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1{2 "flashcards": [3 {"concept": "methode-du-cout", "type": "definition", "front": "Quelle est la formule fondamentale de la méthode du coût?", "back": "$V = V_{terrain} + (C_{neuf} - D_{totale})$, où $D_{totale} = D_{physique} + D_{fonctionnelle} + D_{externe}$ et $C_{neuf} = C_{directs} + C_{indirects} + \\text{Profit}$."},4 {"concept": "methode-du-cout", "type": "qa", "front": "Dans quelles situations la méthode du coût est-elle privilégiée, et quand est-elle moins adaptée?", "back": "Privilégiée : constructions neuves ou récentes, bâtiments à usage spécial (églises, écoles, hôpitaux), évaluation d'assurance, marchés inactifs, contre-vérification des autres approches. Moins adaptée : résidentiel courant avec marché actif, bâtiments très anciens (dépréciation difficile à mesurer), terrains dont la valeur domine celle des améliorations."},5 {"concept": "cout-prix-valeur", "type": "comparison", "front": "Distinguez coût, prix et valeur.", "back": "Coût : dépense nécessaire pour produire le bien (construction). Prix : montant effectivement payé lors d'une transaction donnée (peut refléter des conditions particulières). Valeur : estimation du prix le plus probable sur un marché libre et ouvert. Un immeuble peut coûter 500 000 $ à construire, se vendre 480 000 $ et valoir 510 000 $."},6 {"concept": "reproduction-vs-remplacement", "type": "comparison", "front": "Coût de reproduction vs coût de remplacement : quelle est la distinction?", "back": "Reproduction : réplique exacte du bâtiment existant, avec les mêmes matériaux et méthodes d'origine — inclut donc ses défauts de conception. Remplacement : bâtiment offrant la même utilité, avec matériaux et techniques actuels — élimine d'emblée la plupart des obsolescences fonctionnelles. Le remplacement est le plus courant en pratique."},7 {"concept": "reproduction-vs-remplacement", "type": "qa", "front": "Dans quel cas retient-on le coût de reproduction plutôt que le coût de remplacement?", "back": "Lorsque le mandat exige de recréer le bâtiment à l'identique, notamment pour les bâtiments patrimoniaux (conservation architecturale, matériaux d'origine) ou certaines fins d'assurance. Le choix reproduction/remplacement doit être cohérent avec la mesure de la dépréciation fonctionnelle ensuite."},8 {"concept": "structure-couts", "type": "comparison", "front": "Coûts directs vs coûts indirects : distinguez-les avec des exemples.", "back": "Directs (hard costs, 70–85 % du total) : liés à la construction physique — matériaux, main-d'oeuvre, équipement, excavation, fondations. Indirects (soft costs, 15–25 %) : nécessaires mais non physiques — honoraires d'architecte et d'ingénieurs, permis, financement (intérêts intercalaires), assurances, taxes, frais légaux, administration."},9 {"concept": "structure-couts", "type": "formula", "front": "Donnez la formule du coût total (coût neuf) de construction.", "back": "$C_{neuf} = C_{directs} + C_{indirects} + \\text{Profit entrepreneurial}$. Le profit se calcule sur la somme (directs + indirects), au taux typique de 8–15 %."},10 {"concept": "terrain-vacant-hbu", "type": "definition", "front": "Énoncez le principe du terrain « vacant et disponible » et les quatre critères du HBU (PHMU).", "back": "Le terrain s'évalue comme s'il était vacant et disponible pour son utilisation optimale, même s'il est bâti. Les quatre critères de l'usage optimal : (1) légalement permis, (2) physiquement possible, (3) financièrement réalisable, (4) maximalement productif."},11 {"concept": "terrain-vacant-hbu", "type": "error", "front": "Pratique erronée : « Le bâtiment a 30 ans, j'applique donc aussi une dépréciation de 30 % à la valeur du terrain. »", "back": "Erreur : le terrain ne se déprécie pas physiquement ni fonctionnellement — la dépréciation s'applique aux améliorations seulement. Le terrain est évalué à sa valeur marchande comme vacant. Seule la dépréciation externe touche le terrain, et cet effet est déjà reflété dans sa valeur marchande (d'où l'allocation)."},12 {"concept": "methodes-evaluation-terrain", "type": "qa", "front": "Nommez les cinq méthodes d'évaluation du terrain.", "back": "1) Comparaison directe (ventes de terrains similaires — méthode privilégiée); 2) Extraction : $V_{terrain} = \\text{prix de vente} - V_{\\text{bâtiment déprécié}}$; 3) Affectation : ratio terrain/valeur totale observé sur le marché; 4) Analyse de lotissement (subdivision development); 5) Résidu foncier (land residual) : capitalisation du revenu résiduel attribuable au terrain, $V_{terrain} = \\dfrac{RNE - V_{\\text{bâtiment}} \\times R_b}{R_t}$."},13 {"concept": "methodes-evaluation-terrain", "type": "calc", "front": "Extraction : une propriété bâtie s'est vendue 450 000 $. La valeur dépréciée des améliorations est estimée à 330 000 $. Valeur du terrain et ratio terrain/total?", "back": "$V_{terrain} = 450\\,000 - 330\\,000 = 120\\,000\\ \\$$. Ratio terrain/total = $120\\,000 / 450\\,000 = 26{,}7\\,\\%$, à valider contre les ratios typiques du secteur."},14 {"concept": "grille-ajustement-terrain", "type": "qa", "front": "Dans quel ordre applique-t-on les ajustements dans une grille de terrains, et quelle est la « règle d'or »?", "back": "D'abord les éléments transactionnels, appliqués en séquence (droits transférés, financement, conditions de vente, dépenses après vente, conditions du marché/temps), puis les éléments de propriété (localisation, superficie, services, topographie, forme, contraintes). Règle d'or : on ajuste toujours le comparable vers le sujet — comparable supérieur → ajustement négatif; comparable inférieur → ajustement positif."},15 {"concept": "grille-ajustement-terrain", "type": "qa", "front": "Quels seuils indiquent qu'une grille d'ajustement de terrain est fiable?", "back": "Ajustement net total inférieur à 15 % et ajustement brut total inférieur à 25 % du prix de vente du comparable. Au-delà, le comparable est peu fiable et devrait être pondéré à la baisse ou écarté."},16 {"concept": "grille-ajustement-terrain", "type": "calc", "front": "Un terrain comparable s'est vendu 10,00 $/pi² il y a un an (marché : +5 %/an). Sa localisation est supérieure au sujet (−0,75 $/pi²) et sa topographie inférieure (+0,25 $/pi²). Valeur ajustée?", "back": "Étape 1 — transactionnel (temps) : $10{,}00 \\times 1{,}05 = 10{,}50\\ \\$/pi^2$. Étape 2 — propriété : $10{,}50 - 0{,}75 + 0{,}25 = 10{,}00\\ \\$/pi^2$. Vérification : net $= -0{,}50/10{,}00 = 5\\,\\%$ et brut $= 1{,}50/10{,}00 = 15\\,\\%$, sous les seuils 15 %/25 %."},17 {"concept": "indexation-couts", "type": "formula", "front": "Formule du coût indexé (méthode du coût indexé).", "back": "$C_{indexé} = C_{historique} \\times \\dfrac{\\text{indice à la date d'évaluation}}{\\text{indice à la date d'origine}}$. Limites : fiable sur de courtes périodes seulement, et le coût d'origine doit être connu et représentatif."},18 {"concept": "indexation-couts", "type": "calc", "front": "Un bâtiment a coûté 850 000 $ en 2018 (indice de coûts : 132,0). L'indice actuel est 178,2. Coût indexé à la date d'évaluation?", "back": "$850\\,000 \\times \\dfrac{178{,}2}{132{,}0} = 850\\,000 \\times 1{,}35 = 1\\,147\\,500\\ \\$$."},19 {"concept": "methodes-estimation-couts", "type": "qa", "front": "Nommez les quatre méthodes d'estimation des coûts et situez-les sur les axes précision/temps.", "back": "1) Comparative ($/pi²) : précision faible, rapide; 2) Par composantes (unit-in-place) : précision moyenne, temps moyen — le compromis usuel en évaluation; 3) Coût indexé : précision moyenne, rapide; 4) Quantité et prix unitaires (quantity survey) : précision élevée, très longue."},20 {"concept": "methodes-estimation-couts", "type": "comparison", "front": "Méthode comparative vs quantity survey : quand choisir l'une ou l'autre?", "back": "Comparative : coût au pi² de bâtiments similaires récents — suffisante pour une évaluation courante d'un bâtiment standard, rapide mais peu précise. Quantity survey : quantification de chaque matériau et opération — la plus précise, réservée aux mandats exigeants (litiges, projets complexes) car très longue et coûteuse. En pratique courante, la méthode par composantes est le compromis habituel."},21 {"concept": "couts-directs", "type": "qa", "front": "Quelles sont les grandes catégories de coûts directs et leurs poids typiques?", "back": "Structure et fondations : 15–20 %; enveloppe (murs, toit) : 20–25 %; mécanique (CVAC, plomberie, électricité) : 25–35 %; finitions intérieures : 15–25 %; aménagement extérieur : 3–5 %. Ensemble, les coûts directs représentent 70–85 % du coût total. Sources : Altus, Marshall & Swift, RSMeans, données CCQ."},22 {"concept": "couts-indirects", "type": "qa", "front": "Donnez les principaux coûts indirects et leurs fourchettes typiques.", "back": "Honoraires d'architecte : 6–12 % ; ingénieurs : 5–9 % au total; permis et frais municipaux : 1–2 %; assurance construction : 0,5–1,5 %; frais de financement (dont intérêts intercalaires) : 2–4 %; frais légaux/notaire : forfait; administration : 1–3 %; plus TPS/TVQ, GCR et marketing selon le projet. Total typique : 15–25 % du coût."},23 {"concept": "couts-indirects", "type": "error", "front": "Pratique erronée : « Les honoraires d'architecte sont un coût direct puisqu'ils sont essentiels au chantier. »", "back": "Erreur de classement : les honoraires professionnels sont des coûts indirects (soft costs), car ils ne sont pas liés à la construction physique elle-même. Directs = matériaux, main-d'oeuvre, équipement. Ce classement compte : la base du profit et certains ratios s'appuient sur cette distinction."},24 {"concept": "interets-intercalaires", "type": "formula", "front": "Formule des intérêts intercalaires et justification du facteur ½.", "back": "$I = C_{directs} \\times i \\times T \\times \\tfrac{1}{2}$, où $i$ est le taux annuel du prêt de construction et $T$ la durée du chantier en années. Le facteur ½ reflète le déboursé progressif : en moyenne, environ la moitié du capital est empruntée pendant le chantier."},25 {"concept": "interets-intercalaires", "type": "calc", "front": "Coûts directs de 1 200 000 $, taux de 6 %, chantier de 12 mois. Intérêts intercalaires?", "back": "$I = 1\\,200\\,000 \\times 0{,}06 \\times 1 \\times \\tfrac{1}{2} = 36\\,000\\ \\$$."},26 {"concept": "interets-intercalaires", "type": "error", "front": "Pratique erronée : « Intérêts intercalaires = 1 000 000 $ × 6 % × 1 an = 60 000 $. »", "back": "Le facteur ½ a été oublié, ce qui double les intérêts. Le prêt de construction est déboursé progressivement : $I = 1\\,000\\,000 \\times 0{,}06 \\times 1 \\times \\tfrac{1}{2} = 30\\,000\\ \\$$."},27 {"concept": "tps-tvq-construction", "type": "qa", "front": "Quels sont les taux de TPS et de TVQ sur la construction neuve, et quelle précaution s'impose pour un immeuble commercial ou locatif?", "back": "TPS : 5 %; TVQ : 9,975 % (calculée sur le montant avant TPS); total : 14,975 %. Immeuble commercial (baux taxables) : la TPS et la TVQ sont récupérables par crédits et remboursements de taxe sur les intrants (CTI/RTI) — ce n'est pas un coût, elles sont exclues du coût de remplacement. Logements locatifs neufs : remboursement bonifié de 100 % de la TPS (depuis septembre 2023), avec mesure québécoise correspondante. Toujours préciser l'hypothèse retenue selon le statut fiscal (occupant, locatif, commercial)."},28 {"concept": "tps-tvq-construction", "type": "calc", "front": "Coût de construction de 400 000 $. Calculez la TPS, la TVQ et le total des taxes.", "back": "TPS $= 400\\,000 \\times 5\\,\\% = 20\\,000\\ \\$$; TVQ $= 400\\,000 \\times 9{,}975\\,\\% = 39\\,900\\ \\$$ (sur le montant avant TPS); total des taxes $= 59\\,900\\ \\$$, soit 14,975 % du coût."},29 {"concept": "profit-entrepreneurial", "type": "formula", "front": "Formule et base de calcul du profit entrepreneurial.", "back": "$P = \\text{taux} \\times (C_{directs} + C_{indirects})$, avec un taux typique de 8–15 % selon le risque et le type de projet. Le profit s'applique même sans promoteur (propriétaire-constructeur), car il rémunère le risque et la coordination inhérents à tout projet."},30 {"concept": "profit-entrepreneurial", "type": "error", "front": "Pratique erronée : « Profit = 10 % × coûts directs seulement. »", "back": "Mauvaise base : le profit se calcule sur la somme des coûts directs ET indirects. Avec directs 1 000 000 $ et indirects 200 000 $ : $P = 0{,}10 \\times 1\\,200\\,000 = 120\\,000\\ \\$$ et non 100 000 $. L'erreur sous-estime le coût neuf de 20 000 $."},31 {"concept": "profit-entrepreneurial", "type": "calc", "front": "Directs : 1 000 000 $; indirects : 200 000 $; taux de profit : 10 %. Profit et coût total?", "back": "$P = 0{,}10 \\times (1\\,000\\,000 + 200\\,000) = 120\\,000\\ \\$$. Coût total $= 1\\,000\\,000 + 200\\,000 + 120\\,000 = 1\\,320\\,000\\ \\$$."},32 {"concept": "taxonomie-depreciation", "type": "qa", "front": "Dessinez (verbalement) l'arbre complet de la dépréciation.", "back": "Dépréciation totale = (1) Physique : curable (entretien différé) / incurable court terme (composantes) / incurable long terme (structure); (2) Fonctionnelle : curable (ajout, substitution) / incurable (superadéquation, obsolescence de conception); (3) Externe (économique) : toujours incurable, affecte terrain et améliorations."},33 {"concept": "taxonomie-depreciation", "type": "comparison", "front": "Dépréciation en évaluation vs amortissement comptable (DPA) : quelle différence?", "back": "La dépréciation en évaluation mesure la perte de valeur réelle observée par rapport au coût neuf (état, obsolescence, marché). L'amortissement comptable (DPA/CCA) est une répartition fiscale et normalisée du coût d'un actif selon des taux prescrits — il ne reflète pas la valeur marchande et ne doit jamais être utilisé comme mesure de dépréciation dans la méthode du coût."},34 {"concept": "durees-de-vie", "type": "qa", "front": "Définissez les quatre durées de vie et donnez la relation clé.", "back": "Durée de vie physique : période pendant laquelle le bâtiment peut exister physiquement. Durée de vie économique (DVE) : période pendant laquelle les améliorations contribuent à la valeur. Âge effectif : âge apparent selon l'état et l'entretien. Vie économique restante : $VER = DVE - \\text{âge effectif}$."},35 {"concept": "durees-de-vie", "type": "qa", "front": "Donnez des durées de vie typiques : structure, toiture en bardeaux, CVAC, fenêtres en PVC.", "back": "Structure/fondation : 50–75 ans; toiture en bardeaux : 20–30 ans (membrane : 15–25 ans); CVAC : 15–20 ans; fenêtres PVC : 20–30 ans. Autres repères : revêtement de vinyle 25–35 ans, brique 40–60 ans, plomberie en cuivre 40–50 ans, électricité 30–40 ans."},36 {"concept": "age-effectif", "type": "comparison", "front": "Âge chronologique vs âge effectif : lequel utilise-t-on dans les calculs de dépréciation?", "back": "Âge chronologique : années écoulées depuis la construction. Âge effectif : âge que reflète l'état réel du bâtiment (entretien, rénovations); il peut être inférieur (bien entretenu, rénové) ou supérieur (négligé) à l'âge chronologique. C'est l'âge effectif qu'on utilise dans les méthodes âge-vie et dans la ventilation."},37 {"concept": "age-effectif", "type": "error", "front": "Pratique erronée : « Le bungalow a 40 ans, donc âge-vie = 40/60, même s'il a été entièrement rénové il y a 5 ans. »", "back": "Erreur : utiliser l'âge chronologique ignore les rénovations. Un bâtiment de 40 ans rénové en profondeur peut avoir un âge effectif de 15 ans : $D = 15/60 = 25\\,\\%$ au lieu de $40/60 = 66{,}7\\,\\%$. La dépréciation serait grossièrement surestimée."},38 {"concept": "methode-age-vie", "type": "formula", "front": "Formule de la méthode âge-vie et sa principale limite.", "back": "$D = \\dfrac{\\text{âge effectif}}{\\text{durée de vie économique}} \\times C_{neuf}$. Limite : méthode linéaire et globale qui ne distingue pas les formes de dépréciation (physique/fonctionnelle/externe) ni les composantes; utile comme premier estimé ou validation."},39 {"concept": "methode-age-vie", "type": "calc", "front": "Âge effectif 15 ans, DVE 60 ans, coût neuf 480 000 $. Dépréciation âge-vie et valeur contributive du bâtiment?", "back": "$D = \\tfrac{15}{60} \\times 480\\,000 = 0{,}25 \\times 480\\,000 = 120\\,000\\ \\$$. Valeur contributive $= 480\\,000 - 120\\,000 = 360\\,000\\ \\$$."},40 {"concept": "age-vie-modifiee", "type": "formula", "front": "Formule de la méthode âge-vie modifiée.", "back": "$D = D_{curable} + \\dfrac{\\text{âge effectif}}{DVE} \\times (C_{neuf} - D_{curable})$. On déduit d'abord les éléments curables (entretien différé), puis on applique le ratio âge-vie au solde — ce qui évite de déprécier deux fois les éléments qui seront réparés."},41 {"concept": "age-vie-modifiee", "type": "calc", "front": "Coût neuf 500 000 $, éléments curables 20 000 $, âge effectif 12 ans, DVE 60 ans. Dépréciation par âge-vie modifiée?", "back": "$D = 20\\,000 + \\tfrac{12}{60} \\times (500\\,000 - 20\\,000) = 20\\,000 + 0{,}20 \\times 480\\,000 = 20\\,000 + 96\\,000 = 116\\,000\\ \\$$."},42 {"concept": "extraction-marche-depreciation", "type": "formula", "front": "Formule de l'extraction du marché pour mesurer la dépréciation totale.", "back": "$D_{totale} = C_{neuf} + V_{terrain} - \\text{prix de vente}$, exprimée ensuite en % du coût neuf. Répétée sur plusieurs ventes, elle donne un taux de dépréciation de marché qui sert surtout à valider les méthodes âge-vie et de ventilation."},43 {"concept": "extraction-marche-depreciation", "type": "calc", "front": "Vente à 415 000 $; valeur du terrain 95 000 $; coût neuf du bâtiment 400 000 $. Dépréciation totale extraite et taux?", "back": "$D = 400\\,000 + 95\\,000 - 415\\,000 = 80\\,000\\ \\$$. Taux $= 80\\,000 / 400\\,000 = 20\\,\\%$ du coût neuf."},44 {"concept": "test-curabilite", "type": "definition", "front": "Énoncez le test de curabilité d'un élément de dépréciation.", "back": "Un élément est curable si le coût de la correction est inférieur ou égal à la plus-value (ou à l'économie de coûts d'exploitation) qu'elle procure. C'est un test économique : un défaut techniquement réparable mais dont la correction coûte plus que le gain reste incurable. Exemple : réparer un balcon à 6 000 $ qui redonne 9 000 $ de valeur → curable."},45 {"concept": "ventilation-depreciation", "type": "qa", "front": "Quelles sont les trois étapes de la méthode de ventilation (breakdown) pour la dépréciation physique?", "back": "1) Curable : coût de remise en état de l'entretien différé; 2) Incurable court terme : pour chaque composante à courte vie, ratio (âge/durée de vie de la composante) × coût neuf de la composante; 3) Incurable long terme : ratio (âge effectif/DVE) appliqué au solde = C_neuf − coût neuf des éléments curables − coût neuf des composantes à courte vie."},46 {"concept": "ventilation-depreciation", "type": "error", "front": "Pratique erronée : « Étape 3 (long terme) : j'applique le ratio âge effectif/DVE au coût neuf total du bâtiment. »", "back": "Erreur de base : appliquer le ratio long terme au coût neuf total recompte la dépréciation des éléments curables et des composantes à courte vie déjà mesurées aux étapes 1 et 2 (double comptage). La base correcte est le solde : $C_{neuf} - \\text{coût neuf des curables} - \\text{coût neuf des composantes CT}$."},47 {"concept": "depreciation-incurable-court-terme", "type": "formula", "front": "Formule de la dépréciation incurable des composantes à courte durée de vie.", "back": "Pour chaque composante : $D = \\dfrac{\\text{âge de la composante}}{\\text{durée de vie de la composante}} \\times \\text{coût neuf de la composante}$, puis on additionne. On utilise l'âge propre de chaque composante (une toiture refaite il y a 5 ans a 5 ans, peu importe l'âge du bâtiment), en excluant tout élément déjà traité en curable."},48 {"concept": "depreciation-incurable-court-terme", "type": "calc", "front": "Toiture : coût neuf 30 000 $, âge 10 ans, vie 25 ans. CVAC : coût neuf 24 000 $, âge 8 ans, vie 16 ans. Dépréciation incurable court terme totale?", "back": "Toiture : $\\tfrac{10}{25} \\times 30\\,000 = 12\\,000\\ \\$$. CVAC : $\\tfrac{8}{16} \\times 24\\,000 = 12\\,000\\ \\$$. Total $= 24\\,000\\ \\$$."},49 {"concept": "depreciation-incurable-long-terme", "type": "formula", "front": "Formule de la dépréciation incurable à longue durée de vie (structure, fondations).", "back": "$D_{LT} = \\dfrac{\\text{âge effectif}}{DVE} \\times \\left(C_{neuf} - \\text{coût neuf des éléments curables} - \\text{coût neuf des composantes CT}\\right)$. La base est réduite pour ne pas recompter ce qui a déjà été déprécié aux étapes précédentes."},50 {"concept": "depreciation-incurable-long-terme", "type": "calc", "front": "C_neuf 450 000 $; coût neuf des éléments curables 10 000 $; coût neuf des composantes à courte vie 110 000 $; âge effectif 18 ans; DVE 60 ans. Dépréciation long terme?", "back": "Base $= 450\\,000 - 10\\,000 - 110\\,000 = 330\\,000\\ \\$$. $D_{LT} = \\tfrac{18}{60} \\times 330\\,000 = 0{,}30 \\times 330\\,000 = 99\\,000\\ \\$$."},51 {"concept": "non-double-comptage", "type": "error", "front": "Pratique erronée : « La toiture en fin de vie est comptée en curable (remplacement 25 000 $), puis je l'inclus aussi dans le tableau des composantes à courte vie. »", "back": "Double comptage : un élément traité en curable est réputé remis à neuf — il ne peut plus figurer dans le calcul incurable court terme. On le compte une seule fois : soit en curable (si le test économique le justifie), soit en composante à courte vie, jamais les deux."},52 {"concept": "non-double-comptage", "type": "qa", "front": "Énoncez la règle générale du non-double-comptage et trois endroits où le piège survient.", "back": "Une même perte de valeur ne se déduit qu'une seule fois. Pièges classiques : (1) élément curable recompté dans l'incurable CT ou dans la base LT; (2) même déficience comptée en physique ET en fonctionnelle; (3) perte externe déduite à 100 % du bâtiment alors que la part terrain est déjà reflétée dans la valeur du terrain; (4) superadéquation déduite alors qu'on part d'un coût de remplacement qui l'exclut déjà."},53 {"concept": "fonctionnelle-curable", "type": "comparison", "front": "Dépréciation fonctionnelle curable : formule pour une déficience requérant un ajout vs une substitution.", "back": "Ajout (élément manquant, ex. 2e salle de bain) : $D = \\text{coût d'installation dans le bâtiment existant}$ — l'élément étant exclu du coût neuf, la pénalité est le coût complet en rénovation. Substitution (élément désuet, ex. panneau 60 A) : $D = \\text{coût de substitution} - \\text{valeur récupérée}$. Dans les deux cas, vérifier la curabilité économique."},54 {"concept": "fonctionnelle-curable", "type": "calc", "front": "Chauffage désuet : remplacer le système dans le bâtiment existant coûte 18 000 $ et la valeur récupérée de l'ancien équipement est de 2 000 $. Dépréciation fonctionnelle curable?", "back": "$D = 18\\,000 - 2\\,000 = 16\\,000\\ \\$$. L'élément est curable si la plus-value (ou l'économie d'exploitation capitalisée) est d'au moins 16 000 $."},55 {"concept": "superadequation", "type": "formula", "front": "Définition et formule de la superadéquation (surqualité).", "back": "Composante dont le coût excède sa contribution à la valeur marchande (matériaux trop luxueux pour le secteur, capacité excédentaire). $D = \\text{coût de l'élément} - \\text{contribution à la valeur}$. Forme incurable de la dépréciation fonctionnelle : on ne démolit pas l'élément, mais le marché ne le paie pas."},56 {"concept": "superadequation", "type": "calc", "front": "Piscine intérieure dans un quartier modeste : coût de l'élément 90 000 $, contribution à la valeur marchande 25 000 $. Dépréciation pour superadéquation?", "back": "$D = 90\\,000 - 25\\,000 = 65\\,000\\ \\$$."},57 {"concept": "superadequation", "type": "error", "front": "Pratique erronée : « J'ai estimé un coût de REMPLACEMENT, puis j'ai déduit 65 000 $ pour la piscine superadéquate. »", "back": "Double comptage : le coût de remplacement reproduit l'utilité, pas les excès — l'élément superadéquat n'y figure déjà pas (ou seulement à sa version standard). La déduction de superadéquation ne s'applique qu'avec un coût de REPRODUCTION, qui inclut l'élément excessif. Toujours arrimer la mesure de la fonctionnelle au type de coût retenu."},58 {"concept": "obsolescence-conception", "type": "formula", "front": "Comment mesure-t-on l'obsolescence de conception (fonctionnelle incurable)?", "back": "Par capitalisation de la perte de revenus attribuable au défaut de conception : $D = \\dfrac{\\text{perte de loyer annuelle}}{TGA}$. Exemples : plan fermé démodé, hauteur libre insuffisante d'un entrepôt, aménagement commercial dépassé."},59 {"concept": "obsolescence-conception", "type": "calc", "front": "Un plan fermé démodé entraîne une perte de loyer de 6 000 $/an. TGA : 8 %. Dépréciation pour obsolescence de conception?", "back": "$D = \\dfrac{6\\,000}{0{,}08} = 75\\,000\\ \\$$."},60 {"concept": "depreciation-externe", "type": "qa", "front": "Quelles sont les trois caractéristiques fondamentales de la dépréciation externe (économique)?", "back": "1) Origine extérieure au terrain et au bâtiment (autoroute, contamination voisine, fermeture d'un employeur majeur, réglementation, suroffre); 2) Toujours incurable — le propriétaire ne peut pas corriger la cause; 3) Elle affecte à la fois le terrain et les améliorations, contrairement aux dépréciations physique et fonctionnelle, d'où la nécessité d'une allocation."},61 {"concept": "depreciation-externe", "type": "qa", "front": "En quoi consiste la mesure de la dépréciation externe par ventes pairées (paired sales)?", "back": "On compare des ventes de propriétés quasi identiques, l'une exposée au facteur externe (ex. ligne à haute tension), l'autre non : l'écart de prix isole l'impact du facteur. Conditions idéales : mêmes caractéristiques, même période, plusieurs paires pour fiabiliser le pourcentage de décote."},62 {"concept": "capitalisation-perte-revenus", "type": "formula", "front": "Formule de la dépréciation externe par capitalisation de la perte de revenus.", "back": "Perte de valeur totale $= \\dfrac{\\Delta RNE}{TGA}$ (baisse de revenu net attribuable au facteur externe, capitalisée). Puis $D_{externe,\\ bâtiment} = \\text{perte totale} \\times \\%\\ \\text{d'allocation aux améliorations}$ — seule cette part est déduite du coût neuf."},63 {"concept": "capitalisation-perte-revenus", "type": "calc", "front": "Un facteur externe réduit le RNE de 12 000 $/an. TGA : 7,5 %. Allocation bâtiment : 75 %. Dépréciation externe à déduire du coût neuf?", "back": "Perte totale $= \\dfrac{12\\,000}{0{,}075} = 160\\,000\\ \\$$. Part bâtiment $= 160\\,000 \\times 0{,}75 = 120\\,000\\ \\$$. Les 40 000 $ restants touchent le terrain et sont déjà reflétés dans sa valeur marchande."},64 {"concept": "allocation-terrain-ameliorations", "type": "qa", "front": "Pourquoi doit-on allouer la perte externe entre le terrain et les améliorations?", "back": "Parce que la méthode du coût ne déprécie que les améliorations : la valeur du terrain, établie par comparaison avec des ventes du même secteur, reflète déjà l'effet du facteur externe. On alloue donc la perte capitalisée selon le ratio typique terrain/améliorations et on ne déduit du coût neuf que la part des améliorations."},65 {"concept": "allocation-terrain-ameliorations", "type": "error", "front": "Pratique erronée : « Perte externe capitalisée de 200 000 $ : je déduis le tout du coût neuf du bâtiment, et j'applique aussi une décote de 10 % au terrain. »", "back": "Deux erreurs : (1) sans allocation, la part du terrain est déduite du bâtiment — seule la fraction allouée aux améliorations (ex. 70 % → 140 000 $) se déduit du coût neuf; (2) décoter en plus le terrain crée un double comptage, sa valeur marchande comparée dans le même secteur intégrant déjà le facteur externe."},66 {"concept": "usage-special-patrimonial", "type": "qa", "front": "Pourquoi la méthode du coût domine-t-elle pour les bâtiments à usage spécial, et quel coût retient-on pour un bâtiment patrimonial?", "back": "Usage spécial (église, école, hôpital, usine spécialisée) : pas de marché actif de revente ni de revenus comparables → la méthode du coût est souvent la seule applicable. Patrimonial : coût de reproduction privilégié (réplique exacte, matériaux d'origine), dans le cadre de la Loi sur le patrimoine culturel; les contraintes de conservation peuvent accroître fortement les coûts."},67 {"concept": "ameliorations-locatives", "type": "formula", "front": "Formule de dépréciation des améliorations locatives.", "back": "$D = \\dfrac{\\text{âge effectif}}{\\min(\\text{durée de vie physique},\\ \\text{durée de bail restante})}$. La durée de vie économique des améliorations locatives est limitée par le bail : des améliorations physiquement durables perdent leur utilité économique à l'échéance du bail (sauf option de renouvellement probable)."},68 {"concept": "ameliorations-locatives", "type": "calc", "front": "Améliorations locatives de 150 000 $; vie physique 20 ans; bail restant 6 ans (sans option); âge 3 ans. Dépréciation et valeur contributive?", "back": "Durée utile $= \\min(20, 6) = 6$ ans. $D = \\tfrac{3}{6} = 50\\,\\%$, soit 75 000 $. Valeur contributive $= 150\\,000 \\times (1 - 0{,}50) = 75\\,000\\ \\$$."},69 {"concept": "assemblage-final", "type": "qa", "front": "Quelles sont les cinq étapes de l'application complète de la méthode du coût?", "back": "1) Analyse HBU et inspection (elle conditionne toutes les décisions subséquentes); 2) Évaluer le terrain (comparaison directe, comme vacant et disponible); 3) Estimer le coût neuf (directs + indirects + profit); 4) Calculer les trois formes de dépréciation (physique + fonctionnelle + externe allouée); 5) Synthèse : $V = V_T + (C_N - D_{totale})$. Puis valider le résultat (test de réalisme)."},70 {"concept": "assemblage-final", "type": "calc", "front": "Terrain : 100 000 $; coût neuf : 400 000 $; dépréciation totale : 90 000 $. Valeur par la méthode du coût?", "back": "$V = 100\\,000 + (400\\,000 - 90\\,000) = 100\\,000 + 310\\,000 = 410\\,000\\ \\$$."},71 {"concept": "test-realisme", "type": "qa", "front": "Quelles vérifications de réalisme effectue-t-on avant de conclure une évaluation par la méthode du coût?", "back": "1) Le coût unitaire obtenu ($/pi²) est-il dans les fourchettes du marché pour ce type et cette classe de bâtiment? 2) Le ratio terrain/valeur totale est-il plausible pour le secteur? 3) Les méthodes de dépréciation (âge-vie, ventilation, extraction du marché) convergent-elles raisonnablement? 4) La valeur finale est-elle cohérente avec les autres approches?"},72 {"concept": "rapport-reconciliation", "type": "qa", "front": "Que contient la section « méthode du coût » d'un rapport d'évaluation, et comment réconcilie-t-on avec les autres approches?", "back": "Cinq parties : 1) introduction et justification (pertinence de la méthode, type de coût retenu — remplacement vs reproduction); 2) évaluation du terrain (comparables, grille d'ajustement, valeur retenue); 3) estimation du coût neuf (méthode utilisée, sources, détail des coûts); 4) calcul de la dépréciation (physique curable/incurable CT-LT, fonctionnelle, externe avec allocation); 5) synthèse et conclusion (tableau récapitulatif, valeur finale) — chaque montant doit être traçable. Réconciliation : pondérer les approches selon la fiabilité de leurs données pour ce mandat — le coût est le plus fiable pour du neuf ou de l'usage spécial, et sert de contre-vérification ailleurs."}73 ]74}75