# Rapport de validation — juste valeur Lou-Ka (fv-logement-1.0)

Généré le 2026-08-18 17:32 sur le parc publié de www.lou-ka.com.

## 1. Distribution des classifications

| Classification | Annonces | Part | Écart moyen |
|---|---|---|---|
| marche | 18,327 | 39.1 % | 0.0 % |
| sous | 11,299 | 24.1 % | -18.8 % |
| sur | 11,023 | 23.5 % | 22.6 % |
| sans verdict (prudence) | 6,170 | 13.2 % | 7.4 % |

| Confiance | Annonces |
|---|---|
| fort | 31,091 |
| moyen | 11,748 |
| faible | 3,980 |

Centrage global : écart moyen 1.77 % (cible ≈ 0 : pas de biais systématique).

## 2. Plausibilité par segment (juste valeur vs loyers réels)

| Segment (ville, chambres) | n | FV moyenne | Loyer moyen réel | Écart |
|---|---|---|---|---|
| Montréal, 1 | 3590 | 1713 $ | 1710 $ | +0.2 % |
| Montréal, 2 | 2767 | 2076 $ | 2176 $ | -4.6 % |
| Montréal, 0 | 1567 | 1454 $ | 1483 $ | -2.0 % |
| Montréal, 3 | 1304 | 2341 $ | 2511 $ | -6.8 % |
| Montréal, ch | 749 | 794 $ | 867 $ | -8.4 % |
| Montréal, 4+ | 660 | 2512 $ | 2671 $ | -6.0 % |
| Laval, 2 | 643 | 2299 $ | 2303 $ | -0.2 % |
| Gatineau, 2 | 534 | 1729 $ | 1843 $ | -6.2 % |
| Laval, 1 | 515 | 1721 $ | 1692 $ | +1.7 % |
| Québec, 2 | 487 | 1704 $ | 1626 $ | +4.8 % |
| Québec, 1 | 453 | 1387 $ | 1328 $ | +4.4 % |
| Gatineau, 1 | 307 | 1581 $ | 1548 $ | +2.1 % |
| Québec, 0 | 245 | 1065 $ | 1129 $ | -5.7 % |
| Saint-Constant, 2 | 227 | 2285 $ | 2277 $ | +0.4 % |

## 3. Exemples par catégorie (confiance forte)

### Sous le marché
- 1491 Rue Marie-Rollet — unité 2 (4½, Québec) : 1095 $ demandé vs 1828 $ estimé (-40 %)
- 1491 Rue Marie-Rollet — unité 3 (4½, Québec) : 1495 $ demandé vs 1828 $ estimé (-18 %)
- 2110 Avenue Chapdelaine — unité 305 (3½, Québec) : 825 $ demandé vs 1028 $ estimé (-20 %)

### Dans le marché
- 7615 Rue des Métis — unité 203 (3½, Québec) : 1299 $ demandé vs 1285 $ estimé (+1 %)
- 7615 Rue des Métis — unité 210 (3½, Québec) : 1299 $ demandé vs 1292 $ estimé (+1 %)
- 7615 Rue des Métis — unité 511 (4½, Québec) : 1829 $ demandé vs 1878 $ estimé (-3 %)

### Au-dessus du marché
- 7615 Rue des Métis — unité 301 (4½, Québec) : 1999 $ demandé vs 1806 $ estimé (+11 %)
- 7615 Rue des Métis — unité 315 (3½, Québec) : 1829 $ demandé vs 1420 $ estimé (+29 %)
- 7615 Rue des Métis — unité 502 (4½, Québec) : 2429 $ demandé vs 1860 $ estimé (+31 %)

## 4. Calibration temporelle (à re-mesurer)

- Dans le marché : 3.4 jours en ligne en moyenne (18,327 annonces)
- Sous le marché : 3.4 jours en ligne en moyenne (11,299 annonces)
- Au-dessus du marché : 3.3 jours en ligne en moyenne (11,023 annonces)

La base d'annonces est encore jeune : la durée de présence ne discrimine pas
encore les verdicts. Re-mesurer après quelques semaines d'historique et
recalibrer les seuils ±8 % (procédure : docs/FAIRVALUE.md §6).