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1{2 "concepts": [3 {"slug": "evaluateur-agree", "name": "Évaluateur agréé et rôle de l'évaluation", "description": "Professionnel au titre réservé, membre de l'OEAQ, qui formule une opinion motivée de la valeur d'un bien immobilier. Ses évaluations servent au financement hypothécaire, à la fiscalité, aux litiges, aux successions et à l'expropriation.", "week": 1, "importance": 2, "axis": "connaissances"},4 {"slug": "rpv-financement", "name": "Ratio prêt/valeur (RPV) et financement", "description": "Ratio entre le montant du prêt hypothécaire et la valeur estimée du bien. Un RPV supérieur à 80 % rend l'assurance prêt (SCHL, Sagen, Canada Guaranty) obligatoire.", "week": 1, "importance": 2, "axis": "calcul"},5 {"slug": "droits-mutation", "name": "Droits de mutation immobilière", "description": "Taxe de bienvenue calculée par tranches progressives sur la base d'imposition (barème de base 2026 : 0,5 %, 1,0 %, 1,5 %). Les tranches sont indexées annuellement et Montréal applique son propre barème.", "week": 1, "importance": 2, "axis": "calcul"},6 {"slug": "deontologie-oeaq", "name": "Déontologie et encadrement de l'OEAQ", "description": "Code de déontologie (C-26, r. 123) imposant intégrité, indépendance et compétence : honoraires non conditionnels à la valeur conclue, FARP obligatoire, formation continue de 30 h par 2 ans, conservation des dossiers au moins 5 ans.", "week": 2, "importance": 3, "axis": "jugement"},7 {"slug": "referentiels-normes", "name": "Référentiels de normes (OEAQ, CUSPAP, USPAP)", "description": "Trois référentiels encadrent la pratique : les Normes de pratique professionnelle de l'OEAQ (Québec), le CUSPAP de l'AIC (Canada) et l'USPAP (États-Unis).", "week": 2, "importance": 2, "axis": "connaissances"},8 {"slug": "principe-substitution", "name": "Principe de substitution", "description": "Un acheteur prudent ne paie pas plus pour un bien que le coût d'acquisition d'un substitut équivalent. Ce principe fonde les trois méthodes d'évaluation reconnues.", "week": 3, "importance": 3, "axis": "connaissances"},9 {"slug": "principes-economiques", "name": "Principes économiques de l'évaluation", "description": "Ensemble des principes appliqués à la valeur : offre et demande, anticipation, changement, contribution, conformité, équilibre, rendements décroissants, externalités et concurrence.", "week": 3, "importance": 2, "axis": "connaissances"},10 {"slug": "hbu", "name": "Utilisation optimale (HBU)", "description": "Usage légalement permis, physiquement possible, financièrement faisable et maximalement productif d'un bien, analysé de façon séquentielle. L'analyse se fait pour le terrain vacant et pour le terrain amélioré.", "week": 3, "importance": 3, "axis": "jugement"},11 {"slug": "valeur-marchande", "name": "Valeur marchande", "description": "Prix le plus probable qu'un bien obtiendrait en marché ouvert, entre parties prudentes et informées, sans contrainte et avec un délai raisonnable (définition OEAQ). C'est la valeur recherchée dans la plupart des mandats.", "week": 4, "importance": 3, "axis": "connaissances"},12 {"slug": "types-de-valeurs", "name": "Types de valeurs", "description": "Autres valeurs que la valeur marchande : valeur d'assurance, valeur fiscale, valeur liquidative, valeur d'investissement, valeur d'utilisation et valeur hypothécaire, chacune liée à un contexte et à des hypothèses propres.", "week": 4, "importance": 2, "axis": "connaissances"},13 {"slug": "valeur-prix-cout", "name": "Distinction valeur, prix et coût", "description": "Trois concepts distincts : le prix est un fait historique négocié, le coût est la somme dépensée pour produire le bien, la valeur est une estimation du prix le plus probable. Ils peuvent diverger fortement.", "week": 4, "importance": 3, "axis": "interpretation"},14 {"slug": "valeur-fiscale-role", "name": "Valeur au rôle et LFM (art. 43)", "description": "La valeur réelle au sens de l'article 43 de la Loi sur la fiscalité municipale est la valeur d'échange sur un marché libre. Le rôle est triennal, établi par évaluation de masse à une date de référence 18 mois avant son entrée en vigueur.", "week": 4, "importance": 3, "axis": "connaissances"},15 {"slug": "facteurs-pegs", "name": "Facteurs de valeur (PEGS)", "description": "Grille d'analyse des facteurs influençant la valeur : Physiques, Économiques, Gouvernementaux et Sociaux. Les facteurs interagissent et doivent être lus ensemble par l'évaluateur.", "week": 4, "importance": 2, "axis": "interpretation"},16 {"slug": "cycles-immobiliers", "name": "Cycles immobiliers", "description": "Le marché évolue en quatre phases : reprise (expansion), sommet, contraction et creux. L'évaluation est une photographie datée dans ce cycle.", "week": 5, "importance": 2, "axis": "interpretation"},17 {"slug": "indicateurs-marche", "name": "Indicateurs de marché", "description": "Six indicateurs pour situer la phase du cycle : volume de transactions, ratio inscriptions/ventes (mois d'inventaire), délai moyen de vente, ratio prix vendu/prix demandé, mises en chantier et taux d'inoccupation locatif.", "week": 5, "importance": 2, "axis": "interpretation"},18 {"slug": "sources-donnees-quebec", "name": "Sources de données québécoises", "description": "Registre foncier (actes, hypothèques, servitudes), Centris/MLS (inscriptions et ventes), rôle d'évaluation municipal, RDPRM, cadastre, SCHL et APCIQ : chaque source a un contenu et des limites propres.", "week": 6, "importance": 2, "axis": "connaissances"},19 {"slug": "selection-comparables", "name": "Sélection et validation des comparables", "description": "Choix de ventes récentes, de plein gré, dans le même secteur et de même type, puis vérification des données (confirmation des ventes, exclusion des successions, ventes liées ou forcées).", "week": 6, "importance": 3, "axis": "jugement"},20 {"slug": "methode-comparaison", "name": "Méthode de comparaison (parité)", "description": "Méthode qui infère la valeur du sujet à partir de ventes comparables ajustées, en six étapes : recherche, vérification, unités de comparaison, analyse et ajustements, réconciliation, conclusion. Méthode privilégiée du résidentiel.", "week": 8, "importance": 3, "axis": "connaissances"},21 {"slug": "ajustements-transactionnels", "name": "Ajustements transactionnels (séquentiels)", "description": "Quatre premiers ajustements appliqués en séquence (cumulatifs, en pourcentage) : droits de propriété, conditions de financement, conditions de vente et conditions de marché (temps).", "week": 8, "importance": 3, "axis": "calcul"},22 {"slug": "ajustements-propriete", "name": "Ajustements de propriété (additifs)", "description": "Ajustements de localisation et de caractéristiques physiques appliqués après les transactionnels, de façon additive. Règle du sens : le comparable s'ajuste vers le sujet (comparable supérieur = ajustement négatif).", "week": 8, "importance": 3, "axis": "calcul"},23 {"slug": "seuils-ajustements", "name": "Seuils d'ajustement net et brut", "description": "Balises de fiabilité d'un comparable : ajustement net (somme algébrique) inférieur à 15 % et ajustement brut (somme des valeurs absolues) inférieur à 25 % du prix de vente. Au-delà, le comparable est écarté ou son poids réduit.", "week": 9, "importance": 3, "axis": "calcul"},24 {"slug": "reconciliation-comparables", "name": "Réconciliation des indications de valeur", "description": "Pondération des indications ajustées selon la fiabilité de chaque comparable (ampleur des ajustements, qualité des données, proximité, récence). Ce n'est jamais une moyenne simple.", "week": 9, "importance": 3, "axis": "jugement"},25 {"slug": "methode-cout", "name": "Méthode du coût", "description": "Valeur = coût à neuf (remplacement ou reproduction) moins dépréciation totale, plus valeur du terrain. Idéale pour les constructions neuves, les bâtiments spéciaux et l'assurance.", "week": 10, "importance": 3, "axis": "calcul"},26 {"slug": "depreciation", "name": "Dépréciation (physique, fonctionnelle, économique)", "description": "Perte de valeur du bâtiment par usure (physique), conception obsolète (fonctionnelle) ou facteurs externes (économique) ; curable ou incurable. La physique incurable se mesure par la méthode âge/vie fondée sur l'âge effectif.", "week": 10, "importance": 3, "axis": "calcul"},27 {"slug": "valeur-terrain", "name": "Valeur du terrain", "description": "Le terrain s'évalue séparément et ne se déprécie pas. Cinq méthodes : comparaison directe, extraction, répartition (allocation), capitalisation du loyer foncier et méthode résiduelle.", "week": 10, "importance": 2, "axis": "calcul"},28 {"slug": "rbp-rbe-rne", "name": "Cascade RBP, RBE, RNE", "description": "Revenu brut potentiel (100 % occupé aux loyers du marché), moins inoccupation et mauvaises créances, plus autres revenus = RBE ; moins dépenses d'exploitation = RNE. Les données du propriétaire sont normalisées et stabilisées.", "week": 11, "importance": 3, "axis": "calcul"},29 {"slug": "depenses-exploitation", "name": "Dépenses d'exploitation et réserve", "description": "Dépenses fixes (taxes, assurances) et variables (énergie, entretien, gestion) plus la réserve pour remplacement. On exclut toujours le service de la dette, l'amortissement comptable et les impôts sur le revenu.", "week": 11, "importance": 3, "axis": "calcul"},30 {"slug": "cadre-locatif-tal", "name": "Cadre locatif québécois (TAL)", "description": "Le Tribunal administratif du logement encadre les baux résidentiels. Depuis le 1er janvier 2026, la hausse de base repose sur la moyenne de l'IPC des trois dernières années (3,1 % pour 2026), plus les variations réelles de taxes et d'assurances.", "week": 11, "importance": 2, "axis": "connaissances"},31 {"slug": "capitalisation-directe", "name": "Capitalisation directe", "description": "Conversion du RNE stabilisé d'une seule année en valeur : V = RNE / TGA. Méthode de référence pour les immeubles à revenus au flux stable.", "week": 12, "importance": 3, "axis": "calcul"},32 {"slug": "tga", "name": "Taux global d'actualisation (TGA)", "description": "Taux qui traduit le rendement exigé par le marché ; il s'estime par extraction directe des ventes, enquêtes auprès d'investisseurs, bande d'investissement, TRI ou built-up rate. Plus le risque est élevé, plus le TGA est élevé et plus la valeur est basse.", "week": 12, "importance": 3, "axis": "calcul"},33 {"slug": "bande-investissement", "name": "Bande d'investissement", "description": "Estimation du TGA par pondération du financement : TGA = M × Rm + (1 − M) × Re, où M est le ratio prêt/valeur, Rm la constante hypothécaire annuelle et Re le rendement exigé sur les fonds propres.", "week": 12, "importance": 2, "axis": "calcul"},34 {"slug": "dcf", "name": "Actualisation des flux monétaires (DCF)", "description": "Valeur = somme des flux annuels actualisés au taux r sur la période de détention, plus la valeur de réversion actualisée (Vn = RNE de l'année n+1 / TGA de sortie). Convient aux flux irréguliers ou en croissance.", "week": 12, "importance": 3, "axis": "calcul"},35 {"slug": "mrb-mrn", "name": "Multiplicateurs MRB et MRN", "description": "Outils de vérification rapides : MRB = prix / revenu brut effectif et MRN = prix / revenu net. Compléments de la capitalisation directe, jamais des substituts.", "week": 12, "importance": 2, "axis": "calcul"},36 {"slug": "rapport-evaluation", "name": "Rapport d'évaluation (structure et types)", "description": "Rapport conforme aux normes OEAQ en 12 sections, de la page titre aux annexes. Trois types selon le mandat : complet (narratif), abrégé (formulaire) et restreint (lettre d'opinion).", "week": 13, "importance": 3, "axis": "communication"},37 {"slug": "certification-hypotheses", "name": "Certification, hypothèses et conditions limitatives", "description": "La certification atteste notamment l'exactitude des faits, l'impartialité, l'absence d'intérêt, des honoraires non conditionnels, l'inspection et le respect des normes. Les hypothèses et conditions limitatives balisent la portée de l'opinion.", "week": 13, "importance": 2, "axis": "communication"},38 {"slug": "reconciliation-finale", "name": "Réconciliation des trois méthodes", "description": "Pondération justifiée des valeurs issues de la comparaison, du coût et du revenu selon la nature du bien et la fiabilité des données (ex. : revenu 45 %, comparaison 40 %, coût 15 % pour un immeuble locatif), puis conclusion arrondie au 5 000 $.", "week": 14, "importance": 3, "axis": "jugement"}39 ],40 "links": [41 {"from": "methode-comparaison", "to": "principe-substitution", "type": "prerequis"},42 {"from": "methode-cout", "to": "principe-substitution", "type": "prerequis"},43 {"from": "capitalisation-directe", "to": "principes-economiques", "type": "prerequis"},44 {"from": "valeur-marchande", "to": "hbu", "type": "prerequis"},45 {"from": "hbu", "to": "principes-economiques", "type": "relation"},46 {"from": "types-de-valeurs", "to": "valeur-marchande", "type": "relation"},47 {"from": "valeur-prix-cout", "to": "valeur-marchande", "type": "relation"},48 {"from": "valeur-fiscale-role", "to": "valeur-marchande", "type": "relation"},49 {"from": "facteurs-pegs", "to": "valeur-marchande", "type": "relation"},50 {"from": "droits-mutation", "to": "valeur-fiscale-role", "type": "relation"},51 {"from": "rpv-financement", "to": "valeur-marchande", "type": "application"},52 {"from": "deontologie-oeaq", "to": "evaluateur-agree", "type": "relation"},53 {"from": "referentiels-normes", "to": "deontologie-oeaq", "type": "relation"},54 {"from": "indicateurs-marche", "to": "cycles-immobiliers", "type": "application"},55 {"from": "selection-comparables", "to": "sources-donnees-quebec", "type": "prerequis"},56 {"from": "methode-comparaison", "to": "selection-comparables", "type": "prerequis"},57 {"from": "ajustements-transactionnels", "to": "methode-comparaison", "type": "prerequis"},58 {"from": "ajustements-transactionnels", "to": "indicateurs-marche", "type": "relation"},59 {"from": "ajustements-propriete", "to": "ajustements-transactionnels", "type": "prerequis"},60 {"from": "seuils-ajustements", "to": "ajustements-propriete", "type": "prerequis"},61 {"from": "reconciliation-comparables", "to": "seuils-ajustements", "type": "prerequis"},62 {"from": "methode-cout", "to": "depreciation", "type": "relation"},63 {"from": "methode-cout", "to": "valeur-terrain", "type": "relation"},64 {"from": "valeur-terrain", "to": "hbu", "type": "relation"},65 {"from": "valeur-terrain", "to": "methode-comparaison", "type": "application"},66 {"from": "rbp-rbe-rne", "to": "depenses-exploitation", "type": "relation"},67 {"from": "rbp-rbe-rne", "to": "cadre-locatif-tal", "type": "relation"},68 {"from": "capitalisation-directe", "to": "rbp-rbe-rne", "type": "prerequis"},69 {"from": "capitalisation-directe", "to": "tga", "type": "prerequis"},70 {"from": "bande-investissement", "to": "tga", "type": "application"},71 {"from": "dcf", "to": "capitalisation-directe", "type": "approfondissement"},72 {"from": "dcf", "to": "tga", "type": "prerequis"},73 {"from": "mrb-mrn", "to": "capitalisation-directe", "type": "relation"},74 {"from": "reconciliation-finale", "to": "methode-comparaison", "type": "prerequis"},75 {"from": "reconciliation-finale", "to": "methode-cout", "type": "prerequis"},76 {"from": "reconciliation-finale", "to": "capitalisation-directe", "type": "prerequis"},77 {"from": "reconciliation-finale", "to": "reconciliation-comparables", "type": "approfondissement"},78 {"from": "rapport-evaluation", "to": "reconciliation-finale", "type": "relation"},79 {"from": "rapport-evaluation", "to": "deontologie-oeaq", "type": "relation"},80 {"from": "certification-hypotheses", "to": "deontologie-oeaq", "type": "relation"}81 ]82}83