# Rapport de limites et de points non vérifiés (phase 6) — 2026-10-31 Ce rapport consolide les registres de vérification du dépôt. **Toute affirmation dont le statut n'est pas « verifie » reste signalée dans le texte** (encadrés `limites`, notes) et ici ; aucune n'a été supprimée ni « lissée ». Le livre est une version de travail destinée à une révision par un évaluateur agréé, un juriste et l'autorité institutionnelle avant toute publication. ## Vue d'ensemble - Affirmations tracées (`verification/claims.csv`) : 1107 — statuts : {'verifie': 744, '2026-10-31': 72, 'non_verifie': 89, 'partiellement_verifie': 146, '§2.5': 1, '00': 1, 'src-e-031;src-b-024;src-b-023': 1, '5 % ≤ 3 113 000 ; 4 % au-delà ; base = max(prix': 1, '4 % / 7': 1, 'src-c-0xx (schlpmh2026ete)': 1, 'rapport cbre publié 2026-10-21': 1, '84 % (2026-10-29) ; hypothécaire 5 ans affiché 6': 1, 'page bsif modifiée 2026-01-29 (notes-c §4.2)': 1, '35 % ≤ 80 % ; 5': 1, 'notes-e ch. 27-28': 1, '0 % ; coûts de vente 2': 1, 'src-c-018': 1, "ordre de grandeur d'usage ; aucune source unique citée": 1, '012-017': 1, '042': 1, '028': 1, '031': 1, '036 ; notes-b.md': 1, '4)': 1, '9.9 ; notes-e.md ch. 45/47': 1, 'centris) ; aucune page gouvernementale trouvée le 2026-10-31': 1, '85 = 129': 1, '': 1, 'src-e-028': 1, 'spreg.ols(moran=true) vs traite.hedonique.moran_i (contrôle croisé dans ch19_spatial.py --controle)': 1, '4°) = 78': 1, '2 %) ; aucune statistique externe': 1, 'revue': 1, '349σ = 0': 1, '6': 1, '61)': 1, 'ic': 1, '1962': 1, 'talcommunique2025': 1, 'art. 1': 2, 'page ville de québec (notes-b §9.9 ; notes-e ch. 28)': 1, 'src-e-051;src-e-052': 1, 'src-e-054;src-e-055;src-e-057': 1, 'notes-e ch. 27 + classeurs': 1, 'valet a4_rates_mortgages (notes-c §4.1)': 1, 'notes-e ch. 23': 1, 'annexe 1 relus le 2026-10-31)': 1, '090': 1, 'library.bib)': 1, '4.1.3': 1, '091 ; notes-a.md §4-5': 1, 'à jour au 15 octobre 2026)': 1, 'limites)': 1, 'notes-c §4.1 (communiqué)': 1, 'notes-c §4.1 (valet bd.cdn.10yr.dq.yld ; v80691335)': 1, 'repris du ch. 47 (notes-e)': 1, 'encadré synthetique + limites': 1, '98)': 1, 'non_applicable': 1}. - Sources (`sources/registry.csv`) : 442 — statuts : {'verifie': 359, 'partiellement_verifie': 57, 'non_verifie': 9, 'inaccessible': 8, 'https://ressources-naturelles.canada.ca/efficacite-energetique/efficacite-energetique-maison/renovations-ecoenergetiques': 1, '2026-10-31': 4, '': 2, '2015': 1, 'abstract': 1}. - Calculs (`verification/calculations.csv`) : 781 — statuts : {'verifie': 608, '168443.94': 1, 'analysis/python/cases/ch47_dossier.py': 5, '2037502.89': 1, 'test_ch47.py::test_valeurs_citees': 2, '3193167.52 / 3113338.33': 1, '1870902.67': 1, '1976547.60': 1, 'analysis/python/traite/cas3.py': 1, '0.1122 / 0.927': 1, '95920.20 / 1.222': 1, '1610137.58': 1, '0140 ; P(V 6 : acheteurs) et coûts de transaction typiques (> 5 % vendeur, *( non_verifie ; Formulé prudemment (« usages)* - **6** — Interprétation : le Code ne prévoit aucune indemnité pour les constructions que l'emphytéote était tenu de faire (art. 1210 ne vise que les *( partiellement_verifie ; doctrine non consultée)* - **6** — Marcoux c. Picard, 2008 QCCA 259, par. 20 : « Le test de l'article 1726 C.c.Q. est celui de l'acheteur prudent et diligent et non pas celui *( partiellement_verifie ; CanLII inaccessible (403) ; citation 20 mots)* - **6** — ABB Inc. c. Domtar Inc., 2007 CSC 50 : arrêt de principe sur la garantie légale contre les vices cachés (aucune citation textuelle) *( partiellement_verifie ; aucun passage cité)* - **6** — Mesure usuelle du préjudice d'un vice caché = coût des réparations moins la plus-value procurée (réduction de prix) ; dommages-intérêts addi *( non_verifie ; signalé dans le texte et dans l'encadré limites)* - **6** — Une vente sans garantie légale s'inscrit à un prix inférieur à conditions égales ; aucun barème public québécois de cet écart *( non_verifie ; présenté comme hypothèse à mesurer localement)* - **6** — Décote d'indivision : aucune mesure publique québécoise ; valeurs 10-20 % de l'exemple = hypothèses pédagogiques *( non_verifie ; déclaré dans le texte (limites)* - **6** — Vocabulaire comparé fee simple / leased fee / leasehold / easement / ground lease / life estate (Appraisal Institute) et équivalents civilis *( partiellement_verifie ; )* - **3** — Saiz (2010), Table VI : valeurs numériques des élasticités par MSA (Miami ≈ 0,6 … Wichita ≈ 5,4) *( non_verifie ; NON CITÉES dans le chapitre ; à vérifier avec accès institutionnel avant toute reproduction)* - **3** — Au Canada, intérêts hypothécaires d'une résidence principale non déductibles ; gain en capital sur la résidence principale exonéré *( non_verifie ; à faire vérifier par le lot fiscalité (clé bib à ajouter : LIR art. 40(2)b) si confirmé))* - **3** — Convention de courtage : < 4 mois d'inventaire = marché favorable aux vendeurs ; 4-6 équilibré ; > 6 favorable aux acheteurs *( non_verifie ; présenté comme « il est d'usage » ; seuils non normés)* - **3** — Paramètres pédagogiques du marché type : élasticité de la demande −0,5 ; taux de retrait δ = 1 %/an (0,5 % à l'ex. 1) ; δ coût d'usage = 2,5 *( non_verifie ; aucune estimation québécoise disponible ; pas de valeur prédictive)* - **3** — Délais de livraison : quelques mois pour une maison individuelle, deux à quatre ans pour une tour d'habitation *( non_verifie ; à appuyer sur SCHL (durée moyenne de construction par type) à l'harmonisation)* - **9** — Taxe scolaire : LIP art. 303-303.6, taux unique, assiette = évaluation uniformisée ajustée > 25 000 $, maximum 0,35 $ ; 0,08423 $ (2025-2026 *( partiellement_verifie ; taux 2026-2027 lu dans un communiqué de CSS ; avis officiel (2026) 158 G.O. 1, 520 non consulté ; mé)* - **9** — Montréal 2026 : taxe foncière résidentielle « haussée uniformément de 0,4631 $ par tranche de 100 $ » ; hausse moyenne 3,8 % *( partiellement_verifie ; non utilisé dans les calculs ; à confirmer sur montreal.ca)* - **9** — Sun Life c. Montréal [1950] S.C.R. 220 : valeur réelle = valeur d'échange ; coût de remplacement pour l'immeuble sans marché *( partiellement_verifie ; aucun extrait textuel cité)* - **9** — Notre-Dame de Bon-Secours [1994] 3 R.C.S. 3 : fin de l'interprétation strictement restrictive des exemptions fiscales (art. 204 par. 14°) *( partiellement_verifie ; aucun extrait textuel cité)* - **9** — Ville de Québec c. 9252-0451 Québec inc., 2026 QCCA 1106 : « Non seulement le rôle est présumé valide, mais il n'a jamais été contesté » *( partiellement_verifie ; )* - **9** — Rôles : Montréal 2026-2028 (déposé 2025-09-10, réf. 2024-07-01, +12,2 % agglo, ≤5 log. +9,6 %, 6+ +10,9 %, 514 614 unités, 610,1 G$) ; Québe *( partiellement_verifie ; détails de Gatineau et de Québec issus de la presse ; écarts entre sources signalés dans notes-E)* - **9** — Proportions médianes officielles de Montréal, Québec et Gatineau *( non_verifie ; explicitement signalé dans le chapitre (encadré et limites))* - **17** — Ordre conventionnel des ajustements (transaction en %, séquentiels, puis propriété en $, additifs) et seuils d'usage brut 25 % / net 15 % *( partiellement_verifie ; présentée comme pratique courante, non comme exigence normative)* - **18** — Court (1939) a forgé le terme « hédonique » (indices automobiles GM) ; Griliches (1961, 1971) a relancé la méthode *( partiellement_verifie ; Pagination de Court (1939) issue de la littérature secondaire (notes-D))* - **18** — Seuil 4/n pour la distance de Cook : convention d'usage *( non_verifie ; Déclaré comme convention dans le texte et dans limites)* - **appB** — Art. 1931 C.c.Q. : préavis du locateur avant d'entrer dans le logement (accès aux logements pour l'inspection) *( partiellement_verifie ; à confirmer par l'orchestrateur (préavis de 24 heures art. 1931))* - **appB** — Norme BNQ 3661-500 (drains en sols propices aux dépôts d'ocre) publiée en 2012 *( partiellement_verifie ; sommaire BNQ non ouvert)* - **appB** — Câblage en aluminium : résidences câblées fin des années 1960 et début des années 1970 ; risque aux connexions ; marquage AL ; dispositifs C *( non_verifie ; déclaré comme pratique courante non vérifiée dans le texte et dans limites)* - **appB** — Plomberie galvanisée courante avant les années 1960 ; signes (pression faible ; eau colorée ; corrosion aux raccords cuivre-galvanisé) *( non_verifie ; déclaré comme tel dans le texte)* - **appB** — Règlement sur les appareils de chauffage au mazout : interdiction d'installer au mazout dans le neuf ; interdiction de remplacer par combust *( partiellement_verifie ; texte réglementaire non relu (seuils lus sur la page gouvernementale) — signalé dans le texte)* - **appC** — RICS Red Book 2025 : VPS 6 Valuation reports *( partiellement_verifie ; page RICS lue et PDF non téléchargé (notes-C point 5))* - **11** — Loi 16 (L.Q. 2019, c. 28) vise notamment « l'encadrement des inspections en bâtiment » ; état du règlement d'application au 2026-10-31 non v *( partiellement_verifie ; Formulé prudemment : « l'état du règlement d'application n'a pas pu être vérifié ».)* - **11** — Vies utiles des composantes de l'exemple (bardeaux 20, gouttières 25, fenêtres 30, revêtement 40, peinture 10, bois franc 40, céramique 35, *( non_verifie ; Aucune source publique ; déclarées comme hypothèses (encadrés synthetique et limites, tabsource).)* - **11** — Filage d'aluminium, boutons et tubes, polybutylène, galvanisé : incidence sur l'assurabilité et exigences des assureurs *( non_verifie ; Formulé qualitativement (« les assureurs exigent souvent », « plusieurs assureurs traitent avec rése)* - **11** — Paramètres de la valeur de l'information (dosimètre 50 $ vérifié ; correction radon 3 000 $, test de pyrite 1 200 $, excavation 25 000 $ = p *( partiellement_verifie ; )* - **12** — Le courtage résidentiel n'applique pas de norme publique de mesurage des superficies (usages variables ; sous-sol parfois inclus) *( non_verifie ; Formulé « à la connaissance de l'auteur » ; signalé dans limites)* - **12** — ANSI Z765-2021 : approuvée le 29 mars 2021, publiée par Home Innovation Research Labs ; mesure à la face extérieure finie des murs ; pouce o *( partiellement_verifie ; Décrite en toutes lettres ; non citée en bibliographie (clé absente de library.bib))* - **12** — NPP OEAQ règle 2.4 : tout immeuble évalué doit faire l'objet d'une inspection sauf circonstances exceptionnelles expliquées au rapport ; les *( partiellement_verifie ; La seconde moitié est une absence constatée dans les notes)* - **12** — Nuages de points lidar disponibles pour une large partie du Québec habité ; usage pour les rôles et les zones inondables *( non_verifie ; Formulé sans chiffre ; à sourcer en harmonisation (MRNF lidar) ou à atténuer)* - **19** — Les normes IAAO sur l'évaluation de masse (2025) et sur les AVM (2018) traitent la localisation comme dimension à modéliser et à valider par *( partiellement_verifie ; affirmation formulée de façon générale)* - **19** — Les tests LM robustes sont dus à Anselin Bera Florax et Yoon (1996) *( non_verifie ; le texte renvoie à Elhorst 2014 et n'ajoute pas la référence 1996)* - **19** — Portées de dépendance de plusieurs kilomètres (Basu–Thibodeau 1998 Dallas) ; anisotropie (Gillen–Thibodeau–Wachter 2001) *( partiellement_verifie ; ordre de grandeur cité sans chiffre précis)* - **13** — Tarifs registre foncier en vigueur à compter du 1er avril 2025 (grille « janvier 2026 ») : consultation 1 $/document, inscription 142 $, rad *( partiellement_verifie ; Aucune grille postérieure au 1er avril 2025 trouvée ; indexation 2026 non vérifiée (signalé en limit)* - **13** — Législation québécoise sur la protection des renseignements personnels : mentionnée de façon générale sans numéro de loi ni article *( non_verifie ; Formulation générale volontaire ; juriste à consulter)* - **13** — Altus Canadian Cost Guide 2026 publié le 23 avril 2026, tableaux protégés ; fourchette 155-215 $/pi² Montréal unifamiliale relayée par une s *( partiellement_verifie ; Fourchette et hausses CCQ relayées (Altus/NerdWallet) ; reprises avec cette réserve)* - **22** — Majoration annuelle des taux au 26 avril 2026 « de l'ordre de 5 % selon le secteur » (résidentiel léger 5,5 %, autres 5 %) *( partiellement_verifie ; Formulé prudemment (« de l'ordre de 5 % »))* - **22** — Hausses salariales 2025-2029 de 8, 5, 5 et 4 % (relayées par Altus) *( partiellement_verifie ; Repris du ch. 21 avec la même réserve)* - **22** — Terminologie : quantity survey method au sommet de la hiérarchie des méthodes de coût (Appraisal Institute) ; unit-in-place ; bill of quanti *( partiellement_verifie ; Terminologie standard ; pages non citées)* - **22** — Superficie habitable des fiches de courtage : « l'usage le plus répandu la prend à la face externe des murs mais exclut le garage et le sous *( non_verifie ; Formulé comme usage sans définition réglementaire ; à vérifier au ch. 12)* - **22** — Taux de pertes et de chutes du tableau 22.4 (béton 5 %, charpente 10 %, bardeaux 10 %, revêtement 10 %, isolation 5 %, gypse 12 %, bois fran *( non_verifie ; Ordres de grandeur illustratifs ; renvoi aux guides sous licence)* - **22** — Tolérances du métré de contrôle : 5 % conforme, 10 % à préciser, au-delà à justifier *( non_verifie ; Convention pédagogique et non norme professionnelle)* - **22** — Conventions de mesure du devis synthétique (dalle et plancher flottant à l'aire brute ; revêtement sans déduction des ouvertures ; cloisons *( non_verifie ; Déclarées comme conventions du devis à vérifier auprès de l'estimateur)* - **22** — La part de la main-d'œuvre dépasse souvent la moitié du prix unitaire pour le tirage de joints, la peinture et la pose de céramique ; faible *( non_verifie ; Illustrée par l'exercice 22.5 avec des valeurs hypothétiques déclarées)* - **22** — Classification par divisions de travaux : RSMeans (divisions) et IPCB Statistique Canada (divisions de travaux) suivent l'ordre des corps de *( partiellement_verifie ; )* - **22** — Garage intégré : séparation coupe-feu garage–habitation et plafond du garage en gypse exigés par le Code *( non_verifie ; Formulé comme exigence générale sans article ; à confirmer (CNB 2020 mod. Québec)* - **14** — Code postal canadien : 3 premiers caractères = région de tri d'acheminement, 3 derniers = unité de distribution locale ; précision d'un cent *( partiellement_verifie ; aucun chiffre de précision avancé ; à sourcer à l'harmonisation (Statistique Canada)* - **14** — Zandbergen 2008 : hiérarchie de précision point d'adresse < parcelle < interpolation de rue ; erreurs de plusieurs dizaines de mètres en urb *( partiellement_verifie ; ordre de grandeur résumé de mémoire de la littérature ; chiffres précis de l'article non cités)* - **14** — Ratcliffe 2001 : les erreurs de géocodage affectent une proportion non négligeable d'adresses à la mauvaise parcelle ou unité de recensement *( partiellement_verifie ; aucun pourcentage cité)* - **14** — Les proportions d'anomalies du jeu brut (≈ 18 % des lignes) sont pédagogiques ; aucune statistique publique sur la fréquence des anomalies d *( non_verifie ; déclaré dans synthetique et limites)* - **14** — Écarts-types d'erreur de position par technique (5/15/40/150/1000 m) : hypothèses pédagogiques, pas des mesures *( non_verifie ; respecte seulement l'ordre de Zandbergen 2008)* - **14** — Normes OEAQ : le rapport doit permettre au lecteur de comprendre et vérifier le raisonnement *( partiellement_verifie ; formulation générale ; numéro de norme à préciser à l'harmonisation)* - **15** — Seuils d'usage des mois d'inventaire (< 4 vendeurs ; 4-6 équilibré ; > 6 acheteurs) *( partiellement_verifie ; aucune norme ; formulé comme repère)* - **15** — Le ratio prix vendu / prix demandé n'est publié par aucune source publique québécoise consultée (APCIQ communiqués et baromètres) *( partiellement_verifie ; décrit sans chiffre ; à confirmer auprès de l'APCIQ lors de l'harmonisation)* - **15** — La SCHL anticipe une remontée de l'inoccupation dans la RMR de Montréal *( partiellement_verifie ; formulé sans chiffre dans ch. 15 ; chiffres détaillés au ch. 47)* - **15** — Attributions historiques nommées sans citation : Chow (1960), Ward (1963), Rousseeuw (1987), Hubert et Arabie (1985), Little (1961) vérifiés *( partiellement_verifie ; MacQueen : attribution classique, à vérifier manuellement avant fusion)* - **31** — B-20 (2017) : évaluation réaliste/étayée/défendable par évaluateur indépendant ; RPV > 80 % ⇒ assurance ; aucune révision postérieure trouvé *( partiellement_verifie ; version 2017 affichée ; révision attendue : revérifier avant publication)* - **31** — APH Select (en vigueur depuis le 2022-03-07) : 50 points → RPV 85 %, 40 ans ; 70 points → 95 %, 45 ans ; 100 points → 95 %, 50 ans (recours *( partiellement_verifie ; cellules des niveaux 70 et 100 points déduites de la mise en page (notes-C point 7) — signalé dans l)* - **31** — Les prêts à taux variable sont souvent composés mensuellement par les prêteurs ; les prêts aux immeubles collectifs sont souvent fermés pend *( non_verifie ; formulé comme pratique (« dans la pratique de plusieurs prêteurs ») ; à étayer ou à nuancer en harmo)* - **31** — Un prêteur prudent transpose la logique du MQR au crédit commercial en testant le RCD à un taux majoré *( non_verifie ; même formulation qu'au ch. 47)* - **31** — Ménage pouvant consacrer 3 315 $/mois au paiement hypothécaire (exemple de capacité d'emprunt) *( non_verifie ; aucun ratio ABD/ATD cité)* - **23** — Remboursement TVQ habitation neuve : 50 % de la TVQ, max. 9 975 $, réduit au-delà de 200 000 $, nul à 300 000 $ et plus *( partiellement_verifie ; À confirmer sur la page officielle ; base de calcul de la TVQ (prix hors TPS) non vérifiée ; régime )* - **23** — Revente d'une habitation usagée en règle générale exonérée de TPS/TVQ ; investisseur inscrit (activité taxable) récupère les taxes par CTI *( non_verifie ; Formulé prudemment (« en règle générale »))* - **23** — Tarifs douaniers 2025-2026 sur l'acier et l'aluminium pèsent sur les divisions métalliques *( non_verifie ; Mention qualitative avec réserve dans le texte)* - **23** — Part de la main-d'œuvre dans les coûts directs d'une maison : 35-50 % *( non_verifie ; Utilisée seulement en sensibilité)* - **23** — Valeur du terrain du cas 1 : 180 000 $ ; durée de chantier 26 semaines / 9 mois ; efficacité locative 85 % et durée 12 mois pour le cas 3 *( non_verifie ; )* - **24** — Shilling-Sirmans-Dombrow 1991, Knight-Sirmans 1996, Wilhelmsson 2008 : entretien et statut d'occupation modifient le taux de dépréciation ; *( partiellement_verifie ; Formulé qualitativement (sens des effets) ; aucun chiffre repris)* - **24** — Carence de salle d'eau au rez-de-chaussée du sujet et soumission d'ajout de 16 000 $ ; condition de curabilité (valeur ajoutée ≥ 16 000 $) *( non_verifie ; Déclaré dans le texte)* - **24** — Vies utiles des composantes, φ(c), λ = 0,5, vie économique 60 ans *( non_verifie ; Réutilisées telles quelles pour la cohérence inter-chapitres)* - **24** — Transposition du coût neuf aux 600 ventes : élasticité −0,10 (ch. 21) et ±5 % par classe de qualité ; fenêtre ≤ 10 ans pour l'extraction du *( non_verifie ; Taux à 28 ans de 19)* - **24** — Valeur de terrain du sujet V_L = 277 000 $ (447 $/m², allocation implicite 50,5 % des ventes récentes de Hull ; α = 38,4 % du prix neuf hédo *( non_verifie ; Hypothèse à reprendre ou réviser aux ch. 25 et 45 ; pas de vente de terrain vacant)* - **24** — Exemples de désuétude incurable : perte de loyer 75 $/mois, perte de RNE 6 000 $/an, parts du bâtiment 60-70 %, paires 520 000/490 000 $ *( non_verifie ; Déclarés dans le texte et les limites)* - **24** — Aucune étude arbitrée sur la dépréciation des logements québécois repérée dans les notes *( non_verifie ; Signalé dans les limites)* - **25** — F-2.1 r. 10 art. 8-10 : ventes de terrains vagues plafonnées dans l'échantillon de la proportion médiane *( partiellement_verifie ; Articles cités d'après les notes ; texte non relu dans ce lot)* - **25** — Primauté de la comparaison directe pour les terrains ; six méthodes (comparaison, allocation, extraction, résiduelle, lotissement, capitalis *( partiellement_verifie ; Usage professionnel courant ; pas de numéro de page)* - **25** — Quigg (1993) : prime d'option (valeur d'attente) ≈ 6 % du prix des terrains *( partiellement_verifie ; Chiffre repris des notes D ; article non relu)* - **25** — Dépréciation du logement entretenu de l'ordre de 0,5 à 1 %/an (Malpezzi–Ozanne–Thibodeau 1987 ; Harding–Rosenthal–Sirmans 2007) *( partiellement_verifie ; Ordre de grandeur ; voir ch. 24)* - **25** — Hypothèses pédagogiques du chapitre : prix de référence des terrains 225 000 $ (560 m², Hull, 2024-07) ; élasticités et décotes du jeu synth *( non_verifie ; Aucune source publique ; coût multilogement introuvable (notes-E) ; la grille de terrains de l'auteu)* - **27** — SCHL Perspectives été 2026 : inoccupation RMR Montréal 3,8 % (2026), 4,5 % (2027), 4,8 % (2028) *( partiellement_verifie ; Source au registre « verifie » ; les trois valeurs annuelles sont extraites du rapport par le lot C )* - **27** — C.c.Q. art. 1971 : résiliation possible si le locataire est en retard de plus de trois semaines pour le paiement du loyer *( partiellement_verifie ; Déclaré dans « limites » ; à relire sur LégisQuébec avant publication)* - **27** — Provision pour mauvaises créances « d'un demi à un point » du RBP courante pour les petits immeubles bien tenus *( non_verifie ; Formulé comme pratique et non comme norme ; déclaré dans « limites »)* - **26** — L'appellation « section G » (avis du loyer précédent) est d'usage ; les annexes du règlement ne sont pas reproduites par LégisQuébec ; le TA *( partiellement_verifie ; Appellation « clause F » non vérifiée : non employée dans le chapitre)* - **26** — Facture moyenne d'électricité d'un logement : NON VÉRIFIÉE (la Régie ne publie que des hausses mensuelles estimées) → profil de 12 000 kWh/a *( non_verifie ; Déclaré dans synthetique, le texte, la figure et limites)* - **26** — « Economic rent » comme synonyme désuet de loyer de marché dans la littérature d'évaluation ; notions contract/market/effective rent *( partiellement_verifie ; Le chapitre déclare sa propre convention pour « loyer économique »)* - **32** — JLR août 2026 : plex RMR Québec 590 000 $ (+17 %) *( partiellement_verifie ; Chiffre relevé dans les notes E ; le rapport JLR d'août 2026 est inscrit au registre pour la RMR d'O)* - **32** — La valeur locative de marché n'est pas un critère de fixation du loyer *( partiellement_verifie ; Résumé officiel du TAL sans référence neutre ; la liste limitative des critères du règlement suffit )* - **32** — Délai d'avis de reprise (art. 1960 C.c.Q.) *( non_verifie ; À vérifier : six mois avant la fin d'un bail de plus de six mois (de mémoire, non confirmé))* - **32** — Part des loyers des logements loués admise par les prêteurs dans la qualification de l'emprunteur (ajout au revenu ou compensation du paieme *( non_verifie ; Le chapitre n'avance aucun pourcentage ; signalé dans limites et dans le tableau 32.2)* - **32** — Rôle d'évaluation 2025-2027 de Québec : date de référence 1er juillet 2023, en vigueur le 1er janvier 2025 ; variation moyenne +23,5 % en tr *( partiellement_verifie ; La variation moyenne des plex au rôle n'est pas publiée ; le taux annuel sert uniquement à indexer d)* - **28** — Taxe scolaire : LIP art. 303-303.6, taux unique, assiette = évaluation uniformisée ajustée excédant 25 000 $ ; 0,07899 $/100 $ pour 2026-202 *( partiellement_verifie ; Avis officiel 2026-2027 ((2026) 158 G.O. 1, 520) non consulté ; mécanisme d'ajustement non modélisé)* - **28** — Taxe foncière générale résidentielle Montréal 2026 = 0,4631 $/100 $ (Le Devoir, 2026-01-12) ; hausse moyenne 3,8 %, Rosemont 5,3 % ; taux « *( partiellement_verifie ; Source secondaire ; document officiel Constellio non lisible ; déclaré dans limites ; le cas 3 n'uti)* - **28** — Prime moyenne d'assurance habitation au Québec : 1 103 $ en 2024, +9 % sur un an, +63 % en dix ans (BAC via Infoassurance) ; porte sur les m *( partiellement_verifie ; Industrie ; la page attribue le même chiffre à 2023 et 2024 (incohérence signalée dans notes-E))* - **28** — Valeur au rôle : la vente ne modifie pas en elle-même l'inscription ; taxes normalisées sur le rôle en vigueur × taux de l'exercice (renvoi *( partiellement_verifie ; Même réserve qu'au ch. 29 : art. 174 LFM non relu intégralement)* - **28** — Appraisal Institute (2026) et Fisher & Martin (2007) : état des résultats reconstitué, classement fixes/variables/réserve, réserve de rempla *( partiellement_verifie ; Attribution générale de notions standard ; pages précises non citées)* - **28** — Bokhari & Geltner (2018, Real Estate Economics 46(4)) : ampleur des dépenses en capital récurrentes du multirésidentiel et rôle dans la dépr *( partiellement_verifie ; Article non relu intégralement par le rédacteur ; aucun chiffre repris)* - **28** — Harding, Rosenthal & Sirmans (2007, JUE 61(2)) : dépréciation du capital résidentiel par ventes répétées ; entretien de l'ordre de 1 %/an de *( partiellement_verifie ; Ordre de grandeur cité avec « de l'ordre de » ; article non relu intégralement)* - **33** — Taux de taxation montréalais distinct pour les « 6 logements et plus » en 2026 *( non_verifie ; déclaré comme limite dans le chapitre (comme au ch. 47))* - **33** — Loi sur le bâtiment et Code de sécurité : obligations d'entretien et d'inspection périodique de certaines composantes pour les propriétaires *( partiellement_verifie ; formulé de façon générale ; signalé dans limites)* - **33** — SCHL Frais d'exploitation Québec (avril 2015) : salaires 125 $/log. (5-6 log.) et 300 $/log. (12+) *( partiellement_verifie ; barème daté)* - **33** — BAC : prime moyenne d'assurance habitation Québec 1 103 $ (2024 ; +63 % en 10 ans) ; aucune statistique pour les immeubles locatifs *( partiellement_verifie ; même chiffre attribué à 2023 et 2024 sur la page)* - **33** — Description qualitative des marchés privé et institutionnel (acteurs tailles liquidité) et typologie walk-up / conciergerie / tour / neuf *( non_verifie ; déclaré comme pratique courante dans le texte et les limites)* - **33** — Effets de taille d'état et de région (régression cas 4) et taux des RMR hors Montréal/Québec *( non_verifie ; données synthétiques déclarées ; encadré synthetique)* - **34** — L'appellation « clause F » désigne la section F du formulaire de bail (restrictions au droit à la fixation) *( partiellement_verifie ; déclaré entre guillemets dans le chapitre et signalé dans limites)* - **34** — Résumés de décisions TAL : « la valeur marchande locative n'est pas un critère » (Société de financement alouette inc. c. A., 2022-08-17) ; *( partiellement_verifie ; textes intégraux non ouverts (CanLII 403))* - **34** — Aucune étude arbitrée propre au régime québécois actuel de fixation des loyers n'a été identifiée *( non_verifie ; constat d'absence déclaré dans limites et dans l'encadré)* - **34** — Le recours de l'art. 1950 est peu exercé en pratique *( non_verifie ; formulé comme observation de pratique ; à documenter ou à nuancer avant publication)* - **35** — Harding, Rosenthal et Sirmans (2007) : dépréciation nette d'entretien de l'ordre de 2 à 3 % par an (États-Unis), estimée par ventes répétées *( partiellement_verifie ; Ordre de grandeur cité de mémoire de l'article (résumé : ≈ 2,5 %/an brut d'entretien) ; à confirmer )* - **35** — Silverstein (2014) : révisions des indices de prix américains de l'ordre du point de pourcentage sur les variations récentes, de signe systé *( partiellement_verifie ; Sens général du rapport ; les chiffres exacts n'ont pas été relus)* - **35** — Méthodologie publiée de l'indice S&P CoreLogic Case–Shiller (filtres numériques, moyenne mobile) : NON citée *( non_verifie ; Le chapitre s'en tient aux articles de Case et Shiller (1987, 1989) ; mentionné dans limites)* - **35** — Hypothèses du jeu de reventes synthétique : p = 0,60 ; 15 % de reventes rapides (3-9 mois) à prime N(0,12 ; 0,04) ; δ² = 0,0004/mois ; σ = 0 *( non_verifie ; Hypothèses pédagogiques, pas des estimations ; signalées comme telles)* - **20** — Bates & Granger (1969) : combinaison optimale de deux prévisions selon variances et corrélation ; Granger & Ramanathan (1984) : poids non co *( partiellement_verifie ; mentionnés en toutes lettres avec DOI (lib-ch20.bib), non cités par clé)* - **20** — Geltner (1993) modélise le lissage des valeurs d'expertise (ajustement partiel vers l'information nouvelle, ancrage sur la valeur précédente *( partiellement_verifie ; aucun coefficient ni chiffre de ces articles n'est cité)* - **20** — Pratique professionnelle de la réconciliation : critères de quantité et qualité des données, pertinence de la méthode, cohérence (Appraisal *( partiellement_verifie ; présentée comme pratique courante, non comme norme)* - **20** — Hypothèses d'usage du contre-exemple : part du terrain 30 % de la valeur (allocation) et vie économique de 60 ans (âge-vie) pour une maison *( non_verifie ; ne sert qu'à illustrer ce que donnent des hypothèses non extraites du marché)* - **36** — Linden & Rockoff (2008) : effet de l'arrivée d'un délinquant inscrit sur les prix, comparaison < 0,1 mille vs 0,1-0,3 mille *( partiellement_verifie ; les seuils de distance (0.1 et 0.3 mille) sont cités d'après le résumé ; à relire dans l'article pou)* - **36** — Currie et al. (2015) : 1 600 ouvertures et fermetures d'usines toxiques, anneaux < 0,5 mille et 0,5-2 milles *( partiellement_verifie ; les anneaux de distance sont cités d'après le résumé)* - **36** — Dubé–Legros–Thériault–Des Rosiers (2014) : estimateur spatial de DiD appliqué au train de banlieue de la Rive-Sud de Montréal ; effets dès l *( partiellement_verifie ; les deux « leçons » (annonce ; distance) sont des généralisations de la littérature transport citées)* - **36** — Rôles d'évaluation foncière du Québec : 1 140 municipalités en CC-BY 4.0 ; noms et adresses caviardés ; identifiant d'unité d'évaluation sta *( partiellement_verifie ; la stabilité de l'identifiant d'unité d'évaluation d'un rôle à l'autre n'a pas été vérifiée dans les)* - **38** — Les produits géomatiques québécois à grande échelle utilisent la projection MTM (fuseaux de 3°, k0 0,9999, faux est 304 800 m) ; les cartes *( partiellement_verifie ; formulé prudemment dans le texte (« pour ses produits géomatiques à grande échelle »))* - **38** — Écart NAD83(SCRS) – WGS84 de l'ordre de 1 à 2 m dans l'est du Canada (dérive de la plaque) *( non_verifie ; ordre de grandeur donné comme négligeable pour l'évaluation ; à confirmer (RNCan) avant publication)* - **38** — CPTAQ : cartographie en ligne Déméter ; aucun téléchargement libre de la zone agricole vérifié *( partiellement_verifie ; )* - **38** — Zones de contraintes relatives aux glissements de terrain figurant aux schémas d'aménagement et règlements de zonage ; couverture des couche *( non_verifie ; signalé dans limites)* - **38** — Résultats de la littérature : Bin et Polasky 2004 (décote accrue après Floyd) ; Bin, Kruse et Landry 2008 (risque vs aménité côtière) ; Bern *( partiellement_verifie ; aucun chiffre tiré de ces articles n'est cité)* - **42** — Gestion Almaca c. Syndicat du 460 St-Jean, 2014 QCCA 105 : entretien courant des parties à usage restreint par les usagers, remplacement par *( partiellement_verifie ; même statut qu'au ch. 7)* - **42** — Valeurs au rôle : Montréal condo moyenne 549 600 $ (rôle 2026-2028) ; Gatineau condo médiane 306 300 → 320 700 $ (+4,70 %, rôle 2027-2029) ; *( partiellement_verifie ; Gatineau et Québec : sources de presse reprenant les documents municipaux)* - **42** — Compte de taxes moyen 2026 à Montréal : copropriété 3 301 $, unifamiliale 4 939 $ *( partiellement_verifie ; cité en note de bas de page avec la mention « source secondaire »)* - **42** — Pratique des prêteurs pour une part indivise : pas de prêt assuré, mise de fonds souvent de 20 % *( non_verifie ; présentée comme pratique non vérifiée dans le texte et dans limites ; paramètre MISE_INDIVISE déclar)* - **42** — Contenu des règlements municipaux de conversion (Montréal — règlements d'arrondissement ; Québec — règlement en vertu de 54.13 ; autres muni *( non_verifie ; signalé dans le tableau 42.7)* - **43** — Fonctionnement du marché canadien de l'assurance contre les inondations par débordement (couverture facultative, zones non assurables, progr *( non_verifie ; À documenter avant publication (BAC, Sécurité publique Québec, programme fédéral) ; mention limitée )* - **43** — Phases I (documentaire + visite), II (échantillonnage et analyses), III (délimitation, volumes, options et coûts de réhabilitation) de l'éva *( partiellement_verifie ; Formulé comme « pratique professionnelle » ; ajouter la norme CSA Z768/Z769 si vérifiée)* - **43** — Bin & Polasky 2004 : décote « significativement plus grande » après Floyd (résumé) ; décote « de l'ordre de 6 % » avant (notes-D) *( partiellement_verifie ; Le texte et le tableau déclarent l'origine du chiffre)* - **43** — Harrison, Smersh & Schwartz 2001 : décote inférieure à la valeur actualisée des primes *( partiellement_verifie ; )* - **43** — Bernstein, Gustafson & Lewis 2019 : décote ≈ 7 % des propriétés exposées à la hausse du niveau de la mer *( partiellement_verifie ; )* - **43** — Simons & Saginor 2006 (méta-analyse), Jackson 2001 et Boyle & Kiel 2001 (recensions), Kiel & McClain 1995 (cycle rumeur → exploitation) : ré *( partiellement_verifie ; Aucun chiffre rapporté pour ces quatre références)* - **44** — Mazout : installation interdite dans le neuf depuis le 31 déc. 2021 et remplacement dans l'existant depuis le 31 déc. 2023 *( partiellement_verifie ; Texte réglementaire non relu ; résumé officiel seulement)* - **44** — Aucune cote énergétique n'est obligatoire à la vente d'une maison existante au Québec ; la cote ÉnerGuide est volontaire *( partiellement_verifie ; Signalé dans `limites` ; à confirmer par un juriste)* - **44** — Palmarès de « taux de récupération » des rénovations : sondages d'opinion de courtiers, pas d'étude transactionnelle québécoise repérée *( non_verifie ; Le chapitre n'en cite aucun chiffre ; traité qualitativement)* - **44** — Hypothèses pédagogiques de l'exemple : consommation 22 000 kWh (50/20/30 %), thermopompe 36 000 BTU/h à 16 500 $ économisant 30 % du chauffa *( non_verifie ; Hydro-Québec ne publie pas de facture moyenne par type de maison (notes-E) ; sensibilité fournie)* - **44** — Coût d'une rénovation complète cuisine + 2 salles de bain : 65 000 $ ; un échelon de qualité (3→4) représente une telle rénovation *( non_verifie ; Ratio de récupération 0)* - **44** — Knight & Sirmans 1996 ; Harding, Rosenthal & Sirmans 2007 : l'entretien et la rénovation ralentissent la dépréciation sans l'annuler *( partiellement_verifie ; Formulation qualitative seulement)* - **39** — Seuil R̂ < 1,01 et ESS de quelques centaines à quelques milliers : conventions d'usage (Vehtari et al. 2021 recommandent 1,01) *( partiellement_verifie ; Présenté comme convention, non comme norme)* - **39** — Troncature des poids d'importance à sqrt(S)·moyenne : Ionides (2008), forme simplifiée de PSIS *( non_verifie ; Ionides (2008, JCGS) nommé dans le docstring du script seulement ; non cité dans le chapitre (le tex)* - **39** — Les NPP exigent que le rapport permette de comprendre le raisonnement et les méthodes (renvoi ch. 10) *( partiellement_verifie ; Formulé en termes généraux, sans citer de règle numérotée ; à faire valider par le rédacteur du ch. )* - **39** — Coût cubique des processus gaussiens en nombre d'observations *( partiellement_verifie ; Résultat standard (factorisation de Cholesky) ; page non vérifiée)* - **37** — Aucune décision du TAQ portant spécifiquement sur l'admissibilité d'un modèle d'apprentissage automatique en évaluation foncière n'a été ide *( non_verifie ; Présenté dans le texte comme constat non vérifié, non comme règle ; recherche CanLII/SOQUIJ manuelle)* - **40** — Excès de confiance des experts élicités (fourchettes trop étroites lorsque la valeur centrale est demandée d'abord) *( non_verifie ; à sourcer (p. ex. littérature d'élicitation structurée) ou à atténuer lors de l'harmonisation)* - **41** — Définition de la PHMU et ordre des quatre tests (légalement permis, physiquement possible, financièrement faisable, maximalement productif) *( partiellement_verifie ; Paraphrase, aucune citation textuelle ; l'ouvrage protégé n'est pas reproduit)* - **41** — LQE art. 31.53-31.54 : changement d'utilisation d'un terrain contaminé subordonné à l'approbation d'un plan de réhabilitation *( partiellement_verifie ; Formulation générale ; le ch. 43 détaille)* - **41** — Laroda 2025 CSC 44 : cession excédentaire pour fins de parcs analysée comme réserve de terrains ouvrant droit à une indemnité fondée sur la *( partiellement_verifie ; )* - **41** — Titman (1985) : modèle binomial des terrains urbains sous incertitude ; l'incertitude accroît la valeur des terrains laissés vacants et rédu *( partiellement_verifie ; Résultat résumé sans relecture du texte intégral)* - **41** — Quigg (1993) : prix des terrains de Seattle incorporant une prime d'attente d'environ 6 % en moyenne par rapport à la valeur de développemen *( partiellement_verifie ; Chiffre tel que rapporté dans notes-D ; texte intégral non relu)* - **41** — Clapp et Salavei (2010) : variable d'option de redéveloppement dans le modèle hédonique ; Clapp, Bardos et Wong (2012) : estimation empiriqu *( partiellement_verifie ; )* - **44** — Écart entre performance théorique (étiquette, calcul normalisé) et consommation mesurée : les logements mal cotés consomment souvent moins q *( non_verifie ; Formulée sans chiffre ; à sourcer lors de l'harmonisation (p. ex. Sunikka-Blank & Galvin 2012) si un)* - **46** — Rôle 2025-2027 de la Ville de Québec : déposé en septembre 2024, en vigueur le 1er janvier 2025, date de référence 1er juillet 2023 (LFM art *( partiellement_verifie ; Dates [O] ; variation +23,5 % [P])* - **46** — Facteur comparatif de la Ville de Québec pour 2026 : 1,08 *( partiellement_verifie ; Sert uniquement à la base d'imposition des droits de mutation (prix > rôle × 1,08) et au ratio au rô)* - **46** — JLR août 2026 : plex RMR Québec 590 000 $ (+17 %) *( partiellement_verifie ; Fiche RMR de Québec à confirmer (comme CLM-32-005))* - **46** — Zone SCHL Basse-Ville : loyer moyen 1 139 $ (+5,3 %), inoccupation 2,7 % ; Limoilou relèverait de cette zone *( partiellement_verifie ; Appartenance exacte de Limoilou à la zone non confirmée (déclaré dans limites))* - **46** — Prime d'assurance prêt hypothécaire des prêts résidentiels (barème selon le RPV, ajoutée au capital) *( non_verifie ; Non modélisée ; décrite comme pratique ; signalée dans limites)* - **46** — Part des loyers des logements loués admise par les prêteurs dans la qualification de l'emprunteur *( non_verifie ; Aucun pourcentage avancé ; le dossier rapporte seulement la part du versement couverte par les loyer)* - **46** — SCHL 2015, frais d'exploitation : entretien 500 $/log. ; gestion 3 % (5-6 log.) ; TAL forfait 5 % ; BAC : hausse des primes habitation (1 10 *( partiellement_verifie ; Barème SCHL daté (2015) ; BAC : prime moyenne habitation, aucune statistique par immeuble locatif ; )* - **46** — Coût unitaire de référence 2 409 $/m² habitable (cas 1, 165 m², T3 2026) ; élasticité de taille −0,10 ; fourchette Altus Montréal unifamilia *( partiellement_verifie ; Le coût d'une maison transposé à un plex de 1948 est une hypothèse de contrôle déclarée)* - **46** — Hypothèses de la méthode du coût : terrain 900 $/m² (Limoilou), vie économique 90 ans, φ(état 3) = 0,5, âge effectif = 0,5 a + 0,5 φ L (conv *( non_verifie ; Déclarées comme telles ; méthode non pondérée ; sensibilité 700-1 100 $/m² et 80-100 ans)* - **46** — Âge et revenu de la locataire du rez-de-chaussée (conditions de l'art. 1959.1) ; absence d'avis et de dossier TAL déclarée par le vendeur *( non_verifie ; Limite à l'étendue du travail, déclarée au rapport (éléments 6 et 7))* - **48** — IVS 2025 : la valeur marchande est une base d'évaluation distincte des bases définies par d'autres référentiels (dont la juste valeur compta *( partiellement_verifie ; les IVS 2025 ont été téléchargées (notes-C) mais les passages précis sur l'agrégation/portefeuille n)* - **48** — Le référentiel d'information financière d'un fonds immobilier exige la mesure des immeubles de placement à la juste valeur (notion comptable *( non_verifie ; énoncé général sans citation de norme comptable ; le texte le présente comme hypothèse de travail et)* - **48** — Volume d'investissement multirésidentiel à Montréal 2,9 G$ au S1 2026 (Altus, cité au ch. 47) *( partiellement_verifie ; chiffre non recoupé (déjà signalé au ch. 33 et 47))* - **48** — Décotes de zone inondable dans la littérature empirique américaine : ordre de 4 à 12 % selon l'information et la récence des sinistres (Bin *( partiellement_verifie ; fourchette « 4 à 12 % » = synthèse de l'auteur à partir des résumés de notes-D ; les articles n'ont )* - **48** — Aucune preuve de marché d'une prime ou décote de portefeuille au Québec en 2026 ; unité d'évaluation = chaque immeuble séparément *( non_verifie ; absence de source signalée comme telle dans le texte ; à documenter si une étude canadienne sur les )* - **45** — Compte de taxes 2026 du sujet 4 076,01 $ au taux de voisinage médian 0,5232 $/100 $ ; taxe scolaire 0,07899 $/100 $ *( partiellement_verifie ; le sujet fictif n'a pas d'unité de voisinage réelle : taux médian = convention déclarée)* - **45** — Rôle 2027-2029 de Gatineau déposé le 2026-10-27, réf. 2025-07-01, médiane unifamiliale 454 600 → 495 800 (+9,06 %), Hull +7,44 % *( partiellement_verifie ; chiffres par secteur issus de la presse ; écarts entre sources signalés dans notes-E)* - **45** — Taux de la taxe québécoise sur les primes d'assurance = 9 % *( non_verifie ; traité comme hypothèse déclarée ; montant 2 050)* - **45** — IVS 2025 : les modèles automatisés sont des outils admissibles sous réserve de compréhension et de divulgation des limites *( partiellement_verifie ; paragraphe précis non cité)*