\chapter{Marchés résidentiels québécois}\label{ch:04} Les trois premiers chapitres ont posé la théorie : ce qu'est la valeur, quels droits elle rémunère, comment l'offre, la demande et les cycles la font bouger. Le présent chapitre descend sur le terrain. Un évaluateur qui exerce au Québec n'évalue pas « un logement » en général : il évalue un plex de Rosemont dont les baux se renouvellent le 1\ier{} juillet, une copropriété divise de Sainte-Foy dont le fonds de prévoyance vient d'être réévalué, un cottage d'Aylmer dont le rôle triennal change le 1\ier{} janvier 2027. Chacun de ces biens s'échange sur un marché dont la structure, les institutions et les données sont propres au Québec et, souvent, à une région métropolitaine. Le chapitre décrit d'abord la structure du parc telle que la mesure le Recensement de 2021, puis la géographie des six régions métropolitaines de recensement (RMR) qui concentrent plus des deux tiers de la population. Il passe ensuite en revue les sources publiques et privées qui mesurent les prix et les loyers, en insistant sur ce que chacune mesure réellement, avant d'exposer les particularités institutionnelles qui façonnent la demande et l'offre : le plex, la copropriété divise, le 1\ier{} juillet, l'encadrement des loyers, les droits sur les mutations et le rôle d'évaluation. Il présente enfin les acteurs du marché et retrace le cycle des vingt-cinq dernières années. Toutes les données chiffrées de ce chapitre sont réelles, attribuées à leur source et à leur date ; aucune ne provient des dossiers synthétiques des chapitres de cas, qui ne font ici que recevoir leur calibration. \begin{objectifs} À la fin de ce chapitre, le lecteur sait : \begin{itemize} \item décrire la structure du parc résidentiel québécois par type de construction et mode d'occupation, et mesurer en quoi elle diffère de celle du Canada ; \item situer les six RMR du Québec par leur population, leur croissance récente et la place de la location dans leurs ménages ; \item nommer les sources publiques et d'industrie qui mesurent les prix et les loyers, dire ce que chacune mesure et ne mesure pas, et éviter les comparaisons indues entre elles ; \item calculer et interpréter les indicateurs de conjoncture d'un marché résidentiel : mois d'inventaire, délai de vente, taux d'inoccupation, variation « même échantillon » des loyers, multiplicateur implicite ; \item expliquer les particularités institutionnelles du marché québécois et leurs conséquences sur la valeur : plex, copropriété divise, 1\ier{} juillet, encadrement des loyers, droits sur les mutations, cycle du rôle d'évaluation ; \item identifier les acteurs du marché et le cadre légal qui régit leur intervention ; \item lire le cycle 2000-2026 à travers les taux d'intérêt et les indices de prix, et mesurer la sensibilité du prix soutenable au taux hypothécaire. \end{itemize} \end{objectifs} \section{La structure du parc : ce que mesure le Recensement}\label{sec:4:parc} \subsection{Ménages, logements et modes d'occupation} La source de référence pour la structure du parc est le Recensement de la population, dont la plus récente édition complète date de 2021. Le Recensement ne dénombre pas les immeubles : il dénombre les \motcle{logements privés occupés} par des ménages, de sorte qu'un triplex y apparaît comme trois logements, et un immeuble de douze appartements comme douze. Cette convention a une conséquence qu'il faut garder à l'esprit tout au long de l'ouvrage : les parts que l'on calcule sont des parts de ménages, non des parts de bâtiments ni de valeur. Un parc où 40 \% des ménages habitent des appartements dans de petits immeubles peut ne compter que 10 \% de ses bâtiments dans cette catégorie, et la part de la valeur foncière qu'elle représente est encore différente. En 2021, le Québec comptait \num{3749035} ménages privés, dont \num{2245600} propriétaires et \num{1497005} locataires \parencite{statcanrec2021tenure}. Le \motcle{taux de propriété}, défini comme la proportion des ménages qui sont propriétaires de leur logement, \begin{equation}\label{eq:4:taux-propriete} \tau_P = \frac{H_P}{H} , \end{equation} où $H_P$ est le nombre de ménages propriétaires et $H$ le nombre total de ménages privés, s'établissait à \pct{59.9} au Québec contre \pct{66.5} au Canada (\num{9955970} propriétaires sur \num{14978945} ménages). Le solde n'est pas exactement composé de locataires : un petit nombre de ménages, \num{6430} au Québec, occupent un logement fourni par une administration locale ou une bande, et le Recensement les classe à part. L'écart de six points et demi entre le Québec et le reste du pays est l'un des traits les plus stables de la démographie du logement canadienne ; il s'est même légèrement creusé entre 2016 et 2021, le taux québécois reculant de 1,4 point selon la série « Perspective géographique » du Recensement \parencite{recensement2021perspective}. Pour l'évaluateur, cet écart signifie deux choses : le marché locatif est proportionnellement plus vaste au Québec qu'ailleurs au Canada, et les immeubles de revenu de petite taille, qui logent une bonne part de ces locataires, y constituent un segment de marché à part entière, avec ses acheteurs, ses prix et ses indicateurs. \subsection{Les types de construction} Le Recensement classe les logements en huit types de construction, que le \cref{tab:4:parc} présente pour le Québec et le Canada avec, pour chacun, la part des ménages et le taux de propriété. La lecture de ce tableau fixe les ordres de grandeur que tout le reste de l'ouvrage suppose connus. La \motcle{maison individuelle non attenante} loge \pct{44.6} des ménages québécois, soit huit points de moins qu'au Canada (\pct{52.6}). L'\motcle{appartement dans un immeuble de moins de cinq étages} en loge \pct{33.2}, près du double de la part canadienne (\pct{18.3}) : c'est la catégorie où se rangent les logements des triplex, des quadruplex, des quintuplex et des immeubles de six à trente logements qui forment le tissu des quartiers centraux de Montréal, de Québec et des villes moyennes. Le \motcle{duplex}, au sens du Recensement, désigne un appartement ou un plain-pied dans un bâtiment de deux logements superposés ; il loge \pct{7.2} des ménages québécois contre \pct{5.4} des ménages canadiens. Ensemble, duplex et appartements de moins de cinq étages abritent \num{1512395} ménages, soit \pct{40.3} du total québécois : c'est la mesure la plus directe du poids des « plex » et des petits immeubles locatifs dans le parc, et la raison pour laquelle la partie VI de cet ouvrage leur consacre neuf chapitres. À l'inverse, les appartements dans les tours de cinq étages ou plus ne logent que \pct{6.0} des ménages québécois contre \pct{10.7} au Canada, où la part de Toronto et de Vancouver pèse lourd, et la maison en rangée, forme dominante de la densification en Ontario, ne compte que pour \pct{2.6} des ménages québécois contre \pct{6.6} des ménages canadiens. \begin{table}[tbp] \caption{Ménages privés selon le type de construction résidentielle, Québec et Canada, Recensement de 2021 : nombre, part des ménages et taux de propriété.}\label{tab:4:parc} \centering\footnotesize\setlength{\tabcolsep}{4pt} \begin{tabular}{@{}l S[table-format=7.0] S[table-format=3.1] S[table-format=2.1] S[table-format=3.1] S[table-format=2.1]@{}} \toprule & \multicolumn{3}{c}{Québec} & \multicolumn{2}{c}{Canada} \\ \cmidrule(lr){2-4}\cmidrule(lr){5-6} Type de construction & {Ménages} & {Part (\%)} & {Propr. (\%)} & {Part (\%)} & {Propr. (\%)} \\ \midrule Maison individuelle non attenante & 1672095 & 44.6 & 92.2 & 52.6 & 89.8 \\ Appartement, immeuble de moins de 5 étages & 1242980 & 33.2 & 21.0 & 18.3 & 23.9 \\ Appartement ou plain-pied dans un duplex & 269415 & 7.2 & 42.9 & 5.4 & 48.3 \\ Appartement, immeuble de 5 étages ou plus & 225795 & 6.0 & 28.7 & 10.7 & 30.3 \\ Maison jumelée & 200495 & 5.3 & 81.4 & 5.0 & 74.5 \\ Maison en rangée & 99205 & 2.6 & 71.8 & 6.6 & 63.5 \\ Logement mobile & 23640 & 0.6 & 87.0 & 1.3 & 82.8 \\ Autre maison individuelle attenante & 15405 & 0.4 & 48.0 & 0.2 & 47.5 \\ \midrule Ensemble des ménages privés & 3749035 & 100.0 & 59.9 & 100.0 & 66.5 \\ \bottomrule \end{tabular} \tabsource{Statistique Canada, Recensement de la population de 2021, tableau 98-10-0240-01 (extraction WDS du 31 octobre 2026, \texttt{data/raw/statcan\_recensement2021/}), licence ouverte de Statistique Canada ; parts et taux calculés par \texttt{analysis/python/cases/ch04\_marches.py}. Les effectifs sont soumis à l'arrondi aléatoire du Recensement (multiples de 5) ; la somme des types diffère du total de cinq ménages.} \end{table} Le taux de propriété par type de construction, dans les deux dernières colonnes de chaque bloc, révèle la seconde particularité du Québec. La maison individuelle est presque toujours occupée par son propriétaire (\pct{92.2}), comme partout au Canada. Mais le duplex québécois est majoritairement locatif : \pct{42.9} seulement de ses occupants sont propriétaires, ce qui veut dire qu'un peu moins de la moitié des duplex sont habités par leur propriétaire, l'autre logement étant loué, et que les autres sont entièrement loués. Les appartements de moins de cinq étages ne sont occupés par un propriétaire que dans \pct{21.0} des cas ; ce cinquième correspond pour l'essentiel aux copropriétés divises de petite taille et aux propriétaires occupants de triplex et de quadruplex. L'évaluateur retient de ces chiffres que l'acheteur type d'un plex est, au Québec, tantôt un propriétaire occupant qui achète d'abord un logement et accessoirement un revenu, tantôt un petit investisseur qui achète d'abord un revenu ; le \cref{ch:32} montre que cette dualité de la demande explique pourquoi la méthode de comparaison et la méthode du revenu y conduisent souvent à des indications différentes. \begin{figure}[tbp] \centering \includegraphics[width=\linewidth]{ch04/ch04-fig-parc-types.pdf} \caption{Structure du parc en 2021. À gauche, part des ménages privés par type de construction au Québec et au Canada : la maison individuelle domine partout, mais le Québec se distingue par le poids des appartements dans de petits immeubles et des duplex, et par la faiblesse des tours et des maisons en rangée. À droite, partage propriétaires-locataires de chaque type au Québec : les duplex et les petits immeubles sont majoritairement locatifs.}\label{fig:4:parc} \figsource{Statistique Canada, Recensement de 2021, tableau 98-10-0240-01 (licence ouverte), consulté le 31 octobre 2026 ; script \texttt{analysis/python/figures/ch04\_parc.py}.} \end{figure} \subsection{Mesurer l'écart de structure} Dire que le Québec « a plus de plex » est une impression ; la mesurer est une autre affaire. L'outil le plus simple est l'\motcle{indice de dissimilarité}, emprunté à la démographie, qui compare deux distributions de parts $s_i^{A}$ et $s_i^{B}$ sur les mêmes catégories $i = 1, \dots, K$ : \begin{equation}\label{eq:4:dissimilarite} D = \frac{1}{2}\sum_{i=1}^{K} \abs{s_i^{A} - s_i^{B}}, \qquad 0 \le D \le 1 . \end{equation} L'indice s'interprète comme la proportion des ménages de l'une des deux populations qu'il faudrait reclasser dans un autre type pour que les deux structures coïncident. Il vaut zéro si les structures sont identiques et un si elles n'ont aucune catégorie en commun. Appliqué aux huit types du \cref{tab:4:parc}, il donne $D = 0{,}1715$ entre le Québec et le Canada : il faudrait déplacer 17 \% des ménages québécois d'un type vers un autre, essentiellement des appartements de petits immeubles vers des maisons individuelles, des tours et des maisons en rangée, pour retrouver la structure canadienne. Cet ordre de grandeur sert de référence pour les comparaisons entre régions au \cref{ch:15}, où le même indice mesure l'écart entre un quartier et sa RMR, et il rappelle que les barèmes et les ratios importés du reste du Canada, de l'Ontario en particulier, s'appliquent à un parc dont la composition est sensiblement différente. \section{Les régions métropolitaines}\label{sec:4:rmr} \subsection{Six RMR, les trois quarts de la population} Le Québec compte sept régions métropolitaines de recensement depuis que Drummondville a accédé à ce statut en 2021. Le présent ouvrage en retient six, celles qui disposent d'une couverture statistique complète pour les prix et les loyers : Montréal, Québec, la partie québécoise d'Ottawa-Gatineau, Sherbrooke, Trois-Rivières et Saguenay. Le \cref{tab:4:rmr} rassemble pour chacune les indicateurs structurels et conjoncturels dont le chapitre fait usage, avec la source et la date de chaque colonne ; la \cref{fig:4:carte} les situe. Au 1\ier{} juillet 2025, les estimations démographiques de Statistique Canada attribuaient \num{4597837} habitants à la RMR de Montréal, \num{903607} à celle de Québec, \num{374226} à la partie québécoise d'Ottawa-Gatineau, \num{243911} à Sherbrooke, \num{174316} à Trois-Rivières et \num{170192} à Saguenay \parencite{statcanpoprmr}. Ensemble, ces six RMR regroupent \pct{71.4} de la population provinciale estimée à \num{9058297} personnes pour 2025 par l'Institut de la statistique du Québec \parencite{isqmunicipalites2026} ; avec Drummondville, l'ensemble des RMR en regroupe \pct{72.6}. Montréal seule en représente la moitié. Cette concentration a une conséquence directe pour la disponibilité des données : les sources industrielles et la SCHL publient des indicateurs trimestriels ou annuels pour ces six territoires, tandis que les municipalités hors RMR ne disposent souvent que des médianes de JLR par région administrative, du rôle d'évaluation et des ventes du registre foncier. \begin{figure}[tbp] \centering \includegraphics[width=0.92\linewidth]{ch04/ch04-fig-carte-rmr.pdf} \caption{Les six régions métropolitaines de recensement retenues dans l'ouvrage, situées par les coordonnées de leur ville centre ; la surface de chaque cercle est proportionnelle à la population au 1\ier{} juillet 2025. Montréal pèse cinq fois Québec et douze fois Gatineau ; les trois RMR de l'axe du Saint-Laurent regroupent l'essentiel de la population urbaine. Schéma sans fond de carte.}\label{fig:4:carte} \figsource{positions : Ressources naturelles Canada, Base de données toponymiques du Canada (service \emph{geonames}, consulté le 31 octobre 2026) ; population : Statistique Canada, tableau 17-10-0148-01 (licence ouverte) ; script \texttt{analysis/python/figures/ch04\_carte.py}.} \end{figure} \subsection{Croissance démographique et demande de logements} La demande de logements est d'abord une affaire de ménages, et les ménages suivent la population. Le \motcle{taux de croissance annuel composé} (TCAC) entre deux années $t_0$ et $t_1$, \begin{equation}\label{eq:4:tcac} g = \left(\frac{N_{t_1}}{N_{t_0}}\right)^{1/(t_1 - t_0)} - 1 , \end{equation} permet de comparer des RMR de tailles très différentes. Entre le 1\ier{} juillet 2020 et le 1\ier{} juillet 2025, il s'est établi à \pct{1.08} par année pour Montréal, \pct{1.46} pour Québec, \pct{1.18} pour Gatineau, \pct{1.55} pour Sherbrooke, \pct{1.56} pour Trois-Rivières et \pct{0.96} pour Saguenay, soit \pct{1.17} pour l'ensemble des RMR \parencite{statcanpoprmr}. Deux faits ressortent. Montréal est la seule RMR dont la population a reculé en 2021 (de \num{4356853} à \num{4330143}), effet des départs vers les couronnes et les villes moyennes pendant la pandémie, avant de rebondir fortement en 2023 et 2024 avec la reprise de l'immigration ; les villes moyennes, Sherbrooke et Trois-Rivières en tête, ont connu la croissance la plus rapide de la période. Le ralentissement est net en 2025 : la croissance annuelle n'est plus que de \pct{0.55} à Montréal, \pct{1.00} à Québec et \pct{0.95} à Gatineau. Les projections démographiques de l'ISQ publiées le 9 juillet 2026 prolongent ce ralentissement : le scénario de référence prévoit un recul de la population québécoise d'environ \num{50000} personnes, soit \pct{0.6}, entre 2025 et 2029, puis une stabilisation, avec des trajectoires régionales divergentes à l'horizon 2051, de $-3$ \% pour la RMR de Montréal et $-6$ \% pour Saguenay à $+16$ \% pour la RMR de Québec \parencite{isqprojections2026}. Pour l'évaluateur, ces projections ne sont pas des prédictions de prix : elles indiquent dans quelles RMR la demande structurelle soutient la valeur à long terme et dans lesquelles l'analyse de la plus haute et meilleure utilisation d'un terrain doit intégrer un risque de demande (\cref{ch:41}). \subsection{La place de la location dans les RMR} Le tableau 98-10-0231-01 du Recensement donne le mode d'occupation des ménages par RMR. En 2021, la RMR de Montréal comptait \num{1835705} ménages dont \num{837470} locataires, soit \pct{45.6} ; celle de Québec \num{387955} ménages dont \num{161800} locataires (\pct{41.7}) ; la RMR d'Ottawa-Gatineau, mesurée dans son ensemble puisque l'extraction ne sépare pas ses deux parties, \num{604720} ménages dont \num{208995} locataires (\pct{34.6}) \parencite{recensement2021mode}. La part des locataires dans la RMR de Montréal est ainsi supérieure de près de six points à la moyenne provinciale (\pct{39.9}) et de treize points à la moyenne canadienne (\pct{33.1}). Le parc locatif que suit la SCHL en donne une autre mesure : son univers d'appartements d'initiative privée dans les immeubles de trois logements et plus comptait, en octobre 2025, \num{667266} logements dans la RMR de Montréal, \num{118693} dans celle de Québec, \num{33553} dans la partie québécoise de Gatineau, \num{41949} à Sherbrooke, \num{22505} à Trois-Rivières et \num{16241} à Saguenay \parencite{schlrmltables2025}. Ces effectifs fixent la taille du marché sur lequel s'appliquent les méthodes de la partie VI et, pour le praticien, le nombre de comparables potentiels dont il dispose. \begin{table}[tbp] \caption{Indicateurs par RMR : population, croissance, parc locatif, prix médians, conjoncture et loyers. Chaque colonne indique sa source et sa période ; les chiffres de l'APCIQ sont cités avec attribution et ne constituent pas une reproduction de ses tableaux.}\label{tab:4:rmr} \centering\scriptsize\setlength{\tabcolsep}{2.6pt} \begin{tabular}{@{}l S[table-format=7.0] S[table-format=1.2] S[table-format=6.0] S[table-format=6.0] S[table-format=6.0] S[table-format=6.0] S[table-format=1.1] S[table-format=1.1] S[table-format=4.0] S[table-format=3.1]@{}} \toprule & {Pop.} & {TCAC} & {Univers} & {Unifam.} & {Copro.} & {Plex} & {Mois} & {Inocc.} & {Loyer} & {IPLN} \\ RMR & {2025} & {20-25 (\%)} & {SCHL} & {(\$)} & {(\$)} & {(\$)} & {d'inv.} & {(\%)} & {2 ch. (\$)} & {09-2026} \\ \midrule Montréal & 4597837 & 1.08 & 667266 & 645500 & 435000 & 860500 & 6.6 & 2.9 & 1346 & 159.5 \\ Québec & 903607 & 1.46 & 118693 & 463500 & 334900 & 600000 & 3.1 & 2.4 & 1277 & 144.2 \\ Gatineau (partie QC) & 374226 & 1.18 & 33553 & 480000 & 297450 & 617500 & 6.5 & 3.8 & 1460 & 116.6 \\ Sherbrooke & 243911 & 1.55 & 41949 & 490750 & 327000 & 544500 & 4.4 & 2.7 & 1062 & 112.1 \\ Trois-Rivières & 174316 & 1.56 & 22505 & 395000 & 287000 & 420000 & 3.6 & 2.7 & 1016 & 119.4 \\ Saguenay & 170192 & 0.96 & 16241 & 365500 & {n.~d.} & 373500 & 4.0 & 1.3 & 985 & {---} \\ \midrule Province & 9058297 & {---} & {---} & 500000 & 400000 & 699000 & 6.1 & {---} & {---} & 150.0 \\ \bottomrule \end{tabular} \tabsource{Population au 1\ier{} juillet 2025 et TCAC 2020-2025 : Statistique Canada, tableau 17-10-0148-01 (province : ISQ, 2025 provisoire). Univers SCHL (appartements d'initiative privée, immeubles de 3 logements et plus), taux d'inoccupation (tous les logements) et loyer moyen des logements de deux chambres : SCHL, Enquête sur les logements locatifs, octobre 2025, tableaux 1.1.1 à 1.1.3, publiés le 11 décembre 2025. Prix médians (unifamiliale, copropriété, plex de 2 à 5 logements) et mois d'inventaire (inscriptions en vigueur divisées par les ventes mensuelles moyennes du trimestre) : APCIQ par le système Centris, 3\ieme{} trimestre 2026, communiqué du 14 octobre 2026 et baromètres FSMI ; n.~d. : médiane non publiée (27 ventes). IPLN, total maison et terrain, déc.~2016 = 100 : Statistique Canada, tableau 18-10-0205-01, septembre 2026 (Saguenay non couvert). Toutes sources consultées le 31 octobre 2026 ; calculs \texttt{analysis/python/cases/ch04\_marches.py}.} \end{table} \section{Prix et loyers : les séries publiques et leurs limites}\label{sec:4:prix} \subsection{Six sources, six objets de mesure} Le marché résidentiel québécois est mesuré par plusieurs producteurs de données qui ne mesurent ni la même chose, ni au même moment, ni sur le même périmètre. Confondre leurs chiffres est l'erreur la plus fréquente dans les rapports d'évaluation et dans la presse. Le \cref{tab:4:sources} compare les six sources principales ; les paragraphes qui suivent précisent ce que chacune mesure. \begin{table}[tbp] \caption{Sources de mesure des prix et des loyers résidentiels au Québec : objet mesuré, périmètre, périodicité, conditions d'utilisation.}\label{tab:4:sources} \centering\small \begin{tabularx}{\textwidth}{@{}L{24mm}YYL{30mm}@{}} \toprule Source & Ce qu'elle mesure & Périmètre et périodicité & Conditions \\ \midrule APCIQ (système Centris) & Prix médians et nombre de ventes conclues par l'entremise d'un courtier, inscriptions en vigueur, délais de vente, par catégorie (unifamiliale, copropriété, plex de 2 à 5 logements) & Province, RMR, secteurs Centris ; mensuel et trimestriel ; ventes signées (promesse acceptée) & Attribution obligatoire « par le système Centris » ; usage commercial soumis à consentement ; tableaux non reproductibles \\ JLR (Equifax) & Prix médians de toutes les ventes publiées au Registre foncier, après exclusion des ventes liées, reprises et montants inférieurs à \dollars{5000} ; seuil de 30 transactions & Province, RMR, régions administratives ; mensuel ; date de l'acte & Rapport mensuel gratuit, citation « Source : JLR.ca » ; données détaillées par abonnement \\ Teranet--Banque Nationale & Indice de prix par ventes répétées (juin 2005 = 100), désaisonnalisé & Onze RMR canadiennes dont Montréal et Québec ; mensuel & Rapport mensuel public ; données C11 téléchargeables \\ Statistique Canada, IPLN (18-10-0205-01) & Prix de vente des logements neufs des constructeurs, à qualité constante, maison et terrain séparés (déc.~2016 = 100) & Provinces et RMR dont Montréal, Québec, Ottawa-Gatineau (partie QC), Sherbrooke, Trois-Rivières ; mensuel & Licence ouverte \\ SCHL, Enquête sur les logements locatifs & Taux d'inoccupation, loyers moyens, univers, variation « même échantillon », rotation, par taille de logement et d'immeuble, zone & Centres de \num{10000} habitants et plus ; immeubles d'initiative privée de 3 logements et plus ; octobre, publié en décembre & Chiffres citables avec attribution ; fichiers non redistribuables \\ Rôle d'évaluation foncière (MAMH, données ouvertes) & Valeur réelle de chaque unité à la date de référence du rôle (terrain, bâtiment), superficies, âge, nombre de logements & Toutes les municipalités ; triennal, date de référence au 1\ier{} juillet du 2\ieme{} exercice précédent & CC BY 4.0 ; interdiction de réidentifier \\ \bottomrule \end{tabularx} \tabsource{synthèse de l'auteur d'après \textcite{apciqconditions,jlr202609,teranet202609,statcanipln,schlLocatif2025,dqroles}, consultés le 31 octobre 2026.} \end{table} Les \motcle{prix médians de l'APCIQ} sont les plus cités. Ils portent sur les ventes conclues par l'entremise d'un courtier inscrit au système Centris, datées de l'acceptation de la promesse d'achat, et sont publiés par catégorie de propriété pour la province, les RMR et des secteurs infra-métropolitains. Au troisième trimestre de 2026, l'APCIQ rapportait \num{20935} ventes résidentielles au Québec, en recul de 7 \% sur un an, \num{42408} inscriptions en vigueur, en hausse de 20 \%, et des prix médians de \dollars{500000} pour l'unifamiliale, \dollars{400000} pour la copropriété et \dollars{699000} pour le plex de deux à cinq logements \parencite{apciqt32026}. Ces chiffres excluent les ventes sans courtier, qui représentent une part variable du marché selon les régions et les segments, et une médiane ne corrige pas la composition : si les ventes de maisons plus grandes ou mieux situées augmentent, la médiane monte sans qu'aucun prix individuel n'ait bougé. Les \motcle{médianes de JLR} reposent au contraire sur l'ensemble des actes publiés au Registre foncier, datés de la signature chez le notaire, donc postérieurs d'un à trois mois à la promesse d'achat ; pour les douze mois se terminant en septembre 2026, JLR rapportait une médiane provinciale de \dollars{483000} pour l'unifamiliale et de \dollars{622000} pour les immeubles de deux à cinq logements \parencite{jlr202609}. L'écart avec les médianes de l'APCIQ tient à la période, au périmètre et à la définition des catégories, non à une erreur de l'une ou de l'autre. L'\motcle{indice Teranet--Banque Nationale}, enfin, est le seul indice de prix au sens strict pour le marché de la revente : il repose sur les ventes répétées d'un même immeuble, méthode présentée au \cref{ch:35}, et il neutralise ainsi l'effet de composition. En septembre 2026, il s'établissait à 310,62 pour Montréal (juin 2005 = 100), en hausse de 1,4 \% sur un an et à 1,8 \% sous son sommet de mars 2026, et à 327,56 pour Québec, en hausse de 7,7 \% sur un an et à son sommet \parencite{teranet202609}. Du côté des logements neufs, l'\motcle{Indice des prix des logements neufs} (IPLN) de Statistique Canada mesure chaque mois l'évolution du prix de vente demandé par les constructeurs pour des maisons neuves de caractéristiques constantes, en distinguant la composante maison et la composante terrain. Il ne mesure pas le prix des reventes, et il ne doit pas être confondu avec l'indice des prix de la construction de bâtiments (IPCB), qui mesure un coût et que le \cref{ch:21} utilise ; l'un est un prix de marché, l'autre un coût de production, et leur écart est précisément ce que l'évaluateur appelle l'incitatif ou, selon le cycle, la prime de rareté. Du côté des loyers, l'\motcle{Enquête sur les logements locatifs} (ELL) de la SCHL, conduite chaque octobre et publiée en décembre, est la source officielle ; sa méthodologie est détaillée plus bas, parce qu'elle conditionne l'usage que l'on peut faire de ses chiffres. \subsection{Les prix des logements neufs : une décennie de divergence régionale} La \cref{fig:4:ipln} trace l'IPLN total de cinq RMR québécoises et du Canada de janvier 2010 à septembre 2026. Trois enseignements s'en dégagent. Le premier est la divergence régionale : jusqu'en 2016, les cinq RMR évoluent presque de concert ; à partir de 2020, Montréal décroche vers le haut, Québec suit avec retard, tandis que Gatineau, Sherbrooke et Trois-Rivières progressent beaucoup moins. En septembre 2026, l'indice atteint 159,5 à Montréal, soit une hausse de \pct{59.5} depuis décembre 2016, 144,2 à Québec (\pct{44.2}), 119,4 à Trois-Rivières, 116,6 dans la partie québécoise de Gatineau et 112,1 à Sherbrooke, contre 120,2 pour le Canada \parencite{statcanipln}. Le deuxième enseignement est la concentration de la hausse dans l'épisode pandémique : entre janvier 2020 et décembre 2022, l'indice montréalais a gagné \pct{35.6}, celui de Québec \pct{25.0}, celui de la province \pct{30.2}, alors que Gatineau ne gagnait que \pct{9.2} et Sherbrooke \pct{7.3}. Le troisième est la désynchronisation récente entre le Québec et le reste du pays : l'indice canadien culmine en août 2022 à 126,1 et recule depuis, de \pct{2.0} sur les douze mois se terminant en septembre 2026, tandis que les indices de Montréal et de Québec atteignent leur sommet historique en 2026, avec des hausses annuelles de \pct{1.2} et \pct{1.9}. \begin{figure}[tbp] \centering \includegraphics[width=\linewidth]{ch04/ch04-fig-ipln-rmr.pdf} \caption{Indice des prix des logements neufs, total maison et terrain (déc.~2016 = 100), janvier 2010 à septembre 2026. Les cinq RMR québécoises couvertes par l'indice évoluent de concert jusqu'en 2016, puis divergent fortement : Montréal et Québec poursuivent leur hausse jusqu'en 2026, Gatineau, Sherbrooke et Trois-Rivières plafonnent, et l'indice canadien recule depuis son sommet d'août 2022. La bande grisée marque l'épisode pandémique.}\label{fig:4:ipln} \figsource{Statistique Canada, tableau 18-10-0205-01 (vecteurs v111955484, v111955475, v111955487, v111955478, v111955481, v111955442), diffusé le 22 octobre 2026, consulté le 31 octobre 2026, licence ouverte ; fichier brut \texttt{data/raw/statcan\_18100205/18100205.csv} ; script \texttt{analysis/python/figures/ch04\_ipln.py}.} \end{figure} La décomposition entre maison et terrain, propre à l'IPLN, éclaire la nature de la hausse. À Montréal, la composante maison est passée de 100 à 169,9 depuis décembre 2016 et la composante terrain à 132,6 ; pour l'ensemble de la province, 158,3 et 128,0. Le prix du bâtiment neuf a donc progressé près de deux fois plus vite que celui du terrain sur la période, ce qui est cohérent avec la poussée des coûts de construction mesurée par l'IPCB au \cref{ch:21} et avec le relâchement de la demande foncière dans les couronnes après 2022. L'évaluateur qui applique la méthode du coût à une maison récente de la région de Montréal y trouve une confirmation indépendante que la part du terrain dans la valeur a reculé pendant cette période, contrairement à l'intuition courante selon laquelle « c'est le terrain qui monte ». \subsection{Le marché locatif selon la SCHL : lire correctement l'Enquête} L'Enquête sur les logements locatifs porte sur les appartements d'initiative privée situés dans des immeubles d'au moins trois logements, dans les centres de \num{10000} habitants et plus ; elle exclut donc les duplex, les logements loués dans des maisons, les copropriétés offertes en location, qui font l'objet d'une enquête distincte, et les logements sociaux. Elle est menée en octobre, à un moment où le marché locatif québécois est au creux de son cycle saisonnier, trois mois après la vague des déménagements du 1\ier{} juillet. \begin{definition}{Taux d'inoccupation (SCHL)}{inoccupation} Le \motcle{taux d'inoccupation} publié par la SCHL est la proportion des logements de l'univers enquêté (appartements d'initiative privée dans les immeubles d'au moins trois logements, centres de \num{10000} habitants et plus) qui sont physiquement inoccupés et offerts en location le jour de l'enquête, en octobre. Il ne mesure ni la vacance économique d'un immeuble, qui inclut les loyers impayés et les périodes vacantes entre deux baux (\cref{ch:27}), ni le taux de disponibilité, qui ajoute les logements dont le locataire a donné son avis de départ. \end{definition} La SCHL publie deux mesures de l'évolution des loyers qu'il ne faut jamais confondre. La \motcle{variation brute} compare le loyer moyen de l'année à celui de l'année précédente : \begin{equation}\label{eq:4:var-brute} \Delta^{\text{brut}} = \frac{\bar L_{t}}{\bar L_{t-1}} - 1 , \end{equation} où $\bar L_t$ est le loyer moyen de tous les logements enquêtés en $t$. La \motcle{variation estimative sur logements comparables}, dite « même échantillon », compare les loyers des mêmes logements d'une année à l'autre : \begin{equation}\label{eq:4:var-meme} \Delta^{\text{même}} = \frac{\sum_{j \in \mathcal{S}} L_{j,t}}{\sum_{j \in \mathcal{S}} L_{j,t-1}} - 1 , \end{equation} où $\mathcal{S}$ est l'ensemble des logements présents dans l'enquête aux deux dates. La première mesure mêle la hausse des loyers et le changement de composition de l'univers, puisque les logements neufs, plus chers, y entrent chaque année et que les immeubles démolis ou convertis en sortent ; la seconde isole la hausse à composition constante. Pour la RMR de Montréal, le loyer moyen des logements de deux chambres est passé de \dollars{1176} en octobre 2024 à \dollars{1346} en octobre 2025, soit une variation brute de \pct{14.5}, alors que la variation sur logements comparables n'est que de \pct{7.2} \parencite{schlrmltables2025} : la moitié de la hausse apparente tient à l'entrée de logements neufs dans l'univers. L'effet de composition joue dans les deux sens : à Sherbrooke, la variation brute des loyers de deux chambres (\pct{6.0}) est inférieure à la variation sur logements comparables (\pct{9.8}). C'est la seconde mesure qui renseigne sur ce qu'un propriétaire a pu obtenir de ses locataires existants et sur la croissance $g$ des revenus dans un modèle de flux actualisés (\cref{ch:30}) ; la première renseigne sur le niveau de loyer d'un immeuble neuf par rapport au parc existant. \begin{figure}[tbp] \centering \includegraphics[width=\linewidth]{ch04/ch04-fig-schl-rmr.pdf} \caption{Marché locatif des six RMR, appartements d'initiative privée de trois logements et plus. À gauche, taux d'inoccupation de l'ensemble des logements en octobre 2024 et en octobre 2025 : la détente est générale sauf à Saguenay, et Gatineau franchit le seuil de 3 \%. À droite, loyer moyen des logements de deux chambres en octobre 2025 : Gatineau est la RMR la plus chère, devant Montréal et Québec ; les trois villes moyennes se situent autour de \dollars{1000}.}\label{fig:4:schl} \figsource{SCHL, Enquête sur les logements locatifs, octobre 2025 (Rapport sur le marché locatif publié le 11 décembre 2025), tableaux 1.1.1 et 1.1.2 des tableaux de données par centre, consultés le 31 octobre 2026 ; chiffres cités avec attribution conformément aux conditions d'utilisation de la SCHL ; script \texttt{analysis/python/figures/ch04\_schl.py}.} \end{figure} La \cref{fig:4:schl} résume la situation d'octobre 2025. Le taux d'inoccupation de l'ensemble des logements s'établissait à \pct{2.9} dans la RMR de Montréal (\pct{2.1} un an plus tôt), \pct{2.4} à Québec (\pct{0.9}), \pct{3.8} dans la partie québécoise de Gatineau (\pct{1.9}), \pct{2.7} à Sherbrooke (\pct{1.4}) et à Trois-Rivières (\pct{0.9}), et \pct{1.3} à Saguenay (\pct{1.6}) \parencite{schlrmltables2025}. La détente est générale et rapide, après plusieurs années de taux historiquement bas ; elle s'explique par les livraisons de logements neufs de 2023-2025 et par le ralentissement démographique, et elle s'accompagne d'une hausse des loyers sur logements comparables qui reste vive, de \pct{4.5} à Gatineau à \pct{12.5} à Saguenay pour l'ensemble des logements. Le seuil de 3 \% a une portée juridique précise au Québec : la Loi 65, qui suspend les évictions pour subdivision, agrandissement ou changement d'affectation jusqu'au 6 juin 2027, prévoit à son article 11 une fin anticipée du moratoire si le taux d'inoccupation des centres de \num{10000} habitants et plus mesuré par la SCHL atteint 3 \% \parencite{loi65_2024} ; à la date de rédaction, aucun avis de fin anticipée n'avait été publié. \subsection{Les indicateurs de conjoncture} Trois indicateurs simples, calculables à partir des chiffres publiés, résument l'état d'un marché de la revente. Les \motcle{mois d'inventaire} rapportent le stock d'inscriptions en vigueur au rythme des ventes : \begin{equation}\label{eq:4:mois-inventaire} M = \frac{I}{V_{\text{trim}} / 3} , \end{equation} où $I$ est le nombre d'inscriptions en vigueur à la fin du trimestre et $V_{\text{trim}}$ le nombre de ventes du trimestre ; $M$ est le nombre de mois qu'il faudrait pour écouler le stock au rythme courant. Au troisième trimestre de 2026, il valait 6,1 mois pour la province, 6,6 pour Montréal, 3,1 pour Québec, 6,5 pour Gatineau, 4,4 pour Sherbrooke, 3,6 pour Trois-Rivières et 4,0 pour Saguenay, d'après les ventes et inscriptions publiées par l'APCIQ \parencite{apciqt32026}. La pratique nord-américaine qualifie de favorable aux vendeurs un marché sous quatre mois environ, d'équilibré un marché de quatre à six mois et de favorable aux acheteurs un marché au-delà ; ces bornes sont des usages, non des normes, et elles dépendent du segment. Elles disent néanmoins que, fin 2026, les marchés de Montréal et de Gatineau sont revenus à l'équilibre ou l'ont dépassé, alors que Québec et Trois-Rivières restent tendus, ce que confirment les délais de vente médians de l'unifamiliale, 40 jours à Montréal, 34 à Gatineau et 29 à Québec. Le \motcle{délai de vente}, second indicateur, est la durée médiane entre l'inscription et la promesse d'achat acceptée ; il croît avec les mois d'inventaire et il entre dans la définition de la valeur marchande par la condition d'une « mise en vente d'une durée suffisante » (\cref{ch:2}). Le troisième indicateur relie le marché de la propriété à celui de la location. Le \motcle{ratio prix sur loyer annuel} et son inverse, le rendement locatif brut, s'écrivent \begin{equation}\label{eq:4:prix-loyer} \frac{P}{12\,L} \qquad\text{et}\qquad y = \frac{12\,L}{P} , \end{equation} où $P$ est le prix d'un logement et $L$ son loyer mensuel de marché. Pour un immeuble de revenu, le même rapport est le multiplicateur du revenu brut (MRB), que le \cref{ch:29} relie au taux de capitalisation. En l'absence de prix et de loyers appariés, on peut en construire un ordre de grandeur à partir des séries publiques : le prix médian d'un plex de deux à cinq logements dans la RMR de Montréal au troisième trimestre de 2026, \dollars{860500}, rapporté au revenu annuel de trois logements loués au loyer moyen des deux chambres d'octobre 2025, \dollars{1346}, donne un MRB implicite de 17,8 ; le même calcul donne 13,1 à Québec, 11,8 à Gatineau, 14,2 à Sherbrooke, 11,5 à Trois-Rivières et 10,5 à Saguenay. Ces chiffres sont des illustrations, non des mesures : le plex médian n'a pas trois logements de deux chambres loués au loyer moyen du parc, et ses loyers en place sont souvent inférieurs au marché. Mais leur dispersion est instructive : à Montréal, l'acheteur d'un plex paie près de dix-huit années de loyers bruts, ce que seul un propriétaire occupant, ou un investisseur qui anticipe une hausse des loyers et de la valeur, peut justifier ; à Saguenay ou à Trois-Rivières, le même immeuble se paie dix à onze années de loyers et se finance presque par ses revenus. C'est la première raison pour laquelle le \cref{ch:32} refuse d'appliquer un MRB montréalais à un plex de région. \section{Exemple intégral : la fiche de marché de deux RMR}\label{sec:4:exemple} \begin{exemple}{Fiche de marché comparée, RMR de Montréal et RMR de Québec, automne 2026}{fiche} L'évaluateur qui ouvre un dossier doit situer le bien dans son marché avant de choisir ses comparables. L'exemple construit, à partir des seules sources publiques et pour la date d'évaluation du 31 octobre 2026, la fiche de marché de deux RMR, en suivant les six étapes que le \cref{ch:15} systématisera. Tous les chiffres sont reproduits par \texttt{analysis/python/cases/ch04\_marches.py} à partir des fichiers bruts de \texttt{data/raw} et des valeurs citées de l'APCIQ consignées dans \texttt{data/synthetic/calibration.json}. \emph{Étape 1 : demande structurelle.} Population au 1\ier{} juillet 2025 de \num{4597837} à Montréal et \num{903607} à Québec ; croissance annuelle composée 2020-2025 de \pct{1.08} et \pct{1.46} par l'\cref{eq:4:tcac} ; croissance 2024-2025 ralentie à \pct{0.55} et \pct{1.00}. Part des ménages locataires en 2021 : \pct{45.6} et \pct{41.7}. Projection ISQ 2025-2051 : $-3$ \% et $+16$ \%. La demande de fond est donc plus dynamique à Québec, malgré une taille cinq fois moindre. \emph{Étape 2 : prix et volumes.} Médianes du troisième trimestre de 2026 : unifamiliale \dollars{645500} (Montréal) et \dollars{463500} (Québec) ; copropriété \dollars{435000} et \dollars{334900} ; plex \dollars{860500} et \dollars{600000}. Les rapports plex sur unifamiliale, 1,33 et 1,29, et copropriété sur unifamiliale, 0,67 et 0,72, sont du même ordre dans les deux RMR, ce qui suggère une hiérarchie des segments comparable malgré un niveau de prix de 28 \% inférieur à Québec pour l'unifamiliale. Ventes trimestrielles : \num{9265} ($-12$ \%) et \num{2161} ($-1$ \%). \emph{Étape 3 : conjoncture de la revente.} Mois d'inventaire par l'\cref{eq:4:mois-inventaire} : $20\,350 / (9\,265/3) = 6{,}6$ mois à Montréal et $2\,204 / (2\,161/3) = 3{,}1$ mois à Québec ; délais de vente médians de l'unifamiliale de 40 et 29 jours. Montréal est passée en marché équilibré, avec une offre en hausse de 17 \% sur un an ; Québec reste en marché de vendeurs, même si l'offre y progresse de 27 \%. \emph{Étape 4 : tendance des prix.} IPLN de septembre 2026 : 159,5 et 144,2, en hausse de \pct{1.2} et \pct{1.9} sur douze mois, tous deux à leur sommet. Teranet--Banque Nationale : $+1{,}4$ \% et $+7{,}7$ \% sur un an. Les deux sources concordent : la hausse ralentit à Montréal et reste soutenue à Québec. \emph{Étape 5 : marché locatif.} Inoccupation d'octobre 2025 : \pct{2.9} et \pct{2.4} ; loyer moyen des deux chambres \dollars{1346} et \dollars{1277} ; variation sur logements comparables de l'ensemble des logements \pct{7.4} et \pct{6.4}. MRB implicite d'un plex à trois logements : 17,8 et 13,1. \emph{Étape 6 : lecture.} À Montréal, un marché de la revente revenu à l'équilibre, des prix qui plafonnent et des loyers qui montent encore de 7 \% réduisent le ratio prix sur loyer et rapprochent lentement le marché de ses fondamentaux ; l'évaluateur y resserre la fenêtre temporelle de ses comparables et accorde du poids à la tendance des inscriptions. À Québec, la tension persistante de la revente et la croissance démographique soutiennent des prix en hausse ; l'ajustement de conditions du marché y reste positif et doit être mesuré sur des ventes très récentes. Dans les deux cas, la détente du marché locatif annonce une normalisation de la vacance économique à prévoir dans les projections de revenus (\cref{ch:27}). \end{exemple} \section{Les particularités institutionnelles du marché québécois}\label{sec:4:particularites} Les institutions ne sont pas un décor : elles déterminent qui achète, à quelles conditions, et ce que la valeur rémunère. Six d'entre elles distinguent le marché québécois de celui des autres provinces et reviennent dans presque tous les chapitres de l'ouvrage. \subsection{Le plex} \begin{definition}{Plex}{plex} Dans l'usage québécois, un \motcle{plex} est un immeuble résidentiel de deux à cinq logements, le plus souvent superposés et dotés chacun d'une entrée distincte (duplex, triplex, quadruplex, quintuplex). Le terme n'a pas de définition légale ; il correspond à la catégorie statistique « plex de 2 à 5 logements » de l'APCIQ et recoupe le seuil de la Loi sur le courtage immobilier, qui range dans le courtage résidentiel les immeubles « principalement résidentiels de moins de cinq logements » \parencite[art.~23]{loiCourtage}. Le Recensement répartit ses logements entre la catégorie « duplex » et celle des appartements dans un immeuble de moins de cinq étages. \end{definition} L'escalier extérieur des plex montréalais en est devenu l'emblème, mais c'est leur économie qui intéresse l'évaluateur. Sa singularité économique tient à la coexistence de deux acheteurs : le propriétaire occupant, qui finance l'achat de son logement par le loyer des autres, et l'investisseur, qui achète un flux de revenus. Les règles du Code civil accentuent cette singularité. Le propriétaire d'un plex peut reprendre un logement pour s'y loger ou y loger un ascendant ou un descendant au premier degré \parencite[art.~1957]{ccq}, ce qui n'est possible que pour une personne physique ; le propriétaire d'une part indivise ne peut reprendre aucun logement, sauf si l'unique autre indivisaire est son conjoint \parencite[art.~1958]{ccq}, et une société ne le peut jamais. Un plex acheté par deux amis en indivision, ou par une société de gestion, vaut donc moins pour un acheteur qui voudrait l'occuper, et l'évaluateur doit savoir à quel acheteur il destine son indication. Le \cref{ch:32} développe l'évaluation de ces immeubles et le \cref{ch:46} en donne un cas complet. \subsection{La copropriété divise} La \motcle{copropriété divise} est régie par les articles 1038 et suivants du Code civil : chaque copropriétaire détient une partie privative et une quote-part des parties communes, exprimée par la valeur relative de sa fraction, et le syndicat administre l'immeuble \parencite[art.~1038 et s.]{ccq}. Elle représentait, au troisième trimestre de 2026, \num{4356} ventes sur \num{20935} dans la province et \num{3269} sur \num{9265} dans la RMR de Montréal, soit un peu plus du tiers des ventes métropolitaines \parencite{apciqt32026,apciqbaromontreal2026}. Deux réformes récentes modifient ce qu'un acheteur achète et, par conséquent, ce que l'évaluateur évalue. La Loi 16 de 2019 et ses règlements d'application imposent au syndicat une étude du fonds de prévoyance, un carnet d'entretien et une attestation sur l'état de la copropriété remise à l'acheteur \parencite{loi16_2019,reglCoproprieteDivise} ; un fonds de prévoyance insuffisant est désormais une information disponible, et son effet sur la valeur de la fraction est un ajustement à part entière (\cref{ch:42}). La conversion d'un immeuble locatif en copropriété divise, par ailleurs, exige l'autorisation du Tribunal administratif du logement et demeure interdite dans l'agglomération de Montréal sauf dérogation municipale \parencite[art.~51 à 54.13]{loiTAL}, ce qui ferme, pour l'essentiel du parc locatif montréalais, l'option de valeur que représente la vente à la pièce ; l'analyse de la plus haute et meilleure utilisation d'un immeuble de six logements à Montréal ne peut donc pas supposer la conversion (\cref{ch:41,ch:42}). \subsection{Le 1\texorpdfstring{\ier{}}{er} juillet} Nulle part ailleurs en Amérique du Nord la majorité des baux résidentiels ne se terminent le même jour. La tradition remonte au régime seigneurial, où le 1\ier{} mai marquait le début des contrats, baux compris ; une loi adoptée en 1973 a aboli la date légale de fin des baux et prolongé les baux en cours de deux mois, jusqu'au 30 juin 1974, pour éviter que les déménagements n'interrompent l'année scolaire, et le 1\ier{} juillet est devenu depuis le jour du déménagement par convention, sans qu'aucune disposition ne l'impose\footnote{Les faits historiques sont tirés de l'article « Jour du déménagement au Québec » de l'Encyclopédie canadienne (J.~Patterson, 23 avril 2024, consulté le 31 octobre 2026) ; la référence est consignée dans \texttt{references/lib-ch04.bib}. Le texte de la loi de 1973 n'a pas été consulté directement.}. Les conséquences pour l'évaluateur sont concrètes. Le marché locatif québécois est fortement saisonnier : la majorité des logements changent de locataire entre mai et juillet, et les loyers demandés en période de pointe ne sont pas ceux de l'automne. L'Enquête sur les logements locatifs, menée en octobre, mesure un creux saisonnier de la vacance ; un immeuble inspecté en mars présente un état locatif qui sera bouleversé quatre mois plus tard. La reconduction des baux obéit à un calendrier légal : pour un bail de douze mois, l'avis de modification doit parvenir au locataire au moins trois mois et au plus six mois avant l'échéance \parencite[art.~1942]{ccq}, c'est-à-dire entre le 1\ier{} janvier et le 31 mars pour un bail finissant le 30 juin, et le locataire dispose d'un mois pour refuser \parencite[art.~1945]{ccq}. L'évaluateur qui analyse un état locatif au printemps sait donc quels loyers ont déjà été fixés pour l'année suivante et lesquels sont encore incertains ; celui qui l'analyse en août dispose d'une année complète de loyers connus. La date d'évaluation n'est pas neutre. \subsection{L'encadrement des loyers} Le Québec ne pratique pas un contrôle des loyers au sens d'un plafond fixé par règlement ; il pratique un \motcle{encadrement} fondé sur le droit au maintien dans les lieux et sur la fixation judiciaire en cas de désaccord. Le locataire a droit au maintien dans les lieux et l'aliénation de l'immeuble ne permet pas au nouveau propriétaire de résilier le bail \parencite[art.~1936 et 1937]{ccq}. Le bail se reconduit de plein droit \parencite[art.~1941]{ccq} ; le locateur peut proposer une hausse, le locataire peut la refuser tout en restant dans les lieux, et c'est alors au locateur de demander au Tribunal administratif du logement de fixer le loyer dans le mois suivant le refus \parencite[art.~1947]{ccq}. Le Tribunal applique les critères du Règlement sur les critères de fixation de loyer, profondément remanié par le décret 1455-2025 entré en vigueur le 1\ier{} janvier 2026 : le pourcentage de base appliqué au loyer est désormais calculé à partir de la moyenne des trois dernières variations annuelles de l'indice des prix à la consommation du Québec, et s'y ajoutent la variation des taxes et des assurances, 5 \% des dépenses d'immobilisation et les dépenses liées à un nouveau service \parencite{reglCriteresFixation,decret1455_2025}. Pour 2026, le pourcentage de base est de \pct{3.1} \parencite{talCommunique2026,talIndices2026}. Trois dispositions complètent l'encadrement et pèsent sur la valeur. La section G du bail oblige le locateur à déclarer au nouveau locataire le loyer le plus bas payé au cours des douze mois précédents, ce qui permet à celui-ci de demander la fixation \parencite[art.~1896]{ccq}. Les immeubles neufs sont soustraits à la fixation pendant les cinq années qui suivent leur mise en service, à condition que le bail le mentionne et, depuis le 21 février 2024, qu'il indique le loyer maximal exigible pendant ces cinq années \parencite[art.~1955]{ccq}. Enfin, la Loi 65 interdit jusqu'au 6 juin 2027 toute éviction pour subdivision, agrandissement ou changement d'affectation \parencite[art.~1]{loi65_2024}, et la Loi 31 a mis fin, depuis le 21 février 2024, à la cession de bail comme moyen de contourner le locateur : celui-ci peut refuser la cession sans motif sérieux, le bail étant alors résilié \parencite[art.~1978.2]{ccq}. Le \cref{ch:34} détaille le fonctionnement du Tribunal et les scénarios de loyers qui en découlent. Ce qu'il faut retenir ici est économique : dans un marché où les loyers de marché progressent de 6 à 12 \% par année alors que la fixation accorde 3 à 5 \%, l'écart entre loyers en place et loyers de marché s'accumule, et la valeur d'un immeuble dépend autant de sa rotation prévisible, mesurée par la SCHL à \pct{9.4} par année dans la RMR de Montréal en 2025, que de ses loyers actuels. \subsection{Les droits sur les mutations immobilières} Toute municipalité perçoit, lors du transfert d'un immeuble, un droit sur les mutations immobilières, que l'usage appelle « taxe de bienvenue ». La Loi concernant les droits sur les mutations immobilières en fixe la base d'imposition, soit le plus élevé de la contrepartie fournie, de la contrepartie stipulée et de la valeur marchande de l'immeuble, cette dernière étant établie par la valeur au rôle multipliée par le facteur comparatif \parencite[art.~1.1 et 2]{ldmi}. Le barème légal est progressif par tranches, indexées chaque année selon l'indice des prix à la consommation du Québec \parencite[art.~2.1]{ldmi} ; pour 2026, il est de 0,5 \% jusqu'à \dollars{62900}, 1 \% de \dollars{62900} à \dollars{315000} et 1,5 \% au-delà \parencite{quebecMutations}. Toute municipalité peut fixer un taux supérieur, plafonné à 3 \%, sur la tranche de la base qui excède \dollars{500000}, et Montréal seule échappe à ce plafond \parencite[art.~2]{ldmi}. Formellement, pour un barème à $K$ tranches de bornes $b_0 = 0 < b_1 < \dots < b_{K-1}$ et de taux $\tau_1, \dots, \tau_K$, le droit sur une base $B$ est \begin{equation}\label{eq:4:mutation} T(B) = \sum_{k=1}^{K} \tau_k \left[\min(B, b_k) - b_{k-1}\right]^{+}, \qquad b_K = +\infty , \end{equation} et son \motcle{taux effectif} est $t(B) = T(B)/B$. \begin{proposition}{Taux effectif d'un droit progressif par tranches}{taux-effectif} Si les taux marginaux sont croissants, $\tau_1 \le \tau_2 \le \dots \le \tau_K$, le taux effectif $t(B) = T(B)/B$ est une fonction continue et non décroissante de la base, et il vérifie $\tau_1 \le t(B) < \tau_K$ pour tout $B > 0$, avec $t(B) \to \tau_K$ lorsque $B \to \infty$. \end{proposition} \begin{proof} $T$ est continue et affine par morceaux, de pente $\tau_k$ sur la tranche $k$ ; $t$ est donc continue sur $]0, \infty[$. Sur la tranche $k$, $T(B) = C_{k-1} + \tau_k (B - b_{k-1})$ avec $C_{k-1} = T(b_{k-1})$, et $t'(B) = [\tau_k B - T(B)]/B^2 = [\tau_k b_{k-1} - C_{k-1}]/B^2$. Or $C_{k-1} = \sum_{j