\chapter{Modèles de rapport d'évaluation}\label{app:modeles-rapport}

Le rapport est le seul produit de l'évaluation que le client, le prêteur, le tribunal ou le syndic de l'Ordre verront jamais ; les heures d'inspection, de recherche et de calcul n'existent, pour eux, que par ce qu'il en dit. Cette annexe rassemble les modèles que l'ouvrage utilise et recommande : le plan commenté du rapport narratif complet, construit sur les douze éléments de contenu minimal que les Normes de pratique professionnelle imposent à tout rapport écrit ; le modèle propre aux immeubles à revenus, qui ajoute à ce plan les sections que l'analyse d'un multilogement exige ; le modèle du rapport abrégé, ou formulaire court, pour les mandats courants ; des textes-types pour les hypothèses de base, les conditions limitatives, les hypothèses extraordinaires, l'avertissement sur l'emploi de données synthétiques ou de modèles statistiques, et la structure de l'attestation ; enfin, la liste de contrôle que l'auteur applique à la révision d'un rapport avant sa signature. Les modèles paraphrasent les exigences de l'Ordre sans en reproduire le texte, conformément aux principes de l'ouvrage ; le \cref{ch:10} expose le cadre normatif dont ils découlent, et le \cref{ch:47} en montre l'application complète à un dossier.

\providecommand{\caseC}{$\square$}
\providecommand{\champ}[1]{\ensuremath{\langle}\emph{#1}\ensuremath{\rangle}}

\section{Le rapport écrit : formes, contenu minimal, responsabilité}\label{sec:appC:cadre}

Les Normes de pratique professionnelle de l'OEAQ distinguent trois formes de rapport écrit, le rapport narratif complet, le rapport abrégé et le rapport de mise à jour, et elles leur imposent le même contenu minimal de douze éléments, la forme ne changeant que la profondeur du traitement, que la norme résume par les verbes décrire, résumer et mentionner \parencite[règles 2.2 et 2.3]{oeaqNormes}. La liste des douze éléments, que le \cref{ch:10} analyse en détail, se lit comme une table des matières imposée en désordre : identification physique et légale de l'immeuble ; droits de propriété évalués ; but et fin de l'évaluation ; définition de la valeur ; date d'évaluation ; étendue du travail ; réserves et hypothèses de base, y compris les hypothèses extraordinaires avec leur incidence ; traitement de l'information et raisonnement ; usage le meilleur et le plus profitable ; justification du rejet d'une méthode traditionnelle ; déclaration de conformité à la substance de l'évaluation et exposé des écarts aux directives ; attestation. Les modèles de cette annexe ne font rien d'autre que mettre ces douze éléments dans un ordre de lecture et les entourer de ce qu'un lecteur attend d'un document professionnel : une lettre, un sommaire, des annexes.

Trois dispositions du Code de déontologie encadrent le document. L'évaluateur agréé signe tout rapport en indiquant sa qualité \parencite[art.~34]{deontOEAQ} ; le rapport est conforme aux normes et fait état de la méthodologie et de l'étendue des recherches \parencite[art.~41]{deontOEAQ} ; et aucune clause ne peut exclure la responsabilité civile du signataire \parencite[art.~32]{deontOEAQ}, ce qui donne aux réserves et hypothèses leur véritable fonction : délimiter le travail, non s'en exonérer. La signature emporte la responsabilité entière du contenu et des conclusions \parencite[règle 2.5]{oeaqNormes}, et le dossier qui soutient le rapport est conservé au moins cinq ans \parencite[art.~6]{tenuedossiersoeaq}.

La comparaison avec les cadres voisins éclaire le modèle québécois. Les normes canadiennes de l'Institut canadien des évaluateurs consacrent une norme distincte à la communication des résultats (\emph{Reporting}) et définissent avec précision l'hypothèse extraordinaire, la condition hypothétique et la condition limitative extraordinaire \parencite[s.~3 et norme \emph{Reporting}]{cuspap2026} ; les normes internationales imposent de documenter les données, les intrants et les modèles qui soutiennent la conclusion \parencite{ivs2025} ; et le Red Book de la RICS consacre à la rédaction du rapport sa norme VPS~6 \parencite{rics2025}. Les NPP sont plus concises, mais elles ne sont pas moins exigeantes : le huitième élément, traitement de l'information et raisonnement, est une obligation de traçabilité que les modèles ci-dessous traduisent par une règle simple, chaque chiffre du texte doit pouvoir être retrouvé dans un tableau ou une annexe, et chaque tableau doit indiquer sa source.

\begin{attention}[Paraphraser l'Ordre sans le reproduire]
Les textes-types de cette annexe sont des formulations de l'auteur. Ils ne reproduisent ni le modèle de réserves et d'hypothèses de base de l'annexe~E des Normes ni la formule d'attestation que la règle 2.3 impose ; l'évaluateur agréé doit utiliser pour l'attestation le texte prescrit par l'Ordre, dont les modèles ci-dessous ne donnent que la structure, et il adapte le modèle de l'annexe~E à chaque mandat plutôt que de le recopier. Un rapport dont les hypothèses sont un bloc standard jamais relu est un rapport dont l'étendue du travail est inconnue de son propre auteur.
\end{attention}

\section{Modèle 1 : plan commenté du rapport narratif complet}\label{sec:appC:narratif}

Le rapport narratif complet est la forme réservée aux mandats où le lecteur doit pouvoir suivre et contester chaque étape : litiges, expropriation, contestation d'évaluation foncière, immeubles complexes, mandats institutionnels. Il n'a pas de plan imposé ; il a un contenu imposé et un ordre d'usage, que le \cref{tab:appC:plan} présente en mettant chaque section en regard de l'élément de la règle 2.3 qu'elle satisfait et des pièges les plus fréquents. La troisième colonne est la plus importante : elle dit ce que le lecteur doit trouver, non ce que l'auteur veut dire.

{\small\setlength{\tabcolsep}{4pt}
\begin{longtable}{@{}L{2.9cm}>{\centering\arraybackslash}p{1.0cm}L{5.0cm}L{3.6cm}@{}}
\caption{Plan commenté du rapport narratif complet et correspondance avec les douze éléments de la règle 2.3 des NPP}\label{tab:appC:plan}\\
\toprule
Section du rapport & {Élém.} & Contenu attendu & Pièges fréquents \\
\midrule
\endfirsthead
\caption*{Tableau~\ref{tab:appC:plan} (suite)}\\
\toprule
Section du rapport & {Élém.} & Contenu attendu & Pièges fréquents \\
\midrule
\endhead
\midrule\multicolumn{4}{r@{}}{\footnotesize\itshape suite à la page suivante}\\
\endfoot
\bottomrule
\endlastfoot
\multicolumn{4}{@{}l}{\textbf{Partie liminaire}}\\
Page titre & 1, 5 & Adresse, type d'immeuble, photographie, client, date d'évaluation, date du rapport, numéro de dossier, signataires & Confondre date d'évaluation et date du rapport \\
Lettre d'envoi & 2, 3, 5, 7, 12 & Destinataire, mandat reçu, immeuble, droits évalués, date d'évaluation, conclusion de valeur en lettres et en chiffres, rappel des hypothèses extraordinaires, renvoi aux réserves, signature & Conclusion sans rappel de l'hypothèse extraordinaire ; valeur donnée au dollar près \\
Table des matières, liste des tableaux et annexes & — & Pagination ; chaque tableau numéroté & — \\
Sommaire des faits saillants & 1--5, 9 & Une page : identification, droits, but, définition retenue, dates, usage conclu, indications par méthode, valeur finale, délai d'exposition & Sommaire qui diffère du corps du rapport après une révision \\
\midrule
\multicolumn{4}{@{}l}{\textbf{Prémisses de l'évaluation}}\\
Mandat, but et fin & 3 & Qui demande, pour quelle décision, quelle valeur est recherchée, qui peut se fier au rapport & Fin non précisée (financement, litige, fiscalité) alors qu'elle gouverne la base de valeur \\
Définition de la valeur & 4 & Texte de la définition retenue avec sa source (valeur marchande des NPP ; valeur réelle de la LFM ; autre base IVS) & Mélanger la définition des NPP et celle de la LFM, ou citer une définition sans source \\
Droits de propriété évalués & 2 & Pleine propriété ou droit démembré ; charges, servitudes, baux, restrictions de droit public ; copropriété : fraction et quote-part & Oublier que les baux en vigueur grèvent le droit du locateur ; ignorer une servitude du certificat de localisation \\
Dates & 5 & Date d'évaluation, date d'inspection, date du rapport ; évaluation rétrospective ou prospective déclarée & Date d'évaluation implicite ; marché analysé à une autre date que celle de l'évaluation \\
Étendue du travail & 6 & Inspection (date, durée, parties vues et non vues), documents examinés, recherches de marché, sources de données avec dates de consultation, méthodes appliquées et écartées, limites & Liste de ce qui a été fait sans ce qui ne l'a pas été ; sources sans date \\
Réserves et hypothèses de base & 7 & Conditions limitatives ; hypothèses de base ; hypothèses extraordinaires avec incidence sur la valeur & Bloc standard jamais adapté ; hypothèse extraordinaire sans incidence chiffrée \\
\midrule
\multicolumn{4}{@{}l}{\textbf{Présentation des données}}\\
Région, ville, secteur & 8 & Données démographiques et économiques pertinentes, offre et demande du segment, tendance des prix et des loyers, sources datées & Copier un texte régional générique sans lien avec le sujet \\
Site & 1 & Lot, dimensions, superficie, topographie, services, zonage et conformité apparente, servitudes, zone inondable ou de mobilité, contamination connue & Superficie du rôle non confrontée au certificat de localisation \\
Bâtiment & 1 & Description par composante, année, superficies mesurées, état et âge effectif (annexe~\ref{app:formulaires-inspection}), travaux récents et à prévoir, photographies & Description sans cote d'état ; superficies de source non déclarée \\
Données fiscales & 1, 8 & Valeur au rôle (date de référence, exercice du rôle), taxes municipales et scolaires, droits de mutation prévisibles & Présenter la valeur au rôle comme une indication de valeur marchande \\
Historique et mise en marché & 8 & Ventes antérieures du sujet (registre foncier), inscriptions en cours, offres connues & Omettre une vente récente du sujet qui contredit la conclusion \\
\midrule
\multicolumn{4}{@{}l}{\textbf{Analyse}}\\
Usage le meilleur et le plus profitable & 9 & Terrain vacant puis tel qu'aménagé : légalement permis, physiquement possible, financièrement faisable, maximalement productif ; conclusion motivée & Paragraphe de pure forme qui conclut à l'usage actuel sans examen \\
Méthodes retenues et écartées & 10 & Pourquoi chaque méthode traditionnelle est appliquée ou non, avec la raison propre au dossier & Écarter la méthode du coût « parce que l'immeuble est ancien » sans autre motif \\
Méthode de comparaison & 8 & Critères de sélection, tableau des ventes, vérification de chaque vente, grille d'ajustements avec dérivation de chaque ajustement, réconciliation des indications, fourchette & Ajustements sans dérivation ; comparables non vérifiés ; grille dont les totaux ne se recalculent pas \\
Méthode du coût & 8 & Valeur du terrain (méthode, comparables), coût neuf (source, date, indice), dépréciations par type avec mesure, sommation & Double comptage entre dépréciation physique et désuétude ; coût d'un barème sans indexation à la date \\
Méthode du revenu & 8 & Voir le modèle 2 (\cref{sec:appC:multilog}) & — \\
Réconciliation & 8 & Pondération motivée des indications selon la qualité des données et la pertinence de chaque méthode ; incertitude ; valeur finale arrondie selon la précision des données & Moyenne arithmétique non motivée ; précision affichée supérieure à celle des données \\
\midrule
\multicolumn{4}{@{}l}{\textbf{Conclusion et attestation}}\\
Conclusion de valeur & 7, 12 & Valeur finale en lettres et en chiffres, date, droits évalués, rappel des hypothèses extraordinaires, délai d'exposition raisonnable & Oublier le rappel de l'hypothèse extraordinaire exigé à chaque énoncé de la conclusion \\
Déclaration de conformité & 11 & Conformité à la substance de l'évaluation (règle 1.2) ; écarts aux directives convenus avec le client et expliqués & Écart non déclaré ; déclaration absente du rapport abrégé \\
Attestation & 12 & Texte prescrit par la règle 2.3, daté, signé, avec la qualité du signataire (\cref{sec:appC:attestation}) & Attestation signée par un signataire qui n'a pas inspecté sans que cela soit dit \\
\midrule
\multicolumn{4}{@{}l}{\textbf{Annexes}}\\
Photographies, plans, croquis & 1, 6 & Numérotées et renvoyées depuis le texte & — \\
Fiches des comparables & 8 & Une fiche par vente : adresse, date, prix, source, vérification, caractéristiques, photographie & Fiches absentes « pour alléger » : le rapport n'est plus vérifiable \\
Documents consultés & 6 & Titres, certificat de localisation, rôle, zonage, baux, états financiers, rapports d'expertise & — \\
Qualifications du signataire & 12 & Permis, formation, expérience pertinente & — \\
\end{longtable}
\tabsource{structure de l'auteur d'après la règle 2.3 des NPP \parencite{oeaqNormes} et l'ordre d'usage des manuels de référence \parencite{appraisal2026} ; la colonne « Élém. » indique l'élément de la règle 2.3 principalement satisfait et relève de l'interprétation de l'auteur.}
}

\subsection{Commentaires de rédaction}

La \emph{lettre d'envoi} est lue par ceux qui ne liront rien d'autre ; elle doit donc être complète au regard de la règle 2.3 pour les éléments qu'elle aborde. Elle énonce la conclusion de valeur en lettres et en chiffres, précise la date à laquelle cette conclusion s'applique et les droits qu'elle vise, et répète les hypothèses extraordinaires, puisque la norme exige ce rappel à chaque énoncé de la conclusion \parencite[règle 2.3, élément 7]{oeaqNormes}. Elle ne donne pas la valeur au dollar près : la précision de la conclusion est celle des données, et l'annexe~\ref{app:conventions-calcul} fixe la convention d'arrondi de l'ouvrage, au millier ou aux cinq mille dollars près selon le cas.

Les \emph{prémisses} forment le contrat de lecture. La définition de la valeur est reproduite intégralement avec sa source, parce que le lecteur doit savoir si la valeur marchande des NPP, la valeur réelle de la Loi sur la fiscalité municipale, qui suppose notamment l'immeuble libre de baux et se rapporte à une date de référence antérieure \parencite[art.~43--46]{lfm}, ou une base de valeur des normes internationales \parencite{ivs2025} gouverne la conclusion ; le \cref{ch:02} explique pourquoi ces bases divergent et le \cref{ch:09} ce qu'il en coûte de les confondre. Les droits évalués sont décrits à partir des titres et du certificat de localisation, et pour un immeuble locatif le rapport dit explicitement que la pleine propriété est grevée des baux en vigueur, que l'aliénation ne résilie pas \parencite[art.~1937]{ccq}. L'étendue du travail est rédigée en deux temps : ce qui a été fait, puis ce qui ne l'a pas été ; la seconde liste protège le lecteur et l'évaluateur mieux que n'importe quelle clause générale.

La \emph{présentation des données} sépare rigoureusement l'observé du construit. Les faits (superficie mesurée, prix d'une vente, loyer d'un bail, valeur au rôle) sont donnés avec leur source et leur date ; les estimations (âge effectif, cote d'état, loyer de marché) sont annoncées comme telles. La valeur au rôle apparaît dans les données fiscales, avec la date de référence du rôle et la mention qu'elle n'est pas une indication de valeur marchande à la date d'évaluation ; le \cref{ch:09} et le \cref{ch:47} montrent que l'écart entre les deux peut être important sans qu'aucune ne soit erronée.

L'\emph{analyse} est le lieu de la traçabilité. Chaque ajustement de la méthode de comparaison est dérivé (appariement, régression, coût déprécié, analyse de loyers) et la dérivation est au rapport ou en annexe, suivant les \cref{ch:17,ch:18} ; chaque coût de la méthode du coût porte sa source et sa date d'indexation (\cref{ch:21,ch:23}) ; chaque dépréciation sa mesure (\cref{ch:24}). La réconciliation n'est pas une moyenne : elle explique pourquoi une indication pèse plus qu'une autre, en fonction de la quantité et de la qualité des données qui la soutiennent et de la pertinence de la méthode pour l'acheteur type, et elle dit l'incertitude qui demeure, par une fourchette ou un intervalle lorsque les données le permettent (\cref{ch:20}). Le rejet d'une méthode traditionnelle reçoit une raison propre au dossier \parencite[règle 2.3, élément 10]{oeaqNormes} : l'absence de ventes de terrains comparables, l'impossibilité de mesurer avec fiabilité la dépréciation d'un immeuble de soixante ans à revenus, l'inexistence d'un marché locatif pour une maison unifamiliale de haut de gamme.

\section{Modèle 2 : rapport d'un immeuble multilogement}\label{sec:appC:multilog}

L'évaluation d'un immeuble à revenus suit le plan du modèle 1, auquel elle ajoute les sections que la méthode du revenu exige et que le prêteur, lecteur habituel de ces rapports, attend. Le \cref{tab:appC:multilog} les énumère avec les tableaux que chacune doit contenir ; le \cref{ch:47} en donne une application complète pour un immeuble de douze logements, et les \cref{ch:32,ch:33} traitent respectivement des plex et des immeubles de six logements et plus. L'ordre proposé suit la logique du calcul : des baux au revenu, du revenu aux dépenses, du revenu net aux taux, des taux à la valeur, puis de la valeur au financement et au risque, ces deux derniers thèmes étant présentés comme de la consultation et non comme des éléments de l'opinion de valeur, puisque la valeur marchande ne dépend pas du prêt que tel acheteur contractera.

{\small\setlength{\tabcolsep}{4pt}
\begin{longtable}{@{}L{3.0cm}L{5.4cm}L{4.1cm}@{}}
\caption{Sections supplémentaires du rapport d'un immeuble multilogement et tableaux attendus}\label{tab:appC:multilog}\\
\toprule
Section & Contenu & Tableaux attendus (unités) \\
\midrule
\endfirsthead
\caption*{Tableau~\ref{tab:appC:multilog} (suite)}\\
\toprule
Section & Contenu & Tableaux attendus (unités) \\
\midrule
\endhead
\midrule\multicolumn{3}{r@{}}{\footnotesize\itshape suite à la page suivante}\\
\endfoot
\bottomrule
\endlastfoot
État locatif & Liste des logements : typologie, superficie, loyer contractuel, inclusions, échéance, ancienneté du locataire, loyer de marché estimé et sa source, écart ; logements vacants et non visités ; avis et dossiers en cours devant le Tribunal administratif du logement & État locatif à la date d'évaluation (\$/mois, \$/an, m\textsuperscript{2}, \$/m\textsuperscript{2}) ; sommaire par typologie ; écart contractuel-marché (\% et \$) \\
Cadre juridique des loyers & Reconduction des baux, critères de fixation en vigueur et pourcentage de base de l'année, restrictions aux reprises et évictions, conséquences pour la trajectoire des loyers (\cref{ch:26,ch:34}) & Hypothèses de croissance des loyers contractuels et de marché, rotation retenue, source de chaque paramètre \\
Revenus & Revenu brut potentiel, inoccupation et mauvaises créances (marché local, historique du sujet, hypothèse retenue), revenus accessoires, revenu brut effectif & Rapprochement historique de trois exercices et revenu prospectif de première année (\$) \\
Dépenses normalisées & Poste par poste : taxes au rôle en vigueur et taux de l'exercice, assurances, énergie des aires communes et des logements chauffés par le locateur, entretien et réparations, gestion (imputée si le propriétaire gère lui-même), salaires, déneigement et paysagement, réserve de remplacement (convention déclarée) & Historique de trois exercices, normalisation et justification de chaque écart (\$, \$/logement, \% du RBE) \\
Revenu net d'exploitation & Identité du calcul et convention relative à la réserve et aux dépenses en capital (annexe~\ref{app:conventions-calcul}) & Tableau de passage du RBP au RNE (\$) \\
Taux & Extraction du taux global sur des ventes vérifiées (RNE de chaque vente calculé avec la même convention), statistiques de la distribution, comparaison avec les enquêtes publiées, choix motivé ; taux d'actualisation et taux terminal pour le DCF avec leur dérivation (\cref{ch:29,ch:30}) & Ventes d'extraction (prix, RNE, taux, date, logements) ; statistiques (médiane, quartiles) ; taux retenus et justification \\
Capitalisation directe & Application $V = \NOI_1/R$ ; sensibilité au taux et au RNE & Indication de valeur, \$/logement, multiplicateur du revenu brut ; tableau de sensibilité (±~25 à 50 points de base) \\
Flux actualisés & Horizon, hypothèses de croissance, rotation et rattrapage, inoccupation, dépenses, dépenses en capital datées, valeur terminale et coûts de vente, taux ; part de la valeur terminale dans la valeur & Projection annuelle complète (\$) ; valeur terminale ; décomposition de la valeur présente ; sensibilité aux taux et à la croissance \\
Comparaison par unité & Ventes d'immeubles comparables : prix par logement, par m\textsuperscript{2}, multiplicateur ; ajustements dérivés & Grille des ventes ; indication par unité et par multiplicateur \\
Réconciliation & Pondération des indications, incertitude, valeur finale, valeur par logement, taux implicite ; rapport à la valeur au rôle avec explication de l'écart (date, droit évalué) & Tableau de réconciliation ; fourchette \\
Financement (consultation) & Prêt maximal selon le ratio prêt-valeur et la couverture de la dette aux conditions courantes, service de la dette, flux après dette, levier, point mort d'occupation ; produits assurés si pertinents (\cref{ch:31}) & Indicateurs RPV, RCD, constante hypothécaire ; scénarios de taux au renouvellement \\
Test de résistance (consultation) & Scénarios ou simulation : lois des intrants déclarées, résultats en quantiles, probabilité de rupture des ratios ; interprétation prudente (\cref{ch:40}) & Scénarios (base, défavorable, sévère) ; quantiles de la valeur et des ratios ; tornade \\
\end{longtable}
\tabsource{structure de l'auteur, cohérente avec les sections du dossier du \cref{ch:47} et avec les conventions de l'annexe~\ref{app:conventions-calcul}.}
}

Trois points de méthode méritent d'être rappelés dans le rapport lui-même, parce que les lecteurs les ignorent souvent. Le premier est la \emph{cohérence des conventions} : le revenu net capitalisé et les revenus nets des ventes d'extraction sont calculés de la même manière, avec ou sans réserve de remplacement, avec les taxes du même type de rôle, avec une gestion imputée ou non ; la convention de l'ouvrage, exposée à l'annexe~\ref{app:conventions-calcul}, est d'inclure la réserve dans le revenu net de la capitalisation directe et de traiter les dépenses en capital explicitement dans les flux actualisés. Le rapport déclare la convention et montre qu'elle est respectée. Le deuxième est la \emph{distinction entre le revenu contractuel et le revenu de marché} : au Québec, les baux se reconduisent et les augmentations sont encadrées, de sorte que le revenu de première année est celui des baux en vigueur, et le rattrapage vers le marché passe par la rotation ; projeter le revenu de marché dès la première année surévalue l'immeuble et méconnaît le droit évalué. Le troisième est la \emph{nature des indicateurs de financement et de risque} : ils sont utiles au prêteur, ils dépendent de l'emprunteur et des conditions de crédit du moment, et ils ne modifient pas la valeur marchande ; le rapport les place dans une section distincte, identifiée comme de la consultation, et l'attestation ne les couvre pas comme opinion de valeur.

Le rapport multilogement peut s'appuyer sur un petit nombre d'identités que le réviseur recalcule systématiquement (\cref{sec:appC:controle}) :
\begin{align}
RBE &= RBP\,(1 - v) + R_{\text{autres}}, \label{eq:appC:rbe}\\
\NOI_1 &= RBE - DE - RR, \label{eq:appC:noi}\\
V_{\text{cap}} &= \NOI_1 / R, \qquad R_{\text{implicite}} = \NOI_1 / V_{\text{finale}}, \label{eq:appC:cap}\\
\DSCR &= \NOI_1 / SD, \qquad \LTV = M_0 / V_{\text{finale}}, \label{eq:appC:ratios}
\end{align}
où les symboles sont ceux de la notation de l'ouvrage. Les deux premières lignes doivent se recalculer exactement à partir du tableau des revenus et des dépenses ; la troisième relie l'indication par capitalisation à la valeur finale et permet de vérifier que le taux implicite de la conclusion reste dans la fourchette des taux extraits ; la quatrième relie la section de financement à la valeur conclue et au service de la dette, calculé selon la convention canadienne de composition semestrielle rappelée à l'annexe~\ref{app:conventions-calcul}.

\section{Modèle 3 : rapport abrégé ou formulaire court}\label{sec:appC:abrege}

Le rapport abrégé est la forme des mandats courants : financement hypothécaire résidentiel, évaluation d'une maison ou d'un plex pour un particulier, mise à jour interne d'un portefeuille. Il contient les douze éléments, résumés plutôt que décrits, et renvoie au dossier pour les données détaillées \parencite[règles 2.2 et 2.3]{oeaqNormes}. Le \cref{ch:10} insiste sur ce que cette forme n'autorise pas : omettre. Un élément résumé en une phrase est présent ; un élément absent rend le rapport non conforme, quelle que soit sa brièveté. Le \cref{tab:appC:abrege} propose une grille de formulaire court, sur deux à quatre pages selon le type d'immeuble, dont chaque rubrique porte le numéro de l'élément de la règle 2.3 qu'elle satisfait. Les prêteurs utilisent fréquemment leurs propres formulaires ; l'évaluateur qui les remplit vérifie qu'ils contiennent les douze éléments et complète, au besoin, par une page d'addenda, parce que la conformité aux Normes lui incombe à lui et non au concepteur du formulaire.

{\small\setlength{\tabcolsep}{4pt}
\begin{longtable}{@{}>{\centering\arraybackslash}p{0.9cm}L{3.2cm}L{8.4cm}@{}}
\caption{Grille du rapport abrégé (formulaire court) : rubriques et champs}\label{tab:appC:abrege}\\
\toprule
{Élém.} & Rubrique & Champs \\
\midrule
\endfirsthead
\caption*{Tableau~\ref{tab:appC:abrege} (suite)}\\
\toprule
{Élém.} & Rubrique & Champs \\
\midrule
\endhead
\midrule\multicolumn{3}{r@{}}{\footnotesize\itshape suite à la page suivante}\\
\endfoot
\bottomrule
\endlastfoot
1 & Identification & Adresse ; lot ; municipalité ; type d'immeuble ; année de construction ; superficies (habitable, terrain) et leur source ; nombre de logements ; occupation \\
2 & Droits évalués & \caseC~pleine propriété \caseC~grevée de baux \caseC~copropriété divise (fraction, quote-part) \caseC~autre : \champ{préciser} ; servitudes et charges connues \\
3 & Client, but et fin & Client ; destinataires autorisés ; valeur recherchée ; fin (\caseC~financement \caseC~achat-vente \caseC~succession \caseC~litige \caseC~autre) \\
4 & Définition de la valeur & \caseC~valeur marchande (NPP) \caseC~valeur réelle (LFM) \caseC~autre base : \champ{source} ; texte de la définition en note \\
5 & Dates & Évaluation ; inspection ; rapport ; \caseC~courante \caseC~rétrospective \caseC~prospective \\
6 & Étendue du travail & Inspection (\caseC~complète \caseC~partielle : parties non vues \caseC~aucune : motif) ; documents examinés ; sources de marché et dates de consultation ; méthodes \caseC~comparaison \caseC~coût \caseC~revenu \\
7 & Réserves et hypothèses & Renvoi aux conditions limitatives (page jointe) ; hypothèses extraordinaires : \caseC~aucune \caseC~les suivantes, avec incidence : \champ{texte} \\
1, 8 & Secteur et marché & Description du secteur ; tendance des ventes et des prix du segment (source, période) ; délai d'exposition observé \\
1 & Site & Dimensions ; superficie ; topographie ; services ; zonage et conformité apparente ; zone inondable ou de mobilité ; nuisances \\
1 & Bâtiment & Description sommaire par composante ; cote d'état générale ; âge effectif ; travaux requis ; renvoi aux photographies \\
1, 8 & Données fiscales et historique & Valeur au rôle (exercice, date de référence) ; taxes ; ventes antérieures du sujet (date, prix, source) ; inscription en cours \\
9 & Usage le meilleur et le plus profitable & Conclusion en une à trois phrases, terrain vacant et tel qu'aménagé \\
10 & Méthodes écartées & Méthode et raison propre au dossier \\
8 & Comparaison & Grille de trois à six ventes : adresse, date, prix, source, caractéristiques, ajustements, prix ajusté ; indication et fourchette \\
8 & Coût (si appliquée) & Terrain ; coût neuf (source, date) ; dépréciations ; indication \\
8 & Revenu (si appliquée) & Loyers contractuels et de marché ; RBE ; dépenses ; RNE ; taux et source ; indication ; pour un plex, multiplicateur du revenu brut \\
8 & Réconciliation & Pondération et motif ; valeur finale ; fourchette ; délai d'exposition raisonnable \\
7, 12 & Conclusion & Valeur en lettres et en chiffres ; date ; droits ; rappel des hypothèses extraordinaires \\
11 & Conformité & Déclaration de conformité à la substance de l'évaluation ; écarts aux directives convenus : \caseC~aucun \caseC~les suivants \\
12 & Attestation et signature & Texte prescrit ; signature ; qualité (évaluateur agréé) ; date \\
— & Annexes & Photographies ; croquis ou plan ; conditions limitatives ; fiches sommaires des comparables \\
\end{longtable}
\tabsource{conception de l'auteur ; la colonne « Élém. » renvoie aux douze éléments de la règle 2.3 des NPP \parencite{oeaqNormes}.}
}

Le formulaire court a une faiblesse connue : sa compacité invite à remplir des cases plutôt qu'à raisonner. Trois précautions y remédient. La grille des comparables doit se recalculer : prix de vente plus somme des ajustements égale prix ajusté, pour chaque vente, et la fourchette des prix ajustés encadre l'indication. La rubrique « étendue du travail » doit rester sincère : un immeuble non inspecté est déclaré tel, avec le motif et l'hypothèse qui en découle, et l'évaluateur se souvient que la dispense d'inspection est une exception à expliquer \parencite[règle 2.4]{oeaqNormes}. Enfin, la page de conditions limitatives jointe au formulaire est adaptée au mandat : les clauses sans objet sont retirées, celles que le dossier appelle sont ajoutées.

\section{Textes-types}\label{sec:appC:textes}

\subsection{Hypothèses de base et conditions limitatives}\label{sec:appC:hypotheses}

Les clauses qui suivent sont des formulations de l'auteur, proposées comme point de départ ; elles s'inspirent de la fonction que les Normes assignent aux réserves et aux hypothèses de base, délimiter la portée de l'acte, sans reprendre le modèle de l'annexe~E \parencite[règle 2.3, élément 7 et annexe~E]{oeaqNormes}. Chacune se lit à la première personne du pluriel ou du singulier selon l'usage du cabinet ; chacune est retirée si elle est sans objet et complétée si le dossier l'exige. Aucune n'a pour effet d'exclure la responsabilité civile du signataire, ce que le Code de déontologie interdit \parencite[art.~32]{deontOEAQ}.

\begin{enumerate}[leftmargin=2em, itemsep=3pt]
\item \textbf{Titres et description légale.} La description légale de l'immeuble a été tirée des documents fournis ou consultés et nommés dans l'étendue du travail ; nous n'avons pas effectué de recherche de titres et nous présumons que le titre est valide et négociable et que l'immeuble est libre de charges, de servitudes et d'empiètements autres que ceux mentionnés au présent rapport. Si une recherche de titres révélait une situation différente, la conclusion de valeur pourrait en être modifiée.
\item \textbf{Mesures et superficies.} Les dimensions du terrain proviennent du certificat de localisation daté du \champ{date} ; les superficies du bâtiment ont été mesurées sur place selon la méthode décrite au rapport, ou tirées de \champ{source} lorsque cela est indiqué. Les croquis et plans ne sont pas des relevés d'arpentage.
\item \textbf{Inspection.} L'inspection, effectuée le \champ{date} par \champ{nom}, est un examen visuel, non destructif, des parties accessibles de l'immeuble, dont l'objet est de soutenir l'évaluation ; elle ne constitue ni une inspection préachat ni une expertise technique. Les parties non visitées sont énumérées à l'étendue du travail et sont présumées en état comparable à celui des parties visitées de même nature et de même âge.
\item \textbf{État du bâtiment et vices.} Sauf mention contraire au rapport, nous présumons que l'immeuble ne comporte pas de vice caché ni de désordre structural, mécanique ou électrique non apparent, et qu'il ne contient pas de matériaux dangereux (amiante, mousse d'urée-formaldéhyde, vermiculite contaminée) ni de remblai ou de béton gonflant (pyrite, pyrrhotite). Nous ne sommes pas qualifiés pour détecter ces conditions ; les signes que nous avons observés, le cas échéant, sont décrits au rapport et donnent lieu à une recommandation d'expertise.
\item \textbf{Environnement, sol et radon.} Nous n'avons pas effectué d'étude environnementale ni de mesure de la concentration de radon ; nous présumons, sauf mention contraire, que le sol n'est pas contaminé, qu'aucun réservoir enfoui n'est présent et que la qualité de l'air intérieur n'appelle aucune mesure corrective. La découverte d'une telle condition pourrait modifier la valeur.
\item \textbf{Conformité réglementaire.} Nous présumons que l'immeuble et son usage sont conformes à la réglementation d'urbanisme et de construction applicable, ou bénéficient de droits acquis, selon ce qu'indique le rapport ; nous n'avons pas obtenu d'attestation de conformité et notre examen de la réglementation s'est limité aux documents nommés à l'étendue du travail, consultés aux dates indiquées.
\item \textbf{Renseignements fournis.} Les renseignements obtenus du client, du propriétaire, du courtier, des locataires ou de tiers (baux, états des revenus et dépenses, déclarations du vendeur, rapports d'expertise, plans) sont présumés exacts et complets ; nous les avons utilisés dans la mesure décrite au rapport, sans les vérifier au-delà de ce qui y est indiqué, et nous n'assumons aucune responsabilité quant à leur exactitude.
\item \textbf{Données de marché.} Les données de ventes, d'inscriptions, de loyers et de coûts proviennent des sources nommées au rapport avec leur date de consultation ; elles ont été vérifiées dans la mesure indiquée. Les données de marché publiées par des tiers sont citées avec leur attribution et ne sont pas reproduites au-delà de ce que leurs conditions d'utilisation permettent.
\item \textbf{Date et conditions de marché.} La conclusion de valeur s'applique à la date d'évaluation indiquée et repose sur les conditions de marché, de financement et de réglementation connues à cette date ; elle ne constitue pas une prévision et pourrait ne plus être valable à une autre date.
\item \textbf{Hypothèses extraordinaires.} Les hypothèses extraordinaires, s'il en est, sont énoncées à la rubrique correspondante avec l'indication de leur incidence sur la valeur ; elles sont rappelées à chaque énoncé de la conclusion.
\item \textbf{Destination et usage du rapport.} Le rapport est préparé pour le client nommé et pour la fin indiquée ; il ne peut être utilisé par une autre personne ni pour une autre fin sans notre consentement écrit. Une partie du rapport ne peut être citée hors de son contexte, et la conclusion de valeur n'a de sens qu'accompagnée des hypothèses et réserves qui la conditionnent.
\item \textbf{Valeurs partielles.} Les valeurs attribuées au terrain, au bâtiment ou à des composantes dans le cadre d'une méthode ne sont pas des valeurs indépendantes et ne peuvent être utilisées séparément de la conclusion.
\item \textbf{Modèles et calculs.} Les calculs, modèles statistiques et simulations décrits au rapport ont été réalisés avec les outils et les paramètres indiqués ; leurs résultats sont des estimations soumises aux limites énoncées et ne remplacent pas le jugement de l'évaluateur dans la réconciliation.
\item \textbf{Témoignage.} La préparation du rapport n'oblige pas le signataire à témoigner ou à comparaître devant un tribunal à propos de l'immeuble sans entente préalable, sous réserve des obligations légales.
\end{enumerate}

\subsection{Hypothèses extraordinaires}\label{sec:appC:extraordinaires}

Une hypothèse extraordinaire est une supposition propre au mandat dont la fausseté changerait matériellement la conclusion ; la norme exige de la divulguer, d'en indiquer l'incidence sur la valeur et de la rappeler à chaque énoncé de la conclusion \parencite[règle 2.1~c) et règle 2.3, élément 7]{oeaqNormes}. Le \cref{ch:10} en donne la théorie et montre pourquoi l'incidence doit être chiffrée : sans elle, le lecteur ne peut pas former sa propre espérance de valeur. Le texte-type comporte quatre membres, dans cet ordre : l'énoncé précis de ce qui est supposé ; la raison pour laquelle il ne peut être vérifié à la date du rapport ; l'incidence sur la valeur si la supposition se révélait fausse, en dollars ou en pourcentage, ou à défaut son sens et son ordre de grandeur ; et la mention que l'hypothèse est rappelée à la conclusion. Trois exemples rédigés suivent ; les champs entre crochets angulaires sont à remplir, et les montants, lorsqu'ils proviennent d'une estimation, renvoient à la section du rapport qui les dérive.

\begin{pratique}[Exemple 1 : permis ou autorisation attendue]
« La présente évaluation suppose que le permis de \champ{nature des travaux} demandé à la Ville de \champ{municipalité} le \champ{date} sera délivré aux conditions décrites à la section \champ{n\textsuperscript{o}}. À la date du rapport, la demande était à l'étude et aucune décision n'avait été rendue ; nous n'avons pas pu vérifier cette hypothèse. Si le permis était refusé, l'usage le meilleur et le plus profitable serait \champ{usage de repli} et la valeur marchande serait de \champ{montant}, soit \champ{écart} de moins que la valeur conclue, selon l'analyse de la section \champ{n\textsuperscript{o}}. Cette hypothèse extraordinaire est rappelée à la conclusion. »
\end{pratique}

\begin{pratique}[Exemple 2 : désordre soupçonné non expertisé]
« L'inspection du \champ{date} a révélé \champ{signes observés, avec renvoi aux photographies} au \champ{emplacement}. Ces signes peuvent indiquer \champ{désordre soupçonné}, dont seule une expertise par \champ{professionnel} permettrait de confirmer la présence et l'étendue ; aucune expertise n'était disponible à la date du rapport et nous ne sommes pas qualifiés pour l'effectuer. La présente évaluation suppose que \champ{désordre} est absent ou n'exige aucun travail correctif. Si cette hypothèse se révélait fausse, la valeur serait réduite au minimum du coût des travaux correctifs, estimé à \champ{montant ou fourchette} à la section \champ{n\textsuperscript{o}}, et possiblement d'une décote de marché additionnelle que les ventes du secteur ne permettent pas de mesurer avec précision. Nous recommandons que l'expertise soit obtenue avant toute décision fondée sur le présent rapport. Cette hypothèse extraordinaire est rappelée à la conclusion. »
\end{pratique}

\begin{pratique}[Exemple 3 : logements non visités]
« Sur les \champ{N} logements de l'immeuble, \champ{n} n'ont pu être visités le \champ{date} parce que \champ{motif : accès refusé par l'occupant, absence, etc.}. La présente évaluation suppose que ces logements sont dans un état comparable à celui des logements visités de même typologie et de même ancienneté de bail, décrit à la section \champ{n\textsuperscript{o}}. Si leur état était sensiblement inférieur, les dépenses en capital projetées augmenteraient d'un montant pouvant atteindre \champ{montant} par logement et la valeur conclue serait réduite d'au plus \champ{montant ou pourcentage} ; si leur état était supérieur, l'effet serait favorable et d'ampleur moindre. Cette hypothèse extraordinaire est rappelée à la conclusion. »
\end{pratique}

Deux erreurs de rédaction reviennent constamment. La première est la fausse hypothèse extraordinaire : « nous présumons que les travaux sont conformes », sans raison, sans incidence, sans rappel ; c'est une réserve déguisée et elle n'exonère de rien. La seconde est la confusion entre l'hypothèse extraordinaire et la condition hypothétique, que les normes canadiennes distinguent \parencite[s.~3]{cuspap2026} : lorsque l'évaluateur \emph{sait} que la supposition est fausse à la date d'évaluation (évaluer un immeuble comme si les travaux étaient achevés, pour un financement à la construction), il le dit explicitement, parce que le lecteur doit comprendre que la valeur conclue décrit un état qui n'existe pas encore et non un état incertain.

\subsection{Avertissement relatif aux données synthétiques et aux modèles statistiques}\label{sec:appC:avertissement}

Les rapports qui s'appuient sur des modèles statistiques, sur des données partiellement construites ou sur des simulations doivent le dire, parce que les éléments 6 et 8 de la règle 2.3 exigent que l'étendue du travail et le traitement de l'information soient exposés et que les normes internationales imposent de documenter les données, les intrants et les modèles \parencite{oeaqNormes,ivs2025}. Le texte-type suivant, formulé par l'auteur, s'adapte à trois situations : l'emploi d'un modèle hédonique ou d'un algorithme pour dériver des ajustements ou prédire une valeur ; l'imputation de données manquantes ; la simulation de scénarios.

\begin{pratique}[Texte-type : modèle statistique]
« L'ajustement pour \champ{caractéristique} et la prédiction présentée à la section \champ{n\textsuperscript{o}} proviennent d'un modèle \champ{type : hédonique semi-logarithmique, forêt aléatoire, etc.} estimé sur \champ{nombre} ventes de \champ{territoire} conclues entre le \champ{date} et le \champ{date}, tirées de \champ{source} consultée le \champ{date} et filtrées selon les critères énoncés en annexe. Le modèle explique \champ{mesure d'ajustement} de la variation des prix et son erreur de prédiction hors échantillon est de \champ{mesure}. Il a servi à \champ{usage : dériver des ajustements, vérifier l'indication, produire une fourchette} et a reçu un poids de \champ{part} dans la réconciliation. Les paramètres et le code permettant de reproduire les résultats sont conservés au dossier. Les résultats d'un modèle sont des estimations soumises aux limites de ses données et de sa forme ; ils ne se substituent pas au jugement de l'évaluateur. »
\end{pratique}

\begin{pratique}[Texte-type : données construites ou simulées]
« Les données suivantes ne sont pas des observations : \champ{liste : loyers imputés pour les logements non visités, dépenses normalisées, scénarios de taux, tirages de la simulation}. Elles ont été construites par \champ{méthode} à partir de \champ{sources et paramètres}, avec les hypothèses énoncées à la section \champ{n\textsuperscript{o}} ; les tableaux qui en dépendent portent la mention « données estimées » ou « données simulées ». Les résultats de la simulation sont présentés en quantiles et décrivent la sensibilité de la valeur aux hypothèses déclarées ; ils ne constituent pas une prévision et la valeur conclue demeure une opinion ponctuelle à la date d'évaluation. »
\end{pratique}

Le présent ouvrage applique cette règle à lui-même : ses dossiers de cas sont synthétiques et identifiés comme tels à chaque usage, et l'annexe~\ref{app:conventions-calcul} en décrit la discipline. L'évaluateur qui adopte le même réflexe dans ses rapports fait exactement ce que l'élément 8 exige : permettre au lecteur de remonter de la conclusion aux données, et de distinguer ce qui est observé de ce qui est construit.

\subsection{Structure de l'attestation}\label{sec:appC:attestation}

L'attestation est le douzième élément et le seul dont la norme impose la formulation ; elle commence par la déclaration du signataire qu'il atteste, au mieux de sa connaissance et de sa conviction, la série de déclarations qui suit \parencite[règle 2.3, élément 12]{oeaqNormes}. L'ouvrage n'en reproduit pas le texte : l'évaluateur agréé utilise celui de l'Ordre. Il est utile, en revanche, d'en connaître la structure pour comprendre ce que l'on signe. Les déclarations portent, en substance, sur l'exactitude des faits rapportés ; sur le caractère neutre et objectif des analyses et des conclusions, restreint seulement par les hypothèses et réserves énoncées ; sur l'absence d'intérêt actuel ou éventuel du signataire dans l'immeuble et d'intérêt personnel envers les parties ; sur l'indépendance des honoraires à l'égard de la conclusion, que le Code de déontologie impose par ailleurs \parencite[art.~24.1]{deontOEAQ} ; sur l'inspection personnelle de l'immeuble ou, à défaut, sur sa mention explicite ; sur l'aide reçue de tiers, nommés, et sur la supervision du travail délégué \parencite[art.~33]{deontOEAQ} ; et sur la conformité du rapport aux normes de pratique de l'Ordre. Elle est datée et signée, avec la qualité du signataire \parencite[art.~34]{deontOEAQ}.

Le réviseur vérifie, avant la signature, que chaque déclaration est vraie pour le rapport considéré : qu'aucune donnée n'est rapportée sans source, que les hypothèses énoncées sont les seules qui restreignent la conclusion, que le signataire a bien inspecté ou que le rapport dit qu'il ne l'a pas fait, que les collaborateurs sont nommés, et que les indicateurs de consultation (financement, stress test) sont présentés hors de l'opinion de valeur que l'attestation couvre. Une attestation signée alors qu'une de ces déclarations est inexacte constitue, en un seul geste, plusieurs manquements déontologiques ; le \cref{ch:10} en expose les conséquences.

\section{Liste de contrôle de révision}\label{sec:appC:controle}

La révision est la dernière ligne de défense contre l'erreur, et le \cref{ch:10} montre que deux révisions indépendantes détectent bien plus de lacunes qu'une seule. La liste du \cref{tab:appC:controle} est celle que l'auteur applique à tout rapport avant signature ; elle est organisée en six blocs, de la conformité formelle à la forme matérielle, et chaque ligne est une vérification concrète dont le résultat est oui ou non. Les vérifications arithmétiques du bloc~2 reprennent les identités des \cref{eq:appC:rbe,eq:appC:noi,eq:appC:cap,eq:appC:ratios} et celles de la méthode de comparaison et de la méthode du coût ; elles se font avec les chiffres du rapport, non avec ceux du chiffrier, parce que c'est le rapport qui engage.

{\small\setlength{\tabcolsep}{4pt}
\begin{longtable}{@{}>{\centering\arraybackslash}p{0.8cm}L{9.3cm}>{\centering\arraybackslash}p{2.4cm}@{}}
\caption{Liste de contrôle de révision d'un rapport d'évaluation}\label{tab:appC:controle}\\
\toprule
{N\textsuperscript{o}} & Vérification & {Oui / Non / s.o.} \\
\midrule
\endfirsthead
\caption*{Tableau~\ref{tab:appC:controle} (suite)}\\
\toprule
{N\textsuperscript{o}} & Vérification & {Oui / Non / s.o.} \\
\midrule
\endhead
\midrule\multicolumn{3}{r@{}}{\footnotesize\itshape suite à la page suivante}\\
\endfoot
\bottomrule
\endlastfoot
\multicolumn{3}{@{}l}{\textbf{1. Conformité au contenu minimal (règle 2.3)}}\\
1.1 & Les douze éléments sont présents, repérables, et traités à la profondeur de la forme choisie (décrire, résumer, mentionner) & \caseC~\caseC~\caseC \\
1.2 & La définition de la valeur est reproduite avec sa source et correspond au but et à la fin du mandat & \caseC~\caseC~\caseC \\
1.3 & Les droits évalués sont nommés et cohérents avec les titres, le certificat de localisation et les baux & \caseC~\caseC~\caseC \\
1.4 & Les trois dates (évaluation, inspection, rapport) sont indiquées et l'analyse de marché se rapporte à la date d'évaluation & \caseC~\caseC~\caseC \\
1.5 & L'étendue du travail dit ce qui a été fait et ce qui ne l'a pas été ; les parties non inspectées sont énumérées avec le motif & \caseC~\caseC~\caseC \\
1.6 & Chaque hypothèse extraordinaire comporte l'énoncé, la raison, l'incidence chiffrée et le rappel à chaque conclusion (lettre, sommaire, conclusion) & \caseC~\caseC~\caseC \\
1.7 & Le rejet de chaque méthode traditionnelle est motivé par une raison propre au dossier & \caseC~\caseC~\caseC \\
1.8 & La déclaration de conformité à la substance et l'exposé des écarts aux directives sont présents & \caseC~\caseC~\caseC \\
1.9 & L'attestation est le texte prescrit, datée, signée, avec la qualité ; chaque déclaration est vraie pour ce rapport & \caseC~\caseC~\caseC \\
\midrule
\multicolumn{3}{@{}l}{\textbf{2. Cohérence des chiffres}}\\
2.1 & Pour chaque comparable : prix + somme des ajustements = prix ajusté ; la fourchette des prix ajustés encadre l'indication & \caseC~\caseC~\caseC \\
2.2 & Chaque ajustement est dérivé quelque part dans le rapport ou ses annexes et son signe est celui du point de vue du sujet & \caseC~\caseC~\caseC \\
2.3 & Méthode du coût : terrain + coût neuf $-$ dépréciations = indication ; aucune dépréciation comptée deux fois ; coûts indexés à la date d'évaluation & \caseC~\caseC~\caseC \\
2.4 & Méthode du revenu : \cref{eq:appC:rbe,eq:appC:noi} se recalculent exactement à partir des tableaux ; la convention relative à la réserve est déclarée et identique à celle des ventes d'extraction & \caseC~\caseC~\caseC \\
2.5 & $V = \NOI_1/R$ se recalcule ; le taux implicite de la valeur finale est dans la fourchette des taux extraits ou l'écart est expliqué & \caseC~\caseC~\caseC \\
2.6 & DCF : la projection est complète, la valeur terminale capitalise le revenu de l'année $T+1$ net des coûts de vente, la part terminale est indiquée ; la somme des flux actualisés est recalculée & \caseC~\caseC~\caseC \\
2.7 & Financement : RPV et RCD sont calculés sur la valeur conclue et le revenu net de première année ; la composition semestrielle est appliquée & \caseC~\caseC~\caseC \\
2.8 & La valeur finale, en lettres et en chiffres, est identique dans la lettre, le sommaire, la réconciliation et la conclusion ; l'arrondi est conforme à la précision des données & \caseC~\caseC~\caseC \\
2.9 & Les superficies, le nombre de logements et les loyers sont identiques d'une section à l'autre et conformes aux documents sources & \caseC~\caseC~\caseC \\
\midrule
\multicolumn{3}{@{}l}{\textbf{3. Tableaux, figures et renvois}}\\
3.1 & Chaque tableau porte un numéro, un titre, des unités dans les en-têtes et une source ; chaque chiffre du texte se retrouve dans un tableau ou une annexe & \caseC~\caseC~\caseC \\
3.2 & Chaque renvoi (section, tableau, annexe, photographie) pointe vers un élément existant portant ce numéro & \caseC~\caseC~\caseC \\
3.3 & Les photographies sont numérotées, datées, et chaque désordre décrit renvoie à une photographie & \caseC~\caseC~\caseC \\
3.4 & Les données estimées ou simulées sont identifiées comme telles dans chaque tableau qui en dépend & \caseC~\caseC~\caseC \\
\midrule
\multicolumn{3}{@{}l}{\textbf{4. Sources et dates de consultation}}\\
4.1 & Chaque source de marché (ventes, inscriptions, loyers, coûts, taux) est nommée avec la période couverte et la date de consultation & \caseC~\caseC~\caseC \\
4.2 & Chaque règle de droit citée l'est avec son article et la version (date de mise à jour) consultée ; les textes modifiés récemment ont été revérifiés & \caseC~\caseC~\caseC \\
4.3 & Les données de tiers sont citées avec l'attribution exigée par leurs conditions d'utilisation et ne sont pas reproduites au-delà de ce qu'elles permettent & \caseC~\caseC~\caseC \\
4.4 & La valeur au rôle est accompagnée de l'exercice du rôle et de sa date de référence, et n'est pas présentée comme une indication de valeur marchande & \caseC~\caseC~\caseC \\
4.5 & Les renseignements fournis par le client ou des tiers sont identifiés comme tels et les contradictions avec les observations sont relevées & \caseC~\caseC~\caseC \\
\midrule
\multicolumn{3}{@{}l}{\textbf{5. Langage et raisonnement}}\\
5.1 & Les faits sont à l'indicatif, les estimations sont des opinions, les hypothèses sont des hypothèses ; « valeur » n'est jamais employé pour un prix observé & \caseC~\caseC~\caseC \\
5.2 & Exigences professionnelles, règles de droit, pratiques courantes et modèles sont distingués par les formules appropriées & \caseC~\caseC~\caseC \\
5.3 & La réconciliation explique la pondération ; l'incertitude est énoncée ; aucune formule de fausse prudence ne vide la conclusion de son sens & \caseC~\caseC~\caseC \\
5.4 & Le rapport se comprend sans avoir vu l'immeuble ; les termes techniques et les sigles sont définis & \caseC~\caseC~\caseC \\
5.5 & Les indicateurs de financement et de risque sont présentés comme consultation, hors de l'opinion de valeur & \caseC~\caseC~\caseC \\
\midrule
\multicolumn{3}{@{}l}{\textbf{6. Forme, confidentialité et dossier}}\\
6.1 & Pagination, table des matières, numérotation des annexes, identification du dossier sur chaque page & \caseC~\caseC~\caseC \\
6.2 & Les destinataires autorisés sont nommés ; aucun renseignement confidentiel sur des tiers (locataires, parties à des ventes) n'excède ce que la fin exige & \caseC~\caseC~\caseC \\
6.3 & Le dossier contient ce qui soutient le rapport (formulaire d'inspection, photographies, fiches des comparables, calculs, code) et sera conservé au moins cinq ans & \caseC~\caseC~\caseC \\
6.4 & La révision a été faite par une personne autre que le rédacteur, ou à défaut à un autre moment, et ses remarques ont été traitées & \caseC~\caseC~\caseC \\
\end{longtable}
\tabsource{liste de l'auteur ; le bloc 1 paraphrase la règle 2.3 des NPP \parencite{oeaqNormes}, le bloc 6.3 renvoie au règlement sur la tenue des dossiers \parencite[art.~6]{tenuedossiersoeaq}.}
}

\begin{quebec}[Ce que le rapport québécois dit que d'autres ne disent pas]
Quatre particularités du cadre québécois doivent transparaître dans tout rapport. La définition de la valeur marchande est celle des Normes de pratique professionnelle de l'Ordre, et la valeur réelle aux fins du rôle, définie par la Loi sur la fiscalité municipale, se rapporte à une date de référence antérieure à l'entrée en vigueur du rôle et suppose l'immeuble libre de baux \parencite[art.~43--46]{lfm} : le rapport qui mentionne la valeur au rôle explique pourquoi elle diffère. Le droit évalué d'un immeuble locatif est grevé des baux, que l'aliénation ne résilie pas et qui se reconduisent de plein droit \parencite[art.~1936--1937]{ccq} ; la trajectoire des loyers est bornée par les critères de fixation du Tribunal administratif du logement, de sorte que le revenu de première année est contractuel et que le rattrapage passe par la rotation (\cref{ch:26,ch:34}). Les droits sur les mutations immobilières, progressifs et variables selon la municipalité, sont un coût de transaction que le rapport signale lorsqu'il est pertinent pour la fin du mandat (\cref{ch:06}). Enfin, l'inspection est obligatoire et le rapport porte la signature et la qualité d'un évaluateur agréé, titre réservé par le Code des professions \parencite[art.~36~j) et 37~j)]{codeProfessions}. Ces textes ont été vérifiés dans leur version à jour au 15~octobre 2026 (lois) ou au 1\textsuperscript{er} juillet 2026 (règlements).
\end{quebec}

\begin{erreurs}
\begin{itemize}
\item Copier un bloc d'hypothèses et de conditions limitatives d'un dossier à l'autre sans l'adapter : clauses sans objet qui restent, clauses nécessaires qui manquent, et une réserve qui contredit l'étendue du travail décrite ailleurs.
\item Énoncer la conclusion de valeur dans la lettre d'envoi sans rappeler l'hypothèse extraordinaire, alors que la norme exige le rappel à chaque énoncé.
\item Présenter la valeur au rôle, ou le prix demandé, comme une indication de valeur ; écrire « la valeur est de » pour un prix observé.
\item Donner une valeur finale au dollar près issue d'une moyenne, alors que les données n'autorisent qu'un arrondi au millier et que la réconciliation doit être motivée.
\item Omettre la justification du rejet d'une méthode, ou la réduire à une formule (« non pertinente »).
\item Mêler l'opinion de valeur et la consultation (financement, stress test) dans une même conclusion couverte par l'attestation.
\item Réviser le chiffrier et non le rapport : les erreurs de transcription entre les deux sont les plus fréquentes et les moins détectées.
\item Signer l'attestation sans avoir relu chaque déclaration à la lumière du dossier (inspection personnelle, collaborateurs, honoraires, intérêts).
\end{itemize}
\end{erreurs}

\begin{limites}
Les modèles et textes-types de cette annexe sont des propositions de l'auteur, cohérentes avec les Normes de pratique professionnelle dans leur version en vigueur depuis le 1\textsuperscript{er} février 2024 (document consulté le 31~octobre 2026) et avec le Code de déontologie à jour au 1\textsuperscript{er} juillet 2026 ; ils ne sont ni approuvés ni publiés par l'Ordre, et une modernisation des Normes était annoncée par l'Ordre au moment de la rédaction, de sorte que la numérotation des règles et la liste des éléments doivent être revérifiées avant tout usage professionnel. Le texte de l'attestation et le modèle de l'annexe~E des Normes ne sont pas reproduits ; l'évaluateur agréé doit les obtenir de l'Ordre. Les formulaires des prêteurs et les exigences particulières de certains mandats (expropriation, fiscalité municipale, assurance) ajoutent des rubriques que les modèles ne couvrent pas. La correspondance entre les sections des modèles et les éléments de la règle 2.3 est une interprétation de l'auteur. Les clauses d'hypothèses et de conditions limitatives n'ont pas été soumises à une revue juridique ; cette revue est prévue avant publication, conformément aux principes de l'ouvrage.
\end{limites}

\begin{synthese}
\begin{itemize}
\item Trois formes de rapport (narratif complet, abrégé, mise à jour), un seul contenu minimal de douze éléments ; la forme change la profondeur, jamais la liste.
\item Le rapport narratif suit un ordre d'usage (lettre, sommaire, prémisses, données, analyse, conclusion, attestation, annexes) dans lequel chaque section satisfait un élément identifiable de la règle 2.3 (\cref{tab:appC:plan}).
\item Le rapport multilogement ajoute l'état locatif, le cadre juridique des loyers, les revenus et dépenses normalisés, les taux extraits, la capitalisation, le DCF, la comparaison par unité, puis, en consultation distincte, le financement et le test de résistance ; les identités \eqref{eq:appC:rbe} à \eqref{eq:appC:ratios} se recalculent.
\item Le rapport abrégé résume sans omettre ; l'évaluateur qui remplit le formulaire d'un prêteur reste responsable des douze éléments.
\item Les hypothèses de base délimitent, les hypothèses extraordinaires supposent et chiffrent leur incidence, l'attestation certifie ; aucune n'exclut la responsabilité civile.
\item Tout modèle statistique, toute donnée construite ou simulée est déclaré : forme, données, validation, usage, poids, reproductibilité.
\item La révision suit une liste fermée (\cref{tab:appC:controle}) : conformité, chiffres, renvois, sources et dates, langage, forme ; elle porte sur le rapport, non sur le chiffrier.
\end{itemize}
\end{synthese}