{
  "questions": [
    {"concept": "methode-du-cout", "type": "mcq", "difficulty": 1, "question": "Quelle est la formule fondamentale de la méthode du coût?", "options": ["V = Valeur du terrain + (Coût neuf − Dépréciation totale)", "V = Coût neuf − Dépréciation totale − Valeur du terrain", "V = Valeur du terrain × (Coût neuf − Dépréciation totale)", "V = Coût neuf + Dépréciation totale + Valeur du terrain"], "answer": "V = Valeur du terrain + (Coût neuf − Dépréciation totale)", "explanation": "La valeur s'obtient en additionnant la valeur du terrain (évalué comme vacant) à la valeur contributive des améliorations, soit le coût neuf moins la dépréciation totale (physique + fonctionnelle + externe)."},
    {"concept": "methode-du-cout", "type": "mcq", "difficulty": 2, "question": "Pour laquelle de ces propriétés la méthode du coût est-elle la plus appropriée?", "options": ["Une église récente sans marché actif de revente", "Un bungalow de 1970 dans un quartier où les ventes sont nombreuses", "Un immeuble locatif de 24 logements avec revenus stables", "Un condo standard en copropriété divise"], "answer": "Une église récente sans marché actif de revente", "explanation": "Pour un bâtiment à usage spécial récent, il n'existe ni comparables de vente ni revenus : la méthode du coût est souvent la seule applicable. Les autres cas relèvent d'abord de la comparaison directe ou du revenu."},
    {"concept": "reproduction-vs-remplacement", "type": "mcq", "difficulty": 1, "question": "Quelle définition correspond au coût de remplacement?", "options": ["Le coût de construction d'un bâtiment offrant la même utilité, avec des matériaux et techniques actuels", "Le coût de reconstruction d'une réplique exacte avec les matériaux d'origine", "Le coût historique de construction indexé à la date d'évaluation", "Le coût de remise en état des éléments d'entretien différé"], "answer": "Le coût de construction d'un bâtiment offrant la même utilité, avec des matériaux et techniques actuels", "explanation": "Le remplacement vise l'utilité équivalente avec les moyens actuels; la réplique exacte avec matériaux d'origine correspond au coût de reproduction."},
    {"concept": "reproduction-vs-remplacement", "type": "mcq", "difficulty": 2, "question": "Quel type de coût inclut les défauts de conception et les matériaux d'origine du bâtiment existant?", "options": ["Le coût de reproduction", "Le coût de remplacement", "Le coût indexé", "Le coût direct"], "answer": "Le coût de reproduction", "explanation": "La reproduction recrée la réplique exacte, y compris ses défauts de conception et ses superadéquations — qui devront alors être mesurés dans la dépréciation fonctionnelle. Le remplacement les élimine d'emblée."},
    {"concept": "structure-couts", "type": "mcq", "difficulty": 1, "question": "Lequel des postes suivants est un coût indirect (soft cost)?", "options": ["Les honoraires de l'architecte", "L'excavation du terrain", "Les matériaux de la structure", "La main-d'oeuvre de finition"], "answer": "Les honoraires de l'architecte", "explanation": "Les honoraires professionnels sont des coûts indirects : nécessaires au projet mais non liés à la construction physique. Excavation, matériaux et main-d'oeuvre sont des coûts directs."},
    {"concept": "cout-prix-valeur", "type": "short", "difficulty": 2, "question": "Un immeuble s'est vendu 430 000 $ alors que sa valeur marchande est estimée à 470 000 $. Donnez deux raisons pouvant expliquer que le prix diffère de la valeur.", "options": [], "answer": "Conditions particulières de la transaction : vente forcée ou rapide, lien entre les parties (vente non arm's length), financement atypique, méconnaissance du marché ou motivation particulière du vendeur.", "explanation": "Le prix est un fait historique propre à une transaction; la valeur est l'estimation du prix le plus probable sur un marché libre et ouvert. Toute condition qui éloigne la transaction des conditions de marché (contrainte de temps, lien de parenté, financement avantageux, information imparfaite) crée un écart entre prix et valeur."},
    {"concept": "methodes-evaluation-terrain", "type": "mcq", "difficulty": 2, "question": "Laquelle des méthodes suivantes ne fait PAS partie des cinq méthodes d'évaluation du terrain?", "options": ["La méthode par ventilation", "La méthode d'extraction", "La méthode d'affectation", "L'analyse de lotissement"], "answer": "La méthode par ventilation", "explanation": "Les cinq méthodes du terrain sont : comparaison directe, extraction, affectation, analyse de lotissement et résidu foncier. La ventilation (breakdown) est une méthode de mesure de la dépréciation, pas d'évaluation du terrain."},
    {"concept": "methodes-evaluation-terrain", "type": "calc", "difficulty": 2, "question": "Méthode d'extraction : une propriété bâtie s'est vendue 380 000 $ et la valeur dépréciée des améliorations est estimée à 265 000 $. Quelle est la valeur du terrain?", "options": [], "answer": "115 000 $", "explanation": "V_terrain = prix de vente − valeur dépréciée des améliorations = 380 000 − 265 000 = 115 000 $. On valide ensuite le ratio terrain/total : 115 000 / 380 000 ≈ 30 %, à comparer aux ratios typiques du secteur."},
    {"concept": "terrain-vacant-hbu", "type": "mcq", "difficulty": 1, "question": "Selon le principe fondamental de l'évaluation du terrain, comment le terrain doit-il être évalué?", "options": ["Comme s'il était vacant et disponible pour son usage optimal (HBU), même s'il est bâti", "Selon l'usage actuel du bâtiment qui l'occupe", "À son coût d'acquisition historique indexé", "À sa valeur au rôle d'évaluation municipale"], "answer": "Comme s'il était vacant et disponible pour son usage optimal (HBU), même s'il est bâti", "explanation": "Le terrain s'évalue toujours comme vacant et disponible pour son utilisation optimale, définie par les quatre critères : légalement permis, physiquement possible, financièrement réalisable, maximalement productif."},
    {"concept": "methodes-evaluation-terrain", "type": "calc", "difficulty": 3, "question": "Méthode d'affectation : dans le secteur, le ratio terrain/valeur totale observé est de 22 %. Une propriété similaire au sujet vaut 500 000 $ au total. Quelle valeur de terrain en déduit-on?", "options": [], "answer": "110 000 $", "explanation": "V_terrain = valeur totale × ratio terrain/total = 500 000 × 0,22 = 110 000 $. La méthode d'affectation est approximative : elle sert de validation ou de solution de repli quand les ventes de terrains vacants manquent."},
    {"concept": "grille-ajustement-terrain", "type": "calc", "difficulty": 3, "question": "Un terrain comparable s'est vendu 11,00 $/pi² il y a un an. Le marché a progressé de 6 % par année. Le comparable a une localisation supérieure au sujet (−0,80 $/pi²) et il n'est pas desservi par les services alors que le sujet l'est (+1,20 $/pi²). Quelle est la valeur ajustée en $/pi²?", "options": [], "answer": "12,06 $/pi²", "explanation": "Ajustement transactionnel d'abord (temps, en séquence) : 11,00 × 1,06 = 11,66 $/pi². Puis ajustements de propriété : 11,66 − 0,80 + 1,20 = 12,06 $/pi². L'ordre compte : les ajustements de propriété se calculent sur le prix corrigé du marché."},
    {"concept": "grille-ajustement-terrain", "type": "mcq", "difficulty": 2, "question": "Quels seuils retenus dans le cours indiquent qu'un comparable ajusté est fiable dans une grille de terrain?", "options": ["Ajustement net inférieur à 15 % et ajustement brut inférieur à 25 %", "Ajustement net inférieur à 25 % et ajustement brut inférieur à 50 %", "Ajustement net inférieur à 5 % et ajustement brut inférieur à 10 %", "Ajustement net inférieur à 50 % et ajustement brut inférieur à 75 %"], "answer": "Ajustement net inférieur à 15 % et ajustement brut inférieur à 25 %", "explanation": "Les seuils de fiabilité appliqués dans le cours (séance 4 et atelier 1) sont : net < 15 % et brut < 25 %. Au-delà, le comparable exige trop d'ajustements et sa pondération doit être réduite."},
    {"concept": "grille-ajustement-terrain", "type": "error-detect", "difficulty": 3, "question": "Dans sa grille, un étudiant écrit : « Le comparable est mieux situé que le sujet, j'ajoute donc +1,00 $/pi² à son prix. » Il applique ensuite l'ajustement de conditions du marché (+4 %) en dernier, après les ajustements de propriété. Identifiez les deux erreurs.", "options": [], "answer": "1) Sens de l'ajustement inversé : un comparable supérieur s'ajuste à la baisse (−1,00 $/pi²) pour être ramené au niveau du sujet. 2) Ordre incorrect : les ajustements transactionnels (dont le temps/marché) s'appliquent d'abord, en séquence, avant les ajustements de propriété.", "explanation": "On ajuste toujours le comparable vers le sujet : ce que le comparable a de plus se retranche. Et l'ordre séquentiel impose de corriger le prix pour les conditions transactionnelles (droits, financement, conditions de vente, marché) avant de comparer les caractéristiques physiques."},
    {"concept": "grille-ajustement-terrain", "type": "mcq", "difficulty": 2, "question": "Laquelle de ces caractéristiques justifie normalement une décote de la valeur d'un terrain?", "options": ["Une localisation en zone inondable", "Le raccordement aux services municipaux (aqueduc et égout)", "Une topographie plane et bien drainée", "Une forme régulière facilitant la construction"], "answer": "Une localisation en zone inondable", "explanation": "Les zones inondables, la forme irrégulière, la topographie difficile, l'absence de services et les servitudes contraignantes sont des facteurs de décote. Les services en place, la forme régulière et la topographie plane sont au contraire des atouts."},
    {"concept": "indexation-couts", "type": "calc", "difficulty": 2, "question": "Un bâtiment a coûté 720 000 $ en 2020, alors que l'indice de coûts de construction était de 125,0. L'indice est aujourd'hui de 150,0. Quel est le coût indexé à la date d'évaluation?", "options": [], "answer": "864 000 $", "explanation": "Coût indexé = 720 000 × (150,0 / 125,0) = 720 000 × 1,20 = 864 000 $."},
    {"concept": "indexation-couts", "type": "mcq", "difficulty": 3, "question": "Quelle est la principale limite de la méthode du coût indexé?", "options": ["Elle perd en fiabilité lorsque la période d'indexation est longue", "Elle exige de quantifier chaque matériau et chaque opération", "Elle ne peut s'appliquer qu'aux bâtiments patrimoniaux", "Elle donne toujours un coût supérieur à la méthode comparative"], "answer": "Elle perd en fiabilité lorsque la période d'indexation est longue", "explanation": "L'indexation suppose que le coût d'origine était représentatif et que l'indice reflète l'évolution réelle des coûts pour ce type de bâtiment; plus la période est longue, plus ces hypothèses se fragilisent (changements de normes, de techniques, de gamme de prix)."},
    {"concept": "methodes-estimation-couts", "type": "mcq", "difficulty": 1, "question": "Quelle méthode d'estimation des coûts est la plus précise mais la plus longue à appliquer?", "options": ["La méthode par quantité et prix unitaires (quantity survey)", "La méthode comparative ($/pi²)", "La méthode du coût indexé", "La méthode par composantes (unit-in-place)"], "answer": "La méthode par quantité et prix unitaires (quantity survey)", "explanation": "Le quantity survey quantifie chaque matériau et chaque opération : précision maximale, mais délai et coût élevés. La comparative est la plus rapide et la moins précise; la méthode par composantes est le compromis usuel."},
    {"concept": "methodes-estimation-couts", "type": "mcq", "difficulty": 2, "question": "Un évaluateur doit estimer rapidement le coût d'un entrepôt standard pour une évaluation courante. Quelle méthode est la plus indiquée?", "options": ["La méthode comparative ($/pi²)", "La méthode par quantité et prix unitaires", "La méthode du résidu foncier", "La méthode par ventilation"], "answer": "La méthode comparative ($/pi²)", "explanation": "Pour un bâtiment standard avec des données de coûts unitaires disponibles (Altus, Marshall & Swift), la méthode comparative offre le meilleur rapport rapidité/fiabilité. Le quantity survey serait disproportionné; les deux autres options ne sont pas des méthodes d'estimation de coûts."},
    {"concept": "methodes-estimation-couts", "type": "short", "difficulty": 3, "question": "Pourquoi la méthode par composantes (unit-in-place) est-elle considérée comme le compromis usuel en évaluation immobilière?", "options": [], "answer": "Elle décompose le bâtiment en grandes composantes (fondation, structure, enveloppe, mécanique, finitions) évaluées avec des coûts unitaires en place : plus précise que la comparative parce qu'elle reflète la composition réelle du bâtiment, mais beaucoup moins longue que le quantity survey.", "explanation": "La méthode par composantes offre un équilibre précision/temps : elle capte les particularités du bâtiment (qualité, systèmes) sans exiger le relevé exhaustif des quantités. C'est le niveau de détail approprié pour la plupart des mandats d'évaluation."},
    {"concept": "couts-directs", "type": "mcq", "difficulty": 1, "question": "Lequel des postes suivants est un coût direct?", "options": ["L'excavation et les fondations", "Le permis de construction", "Les intérêts intercalaires", "Les honoraires de l'ingénieur en structure"], "answer": "L'excavation et les fondations", "explanation": "Les coûts directs (hard costs) couvrent la construction physique : excavation, fondations, matériaux, main-d'oeuvre, équipement. Permis, financement et honoraires sont des coûts indirects."},
    {"concept": "couts-directs", "type": "calc", "difficulty": 2, "question": "Estimation par composantes d'une résidence : structure et fondations 82 500 $; enveloppe 110 000 $; mécanique et électricité 143 000 $; finitions intérieures 93 500 $; aménagement extérieur 16 500 $. Quel est le total des coûts directs?", "options": [], "answer": "445 500 $", "explanation": "82 500 + 110 000 + 143 000 + 93 500 + 16 500 = 445 500 $. On vérifie ensuite la vraisemblance du coût unitaire obtenu ($/pi²) contre les fourchettes du marché."},
    {"concept": "interets-intercalaires", "type": "calc", "difficulty": 3, "question": "Coûts directs de 900 000 $, prêt de construction à 7 %, chantier de 18 mois. Calculez les intérêts intercalaires selon la formule du cours.", "options": [], "answer": "47 250 $", "explanation": "I = C × i × T × ½ = 900 000 × 0,07 × 1,5 × 0,5 = 47 250 $. T s'exprime en années (18 mois = 1,5 an) et le facteur ½ reflète le déboursé progressif du prêt."},
    {"concept": "interets-intercalaires", "type": "mcq", "difficulty": 2, "question": "Pourquoi la formule des intérêts intercalaires comporte-t-elle un facteur ½?", "options": ["Parce que les déboursés sont progressifs : en moyenne, environ la moitié du financement est utilisée pendant le chantier", "Parce que la banque ne finance jamais plus de 50 % des coûts de construction", "Parce que la moitié des intérêts est remboursée par le premier acheteur", "Parce que le taux affiché est un taux semestriel qu'il faut annualiser"], "answer": "Parce que les déboursés sont progressifs : en moyenne, environ la moitié du financement est utilisée pendant le chantier", "explanation": "Le prêt de construction est déboursé au fur et à mesure de l'avancement des travaux : le solde emprunté croît de 0 au montant total, soit en moyenne environ la moitié du capital sur la durée du chantier."},
    {"concept": "tps-tvq-construction", "type": "calc", "difficulty": 3, "question": "Coût de construction de 350 000 $. Calculez la TPS, la TVQ et le total des taxes selon les taux du cours.", "options": [], "answer": "TPS 17 500 $; TVQ 34 912,50 $; total 52 412,50 $", "explanation": "TPS = 350 000 × 5 % = 17 500 $. TVQ = 350 000 × 9,975 % = 34 912,50 $ (la TVQ se calcule sur le montant avant TPS). Total = 52 412,50 $, soit 14,975 % du coût."},
    {"concept": "profit-entrepreneurial", "type": "mcq", "difficulty": 2, "question": "Selon la convention du cours, sur quelle base se calcule le profit entrepreneurial?", "options": ["La somme des coûts directs et des coûts indirects", "Les coûts directs seulement", "Les coûts directs, indirects et la valeur du terrain", "Le coût neuf déprécié"], "answer": "La somme des coûts directs et des coûts indirects", "explanation": "P = taux × (C_directs + C_indirects), avec un taux typique de 8–15 %. Calculer le profit sur les directs seulement sous-estime le coût neuf; inclure le terrain le surestime."},
    {"concept": "profit-entrepreneurial", "type": "calc", "difficulty": 3, "question": "Coûts directs de 1 400 000 $, coûts indirects de 280 000 $, taux de profit de 12 %. Calculez le profit entrepreneurial et le coût total.", "options": [], "answer": "Profit 201 600 $; coût total 1 881 600 $", "explanation": "Base = 1 400 000 + 280 000 = 1 680 000 $. Profit = 1 680 000 × 12 % = 201 600 $. Coût total = 1 680 000 + 201 600 = 1 881 600 $."},
    {"concept": "couts-indirects", "type": "mcq", "difficulty": 2, "question": "Quel énoncé décrit correctement le plan de garantie GCR?", "options": ["Garantie obligatoire pour les bâtiments résidentiels neufs visés, dont la prime fait partie des coûts indirects", "Assurance facultative couvrant uniquement les immeubles commerciaux", "Programme fédéral de remboursement de la TPS sur l'habitation neuve", "Fonds d'indemnisation des évaluateurs agréés du Québec"], "answer": "Garantie obligatoire pour les bâtiments résidentiels neufs visés, dont la prime fait partie des coûts indirects", "explanation": "La Garantie de construction résidentielle (GCR) est le plan de garantie obligatoire des bâtiments résidentiels neufs visés au Québec; sa prime s'ajoute aux coûts indirects du projet."},
    {"concept": "couts-indirects", "type": "error-detect", "difficulty": 4, "question": "Solution d'un étudiant : « Directs : 1 000 000 $. Intérêts intercalaires : 1 000 000 × 6 % × 1 an = 60 000 $. Autres indirects : 180 000 $. Profit : 10 % × 1 000 000 = 100 000 $. Coût total : 1 340 000 $. » Identifiez les deux erreurs et donnez le coût total corrigé.", "options": [], "answer": "Erreurs : (1) facteur ½ oublié dans les intérêts intercalaires (60 000 $ au lieu de 30 000 $); (2) profit calculé sur les directs seulement au lieu de (directs + indirects). Correction : intérêts 30 000 $; indirects totaux 210 000 $; profit = 10 % × 1 210 000 = 121 000 $; coût total = 1 331 000 $.", "explanation": "I = 1 000 000 × 0,06 × 1 × ½ = 30 000 $. Indirects = 180 000 + 30 000 = 210 000 $. Base du profit = 1 000 000 + 210 000 = 1 210 000 $, d'où profit 121 000 $. Total = 1 000 000 + 210 000 + 121 000 = 1 331 000 $."},
    {"concept": "tps-tvq-construction", "type": "mcq", "difficulty": 3, "question": "Comment traiter la TPS et la TVQ dans l'estimation du coût de remplacement d'un immeuble commercial ou locatif?", "options": ["Elles peuvent être exclues du coût selon le traitement fiscal; l'hypothèse retenue doit être précisée", "Elles doivent toujours être incluses au taux de 14,975 %, sans exception", "Elles sont remplacées par la prime GCR pour les immeubles commerciaux", "Seule la TPS s'applique aux immeubles commerciaux, jamais la TVQ"], "answer": "Elles peuvent être exclues du coût selon le traitement fiscal; l'hypothèse retenue doit être précisée", "explanation": "Immeuble commercial (baux taxables) : la TPS et la TVQ sont récupérables par crédits et remboursements de taxe sur les intrants (CTI/RTI) — ce n'est pas un coût. Logements locatifs neufs : remboursement bonifié de 100 % de la TPS (depuis septembre 2023), avec mesure québécoise correspondante. Les taxes sont alors exclues du coût de remplacement; l'évaluateur doit toujours documenter l'hypothèse retenue selon le statut fiscal."},
    {"concept": "taxonomie-depreciation", "type": "mcq", "difficulty": 1, "question": "Quelles sont les trois formes de dépréciation dans la méthode du coût?", "options": ["Physique, fonctionnelle et externe (économique)", "Curable, incurable et différée", "Linéaire, dégressive et accélérée", "Comptable, fiscale et marchande"], "answer": "Physique, fonctionnelle et externe (économique)", "explanation": "La dépréciation totale se décompose en dépréciation physique (usure), fonctionnelle (conception, obsolescence) et externe ou économique (facteurs extérieurs). Curable/incurable est une subdivision de chaque forme, pas la classification principale."},
    {"concept": "taxonomie-depreciation", "type": "mcq", "difficulty": 2, "question": "Quelle forme de dépréciation est toujours incurable?", "options": ["La dépréciation externe (économique)", "La dépréciation physique", "La dépréciation fonctionnelle", "L'entretien différé"], "answer": "La dépréciation externe (économique)", "explanation": "La dépréciation externe provient de facteurs extérieurs au bien (autoroute, contamination voisine, marché) que le propriétaire ne peut ni contrôler ni corriger : elle est toujours incurable et affecte à la fois le terrain et les améliorations."},
    {"concept": "age-effectif", "type": "mcq", "difficulty": 2, "question": "Qu'est-ce que l'âge effectif d'un bâtiment?", "options": ["L'âge que reflète l'état du bâtiment compte tenu de l'entretien et des rénovations; il peut être inférieur ou supérieur à l'âge chronologique", "Le nombre d'années écoulées depuis la construction originale", "La durée de vie économique moins la durée de vie physique", "L'âge moyen des bâtiments comparables du secteur"], "answer": "L'âge que reflète l'état du bâtiment compte tenu de l'entretien et des rénovations; il peut être inférieur ou supérieur à l'âge chronologique", "explanation": "L'âge effectif est l'âge apparent selon la condition réelle : un bâtiment rénové a un âge effectif inférieur à son âge chronologique; un bâtiment négligé, supérieur. C'est l'âge effectif qui entre dans les calculs de dépréciation."},
    {"concept": "methode-age-vie", "type": "calc", "difficulty": 2, "question": "Âge effectif de 18 ans, durée de vie économique de 60 ans, coût neuf de 520 000 $. Calculez la dépréciation par la méthode âge-vie.", "options": [], "answer": "156 000 $", "explanation": "D = (18 / 60) × 520 000 = 0,30 × 520 000 = 156 000 $. La valeur contributive du bâtiment serait 520 000 − 156 000 = 364 000 $."},
    {"concept": "age-vie-modifiee", "type": "calc", "difficulty": 3, "question": "Coût neuf 600 000 $; éléments curables (entretien différé) 25 000 $; âge effectif 15 ans; DVE 50 ans. Calculez la dépréciation par la méthode âge-vie modifiée.", "options": [], "answer": "197 500 $", "explanation": "D = 25 000 + (15/50) × (600 000 − 25 000) = 25 000 + 0,30 × 575 000 = 25 000 + 172 500 = 197 500 $. On déduit d'abord le curable, puis on applique le ratio âge-vie au solde."},
    {"concept": "extraction-marche-depreciation", "type": "calc", "difficulty": 3, "question": "Une propriété comparable s'est vendue 470 000 $. Valeur du terrain : 110 000 $; coût neuf des améliorations : 450 000 $. Calculez la dépréciation totale extraite du marché et son taux.", "options": [], "answer": "90 000 $, soit 20 % du coût neuf", "explanation": "D = C_neuf + V_terrain − prix de vente = 450 000 + 110 000 − 470 000 = 90 000 $. Taux = 90 000 / 450 000 = 20 %. Répété sur plusieurs ventes, ce taux sert à valider la ventilation ou l'âge-vie."},
    {"concept": "durees-de-vie", "type": "mcq", "difficulty": 1, "question": "Comment calcule-t-on la vie économique restante (VER) d'un bâtiment?", "options": ["Durée de vie économique − âge effectif", "Durée de vie physique − âge chronologique", "Durée de vie économique − âge chronologique", "Âge effectif − durée de vie économique"], "answer": "Durée de vie économique − âge effectif", "explanation": "VER = DVE − âge effectif. On utilise l'âge effectif (état réel) et la durée de vie économique (période de contribution à la valeur), pas la vie physique ni l'âge chronologique."},
    {"concept": "age-effectif", "type": "short", "difficulty": 3, "question": "Une maison construite il y a 40 ans a été entièrement rénovée il y a 5 ans (toiture, fenêtres, cuisine, salles de bain, systèmes). Son âge effectif est estimé à 15 ans et sa DVE à 60 ans. Expliquez pourquoi on n'utilise pas 40 ans dans la méthode âge-vie et chiffrez l'impact.", "options": [], "answer": "Les rénovations ont ramené l'état du bâtiment à celui d'un immeuble de 15 ans : l'âge effectif reflète la condition réelle. Avec l'âge chronologique, D = 40/60 = 66,7 %; avec l'âge effectif, D = 15/60 = 25 %. Utiliser 40 ans surestimerait la dépréciation de plus de 40 points de pourcentage.", "explanation": "La dépréciation mesure la perte de valeur réelle, qui dépend de l'état du bâtiment et non de sa date de construction. Les rénovations réduisent l'âge effectif; la négligence l'augmente. Le jugement de l'évaluateur (inspection, échelle de condition) fixe l'âge effectif."},
    {"concept": "test-curabilite", "type": "mcq", "difficulty": 2, "question": "Quel critère rend un élément de dépréciation curable?", "options": ["Le coût de la correction est inférieur ou égal à la plus-value (ou à l'économie) qu'elle procure", "La correction est techniquement réalisable, peu importe son coût", "L'élément appartient à une composante à courte durée de vie", "Le propriétaire dispose des liquidités pour effectuer les travaux"], "answer": "Le coût de la correction est inférieur ou égal à la plus-value (ou à l'économie) qu'elle procure", "explanation": "La curabilité est un test économique : réparer doit rapporter au moins autant que cela coûte. Un défaut techniquement réparable mais non rentable à corriger demeure incurable."},
    {"concept": "ventilation-depreciation", "type": "calc", "difficulty": 2, "question": "Étape 1 de la ventilation : l'inspection relève de l'entretien différé — peinture extérieure 4 500 $, gouttières 1 200 $, réparation du balcon 6 800 $. Toutes les corrections sont économiquement justifiées. Quelle est la dépréciation physique curable?", "options": [], "answer": "12 500 $", "explanation": "Dépréciation curable = coût de remise en état de l'entretien différé = 4 500 + 1 200 + 6 800 = 12 500 $. Chaque poste doit passer le test de curabilité (coût ≤ plus-value)."},
    {"concept": "depreciation-incurable-court-terme", "type": "calc", "difficulty": 4, "question": "Étape 2 de la ventilation — composantes à courte vie : toiture (coût neuf 28 000 $, âge 12 ans, vie 20 ans); CVAC (coût neuf 22 000 $, âge 9 ans, vie 15 ans); fenêtres (coût neuf 18 000 $, âge 10 ans, vie 25 ans). Calculez la dépréciation incurable court terme totale.", "options": [], "answer": "37 200 $", "explanation": "Toiture : (12/20) × 28 000 = 16 800 $. CVAC : (9/15) × 22 000 = 13 200 $. Fenêtres : (10/25) × 18 000 = 7 200 $. Total = 16 800 + 13 200 + 7 200 = 37 200 $. Chaque composante utilise son âge et sa durée de vie propres."},
    {"concept": "depreciation-incurable-long-terme", "type": "calc", "difficulty": 4, "question": "Étape 3 de la ventilation : coût neuf total 500 000 $; coût neuf des éléments curables 20 000 $; coût neuf des composantes à courte vie 130 000 $; âge effectif 20 ans; DVE 50 ans. Calculez la dépréciation incurable long terme.", "options": [], "answer": "140 000 $", "explanation": "Base long terme = 500 000 − 20 000 − 130 000 = 350 000 $. D_LT = (20/50) × 350 000 = 0,40 × 350 000 = 140 000 $. La base doit exclure les curables et les composantes à courte vie déjà dépréciées, sinon il y a double comptage."},
    {"concept": "non-double-comptage", "type": "error-detect", "difficulty": 5, "question": "Ventilation d'un étudiant : la toiture en fin de vie (coût neuf 25 000 $, âge 20 ans, vie 20 ans) est comptée en curable pour 25 000 $ (remplacement justifié). Elle figure ensuite AUSSI dans le tableau des composantes à courte vie : (20/20) × 25 000 = 25 000 $. Enfin, l'étape long terme est calculée sur le coût neuf complet : (15/50) × 480 000 $. Identifiez les erreurs.", "options": [], "answer": "1) Double comptage de la toiture : traitée en curable, elle ne doit plus apparaître dans les composantes à courte vie (25 000 $ comptés deux fois). 2) Base du long terme erronée : il faut retrancher du coût neuf le coût des éléments curables et des composantes à courte vie avant d'appliquer le ratio 15/50.", "explanation": "Chaque perte se compte une seule fois. La toiture remplacée est réputée neuve : elle sort du calcul incurable. Et le ratio long terme s'applique au solde (C_neuf − curables − composantes CT), jamais au coût neuf total."},
    {"concept": "ventilation-depreciation", "type": "mcq", "difficulty": 2, "question": "Quelle méthode fournit la mesure la plus détaillée de la dépréciation physique?", "options": ["La méthode par ventilation (breakdown)", "La méthode âge-vie", "La méthode du coût indexé", "La méthode d'affectation"], "answer": "La méthode par ventilation (breakdown)", "explanation": "La ventilation décompose la dépréciation en curable, incurable court terme (par composante) et incurable long terme : c'est la mesure la plus fine, au prix d'une inspection et de calculs plus exigeants. L'âge-vie est globale; les deux autres options ne mesurent pas la dépréciation physique."},
    {"concept": "depreciation-incurable-long-terme", "type": "mcq", "difficulty": 3, "question": "Dans la ventilation, sur quelle base applique-t-on le ratio âge effectif/DVE à l'étape « incurable long terme »?", "options": ["Le coût neuf moins le coût des éléments curables et des composantes à courte vie", "Le coût neuf total du bâtiment", "Le coût des composantes à courte durée de vie seulement", "La valeur du terrain plus le coût neuf"], "answer": "Le coût neuf moins le coût des éléments curables et des composantes à courte vie", "explanation": "L'étape long terme ne porte que sur le solde (structure, fondations et éléments à longue vie) : les curables et les composantes courtes ont déjà été dépréciés aux étapes 1 et 2. Utiliser le coût neuf total créerait un double comptage."},
    {"concept": "ventilation-depreciation", "type": "short", "difficulty": 4, "question": "La ventilation donne une dépréciation physique de 22 % alors que la méthode âge-vie donne 30 %. Donnez deux explications possibles de l'écart et indiquez comment l'évaluateur devrait conclure.", "options": [], "answer": "Explications possibles : l'âge-vie est globale et linéaire — elle peut incorporer implicitement de la dépréciation fonctionnelle ou refléter un âge effectif mal calibré; la ventilation, elle, mesure composante par composante et peut omettre un élément ou utiliser des durées de vie différentes. Conclusion : confronter les deux résultats à l'extraction du marché et aux données d'inspection, expliquer l'écart, puis retenir (ou pondérer vers) la mesure la mieux appuyée — généralement la ventilation si l'inspection est solide.", "explanation": "Les méthodes de dépréciation sont des estimations convergentes, pas des vérités indépendantes. L'écart est une information : il oblige à vérifier l'âge effectif, la DVE, les durées de vie des composantes et la présence d'autres formes de dépréciation, puis à documenter le choix final."},
    {"concept": "superadequation", "type": "mcq", "difficulty": 2, "question": "Qu'est-ce qu'une superadéquation?", "options": ["Une composante dont le coût excède sa contribution à la valeur marchande", "Un élément manquant qui exige un ajout au bâtiment", "Une perte de valeur causée par un facteur extérieur au bien", "L'usure normale d'une composante à courte durée de vie"], "answer": "Une composante dont le coût excède sa contribution à la valeur marchande", "explanation": "La superadéquation (surqualité) est une forme incurable de dépréciation fonctionnelle : le marché ne paie pas le coût complet de l'élément excessif (piscine intérieure en quartier modeste, matériaux trop luxueux). D = coût de l'élément − contribution à la valeur."},
    {"concept": "fonctionnelle-curable", "type": "calc", "difficulty": 3, "question": "Panneau électrique de 60 A désuet : le remplacement par un panneau de 200 A dans le bâtiment existant coûte 4 800 $ et la valeur récupérée de l'ancien panneau est de 300 $. Calculez la dépréciation fonctionnelle curable (substitution).", "options": [], "answer": "4 500 $", "explanation": "D = coût de substitution − valeur récupérée = 4 800 − 300 = 4 500 $. La correction doit être économiquement justifiée (plus-value au moins égale à 4 500 $) pour rester classée curable."},
    {"concept": "fonctionnelle-curable", "type": "calc", "difficulty": 3, "question": "Une maison n'a qu'une salle de bain alors que le marché en exige deux. L'ajout d'une 2e salle de bain dans le bâtiment existant coûte 22 000 $ et procurerait une plus-value de 30 000 $. Calculez la dépréciation fonctionnelle et justifiez la classification.", "options": [], "answer": "22 000 $ (déficience curable requérant un ajout)", "explanation": "Pour une déficience requérant un ajout, D = coût d'installation dans le bâtiment existant = 22 000 $. L'élément est exclu du coût neuf, donc aucune dépréciation n'a encore été comptée pour ce poste. Curable car le coût (22 000 $) est inférieur à la plus-value (30 000 $)."},
    {"concept": "superadequation", "type": "calc", "difficulty": 3, "question": "Garage triple dans un secteur de garages simples : coût de l'élément 45 000 $, contribution à la valeur marchande 18 000 $. Calculez la dépréciation pour superadéquation (on part d'un coût de reproduction).", "options": [], "answer": "27 000 $", "explanation": "D = coût de l'élément − contribution à la valeur = 45 000 − 18 000 = 27 000 $. Cette déduction s'applique parce que le coût de reproduction inclut l'élément superadéquat; avec un coût de remplacement, il en serait déjà exclu."},
    {"concept": "obsolescence-conception", "type": "calc", "difficulty": 4, "question": "Un plan fermé démodé entraîne une perte de loyer de 3 600 $ par année par rapport aux propriétés comparables. Le TGA du marché est de 9 %. Calculez la dépréciation pour obsolescence de conception.", "options": [], "answer": "40 000 $", "explanation": "D = perte de loyer annuelle / TGA = 3 600 / 0,09 = 40 000 $. L'obsolescence de conception est incurable (reconfigurer coûterait plus que le gain) et se mesure par capitalisation de la perte de revenus."},
    {"concept": "superadequation", "type": "mcq", "difficulty": 4, "question": "L'évaluateur a estimé un coût de REMPLACEMENT. Doit-il déduire une dépréciation pour la superadéquation du bâtiment existant?", "options": ["Non : le coût de remplacement exclut déjà l'élément superadéquat; la déduction ne s'applique qu'avec un coût de reproduction", "Oui : la superadéquation se déduit toujours, peu importe le type de coût", "Oui, mais seulement la moitié de la superadéquation", "Non : la superadéquation se déduit de la valeur du terrain"], "answer": "Non : le coût de remplacement exclut déjà l'élément superadéquat; la déduction ne s'applique qu'avec un coût de reproduction", "explanation": "Le remplacement reproduit l'utilité avec les standards actuels : l'excès n'y figure pas, donc le déduire de nouveau serait un double comptage. Avec un coût de reproduction (réplique exacte), l'élément excessif est inclus et sa superadéquation doit être mesurée."},
    {"concept": "depreciation-externe", "type": "mcq", "difficulty": 2, "question": "Quel énoncé décrit correctement la dépréciation externe (économique)?", "options": ["Elle est toujours incurable et touche à la fois le terrain et les améliorations", "Elle est curable si le propriétaire corrige la cause du problème", "Elle ne touche que les améliorations, jamais le terrain", "Elle se mesure uniquement par la méthode âge-vie"], "answer": "Elle est toujours incurable et touche à la fois le terrain et les améliorations", "explanation": "Ses causes sont extérieures au bien (autoroute, contamination voisine, fermeture d'employeur, réglementation) : le propriétaire ne peut pas les corriger, et l'effet porte sur l'ensemble de la propriété — d'où l'allocation terrain/améliorations avant déduction du coût neuf."},
    {"concept": "capitalisation-perte-revenus", "type": "calc", "difficulty": 4, "question": "Un facteur externe réduit le revenu net effectif d'un immeuble de 15 000 $ par année. TGA : 7,5 %. Le ratio typique des améliorations est de 70 % de la valeur totale. Quelle dépréciation externe déduit-on du coût neuf du bâtiment?", "options": [], "answer": "140 000 $", "explanation": "Perte totale = ΔRNE / TGA = 15 000 / 0,075 = 200 000 $. Part des améliorations = 200 000 × 70 % = 140 000 $. Les 60 000 $ restants touchent le terrain et sont déjà reflétés dans sa valeur marchande."},
    {"concept": "allocation-terrain-ameliorations", "type": "error-detect", "difficulty": 5, "question": "Solution d'un étudiant : « Perte externe capitalisée : 200 000 $. Je déduis 200 000 $ du coût neuf du bâtiment. Comme le secteur est dévalué, j'applique aussi une décote de 10 % à la valeur du terrain, pourtant établie avec des ventes récentes du même secteur. » Identifiez les deux erreurs.", "options": [], "answer": "1) Absence d'allocation : seule la part de la perte attribuable aux améliorations (selon le ratio terrain/améliorations, p. ex. 70 % → 140 000 $) se déduit du coût neuf. 2) Double comptage sur le terrain : sa valeur, tirée de ventes du même secteur dévalué, reflète déjà le facteur externe; la décoter de nouveau compte la même perte deux fois.", "explanation": "La méthode du coût ne déprécie que les améliorations. La perte externe se répartit entre terrain et bâtiment; la part terrain est captée par la comparaison directe avec des ventes locales. Déduire 100 % du bâtiment et décoter le terrain gonfle artificiellement la dépréciation."},
    {"concept": "depreciation-externe", "type": "mcq", "difficulty": 2, "question": "Quelle est la condition idéale pour mesurer une dépréciation externe par ventes pairées (paired sales)?", "options": ["Deux ventes de propriétés quasi identiques, l'une exposée au facteur externe, l'autre non", "Deux ventes du même immeuble à dix ans d'intervalle", "Une vente et une évaluation municipale de la même propriété", "Deux ventes de propriétés très différentes dans le même quartier"], "answer": "Deux ventes de propriétés quasi identiques, l'une exposée au facteur externe, l'autre non", "explanation": "Les ventes pairées isolent l'effet du facteur externe en neutralisant toutes les autres caractéristiques : mêmes attributs, même période, seule l'exposition au facteur diffère. Plusieurs paires fiabilisent le pourcentage de décote."},
    {"concept": "depreciation-externe", "type": "calc", "difficulty": 3, "question": "Ventes pairées : une maison adjacente à une autoroute s'est vendue 372 000 $, alors qu'une maison quasi identique hors de la zone d'impact s'est vendue 400 000 $ à la même période. Quelle est la décote attribuable à l'autoroute (en $ et en %)?", "options": [], "answer": "28 000 $, soit 7 %", "explanation": "Décote = 400 000 − 372 000 = 28 000 $. En pourcentage : 28 000 / 400 000 = 7 %. On répète l'analyse sur plusieurs paires pour fiabiliser le taux avant de l'appliquer au sujet."},
    {"concept": "allocation-terrain-ameliorations", "type": "short", "difficulty": 3, "question": "Expliquez pourquoi la perte externe doit être allouée entre le terrain et les améliorations avant d'être déduite dans la méthode du coût.", "options": [], "answer": "Parce que la dépréciation, dans la méthode du coût, ne s'applique qu'aux améliorations : la valeur du terrain est établie par comparaison avec des ventes du même secteur, qui reflètent déjà l'effet du facteur externe. On répartit donc la perte capitalisée selon le ratio typique terrain/améliorations et on ne déduit du coût neuf que la part des améliorations, sous peine de compter deux fois la part du terrain.", "explanation": "La dépréciation externe affecte l'ensemble de la propriété, mais la structure de la formule V = V_terrain + (C_neuf − D) impose de loger chaque effet au bon endroit : effet terrain dans V_terrain (via les comparables), effet bâtiment dans D (via l'allocation)."},
    {"concept": "usage-special-patrimonial", "type": "mcq", "difficulty": 1, "question": "Pourquoi la méthode du coût est-elle souvent la seule applicable pour un bâtiment à usage spécial (église, école, hôpital)?", "options": ["Parce qu'il n'existe ni marché actif de revente ni revenus comparables pour ces immeubles", "Parce que ces bâtiments ne se déprécient jamais", "Parce que la loi interdit d'utiliser la comparaison directe pour ces immeubles", "Parce que leur terrain n'a aucune valeur marchande"], "answer": "Parce qu'il n'existe ni marché actif de revente ni revenus comparables pour ces immeubles", "explanation": "Sans ventes comparables (comparaison directe impossible) ni revenus représentatifs (méthode du revenu inapplicable), il reste le coût : terrain + coût neuf − dépréciation. C'est le cas type d'application de la méthode."},
    {"concept": "ameliorations-locatives", "type": "calc", "difficulty": 3, "question": "Améliorations locatives de 120 000 $ : durée de vie physique 12 ans, durée de bail restante 8 ans (sans option de renouvellement), âge effectif 2 ans. Calculez la dépréciation et la valeur contributive.", "options": [], "answer": "Dépréciation 30 000 $ (25 %); valeur contributive 90 000 $", "explanation": "Durée utile = min(12, 8) = 8 ans (la vie économique est bornée par le bail). D = 2/8 = 25 %, soit 120 000 × 0,25 = 30 000 $. Valeur contributive = 120 000 − 30 000 = 90 000 $."},
    {"concept": "usage-special-patrimonial", "type": "mcq", "difficulty": 2, "question": "Pour un bâtiment patrimonial protégé dont le mandat exige la conservation architecturale, quel coût l'évaluateur privilégie-t-il?", "options": ["Le coût de reproduction, car il faut recréer la réplique exacte avec les matériaux d'origine", "Le coût de remplacement, car il est toujours moins cher", "Le coût indexé du rôle d'évaluation", "Le coût direct seulement, sans profit entrepreneurial"], "answer": "Le coût de reproduction, car il faut recréer la réplique exacte avec les matériaux d'origine", "explanation": "Le cadre patrimonial (Loi sur le patrimoine culturel) impose de préserver les caractéristiques d'origine : seul le coût de reproduction reflète cette contrainte, souvent à des coûts unitaires beaucoup plus élevés (artisans, matériaux rares)."},
    {"concept": "assemblage-final", "type": "calc", "difficulty": 4, "question": "Cas intégré : terrain 150 000 $; coûts directs 500 000 $; coûts indirects 100 000 $; profit 10 % (base : directs + indirects); dépréciation physique 90 000 $; fonctionnelle 20 000 $; externe allouée au bâtiment 30 000 $. Calculez la valeur par la méthode du coût.", "options": [], "answer": "670 000 $", "explanation": "Coût neuf = 500 000 + 100 000 + 0,10 × 600 000 = 600 000 + 60 000 = 660 000 $. Dépréciation totale = 90 000 + 20 000 + 30 000 = 140 000 $. V = 150 000 + (660 000 − 140 000) = 150 000 + 520 000 = 670 000 $."},
    {"concept": "assemblage-final", "type": "error-detect", "difficulty": 5, "question": "Solution d'un étudiant : « Terrain : 130 000 $, déprécié de 20 % → 104 000 $. Coût neuf : directs 450 000 $ + indirects 90 000 $ = 540 000 $. Dépréciation totale : 120 000 $. Valeur = 104 000 + 540 000 − 120 000 = 524 000 $. » Identifiez les deux erreurs et recalculez la valeur avec un profit entrepreneurial de 10 %.", "options": [], "answer": "Erreurs : (1) le terrain ne se déprécie pas — il vaut 130 000 $; (2) le profit entrepreneurial est oublié dans le coût neuf. Correction : coût neuf = 540 000 + 0,10 × 540 000 = 594 000 $; V = 130 000 + (594 000 − 120 000) = 604 000 $.", "explanation": "La dépréciation s'applique aux améliorations seulement, jamais au terrain évalué comme vacant. Et le coût neuf doit inclure le profit sur (directs + indirects) : 54 000 $. Valeur corrigée : 130 000 + 474 000 = 604 000 $."},
    {"concept": "test-realisme", "type": "mcq", "difficulty": 3, "question": "Quelles vérifications constituent le test de réalisme d'une évaluation par la méthode du coût?", "options": ["Comparer le coût unitaire obtenu ($/pi²) aux fourchettes du marché et vérifier le ratio terrain/valeur totale", "Recalculer la TPS et la TVQ sur la valeur finale", "Vérifier que la dépréciation dépasse toujours 25 % du coût neuf", "S'assurer que la valeur est identique à l'évaluation municipale"], "answer": "Comparer le coût unitaire obtenu ($/pi²) aux fourchettes du marché et vérifier le ratio terrain/valeur totale", "explanation": "Avant de conclure, on confronte le résultat à des repères externes : coût au pi² plausible pour le type et la classe de bâtiment, ratio terrain/total cohérent avec le secteur, convergence des méthodes de dépréciation et cohérence avec les autres approches."},
    {"concept": "rapport-reconciliation", "type": "short", "difficulty": 2, "question": "Nommez les éléments essentiels de la section « méthode du coût » d'un rapport d'évaluation.", "options": [], "answer": "Cinq parties : (1) introduction et justification — pertinence de la méthode et type de coût retenu (remplacement vs reproduction); (2) évaluation du terrain (comparables, grille d'ajustement, valeur retenue); (3) estimation du coût neuf (méthode utilisée, sources des données, détail des coûts); (4) calcul de la dépréciation — physique (curable, incurable CT/LT), fonctionnelle (curable, incurable), externe (facteur, mesure, allocation); (5) synthèse et conclusion (tableau récapitulatif et valeur finale).", "explanation": "La section doit permettre à un lecteur compétent de reproduire le raisonnement : chaque intrant (coûts unitaires, durées de vie, âge effectif, TGA, ratios d'allocation) doit être appuyé par une source ou un jugement documenté."}
  ]
}