# notes-D.md — Guide bibliographique scientifique par chapitre

Dossier D (littérature scientifique : articles et livres). Date : 2026-10-31.
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## Partie I — Fondements économiques

### Chapitre 1 — Théorie de la valeur et prix immobiliers
- `ricardo1817` — rente différentielle : la valeur du sol naît de la rareté et de la fertilité/localisation relative, pas du coût ; fonde la distinction valeur du terrain / valeur du bâtiment.
- `vonthunen1826` — gradient de rente d'enchère décroissant avec la distance au marché (formule R = Y(p − c) − Yfd) ; premier modèle de localisation.
- `lancaster1966` — l'utilité porte sur les caractéristiques du bien, pas sur le bien lui-même ; base micro-économique de l'approche hédonique.
- `rosen1974` — équilibre hédonique : la fonction de prix P(z) est l'enveloppe des enchères des acheteurs et des offres des vendeurs ; justifie l'interprétation des prix implicites.
- `dipasqualeWheaton1992` — modèle à quatre quadrants reliant marché locatif, marché des actifs, construction et stock ; cadre conceptuel de tout l'ouvrage (loyer → taux → prix → offre).
- `dipasqualeWheaton1996` — version manuel du modèle à quatre quadrants et de l'économie urbaine appliquée aux marchés immobiliers.
- `poterba1984` — coût d'usage du logement (taux d'intérêt, impôts, dépréciation, gain attendu) ; lien loyer implicite / prix.
- `himmelbergMayerSinai2005` — ratio loyer-prix et coût d'usage pour juger de la « cherté » d'un marché ; met en garde contre les ratios prix/revenu bruts.
- `shiller2015` — valeur fondamentale vs exubérance ; distinction prix observé / valeur marchande / valeur d'investissement.
- [lib] `appraisal2026`, `ivs2025` — définitions normatives des bases de valeur.

### Chapitre 2 — Droits immobiliers et bases de valeur
- `aiDictionary2022` — définitions de référence (market value, investment value, use value, going-concern) à mettre en regard des définitions OEAQ/IVS/CUSPAP.
- `wyatt2022` — exposé des cinq méthodes et des bases de valeur RICS/IVS, utile pour la comparaison Québec–Royaume-Uni.
- `achour1992` — seul manuel québécois francophone retrouvé : vocabulaire français des droits et des bases de valeur.
- `pagourtzi2003` — revue des méthodes « traditionnelles » et « avancées » d'évaluation ; cartographie méthodologique du traité.
- `geltnerMillerClaytonEichholtz2014` — valeur d'investissement vs valeur marchande, prix de transaction comme réalisation bruitée.
- [lib] `ccq`, `appraisalCdn`, `cuspap2026`, `oeaqNormes`.

### Chapitre 3 — Offre, demande et cycles
- `wheaton1999` — modèle stock-flux à anticipations : les cycles naissent des délais de construction et de l'élasticité de l'offre.
- `glaeserGyourkoSaiz2008` — l'élasticité de l'offre détermine l'amplitude et la durée des bulles (prix vs quantités).
- `saiz2010` — contraintes géographiques (pentes, plans d'eau) → élasticité de l'offre ; méthode SIG transposable aux RMR québécoises.
- `glaeserGyourko2005` — asymétrie des cycles due à la durabilité du logement (baisse lente des prix, offre irréversible).
- `caseShiller2003` — diagnostic de bulle : anticipations des ménages, ratios prix/revenu, enquêtes.
- `knollSchularickSteger2017` — hausse séculaire des prix réels 1870–2012 attribuable au prix des terrains ; perspective longue.
- `davisHeathcote2007` — décomposition prix = terrain + structure ; la volatilité vient du terrain.
- `shiller2015` — psychologie des marchés et rétroactions.
- `sivitanidesTortoWheaton2003` — fondamentaux de marché et prix des actifs (cap rates) sur le cycle.

### Chapitre 4 — Marchés résidentiels québécois
- `theriaultDesrosiers2011` — synthèse des travaux Laval sur Québec/Montréal : accessibilité, mobilité, valeurs résidentielles.
- `dubeTheriaultDesrosiers2013` — Rive-Sud de Montréal 1992–2009 : effet du train de banlieue sur les valeurs ; exemple de données québécoises longues.
- `dubeDesrosiersTheriaultDib2011` — impact économique d'un changement d'offre de transport collectif (cas canadien).
- `desrosiersTheriaultVilleneuve2000` — facteurs d'accès et de voisinage dans la région de Québec ; structure des sous-marchés.
- `kestensTheriaultDesrosiers2006` — hétérogénéité des acheteurs (profils de ménages) à Québec ; segmentation de la demande.
- `smith1988`, `fallisSmith1985` — contexte canadien du contrôle des loyers (Ontario, Toronto), à contraster avec le régime québécois du TAL.
- `caseShiller1987` — construction d'indices métropolitains ; modèle pour un indice Gatineau/Québec/Montréal.
- [lib] `schl2025`, `apciq2026`, `isq2025` pour les données.

### Chapitre 5 — Économie urbaine et rente foncière
- `alonso1964` — modèle d'enchère foncière (bid-rent) ; arbitrage accessibilité/espace.
- `muth1969` — ville monocentrique avec production de logement ; densité et gradient de prix du sol.
- `mills1967` — modèle agrégé d'allocation des ressources en zone métropolitaine ; fondement du modèle AMM.
- `durantonPuga2015` — synthèse moderne de l'usage du sol urbain (Handbook) ; tests empiriques des gradients.
- `albouyEhrlichShin2018` — estimation des valeurs foncières métropolitaines ; part du terrain dans la valeur.
- `davisHeathcote2007` — prix et quantité de terrain résidentiel ; méthode résiduelle agrégée.
- `capozzaHelsley1989` — décomposition du prix du terrain : valeur agricole, coût de conversion, accessibilité, prime de croissance anticipée.
- `rosenthalHelsley1994` — redéveloppement et gradient de prix foncier.

## Partie II — Droit, fiscalité et normes

### Chapitre 6 — Code civil et droit immobilier
Chapitre principalement normatif ([lib] `ccq`, `codeProfessions`, `ldmi`). Appuis scientifiques :
- `wyatt2022` — effets des droits (bail, servitude, emphytéose) sur la valeur, cadre comparatif.
- `aiDictionary2022` — vocabulaire des intérêts (fee simple, leased fee, leasehold) pour le glossaire FR/EN.
- `achour1992` — terminologie civiliste québécoise de l'évaluation.

### Chapitre 7 — Cadastre, titres, servitudes et copropriété
- `ratcliffe2001` — précision du géocodage par rapport aux unités cadastrales ; justifie l'usage du cadastre comme clé de jointure.
- `zandbergen2008` — géocodage par point d'adresse vs parcelle vs tronçon ; erreurs de position typiques.
- `theriaultDesrosiersVilleneuveKestens2003` — interactions localisation × attributs ; rôle du lot et de son environnement.
- `aiDictionary2022` — définitions des droits partiels et de la copropriété.
- [lib] `registreFoncier`, `reglCoproprieteDivise`.

### Chapitre 8 — Zonage et urbanisme
- `glaeserGyourkoSaiz2008`, `saiz2010` — réglementation et contraintes physiques → élasticité de l'offre et prix.
- `dyeMcmillen2007` — démolitions-reconstructions et valeur du terrain : le zonage borne l'option de redéveloppement.
- `mcmillenOsullivan2013` — valeur d'option des propriétés à démolir.
- `cunningham2006` — incertitude des prix et délai de mise en valeur des terrains vacants (options réelles).
- `kestensTheriaultDesrosiers2006` (et `theriaultDesrosiers2011`) — usages du sol environnants et végétation à Québec.
- [lib] `lau`, `lptaa`.

### Chapitre 9 — Évaluation foncière municipale et contestation
- `gloudemansAlmy2011` — manuel de référence de l'évaluation de masse (IAAO) : modèles, ratios COD/PRD, calibration.
- `gloudemans1999` — première synthèse IAAO ; historique des méthodes.
- `kaukoDamato2008` — perspectives internationales de l'évaluation de masse ; chapitre québécois `desrosiersTheriault2008`.
- `mccluskey2013` — précision prédictive comparée (régression, réseaux de neurones, arbres) en évaluation de masse.
- `clappGiaccotto1992` — méthode des valeurs au rôle (assessed-value method) pour les indices ; lien rôle ↔ marché.
- `hongChoiKim2020` — forêts aléatoires appliquées à l'évaluation de masse résidentielle.
- [lib] `lfm` (RLRQ, c. F-2.1).

### Chapitre 10 — Normes OEAQ, éthique et rapports
- `diaz1990` — processus réel de décision des évaluateurs (test d'un modèle descriptif) ; écart normes/pratiques.
- `diaz1997` — ancrage sur une estimation antérieure ; argument pour l'indépendance du mandat.
- `northcraftNeale1987` — biais d'ancrage chez experts et amateurs (prix affiché) ; fondement comportemental de l'éthique de l'estimation.
- `diazHansz2002` — bilan de la recherche comportementale sur l'évaluation.
- `lentzWang1998` — évaluation résidentielle et processus de prêt : conflits d'intérêts, pression des prêteurs.
- `frenchGabrielli2004` — incertitude de l'évaluation et devoir de la communiquer dans le rapport.
- `aiDictionary2022` — terminologie normalisée.
- [lib] `oeaqNormes`, `deontOEAQ`, `cuspap2026`, `uspap2024`, `ivs2025`.

## Partie III — Inspection et données

### Chapitre 11 — Inspection et pathologies du bâtiment
- `hardingRosenthalSirmans2007` — dépréciation nette d'entretien ≈ 2,5 %/an ; l'entretien compense environ 1 %/an.
- `knightSirmans1996` — entretien, état constaté et prix ; variables d'état dans les modèles.
- `wilhelmsson2008` — taux de dépréciation selon le niveau d'entretien (Suède).
- `shillingSirmansDombrow1991` — dépréciation plus rapide des logements locatifs que des logements occupés par le propriétaire.
- `baum1991` — typologie des désuétudes (physique, fonctionnelle, esthétique, externe) issue d'un suivi d'immeubles.
- `bowes2011` — dépréciation observée sur immeubles commerciaux ; plaidoyer pour la méthode du coût.

### Chapitre 12 — Mesurage, superficies et plans
- `sirmansMacphersonZietz2005` — recension de 125 études : la superficie habitable est la variable la plus robuste ; ordres de grandeur des élasticités.
- `khoshnoudSirmansZietz2023` — mise à jour 2005–2022 des variables hédoniques.
- `krauseLipscomb2016` — bonnes pratiques de préparation des données (unités, doublons, conversions pi²/m²).
- `malpezzi2003` — choix et mesure des variables de taille dans les modèles hédoniques.
- [lib] `appraisal2026` (normes de mesurage ANSI citées par l'Appraisal Institute).

### Chapitre 13 — Transactions, inscriptions, loyers et coûts
- `eurostat2013` — typologie des sources de prix (actes, inscriptions, évaluations) et de leurs biais.
- `silverstein2014` — révisions des indices de prix et biais de sélection des données de transactions.
- `caseShiller1987` — construction d'un jeu de ventes répétées à partir d'actes.
- `lentzWang1998` — qualité des données d'évaluation dans la chaîne hypothécaire.
- `kholodilin2024` — recension des effets du contrôle des loyers : mise en garde sur les loyers « observés » en marché encadré.
- `krauseLipscomb2016` — nettoyage des données de transactions.
- [lib] `registreFoncier`, `talIndices2026`, `statcanIPCB`.

### Chapitre 14 — Nettoyage, géocodage et qualité des données
- `krauseLipscomb2016` — protocole de préparation des données immobilières (détection d'aberrations, imputation, documentation).
- `zandbergen2008` — erreurs de géocodage selon la technique ; incidence sur les variables de distance.
- `ratcliffe2001` — précision du géocodage par rapport au cadastre et aux unités de recensement.
- `goodmanThibodeau1998` — segmentation du marché et effets sur l'estimation ; détection de sous-marchés.
- `bourassa1999` — définition des sous-marchés par analyse factorielle et classification.
- `dubin1998` — autocorrélation spatiale : diagnostic préalable au nettoyage spatial.

### Chapitre 15 — Études de marché et segmentation
- `goodmanThibodeau1998`, `goodmanThibodeau2003` — segmentation hiérarchique et gain de précision prédictive.
- `bourassa1999`, `bourassaHoesliPeng2003` — sous-marchés : définition et importance pour la prédiction.
- `kestensTheriaultDesrosiers2006` — segmentation par profils d'acheteurs (Québec).
- `desrosiersDubeTheriault2011` — effets de pairs : la valeur d'une maison dépend de celles de son voisinage immédiat ; argument pour des sous-marchés fins.
- `dipasqualeWheaton1992` — lecture des quatre quadrants pour une étude de marché.
- `sivitanidouSivitanides1999` — déterminants locaux et de marché des capitalisation rates ; indicateurs d'étude de marché.
- `gloudemansAlmy2011` — stratification en évaluation de masse.

## Partie IV — Comparaison

### Chapitre 16 — Substitution et choix des comparables
- `vandell1991` — sélection et pondération optimales des comparables : minimisation de la variance de l'estimation.
- `gauLaiWang1992` — extension du cadre de Vandell (pondérations contraintes).
- `green1994` — commentaire critique sur la pondération optimale ; limites pratiques.
- `isakson1986` — technique des plus proches voisins comme alternative à la grille.
- `laiVandellWangWelke2008` — estimation par réplication : combinaison linéaire de comparables reproduisant le sujet.
- `isakson2002` — algèbre linéaire de la méthode de comparaison : conditions d'identification des ajustements.
- `lentzWang1998` — recension des enjeux de la méthode de comparaison en contexte hypothécaire.
- `kummerowGalfalvy2002` — arbitrage biais/variance entre peu de comparables ajustés et beaucoup de comparables régressés.
- [lib] `appraisal2026`, `appraisalCdn`.

### Chapitre 17 — Ajustements qualitatifs et quantitatifs
- `colwellCannadayWu1983` — fondements analytiques des grilles d'ajustement : lien formel avec la régression hédonique (ajustement additif vs multiplicatif).
- `isakson2002` — formulation matricielle P_sujet = P_comp + Σ ajustements ; signe et base des ajustements.
- `halvorsenPalmquist1980`, `kennedy1981` — interprétation (et correction) des coefficients de variables binaires en log : ajustement en % = exp(β − V(β)/2) − 1.
- `pace1998` — modèles additifs généralisés pour dériver des ajustements non linéaires.
- `pace1998grid` — « total grid estimation » : estimation jointe des ajustements et des pondérations.
- `cropperDeckMcconnell1988` — choix de la forme fonctionnelle (linéaire, log, Box-Cox) et erreur sur les prix implicites.
- `northcraftNeale1987`, `diaz1997` — biais d'ancrage dans la réconciliation des ajustements.

### Chapitre 18 — Modèles hédoniques
- `rosen1974`, `lancaster1966` — fondements théoriques (voir ch. 1).
- `court1939`, `goodman1998`, `griliches1961`, `griliches1971` — origine des indices hédoniques (automobile) et transfert au logement.
- `malpezzi2003` — revue appliquée : spécification, variables, forme fonctionnelle, biais d'omission.
- `sheppard1999` — synthèse théorique (Handbook) : identification, agrégation, équilibre.
- `sirmansMacphersonZietz2005`, `khoshnoudSirmansZietz2023` — signes et magnitudes typiques des coefficients.
- `boxCox1964`, `cropperDeckMcconnell1988` — transformations et forme fonctionnelle ; la semi-log simple est robuste aux variables omises.
- `halvorsenPalmquist1980`, `kennedy1981` — variables binaires en semi-log.
- `epple1987`, `ekelandHeckmanNesheim2004`, `bajariBenkard2005` — identification des demandes (second stade) ; pourquoi l'évaluateur reste au premier stade.
- `bishop2020`, `kuminoffParmeterPope2010` — bonnes pratiques : effets fixes spatio-temporels, formes flexibles, données de panel.
- `can1992` — spécification spatiale des modèles hédoniques (qualité de voisinage).
- `desrosiersTheriaultVilleneuve2000`, `theriaultDesrosiersVilleneuveKestens2003`, `desrosiersTheriaultKestensVilleneuve2002` — applications à Québec : accès, voisinage, aménagement paysager.
- `desrosiersLaganaTheriault2001` — effet des écoles primaires sur les valeurs (Québec).
- `desrosiersTheriaultKestensVilleneuve2007` — interaction attributs d'aménagement paysager × profil d'acheteur : exemple de termes croisés dans un modèle hédonique.
- `wooldridge2010` — inférence robuste, hétéroscédasticité, erreurs en grappes.

### Chapitre 19 — Modèles spatiaux et temporels
- `anselin1988` — fondements : SAR, SEM, tests LM/Moran.
- `lesagePace2009` — SDM, effets directs/indirects, interprétation des multiplicateurs spatiaux.
- `elhorst2014` — panels spatiaux.
- `dubin1988`, `dubin1998` — erreurs spatialement autocorrélées : estimation par krigeage/GLS ; primer pédagogique.
- `paceBarrySirmans1998`, `basuThibodeau1998`, `gillenThibodeauWachter2001` — autocorrélation des prix de maisons ; anisotropie.
- `paceBarryClappRodriguez1998` — modèle autorégressif spatio-temporel (STAR) : pondération des ventes antérieures proches.
- `kelejianPrucha1998`, `kelejianPrucha2010` — GS2SLS/GMM pour modèles spatiaux avec hétéroscédasticité.
- `dubeLegros2013`, `dubeLegros2014` — matrices de pondération spatio-temporelles pour microdonnées immobilières (données de Québec).
- `fotheringhamBrunsdonCharlton2002` — régression géographiquement pondérée (GWR) pour coefficients variant dans l'espace.
- `bourassaCantoniHoesli2010` — comparaison des méthodes spatiales pour la prédiction (krigeage, SAR, GWR, sous-marchés).
- `gelfandGhoshKnightSirmans1998`, `banerjeeGelfandKnightSirmans2004` — modèles spatio-temporels bayésiens de ventes résidentielles.
- `dubeLegrosTheriaultDesrosiers2014`, `dubeLegrosTheriaultDesrosiers2017` — estimateur DID spatio-temporel (STDID).

### Chapitre 20 — Réconciliation et incertitude
- `frenchGabrielli2004` — incertitude d'évaluation : définition, mesure, communication.
- `frenchGabrielli2005` — DCF et incertitude (distributions sur les intrants).
- `geltner1993` — estimer la valeur marchande à partir d'évaluations lissées ; bruit d'évaluation.
- `claytonGeltnerHamilton2001` — lissage et ancrage dans les évaluations individuelles.
- `kummerowGalfalvy2002` — arbitrage erreur de biais / erreur de variance dans la réconciliation.
- `diaz1997`, `northcraftNeale1987` — ancrage ; protocole pour l'éviter.
- `gelman2013` — intervalles crédibles pour la valeur finale (voir ch. 39).
- `boginShui2020` — précision des évaluations et des AVM en zone rurale ; ordres de grandeur d'erreur.

## Partie V — Coût

### Chapitre 21 — Reproduction et remplacement
- `bowes2011` — défense de la méthode du coût ; distinction reproduction/remplacement en pratique.
- `wyatt2022`, `scarrettOsborn2014` — exposé pédagogique de la méthode du coût (contractor's method).
- `fisherMartin2007` — coût et revenu dans l'évaluation d'immeubles à revenus.
- `davisHeathcote2007` — décomposition agrégée structure/terrain ; cohérence V = V_terrain + C_neuf − D.
- `clappSalavei2010` — quand la valeur du terrain domine, le coût déprécié du bâtiment n'est plus la bonne lecture : garde-fou pour le choix de la méthode.
- [lib] `appraisal2026`, `marshallswift2025`, `rsmeans2025`, `altus2026`.

### Chapitre 22 — Métrés et quantités
- `krauseLipscomb2016` — contrôle de cohérence des quantités et unités.
- `sirmansMacphersonZietz2005` — variables physiques retenues dans la littérature.
- [lib] `rsmeans2025`, `altus2026`, `ccqSalaires` ; pas de littérature scientifique spécifique au métré québécois retrouvée (voir « non vérifiées »).

### Chapitre 23 — Coûts directs et indirects
- `geltnerMillerClaytonEichholtz2014` — coûts de développement, profit du promoteur, coûts financiers.
- `capozzaHelsley1989` — coût de conversion et prime de croissance dans le prix du terrain.
- `cunningham2006` — délai de mise en valeur et coûts d'opportunité.
- [lib] `statcanIPCB` (indices de coûts), `rsmeans2025`.

### Chapitre 24 — Dépréciation et désuétudes
- `hultenWykoff1981` — estimation de la dépréciation économique par prix d'actifs d'âges différents (forme géométrique) ; transformation Box-Cox.
- `malpezziOzanneThibodeau1987` — estimations micro de la dépréciation du logement (≈ 0,5–1 %/an brut d'entretien).
- `hardingRosenthalSirmans2007` — dépréciation, entretien et inflation des prix dans un modèle de ventes répétées.
- `knightSirmans1996`, `wilhelmsson2008`, `shillingSirmansDombrow1991` — rôle de l'entretien et du statut d'occupation.
- `smith2004` — dépréciation économique résidentielle : analyse spatio-temporelle fine.
- `coulsonMcmillen2008` — séparation des effets temps / âge / millésime (identification).
- `clappGiaccotto1998` — effets d'âge et anticipations rationnelles dans les modèles hédoniques.
- `clappSalavei2010` — option de redéveloppement : la « dépréciation » mesurée est biaisée quand le terrain domine.
- `bokhariGeltner2018` — dépréciation des immeubles commerciaux et multirésidentiels (perspective investissement).
- `baum1991` — désuétudes et obsolescence : taxonomie.

### Chapitre 25 — Évaluation du terrain
- `capozzaHelsley1989`, `capozzaHelsley1990` — composantes du prix du terrain et incertitude (ville stochastique).
- `titman1985` — prix des terrains urbains sous incertitude : valeur d'attente (option).
- `quigg1993` — test empirique des modèles d'options réelles sur terrains (prime d'attente ≈ 6 %).
- `albouyEhrlichShin2018`, `davisHeathcote2007` — valeurs foncières métropolitaines et part du terrain.
- `rosenthalHelsley1994` — gradient de prix et redéveloppement.
- `munneke1996`, `munnekeWomack2020` — décision de redéveloppement et composante « option » de la valeur du terrain.
- `dyeMcmillen2007`, `mcmillenOsullivan2013` — méthode d'extraction par les démolitions-reconstructions (teardowns).
- `kestensTheriaultDesrosiers2006`, `theriaultDesrosiers2011` — effets d'usage du sol à Québec.

## Partie VI — Revenu et multilogement

### Chapitre 26 — Baux et loyers
- `arnott1995` — révision de la théorie du contrôle des loyers : régimes de « deuxième génération » (le cas québécois).
- `kholodilin2024` — recension quasi exhaustive des effets empiriques (offre, qualité, mobilité, prix).
- `smith1988`, `fallisSmith1985` — Ontario/Toronto : rationnement des locataires, bénéfices.
- `wyatt2022` — analyse des baux et du revenu locatif.
- `fisherMartin2007` — grille des revenus et types de baux.
- [lib] `ccq` (art. 1851–1978), `loiTAL`, `talIndices2026`.

### Chapitre 27 — Revenus potentiels, vacance et pertes
- `fisherMartin2007`, `brueggemanFisher2022` — PGI, vacance et mauvaises créances, EGI.
- `geltnerMillerClaytonEichholtz2014` — vacance structurelle vs cyclique.
- `wheaton1999` — vacance naturelle et cycle.
- `sivitanidouSivitanides1999` — vacance, absorption et taux de capitalisation.
- [lib] `schlLocatif2025` (taux d'inoccupation).

### Chapitre 28 — Dépenses, réserves, CAPEX et NOI
- `brueggemanFisher2022`, `fisherMartin2007` — définition du NOI, traitement des réserves et CAPEX.
- `bokhariGeltner2018` — dépenses en capital et dépréciation du multirésidentiel ; ordre de grandeur des CAPEX récurrents.
- `hardingRosenthalSirmans2007` — entretien ≈ 1 %/an de la valeur.
- `geltnerMillerClaytonEichholtz2014` — NOI vs flux de trésorerie, cohérence avec le taux.

### Chapitre 29 — Capitalisation directe
- `gordonShapiro1956` — modèle de croissance : V = CF₁/(r − g) ; fondement de R = r − g.
- `geltnerMillerClaytonEichholtz2014` — relation cap rate / rendement requis / croissance ; cohérence NOI₁ et R.
- `sivitanidouSivitanides1999`, `sivitanidesTortoWheaton2003` — déterminants des taux de capitalisation (marchés locaux et marchés des capitaux).
- `chervachidzeWheaton2013` — compression des cap rates 2000–2007 et renversement 2008–2009.
- `ducaLing2020` — primes de risque et cap rates commerciaux.
- `hendershottMacgregor2005` — rationalité des investisseurs et cap rates (Royaume-Uni).
- `plazziTorousValkanov2010` — cap rate comme prédicteur des rendements et de la croissance des loyers.
- `baumCrosbyDevaney2021` — capitalisation « all-risks yield » et méthodes explicites.
- `fisherMartin2007`, `scarrettOsborn2014` — exposés pédagogiques ; [lib] `ellwood1970` pour la méthode hypothèque-capitaux propres.

### Chapitre 30 — Flux actualisés et valeur terminale
- `geltnerMillerClaytonEichholtz2014` — DCF : flux avant/après financement, valeur terminale TV_T = NOI_{T+1}/R_T, coûts de revente.
- `baumCrosbyDevaney2021` — DCF explicite vs capitalisation implicite ; taux cible.
- `frenchGabrielli2005` — DCF avec intrants probabilistes.
- `hoesliJaniBender2006` — simulations Monte-Carlo pour la valeur DCF.
- `plazziTorousValkanov2010` — rendements attendus et croissance des loyers attendue.
- `ghysels2013` — prévisibilité des prix immobiliers et de leurs composantes.
- `fisherGeltnerWebb1994` — indices de valeur commerciaux et taux implicites.

### Chapitre 31 — Financement, levier, DSCR et LTV
- `brueggemanFisher2022` — DSCR, LTV, levier positif/négatif, amortissement.
- `geltnerMillerClaytonEichholtz2014` — levier et rendement des capitaux propres ; WACC immobilier.
- `ducaLing2020` — capital réglementaire, primes de risque et cycle du crédit commercial.
- `poterba1984` — coût d'usage incluant la fiscalité du financement.
- [lib] `osfiMqr`, `bdcTaux2026`.

### Chapitre 32 — Duplex à quintuplex
- `isakson1986`, `vandell1991` — comparaison pour petits immeubles : poids des comparables rares.
- `fisherMartin2007` — multiplicateur de revenu brut (GRM/GIM) et ses limites.
- `shillingSirmansDombrow1991` — dépréciation des logements locatifs.
- `kestensTheriaultDesrosiers2006` — profils d'acheteurs (propriétaires-occupants de plex).
- `smith1988`, `kholodilin2024` — effets de l'encadrement des loyers sur la valeur des petits immeubles.

### Chapitre 33 — Immeubles de six logements et plus
- `bokhariGeltner2018` — dépréciation et CAPEX du multirésidentiel institutionnel.
- `chervachidzeWheaton2013`, `ducaLing2020` — dynamique des cap rates.
- `brueggemanFisher2022`, `geltnerMillerClaytonEichholtz2014` — analyse d'investissement complète.
- `claytonGeltnerHamilton2001`, `geltner1993` — lissage des évaluations d'immeubles de placement.
- `fisherGeltnerWebb1994` — indices de valeur pour portefeuilles.

### Chapitre 34 — TAL, encadrement locatif et scénarios
- `arnott1995` — cadre théorique des contrôles de deuxième génération.
- `kholodilin2024` — synthèse des résultats empiriques (loyers, offre, entretien, mobilité).
- `glaeserLuttmer2003` — mauvaise allocation des logements sous contrôle (New York).
- `sims2007`, `autorPalmerPathak2014` — fin du contrôle au Massachusetts : hausse des valeurs, retombées de voisinage.
- `diamondMcquadeQian2019` — San Francisco : protection des locataires en place, réduction de l'offre locative.
- `smith1988`, `fallisSmith1985` — Canada : Ontario et Toronto.
- [lib] `loiTAL`, `talIndices2026`, `reglCriteresFixation`.

## Partie VII — Économétrie et méthodes avancées

### Chapitre 35 — Indices immobiliers et ventes répétées
- `baileyMuthNourse1963` — estimateur BMN des ventes répétées.
- `caseShiller1987`, `caseShiller1989` — WRS (ventes répétées pondérées), efficience du marché des maisons.
- `shiller1991` — estimateurs arithmétiques.
- `goetzmann1992` — précision des indices de ventes répétées (petits échantillons, bayésien).
- `clappGiaccotto1992` — méthode des valeurs au rôle vs ventes répétées.
- `quigley1995` — modèle hybride hédonique/ventes répétées.
- `englundQuigleyRedfearn1998` — indices améliorés (Suède).
- `hill2013` — recension et taxonomie des indices hédoniques.
- `eurostat2013`, `dehaanDiewert2013` — standard international ; méthodes hédoniques (imputation, time dummy).
- `bourassaHoesliSun2006` — méthode SPAR.
- `silverstein2014` — révisions des indices.
- `contatLarson2024` — ventes répétées agrégées (méthode flexible récente).
- `fisherGeltnerWebb1994` — indices commerciaux.

### Chapitre 36 — Données de panel et identification causale
- `wooldridge2010` — panel, effets fixes, erreurs en grappes.
- `angristPischke2009`, `imbensRubin2015`, `cunningham2021` — cadre des résultats potentiels, DID, IV, RDD.
- `callawaySantanna2021`, `goodmanbacon2021`, `sunAbraham2021`, `dechaisemartinDhaultfoeuille2020` — DID à adoption échelonnée et biais des effets fixes bidirectionnels.
- `roth2023` — synthèse des avancées DID.
- `abadieDiamondHainmueller2010` — contrôle synthétique.
- `lindenRockoff2008`, `currie2015` — applications aux valeurs immobilières (criminalité, usines toxiques).
- `dubeLegrosTheriaultDesrosiers2014`, `dubeLegrosTheriaultDesrosiers2017`, `dube2024` — DID spatial et cadre causal intégré (Montréal).
- `elhorst2014` — panels spatiaux.

### Chapitre 37 — Apprentissage automatique et explicabilité
- `breiman2001`, `friedman2001`, `chenGuestrin2016` — forêts aléatoires, gradient boosting, XGBoost.
- `hastieTibshiraniFriedman2009` — fondements statistiques (biais-variance, validation croisée).
- `lundbergLee2017`, `lundberg2020` — valeurs SHAP et TreeSHAP.
- `molnar2025` — interprétabilité (PDP, ICE, SHAP, règles).
- `mullainathanSpiess2017`, `atheyImbens2019` — ML pour économistes : prédiction vs inférence.
- `wagerAthey2018` — forêts causales (effets hétérogènes).
- `paceHayunga2020` — information résiduelle des modèles hédoniques/spatiaux exploitée par arbres et forêts.
- `mayerBourassaHoesliScognamiglio2019` — méthodes d'estimation et de mise à jour (gradient boosting vs hédonique) pour l'évaluation.
- `boginShui2020` — précision des AVM vs évaluateurs.
- `hongChoiKim2020` — forêts aléatoires en évaluation de masse (Corée).
- `mccluskey2013`, `gloudemansAlmy2011` — précision prédictive et pratique IAAO.

### Chapitre 38 — SIG et risques géospatiaux
- `fotheringhamBrunsdonCharlton2002` — GWR.
- `zandbergen2008`, `ratcliffe2001` — qualité du géocodage.
- `banerjeeCarlinGelfand2014` — modélisation hiérarchique spatiale ; krigeage bayésien.
- `lesagePace2009`, `dubeLegros2014` — matrices W et distances.
- `kestensTheriaultDesrosiers2006`, `theriaultDesrosiers2011` — SIG et attributs d'environnement à Québec.
- `desrosiersLaganaTheriault2001`, `dubeTheriaultDesrosiers2013` — accessibilité (écoles, gares) par SIG.
- `binKruseLandry2008`, `bernsteinGustafsonLewis2019` — risques (inondation, élévation du niveau de la mer) cartographiés.

### Chapitre 39 — Modèles bayésiens et intervalles
- `gelman2013` — référence générale ; intervalles crédibles et prédictifs.
- `gelmanHill2007` — modèles multiniveaux (quartiers emboîtés dans municipalités).
- `mcelreath2020` — pédagogie bayésienne (Stan/R).
- `carpenter2017` — Stan.
- `koop2003` — économétrie bayésienne (régression, sélection de modèles).
- `gelfandGhoshKnightSirmans1998`, `banerjeeGelfandKnightSirmans2004` — modèles spatio-temporels bayésiens de prix de maisons.
- `banerjeeCarlinGelfand2014` — processus gaussiens spatiaux.
- `rueMartinoChopin2009`, `lindgrenRueLindstrom2011` — INLA et approche SPDE pour champs gaussiens (calcul rapide).
- `goetzmann1992` — estimateur bayésien d'indices.

### Chapitre 40 — Monte-Carlo et stress tests
- `pyhrr1973` — première simulation du risque d'investissement immobilier.
- `wofford1978` — simulation pour l'évaluation d'immeubles à revenus.
- `hoesliJaniBender2006` — Monte-Carlo pour la valeur (distributions des loyers, taux, croissance).
- `frenchGabrielli2005` — DCF probabiliste.
- `byrne1996` — risque et incertitude en développement immobilier ; méthodes de décision.
- `gelman2013` — distributions prédictives.
- `chervachidzeWheaton2013`, `ducaLing2020` — scénarios de chocs de cap rate.
- `baumCrosbyDevaney2021` — analyse de sensibilité en évaluation d'investissement.

## Partie VIII — Évaluations particulières

### Chapitre 41 — Plus haute et meilleure utilisation, terrains et développement
- `titman1985`, `capozzaHelsley1990`, `quigg1993` — options réelles : valeur d'attente et seuil de développement.
- `cunningham2006` — incertitude des prix et délai de mise en valeur (Seattle).
- `clappBardosWong2012`, `clappSalavei2010` — prime d'option de redéveloppement résidentiel.
- `munneke1996`, `munnekeWomack2020` — décision et valeur de redéveloppement.
- `dyeMcmillen2007`, `mcmillenOsullivan2013` — démolitions-reconstructions.
- `rosenthalHelsley1994` — redéveloppement et gradient.
- `byrne1996` — évaluation de développement (méthode résiduelle) et risque.
- `geltnerMillerClaytonEichholtz2014` — analyse de développement et option d'attente.

### Chapitre 42 — Copropriétés et conversions
- `autorPalmerPathak2014` — décontrôle et conversions en copropriété (Cambridge) : externalités de voisinage.
- `diamondMcquadeQian2019` — conversions/retraits du parc locatif sous contrôle.
- `sims2007` — fin du contrôle et transformation du parc.
- `lentzWang1998` — enjeux d'évaluation des copropriétés (disposition, étage, vue) recensés.
- `kestensTheriaultDesrosiers2006` — profils d'acheteurs.
- [lib] `ccq` (art. 1038–1109), `reglCoproprieteDivise`, `loiTAL` (art. 51–54.13).

### Chapitre 43 — Risques environnementaux et sinistres
- `binPolasky2004` — zone inondable : décote ≈ 6 % avant et plus forte après l'ouragan Floyd.
- `binKruseLandry2008` — primes d'assurance inondation capitalisées dans les prix côtiers.
- `harrisonSmershSchwartz2001` — statut de zone inondable et prix ; décote inférieure à la valeur actualisée des primes.
- `bernsteinGustafsonLewis2019` — exposition à l'élévation du niveau de la mer : décote ≈ 7 %.
- `hinoBurke2021` — effet de l'information sur le risque (cartes FEMA) sur les prix.
- `ortegaTaspinar2018` — ouragan Sandy et prix à New York : effets persistants.
- `jackson2001`, `boyleKiel2001` — recensions : contamination et externalités environnementales.
- `simonsSaginor2006` — méta-analyse des effets de la contamination et des aménités.
- `kielMcclain1995` — cycle de vie d'une nuisance (rumeur → exploitation) et prix.
- `currie2015` — ouvertures/fermetures d'usines toxiques (méthode causale).
- `lindenRockoff2008` — risque perçu et valeurs (méthode DID locale transposable).
- [lib] `zonesInond2026`, `lqe`.

### Chapitre 44 — Rénovation et efficacité énergétique
- `brounenKok2011` — étiquettes énergétiques (Pays-Bas) : prime ≈ 3,7 % pour les labels verts.
- `eichholtzKokQuigley2010` — immeubles verts : loyers et prix (bureaux).
- `kahnKok2014` — labels verts en Californie : prime ≈ 2–4 %.
- `fuerstMcallisterNandaWyatt2015` — EPC et prix en Angleterre : primes/décotes par classe.
- `hylandLyonsLyons2013` — Irlande : prix et loyers selon la classe énergétique.
- `aydinBrounenKok2020` — capitalisation de l'efficacité énergétique (données de consommation).
- `fuerstWarrenmyers2018` — divulgation volontaire et problème des « citrons verts ».
- `cespedeslopez2019` — méta-analyse des primes EPC.
- `hardingRosenthalSirmans2007`, `knightSirmans1996` — entretien/rénovation et dépréciation.

## Partie IX — Cas québécois complets

### Chapitre 45 — Maison à Gatineau (comparaison/coût)
- `vandell1991`, `isakson1986`, `laiVandellWangWelke2008` — choix et pondération des comparables.
- `colwellCannadayWu1983`, `halvorsenPalmquist1980`, `kennedy1981` — ajustements dérivés d'un modèle semi-log.
- `hardingRosenthalSirmans2007`, `malpezziOzanneThibodeau1987` — taux de dépréciation pour la méthode du coût.
- `dyeMcmillen2007` — valeur du terrain par extraction.
- `frenchGabrielli2004` — intervalle d'incertitude de la conclusion.
- `achour1992` — terminologie québécoise.

### Chapitre 46 — Triplex à Québec (revenu/comparaison)
- `fisherMartin2007` — GRM et capitalisation pour petits immeubles.
- `gordonShapiro1956`, `geltnerMillerClaytonEichholtz2014` — cohérence R = r − g.
- `desrosiersTheriaultVilleneuve2000`, `theriaultDesrosiersVilleneuveKestens2003` — spécificités du marché de Québec.
- `arnott1995`, `kholodilin2024` — effets de l'encadrement des loyers sur les loyers de marché.
- `shillingSirmansDombrow1991` — dépréciation des logements locatifs.

### Chapitre 47 — Immeuble de 12 logements à Montréal (NOI, cap rate, DCF, financement, stress)
- `geltnerMillerClaytonEichholtz2014`, `brueggemanFisher2022` — DCF 10 ans, valeur terminale, DSCR/LTV.
- `bokhariGeltner2018` — CAPEX et dépréciation du multirésidentiel.
- `chervachidzeWheaton2013`, `ducaLing2020`, `sivitanidouSivitanides1999` — scénarios de cap rate.
- `hoesliJaniBender2006`, `frenchGabrielli2005` — Monte-Carlo sur la valeur.
- `dubeTheriaultDesrosiers2013`, `dubeLegrosTheriaultDesrosiers2014` — effets d'accessibilité (transport) à Montréal.
- `diamondMcquadeQian2019`, `autorPalmerPathak2014` — scénarios d'encadrement.

### Chapitre 48 — Portefeuille multirésidentiel interrégional
- `fisherGeltnerWebb1994`, `claytonGeltnerHamilton2001`, `geltner1993` — indices et lissage pour portefeuilles.
- `lesagePace2009`, `dubeLegros2014`, `gelfandGhoshKnightSirmans1998` — modèles spatiaux et spatio-temporels multi-marchés.
- `gelmanHill2007`, `banerjeeCarlinGelfand2014` — modèles hiérarchiques (immeuble ⊂ quartier ⊂ région).
- `bourassa1999`, `goodmanThibodeau2003` — sous-marchés et précision.
- `binKruseLandry2008`, `bernsteinGustafsonLewis2019` — risques géographiques différenciés.
- `wagerAthey2018`, `lundberg2020` — effets hétérogènes et explicabilité par immeuble.
- `byrne1996`, `hoesliJaniBender2006` — agrégation de l'incertitude.

### Annexes (glossaire, scripts, bibliographie)
- `aiDictionary2022` (glossaire FR/EN), `carpenter2017` (Stan), `chenGuestrin2016` (XGBoost), `krauseLipscomb2016` (protocole de données), `eurostat2013` (définitions des indices).

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## Entrées non vérifiées (NON ajoutées à lib-D.bib)

À consigner dans `verification/claims.csv` (`statut=non_verifie`) si un chapitre les cite ; sinon ne pas les citer.

| Référence demandée | Ce qui a été trouvé | Ce qui manque |
|---|---|---|
| Sivitanides, Southard, Torto & Wheaton (2001), « The Determinants of Appraisal-Based Capitalization Rates », *Real Estate Finance* 18(2), 27–37 | Citée (sans détails) dans NBER WP 9894 ; existence plausible | Aucune notice éditeur/Crossref ; volume et pages non confirmés. Substituts vérifiés : `sivitanidouSivitanides1999`, `sivitanidesTortoWheaton2003`, `chervachidzeWheaton2013` |
| Akerson, C. B. (1970), « Ellwood Without Algebra », *The Appraisal Journal* | Existence et date confirmées par des nécrologies (prix Schmutz) | Volume, numéro, pages introuvables en ligne ; pas de DOI. Citer [lib] `ellwood1970` et `appraisal2026` pour la technique hypothèque–capitaux propres |
| Kelliher & Mahoney (2000), « Using Monte Carlo Simulation to Improve Long-Term Investment Decisions », *The Appraisal Journal* 68(1), 44–56 | Notice de catalogue RICS (janv. 2000, p. 44–56) mais sans auteurs ; volume affiché « 86 » (erroné) | Auteurs et volume non confirmés. Substituts : `hoesliJaniBender2006`, `frenchGabrielli2005`, `pyhrr1973`, `wofford1978` |
| Mundy, B. (1992), « Stigma and Value », *The Appraisal Journal* 60(1), 7–13 | Rien de retrouvé en ligne | Tout. Substituts : `jackson2001`, `simonsSaginor2006`, `boyleKiel2001` |
| Roddewig (1996), stigmate environnemental (*Appraisal Journal*) ; Dotzour et al. (comparables) ; Fisher & Martin (anciennes éditions) | Non recherchés faute de référence précise | À préciser par le rédacteur avant toute recherche |
| Ratcliffe & Goldberg (géocodage) | Seul `ratcliffe2001` est vérifié ; Goldberg, Wilson & Knoblock (2007, *URISA Journal*) non retrouvé dans Crossref | Compléter avec `zandbergen2008` |
| IAAO, *Property Assessment Valuation*, 3e éd. (2010 ?) | Texte du cours IAAO 101 ; seule la 1re éd. (1977) est cataloguée | Année, ISBN. Voir `SRC-D-019` |
| UBC Real Estate Division, *The Appraisal of Real Estate*, 4e édition canadienne | Citée comme manuel du cours AIC330 (Seneca) | Année, ISBN, éditeur. Voir `SRC-D-003` |
| Court (1939) — pagination 99–117 et éditeur General Motors | Reproduction numérisée (Wayne State) et `goodman1998` | La pagination provient de la littérature secondaire ; l'entrée `court1939` est conservée avec une note explicite (statut : partiellement vérifié) |
| Études québécoises sur les zones inondables et les valeurs (Thériault et al.) | Seul un papier de conférence ERES 2016 (données UK + Québec, résultats préliminaires) et une étude de La Baie sur les glissements de terrain | Pas de publication arbitrée trouvée ; utiliser `binPolasky2004`, `harrisonSmershSchwartz2001` et [lib] `zonesInond2026` |
| Études arbitrées sur le contrôle des loyers au Québec | Rien d'arbitré trouvé ; seuls `smith1988` (Ontario) et `fallisSmith1985` (Toronto) sont canadiens | Recherche complémentaire (SCHL, CIRANO, *Canadian Public Policy*) recommandée |
| Ellwood (1959), 1re édition des *Ellwood Tables* | Open Library : éditions 1959 (auteur-éditeur), 1967, 1970 (Ballinger/AIREA), 1977 | Pas de notice éditeur ouverte ; l'entrée [lib] `ellwood1970` (3e éd., Ballinger) est plausible mais non vérifiée à la page |
| Gloudemans (1999), *Mass Appraisal of Real Property* | Notice Open Library (ISBN 9780883291658) ; incluse dans lib-D avec statut « partiellement vérifié » (`SRC-D-017`) | Page IAAO |

## Corrections à apporter à `references/library.bib`

1. **`appraisal2026`** — *The Appraisal of Real Estate*, 16e édition : **confirmée**, publiée en **2026**, ISBN 9781935328988, 681 p., Appraisal Institute (Chicago) — page éditeur ouverte le 2026-10-31. Ajouter `isbn` et `url`. Elle est parue en même temps que la **8e édition** du *Dictionary of Real Estate Appraisal* (2026) ; la 7e édition (2022, ISBN 9781935328858) est dans lib-D (`aiDictionary2022`). `appraisal2020` (15e éd., 2020) est exact.
2. **`appraisalCdn`** — 3e édition canadienne : Open Library confirme **2010** et donne l'ISBN **9780888657275** (auteur catalogué : Appraisal Institute of Canada ; UBC Real Estate Division éditeur). Une **4e édition canadienne** est aujourd'hui le texte du cours AIC330 : vérifier année/ISBN et, le cas échéant, créer `appraisalCdn4`. Remplacer `edition = {3\textsuperscript{e} édition canadienne}` par `edition = {3}` + `note = {Troisième édition canadienne}` pour éviter le double « édition » à la sortie biblatex.
3. **`desrosiers2008`** (Des Rosiers & Thériault, *Économie immobilière*, PUL, 2008) — **aucune trace** chez PUL, Open Library, Google Livres ni dans les bibliographies des auteurs : entrée très probablement erronée. **Supprimer** et citer `theriaultDesrosiers2011` (*Modeling Urban Dynamics*, ISTE/Wiley, DOI 10.1002/9781118558041) et/ou `desrosiersTheriault2008` (chapitre dans Kauko & d'Amato, DOI 10.1002/9781444301021.ch6).
4. **`baumcrosby2022`** — la clé annonce 2022 mais le champ `year` dit 2021 ; la 4e édition est bien **2021** (Wiley-Blackwell, Hoboken ; copyright 2021, Library of Congress 2020), ISBN 9781118399552. Renommer en `baumCrosbyDevaney2021` (déjà dans lib-D) et corriger `address` (Hoboken plutôt qu'Oxford).
5. **`rattermann2020`** — *The Student Handbook to The Appraisal of Real Estate*, 15e éd. : la page Appraisal Institute donne **2020** (pas 2021), ISBN 9781935328810, 464 p. ; l'orthographe « Ratterman » figure sur la page éditeur mais les couvertures portent « Rattermann » — conserver « Rattermann » avec une note. Corriger `year = {2020}`.
6. **`rattermannCout`** (Rattermann, *The Cost Approach to Value*, AI 2021) — **aucun ouvrage de ce titre** chez l'Appraisal Institute ni ailleurs. **Supprimer**. Le seul livre AI consacré à la méthode du coût est Bowes (2011), *In Defense of the Cost Approach: A Journey into Commercial Depreciation* (`bowes2011`, ISBN 9781935328216, PDF seulement). Pour le résidentiel, renvoyer aux chapitres « Cost Approach » de `appraisal2026`.
7. **`ellwood1970`** — plausible (3e éd., Ballinger pour l'AIREA, 1970 ; Open Library recense les éditions 1959/1967/1970/1977) mais non vérifié à la page : garder, marquer `partiellement_verifie` dans `registry.csv`.
8. **Dates à ne pas confondre dans le texte** : Knight & Sirmans est **1996** (pas 2000) ; Chervachidze & Wheaton est publié en **2013** (en ligne 2011) ; Hill est **2013** (en ligne 2012) ; Bokhari & Geltner **2018** (en ligne 2016) ; Pace & Hayunga et Bogin & Shui **2020** (en ligne 2019) ; Malpezzi (chapitre) **2003** (Crossref indique 2002 pour la version en ligne) ; Kestens, Thériault & Des Rosiers **2006** (en ligne 2005) ; Munneke & Womack **2020** (en ligne 2017).
9. **Entrées normatives** (`oeaqNormes`, `cuspap2024/2026`, `uspap2024`, `ivs2025`) : hors de mon périmètre (dossier scientifique) ; voir registres A–C.
10. **Encodage** : `library.bib` et `lib-D.bib` sont en UTF-8 ; conserver `biber` comme backend (les clés `dechaisemartinDhaultfoeuille2020` et `ortegaTaspinar2018` utilisent des macros `{\oe}`, `{\c{s}}`, `{\i}` compatibles pdflatex et lualatex).