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# Immo-Ka — Agrégateur de maisons à vendre (province de Québec)
# Auteur : Simon-Pierre Boucher — contact@spboucher.ai
# mortgage/cmhc.py : assurance prêt hypothécaire (SCHL / Sagen / Canada
#   Guaranty). Règles et barèmes isolés ici pour être mis à jour facilement.
#   Barème standard en vigueur (2026) — primes en % du prêt selon le
#   rapport prêt-valeur (RPV).
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from __future__ import annotations

# (RPV maximal, prime en % du prêt)
PREMIUM_TABLE: list[tuple[float, float]] = [
    (0.65, 0.0060),
    (0.75, 0.0170),
    (0.80, 0.0240),
    (0.85, 0.0280),
    (0.90, 0.0310),
    (0.95, 0.0400),
]

# Surprime pour amortissement assuré de 30 ans (premier acheteur / neuf,
# admissible depuis déc. 2024).
SURCHARGE_30Y = 0.0020

# Prix maximal admissible à l'assurance (porté de 1 M$ à 1,5 M$ en déc. 2024).
MAX_INSURABLE_PRICE = 1_500_000

# Amortissement maximal assuré (30 ans seulement premier acheteur / neuf).
MAX_INSURED_AMORTIZATION = 25
MAX_INSURED_AMORTIZATION_FTHB = 30

# Taxe de vente du Québec sur la prime (payable comptant à la clôture,
# jamais ajoutée au prêt).
QC_TAX_ON_PREMIUM = 0.09975


def min_down_payment(price: float) -> float:
    """Mise de fonds minimale légale au Canada.
    5 % de la première tranche de 500 000 $, 10 % de l'excédent jusqu'à
    1,5 M$ ; 20 % à compter de 1,5 M$."""
    if price <= 0:
        return 0.0
    if price >= MAX_INSURABLE_PRICE:
        return round(0.20 * price, 2)
    return round(0.05 * min(price, 500_000) + 0.10 * max(0.0, price - 500_000), 2)


def premium_rate(ltv: float, amort_years: int = 25) -> float | None:
    """Taux de prime selon le RPV. None si RPV > 95 % (non assurable)."""
    if ltv <= 0:
        return 0.0
    for cap, rate in PREMIUM_TABLE:
        if ltv <= cap + 1e-9:
            extra = SURCHARGE_30Y if amort_years > 25 else 0.0
            return rate + extra
    return None


def insurance_quote(price: float, down_payment: float,
                    amort_years: int = 25) -> dict:
    """Décomposition complète de l'assurance prêt hypothécaire.

    Retourne : required (bool), eligible (bool), premium, premium_rate,
    loan_before, total_mortgage, qc_tax (payable comptant), ltv, issues[].
    Ne devine rien : si le scénario est inadmissible, le dit explicitement.
    """
    issues: list[str] = []
    if price <= 0 or down_payment < 0 or down_payment >= price:
        return {"required": False, "eligible": False, "premium": 0.0,
                "premium_rate": 0.0, "loan_before": max(price - down_payment, 0.0),
                "total_mortgage": max(price - down_payment, 0.0),
                "qc_tax": 0.0, "ltv": None, "issues": ["paramètres invalides"]}
    loan = round(price - down_payment, 2)
    ltv = loan / price
    required = ltv > 0.80 + 1e-9
    if not required:
        return {"required": False, "eligible": True, "premium": 0.0,
                "premium_rate": 0.0, "loan_before": loan,
                "total_mortgage": loan, "qc_tax": 0.0,
                "ltv": round(ltv * 100, 2), "issues": issues}
    # Prêt assuré : vérifier l'admissibilité.
    eligible = True
    if price >= MAX_INSURABLE_PRICE:
        eligible = False
        issues.append("prix ≥ 1,5 M$ : assurance non disponible — mise de "
                      "fonds de 20 % requise")
    if down_payment < min_down_payment(price) - 0.01:
        eligible = False
        issues.append("mise de fonds sous le minimum légal "
                      f"({min_down_payment(price):,.0f} $)".replace(",", " "))
    if amort_years > MAX_INSURED_AMORTIZATION_FTHB:
        eligible = False
        issues.append("amortissement > 30 ans impossible pour un prêt assuré")
    elif amort_years > MAX_INSURED_AMORTIZATION:
        issues.append("30 ans assuré : réservé premier acheteur ou "
                      "construction neuve (surprime de 0,20 %)")
    rate = premium_rate(ltv, amort_years) if eligible else None
    if rate is None and eligible:
        eligible = False
        issues.append("rapport prêt-valeur > 95 % : non assurable")
    premium = round(loan * rate, 2) if (eligible and rate) else 0.0
    return {
        "required": True,
        "eligible": eligible,
        "premium": premium,
        "premium_rate": round((rate or 0.0) * 100, 2),
        "loan_before": loan,
        "total_mortgage": round(loan + premium, 2),
        "qc_tax": round(premium * QC_TAX_ON_PREMIUM, 2),
        "ltv": round(ltv * 100, 2),
        "issues": issues,
    }


def allowed_amortizations(price: float, down_payment: float) -> list[int]:
    """Amortissements permis pour un scénario donné (25 ans max si assuré,
    30 ans si mise de fonds ≥ 20 % — ou premier acheteur/neuf assuré)."""
    if price <= 0:
        return [10, 15, 20, 25, 30]
    ltv = (price - down_payment) / price
    if ltv > 0.80:
        return [10, 15, 20, 25, 30]  # 30 = cas particulier (signalé par issues)
    return [10, 15, 20, 25, 30]