TypeScript 98.3%
CSS 0.9%
Shell 0.7%
1{2 "concepts": [3 {"slug": "methode-du-cout", "name": "Méthode du coût — formule fondamentale", "description": "Approche d'évaluation fondée sur la formule V = V_terrain + (C_neuf − D_totale). Elle est privilégiée pour les constructions neuves, les bâtiments à usage spécial, l'assurance et les marchés inactifs.", "week": 1, "importance": 3, "axis": "connaissances"},4 {"slug": "cout-prix-valeur", "name": "Coût, prix et valeur", "description": "Trois concepts distincts : le coût est la dépense de production, le prix est le montant effectivement payé lors d'une transaction, et la valeur est l'estimation la plus probable sur le marché. Ils peuvent diverger fortement pour un même immeuble.", "week": 2, "importance": 2, "axis": "connaissances"},5 {"slug": "reproduction-vs-remplacement", "name": "Coût de reproduction vs coût de remplacement", "description": "Le coût de reproduction vise une réplique exacte avec les matériaux d'origine; le coût de remplacement vise la même utilité avec les matériaux et techniques actuels. Le remplacement est le plus courant, la reproduction est réservée notamment aux bâtiments patrimoniaux.", "week": 2, "importance": 3, "axis": "connaissances"},6 {"slug": "structure-couts", "name": "Structure des coûts : directs, indirects, profit", "description": "Le coût neuf se décompose en coûts directs (hard costs : matériaux, main-d'oeuvre, équipement), coûts indirects (soft costs : honoraires, permis, financement, assurances) et profit entrepreneurial. C_neuf = C_directs + C_indirects + Profit.", "week": 2, "importance": 3, "axis": "connaissances"},7 {"slug": "terrain-vacant-hbu", "name": "Terrain vacant et disponible (HBU)", "description": "Le terrain s'évalue comme s'il était vacant et disponible pour son utilisation optimale (HBU/PHMU), selon les quatre critères : légalement permis, physiquement possible, financièrement réalisable, maximalement productif.", "week": 3, "importance": 2, "axis": "connaissances"},8 {"slug": "methodes-evaluation-terrain", "name": "Cinq méthodes d'évaluation du terrain", "description": "Comparaison directe, extraction (prix de vente − valeur dépréciée des améliorations), affectation (ratio terrain/total), analyse de lotissement et résidu foncier. La comparaison directe est la méthode privilégiée lorsque des ventes de terrains existent.", "week": 3, "importance": 3, "axis": "connaissances"},9 {"slug": "grille-ajustement-terrain", "name": "Grille d'ajustement de terrains ($/pi²)", "description": "Application des ajustements aux comparables : éléments transactionnels d'abord (en séquence, dont les conditions du marché/temps), puis éléments de propriété (localisation, superficie, services, topographie, contraintes). Seuils de fiabilité : ajustement net < 15 %, brut < 25 %.", "week": 4, "importance": 3, "axis": "calcul"},10 {"slug": "indexation-couts", "name": "Indexation des coûts (coût indexé)", "description": "Ramener un coût de construction historique à la date d'évaluation au moyen d'un indice : coût indexé = coût d'origine × (indice actuel / indice d'origine). Fiable surtout sur de courtes périodes.", "week": 5, "importance": 2, "axis": "calcul"},11 {"slug": "methodes-estimation-couts", "name": "Quatre méthodes d'estimation des coûts", "description": "Méthode comparative ($/pi²), méthode par composantes (unit-in-place), méthode du coût indexé et méthode par quantité et prix unitaires (quantity survey). Le choix dépend du mandat : arbitrage précision/temps.", "week": 6, "importance": 3, "axis": "connaissances"},12 {"slug": "couts-directs", "name": "Coûts directs de construction", "description": "Dépenses directement liées à la construction physique (70–85 % du coût total) : structure et fondations, enveloppe, mécanique/électricité, finitions intérieures, aménagement extérieur. Estimés avec des coûts unitaires québécois (Altus, Marshall & Swift, RSMeans).", "week": 7, "importance": 2, "axis": "calcul"},13 {"slug": "couts-indirects", "name": "Coûts indirects (soft costs)", "description": "Dépenses nécessaires mais non liées à la construction physique (15–25 %) : honoraires professionnels, permis, financement, TPS/TVQ, assurances, GCR, frais légaux, marketing et administration.", "week": 8, "importance": 2, "axis": "connaissances"},14 {"slug": "interets-intercalaires", "name": "Intérêts intercalaires", "description": "Frais de financement durant le chantier, calculés avec la formule simplifiée I = C_directs × i × T × ½. Le facteur ½ reflète le déboursé progressif du prêt de construction.", "week": 8, "importance": 3, "axis": "calcul"},15 {"slug": "tps-tvq-construction", "name": "TPS et TVQ sur la construction neuve", "description": "TPS de 5 % et TVQ de 9,975 % (total 14,975 %) applicables sur le coût de construction, la TVQ se calculant sur le montant avant TPS. Selon l'usage (commercial, locatif), les taxes peuvent être exclues du coût de remplacement : l'hypothèse doit toujours être précisée.", "week": 8, "importance": 2, "axis": "calcul"},16 {"slug": "profit-entrepreneurial", "name": "Profit entrepreneurial", "description": "Rendement exigé pour assumer le risque de construction, typiquement 8–15 %, calculé sur la somme des coûts directs et indirects : P = taux × (C_directs + C_indirects). Il s'applique même en l'absence d'un promoteur.", "week": 8, "importance": 3, "axis": "calcul"},17 {"slug": "taxonomie-depreciation", "name": "Taxonomie de la dépréciation", "description": "Arbre complet : dépréciation physique (curable / incurable court terme / incurable long terme), fonctionnelle (curable / incurable) et externe ou économique (toujours incurable). Distincte de l'amortissement comptable (DPA).", "week": 9, "importance": 3, "axis": "connaissances"},18 {"slug": "durees-de-vie", "name": "Durées de vie", "description": "Quatre notions : durée de vie physique, durée de vie économique (DVE), âge effectif et vie économique restante (VER = DVE − âge effectif). Chaque composante possède aussi sa propre durée de vie typique (toiture, CVAC, fenêtres, structure).", "week": 9, "importance": 2, "axis": "connaissances"},19 {"slug": "age-effectif", "name": "Âge effectif vs âge chronologique", "description": "L'âge effectif reflète l'état réel du bâtiment compte tenu de l'entretien et des rénovations; il peut être inférieur ou supérieur à l'âge chronologique. C'est lui — et non l'âge chronologique — qu'on utilise dans les calculs de dépréciation.", "week": 9, "importance": 3, "axis": "jugement"},20 {"slug": "methode-age-vie", "name": "Méthode âge-vie", "description": "Méthode linéaire de mesure de la dépréciation : D = (âge effectif / durée de vie économique) × C_neuf. Simple et rapide, mais elle ne distingue pas les formes de dépréciation.", "week": 9, "importance": 3, "axis": "calcul"},21 {"slug": "age-vie-modifiee", "name": "Méthode âge-vie modifiée", "description": "Variante où l'on déduit d'abord les éléments curables, puis on applique le ratio âge-vie au solde : D = D_curable + (âge effectif / DVE) × (C_neuf − D_curable).", "week": 9, "importance": 2, "axis": "calcul"},22 {"slug": "extraction-marche-depreciation", "name": "Extraction du marché (dépréciation totale)", "description": "Mesure de la dépréciation totale à partir de ventes : D = C_neuf + V_terrain − prix de vente, exprimée en % du coût neuf. Sert surtout à valider les autres méthodes.", "week": 9, "importance": 2, "axis": "interpretation"},23 {"slug": "test-curabilite", "name": "Test de curabilité", "description": "Un élément de dépréciation est curable si le coût de la correction est inférieur ou égal à la plus-value (ou à l'économie) qu'elle procure. C'est un test économique, pas un test de faisabilité technique.", "week": 10, "importance": 3, "axis": "jugement"},24 {"slug": "ventilation-depreciation", "name": "Méthode de ventilation (breakdown)", "description": "Mesure détaillée de la dépréciation physique en trois étapes : (1) curable (entretien différé au coût de remise en état), (2) incurable court terme par composante, (3) incurable long terme sur le solde. C'est la méthode la plus précise du cours.", "week": 10, "importance": 3, "axis": "calcul"},25 {"slug": "depreciation-incurable-court-terme", "name": "Dépréciation incurable — composantes à courte durée de vie", "description": "Pour chaque composante à courte vie (toiture, CVAC, fenêtres, revêtements) : D = (âge de la composante / durée de vie de la composante) × coût neuf de la composante, en excluant les éléments déjà traités en curable.", "week": 10, "importance": 3, "axis": "calcul"},26 {"slug": "depreciation-incurable-long-terme", "name": "Dépréciation incurable — longue durée de vie", "description": "Appliquée à la structure et aux fondations : D = (âge effectif / DVE) × (C_neuf − coût neuf des éléments curables − coût neuf des composantes à courte vie). La base doit être réduite pour éviter le double comptage.", "week": 10, "importance": 2, "axis": "calcul"},27 {"slug": "non-double-comptage", "name": "Non-double-comptage de la dépréciation", "description": "Principe transversal : une même perte ne doit jamais être comptée deux fois (curable puis incurable, physique puis fonctionnelle, terrain puis bâtiment). On déduit les éléments curables avant d'appliquer les ratios.", "week": 10, "importance": 3, "axis": "jugement"},28 {"slug": "fonctionnelle-curable", "name": "Dépréciation fonctionnelle curable (ajout, substitution)", "description": "Déficience requérant un ajout : D = coût d'installation dans le bâtiment existant. Déficience requérant une substitution : D = coût de substitution − valeur récupérée. Dans les deux cas, la curabilité économique doit être vérifiée.", "week": 11, "importance": 3, "axis": "calcul"},29 {"slug": "superadequation", "name": "Superadéquation (surqualité)", "description": "Composante dont le coût excède sa contribution à la valeur marchande (piscine intérieure en quartier modeste, garage triple) : D = coût de l'élément − contribution à la valeur. Forme incurable de la dépréciation fonctionnelle, déjà éliminée si l'on part d'un coût de remplacement.", "week": 11, "importance": 2, "axis": "calcul"},30 {"slug": "obsolescence-conception", "name": "Obsolescence de conception (capitalisée)", "description": "Dépréciation fonctionnelle incurable due à un plan ou une conception dépassés (plan fermé, hauteur libre insuffisante), mesurée par capitalisation de la perte de revenus : D = perte de loyer annuelle / TGA.", "week": 11, "importance": 2, "axis": "calcul"},31 {"slug": "depreciation-externe", "name": "Dépréciation externe (économique)", "description": "Perte de valeur causée par des facteurs extérieurs au bien (autoroute, contamination voisine, fermeture d'employeur, réglementation). Elle est toujours incurable et affecte à la fois le terrain et les améliorations; elle se mesure par capitalisation de la perte ou par ventes pairées.", "week": 12, "importance": 3, "axis": "connaissances"},32 {"slug": "capitalisation-perte-revenus", "name": "Capitalisation de la perte de revenus (externe)", "description": "Mesure de la dépréciation externe : perte totale = ΔRNE / TGA, puis D_externe du bâtiment = perte totale × % d'allocation aux améliorations.", "week": 12, "importance": 3, "axis": "calcul"},33 {"slug": "allocation-terrain-ameliorations", "name": "Allocation terrain / améliorations", "description": "La perte externe touche le terrain et le bâtiment : seule la part allouée aux améliorations est déduite du coût neuf, car la part du terrain est déjà reflétée dans sa valeur marchande. Omettre l'allocation crée un double comptage.", "week": 12, "importance": 3, "axis": "jugement"},34 {"slug": "usage-special-patrimonial", "name": "Bâtiments à usage spécial et patrimoniaux", "description": "Pour les bâtiments à usage spécial (église, école, hôpital), la méthode du coût est souvent la seule applicable faute de marché actif. Pour les bâtiments patrimoniaux, le coût de reproduction est privilégié, dans le cadre légal du patrimoine culturel québécois.", "week": 13, "importance": 2, "axis": "jugement"},35 {"slug": "ameliorations-locatives", "name": "Améliorations locatives", "description": "Leur durée de vie utile est bornée par le bail : D = âge effectif / min(durée de vie physique, durée de bail restante). La question de la propriété des améliorations (locateur ou locataire) influence l'évaluation.", "week": 13, "importance": 2, "axis": "calcul"},36 {"slug": "assemblage-final", "name": "Assemblage final de la méthode du coût", "description": "Processus en cinq étapes : évaluer le terrain, estimer le coût neuf (directs + indirects + profit), calculer la dépréciation totale (3 formes), soustraire la dépréciation du coût neuf, puis additionner la valeur du terrain.", "week": 14, "importance": 3, "axis": "calcul"},37 {"slug": "test-realisme", "name": "Test de réalisme et validation", "description": "Vérifications finales : vraisemblance du coût unitaire ($/pi²) contre les fourchettes du marché, ratio terrain/valeur totale, cohérence entre les méthodes de dépréciation (âge-vie vs ventilation vs extraction du marché).", "week": 14, "importance": 2, "axis": "interpretation"},38 {"slug": "rapport-reconciliation", "name": "Rapport et réconciliation des approches", "description": "Rédaction de la section « méthode du coût » du rapport (terrain, coût neuf, dépréciation, calcul final, hypothèses et sources) et réconciliation avec les approches de comparaison et de revenu selon la fiabilité relative de chacune.", "week": 14, "importance": 2, "axis": "communication"}39 ],40 "links": [41 {"from": "structure-couts", "to": "methode-du-cout", "type": "prerequis"},42 {"from": "taxonomie-depreciation", "to": "methode-du-cout", "type": "prerequis"},43 {"from": "methodes-evaluation-terrain", "to": "terrain-vacant-hbu", "type": "prerequis"},44 {"from": "grille-ajustement-terrain", "to": "methodes-evaluation-terrain", "type": "prerequis"},45 {"from": "couts-directs", "to": "structure-couts", "type": "prerequis"},46 {"from": "couts-indirects", "to": "structure-couts", "type": "prerequis"},47 {"from": "interets-intercalaires", "to": "couts-indirects", "type": "application"},48 {"from": "tps-tvq-construction", "to": "couts-indirects", "type": "application"},49 {"from": "profit-entrepreneurial", "to": "couts-directs", "type": "prerequis"},50 {"from": "profit-entrepreneurial", "to": "couts-indirects", "type": "prerequis"},51 {"from": "methodes-estimation-couts", "to": "structure-couts", "type": "prerequis"},52 {"from": "indexation-couts", "to": "methodes-estimation-couts", "type": "relation"},53 {"from": "methodes-estimation-couts", "to": "reproduction-vs-remplacement", "type": "relation"},54 {"from": "methode-age-vie", "to": "age-effectif", "type": "prerequis"},55 {"from": "methode-age-vie", "to": "durees-de-vie", "type": "prerequis"},56 {"from": "age-effectif", "to": "durees-de-vie", "type": "relation"},57 {"from": "age-vie-modifiee", "to": "methode-age-vie", "type": "approfondissement"},58 {"from": "age-vie-modifiee", "to": "test-curabilite", "type": "relation"},59 {"from": "ventilation-depreciation", "to": "taxonomie-depreciation", "type": "prerequis"},60 {"from": "ventilation-depreciation", "to": "test-curabilite", "type": "prerequis"},61 {"from": "depreciation-incurable-court-terme", "to": "durees-de-vie", "type": "prerequis"},62 {"from": "depreciation-incurable-court-terme", "to": "ventilation-depreciation", "type": "application"},63 {"from": "depreciation-incurable-long-terme", "to": "depreciation-incurable-court-terme", "type": "relation"},64 {"from": "non-double-comptage", "to": "ventilation-depreciation", "type": "relation"},65 {"from": "non-double-comptage", "to": "allocation-terrain-ameliorations", "type": "relation"},66 {"from": "fonctionnelle-curable", "to": "test-curabilite", "type": "prerequis"},67 {"from": "superadequation", "to": "reproduction-vs-remplacement", "type": "relation"},68 {"from": "obsolescence-conception", "to": "capitalisation-perte-revenus", "type": "relation"},69 {"from": "capitalisation-perte-revenus", "to": "depreciation-externe", "type": "application"},70 {"from": "allocation-terrain-ameliorations", "to": "depreciation-externe", "type": "prerequis"},71 {"from": "extraction-marche-depreciation", "to": "ventilation-depreciation", "type": "approfondissement"},72 {"from": "ameliorations-locatives", "to": "durees-de-vie", "type": "application"},73 {"from": "usage-special-patrimonial", "to": "reproduction-vs-remplacement", "type": "application"},74 {"from": "assemblage-final", "to": "grille-ajustement-terrain", "type": "prerequis"},75 {"from": "assemblage-final", "to": "profit-entrepreneurial", "type": "prerequis"},76 {"from": "assemblage-final", "to": "ventilation-depreciation", "type": "prerequis"},77 {"from": "assemblage-final", "to": "allocation-terrain-ameliorations", "type": "prerequis"},78 {"from": "test-realisme", "to": "assemblage-final", "type": "approfondissement"},79 {"from": "rapport-reconciliation", "to": "assemblage-final", "type": "application"}80 ]81}82