\chapter{Coûts directs et indirects}\label{ch:23}

Le coût neuf d'un bâtiment n'est pas un chiffre que l'on lit ; c'est une somme que l'on construit, poste par poste, en décidant à chaque fois ce que l'on compte, où on le compte et à quel prix. Le \cref{ch:21} a posé l'identité $C_N = D + I + E$ et le \cref{ch:22} a montré comment les quantités deviennent des coûts directs ; le présent chapitre descend dans la structure de ces trois termes. Il décrit d'abord ce que contiennent les coûts directs, c'est-à-dire les matériaux, la main-d'œuvre régie au Québec par les conventions collectives de l'industrie de la construction, l'équipement et la sous-traitance ; il analyse ensuite les coûts indirects, honoraires, permis, assurances, taxes de vente et surtout le financement intérimaire, dont la formule usuelle est dérivée puis appliquée avec un taux documenté ; il traite de l'incitatif de l'entrepreneur, de son assiette et de ce qui le distingue du profit réalisé ; il examine les coûts d'infrastructure et les contributions municipales, dont celle pour fins de parcs ; et il replace l'ensemble dans la conjoncture québécoise de 2020 à 2026, pendant laquelle les coûts de construction ont progressé plus vite que tout autre poste de l'évaluation. Le devis synthétique du sujet du cas 1, repris à l'identique du \cref{ch:21}, sert d'exemple intégral, prolongé par une transposition déclarée au douze-logements du cas 3.

\begin{objectifs}
À la fin de ce chapitre, le lecteur sait :
\begin{itemize}
\item décomposer un coût direct en matériaux, main-d'œuvre, équipement et sous-traitance, situer la frontière avec les coûts indirects et reconnaître les conventions de classement qui déplacent cette frontière ;
\item décrire le cadre québécois qui conditionne ces coûts : conventions collectives sectorielles de la construction, licence d'entrepreneur, plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, permis et contributions municipales ;
\item dériver la formule des intérêts intérimaires $I_{\text{fin}} \approx L\,i\,T/2$, en connaître les variantes et les limites, et la calculer avec un taux documenté ;
\item traiter les taxes de vente et leurs remboursements selon le profil de l'acheteur, en distinguant ce qui est vérifié de ce qui ne l'est pas ;
\item définir l'incitatif de l'entrepreneur, choisir et déclarer son assiette, convertir une marge sur le coût en marge sur le prix et l'extraire du marché ;
\item lire les indices de prix de la construction de Statistique Canada par type d'immeuble, par région et par division de travaux, et en tirer une décomposition raisonnée de la hausse de 2020-2026 ;
\item établir la structure complète d'un coût neuf, en mesurer les ratios et la sensibilité à la durée du chantier, au taux intérimaire et à la part des indirects.
\end{itemize}
\end{objectifs}

\section{La structure du coût neuf et la frontière entre direct et indirect}\label{sec:23:structure}

\subsection{Trois blocs, une seule contrainte de cohérence}

Le coût neuf d'un bâtiment se compose de coûts directs, de coûts indirects et de l'incitatif de l'entrepreneur. Les coûts directs (\emph{hard costs}) sont les déboursés qui s'incorporent physiquement à l'ouvrage ou qui sont nécessaires à son édification sur le chantier ; les coûts indirects (\emph{soft costs}) sont ceux qui accompagnent le projet sans se matérialiser dans l'ouvrage ; l'incitatif est la rémunération que le marché doit offrir à celui qui organise le projet et en porte le risque \parencite{appraisal2026,aiDictionary2022}. Si l'on note $D_k$ le coût du poste direct $k$, $I_j$ celui du poste indirect $j$ et $E$ l'incitatif, le coût neuf s'écrit
\begin{equation}\label{eq:23:total}
C_N = \sum_{k=1}^{K} D_k + \sum_{j=1}^{J} I_j + E = D + I + E ,
\end{equation}
et les conventions de l'ouvrage, fixées au \cref{ch:21}, expriment les indirects en proportion des directs, $I = \tau_I D$, et l'incitatif en proportion de la somme des deux, $E = \tau_E (D + I)$, de sorte que $C_N = D(1+\tau_I)(1+\tau_E)$. L'\cref{eq:23:total} paraît triviale ; elle cache la seule véritable difficulté du chapitre, qui est de décider dans quelle somme chaque dépense entre. Une même dépense, la supervision du chantier par exemple, peut être classée dans les frais généraux de l'entrepreneur général, donc dans $D$, ou dans les frais du promoteur, donc dans $I$ ; le classement change $\tau_I$ sans changer $D + I$, mais il change $E$ si l'assiette de l'incitatif n'est que $D$, et il rend incomparables deux taux d'indirects mesurés sous des conventions différentes. La règle est donc moins « le bon classement » que la cohérence : le taux d'indirects appliqué à un bâtiment doit avoir été mesuré avec la même définition des directs, et l'incitatif ne doit pas rémunérer deux fois la même chose.

\begin{definition}{Coûts directs et coûts indirects}{directs-indirects}
Les \emph{coûts directs} $D$ sont les coûts des matériaux, de la main-d'œuvre, de l'équipement et des sous-traitants incorporés à l'ouvrage ou nécessaires à son édification sur le site, y compris les frais généraux de chantier (installations temporaires, supervision sur place, nettoyage) et la marge des sous-traitants incluse dans leurs prix. Les \emph{coûts indirects} $I$ sont les coûts du projet qui ne se matérialisent pas dans l'ouvrage : honoraires professionnels, études et permis, assurances et cautionnements, financement intérimaire, frais juridiques et administratifs, taxes non récupérables, mise en marché. La frontière entre les deux est une convention à déclarer, non une propriété de la dépense.
\end{definition}

\subsection{Qui paie quoi : la chaîne des coûts}

La \cref{fig:23:chaine} représente la chaîne qui relie le propriétaire final aux facteurs de production. Le promoteur ou le propriétaire qui fait construire paie l'entrepreneur général, les professionnels, la municipalité, le prêteur et l'assureur ; l'entrepreneur général paie ses sous-traitants, son personnel de chantier et ses fournisseurs ; chaque sous-traitant paie à son tour ses ouvriers, ses matériaux et ses équipements, et inclut dans son prix ses frais généraux et son profit. Trois marges distinctes apparaissent ainsi dans un coût neuf, celle des sous-traitants, celle de l'entrepreneur général et celle du promoteur, et c'est la dernière seulement que l'évaluateur nomme incitatif de l'entrepreneur lorsqu'il travaille sur des prix de sous-traitants installés, comme le fait le devis du cas 1. Lorsque le propriétaire traite directement avec un entrepreneur général qui construit « clés en main », la marge de ce dernier et l'incitatif se confondent en partie ; lorsqu'il s'agit d'un promoteur qui vend des maisons neuves, les trois niveaux coexistent et le prix de vente les contient tous, ce qui est précisément ce qui permet d'extraire l'incitatif du marché (\cref{sec:23:incitatif}).

\begin{figure}[tbp]
\centering
\resizebox{\linewidth}{!}{%
\begin{tikzpicture}[
  bloc/.style={draw, rounded corners=2pt, minimum height=8mm, text width=27mm, align=center, font=\sffamily\footnotesize, line width=0.6pt},
  haut/.style={bloc, fill=brandPrimary, text=white, draw=brandPrimary, text width=38mm},
  eg/.style={bloc, fill=brandLight, draw=brandPrimary},
  st/.style={bloc, fill=white, draw=brandDark},
  ind/.style={bloc, fill=orange!8, draw=brandAmber},
  fac/.style={bloc, fill=gray!8, draw=brandGray, text width=20mm, minimum height=7mm},
  fl/.style={-{Stealth[length=2mm]}, line width=0.6pt, color=brandGray},
  lab/.style={font=\sffamily\scriptsize, color=brandGray}]
  \node[haut] (prop) at (0,0) {Propriétaire ou promoteur\\ paie $C_N$ (+ terrain, + taxes)};
  \node[eg, below left=9mm and 4mm of prop] (eg) {Entrepreneur général\\ frais généraux + marge};
  \node[ind, below right=9mm and 4mm of prop, text width=38mm] (ind) {Indirects du projet $I$\\ professionnels, municipalité, prêteur, assureur, GCR, fisc};
  \node[st, below=9mm of eg] (st) {Sous-traitants par métier\\ prix installés (marge incluse)};
  \node[fac, below left=8mm and -10mm of st] (mat) {Matériaux\\ (+ pertes)};
  \node[fac, below=8mm of st] (mo) {Main-d'œuvre\\ (CCQ, charges)};
  \node[fac, below right=8mm and -10mm of st] (eq) {Équipement\\ et location};
  \draw[fl] (prop.south) -- node[lab, left=1mm] {$D$ + marge EG} (eg.north);
  \draw[fl] (prop.south) -- node[lab, right=1mm, text width=30mm] {honoraires, permis, intérêts, primes, taxes} (ind.north);
  \draw[fl] (eg.south) -- (st.north);
  \draw[fl] (st.south) -- (mat.north); \draw[fl] (st.south) -- (mo.north); \draw[fl] (st.south) -- (eq.north);
  \node[draw=brandDark, dashed, rounded corners=3pt, fit=(st)(mat)(mo)(eq), inner sep=3mm, label={[lab, color=brandDark]below:{Coûts directs $D$ : ce que le devis par composantes mesure (ch.~22)}}] {};
  \node[lab, color=brandAmber, anchor=north west] at ([yshift=-2mm]ind.south west) {Incitatif $E = \tau_E(D+I)$ : marge du promoteur, tirée du marché};
\end{tikzpicture}}
\caption{Chaîne des coûts d'une construction résidentielle : le propriétaire ou le promoteur paie l'entrepreneur général et les coûts indirects du projet ; l'entrepreneur général paie des sous-traitants dont les prix installés incluent déjà matériaux, main-d'œuvre, équipement et marge. L'incitatif de l'entrepreneur rémunère le niveau supérieur de la chaîne et ne doit pas se superposer aux marges déjà incluses dans les prix.}\label{fig:23:chaine}
\figsource{schéma de l'auteur (TikZ, \texttt{manuscript/chapters/ch23.tex}).}
\end{figure}

\subsection{Le classement par nature et le classement par poste}

Deux grilles de lecture se superposent dans tout devis. La première classe les coûts par \emph{poste} ou corps de métier (fondations, charpente, enveloppe, finition, mécanique, électricité), c'est la grille du métré et du \cref{ch:22}. La seconde les classe par \emph{nature} économique : matériaux, main-d'œuvre, équipement, services et sous-traitance. La seconde est celle qui compte pour comprendre l'évolution des coûts, parce que les prix des matériaux, les salaires et les coûts d'équipement obéissent à des déterminants différents et évoluent à des rythmes différents, comme la \cref{sec:23:conjoncture} le montre à partir des divisions de l'indice de Statistique Canada. Un devis par composantes bâti sur des prix installés ne distingue pas les deux natures à l'intérieur d'un poste ; il faut alors recourir à une décomposition conventionnelle, poste par poste, qui attribue à chacun une nature dominante. Le \cref{tab:23:typologie} propose cette lecture croisée pour les postes usuels d'une maison unifamiliale et signale, pour chacun, le piège de classement le plus fréquent.

\begin{table}[tbp]
\caption{Typologie des coûts d'une construction résidentielle par bloc et par nature dominante, et piège de classement associé.}\label{tab:23:typologie}
\centering\small
\begin{tabularx}{\textwidth}{@{}L{30mm}L{34mm}YL{40mm}@{}}
\toprule
Bloc & Exemples de postes & Nature dominante & Piège de classement \\
\midrule
Directs : site et fondations & Excavation, remblai, semelles et murs de béton, dalle, drain, raccordements & Équipement (excavation) ; mixte béton-main-d'œuvre ; services (raccordements) & Les raccordements sont déjà dans la valeur d'un terrain viabilisé estimé par comparaison \\
Directs : structure et enveloppe & Charpente, fermes, couverture, revêtement, isolation, ouvertures & Mixte ; matériaux (fermes, fenêtres, portes) & Les fenêtres livrées incluent la marge du fabricant, pas la pose \\
Directs : finition et mécanique & Gypse, peinture, planchers, armoires, plomberie, électricité, CVCA & Main-d'œuvre (gypse, peinture) ; matériaux (armoires, thermopompe) ; mixte & Les appareils (électroménagers) ne sont pas de l'immobilier \\
Directs : frais de chantier & Conteneurs, nettoyage, installations temporaires, supervision sur place & Services ; main-d'œuvre & Tantôt dans les prix unitaires, tantôt poste séparé, tantôt dans les indirects \\
Indirects & Plans et honoraires, permis et études, assurances et cautionnement, financement intérimaire, frais juridiques, mise en marché, taxes non récupérables & Services professionnels ; coût du capital ; prélèvements & Les intérêts sur le terrain sont comptés une fois ; les taxes dépendent du profil de l'acheteur \\
Incitatif & Rémunération du risque et de la coordination du promoteur & Marge & Ne pas superposer aux marges des sous-traitants et de l'entrepreneur général \\
\bottomrule
\end{tabularx}
\tabsource{synthèse de l'auteur d'après \textcite{appraisal2026} et la structure du devis synthétique du cas 1 (\texttt{data/synthetic/cas1\_gatineau\_couts.csv}).}
\end{table}

\section{Les coûts directs}\label{sec:23:directs}

\subsection{Le prix unitaire installé et ses composantes}

Le devis par composantes du \cref{ch:21} et le métré du \cref{ch:22} aboutissent l'un et l'autre à des prix unitaires installés, c'est-à-dire au prix qu'un sous-traitant facture pour livrer et poser une unité d'ouvrage. Ce prix agrège les quatre natures de coûts directs et la marge du métier. Pour le poste $k$, si $m_k$ est le coût des matériaux par unité d'ouvrage, $\pi_k$ le taux de pertes et de chutes qui majore la quantité de matériaux à acheter, $h_k$ le nombre d'heures de main-d'œuvre par unité, $w_k$ le taux horaire de base du métier, $\phi$ le taux des avantages sociaux et des charges qui s'ajoutent au salaire, $e_k$ le coût d'équipement par unité et $\gamma_k$ la marge du sous-traitant sur ses coûts, on a
\begin{equation}\label{eq:23:prix-installe}
p_k = \big[\, m_k (1+\pi_k) + h_k\, w_k (1+\phi) + e_k \,\big]\,(1+\gamma_k) .
\end{equation}
L'\cref{eq:23:prix-installe} n'est pas destinée à être calculée terme à terme pour chaque poste d'une évaluation courante, ce qui exigerait les données d'un estimateur d'entrepreneur ; elle sert à comprendre ce que contient un prix installé et ce qui le fait bouger. La part de la main-d'œuvre dans le prix, $\lambda_k = h_k w_k (1+\phi)/[m_k(1+\pi_k) + h_k w_k(1+\phi) + e_k]$, détermine la sensibilité du poste aux conventions collectives ; la part des matériaux, sa sensibilité aux prix du bois, de l'acier ou du béton. Agrégée sur le bâtiment, la part de la main-d'œuvre $\lambda = \sum_k \lambda_k D_k / D$ relie directement une hausse salariale à la variation du coût direct.

\begin{proposition}{Transmission d'une hausse salariale au coût direct}{salaires}
Soit un bâtiment dont le coût direct $D$ comporte une part $\lambda$ de main-d'œuvre (salaires et charges) et dont les autres composantes restent constantes. Une hausse uniforme de $g$ des taux horaires de tous les métiers, à heures et à marges proportionnelles inchangées, accroît le coût direct de
\begin{equation}\label{eq:23:salaires}
\frac{\Delta D}{D} = \lambda\, g ,
\end{equation}
et le coût neuf de $\Delta C_N = \lambda\, g\, D\,(1+\tau_I)(1+\tau_E)$ lorsque les indirects et l'incitatif sont exprimés en taux.
\end{proposition}
\begin{proof}
Par l'\cref{eq:23:prix-installe}, le terme de main-d'œuvre du poste $k$ devient $h_k w_k(1+g)(1+\phi)$ et le prix installé augmente de $p_k' - p_k = (1+\gamma_k)\,h_k w_k\, g\,(1+\phi) = \lambda_k\, g\, p_k$ ; la variation du poste est donc $\Delta D_k = \lambda_k g D_k$ puisque la marge s'applique proportionnellement. En sommant, $\Delta D = g \sum_k \lambda_k D_k = \lambda g D$. Si $I = \tau_I D$ et $E = \tau_E(D+I)$, alors $C_N = D(1+\tau_I)(1+\tau_E)$ est linéaire en $D$, d'où $\Delta C_N = \Delta D (1+\tau_I)(1+\tau_E)$.
\end{proof}

La proposition suppose que les indirects suivent les directs, ce qui est vrai des honoraires exprimés en pourcentage du coût des travaux et du financement, mais faux des permis forfaitaires ; elle suppose aussi que les heures ne changent pas, alors qu'une hausse des salaires incite à substituer des matériaux préfabriqués à la main-d'œuvre sur place. Elle donne néanmoins un ordre de grandeur immédiatement utile. Pour le sujet du cas 1, dont les coûts directs s'élèvent à \dollars{298826.17}, une hausse de 8 \% des taux horaires, celle qu'a connue le secteur résidentiel de la construction en juillet 2025, accroît le coût direct de \dollars{8367} si la part de la main-d'œuvre est de 35 \%, de \dollars{9562} si elle est de 40 \% et de \dollars{11953} si elle est de 50 \%, soit de 2,8 à 4,0 \% ; avec les taux d'indirects et d'incitatif du devis, le coût neuf augmente de \dollars{11132} à \dollars{15903}. Ces parts de main-d'œuvre sont des hypothèses de travail, non des mesures : le devis synthétique ne sépare pas les natures à l'intérieur des prix installés, et aucune statistique publique ne donne la part de la main-d'œuvre dans le coût d'une maison québécoise. La \cref{sec:23:conjoncture} montre toutefois que la hausse annuelle de l'indice des prix de la construction, 8,6 \% au troisième trimestre de 2026, dépasse ce qu'une hausse salariale de 8 \% peut expliquer à elle seule, même avec une part de main-d'œuvre de moitié : les matériaux et les marges y contribuent nécessairement.

\subsection{La main-d'œuvre : le régime québécois des conventions collectives}

Au Québec, les conditions de travail de l'industrie de la construction ne sont pas négociées chantier par chantier : la Loi sur les relations du travail, la formation professionnelle et la gestion de la main-d'œuvre dans l'industrie de la construction \parencite{r20} organise une négociation sectorielle dont les conventions collectives, administrées par la Commission de la construction du Québec (CCQ), fixent pour chaque métier et chaque secteur les taux de salaire, les avantages sociaux, les primes, les indemnités de déplacement et les heures. Quatre secteurs coexistent, résidentiel, institutionnel et commercial, industriel, génie civil et voirie, et le secteur résidentiel se subdivise lui-même en résidentiel léger et résidentiel lourd selon la taille du bâtiment. Il en résulte que le taux horaire d'un charpentier-menuisier ou d'un électricien n'est pas un prix de marché que l'évaluateur estime, mais une donnée publique qu'il consulte : la CCQ diffuse les taux par métier et par secteur dans son outil des taux de salaire \parencite{ccqSalaires}. Le présent ouvrage ne reproduit pas ces taux, qui changent chaque année à date fixe et qui doivent être lus à la date d'évaluation ; il en décrit la mécanique.

Les conventions 2025-2029 illustrent cette mécanique et ses nuances sectorielles. Dans les secteurs institutionnel-commercial et industriel, l'entente conclue au printemps 2025 prévoit des majorations de 8 \% au 27 avril 2025, de 5 \% au 26 avril 2026, de 5 \% au 25 avril 2027 et de 4 \% au 30 avril 2028, puis une protection contre l'inflation au 29 avril 2029 fixée par l'indice des prix à la consommation majoré d'un demi-point, bornée entre 2,5 et 4 \% ; une grille identique a été convenue en génie civil et voirie. Dans le secteur résidentiel, qui est celui des maisons et des petits immeubles, l'entente a été ratifiée plus tard : les nouveaux taux sont entrés en vigueur le 27 juillet 2025 avec une majoration de 8 \%, et les majorations des années suivantes ont été renvoyées à l'arbitrage ; la page des taux de la CCQ affiche, au 26 avril 2026, une majoration de 5,5 \% pour le résidentiel léger et de 5 \% pour le résidentiel lourd et les autres secteurs. Le \cref{ch:21} a cité la grille 8, 5, 5 et 4 \% telle que relayée par un guide de coûts ; la lecture des documents sectoriels précise qu'elle décrit les secteurs institutionnel-commercial, industriel et génie civil, et que le résidentiel suit une trajectoire voisine mais distincte. Pour l'évaluateur, trois conséquences. Les hausses salariales sont connues d'avance et datées, ce qui permet de les intégrer à l'indexation d'un devis ou d'une soumission au jour près. Le taux horaire n'est qu'une partie du coût horaire : les avantages sociaux, les cotisations et les charges de l'employeur s'y ajoutent, et c'est le coût horaire chargé, $w(1+\phi)$ dans l'\cref{eq:23:prix-installe}, qui entre dans les prix. Enfin, l'autoconstruction, permise sans licence pour la maison unifamiliale destinée à l'usage personnel de celui qui la construit \parencite[art.~49]{loibatiment}, échappe pour partie à ce régime et ne produit pas un coût de marché, comme le \cref{ch:21} l'a rappelé.

\subsection{Matériaux, pertes et équipement}

Les matériaux se paient au prix des fournisseurs, majoré des pertes et des chutes que la pose entraîne : le gypse se coupe, le bardeau se perd dans les noues, le bois de charpente se commande en longueurs standard. Le taux de pertes $\pi_k$ de l'\cref{eq:23:prix-installe} varie selon le matériau et la complexité du plan ; le \cref{ch:22} en a traité comme règle de mesure, et il suffit ici de noter que les prix installés des sous-traitants l'incluent déjà, alors qu'un métré de matériaux bruts doit l'ajouter. Les prix des matériaux sont la composante la plus volatile du coût direct : la \cref{sec:23:conjoncture} montre que l'indice de la division « bois, plastiques et composites » de l'indice des prix de la construction de Montréal a progressé de 85 \% entre le premier trimestre de 2020 et le quatrième trimestre de 2022, puis a reculé, alors que les divisions à forte main-d'œuvre évoluaient de façon régulière. L'équipement, enfin, est tantôt possédé, tantôt loué ; son coût par unité d'ouvrage, $e_k$, est élevé pour l'excavation et le terrassement, faible pour la finition, et il inclut le carburant et l'opérateur lorsque la machine est louée avec lui. Dans un devis par composantes, ces trois natures sont fondues dans des prix installés, et la lecture par nature que propose le \cref{tab:23:structure} de l'exemple intégral n'est qu'une attribution dominante, utile pour raisonner sur l'évolution des coûts, non une comptabilité.

\subsection{La sous-traitance et les frais généraux de chantier}

La plupart des maisons québécoises sont construites par un entrepreneur général qui confie chaque corps de métier à un sous-traitant et conserve la coordination, la supervision, les installations temporaires et parfois la charpente. Les prix des sous-traitants incluent leurs frais généraux et leur profit ; les frais généraux de chantier de l'entrepreneur général (roulotte, clôtures, conteneurs, nettoyage, supervision sur place, assurances de chantier lorsqu'il les souscrit lui-même) s'y ajoutent, et sa marge vient par-dessus. Le devis du cas 1 illustre la difficulté de classement que cette organisation engendre : il traite les conteneurs et le nettoyage comme un poste direct (\dollars{2746.83}), mais classe la supervision du chantier, vingt-six semaines de salaires pour \dollars{35708.66}, parmi les indirects. Ce choix n'est pas fautif, il est conventionnel ; il a pour effet de porter le taux d'indirects à 20,95 \% des directs alors qu'il ne serait que de 9,00 \% si la supervision était reclassée dans les frais généraux de chantier, comme le \cref{ch:21} l'a signalé et comme l'\cref{ex:21:5} l'a fait calculer. L'évaluateur qui compare ce taux à une fourchette « de marché » doit savoir laquelle des deux conventions cette fourchette suppose.

\section{Les coûts indirects}\label{sec:23:indirects}

\subsection{Honoraires professionnels, études et permis}

Les honoraires des professionnels, architecte, technologue, ingénieur en structure ou en mécanique, arpenteur-géomètre pour le certificat de piquetage et le certificat de localisation, sont le premier poste indirect de tout projet. Pour une maison unifamiliale, les plans sont souvent produits par un technologue ou achetés sur catalogue puis adaptés, et le coût en est modeste ; pour un immeuble de logements, la conception, la coordination des disciplines et la surveillance des travaux représentent un pourcentage significatif du coût des travaux, et les honoraires sont fréquemment convenus en proportion de ce coût, ce qui les rend sensibles à la hausse des directs comme la \cref{prop:salaires} le suppose. Les études préalables, étude géotechnique, test de percolation hors des réseaux, caractérisation environnementale lorsque l'historique du site l'exige (\cref{ch:43}), s'y ajoutent. Les permis et les frais municipaux forment un poste distinct : le permis de construction est tarifé par chaque municipalité, souvent en proportion de la valeur déclarée des travaux, et les données ouvertes des permis de Montréal et de Québec donnent, à défaut de tarifs, les coûts déclarés des projets autorisés \parencite{mtlpermis,vqpermis}, avec la réserve que ces déclarations n'ont pas de valeur légale et sont souvent sous-estimées. Dans le devis du cas 1, « permis et études » (\dollars{4481.67}, soit 1,50 \% des directs) et « plans et honoraires professionnels » (\dollars{10119.90}, soit 3,39 \%) représentent ensemble 4,89 \% des coûts directs.

\subsection{Assurances, cautionnements et garantie des bâtiments neufs}

Le chantier doit être assuré contre les dommages à l'ouvrage en cours (assurance « tous risques chantier ») et la responsabilité civile de l'entrepreneur doit être couverte ; les cautionnements d'exécution et de paiement des sous-traitants et des fournisseurs, usuels dans les contrats publics, sont moins fréquents dans le résidentiel privé mais existent pour les projets d'une certaine taille. Le cadre québécois ajoute deux éléments propres. La licence d'entrepreneur, obligatoire pour quiconque exerce les fonctions d'entrepreneur de construction \parencite[art.~46]{loibatiment}, s'accompagne d'un cautionnement de licence et de frais annuels \parencite{rbqLicences}, que l'entrepreneur répercute dans ses frais généraux. Le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, obligatoire pour les maisons unifamiliales isolées, jumelées ou en rangée, pour les immeubles de deux à cinq logements et pour les copropriétés comprenant au plus quatre parties privatives superposées \parencite[art.~2]{reglgarantie}, est administré par Garantie de construction résidentielle (GCR), auprès de laquelle l'entrepreneur doit être accrédité et enregistrer chaque bâtiment \parencite{gcr}. L'accréditation comporte des frais d'adhésion, un cautionnement dont le montant dépend de la cote de qualité de l'entrepreneur et du nombre d'unités, et des frais d'enregistrement par bâtiment ; la page d'accréditation de GCR consultée le 31 octobre 2026 indique des frais d'adhésion de \dollars{556.48}, taxes comprises, mais ne chiffre pas les frais d'enregistrement, de sorte que le coût de la garantie par maison n'est pas vérifié ici et doit être obtenu de l'entrepreneur. Ce poste a deux particularités qui importent à l'évaluateur. D'une part, il n'existe que pour les bâtiments visés : un immeuble de douze logements comme celui du cas 3 n'est pas couvert par le plan obligatoire, et son coût neuf ne doit pas contenir de prime de garantie. D'autre part, la garantie protège l'acheteur (parachèvement, malfaçons un an, vices cachés trois ans, vices de conception et du sol cinq ans, avec des plafonds par unité \parencite[art.~10, 13 et 14]{reglgarantie}) et elle est transférable à l'acquéreur subséquent pendant sa durée ; une maison neuve vendue par un entrepreneur accrédité porte donc, pendant cinq ans, un attribut que n'a pas une maison autoconstruite, et le marché peut le payer.

\subsection{Le financement intérimaire : dérivation de la formule}

Le financement intérimaire, ou prêt de construction, est le coût du capital emprunté pendant le chantier. Il se distingue de l'hypothèque permanente qui le remplace à la livraison : le prêt de construction est déboursé par tranches au rythme de l'avancement des travaux, généralement après inspection, et porte intérêt sur le solde tiré, à un taux variable fondé sur le taux préférentiel des banques majoré d'une prime, avec des frais d'ouverture et d'inspection. L'intérêt total dépend donc du profil des tirages, du taux et de la durée. La pratique le résume par une formule que le \cref{ch:21} a citée sans la démontrer : les intérêts valent approximativement la moitié du produit du prêt par le taux et par la durée. La proposition suivante en donne la dérivation et les variantes.

\begin{proposition}{Intérêts intérimaires sous tirage uniforme}{interets}
Soit un prêt de construction d'un montant total $L$ déboursé à un rythme constant sur une durée $T$ (en années) et portant intérêt simple au taux annuel $i$ sur le solde tiré. Alors :
\begin{enumerate}
\item en temps continu, le solde à l'instant $t$ est $B(t) = L\,t/T$ et les intérêts cumulés valent
\begin{equation}\label{eq:23:interets}
I_{\text{fin}} = \int_0^T i\,B(t)\,\dd t = \frac{L\,i\,T}{2} ,
\end{equation}
c'est-à-dire l'intérêt sur le solde moyen $L/2$ pendant toute la durée ;
\item avec $n$ tirages mensuels de $L/n$ en début de mois et un intérêt mensuel de $i/12$ sur le solde du mois,
\begin{equation}\label{eq:23:interets-mensuel}
I_{\text{fin}}^{(n)} = \frac{i}{12}\,\frac{L}{n}\sum_{k=1}^{n} k = \frac{L\,i\,T}{2}\cdot\frac{n+1}{n}, \qquad n = 12\,T ,
\end{equation}
qui excède la version continue d'un facteur $(n+1)/n$ et converge vers elle quand $n$ croît ;
\item si une mise de fonds $Q$ finance les premiers déboursés d'un coût total $C$ tiré uniformément, le prêt $L = C - Q$ ne commence qu'à $t_0 = T\,Q/C$ et
\begin{equation}\label{eq:23:interets-mise}
I_{\text{fin}} = \frac{L\,i\,(T - t_0)}{2} = \frac{L\,i\,T}{2}\left(1 - \frac{Q}{C}\right) .
\end{equation}
\end{enumerate}
\end{proposition}
\begin{proof}
(1) Le tirage à taux constant $L/T$ donne $B(t) = Lt/T$ ; l'intérêt instantané est $i\,B(t)$, et $\int_0^T i\,Lt/T\,\dd t = (iL/T)\,T^2/2 = LiT/2$. (2) Après $k$ tirages, le solde est $kL/n$ ; l'intérêt du mois $k$ vaut $(i/12)(kL/n)$ ; la somme des entiers de 1 à $n$ est $n(n+1)/2$, d'où $I^{(n)} = (i/12)(L/n)\,n(n+1)/2 = iL(n+1)/24$ ; avec $n = 12T$, $iL(n+1)/24 = (LiT/2)\,(n+1)/n$. (3) Les déboursés cumulés valent $Ct/T$ ; la mise de fonds est épuisée à $t_0$ tel que $Ct_0/T = Q$ ; à partir de $t_0$, le solde du prêt croît linéairement de 0 à $L$ sur une durée $T - t_0$, et l'application de (1) sur cette durée donne $Li(T-t_0)/2$ ; enfin $T - t_0 = T(1 - Q/C)$.
\end{proof}

Trois remarques complètent la proposition. Premièrement, si les intérêts ne sont pas payés mensuellement mais capitalisés dans le prêt, ce qui est fréquent lorsque le prêteur finance une réserve d'intérêts, le solde porteur d'intérêt croît un peu plus vite et le total est légèrement supérieur à l'\cref{eq:23:interets-mensuel} ; la fonction \texttt{interets\_intermediaires} de la bibliothèque \texttt{traite.finance} calcule les trois variantes, continue, mensuelle simple et mensuelle capitalisée. Deuxièmement, la formule suppose un tirage uniforme ; un chantier réel concentre ses déboursés à certains moments (fondations et charpente tôt, finition tard), et un profil en S donne un solde moyen différent de $L/2$ ; l'écart reste modeste pour une maison sur quelques mois, il ne l'est plus pour un immeuble sur deux ans, et la méthode correcte est alors l'échéancier de tirages. Troisièmement, l'\cref{eq:23:interets} s'inverse : un montant d'intérêts connu révèle le produit $i\,T = 2 I_{\text{fin}}/L$, ce qui permet de contrôler la vraisemblance d'un forfait de financement figurant dans un devis.

Le taux à retenir mérite une attention particulière. Un prêt de construction résidentiel est en pratique tarifé au-dessus du taux préférentiel, à taux variable, et son niveau n'est publié par aucune source officielle ; les données publiques de la Banque du Canada donnent des repères encadrants. Au 28 octobre 2026, le taux hypothécaire affiché à cinq ans pour un prêt conventionnel des banques à charte était de 6,19 \% \parencite{bdcvalet} ; en août 2026, les taux effectivement consentis sur les fonds avancés étaient de 4,58 \% pour les prêts non assurés à taux fixe de cinq ans et plus, de 4,34 \% pour l'ensemble des prêts non assurés et de 3,90 \% pour les prêts non assurés à taux variable \parencite{bdctauxhypothecaires2026} ; le taux directeur venait d'être relevé à 2,50 \% \parencite{bdc20261028}. Le chapitre retient le taux affiché de 6,19 \% comme taux de référence documenté, parce qu'il est une borne haute publique et datée pour un emprunteur résidentiel, et il traite le taux comme un paramètre de sensibilité de 4 à 9 \% dans la \cref{sec:23:sensibilite}. Il ne s'agit pas d'une estimation du taux d'un prêt de construction, que l'évaluateur doit obtenir des prêteurs à la date d'évaluation, mais d'une convention de calcul déclarée.

\subsection{Le financement intérimaire : application au cas 1}

Le devis du cas 1 inscrit le financement intérimaire comme un forfait de \dollars{8529.63}. La \cref{prop:interets} permet d'en vérifier la vraisemblance. Les coûts directs et indirects hors financement s'élèvent à $C = \dollars{352895.22}$ ; si l'entrepreneur finançait la totalité de ce montant par un prêt tiré uniformément pendant les 26 semaines de supervision du devis, soit $T = 0{,}5$ an, au taux de référence de 6,19 \%, les intérêts vaudraient $\dollars{352895.22} \times 0{,}0619 \times 0{,}5 / 2 = \dollars{5461.05}$ en temps continu, \dollars{6371.23} avec six tirages mensuels (facteur $7/6$) et \dollars{6426.29} si les intérêts étaient capitalisés. Le forfait du devis est supérieur à ces trois montants ; le produit $i\,T$ qu'il implique, $2 \times 8529{,}63 / 352\,895{,}22 = 0{,}0483$, correspond à une durée de 9,4 mois au taux de 6,19 \%, ou à un taux de 9,67 \% sur six mois. L'interprétation la plus naturelle est que le forfait couvre une période de financement plus longue que la seule présence du surintendant sur le chantier, puisque le prêt court de l'achat des matériaux de fondation à la vente ou au refinancement, et qu'il inclut des frais d'ouverture et d'inspection que la formule ignore ; elle est compatible avec un chantier de neuf mois au taux de référence. Le chapitre conserve donc le forfait du devis dans le coût neuf central, par cohérence avec le \cref{ch:21}, et mesure dans la \cref{sec:23:sensibilite} ce que son remplacement par un calcul explicite changerait : avec six mois à 6,19 \%, le coût neuf passerait de \dollars{397567.33} à \dollars{394191.90}, une baisse de \dollars{3375.43} ou 0,85 \%, parce que la réduction du poste se répercute sur l'incitatif assis sur $D + I$. L'\cref{eq:23:interets-mise} montre enfin l'effet d'une mise de fonds : si le constructeur finance lui-même le premier quart des déboursés et emprunte le reste sur neuf mois, le prêt ne commence qu'après 2,25 mois et les intérêts tombent à \dollars{4607.76}, contre \dollars{8191.58} pour un prêt couvrant la totalité des coûts sur la même durée.

\subsection{Mise en marché, frais de vente et frais du promoteur}

Lorsque le bâtiment est destiné à la vente, le promoteur supporte des frais de mise en marché (publicité, maison modèle, bureau des ventes), des commissions de courtage et des frais juridiques de vente qui n'existent pas pour un propriétaire qui fait construire sa propre maison. Leur traitement dans le coût neuf dépend de la question posée. Pour estimer la valeur marchande d'une maison existante par le coût, on cherche le coût du substitut que l'acheteur typique obtiendrait sur le marché, c'est-à-dire le prix d'une maison neuve comparable ; ce prix contient la mise en marché et les frais de vente du promoteur, et il est cohérent de les inclure dans les indirects, ou de les laisser absorbés par un incitatif mesuré sur des prix de vente qui les contiennent, mais pas les deux. Pour une valeur assurable ou pour le coût de remplacement d'un bâtiment que le propriétaire reconstruirait pour lui-même, ces frais n'ont pas lieu d'être. Les frais d'administration du promoteur, comptabilité, gestion de projet hors chantier, frais de bureau, relèvent de la même logique : ils sont réels pour un promoteur, et c'est l'une des raisons pour lesquelles l'incitatif, qui les rémunère en partie, ne se confond pas avec un simple profit.

\subsection{Les taxes de vente et les remboursements pour habitation neuve}

La vente d'une habitation neuve par un constructeur est assujettie à la taxe sur les produits et services et à la taxe de vente du Québec, alors que la revente d'une habitation usagée en est en règle générale exonérée. Le taux de la TPS est de 5 \% et celui de la TVQ de 9,975 \% ; l'Agence du revenu du Canada les présente ensemble dans sa table des taux par province, page modifiée le 1\ier{} avril 2025 et consultée le 31 octobre 2026. Les deux taxes s'appliquent au prix de vente avant taxes, terrain compris lorsque le constructeur vend le tout. Si l'on note $t_F$ et $t_Q$ les deux taux, $V$ le prix ou la juste valeur marchande de l'habitation et $R_F(V)$, $R_Q(V)$ les remboursements auxquels l'acheteur a droit, le coût pour un acheteur qui ne récupère pas les taxes est
\begin{equation}\label{eq:23:taxes}
C^{\text{TTC}} = V\,(1 + t_F + t_Q) - R_F(V) - R_Q(V) ,
\end{equation}
tandis qu'un investisseur inscrit aux fichiers des taxes qui acquiert l'immeuble pour une activité taxable les récupère par crédits de taxe sur les intrants et supporte $C^{\text{TTC}} = V$ ; la location résidentielle de longue durée étant exonérée, un investisseur qui construit un immeuble locatif ne récupère pas les taxes sur ses intrants de la même manière, et un régime de remboursement propre aux immeubles locatifs neufs existe, que le chapitre ne détaille pas faute de l'avoir vérifié. Les remboursements fédéraux sont décrits dans le guide RC4028 de l'Agence du revenu du Canada, révision d'octobre 2026, dont la lecture permet d'affirmer ce qui suit \parencite{arcRC4028}. Le remboursement général pour habitation neuve est de 36 \% de la TPS payée, jusqu'à un maximum de \dollars{6300} ; il est accordé en entier lorsque la juste valeur marchande ne dépasse pas \dollars{350000}, il « est réduit lorsque la JVM de la maison se situe entre 350 001 \$ et 449 999 \$ » et il est nul à \dollars{450000} et plus ; la règle de réduction est renvoyée au formulaire et n'est pas écrite dans le guide, de sorte que le chapitre l'applique comme une réduction linéaire entre les deux seuils en le signalant. Un remboursement distinct pour les acheteurs d'une première habitation s'applique lorsque la construction ou les rénovations majeures commencent le 20 mars 2025 ou après et avant 2031 : il rembourse la totalité de la TPS pour une habitation d'une valeur égale ou inférieure à un million de dollars, est réduit graduellement au-delà et devient nul à 1,5 million. Du côté provincial, Revenu Québec décrit un remboursement de la TVQ de 50 \% de la taxe payée, plafonné à \dollars{9975}, réduit lorsque le prix dépasse \dollars{200000} et nul à \dollars{300000} et plus ; ces paramètres ont été lus par l'intermédiaire d'un moteur de recherche qui reproduisait la page officielle, cette page elle-même étant restée inaccessible lors de la rédaction, et ils sont donc tenus pour partiellement vérifiés.

Ces règles ont une conséquence nette pour le marché québécois de 2026 : aux prix courants des maisons neuves, les remboursements généraux sont presque toujours nuls, parce que la valeur de l'habitation terrain compris dépasse \dollars{450000} au fédéral et \dollars{300000} au provincial ; seul le remboursement fédéral pour premiers acheteurs modifie substantiellement le coût. Le \cref{tab:23:taxes} l'illustre pour le sujet du cas 1 en supposant, à titre d'hypothèse en attente du \cref{ch:25}, une valeur de terrain de \dollars{180000} : l'habitation neuve équivalente vaudrait \dollars{577567} avant taxes ; la TPS s'élève à \dollars{28878} et la TVQ à \dollars{57612} ; un acheteur occupant qui n'en est pas à sa première habitation paie \dollars{86491} de taxes nettes, soit 14,98 \% du prix, et débourse \dollars{664058} ; un premier acheteur dont la construction a commencé après le 20 mars 2025 récupère toute la TPS et paie \dollars{57612}, soit 9,98 \% ; un investisseur inscrit qui destine l'immeuble à une activité taxable ne supporte aucune taxe nette. Sur le seul coût neuf du bâtiment, les deux taxes représentent \dollars{59536}, soit 14,975 \% de \dollars{397567}. Pour l'évaluateur, la règle pratique est double : déclarer si le coût neuf est exprimé avant ou après taxes, et comparer des grandeurs homogènes ; une maison existante, exonérée à la revente, se compare à un substitut neuf dont le prix de marché est taxable, et l'acheteur typique du marché considéré détermine le traitement.

\begin{table}[tbp]
\caption{Taxes de vente sur une habitation neuve équivalente au sujet du cas 1 (coût neuf \dollars{397567} plus terrain hypothétique de \dollars{180000}) selon le profil de l'acheteur, dollars du T3 2026. Le remboursement de la TVQ est nul dans les trois cas (valeur supérieure à \dollars{300000}).}\label{tab:23:taxes}
\centering\footnotesize
\begin{tabular}{@{}L{30mm} S[table-format=6.0] S[table-format=5.0] S[table-format=5.0] S[table-format=5.0] S[table-format=2.2] S[table-format=6.0]@{}}
\toprule
Profil de l'acheteur & {Prix (\$)} & {TPS (\$)} & {TVQ (\$)} & {Remb. TPS (\$)} & {Taxes nettes (\%)} & {Coût TTC (\$)} \\
\midrule
Occupant, acheteur subséquent & 577567 & 28878 & 57612 & 0 & 14.98 & 664058 \\
Premier acheteur (travaux commencés après le 20 mars 2025) & 577567 & 28878 & 57612 & 28878 & 9.98 & 635180 \\
Investisseur inscrit (activité taxable) & 577567 & 28878 & 57612 & {récup.} & 0.00 & 577567 \\
\bottomrule
\end{tabular}
\tabsource{\synth{\texttt{analysis/python/cases/ch23\_structure\_couts.py}, fonction \texttt{taxes\_profils}} ; taux : ARC, table des taux de TPS/TVH et de TVP (2025-04-01) ; remboursements : guide RC4028 Rév. 10/2026 \parencite{arcRC4028} et Revenu Québec (partiellement vérifié) ; valeur de terrain : hypothèse en attente du \cref{ch:25}.}
\end{table}

\section{L'incitatif de l'entrepreneur}\label{sec:23:incitatif}

\subsection{Rémunération anticipée du risque, non profit constaté}

Le \cref{ch:21} a posé la distinction : l'incitatif (\emph{entrepreneurial incentive}) est la rémunération anticipée nécessaire pour qu'un promoteur entreprenne le projet, le profit (\emph{entrepreneurial profit}) est la rémunération réalisée une fois le bien vendu, et c'est le premier qui entre dans le coût neuf \parencite{appraisal2026}. Il reste à préciser ce que l'incitatif rémunère, sur quelle assiette on le mesure et comment on l'extrait du marché. Il rémunère trois choses : le temps du promoteur et ses frais d'administration non comptés ailleurs ; le capital qu'il immobilise, au-delà des intérêts explicitement payés sur le prêt de construction, c'est-à-dire la mise de fonds et le terrain pendant la durée du projet ; et le risque, qui tient à l'incertitude des coûts, des délais et du prix de vente final. \textcite{geltnerMillerClaytonEichholtz2014} montrent que, dans l'analyse d'un projet de développement, ce que l'évaluateur nomme incitatif est la contrepartie de la valeur actualisée des flux du promoteur, et que son niveau dépend de la durée, du levier et de la volatilité du marché à la livraison ; la théorie des options réelles, de \textcite{titman1985} à \textcite{quigg1993} et \textcite{cunningham2006}, explique en outre pourquoi le promoteur exige une prime d'autant plus élevée que l'incertitude des prix est grande, puisque construire, c'est renoncer à l'option d'attendre.

\subsection{Assiettes et conversion des marges}

Quatre assiettes sont utilisées en pratique pour exprimer l'incitatif en pourcentage : les coûts directs seuls, les coûts directs et indirects, le coût total y compris le terrain, et le prix de vente. Les deux premières ont été comparées au \cref{ch:21}, qui a montré que leur écart vaut $D\,\tau_I\,\tau_E$ et que l'ouvrage retient la seconde. La troisième est celle des analystes de développement, pour qui le promoteur porte le risque sur l'ensemble de sa mise, terrain compris ; la quatrième est celle des constructeurs eux-mêmes, qui parlent de marge sur les ventes. Une marge de 10 \% n'a donc pas le même sens selon l'assiette, et la conversion entre marge sur le coût et marge sur le prix est une identité à connaître. Si $m_c = E/C$ est la marge sur le coût $C$ (quelle que soit la définition de $C$) et $m_p = E/(C+E)$ la marge sur le prix, alors
\begin{equation}\label{eq:23:marges}
m_p = \frac{m_c}{1 + m_c}, \qquad m_c = \frac{m_p}{1 - m_p} ;
\end{equation}
un incitatif de 10 \% des coûts directs et indirects correspond à une marge de 9,09 \% du prix hors terrain, et une marge de 15 \% sur le prix correspond à 17,6 \% sur le coût. Lire une fourchette d'incitatifs sans en connaître l'assiette revient à ne rien lire. Le chapitre ne propose pas de fourchette chiffrée : aucune source publique québécoise n'en publie, les guides de coûts sous licence n'en donnent pas pour le marché résidentiel montréalais, et les ordres de grandeur qui circulent dans la pratique ne sont pas vérifiables ; le taux de 10 \% du cas 1 reste l'hypothèse pédagogique déclarée au \cref{ch:21}. Qualitativement, l'incitatif croît avec la durée du projet, avec la part des ventes non préalablement conclues, avec la taille et la complexité du bâtiment et avec la volatilité du marché ; il est faible pour une maison construite sur commande, payée par acomptes et livrée en quelques mois, et élevé pour un immeuble de condominiums vendu sur plans sur deux ans.

\subsection{Extraction du marché et rendement implicite}

La méthode correcte pour fixer l'incitatif est l'extraction à partir de projets comparables dont le prix de vente, la valeur du terrain et les coûts sont connus :
\begin{equation}\label{eq:23:extraction}
E = P - V_L - D - I ,
\end{equation}
où $P$ est le prix de vente de la maison neuve, $V_L$ la valeur du terrain à la date de l'achat par le promoteur et $D + I$ ses coûts de construction, financement compris. Le résultat est un profit réalisé pour chaque projet ; c'est la régularité de ce profit sur plusieurs projets et plusieurs promoteurs, en période de marché stable, qui en fait une mesure de l'incitatif requis. L'extraction exige des données que les constructeurs ne publient pas, mais que les entretiens, les prospectus de projets et les prix affichés des maisons neuves, décomposés entre terrain et bâtiment, permettent d'approcher ; elle est le pendant, pour le coût, de l'extraction du taux de capitalisation pour le revenu. Une seconde lecture, utile pour juger de la vraisemblance d'un incitatif, le convertit en rendement du capital engagé. Si le promoteur achète le terrain au départ et tire les coûts de construction uniformément pendant $T$, son capital moyen engagé est $V_L + (D+I)/2$ et le rendement annuel implicite de l'incitatif vaut
\begin{equation}\label{eq:23:rendement}
\rho = \frac{E}{T\,\big[V_L + (D+I)/2\big]} .
\end{equation}
Pour le cas 1, avec $E = \dollars{36142.49}$, un terrain hypothétique de \dollars{180000} et une durée de neuf mois, $\rho = 13{,}4$ \% par année ; sur six mois, 20,0 \%. Ce rendement rémunère le risque et le travail du promoteur en sus des intérêts du prêt de construction, qui sont déjà dans $I$, et des intérêts sur le terrain, qui ne sont comptés ni dans $I$ ni ailleurs dans le devis ; il est l'une des façons de juger si un taux d'incitatif est plausible pour la durée et le risque d'un projet, et il explique pourquoi un même pourcentage ne convient pas à un chantier de six mois et à un projet de deux ans.

\section{Coûts d'infrastructure et contributions municipales}\label{sec:23:infrastructures}

\subsection{Terrain brut, terrain viabilisé et coût du site}

Le coût d'un bâtiment ne commence pas à la dalle. Entre le terrain brut et le terrain prêt à bâtir s'intercalent les infrastructures, rue, aqueduc, égouts, électricité et télécommunications jusqu'à la limite du lot, puis les raccordements du lot au réseau, et enfin les conditions que la municipalité attache au lotissement et au permis. Dans un quartier établi comme le secteur Hull du cas 1, le terrain est viabilisé depuis longtemps et sa valeur, estimée par comparaison avec des terrains desservis (\cref{ch:25}), incorpore les infrastructures ; seuls les raccordements du lot (\dollars{6867.07} dans le devis) relèvent du coût du bâtiment. Dans un développement neuf, la logique s'inverse : le promoteur paie les infrastructures, les contributions municipales et le portage du terrain, et le prix des lots qu'il vend les contient. Le coût du site prêt à bâtir s'écrit alors
\begin{equation}\label{eq:23:site}
C_{\text{site}} = V_L^{\text{brut}} + C_{\text{infra}} + K_{\text{parcs}} + K_{\text{autres}} + I_{\text{portage}} ,
\end{equation}
où $C_{\text{infra}}$ est le coût des infrastructures, $K_{\text{parcs}}$ la contribution pour fins de parcs, $K_{\text{autres}}$ les autres contributions et frais municipaux et $I_{\text{portage}}$ le coût de détention du terrain pendant le développement, que \textcite{capozzaHelsley1989} identifient comme l'une des composantes du prix d'un terrain urbain avec la valeur agricole, la rente d'accessibilité et la prime de croissance anticipée. L'\cref{eq:23:site} n'a de place dans la méthode du coût que dans un sens : vérifier que ce que l'on a mis dans la valeur du terrain n'est pas remis dans le coût du bâtiment. Le \cref{ch:41} développe l'analyse de développement proprement dite.

\subsection{La contribution pour fins de parcs}

La Loi sur l'aménagement et l'urbanisme permet à une municipalité d'exiger, comme condition préalable à l'approbation d'un plan relatif à une opération cadastrale ou à la délivrance d'un permis de construction dans les cas qu'elle détermine (redéveloppement, lot issu de la rénovation cadastrale, nouvelles activités), que le propriétaire cède gratuitement un terrain ou une servitude pour fins de parcs, de terrains de jeux ou d'espaces naturels, verse une somme, ou combine les deux \parencite[art.~117.1 et 117.2]{lau}. Le terrain cédé et la somme versée ne doivent pas excéder, respectivement, 10 \% de la superficie et 10 \% de la valeur du site, et leur combinaison ne doit pas excéder 10 \% de la valeur du site \parencite[art.~117.4]{lau} ; la réforme de 2023 a précisé le régime \parencite{loi2023c12}. La valeur du site, selon le guide ministériel de la prise de décision en urbanisme consulté le 31 octobre 2026, est établie à la date de la réception de la demande de permis, soit à partir de la valeur inscrite au rôle, soit par un évaluateur agréé mandaté par la municipalité selon ce que prévoit son règlement, et la municipalité comme le propriétaire peuvent contester cette valeur devant le Tribunal administratif du Québec, sans que la contestation dispense le propriétaire de verser la contribution. La question de la valeur du site est ainsi, au Québec, l'un des mandats où l'évaluateur agréé intervient par disposition réglementaire ; la Cour suprême a rappelé en 2025, dans \emph{Ville de Sainte-Julie c. Investissements Laroda}, qu'une cession excédant ce que la loi permet pour fins de parcs s'analyse en une réserve de terrains donnant droit à une indemnité fondée sur la valeur marchande \parencite{laroda2025}. Pour la méthode du coût, la contribution est un coût du site, non du bâtiment : elle entre dans le prix d'un lot viabilisé et elle est déjà dans la valeur d'un terrain estimé par comparaison ; pour un site de \dollars{180000}, elle ne pourrait excéder \dollars{18000} si elle était exigible, et elle ne l'est pas pour la reconstruction d'une maison sur un lot existant qui n'est ni loti ni redéveloppé.

\subsection{Permis, frais d'infrastructure et autres contributions}

Les municipalités tarifent le permis de construction, les branchements aux réseaux, les entrées charretières et, dans certains cas, des frais destinés à financer les infrastructures que la croissance rend nécessaires ; ces régimes varient d'une municipalité à l'autre et le chapitre n'en cite aucun montant, faute de les avoir vérifiés dans les règlements en vigueur à la date d'évaluation. Le principe demeure celui de l'\cref{eq:23:site} : ce qui conditionne la constructibilité du lot est un coût du site, ce qui conditionne l'édification du bâtiment (le permis, les inspections) est un coût indirect du bâtiment. Le devis du cas 1 range les permis avec les études dans un seul poste indirect de \dollars{4481.67}, convention admissible pour une maison et qu'il faut détailler pour un immeuble.

\section{La conjoncture des coûts de construction, 2020-2026}\label{sec:23:conjoncture}

\subsection{Par type d'immeuble et par région}

L'indice des prix de la construction de bâtiments (IPCB) de Statistique Canada, présenté au \cref{ch:21}, mesure trimestriellement le prix que les entrepreneurs facturent pour construire des bâtiments types dans quinze régions métropolitaines, par type d'immeuble et par division de travaux \parencite{statcanIPCB}. Le \cref{ch:21} en a tiré la trajectoire montréalaise de la maison individuelle ; le présent chapitre élargit la lecture à tous les types résidentiels, aux régions québécoises couvertes et aux divisions, à partir du fichier brut du tableau 18-10-0289-01 diffusé le 29 octobre 2026. Une précision s'impose d'abord : outre Montréal, dont les séries résidentielles commencent au premier trimestre de 2017, le tableau contient depuis le premier trimestre de 2023 des séries pour la région métropolitaine de Québec, et il couvre la partie ontarienne d'Ottawa-Gatineau depuis 2017 ; Gatineau n'y figure pas en propre, mais la série ontarienne de la même région métropolitaine est le repère public le plus proche pour un évaluateur de l'Outaouais, à la réserve près que le régime de main-d'œuvre, les taxes et les normes diffèrent de part et d'autre de la rivière. Le \cref{tab:23:ipcb-regions} rassemble les valeurs du troisième trimestre de 2025 et de 2026, la variation sur un an et, lorsque la série le permet, la variation depuis le premier trimestre de 2020.

\begin{table}[tbp]
\caption{IPCB des bâtiments résidentiels par type et par région (indice, 2023 = 100) : T3 2025, T3 2026, variation sur un an et variation depuis le T1 2020.}\label{tab:23:ipcb-regions}
\centering\footnotesize
\begin{tabular}{@{}L{25mm}L{44mm} S[table-format=3.1] S[table-format=3.1] S[table-format=1.1] S[table-format=2.1]@{}}
\toprule
Région & Type d'immeuble & {T3 2025} & {T3 2026} & {1 an (\%)} & {T1 2020 (\%)} \\
\midrule
Montréal & Bâtiments résidentiels (ensemble) & 108.5 & 117.8 & 8.6 & 62.0 \\
Montréal & Maison individuelle & 107.3 & 116.5 & 8.6 & 59.4 \\
Montréal & Maison en rangée & 107.0 & 116.2 & 8.6 & 59.4 \\
Montréal & Immeuble d'appartements, moins de 5 étages & 108.5 & 118.5 & 9.2 & 64.6 \\
Montréal & Tour d'habitation, 5 étages ou plus & 110.8 & 119.5 & 7.9 & 53.8 \\
Montréal & Bâtiments non résidentiels & 108.5 & 114.4 & 5.4 & 50.1 \\
Québec & Bâtiments résidentiels (ensemble) & 114.3 & 124.8 & 9.2 & {n.\,d.} \\
Québec & Maison individuelle & 113.5 & 123.8 & 9.1 & {n.\,d.} \\
Québec & Immeuble d'appartements, moins de 5 étages & 115.0 & 126.1 & 9.7 & {n.\,d.} \\
Ottawa--Gatineau (ont.) & Bâtiments résidentiels (ensemble) & 105.9 & 110.8 & 4.6 & 69.4 \\
Ottawa--Gatineau (ont.) & Maison individuelle & 105.6 & 110.8 & 4.9 & 67.9 \\
Composite de 15 RMR & Bâtiments résidentiels (ensemble) & 108.5 & 111.4 & 2.7 & 72.2 \\
Composite de 15 RMR & Maison individuelle & 108.4 & 111.1 & 2.5 & 80.4 \\
\bottomrule
\end{tabular}
\tabsource{Statistique Canada, tableau 18-10-0289-01, agrégat des divisions, diffusé le 29 octobre 2026, consulté le 31 octobre 2026 ; fichier brut \texttt{data/raw/statcan\_18100289/18100289.csv} ; calculs \texttt{analysis/python/cases/ch23\_structure\_couts.py}. Les séries de Québec commencent au T1 2023 (n.\,d. : non disponible).}
\end{table}

Trois enseignements se dégagent. Le premier est la convergence des types résidentiels à Montréal : maison individuelle, maison en rangée et immeuble d'appartements de moins de cinq étages ont progressé de 59 à 65 \% depuis le début de 2020 et de 8,6 à 9,2 \% sur la dernière année, la tour d'habitation un peu moins (53,8 \% et 7,9 \%) et le non résidentiel nettement moins (50,1 \% et 5,4 \%) ; l'évaluateur qui indexe un coût résidentiel avec une série non résidentielle commet une erreur systématique, le \cref{ch:21} l'a chiffrée, mais entre types résidentiels l'erreur de série est de second ordre sur cette période. Le second enseignement est la divergence régionale récente : au troisième trimestre de 2026, les coûts résidentiels progressaient de 8,6 \% à Montréal et de 9,2 \% à Québec sur un an, contre 4,6 \% dans la partie ontarienne d'Ottawa-Gatineau et 2,7 \% pour le composite des quinze régions ; le Québec connaît en 2026 une inflation des coûts de construction nettement supérieure au reste du pays, alors que la flambée de 2020-2022 avait été plus forte ailleurs (72 \% pour le composite contre 62 \% à Montréal). Le troisième est la lecture des variations sur un an, que la \cref{fig:23:ipcb-types} met en évidence : la hausse annuelle de la maison individuelle à Montréal a culminé à 18,9 \% au premier trimestre de 2022, est tombée à 0,9 \% au premier trimestre de 2024, puis est remontée pour atteindre 8,6 \% au troisième trimestre de 2026. Un évaluateur qui aurait indexé en 2024 un coût de 2023 sur la base de la variation de 2022 l'aurait surestimé ; celui qui, en 2026, prolongerait l'accalmie de 2024 le sous-estimerait. La variation annuelle de l'indice n'est pas un paramètre stable, et la seule procédure correcte consiste à lire la série à la date d'évaluation.

\begin{figure}[tbp]
\centering
\includegraphics[width=\linewidth]{ch23/ch23-fig-ipcb-types.pdf}
\caption{Indice des prix de la construction de bâtiments, 2023 = 100 : (a) variation sur quatre trimestres des séries résidentielles de Montréal par type d'immeuble, du T1 2018 au T3 2026, qui culmine à 18,9 \% au T1 2022 et remonte à 8,6 \% au T3 2026 ; (b) niveau de l'indice des bâtiments résidentiels à Montréal, à Québec (série débutant au T1 2023), dans la partie ontarienne d'Ottawa--Gatineau et pour le composite de quinze régions métropolitaines, du T1 2017 au T3 2026.}\label{fig:23:ipcb-types}
\figsource{Statistique Canada, tableau 18-10-0289-01, diffusé le 29 octobre 2026, consulté le 31 octobre 2026 ; fichier brut \texttt{data/raw/statcan\_18100289/18100289.csv} ; script \texttt{analysis/python/figures/ch23\_ipcb\_types.py}.}
\end{figure}

\subsection{Par division de travaux : une décomposition de la hausse}

L'IPCB est aussi publié par division de travaux, selon la nomenclature des devis de construction : béton, maçonnerie, bois et composites, isolation et étanchéité, ouvertures, revêtements de finition, plomberie, chauffage-ventilation, électricité, exigences générales, terrassements, services d'utilités, aménagements extérieurs. Chaque division a son indice, mais le tableau ne publie pas les poids des divisions dans le bâtiment type, de sorte que l'on peut comparer les rythmes de hausse des divisions sans calculer leurs contributions exactes à la hausse de l'ensemble. Formellement, si $\omega_d$ est le poids de la division $d$ dans le coût du bâtiment type à la période de base et $g_d$ la variation de son indice, la variation de l'agrégat est approximativement
\begin{equation}\label{eq:23:contributions}
g \approx \sum_d \omega_d\, g_d ,
\end{equation}
et la contribution de la division $d$ vaut $\omega_d g_d$ ; faute des $\omega_d$, le \cref{tab:23:divisions} et la \cref{fig:23:ipcb-divisions} présentent les $g_d$ pour la maison individuelle à Montréal sur deux périodes, la flambée du premier trimestre de 2020 au quatrième trimestre de 2022 et la dernière année, du troisième trimestre de 2025 au troisième trimestre de 2026.

\begin{table}[tbp]
\caption{IPCB Montréal, maison individuelle, par division de travaux (indice, 2023 = 100) : T1 2020, T4 2022, T3 2025, T3 2026 et variations sur les deux périodes. Indices de division, non pondérés ; l'agrégat est publié séparément.}\label{tab:23:divisions}
\centering\footnotesize
\begin{tabular}{@{}L{46mm} S[table-format=3.1] S[table-format=3.1] S[table-format=3.1] S[table-format=3.1] S[table-format=2.1] S[table-format=2.1]@{}}
\toprule
Division & {T1 2020} & {T4 2022} & {T3 2025} & {T3 2026} & {20--22 (\%)} & {1 an (\%)} \\
\midrule
Bois, plastiques et composites & 59.8 & 110.7 & 94.4 & 102.6 & 85.1 & 8.7 \\
Ouvrages métalliques & 58.3 & 96.7 & 109.3 & 121.5 & 65.9 & 11.2 \\
Charpente en acier & 68.7 & 94.7 & 112.3 & 127.0 & 37.8 & 13.1 \\
\textbf{Agrégat des divisions} & 73.1 & 99.4 & 107.3 & 116.5 & 36.0 & 8.6 \\
Revêtements de finition & 74.6 & 99.0 & 112.5 & 123.1 & 32.7 & 9.4 \\
Plomberie & 76.3 & 100.4 & 111.6 & 122.8 & 31.6 & 10.0 \\
Ouvertures et fermetures & 75.8 & 98.7 & 103.7 & 106.4 & 30.2 & 2.6 \\
Béton & 71.3 & 92.0 & 119.3 & 137.7 & 29.0 & 15.4 \\
Services d'utilités & 78.6 & 99.6 & 117.3 & 128.8 & 26.7 & 9.8 \\
Isolation thermique et étanchéité & 74.5 & 93.8 & 109.7 & 119.2 & 25.9 & 8.7 \\
Aménagements extérieurs & 79.7 & 96.3 & 104.9 & 110.9 & 20.8 & 5.7 \\
Maçonnerie & 80.2 & 95.0 & 105.4 & 117.6 & 18.5 & 11.6 \\
Terrassements & 80.5 & 95.0 & 120.6 & 122.6 & 18.0 & 1.7 \\
Exigences générales & 80.5 & 93.1 & 111.5 & 118.4 & 15.7 & 6.2 \\
Chauffage, ventilation et conditionnement d'air & 91.3 & 100.0 & 106.0 & 110.4 & 9.5 & 4.2 \\
Communications & 89.6 & 97.5 & 109.7 & 114.4 & 8.8 & 4.3 \\
Électricité & 94.2 & 98.7 & 107.3 & 110.4 & 4.8 & 2.9 \\
Sécurité et protection électronique & 95.8 & 99.2 & 105.8 & 108.6 & 3.5 & 2.6 \\
\bottomrule
\end{tabular}
\tabsource{Statistique Canada, tableau 18-10-0289-01, Montréal, maison individuelle, diffusé le 29 octobre 2026, consulté le 31 octobre 2026 ; calculs \texttt{analysis/python/cases/ch23\_structure\_couts.py}, fonction \texttt{divisions\_maison}.}
\end{table}

\begin{figure}[tbp]
\centering
\includegraphics[width=\linewidth]{ch23/ch23-fig-ipcb-divisions.pdf}
\caption{Variation des indices de division de l'IPCB, Montréal, maison individuelle, du T1 2020 au T4 2022 (flambée) et du T3 2025 au T3 2026 (dernière année). La flambée a été portée par le bois et les ouvrages métalliques ; la hausse récente est menée par le béton, la charpente d'acier, la maçonnerie et les ouvrages métalliques, les divisions à forte main-d'œuvre progressant à un rythme proche de celui des conventions collectives. Indices de division, non pondérés.}\label{fig:23:ipcb-divisions}
\figsource{Statistique Canada, tableau 18-10-0289-01, diffusé le 29 octobre 2026, consulté le 31 octobre 2026 ; script \texttt{analysis/python/figures/ch23\_ipcb\_divisions.py}.}
\end{figure}

La lecture des divisions éclaire la nature de la hausse. Entre le début de 2020 et la fin de 2022, l'agrégat de la maison individuelle a gagné 36 \%, mais la division « bois, plastiques et composites » a bondi de 85 \%, avant de reculer de 110,7 à 94,4 entre la fin de 2022 et le troisième trimestre de 2025, et les ouvrages métalliques de 66 \% ; à l'opposé, l'électricité (+4,8 \%), la sécurité électronique (+3,5 \%) et le chauffage-ventilation (+9,5 \%) sont restés presque stables. La flambée de 2020-2022 a donc été d'abord une flambée des matériaux, bois et acier en tête, dans un contexte de perturbation des chaînes d'approvisionnement, et non une flambée des salaires. La hausse de la dernière année est d'une autre nature : le bois ne progresse plus que de 8,7 \%, mais le béton (+15,4 \%), la charpente d'acier (+13,1 \%), la maçonnerie (+11,6 \%), les ouvrages métalliques (+11,2 \%) et la plomberie (+10,0 \%) dépassent l'agrégat (+8,6 \%), tandis que les divisions dominées par la main-d'œuvre sur place, exigences générales (+6,2 \%), aménagements extérieurs (+5,7 \%), électricité (+2,9 \%), se situent sous la majoration salariale de 8 \% du secteur résidentiel. Il faut se garder d'une lecture trop fine : chaque division mêle matériaux et main-d'œuvre, les tarifs douaniers de 2025-2026 sur l'acier et l'aluminium pèsent sur les divisions métalliques, et le béton dépend de l'énergie et du transport ; mais l'ordre de grandeur est robuste et il confirme ce que la \cref{prop:salaires} suggérait : une hausse salariale de 8 \% appliquée à une part de main-d'œuvre d'un tiers à la moitié explique trois à quatre points de la hausse de 8,6 \%, et le reste vient des matériaux et des marges. Altus Group, dans le commentaire public de son guide de 2026, notait que les coûts montréalais avaient augmenté de 4 \% ou davantage en 2025 \parencite{altuscostinsights2026} ; l'IPCB, qui mesure des prix facturés sur des bâtiments types, enregistre une accélération en 2026 que l'évaluateur doit intégrer. L'indice des prix des logements neufs, enfin, ne doit pas être confondu avec l'IPCB : il mesure le prix de vente des maisons neuves, terrain compris, et il n'a progressé que de 1,2 \% à Montréal et de 0,3 \% dans la partie québécoise d'Ottawa-Gatineau entre septembre 2025 et septembre 2026 \parencite{statcanipln}, ce qui signifie que la hausse des coûts de construction de 2026 n'a pas été transmise aux prix de vente et que les marges des constructeurs, ou la valeur implicite des terrains, l'ont absorbée ; c'est l'illustration la plus directe de la différence entre coût et prix, et de la raison pour laquelle l'incitatif réalisé n'est pas l'incitatif requis.

\section{Exemple intégral : la structure complète du coût neuf du cas 1}\label{sec:23:exemple}

\begin{synthetique}
Le devis utilisé est celui du \cref{ch:21} (\texttt{data/\allowbreak synthetic/\allowbreak cas1\_gatineau\_couts.csv}), 38 postes (33 directs, 5 indirects) générés par \texttt{analysis/python/traite/synth.py} avec la graine 20261031 pour le cottage fictif de \msq{165} du secteur Hull ; les quantités sont vraisemblables et les prix unitaires calibrés sur la fourchette publique relayée du guide Altus 2026 (voir l'encadré correspondant du \cref{ch:21}). Les montants $D$, $I$, $E$ et $C_N$ sont identiques à ceux du \cref{ch:21}. Les paramètres documentés ajoutés ici sont le taux hypothécaire affiché de la Banque du Canada (6,19 \% au 28 octobre 2026), les taux de TPS et de TVQ et les paramètres des remboursements lus dans le guide RC4028 ; la valeur de terrain de \dollars{180000} et la part de main-d'œuvre de 40 \% sont des hypothèses. Tous les résultats sont imprimés par \texttt{analysis/python/cases/ch23\_structure\_couts.py} et vérifiés par \texttt{analysis/python/tests/test\_ch23.py}.
\end{synthetique}

\begin{exemple}{Structure complète et ratios du coût neuf d'un cottage de 165 m² à Hull}{structure-cas1}
L'analyse procède en cinq étapes : le tableau complet des postes, les ratios des indirects, la vérification du financement, l'incitatif et le coût toutes taxes comprises, puis la lecture par nature.

\emph{Étape 1 : le tableau complet.} Le \cref{tab:23:structure} présente les 38 postes groupés par corps de métier, avec la part de chaque poste direct dans $D = \dollars{298826.17}$, la part de chaque poste indirect dans $I = \dollars{62598.68}$, et la part de chacun dans le coût neuf $C_N = \dollars{397567.33}$. Le poste direct le plus lourd, la charpente des murs et planchers (\dollars{39359.10}), représente 13,17 \% des directs et 9,90 \% du coût neuf ; les trois premiers postes directs (charpente, revêtement extérieur, armoires) pèsent 28,6 \% des directs. Côté indirects, la supervision du chantier (\dollars{35708.66}) représente à elle seule 57,04 \% des indirects et 8,98 \% du coût neuf.

\emph{Étape 2 : les ratios des indirects.} Rapportés aux directs, les cinq postes indirects valent 11,95 \% (supervision), 3,39 \% (plans et honoraires), 2,85 \% (financement), 1,50 \% (permis et études) et 1,26 \% (assurances et cautionnement), soit 20,95 \% au total ; rapportés à $D + I$, 9,88, 2,80, 2,36, 1,24 et 1,04 \%, soit 17,32 \% ; rapportés à $C_N$, 8,98, 2,55, 2,15, 1,13 et 0,95 \%, soit 15,75 \%. Hors supervision, les indirects ne représentent que 9,00 \% des directs : c'est ce second chiffre qu'il faudrait comparer à un taux d'indirects mesuré sur des devis où la supervision est dans les frais de chantier. Le même devis supporte donc deux taux d'indirects « corrects », 20,95 et 9,00 \%, et la différence tient tout entière à une convention de classement.

\emph{Étape 3 : la vérification du financement.} Les coûts hors financement s'élèvent à \dollars{352895.22}. La \cref{prop:interets} donne, pour un prêt couvrant la totalité de ces coûts pendant six mois au taux de référence de 6,19 \%, des intérêts de \dollars{5461.05} (continu), \dollars{6371.23} (six tirages mensuels) ou \dollars{6426.29} (intérêts capitalisés). Le forfait du devis, \dollars{8529.63}, implique un produit $i\,T$ de 0,0483, soit 9,4 mois à 6,19 \% : il est vraisemblable pour une période de financement allant de l'achat des matériaux de fondation à la livraison et incluant des frais de dossier, et il est conservé. S'il était remplacé par le calcul continu à six mois, le coût neuf tomberait à \dollars{394191.90}.

\emph{Étape 4 : incitatif et coût toutes taxes comprises.} L'incitatif de 10 \% de $D + I$ vaut \dollars{36142.49}, soit une marge de 9,09 \% du coût neuf hors terrain par l'\cref{eq:23:marges}, et un rendement implicite du capital de 13,4 \% par année pour un projet de neuf mois avec un terrain de \dollars{180000} par l'\cref{eq:23:rendement}. Le coût neuf est de \dollars{397567.33}. Si l'on y ajoute le terrain hypothétique, l'habitation neuve équivalente vaut \dollars{577567} avant taxes ; la TPS (5 \%) et la TVQ (9,975 \%) ajoutent \dollars{86491} pour un acheteur occupant sans remboursement, dont la valeur dépasse les seuils de \dollars{450000} et de \dollars{300000}, et \dollars{57612} pour un premier acheteur dont la construction a commencé après le 20 mars 2025 (\cref{tab:23:taxes}). La \cref{fig:23:structure} représente la formation du coût, bloc par bloc, jusqu'au coût toutes taxes comprises du seul bâtiment, \dollars{457103}.

\emph{Étape 5 : la lecture par nature.} En attribuant à chaque poste direct une nature dominante (convention du chapitre, colonne « nature » du \cref{tab:23:structure}), 64,5 \% des directs relèvent de postes mixtes matériaux-main-d'œuvre, 21,7 \% de postes dominés par les matériaux livrés (fermes, fenêtres, portes, armoires, thermopompe, chauffe-eau), 7,8 \% de postes dominés par la main-d'œuvre (gypse, peinture), 3,2 \% de services (raccordements, conteneurs) et 2,8 \% d'équipement (excavation). Cette lecture ne mesure pas la part de la main-d'œuvre, qui est contenue dans les postes mixtes ; elle indique seulement que près des deux tiers du coût direct sont exposés à la fois aux prix des matériaux et aux conventions collectives, ce qui justifie la plage de 35 à 50 \% retenue pour $\lambda$ dans l'analyse de sensibilité.
\end{exemple}

\begin{longtable}{@{}L{47mm}L{19mm} S[table-format=6.2] S[table-format=3.2] S[table-format=3.2]@{}}
\caption{Structure complète du coût neuf du sujet du cas 1 : 38 postes groupés par corps de métier, nature dominante, montant (dollars du T3 2026), part du bloc (directs ou indirects) et part du coût neuf.}\label{tab:23:structure}\\
\toprule
Poste & Nature & {Montant (\$)} & {Part du bloc (\%)} & {Part de $C_N$ (\%)} \\
\midrule
\endfirsthead
\caption[]{Structure complète du coût neuf du sujet du cas 1 (suite).}\\
\toprule
Poste & Nature & {Montant (\$)} & {Part du bloc (\%)} & {Part de $C_N$ (\%)} \\
\midrule
\endhead
\midrule
\multicolumn{5}{r}{\footnotesize\itshape suite à la page suivante}\\
\endfoot
\bottomrule
\endlastfoot
\multicolumn{5}{@{}l}{\itshape Fondations et site (5 postes, \dollars{39818.04})}\\
Fondations béton (semelles, murs) & mixte & 14283.44 & 4.78 & 3.59 \\
Excavation et remblai & équipement & 8500.80 & 2.84 & 2.14 \\
Raccordements aqueduc et égout & services & 6867.07 & 2.30 & 1.73 \\
Dalle de sous-sol & mixte & 6523.65 & 2.18 & 1.64 \\
Drain français et imperméabilisation & mixte & 3643.08 & 1.22 & 0.92 \\
\multicolumn{5}{@{}l}{\itshape Structure et charpente (3 postes, \dollars{53852.16})}\\
Charpente murs et planchers & mixte & 39359.10 & 13.17 & 9.90 \\
Fermes de toit & matériaux & 7553.70 & 2.53 & 1.90 \\
Escaliers & mixte & 6939.36 & 2.32 & 1.75 \\
\multicolumn{5}{@{}l}{\itshape Enveloppe (7 postes, \dollars{70350.56})}\\
Revêtement extérieur (brique et fibrociment) & mixte & 28624.80 & 9.58 & 7.20 \\
Fenêtres (PVC double vitrage) & matériaux & 16770.08 & 5.61 & 4.22 \\
Isolation et pare-vapeur & mixte & 9714.60 & 3.25 & 2.44 \\
Couverture, bardeaux d'asphalte & mixte & 7680.00 & 2.57 & 1.93 \\
Portes extérieures & matériaux & 4120.23 & 1.38 & 1.04 \\
Porte de garage & matériaux & 1879.41 & 0.63 & 0.47 \\
Gouttières et solins & mixte & 1561.44 & 0.52 & 0.39 \\
\multicolumn{5}{@{}l}{\itshape Finition intérieure (8 postes, \dollars{67092.26})}\\
Armoires de cuisine et comptoirs & matériaux & 17348.39 & 5.81 & 4.36 \\
Gypse et tirage de joints & main-d'œuvre & 17031.40 & 5.70 & 4.28 \\
Planchers de bois franc & mixte & 8240.30 & 2.76 & 2.07 \\
Portes intérieures et moulures & mixte & 6577.90 & 2.20 & 1.65 \\
Peinture intérieure & main-d'œuvre & 6274.40 & 2.10 & 1.58 \\
Vanités et accessoires (2 salles de bain) & matériaux & 5421.37 & 1.81 & 1.36 \\
Planchers de céramique & mixte & 3415.30 & 1.14 & 0.86 \\
Planchers flottants (sous-sol) & mixte & 2783.20 & 0.93 & 0.70 \\
\multicolumn{5}{@{}l}{\itshape Mécanique et électricité (6 postes, \dollars{51105.45})}\\
Plomberie brute et finition & mixte & 16697.80 & 5.59 & 4.20 \\
Électricité (entrée 200 A, filage, appareils) & mixte & 14095.57 & 4.72 & 3.55 \\
Thermopompe centrale et plinthes & matériaux & 10481.32 & 3.51 & 2.64 \\
Ventilation (VRC) et conduits & mixte & 5638.23 & 1.89 & 1.42 \\
Éclairage et finition électrique & mixte & 3035.97 & 1.02 & 0.76 \\
Chauffe-eau & matériaux & 1156.56 & 0.39 & 0.29 \\
\multicolumn{5}{@{}l}{\itshape Aménagements extérieurs (4 postes, \dollars{16607.70})}\\
Balcon et perron & mixte & 6577.90 & 2.20 & 1.65 \\
Aménagement paysager de base & mixte & 4698.52 & 1.57 & 1.18 \\
Nettoyage et conteneurs & services & 2746.83 & 0.92 & 0.69 \\
Entrée asphaltée & mixte & 2584.45 & 0.86 & 0.65 \\
\midrule
\textbf{Coûts directs $D$ (33 postes)} & & \bfseries 298826.17 & \bfseries 100.00 & \bfseries 75.16 \\
\midrule
\multicolumn{5}{@{}l}{\itshape Coûts indirects (5 postes, \dollars{62598.68}) ; part du bloc = part de $I$}\\
Supervision de chantier (26 semaines de salaires) & indirect & 35708.66 & 57.04 & 8.98 \\
Plans et honoraires professionnels & indirect & 10119.90 & 16.17 & 2.55 \\
Financement intérimaire (forfait) & indirect & 8529.63 & 13.63 & 2.15 \\
Permis et études (arpentage, sol) & indirect & 4481.67 & 7.16 & 1.13 \\
Assurances de chantier et cautionnement & indirect & 3758.82 & 6.00 & 0.95 \\
\midrule
\textbf{Coûts indirects $I$} (20,95 \% de $D$) & & \bfseries 62598.68 & \bfseries 100.00 & \bfseries 15.75 \\
Sous-total $D + I$ & & 361424.85 & & 90.91 \\
Incitatif de l'entrepreneur $E$ (10 \% de $D+I$) & & 36142.49 & & 9.09 \\
\midrule
\textbf{Coût neuf $C_N$} & & \bfseries 397567.33 & & \bfseries 100.00 \\
\end{longtable}
\vspace{-8pt}
\tabsource{\synth{\texttt{data/synthetic/cas1\_gatineau\_couts.csv}, graine 20261031 ; calculs \texttt{analysis/python/cases/ch23\_structure\_couts.py}, fonction \texttt{structure}} ; nature dominante : convention du chapitre.}

\begin{figure}[tbp]
\centering
\includegraphics[width=\linewidth]{ch23/ch23-fig-structure-couts.pdf}
\caption{Formation du coût du sujet du cas 1 : coûts directs par corps de métier (bleu), cinq postes indirects (orange), incitatif (vert), puis TPS et TVQ sur le seul bâtiment (jaune), sans remboursement puisque la valeur de l'habitation terrain compris dépasse les seuils. Les repères verticaux marquent $D$, $D + I$, $C_N$ et le coût toutes taxes comprises du bâtiment.}\label{fig:23:structure}
\figsource{\synth{script \texttt{analysis/python/figures/ch23\_structure.py}, graine 20261031} ; taux de taxes : ARC (2025-04-01).}
\end{figure}

\subsection{Transposition déclarée au douze-logements du cas 3}

Le troisième dossier de cas de l'ouvrage est un immeuble fictif de douze logements à Rosemont, construit en 1962, de trois étages et de \msq{825} de superficie locative. Aucun barème public ne donne le coût de construction d'un tel immeuble au Québec : le guide Altus publie des fourchettes multilogement réservées à ses abonnés, et les notes de recherche de l'ouvrage n'en ont trouvé aucune reprise publique. Le chapitre propose donc, non un coût de marché, mais une transposition du devis du cas 1 dont chaque hypothèse est déclarée et dont l'intérêt est de montrer comment la structure des coûts change avec la taille. L'aire brute est obtenue en divisant la superficie locative par une efficacité de 85 \%, soit \msq{970.6} ; le coût direct unitaire du cas 1, \dollars{298826.17} pour \msq{190} d'aire brute, soit \parmsq{1572.77}, est multiplié par le rapport des indices IPCB montréalais de l'immeuble d'appartements de moins de cinq étages et de la maison individuelle au troisième trimestre de 2026 ($118{,}5/116{,}5 = 1{,}0172$), ce qui donne \parmsq{1599.77} et $D = \dollars{1552717.60}$ ; les quatre postes indirects hors financement sont pris aux ratios du devis du cas 1 (supervision 11,95 \%, plans et honoraires 3,39 \%, permis et études 1,50 \%, assurances 1,26 \% des directs) ; le financement est calculé explicitement par l'\cref{eq:23:interets-mise} avec un prêt de 75 \% des coûts hors financement, une mise de fonds qui finance le premier quart des déboursés, une durée de douze mois et le taux de référence de 6,19 \% ; l'incitatif reste de 10 \% de $D + I$ ; aucune prime de garantie GCR n'est comptée, l'immeuble n'étant pas visé par le plan obligatoire. Le \cref{tab:23:multi} donne le résultat : des indirects de \dollars{312868.76}, soit 20,15 \% des directs, dont \dollars{31922.93} d'intérêts intérimaires ; un coût neuf indicatif de \dollars{2052145}, soit \dollars{171012} par logement, \parmsq{2487} de superficie locative ou \parmsq{2114} d'aire brute. Avec un chantier de dix-huit mois à 7 \%, les intérêts montent à \dollars{54150.37} et le coût neuf à \dollars{2076595.18}. Ces chiffres ne doivent être lus que pour ce qu'ils sont : la structure qu'aurait le coût neuf d'un petit immeuble si ses coûts unitaires étaient ceux d'une maison corrigés par l'indice ; un mandat réel exigerait des soumissions ou un barème multilogement sous licence, et la part des honoraires professionnels, des exigences du Code pour un bâtiment de plus de deux logements et des frais de mise en marché y serait vraisemblablement différente.

\begin{table}[tbp]
\caption{Transposition déclarée du devis du cas 1 à l'immeuble de 12 logements du cas 3 (dollars du T3 2026) : coût neuf indicatif et structure. Hypothèses : efficacité locative 85 \%, ratio IPCB immeuble/maison 1,0172, indirects hors financement aux ratios du cas 1, prêt de 75 \% sur 12 mois à 6,19 \% avec mise de fonds d'abord, incitatif 10 \% de $D+I$.}\label{tab:23:multi}
\centering\footnotesize
\begin{tabular}{@{}L{70mm} S[table-format=7.2] S[table-format=3.2] S[table-format=6.0]@{}}
\toprule
Composante & {Montant (\$)} & {Part de $D$ (\%)} & {Par logement (\$)} \\
\midrule
Coûts directs $D$ (\msq{970.6} à \parmsq{1599.77}) & 1552717.60 & 100.00 & 129393 \\
Supervision de chantier & 185544.21 & 11.95 & 15462 \\
Plans et honoraires professionnels & 52583.57 & 3.39 & 4382 \\
Permis et études & 23287.01 & 1.50 & 1941 \\
Assurances de chantier et cautionnement & 19531.04 & 1.26 & 1628 \\
Financement intérimaire (prêt \dollars{1375248}, 9 mois effectifs) & 31922.93 & 2.06 & 2660 \\
Coûts indirects $I$ & 312868.76 & 20.15 & 26072 \\
Incitatif $E$ (10 \% de $D+I$) & 186558.64 & 12.01 & 15547 \\
\midrule
Coût neuf indicatif $C_N$ & 2052145.00 & 132.16 & 171012 \\
\bottomrule
\end{tabular}
\tabsource{\synth{\texttt{analysis/python/cases/ch23\_structure\_couts.py}, fonction \texttt{multilogement\_cas3}} ; sujet : \texttt{data/synthetic/cas3\_montreal\_sujet.json} ; indices : Statistique Canada 18-10-0289-01 ; taux : Banque du Canada V80691335. Hypothèse pédagogique, non un coût de marché.}
\end{table}

\section{Analyse de sensibilité}\label{sec:23:sensibilite}

Le \cref{ch:21} a mesuré la sensibilité du coût neuf au taux d'indirects global, au taux d'incitatif et à la date des prix. Le présent chapitre descend d'un niveau et fait varier les déterminants des indirects eux-mêmes : la durée du chantier, le taux intérimaire, la part des indirects hors financement, et la hausse salariale transmise par la \cref{prop:salaires}, l'incitatif servant de repère. Le \cref{tab:23:financement} croise la durée (6 à 18 mois) et le taux (4 à 9 \%) pour le prêt couvrant les coûts hors financement du cas 1 : les intérêts vont de \dollars{3529} à \dollars{23820}, et le coût neuf, une fois le forfait du devis remplacé par ce calcul et l'incitatif recalculé, de \dollars{392067} à \dollars{414387}, soit une étendue de 5,7 \%. Chaque mois de chantier supplémentaire coûte, au taux de référence, environ \dollars{910} d'intérêts et \dollars{1001} de coût neuf ; chaque point de taux, sur douze mois, \dollars{1764} d'intérêts et \dollars{1941} de coût neuf. La \cref{fig:23:sensibilite} représente ces intérêts en fonction de la durée pour chaque taux et replace les paramètres dans une tornade.

\begin{table}[tbp]
\caption{Intérêts intérimaires du cas 1 selon la durée du chantier et le taux annuel (prêt tiré uniformément sur \dollars{352895} de coûts hors financement, formule continue), et coût neuf correspondant après remplacement du forfait du devis et recalcul de l'incitatif, en dollars.}\label{tab:23:financement}
\centering\small
\begin{tabular}{@{}S[table-format=2.0] S[table-format=5.0] S[table-format=5.0] S[table-format=5.0] S[table-format=5.0] S[table-format=5.0] S[table-format=6.0] S[table-format=6.0]@{}}
\toprule
{Durée (mois)} & {4 \%} & {5 \%} & {6,19 \%} & {7 \%} & {9 \%} & {$C_N$ à 4 \%} & {$C_N$ à 9 \%} \\
\midrule
6 & 3529 & 4411 & 5461 & 6176 & 7940 & 392067 & 396919 \\
9 & 5293 & 6617 & 8192 & 9263 & 11910 & 394008 & 401286 \\
12 & 7058 & 8822 & 10922 & 12351 & 15880 & 395948 & 405653 \\
18 & 10587 & 13234 & 16383 & 18527 & 23820 & 399830 & 414387 \\
\bottomrule
\end{tabular}
\tabsource{\synth{\texttt{analysis/python/cases/ch23\_structure\_couts.py}, fonctions \texttt{grille\_financement} et \texttt{cout\_neuf\_avec\_financement}} ; taux de référence 6,19 \% : Banque du Canada, V80691335 (2026-10-28). Le forfait du devis (\dollars{8530}) correspond à 9,4 mois au taux de référence.}
\end{table}

\begin{figure}[tbp]
\centering
\includegraphics[width=\linewidth]{ch23/ch23-fig-sensibilite.pdf}
\caption{Sensibilité du coût neuf du cas 1 : (a) intérêts intérimaires selon la durée du chantier pour cinq taux annuels, la ligne tiretée marquant le forfait du devis ; (b) tornade où chaque paramètre varie seul autour du cas de base de \dollars{397567} : taux d'incitatif (5 à 15 \%), indirects hors financement (± 5 points des directs), durée du chantier (6 à 18 mois au taux de référence), hausse salariale (0 à 8 \% avec une part de main-d'œuvre de 40 \%) et taux intérimaire (4 à 9 \% sur douze mois).}\label{fig:23:sensibilite}
\figsource{\synth{script \texttt{analysis/python/figures/ch23\_sensibilite.py}, graine 20261031} ; taux de référence : Banque du Canada, V80691335.}
\end{figure}

La tornade hiérarchise les incertitudes. L'incitatif, de 5 à 15 \%, déplace le coût neuf de \dollars{379496} à \dollars{415639} (9,1 \%) et la part des indirects hors financement, de cinq points de part et d'autre du devis, de \dollars{381132} à \dollars{414003} (8,3 \%) : ce sont les deux conventions dont le \cref{ch:21} a déjà montré le poids. Les déterminants du financement viennent ensuite : la durée du chantier, de six à dix-huit mois, déplace le coût neuf de \dollars{394192} à \dollars{406206} (3,0 \%) et le taux, de 4 à 9 \% sur douze mois, de \dollars{395948} à \dollars{405653} (2,4 \%). Une hausse salariale de 8 \% transmise par une part de main-d'œuvre de 40 \% ajoute \dollars{10519}, soit 2,6 \%. Pour une maison unifamiliale, le financement intérimaire est donc un poste de second ordre tant que le chantier reste court ; il change de nature pour un immeuble dont la construction dure dix-huit ou vingt-quatre mois et dont le prêt représente plusieurs fois le coût d'une maison, comme la transposition au cas 3 l'a montré, les intérêts y passant de \dollars{31923} à \dollars{54150} entre douze mois à 6,19 \% et dix-huit mois à 7 \%. La leçon rejoint celle du \cref{ch:21} : la date des prix et les conventions d'assiette pèsent plus que les paramètres financiers, mais ceux-ci deviennent déterminants dès que la durée s'allonge, et l'évaluateur doit alors remplacer la formule simple par un échéancier de tirages.

\begin{quebec}[Le cadre québécois des coûts directs et indirects : ce qui est vérifié et à quelle date]
\emph{Main-d'œuvre.} Les conditions de travail de l'industrie sont fixées par quatre conventions collectives sectorielles administrées par la CCQ en vertu de la Loi R-20 \parencite{r20,ccqSalaires}. Secteurs institutionnel-commercial et industriel, 2025-2029 : 8 \% au 27 avril 2025, 5 \% au 26 avril 2026, 5 \% au 25 avril 2027, 4 \% au 30 avril 2028, protection contre l'inflation au 29 avril 2029 (IPC + 0,5 point, bornée entre 2,5 et 4 \%), selon le document de faits saillants de l'Association de la construction du Québec du 25 avril 2025 ; même grille en génie civil et voirie. Secteur résidentiel : nouveaux taux en vigueur le 27 juillet 2025 avec 8 \% de majoration, années suivantes fixées par arbitrage (CCQ, nouvelle du 18 juillet 2025) ; au 26 avril 2026, la CCQ affiche 5,5 \% pour le résidentiel léger et 5 \% pour le résidentiel lourd. Taux horaires par métier : outil des taux de salaire de la CCQ, à lire à la date d'évaluation ; non reproduits ici.

\emph{Licence et garantie.} Licence RBQ obligatoire pour agir comme entrepreneur \parencite[art.~46]{loibatiment} ; exemption pour l'autoconstruction d'une unifamiliale à usage personnel, sauf gaz, pétrole et électricité \parencite[art.~49]{loibatiment}. Plan de garantie GCR obligatoire pour les unifamiliales, les immeubles de deux à cinq logements et les copropriétés d'au plus quatre parties privatives superposées \parencite[art.~2]{reglgarantie} ; couvertures d'un, trois et cinq ans et plafonds de \dollars{300000} par unifamiliale et de \dollars{200000} par logement pour un multifamilial \parencite[art.~10, 13 et 14]{reglgarantie,gcrprotections}. Frais d'adhésion GCR de \dollars{556.48} taxes comprises (page d'accréditation, consultée le 31 octobre 2026) ; frais d'enregistrement par bâtiment et cautionnement selon la cote de qualité, non chiffrés publiquement.

\emph{Code de construction.} Chapitre I fondé sur le CNB 2020 modifié Québec, en vigueur depuis le 17 avril 2025, transition jusqu'au 17 octobre 2027 \parencite{codeConstruction,rbqtransition2026} ; chaque mise à jour renchérit le coût de remplacement.

\emph{Taxes de vente.} TPS 5 \% et TVQ 9,975 \% (ARC, table des taux, page modifiée le 1\ier{} avril 2025). Remboursement TPS habitation neuve : 36 \% de la TPS, maximum \dollars{6300}, plein jusqu'à \dollars{350000} de JVM, réduit entre 350 001 et 449 999 \$, nul à \dollars{450000} et plus ; premiers acheteurs : 100 \% de la TPS jusqu'à 1 M\$, réduit graduellement, nul à 1,5 M\$, pour les constructions commencées le 20 mars 2025 ou après et avant 2031 \parencite{arcRC4028}. Remboursement TVQ : 50 \%, maximum \dollars{9975}, réduit au-delà de \dollars{200000}, nul à \dollars{300000} (Revenu Québec ; page inaccessible le 31 octobre 2026, paramètres lus par source intermédiaire : partiellement vérifiés).

\emph{Contribution pour fins de parcs.} LAU art.~117.1 à 117.16.1 : terrain, servitude ou somme, au plus 10 \% de la superficie et de la valeur du site ; valeur établie à la réception de la demande de permis, par le rôle ou par un évaluateur agréé mandaté par la municipalité, contestable devant le TAQ (guide ministériel de la prise de décision en urbanisme, mis à jour le 7 octobre 2026) \parencite{lau,loi2023c12}.

\emph{Taux de référence.} Taux hypothécaire affiché 5 ans, prêt conventionnel : 6,19 \% au 28 octobre 2026 ; fonds avancés d'août 2026 : non assuré fixe 5 ans et plus 4,58 \%, non assuré total 4,34 \%, variable non assuré 3,90 \% ; taux directeur 2,50 \% depuis le 28 octobre 2026 \parencite{bdcvalet,bdctauxhypothecaires2026,bdc20261028}. Aucun taux de prêt de construction n'est publié par une source officielle.
\end{quebec}

\begin{erreurs}
\begin{itemize}
\item \emph{Comparer des taux d'indirects mesurés sous des conventions différentes.} Le devis du cas 1 donne 20,95 \% ou 9,00 \% selon que la supervision est classée dans les indirects ou dans les frais de chantier ; appliquer l'un à un bâtiment mesuré selon l'autre convention fausse le coût neuf de plus de 10 \%.
\item \emph{Confondre le forfait de financement et les intérêts d'un échéancier.} La formule $L\,i\,T/2$ vaut pour un tirage uniforme ; un chantier long ou un profil de tirages concentré exige l'échéancier. Oublier la mise de fonds surestime les intérêts ; oublier la période qui précède et suit le chantier les sous-estime.
\item \emph{Compter les intérêts sur le terrain deux fois.} Ils sont soit dans les indirects, soit dans l'incitatif, soit dans la valeur du terrain, jamais à deux endroits.
\item \emph{Appliquer une marge sans son assiette.} Dix pour cent des directs, de $D+I$, du coût total ou du prix ne sont pas le même montant ; l'\cref{eq:23:marges} convertit, mais il faut d'abord savoir ce que la source mesurait.
\item \emph{Prendre le profit d'un projet pour l'incitatif.} L'IPLN montréalais n'a progressé que de 1,2 \% en 2026 alors que l'IPCB progressait de 8,6 \% : les profits réalisés des constructeurs ont baissé, l'incitatif requis par le marché n'a pas changé pour autant.
\item \emph{Traiter les taxes de vente sans profil d'acheteur.} Un occupant subséquent, un premier acheteur et un investisseur inscrit supportent respectivement 14,98, 9,98 et 0 \% de taxes nettes sur l'habitation neuve équivalente au cas 1 ; comparer une maison existante exonérée à un substitut neuf taxable exige de dire lequel.
\item \emph{Compter une prime de garantie GCR pour un bâtiment non visé.} Le plan obligatoire ne couvre pas les immeubles de plus de cinq logements hors copropriété.
\item \emph{Indexer avec la variation annuelle d'une autre année.} La hausse annuelle de l'IPCB de la maison individuelle à Montréal est passée de 18,9 \% (T1 2022) à 0,9 \% (T1 2024) puis à 8,6 \% (T3 2026) ; seule la série lue à la date d'évaluation est valable.
\end{itemize}
\end{erreurs}

\begin{limites}
\begin{itemize}
\item Le devis du cas 1 est synthétique ; sa structure d'indirects (cinq postes, supervision classée en indirect) est une convention de l'exemple et non une statistique de marché. La transposition au cas 3 est une hypothèse pédagogique déclarée ; aucun coût multilogement public n'a pu être vérifié.
\item Le taux de 6,19 \% est le taux hypothécaire affiché à cinq ans de la Banque du Canada, non un taux de prêt de construction ; celui-ci, variable et fondé sur le taux préférentiel, n'est publié par aucune source officielle et doit être obtenu des prêteurs.
\item La part de la main-d'œuvre dans les coûts directs (35 à 50 \%) et la valeur du terrain (\dollars{180000}) sont des hypothèses ; le \cref{ch:25} établira la seconde.
\item Les paramètres du remboursement de la TVQ (50 \%, \dollars{9975}, seuils de 200 000 et 300 000 \$) ont été lus par l'intermédiaire d'un moteur de recherche reproduisant la page de Revenu Québec, inaccessible directement (HTTP 403) le 31 octobre 2026 ; la règle de réduction du remboursement fédéral entre 350 001 et 449 999 \$ n'est pas écrite dans le guide RC4028 et a été appliquée comme linéaire ; la base de calcul de la TVQ (prix hors TPS) n'a pas été vérifiée sur une source primaire. Le régime de remboursement pour immeubles locatifs neufs n'a pas été examiné.
\item Les taux horaires de la CCQ ne sont pas reproduits ; les majorations 2026-2028 du secteur résidentiel issues de l'arbitrage n'ont été lues que sur la page des taux de la CCQ (5,5 et 5 \% au 26 avril 2026), sans le texte de la sentence. La grille 8/5/5/4 \% provient d'un document patronal (ACQ, 25 avril 2025) et de communiqués, non du texte des conventions.
\item Les frais d'enregistrement GCR par bâtiment, les tarifs des permis de construction et les éventuels frais d'infrastructure municipaux n'ont pas été vérifiés et ne sont pas chiffrés. Le texte de l'art.~117.6 LAU n'a pas pu être lu sur LégisQuébec (accès refusé) ; le rôle de l'évaluateur agréé dans l'établissement de la valeur du site est rapporté d'après le guide ministériel.
\item L'IPCB ne couvre pas Gatineau ; la partie ontarienne d'Ottawa--Gatineau et les séries de Québec (depuis 2023 seulement) sont des repères, non des substituts. Les poids des divisions ne sont pas publiés, de sorte que les variations par division ne sont pas des contributions.
\end{itemize}
\end{limites}

\begin{synthese}
\begin{itemize}
\item $C_N = \sum_k D_k + \sum_j I_j + E$ ; la frontière entre directs et indirects est une convention à déclarer, et un taux d'indirects n'est comparable qu'à un taux mesuré sous la même convention (20,95 \% ou 9,00 \% pour le même devis du cas 1).
\item Le prix installé agrège matériaux avec pertes, heures au coût horaire chargé, équipement et marge ; une hausse salariale $g$ se transmet au coût direct en proportion de la part de main-d'œuvre, $\Delta D/D = \lambda g$. Au Québec, les taux sont fixés par les conventions collectives sectorielles de la CCQ (résidentiel : +8 \% au 27 juillet 2025).
\item Intérêts intérimaires sous tirage uniforme : $I_{\text{fin}} = L\,i\,T/2$, facteur $(n+1)/n$ en mensuel, réduction $(1 - Q/C)$ avec mise de fonds d'abord ; le forfait du cas 1 (\dollars{8530}) correspond à 9,4 mois au taux de référence de 6,19 \%.
\item Taxes : TPS 5 \% et TVQ 9,975 \% sur l'habitation neuve ; remboursements généraux nuls au-dessus de 450 000 \$ (fédéral) et de 300 000 \$ (TVQ) ; remboursement intégral de la TPS pour les premiers acheteurs jusqu'à 1 M\$ ; le traitement dépend du profil de l'acheteur typique et doit être déclaré.
\item L'incitatif est une rémunération anticipée du risque, tirée du marché par $E = P - V_L - D - I$ ; son assiette doit être déclarée ($m_p = m_c/(1+m_c)$) ; il s'interprète comme un rendement du capital engagé, 13,4 \% par année pour le cas 1 sur neuf mois.
\item Infrastructures et contribution pour fins de parcs (au plus 10 \% de la valeur du site, LAU 117.4) sont des coûts du site déjà contenus dans la valeur d'un terrain viabilisé ; ne pas les remettre dans le bâtiment.
\item 2020-2026 : +62 \% pour le résidentiel montréalais depuis le T1 2020, flambée des matériaux (bois +85 \%) en 2020-2022, puis reprise en 2025-2026 menée par le béton, l'acier et la maçonnerie et par les salaires ; Montréal et Québec (+8,6 et +9,2 \% sur un an au T3 2026) devancent nettement le reste du Canada (+2,7 \%).
\item Pour une maison, la durée et le taux du financement pèsent 2 à 3 \% du coût neuf ; les conventions d'assiette (indirects, incitatif) pèsent 8 à 9 \% ; pour un immeuble, le financement devient de premier ordre et exige un échéancier.
\end{itemize}
\end{synthese}

\section*{Exercices}

\begin{exercice}[1]{Classer et mesurer}{ex:23:1}
Un devis de maison neuve comprend les postes suivants : excavation \dollars{12000} ; charpente \dollars{48000} ; honoraires du technologue \dollars{9500} ; permis de construction \dollars{2800} ; électricité \dollars{16000} ; assurance de chantier \dollars{3200} ; intérêts du prêt de construction \dollars{7400} ; nettoyage et conteneurs \dollars{2600}. Classez chaque poste en coût direct ou indirect selon la \cref{def:directs-indirects}, calculez $D$, $I$, le taux d'indirects en proportion des directs et en proportion de $D + I$, puis le coût neuf avec un incitatif de 10 \% de $D + I$. Indiquez quel poste pourrait raisonnablement changer de catégorie et l'effet sur le taux d'indirects.
\end{exercice}

\begin{exercice}[1]{Intérêts intérimaires}{ex:23:2}
Un prêt de construction de \dollars{300000} est tiré uniformément sur neuf mois à un taux annuel de 6 \%. Calculez les intérêts par la formule continue de l'\cref{eq:23:interets}, par la formule mensuelle de l'\cref{eq:23:interets-mensuel} et, à l'aide de \texttt{traite.finance.interets\_intermediaires}, avec capitalisation mensuelle des intérêts. Déduisez le produit $i\,T$ implicite d'un forfait de \dollars{6750} et commentez l'écart entre les trois variantes.
\end{exercice}

\begin{exercice}[2]{Taxes de vente selon le profil de l'acheteur}{ex:23:3}
Une maison neuve est vendue \dollars{520000}, terrain compris, par un constructeur dont les travaux ont commencé en septembre 2025. Calculez la TPS et la TVQ, les remboursements auxquels auraient droit un acheteur occupant subséquent, un acheteur d'une première habitation et un investisseur inscrit aux taxes qui destine le bien à une activité taxable, puis le coût toutes taxes comprises de chacun. Reprenez le calcul du remboursement fédéral général pour une habitation de \dollars{400000} en précisant quelle partie du calcul repose sur une interprétation de la règle de réduction.
\end{exercice}

\begin{exercice}[2]{Extraction de l'incitatif et conversion des marges}{ex:23:4}
Un constructeur a vendu une maison neuve \dollars{640000} ; il avait payé le terrain \dollars{170000} et ses coûts directs et indirects, financement compris, se sont élevés à \dollars{410000}. Extrayez le profit par l'\cref{eq:23:extraction}, exprimez-le en marge sur le coût total et en marge sur le prix, vérifiez l'\cref{eq:23:marges}, puis calculez le rendement annuel implicite du capital par l'\cref{eq:23:rendement} pour un projet de dix mois. Expliquez pourquoi ce profit réalisé n'est pas, à lui seul, l'incitatif requis.
\end{exercice}

\begin{exercice}[2]{Hausses salariales et indice des coûts}{ex:23:5}
Les taux horaires du secteur résidentiel ont été majorés de 8 \% le 27 juillet 2025 et le résidentiel léger de 5,5 \% le 26 avril 2026. Pour le devis du cas 1 ($D = \dollars{298826.17}$, $\tau_I = 20{,}95$ \%, $\tau_E = 10$ \%) et une part de main-d'œuvre de 40 \%, calculez l'effet cumulé des deux majorations sur les coûts directs et sur le coût neuf par la \cref{prop:salaires}. Comparez à l'effet d'une indexation de $D$ par la variation annuelle de l'IPCB de la maison individuelle à Montréal (8,57 \% au T3 2026) et expliquez ce que mesure l'écart.
\end{exercice}

\begin{exercice}[3]{Mise de fonds, capitalisation et échéancier}{ex:23:6}
Les coûts hors financement du cas 1 s'élèvent à \dollars{352895.22}. Le constructeur finance le premier quart des déboursés par sa mise de fonds et emprunte le reste, tiré uniformément, sur un chantier de douze mois au taux de référence de 6,19 \%. Calculez les intérêts par l'\cref{eq:23:interets-mise} ; comparez-les à ceux d'un prêt couvrant la totalité des coûts sur douze mois et à ceux d'un prêt de 75 \% tiré dès le premier jour ; recalculez-les avec des tirages mensuels et des intérêts capitalisés ; puis recalculez le coût neuf en remplaçant le forfait du devis par le montant de l'\cref{eq:23:interets-mise}. Démontrez enfin, à partir de la \cref{prop:interets}, que pour un profil de tirages quelconque les intérêts valent $i$ fois l'intégrale du solde, et discutez l'effet d'un profil en S.
\end{exercice}

\begin{exercice}[3]{Structure des coûts d'un petit immeuble}{ex:23:7}
Reprenez la transposition du cas 3 (\cref{tab:23:multi}) avec un chantier de dix-huit mois et un taux intérimaire de 7 \%, toutes les autres hypothèses étant inchangées. Calculez les intérêts, les indirects, leur taux en proportion des directs, le coût neuf, le coût par logement et par mètre carré locatif, et la part du financement dans les indirects. Expliquez pourquoi aucune prime de garantie GCR n'est comptée, pourquoi les ratios d'indirects d'une maison sont une hypothèse fragile pour un immeuble, et quelles données un mandat réel exigerait.
\end{exercice}

\section*{Pour aller plus loin}

Le vocabulaire des coûts directs, indirects et de l'incitatif, ainsi que la distinction entre incitatif et profit, sont fixés par \textcite{appraisal2026} et par le glossaire de \textcite{aiDictionary2022} ; \textcite{achour1992} en donne la terminologie québécoise, et \textcite{wyatt2022} la perspective britannique de la méthode de l'entrepreneur. Pour le financement de la construction et la logique du promoteur, \textcite{geltnerMillerClaytonEichholtz2014} développent l'analyse de faisabilité d'un projet de développement, dans laquelle intérêts intérimaires, mise de fonds et profit du promoteur apparaissent comme les flux d'un même investissement ; \textcite{brueggemanFisher2022} présentent la mécanique des prêts de construction, tirages, réserves d'intérêts et conversion en prêt permanent. La théorie des options réelles appliquée au terrain, de \textcite{titman1985} à \textcite{quigg1993} et \textcite{cunningham2006}, éclaire la composante de risque de l'incitatif et la raison pour laquelle le promoteur exige une prime pour renoncer à attendre ; \textcite{capozzaHelsley1989} décomposent le prix du terrain urbain et situent le coût de conversion, c'est-à-dire les infrastructures et contributions, parmi ses composantes. Du côté des sources, la méthodologie de l'IPCB est documentée par \textcite{statcanIPCB}, celle de l'indice des prix des logements neufs par \textcite{statcanipln} ; les conventions collectives de la construction et les taux de salaire sont diffusés par la Commission de la construction du Québec \parencite{ccqSalaires} ; le guide RC4028 de l'Agence du revenu du Canada \parencite{arcRC4028} est la source des remboursements fédéraux pour habitation neuve. Enfin, le Manuel d'évaluation foncière du Québec \parencite{mefq2026} fixe, pour l'évaluation de masse, la structure des coûts que l'évaluateur municipal applique, et le règlement sur le plan de garantie \parencite{reglgarantie} décrit la protection dont le coût est l'un des indirects propres au Québec.