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1{2 "flashcards": [3 {4 "concept": "evaluateur-agree",5 "type": "definition",6 "front": "Qu'est-ce qu'un évaluateur agréé (É.A.) au Québec?",7 "back": "Un professionnel membre de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ), dont le titre est réservé, qui formule une opinion motivée et impartiale de la valeur d'un bien immobilier. Il est encadré par le Code des professions et le Code de déontologie."8 },9 {10 "concept": "rpv-financement",11 "type": "calc",12 "front": "Prix d'achat 500 000 $, mise de fonds 60 000 $. Calculez le RPV et indiquez si l'assurance prêt est requise.",13 "back": "Prêt = 500 000 − 60 000 = 440 000 $. RPV = 440 000 / 500 000 = 88 %. Comme 88 % > 80 %, l'assurance prêt hypothécaire (SCHL, Sagen ou Canada Guaranty) est obligatoire. Rappel : le test de résistance qualifie l'emprunteur au plus élevé du taux contractuel + 2 % ou 5,25 %."14 },15 {16 "concept": "droits-mutation",17 "type": "formula",18 "front": "Barème de base 2026 des droits de mutation (hors Montréal)?",19 "back": "0,5 % sur la tranche jusqu'à 62 900 $ ; 1,0 % de 62 900 $ à 315 000 $ ; 1,5 % au-delà de 315 000 $. Tranches indexées annuellement ; une municipalité peut monter jusqu'à 3 % au-delà de 500 000 $ ; Montréal a son propre barème progressif."20 },21 {22 "concept": "droits-mutation",23 "type": "calc",24 "front": "Calculez les droits de mutation (barème de base 2026) pour un immeuble dont la base d'imposition est 400 000 $.",25 "back": "Tranche 1 : 62 900 × 0,5 % = 314,50 $. Tranche 2 : (315 000 − 62 900) = 252 100 × 1,0 % = 2 521,00 $. Tranche 3 : (400 000 − 315 000) = 85 000 × 1,5 % = 1 275,00 $. Total = 314,50 + 2 521,00 + 1 275,00 = 4 110,50 $."26 },27 {28 "concept": "deontologie-oeaq",29 "type": "qa",30 "front": "Quels sont les chiffres réglementaires clés de l'encadrement OEAQ (formation, assurance, dossiers, stage)?",31 "back": "Formation continue : 30 heures par période de référence de 2 ans. FARP (Fonds d'assurance de la responsabilité professionnelle) : garantie de 2 000 000 $ par sinistre, souscription obligatoire. Conservation des dossiers : au moins 5 ans. Admission : diplôme, stage de 48 semaines, examen."32 },33 {34 "concept": "deontologie-oeaq",35 "type": "error",36 "front": "Pratique proposée : « Pour attirer les clients, l'évaluateur facture des honoraires égaux à 1 % de la valeur qu'il conclura. » Qu'en pensez-vous?",37 "back": "Pratique interdite. Les honoraires conditionnels à la conclusion de valeur compromettent l'indépendance et l'impartialité de l'évaluateur (Code de déontologie, C-26, r. 123) et contredisent la certification, qui atteste que les honoraires ne dépendent pas de la valeur conclue."38 },39 {40 "concept": "referentiels-normes",41 "type": "comparison",42 "front": "Comparez les trois référentiels de normes : Normes OEAQ, CUSPAP et USPAP.",43 "back": "Normes OEAQ : normes de pratique professionnelle applicables aux évaluateurs agréés du Québec. CUSPAP : normes canadiennes de l'Appraisal Institute of Canada (AIC). USPAP : normes américaines. Un évaluateur québécois applique d'abord les Normes OEAQ ; CUSPAP/USPAP s'ajoutent selon le mandat."44 },45 {46 "concept": "principe-substitution",47 "type": "definition",48 "front": "Énoncez le principe de substitution.",49 "back": "Un acheteur prudent ne paiera pas plus pour un bien que le coût d'acquisition d'un substitut équivalent offrant la même utilité. C'est le fondement théorique commun des trois méthodes d'évaluation."50 },51 {52 "concept": "principe-substitution",53 "type": "qa",54 "front": "Comment le principe de substitution fonde-t-il chacune des trois méthodes d'évaluation?",55 "back": "Comparaison : le substitut est une propriété comparable vendue. Coût : le substitut est la construction d'un bien équivalent (terrain + bâtiment neuf déprécié). Revenu : le substitut est un placement produisant le même flux de revenus au même risque."56 },57 {58 "concept": "principes-economiques",59 "type": "definition",60 "front": "Définissez le principe d'anticipation.",61 "back": "La valeur d'un bien découle des bénéfices futurs anticipés qu'il procurera (revenus, plus-value, jouissance). C'est le fondement direct de la méthode du revenu (capitalisation et DCF)."62 },63 {64 "concept": "principes-economiques",65 "type": "definition",66 "front": "Définissez le principe de contribution.",67 "back": "La valeur d'un élément d'une propriété correspond à sa contribution marginale à la valeur totale, et non à son coût. Exemple : une piscine de 60 000 $ peut n'ajouter que 15 000 $ à la valeur (suramélioration)."68 },69 {70 "concept": "hbu",71 "type": "qa",72 "front": "Quels sont les quatre critères de l'utilisation optimale (HBU) et dans quel ordre s'appliquent-ils?",73 "back": "Analyse séquentielle (filtre) : 1) légalement permis, 2) physiquement possible, 3) financièrement faisable, 4) maximalement productif. Un usage éliminé à une étape n'est pas analysé aux suivantes ; l'usage retenu maximise la valeur."74 },75 {76 "concept": "hbu",77 "type": "error",78 "front": "Un étudiant commence son analyse HBU en comparant la rentabilité financière des usages, puis vérifie le zonage à la fin. Quelle est l'erreur?",79 "back": "L'ordre séquentiel n'est pas respecté. On filtre d'abord les usages légalement permis (zonage, servitudes), puis physiquement possibles ; la faisabilité financière ne s'analyse que pour les usages ayant franchi les deux premiers filtres, et le maximalement productif tranche en dernier."80 },81 {82 "concept": "hbu",83 "type": "comparison",84 "front": "Distinguez l'analyse HBU du terrain vacant et celle du terrain amélioré.",85 "back": "Terrain vacant (ou considéré comme tel) : quel usage maximiserait la valeur du terrain nu? Terrain amélioré : faut-il conserver, rénover, convertir ou démolir les améliorations existantes? Si la valeur du terrain vacant dépasse la valeur de la propriété améliorée, la démolition peut s'imposer."86 },87 {88 "concept": "valeur-marchande",89 "type": "definition",90 "front": "Donnez la définition de la valeur marchande selon l'OEAQ.",91 "back": "Le prix le plus probable qu'un bien obtiendrait en marché ouvert, entre parties prudentes et informées, sans contrainte, avec un délai raisonnable de mise en marché. Hypothèse d'un paiement comptant ou de conditions de financement du marché."92 },93 {94 "concept": "types-de-valeurs",95 "type": "comparison",96 "front": "Valeur marchande vs valeur d'investissement : quelle est la différence?",97 "back": "La valeur marchande reflète le marché (acheteur typique) ; la valeur d'investissement reflète les critères propres d'un investisseur donné (financement, fiscalité, synergies, rendement exigé). Elle peut être supérieure ou inférieure à la valeur marchande."98 },99 {100 "concept": "types-de-valeurs",101 "type": "definition",102 "front": "Qu'est-ce que la valeur d'assurance?",103 "back": "Le coût de reconstruction du bâtiment en cas de sinistre (généralement le coût de remplacement), excluant la valeur du terrain, qui ne se détruit pas. Elle peut différer sensiblement de la valeur marchande."104 },105 {106 "concept": "valeur-prix-cout",107 "type": "comparison",108 "front": "Distinguez valeur, prix et coût.",109 "back": "Prix : montant réellement payé lors d'une transaction (fait historique, influencé par la négociation et les circonstances). Coût : somme des dépenses pour produire le bien (terrain, construction, profit). Valeur : estimation du prix le plus probable en marché ouvert. Prix ≠ valeur ≠ coût."110 },111 {112 "concept": "valeur-prix-cout",113 "type": "error",114 "front": "« Cette maison a coûté 650 000 $ à construire l'an dernier ; elle vaut donc 650 000 $. » Corrigez.",115 "back": "Erreur : coût ≠ valeur. Le marché peut ne pas reconnaître tout le coût (suramélioration, mauvaise localisation, conception inadaptée) ou lui accorder davantage (marché en pénurie). La valeur se mesure par les prix du marché, pas par les dépenses engagées (principe de contribution)."116 },117 {118 "concept": "valeur-fiscale-role",119 "type": "qa",120 "front": "Quelles sont les caractéristiques du rôle d'évaluation foncière au Québec?",121 "back": "Rôle triennal (ex. : 2026-2027-2028), établi par évaluation de masse, valeurs fixées à une date de référence 18 mois avant l'entrée en vigueur (1er juillet 2024 pour un rôle 2026). La valeur réelle (art. 43 LFM) est la valeur d'échange sur un marché libre et ouvert à la concurrence. Contestation possible (TAFQ)."122 },123 {124 "concept": "valeur-fiscale-role",125 "type": "error",126 "front": "Un courtier affirme : « La valeur au rôle est de 380 000 $, c'est donc la valeur marchande actuelle de la propriété. » Corrigez.",127 "back": "Erreur : la valeur au rôle est établie par évaluation de masse à une date de référence antérieure de 18 mois à l'entrée en vigueur du rôle triennal. Le marché a pu évoluer depuis et les particularités de l'immeuble ne sont pas toutes captées. Elle est un indice, pas la valeur marchande du jour."128 },129 {130 "concept": "facteurs-pegs",131 "type": "definition",132 "front": "Que signifie l'acronyme PEGS dans l'analyse des facteurs de valeur?",133 "back": "Les quatre catégories de facteurs influençant la valeur : Physiques (site, terrain, bâtiment), Économiques (taux d'intérêt, emploi, revenus), Gouvernementaux (zonage, taxation, lois) et Sociaux (démographie, préférences). Ces facteurs interagissent entre eux."134 },135 {136 "concept": "cycles-immobiliers",137 "type": "qa",138 "front": "Nommez les quatre phases du cycle immobilier.",139 "back": "1) Reprise (expansion) : prix en hausse, demande > offre, délais courts. 2) Sommet : activité maximale, prix au plus haut. 3) Contraction : ventes et prix en baisse, stocks en hausse. 4) Creux : activité minimale avant la reprise suivante."140 },141 {142 "concept": "indicateurs-marche",143 "type": "qa",144 "front": "Quels sont les six indicateurs pour identifier la phase du cycle immobilier?",145 "back": "1) Nombre de transactions ; 2) ratio inscriptions/ventes (mois d'inventaire) ; 3) délai moyen de vente ; 4) ratio prix vendu/prix demandé ; 5) mises en chantier ; 6) taux d'inoccupation locatif. Lecture : inventaire élevé et longs délais = marché d'acheteurs ; l'inverse = marché de vendeurs."146 },147 {148 "concept": "sources-donnees-quebec",149 "type": "comparison",150 "front": "Registre foncier, Centris et rôle d'évaluation : que trouve-t-on dans chacun?",151 "back": "Registre foncier (Bureau de la publicité des droits) : actes de vente, hypothèques, servitudes — source légale officielle. Centris (MLS québécois) : inscriptions, prix demandés/vendus, historique, photos — accès professionnel. Rôle d'évaluation : valeur municipale et caractéristiques, mais valeur datée (évaluation de masse), à utiliser avec prudence."152 },153 {154 "concept": "selection-comparables",155 "type": "qa",156 "front": "Quelles transactions doit-on exclure ou traiter avec prudence comme comparables?",157 "back": "Ventes avec lien de dépendance (entre parents, entre sociétés liées), successions et donations, ventes forcées ou reprises de finance, ventes sous contrainte de délai, ventes avec financement hors marché ou inclusions atypiques. On recherche des ventes de plein gré, en marché ouvert, confirmées auprès des parties."158 },159 {160 "concept": "selection-comparables",161 "type": "definition",162 "front": "Décrivez le comparable idéal.",163 "back": "Vente récente, de plein gré, dans le même secteur (ou un secteur équivalent), de même type et de gabarit semblable au sujet, aux conditions de financement normales, dont les données sont vérifiées et qui exige le moins d'ajustements possible."164 },165 {166 "concept": "methode-comparaison",167 "type": "qa",168 "front": "Quelles sont les six étapes du processus de la méthode de comparaison?",169 "back": "1) Rechercher les comparables ; 2) vérifier les données ; 3) sélectionner les unités de comparaison ; 4) analyser et ajuster ; 5) réconcilier les indications de valeur ; 6) conclure la valeur."170 },171 {172 "concept": "ajustements-transactionnels",173 "type": "qa",174 "front": "Quel est l'ordre séquentiel complet des ajustements dans la méthode de comparaison?",175 "back": "1) Droits de propriété ; 2) conditions de financement ; 3) conditions de vente ; 4) dépenses à engager immédiatement après l'achat ; 5) temps (conditions de marché) — ces cinq ajustements transactionnels s'appliquent en séquence (cumulatifs). Puis 6) localisation, 7) caractéristiques physiques et 8) composantes non immobilières — ajustements de propriété, additifs (en $ ou %)."176 },177 {178 "concept": "ajustements-transactionnels",179 "type": "error",180 "front": "Un étudiant additionne financement (−2 %) et temps (+4 %) pour appliquer +2 % d'un coup au prix du comparable. Quelle est l'erreur?",181 "back": "Les ajustements transactionnels s'appliquent en séquence (multiplicatifs), non en bloc additif : Prix × 0,98 × 1,04, chaque ajustement se calculant sur le prix résultant de l'étape précédente. Sur 450 000 $ : 450 000 × 0,98 = 441 000 ; × 1,04 = 458 640 $ (vs 459 000 $ en additif)."182 },183 {184 "concept": "ajustements-transactionnels",185 "type": "calc",186 "front": "Comparable vendu 420 000 $ il y a 8 mois ; le marché progresse de 4,5 %/an (au prorata des mois). Calculez l'ajustement pour le temps et le prix ajusté.",187 "back": "Ajustement = 420 000 × 4,5 % × 8/12 = 420 000 × 0,03 = +12 600 $. Prix ajusté aux conditions de marché actuelles = 420 000 + 12 600 = 432 600 $. Le signe est positif car le marché a monté depuis la vente."188 },189 {190 "concept": "ajustements-propriete",191 "type": "qa",192 "front": "Énoncez la règle du sens des ajustements de propriété.",193 "back": "On ajuste toujours le comparable vers le sujet. Comparable supérieur au sujet (ex. : garage en plus) → ajustement négatif au prix du comparable. Comparable inférieur au sujet → ajustement positif. On ne modifie jamais le sujet."194 },195 {196 "concept": "ajustements-propriete",197 "type": "error",198 "front": "Le comparable possède un garage (contribution 15 000 $) que le sujet n'a pas. L'étudiant ajoute +15 000 $ au comparable « parce que le garage a de la valeur ». Corrigez.",199 "back": "Sens inversé. Le comparable est supérieur au sujet : il faut retrancher la contribution du garage du prix du comparable (−15 000 $) pour le ramener au niveau du sujet. Un ajustement positif aurait creusé l'écart au lieu de le neutraliser."200 },201 {202 "concept": "seuils-ajustements",203 "type": "qa",204 "front": "Quels sont les seuils d'ajustement net et brut du cours, et comment se calculent-ils?",205 "back": "Ajustement net = somme algébrique des ajustements (avec les signes) : doit rester sous ±15 % du prix de vente. Ajustement brut = somme des valeurs absolues : doit rester sous 25 % du prix. Au-delà, le comparable est peu fiable : l'écarter, le remplacer ou réduire fortement son poids."206 },207 {208 "concept": "seuils-ajustements",209 "type": "calc",210 "front": "Comparable vendu 400 000 $ ; ajustements de +24 000, −10 000 et +6 000 $. Calculez les ajustements net et brut et vérifiez les seuils.",211 "back": "Net = 24 000 − 10 000 + 6 000 = +20 000 $, soit 20 000 / 400 000 = 5,0 % ≤ 15 % ✓. Brut = 24 000 + 10 000 + 6 000 = 40 000 $, soit 40 000 / 400 000 = 10,0 % ≤ 25 % ✓. Le comparable respecte les deux seuils : fiable."212 },213 {214 "concept": "reconciliation-comparables",215 "type": "error",216 "front": "Cinq indications ajustées : l'étudiant en fait la moyenne simple et conclut. Quelle est l'erreur?",217 "back": "La réconciliation n'est pas une moyenne simple : chaque comparable reçoit un poids selon sa fiabilité (ampleur des ajustements net/brut, qualité et vérification des données, proximité, récence, similitude). Un comparable très ajusté pèse moins ; la moyenne simple lui donnerait un poids indu."218 },219 {220 "concept": "reconciliation-comparables",221 "type": "qa",222 "front": "Sur quels critères pondère-t-on les comparables lors de la réconciliation?",223 "back": "Ampleur des ajustements (net et brut les plus faibles = poids le plus élevé), fiabilité et vérification des données, proximité géographique et similitude physique, récence de la vente, conditions de transaction normales. On conclut ensuite une fourchette puis une valeur ponctuelle."224 },225 {226 "concept": "reconciliation-comparables",227 "type": "error",228 "front": "Après réconciliation, un étudiant conclut : « La valeur marchande est de 487 350 $. » Qu'est-ce qui cloche?",229 "back": "Fausse précision. Une opinion de valeur n'a pas une précision au dollar près : selon la convention du cours, on arrondit la conclusion au 5 000 $ le plus proche, soit ici 485 000 $. (Et on n'arrondit jamais de 496 348 $ à 475 000 $ : ce serait changer la conclusion, pas l'arrondir.)"230 },231 {232 "concept": "methode-cout",233 "type": "formula",234 "front": "Quelle est la formule fondamentale de la méthode du coût?",235 "back": "$V = C_{neuf} - D_{totale} + V_{terrain}$, où $D_{totale} = D_{physique} + D_{fonctionnelle} + D_{économique}$. Le coût à neuf (remplacement ou reproduction) inclut coûts directs, coûts indirects et profit de l'entrepreneur ; le terrain s'évalue séparément et ne se déprécie pas."236 },237 {238 "concept": "methode-cout",239 "type": "calc",240 "front": "Coût de remplacement à neuf : 520 000 $ ; dépréciation totale : 130 000 $ ; valeur du terrain : 110 000 $. Valeur par la méthode du coût?",241 "back": "V = 520 000 − 130 000 + 110 000 = 500 000 $. Démarche : on retranche la dépréciation totale du coût à neuf du bâtiment seulement, puis on ajoute la valeur du terrain (qui ne se déprécie pas)."242 },243 {244 "concept": "methode-cout",245 "type": "comparison",246 "front": "Coût de remplacement vs coût de reproduction : quelle différence?",247 "back": "Remplacement : coût de construire un bâtiment d'utilité équivalente avec les matériaux et normes actuels (le plus utilisé). Reproduction : coût d'une réplique identique avec les matériaux d'origine (bâtiments patrimoniaux). Le remplacement élimine d'emblée certaines désuétudes fonctionnelles."248 },249 {250 "concept": "depreciation",251 "type": "formula",252 "front": "Formule de la méthode âge/vie modifiée (dépréciation physique incurable)?",253 "back": "$D_{incurable} = \\dfrac{\\text{Âge effectif}}{\\text{Vie utile totale}} \\times (C_{neuf} - D_{curable})$. On retire d'abord l'entretien différé (curable) de la base, puis on applique le ratio âge effectif / vie utile au reste."254 },255 {256 "concept": "depreciation",257 "type": "calc",258 "front": "Coût à neuf 600 000 $ ; entretien différé (curable) 20 000 $ ; âge effectif 15 ans ; vie utile 60 ans. Calculez la dépréciation physique incurable.",259 "back": "Base = 600 000 − 20 000 = 580 000 $. Ratio = 15/60 = 25 %. D_incurable = 580 000 × 0,25 = 145 000 $. La dépréciation totale ajouterait ensuite les dépréciations fonctionnelle et économique, le cas échéant."260 },261 {262 "concept": "depreciation",263 "type": "comparison",264 "front": "Âge chronologique vs âge effectif : distinguez et dites lequel sert au calcul âge/vie.",265 "back": "Âge chronologique : années écoulées depuis la construction. Âge effectif : âge apparent compte tenu de l'état réel et de l'entretien ; il peut être inférieur (rénovations majeures) ou supérieur (entretien négligé) au chronologique. C'est l'âge EFFECTIF qui sert au calcul âge/vie."266 },267 {268 "concept": "depreciation",269 "type": "qa",270 "front": "Quelles sont les trois formes de dépréciation, avec un exemple chacune?",271 "back": "Physique : usure et vieillissement (toiture en fin de vie). Fonctionnelle : conception obsolète (un seul salle de bain pour 5 chambres, plafonds trop bas). Économique (externe) : facteurs extérieurs à la propriété (fermeture d'un employeur majeur, nuisance voisine) — toujours incurable par le propriétaire."272 },273 {274 "concept": "valeur-terrain",275 "type": "qa",276 "front": "Quelles sont les cinq méthodes d'évaluation du terrain?",277 "back": "1) Comparaison directe (ventes de terrains vacants ajustées — privilégiée) ; 2) extraction (prix de vente − bâtiment déprécié) ; 3) répartition/allocation (ratio terrain/valeur totale typique du secteur) ; 4) capitalisation du loyer foncier (baux emphytéotiques) ; 5) méthode résiduelle (valeur du projet − coûts − profit, terrains à développer)."278 },279 {280 "concept": "valeur-terrain",281 "type": "formula",282 "front": "Formule de la méthode d'extraction pour la valeur du terrain, avec un exemple.",283 "back": "$V_{terrain} = \\text{Prix de vente} - C_{\\text{bâtiment déprécié}}$. Exemple : propriété vendue 450 000 $ ; bâtiment à neuf 400 000 $ déprécié de 40 % → 240 000 $ ; terrain = 450 000 − 240 000 = 210 000 $."284 },285 {286 "concept": "rbp-rbe-rne",287 "type": "formula",288 "front": "Écrivez la cascade complète du RBP au RNE.",289 "back": "RBP = revenus de loyers à 100 % d'occupation, aux loyers du marché. RBE = RBP − pertes d'inoccupation et mauvaises créances + autres revenus (stationnement, buanderie, entreposage). RNE = RBE − dépenses d'exploitation (incluant la réserve pour remplacement). Le RNE exclut service de la dette, amortissement et impôts."290 },291 {292 "concept": "rbp-rbe-rne",293 "type": "calc",294 "front": "Immeuble de 10 logements à 1 200 $/mois ; inoccupation 3 % ; autres revenus 4 800 $/an ; dépenses d'exploitation 55 000 $. Calculez RBP, RBE, RNE et le ratio de dépenses.",295 "back": "RBP = 10 × 1 200 × 12 = 144 000 $. Inoccupation = 144 000 × 3 % = 4 320 $. RBE = 144 000 − 4 320 + 4 800 = 144 480 $. RNE = 144 480 − 55 000 = 89 480 $. Ratio de dépenses = 55 000 / 144 480 = 38,1 %, dans la fourchette de 35-45 % d'un multilogement."296 },297 {298 "concept": "rbp-rbe-rne",299 "type": "definition",300 "front": "Que signifient « normaliser » et « stabiliser » le RNE?",301 "back": "Normaliser : redresser les données du propriétaire pour refléter une exploitation typique (loyers du marché plutôt que contractuels hors marché, dépenses complètes incluant gestion et réserve, retrait des éléments personnels ou exceptionnels). Stabiliser : retenir un RNE représentatif d'une année normale, sans anomalie ponctuelle."302 },303 {304 "concept": "depenses-exploitation",305 "type": "error",306 "front": "Pour calculer le RNE, un étudiant déduit du RBE : taxes 18 000 $, assurances 6 000 $, entretien 9 000 $, service de la dette 42 000 $ et amortissement 15 000 $. Corrigez.",307 "back": "Le service de la dette (42 000 $) et l'amortissement comptable (15 000 $) ne sont PAS des dépenses d'exploitation : le RNE mesure la performance de l'immeuble indépendamment de son financement et de sa fiscalité. Seules taxes, assurances et entretien (33 000 $) se déduisent ici, plus les autres dépenses d'exploitation réelles et la réserve."308 },309 {310 "concept": "depenses-exploitation",311 "type": "definition",312 "front": "Qu'est-ce que la réserve pour remplacement et pourquoi l'inclure?",313 "back": "Provision annuelle pour le remplacement périodique des composantes à courte vie (toiture, appareils, revêtements de sol). Elle s'inclut dans les dépenses d'exploitation normalisées même si le propriétaire ne la comptabilise pas, afin que le RNE reflète le coût réel de maintien du revenu."314 },315 {316 "concept": "depenses-exploitation",317 "type": "qa",318 "front": "Donnez les fourchettes de ratio dépenses/RBE typiques au Québec pour un plex, un multilogement 6-24 et un commerce triple net.",319 "back": "Plex (2-5 logements) : 30-40 %. Multilogements 6-24 : 35-45 % (repère central du cours ; préciser qui paie le chauffage). Multilogements 25+ : 40-50 %. Commerce triple net : 5-15 % (le locataire assume presque tout). Un ratio hors fourchette exige une vérification."320 },321 {322 "concept": "cadre-locatif-tal",323 "type": "qa",324 "front": "Comment fonctionne la nouvelle méthode de fixation des loyers du TAL en vigueur depuis le 1er janvier 2026?",325 "back": "Critère de base : moyenne de l'IPC des trois dernières années appliquée au loyer (3,1 % pour les baux débutant du 2 avril 2026 au 1er avril 2027). S'ajoutent les variations réelles des taxes municipales/scolaires et des assurances ; les travaux majeurs se transfèrent au loyer à 5 % par année. Le locataire peut refuser ; le TAL tranche."326 },327 {328 "concept": "capitalisation-directe",329 "type": "formula",330 "front": "Écrivez l'équation fondamentale de la capitalisation directe et ses deux variantes.",331 "back": "$V = \\dfrac{RNE}{TGA}$. Variantes : $TGA = \\dfrac{RNE}{Prix}$ (extraction d'une vente) et $RNE = V \\times TGA$. Le RNE utilisé est le RNE normalisé et stabilisé d'une année, avant service de la dette et impôts."332 },333 {334 "concept": "capitalisation-directe",335 "type": "calc",336 "front": "RNE stabilisé de 78 000 $ ; TGA de marché de 6,0 %. Estimez la valeur par capitalisation directe.",337 "back": "V = RNE / TGA = 78 000 / 0,06 = 1 300 000 $. Vérification de cohérence : un TGA de 6,0 % est plausible pour un multilogement en région au Québec ; la valeur se conclut arrondie (ici déjà au 5 000 $)."338 },339 {340 "concept": "tga",341 "type": "qa",342 "front": "Quelles sont les cinq méthodes d'estimation du TGA vues au cours?",343 "back": "1) Extraction directe du marché (TGA = RNE/prix des ventes comparables — la plus fiable si les données existent) ; 2) enquêtes auprès des investisseurs ; 3) bande d'investissement (pondération dette/fonds propres) ; 4) taux de rendement interne (TRI) ; 5) built-up rate (cumul des composantes de risque)."344 },345 {346 "concept": "tga",347 "type": "error",348 "front": "Un étudiant retient un TGA de 12 % pour un plex bien situé à Gatineau. Qu'en pensez-vous?",349 "back": "Invraisemblable : les fourchettes du cours donnent 4,0-5,5 % pour un plex en métropole et 5,5-7,5 % en région. Un TGA de 12 % sous-évaluerait massivement l'immeuble (V = RNE/TGA : TGA trop élevé = valeur trop basse). Tout TGA retenu doit être confronté aux fourchettes et aux ventes du marché."350 },351 {352 "concept": "bande-investissement",353 "type": "formula",354 "front": "Formule de la bande d'investissement et de la constante hypothécaire.",355 "back": "$TGA = M \\times R_m + (1-M) \\times R_e$, où M = ratio prêt/valeur, $R_m$ = constante hypothécaire annuelle (paiement annuel / solde initial), $R_e$ = rendement exigé sur les fonds propres. $R_m = 12 \\times \\dfrac{i/12}{1-(1+i/12)^{-n}}$ pour un taux nominal i et n mois d'amortissement."356 },357 {358 "concept": "bande-investissement",359 "type": "calc",360 "front": "M = 75 %, constante hypothécaire Rm = 7,2 %, rendement exigé sur fonds propres Re = 9,0 %. Calculez le TGA par bande d'investissement.",361 "back": "TGA = 0,75 × 0,072 + 0,25 × 0,090 = 0,0540 + 0,0225 = 0,0765 = 7,65 %. Si ce taux dépasse nettement les TGA observés, les prix payés impliquent un effet de levier défavorable à court terme."362 },363 {364 "concept": "dcf",365 "type": "formula",366 "front": "Formule du DCF immobilier et de la valeur de réversion.",367 "back": "$V = \\sum_{t=1}^{n} \\dfrac{CF_t}{(1+r)^t} + \\dfrac{V_n}{(1+r)^n}$, avec la valeur de réversion $V_n = \\dfrac{RNE_{n+1}}{TGA_{sortie}} - \\text{frais de vente}$ : RNE de l'année suivant la fin de détention, capitalisé au TGA de sortie (typiquement TGA d'entrée + 0,25 à 0,50 %), moins les frais de vente (≈ 2-4 % du prix de revente)."368 },369 {370 "concept": "dcf",371 "type": "comparison",372 "front": "Capitalisation directe vs DCF : quand utiliser l'une plutôt que l'autre?",373 "back": "Capitalisation directe : une seule année de RNE stabilisé — appropriée pour des flux stables et un marché riche en ventes comparables. DCF : projection explicite des flux sur la période de détention (souvent 5-10 ans) plus réversion — appropriée pour flux irréguliers, baux échelonnés, redressements ou croissance. Relation simplifiée : r ≈ TGA + croissance."374 },375 {376 "concept": "mrb-mrn",377 "type": "formula",378 "front": "Définissez le MRB et le MRN et leur usage.",379 "back": "MRB = Prix de vente / Revenu brut effectif ; MRN = Prix de vente / RNE (l'inverse du TGA). Ce sont des outils de vérification rapide extraits de ventes comparables — des compléments de la capitalisation directe, jamais des substituts, car le MRB ignore la structure de dépenses."380 },381 {382 "concept": "mrb-mrn",383 "type": "calc",384 "front": "Une vente comparable : prix 960 000 $, RBE 120 000 $. Le sujet a un RBE de 115 000 $. Estimez sa valeur par le MRB.",385 "back": "MRB = 960 000 / 120 000 = 8,0. Valeur du sujet = 8,0 × 115 000 = 920 000 $. Limite : le MRB suppose des structures de dépenses semblables entre le comparable et le sujet ; sinon, préférer le MRN ou la capitalisation directe."386 },387 {388 "concept": "rapport-evaluation",389 "type": "qa",390 "front": "Énumérez les 12 sections de la structure type du rapport d'évaluation (séance 13).",391 "back": "1) Page titre ; 2) lettre de transmission ; 3) table des matières ; 4) sommaire de l'évaluation ; 5) identification du mandat ; 6) description de la propriété ; 7) analyse du marché et utilisation optimale ; 8) application des méthodes ; 9) réconciliation et conclusion ; 10) hypothèses et conditions ; 11) certification ; 12) annexes."392 },393 {394 "concept": "rapport-evaluation",395 "type": "comparison",396 "front": "Comparez les trois types de rapports d'évaluation.",397 "back": "Complet (narratif) : analyse détaillée et autoportante, mandats importants ou litigieux. Abrégé (formulaire) : contenu condensé sur formulaire normalisé, usage courant en financement hypothécaire résidentiel. Restreint (lettre d'opinion) : très sommaire, réservé à un usage limité par un client averti, avec divulgation claire des limites."398 },399 {400 "concept": "certification-hypotheses",401 "type": "qa",402 "front": "Que certifie l'évaluateur dans la section « certification » du rapport?",403 "back": "Notamment : faits vrais et exacts au meilleur de sa connaissance ; analyses personnelles, impartiales et objectives ; aucun intérêt présent ou futur dans le bien ; honoraires non conditionnels à la valeur conclue ; inspection personnelle (ou portée précisée) ; aide professionnelle significative divulguée ; respect des Normes OEAQ (et CUSPAP le cas échéant) ; autorisation d'exercer au Québec."404 },405 {406 "concept": "certification-hypotheses",407 "type": "definition",408 "front": "Distinguez « hypothèses » et « conditions limitatives » dans un rapport.",409 "back": "Hypothèses : faits présumés vrais sans vérification exhaustive (titres valides, absence de vices cachés ou de contamination non apparente). Conditions limitatives : limites d'utilisation et de responsabilité du rapport (usage réservé au client et à l'usage prévu, pas de reproduction partielle, portée de l'inspection). Elles balisent l'opinion sans la vider de sens."410 },411 {412 "concept": "reconciliation-finale",413 "type": "error",414 "front": "Cas intégrateur : comparaison 1 020 000 $, coût 1 080 000 $, revenu 1 000 000 $. L'étudiant conclut (1 020 000 + 1 080 000 + 1 000 000)/3 = 1 033 333 $. Deux erreurs?",415 "back": "1) Moyenne simple : la réconciliation pondère les méthodes selon leur fiabilité pour ce type de bien (pour un immeuble locatif, le revenu domine, la comparaison appuie, le coût sert de support). 2) Fausse précision : la conclusion s'arrondit au 5 000 $. Exemple correct : 45 % revenu + 40 % comparaison + 15 % coût = 1 020 000 $."416 },417 {418 "concept": "reconciliation-finale",419 "type": "qa",420 "front": "Comment justifie-t-on la pondération des trois méthodes pour un immeuble à revenus (exemple de la séance 14)?",421 "back": "Revenu ~45 % (dominante : le bien s'achète pour ses flux, données de revenus fiables) ; comparaison ~40 % (ventes comparables disponibles mais ajustements notables) ; coût ~15 % (support : incertitude de la dépréciation sur un bâtiment âgé). La pondération se justifie par la nature du bien, la qualité des données et la fiabilité de chaque méthode — jamais mécaniquement."422 }423 ]424}