\chapter{Cadastre, titres, servitudes et copropriété}\label{ch:07}

Avant de mesurer, de comparer ou de capitaliser, l'évaluateur doit savoir \emph{ce qu'il évalue} : quel fonds de terre, délimité par quelles bornes, détenu en vertu de quel titre, grevé de quelles charges et, lorsqu'il s'agit d'une copropriété, quelle fraction d'un ensemble dont la santé financière conditionne la valeur de chaque partie. Le \cref{ch:06} a posé le cadre général du Code civil ; le présent chapitre descend au niveau des documents que l'évaluateur manipule quotidiennement : le plan cadastral et le numéro de lot, l'index des immeubles du registre foncier, le certificat de localisation de l'arpenteur-géomètre, l'acte de servitude, la déclaration de copropriété et, depuis le 14 août 2025, le carnet d'entretien, l'étude du fonds de prévoyance et l'attestation du syndicat. Chacun de ces documents répond à une question dont la réponse se traduit en dollars : la contenance réelle du terrain, l'existence d'un droit de passage, la quote-part des charges, le risque d'une cotisation spéciale. Le chapitre montre comment lire ces documents et, surtout, comment mesurer leur incidence sur la valeur : l'effet d'une servitude par la méthode des ventes appariées, la répartition des charges par les quotes-parts et la suffisance d'un fonds de prévoyance par un plan de capitalisation sur vingt-cinq ans. Les exemples chiffrés reposent sur des données synthétiques identifiées comme telles ; le \cref{ch:42} reprendra l'évaluation des copropriétés dans sa dimension de marché et le \cref{ch:12} celle du mesurage.

\begin{objectifs}
À la fin de ce chapitre, le lecteur sait :
\begin{itemize}
\item situer un immeuble dans le cadastre du Québec, distinguer le territoire rénové du territoire non rénové et comprendre pourquoi le plan cadastral prime les mesures des titres ;
\item lire l'index des immeubles du registre foncier, en reconstituer la chaîne des titres et des charges, et budgéter la recherche documentaire d'un mandat ;
\item connaître le contenu réglementaire du certificat de localisation et en extraire les éléments qui influent sur la valeur (empiétements, servitudes, dérogations, zones à risque) ;
\item qualifier une servitude (fonds dominant, fonds servant, mode d'établissement) et mesurer son effet sur la valeur par ventes appariées ou par le modèle de la bande grevée ;
\item décomposer une copropriété divise en fractions, calculer les quotes-parts à partir de la valeur relative déclarée et répartir les charges communes générales et les charges des parties communes à usage restreint ;
\item construire un plan de fonds de prévoyance conforme au Règlement établissant diverses règles en matière de copropriété divise, en déduire la cotisation nécessaire et traduire un déficit de capitalisation en ajustement de valeur ;
\item distinguer la copropriété indivise de la copropriété divise et repérer les clauses d'une convention d'indivision qui modifient la valeur d'une part.
\end{itemize}
\end{objectifs}

\section{Le cadastre du Québec et la rénovation cadastrale}\label{sec:7:cadastre}

\subsection{Le lot, unité d'identification de l'immeuble}

Le \motcle{cadastre} est le plan officiel qui découpe le territoire en \motcle{lots} numérotés, en indique les limites, les mesures et la contenance, et sert de base à la publicité des droits. La Loi sur le cadastre prévoit qu'un plan cadastral est préparé sous la direction du ministre pour la première immatriculation d'un immeuble situé dans une circonscription foncière, et que ce plan mentionne le cadastre, la circonscription foncière et la municipalité où l'immeuble se trouve \parencite[art.~1--2]{loiCadastre}. L'\motcle{immatriculation}, régie par le Code civil, consiste à situer les immeubles sur ce plan en indiquant leurs limites, leurs mesures, leur contenance et leur numéro de lot ; le plan cadastral fait partie du registre foncier et il est présumé exact, de sorte qu'en cas de discordance entre les limites, les mesures ou la contenance indiquées au plan et celles des titres, le plan prime \parencite[art.~3026--3027]{ccq}. Cette présomption a une conséquence directe pour l'évaluation : la superficie de terrain à retenir dans la grille d'analyse ou dans la méthode du coût est celle du plan cadastral en vigueur, et non celle d'un ancien acte de vente ou d'une fiche de courtage, dès lors que le territoire a été rénové.

\begin{definition}{Lot, immatriculation et numéro de lot}{lot}
Le \motcle{lot} est la portion de territoire délimitée et numérotée au plan cadastral ; l'\motcle{immatriculation} est l'opération par laquelle un immeuble reçoit un numéro de lot distinct sur ce plan. Au Québec, aucun droit de propriété ne peut être publié au registre foncier sans que l'immeuble n'ait un numéro de lot distinct, sauf en territoire non cadastré, et aucune déclaration de copropriété ne peut être publiée sans un plan cadastral qui immatricule séparément les parties privatives et les parties communes \parencite[art.~3030]{ccq}. Le numéro de lot est ainsi la clé qui relie le terrain physique, la fiche immobilière du registre foncier, l'unité d'évaluation du rôle municipal et, en copropriété, chaque fraction.
\end{definition}

La \cref{fig:7:lot} schématise ce que le plan cadastral représente et ce qu'il ne représente pas. Il situe les limites et attribue des numéros ; il ne montre ni les bâtiments, ni les clôtures, ni les servitudes, qui relèvent respectivement du certificat de localisation (\cref{sec:7:certificat}) et des actes publiés au registre foncier (\cref{sec:7:registre}). Dans la figure, le lot~B n'a pas d'accès direct à la rue : il bénéficie d'une servitude de passage sur une bande du lot~A, qui est le fonds servant. L'exemple intégral de la \cref{sec:7:servitudes} mesure l'effet d'une telle servitude sur la valeur du fonds servant.

\begin{figure}[htbp]
\centering
\begin{tikzpicture}[scale=0.95, every node/.style={font=\sffamily\small}]
% rue
\fill[brandGrayLight!40] (-0.5,-1.6) rectangle (12.5,-0.6);
\node[font=\sffamily\footnotesize, text=brandGray] at (6,-1.1) {rue publique (emprise municipale)};
% lot A (fonds servant)
\draw[thick, brandDark] (0,0) rectangle (6,5);
\node[anchor=north west, font=\sffamily\bfseries\small] at (0.1,4.9) {Lot A — fonds servant};
\node[anchor=north west, font=\sffamily\footnotesize, text=brandGray] at (0.1,4.4) {lot 1~234~567 (fictif), 700 m²};
% bande de passage
\fill[brandSecondary!30] (5.2,0) rectangle (6,5);
\draw[dashed, brandSecondary, thick] (5.2,0) -- (5.2,5);
\node[rotate=90, font=\sffamily\footnotesize, text=brandDark] at (5.6,2.5) {servitude de passage (3 m × 40 m)};
% maison A
\fill[brandLight] (1,1.2) rectangle (4,3.2); \draw[brandDark] (1,1.2) rectangle (4,3.2);
\node[font=\sffamily\footnotesize] at (2.5,2.2) {bâtiment};
% lot B (fonds dominant, enclavé)
\draw[thick, brandDark] (6,2.2) rectangle (12,5);
\node[anchor=north west, font=\sffamily\bfseries\small] at (6.1,4.9) {Lot B — fonds dominant};
\node[anchor=north west, font=\sffamily\footnotesize, text=brandGray] at (6.1,4.4) {lot 1~234~568 (fictif), sans accès à la rue};
\fill[brandLight] (8.6,2.5) rectangle (11.6,3.9); \draw[brandDark] (8.6,2.5) rectangle (11.6,3.9);
\node[font=\sffamily\footnotesize] at (10.1,3.2) {bâtiment};
% lot C
\draw[thick, brandDark] (6,0) rectangle (12,2.2);
\node[anchor=north west, font=\sffamily\bfseries\small] at (6.1,2.1) {Lot C};
\node[anchor=north west, font=\sffamily\footnotesize, text=brandGray] at (6.1,1.6) {lot 1~234~569 (fictif)};
% flèche d'accès
\draw[-{Stealth[length=2.5mm]}, brandSecondary, very thick] (5.6,-0.6) -- (5.6,2.2) -- (6,2.2);
% repère
\node[anchor=south east, font=\sffamily\footnotesize, text=brandGray, align=right] at (12.4,5.1) {Le plan cadastral situe les limites et numérote les lots ;\\ bâtiments, clôtures et servitudes relèvent d'autres documents.};
\end{tikzpicture}
\caption{Schéma d'un îlot de trois lots cadastraux. Le lot~B, enclavé, bénéficie d'une servitude de passage sur une bande de 3~m de largeur du lot~A, qui en est le fonds servant ; la servitude est constituée par acte publié au registre foncier et illustrée au certificat de localisation, non au plan cadastral. Les numéros de lot sont fictifs.}\label{fig:7:lot}
\figsource{schéma de l'auteur.}
\end{figure}

\subsection{La réforme du cadastre et le territoire rénové}

Le cadastre originaire du Québec, dressé au XIX\textsuperscript{e} siècle et complété au fil des subdivisions, s'était éloigné de l'occupation réelle : lots décrits mais non mesurés sur le terrain, parties de lots désignées par des tenants et aboutissants, superpositions et lacunes. La Loi favorisant la réforme du cadastre québécois charge le ministre d'effectuer la réforme du cadastre et, notamment, « de procéder à la rénovation cadastrale du territoire » et « d'assurer la mise à jour régulière des plans cadastraux »\footnote{Loi favorisant la réforme du cadastre québécois, RLRQ, c. R-3.1, art.~1, texte à jour au 15 octobre 2026, consulté sur LégisQuébec le 31 octobre 2026 ; référence complète dans \texttt{references/lib-ch07.bib}.}. La Loi sur le cadastre assujettit les lots des plans de révision dressés après le 30 septembre 1985 aux dispositions du Code civil sur l'immatriculation \parencite[art.~19]{loiCadastre}, ce qui définit le \motcle{territoire rénové} : chaque immeuble y porte un numéro de lot unique à sept chiffres, mesuré et rattaché au système de coordonnées officiel, et le plan rénové y bénéficie pleinement de la présomption d'exactitude de l'article~3027.

Pour l'évaluateur, la distinction entre territoire rénové et non rénové a trois conséquences pratiques. La première touche la fiabilité des superficies : en territoire rénové, la contenance du plan est la référence, et l'arpenteur-géomètre doit établir au certificat de localisation la concordance ou la discordance entre l'occupation, le plan rénové, les titres et le plan antérieur à la rénovation ; en territoire non rénové, les mesures des titres peuvent différer sensiblement de l'occupation, et la superficie doit être traitée comme une donnée incertaine. La deuxième touche l'identification : la correspondance entre l'ancien et le nouveau numéro de lot est consignée à l'historique cadastral, et une recherche de ventes antérieures à la rénovation exige de remonter cette concordance. La troisième touche les coûts de recherche : la grille tarifaire du Registre foncier distingue les copies de documents cadastraux du territoire non rénové, facturées de 23,00 à \dollars{163} selon le document depuis le 1\ier{} janvier 2026, de la consultation en ligne des plans du territoire rénové, facturée \dollars{1} par document \parencite{registreFoncierTarifs2026}.

\begin{pratique}
Le numéro de lot est la meilleure clé de jointure entre les sources de données de l'évaluateur : rôle d'évaluation, registre foncier, permis municipaux, cartographie des zones à risque et fiches de courtage. Les travaux sur le géocodage montrent qu'un appariement par adresse civique place le point dans la bonne parcelle beaucoup moins souvent qu'on ne le croit, surtout sur les grands lots et en milieu rural, alors que l'appariement par identifiant de parcelle élimine cette erreur de position \parencite{ratcliffe2001,zandbergen2008}. Le \cref{ch:14} revient sur la construction de ces jointures ; la règle à retenir ici est de toujours conserver le numéro de lot dans toute base de ventes, à côté de l'adresse.
\end{pratique}

\section{Le registre foncier et la chaîne des titres}\label{sec:7:registre}

\subsection{La publicité des droits et ses effets}

Le \motcle{registre foncier} est le registre public où sont inscrits les droits réels immobiliers. Le Code civil prévoit que la publicité des droits résulte de leur inscription au registre foncier et qu'y sont soumises l'acquisition, la constitution, la reconnaissance, la modification, la transmission et l'extinction d'un droit réel immobilier \parencite[art.~2934, 2938]{ccq}. Les effets de cette publicité intéressent directement l'évaluateur. Un droit inscrit est opposable aux tiers et prend rang selon la date de son inscription ; il est présumé connu de celui qui acquiert ou publie un droit sur le même bien, lequel ne peut invoquer sa bonne foi s'il n'a pas consulté le registre ; l'inscription n'emporte toutefois qu'une présomption simple de l'existence du droit, et entre deux acquéreurs du même droit, celui qui publie le premier l'emporte \parencite[art.~2941, 2943, 2944, 2946]{ccq}. Autrement dit, l'acheteur type de la définition de la valeur marchande est réputé connaître les servitudes, les hypothèques et les avis inscrits ; l'évaluateur qui ne les consulte pas évalue un bien que personne n'achèterait tel quel.

Le registre est tenu au Bureau de la publicité foncière et comporte un livre foncier par circonscription foncière ; le livre foncier est constitué d'un \motcle{index des immeubles}, qui compte autant de fiches immobilières qu'il y a d'immeubles immatriculés, ainsi que d'autres registres et index \parencite[art.~2969, 2972, 2972.1]{ccq}. La fiche immobilière, dont le contenu est fixé par le Règlement sur la publicité foncière, indique la circonscription foncière, le cadastre, le numéro de lot et la date d'établissement de la fiche, puis, pour chaque réquisition, la date de présentation, le numéro d'inscription, la nature du document et le nom des parties \parencite[art.~4--5]{reglPubliciteFonciere}. La lecture de la fiche donne donc la \motcle{chaîne des titres} : la succession des ventes, donations, déclarations de transmission, hypothèques, radiations, servitudes, baux publiés, préavis d'exercice d'un droit hypothécaire et avis divers. Elle ne donne pas le contenu des actes : le prix de vente, la description des droits transmis, l'assiette exacte d'une servitude ou le montant d'une hypothèque exigent d'ouvrir le document lui-même, ce que la page officielle du gouvernement rappelle en précisant que « la lecture de l'Index des immeubles n'est pas toujours suffisante » \parencite{registreFoncierUtilisation}. Le registre est public depuis 1841 et accessible en ligne moyennant un compte client \parencite{registreFoncierUtilisation,registreFoncier}.

\subsection{Ce que l'évaluateur y cherche}

La consultation du registre poursuit quatre objectifs qui reviennent dans la plupart des mandats. Le premier est l'identification des droits évalués : pleine propriété, propriété superficiaire, emphytéose, usufruit, fraction de copropriété ou part indivise (\cref{ch:02}). La présomption de l'article~955 du Code civil, selon laquelle les constructions sur un immeuble sont présumées faites par le propriétaire du sol et lui appartenir, ne vaut qu'en l'absence de titre contraire ; un acte de superficie publié la renverse, et l'évaluateur qui attribuerait la valeur du bâtiment au propriétaire du sol sans avoir vérifié le registre commettrait une erreur sur l'objet même de l'évaluation \parencite[art.~955]{ccq}. Le deuxième objectif est le relevé des charges : servitudes actives et passives, hypothèques, hypothèques légales de la construction, avis de contamination, préavis d'exercice. Le troisième est la vérification des ventes, du sujet comme des comparables : l'acte de vente publié donne les parties, le prix déclaré, la date de signature et les déclarations aux fins des droits de mutation, mais ni la date de la promesse d'achat ni les conditions de vente, qui exigent d'autres sources (\cref{ch:13,ch:16}). Le quatrième est la détection des transactions non sincères ou des indices de difficulté : vente entre personnes liées, reprise de finance, succession de préavis, hypothèques multiples dont la somme excède le prix.

La recherche a un coût, qui doit être budgété au mandat. La Loi sur les bureaux de la publicité des droits fixe à son annexe~I les montants de base des droits relatifs à la publicité foncière et prévoit leur indexation \parencite[art.~7.2 et annexe~I]{loiBureauxPublicite} ; la grille tarifaire en vigueur depuis le 1\ier{} avril 2025, publiée par le ministère des Ressources naturelles et des Forêts, donne les montants effectivement perçus (\cref{tab:7:tarifs}). La consultation en ligne d'un document, qu'il s'agisse d'une fiche de l'index des immeubles, d'un acte ou d'un plan cadastral, coûte \dollars{1} ; la recherche complète d'un sujet, soit la fiche, les cinq ou six derniers actes et le plan, revient ainsi à moins de \dollars{10}, et celle d'une douzaine de comparables à quelques dizaines de dollars, ce qui rend injustifiable l'omission de cette vérification.

\begin{table}[htbp]
\caption{Principaux tarifs du Registre foncier et du cadastre applicables à la recherche documentaire (grille en vigueur à compter du 1\ier{} avril 2025 ; copies cadastrales du territoire non rénové au 1\ier{} janvier 2026)}\label{tab:7:tarifs}
\centering
\begin{tabular}{lS[table-format=3.0]l}
\toprule
Produit ou service & {Tarif (\$)} & Remarque \\
\midrule
Consultation en ligne d'un document (fiche, acte, plan) & 1 & par document consulté \\
Copie non certifiée d'un document & 26 & \\
Copie certifiée d'un document & 42 & \\
État certifié des droits & 16 & plus \dollars{16} par réquisition \\
Inscription d'une réquisition & 142 & frais de publication d'un acte \\
Radiation & 162 & plus \dollars{99} selon le cas \\
Avis d'adresse & 56 & \\
Copie papier d'un document cadastral (territoire non rénové) & {23 à 163} & selon le document \\
\bottomrule
\end{tabular}
\tabsource{\textcite{registreFoncierTarifs2026}, grille « janvier 2026 » dont la page~1 porte « En vigueur à compter du 1\ier{} avril 2025 » (mise à jour du 26 mars 2025) ; montants de base indexés de l'annexe~I de la Loi sur les bureaux de la publicité des droits \parencite{loiBureauxPublicite}. Aucune grille postérieure n'a été trouvée au 31 octobre 2026.}
\end{table}

\begin{quebec}
Le registre foncier québécois est un registre de \emph{documents} et non un registre de \emph{titres} garantis par l'État, à la différence du système Torrens en vigueur dans plusieurs provinces canadiennes. L'inscription confère l'opposabilité et le rang, mais elle n'emporte qu'une présomption simple de l'existence du droit \parencite[art.~2944]{ccq} : c'est pourquoi l'examen des titres par un notaire, et non la seule consultation de l'index, demeure la pratique lors d'une transaction, et c'est pourquoi l'évaluateur énonce dans son rapport qu'il n'a pas fait d'examen de titres et qu'il présume la validité des titres, hypothèse ordinaire que les normes de pratique de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec exigent de déclarer (\cref{ch:10}) \parencite{oeaqNormes}. Lorsque la valeur conclue dépend d'une charge dont l'existence ou la portée est incertaine, par exemple une servitude de non-construction qui limiterait la plus haute et meilleure utilisation, l'évaluateur doit soit obtenir une opinion juridique, soit formuler une hypothèse extraordinaire explicite.
\end{quebec}

\section{Le certificat de localisation}\label{sec:7:certificat}

\subsection{Un document de la vente, défini par règlement}

Le Code civil impose au vendeur de remettre à l'acheteur les titres de propriété qu'il possède, ainsi que le certificat de localisation, et de délivrer la contenance indiquée au contrat, sauf lorsque la vente est faite sans égard à la contenance \parencite[art.~1719--1720]{ccq}. Le \motcle{certificat de localisation} est l'œuvre exclusive de l'arpenteur-géomètre, et son contenu est fixé par le Règlement sur la norme de pratique relative au certificat de localisation adopté en vertu de la Loi sur les arpenteurs-géomètres\footnote{Règlement sur la norme de pratique relative au certificat de localisation, RLRQ, c. A-23, r.~10 (D. 1058-2002), texte à jour au 1\ier{} juillet 2026, consulté sur LégisQuébec le 31 octobre 2026 ; les articles cités dans cette section (2, 9, 10, 13 et 14) ont été lus intégralement. Référence complète dans \texttt{references/lib-ch07.bib}.}. Ce règlement le définit comme un document en minute comportant un rapport et un plan, dans lequel l'arpenteur-géomètre « exprime son opinion sur la situation et la condition actuelles d'un bien-fonds par rapport aux titres de propriété, au cadastre, ainsi qu'aux lois et règlements pouvant l'affecter » (art.~2). Trois mots de cette définition méritent attention. C'est une \emph{opinion} professionnelle, non un acte authentique du registre ; elle porte sur la situation \emph{actuelle}, c'est-à-dire à la date du levé ; et elle met en rapport trois réalités qui ne coïncident pas toujours : l'occupation sur le terrain, le cadastre et les titres, d'une part, et la réglementation, d'autre part.

\subsection{Le contenu du rapport et du plan}

Le rapport doit traiter d'une vingtaine d'éléments énumérés au règlement (art.~9), et le plan doit les illustrer lorsque c'est possible (art.~13). Le \cref{tab:7:certificat} regroupe ces éléments selon l'usage que l'évaluateur en fait. Deux groupes sont décisifs pour la valeur. Le premier concerne la concordance entre l'occupation, le plan cadastral et les titres : l'arpenteur-géomètre doit établir la concordance ou la discordance entre les marques d'occupation, les limites, les mesures et la contenance du plan en vigueur et celles des titres, et, en territoire rénové, avec celles du plan antérieur à la rénovation (art.~9, par.~6\textsuperscript{o}) ; il doit relever tout empiétement apparent, exercé ou souffert (par.~13\textsuperscript{o}). Un empiétement du bâtiment voisin ou une clôture mal placée sont des faits qui pèsent sur la négociation et donc sur le prix. Le second groupe concerne les charges et les restrictions : servitudes actives et passives inscrites au registre foncier ou contenues dans le dernier acte d'acquisition (par.~7\textsuperscript{o}), servitudes apparentes ou charges qui devraient normalement faire l'objet d'une servitude (par.~9\textsuperscript{o}), avis d'expropriation ou de réserve pour fins publiques (par.~10\textsuperscript{o}), statut patrimonial (par.~11\textsuperscript{o}), zone agricole (par.~12\textsuperscript{o}), zone au sens du règlement de zonage et conformité ou dérogation de la position des bâtiments par rapport aux marges prescrites (par.~18\textsuperscript{o} et 19\textsuperscript{o}), zones inondables, bandes riveraines et zones à risque (par.~20\textsuperscript{o} et 21\textsuperscript{o}), zone aéroportuaire (par.~22\textsuperscript{o}) et indices d'un ensemble immobilier au sens de la Loi sur le Tribunal administratif du logement (par.~23\textsuperscript{o}). Chacun de ces éléments renvoie à un chapitre de l'ouvrage : les servitudes à la \cref{sec:7:servitudes}, le zonage au \cref{ch:08}, les zones à risque au \cref{ch:38} et au \cref{ch:43}, l'ensemble immobilier au \cref{ch:34}.

\begin{table}[htbp]
\caption{Éléments du certificat de localisation (RLRQ, c. A-23, r.~10, art.~9 et 13) et usage qu'en fait l'évaluateur}\label{tab:7:certificat}
\centering
\begin{tabularx}{\textwidth}{lYY}
\toprule
Groupe & Éléments vérifiés par l'arpenteur-géomètre (rapport) & Usage en évaluation \\
\midrule
Identification & Dates du levé et des recherches au registre ; description actualisée des lots, mesures et contenance ; dernier acte d'acquisition ; historique cadastral & Superficie du terrain à retenir ; lien avec la fiche immobilière et le rôle ; âge du certificat \\
Concordance & Concordance ou discordance entre occupation, plan cadastral en vigueur, titres et, en territoire rénové, plan antérieur ; bornages ; empiétements exercés ou soufferts & Risque de litige de limites ; valeur de la contenance réellement disponible ; ajustement ou hypothèse extraordinaire \\
Charges & Servitudes actives et passives inscrites ou contenues au dernier acte ; servitudes apparentes ou charges qui devraient faire l'objet d'une servitude ; avis d'expropriation ou de réserve & Relevé des servitudes à évaluer (\cref{sec:7:servitudes}) ; droits démembrés ; réserve pour fins publiques \\
Restrictions publiques & Bien patrimonial ou aire de protection ; zone agricole ; zone de zonage et conformité des marges ; zones inondables, bandes riveraines, zones à risque ; zone aéroportuaire & Plus haute et meilleure utilisation (\cref{ch:41}) ; dérogations et droits acquis (\cref{ch:08}) ; risques (\cref{ch:38,ch:43}) \\
Bâtiments & Bâtiments, dépendances et structures (remises, piscines) ; état d'avancement des travaux ; nombre d'étages et revêtement ; adresse ; indices d'ensemble immobilier & Inventaire des améliorations ; cohérence avec l'inspection (\cref{ch:11}) ; ensemble immobilier (\cref{ch:34}) \\
Plan & Représentation graphique, tenants et aboutissants, dimensions et contenance ; dimensions des bâtiments et distances aux limites (fondations ou revêtement) ; illustration des charges et restrictions ; nord, échelle, date & Vérification des marges et des empiétements ; base du croquis de mesurage (\cref{ch:12}) \\
\bottomrule
\end{tabularx}
\tabsource{synthèse de l'auteur d'après le texte du règlement (art.~9, 10, 13 et 14), lu sur LégisQuébec le 31 octobre 2026 ; regroupement et colonne « usage » propres à l'ouvrage.}
\end{table}

Pour une partie privative de copropriété divise, le règlement prévoit un contenu allégé (art.~10 et 14) : désignation, historique cadastral jusqu'au lot originaire créé pour la copropriété, concordance entre l'identification cadastrale et l'adresse, concordance entre l'occupation, les titres et le cadastre, servitudes, et, au plan, les dimensions, la contenance et l'altitude géodésique de la partie privative ainsi qu'un croquis de l'étage. La contenance de la partie privative mesurée par l'arpenteur-géomètre est une mesure \emph{cadastrale}, prise selon les conventions du cadastre vertical ; elle ne coïncide pas nécessairement avec la superficie habitable ou la superficie de plancher utilisée dans les fiches de courtage ou dans l'évaluation, et le \cref{ch:12} traite de ces écarts de convention.

\subsection{Actualité du certificat}

Le règlement ne fixe aucune durée de validité au certificat de localisation : il exige que le document décrive la situation « actuelle » du bien-fonds, de sorte qu'un certificat devient inadéquat dès qu'un fait pertinent a changé, qu'il s'agisse d'une construction, d'une rénovation cadastrale, d'une nouvelle servitude ou d'une modification du zonage. L'exigence fréquente des prêteurs et des notaires d'un certificat récent, souvent de moins de dix ans et sans changement depuis, est une pratique contractuelle, non une règle de droit, et elle n'est pas vérifiée dans une source normative aux fins de cet ouvrage. Pour l'évaluateur, la question n'est pas l'âge du certificat mais sa concordance avec l'état constaté lors de l'inspection : un certificat de douze ans qui montre la même maison, la même remise et la même clôture reste informatif ; un certificat de trois ans qui précède l'ajout d'un garage ne l'est plus pour la conformité des marges.

\begin{erreurs}
\begin{itemize}
\item Retenir la superficie de terrain d'une fiche de courtage ou d'un ancien acte alors que le plan cadastral rénové, présumé exact, indique une contenance différente \parencite[art.~3027]{ccq}.
\item Confondre la contenance cadastrale d'une partie privative avec sa superficie habitable, et comparer des copropriétés mesurées selon des conventions différentes.
\item Lire le certificat de localisation comme un titre : il exprime l'opinion de l'arpenteur-géomètre sur l'occupation et la conformité, il ne garantit pas la propriété.
\item Négliger un empiétement « mineur » ou une dérogation de marge : la négociation en tient compte, et une régularisation (dérogation mineure, servitude de tolérance) a un coût et un délai.
\end{itemize}
\end{erreurs}

\section{Les servitudes et leur effet sur la valeur}\label{sec:7:servitudes}

\subsection{Nature et établissement}

La \motcle{servitude} est une charge imposée sur un immeuble, le fonds servant, en faveur d'un autre immeuble, le fonds dominant, appartenant à un propriétaire différent ; elle oblige le propriétaire du fonds servant à supporter certains actes d'usage de la part du propriétaire du fonds dominant ou à s'abstenir lui-même d'exercer certains droits inhérents à la propriété \parencite[art.~1177]{ccq}. C'est un démembrement du droit de propriété et un droit réel \parencite[art.~1119]{ccq}, qui s'attache aux fonds et non aux personnes : elle suit l'immeuble dans les mains de tout acquéreur. Elle s'établit par contrat, par testament, par destination du propriétaire ou par l'effet de la loi, et jamais par la possession, si longue soit-elle \parencite[art.~1181]{ccq}. Cette dernière règle a une portée pratique considérable : un passage utilisé depuis trente ans par le voisin ne constitue pas une servitude s'il n'est pas fondé sur un titre, et inversement une servitude publiée demeure en vigueur même si elle n'est plus exercée depuis longtemps, sous réserve des règles d'extinction du Code. L'évaluateur ne se fie donc ni à l'usage apparent ni aux dires des parties : il remonte à l'acte constitutif, dont le certificat de localisation lui donne la référence (\cref{sec:7:certificat}).

\begin{definition}{Servitude, fonds servant, fonds dominant}{servitude}
Le \motcle{fonds servant} est l'immeuble qui supporte la charge ; le \motcle{fonds dominant} est celui qui en bénéficie. Une servitude est dite \emph{passive} du point de vue du fonds servant et \emph{active} du point de vue du fonds dominant, vocabulaire que reprend le certificat de localisation. Du point de vue de la valeur, la même servitude est une \emph{charge} qui diminue la valeur du fonds servant et un \emph{avantage} qui augmente celle du fonds dominant ; les deux effets ne sont en général ni égaux ni opposés, parce que l'utilité perdue par l'un et l'utilité gagnée par l'autre ne se mesurent pas sur le même marché.
\end{definition}

Les servitudes rencontrées en évaluation résidentielle se classent en quelques familles. Les \emph{servitudes de passage} permettent l'accès d'un fonds enclavé ou mal desservi à la voie publique, ou le passage de véhicules vers un stationnement arrière ; elles sont fréquentes dans les quartiers anciens où les lots sont étroits. Les \emph{servitudes d'utilités publiques} grèvent une bande de terrain au profit des distributeurs d'électricité, de gaz, de télécommunications ou de la municipalité pour les conduites ; elles interdisent généralement de construire sur l'assiette et autorisent l'accès pour l'entretien. Les \emph{servitudes de non-construction}, de \emph{vue} ou de \emph{hauteur} limitent ce que le propriétaire du fonds servant peut ériger, souvent pour préserver l'ensoleillement ou le dégagement du fonds dominant. Les \emph{servitudes de tolérance} ou d'\emph{empiétement} régularisent un mur, un balcon ou un avant-toit qui déborde sur le voisin. Enfin, les \emph{servitudes réciproques} de passage ou d'entretien d'un mur mitoyen lient deux fonds l'un envers l'autre. Le \cref{tab:7:servitudes-types} résume, pour chaque famille, le sens attendu de l'effet sur la valeur, ses déterminants et la méthode de mesure appropriée. Les ordres de grandeur qui y figurent sont ceux des paramètres pédagogiques de l'exemple synthétique du chapitre ; ils ne décrivent aucun marché réel.

\begin{table}[htbp]
\caption{Familles de servitudes rencontrées en résidentiel, sens de l'effet sur la valeur et méthode de mesure (illustration synthétique, aucune statistique de marché)}\label{tab:7:servitudes-types}
\centering\small
\begin{tabularx}{\textwidth}{lYYY}
\toprule
Famille & Effet attendu sur le fonds servant & Déterminants & Mesure recommandée \\
\midrule
Passage (accès, véhicules) & négatif ; dépend de la position (latérale ou traversante), de la largeur et de l'intensité d'usage & superficie grevée, perte d'intimité, entretien et déneigement, responsabilité & ventes appariées (\cref{sec:7:exemple-servitude}) ; modèle de la bande à défaut \\
Utilités publiques (lignes, conduites) & négatif, souvent faible lorsque l'assiette longe une limite ; plus marqué si elle traverse la cour ou interdit la piscine & superficie et position de l'assiette, visibilité des équipements, restriction de construction & modèle de la bande avec perte d'utilité partielle ; paires lorsque la nuisance est visible \\
Non-construction, vue, hauteur & négatif si elle restreint un agrandissement ou un usage probable ; nul sinon & écart entre l'utilisation permise et la plus haute et meilleure utilisation sans servitude & comparaison des deux plus hautes et meilleures utilisations (\cref{ch:41}) \\
Tolérance, empiétement & faible, parfois positif pour le fonds qui empiète (régularisation) & étendue de l'empiétement, coût d'une correction évitée & coût évité ou ajustement qualitatif \\
Réciproque (mur mitoyen, passage partagé) & faible, les charges et avantages se compensant partiellement & symétrie des obligations, état du mur ou du passage & ajustement qualitatif, vérification des obligations d'entretien \\
\midrule
Fonds dominant (toute famille) & positif ; parfois indispensable (fonds enclavé) & valeur de l'accès ou du dégagement obtenu, substituts disponibles & valeur avec et sans l'avantage ; coût de la solution de rechange \\
\bottomrule
\end{tabularx}
\tabsource{synthèse de l'auteur ; terminologie d'après \textcite{aiDictionary2022} et \textcite{wyatt2022} ; les ordres de grandeur ne proviennent d'aucune étude de marché et l'exemple de la \cref{sec:7:exemple-servitude} est synthétique.}
\end{table}

\subsection{Mesurer l'effet d'une servitude}

L'effet d'une servitude sur la valeur du fonds servant est, par définition, la différence entre la valeur de l'immeuble libre de la servitude et sa valeur grevé :
\begin{equation}\label{eq:7:effet}
\Delta_S = V_{\text{sans}} - V_{\text{avec}} .
\end{equation}
Cette écriture est simple ; son estimation ne l'est pas, parce qu'on n'observe jamais le même immeuble dans les deux états. Trois voies s'offrent à l'évaluateur, par ordre de force probante décroissante.

La première est la méthode des \motcle{ventes appariées} (\emph{paired sales}), qui consiste à réunir des paires de ventes d'immeubles aussi semblables que possible, dont un seul membre est grevé de la servitude étudiée, et à mesurer la différence de prix à l'intérieur de chaque paire. Soit $n$ paires et, pour la paire $j$, les prix $P^{\text{avec}}_j$ et $P^{\text{sans}}_j$ ; la différence $d_j = P^{\text{avec}}_j - P^{\text{sans}}_j$ est une mesure bruitée de $-\Delta_S$. L'estimateur usuel est la moyenne des différences, accompagnée de son erreur-type :
\begin{align}
\bar d &= \frac{1}{n}\sum_{j=1}^{n} d_j, \label{eq:7:paires-moy}\\
s_d &= \sqrt{\frac{1}{n-1}\sum_{j=1}^{n}\left(d_j - \bar d\right)^2}, \qquad \mathrm{ET}(\bar d) = \frac{s_d}{\sqrt n}, \label{eq:7:paires-se}
\end{align}
et l'intervalle de confiance à 95~\% est $\bar d \pm t_{0{,}975;\,n-1}\,\mathrm{ET}(\bar d)$. L'effet relatif, plus facile à transporter d'un immeuble à l'autre, se calcule soit comme la moyenne des rapports de prix, soit à partir du logarithme des rapports :
\begin{equation}\label{eq:7:relatif}
\hat a = \frac{1}{n}\sum_{j=1}^{n}\left(\frac{P^{\text{avec}}_j}{P^{\text{sans}}_j} - 1\right), \qquad \hat\beta = \frac{1}{n}\sum_{j=1}^{n}\ln\frac{P^{\text{avec}}_j}{P^{\text{sans}}_j}, \quad \hat a_{\text{log}} = e^{\hat\beta} - 1 ,
\end{equation}
la seconde forme étant celle que retient un modèle hédonique semi-logarithmique où la servitude entre comme variable indicatrice (\cref{ch:18}) ; l'effet en pourcentage d'une indicatrice y est $100\,[\exp(\hat\beta) - 1]$ selon \textcite{halvorsenPalmquist1980}, avec la correction de \textcite{kennedy1981} lorsque la variance de $\hat\beta$ n'est pas négligeable.

\begin{proposition}{Pourquoi apparier}{paires}
Supposons que le prix de chaque immeuble se décompose en une composante commune à la paire, $m_j$, qui résume la localisation, la taille et la date, et une composante propre à la transaction : $P^{\text{sans}}_j = m_j + \varepsilon_j$ et $P^{\text{avec}}_j = m_j - \Delta_S + \eta_j$, avec $\E[\varepsilon_j] = \E[\eta_j] = 0$, $\Var[\varepsilon_j] = \Var[\eta_j] = \sigma^2$ et $\Cov[\varepsilon_j, \eta_j] = \rho\sigma^2$. Alors $\bar d$ est un estimateur sans biais de $-\Delta_S$, quelle que soit la dispersion des $m_j$ entre les paires, et
\begin{equation}\label{eq:7:var-paires}
\Var[\bar d] = \frac{2\sigma^2(1-\rho)}{n},
\end{equation}
alors que la différence des moyennes de deux échantillons non appariés de $n$ immeubles chacun aurait une variance de $\left[2\sigma^2 + 2\Var(m)\right]/n$.
\end{proposition}
\begin{proof}
On a $d_j = -\Delta_S + \eta_j - \varepsilon_j$, d'où $\E[d_j] = -\Delta_S$ et $\E[\bar d] = -\Delta_S$ : la composante commune $m_j$ disparaît par différence, ce qui élimine le biais que créerait toute différence systématique de localisation ou de taille entre les immeubles grevés et les immeubles libres. La variance de $d_j$ vaut $\Var[\eta_j] + \Var[\varepsilon_j] - 2\Cov[\eta_j, \varepsilon_j] = 2\sigma^2(1 - \rho)$, et celle de la moyenne de $n$ différences indépendantes s'obtient en divisant par $n$. Pour deux échantillons indépendants non appariés, les $m_j$ ne s'annulent pas : la variance de chaque prix est $\sigma^2 + \Var(m)$, et celle de la différence des moyennes $2[\sigma^2 + \Var(m)]/n$. L'appariement est d'autant plus avantageux que la dispersion des immeubles entre les paires, $\Var(m)$, est grande et que la corrélation intrapaire $\rho$ est élevée.
\end{proof}

La proposition dit pourquoi la méthode est puissante et quand elle échoue. Elle est puissante parce que des immeubles très différents d'une paire à l'autre, du bungalow de banlieue au plex de quartier central, peuvent coexister dans le même échantillon sans biaiser l'estimation, pourvu que les deux membres de chaque paire soient semblables. Elle échoue lorsque les deux membres d'une paire diffèrent par autre chose que la servitude, car la différence $d_j$ capte alors aussi cette autre différence ; en pratique, on ajuste d'abord les prix des deux membres pour les différences résiduelles connues, selon les méthodes du \cref{ch:17}, puis on calcule la différence. Elle échoue aussi lorsque les paires sont trop peu nombreuses pour que l'erreur-type soit acceptable : avec $n = 3$, l'intervalle de confiance est généralement trop large pour fonder un ajustement, et le résultat sert d'indication, non de preuve.

La deuxième voie est le \motcle{modèle de la bande grevée}, utilisé lorsque les paires manquent. L'effet est approché par la valeur de la superficie grevée, pondérée par la proportion d'utilité que la servitude retire au propriétaire :
\begin{equation}\label{eq:7:bande}
\Delta_S \approx S_{\text{grevée}} \times p_L \times \kappa ,
\end{equation}
où $S_{\text{grevée}}$ est la superficie de l'assiette, $p_L$ le prix unitaire du terrain dans le secteur (\cref{ch:25}) et $\kappa \in [0, 1]$ la proportion d'utilité perdue : voisine de 1 pour une bande que le propriétaire ne peut ni aménager ni utiliser, de l'ordre de la moitié pour un passage non exclusif qui laisse l'usage courant, faible pour une conduite enfouie sous une pelouse. Ce modèle est transparent et facile à défendre, mais il ignore ce que la servitude fait au \emph{reste} de l'immeuble : perte d'intimité, circulation, difficulté de revente, restriction d'un agrandissement. L'exemple ci-dessous montre que l'écart entre les deux méthodes peut être important.

La troisième voie, pour les servitudes qui restreignent l'usage, consiste à comparer la plus haute et meilleure utilisation avec et sans la servitude (\cref{ch:41}) : une servitude de non-construction sur un terrain dont la meilleure utilisation est déjà l'usage actuel n'a pas d'effet mesurable, alors que la même servitude sur un terrain subdivisible retire la valeur de la subdivision. Dans tous les cas, l'évaluateur se demande aussi qui supporte les obligations accessoires, car l'acte constitutif répartit souvent l'entretien, le déneigement et la responsabilité entre les fonds, et ces obligations sont elles-mêmes des charges ou des avantages.

\subsection{Exemple intégral : effet d'une servitude de passage par ventes appariées}\label{sec:7:exemple-servitude}

\begin{synthetique}
Les douze paires de ventes de cette section sont \emph{synthétiques} et générées dans le script \texttt{analysis/python/cases/ch07\_servitudes\_copro.py} (graine 20261031), sans fichier de données externe. Le prix « sans servitude » de chaque paire est tiré d'une loi log-normale centrée sur \dollars{445000} avec un écart-type logarithmique de 0,08, ce qui représente des bungalows fictifs de taille et de localisation différentes d'une paire à l'autre ; le prix « avec servitude » applique un effet vrai de 4,5~\% du prix, inconnu de l'analyste, et un bruit de transaction d'écart-type logarithmique 0,025. Les prix sont arrondis à \dollars{500}. Le terrain type mesure \msq{700} et la bande de passage 3~m sur 40~m. Ces paramètres sont des hypothèses pédagogiques qui ne décrivent aucun marché ; l'effet vrai sert uniquement à vérifier que la méthode le retrouve. Les calculs utilisent \texttt{traite.comparables.ventes\_appariees} et sont vérifiés par \texttt{analysis/python/tests/test\_ch07.py}.
\end{synthetique}

\begin{exemple}{Servitude de passage sur un bungalow de banlieue fictif}{servitude}
Le sujet est un bungalow dont le terrain de \msq{700} est grevé, le long de sa limite latérale, d'une servitude de passage de 3~m de largeur permettant au voisin arrière d'accéder à la rue avec ses véhicules, comme à la \cref{fig:7:lot}. L'évaluateur a réuni douze paires de ventes de bungalows semblables du même marché, chaque paire réunissant un immeuble grevé d'une servitude de passage latérale comparable et un immeuble libre ; les différences résiduelles de date et de caractéristiques ont déjà été ajustées, de sorte que la différence de prix à l'intérieur de chaque paire isole la servitude. Le \cref{tab:7:paires} donne les prix et les différences, et la \cref{fig:7:paires} les représente.

\emph{Étape 1 : les différences.} Les douze différences $d_j = P^{\text{avec}}_j - P^{\text{sans}}_j$ sont toutes négatives et s'échelonnent de \dollars{-5000} à \dollars{-37500}. Leur moyenne \eqref{eq:7:paires-moy} est $\bar d = \dollars{-20333}$ et leur médiane \dollars{-19000} ; l'écart-type \eqref{eq:7:paires-se} vaut $s_d = \dollars{10026}$ et l'erreur-type de la moyenne $\dollars{10026}/\sqrt{12} = \dollars{2894}$. La statistique $t = -20\,333/2\,894 = -7{,}03$ est très au-delà de la valeur critique $t_{0{,}975;\,11} = 2{,}201$ : la différence est nettement significative, et l'intervalle de confiance à 95~\% s'étend de \dollars{-26703} à \dollars{-13963}.

\emph{Étape 2 : l'effet relatif.} La moyenne des rapports de prix \eqref{eq:7:relatif} donne $\hat a = -4{,}51$~\%, le rapport des moyennes $-4{,}46$~\% et la forme logarithmique $\hat\beta = -0{,}0465$, soit $\hat a_{\text{log}} = e^{-0{,}0465} - 1 = -4{,}54$~\%. Les trois mesures concordent à un dixième de point près et retrouvent, à l'erreur d'échantillonnage près, l'effet vrai de 4,5~\% qui a servi à générer les données. Rapporté au prix moyen des immeubles libres, \dollars{455792}, l'intervalle de confiance monétaire correspond à un effet relatif compris entre $-5{,}9$~\% et $-3{,}1$~\%.

\emph{Étape 3 : le modèle de la bande.} À titre de contrôle, l'\cref{eq:7:bande} appliquée à l'assiette de $3 \times 40 = \msq{120}$, soit 17,1~\% du terrain, avec un prix unitaire de terrain de \parmsq{180} propre au secteur fictif et une perte d'utilité $\kappa = 0{,}5$ pour un passage non exclusif, donne $120 \times 180 \times 0{,}5 = \dollars{10800}$, à peine plus de la moitié de l'effet mesuré par les paires. L'écart est instructif : la servitude ne retire pas seulement la moitié de l'utilité d'une bande de terrain, elle impose une circulation le long de la maison, une perte d'intimité et un entretien partagé que le modèle de la bande ne voit pas, et que les acheteurs, eux, voient. Lorsque les deux méthodes divergent à ce point, la méthode des paires l'emporte si l'échantillon est suffisant ; le modèle de la bande n'est retenu que comme borne inférieure.

\emph{Étape 4 : l'ajustement.} Pour un sujet grevé dont les comparables sont libres, l'ajustement de la grille (\cref{ch:17}) est de $-4{,}5$~\% du prix du comparable, soit environ \dollars{-20000} pour un bungalow de \dollars{450000}, avec une fourchette raisonnable de $-3$ à $-6$~\%. L'évaluateur documente au dossier les douze paires, les ajustements préalables et l'intervalle de confiance, et il signale que la fourchette s'applique à une servitude de passage latérale d'usage résidentiel ; une servitude traversante, ou utilisée par un commerce, exigerait d'autres paires.
\end{exemple}

\begin{table}[htbp]
\caption{Douze paires de ventes synthétiques : prix de l'immeuble libre, prix de l'immeuble grevé d'une servitude de passage, différence et rapport}\label{tab:7:paires}
\centering
\begin{tabular}{cS[table-format=6.0]S[table-format=6.0]S[table-format=-6.0]S[table-format=-1.2]}
\toprule
Paire & {Sans servitude (\$)} & {Avec servitude (\$)} & {Différence $d_j$ (\$)} & {Rapport $-1$ (\%)} \\
\midrule
1 & 523500 & 512000 & -11500 & -2.20 \\
2 & 411500 & 391500 & -20000 & -4.86 \\
3 & 445500 & 427500 & -18000 & -4.04 \\
4 & 477000 & 447000 & -30000 & -6.29 \\
5 & 440000 & 402500 & -37500 & -8.52 \\
6 & 471500 & 466500 & -5000 & -1.06 \\
7 & 437000 & 422000 & -15000 & -3.43 \\
8 & 488000 & 468000 & -20000 & -4.10 \\
9 & 422500 & 409000 & -13500 & -3.20 \\
10 & 452000 & 414500 & -37500 & -8.30 \\
11 & 491000 & 476000 & -15000 & -3.06 \\
12 & 410000 & 389000 & -21000 & -5.12 \\
\midrule
Moyenne & 455792 & 435458 & -20333 & -4.51 \\
Médiane & & & -19000 & \\
Écart-type & & & 10026 & \\
\bottomrule
\end{tabular}
\tabsource{\synth{\texttt{analysis/python/cases/ch07\_servitudes\_copro.py}, graine 20261031 ; effet vrai de génération 4,5~\%}.}
\end{table}

\begin{figure}[htbp]
\centering
\includegraphics[width=\linewidth]{ch07/ch07-fig-paires-servitude.pdf}
\caption{Les douze paires de ventes synthétiques, classées par prix de l'immeuble libre : chaque segment relie le prix de l'immeuble grevé (losange) à celui de l'immeuble libre (cercle). La longueur des segments varie, mais leur sens est constant ; la moyenne des différences et son intervalle de confiance à 95~\% figurent en titre.}\label{fig:7:paires}
\figsource{\synth{script \texttt{analysis/python/figures/ch07\_paires.py}, graine 20261031}.}
\end{figure}

\begin{quebec}
Les servitudes ne concernent pas que l'évaluation privée. Aux fins du rôle d'évaluation foncière, l'état de l'unité d'évaluation à considérer comprend, outre son état physique, « sa situation au point de vue économique et juridique » et son environnement \parencite[art.~46 al.~3]{lfm} : une servitude publiée qui restreint l'usage ou l'accès fait partie de l'état juridique de l'unité et peut fonder une demande de révision si l'évaluateur municipal ne l'a pas prise en compte (\cref{ch:09}). En sens inverse, les servitudes d'utilités publiques courantes qui longent les limites arrière de lots de banlieue sont généralement traitées comme sans effet mesurable, parce qu'elles sont présentes sur la quasi-totalité des comparables : l'ajustement n'a de sens que pour une servitude qui distingue le sujet de son marché.
\end{quebec}

\section{La copropriété divise : déclaration, fractions et quotes-parts}\label{sec:7:divise}

\subsection{Naissance et architecture juridique}

La \motcle{copropriété divise} est établie par la publication d'une déclaration qui divise l'immeuble en fractions \parencite[art.~1038]{ccq} ; dès cette publication, la collectivité des copropriétaires constitue une personne morale, le \motcle{syndicat}, qui a pour objet la conservation de l'immeuble, l'entretien et l'administration des parties communes, la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble et toutes les opérations d'intérêt commun, et qui doit notamment veiller à ce que les travaux nécessaires à la conservation et à l'entretien de l'immeuble soient effectués \parencite[art.~1039]{ccq}. Chaque \motcle{fraction} comprend une partie privative, dont le copropriétaire a la propriété et l'usage exclusif, et une quote-part des parties communes, qui appartiennent à tous les copropriétaires \parencite[art.~1010, 1042--1043]{ccq}. Sont présumées communes, sauf stipulation contraire de la déclaration, le sol, les cours, les balcons, les escaliers et ascenseurs, les locaux de services, le stationnement, le gros œuvre, les équipements et appareils communs et les canalisations \parencite[art.~1044]{ccq}. Certaines parties communes sont dites \emph{à usage restreint} lorsqu'une ou quelques fractions en ont l'usage exclusif : balcons, terrasses, cases de stationnement, espaces de rangement. La copropriété divise peut aussi être établie sur un immeuble détenu en emphytéose ou en propriété superficiaire, à la condition que la durée restante soit supérieure à cinquante ans \parencite[art.~1040]{ccq}, ce qui modifie profondément l'objet évalué (\cref{ch:02}).

La \motcle{déclaration de copropriété} comprend trois parties : l'acte constitutif, le règlement de l'immeuble et l'état descriptif des fractions \parencite[art.~1052]{ccq}. L'acte constitutif définit la destination de l'immeuble, des parties privatives et des parties communes, détermine la valeur relative de chaque fraction en indiquant la méthode suivie pour l'établir, fixe la quote-part des charges et le nombre de voix attachées à chaque fraction, et précise les pouvoirs et devoirs du conseil d'administration et de l'assemblée \parencite[art.~1053]{ccq}. L'évaluateur lit la déclaration pour trois raisons : la destination, qui peut interdire la location à court terme, l'exercice d'une activité professionnelle ou la garde d'animaux, et qui conditionne le bassin d'acheteurs ; la définition des parties communes à usage restreint, qui dit ce que la fraction comprend réellement ; et la quote-part, qui détermine les charges.

\subsection{Valeur relative et quote-part}

La \motcle{valeur relative} de chaque fraction est établie par rapport à la valeur de l'ensemble des fractions, « en fonction de la nature, de la destination, des dimensions et de la situation de la partie privative de chaque fraction, mais sans tenir compte de son utilisation » \parencite[art.~1041]{ccq}. Elle sert de clé de répartition : chaque copropriétaire contribue aux charges communes en proportion de la valeur relative de sa fraction \parencite[art.~1064]{ccq}, et le nombre de voix est aussi, sauf disposition contraire, proportionnel à cette valeur. Il faut insister sur ce que la valeur relative n'est pas. Elle est fixée une fois pour toutes dans la déclaration, selon une méthode déclarée, à la naissance de la copropriété ; toute décision du syndicat qui, à l'encontre de la déclaration, imposerait une modification de la valeur relative d'une fraction est sans effet \parencite[art.~1102]{ccq}. Elle ne suit donc pas le marché, et la \emph{valeur marchande} d'une fraction, qui dépend de son état, de ses améliorations, de son étage et de la conjoncture, s'en écarte normalement avec le temps. L'évaluateur agréé peut être mandaté pour établir la valeur relative d'un immeuble neuf ou converti : il applique alors un barème de dimensions, de situation (étage, orientation, vue) et de nature (logement, local, stationnement), le documente, et c'est ce barème qui devient la méthode « suivie pour l'établir » exigée par l'article~1053.

Notons $v_i$ la valeur relative de la fraction $i$ et $N$ le nombre de fractions. La \motcle{quote-part} est
\begin{equation}\label{eq:7:valeur-relative}
q_i = \frac{v_i}{\sum_{k=1}^{N} v_k}, \qquad \sum_{i=1}^{N} q_i = 1 ,
\end{equation}
exprimée dans les déclarations en pourcentage, en millièmes ou en dix-millièmes, avec une règle d'arrondi qui assure que la somme soit exacte. La contribution annuelle de la fraction $i$ aux charges communes générales $C$ est $C_i = q_i\,C$. Pour les parties communes à usage restreint, le Code prévoit que les copropriétaires qui en ont l'usage contribuent seuls aux charges qui en résultent, ce que la déclaration peut moduler pour les réparations majeures et le remplacement \parencite[art.~1064]{ccq}. La charge totale de la fraction $i$ s'écrit donc
\begin{equation}\label{eq:7:charges}
C_i^{\text{tot}} = q_i\,C + \sum_{u \in U_i} \frac{C_u}{n_u} ,
\end{equation}
où $U_i$ est l'ensemble des parties communes à usage restreint dont la fraction $i$ a l'usage, $C_u$ la charge d'entretien courant de la partie $u$ et $n_u$ le nombre de fractions qui en ont l'usage, à parts égales sauf disposition contraire de la déclaration. La Cour d'appel a précisé que les « charges » de l'article~1064 qui incombent aux seuls usagers d'une partie commune à usage restreint visent les dépenses mineures de réparation et les coûts d'entretien, et que tous les copropriétaires contribuent au fonds de prévoyance selon la valeur relative de leur fraction, même pour les réparations majeures de ces parties, sous réserve de ce que prévoit la déclaration \parencite{almaca2014}. La règle a une incidence directe sur l'évaluation : une fraction munie d'un balcon ou d'un stationnement à usage restreint paie leur entretien courant, mais leur remplacement est mutualisé, sauf clause contraire.

\begin{definition}{Valeur d'une fraction et valeur relative}{fraction}
La valeur marchande d'une fraction $i$, $V_i$, est la valeur du faisceau formé par la partie privative, la quote-part indivise des parties communes et l'usage exclusif des parties communes à usage restreint qui lui sont rattachées, nette de la charge que représentent les contributions futures. On peut l'écrire comme la somme de la valeur attribuable aux éléments propres de la fraction et de sa part de la valeur attribuable aux parties communes, corrigée du passif latent du syndicat :
\begin{equation}\label{eq:7:fraction}
V_i = V_i^{\text{priv}} + q_i\,V^{\text{com}} - q_i\,D ,
\end{equation}
où $D$ est le déficit de capitalisation du fonds de prévoyance ou toute dette du syndicat que les copropriétaires devront combler par contributions spéciales, sous l'hypothèse que le marché capitalise ce passif à sa valeur. Cette décomposition est un cadre d'analyse ; en pratique, $V_i$ s'estime par comparaison avec des fractions semblables (\cref{ch:42}), et l'\cref{eq:7:fraction} sert à ajuster les comparables dont le syndicat est dans une situation financière différente de celle du sujet.
\end{definition}

\subsection{Exemple intégral : quotes-parts et répartition des charges}\label{sec:7:exemple-charges}

\begin{synthetique}
L'immeuble de cette section est fictif : une copropriété de huit fractions sur trois étages, sans ascenseur, avec quatre cases de stationnement intérieur à usage restreint. Les superficies privatives, les coefficients d'étage et d'orientation de la méthode de valeur relative, le budget des charges courantes, la franchise d'assurance, la valeur de reconstruction et le plan de réparations majeures sont des paramètres déclarés dans \texttt{analysis/python/cases/ch07\_servitudes\_copro.py}, choisis pour leur vraisemblance pédagogique et sans calibration sur un immeuble ou un marché réel. Tous les chiffres des \cref{sec:7:exemple-charges,sec:7:fonds} en proviennent et sont vérifiés par \texttt{analysis/python/tests/test\_ch07.py}.
\end{synthetique}

\begin{exemple}{Huit fractions, une déclaration, un budget}{charges}
\emph{Étape 1 : la valeur relative.} L'acte constitutif fictif déclare la méthode suivante : la valeur relative de chaque fraction est le produit de la superficie de sa partie privative par un coefficient d'étage (0,96 au rez-de-chaussée, 1,00 au deuxième, 1,04 au troisième) et par un coefficient d'orientation (0,97 au nord, 1,00 à l'est et à l'ouest, 1,03 au sud). Pour la fraction F6, de \msq{110} au troisième étage orientée au sud, $v_6 = 110 \times 1{,}04 \times 1{,}03 = 117{,}83$ ; pour F1, de \msq{72} au rez-de-chaussée orientée au nord, $v_1 = 72 \times 0{,}96 \times 0{,}97 = 67{,}05$. La somme des huit valeurs relatives est 716,91 pour \msq{710} de parties privatives.

\emph{Étape 2 : les quotes-parts.} L'\cref{eq:7:valeur-relative} donne les quotes-parts, converties en dix-millièmes avec la règle du plus fort reste pour que la somme soit exactement 10~000 (\cref{tab:7:quotes-parts}). La fraction F6 obtient 1~644 dix-millièmes (16,44~\%) et F1 935 (9,35~\%). On remarque que F3 et F1, de même superficie, n'ont pas la même quote-part : l'étage et l'orientation entrent dans la méthode déclarée, conformément à la « situation » de l'article~1041 ; on remarque aussi que la quote-part ne tient aucun compte de l'état intérieur ou des améliorations, conformément à l'exclusion de l'« utilisation ».

\emph{Étape 3 : le budget.} Les charges communes générales de l'exercice comprennent les charges courantes, \dollars{40000} (assurance de l'immeuble \dollars{12000}, entretien et réparations courantes \dollars{8500}, déneigement et entretien paysager \dollars{5200}, énergie des parties communes \dollars{4800}, gestion et honoraires \dollars{7200}, administration \dollars{2300}), la cotisation au fonds de prévoyance recommandée par l'étude, \dollars{21891} (\cref{sec:7:fonds}), et la contribution au fonds d'auto assurance. Celle-ci est fixée par règlement : lorsque le fonds d'auto assurance est capitalisé à moins de la moitié de la plus haute franchise de la police du syndicat, la contribution minimale est la moitié de cette franchise \parencite[art.~2]{reglAssuranceCopropriete} ; avec une franchise la plus élevée de \dollars{10000} pour les dégâts d'eau et un fonds encore vide, elle vaut \dollars{5000}. Le total des charges communes générales est donc $40\,000 + 21\,891 + 5\,000 = \dollars{66891}$. S'y ajoute l'entretien courant des quatre stationnements intérieurs, \dollars{3200}, partie commune à usage restreint dont les quatre usagers supportent seuls la charge, à parts égales de \dollars{800}.

\emph{Étape 4 : la répartition.} L'\cref{eq:7:charges} donne, pour F4 (\msq{98}, deuxième étage, sud, avec stationnement, $q_4 = 0{,}1408$) : $0{,}1408 \times 66\,891 = \dollars{9418}$, soit \dollars{5632} de charges courantes, \dollars{3082} de fonds de prévoyance et \dollars{704} d'auto assurance, plus \dollars{800} de stationnement, pour un total de \dollars{10218} par année, soit \dollars{852} par mois. Pour F1, sans stationnement : $0{,}0935 \times 66\,891 = \dollars{6254}$, soit \dollars{521} par mois. Le \cref{tab:7:charges} et la \cref{fig:7:charges} donnent les huit fractions ; la somme des contributions, \dollars{70091}, égale le budget, ce qui est la vérification comptable élémentaire de toute répartition.

\emph{Étape 5 : la lecture pour l'évaluation.} Les frais de copropriété d'une fraction sont une dépense récurrente que l'acheteur compare entre immeubles ; mais une comparaison brute des frais mensuels est trompeuse si les budgets ne contiennent pas la même chose. Un immeuble dont le fonds de prévoyance est correctement doté affiche des frais plus élevés qu'un immeuble qui le sous-finance, et il vaut pourtant davantage, parce que le second porte un passif latent (\cref{sec:7:fonds}). L'évaluateur décompose donc les frais en charges courantes, fonds de prévoyance et fonds d'auto assurance, et il compare les charges courantes par mètre carré entre immeubles tout en traitant la dotation du fonds comme un indicateur de risque, non comme un coût.
\end{exemple}

\begin{table}[htbp]
\caption{Valeur relative et quote-part des huit fractions de l'immeuble fictif selon la méthode déclarée (superficie × coefficient d'étage × coefficient d'orientation)}\label{tab:7:quotes-parts}
\centering\footnotesize\setlength{\tabcolsep}{1.5pt}
\begin{tabular}{lS[table-format=3.0]lcS[table-format=1.2]S[table-format=1.2]S[table-format=3.2]S[table-format=5.0]}
\toprule
Fraction & {Superf. (m\textsuperscript{2})} & Étage & Orient. & {Coef. étage} & {Coef. orient.} & {$v_i$} & {$q_i$ (/10 000)} \\
\midrule
F1 & 72 & RDC & nord & 0.96 & 0.97 & 67.05 & 935 \\
F2 & 98 & RDC & sud & 0.96 & 1.03 & 96.90 & 1352 \\
F3 & 72 & 2\textsuperscript{e} & nord & 1.00 & 0.97 & 69.84 & 974 \\
F4 & 98 & 2\textsuperscript{e} & sud & 1.00 & 1.03 & 100.94 & 1408 \\
F5 & 85 & 3\textsuperscript{e} & nord & 1.04 & 0.97 & 85.75 & 1196 \\
F6 & 110 & 3\textsuperscript{e} & sud & 1.04 & 1.03 & 117.83 & 1644 \\
F7 & 85 & 2\textsuperscript{e} & est & 1.00 & 1.00 & 85.00 & 1186 \\
F8 & 90 & 3\textsuperscript{e} & ouest & 1.04 & 1.00 & 93.60 & 1305 \\
\midrule
Total & 710 & & & & & 716.91 & 10000 \\
\bottomrule
\end{tabular}
\tabsource{\synth{\texttt{analysis/python/cases/ch07\_servitudes\_copro.py}} ; arrondi au plus fort reste.}
\end{table}

\begin{table}[htbp]
\caption{Répartition des charges annuelles de l'immeuble fictif (dollars de 2026) : charges communes générales selon la quote-part et entretien des stationnements à usage restreint à parts égales entre leurs quatre usagers}\label{tab:7:charges}
\centering\footnotesize\setlength{\tabcolsep}{3.5pt}
\begin{tabular}{lS[table-format=1.4]S[table-format=5.0]S[table-format=5.0]S[table-format=4.0]S[table-format=4.0]S[table-format=5.0]S[table-format=4.0]}
\toprule
Fraction & {$q_i$} & {Courantes (\$)} & {Fonds prév. (\$)} & {Auto assur. (\$)} & {Stationn. (\$)} & {Total (\$/an)} & {(\$/mois)} \\
\midrule
F1 & 0.0935 & 3740 & 2047 & 468 & 0 & 6254 & 521 \\
F2 & 0.1352 & 5408 & 2960 & 676 & 800 & 9844 & 820 \\
F3 & 0.0974 & 3896 & 2132 & 487 & 0 & 6515 & 543 \\
F4 & 0.1408 & 5632 & 3082 & 704 & 800 & 10218 & 852 \\
F5 & 0.1196 & 4784 & 2618 & 598 & 0 & 8000 & 667 \\
F6 & 0.1644 & 6576 & 3599 & 822 & 800 & 11797 & 983 \\
F7 & 0.1186 & 4744 & 2596 & 593 & 800 & 8733 & 728 \\
F8 & 0.1305 & 5220 & 2857 & 652 & 0 & 8729 & 727 \\
\midrule
Total & 1.0000 & 40000 & 21891 & 5000 & 3200 & 70091 & 5841 \\
\bottomrule
\end{tabular}
\tabsource{\synth{\texttt{analysis/python/cases/ch07\_servitudes\_copro.py}} ; cotisation au fonds de prévoyance = cotisation de seuil $A^*$ de la \cref{sec:7:fonds} ; contribution au fonds d'auto assurance selon CCQ, r.~4.1, art.~2.}
\end{table}

\begin{figure}[htbp]
\centering
\includegraphics[width=\linewidth]{ch07/ch07-fig-repartition-charges.pdf}
\caption{Charges annuelles des huit fractions de l'immeuble fictif, décomposées en charges courantes, cotisation au fonds de prévoyance et contribution au fonds d'auto assurance, toutes réparties selon la quote-part, et entretien du stationnement à usage restreint, supporté à parts égales par les quatre fractions qui en ont l'usage.}\label{fig:7:charges}
\figsource{\synth{script \texttt{analysis/python/figures/ch07\_charges.py}}.}
\end{figure}

\subsection{Les documents que l'évaluateur obtient du syndicat}

Depuis le 14 août 2025, le vendeur d'une fraction doit remettre en temps utile au promettant acheteur une \motcle{attestation du syndicat sur l'état de la copropriété}, que le syndicat délivre dans un délai de quinze jours \parencite[art.~1068.1]{ccq} ; le promettant acheteur peut en outre demander au syndicat les documents et renseignements qui lui permettent de donner un consentement éclairé, aux frais du demandeur \parencite[art.~1068.2]{ccq}, et l'acquéreur, tenu des charges communes dues au moment de l'acquisition, peut demander un état des charges dues \parencite[art.~1069]{ccq}. Le registre du syndicat, accessible aux copropriétaires, contient notamment la déclaration, les plans et devis, les certificats de localisation, le carnet d'entretien, l'étude du fonds de prévoyance et la description des parties privatives qui permet d'identifier les améliorations apportées par les copropriétaires \parencite[art.~1070]{ccq}. Le contenu de l'attestation est fixé par le Règlement établissant diverses règles en matière de copropriété divise : solde du fonds de prévoyance et recommandation de l'étude, contributions exigées et payées sur trois exercices, liquidités, surplus ou déficit des trois derniers états financiers, budget, assurances et plus haute franchise, fonds d'auto assurance, inspections et sinistres des cinq dernières années, travaux majeurs réalisés depuis cinq ans et prévus pour les dix prochaines années avec leurs coûts, litiges en cours et modifications à la déclaration depuis trois ans \parencite[art.~10]{reglCoproprieteDivise}. Pour l'évaluateur, l'attestation est devenue le document de référence : elle rassemble en quelques pages ce qui exigeait auparavant la lecture de plusieurs années de procès-verbaux et d'états financiers, et elle fournit directement les intrants de l'analyse de la \cref{sec:7:fonds}. Le \cref{tab:7:loi16} situe ces obligations dans le temps.

\begin{table}[htbp]
\caption{Chronologie des principales obligations de la copropriété divise utiles à l'évaluateur (état au 31 octobre 2026)}\label{tab:7:loi16}
\centering\footnotesize
\begin{tabularx}{\textwidth}{L{27mm}YL{30mm}}
\toprule
Date & Obligation & Source \\
\midrule
13 juillet 2018 (certains articles à des dates ultérieures) & Loi 141 : refonte du régime d'assurance des copropriétés ; fonds d'auto assurance (art.~1071.1 C.c.Q.) ; évaluation du montant d'assurance pour la reconstruction tous les cinq ans (art.~1073) & \parencite{loi141_2018} \\
10 janvier 2020 & Loi 16 : entrée en vigueur générale ; syndicat tenu de veiller aux travaux de conservation (art.~1039) ; description des parties privatives au registre (art.~1070) ; transition du promoteur (art.~1104) & \parencite[art.~165]{loi16_2019} \\
15 octobre 2020 & Assurance responsabilité du copropriétaire : minimum de 1~M\$ (moins de 13 fractions) ou 2~M\$ (13 fractions et plus) & \parencite[art.~1]{reglAssuranceCopropriete} \\
15 avril 2021 & Seul un membre de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec peut évaluer le montant d'assurance pour la reconstruction (art.~1073) ; risques couverts de plein droit & \parencite[art.~3--4]{reglAssuranceCopropriete} \\
15 avril 2022 & Contribution minimale au fonds d'auto assurance (moitié de la plus haute franchise, plafond possible de 100~000~\$) & \parencite[art.~2]{reglAssuranceCopropriete} \\
21 février 2024 & Loi 31 : la fréquence de l'étude du fonds et les normes du carnet peuvent varier selon l'immeuble (art.~1070.2, 1071) ; contribution annuelle fixée après consultation de l'assemblée (art.~1072) & \parencite{loi31_2024} \\
14 août 2025 & Entrée en vigueur du Règlement établissant diverses règles en matière de copropriété divise : carnet d'entretien (art.~1070.2), étude du fonds de prévoyance (art.~1071), attestation du syndicat (art.~1068.1), protection des acomptes & \parencite{reglCoproprieteDivise,loi16_2019} \\
15 août 2028 (trois ans et un jour après le 14 août 2025) & Fin du délai transitoire pour obtenir le carnet d'entretien et la première étude du fonds de prévoyance ; renflouement du fonds sur au plus dix ans & \parencite{quebecMesuresCoproprietes} \\
\bottomrule
\end{tabularx}
\tabsource{\texttt{sources/notes-A.md}, §3.2 et §8, d'après les textes lus sur LégisQuébec et Publications Québec le 31 octobre 2026 ; la date d'effet précise des articles 639 à 641, 643 et 645 de la Loi 141 n'a pas été isolée (par défaut, 13 juillet 2018).}
\end{table}

\section{Le fonds de prévoyance : du carnet d'entretien à la cotisation}\label{sec:7:fonds}

\subsection{Le cadre légal et réglementaire}

Le syndicat doit constituer un \motcle{fonds de prévoyance}, liquide et disponible à court terme, affecté uniquement aux réparations majeures et au remplacement des parties communes, et placé de manière à préserver le capital ; le conseil d'administration doit obtenir une étude du fonds de prévoyance établissant les sommes nécessaires pour que le fonds soit suffisant, réalisée conformément aux normes du règlement, et les sommes à verser au fonds sont fixées sur la base des recommandations de cette étude \parencite[art.~1071]{ccq}. Jusqu'à ce que l'étude soit obtenue, et dans le budget prévisionnel que le promoteur d'un immeuble neuf remet aux acheteurs, le fonds est fixé à 0,5~\% de la valeur de reconstruction de l'immeuble \parencite[art.~1071, 1791]{ccq}. Le Règlement établissant diverses règles en matière de copropriété divise, en vigueur depuis le 14 août 2025, précise le dispositif en trois pièces qui s'emboîtent \parencite{reglCoproprieteDivise}.

La première est le \motcle{carnet d'entretien}, que le conseil d'administration fait établir, tient à jour et fait réviser \parencite[art.~1070.2]{ccq}. Il ne peut être établi que par un membre de l'Ordre des ingénieurs, de l'Ordre des évaluateurs agréés, de l'Ordre des architectes ou de l'Ordre des technologues professionnels, indépendant de la copropriété et dont l'activité principale touche la gestion, la construction, la rénovation, l'évaluation ou l'inspection immobilière (art.~1 du règlement) ; il contient l'inventaire des parties communes et des équipements, les entretiens requis et les réparations courantes, les contrats, garanties et rapports d'inspection, et une estimation de l'état et de la durée de vie utile restante de chaque composante avec les réparations majeures et les remplacements à effectuer sur « minimalement les 25 prochaines années » (art.~2--3) ; il est mis à jour au moins une fois par année par le conseil et révisé par un professionnel au moins tous les cinq ans, ou tous les dix ans pour les immeubles d'au plus huit parties privatives, ceux dont aucune partie commune n'est dans un bâtiment et ceux d'au plus trois étages hors sol, après une visite des lieux attestée (art.~4--6). L'immeuble fictif de la \cref{sec:7:exemple-charges}, avec ses huit fractions et ses trois étages, relève de la révision décennale.

La deuxième pièce est l'\motcle{étude du fonds de prévoyance}, réalisée par les mêmes professionnels ou par un comptable professionnel agréé indépendant, obtenue au moins tous les cinq ans et fondée sur le carnet ; elle contient le solde du fonds, le coût estimé de chaque réparation ou remplacement à l'année où il est prévu, la recommandation du montant que le fonds devrait atteindre au début de chaque année et des versements annuels nécessaires, et l'explication des calculs (art.~7--9). La troisième pièce est l'attestation de l'article~1068.1, qui rapporte le solde et la recommandation à l'acheteur (art.~10). Un délai transitoire de trois ans et un jour à compter du 14 août 2025 est accordé pour obtenir le carnet et la première étude, et le renflouement du fonds peut s'étaler sur au plus dix ans \parencite{quebecMesuresCoproprietes} ; un carnet ou une étude obtenus dans les deux années précédant le 14 août 2025 demeurent valides cinq ans, ou dix ans pour les petits immeubles (art.~14 du règlement). Le fonds de prévoyance fait par ailleurs l'objet des normes 15 et 16 des Normes de pratique professionnelle de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec, et l'assurance des normes 13 et 14 \parencite{oeaqNormes} : l'évaluateur agréé est à la fois un professionnel habilité à produire ces documents et un utilisateur de leurs résultats.

\begin{quebec}
Le texte actuel de l'article~1072 du Code civil prévoit que le conseil d'administration fixe annuellement, après consultation de l'assemblée, la contribution des copropriétaires aux charges communes, en y incluant les sommes à verser au fonds de prévoyance et au fonds d'auto assurance, et que toute contribution spéciale exige la consultation préalable de l'assemblée \parencite[art.~1072, 1072.1]{ccq}. Il ne contient plus le minimum de « 5~\% des charges communes » que mentionnent encore bien des notes de cours et des fiches de courtage : les versements découlent de l'étude, et le seul plancher légal est celui du 0,5~\% de la valeur de reconstruction applicable tant que l'étude n'a pas été obtenue. L'évaluateur qui lit un budget où le fonds de prévoyance est fixé à « 5~\% des charges » sait que la copropriété n'a pas encore appliqué son étude, et il en tire les conséquences de la \cref{sec:7:incidence}.
\end{quebec}

\subsection{La dynamique du fonds et la cotisation nécessaire}

Le fonds de prévoyance obéit à une récurrence comptable simple. Notons $F_t$ son solde à la fin de l'année $t$, $A_t$ la cotisation versée durant l'année, $D_t$ les dépenses de réparations majeures et de remplacements de l'année, et $r$ le rendement annuel des placements, faibles par construction puisque le capital doit être préservé :
\begin{equation}\label{eq:7:fonds-rec}
F_t = F_{t-1}\,(1 + r) + A_t - D_t, \qquad t = 1, \dots, T ,
\end{equation}
avec $T \geq 25$ ans conformément au règlement. Les dépenses futures sont des coûts de construction : une composante dont le coût actuel est $C_0$ et qui doit être remplacée dans $T_c$ années coûtera, si les coûts croissent au taux $\pi$,
\begin{equation}\label{eq:7:indexation}
C_{T_c} = C_0\,(1 + \pi)^{T_c} ,
\end{equation}
et $D_t$ est la somme des $C_{T_c}$ des composantes prévues l'année $t$. Pour une composante unique, la cotisation annuelle constante qui accumule exactement $C_{T_c}$ au taux $r$ est donnée par le facteur de fonds d'amortissement (\emph{sinking fund factor}) de la bibliothèque financière de l'ouvrage :
\begin{equation}\label{eq:7:sff}
A = C_{T_c} \times \frac{r}{(1 + r)^{T_c} - 1} .
\end{equation}
Pour un plan à plusieurs composantes, deux méthodes dominent la pratique. La \emph{méthode de la pleine capitalisation} (\emph{full funding}) vise à ce que le solde du fonds égale à tout moment la dépréciation accumulée des composantes, de sorte que chaque génération de copropriétaires paie l'usure qu'elle consomme ; elle produit des soldes élevés et des cotisations stables. La \emph{méthode du seuil} (\emph{threshold} ou \emph{cash flow}) vise seulement à ce que le solde ne descende jamais sous un plancher donné sur l'horizon de l'étude ; elle produit la cotisation minimale compatible avec l'absence de contribution spéciale. Si l'on retient des cotisations indexées au même taux $\pi$ que les coûts, $A_t = A_1 (1 + \pi)^{t-1}$, la cotisation de seuil est
\begin{equation}\label{eq:7:seuil}
A_1^{*} = \min\left\{A_1 \;:\; \min_{1 \leq t \leq T} F_t(A_1) \geq F_{\min}\right\},
\end{equation}
où $F_t(A_1)$ est la trajectoire de l'\cref{eq:7:fonds-rec} et $F_{\min}$ le plancher, souvent nul ou égal à quelques mois de charges. Cette cotisation se calcule par recherche numérique, puisque la fonction $A_1 \mapsto \min_t F_t(A_1)$ est croissante. Le règlement n'impose aucune des deux méthodes ; il exige que l'étude recommande un montant au début de chaque année et des versements annuels, et qu'elle explique ses calculs. La méthode du seuil est celle de l'exemple qui suit, parce qu'elle donne la borne inférieure de ce qu'une copropriété prudente doit verser, et parce qu'une copropriété qui verse moins porte, par construction, un déficit.

\subsection{Exemple intégral : plan sur vingt-cinq ans de l'immeuble fictif}\label{sec:7:exemple-fonds}

\begin{exemple}{Cotisation de seuil, règle du 0,5 \% et cotisation actuelle}{fonds}
Le carnet d'entretien fictif de l'immeuble de huit fractions recense huit composantes dont les réparations majeures ou le remplacement surviennent au cours des vingt-cinq prochaines années (\cref{tab:7:composantes}) : la peinture et l'éclairage des corridors tous les neuf ans à partir de l'an~4, la maçonnerie et les balcons à l'an~5, la membrane de toiture à l'an~7, le pavage et le drainage du stationnement aux ans~9 et 21, le chauffage et la ventilation des parties communes à l'an~12, les fenêtres et portes-fenêtres à l'an~14, les portes de garage à l'an~16 et l'entrée d'eau et les drains à l'an~19. Les coûts actuels totalisent \dollars{479000} en dollars de 2026 ; indexés à 2,5~\% par année selon l'\cref{eq:7:indexation}, ils représentent \dollars{651959} en dollars courants. Le fonds détient \dollars{85000} au début de l'an~1 ; les placements à capital garanti rapportent 2,0~\% ; la cotisation votée jusqu'ici est de \dollars{12000} par année ; la valeur de reconstruction fixée par l'évaluateur agréé aux fins de l'assurance est de \dollars{4200000}.

\emph{Étape 1 : la cotisation actuelle.} En appliquant la récurrence \eqref{eq:7:fonds-rec} avec une cotisation de \dollars{12000} indexée à 2,5~\%, le fonds devient négatif dès l'an~13, atteint un creux de \dollars{-233300} à l'an~22 et termine l'horizon à \dollars{-182783}. Autrement dit, les copropriétaires actuels s'exposent à des contributions spéciales de l'ordre de \dollars{200000} au moment du remplacement des fenêtres ; c'est la situation que l'attestation de l'article~1068.1 est précisément destinée à révéler à l'acheteur.

\emph{Étape 2 : la règle du 0,5~\%.} La règle transitoire donne $0{,}005 \times \dollars{4200000} = \dollars{21000}$ par année. Appliquée sans indexation, elle maintient le fonds positif jusqu'à l'an~13 mais le laisse descendre à \dollars{-16660} à l'an~14, lors du remplacement des fenêtres, avant de le reconstituer. La règle n'est donc pas absurde pour cet immeuble, mais elle n'est pas suffisante, et rien ne garantit qu'elle le soit pour un autre : elle ignore l'âge des composantes et le calendrier des travaux, qui sont précisément ce que le carnet apporte.

\emph{Étape 3 : la cotisation de seuil.} La recherche numérique de l'\cref{eq:7:seuil} avec un plancher nul donne $A_1^{*} = \dollars{21891}$ pour l'an~1, indexée à 2,5~\% par la suite jusqu'à \dollars{39595} à l'an~25 ; le solde touche exactement zéro à l'an~14 puis remonte à \dollars{239241} à la fin de l'horizon, ce qui constitue l'amorce du financement de la deuxième génération de travaux, au-delà des vingt-cinq ans. Avec un plancher de \dollars{25000}, soit environ quatre mois de charges courantes, la cotisation de seuil passe à \dollars{23228}. La \cref{fig:7:fonds} superpose les trois trajectoires.

\emph{Étape 4 : une vérification par composante.} La toiture, \dollars{75000} aujourd'hui et à remplacer dans sept ans, coûtera $75\,000 \times 1{,}025^{7} = \dollars{89151}$ ; le facteur de fonds d'amortissement à 2~\% sur sept ans vaut $0{,}02/(1{,}02^{7} - 1) = 0{,}13451$, et la cotisation constante qui y pourvoirait seule est de \dollars{11992} par année selon l'\cref{eq:7:sff}. La toiture absorbe donc à elle seule l'équivalent de la cotisation actuelle pendant sept ans, ce qui explique sans autre calcul pourquoi \dollars{12000} ne peuvent suffire à huit composantes.

\emph{Étape 5 : la répartition.} La cotisation de seuil est répartie selon les quotes-parts du \cref{tab:7:quotes-parts} : F4 verse $0{,}1408 \times 21\,891 = \dollars{3082}$, F6 \dollars{3599} et F1 \dollars{2047} par année, comme au \cref{tab:7:charges}. Tous contribuent au fonds selon leur quote-part, y compris pour le pavage du stationnement dont seules quatre fractions ont l'usage, conformément à l'interprétation de la Cour d'appel \parencite{almaca2014} et en l'absence de clause contraire dans la déclaration fictive.
\end{exemple}

\begin{table}[htbp]
\caption{Plan de réparations majeures de l'immeuble fictif sur vingt-cinq ans : coût actuel, années prévues et coût indexé à 2,5~\% par année}\label{tab:7:composantes}
\centering\footnotesize
\begin{tabularx}{\textwidth}{XS[table-format=6.0]lR{40mm}}
\toprule
Composante & {Coût 2026 (\$)} & Années prévues & Coût indexé (\$) \\
\midrule
Peinture et éclairage des corridors & 18000 & 4, 13, 22 & 19\,869 ; 24\,813 ; 30\,988 \\
Maçonnerie et balcons & 55000 & 5 & 62\,227 \\
Toiture (membrane) & 75000 & 7 & 89\,151 \\
Pavage et drainage du stationnement & 28000 & 9, 21 & 34\,968 ; 47\,028 \\
Chauffage et ventilation des parties communes & 42000 & 12 & 56\,485 \\
Fenêtres et portes-fenêtres & 140000 & 14 & 197\,816 \\
Portes de garage et équipements du stationnement & 22000 & 16 & 32\,659 \\
Entrée d'eau et drains & 35000 & 19 & 55\,953 \\
\midrule
Total des dépenses prévues & 479000 & & 651\,959 \\
\bottomrule
\end{tabularx}
\tabsource{\synth{\texttt{analysis/python/cases/ch07\_servitudes\_copro.py}} ; horizon de 25 ans conforme à CCQ, r.~8.01, art.~3 ; les coûts et les durées de vie sont des hypothèses pédagogiques, non des barèmes.}
\end{table}

\begin{figure}[htbp]
\centering
\includegraphics[width=\linewidth]{ch07/ch07-fig-fonds-prevoyance.pdf}
\caption{Trajectoire du fonds de prévoyance de l'immeuble fictif sur vingt-cinq ans sous trois cotisations : la cotisation actuelle de \dollars{12000} conduit à un solde négatif dès l'an~13 ; la règle du 0,5~\% de la valeur de reconstruction (\dollars{21000}) laisse un découvert à l'an~14 ; la cotisation de seuil $A^*$ de \dollars{21891}, indexée, maintient le solde au-dessus de zéro avec un minimum exactement nul à l'an~14. Les barres grises indiquent les dépenses prévues.}\label{fig:7:fonds}
\figsource{\synth{script \texttt{analysis/python/figures/ch07\_fonds.py}}.}
\end{figure}

\subsection{Du déficit de capitalisation à la valeur de la fraction}\label{sec:7:incidence}

Un acheteur informé de la situation de l'étape~1 sait qu'il devra, par contributions spéciales ou par hausse des cotisations, combler ce que les copropriétaires précédents n'ont pas versé. La mesure la plus directe de ce passif est le \motcle{déficit de capitalisation} : la différence entre le solde que le fonds devrait détenir aujourd'hui pour que la cotisation actuelle suffise et le solde qu'il détient réellement,
\begin{equation}\label{eq:7:deficit}
D_0 = F_0^{\text{requis}}(A_1^{\text{act}}) - F_0 ,
\end{equation}
où $F_0^{\text{requis}}$ est, par recherche numérique sur l'\cref{eq:7:fonds-rec}, le solde d'ouverture qui rend la trajectoire non négative avec la cotisation actuelle. Pour l'immeuble fictif, il faudrait \dollars{235908} au lieu de \dollars{85000}, soit un déficit de \dollars{150908}. Sous l'hypothèse, déclarée comme telle, que le marché capitalise ce passif dollar pour dollar, l'ajustement de la fraction $i$ est $-q_i D_0$ selon l'\cref{eq:7:fraction} : \dollars{-21248} pour F4, \dollars{-24809} pour F6 et \dollars{-14110} pour F1. Dans la grille de comparaison du \cref{ch:42}, un comparable vendu dans un immeuble correctement capitalisé est ainsi ajusté à la baisse de ce montant avant d'informer sur la valeur d'une fraction du sujet sous-capitalisé, et réciproquement. L'hypothèse de capitalisation intégrale est une borne : si les acheteurs sont mal informés, ou s'ils escomptent de vendre avant les travaux, la capitalisation observée peut être partielle ; si la perspective d'une contribution spéciale décourage les prêteurs ou les acheteurs, elle peut excéder le déficit. Aucune étude québécoise vérifiée ne quantifie ce coefficient de capitalisation, et l'évaluateur qui dispose de ventes dans des immeubles de dotation différente peut l'estimer par la méthode des paires de la \cref{sec:7:servitudes}, exactement comme pour une servitude. On peut aussi raisonner en flux : si la copropriété choisit de renflouer le fonds sur dix ans, la hausse de cotisation annuelle de la fraction $i$ est $q_i (A_1^{*} - A_1^{\text{act}})$, indexée, et sa valeur actualisée au taux exigé par l'acheteur donne une autre mesure du même passif ; l'\cref{ex:7:6} compare les deux.

\section{Analyse de sensibilité}\label{sec:7:sensibilite}

La cotisation de seuil dépend de deux paramètres que l'étude du fonds doit choisir et justifier : le taux de hausse des coûts de construction $\pi$ et le rendement des placements $r$. Le \cref{tab:7:sensibilite} et la \cref{fig:7:sensibilite} donnent $A_1^{*}$ pour $\pi$ de 1,5 à 3,5~\% et $r$ de 1 à 3~\%, le plancher étant nul. La cotisation varie de \dollars{19342} ($\pi = 1{,}5$~\%, $r = 3$~\%) à \dollars{24442} ($\pi = 3{,}5$~\%, $r = 1$~\%), soit une étendue de 26~\% autour de la valeur centrale. Chaque demi-point de hausse des coûts ajoute environ \dollars{690} à la cotisation de l'an~1 et chaque point de rendement en retranche environ \dollars{1170} ; l'effet de $\pi$ paraît modeste à l'an~1 parce que la cotisation est elle-même indexée à $\pi$, mais il se cumule sur l'horizon. Deux leçons s'en dégagent. La première est que la règle du 0,5~\% de la valeur de reconstruction, \dollars{21000}, se trouve à l'intérieur de la fourchette pour cet immeuble, mais en deçà de la cotisation de seuil dès que $\pi \geq 2{,}5$~\% avec $r = 2$~\% : la règle n'est ni absurde ni fiable. La seconde est que la cotisation actuelle de \dollars{12000} est hors de toute fourchette plausible, quel que soit le jeu de paramètres : le diagnostic de sous-capitalisation ne dépend pas des hypothèses, seule son ampleur en dépend. C'est la forme la plus utile d'une analyse de sensibilité, celle qui sépare ce qui est robuste de ce qui ne l'est pas.

\begin{table}[htbp]
\caption{Sensibilité de la cotisation de seuil $A_1^{*}$ (dollars de l'an~1, indexée) au taux de hausse des coûts $\pi$ et au rendement du fonds $r$, plancher nul}\label{tab:7:sensibilite}
\centering\small\setlength{\tabcolsep}{4.5pt}
\begin{tabular}{lS[table-format=5.0]S[table-format=5.0]S[table-format=5.0]S[table-format=5.0]S[table-format=5.0]}
\toprule
 & \multicolumn{5}{c}{Hausse annuelle des coûts $\pi$} \\
\cmidrule(lr){2-6}
Rendement $r$ & {1,5~\%} & {2,0~\%} & {2,5~\%} & {3,0~\%} & {3,5~\%} \\
\midrule
1,0~\% & 21683 & 22373 & 23063 & 23752 & 24442 \\
2,0~\% & 20512 & 21201 & 21891 & 22581 & 23270 \\
3,0~\% & 19342 & 20031 & 20720 & 21409 & 22099 \\
\bottomrule
\end{tabular}
\tabsource{\synth{\texttt{analysis/python/cases/ch07\_servitudes\_copro.py}} ; valeur centrale $\pi = 2{,}5$~\%, $r = 2{,}0$~\%.}
\end{table}

\begin{figure}[htbp]
\centering
\includegraphics[width=\linewidth]{ch07/ch07-fig-sensibilite-cotisation.pdf}
\caption{Cotisation de seuil de l'an~1 selon le taux de hausse des coûts de construction, pour trois rendements du fonds. La règle du 0,5~\% de la valeur de reconstruction se situe dans la fourchette des résultats pour l'immeuble fictif ; la cotisation actuelle en est très éloignée quelles que soient les hypothèses.}\label{fig:7:sensibilite}
\figsource{\synth{script \texttt{analysis/python/figures/ch07\_sensibilite.py}}.}
\end{figure}

\section{La copropriété indivise}\label{sec:7:indivise}

La \motcle{copropriété indivise} est la propriété de plusieurs personnes sur un même bien sans division matérielle de celui-ci \parencite[art.~1010]{ccq} : chaque indivisaire détient une part abstraite, par exemple un tiers, de tout l'immeuble, et non un logement déterminé. C'est le mode de détention habituel des conjoints sur leur résidence, et c'est aussi, dans les quartiers centraux de Montréal et de Québec, un mode d'acquisition des plex où chaque indivisaire se voit attribuer, par convention, l'usage exclusif d'un logement. La convention d'indivision relative à un immeuble doit être publiée pour être opposable aux tiers ; elle fixe la durée de l'indivision, les parts, les droits de préemption et d'usage exclusif \parencite[art.~1014]{ccq}. Les parts sont présumées égales, et chaque indivisaire a, sur sa part, les droits d'un propriétaire exclusif : il peut l'aliéner et l'hypothéquer \parencite[art.~1015]{ccq}, et il est tenu, en proportion de sa part, des frais d'administration et des autres charges communes \parencite[art.~1019]{ccq}.

La valeur d'une part indivise $\theta$ n'est pas, en général, la fraction $\theta$ de la valeur de l'immeuble entier. On peut écrire
\begin{equation}\label{eq:7:indivision}
V_\theta = \theta\,V\,(1 - \delta_{\text{ind}}) ,
\end{equation}
où $\delta_{\text{ind}}$ est la décote d'indivision, positive lorsque la part est moins liquide et plus contraignante que la pleine propriété, nulle ou négative lorsque la convention attribue à la part un usage exclusif attrayant dans un marché où les fractions divises comparables sont rares ou plus chères. Les déterminants de $\delta_{\text{ind}}$ sont lisibles dans la convention publiée : la durée de l'indivision et les conditions de sortie, le droit de préemption des autres indivisaires qui restreint la vente à un tiers, les règles de décision et de partage des charges, l'existence d'une hypothèque commune ou de prêts distincts par part, et l'attribution d'usages exclusifs. Le droit du logement ajoute une contrainte propre : le propriétaire d'une part indivise d'un immeuble ne peut reprendre aucun logement pour s'y loger, à moins qu'il n'y ait qu'un seul autre propriétaire et que ce dernier soit son conjoint \parencite[art.~1958]{ccq}, de sorte qu'une part indivise d'un plex dont le logement « attribué » est occupé par un locataire ne donne pas l'accès à l'occupation que l'acheteur recherche, et vaut beaucoup moins qu'une part dont le logement est libre (\cref{ch:32,ch:34}). L'ouvrage ne propose aucune valeur de $\delta_{\text{ind}}$ : il n'existe pas, à notre connaissance, de mesure québécoise vérifiée de cette décote, et l'évaluateur l'extrait du marché local, par paires de ventes de parts indivises et de fractions divises comparables, ou par comparaison directe avec d'autres parts indivises. La conversion d'un immeuble indivis en copropriété divise, qui supprime la décote mais exige le cadastre vertical de l'article~3030 et, pour un immeuble locatif, l'autorisation du Tribunal administratif du logement, est traitée au \cref{ch:42} \parencite[art.~51--54.13]{loiTAL}.

\section{La vérification des titres et ses incidences sur la valeur}\label{sec:7:titres}

Les sections précédentes convergent vers une liste de vérifications que tout mandat d'évaluation résidentielle devrait comporter, proportionnée à l'enjeu du mandat. Elle commence par l'identification : numéro de lot, circonscription foncière, concordance avec l'adresse et avec l'unité d'évaluation du rôle, régime cadastral rénové ou non. Elle se poursuit par la fiche immobilière : chaîne des titres sur une période suffisante, dernier acte d'acquisition et prix, hypothèques et radiations, servitudes actives et passives, avis et préavis. Elle passe ensuite par le certificat de localisation : date du levé, concordance occupation-cadastre-titres, empiétements, servitudes apparentes, conformité des marges, zones à risque. Pour une fraction de copropriété divise, elle ajoute la déclaration (destination, parties communes à usage restreint, quotes-parts, clauses particulières), l'attestation du syndicat, le dernier budget et les états financiers, le carnet et l'étude du fonds de prévoyance, les procès-verbaux récents et la police d'assurance du syndicat. Pour une part indivise, elle ajoute la convention publiée. Enfin, elle croise ces documents avec l'inspection (\cref{ch:11}) : un bâtiment qui n'apparaît pas au certificat, une clôture qui ne suit pas la limite, un stationnement utilisé sans titre sont des écarts à élucider.

Chaque écart ou chaque charge relevée appelle l'un de trois traitements. Le premier est l'\emph{ajustement} : lorsque l'effet est mesurable, comme pour la servitude de passage de la \cref{sec:7:exemple-servitude} ou le déficit de capitalisation de la \cref{sec:7:incidence}, il entre dans la grille de comparaison ou dans la réconciliation. Le deuxième est l'\emph{hypothèse extraordinaire} : lorsque l'existence ou la portée de la charge est incertaine et que l'évaluateur ne peut la trancher, il évalue sous une hypothèse déclarée, par exemple que la servitude ne restreint pas l'usage actuel, et il signale que la valeur changerait si l'hypothèse se révélait fausse (\cref{ch:10}). Le troisième est le \emph{renvoi} : une discordance de titres, un empiétement contesté ou un litige du syndicat relèvent du notaire, de l'arpenteur-géomètre ou de l'avocat, et le rapport le dit. Ce que l'évaluateur ne fait jamais, c'est ignorer la charge parce qu'elle est difficile à mesurer : le silence du rapport sur une servitude publiée est une erreur professionnelle, non une simplification.

\begin{pratique}
Au dossier, la section « titres et charges » d'un rapport d'évaluation résidentielle comporte au minimum : la désignation cadastrale et la source ; la date de consultation de l'index des immeubles et la liste des inscriptions pertinentes ; la référence et la date du certificat de localisation, avec les concordances et les écarts relevés ; pour une copropriété, la date et le contenu sommaire de l'attestation du syndicat, le solde du fonds de prévoyance et la recommandation de l'étude ; la liste des hypothèses ordinaires (validité des titres, absence de charge non publiée) et extraordinaires ; et, pour chaque charge mesurable, la méthode et le résultat de la mesure. Les frais de consultation du registre, de l'ordre de \dollars{1} par document, sont inclus dans les honoraires ; l'obtention des documents du syndicat se fait aux frais du demandeur en vertu de l'article~1068.2, ce que le mandat doit prévoir.
\end{pratique}

\begin{erreurs}
\begin{itemize}
\item Évaluer une fraction de copropriété à partir du prix au mètre carré de comparables sans décomposer leurs frais de copropriété : un immeuble bien capitalisé affiche des frais plus élevés et vaut plus, non moins.
\item Appliquer la quote-part à la valeur marchande de l'immeuble entier pour obtenir la valeur d'une fraction : la valeur relative est une clé de répartition fixée dans la déclaration, non une mesure de valeur marchande.
\item Croire qu'un passage utilisé de longue date constitue une servitude, ou qu'une servitude publiée mais inutilisée a disparu : la servitude ne s'acquiert jamais par possession \parencite[art.~1181]{ccq}.
\item Confondre l'effet d'une servitude sur le fonds servant et sur le fonds dominant, ou supposer qu'ils se compensent.
\item Prendre la règle du 0,5~\% de la valeur de reconstruction pour une mesure de suffisance du fonds de prévoyance : c'est un plancher transitoire, applicable seulement tant que l'étude n'a pas été obtenue.
\item Lire un budget de copropriété où le fonds de prévoyance est fixé à « 5~\% des charges » comme conforme : ce minimum n'existe plus dans le Code civil, et un tel budget signale que l'étude n'a pas été appliquée.
\item Oublier que l'acquéreur d'une fraction est tenu des charges communes dues au moment de l'acquisition \parencite[art.~1069]{ccq} et que l'état des charges dues fait partie de la vérification.
\end{itemize}
\end{erreurs}

\begin{limites}
Les exemples chiffrés du chapitre sont synthétiques : l'effet de 4,5~\% de la servitude de passage, les coefficients de la méthode de valeur relative, le budget de l'immeuble de huit fractions, le plan de réparations majeures et les taux de 2,5~\% et de 2~\% sont des hypothèses pédagogiques, non des résultats de marché, et aucune statistique québécoise sur l'effet des servitudes, sur la décote d'indivision ou sur la capitalisation des déficits de fonds de prévoyance n'est avancée dans le texte, faute de source vérifiée. Le contenu du certificat de localisation est décrit d'après le texte réglementaire lu le 31 octobre 2026 ; l'exigence d'un certificat de moins de dix ans est une pratique des prêteurs et des notaires qui n'a pas été vérifiée dans une source normative. La Loi favorisant la réforme du cadastre québécois a été consultée pour son article~1 seulement ; les règlements d'application de la rénovation cadastrale n'ont pas été ouverts. La date d'effet précise de certains articles de la Loi 141 (art.~639 à 641, 643 et 645) n'a pas été isolée, et la jurisprudence citée l'a été à partir de sommaires, non du texte intégral des arrêts, CanLII ayant refusé les consultations automatisées. Enfin, la méthode du seuil n'est qu'une des méthodes de calcul d'une cotisation de fonds de prévoyance ; le règlement n'en impose aucune, et une étude fondée sur la pleine capitalisation recommanderait des montants plus élevés que ceux de l'exemple.
\end{limites}

\begin{synthese}
\begin{itemize}
\item Le numéro de lot du cadastre du Québec est la clé qui relie le terrain, la fiche immobilière du registre foncier, l'unité d'évaluation et, en copropriété, chaque fraction ; en territoire rénové, le plan cadastral est présumé exact et prime les mesures des titres.
\item Le registre foncier rend les droits inscrits opposables et présumés connus de l'acquéreur ; l'évaluateur consulte l'index des immeubles et les actes pertinents pour identifier les droits évalués, relever les charges et vérifier les ventes, au coût d'environ un dollar par document.
\item Le certificat de localisation, défini par règlement, exprime l'opinion de l'arpenteur-géomètre sur la concordance entre l'occupation, le cadastre, les titres et la réglementation ; il relève les empiétements, les servitudes et les dérogations qui pèsent sur la valeur.
\item L'effet d'une servitude sur la valeur se mesure par ventes appariées, dont l'appariement élimine le biais de composition et réduit la variance ; le modèle de la bande grevée fournit une borne inférieure. Dans l'exemple synthétique, douze paires donnent un effet de 4,5~\% avec un intervalle de 3 à 6~\%.
\item En copropriété divise, la valeur relative fixée dans la déclaration détermine les quotes-parts, donc les charges et les voix ; elle n'est pas une valeur marchande. Les parties communes à usage restreint sont entretenues par leurs usagers, mais leur remplacement passe par le fonds de prévoyance de tous.
\item Depuis le 14 août 2025, carnet d'entretien sur 25 ans, étude du fonds de prévoyance et attestation du syndicat sont obligatoires ; l'évaluateur agréé est habilité à les produire et il en est le premier utilisateur. La cotisation nécessaire se calcule par la récurrence du fonds ; un déficit de capitalisation est un passif que l'acheteur informé capitalise dans le prix de la fraction.
\item La part indivise vaut la fraction de la valeur de l'immeuble corrigée d'une décote qui dépend de la convention publiée et des contraintes du droit du logement ; cette décote s'extrait du marché, elle ne se présume pas.
\end{itemize}
\end{synthese}

\section*{Exercices}
\addcontentsline{toc}{section}{Exercices}

\begin{exercice}[1]{Budget d'une recherche au registre foncier}{ex:7:1}
Pour un mandat portant sur une maison unifamiliale, l'évaluateur consulte en ligne la fiche de l'index des immeubles, les six derniers actes publiés et le plan cadastral, commande un état certifié des droits pour une réquisition et une copie certifiée de l'acte de servitude. À l'aide du \cref{tab:7:tarifs}, calculez le coût total de la recherche. Expliquez ensuite, en vous appuyant sur les articles 2943 et 2944 du Code civil, pourquoi la consultation de l'index ne dispense pas d'ouvrir les actes, et ce que l'évaluateur doit écrire dans son rapport au sujet de l'examen des titres.
\end{exercice}

\begin{exercice}[1]{Quotes-parts et charges d'une petite copropriété}{ex:7:2}
Une copropriété de quatre fractions déclare une valeur relative proportionnelle à la superficie des parties privatives : \msq{65}, \msq{80}, \msq{95} et \msq{120}. Le budget des charges communes générales est de \dollars{54000}. Calculez la quote-part et la contribution annuelle de chaque fraction. Si la déclaration ajoutait un coefficient de 1,05 pour la fraction de \msq{120}, située au dernier étage, que deviendraient sa quote-part et sa contribution ? Pourquoi un tel coefficient est-il compatible avec l'article~1041 alors qu'un coefficient fondé sur la qualité des rénovations intérieures ne le serait pas ?
\end{exercice}

\begin{exercice}[2]{Ventes appariées}{ex:7:3}
Six paires de ventes de maisons comparables, ajustées pour toute différence autre qu'une servitude d'utilités publiques traversant la cour arrière, donnent les prix suivants (sans ; avec) : (\dollars{398000} ; \dollars{384000}), (\dollars{412500} ; \dollars{395500}), (\dollars{430000} ; \dollars{416000}), (\dollars{445000} ; \dollars{423000}), (\dollars{462000} ; \dollars{448000}) et (\dollars{489500} ; \dollars{466500}). Calculez la moyenne, la médiane et l'écart-type des différences, l'erreur-type de la moyenne et l'intervalle de confiance à 95~\% ($t_{0{,}975;\,5} = 2{,}571$), puis l'effet relatif par rapport au prix moyen des immeubles libres. Commentez la largeur de l'intervalle par rapport à celui de l'exemple à douze paires et dites ce que l'évaluateur peut raisonnablement en conclure.
\end{exercice}

\begin{exercice}[2]{Modèle de la bande et paires}{ex:7:4}
La servitude de l'\cref{ex:7:3} grève une bande de 4~m sur 35~m dans un secteur où le terrain vaut \parmsq{165} ; la bande ne peut recevoir ni piscine ni bâtiment accessoire, mais reste gazonnée, de sorte que l'évaluateur retient une perte d'utilité de 60~\%. Calculez l'effet selon l'\cref{eq:7:bande} et comparez-le à l'effet moyen des paires. Si l'écart est important, quelle explication peut-on en donner et laquelle des deux mesures l'évaluateur devrait-il retenir pour un ajustement de \dollars{20000} environ ?
\end{exercice}

\begin{exercice}[2]{Fonds de prévoyance d'une composante unique}{ex:7:5}
Une toiture de \dollars{75000} en dollars d'aujourd'hui doit être remplacée dans sept ans ; les coûts augmentent de 2,5~\% par année et le fonds rapporte 2~\%. Calculez le coût indexé, le facteur de fonds d'amortissement et la cotisation annuelle constante qui y pourvoit. Quelle serait la cotisation si l'on omettait d'indexer le coût, et quel découvert en résulterait à l'an~7 ? Que devient la cotisation si le rendement passe à 3~\% ? Expliquez pourquoi le rendement a moins d'influence que l'indexation sur un horizon aussi court.
\end{exercice}

\begin{exercice}[3]{Étude de sensibilité avec le script du chapitre}{ex:7:6}
À l'aide de \texttt{analysis/python/cases/ch07\_servitudes\_copro.py}, (a) recalculez la cotisation de seuil avec $\pi = r = 3$~\% ; (b) recalculez-la avec un plancher de \dollars{25000} ; (c) recalculez-la pour un solde d'ouverture de \dollars{150000} au lieu de \dollars{85000} ; (d) recalculez-la sans indexation des cotisations et comparez le solde final à celui de l'exemple. Puis, pour la fraction F4, comparez l'ajustement $-q_4 D_0$ de la \cref{sec:7:incidence} à la valeur actualisée, au taux de 5~\%, de la hausse de cotisation $q_4 (A_1^{*} - A_1^{\text{act}})$ indexée à 2,5~\% sur dix ans. Rédigez une note de 150 mots sur ce que ces résultats impliquent pour la lecture d'une attestation du syndicat.
\end{exercice}

\begin{exercice}[3]{Part indivise d'un triplex}{ex:7:7}
Un triplex de quartier central est estimé à \dollars{1050000} en pleine propriété. Une convention d'indivision publiée attribue à chacun de trois indivisaires l'usage exclusif d'un logement, avec un droit de préemption des autres indivisaires et une durée de trente ans. Calculez la valeur d'une part d'un tiers sans décote, puis avec des décotes d'indivision de 8~\% et de 15~\%, et l'écart monétaire correspondant. Le logement attribué à la part évaluée est occupé par un locataire dont le bail est en vigueur ; en vous fondant sur l'article~1958 du Code civil et sur la \cref{sec:7:indivise}, expliquez pourquoi la décote de cette part devrait être supérieure à celle d'une part dont le logement est libre, et comment l'évaluateur pourrait l'estimer à partir du marché plutôt que la présumer.
\end{exercice}

\section*{Pour aller plus loin}
\addcontentsline{toc}{section}{Pour aller plus loin}

Les textes primaires demeurent la première lecture : le livre quatrième du Code civil du Québec sur la propriété, la copropriété et les démembrements, et le livre neuvième sur la publicité des droits \parencite{ccq}, la Loi sur le cadastre \parencite{loiCadastre}, le Règlement sur la publicité foncière \parencite{reglPubliciteFonciere}, le Règlement établissant diverses règles en matière de copropriété divise \parencite{reglCoproprieteDivise} et le Règlement établissant diverses mesures en matière d'assurance des copropriétés divises \parencite{reglAssuranceCopropriete} ; la page gouvernementale sur les mesures applicables aux copropriétés divises en résume l'application et les délais transitoires \parencite{quebecMesuresCoproprietes}. Pour la terminologie civiliste de l'évaluation et le traitement des droits partiels dans la tradition québécoise, l'ouvrage d'\textcite{achour1992} reste une référence, et \textcite{aiDictionary2022} donne les équivalents anglais (\emph{easement}, \emph{servient} et \emph{dominant estate}, \emph{condominium}, \emph{reserve fund}) utiles pour lire la littérature nord-américaine ; \textcite{appraisal2026} et \textcite{wyatt2022} traitent de l'évaluation des droits partiels et des servitudes dans une perspective comparée, et \textcite{scarrettOsborn2014} de la décomposition des intérêts dans la tradition britannique. Sur la méthode des ventes appariées et ses limites statistiques, les chapitres de la comparaison du présent ouvrage (\cref{ch:16,ch:17}) et la revue de \textcite{lentzWang1998} sont les compléments naturels. Sur le rôle du lot et de son environnement dans la formation des prix, les travaux de \textcite{theriaultDesrosiersVilleneuveKestens2003} et de \textcite{kestensTheriaultDesrosiers2006} sur les marchés de Québec montrent comment la localisation interagit avec les attributs de la parcelle. Enfin, pour la construction de bases de données foncières où le numéro de lot sert de clé, \textcite{ratcliffe2001}, \textcite{zandbergen2008} et \textcite{krauseLipscomb2016} documentent les erreurs d'appariement et les bonnes pratiques de préparation des données.