[{"id": "p1-1", "url": "/seance/01/#p1-1", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Introduction à l'évaluation immobilière", "text": "Combien vaut une maison? La question paraît banale — elle est en réalité redoutable. Le prix affiché sur une fiche Centris n'est qu'une demande du vendeur; le prix payé n'est qu'un fait ponctuel, parfois le fruit d'une surenchère émotive ou d'une vente pressée; le coût de construction, lui, ne garantit rien du tout. Entre ces trois notions — prix, coût, valeur — il existe des écarts que seule une démarche professionnelle rigoureuse permet de mesurer et d'expliquer. C'est précisément le métier de l'évaluateur agréé, et c'est l'objet de ce cours. Cette première séance pose les fondations : ce qu'est l'évaluation immobilière, qui a le droit de la pratiquer au Québec, dans quels contextes elle est requise, et à quoi ressemble le marché immobilier québécois dans lequel elle s'exerce.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-2", "url": "/seance/01/#p1-2", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Introduction à l'évaluation immobilière", "text": "Définir l'évaluation immobilière et en dégager les caractéristiques essentielles (objectivité, indépendance, opinion motivée);", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-3", "url": "/seance/01/#p1-3", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Introduction à l'évaluation immobilière", "text": "Décrire le rôle, les fonctions et le parcours de formation de l'évaluateur agréé au Québec, et le distinguer des autres professionnels de l'immobilier;", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-4", "url": "/seance/01/#p1-4", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Introduction à l'évaluation immobilière", "text": "Identifier les contextes privés, publics et juridiques qui exigent une évaluation professionnelle;", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-5", "url": "/seance/01/#p1-5", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Introduction à l'évaluation immobilière", "text": "Expliquer l'importance économique de l'évaluation, notamment dans le financement hypothécaire et la fiscalité municipale;", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-6", "url": "/seance/01/#p1-6", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Introduction à l'évaluation immobilière", "text": "Nommer les principaux types de valeurs et de rapports d'évaluation, et situer les trois méthodes dans le processus en sept étapes;", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-7", "url": "/seance/01/#p1-7", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Introduction à l'évaluation immobilière", "text": "Dresser un panorama du marché immobilier québécois et de ses particularités, en particulier le marché de Gatineau–Ottawa.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-8", "url": "/seance/01/#p1-8", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Une définition en apparence simple", "text": "Commençons par la définition qui servira d'assise à tout le cours.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-9", "url": "/seance/01/#p1-9", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Une définition en apparence simple", "text": "L'évaluation immobilière est l'acte de déterminer la valeur d'un droit de propriété immobilière à une date donnée, en tenant compte des conditions du marché, par un professionnel qualifié et indépendant.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "def-1-1", "url": "/seance/01/#def-1-1", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "definition", "title": "Définition 1.1 — évaluation immobilière", "text": "L'évaluation immobilière est l'acte de déterminer la valeur d'un droit de propriété immobilière à une date donnée, en tenant compte des conditions du marché, par un professionnel qualifié et indépendant.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-10", "url": "/seance/01/#p1-10", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Une définition en apparence simple", "text": "Chaque mot de cette définition mérite qu'on s'y arrête, car chacun sera développé au fil des quatorze séances.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-11", "url": "/seance/01/#p1-11", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Une définition en apparence simple", "text": "D'abord, on évalue un droit de propriété◆On évalue un droit, pas seulement un objet physique., et non simplement un objet physique. La maison de brique que l'on visite n'est que le support matériel d'un faisceau de droits : le droit d'occuper, de louer, de vendre, d'hypothéquer, de léguer. Deux immeubles physiquement identiques peuvent avoir des valeurs très différentes si l'un est grevé d'une servitude de passage, d'un bail à long terme désavantageux ou d'une restriction d'usage. Cette manière de voir a une conséquence pratique immédiate : avant même de mesurer un bâtiment, l'évaluateur doit se demander quel droit on lui demande d'évaluer. Le droit évalué est le plus souvent la pleine propriété, mais il peut s'agir d'un droit démembré ou partiel — usufruit, emphytéose, copropriété divise ou indivise — et nous y reviendrons à la séance 4.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-12", "url": "/seance/01/#p1-12", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Une définition en apparence simple", "text": "Ensuite, l'évaluation est rattachée à une date donnée, appelée date effective de l'évaluation. La valeur n'est jamais intemporelle : elle est la photographie d'un marché à un instant précis. Une maison de Gatineau évaluée à 380 000 $ en janvier 2020 pouvait légitimement valoir 520 000 $ deux ans plus tard, sans qu'aucune des deux conclusions ne soit erronée. La pandémie n'avait pas changé la maison d'un seul clou; elle avait changé le marché. Le principe de changement, étudié à la séance 3, formalise cette idée, et la date effective deviendra l'un des paramètres contractuels du mandat — elle peut d'ailleurs être passée (évaluation rétrospective, fréquente dans les litiges et les successions) ou, exceptionnellement, future (évaluation prospective d'un projet à construire).", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-13", "url": "/seance/01/#p1-13", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Une définition en apparence simple", "text": "Enfin, l'évaluation tient compte des conditions du marché et elle est produite par un professionnel qualifié et indépendant. Ces deux attributs distinguent l'évaluation professionnelle de l'estimation profane : l'opinion d'un voisin, d'un courtier pressé de conclure ou d'un algorithme en ligne ne constitue pas une évaluation au sens professionnel du terme. Le marché regorge pourtant d'« estimations » de toutes provenances, et une part du travail de l'évaluateur consiste justement à expliquer à son client pourquoi la sienne pèse davantage : parce qu'elle est indépendante, méthodique et engagée sous sa responsabilité professionnelle.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-15", "url": "/seance/01/#p1-15", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Une définition en apparence simple", "text": "Les modèles d'évaluation automatisée (AVM, pour automated valuation models) — ceux qui affichent une « valeur estimée » sur les sites immobiliers — produisent des estimations statistiques instantanées à partir des ventes enregistrées. Ils sont utiles pour dégrossir un marché, et certains prêteurs les emploient pour des dossiers à faible risque. Mais ils ne voient ni l'état réel de l'immeuble, ni ses servitudes, ni la qualité de ses rénovations, et ils se dégradent vite dès que le bien est atypique ou le marché mince. L'AVM est un outil; l'évaluation est un acte professionnel. La distinction fera partie des débats de la profession pendant toute votre carrière.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "remarque-1-14", "url": "/seance/01/#remarque-1-14", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "remarque", "title": "Et les évaluations automatisées?", "text": "Les modèles d'évaluation automatisée (AVM, pour automated valuation models) — ceux qui affichent une « valeur estimée » sur les sites immobiliers — produisent des estimations statistiques instantanées à partir des ventes enregistrées. Ils sont utiles pour dégrossir un marché, et certains prêteurs les emploient pour des dossiers à faible risque. Mais ils ne voient ni l'état réel de l'immeuble, ni ses servitudes, ni la qualité de ses rénovations, et ils se dégradent vite dès que le bien est atypique ou le marché mince. L'AVM est un outil; l'évaluation est un acte professionnel. La distinction fera partie des débats de la profession pendant toute votre carrière.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-16", "url": "/seance/01/#p1-16", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Une opinion motivée, pas un calcul mécanique", "text": "Le produit final du travail de l'évaluateur n'est pas un chiffre sorti d'une formule, mais une opinion motivée de la valeur◆Le livrable : une opinion motivée, appuyée sur des données vérifiables.. Le mot « opinion » ne signifie pas que le résultat est arbitraire; il signifie que la valeur n'est pas un fait observable directement, mais une conclusion professionnelle tirée d'un raisonnement structuré. Le mot « motivée » signifie que cette conclusion doit être justifiée, documentée et reproductible : un autre évaluateur compétent, disposant des mêmes données, devrait aboutir à une conclusion voisine.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-17", "url": "/seance/01/#p1-17", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Une opinion motivée, pas un calcul mécanique", "text": "Quatre traits définissent cette démarche, et il vaut la peine de les expliciter dès maintenant parce qu'ils reviendront comme des exigences concrètes dans tout le cours. La démarche est d'abord analytique : plutôt que de procéder par intuition globale — « cette maison m'a l'air de valoir 450 000 » —, l'évaluateur décompose le problème en étapes successives : identification précise du bien et du droit, analyse du marché pertinent, application des méthodes, puis réconciliation des résultats. Elle est ensuite rigoureuse : chaque donnée mobilisée — une vente comparable, un taux de capitalisation, un coût de construction — doit être vérifiée à la source, car une conclusion ne vaut jamais mieux que la pire de ses données. Elle est aussi objective : l'évaluateur n'a aucun intérêt dans le résultat, ne représente ni l'acheteur ni le vendeur, et son honoraire ne dépend jamais de la conclusion. Elle s'appuie enfin sur des méthodes reconnues et des normes professionnelles qui fixent le contenu minimal du travail et du rapport — ce qui protège à la fois le public et l'évaluateur lui-même, puisque le respect des normes est sa première ligne de défense en cas de contestation.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-19", "url": "/seance/01/#p1-19", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Une opinion motivée, pas un calcul mécanique", "text": "On décrit souvent l'évaluation comme « une science et un art ». La science, ce sont les données, les méthodes et les calculs; l'art, c'est le jugement professionnel qui intervient dans la sélection des comparables, le calibrage des ajustements et la réconciliation finale. Tout le cours vise à discipliner ce jugement : le rendre explicite, documenté et défendable — jamais à le remplacer par des recettes appliquées aveuglément.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "remarque-1-18", "url": "/seance/01/#remarque-1-18", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "remarque", "title": "Science ou art?", "text": "On décrit souvent l'évaluation comme « une science et un art ». La science, ce sont les données, les méthodes et les calculs; l'art, c'est le jugement professionnel qui intervient dans la sélection des comparables, le calibrage des ajustements et la réconciliation finale. Tout le cours vise à discipliner ce jugement : le rendre explicite, documenté et défendable — jamais à le remplacer par des recettes appliquées aveuglément.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-20", "url": "/seance/01/#p1-20", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Valeur, prix et coût : trois notions à ne pas confondre", "text": "Dès cette première séance, il faut installer une distinction que nous approfondirons à la séance 4, car elle est la source d'innombrables confusions — chez les clients, dans les médias, et trop souvent dans les copies d'examen.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-22", "url": "/seance/01/#p1-22", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Valeur, prix et coût : trois notions à ne pas confondre", "text": "Le prix est un fait historique : le montant effectivement payé lors d'une transaction. Le coût est le total des dépenses requises pour créer le bien (terrain, matériaux, main-d'œuvre, profit). La valeur est une opinion sur le prix le plus probable dans des conditions de marché normales. Un acheteur émotif peut payer un prix supérieur à la valeur; une piscine intérieure peut coûter 150 000 $ et n'ajouter que 40 000 $ de valeur. L'évaluateur estime la valeur — il constate les prix et analyse les coûts.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "attention-1-21", "url": "/seance/01/#attention-1-21", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "attention", "title": "Valeur, prix et coût ne sont pas synonymes", "text": "Le prix est un fait historique : le montant effectivement payé lors d'une transaction. Le coût est le total des dépenses requises pour créer le bien (terrain, matériaux, main-d'œuvre, profit). La valeur est une opinion sur le prix le plus probable dans des conditions de marché normales. Un acheteur émotif peut payer un prix supérieur à la valeur; une piscine intérieure peut coûter 150 000 $ et n'ajouter que 40 000 $ de valeur. L'évaluateur estime la valeur — il constate les prix et analyse les coûts.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-23", "url": "/seance/01/#p1-23", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Valeur, prix et coût : trois notions à ne pas confondre", "text": "Cette distinction n'est pas un raffinement de vocabulaire : elle structure les trois méthodes d'évaluation. La méthode de comparaison part des prix observés pour inférer la valeur; la méthode du coût part des coûts de production et les corrige de la dépréciation; la méthode du revenu contourne prix et coûts pour interroger directement la capacité du bien à produire un revenu. Trois chemins, une même destination : l'opinion de valeur.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-24", "url": "/seance/01/#p1-24", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Un titre réservé", "text": "Au Québec, l'évaluation immobilière professionnelle est l'affaire d'un professionnel désigné : l'évaluateur agréé.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-25", "url": "/seance/01/#p1-25", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Un titre réservé", "text": "L'évaluateur agréé (É.A.) est un professionnel membre de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ), seul autorisé à porter ce titre et à émettre une opinion professionnelle sur la valeur d'un bien immobilier.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "def-1-2", "url": "/seance/01/#def-1-2", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "definition", "title": "Définition 1.2 — évaluateur agréé", "text": "L'évaluateur agréé (É.A.) est un professionnel membre de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ), seul autorisé à porter ce titre et à émettre une opinion professionnelle sur la valeur d'un bien immobilier.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-26", "url": "/seance/01/#p1-26", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Un titre réservé", "text": "◆OEAQ Ordre des évaluateurs agréés du Québec, fondé en 1969; environ 1 100 membres.Le titre « évaluateur agréé » est un titre réservé : l'OEAQ est un ordre professionnel régi par le Code des professions (RLRQ, c. C-26), au même titre que le Barreau ou l'Ordre des CPA. Fondé en 1969, l'Ordre compte environ 1 100 membres, un effectif modeste au regard de l'impact économique de la profession — mille personnes, en somme, pour veiller sur la mesure d'un parc immobilier de plus de mille cinq cents milliards de dollars. Sa mission première n'est pas la défense des intérêts de ses membres, mais la protection du public — une nuance capitale que la séance 2 développera en détail (Québec, 1973; Ordre des évaluateurs agréés du Québec, 2026).", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-27", "url": "/seance/01/#p1-27", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Un titre réservé", "text": "Cette réserve de titre distingue nettement l'évaluation du courtage immobilier : le courtier est encadré par un organisme d'autoréglementation (l'OACIQ), mais il n'appartient pas à un ordre professionnel. L'évaluateur, lui, est soumis à un code de déontologie ayant force de règlement, à l'inspection professionnelle et à un processus disciplinaire complet. La différence n'est pas théorique : elle détermine qui peut témoigner comme expert devant un tribunal, qui engage sa responsabilité professionnelle sur une opinion de valeur, et vers qui le public peut se tourner lorsqu'une évaluation est mal faite.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-28", "url": "/seance/01/#p1-28", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Le parcours pour devenir évaluateur agréé", "text": "◆Parcours : baccalauréat stage de 48 semaines examen (65 %) permis.Le chemin vers le titre est long, et c'est voulu. Tout commence par un baccalauréat reconnu — typiquement en administration avec concentration en évaluation immobilière, ou une formation jugée équivalente après analyse du dossier par l'Ordre. Le diplôme en poche, le candidat doit effectuer un stage professionnel supervisé de 48 semaines à temps complet auprès d'un maître de stage, au cours duquel il participe à de véritables mandats : inspections, recherches de titres, grilles de comparables, projets de rapports. Vient ensuite l'examen d'admission de l'OEAQ, offert une fois l'an, dont la note de passage est de 65 % — un examen réputé exigeant, qui porte autant sur le jugement professionnel que sur la technique. La délivrance du permis n'est d'ailleurs pas la fin du parcours, mais le début d'une obligation permanente de formation continue (30 heures par période de deux ans, comme nous le verrons à la séance 2) : le droit, les normes et les marchés changent, et la compétence de l'évaluateur doit suivre.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-30", "url": "/seance/01/#p1-30", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Le parcours pour devenir évaluateur agréé", "text": "Le stage de 48 semaines n'est pas une formalité : c'est là que se transmet le véritable savoir-faire — comment inspecter un bâtiment, interroger un registre, téléphoner à un courtier pour vérifier les circonstances d'une vente, rédiger un rapport qui résistera à la contestation. Les étudiants qui visent le titre ont intérêt à choisir leur milieu de stage avec soin : un cabinet privé expose au financement et aux litiges, un service municipal d'évaluation à l'évaluation de masse, une institution financière au crédit hypothécaire. Ce premier choix oriente souvent toute une carrière.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "terrain-1-29", "url": "/seance/01/#terrain-1-29", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "Le stage de 48 semaines n'est pas une formalité : c'est là que se transmet le véritable savoir-faire — comment inspecter un bâtiment, interroger un registre, téléphoner à un courtier pour vérifier les circonstances d'une vente, rédiger un rapport qui résistera à la contestation. Les étudiants qui visent le titre ont intérêt à choisir leur milieu de stage avec soin : un cabinet privé expose au financement et aux litiges, un service municipal d'évaluation à l'évaluation de masse, une institution financière au crédit hypothécaire. Ce premier choix oriente souvent toute une carrière.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-31", "url": "/seance/01/#p1-31", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Les fonctions de l'évaluateur", "text": "Le cœur du métier est l'estimation de la valeur marchande, mais réduire l'évaluateur à cette seule tâche serait mal comprendre la profession. Autour de l'estimation gravitent le conseil — éclairer un client sur une décision d'achat, de vente, de financement ou de planification fiscale —, la rédaction de rapports conformes aux normes de pratique, le témoignage d'expert devant les tribunaux (expropriation, contestation d'évaluation foncière, litige familial, vices cachés) et l'analyse de marché au sens large : études de faisabilité, analyses d'utilisation optimale, suivis de portefeuilles immobiliers. Un même professionnel passera, dans la même semaine, d'un bungalow de Hull à un entrepôt logistique, puis à une salle d'audience.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-32", "url": "/seance/01/#p1-32", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Les fonctions de l'évaluateur", "text": "Ces fonctions exigent un profil particulier. L'indépendance et l'objectivité viennent en tête : l'évaluateur ne représente personne et son opinion ne doit être influencée ni par le client, ni par le montant de la transaction. S'y ajoutent la rigueur analytique, la compétence technique — un peu de construction, de droit, de finance, d'urbanisme et de statistique à la fois —, une connaissance approfondie du marché local — une évaluation à Gatineau ne se fait pas avec des réflexes montréalais — et une aptitude à communiquer clairement, à l'écrit comme à l'oral, car le rapport d'évaluation est un document destiné à convaincre.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-33", "url": "/seance/01/#p1-33", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Ne pas confondre : l'écosystème des professions immobilières", "text": "Autour d'une même transaction immobilière gravitent plusieurs professionnels dont les rôles sont complémentaires mais distincts. Le tableau @@REF{ch01:tab:professions}@@ les situe les uns par rapport aux autres.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "tab-ch01-tab-professions", "url": "/seance/01/#tab-ch01-tab-professions", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "tab", "title": "Tableau 1.1", "text": "L'évaluateur agréé parmi les professions immobilières ProfessionRôle principalDistinction cléÉvaluateur agrééDéterminer la valeurOpinion indépendante, sans lien avec la transactionCourtier immobilierFaciliter la vente ou l'achatRémunéré à commission; représente une partieInspecteur en bâtimentÉvaluer l'état physiqueNe se prononce pas sur la valeurArpenteur-géomètreDélimiter les propriétésMesures, bornage, certificat de localisationNotaireInstrumenter", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-34", "url": "/seance/01/#p1-34", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Ne pas confondre : l'écosystème des professions immobilières", "text": "La lecture du tableau appelle deux commentaires. Premièrement, ces professions collaborent constamment : l'évaluateur s'appuie sur le certificat de localisation de l'arpenteur-géomètre pour connaître les limites et les servitudes, sur l'acte notarié pour vérifier les conditions d'une vente, et il recommandera une inspection lorsque l'état du bâtiment soulève des doutes qui dépassent son examen visuel. Deuxièmement, la frontière la plus sensible est celle qui sépare l'évaluateur du courtier, parce que leurs livrables se ressemblent en surface.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-36", "url": "/seance/01/#p1-36", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Ne pas confondre : l'écosystème des professions immobilières", "text": "Le courtier produit souvent une « analyse comparative de marché » pour fixer un prix de mise en vente. Cet exercice ressemble à une évaluation, mais il n'en est pas une : le courtier est rémunéré à commission sur la transaction qu'il cherche à conclure, il représente une partie, et son analyse n'engage pas sa responsabilité professionnelle de la même manière. Aux examens comme dans la pratique, ne confondez jamais l'avis d'un intermédiaire intéressé avec l'opinion d'un professionnel indépendant.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "attention-1-35", "url": "/seance/01/#attention-1-35", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "attention", "title": "Le piège de la « valeur » du courtier", "text": "Le courtier produit souvent une « analyse comparative de marché » pour fixer un prix de mise en vente. Cet exercice ressemble à une évaluation, mais il n'en est pas une : le courtier est rémunéré à commission sur la transaction qu'il cherche à conclure, il représente une partie, et son analyse n'engage pas sa responsabilité professionnelle de la même manière. Aux examens comme dans la pratique, ne confondez jamais l'avis d'un intermédiaire intéressé avec l'opinion d'un professionnel indépendant.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-37", "url": "/seance/01/#p1-37", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Quand faut-il une évaluation?", "text": "Les mandats d'évaluation naissent dans deux grandes sphères : la sphère privée, où l'évaluation éclaire des décisions économiques, et la sphère publique et juridique, où elle sert de fondement à des décisions administratives ou judiciaires. Passer ces contextes en revue, c'est aussi dresser la carte des futurs employeurs et clients de l'évaluateur.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-38", "url": "/seance/01/#p1-38", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "La sphère privée", "text": "◆Client le plus fréquent : le prêteur hypothécaire.Le contexte le plus fréquent est le financement hypothécaire : avant de prêter des centaines de milliers de dollars garantis par un immeuble, le prêteur exige une évaluation indépendante de sa garantie. C'est un mandat en apparence routinier, mais dont dépend la solidité de tout le système de crédit — nous y reviendrons dans un instant. Vient ensuite l'appui à la négociation : un acheteur ou un vendeur peut mandater un évaluateur pour objectiver sa position avant ou pendant une transaction, surtout pour des biens atypiques où les repères manquent. L'assurance fournit un troisième courant d'affaires : la couverture doit être fondée sur le coût de remplacement du bâtiment — et non sur la valeur marchande —, ce qui exige un calcul spécifique que la méthode du coût (séance 10) permettra de comprendre. S'y ajoutent enfin les besoins comptables et fiscaux — états financiers, transferts d'actifs entre sociétés liées, réorganisations, gel successoral — et les analyses d'investissement et de développement : un promoteur qui hésite entre deux usages d'un terrain a besoin d'une analyse de valeur avant de couler la moindre fondation.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-39", "url": "/seance/01/#p1-39", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "La sphère publique et juridique", "text": "L'État est un grand consommateur d'évaluations. La fiscalité municipale repose entièrement sur la valeur des immeubles : la confection du rôle d'évaluation — et sa contestation par les contribuables — occupe une part importante de la profession, au point que l'évaluation municipale constitue un véritable sous-métier, avec ses méthodes de masse et son contentieux propre. En matière d'expropriation, l'évaluation établit la juste indemnité due au propriétaire dépossédé : ici, l'opinion de valeur se défend devant un tribunal, contre une contre-expertise. Les successions exigent des évaluations à la date du décès, souvent rétrospectives; le divorce et la liquidation du patrimoine familial imposent d'évaluer la résidence à des dates précises fixées par le Code civil; et les litiges de toute nature — vices cachés, troubles de voisinage, dommages, servitudes contestées — requièrent des évaluations qui serviront de preuve d'expert. Dans tous ces contextes, la valeur n'est pas un renseignement : c'est une pièce au dossier, exposée à la contradiction.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-41", "url": "/seance/01/#p1-41", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "La sphère publique et juridique", "text": "Au Québec, plusieurs de ces contextes ont une saveur juridique propre : le patrimoine familial et son partage sont régis par le Code civil du Québec, la fiscalité municipale par la Loi sur la fiscalité municipale (RLRQ, c. F-2.1) et le rôle triennal, l'expropriation par une loi récente qui a réformé le calcul de l'indemnité. L'évaluateur québécois travaille dans un écosystème de droit civil, distinct de la common law du reste du Canada (Québec, 1991; Québec, 1979).", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "quebec-1-40", "url": "/seance/01/#quebec-1-40", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "quebec", "title": "Contexte québécois", "text": "Au Québec, plusieurs de ces contextes ont une saveur juridique propre : le patrimoine familial et son partage sont régis par le Code civil du Québec, la fiscalité municipale par la Loi sur la fiscalité municipale (RLRQ, c. F-2.1) et le rôle triennal, l'expropriation par une loi récente qui a réformé le calcul de l'indemnité. L'évaluateur québécois travaille dans un écosystème de droit civil, distinct de la common law du reste du Canada (Québec, 1991; Québec, 1979).", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-42", "url": "/seance/01/#p1-42", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Le poids du parc immobilier québécois", "text": "Pourquoi consacrer un ordre professionnel entier à la valeur des immeubles? Parce que l'immobilier est, de très loin, le premier réservoir de richesse des ménages et une assiette fiscale essentielle. Le tableau @@REF{ch01:tab:parc}@@ donne les ordres de grandeur à connaître.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "tab-ch01-tab-parc", "url": "/seance/01/#tab-ch01-tab-parc", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "tab", "title": "Tableau 1.2", "text": "Le parc immobilier québécois — ordres de grandeur IndicateurOrdre de grandeurValeur totale du parc immobilierplus de 1 500 milliards $Propriétés résidentielles 3 600 000Part de l'habitation et de l'immobilier dans le PIB québécois 13 à 15 %Transactions résidentielles par année 85 000 à 110 000Ménages locataires 40 %", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-43", "url": "/seance/01/#p1-43", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Le poids du parc immobilier québécois", "text": "Ces ordres de grandeur, compilés à partir des publications de l'Institut de la statistique du Québec, de la SCHL et de l'APCIQ (Institut de la statistique du Québec, 2025; Société canadienne d'hypothèques et de logement, 2025; Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec, 2026), montrent qu'une erreur systématique d'évaluation, même de quelques points de pourcentage, se chiffrerait en dizaines de milliards de dollars à l'échelle de la province. La fiabilité des évaluations est un bien public : elle conditionne le juste partage de l'impôt foncier entre contribuables, la prudence du crédit hypothécaire et la confiance des ménages dans le principal actif de leur patrimoine.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-44", "url": "/seance/01/#p1-44", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "La chaîne de valeur immobilière", "text": "L'évaluation n'est pas une activité périphérique : elle irrigue l'ensemble du cycle immobilier, du développement au litige. La figure @@REF{ch01:fig:chaine}@@ en donne une vue d'ensemble.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "fig-ch01-fig-chaine", "url": "/seance/01/#fig-ch01-fig-chaine", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "fig", "title": "Figure 1.1", "text": "L'évaluation professionnelle au cœur de la chaîne de valeur immobilière @@TIKZ0@@", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-45", "url": "/seance/01/#p1-45", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "La chaîne de valeur immobilière", "text": "Dans le secteur financier, l'évaluation est l'assise des décisions de crédit hypothécaire et, par agrégation, de la stabilité du système financier : les crises immobilières — celle des États-Unis en 2008 en tête — ont toutes comporté un volet de défaillance des évaluations, où des valeurs complaisantes ont permis des prêts que les immeubles ne pouvaient pas garantir. Dans le secteur public, la taxe foncière représente environ 60 à 70 % des revenus des municipalités québécoises : sans évaluation foncière crédible, pas de finances municipales — et pas d'équité entre contribuables, puisque chacun paie au prorata de la valeur de son immeuble. Dans le secteur privé, l'évaluation permet des transactions éclairées, des états financiers fiables et des couvertures d'assurance adéquates. Dans le secteur juridique, enfin, elle fournit la preuve chiffrée des litiges, partages et expropriations. Quatre sphères, un même besoin : une mesure crédible de la valeur.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-46", "url": "/seance/01/#p1-46", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "L'évaluation et le financement hypothécaire", "text": "Le lien entre évaluation et crédit mérite un développement, car c'est le mécanisme que vous rencontrerez le plus souvent.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-47", "url": "/seance/01/#p1-47", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "L'évaluation et le financement hypothécaire", "text": "Le ratio prêt/valeur (RPV) est le rapport entre le montant du prêt hypothécaire et la valeur retenue de la propriété :", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "def-1-3", "url": "/seance/01/#def-1-3", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "definition", "title": "Définition 1.3 — ratio prêt/valeur", "text": "Le ratio prêt/valeur (RPV) est le rapport entre le montant du prêt hypothécaire et la valeur retenue de la propriété :", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-48", "url": "/seance/01/#p1-48", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "L'évaluation et le financement hypothécaire", "text": "La valeur retenue est la moindre du prix d'achat et de la valeur d'évaluation.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "form-1-1", "url": "/seance/01/#form-1-1", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "formule", "title": "Formule 1.1 — ratio prêt/valeur", "text": "La valeur retenue est la moindre du prix d'achat et de la valeur d'évaluation.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-49", "url": "/seance/01/#p1-49", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "L'évaluation et le financement hypothécaire", "text": "◆RPV Ratio prêt/valeur : prêt valeur retenue. Seuil clé : 80 %.Le RPV gouverne les conditions du prêt : jusqu'à 80 %, le prêt est dit conventionnel; au-delà de 80 %, la loi impose une assurance prêt hypothécaire (SCHL, Sagen ou Canada Guaranty), dont la prime s'ajoute au coût du crédit. S'ajoute le test de résistance : l'emprunteur doit se qualifier non pas au taux de son contrat, mais au plus élevé du taux contractuel majoré de 2 points et du taux admissible minimal de 5,25 % fixé par le BSIF (Bureau du surintendant des institutions financières, 2025). Ce mécanisme réduit la capacité d'emprunt et, par ricochet, la demande de logements — un lien direct entre réglementation financière et valeurs immobilières que nous retrouverons à la séance 5.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-50", "url": "/seance/01/#p1-50", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "L'évaluation et le financement hypothécaire", "text": "Un couple fait accepter une offre de 450 000 $ sur une maison du secteur Aylmer. L'évaluation exigée par le prêteur conclut à 430 000 $.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-51", "url": "/seance/01/#p1-51", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "L'évaluation et le financement hypothécaire", "text": "Étape 1 — valeur retenue. Le prêteur retient la moindre des deux : 430 000 $.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-52", "url": "/seance/01/#p1-52", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "L'évaluation et le financement hypothécaire", "text": "Étape 2 — prêt maximal conventionnel.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-53", "url": "/seance/01/#p1-53", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "L'évaluation et le financement hypothécaire", "text": "Étape 3 — mise de fonds requise. L'acheteur doit financer la différence entre le prix payé et le prêt :", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-54", "url": "/seance/01/#p1-54", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "L'évaluation et le financement hypothécaire", "text": "S'il avait compté verser 20 % du prix (90 000 $), il doit maintenant trouver 16 000 $ de plus — ou renégocier le prix, ou accepter un prêt assuré. L'écart de 20 000 $ entre prix et valeur se répercute entièrement sur la mise de fonds : voilà pourquoi l'évaluation est souvent le moment de vérité d'une transaction.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "ex-1-1", "url": "/seance/01/#ex-1-1", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "exemple", "title": "Exemple 1.1 — évaluation inférieure au prix accepté, Gatineau", "text": "Un couple fait accepter une offre de 450 000 $ sur une maison du secteur Aylmer. L'évaluation exigée par le prêteur conclut à 430 000 $. Étape 1 — valeur retenue. Le prêteur retient la moindre des deux : 430 000 $. Étape 2 — prêt maximal conventionnel. Étape 3 — mise de fonds requise. L'acheteur doit financer la différence entre le prix payé et le prêt : S'il avait compté verser 20 % du prix (90 000 $), il doit maintenant trouver 16 000 $ de plus — ou renégocier le prix, ou accepter un prêt assuré. L'écart de 20 000 $ entre prix et valeur se répercute entièrement sur la mise de fonds : voilà pourquoi l'évaluation est souvent le moment de vérité d'une transaction.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-56", "url": "/seance/01/#p1-56", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "L'évaluation et le financement hypothécaire", "text": "Dans la pratique, l'évaluateur mandaté par le prêteur ne connaît pas toujours le prix accepté — et c'est voulu : certains prêteurs masquent le prix pour éviter que l'évaluation ne soit « aimantée » par lui. Ce biais, appelé ancrage, est un des risques déontologiques les plus étudiés de la profession.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "terrain-1-55", "url": "/seance/01/#terrain-1-55", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "Dans la pratique, l'évaluateur mandaté par le prêteur ne connaît pas toujours le prix accepté — et c'est voulu : certains prêteurs masquent le prix pour éviter que l'évaluation ne soit « aimantée » par lui. Ce biais, appelé ancrage, est un des risques déontologiques les plus étudiés de la profession.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-57", "url": "/seance/01/#p1-57", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Plusieurs valeurs pour un même bien", "text": "Une même propriété n'a pas une valeur unique : elle a plusieurs valeurs, selon la question posée. Le tableau @@REF{ch01:tab:valeurs}@@ présente les cinq types que vous devez savoir distinguer dès maintenant; la séance 4 les approfondira.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "tab-ch01-tab-valeurs", "url": "/seance/01/#tab-ch01-tab-valeurs", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "tab", "title": "Tableau 1.3", "text": "Principaux types de valeurs et leurs usages Type de valeurDéfinitionUtilisationValeur marchandePrix le plus probable sur un marché libre et ouvertFinancement, transaction, litigeValeur d'assuranceCoût de remplacement du bâtiment (excluant le terrain)Couverture d'assuranceValeur fiscaleValeur inscrite au rôle d'évaluation municipalTaxation foncièreValeur liquidativeValeur en vente forcée, délai de mise en marché réduitFaillite, saisie, repri", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-59", "url": "/seance/01/#p1-59", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Plusieurs valeurs pour un même bien", "text": "La valeur fiscale (celle du compte de taxes) n'est pas une estimation de la valeur marchande actuelle : elle reflète les conditions du marché à une date de référence antérieure (18 mois avant l'entrée en vigueur du rôle triennal) et résulte d'une évaluation de masse. Utiliser la valeur au rôle comme preuve de valeur marchande courante est une erreur de débutant — et un grand classique des mauvaises argumentations devant les tribunaux.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "attention-1-58", "url": "/seance/01/#attention-1-58", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "attention", "title": "Attention", "text": "La valeur fiscale (celle du compte de taxes) n'est pas une estimation de la valeur marchande actuelle : elle reflète les conditions du marché à une date de référence antérieure (18 mois avant l'entrée en vigueur du rôle triennal) et résulte d'une évaluation de masse. Utiliser la valeur au rôle comme preuve de valeur marchande courante est une erreur de débutant — et un grand classique des mauvaises argumentations devant les tribunaux.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-60", "url": "/seance/01/#p1-60", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Types de rapports", "text": "Le résultat de l'évaluation se communique dans un rapport, dont l'ampleur varie selon l'usage (Ordre des évaluateurs agréés du Québec, 2024). Au sommet de la gamme, le rapport complet (dit narratif) expose en détail les données, les analyses et les raisonnements sur 30 à 60 pages et parfois davantage; c'est le format des litiges, des expropriations et des mandats complexes, où chaque affirmation doit pouvoir être défendue en contre-interrogatoire. Le rapport abrégé, formulaire normalisé d'une dizaine de pages, est le standard du financement hypothécaire résidentiel : il condense la même démarche dans un format que les prêteurs peuvent traiter en volume. Le rapport restreint, enfin, tient en une lettre d'opinion de quelques pages, réservée à un usage interne par un client averti qui connaît déjà le bien et le marché. Le format change; la démarche sous-jacente, elle, reste la même, et c'est elle que sanctionnent les normes. La structure détaillée des rapports selon les normes de l'OEAQ fera l'objet de la séance 13.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-61", "url": "/seance/01/#p1-61", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Les trois méthodes : un premier regard", "text": "◆Trois méthodes : comparaison, coût, revenu — puis réconciliation.Le cœur technique du cours (séances 8 à 12) sera l'étude des trois méthodes d'évaluation reconnues, et il vaut la peine d'en saisir la logique dès aujourd'hui. La méthode de comparaison (ou de parité) estime la valeur à partir des prix de vente de biens comparables récemment transigés, ajustés pour leurs différences : si trois bungalows semblables au vôtre se sont vendus autour de 460 000 $ dans le même quartier ces derniers mois, la valeur du vôtre ne peut pas en être très éloignée. C'est la méthode reine du résidentiel, parce que les ventes y abondent. La méthode du coût reconstruit la valeur par l'offre : elle additionne la valeur du terrain et le coût de remplacement du bâtiment, puis retranche la dépréciation accumulée; elle convient aux constructions neuves et aux immeubles spécialisés — écoles, églises, usines — pour lesquels les ventes comparables font défaut. La méthode du revenu, enfin, regarde l'immeuble comme un placement : elle convertit les revenus futurs en valeur présente, par capitalisation ou actualisation; c'est la méthode naturelle des immeubles à revenus, du sixplex au centre commercial.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-62", "url": "/seance/01/#p1-62", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Les trois méthodes : un premier regard", "text": "Aucune méthode n'est « la bonne » dans l'absolu : chacune éclaire la valeur sous un angle différent — les prix des acheteurs, les coûts des producteurs, les revenus des investisseurs — et l'évaluateur réconcilie leurs indications en pondérant selon la fiabilité des données disponibles. Cette réconciliation, qui est tout sauf une moyenne arithmétique, fera l'objet de la séance 14.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-63", "url": "/seance/01/#p1-63", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Le processus d'évaluation en sept étapes", "text": "Toute évaluation, du bungalow au centre commercial, suit la même démarche ordonnée, illustrée à la figure @@REF{ch01:fig:processus}@@.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "fig-ch01-fig-processus", "url": "/seance/01/#fig-ch01-fig-processus", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "fig", "title": "Figure 1.2", "text": "Le processus d'évaluation en sept étapes @@TIKZ1@@", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-64", "url": "/seance/01/#p1-64", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Le processus d'évaluation en sept étapes", "text": "Ce processus est le squelette du cours : les séances 4 à 6 couvrent les étapes 1 à 4 (mandat, données, marché, utilisation optimale), les séances 8 à 12 l'étape 5 (les méthodes), et les séances 13 et 14 les étapes 6 et 7 (réconciliation et rapport). Remarquez que l'application des méthodes — l'étape que les débutants imaginent être tout le métier — n'arrive qu'en cinquième position : une évaluation se gagne ou se perd d'abord dans la définition du mandat et la qualité des données.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-65", "url": "/seance/01/#p1-65", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Les segments du marché", "text": "Le « marché immobilier » n'existe pas au singulier : il se décompose en segments aux dynamiques propres, que l'évaluateur doit connaître pour situer chaque mandat.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-66", "url": "/seance/01/#p1-66", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Les segments du marché", "text": "Le marché résidentiel comprend les maisons unifamiliales, les copropriétés divises (condos), les plex (2 à 5 logements) — une spécialité québécoise — les immeubles d'appartements (6 logements et plus) et les terrains résidentiels. Le marché locatif est particulièrement important au Québec : environ 40 % des ménages sont locataires, une proportion nettement supérieure à la moyenne canadienne, et les rapports locateur-locataire sont encadrés par le Tribunal administratif du logement (TAL). Après des années de rareté extrême, ce marché est en détente depuis 2024–2025 grâce à une offre locative accrue.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-67", "url": "/seance/01/#p1-67", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Les segments du marché", "text": "Le marché commercial (bureaux, commerce de détail, centres commerciaux, hôtellerie), le marché industriel (entrepôts, logistique, usines) et les terrains (agricoles, boisés, à développer) complètent le tableau. Chacun mobilise des méthodes et des données différentes — le commercial et l'industriel relèvent surtout de la méthode du revenu, les terrains de la comparaison. Pour l'évaluateur, la première question d'un mandat est toujours : dans quel segment, et dans quel sous-marché local, ce bien se transige-t-il?", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "tab-ch01-tab-prix", "url": "/seance/01/#tab-ch01-tab-prix", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "tab", "title": "Tableau 1.4", "text": "Prix médians des unifamiliales, régions choisies (APCIQ, 2026) RégionPrix médianRMR de Montréal 645 000 $Ensemble du Québec 519 000 $RMR de Gatineau 477 000 $RMR de Québec 477 000 $", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-68", "url": "/seance/01/#p1-68", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Les prix : ordres de grandeur 2026", "text": "◆Repère 2026 : unifamiliale médiane à Gatineau 477 000 $. Ces chiffres, tirés des statistiques Centris de l'APCIQ (cumul janvier–juin 2026) (Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec, 2026), serviront de repères tout au long du cours. Notez l'écart Montréal–reste du Québec, d'environ 35 % : le marché québécois est fortement hétérogène, et toute analyse doit être ancrée dans le marché local.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-70", "url": "/seance/01/#p1-70", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Les particularités juridiques et réglementaires du Québec", "text": "Le Québec est la seule juridiction nord-américaine de tradition civiliste. Pour l'évaluateur, cela signifie : le Code civil du Québec plutôt que la common law; la copropriété divise régie par les articles 1038 et suivants C.c.Q.; la publicité des droits au Registre foncier, registre public consultable en ligne; des droits de mutation perçus à chaque transfert (la « taxe de bienvenue »); le TAL et l'encadrement des loyers résidentiels; la Loi sur la fiscalité municipale et son rôle d'évaluation triennal (Québec, 1991; Québec, 1979; Québec, 1976).", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "quebec-1-69", "url": "/seance/01/#quebec-1-69", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "quebec", "title": "Un cadre juridique distinct en Amérique du Nord", "text": "Le Québec est la seule juridiction nord-américaine de tradition civiliste. Pour l'évaluateur, cela signifie : le Code civil du Québec plutôt que la common law; la copropriété divise régie par les articles 1038 et suivants C.c.Q.; la publicité des droits au Registre foncier, registre public consultable en ligne; des droits de mutation perçus à chaque transfert (la « taxe de bienvenue »); le TAL et l'encadrement des loyers résidentiels; la Loi sur la fiscalité municipale et son rôle d'évaluation triennal (Québec, 1991; Québec, 1979; Québec, 1976).", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-71", "url": "/seance/01/#p1-71", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Les particularités juridiques et réglementaires du Québec", "text": "Les droits de mutation immobilière illustrent bien l'utilité de connaître le cadre fiscal. Le barème de base 2026 (hors Montréal) est progressif par tranches : 0,5 % jusqu'à 62 900 $, 1,0 % de 62 900 $ à 315 000 $, et 1,5 % au-delà de 315 000 $. Les tranches sont indexées annuellement; une municipalité peut imposer jusqu'à 3 % sur les tranches excédant 500 000 $, et Montréal applique son propre barème atteignant 4 % au sommet (Gouvernement du Québec, 2026).", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-72", "url": "/seance/01/#p1-72", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Les particularités juridiques et réglementaires du Québec", "text": "Calculons les droits pour un achat au prix médian gatinois de 477 000 $ (barème de base 2026) :", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-73", "url": "/seance/01/#p1-73", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Les particularités juridiques et réglementaires du Québec", "text": "L'acheteur devra donc prévoir environ 5266 $ de droits de mutation — un coût de transaction que l'évaluateur doit connaître, car il influence le comportement des acheteurs et, à la marge, les prix observés. Notez que l'assiette des droits est la plus élevée du prix payé et de la valeur au rôle pondérée par le facteur comparatif : encore une rencontre entre évaluation et fiscalité.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "ex-1-2", "url": "/seance/01/#ex-1-2", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "exemple", "title": "Exemple 1.2 — droits de mutation sur une maison de 477 000 $ à Gatineau", "text": "Calculons les droits pour un achat au prix médian gatinois de 477 000 $ (barème de base 2026) : L'acheteur devra donc prévoir environ 5266 $ de droits de mutation — un coût de transaction que l'évaluateur doit connaître, car il influence le comportement des acheteurs et, à la marge, les prix observés. Notez que l'assiette des droits est la plus élevée du prix payé et de la valeur au rôle pondérée par le facteur comparatif : encore une rencontre entre évaluation et fiscalité.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-74", "url": "/seance/01/#p1-74", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Le marché de Gatineau–Ottawa : notre terrain d'étude", "text": "La région servira de référence principale pour les études de cas du cours, et elle le mérite : c'est un laboratoire unique en Amérique du Nord. La rivière des Outaouais y sépare deux régimes juridiques — droit civil d'un côté, common law de l'autre —, deux fiscalités et deux marchés du logement pourtant intégrés dans une même région métropolitaine d'environ 1,5 million d'habitants. Un ménage peut travailler à Ottawa le jour et dormir à Gatineau le soir; les deux rives se font concurrence pour l'attirer, et l'écart de prix persistant entre elles — l'unifamiliale gatinoise se vend nettement moins cher que son équivalente ontarienne — entretient une migration résidentielle de l'Ontario vers le Québec qui soutient structurellement la demande locale.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-75", "url": "/seance/01/#p1-75", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Le marché de Gatineau–Ottawa : notre terrain d'étude", "text": "Le poids de la fonction publique fédérale constitue la seconde singularité : il stabilise l'emploi et les revenus de la région, amortissant les cycles économiques qui secouent des marchés plus dépendants du secteur privé. Il en résulte un marché moins volatil que la moyenne, mais sensible aux politiques fédérales d'embauche et de présence au bureau — le télétravail des fonctionnaires, par exemple, a redistribué la demande vers la périphérie après 2020. Retenez enfin deux repères chiffrés pour 2026 : un prix médian d'unifamiliale d'environ 477 000 $ et un taux d'inoccupation locatif d'environ 3,8 % selon la SCHL (Société canadienne d'hypothèques et de logement, 2025) — des chiffres que nos études de cas réutiliseront constamment.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-76", "url": "/seance/01/#p1-76", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Tendances et acteurs", "text": "Le marché québécois de 2026 est tiraillé entre des facteurs de soutien — croissance démographique soutenue, pénurie persistante de logements, détente des taux d'intérêt depuis 2024, demande en région alimentée par le télétravail — et des facteurs de pression : accessibilité dégradée, endettement record des ménages, test de résistance hypothécaire et coûts de construction élevés. La trajectoire des prix résidentiels des dernières années en porte la marque : forte poussée 2020–2022, pause en 2023, reprise graduelle depuis 2024.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-77", "url": "/seance/01/#p1-77", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Tendances et acteurs", "text": "L'évaluateur doit enfin savoir à qui s'adresser. Le tableau @@REF{ch01:tab:acteurs}@@ recense les organismes dont les noms reviendront sans cesse dans le cours.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "tab-ch01-tab-acteurs", "url": "/seance/01/#tab-ch01-tab-acteurs", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "tab", "title": "Tableau 1.5", "text": "Acteurs clés du marché immobilier québécois ActeurRôleOEAQOrdre professionnel des évaluateurs agréésOACIQEncadrement du courtage immobilierAPCIQ / CentrisAssociation des courtiers — statistiques MLSSCHLSociété canadienne d'hypothèques et de logement : données, assurance prêtTALTribunal administratif du logementRegistre foncierPublicité des droits immobiliersMunicipalitésRôle d'évaluation, zonage, permis", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-79", "url": "/seance/01/#p1-79", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Tendances et acteurs", "text": "Prenez l'habitude, dès cette semaine, de consulter ces sources : le site de l'OEAQ (parcours d'admission, normes), les statistiques mensuelles de l'APCIQ pour la RMR de Gatineau, et le portail de données de la SCHL. Un bon évaluateur lit son marché comme un analyste financier lit les cours de bourse : régulièrement, et avec un œil critique sur la méthodologie des chiffres.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "terrain-1-78", "url": "/seance/01/#terrain-1-78", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "Prenez l'habitude, dès cette semaine, de consulter ces sources : le site de l'OEAQ (parcours d'admission, normes), les statistiques mensuelles de l'APCIQ pour la RMR de Gatineau, et le portail de données de la SCHL. Un bon évaluateur lit son marché comme un analyste financier lit les cours de bourse : régulièrement, et avec un œil critique sur la méthodologie des chiffres.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-80", "url": "/seance/01/#p1-80", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Pour chacune des situations suivantes, indiquez si le montant mentionné est un prix, un coût ou une valeur. a) Une maison d'Aylmer s'est vendue 462 000 $ après une guerre d'offres impliquant sept acheteurs. b) Un entrepreneur estime à 385 000 $ les dépenses totales (terrain, matériaux, main-d'œuvre, profit) pour construire un bungalow équivalent. c) Un évaluateur agréé conclut que le prix le plus probable de la même maison, dans des conditions normales de marché, est de 440 000 $. d) Le rôle d'évaluation municipal inscrit la propriété à 398 000 $.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "exo-1-1", "url": "/seance/01/#exo-1-1", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "exercice", "title": "Exercice 1.1 — valeur, prix ou coût?", "text": "Pour chacune des situations suivantes, indiquez si le montant mentionné est un prix, un coût ou une valeur. a) Une maison d'Aylmer s'est vendue 462 000 $ après une guerre d'offres impliquant sept acheteurs. b) Un entrepreneur estime à 385 000 $ les dépenses totales (terrain, matériaux, main-d'œuvre, profit) pour construire un bungalow équivalent. c) Un évaluateur agréé conclut que le prix le plus probable de la même maison, dans des conditions normales de marché, est de 440 000 $. d) Le rôle d'évaluation municipal inscrit la propriété à 398 000 $.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-81", "url": "/seance/01/#p1-81", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "a) Un prix : c'est un fait historique, le montant effectivement payé — possiblement gonflé par la surenchère. b) Un coût : la somme des dépenses de production du bien, qui ne préjuge ni du prix ni de la valeur. c) Une valeur (marchande) : une opinion professionnelle sur le prix le plus probable. L'écart avec le prix payé (22 000 $) illustre qu'un prix particulier peut s'écarter de la valeur. d) Une valeur également, mais de type fiscal : établie par évaluation de masse à une date de référence antérieure, elle ne constitue pas une preuve de la valeur marchande actuelle.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-82", "url": "/seance/01/#p1-82", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Une acheteuse fait accepter une offre de 520 000 $ sur une propriété de Hull. L'évaluation mandatée par le prêteur conclut à 495 000 $. L'acheteuse souhaite un prêt conventionnel (sans assurance). a) Quelle valeur le prêteur retiendra-t-il? b) Quel est le prêt maximal conventionnel? c) Quelle mise de fonds l'acheteuse doit-elle verser? d) Quel pourcentage du prix cette mise de fonds représente-t-elle?", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "exo-1-2", "url": "/seance/01/#exo-1-2", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "exercice", "title": "Exercice 1.2 — ratio prêt/valeur et mise de fonds", "text": "Une acheteuse fait accepter une offre de 520 000 $ sur une propriété de Hull. L'évaluation mandatée par le prêteur conclut à 495 000 $. L'acheteuse souhaite un prêt conventionnel (sans assurance). a) Quelle valeur le prêteur retiendra-t-il? b) Quel est le prêt maximal conventionnel? c) Quelle mise de fonds l'acheteuse doit-elle verser? d) Quel pourcentage du prix cette mise de fonds représente-t-elle?", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-83", "url": "/seance/01/#p1-83", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "a) La moindre du prix et de l'évaluation : 495 000 $. b) . c) Le prix payé moins le prêt : . d) . Bien que le seuil conventionnel soit de 20 %, l'écart entre prix et évaluation force une mise de fonds effective de 23,8 % du prix. C'est la conséquence directe de la règle de la moindre valeur retenue.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-84", "url": "/seance/01/#p1-84", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Calculez les droits de mutation exigibles (barème de base 2026 : 0,5 % jusqu'à 62 900 $; 1,0 % de 62 900 $ à 315 000 $; 1,5 % au-delà) pour : a) un condo de Gatineau acquis 299 000 $; b) une résidence de luxe acquise 815 000 $.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "exo-1-3", "url": "/seance/01/#exo-1-3", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "exercice", "title": "Exercice 1.3 — droits de mutation", "text": "Calculez les droits de mutation exigibles (barème de base 2026 : 0,5 % jusqu'à 62 900 $; 1,0 % de 62 900 $ à 315 000 $; 1,5 % au-delà) pour : a) un condo de Gatineau acquis 299 000 $; b) une résidence de luxe acquise 815 000 $.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-85", "url": "/seance/01/#p1-85", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "a) Tranche 1 : . Tranche 2 : . Il n'y a pas de tranche 3 puisque le prix est inférieur à 315 000 $. Total : . b) Tranche 1 : . Tranche 2 : . Tranche 3 : . Total : . Remarque : si la municipalité avait adopté un taux majoré de 3 % sur l'excédent de 500 000 $, il faudrait scinder la dernière tranche — vérifiez toujours le règlement municipal applicable.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-86", "url": "/seance/01/#p1-86", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Pour chacun des besoins suivants, identifiez le professionnel approprié (évaluateur agréé, courtier immobilier, inspecteur en bâtiment, arpenteur-géomètre ou notaire) et justifiez en une phrase. a) Établir la juste indemnité pour un immeuble exproprié par la Ville. b) Vérifier si la toiture et les fondations présentent des défauts. c) Certifier l'emplacement exact des limites du terrain et des bâtiments. d) Recevoir l'acte de vente et publier le transfert au Registre foncier. e) Mettre la propriété en marché et négocier avec les acheteurs.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "exo-1-4", "url": "/seance/01/#exo-1-4", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "exercice", "title": "Exercice 1.4 — choisir le bon professionnel", "text": "Pour chacun des besoins suivants, identifiez le professionnel approprié (évaluateur agréé, courtier immobilier, inspecteur en bâtiment, arpenteur-géomètre ou notaire) et justifiez en une phrase. a) Établir la juste indemnité pour un immeuble exproprié par la Ville. b) Vérifier si la toiture et les fondations présentent des défauts. c) Certifier l'emplacement exact des limites du terrain et des bâtiments. d) Recevoir l'acte de vente et publier le transfert au Registre foncier. e) Mettre la propriété en marché et négocier avec les acheteurs.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-87", "url": "/seance/01/#p1-87", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "a) Évaluateur agréé : l'indemnité d'expropriation repose sur une opinion de valeur indépendante, souvent débattue devant le tribunal. b) Inspecteur en bâtiment : il se prononce sur l'état physique, jamais sur la valeur. c) Arpenteur-géomètre : le certificat de localisation et le bornage relèvent de son monopole professionnel. d) Notaire : au Québec, la vente immobilière est reçue en minute devant notaire, qui en assure la publicité foncière. e) Courtier immobilier : intermédiaire de mise en marché, encadré par l'OACIQ, rémunéré à commission.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-88", "url": "/seance/01/#p1-88", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Dans chaque scénario, quel type de valeur (marchande, d'assurance, fiscale, liquidative, d'investissement) l'évaluateur doit-il estimer? a) Une banque veut connaître ce qu'elle récupérerait en cas de reprise et de revente rapide de l'immeuble. b) Un assureur veut fixer le montant de la garantie « bâtiment » d'une police habitation. c) Un fonds immobilier évalue ce que vaut un immeuble pour lui, compte tenu de son coût de capital de 6 % et de synergies avec ses autres actifs. d) Un tribunal doit trancher la valeur d'une résidence dans un partage de patrimoine familial.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "exo-1-5", "url": "/seance/01/#exo-1-5", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "exercice", "title": "Exercice 1.5 — type de valeur approprié", "text": "Dans chaque scénario, quel type de valeur (marchande, d'assurance, fiscale, liquidative, d'investissement) l'évaluateur doit-il estimer? a) Une banque veut connaître ce qu'elle récupérerait en cas de reprise et de revente rapide de l'immeuble. b) Un assureur veut fixer le montant de la garantie « bâtiment » d'une police habitation. c) Un fonds immobilier évalue ce que vaut un immeuble pour lui, compte tenu de son coût de capital de 6 % et de synergies avec ses autres actifs. d) Un tribunal doit trancher la valeur d'une résidence dans un partage de patrimoine familial.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-89", "url": "/seance/01/#p1-89", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "a) Valeur liquidative : délai de vente réduit, conditions de vente forcée — typiquement inférieure à la valeur marchande. b) Valeur d'assurance : coût de remplacement du bâtiment, excluant le terrain (le terrain ne brûle pas). c) Valeur d'investissement : propre à cet investisseur et à ses critères; elle peut différer de la valeur marchande sans que personne n'ait tort. d) Valeur marchande : le standard des litiges civils — prix le plus probable entre parties non liées, informées et non contraintes.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-90", "url": "/seance/01/#p1-90", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un promoteur offre à un évaluateur agréé le mandat d'évaluer les 40 condos de son nouveau projet, en précisant : « J'ai besoin que chaque unité s'évalue au moins au prix de vente, sinon mes acheteurs perdront leur financement. » Identifiez les enjeux professionnels et la réponse appropriée.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "exo-1-6", "url": "/seance/01/#exo-1-6", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "exercice", "title": "Exercice 1.6 — réflexion — l'indépendance de l'évaluateur", "text": "Un promoteur offre à un évaluateur agréé le mandat d'évaluer les 40 condos de son nouveau projet, en précisant : « J'ai besoin que chaque unité s'évalue au moins au prix de vente, sinon mes acheteurs perdront leur financement. » Identifiez les enjeux professionnels et la réponse appropriée.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-91", "url": "/seance/01/#p1-91", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Le promoteur tente de dicter la conclusion de l'évaluation, ce qui heurte de front l'exigence d'indépendance et d'objectivité : l'opinion de valeur ne se négocie pas. L'évaluateur peut accepter le mandat — évaluer 40 condos est légitime — mais il doit préciser par écrit que ses conclusions seront celles que les données de marché supportent, sans égard aux besoins de financement du client. Si le promoteur conditionne le mandat (ou les honoraires) à l'atteinte des prix de vente, l'évaluateur doit refuser. Comme nous le verrons à la séance 2, lier la rémunération ou l'obtention du mandat à une conclusion prédéterminée contrevient au Code de déontologie et expose à des sanctions disciplinaires.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-92", "url": "/seance/01/#p1-92", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "L'évaluation immobilière est la détermination de la valeur d'un droit de propriété à une date donnée, par un professionnel qualifié et indépendant; son livrable est une opinion motivée, documentée et défendable.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-93", "url": "/seance/01/#p1-93", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "On évalue un droit, non un simple objet; la valeur est toujours rattachée à une date effective.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-94", "url": "/seance/01/#p1-94", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Valeur (opinion sur le prix le plus probable), prix (fait historique) et coût (dépenses de production) sont trois notions distinctes.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-95", "url": "/seance/01/#p1-95", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "L'évaluateur agréé porte un titre réservé, encadré par l'OEAQ (fondé en 1969, 1 100 membres) en vertu du Code des professions; parcours : baccalauréat, stage de 48 semaines, examen (65 %), formation continue.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-96", "url": "/seance/01/#p1-96", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Ne pas confondre l'évaluateur avec le courtier (intermédiaire à commission), l'inspecteur (état physique), l'arpenteur-géomètre (limites) ou le notaire (actes juridiques).", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-97", "url": "/seance/01/#p1-97", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Contextes de mandat : financement hypothécaire, transactions, assurance, comptabilité (sphère privée); fiscalité municipale, expropriation, successions, divorces, litiges (sphère publique et juridique).", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-98", "url": "/seance/01/#p1-98", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Le RPV (prêt moindre du prix et de l'évaluation) gouverne le crédit : conventionnel, assurance obligatoire; test de résistance au plus élevé de (taux + 2 %) et 5,25 %.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-99", "url": "/seance/01/#p1-99", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Cinq types de valeurs à distinguer : marchande, d'assurance, fiscale, liquidative, d'investissement; trois types de rapports : complet, abrégé, restreint.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-100", "url": "/seance/01/#p1-100", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Trois méthodes d'évaluation — comparaison, coût, revenu — convergent vers une conclusion unique par réconciliation; le processus d'évaluation compte sept étapes.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-101", "url": "/seance/01/#p1-101", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Le marché québécois : parc de plus de 1 500 milliards $, 40 % de locataires, cadre civiliste distinct (C.c.Q., Registre foncier, droits de mutation, TAL, rôle triennal); Gatineau–Ottawa, marché interprovincial d'étude, unifamiliale médiane 477 000 $ en 2026.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "synthese", "url": "/seance/01/#synthese", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "synth", "title": "L’essentiel de la séance", "text": "L'évaluation immobilière est la détermination de la valeur d'un droit de propriété à une date donnée, par un professionnel qualifié et indépendant; son livrable est une opinion motivée, documentée et défendable.On évalue un droit, non un simple objet; la valeur est toujours rattachée à une date effective.Valeur (opinion sur le prix le plus probable), prix (fait historique) et coût (dépenses de production) sont trois notions distinctes.L'évaluateur agréé porte un titre réservé, encadré par l'OEAQ (fondé en 1969, 1 100 membres) en vertu du Code des professions; parcours : baccalauréat, stage de 48 semaines, examen (65 %), formation continue.Ne pas confondre l'évaluateur avec le courtier (intermédiaire à commission), l'inspecteur (état physique), l'arpenteur-géomètre (limites) ou le notaire (actes juridiques).Contextes de mandat : financement hypothécaire, transactions, assurance, comptabilité (sphère privée); fiscalité municipale, expropriation, successions, divorces, litiges (sphère publique et juridique).Le RPV (prêt moindre du prix et de l'évaluation) gouverne le crédit : conventionnel, assurance obligatoire; test de résistance au plus élevé de (taux + 2 %) et 5,25 %.Cinq types de valeurs à distinguer : marchande, d'assurance, fiscale, liquidative, d'investissement; trois types de rapports : complet, abrégé, restreint.Trois méthodes d'évaluation — comparaison, coût, revenu — convergent vers une conclusion unique par réconciliation; le processus d'évaluation compte sept étapes.Le marché québécois : parc de plus de 1 500 milliards $, 40 % de locataires, cadre civiliste distinct (C.c.Q., Registre foncier, droits de mutation, TAL, rôle triennal); Gatineau–Ottawa, marché interprovincial d'étude, unifamiliale médiane 477 000 $ en 2026.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p2-1", "url": "/seance/02/#p2-1", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Le cadre professionnel au Québec", "text": "À la séance précédente, nous avons vu que l'évaluateur agréé porte un titre réservé et que son opinion engage sa responsabilité. Cette séance ouvre le capot de cette machinerie institutionnelle : comment l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec protège-t-il le public? Quelles obligations le Code de déontologie impose-t-il, et que risque le professionnel qui y manque? Quelles responsabilités civile, disciplinaire et pénale pèsent sur lui? Et selon quelles normes — québécoises, canadiennes, américaines — son travail est-il jugé? Ces questions ne sont pas décoratives : elles structurent chaque geste professionnel, du premier appel du client jusqu'à l'archivage du dossier. Un évaluateur techniquement brillant mais déontologiquement négligent est un évaluateur fini; l'inverse n'existe pas, car la compétence est elle-même une obligation déontologique.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-2", "url": "/seance/02/#p2-2", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Le cadre professionnel au Québec", "text": "Décrire la mission, les fonctions réglementaires et la structure de l'OEAQ;", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-3", "url": "/seance/02/#p2-3", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Le cadre professionnel au Québec", "text": "Expliquer le processus d'admission à la profession et les exigences de formation continue;", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-4", "url": "/seance/02/#p2-4", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Le cadre professionnel au Québec", "text": "Distinguer l'inspection professionnelle (préventive) de la discipline (punitive);", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-5", "url": "/seance/02/#p2-5", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Le cadre professionnel au Québec", "text": "Énoncer les principales obligations du Code de déontologie et reconnaître les actes interdits;", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-6", "url": "/seance/02/#p2-6", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Le cadre professionnel au Québec", "text": "Différencier les responsabilités civile, disciplinaire et pénale, et appliquer la triade faute–préjudice–causalité à des cas concrets;", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-7", "url": "/seance/02/#p2-7", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Le cadre professionnel au Québec", "text": "Situer les trois référentiels de normes — OEAQ, CUSPAP et USPAP — et leur champ d'application respectif.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-8", "url": "/seance/02/#p2-8", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "La mission : protéger le public", "text": "L'Ordre des évaluateurs agréés du Québec a pour mission première la protection du public. Il s'assure que ses membres exercent leur profession avec compétence, intégrité et conformément aux normes établies.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "def-2-1", "url": "/seance/02/#def-2-1", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "definition", "title": "Définition 2.1 — mission de l'OEAQ", "text": "L'Ordre des évaluateurs agréés du Québec a pour mission première la protection du public. Il s'assure que ses membres exercent leur profession avec compétence, intégrité et conformément aux normes établies.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-9", "url": "/seance/02/#p2-9", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "La mission : protéger le public", "text": "◆Titre réservé Seul un membre de l'OEAQ peut se dire « évaluateur agréé »; l'activité elle-même n'est pas exclusive.Cette mission découle du Code des professions (RLRQ, c. C-26), la loi-cadre du système professionnel québécois qui régit les 46 ordres professionnels sous la supervision de l'Office des professions du Québec (Québec, 1973). Ce système, mis en place lors de la grande réforme de 1973, repose sur une idée simple : lorsque le public n'est pas en mesure de juger lui-même la qualité d'un service spécialisé — une chirurgie, un plan d'ingénieur, une opinion de valeur —, l'État délègue à un ordre le pouvoir de contrôler l'accès à la profession et la qualité de son exercice. L'OEAQ est un ordre à titre réservé : seul un membre peut porter le titre d'évaluateur agréé (É.A.), mais l'activité d'estimation n'est pas, en soi, un acte exclusif — ce qui rend le titre d'autant plus précieux comme signal de compétence et d'encadrement.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-10", "url": "/seance/02/#p2-10", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "La mission : protéger le public", "text": "Il faut marteler la nuance : protection du public ne signifie pas défense des intérêts des membres. L'Ordre n'est ni un syndicat ni une association de promotion; quand l'intérêt d'un membre entre en conflit avec celui du public, l'Ordre tranche pour le public. C'est le contrat social qui justifie le privilège du titre réservé.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-11", "url": "/seance/02/#p2-11", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "La mission : protéger le public", "text": "◆Fondé en 1969 1 100 membres Siège : Montréal. Quelques repères factuels : l'Ordre a été fondé en 1969, son siège social est à Montréal et il compte environ 1 100 membres (Ordre des évaluateurs agréés du Québec, 2026). Cet effectif restreint — comparez aux dizaines de milliers de CPA ou d'ingénieurs — reflète une profession spécialisée, mais dont l'impact économique (financement, fiscalité, litiges) est sans commune mesure avec sa taille.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-12", "url": "/seance/02/#p2-12", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Les cinq fonctions réglementaires", "text": "Pour accomplir sa mission, l'Ordre exerce cinq fonctions que le Code des professions lui délègue, et qui forment un système cohérent de contrôle du berceau à la retraite professionnelle. L'admission contrôle la porte d'entrée : diplômes, stage, examen, délivrance des permis. Une fois le professionnel en exercice, l'inspection professionnelle vérifie de façon préventive la qualité de sa pratique — on y reviendra, car sa logique est trop souvent confondue avec celle de la discipline. La discipline, justement, prend le relais lorsque la prévention ne suffit plus : réception des plaintes, enquête du syndic, sanction des manquements. La formation continue obligatoire assure le maintien de la compétence tout au long de la carrière, parce qu'un savoir de 1995 ne suffit pas au marché de 2026. L'élaboration des normes de pratique, enfin, fixe l'étalon technique auquel toutes les autres fonctions se réfèrent : on inspecte, on juge et on forme par rapport aux normes.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-13", "url": "/seance/02/#p2-13", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Les cinq fonctions réglementaires", "text": "Ces fonctions sont portées par une structure organisationnelle classique d'ordre professionnel, illustrée à la figure @@REF{ch02:fig:structure}@@ : un conseil d'administration élu, une présidence, une direction générale, et des organes spécialisés — comité d'admission, service d'inspection professionnelle, bureau du syndic, comité de formation continue.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "fig-ch02-fig-structure", "url": "/seance/02/#fig-ch02-fig-structure", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "fig", "title": "Figure 2.1", "text": "Structure organisationnelle type de l'OEAQ @@TIKZ2@@", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-14", "url": "/seance/02/#p2-14", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "L'admission : le contrôle d'entrée", "text": "Le processus d'admission, déjà esquissé à la séance 1, mérite d'être détaillé car chacune de ses étapes est un mécanisme de protection du public. Tout commence par le diplôme universitaire reconnu — un baccalauréat avec concentration en évaluation immobilière, ou une équivalence évaluée au dossier —, filtre qui garantit le socle théorique en droit, finance, construction et statistique. Le candidat dépose ensuite sa demande d'admission; l'Ordre analyse le dossier académique et prononce l'admissibilité au stage. S'ouvre alors le stage professionnel de 48 semaines à temps complet auprès d'un maître de stage, lui-même évaluateur agréé en règle : le stagiaire tient un journal de mandats, est évalué périodiquement, et c'est là — au contact des dossiers réels — que la théorie devient un métier. Vient ensuite l'examen d'admission, offert une fois l'an en septembre, avec une note de passage de 65 %; il porte sur la pratique professionnelle réelle : méthodes, normes, déontologie. La réussite entraîne la délivrance du permis et l'inscription au tableau de l'Ordre — le candidat devient É.A. Mais l'admission n'est pas un aboutissement : elle ouvre une carrière entière d'obligations, à commencer par la formation continue.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-15", "url": "/seance/02/#p2-15", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "L'admission : le contrôle d'entrée", "text": "Tout évaluateur agréé doit accumuler 30 heures de formation continue par période de référence de deux ans, conformément au Règlement sur la formation continue obligatoire des membres de l'OEAQ (RLRQ, c. C-26, r. 127.1) (Québec, 2023).", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "def-2-2", "url": "/seance/02/#def-2-2", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "definition", "title": "Définition 2.2 — formation continue obligatoire", "text": "Tout évaluateur agréé doit accumuler 30 heures de formation continue par période de référence de deux ans, conformément au Règlement sur la formation continue obligatoire des membres de l'OEAQ (RLRQ, c. C-26, r. 127.1) (Québec, 2023).", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-16", "url": "/seance/02/#p2-16", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "L'admission : le contrôle d'entrée", "text": "Les activités admissibles comprennent cours, colloques et formations en ligne. L'objectif est le maintien de la compétence face à l'évolution du marché, des lois et des normes; le défaut de s'y conformer peut mener à la radiation administrative — perte du droit d'exercer sans même passer par le processus disciplinaire.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-17", "url": "/seance/02/#p2-17", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "L'inspection professionnelle : le contrôle continu", "text": "L'inspection professionnelle est le mécanisme préventif par lequel l'Ordre vérifie la qualité de la pratique de ses membres. Elle vise à corriger et améliorer, non à punir.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "def-2-3", "url": "/seance/02/#def-2-3", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "definition", "title": "Définition 2.3 — inspection professionnelle", "text": "L'inspection professionnelle est le mécanisme préventif par lequel l'Ordre vérifie la qualité de la pratique de ses membres. Elle vise à corriger et améliorer, non à punir.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-18", "url": "/seance/02/#p2-18", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "L'inspection professionnelle : le contrôle continu", "text": "◆Inspection = préventif; discipline = punitif. Distinction d'examen classique!L'inspection peut être générale (vérification globale de la pratique d'un membre), particulière (ciblée sur un aspect précis, souvent à la suite d'un signalement) ou thématique (portant sur un sujet d'actualité pour l'ensemble des membres). Chaque membre est inspecté périodiquement. Les inspecteurs vérifient la qualité des rapports, le respect des normes de pratique, la tenue de dossiers, la conformité déontologique, la compétence technique et l'indépendance. Pour le membre, l'inspection est un exercice exigeant mais bienveillant : la plupart se concluent par des recommandations d'amélioration, parfois par un cours ou un stage de perfectionnement imposé, et la profession y gagne un mécanisme d'apprentissage collectif.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-20", "url": "/seance/02/#p2-20", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "L'inspection professionnelle : le contrôle continu", "text": "L'inspection est préventive : elle débouche normalement sur des recommandations, au besoin sur un stage ou un cours de perfectionnement. La discipline est punitive : elle sanctionne un manquement déontologique après plainte et audience. L'inspection peut toutefois alimenter la discipline si elle révèle des manquements graves — les deux mécanismes communiquent. Cette distinction est une question d'examen récurrente.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "attention-2-19", "url": "/seance/02/#attention-2-19", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "attention", "title": "Ne confondez pas inspection et discipline", "text": "L'inspection est préventive : elle débouche normalement sur des recommandations, au besoin sur un stage ou un cours de perfectionnement. La discipline est punitive : elle sanctionne un manquement déontologique après plainte et audience. L'inspection peut toutefois alimenter la discipline si elle révèle des manquements graves — les deux mécanismes communiquent. Cette distinction est une question d'examen récurrente.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-21", "url": "/seance/02/#p2-21", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Nature et portée", "text": "Le Code de déontologie des membres de l'OEAQ établit les obligations éthiques et professionnelles de tout évaluateur agréé envers le public, ses clients et la profession (RLRQ, c. C-26, r. 123) (Québec, 2012).", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "def-2-4", "url": "/seance/02/#def-2-4", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "definition", "title": "Définition 2.4 — Code de déontologie", "text": "Le Code de déontologie des membres de l'OEAQ établit les obligations éthiques et professionnelles de tout évaluateur agréé envers le public, ses clients et la profession (RLRQ, c. C-26, r. 123) (Québec, 2012).", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-22", "url": "/seance/02/#p2-22", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Nature et portée", "text": "Ce n'est pas un guide de bonnes intentions : c'est un règlement adopté en vertu du Code des professions, ayant force obligatoire. Tout manquement peut mener au processus disciplinaire. Le Code s'articule en deux grands volets : les devoirs généraux (envers le public et la profession) et les devoirs envers le client.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-23", "url": "/seance/02/#p2-23", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Les devoirs généraux", "text": "Cinq piliers soutiennent l'édifice déontologique, et il vaut la peine de comprendre non seulement leur énoncé, mais leur raison d'être.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-24", "url": "/seance/02/#p2-24", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Les devoirs généraux", "text": "L'intégrité et l'objectivité viennent en premier : ne jamais travestir les faits, les données ou les analyses. Une évaluation est un exercice de vérité factuelle — si l'on peut « arranger » une donnée, tout l'édifice de confiance s'écroule. L'indépendance professionnelle en est le corollaire actif : l'opinion de valeur ne se laisse dicter par personne, ni client, ni prêteur, ni employeur. Là où l'intégrité interdit de mentir, l'indépendance interdit de se laisser influencer — deux facettes d'une même exigence. La compétence impose de n'accepter que les mandats que l'on peut exécuter selon les règles de l'art et de maintenir ses connaissances à jour : accepter un mandat qu'on ne maîtrise pas est en soi une faute, avant même la première erreur technique. La disponibilité et la diligence obligent à exécuter le mandat avec le soin et la célérité raisonnables — un rapport parfait remis six mois trop tard peut causer autant de tort qu'un rapport bâclé. Le secret professionnel, enfin, protège l'information confidentielle obtenue dans l'exercice de la profession; il est d'ailleurs consacré par l'article 9 de la Charte des droits et libertés de la personne du Québec, ce qui lui donne un statut quasi constitutionnel.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-25", "url": "/seance/02/#p2-25", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Les devoirs envers le client", "text": "Envers son client, l'évaluateur doit notamment : l'informer adéquatement et obtenir un consentement éclairé sur la nature et l'étendue du mandat; préserver la confidentialité des données; facturer des honoraires justes et raisonnables, convenus d'avance; éviter et divulguer les conflits d'intérêts; et remettre au client les documents auxquels il a droit. Le tableau @@REF{ch02:tab:obligations}@@ traduit ces obligations en gestes concrets.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "tab-ch02-tab-obligations", "url": "/seance/02/#tab-ch02-tab-obligations", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "tab", "title": "Tableau 2.1", "text": "Obligations déontologiques et application pratique ObligationApplication pratiqueIntégritéNe jamais falsifier ni maquiller des données de marchéIndépendanceRefuser toute pression du client sur la conclusion de valeurCompétenceNe pas accepter un mandat hors de son champ d'expertiseSecret professionnelNe pas divulguer le rapport à des tiers non autorisésHonorairesNe jamais lier les honoraires à la valeur conclueConflits d'intérêtsDivulguer tout inté", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-26", "url": "/seance/02/#p2-26", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Les actes interdits", "text": "Certains comportements sont si contraires à l'essence de la profession qu'ils sont formellement proscrits. Au sommet de la liste trône l'interdit cardinal : lier les honoraires à la valeur conclue. Cet interdit mérite son rang, car il détruit l'indépendance à la racine — un évaluateur payé au pourcentage de sa conclusion est structurellement incité à conclure haut, quelles que soient ses qualités morales. Viennent ensuite l'évaluation d'un bien dans lequel on détient un intérêt sans le divulguer — le conflit d'intérêts dissimulé —, la surévaluation ou la sous-évaluation intentionnelle — le mensonge professionnel pur —, l'acceptation d'un mandat au-delà de sa compétence, le manquement au secret professionnel, et enfin la sollicitation abusive de clientèle ou la publicité fausse ou trompeuse, qui minent la confiance du public envers l'ensemble de la profession. On remarquera que chacun de ces interdits protège l'un des cinq piliers vus plus haut : l'architecture du Code est cohérente.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-27", "url": "/seance/02/#p2-27", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Les actes interdits", "text": "Un client offre à une évaluatrice des honoraires égaux à 1 % de la valeur qu'elle conclura. Doit-elle accepter? Non, catégoriquement. Le calcul est simple : si elle conclut à 400 000 $, elle touche 4000 $; si elle conclut à 500 000 $, elle touche 5000 $. Sa rémunération croît avec la valeur conclue — elle a un intérêt financier direct dans sa propre conclusion, ce qui anéantit son indépendance. Les honoraires doivent être justes et raisonnables, convenus d'avance, sous forme de forfait ou de taux horaire, et totalement décorrélés du résultat. La même règle se retrouve dans l'USPAP (Management de l'Ethics Rule) et dans les normes CUSPAP : c'est un invariant international de la profession.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "ex-2-1", "url": "/seance/02/#ex-2-1", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "exemple", "title": "Exemple 2.1 — les honoraires conditionnels", "text": "Un client offre à une évaluatrice des honoraires égaux à 1 % de la valeur qu'elle conclura. Doit-elle accepter? Non, catégoriquement. Le calcul est simple : si elle conclut à 400 000 $, elle touche 4000 $; si elle conclut à 500 000 $, elle touche 5000 $. Sa rémunération croît avec la valeur conclue — elle a un intérêt financier direct dans sa propre conclusion, ce qui anéantit son indépendance. Les honoraires doivent être justes et raisonnables, convenus d'avance, sous forme de forfait ou de taux horaire, et totalement décorrélés du résultat. La même règle se retrouve dans l'USPAP (Management de l'Ethics Rule) et dans les normes CUSPAP : c'est un invariant international de la profession.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-29", "url": "/seance/02/#p2-29", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Les actes interdits", "text": "La pression ne prend presque jamais la forme caricaturale d'une enveloppe. Elle est feutrée : un courtier qui « rappelle » le prix accepté, un prêteur qui mentionne le montant « nécessaire » au dossier, un client qui évoque de « nombreux mandats futurs ». L'évaluateur d'expérience documente ces communications au dossier — si le mandat tourne mal, cette trace écrite vaudra de l'or devant le syndic ou le tribunal.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "terrain-2-28", "url": "/seance/02/#terrain-2-28", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "La pression ne prend presque jamais la forme caricaturale d'une enveloppe. Elle est feutrée : un courtier qui « rappelle » le prix accepté, un prêteur qui mentionne le montant « nécessaire » au dossier, un client qui évoque de « nombreux mandats futurs ». L'évaluateur d'expérience documente ces communications au dossier — si le mandat tourne mal, cette trace écrite vaudra de l'or devant le syndic ou le tribunal.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-30", "url": "/seance/02/#p2-30", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Le processus disciplinaire", "text": "Quand la prévention échoue, la discipline prend le relais. Le processus, illustré à la figure @@REF{ch02:fig:discipline}@@, est quasi judiciaire.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "fig-ch02-fig-discipline", "url": "/seance/02/#fig-ch02-fig-discipline", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "fig", "title": "Figure 2.2", "text": "Le processus disciplinaire @@TIKZ3@@", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-31", "url": "/seance/02/#p2-31", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Le processus disciplinaire", "text": "◆Syndic Enquêteur de l'Ordre : reçoit les signalements, enquête et porte plainte au conseil de discipline s'il y a lieu.Le syndic est la pierre angulaire : il reçoit les signalements du public, enquête avec des pouvoirs étendus (le membre est tenu de collaborer — refuser de répondre au syndic est en soi une infraction) et décide de porter ou non plainte devant le conseil de discipline, un tribunal composé d'un président avocat et de pairs. Toute personne peut porter plainte : un client mécontent, un confrère, un prêteur, voire le syndic de sa propre initiative lorsqu'une situation vient à sa connaissance — par les médias, par une inspection, par une décision judiciaire. La décision du conseil est susceptible d'appel au Tribunal des professions, ce qui complète la judiciarisation du processus : fardeau de preuve, droit d'être entendu, motivation des décisions.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-32", "url": "/seance/02/#p2-32", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Les sanctions", "text": "L'éventail des sanctions va du symbolique au terminal. Dans les dossiers courants, le conseil impose une réprimande, une amende, une limitation du droit d'exercice ou un stage de perfectionnement; dans les dossiers graves — malhonnêteté, récidive, atteinte sérieuse à la protection du public —, il prononce la radiation temporaire ou permanente, assortie de la publication de la décision, qui ajoute la sanction réputationnelle à la sanction juridique. Les décisions disciplinaires sont d'ailleurs publiques et consultables : les lire est un excellent moyen, pour l'étudiant, d'apprendre par les erreurs des autres.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-34", "url": "/seance/02/#p2-34", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Les sanctions", "text": "Le Code des professions (art. 156) fixe les amendes disciplinaires de 2 500 $ à 62 500 $ par infraction. Un même dossier comportant plusieurs chefs peut donc coûter très cher — sans compter les frais, la publicité de la décision et la perte de clientèle. Retenez ces bornes : elles sont fréquemment demandées à l'examen.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "attention-2-33", "url": "/seance/02/#attention-2-33", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "attention", "title": "Le tarif des amendes", "text": "Le Code des professions (art. 156) fixe les amendes disciplinaires de 2 500 $ à 62 500 $ par infraction. Un même dossier comportant plusieurs chefs peut donc coûter très cher — sans compter les frais, la publicité de la décision et la perte de clientèle. Retenez ces bornes : elles sont fréquemment demandées à l'examen.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-35", "url": "/seance/02/#p2-35", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Les sanctions", "text": "Reconstituons un scénario représentatif des décisions publiées. Un évaluateur signe, pour un prêteur, un rapport abrégé sur un triplex en utilisant trois « comparables » qu'il n'a jamais vérifiés : deux proviennent d'une base de données périmée et le troisième est une vente entre personnes liées, à un prix hors marché. La valeur conclue — 610 000 $ — excède de 20 % ce que des ventes fiables auraient indiqué. Le prêt est consenti; l'emprunteur fait défaut; le prêteur revend à perte et porte plainte. Le syndic reproche trois manquements : défaut de vérifier ses données (compétence et diligence), rapport non conforme aux normes de pratique, et collaboration tardive à l'enquête. Issue plausible : amendes sur chaque chef, stage de perfectionnement en méthode de comparaison, et publication de la décision. Le même dossier alimente en parallèle une réclamation civile du prêteur, que le FARP prendra en charge. Une seule négligence méthodologique, trois régimes de responsabilité mobilisés — c'est exactement la mécanique que ce chapitre décrit.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "ex-2-2", "url": "/seance/02/#ex-2-2", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "exemple", "title": "Exemple 2.2 — anatomie d'un dossier disciplinaire type", "text": "Reconstituons un scénario représentatif des décisions publiées. Un évaluateur signe, pour un prêteur, un rapport abrégé sur un triplex en utilisant trois « comparables » qu'il n'a jamais vérifiés : deux proviennent d'une base de données périmée et le troisième est une vente entre personnes liées, à un prix hors marché. La valeur conclue — 610 000 $ — excède de 20 % ce que des ventes fiables auraient indiqué. Le prêt est consenti; l'emprunteur fait défaut; le prêteur revend à perte et porte plainte. Le syndic reproche trois manquements : défaut de vérifier ses données (compétence et diligence), rapport non conforme aux normes de pratique, et collaboration tardive à l'enquête. Issue plausible : amendes sur chaque chef, stage de perfectionnement en méthode de comparaison, et publication de la décision. Le même dossier alimente en parallèle une réclamation civile du prêteur, que le FARP prendra en charge. Une seule négligence méthodologique, trois régimes de responsabilité mobilisés — c'est exactement la mécanique que ce chapitre décrit.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-36", "url": "/seance/02/#p2-36", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Les normes de pratique professionnelle", "text": "Parallèlement au Code de déontologie (qui régit la conduite), les normes de pratique professionnelle de l'OEAQ régissent le contenu technique du travail (Ordre des évaluateurs agréés du Québec, 2024).", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-37", "url": "/seance/02/#p2-37", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Les normes de pratique professionnelle", "text": "Les normes de pratique établissent les exigences minimales que doit respecter tout évaluateur agréé, notamment quant au contenu et à la qualité des rapports.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "def-2-5", "url": "/seance/02/#def-2-5", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "definition", "title": "Définition 2.5 — normes de pratique de l'OEAQ", "text": "Les normes de pratique établissent les exigences minimales que doit respecter tout évaluateur agréé, notamment quant au contenu et à la qualité des rapports.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-38", "url": "/seance/02/#p2-38", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Les normes de pratique professionnelle", "text": "Cinq normes principales structurent le référentiel : la norme générale (applicable à toute évaluation), la norme sur les rapports (contenu minimal selon le type de rapport), la norme sur la consultation (services-conseils), la norme sur la révision (examen critique du rapport d'un autre évaluateur) et la norme sur l'évaluation de masse (rôles d'évaluation foncière). La séance 13 détaillera la norme sur les rapports.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-39", "url": "/seance/02/#p2-39", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Trois régimes distincts et cumulables", "text": "Un même geste fautif peut engager l'évaluateur sur trois fronts à la fois, comme le montre la figure @@REF{ch02:fig:responsabilites}@@ : le client lésé le poursuit au civil, le syndic le traduit en discipline, et — dans les cas de fraude — l'État le poursuit au pénal. Les trois régimes sont indépendants : un acquittement sur un front n'immunise pas sur les autres, car chacun poursuit une fin propre — réparer (civil), protéger le public (disciplinaire), punir (pénal).", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "fig-ch02-fig-responsabilites", "url": "/seance/02/#fig-ch02-fig-responsabilites", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "fig", "title": "Figure 2.3", "text": "Les trois régimes de responsabilité de l'évaluateur @@TIKZ4@@", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-40", "url": "/seance/02/#p2-40", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "La responsabilité civile : faute, préjudice, causalité", "text": "Le régime civil est celui que l'évaluateur côtoie le plus concrètement, via son assurance. Pour obtenir condamnation, le demandeur doit prouver trois éléments cumulatifs (art. 1457 C.c.Q.) (Québec, 1991) : une faute, c'est-à-dire un manquement au comportement du professionnel prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances; un préjudice, soit un dommage réel subi par le client ou un tiers; et un lien de causalité — il faut que ce soit la faute, et non un autre facteur, qui ait causé le préjudice. Que l'un des trois fasse défaut, et le recours échoue : une faute sans dommage ne donne rien, un dommage sans faute non plus, et un dommage causé par la chute du marché plutôt que par le rapport ne se rattache pas à l'évaluateur.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-41", "url": "/seance/02/#p2-41", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "La responsabilité civile : faute, préjudice, causalité", "text": "L'évaluateur est tenu à une obligation de moyens, non de résultat : il ne garantit pas que sa valeur sera « la bonne », mais il s'engage à agir comme un professionnel prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances. Une valeur qui s'avère erronée n'est fautive que si la démarche pour y parvenir était déficiente.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "def-2-6", "url": "/seance/02/#def-2-6", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "definition", "title": "Définition 2.6 — obligation de moyens", "text": "L'évaluateur est tenu à une obligation de moyens, non de résultat : il ne garantit pas que sa valeur sera « la bonne », mais il s'engage à agir comme un professionnel prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances. Une valeur qui s'avère erronée n'est fautive que si la démarche pour y parvenir était déficiente.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-42", "url": "/seance/02/#p2-42", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "La responsabilité civile : faute, préjudice, causalité", "text": "◆Erreur de conclusion faute. C'est la démarche qui est jugée.Cette nuance est essentielle : deux évaluateurs compétents peuvent conclure à des valeurs différentes sans qu'aucun ne soit fautif. Les fautes typiques sont ailleurs : erreur méthodologique grave (capitaliser un revenu brut avec un taux de revenu net, par exemple), omission de données pertinentes (ne pas vérifier le zonage, ignorer une vente comparable évidente), négligence dans la vérification des données, ou non-respect des normes de pratique — les normes servant précisément d'étalon du comportement diligent devant les tribunaux : le juge qui doit décider si l'évaluateur a été prudent commence par se demander s'il a respecté les normes de sa profession.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-43", "url": "/seance/02/#p2-43", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "La responsabilité civile : faute, préjudice, causalité", "text": "Un évaluateur conclut à 350 000 $ pour un terrain en se fondant sur un potentiel de développement de six logements, sans vérifier le règlement de zonage. L'acheteur paie 340 000 $, puis découvre que le zonage R-1 ne permet qu'une unifamiliale : le terrain ne vaut en réalité que 180 000 $. Faute? Oui : vérifier le zonage est un geste élémentaire du professionnel diligent; les normes de pratique l'exigent. Préjudice? Oui : l'acheteur a payé 340 000 $ un bien qui en vaut 180 000 $, soit 160 000 $ de perte. Causalité? Oui : c'est en se fiant à l'évaluation erronée que l'acheteur a payé ce prix. Les trois éléments étant réunis, la responsabilité civile est engagée — et le dossier prendra vraisemblablement aussi le chemin du syndic.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "ex-2-3", "url": "/seance/02/#ex-2-3", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "exemple", "title": "Exemple 2.3 — le zonage oublié", "text": "Un évaluateur conclut à 350 000 $ pour un terrain en se fondant sur un potentiel de développement de six logements, sans vérifier le règlement de zonage. L'acheteur paie 340 000 $, puis découvre que le zonage R-1 ne permet qu'une unifamiliale : le terrain ne vaut en réalité que 180 000 $. Faute? Oui : vérifier le zonage est un geste élémentaire du professionnel diligent; les normes de pratique l'exigent. Préjudice? Oui : l'acheteur a payé 340 000 $ un bien qui en vaut 180 000 $, soit 160 000 $ de perte. Causalité? Oui : c'est en se fiant à l'évaluation erronée que l'acheteur a payé ce prix. Les trois éléments étant réunis, la responsabilité civile est engagée — et le dossier prendra vraisemblablement aussi le chemin du syndic.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-44", "url": "/seance/02/#p2-44", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "L'assurance responsabilité : le FARP", "text": "Tout évaluateur agréé doit souscrire au Fonds d'assurance de la responsabilité professionnelle (FARP) de l'OEAQ, sauf dispense réglementaire (RLRQ, c. C-26, r. 131). La garantie est de 2 000 000 $ par sinistre et pour l'ensemble des sinistres d'une période de garantie.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "def-2-7", "url": "/seance/02/#def-2-7", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "definition", "title": "Définition 2.7 — FARP", "text": "Tout évaluateur agréé doit souscrire au Fonds d'assurance de la responsabilité professionnelle (FARP) de l'OEAQ, sauf dispense réglementaire (RLRQ, c. C-26, r. 131). La garantie est de 2 000 000 $ par sinistre et pour l'ensemble des sinistres d'une période de garantie.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-45", "url": "/seance/02/#p2-45", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "L'assurance responsabilité : le FARP", "text": "Le FARP est administré par l'Ordre, titulaire d'un permis d'assureur de l'AMF. Il protège doublement : le public, assuré d'être indemnisé si la faute est prouvée, et le professionnel, dont le patrimoine personnel n'est pas anéanti par une condamnation. L'assurance obligatoire est ainsi un rouage de la protection du public au même titre que l'inspection — une opinion de valeur sans assureur derrière elle serait une promesse sans garantie.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-46", "url": "/seance/02/#p2-46", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Prescription et conservation des dossiers", "text": "Deux horloges gouvernent l'après-mandat, et elles ne battent pas au même rythme. La prescription civile éteint le recours en responsabilité trois ans après la connaissance du préjudice (art. 2925 C.c.Q.); le point de départ est « mobile » : le délai court de la découverte du dommage, et non de la date du rapport — un rapport ancien peut donc fonder un recours récent. La plainte disciplinaire, elle, n'est soumise à aucun délai formel de prescription dans le Code des professions : un manquement ancien peut toujours être reproché, car la protection du public ne se prescrit pas. Quant aux dossiers, le Règlement sur la tenue des dossiers et des cabinets (RLRQ, c. C-26, r. 133) impose leur conservation pendant au moins cinq ans — rapport, données brutes, notes de calcul et correspondance, sur support papier ou technologique avec confidentialité assurée.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-48", "url": "/seance/02/#p2-48", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Prescription et conservation des dossiers", "text": "Les praticiens prudents conservent leurs dossiers bien au-delà de cinq ans. Pourquoi? Parce que la prescription civile de trois ans court de la connaissance du préjudice : un rapport signé en 2026 peut fonder une poursuite en 2033 si le préjudice n'est découvert qu'en 2030. Le dossier complet — avec les notes montrant ce qui a été vérifié et pourquoi — est alors la meilleure défense du professionnel : il prouve la démarche diligente.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "terrain-2-47", "url": "/seance/02/#terrain-2-47", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "Les praticiens prudents conservent leurs dossiers bien au-delà de cinq ans. Pourquoi? Parce que la prescription civile de trois ans court de la connaissance du préjudice : un rapport signé en 2026 peut fonder une poursuite en 2033 si le préjudice n'est découvert qu'en 2030. Le dossier complet — avec les notes montrant ce qui a été vérifié et pourquoi — est alors la meilleure défense du professionnel : il prouve la démarche diligente.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-49", "url": "/seance/02/#p2-49", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Qui applique quoi?", "text": "La mondialisation des capitaux immobiliers a fait émerger plusieurs corpus de normes, qu'il faut savoir situer. Un fonds de pension torontois qui finance un immeuble à Gatineau, une banque américaine qui titrise des hypothèques canadiennes, un tribunal québécois qui compare deux expertises : chacun a besoin que le mot « évaluation » désigne un travail aux exigences connues et vérifiables. C'est le rôle des référentiels de normes — et comme les capitaux circulent, l'évaluateur québécois croisera tôt ou tard les trois.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-50", "url": "/seance/02/#p2-50", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Qui applique quoi?", "text": "Au Québec, les normes applicables aux évaluateurs agréés sont les Normes de pratique professionnelle de l'OEAQ. Le CUSPAP (Canadian Uniform Standards of Professional Appraisal Practice) de l'Institut canadien des évaluateurs (AIC) s'applique aux membres de l'AIC partout au Canada, Québec inclus. L'USPAP (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice) est la référence américaine (Ordre des évaluateurs agréés du Québec, 2024; Appraisal Institute of Canada, 2026; Appraisal Standards Board, 2024).", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "def-2-8", "url": "/seance/02/#def-2-8", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "definition", "title": "Définition 2.8 — les trois référentiels", "text": "Au Québec, les normes applicables aux évaluateurs agréés sont les Normes de pratique professionnelle de l'OEAQ. Le CUSPAP (Canadian Uniform Standards of Professional Appraisal Practice) de l'Institut canadien des évaluateurs (AIC) s'applique aux membres de l'AIC partout au Canada, Québec inclus. L'USPAP (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice) est la référence américaine (Ordre des évaluateurs agréés du Québec, 2024; Appraisal Institute of Canada, 2026; Appraisal Standards Board, 2024).", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-51", "url": "/seance/02/#p2-51", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Qui applique quoi?", "text": "◆AIC Institut canadien des évaluateurs; titres CRA (résidentiel) et AACI (tous immeubles).Un professionnel qui cumule le titre d'É.A. et une désignation de l'AIC (CRA pour le résidentiel, AACI pour tous les immeubles) est soumis aux deux référentiels simultanément — il doit satisfaire au plus exigeant des deux sur chaque point. Les éditions en vigueur : CUSPAP 2026 (depuis le 1er avril 2026) et USPAP 2024, ce dernier étant désormais sans date d'expiration (cycle de mise à jour ouvert).", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-52", "url": "/seance/02/#p2-52", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "L'USPAP en bref", "text": "L'USPAP, développé par The Appraisal Foundation (Washington), a historiquement servi de matrice aux autres référentiels. Sa structure : des règles transversales — définitions, Ethics Rule, Competency Rule — suivies de standards numérotés : Standards 1–2 (évaluation immobilière : développement et communication), 3–4 (révision d'évaluation), 5–10 (évaluation de masse, biens meubles, entreprises), complétés d'énoncés consultatifs (Advisory Opinions).", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-53", "url": "/seance/02/#p2-53", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "L'USPAP en bref", "text": "La règle d'éthique comporte quatre volets qu'on retrouve, sous d'autres noms, dans tous les référentiels : la conduite, qui commande d'agir sans partialité ni complaisance; la gestion, qui interdit toute rémunération conditionnelle à la conclusion — l'écho direct de notre interdit cardinal québécois; la confidentialité, qui protège l'information du client; et la tenue de dossiers, qui impose de conserver le workfile — données et travail — pendant la durée requise. La règle de compétence, elle, impose une auto-évaluation avant d'accepter tout mandat : ai-je la compétence requise? Sinon, trois issues seulement — acquérir la compétence, s'associer à un évaluateur compétent, ou refuser le mandat. Un évaluateur résidentiel qui reçoit un mandat de centre commercial fait face exactement à ce trilemme.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-54", "url": "/seance/02/#p2-54", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "L'USPAP en bref", "text": "Un prêteur demande à l'évaluateur « d'atteindre » une valeur minimale de 500 000 $ pour approuver le prêt. Sous l'USPAP, accepter violerait la règle de conduite (partialité) et de gestion (résultat prédéterminé). Sous le Code de déontologie québécois, le même geste heurte l'indépendance et l'interdiction de lier la rémunération à la conclusion. La leçon : les référentiels diffèrent dans la forme, mais convergent sur le fond — l'indépendance de l'opinion est partout la valeur cardinale.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "ex-2-4", "url": "/seance/02/#ex-2-4", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "exemple", "title": "Exemple 2.4 — pression du prêteur, lecture croisée", "text": "Un prêteur demande à l'évaluateur « d'atteindre » une valeur minimale de 500 000 $ pour approuver le prêt. Sous l'USPAP, accepter violerait la règle de conduite (partialité) et de gestion (résultat prédéterminé). Sous le Code de déontologie québécois, le même geste heurte l'indépendance et l'interdiction de lier la rémunération à la conclusion. La leçon : les référentiels diffèrent dans la forme, mais convergent sur le fond — l'indépendance de l'opinion est partout la valeur cardinale.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "tab-ch02-tab-referentiels", "url": "/seance/02/#tab-ch02-tab-referentiels", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "tab", "title": "Tableau 2.2", "text": "Comparaison des trois référentiels de normes AspectNormes OEAQCUSPAP (AIC)USPAPOrganismeOEAQ (ordre professionnel)Institut canadien des évaluateursThe Appraisal FoundationChampQuébecCanada, toutes provincesÉtats-UnisObligatoire pourTout évaluateur agrééMembres AIC (CRA, AACI)Variable selon l'ÉtatÉthiqueCode de déontologie (C-26, r. 123)Ethics StandardEthics RuleCompétenceFormation continue 30 h / 2 ansPerfectionnement professionnel continuCo", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-56", "url": "/seance/02/#p2-56", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Tableau comparatif", "text": "Pourquoi le Québec a-t-il son propre référentiel plutôt que d'adopter le CUSPAP? Parce que l'encadrement professionnel y passe par le système des ordres — une architecture de droit public unique au Canada, où le Code des professions confère à l'OEAQ le pouvoir (et le devoir) réglementaire. L'AIC, elle, est une association volontaire pancanadienne. Les deux logiques coexistent : plusieurs évaluateurs québécois détiennent les deux affiliations pour travailler avec des clients institutionnels pancanadiens.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "quebec-2-55", "url": "/seance/02/#quebec-2-55", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "quebec", "title": "Contexte québécois", "text": "Pourquoi le Québec a-t-il son propre référentiel plutôt que d'adopter le CUSPAP? Parce que l'encadrement professionnel y passe par le système des ordres — une architecture de droit public unique au Canada, où le Code des professions confère à l'OEAQ le pouvoir (et le devoir) réglementaire. L'AIC, elle, est une association volontaire pancanadienne. Les deux logiques coexistent : plusieurs évaluateurs québécois détiennent les deux affiliations pour travailler avec des clients institutionnels pancanadiens.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-57", "url": "/seance/02/#p2-57", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Pour chaque situation, indiquez si elle relève de l'inspection professionnelle ou du processus disciplinaire, et justifiez. a) L'Ordre vérifie périodiquement la tenue de dossiers d'un membre choisi au programme annuel. b) Une cliente allègue que son évaluateur a divulgué son rapport à un tiers sans autorisation. c) À la suite d'une vague d'erreurs observées sur les évaluations de terrains contaminés, l'Ordre lance une vérification ciblée sur ce thème chez plusieurs membres. d) Le syndic reçoit une dénonciation selon laquelle un membre facture des honoraires calculés en pourcentage de la valeur conclue.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "exo-2-1", "url": "/seance/02/#exo-2-1", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "exercice", "title": "Exercice 2.1 — inspection ou discipline?", "text": "Pour chaque situation, indiquez si elle relève de l'inspection professionnelle ou du processus disciplinaire, et justifiez. a) L'Ordre vérifie périodiquement la tenue de dossiers d'un membre choisi au programme annuel. b) Une cliente allègue que son évaluateur a divulgué son rapport à un tiers sans autorisation. c) À la suite d'une vague d'erreurs observées sur les évaluations de terrains contaminés, l'Ordre lance une vérification ciblée sur ce thème chez plusieurs membres. d) Le syndic reçoit une dénonciation selon laquelle un membre facture des honoraires calculés en pourcentage de la valeur conclue.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-58", "url": "/seance/02/#p2-58", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "a) Inspection (générale) : démarche préventive et périodique, sans allégation de faute. b) Discipline : allégation d'un manquement au secret professionnel — plainte au bureau du syndic, enquête, et éventuellement conseil de discipline. c) Inspection (thématique) : vérification préventive sur un sujet d'actualité, visant l'amélioration des pratiques. d) Discipline : les honoraires conditionnels à la conclusion sont un acte interdit; le syndic enquêtera en vue d'une plainte disciplinaire.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-59", "url": "/seance/02/#p2-59", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Une évaluatrice omet de mentionner, dans son rapport sur un duplex de Hull, que le sous-sol a subi des infiltrations d'eau récurrentes — fait notoire dans le quartier et visible lors de l'inspection (cernes, odeur). Se fiant au rapport concluant à 540 000 $, l'acheteur paie ce prix. Deux ans plus tard, il découvre les dommages : la valeur réelle au moment de l'achat était de 465 000 $. Analysez la responsabilité civile de l'évaluatrice en identifiant la faute, le préjudice et le lien de causalité, puis indiquez le délai dont dispose l'acheteur pour poursuivre.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "exo-2-2", "url": "/seance/02/#exo-2-2", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "exercice", "title": "Exercice 2.2 — la triade de la responsabilité civile", "text": "Une évaluatrice omet de mentionner, dans son rapport sur un duplex de Hull, que le sous-sol a subi des infiltrations d'eau récurrentes — fait notoire dans le quartier et visible lors de l'inspection (cernes, odeur). Se fiant au rapport concluant à 540 000 $, l'acheteur paie ce prix. Deux ans plus tard, il découvre les dommages : la valeur réelle au moment de l'achat était de 465 000 $. Analysez la responsabilité civile de l'évaluatrice en identifiant la faute, le préjudice et le lien de causalité, puis indiquez le délai dont dispose l'acheteur pour poursuivre.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-60", "url": "/seance/02/#p2-60", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Faute : un professionnel prudent et diligent devait constater les indices d'infiltration lors de l'inspection et en tenir compte (ou, à tout le moins, les signaler et recommander une expertise). L'omission constitue un manquement à l'obligation de moyens et aux normes de pratique. Préjudice : l'acheteur a payé 540 000 $ un immeuble valant 465 000 $, soit 75 000 $ de perte (plus, le cas échéant, les frais de réparation non reflétés dans la valeur). Causalité : le rapport a directement fondé la décision d'achat au prix payé; sans l'omission, l'acheteur aurait payé moins ou renoncé. Prescription : trois ans à compter de la connaissance du préjudice (art. 2925 C.c.Q.) — ici, à partir de la découverte des dommages, et non de la date du rapport. L'acheteur a donc jusqu'à trois ans après la découverte pour intenter son recours; le FARP de l'évaluatrice couvrira l'indemnité si la responsabilité est retenue (garantie de 2 M$ par sinistre).", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-61", "url": "/seance/02/#p2-61", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Parmi les comportements suivants, identifiez ceux qui contreviennent au Code de déontologie et nommez l'obligation violée. a) Facturer un forfait de 650 $ convenu avant le mandat. b) Évaluer l'immeuble de sa belle-sœur sans le mentionner au client prêteur. c) Refuser un mandat d'évaluation d'une usine de transformation alimentaire faute d'expérience dans ce type d'actif. d) Transmettre une copie du rapport au courtier du vendeur « pour information », sans autorisation du client. e) Publier une publicité affirmant « valeurs garanties acceptées par toutes les banques ».", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "exo-2-3", "url": "/seance/02/#exo-2-3", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "exercice", "title": "Exercice 2.3 — actes interdits — repérage", "text": "Parmi les comportements suivants, identifiez ceux qui contreviennent au Code de déontologie et nommez l'obligation violée. a) Facturer un forfait de 650 $ convenu avant le mandat. b) Évaluer l'immeuble de sa belle-sœur sans le mentionner au client prêteur. c) Refuser un mandat d'évaluation d'une usine de transformation alimentaire faute d'expérience dans ce type d'actif. d) Transmettre une copie du rapport au courtier du vendeur « pour information », sans autorisation du client. e) Publier une publicité affirmant « valeurs garanties acceptées par toutes les banques ».", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-62", "url": "/seance/02/#p2-62", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "a) Conforme : honoraires forfaitaires convenus d'avance, indépendants de la conclusion. b) Interdit : conflit d'intérêts non divulgué — lien personnel avec la propriétaire du bien évalué. c) Conforme, et même exemplaire : c'est l'application de l'obligation de compétence (refuser, s'associer ou se former). d) Interdit : violation du secret professionnel et de la confidentialité — le rapport appartient au client et ne circule qu'avec son autorisation. e) Interdit : publicité trompeuse (aucune valeur n'est « garantie »; l'évaluateur a une obligation de moyens) et atteinte à la dignité de la profession.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-63", "url": "/seance/02/#p2-63", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Une évaluatrice de Gatineau détient le titre d'É.A. (OEAQ) et la désignation AACI (AIC). Elle accepte un mandat d'évaluation d'un immeuble de bureaux à Ottawa pour une banque pancanadienne. a) Quels référentiels de normes s'appliquent à son travail? b) L'immeuble étant en Ontario, le Code de déontologie de l'OEAQ cesse-t-il de s'appliquer à elle? c) Quelle édition du CUSPAP doit-elle respecter en 2026?", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "exo-2-4", "url": "/seance/02/#exo-2-4", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "exercice", "title": "Exercice 2.4 — référentiels croisés", "text": "Une évaluatrice de Gatineau détient le titre d'É.A. (OEAQ) et la désignation AACI (AIC). Elle accepte un mandat d'évaluation d'un immeuble de bureaux à Ottawa pour une banque pancanadienne. a) Quels référentiels de normes s'appliquent à son travail? b) L'immeuble étant en Ontario, le Code de déontologie de l'OEAQ cesse-t-il de s'appliquer à elle? c) Quelle édition du CUSPAP doit-elle respecter en 2026?", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-64", "url": "/seance/02/#p2-64", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "a) Les deux : les normes de l'OEAQ (elle est É.A.) et le CUSPAP (elle est membre de l'AIC). En cas de divergence, elle satisfait à l'exigence la plus stricte. b) Non : les obligations déontologiques suivent le professionnel, pas l'immeuble. Membre de l'OEAQ, elle demeure soumise à son code de déontologie où qu'elle exerce; s'y ajoutent les exigences applicables en Ontario et celles de l'AIC. c) Le CUSPAP 2026, en vigueur depuis le 1er avril 2026 (il remplace l'édition 2024).", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-65", "url": "/seance/02/#p2-65", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Sans consulter vos notes, complétez : durée du stage professionnel; note de passage de l'examen d'admission; heures de formation continue et période de référence; garantie du FARP; fourchette des amendes disciplinaires; délai de prescription civile; durée minimale de conservation des dossiers.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "exo-2-5", "url": "/seance/02/#exo-2-5", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "exercice", "title": "Exercice 2.5 — chiffres clés du cadre professionnel", "text": "Sans consulter vos notes, complétez : durée du stage professionnel; note de passage de l'examen d'admission; heures de formation continue et période de référence; garantie du FARP; fourchette des amendes disciplinaires; délai de prescription civile; durée minimale de conservation des dossiers.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-66", "url": "/seance/02/#p2-66", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Stage : 48 semaines à temps complet. Examen : note de passage de 65 %. Formation continue : 30 heures par période de deux ans. FARP : 2 000 000 $ par sinistre et par période de garantie. Amendes : 2 500 $ à 62 500 $ par infraction (art. 156, Code des professions). Prescription civile : 3 ans de la connaissance du préjudice (art. 2925 C.c.Q.). Conservation des dossiers : au moins 5 ans. Ces sept chiffres constituent l'ossature factuelle de la séance — sachez-les parfaitement.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-67", "url": "/seance/02/#p2-67", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "L'OEAQ (1969, 1 100 membres) a pour mission la protection du public, non la défense des membres; il est régi par le Code des professions et supervisé par l'Office des professions.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-68", "url": "/seance/02/#p2-68", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Cinq fonctions réglementaires : admission, inspection professionnelle, discipline, formation continue, normes de pratique.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-69", "url": "/seance/02/#p2-69", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Admission : baccalauréat reconnu stage de 48 semaines examen (passage à 65 %) permis; puis 30 h de formation continue par 2 ans.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-70", "url": "/seance/02/#p2-70", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Inspection = préventive (générale, particulière, thématique); discipline = punitive (syndic conseil de discipline Tribunal des professions).", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-71", "url": "/seance/02/#p2-71", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Code de déontologie (C-26, r. 123) : intégrité, indépendance, compétence, diligence, secret professionnel; envers le client : information, confidentialité, honoraires justes et raisonnables, gestion des conflits d'intérêts.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-72", "url": "/seance/02/#p2-72", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Acte interdit cardinal : lier les honoraires à la valeur conclue; autres interdits : intérêt non divulgué, sur/sous-évaluation intentionnelle, mandat hors compétence, bris de confidentialité, publicité trompeuse.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-73", "url": "/seance/02/#p2-73", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Sanctions disciplinaires : réprimande à radiation permanente; amendes de 2 500 $ à 62 500 $ par infraction.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-74", "url": "/seance/02/#p2-74", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Responsabilité civile : faute + préjudice + causalité (art. 1457 C.c.Q.); l'évaluateur a une obligation de moyens — c'est la démarche qui est jugée, pas l'exactitude du chiffre.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-75", "url": "/seance/02/#p2-75", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "FARP obligatoire : 2 M$ par sinistre; prescription civile de 3 ans (connaissance du préjudice); conservation des dossiers : 5 ans minimum.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-76", "url": "/seance/02/#p2-76", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Trois référentiels : Normes OEAQ (tout É.A., Québec), CUSPAP 2026 (membres AIC, tout le Canada), USPAP 2024 (États-Unis); le cumul de titres soumet aux deux référentiels; partout, l'indépendance est la valeur cardinale.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "synthese", "url": "/seance/02/#synthese", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "synth", "title": "L’essentiel de la séance", "text": "L'OEAQ (1969, 1 100 membres) a pour mission la protection du public, non la défense des membres; il est régi par le Code des professions et supervisé par l'Office des professions.Cinq fonctions réglementaires : admission, inspection professionnelle, discipline, formation continue, normes de pratique.Admission : baccalauréat reconnu stage de 48 semaines examen (passage à 65 %) permis; puis 30 h de formation continue par 2 ans.Inspection = préventive (générale, particulière, thématique); discipline = punitive (syndic conseil de discipline Tribunal des professions).Code de déontologie (C-26, r. 123) : intégrité, indépendance, compétence, diligence, secret professionnel; envers le client : information, confidentialité, honoraires justes et raisonnables, gestion des conflits d'intérêts.Acte interdit cardinal : lier les honoraires à la valeur conclue; autres interdits : intérêt non divulgué, sur/sous-évaluation intentionnelle, mandat hors compétence, bris de confidentialité, publicité trompeuse.Sanctions disciplinaires : réprimande à radiation permanente; amendes de 2 500 $ à 62 500 $ par infraction.Responsabilité civile : faute + préjudice + causalité (art. 1457 C.c.Q.); l'évaluateur a une obligation de moyens — c'est la démarche qui est jugée, pas l'exactitude du chiffre.FARP obligatoire : 2 M$ par sinistre; prescription civile de 3 ans (connaissance du préjudice); conservation des dossiers : 5 ans minimum.Trois référentiels : Normes OEAQ (tout É.A., Québec), CUSPAP 2026 (membres AIC, tout le Canada), USPAP 2024 (États-Unis); le cumul de titres soumet aux deux référentiels; partout, l'indépendance est la valeur cardinale.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p3-1", "url": "/seance/03/#p3-1", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "text": "Les méthodes d'évaluation que nous étudierons aux séances 8 à 12 ne sont pas des recettes tombées du ciel : ce sont des applications de principes économiques anciens et robustes. Pourquoi un acheteur refuse-t-il de payer 500 000 $ une maison quand sa voisine identique s'est vendue 450 000 $? Substitution. Pourquoi un terrain du centre-ville vaut-il dix fois celui d'un rang agricole? Utilisation optimale. Pourquoi une piscine de 80 000 $ n'ajoute-t-elle que 20 000 $ de valeur? Contribution. L'évaluateur qui maîtrise ces principes comprend pourquoi ses méthodes fonctionnent — et surtout quand elles cessent de fonctionner. Cette séance présente d'abord les quatre grands principes (offre et demande, substitution, utilisation optimale, anticipation et changement), puis six principes complémentaires qui reviendront sans cesse dans les analyses.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-2", "url": "/seance/03/#p3-2", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "text": "Expliquer comment l'offre et la demande déterminent les prix immobiliers et pourquoi l'offre est inélastique à court terme;", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-3", "url": "/seance/03/#p3-3", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "text": "Énoncer le principe de substitution et montrer qu'il fonde les trois méthodes d'évaluation;", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-4", "url": "/seance/03/#p3-4", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "text": "Appliquer les quatre critères séquentiels de l'utilisation optimale à un terrain vacant et à un terrain amélioré;", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-5", "url": "/seance/03/#p3-5", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "text": "Distinguer les principes d'anticipation et de changement et leurs conséquences (valeur datée, cycle de vie);", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-6", "url": "/seance/03/#p3-6", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "text": "Mobiliser les principes de contribution, de conformité, d'équilibre, des rendements décroissants, des externalités et de la concurrence dans l'analyse d'un bien;", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-7", "url": "/seance/03/#p3-7", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "text": "Relier chaque principe à la méthode d'évaluation qui s'en nourrit.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-8", "url": "/seance/03/#p3-8", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "L'énoncé et sa portée", "text": "La valeur d'un bien immobilier est déterminée par l'interaction entre l'offre (quantité de biens disponibles) et la demande (désir et capacité des acheteurs d'acquérir ces biens) sur un marché donné, à un moment donné.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "def-3-1", "url": "/seance/03/#def-3-1", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "definition", "title": "Définition 3.1 — principe de l'offre et de la demande", "text": "La valeur d'un bien immobilier est déterminée par l'interaction entre l'offre (quantité de biens disponibles) et la demande (désir et capacité des acheteurs d'acquérir ces biens) sur un marché donné, à un moment donné.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-9", "url": "/seance/03/#p3-9", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "L'énoncé et sa portée", "text": "Ce principe est le fondement économique de tous les autres : la substitution, la contribution, la concurrence n'en sont que des déclinaisons. Les auteurs classiques de l'évaluation — de l'école de The Appraisal of Real Estate aux manuels québécois — présentent d'ailleurs les principes comme un système : l'offre et la demande décrivent le mécanisme des prix, la substitution décrit le comportement de l'acheteur dans ce mécanisme, et les autres principes précisent comment ce comportement se module selon le voisinage, l'usage et le temps. Deux précisions d'emblée. Premièrement, l'analyse se fait toujours dans un marché local et un segment précis◆Toujours : quel marché? quel segment? quelle date? : l'offre de condos au centre-ville de Hull ne dit rien du marché des fermettes de la Petite-Nation. Deuxièmement, la demande économique n'est pas le simple désir : elle exige la capacité de payer — revenus, accès au crédit, taux hypothécaires. Mille ménages qui rêvent d'une maison sans pouvoir se qualifier ne créent aucune demande effective.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-10", "url": "/seance/03/#p3-10", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "L'énoncé et sa portée", "text": "Du côté de l'offre, on compte les propriétés existantes mises en vente, les constructions neuves, les terrains disponibles et les conversions d'usage. Du côté de la demande : le nombre d'acheteurs potentiels, leur capacité financière et la démographie. Une asymétrie fondamentale les sépare : l'offre est relativement inélastique à court terme (on ne bâtit pas un quartier en six mois), tandis que la demande peut basculer en quelques semaines au gré des taux d'intérêt et de la confiance.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-11", "url": "/seance/03/#p3-11", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Équilibre et déséquilibres", "text": "Le prix d'équilibre () est celui auquel la quantité offerte égale la quantité demandée. C'est le prix vers lequel tend le marché en l'absence de perturbations externes.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "def-3-2", "url": "/seance/03/#def-3-2", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "definition", "title": "Définition 3.2 — prix d'équilibre", "text": "Le prix d'équilibre () est celui auquel la quantité offerte égale la quantité demandée. C'est le prix vers lequel tend le marché en l'absence de perturbations externes.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-12", "url": "/seance/03/#p3-12", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Équilibre et déséquilibres", "text": "La figure @@REF{ch03:fig:equilibre}@@ donne la représentation classique : la demande décroît avec le prix, l'offre croît avec lui, et leur rencontre définit l'équilibre au couple .", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "fig-ch03-fig-equilibre", "url": "/seance/03/#fig-ch03-fig-equilibre", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "fig", "title": "Figure 3.1", "text": "Offre, demande et équilibre du marché immobilier @@TIKZ5@@", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-13", "url": "/seance/03/#p3-13", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Équilibre et déséquilibres", "text": "En pratique, les marchés immobiliers sont rarement en équilibre parfait — les frictions (délais de construction, coûts de transaction, information imparfaite) les maintiennent en déséquilibre chronique. Deux situations types se rencontrent. En excès de demande (), les acheteurs sont plus nombreux que les vendeurs : les surenchères et les guerres d'offres se multiplient, les propriétés se vendent sans condition, et la pression sur les prix est à la hausse — le marché montréalais de 2020–2022 en est l'exemple pédagogique parfait. En excès d'offre (), à l'inverse, les vendeurs s'accumulent : les délais de vente s'allongent, les réductions de prix demandé se banalisent, et la pression est à la baisse — comme dans le segment des condos montréalais de 2017–2019, localement surdesservi. Le même immeuble, dans ces deux mondes, ne s'évalue pas avec les mêmes réflexes : le choix des comparables, les ajustements de temps et la prudence de la conclusion en dépendent.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-15", "url": "/seance/03/#p3-15", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Équilibre et déséquilibres", "text": "Comment l'évaluateur « lit »-il l'état du marché sans observer les courbes, qui sont des abstractions? Par des indicateurs de tension : le délai de vente moyen (des jours qui raccourcissent signalent un marché de vendeurs), le ratio inscriptions/ventes (le nombre de mois requis pour écouler le stock au rythme courant), l'écart entre prix demandé et prix obtenu, et la fréquence des ventes sans condition. Ces indicateurs, publiés par l'APCIQ, figurent dans toute bonne analyse de marché — et dans votre TP1.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "terrain-3-14", "url": "/seance/03/#terrain-3-14", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "Comment l'évaluateur « lit »-il l'état du marché sans observer les courbes, qui sont des abstractions? Par des indicateurs de tension : le délai de vente moyen (des jours qui raccourcissent signalent un marché de vendeurs), le ratio inscriptions/ventes (le nombre de mois requis pour écouler le stock au rythme courant), l'écart entre prix demandé et prix obtenu, et la fréquence des ventes sans condition. Ces indicateurs, publiés par l'APCIQ, figurent dans toute bonne analyse de marché — et dans votre TP1.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-16", "url": "/seance/03/#p3-16", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Déplacements des courbes", "text": "Il faut distinguer le mouvement le long d'une courbe (réaction au prix) du déplacement de la courbe entière (changement des conditions sous-jacentes). Quand la demande se déplace vers la droite — plus d'acheteurs à chaque niveau de prix — l'équilibre migre vers un prix et une quantité plus élevés, comme l'illustre la figure @@REF{ch03:fig:deplacement}@@.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "fig-ch03-fig-deplacement", "url": "/seance/03/#fig-ch03-fig-deplacement", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "fig", "title": "Figure 3.2", "text": "Une hausse de la demande () déplace l'équilibre de à : prix et quantité augmentent @@TIKZ6@@", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-17", "url": "/seance/03/#p3-17", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Déplacements des courbes", "text": "◆Taux directeur (Banque du Canada) : 2,25 % au 15 juillet 2026. Qu'est-ce qui déplace les courbes? Côté demande : les taux d'intérêt (le taux directeur de la Banque du Canada s'établit à 2,25 % depuis sa décision du 15 juillet 2026), l'immigration et la migration interne, la croissance des revenus, la confiance des consommateurs. Côté offre : les coûts de construction et de main-d'œuvre, la disponibilité des terrains, la réglementation et les délais de permis, et les mises en chantier antérieures — l'offre d'aujourd'hui est la décision de construire d'il y a deux ou trois ans.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-18", "url": "/seance/03/#p3-18", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "L'élasticité de l'offre : la clé des cycles", "text": "L'élasticité mesure la sensibilité de la quantité offerte (ou demandée) à une variation du prix. En immobilier, l'offre est généralement inélastique à court terme, car la construction prend du temps.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "def-3-3", "url": "/seance/03/#def-3-3", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "definition", "title": "Définition 3.3 — élasticité", "text": "L'élasticité mesure la sensibilité de la quantité offerte (ou demandée) à une variation du prix. En immobilier, l'offre est généralement inélastique à court terme, car la construction prend du temps.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "tab-ch03-tab-elasticite", "url": "/seance/03/#tab-ch03-tab-elasticite", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "tab", "title": "Tableau 3.1", "text": "Élasticité de l'offre immobilière selon l'horizon HorizonÉlasticité de l'offreConséquenceCourt terme ( 1 an)Très inélastiqueLes prix absorbent tout choc de demandeMoyen terme (1–3 ans)Modérément élastiqueLes nouvelles constructions arriventLong terme ( 3 ans)Plus élastiqueL'offre s'ajuste, les prix se stabilisent", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-19", "url": "/seance/03/#p3-19", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "L'élasticité de l'offre : la clé des cycles", "text": "Cette inélasticité de court terme est la raison pour laquelle les prix immobiliers peuvent flamber (ou chuter) rapidement : quand la demande bondit et que l'offre ne peut suivre, tout l'ajustement passe par les prix. C'est aussi pourquoi l'analyse des mises en chantier et des projets approuvés est indispensable : elle annonce l'offre de demain.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-20", "url": "/seance/03/#p3-20", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "L'élasticité de l'offre : la clé des cycles", "text": "Appliquons le cadre à notre région d'étude. Demande en forte hausse : télétravail libérant les ménages de la proximité du bureau, migration Ontario Québec attirée par des prix inférieurs, immigration soutenue. Offre contrainte : rareté des terrains viabilisés, délais de construction, pénurie de main-d'œuvre. Résultat : une hausse des prix d'environ 40 à 50 % entre 2020 et 2022 (APCIQ), suivie d'une pause en 2023 avec la remontée des taux, puis d'une reprise graduelle depuis 2024. L'offre ne s'ajustant que lentement, la pression de fond demeure. Voilà le principe de l'offre et de la demande, l'élasticité et le principe de changement à l'œuvre simultanément (Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec, 2026; Société canadienne d'hypothèques et de logement, 2025).", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "ex-3-1", "url": "/seance/03/#ex-3-1", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "exemple", "title": "Exemple 3.1 — le marché de Gatineau, 2020–2025", "text": "Appliquons le cadre à notre région d'étude. Demande en forte hausse : télétravail libérant les ménages de la proximité du bureau, migration Ontario Québec attirée par des prix inférieurs, immigration soutenue. Offre contrainte : rareté des terrains viabilisés, délais de construction, pénurie de main-d'œuvre. Résultat : une hausse des prix d'environ 40 à 50 % entre 2020 et 2022 (APCIQ), suivie d'une pause en 2023 avec la remontée des taux, puis d'une reprise graduelle depuis 2024. L'offre ne s'ajustant que lentement, la pression de fond demeure. Voilà le principe de l'offre et de la demande, l'élasticité et le principe de changement à l'œuvre simultanément (Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec, 2026; Société canadienne d'hypothèques et de logement, 2025).", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-22", "url": "/seance/03/#p3-22", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "L'élasticité de l'offre : la clé des cycles", "text": "Pour l'évaluateur, ce principe n'est pas un décor théorique : les normes exigent une analyse des conditions de marché (équilibré, favorable aux vendeurs, favorable aux acheteurs) dans chaque rapport, car cette qualification influence le choix des comparables, les ajustements de temps et la réconciliation finale.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "attention-3-21", "url": "/seance/03/#attention-3-21", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "attention", "title": "Attention", "text": "Pour l'évaluateur, ce principe n'est pas un décor théorique : les normes exigent une analyse des conditions de marché (équilibré, favorable aux vendeurs, favorable aux acheteurs) dans chaque rapport, car cette qualification influence le choix des comparables, les ajustements de temps et la réconciliation finale.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-23", "url": "/seance/03/#p3-23", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "L'énoncé", "text": "Un acheteur prudent et informé ne paiera pas plus pour un bien immobilier que le coût d'acquisition d'un bien substitut offrant une utilité équivalente, que ce soit par achat, construction ou location.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "def-3-4", "url": "/seance/03/#def-3-4", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "definition", "title": "Définition 3.4 — principe de substitution", "text": "Un acheteur prudent et informé ne paiera pas plus pour un bien immobilier que le coût d'acquisition d'un bien substitut offrant une utilité équivalente, que ce soit par achat, construction ou location.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-24", "url": "/seance/03/#p3-24", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "L'énoncé", "text": "◆Substitution = le principe unificateur des trois méthodes. Le fondement est la rationalité économique : face à des alternatives, l'acheteur choisit la moins coûteuse à utilité égale. Ce principe apparemment banal est le plus important du cours, car il est le fondement commun des trois méthodes d'évaluation — chacune n'étant qu'une manière différente de chiffrer le substitut. Dans la méthode de comparaison, le substitut est l'achat d'un bien comparable existant : l'acheteur qui trouve l'équivalent moins cher à trois rues de là s'y reporte, et c'est ce comportement qui rend les prix des comparables probants. Dans la méthode du coût, le substitut est la construction d'un bien équivalent neuf — terrain plus bâtiment : personne ne paie durablement pour de l'existant plus que ce que coûterait le neuf équivalent. Dans la méthode du revenu, enfin, le substitut est un investissement procurant un rendement similaire : l'investisseur compare l'immeuble aux autres occasions de placer son capital, et le rendement des substituts fixe le taux auquel il capitalise les revenus. Trois lectures du même réflexe économique — se rabattre sur l'alternative la moins chère à utilité égale.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-25", "url": "/seance/03/#p3-25", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Trois illustrations", "text": "Une unifamiliale de Gatineau est offerte à 500 000 $. Des maisons comparables du même quartier se sont récemment vendues entre 430 000 $ et 460 000 $. Un acheteur informé ne paiera pas 500 000 $ : il se rabattra sur un substitut à 460 000 $ ou moins. Le prix demandé devra converger vers la fourchette des comparables — c'est exactement le raisonnement que formalisera la méthode de comparaison (séances 8 et 9).", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "ex-3-2", "url": "/seance/03/#ex-3-2", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "exemple", "title": "Exemple 3.2 — acheter un comparable", "text": "Une unifamiliale de Gatineau est offerte à 500 000 $. Des maisons comparables du même quartier se sont récemment vendues entre 430 000 $ et 460 000 $. Un acheteur informé ne paiera pas 500 000 $ : il se rabattra sur un substitut à 460 000 $ ou moins. Le prix demandé devra converger vers la fourchette des comparables — c'est exactement le raisonnement que formalisera la méthode de comparaison (séances 8 et 9).", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-26", "url": "/seance/03/#p3-26", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Trois illustrations", "text": "Un terrain vaut 120 000 $ et la construction d'une maison équivalente coûterait 350 000 $, soit 470 000 $ au total. Si une maison existante comparable est offerte à 520 000 $, l'acheteur rationnel envisagera de construire : le coût du substitut neuf plafonne le prix de l'existant (aux délais et inconvénients près). C'est le germe de la méthode du coût (séance 10).", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "ex-3-3", "url": "/seance/03/#ex-3-3", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "exemple", "title": "Exemple 3.3 — construire l'équivalent", "text": "Un terrain vaut 120 000 $ et la construction d'une maison équivalente coûterait 350 000 $, soit 470 000 $ au total. Si une maison existante comparable est offerte à 520 000 $, l'acheteur rationnel envisagera de construire : le coût du substitut neuf plafonne le prix de l'existant (aux délais et inconvénients près). C'est le germe de la méthode du coût (séance 10).", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-27", "url": "/seance/03/#p3-27", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Trois illustrations", "text": "Un immeuble à revenus de Sherbrooke génère un revenu net d'exploitation (RNE) de 60 000 $. Si des immeubles comparables se transigent à un taux de capitalisation de 5,5 %, un investisseur ne paiera pas plus que :", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-28", "url": "/seance/03/#p3-28", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Trois illustrations", "text": "Au-delà de ce prix, son rendement tomberait sous celui des placements substituts. Cette logique de capitalisation sera développée aux séances 11 et 12.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "ex-3-4", "url": "/seance/03/#ex-3-4", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "exemple", "title": "Exemple 3.4 — investir ailleurs", "text": "Un immeuble à revenus de Sherbrooke génère un revenu net d'exploitation (RNE) de 60 000 $. Si des immeubles comparables se transigent à un taux de capitalisation de 5,5 %, un investisseur ne paiera pas plus que : Au-delà de ce prix, son rendement tomberait sous celui des placements substituts. Cette logique de capitalisation sera développée aux séances 11 et 12.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-29", "url": "/seance/03/#p3-29", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Définition et importance", "text": "L'utilisation optimale (highest and best use) est l'utilisation raisonnablement probable d'un bien immobilier qui est légalement permise, physiquement possible, financièrement faisable et qui produit la valeur la plus élevée (maximalement productive).", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "def-3-5", "url": "/seance/03/#def-3-5", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "definition", "title": "Définition 3.5 — utilisation optimale", "text": "L'utilisation optimale (highest and best use) est l'utilisation raisonnablement probable d'un bien immobilier qui est légalement permise, physiquement possible, financièrement faisable et qui produit la valeur la plus élevée (maximalement productive).", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-30", "url": "/seance/03/#p3-30", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Définition et importance", "text": "L'analyse de l'utilisation optimale n'est pas une étape facultative : c'est un préalable à toute évaluation, exigé par les normes de l'OEAQ comme par l'USPAP (Ordre des évaluateurs agréés du Québec, 2024; Appraisal Standards Board, 2024). Elle détermine la prémisse de la valeur à estimer et guide le choix des comparables : on ne compare pas un terrain dont l'usage optimal est un immeuble de six logements avec des ventes de terrains unifamiliaux. Elle se mène à deux niveaux — le terrain comme s'il était vacant, et la propriété telle qu'améliorée — que nous verrons plus loin.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-31", "url": "/seance/03/#p3-31", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Les quatre critères, dans l'ordre", "text": "◆L-P-F-M : Légal, Physique, Faisable, Maximal — dans cet ordre. L'analyse procède par un filtre séquentiel en quatre questions (figure @@REF{ch03:fig:filtre}@@) :", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-32", "url": "/seance/03/#p3-32", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Les quatre critères, dans l'ordre", "text": "Légalement permis? Zonage municipal, règlements d'urbanisme et schéma d'aménagement (MRC), servitudes et restrictions publiées au Registre foncier, normes environnementales. Un usage interdit est éliminé d'emblée — inutile d'examiner sa faisabilité.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-33", "url": "/seance/03/#p3-33", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Les quatre critères, dans l'ordre", "text": "Physiquement possible? Taille, forme et dimensions du terrain; topographie et drainage; capacité portante du sol et contamination; accès et desserte; services publics (aqueduc, égout, électricité).", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-34", "url": "/seance/03/#p3-34", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Les quatre critères, dans l'ordre", "text": "Financièrement faisable? Les revenus anticipés (ou la valeur créée) excèdent-ils les coûts de développement et d'exploitation, avec un rendement acceptable? Un usage permis et possible peut être non rentable.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-35", "url": "/seance/03/#p3-35", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Les quatre critères, dans l'ordre", "text": "Maximalement productif? Parmi les usages ayant franchi les trois premiers filtres, lequel produit la valeur résiduelle du terrain la plus élevée?", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "fig-ch03-fig-filtre", "url": "/seance/03/#fig-ch03-fig-filtre", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "fig", "title": "Figure 3.3", "text": "Le filtre séquentiel de l'utilisation optimale @@TIKZ7@@", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-36", "url": "/seance/03/#p3-36", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Les quatre critères, dans l'ordre", "text": "Un terrain zoné résidentiel unifamilial (R-1) à Gatineau ne peut légalement accueillir un immeuble de douze logements, même si ce serait l'usage le plus rentable. L'analyse s'arrête au critère 1 pour cet usage. Nuance : un changement de zonage raisonnablement probable — démarche entamée, politique municipale de densification documentée — peut être pris en compte, mais il doit être solidement étayé au rapport, jamais présumé.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "ex-3-5", "url": "/seance/03/#ex-3-5", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "exemple", "title": "Exemple 3.5 — le zonage d'abord", "text": "Un terrain zoné résidentiel unifamilial (R-1) à Gatineau ne peut légalement accueillir un immeuble de douze logements, même si ce serait l'usage le plus rentable. L'analyse s'arrête au critère 1 pour cet usage. Nuance : un changement de zonage raisonnablement probable — démarche entamée, politique municipale de densification documentée — peut être pris en compte, mais il doit être solidement étayé au rapport, jamais présumé.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-37", "url": "/seance/03/#p3-37", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Départager les usages faisables : un exemple complet", "text": "Supposons un terrain pour lequel trois usages franchissent les critères 1 et 2 : un quadruplex, un petit commercial et un immeuble de six logements. L'analyse de faisabilité (critère 3) puis de productivité maximale (critère 4) se mène au moyen de la valeur résiduelle du terrain : la valeur totale du projet, moins le coût de construction, mesure ce que chaque usage « laisse » au terrain.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-38", "url": "/seance/03/#p3-38", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Départager les usages faisables : un exemple complet", "text": "Les trois usages sont financièrement faisables (résiduel positif et rendement adéquat), mais le 6-plex laisse au terrain la valeur résiduelle la plus élevée (270 000 $ contre 250 000 $). L'utilisation optimale est donc le 6-plex, et la valeur du terrain à retenir est 270 000 $. Remarquez le piège déjoué : le commercial affiche la plus grande valeur totale (1 150 000 $), mais son coût de construction élevé en fait un usage moins productif pour le terrain. C'est le résiduel qui tranche, pas la valeur brute.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "ex-3-6", "url": "/seance/03/#ex-3-6", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "exemple", "title": "Exemple 3.6 — quel usage est maximalement productif?", "text": "Élément4-plexCommercial6-plexValeur totale estimée du projet850 000 $1 150 000 $1 050 000 $Coût de construction600 000 $900 000 $780 000 $Valeur résiduelle du terrain250 000 $250 000 $270 000 $ Les trois usages sont financièrement faisables (résiduel positif et rendement adéquat), mais le 6-plex laisse au terrain la valeur résiduelle la plus élevée (270 000 $ contre 250 000 $). L'utilisation optimale est donc le 6-plex, et la valeur du terrain à retenir est 270 000 $. Remarquez le piège déjoué : le commercial affiche la plus grande valeur totale (1 150 000 $), mais son coût de construction élevé en fait un usage moins productif pour le terrain. C'est le résiduel qui tranche, pas la valeur brute.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-39", "url": "/seance/03/#p3-39", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Terrain vacant et terrain amélioré", "text": "L'analyse se dédouble systématiquement. On analyse d'abord le terrain comme s'il était vacant : quel serait le meilleur usage du sol nu, abstraction faite de ce qui s'y trouve? Cette première analyse fixe la valeur du terrain, donnée essentielle à la méthode du coût et à plusieurs calculs fiscaux. On analyse ensuite la propriété telle qu'améliorée : l'usage actuel du bâtiment est-il encore optimal, ou faudrait-il rénover, convertir, agrandir — voire démolir? La question centrale est toujours la même : les améliorations ajoutent-elles de la valeur au terrain nu, et combien? Lorsque la réponse devient « presque rien », le bâtiment a atteint la fin de sa vie économique, quel que soit son état physique.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-40", "url": "/seance/03/#p3-40", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Terrain vacant et terrain amélioré", "text": "Un bungalow des années 1960 occupe un terrain zoné haute densité au centre-ville de Gatineau. Le terrain nu vaut 300 000 $; la propriété telle quelle (bungalow inclus) ne trouverait preneur qu'à environ 310 000 $. Le bâtiment ne contribue que 10 000 $ — moins que le coût de démolition évité. L'utilisation optimale de la propriété améliorée est vraisemblablement la démolition et le redéveloppement en immeuble à logements : le bungalow, pourtant habitable, a atteint la fin de sa vie économique. Garder, modifier ou remplacer? La réponse dépend toujours de la contribution des améliorations à la valeur totale.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "ex-3-7", "url": "/seance/03/#ex-3-7", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "exemple", "title": "Exemple 3.7 — le bungalow condamné", "text": "Un bungalow des années 1960 occupe un terrain zoné haute densité au centre-ville de Gatineau. Le terrain nu vaut 300 000 $; la propriété telle quelle (bungalow inclus) ne trouverait preneur qu'à environ 310 000 $. Le bâtiment ne contribue que 10 000 $ — moins que le coût de démolition évité. L'utilisation optimale de la propriété améliorée est vraisemblablement la démolition et le redéveloppement en immeuble à logements : le bungalow, pourtant habitable, a atteint la fin de sa vie économique. Garder, modifier ou remplacer? La réponse dépend toujours de la contribution des améliorations à la valeur totale.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-41", "url": "/seance/03/#p3-41", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "L'anticipation : la valeur regarde devant", "text": "La valeur d'un bien immobilier est fonction des bénéfices futurs anticipés (revenus, jouissance, plus-value) que le propriétaire s'attend à en retirer. La valeur est tournée vers l'avenir, non vers le passé.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "def-3-6", "url": "/seance/03/#def-3-6", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "definition", "title": "Définition 3.6 — principe d'anticipation", "text": "La valeur d'un bien immobilier est fonction des bénéfices futurs anticipés (revenus, jouissance, plus-value) que le propriétaire s'attend à en retirer. La valeur est tournée vers l'avenir, non vers le passé.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-42", "url": "/seance/03/#p3-42", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "L'anticipation : la valeur regarde devant", "text": "◆La valeur = somme actualisée des bénéfices futurs.Les bénéfices anticipés prennent plusieurs formes : revenus de location futurs, plus-value à la revente, jouissance personnelle du propriétaire-occupant, avantages fiscaux, potentiel de développement. Le corollaire est important : les dépenses passées du propriétaire (le prix qu'il a payé, les rénovations qu'il a faites) ne créent pas de valeur en elles-mêmes — seuls comptent les bénéfices que le marché anticipe désormais.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-43", "url": "/seance/03/#p3-43", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "L'anticipation : la valeur regarde devant", "text": "La méthode du revenu repose entièrement sur ce principe : la capitalisation directe () et l'actualisation des flux monétaires (DCF) ne font que convertir des bénéfices futurs en valeur présente. Nous y consacrerons les séances 11 et 12.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-44", "url": "/seance/03/#p3-44", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "L'anticipation : la valeur regarde devant", "text": "L'anticipation explique aussi des phénomènes qui déroutent les débutants. Pourquoi la valeur d'un immeuble bondit-elle dès l'annonce d'un projet de transport structurant, des années avant le premier coup de pelle? Parce que le marché capitalise immédiatement les bénéfices futurs attendus — c'est l'annonce qui change les anticipations, pas le chantier. Pourquoi un immeuble loué à des loyers très inférieurs au marché se vend-il parfois au-dessus de ce que ses revenus actuels justifieraient? Parce que les acheteurs anticipent le rattrapage des loyers au fil des départs de locataires. Dans les deux cas, le présent observable est un mauvais guide; c'est le futur anticipé qui gouverne le prix, et l'évaluateur doit apprendre à raisonner comme le marché : vers l'avant.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-45", "url": "/seance/03/#p3-45", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Le changement : la valeur est datée", "text": "Les conditions du marché immobilier sont en constante évolution. La valeur d'un bien reflète les conditions existantes et anticipées à une date précise. Les forces qui influencent la valeur changent continuellement.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "def-3-7", "url": "/seance/03/#def-3-7", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "definition", "title": "Définition 3.7 — principe de changement", "text": "Les conditions du marché immobilier sont en constante évolution. La valeur d'un bien reflète les conditions existantes et anticipées à une date précise. Les forces qui influencent la valeur changent continuellement.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-46", "url": "/seance/03/#p3-46", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Le changement : la valeur est datée", "text": "Aucune valeur n'est permanente : elle est datée. C'est pourquoi tout rapport précise sa date effective, pourquoi une même propriété peut légitimement recevoir des valeurs différentes à des dates différentes, et pourquoi les comparables doivent refléter les conditions de marché à la date d'évaluation (d'où les ajustements de temps que nous verrons à la séance 9). L'évaluation est une photographie datée du marché : l'évaluateur repère les tendances, mais il conclut à une date.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-47", "url": "/seance/03/#p3-47", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Le cycle de vie des quartiers", "text": "Le changement s'organise souvent en cycle de vie : tout quartier, toute propriété traverse des phases (figure @@REF{ch03:fig:cycle}@@).", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "fig-ch03-fig-cycle", "url": "/seance/03/#fig-ch03-fig-cycle", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "fig", "title": "Figure 3.4", "text": "Le cycle de vie d'un quartier @@TIKZ8@@", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-48", "url": "/seance/03/#p3-48", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Le cycle de vie des quartiers", "text": "Identifier la phase actuelle du quartier est un réflexe d'analyse : un même bungalow ne s'évalue pas de la même façon dans un quartier en gentrification (renouveau) et dans un secteur en déclin. Les indices se lisent sur le terrain et dans les données : la multiplication des permis de rénovation et des chantiers privés annonce le renouveau bien avant que les prix ne l'enregistrent; l'arrivée de commerces de destination (cafés, microbrasseries, épiceries fines) signale un changement de clientèle; les investissements publics — une bibliothèque, une piste cyclable, une station — agissent comme catalyseurs; et l'évolution du profil des acheteurs (âge, revenus, provenance) confirme la trajectoire. Le Vieux-Hull en offre un cas d'école : longtemps en déclin, il illustre depuis quelques années la phase de renouveau, portée par les investissements publics et le retour d'une population jeune — avec les hausses de valeurs, et de taxes, qui l'accompagnent.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-49", "url": "/seance/03/#p3-49", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Le cycle de vie des quartiers", "text": "Les forces du changement se classent en quatre familles, à passer systématiquement en revue : économiques (taux d'intérêt, emploi, inflation, PIB), démographiques (croissance de la population, immigration, vieillissement, taille des ménages), gouvernementales (zonage, réglementation, fiscalité, investissements publics — pensez au Rapibus ou à un futur tramway) et technologiques et sociales (télétravail, commerce en ligne, préférences résidentielles, développement durable).", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-50", "url": "/seance/03/#p3-50", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "La contribution", "text": "La valeur d'une composante d'un bien se mesure par sa contribution à la valeur totale du bien, et non par son coût de construction ou d'installation.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "def-3-8", "url": "/seance/03/#def-3-8", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "definition", "title": "Définition 3.8 — principe de contribution", "text": "La valeur d'une composante d'un bien se mesure par sa contribution à la valeur totale du bien, et non par son coût de construction ou d'installation.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-51", "url": "/seance/03/#p3-51", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "La contribution", "text": "C'est le principe le plus opérationnel de la liste : il fonde les ajustements de la méthode de comparaison et l'analyse de la dépréciation fonctionnelle dans la méthode du coût.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-52", "url": "/seance/03/#p3-52", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "La contribution", "text": "Un garage double coûte 45 000 $ à construire, mais les ventes comparables montrent qu'il n'augmente la valeur que de 35 000 $ : sa contribution est de 35 000 $, et c'est ce montant — pas le coût — qui servira d'ajustement. Plus frappant : une piscine creusée chauffée coûte 80 000 $ et n'ajoute que 20 000 $ de valeur. Contribution très inférieure au coût : c'est un suréquipement (superadequacy), notion que la méthode du coût traitera comme une forme de dépréciation fonctionnelle.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "ex-3-8", "url": "/seance/03/#ex-3-8", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "exemple", "title": "Exemple 3.8 — garage et piscine à Gatineau", "text": "Un garage double coûte 45 000 $ à construire, mais les ventes comparables montrent qu'il n'augmente la valeur que de 35 000 $ : sa contribution est de 35 000 $, et c'est ce montant — pas le coût — qui servira d'ajustement. Plus frappant : une piscine creusée chauffée coûte 80 000 $ et n'ajoute que 20 000 $ de valeur. Contribution très inférieure au coût : c'est un suréquipement (superadequacy), notion que la méthode du coût traitera comme une forme de dépréciation fonctionnelle.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-53", "url": "/seance/03/#p3-53", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "La conformité, la progression et la régression", "text": "Un bien atteint sa valeur maximale dans un environnement où les usages sont homogènes et compatibles. La conformité au voisinage favorise la stabilité et la croissance de la valeur.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "def-3-9", "url": "/seance/03/#def-3-9", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "definition", "title": "Définition 3.9 — principe de conformité", "text": "Un bien atteint sa valeur maximale dans un environnement où les usages sont homogènes et compatibles. La conformité au voisinage favorise la stabilité et la croissance de la valeur.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-54", "url": "/seance/03/#p3-54", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "La conformité, la progression et la régression", "text": "L'homogénéité rassure le marché — c'est d'ailleurs la raison d'être du zonage. Deux effets dérivés en découlent◆Progression : le petit gagne. Régression : le gros perd.. Par progression, un bien inférieur bénéficie de la valeur des biens supérieurs qui l'entourent : la petite maison d'un quartier cossu se vend plus cher que sa jumelle parfaite située dans un quartier modeste, parce que l'acheteur achète aussi l'adresse, les écoles et le prestige du voisinage. Par régression, à l'inverse, un bien supérieur est tiré vers le bas par un environnement plus modeste : la résidence luxueuse construite dans un quartier moyen ne récupère jamais son coût, le marché de ce quartier n'étant tout simplement pas disposé à payer pour ce niveau de luxe. Ces deux effets sont la traduction spatiale du principe de conformité, et ils justifieront plus tard un réflexe de la méthode de comparaison : choisir des comparables dans le même voisinage chaque fois que possible.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-55", "url": "/seance/03/#p3-55", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "L'équilibre et les quatre agents de production", "text": "La valeur maximale est atteinte lorsqu'il y a équilibre optimal entre les quatre agents de production immobilière : le terrain, le travail (main-d'œuvre), le capital et la gestion (coordination, entrepreneuriat).", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "def-3-10", "url": "/seance/03/#def-3-10", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "definition", "title": "Définition 3.10 — principe d'équilibre", "text": "La valeur maximale est atteinte lorsqu'il y a équilibre optimal entre les quatre agents de production immobilière : le terrain, le travail (main-d'œuvre), le capital et la gestion (coordination, entrepreneuriat).", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-56", "url": "/seance/03/#p3-56", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "L'équilibre et les quatre agents de production", "text": "Trop ou trop peu d'un agent détruit de la valeur : un bâtiment trop coûteux pour son terrain (capital excessif), un immeuble mal géré (gestion déficiente), un site sous-exploité (terrain gaspillé). Ce principe éclaire la méthode du coût : l'écart entre coût et valeur signale un déséquilibre des agents.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-57", "url": "/seance/03/#p3-57", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "L'équilibre et les quatre agents de production", "text": "Premier visage : sur un terrain de 90 000 $ d'un quartier ouvrier de Gatineau, un propriétaire construit une résidence de 750 000 $. Le marché du quartier plafonne autour de 500 000 $ : le capital investi excède ce que le terrain et son environnement peuvent porter, et la différence est perdue (régression et déséquilibre combinés). Second visage : au centre-ville, un terrain de 600 000 $ supporte un modeste stationnement de surface rapportant 25 000 $ nets par an. Ici, c'est le terrain qui est gaspillé — l'agent « capital » est insuffisant par rapport à l'agent « terrain ». Dans les deux cas, la valeur maximale exige de rétablir le dosage : c'est précisément ce que l'analyse d'utilisation optimale formalise.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "ex-3-9", "url": "/seance/03/#ex-3-9", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "exemple", "title": "Exemple 3.9 — l'équilibre rompu, deux visages", "text": "Premier visage : sur un terrain de 90 000 $ d'un quartier ouvrier de Gatineau, un propriétaire construit une résidence de 750 000 $. Le marché du quartier plafonne autour de 500 000 $ : le capital investi excède ce que le terrain et son environnement peuvent porter, et la différence est perdue (régression et déséquilibre combinés). Second visage : au centre-ville, un terrain de 600 000 $ supporte un modeste stationnement de surface rapportant 25 000 $ nets par an. Ici, c'est le terrain qui est gaspillé — l'agent « capital » est insuffisant par rapport à l'agent « terrain ». Dans les deux cas, la valeur maximale exige de rétablir le dosage : c'est précisément ce que l'analyse d'utilisation optimale formalise.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-58", "url": "/seance/03/#p3-58", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Les rendements décroissants", "text": "Au-delà d'un certain point, des investissements additionnels dans un bien produisent des augmentations de valeur de plus en plus faibles, puis éventuellement des rendements négatifs (suréquipement).", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "def-3-11", "url": "/seance/03/#def-3-11", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "definition", "title": "Définition 3.11 — rendements décroissants", "text": "Au-delà d'un certain point, des investissements additionnels dans un bien produisent des augmentations de valeur de plus en plus faibles, puis éventuellement des rendements négatifs (suréquipement).", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-59", "url": "/seance/03/#p3-59", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Les rendements décroissants", "text": "La figure @@REF{ch03:fig:rendements}@@ illustre la trajectoire : les premiers dollars investis (rénover une cuisine vétuste) rapportent plus qu'ils ne coûtent; les suivants rapportent de moins en moins; les derniers (le marbre italien dans un bungalow) détruisent de la valeur relative. Le point optimal d'investissement est atteint quand le dollar marginal investi ajoute exactement un dollar de valeur.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "fig-ch03-fig-rendements", "url": "/seance/03/#fig-ch03-fig-rendements", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "fig", "title": "Figure 3.5", "text": "Rendements décroissants de l'investissement immobilier @@TIKZ9@@", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-60", "url": "/seance/03/#p3-60", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Les externalités", "text": "La valeur d'un bien est influencée par des facteurs extérieurs au bien lui-même, positifs (ils augmentent la valeur) ou négatifs (ils la diminuent).", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "def-3-12", "url": "/seance/03/#def-3-12", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "definition", "title": "Définition 3.12 — principe des externalités", "text": "La valeur d'un bien est influencée par des facteurs extérieurs au bien lui-même, positifs (ils augmentent la valeur) ou négatifs (ils la diminuent).", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-61", "url": "/seance/03/#p3-61", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Les externalités", "text": "Externalités positives typiques : un nouveau parc, l'arrivée du transport en commun structurant (Rapibus, STO), une école, un développement commercial de qualité, l'amélioration des infrastructures publiques. Négatives : un site contaminé voisin, le bruit d'une autoroute ou d'un aéroport, une industrie polluante, une ligne à haute tension. Le rôle de l'évaluateur n'est pas de déplorer ou de célébrer ces facteurs, mais de les quantifier à partir du marché : comparer des ventes de biens affectés et non affectés, toutes choses égales par ailleurs — la technique de l'analyse par paires que nous verrons à la séance 9.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-62", "url": "/seance/03/#p3-62", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "La concurrence", "text": "Lorsque les profits d'un segment de marché sont élevés, ils attirent de nouveaux développeurs et investisseurs, ce qui augmente l'offre et finit par réduire les profits et stabiliser les prix.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "def-3-13", "url": "/seance/03/#def-3-13", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "definition", "title": "Définition 3.13 — principe de la concurrence", "text": "Lorsque les profits d'un segment de marché sont élevés, ils attirent de nouveaux développeurs et investisseurs, ce qui augmente l'offre et finit par réduire les profits et stabiliser les prix.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-63", "url": "/seance/03/#p3-63", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "La concurrence", "text": "(1) 2015–2018 : profits élevés dans le segment des condos de luxe du centre-ville. (2) 2018–2020 : la rentabilité attire de nombreux projets; l'offre en construction explose. (3) 2020–2022 : surplus localisé, ralentissement des ventes. (4) Résultat : pression sur les prix dans le segment surdesservi. Le mécanisme concurrentiel a fait son œuvre — les profits excédentaires se sont autodétruits. Moralité pour l'évaluateur : surveiller les projets en cours et approuvés, qui annoncent l'offre future et le sort des marges actuelles.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "ex-3-10", "url": "/seance/03/#ex-3-10", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "exemple", "title": "Exemple 3.10 — les condos de luxe montréalais, chronologie stylisée", "text": "(1) 2015–2018 : profits élevés dans le segment des condos de luxe du centre-ville. (2) 2018–2020 : la rentabilité attire de nombreux projets; l'offre en construction explose. (3) 2020–2022 : surplus localisé, ralentissement des ventes. (4) Résultat : pression sur les prix dans le segment surdesservi. Le mécanisme concurrentiel a fait son œuvre — les profits excédentaires se sont autodétruits. Moralité pour l'évaluateur : surveiller les projets en cours et approuvés, qui annoncent l'offre future et le sort des marges actuelles.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "tab-ch03-tab-synthese", "url": "/seance/03/#tab-ch03-tab-synthese", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "tab", "title": "Tableau 3.2", "text": "Synthèse des principes fondamentaux et méthodes associées PrincipeÉnoncé cléMéthode liéeOffre et demandeInteraction entre acheteurs et vendeursToutesSubstitutionNe pas payer plus qu'un substitut équivalentToutes (les trois)Utilisation optimaleUsage le plus productif parmi ceux permisPréalable à toutAnticipationValeur = bénéfices futursRevenu (DCF)ChangementLes marchés évoluent; la valeur est datéeAnalyse de marchéContributionValeur ajoutée coûtComparaiso", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-64", "url": "/seance/03/#p3-64", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Identifiez le principe illustré par chaque situation. a) Une maison de 900 000 $ construite dans un quartier où tout se vend 400 000 $ ne trouve preneur qu'à 650 000 $. b) Un investisseur refuse de payer plus de 1 090 000 $ pour un immeuble dont le RNE est de 60 000 $, car les immeubles comparables rapportent 5,5 %. c) L'annonce d'une nouvelle station de transport structurant fait grimper les valeurs dans un rayon de 800 mètres. d) Après trois années de marges records dans les mini-entrepôts, douze projets concurrents sont annoncés dans la même ville. e) Un spa de 30 000 $ installé dans un jumelé n'augmente sa valeur que de 8000 $.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "exo-3-1", "url": "/seance/03/#exo-3-1", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "exercice", "title": "Exercice 3.1 — quel principe est à l'œuvre?", "text": "Identifiez le principe illustré par chaque situation. a) Une maison de 900 000 $ construite dans un quartier où tout se vend 400 000 $ ne trouve preneur qu'à 650 000 $. b) Un investisseur refuse de payer plus de 1 090 000 $ pour un immeuble dont le RNE est de 60 000 $, car les immeubles comparables rapportent 5,5 %. c) L'annonce d'une nouvelle station de transport structurant fait grimper les valeurs dans un rayon de 800 mètres. d) Après trois années de marges records dans les mini-entrepôts, douze projets concurrents sont annoncés dans la même ville. e) Un spa de 30 000 $ installé dans un jumelé n'augmente sa valeur que de 8000 $.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-65", "url": "/seance/03/#p3-65", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "a) Conformité (effet de régression) : le bien supérieur est tiré vers le bas par son voisinage. b) Substitution (et anticipation) : l'investisseur compare aux rendements des placements substituts — . c) Externalités (positives), amplifiées par l'anticipation : le marché capitalise dès l'annonce des bénéfices futurs. d) Concurrence : les profits excédentaires attirent l'offre nouvelle, qui les érodera. e) Contribution (et rendements décroissants) : la valeur ajoutée (8000 $) est très inférieure au coût (30 000 $) — suréquipement.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-66", "url": "/seance/03/#p3-66", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un terrain de 1400 m² au centre de Hull fait l'objet de quatre hypothèses d'usage. Le zonage actuel permet le résidentiel jusqu'à huit logements (pas de commercial). Les études montrent :", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-67", "url": "/seance/03/#p3-67", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Le sol présente une capacité portante limitée rendant impossible toute structure de plus de trois étages; l'immeuble de 8 logements exigerait quatre étages, mais une variante de trois étages n'est pas réalisable sur ce terrain. Déterminez l'utilisation optimale en appliquant les quatre critères dans l'ordre.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "exo-3-2", "url": "/seance/03/#exo-3-2", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "exercice", "title": "Exercice 3.2 — utilisation optimale — le filtre complet", "text": "Un terrain de 1400 m² au centre de Hull fait l'objet de quatre hypothèses d'usage. Le zonage actuel permet le résidentiel jusqu'à huit logements (pas de commercial). Les études montrent : Usage envisagéValeur totale du projetCoût de constructionUnifamiliale de prestige780 000 $620 000 $Triplex940 000 $720 000 $8 logements1 650 000 $1 430 000 $Petit immeuble commercial1 900 000 $1 500 000 $ Le sol présente une capacité portante limitée rendant impossible toute structure de plus de trois étages; l'immeuble de 8 logements exigerait quatre étages, mais une variante de trois étages n'est pas réalisable sur ce terrain. Déterminez l'utilisation optimale en appliquant les quatre critères dans l'ordre.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-68", "url": "/seance/03/#p3-68", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Critère 1 — légalement permis : le commercial est éliminé (zonage résidentiel seulement), malgré sa valeur résiduelle apparente de 400 000 $. Restent : unifamiliale, triplex, 8 logements. Critère 2 — physiquement possible : le 8 logements exige quatre étages, impossibles vu la capacité portante; éliminé. Restent : unifamiliale et triplex. Critère 3 — financièrement faisable : résiduel de l'unifamiliale ; du triplex : . Les deux sont positifs et faisables. Critère 4 — maximalement productif : le triplex laisse 220 000 $ au terrain contre 160 000 $ pour l'unifamiliale. Conclusion : l'utilisation optimale est le triplex, et la valeur du terrain à retenir est 220 000 $. Le piège de l'exercice : conclure au commercial (critère 1) ou au 8 logements (critère 2) en sautant des étapes du filtre séquentiel.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-69", "url": "/seance/03/#p3-69", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un sixplex de Gatineau produit un RNE de 78 000 $. Les transactions récentes d'immeubles comparables révèlent des taux de capitalisation entre 5,8 % et 6,2 %. a) Dans quelle fourchette de valeurs le principe de substitution borne-t-il le prix? b) Le vendeur demande 1 500 000 $. Qu'en conclure?", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "exo-3-3", "url": "/seance/03/#exo-3-3", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "exercice", "title": "Exercice 3.3 — capitalisation et substitution", "text": "Un sixplex de Gatineau produit un RNE de 78 000 $. Les transactions récentes d'immeubles comparables révèlent des taux de capitalisation entre 5,8 % et 6,2 %. a) Dans quelle fourchette de valeurs le principe de substitution borne-t-il le prix? b) Le vendeur demande 1 500 000 $. Qu'en conclure?", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-70", "url": "/seance/03/#p3-70", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "a) Borne haute : . Borne basse : . La fourchette est d'environ 1 258 000 $ à 1 345 000 $. b) À 1 500 000 $, le taux implicite serait , nettement sous le rendement des substituts (5,8–6,2 %). Un investisseur rationnel placerait plutôt son capital dans un immeuble comparable offrant un meilleur rendement : le prix demandé excède la valeur marchande indiquée par le marché, sauf attributs exceptionnels à documenter (potentiel de densification, loyers nettement sous-optimaux, etc.).", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-71", "url": "/seance/03/#p3-71", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Une propriétaire de Buckingham envisage trois travaux avant la mise en vente : réfection de la cuisine (coût 40 000 $, contribution estimée 48 000 $), ajout d'une salle de bain au sous-sol (coût 25 000 $, contribution 22 000 $), aménagement paysager haut de gamme (coût 18 000 $, contribution 7000 $). a) Quels travaux sont justifiés du strict point de vue de la valeur? b) Quel principe gouverne l'analyse, et quel phénomène illustre le troisième projet?", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "exo-3-4", "url": "/seance/03/#exo-3-4", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "exercice", "title": "Exercice 3.4 — contribution et décision de rénovation", "text": "Une propriétaire de Buckingham envisage trois travaux avant la mise en vente : réfection de la cuisine (coût 40 000 $, contribution estimée 48 000 $), ajout d'une salle de bain au sous-sol (coût 25 000 $, contribution 22 000 $), aménagement paysager haut de gamme (coût 18 000 $, contribution 7000 $). a) Quels travaux sont justifiés du strict point de vue de la valeur? b) Quel principe gouverne l'analyse, et quel phénomène illustre le troisième projet?", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-72", "url": "/seance/03/#p3-72", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "a) Seule la cuisine crée une valeur nette positive (). La salle de bain détruit 3000 $ et l'aménagement paysager 11 000 $ : à éviter dans une optique de revente. b) Le principe de contribution : chaque composante vaut ce qu'elle ajoute à la valeur totale, non ce qu'elle coûte. Le paysager illustre les rendements décroissants et le suréquipement : un investissement dont la contribution est très inférieure au coût, typique des améliorations excédant les attentes du marché local (principe de conformité en toile de fond).", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-73", "url": "/seance/03/#p3-73", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Au premier trimestre, le marché des unifamiliales d'un secteur de Gatineau affiche : délai de vente moyen passé de 45 à 21 jours en un an, ratio inscriptions/ventes passé de 8 à 3 mois de stock, 40 % des ventes conclues au-dessus du prix demandé. a) Qualifiez l'état du marché et son déséquilibre. b) Quels facteurs pourraient avoir déplacé la courbe de demande vers la droite? c) Pourquoi les prix réagissent-ils si vite, alors que les quantités vendues augmentent peu?", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "exo-3-5", "url": "/seance/03/#exo-3-5", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "exercice", "title": "Exercice 3.5 — offre, demande et lecture du marché", "text": "Au premier trimestre, le marché des unifamiliales d'un secteur de Gatineau affiche : délai de vente moyen passé de 45 à 21 jours en un an, ratio inscriptions/ventes passé de 8 à 3 mois de stock, 40 % des ventes conclues au-dessus du prix demandé. a) Qualifiez l'état du marché et son déséquilibre. b) Quels facteurs pourraient avoir déplacé la courbe de demande vers la droite? c) Pourquoi les prix réagissent-ils si vite, alors que les quantités vendues augmentent peu?", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-74", "url": "/seance/03/#p3-74", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "a) Marché de vendeurs en excès de demande : délais courts, stock faible, surenchères fréquentes — le prix courant est sous le prix d'équilibre et monte. b) Baisse des taux hypothécaires, migration interprovinciale et immigration, hausse des revenus, regain de confiance — tout facteur augmentant le nombre d'acheteurs qualifiés à chaque niveau de prix. c) Parce que l'offre est inélastique à court terme : le stock de maisons ne peut croître rapidement (construction longue, terrains rares). L'ajustement passe donc presque entièrement par les prix, peu par les quantités — c'est la signature des marchés immobiliers.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-75", "url": "/seance/03/#p3-75", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "En mars, un évaluateur conclut à 455 000 $ pour une maison de Gatineau. En novembre de la même année, après deux baisses du taux directeur et l'annonce d'un important employeur s'installant à proximité, une consœur conclut à 489 000 $ pour la même propriété, inchangée. Les deux rapports peuvent-ils être simultanément corrects? Expliquez à l'aide de deux principes.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "exo-3-6", "url": "/seance/03/#exo-3-6", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "exercice", "title": "Exercice 3.6 — anticipation et date effective", "text": "En mars, un évaluateur conclut à 455 000 $ pour une maison de Gatineau. En novembre de la même année, après deux baisses du taux directeur et l'annonce d'un important employeur s'installant à proximité, une consœur conclut à 489 000 $ pour la même propriété, inchangée. Les deux rapports peuvent-ils être simultanément corrects? Expliquez à l'aide de deux principes.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-76", "url": "/seance/03/#p3-76", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Oui. Le principe de changement rappelle que la valeur est datée : chaque rapport photographie le marché à sa date effective, et les conditions (taux, emploi local) ont changé entre mars et novembre. Le principe d'anticipation explique le mécanisme de la hausse : le marché capitalise immédiatement les bénéfices futurs attendus de la baisse des taux (capacité d'emprunt accrue) et de l'arrivée de l'employeur (demande future de logements). Aucune contradiction : deux photographies exactes d'un sujet qui a bougé.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-77", "url": "/seance/03/#p3-77", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Offre et demande : la valeur naît de leur interaction dans un marché local et un segment précis; le prix d'équilibre égalise quantités offertes et demandées, mais les marchés immobiliers sont rarement à l'équilibre.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-78", "url": "/seance/03/#p3-78", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "L'offre immobilière est inélastique à court terme : les chocs de demande se traduisent d'abord par des mouvements de prix — clé des cycles (Gatineau 2020–2022 : +40 à 50 %).", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-79", "url": "/seance/03/#p3-79", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Indicateurs de tension à connaître : délai de vente, ratio inscriptions/ventes, écart prix demandé/obtenu.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-80", "url": "/seance/03/#p3-80", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Substitution : nul ne paie plus qu'un substitut équivalent (acheter, construire ou investir) — fondement commun des trois méthodes d'évaluation.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-81", "url": "/seance/03/#p3-81", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Utilisation optimale : usage raisonnablement probable, Légalement permis, Physiquement possible, Financièrement faisable, Maximalement productif — critères appliqués dans l'ordre; départage par la valeur résiduelle du terrain; analyse en deux volets (terrain vacant / propriété améliorée).", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-82", "url": "/seance/03/#p3-82", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Anticipation : la valeur capitalise les bénéfices futurs (base de la méthode du revenu); changement : la valeur est datée (date effective), les quartiers suivent un cycle croissance–stabilité–déclin–renouveau.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-83", "url": "/seance/03/#p3-83", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Contribution : une composante vaut ce qu'elle ajoute, non ce qu'elle coûte (base des ajustements); le suréquipement en est le cas limite.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-84", "url": "/seance/03/#p3-84", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Conformité : l'homogénéité maximise la valeur; effets de progression (le modeste profite) et de régression (le luxueux écope).", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-85", "url": "/seance/03/#p3-85", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Équilibre : dosage optimal des quatre agents (terrain, travail, capital, gestion); rendements décroissants : au-delà du point optimal, chaque dollar investi rapporte moins d'un dollar.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-86", "url": "/seance/03/#p3-86", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Externalités : facteurs externes positifs ou négatifs, à quantifier par le marché; concurrence : les profits élevés attirent l'offre qui les érode — surveiller les projets en développement.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "synthese", "url": "/seance/03/#synthese", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "synth", "title": "L’essentiel de la séance", "text": "Offre et demande : la valeur naît de leur interaction dans un marché local et un segment précis; le prix d'équilibre égalise quantités offertes et demandées, mais les marchés immobiliers sont rarement à l'équilibre.L'offre immobilière est inélastique à court terme : les chocs de demande se traduisent d'abord par des mouvements de prix — clé des cycles (Gatineau 2020–2022 : +40 à 50 %).Indicateurs de tension à connaître : délai de vente, ratio inscriptions/ventes, écart prix demandé/obtenu.Substitution : nul ne paie plus qu'un substitut équivalent (acheter, construire ou investir) — fondement commun des trois méthodes d'évaluation.Utilisation optimale : usage raisonnablement probable, Légalement permis, Physiquement possible, Financièrement faisable, Maximalement productif — critères appliqués dans l'ordre; départage par la valeur résiduelle du terrain; analyse en deux volets (terrain vacant / propriété améliorée).Anticipation : la valeur capitalise les bénéfices futurs (base de la méthode du revenu); changement : la valeur est datée (date effective), les quartiers suivent un cycle croissance–stabilité–déclin–renouveau.Contribution : une composante vaut ce qu'elle ajoute, non ce qu'elle coûte (base des ajustements); le suréquipement en est le cas limite.Conformité : l'homogénéité maximise la valeur; effets de progression (le modeste profite) et de régression (le luxueux écope).Équilibre : dosage optimal des quatre agents (terrain, travail, capital, gestion); rendements décroissants : au-delà du point optimal, chaque dollar investi rapporte moins d'un dollar.Externalités : facteurs externes positifs ou négatifs, à quantifier par le marché; concurrence : les profits élevés attirent l'offre qui les érode — surveiller les projets en développement.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p4-1", "url": "/seance/04/#p4-1", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur : concepts et types", "text": "Demandez à cinq personnes « combien vaut cette maison? » et vous obtiendrez probablement cinq réponses différentes — toutes défendables. Le propriétaire pensera au prix qu'il en demanderait, l'assureur au coût de la reconstruire, la municipalité au montant inscrit au rôle d'évaluation, le banquier au montant qu'il accepterait de prêter, et l'investisseur au rendement qu'il pourrait en tirer. Aucune de ces réponses n'est fausse : chacune répond simplement à une question différente. Toute la rigueur de l'évaluation immobilière commence ici, dans la capacité à distinguer ces questions et à nommer précisément le type de valeur recherché. Ce chapitre pose ce vocabulaire fondamental : la valeur marchande et ses conditions, les autres types de valeurs, la distinction capitale entre valeur, prix et coût, puis les grandes familles de facteurs qui font monter ou descendre la valeur d'un immeuble.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-2", "url": "/seance/04/#p4-2", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur : concepts et types", "text": "Énoncer et expliquer la définition de la valeur marchande et ses conditions essentielles;", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-3", "url": "/seance/04/#p4-3", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur : concepts et types", "text": "Comparer les définitions de la valeur marchande selon l'OEAQ, les normes USPAP/NUPPEC, les IVS et la Loi sur la fiscalité municipale;", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-4", "url": "/seance/04/#p4-4", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur : concepts et types", "text": "Distinguer les principaux types de valeurs (assurance, fiscale, liquidative, investissement, utilisation, hypothécaire) et identifier le type approprié selon le mandat;", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-5", "url": "/seance/04/#p4-5", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur : concepts et types", "text": "Différencier rigoureusement la valeur, le prix et le coût;", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-6", "url": "/seance/04/#p4-6", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur : concepts et types", "text": "Analyser les facteurs qui influencent la valeur à l'aide de la grille PEGS (physiques, économiques, gouvernementaux, sociaux);", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-7", "url": "/seance/04/#p4-7", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur : concepts et types", "text": "Situer la notion de valeur dans le cadre juridique québécois (Code civil, LFM, normes internationales).", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-8", "url": "/seance/04/#p4-8", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Une opinion, pas un fait", "text": "La valeur marchande est le concept central de toute la discipline. C'est elle que visent la grande majorité des mandats d'évaluation : achat ou vente, financement hypothécaire, litige matrimonial, expropriation, contestation fiscale. Avant d'en décortiquer la définition, il faut comprendre sa nature profonde : la valeur marchande est une opinion motivée, et non un fait observé.◆La valeur marchande est une opinion motivée, toujours rattachée à une date précise.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-9", "url": "/seance/04/#p4-9", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Une opinion, pas un fait", "text": "La valeur marchande est le prix le plus probable qu'un bien immobilier devrait atteindre dans un marché ouvert et concurrentiel, sous toutes les conditions requises pour une transaction équitable, l'acheteur et le vendeur agissant chacun de manière prudente, informée et sans contrainte, et en supposant que le prix n'est pas affecté par un financement ou une condition de vente particulière.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "def-4-1", "url": "/seance/04/#def-4-1", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "definition", "title": "Définition 4.1 — valeur marchande (OEAQ)", "text": "La valeur marchande est le prix le plus probable qu'un bien immobilier devrait atteindre dans un marché ouvert et concurrentiel, sous toutes les conditions requises pour une transaction équitable, l'acheteur et le vendeur agissant chacun de manière prudente, informée et sans contrainte, et en supposant que le prix n'est pas affecté par un financement ou une condition de vente particulière.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-10", "url": "/seance/04/#p4-10", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Une opinion, pas un fait", "text": "Chaque mot de cette définition a été pesé, et chacun sera potentiellement exigé à l'examen. Trois idées structurent l'ensemble.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-11", "url": "/seance/04/#p4-11", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Une opinion, pas un fait", "text": "Premièrement, la valeur marchande est un prix probable, non un prix certain. Le marché immobilier n'est pas une bourse où un titre identique s'échange mille fois par jour : chaque immeuble est unique et se transige rarement. L'évaluateur ne peut donc pas « lire » la valeur quelque part; il doit l'inférer à partir d'indices de marché. Sa conclusion est le centre d'une distribution de prix possibles — le prix le plus probable — et non une vérité révélée. C'est pourquoi deux évaluateurs compétents peuvent arriver à des conclusions légèrement différentes sans qu'aucun ne soit fautif, pourvu que chacune soit rigoureusement motivée.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-12", "url": "/seance/04/#p4-12", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Une opinion, pas un fait", "text": "Deuxièmement, la valeur marchande est toujours rattachée à une date d'évaluation précise. La valeur d'un immeuble au 1er juillet 2024 et au 1er mai 2026 sont deux questions distinctes, qui peuvent appeler des réponses fort différentes si le marché a bougé. Un rapport d'évaluation sans date d'évaluation est un rapport invalide : le chiffre n'a de sens que daté.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-13", "url": "/seance/04/#p4-13", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Une opinion, pas un fait", "text": "Troisièmement, la définition décrit une transaction hypothétique dans des conditions idéalisées. On ne demande pas ce que M. Tremblay paierait pour la maison de sa mère, mais ce qu'un acheteur typique paierait à un vendeur typique, tous deux informés, prudents et libres. Ce caractère hypothétique est ce qui rend la valeur marchande objective : elle ne dépend pas des circonstances particulières des parties réelles.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-15", "url": "/seance/04/#p4-15", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Les conditions essentielles", "text": "La définition suppose que toutes les conditions suivantes sont réunies simultanément. L'acheteur et le vendeur doivent être bien informés — chacun connaît l'état du bien, les prix récents du secteur et ses propres intérêts, et agit en conséquence. Le bien doit avoir bénéficié d'un délai raisonnable de mise en marché, c'est-à-dire d'une exposition suffisante pour que les acheteurs potentiels aient réellement pu se manifester. Aucune contrainte anormale ne doit peser sur l'une ou l'autre des parties : ni urgence financière, ni obligation familiale, ni pression judiciaire. Le paiement s'entend en argent comptant ou son équivalent, et le prix ne doit être gonflé ni déprimé par un financement ou une concession spéciale — balance de prix de vente à taux de faveur, meubles inclus, travaux promis par le vendeur. Si une seule de ces conditions manque dans une transaction réelle, le prix observé peut s'écarter de la valeur marchande — et le comparable devra être ajusté ou rejeté (nous y reviendrons au chapitre @@REF{ch:06}@@).", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "attention-4-14", "url": "/seance/04/#attention-4-14", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "attention", "title": "Conditions essentielles de la valeur marchande", "text": "La définition suppose que toutes les conditions suivantes sont réunies simultanément. L'acheteur et le vendeur doivent être bien informés — chacun connaît l'état du bien, les prix récents du secteur et ses propres intérêts, et agit en conséquence. Le bien doit avoir bénéficié d'un délai raisonnable de mise en marché, c'est-à-dire d'une exposition suffisante pour que les acheteurs potentiels aient réellement pu se manifester. Aucune contrainte anormale ne doit peser sur l'une ou l'autre des parties : ni urgence financière, ni obligation familiale, ni pression judiciaire. Le paiement s'entend en argent comptant ou son équivalent, et le prix ne doit être gonflé ni déprimé par un financement ou une concession spéciale — balance de prix de vente à taux de faveur, meubles inclus, travaux promis par le vendeur. Si une seule de ces conditions manque dans une transaction réelle, le prix observé peut s'écarter de la valeur marchande — et le comparable devra être ajusté ou rejeté (nous y reviendrons au chapitre @@REF{ch:06}@@).", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-16", "url": "/seance/04/#p4-16", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Les conditions essentielles", "text": "Ces conditions dessinent en creux tout ce que la valeur marchande n'est pas. Une vente de succession conclue en dix jours pour régler rapidement un dossier ne respecte pas le délai raisonnable. Une vente entre un père et sa fille n'est pas exempte de contrainte affective ni conclue entre parties agissant chacune dans leur propre intérêt. Une vente où le vendeur consent une balance de prix à 2 % d'intérêt incorpore un avantage de financement dans le prix. Dans chacun de ces cas, le prix existe, mais il ne témoigne pas fidèlement de la valeur marchande.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-17", "url": "/seance/04/#p4-17", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Les hypothèses sous-jacentes", "text": "La doctrine résume habituellement les hypothèses implicites de la valeur marchande en cinq points, qu'il est utile de mémoriser comme une grille de lecture.◆5 hypothèses : transaction hypothétique, date précise, acheteur typique, mise en marché adéquate, conditions normales.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-18", "url": "/seance/04/#p4-18", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Les hypothèses sous-jacentes", "text": "La première hypothèse est celle de la transaction hypothétique : on modélise une vente qui n'a pas nécessairement lieu. L'immeuble n'a pas besoin d'être à vendre pour avoir une valeur marchande — la résidence familiale qu'on n'a aucune intention de céder possède néanmoins, à tout moment, un prix le plus probable. C'est ce qui permet d'évaluer aux fins d'un partage matrimonial, d'une planification successorale ou d'un bilan, sans qu'aucune pancarte n'apparaisse jamais sur la pelouse.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-19", "url": "/seance/04/#p4-19", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Les hypothèses sous-jacentes", "text": "La deuxième hypothèse fixe une date précise : la valeur est un instantané. Elle vaut à la date d'évaluation et à aucune autre, exactement comme la température relevée par un thermomètre. Dire « cette maison vaut 450 000 $ » sans préciser la date revient à annoncer « il fait 20 degrés » sans dire où ni quand.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-20", "url": "/seance/04/#p4-20", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Les hypothèses sous-jacentes", "text": "La troisième hypothèse raisonne sur l'acheteur typique du segment de marché considéré, et non sur un acheteur particulier avec ses goûts, ses moyens ou ses attachements propres. L'acheteur typique d'un bungalow du secteur Aylmer est un ménage aux revenus moyens de la région qui compare plusieurs propriétés semblables — pas le collectionneur excentrique prêt à tout pour la maison de son enfance.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-21", "url": "/seance/04/#p4-21", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Les hypothèses sous-jacentes", "text": "La quatrième hypothèse suppose une mise en marché adéquate : une exposition d'une durée et d'une publicité suffisantes pour que le marché ait réellement pu réagir. Une vente conclue en vingt-quatre heures sur simple bouche-à-oreille n'a pas testé le marché.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-22", "url": "/seance/04/#p4-22", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Les hypothèses sous-jacentes", "text": "La cinquième hypothèse, enfin, exige des conditions normales de marché : pas de panique généralisée, pas de vente de feu, pas de circonstances extraordinaires. Lorsque le marché lui-même traverse un épisode anormal, l'évaluateur doit le documenter et en tenir compte dans son interprétation des indices de prix.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-23", "url": "/seance/04/#p4-23", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Définitions comparées : OEAQ, USPAP/NUPPEC, IVS et LFM", "text": "Le Québec vit au confluent de plusieurs corpus normatifs, et l'étudiant doit savoir situer chaque définition dans son contexte d'application. Le tableau suivant compare les quatre formulations principales.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-24", "url": "/seance/04/#p4-24", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Définitions comparées : OEAQ, USPAP/NUPPEC, IVS et LFM", "text": "Malgré des vocabulaires différents, ces définitions convergent vers le même noyau conceptuel : prix le plus probable, marché ouvert, parties informées et libres, date précise. Les nuances comptent toutefois. La formulation des IVS insiste sur l'absence de lien de dépendance (arm's length), notion clé lorsqu'on vérifie des comparables. La LFM parle de « valeur réelle », terme propre à la fiscalité municipale québécoise, qu'il ne faut pas confondre avec une quelconque valeur « vraie » : c'est simplement le nom que le législateur donne à la valeur d'échange aux fins du rôle.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-26", "url": "/seance/04/#p4-26", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Définitions comparées : OEAQ, USPAP/NUPPEC, IVS et LFM", "text": "Fait notable : le Code civil du Québec ne contient aucune définition de la valeur marchande. La notion y est précisée par la jurisprudence et la doctrine. En matière de fiscalité municipale, c'est l'article 43 de la Loi sur la fiscalité municipale qui définit la « valeur réelle ». L'évaluateur québécois doit donc jongler avec un cadre hybride : normes professionnelles (OEAQ, NUPPEC), lois particulières (LFM, Loi sur l'expropriation) et jurisprudence civile.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "quebec-4-25", "url": "/seance/04/#quebec-4-25", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "quebec", "title": "Le Code civil ne définit pas la valeur marchande", "text": "Fait notable : le Code civil du Québec ne contient aucune définition de la valeur marchande. La notion y est précisée par la jurisprudence et la doctrine. En matière de fiscalité municipale, c'est l'article 43 de la Loi sur la fiscalité municipale qui définit la « valeur réelle ». L'évaluateur québécois doit donc jongler avec un cadre hybride : normes professionnelles (OEAQ, NUPPEC), lois particulières (LFM, Loi sur l'expropriation) et jurisprudence civile.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-27", "url": "/seance/04/#p4-27", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Les quatre éléments constitutifs de la valeur", "text": "Pourquoi un bien a-t-il de la valeur? L'analyse économique classique répond que quatre conditions doivent être réunies simultanément pour qu'une valeur marchande existe.◆DURP Moyen mnémotechnique : Désir, Utilité, Rareté, Pouvoir d'achat.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-28", "url": "/seance/04/#p4-28", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Les quatre éléments constitutifs de la valeur", "text": "L'utilité est la capacité du bien à satisfaire un besoin : se loger, produire un revenu, exploiter un commerce. Un bâtiment condamné, sans usage possible, perd l'essentiel de son utilité — et donc de sa valeur. La rareté traduit l'offre limitée : l'air est éminemment utile mais sans valeur d'échange parce qu'il n'est pas rare; un terrain riverain dans un secteur recherché est rare, donc précieux. Le désir est la volonté d'acquisition : il ne suffit pas qu'un bien soit utile et rare, encore faut-il que des acheteurs le veuillent (pensons à une usine ultra-spécialisée que personne ne souhaite exploiter). Enfin, le pouvoir d'achat rend le désir effectif : une demande sans capacité de payer ne crée aucune valeur. C'est précisément par ce canal que les taux d'intérêt influencent les prix immobiliers, comme nous le verrons à la section @@REF{ch04:sec:pegs}@@.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-30", "url": "/seance/04/#p4-30", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Les quatre éléments constitutifs de la valeur", "text": "Ces quatre éléments expliquent élégamment des situations en apparence paradoxales. Pourquoi une maison identique vaut-elle 40 % de moins dans une petite municipalité en déclin démographique? L'utilité est la même, la rareté est moindre (offre abondante, demande faible), le désir est plus faible et le pouvoir d'achat local est inférieur. La valeur n'est jamais une propriété intrinsèque du bien : elle naît de la rencontre entre le bien et son marché.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "remarque-4-29", "url": "/seance/04/#remarque-4-29", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "remarque", "title": "Remarque", "text": "Ces quatre éléments expliquent élégamment des situations en apparence paradoxales. Pourquoi une maison identique vaut-elle 40 % de moins dans une petite municipalité en déclin démographique? L'utilité est la même, la rareté est moindre (offre abondante, demande faible), le désir est plus faible et le pouvoir d'achat local est inférieur. La valeur n'est jamais une propriété intrinsèque du bien : elle naît de la rencontre entre le bien et son marché.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-31", "url": "/seance/04/#p4-31", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Ce que la valeur marchande n'est pas", "text": "L'erreur la plus fréquente du débutant — et du grand public — est de confondre la valeur marchande avec l'un des nombreux autres chiffres qui gravitent autour d'un immeuble.◆VM prix demandé prix payé valeur au rôle coût valeur d'assurance.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-32", "url": "/seance/04/#p4-32", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Ce que la valeur marchande n'est pas", "text": "La valeur marchande n'est pas le prix demandé. Le prix affiché sur Centris est l'espoir du vendeur, et souvent une stratégie : gonflé pour laisser place à la négociation dans un marché lent, ou délibérément réduit pour provoquer une surenchère dans un marché tendu. Un immeuble affiché à 599 000 $ « pour créer de l'action » peut valoir 650 000 $; un autre affiché au même montant depuis huit mois n'en vaut peut-être que 540 000.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-33", "url": "/seance/04/#p4-33", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Ce que la valeur marchande n'est pas", "text": "Elle n'est pas davantage le prix payé. Chaque transaction est le résultat d'une négociation particulière, avec ses émotions, son rapport de force et ses circonstances : le coup de cœur qui fait dépasser le budget, le vendeur pressé qui cède trop vite, la surenchère à cinq offres. Le prix est un fait; il témoigne de la valeur seulement lorsque les conditions de la définition étaient réunies.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-34", "url": "/seance/04/#p4-34", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Ce que la valeur marchande n'est pas", "text": "Elle n'est pas la valeur au rôle, qui est une valeur de masse établie par modèles statistiques, à une date de référence antérieure, aux seules fins de la taxation — nous y reviendrons en détail à la section @@REF{ch04:sec:types}@@. Elle n'est pas le coût de construction : ce que le bâtiment a coûté ne garantit en rien ce que le marché le paiera, comme le découvre à ses dépens quiconque suréquipe une propriété dans un quartier modeste. Elle n'est pas la valeur d'assurance, laquelle exclut le terrain et vise la reconstruction à neuf. Et elle n'est pas la valeur pour un investisseur particulier, qui dépend des critères subjectifs — financement, fiscalité, synergies — propres à cet investisseur.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-35", "url": "/seance/04/#p4-35", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Ce que la valeur marchande n'est pas", "text": "Considérons une maison unifamiliale du secteur Hull, à Gatineau, pour laquelle on observe simultanément :", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-36", "url": "/seance/04/#p4-36", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Ce que la valeur marchande n'est pas", "text": "Quatre chiffres différents pour le même bien — et aucun n'est « faux ». La valeur au rôle date de la date de référence du rôle (18 mois avant son entrée en vigueur) et provient d'une évaluation de masse. Le prix payé excède la valeur marchande de 15 000 $ : l'acheteur a surenchéri dans un marché de vendeurs. La valeur d'assurance ne couvre que la reconstruction du bâtiment, terrain exclu. L'opinion de l'évaluateur, elle, répond à la question précise : « quel est le prix le plus probable aujourd'hui, dans des conditions normales? »", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "ex-4-1", "url": "/seance/04/#ex-4-1", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "exemple", "title": "Exemple 4.1 — un même bien, quatre chiffres — secteur Hull, Gatineau", "text": "Considérons une maison unifamiliale du secteur Hull, à Gatineau, pour laquelle on observe simultanément : Chiffre observéMontantValeur au rôle (rôle triennal en vigueur)320 000 $Prix payé par l'acheteur465 000 $Valeur d'assurance (bâtiment seulement)280 000 $Valeur marchande estimée par l'évaluateur450 000 $ Quatre chiffres différents pour le même bien — et aucun n'est « faux ». La valeur au rôle date de la date de référence du rôle (18 mois avant son entrée en vigueur) et provient d'une évaluation de masse. Le prix payé excède la valeur marchande de 15 000 $ : l'acheteur a surenchéri dans un marché de vendeurs. La valeur d'assurance ne couvre que la reconstruction du bâtiment, terrain exclu. L'opinion de l'évaluateur, elle, répond à la question précise : « quel est le prix le plus probable aujourd'hui, dans des conditions normales? »", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-37", "url": "/seance/04/#p4-37", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Les autres types de valeurs", "text": "La valeur marchande est la référence, mais elle ne répond pas à toutes les questions. Le premier réflexe professionnel, à la réception d'un mandat, est d'identifier quel type de valeur le client recherche réellement.◆Première question de tout mandat : quel type de valeur? Un rapport techniquement impeccable qui répond à la mauvaise question est un rapport inutile — et une faute professionnelle.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-38", "url": "/seance/04/#p4-38", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur d'assurance", "text": "La valeur d'assurance est le coût de remplacement ou de reconstruction des améliorations (bâtiments) uniquement, à neuf, en cas de sinistre. Elle exclut le terrain, puisque celui-ci n'est pas détruit par un incendie ou une catastrophe.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "def-4-2", "url": "/seance/04/#def-4-2", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "definition", "title": "Définition 4.2 — valeur d'assurance", "text": "La valeur d'assurance est le coût de remplacement ou de reconstruction des améliorations (bâtiments) uniquement, à neuf, en cas de sinistre. Elle exclut le terrain, puisque celui-ci n'est pas détruit par un incendie ou une catastrophe.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-39", "url": "/seance/04/#p4-39", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur d'assurance", "text": "La logique de l'assurance est indemnitaire : remettre l'assuré dans la situation où il se trouvait avant le sinistre. Ce qui brûle, c'est le bâtiment; le terrain demeure. La valeur d'assurance repose donc sur le coût de construction — soit le coût de remplacement (un bâtiment de qualité et d'utilité équivalentes, aux normes actuelles), soit le coût de reproduction (une réplique identique, pertinente pour les bâtiments patrimoniaux). Elle inclut les frais accessoires souvent oubliés : plans d'architecte, permis, honoraires professionnels, déblaiement des débris.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-40", "url": "/seance/04/#p4-40", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur d'assurance", "text": "Considérons une propriété du secteur Aylmer dont la valeur marchande s'établit à 520 000 $, la valeur attribuable au terrain à 180 000 $, et la valeur d'assurance — c'est-à-dire le coût de reconstruction à neuf du bâtiment — à 400 000 $. Remarquez que . La valeur d'assurance du bâtiment excède ici la portion de la valeur marchande attribuable au bâtiment (). Rien d'anormal : reconstruire à neuf coûte souvent plus cher que ce que le marché paie pour un bâtiment usagé. C'est un premier aperçu du rôle central de la dépréciation, au cœur de la méthode du coût (chapitre @@REF{ch:10}@@).", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "ex-4-2", "url": "/seance/04/#ex-4-2", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "exemple", "title": "Exemple 4.2 — valeur d'assurance — secteur Aylmer, Gatineau", "text": "Considérons une propriété du secteur Aylmer dont la valeur marchande s'établit à 520 000 $, la valeur attribuable au terrain à 180 000 $, et la valeur d'assurance — c'est-à-dire le coût de reconstruction à neuf du bâtiment — à 400 000 $. Remarquez que . La valeur d'assurance du bâtiment excède ici la portion de la valeur marchande attribuable au bâtiment (). Rien d'anormal : reconstruire à neuf coûte souvent plus cher que ce que le marché paie pour un bâtiment usagé. C'est un premier aperçu du rôle central de la dépréciation, au cœur de la méthode du coût (chapitre @@REF{ch:10}@@).", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-42", "url": "/seance/04/#p4-42", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur d'assurance", "text": "Ne jamais estimer la valeur d'assurance en soustrayant mécaniquement la « valeur du terrain au rôle » de la valeur marchande. Le coût de reconstruction se calcule à partir des coûts de construction actuels, pas par résidu. Une couverture d'assurance insuffisante expose le propriétaire à la règle proportionnelle en cas de sinistre partiel.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "attention-4-41", "url": "/seance/04/#attention-4-41", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "attention", "title": "Attention", "text": "Ne jamais estimer la valeur d'assurance en soustrayant mécaniquement la « valeur du terrain au rôle » de la valeur marchande. Le coût de reconstruction se calcule à partir des coûts de construction actuels, pas par résidu. Une couverture d'assurance insuffisante expose le propriétaire à la règle proportionnelle en cas de sinistre partiel.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-43", "url": "/seance/04/#p4-43", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur fiscale (valeur au rôle)", "text": "La valeur fiscale est la valeur réelle d'un immeuble inscrite au rôle d'évaluation foncière municipal, servant de base au calcul des taxes foncières. Au Québec, elle est établie conformément à la Loi sur la fiscalité municipale (art. 43 LFM).", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "def-4-3", "url": "/seance/04/#def-4-3", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "definition", "title": "Définition 4.3 — valeur fiscale", "text": "La valeur fiscale est la valeur réelle d'un immeuble inscrite au rôle d'évaluation foncière municipal, servant de base au calcul des taxes foncières. Au Québec, elle est établie conformément à la Loi sur la fiscalité municipale (art. 43 LFM).", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-44", "url": "/seance/04/#p4-44", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur fiscale (valeur au rôle)", "text": "Le régime québécois présente des particularités que tout évaluateur doit maîtriser.◆Rôle triennal Rôle d'évaluation déposé pour trois exercices financiers consécutifs. Le rôle est triennal : il vaut pour trois exercices (par exemple 2026–2027–2028). Les valeurs qui y figurent sont établies à une date de référence fixée à 18 mois avant l'entrée en vigueur du rôle : pour un rôle entrant en vigueur le 1er janvier 2026, la date de référence est le 1er juillet 2024. Il s'agit d'une évaluation de masse : environ 3,5 millions d'unités d'évaluation sont traitées au Québec par des modèles statistiques appliqués à des catégories d'immeubles, et non par des évaluations individuelles. Enfin, le contribuable dispose d'un droit de contestation — demande de révision, puis recours au Tribunal administratif du Québec (TAQ) — dont le délai usuel expire le 30 avril suivant le dépôt du rôle.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-45", "url": "/seance/04/#p4-45", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur fiscale (valeur au rôle)", "text": "Une résidence de Gatineau est inscrite au rôle 2026–2027–2028 pour 380 000 $ (valeurs à la date de référence du 1er juillet 2024). Avec un taux global de taxation illustratif de 1,1 % :", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-46", "url": "/seance/04/#p4-46", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur fiscale (valeur au rôle)", "text": "Ce taux est fictif et purement pédagogique : depuis 2024, Gatineau applique des taux par unité de voisinage, de sorte qu'il n'existe plus un taux résidentiel unique. Retenez la mécanique : assiette (valeur au rôle) taux = taxes.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "ex-4-3", "url": "/seance/04/#ex-4-3", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "exemple", "title": "Exemple 4.3 — calcul des taxes foncières", "text": "Une résidence de Gatineau est inscrite au rôle 2026–2027–2028 pour 380 000 $ (valeurs à la date de référence du 1er juillet 2024). Avec un taux global de taxation illustratif de 1,1 % : Ce taux est fictif et purement pédagogique : depuis 2024, Gatineau applique des taux par unité de voisinage, de sorte qu'il n'existe plus un taux résidentiel unique. Retenez la mécanique : assiette (valeur au rôle) taux = taxes.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-48", "url": "/seance/04/#p4-48", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur fiscale (valeur au rôle)", "text": "Trois causes structurelles de décalage : (1) la date de référence — en marché haussier, un rôle fondé sur des valeurs vieilles de 18 mois à 4 ans et demi sous-évalue systématiquement; (2) l'évaluation de masse — un modèle statistique ne capte pas les particularités d'un immeuble (rénovations non déclarées, vices, vue exceptionnelle); (3) les conditions du marché local qui évoluent différemment selon les secteurs. Le ratio prix de vente / valeur au rôle est d'ailleurs un outil de détection d'anomalies dans l'analyse des comparables (chapitre @@REF{ch:06}@@).", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "quebec-4-47", "url": "/seance/04/#quebec-4-47", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "quebec", "title": "Pourquoi la valeur au rôle diffère de la valeur marchande", "text": "Trois causes structurelles de décalage : (1) la date de référence — en marché haussier, un rôle fondé sur des valeurs vieilles de 18 mois à 4 ans et demi sous-évalue systématiquement; (2) l'évaluation de masse — un modèle statistique ne capte pas les particularités d'un immeuble (rénovations non déclarées, vices, vue exceptionnelle); (3) les conditions du marché local qui évoluent différemment selon les secteurs. Le ratio prix de vente / valeur au rôle est d'ailleurs un outil de détection d'anomalies dans l'analyse des comparables (chapitre @@REF{ch:06}@@).", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-49", "url": "/seance/04/#p4-49", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur liquidative", "text": "La valeur liquidative est le prix qu'un bien immobilier est susceptible d'atteindre lors d'une vente forcée, dans un délai restreint, souvent dans le cadre d'une faillite, d'une saisie hypothécaire ou d'une succession urgente.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "def-4-4", "url": "/seance/04/#def-4-4", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "definition", "title": "Définition 4.4 — valeur liquidative", "text": "La valeur liquidative est le prix qu'un bien immobilier est susceptible d'atteindre lors d'une vente forcée, dans un délai restreint, souvent dans le cadre d'une faillite, d'une saisie hypothécaire ou d'une succession urgente.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-50", "url": "/seance/04/#p4-50", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur liquidative", "text": "La valeur liquidative viole délibérément deux conditions de la valeur marchande : le délai raisonnable de mise en marché et l'absence de contrainte sur le vendeur. Elle est donc, par construction, toujours inférieure à la valeur marchande. La décote dépend du délai imposé, de la liquidité du segment de marché et de l'état du bien; en pratique, on observe des décotes typiques de 15 à 35 %.◆Valeur liquidative VM, décote typique de 15 à 35 %.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-51", "url": "/seance/04/#p4-51", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur liquidative", "text": "Les contextes d'utilisation sont nombreux : saisie hypothécaire (le prêteur veut connaître son scénario pessimiste), faillite (le syndic doit réaliser l'actif), vente sous contrôle de justice, succession à liquider rapidement, analyse de garantie bancaire.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-52", "url": "/seance/04/#p4-52", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur liquidative", "text": "Un triplex a une valeur marchande de 750 000 $. Le créancier hypothécaire demande la valeur liquidative dans l'hypothèse d'une vente en 60 jours. L'évaluateur, s'appuyant sur les ventes forcées observées dans le secteur, estime une décote de 17 à 27 % :", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-53", "url": "/seance/04/#p4-53", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur liquidative", "text": "La valeur liquidative est donc estimée entre 550 000 $ et 620 000 $. Notez la présentation en fourchette : l'incertitude est plus grande que pour une valeur marchande, et il est légitime de la refléter.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "ex-4-4", "url": "/seance/04/#ex-4-4", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "exemple", "title": "Exemple 4.4 — décote de liquidation d'un triplex", "text": "Un triplex a une valeur marchande de 750 000 $. Le créancier hypothécaire demande la valeur liquidative dans l'hypothèse d'une vente en 60 jours. L'évaluateur, s'appuyant sur les ventes forcées observées dans le secteur, estime une décote de 17 à 27 % : La valeur liquidative est donc estimée entre 550 000 $ et 620 000 $. Notez la présentation en fourchette : l'incertitude est plus grande que pour une valeur marchande, et il est légitime de la refléter.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-54", "url": "/seance/04/#p4-54", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur d'investissement", "text": "La valeur d'investissement est la valeur d'un bien immobilier pour un investisseur spécifique, fondée sur ses critères personnels de rendement, sa situation fiscale, son financement et ses objectifs. Elle est subjective et peut différer de la valeur marchande.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "def-4-5", "url": "/seance/04/#def-4-5", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "definition", "title": "Définition 4.5 — valeur d'investissement", "text": "La valeur d'investissement est la valeur d'un bien immobilier pour un investisseur spécifique, fondée sur ses critères personnels de rendement, sa situation fiscale, son financement et ses objectifs. Elle est subjective et peut différer de la valeur marchande.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-55", "url": "/seance/04/#p4-55", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur d'investissement", "text": "Là où la valeur marchande raisonne sur l'acheteur typique, la valeur d'investissement raisonne sur un acheteur particulier. Deux investisseurs regardant le même immeuble avec des exigences de rendement différentes lui attribueront des valeurs différentes — et tous deux auront raison, de leur point de vue.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-56", "url": "/seance/04/#p4-56", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur d'investissement", "text": "Un immeuble à revenus de Sherbrooke génère un revenu net d'exploitation (RNE) de 60 000 $ par année. Sa valeur marchande, établie par comparaison avec les taux du marché (), est d'environ 1 200 000 $. Deux investisseurs l'examinent, chacun capitalisant le RNE à son taux de rendement exigé :", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-57", "url": "/seance/04/#p4-57", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur d'investissement", "text": "L'investisseur A, qui se contente d'un rendement de 4,5 % (financement avantageux, horizon long, synergies avec un immeuble voisin qu'il possède déjà), est prêt à payer plus que la valeur marchande. L'investisseur B, plus exigeant, trouvera l'immeuble « trop cher ». La transaction se réalise en général lorsque la valeur d'investissement de l'acheteur est supérieure ou égale à la valeur marchande : A achètera, B passera son tour.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "ex-4-5", "url": "/seance/04/#ex-4-5", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "exemple", "title": "Exemple 4.5 — deux investisseurs, deux valeurs — Sherbrooke", "text": "Un immeuble à revenus de Sherbrooke génère un revenu net d'exploitation (RNE) de 60 000 $ par année. Sa valeur marchande, établie par comparaison avec les taux du marché (), est d'environ 1 200 000 $. Deux investisseurs l'examinent, chacun capitalisant le RNE à son taux de rendement exigé : L'investisseur A, qui se contente d'un rendement de 4,5 % (financement avantageux, horizon long, synergies avec un immeuble voisin qu'il possède déjà), est prêt à payer plus que la valeur marchande. L'investisseur B, plus exigeant, trouvera l'immeuble « trop cher ». La transaction se réalise en général lorsque la valeur d'investissement de l'acheteur est supérieure ou égale à la valeur marchande : A achètera, B passera son tour.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-58", "url": "/seance/04/#p4-58", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur d'investissement", "text": "Les facteurs propres à l'investisseur incluent son taux de rendement exigé, sa structure de financement, son taux d'imposition, son horizon de détention et les synergies avec ses autres actifs. L'évaluateur peut être mandaté pour estimer une valeur d'investissement — mais il doit alors l'annoncer clairement et ne jamais la présenter comme une valeur marchande.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-59", "url": "/seance/04/#p4-59", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur d'utilisation", "text": "La valeur d'utilisation est la valeur d'un bien pour un usage spécifique, qui peut différer de l'utilisation optimale reconnue par le marché. Elle s'applique surtout aux biens à usage unique ou spécialisé.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "def-4-6", "url": "/seance/04/#def-4-6", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "definition", "title": "Définition 4.6 — valeur d'utilisation", "text": "La valeur d'utilisation est la valeur d'un bien pour un usage spécifique, qui peut différer de l'utilisation optimale reconnue par le marché. Elle s'applique surtout aux biens à usage unique ou spécialisé.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-60", "url": "/seance/04/#p4-60", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur d'utilisation", "text": "Une église convertie en résidence, une école reconvertie en bureaux, une ferme exploitée en agrotourisme, une usine construite sur mesure pour un procédé industriel unique, un immeuble patrimonial protégé : dans tous ces cas, la valeur du bien pour son usage actuel peut s'écarter sensiblement de sa valeur d'échange sur le marché. La notion dialogue étroitement avec le principe de l'utilisation optimale (highest and best use) vu au chapitre @@REF{ch:03}@@ : la valeur d'utilisation mesure la valeur dans un usage donné, l'utilisation optimale cherche l'usage qui maximise la valeur.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-61", "url": "/seance/04/#p4-61", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur hypothécaire", "text": "La valeur hypothécaire (ou valeur prêtable) est la valeur retenue par le prêteur pour établir le montant maximal du prêt garanti par l'immeuble. Elle est généralement conservatrice par rapport à la valeur marchande.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "def-4-7", "url": "/seance/04/#def-4-7", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "definition", "title": "Définition 4.7 — valeur hypothécaire", "text": "La valeur hypothécaire (ou valeur prêtable) est la valeur retenue par le prêteur pour établir le montant maximal du prêt garanti par l'immeuble. Elle est généralement conservatrice par rapport à la valeur marchande.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-62", "url": "/seance/04/#p4-62", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur hypothécaire", "text": "Le prêteur ne s'intéresse pas au prix le plus probable aujourd'hui, mais à la valeur durable de sa garantie sur toute la durée du prêt. La valeur hypothécaire sert de dénominateur au ratio prêt-valeur (RPV) : un prêt de 360 000 $ sur une valeur retenue de 450 000 $ donne un RPV de 80 %. Elle peut exclure des éléments jugés non durables (mobilier, équipements) et adopte une lecture prudente du marché. Les assureurs hypothécaires — SCHL, Sagen, Canada Guaranty — l'exigent pour les prêts à ratio élevé.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-64", "url": "/seance/04/#p4-64", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Tableau synthèse des types de valeurs", "text": "Tous ces types de valeurs incluent le terrain, sauf la valeur d'assurance, qui vise le bâtiment seulement. C'est une question d'examen classique — et une source d'erreurs coûteuses en pratique.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "attention-4-63", "url": "/seance/04/#attention-4-63", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "attention", "title": "Le terrain est-il inclus?", "text": "Tous ces types de valeurs incluent le terrain, sauf la valeur d'assurance, qui vise le bâtiment seulement. C'est une question d'examen classique — et une source d'erreurs coûteuses en pratique.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-66", "url": "/seance/04/#p4-66", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Tableau synthèse des types de valeurs", "text": "En pratique, l'identification du type de valeur se joue dès le premier appel du client, et elle est consignée dans la lettre de mandat. Un client qui dit « je veux savoir combien vaut mon immeuble » peut vouloir vendre (valeur marchande), s'assurer (valeur d'assurance), contester son compte de taxes (valeur réelle au sens de la LFM, à la date de référence du rôle!) ou convaincre son banquier (valeur hypothécaire). Reformuler le besoin avec le client avant d'accepter le mandat évite des rapports inutilisables — et des plaintes déontologiques.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "terrain-4-65", "url": "/seance/04/#terrain-4-65", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "En pratique, l'identification du type de valeur se joue dès le premier appel du client, et elle est consignée dans la lettre de mandat. Un client qui dit « je veux savoir combien vaut mon immeuble » peut vouloir vendre (valeur marchande), s'assurer (valeur d'assurance), contester son compte de taxes (valeur réelle au sens de la LFM, à la date de référence du rôle!) ou convaincre son banquier (valeur hypothécaire). Reformuler le besoin avec le client avant d'accepter le mandat évite des rapports inutilisables — et des plaintes déontologiques.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-67", "url": "/seance/04/#p4-67", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La distinction fondamentale", "text": "Dans le langage courant, « ça vaut », « ça coûte » et « ça s'est vendu » s'emploient indifféremment. En évaluation, cette confusion est disqualifiante. Les trois concepts se distinguent par leur nature, leur perspective et leur temporalité.◆Valeur = opinion (marché); prix = fait (transaction); coût = dépense (production).", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-68", "url": "/seance/04/#p4-68", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La distinction fondamentale", "text": "La valeur est une estimation : une opinion motivée sur le montant le plus probable, formulée à une date d'évaluation, dans la perspective du marché. Le prix est un fait historique : le montant effectivement payé lors d'une transaction donnée, à une date donnée, issu d'une négociation particulière. Le coût est une dépense de production : ce qu'il a fallu (ou faudrait) débourser en matériaux, main-d'œuvre et frais pour créer le bien.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-69", "url": "/seance/04/#p4-69", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Pourquoi le prix s'écarte-t-il de la valeur?", "text": "Si toutes les conditions de la valeur marchande étaient toujours réunies, prix et valeur coïncideraient en moyenne. Mais les transactions réelles sont imparfaites, dans les deux directions.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-70", "url": "/seance/04/#p4-70", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Pourquoi le prix s'écarte-t-il de la valeur?", "text": "Le prix peut excéder la valeur lorsque l'acheteur est émotif (le « coup de cœur » qui fait déraper l'enchère), lorsqu'il entretient un lien particulier avec le bien (le voisin qui veut agrandir son terrain, l'enfant qui rachète la maison familiale), en situation de surenchère dans un marché de vendeurs, en présence d'information asymétrique au détriment de l'acheteur, ou quand un financement avantageux est incorporé au prix.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-71", "url": "/seance/04/#p4-71", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Pourquoi le prix s'écarte-t-il de la valeur?", "text": "Inversement, le prix peut être inférieur à la valeur en cas de vente forcée (faillite, succession pressée), de vendeur mal informé sur son marché, de vente entre personnes liées, de mise en marché insuffisante (aucune inscription, aucune publicité) ou de contrainte de temps.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-73", "url": "/seance/04/#p4-73", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Pourquoi le prix s'écarte-t-il de la valeur?", "text": "C'est exactement pour cela que la vérification des comparables (chapitre @@REF{ch:06}@@) est incontournable : chaque prix observé doit être interrogé — ce prix témoigne-t-il de la valeur, ou des circonstances particulières de cette transaction? Un évaluateur qui utilise un prix de complaisance entre parties liées comme comparable contamine toute son analyse.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "terrain-4-72", "url": "/seance/04/#terrain-4-72", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "C'est exactement pour cela que la vérification des comparables (chapitre @@REF{ch:06}@@) est incontournable : chaque prix observé doit être interrogé — ce prix témoigne-t-il de la valeur, ou des circonstances particulières de cette transaction? Un évaluateur qui utilise un prix de complaisance entre parties liées comme comparable contamine toute son analyse.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-74", "url": "/seance/04/#p4-74", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Pourquoi le coût s'écarte-t-il de la valeur?", "text": "Le réflexe « ça m'a coûté X, donc ça vaut au moins X » est économiquement faux. Le coût peut excéder la valeur : suréquipement que le marché ne paie pas (piscine intérieure, finitions ultra-luxueuses dans un quartier modeste — nous verrons au chapitre @@REF{ch:10}@@ la notion de sur-amélioration), construction dans un marché faible, design non fonctionnel, obsolescence dès la livraison. Le coût peut être inférieur à la valeur : construction ancienne dont le terrain s'est fortement apprécié, localisation exceptionnelle, rareté du produit, plus-value générale du marché.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-76", "url": "/seance/04/#p4-76", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Pourquoi le coût s'écarte-t-il de la valeur?", "text": "Trois questions pour se tester — répondez avant de lire les réponses.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-77", "url": "/seance/04/#p4-77", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Pourquoi le coût s'écarte-t-il de la valeur?", "text": "Le montant de 485 000 $ versé par l'acheteur en mars 2024 : valeur, prix ou coût?", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-78", "url": "/seance/04/#p4-78", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Pourquoi le coût s'écarte-t-il de la valeur?", "text": "Le montant de 420 000 $ nécessaire pour reconstruire la maison aujourd'hui : valeur, prix ou coût?", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-79", "url": "/seance/04/#p4-79", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Pourquoi le coût s'écarte-t-il de la valeur?", "text": "L'opinion de l'évaluateur, soit 460 000 $, au 1er mai 2026 : valeur, prix ou coût?", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-80", "url": "/seance/04/#p4-80", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Pourquoi le coût s'écarte-t-il de la valeur?", "text": "Réponses : (1) un prix — fait historique daté; (2) un coût — perspective de production; (3) une valeur — opinion motivée et datée.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "remarque-4-75", "url": "/seance/04/#remarque-4-75", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "remarque", "title": "le mini-test des trois concepts", "text": "Trois questions pour se tester — répondez avant de lire les réponses. Le montant de 485 000 $ versé par l'acheteur en mars 2024 : valeur, prix ou coût?Le montant de 420 000 $ nécessaire pour reconstruire la maison aujourd'hui : valeur, prix ou coût?L'opinion de l'évaluateur, soit 460 000 $, au 1er mai 2026 : valeur, prix ou coût? Réponses : (1) un prix — fait historique daté; (2) un coût — perspective de production; (3) une valeur — opinion motivée et datée.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-81", "url": "/seance/04/#p4-81", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Pourquoi le coût s'écarte-t-il de la valeur?", "text": "Le tableau suivant réunit, pour une même maison de Gatineau, six montants qui coexistent sans contradiction :", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-82", "url": "/seance/04/#p4-82", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Pourquoi le coût s'écarte-t-il de la valeur?", "text": "L'étudiant qui sait expliquer pourquoi chacun de ces montants diffère des autres a assimilé l'essentiel du chapitre.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "ex-4-6", "url": "/seance/04/#ex-4-6", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "exemple", "title": "Exemple 4.6 — cas intégrateur — maison unifamiliale, secteur Hull", "text": "Le tableau suivant réunit, pour une même maison de Gatineau, six montants qui coexistent sans contradiction : ConceptMontantExplicationCoût de construction (1998)185 000 $Ce qu'il en a coûté à l'époqueCoût de remplacement (2026)420 000 $Reconstruire aujourd'huiValeur au rôle (2026–2028)355 000 $Valeurs à la date de référence (1er juillet 2024)Prix payé (mars 2024)485 000 $Surenchère en marché de vendeursValeur marchande (2026)460 000 $Opinion motivée de l'évaluateurValeur d'assurance330 000 $Bâtiment seulement, à neuf L'étudiant qui sait expliquer pourquoi chacun de ces montants diffère des autres a assimilé l'essentiel du chapitre.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-83", "url": "/seance/04/#p4-83", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La grille PEGS", "text": "D'où vient la valeur, et pourquoi change-t-elle? L'analyse classique regroupe les forces qui agissent sur la valeur en quatre grandes familles, mémorisées par l'acronyme PEGS : facteurs Physiques, Économiques, Gouvernementaux et Sociaux.◆PEGS Physiques, Économiques, Gouvernementaux, Sociaux : les quatre familles de facteurs de la valeur.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-84", "url": "/seance/04/#p4-84", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La grille PEGS", "text": "Cette grille n'est pas un simple aide-mémoire : c'est un protocole d'analyse. Devant tout mandat, l'évaluateur balaie systématiquement les quatre familles pour identifier les forces à l'œuvre dans le marché local et sur le bien lui-même.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-85", "url": "/seance/04/#p4-85", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Les facteurs physiques (P)", "text": "Les facteurs physiques se déclinent en deux volets : le site et le bâtiment.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-86", "url": "/seance/04/#p4-86", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Les facteurs physiques (P)", "text": "Du côté du site : la localisation et l'emplacement (le facteur roi — « location, location, location »), la superficie et les dimensions du terrain, la topographie, le drainage et la nature du sol (capacité portante, remblai), la contamination environnementale éventuelle, la vue, l'ensoleillement et l'orientation, ainsi que la disponibilité des services publics (aqueduc, égout, électricité, fibre).", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-87", "url": "/seance/04/#p4-87", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Les facteurs physiques (P)", "text": "Du côté du bâtiment : l'âge et l'état physique, la superficie habitable, le nombre de pièces et d'étages, la qualité de construction, le design et la fonctionnalité, les rénovations et mises à jour, l'efficacité énergétique.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-88", "url": "/seance/04/#p4-88", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Les facteurs physiques (P)", "text": "Deux maisons rigoureusement identiques, construites au même coût par le même entrepreneur. L'une est située près du lac Leamy à Gatineau; l'autre borde une autoroute. La différence de valeur peut atteindre 50 000 $ à 100 000 $ — pour un coût de production identique. La localisation est un attribut du site que ni le propriétaire ni l'entrepreneur ne peuvent modifier : c'est pourquoi les facteurs physiques du site pèsent plus lourd et plus durablement que ceux du bâtiment, lesquels peuvent être corrigés par des rénovations.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "ex-4-7", "url": "/seance/04/#ex-4-7", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "exemple", "title": "Exemple 4.7 — le poids de la localisation", "text": "Deux maisons rigoureusement identiques, construites au même coût par le même entrepreneur. L'une est située près du lac Leamy à Gatineau; l'autre borde une autoroute. La différence de valeur peut atteindre 50 000 $ à 100 000 $ — pour un coût de production identique. La localisation est un attribut du site que ni le propriétaire ni l'entrepreneur ne peuvent modifier : c'est pourquoi les facteurs physiques du site pèsent plus lourd et plus durablement que ceux du bâtiment, lesquels peuvent être corrigés par des rénovations.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-89", "url": "/seance/04/#p4-89", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Les facteurs économiques (É)", "text": "Les facteurs économiques opèrent à deux échelles. À l'échelle macroéconomique : les taux d'intérêt hypothécaires, l'inflation, la croissance du PIB, le taux de chômage et la politique monétaire de la Banque du Canada. À l'échelle microéconomique (le marché local) : les revenus des ménages, l'emploi régional, l'offre de logements disponibles, le taux d'inoccupation et les coûts de construction.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-90", "url": "/seance/04/#p4-90", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Les facteurs économiques (É)", "text": "Le canal de transmission le plus puissant est celui des taux d'intérêt◆Règle de pouce : point de taux de capacité d'emprunt., parce qu'il agit directement sur le quatrième élément constitutif de la valeur : le pouvoir d'achat effectif. En 2026, le taux directeur de la Banque du Canada se situe à 2,25 % (maintenu le 15 juillet 2026). La règle de pouce à retenir : une hausse de 1 point de pourcentage du taux hypothécaire réduit la capacité d'emprunt des ménages d'environ 10 %.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-91", "url": "/seance/04/#p4-91", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Les facteurs économiques (É)", "text": "Un ménage gagnant 100 000 $ par année magasine une propriété. À un taux hypothécaire de 4 % (taux illustratif), son prêt maximal est d'environ 450 000 $; à un taux de 6 %, il chute à environ 370 000 $. L'écart de 80 000 $ de pouvoir d'achat se répercute directement sur les prix que ce ménage — et tous les ménages semblables — peuvent offrir. Multipliez par des milliers d'acheteurs : voilà comment la politique monétaire déplace tout un marché. L'effet est amplifié par le test de résistance du BSIF, qui qualifie l'emprunteur à un taux supérieur au taux contractuel.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "ex-4-8", "url": "/seance/04/#ex-4-8", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "exemple", "title": "Exemple 4.8 — taux d'intérêt et capacité d'emprunt", "text": "Un ménage gagnant 100 000 $ par année magasine une propriété. À un taux hypothécaire de 4 % (taux illustratif), son prêt maximal est d'environ 450 000 $; à un taux de 6 %, il chute à environ 370 000 $. L'écart de 80 000 $ de pouvoir d'achat se répercute directement sur les prix que ce ménage — et tous les ménages semblables — peuvent offrir. Multipliez par des milliers d'acheteurs : voilà comment la politique monétaire déplace tout un marché. L'effet est amplifié par le test de résistance du BSIF, qui qualifie l'emprunteur à un taux supérieur au taux contractuel.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-92", "url": "/seance/04/#p4-92", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Les facteurs gouvernementaux (G)", "text": "L'action publique façonne la valeur par trois canaux principaux.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-93", "url": "/seance/04/#p4-93", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Les facteurs gouvernementaux (G)", "text": "La réglementation municipale : zonage et usages permis, règlements de construction, densité maximale autorisée, normes de stationnement, délais de permis, plan d'urbanisme. Un changement de zonage peut créer — ou détruire — une part importante de la valeur d'un terrain du jour au lendemain.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-94", "url": "/seance/04/#p4-94", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Les facteurs gouvernementaux (G)", "text": "La taxation : taxes foncières municipales et scolaires, droits de mutation immobilière (la « taxe de bienvenue »), crédits d'impôt à la rénovation ou à la première accession.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-95", "url": "/seance/04/#p4-95", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Les facteurs gouvernementaux (G)", "text": "Les lois provinciales et fédérales : le Code civil du Québec (propriété, servitudes), la Loi sur la fiscalité municipale, la Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles (CPTAQ), l'encadrement du crédit hypothécaire (ligne directrice B-20 du BSIF, assurance SCHL et assureurs privés), le Tribunal administratif du logement (TAL) pour le locatif, et la Loi sur l'aménagement et l'urbanisme.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-97", "url": "/seance/04/#p4-97", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Les facteurs gouvernementaux (G)", "text": "Depuis le 15 décembre 2024, deux assouplissements majeurs sont en vigueur au Canada : l'amortissement sur 30 ans est offert aux premiers acheteurs (toutes propriétés) ainsi qu'à tous les acheteurs de constructions neuves; et le plafond du prix admissible à l'assurance hypothécaire est passé de 1 M$ à 1,5 M$. Effet attendu et observé : hausse du pouvoir d'achat, donc de la demande — une illustration en temps réel du facteur G agissant sur la valeur.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "quebec-4-96", "url": "/seance/04/#quebec-4-96", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "quebec", "title": "Assouplissements hypothécaires fédéraux de décembre 2024", "text": "Depuis le 15 décembre 2024, deux assouplissements majeurs sont en vigueur au Canada : l'amortissement sur 30 ans est offert aux premiers acheteurs (toutes propriétés) ainsi qu'à tous les acheteurs de constructions neuves; et le plafond du prix admissible à l'assurance hypothécaire est passé de 1 M$ à 1,5 M$. Effet attendu et observé : hausse du pouvoir d'achat, donc de la demande — une illustration en temps réel du facteur G agissant sur la valeur.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-98", "url": "/seance/04/#p4-98", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Les facteurs sociaux (S)", "text": "Les facteurs sociaux regroupent la démographie — croissance de la population, immigration et migration interne, taille et composition des ménages, vieillissement, pyramide des âges — et les préférences collectives : qualité des écoles du quartier, criminalité, vie communautaire, modes de vie, télétravail, perception du secteur.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-99", "url": "/seance/04/#p4-99", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Les facteurs sociaux (S)", "text": "Le Québec a connu une croissance démographique exceptionnelle en 2023–2024, portée surtout par l'immigration temporaire, suivie d'un net ralentissement depuis 2025 (resserrement des seuils et des programmes, selon l'ISQ). La demande s'est concentrée à Montréal avec un débordement vers Gatineau, Sherbrooke et Québec, exerçant une pression sur les prix et sur les taux d'inoccupation — pression aujourd'hui en voie d'atténuation. Pour l'évaluateur, la leçon est double : la démographie est un moteur puissant de la demande, et elle peut changer de régime rapidement au gré des politiques migratoires (interaction S G).", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "ex-4-9", "url": "/seance/04/#ex-4-9", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "exemple", "title": "Exemple 4.9 — la démographie québécoise récente", "text": "Le Québec a connu une croissance démographique exceptionnelle en 2023–2024, portée surtout par l'immigration temporaire, suivie d'un net ralentissement depuis 2025 (resserrement des seuils et des programmes, selon l'ISQ). La demande s'est concentrée à Montréal avec un débordement vers Gatineau, Sherbrooke et Québec, exerçant une pression sur les prix et sur les taux d'inoccupation — pression aujourd'hui en voie d'atténuation. Pour l'évaluateur, la leçon est double : la démographie est un moteur puissant de la demande, et elle peut changer de régime rapidement au gré des politiques migratoires (interaction S G).", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-100", "url": "/seance/04/#p4-100", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "L'interaction des facteurs", "text": "Le piège de la grille PEGS serait de la traiter comme quatre colonnes étanches. En réalité, les facteurs interagissent en chaîne, et c'est leur effet combiné qui détermine la direction et l'amplitude des mouvements de valeur. L'épisode québécois récent l'illustre parfaitement :", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-102", "url": "/seance/04/#p4-102", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "L'interaction des facteurs", "text": "Dans un rapport d'évaluation professionnel, la section « analyse du marché » est essentiellement une analyse PEGS appliquée au marché local à la date d'évaluation. À l'examen, sachez : (1) nommer les quatre familles; (2) donner deux ou trois facteurs concrets par famille; (3) illustrer une interaction entre familles par un exemple québécois.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "aretenir-4-101", "url": "/seance/04/#aretenir-4-101", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "aretenir", "title": "À retenir", "text": "Dans un rapport d'évaluation professionnel, la section « analyse du marché » est essentiellement une analyse PEGS appliquée au marché local à la date d'évaluation. À l'examen, sachez : (1) nommer les quatre familles; (2) donner deux ou trois facteurs concrets par famille; (3) illustrer une interaction entre familles par un exemple québécois.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-103", "url": "/seance/04/#p4-103", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Le Code civil du Québec et les biens immeubles", "text": "Avant de parler de valeur, encore faut-il savoir ce qui est évalué. Le Code civil du Québec organise la distinction entre meubles et immeubles aux articles 899 à 907.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-104", "url": "/seance/04/#p4-104", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Le Code civil du Québec et les biens immeubles", "text": "L'architecture du Code procède par étages. L'article 899 pose la division fondamentale : tous les biens sont soit immeubles, soit meubles. L'article 900 définit le cœur de la catégorie immobilière : les fonds de terre, ainsi que les constructions et ouvrages à caractère permanent qui s'y trouvent — la maison, le garage détaché, la piscine creusée. L'article 901 y rattache les biens incorporés : les meubles qui, intégrés à l'immeuble, perdent leur individualité et assurent l'utilité du tout, comme la tuyauterie, le câblage électrique ou la fournaise. L'article 903 traite du cas intermédiaire des meubles attachés à demeure sans perdre leur individualité — le lave-vaisselle encastré, les stores intégrés — qui demeurent immeubles tant qu'ils restent en place. L'article 907, enfin, ferme le système par une catégorie résiduelle : tout ce qui n'est pas immeuble est meuble.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-105", "url": "/seance/04/#p4-105", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Le Code civil du Québec et les biens immeubles", "text": "Ces distinctions ont des conséquences très concrètes en évaluation : le chauffe-eau incorporé fait partie de l'immeuble; les électroménagers « inclus dans la vente » sont des meubles dont la valeur doit être retranchée du prix avant d'utiliser la transaction comme comparable (chapitre @@REF{ch:06}@@).◆Meubles inclus dans un prix de vente = ajustement à faire sur le comparable.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-106", "url": "/seance/04/#p4-106", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La « valeur réelle » de la Loi sur la fiscalité municipale", "text": "« La valeur réelle d'une unité d'évaluation est sa valeur d'échange sur un marché libre et ouvert à la concurrence, soit le prix le plus probable qui peut être payé lors d'une vente de gré à gré dans les conditions suivantes : le vendeur et l'acheteur désirent respectivement vendre et acheter, sans y être forcés, et agissent avec prudence. »", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "def-4-8", "url": "/seance/04/#def-4-8", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "definition", "title": "Définition 4.8 — valeur réelle (art. 43 LFM)", "text": "« La valeur réelle d'une unité d'évaluation est sa valeur d'échange sur un marché libre et ouvert à la concurrence, soit le prix le plus probable qui peut être payé lors d'une vente de gré à gré dans les conditions suivantes : le vendeur et l'acheteur désirent respectivement vendre et acheter, sans y être forcés, et agissent avec prudence. »", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-107", "url": "/seance/04/#p4-107", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La « valeur réelle » de la Loi sur la fiscalité municipale", "text": "On reconnaît immédiatement la parenté avec la valeur marchande : marché libre et ouvert, prix le plus probable, parties libres et prudentes. La valeur réelle est le fondement du rôle d'évaluation foncière : environ 3,5 millions d'unités d'évaluation au Québec, évaluées en masse, sur un cycle triennal. Le contribuable insatisfait peut demander une révision à l'évaluateur municipal puis exercer un recours devant le TAQ, le fardeau de preuve reposant sur lui, dans le délai usuel du 30 avril suivant le dépôt du rôle.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-108", "url": "/seance/04/#p4-108", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Les normes internationales (IVS)", "text": "Les International Valuation Standards (IVS), publiées par l'International Valuation Standards Council (IVSC) — édition en vigueur depuis le 31 janvier 2025 — visent l'harmonisation mondiale des pratiques. Elles définissent plusieurs bases de valeur : la valeur de marché (Market Value), la valeur d'investissement (Investment Value), la juste valeur (Fair Value, notion comptable des IFRS), la valeur synergétique et la valeur de liquidation. Leur pertinence au Québec est bien réelle : sociétés cotées (IFRS 13), transactions internationales, harmonisation avec les référentiels de l'ICE et de l'OEAQ, convergence progressive USPAP–IVS.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-110", "url": "/seance/04/#p4-110", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Les normes internationales (IVS)", "text": "Retenez l'architecture : lois québécoises (C.c.Q., LFM) pour le cadre juridique; normes professionnelles (OEAQ, NUPPEC/CUSPAP) pour la pratique canadienne et québécoise; normes internationales (IVS) pour l'harmonisation mondiale et la comptabilité. Selon le mandat, une ou plusieurs de ces couches s'appliquent simultanément.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "remarque-4-109", "url": "/seance/04/#remarque-4-109", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "remarque", "title": "trois étages normatifs", "text": "Retenez l'architecture : lois québécoises (C.c.Q., LFM) pour le cadre juridique; normes professionnelles (OEAQ, NUPPEC/CUSPAP) pour la pratique canadienne et québécoise; normes internationales (IVS) pour l'harmonisation mondiale et la comptabilité. Selon le mandat, une ou plusieurs de ces couches s'appliquent simultanément.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-112", "url": "/seance/04/#p4-112", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Vers le TP1 : le tableau de bord du marché", "text": "À compter de cette séance, le premier travail pratique est lancé. Mis en situation comme analyste d'une firme d'évaluation de Gatineau, vous produirez le tableau de bord trimestriel du marché résidentiel : six indicateurs de marché calculés (séance 5), diagnostic de phase de cycle, portrait du locatif, effet des taux d'intérêt (fonction VPM d'Excel) et note de synthèse d'une page. Les données sont réelles (APCIQ, Banque du Canada, SCHL) et le secteur d'analyse est personnalisé selon votre code permanent. Les notions du présent chapitre y sont directement mobilisées : distinction prix demandé / prix vendu / valeur, lecture des facteurs économiques, prudence dans l'interprétation des chiffres. Remise à la séance 6; l'utilisation de l'IA est tolérée mais doit être déclarée, et toute réponse doit être ancrée dans les données du dossier.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "terrain-4-111", "url": "/seance/04/#terrain-4-111", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "terrain", "title": "Travail pratique 1 — Tableau de bord du marché de Gatineau (10 pour cent)", "text": "À compter de cette séance, le premier travail pratique est lancé. Mis en situation comme analyste d'une firme d'évaluation de Gatineau, vous produirez le tableau de bord trimestriel du marché résidentiel : six indicateurs de marché calculés (séance 5), diagnostic de phase de cycle, portrait du locatif, effet des taux d'intérêt (fonction VPM d'Excel) et note de synthèse d'une page. Les données sont réelles (APCIQ, Banque du Canada, SCHL) et le secteur d'analyse est personnalisé selon votre code permanent. Les notions du présent chapitre y sont directement mobilisées : distinction prix demandé / prix vendu / valeur, lecture des facteurs économiques, prudence dans l'interprétation des chiffres. Remise à la séance 6; l'utilisation de l'IA est tolérée mais doit être déclarée, et toute réponse doit être ancrée dans les données du dossier.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-113", "url": "/seance/04/#p4-113", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Pour chacune des situations suivantes, identifiez le type de valeur requis et justifiez en une phrase : (a) un syndic de faillite doit réaliser rapidement un entrepôt; (b) une compagnie d'assurance établit la couverture d'un duplex; (c) un contribuable conteste son compte de taxes; (d) une caisse populaire évalue la garantie d'un prêt; (e) un promoteur calcule ce qu'il peut payer pour un terrain compte tenu de son propre coût de financement.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "exo-4-1", "url": "/seance/04/#exo-4-1", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "exercice", "title": "Exercice 4.1 — identifier le type de valeur", "text": "Pour chacune des situations suivantes, identifiez le type de valeur requis et justifiez en une phrase : (a) un syndic de faillite doit réaliser rapidement un entrepôt; (b) une compagnie d'assurance établit la couverture d'un duplex; (c) un contribuable conteste son compte de taxes; (d) une caisse populaire évalue la garantie d'un prêt; (e) un promoteur calcule ce qu'il peut payer pour un terrain compte tenu de son propre coût de financement.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-114", "url": "/seance/04/#p4-114", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) Valeur liquidative : vente forcée dans un délai restreint. (b) Valeur d'assurance : coût de reconstruction du bâtiment seulement, terrain exclu. (c) Valeur réelle au sens de l'art. 43 LFM, à la date de référence du rôle (18 mois avant son entrée en vigueur) — et non la valeur marchande actuelle. (d) Valeur hypothécaire : lecture prudente et durable de la garantie, base du ratio prêt-valeur. (e) Valeur d'investissement : critères propres à cet investisseur (financement, rendement exigé), qui peut différer de la valeur marchande.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-115", "url": "/seance/04/#p4-115", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Classez chaque montant comme valeur, prix ou coût, et précisez la temporalité : (a) 312 000 $ déboursés en 2021 pour construire un jumelé; (b) 529 000 $ conclus chez le notaire le 12 mars 2026; (c) 545 000 $, opinion d'un évaluateur au 1er septembre 2026; (d) 560 000 $, montant affiché sur Centris depuis 45 jours; (e) 498 000 $, montant qu'exigerait aujourd'hui un entrepreneur pour reconstruire le même jumelé.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "exo-4-2", "url": "/seance/04/#exo-4-2", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "exercice", "title": "Exercice 4.2 — valeur, prix ou coût", "text": "Classez chaque montant comme valeur, prix ou coût, et précisez la temporalité : (a) 312 000 $ déboursés en 2021 pour construire un jumelé; (b) 529 000 $ conclus chez le notaire le 12 mars 2026; (c) 545 000 $, opinion d'un évaluateur au 1er septembre 2026; (d) 560 000 $, montant affiché sur Centris depuis 45 jours; (e) 498 000 $, montant qu'exigerait aujourd'hui un entrepreneur pour reconstruire le même jumelé.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-116", "url": "/seance/04/#p4-116", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) Coût historique (production, 2021). (b) Prix — fait transactionnel daté du 12 mars 2026. (c) Valeur — opinion motivée au 1er septembre 2026. (d) Ni l'un ni l'autre au sens strict : c'est un prix demandé, une intention du vendeur — ce n'est ni un fait transactionnel ni une opinion d'évaluation. (e) Coût de remplacement actuel (production, 2026). L'écart entre (c) et (e) s'explique notamment par la valeur du terrain et la dépréciation du bâtiment existant.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-117", "url": "/seance/04/#p4-117", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un immeuble de bureaux a une valeur marchande de 2 400 000 $. Le créancier demande une valeur liquidative sous l'hypothèse d'une vente en 90 jours. Les données de marché suggèrent une décote de 20 à 30 % pour ce segment. (a) Calculez la fourchette de valeur liquidative. (b) Expliquez quelles conditions de la valeur marchande sont violées dans ce scénario. (c) Le créancier détient une hypothèque de 1 900 000 $ : commentez sa position.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "exo-4-3", "url": "/seance/04/#exo-4-3", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "exercice", "title": "Exercice 4.3 — décote de liquidation", "text": "Un immeuble de bureaux a une valeur marchande de 2 400 000 $. Le créancier demande une valeur liquidative sous l'hypothèse d'une vente en 90 jours. Les données de marché suggèrent une décote de 20 à 30 % pour ce segment. (a) Calculez la fourchette de valeur liquidative. (b) Expliquez quelles conditions de la valeur marchande sont violées dans ce scénario. (c) Le créancier détient une hypothèque de 1 900 000 $ : commentez sa position.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-118", "url": "/seance/04/#p4-118", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) Borne haute : ; borne basse : . Fourchette : 1 680 000 $ à 1 920 000 $. (b) Deux conditions tombent : le délai raisonnable de mise en marché (90 jours imposés) et l'absence de contrainte (vendeur forcé). (c) La créance de 1 900 000 $ se situe dans la fourchette : en scénario défavorable, le produit de la vente forcée ( 1 680 000 $) ne couvrirait pas la créance — il manquerait environ 220 000 $. Le prêteur est exposé; il pourrait exiger des garanties additionnelles ou privilégier une vente ordonnée sur un délai plus long.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-119", "url": "/seance/04/#p4-119", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un immeuble locatif de Gatineau génère un RNE de 78 000 $. Le marché transige ce type d'actif à un taux global de capitalisation d'environ 5,5 %. L'investisseur X exige 5,0 %; l'investisseur Y exige 7,0 %. (a) Estimez la valeur marchande. (b) Calculez la valeur d'investissement de chacun. (c) Lequel est susceptible d'acheter, et pourquoi?", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "exo-4-4", "url": "/seance/04/#exo-4-4", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "exercice", "title": "Exercice 4.4 — valeur d'investissement et capitalisation", "text": "Un immeuble locatif de Gatineau génère un RNE de 78 000 $. Le marché transige ce type d'actif à un taux global de capitalisation d'environ 5,5 %. L'investisseur X exige 5,0 %; l'investisseur Y exige 7,0 %. (a) Estimez la valeur marchande. (b) Calculez la valeur d'investissement de chacun. (c) Lequel est susceptible d'acheter, et pourquoi?", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-120", "url": "/seance/04/#p4-120", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) , arrondie à 1 420 000 $. (b) ; . (c) X est susceptible d'acheter : sa valeur d'investissement (1 560 000 $) excède la valeur marchande ( 1 420 000 $); il peut payer le prix du marché tout en atteignant son rendement cible. Y ne peut offrir qu'environ 1 114 000 $ sans sacrifier son exigence de 7 % : il sera systématiquement devancé par des acheteurs comme X.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-121", "url": "/seance/04/#p4-121", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "La municipalité de votre secteur annonce simultanément : (i) un nouveau règlement permettant les triplex dans les zones auparavant réservées à l'unifamiliale; (ii) une hausse de 8 % des taxes foncières; (iii) l'arrivée confirmée d'un employeur de 1 200 emplois; et (iv) la Banque du Canada abaisse son taux directeur de 50 points de base. Classez chaque événement dans la grille PEGS et analysez l'effet net probable sur la valeur des terrains unifamiliaux du secteur.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "exo-4-5", "url": "/seance/04/#exo-4-5", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "exercice", "title": "Exercice 4.5 — analyse PEGS d'un scénario", "text": "La municipalité de votre secteur annonce simultanément : (i) un nouveau règlement permettant les triplex dans les zones auparavant réservées à l'unifamiliale; (ii) une hausse de 8 % des taxes foncières; (iii) l'arrivée confirmée d'un employeur de 1 200 emplois; et (iv) la Banque du Canada abaisse son taux directeur de 50 points de base. Classez chaque événement dans la grille PEGS et analysez l'effet net probable sur la valeur des terrains unifamiliaux du secteur.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-122", "url": "/seance/04/#p4-122", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(i) Facteur G (zonage) : effet haussier marqué sur les terrains, dont le potentiel de densification augmente (l'utilisation optimale peut passer de l'unifamiliale au triplex). (ii) Facteur G (taxation) : effet légèrement baissier — coût de détention accru. (iii) Facteur S/É (emploi et démographie locale) : effet haussier sur la demande résidentielle. (iv) Facteur É (taux) : effet haussier via le pouvoir d'achat ( de capacité d'emprunt pour 50 pb, selon la règle de pouce). Effet net : nettement haussier pour les terrains unifamiliaux bien situés — trois forces haussières convergentes (dont une spécifique au foncier) contre une force baissière modeste. L'exercice illustre l'interaction des familles : c'est la combinaison, non chaque facteur isolé, qui détermine le mouvement.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-123", "url": "/seance/04/#p4-123", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) La valeur au rôle est une bonne approximation de la valeur marchande actuelle. (b) La valeur d'assurance inclut toujours le terrain. (c) Un prix payé supérieur à la valeur marchande implique une erreur de l'évaluateur. (d) La valeur marchande existe même si le propriétaire n'a aucune intention de vendre. (e) Le Code civil du Québec définit la valeur marchande.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "exo-4-6", "url": "/seance/04/#exo-4-6", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "exercice", "title": "Exercice 4.6 — vrai ou faux, avec justification", "text": "(a) La valeur au rôle est une bonne approximation de la valeur marchande actuelle. (b) La valeur d'assurance inclut toujours le terrain. (c) Un prix payé supérieur à la valeur marchande implique une erreur de l'évaluateur. (d) La valeur marchande existe même si le propriétaire n'a aucune intention de vendre. (e) Le Code civil du Québec définit la valeur marchande.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-124", "url": "/seance/04/#p4-124", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) Faux : la valeur au rôle est établie en masse, à une date de référence antérieure de 18 mois à l'entrée en vigueur du rôle; en marché mouvant, l'écart peut être important. (b) Faux : la valeur d'assurance vise le bâtiment seulement — le terrain ne brûle pas. (c) Faux : le prix est le résultat d'une négociation particulière (émotion, surenchère, lien entre parties); un écart prix–valeur est normal et documenté. (d) Vrai : la valeur marchande modélise une transaction hypothétique; aucune mise en vente réelle n'est requise. (e) Faux : le C.c.Q. est muet sur la valeur marchande; la notion relève de la jurisprudence et de la doctrine, et l'art. 43 LFM définit la « valeur réelle » aux fins municipales.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-125", "url": "/seance/04/#p4-125", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "La valeur marchande est le prix le plus probable dans un marché ouvert et concurrentiel, entre parties prudentes, informées et sans contrainte — une opinion motivée, toujours datée.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-126", "url": "/seance/04/#p4-126", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Conditions essentielles : parties informées, délai de mise en marché raisonnable, aucune contrainte, paiement comptant ou équivalent, aucun financement ou concession spéciale.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-127", "url": "/seance/04/#p4-127", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Quatre définitions à savoir situer : OEAQ, USPAP/NUPPEC, IVS (arm's length) et art. 43 LFM (« valeur réelle »); le C.c.Q. ne définit pas la valeur marchande.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-128", "url": "/seance/04/#p4-128", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Quatre éléments constitutifs de la valeur : utilité, rareté, désir, pouvoir d'achat — tous requis simultanément.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-129", "url": "/seance/04/#p4-129", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Types de valeurs : assurance (bâtiment seul, coût à neuf), fiscale (rôle triennal, date de référence 18 mois avant, évaluation de masse), liquidative (vente forcée, décote 15–35 %), investissement (subjective), utilisation (usage spécifique), hypothécaire (prudente, base du RPV).", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-130", "url": "/seance/04/#p4-130", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Valeur prix coût : opinion de marché vs fait transactionnel vs dépense de production. Chacun a sa temporalité propre.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-131", "url": "/seance/04/#p4-131", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Grille PEGS : facteurs physiques, économiques, gouvernementaux et sociaux — qui agissent en interaction, jamais isolément.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-132", "url": "/seance/04/#p4-132", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Règle de pouce : point de taux hypothécaire de capacité d'emprunt.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-133", "url": "/seance/04/#p4-133", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Premier réflexe de tout mandat : identifier le type de valeur recherché et le consigner dans la lettre de mandat.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "synthese", "url": "/seance/04/#synthese", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "synth", "title": "L’essentiel de la séance", "text": "La valeur marchande est le prix le plus probable dans un marché ouvert et concurrentiel, entre parties prudentes, informées et sans contrainte — une opinion motivée, toujours datée.Conditions essentielles : parties informées, délai de mise en marché raisonnable, aucune contrainte, paiement comptant ou équivalent, aucun financement ou concession spéciale.Quatre définitions à savoir situer : OEAQ, USPAP/NUPPEC, IVS (arm's length) et art. 43 LFM (« valeur réelle »); le C.c.Q. ne définit pas la valeur marchande.Quatre éléments constitutifs de la valeur : utilité, rareté, désir, pouvoir d'achat — tous requis simultanément.Types de valeurs : assurance (bâtiment seul, coût à neuf), fiscale (rôle triennal, date de référence 18 mois avant, évaluation de masse), liquidative (vente forcée, décote 15–35 %), investissement (subjective), utilisation (usage spécifique), hypothécaire (prudente, base du RPV).Valeur prix coût : opinion de marché vs fait transactionnel vs dépense de production. Chacun a sa temporalité propre.Grille PEGS : facteurs physiques, économiques, gouvernementaux et sociaux — qui agissent en interaction, jamais isolément.Règle de pouce : point de taux hypothécaire de capacité d'emprunt.Premier réflexe de tout mandat : identifier le type de valeur recherché et le consigner dans la lettre de mandat.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p5-1", "url": "/seance/05/#p5-1", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Le marché immobilier québécois", "text": "L'évaluateur n'évalue jamais un immeuble « dans l'absolu » : il l'évalue dans un marché, à un moment précis de l'histoire de ce marché. Or le marché immobilier québécois n'est pas un bloc homogène : c'est une mosaïque de segments (résidentiel, commercial, industriel, terrains, locatif) et de territoires (Montréal, Québec, Gatineau, les régions) qui évoluent chacun à leur rythme, traversés par des cycles de plusieurs années et secoués par les grandes forces macroéconomiques — taux d'intérêt, démographie, politiques publiques. Ce chapitre construit la culture de marché sans laquelle aucune donnée comparable ne peut être interprétée correctement. Il fournit aussi la matière première directe du TP1, le tableau de bord du marché de Gatineau.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-2", "url": "/seance/05/#p5-2", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Le marché immobilier québécois", "text": "Décrire la structure du marché immobilier et ses cinq grands segments, ainsi que leurs caractéristiques distinctives;", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-3", "url": "/seance/05/#p5-3", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Le marché immobilier québécois", "text": "Expliquer pourquoi le marché immobilier est un marché inefficient et ce que cela implique pour l'évaluateur;", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-4", "url": "/seance/05/#p5-4", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Le marché immobilier québécois", "text": "Décrire les quatre phases du cycle immobilier et identifier la phase courante d'un marché à l'aide de six indicateurs;", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-5", "url": "/seance/05/#p5-5", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Le marché immobilier québécois", "text": "Analyser l'effet des facteurs macroéconomiques (taux d'intérêt, démographie, emploi, politiques publiques) sur les valeurs;", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-6", "url": "/seance/05/#p5-6", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Le marché immobilier québécois", "text": "Caractériser les particularités régionales des marchés de Montréal, Québec, Gatineau et des régions;", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-7", "url": "/seance/05/#p5-7", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Le marché immobilier québécois", "text": "Utiliser les sources statistiques (SCHL, APCIQ/Centris, ISQ, Banque du Canada) et interpréter le baromètre des conditions de marché.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-8", "url": "/seance/05/#p5-8", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Qu'est-ce qu'un marché immobilier?", "text": "Le marché immobilier est l'ensemble des mécanismes par lesquels des droits de propriété immobilière sont échangés, des prix sont établis et l'espace est alloué entre différents usages concurrents.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "def-5-1", "url": "/seance/05/#def-5-1", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "definition", "title": "Définition 5.1 — marché immobilier", "text": "Le marché immobilier est l'ensemble des mécanismes par lesquels des droits de propriété immobilière sont échangés, des prix sont établis et l'espace est alloué entre différents usages concurrents.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-9", "url": "/seance/05/#p5-9", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Qu'est-ce qu'un marché immobilier?", "text": "Cette définition mérite qu'on s'y arrête. Un marché n'est pas un lieu : c'est un mécanisme de coordination. Trois fonctions s'y accomplissent simultanément. D'abord, l'échange de droits : ce qui se transige n'est pas la brique et le bois, mais des droits de propriété — pleine propriété, copropriété divise, emphytéose, servitudes. Ensuite, la formation des prix : la confrontation décentralisée de milliers d'offres et de demandes produit l'information de prix que l'évaluateur recueille et interprète. Enfin, l'allocation de l'espace : le jeu des prix décide, à terme, si un coin de rue accueillera un immeuble de bureaux, des logements ou un stationnement.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-10", "url": "/seance/05/#p5-10", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Un marché profondément imparfait", "text": "Par rapport au marché idéal des manuels d'économie — biens homogènes, information parfaite, transactions instantanées et sans frictions — le marché immobilier accumule les imperfections, et ces imperfections sont précisément la raison d'être de la profession d'évaluateur.◆Les imperfections du marché sont la raison d'être de l'évaluateur.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-11", "url": "/seance/05/#p5-11", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Un marché profondément imparfait", "text": "La première imperfection est l'hétérogénéité : chaque propriété est unique, par sa localisation à tout le moins. Deux maisons jumelles construites sur le même plan diffèrent déjà par leur orientation, leur voisin immédiat et leur numéro civique. Il n'existe donc jamais deux immeubles parfaitement identiques — et jamais de prix directement observable pour le bien sujet : tout doit être inféré.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-12", "url": "/seance/05/#p5-12", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Un marché profondément imparfait", "text": "S'y ajoutent l'immobilité et la durabilité du bien. Un immeuble ne peut être déplacé vers la demande : quand les acheteurs affluent à Gatineau, on ne peut pas y expédier les maisons invendues de la Gaspésie. Le marché est donc spatialement segmenté, et comme le bâtiment dure des décennies, chaque marché local traîne le poids d'un stock ancien qui ne correspond plus nécessairement aux préférences du jour.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-13", "url": "/seance/05/#p5-13", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Un marché profondément imparfait", "text": "Troisième imperfection, la rareté des transactions : une propriété donnée se vend en moyenne une fois tous les 10 à 15 ans. L'information de prix est rare, clairsemée dans le temps, et elle vieillit vite — un prix de deux ans est déjà un document d'histoire dans un marché mouvant.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-14", "url": "/seance/05/#p5-14", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Un marché profondément imparfait", "text": "Enfin, l'information est imparfaite. Les conditions réelles des ventes — inclusions, liens entre les parties, financement consenti par le vendeur — ne sont pas toujours publiques, et les participants eux-mêmes sont le plus souvent des non-professionnels qui transigent deux ou trois fois dans leur vie.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-15", "url": "/seance/05/#p5-15", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Un marché profondément imparfait", "text": "Les conséquences pratiques pour l'évaluateur sont directes : le marché est inefficient (les prix ne reflètent pas instantanément toute l'information), l'offre s'ajuste avec lenteur (concevoir, autoriser et construire prend des années — d'où les cycles), les coûts de transaction sont élevés (droits de mutation, courtage, notaire, déménagement), et la segmentation locale est forte : le marché des condos du Plateau n'est pas celui des unifamiliales d'Aylmer. Dans un tel environnement, l'expertise professionnelle — la capacité à recueillir, vérifier et interpréter une information rare et bruitée — a une valeur économique considérable.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-16", "url": "/seance/05/#p5-16", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Les cinq grands segments", "text": "Ces segments sont interconnectés : une hausse des coûts de construction (industriel, matériaux) renchérit le neuf résidentiel, ce qui soutient les prix de l'existant; une détente du locatif réduit la pression sur l'accession. L'évaluateur se spécialise généralement dans un ou deux segments, mais doit comprendre l'ensemble.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-17", "url": "/seance/05/#p5-17", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Le segment résidentiel", "text": "Le résidentiel domine massivement le marché québécois, tant en nombre de transactions qu'en valeur de parc. On y distingue les unifamiliales détachées (environ 45 % du parc), les copropriétés divises (condos), en croissance rapide dans les centres urbains, les plex (2 à 5 logements) — une véritable spécificité québécoise, héritée du développement urbain de Montréal et présente dans toutes les villes de la province —, les jumelées et maisons en rangée, les immeubles d'appartements (6 logements et plus) et les maisons mobiles ou usinées.◆Plex Immeuble de 2 à 5 logements, souvent avec propriétaire occupant; forme urbaine typiquement québécoise.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-19", "url": "/seance/05/#p5-19", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Le segment résidentiel", "text": "Quelques ordres de grandeur à connaître (APCIQ par le système Centris, cumul janvier–juin 2026; Recensement de 2021 pour le mode d'occupation) :", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-20", "url": "/seance/05/#p5-20", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Le segment résidentiel", "text": "La proportion de locataires () est nettement plus élevée que dans le reste du Canada — une donnée structurante pour le segment locatif et pour la politique du logement québécoise.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "quebec-5-18", "url": "/seance/05/#quebec-5-18", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "quebec", "title": "Repères chiffrés du résidentiel (2026)", "text": "Quelques ordres de grandeur à connaître (APCIQ par le système Centris, cumul janvier–juin 2026; Recensement de 2021 pour le mode d'occupation) : Indicateur (ensemble du Québec)ValeurMénages propriétaires 60 %Ménages locataires 40 %Transactions résidentielles par année 85 000 à 110 000Prix médian — unifamiliale519 000 $Prix médian — copropriété403 000 $Prix médian — plex (2–5 logements)685 000 $ La proportion de locataires () est nettement plus élevée que dans le reste du Canada — une donnée structurante pour le segment locatif et pour la politique du logement québécoise.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-21", "url": "/seance/05/#p5-21", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Le segment commercial", "text": "Le commercial regroupe les bureaux (hiérarchisés en classes A, B et C, au centre-ville ou en banlieue), le commerce de détail (centres commerciaux régionaux, artères commerciales, locaux de proximité), l'hôtellerie et les propriétés à usage mixte. La tendance de fond depuis 2020 est la transformation du marché des bureaux : le télétravail hybride a fait grimper l'inoccupation des tours des grandes villes — environ 18 % au centre-ville de Montréal, environ 12 % à Québec (ordres de grandeur tirés des rapports de courtage, 2025). Les loyers des bureaux de classe A à Montréal se situent autour de 22 à 28 $ le pied carré, et les taux de capitalisation typiques du commercial oscillent entre 5,5 et 7,5 %.◆Bureaux : inoccupation structurellement plus élevée depuis le télétravail hybride.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-22", "url": "/seance/05/#p5-22", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Le segment industriel", "text": "L'industriel — entrepôts et logistique, usines, parcs industriels, et le segment émergent des centres de données — a connu une décennie exceptionnelle : l'essor du commerce en ligne a fait exploser la demande logistique, comprimant les taux d'inoccupation sous les 3 % et propulsant les loyers depuis 2020. C'est un exemple frappant de segment dont le cycle s'est désynchronisé de celui des bureaux : même économie, mêmes taux d'intérêt, trajectoires opposées.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-23", "url": "/seance/05/#p5-23", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Le segment des terrains", "text": "Les terrains se déclinent en constructibles (résidentiels, commerciaux, industriels), agricoles, boisés et « à développer » (potentiel de lotissement). Deux enjeux dominent : la raréfaction du foncier constructible en zone urbaine, et l'encadrement réglementaire — zonage municipal et, surtout, la protection du territoire agricole par la CPTAQ, qui verrouille une part importante du territoire périurbain québécois.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-25", "url": "/seance/05/#p5-25", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Le segment locatif", "text": "Le Québec encadre son marché locatif résidentiel comme nulle part ailleurs au Canada. Le TAL (Tribunal administratif du logement) encadre les augmentations de loyer, les reprises de logement et les litiges propriétaire–locataire. Les indices d'augmentation qu'il publie influencent directement les revenus futurs — donc la valeur — des immeubles à revenus. L'évaluateur d'immeubles locatifs québécois travaille toujours avec le TAL en toile de fond.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "quebec-5-24", "url": "/seance/05/#quebec-5-24", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "quebec", "title": "Un encadrement unique : le Tribunal administratif du logement", "text": "Le Québec encadre son marché locatif résidentiel comme nulle part ailleurs au Canada. Le TAL (Tribunal administratif du logement) encadre les augmentations de loyer, les reprises de logement et les litiges propriétaire–locataire. Les indices d'augmentation qu'il publie influencent directement les revenus futurs — donc la valeur — des immeubles à revenus. L'évaluateur d'immeubles locatifs québécois travaille toujours avec le TAL en toile de fond.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-26", "url": "/seance/05/#p5-26", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Le segment locatif", "text": "Le locatif québécois n'est pas un marché mais plusieurs. Les trois grandes régions métropolitaines affichaient, à l'enquête locative de la SCHL d'octobre 2025, des situations contrastées :", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-27", "url": "/seance/05/#p5-27", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Le segment locatif", "text": "Fait remarquable : Gatineau affiche à la fois le taux d'inoccupation le plus élevé et le loyer moyen 2 chambres le plus élevé du Québec. Les deux réalités coexistent : les loyers élevés reflètent la proximité d'Ottawa et un parc neuf abondant, dont la livraison récente a précisément détendu le marché.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-28", "url": "/seance/05/#p5-28", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Le poids relatif des segments", "text": "Ces ordres de grandeur, estimés à partir des rôles d'évaluation municipaux et des données de l'ISQ (2024–2026), montrent l'écrasante domination du résidentiel : près d'un billion de dollars, soit plus que tous les autres segments réunis. C'est pourquoi les débats de politique publique sur l'habitation ont une portée macroéconomique au Québec.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-29", "url": "/seance/05/#p5-29", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Pourquoi le marché est-il cyclique?", "text": "Le cycle immobilier est la fluctuation récurrente de l'activité et des prix, composée de phases successives d'expansion, de sommet, de contraction et de creux. Au Canada, un cycle complet dure en moyenne 7 à 12 ans.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "def-5-2", "url": "/seance/05/#def-5-2", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "definition", "title": "Définition 5.2 — cycle immobilier", "text": "Le cycle immobilier est la fluctuation récurrente de l'activité et des prix, composée de phases successives d'expansion, de sommet, de contraction et de creux. Au Canada, un cycle complet dure en moyenne 7 à 12 ans.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-30", "url": "/seance/05/#p5-30", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Pourquoi le marché est-il cyclique?", "text": "La cause première des cycles tient à un fait technique : l'offre réagit avec retard. Entre la décision de construire et la livraison des logements s'écoulent deux à cinq ans (conception, zonage, permis, financement, chantier). Quand la demande monte, l'offre ne suit pas tout de suite : les prix flambent, ce qui déclenche une vague de mises en chantier — lesquelles arrivent sur le marché des années plus tard, souvent au moment où la demande s'essouffle, provoquant l'excédent d'offre qui nourrit la phase de contraction. À ce mécanisme structurel s'ajoutent la politique monétaire (les taux), les cycles économiques généraux (emploi, PIB), la psychologie du marché (euphorie et pessimisme s'auto-renforcent) et les interventions gouvernementales.◆Moteur du cycle : le décalage entre la demande (rapide) et l'offre (lente).", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-31", "url": "/seance/05/#p5-31", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Pourquoi le marché est-il cyclique?", "text": "Pour l'évaluateur, l'analyse du cycle n'est pas un exercice académique. Elle sert à : comprendre les tendances de valeur et anticiper leur direction; contextualiser les comparables (un prix de 2021, au sommet de l'euphorie, ne s'interprète pas comme un prix de 2023, en pleine correction); et évaluer le risque pour les clients investisseurs et prêteurs.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-32", "url": "/seance/05/#p5-32", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Les quatre phases", "text": "Phase 1 — Reprise (expansion). Les prix montent d'abord modérément, puis accélèrent. La demande excède l'offre, les stocks d'inscriptions fondent, les ventes augmentent et les délais de vente raccourcissent. C'est la phase où les acheteurs précoces réalisent les meilleures affaires — et où le pessimisme ambiant hérité du creux retarde la prise de conscience collective.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-33", "url": "/seance/05/#p5-33", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Les quatre phases", "text": "Phase 2 — Sommet (pic). La hausse atteint son maximum puis ralentit. L'offre, stimulée par des années de prix croissants, rattrape enfin la demande : la construction bat son plein. Les prix atteignent des records et la spéculation s'installe — achat sur plans pour revendre, surenchères systématiques. Le sommet ne s'observe avec certitude que rétrospectivement.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-34", "url": "/seance/05/#p5-34", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Les quatre phases", "text": "Phase 3 — Contraction (déclin). Les prix stagnent puis reculent. L'offre excède désormais la demande, les stocks gonflent, les ventes chutent et les délais s'allongent. Les projets lancés au sommet continuent d'être livrés, aggravant l'excédent.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-35", "url": "/seance/05/#p5-35", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Les quatre phases", "text": "Phase 4 — Creux (stabilisation). Les prix touchent leur plancher. L'offre nouvelle s'est tarie (les promoteurs ont cessé de lancer des projets), la demande latente s'accumule. L'inventaire est élevé, les occasions d'achat abondent — pour qui a les liquidités et le courage d'acheter à contre-courant.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-37", "url": "/seance/05/#p5-37", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Les quatre phases", "text": "L'erreur classique consiste à utiliser des comparables d'une autre phase du cycle sans ajustement temporel. Un prix payé au sommet de 2022 surestime la valeur en creux de 2023; un prix de creux sous-estime la valeur en reprise. L'identification de la phase courante n'est pas décorative : elle conditionne l'ajustement pour la date de vente de la méthode de comparaison (chapitres @@REF{ch:08}@@ et @@REF{ch:09}@@).", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "attention-5-36", "url": "/seance/05/#attention-5-36", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "attention", "title": "Le cycle et les comparables", "text": "L'erreur classique consiste à utiliser des comparables d'une autre phase du cycle sans ajustement temporel. Un prix payé au sommet de 2022 surestime la valeur en creux de 2023; un prix de creux sous-estime la valeur en reprise. L'identification de la phase courante n'est pas décorative : elle conditionne l'ajustement pour la date de vente de la méthode de comparaison (chapitres @@REF{ch:08}@@ et @@REF{ch:09}@@).", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-38", "url": "/seance/05/#p5-38", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Diagnostiquer la phase : six indicateurs", "text": "Comment savoir où l'on se trouve dans le cycle? Six indicateurs, tous disponibles dans les statistiques APCIQ/Centris et SCHL, forment le tableau de bord standard :◆Les 6 indicateurs : transactions, mois d'inventaire, délai de vente, ratio vendu/demandé, mises en chantier, inoccupation.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-39", "url": "/seance/05/#p5-39", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Diagnostiquer la phase : six indicateurs", "text": "le nombre de transactions (volume de ventes);", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-40", "url": "/seance/05/#p5-40", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Diagnostiquer la phase : six indicateurs", "text": "le ratio inscriptions/ventes, exprimé en mois d'inventaire : combien de mois faudrait-il pour écouler le stock d'inscriptions au rythme de vente actuel;", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-41", "url": "/seance/05/#p5-41", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Diagnostiquer la phase : six indicateurs", "text": "le délai moyen de vente (jours sur le marché);", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-42", "url": "/seance/05/#p5-42", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Diagnostiquer la phase : six indicateurs", "text": "le ratio prix vendu / prix demandé : au-dessus de 100 %, les surenchères dominent;", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-43", "url": "/seance/05/#p5-43", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Diagnostiquer la phase : six indicateurs", "text": "les mises en chantier (SCHL);", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-44", "url": "/seance/05/#p5-44", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Diagnostiquer la phase : six indicateurs", "text": "le taux d'inoccupation locatif.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-45", "url": "/seance/05/#p5-45", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Diagnostiquer la phase : six indicateurs", "text": "Un marché équilibré se situe généralement entre 5 et 7 mois d'inventaire. Aucun indicateur ne suffit isolément : c'est leur convergence qui fonde le diagnostic. C'est exactement l'exercice demandé au TP1.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-46", "url": "/seance/05/#p5-46", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Diagnostiquer la phase : six indicateurs", "text": "Il faut aussi apprendre à se méfier des indicateurs pris un à un, car chacun a ses angles morts. Le volume de transactions baisse aussi bien quand la demande s'effondre que quand l'offre se tarit — deux situations aux effets opposés sur les prix. Le délai moyen de vente est tiré vers le haut par quelques inscriptions surévaluées qui traînent depuis des mois, alors que le cœur du marché tourne vite; le délai médian est plus honnête. Le ratio prix vendu/demandé, lui, est faussé par les stratégies d'affichage : dans les secteurs où les courtiers inscrivent volontairement bas pour provoquer des surenchères, un ratio de 105 % est la norme et non le signe d'une frénésie. D'où la règle du métier : jamais de diagnostic sur un indicateur unique, jamais de diagnostic sur un seul trimestre, et toujours la même question — les autres indicateurs racontent-ils la même histoire?", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-47", "url": "/seance/05/#p5-47", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Diagnostiquer la phase : six indicateurs", "text": "Au trimestre le plus récent, un secteur affiche : 3,2 mois d'inventaire; délai moyen de vente de 31 jours; ratio prix vendu/demandé de 101,5 %; transactions en hausse de 6 % sur un an; mises en chantier en baisse; inoccupation locative de 3,8 %. Diagnostic : les quatre premiers indicateurs pointent vers un marché de vendeurs encore actif (inventaire mois, délais courts, surenchères légères), mais l'inoccupation locative élevée et le recul des mises en chantier suggèrent une détente amorcée — probablement une fin de phase d'expansion, en transition vers l'équilibre. L'évaluateur en tirera : des ajustements temporels positifs mais décroissants sur les comparables récents, et de la prudence dans toute projection de croissance des loyers.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "ex-5-1", "url": "/seance/05/#ex-5-1", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "exemple", "title": "Exemple 5.1 — diagnostic de phase — secteur fictif de Gatineau", "text": "Au trimestre le plus récent, un secteur affiche : 3,2 mois d'inventaire; délai moyen de vente de 31 jours; ratio prix vendu/demandé de 101,5 %; transactions en hausse de 6 % sur un an; mises en chantier en baisse; inoccupation locative de 3,8 %. Diagnostic : les quatre premiers indicateurs pointent vers un marché de vendeurs encore actif (inventaire mois, délais courts, surenchères légères), mais l'inoccupation locative élevée et le recul des mises en chantier suggèrent une détente amorcée — probablement une fin de phase d'expansion, en transition vers l'équilibre. L'évaluateur en tirera : des ajustements temporels positifs mais décroissants sur les comparables récents, et de la prudence dans toute projection de croissance des loyers.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-48", "url": "/seance/05/#p5-48", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "L'histoire cyclique du Québec", "text": "L'histoire récente du marché québécois se lit comme une succession de phases bien typées (amplitudes indicatives, compilées à partir des données APCIQ/Centris, SCHL et Teranet) :", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-49", "url": "/seance/05/#p5-49", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "L'histoire cyclique du Québec", "text": "Deux observations. D'abord, le Québec a historiquement connu des cycles moins volatils que l'Ontario ou la Colombie-Britannique — la correction de 2022–2023 y a été plus douce que dans le Grand Toronto. Ensuite, remarquez l'asymétrie des phases : les expansions durent 4 à 10 ans, les corrections 1 à 2 ans. Le marché immobilier monte par l'escalier et descend par l'ascenseur — mais il passe beaucoup plus de temps dans l'escalier.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-50", "url": "/seance/05/#p5-50", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Les taux d'intérêt : le levier le plus puissant", "text": "Le taux directeur de la Banque du Canada est le taux d'intérêt cible auquel les grandes institutions financières se prêtent des fonds pour une durée d'un jour. Il influence directement les taux hypothécaires. Au 15 juillet 2026, il est maintenu à 2,25 %.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "def-5-3", "url": "/seance/05/#def-5-3", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "definition", "title": "Définition 5.3 — taux directeur", "text": "Le taux directeur de la Banque du Canada est le taux d'intérêt cible auquel les grandes institutions financières se prêtent des fonds pour une durée d'un jour. Il influence directement les taux hypothécaires. Au 15 juillet 2026, il est maintenu à 2,25 %.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-51", "url": "/seance/05/#p5-51", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Les taux d'intérêt : le levier le plus puissant", "text": "Le mécanisme de transmission, à connaître par cœur, comporte cinq maillons.◆Transmission : taux directeur taux hypothécaires capacité d'emprunt demande prix. Tout part de la Banque du Canada, qui modifie son taux directeur huit fois par année à dates fixes. Le taux préférentiel des banques commerciales s'ajuste dans les heures qui suivent, entraînant immédiatement les taux hypothécaires variables, qui y sont contractuellement arrimés. Les taux fixes, eux, ne répondent pas directement au taux directeur : ils suivent le marché obligataire — essentiellement les rendements des obligations du Canada de 5 ans — qui intègre les anticipations de politique monétaire, si bien que les taux fixes bougent souvent avant même la décision officielle. Le quatrième maillon est la capacité d'emprunt des ménages, qui se dilate ou se contracte avec les taux; le cinquième, la demande effective, puis les prix, qui s'ajustent avec quelques trimestres de retard. L'évaluateur qui suit ce canal de bout en bout peut anticiper la direction du marché plusieurs mois avant qu'elle n'apparaisse dans les statistiques de prix.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-52", "url": "/seance/05/#p5-52", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Les taux d'intérêt : le levier le plus puissant", "text": "Pour un prêt de 400 000 $ amorti sur 25 ans, une hausse de 1 point de pourcentage du taux hypothécaire alourdit le paiement mensuel d'environ 215 $. À budget mensuel constant, le même ménage ne peut plus porter le même capital : sa capacité d'emprunt recule d'environ 10 %. Agrégé sur l'ensemble des acheteurs d'un marché, ce recul se traduit par une pression à la baisse sur les prix. Une baisse de 1 point produit l'effet inverse. L'effet est amplifié par le test de résistance du BSIF : l'emprunteur doit se qualifier à un taux supérieur au taux contractuel, si bien que les mouvements de taux modifient l'admissibilité même des acheteurs marginaux — ceux qui, précisément, font les prix dans un marché tendu.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "ex-5-2", "url": "/seance/05/#ex-5-2", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "exemple", "title": "Exemple 5.2 — l'effet d'une hausse de 1 point", "text": "Pour un prêt de 400 000 $ amorti sur 25 ans, une hausse de 1 point de pourcentage du taux hypothécaire alourdit le paiement mensuel d'environ 215 $. À budget mensuel constant, le même ménage ne peut plus porter le même capital : sa capacité d'emprunt recule d'environ 10 %. Agrégé sur l'ensemble des acheteurs d'un marché, ce recul se traduit par une pression à la baisse sur les prix. Une baisse de 1 point produit l'effet inverse. L'effet est amplifié par le test de résistance du BSIF : l'emprunteur doit se qualifier à un taux supérieur au taux contractuel, si bien que les mouvements de taux modifient l'admissibilité même des acheteurs marginaux — ceux qui, précisément, font les prix dans un marché tendu.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-53", "url": "/seance/05/#p5-53", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Les taux d'intérêt : le levier le plus puissant", "text": "L'histoire récente offre une expérience naturelle spectaculaire du lien taux–prix : taux d'urgence pandémiques de 0,25 % en 2020–2021 (accompagnés d'une flambée des prix de à ), remontée brutale jusqu'à 5,00 % en 2023 (correction de à ), puis assouplissement graduel vers 2,25 % en 2025–2026 (reprise puis rééquilibrage). La corrélation inverse est manifeste — mais imparfaite : l'immigration et la rareté de l'offre ont soutenu les prix pendant le resserrement, rappelant que les facteurs agissent toujours en interaction.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-54", "url": "/seance/05/#p5-54", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "La démographie", "text": "La population du Québec approche les 9,0 millions d'habitants (ISQ, 2025). Les années 2023–2024 ont connu une croissance démographique exceptionnelle, portée principalement par l'immigration temporaire (étudiants, travailleurs), suivie d'un net ralentissement depuis 2025 avec le resserrement des seuils et des programmes. L'immigration permanente s'établit autour de 50 000 admissions par année. À plus long terme, le vieillissement de la population et la réduction de la taille des ménages modifient la composition de la demande (plus de petits logements, de plain-pied, de résidences pour aînés).", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-56", "url": "/seance/05/#p5-56", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "La démographie", "text": "La demande de logements ne dépend pas du nombre de personnes mais du nombre de ménages. Le Québec forme environ 45 000 à 55 000 nouveaux ménages par année, alors que la construction livre environ 40 000 à 50 000 mises en chantier : le déficit structurel de logements s'accumule, surtout dans les grands centres (Montréal, Québec, Gatineau). Ce déséquilibre offre–demande est le grand facteur haussier de fond du marché québécois actuel.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "attention-5-55", "url": "/seance/05/#attention-5-55", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "attention", "title": "La démographie agit par les ménages, pas par les têtes", "text": "La demande de logements ne dépend pas du nombre de personnes mais du nombre de ménages. Le Québec forme environ 45 000 à 55 000 nouveaux ménages par année, alors que la construction livre environ 40 000 à 50 000 mises en chantier : le déficit structurel de logements s'accumule, surtout dans les grands centres (Montréal, Québec, Gatineau). Ce déséquilibre offre–demande est le grand facteur haussier de fond du marché québécois actuel.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-57", "url": "/seance/05/#p5-57", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Emploi, revenus et endettement", "text": "Quelques repères (ISQ et Statistique Canada, ordres de grandeur 2025–2026) : PIB nominal du Québec d'environ 550 à 600 milliards de dollars; taux de chômage de 5 à 6 %; revenu médian des ménages d'environ 72 000 $; inflation de 2 à 3 %; environ 260 000 emplois liés à l'immobilier. L'emploi détermine la capacité d'emprunt des ménages; le PIB signale la santé économique générale.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-58", "url": "/seance/05/#p5-58", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Emploi, revenus et endettement", "text": "Deux ratios de tension méritent surveillance : le ratio dette/revenu des ménages canadiens ( 175 %) et le ratio prix/revenu — environ 8 à Montréal et 6,5 à Gatineau, contre une moyenne historique de 4 à 5. L'accessibilité s'est détériorée par rapport aux normes historiques : c'est la contrainte qui, à terme, borne la croissance des prix.◆Ratio prix/revenu Prix médian divisé par le revenu médian des ménages; thermomètre de l'accessibilité.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-59", "url": "/seance/05/#p5-59", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Les politiques publiques", "text": "Chaque palier de gouvernement dispose de leviers propres.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-60", "url": "/seance/05/#p5-60", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Les politiques publiques", "text": "Fédéral — volet monétaire et prudentiel : taux directeur (Banque du Canada), assurance hypothécaire (SCHL, Sagen, Canada Guaranty), test de résistance (BSIF); volet fiscal et accession : RAP (retrait REER porté à 60 000 $), CELIAPP (en vigueur depuis le 1er avril 2023), taxe sur les logements sous-utilisés, encadrement de l'achat par des non-résidents.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-61", "url": "/seance/05/#p5-61", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Les politiques publiques", "text": "Provincial : droits de mutation immobilière, programmes de la SHQ (logement abordable), CPTAQ (territoire agricole), TAL (encadrement locatif).", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-62", "url": "/seance/05/#p5-62", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Les politiques publiques", "text": "Municipal : rôle d'évaluation triennal, taxes foncières, zonage et urbanisme, programmes de rénovation.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-63", "url": "/seance/05/#p5-63", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Vue d'ensemble des prix", "text": "Prix médians des unifamiliales, APCIQ/Centris, cumul janvier–juin 2026 (Gatineau : T1 2026). Hors des grandes RMR, les prix médians sont nettement inférieurs — de l'ordre de 300 000 $ à 420 000 $ selon les régions.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-64", "url": "/seance/05/#p5-64", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Montréal : le marché dominant", "text": "La RMR de Montréal ( 4,3 millions d'habitants) concentre environ la moitié des transactions du Québec. Le marché y est le plus diversifié : unifamiliales de banlieue, copropriétés du centre, et le plus grand parc de plex au pays. Prix médians (janvier–juin 2026) : unifamiliale 645 000 $, copropriété 429 000 $, plex 870 000 $. Inoccupation locative : 2,1 % (SCHL, octobre 2025). L'enjeu structurel est l'accessibilité : avec un ratio prix/revenu au-delà de 8, le Grand Montréal exclut de l'accession une part croissante des ménages — ce qui alimente en retour la demande locative et le débordement vers les couronnes et les autres régions.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-65", "url": "/seance/05/#p5-65", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Québec : le marché stable au locatif tendu", "text": "La RMR de Québec ( 840 000 habitants) est dominée par l'unifamiliale, adossée à une économie stable (fonction publique provinciale, assurances, technologies). Prix médian de l'unifamiliale : 477 000 $ (janvier–juin 2026); loyer moyen 2 chambres : 1 160 $/mois. Fait saillant : avec une inoccupation de 0,9 % (SCHL, octobre 2025), c'est le marché locatif le plus tendu des grandes RMR québécoises — l'offre n'y a simplement pas suivi. Le ratio prix/revenu y demeure plus favorable qu'à Montréal.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-67", "url": "/seance/05/#p5-67", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Gatineau : le marché interprovincial", "text": "Gatineau ( 300 000 habitants) appartient à la RMR d'Ottawa–Gatineau ( 1,5 million), la seule grande région métropolitaine canadienne à cheval sur deux provinces. Les conséquences sont profondes. La fonction publique fédérale représente environ 30 % des emplois de la région : une demande stable, solvable et peu sensible aux cycles économiques régionaux. Les prix gatinois suivent la dynamique d'Ottawa autant que celle du Québec, alimentés par une migration résidentielle active de l'Ontario vers le Québec — des ménages qui traversent la rivière pour s'acheter, au même budget, une propriété plus grande. Enfin, le marché est structurellement bilingue, et les comparables pertinents peuvent se trouver des deux côtés de la rivière — moyennant de grandes précautions, car la fiscalité, le droit civil et l'encadrement locatif diffèrent d'une rive à l'autre.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "quebec-5-66", "url": "/seance/05/#quebec-5-66", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "quebec", "title": "Gatineau, un cas unique", "text": "Gatineau ( 300 000 habitants) appartient à la RMR d'Ottawa–Gatineau ( 1,5 million), la seule grande région métropolitaine canadienne à cheval sur deux provinces. Les conséquences sont profondes. La fonction publique fédérale représente environ 30 % des emplois de la région : une demande stable, solvable et peu sensible aux cycles économiques régionaux. Les prix gatinois suivent la dynamique d'Ottawa autant que celle du Québec, alimentés par une migration résidentielle active de l'Ontario vers le Québec — des ménages qui traversent la rivière pour s'acheter, au même budget, une propriété plus grande. Enfin, le marché est structurellement bilingue, et les comparables pertinents peuvent se trouver des deux côtés de la rivière — moyennant de grandes précautions, car la fiscalité, le droit civil et l'encadrement locatif diffèrent d'une rive à l'autre.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-68", "url": "/seance/05/#p5-68", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Gatineau : le marché interprovincial", "text": "La comparaison Gatineau–Ottawa illustre l'arbitrage des ménages : prix médian d'environ 477 000 $ à Gatineau (T1 2026) contre un niveau nettement supérieur à Ottawa (écart indicatif de 20 à 30 %); taxes foncières généralement plus élevées et impôt sur le revenu plus lourd côté québécois; frais de garde historiquement plus bas au Québec (écart réduit depuis les ententes fédérales). Au net, le coût global d'habitation demeure inférieur à Gatineau pour la plupart des familles — l'avantage compétitif qui alimente la migration interprovinciale.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-69", "url": "/seance/05/#p5-69", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Gatineau : le marché interprovincial", "text": "Côté locatif, Gatineau présente le profil déjà évoqué : inoccupation de 3,8 % (la plus élevée des grandes RMR québécoises) et loyer moyen 2 chambres d'environ 1 420 $/mois (le plus élevé au Québec), sous l'effet d'une offre neuve abondante. Pour l'évaluateur d'immeubles à revenus, la conséquence est immédiate : pression sur les loyers du neuf, concessions possibles (mois gratuits), et prudence dans la projection des revenus — un loyer affiché n'est pas un loyer encaissé.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-70", "url": "/seance/05/#p5-70", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Les régions : croissance, défis et effet télétravail", "text": "Hors des trois grandes RMR, les trajectoires divergent fortement. En croissance rapide : Laurentides et Lanaudière (exode urbain, télétravail), l'Estrie (attractivité auprès des télétravailleurs), l'Outaouais rural (débordement de Gatineau) et Chaudière-Appalaches (industrie manufacturière). À surveiller : le Bas-Saint-Laurent (prix encore abordables), le Centre-du-Québec (croissance industrielle) et l'Abitibi (cycle minier favorable). En défi : la Gaspésie (déclin démographique), la Côte-Nord (dépendance aux ressources) et le Nord-du-Québec (marché très restreint).", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-71", "url": "/seance/05/#p5-71", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Les régions : croissance, défis et effet télétravail", "text": "Depuis 2020, les régions situées à une ou deux heures de route des grands centres — précisément la couronne où l'on peut accepter de se rendre au bureau deux jours par semaine — ont connu des hausses de prix supérieures à la moyenne provinciale : de l'ordre de à en trois ans (estimation). C'est un déplacement structurel de la demande (facteur S de la grille PEGS du chapitre @@REF{ch:04}@@) : le télétravail a redéfini la notion même de « localisation », en substituant l'accessibilité hebdomadaire à l'accessibilité quotidienne.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "ex-5-3", "url": "/seance/05/#ex-5-3", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "exemple", "title": "Exemple 5.3 — l'effet télétravail", "text": "Depuis 2020, les régions situées à une ou deux heures de route des grands centres — précisément la couronne où l'on peut accepter de se rendre au bureau deux jours par semaine — ont connu des hausses de prix supérieures à la moyenne provinciale : de l'ordre de à en trois ans (estimation). C'est un déplacement structurel de la demande (facteur S de la grille PEGS du chapitre @@REF{ch:04}@@) : le télétravail a redéfini la notion même de « localisation », en substituant l'accessibilité hebdomadaire à l'accessibilité quotidienne.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-73", "url": "/seance/05/#p5-73", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Les régions : croissance, défis et effet télétravail", "text": "L'implication professionnelle de cette mosaïque régionale : un comparable pertinent à Montréal ne l'est pas nécessairement en région. En marché peu liquide (petite municipalité, segment spécialisé), l'évaluateur devra élargir sa zone de recherche, remonter plus loin dans le temps, ajuster davantage — et le divulguer honnêtement dans son rapport. La liquidité du marché conditionne aussi le délai de vente raisonnable, donc l'écart entre valeur marchande et valeur liquidative (chapitre @@REF{ch:04}@@).", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "terrain-5-72", "url": "/seance/05/#terrain-5-72", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "L'implication professionnelle de cette mosaïque régionale : un comparable pertinent à Montréal ne l'est pas nécessairement en région. En marché peu liquide (petite municipalité, segment spécialisé), l'évaluateur devra élargir sa zone de recherche, remonter plus loin dans le temps, ajuster davantage — et le divulguer honnêtement dans son rapport. La liquidité du marché conditionne aussi le délai de vente raisonnable, donc l'écart entre valeur marchande et valeur liquidative (chapitre @@REF{ch:04}@@).", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-74", "url": "/seance/05/#p5-74", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Les sources institutionnelles", "text": "Quatre familles de sources alimentent l'analyse de marché — elles seront étudiées en détail au chapitre @@REF{ch:06}@@ sous l'angle de la collecte de données sur les biens; on les présente ici sous l'angle de l'analyse macro.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-75", "url": "/seance/05/#p5-75", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Les sources institutionnelles", "text": "La SCHL publie les rapports sur le marché de l'habitation, les mises en chantier et, surtout, l'incontournable Enquête sur les logements locatifs : chaque automne, elle mesure l'inoccupation et les loyers de toutes les RMR canadiennes — c'est la référence absolue du segment locatif. L'APCIQ, par son système Centris, est la référence du résidentiel québécois : ventes, prix médians, inscriptions, délais de vente et baromètre des conditions de marché, publiés mensuellement par région et par type de propriété. L'ISQ fournit l'arrière-plan structurel — démographie, économie, statistiques régionales. Viennent enfin les sources complémentaires : la Banque du Canada (taux directeur, rapports de stabilité financière), Statistique Canada (recensement, IPC), le Registre foncier (transactions publiées), les rôles d'évaluation municipaux, et les compilateurs privés JLR et Teranet, dont les indices de prix par ventes répétées permettent de suivre les tendances sans le biais de composition des prix médians.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-77", "url": "/seance/05/#p5-77", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Les sources institutionnelles", "text": "Savoir lire une statistique de prix est aussi important que la trouver. Le prix moyen est sensible aux extrêmes : trois ventes de luxe dans un petit secteur suffisent à le gonfler. Le prix médian — celui qui partage les ventes en deux moitiés — résiste aux extrêmes, mais souffre du biais de composition : si, un trimestre donné, il se vend surtout des petites propriétés, le médian baisse sans qu'aucune maison n'ait perdu de valeur. L'indice de ventes répétées (Teranet) neutralise ce biais en ne comparant que les reventes d'un même immeuble — c'est la meilleure mesure de tendance, mais elle ne dit rien du niveau des prix. L'évaluateur rigoureux cite le médian pour situer le niveau, l'indice pour mesurer la tendance, et ne conclut jamais d'un seul trimestre : trois points de données font une anecdote, huit trimestres font une tendance.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "remarque-5-76", "url": "/seance/05/#remarque-5-76", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "remarque", "title": "médiane, moyenne et indice : trois lectures du même marché", "text": "Savoir lire une statistique de prix est aussi important que la trouver. Le prix moyen est sensible aux extrêmes : trois ventes de luxe dans un petit secteur suffisent à le gonfler. Le prix médian — celui qui partage les ventes en deux moitiés — résiste aux extrêmes, mais souffre du biais de composition : si, un trimestre donné, il se vend surtout des petites propriétés, le médian baisse sans qu'aucune maison n'ait perdu de valeur. L'indice de ventes répétées (Teranet) neutralise ce biais en ne comparant que les reventes d'un même immeuble — c'est la meilleure mesure de tendance, mais elle ne dit rien du niveau des prix. L'évaluateur rigoureux cite le médian pour situer le niveau, l'indice pour mesurer la tendance, et ne conclut jamais d'un seul trimestre : trois points de données font une anecdote, huit trimestres font une tendance.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-78", "url": "/seance/05/#p5-78", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Le baromètre des conditions de marché", "text": "Rapport entre les ventes et les nouvelles inscriptions d'une période, utilisé pour qualifier l'état du marché : marché d'acheteurs (ratio 40 %), marché équilibré (40–60 %), marché de vendeurs (ratio 60 %).", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "def-5-4", "url": "/seance/05/#def-5-4", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "definition", "title": "Définition 5.4 — indice des conditions de marché (APCIQ/Centris)", "text": "Rapport entre les ventes et les nouvelles inscriptions d'une période, utilisé pour qualifier l'état du marché : marché d'acheteurs (ratio 40 %), marché équilibré (40–60 %), marché de vendeurs (ratio 60 %).", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-79", "url": "/seance/05/#p5-79", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Où en est le marché en 2026?", "text": "Le portrait au moment d'écrire ces notes (mi-2026) : inscriptions en nette hausse ( sur un an en juin 2026), ventes en légère baisse (), passage graduel de conditions de « vendeurs » (2025) à un rééquilibrage; les prix progressent encore, mais à rythme modéré. C'est un exemple type de transition de phase — l'occasion de mettre en pratique la grille des six indicateurs.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-81", "url": "/seance/05/#p5-81", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Où en est le marché en 2026?", "text": "Dans un rapport d'évaluation professionnel, l'analyse de marché n'est pas un étalage de statistiques : c'est un argument. La structure gagnante tient en quatre mouvements. D'abord situer le contexte macro en deux ou trois phrases (taux directeur, tendance provinciale). Ensuite caractériser le marché local avec les indicateurs pertinents — mois d'inventaire, délais, ratio vendu/demandé — en citant la source et la période. Puis qualifier la phase (marché de vendeurs en détente, marché équilibré, etc.) en montrant la convergence des indicateurs. Enfin, tirer la conséquence opérationnelle : ce que ces conditions impliquent pour les ajustements temporels, le délai de vente raisonnable et la fiabilité relative des comparables. Un lecteur — client, prêteur, tribunal — doit pouvoir suivre le fil : contexte, données, diagnostic, conséquence. C'est exactement la note de synthèse demandée au TP1.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "terrain-5-80", "url": "/seance/05/#terrain-5-80", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "terrain", "title": "La section « conditions de marché » d'un rapport", "text": "Dans un rapport d'évaluation professionnel, l'analyse de marché n'est pas un étalage de statistiques : c'est un argument. La structure gagnante tient en quatre mouvements. D'abord situer le contexte macro en deux ou trois phrases (taux directeur, tendance provinciale). Ensuite caractériser le marché local avec les indicateurs pertinents — mois d'inventaire, délais, ratio vendu/demandé — en citant la source et la période. Puis qualifier la phase (marché de vendeurs en détente, marché équilibré, etc.) en montrant la convergence des indicateurs. Enfin, tirer la conséquence opérationnelle : ce que ces conditions impliquent pour les ajustements temporels, le délai de vente raisonnable et la fiabilité relative des comparables. Un lecteur — client, prêteur, tribunal — doit pouvoir suivre le fil : contexte, données, diagnostic, conséquence. C'est exactement la note de synthèse demandée au TP1.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-83", "url": "/seance/05/#p5-83", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Où en est le marché en 2026?", "text": "Consultez les statistiques Centris les plus récentes de votre région et répondez : votre marché est-il un marché d'acheteurs, équilibré ou de vendeurs? Quels indicateurs appuient votre diagnostic? C'est exactement le cœur du TP1.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "remarque-5-82", "url": "/seance/05/#remarque-5-82", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "remarque", "title": "à vous de jouer", "text": "Consultez les statistiques Centris les plus récentes de votre région et répondez : votre marché est-il un marché d'acheteurs, équilibré ou de vendeurs? Quels indicateurs appuient votre diagnostic? C'est exactement le cœur du TP1.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-84", "url": "/seance/05/#p5-84", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un secteur affiche les indicateurs suivants : 9,5 mois d'inventaire; délai moyen de vente de 104 jours; ratio prix vendu/demandé de 93 %; transactions en baisse de 12 % sur un an; mises en chantier au plus bas depuis 8 ans; inoccupation locative de 4,6 %. (a) Qualifiez le marché et la phase du cycle. (b) Quelles conséquences pour la sélection et l'ajustement des comparables? (c) Un client vous demande si c'est « le bon moment d'acheter » : que répondez-vous, dans les limites de votre rôle?", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "exo-5-1", "url": "/seance/05/#exo-5-1", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "exercice", "title": "Exercice 5.1 — diagnostic de phase", "text": "Un secteur affiche les indicateurs suivants : 9,5 mois d'inventaire; délai moyen de vente de 104 jours; ratio prix vendu/demandé de 93 %; transactions en baisse de 12 % sur un an; mises en chantier au plus bas depuis 8 ans; inoccupation locative de 4,6 %. (a) Qualifiez le marché et la phase du cycle. (b) Quelles conséquences pour la sélection et l'ajustement des comparables? (c) Un client vous demande si c'est « le bon moment d'acheter » : que répondez-vous, dans les limites de votre rôle?", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-85", "url": "/seance/05/#p5-85", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) Tous les indicateurs convergent : inventaire mois, délais jours, ratio , volume en baisse, inoccupation — c'est un marché d'acheteurs, en phase de contraction avancée, possiblement à l'approche du creux (les mises en chantier au plancher annoncent le tarissement de l'offre future). (b) Les comparables récents reflètent un marché baissier : ajustements temporels négatifs pour les ventes plus anciennes conclues en marché plus fort; privilégier les ventes les plus récentes; se méfier des prix demandés (systématiquement au-dessus des prix de vente). (c) L'évaluateur n'est pas conseiller en placement : il peut décrire objectivement l'état du marché (conditions favorables aux acheteurs, inventaire élevé, pouvoir de négociation) sans recommander une décision. La frontière déontologique entre informer et conseiller l'investissement doit être respectée.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-86", "url": "/seance/05/#p5-86", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "En juin, un secteur compte 640 inscriptions en vigueur et il s'y est vendu 80 propriétés dans le mois. (a) Calculez les mois d'inventaire. (b) Qualifiez le marché. (c) Trois mois plus tard, les inscriptions montent à 780 et les ventes mensuelles tombent à 65 : recalculez et interprétez la trajectoire.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "exo-5-2", "url": "/seance/05/#exo-5-2", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "exercice", "title": "Exercice 5.2 — mois d'inventaire", "text": "En juin, un secteur compte 640 inscriptions en vigueur et il s'y est vendu 80 propriétés dans le mois. (a) Calculez les mois d'inventaire. (b) Qualifiez le marché. (c) Trois mois plus tard, les inscriptions montent à 780 et les ventes mensuelles tombent à 65 : recalculez et interprétez la trajectoire.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-87", "url": "/seance/05/#p5-87", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) Mois d'inventaire mois. (b) À la frontière du marché d'acheteurs ( mois); le pouvoir de négociation bascule vers les acheteurs. (c) mois : le marché s'enfonce nettement en territoire d'acheteurs. La détérioration vient des deux côtés (offre , demande ) — signature d'une phase de contraction. L'évaluateur devra intégrer une tendance de prix baissière dans ses ajustements temporels et documenter l'évolution rapide des conditions dans son rapport.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-88", "url": "/seance/05/#p5-88", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un ménage peut consacrer 2400 $ par mois au service de son prêt hypothécaire (amortissement 25 ans). En utilisant la règle de pouce du cours ( point de taux de capacité), et sachant qu'à 4,5 % ce ménage peut emprunter environ 432 000 $ : (a) estimez sa capacité à 5,5 % et à 3,5 %; (b) expliquez pourquoi le test de résistance du BSIF amplifie l'effet des mouvements de taux; (c) reliez ce mécanisme aux quatre éléments constitutifs de la valeur (chapitre 4).", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "exo-5-3", "url": "/seance/05/#exo-5-3", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "exercice", "title": "Exercice 5.3 — effet des taux sur la capacité d'emprunt", "text": "Un ménage peut consacrer 2400 $ par mois au service de son prêt hypothécaire (amortissement 25 ans). En utilisant la règle de pouce du cours ( point de taux de capacité), et sachant qu'à 4,5 % ce ménage peut emprunter environ 432 000 $ : (a) estimez sa capacité à 5,5 % et à 3,5 %; (b) expliquez pourquoi le test de résistance du BSIF amplifie l'effet des mouvements de taux; (c) reliez ce mécanisme aux quatre éléments constitutifs de la valeur (chapitre 4).", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-89", "url": "/seance/05/#p5-89", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) À 5,5 % : ( 389 000 $). À 3,5 % : ( 475 000 $). (b) Le test de résistance qualifie l'emprunteur à un taux supérieur au taux contractuel : toute hausse du taux contractuel déplace aussi le taux de qualification, excluant des acheteurs marginaux du marché — l'effet sur la demande dépasse donc le simple effet mécanique sur le paiement. (c) Les taux agissent sur le pouvoir d'achat effectif, quatrième élément constitutif de la valeur : l'utilité, la rareté et le désir peuvent être intacts, mais si le pouvoir d'achat se contracte, la valeur marchande fléchit.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-90", "url": "/seance/05/#p5-90", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Votre bureau reçoit trois mandats simultanés : (i) un immeuble locatif de 12 logements à Québec; (ii) un immeuble locatif neuf de 12 logements à Gatineau; (iii) une unifamiliale dans une municipalité gaspésienne de 2 000 habitants. Pour chaque mandat, identifiez le principal facteur de marché régional dont il faudra tenir compte et son effet sur l'analyse.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "exo-5-4", "url": "/seance/05/#exo-5-4", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "exercice", "title": "Exercice 5.4 — lecture régionale", "text": "Votre bureau reçoit trois mandats simultanés : (i) un immeuble locatif de 12 logements à Québec; (ii) un immeuble locatif neuf de 12 logements à Gatineau; (iii) une unifamiliale dans une municipalité gaspésienne de 2 000 habitants. Pour chaque mandat, identifiez le principal facteur de marché régional dont il faudra tenir compte et son effet sur l'analyse.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-91", "url": "/seance/05/#p5-91", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(i) Québec : inoccupation de 0,9 % — marché locatif très tendu. Revenus stables et prévisibles, risque locatif faible : les taux de capitalisation exigés y sont comprimés, et les loyers courants sont probablement inférieurs aux loyers de marché (potentiel encadré par le TAL). (ii) Gatineau : inoccupation de 3,8 % et offre neuve abondante — prudence dans la projection des revenus du neuf : concessions (mois gratuits), délais d'absorption, écart loyer affiché / loyer encaissé. (iii) Gaspésie : marché peu liquide en contexte de déclin démographique — comparables rares (élargir le territoire et la période de recherche), délais de vente longs, incertitude accrue de l'opinion de valeur à divulguer dans le rapport.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-92", "url": "/seance/05/#p5-92", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Vous évaluez une unifamiliale de Gatineau à la date du 1er mars 2023, dans un contexte où le marché vient de corriger d'environ 6 % depuis son sommet de mars 2022. Vous disposez de trois ventes comparables par ailleurs identiques : A vendue 465 000 $ en février 2022; B vendue 452 000 $ en septembre 2022; C vendue 438 000 $ en janvier 2023. (a) Pourquoi ne pas simplement faire la moyenne des trois prix? (b) Quel comparable est le plus fiable et pourquoi? (c) Esquissez l'ajustement temporel du comparable A.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "exo-5-5", "url": "/seance/05/#exo-5-5", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "exercice", "title": "Exercice 5.5 — cycle et comparables", "text": "Vous évaluez une unifamiliale de Gatineau à la date du 1er mars 2023, dans un contexte où le marché vient de corriger d'environ 6 % depuis son sommet de mars 2022. Vous disposez de trois ventes comparables par ailleurs identiques : A vendue 465 000 $ en février 2022; B vendue 452 000 $ en septembre 2022; C vendue 438 000 $ en janvier 2023. (a) Pourquoi ne pas simplement faire la moyenne des trois prix? (b) Quel comparable est le plus fiable et pourquoi? (c) Esquissez l'ajustement temporel du comparable A.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-93", "url": "/seance/05/#p5-93", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) Les trois prix datent de phases différentes d'un marché en mouvement : une moyenne brute mélangerait des niveaux de marché différents et surestimerait la valeur au 1er mars 2023. (b) C, vendue en janvier 2023 : la plus proche de la date d'évaluation, donc le moindre ajustement temporel — et l'on sait qu'un comparable est d'autant plus fiable qu'il exige moins d'ajustements. (c) A a été vendue près du sommet (février 2022). Si le marché a reculé d'environ 6 % entre mars 2022 et mars 2023, l'ajustement temporel est d'environ : — remarquablement cohérent avec le prix de C, ce qui conforte le diagnostic de tendance.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-94", "url": "/seance/05/#p5-94", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) Le marché immobilier est efficient : les prix intègrent immédiatement toute l'information disponible. (b) Au Québec, environ 40 % des ménages sont locataires. (c) Un taux d'inoccupation élevé implique nécessairement des loyers bas. (d) Les phases d'expansion et de contraction des cycles immobiliers québécois ont des durées à peu près égales. (e) Le baromètre Centris qualifie de « marché de vendeurs » un ratio ventes/nouvelles inscriptions supérieur à 60 %.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "exo-5-6", "url": "/seance/05/#exo-5-6", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "exercice", "title": "Exercice 5.6 — vrai ou faux, avec justification", "text": "(a) Le marché immobilier est efficient : les prix intègrent immédiatement toute l'information disponible. (b) Au Québec, environ 40 % des ménages sont locataires. (c) Un taux d'inoccupation élevé implique nécessairement des loyers bas. (d) Les phases d'expansion et de contraction des cycles immobiliers québécois ont des durées à peu près égales. (e) Le baromètre Centris qualifie de « marché de vendeurs » un ratio ventes/nouvelles inscriptions supérieur à 60 %.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-95", "url": "/seance/05/#p5-95", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) Faux : hétérogénéité, transactions rares, information imparfaite — le marché immobilier est structurellement inefficient; c'est la raison d'être de l'évaluateur. (b) Vrai : , une proportion nettement supérieure à la moyenne canadienne. (c) Faux : Gatineau le démontre — inoccupation la plus élevée des grandes RMR québécoises (3,8 %) et loyer moyen 2 chambres le plus élevé au Québec ( 1 420 $) : le niveau des loyers dépend aussi du parc (neuf), des revenus locaux et du marché voisin (Ottawa). (d) Faux : les expansions durent historiquement 4 à 10 ans, les corrections 1 à 2 ans — le cycle est asymétrique. (e) Vrai : = vendeurs; 40–60 % = équilibré; = acheteurs.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-96", "url": "/seance/05/#p5-96", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Le marché immobilier est un mécanisme d'échange de droits, de formation des prix et d'allocation de l'espace — profondément imparfait : hétérogénéité, immobilité, transactions rares, information incomplète.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-97", "url": "/seance/05/#p5-97", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Cinq segments interconnectés : résidentiel (dominant, 60 % propriétaires / 40 % locataires), commercial (bureaux transformés par le télétravail), industriel (logistique en plein essor, inoccupation ), terrains (CPTAQ, raréfaction urbaine) et locatif (encadré par le TAL).", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-98", "url": "/seance/05/#p5-98", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Le cycle immobilier (7–12 ans) : reprise sommet contraction creux; moteur principal : le décalage offre–demande.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-99", "url": "/seance/05/#p5-99", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Six indicateurs de phase : transactions, mois d'inventaire ( vendeurs, acheteurs, 5–7 équilibré), délai de vente, ratio vendu/demandé, mises en chantier, inoccupation.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-100", "url": "/seance/05/#p5-100", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Taux directeur 2026 : 2,25 %; transmission taux capacité d'emprunt demande prix; règle de pouce : point de capacité.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-101", "url": "/seance/05/#p5-101", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Démographie : la demande se compte en ménages (45–55 mille/an) contre 40–50 mille mises en chantier — déficit structurel de logements.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-102", "url": "/seance/05/#p5-102", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Marchés régionaux contrastés : Montréal (gros volume, accessibilité critique), Québec (stable, locatif ultra-tendu à 0,9 %), Gatineau (interprovincial, fonction publique fédérale, locatif en détente à 3,8 % mais loyers les plus élevés du Québec).", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-103", "url": "/seance/05/#p5-103", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Baromètre Centris : ventes/nouvelles inscriptions — acheteurs, 40–60 % équilibré, vendeurs; 2026 = année de rééquilibrage.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-104", "url": "/seance/05/#p5-104", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Sources à maîtriser : SCHL, APCIQ/Centris, ISQ, Banque du Canada, Statistique Canada, JLR/Teranet.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "synthese", "url": "/seance/05/#synthese", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "synth", "title": "L’essentiel de la séance", "text": "Le marché immobilier est un mécanisme d'échange de droits, de formation des prix et d'allocation de l'espace — profondément imparfait : hétérogénéité, immobilité, transactions rares, information incomplète.Cinq segments interconnectés : résidentiel (dominant, 60 % propriétaires / 40 % locataires), commercial (bureaux transformés par le télétravail), industriel (logistique en plein essor, inoccupation ), terrains (CPTAQ, raréfaction urbaine) et locatif (encadré par le TAL).Le cycle immobilier (7–12 ans) : reprise sommet contraction creux; moteur principal : le décalage offre–demande.Six indicateurs de phase : transactions, mois d'inventaire ( vendeurs, acheteurs, 5–7 équilibré), délai de vente, ratio vendu/demandé, mises en chantier, inoccupation.Taux directeur 2026 : 2,25 %; transmission taux capacité d'emprunt demande prix; règle de pouce : point de capacité.Démographie : la demande se compte en ménages (45–55 mille/an) contre 40–50 mille mises en chantier — déficit structurel de logements.Marchés régionaux contrastés : Montréal (gros volume, accessibilité critique), Québec (stable, locatif ultra-tendu à 0,9 %), Gatineau (interprovincial, fonction publique fédérale, locatif en détente à 3,8 % mais loyers les plus élevés du Québec).Baromètre Centris : ventes/nouvelles inscriptions — acheteurs, 40–60 % équilibré, vendeurs; 2026 = année de rééquilibrage.Sources à maîtriser : SCHL, APCIQ/Centris, ISQ, Banque du Canada, Statistique Canada, JLR/Teranet.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p6-1", "url": "/seance/06/#p6-1", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Collecte et analyse des données", "text": "Une évaluation vaut ce que valent ses données. On peut maîtriser parfaitement les trois méthodes d'évaluation et produire un rapport sans valeur si les intrants sont faux : une superficie erronée, une vente entre parties liées prise pour un comparable de plein gré, une servitude ignorée. Ce chapitre est donc le chapitre « artisanal » du cours : où trouver l'information au Québec, quoi collecter sur le bien à évaluer, comment sélectionner des comparables, et surtout — car c'est là que se joue la responsabilité professionnelle — comment vérifier chaque donnée avant de s'en servir. C'est aussi le dernier chapitre de matière avant l'examen de mi-session : sa fiche synthèse récapitule les réflexes à maîtriser.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-2", "url": "/seance/06/#p6-2", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Collecte et analyse des données", "text": "Identifier les principales sources d'information au Québec (Registre foncier, Centris/MLS, rôle d'évaluation, RDPRM, cadastre, géoportails) et leur contenu respectif;", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-3", "url": "/seance/06/#p6-3", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Collecte et analyse des données", "text": "Constituer la fiche du bien-fonds : description légale, caractéristiques du terrain et du bâtiment, servitudes, certificat de localisation;", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-4", "url": "/seance/06/#p6-4", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Collecte et analyse des données", "text": "Appliquer les cinq critères de sélection des comparables et justifier ses choix;", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-5", "url": "/seance/06/#p6-5", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Collecte et analyse des données", "text": "Mettre en œuvre un processus rigoureux de vérification et de validation des données (confirmation des ventes, tests de cohérence);", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-6", "url": "/seance/06/#p6-6", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Collecte et analyse des données", "text": "Reconnaître les conditions particulières qui disqualifient ou font ajuster un comparable;", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-7", "url": "/seance/06/#p6-7", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Collecte et analyse des données", "text": "Situer ces obligations dans les normes professionnelles (OEAQ, NUPPEC/CUSPAP).", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-8", "url": "/seance/06/#p6-8", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Le socle : des données de qualité", "text": "La qualité d'une évaluation repose directement sur la qualité, la pertinence et la fiabilité des données recueillies. L'évaluateur doit collecter des données suffisantes pour appuyer chacune de ses analyses et conclusions.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "def-6-1", "url": "/seance/06/#def-6-1", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "definition", "title": "Définition 6.1 — principe fondamental de la collecte", "text": "La qualité d'une évaluation repose directement sur la qualité, la pertinence et la fiabilité des données recueillies. L'évaluateur doit collecter des données suffisantes pour appuyer chacune de ses analyses et conclusions.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-9", "url": "/seance/06/#p6-9", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Le socle : des données de qualité", "text": "Cinq familles de données alimentent tout dossier d'évaluation.◆5 familles : bien-fonds, marché, voisinage, économie, juridique. Au centre, les données sur le bien-fonds — le sujet lui-même : c'est ce qu'on évalue, et toute erreur à ce niveau se propage à l'ensemble de l'analyse. Autour de lui gravitent les données de marché — les comparables, c'est-à-dire ce à quoi on le compare — puis les données de voisinage et de localisation, qui décrivent le contexte immédiat dans lequel le bien s'insère : la rue, le quartier, les services, les nuisances. Viennent ensuite les données économiques et démographiques, le contexte macro étudié au chapitre @@REF{ch:05}@@, et enfin les données juridiques et réglementaires : les droits qui composent la propriété, les servitudes qui la grèvent, le zonage qui en borne les usages. Un dossier complet couvre les cinq familles; un dossier faible en néglige toujours au moins une — le plus souvent la dernière.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-10", "url": "/seance/06/#p6-10", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Le socle : des données de qualité", "text": "Chaque donnée doit satisfaire six critères de qualité : fiabilité (source officielle et vérifiable), pertinence (lien direct avec le mandat), actualité (donnée récente), suffisance (quantité adéquate), exactitude (donnée vérifiée) et objectivité (source indépendante des parties).", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-12", "url": "/seance/06/#p6-12", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Le socle : des données de qualité", "text": "Une donnée non vérifiée n'est qu'une hypothèse : elle doit être confirmée avant de fonder une conclusion de valeur. Cette phrase résume tout le chapitre — et une bonne partie de la déontologie de la profession.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "attention-6-11", "url": "/seance/06/#attention-6-11", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "attention", "title": "Attention", "text": "Une donnée non vérifiée n'est qu'une hypothèse : elle doit être confirmée avant de fonder une conclusion de valeur. Cette phrase résume tout le chapitre — et une bonne partie de la déontologie de la profession.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-13", "url": "/seance/06/#p6-13", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Le socle : des données de qualité", "text": "Le processus de collecte suit six étapes, de l'identification des besoins à l'analyse :", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-14", "url": "/seance/06/#p6-14", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Le socle : des données de qualité", "text": "Notez la distinction entre données primaires — recueillies directement par l'évaluateur (inspection du bien, mesurage, entrevues avec les parties ou les courtiers) — et données secondaires — puisées dans les registres et bases de données. Les premières sont plus coûteuses mais contrôlées; les secondes sont abondantes mais héritent des erreurs de leurs auteurs.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-15", "url": "/seance/06/#p6-15", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Le Registre foncier : la source primaire des droits", "text": "Le Registre foncier du Québec (Bureau de la publicité des droits, aujourd'hui sous la responsabilité du ministère des Ressources naturelles et des Forêts) est le registre public qui assure la publicité des droits réels immobiliers. C'est la source primaire pour confirmer les droits de propriété et les conditions des transactions.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "def-6-2", "url": "/seance/06/#def-6-2", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "definition", "title": "Définition 6.2 — Registre foncier", "text": "Le Registre foncier du Québec (Bureau de la publicité des droits, aujourd'hui sous la responsabilité du ministère des Ressources naturelles et des Forêts) est le registre public qui assure la publicité des droits réels immobiliers. C'est la source primaire pour confirmer les droits de propriété et les conditions des transactions.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-16", "url": "/seance/06/#p6-16", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Le Registre foncier : la source primaire des droits", "text": "Le principe de la publicité des droits est simple et puissant : pour être opposable aux tiers, un droit réel immobilier doit être publié. Le registre contient donc l'essentiel de la vie juridique d'un immeuble : les actes de vente (avec prix et conditions), les actes hypothécaires (montants et créanciers), les servitudes et charges, les droits réels démembrés (usufruit, emphytéose), les avis (préavis d'exercice d'un droit hypothécaire, saisies), les baux publiés (surtout les baux commerciaux de longue durée, que la publication rend opposables aux tiers) et les déclarations de copropriété.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-17", "url": "/seance/06/#p6-17", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Le Registre foncier : la source primaire des droits", "text": "Côté pratique : accès en ligne (registrefoncier.gouv.qc.ca), recherche par lot (numéro cadastral) ou par nom (index des noms); l'index des immeubles donne l'historique complet des inscriptions d'un lot. La consultation d'un document coûte 1,50 $ depuis le 1er avril 2026 (elle était à 1 $ de 2002 à mars 2026; le tarif est désormais indexé annuellement), certains renseignements de la carte interactive étant gratuits. Les documents sont numérisés depuis environ 1985.◆Index des immeubles Historique de toutes les inscriptions (ventes, hypothèques, servitudes) visant un lot donné.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-18", "url": "/seance/06/#p6-18", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Le Registre foncier : la source primaire des droits", "text": "La lecture professionnelle du registre va au-delà de la dernière vente : elle reconstitue la chaîne de titres. En remontant l'index des immeubles, l'évaluateur voit défiler la vie de la propriété : la vente de 2019, le refinancement de 2021, la servitude consentie à Hydro-Québec en 1987, la déclaration de copropriété de 1995. Cette lecture révèle des indices précieux — un immeuble revendu trois fois en deux ans suggère de la spéculation ou un problème caché; une hypothèque récente d'un montant élevé documente l'opinion qu'un prêteur s'est faite de la valeur; un préavis d'exercice annonce une vente sous pression imminente. Quelques dollars de consultations bien choisies valent souvent une heure d'entrevues.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-20", "url": "/seance/06/#p6-20", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Le Registre foncier : la source primaire des droits", "text": "L'évaluateur doit consulter le Registre foncier pour confirmer les droits sur le bien sujet et les conditions de vente de ses comparables. Ne pas le faire constitue un manquement aux règles de l'art : le prix inscrit à l'acte est la donnée officielle, celle qui prévaut sur toute autre source.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "attention-6-19", "url": "/seance/06/#attention-6-19", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "attention", "title": "Consultation obligatoire", "text": "L'évaluateur doit consulter le Registre foncier pour confirmer les droits sur le bien sujet et les conditions de vente de ses comparables. Ne pas le faire constitue un manquement aux règles de l'art : le prix inscrit à l'acte est la donnée officielle, celle qui prévaut sur toute autre source.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-21", "url": "/seance/06/#p6-21", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Centris : le MLS québécois", "text": "Centris est la plateforme de mise en marché des propriétés au Québec, gérée par l'APCIQ — l'équivalent québécois du système MLS (Multiple Listing Service). C'est la source la plus complète de données transactionnelles résidentielles.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "def-6-3", "url": "/seance/06/#def-6-3", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "definition", "title": "Définition 6.3 — Centris", "text": "Centris est la plateforme de mise en marché des propriétés au Québec, gérée par l'APCIQ — l'équivalent québécois du système MLS (Multiple Listing Service). C'est la source la plus complète de données transactionnelles résidentielles.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-22", "url": "/seance/06/#p6-22", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Centris : le MLS québécois", "text": "Centris documente ce que le Registre foncier ignore : le contexte commercial de la transaction. On y trouve les inscriptions actives et historiques, le prix demandé et le prix vendu, les dates de mise en marché et de vente (donc le délai d'exposition), l'historique des baisses de prix, les caractéristiques physiques détaillées, les photos et les conditions de vente. L'évaluateur y accède par les outils professionnels (Centris.ca, plateforme Matrix), avec des historiques de plus de dix ans et des rapports statistiques par secteur.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-23", "url": "/seance/06/#p6-23", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Centris : le MLS québécois", "text": "La lecture critique d'une fiche Centris est un savoir-faire en soi. Le rapport entre le prix demandé initial, les baisses successives et le prix final raconte la négociation : une propriété affichée à 479 000 $, réduite à 459 000 $ après six semaines et vendue 448 000 $ après 84 jours décrit un vendeur qui courait après le marché — son prix final est probablement une bonne mesure de la valeur, mais son prix initial n'en était pas une. À l'inverse, une vente conclue en cinq jours à 104 % du prix demandé signale une mise en marché sous-évaluée ou une surenchère; le prix reflète alors la tension du marché autant que le bien lui-même. Les photos, enfin, sont une source d'information matérielle à part entière : elles datent les finitions, révèlent l'état réel des pièces et permettent de comparer ce que les descriptions verbales uniformisent (« rénové » ne veut pas dire la même chose pour tous les courtiers).", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-25", "url": "/seance/06/#p6-25", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Centris : le MLS québécois", "text": "Centris ne contient pas les ventes privées (sans courtier), estimées à environ 15 à 20 % des transactions. Dans certains segments (plex détenus de longue date, immeubles commerciaux, terrains), cette proportion est encore plus élevée. Le Registre foncier, lui, capte toutes les ventes publiées — mais sans le contexte commercial. Les deux sources se complètent : Centris raconte l'histoire de la vente, le Registre foncier en certifie le prix et les parties.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "attention-6-24", "url": "/seance/06/#attention-6-24", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "attention", "title": "L'angle mort de Centris", "text": "Centris ne contient pas les ventes privées (sans courtier), estimées à environ 15 à 20 % des transactions. Dans certains segments (plex détenus de longue date, immeubles commerciaux, terrains), cette proportion est encore plus élevée. Le Registre foncier, lui, capte toutes les ventes publiées — mais sans le contexte commercial. Les deux sources se complètent : Centris raconte l'histoire de la vente, le Registre foncier en certifie le prix et les parties.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-26", "url": "/seance/06/#p6-26", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Le rôle d'évaluation foncière", "text": "Le rôle d'évaluation est le document officiel préparé par les municipalités (ou les MRC) qui attribue une valeur foncière à chaque propriété aux fins de la taxation municipale. Il est révisé tous les trois ans au Québec.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "def-6-4", "url": "/seance/06/#def-6-4", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "definition", "title": "Définition 6.4 — rôle d'évaluation", "text": "Le rôle d'évaluation est le document officiel préparé par les municipalités (ou les MRC) qui attribue une valeur foncière à chaque propriété aux fins de la taxation municipale. Il est révisé tous les trois ans au Québec.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-27", "url": "/seance/06/#p6-27", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Le rôle d'évaluation foncière", "text": "Pour l'évaluateur, le rôle est une mine de données descriptives gratuites : valeur du terrain, valeur du bâtiment, valeur totale, numéro de matricule, dimensions du lot et du bâtiment, année de construction, usage et zonage. L'accès se fait sur le site de la municipalité ou par des portails spécialisés (p. ex. evalweb.ca), gratuitement dans la plupart des cas.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-29", "url": "/seance/06/#p6-29", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Le rôle d'évaluation foncière", "text": "Rappel du chapitre @@REF{ch:04}@@ : la valeur au rôle est établie en masse, à une date de référence fixée 18 mois avant l'entrée en vigueur du rôle. Elle peut s'écarter fortement de la valeur marchande actuelle. Le rôle sert à documenter (dimensions, année, usage) et à tester la cohérence (ratio prix/rôle), jamais à conclure une valeur marchande.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "attention-6-28", "url": "/seance/06/#attention-6-28", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "attention", "title": "La valeur au rôle n'est pas la valeur marchande", "text": "Rappel du chapitre @@REF{ch:04}@@ : la valeur au rôle est établie en masse, à une date de référence fixée 18 mois avant l'entrée en vigueur du rôle. Elle peut s'écarter fortement de la valeur marchande actuelle. Le rôle sert à documenter (dimensions, année, usage) et à tester la cohérence (ratio prix/rôle), jamais à conclure une valeur marchande.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-30", "url": "/seance/06/#p6-30", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "RDPRM, cadastre et registres complémentaires", "text": "Le RDPRM (Registre des droits personnels et réels mobiliers) renseigne sur les droits mobiliers pouvant toucher un immeuble : hypothèques mobilières sur des équipements intégrés, baux d'équipements (chauffe-eau, thermopompes louées), droits des créanciers sur les meubles. Il permet de vérifier ce qui est réellement inclus dans une vente — en lien direct avec les articles 901 à 907 C.c.Q. vus au chapitre @@REF{ch:04}@@.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-31", "url": "/seance/06/#p6-31", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "RDPRM, cadastre et registres complémentaires", "text": "Le cadastre du Québec fournit les plans cadastraux officiels : numéros de lots, limites et superficies. Le Registre des entreprises (REQ) identifie les propriétaires corporatifs et les liens entre sociétés — indispensable pour détecter les ventes entre parties liées. S'y ajoutent, selon le mandat : le répertoire des avis d'expropriation, le registre des lobbyistes (projets de développement en gestation) et le plumitif (litiges en cours visant la propriété ou les parties).", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-32", "url": "/seance/06/#p6-32", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Géoportails et outils cartographiques", "text": "Les géoportails publics documentent les contraintes physiques et réglementaires du site : le Géoportail du Québec (cartes topographiques, orthophotos), le SIGAT (aménagement du territoire), Géo-Index du MERN (zones inondables, zones de glissement de terrain, contraintes naturelles) et la cartographie fédérale des risques d'inondation. Les municipalités publient en ligne leurs cartes de zonage, plans d'urbanisme, permis délivrés et contraintes environnementales.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-33", "url": "/seance/06/#p6-33", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Géoportails et outils cartographiques", "text": "Avant même l'inspection, quinze minutes de géoportails permettent de : vérifier si le bien est en zone inondable (0–20 ans ou 20–100 ans — impact majeur sur la valeur et l'assurabilité), repérer les servitudes apparentes (lignes hydroélectriques), confirmer le zonage et les usages permis, analyser le voisinage (proximité d'une voie ferrée, d'un site industriel) et mesurer les distances aux services et aux nuisances. Une zone inondable non détectée est l'une des erreurs les plus coûteuses de la pratique.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "ex-6-1", "url": "/seance/06/#ex-6-1", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "exemple", "title": "Exemple 6.1 — usage pratique des géoportails", "text": "Avant même l'inspection, quinze minutes de géoportails permettent de : vérifier si le bien est en zone inondable (0–20 ans ou 20–100 ans — impact majeur sur la valeur et l'assurabilité), repérer les servitudes apparentes (lignes hydroélectriques), confirmer le zonage et les usages permis, analyser le voisinage (proximité d'une voie ferrée, d'un site industriel) et mesurer les distances aux services et aux nuisances. Une zone inondable non détectée est l'une des erreurs les plus coûteuses de la pratique.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-34", "url": "/seance/06/#p6-34", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Synthèse des sources", "text": "Les sources sont complémentaires : aucune ne suffit à elle seule à constituer le dossier d'évaluation.◆Aucune source unique ne suffit : croiser, toujours.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-35", "url": "/seance/06/#p6-35", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "L'identification et la description légale", "text": "La description légale du bien-fonds est son identification officielle et unique dans les registres publics, suffisamment précise pour le distinguer de tout autre immeuble.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "def-6-5", "url": "/seance/06/#def-6-5", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "definition", "title": "Définition 6.5 — description légale", "text": "La description légale du bien-fonds est son identification officielle et unique dans les registres publics, suffisamment précise pour le distinguer de tout autre immeuble.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-36", "url": "/seance/06/#p6-36", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "L'identification et la description légale", "text": "Elle comporte : le numéro de lot au cadastre du Québec, la circonscription foncière, la municipalité et l'adresse civique, le numéro de matricule au rôle, et le cas échéant la fraction de copropriété.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-37", "url": "/seance/06/#p6-37", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "L'identification et la description légale", "text": "Lot 1 234 567 du cadastre du Québec, circonscription foncière de Hull, Ville de Gatineau. Adresse : 123, rue Principale, Gatineau (Québec) J8X 1A1. Matricule : 7503-21-1234-0-000-0000. C'est le numéro de lot — et non l'adresse — qui identifie juridiquement l'immeuble : une adresse peut changer, un lot est unique.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "ex-6-2", "url": "/seance/06/#ex-6-2", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "exemple", "title": "Exemple 6.2 — description légale type", "text": "Lot 1 234 567 du cadastre du Québec, circonscription foncière de Hull, Ville de Gatineau. Adresse : 123, rue Principale, Gatineau (Québec) J8X 1A1. Matricule : 7503-21-1234-0-000-0000. C'est le numéro de lot — et non l'adresse — qui identifie juridiquement l'immeuble : une adresse peut changer, un lot est unique.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-38", "url": "/seance/06/#p6-38", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Le terrain", "text": "La fiche du terrain documente : la superficie (au Québec, l'usage résidentiel courant s'exprime encore en pieds carrés — 1 000 pi2 93 m2), les dimensions (largeur profondeur) et la façade sur rue (frontage), la forme (régulière, irrégulière, triangulaire), la topographie (plat, en pente, accidenté), la nature du sol (qualité, capacité portante, remblai), le drainage, et l'accès (rue, ruelle, enclavement).", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-39", "url": "/seance/06/#p6-39", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Le terrain", "text": "S'y ajoutent les éléments environnementaux — zone inondable (0–20 ans, 20–100 ans), contamination potentielle des sols, milieux humides protégés, érosion des berges, radon — et les services publics : aqueduc municipal ou puits, égout sanitaire ou fosse septique, électricité, gaz, fibre optique.◆Terrain : superficie, forme, topographie, sol, contraintes, services.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-40", "url": "/seance/06/#p6-40", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Le bâtiment et les améliorations", "text": "La fiche de collecte type du bâtiment retient : année de construction, superficie habitable, nombre de pièces (chambres, salles de bain), nombre d'étages, type de fondation et de structure, revêtement extérieur, toiture, système de chauffage, entrée électrique (100 A, 200 A), état général — puis les « extras » : garage (attaché/détaché), sous-sol (fini, semi-fini, non fini), piscine (creusée, hors terre), terrasse, foyer, climatisation centrale, thermopompe, panneaux solaires, domotique et rénovations récentes avec dates et coûts.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-41", "url": "/seance/06/#p6-41", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Le bâtiment et les améliorations", "text": "Un mot sur la donnée la plus litigieuse de toutes : la superficie habitable. Selon la convention retenue, le même bungalow peut afficher des superficies sensiblement différentes — mesure aux murs extérieurs (convention usuelle du résidentiel), superficie de plancher intérieure, avec ou sans le sous-sol aménagé, avec ou sans les pièces sous combles à hauteur réduite. Le rôle d'évaluation, la fiche Centris et le certificat de localisation n'utilisent pas nécessairement la même convention, ce qui explique bien des divergences apparentes. La règle professionnelle est double : d'abord, retenir une convention et l'appliquer uniformément au sujet et à tous les comparables (comparer du mesuré-extérieur avec du mesuré-extérieur); ensuite, ne jamais inclure le sous-sol dans la superficie habitable principale — il se traite comme un attribut distinct, car le marché ne paie pas le pied carré de sous-sol au prix du pied carré hors-sol.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-43", "url": "/seance/06/#p6-43", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Le bâtiment et les améliorations", "text": "L'évaluateur doit effectuer une inspection physique suffisante du bien-fonds pour appuyer ses analyses, et décrire dans le rapport la nature et l'étendue de l'inspection effectuée. Une évaluation « sans visite » (au dossier) est possible dans certains mandats, mais elle doit être divulguée comme telle, avec ses limites.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "attention-6-42", "url": "/seance/06/#attention-6-42", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "attention", "title": "Norme OEAQ — inspection", "text": "L'évaluateur doit effectuer une inspection physique suffisante du bien-fonds pour appuyer ses analyses, et décrire dans le rapport la nature et l'étendue de l'inspection effectuée. Une évaluation « sans visite » (au dossier) est possible dans certains mandats, mais elle doit être divulguée comme telle, avec ses limites.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-44", "url": "/seance/06/#p6-44", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Servitudes, charges et droits réels", "text": "Une servitude est une charge imposée sur un immeuble (le fonds servant) en faveur d'un autre immeuble (le fonds dominant). Elle peut être réelle (liée au terrain) ou personnelle (liée à une personne).", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "def-6-6", "url": "/seance/06/#def-6-6", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "definition", "title": "Définition 6.6 — servitude (art. 1177 C.c.Q.)", "text": "Une servitude est une charge imposée sur un immeuble (le fonds servant) en faveur d'un autre immeuble (le fonds dominant). Elle peut être réelle (liée au terrain) ou personnelle (liée à une personne).", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-45", "url": "/seance/06/#p6-45", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Servitudes, charges et droits réels", "text": "Les types courants : droit de passage, servitude de vue, servitude de non-construction, servitude d'utilité publique (Hydro-Québec, gaz, égouts collecteurs), servitude de stationnement, droits d'usage de l'eau. L'impact sur la valeur dépend du côté où l'on se trouve : une servitude d'utilité publique ampute la superficie utilisable du fonds servant; un droit de passage rogne l'intimité; une servitude de non-construction stérilise un potentiel de développement; à l'inverse, le fonds dominant d'une servitude avantageuse (accès au lac, par exemple) peut y gagner de la valeur.◆Fonds servant : subit la charge. Fonds dominant : en profite.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-46", "url": "/seance/06/#p6-46", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Servitudes, charges et droits réels", "text": "Deux terrains contigus de 8 000 pi2 chacun, dans le même secteur de Gatineau où le terrain constructible se transige autour de 25 $/pi2. Le terrain A est libre de charges; le terrain B est traversé, en fond de lot, par une servitude de lignes de transport d'Hydro-Québec de 3 m de largeur sur toute la largeur du lot (18 m), soit environ 580 pi2 inconstructibles. L'effet dépasse la simple superficie perdue : la bande grevée interdit piscine creusée, garage et agrandissement en fond de cour, et les pylônes visibles affectent l'attrait. L'analyse des ventes de terrains grevés du secteur montre un escompte global d'environ 8 à 12 % — bien supérieur au ratio des superficies (7 %). L'évaluateur retiendra pour B : , moins un escompte de 10 % 20 000 $, soit environ 180 000 $. La servitude ne se lit ni dans Centris ni au rôle : seuls le Registre foncier et le certificat de localisation la révèlent.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "ex-6-3", "url": "/seance/06/#ex-6-3", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "exemple", "title": "Exemple 6.3 — l'effet d'une servitude d'Hydro-Québec", "text": "Deux terrains contigus de 8 000 pi2 chacun, dans le même secteur de Gatineau où le terrain constructible se transige autour de 25 $/pi2. Le terrain A est libre de charges; le terrain B est traversé, en fond de lot, par une servitude de lignes de transport d'Hydro-Québec de 3 m de largeur sur toute la largeur du lot (18 m), soit environ 580 pi2 inconstructibles. L'effet dépasse la simple superficie perdue : la bande grevée interdit piscine creusée, garage et agrandissement en fond de cour, et les pylônes visibles affectent l'attrait. L'analyse des ventes de terrains grevés du secteur montre un escompte global d'environ 8 à 12 % — bien supérieur au ratio des superficies (7 %). L'évaluateur retiendra pour B : , moins un escompte de 10 % 20 000 $, soit environ 180 000 $. La servitude ne se lit ni dans Centris ni au rôle : seuls le Registre foncier et le certificat de localisation la révèlent.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-47", "url": "/seance/06/#p6-47", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Le certificat de localisation", "text": "Le certificat de localisation est un document d'arpentage, préparé par un arpenteur-géomètre, qui montre l'état actuel d'un immeuble par rapport aux titres de propriété, au cadastre et aux règlements municipaux.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "def-6-7", "url": "/seance/06/#def-6-7", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "definition", "title": "Définition 6.7 — certificat de localisation", "text": "Le certificat de localisation est un document d'arpentage, préparé par un arpenteur-géomètre, qui montre l'état actuel d'un immeuble par rapport aux titres de propriété, au cadastre et aux règlements municipaux.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-48", "url": "/seance/06/#p6-48", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Le certificat de localisation", "text": "Il comprend un plan (limites du lot, position des bâtiments, empiétements, servitudes apparentes, distances aux lignes de lot) et un rapport écrit (conformité au zonage, non-conformités). L'évaluateur y lit : la confirmation des dimensions, les empiétements (le cabanon du voisin qui déborde, le garage construit à cheval sur la ligne), le respect des marges de recul, la conformité au zonage et la présence de servitudes. Sa durée de validité pratique : tant que la situation de l'immeuble n'a pas changé — en usage, un maximum d'environ dix ans, les prêteurs et notaires exigeant un certificat « à jour ».", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-50", "url": "/seance/06/#p6-50", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Le certificat de localisation", "text": "Sur le terrain, le trio gagnant de la collecte est : rôle d'évaluation (première esquisse gratuite : dimensions, année, valeurs), Registre foncier (les droits et le prix officiel), certificat de localisation (l'état réel des lieux). L'inspection vient ensuite confirmer — ou infirmer — le tout. Beaucoup d'anomalies se détectent en croisant ces trois documents avant de se déplacer : une superficie habitable au rôle qui ne correspond pas à la fiche Centris, par exemple, annonce un agrandissement sans permis ou une erreur à élucider.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "terrain-6-49", "url": "/seance/06/#terrain-6-49", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "Sur le terrain, le trio gagnant de la collecte est : rôle d'évaluation (première esquisse gratuite : dimensions, année, valeurs), Registre foncier (les droits et le prix officiel), certificat de localisation (l'état réel des lieux). L'inspection vient ensuite confirmer — ou infirmer — le tout. Beaucoup d'anomalies se détectent en croisant ces trois documents avant de se déplacer : une superficie habitable au rôle qui ne correspond pas à la fiche Centris, par exemple, annonce un agrandissement sans permis ou une erreur à élucider.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-51", "url": "/seance/06/#p6-51", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Qu'est-ce qu'un comparable?", "text": "Un comparable est une propriété ayant fait l'objet d'une transaction récente et possédant des caractéristiques similaires au bien-fonds évalué, permettant d'en tirer des indications de valeur par comparaison.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "def-6-8", "url": "/seance/06/#def-6-8", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "definition", "title": "Définition 6.8 — vente comparable", "text": "Un comparable est une propriété ayant fait l'objet d'une transaction récente et possédant des caractéristiques similaires au bien-fonds évalué, permettant d'en tirer des indications de valeur par comparaison.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-52", "url": "/seance/06/#p6-52", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Qu'est-ce qu'un comparable?", "text": "La sélection repose sur cinq critères, à connaître par cœur :◆5 critères : proximité, récence, similarité, conditions de vente, usage.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-53", "url": "/seance/06/#p6-53", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Qu'est-ce qu'un comparable?", "text": "proximité géographique — même quartier ou secteur équivalent;", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-54", "url": "/seance/06/#p6-54", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Qu'est-ce qu'un comparable?", "text": "récence de la vente — idéalement moins de 6 mois, maximum 12 à 18 mois;", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-55", "url": "/seance/06/#p6-55", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Qu'est-ce qu'un comparable?", "text": "similarité physique — taille, âge, style, état;", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-56", "url": "/seance/06/#p6-56", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Qu'est-ce qu'un comparable?", "text": "conditions de vente — transaction de plein gré (arm's length);", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-57", "url": "/seance/06/#p6-57", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Qu'est-ce qu'un comparable?", "text": "usage similaire — même type de propriété.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-58", "url": "/seance/06/#p6-58", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Qu'est-ce qu'un comparable?", "text": "Combien en faut-il? Le minimum professionnel est de trois comparables; l'idéal se situe entre cinq et sept. En marché actif, on peut se montrer sélectif; en marché limité, on élargit la zone de recherche et la fenêtre temporelle — en le divulguant. La norme OEAQ exige que l'évaluateur justifie le choix de ses comparables et explique en quoi ils sont représentatifs du marché.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-60", "url": "/seance/06/#p6-60", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Les fourchettes de pratique", "text": "Ces fourchettes sont des règles de pratique usuelles, non des normes officielles. Le principe directeur, lui, est ferme : plus un comparable exige d'ajustements, moins il est fiable. À qualité égale, privilégier toujours ceux qui en demandent le moins — ce principe guidera la pondération des indications de valeur aux chapitres @@REF{ch:08}@@ et @@REF{ch:09}@@.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "remarque-6-59", "url": "/seance/06/#remarque-6-59", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "remarque", "title": "des règles de pratique, pas des normes", "text": "Ces fourchettes sont des règles de pratique usuelles, non des normes officielles. Le principe directeur, lui, est ferme : plus un comparable exige d'ajustements, moins il est fiable. À qualité égale, privilégier toujours ceux qui en demandent le moins — ce principe guidera la pondération des indications de valeur aux chapitres @@REF{ch:08}@@ et @@REF{ch:09}@@.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-61", "url": "/seance/06/#p6-61", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Où trouver les comparables", "text": "Les sources principales : Centris/MLS (le contexte commercial : prix, délais, caractéristiques), le Registre foncier (le prix officiel et les parties — les deux se recoupent et se confirment mutuellement), JLR/Teranet (compilations transactionnelles) et le rôle d'évaluation (données descriptives). Les sources complémentaires : le réseau professionnel (collègues, courtiers), les banques de données privées (Altus, CBRE, Colliers — surtout en commercial), les annonces et ventes publiques, et les entrevues terrain (voisins, acheteurs, vendeurs) — particulièrement utiles pour capter les ventes privées absentes de Centris.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-63", "url": "/seance/06/#p6-63", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Où trouver les comparables", "text": "Le Québec est le champion canadien de la vente sans intermédiaire, portée notamment par la plateforme DuProprio. Selon les segments et les années, de 15 à 20 % des ventes résidentielles se concluent sans courtier — et donc sans trace dans Centris. Le phénomène n'est pas uniforme : il est plus marqué pour les plex détenus de longue date, en région, et dans les segments où les vendeurs sont expérimentés. Pour l'évaluateur, deux conséquences. D'une part, un échantillon purement Centris peut être biaisé : les ventes privées se concluent parfois à des prix légèrement différents (économie de la commission partagée entre les parties). D'autre part, le Registre foncier devient l'outil de rattrapage : une recherche par secteur y révèle les ventes publiées absentes de Centris, qu'un appel aux parties permet ensuite de contextualiser.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "quebec-6-62", "url": "/seance/06/#quebec-6-62", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "quebec", "title": "Le phénomène de la vente sans courtier", "text": "Le Québec est le champion canadien de la vente sans intermédiaire, portée notamment par la plateforme DuProprio. Selon les segments et les années, de 15 à 20 % des ventes résidentielles se concluent sans courtier — et donc sans trace dans Centris. Le phénomène n'est pas uniforme : il est plus marqué pour les plex détenus de longue date, en région, et dans les segments où les vendeurs sont expérimentés. Pour l'évaluateur, deux conséquences. D'une part, un échantillon purement Centris peut être biaisé : les ventes privées se concluent parfois à des prix légèrement différents (économie de la commission partagée entre les parties). D'autre part, le Registre foncier devient l'outil de rattrapage : une recherche par secteur y révèle les ventes publiées absentes de Centris, qu'un appel aux parties permet ensuite de contextualiser.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-64", "url": "/seance/06/#p6-64", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "La fiche de comparable", "text": "Chaque comparable retenu fait l'objet d'une fiche structurée, dont voici un exemple complet.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-65", "url": "/seance/06/#p6-65", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "La fiche de comparable", "text": "Volet identification et vente :", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-66", "url": "/seance/06/#p6-66", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "La fiche de comparable", "text": "Volet caractéristiques physiques :", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-67", "url": "/seance/06/#p6-67", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "La fiche de comparable", "text": "Remarquez la ligne « Source » : la fiche indique et la source commerciale (Centris) et la confirmation officielle (Registre foncier). C'est la signature d'un dossier bien tenu.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "ex-6-4", "url": "/seance/06/#ex-6-4", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "exemple", "title": "Exemple 6.4 — fiche de comparable — 456, rue des Érables, Gatineau", "text": "Volet identification et vente : Adresse456, rue des Érables, Gatineau (secteur Hull)TypeUnifamiliale détachéeDate de vente15 juin 2026Prix vendu445 000 $Délai sur le marché22 joursConditionsPlein gré, aucune condition particulièreSourceCentris no 12345678, confirmée au Registre foncier Volet caractéristiques physiques : Année de construction1998Superficie habitable1 350 pi2Terrain 7 000 pi2 (650 m2)Chambres / salles de bain3 / 2Sous-solFini (800 pi2)GarageAttaché, 1 véhiculeChauffageGaz naturelÉtat généralBonParticularitésCuisine rénovée en 2022; pas de piscine Remarquez la ligne « Source » : la fiche indique et la source commerciale (Centris) et la confirmation officielle (Registre foncier). C'est la signature d'un dossier bien tenu.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-68", "url": "/seance/06/#p6-68", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Au-delà des comparables : marché et voisinage", "text": "La collecte inclut aussi les indicateurs de marché du chapitre @@REF{ch:05}@@ — tendances de prix, volume de transactions, inventaire et mois d'inventaire, ratio prix vendu/demandé, délais de vente, inoccupation et loyers — et les données de voisinage : qualité du secteur, services (écoles, transports, commerces), nuisances (bruit, pollution), développements prévus, démographie, criminalité, zonage local et taxes du secteur. L'analyse du voisinage est une étape distincte du processus d'évaluation, mais les données se collectent souvent en même temps.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-70", "url": "/seance/06/#p6-70", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Une obligation professionnelle", "text": "L'évaluateur a l'obligation de vérifier les informations sur lesquelles il fonde son opinion de valeur. Des données non vérifiées l'exposent à des erreurs, à des plaintes déontologiques et à des poursuites en responsabilité professionnelle.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "attention-6-69", "url": "/seance/06/#attention-6-69", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "attention", "title": "Principe déontologique — OEAQ", "text": "L'évaluateur a l'obligation de vérifier les informations sur lesquelles il fonde son opinion de valeur. Des données non vérifiées l'exposent à des erreurs, à des plaintes déontologiques et à des poursuites en responsabilité professionnelle.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-71", "url": "/seance/06/#p6-71", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Une obligation professionnelle", "text": "Les risques concrets des données non vérifiées : prix de vente inexact ou incomplet, conditions de vente non divulguées, superficies erronées, caractéristiques mal décrites, transactions entre parties liées prises pour des ventes de plein gré, données obsolètes. Les conséquences s'enchaînent : valeur erronée et préjudice au client, perte de crédibilité, plainte à l'OEAQ, poursuite en responsabilité civile, invalidation du rapport devant les tribunaux, perte d'assurabilité professionnelle.◆Donnée non vérifiée = risque professionnel direct.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-72", "url": "/seance/06/#p6-72", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "La confirmation des ventes", "text": "La confirmation des ventes consiste à vérifier les détails d'une transaction auprès de sources fiables pour s'assurer que les données sont exactes et que la vente reflète les conditions normales du marché.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "def-6-9", "url": "/seance/06/#def-6-9", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "definition", "title": "Définition 6.9 — confirmation des ventes", "text": "La confirmation des ventes consiste à vérifier les détails d'une transaction auprès de sources fiables pour s'assurer que les données sont exactes et que la vente reflète les conditions normales du marché.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-73", "url": "/seance/06/#p6-73", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "La confirmation des ventes", "text": "Huit éléments à confirmer pour chaque comparable : le prix réel, la date exacte, les conditions de la vente, les inclusions et exclusions (meubles, équipements), tout financement particulier (balance de prix de vente), le lien éventuel entre les parties, les motivations de l'acheteur et du vendeur, et la durée d'exposition sur le marché.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-74", "url": "/seance/06/#p6-74", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "La confirmation des ventes", "text": "Les méthodes, par ordre d'autorité : (1) le Registre foncier — l'acte de vente publié; (2) Centris — la fiche de vente; (3) le courtier impliqué; (4) les parties elles-mêmes; (5) le notaire si accessible; (6) le recoupement avec le rôle et JLR.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-76", "url": "/seance/06/#p6-76", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "La confirmation des ventes", "text": "La confirmation téléphonique auprès du courtier inscripteur est la méthode la plus riche — et la plus négligée par les débutants. Un appel de cinq minutes révèle ce qu'aucun registre ne contient : « la vente s'est conclue à cinq offres, deux au-dessus du prix demandé »; « les vendeurs divorçaient et voulaient régler avant l'été »; « le spa et le mobilier de la terrasse étaient inclus, comptez 12 000 $ ». L'approche professionnelle a ses codes : se présenter comme évaluateur, préciser que la donnée servira de comparable anonyme, poser des questions ouvertes (« comment la vente s'est-elle déroulée? ») avant les questions fermées, et consigner immédiatement la conversation au dossier avec la date et le nom de l'interlocuteur. Les courtiers collaborent volontiers : ils auront besoin, un jour, que l'évaluateur au bout du fil retourne la politesse.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "terrain-6-75", "url": "/seance/06/#terrain-6-75", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "terrain", "title": "L'appel au courtier : un art en soi", "text": "La confirmation téléphonique auprès du courtier inscripteur est la méthode la plus riche — et la plus négligée par les débutants. Un appel de cinq minutes révèle ce qu'aucun registre ne contient : « la vente s'est conclue à cinq offres, deux au-dessus du prix demandé »; « les vendeurs divorçaient et voulaient régler avant l'été »; « le spa et le mobilier de la terrasse étaient inclus, comptez 12 000 $ ». L'approche professionnelle a ses codes : se présenter comme évaluateur, préciser que la donnée servira de comparable anonyme, poser des questions ouvertes (« comment la vente s'est-elle déroulée? ») avant les questions fermées, et consigner immédiatement la conversation au dossier avec la date et le nom de l'interlocuteur. Les courtiers collaborent volontiers : ils auront besoin, un jour, que l'évaluateur au bout du fil retourne la politesse.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-78", "url": "/seance/06/#p6-78", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Les conditions particulières qui contaminent un prix", "text": "Seules les ventes de plein gré (arm's length), conclues entre parties indépendantes et bien informées, devraient servir de comparables sans ajustement majeur. On reconnaît ici, en négatif, les conditions de la valeur marchande du chapitre @@REF{ch:04}@@ : tout ce qui viole ces conditions contamine le prix observé.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "attention-6-77", "url": "/seance/06/#attention-6-77", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "attention", "title": "Règle d'or", "text": "Seules les ventes de plein gré (arm's length), conclues entre parties indépendantes et bien informées, devraient servir de comparables sans ajustement majeur. On reconnaît ici, en négatif, les conditions de la valeur marchande du chapitre @@REF{ch:04}@@ : tout ce qui viole ces conditions contamine le prix observé.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-79", "url": "/seance/06/#p6-79", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Les tests de cohérence", "text": "Une fois la vente confirmée, cinq tests de cohérence permettent de débusquer les anomalies résiduelles.◆Tests : $/pi2, ratio prix/rôle, tendance temporelle, cohérence interne, recoupement des sources. Le premier est celui du prix au pied carré : rapporté à la superficie, le prix doit s'inscrire dans la fourchette du secteur — tout écart marqué appelle une explication. Le deuxième compare le ratio prix de vente / valeur au rôle de la transaction à celui des autres ventes du secteur : comme toutes les propriétés d'un même rôle partagent la même date de référence, ce ratio devrait être relativement homogène localement, et un ratio aberrant trahit soit une vente hors marché, soit une propriété transformée depuis le dépôt du rôle. Le troisième test situe la vente sur la tendance temporelle : un prix qui contredit la trajectoire connue du marché (une vente 10 % au-dessus du marché en pleine correction, par exemple) mérite investigation. Le quatrième examine la cohérence interne entre les caractéristiques et le prix : une maison décrite comme « à rénover » vendue au prix du rénové cache quelque chose — dans la description ou dans le prix. Le cinquième, enfin, vérifie que les sources concordent entre elles : Centris, Registre foncier et rôle doivent raconter la même histoire; toute divergence (superficie, prix, date) se résout en remontant à la source la plus autorisée.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-80", "url": "/seance/06/#p6-80", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Les tests de cohérence", "text": "Un comparable pressenti affiche : prix vendu 280 000 $, superficie 1 500 pi2, soit 187 $/pi2 — alors que la moyenne du secteur est de 310 $/pi2. Le test 1 sonne l'alarme : écart de près de 40 % sous le marché. La vérification au Registre foncier et auprès du courtier révèle une vente entre père et fils. Verdict : comparable rejeté. Sans le test, ce prix de complaisance aurait tiré toute l'analyse vers le bas.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "ex-6-5", "url": "/seance/06/#ex-6-5", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "exemple", "title": "Exemple 6.5 — détection d'une anomalie", "text": "Un comparable pressenti affiche : prix vendu 280 000 $, superficie 1 500 pi2, soit 187 $/pi2 — alors que la moyenne du secteur est de 310 $/pi2. Le test 1 sonne l'alarme : écart de près de 40 % sous le marché. La vérification au Registre foncier et auprès du courtier révèle une vente entre père et fils. Verdict : comparable rejeté. Sans le test, ce prix de complaisance aurait tiré toute l'analyse vers le bas.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-81", "url": "/seance/06/#p6-81", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Le processus complet et les listes de contrôle", "text": "Avant d'utiliser un comparable, la liste de contrôle « vente » : prix confirmé au Registre foncier; vente de plein gré vérifiée; aucun lien entre les parties; aucune condition spéciale; inclusions/exclusions identifiées; financement à conditions normales; délai d'exposition raisonnable; prix/pi2 cohérent; ratio prix/rôle raisonnable; caractéristiques physiques confirmées.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-82", "url": "/seance/06/#p6-82", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Le processus complet et les listes de contrôle", "text": "Et la liste de contrôle « propriété » : superficie mesurée ou vérifiée; nombre de pièces confirmé; année de construction exacte; rénovations documentées; systèmes mécaniques vérifiés; servitudes identifiées; zonage confirmé; certificat de localisation consulté; conformité des agrandissements vérifiée; état observé.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-83", "url": "/seance/06/#p6-83", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Le processus complet et les listes de contrôle", "text": "Reste la question de l'organisation du dossier. La vérification ne vaut que si elle laisse des traces : chaque donnée du dossier doit porter sa source, sa date de consultation et, le cas échéant, la mention de sa confirmation croisée. En pratique, le dossier numérique type comprend un répertoire par mandat — documents officiels (actes, certificat, rôle), fiches de comparables avec leurs pièces justificatives, notes d'entrevues datées, photographies d'inspection horodatées, et le journal de bord des démarches. Cette discipline paraît bureaucratique jusqu'au jour où le rapport est contesté : devant le TAQ ou en cour, l'évaluateur capable de produire la trace de chaque vérification transforme une confrontation en formalité. L'évaluateur qui « se souvient » d'avoir vérifié, sans trace, est un témoin fragile.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-84", "url": "/seance/06/#p6-84", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Le cadre normatif", "text": "Les normes de l'OEAQ exigent de collecter des données suffisantes, de les vérifier auprès de sources fiables, de divulguer les limites de la collecte, d'énoncer clairement les hypothèses et de documenter les sources. Les NUPPEC (normes canadiennes, CUSPAP en anglais) ajoutent la diligence raisonnable, la divulgation de toute information non vérifiable, un niveau de vérification proportionnel à l'importance de la donnée, la conservation des dossiers (plusieurs années selon la norme en vigueur) et la traçabilité de chaque donnée utilisée.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-85", "url": "/seance/06/#p6-85", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Mise en situation intégratrice", "text": "Vous devez évaluer une maison unifamiliale du 123, rue Principale, Gatineau (secteur Hull) : construction 2005, 3 chambres, 2 salles de bain, garage attaché, sous-sol fini, terrain d'environ 6 500 pi2 (600 m2). Le plan de travail de collecte se déroule ainsi :", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-86", "url": "/seance/06/#p6-86", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Mise en situation intégratrice", "text": "Sources documentaires d'abord : rôle d'évaluation (dimensions, année, valeurs), Registre foncier (titres, servitudes, dernière vente), cartes de zonage et géoportails (zone inondable? contraintes?), certificat de localisation fourni par le client.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-87", "url": "/seance/06/#p6-87", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Mise en situation intégratrice", "text": "Fiche du bien-fonds : description légale complète, fiche terrain, fiche bâtiment avec extras, servitudes relevées.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-88", "url": "/seance/06/#p6-88", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Mise en situation intégratrice", "text": "Recherche de comparables : extraction Centris des ventes d'unifamiliales du secteur Hull ( 12 mois, superficie 20 %), objectif de 5 fiches; recoupement de chaque prix au Registre foncier.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-89", "url": "/seance/06/#p6-89", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Mise en situation intégratrice", "text": "Vérification : listes de contrôle « vente » et « propriété » pour chaque comparable; tests de cohérence ($/pi2, ratio prix/rôle, tendance).", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-90", "url": "/seance/06/#p6-90", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Mise en situation intégratrice", "text": "Documentation : chaque donnée du dossier porte sa source et sa date de consultation.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-91", "url": "/seance/06/#p6-91", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Mise en situation intégratrice", "text": "Ce déroulé — sources, fiche sujet, comparables, vérification, documentation — est exactement celui attendu dans les ateliers et à l'examen.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "ex-6-6", "url": "/seance/06/#ex-6-6", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "exemple", "title": "Exemple 6.6 — mandat type — 123, rue Principale, Gatineau", "text": "Vous devez évaluer une maison unifamiliale du 123, rue Principale, Gatineau (secteur Hull) : construction 2005, 3 chambres, 2 salles de bain, garage attaché, sous-sol fini, terrain d'environ 6 500 pi2 (600 m2). Le plan de travail de collecte se déroule ainsi : Sources documentaires d'abord : rôle d'évaluation (dimensions, année, valeurs), Registre foncier (titres, servitudes, dernière vente), cartes de zonage et géoportails (zone inondable? contraintes?), certificat de localisation fourni par le client.Fiche du bien-fonds : description légale complète, fiche terrain, fiche bâtiment avec extras, servitudes relevées.Recherche de comparables : extraction Centris des ventes d'unifamiliales du secteur Hull ( 12 mois, superficie 20 %), objectif de 5 fiches; recoupement de chaque prix au Registre foncier.Vérification : listes de contrôle « vente » et « propriété » pour chaque comparable; tests de cohérence ($/pi2, ratio prix/rôle, tendance).Documentation : chaque donnée du dossier porte sa source et sa date de consultation. Ce déroulé — sources, fiche sujet, comparables, vérification, documentation — est exactement celui attendu dans les ateliers et à l'examen.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-92", "url": "/seance/06/#p6-92", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Pour chaque information recherchée, nommez la source québécoise la plus autorisée : (a) le prix officiel d'une vente conclue il y a 4 mois; (b) le délai d'exposition sur le marché de cette même vente; (c) l'existence d'une servitude de passage; (d) l'année de construction et les dimensions du bâtiment, sans frais; (e) la présence du bien en zone inondable; (f) le fait que le vendeur et l'acheteur sont des sociétés ayant le même actionnaire.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "exo-6-1", "url": "/seance/06/#exo-6-1", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "exercice", "title": "Exercice 6.1 — choisir la bonne source", "text": "Pour chaque information recherchée, nommez la source québécoise la plus autorisée : (a) le prix officiel d'une vente conclue il y a 4 mois; (b) le délai d'exposition sur le marché de cette même vente; (c) l'existence d'une servitude de passage; (d) l'année de construction et les dimensions du bâtiment, sans frais; (e) la présence du bien en zone inondable; (f) le fait que le vendeur et l'acheteur sont des sociétés ayant le même actionnaire.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-93", "url": "/seance/06/#p6-93", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) Le Registre foncier (acte de vente publié — la donnée officielle). (b) Centris (dates de mise en marché et de vente — information commerciale absente du Registre). (c) Le Registre foncier (servitudes publiées), complété par le certificat de localisation (servitudes apparentes). (d) Le rôle d'évaluation (gratuit : année, dimensions, valeurs). (e) Les géoportails (Géo-Index du MERN, cartographie fédérale, cartes municipales). (f) Le Registre des entreprises (REQ) — liens corporatifs entre les parties.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-94", "url": "/seance/06/#p6-94", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Dans un secteur où les unifamiliales se vendent en moyenne 295 $/pi2 et où le ratio prix/valeur au rôle des ventes récentes tourne autour de 1,30, vous examinez trois ventes : A — 455 000 $, 1 540 pi2, valeur au rôle 350 000 $; B — 368 000 $, 1 490 pi2, valeur au rôle 352 000 $; C — 610 000 $, 1 610 pi2, valeur au rôle 365 000 $. Calculez pour chacune le prix au pied carré et le ratio prix/rôle, identifiez les ventes suspectes et formulez une hypothèse à investiguer pour chacune.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "exo-6-2", "url": "/seance/06/#exo-6-2", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "exercice", "title": "Exercice 6.2 — tests de cohérence", "text": "Dans un secteur où les unifamiliales se vendent en moyenne 295 $/pi2 et où le ratio prix/valeur au rôle des ventes récentes tourne autour de 1,30, vous examinez trois ventes : A — 455 000 $, 1 540 pi2, valeur au rôle 350 000 $; B — 368 000 $, 1 490 pi2, valeur au rôle 352 000 $; C — 610 000 $, 1 610 pi2, valeur au rôle 365 000 $. Calculez pour chacune le prix au pied carré et le ratio prix/rôle, identifiez les ventes suspectes et formulez une hypothèse à investiguer pour chacune.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-95", "url": "/seance/06/#p6-95", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "A : $/pi2; ratio . Parfaitement dans les normes du secteur : aucun signal d'alarme. B : $/pi2 ( sous le marché); ratio , nettement sous le 1,30 attendu. Suspecte à la baisse : hypothèses — vente entre parties liées, vente sous pression (succession, saisie), état déficient non documenté. C : $/pi2 (); ratio . Suspecte à la hausse : hypothèses — rénovations majeures non reflétées au rôle, inclusions inhabituelles (meubles, spa), surenchère émotive, ou erreur de superficie. Dans les deux cas : confirmer au Registre foncier et auprès du courtier avant d'utiliser ou de rejeter.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-96", "url": "/seance/06/#p6-96", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Pour chaque situation, indiquez le traitement approprié (utiliser tel quel, ajuster, ou exclure) et justifiez : (a) vente incluant un tracteur et les meubles du chalet, valeur estimée 18 000 $; (b) vente d'une maison par une succession, conclue en 3 semaines à un prix 12 % sous les ventes similaires; (c) vente où le vendeur consent une balance de prix de 100 000 $ à 2 % alors que le marché est à 5 %; (d) vente d'un terrain au propriétaire du lot voisin, 25 % au-dessus du marché; (e) vente de plein gré, exposée 45 jours, sans condition, confirmée au Registre.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "exo-6-3", "url": "/seance/06/#exo-6-3", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "exercice", "title": "Exercice 6.3 — conditions particulières", "text": "Pour chaque situation, indiquez le traitement approprié (utiliser tel quel, ajuster, ou exclure) et justifiez : (a) vente incluant un tracteur et les meubles du chalet, valeur estimée 18 000 $; (b) vente d'une maison par une succession, conclue en 3 semaines à un prix 12 % sous les ventes similaires; (c) vente où le vendeur consent une balance de prix de 100 000 $ à 2 % alors que le marché est à 5 %; (d) vente d'un terrain au propriétaire du lot voisin, 25 % au-dessus du marché; (e) vente de plein gré, exposée 45 jours, sans condition, confirmée au Registre.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-97", "url": "/seance/06/#p6-97", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) Ajuster : déduire la valeur des inclusions () pour isoler la composante immobilière. (b) Exclure (ou n'utiliser qu'à titre indicatif avec décote documentée) : vente sous pression — délai anormalement court et prix décoté cohérents avec une liquidation successorale. (c) Ajuster : le financement avantageux a une valeur que l'acheteur a payée dans le prix; il faut estimer l'équivalent comptant (cash equivalency) en actualisant l'avantage de taux. (d) Exclure ou ajuster fortement : motivation particulière (assemblage/voisinage) — la prime de convenance ne reflète pas le marché. (e) Utiliser tel quel : toutes les conditions de la valeur marchande sont réunies; c'est le comparable idéal.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-98", "url": "/seance/06/#p6-98", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Le certificat de localisation d'un bien sujet révèle : (i) un cabanon du voisin empiétant de 0,8 m sur le lot; (ii) une servitude d'Hydro-Québec de 3 m le long de la ligne arrière; (iii) un agrandissement du bâtiment principal à 1,2 m de la ligne latérale alors que le règlement exige 1,5 m. Pour chaque constat, expliquez la nature du problème et son incidence possible sur la valeur ou sur le mandat.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "exo-6-4", "url": "/seance/06/#exo-6-4", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "exercice", "title": "Exercice 6.4 — le certificat de localisation", "text": "Le certificat de localisation d'un bien sujet révèle : (i) un cabanon du voisin empiétant de 0,8 m sur le lot; (ii) une servitude d'Hydro-Québec de 3 m le long de la ligne arrière; (iii) un agrandissement du bâtiment principal à 1,2 m de la ligne latérale alors que le règlement exige 1,5 m. Pour chaque constat, expliquez la nature du problème et son incidence possible sur la valeur ou sur le mandat.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-99", "url": "/seance/06/#p6-99", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(i) Empiétement subi : le voisin occupe une partie du lot; à régulariser (déplacement, servitude conventionnelle ou vente de parcelle). Incidence : nuisance juridique, incertitude — effet modérément négatif et obstacle possible au financement. (ii) Servitude d'utilité publique : bande arrière inconstructible; réduit la superficie utilisable et le potentiel (piscine, agrandissement). Effet négatif à quantifier selon l'usage du terrain. (iii) Non-conformité au zonage (marge latérale insuffisante) : selon le cas, droits acquis, dérogation mineure à demander, ou risque d'ordonnance. Incidence : incertitude juridique à divulguer au rapport; peut retarder ou compromettre une vente. Dans les trois cas, le certificat démontre son rôle : aucune de ces informations n'était visible dans Centris ni au rôle.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-100", "url": "/seance/06/#p6-100", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "On vous confie l'évaluation d'un triplex de 1965 dans le Vieux-Hull, acheté par le client en 2019, avec locataires en place. Dressez, en six points, le plan de collecte complet : sources à consulter (dans l'ordre), données spécifiques au locatif à recueillir, et vérifications particulières qu'impose ce type de bien.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "exo-6-5", "url": "/seance/06/#exo-6-5", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "exercice", "title": "Exercice 6.5 — monter un plan de collecte", "text": "On vous confie l'évaluation d'un triplex de 1965 dans le Vieux-Hull, acheté par le client en 2019, avec locataires en place. Dressez, en six points, le plan de collecte complet : sources à consulter (dans l'ordre), données spécifiques au locatif à recueillir, et vérifications particulières qu'impose ce type de bien.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-101", "url": "/seance/06/#p6-101", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(1) Rôle d'évaluation : dimensions, année, valeurs, matricule. (2) Registre foncier : titres, acte d'achat 2019, hypothèques, servitudes, déclarations. (3) Zonage et géoportails : usages permis (le triplex est-il conforme?), zone inondable (Vieux-Hull : vigilance particulière — proximité des ruisseaux et de la rivière). (4) Données locatives : baux en vigueur, loyers réels, échéances, historique des augmentations (encadrement TAL), dépenses d'exploitation — taxes, assurances, énergie, entretien. (5) Inspection : état des trois logements, systèmes (électricité d'époque? plomberie galvanisée?), conformité incendie. (6) Comparables : ventes de plex du secteur (Centris + Registre foncier + entrevues, les ventes privées étant fréquentes pour les plex), avec confirmation systématique. Vérifications particulières du locatif : concordance loyers déclarés / baux; logements vacants ou loyers de complaisance (parenté); dossiers TAL en cours.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-102", "url": "/seance/06/#p6-102", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) Centris capte la totalité des transactions résidentielles du Québec. (b) Le prix inscrit à l'acte de vente publié au Registre foncier prévaut sur le prix affiché dans Centris en cas de divergence. (c) Un ratio prix de vente / valeur au rôle très différent de celui des ventes voisines est un motif automatique de rejet du comparable. (d) Les NUPPEC exigent un niveau de vérification proportionnel à l'importance de la donnée. (e) Un certificat de localisation demeure valide indéfiniment.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "exo-6-6", "url": "/seance/06/#exo-6-6", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "exercice", "title": "Exercice 6.6 — vrai ou faux, avec justification", "text": "(a) Centris capte la totalité des transactions résidentielles du Québec. (b) Le prix inscrit à l'acte de vente publié au Registre foncier prévaut sur le prix affiché dans Centris en cas de divergence. (c) Un ratio prix de vente / valeur au rôle très différent de celui des ventes voisines est un motif automatique de rejet du comparable. (d) Les NUPPEC exigent un niveau de vérification proportionnel à l'importance de la donnée. (e) Un certificat de localisation demeure valide indéfiniment.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-103", "url": "/seance/06/#p6-103", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) Faux : les ventes privées (sans courtier), environ 15 à 20 % des transactions, y échappent. (b) Vrai : l'acte publié est la donnée officielle et opposable; Centris reflète la saisie du courtier. (c) Faux : c'est un motif d'investigation, pas de rejet automatique — l'écart peut s'expliquer (rénovations majeures, erreur au rôle) et la vente demeurer utilisable, éventuellement avec ajustement. (d) Vrai : diligence raisonnable et vérification proportionnelle — plus la donnée pèse dans la conclusion, plus la vérification doit être poussée. (e) Faux : il vaut tant que la situation de l'immeuble n'a pas changé; en pratique, on exige un certificat d'au plus une dizaine d'années, et à jour de toute modification.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-104", "url": "/seance/06/#p6-104", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Cinq familles de données : bien-fonds, marché, voisinage, économie, juridique; six critères de qualité : fiabilité, pertinence, actualité, suffisance, exactitude, objectivité.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-105", "url": "/seance/06/#p6-105", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Registre foncier : la source officielle des droits et des prix (consultation obligatoire; 1,50 $ par document depuis avril 2026). Centris : le contexte commercial (prix demandé/vendu, délais) — mais 15–20 % de ventes privées lui échappent. Rôle d'évaluation : données descriptives gratuites, jamais une preuve de valeur marchande.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-106", "url": "/seance/06/#p6-106", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Compléments : RDPRM (charges mobilières), cadastre (lots, superficies), REQ (liens corporatifs), géoportails (zones inondables, zonage).", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-107", "url": "/seance/06/#p6-107", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Fiche du bien-fonds : description légale (lot, circonscription, matricule), terrain, bâtiment et extras, servitudes (art. 1177 C.c.Q. : fonds servant / fonds dominant), certificat de localisation (empiétements, marges, conformité).", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-108", "url": "/seance/06/#p6-108", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Comparables — cinq critères : proximité, récence ( 6 mois idéalement), similarité, conditions de plein gré, usage; minimum 3, idéal 5–7; moins un comparable exige d'ajustements, plus il est fiable.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-109", "url": "/seance/06/#p6-109", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Confirmation des ventes : prix, date, conditions, inclusions, financement, lien entre parties, motivations, délai d'exposition — au Registre foncier d'abord.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-110", "url": "/seance/06/#p6-110", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Conditions qui contaminent un prix : parties liées, vente sous pression, financement spécial, inclusions, reprise de bail, motivation particulière ajuster ou exclure.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-111", "url": "/seance/06/#p6-111", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Cinq tests de cohérence : $/pi2, ratio prix/rôle, tendance temporelle, cohérence interne, recoupement des sources.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-112", "url": "/seance/06/#p6-112", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Normes OEAQ et NUPPEC : données suffisantes, vérifiées, traçables; divulgation des limites et hypothèses; conservation des dossiers.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-113", "url": "/seance/06/#p6-113", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Mantra du chapitre : une donnée non vérifiée n'est qu'une hypothèse.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "synthese", "url": "/seance/06/#synthese", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "synth", "title": "L’essentiel de la séance", "text": "Cinq familles de données : bien-fonds, marché, voisinage, économie, juridique; six critères de qualité : fiabilité, pertinence, actualité, suffisance, exactitude, objectivité.Registre foncier : la source officielle des droits et des prix (consultation obligatoire; 1,50 $ par document depuis avril 2026). Centris : le contexte commercial (prix demandé/vendu, délais) — mais 15–20 % de ventes privées lui échappent. Rôle d'évaluation : données descriptives gratuites, jamais une preuve de valeur marchande.Compléments : RDPRM (charges mobilières), cadastre (lots, superficies), REQ (liens corporatifs), géoportails (zones inondables, zonage).Fiche du bien-fonds : description légale (lot, circonscription, matricule), terrain, bâtiment et extras, servitudes (art. 1177 C.c.Q. : fonds servant / fonds dominant), certificat de localisation (empiétements, marges, conformité).Comparables — cinq critères : proximité, récence ( 6 mois idéalement), similarité, conditions de plein gré, usage; minimum 3, idéal 5–7; moins un comparable exige d'ajustements, plus il est fiable.Confirmation des ventes : prix, date, conditions, inclusions, financement, lien entre parties, motivations, délai d'exposition — au Registre foncier d'abord.Conditions qui contaminent un prix : parties liées, vente sous pression, financement spécial, inclusions, reprise de bail, motivation particulière ajuster ou exclure.Cinq tests de cohérence : $/pi2, ratio prix/rôle, tendance temporelle, cohérence interne, recoupement des sources.Normes OEAQ et NUPPEC : données suffisantes, vérifiées, traçables; divulgation des limites et hypothèses; conservation des dossiers.Mantra du chapitre : une donnée non vérifiée n'est qu'une hypothèse.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p7-1", "url": "/seance/07/#p7-1", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "text": "La septième séance est consacrée à l'examen mi-session, qui compte pour 30 % de la note finale et porte sur la matière des séances 1 à 6. Ce chapitre n'introduit aucune notion nouvelle : il organise, condense et met en perspective tout ce qui a été vu depuis le début du trimestre. Il est conçu comme un véritable guide de préparation : vous y trouverez le format détaillé de l'épreuve, une synthèse structurée de chaque séance, un tableau récapitulatif des définitions exigibles, la liste des pièges les plus fréquents, puis un examen blanc complet avec corrigé détaillé. Travaillez-le crayon en main : la révision efficace est active, pas contemplative.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-2", "url": "/seance/07/#p7-2", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "text": "Connaître le format, la pondération et les modalités de l'examen mi-session;", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-3", "url": "/seance/07/#p7-3", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "text": "Consolider les acquis du bloc 1 : profession d'évaluateur, cadre professionnel québécois et principes fondamentaux de l'évaluation;", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-4", "url": "/seance/07/#p7-4", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "text": "Consolider les acquis du bloc 2 : concepts de valeur, marché immobilier québécois et collecte de données;", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-5", "url": "/seance/07/#p7-5", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "text": "Réciter et appliquer les définitions clés attendues aux examens (valeur marchande, utilisation optimale, évaluateur agréé);", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-6", "url": "/seance/07/#p7-6", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "text": "Identifier les confusions classiques (OEAQ/OACIQ, valeur/prix/coût, valeur marchande/valeur fiscale) et savoir les éviter;", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-7", "url": "/seance/07/#p7-7", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "text": "Se tester en conditions réelles à l'aide d'un examen blanc corrigé.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-8", "url": "/seance/07/#p7-8", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Structure de l'épreuve", "text": "L'examen mi-session dure deux heures, se déroule à livre fermé◆2 heures, livre fermé, calculatrice simple permise. Matière : séances 1 à 6. et couvre exclusivement la matière des séances 1 à 6. Une calculatrice simple est permise; aucun appareil connecté n'est toléré. L'épreuve est notée sur 100 points, répartis en quatre sections de nature différente, ce qui exige de votre part des habiletés variées : la mémorisation précise (QCM), le jugement critique (vrai ou faux justifié), la capacité de synthèse (développement court) et l'application intégrée (cas pratique).", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-9", "url": "/seance/07/#p7-9", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Structure de l'épreuve", "text": "Le budget de temps suggéré laisse environ cinq minutes de marge pour la relecture. La discipline du chronomètre est essentielle : la première cause d'échec n'est pas l'ignorance de la matière, mais le développement interminable des premières questions au détriment du cas pratique, qui vaut pourtant 20 points. Le phénomène est bien documenté : sous stress, on s'accroche aux questions que l'on maîtrise — elles rassurent — et l'on « sur-répond », ajoutant des détails que le barème ne récompense pas. Un QCM vaut 2 points, qu'on y consacre 40 secondes ou 4 minutes. La parade est mécanique : notez au début de chaque section l'heure limite de sortie (par exemple « QCM : terminé à 9 h 25 ») et respectez-la même si deux questions restent en suspens; on y revient avec la marge de relecture, l'œil souvent plus clair qu'au premier passage.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-10", "url": "/seance/07/#p7-10", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Structure de l'épreuve", "text": "Un mot sur la lecture des questions, car elle fait perdre plus de points que l'ignorance : au QCM, lisez les quatre choix avant de répondre — les distracteurs sont construits sur les confusions répertoriées plus bas, et le premier choix « plausible » n'est pas toujours le meilleur; au vrai ou faux, traquez les quantificateurs (toujours, jamais, chaque année) qui rendent faux un énoncé presque vrai; au développement, repérez le verbe de commande — « nommez » appelle une liste, « expliquez » appelle un mécanisme, « analysez » appelle un jugement — et calibrez la longueur en conséquence.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-12", "url": "/seance/07/#p7-12", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Structure de l'épreuve", "text": "Dans la section « vrai ou faux justifié », une réponse correcte sans justification ne rapporte aucun point. La justification attendue tient en une ou deux phrases : nommer le concept exact, corriger l'énoncé s'il est faux. Exemple : « Faux — le rôle d'évaluation foncière est déposé en règle générale tous les trois ans (rôle triennal), et non chaque année. »", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "attention-7-11", "url": "/seance/07/#attention-7-11", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "attention", "title": "Le vrai ou faux non justifié vaut zéro", "text": "Dans la section « vrai ou faux justifié », une réponse correcte sans justification ne rapporte aucun point. La justification attendue tient en une ou deux phrases : nommer le concept exact, corriger l'énoncé s'il est faux. Exemple : « Faux — le rôle d'évaluation foncière est déposé en règle générale tous les trois ans (rôle triennal), et non chaque année. »", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-13", "url": "/seance/07/#p7-13", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Comment réviser efficacement", "text": "La recherche en sciences cognitives est sans ambiguïté : relire ses notes passivement est la méthode la moins efficace qui soit, parce qu'elle produit une illusion de maîtrise — le texte devient familier, et le cerveau confond familiarité et savoir. Privilégiez la révision active◆Se tester relire. L'examen blanc de la section @@REF{ch07:sec:examenblanc}@@ est votre meilleur outil. : chaque minute de révision doit vous placer en situation de production, pas de reconnaissance.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-14", "url": "/seance/07/#p7-14", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Comment réviser efficacement", "text": "Concrètement, la démarche gagnante se déroule en trois temps. Commencez par la récitation : les définitions de la valeur marchande, de l'utilisation optimale et de l'évaluateur agréé doivent sortir à voix haute, sans support, avec tous leurs éléments constitutifs — si vous butez sur le troisième élément de la valeur marchande, vous le savez immédiatement, ce qu'une relecture n'aurait jamais révélé. Enchaînez avec la reconstruction : fermez le manuel et redessinez de mémoire les tableaux synthèses (types de valeurs, contextes d'évaluation, sources de données), puis comparez avec les originaux; les cases vides sont votre programme de révision, dressé par vos propres lacunes. Complétez par l'application : pour chaque principe économique, inventez un exemple gatinois différent de ceux du cours — si vous savez illustrer la progression avec un duplex du Vieux-Hull plutôt qu'avec l'exemple du manuel, le principe est réellement acquis, car transférer un concept à un cas neuf est précisément ce que l'examen mesure.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-15", "url": "/seance/07/#p7-15", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Comment réviser efficacement", "text": "Vient enfin la répétition générale : faites l'examen blanc de la section @@REF{ch07:sec:examenblanc}@@ en conditions réelles — deux heures, livre fermé, calculatrice simple — avant de consulter le corrigé. Le résultat vous donnera une prédiction honnête de votre note et, surtout, la carte de vos faiblesses : retournez alors aux chapitres 1 à 6, mais uniquement pour les notions échouées. Réviser ce qu'on sait déjà est agréable; réviser ce qu'on rate est rentable.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-17", "url": "/seance/07/#p7-17", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Comment réviser efficacement", "text": "Cette discipline de révision reproduit celle de l'examen d'admission de l'OEAQ : les candidats au titre d'évaluateur agréé affrontent un examen où la note de passage est de 65 % et où les définitions normalisées doivent être maîtrisées mot à mot. Les bonnes habitudes prises au baccalauréat paient directement dans le parcours professionnel.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "terrain-7-16", "url": "/seance/07/#terrain-7-16", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "Cette discipline de révision reproduit celle de l'examen d'admission de l'OEAQ : les candidats au titre d'évaluateur agréé affrontent un examen où la note de passage est de 65 % et où les définitions normalisées doivent être maîtrisées mot à mot. Les bonnes habitudes prises au baccalauréat paient directement dans le parcours professionnel.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-19", "url": "/seance/07/#p7-19", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Comment réviser efficacement", "text": "La veille au soir, on ne découvre plus rien : on consolide. Relisez uniquement vos fiches de définitions et la marge de ces notes — les repères marginaux ont été conçus pour cela : les parcourir redonne le squelette de chaque chapitre en quelques minutes. Préparez la calculatrice et la carte étudiante, puis dormez : la consolidation mnésique se fait pendant le sommeil, et une heure de sommeil vaut davantage, la veille d'un examen, qu'une heure de relecture anxieuse.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "remarque-7-18", "url": "/seance/07/#remarque-7-18", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "remarque", "title": "La veille de l'examen", "text": "La veille au soir, on ne découvre plus rien : on consolide. Relisez uniquement vos fiches de définitions et la marge de ces notes — les repères marginaux ont été conçus pour cela : les parcourir redonne le squelette de chaque chapitre en quelques minutes. Préparez la calculatrice et la carte étudiante, puis dormez : la consolidation mnésique se fait pendant le sommeil, et une heure de sommeil vaut davantage, la veille d'un examen, qu'une heure de relecture anxieuse.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-20", "url": "/seance/07/#p7-20", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Les pièges classiques", "text": "Année après année, les mêmes erreurs reviennent dans les copies — et ce n'est pas un hasard. Chacune correspond à une paire de concepts que le langage courant confond (l'ordre des évaluateurs et celui des courtiers, la valeur et le prix) ou à une simplification tentante (retenir trois critères du HBU sur quatre parce que le quatrième semble redondant). Le correcteur les connaît; les distracteurs du QCM sont littéralement construits dessus. Les voici, explicitement, pour que vous ne les commettiez pas :", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-21", "url": "/seance/07/#p7-21", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Synthèse du bloc 1 — La profession et son cadre (séances 1–2)", "text": "Avant de plonger dans le détail, retrouvez le fil conducteur du bloc, car c'est lui que les questions de développement cherchent à vérifier : l'évaluation existe parce que le marché immobilier est imparfait — biens hétérogènes, transactions rares, information asymétrique — et que des décisions lourdes (prêter, taxer, exproprier, partager) exigent malgré tout une mesure crédible de la valeur. La société confie cette mesure à un professionnel dont l'indépendance est garantie par un ordre, un code de déontologie et des normes de pratique; et ce professionnel raisonne à l'aide de principes économiques qui relient le comportement des acheteurs à la valeur des biens. Profession, encadrement, principes : les trois étages du bloc 1 s'emboîtent, et une bonne copie montre qu'elle l'a compris.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-22", "url": "/seance/07/#p7-22", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "L'évaluateur agréé et ses mandats", "text": "L'évaluateur agréé (É.A.) est un professionnel membre de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ), autorisé à émettre une opinion indépendante et motivée sur la valeur d'un bien immobilier. Son titre est réservé en vertu du Code des professions (RLRQ, c. C-26).", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "def-7-1", "url": "/seance/07/#def-7-1", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "definition", "title": "Définition 7.1 — l'évaluateur agréé", "text": "L'évaluateur agréé (É.A.) est un professionnel membre de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ), autorisé à émettre une opinion indépendante et motivée sur la valeur d'un bien immobilier. Son titre est réservé en vertu du Code des professions (RLRQ, c. C-26).", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-23", "url": "/seance/07/#p7-23", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "L'évaluateur agréé et ses mandats", "text": "Ses cinq fonctions principales méritent d'être récitées : estimer la valeur marchande, rédiger des rapports d'évaluation, conseiller les clients, témoigner à titre d'expert devant les tribunaux et analyser les marchés immobiliers. Le parcours d'accès au titre◆Parcours É.A. Bac reconnu + stage de 48 semaines + examen OEAQ (65 %) + formation continue 30 h/2 ans. comprend un baccalauréat reconnu, un stage professionnel supervisé de 48 semaines, l'examen d'admission de l'OEAQ (note de passage : 65 %) et une obligation de formation continue de 30 heures par période de deux ans.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-24", "url": "/seance/07/#p7-24", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "L'évaluateur agréé et ses mandats", "text": "L'évaluation intervient dans des contextes variés, chacun avec son demandeur typique — une question d'appariement classique à l'examen :", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-26", "url": "/seance/07/#p7-26", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "L'évaluateur agréé et ses mandats", "text": "Seul l'évaluateur agréé émet une opinion de valeur à titre professionnel. Le courtier immobilier produit une analyse comparative de marché (outil de mise en marché, pas une opinion professionnelle de valeur), l'inspecteur en bâtiment se prononce sur l'état physique, l'arpenteur-géomètre sur les limites de la propriété et le notaire sur les actes juridiques. Cette grille de distinctions est un grand classique du QCM.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "attention-7-25", "url": "/seance/07/#attention-7-25", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "attention", "title": "Qui se prononce sur la valeur?", "text": "Seul l'évaluateur agréé émet une opinion de valeur à titre professionnel. Le courtier immobilier produit une analyse comparative de marché (outil de mise en marché, pas une opinion professionnelle de valeur), l'inspecteur en bâtiment se prononce sur l'état physique, l'arpenteur-géomètre sur les limites de la propriété et le notaire sur les actes juridiques. Cette grille de distinctions est un grand classique du QCM.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-27", "url": "/seance/07/#p7-27", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "L'OEAQ, la déontologie et les normes", "text": "L'OEAQ◆1969 Fondation de l'OEAQ, ordre professionnel régi par le Code des professions. a été fondé en 1969 et regroupe environ 1100 membres. Sa mission première n'est pas de défendre ses membres mais d'assurer la protection du public : il encadre l'admission, la formation continue, l'inspection professionnelle et la discipline. Les amendes disciplinaires vont de 2500 $ à 62 500 $ par chef d'infraction, et l'assurance responsabilité professionnelle est obligatoire.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-28", "url": "/seance/07/#p7-28", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "L'OEAQ, la déontologie et les normes", "text": "Le code de déontologie (C-26, r. 123) repose sur sept principes que l'on peut regrouper en trois familles : l'attitude analytique (objectivité, compétence, diligence), la posture morale (intégrité, confidentialité) et la position vis-à-vis du résultat (indépendance, impartialité).", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-30", "url": "/seance/07/#p7-30", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "L'OEAQ, la déontologie et les normes", "text": "L'évaluateur ne peut jamais lier sa rémunération au résultat de l'évaluation. Un honoraire conditionnel crée un conflit d'intérêts direct qui détruit l'indépendance de l'opinion. Devant une pression du client (« visez haut »), la conduite attendue est : refuser la pression, expliquer le rôle protecteur de l'évaluation, documenter la demande au dossier et, si le client insiste, refuser le mandat.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "attention-7-29", "url": "/seance/07/#attention-7-29", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "attention", "title": "L'interdiction cardinale : les honoraires conditionnels", "text": "L'évaluateur ne peut jamais lier sa rémunération au résultat de l'évaluation. Un honoraire conditionnel crée un conflit d'intérêts direct qui détruit l'indépendance de l'opinion. Devant une pression du client (« visez haut »), la conduite attendue est : refuser la pression, expliquer le rôle protecteur de l'évaluation, documenter la demande au dossier et, si le client insiste, refuser le mandat.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-31", "url": "/seance/07/#p7-31", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "L'OEAQ, la déontologie et les normes", "text": "Trois référentiels de normes coexistent◆OEAQ = Québec; CUSPAP (AIC) = Canada; USPAP = États-Unis. : les Normes de pratique de l'OEAQ (première référence de l'É.A. québécois), les CUSPAP de l'Institut canadien des évaluateurs (édition 2026, en vigueur le 1er avril 2026, applicables aux membres de l'AIC partout au Canada) et l'USPAP américain (édition 2024, référence conceptuelle nord-américaine). Tous trois partagent la même architecture : règles d'éthique, règles de compétence et normes de rapport.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-33", "url": "/seance/07/#p7-33", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "L'OEAQ, la déontologie et les normes", "text": "La ligne directrice B-20 du BSIF encadre la souscription hypothécaire des banques fédérales. Ce n'est pas une norme d'évaluation — une confusion tentante en QCM.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "remarque-7-32", "url": "/seance/07/#remarque-7-32", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "remarque", "title": "Ne pas confondre", "text": "La ligne directrice B-20 du BSIF encadre la souscription hypothécaire des banques fédérales. Ce n'est pas une norme d'évaluation — une confusion tentante en QCM.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-34", "url": "/seance/07/#p7-34", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Les principes fondamentaux (séance 3)", "text": "Les cinq grands principes forment l'ossature théorique des trois méthodes d'évaluation. Le tableau suivant, à savoir reconstruire de mémoire, associe chaque principe à son implication pratique :", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-35", "url": "/seance/07/#p7-35", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Les principes fondamentaux (séance 3)", "text": "S'y ajoutent les principes secondaires, en deux familles : ceux liés au bien lui-même (contribution, rendements décroissants, équilibre, conformité) et ceux liés à son environnement (progression et régression, concurrence, externalités, cohérence). À l'examen, on vous demandera moins de les réciter que de les reconnaître dans une mise en situation : une piscine de 60 000 $ qui n'ajoute que 30 000 $ de valeur illustre la contribution; un bungalow modeste qui se valorise dans un quartier cossu illustre la progression.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-36", "url": "/seance/07/#p7-36", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Les principes fondamentaux (séance 3)", "text": "L'utilisation optimale (highest and best use) est l'usage qui satisfait cumulativement quatre critères : (1) légalement permis; (2) physiquement possible; (3) financièrement faisable; (4) maximalement productif parmi les usages admissibles.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "def-7-2", "url": "/seance/07/#def-7-2", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "definition", "title": "Définition 7.2 — l'utilisation optimale (HBU)", "text": "L'utilisation optimale (highest and best use) est l'usage qui satisfait cumulativement quatre critères : (1) légalement permis; (2) physiquement possible; (3) financièrement faisable; (4) maximalement productif parmi les usages admissibles.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-37", "url": "/seance/07/#p7-37", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Les principes fondamentaux (séance 3)", "text": "Terrain vacant de Gatineau zoné résidentiel haute densité. (1) Légal : le zonage permet le multilogement. (2) Physique : la superficie et les services municipaux le permettent. (3) Faisable : la demande locative du secteur justifie l'investissement. (4) Maximalement productif : un immeuble de 12 logements dégage une valeur résiduelle de terrain supérieure à celle d'une unifamiliale. Conclusion : l'utilisation optimale est le multilogement — même si une unifamiliale serait possible, elle ne serait pas optimale. C'est exactement le format de réponse attendu au cas pratique.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "ex-7-1", "url": "/seance/07/#ex-7-1", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "exemple", "title": "Exemple 7.1 — appliquer le HBU en quatre lignes", "text": "Terrain vacant de Gatineau zoné résidentiel haute densité. (1) Légal : le zonage permet le multilogement. (2) Physique : la superficie et les services municipaux le permettent. (3) Faisable : la demande locative du secteur justifie l'investissement. (4) Maximalement productif : un immeuble de 12 logements dégage une valeur résiduelle de terrain supérieure à celle d'une unifamiliale. Conclusion : l'utilisation optimale est le multilogement — même si une unifamiliale serait possible, elle ne serait pas optimale. C'est exactement le format de réponse attendu au cas pratique.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-38", "url": "/seance/07/#p7-38", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Synthèse du bloc 2 — Valeur, marché et données (séances 4–6)", "text": "Le bloc 2 répond à trois questions en cascade, et la cascade elle-même est matière d'examen. Que mesure-t-on? — une valeur, dont il existe plusieurs espèces selon la question posée et le contexte du mandat. Dans quel environnement? — un marché immobilier cyclique, sensible aux taux et à la démographie, encastré dans un cadre juridique proprement québécois. Avec quelles matières premières? — des données, dont la qualité conditionne tout ce qui suivra dans les méthodes du bloc 3. Une question de développement qui semble porter sur la « collecte de données » appelle donc souvent, en toile de fond, les deux étages précédents : on collecte des données pour estimer une valeur dans un marché donné.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-39", "url": "/seance/07/#p7-39", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "La valeur et ses déclinaisons (séance 4)", "text": "La valeur marchande est le prix le plus probable qu'un bien devrait atteindre dans un marché ouvert et concurrentiel, entre un acheteur et un vendeur consentants, informés et prudents, agissant dans leur meilleur intérêt, sans pression indue, après un délai de mise en marché raisonnable.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "def-7-3", "url": "/seance/07/#def-7-3", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "definition", "title": "Définition 7.3 — la valeur marchande — formulation exigible", "text": "La valeur marchande est le prix le plus probable qu'un bien devrait atteindre dans un marché ouvert et concurrentiel, entre un acheteur et un vendeur consentants, informés et prudents, agissant dans leur meilleur intérêt, sans pression indue, après un délai de mise en marché raisonnable.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-40", "url": "/seance/07/#p7-40", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "La valeur et ses déclinaisons (séance 4)", "text": "Cette définition contient cinq éléments constitutifs — marché ouvert, parties consentantes et informées, prudence, absence de pression, délai raisonnable — et le correcteur les compte◆Cinq éléments constitutifs : apprenez-les comme une liste de vérification.. Une définition qui en omet deux ne vaut pas la moitié des points : elle démontre que le concept n'est pas maîtrisé.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-41", "url": "/seance/07/#p7-41", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "La valeur et ses déclinaisons (séance 4)", "text": "La triade valeur / prix / coût est l'autre incontournable de la séance 4 : la valeur est une opinion analytique estimée par un professionnel; le prix◆Prix Fait observé : le montant réellement payé lors d'une transaction. est un fait observé, le montant réellement payé; le coût est la dépense requise pour produire ou remplacer le bien. Une maison peut avoir coûté 400 000 $ à construire, s'être vendue 452 500 $ sous pression d'une surenchère, et valoir 435 000 $ selon l'analyse : les trois nombres coexistent sans contradiction.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-42", "url": "/seance/07/#p7-42", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "La valeur et ses déclinaisons (séance 4)", "text": "Les types de valeurs se distinguent par leur contexte d'utilisation :", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-44", "url": "/seance/07/#p7-44", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "La valeur et ses déclinaisons (séance 4)", "text": "La valeur d'assurance couvre le bâtiment (coût de remplacement) : le terrain ne brûle pas. Affirmer qu'on assure la valeur marchande complète est une erreur de QCM récurrente.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "attention-7-43", "url": "/seance/07/#attention-7-43", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "attention", "title": "La valeur d'assurance exclut le terrain", "text": "La valeur d'assurance couvre le bâtiment (coût de remplacement) : le terrain ne brûle pas. Affirmer qu'on assure la valeur marchande complète est une erreur de QCM récurrente.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-45", "url": "/seance/07/#p7-45", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "La valeur et ses déclinaisons (séance 4)", "text": "Enfin, les facteurs qui influencent la valeur se classent en quatre familles : physiques (localisation, superficies, âge, état, qualité), juridiques (zonage, servitudes, titres, conformité), économiques (taux d'intérêt, emploi, offre et demande locales, coûts de construction) et sociaux-environnementaux (démographie, écoles, transports, nuisances). Savoir donner deux exemples par famille suffit amplement.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-46", "url": "/seance/07/#p7-46", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Le marché immobilier québécois (séance 5)", "text": "Le Québec se distingue du reste du Canada par un cadre juridique civiliste :", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-48", "url": "/seance/07/#p7-48", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Le marché immobilier québécois (séance 5)", "text": "Quatre particularités reviennent systématiquement à l'examen : (1) le Code civil du Québec régit le droit privé (le reste du Canada relève de la common law); (2) la publicité des droits passe par le Registre foncier (consultation en ligne tarifée : 1,50 $ par document depuis avril 2026); (3) les droits de mutation immobilière — la « taxe de bienvenue » — frappent l'acquéreur; (4) le rôle d'évaluation foncière est, en règle générale, triennal (Loi sur la fiscalité municipale). S'y ajoutent le TAL pour le locatif et la CPTAQ pour les terres agricoles.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "quebec-7-47", "url": "/seance/07/#quebec-7-47", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "quebec", "title": "Contexte québécois", "text": "Quatre particularités reviennent systématiquement à l'examen : (1) le Code civil du Québec régit le droit privé (le reste du Canada relève de la common law); (2) la publicité des droits passe par le Registre foncier (consultation en ligne tarifée : 1,50 $ par document depuis avril 2026); (3) les droits de mutation immobilière — la « taxe de bienvenue » — frappent l'acquéreur; (4) le rôle d'évaluation foncière est, en règle générale, triennal (Loi sur la fiscalité municipale). S'y ajoutent le TAL pour le locatif et la CPTAQ pour les terres agricoles.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-49", "url": "/seance/07/#p7-49", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Le marché immobilier québécois (séance 5)", "text": "Le cycle immobilier comporte quatre phases — expansion, sommet, contraction, creux — et son lien avec l'évaluation passe par le principe de changement : la date d'évaluation situe le bien dans le cycle, et les comparables doivent refléter la même phase de marché. Côté macroéconomie, sachez opposer les facteurs de hausse (baisse des taux, croissance démographique, pénurie de logements) aux facteurs de baisse (hausse des taux, surplus de construction, récession), et retenez les repères 2026◆Repères 2026 : taux directeur 2,25 %; test de résistance : max(taux + 2 %; 5,25 %). : taux directeur de la Banque du Canada à 2,25 % et test de résistance hypothécaire au maximum de (taux contractuel + 2 points; 5,25 %).", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-50", "url": "/seance/07/#p7-50", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "La collecte et la validation des données (séance 6)", "text": "Les sources québécoises constituent une matière d'appariement idéale pour le QCM. Retenez la spécialité de chacune :", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-51", "url": "/seance/07/#p7-51", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "La collecte et la validation des données (séance 6)", "text": "La règle d'or de la séance 6 : toujours valider une donnée avant de l'utiliser. La distinction prix confirmé (acte publié) et prix demandé (inscription) est fondamentale, tout comme le dépistage des conditions de vente atypiques : lien de dépendance, vente forcée, délai de mise en marché anormal. Une seule donnée erronée peut fausser toute l'analyse en aval.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-53", "url": "/seance/07/#p7-53", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "La collecte et la validation des données (séance 6)", "text": "SCHL (octobre 2025) : taux d'inoccupation locative à Gatineau 3,8 % (marché en détente), loyer moyen d'un logement de deux chambres 1420 $. Ces ordres de grandeur peuvent servir d'ancrage dans un cas pratique — les citer démontre la maîtrise du contexte local.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "quebec-7-52", "url": "/seance/07/#quebec-7-52", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "quebec", "title": "Repères de marché à connaître", "text": "SCHL (octobre 2025) : taux d'inoccupation locative à Gatineau 3,8 % (marché en détente), loyer moyen d'un logement de deux chambres 1420 $. Ces ordres de grandeur peuvent servir d'ancrage dans un cas pratique — les citer démontre la maîtrise du contexte local.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-54", "url": "/seance/07/#p7-54", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Tableau récapitulatif des concepts exigibles", "text": "Le tableau qui suit rassemble, séance par séance, les notions dont la maîtrise est non négociable. Utilisez-le en fin de révision comme liste de contrôle : chaque ligne que vous ne pouvez pas expliquer à voix haute en trente secondes signale un retour au chapitre concerné.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-56", "url": "/seance/07/#p7-56", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Tableau récapitulatif des concepts exigibles", "text": "Si vous ne deviez retenir qu'une page de ce chapitre, ce serait celle-ci. L'examen se gagne d'abord sur trois définitions récitées mot à mot : la valeur marchande et ses cinq éléments constitutifs, l'utilisation optimale et ses quatre critères cumulatifs, l'évaluateur agréé — membre de l'OEAQ, opinion indépendante et motivée, titre réservé. Il se gagne ensuite sur trois distinctions que les distracteurs exploitent sans relâche : l'OEAQ n'est pas l'OACIQ, la valeur n'est ni le prix ni le coût, et la valeur marchande n'est pas la valeur fiscale. Il se gagne encore sur trois correspondances entre principes et méthodes : la substitution fonde la comparaison, l'anticipation fonde le revenu, le changement impose la date d'évaluation. Il se gagne enfin sur le réflexe québécois : Code civil, Registre foncier, rôle triennal, TAL et CPTAQ doivent surgir spontanément dès qu'une question touche le cadre juridique. Douze ancrages en tout — c'est peu, et c'est l'essentiel.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "aretenir-7-55", "url": "/seance/07/#aretenir-7-55", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "aretenir", "title": "À retenir", "text": "Si vous ne deviez retenir qu'une page de ce chapitre, ce serait celle-ci. L'examen se gagne d'abord sur trois définitions récitées mot à mot : la valeur marchande et ses cinq éléments constitutifs, l'utilisation optimale et ses quatre critères cumulatifs, l'évaluateur agréé — membre de l'OEAQ, opinion indépendante et motivée, titre réservé. Il se gagne ensuite sur trois distinctions que les distracteurs exploitent sans relâche : l'OEAQ n'est pas l'OACIQ, la valeur n'est ni le prix ni le coût, et la valeur marchande n'est pas la valeur fiscale. Il se gagne encore sur trois correspondances entre principes et méthodes : la substitution fonde la comparaison, l'anticipation fonde le revenu, le changement impose la date d'évaluation. Il se gagne enfin sur le réflexe québécois : Code civil, Registre foncier, rôle triennal, TAL et CPTAQ doivent surgir spontanément dès qu'une question touche le cadre juridique. Douze ancrages en tout — c'est peu, et c'est l'essentiel.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-57", "url": "/seance/07/#p7-57", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Faites cet examen blanc en conditions réelles : deux heures, livre fermé, calculatrice simple. Le barème miniature reproduit la structure de l'épreuve : QCM (exercices @@REF{ch07:sec:examenblanc}@@.1 à 4), vrai ou faux justifié (5 et 6), développement court (7 à 9), cas pratique (10). Ne lisez les solutions qu'après avoir tout terminé.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-58", "url": "/seance/07/#p7-58", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Quel organisme encadre la profession d'évaluateur agréé au Québec?", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-59", "url": "/seance/07/#p7-59", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "L'OACIQ", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-60", "url": "/seance/07/#p7-60", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "L'OEAQ", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-61", "url": "/seance/07/#p7-61", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "La SCHL", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-62", "url": "/seance/07/#p7-62", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "L'AIC", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "exo-7-1", "url": "/seance/07/#exo-7-1", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "exercice", "title": "Exercice 7.1 — QCM — encadrement professionnel", "text": "Quel organisme encadre la profession d'évaluateur agréé au Québec? L'OACIQL'OEAQLa SCHLL'AIC", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-63", "url": "/seance/07/#p7-63", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "B) L'OEAQ. L'Ordre des évaluateurs agréés du Québec est l'ordre professionnel (Code des professions, RLRQ, c. C-26) dont la mission est la protection du public. Les distracteurs sont soigneusement choisis : l'OACIQ encadre les courtiers immobiliers, la SCHL est la société d'État fédérale du logement, et l'AIC est l'institut canadien des évaluateurs, un organisme d'adhésion volontaire qui publie les CUSPAP mais n'a pas de pouvoir réglementaire au Québec.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-64", "url": "/seance/07/#p7-64", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Quel principe stipule qu'un acheteur rationnel ne paiera pas plus pour un bien que le coût d'un substitut équivalent?", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-65", "url": "/seance/07/#p7-65", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Principe d'anticipation", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-66", "url": "/seance/07/#p7-66", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Principe de l'offre et de la demande", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-67", "url": "/seance/07/#p7-67", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Principe de substitution", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-68", "url": "/seance/07/#p7-68", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Principe de l'utilisation optimale", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "exo-7-2", "url": "/seance/07/#exo-7-2", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "exercice", "title": "Exercice 7.2 — QCM — principes", "text": "Quel principe stipule qu'un acheteur rationnel ne paiera pas plus pour un bien que le coût d'un substitut équivalent? Principe d'anticipationPrincipe de l'offre et de la demandePrincipe de substitutionPrincipe de l'utilisation optimale", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-69", "url": "/seance/07/#p7-69", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "C) Le principe de substitution. C'est le fondement direct de la méthode de comparaison, que nous aborderons dès la séance 8 : parmi des biens comparables, l'acheteur choisit celui qui offre le meilleur rapport utilité-prix, ce qui borne la valeur du sujet par les prix des substituts. Réflexe à cultiver : substitution comparaison; anticipation revenu.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-70", "url": "/seance/07/#p7-70", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Quelle est la distinction fondamentale entre valeur et prix?", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-71", "url": "/seance/07/#p7-71", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Ce sont des synonymes", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-72", "url": "/seance/07/#p7-72", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "La valeur est toujours supérieure au prix", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-73", "url": "/seance/07/#p7-73", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "La valeur est une opinion estimée; le prix est un montant réellement payé", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-74", "url": "/seance/07/#p7-74", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Le prix est déterminé par l'évaluateur", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "exo-7-3", "url": "/seance/07/#exo-7-3", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "exercice", "title": "Exercice 7.3 — QCM — valeur, prix, coût", "text": "Quelle est la distinction fondamentale entre valeur et prix? Ce sont des synonymesLa valeur est toujours supérieure au prixLa valeur est une opinion estimée; le prix est un montant réellement payéLe prix est déterminé par l'évaluateur", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-75", "url": "/seance/07/#p7-75", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "C). La valeur est une opinion analytique formulée par un professionnel; le prix est un fait observé, issu d'une négociation réelle; le coût est la dépense requise pour produire ou remplacer le bien. Les trois peuvent différer sans contradiction — une surenchère peut porter le prix au-dessus de la valeur, et un bâtiment sur-personnalisé peut coûter plus qu'il ne vaut.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-76", "url": "/seance/07/#p7-76", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Parmi les critères suivants, lequel ne fait pas partie de l'analyse de l'utilisation optimale?", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-77", "url": "/seance/07/#p7-77", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Légalement permis", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-78", "url": "/seance/07/#p7-78", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Physiquement possible", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-79", "url": "/seance/07/#p7-79", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Esthétiquement supérieur", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-80", "url": "/seance/07/#p7-80", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Maximalement productif", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "exo-7-4", "url": "/seance/07/#exo-7-4", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "exercice", "title": "Exercice 7.4 — QCM — utilisation optimale", "text": "Parmi les critères suivants, lequel ne fait pas partie de l'analyse de l'utilisation optimale? Légalement permisPhysiquement possibleEsthétiquement supérieurMaximalement productif", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-81", "url": "/seance/07/#p7-81", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "C) Esthétiquement supérieur. Les quatre critères, cumulatifs et appliqués dans l'ordre, sont : légalement permis, physiquement possible, financièrement faisable et maximalement productif. L'esthétique peut influencer la valeur par le jeu du marché, mais elle n'est pas un critère de l'analyse HBU.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-82", "url": "/seance/07/#p7-82", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Répondez par vrai ou faux et justifiez en une ou deux phrases — la justification est obligatoire pour obtenir les points.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-83", "url": "/seance/07/#p7-83", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Le rôle d'évaluation foncière au Québec est déposé chaque année.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-84", "url": "/seance/07/#p7-84", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Un évaluateur agréé peut accepter des honoraires proportionnels à la valeur conclue si le client y consent par écrit.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-85", "url": "/seance/07/#p7-85", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "La valeur d'assurance d'une résidence inclut la valeur du terrain.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-86", "url": "/seance/07/#p7-86", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Le Québec est régi par la common law en matière de propriété immobilière.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "exo-7-5", "url": "/seance/07/#exo-7-5", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "exercice", "title": "Exercice 7.5 — Vrai ou faux justifié", "text": "Répondez par vrai ou faux et justifiez en une ou deux phrases — la justification est obligatoire pour obtenir les points. Le rôle d'évaluation foncière au Québec est déposé chaque année.Un évaluateur agréé peut accepter des honoraires proportionnels à la valeur conclue si le client y consent par écrit.La valeur d'assurance d'une résidence inclut la valeur du terrain.Le Québec est régi par la common law en matière de propriété immobilière.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-87", "url": "/seance/07/#p7-87", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Faux. En règle générale, le rôle est triennal (déposé tous les trois ans) en vertu de la Loi sur la fiscalité municipale.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-88", "url": "/seance/07/#p7-88", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Faux. Les honoraires conditionnels sont strictement interdits par le Code de déontologie (C-26, r. 123), avec ou sans consentement du client : l'indépendance de l'opinion n'est pas négociable.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-89", "url": "/seance/07/#p7-89", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Faux. La valeur d'assurance correspond au coût de remplacement du bâtiment; le terrain, qui ne peut être détruit par un sinistre, en est exclu.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-90", "url": "/seance/07/#p7-90", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Faux. Le Québec est la seule province de tradition civiliste : le Code civil du Québec régit le droit privé, dont la propriété immobilière.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-91", "url": "/seance/07/#p7-91", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Le prix affiché sur Centris constitue un prix confirmé utilisable sans vérification.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-92", "url": "/seance/07/#p7-92", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Une vente entre un père et sa fille doit être exclue ou ajustée dans une analyse de comparables.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-93", "url": "/seance/07/#p7-93", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "La SCHL est la source à privilégier pour vérifier les servitudes grevant une propriété.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "exo-7-6", "url": "/seance/07/#exo-7-6", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "exercice", "title": "Exercice 7.6 — Vrai ou faux justifié — données de marché", "text": "Le prix affiché sur Centris constitue un prix confirmé utilisable sans vérification.Une vente entre un père et sa fille doit être exclue ou ajustée dans une analyse de comparables.La SCHL est la source à privilégier pour vérifier les servitudes grevant une propriété.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-94", "url": "/seance/07/#p7-94", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Faux. Le prix affiché est un prix demandé; seul l'acte publié au Registre foncier (ou une confirmation JLR/courtier) établit le prix confirmé.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-95", "url": "/seance/07/#p7-95", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Vrai. Il s'agit d'une vente avec lien de dépendance : elle ne reflète généralement pas les conditions du marché libre et doit être exclue ou, exceptionnellement, ajustée avec justification.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-96", "url": "/seance/07/#p7-96", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Faux. Les servitudes sont publiées au Registre foncier. La SCHL fournit des données macro (mises en chantier, inoccupation, loyers).", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-97", "url": "/seance/07/#p7-97", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Expliquez en quoi le principe de substitution est le fondement de la méthode de comparaison, puis donnez un exemple chiffré.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "exo-7-7", "url": "/seance/07/#exo-7-7", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "exercice", "title": "Exercice 7.7 — Développement court — substitution", "text": "Expliquez en quoi le principe de substitution est le fondement de la méthode de comparaison, puis donnez un exemple chiffré.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-98", "url": "/seance/07/#p7-98", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Structure de réponse attendue (10 points). (1) Énoncé du principe : un acheteur rationnel et informé ne paiera pas plus pour un bien que le coût d'acquisition d'un substitut équivalent offrant la même utilité. (2) Lien avec la méthode : la méthode de comparaison opérationnalise ce principe en recherchant des ventes récentes de biens similaires, en ajustant leurs prix pour les différences avec le sujet, et en déduisant la valeur de ce que le marché paie effectivement pour des substituts. Les prix des comparables bornent la valeur du sujet. (3) Exemple chiffré : trois bungalows comparables du secteur Hull se sont vendus entre 400 000 $ et 420 000 $ au cours des six derniers mois; un acheteur informé ne paiera pas 500 000 $ pour un quatrième bungalow équivalent, puisque des substituts à 410 000 $ sont disponibles. Une réponse sans exemple chiffré plafonne autour de 7/10.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-99", "url": "/seance/07/#p7-99", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Nommez et expliquez quatre facteurs ayant contribué à la hausse des prix immobiliers au Québec entre 2020 et 2025.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "exo-7-8", "url": "/seance/07/#exo-7-8", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "exercice", "title": "Exercice 7.8 — Développement court — facteurs de marché", "text": "Nommez et expliquez quatre facteurs ayant contribué à la hausse des prix immobiliers au Québec entre 2020 et 2025.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-100", "url": "/seance/07/#p7-100", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Quatre facteurs bien développés, à raison de 2,5 points chacun : (1) l'immigration forte (plus de 100 000 personnes par année au Québec), qui accroît directement la demande de logements; (2) la pénurie de logements, les mises en chantier demeurant insuffisantes face à la formation de ménages; (3) les taux d'intérêt historiquement bas de 2020–2022, qui ont gonflé le pouvoir d'achat, suivis d'une hausse en 2022–2023 puis d'une détente en 2024–2025; (4) le travail à distance, qui a déplacé la demande vers les régions et soutenu les prix hors des grands centres. Autres réponses acceptées : inflation des coûts de construction, investissement étranger, transferts intergénérationnels. La clé du barème : expliquer le mécanisme (facteur demande ou offre prix), pas seulement nommer le facteur.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-101", "url": "/seance/07/#p7-101", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Une même propriété peut porter simultanément une valeur marchande de 450 000 $, une valeur au rôle de 385 000 $ et une valeur d'assurance de 320 000 $. Expliquez pourquoi ces trois montants peuvent coexister sans contradiction.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "exo-7-9", "url": "/seance/07/#exo-7-9", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "exercice", "title": "Exercice 7.9 — Développement court — types de valeurs", "text": "Une même propriété peut porter simultanément une valeur marchande de 450 000 $, une valeur au rôle de 385 000 $ et une valeur d'assurance de 320 000 $. Expliquez pourquoi ces trois montants peuvent coexister sans contradiction.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-102", "url": "/seance/07/#p7-102", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Chaque valeur répond à une question différente, posée dans un contexte différent, souvent à une date différente. La valeur marchande (450 000 $) estime le prix le plus probable sur le marché libre à la date d'évaluation actuelle. La valeur fiscale (385 000 $) provient du rôle triennal : elle a été établie à une date de référence antérieure (souvent 18 mois avant l'entrée en vigueur du rôle), à des fins de répartition de la charge fiscale — dans un marché haussier, elle accuse mécaniquement un retard sur le marché. La valeur d'assurance (320 000 $) mesure le coût de remplacement du bâtiment seulement, terrain exclu. Trois questions, trois réponses : aucune contradiction. Conclure en rappelant qu'utiliser la valeur au rôle comme preuve de valeur marchande est une erreur méthodologique.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-103", "url": "/seance/07/#p7-103", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Vous êtes mandaté par une institution financière pour évaluer un bungalow du 123, rue de l'Érable, Gatineau (secteur Hull), dans le cadre d'un refinancement hypothécaire. Caractéristiques : 3 chambres, 1 salle de bain, construit en 2005, 1100 pi habitables, terrain de 5500 pi, garage simple attaché, bon état général, zonage résidentiel, valeur au rôle : 310 000 $.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-104", "url": "/seance/07/#p7-104", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Quel type de valeur devez-vous estimer et quel type de rapport est approprié? Justifiez.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-105", "url": "/seance/07/#p7-105", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Quels principes d'évaluation sont les plus pertinents pour ce mandat? Pourquoi?", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-106", "url": "/seance/07/#p7-106", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Quelles sources de données consulterez-vous? Nommez-en au moins cinq.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-107", "url": "/seance/07/#p7-107", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "L'utilisation actuelle est-elle l'utilisation optimale? Analysez selon les quatre critères.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-108", "url": "/seance/07/#p7-108", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Le propriétaire vous demande de « viser haut » pour maximiser son refinancement. Comment réagissez-vous?", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "exo-7-10", "url": "/seance/07/#exo-7-10", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "exercice", "title": "Exercice 7.10 — Cas pratique intégrateur — bungalow à Gatineau", "text": "Vous êtes mandaté par une institution financière pour évaluer un bungalow du 123, rue de l'Érable, Gatineau (secteur Hull), dans le cadre d'un refinancement hypothécaire. Caractéristiques : 3 chambres, 1 salle de bain, construit en 2005, 1100 pi habitables, terrain de 5500 pi, garage simple attaché, bon état général, zonage résidentiel, valeur au rôle : 310 000 $. Quel type de valeur devez-vous estimer et quel type de rapport est approprié? Justifiez.Quels principes d'évaluation sont les plus pertinents pour ce mandat? Pourquoi?Quelles sources de données consulterez-vous? Nommez-en au moins cinq.L'utilisation actuelle est-elle l'utilisation optimale? Analysez selon les quatre critères.Le propriétaire vous demande de « viser haut » pour maximiser son refinancement. Comment réagissez-vous?", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-109", "url": "/seance/07/#p7-109", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "1. Mandat (4 points). Type de valeur : la valeur marchande, puisque le contexte est un financement hypothécaire — le prêteur veut connaître le prix le plus probable en cas de revente. Type de rapport : le rapport abrégé (formulaire standard, 10 à 15 pages), la norme du financement résidentiel; un rapport complet serait disproportionné, un rapport restreint insuffisant pour un tiers prêteur. 2. Principes pertinents (4 points). La substitution (l'évaluation reposera sur les ventes récentes de bungalows comparables du secteur Hull); l'offre et la demande (l'état du marché local détermine le niveau des prix); l'utilisation optimale (à confirmer avant toute analyse); le changement (les données doivent refléter les conditions à la date d'évaluation). 3. Sources (4 points). Centris/MLS pour les comparables; JLR ou Registrex pour les prix confirmés; le Registre foncier pour le titre et les servitudes; le rôle d'évaluation municipal pour les données descriptives et fiscales; l'inspection sur place pour l'état réel et les mesures; la Ville de Gatineau pour le zonage et les permis. (Cinq sources suffisent; six démontrent l'aisance.) 4. Utilisation optimale (4 points). Légalement permis : oui, le zonage est résidentiel et l'usage est conforme. Physiquement possible : oui, le terrain de 5500 pi supporte adéquatement le bungalow. Financièrement faisable : oui, la demande résidentielle à Gatineau est soutenue. Maximalement productif : oui, le bungalow est conforme au voisinage; aucun indice qu'un autre usage dégagerait davantage de valeur. Conclusion : l'usage actuel est l'utilisation optimale — la conclusion explicite est exigée. 5. Déontologie (4 points). Refuser toute pression sur le résultat : l'indépendance et l'objectivité sont imposées par le Code de déontologie (C-26, r. 123). Expliquer au client que l'évaluation protège toutes les parties, y compris lui-même (un refinancement surévalué l'endetterait au-delà de la valeur réelle de son actif). Documenter la demande au dossier. Si le client insiste, refuser le mandat. Rappeler l'interdiction absolue des honoraires conditionnels complète la réponse.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-110", "url": "/seance/07/#p7-110", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Examen mi-session : 30 % de la note, deux heures, livre fermé, séances 1 à 6; quatre sections : QCM (30), vrai ou faux justifié (20), développement court (30), cas pratique (20).", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-111", "url": "/seance/07/#p7-111", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Un vrai ou faux sans justification vaut zéro; un développement sans exemple concret plafonne aux deux tiers des points.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-112", "url": "/seance/07/#p7-112", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Trois définitions à réciter intégralement : valeur marchande (5 éléments constitutifs), utilisation optimale (4 critères cumulatifs), évaluateur agréé (OEAQ, opinion indépendante et motivée, titre réservé).", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-113", "url": "/seance/07/#p7-113", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "L'OEAQ (fondé en 1969, 1100 membres) protège le public; les honoraires conditionnels sont strictement interdits; amendes disciplinaires de 2500 $ à 62 500 $ par chef.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-114", "url": "/seance/07/#p7-114", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Trois référentiels : Normes OEAQ (Québec), CUSPAP 2026 (Canada, AIC), USPAP 2024 (États-Unis); la B-20 du BSIF n'est pas une norme d'évaluation.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-115", "url": "/seance/07/#p7-115", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Correspondances principes–méthodes : substitution comparaison; anticipation revenu; changement date d'évaluation.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-116", "url": "/seance/07/#p7-116", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Valeur = opinion; prix = fait; coût = dépense — les trois peuvent légitimement différer.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-117", "url": "/seance/07/#p7-117", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Contexte québécois réflexe : Code civil, Registre foncier (1,50 $ par document en ligne), droits de mutation, rôle triennal, TAL, CPTAQ.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-118", "url": "/seance/07/#p7-118", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Données : prix confirmé prix demandé; exclure ou ajuster les ventes avec lien de dépendance, ventes forcées et financements atypiques.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-119", "url": "/seance/07/#p7-119", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Stratégie d'épreuve : respecter le budget de temps par section et garder 25 minutes pour le cas pratique — il vaut 20 points.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "synthese", "url": "/seance/07/#synthese", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "synth", "title": "L’essentiel de la séance", "text": "Examen mi-session : 30 % de la note, deux heures, livre fermé, séances 1 à 6; quatre sections : QCM (30), vrai ou faux justifié (20), développement court (30), cas pratique (20).Un vrai ou faux sans justification vaut zéro; un développement sans exemple concret plafonne aux deux tiers des points.Trois définitions à réciter intégralement : valeur marchande (5 éléments constitutifs), utilisation optimale (4 critères cumulatifs), évaluateur agréé (OEAQ, opinion indépendante et motivée, titre réservé).L'OEAQ (fondé en 1969, 1100 membres) protège le public; les honoraires conditionnels sont strictement interdits; amendes disciplinaires de 2500 $ à 62 500 $ par chef.Trois référentiels : Normes OEAQ (Québec), CUSPAP 2026 (Canada, AIC), USPAP 2024 (États-Unis); la B-20 du BSIF n'est pas une norme d'évaluation.Correspondances principes–méthodes : substitution comparaison; anticipation revenu; changement date d'évaluation.Valeur = opinion; prix = fait; coût = dépense — les trois peuvent légitimement différer.Contexte québécois réflexe : Code civil, Registre foncier (1,50 $ par document en ligne), droits de mutation, rôle triennal, TAL, CPTAQ.Données : prix confirmé prix demandé; exclure ou ajuster les ventes avec lien de dépendance, ventes forcées et financements atypiques.Stratégie d'épreuve : respecter le budget de temps par section et garder 25 minutes pour le cas pratique — il vaut 20 points.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p8-1", "url": "/seance/08/#p8-1", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "text": "Avec cette séance s'ouvre le bloc consacré aux trois méthodes d'évaluation. Nous commençons par la plus intuitive et la plus utilisée d'entre elles : la méthode de comparaison, dite aussi méthode de parité. Son idée maîtresse tient en une phrase : un bien vaut ce que le marché paie pour des biens semblables. Toute la technique — sélection des comparables, vérification des ventes, critères de comparaison, ajustements — ne fait que discipliner ce raisonnement naturel, celui-là même qu'adopte spontanément un acheteur qui « magasine ». Ce chapitre pose les fondements : le principe de substitution, les conditions d'application, la sélection et la vérification des comparables, puis les huit critères de comparaison et leur ordre d'application, illustrés par une étude de cas complète dans le secteur Hull de Gatineau. La séance 9 approfondira le calcul des ajustements et la réconciliation.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-2", "url": "/seance/08/#p8-2", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "text": "Définir la méthode de comparaison et la rattacher au principe de substitution;", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-3", "url": "/seance/08/#p8-3", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "text": "Reconnaître les conditions de marché favorables et défavorables à son application;", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-4", "url": "/seance/08/#p8-4", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "text": "Sélectionner des ventes comparables selon des critères rigoureux et les vérifier auprès des sources québécoises;", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-5", "url": "/seance/08/#p8-5", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "text": "Distinguer les huit critères de comparaison et le rôle de chacun;", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-6", "url": "/seance/08/#p8-6", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "text": "Appliquer les ajustements dans le bon ordre : transactionnels en séquence, puis ajustements de propriété additifs;", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-7", "url": "/seance/08/#p8-7", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "text": "Choisir l'unité de comparaison appropriée au type de bien;", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-8", "url": "/seance/08/#p8-8", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "text": "Compléter une grille d'ajustement simple et en tirer une conclusion de valeur motivée.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-9", "url": "/seance/08/#p8-9", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Définition et appellations", "text": "La méthode de comparaison (Sales Comparison Approach) estime la valeur d'un bien en le comparant à des biens similaires récemment vendus sur le même marché. Les prix de vente des comparables sont ajustés pour refléter leurs différences avec le bien sujet, afin d'en déduire une indication de valeur.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "def-8-1", "url": "/seance/08/#def-8-1", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "definition", "title": "Définition 8.1 — méthode de comparaison", "text": "La méthode de comparaison (Sales Comparison Approach) estime la valeur d'un bien en le comparant à des biens similaires récemment vendus sur le même marché. Les prix de vente des comparables sont ajustés pour refléter leurs différences avec le bien sujet, afin d'en déduire une indication de valeur.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-10", "url": "/seance/08/#p8-10", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Définition et appellations", "text": "La littérature emploie plusieurs appellations équivalentes◆Parité = comparaison = SCA = DCA : quatre noms, une seule méthode. : méthode de parité, approche par comparaison directe, Sales Comparison Approach (SCA) ou Direct Comparison Approach (DCA). C'est la méthode privilégiée pour les propriétés résidentielles, les terrains vacants et, plus généralement, tout bien disposant d'un marché actif de transactions comparables.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-11", "url": "/seance/08/#p8-11", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Le principe de substitution, fondement théorique", "text": "Un acheteur rationnel et informé ne paiera pas plus pour un bien que le coût d'acquisition d'un substitut équivalent offrant la même utilité. La valeur d'un bien est donc bornée par les prix payés pour des biens comparables sur le marché.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "def-8-2", "url": "/seance/08/#def-8-2", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "definition", "title": "Définition 8.2 — principe de substitution appliqué à la comparaison", "text": "Un acheteur rationnel et informé ne paiera pas plus pour un bien que le coût d'acquisition d'un substitut équivalent offrant la même utilité. La valeur d'un bien est donc bornée par les prix payés pour des biens comparables sur le marché.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-12", "url": "/seance/08/#p8-12", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Le principe de substitution, fondement théorique", "text": "Ce principe, déjà rencontré à la séance 3, devient ici opérationnel. La logique économique se déroule en quatre temps : le marché fixe les prix par le jeu de l'offre et de la demande; les transactions passées révèlent le comportement effectif des acheteurs (et non leurs intentions déclarées); les ajustements mesurent la valeur marginale que le marché attribue à chaque différence entre le sujet et un comparable; enfin, la réconciliation des indications produit l'opinion de valeur. La méthode ne demande pas à l'évaluateur ce que vaut le bien : elle le demande au marché, et l'évaluateur traduit.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-13", "url": "/seance/08/#p8-13", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Le principe de substitution, fondement théorique", "text": "La validité du raisonnement repose toutefois sur des hypothèses qu'il faut savoir énoncer, car chacune, si elle est violée, fragilise la conclusion◆Cinq hypothèses : marché actif, parties rationnelles, substituts disponibles, pas de contraintes inhabituelles, délai raisonnable. : un marché actif générant des transactions récentes; des acheteurs et vendeurs rationnels et informés; des biens substituables effectivement disponibles; l'absence de contraintes inhabituelles; un délai de mise en marché raisonnable. On reconnaît là, presque mot pour mot, les éléments constitutifs de la définition de la valeur marchande — ce n'est pas un hasard : la méthode de comparaison est la traduction la plus directe de cette définition.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-14", "url": "/seance/08/#p8-14", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Le principe de substitution, fondement théorique", "text": "Il vaut la peine de s'arrêter un instant sur ce que la méthode suppose du marché, car c'est ce qui fait sa force épistémologique. Un prix de vente n'est pas une opinion : c'est une préférence révélée, le point où un acheteur réel a engagé son propre argent et où un vendeur réel a accepté de se départir de son bien. Chaque transaction condense ainsi des dizaines de jugements individuels — sur le quartier, sur l'état du bâtiment, sur l'avenir des taux — que personne, pas même l'évaluateur le plus expérimenté, ne saurait reconstituer par introspection. La théorie économique parle de prix hédoniques : le prix d'un bien hétérogène se décompose en prix implicites de ses caractéristiques (tant pour un pied carré, tant pour un garage, tant pour la tranquillité d'une rue). L'évaluateur qui ajuste une grille fait, sans le formaliser, de l'économétrie hédonique artisanale : il estime les prix implicites à partir d'un petit échantillon local, là où le statisticien les estimerait par régression sur des milliers d'observations. Garder cette parenté en tête aide à comprendre à la fois la légitimité des ajustements — ils existent réellement dans les prix — et leur fragilité — un petit échantillon les mesure avec bruit.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-16", "url": "/seance/08/#p8-16", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Le principe de substitution, fondement théorique", "text": "La même mécanique sert deux usages de tempérament opposé. Dans un mandat d'évaluation, elle produit une opinion de valeur prudente et documentée. Dans la négociation courante, acheteurs et courtiers la pratiquent intuitivement — « la maison d'à côté s'est vendue tant » — mais sans vérification des ventes ni discipline des signes. La différence entre les deux n'est pas l'idée, c'est la rigueur : tout ce chapitre peut se lire comme l'ensemble des garde-fous qui séparent l'impression de marché d'une preuve de marché.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "remarque-8-15", "url": "/seance/08/#remarque-8-15", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "remarque", "title": "Une méthode, deux tempéraments", "text": "La même mécanique sert deux usages de tempérament opposé. Dans un mandat d'évaluation, elle produit une opinion de valeur prudente et documentée. Dans la négociation courante, acheteurs et courtiers la pratiquent intuitivement — « la maison d'à côté s'est vendue tant » — mais sans vérification des ventes ni discipline des signes. La différence entre les deux n'est pas l'idée, c'est la rigueur : tout ce chapitre peut se lire comme l'ensemble des garde-fous qui séparent l'impression de marché d'une preuve de marché.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-18", "url": "/seance/08/#p8-18", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Quand la méthode s'applique-t-elle bien?", "text": "Lorsque la méthode de comparaison ne peut s'appliquer efficacement, on se tourne vers la méthode du coût (biens spécialisés sans marché) ou la méthode du revenu (immeubles locatifs, où l'acheteur raisonne en rendement). Le choix de la méthode dominante découle toujours de la façon dont le marché lui-même raisonne pour le type de bien évalué.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "remarque-8-17", "url": "/seance/08/#remarque-8-17", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "remarque", "title": "Quand la comparaison cède le pas", "text": "Lorsque la méthode de comparaison ne peut s'appliquer efficacement, on se tourne vers la méthode du coût (biens spécialisés sans marché) ou la méthode du revenu (immeubles locatifs, où l'acheteur raisonne en rendement). Le choix de la méthode dominante découle toujours de la façon dont le marché lui-même raisonne pour le type de bien évalué.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-19", "url": "/seance/08/#p8-19", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Le processus en six étapes", "text": "Chaque étape conditionne la suivante : des comparables mal choisis (étape 1) ou mal vérifiés (étape 2) ne peuvent être rachetés par des ajustements raffinés (étape 4). En pratique professionnelle, la moitié du temps d'un mandat résidentiel se passe aux étapes 1 et 2 — et c'est du temps bien investi.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-20", "url": "/seance/08/#p8-20", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Le portrait du comparable idéal", "text": "Un comparable idéal est une propriété identique au bien sujet, vendue récemment, dans des conditions de marché normales, dans le même secteur. Comme il n'existe à peu près jamais, on recherche en pratique les biens les plus similaires possible, en acceptant que chaque différence résiduelle devra être ajustée.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "def-8-3", "url": "/seance/08/#def-8-3", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "definition", "title": "Définition 8.3 — comparable idéal", "text": "Un comparable idéal est une propriété identique au bien sujet, vendue récemment, dans des conditions de marché normales, dans le même secteur. Comme il n'existe à peu près jamais, on recherche en pratique les biens les plus similaires possible, en acceptant que chaque différence résiduelle devra être ajustée.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-21", "url": "/seance/08/#p8-21", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Le portrait du comparable idéal", "text": "Six critères guident la sélection :", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-23", "url": "/seance/08/#p8-23", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Le portrait du comparable idéal", "text": "Trois points de données permettent de dégager une tendance et réduisent le risque qu'une transaction atypique isolée dicte la conclusion. Les CUSPAP (édition 2026) n'imposent pas de nombre magique : elles exigent un nombre suffisant pour appuyer la conclusion — c'est un standard de preuve, pas un quota.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "remarque-8-22", "url": "/seance/08/#remarque-8-22", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "remarque", "title": "Pourquoi trois comparables au minimum?", "text": "Trois points de données permettent de dégager une tendance et réduisent le risque qu'une transaction atypique isolée dicte la conclusion. Les CUSPAP (édition 2026) n'imposent pas de nombre magique : elles exigent un nombre suffisant pour appuyer la conclusion — c'est un standard de preuve, pas un quota.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-24", "url": "/seance/08/#p8-24", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Le portrait du comparable idéal", "text": "Quand les comparables se font rares, on applique une hiérarchie de qualité◆Hiérarchie : même quartier récent quartier similaire même quartier plus ancien secteur élargi inscriptions actives. : d'abord les ventes récentes du même quartier; puis les ventes récentes d'un quartier similaire; puis les ventes un peu plus anciennes du même quartier; puis le secteur élargi comparable; enfin, à titre de données secondaires seulement, les inscriptions actives et offres refusées — qui indiquent un plafond (le marché n'a pas encore accepté ce prix), jamais une valeur.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-25", "url": "/seance/08/#p8-25", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Le portrait du comparable idéal", "text": "En pratique, la recherche procède en entonnoir : on part d'une requête large, puis on resserre tant que le bassin de candidats le permet, et l'on relâche un critère à la fois — en le documentant — dès que le bassin s'assèche. L'ordre de relâchement n'est pas arbitraire : on élargit d'abord la période (de 6 à 12, puis 18 mois, en sachant que l'ajustement temporel compensera), ensuite le périmètre (du quartier au secteur comparable), et seulement en dernier recours la similarité physique, car c'est elle qui engendre les ajustements les plus incertains.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-26", "url": "/seance/08/#p8-26", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Le portrait du comparable idéal", "text": "Sujet : bungalow de 1200 pi dans le Vieux-Gatineau. Requête initiale — bungalows vendus, même district, 6 derniers mois, 1000–1400 pi : 2 résultats. Insuffisant. Élargissement no 1 — période portée à 12 mois : 5 résultats, dont une vente de succession (exclue après vérification) : 4 candidats. Élargissement no 2 (non nécessaire ici, mais préparé) : districts limitrophes comparables. La note au dossier consigne l'entonnoir : « bassin initial insuffisant (2 ventes); période étendue à 12 mois avec ajustement temporel au prorata; une vente exclue pour condition de succession ». Le lecteur du rapport peut ainsi reconstituer — et contester s'il y a lieu — chaque décision de sélection.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "ex-8-1", "url": "/seance/08/#ex-8-1", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "exemple", "title": "Exemple 8.1 — recherche en entonnoir dans Centris", "text": "Sujet : bungalow de 1200 pi dans le Vieux-Gatineau. Requête initiale — bungalows vendus, même district, 6 derniers mois, 1000–1400 pi : 2 résultats. Insuffisant. Élargissement no 1 — période portée à 12 mois : 5 résultats, dont une vente de succession (exclue après vérification) : 4 candidats. Élargissement no 2 (non nécessaire ici, mais préparé) : districts limitrophes comparables. La note au dossier consigne l'entonnoir : « bassin initial insuffisant (2 ventes); période étendue à 12 mois avec ajustement temporel au prorata; une vente exclue pour condition de succession ». Le lecteur du rapport peut ainsi reconstituer — et contester s'il y a lieu — chaque décision de sélection.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-28", "url": "/seance/08/#p8-28", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Les sources de données québécoises", "text": "Les sources principales : Centris (le système MLS de l'APCIQ — inscriptions, ventes, prix et conditions), JLR / Registrex (prix de vente confirmés par acte notarié), le Registre foncier (actes de vente, hypothèques, servitudes; consultation en ligne tarifée) et le rôle d'évaluation municipal (valeur foncière, dimensions, année de construction). En complément : les rapports de la SCHL, les banques de données internes du bureau, le dossier municipal (permis, zonage), les courtiers (conditions de vente) et, si possible, l'inspection physique des comparables.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "quebec-8-27", "url": "/seance/08/#quebec-8-27", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "quebec", "title": "Où trouve-t-on les comparables au Québec?", "text": "Les sources principales : Centris (le système MLS de l'APCIQ — inscriptions, ventes, prix et conditions), JLR / Registrex (prix de vente confirmés par acte notarié), le Registre foncier (actes de vente, hypothèques, servitudes; consultation en ligne tarifée) et le rôle d'évaluation municipal (valeur foncière, dimensions, année de construction). En complément : les rapports de la SCHL, les banques de données internes du bureau, le dossier municipal (permis, zonage), les courtiers (conditions de vente) et, si possible, l'inspection physique des comparables.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-30", "url": "/seance/08/#p8-30", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "La vérification : l'étape non négociable", "text": "Avant d'intégrer un comparable à la grille, l'évaluateur doit confirmer cinq choses : (1) le prix réel de la transaction (et non le prix demandé); (2) les conditions de vente — vente libre, lien de dépendance, vente forcée; (3) le financement — conditions de marché normales ou reprise de balance; (4) les inclusions et exclusions — meubles, équipements, crédits au vendeur; (5) la motivation des parties. Une seule vente mal vérifiée contamine l'analyse entière.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "attention-8-29", "url": "/seance/08/#attention-8-29", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "attention", "title": "Vérifier avant d'utiliser", "text": "Avant d'intégrer un comparable à la grille, l'évaluateur doit confirmer cinq choses : (1) le prix réel de la transaction (et non le prix demandé); (2) les conditions de vente — vente libre, lien de dépendance, vente forcée; (3) le financement — conditions de marché normales ou reprise de balance; (4) les inclusions et exclusions — meubles, équipements, crédits au vendeur; (5) la motivation des parties. Une seule vente mal vérifiée contamine l'analyse entière.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-31", "url": "/seance/08/#p8-31", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "La vérification : l'étape non négociable", "text": "Certaines transactions doivent être exclues d'office ou lourdement ajustées◆Vente avec lien de dépendance Transaction entre parties liées (famille, associés) : prix généralement hors marché. : ventes entre parties liées, ventes sous contrainte (faillite, saisie, succession pressée), ventes à financement non conventionnel (balance de prix significative), ventes avec inclusions inhabituelles. Au Québec, la promesse d'achat — le formulaire de courtage — précise les inclusions et exclusions : c'est une pièce à vérifier systématiquement.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-33", "url": "/seance/08/#p8-33", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "La vérification : l'étape non négociable", "text": "Comment vérifie-t-on concrètement une vente? On croise Centris (prix de vente déclaré, délai de mise en marché, remarques de l'inscription), l'acte publié au Registre foncier (prix officiel, identité des parties — un même nom de famille de part et d'autre met la puce à l'oreille) et, au besoin, un appel au courtier inscripteur : « La vente s'est-elle conclue avec des inclusions particulières? Y avait-il un contexte de succession? » Les courtiers collaborent volontiers : ils auront besoin de l'évaluateur au dossier suivant.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "terrain-8-32", "url": "/seance/08/#terrain-8-32", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "Comment vérifie-t-on concrètement une vente? On croise Centris (prix de vente déclaré, délai de mise en marché, remarques de l'inscription), l'acte publié au Registre foncier (prix officiel, identité des parties — un même nom de famille de part et d'autre met la puce à l'oreille) et, au besoin, un appel au courtier inscripteur : « La vente s'est-elle conclue avec des inclusions particulières? Y avait-il un contexte de succession? » Les courtiers collaborent volontiers : ils auront besoin de l'évaluateur au dossier suivant.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-34", "url": "/seance/08/#p8-34", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Les huit critères de comparaison", "text": "Toute différence entre le sujet et un comparable se range dans l'une de huit familles, que la doctrine ordonne en deux groupes : les ajustements transactionnels (critères 1 à 5), qui corrigent la transaction elle-même et s'appliquent en séquence, et les ajustements de propriété (critères 6 à 8), qui corrigent les caractéristiques du bien et sont additifs.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-35", "url": "/seance/08/#p8-35", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Critère 1 : les droits de propriété transférés", "text": "Le prix d'un comparable dépend de la nature des droits transférés : comparer une pleine propriété à un droit démembré, c'est comparer deux marchandises différentes.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-37", "url": "/seance/08/#p8-37", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Critère 1 : les droits de propriété transférés", "text": "Au Québec, le droit de propriété est régi par le Code civil (art. 947 et s. C.c.Q.). La pleine propriété réunit trois attributs : l'usus (le droit d'user du bien — l'occuper, s'en servir), le fructus (le droit d'en percevoir les fruits — loyers, revenus) et l'abusus (le droit d'en disposer — vendre, hypothéquer, démolir). Tout démembrement — usufruit, emphytéose, servitude — retire un ou plusieurs attributs et réduit la valeur du droit évalué.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "quebec-8-36", "url": "/seance/08/#quebec-8-36", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "quebec", "title": "Usus, fructus, abusus", "text": "Au Québec, le droit de propriété est régi par le Code civil (art. 947 et s. C.c.Q.). La pleine propriété réunit trois attributs : l'usus (le droit d'user du bien — l'occuper, s'en servir), le fructus (le droit d'en percevoir les fruits — loyers, revenus) et l'abusus (le droit d'en disposer — vendre, hypothéquer, démolir). Tout démembrement — usufruit, emphytéose, servitude — retire un ou plusieurs attributs et réduit la valeur du droit évalué.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-38", "url": "/seance/08/#p8-38", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Critère 1 : les droits de propriété transférés", "text": "En pratique : la pleine propriété commande la valeur maximale; une propriété sur terrain loué (bail emphytéotique) vaut moins; une copropriété divise se compare à des fractions équivalentes (en tenant compte des charges communes); une propriété grevée d'une servitude se déprécie selon l'impact de celle-ci.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-39", "url": "/seance/08/#p8-39", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Critère 1 : les droits de propriété transférés", "text": "Parmi les candidats retenus pour évaluer une maison en pleine propriété, une vente à 365 000 $ détonne : la vérification au Registre foncier révèle une emphytéose — le terrain appartient à un tiers, et il reste 22 ans au bail. L'acheteur n'a acquis ni l'abusus complet ni la perpétuité : il a payé un droit différent, structurellement moins cher qu'une pleine propriété équivalente (souvent de 15 à 25 % selon la durée résiduelle et la rente). Deux traitements sont défendables : exclure la vente — le plus prudent, car chiffrer l'écart exige une analyse actuarielle du bail — ou, si les données du bail le permettent, la convertir en équivalent pleine propriété avec démonstration à l'appui. Ce qu'on ne peut pas faire : la glisser telle quelle dans la grille. C'est exactement le genre de piège que le critère 1 est chargé d'attraper, et la raison pour laquelle il s'applique en premier.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "ex-8-2", "url": "/seance/08/#ex-8-2", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "exemple", "title": "Exemple 8.2 — le comparable emphytéotique", "text": "Parmi les candidats retenus pour évaluer une maison en pleine propriété, une vente à 365 000 $ détonne : la vérification au Registre foncier révèle une emphytéose — le terrain appartient à un tiers, et il reste 22 ans au bail. L'acheteur n'a acquis ni l'abusus complet ni la perpétuité : il a payé un droit différent, structurellement moins cher qu'une pleine propriété équivalente (souvent de 15 à 25 % selon la durée résiduelle et la rente). Deux traitements sont défendables : exclure la vente — le plus prudent, car chiffrer l'écart exige une analyse actuarielle du bail — ou, si les données du bail le permettent, la convertir en équivalent pleine propriété avec démonstration à l'appui. Ce qu'on ne peut pas faire : la glisser telle quelle dans la grille. C'est exactement le genre de piège que le critère 1 est chargé d'attraper, et la raison pour laquelle il s'applique en premier.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-40", "url": "/seance/08/#p8-40", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Critère 2 : les conditions de financement", "text": "Un financement non conventionnel peut gonfler le prix payé : l'acheteur « achète » à la fois l'immeuble et un avantage financier.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-41", "url": "/seance/08/#p8-41", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Critère 2 : les conditions de financement", "text": "Un comparable s'est vendu 425 000 $ avec une reprise de balance de 100 000 $ consentie par le vendeur à 2 %, alors que le taux du marché est de 5 %. L'acheteur économise environ 3 points d'intérêt sur 100 000 $ pendant la durée de la balance — un avantage dont la valeur actualisée avoisine 10 000 $. Ce montant a vraisemblablement été payé en sus de la valeur de l'immeuble. Ajustement : , ramenant le comparable à un prix « comptant équivalent » de 415 000 $. C'est toujours l'objectif de ce critère : retrouver le prix qu'aurait commandé la transaction en financement de marché.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "ex-8-3", "url": "/seance/08/#ex-8-3", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "exemple", "title": "Exemple 8.3 — reprise de balance à taux avantageux", "text": "Un comparable s'est vendu 425 000 $ avec une reprise de balance de 100 000 $ consentie par le vendeur à 2 %, alors que le taux du marché est de 5 %. L'acheteur économise environ 3 points d'intérêt sur 100 000 $ pendant la durée de la balance — un avantage dont la valeur actualisée avoisine 10 000 $. Ce montant a vraisemblablement été payé en sus de la valeur de l'immeuble. Ajustement : , ramenant le comparable à un prix « comptant équivalent » de 415 000 $. C'est toujours l'objectif de ce critère : retrouver le prix qu'aurait commandé la transaction en financement de marché.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-42", "url": "/seance/08/#p8-42", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Critère 2 : les conditions de financement", "text": "Les situations à dépister : reprise de balance à taux avantageux, financement partiel par le vendeur, crédit au vendeur pour réparations, taux sous le marché assumé par l'acheteur.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-43", "url": "/seance/08/#p8-43", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Critère 3 : les conditions de vente", "text": "Ce critère filtre les transactions dont les circonstances ont écarté le prix du marché◆La transaction libre est l'étalon : c'est elle qui incarne la définition de la valeur marchande. :", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-44", "url": "/seance/08/#p8-44", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Critère 4 : les dépenses à engager immédiatement après l'achat", "text": "Lorsque l'acheteur d'un comparable savait, au moment de la vente, qu'il devrait engager des dépenses immédiates — toiture en fin de vie, décontamination, démolition d'une dépendance —, le prix négocié en tient compte. Pour retrouver l'équivalent d'un bien sans ces travaux, on ajoute le coût connu au prix de vente.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-45", "url": "/seance/08/#p8-45", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Critère 4 : les dépenses à engager immédiatement après l'achat", "text": "Un comparable s'est vendu 410 000 $; les deux parties savaient que la toiture devait être remplacée (coût estimé : 15 000 $), et l'inspection préachat l'avait documenté. Prix équivalent « toiture en bon état » : . Sans cette correction, le comparable paraîtrait artificiellement bon marché et tirerait la valeur du sujet vers le bas.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "ex-8-4", "url": "/seance/08/#ex-8-4", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "exemple", "title": "Exemple 8.4 — la toiture escomptée", "text": "Un comparable s'est vendu 410 000 $; les deux parties savaient que la toiture devait être remplacée (coût estimé : 15 000 $), et l'inspection préachat l'avait documenté. Prix équivalent « toiture en bon état » : . Sans cette correction, le comparable paraîtrait artificiellement bon marché et tirerait la valeur du sujet vers le bas.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-46", "url": "/seance/08/#p8-46", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Critère 5 : le temps (conditions de marché)", "text": "L'ajustement temporel corrige le prix d'un comparable pour refléter l'évolution du marché entre sa date de vente et la date d'évaluation. C'est un ajustement transactionnel, appliqué avant les ajustements de propriété.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "def-8-4", "url": "/seance/08/#def-8-4", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "definition", "title": "Définition 8.4 — ajustement temporel", "text": "L'ajustement temporel corrige le prix d'un comparable pour refléter l'évolution du marché entre sa date de vente et la date d'évaluation. C'est un ajustement transactionnel, appliqué avant les ajustements de propriété.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-47", "url": "/seance/08/#p8-47", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Critère 5 : le temps (conditions de marché)", "text": "Pour un taux d'évolution annuel du marché et un délai de mois entre la vente du comparable et la date d'évaluation :", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-48", "url": "/seance/08/#p8-48", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Critère 5 : le temps (conditions de marché)", "text": "où est le prix de vente (après les critères 1 à 4).", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "form-8-1", "url": "/seance/08/#form-8-1", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "formule", "title": "Formule 8.1 — ajustement temporel au prorata", "text": "Pour un taux d'évolution annuel du marché et un délai de mois entre la vente du comparable et la date d'évaluation : où est le prix de vente (après les critères 1 à 4).", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-49", "url": "/seance/08/#p8-49", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Critère 5 : le temps (conditions de marché)", "text": "Un comparable s'est vendu 400 000 $ il y a 12 mois; le marché du secteur progresse de 5 % par année. Ajustement : ; prix ajusté : 420 000 $. Pour une vente d'il y a 6 mois : .", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "ex-8-5", "url": "/seance/08/#ex-8-5", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "exemple", "title": "Exemple 8.5 — marché gatinois en hausse de 5 % par année", "text": "Un comparable s'est vendu 400 000 $ il y a 12 mois; le marché du secteur progresse de 5 % par année. Ajustement : ; prix ajusté : 420 000 $. Pour une vente d'il y a 6 mois : .", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-50", "url": "/seance/08/#p8-50", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Critère 5 : le temps (conditions de marché)", "text": "Le taux ne s'invente pas : il s'extrait du marché local par l'analyse des reventes (le même bien vendu deux fois), la tendance des prix médians, les indices de prix (Teranet, APCIQ) ou une régression temporelle. Jamais une moyenne provinciale : le marché d'Aylmer n'évolue pas comme celui de Baie-Comeau.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-51", "url": "/seance/08/#p8-51", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Critère 5 : le temps (conditions de marché)", "text": "Trois propriétés du secteur, vendues deux fois sans rénovation majeure entre les deux ventes : la première, 365 000 $ puis 402 000 $ sur 24 mois (soit en deux ans, par année); la deuxième, 410 000 $ puis 429 000 $ sur 11 mois (, annualisé); la troisième, 298 000 $ puis 312 000 $ sur 12 mois (). La convergence des trois indications autour de 5 % par année autorise ce taux pour l'ajustement temporel — et la note au dossier cite les trois reventes. Si l'une des trois avait montré , il aurait fallu la vérifier (rénovations entre les ventes? première vente hors marché?) plutôt que de la moyenner aveuglément : la technique des reventes n'est fiable que si le bien est resté le même entre les deux transactions.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "ex-8-6", "url": "/seance/08/#ex-8-6", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "exemple", "title": "Exemple 8.6 — extraire le taux par reventes appariées", "text": "Trois propriétés du secteur, vendues deux fois sans rénovation majeure entre les deux ventes : la première, 365 000 $ puis 402 000 $ sur 24 mois (soit en deux ans, par année); la deuxième, 410 000 $ puis 429 000 $ sur 11 mois (, annualisé); la troisième, 298 000 $ puis 312 000 $ sur 12 mois (). La convergence des trois indications autour de 5 % par année autorise ce taux pour l'ajustement temporel — et la note au dossier cite les trois reventes. Si l'une des trois avait montré , il aurait fallu la vérifier (rénovations entre les ventes? première vente hors marché?) plutôt que de la moyenner aveuglément : la technique des reventes n'est fiable que si le bien est resté le même entre les deux transactions.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-53", "url": "/seance/08/#p8-53", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Critère 5 : le temps (conditions de marché)", "text": "En marché volatil, l'ajustement temporel est souvent le plus important de toute la grille : le négliger fausse tous les calculs en aval. En marché stable, il peut être faible, voire nul — mais il doit tout de même être analysé et documenté. « Aucun ajustement requis » est une conclusion d'analyse, pas une omission.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "attention-8-52", "url": "/seance/08/#attention-8-52", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "attention", "title": "Le piège du marché volatil", "text": "En marché volatil, l'ajustement temporel est souvent le plus important de toute la grille : le négliger fausse tous les calculs en aval. En marché stable, il peut être faible, voire nul — mais il doit tout de même être analysé et documenté. « Aucun ajustement requis » est une conclusion d'analyse, pas une omission.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-54", "url": "/seance/08/#p8-54", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Critère 6 : la localisation", "text": "La localisation est souvent le facteur le plus déterminant de la valeur immobilière — d'où l'adage du courtage, location, location, location. L'ajustement compare l'emplacement du comparable à celui du sujet : quartier et voisinage (réputation, homogénéité, tendance), proximité des services (écoles, commerces, transports en commun), accès routier, environnement (vue, calme, espaces verts, bord de l'eau), nuisances (bruit d'autoroute ou d'aéroport, industrie, lignes à haute tension), et même le secteur fiscal, puisque les taux de taxation varient d'une municipalité à l'autre.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-55", "url": "/seance/08/#p8-55", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Critère 6 : la localisation", "text": "L'analyse gagne à distinguer deux échelles. La macro-localisation◆Macro : le quartier. Micro : la rue, le côté de la rue, le voisin. compare des quartiers entiers — Aylmer contre Hull, le Plateau contre Buckingham — et se chiffre volontiers en pourcentage, car l'écart affecte l'ensemble du panier de caractéristiques. La micro-localisation compare des positions à l'intérieur d'un même quartier : rue passante ou cul-de-sac, terrain adossé à un parc ou à un stationnement commercial, voisinage immédiat soigné ou négligé; elle se chiffre plutôt en dollars, par paires de ventes de la même rue. Les deux échelles peuvent jouer en sens contraire — un excellent emplacement dans un quartier moyen, ou l'inverse — et une grille rigoureuse les évalue séparément avant de les combiner. C'est aussi la micro-localisation qui échappe le plus aux données publiques : elle se constate à pied, lors de l'inspection, carnet en main.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-57", "url": "/seance/08/#p8-57", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Critère 6 : la localisation", "text": "À titre d'illustration : le prix médian d'une unifamiliale s'établissait à environ 477 000 $ dans la RMR de Gatineau contre 519 000 $ pour l'ensemble du Québec (APCIQ, juin 2026) — et, à l'intérieur même de Gatineau, les écarts entre le Plateau, le Vieux-Hull et Buckingham dépassent souvent 20 %. La localisation explique une large part de ces différences, ce qui justifie qu'on lui consacre un critère d'ajustement à part entière.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "quebec-8-56", "url": "/seance/08/#quebec-8-56", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "quebec", "title": "L'écart de localisation en chiffres", "text": "À titre d'illustration : le prix médian d'une unifamiliale s'établissait à environ 477 000 $ dans la RMR de Gatineau contre 519 000 $ pour l'ensemble du Québec (APCIQ, juin 2026) — et, à l'intérieur même de Gatineau, les écarts entre le Plateau, le Vieux-Hull et Buckingham dépassent souvent 20 %. La localisation explique une large part de ces différences, ce qui justifie qu'on lui consacre un critère d'ajustement à part entière.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-58", "url": "/seance/08/#p8-58", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Critère 7 : les caractéristiques physiques", "text": "C'est la famille la plus fournie : elle couvre le terrain (superficie, forme — rectangulaire optimale —, topographie, façade, orientation, services) et le bâtiment (type, superficie habitable, âge effectif, état et qualité, chambres, salles de bain, sous-sol, garage, extras).", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-59", "url": "/seance/08/#p8-59", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Critère 7 : les caractéristiques physiques", "text": "Sujet : terrain de 5500 pi. Comparable : 7000 pi, soit 1500 pi de plus. Valeur marginale du pied carré de terrain dans le secteur : 10 $/pi. Le comparable est supérieur au sujet sur ce point : on réduit son prix de pour le ramener au niveau du sujet. Remarquez le mot marginal : le pied carré excédentaire d'un grand terrain ne vaut pas le prix moyen du pied carré — principe des rendements décroissants.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "ex-8-7", "url": "/seance/08/#ex-8-7", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "exemple", "title": "Exemple 8.7 — ajustement de terrain", "text": "Sujet : terrain de 5500 pi. Comparable : 7000 pi, soit 1500 pi de plus. Valeur marginale du pied carré de terrain dans le secteur : 10 $/pi. Le comparable est supérieur au sujet sur ce point : on réduit son prix de pour le ramener au niveau du sujet. Remarquez le mot marginal : le pied carré excédentaire d'un grand terrain ne vaut pas le prix moyen du pied carré — principe des rendements décroissants.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-60", "url": "/seance/08/#p8-60", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Critère 8 : les composantes non immobilières", "text": "L'évaluation porte sur le droit immobilier seulement. Si la vente d'un comparable incluait des biens meubles — électroménagers, mobilier, équipement de piscine, luminaires haut de gamme —, leur valeur doit être retranchée du prix avant toute comparaison.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-61", "url": "/seance/08/#p8-61", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Critère 8 : les composantes non immobilières", "text": "Comparable vendu 440 000 $ incluant des électroménagers haut de gamme (valeur estimée : 8000 $) et un mobilier de terrasse (2000 $). Prix immobilier : . Une inclusion importante non retranchée surestime le comparable — et, par ricochet, la valeur du sujet.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "ex-8-8", "url": "/seance/08/#ex-8-8", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "exemple", "title": "Exemple 8.8 — inclusions à retrancher", "text": "Comparable vendu 440 000 $ incluant des électroménagers haut de gamme (valeur estimée : 8000 $) et un mobilier de terrasse (2000 $). Prix immobilier : . Une inclusion importante non retranchée surestime le comparable — et, par ricochet, la valeur du sujet.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-62", "url": "/seance/08/#p8-62", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "L'ordre d'application des ajustements", "text": "Pourquoi cet ordre? Parce que les ajustements transactionnels redéfinissent la base sur laquelle les suivants se calculent. Tant que le prix n'a pas été ramené à une transaction libre, en financement de marché, à la date d'évaluation, il ne représente pas un « prix de marché » comparable : ajuster la superficie d'un prix encore gonflé par un financement avantageux, c'est mesurer avec une règle faussée.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-63", "url": "/seance/08/#p8-63", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "L'ordre d'application des ajustements", "text": "Comparable vendu 400 000 $ il y a un an, marché à /an, et avantage de financement de 3 % du prix. Bon ordre : on retire d'abord le financement (), puis on applique le temps (). Mauvais ordre : , puis … identique ici parce que les deux sont multiplicatifs, mais si le financement est un montant fixe (12 000 $), le bon ordre donne et le mauvais : 600 $ d'écart par simple inversion. Multiplié par cinq comparables et des ajustements plus lourds, le désordre devient une source d'erreur systématique.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "ex-8-9", "url": "/seance/08/#ex-8-9", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "exemple", "title": "Exemple 8.9 — l'ordre change le résultat", "text": "Comparable vendu 400 000 $ il y a un an, marché à /an, et avantage de financement de 3 % du prix. Bon ordre : on retire d'abord le financement (), puis on applique le temps (). Mauvais ordre : , puis … identique ici parce que les deux sont multiplicatifs, mais si le financement est un montant fixe (12 000 $), le bon ordre donne et le mauvais : 600 $ d'écart par simple inversion. Multiplié par cinq comparables et des ajustements plus lourds, le désordre devient une source d'erreur systématique.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-64", "url": "/seance/08/#p8-64", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "L'ordre d'application des ajustements", "text": "Les ajustements de propriété, eux, sont additifs : on les somme, et leur ordre interne n'affecte pas le résultat. C'est pourquoi la grille les présente en bloc, après le « prix ajusté transactionnel ».", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-66", "url": "/seance/08/#p8-66", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "L'ordre d'application des ajustements", "text": "Dans les bureaux, la grille vit dans un chiffrier dont la structure épouse exactement cet ordre : un bloc de lignes transactionnelles qui aboutit à une ligne en gras « prix ajusté aux conditions du marché », puis un bloc de lignes de propriété, puis la valeur indiquée, le net et le brut calculés automatiquement. Cette architecture n'est pas un choix cosmétique : elle rend l'ordre matériellement impossible à violer, car chaque bloc se calcule sur la ligne totalisatrice du précédent. Construisez votre gabarit du TP de la même façon — vous éliminerez d'un coup toute une famille d'erreurs, et le correcteur reconnaîtra immédiatement une grille professionnelle.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "terrain-8-65", "url": "/seance/08/#terrain-8-65", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "Dans les bureaux, la grille vit dans un chiffrier dont la structure épouse exactement cet ordre : un bloc de lignes transactionnelles qui aboutit à une ligne en gras « prix ajusté aux conditions du marché », puis un bloc de lignes de propriété, puis la valeur indiquée, le net et le brut calculés automatiquement. Cette architecture n'est pas un choix cosmétique : elle rend l'ordre matériellement impossible à violer, car chaque bloc se calcule sur la ligne totalisatrice du précédent. Construisez votre gabarit du TP de la même façon — vous éliminerez d'un coup toute une famille d'erreurs, et le correcteur reconnaîtra immédiatement une grille professionnelle.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-67", "url": "/seance/08/#p8-67", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Les unités de comparaison", "text": "Comparer exige une unité commune. Le choix n'appartient pas à l'évaluateur mais au marché : on retient l'unité dans laquelle les acheteurs du type de bien concerné raisonnent effectivement.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-68", "url": "/seance/08/#p8-68", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Les unités de comparaison", "text": "Pour le résidentiel québécois, le prix total et le prix au pied carré habitable dominent. Calculer la même unité pour tous les comparables a une vertu supplémentaire : elle fait ressortir immédiatement les valeurs aberrantes. Si quatre comparables s'établissent entre 330 et 355 $/pi et qu'un cinquième affiche 260 $/pi, c'est lui qu'il faut réexaminer avant de bâtir la grille.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-69", "url": "/seance/08/#p8-69", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Les unités de comparaison", "text": "Cinq ventes candidates de bungalows du même secteur : 408 000 $ pour 1180 pi (346 $/pi); 435 000 $ pour 1250 (348 $/pi); 422 000 $ pour 1210 (349 $/pi); 451 000 $ pour 1330 (339 $/pi); et 372 000 $ pour 1400 pi — soit 266 $/pi, à 23 % sous la bande des quatre autres. Avant de rejeter cette cinquième vente, on l'explique : la vérification révèle ici une vente intrafamiliale publiée sans mention sur Centris. Le prix unitaire n'a pas mesuré la valeur : il a servi de détecteur d'anomalies, ce qui est son second métier. Une donnée aberrante expliquée vaut mieux qu'une donnée aberrante supprimée en silence — le dossier doit garder la trace des deux gestes.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "ex-8-10", "url": "/seance/08/#ex-8-10", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "exemple", "title": "Exemple 8.10 — le tamis du prix unitaire", "text": "Cinq ventes candidates de bungalows du même secteur : 408 000 $ pour 1180 pi (346 $/pi); 435 000 $ pour 1250 (348 $/pi); 422 000 $ pour 1210 (349 $/pi); 451 000 $ pour 1330 (339 $/pi); et 372 000 $ pour 1400 pi — soit 266 $/pi, à 23 % sous la bande des quatre autres. Avant de rejeter cette cinquième vente, on l'explique : la vérification révèle ici une vente intrafamiliale publiée sans mention sur Centris. Le prix unitaire n'a pas mesuré la valeur : il a servi de détecteur d'anomalies, ce qui est son second métier. Une donnée aberrante expliquée vaut mieux qu'une donnée aberrante supprimée en silence — le dossier doit garder la trace des deux gestes.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-70", "url": "/seance/08/#p8-70", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Étude de cas : bungalow du secteur Hull", "text": "Déroulons maintenant la méthode de bout en bout sur un cas réaliste. Cette étude de cas sera reprise et raffinée à la séance 9; assurez-vous d'en maîtriser chaque calcul. Le cas est volontairement « propre » — ventes libres, financement conventionnel, aucune inclusion — pour isoler la mécanique des ajustements de propriété et de temps; le TP, lui, réintroduira les frottements du réel. Notez au passage la posture de travail : avant tout calcul, l'évaluateur formule des attentes qualitatives (quel comparable devrait remonter, lequel devrait redescendre), puis laisse la grille les confirmer ou les démentir. C'est le rangement par encadrement, que la séance 9 formalisera.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-71", "url": "/seance/08/#p8-71", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Le mandat et le sujet", "text": "Mandat : estimer la valeur marchande, aux fins de financement hypothécaire (rapport abrégé), de la propriété du 456, rue des Érables, Gatineau (secteur Hull). Date d'évaluation : 15 septembre 2026. Sujet : bungalow détaché construit en 2008; 1200 pi habitables hors sol; terrain de 6000 pi; 3 chambres; 1 salle de bain complète et 1 salle d'eau; sous-sol partiellement fini (400 pi); garage simple attaché; bon état; chauffage bi-énergie. Contexte de marché : hausse d'environ 5 % par année dans le secteur (APCIQ). Quatre ventes comparables ont été retenues dans Hull, conclues entre mars et août 2026, toutes vérifiées : transactions libres, financement conventionnel, aucune inclusion significative.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "ex-8-11", "url": "/seance/08/#ex-8-11", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "exemple", "title": "Exemple 8.11 — présentation du mandat", "text": "Mandat : estimer la valeur marchande, aux fins de financement hypothécaire (rapport abrégé), de la propriété du 456, rue des Érables, Gatineau (secteur Hull). Date d'évaluation : 15 septembre 2026. Sujet : bungalow détaché construit en 2008; 1200 pi habitables hors sol; terrain de 6000 pi; 3 chambres; 1 salle de bain complète et 1 salle d'eau; sous-sol partiellement fini (400 pi); garage simple attaché; bon état; chauffage bi-énergie. Contexte de marché : hausse d'environ 5 % par année dans le secteur (APCIQ). Quatre ventes comparables ont été retenues dans Hull, conclues entre mars et août 2026, toutes vérifiées : transactions libres, financement conventionnel, aucune inclusion significative.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-72", "url": "/seance/08/#p8-72", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Les comparables", "text": "Un survol qualitatif avant tout calcul — excellente habitude : C1 et C4 sont presque jumeaux du sujet; C2 lui est globalement inférieur (pas de garage, sous-sol non fini, une seule salle de bain, localisation moindre) et devrait « remonter » après ajustements; C3 lui est globalement supérieur (plus grand, quatre chambres, double garage, très bon état) et devrait « redescendre ». Si la grille ne confirme pas ces intuitions, une erreur de signe s'y cache probablement.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-73", "url": "/seance/08/#p8-73", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Étape 1 : les ajustements transactionnels", "text": "Les ventes étant toutes libres, à financement conventionnel, en pleine propriété et sans dépense immédiate connue, les critères 1 à 4 ne requièrent aucun ajustement. Reste le temps : le marché progresse de 5 % par année, et l'on applique le prorata mensuel jusqu'au 15 septembre 2026.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-74", "url": "/seance/08/#p8-74", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Étape 1 : les ajustements transactionnels", "text": "Vérifions un calcul en détail — celui de C4, le plus ancien : vendu en mars 2026, soit 6 mois avant la date d'évaluation, à 425 000 $ :", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-75", "url": "/seance/08/#p8-75", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Étape 1 : les ajustements transactionnels", "text": "De même pour C1 : ; pour C2 : ; pour C3 : . Les montants sont arrondis à la centaine — la précision au dollar près serait illusoire.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-76", "url": "/seance/08/#p8-76", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Étape 2 : les ajustements de propriété", "text": "Chaque ajustement s'appuie sur une valeur unitaire extraite du marché local : 100 $/pi pour la superficie habitable marginale, 10 $/pi pour le terrain excédentaire, 20 000 $ pour la présence d'un garage simple (18 000 $ pour l'écart simple/double, coût déprécié), et des montants d'analyse par paires pour les chambres, salles de bain et l'état. Le critère « âge / état » combine l'année de construction et l'état constaté à l'inspection — c'est l'âge effectif qui compte, non le millésime.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-77", "url": "/seance/08/#p8-77", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Étape 2 : les ajustements de propriété", "text": "Suivons le raisonnement de quelques lignes clés. Superficie : C1 a 50 pi de plus que le sujet (, signe négatif car C1 est supérieur); C2 a 50 pi de moins (); C3, 150 pi de plus (). Terrain : C1 a 200 pi de plus (); C2, 500 de moins (); C3, 1000 de plus (). Garage : C2 n'en a pas (); C3 a un double (). Âge / état : C4, de même année que le sujet mais en état moyen, exige environ 10 000 $ de mise à niveau (); C1, bien que d'un an plus vieux, présente des mises à jour récentes qui abaissent son âge effectif sous celui du sujet (); C2, malgré son millésime 2010, offre des finitions d'origine de qualité économique () — deux illustrations du primat de l'âge effectif constaté à l'inspection sur l'année de construction. Chambres : seule C3 diffère (4 contre 3 : ).", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-78", "url": "/seance/08/#p8-78", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Étape 3 : l'ampleur des ajustements et la fiabilité", "text": "Pour un comparable dont le prix de vente est et les ajustements (incluant l'ajustement temporel) :", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-79", "url": "/seance/08/#p8-79", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Étape 3 : l'ampleur des ajustements et la fiabilité", "text": "Repères de pratique usuels (The Appraisal of Real Estate) : net , brut .", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "form-8-2", "url": "/seance/08/#form-8-2", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "formule", "title": "Formule 8.2 — ajustements net et brut", "text": "Pour un comparable dont le prix de vente est et les ajustements (incluant l'ajustement temporel) : Repères de pratique usuels (The Appraisal of Real Estate) : net , brut .", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-80", "url": "/seance/08/#p8-80", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Étape 3 : l'ampleur des ajustements et la fiabilité", "text": "Pour C1, par exemple : net , soit de 435 000 $; brut , soit . Les comparables 2 et 3 dépassent le seuil net de 15 % : ils ne sont pas disqualifiés — ce sont des repères de fiabilité, non des règles codifiées — mais leur poids dans la réconciliation devra être réduit d'autant.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-81", "url": "/seance/08/#p8-81", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Étape 4 : la réconciliation et la conclusion", "text": "Les indications s'étendent de 369 900 $ (C3) à 481 900 $ (C2); la moyenne arithmétique serait de 431 250 $ — mais la réconciliation n'est pas une moyenne◆Réconcilier = pondérer par la fiabilité. Jamais une moyenne arithmétique. : c'est une pondération par la fiabilité. C1 (peu d'ajustements, très similaire) et C4 (jumeau du sujet, ajustements modestes) sont les indications les plus solides; C2 et C3, aux ajustements nets supérieurs à 15 %, servent de balises encadrant la fourchette sans dicter la conclusion.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-82", "url": "/seance/08/#p8-82", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Étape 4 : la réconciliation et la conclusion", "text": "En accordant le plus de poids aux comparables 1 (424 600 $) et 4 (448 600 $), la valeur marchande estimée du 456, rue des Érables au 15 septembre 2026 est de 435 000 $ (arrondie au 5000 $ près). La conclusion est cohérente avec le marché : le prix médian de la RMR de Gatineau avoisine 477 000 $ (APCIQ, juin 2026) pour l'ensemble des unifamiliales, et le sujet est un bungalow modeste.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "ex-8-12", "url": "/seance/08/#ex-8-12", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "exemple", "title": "Exemple 8.12 — conclusion de valeur", "text": "En accordant le plus de poids aux comparables 1 (424 600 $) et 4 (448 600 $), la valeur marchande estimée du 456, rue des Érables au 15 septembre 2026 est de 435 000 $ (arrondie au 5000 $ près). La conclusion est cohérente avec le marché : le prix médian de la RMR de Gatineau avoisine 477 000 $ (APCIQ, juin 2026) pour l'ensemble des unifamiliales, et le sujet est un bungalow modeste.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-84", "url": "/seance/08/#p8-84", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Étape 4 : la réconciliation et la conclusion", "text": "Dans un rapport réel, chaque nombre de cette grille serait accompagné de sa source : « ajustement de superficie fondé sur une analyse par paires de six ventes du secteur (annexe C) », « taux d'évolution du marché extrait des statistiques Centris du district Hull, T2–T3 2026 ». Le correcteur — et plus tard le réviseur de l'OEAQ — ne juge pas seulement le résultat : il juge la piste de vérification (audit trail) qui y mène.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "terrain-8-83", "url": "/seance/08/#terrain-8-83", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "Dans un rapport réel, chaque nombre de cette grille serait accompagné de sa source : « ajustement de superficie fondé sur une analyse par paires de six ventes du secteur (annexe C) », « taux d'évolution du marché extrait des statistiques Centris du district Hull, T2–T3 2026 ». Le correcteur — et plus tard le réviseur de l'OEAQ — ne juge pas seulement le résultat : il juge la piste de vérification (audit trail) qui y mène.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-85", "url": "/seance/08/#p8-85", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Étape 5 : la contre-vérification par sensibilité", "text": "Une conclusion solide doit survivre à la question : « et si mes ajustements unitaires étaient un peu faux? ». Testons-le. Si la valeur marginale de la superficie passe de 100 à 110 $/pi, les indications de C1 et C3 baissent respectivement de 500 $ et 1500 $, celle de C2 monte de 500 $ : l'effet sur la conclusion, portée par C1 et C4, est inférieur à 1000 $. Si la contribution du garage passe de 20 000 $ à 25 000 $, seuls C2 () et C3 ( pour l'écart simple-double) bougent — or ce sont précisément les comparables à faible poids. La conclusion de 435 000 $ se déplace, dans tous ces scénarios, à l'intérieur de la bande d'arrondi de : elle est robuste◆Sensibilité : faire varier les ajustements unitaires de et vérifier que la conclusion tient.. Si au contraire un déplacement de 10 % d'un seul ajustement unitaire faisait basculer la conclusion de 10 000 $ ou plus, ce serait le signal que la grille repose trop sur cet ajustement — et qu'il faut soit le documenter davantage, soit revoir le poids des comparables qui en dépendent. Cette contre-vérification coûte cinq minutes et transforme une opinion en opinion testée.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-86", "url": "/seance/08/#p8-86", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Le code de conduite de la grille d'ajustement", "text": "Les bonnes pratiques de la grille tiennent en trois disciplines, chacune répondant à une tentation identifiable. La discipline des données d'abord : jamais moins de trois comparables, chaque vente vérifiée — prix confirmé, conditions, financement, inclusions —, les ventes les plus récentes et les plus proches d'abord. La tentation qu'elle combat est la paresse de recherche : la grille bâtie sur les trois premières ventes venues, dont une non vérifiée, a l'apparence de la méthode sans en avoir la substance. La discipline du raisonnement ensuite : chaque ajustement appuyé par des données de marché, sa source et sa technique d'extraction consignées, l'ordre séquentiel respecté. Elle combat la tentation du chiffre commode — l'ajustement « d'expérience » qu'on ne saurait défendre devant un réviseur. La discipline du terrain enfin : visiter le sujet, et les comparables au moins de l'extérieur; l'état réel, la micro-localisation et le voisinage ne se lisent dans aucune base de données.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-87", "url": "/seance/08/#p8-87", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Le code de conduite de la grille d'ajustement", "text": "Les fautes symétriques se déduisent d'elles-mêmes, mais trois méritent d'être nommées parce qu'elles sont les plus fréquentes dans les copies comme dans les dossiers disciplinaires : la moyenne arithmétique déguisée en réconciliation, qui abdique le jugement professionnel au profit d'un calcul; l'oubli de l'ajustement temporel en marché volatil, qui importe dans la conclusion des prix d'un marché disparu; et la tolérance silencieuse aux dépassements de seuils — conserver un comparable à 20 % net n'est pas une faute, le conserver sans le dire ni réduire son poids en est une.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-88", "url": "/seance/08/#p8-88", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Les limites intrinsèques", "text": "Aucune méthode n'est parfaite, et l'examen attend de vous une vision critique. Six limites structurent la discussion : (1) la dépendance aux données — sans marché actif, pas de comparables; (2) les biens uniques — propriétés spécialisées, historiques ou atypiques échappent à la comparaison; (3) la subjectivité des ajustements — deux évaluateurs compétents peuvent différer; (4) les marchés en transition — les données passées reflètent mal un marché qui bascule; (5) les conditions atypiques difficiles à filtrer exhaustivement; (6) les données incomplètes — au Québec, certaines informations (conditions fines de la transaction) ne sont pas publiques.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-90", "url": "/seance/08/#p8-90", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Les limites intrinsèques", "text": "C'est précisément pour ces raisons que les normes recommandent d'employer plus d'une méthode lorsque c'est possible et de réconcilier les résultats : la convergence de la comparaison, du coût et du revenu vers une même zone de valeur est le meilleur indice de robustesse d'une conclusion.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "remarque-8-89", "url": "/seance/08/#remarque-8-89", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "remarque", "title": "La parade professionnelle", "text": "C'est précisément pour ces raisons que les normes recommandent d'employer plus d'une méthode lorsque c'est possible et de réconcilier les résultats : la convergence de la comparaison, du coût et du revenu vers une même zone de valeur est le meilleur indice de robustesse d'une conclusion.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-91", "url": "/seance/08/#p8-91", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "La comparaison à l'ère des évaluations automatisées", "text": "Impossible aujourd'hui de clore ce chapitre sans un mot des modèles d'évaluation automatisée (Automated Valuation Models, AVM), ces algorithmes qui estiment la valeur d'un bien en quelques secondes à partir de bases de données massives — les prêteurs en utilisent pour trier les dossiers, et des sites publics en offrent des versions grand public. Ils appliquent, à l'échelle industrielle, la logique hédonique décrite en début de chapitre : régression ou apprentissage automatique sur des milliers de ventes. Leurs forces sont réelles — vitesse, couverture, absence de fatigue — et leurs faiblesses sont exactement les angles morts de leurs données : l'état intérieur qu'ils n'ont jamais visité, les rénovations non déclarées, la micro-localisation, les conditions de vente non codées, les segments minces où l'échantillon s'effondre. La leçon pour l'étudiante ou l'étudiant n'est pas « l'algorithme remplacera l'évaluateur », ni son contraire rassurant : c'est que la valeur ajoutée du professionnel se déplace précisément vers ce que la machine ne voit pas — l'inspection, la vérification des ventes, le jugement de fiabilité, la responsabilité professionnelle engagée. Autrement dit : vers tout ce que ce chapitre a enseigné d'autre que l'arithmétique.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-92", "url": "/seance/08/#p8-92", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "La comparaison à l'ère des évaluations automatisées", "text": "Au terme de cette première moitié du parcours, mesurez le chemin : partis d'une intuition d'acheteur — « la maison d'à côté s'est vendue tant » —, nous disposons désormais d'un protocole complet, du choix des ventes jusqu'à la conclusion motivée, avec ses garde-fous à chaque étape. Il reste à approfondir le cœur quantitatif de la machine : d'où viennent exactement les montants d'ajustement, et comment passe-t-on rigoureusement de quatre indications à un seul chiffre. Ce sera l'objet de la séance 9 — que les exercices qui suivent préparent directement.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-93", "url": "/seance/08/#p8-93", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Vous envisagez d'utiliser comme comparable une vente conclue à 392 000 $ entre M. Tremblay et sa belle-sœur, incluant les électroménagers (valeur : 6000 $). Le prix demandé sur Centris était de 429 000 $ et le délai de mise en marché de 9 jours seulement. Identifiez les indices qui commandent la prudence et indiquez le traitement approprié.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "exo-8-1", "url": "/seance/08/#exo-8-1", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "exercice", "title": "Exercice 8.1 — vérification d'une vente", "text": "Vous envisagez d'utiliser comme comparable une vente conclue à 392 000 $ entre M. Tremblay et sa belle-sœur, incluant les électroménagers (valeur : 6000 $). Le prix demandé sur Centris était de 429 000 $ et le délai de mise en marché de 9 jours seulement. Identifiez les indices qui commandent la prudence et indiquez le traitement approprié.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-94", "url": "/seance/08/#p8-94", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Trois signaux d'alarme. (1) Lien de dépendance : la transaction entre membres d'une même famille ne reflète généralement pas le marché libre — c'est le motif d'exclusion le plus fort. (2) Écart marqué entre prix demandé (429 000 $) et prix payé (392 000 $) combiné à un délai très court : cohérent avec un prix de faveur plutôt qu'avec une négociation de marché. (3) Inclusions : les électroménagers (6000 $) devraient de toute façon être retranchés. Traitement : exclure ce comparable. On ne « répare » pas un lien de dépendance par un ajustement, car l'écart au marché est inconnu; on ne le conserverait, lourdement documenté, qu'en l'absence totale d'autres ventes — situation exceptionnelle.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-95", "url": "/seance/08/#p8-95", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Le marché d'un secteur de Gatineau progresse de 6 % par année. Un comparable s'est vendu 380 000 $ il y a 10 mois. Calculez l'ajustement temporel et le prix ajusté. Que devient le résultat si le marché avait plutôt reculé de 4 % par année?", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "exo-8-2", "url": "/seance/08/#exo-8-2", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "exercice", "title": "Exercice 8.2 — ajustement temporel", "text": "Le marché d'un secteur de Gatineau progresse de 6 % par année. Un comparable s'est vendu 380 000 $ il y a 10 mois. Calculez l'ajustement temporel et le prix ajusté. Que devient le résultat si le marché avait plutôt reculé de 4 % par année?", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-96", "url": "/seance/08/#p8-96", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Marché haussier : ajustement ; prix ajusté . Marché baissier : ajustement ; prix ajusté . L'ajustement temporel joue dans les deux sens : en marché baissier, un comparable ancien surestime la valeur actuelle et doit être ajusté à la baisse.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-97", "url": "/seance/08/#p8-97", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Pour chacune des situations suivantes, indiquez le signe de l'ajustement à appliquer au comparable : (a) le comparable possède une piscine creusée, pas le sujet; (b) le sujet a un garage double, le comparable un garage simple; (c) le comparable est situé sur une artère bruyante, le sujet dans une rue calme; (d) le comparable s'est vendu avec une balance de prix de vente à taux avantageux.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "exo-8-3", "url": "/seance/08/#exo-8-3", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "exercice", "title": "Exercice 8.3 — sens des ajustements", "text": "Pour chacune des situations suivantes, indiquez le signe de l'ajustement à appliquer au comparable : (a) le comparable possède une piscine creusée, pas le sujet; (b) le sujet a un garage double, le comparable un garage simple; (c) le comparable est situé sur une artère bruyante, le sujet dans une rue calme; (d) le comparable s'est vendu avec une balance de prix de vente à taux avantageux.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-98", "url": "/seance/08/#p8-98", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) Négatif : le comparable est supérieur (piscine), on retranche sa contribution marchande. (b) Positif : le comparable est inférieur (garage simple contre double), on ajoute l'écart de valeur. (c) Positif : la localisation du comparable est inférieure (nuisance sonore), on le remonte au niveau du sujet. (d) Négatif : l'avantage de financement a gonflé le prix; on le retranche pour retrouver le prix comptant équivalent. Règle cardinale : on ajuste toujours le comparable vers le sujet — comparable supérieur ajustement négatif; comparable inférieur ajustement positif.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-99", "url": "/seance/08/#p8-99", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Sujet : plain-pied de 1100 pi, terrain de 5000 pi, garage simple, bon état, secteur Aylmer. Comparable : vendu 402 000 $ il y a 4 mois (marché : /an), 1180 pi, terrain de 5400 pi, aucun garage, bon état, même secteur; vente libre, financement conventionnel; électroménagers inclus pour 4000 $. Valeurs unitaires : superficie 95 $/pi; terrain 8 $/pi; garage simple 18 000 $. Calculez l'indication de valeur, puis les pourcentages net et brut, et commentez la fiabilité.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "exo-8-4", "url": "/seance/08/#exo-8-4", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "exercice", "title": "Exercice 8.4 — mini grille complète", "text": "Sujet : plain-pied de 1100 pi, terrain de 5000 pi, garage simple, bon état, secteur Aylmer. Comparable : vendu 402 000 $ il y a 4 mois (marché : /an), 1180 pi, terrain de 5400 pi, aucun garage, bon état, même secteur; vente libre, financement conventionnel; électroménagers inclus pour 4000 $. Valeurs unitaires : superficie 95 $/pi; terrain 8 $/pi; garage simple 18 000 $. Calculez l'indication de valeur, puis les pourcentages net et brut, et commentez la fiabilité.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-100", "url": "/seance/08/#p8-100", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Transactionnel. Composantes non immobilières : (électroménagers) — on peut le traiter d'emblée avec les vérifications transactionnelles : . Temps : ; base ajustée . Propriété. Superficie : le comparable a pi de plus : . Terrain : pi de plus : . Garage : le comparable n'en a pas : . Ajustement net de propriété . Indication de valeur . Seuils (sur le prix de vente de 402 000 $) : net , soit ; brut , soit . Les deux seuils sont largement respectés : comparable de haute fiabilité, qui mériterait un poids fort dans la réconciliation.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-101", "url": "/seance/08/#p8-101", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Quatre comparables ajustés donnent : 424 600 $ (net ), 481 900 $ (net ), 369 900 $ (net ) et 448 600 $ (net ). Un collègue propose de conclure à la moyenne, 431 250 $. Critiquez cette approche et proposez une conclusion mieux fondée.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "exo-8-5", "url": "/seance/08/#exo-8-5", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "exercice", "title": "Exercice 8.5 — réconciliation critique", "text": "Quatre comparables ajustés donnent : 424 600 $ (net ), 481 900 $ (net ), 369 900 $ (net ) et 448 600 $ (net ). Un collègue propose de conclure à la moyenne, 431 250 $. Critiquez cette approche et proposez une conclusion mieux fondée.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-102", "url": "/seance/08/#p8-102", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "La moyenne arithmétique accorde le même poids à chaque indication, alors que leur fiabilité diffère radicalement : les comparables à 481 900 $ et 369 900 $ excèdent le repère de 15 % net — leurs indications sont les plus incertaines — tandis que ceux à 424 600 $ et 448 600 $ sont très fiables. La moyenne se trouve de surcroît tirée vers le bas par l'indication la plus faible (369 900 $). Une réconciliation professionnelle pondère fortement les deux comparables fiables, dont les indications encadrent 424 600 $–448 600 $, et conclut autour de 435 000 $, en mentionnant que les deux autres indications, quoique faibles individuellement, confirment que la valeur se situe bien dans l'étendue observée. La justification écrite du raisonnement fait partie intégrante de la conclusion.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-103", "url": "/seance/08/#p8-103", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "La méthode de comparaison estime la valeur à partir des prix ajustés de ventes récentes similaires; elle opérationnalise le principe de substitution et constitue la méthode privilégiée du résidentiel et des terrains.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-104", "url": "/seance/08/#p8-104", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Six étapes : rechercher vérifier choisir l'unité ajuster réconcilier conclure.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-105", "url": "/seance/08/#p8-105", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Comparables : minimum 3, recommandé 3 à 5; proximité, vente récente, similarité physique, transaction libre; hiérarchie de qualité quand les données se raréfient.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-106", "url": "/seance/08/#p8-106", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Vérification obligatoire : prix confirmé, conditions de vente, financement, inclusions, motivation; exclure les ventes avec lien de dépendance et les ventes forcées.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-107", "url": "/seance/08/#p8-107", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Huit critères : droits de propriété, financement, conditions de vente, dépenses après achat, temps (transactionnels, en séquence); localisation, caractéristiques physiques, composantes non immobilières (propriété, additifs).", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-108", "url": "/seance/08/#p8-108", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Ajustement temporel : , taux extrait du marché local; c'est souvent l'ajustement dominant en marché volatil.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-109", "url": "/seance/08/#p8-109", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Règle cardinale des signes : comparable supérieur ajustement négatif; comparable inférieur ajustement positif; on ajuste toujours le comparable vers le sujet.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-110", "url": "/seance/08/#p8-110", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Repères de fiabilité : net , brut du prix du comparable — lignes directrices, pas des règles absolues.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-111", "url": "/seance/08/#p8-111", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "La réconciliation pondère les indications selon la fiabilité (nombre et ampleur des ajustements, similarité, date, qualité des données) — jamais une moyenne.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-112", "url": "/seance/08/#p8-112", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Étude de cas Hull : indications de 369 900 $ à 481 900 $; poids aux comparables 1 et 4; conclusion 435 000 $.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "synthese", "url": "/seance/08/#synthese", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "synth", "title": "L’essentiel de la séance", "text": "La méthode de comparaison estime la valeur à partir des prix ajustés de ventes récentes similaires; elle opérationnalise le principe de substitution et constitue la méthode privilégiée du résidentiel et des terrains.Six étapes : rechercher vérifier choisir l'unité ajuster réconcilier conclure.Comparables : minimum 3, recommandé 3 à 5; proximité, vente récente, similarité physique, transaction libre; hiérarchie de qualité quand les données se raréfient.Vérification obligatoire : prix confirmé, conditions de vente, financement, inclusions, motivation; exclure les ventes avec lien de dépendance et les ventes forcées.Huit critères : droits de propriété, financement, conditions de vente, dépenses après achat, temps (transactionnels, en séquence); localisation, caractéristiques physiques, composantes non immobilières (propriété, additifs).Ajustement temporel : , taux extrait du marché local; c'est souvent l'ajustement dominant en marché volatil.Règle cardinale des signes : comparable supérieur ajustement négatif; comparable inférieur ajustement positif; on ajuste toujours le comparable vers le sujet.Repères de fiabilité : net , brut du prix du comparable — lignes directrices, pas des règles absolues.La réconciliation pondère les indications selon la fiabilité (nombre et ampleur des ajustements, similarité, date, qualité des données) — jamais une moyenne.Étude de cas Hull : indications de 369 900 $ à 481 900 $; poids aux comparables 1 et 4; conclusion 435 000 $.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p9-1", "url": "/seance/09/#p9-1", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "text": "La séance 8 a posé l'architecture de la méthode de comparaison; celle-ci en livre le moteur. Trois questions structurent le chapitre. D'où viennent les ajustements? — des techniques d'extraction fondées sur le marché : analyse par paires, régression, analyse graphique, coût déprécié, capitalisation d'une différence de loyer. Comment s'appliquent-ils? — dans un ordre séquentiel précis, sous la surveillance des seuils de prudence net et brut. Comment passe-t-on de plusieurs indications à une seule conclusion? — par la réconciliation, qui est un jugement professionnel de fiabilité et jamais une moyenne. Le tout culmine dans un exemple guidé complet à cinq comparables, celui-là même qui sert de modèle au travail pratique de la méthode de comparaison.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-2", "url": "/seance/09/#p9-2", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "text": "Appliquer la règle cardinale des ajustements et distinguer ajustements quantitatifs et qualitatifs;", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-3", "url": "/seance/09/#p9-3", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "text": "Dérouler l'ordre séquentiel des six étapes d'ajustement et comprendre pourquoi cet ordre importe;", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-4", "url": "/seance/09/#p9-4", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "text": "Extraire un ajustement du marché par cinq techniques : paires, régression, graphique, coût déprécié, capitalisation de loyer;", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-5", "url": "/seance/09/#p9-5", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "text": "Calculer et interpréter les ajustements net et brut d'un comparable et réagir au dépassement des seuils;", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-6", "url": "/seance/09/#p9-6", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "text": "Conduire une réconciliation professionnelle : critères de pondération, fourchette et valeur ponctuelle;", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-7", "url": "/seance/09/#p9-7", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "text": "Compléter de bout en bout une grille à cinq comparables et rédiger la conclusion motivée exigée au travail pratique.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-8", "url": "/seance/09/#p9-8", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "La règle cardinale", "text": "Aucun comparable n'est identique au sujet. Un ajustement transforme le prix de vente d'un comparable pour refléter ce qu'il aurait valu s'il avait été identique au sujet à la date d'évaluation.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "def-9-1", "url": "/seance/09/#def-9-1", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "definition", "title": "Définition 9.1 — le rôle d'un ajustement", "text": "Aucun comparable n'est identique au sujet. Un ajustement transforme le prix de vente d'un comparable pour refléter ce qu'il aurait valu s'il avait été identique au sujet à la date d'évaluation.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-10", "url": "/seance/09/#p9-10", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "La règle cardinale", "text": "La règle cardinale de toute la méthode◆Supérieur on retire. Inférieur on ajoute. Toujours sur le comparable. : on ajuste toujours le comparable vers le sujet, jamais l'inverse.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-11", "url": "/seance/09/#p9-11", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "La règle cardinale", "text": "Comparable supérieur au sujet ajustement négatif (on retire l'avantage);", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-12", "url": "/seance/09/#p9-12", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "La règle cardinale", "text": "Comparable inférieur au sujet ajustement positif (on ajoute ce qui manque).", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-13", "url": "/seance/09/#p9-13", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "La règle cardinale", "text": "Inverser les signes est l'erreur la plus dévastatrice des copies : elle fausse chaque ligne de la grille, dans le mauvais sens, deux fois plutôt qu'une.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "attention-9-9", "url": "/seance/09/#attention-9-9", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "attention", "title": "On ajuste le comparable, jamais le sujet", "text": "La règle cardinale de toute la méthode◆Supérieur on retire. Inférieur on ajoute. Toujours sur le comparable. : on ajuste toujours le comparable vers le sujet, jamais l'inverse. Comparable supérieur au sujet ajustement négatif (on retire l'avantage);Comparable inférieur au sujet ajustement positif (on ajoute ce qui manque). Inverser les signes est l'erreur la plus dévastatrice des copies : elle fausse chaque ligne de la grille, dans le mauvais sens, deux fois plutôt qu'une.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-14", "url": "/seance/09/#p9-14", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "La règle cardinale", "text": "Un moyen simple de ne jamais se tromper : se demander « que faudrait-il faire au prix du comparable pour qu'il décrive le sujet? ». Si le comparable a un garage double et le sujet un garage simple, il faut lui enlever l'excédent : ajustement négatif.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-15", "url": "/seance/09/#p9-15", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "La règle cardinale", "text": "Pourquoi cette asymétrie — toujours le comparable, jamais le sujet? Parce que les deux objets n'ont pas le même statut logique. Le prix du comparable est un fait : il peut être corrigé, décomposé, ramené à d'autres conditions, précisément parce qu'il existe. Le sujet, lui, n'a pas de prix : c'est l'inconnue de l'équation. « Ajuster le sujet » reviendrait à modifier l'inconnue pour la rapprocher des données — l'inverse exact de la démarche scientifique, qui ajuste les observations vers l'objet mesuré. La règle des signes découle ensuite du principe de contribution : chaque ajustement chiffre ce que le marché paie en plus ou accepte en moins pour une caractéristique, et l'on retire du prix du comparable la contribution des avantages qu'il possède et que le sujet n'a pas, comme on lui ajoute la contribution de ce qui lui manque. L'ajustement n'est donc jamais « le coût du garage » : c'est ce que le garage change au prix, une nuance qui resurgira dans la technique du coût déprécié.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-16", "url": "/seance/09/#p9-16", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Ajustements quantitatifs et qualitatifs", "text": "Les ajustements quantitatifs s'expriment en dollars — montant fixe ajouté ou retranché, adapté aux éléments discrets (garage : ) — ou en pourcentage du prix — adapté aux effets de marché et transactionnels (conditions de marché : ). Le choix n'est pas esthétique : les écarts physiques se chiffrent surtout en dollars, les effets de marché en pourcentage, parce que ces derniers croissent proportionnellement au prix du bien.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-17", "url": "/seance/09/#p9-17", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Ajustements quantitatifs et qualitatifs", "text": "Les ajustements qualitatifs◆Ajustement qualitatif Classement du comparable (supérieur / similaire / inférieur) quand les données ne permettent pas de chiffrer. procèdent par classement — supérieur, similaire, inférieur, avec l'échelle usuelle / / / / — lorsque les données ne permettent pas de quantifier. Ils ne remplacent pas la grille chiffrée : ils la complètent et orientent la réconciliation (un comparable « globalement similaire » à faible ajustement net inspirera davantage confiance).", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-18", "url": "/seance/09/#p9-18", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Ajustements quantitatifs et qualitatifs", "text": "La forme la plus utile de l'analyse qualitative est le rangement par encadrement (bracketing) : classer chaque comparable comme globalement supérieur ou inférieur au sujet, puis vérifier que la valeur conclue tombe bien entre les prix des inférieurs et ceux des supérieurs.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-19", "url": "/seance/09/#p9-19", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Ajustements quantitatifs et qualitatifs", "text": "Trois ventes pour un jumelé de Gatineau. Vente A, globalement supérieure au sujet (garage, cour plus grande) : 462 000 $. Vente B, globalement inférieure (pas de garage, état moyen) : 431 000 $. Vente C, très similaire : 447 000 $. Avant tout calcul, l'encadrement dit déjà : la valeur du sujet se situe entre 431 000 $ et 462 000 $, probablement près de 447 000 $. Si la grille chiffrée conclut ensuite à 470 000 $ — au-dessus du comparable supérieur —, une erreur de signe ou d'ampleur s'y cache nécessairement : un sujet ne peut pas valoir plus qu'un bien qui lui est supérieur en tout. L'encadrement est ainsi le filet de sécurité logique de la grille : il ne produit pas la valeur, il interdit les valeurs impossibles.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "ex-9-1", "url": "/seance/09/#ex-9-1", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "exemple", "title": "Exemple 9.1 — encadrer avant de chiffrer", "text": "Trois ventes pour un jumelé de Gatineau. Vente A, globalement supérieure au sujet (garage, cour plus grande) : 462 000 $. Vente B, globalement inférieure (pas de garage, état moyen) : 431 000 $. Vente C, très similaire : 447 000 $. Avant tout calcul, l'encadrement dit déjà : la valeur du sujet se situe entre 431 000 $ et 462 000 $, probablement près de 447 000 $. Si la grille chiffrée conclut ensuite à 470 000 $ — au-dessus du comparable supérieur —, une erreur de signe ou d'ampleur s'y cache nécessairement : un sujet ne peut pas valoir plus qu'un bien qui lui est supérieur en tout. L'encadrement est ainsi le filet de sécurité logique de la grille : il ne produit pas la valeur, il interdit les valeurs impossibles.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-20", "url": "/seance/09/#p9-20", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "L'ordre séquentiel en six étapes", "text": "La doctrine (The Appraisal of Real Estate) prescrit une séquence stricte, car les premières corrections modifient la base de calcul des suivantes :", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-21", "url": "/seance/09/#p9-21", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "L'ordre séquentiel en six étapes", "text": "Les étapes 1 à 4 s'appliquent typiquement en pourcentage, sur une base cumulée : chaque correction s'applique au prix issu de la précédente. Les étapes 5 et 6 s'appliquent ensuite, en dollars ou en pourcentage, sur le prix ajusté aux conditions du marché.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-22", "url": "/seance/09/#p9-22", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "L'ordre séquentiel en six étapes", "text": "La logique de cette répartition mérite d'être explicitée, car elle revient à l'examen sous forme de « pourquoi ». Les quatre premières corrections portent sur la transaction : un droit amoindri, un financement de faveur, une pression sur les parties ou un marché qui a bougé affectent le prix proportionnellement — une emphytéose ne retire pas 50 000 $ à tout bien indistinctement, elle retire un pourcentage de sa valeur, quel que soit son niveau de prix; d'où le pourcentage et la base cumulée. Les corrections de propriété, elles, chiffrent des composantes matérielles : un garage, des pieds carrés, un sous-sol fini ont une contribution en dollars relativement stable à l'intérieur d'un segment de marché — le garage du bungalow de 400 000 $ et celui du bungalow de 450 000 $ valent sensiblement la même chose; d'où le montant fixe, additif. Mélanger les régimes — appliquer la localisation en pourcentage du prix brut, ou le temps en dollars forfaitaires — brouille cette correspondance entre la nature de l'écart et la forme de sa mesure.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-23", "url": "/seance/09/#p9-23", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "L'ordre séquentiel en six étapes", "text": "Si désignent les taux d'ajustement des étapes 1 à 4 et le prix de vente, la base d'application des ajustements de propriété (en dollars) est :", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-24", "url": "/seance/09/#p9-24", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "L'ordre séquentiel en six étapes", "text": "La composition multiplicative des étapes 1 à 4 explique pourquoi leur ordre — et leur séparation d'avec les étapes 5 et 6 — n'est pas une coquetterie : un même ajustement en pourcentage ne produit pas le même montant selon la base sur laquelle il s'applique.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "form-9-1", "url": "/seance/09/#form-9-1", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "formule", "title": "Formule 9.1 — composition des ajustements transactionnels", "text": "Si désignent les taux d'ajustement des étapes 1 à 4 et le prix de vente, la base d'application des ajustements de propriété (en dollars) est : La composition multiplicative des étapes 1 à 4 explique pourquoi leur ordre — et leur séparation d'avec les étapes 5 et 6 — n'est pas une coquetterie : un même ajustement en pourcentage ne produit pas le même montant selon la base sur laquelle il s'applique.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-25", "url": "/seance/09/#p9-25", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "L'ordre séquentiel en six étapes", "text": "Un comparable s'est vendu 400 000 $ avec une hypothèque assumable à 2 % (marché à 5 %), avantage évalué à 12 000 $. Étapes 1–3 : — le prix « comptant équivalent ». La vente date de 12 mois et le marché a crû de 6 % : étape 4 : , soit — que la présentation en classe arrondissait à pour un avantage de financement légèrement supérieur. Si l'on avait appliqué le temps avant de retirer le financement : — un écart de plusieurs centaines de dollars créé par la seule inversion des étapes. L'ordre protège la cohérence : l'avantage de financement appartient à la transaction d'origine, pas au marché qui a évolué depuis.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "ex-9-2", "url": "/seance/09/#ex-9-2", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "exemple", "title": "Exemple 9.2 — financement puis marché, pas l'inverse", "text": "Un comparable s'est vendu 400 000 $ avec une hypothèque assumable à 2 % (marché à 5 %), avantage évalué à 12 000 $. Étapes 1–3 : — le prix « comptant équivalent ». La vente date de 12 mois et le marché a crû de 6 % : étape 4 : , soit — que la présentation en classe arrondissait à pour un avantage de financement légèrement supérieur. Si l'on avait appliqué le temps avant de retirer le financement : — un écart de plusieurs centaines de dollars créé par la seule inversion des étapes. L'ordre protège la cohérence : l'avantage de financement appartient à la transaction d'origine, pas au marché qui a évolué depuis.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-27", "url": "/seance/09/#p9-27", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "L'ordre séquentiel en six étapes", "text": "Pour la localisation : quartier supérieur, à ; similaire, ; inférieur, à . Pour les caractéristiques physiques : garage double, à ; chambre supplémentaire, à . Ces fourchettes sont des repères de pratique, jamais des barèmes : chaque ajustement doit être appuyé par des données du marché local.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "remarque-9-26", "url": "/seance/09/#remarque-9-26", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "remarque", "title": "Ordres de grandeur usuels — étapes 5 et 6", "text": "Pour la localisation : quartier supérieur, à ; similaire, ; inférieur, à . Pour les caractéristiques physiques : garage double, à ; chambre supplémentaire, à . Ces fourchettes sont des repères de pratique, jamais des barèmes : chaque ajustement doit être appuyé par des données du marché local.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-28", "url": "/seance/09/#p9-28", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Extraire les ajustements du marché", "text": "Un ajustement qui ne provient pas du marché n'est qu'une opinion déguisée en chiffre. Cinq techniques permettent de l'ancrer dans les données.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-29", "url": "/seance/09/#p9-29", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "L'analyse par paires", "text": "L'analyse par paires (paired sales analysis) isole la valeur d'un élément en comparant deux ventes identiques en tout sauf cet élément : l'écart de prix mesure la contribution marchande de l'élément.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "def-9-2", "url": "/seance/09/#def-9-2", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "definition", "title": "Définition 9.2 — analyse par paires", "text": "L'analyse par paires (paired sales analysis) isole la valeur d'un élément en comparant deux ventes identiques en tout sauf cet élément : l'écart de prix mesure la contribution marchande de l'élément.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-30", "url": "/seance/09/#p9-30", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "L'analyse par paires", "text": "Vente A : bungalow avec garage, 420 000 $. Vente B : bungalow identique (secteur, taille, état, date) sans garage, 395 000 $. Contribution du garage . Force de la technique : simple, intuitive, directement issue du comportement des acheteurs. Faiblesse : les paires parfaites sont rares — en pratique on travaille avec des « quasi-paires » dont il faut neutraliser les différences résiduelles, ce qui ajoute une couche d'incertitude. D'où l'intérêt de constituer plusieurs paires et de retenir la tendance centrale.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "ex-9-3", "url": "/seance/09/#ex-9-3", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "exemple", "title": "Exemple 9.3 — la valeur d'un garage par paires", "text": "Vente A : bungalow avec garage, 420 000 $. Vente B : bungalow identique (secteur, taille, état, date) sans garage, 395 000 $. Contribution du garage . Force de la technique : simple, intuitive, directement issue du comportement des acheteurs. Faiblesse : les paires parfaites sont rares — en pratique on travaille avec des « quasi-paires » dont il faut neutraliser les différences résiduelles, ce qui ajoute une couche d'incertitude. D'où l'intérêt de constituer plusieurs paires et de retenir la tendance centrale.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-31", "url": "/seance/09/#p9-31", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "La régression multiple", "text": "La régression modélise le prix comme fonction de plusieurs caractéristiques simultanément :", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-32", "url": "/seance/09/#p9-32", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "La régression multiple", "text": "où est le prix de vente, les les caractéristiques (superficie, âge, terrain, garage…) et chaque coefficient s'interprète directement comme l'ajustement unitaire de la caractéristique , toutes choses égales par ailleurs. Avantages : objectivité, traitement simultané de plusieurs variables, mesure de la précision. Limites : il faut un échantillon substantiel (règle de pouce : ventes), des données propres et une réelle compétence statistique — un modèle mal spécifié produit des coefficients absurdes avec une assurance trompeuse.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-33", "url": "/seance/09/#p9-33", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "La régression multiple", "text": "Sur 42 ventes de bungalows d'un secteur de Gatineau, une régression donne : constante ; superficie $/pi (écart-type 14); garage $ (écart-type 6 100); âge $ par année (écart-type 700); . Lecture professionnelle : le coefficient de superficie, précis (l'écart-type est huit fois plus petit que lui), peut servir d'ajustement unitaire; celui du garage confirme l'ordre de grandeur obtenu par paires (25 000 $) — convergence rassurante; celui de l'âge s'interprète comme un effet combiné d'âge et d'état, à ne pas cumuler avec un ajustement d'état distinct sous peine de compter deux fois la même chose. Et deux réserves de méthode : un de 0,84 laisse 16 % du prix inexpliqué — la micro-localisation et l'état intérieur, absents du modèle —, et les coefficients ne valent que pour le domaine des données (extrapoler à un bungalow de 2400 pi quand l'échantillon plafonne à 1700 est une faute). La régression outille le jugement; elle ne le remplace pas.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "ex-9-4", "url": "/seance/09/#ex-9-4", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "exemple", "title": "Exemple 9.4 — lire une sortie de régression en évaluateur", "text": "Sur 42 ventes de bungalows d'un secteur de Gatineau, une régression donne : constante ; superficie $/pi (écart-type 14); garage $ (écart-type 6 100); âge $ par année (écart-type 700); . Lecture professionnelle : le coefficient de superficie, précis (l'écart-type est huit fois plus petit que lui), peut servir d'ajustement unitaire; celui du garage confirme l'ordre de grandeur obtenu par paires (25 000 $) — convergence rassurante; celui de l'âge s'interprète comme un effet combiné d'âge et d'état, à ne pas cumuler avec un ajustement d'état distinct sous peine de compter deux fois la même chose. Et deux réserves de méthode : un de 0,84 laisse 16 % du prix inexpliqué — la micro-localisation et l'état intérieur, absents du modèle —, et les coefficients ne valent que pour le domaine des données (extrapoler à un bungalow de 2400 pi quand l'échantillon plafonne à 1700 est une faute). La régression outille le jugement; elle ne le remplace pas.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-34", "url": "/seance/09/#p9-34", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "L'analyse graphique", "text": "Tracer le prix de vente contre une caractéristique continue (la superficie, typiquement) : la pente de la tendance estime l'ajustement unitaire.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-35", "url": "/seance/09/#p9-35", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "L'analyse graphique", "text": "L'outil est modeste mais précieux : il visualise la tendance, révèle les valeurs aberrantes d'un coup d'œil et fournit une contre-vérification rapide des coefficients de régression. Sur le graphique ci-dessus, l'œil accomplit en deux secondes trois vérifications que les chiffres seuls rendent laborieuses : la relation est-elle réellement linéaire sur la plage utile (une courbure trahirait des rendements décroissants de la superficie, et un ajustement unitaire constant serait alors trop simple)? les points s'écartent-ils de la droite de façon homogène (un nuage qui s'évase aux grandes superficies signale que d'autres facteurs — terrain, gamme de finition — entrent en jeu dans ce segment)? enfin, un point isolé loin de la droite mérite-t-il l'enquête (revoilà notre détecteur d'anomalies)? Tracer ce nuage devrait être un réflexe dès que l'on dispose de plus de six ou sept ventes : c'est l'analyse exploratoire la moins chère de toute la boîte à outils.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-36", "url": "/seance/09/#p9-36", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Le coût déprécié et la capitalisation de loyer", "text": "Le coût déprécié évalue la contribution d'un élément par son coût de construction, diminué de la dépréciation et de l'écart entre coût et valeur marchande : une piscine creusée coûte 60 000 $, mais sa contribution au prix de revente se situe plutôt entre 25 000 $ et 35 000 $ — le marché ne rembourse pas les goûts personnels (principe de contribution).", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-37", "url": "/seance/09/#p9-37", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Le coût déprécié et la capitalisation de loyer", "text": "La capitalisation d'une différence de loyer convertit un supplément de revenu attribuable à l'élément en valeur :", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-38", "url": "/seance/09/#p9-38", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Le coût déprécié et la capitalisation de loyer", "text": "Si un élément permet un loyer mensuel supplémentaire et que le taux global du marché est :", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-39", "url": "/seance/09/#p9-39", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Le coût déprécié et la capitalisation de loyer", "text": "Exemple : un garage loué 150 $ de plus par mois, à : .", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "form-9-2", "url": "/seance/09/#form-9-2", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "formule", "title": "Formule 9.2 — capitalisation d'une différence de loyer", "text": "Si un élément permet un loyer mensuel supplémentaire et que le taux global du marché est : Exemple : un garage loué 150 $ de plus par mois, à : .", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-41", "url": "/seance/09/#p9-41", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Le coût déprécié et la capitalisation de loyer", "text": "La meilleure pratique consiste à trianguler : un même ajustement de garage estimé à 25 000 $ par paires, 25 700 $ par capitalisation et 27 000 $ par coût déprécié est un ajustement solide; trois techniques qui divergent du simple au double signalent au contraire un élément mal compris — et une note explicative à prévoir au rapport.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "terrain-9-40", "url": "/seance/09/#terrain-9-40", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "La meilleure pratique consiste à trianguler : un même ajustement de garage estimé à 25 000 $ par paires, 25 700 $ par capitalisation et 27 000 $ par coût déprécié est un ajustement solide; trois techniques qui divergent du simple au double signalent au contraire un élément mal compris — et une note explicative à prévoir au rapport.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-42", "url": "/seance/09/#p9-42", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Quelle technique pour quel élément?", "text": "Le choix de la technique n'est pas affaire de goût : chaque famille d'éléments a sa voie d'extraction naturelle. Les éléments discrets et fréquents — garage, sous-sol fini, salle de bain supplémentaire — relèvent d'abord de l'analyse par paires, car le marché en offre régulièrement des quasi-paires, et du coût déprécié en contre-vérification. Les caractéristiques continues — superficie habitable, superficie de terrain, âge — appellent la régression ou l'analyse graphique, qui exploitent toute l'étendue de l'échantillon plutôt que deux points. Les effets de marché — temps, conditions de financement — s'extraient de l'analyse des reventes et des indices de prix, jamais du coût. Enfin, les éléments producteurs de revenu — garage locatif, logement d'appoint, espace commercial accessoire — se prêtent à la capitalisation de la différence de loyer, qui parle le langage même de l'acheteur investisseur. Quand un élément n'offre aucune voie fiable — une vue exceptionnelle, un cachet patrimonial —, mieux vaut l'admettre et le traiter en ajustement qualitatif assumé que de lui inventer un chiffre : un classement honnête « supérieur, non quantifiable » informe davantage le lecteur qu'un montant sorti de nulle part.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-43", "url": "/seance/09/#p9-43", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Les seuils de prudence : net et brut", "text": "L'ajustement net d'un comparable est la somme algébrique de ses ajustements (les signes se compensent); l'ajustement brut est la somme des valeurs absolues (rien ne se compense). Tous deux s'expriment en pourcentage du prix de vente. Repères usuels : net , brut .", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "def-9-3", "url": "/seance/09/#def-9-3", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "definition", "title": "Définition 9.3 — ajustements net et brut", "text": "L'ajustement net d'un comparable est la somme algébrique de ses ajustements (les signes se compensent); l'ajustement brut est la somme des valeurs absolues (rien ne se compense). Tous deux s'expriment en pourcentage du prix de vente. Repères usuels : net , brut .", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-44", "url": "/seance/09/#p9-44", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Les seuils de prudence : net et brut", "text": "Le net mesure l'écart global entre comparable et sujet; le brut mesure le volume total de corrections — donc d'incertitude — injecté dans l'indication. Un net faible peut masquer un brut énorme : et se compensent presque (net ) mais représentent 78 000 $ de manipulations. D'où la double surveillance.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-45", "url": "/seance/09/#p9-45", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Les seuils de prudence : net et brut", "text": "Le fondement du seuil brut est au fond statistique, et le comprendre le rend mémorable. Chaque ajustement est une estimation entachée d'une erreur : le garage vaut « environ » 25 000 $, la superficie « environ » 100 $/pi. Ces erreurs ne se compensent pas comme les signes : elles s'accumulent — en première approximation, l'incertitude totale croît avec la somme des ajustements manipulés, donc avec le brut. Un comparable à 24 % brut n'est pas « faux » : il est simplement porteur d'une indication dont la marge d'erreur est devenue trop large pour ancrer une conclusion. Voilà pourquoi le brut plafonne plus haut que le net (25 contre 15 %) mais se surveille tout autant : le net dit « ce comparable ressemble-t-il au sujet? », le brut dit « combien de fois ai-je dû intervenir pour le lui faire ressembler? ». Les deux questions sont distinctes, et une grille professionnelle répond aux deux.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-46", "url": "/seance/09/#p9-46", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Les seuils de prudence : net et brut", "text": "Prix de vente : 410 000 $. Ajustements de propriété : , , , , . Net ✓. Brut ✓. Le comparable conserve une bonne fiabilité. (Convention à déclarer dans la grille : ces pourcentages sont calculés ici sur les ajustements de propriété; certains praticiens incluent aussi l'ajustement temporel — l'essentiel est d'appliquer la même convention à tous les comparables et de la documenter.)", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "ex-9-5", "url": "/seance/09/#ex-9-5", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "exemple", "title": "Exemple 9.5 — vérification des seuils — comparable C1", "text": "Prix de vente : 410 000 $. Ajustements de propriété : , , , , . Net ✓. Brut ✓. Le comparable conserve une bonne fiabilité. (Convention à déclarer dans la grille : ces pourcentages sont calculés ici sur les ajustements de propriété; certains praticiens incluent aussi l'ajustement temporel — l'essentiel est d'appliquer la même convention à tous les comparables et de la documenter.)", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-48", "url": "/seance/09/#p9-48", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Les seuils de prudence : net et brut", "text": "Un comparable à 20 % net n'est pas automatiquement rejeté : si le marché n'offre rien de mieux et que chaque ajustement est solidement documenté, il peut être conservé — avec un poids réduit et une justification explicite. La démarche en cas de dépassement : (1) réévaluer la pertinence du comparable; (2) vérifier la fiabilité de chaque ajustement; (3) chercher un meilleur comparable; (4) réduire le poids dans la réconciliation; (5) documenter. Ce que les seuils interdisent vraiment, c'est de traiter une indication lourdement ajustée comme si elle était fiable.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "attention-9-47", "url": "/seance/09/#attention-9-47", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "attention", "title": "Les seuils sont des balises, pas des couperets", "text": "Un comparable à 20 % net n'est pas automatiquement rejeté : si le marché n'offre rien de mieux et que chaque ajustement est solidement documenté, il peut être conservé — avec un poids réduit et une justification explicite. La démarche en cas de dépassement : (1) réévaluer la pertinence du comparable; (2) vérifier la fiabilité de chaque ajustement; (3) chercher un meilleur comparable; (4) réduire le poids dans la réconciliation; (5) documenter. Ce que les seuils interdisent vraiment, c'est de traiter une indication lourdement ajustée comme si elle était fiable.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-49", "url": "/seance/09/#p9-49", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Définition et critères de pondération", "text": "La réconciliation est le processus par lequel l'évaluateur analyse les indications de valeur des comparables ajustés et formule une conclusion finale — valeur ponctuelle ou fourchette. Ce n'est pas une moyenne arithmétique : c'est un jugement professionnel fondé sur la fiabilité relative de chaque indication.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "def-9-4", "url": "/seance/09/#def-9-4", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "definition", "title": "Définition 9.4 — réconciliation", "text": "La réconciliation est le processus par lequel l'évaluateur analyse les indications de valeur des comparables ajustés et formule une conclusion finale — valeur ponctuelle ou fourchette. Ce n'est pas une moyenne arithmétique : c'est un jugement professionnel fondé sur la fiabilité relative de chaque indication.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-50", "url": "/seance/09/#p9-50", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Définition et critères de pondération", "text": "Trois comparables donnent 452 000 $, 460 000 $ et 448 000 $. Moyenne : 453 333 $. Mais si l'indication à 460 000 $ provient du comparable le plus semblable, vendu le plus récemment, avec les ajustements les plus faibles, la conclusion motivée pourrait être 455 000 $ — plus près de l'indication la plus fiable que du centre de gravité arithmétique.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "ex-9-6", "url": "/seance/09/#ex-9-6", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "exemple", "title": "Exemple 9.6 — la moyenne n'est pas la conclusion", "text": "Trois comparables donnent 452 000 $, 460 000 $ et 448 000 $. Moyenne : 453 333 $. Mais si l'indication à 460 000 $ provient du comparable le plus semblable, vendu le plus récemment, avec les ajustements les plus faibles, la conclusion motivée pourrait être 455 000 $ — plus près de l'indication la plus fiable que du centre de gravité arithmétique.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-51", "url": "/seance/09/#p9-51", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Définition et critères de pondération", "text": "Six critères hiérarchisent la fiabilité◆Fiabilité = peu d'ajustements, faibles, comparable semblable, vente récente, données vérifiées, transaction libre. :", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-52", "url": "/seance/09/#p9-52", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Fourchette ou valeur ponctuelle?", "text": "La fourchette — usuellement à autour de la conclusion — reconnaît honnêtement l'incertitude inhérente à toute évaluation; elle est acceptable dans certains rapports. La valeur ponctuelle, exigée par la plupart des mandats (prêteurs, tribunaux), résulte de la réconciliation finale et s'arrondit de façon appropriée — au 5000 $ près pour du résidentiel courant. Un arrondi fin (452 380 $) afficherait une précision que la méthode ne possède pas : l'arrondi est aussi une déclaration d'humilité analytique.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-53", "url": "/seance/09/#p9-53", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Rédiger la justification : la phrase qui vaut des points", "text": "La réconciliation ne s'achève pas dans le chiffre : elle s'achève dans le paragraphe qui le porte. Une justification professionnelle — celle qu'exigent le TP comme les normes — contient toujours les mêmes quatre éléments, dans un ordre naturel. D'abord l'étendue : rappeler la fourchette des indications, car une conclusion qui tait la dispersion de ses propres données paraît cacher quelque chose. Ensuite la hiérarchie : nommer les comparables dominants et dire pourquoi ils dominent (net faible, vente récente, similarité), en une proposition par comparable. Puis le sort des indications faibles : écartées, ou conservées à titre de balises — on ne fait pas simplement disparaître une indication gênante. Enfin la conclusion située : le chiffre retenu, son arrondi, et sa position dans la fourchette (« dans le tiers supérieur, compte tenu de… »). Quatre à six phrases suffisent; au-delà, on délaye. L'étudiant qui prend l'habitude de rédiger ce paragraphe avant de choisir le chiffre final découvre souvent que l'exercice d'écriture corrige le chiffre : ce qu'on ne parvient pas à justifier par écrit n'était pas une conclusion, c'était une envie.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-54", "url": "/seance/09/#p9-54", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Rédiger la justification : la phrase qui vaut des points", "text": "Indications : 448 000 $, 455 000 $, 460 000 $, 452 000 $. Fourchette : 448 000 $–460 000 $. Les deux indications les plus fiables encadrant 452 000 $–455 000 $, la conclusion réconciliée s'établit à 455 000 $ (arrondie au 5000 $).", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "ex-9-7", "url": "/seance/09/#ex-9-7", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "exemple", "title": "Exemple 9.7 — de la fourchette à la valeur ponctuelle", "text": "Indications : 448 000 $, 455 000 $, 460 000 $, 452 000 $. Fourchette : 448 000 $–460 000 $. Les deux indications les plus fiables encadrant 452 000 $–455 000 $, la conclusion réconciliée s'établit à 455 000 $ (arrondie au 5000 $).", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-55", "url": "/seance/09/#p9-55", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Illustration — cinq ventes ajustées (V1 à V5)", "text": "Cet exemple, indépendant de l'exemple guidé qui suit (d'où les étiquettes V plutôt que C), montre la mécanique complète de pondération :", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-56", "url": "/seance/09/#p9-56", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Illustration — cinq ventes ajustées (V1 à V5)", "text": "V5 cumule tous les défauts : net supérieur à 15 %, sept ajustements, vente de 14 mois — elle est écartée. V2 et V4, les plus fiables, resserrent la fourchette utile à 448 000 $–456 000 $; V1 et V3 confirment sans peser. Conclusion : 455 000 $. Remarquez que la conclusion s'écarte de la moyenne des cinq (458 200 $) : la pondération a fait son travail.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-57", "url": "/seance/09/#p9-57", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Illustration — cinq ventes ajustées (V1 à V5)", "text": "Écarter n'est pas effacer. V5 demeure au dossier, avec la raison de son écartement, pour deux motifs. Le premier est déontologique : les normes exigent que le rapport permette de reconstituer l'analyse, y compris ses chemins abandonnés — une vente qui disparaît sans trace ressemble à une vente qui dérangeait. Le second est analytique : même écartée, V5 apporte une information de second ordre; son indication de 470 000 $, au-dessus de la fourchette retenue, confirme que la conclusion ne surestime pas le sujet. Une indication faible est un mauvais pilier mais un témoin acceptable : elle ne porte pas la conclusion, elle l'accompagne.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-58", "url": "/seance/09/#p9-58", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Fiabilité selon le contexte et limites", "text": "La méthode n'offre pas la même solidité partout — une lucidité que l'examen valorise. Le déterminant commun de toutes les lignes du tableau qui suit est le même : la fiabilité de la comparaison croît avec l'homogénéité du bassin et la fréquence des transactions, parce que ces deux facteurs réduisent ensemble le nombre et l'ampleur des ajustements nécessaires. À l'extrême favorable, deux condominiums du même projet ne diffèrent que par l'étage et l'orientation : la grille est presque vide, l'indication presque brute de marché. À l'extrême défavorable, une propriété à usage spécial n'a pas de substituts : la grille devrait tout réinventer, et la méthode s'efface au profit du coût ou du revenu.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-59", "url": "/seance/09/#p9-59", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Fiabilité selon le contexte et limites", "text": "Les limites de fond, complémentaires de celles de la séance 8 : l'effet cumulatif (chaque ajustement porte sa propre erreur, et les erreurs s'additionnent — c'est le fondement statistique du seuil brut), les marchés volatils (les données d'hier décrivent mal le marché d'aujourd'hui), les facteurs non mesurables (ambiance, prestige, historique d'un bien) et l'asymétrie d'information inhérente à un marché imparfait. La méthode reste néanmoins, au Québec, la référence du résidentiel unifamilial : nulle autre ne colle d'aussi près au comportement observable des acheteurs.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-60", "url": "/seance/09/#p9-60", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Fiabilité selon le contexte et limites", "text": "Prenons un peu de hauteur pour finir, car les deux chapitres de la méthode de comparaison enseignent quelque chose qui dépasse la méthode elle-même. La grille d'ajustement est, au fond, un appareil à discipliner le jugement : chaque règle rencontrée — vérifier avant d'utiliser, ajuster le comparable et jamais le sujet, respecter l'ordre, surveiller le net et le brut, pondérer au lieu de moyenner, documenter chaque geste — vise le même adversaire, le raisonnement motivé, cette pente naturelle qui fait trouver des arguments à la conclusion qu'on espère. L'évaluateur qui « sent » que la maison vaut 460 000 $ et construit sa grille pour y arriver commet la faute inverse de la méthode; celui qui laisse la grille le surprendre — et accepte qu'elle contredise son intuition initiale — pratique l'évaluation. Cette posture, acquise ici sur des bungalows de Hull, servira telle quelle dans la méthode du coût et la méthode du revenu : les techniques changeront, l'adversaire restera le même.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-61", "url": "/seance/09/#p9-61", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Exemple guidé complet : unifamiliale du secteur Hull", "text": "Cet exemple, travaillé en classe, constitue le modèle méthodologique du travail pratique. Suivez chaque calcul : la grille du TP en reprend exactement la mécanique. Une suggestion de lecture active : avant de consulter chaque grille, tentez de prédire le signe de chaque ajustement à partir du tableau descriptif des comparables — C1 a un sous-sol non fini là où le sujet l'a fini, donc… — puis vérifiez. L'exercice prend dix minutes et vaut une heure de relecture passive : à l'examen comme au TP, c'est la prédiction du signe, bien plus que l'arithmétique, qui départage les copies.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-62", "url": "/seance/09/#p9-62", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Le sujet et les données", "text": "Mandat : estimer la valeur marchande d'une unifamiliale de Gatineau (secteur Hull) par la méthode de comparaison directe. Date d'évaluation : 1er octobre 2026. Sujet : unifamiliale détachée à deux étages, construite en 2005; 1500 pi habitables; 3 chambres, 2 salles de bain complètes; sous-sol fini (salle familiale); terrain de 5500 pi; garage double attaché; stationnement asphalté; chauffage au gaz naturel; terrasse de bois et clôture; bon état, entretien normal. Évaluation municipale (rôle 2025) : 385 000 $ (terrain 95 000 $, bâtiment 290 000 $). Marché : hausse d'environ 5 % par année dans le secteur; cinq ventes comparables vérifiées auprès des courtiers (conditions normales, financement conventionnel).", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "ex-9-8", "url": "/seance/09/#ex-9-8", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "exemple", "title": "Exemple 9.8 — présentation du mandat", "text": "Mandat : estimer la valeur marchande d'une unifamiliale de Gatineau (secteur Hull) par la méthode de comparaison directe. Date d'évaluation : 1er octobre 2026. Sujet : unifamiliale détachée à deux étages, construite en 2005; 1500 pi habitables; 3 chambres, 2 salles de bain complètes; sous-sol fini (salle familiale); terrain de 5500 pi; garage double attaché; stationnement asphalté; chauffage au gaz naturel; terrasse de bois et clôture; bon état, entretien normal. Évaluation municipale (rôle 2025) : 385 000 $ (terrain 95 000 $, bâtiment 290 000 $). Marché : hausse d'environ 5 % par année dans le secteur; cinq ventes comparables vérifiées auprès des courtiers (conditions normales, financement conventionnel).", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-63", "url": "/seance/09/#p9-63", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Les comparables et les ajustements unitaires", "text": "Les ajustements unitaires, tous documentés par leur technique d'extraction — c'est le standard attendu au TP :", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-64", "url": "/seance/09/#p9-64", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Grilles d'ajustement détaillées — C1 et C2", "text": "Comparable C1 (vendu 410 000 $ en février 2026, soit 8 mois avant la date d'évaluation). Transactions et financement normaux : étapes 1–3 nulles. Temps : ; base de marché : 423 667 $. Propriété : superficie pi (); âge 2003, deux ans plus vieux (); sous-sol non fini contre fini (); terrain pi (); garage simple contre double (); localisation, chambres, salles de bain et état similaires (0).", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-65", "url": "/seance/09/#p9-65", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Grilles d'ajustement détaillées — C1 et C2", "text": "Comparable C2 (vendu 445 000 $ en juillet 2026, 3 mois). Temps : ; base : 450 563 $. Propriété : superficie pi (); âge 2006, un an plus récent (); une salle de bain en moins (); terrain pi (); état très bon (); le reste similaire.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-66", "url": "/seance/09/#p9-66", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Grilles résumées — C3, C4 et C5", "text": "Les mêmes règles s'appliquent; les délais de marché sont respectivement de 6, 2 et 5 mois :", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-67", "url": "/seance/09/#p9-67", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Grilles résumées — C3, C4 et C5", "text": "Deux calculs méritent le détail. C4, localisation : Aylmer étant jugé supérieur de 5 % à Hull pour ce type de bien, l'ajustement s'applique sur la base de marché : — un ajustement en pourcentage se calcule toujours sur le prix ajusté transactionnel, pas sur le prix de vente brut. C5, état : état moyen contre bon (coût des travaux de remise à niveau), auquel s'ajoutent le sous-sol partiel () et le garage simple () : C5 était globalement inférieur au sujet, et la grille le remonte logiquement.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-68", "url": "/seance/09/#p9-68", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Seuils, pondération et conclusion", "text": "Les deux indications de poids fort, C2 (454 663 $) et C3 (430 125 $), délimitent la zone crédible; C1 la corrobore par le haut, C5 par l'extérieur, et C4 est écarté. Fourchette retenue : 440 000 $–455 000 $. Valeur marchande estimée : 450 000 $ (arrondie au 5000 $). On notera la cohérence externe : le rôle municipal (385 000 $, date de référence antérieure dans un marché haussier) se situe logiquement sous la conclusion.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-70", "url": "/seance/09/#p9-70", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Seuils, pondération et conclusion", "text": "Les deux meilleurs comparables divergent de 24 500 $ — environ 5 % — ce qui est normal, mais doit être commenté : « les indications les plus fiables encadrent la conclusion, qui se situe dans le tiers supérieur de la fourchette compte tenu de la corroboration de C1 ». Une conclusion qui ne discute pas la dispersion de ses propres indications est incomplète.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "attention-9-69", "url": "/seance/09/#attention-9-69", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "attention", "title": "L'écart C2–C3 mérite une phrase au rapport", "text": "Les deux meilleurs comparables divergent de 24 500 $ — environ 5 % — ce qui est normal, mais doit être commenté : « les indications les plus fiables encadrent la conclusion, qui se situe dans le tiers supérieur de la fourchette compte tenu de la corroboration de C1 ». Une conclusion qui ne discute pas la dispersion de ses propres indications est incomplète.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-71", "url": "/seance/09/#p9-71", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Validation externe et sensibilité de la conclusion", "text": "Avant de signer, l'évaluateur confronte sa conclusion à trois repères externes◆Trois recoupements : rôle municipal, médiane du secteur, prix unitaire implicite.. Le rôle municipal d'abord : 385 000 $ à une date de référence antérieure, dans un marché qui progresse d'environ 5 % par année — l'écart de 17 % avec la conclusion est cohérent avec deux à trois années de hausse et l'écart usuel rôle-marché; un écart de 40 % aurait exigé une explication. La médiane du secteur ensuite : le sujet, unifamiliale de 1500 pi avec garage double et sous-sol fini, se situe légèrement au-dessus du bien médian de Hull — une conclusion à 450 000 $, au-dessus d'une médiane d'environ 430 000 $, raconte une histoire plausible. Le prix unitaire implicite enfin : $/pi, dans la bande observée des comparables une fois leurs différences neutralisées.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-72", "url": "/seance/09/#p9-72", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Validation externe et sensibilité de la conclusion", "text": "Reste la sensibilité. Les deux poids forts, C2 et C3, dépendent peu des ajustements unitaires contestables : C2 n'a que 4100 $ d'ajustements de propriété, C3 en a 5500 $. Faire varier de les valeurs unitaires du tableau déplace leurs indications de moins de 1000 $ chacune — la conclusion de 450 000 $ est insensible aux hypothèses fragiles, précisément parce que la pondération a favorisé les comparables peu ajustés. C'est la récompense méthodologique de toute la démarche : bien choisir ses comparables rend la conclusion robuste par construction, là où une grille aux ajustements lourds resterait à la merci de chaque valeur unitaire.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-73", "url": "/seance/09/#p9-73", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Le travail pratique de la méthode de comparaison", "text": "Le travail pratique (pondération : 10 %, remise à la séance 10) transpose intégralement la démarche de ce chapitre à un dossier réel du secteur Aylmer : la propriété du 53, rue du Tropique, inscrite à 649 900 $ et sous promesse d'achat au prix demandé. Un prêteur vous mandate : votre grille d'ajustement complète dira si ce prix reflète la valeur marchande. Le dossier fournit des inscriptions et ventes réelles (Realtor.ca, MLS), la médiane du secteur (572 750 $, APCIQ T2 2026) et des conventions d'ajustement ancrées; le prix de la vente no 1 est personnalisé selon votre code étudiant.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-74", "url": "/seance/09/#p9-74", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Le travail pratique de la méthode de comparaison", "text": "Le rapport attendu suit huit sections, dans l'ordre : page titre; description du sujet; analyse du marché du secteur; sélection et justification des comparables; grille d'ajustement complète (calculs détaillés pour chaque comparable); vérification des seuils net et brut; réconciliation avec analyse de fiabilité; conclusion de valeur ponctuelle motivée — puis l'avis au prêteur. Barème : grille 40 %, calculs 25 %, réconciliation 25 %, présentation 10 %.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-75", "url": "/seance/09/#p9-75", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Le travail pratique de la méthode de comparaison", "text": "Un conseil d'organisation, tiré de l'expérience des corrections passées : travaillez le dossier en deux passes séparées d'au moins une journée. La première passe construit — sélection, vérifications, grille, calculs; la seconde audite : refaites chaque calcul à la calculatrice sans regarder le premier résultat, vérifiez chaque signe avec la question-réflexe (« que faudrait-il faire au prix du comparable pour qu'il décrive le sujet? »), relisez la justification de réconciliation comme si vous étiez le prêteur. La quasi-totalité des erreurs relevées au barème — signes inversés, ordre violé, moyenne déguisée — survivent à la première passe et meurent à la seconde. Enfin, gardez la trace de tout : la note qui explique pourquoi une vente a été écartée vaut des points; la vente écartée en silence en coûte.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-77", "url": "/seance/09/#p9-77", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Le travail pratique de la méthode de comparaison", "text": "(1) Faire une moyenne simple au lieu de réconcilier; (2) ajuster le sujet au lieu du comparable; (3) ignorer l'ordre séquentiel; (4) omettre la vérification des seuils; (5) ne pas justifier les ajustements par une source; (6) utiliser des ajustements arbitraires sans appui de marché. Chacune a son antidote dans ce chapitre.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "attention-9-76", "url": "/seance/09/#attention-9-76", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "attention", "title": "Les six erreurs qui coûtent le plus de points", "text": "(1) Faire une moyenne simple au lieu de réconcilier; (2) ajuster le sujet au lieu du comparable; (3) ignorer l'ordre séquentiel; (4) omettre la vérification des seuils; (5) ne pas justifier les ajustements par une source; (6) utiliser des ajustements arbitraires sans appui de marché. Chacune a son antidote dans ce chapitre.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-79", "url": "/seance/09/#p9-79", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Le travail pratique de la méthode de comparaison", "text": "Réflexe professionnel à cultiver dès le TP : recouper la conclusion avec le rôle municipal et la médiane du secteur. Une conclusion à 650 000 $ dans un secteur dont la médiane est 572 750 $ n'est pas nécessairement fausse — le sujet peut être supérieur au bien médian — mais l'écart de 13 % doit être expliqué, sans quoi le lecteur du rapport le fera à votre place.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "terrain-9-78", "url": "/seance/09/#terrain-9-78", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "Réflexe professionnel à cultiver dès le TP : recouper la conclusion avec le rôle municipal et la médiane du secteur. Une conclusion à 650 000 $ dans un secteur dont la médiane est 572 750 $ n'est pas nécessairement fausse — le sujet peut être supérieur au bien médian — mais l'écart de 13 % doit être expliqué, sans quoi le lecteur du rapport le fera à votre place.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-80", "url": "/seance/09/#p9-80", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Le travail pratique de la méthode de comparaison", "text": "Le contexte du mandat mérite enfin une lecture attentive, car il est subtilement piégé : la propriété est déjà sous promesse d'achat au prix demandé. La tentation — pour l'étudiant comme pour l'évaluateur pressé — est de considérer ce prix accepté comme la réponse : « le marché a parlé ». Or c'est précisément la situation que la définition de la valeur marchande oblige à examiner : un acheteur a accepté ce prix, mais rien ne garantit encore qu'il soit le prix le plus probable — l'acheteur peut être mal informé, pressé, ou en surenchère émotive. Le prêteur vous mandate exactement pour cela : dire si la promesse d'achat reflète le marché ou un cas particulier. Une grille qui conclut sous le prix accepté n'est donc pas une grille « ratée » : c'est peut-être la seule information utile que le dossier produira.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-81", "url": "/seance/09/#p9-81", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un comparable vendu 350 000 $ reçoit trois ajustements : , et . Calculez ses ajustements net et brut, en dollars et en pourcentage, et vérifiez les seuils.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "exo-9-1", "url": "/seance/09/#exo-9-1", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "exercice", "title": "Exercice 9.1 — quiz éclair — seuils", "text": "Un comparable vendu 350 000 $ reçoit trois ajustements : , et . Calculez ses ajustements net et brut, en dollars et en pourcentage, et vérifiez les seuils.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-82", "url": "/seance/09/#p9-82", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Net , soit ✓. Brut , soit ✓. Les deux seuils sont respectés : le comparable conserve une bonne fiabilité. Noter le contraste entre le net (les signes se compensent) et le brut (rien ne se compense) : c'est le brut qui révèle le volume réel de corrections.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-83", "url": "/seance/09/#p9-83", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Vous disposez de deux ventes pour estimer la contribution d'un sous-sol fini. Vente A (sous-sol fini) : 432 000 $. Vente B (sous-sol non fini, mais terrain plus grand de 600 pi à 8 $/pi) : 412 000 $. Estimez la contribution du sous-sol fini.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "exo-9-2", "url": "/seance/09/#exo-9-2", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "exercice", "title": "Exercice 9.2 — analyse par paires imparfaites", "text": "Vous disposez de deux ventes pour estimer la contribution d'un sous-sol fini. Vente A (sous-sol fini) : 432 000 $. Vente B (sous-sol non fini, mais terrain plus grand de 600 pi à 8 $/pi) : 412 000 $. Estimez la contribution du sous-sol fini.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-84", "url": "/seance/09/#p9-84", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "La paire est imparfaite : il faut d'abord neutraliser la différence de terrain. Avantage terrain de B : . Prix de B « à terrain égal » : . Contribution du sous-sol fini . La démarche générale : purger la paire de ses différences secondaires avant d'isoler l'élément cible; chaque purge ajoutant de l'incertitude, on privilégie les paires exigeant le moins de corrections et l'on confirme par une seconde technique (coût déprécié : un aménagement de sous-sol d'environ 35 000 $ contribuant à 70 % donnerait — convergence rassurante).", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-85", "url": "/seance/09/#p9-85", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un comparable s'est vendu 500 000 $ il y a 6 mois. Analyse : vente avec légère pression du vendeur ( pour ramener aux conditions libres), marché en hausse de 4 % par année, localisation supérieure au sujet (), garage inférieur (). Calculez l'indication de valeur en respectant l'ordre séquentiel.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "exo-9-3", "url": "/seance/09/#exo-9-3", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "exercice", "title": "Exercice 9.3 — grille chaînée en pourcentages", "text": "Un comparable s'est vendu 500 000 $ il y a 6 mois. Analyse : vente avec légère pression du vendeur ( pour ramener aux conditions libres), marché en hausse de 4 % par année, localisation supérieure au sujet (), garage inférieur (). Calculez l'indication de valeur en respectant l'ordre séquentiel.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-86", "url": "/seance/09/#p9-86", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Étape 3 (conditions de vente) : . Étape 4 (marché, 6 mois à /an) : . Étape 5 (localisation, sur la base de marché) : ; base . Étape 6 (garage) : . Indication . Contre-exemple du désordre : appliquer la localisation sur le prix brut () aurait sous-corrigé de 1212 $ — l'erreur d'ordre est silencieuse mais systématique.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-87", "url": "/seance/09/#p9-87", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Quatre comparables ajustés : A 512 000 $ (net 2 %, vente de 2 mois); B 498 000 $ (net 4 %, 5 mois); C 535 000 $ (net 18 %, 4 mois); D 489 000 $ (net 6 %, 13 mois). Attribuez un poids à chaque indication, proposez une fourchette et une valeur ponctuelle, et rédigez la justification en trois phrases.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "exo-9-4", "url": "/seance/09/#exo-9-4", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "exercice", "title": "Exercice 9.4 — réconciliation complète", "text": "Quatre comparables ajustés : A 512 000 $ (net 2 %, vente de 2 mois); B 498 000 $ (net 4 %, 5 mois); C 535 000 $ (net 18 %, 4 mois); D 489 000 $ (net 6 %, 13 mois). Attribuez un poids à chaque indication, proposez une fourchette et une valeur ponctuelle, et rédigez la justification en trois phrases.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-88", "url": "/seance/09/#p9-88", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Poids. A : fort (net minimal, vente très récente). B : fort (net faible, délai raisonnable). C : faible ou écarté (net — conserver à titre de balise haute seulement). D : moyen-faible (net correct mais vente de 13 mois : l'ajustement temporel domine son indication). Fourchette utile (A–B) : 498 000 $–512 000 $. Conclusion : 505 000 $ (arrondie au 5000 $). Justification type : « Les indications les plus fiables (A et B), aux ajustements nets de 2 et 4 % et aux ventes les plus récentes, encadrent la conclusion. L'indication C, dont l'ajustement net excède le repère de 15 %, n'a servi que de balise supérieure; l'indication D corrobore le bas de la fourchette malgré son ancienneté. La valeur retenue de 505 000 $ reflète le poids prépondérant accordé à A, la vente la plus récente et la plus semblable au sujet. »", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-89", "url": "/seance/09/#p9-89", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un étudiant remet la grille suivante pour un comparable vendu 420 000 $ il y a 9 mois (marché /an) : localisation inférieure au sujet : ; temps : appliqué après les ajustements physiques; superficie du sujet supérieure de 100 pi : ajustement au sujet de ; conclusion : moyenne des trois comparables. Relevez les quatre erreurs et corrigez la logique.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "exo-9-5", "url": "/seance/09/#exo-9-5", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "exercice", "title": "Exercice 9.5 — détecter les erreurs d'une grille", "text": "Un étudiant remet la grille suivante pour un comparable vendu 420 000 $ il y a 9 mois (marché /an) : localisation inférieure au sujet : ; temps : appliqué après les ajustements physiques; superficie du sujet supérieure de 100 pi : ajustement au sujet de ; conclusion : moyenne des trois comparables. Relevez les quatre erreurs et corrigez la logique.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-90", "url": "/seance/09/#p9-90", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(1) Signe de localisation inversé : un comparable inférieur en localisation reçoit un ajustement positif (, pour le remonter au niveau du sujet), non . (2) Ordre violé : l'ajustement temporel est transactionnel et s'applique avant les ajustements physiques, sur le prix corrigé des étapes 1 à 3 (, appliqué en premier). (3) Ajustement au sujet : on n'ajuste jamais le sujet; si le sujet a 100 pi de plus, le comparable est inférieur et reçoit (à 100 $/pi). (4) Moyenne en guise de réconciliation : la conclusion doit pondérer les indications selon leur fiabilité (nombre et ampleur des ajustements, similarité, date, qualité des données), avec justification écrite.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-91", "url": "/seance/09/#p9-91", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Règle cardinale : on ajuste le comparable vers le sujet — supérieur négatif, inférieur positif; ajuster le sujet est une faute de méthode.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-92", "url": "/seance/09/#p9-92", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Ajustements quantitatifs ($ pour les écarts physiques, % pour les effets de marché) et qualitatifs (classement supérieur / similaire / inférieur).", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-93", "url": "/seance/09/#p9-93", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Ordre séquentiel : droits financement conditions de vente marché (temps) localisation physique; les étapes 1–4 composent multiplicativement la base des étapes 5–6.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-94", "url": "/seance/09/#p9-94", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un ajustement en % se calcule sur le prix ajusté transactionnel, jamais sur le prix de vente brut.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-95", "url": "/seance/09/#p9-95", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Cinq techniques d'extraction : paires (simple, paires parfaites rares), régression ( = ajustement unitaire, exige ), graphique (pente = ajustement), coût déprécié (coût contribution), capitalisation de loyer (); trianguler quand c'est possible.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-96", "url": "/seance/09/#p9-96", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Seuils de prudence : net (somme algébrique), brut (somme des valeurs absolues) — balises de fiabilité, pas des couperets; dépassement poids réduit et justification.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-97", "url": "/seance/09/#p9-97", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Réconciliation = pondération par la fiabilité (nombre et ampleur des ajustements, similarité, date, qualité des données, conditions de vente) — jamais une moyenne; conclusion ponctuelle arrondie (au 5000 $ en résidentiel) ou fourchette –.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-98", "url": "/seance/09/#p9-98", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Exemple guidé Hull : indications de 389 141 $ à 484 125 $; C2 et C3 en poids fort, C4 écarté (net 16,2 %); conclusion 450 000 $.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-99", "url": "/seance/09/#p9-99", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Fiabilité maximale : condos d'un même projet, résidentiel en marché actif; minimale : usages spéciaux et marchés inactifs — où le coût et le revenu prennent le relais.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-100", "url": "/seance/09/#p9-100", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Au TP : grille complète justifiée, seuils vérifiés, réconciliation motivée, conclusion recoupée avec le rôle et la médiane du secteur.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "synthese", "url": "/seance/09/#synthese", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "synth", "title": "L’essentiel de la séance", "text": "Règle cardinale : on ajuste le comparable vers le sujet — supérieur négatif, inférieur positif; ajuster le sujet est une faute de méthode.Ajustements quantitatifs ($ pour les écarts physiques, % pour les effets de marché) et qualitatifs (classement supérieur / similaire / inférieur).Ordre séquentiel : droits financement conditions de vente marché (temps) localisation physique; les étapes 1–4 composent multiplicativement la base des étapes 5–6.Un ajustement en % se calcule sur le prix ajusté transactionnel, jamais sur le prix de vente brut.Cinq techniques d'extraction : paires (simple, paires parfaites rares), régression ( = ajustement unitaire, exige ), graphique (pente = ajustement), coût déprécié (coût contribution), capitalisation de loyer (); trianguler quand c'est possible.Seuils de prudence : net (somme algébrique), brut (somme des valeurs absolues) — balises de fiabilité, pas des couperets; dépassement poids réduit et justification.Réconciliation = pondération par la fiabilité (nombre et ampleur des ajustements, similarité, date, qualité des données, conditions de vente) — jamais une moyenne; conclusion ponctuelle arrondie (au 5000 $ en résidentiel) ou fourchette –.Exemple guidé Hull : indications de 389 141 $ à 484 125 $; C2 et C3 en poids fort, C4 écarté (net 16,2 %); conclusion 450 000 $.Fiabilité maximale : condos d'un même projet, résidentiel en marché actif; minimale : usages spéciaux et marchés inactifs — où le coût et le revenu prennent le relais.Au TP : grille complète justifiée, seuils vérifiés, réconciliation motivée, conclusion recoupée avec le rôle et la médiane du secteur.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p10-1", "url": "/seance/10/#p10-1", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "La méthode du coût", "text": "Après la méthode de comparaison, voici la deuxième des trois grandes méthodes reconnues en évaluation immobilière : la méthode du coût. Son intuition tient en une phrase : personne ne paiera pour une propriété existante plus que ce qu'il en coûterait pour en construire une équivalente. Le coût de construction à neuf fixe donc un plafond à la valeur ; la dépréciation vient éroder ce plafond, et la valeur du terrain — qui, elle, ne se déprécie pas — vient s'y ajouter. Cette séance développe chacun de ces trois blocs : l'estimation du coût à neuf, la mesure de la dépréciation sous toutes ses formes, et l'évaluation du terrain comme s'il était vacant. Un cas complet, mené de bout en bout sur une résidence de Gatineau, montre comment ces morceaux s'assemblent en une conclusion de valeur défendable.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-2", "url": "/seance/10/#p10-2", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "La méthode du coût", "text": "Énoncer le principe de substitution appliqué au coût et les hypothèses qui conditionnent la fiabilité de la méthode;", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-3", "url": "/seance/10/#p10-3", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "La méthode du coût", "text": "Distinguer le coût de remplacement du coût de reproduction et choisir le bon concept selon le mandat;", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-4", "url": "/seance/10/#p10-4", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "La méthode du coût", "text": "Estimer un coût à neuf complet : coûts directs, coûts indirects et profit de l'entrepreneur, à partir des sources de données reconnues;", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-5", "url": "/seance/10/#p10-5", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "La méthode du coût", "text": "Identifier et mesurer les trois catégories de dépréciation (physique, fonctionnelle, économique) et distinguer le curable de l'incurable;", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-6", "url": "/seance/10/#p10-6", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "La méthode du coût", "text": "Appliquer la méthode âge/vie modifiée et interpréter l'âge effectif;", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-7", "url": "/seance/10/#p10-7", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "La méthode du coût", "text": "Évaluer le terrain séparément par les cinq méthodes reconnues;", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-8", "url": "/seance/10/#p10-8", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "La méthode du coût", "text": "Conduire une évaluation complète par la méthode du coût et situer son résultat par rapport aux autres méthodes.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-9", "url": "/seance/10/#p10-9", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Le principe de substitution appliqué au coût", "text": "La méthode du coût est l'application la plus directe du principe de substitution étudié à la séance 3◆Séance 3 : le principe de substitution fonde aussi la méthode de comparaison.. En comparaison, le substitut est une autre propriété existante ; en méthode du coût, le substitut est une propriété à construire.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-10", "url": "/seance/10/#p10-10", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Le principe de substitution appliqué au coût", "text": "Un acheteur rationnel ne paiera pas plus pour une propriété existante que le coût de construire un substitut équivalent, à condition que le délai de construction soit acceptable et qu'aucune perte d'opportunité ne soit encourue.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "def-10-1", "url": "/seance/10/#def-10-1", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "definition", "title": "Définition 10.1 — principe de substitution appliqué au coût", "text": "Un acheteur rationnel ne paiera pas plus pour une propriété existante que le coût de construire un substitut équivalent, à condition que le délai de construction soit acceptable et qu'aucune perte d'opportunité ne soit encourue.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-11", "url": "/seance/10/#p10-11", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Le principe de substitution appliqué au coût", "text": "Deux réserves de cette définition méritent qu'on s'y arrête, car elles expliquent pourquoi, en marché haussier, des propriétés existantes se vendent parfois au-dessus de leur coût de construction. La première est le délai de construction. Construire une résidence prend de douze à vingt-quatre mois entre l'achat du terrain et la livraison — davantage encore lorsque le zonage exige des dérogations ou que la main-d'œuvre se fait rare, comme ce fut le cas au Québec au sortir de la pandémie. Or un acheteur pressé — la famille mutée à Gatineau qui doit être installée avant la rentrée scolaire, l'entreprise qui doit ouvrir un point de service avant sa saison forte — accepte de payer une prime pour la disponibilité immédiate. Cette prime n'a rien d'irrationnel : elle est le prix du temps, au même titre que l'intérêt est le prix de l'argent. La seconde réserve est la perte d'opportunité encourue pendant le chantier : celui qui choisit de construire paie un loyer ailleurs pendant les travaux, immobilise son capital dans un actif qui ne produit encore aucun service, et supporte seul le risque de dépassement de coûts et d'échéancier. Ces frais implicites, qui n'apparaissent sur aucune soumission d'entrepreneur, s'ajoutent au coût contractuel de construction et rapprochent d'autant le « vrai » coût du substitut du prix demandé pour la propriété existante.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-12", "url": "/seance/10/#p10-12", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Le principe de substitution appliqué au coût", "text": "Une fois ces réserves posées, la logique fondamentale de la méthode se déploie en quatre temps qui structurent tout le chapitre : le coût de construction neuve fixe un plafond à la valeur ; la dépréciation réduit ce plafond à mesure que le bâtiment s'éloigne de l'état neuf ; le terrain, qui ne s'use pas, s'évalue séparément comme s'il était vacant ; la somme des deux composantes donne la valeur par le coût. Chaque maillon de cette chaîne est une estimation distincte, avec ses sources, ses techniques et ses marges d'erreur propres — et la qualité de la conclusion finale est celle du maillon le plus faible.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-13", "url": "/seance/10/#p10-13", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Les hypothèses sous-jacentes", "text": "Comme toute méthode, celle du coût repose sur des hypothèses qu'il faut vérifier avant de lui accorder du poids dans la réconciliation finale◆À vérifier avant de pondérer la méthode dans la réconciliation (séance 14).. La première est que le marché de la construction soit actif : la méthode suppose qu'on puisse réellement observer des coûts de construction courants — des soumissions, des permis, des projets livrés récemment. Dans une petite municipalité où personne n'a construit depuis des années, le « coût courant » devient une extrapolation. La deuxième hypothèse est plus subtile : l'équation coût valeur n'est rigoureusement vraie qu'au moment de la livraison d'un bâtiment neuf et conforme à l'utilisation optimale de son site. Dès le lendemain, l'usure commence, et si le bâtiment n'était pas la meilleure réponse au marché — trop grand, mal configuré, mal situé —, l'écart entre son coût et sa valeur existe dès le premier jour. La troisième hypothèse est que la dépréciation soit mesurable : exercice raisonnable sur un bâtiment de quinze ans, de plus en plus conjectural à mesure que le bâtiment vieillit, car les causes de perte de valeur s'entremêlent et les témoins de marché se raréfient. La quatrième, enfin, est que le terrain ait une valeur distincte et estimable — ce qui suppose des ventes de terrains vacants observables ou, à défaut, des techniques indirectes dont la section @@REF{ch10:sec:terrain}@@ montrera les limites.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-15", "url": "/seance/10/#p10-15", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Les hypothèses sous-jacentes", "text": "Si l'une de ces hypothèses ne tient pas — marché de la construction inactif, dépréciation difficile à mesurer sur un bâtiment centenaire, terrain impossible à isoler —, la fiabilité de la méthode diminue d'autant. C'est la première chose que l'examinateur (et le tribunal, en cas de litige) vérifiera dans un rapport : la méthode retenue était-elle appropriée aux circonstances?", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "attention-10-14", "url": "/seance/10/#attention-10-14", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "attention", "title": "quand les hypothèses ne tiennent plus", "text": "Si l'une de ces hypothèses ne tient pas — marché de la construction inactif, dépréciation difficile à mesurer sur un bâtiment centenaire, terrain impossible à isoler —, la fiabilité de la méthode diminue d'autant. C'est la première chose que l'examinateur (et le tribunal, en cas de litige) vérifiera dans un rapport : la méthode retenue était-elle appropriée aux circonstances?", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-16", "url": "/seance/10/#p10-16", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "La formule fondamentale", "text": "où est la valeur estimée de la propriété, le coût de remplacement (ou de reproduction) à neuf, la dépréciation totale cumulée et la valeur du terrain, évalué comme s'il était vacant.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "form-10-1", "url": "/seance/10/#form-10-1", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "formule", "title": "Formule 10.1 — méthode du coût", "text": "où est la valeur estimée de la propriété, le coût de remplacement (ou de reproduction) à neuf, la dépréciation totale cumulée et la valeur du terrain, évalué comme s'il était vacant.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-17", "url": "/seance/10/#p10-17", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "La formule fondamentale", "text": "Une propriété présente les paramètres suivants : coût de remplacement à neuf de 350 000 $, dépréciation cumulée de 85 000 $ et valeur de terrain de 110 000 $.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-18", "url": "/seance/10/#p10-18", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "La formule fondamentale", "text": "Lecture : le bâtiment vaut son coût à neuf moins l'usure et l'obsolescence accumulées; on y ajoute la valeur du terrain, qui ne se déprécie pas.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "ex-10-1", "url": "/seance/10/#ex-10-1", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "exemple", "title": "Exemple 10.1 — premier survol de la formule", "text": "Une propriété présente les paramètres suivants : coût de remplacement à neuf de 350 000 $, dépréciation cumulée de 85 000 $ et valeur de terrain de 110 000 $. Lecture : le bâtiment vaut son coût à neuf moins l'usure et l'obsolescence accumulées; on y ajoute la valeur du terrain, qui ne se déprécie pas.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-19", "url": "/seance/10/#p10-19", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "La formule fondamentale", "text": "Cette formule d'apparence comptable cache une idée économique profonde, qu'il faut garder en tête pour ne pas appliquer la méthode mécaniquement : le coût ne crée pas la valeur, il la borne. La séance 4 l'a établi — on peut dépenser 600 000 $ pour construire une maison que le marché ne paiera jamais plus de 450 000 $, et inversement une propriété peut valoir davantage que son coût lorsque l'offre est contrainte. La méthode du coût ne dit donc pas « la valeur, c'est le coût » ; elle dit qu'un marché concurrentiel, laissé à lui-même, ramène progressivement les prix vers le coût de production du substitut le plus économique, parce que tout écart durable attire les constructeurs (si les prix dépassent les coûts) ou les fait fuir (dans le cas contraire). C'est le même mécanisme qui, en économie industrielle, arrime le prix de long terme au coût marginal. L'évaluateur qui comprend cela sait aussi quand la méthode déraille : dans les marchés où la construction ne peut pas répondre — zonage verrouillé, terrains épuisés, main-d'œuvre indisponible —, le rappel vers le coût peut prendre des années, et l'écart entre coût déprécié et prix de marché devient une donnée d'analyse plutôt qu'une anomalie.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-20", "url": "/seance/10/#p10-20", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Quand utiliser la méthode du coût?", "text": "◆Usage spécial Propriété conçue pour un usage si particulier qu'elle n'a ni comparables ni revenus : église, école, aréna, usine sur mesure.La méthode du coût brille là où les deux autres méthodes échouent, et la carte de ses usages privilégiés se lit précisément comme la carte des angles morts de la comparaison et du revenu. Son terrain de prédilection est d'abord la construction neuve ou quasi neuve : la dépréciation y est minimale, donc la principale source d'erreur de la méthode disparaît, et le coût réel du projet — contrats, soumissions, décomptes progressifs — est souvent documenté au dollar près. Viennent ensuite les propriétés à usage spécial : l'église, l'école, l'hôpital, l'aréna, l'usine construite sur mesure autour d'un procédé industriel. Ces immeubles ne se vendent à peu près jamais sur un marché ouvert et ne produisent aucun revenu locatif observable ; faute de comparables et de flux à capitaliser, le coût déprécié est fréquemment la seule méthode applicable, et les tribunaux l'admettent comme telle en matière d'expropriation et de fiscalité municipale.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-21", "url": "/seance/10/#p10-21", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Quand utiliser la méthode du coût?", "text": "L'évaluation d'assurance constitue un troisième usage, imposé cette fois par la nature même du mandat : la police couvre le coût de reconstruction du bâtiment — jamais le terrain, qui survit au sinistre. L'évaluateur y calcule un coût à neuf sans même passer par la dépréciation ni par la valeur marchande, ce qui fait de ce mandat un cas d'école de la distinction coût–valeur étudiée à la séance 4. La méthode rend aussi service dans les marchés inactifs, où les ventes comparables sont trop rares pour soutenir une grille d'ajustements ; dans l'analyse des rénovations majeures, où elle permet de confronter le coût des travaux projetés à la valeur qu'ils ajouteront réellement — confrontation dont le résultat, on le verra, fonde le test curable/incurable ; et pour les propriétés publiques, qui n'ont ni revenu ni marché de revente mais qu'il faut bien porter aux livres et assurer.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-22", "url": "/seance/10/#p10-22", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Quand utiliser la méthode du coût?", "text": "À l'inverse, la méthode est moins appropriée pour les bâtiments très anciens, dont la dépréciation cumulée devient largement conjecturale — sur un triplex centenaire du Vieux-Hull, qui oserait défendre un ratio âge/vie au point de pourcentage près? Elle l'est aussi pour le résidentiel unifamilial courant, où la comparaison est plus directe et plus fiable ; pour les immeubles à revenus, où la méthode du revenu épouse le raisonnement réel des acheteurs ; et pour les propriétés dont la valeur du terrain domine le bien — un cottage modeste sur un grand terrain riverain de l'Outaouais —, puisque la méthode ne fait alors que répercuter l'estimation du terrain, avec peu de valeur ajoutée analytique.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-24", "url": "/seance/10/#p10-24", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Quand utiliser la méthode du coût?", "text": "Dans la pratique québécoise courante, la méthode du coût sert très souvent de méthode de vérification : l'évaluateur conclut par la comparaison ou par le revenu, puis vérifie que sa conclusion est plausible au regard du coût. Un écart énorme entre la valeur conclue et le coût déprécié signale soit une erreur, soit un phénomène de marché qu'il faut expliquer dans le rapport (pénurie, surchauffe, terrain dominant).", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "terrain-10-23", "url": "/seance/10/#terrain-10-23", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "terrain", "title": "la méthode de vérification", "text": "Dans la pratique québécoise courante, la méthode du coût sert très souvent de méthode de vérification : l'évaluateur conclut par la comparaison ou par le revenu, puis vérifie que sa conclusion est plausible au regard du coût. Un écart énorme entre la valeur conclue et le coût déprécié signale soit une erreur, soit un phénomène de marché qu'il faut expliquer dans le rapport (pénurie, surchauffe, terrain dominant).", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-25", "url": "/seance/10/#p10-25", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Le processus en cinq étapes", "text": "Les sections qui suivent développent chaque étape : le coût à neuf (section @@REF{ch10:sec:cout}@@), la dépréciation (section @@REF{ch10:sec:depreciation}@@), puis le terrain (section @@REF{ch10:sec:terrain}@@). Le cas complet de la section @@REF{ch10:sec:cas}@@ les assemble.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-26", "url": "/seance/10/#p10-26", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Deux concepts distincts", "text": "La première décision de l'évaluateur est le choix du concept de coût. Elle n'est pas anodine : elle change à la fois le montant estimé et le traitement ultérieur de la dépréciation fonctionnelle.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-27", "url": "/seance/10/#p10-27", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Deux concepts distincts", "text": "Coût de construire un bâtiment ayant la même utilité que le sujet, en utilisant les matériaux, normes et techniques actuels.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "def-10-2", "url": "/seance/10/#def-10-2", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "definition", "title": "Définition 10.2 — coût de remplacement", "text": "Coût de construire un bâtiment ayant la même utilité que le sujet, en utilisant les matériaux, normes et techniques actuels.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-28", "url": "/seance/10/#p10-28", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Deux concepts distincts", "text": "Coût de construire une réplique exacte du bâtiment sujet, avec les mêmes matériaux, le même design et les mêmes techniques de construction.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "def-10-3", "url": "/seance/10/#def-10-3", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "definition", "title": "Définition 10.3 — coût de reproduction", "text": "Coût de construire une réplique exacte du bâtiment sujet, avec les mêmes matériaux, le même design et les mêmes techniques de construction.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-29", "url": "/seance/10/#p10-29", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Deux concepts distincts", "text": "◆Remplacement Même utilité, moyens actuels. Concept courant.◆Reproduction Réplique exacte. Patrimoine et assurance spécialisée.Le coût de remplacement est le concept de travail courant : il élimine d'emblée une partie de l'obsolescence fonctionnelle (on ne « remplacerait » jamais les plafonds de sept pieds ni le filage d'époque), il se mesure sur le marché actuel de la construction, et il correspond à ce qu'un acheteur envisagerait réellement de construire. Le coût de reproduction, lui, reproduit fidèlement le bâtiment — défauts et qualités compris. Il est réservé aux bâtiments patrimoniaux, aux édifices historiques et à certaines évaluations d'assurance où la police exige une reconstruction à l'identique.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-31", "url": "/seance/10/#p10-31", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Deux concepts distincts", "text": "Le choix du concept engage la suite du calcul. Si l'on part du coût de reproduction, la réplique contient les défauts fonctionnels du sujet : il faudra donc les déduire en dépréciation fonctionnelle. Si l'on part du coût de remplacement, une partie de cette obsolescence a déjà disparu du coût : la déduire à nouveau serait un double comptage. C'est une erreur classique à l'examen.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "attention-10-30", "url": "/seance/10/#attention-10-30", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "attention", "title": "cohérence coût–dépréciation", "text": "Le choix du concept engage la suite du calcul. Si l'on part du coût de reproduction, la réplique contient les défauts fonctionnels du sujet : il faudra donc les déduire en dépréciation fonctionnelle. Si l'on part du coût de remplacement, une partie de cette obsolescence a déjà disparu du coût : la déduire à nouveau serait un double comptage. C'est une erreur classique à l'examen.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-32", "url": "/seance/10/#p10-32", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Les quatre méthodes d'estimation du coût à neuf", "text": "La méthode comparative domine la pratique résidentielle : on multiplie la superficie habitable par un coût unitaire tiré des manuels de coûts, ajusté pour la qualité, le nombre d'étages et la région. La méthode de ventilation décompose le bâtiment en grandes composantes et attribue un coût à chacune — elle sera approfondie dans le cours IMM1033, entièrement consacré à la méthode du coût. La méthode quantitative refait littéralement la soumission de l'entrepreneur, poste par poste : c'est la plus précise et, de loin, la plus coûteuse en temps. L'indice temporel revalorise un coût historique connu (le coût réel de construction d'il y a cinq ans, par exemple) par un indice de coûts de construction : utile en vérification, trop grossier comme méthode principale.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-33", "url": "/seance/10/#p10-33", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "L'anatomie du coût : directs, indirects, profit", "text": "Quel que soit le procédé d'estimation, le coût à neuf complet comprend trois blocs.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-34", "url": "/seance/10/#p10-34", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "L'anatomie du coût : directs, indirects, profit", "text": "Coûts directement liés à la construction physique du bâtiment : main-d'œuvre (au Québec, encadrée par les conventions de la CCQ), matériaux, équipement de chantier, sous-traitants spécialisés, excavation et fondations, branchements aux services (eau, égout, électricité). Ils représentent typiquement 65 à 80 % du coût total.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "def-10-4", "url": "/seance/10/#def-10-4", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "definition", "title": "Définition 10.4 — coûts directs (durs)", "text": "Coûts directement liés à la construction physique du bâtiment : main-d'œuvre (au Québec, encadrée par les conventions de la CCQ), matériaux, équipement de chantier, sous-traitants spécialisés, excavation et fondations, branchements aux services (eau, égout, électricité). Ils représentent typiquement 65 à 80 % du coût total.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-35", "url": "/seance/10/#p10-35", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "L'anatomie du coût : directs, indirects, profit", "text": "Coûts non liés directement à la construction physique : honoraires professionnels (architecte, ingénieur), permis, frais légaux et notariaux, financement intérimaire, taxes et assurances durant le chantier, gestion de projet. Typiquement 10 à 25 % du coût total.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "def-10-5", "url": "/seance/10/#def-10-5", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "definition", "title": "Définition 10.5 — coûts indirects (mous)", "text": "Coûts non liés directement à la construction physique : honoraires professionnels (architecte, ingénieur), permis, frais légaux et notariaux, financement intérimaire, taxes et assurances durant le chantier, gestion de projet. Typiquement 10 à 25 % du coût total.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-36", "url": "/seance/10/#p10-36", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "L'anatomie du coût : directs, indirects, profit", "text": "Rémunération du risque et de la coordination du projet, ajoutée aux coûts directs et indirects. Typiquement 5 à 15 %, selon le marché et le type de projet.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "def-10-6", "url": "/seance/10/#def-10-6", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "definition", "title": "Définition 10.6 — profit de l'entrepreneur / du promoteur", "text": "Rémunération du risque et de la coordination du projet, ajoutée aux coûts directs et indirects. Typiquement 5 à 15 %, selon le marché et le type de projet.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-38", "url": "/seance/10/#p10-38", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "L'anatomie du coût : directs, indirects, profit", "text": "Le profit de l'entrepreneur est présenté séparément des coûts indirects, et chaque exemple énonce explicitement ses hypothèses (par exemple : « coûts indirects 15 %, profit 10 %, tous deux calculés sur les coûts directs »). Dans la littérature, certains auteurs intègrent le profit aux indirects; l'important est d'annoncer sa convention et de s'y tenir — c'est aussi ce qu'on attend de vous à l'examen.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "remarque-10-37", "url": "/seance/10/#remarque-10-37", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "remarque", "title": "convention du cours", "text": "Le profit de l'entrepreneur est présenté séparément des coûts indirects, et chaque exemple énonce explicitement ses hypothèses (par exemple : « coûts indirects 15 %, profit 10 %, tous deux calculés sur les coûts directs »). Dans la littérature, certains auteurs intègrent le profit aux indirects; l'important est d'annoncer sa convention et de s'y tenir — c'est aussi ce qu'on attend de vous à l'examen.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-39", "url": "/seance/10/#p10-39", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Les sources de données de coûts", "text": "L'estimation vaut ce que valent ses données, et l'évaluateur chevronné croise systématiquement deux familles de références◆Règle d'or : une table nord-américaine s'ajuste toujours au Québec par un facteur de localisation.. La première famille est celle des grands manuels nord-américains. Marshall & Swift (CoreLogic), le standard de la profession, publie des coûts unitaires par type de bâtiment, par classe de qualité et par région, sous forme de tables en $/pi mises à jour plusieurs fois par année — c'est l'outil naturel de la méthode comparative. RSMeans (Gordian) descend d'un cran dans le détail : ses coûts par poste (bétonnage, charpente, électricité, heure de grutier) alimentent la méthode quantitative et la ventilation, et servent de référence dans les litiges de construction.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-40", "url": "/seance/10/#p10-40", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Les sources de données de coûts", "text": "La seconde famille est québécoise, et elle joue un double rôle : ancrer les tables continentales dans la réalité locale et fournir des contre-preuves. La CCQ (Commission de la construction du Québec) publie les taux horaires des conventions collectives par métier — donnée essentielle, puisque la main-d'œuvre représente environ la moitié des coûts directs et que son encadrement québécois n'a pas d'équivalent nord-américain. La SCHL suit les indices de coûts de construction résidentielle et leurs tendances, ce qui permet de dater et d'actualiser une estimation. Les soumissions récentes d'entrepreneurs locaux demeurent la validation ultime : rien ne vaut trois soumissions réelles pour tester une table. Enfin, les municipalités compilent les coûts déclarés dans les permis de construction — une source imparfaite (les coûts déclarés sont souvent sous-estimés pour réduire les droits), mais utile en ordre de grandeur.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-42", "url": "/seance/10/#p10-42", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Les sources de données de coûts", "text": "Les tables Marshall & Swift et RSMeans sont bâties sur des moyennes nord-américaines : elles doivent être ajustées au contexte québécois par un facteur de localisation qui capte les écarts de coûts de main-d'œuvre (conventions CCQ), de matériaux et de normes (Code de construction du Québec, exigences d'efficacité énergétique). Dans les exemples du cours, ce facteur est de l'ordre de 1,05 pour Gatineau. Omettre ce facteur est une erreur systématique — et systématiquement pénalisée.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "quebec-10-41", "url": "/seance/10/#quebec-10-41", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "quebec", "title": "le facteur de localisation", "text": "Les tables Marshall & Swift et RSMeans sont bâties sur des moyennes nord-américaines : elles doivent être ajustées au contexte québécois par un facteur de localisation qui capte les écarts de coûts de main-d'œuvre (conventions CCQ), de matériaux et de normes (Code de construction du Québec, exigences d'efficacité énergétique). Dans les exemples du cours, ce facteur est de l'ordre de 1,05 pour Gatineau. Omettre ce facteur est une erreur systématique — et systématiquement pénalisée.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-43", "url": "/seance/10/#p10-43", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Les sources de données de coûts", "text": "Une dernière précaution concerne la date des données de coûts. Les années 2020–2023 ont rappelé brutalement que les coûts de construction ne sont pas une variable tranquille : la pénurie de matériaux et de main-d'œuvre a fait bondir les coûts résidentiels de plusieurs dizaines de points de pourcentage en quelques trimestres, avant que le rythme ne se normalise. Une table de coûts vieille de dix-huit mois peut donc être matériellement fausse. La règle professionnelle est simple : utiliser l'édition la plus récente du manuel, noter sa date dans le rapport, et corriger tout décalage résiduel par l'indice de coûts approprié. À l'examen comme en pratique, un coût unitaire sans date est un coût inutilisable.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-44", "url": "/seance/10/#p10-44", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exemple complet d'un coût à neuf", "text": "Résidence unifamiliale de deux étages, secteur de Gatineau, automne 2026 : superficie habitable de 1500 pi; coût unitaire de 185 $/pi (Marshall & Swift, qualité bonne, deux étages); facteur de localisation Québec de 1,05. S'ajoutent un garage double de 480 pi à 75 $/pi, un sous-sol fini de 750 pi à 55 $/pi et une terrasse de bois (forfait de 5500 $).", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-45", "url": "/seance/10/#p10-45", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exemple complet d'un coût à neuf", "text": "Avec les hypothèses du cas — coûts indirects de 15 % et profit de l'entrepreneur de 10 %, tous deux sur les coûts directs :", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-46", "url": "/seance/10/#p10-46", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exemple complet d'un coût à neuf", "text": "Ce montant servira de point de départ au cas complet de la section @@REF{ch10:sec:cas}@@.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "ex-10-2", "url": "/seance/10/#ex-10-2", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "exemple", "title": "Exemple 10.2 — coût à neuf d'une résidence de Gatineau", "text": "Résidence unifamiliale de deux étages, secteur de Gatineau, automne 2026 : superficie habitable de 1500 pi; coût unitaire de 185 $/pi (Marshall & Swift, qualité bonne, deux étages); facteur de localisation Québec de 1,05. S'ajoutent un garage double de 480 pi à 75 $/pi, un sous-sol fini de 750 pi à 55 $/pi et une terrasse de bois (forfait de 5500 $). ComposanteCalculMontantCoût de base291 375 $Garage double (480 pi)36 000 $Sous-sol fini (750 pi)41 250 $Terrasse de boisforfait5 500 $Total des coûts directs374 125 $ Avec les hypothèses du cas — coûts indirects de 15 % et profit de l'entrepreneur de 10 %, tous deux sur les coûts directs : Ce montant servira de point de départ au cas complet de la section @@REF{ch10:sec:cas}@@.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-47", "url": "/seance/10/#p10-47", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Définition et taxonomie", "text": "La dépréciation est la perte de valeur d'un bâtiment par rapport à son coût de remplacement (ou de reproduction) à neuf, quelle qu'en soit la cause.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "def-10-7", "url": "/seance/10/#def-10-7", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "definition", "title": "Définition 10.7 — dépréciation", "text": "La dépréciation est la perte de valeur d'un bâtiment par rapport à son coût de remplacement (ou de reproduction) à neuf, quelle qu'en soit la cause.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-48", "url": "/seance/10/#p10-48", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Définition et taxonomie", "text": "Le mot recouvre trois phénomènes très différents, que l'évaluateur doit estimer séparément◆Trois causes distinctes : l'usure, le design, l'environnement. :", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "form-10-2", "url": "/seance/10/#form-10-2", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "formule", "title": "Formule 10.2 — décomposition de la dépréciation", "text": "", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-49", "url": "/seance/10/#p10-49", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Définition et taxonomie", "text": "La dépréciation physique est la plus intuitive : c'est l'usure, le vieillissement, la détérioration des matériaux sous l'action du temps, du climat et de l'occupation — le toit qui arrive en fin de vie, le bardage fatigué, la mécanique qui s'essouffle. Elle frapperait même un bâtiment parfaitement conçu et idéalement situé. La dépréciation fonctionnelle, elle, ne doit rien au temps qui passe et tout au design : c'est l'obsolescence interne du bâtiment, l'écart entre ce qu'il est et ce que le marché attend aujourd'hui — configuration inadéquate, cuisine d'origine, plafonds bas, plan de plancher qui condamne une chambre à servir de couloir. Un bâtiment peut être fonctionnellement déprécié dès sa livraison, s'il a été mal conçu. La dépréciation économique (ou externe), enfin, prend sa source hors de la propriété : l'autoroute qu'on prolonge à deux cents mètres, l'employeur majeur qui ferme, le zonage qui bascule. Le bâtiment n'y est pour rien — et c'est précisément pourquoi, on le verra, on ne peut jamais la « réparer ». Distinguer ces trois causes n'est pas un raffinement académique : chacune se mesure par une technique différente, et les confondre conduit presque toujours à compter deux fois la même perte.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-50", "url": "/seance/10/#p10-50", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Curable ou incurable : le test économique", "text": "Chacune des deux premières catégories se subdivise selon un critère purement économique — et non technique.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-51", "url": "/seance/10/#p10-51", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Curable ou incurable : le test économique", "text": "La correction est économiquement justifiable : le coût de la réparation est inférieur ou égal à la valeur qu'elle ajoute.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "def-10-8", "url": "/seance/10/#def-10-8", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "definition", "title": "Définition 10.8 — dépréciation curable", "text": "La correction est économiquement justifiable : le coût de la réparation est inférieur ou égal à la valeur qu'elle ajoute.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-52", "url": "/seance/10/#p10-52", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Curable ou incurable : le test économique", "text": "La correction n'est pas économiquement justifiable : le coût de la réparation dépasse la valeur ajoutée, ou la réparation est matériellement impossible.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "def-10-9", "url": "/seance/10/#def-10-9", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "definition", "title": "Définition 10.9 — dépréciation incurable", "text": "La correction n'est pas économiquement justifiable : le coût de la réparation dépasse la valeur ajoutée, ou la réparation est matériellement impossible.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-53", "url": "/seance/10/#p10-53", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Curable ou incurable : le test économique", "text": "◆Test curable Coût de correction valeur ajoutée curable. Sinon : incurable.Une peinture défraîchie, une toiture à refaire, une cuisine à mettre à jour : le coût des travaux est généralement récupéré (et au-delà) dans le prix de vente — curable. Une fondation majeure compromise, une structure inadéquate, des plafonds de sept pieds : corriger coûterait plus que la valeur récupérée, quand c'est seulement possible — incurable. La distinction n'est pas académique : elle détermine la méthode de calcul. Le curable se mesure par le coût de la correction; l'incurable, par la perte de valeur résiduelle (ratio âge/vie, perte de revenu capitalisée ou analyse de paires).", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-55", "url": "/seance/10/#p10-55", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Curable ou incurable : le test économique", "text": "Un élément est curable dès que sa correction serait rentable, même si le propriétaire actuel n'a aucune intention de faire les travaux. Inversement, un propriétaire peut s'entêter à réparer un élément incurable — cela ne le rend pas curable pour autant. Le test est celui de l'acteur économique rationnel, pas celui du propriétaire en place.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "attention-10-54", "url": "/seance/10/#attention-10-54", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "attention", "title": "curable ne veut pas dire « réparé »", "text": "Un élément est curable dès que sa correction serait rentable, même si le propriétaire actuel n'a aucune intention de faire les travaux. Inversement, un propriétaire peut s'entêter à réparer un élément incurable — cela ne le rend pas curable pour autant. Le test est celui de l'acteur économique rationnel, pas celui du propriétaire en place.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-56", "url": "/seance/10/#p10-56", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Physique curable : l'entretien différé", "text": "La dépréciation physique curable correspond à l'entretien différé : les travaux de réparation nécessaires et économiquement justifiables au jour de l'évaluation. Elle se mesure par le coût de la réparation.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "def-10-10", "url": "/seance/10/#def-10-10", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "definition", "title": "Définition 10.10 — entretien différé", "text": "La dépréciation physique curable correspond à l'entretien différé : les travaux de réparation nécessaires et économiquement justifiables au jour de l'évaluation. Elle se mesure par le coût de la réparation.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-57", "url": "/seance/10/#p10-57", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Physique curable : l'entretien différé", "text": "L'inspection en dresse la liste : peinture extérieure (8000 $), remplacement de la toiture (12 000 $), réparation des fenêtres (5000 $), remplacement du système de chauffage (6000 $)... Chaque poste est chiffré au coût courant des travaux, soumissions ou manuels de coûts à l'appui.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-58", "url": "/seance/10/#p10-58", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Physique incurable : l'usure du temps", "text": "La dépréciation physique incurable couvre l'usure normale des composantes non visées par l'entretien différé. On distingue les composantes à courte vie (revêtements, peinture intérieure, appareils mécaniques : 15 à 25 ans) des composantes à longue vie (structure, fondation, charpente : 50 à 100 ans). Sa mesure passe par trois notions d'âge qu'il faut distinguer soigneusement.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-59", "url": "/seance/10/#p10-59", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Physique incurable : l'usure du temps", "text": "L'âge chronologique est le nombre d'années écoulées depuis la construction. L'âge effectif est l'âge apparent du bâtiment compte tenu de son état réel et de son entretien — il peut être inférieur, égal ou supérieur à l'âge chronologique. La vie utile restante est la vie utile totale moins l'âge effectif.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "def-10-11", "url": "/seance/10/#def-10-11", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "definition", "title": "Définition 10.11 — âge chronologique, âge effectif, vie utile", "text": "L'âge chronologique est le nombre d'années écoulées depuis la construction. L'âge effectif est l'âge apparent du bâtiment compte tenu de son état réel et de son entretien — il peut être inférieur, égal ou supérieur à l'âge chronologique. La vie utile restante est la vie utile totale moins l'âge effectif.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-60", "url": "/seance/10/#p10-60", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Physique incurable : l'usure du temps", "text": "Deux maisons de Gatineau illustrent l'écart entre les deux âges. La première, construite en 2000 (26 ans d'âge chronologique) mais rénovée en profondeur en 2018, présente un âge effectif d'environ 12 ans : toiture, fenêtres, cuisine et mécanique ont été remis à neuf. La seconde, construite en 2010 (16 ans) mais jamais entretenue — toiture d'origine qui coule, bardage fendillé, mécanique en fin de course —, présente un âge effectif d'environ 25 ans. C'est l'âge effectif, jamais l'âge chronologique, qui entre dans le calcul de la dépréciation.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "ex-10-3", "url": "/seance/10/#ex-10-3", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "exemple", "title": "Exemple 10.3 — l'âge effectif en pratique", "text": "Deux maisons de Gatineau illustrent l'écart entre les deux âges. La première, construite en 2000 (26 ans d'âge chronologique) mais rénovée en profondeur en 2018, présente un âge effectif d'environ 12 ans : toiture, fenêtres, cuisine et mécanique ont été remis à neuf. La seconde, construite en 2010 (16 ans) mais jamais entretenue — toiture d'origine qui coule, bardage fendillé, mécanique en fin de course —, présente un âge effectif d'environ 25 ans. C'est l'âge effectif, jamais l'âge chronologique, qui entre dans le calcul de la dépréciation.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-62", "url": "/seance/10/#p10-62", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Physique incurable : l'usure du temps", "text": "Ordres de grandeur de la vie utile totale : résidentiel à ossature de bois, 50 à 60 ans; résidentiel de brique, 60 à 80 ans; commercial, 40 à 50 ans; industriel, 30 à 45 ans. La vie utile économique retenue varie selon le type de bâtiment et la source — chaque exercice du cours énonce donc explicitement son hypothèse (par exemple « vie utile économique de 60 ans »). Faites de même dans vos travaux.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "quebec-10-61", "url": "/seance/10/#quebec-10-61", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "quebec", "title": "vies utiles typiques au Québec", "text": "Ordres de grandeur de la vie utile totale : résidentiel à ossature de bois, 50 à 60 ans; résidentiel de brique, 60 à 80 ans; commercial, 40 à 50 ans; industriel, 30 à 45 ans. La vie utile économique retenue varie selon le type de bâtiment et la source — chaque exercice du cours énonce donc explicitement son hypothèse (par exemple « vie utile économique de 60 ans »). Faites de même dans vos travaux.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "form-10-3", "url": "/seance/10/#form-10-3", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "formule", "title": "Formule 10.3 — méthode âge/vie modifiée", "text": "", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-63", "url": "/seance/10/#p10-63", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "La méthode âge/vie modifiée", "text": "La logique de la version « modifiée » : on retire d'abord l'entretien différé (curable) de la base de calcul, puis on applique le ratio âge effectif / vie utile au reste. Retirer les curables d'abord évite de déprécier deux fois les mêmes éléments — une fois par leur coût de réparation, une seconde fois par le ratio d'usure.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-64", "url": "/seance/10/#p10-64", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "La méthode âge/vie modifiée", "text": "Hypothèses : coût de remplacement à neuf de 467 657 $; entretien différé (physique curable) de 15 000 $; âge effectif de 18 ans; vie utile économique de 60 ans.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "ex-10-4", "url": "/seance/10/#ex-10-4", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "exemple", "title": "Exemple 10.4 — âge/vie modifiée, chiffres du cas", "text": "Hypothèses : coût de remplacement à neuf de 467 657 $; entretien différé (physique curable) de 15 000 $; âge effectif de 18 ans; vie utile économique de 60 ans.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-65", "url": "/seance/10/#p10-65", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "La dépréciation fonctionnelle", "text": "Obsolescence interne dont la correction est économiquement justifiable. Mesure : coût de la mise à jour, moins la valeur récupérable de ce qui est enlevé.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "def-10-12", "url": "/seance/10/#def-10-12", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "definition", "title": "Définition 10.12 — fonctionnelle curable", "text": "Obsolescence interne dont la correction est économiquement justifiable. Mesure : coût de la mise à jour, moins la valeur récupérable de ce qui est enlevé.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-66", "url": "/seance/10/#p10-66", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "La dépréciation fonctionnelle", "text": "Exemples québécois typiques : cuisine non rénovée depuis trente ans, salle de bain désuète, absence de salle d'eau au rez-de-chaussée, fenêtres à simple vitrage (efficacité énergétique), panneau électrique de 100 A quand l'usage moderne en exige 200 (chauffage électrique, borne de recharge).", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-67", "url": "/seance/10/#p10-67", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "La dépréciation fonctionnelle", "text": "Obsolescence interne dont la correction n'est pas justifiable économiquement. Mesure : perte de revenu ou de valeur capitalisée.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "def-10-13", "url": "/seance/10/#def-10-13", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "definition", "title": "Définition 10.13 — fonctionnelle incurable", "text": "Obsolescence interne dont la correction n'est pas justifiable économiquement. Mesure : perte de revenu ou de valeur capitalisée.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-68", "url": "/seance/10/#p10-68", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "La dépréciation fonctionnelle", "text": "Exemples : plafonds de sept pieds au lieu de huit, plan de plancher inadéquat (chambres en enfilade), escalier étroit, chauffage à l'huile sans conversion raisonnable — et le cas particulier de la sur-amélioration (superadequacy) : la piscine intérieure dans un secteur modeste, dont le coût ne sera jamais récupéré au marché. La sur-amélioration est une dépréciation fonctionnelle même si l'élément est neuf et en parfait état : le marché refuse simplement de la payer.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-69", "url": "/seance/10/#p10-69", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "La dépréciation économique (externe)", "text": "Perte de valeur causée par des facteurs extérieurs au bâtiment et au terrain, sur lesquels le propriétaire n'a aucun contrôle. Elle est, par nature, toujours incurable : on ne « répare » pas une autoroute.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "def-10-14", "url": "/seance/10/#def-10-14", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "definition", "title": "Définition 10.14 — dépréciation économique", "text": "Perte de valeur causée par des facteurs extérieurs au bâtiment et au terrain, sur lesquels le propriétaire n'a aucun contrôle. Elle est, par nature, toujours incurable : on ne « répare » pas une autoroute.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-70", "url": "/seance/10/#p10-70", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "La dépréciation économique (externe)", "text": "Les facteurs se rangent en deux familles◆Externe toujours incurable. Aucune exception.. Les facteurs environnementaux tiennent à l'emplacement physique : la proximité d'une autoroute ou d'une voie ferrée, un site contaminé voisin, une ligne à haute tension, des nuisances sonores ou olfactives, la localisation en zone inondable — autant de réalités que l'acheteur perçoit dès la première visite et qu'il escompte dans son offre. Les facteurs économiques et réglementaires sont moins visibles mais tout aussi réels : un changement de zonage défavorable, une récession locale, la fermeture d'un employeur majeur qui vide un quartier de sa demande, la surconstruction d'un secteur qui noie l'offre, ou encore un encadrement des loyers (TAL) qui comprime durablement les revenus qu'un immeuble peut produire. Dans tous les cas, le canal est le même : l'environnement du bien altère les bénéfices que le marché s'attend à en tirer, et la valeur s'ajuste — quelle que soit la qualité intrinsèque du bâtiment.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-71", "url": "/seance/10/#p10-71", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "La dépréciation économique (externe)", "text": "Une maison se trouve près de la nouvelle bretelle de l'autoroute 50. L'analyse de paires — comparaison de ventes semblables avant et après l'annonce, ou entre le secteur touché et un secteur témoin — indique un escompte d'environ 5 % de la valeur. Sur une propriété de 400 000 $, la dépréciation externe s'établit donc à .", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "ex-10-5", "url": "/seance/10/#ex-10-5", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "exemple", "title": "Exemple 10.5 — mesure par analyse de paires — Gatineau", "text": "Une maison se trouve près de la nouvelle bretelle de l'autoroute 50. L'analyse de paires — comparaison de ventes semblables avant et après l'annonce, ou entre le secteur touché et un secteur témoin — indique un escompte d'environ 5 % de la valeur. Sur une propriété de 400 000 $, la dépréciation externe s'établit donc à .", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-72", "url": "/seance/10/#p10-72", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Assembler la dépréciation totale", "text": "Chaque composante est estimée séparément, puis additionnée. L'ordre importe : les curables sont retirés avant le calcul âge/vie.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "form-10-4", "url": "/seance/10/#form-10-4", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "formule", "title": "Formule 10.4 — dépréciation totale, forme développée", "text": "Chaque composante est estimée séparément, puis additionnée. L'ordre importe : les curables sont retirés avant le calcul âge/vie.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-73", "url": "/seance/10/#p10-73", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Assembler la dépréciation totale", "text": "Sur un bâtiment dont le coût à neuf est de 467 657 $ :", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-74", "url": "/seance/10/#p10-74", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Assembler la dépréciation totale", "text": "Le taux global : du coût à neuf.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "ex-10-6", "url": "/seance/10/#ex-10-6", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "exemple", "title": "Exemple 10.6 — récapitulatif de dépréciation", "text": "Sur un bâtiment dont le coût à neuf est de 467 657 $ : TypeSous-typeMontantPhysiqueCurable (entretien différé)15 000 $PhysiqueIncurable (âge/vie : 18/60 ans)135 797 $FonctionnelleCurable (cuisine à rénover)12 000 $FonctionnelleIncurable (plafonds bas)8 000 $ÉconomiqueExterne (proximité d'autoroute)15 000 $Dépréciation totale185 797 $ Le taux global : du coût à neuf.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-76", "url": "/seance/10/#p10-76", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Les méthodes de mesure — panorama", "text": "La méthode de ventilation (breakdown method) est la plus complète et la plus fiable : c'est celle qu'exigent les rapports complets d'évaluation conformes aux normes de l'OEAQ. L'extraction de marché, elle, joue un rôle de garde-fou : si les comparables impliquent une dépréciation de 25 % et que votre ventilation en donne 45, l'un des deux calculs se trompe — et le rapport doit expliquer lequel et pourquoi.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "terrain-10-75", "url": "/seance/10/#terrain-10-75", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "terrain", "title": "recommandation professionnelle", "text": "La méthode de ventilation (breakdown method) est la plus complète et la plus fiable : c'est celle qu'exigent les rapports complets d'évaluation conformes aux normes de l'OEAQ. L'extraction de marché, elle, joue un rôle de garde-fou : si les comparables impliquent une dépréciation de 25 % et que votre ventilation en donne 45, l'un des deux calculs se trompe — et le rapport doit expliquer lequel et pourquoi.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-77", "url": "/seance/10/#p10-77", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Pourquoi évaluer le terrain séparément?", "text": "Dans la méthode du coût, le terrain est évalué comme s'il était vacant et disponible pour son utilisation optimale. Le terrain ne se déprécie pas : seules les améliorations (bâtiments) se déprécient.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "def-10-15", "url": "/seance/10/#def-10-15", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "definition", "title": "Définition 10.15 — postulat du terrain vacant", "text": "Dans la méthode du coût, le terrain est évalué comme s'il était vacant et disponible pour son utilisation optimale. Le terrain ne se déprécie pas : seules les améliorations (bâtiments) se déprécient.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-78", "url": "/seance/10/#p10-78", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Pourquoi évaluer le terrain séparément?", "text": "La séparation n'est pas un caprice comptable◆Le terrain a une durée de vie infinie : il n'entre jamais dans la dépréciation. : le terrain a une durée de vie infinie, si bien que la dépréciation ne peut s'appliquer qu'au bâtiment. C'est aussi la structure même de la formule (@@REF{ch10:eq:fondamentale}@@), et une exigence des normes de l'OEAQ et de l'USPAP. La valeur du terrain dépend de sa superficie et de ses dimensions, de la localisation et du zonage, des services publics disponibles, de la topographie et du drainage, de l'accès et de la visibilité — le tout filtré par l'analyse de l'utilisation optimale (highest and best use) vue à la séance 3, qui guide le choix des comparables.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-79", "url": "/seance/10/#p10-79", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "La comparaison directe, méthode reine", "text": "Terrain sujet : 5500 pi, secteur Hull (Gatineau), zonage résidentiel, services complets. Trois ventes récentes de terrains vacants du même secteur :", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-80", "url": "/seance/10/#p10-80", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "La comparaison directe, méthode reine", "text": "La logique des ajustements est celle de la séance 8 : on ajuste le comparable vers le sujet (temps écoulé depuis la vente, écart de superficie, désavantage du lot de coin pour le terrain C). Le terrain B — vente la plus récente, le moins ajusté en proportion — reçoit le plus de poids : .", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "ex-10-7", "url": "/seance/10/#ex-10-7", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "exemple", "title": "Exemple 10.7 — terrain de Hull par comparaison directe", "text": "Terrain sujet : 5500 pi, secteur Hull (Gatineau), zonage résidentiel, services complets. Trois ventes récentes de terrains vacants du même secteur : Terrain ATerrain BTerrain CPrix de vente105 000 $120 000 $98 000 $Superficie (pi)5 0006 2005 500Prix/pi21,00 $19,35 $17,82 $Date de vente6 mois2 mois9 moisLocalisationHullHullHull (coin)Ajustement tempsAjustement superficie0Ajustement localisation00Valeur indiquée111 000 $116 100 $106 675 $ La logique des ajustements est celle de la séance 8 : on ajuste le comparable vers le sujet (temps écoulé depuis la vente, écart de superficie, désavantage du lot de coin pour le terrain C). Le terrain B — vente la plus récente, le moins ajusté en proportion — reçoit le plus de poids : .", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "form-10-5", "url": "/seance/10/#form-10-5", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "formule", "title": "Formule 10.5 — méthode d'extraction du terrain", "text": "", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-81", "url": "/seance/10/#p10-81", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "L'extraction", "text": "Une propriété bâtie s'est vendue 450 000 $. Le coût à neuf de son bâtiment est de 400 000 $ et sa dépréciation, de 40 % :", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-82", "url": "/seance/10/#p10-82", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "L'extraction", "text": "La méthode dépend entièrement de la qualité de l'estimation de la dépréciation : elle hérite de toutes ses incertitudes.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "ex-10-8", "url": "/seance/10/#ex-10-8", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "exemple", "title": "Exemple 10.8 — extraction", "text": "Une propriété bâtie s'est vendue 450 000 $. Le coût à neuf de son bâtiment est de 400 000 $ et sa dépréciation, de 40 % : La méthode dépend entièrement de la qualité de l'estimation de la dépréciation : elle hérite de toutes ses incertitudes.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-83", "url": "/seance/10/#p10-83", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "La répartition (allocation)", "text": "où est le ratio terrain/valeur totale typique du secteur.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "form-10-6", "url": "/seance/10/#form-10-6", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "formule", "title": "Formule 10.6 — méthode de répartition", "text": "où est le ratio terrain/valeur totale typique du secteur.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-85", "url": "/seance/10/#p10-85", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "La répartition (allocation)", "text": "Ordres de grandeur au Québec : résidentiel unifamilial, 20 à 30 %; condominiums urbains, 15 à 25 %; commercial de centre-ville, 30 à 50 %; rural et agricole, 40 à 60 %. Exemple : sur une propriété de 450 000 $ en secteur résidentiel où le ratio typique est de 25 %, . La répartition reste une méthode d'approximation et de vérification : les rôles d'évaluation municipaux, qui ventilent terrain et bâtiment, en fournissent une lecture rapide.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "quebec-10-84", "url": "/seance/10/#quebec-10-84", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "quebec", "title": "ratios terrain/total typiques", "text": "Ordres de grandeur au Québec : résidentiel unifamilial, 20 à 30 %; condominiums urbains, 15 à 25 %; commercial de centre-ville, 30 à 50 %; rural et agricole, 40 à 60 %. Exemple : sur une propriété de 450 000 $ en secteur résidentiel où le ratio typique est de 25 %, . La répartition reste une méthode d'approximation et de vérification : les rôles d'évaluation municipaux, qui ventilent terrain et bâtiment, en fournissent une lecture rapide.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-86", "url": "/seance/10/#p10-86", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "La répartition (allocation)", "text": "Les deux dernières méthodes sont plus spécialisées : la capitalisation du loyer foncier s'applique aux terrains loués (baux emphytéotiques, terrains de centres commerciaux), et la méthode résiduelle aux terrains à développer, dont la valeur découle de ce qu'un promoteur peut se permettre de payer une fois ses coûts et son profit couverts. Toutes deux sont approfondies dans IMM1033.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-87", "url": "/seance/10/#p10-87", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Cas complet : une unifamiliale de Gatineau", "text": "Assemblons maintenant les cinq étapes sur un cas unique — celui-là même qui a fourni les chiffres des sections précédentes.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-88", "url": "/seance/10/#p10-88", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Étape 1 — Le coût de remplacement à neuf", "text": "Hypothèses : méthode comparative (Marshall & Swift, facteur Québec 1,05), coûts indirects de 15 % et profit de l'entrepreneur de 10 %, tous deux sur les coûts directs.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-89", "url": "/seance/10/#p10-89", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Étape 2 — La dépréciation totale", "text": "a) Physique curable (entretien différé). L'inspection relève : remplacement du bardage (8500 $), peinture extérieure complète (4500 $), réparation de l'asphalte du stationnement (2000 $) — total : 15 000 $.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-90", "url": "/seance/10/#p10-90", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Étape 2 — La dépréciation totale", "text": "b) Physique incurable (âge/vie modifiée).", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-91", "url": "/seance/10/#p10-91", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Étape 2 — La dépréciation totale", "text": "c) Fonctionnelle et économique. La fonctionnelle curable comprend la cuisine d'origine à rénover (10 000 $) et la mise à niveau du panneau électrique de 100 A à 200 A (2500 $), soit 12 500 $. Aucune obsolescence fonctionnelle incurable n'est identifiée, ni aucune dépréciation économique significative dans le secteur : 0 $ pour ces deux postes.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-92", "url": "/seance/10/#p10-92", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Étape 2 — La dépréciation totale", "text": "d) Récapitulatif.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-93", "url": "/seance/10/#p10-93", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Étape 2 — La dépréciation totale", "text": "Le taux global : .", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-95", "url": "/seance/10/#p10-95", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Étape 2 — La dépréciation totale", "text": "Décomposons le taux global en pourcentage du coût à neuf : physique incurable, ; entretien différé, ; fonctionnelle curable, — total 34,9 %. Le ratio âge/vie seul donne 30 % : c'est l'ajout de l'entretien différé et de la dépréciation fonctionnelle qui porte le taux global à près de 35 % — ordre de grandeur cohérent pour un bâtiment de 21 ans bien entretenu. Prenez l'habitude de ce type de contre-vérification : un taux global de 60 % sur un bâtiment récent, ou de 10 % sur un bâtiment cinquantenaire jamais rénové, doit vous alerter.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "remarque-10-94", "url": "/seance/10/#remarque-10-94", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "remarque", "title": "vérification de cohérence", "text": "Décomposons le taux global en pourcentage du coût à neuf : physique incurable, ; entretien différé, ; fonctionnelle curable, — total 34,9 %. Le ratio âge/vie seul donne 30 % : c'est l'ajout de l'entretien différé et de la dépréciation fonctionnelle qui porte le taux global à près de 35 % — ordre de grandeur cohérent pour un bâtiment de 21 ans bien entretenu. Prenez l'habitude de ce type de contre-vérification : un taux global de 60 % sur un bâtiment récent, ou de 10 % sur un bâtiment cinquantenaire jamais rénové, doit vous alerter.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-96", "url": "/seance/10/#p10-96", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Étape 3 — La valeur du terrain", "text": "La comparaison directe des trois ventes de terrains vacants (section @@REF{ch10:sec:terrain}@@) conclut à . Vérification par répartition : au rôle d'évaluation, le terrain (95 000 $) représente 24,7 % du total (385 000 $); appliquer 25 % à la valeur estimée () donne 112 500 $ — cohérent.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-97", "url": "/seance/10/#p10-97", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Étape 4 — La conclusion", "text": "Valeur estimée par la méthode du coût : environ 415 000 $ (arrondie au 5 000 $ le plus proche — la précision au dollar serait illusoire).", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "form-10-7", "url": "/seance/10/#form-10-7", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "formule", "title": "Formule 10.7 — conclusion du cas", "text": "Valeur estimée par la méthode du coût : environ 415 000 $ (arrondie au 5 000 $ le plus proche — la précision au dollar serait illusoire).", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-98", "url": "/seance/10/#p10-98", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Mise en perspective", "text": "Un résultat de méthode ne se juge jamais isolément : trois indicateurs encadrent celui-ci◆Toujours situer le résultat d'une méthode par rapport aux autres indications disponibles.. L'évaluation municipale (2025) s'établit à 385 000 $ : la valeur par le coût lui est supérieure d'environ 8 %, ce qui est attendu — le rôle, figé pour un cycle triennal à partir de conditions de marché antérieures, est structurellement conservateur en marché montant. La méthode de comparaison, appliquée à la même propriété dans l'exemple guidé de la séance 9, indiquait environ 450 000 $, au cœur d'une fourchette de comparables ajustés allant de 430 000 à 484 000 $. La valeur par le coût se situe donc sous l'indication de marché, avec un écart de — assez faible pour confirmer que les deux analyses parlent de la même propriété, assez net pour mériter une explication dans le rapport.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-100", "url": "/seance/10/#p10-100", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Mise en perspective", "text": "Cet écart de 8 % est normal et instructif : la méthode du coût tend à sous-estimer les propriétés existantes en marché actif, car elle capte mal la dynamique d'offre et de demande — la rareté des maisons disponibles, la prime de disponibilité immédiate, la valeur d'un quartier établi. La séance 14 montrera comment la réconciliation pondère ces indications selon leur fiabilité relative.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "remarque-10-99", "url": "/seance/10/#remarque-10-99", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "remarque", "title": "pourquoi le coût sous-estime-t-il souvent?", "text": "Cet écart de 8 % est normal et instructif : la méthode du coût tend à sous-estimer les propriétés existantes en marché actif, car elle capte mal la dynamique d'offre et de demande — la rareté des maisons disponibles, la prime de disponibilité immédiate, la valeur d'un quartier établi. La séance 14 montrera comment la réconciliation pondère ces indications selon leur fiabilité relative.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-101", "url": "/seance/10/#p10-101", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Forces et faiblesses de la méthode", "text": "Ce bilan explique la place particulière de la méthode dans la boîte à outils de l'évaluateur québécois : rarement la vedette en résidentiel courant, jamais absente pour autant. Elle est la méthode de dernier recours là où le marché se tait (usages spéciaux, marchés inactifs), la méthode obligée de l'assurance, et la méthode témoin partout ailleurs — celle qui force l'évaluateur à décomposer la propriété en ses éléments constitutifs et, ce faisant, à comprendre pourquoi elle vaut ce qu'elle vaut. Le cours IMM1033, entièrement consacré à la méthode du coût, en reprendra chaque maillon — terrain, coûts, dépréciation — avec la profondeur qu'exige la pratique professionnelle ; les exercices qui suivent consolident d'abord les réflexes essentiels.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-102", "url": "/seance/10/#p10-102", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un bâtiment industriel léger présente un coût de remplacement à neuf de 1 250 000 $, une dépréciation totale estimée à 42 % du coût à neuf et un terrain évalué à 310 000 $. Calculez la valeur par la méthode du coût, puis indiquez deux raisons pour lesquelles cette méthode est particulièrement pertinente pour ce type de propriété.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "exo-10-1", "url": "/seance/10/#exo-10-1", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "exercice", "title": "Exercice 10.1 — formule fondamentale", "text": "Un bâtiment industriel léger présente un coût de remplacement à neuf de 1 250 000 $, une dépréciation totale estimée à 42 % du coût à neuf et un terrain évalué à 310 000 $. Calculez la valeur par la méthode du coût, puis indiquez deux raisons pour lesquelles cette méthode est particulièrement pertinente pour ce type de propriété.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-103", "url": "/seance/10/#p10-103", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Dépréciation en dollars : .", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-104", "url": "/seance/10/#p10-104", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Valeur arrondie : environ 1 035 000 $. Pertinence pour l'industriel : (1) les ventes comparables d'immeubles industriels sont souvent rares (marché mince), ce qui affaiblit la méthode de comparaison; (2) plusieurs bâtiments industriels sont adaptés sur mesure à leur occupant (quasi-usage spécial), de sorte que ni les comparables ni les revenus ne reflètent bien leur valeur pour l'utilisateur.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-105", "url": "/seance/10/#p10-105", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un plain-pied de 1350 pi doit être évalué. Données : coût unitaire de 172 $/pi (qualité moyenne), facteur de localisation de 1,04, garage simple de 280 pi à 70 $/pi, sous-sol fini de 900 pi à 52 $/pi. Hypothèses : coûts indirects de 14 % et profit de l'entrepreneur de 8 %, tous deux sur les coûts directs. Calculez le coût de remplacement à neuf complet.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "exo-10-2", "url": "/seance/10/#exo-10-2", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "exercice", "title": "Exercice 10.2 — coût à neuf complet", "text": "Un plain-pied de 1350 pi doit être évalué. Données : coût unitaire de 172 $/pi (qualité moyenne), facteur de localisation de 1,04, garage simple de 280 pi à 70 $/pi, sous-sol fini de 900 pi à 52 $/pi. Hypothèses : coûts indirects de 14 % et profit de l'entrepreneur de 8 %, tous deux sur les coûts directs. Calculez le coût de remplacement à neuf complet.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-106", "url": "/seance/10/#p10-106", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Coûts directs :", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-107", "url": "/seance/10/#p10-107", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Indirects et profit :", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-108", "url": "/seance/10/#p10-108", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Soit environ 376 000 $. Remarquez la structure du calcul : les pourcentages d'indirects et de profit s'appliquent aux coûts directs totaux, extras compris — pas seulement au coût de base de la résidence.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-109", "url": "/seance/10/#p10-109", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Une résidence présente un coût de remplacement à neuf de 520 000 $. L'inspection révèle : toiture à remplacer (14 000 $), peinture extérieure (6000 $), salle de bain principale désuète dont la mise à jour est rentable (9000 $), et des plafonds de sept pieds au sous-sol dont la perte de valeur au marché est estimée à 11 000 $. Le bâtiment a 24 ans d'âge chronologique, mais un entretien exemplaire lui confère un âge effectif de 15 ans; la vie utile économique retenue est de 60 ans. Aucune dépréciation externe. Calculez la dépréciation totale et le taux global de dépréciation.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "exo-10-3", "url": "/seance/10/#exo-10-3", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "exercice", "title": "Exercice 10.3 — âge/vie modifiée et ventilation", "text": "Une résidence présente un coût de remplacement à neuf de 520 000 $. L'inspection révèle : toiture à remplacer (14 000 $), peinture extérieure (6000 $), salle de bain principale désuète dont la mise à jour est rentable (9000 $), et des plafonds de sept pieds au sous-sol dont la perte de valeur au marché est estimée à 11 000 $. Le bâtiment a 24 ans d'âge chronologique, mais un entretien exemplaire lui confère un âge effectif de 15 ans; la vie utile économique retenue est de 60 ans. Aucune dépréciation externe. Calculez la dépréciation totale et le taux global de dépréciation.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-110", "url": "/seance/10/#p10-110", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Classons d'abord chaque élément. La toiture (14 000 $) et la peinture (6000 $) relèvent de l'entretien différé — physique curable, pour un total de 20 000 $. La salle de bain (9000 $) est une obsolescence de design dont la correction est rentable : fonctionnelle curable. Les plafonds bas (11 000 $) sont une obsolescence de design impossible à corriger économiquement : fonctionnelle incurable. Aucune dépréciation économique n'est signalée.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-111", "url": "/seance/10/#p10-111", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Physique incurable par âge/vie modifiée — la base exclut l'entretien différé (mais pas la fonctionnelle, qui ne fait pas partie de l'usure physique) :", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-112", "url": "/seance/10/#p10-112", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Dépréciation totale :", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-113", "url": "/seance/10/#p10-113", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "C'est bien l'âge effectif (15 ans) qui entre dans le ratio, et non l'âge chronologique (24 ans) : utiliser 24/60 aurait gonflé la dépréciation physique incurable à 200 000 $, soit une erreur de 75 000 $.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-114", "url": "/seance/10/#p10-114", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Dans un secteur où presque aucun terrain vacant ne se vend, vous relevez la vente récente d'une propriété bâtie à 610 000 $. Vous estimez le coût à neuf de son bâtiment à 560 000 $ et sa dépréciation à 35 %. a) Estimez la valeur du terrain par extraction. b) Le rôle d'évaluation du secteur indique un ratio terrain/total typique de 28 % : vérifiez votre résultat par répartition et commentez l'écart.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "exo-10-4", "url": "/seance/10/#exo-10-4", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "exercice", "title": "Exercice 10.4 — valeur du terrain par extraction et répartition", "text": "Dans un secteur où presque aucun terrain vacant ne se vend, vous relevez la vente récente d'une propriété bâtie à 610 000 $. Vous estimez le coût à neuf de son bâtiment à 560 000 $ et sa dépréciation à 35 %. a) Estimez la valeur du terrain par extraction. b) Le rôle d'évaluation du secteur indique un ratio terrain/total typique de 28 % : vérifiez votre résultat par répartition et commentez l'écart.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-115", "url": "/seance/10/#p10-115", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "a) Extraction.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-116", "url": "/seance/10/#p10-116", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "b) Répartition. . L'écart est important (75 200 $, soit environ 44 % de plus par extraction). Deux lectures possibles : soit la dépréciation de 35 % est sous-estimée (chaque point de dépréciation en plus réduit la valeur extraite du terrain de 5600 $), soit le ratio de 28 % du rôle est dépassé — fréquent dans les secteurs où la valeur des terrains monte plus vite que celle des bâtiments. L'évaluateur documenterait les deux hypothèses et chercherait une troisième indication (vente de terrain vacant même éloignée, méthode résiduelle) avant de conclure. L'exercice illustre la fragilité de l'extraction : elle hérite de toute l'incertitude de la dépréciation.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-117", "url": "/seance/10/#p10-117", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un duplex de Gatineau (secteur Aylmer) doit être évalué par la méthode du coût au 1er septembre 2026. Données : superficie totale de 2100 pi à 178 $/pi (facteur de localisation déjà inclus); aucun garage; coûts indirects de 15 % et profit de 10 % (sur les coûts directs); entretien différé de 18 000 $; âge effectif de 22 ans; vie utile de 55 ans; cuisine des deux logements à mettre à jour pour 16 000 $ (rentable); proximité d'une voie ferrée dont l'analyse de paires indique un escompte de 4 % sur la valeur des propriétés du secteur, estimé ici à 17 000 $; terrain évalué à 125 000 $ par comparaison directe. Calculez la valeur par la méthode du coût, en présentant le bordereau complet.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "exo-10-5", "url": "/seance/10/#exo-10-5", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "exercice", "title": "Exercice 10.5 — cas intégrateur — méthode complète", "text": "Un duplex de Gatineau (secteur Aylmer) doit être évalué par la méthode du coût au 1er septembre 2026. Données : superficie totale de 2100 pi à 178 $/pi (facteur de localisation déjà inclus); aucun garage; coûts indirects de 15 % et profit de 10 % (sur les coûts directs); entretien différé de 18 000 $; âge effectif de 22 ans; vie utile de 55 ans; cuisine des deux logements à mettre à jour pour 16 000 $ (rentable); proximité d'une voie ferrée dont l'analyse de paires indique un escompte de 4 % sur la valeur des propriétés du secteur, estimé ici à 17 000 $; terrain évalué à 125 000 $ par comparaison directe. Calculez la valeur par la méthode du coût, en présentant le bordereau complet.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-118", "url": "/seance/10/#p10-118", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Étape 1 — Coût à neuf.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-119", "url": "/seance/10/#p10-119", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Étape 2 — Dépréciation. Physique curable : 18 000 $. Physique incurable (âge/vie modifiée) :", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-120", "url": "/seance/10/#p10-120", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Fonctionnelle curable (cuisines) : 16 000 $. Économique (voie ferrée) : 17 000 $.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-121", "url": "/seance/10/#p10-121", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Taux global : — élevé mais plausible pour un bâtiment d'âge effectif 22/55 avec obsolescence et nuisance externe.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-122", "url": "/seance/10/#p10-122", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Étapes 3 et 4 — Terrain et conclusion.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-123", "url": "/seance/10/#p10-123", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Valeur par la méthode du coût : environ 360 000 $ (arrondie au 5 000 $). Dans un rapport réel, ce duplex — un immeuble à revenus — serait évalué principalement par la méthode du revenu (séances 11 et 12) et par comparaison; la méthode du coût jouerait le rôle de vérification.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-124", "url": "/seance/10/#p10-124", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Formule fondamentale : — le coût plafonne la valeur, la dépréciation l'érode, le terrain s'ajoute.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-125", "url": "/seance/10/#p10-125", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Remplacement (même utilité, moyens actuels — concept courant) reproduction (réplique exacte — patrimoine, assurance). Le choix engage le traitement de l'obsolescence fonctionnelle : attention au double comptage.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-126", "url": "/seance/10/#p10-126", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Coût à neuf coûts directs (65–80 %) coûts indirects (10–25 %) profit de l'entrepreneur (5–15 %); toujours énoncer ses hypothèses et appliquer le facteur de localisation aux tables nord-américaines (Marshall & Swift, RSMeans).", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-127", "url": "/seance/10/#p10-127", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Trois dépréciations : physique (usure), fonctionnelle (obsolescence interne), économique (externe — toujours incurable).", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-128", "url": "/seance/10/#p10-128", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Test curable/incurable : la correction est-elle rentable (coût valeur ajoutée)? Curable coût de correction; incurable perte de valeur résiduelle.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-129", "url": "/seance/10/#p10-129", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Âge/vie modifiée : retirer l'entretien différé de la base, puis appliquer âge effectif vie utile au reste. C'est l'âge effectif qui compte, jamais l'âge chronologique.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-130", "url": "/seance/10/#p10-130", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Terrain : évalué séparément, comme vacant, à son utilisation optimale — comparaison directe d'abord; extraction, répartition, capitalisation du loyer foncier et méthode résiduelle en appoint.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-131", "url": "/seance/10/#p10-131", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Vérifications systématiques : cohérence du taux global de dépréciation avec l'âge du bâtiment; recoupement de la valeur du terrain (rôle municipal); mise en perspective avec les autres méthodes.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-132", "url": "/seance/10/#p10-132", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Usage privilégié : neuf, usages spéciaux, assurance, marchés inactifs; rôle courant : méthode de vérification. Elle tend à sous-estimer en marché actif.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-133", "url": "/seance/10/#p10-133", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Arrondir la conclusion (au 5 000 $ près) : la précision au dollar est illusoire.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "synthese", "url": "/seance/10/#synthese", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "synth", "title": "L’essentiel de la séance", "text": "Formule fondamentale : — le coût plafonne la valeur, la dépréciation l'érode, le terrain s'ajoute.Remplacement (même utilité, moyens actuels — concept courant) reproduction (réplique exacte — patrimoine, assurance). Le choix engage le traitement de l'obsolescence fonctionnelle : attention au double comptage.Coût à neuf coûts directs (65–80 %) coûts indirects (10–25 %) profit de l'entrepreneur (5–15 %); toujours énoncer ses hypothèses et appliquer le facteur de localisation aux tables nord-américaines (Marshall & Swift, RSMeans).Trois dépréciations : physique (usure), fonctionnelle (obsolescence interne), économique (externe — toujours incurable).Test curable/incurable : la correction est-elle rentable (coût valeur ajoutée)? Curable coût de correction; incurable perte de valeur résiduelle.Âge/vie modifiée : retirer l'entretien différé de la base, puis appliquer âge effectif vie utile au reste. C'est l'âge effectif qui compte, jamais l'âge chronologique.Terrain : évalué séparément, comme vacant, à son utilisation optimale — comparaison directe d'abord; extraction, répartition, capitalisation du loyer foncier et méthode résiduelle en appoint.Vérifications systématiques : cohérence du taux global de dépréciation avec l'âge du bâtiment; recoupement de la valeur du terrain (rôle municipal); mise en perspective avec les autres méthodes.Usage privilégié : neuf, usages spéciaux, assurance, marchés inactifs; rôle courant : méthode de vérification. Elle tend à sous-estimer en marché actif.Arrondir la conclusion (au 5 000 $ près) : la précision au dollar est illusoire.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p11-1", "url": "/seance/11/#p11-1", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "text": "Troisième et dernière grande méthode : la méthode du revenu. Elle change radicalement de point de vue. La comparaison regardait ce que paient les acheteurs; le coût regardait ce que coûterait un substitut; le revenu regarde ce que l'immeuble rapporte. Pour un investisseur, un immeuble locatif n'est pas d'abord un assemblage de briques : c'est une machine à produire des flux monétaires, et sa valeur est la valeur présente de ces flux. Cette première séance construit le numérateur de la méthode : le revenu net d'exploitation (RNE), obtenu en partant du revenu brut potentiel, en passant par le revenu brut effectif, puis en soustrayant les dépenses d'exploitation. Le tout est ancré dans le contexte locatif québécois — où le Tribunal administratif du logement (TAL) façonne les loyers d'une manière qu'aucun manuel américain ne décrit. La séance 12 s'occupera du dénominateur : le taux.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-2", "url": "/seance/11/#p11-2", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "text": "Énoncer le fondement de la méthode du revenu et la formule de capitalisation directe ;", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-3", "url": "/seance/11/#p11-3", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "text": "Distinguer capitalisation directe et actualisation des flux (DCF), et savoir quand chacune s'impose;", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-4", "url": "/seance/11/#p11-4", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "text": "Calculer le revenu brut potentiel (RBP) aux loyers du marché et justifier ce choix face aux loyers contractuels;", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-5", "url": "/seance/11/#p11-5", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "text": "Construire le revenu brut effectif (RBE) : inoccupation, mauvaises créances, revenus accessoires;", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-6", "url": "/seance/11/#p11-6", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "text": "Classer les dépenses d'exploitation (fixes, variables, réserve) et identifier les exclusions absolues (dette, amortissement, impôt);", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-7", "url": "/seance/11/#p11-7", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "text": "Reconstruire, normaliser et stabiliser un RNE à partir des états du propriétaire;", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-8", "url": "/seance/11/#p11-8", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "text": "Mener le calcul complet sur un 6-plex de Gatineau et situer chaque hypothèse dans le cadre québécois (TAL, SCHL, bail résidentiel).", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-9", "url": "/seance/11/#p11-9", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Le principe d'anticipation", "text": "La valeur d'un immeuble à revenus correspond à la valeur présente des bénéfices futurs que cet immeuble peut générer pour son propriétaire. Un investisseur rationnel paie en fonction de la capacité de l'immeuble à produire des revenus nets.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "def-11-1", "url": "/seance/11/#def-11-1", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "definition", "title": "Définition 11.1 — principe fondamental de la méthode du revenu", "text": "La valeur d'un immeuble à revenus correspond à la valeur présente des bénéfices futurs que cet immeuble peut générer pour son propriétaire. Un investisseur rationnel paie en fonction de la capacité de l'immeuble à produire des revenus nets.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-10", "url": "/seance/11/#p11-10", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Le principe d'anticipation", "text": "La méthode repose sur le principe d'anticipation vu à la séance 3◆Séance 3 : la valeur naît de l'anticipation des bénéfices futurs. : l'acheteur d'un immeuble locatif acquiert un flux de revenus futurs, pas seulement un bâtiment. C'est la méthode privilégiée pour tout ce qui se loue — plex, multilogements, immeubles de bureaux, commerces — parce qu'elle reproduit le raisonnement réel des acheteurs de ces immeubles.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-11", "url": "/seance/11/#p11-11", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "L'équation fondamentale", "text": "où est la valeur de l'immeuble ($), RNE le revenu net d'exploitation ($/an) et TGA le taux global d'actualisation (aussi appelé taux de capitalisation).", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "form-11-1", "url": "/seance/11/#form-11-1", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "formule", "title": "Formule 11.1 — capitalisation directe", "text": "où est la valeur de l'immeuble ($), RNE le revenu net d'exploitation ($/an) et TGA le taux global d'actualisation (aussi appelé taux de capitalisation).", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-12", "url": "/seance/11/#p11-12", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "L'équation fondamentale", "text": "Un immeuble génère un RNE de 60 000 $ par année. Le TGA observé sur le marché pour ce type d'immeuble est de 5,5 %.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-13", "url": "/seance/11/#p11-13", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "L'équation fondamentale", "text": "Une division — mais chacun des deux termes condense un travail d'analyse considérable. Ce chapitre construit le numérateur; le chapitre 12, le dénominateur.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "ex-11-1", "url": "/seance/11/#ex-11-1", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "exemple", "title": "Exemple 11.1 — première capitalisation", "text": "Un immeuble génère un RNE de 60 000 $ par année. Le TGA observé sur le marché pour ce type d'immeuble est de 5,5 %. Une division — mais chacun des deux termes condense un travail d'analyse considérable. Ce chapitre construit le numérateur; le chapitre 12, le dénominateur.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-14", "url": "/seance/11/#p11-14", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "L'équation fondamentale", "text": "Les étudiants qui ont suivi un cours de finance reconnaîtront la parenté : est la formule de la perpétuité — la valeur présente d'un flux constant qui se répète indéfiniment, égale au flux divisé par le taux d'actualisation. L'immobilier s'y prête mieux que la plupart des actifs : un immeuble bien entretenu produit des loyers sur des décennies, et la réserve pour remplacement (on y viendra) sert justement à rendre ce flux perpétuel en finançant le renouvellement des composantes. La même parenté éclaire le rôle du taux : comme le rendement exigé d'une action ou d'une obligation, le TGA prix le risque du flux — un RNE fragile (locataires précaires, immeuble vieillissant, marché en détente) se capitalise à un taux plus élevé, donc à une valeur moindre, qu'un RNE solide. La séance 12 fera de cette intuition un outil de calcul ; pour l'instant, elle suffit à comprendre pourquoi la qualité de l'analyse du RNE — l'objet de ce chapitre — conditionne tout le reste.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-15", "url": "/seance/11/#p11-15", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "L'équation fondamentale", "text": "Les trois variables de l'équation forment un triangle : connaissant deux d'entre elles, on déduit toujours la troisième.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-16", "url": "/seance/11/#p11-16", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "L'équation fondamentale", "text": "L'évaluateur estime le RNE et le TGA pour en déduire la valeur; l'analyste de marché, à l'inverse, extrait le TGA des ventes où prix et RNE sont connus — c'est l'extraction directe de la séance 12.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-17", "url": "/seance/11/#p11-17", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Capitalisation directe ou DCF?", "text": "Deux techniques mettent ce principe en œuvre.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-18", "url": "/seance/11/#p11-18", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Capitalisation directe ou DCF?", "text": "Convertit le RNE stabilisé d'une seule année en valeur : . Simple et rapide, elle suppose des revenus et des dépenses stables et s'appuie sur des comparables fiables (ventes d'immeubles à revenus dont on connaît le RNE).", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "def-11-2", "url": "/seance/11/#def-11-2", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "definition", "title": "Définition 11.2 — capitalisation directe", "text": "Convertit le RNE stabilisé d'une seule année en valeur : . Simple et rapide, elle suppose des revenus et des dépenses stables et s'appuie sur des comparables fiables (ventes d'immeubles à revenus dont on connaît le RNE).", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-19", "url": "/seance/11/#p11-19", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Capitalisation directe ou DCF?", "text": "Actualise chaque flux futur sur une période de détention (5 à 10 ans), plus la valeur de revente :", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-20", "url": "/seance/11/#p11-20", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Capitalisation directe ou DCF?", "text": "Plus complexe mais plus flexible, elle admet des revenus et des dépenses variables d'une année à l'autre.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "def-11-3", "url": "/seance/11/#def-11-3", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "definition", "title": "Définition 11.3 — actualisation des flux monétaires (DCF)", "text": "Actualise chaque flux futur sur une période de détention (5 à 10 ans), plus la valeur de revente : Plus complexe mais plus flexible, elle admet des revenus et des dépenses variables d'une année à l'autre.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-21", "url": "/seance/11/#p11-21", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Capitalisation directe ou DCF?", "text": "◆Cap. directe Une année stabilisée, un taux. Marché actif requis.◆DCF Flux année par année revente. Trajectoires atypiques.En première approximation : immeuble stabilisé dans un marché actif capitalisation directe; flux en transition (loyers sous le marché à rattraper, repositionnement, baux commerciaux échelonnés) DCF. La séance 12 développe le DCF en détail.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-22", "url": "/seance/11/#p11-22", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Capitalisation directe ou DCF?", "text": "Il faut comprendre que les deux techniques ne s'opposent pas : elles répondent à des questions différentes posées au même principe. La capitalisation directe demande au marché « combien payez-vous, aujourd'hui, pour un dollar de RNE stabilisé de ce type d'immeuble? » — et la réponse, le TGA, absorbe implicitement toutes les anticipations de croissance et de risque que les acheteurs partagent. Elle est donc redoutablement fiable quand l'immeuble sujet ressemble aux immeubles dont on extrait le taux, et muette dès qu'il s'en écarte. Le DCF, lui, rend ces anticipations explicites : croissance des loyers année par année, rattrapage des baux sous le marché, travaux prévus, revente en fin d'horizon. Cette transparence a un prix — chaque hypothèse explicite est une hypothèse contestable, et un DCF mal discipliné devient une machine à justifier n'importe quel prix. La sagesse professionnelle québécoise tient en une phrase : capitalisation directe comme méthode principale dès que le marché la permet, DCF comme méthode d'appoint lorsque la trajectoire des flux s'écarte du profil stabilisé.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-23", "url": "/seance/11/#p11-23", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Le revenu brut potentiel (RBP)", "text": "Le revenu brut potentiel (RBP) est le revenu total que l'immeuble pourrait générer si tous les logements étaient loués à 100 % aux loyers du marché, sans aucune perte.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "def-11-4", "url": "/seance/11/#def-11-4", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "definition", "title": "Définition 11.4 — revenu brut potentiel", "text": "Le revenu brut potentiel (RBP) est le revenu total que l'immeuble pourrait générer si tous les logements étaient loués à 100 % aux loyers du marché, sans aucune perte.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-24", "url": "/seance/11/#p11-24", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Le revenu brut potentiel (RBP)", "text": "Trois précisions font toute la différence entre un RBP correct et un RBP d'examen raté◆RBP : loyers du marché, occupation pleine, revenus accessoires exclus (ils entrent au RBE).. D'abord, le RBP se calcule aux loyers du marché, et non aux loyers des baux en vigueur — distinction capitale au Québec, que la sous-section suivante développe. Ensuite, il suppose une occupation de 100 % : non pas que l'évaluateur croie à la pleine occupation perpétuelle, mais parce que la méthode isole d'abord le potentiel brut de l'immeuble avant d'en retrancher, à l'étape suivante et à un taux de marché documenté, la perte d'inoccupation normale. Séparer les deux estimations rend chacune vérifiable ; les fusionner (« je mets les loyers un peu plus bas pour tenir compte des logements vides ») rend le calcul incontrôlable. Enfin, les revenus accessoires — stationnement, buanderie, entreposage — ne figurent pas au RBP : ils s'ajoutent plus loin, dans le calcul du RBE, parce qu'ils obéissent à une dynamique propre et ne subissent pas l'inoccupation de la même manière que les loyers.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-25", "url": "/seance/11/#p11-25", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Loyers du marché contre loyers contractuels", "text": "Le loyer du marché est celui qu'obtiendrait chaque logement s'il était mis en location aujourd'hui, établi à partir des comparables; il reflète l'offre et la demande actuelles. Le loyer contractuel est celui que paie réellement le locataire selon le bail en vigueur.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "def-11-5", "url": "/seance/11/#def-11-5", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "definition", "title": "Définition 11.5 — loyer du marché vs loyer contractuel", "text": "Le loyer du marché est celui qu'obtiendrait chaque logement s'il était mis en location aujourd'hui, établi à partir des comparables; il reflète l'offre et la demande actuelles. Le loyer contractuel est celui que paie réellement le locataire selon le bail en vigueur.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-26", "url": "/seance/11/#p11-26", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Loyers du marché contre loyers contractuels", "text": "Dans un marché sans friction, les deux convergeraient au fil des renouvellements. Au Québec, ils divergent durablement.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-28", "url": "/seance/11/#p11-28", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Loyers du marché contre loyers contractuels", "text": "Le Tribunal administratif du logement encadre les hausses de loyer résidentiel : le locataire peut refuser une augmentation, et le TAL fixe alors le loyer selon ses critères. Résultat : les loyers de locataires de longue date peuvent être significativement inférieurs au marché — des écarts de 20 à 30 % ne sont pas rares après dix ans d'occupation continue. L'évaluateur québécois vit donc en permanence avec deux grilles de loyers : celle des baux et celle du marché.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "quebec-11-27", "url": "/seance/11/#quebec-11-27", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "quebec", "title": "l'effet TAL sur les loyers contractuels", "text": "Le Tribunal administratif du logement encadre les hausses de loyer résidentiel : le locataire peut refuser une augmentation, et le TAL fixe alors le loyer selon ses critères. Résultat : les loyers de locataires de longue date peuvent être significativement inférieurs au marché — des écarts de 20 à 30 % ne sont pas rares après dix ans d'occupation continue. L'évaluateur québécois vit donc en permanence avec deux grilles de loyers : celle des baux et celle du marché.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-29", "url": "/seance/11/#p11-29", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Loyers du marché contre loyers contractuels", "text": "Aperçu du cas complet de la section @@REF{ch11:sec:cas}@@ — un 6-plex de Gatineau :", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-30", "url": "/seance/11/#p11-30", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Loyers du marché contre loyers contractuels", "text": "Écart total : 850 $/mois, soit 10 200 $ par année — la trace directe de l'encadrement des loyers. Notez la corrélation parfaite entre l'ancienneté du locataire et la profondeur de l'écart.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "ex-11-2", "url": "/seance/11/#ex-11-2", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "exemple", "title": "Exemple 11.2 — l'écart contractuel–marché sur le 6-plex du chapitre", "text": "Aperçu du cas complet de la section @@REF{ch11:sec:cas}@@ — un 6-plex de Gatineau : LogementContractuelMarchéÉcart4½ (locataire depuis 8 ans)950 $/mois1 150 $/mois $4½ (nouveau bail)1 100 $/mois1 150 $/mois $4½ (locataire depuis 12 ans)800 $/mois1 150 $/mois $3½ (locataire depuis 9 ans)750 $/mois950 $/mois $3½ (locataire depuis 4 ans)900 $/mois950 $/mois $3½ (nouveau bail)950 $/mois950 $/mois0 $ Écart total : 850 $/mois, soit 10 200 $ par année — la trace directe de l'encadrement des loyers. Notez la corrélation parfaite entre l'ancienneté du locataire et la profondeur de l'écart.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-32", "url": "/seance/11/#p11-32", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Loyers du marché contre loyers contractuels", "text": "Utiliser les loyers du marché au RBP ne nie pas l'existence des baux : cela établit le potentiel de l'immeuble, que le roulement naturel des locataires permet de rattraper graduellement. Un acheteur paie pour ce potentiel — en l'escomptant selon la vitesse de rattrapage attendue. Dans une analyse fine (DCF, séance 12), l'écart contractuel–marché se modélise explicitement; en capitalisation directe, on capitalise le RNE au marché et l'on discute l'écart dans la réconciliation. Ce qui est fautif, c'est de mélanger : un RBP mi-contractuel mi-marché ne mesure plus rien.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "attention-11-31", "url": "/seance/11/#attention-11-31", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "attention", "title": "pourquoi le marché, alors que les baux sont opposables?", "text": "Utiliser les loyers du marché au RBP ne nie pas l'existence des baux : cela établit le potentiel de l'immeuble, que le roulement naturel des locataires permet de rattraper graduellement. Un acheteur paie pour ce potentiel — en l'escomptant selon la vitesse de rattrapage attendue. Dans une analyse fine (DCF, séance 12), l'écart contractuel–marché se modélise explicitement; en capitalisation directe, on capitalise le RNE au marché et l'on discute l'écart dans la réconciliation. Ce qui est fautif, c'est de mélanger : un RBP mi-contractuel mi-marché ne mesure plus rien.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-33", "url": "/seance/11/#p11-33", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Les baux au Québec : le cadre juridique", "text": "◆Bail résidentiel C.c.Q., art. 1851–2000; reconduction automatique; TAL.Le bail résidentiel est régi par le Code civil du Québec (art. 1851–2000, « Du louage »), et ses traits distinctifs n'ont pas d'équivalent dans le reste de l'Amérique du Nord. Le premier est la reconduction automatique : à l'échéance, le bail se renouvelle de plein droit, et le locataire peut refuser la hausse proposée sans perdre son logement — ce qui renverse le rapport de force qu'on observe ailleurs, où le refus d'une hausse équivaut à un préavis de départ. En cas de désaccord, c'est le TAL qui fixe le loyer selon ses critères réglementaires : le locateur ne peut ni imposer sa hausse ni évincer le locataire récalcitrant. S'y ajoute la clause G du bail obligatoire, qui contraint le locateur à divulguer le loyer le plus bas payé au cours des douze derniers mois — un mécanisme de transparence renforcé en 2024 (PL 31) qui freine les remises à niveau abruptes entre deux locataires. Enfin, la durée typique de douze mois avec échéance concentrée au 30 juin produit le folklore bien réel du « bail du 1er juillet » : un marché locatif dont tout le roulement se joue sur quelques semaines d'été, ce que l'évaluateur doit garder en tête lorsqu'il interprète des taux d'inoccupation saisonniers.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-34", "url": "/seance/11/#p11-34", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Les baux au Québec : le cadre juridique", "text": "Le bail commercial, lui, relève du même Code civil mais sans encadrement du TAL : liberté contractuelle complète. On y rencontre les types brut, net, net net et triple net — le locataire assumant de plus en plus de charges à mesure qu'on avance dans la liste —, des durées de trois à dix ans avec options de renouvellement, des clauses d'indexation (IPC, pourcentage des ventes) et aucune reconduction automatique. La nature du bail change donc complètement l'analyse des revenus et des dépenses : un triple net transfère presque toutes les dépenses au locataire, ce qui gonfle mécaniquement le ratio RNE/RBE.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-36", "url": "/seance/11/#p11-36", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "La fixation des loyers : le régime 2026 du TAL", "text": "Le critère de base est désormais la moyenne de l'IPC des trois dernières années, appliquée au loyer : pour 2026, cet ajustement de base s'établit à 3,1 % (baux débutant entre le 2 avril 2026 et le 1er avril 2027). À ce socle s'ajoutent les variations réelles des taxes municipales et scolaires et des assurances — répercutées au dollar près, à la hausse comme à la baisse —, ainsi que les travaux majeurs admissibles, transférés au loyer à raison de 5 % par année des dépenses engagées. La partie du loyer liée aux services à la personne (résidences pour aînés) suit un régime distinct, indexée à 6,7 %. Le locataire conserve dans tous les cas le droit de refuser la hausse, le TAL tranchant alors selon ces critères. L'ancien régime — le calcul poste par poste des dépenses d'énergie, d'entretien et de services de la « Section G » — ne s'applique plus qu'aux avis donnés avant 2026.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "quebec-11-35", "url": "/seance/11/#quebec-11-35", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "quebec", "title": "nouvelle méthode de fixation depuis le 1<sup>er</sup> janvier 2026", "text": "Le critère de base est désormais la moyenne de l'IPC des trois dernières années, appliquée au loyer : pour 2026, cet ajustement de base s'établit à 3,1 % (baux débutant entre le 2 avril 2026 et le 1er avril 2027). À ce socle s'ajoutent les variations réelles des taxes municipales et scolaires et des assurances — répercutées au dollar près, à la hausse comme à la baisse —, ainsi que les travaux majeurs admissibles, transférés au loyer à raison de 5 % par année des dépenses engagées. La partie du loyer liée aux services à la personne (résidences pour aînés) suit un régime distinct, indexée à 6,7 %. Le locataire conserve dans tous les cas le droit de refuser la hausse, le TAL tranchant alors selon ces critères. L'ancien régime — le calcul poste par poste des dépenses d'énergie, d'entretien et de services de la « Section G » — ne s'applique plus qu'aux avis donnés avant 2026.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-37", "url": "/seance/11/#p11-37", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "La fixation des loyers : le régime 2026 du TAL", "text": "Pour l'évaluateur, trois conséquences : la croissance des revenus résidentiels devient plus prévisible, ancrée sur l'IPC; les travaux majeurs se répercutent graduellement (5 %/an) plutôt qu'en bloc; et ces paramètres balisent directement les hypothèses de croissance du DCF (séance 12). Un rapport qui projette 6 % de croissance annuelle des loyers résidentiels au Québec devra expliquer comment il contourne le régime du TAL — roulement de locataires, logements neufs exemptés, ou optimisme injustifiable.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-38", "url": "/seance/11/#p11-38", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "L'inoccupation : les données SCHL", "text": "Chaque octobre, la SCHL publie son Rapport sur le marché locatif, la référence pour les taux d'inoccupation des immeubles de trois logements et plus. Repères d'octobre 2025◆SCHL, oct. 2025 : Montréal 2,1 %; Québec 0,9 %; Gatineau 3,8 %. Équilibre 3 %. :", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-39", "url": "/seance/11/#p11-39", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "L'inoccupation : les données SCHL", "text": "Le seuil d'environ 3 % marque l'équilibre du marché locatif : en dessous, la pénurie pousse loyers et valeurs à la hausse; au-dessus, le marché se détend. Montréal (2,1 %) et surtout Québec (0,9 %) demeurent sous l'équilibre; Gatineau, à 3,8 %, est en détente — une donnée qui pèsera sur le choix du taux d'inoccupation du cas complet.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-40", "url": "/seance/11/#p11-40", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Les revenus accessoires", "text": "Au-delà des loyers, l'immeuble génère des revenus accessoires qu'il faut recenser exhaustivement : stationnement (typiquement 50 à 150 $/mois par place à Gatineau), buanderie payante, entreposage (casiers), baux d'antennes de télécommunications sur le toit, distributrices, panneaux publicitaires sur la façade. Sur un immeuble de taille moyenne, ils représentent souvent 3 à 6 % du revenu total — les oublier, c'est sous-évaluer d'autant.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-41", "url": "/seance/11/#p11-41", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Les revenus accessoires", "text": "Deux nuances de traitement méritent l'attention. D'une part, tous les revenus accessoires ne se valent pas en qualité : un bail d'antenne de télécommunications signé pour dix ans avec un opérateur national est un flux quasi obligataire, tandis que les recettes de distributrices fluctuent avec l'occupation. Dans une analyse fine, on peut capitaliser séparément un bail d'antenne à un taux plus bas que le reste de l'immeuble. D'autre part, il faut se garder de compter en revenu accessoire ce qui est déjà dans le loyer : si les baux incluent une place de stationnement, la « louer » une seconde fois dans le calcul gonfle fictivement le RBE. La règle est la même que partout ailleurs dans la méthode : chaque dollar de revenu doit avoir une source contractuelle ou de marché identifiable, et n'être compté qu'une fois.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "form-11-2", "url": "/seance/11/#form-11-2", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "formule", "title": "Formule 11.2 — revenu brut effectif", "text": "", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-42", "url": "/seance/11/#p11-42", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Le revenu brut effectif (RBE)", "text": "Ordres de grandeur des pertes : inoccupation, 2 à 5 % du RBP selon la région et le segment; mauvaises créances (loyers impayés, frais de recouvrement), 0,5 à 2 %; total des pertes, 3 à 7 % du RBP. Deux réflexes professionnels : le taux d'inoccupation retenu est un taux de marché à long terme (même si l'immeuble est plein aujourd'hui — la pleine occupation permanente n'existe pas), et il se justifie par une source (SCHL, enquêtes locales).", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-43", "url": "/seance/11/#p11-43", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Le revenu brut effectif (RBE)", "text": "Immeuble dont le RBP est de 72 000 $; inoccupation de 3 %, mauvaises créances de 1 %, revenus accessoires de 3600 $ :", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-44", "url": "/seance/11/#p11-44", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Le revenu brut effectif (RBE)", "text": "Les pertes se calculent sur le RBP (les loyers), jamais sur les revenus accessoires — une place de stationnement ne fait pas de mauvaise créance distincte de celle du logement.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "ex-11-3", "url": "/seance/11/#ex-11-3", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "exemple", "title": "Exemple 11.3 — du RBP au RBE en cascade", "text": "Immeuble dont le RBP est de 72 000 $; inoccupation de 3 %, mauvaises créances de 1 %, revenus accessoires de 3600 $ : Les pertes se calculent sur le RBP (les loyers), jamais sur les revenus accessoires — une place de stationnement ne fait pas de mauvaise créance distincte de celle du logement.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-45", "url": "/seance/11/#p11-45", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Les dépenses d'exploitation", "text": "Si les revenus se laissent lire dans les baux, les dépenses, elles, se cachent partout : dans les avis d'imposition, les polices d'assurance, les factures d'Hydro-Québec, les contrats de déneigement — et parfois nulle part, quand le propriétaire fait lui-même le travail sans se payer. La définition de référence est pourtant simple : les dépenses d'exploitation sont les débours récurrents et nécessaires pour maintenir les revenus de l'immeuble. Chaque mot compte. Récurrents : la dépense revient d'année en année, au moins en espérance — ce qui exclut le remplacement ponctuel d'une toiture, mais inclut la provision annuelle qui l'anticipe. Nécessaires pour maintenir les revenus : sans entretien, sans assurance, sans déneigement, les loyers finissent par s'effondrer — alors que l'immeuble produirait exactement les mêmes loyers sans hypothèque et sans l'impôt personnel du propriétaire, ce qui annonce déjà les exclusions absolues traitées plus loin dans cette section. La classification standard range ces dépenses en trois blocs, du plus prévisible au plus discrétionnaire.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-46", "url": "/seance/11/#p11-46", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Trois blocs : fixes, variables, réserve", "text": "Dépenses qui ne varient pas (ou peu) avec le taux d'occupation : taxes foncières (municipales et scolaires) et assurances (immeuble et responsabilité civile).", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "def-11-6", "url": "/seance/11/#def-11-6", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "definition", "title": "Définition 11.6 — dépenses fixes", "text": "Dépenses qui ne varient pas (ou peu) avec le taux d'occupation : taxes foncières (municipales et scolaires) et assurances (immeuble et responsabilité civile).", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-47", "url": "/seance/11/#p11-47", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Trois blocs : fixes, variables, réserve", "text": "Dépenses qui fluctuent avec l'occupation ou l'utilisation : entretien et réparations, énergie des espaces communs, gestion immobilière, conciergerie, déneigement, entretien paysager, publicité et mise en location.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "def-11-7", "url": "/seance/11/#def-11-7", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "definition", "title": "Définition 11.7 — dépenses variables", "text": "Dépenses qui fluctuent avec l'occupation ou l'utilisation : entretien et réparations, énergie des espaces communs, gestion immobilière, conciergerie, déneigement, entretien paysager, publicité et mise en location.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-48", "url": "/seance/11/#p11-48", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Trois blocs : fixes, variables, réserve", "text": "Provision annuelle pour le remplacement des composantes à durée de vie limitée (toiture, fenêtres, chauffe-eau, électroménagers). Typiquement 2 à 5 % du RBE. Aussi appelée « réserve structurale ».", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "def-11-8", "url": "/seance/11/#def-11-8", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "definition", "title": "Définition 11.8 — réserve pour remplacement", "text": "Provision annuelle pour le remplacement des composantes à durée de vie limitée (toiture, fenêtres, chauffe-eau, électroménagers). Typiquement 2 à 5 % du RBE. Aussi appelée « réserve structurale ».", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-49", "url": "/seance/11/#p11-49", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Les dépenses fixes de plus près", "text": "Les taxes foncières reposent sur la valeur inscrite au rôle d'évaluation (cycle triennal), multipliée par les taux de la municipalité — à Gatineau, la taxation se fait par unité de voisinage depuis 2024, avec un taux effectif variant selon la catégorie et le secteur (hypothèse illustrative du cas : environ 1,3 % de la valeur au rôle). Les assurances couvrent l'immeuble (incendie, dégâts d'eau, vandalisme) et la responsabilité civile; elles sont en forte hausse au Québec depuis 2020 et représentent typiquement 0,3 à 0,6 % de la valeur du bâtiment.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-51", "url": "/seance/11/#p11-51", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Les dépenses fixes de plus près", "text": "Pour les deux dépenses fixes, l'évaluateur ne devine pas : il demande les avis d'imposition et les polices d'assurance. Ce sont des documents objectifs, disponibles, vérifiables — les utiliser (et le mentionner au rapport) est une exigence élémentaire de diligence.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "terrain-11-50", "url": "/seance/11/#terrain-11-50", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "terrain", "title": "valider plutôt qu'estimer", "text": "Pour les deux dépenses fixes, l'évaluateur ne devine pas : il demande les avis d'imposition et les polices d'assurance. Ce sont des documents objectifs, disponibles, vérifiables — les utiliser (et le mentionner au rapport) est une exigence élémentaire de diligence.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-53", "url": "/seance/11/#p11-53", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Les dépenses variables : ordres de grandeur québécois", "text": "Beaucoup de petits immeubles québécois sont autogérés par leur propriétaire, qui ne se verse aucun salaire. Le RNE économique doit quand même imputer des frais de gestion ( 5 % du RBE) : le travail de gestion a une valeur de marché, et l'acheteur — qui devra gérer ou faire gérer — l'intégrera à son calcul. Omettre la gestion gonfle artificiellement le RNE, donc la valeur. C'est l'un des ajustements de normalisation les plus fréquents.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "attention-11-52", "url": "/seance/11/#attention-11-52", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "attention", "title": "la gestion « gratuite » n'existe pas", "text": "Beaucoup de petits immeubles québécois sont autogérés par leur propriétaire, qui ne se verse aucun salaire. Le RNE économique doit quand même imputer des frais de gestion ( 5 % du RBE) : le travail de gestion a une valeur de marché, et l'acheteur — qui devra gérer ou faire gérer — l'intégrera à son calcul. Omettre la gestion gonfle artificiellement le RNE, donc la valeur. C'est l'un des ajustements de normalisation les plus fréquents.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-54", "url": "/seance/11/#p11-54", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "La réserve pour remplacement, composante par composante", "text": "Estimation des composantes à durée de vie limitée d'un 6-plex :", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-55", "url": "/seance/11/#p11-55", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "La réserve pour remplacement, composante par composante", "text": "Le principe : diviser le coût de chaque composante par sa durée de vie, puis sommer. La réserve maintient le potentiel de revenu de l'immeuble — sans elle, le RNE d'aujourd'hui se paie en effondrement du RNE de demain.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "ex-11-4", "url": "/seance/11/#ex-11-4", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "exemple", "title": "Exemple 11.4 — réserve annuelle d'un 6-plex", "text": "Estimation des composantes à durée de vie limitée d'un 6-plex : ComposanteCoût estiméDurée de vieToiture25 000–40 000 $20–25 ansFenêtres20 000–35 000 $25–30 ansChauffe-eau (par logement)1 500–2 500 $10–12 ansÉlectroménagers (par logement)3 000–5 000 $10–15 ansRevêtement extérieur15 000–30 000 $25–35 ansSystème de chauffage10 000–20 000 $20–25 ansTotal estimé 120 000 $—Réserve annuelle 5 000–6 000 $/an— Le principe : diviser le coût de chaque composante par sa durée de vie, puis sommer. La réserve maintient le potentiel de revenu de l'immeuble — sans elle, le RNE d'aujourd'hui se paie en effondrement du RNE de demain.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-56", "url": "/seance/11/#p11-56", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "La réserve pour remplacement, composante par composante", "text": "La réserve est aussi le poste le plus débattu de l'état des dépenses, car peu de propriétaires la provisionnent réellement : elle n'existe souvent que dans le calcul de l'évaluateur. Certains praticiens l'omettent et compensent par un TGA plus élevé ; d'autres — c'est la position de ce cours — l'incluent systématiquement, parce qu'un RNE qui ignore l'usure programmée des composantes n'est pas un revenu durable, et que la cohérence avec les comparables l'exige : si le TGA a été extrait de ventes analysées avec réserve, il doit s'appliquer à un RNE calculé avec réserve. Mélanger les conventions — RNE sans réserve du sujet, TGA extrait de RNE avec réserve — produit une erreur silencieuse de 5 à 10 % de la valeur, indétectable dans le rapport final. Encore une fois : annoncez votre convention, et tenez-la d'un bout à l'autre du calcul.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-58", "url": "/seance/11/#p11-58", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Les exclusions absolues", "text": "le service de la dette (paiements hypothécaires);", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-59", "url": "/seance/11/#p11-59", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Les exclusions absolues", "text": "l'amortissement comptable;", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-60", "url": "/seance/11/#p11-60", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Les exclusions absolues", "text": "l'impôt sur le revenu du propriétaire;", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-61", "url": "/seance/11/#p11-61", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Les exclusions absolues", "text": "les dépenses en capital (améliorations majeures).", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-62", "url": "/seance/11/#p11-62", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Les exclusions absolues", "text": "C'est l'erreur la plus fréquente — et la plus coûteuse — des débutants.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "attention-11-57", "url": "/seance/11/#attention-11-57", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "attention", "title": "à ne JAMAIS inclure dans les dépenses d'exploitation", "text": "le service de la dette (paiements hypothécaires);l'amortissement comptable;l'impôt sur le revenu du propriétaire;les dépenses en capital (améliorations majeures). C'est l'erreur la plus fréquente — et la plus coûteuse — des débutants.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-63", "url": "/seance/11/#p11-63", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Les exclusions absolues", "text": "Le raisonnement mérite d'être maîtrisé, pas seulement mémorisé. Le RNE mesure la performance économique de l'immeuble, indépendamment de la structure de financement et de la situation fiscale du propriétaire◆Le RNE appartient à l'immeuble; la dette et l'impôt appartiennent au propriétaire.. La dette, d'abord, est un choix de l'investisseur et non une caractéristique de l'immeuble : le même 6-plex vaut la même chose qu'il soit acheté comptant ou financé à 80 %, et deux acheteurs aux montages financiers opposés doivent aboutir à la même valeur marchande. Inclure l'hypothèque dans les dépenses rendrait la « valeur » dépendante du financement particulier de chaque acheteur — un non-sens conceptuel, et la source de l'erreur chiffrée à l'exercice 11.5. L'impôt sur le revenu, de même, dépend du contribuable : particulier, société par actions, fonds de placement immobilier — chacun paie un taux différent sur le même flux, et l'amortissement fiscal est un avantage propre à chacun. L'immeuble, lui, génère le même RNE pour tout propriétaire, et c'est précisément cette invariance qui fait du RNE la bonne mesure de sa performance. Les dépenses en capital, enfin, ne sont pas des charges récurrentes d'exploitation : refaire une toiture n'appauvrit pas l'année du chantier de 34 000 $ — c'est un investissement dont bénéficieront vingt années d'exploitation, et qui entre donc dans le calcul lissé, par la réserve pour remplacement.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-64", "url": "/seance/11/#p11-64", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Les ratios de contrôle", "text": "Ces ratios sont des guides de vraisemblance, pas des normes : chaque immeuble s'analyse individuellement. Chauffage inclus ou conciergerie sur place tirent le ratio vers le haut; le climat québécois y ajoute structurellement le chauffage et le déneigement. Un état des dépenses qui sort de la fourchette de son segment appelle une explication — ou une correction.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-65", "url": "/seance/11/#p11-65", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Les ratios de contrôle", "text": "L'écart spectaculaire du bail commercial triple net (5 à 15 % de dépenses seulement) mérite un mot : il ne signifie pas que ces immeubles coûtent moins cher à exploiter, mais que le locataire assume directement taxes, assurances et entretien. Le RNE du propriétaire s'en trouve mécaniquement rapproché du revenu brut — et le risque, transféré : si le locataire fait défaut, le propriétaire récupère non seulement un local vide, mais toutes les charges qu'il avait externalisées. C'est pourquoi les immeubles triple net se capitalisent souvent à des taux qui reflètent davantage la solidité financière du locataire (son « covenant », dans le jargon) que la brique elle-même : évaluer un commerce loué vingt ans à une chaîne nationale, c'est presque évaluer une obligation de cette chaîne. Le réflexe à retenir : avant de comparer deux ratios de dépenses — ou deux TGA —, toujours vérifier que les baux mettent les mêmes charges du même côté.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "form-11-3", "url": "/seance/11/#form-11-3", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "formule", "title": "Formule 11.3 — chaîne du RNE", "text": "", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-66", "url": "/seance/11/#p11-66", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "La chaîne complète", "text": "Le RNE est le numérateur de la capitalisation directe : toute erreur s'y répercute directement sur la valeur, amplifiée par la division. À un TGA de 5,5 %, chaque dollar de RNE erroné déplace la valeur d'environ 18 $◆ : le multiplicateur d'erreur du RNE..", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-67", "url": "/seance/11/#p11-67", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Pourquoi « reconstruire » le RNE?", "text": "Les états financiers du propriétaire ne reflètent pas nécessairement le RNE économique de l'immeuble : ils mélangent loyers contractuels et marché, incluent l'hypothèque et l'amortissement, omettent la gestion autogérée et la réserve, et charrient des dépenses ponctuelles. L'évaluateur reconstruit donc le RNE en ajustant les données comptables des deux côtés de l'état des résultats. Côté revenus, il remplace les loyers contractuels par les loyers du marché, applique un taux d'inoccupation de marché même si l'immeuble affiche complet, estime les mauvaises créances au taux normal du segment et recense un à un les revenus accessoires que la comptabilité du propriétaire agrège ou oublie. Côté dépenses, il retire ce qui n'appartient pas à l'exploitation — la dette, l'impôt, l'amortissement —, ajoute ce que la comptabilité omet — les frais de gestion d'un immeuble autogéré, la réserve pour remplacement —, écarte les dépenses non récurrentes et ramène aux valeurs de marché les montants atypiques, qu'ils trahissent la négligence (entretien famélique d'un propriétaire qui laisse dépérir) ou la générosité comptable (salaire du conjoint passé en conciergerie). Le résultat n'est plus l'état des résultats du propriétaire : c'est l'état des résultats de l'immeuble.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-68", "url": "/seance/11/#p11-68", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Pourquoi « reconstruire » le RNE?", "text": "Normaliser : ajuster revenus et dépenses pour refléter ce qui est typique du marché et de l'immeuble (éliminer le non-récurrent, corriger le sous- ou surestimé, appliquer les taux de marché, recouper avec les ratios). Stabiliser : projeter un RNE représentatif d'une année typique — ni la meilleure ni la pire —, à taux d'occupation normal et à dépenses normales. C'est ce RNE stabilisé, et lui seul, que capitalise la méthode directe.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "def-11-9", "url": "/seance/11/#def-11-9", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "definition", "title": "Définition 11.9 — normalisation et stabilisation", "text": "Normaliser : ajuster revenus et dépenses pour refléter ce qui est typique du marché et de l'immeuble (éliminer le non-récurrent, corriger le sous- ou surestimé, appliquer les taux de marché, recouper avec les ratios). Stabiliser : projeter un RNE représentatif d'une année typique — ni la meilleure ni la pire —, à taux d'occupation normal et à dépenses normales. C'est ce RNE stabilisé, et lui seul, que capitalise la méthode directe.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-70", "url": "/seance/11/#p11-70", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Pourquoi « reconstruire » le RNE?", "text": "En pratique, l'évaluateur demande trois à cinq années d'états financiers. Une seule année peut être trompeuse : un toit refait gonfle les dépenses, un logement vacant six mois creuse les revenus. La série révèle les tendances et permet de distinguer le structurel du ponctuel. Elle révèle aussi, parfois, ce qu'on préférerait ne pas voir : un entretien qui décroît d'année en année pendant que l'immeuble vieillit est le signe classique du propriétaire qui « habille » son RNE avant la mise en vente — et la raison pour laquelle le réviseur expérimenté lit la trajectoire des postes autant que leur niveau.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "terrain-11-69", "url": "/seance/11/#terrain-11-69", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "terrain", "title": "trois à cinq ans d'états financiers", "text": "En pratique, l'évaluateur demande trois à cinq années d'états financiers. Une seule année peut être trompeuse : un toit refait gonfle les dépenses, un logement vacant six mois creuse les revenus. La série révèle les tendances et permet de distinguer le structurel du ponctuel. Elle révèle aussi, parfois, ce qu'on préférerait ne pas voir : un entretien qui décroît d'année en année pendant que l'immeuble vieillit est le signe classique du propriétaire qui « habille » son RNE avant la mise en vente — et la raison pour laquelle le réviseur expérimenté lit la trajectoire des postes autant que leur niveau.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-71", "url": "/seance/11/#p11-71", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Cas complet : un 6-plex à Gatineau", "text": "Il est temps d'assembler la chaîne entière sur un immeuble unique — celui dont les loyers ont déjà servi d'illustration à la section @@REF{ch11:sec:revenus}@@. Le cas est construit pour concentrer les situations types du marché québécois : des baux d'ancienneté variable qui creusent l'écart contractuel–marché, une autogestion qui masque le coût réel de la gestion, une hypothèque bien visible qu'il faudra ignorer, et des documents officiels (avis d'imposition, police d'assurance) qui ancrent les dépenses fixes. Suivez chaque étape avec le réflexe du réviseur : d'où vient ce chiffre, et pourrais-je le défendre?", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-72", "url": "/seance/11/#p11-72", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Étape 1 — Le RBP aux loyers du marché", "text": "Les loyers contractuels totalisent 65 400 $ par année, contre 75 600 $ au marché : un écart de 10 200 $ (13,5 %), conséquence directe de l'encadrement des loyers sur des baux anciens.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-74", "url": "/seance/11/#p11-74", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Étape 2 — Du RBP au RBE", "text": "Inoccupation : la SCHL observe 3,8 % à Gatineau (octobre 2025); l'hypothèse retenue est de 3,0 % à long terme, le taux d'équilibre — le 3,8 % courant reflète une détente que rien n'indique comme permanente. Mauvaises créances : 1,0 %, pratique standard. Chaque taux est sourcé et motivé : c'est exactement le niveau de justification attendu à l'examen et dans un rapport.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "remarque-11-73", "url": "/seance/11/#remarque-11-73", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "remarque", "title": "justification des taux — à imiter dans vos travaux", "text": "Inoccupation : la SCHL observe 3,8 % à Gatineau (octobre 2025); l'hypothèse retenue est de 3,0 % à long terme, le taux d'équilibre — le 3,8 % courant reflète une détente que rien n'indique comme permanente. Mauvaises créances : 1,0 %, pratique standard. Chaque taux est sourcé et motivé : c'est exactement le niveau de justification attendu à l'examen et dans un rapport.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-75", "url": "/seance/11/#p11-75", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Étape 3 — Les dépenses d'exploitation", "text": "Remarquez ce qui ne figure pas au tableau : l'hypothèque de 2 800 $/mois (33 600 $ par année!). L'inclure aurait presque doublé les « dépenses » et détruit le calcul.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "form-11-4", "url": "/seance/11/#form-11-4", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "formule", "title": "Formule 11.4 — RNE du cas", "text": "", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-76", "url": "/seance/11/#p11-76", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Étape 4 — Le RNE et sa vérification", "text": "Contrôle par les ratios : dépenses/RBE et RNE/RBE — au cœur de la fourchette de marché d'un immeuble de cette taille (35–45 % de dépenses). Le calcul est vraisemblable.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-77", "url": "/seance/11/#p11-77", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Étape 4 — Le RNE et sa vérification", "text": "Valeur indicative : si le TGA de marché est de 5,5 % (il sera extrait rigoureusement à la séance 12),", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-78", "url": "/seance/11/#p11-78", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Étape 4 — Le RNE et sa vérification", "text": "Prenez un instant pour mesurer le chemin parcouru : partis d'une liasse de baux, d'un avis d'imposition, d'une police d'assurance et des états financiers d'un propriétaire autogéré, nous avons produit un RNE économique dont chaque ligne est sourcée, normalisée et défendable. C'est ce travail — et non la division finale — qui distingue l'évaluation professionnelle du calcul de coin de table. Notez aussi ce que la valeur indicative de 851 000 $ dit du marché : rapportée au RBP de 75 600 $, elle représente un multiplicateur d'environ 11,3 fois le revenu brut — un ordre de grandeur que les courtiers en immeubles multirésidentiels de l'Outaouais manient quotidiennement, et qui servira de recoupement à la séance 12 quand les multiplicateurs bruts (MRB) seront formellement introduits.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-79", "url": "/seance/11/#p11-79", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Le TAL en bref", "text": "Le TAL (anciennement la Régie du logement, jusqu'en 2020) encadre les relations entre locateurs et locataires pour les logements résidentiels au Québec. Il fixe les augmentations de loyer en cas de désaccord, autorise ou refuse les reprises de logement, tranche les litiges, ordonne des réparations et autorise les résiliations de bail.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "def-11-10", "url": "/seance/11/#def-11-10", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "definition", "title": "Définition 11.10 — Tribunal administratif du logement", "text": "Le TAL (anciennement la Régie du logement, jusqu'en 2020) encadre les relations entre locateurs et locataires pour les logements résidentiels au Québec. Il fixe les augmentations de loyer en cas de désaccord, autorise ou refuse les reprises de logement, tranche les litiges, ordonne des réparations et autorise les résiliations de bail.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-80", "url": "/seance/11/#p11-80", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Le TAL en bref", "text": "Son impact sur l'évaluation se déploie en cascade. Parce que le locataire peut refuser une hausse sans perdre son logement, les loyers contractuels des locataires de longue date glissent sous le marché — premier effet. Parce que l'ajustement de base est désormais arrimé à l'IPC de trois ans, la croissance des revenus résidentiels est balisée et prévisible — deuxième effet, qui discipline les projections. La combinaison des deux creuse un écart durable entre le RBP contractuel et le RBP au marché, écart qui pèse sur la valeur à court terme : l'acheteur paie pour des revenus qu'il ne touchera pas immédiatement. Mais cet écart n'est pas une perte sèche — il se résorbe graduellement, au rythme du roulement naturel des locataires, et c'est précisément cette trajectoire de rattrapage que le DCF de la séance 12 saura modéliser là où la capitalisation directe ne peut que la constater.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-81", "url": "/seance/11/#p11-81", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Le marché locatif, tendances 2024–2026", "text": "Le marché québécois combine une croissance démographique soutenue, des coûts de construction élevés et une offre locative accrue qui produit une détente graduelle depuis 2024–2025, après l'épisode de taux d'intérêt 2022–2024 qui avait comprimé la rentabilité. Repères SCHL (octobre 2025) : Montréal, inoccupation 2,1 % et loyer moyen deux chambres 1 175 $; Québec, 0,9 % et 1 160 $; Gatineau, 3,8 % et 1 420 $ — marché en détente, mais loyer moyen le plus élevé au Québec, effet de la proximité d'Ottawa.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-82", "url": "/seance/11/#p11-82", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Le marché locatif, tendances 2024–2026", "text": "Ce dernier chiffre surprend toujours les étudiants et mérite explication. Le marché locatif de Gatineau vit en symbiose avec celui d'Ottawa : une partie substantielle des locataires travaille de l'autre côté de la rivière, où les salaires fédéraux sont élevés et les loyers ontariens — non encadrés de la même manière — nettement supérieurs. Gatineau offre donc aux ménages de la capitale fédérale un arbitrage loyer–navettage qui soutient ses loyers au-dessus de la moyenne québécoise, tout en les maintenant sous les niveaux d'Ottawa. Pour l'évaluateur, cette situation frontalière a deux conséquences pratiques : les comparables de loyers doivent rester du côté québécois (le cadre juridique ontarien rend les loyers d'Ottawa non comparables), mais la conjoncture de l'emploi fédéral — embauches, télétravail, compressions — est une variable d'analyse de marché aussi importante à Gatineau que l'économie locale elle-même.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-84", "url": "/seance/11/#p11-84", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "La liste de vigilance de l'évaluateur québécois", "text": "Devant tout immeuble locatif québécois, six réflexes. Un : reconstituer le RBP aux loyers du marché et chiffrer l'écart contractuel–marché — il y en a presque toujours un. Deux : vérifier qui paie le chauffage, car la réponse déplace 800 à 1 500 $/logement/an d'un côté ou de l'autre de l'état des dépenses. Trois : se rappeler le « bail du 1er juillet » — échéances concentrées au 30 juin, roulement et remise en location saisonniers, taux d'inoccupation à interpréter en conséquence. Quatre : intégrer l'encadrement du TAL, dont l'ajustement de base (moyenne de l'IPC sur trois ans; 3,1 % pour 2026) balise toute projection de croissance des loyers. Cinq : tenir compte de la clause G — la divulgation du loyer le plus bas des douze derniers mois (PL 31, 2024) freine les remises à niveau espérées. Six : sourcer chaque hypothèse — loyers, inoccupation et dépenses se valident avec la SCHL et les associations de propriétaires, pas au jugé.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "aretenir-11-83", "url": "/seance/11/#aretenir-11-83", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "aretenir", "title": "six points de vigilance — immeubles locatifs au Québec", "text": "Devant tout immeuble locatif québécois, six réflexes. Un : reconstituer le RBP aux loyers du marché et chiffrer l'écart contractuel–marché — il y en a presque toujours un. Deux : vérifier qui paie le chauffage, car la réponse déplace 800 à 1 500 $/logement/an d'un côté ou de l'autre de l'état des dépenses. Trois : se rappeler le « bail du 1er juillet » — échéances concentrées au 30 juin, roulement et remise en location saisonniers, taux d'inoccupation à interpréter en conséquence. Quatre : intégrer l'encadrement du TAL, dont l'ajustement de base (moyenne de l'IPC sur trois ans; 3,1 % pour 2026) balise toute projection de croissance des loyers. Cinq : tenir compte de la clause G — la divulgation du loyer le plus bas des douze derniers mois (PL 31, 2024) freine les remises à niveau espérées. Six : sourcer chaque hypothèse — loyers, inoccupation et dépenses se valident avec la SCHL et les associations de propriétaires, pas au jugé.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-85", "url": "/seance/11/#p11-85", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "La liste de vigilance de l'évaluateur québécois", "text": "Le chapitre s'arrête volontairement au numérateur. Nous disposons d'un RNE stabilisé de 46 807 $ pour le 6-plex de Hull, et d'une valeur indicative obtenue avec un taux posé en hypothèse. Tout l'enjeu de la séance 12 sera de remplacer cette hypothèse par une mesure : extraire le TGA de ventes réelles, le décomposer en bande d'investissement pour en comprendre les ressorts, puis, quand la trajectoire des flux l'exige, déployer l'actualisation complète. Les exercices qui suivent verrouillent d'abord la mécanique du RNE — car aucun raffinement de taux ne rattrape un numérateur mal construit.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-86", "url": "/seance/11/#p11-86", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "a) Un immeuble affiche un RNE stabilisé de 84 500 $ et le marché indique un TGA de 6,2 % : quelle est sa valeur? b) Un immeuble s'est vendu 1 450 000 $ avec un RNE de 78 300 $ : quel TGA cette vente exprime-t-elle? c) Un acheteur exige un TGA de 5,75 % et dispose de 900 000 $ : quel RNE minimal doit-il trouver?", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "exo-11-1", "url": "/seance/11/#exo-11-1", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "exercice", "title": "Exercice 11.1 — triangle valeur–RNE–TGA", "text": "a) Un immeuble affiche un RNE stabilisé de 84 500 $ et le marché indique un TGA de 6,2 % : quelle est sa valeur? b) Un immeuble s'est vendu 1 450 000 $ avec un RNE de 78 300 $ : quel TGA cette vente exprime-t-elle? c) Un acheteur exige un TGA de 5,75 % et dispose de 900 000 $ : quel RNE minimal doit-il trouver?", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-87", "url": "/seance/11/#p11-87", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "a) . b) . c) par année. Les trois questions sont les trois faces du même triangle : , et .", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-88", "url": "/seance/11/#p11-88", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un 8-plex de Gatineau compte 4 logements de 4½ (loyer du marché : 1 175 $/mois) et 4 logements de 3½ (marché : 975 $/mois). Les baux en vigueur totalisent 8 150 $/mois. L'immeuble offre 6 places de stationnement à 70 $/mois et une buanderie rapportant environ 1400 $/an. Hypothèses : inoccupation de 3,0 %, mauvaises créances de 1,0 %. a) Calculez le RBP. b) Calculez le RBE. c) Chiffrez l'écart annuel contractuel–marché et donnez-en la cause probable.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "exo-11-2", "url": "/seance/11/#exo-11-2", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "exercice", "title": "Exercice 11.2 — RBP et RBE d'un 8-plex", "text": "Un 8-plex de Gatineau compte 4 logements de 4½ (loyer du marché : 1 175 $/mois) et 4 logements de 3½ (marché : 975 $/mois). Les baux en vigueur totalisent 8 150 $/mois. L'immeuble offre 6 places de stationnement à 70 $/mois et une buanderie rapportant environ 1400 $/an. Hypothèses : inoccupation de 3,0 %, mauvaises créances de 1,0 %. a) Calculez le RBP. b) Calculez le RBE. c) Chiffrez l'écart annuel contractuel–marché et donnez-en la cause probable.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-89", "url": "/seance/11/#p11-89", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "a) RBP aux loyers du marché :", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-90", "url": "/seance/11/#p11-90", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "b) RBE :", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-91", "url": "/seance/11/#p11-91", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "c) Loyers contractuels annuels : ; écart : /an (5,2 %). Cause probable : l'encadrement des loyers par le TAL, qui maintient sous le marché les loyers des locataires en place — l'écart se rattrapera au rythme du roulement.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-92", "url": "/seance/11/#p11-92", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "L'état des résultats fourni par le propriétaire d'un 12-logements contient les postes suivants. Pour chacun, indiquez s'il entre dans les dépenses d'exploitation du RNE (tel quel, ajusté, ou exclu) et pourquoi : taxes foncières 16 500 $; assurances 6800 $; intérêts hypothécaires 38 200 $; amortissement 21 000 $; déneigement 3500 $; remplacement complet de la toiture 34 000 $ (fait cette année); aucune gestion (autogéré); électricité des communs 3600 $.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "exo-11-3", "url": "/seance/11/#exo-11-3", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "exercice", "title": "Exercice 11.3 — tri des dépenses admissibles", "text": "L'état des résultats fourni par le propriétaire d'un 12-logements contient les postes suivants. Pour chacun, indiquez s'il entre dans les dépenses d'exploitation du RNE (tel quel, ajusté, ou exclu) et pourquoi : taxes foncières 16 500 $; assurances 6800 $; intérêts hypothécaires 38 200 $; amortissement 21 000 $; déneigement 3500 $; remplacement complet de la toiture 34 000 $ (fait cette année); aucune gestion (autogéré); électricité des communs 3600 $.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-93", "url": "/seance/11/#p11-93", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Les taxes foncières, les assurances, le déneigement et l'électricité des communs sont admissibles tels quels — total 30 400 $ —, en validant taxes et assurances sur les documents officiels. Les intérêts hypothécaires (38 200 $) sont exclus : service de la dette, choix de financement du propriétaire. L'amortissement (21 000 $) est exclu : écriture comptable et fiscale, sans sortie de fonds d'exploitation. La toiture (34 000 $) est exclue comme dépense de l'année : dépense en capital non récurrente, elle entre lissée par la réserve pour remplacement (par exemple ans 1 545 $/an dans la réserve globale). À l'inverse, la gestion est à ajouter même si l'immeuble est autogéré — environ 5 % du RBE, valeur de marché du travail de gestion — et il faudra ajouter une réserve pour remplacement complète si l'état n'en contient pas. L'exercice reproduit la reconstruction type : les états du propriétaire mélangent exploitation, financement, fiscalité et capital — le RNE économique ne garde que l'exploitation.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-94", "url": "/seance/11/#p11-94", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Reconstituez le RNE économique d'un 10-logements de Hull : 6 4½ au marché à 1 125 $/mois, 4 3½ au marché à 925 $/mois; 8 stationnements à 65 $/mois; buanderie 1500 $/an; inoccupation 3,0 %; mauvaises créances 1,0 %; taxes 13 200 $; assurances 5400 $; entretien 4,5 % du RBE; énergie des communs 2600 $; gestion 5,0 % du RBE; conciergerie 3600 $; déneigement 3000 $; paysager 1200 $; réserve 6500 $. Calculez RBP, RBE, dépenses totales, RNE, puis les ratios dépenses/RBE et RNE/RBE, et commentez leur vraisemblance.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "exo-11-4", "url": "/seance/11/#exo-11-4", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "exercice", "title": "Exercice 11.4 — reconstruction complète d'un RNE", "text": "Reconstituez le RNE économique d'un 10-logements de Hull : 6 4½ au marché à 1 125 $/mois, 4 3½ au marché à 925 $/mois; 8 stationnements à 65 $/mois; buanderie 1500 $/an; inoccupation 3,0 %; mauvaises créances 1,0 %; taxes 13 200 $; assurances 5400 $; entretien 4,5 % du RBE; énergie des communs 2600 $; gestion 5,0 % du RBE; conciergerie 3600 $; déneigement 3000 $; paysager 1200 $; réserve 6500 $. Calculez RBP, RBE, dépenses totales, RNE, puis les ratios dépenses/RBE et RNE/RBE, et commentez leur vraisemblance.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-95", "url": "/seance/11/#p11-95", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "RBP : ; ; RBP . RBE :", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-96", "url": "/seance/11/#p11-96", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Dépenses : entretien ; gestion ;", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-97", "url": "/seance/11/#p11-97", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "RNE : . Ratios : dépenses/RBE ; RNE/RBE . Pour un multilogements de 10 unités, chauffage aux locataires, la fourchette de marché est de 35–45 % : le calcul est vraisemblable. À un TGA de 5,5 %, la valeur indicative serait .", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-98", "url": "/seance/11/#p11-98", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un étudiant évalue le 6-plex du chapitre en incluant l'hypothèque (2 800 $/mois) dans les dépenses d'exploitation. a) Recalculez son « RNE » et la « valeur » qu'il obtient à un TGA de 5,5 %. b) Chiffrez l'erreur de valeur. c) Expliquez en deux phrases pourquoi le raisonnement est fautif.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "exo-11-5", "url": "/seance/11/#exo-11-5", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "exercice", "title": "Exercice 11.5 — l'erreur du service de la dette", "text": "Un étudiant évalue le 6-plex du chapitre en incluant l'hypothèque (2 800 $/mois) dans les dépenses d'exploitation. a) Recalculez son « RNE » et la « valeur » qu'il obtient à un TGA de 5,5 %. b) Chiffrez l'erreur de valeur. c) Expliquez en deux phrases pourquoi le raisonnement est fautif.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-99", "url": "/seance/11/#p11-99", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "a) Dette annuelle : . « RNE » fautif : ; « valeur » : . b) Erreur : — la « valeur » fautive ne représente que 28 % de la vraie. La division par le taux transforme une erreur de dépense en catastrophe d'évaluation. c) Le financement est un choix de l'investisseur, pas une caractéristique de l'immeuble : le même 6-plex génère le même RNE qu'il soit payé comptant ou financé à 80 %. Inclure la dette ferait dépendre la « valeur marchande » de la situation bancaire d'un propriétaire particulier, ce qui contredit la définition même de la valeur marchande.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-100", "url": "/seance/11/#p11-100", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Fondement : principe d'anticipation — l'acheteur d'un immeuble locatif achète un flux de revenus. Capitalisation directe : ; DCF pour les flux variables (séance 12).", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-101", "url": "/seance/11/#p11-101", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Chaîne du revenu : RBP (loyers du marché, occupation pleine) inoccupation mauvaises créances revenus accessoires RBE dépenses d'exploitation RNE.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-102", "url": "/seance/11/#p11-102", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Loyers du marché loyers contractuels : au Québec, le TAL creuse un écart durable (13,5 % sur le cas du chapitre); le RBP se reconstruit toujours au marché, l'écart se discute ensuite.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-103", "url": "/seance/11/#p11-103", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Régime TAL 2026 : ajustement de base moyenne IPC 3 ans (3,1 % en 2026) variations réelles taxes/assurances travaux majeurs à 5 %/an — balises des projections de croissance.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-104", "url": "/seance/11/#p11-104", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Inoccupation : taux de marché justifié par la SCHL (Gatineau 3,8 % en oct. 2025; équilibre 3 %), même si l'immeuble est plein.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-105", "url": "/seance/11/#p11-105", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Dépenses : fixes (taxes, assurances — valider sur documents) variables (entretien, énergie, gestion, conciergerie, déneigement...) réserve pour remplacement (2–5 % du RBE).", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-106", "url": "/seance/11/#p11-106", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Exclusions absolues : service de la dette, amortissement, impôt du propriétaire, dépenses en capital. Imputer la gestion même en autogestion ( 5 % du RBE).", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-107", "url": "/seance/11/#p11-107", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Reconstruire–normaliser–stabiliser : partir de 3–5 ans d'états financiers, éliminer le non-récurrent, appliquer les taux de marché, viser l'année typique.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-108", "url": "/seance/11/#p11-108", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Contrôle de vraisemblance : ratios dépenses/RBE par segment (plex 30–40 %; 6–24 logements 35–45 %; triple net 5–15 %).", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-109", "url": "/seance/11/#p11-109", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Cas du chapitre : RBP 75 600 $ RBE 77 376 $ dépenses 30 569 $ (39,5 %) RNE 46 807 $ à 5,5 % : 851 000 $.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "synthese", "url": "/seance/11/#synthese", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "synth", "title": "L’essentiel de la séance", "text": "Fondement : principe d'anticipation — l'acheteur d'un immeuble locatif achète un flux de revenus. Capitalisation directe : ; DCF pour les flux variables (séance 12).Chaîne du revenu : RBP (loyers du marché, occupation pleine) inoccupation mauvaises créances revenus accessoires RBE dépenses d'exploitation RNE.Loyers du marché loyers contractuels : au Québec, le TAL creuse un écart durable (13,5 % sur le cas du chapitre); le RBP se reconstruit toujours au marché, l'écart se discute ensuite.Régime TAL 2026 : ajustement de base moyenne IPC 3 ans (3,1 % en 2026) variations réelles taxes/assurances travaux majeurs à 5 %/an — balises des projections de croissance.Inoccupation : taux de marché justifié par la SCHL (Gatineau 3,8 % en oct. 2025; équilibre 3 %), même si l'immeuble est plein.Dépenses : fixes (taxes, assurances — valider sur documents) variables (entretien, énergie, gestion, conciergerie, déneigement...) réserve pour remplacement (2–5 % du RBE).Exclusions absolues : service de la dette, amortissement, impôt du propriétaire, dépenses en capital. Imputer la gestion même en autogestion ( 5 % du RBE).Reconstruire–normaliser–stabiliser : partir de 3–5 ans d'états financiers, éliminer le non-récurrent, appliquer les taux de marché, viser l'année typique.Contrôle de vraisemblance : ratios dépenses/RBE par segment (plex 30–40 %; 6–24 logements 35–45 %; triple net 5–15 %).Cas du chapitre : RBP 75 600 $ RBE 77 376 $ dépenses 30 569 $ (39,5 %) RNE 46 807 $ à 5,5 % : 851 000 $.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p12-1", "url": "/seance/12/#p12-1", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "text": "La séance précédente a construit le numérateur de la capitalisation directe : le RNE. Voici le dénominateur — et il est encore plus sensible. À RNE égal, passer d'un TGA de 5,0 % à 6,0 % retranche le sixième de la valeur : le choix du taux est la décision la plus lourde de toute la méthode du revenu. Ce chapitre étudie d'abord ce qu'est le taux global d'actualisation (TGA) et ce qu'il exprime — un prix du risque fixé par le marché —, puis les méthodes pour l'estimer : extraction directe, bande d'investissement, taux construit. Il développe ensuite l'actualisation des flux monétaires (DCF), qui remplace l'année stabilisée unique par une projection année par année et une valeur de revente. Les multiplicateurs (MRB, MRN) complètent la trousse. Le tout se referme sur le TP3 et sur l'exemple guidé d'un immeuble de douze logements.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-2", "url": "/seance/12/#p12-2", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "text": "Définir le TGA et expliquer sa relation au risque et au rendement exigé;", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-3", "url": "/seance/12/#p12-3", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "text": "Extraire un TGA de ventes comparables et connaître les fourchettes québécoises par type d'immeuble;", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-4", "url": "/seance/12/#p12-4", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "text": "Appliquer la bande d'investissement : constante hypothécaire et rendement des fonds propres ;", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-5", "url": "/seance/12/#p12-5", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "text": "Construire un DCF complet : projection des RNE, valeur de réversion, actualisation, et le vérifier par capitalisation directe;", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-6", "url": "/seance/12/#p12-6", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "text": "Distinguer taux d'actualisation () et taux de capitalisation (TGA) et utiliser la relation ;", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-7", "url": "/seance/12/#p12-7", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "text": "Mener une analyse de sensibilité et en tirer des conclusions;", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-8", "url": "/seance/12/#p12-8", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "text": "Utiliser (et ne pas surutiliser) les multiplicateurs MRB et MRN.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-9", "url": "/seance/12/#p12-9", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Définition et lecture économique", "text": "Le TGA (aussi appelé taux de capitalisation ou cap rate) est le ratio entre le revenu net d'exploitation (RNE) et le prix de vente (ou la valeur) d'un immeuble à revenus :", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "def-12-1", "url": "/seance/12/#def-12-1", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "definition", "title": "Définition 12.1 — taux global d'actualisation (TGA)", "text": "Le TGA (aussi appelé taux de capitalisation ou cap rate) est le ratio entre le revenu net d'exploitation (RNE) et le prix de vente (ou la valeur) d'un immeuble à revenus :", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-10", "url": "/seance/12/#p12-10", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Définition et lecture économique", "text": "Un immeuble de 24 logements à Gatineau se vend 2 400 000 $. Son RNE stabilisé est de 132 000 $ par année.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-11", "url": "/seance/12/#p12-11", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Définition et lecture économique", "text": "Lecture : les acheteurs de ce marché acceptent un rendement courant de 5,5 % sur ce type d'actif — le reste de leur rendement viendra de la croissance des loyers et de l'appréciation.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "ex-12-1", "url": "/seance/12/#ex-12-1", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "exemple", "title": "Exemple 12.1 — lire un TGA dans une vente", "text": "Un immeuble de 24 logements à Gatineau se vend 2 400 000 $. Son RNE stabilisé est de 132 000 $ par année. Lecture : les acheteurs de ce marché acceptent un rendement courant de 5,5 % sur ce type d'actif — le reste de leur rendement viendra de la croissance des loyers et de l'appréciation.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-12", "url": "/seance/12/#p12-12", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Le TGA comme prix du risque", "text": "Le TGA reflète le rendement exigé par le marché pour un type d'immeuble donné : plus le risque perçu est élevé, plus le TGA exigé est élevé — et plus la valeur est basse à RNE égal◆TGA élevé risque élevé valeur basse. Le taux et la valeur bougent en sens inverse..", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-13", "url": "/seance/12/#p12-13", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Le TGA comme prix du risque", "text": "Cette relation inverse entre taux et valeur — la même qui gouverne le prix des obligations — déroute au premier abord, puis devient une seconde nature. Un TGA de 5 % signifie que les acheteurs paient vingt fois le RNE ; un TGA de 8 %, douze fois et demie seulement. Entre les deux, il n'y a pas une différence de qualité de calcul, mais une différence de confiance : le marché paie cher les flux dont il ne doute pas, et escompte lourdement ceux qu'il juge fragiles. Trois familles de facteurs alimentent ce jugement. Le risque propre à l'immeuble d'abord : âge, état, qualité des locataires, stabilité de l'historique de revenus. La liquidité ensuite : un immeuble de centre-ville métropolitain, revendable en quelques semaines à des dizaines d'acheteurs potentiels, se capitalise plus bas qu'un actif équivalent dans un marché mince où la revente peut prendre un an. Le coût de l'argent enfin : le TGA vit au-dessus des taux obligataires, dont il suit les grands mouvements avec retard et amortissement — l'épisode 2022–2024, où la remontée brutale des taux directeurs a décomprimé les TGA et gelé les transactions multirésidentielles, en a fourni la démonstration grandeur nature. Le tableau suivant résume les déterminants dans les deux directions.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-15", "url": "/seance/12/#p12-15", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Le TGA comme prix du risque", "text": "Fourchettes indicatives compilées d'enquêtes SCHL et de rapports de courtage commerciaux — variables selon la qualité, la localisation et les locataires :", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-16", "url": "/seance/12/#p12-16", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Le TGA comme prix du risque", "text": "Pour les multilogements de 6 logements et plus, les moyennes régionales s'étagent d'environ 4,8 % à Montréal à 6,5 % au Saguenay, Gatineau se situant autour de 5,3 % : le gradient de risque et de liquidité entre métropoles et régions se lit directement dans les taux.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "quebec-12-14", "url": "/seance/12/#quebec-12-14", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "quebec", "title": "fourchettes de TGA au Québec, 2024–2026", "text": "Fourchettes indicatives compilées d'enquêtes SCHL et de rapports de courtage commerciaux — variables selon la qualité, la localisation et les locataires : Type d'immeubleMétropolesRégionsPlex (2–5 logements)4,0–5,5 %5,5–7,5 %Multilogements (6–24 logements)4,5–5,5 %5,5–7,0 %Multilogements (25+ logements)4,0–5,0 %5,0–6,5 %Bureau (classe A)5,5–7,0 %7,0–9,0 %Bureau (classes B–C)7,0–9,0 %8,0–11,0 %Commerce de détail5,5–7,5 %7,0–9,5 %Industriel / entrepôt5,0–6,5 %6,5–8,5 % Pour les multilogements de 6 logements et plus, les moyennes régionales s'étagent d'environ 4,8 % à Montréal à 6,5 % au Saguenay, Gatineau se situant autour de 5,3 % : le gradient de risque et de liquidité entre métropoles et régions se lit directement dans les taux.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-17", "url": "/seance/12/#p12-17", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Le TGA comme prix du risque", "text": "Un avertissement sur l'usage de ces fourchettes : elles servent à situer un taux, jamais à le choisir. L'évaluateur qui écrit « j'ai retenu 5,25 % car la fourchette des multilogements est de 4,5 à 5,5 % » n'a rien démontré — n'importe quel point de la fourchette aurait la même (absence de) justification, et l'écart entre les deux bornes représente souvent 20 % de la valeur. Le taux se mesure sur des ventes comparables, par les méthodes de la section suivante ; les fourchettes publiées ne font que vérifier, après coup, que la mesure est plausible. La nuance paraît fine ; à l'examen comme devant un tribunal, elle sépare l'opinion motivée de l'opinion décorée.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-18", "url": "/seance/12/#p12-18", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Estimer le taux : les méthodes d'extraction", "text": "Cinq familles de méthodes coexistent; leur hiérarchie est claire : le marché d'abord, les constructions théoriques ensuite — et seulement comme contre-vérification. Cette hiérarchie n'est pas une convention d'école, elle découle de la définition même du TGA : puisque le taux est un rapport observé entre des RNE et des prix payés, la meilleure façon de le connaître est de l'observer. Les méthodes indirectes — bande d'investissement, taux construit — reconstituent ce que le taux devrait être si les investisseurs raisonnaient comme le modèle le suppose ; elles sont précieuses quand les ventes manquent, et comme grille de lecture des écarts, mais elles ne remplacent jamais une extraction bien faite.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-19", "url": "/seance/12/#p12-19", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Estimer le taux : les méthodes d'extraction", "text": "Deux mots sur les méthodes que ce chapitre ne développe pas en détail. Les enquêtes auprès des investisseurs — sondages trimestriels où gestionnaires de fonds et acheteurs institutionnels déclarent leurs taux cibles par segment — fournissent une lecture rapide des attentes du marché ; leur limite est qu'elles mesurent ce que les répondants disent vouloir, pas ce qu'ils paient réellement, et l'écart entre les deux se creuse justement dans les marchés qui tournent. Le TRI implicite, plus sophistiqué, inverse le DCF : connaissant le prix payé et les projections de flux d'une transaction, on résout pour le taux de rendement interne que l'acheteur a implicitement accepté — robuste, mais exigeant en données. Quant au taux construit, on le verra plus loin, il n'est jamais utilisé seul : ses primes ne s'observent nulle part.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-20", "url": "/seance/12/#p12-20", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "L'extraction directe du marché", "text": "Cinq ventes récentes d'immeubles à revenus comparables dans le marché de Gatineau :", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-21", "url": "/seance/12/#p12-21", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "L'extraction directe du marché", "text": "La fourchette est serrée (30 points de base) et les ventes sont récentes : le TGA retenu est 5,50 %. Appliqué au RNE de 46 807 $ du chapitre 11 : .", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "ex-12-2", "url": "/seance/12/#ex-12-2", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "exemple", "title": "Exemple 12.2 — extraction du TGA pour le 6-plex sujet", "text": "Cinq ventes récentes d'immeubles à revenus comparables dans le marché de Gatineau : ComparablePrix de venteRNE estiméTGA1. 8-plex, Hull920 000 $50 600 $5,50 %2. 6-plex, Hull810 000 $43 740 $5,40 %3. 10-plex, Aylmer1 150 000 $63 250 $5,50 %4. 6-plex, Gatineau780 000 $44 460 $5,70 %5. 8-plex, Hull950 000 $51 300 $5,40 %Moyenne / médiane5,50 %Fourchette5,40–5,70 % La fourchette est serrée (30 points de base) et les ventes sont récentes : le TGA retenu est 5,50 %. Appliqué au RNE de 46 807 $ du chapitre 11 : .", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-22", "url": "/seance/12/#p12-22", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "L'extraction directe du marché", "text": "Observez ce qui fait la force de cette extraction — et ce qu'il faudrait vérifier avant de s'y fier. La force : cinq ventes du même segment (plex de 6 à 10 logements), du même marché (Gatineau, majoritairement Hull), et une dispersion de 30 points de base seulement, signe que les acheteurs de ce micro-marché partagent une lecture commune du risque. Les vérifications : que chaque RNE a été reconstruit selon les conventions du chapitre 11 (et non recopié d'une fiche de courtier, où le « net » omet souvent gestion et réserve), que chaque vente est de pleine concurrence (pas de vente entre parties liées ni de vente forcée), et que les dates sont assez récentes pour le régime de taux courant. Une extraction dont la fourchette s'étale sur 150 points de base ne dit pas « le taux est incertain » : elle dit que les comparables mélangent des segments ou des conventions — et qu'il faut retourner aux données.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-24", "url": "/seance/12/#p12-24", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "L'extraction directe du marché", "text": "Un TGA extrait n'est valide que si le RNE des comparables a été calculé avec les mêmes conventions que celui du sujet : mêmes règles sur la gestion imputée, la réserve pour remplacement, les loyers marché ou contractuels. Un TGA extrait de RNE sans réserve appliqué à un RNE avec réserve mélange deux définitions et fausse la valeur. En pratique : reconstruire soi-même le RNE des comparables plutôt que de prendre les chiffres des fiches de courtiers.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "attention-12-23", "url": "/seance/12/#attention-12-23", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "attention", "title": "cohérence du RNE entre sujet et comparables", "text": "Un TGA extrait n'est valide que si le RNE des comparables a été calculé avec les mêmes conventions que celui du sujet : mêmes règles sur la gestion imputée, la réserve pour remplacement, les loyers marché ou contractuels. Un TGA extrait de RNE sans réserve appliqué à un RNE avec réserve mélange deux définitions et fausse la valeur. En pratique : reconstruire soi-même le RNE des comparables plutôt que de prendre les chiffres des fiches de courtiers.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-26", "url": "/seance/12/#p12-26", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "L'extraction directe du marché", "text": "L'extraction suppose de connaître le RNE des ventes — une information que le Registre foncier ne donne pas. Les évaluateurs actifs en multirésidentiel constituent leur banque de taux au fil des mandats : états financiers obtenus lors d'évaluations antérieures, confirmations de ventes auprès des courtiers et des parties, dossiers de financement. S'y ajoutent les enquêtes publiées — rapports trimestriels des grandes agences de courtage commercial, enquêtes SCHL sur les taux des multilogements — qui donnent le niveau et la tendance du marché, à défaut du détail de chaque transaction. La qualité d'une pratique d'évaluation commerciale se mesure largement à la qualité de cette banque de données interne : c'est elle qui transforme la formule TGA RNEprix en outil réellement opérationnel.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "terrain-12-25", "url": "/seance/12/#terrain-12-25", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "terrain", "title": "d'où viennent réellement les données de taux", "text": "L'extraction suppose de connaître le RNE des ventes — une information que le Registre foncier ne donne pas. Les évaluateurs actifs en multirésidentiel constituent leur banque de taux au fil des mandats : états financiers obtenus lors d'évaluations antérieures, confirmations de ventes auprès des courtiers et des parties, dossiers de financement. S'y ajoutent les enquêtes publiées — rapports trimestriels des grandes agences de courtage commercial, enquêtes SCHL sur les taux des multilogements — qui donnent le niveau et la tendance du marché, à défaut du détail de chaque transaction. La qualité d'une pratique d'évaluation commerciale se mesure largement à la qualité de cette banque de données interne : c'est elle qui transforme la formule TGA RNEprix en outil réellement opérationnel.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-27", "url": "/seance/12/#p12-27", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "La bande d'investissement", "text": "où est le ratio prêt/valeur, la constante hypothécaire annuelle (paiement annuel solde initial du prêt) et le rendement exigé sur les fonds propres (equity dividend rate).", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "form-12-1", "url": "/seance/12/#form-12-1", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "formule", "title": "Formule 12.1 — bande d'investissement", "text": "où est le ratio prêt/valeur, la constante hypothécaire annuelle (paiement annuel solde initial du prêt) et le rendement exigé sur les fonds propres (equity dividend rate).", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-28", "url": "/seance/12/#p12-28", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "La bande d'investissement", "text": "L'idée : le TGA doit rémunérer les deux fournisseurs de capital de l'acheteur typique — le prêteur (à hauteur de ) et l'investisseur (à hauteur de ) — chacun à son taux. Les étudiants en finance reconnaîtront un cousin du coût moyen pondéré du capital : la bande d'investissement transpose à l'immeuble le raisonnement qui fait d'une entreprise la somme de sa dette et de ses fonds propres. Sa force est d'ancrer le taux dans des paramètres observables — les conditions hypothécaires du moment, publiées et vérifiables, pèsent pour 65 à 80 % du calcul via et . Sa faiblesse est le dernier terme : le rendement exigé sur les fonds propres () ne s'observe nulle part directement et provient d'enquêtes ou du jugement. La méthode est donc précise sur la portion financée et approximative sur le reste — ce qui suffit amplement pour le rôle de diagnostic qu'on lui confie.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-29", "url": "/seance/12/#p12-29", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "La bande d'investissement", "text": "Pour un prêt à taux nominal annuel , paiements mensuels et amortissement de mois :", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "form-12-2", "url": "/seance/12/#form-12-2", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "formule", "title": "Formule 12.2 — constante hypothécaire", "text": "Pour un prêt à taux nominal annuel , paiements mensuels et amortissement de mois :", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-30", "url": "/seance/12/#p12-30", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "La bande d'investissement", "text": "Taux nominal de 5,5 %, amortissement de 25 ans ( mois) :", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-31", "url": "/seance/12/#p12-31", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "La bande d'investissement", "text": "Vérification intuitive : le paiement mensuel par tranche de 100 000 $ empruntée est d'environ 614 $, soit 7 369 $ par année — 7,37 % du capital initial. La constante dépasse toujours le taux d'intérêt, puisqu'elle inclut le remboursement du capital.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "ex-12-3", "url": "/seance/12/#ex-12-3", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "exemple", "title": "Exemple 12.3 — constante hypothécaire à 5,5 %, 25 ans", "text": "Taux nominal de 5,5 %, amortissement de 25 ans ( mois) : Vérification intuitive : le paiement mensuel par tranche de 100 000 $ empruntée est d'environ 614 $, soit 7 369 $ par année — 7,37 % du capital initial. La constante dépasse toujours le taux d'intérêt, puisqu'elle inclut le remboursement du capital.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-32", "url": "/seance/12/#p12-32", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "La bande d'investissement", "text": "Hypothèses de marché : ratio prêt/valeur ; (taux 5,5 %, 25 ans); rendement exigé sur les fonds propres .", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-33", "url": "/seance/12/#p12-33", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "La bande d'investissement", "text": "Interprétation : le coût pondéré du capital de l'investisseur typique est d'environ 7,6 %. Si les TGA observés sur le marché sont nettement plus bas (5,5 % dans nos ventes), les prix payés impliquent un effet de levier défavorable à court terme — les acheteurs parient sur l'appréciation et la croissance des loyers. La bande d'investissement sert ainsi de diagnostic, pas de substitut au marché.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "ex-12-4", "url": "/seance/12/#ex-12-4", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "exemple", "title": "Exemple 12.4 — bande d'investissement complète", "text": "Hypothèses de marché : ratio prêt/valeur ; (taux 5,5 %, 25 ans); rendement exigé sur les fonds propres . Interprétation : le coût pondéré du capital de l'investisseur typique est d'environ 7,6 %. Si les TGA observés sur le marché sont nettement plus bas (5,5 % dans nos ventes), les prix payés impliquent un effet de levier défavorable à court terme — les acheteurs parient sur l'appréciation et la croissance des loyers. La bande d'investissement sert ainsi de diagnostic, pas de substitut au marché.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "form-12-3", "url": "/seance/12/#form-12-3", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "formule", "title": "Formule 12.3 — taux construit", "text": "", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-34", "url": "/seance/12/#p12-34", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Le taux construit (built-up rate)", "text": "Avec un taux directeur de la Banque du Canada à 2,25 % (annonce du 15 juillet 2026) et des obligations du Canada 10 ans autour de 3,5 % :", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-35", "url": "/seance/12/#p12-35", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Le taux construit (built-up rate)", "text": "Les primes ne s'observent pas directement : la méthode reste théorique et sert surtout à valider un taux extrait du marché — ici, elle conforte le 5,5 % de l'extraction directe.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "ex-12-5", "url": "/seance/12/#ex-12-5", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "exemple", "title": "Exemple 12.5 — taux construit, contexte de la mi-2026", "text": "Avec un taux directeur de la Banque du Canada à 2,25 % (annonce du 15 juillet 2026) et des obligations du Canada 10 ans autour de 3,5 % : Taux sans risque (Canada 10 ans)3,5 % prime de risque immobilier2,0 % prime de non-liquidité1,0 % prime de gestion0,5 % croissance anticipée des revenus %TGA estimé5,5 % Les primes ne s'observent pas directement : la méthode reste théorique et sert surtout à valider un taux extrait du marché — ici, elle conforte le 5,5 % de l'extraction directe.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-36", "url": "/seance/12/#p12-36", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Le taux construit (built-up rate)", "text": "Malgré son caractère théorique, le taux construit rend un service que les autres méthodes ne rendent pas : il explique. Décomposer un TGA de 5,5 % en un taux sans risque, trois primes et une déduction pour croissance, c'est rendre visible ce que l'extraction directe laisse implicite — et c'est l'outil naturel pour raisonner les mouvements du marché. Quand les obligations du Canada gagnent un point, la décomposition dit immédiatement dans quel sens et dans quel ordre de grandeur les TGA devraient suivre ; quand un secteur devient plus liquide (arrivée d'acheteurs institutionnels, par exemple), c'est la prime de non-liquidité qui se comprime. À l'examen, on attendra de vous non pas que vous choisissiez un taux par cette méthode, mais que vous sachiez lire une décomposition et diagnostiquer l'incohérence d'un taux proposé.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-37", "url": "/seance/12/#p12-37", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "L'actualisation des flux monétaires (DCF)", "text": "La capitalisation directe condense toute l'analyse en une année stabilisée et un taux. Le DCF fait le pari inverse : dérouler explicitement le film de l'investissement — chaque année de revenus, les travaux, le refinancement éventuel, puis la revente — et ramener chaque image à sa valeur d'aujourd'hui. La technique vient de la finance d'entreprise, où elle évalue projets et sociétés depuis un siècle ; l'immobilier institutionnel l'a adoptée pour les actifs dont les flux ne ressemblent pas à une perpétuité tranquille : tours de bureaux aux baux échelonnés, immeubles à repositionner, portefeuilles en transition. Sa grammaire tient en deux notions — la valeur temps de l'argent et la valeur de réversion — que cette section met en place avant le cas complet.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-38", "url": "/seance/12/#p12-38", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "La valeur temps de l'argent", "text": "Un dollar reçu aujourd'hui vaut plus qu'un dollar reçu demain, car il peut être investi et générer un rendement. L'actualisation ramène les flux futurs à leur valeur présente :", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "def-12-2", "url": "/seance/12/#def-12-2", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "definition", "title": "Définition 12.2 — valeur temps de l'argent", "text": "Un dollar reçu aujourd'hui vaut plus qu'un dollar reçu demain, car il peut être investi et générer un rendement. L'actualisation ramène les flux futurs à leur valeur présente :", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-39", "url": "/seance/12/#p12-39", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "La valeur temps de l'argent", "text": "L'actualisation n'est que la capitalisation lue à rebours : si 100 $ placés à 8 % deviennent 108 $ dans un an, alors 108 $ promis dans un an ne valent que 100 $ aujourd'hui pour qui exige 8 %. Toute la mécanique du DCF tient dans cet aller-retour, et son effet se creuse vite avec l'horizon — c'est lui qui expliquera, plus loin, pourquoi les flux des premières années pèsent si peu face à la revente. Quelques facteurs d'actualisation pour fixer les ordres de grandeur◆À 8 %, un dollar dans 10 ans ne vaut que 46 cents aujourd'hui. :", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-40", "url": "/seance/12/#p12-40", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "La formule DCF et ses paramètres", "text": "où est le flux net (RNE) de l'année , le taux d'actualisation, la période de détention et la valeur de réversion (revente nette en fin de période).", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "form-12-4", "url": "/seance/12/#form-12-4", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "formule", "title": "Formule 12.4 — DCF immobilier", "text": "où est le flux net (RNE) de l'année , le taux d'actualisation, la période de détention et la valeur de réversion (revente nette en fin de période).", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-41", "url": "/seance/12/#p12-41", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "La formule DCF et ses paramètres", "text": "Quatre paramètres sont à fixer — et surtout à documenter, car un DCF vaut exactement ce que valent ses hypothèses. La période de détention , d'abord : typiquement 5 à 10 ans — cinq pour les multilogements, sept à dix pour le commercial et l'institutionnel. Elle doit refléter l'horizon de l'investisseur typique du segment, pas un chiffre commode ; allonger l'horizon dilue le poids de la réversion, le raccourcir l'accroît, et ce choix n'est donc jamais neutre. La projection des revenus, ensuite : au Québec, la croissance des loyers résidentiels se projette à 2–4 % par année, balisée par le régime du TAL (moyenne de l'IPC sur trois ans), et la projection doit intégrer l'inoccupation prévue, le calendrier des renouvellements de baux et, le cas échéant, le rattrapage graduel des loyers sous le marché — c'est précisément ce que le DCF sait modéliser et que la capitalisation directe ne peut pas. La projection des dépenses, symétriquement : croissance générale de 2–3 % (IPC), taxes selon les tendances municipales, assurances en trajectoire haussière depuis 2020, réserve constante ou indexée — en veillant à ce que revenus et dépenses ne racontent pas deux histoires macroéconomiques contradictoires. Reste la valeur de réversion , l'hypothèse la plus lourde de toutes, à laquelle la sous-section suivante est consacrée.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "form-12-5", "url": "/seance/12/#form-12-5", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "formule", "title": "Formule 12.5 — valeur de réversion", "text": "", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-42", "url": "/seance/12/#p12-42", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "La valeur de réversion", "text": "Trois conventions gouvernent ce calcul◆Réversion : RNE de l'an , TGA de sortie majoré, frais de vente déduits., et chacune a sa logique. On capitalise le RNE de l'année — et non celui de l'année — parce que l'acheteur de la fin d'horizon paiera, comme tout acheteur, pour les revenus qui l'attendent : la première année de son exploitation, pas la dernière du vendeur. Le TGA de sortie est supérieur ou égal au TGA d'entrée, typiquement de à point : l'immeuble aura vieilli de années, sa vie économique résiduelle aura raccourci, et supposer qu'il se revendra au même taux qu'aujourd'hui revient à parier que le temps ne passe pas — l'hypothèse optimiste la plus fréquente (et la plus coûteuse) des DCF complaisants. Enfin, les frais de vente — courtage, honoraires juridiques — retranchent 2 à 4 % du prix brut de revente : la valeur de réversion est ce que le vendeur encaisse, pas ce que l'acheteur paie.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-43", "url": "/seance/12/#p12-43", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Taux d'actualisation et taux de capitalisation : ne pas confondre", "text": "La confusion entre les deux taux est l'erreur conceptuelle la plus répandue chez les débutants — et elle est compréhensible, puisque les deux se disent « taux » et interviennent dans la même méthode. La distinction tient pourtant en une phrase : le TGA est un prix observé (le rapport entre un revenu d'une année et un prix payé), tandis que le taux d'actualisation est un rendement exigé sur tout l'horizon, croissance et revente comprises. Un immeuble acheté à un TGA de 5,5 % dont les loyers croissent de 2,5 % par année procure, si le taux de revente ne bouge pas, un rendement total d'environ 8 % — et c'est ce 8 % qui actualise les flux du DCF. Utiliser le TGA comme taux d'actualisation reviendrait à compter la croissance deux fois : une fois dans les flux projetés, une fois dans le taux qui, sur le marché, l'incorpore déjà.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-44", "url": "/seance/12/#p12-44", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Taux d'actualisation et taux de capitalisation : ne pas confondre", "text": "Si la croissance annuelle anticipée des RNE est :", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "form-12-6", "url": "/seance/12/#form-12-6", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "formule", "title": "Formule 12.6 — relation entre , TGA et croissance", "text": "Si la croissance annuelle anticipée des RNE est :", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-45", "url": "/seance/12/#p12-45", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Taux d'actualisation et taux de capitalisation : ne pas confondre", "text": "TGA de marché de 5,5 % et croissance anticipée : . Le taux d'actualisation rémunère le rendement courant plus la croissance. Exigence de cohérence : , et le TGA de sortie doivent raconter la même histoire — projeter 4 % de croissance avec un de 7 % et un TGA de sortie inchangé, c'est cumuler des hypothèses optimistes incompatibles.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "ex-12-6", "url": "/seance/12/#ex-12-6", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "exemple", "title": "Exemple 12.6 — du TGA au taux d'actualisation", "text": "TGA de marché de 5,5 % et croissance anticipée : . Le taux d'actualisation rémunère le rendement courant plus la croissance. Exigence de cohérence : , et le TGA de sortie doivent raconter la même histoire — projeter 4 % de croissance avec un de 7 % et un TGA de sortie inchangé, c'est cumuler des hypothèses optimistes incompatibles.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-46", "url": "/seance/12/#p12-46", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "DCF complet : un 24 logements à Gatineau", "text": "Passons de la grammaire à la phrase complète. L'immeuble choisi est celui de l'exemple d'ouverture du chapitre — le 24 logements de Hull vendu 2 400 000 $ à un TGA de 5,5 % — que nous évaluons cette fois par DCF, comme le ferait un acheteur institutionnel qui veut voir la trajectoire plutôt que l'instantané. Toutes les hypothèses sont posées d'entrée de jeu et cohérentes entre elles : croissance de 3,0 % conforme au régime TAL majoré d'un léger rattrapage, taux d'actualisation de 8,0 % obtenu par , TGA de sortie majoré d'un quart de point pour les cinq années de vieillissement. C'est cette cohérence d'ensemble — davantage que chaque chiffre pris isolément — qu'un correcteur ou un réviseur regardera en premier.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-47", "url": "/seance/12/#p12-47", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Étape 1 — Actualiser les flux annuels", "text": "Le RNE croît de 3,0 % par année à partir de 132 000 $ :", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-48", "url": "/seance/12/#p12-48", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Étape 1 — Actualiser les flux annuels", "text": "Deux détails de métier : l'exposant de la croissance est (le RNE de l'année 1 est déjà donné), tandis que celui de l'actualisation est ; et les facteurs affichés sont arrondis à quatre décimales, mais les calculs se font en pleine précision — arrondir en cascade accumule des écarts.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "ex-12-7", "url": "/seance/12/#ex-12-7", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "exemple", "title": "Exemple 12.7 — calcul détaillé de l'année 3", "text": "Le RNE croît de 3,0 % par année à partir de 132 000 $ : Deux détails de métier : l'exposant de la croissance est (le RNE de l'année 1 est déjà donné), tandis que celui de l'actualisation est ; et les facteurs affichés sont arrondis à quatre décimales, mais les calculs se font en pleine précision — arrondir en cascade accumule des écarts.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "form-12-7", "url": "/seance/12/#form-12-7", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "formule", "title": "Formule 12.7 — valeur par DCF", "text": "", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-49", "url": "/seance/12/#p12-49", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Étape 3 — La conclusion et sa lecture", "text": "La réversion représente ici environ 76 % de la valeur totale — d'où l'importance cruciale du TGA de sortie et des frais de vente : les hypothèses les plus lourdes du DCF sont celles qui portent sur l'année la plus lointaine. La valeur finale est arrondie : la précision au dollar d'une projection quinquennale serait illusoire.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-50", "url": "/seance/12/#p12-50", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Étape 3 — La conclusion et sa lecture", "text": "Cette domination de la réversion est un trait structurel des DCF immobiliers à horizon court, pas une particularité du cas : cinq années de RNE, même croissants, ne pèsent jamais lourd face à un actif qui se revend vingt fois son revenu. Il faut en tirer la leçon méthodologique — le DCF à cinq ans n'est pas tant une projection de flux qu'une projection de prix de revente habillée de flux intermédiaires. C'est pourquoi les praticiens sérieux traitent le TGA de sortie avec plus de soin encore que le taux d'actualisation, et c'est pourquoi la vérification par capitalisation directe, qui suit, n'est pas une formalité : si les deux techniques divergeaient fortement, c'est presque toujours du côté des hypothèses de sortie qu'il faudrait chercher l'erreur.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-51", "url": "/seance/12/#p12-51", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Vérification par capitalisation directe", "text": "En capitalisation directe : , au TGA de marché de 5,50 %. L'écart avec le DCF est d'environ 3,6 % — normal, compte tenu des hypothèses de taux, de croissance et d'horizon. Un écart de cet ordre (moins de 5 %) valide les deux calculs ; un écart de 15 % ou plus signalerait une incohérence entre le trio ––TGA de sortie et le taux d'entrée observé — le premier endroit où chercher étant presque toujours la relation , qu'un paramètre choisi isolément a pu briser.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-53", "url": "/seance/12/#p12-53", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Vérification par capitalisation directe", "text": "Deux cas de figure guident la pondération. (a) Si les cinq TGA comparables sont récents et très serrés (notre extraction : 5,40–5,70 %), le marché parle clairement : poids dominant à la capitalisation directe. (b) Si l'immeuble a des baux sous le marché avec un fort potentiel de rattrapage — ou tout autre flux en transition —, le DCF capte mieux la trajectoire : poids au DCF. L'évaluateur pondère selon la fiabilité des données, jamais mécaniquement.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "remarque-12-52", "url": "/seance/12/#remarque-12-52", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "remarque", "title": "quelle valeur retenir?", "text": "Deux cas de figure guident la pondération. (a) Si les cinq TGA comparables sont récents et très serrés (notre extraction : 5,40–5,70 %), le marché parle clairement : poids dominant à la capitalisation directe. (b) Si l'immeuble a des baux sous le marché avec un fort potentiel de rattrapage — ou tout autre flux en transition —, le DCF capte mieux la trajectoire : poids au DCF. L'évaluateur pondère selon la fiabilité des données, jamais mécaniquement.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-54", "url": "/seance/12/#p12-54", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "L'analyse de sensibilité", "text": "Lecture du graphique◆Sensibilité : borner la valeur, exposer les hypothèses qui pèsent. : à TGA de sortie fixe, un point de pourcentage de plus sur le taux d'actualisation retranche environ 4 à 5 % de la valeur. Mais en pratique, une hausse des taux déplace aussi le TGA de sortie : l'effet combiné atteint environ 7 à 8 % par point. Le scénario central (8,0 %; 5,75 %) donne 2,31 M$, cohérent avec le calcul détaillé; passer d'un TGA de sortie de 5,50 % à 6,00 % retranche environ 150 000 $. L'analyse de sensibilité est obligatoire dans tout DCF sérieux : elle borne la valeur et révèle les hypothèses critiques.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-55", "url": "/seance/12/#p12-55", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "L'analyse de sensibilité", "text": "Dans un rapport professionnel, la sensibilité se présente généralement sous deux formes complémentaires. La matrice croise les deux hypothèses dominantes — taux d'actualisation en lignes, TGA de sortie en colonnes — et affiche la valeur à chaque intersection : le lecteur voit d'un coup d'œil la plage plausible et où se situe le scénario central. Le commentaire, lui, hiérarchise : quelles hypothèses font réellement bouger la conclusion (ici, le TGA de sortie et ), lesquelles sont secondaires (la croissance des dépenses, par exemple, dont l'effet se mesure en fractions de point). Cette hiérarchie n'est pas cosmétique : elle dit au lecteur où concentrer son scepticisme, et elle protège l'évaluateur — une conclusion présentée avec ses bornes et ses hypothèses critiques est défendable même quand le marché tourne ; un chiffre unique ne l'est jamais.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "form-12-8", "url": "/seance/12/#form-12-8", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "formule", "title": "Formule 12.8 — multiplicateur du revenu brut", "text": "", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-56", "url": "/seance/12/#p12-56", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Le multiplicateur du revenu brut (MRB)", "text": "Le MRB (Gross Revenue Multiplier) est un ratio de filtrage rapide : il compare des immeubles semblables sans reconstituer les dépenses. Ordres de grandeur observés (2024–2026) : plex de Montréal, 14–18; plex de Gatineau, 11–15; plex en région, 8–12; multilogements des métropoles, 13–17; en région, 9–13.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-57", "url": "/seance/12/#p12-57", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Le multiplicateur du revenu brut (MRB)", "text": "Son succès pratique tient à sa frugalité : le revenu brut d'un plex se lit dans l'annonce ou dans les baux, alors que le RNE exige la reconstruction complète du chapitre 11. Les courtiers et les acheteurs du marché des plex de l'Outaouais raisonnent couramment « en fois le brut » — « il est parti à treize fois » —, et l'évaluateur doit parler cette langue, ne serait-ce que pour trier rapidement dix inscriptions et repérer celle qui mérite l'analyse complète. Mais frugalité signifie aveuglement : le MRB suppose implicitement que tous les immeubles comparés supportent le même ratio de dépenses, et l'exemple qui suit montre combien cette hypothèse silencieuse peut coûter.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "form-12-9", "url": "/seance/12/#form-12-9", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "formule", "title": "Formule 12.9 — multiplicateur du revenu net", "text": "", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-58", "url": "/seance/12/#p12-58", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Le multiplicateur du revenu net (MRN)", "text": "Contrairement au MRB, le MRN intègre les dépenses : un MRN de 20 équivaut exactement à un TGA de 5,0 %. Les deux notions sont la même information sous deux habits — le MRN parle en « années de revenu net pour récupérer le prix », le TGA en « rendement courant par dollar investi » —, et le choix de l'un ou de l'autre est affaire d'auditoire : l'investisseur particulier comprend spontanément « vingt fois le net », le lecteur institutionnel attend « cinq pour cent ». L'évaluateur doit manier les deux et convertir sans y penser.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-59", "url": "/seance/12/#p12-59", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Le multiplicateur du revenu net (MRN)", "text": "Deux immeubles vendus le même prix, avec le même revenu brut :", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-60", "url": "/seance/12/#p12-60", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Le multiplicateur du revenu net (MRN)", "text": "Même MRB — mais des structures de dépenses différentes (chauffage inclus, conciergerie) donnent des TGA et des MRN très différents. Le MRB filtre; le MRN (donc le TGA) évalue. Ne jamais conclure une valeur sur le seul MRB.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "ex-12-8", "url": "/seance/12/#ex-12-8", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "exemple", "title": "Exemple 12.8 — pourquoi le MRB peut tromper", "text": "Deux immeubles vendus le même prix, avec le même revenu brut : Immeuble AImmeuble BPrix de vente1 200 000 $1 200 000 $RBE96 000 $96 000 $RNE60 000 $48 000 $MRB (prix RBE)12,512,5TGA (RNE prix)5,0 %4,0 %MRN (TGA)20,025,0 Même MRB — mais des structures de dépenses différentes (chauffage inclus, conciergerie) donnent des TGA et des MRN très différents. Le MRB filtre; le MRN (donc le TGA) évalue. Ne jamais conclure une valeur sur le seul MRB.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-61", "url": "/seance/12/#p12-61", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Le TP3 — méthode du revenu (10 %)", "text": "Le troisième travail pratique applique la chaîne complète de la méthode du revenu à un cas réel : le 44, rue Jumonville (Hull), un triplex réellement en vente à 849 900 $. Un investisseur hésite; vous établissez la valeur par la méthode du revenu — RBP RBE RNE capitalisation —, avec extraction du TGA et analyse de sensibilité. Le choix d'un triplex n'est pas anodin : c'est le segment où la méthode du revenu rencontre ses conditions les plus réalistes pour un étudiant — des données accessibles, un marché actif, mais aussi tous les pièges du chapitre 11 (baux sous le marché, autogestion, dépenses incomplètes) grandeur nature. Le barème récompense la justification des hypothèses au moins autant que l'exactitude des calculs : deux copies peuvent conclure à des valeurs différentes et obtenir toutes deux d'excellentes notes, si chacune tient debout de bout en bout.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-62", "url": "/seance/12/#p12-62", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "L'exemple guidé — un 12 logements à Gatineau", "text": "Travaillé en classe (non noté), cet exemple intègre capitalisation directe et DCF sur un même immeuble. Les données complètes :", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-63", "url": "/seance/12/#p12-63", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "L'exemple guidé — un 12 logements à Gatineau", "text": "Loyers : les 4½ s'échelonnent de 950 à 1 150 $/mois en contractuel, tous à 1 150 $ au marché; les 3½, de 800 à 950 $ en contractuel, tous à 950 $ au marché. Dépenses fournies : taxes 16 500 $; assurances 6 800 $; entretien 7 200 $; énergie des communs 3 600 $; gestion 5 % du RBE (à calculer); conciergerie 5 400 $; déneigement 3 500 $; paysager 1 800 $; réserve 8 500 $. Hypothèses : inoccupation 3,0 %; mauvaises créances 1,0 %; croissance des revenus 3,0 %/an et des dépenses 2,5 %/an; TGA marché 5,50 %; ; TGA de sortie 5,75 %; détention 5 ans; frais de vente 3,0 %.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-64", "url": "/seance/12/#p12-64", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "L'exemple guidé — un 12 logements à Gatineau", "text": "Le travail se décompose en trois parties : A) capitalisation directe — RBP aux loyers du marché, RBE, dépenses, RNE, capitalisation (40 %); B) DCF sur 5 ans — projection année par année, réversion nette, actualisation (40 %); C) réconciliation — comparaison, pondération justifiée, conclusion (20 %).", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-65", "url": "/seance/12/#p12-65", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "L'exemple guidé — un 12 logements à Gatineau", "text": "RBP aux loyers du marché :", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-66", "url": "/seance/12/#p12-66", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "L'exemple guidé — un 12 logements à Gatineau", "text": "Autres revenus : stationnement ; buanderie . RBE :", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-67", "url": "/seance/12/#p12-67", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "L'exemple guidé — un 12 logements à Gatineau", "text": "La suite (gestion à 5 % du RBE , total des dépenses, RNE, capitalisation, puis DCF) suit exactement les gabarits des sections @@REF{ch11:sec:cas}@@ et @@REF{ch12:sec:casdcf}@@ — c'est l'objet de l'exercice @@REF{ch12:sec:exercices}@@.5 ci-dessous. Présentez vos calculs en tableaux clairs, justifiez chaque hypothèse et citez vos sources (SCHL, TAL, notes de cours); le tableau DCF doit montrer chaque année séparément.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "ex-12-9", "url": "/seance/12/#ex-12-9", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "exemple", "title": "Exemple 12.9 — démarrage de la partie A — calculs préliminaires résolus", "text": "RBP aux loyers du marché : Autres revenus : stationnement ; buanderie . RBE : La suite (gestion à 5 % du RBE , total des dépenses, RNE, capitalisation, puis DCF) suit exactement les gabarits des sections @@REF{ch11:sec:cas}@@ et @@REF{ch12:sec:casdcf}@@ — c'est l'objet de l'exercice @@REF{ch12:sec:exercices}@@.5 ci-dessous. Présentez vos calculs en tableaux clairs, justifiez chaque hypothèse et citez vos sources (SCHL, TAL, notes de cours); le tableau DCF doit montrer chaque année séparément.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-68", "url": "/seance/12/#p12-68", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "L'exemple guidé — un 12 logements à Gatineau", "text": "Au terme de ces deux séances, la méthode du revenu est complète : un numérateur construit ligne à ligne (chapitre 11), un dénominateur mesuré sur le marché et contre-vérifié par la bande d'investissement et le taux construit, un DCF pour les trajectoires que l'année stabilisée ne sait pas dire, et des multiplicateurs pour trier vite sans conclure vite. Avec la comparaison (séances 8–9) et le coût (séance 10), les trois méthodes sont désormais en place : la séance 13 les mettra au service du rapport d'évaluation, et la séance 14 apprendra à les réconcilier — car trois méthodes bien menées donnent trois chiffres différents, et c'est le jugement de l'évaluateur, non une moyenne, qui en fait une conclusion.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-69", "url": "/seance/12/#p12-69", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Trois ventes récentes de multilogements comparables : un 8 logements vendu 1 040 000 $ (RNE 57 200 $); un 12 logements vendu 1 585 000 $ (RNE 85 600 $); un 10 logements vendu 1 310 000 $ (RNE 73 400 $). a) Extrayez le TGA de chaque vente. b) Quel TGA retenez-vous pour un immeuble sujet semblable, et pourquoi? c) Appliquez-le à un RNE stabilisé de 66 500 $.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "exo-12-1", "url": "/seance/12/#exo-12-1", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "exercice", "title": "Exercice 12.1 — extraction directe", "text": "Trois ventes récentes de multilogements comparables : un 8 logements vendu 1 040 000 $ (RNE 57 200 $); un 12 logements vendu 1 585 000 $ (RNE 85 600 $); un 10 logements vendu 1 310 000 $ (RNE 73 400 $). a) Extrayez le TGA de chaque vente. b) Quel TGA retenez-vous pour un immeuble sujet semblable, et pourquoi? c) Appliquez-le à un RNE stabilisé de 66 500 $.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-70", "url": "/seance/12/#p12-70", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "a) ; ; . b) Fourchette de 5,40 à 5,60 %, médiane 5,50 % : les trois indications sont serrées (20 points de base), donc fiables; on retient 5,50 %, en donnant éventuellement plus de poids à la vente la plus semblable au sujet. c) .", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-71", "url": "/seance/12/#p12-71", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Le financement typique du marché : ratio prêt/valeur de 75 %, prêt à 5,0 % amorti sur 25 ans (constante hypothécaire ), rendement exigé sur les fonds propres de 8,5 %. a) Calculez le TGA par la bande d'investissement. b) Les ventes du secteur s'échangent à un TGA de 5,6 % : que concluez-vous? c) Recalculez le TGA si le taux hypothécaire monte et porte à 7,9 % — commentez.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "exo-12-2", "url": "/seance/12/#exo-12-2", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "exercice", "title": "Exercice 12.2 — bande d'investissement", "text": "Le financement typique du marché : ratio prêt/valeur de 75 %, prêt à 5,0 % amorti sur 25 ans (constante hypothécaire ), rendement exigé sur les fonds propres de 8,5 %. a) Calculez le TGA par la bande d'investissement. b) Les ventes du secteur s'échangent à un TGA de 5,6 % : que concluez-vous? c) Recalculez le TGA si le taux hypothécaire monte et porte à 7,9 % — commentez.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-72", "url": "/seance/12/#p12-72", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "a) . b) Le marché paie des prix correspondant à 5,6 %, bien au-dessous du coût pondéré du capital (7,36 %) : le rendement courant ne couvre pas le financement — les acheteurs acceptent un levier défavorable à court terme en pariant sur la croissance des loyers et l'appréciation. Signal de prudence pour l'évaluateur : vérifier que les hypothèses de croissance justifient cet écart. c) . Une hausse d'environ un point de la constante hypothécaire déplace le TGA de bande de 70 points de base : le canal par lequel les taux d'intérêt se transmettent aux valeurs immobilières est direct et rapide.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-73", "url": "/seance/12/#p12-73", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un immeuble affiche un RNE de 95 000 $ à l'année 1, en croissance de 2,5 %/an. Détention de 5 ans, , TGA de sortie de 6,0 %, frais de vente de 3,0 %. a) Calculez le RNE de l'année 6 et la valeur nette de réversion. b) Actualisez la réversion. c) La VA des cinq RNE s'élève à 404 000 $ : concluez sur la valeur totale et sur la part de la réversion.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "exo-12-3", "url": "/seance/12/#exo-12-3", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "exercice", "title": "Exercice 12.3 — réversion et part de la valeur", "text": "Un immeuble affiche un RNE de 95 000 $ à l'année 1, en croissance de 2,5 %/an. Détention de 5 ans, , TGA de sortie de 6,0 %, frais de vente de 3,0 %. a) Calculez le RNE de l'année 6 et la valeur nette de réversion. b) Actualisez la réversion. c) La VA des cinq RNE s'élève à 404 000 $ : concluez sur la valeur totale et sur la part de la réversion.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-74", "url": "/seance/12/#p12-74", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "a) . Valeur brute : ; frais de vente : ; réversion nette : . b) ; VA . c) . La réversion représente de la valeur : les hypothèses de sortie (TGA de sortie, frais de vente) dominent la conclusion — l'analyse de sensibilité doit porter d'abord sur elles.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-75", "url": "/seance/12/#p12-75", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un triplex de Hull est offert à 815 000 $; son RBE est de 58 000 $ et son RNE de 36 500 $. Les transactions récentes du segment indiquent des MRB de 12 à 14 et des TGA de 4,6 à 5,0 %. a) Calculez le MRB et le TGA implicites du prix demandé. b) Le prix demandé est-il dans le marché? c) Donnez la fourchette de valeurs impliquée par les TGA du marché et expliquez pourquoi elle prime sur celle du MRB.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "exo-12-4", "url": "/seance/12/#exo-12-4", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "exercice", "title": "Exercice 12.4 — MRB, MRN et TGA", "text": "Un triplex de Hull est offert à 815 000 $; son RBE est de 58 000 $ et son RNE de 36 500 $. Les transactions récentes du segment indiquent des MRB de 12 à 14 et des TGA de 4,6 à 5,0 %. a) Calculez le MRB et le TGA implicites du prix demandé. b) Le prix demandé est-il dans le marché? c) Donnez la fourchette de valeurs impliquée par les TGA du marché et expliquez pourquoi elle prime sur celle du MRB.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-76", "url": "/seance/12/#p12-76", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "a) MRB ; TGA . b) Le MRB est à la limite haute (14) et le TGA implicite (4,48 %) est sous la fourchette du marché (4,6–5,0 %) : le prix demandé est légèrement au-dessus du marché — l'acheteur paierait un rendement courant inférieur à ce que le segment offre. c) Par les TGA : à , soit une fourchette d'environ 730 000 à 795 000 $. Elle prime parce que le TGA intègre les dépenses réelles de l'immeuble, alors que le MRB suppose implicitement un ratio de dépenses identique à celui des comparables — une hypothèse jamais vérifiée. Le MRB filtre, le TGA conclut.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-77", "url": "/seance/12/#p12-77", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Complétez l'exemple guidé du 12 logements (section @@REF{ch12:sec:tp}@@) : A) RNE et capitalisation directe; B) DCF sur 5 ans; C) réconciliation. Utilisez les données et hypothèses fournies (RBE déjà établi : 159 360 $).", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "exo-12-5", "url": "/seance/12/#exo-12-5", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "exercice", "title": "Exercice 12.5 — cas intégrateur — l'exemple guidé mené à terme", "text": "Complétez l'exemple guidé du 12 logements (section @@REF{ch12:sec:tp}@@) : A) RNE et capitalisation directe; B) DCF sur 5 ans; C) réconciliation. Utilisez les données et hypothèses fournies (RBE déjà établi : 159 360 $).", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-78", "url": "/seance/12/#p12-78", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "A) Capitalisation directe. Gestion : . Dépenses totales :", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-79", "url": "/seance/12/#p12-79", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "soit 38,4 % du RBE — dans la fourchette 35–45 % d'un multilogements.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-80", "url": "/seance/12/#p12-80", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "B) DCF sur 5 ans. RNE en croissance de 3,0 %/an, actualisation à 8,0 % :", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-81", "url": "/seance/12/#p12-81", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Réversion : ; valeur brute ; frais de vente (3 %) ; réversion nette ; VA .", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-82", "url": "/seance/12/#p12-82", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(Selon les arrondis intermédiaires, un résultat entre 1 715 000 et 1 725 000 $ est acceptable.) C) Réconciliation. Écart : — normal. Le TGA de marché (5,50 %) provient de ventes récentes et serrées, et l'immeuble est stabilisé (chauffage aux locataires, bon état, loyers proches du marché après reconstruction) : poids dominant à la capitalisation directe, le DCF servant de borne prudente. Conclusion type : valeur marchande d'environ 1 770 000 $, en expliquant la pondération (p. ex. deux tiers capitalisation directe, un tiers DCF). Toute pondération motivée par la fiabilité relative des données est recevable — une moyenne mécanique non justifiée ne l'est pas.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-83", "url": "/seance/12/#p12-83", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "TGA RNE prix : le prix du risque fixé par le marché — il monte avec le risque et fait baisser la valeur. Fourchettes québécoises 2024–2026 : multilogements 4,5–7 %; gradient métropoles régions.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-84", "url": "/seance/12/#p12-84", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Extraction directe méthode reine : TGA calculé sur des ventes comparables, avec des RNE reconstruits selon les mêmes conventions que le sujet. Bande d'investissement () et taux construit servent de validation et de diagnostic.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-85", "url": "/seance/12/#p12-85", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Constante hypothécaire : paiement annuel solde initial — toujours supérieure au taux d'intérêt (elle inclut le capital); à 5,5 % sur 25 ans : 7,37 %.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-86", "url": "/seance/12/#p12-86", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "DCF : ; réversion frais de vente; TGA de sortie entrée 0,25 à 0,50 point; frais de vente 2–4 %.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-87", "url": "/seance/12/#p12-87", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "TGA : le taux d'actualisation rémunère le rendement total (courant croissance); relation . Cohérence obligatoire entre , et TGA de sortie.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-88", "url": "/seance/12/#p12-88", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "La réversion domine (souvent 70–80 % de la valeur d'un DCF à 5 ans) : les hypothèses de sortie sont les plus lourdes — l'analyse de sensibilité est obligatoire ( 7–8 % de valeur par point de taux, effet combiné).", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-89", "url": "/seance/12/#p12-89", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Cap. directe ou DCF? Marché actif et immeuble stabilisé capitalisation directe; flux en transition (rattrapage TAL, repositionnement, baux échelonnés) DCF. Pondérer selon la fiabilité des données, jamais mécaniquement.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-90", "url": "/seance/12/#p12-90", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Multiplicateurs : MRB (prixRBE) filtre rapide, aveugle aux dépenses; MRN (prixRNE TGA) fiable. Même MRB peut cacher des TGA très différents.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-91", "url": "/seance/12/#p12-91", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Cas de référence : 24 logements — VA des RNE 557 086 $ VA de la réversion 1 756 892 $ 2 315 000 $; vérification par capitalisation directe : 2 400 000 $ (écart 3,6 %, normal).", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-92", "url": "/seance/12/#p12-92", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "TP3 (10 %, remise séance 13) : triplex réel de Hull — chaîne complète, extraction du TGA, sensibilité, cadre TAL 2026; chaque hypothèse sourcée.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "synthese", "url": "/seance/12/#synthese", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "synth", "title": "L’essentiel de la séance", "text": "TGA RNE prix : le prix du risque fixé par le marché — il monte avec le risque et fait baisser la valeur. Fourchettes québécoises 2024–2026 : multilogements 4,5–7 %; gradient métropoles régions.Extraction directe méthode reine : TGA calculé sur des ventes comparables, avec des RNE reconstruits selon les mêmes conventions que le sujet. Bande d'investissement () et taux construit servent de validation et de diagnostic.Constante hypothécaire : paiement annuel solde initial — toujours supérieure au taux d'intérêt (elle inclut le capital); à 5,5 % sur 25 ans : 7,37 %.DCF : ; réversion frais de vente; TGA de sortie entrée 0,25 à 0,50 point; frais de vente 2–4 %. TGA : le taux d'actualisation rémunère le rendement total (courant croissance); relation . Cohérence obligatoire entre , et TGA de sortie.La réversion domine (souvent 70–80 % de la valeur d'un DCF à 5 ans) : les hypothèses de sortie sont les plus lourdes — l'analyse de sensibilité est obligatoire ( 7–8 % de valeur par point de taux, effet combiné).Cap. directe ou DCF? Marché actif et immeuble stabilisé capitalisation directe; flux en transition (rattrapage TAL, repositionnement, baux échelonnés) DCF. Pondérer selon la fiabilité des données, jamais mécaniquement.Multiplicateurs : MRB (prixRBE) filtre rapide, aveugle aux dépenses; MRN (prixRNE TGA) fiable. Même MRB peut cacher des TGA très différents.Cas de référence : 24 logements — VA des RNE 557 086 $ VA de la réversion 1 756 892 $ 2 315 000 $; vérification par capitalisation directe : 2 400 000 $ (écart 3,6 %, normal).TP3 (10 %, remise séance 13) : triplex réel de Hull — chaîne complète, extraction du TGA, sensibilité, cadre TAL 2026; chaque hypothèse sourcée.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p13-1", "url": "/seance/13/#p13-1", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Le rapport d'évaluation", "text": "Après douze séances consacrées aux fondements, au marché et aux trois méthodes d'évaluation, il reste à franchir l'étape qui transforme une analyse en un acte professionnel : la rédaction du rapport d'évaluation. Le rapport est le produit livrable de l'évaluateur agréé — le seul document que le client verra, conservera et, le cas échéant, produira devant un tribunal. Une analyse brillante mal communiquée perd toute sa valeur ; à l'inverse, un rapport limpide et rigoureux protège à la fois le client et l'évaluateur. Ce chapitre présente la structure normalisée du rapport selon les Normes de pratique professionnelle de l'OEAQ, les trois types de rapports et leurs usages, les règles de rédaction, puis le cadre déontologique et légal qui encadre le tout. Il se lit comme un guide de rédaction professionnel : pour chaque composante du rapport, nous verrons à quoi elle sert, ce qu'elle doit contenir, les erreurs qui s'y glissent le plus souvent et les formulations qui distinguent un rapport d'expert d'un simple document administratif.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-2", "url": "/seance/13/#p13-2", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Le rapport d'évaluation", "text": "Décrire la structure type d'un rapport d'évaluation conforme aux Normes de pratique professionnelle de l'OEAQ ;", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-3", "url": "/seance/13/#p13-3", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Le rapport d'évaluation", "text": "Distinguer les trois types de rapports (complet, abrégé, restreint) et choisir le type approprié selon l'usage prévu ;", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-4", "url": "/seance/13/#p13-4", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Le rapport d'évaluation", "text": "Appliquer les qualités rédactionnelles attendues : clarté, objectivité, précision et cohérence ;", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-5", "url": "/seance/13/#p13-5", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Le rapport d'évaluation", "text": "Reconnaître les erreurs de contenu et de forme les plus fréquentes et utiliser une liste de contrôle avant la remise ;", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-6", "url": "/seance/13/#p13-6", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Le rapport d'évaluation", "text": "Expliquer les obligations déontologiques de l'évaluateur : indépendance, impartialité, divulgation, conservation des dossiers ;", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-7", "url": "/seance/13/#p13-7", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Le rapport d'évaluation", "text": "Situer les référentiels normatifs (OEAQ, CUSPAP, USPAP) et les régimes de responsabilité civile et disciplinaire.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-8", "url": "/seance/13/#p13-8", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Le rapport : aboutissement du processus d'évaluation", "text": "Le rapport d'évaluation est le document écrit par lequel l'évaluateur agréé communique à son client les résultats de son analyse, son opinion motivée de la valeur et les fondements sur lesquels elle repose, conformément aux Normes de pratique professionnelle de l'OEAQ.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "def-13-1", "url": "/seance/13/#def-13-1", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "definition", "title": "Définition 13.1 — rapport d'évaluation", "text": "Le rapport d'évaluation est le document écrit par lequel l'évaluateur agréé communique à son client les résultats de son analyse, son opinion motivée de la valeur et les fondements sur lesquels elle repose, conformément aux Normes de pratique professionnelle de l'OEAQ.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-9", "url": "/seance/13/#p13-9", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Le rapport : aboutissement du processus d'évaluation", "text": "Le rapport n'est pas une formalité administrative qui suivrait le « vrai » travail : il en fait partie intégrante. C'est par lui que l'évaluateur ◆Le rapport engage la responsabilité professionnelle de son signataire. démontre sa démarche, expose ses données et justifie sa conclusion. Quatre caractéristiques le définissent, et chacune mérite qu'on s'y arrête.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-10", "url": "/seance/13/#p13-10", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Le rapport : aboutissement du processus d'évaluation", "text": "La première est qu'il engage la responsabilité professionnelle de celui ou celle qui le signe. Cette responsabilité est d'abord civile — le client ou un tiers autorisé qui subit un préjudice en se fiant à un rapport fautif peut en demander réparation —, ensuite déontologique — le syndic de l'Ordre peut être saisi d'une plainte —, et dans certains contextes exceptionnels, pénale, par exemple lorsqu'un rapport de complaisance sert sciemment une fraude hypothécaire. La signature au bas de la certification n'est donc pas un geste protocolaire : c'est l'acte par lequel un professionnel engage son permis.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-11", "url": "/seance/13/#p13-11", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Le rapport : aboutissement du processus d'évaluation", "text": "La deuxième caractéristique tient en quatre adjectifs que les normes répètent comme un mantra : le rapport doit être complet, clair, exact et non trompeur. La norme n'exige pas la perfection stylistique ; elle exige l'absence de toute présentation susceptible d'induire le lecteur en erreur. Un rapport peut être élégant et trompeur — en passant sous silence une servitude gênante — comme il peut être maladroit et parfaitement conforme. C'est le second qui survivra à l'inspection professionnelle.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-12", "url": "/seance/13/#p13-12", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Le rapport : aboutissement du processus d'évaluation", "text": "Troisièmement, le rapport constitue la preuve tangible du travail effectué. Des années après la remise, lorsque la mémoire des visites et des conversations se sera effacée, c'est le rapport — et le dossier de travail qui le soutient — qui témoignera de la diligence de l'évaluateur. Dans un litige de responsabilité professionnelle, le document est littéralement la pièce maîtresse : on ne juge pas ce que l'évaluateur a pensé, on juge ce qu'il a écrit.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-13", "url": "/seance/13/#p13-13", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Le rapport : aboutissement du processus d'évaluation", "text": "Enfin, le rapport doit permettre au lecteur de comprendre la démarche et de vérifier les conclusions sans recourir à aucune information extérieure. Cette exigence d'autosuffisance est le critère le plus opérationnel des quatre : elle se teste concrètement, page par page, en se demandant si un lecteur compétent mais étranger au dossier pourrait refaire le chemin.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-15", "url": "/seance/13/#p13-15", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Le rapport : aboutissement du processus d'évaluation", "text": "Dans la pratique, le rapport est souvent relu par des non-spécialistes : un directeur de comptes bancaire, un notaire, un juge, un couple qui vend sa maison. Le test le plus utile avant la remise est simple : une personne raisonnablement informée, mais étrangère au dossier, pourrait-elle suivre le raisonnement du début à la fin et reconstituer la conclusion? Si la réponse est non, le rapport n'est pas prêt.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "terrain-13-14", "url": "/seance/13/#terrain-13-14", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "Dans la pratique, le rapport est souvent relu par des non-spécialistes : un directeur de comptes bancaire, un notaire, un juge, un couple qui vend sa maison. Le test le plus utile avant la remise est simple : une personne raisonnablement informée, mais étrangère au dossier, pourrait-elle suivre le raisonnement du début à la fin et reconstituer la conclusion? Si la réponse est non, le rapport n'est pas prêt.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-16", "url": "/seance/13/#p13-16", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Le rapport : aboutissement du processus d'évaluation", "text": "Le rapport arrive en dernière position du processus d'évaluation en sept étapes vu à la séance 1 : identification du mandat, collecte des données, analyse du marché, analyse de l'utilisation optimale, application des méthodes, réconciliation, puis rédaction. Chaque section du rapport correspond d'ailleurs à l'une de ces étapes — le document reproduit, dans l'ordre, le cheminement intellectuel de l'évaluateur. C'est ce parallélisme qui rend la structure normalisée si naturelle une fois qu'on l'a comprise : le rapport n'est rien d'autre que le processus d'évaluation couché sur papier.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-17", "url": "/seance/13/#p13-17", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "La structure type selon les normes de l'OEAQ", "text": "La figure ci-dessous présente les douze grandes composantes d'un rapport narratif complet. L'ordre peut varier légèrement d'une firme à l'autre, mais la logique demeure : on identifie d'abord le mandat et le bien, on expose ensuite les analyses, on conclut, puis on encadre le tout d'hypothèses, d'une certification et d'annexes probantes.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-18", "url": "/seance/13/#p13-18", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Page titre", "text": "La page titre identifie sans ambiguïté quoi, quand et qui. Le quoi, c'est d'abord le type de rapport — complet, abrégé ou restreint — et le type de valeur estimée : marchande, d'assurance, fiscale ou autre. Annoncer ces deux informations dès la couverture évite au lecteur toute méprise sur la nature du document qu'il tient. C'est ensuite l'identification matérielle du bien : l'adresse civique complète, le numéro de lot du cadastre du Québec, la municipalité et, s'il y a lieu, l'arrondissement. L'adresse civique seule ne suffit pas — elle change au gré des fusions municipales et des renumérotations, tandis que le numéro de lot désigne l'immeuble sans équivoque dans le Registre foncier.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-19", "url": "/seance/13/#p13-19", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Page titre", "text": "Le quand exige deux dates distinctes : la date d'évaluation, c'est-à-dire la date à laquelle s'applique l'opinion de valeur, et la date du rapport, celle de sa signature. Le qui, enfin, identifie le professionnel : nom et titre (É.A.), numéro de permis OEAQ, nom de la firme et coordonnées complètes. Un lecteur doit pouvoir vérifier en quelques minutes, au tableau de l'Ordre, que le signataire est bel et bien membre en règle.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-21", "url": "/seance/13/#p13-21", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Page titre", "text": "La date d'évaluation◆Date d'évaluation date du rapport : la première est celle à laquelle l'opinion de valeur s'applique. et la date du rapport sont souvent différentes. La date d'évaluation est celle à laquelle l'opinion de valeur s'applique — elle peut même être rétrospective (succession, litige) ou prospective (valeur à l'achèvement des travaux). La confondre avec la date de signature du rapport est une erreur classique d'examen… et de pratique.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "attention-13-20", "url": "/seance/13/#attention-13-20", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "attention", "title": "Attention", "text": "La date d'évaluation◆Date d'évaluation date du rapport : la première est celle à laquelle l'opinion de valeur s'applique. et la date du rapport sont souvent différentes. La date d'évaluation est celle à laquelle l'opinion de valeur s'applique — elle peut même être rétrospective (succession, litige) ou prospective (valeur à l'achèvement des travaux). La confondre avec la date de signature du rapport est une erreur classique d'examen… et de pratique.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-22", "url": "/seance/13/#p13-22", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Lettre de transmission", "text": "La lettre de transmission est le premier point de contact entre l'évaluateur et le client : elle présente formellement le rapport et en résume les conclusions principales. Une lettre complète contient la date et le destinataire, l'objet du mandat, l'adresse et une description sommaire du bien, la date d'évaluation et la date d'inspection, la conclusion de valeur (le montant), la référence aux hypothèses et conditions limitatives, l'usage prévu du rapport et les utilisateurs visés, la signature de l'évaluateur et le numéro de dossier. Sa tonalité est celle d'une correspondance d'affaires soignée : on remercie le client de sa confiance, on rappelle le mandat en une phrase, on livre la conclusion, on renvoie au corps du rapport pour le détail.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-24", "url": "/seance/13/#p13-24", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Lettre de transmission", "text": "La lettre de transmission répète volontairement des informations qui figurent ailleurs dans le rapport. Cette redondance est voulue : la lettre circule parfois seule (agrafée à une télécopie de banque, jointe à un courriel), et elle doit alors se suffire à elle-même tout en renvoyant explicitement au rapport complet.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "remarque-13-23", "url": "/seance/13/#remarque-13-23", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "remarque", "title": "Remarque", "text": "La lettre de transmission répète volontairement des informations qui figurent ailleurs dans le rapport. Cette redondance est voulue : la lettre circule parfois seule (agrafée à une télécopie de banque, jointe à un courriel), et elle doit alors se suffire à elle-même tout en renvoyant explicitement au rapport complet.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-25", "url": "/seance/13/#p13-25", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Table des matières et sommaire de l'évaluation", "text": "La table des matières énumère les sections avec leurs numéros de pages ; elle doit être mise à jour après la rédaction finale — une table des matières périmée est l'un des signes les plus visibles d'un contrôle de qualité déficient. Le sommaire de l'évaluation, quant à lui, condense en une page les caractéristiques du bien et la conclusion. C'est la section la plus consultée du rapport : le banquier pressé, l'avocat qui prépare un contre-interrogatoire, le client lui-même y reviendront dix fois avant de lire une seule ligne des analyses. Elle mérite donc un soin particulier — et une vérification scrupuleuse de la concordance entre chaque chiffre du sommaire et le corps du rapport.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "ex-13-1", "url": "/seance/13/#ex-13-1", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "exemple", "title": "Exemple 13.1 — sommaire type d'une unifamiliale à Gatineau", "text": "ÉlémentInformationAdresse123, rue Principale, Gatineau (Qc) J8X 2T5Type de propriétéUnifamiliale isoléeLot1 234 567, cadastre du QuébecSuperficie du terrain7000 pi2 (env. 650 m2)Année de construction2005Superficie habitable1776 pi2Date d'évaluation15 septembre 2026Date d'inspection10 septembre 2026Type de valeurValeur marchandeConclusion de valeur435 000 $", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-26", "url": "/seance/13/#p13-26", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Identification du mandat", "text": "Cette section fixe le périmètre juridique et méthodologique du travail — elle est au rapport ce que l'acte constitutif est à une société. Tout commence par l'identification du client : son nom, ses coordonnées et surtout sa qualité — propriétaire, prêteur, avocat, syndic de faillite. La qualité du client colore tout le mandat, car elle détermine à qui l'évaluateur doit ses explications et devant qui il engage sa responsabilité contractuelle.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-27", "url": "/seance/13/#p13-27", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Identification du mandat", "text": "Viennent ensuite les utilisateurs visés, c'est-à-dire les personnes autorisées à se fier au rapport, et l'usage prévu : financement hypothécaire, litige, achat ou vente, succession, expropriation, assurance. Ces deux mentions forment ensemble la clôture juridique du document. Un rapport n'est pas une opinion erga omnes, valable envers tous et pour tout usage ; il est une opinion donnée à des personnes déterminées pour une fin déterminée. C'est cette clause qui permet à l'évaluateur de répondre, au tiers imprévu qui prétend s'être fié au rapport : « ce document ne vous était pas destiné ».", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-28", "url": "/seance/13/#p13-28", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Identification du mandat", "text": "L'identification du mandat précise également le type de valeur recherché — marchande, d'assurance, fiscale, liquidative ou d'investissement, notions étudiées au chapitre @@REF{ch:04}@@ — ainsi que les droits évalués◆Pleine propriété, copropriété divise, emphytéose : le droit évalué change la valeur. : pleine propriété, copropriété divise, bail emphytéotique, usufruit. Évaluer la pleine propriété d'un immeuble et évaluer les droits du locateur dans le même immeuble grevé d'un bail de vingt ans sont deux mandats différents qui produisent deux valeurs différentes ; la section du mandat est l'endroit où cette distinction se scelle.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-29", "url": "/seance/13/#p13-29", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Identification du mandat", "text": "Restent la date d'évaluation, l'étendue des travaux — inspection réalisée ou non, recherches effectuées, analyses omises et pourquoi — et, le cas échéant, les hypothèses extraordinaires ou conditions spéciales. L'étendue des travaux est une mention trop souvent expédiée : c'est pourtant elle qui distingue l'évaluation avec inspection complète de l'évaluation « au bureau » (desktop appraisal) et qui protège l'évaluateur lorsqu'une limite du mandat — l'impossibilité de visiter un logement occupé, par exemple — l'a empêché de constater un fait.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-31", "url": "/seance/13/#p13-31", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Identification du mandat", "text": "L'omission de l'usage prévu et des utilisateurs visés est une non-conformité grave : c'est cette clause qui limite la responsabilité de l'évaluateur envers les tiers. Un rapport préparé pour un refinancement et réutilisé à son insu dans un litige expose son auteur si la restriction d'usage n'est pas écrite noir sur blanc.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "attention-13-30", "url": "/seance/13/#attention-13-30", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "attention", "title": "Attention", "text": "L'omission de l'usage prévu et des utilisateurs visés est une non-conformité grave : c'est cette clause qui limite la responsabilité de l'évaluateur envers les tiers. Un rapport préparé pour un refinancement et réutilisé à son insu dans un litige expose son auteur si la restriction d'usage n'est pas écrite noir sur blanc.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-32", "url": "/seance/13/#p13-32", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Description de la propriété", "text": "La description procède du général au particulier : le voisinage, puis le terrain, puis les améliorations. Ce mouvement en entonnoir n'est pas qu'une convention esthétique — il reproduit l'ordre dans lequel les facteurs de valeur agissent, du contexte urbain jusqu'au fini des planchers.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-33", "url": "/seance/13/#p13-33", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Le voisinage", "text": "Le rapport décrit la localisation géographique, les usages prédominants, les services et commodités, le transport et l'accessibilité, les tendances du quartier — stabilité, revitalisation ou déclin — ainsi que les nuisances et facteurs externes : axe routier bruyant, zone inondable, proximité industrielle. Cette sous-section prépare le terrain à l'analyse de la dépréciation économique et au choix des comparables. Une description de voisinage réussie se lit comme un portrait, pas comme un inventaire : elle donne au lecteur qui n'a jamais mis les pieds dans le secteur une image juste de ce qu'il verrait en s'y promenant, et elle annonce déjà — sans les trancher — les questions d'analyse qui suivront.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-34", "url": "/seance/13/#p13-34", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Le voisinage", "text": "« Le secteur du Vieux-Hull, délimité au nord par le boulevard Saint-Joseph et au sud par la rivière des Outaouais, présente une trame urbaine ancienne à vocation mixte : résidentielle sur les rues locales, commerciale et institutionnelle sur les artères. La proximité du centre-ville d'Ottawa (pont du Portage à moins de deux kilomètres) et des immeubles fédéraux soutient une demande locative constante. Le secteur connaît depuis une dizaine d'années une revitalisation graduelle, marquée par la conversion de bâtiments anciens et l'arrivée de projets de moyenne densité ; les ventes y sont régulières et les délais de mise en marché, inférieurs à la moyenne de Gatineau. Aucune nuisance particulière n'affecte l'emplacement du sujet, sinon la circulation de transit aux heures de pointe sur la rue Montcalm. »", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "ex-13-2", "url": "/seance/13/#ex-13-2", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "exemple", "title": "Exemple 13.2 — description de voisinage rédigée", "text": "« Le secteur du Vieux-Hull, délimité au nord par le boulevard Saint-Joseph et au sud par la rivière des Outaouais, présente une trame urbaine ancienne à vocation mixte : résidentielle sur les rues locales, commerciale et institutionnelle sur les artères. La proximité du centre-ville d'Ottawa (pont du Portage à moins de deux kilomètres) et des immeubles fédéraux soutient une demande locative constante. Le secteur connaît depuis une dizaine d'années une revitalisation graduelle, marquée par la conversion de bâtiments anciens et l'arrivée de projets de moyenne densité ; les ventes y sont régulières et les délais de mise en marché, inférieurs à la moyenne de Gatineau. Aucune nuisance particulière n'affecte l'emplacement du sujet, sinon la circulation de transit aux heures de pointe sur la rue Montcalm. »", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-35", "url": "/seance/13/#p13-35", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Le terrain", "text": "Le rapport consigne les dimensions et la superficie, la configuration et la topographie, le zonage et les règlements d'urbanisme applicables, les services municipaux disponibles — aqueduc, égout — ainsi que les servitudes et autres droits réels. La conformité au zonage est vérifiée ici, car elle conditionne l'analyse d'utilisation optimale : un usage dérogatoire protégé par droits acquis ne se décrit pas de la même façon qu'un usage pleinement conforme, et la nuance peut valoir des dizaines de milliers de dollars.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-36", "url": "/seance/13/#p13-36", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Les améliorations", "text": "La description couvre le type de bâtiment et son architecture, l'année de construction et les rénovations majeures, les dimensions et superficies, la structure et les fondations, les revêtements extérieurs, la toiture — type, âge, état —, les systèmes mécaniques de chauffage, plomberie et électricité, l'aménagement intérieur, l'état général et les désuétudes observées, sans oublier les bâtiments accessoires : garage, remise, piscine. Rien de tout cela n'est décoratif : chaque élément décrit ici sera réutilisé — dans la grille de comparaison, dans le calcul du coût, dans l'estimation de la dépréciation. Une désuétude passée sous silence dans la description ne pourra pas être invoquée plus loin dans le calcul sans créer une incohérence que le lecteur attentif relèvera aussitôt.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-38", "url": "/seance/13/#p13-38", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Les améliorations", "text": "La description des améliorations se rédige à partir des notes et photographies d'inspection. Bonne pratique : décrire l'état constaté, pas l'état supposé. « Toiture d'apparence récente, réfection déclarée en 2020 par le propriétaire, non vérifiée documentairement » est une phrase d'évaluateur ; « toiture neuve » est une phrase de courtier.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "terrain-13-37", "url": "/seance/13/#terrain-13-37", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "La description des améliorations se rédige à partir des notes et photographies d'inspection. Bonne pratique : décrire l'état constaté, pas l'état supposé. « Toiture d'apparence récente, réfection déclarée en 2020 par le propriétaire, non vérifiée documentairement » est une phrase d'évaluateur ; « toiture neuve » est une phrase de courtier.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-39", "url": "/seance/13/#p13-39", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Analyse du marché et utilisation optimale", "text": "L'analyse du marché comporte deux volets. Le volet macroéconomique couvre les conditions économiques générales, les taux d'intérêt et la politique monétaire, les tendances démographiques, l'emploi et les revenus, l'équilibre offre-demande et les délais de vente moyens. Le volet segment de marché circonscrit le type de propriété évalué, le territoire pertinent, le volume de transactions, l'évolution des prix, le taux d'absorption et l'inventaire disponible, et les prévisions à court terme. La règle d'or rédactionnelle : chaque affirmation de tendance doit s'appuyer sur une donnée citée. « Le marché est en hausse » ne vaut rien ; « le prix médian des unifamiliales du secteur a progressé de 4,2 % sur douze mois selon les statistiques Centris du troisième trimestre » vaut preuve.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-41", "url": "/seance/13/#p13-41", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Analyse du marché et utilisation optimale", "text": "L'évaluateur doit démontrer sa connaissance du marché par des données vérifiables et des sources identifiées. Au Québec, les sources usuelles sont les statistiques APCIQ/Centris pour le marché de revente, les rapports et enquêtes de la SCHL (marché locatif, mises en chantier), l'Institut de la statistique du Québec pour la démographie et l'économie régionale, ainsi que le rôle d'évaluation et le Registre foncier pour les transactions (Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec, 2026; Société canadienne d'hypothèques et de logement, 2025; Institut de la statistique du Québec, 2025).", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "quebec-13-40", "url": "/seance/13/#quebec-13-40", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "quebec", "title": "Contexte québécois", "text": "L'évaluateur doit démontrer sa connaissance du marché par des données vérifiables et des sources identifiées. Au Québec, les sources usuelles sont les statistiques APCIQ/Centris pour le marché de revente, les rapports et enquêtes de la SCHL (marché locatif, mises en chantier), l'Institut de la statistique du Québec pour la démographie et l'économie régionale, ainsi que le rôle d'évaluation et le Registre foncier pour les transactions (Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec, 2026; Société canadienne d'hypothèques et de logement, 2025; Institut de la statistique du Québec, 2025).", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-42", "url": "/seance/13/#p13-42", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Analyse du marché et utilisation optimale", "text": "L'analyse d'utilisation optimale suit immédiatement.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-43", "url": "/seance/13/#p13-43", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Analyse du marché et utilisation optimale", "text": "L'utilisation optimale est l'usage raisonnablement probable et légalement permis d'un bien, qui est physiquement possible, financièrement faisable et qui produit la valeur la plus élevée.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "def-13-2", "url": "/seance/13/#def-13-2", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "definition", "title": "Définition 13.2 — utilisation optimale (highest and best use)", "text": "L'utilisation optimale est l'usage raisonnablement probable et légalement permis d'un bien, qui est physiquement possible, financièrement faisable et qui produit la valeur la plus élevée.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-45", "url": "/seance/13/#p13-45", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Analyse du marché et utilisation optimale", "text": "L'analyse d'utilisation optimale se fait toujours en deux temps : (1) le terrain comme s'il était vacant, puis (2) la propriété telle qu'améliorée. Les deux conclusions peuvent différer — un bungalow des années 1950 sur un boulevard commercial peut avoir une utilisation optimale « telle qu'améliorée » résidentielle à court terme, mais « comme si vacant » commerciale, ce qui annonce une valeur de terrain dominante et une démolition probable.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "remarque-13-44", "url": "/seance/13/#remarque-13-44", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "remarque", "title": "double analyse", "text": "L'analyse d'utilisation optimale se fait toujours en deux temps : (1) le terrain comme s'il était vacant, puis (2) la propriété telle qu'améliorée. Les deux conclusions peuvent différer — un bungalow des années 1950 sur un boulevard commercial peut avoir une utilisation optimale « telle qu'améliorée » résidentielle à court terme, mais « comme si vacant » commerciale, ce qui annonce une valeur de terrain dominante et une démolition probable.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-46", "url": "/seance/13/#p13-46", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Application des méthodes et réconciliation", "text": "Le rapport présente ensuite chaque méthode appliquée — comparaison, coût, revenu — avec ses données, ses calculs et son indication de valeur. Deux règles gouvernent cette section. La première : chaque méthode appliquée doit être détaillée et justifiée, de la source de chaque donnée jusqu'au raisonnement soutenant chaque ajustement et chaque taux. Le lecteur ne doit jamais se demander « d'où sort ce chiffre? ». La seconde : l'évaluateur n'est pas obligé d'appliquer les trois méthodes, mais il doit justifier toute omission. Écarter la méthode du revenu pour une unifamiliale non locative est parfaitement défendable — à condition de l'écrire, en une ou deux phrases, plutôt que de laisser le lecteur deviner.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-47", "url": "/seance/13/#p13-47", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Application des méthodes et réconciliation", "text": "Vient enfin la réconciliation, étape où l'évaluateur pondère les indications de valeur pour formuler une conclusion unique et motivée. Les critères de pondération sont la pertinence de chaque méthode pour le type de bien, la qualité et la quantité des données, la fiabilité des ajustements, la cohérence des résultats entre méthodes et le comportement des acheteurs typiques du segment. La rédaction de la réconciliation est un exercice d'argumentation : on n'y aligne pas des pourcentages, on y explique pourquoi telle méthode mérite la confiance dominante pour ce bien, sur ce marché, avec ces données.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-48", "url": "/seance/13/#p13-48", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Application des méthodes et réconciliation", "text": "Indications de valeur : comparaison 435 000 $, coût 445 000 $. L'évaluateur retient une pondération de 80 % pour la comparaison (marché actif, comparables solides) et 20 % pour le coût (vérification) :", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-49", "url": "/seance/13/#p13-49", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Application des méthodes et réconciliation", "text": "Conclusion de valeur : 437 000 $.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "ex-13-3", "url": "/seance/13/#ex-13-3", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "exemple", "title": "Exemple 13.3 — réconciliation d'une unifamiliale à Gatineau", "text": "Indications de valeur : comparaison 435 000 $, coût 445 000 $. L'évaluateur retient une pondération de 80 % pour la comparaison (marché actif, comparables solides) et 20 % pour le coût (vérification) : Conclusion de valeur : 437 000 $.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-51", "url": "/seance/13/#p13-51", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Application des méthodes et réconciliation", "text": "La réconciliation n'est jamais une simple moyenne. Une moyenne arithmétique non argumentée revient à dire que toutes les méthodes sont également fiables pour ce bien — ce qui est presque toujours faux. La pondération doit être argumentée dans le texte du rapport.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "attention-13-50", "url": "/seance/13/#attention-13-50", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "attention", "title": "Attention", "text": "La réconciliation n'est jamais une simple moyenne. Une moyenne arithmétique non argumentée revient à dire que toutes les méthodes sont également fiables pour ce bien — ce qui est presque toujours faux. La pondération doit être argumentée dans le texte du rapport.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-52", "url": "/seance/13/#p13-52", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Hypothèses et conditions limitatives", "text": "Les hypothèses sont les faits que l'évaluateur tient pour acquis sans les avoir vérifiés de façon indépendante ; les conditions limitatives bornent l'usage du rapport. Le lecteur non initié saute volontiers cette section, qu'il prend pour du texte standard sans conséquence. C'est une erreur : ces clauses délimitent précisément ce que l'évaluateur affirme et ce qu'il n'affirme pas.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-53", "url": "/seance/13/#p13-53", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Hypothèses et conditions limitatives", "text": "Les clauses usuelles se regroupent en trois familles. La première protège l'évaluateur contre ce qu'il ne peut pas savoir : les informations fournies par des tiers sont présumées exactes ; aucune responsabilité n'est assumée pour les vices cachés ; le bien est présumé libre de contamination environnementale ; le titre de propriété est présumé bon et valable ; le zonage actuel est présumé conforme ; les superficies proviennent de sources réputées fiables — certificat de localisation, rôle d'évaluation — sans vérification par arpentage. La deuxième famille borne la portée de l'opinion : le rapport est destiné exclusivement à l'usage et aux utilisateurs identifiés, et la conclusion de valeur n'est valable qu'à la date d'évaluation — ni avant, ni après. La troisième famille encadre la diffusion et la responsabilité : la responsabilité de l'évaluateur est limitée, le plus souvent au montant des honoraires, et aucune partie du rapport ne peut être citée hors contexte ni reproduite sans autorisation écrite.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-55", "url": "/seance/13/#p13-55", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Hypothèses et conditions limitatives", "text": "Il faut distinguer les hypothèses ordinaires (la liste type ci-dessus, présente dans tous les rapports) des hypothèses extraordinaires, propres au mandat : « on suppose que le permis de construction sera délivré », « on suppose le locataire principal solvable ». Les hypothèses extraordinaires doivent être divulguées de façon proéminente, car la conclusion de valeur s'écroule si elles se révèlent fausses.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "remarque-13-54", "url": "/seance/13/#remarque-13-54", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "remarque", "title": "hypothèses ordinaires et extraordinaires", "text": "Il faut distinguer les hypothèses ordinaires (la liste type ci-dessus, présente dans tous les rapports) des hypothèses extraordinaires, propres au mandat : « on suppose que le permis de construction sera délivré », « on suppose le locataire principal solvable ». Les hypothèses extraordinaires doivent être divulguées de façon proéminente, car la conclusion de valeur s'écroule si elles se révèlent fausses.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-56", "url": "/seance/13/#p13-56", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Certification", "text": "La certification est la déclaration solennelle signée par l'évaluateur. Elle comprend huit éléments obligatoires — une liste, cette fois, par nature. L'évaluateur certifie que :", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-57", "url": "/seance/13/#p13-57", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Certification", "text": "les faits énoncés sont vrais et exacts au meilleur de sa connaissance ;", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-58", "url": "/seance/13/#p13-58", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Certification", "text": "les analyses et conclusions sont personnelles, impartiales et objectives, limitées aux hypothèses et conditions déclarées ;", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-59", "url": "/seance/13/#p13-59", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Certification", "text": "il n'a aucun intérêt, présent ou futur, dans le bien évalué ni d'intérêt personnel envers les parties ;", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-60", "url": "/seance/13/#p13-60", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Certification", "text": "ses honoraires ne dépendent pas de la conclusion de valeur ni d'un événement lié au résultat ;", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-61", "url": "/seance/13/#p13-61", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Certification", "text": "il a effectué une inspection personnelle du bien (ou il précise la portée exacte de l'inspection réalisée) ;", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-62", "url": "/seance/13/#p13-62", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Certification", "text": "personne d'autre n'a fourni d'aide professionnelle significative (sinon, les collaborateurs sont nommés et leur rôle décrit) ;", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-63", "url": "/seance/13/#p13-63", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Certification", "text": "le rapport est conforme aux Normes de pratique professionnelle de l'OEAQ (et au CUSPAP, le cas échéant) ;", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-64", "url": "/seance/13/#p13-64", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Certification", "text": "il est dûment autorisé à exercer la profession au Québec.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-65", "url": "/seance/13/#p13-65", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Certification", "text": "Chacun de ces huit points correspond à un risque professionnel précis : les points 3 et 4 verrouillent l'indépendance, le point 5 empêche de faire passer une évaluation « au bureau » pour une inspection en règle, le point 6 interdit la signature de complaisance sur le travail d'autrui. À l'examen comme en pratique, il faut savoir les restituer — et surtout comprendre ce que chacun protège.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-66", "url": "/seance/13/#p13-66", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Certification", "text": "« Je soussignée, [Nom], É.A., certifie que : à ma connaissance, les faits énoncés dans ce rapport sont vrais et exacts ; les analyses, opinions et conclusions présentées sont limitées aux hypothèses et conditions limitatives déclarées et représentent mes analyses, opinions et conclusions personnelles, impartiales et objectives ; je n'ai aucun intérêt, présent ou futur, dans le bien faisant l'objet de ce rapport ; ma rémunération n'est pas conditionnelle à la conclusion de valeur ; j'ai effectué une inspection personnelle de la propriété le [date] ; ce rapport a été préparé conformément aux Normes de pratique professionnelle de l'OEAQ. Signature, date, numéro de permis. »", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "ex-13-4", "url": "/seance/13/#ex-13-4", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "exemple", "title": "Exemple 13.4 — extrait de certification type", "text": "« Je soussignée, [Nom], É.A., certifie que : à ma connaissance, les faits énoncés dans ce rapport sont vrais et exacts ; les analyses, opinions et conclusions présentées sont limitées aux hypothèses et conditions limitatives déclarées et représentent mes analyses, opinions et conclusions personnelles, impartiales et objectives ; je n'ai aucun intérêt, présent ou futur, dans le bien faisant l'objet de ce rapport ; ma rémunération n'est pas conditionnelle à la conclusion de valeur ; j'ai effectué une inspection personnelle de la propriété le [date] ; ce rapport a été préparé conformément aux Normes de pratique professionnelle de l'OEAQ. Signature, date, numéro de permis. »", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-67", "url": "/seance/13/#p13-67", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Annexes", "text": "Les annexes apportent la preuve documentaire. Annexes usuelles, sinon obligatoires : photographies datées de la propriété (extérieur, intérieur, comparables), plan de localisation et carte du voisinage, certificat de localisation si disponible, fiches détaillées des ventes comparables, certification signée, qualifications et curriculum de l'évaluateur. S'y ajoutent au besoin : plan d'étage et croquis, extraits du rôle d'évaluation et du Registre foncier, données d'offres de location, données de coûts de construction, études environnementales, rapports d'inspection et documents juridiques pertinents. Le critère de sélection est simple : une annexe doit prouver quelque chose d'affirmé dans le corps du rapport. Une annexe que rien ne cite est du remplissage ; une affirmation qu'aucune annexe ne soutient est une faiblesse.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-68", "url": "/seance/13/#p13-68", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Les trois types de rapports", "text": "Les normes reconnaissent trois formats, du plus étoffé au plus succinct : le rapport complet (narratif), le rapport abrégé (formulaire) et le rapport restreint (lettre d'opinion). Le choix dépend de l'usage prévu — jamais du budget seul.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-69", "url": "/seance/13/#p13-69", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Le rapport complet (narratif)", "text": "Toutes les sections y sont détaillées : analyses, données et calculs présentés intégralement, raisonnement exposé pas à pas, photographies exhaustives, annexes volumineuses. C'est le format exigé pour le litige devant les tribunaux, l'expropriation, la contestation de l'évaluation municipale, les transactions complexes ou atypiques et les dossiers de financement majeurs. La norme de référence : le lecteur doit pouvoir suivre et comprendre l'intégralité du raisonnement sans aucune information supplémentaire. Devant un tribunal, le rapport complet devient le fondement du témoignage d'expert : l'évaluateur sera contre-interrogé ligne par ligne, et toute affirmation non soutenue deviendra une brèche.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-70", "url": "/seance/13/#p13-70", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Le rapport abrégé (formulaire)", "text": "Format standardisé — le plus répandu en volume — utilisé pour le financement hypothécaire résidentiel, le refinancement, l'assurance prêt (SCHL), les transferts entre apparentés, les successions simples et les révisions de portefeuille. Il résume les analyses : grille de comparaison synthétique, données clés, photographies essentielles. Sa standardisation fait sa force — le prêteur retrouve chaque information à la même place d'un dossier à l'autre — mais aussi son piège : le formulaire invite au remplissage machinal, alors que chaque case engage exactement la même responsabilité qu'une page de rapport narratif.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-72", "url": "/seance/13/#p13-72", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Le rapport abrégé (formulaire)", "text": "Abréger le rapport n'abrège pas le travail. L'évaluateur conserve exactement le même devoir de diligence : l'analyse complète doit exister au dossier, même si le document remis n'en présente que la synthèse. En cas de plainte, c'est le dossier — pas seulement le rapport — qui sera examiné.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "attention-13-71", "url": "/seance/13/#attention-13-71", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "attention", "title": "Attention", "text": "Abréger le rapport n'abrège pas le travail. L'évaluateur conserve exactement le même devoir de diligence : l'analyse complète doit exister au dossier, même si le document remis n'en présente que la synthèse. En cas de plainte, c'est le dossier — pas seulement le rapport — qui sera examiné.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-73", "url": "/seance/13/#p13-73", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Le rapport restreint (lettre d'opinion)", "text": "Lettre de deux à cinq pages : identification sommaire du bien, conclusion de valeur, référence aux méthodes utilisées, hypothèses essentielles, sans détail des calculs. Usages légitimes : décision interne préliminaire, mise à jour de valeur, conseil rapide, pré-analyse d'investissement.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-75", "url": "/seance/13/#p13-75", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Le rapport restreint (lettre d'opinion)", "text": "Le rapport restreint doit indiquer clairement son usage limité : il ne peut être transmis à des tiers sans autorisation et ne convient ni à un litige ni à un financement. Omettre cette restriction transforme un produit d'appel légitime en risque professionnel majeur.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "attention-13-74", "url": "/seance/13/#attention-13-74", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "attention", "title": "Attention", "text": "Le rapport restreint doit indiquer clairement son usage limité : il ne peut être transmis à des tiers sans autorisation et ne convient ni à un litige ni à un financement. Omettre cette restriction transforme un produit d'appel légitime en risque professionnel majeur.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-76", "url": "/seance/13/#p13-76", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Choisir le bon type", "text": "Le type de rapport se convient avec le client avant le début des travaux et se documente dans la lettre de mandat. Changer de format en cours de route (p. ex. un client qui veut soudainement produire une lettre d'opinion en preuve) exige une nouvelle entente — et souvent un nouveau rapport.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-77", "url": "/seance/13/#p13-77", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Les quatre qualités essentielles", "text": "Quatre qualités◆Clarté, objectivité, précision, cohérence : les quatre qualités à réciter à l'examen. résument tout ce que les normes attendent de la prose d'un rapport : la clarté, l'objectivité, la précision et la cohérence. Elles paraissent évidentes ; elles sont pourtant le fruit d'une discipline de chaque paragraphe.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-78", "url": "/seance/13/#p13-78", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Les quatre qualités essentielles", "text": "La clarté commande un vocabulaire précis mais accessible, des phrases courtes et directes, une structure logique aux titres explicites, et un jargon limité au strict nécessaire. Le rapport s'adresse à un lecteur intelligent qui n'est pas évaluateur : chaque terme technique employé sans être défini est un péage que ce lecteur devra payer. La objectivité impose un ton neutre et impartial, des faits vérifiables et sourcés, et une présentation équilibrée des forces et des faiblesses du bien — un rapport qui ne trouve au sujet que des qualités trahit son parti pris aussi sûrement qu'un rapport à charge. La précision exige des données exactes et vérifiées, des sources identifiées, des calculs reproductibles, des superficies et des dates justes : c'est la qualité qui se contrôle, chiffre par chiffre, à la relecture. La cohérence, enfin, veille à ce que la terminologie reste uniforme d'un bout à l'autre, que les chiffres concordent entre les sections, que la progression suive une logique et que le format demeure constant. L'incohérence est le défaut le plus corrosif des quatre : une seule superficie qui change entre le sommaire et la grille de comparaison suffit à jeter le doute sur tout le reste.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-79", "url": "/seance/13/#p13-79", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Les erreurs courantes", "text": "Les erreurs de contenu les plus fréquentes : données incohérentes entre les sections (une superficie qui change entre le sommaire et la grille), comparables non pertinents ou trop anciens, ajustements non justifiés, omission de l'analyse d'utilisation optimale, réconciliation réduite à une moyenne, absence de données de marché récentes.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-80", "url": "/seance/13/#p13-80", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Les erreurs courantes", "text": "Les erreurs de forme : fautes d'orthographe et de grammaire, adresse ou description erronée, photographies incorrectes ou manquantes, pagination défaillante, restes de copier-coller d'un ancien rapport (le nom d'un autre client au détour d'un paragraphe…), certification non signée, date d'évaluation manquante.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-82", "url": "/seance/13/#p13-82", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Les erreurs courantes", "text": "Le copier-coller est statistiquement la première source d'erreurs de forme en cabinet. Réflexe professionnel : après tout réemploi d'un gabarit, faire une recherche plein texte sur l'adresse et le nom de client du dossier précédent. Trente secondes qui évitent une plainte embarrassante.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "terrain-13-81", "url": "/seance/13/#terrain-13-81", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "Le copier-coller est statistiquement la première source d'erreurs de forme en cabinet. Réflexe professionnel : après tout réemploi d'un gabarit, faire une recherche plein texte sur l'adresse et le nom de client du dossier précédent. Trente secondes qui évitent une plainte embarrassante.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-83", "url": "/seance/13/#p13-83", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Formulations à privilégier, formulations à proscrire", "text": "Le style de l'évaluateur se reconnaît à des choix de mots récurrents. Le tableau suivant en donne quelques exemples — moins pour les mémoriser que pour saisir le principe : l'évaluateur affirme ce qu'il a constaté, attribue ce qu'on lui a déclaré, et qualifie son opinion sans la diluer.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-84", "url": "/seance/13/#p13-84", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Présentation visuelle", "text": "Mise en page : police lisible de 11–12 points, marges uniformes (environ un pouce), pagination continue, en-tête portant le numéro de dossier et pied de page au nom de la firme. Photographies : qualité HD, datées et légendées — façade, arrière, côtés, pièces principales, déficiences observées, façade des comparables. Tableaux : grille des comparables et tableaux de calcul lisibles, graphiques de tendances, carte de localisation annotée, plan d'étage si disponible. Organisation : sections délimitées, numérotation cohérente, renvois internes exacts, annexes numérotées et référencées. La présentation n'ajoute rien à la justesse de l'analyse, mais elle conditionne la confiance du lecteur : un document négligé invite au soupçon, un document soigné prédispose à l'adhésion.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-85", "url": "/seance/13/#p13-85", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Le contrôle de qualité avant remise", "text": "La relecture finale ne s'improvise pas : elle suit une liste de contrôle, la même pour chaque dossier, cochée méthodiquement. La routine efficace se déroule en trois passes. La première vérifie l'exactitude des données : adresse et description exactes, dates correctes — évaluation, inspection, rapport —, nom du client et usage conformes au mandat, données cohérentes d'une section à l'autre, calculs refaits et reproductibles, sources identifiées, photographies correctes et datées. La deuxième passe interroge l'analyse : comparables pertinents et récents, ajustements justifiés, réconciliation argumentée, utilisation optimale traitée, hypothèses et conditions complètes. La troisième passe traque la forme : certification signée, table des matières à jour, orthographe et grammaire, mise en page uniforme, annexes complètes et référencées. Dans les cabinets structurés, cette troisième passe est confiée à un réviseur qui n'a pas travaillé au dossier — l'œil neuf voit ce que l'auteur ne voit plus.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-86", "url": "/seance/13/#p13-86", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Le Code de déontologie de l'OEAQ", "text": "Le Code de déontologie des membres de l'OEAQ (RLRQ, c. C-26, r. 123) est le socle des obligations professionnelles (Québec, 2012). Il commande d'abord d'exercer avec compétence, intégrité et objectivité — trois mots qui résument l'essentiel : ne pas accepter un mandat qui dépasse ses compétences, ne jamais travestir les faits, ne jamais laisser un intérêt colorer une opinion. Il impose ensuite de s'abstenir d'exercer dans les situations de conflit d'intérêts, et — disposition cardinale — de ne jamais fixer les honoraires en fonction de la valeur conclue : l'évaluateur payé au résultat n'est plus un expert, c'est un intéressé. Le Code oblige encore le professionnel à informer le client de tout facteur susceptible d'affecter la valeur — y compris ceux que le client préférerait ignorer —, à ne pas permettre que son rapport soit utilisé de façon trompeuse, et à préserver le secret professionnel : les informations du dossier n'appartiennent qu'au client et ne se partagent ni au golf ni dans une infolettre.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-87", "url": "/seance/13/#p13-87", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Divulgation, indépendance, impartialité", "text": "L'évaluateur doit divulguer : tout intérêt personnel dans le bien ou le résultat ; toute relation d'affaires avec les parties ; les limites de sa compétence relativement au mandat ; les hypothèses extraordinaires ; toute aide professionnelle significative reçue ; tout écart par rapport aux normes ; les évaluations antérieures du même bien réalisées dans les trois dernières années. La logique de la divulgation est préventive : ce qui est déclaré à l'avance ne pourra pas être reproché ensuite comme dissimulation.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-88", "url": "/seance/13/#p13-88", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Divulgation, indépendance, impartialité", "text": "L'indépendance exige d'être libre de toute pression du client, de tout intérêt financier dans le bien et de toute influence sur la conclusion — indépendant du courtier, du prêteur, du vendeur et de l'acheteur. Les honoraires ne doivent jamais être conditionnels à la conclusion de valeur.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-89", "url": "/seance/13/#p13-89", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Divulgation, indépendance, impartialité", "text": "L'impartialité se manifeste concrètement : analyse objective des données, présentation équilibrée des forces et faiblesses, aucune prédétermination du résultat, données vérifiables, conclusion cohérente avec l'analyse, aucune « complaisance » envers le client.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-91", "url": "/seance/13/#p13-91", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Divulgation, indépendance, impartialité", "text": "La pression de complaisance est réelle : un client qui « a besoin » d'une valeur de 500 000 $ pour son refinancement le fera savoir, parfois lourdement. La réponse professionnelle tient en une phrase : « Mon opinion de valeur découle de l'analyse ; si elle ne convient pas à votre projet, elle demeure mon opinion. » Céder une fois, c'est engager sa signature — et son permis.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "terrain-13-90", "url": "/seance/13/#terrain-13-90", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "La pression de complaisance est réelle : un client qui « a besoin » d'une valeur de 500 000 $ pour son refinancement le fera savoir, parfois lourdement. La réponse professionnelle tient en une phrase : « Mon opinion de valeur découle de l'analyse ; si elle ne convient pas à votre projet, elle demeure mon opinion. » Céder une fois, c'est engager sa signature — et son permis.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-92", "url": "/seance/13/#p13-92", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Conservation des dossiers", "text": "Le dossier d'évaluation doit être conservé au moins cinq ans (Règlement sur la tenue des dossiers et des cabinets de consultation de l'OEAQ), sur support papier ou électronique sécurisé. Le CUSPAP prescrit également sa propre durée minimale pour les membres de l'AIC.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "def-13-3", "url": "/seance/13/#def-13-3", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "definition", "title": "Définition 13.3 — obligation de conservation", "text": "Le dossier d'évaluation doit être conservé au moins cinq ans (Règlement sur la tenue des dossiers et des cabinets de consultation de l'OEAQ), sur support papier ou électronique sécurisé. Le CUSPAP prescrit également sa propre durée minimale pour les membres de l'AIC.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-93", "url": "/seance/13/#p13-93", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Conservation des dossiers", "text": "Le dossier complet comprend : la copie intégrale signée du rapport, les notes de travail, calculs et analyses, les données brutes (fiches de comparables, données de marché), la correspondance avec le client et les tiers, les photographies d'inspection et la lettre de mandat signée. La distinction entre rapport et dossier est capitale : le rapport est ce qu'on remet, le dossier est ce qu'on garde — et c'est le dossier, bien plus que le rapport, qui sauvera l'évaluateur diligent le jour où sa conclusion sera contestée.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-94", "url": "/seance/13/#p13-94", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Les référentiels : OEAQ, CUSPAP, USPAP", "text": "Trois référentiels normatifs se côtoient dans la pratique nord-américaine, et il importe de savoir lequel s'applique à qui. Au sommet, pour tout évaluateur agréé exerçant au Québec, se trouvent les Normes de pratique professionnelle de l'OEAQ et le Code de déontologie de l'Ordre : c'est le droit professionnel québécois, d'application obligatoire (Ordre des évaluateurs agréés du Québec, 2024). Vient ensuite le CUSPAP (Canadian Uniform Standards of Professional Appraisal Practice), les normes de l'Appraisal Institute of Canada dont l'édition 2026 est en vigueur depuis le 1er avril 2026 : règles obligatoires et lignes directrices couvrant tous les types de biens, elles s'imposent aux membres de l'AIC (Appraisal Institute of Canada, 2026). Enfin, l'USPAP (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice), les normes américaines de The Appraisal Foundation — édition 2024 à cycle ouvert — dont les Standards 1 et 2 traitent respectivement de l'analyse et du rapport en évaluation immobilière ; on les rencontre au Québec dans les mandats transfrontaliers ou exigés par des institutions américaines (Appraisal Standards Board, 2024).", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-96", "url": "/seance/13/#p13-96", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Les référentiels : OEAQ, CUSPAP, USPAP", "text": "Hiérarchie pratique au Québec : le membre de l'OEAQ est d'abord tenu à ses propres normes et à son Code de déontologie (C-26, r. 123). Un évaluateur détenant la double appartenance OEAQ/AIC doit satisfaire aux deux référentiels — en cas de divergence, on applique l'exigence la plus stricte.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "quebec-13-95", "url": "/seance/13/#quebec-13-95", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "quebec", "title": "Contexte québécois", "text": "Hiérarchie pratique au Québec : le membre de l'OEAQ est d'abord tenu à ses propres normes et à son Code de déontologie (C-26, r. 123). Un évaluateur détenant la double appartenance OEAQ/AIC doit satisfaire aux deux référentiels — en cas de divergence, on applique l'exigence la plus stricte.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-97", "url": "/seance/13/#p13-97", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Responsabilité civile et disciplinaire", "text": "Sur le plan civil, l'évaluateur est tenu à une obligation de moyens : il ne garantit pas la valeur, il garantit la diligence raisonnable. Sa responsabilité peut être engagée pour les dommages causés par négligence, une erreur fautive d'estimation, une information incomplète ou erronée. L'assurance responsabilité professionnelle est obligatoire. La nuance entre obligation de moyens et obligation de résultat est décisive : un marché qui se retourne et rend caduque une conclusion de valeur n'engage pas la responsabilité de l'évaluateur diligent ; une grille d'ajustements bâclée, si.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-98", "url": "/seance/13/#p13-98", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Responsabilité civile et disciplinaire", "text": "Sur le plan disciplinaire, une plainte est déposée au syndic de l'OEAQ, qui enquête ; le dossier peut être porté devant le conseil de discipline. Sanctions possibles : réprimande, amende (montants prévus par le Code des professions), suspension temporaire, radiation (Québec, 1973). Les deux régimes sont indépendants : un même rapport fautif peut valoir à son auteur une condamnation civile et une sanction disciplinaire, l'une n'excluant pas l'autre.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-100", "url": "/seance/13/#p13-100", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Responsabilité civile et disciplinaire", "text": "Le rapport est le produit livrable de l'évaluateur : complet, clair, exact et non trompeur, il doit permettre au lecteur de reconstituer toute la démarche. Sa structure OEAQ compte douze composantes, de la page titre aux annexes, verrouillées par une certification signée en huit points. Il existe en trois formats — complet pour le litige, abrégé pour le financement, restreint pour l'usage interne — choisis selon l'usage prévu et convenus avant les travaux. Sa rédaction obéit à quatre qualités : clarté, objectivité, précision, cohérence. Et la déontologie qui l'encadre ne se négocie pas : indépendance, impartialité, divulgation, honoraires jamais conditionnels au résultat, dossier conservé au moins cinq ans.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "aretenir-13-99", "url": "/seance/13/#aretenir-13-99", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "aretenir", "title": "À retenir", "text": "Le rapport est le produit livrable de l'évaluateur : complet, clair, exact et non trompeur, il doit permettre au lecteur de reconstituer toute la démarche. Sa structure OEAQ compte douze composantes, de la page titre aux annexes, verrouillées par une certification signée en huit points. Il existe en trois formats — complet pour le litige, abrégé pour le financement, restreint pour l'usage interne — choisis selon l'usage prévu et convenus avant les travaux. Sa rédaction obéit à quatre qualités : clarté, objectivité, précision, cohérence. Et la déontologie qui l'encadre ne se négocie pas : indépendance, impartialité, divulgation, honoraires jamais conditionnels au résultat, dossier conservé au moins cinq ans.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-101", "url": "/seance/13/#p13-101", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Pour chacune des situations suivantes, indiquez le type de rapport approprié et justifiez en une phrase : a) une banque finance l'achat d'un bungalow à Gatineau ; b) un propriétaire conteste son évaluation municipale devant le Tribunal administratif du Québec ; c) un gestionnaire immobilier veut une idée de la valeur d'un immeuble de son portefeuille avant de planifier son budget ; d) le ministère des Transports exproprie une bande de terrain.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "exo-13-1", "url": "/seance/13/#exo-13-1", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "exercice", "title": "Exercice 13.1 — choix du type de rapport", "text": "Pour chacune des situations suivantes, indiquez le type de rapport approprié et justifiez en une phrase : a) une banque finance l'achat d'un bungalow à Gatineau ; b) un propriétaire conteste son évaluation municipale devant le Tribunal administratif du Québec ; c) un gestionnaire immobilier veut une idée de la valeur d'un immeuble de son portefeuille avant de planifier son budget ; d) le ministère des Transports exproprie une bande de terrain.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-102", "url": "/seance/13/#p13-102", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "a) Rapport abrégé : financement hypothécaire résidentiel courant, format formulaire accepté par les prêteurs. b) Rapport complet : preuve d'expert devant un tribunal, le raisonnement intégral doit être exposé. c) Rapport restreint : usage interne, décision préliminaire, aucune diffusion à des tiers. d) Rapport complet : l'expropriation est un contexte contentieux exigeant le format narratif détaillé.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-103", "url": "/seance/13/#p13-103", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Une évaluatrice inspecte une propriété le 3 novembre 2026, signe son rapport le 17 novembre 2026, et le mandat demande la valeur au 30 juin 2026 (date d'un décès, pour une succession). Identifiez la date d'inspection, la date du rapport et la date d'évaluation, puis expliquez pourquoi cette évaluation est dite « rétrospective ».", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "exo-13-2", "url": "/seance/13/#exo-13-2", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "exercice", "title": "Exercice 13.2 — dates", "text": "Une évaluatrice inspecte une propriété le 3 novembre 2026, signe son rapport le 17 novembre 2026, et le mandat demande la valeur au 30 juin 2026 (date d'un décès, pour une succession). Identifiez la date d'inspection, la date du rapport et la date d'évaluation, puis expliquez pourquoi cette évaluation est dite « rétrospective ».", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-104", "url": "/seance/13/#p13-104", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Date d'inspection : 3 novembre 2026. Date du rapport : 17 novembre 2026. Date d'évaluation : 30 juin 2026. L'évaluation est rétrospective parce que l'opinion de valeur s'applique à une date antérieure à celle de l'analyse : l'évaluatrice ne doit utiliser que les données de marché disponibles au 30 juin 2026 (ventes antérieures à cette date), même si elle travaille en novembre.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-105", "url": "/seance/13/#p13-105", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Pour un duplex de Gatineau, vos indications sont : comparaison 512 000 $, coût 540 000 $, revenu 505 000 $. Le marché des duplex est actif (quatre ventes récentes très semblables), le bâtiment a 35 ans (dépréciation difficile à cerner) et les acheteurs de duplex dans ce secteur sont surtout des propriétaires-occupants. Proposez une pondération, calculez la conclusion et rédigez la justification en trois phrases.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "exo-13-3", "url": "/seance/13/#exo-13-3", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "exercice", "title": "Exercice 13.3 — réconciliation argumentée", "text": "Pour un duplex de Gatineau, vos indications sont : comparaison 512 000 $, coût 540 000 $, revenu 505 000 $. Le marché des duplex est actif (quatre ventes récentes très semblables), le bâtiment a 35 ans (dépréciation difficile à cerner) et les acheteurs de duplex dans ce secteur sont surtout des propriétaires-occupants. Proposez une pondération, calculez la conclusion et rédigez la justification en trois phrases.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-106", "url": "/seance/13/#p13-106", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Pondération proposée : comparaison 60 %, revenu 30 %, coût 10 %.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-107", "url": "/seance/13/#p13-107", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Conclusion arrondie : 513 000 $. Justification : la méthode de comparaison domine car le marché est actif et les comparables excellents, ce qui reflète le comportement des propriétaires-occupants qui achètent par comparaison. La méthode du revenu conserve un poids significatif puisque le bien génère des loyers, mais les acheteurs types ne raisonnent pas d'abord en rendement. La méthode du coût reçoit un poids minimal : à 35 ans d'âge, l'estimation de la dépréciation est trop subjective pour être déterminante.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-108", "url": "/seance/13/#p13-108", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un client offre à un évaluateur des honoraires de 2500 $, « plus une prime de 1000 $ si la valeur atteint 800 000 $, parce que mon refinancement en dépend ». L'évaluateur peut-il accepter : a) la totalité de l'offre ; b) les 2500 $ en refusant la prime ; c) rien du tout? Justifiez au regard du Code de déontologie.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "exo-13-4", "url": "/seance/13/#exo-13-4", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "exercice", "title": "Exercice 13.4 — déontologie", "text": "Un client offre à un évaluateur des honoraires de 2500 $, « plus une prime de 1000 $ si la valeur atteint 800 000 $, parce que mon refinancement en dépend ». L'évaluateur peut-il accepter : a) la totalité de l'offre ; b) les 2500 $ en refusant la prime ; c) rien du tout? Justifiez au regard du Code de déontologie.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-109", "url": "/seance/13/#p13-109", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Réponse : b). Le Code de déontologie (C-26, r. 123) interdit tout honoraire conditionnel à la conclusion de valeur : la prime de 1000 $ est donc irrecevable, et le seul fait de l'accepter compromettrait l'indépendance et l'impartialité de l'opinion. Rien n'interdit toutefois d'accepter le mandat à honoraires fixes de 2500 $, pourvu que l'évaluateur avise clairement le client que la conclusion découlera de l'analyse, quel que soit le besoin de refinancement. Si le client insiste sur la condition, l'évaluateur doit refuser le mandat.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-110", "url": "/seance/13/#p13-110", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Relevez au moins cinq manquements dans la situation suivante : « Un évaluateur remet un rapport restreint pour un litige, sans y indiquer de restriction d'usage. La date d'évaluation n'apparaît nulle part ; la table des matières renvoie à des pages inexistantes. La réconciliation indique : \"moyenne des deux méthodes\". Le rapport mentionne que la superficie provient \"du propriétaire\". L'évaluateur a évalué le même immeuble il y a deux ans pour l'autre partie, sans le mentionner. Il détruit ses notes de travail après la remise. »", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "exo-13-5", "url": "/seance/13/#exo-13-5", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "exercice", "title": "Exercice 13.5 — détection de non-conformités", "text": "Relevez au moins cinq manquements dans la situation suivante : « Un évaluateur remet un rapport restreint pour un litige, sans y indiquer de restriction d'usage. La date d'évaluation n'apparaît nulle part ; la table des matières renvoie à des pages inexistantes. La réconciliation indique : \"moyenne des deux méthodes\". Le rapport mentionne que la superficie provient \"du propriétaire\". L'évaluateur a évalué le même immeuble il y a deux ans pour l'autre partie, sans le mentionner. Il détruit ses notes de travail après la remise. »", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-111", "url": "/seance/13/#p13-111", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(1) Type de rapport inadéquat : un litige exige un rapport complet, non restreint — et toute restriction d'usage devait de toute façon être écrite. (2) Date d'évaluation manquante : élément obligatoire de la page titre et de la certification. (3) Table des matières périmée : défaut de contrôle de qualité (forme). (4) Réconciliation par simple moyenne non argumentée : contraire aux normes. (5) Source de superficie non vérifiée présentée sans hypothèse explicite : il fallait une clause d'hypothèse ou une vérification (certificat de localisation, rôle). (6) Défaut de divulgation de l'évaluation antérieure du même bien (moins de trois ans). (7) Destruction des notes de travail : violation de l'obligation de conservation du dossier pendant au moins cinq ans.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-112", "url": "/seance/13/#p13-112", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Réécrivez chacune des phrases suivantes dans le style attendu d'un rapport d'évaluation, en expliquant en une phrase ce qui clochait : a) « La cuisine est magnifique, refaite au goût du jour. » ; b) « Le vendeur nous a dit que le sous-sol n'a jamais eu d'infiltration. » ; c) « Vu le marché de fou actuellement, la valeur pourrait être plus haute dans six mois. »", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "exo-13-6", "url": "/seance/13/#exo-13-6", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "exercice", "title": "Exercice 13.6 — rédaction professionnelle", "text": "Réécrivez chacune des phrases suivantes dans le style attendu d'un rapport d'évaluation, en expliquant en une phrase ce qui clochait : a) « La cuisine est magnifique, refaite au goût du jour. » ; b) « Le vendeur nous a dit que le sous-sol n'a jamais eu d'infiltration. » ; c) « Vu le marché de fou actuellement, la valeur pourrait être plus haute dans six mois. »", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-113", "url": "/seance/13/#p13-113", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "a) « Cuisine rénovée (armoires, comptoirs de quartz, électroménagers encastrés) ; qualité des matériaux supérieure à la moyenne du segment. » — l'original exprimait un jugement esthétique subjectif au lieu de faits observables. b) « Selon la déclaration du vendeur, aucune infiltration d'eau n'est survenue au sous-sol ; aucun indice contraire n'a été observé lors de l'inspection visuelle. Cette information n'a pas fait l'objet d'une vérification indépendante. » — l'original rapportait une déclaration de tiers comme un fait établi, sans réserve ni attribution. c) « La conclusion de valeur s'applique à la date d'évaluation du [date]. Le marché du segment affiche une tendance haussière (données Centris, T3) ; aucune opinion n'est émise quant à la valeur future. » — l'original spéculait sur une valeur future dans un registre familier, hors du mandat.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-114", "url": "/seance/13/#p13-114", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Rapport d'évaluation : document écrit, complet, clair, exact et non trompeur ; il communique l'opinion motivée de valeur et engage la responsabilité de l'É.A.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-115", "url": "/seance/13/#p13-115", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Douze composantes : page titre, lettre de transmission, table des matières, sommaire, mandat, description (voisinage, terrain, améliorations), analyse du marché et utilisation optimale, méthodes, réconciliation, hypothèses et conditions, certification (8 points), annexes.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-116", "url": "/seance/13/#p13-116", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Types : complet (litige, expropriation), abrégé (financement hypothécaire), restreint (usage interne, restriction d'usage obligatoire) ; choix convenu avant les travaux.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-117", "url": "/seance/13/#p13-117", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Rédaction : clarté, objectivité, précision, cohérence ; décrire l'état constaté, attribuer les déclarations de tiers, sourcer chaque tendance ; contrôle de qualité en trois passes avant remise.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-118", "url": "/seance/13/#p13-118", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Déontologie : indépendance et impartialité ; honoraires jamais conditionnels ; divulgations obligatoires ; dossier conservé au moins 5 ans ; sanctions civiles (obligation de moyens, assurance obligatoire) et disciplinaires (syndic, conseil de discipline).", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-119", "url": "/seance/13/#p13-119", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Référentiels : Normes OEAQ et Code de déontologie d'abord ; CUSPAP 2026 (AIC) et USPAP 2024 selon l'appartenance et le mandat.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "synthese", "url": "/seance/13/#synthese", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "synth", "title": "L’essentiel de la séance", "text": "Rapport d'évaluation : document écrit, complet, clair, exact et non trompeur ; il communique l'opinion motivée de valeur et engage la responsabilité de l'É.A.Douze composantes : page titre, lettre de transmission, table des matières, sommaire, mandat, description (voisinage, terrain, améliorations), analyse du marché et utilisation optimale, méthodes, réconciliation, hypothèses et conditions, certification (8 points), annexes.Types : complet (litige, expropriation), abrégé (financement hypothécaire), restreint (usage interne, restriction d'usage obligatoire) ; choix convenu avant les travaux.Rédaction : clarté, objectivité, précision, cohérence ; décrire l'état constaté, attribuer les déclarations de tiers, sourcer chaque tendance ; contrôle de qualité en trois passes avant remise.Déontologie : indépendance et impartialité ; honoraires jamais conditionnels ; divulgations obligatoires ; dossier conservé au moins 5 ans ; sanctions civiles (obligation de moyens, assurance obligatoire) et disciplinaires (syndic, conseil de discipline).Référentiels : Normes OEAQ et Code de déontologie d'abord ; CUSPAP 2026 (AIC) et USPAP 2024 selon l'appartenance et le mandat.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p14-1", "url": "/seance/14/#p14-1", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Révision générale et cas intégrateur", "text": "Cette dernière séance boucle la boucle. Tout le cours converge ici vers un seul exercice : évaluer un immeuble réel de A à Z — description, données financières, application des trois méthodes, puis réconciliation pondérée vers une conclusion unique et motivée. Le chapitre déroule d'abord ce grand cas intégrateur (un immeuble mixte de Gatineau) avec tous les calculs intermédiaires et, surtout, avec le raisonnement qui relie chaque étape à la suivante : pourquoi on vérifie telle donnée, pourquoi on retient tel comparable, pourquoi tel taux plutôt que la moyenne. Il propose ensuite une révision systématique des quatre blocs du cours et un plan de préparation à l'examen final. À la fin de ce chapitre, vous devriez pouvoir prendre n'importe quel immeuble courant du marché québécois et en produire une évaluation défendable — ce qui est, précisément, l'objectif du cours.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-2", "url": "/seance/14/#p14-2", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Révision générale et cas intégrateur", "text": "Appliquer les trois méthodes d'évaluation à un même immeuble et produire trois indications de valeur cohérentes ;", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-3", "url": "/seance/14/#p14-3", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Révision générale et cas intégrateur", "text": "Extraire un taux global d'actualisation (TGA) et un multiplicateur de revenu brut (MRB) à partir de ventes comparables ;", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-4", "url": "/seance/14/#p14-4", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Révision générale et cas intégrateur", "text": "Réconcilier les indications par une pondération argumentée et formuler une conclusion de valeur ;", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-5", "url": "/seance/14/#p14-5", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Révision générale et cas intégrateur", "text": "Réviser les concepts clés des quatre blocs du cours (fondements, bases théoriques, méthodes, synthèse) ;", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-6", "url": "/seance/14/#p14-6", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Révision générale et cas intégrateur", "text": "Mobiliser les formules essentielles dans des mini-cas de format examen ;", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-7", "url": "/seance/14/#p14-7", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Révision générale et cas intégrateur", "text": "Planifier efficacement l'étude en vue de l'examen final (40 % de la note).", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-8", "url": "/seance/14/#p14-8", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Le processus complet : rappel en sept étapes", "text": "Avant d'entrer dans le cas, resituons la démarche d'ensemble apprise à la séance 1 — chaque étape correspond à un bloc du cours et à une section du rapport étudié au chapitre @@REF{ch:13}@@.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-9", "url": "/seance/14/#p14-9", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Le processus complet : rappel en sept étapes", "text": "Le cas intégrateur qui suit couvre les étapes 2 à 6 ; l'étape 7 a fait l'objet du chapitre précédent. Gardez ce schéma en tête pendant toute la lecture : à chaque section du cas, demandez-vous à quelle étape du processus nous sommes, et ce que le rapport final devra en dire.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-10", "url": "/seance/14/#p14-10", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Le mandat", "text": "Notre cliente, une société de gestion familiale, envisage de vendre l'immeuble qu'elle détient depuis 2015 et veut connaître sa valeur marchande avant de rencontrer des courtiers. Le mandat est donc clair : estimer la valeur marchande de la pleine propriété en date de décembre 2026, à l'usage exclusif de la cliente pour sa décision de mise en marché. Il s'agit d'un rapport complet, avec inspection, et le mandat prévoit l'application des trois méthodes suivie d'une réconciliation — exactement le programme du cours. Notez au passage que chaque terme de ce paragraphe mobilise une notion étudiée : le type de valeur (chapitre @@REF{ch:04}@@), les droits évalués et l'usage prévu (chapitre @@REF{ch:13}@@), la date d'évaluation. Rien, dans un mandat bien rédigé, n'est décoratif.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-11", "url": "/seance/14/#p14-11", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "L'immeuble sujet", "text": "Immeuble mixte sis au 250, boulevard Saint-Joseph, Gatineau (Québec) ; lot 2 345 678 du cadastre du Québec ; zonage C-2 (commercial et résidentiel). Terrain de 800 m2 (20 m 40 m) ; superficie totale brute de 980 m2 ; construction 2008, bon état, entretien régulier ; valeur au rôle 2026–2028 : 1 450 000 $.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "def-14-1", "url": "/seance/14/#def-14-1", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "definition", "title": "Définition 14.1 — immeuble sujet du cas", "text": "Immeuble mixte sis au 250, boulevard Saint-Joseph, Gatineau (Québec) ; lot 2 345 678 du cadastre du Québec ; zonage C-2 (commercial et résidentiel). Terrain de 800 m2 (20 m 40 m) ; superficie totale brute de 980 m2 ; construction 2008, bon état, entretien régulier ; valeur au rôle 2026–2028 : 1 450 000 $.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-12", "url": "/seance/14/#p14-12", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "L'immeuble sujet", "text": "L'immeuble◆Immeuble mixte : commerces au RDC, logements aux étages — un classique des artères de Gatineau. est un mixte classique des artères commerciales de Gatineau. Le rez-de-chaussée abrite deux locaux commerciaux totalisant 220 m2 : le local A, 120 m2, est occupé par une clinique dentaire bien établie ; le local B, 100 m2, par un bureau comptable. Les deux profitent de vitrines sur le boulevard et d'entrées indépendantes — un atout locatif réel, car chaque commerce contrôle son image et ses heures. Le deuxième étage compte quatre logements 4 ½ de 80 m2 chacun, le troisième, quatre logements 3 ½ de 65 m2. Un stationnement arrière de 12 places, une buanderie commune et des rangements au sous-sol complètent l'ensemble.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-13", "url": "/seance/14/#p14-13", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "L'immeuble sujet", "text": "Côté bâti, l'inspection révèle un immeuble sain : fondations en béton coulé, structure acier et béton, revêtement de brique, membrane élastomère refaite en 2020, fenêtres de PVC d'origine (2008) — à surveiller —, chauffage au gaz naturel avec chaudière remplacée en 2018, plomberie de cuivre, entrée électrique de 600 A conforme et ventilation commerciale fonctionnelle. Les baux résidentiels sont encadrés par le Tribunal administratif du logement (TAL), ce qui borne la vitesse à laquelle un acquéreur pourrait rapprocher les loyers du marché — un fait dont la méthode du revenu devra tenir compte.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-15", "url": "/seance/14/#p14-15", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "L'immeuble sujet", "text": "Comment un investisseur visite-t-il réellement un immeuble comme celui-ci? Rarement comme un futur occupant. Il commence par le sous-sol — l'état des fondations, de l'entrée électrique et de la chaudière en dit plus long que n'importe quelle cuisine rénovée —, monte par les espaces communs (leur tenue trahit la qualité de la gestion), demande à voir le logement le plus défraîchi plutôt que le plus beau, et termine sur le toit ou, à défaut, avec la facture de la dernière réfection. Côté papier, il exigera les baux, les relevés de taxes, les factures d'énergie et l'historique des travaux — exactement les pièces dont l'évaluateur a besoin pour normaliser revenus et dépenses. L'inspection d'évaluation et la vérification diligente de l'acheteur se ressemblent : ce n'est pas un hasard, les deux cherchent la même chose — la vérité économique de l'immeuble derrière sa façade.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "terrain-14-14", "url": "/seance/14/#terrain-14-14", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "Comment un investisseur visite-t-il réellement un immeuble comme celui-ci? Rarement comme un futur occupant. Il commence par le sous-sol — l'état des fondations, de l'entrée électrique et de la chaudière en dit plus long que n'importe quelle cuisine rénovée —, monte par les espaces communs (leur tenue trahit la qualité de la gestion), demande à voir le logement le plus défraîchi plutôt que le plus beau, et termine sur le toit ou, à défaut, avec la facture de la dernière réfection. Côté papier, il exigera les baux, les relevés de taxes, les factures d'énergie et l'historique des travaux — exactement les pièces dont l'évaluateur a besoin pour normaliser revenus et dépenses. L'inspection d'évaluation et la vérification diligente de l'acheteur se ressemblent : ce n'est pas un hasard, les deux cherchent la même chose — la vérité économique de l'immeuble derrière sa façade.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-17", "url": "/seance/14/#p14-17", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "L'immeuble sujet", "text": "Le cas est présenté en unités métriques (1 m2 10,76 pi2), alors que les ateliers du cours utilisaient les pieds carrés : les deux systèmes coexistent dans la pratique québécoise, et l'examen peut employer l'un ou l'autre. Vérifiez toujours l'unité avant de calculer un taux unitaire.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "remarque-14-16", "url": "/seance/14/#remarque-14-16", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "remarque", "title": "unités du cas", "text": "Le cas est présenté en unités métriques (1 m2 10,76 pi2), alors que les ateliers du cours utilisaient les pieds carrés : les deux systèmes coexistent dans la pratique québécoise, et l'examen peut employer l'un ou l'autre. Vérifiez toujours l'unité avant de calculer un taux unitaire.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-18", "url": "/seance/14/#p14-18", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Marché et utilisation optimale du sujet", "text": "Avant tout calcul, deux analyses qualitatives cadrent le dossier. L'analyse de marché d'abord : le segment des immeubles mixtes de Gatineau est actif en 2026 — les taux d'intérêt ont reflué, les investisseurs recherchent les artères en revitalisation, et cinq ventes comparables ont été conclues dans les six derniers mois, ce qui est abondant pour ce segment. Le marché locatif résidentiel demeure tendu (inoccupation bien sous les 3 %), et la demande de petits locaux commerciaux de services — santé, services professionnels — est soutenue sur Saint-Joseph. Autrement dit : de bonnes données pour la comparaison, des revenus stables pour la méthode du revenu.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-19", "url": "/seance/14/#p14-19", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Marché et utilisation optimale du sujet", "text": "L'utilisation optimale ensuite. Comme si vacant, le terrain zoné C-2 supporterait un immeuble mixte de gabarit semblable — le zonage, la profondeur du lot et la demande convergent vers l'usage actuel. Telle qu'améliorée, la propriété exploite déjà cette utilisation : aucun usage alternatif ne produirait une valeur supérieure nette des coûts de conversion. Conclusion : l'utilisation optimale est la continuation de l'usage mixte actuel. Cette conclusion, banale en apparence, est la charnière du dossier : elle autorise à évaluer l'immeuble tel qu'il est, avec ses revenus actuels, et elle valide le choix des comparables mixtes.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-20", "url": "/seance/14/#p14-20", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Revenus normalisés (année 2026)", "text": "Deux remarques de méthode sur ce tableau. D'abord, ces revenus sont normalisés : les loyers commerciaux ont été confrontés aux taux de location demandés sur l'artère (17 à 19 $/m2/mois pour des locaux comparables), et les loyers résidentiels aux données SCHL du secteur — ils se situent légèrement sous le marché, ce qui est cohérent avec des baux encadrés par le TAL. Ensuite, seules 8 des 12 places de stationnement génèrent un revenu : les quatre autres sont incluses dans les baux commerciaux. Ce genre de détail — qui paie quoi — se vérifie dans les baux, jamais dans les annonces.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-21", "url": "/seance/14/#p14-21", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Dépenses d'exploitation normalisées", "text": "Là encore, la normalisation a fait son œuvre : la gestion est comptée à 5 % du RBE même si la propriétaire gère elle-même (un acheteur, lui, paiera ce service ou son propre temps), et une réserve de remplacement de 5000 $ est provisionnée même si aucun remplacement n'est prévu cette année. À l'inverse, on a exclu des états financiers de la cliente une dépense de rénovation exceptionnelle de 2025 (non récurrente) et, bien entendu, le service de la dette et l'amortissement comptable, qui n'ont rien à faire dans un RNE.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-22", "url": "/seance/14/#p14-22", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Du RBE au RNE", "text": "Ratio de dépenses : .", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "ex-14-1", "url": "/seance/14/#ex-14-1", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "exemple", "title": "Exemple 14.1 — revenu net d'exploitation du sujet", "text": "Ratio de dépenses : .", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-24", "url": "/seance/14/#p14-24", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Du RBE au RNE", "text": "Un ratio de dépenses de 46,9 % dépasse la fourchette usuelle de 35–45 % des multilogements québécois. Faut-il rejeter les données? Non — il faut expliquer l'écart : ici, le chauffage au gaz des parties communes est à la charge du propriétaire, l'immeuble est énergivore et la composante commerciale alourdit l'entretien. Un écart documenté est acceptable ; un écart inexpliqué est un signal d'alarme (dépenses gonflées ou revenus sous-déclarés).", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "attention-14-23", "url": "/seance/14/#attention-14-23", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "attention", "title": "Attention", "text": "Un ratio de dépenses de 46,9 % dépasse la fourchette usuelle de 35–45 % des multilogements québécois. Faut-il rejeter les données? Non — il faut expliquer l'écart : ici, le chauffage au gaz des parties communes est à la charge du propriétaire, l'immeuble est énergivore et la composante commerciale alourdit l'entretien. Un écart documenté est acceptable ; un écart inexpliqué est un signal d'alarme (dépenses gonflées ou revenus sous-déclarés).", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-25", "url": "/seance/14/#p14-25", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Les comparables", "text": "Cinq ventes d'immeubles mixtes conclues à Gatineau entre juillet et novembre 2026 (marché en hausse) forment l'échantillon. Chacune a été vérifiée au Registre foncier, et les caractéristiques physiques confirmées au rôle d'évaluation et par observation extérieure — le réflexe de validation appris à la séance 6. Aucune n'est une vente entre personnes liées ni une vente sous contrainte ; toutes sont des transactions de marché.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-26", "url": "/seance/14/#p14-26", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Les comparables", "text": "Le sujet (8 logements, 220 m2 commerciaux, terrain de 800 m2, construction 2008, bon état, 12 places) se situe au cœur de cet échantillon — exactement ce qu'on recherche. Un sujet qui occuperait l'extrémité de l'échantillon (le plus grand, le plus vieux, le mieux situé) obligerait à extrapoler ; un sujet au centre permet d'interpoler, ce qui est toujours plus fiable.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-27", "url": "/seance/14/#p14-27", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "La grille d'ajustements", "text": "Rappel de la règle d'or◆Ajustements : toujours du comparable vers le sujet. Supérieur négatif ; inférieur positif. : on ajuste le prix du comparable pour le rendre semblable au sujet. Un comparable supérieur au sujet reçoit un ajustement négatif ; un comparable inférieur, un ajustement positif. Le marché étant en hausse, toutes les ventes reçoivent un ajustement temporel positif, décroissant avec la proximité de la date d'évaluation (décembre 2026). Les montants d'ajustement ci-dessous ne sortent pas d'un chapeau : l'ajustement temporel reflète la progression observée des prix du segment (environ 0,5 % par mois), l'ajustement de localisation provient de paires de ventes entre artères comparables, et les ajustements physiques s'appuient sur le coût déprécié des attributs — techniques d'extraction vues au chapitre @@REF{ch:09}@@.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-28", "url": "/seance/14/#p14-28", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "La grille d'ajustements", "text": "Prenons le temps de lire cette grille comme le ferait un réviseur. C2, le plus petit immeuble de l'échantillon avec ses 6 logements, exige l'ajustement total le plus lourd : $, soit plus de 11 % de son prix de vente. Son indication est donc la moins fiable — non pas fausse, mais fragile, puisque chaque ajustement empile sa propre marge d'erreur. À l'autre extrême, C5 est quasi identique au sujet : même nombre de logements, même superficie commerciale, terrain équivalent, un an d'écart de construction. Il ne requiert que l'ajustement temporel et un léger ajustement d'état : c'est le comparable vedette, celui dont l'indication pèsera le plus. C4 intrigue à première vue — sa valeur ajustée de 1 430 000 $ est nettement sous les autres. Avant de l'écarter, on vérifie : la vente date de juillet (le plus vieux prix de l'échantillon) et l'immeuble, très bon état de 2012, se situe sur un tronçon moins passant. Les ajustements le rapprochent du sujet, mais son indication demeure basse ; l'évaluateur le conserve à titre de borne inférieure tout en pondérant sa contribution à la baisse.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-29", "url": "/seance/14/#p14-29", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "La grille d'ajustements", "text": "Les valeurs ajustées s'étendent de 1 430 000 $ à 1 610 000 $. En accordant plus de poids aux comparables les moins ajustés et les plus semblables (C5, puis C1 et C3), l'évaluateur retient :", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "ex-14-2", "url": "/seance/14/#ex-14-2", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "exemple", "title": "Exemple 14.2 — conclusion de la méthode de comparaison", "text": "Les valeurs ajustées s'étendent de 1 430 000 $ à 1 610 000 $. En accordant plus de poids aux comparables les moins ajustés et les plus semblables (C5, puis C1 et C3), l'évaluateur retient :", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-30", "url": "/seance/14/#p14-30", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Méthode 2 : le coût", "text": "La méthode du coût suit sa formule canonique :", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "form-14-1", "url": "/seance/14/#form-14-1", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "formule", "title": "Formule 14.1 — méthode du coût", "text": "", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-31", "url": "/seance/14/#p14-31", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Méthode 2 : le coût", "text": "Pour un immeuble de 2008, la méthode du coût n'est pas la voie royale — on le sait avant même de commencer, et c'est un savoir qui vaut de l'or à la réconciliation. On l'applique néanmoins, pour deux raisons : elle fournit une vérification indépendante des deux autres méthodes, et son calcul force à examiner le bâtiment composant par composant, ce qui affine la compréhension du bien.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-32", "url": "/seance/14/#p14-32", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Le coût de remplacement à neuf", "text": "Les pourcentages de coûts indirects (12 %) et de profit (8 %) sont des hypothèses du cas, appliquées aux coûts directs de 1 933 000 $ ; en pratique on les tire de manuels de coûts comme Marshall & Swift (Marshall &amp; Swift, 2025) et de l'observation des projets locaux. Notez que les taux unitaires distinguent la structure commerciale (2200 $/m2, finis et mécanique plus exigeants) de la structure résidentielle (1800 $/m2) : appliquer un taux unique moyen à un immeuble mixte est une approximation qui coûte cher en précision.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-33", "url": "/seance/14/#p14-33", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "La dépréciation et le terrain", "text": "L'immeuble de 2008 a un âge effectif estimé à 18 ans (l'entretien régulier et la toiture de 2020 compensent en partie l'âge chronologique) et une vie utile économique estimée à 50 ans — deux hypothèses du cas, sans valeur universelle. Un mot, au passage, sur la valeur au rôle de 1 450 000 $ mentionnée dans la description : elle ne constitue ni un plancher ni une cible. Le rôle d'évaluation vise l'équité fiscale à une date de référence antérieure, par des méthodes de masse ; qu'il se trouve environ 9 % sous nos indications est plausible pour un marché en hausse depuis la date du rôle, et ne prouve rien dans un sens ni dans l'autre. On le cite comme point de repère, jamais comme preuve.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-34", "url": "/seance/14/#p14-34", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "La dépréciation et le terrain", "text": "La dépréciation fonctionnelle de 35 000 $ correspond au coût de remplacement des fenêtres d'origine, moins la portion de vie utile qu'il leur reste — une désuétude curable, puisque le coût de correction est inférieur à la valeur qu'elle rendrait. Aucune dépréciation économique n'est retenue : le voisinage est en revitalisation, non en déclin, et aucune nuisance externe nouvelle n'affecte l'emplacement.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-36", "url": "/seance/14/#p14-36", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "La dépréciation et le terrain", "text": "À 18 ans d'âge effectif, plus du tiers du coût à neuf part en dépréciation — et chaque année d'âge effectif supplémentaire déplace l'indication d'environ 46 000 $. C'est précisément cette sensibilité aux hypothèses de dépréciation qui limitera le poids de la méthode du coût dans la réconciliation.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "attention-14-35", "url": "/seance/14/#attention-14-35", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "attention", "title": "Attention", "text": "À 18 ans d'âge effectif, plus du tiers du coût à neuf part en dépréciation — et chaque année d'âge effectif supplémentaire déplace l'indication d'environ 46 000 $. C'est précisément cette sensibilité aux hypothèses de dépréciation qui limitera le poids de la méthode du coût dans la réconciliation.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-37", "url": "/seance/14/#p14-37", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Capitalisation directe", "text": "Le RNE du sujet est établi : 82 155 $ (section @@REF{ch14:cas}@@). Reste à extraire le taux global d'actualisation (TGA) des ventes comparables dont on connaît le RNE. C'est l'un des grands avantages de ce dossier : les mêmes ventes servent deux fois — leurs prix alimentent la grille de comparaison, leurs RNE livrent des taux. C3 est écarté de l'extraction : son état moyen laisse soupçonner un RNE gonflé par un entretien différé, ce qui fausserait le taux.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-38", "url": "/seance/14/#p14-38", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Capitalisation directe", "text": "Le taux retenu (5,20 %) pondère davantage C2 et C4, dont la composition mixte est la plus proche du sujet, plutôt que la moyenne simple — choisir un taux est un jugement, pas une moyenne. Remarquez aussi l'étroitesse de la fourchette extraite : 22 points centésimaux entre le plus bas et le plus haut. Quand les taux extraits s'éparpillent, c'est le signe que les immeubles ne se ressemblent pas autant qu'on le croyait, ou que certains RNE sont mal normalisés ; ici, la cohérence des taux valide rétroactivement la qualité de l'échantillon.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "ex-14-3", "url": "/seance/14/#ex-14-3", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "exemple", "title": "Exemple 14.3 — capitalisation directe du sujet", "text": "", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-39", "url": "/seance/14/#p14-39", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Vérification par le MRB", "text": "Le multiplicateur de revenu brut (MRB) offre un recoupement rapide, précieux justement parce qu'il ne dépend pas de la normalisation des dépenses : si une erreur s'était glissée dans le calcul des dépenses du sujet, la capitalisation directe en souffrirait, mais pas le MRB.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-40", "url": "/seance/14/#p14-40", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Vérification par le MRB", "text": "Écart de 2,5 % avec la capitalisation directe : le MRB confirme l'ordre de grandeur de l'indication par le revenu.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "ex-14-4", "url": "/seance/14/#ex-14-4", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "exemple", "title": "Exemple 14.4 — vérification MRB", "text": "Écart de 2,5 % avec la capitalisation directe : le MRB confirme l'ordre de grandeur de l'indication par le revenu.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-41", "url": "/seance/14/#p14-41", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Vérification par le MRB", "text": "L'écart de 2,5 % s'explique d'ailleurs sans mystère : le ratio de dépenses du sujet (46,9 %) est un peu plus lourd que celui des comparables, de sorte que le MRB — aveugle aux dépenses — surestime légèrement la part du revenu brut qui se rend au propriétaire. C'est exactement le genre de lecture croisée qu'un correcteur d'examen (et un réviseur de rapport) aime voir : non seulement les chiffres, mais la raison de leur écart.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-42", "url": "/seance/14/#p14-42", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Les trois indications", "text": "La convergence est remarquable : les trois indications tiennent dans une fourchette de 1,9 %. C'est le signe d'analyses cohérentes — mais la réconciliation demeure nécessaire, car la convergence n'est pas toujours au rendez-vous, et surtout parce qu'une conclusion doit être motivée même quand les chiffres s'entendent entre eux.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-43", "url": "/seance/14/#p14-43", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Pondération et calcul", "text": "Conclusion de valeur arrondie : 1 585 000 $.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "ex-14-5", "url": "/seance/14/#ex-14-5", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "exemple", "title": "Exemple 14.5 — calcul de la valeur pondérée", "text": "Conclusion de valeur arrondie : 1 585 000 $.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-44", "url": "/seance/14/#p14-44", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Justifier la pondération", "text": "La pondération retenue — 45 % au revenu, 40 % à la comparaison, 15 % au coût — se défend en trois arguments, dans l'ordre où un rapport les présenterait.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-45", "url": "/seance/14/#p14-45", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Justifier la pondération", "text": "La méthode du revenu domine parce que le sujet est un bien de placement : ses acheteurs probables sont des investisseurs qui raisonnent en rendement, le RNE est stable et vérifiable, et le TGA a été extrait de ventes fiables du même segment. Quand la méthode épouse le raisonnement de l'acheteur type, elle mérite la première place — c'est le critère du comportement du marché, le plus puissant des critères de pondération. La comparaison suit de très près : cinq ventes récentes sur un marché actif, des ajustements nets faibles, une belle convergence des valeurs ajustées ; si l'échantillon avait compté un ou deux comparables de plus de la qualité de C5, elle aurait pu prétendre au premier rang. Le coût, enfin, se contente d'un rôle de vérification : à 18 ans d'âge effectif, l'estimation de la dépréciation comporte trop de subjectivité pour peser davantage — mais le fait que son indication tombe à 1,9 % des deux autres est en soi une information rassurante, qu'un bon rapport prend la peine de souligner.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-47", "url": "/seance/14/#p14-47", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Justifier la pondération", "text": "La pondération n'est jamais mécanique : elle reflète la qualité des données de chaque méthode et le comportement des acheteurs sur le marché du bien évalué. Trois questions guident le choix des poids : quelle méthode ce type d'acheteur utilise-t-il réellement? Quelles données sont les plus solides? Quelle indication a exigé le moins d'hypothèses fragiles?", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "aretenir-14-46", "url": "/seance/14/#aretenir-14-46", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "aretenir", "title": "À retenir", "text": "La pondération n'est jamais mécanique : elle reflète la qualité des données de chaque méthode et le comportement des acheteurs sur le marché du bien évalué. Trois questions guident le choix des poids : quelle méthode ce type d'acheteur utilise-t-il réellement? Quelles données sont les plus solides? Quelle indication a exigé le moins d'hypothèses fragiles?", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-48", "url": "/seance/14/#p14-48", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Tester la robustesse : l'analyse de sensibilité", "text": "Une conclusion de valeur bien construite doit survivre à de petites variations de ses intrants. Avant de signer, l'évaluateur prudent se demande : et si mon TGA était légèrement différent? Et si la pondération changeait? Le tableau suivant fait varier le TGA de 25 points centésimaux autour du taux retenu et recalcule l'indication par le revenu, puis la conclusion pondérée (poids constants).", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-49", "url": "/seance/14/#p14-49", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Tester la robustesse : l'analyse de sensibilité", "text": "Lecture : un quart de point de TGA déplace la conclusion d'environ 2,2 % dans chaque direction — une amplitude modeste, contenue par le fait que le revenu ne pèse que 45 % de la conclusion. Si la même variation avait fait basculer la conclusion de 8 ou 10 %, il aurait fallu soit resserrer l'estimation du taux (plus de ventes, meilleure vérification des RNE des comparables), soit réduire le poids de la méthode. L'analyse de sensibilité ne change pas la conclusion : elle mesure la confiance qu'on peut lui accorder — et cette mesure, dans un rapport complet, vaut la peine d'être montrée.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-50", "url": "/seance/14/#p14-50", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Ce que le cas enseigne", "text": "Au terme de l'exercice, quelques leçons dépassent le dossier du 250, boulevard Saint-Joseph et méritent d'être formulées pour elles-mêmes.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-51", "url": "/seance/14/#p14-51", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Ce que le cas enseigne", "text": "La première : les méthodes ne sont pas des silos. Les cinq mêmes ventes ont nourri la grille de comparaison, l'extraction du TGA et celle du MRB ; la description du bâtiment a servi le calcul du coût et l'estimation de la dépréciation fonctionnelle ; l'analyse de marché a justifié à la fois l'ajustement temporel et l'absence de dépréciation économique. Une évaluation bien menée est un tissu, pas trois calculs juxtaposés — et c'est exactement ce que le correcteur du cas intégrateur d'examen cherche à voir.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-52", "url": "/seance/14/#p14-52", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Ce que le cas enseigne", "text": "La deuxième : la convergence se construit. Si les trois indications finissent à moins de 2 % l'une de l'autre, ce n'est pas un hasard heureux — c'est le produit de données vérifiées, de normalisations rigoureuses et d'hypothèses cohérentes entre les méthodes (le même marché, la même date, le même immeuble). Des indications divergentes ne se « réconcilient » pas à coups de pondération : elles signalent une erreur ou une incohérence qu'il faut retourner chercher.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-53", "url": "/seance/14/#p14-53", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Ce que le cas enseigne", "text": "La troisième : chaque chiffre a une provenance. Du taux de location au m2 jusqu'au pourcentage de profit de l'entrepreneur, pas un seul nombre du cas n'est arbitraire — chacun se rattache à une source (bail, manuel de coûts, vente vérifiée) ou à une hypothèse déclarée. C'est la différence entre une opinion professionnelle et une estimation au jugé, et c'est ce qui rend le rapport défendable trois ans plus tard devant un réviseur, un juge ou un syndic.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-54", "url": "/seance/14/#p14-54", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Bloc 1 — Introduction et fondements (séances 1 à 3)", "text": "Le premier bloc a posé le décor. La séance 1 a défini l'évaluation immobilière comme la formulation d'une opinion motivée de valeur, présenté le rôle et les champs de pratique de l'évaluateur agréé (É.A.) et déroulé le processus en sept étapes qui structure encore ce chapitre. La séance 2 a installé le cadre professionnel : l'OEAQ et son millier de membres, le Code des professions (C-26) qui chapeaute le système professionnel québécois, le Code de déontologie (C-26, r. 123), les référentiels CUSPAP 2026 et USPAP 2024, et les mécanismes d'inspection professionnelle et de discipline. La séance 3, enfin, a fourni la boîte à outils conceptuelle : l'offre et la demande, la substitution — le principe fondateur de la méthode de comparaison —, l'utilisation optimale, l'anticipation — qui fonde la méthode du revenu —, le changement, la contribution — qui fonde chaque ajustement de la grille —, la conformité et l'équilibre. À l'examen, ce bloc se présente surtout en questions de définition et d'association : savoir quel principe fonde quelle méthode est un incontournable.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-55", "url": "/seance/14/#p14-55", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Bloc 2 — Bases théoriques (séances 4 à 6)", "text": "Le deuxième bloc a précisé l'objet de la mesure et son contexte. De la séance 4, retenez la définition de la valeur marchande et ses conditions (marché libre, parties consentantes et informées, délai raisonnable), la famille des autres valeurs — assurance, fiscale, liquidative, d'investissement — et la distinction cardinale entre valeur, prix et coût : trois nombres qui coïncident rarement et qu'aucun rapport ne doit confondre. De la séance 5, gardez la structure du marché québécois, le cycle immobilier en quatre phases (expansion, surchauffe, contraction, reprise), les moteurs macroéconomiques — taux d'intérêt, démographie, emploi — et les particularités du marché Gatineau–Ottawa, où l'économie fédérale amortit les cycles. De la séance 6, conservez la carte des sources québécoises — Registre foncier, MLS/Centris, SCHL, ISQ, rôle d'évaluation — et le réflexe de vérification croisée des données.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-56", "url": "/seance/14/#p14-56", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Bloc 2 — Bases théoriques (séances 4 à 6)", "text": "Deux repères chiffrés◆Repères 2026 : mutations 0,5 / 1,0 / 1,5 % ; RPV conventionnel 80 %. de ce bloc reviennent sans cesse dans les calculs d'examen. Les droits de mutation 2026 se calculent par tranches : 0,5 % jusqu'à 62 900 $, 1,0 % de 62 900 à 315 000 $, 1,5 % au-delà — tranches indexées annuellement, et Montréal applique son propre barème qui grimpe jusqu'à 4 % (Gouvernement du Québec, 2026). Le ratio prêt/valeur se calcule en divisant le prêt par la valeur : un prêt est conventionnel jusqu'à 80 % ; au-delà, l'assurance hypothécaire (SCHL, Sagen ou Canada Guaranty) devient obligatoire.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-57", "url": "/seance/14/#p14-57", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Bloc 3 — Les méthodes (séances 8 à 12)", "text": "Les formules essentielles (voir l'annexe @@REF{annA}@@ pour l'aide-mémoire complet) :", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "form-14-2", "url": "/seance/14/#form-14-2", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "formule", "title": "Formule 14.2 — les quatre formules cardinales du cours", "text": "", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-58", "url": "/seance/14/#p14-58", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Bloc 3 — Les méthodes (séances 8 à 12)", "text": "Trois règles pratiques complètent ces formules pour la méthode de comparaison : les ajustements se font toujours du comparable vers le sujet ; un comparable supérieur au sujet reçoit un ajustement négatif ; et les seuils usuels de pratique — ajustement net d'au plus 15 %, ajustement brut d'au plus 25 % — servent de test de recevabilité d'un comparable. Ces trois règles, à elles seules, règlent la moitié des questions de calcul du bloc 3.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-59", "url": "/seance/14/#p14-59", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Bloc 4 — Synthèse et application (séances 13 et 14)", "text": "Le dernier bloc a transformé le calculateur en professionnel. La séance 13 a montré que le rapport d'évaluation n'est pas l'emballage du travail mais son aboutissement : une structure OEAQ en douze composantes, trois formats — complet pour le litige, abrégé pour le financement, restreint pour l'usage interne —, une certification en huit points qui engage le signataire, des hypothèses et conditions limitatives qui délimitent ce qui est affirmé, et un cadre déontologique où l'indépendance et l'interdiction des honoraires conditionnels ne souffrent aucune exception. La présente séance a assemblé le tout dans un cas intégrateur mené de bout en bout, dont la leçon centrale tient en une phrase : les trois méthodes ne valent que réunies par une réconciliation argumentée. À l'examen, ce bloc alimente surtout le développement court — expliquer, justifier, critiquer — et la portion rédactionnelle du cas intégrateur : c'est ici que se gagnent les points de jugement, ceux qui distinguent la copie excellente de la copie simplement juste.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-60", "url": "/seance/14/#p14-60", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Format et matière", "text": "La matière couvre les séances 1 à 13, avec un accent marqué sur les séances 8 à 13 (les trois méthodes, la réconciliation et le rapport). Répartition indicative par bloc : bloc 1 : 15 % ; bloc 2 : 20 % ; bloc 3 : 45 % ; bloc 4 : 20 %. Matériel autorisé : calculatrice non programmable seulement, aucune documentation. Cette contrainte dicte la préparation : puisque l'aide-mémoire n'entre pas dans la salle, les formules cardinales doivent être sues par cœur — mais « par cœur » signifie ici reconstructibles : qui comprend que la capitalisation directe divise un revenu annuel par un taux de rendement n'a pas besoin de mémoriser comme une incantation, il peut la retrouver. La mémoire des formules se teste d'ailleurs très bien à deux : chacun énonce une situation, l'autre écrit la formule applicable et ses conditions d'emploi.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-61", "url": "/seance/14/#p14-61", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Stratégie d'étude", "text": "La préparation efficace suit un ordre précis, du passif vers l'actif. On commence par relire ces notes et les diaporamas, chapitre par chapitre — une passe de réactivation, pas d'apprentissage. On enchaîne en refaisant tous les exercices des chapitres et les trois travaux pratiques : refaire, crayon en main, pas relire les solutions en hochant la tête — la différence entre les deux est exactement la différence entre reconnaître et savoir. On mémorise ensuite les formules de l'aide-mémoire (annexe @@REF{annA}@@), en s'assurant de comprendre le principe derrière chacune, car l'examen teste le jugement autant que le calcul : savoir que ne sert à rien si l'on capitalise un revenu brut. On pratique enfin des cas complets avec les trois méthodes, chronomètre en main — le cas intégrateur de ce chapitre est le gabarit idéal —, et l'on cible pour finir ses points faibles repérés dans l'auto-diagnostic ci-dessous.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-62", "url": "/seance/14/#p14-62", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Stratégie d'étude", "text": "Le jour de l'examen : lire toutes les questions avant de commencer ; débuter par les plus faciles ; allouer le temps au prorata des points ; montrer tous les calculs (des points partiels sont accordés) ; vérifier les unités (m2, pi2, $, %) ; répondre à toutes les questions.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-63", "url": "/seance/14/#p14-63", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Aborder chaque type de question", "text": "Chaque composante de l'examen appelle sa propre tactique, et les confondre gaspille des points.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-64", "url": "/seance/14/#p14-64", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Aborder chaque type de question", "text": "Les choix multiples testent la précision des définitions et des associations : quel principe fonde quelle méthode, quelle date s'applique à quoi, quel organisme fait quoi. La tactique : lire les quatre choix avant de répondre, car les distracteurs sont construits sur les confusions classiques — OEAQ/OACIQ, valeur/prix/coût, âge effectif/âge chronologique. Une réponse qui vous semble évidente en trois secondes mérite tout de même la relecture des trois autres choix : c'est là que se cachent les nuances.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-65", "url": "/seance/14/#p14-65", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Aborder chaque type de question", "text": "Les questions à développement court évaluent la capacité à expliquer — pas à réciter. « Expliquez pourquoi la réconciliation n'est pas une moyenne » appelle trois phrases construites : l'affirmation, la raison, un exemple. La structure vaut autant que le contenu : une réponse organisée en deux ou trois idées clairement séparées récolte systématiquement plus de points qu'un paragraphe touffu qui dit pourtant la même chose.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-66", "url": "/seance/14/#p14-66", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Aborder chaque type de question", "text": "Les problèmes de calcul récompensent la méthode visible. Écrivez la formule avant d'y insérer les nombres, alignez les étapes, encadrez le résultat, indiquez l'unité. Même avec une erreur d'arithmétique, une démarche limpide conserve l'essentiel des points ; un résultat juste sans démarche peut n'en valoir que la moitié — et un résultat faux sans démarche ne vaut rien.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-67", "url": "/seance/14/#p14-67", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Aborder chaque type de question", "text": "Le cas intégrateur, enfin, se gère comme un chantier : cinq minutes de lecture pour inventorier les données fournies (quels revenus? quelles ventes? quel coût?), puis un plan — quelle méthode avec quelles données, dans quel ordre —, puis l'exécution méthode par méthode, et en dernier la réconciliation rédigée. L'erreur fatale est de se jeter sur le premier calcul venu : le cas est conçu pour que les données se répondent, et c'est la vue d'ensemble qui fait gagner du temps.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-68", "url": "/seance/14/#p14-68", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Les erreurs qui coûtent le plus de points", "text": "L'expérience des corrections passées permet de dresser le palmarès des erreurs évitables. En tête : capitaliser le mauvais revenu — appliquer le TGA au RBP ou au RBE plutôt qu'au RNE, ce qui gonfle la valeur de 40 à 50 %. Suivent l'inversion du sens des ajustements (ajuster le sujet au lieu du comparable), l'inclusion du service de la dette dans les dépenses d'exploitation, la confusion entre âge chronologique et âge effectif dans le calcul de dépréciation, la moyenne simple présentée comme réconciliation, et l'oubli des unités — un taux unitaire en pieds carrés appliqué à une superficie en mètres carrés produit un résultat dix fois trop petit, que trop de copies livrent sans sourciller. Chacune de ces erreurs a un antidote simple : une seconde de vérification d'ordre de grandeur. Une conclusion de 150 000 $ pour un immeuble de huit logements à Gatineau devrait faire sonner une alarme intérieure.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-69", "url": "/seance/14/#p14-69", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Auto-diagnostic éclair", "text": "Quinze questions de style examen — répondez avant de consulter les réponses en fin de paragraphe. (1) Quel organisme réglemente la profession d'évaluateur agréé au Québec? (2) Quel principe fonde la méthode de comparaison? (3) Comment se définit la valeur marchande? (4) RNE de 100 000 $, TGA de 5,0 % : valeur? (5) Bâtiment de 20 ans, vie utile de 50 ans : dépréciation physique (âge/vie)? (6) Le comparable a un garage, pas le sujet : sens de l'ajustement? (7) Pour quel type de bien la méthode du coût est-elle la plus appropriée? (8) Formule du MRB? (9) Durée minimale de conservation des dossiers? (10) Type de rapport pour un litige? (11) RPV maximal d'un prêt conventionnel? (12) Cause de la dépréciation fonctionnelle? (13) Lequel n'est pas un critère d'utilisation optimale : légal, physique, historique, financier? (14) Prix 1 200 000 $, RBE 120 000 $ : MRB? (15) Honoraires conditionnels à la valeur : permis?", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-71", "url": "/seance/14/#p14-71", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Auto-diagnostic éclair", "text": "(1) L'OEAQ — l'OACIQ encadre le courtage. (2) La substitution. (3) Prix le plus probable, marché libre, parties consentantes et informées, sans contrainte. (4) . (5) . (6) Négatif : comparable supérieur, on ajuste du comparable vers le sujet. (7) Biens à vocation spéciale (école, hôpital) : ni marché actif ni revenus. (8) . (9) Au moins 5 ans. (10) Rapport complet. (11) 80 %. (12) Inadéquations de conception ou d'équipements — internes au bâtiment. (13) « Historiquement justifié » n'existe pas ; le quatrième critère est « maximalement productif ». (14) . (15) Jamais : interdit par le Code de déontologie.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "remarque-14-70", "url": "/seance/14/#remarque-14-70", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "remarque", "title": "réponses", "text": "(1) L'OEAQ — l'OACIQ encadre le courtage. (2) La substitution. (3) Prix le plus probable, marché libre, parties consentantes et informées, sans contrainte. (4) . (5) . (6) Négatif : comparable supérieur, on ajuste du comparable vers le sujet. (7) Biens à vocation spéciale (école, hôpital) : ni marché actif ni revenus. (8) . (9) Au moins 5 ans. (10) Rapport complet. (11) 80 %. (12) Inadéquations de conception ou d'équipements — internes au bâtiment. (13) « Historiquement justifié » n'existe pas ; le quatrième critère est « maximalement productif ». (14) . (15) Jamais : interdit par le Code de déontologie.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-72", "url": "/seance/14/#p14-72", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un immeuble de 12 logements à Gatineau : 6 logements 4 ½ à 1100 $/mois et 6 logements 3 ½ à 950 $/mois ; inoccupation estimée à 4 % ; dépenses d'exploitation de 45 % du RBE ; TGA du marché de 5,5 %. Calculez la valeur par capitalisation directe.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "exo-14-1", "url": "/seance/14/#exo-14-1", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "exercice", "title": "Exercice 14.1 — capitalisation directe — 12 logements", "text": "Un immeuble de 12 logements à Gatineau : 6 logements 4 ½ à 1100 $/mois et 6 logements 3 ½ à 950 $/mois ; inoccupation estimée à 4 % ; dépenses d'exploitation de 45 % du RBE ; TGA du marché de 5,5 %. Calculez la valeur par capitalisation directe.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-73", "url": "/seance/14/#p14-73", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un bâtiment commercial à Gatineau : coût de remplacement à neuf de 1 800 000 $ ; âge effectif de 15 ans et vie utile économique de 45 ans ; dépréciation fonctionnelle de 40 000 $ (système CVAC inadéquat) ; dépréciation économique de 25 000 $ (route en construction) ; valeur du terrain de 250 000 $. Calculez la valeur par la méthode du coût.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "exo-14-2", "url": "/seance/14/#exo-14-2", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "exercice", "title": "Exercice 14.2 — méthode du coût — bâtiment commercial", "text": "Un bâtiment commercial à Gatineau : coût de remplacement à neuf de 1 800 000 $ ; âge effectif de 15 ans et vie utile économique de 45 ans ; dépréciation fonctionnelle de 40 000 $ (système CVAC inadéquat) ; dépréciation économique de 25 000 $ (route en construction) ; valeur du terrain de 250 000 $. Calculez la valeur par la méthode du coût.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-74", "url": "/seance/14/#p14-74", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Unifamiliale à Gatineau. Un comparable vendu 425 000 $ il y a 8 mois présente les différences suivantes par rapport au sujet : garage double (sujet : simple) ; terrain de 600 m2 (sujet : 750 m2) ; sous-sol non aménagé (sujet : aménagé) ; marché en hausse de 0,5 % par mois. Calculez la valeur ajustée du comparable, puis vérifiez les seuils d'ajustement net et brut.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "exo-14-3", "url": "/seance/14/#exo-14-3", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "exercice", "title": "Exercice 14.3 — ajustement de comparables", "text": "Unifamiliale à Gatineau. Un comparable vendu 425 000 $ il y a 8 mois présente les différences suivantes par rapport au sujet : garage double (sujet : simple) ; terrain de 600 m2 (sujet : 750 m2) ; sous-sol non aménagé (sujet : aménagé) ; marché en hausse de 0,5 % par mois. Calculez la valeur ajustée du comparable, puis vérifiez les seuils d'ajustement net et brut.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-75", "url": "/seance/14/#p14-75", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Ajustement temporel : $. Total des ajustements : $. Valeur ajustée : $. Vérification des seuils : ajustement brut ( ✓) ; ajustement net ( ✓). Le comparable est utilisable.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-76", "url": "/seance/14/#p14-76", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Reprenez le cas intégrateur du chapitre, mais supposez qu'une vérification tardive révèle que le RNE du sujet est en réalité de 78 000 $ (bail commercial renégocié à la baisse). Recalculez l'indication par le revenu (TGA inchangé à 5,20 %), puis la conclusion pondérée (mêmes poids : 40 % comparaison à 1 580 000 $, 15 % coût à 1 610 000 $, 45 % revenu). Que remarquez-vous sur la sensibilité de la conclusion?", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "exo-14-4", "url": "/seance/14/#exo-14-4", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "exercice", "title": "Exercice 14.4 — réconciliation complète", "text": "Reprenez le cas intégrateur du chapitre, mais supposez qu'une vérification tardive révèle que le RNE du sujet est en réalité de 78 000 $ (bail commercial renégocié à la baisse). Recalculez l'indication par le revenu (TGA inchangé à 5,20 %), puis la conclusion pondérée (mêmes poids : 40 % comparaison à 1 580 000 $, 15 % coût à 1 610 000 $, 45 % revenu). Que remarquez-vous sur la sensibilité de la conclusion?", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-77", "url": "/seance/14/#p14-77", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Nouvelle indication par le revenu : $. Conclusion pondérée :", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-78", "url": "/seance/14/#p14-78", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Une baisse de 5,1 % du RNE fait reculer la conclusion d'environ 2,2 % (36 500 $) : parce que la méthode du revenu pèse 45 %, toute variation du RNE se transmet presque à moitié dans la conclusion. D'où l'importance de normaliser et vérifier les revenus avant de capitaliser — et de réexaminer la pondération si une donnée dominante devient incertaine.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-79", "url": "/seance/14/#p14-79", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un client vous demande d'évaluer un ancien cinéma de quartier à Gatineau, vacant depuis trois ans, zoné commercial, dans un secteur où la demande porte sur les espaces de bureaux et les commerces de services. Le bâtiment de 1962 nécessiterait des travaux majeurs pour tout usage. a) Décrivez la démarche d'utilisation optimale que vous mèneriez (les deux volets et les quatre tests). b) Indiquez laquelle ou lesquelles des trois méthodes seraient applicables et avec quelles difficultés. c) Formulez en deux phrases la mise en garde que vous inscririez au mandat.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "exo-14-5", "url": "/seance/14/#exo-14-5", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "exercice", "title": "Exercice 14.5 — utilisation optimale et choix des méthodes", "text": "Un client vous demande d'évaluer un ancien cinéma de quartier à Gatineau, vacant depuis trois ans, zoné commercial, dans un secteur où la demande porte sur les espaces de bureaux et les commerces de services. Le bâtiment de 1962 nécessiterait des travaux majeurs pour tout usage. a) Décrivez la démarche d'utilisation optimale que vous mèneriez (les deux volets et les quatre tests). b) Indiquez laquelle ou lesquelles des trois méthodes seraient applicables et avec quelles difficultés. c) Formulez en deux phrases la mise en garde que vous inscririez au mandat.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-80", "url": "/seance/14/#p14-80", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "a) Analyse en deux volets. Comme si vacant : le terrain commercial supporterait vraisemblablement un usage de bureaux ou de commerce de services — on applique les quatre tests (légalement permis par le zonage, physiquement possible sur ce lot, financièrement faisable au vu des loyers du secteur, maximalement productif parmi les usages admissibles). Telle qu'améliorée : on compare la valeur du bien converti (moins les coûts de conversion) à la valeur du terrain nu (moins la démolition) ; si la seconde l'emporte, l'utilisation optimale est la démolition-reconstruction. b) La comparaison est fragile : les ventes d'anciens cinémas sont rarissimes — on élargirait aux bâtiments commerciaux à convertir. Le revenu ne s'applique qu'au bien après conversion, en déduisant coûts et risques du projet (approche résiduelle). Le coût est pertinent pour le volet terrain (valeur du terrain moins démolition) mais la dépréciation d'un bâtiment de 1962 vacant est massive et difficile à ventiler. c) Mise en garde type : « L'évaluation repose sur une analyse d'utilisation optimale dont la conclusion (conversion ou démolition) détermine la valeur ; toute hypothèse relative aux coûts de conversion et à l'obtention des permis constitue une hypothèse extraordinaire divulguée au rapport. »", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-81", "url": "/seance/14/#p14-81", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un investisseur exige un rendement de 8 % sur un immeuble dont le RNE de l'année 1 est de 132 000 $, croissant de 3 % par année. Il prévoit revendre à la fin de l'année 3. Calculez : a) le RNE de l'année 3 ; b) sa valeur actualisée ; c) la valeur de revente à la fin de l'année 3 si le TGA de sortie est de 5,75 % (appliqué au RNE de l'année 4), avant frais de vente.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "exo-14-6", "url": "/seance/14/#exo-14-6", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "exercice", "title": "Exercice 14.6 — mini-DCF", "text": "Un investisseur exige un rendement de 8 % sur un immeuble dont le RNE de l'année 1 est de 132 000 $, croissant de 3 % par année. Il prévoit revendre à la fin de l'année 3. Calculez : a) le RNE de l'année 3 ; b) sa valeur actualisée ; c) la valeur de revente à la fin de l'année 3 si le TGA de sortie est de 5,75 % (appliqué au RNE de l'année 4), avant frais de vente.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-82", "url": "/seance/14/#p14-82", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "a) $. b) $. c) $ ; valeur de revente $ $ (avant frais de vente). Pour obtenir la valeur nette, on déduirait ensuite les frais de vente, puis on actualiserait à .", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-83", "url": "/seance/14/#p14-83", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Cas intégrateur (immeuble mixte, Gatineau) : comparaison 1 580 000 $ ; coût 1 610 000 $ ; revenu 1 580 000 $ (TGA 5,20 %, vérifié par MRB 9,95) ; conclusion pondérée 40/15/45 1 585 000 $.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-84", "url": "/seance/14/#p14-84", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Réconciliation : jamais une moyenne ; pondérer selon la pertinence de la méthode, la qualité des données et le comportement des acheteurs types.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-85", "url": "/seance/14/#p14-85", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Formules cardinales : prix ajustements ; ; ; DCF avec réversion .", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-86", "url": "/seance/14/#p14-86", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Règles de pratique : ajustements du comparable vers le sujet ; net 15 %, brut 25 % ; ratio de dépenses usuel 35–45 % du RBE ; RPV conventionnel 80 %.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-87", "url": "/seance/14/#p14-87", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Erreurs coûteuses : capitaliser le RBP ou le RBE au lieu du RNE ; inverser le sens des ajustements ; inclure le service de la dette ; confondre âge chronologique et âge effectif ; négliger les unités.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-88", "url": "/seance/14/#p14-88", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Examen final (40 %, 3 heures) : QCM 20 %, développement 30 %, calculs 30 %, cas intégrateur 20 % ; accent sur les séances 8 à 13 ; calculatrice non programmable, aucune documentation.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "synthese", "url": "/seance/14/#synthese", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "synth", "title": "L’essentiel de la séance", "text": "Cas intégrateur (immeuble mixte, Gatineau) : comparaison 1 580 000 $ ; coût 1 610 000 $ ; revenu 1 580 000 $ (TGA 5,20 %, vérifié par MRB 9,95) ; conclusion pondérée 40/15/45 1 585 000 $.Réconciliation : jamais une moyenne ; pondérer selon la pertinence de la méthode, la qualité des données et le comportement des acheteurs types.Formules cardinales : prix ajustements ; ; ; DCF avec réversion .Règles de pratique : ajustements du comparable vers le sujet ; net 15 %, brut 25 % ; ratio de dépenses usuel 35–45 % du RBE ; RPV conventionnel 80 %.Erreurs coûteuses : capitaliser le RBP ou le RBE au lieu du RNE ; inverser le sens des ajustements ; inclure le service de la dette ; confondre âge chronologique et âge effectif ; négliger les unités.Examen final (40 %, 3 heures) : QCM 20 %, développement 30 %, calculs 30 %, cas intégrateur 20 % ; accent sur les séances 8 à 13 ; calculatrice non programmable, aucune documentation.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "pA-1", "url": "/aide-memoire/#pA-1", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "p", "title": "Aide-mémoire des formules", "text": "Cette annexe regroupe toutes les formules du cours, classées par thème, avec la définition de chaque variable et les repères chiffrés utiles. C'est l'outil de révision par excellence : chaque formule doit pouvoir être écrite et expliquée de mémoire à l'examen final.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-1", "url": "/aide-memoire/#form-A-1", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.1 — valeur par comparaison", "text": "Indication de valeur du bien évaluéPrix du comparablePrix de vente réel et vérifié du bien comparableAjustementsCorrections (en $ ou en %) pour chaque différence pertinente", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-2", "url": "/aide-memoire/#form-A-2", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.2 — ajustement en pourcentage", "text": "", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-3", "url": "/aide-memoire/#form-A-3", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.3 — ajustement temporel (conditions de marché)", "text": "Taux de variation mensuel du marché (p. ex. 0,5 %/mois)Nombre de mois entre la vente et la date d'évaluation", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "pA-3", "url": "/aide-memoire/#pA-3", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "p", "title": "Méthode de comparaison", "text": "Les ajustements se font toujours du comparable vers le sujet : comparable supérieur ajustement négatif ; comparable inférieur ajustement positif. Seuils usuels : ajustement net 15 % et brut 25 % du prix de vente ; au-delà, le comparable perd sa fiabilité.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "remarque-A-2", "url": "/aide-memoire/#remarque-A-2", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "remarque", "title": "règles de pratique — comparaison", "text": "Les ajustements se font toujours du comparable vers le sujet : comparable supérieur ajustement négatif ; comparable inférieur ajustement positif. Seuils usuels : ajustement net 15 % et brut 25 % du prix de vente ; au-delà, le comparable perd sa fiabilité.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-4", "url": "/aide-memoire/#form-A-4", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.4 — valeur par la méthode du coût", "text": "Coût de remplacement (ou de reproduction) à neufDépréciation totale (physique + fonctionnelle + économique)Valeur du terrain comme s'il était vacant", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-5", "url": "/aide-memoire/#form-A-5", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.5 — coût de remplacement à neuf", "text": "Coûts directsMatériaux, main-d'œuvre, équipements (taux unitaires superficies)Coûts indirectsHonoraires professionnels, permis, financement de chantier, assurances (souvent 10–15 % des coûts directs)ProfitProfit de l'entrepreneur (souvent 8–10 % des coûts directs)", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-6", "url": "/aide-memoire/#form-A-6", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.6 — dépréciation physique — méthode âge/vie", "text": "Âge effectifÂge apparent compte tenu de l'entretien et des rénovations (peut différer de l'âge chronologique)Vie utile économiqueDurée totale pendant laquelle le bâtiment contribue à la valeur", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "pA-4", "url": "/aide-memoire/#pA-4", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "p", "title": "Méthode du coût", "text": "Lorsque des éléments curables sont chiffrés d'abord, la dépréciation physique incurable se calcule sur la base résiduelle : .", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-7", "url": "/aide-memoire/#form-A-7", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.7 — dépréciation totale ventilée", "text": "Lorsque des éléments curables sont chiffrés d'abord, la dépréciation physique incurable se calcule sur la base résiduelle : .", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "pA-6", "url": "/aide-memoire/#pA-6", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "p", "title": "Méthode du coût", "text": "Coût de remplacement : bâtiment d'utilité équivalente, matériaux et normes modernes — la base usuelle. Coût de reproduction : réplique exacte, mêmes matériaux et mêmes défauts — réservé aux bâtiments patrimoniaux ou à certains litiges.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "remarque-A-5", "url": "/aide-memoire/#remarque-A-5", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "remarque", "title": "remplacement ou reproduction", "text": "Coût de remplacement : bâtiment d'utilité équivalente, matériaux et normes modernes — la base usuelle. Coût de reproduction : réplique exacte, mêmes matériaux et mêmes défauts — réservé aux bâtiments patrimoniaux ou à certains litiges.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-8", "url": "/aide-memoire/#form-A-8", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.8 — cascade des revenus", "text": "RBPRevenu brut potentielRBERevenu brut effectifRNERevenu net d'exploitation (avant service de la dette et impôts)", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-9", "url": "/aide-memoire/#form-A-9", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.9 — capitalisation directe", "text": "", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "pA-7", "url": "/aide-memoire/#pA-7", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "p", "title": "Méthode du revenu", "text": "Retenir un taux jugé à partir des extractions — pondérer les comparables les plus semblables, ne pas faire une moyenne aveugle.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-10", "url": "/aide-memoire/#form-A-10", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.10 — extraction du TGA sur ventes comparables", "text": "Retenir un taux jugé à partir des extractions — pondérer les comparables les plus semblables, ne pas faire une moyenne aveugle.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-11", "url": "/aide-memoire/#form-A-11", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.11 — TGA par bande d'investissement (hypothèque–équité)", "text": "Ratio prêt/valeur (part hypothécaire du financement)Constante hypothécaire annuelle (service de la dette montant du prêt)Taux de rendement exigé sur l'équitéTaux d'intérêt nominal annuel ; : nombre de mensualités", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-12", "url": "/aide-memoire/#form-A-12", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.12 — construction du TGA par sommation", "text": "", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-13", "url": "/aide-memoire/#form-A-13", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.13 — multiplicateurs de revenu", "text": "MRBMultiplicateur de revenu brut (sur le RBE)MRNMultiplicateur de revenu net — l'inverse du TGA", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-14", "url": "/aide-memoire/#form-A-14", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.14 — valeur future et valeur présente", "text": ", Valeur présente ; valeur futureTaux d'intérêt ou d'actualisation par périodeNombre de périodes", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-15", "url": "/aide-memoire/#form-A-15", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.15 — actualisation des flux monétaires (DCF)", "text": "Valeur actuelle de l'immeubleRevenu net d'exploitation de l'année Taux d'actualisation (rendement exigé par l'investisseur)Période de détention (typiquement 5–10 ans)Valeur de réversion (revente) à la fin de l'année Taux de capitalisation à la revente (souvent TGA d'entrée)", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "pA-8", "url": "/aide-memoire/#pA-8", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "p", "title": "Mathématiques financières et DCF", "text": "où est le taux de croissance anticipé des revenus. Un TGA contient implicitement les attentes de croissance ; un taux d'actualisation les isole.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-16", "url": "/aide-memoire/#form-A-16", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.16 — lien entre taux d'actualisation et TGA", "text": "où est le taux de croissance anticipé des revenus. Un TGA contient implicitement les attentes de croissance ; un taux d'actualisation les isole.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "pA-9", "url": "/aide-memoire/#pA-9", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "p", "title": "Mathématiques financières et DCF", "text": "où est l'indication de la méthode et son poids, justifié par la pertinence de la méthode, la qualité des données et le comportement des acheteurs types.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-17", "url": "/aide-memoire/#form-A-17", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.17 — réconciliation pondérée", "text": "où est l'indication de la méthode et son poids, justifié par la pertinence de la méthode, la qualité des données et le comportement des acheteurs types.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "pA-10", "url": "/aide-memoire/#pA-10", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "p", "title": "Ratios de marché et de financement", "text": "Prêt conventionnel si RPV 80 % ; au-delà, assurance prêt obligatoire (SCHL, Sagen, Canada Guaranty).", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-18", "url": "/aide-memoire/#form-A-18", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.18 — ratio prêt/valeur (RPV)", "text": "Prêt conventionnel si RPV 80 % ; au-delà, assurance prêt obligatoire (SCHL, Sagen, Canada Guaranty).", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "pA-11", "url": "/aide-memoire/#pA-11", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "p", "title": "Ratios de marché et de financement", "text": "Fourchette usuelle des multilogements québécois : 35–45 % du RBE (chauffage à la charge du propriétaire, immeubles mixtes ou énergivores : davantage — documenter tout écart).", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-19", "url": "/aide-memoire/#form-A-19", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.19 — ratio de dépenses d'exploitation", "text": "Fourchette usuelle des multilogements québécois : 35–45 % du RBE (chauffage à la charge du propriétaire, immeubles mixtes ou énergivores : davantage — documenter tout écart).", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "pA-12", "url": "/aide-memoire/#pA-12", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "p", "title": "Ratios de marché et de financement", "text": "Barème général par tranches du plus élevé du prix payé ou de la valeur marchande :", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "pA-13", "url": "/aide-memoire/#pA-13", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "p", "title": "Ratios de marché et de financement", "text": "Tranches indexées annuellement ; Montréal applique son propre barème (jusqu'à 4 % pour les tranches supérieures) (Gouvernement du Québec, 2026; Québec, 1976).", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-20", "url": "/aide-memoire/#form-A-20", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.20 — droits de mutation immobilière (Québec, 2026)", "text": "Barème général par tranches du plus élevé du prix payé ou de la valeur marchande : Tranche de la base d'impositionTauxJusqu'à 62 900 $0,5 %De 62 900 $ à 315 000 $1,0 %Au-delà de 315 000 $1,5 % Tranches indexées annuellement ; Montréal applique son propre barème (jusqu'à 4 % pour les tranches supérieures) (Gouvernement du Québec, 2026; Québec, 1976).", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "pA-15", "url": "/aide-memoire/#pA-15", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "p", "title": "Fourchettes indicatives", "text": "Ces fourchettes sont des repères pédagogiques tirés des cas du cours, pas des normes : à l'examen, utilisez toujours les données de l'énoncé ; en pratique, extrayez toujours les taux du marché du bien évalué.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "attention-A-14", "url": "/aide-memoire/#attention-A-14", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "attention", "title": "Attention", "text": "Ces fourchettes sont des repères pédagogiques tirés des cas du cours, pas des normes : à l'examen, utilisez toujours les données de l'énoncé ; en pratique, extrayez toujours les taux du marché du bien évalué.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "g-age-chronologique", "url": "/glossaire/#g-age-chronologique", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Âge chronologique", "text": "Nombre d'années écoulées depuis la construction du bâtiment. Il se distingue de l'âge effectif : un immeuble de 40 ans rénové de fond en comble peut présenter un âge effectif de 15 ans (actual age).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-age-effectif", "url": "/glossaire/#g-age-effectif", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Âge effectif", "text": "Âge apparent du bâtiment compte tenu de son entretien, de ses rénovations et de sa désuétude. C'est l'âge effectif — et non l'âge chronologique — qui entre dans la méthode âge/vie du calcul de la dépréciation (effective age).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-ajustement", "url": "/glossaire/#g-ajustement", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Ajustement", "text": "Correction, en dollars ou en pourcentage, apportée au prix de vente d'un comparable pour tenir compte d'une différence avec le bien évalué. Les ajustements se font toujours du comparable vers le sujet (adjustment).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-ameliorations", "url": "/glossaire/#g-ameliorations", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Améliorations", "text": "Ensemble des constructions et aménagements ajoutés au terrain : bâtiment principal, garage, piscine, aménagement paysager. Le couple terrain + améliorations forme la propriété (improvements).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-anticipation-principe-d", "url": "/glossaire/#g-anticipation-principe-d", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Anticipation (principe d')", "text": "Principe économique selon lequel la valeur découle des avantages futurs attendus de la propriété. C'est le fondement de la méthode du revenu (principle of anticipation).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-apciq", "url": "/glossaire/#g-apciq", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "APCIQ", "text": "Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec. Elle publie les statistiques de revente du réseau Centris, source majeure de données de marché résidentielles.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-bail-emphyteotique", "url": "/glossaire/#g-bail-emphyteotique", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Bail emphytéotique", "text": "Voir Emphytéose.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-bien-fonds", "url": "/glossaire/#g-bien-fonds", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Bien-fonds", "text": "Terme juridique désignant l'immeuble au sens physique : le terrain et ce qui y est incorporé à demeure (real estate).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-cadastre-du-quebec", "url": "/glossaire/#g-cadastre-du-quebec", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Cadastre du Québec", "text": "Registre public identifiant chaque parcelle du territoire québécois par un numéro de lot unique. La désignation cadastrale est obligatoire dans le rapport d'évaluation.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-capitalisation-directe", "url": "/glossaire/#g-capitalisation-directe", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Capitalisation directe", "text": "Technique de la méthode du revenu qui convertit le revenu net d'exploitation d'une seule année en valeur au moyen d'un taux global d'actualisation : (direct capitalization).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-centris", "url": "/glossaire/#g-centris", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Centris", "text": "Système interagences des courtiers immobiliers québécois (équivalent du MLS canadien). Source première de comparables résidentiels.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-certificat-de-localisation", "url": "/glossaire/#g-certificat-de-localisation", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Certificat de localisation", "text": "Document d'arpenteur-géomètre décrivant l'état actuel d'un immeuble : dimensions, empiètements, servitudes, conformité au zonage. Source privilégiée des superficies de terrain.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-certification", "url": "/glossaire/#g-certification", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Certification", "text": "Déclaration solennelle signée par l'évaluateur à la fin du rapport, attestant notamment l'exactitude des faits, l'impartialité des conclusions, l'absence d'intérêt et la conformité aux normes (certification).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-comparable", "url": "/glossaire/#g-comparable", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Comparable", "text": "Propriété vendue récemment, semblable au bien évalué, utilisée comme point de référence dans la méthode de comparaison (comparable sale).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-conditions-limitatives", "url": "/glossaire/#g-conditions-limitatives", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Conditions limitatives", "text": "Clauses du rapport qui restreignent l'usage de l'opinion de valeur : utilisateurs autorisés, date de validité, limite de responsabilité (limiting conditions).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-conformite-principe-de", "url": "/glossaire/#g-conformite-principe-de", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Conformité (principe de)", "text": "Principe selon lequel la valeur est maximisée lorsque la propriété s'harmonise avec son environnement. Une résidence surdimensionnée dans un quartier modeste en souffre (principle of conformity).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-contribution-principe-de", "url": "/glossaire/#g-contribution-principe-de", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Contribution (principe de)", "text": "La valeur d'une composante correspond à ce qu'elle ajoute à la valeur totale, non à son coût. Une piscine de 60 000 $ peut n'ajouter que 20 000 $ à la valeur marchande (principle of contribution).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-cout-de-remplacement", "url": "/glossaire/#g-cout-de-remplacement", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Coût de remplacement", "text": "Coût de construction, aux prix actuels, d'un bâtiment d'utilité équivalente avec des matériaux et des normes modernes (replacement cost).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-cout-de-reproduction", "url": "/glossaire/#g-cout-de-reproduction", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Coût de reproduction", "text": "Coût de construction, aux prix actuels, d'une réplique exacte du bâtiment, mêmes matériaux et mêmes défauts (reproduction cost).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-couts-directs", "url": "/glossaire/#g-couts-directs", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Coûts directs", "text": "Coûts de construction proprement dits : matériaux, main-d'œuvre, équipements (direct costs, hard costs).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-couts-indirects", "url": "/glossaire/#g-couts-indirects", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Coûts indirects", "text": "Frais accessoires au chantier : honoraires professionnels, permis, financement intérimaire, assurances, taxes pendant la construction (indirect costs, soft costs).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-cuspap", "url": "/glossaire/#g-cuspap", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "CUSPAP", "text": "Canadian Uniform Standards of Professional Appraisal Practice — normes uniformes canadiennes de l'Appraisal Institute of Canada (AIC), édition 2026.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-date-d-evaluation", "url": "/glossaire/#g-date-d-evaluation", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Date d'évaluation", "text": "Date à laquelle l'opinion de valeur s'applique. Elle peut être actuelle, rétrospective (succession, litige) ou prospective (valeur à l'achèvement) (effective date).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-dcf", "url": "/glossaire/#g-dcf", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "DCF", "text": "Discounted Cash Flow — actualisation des flux monétaires. Technique de la méthode du revenu qui actualise les RNE prévisionnels et la valeur de réversion au taux de rendement exigé.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-depenses-d-exploitation", "url": "/glossaire/#g-depenses-d-exploitation", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Dépenses d'exploitation", "text": "Dépenses nécessaires au fonctionnement de l'immeuble : taxes, assurances, énergie, entretien, gestion, réserve de remplacement. Elles excluent le service de la dette et l'amortissement fiscal (operating expenses).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-depreciation", "url": "/glossaire/#g-depreciation", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Dépréciation", "text": "Perte de valeur des améliorations par rapport à leur coût à neuf, toutes causes confondues : physique, fonctionnelle et économique (depreciation).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-depreciation-economique-externe", "url": "/glossaire/#g-depreciation-economique-externe", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Dépréciation économique (externe)", "text": "Perte de valeur causée par des facteurs extérieurs à la propriété : nuisance voisine, déclin du secteur, conjoncture (external obsolescence).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-depreciation-fonctionnelle", "url": "/glossaire/#g-depreciation-fonctionnelle", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Dépréciation fonctionnelle", "text": "Perte de valeur due aux inadéquations de conception ou d'équipements du bâtiment lui-même : plan démodé, plafonds trop bas, systèmes dépassés (functional obsolescence).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-depreciation-physique", "url": "/glossaire/#g-depreciation-physique", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Dépréciation physique", "text": "Perte de valeur due à l'usure et à la détérioration des matériaux. Elle se ventile en éléments curables et incurables (physical deterioration).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-droits-de-mutation", "url": "/glossaire/#g-droits-de-mutation", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Droits de mutation", "text": "Taxe municipale perçue lors du transfert d'un immeuble (« taxe de bienvenue »), calculée par tranches sur le plus élevé du prix payé ou de la valeur marchande (land transfer tax).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-droits-evalues", "url": "/glossaire/#g-droits-evalues", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Droits évalués", "text": "Nature du droit de propriété visé par l'évaluation : pleine propriété, copropriété divise ou indivise, emphytéose, usufruit (property rights appraised).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-e-a", "url": "/glossaire/#g-e-a", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "É.A.", "text": "Évaluateur agréé — titre réservé aux membres de l'OEAQ (chartered appraiser).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-emphyteose", "url": "/glossaire/#g-emphyteose", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Emphytéose", "text": "Droit réel de longue durée (10 à 100 ans au Québec) permettant au preneur de jouir d'un immeuble à charge d'y faire des constructions ou améliorations qui reviennent au propriétaire à l'échéance (emphyteusis, ground lease).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-equilibre-principe-d", "url": "/glossaire/#g-equilibre-principe-d", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Équilibre (principe d')", "text": "La valeur est maximisée lorsque les facteurs de production (terrain, bâtiment, capital, gestion) sont proportionnés. Trop de bâtiment sur trop peu de terrain crée une sur-amélioration (principle of balance).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-evaluation-municipale", "url": "/glossaire/#g-evaluation-municipale", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Évaluation municipale", "text": "Valeur inscrite au rôle d'évaluation foncière, établie en masse à des fins de taxation. Elle ne constitue pas une opinion de valeur marchande à la date courante (assessed value).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-hypotheque", "url": "/glossaire/#g-hypotheque", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Hypothèque", "text": "Droit réel accessoire garantissant une créance sur un immeuble. Le financement hypothécaire est le premier usage des rapports d'évaluation en volume (mortgage).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-hypotheses-extraordinaires", "url": "/glossaire/#g-hypotheses-extraordinaires", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Hypothèses extraordinaires", "text": "Hypothèses propres au mandat portant sur des faits incertains dont dépend la conclusion : permis à venir, décontamination supposée complétée (extraordinary assumptions).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-inoccupation-provision-pour", "url": "/glossaire/#g-inoccupation-provision-pour", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Inoccupation (provision pour)", "text": "Pourcentage du RBP retranché pour refléter les logements vacants et les mauvaises créances — typiquement 3 à 5 % selon le marché (vacancy and credit loss).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-inspection", "url": "/glossaire/#g-inspection", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Inspection", "text": "Examen visuel de la propriété par l'évaluateur. Sa date et sa portée (complète, extérieure seulement, sans visite) doivent être divulguées au rapport (inspection).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-lettre-de-mandat", "url": "/glossaire/#g-lettre-de-mandat", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Lettre de mandat", "text": "Entente écrite préalable entre l'évaluateur et le client : objet, usage prévu, type de rapport, honoraires, délais (letter of engagement).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-lettre-de-transmission", "url": "/glossaire/#g-lettre-de-transmission", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Lettre de transmission", "text": "Lettre d'accompagnement du rapport, adressée au client, résumant le mandat et la conclusion de valeur (letter of transmittal).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-lot", "url": "/glossaire/#g-lot", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Lot", "text": "Parcelle identifiée par un numéro unique au cadastre du Québec (lot).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-mauvaises-creances", "url": "/glossaire/#g-mauvaises-creances", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Mauvaises créances", "text": "Loyers facturés mais irrécouvrables ; provisionnées avec l'inoccupation dans le passage du RBP au RBE (credit loss).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-mrb", "url": "/glossaire/#g-mrb", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "MRB", "text": "Multiplicateur de revenu brut : prix de vente divisé par le revenu brut effectif. Outil de recoupement rapide de la méthode du revenu (gross income multiplier, GIM).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-mrn", "url": "/glossaire/#g-mrn", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "MRN", "text": "Multiplicateur de revenu net : prix de vente divisé par le RNE — l'inverse du TGA (net income multiplier).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-normalisation", "url": "/glossaire/#g-normalisation", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Normalisation", "text": "Retraitement des revenus et dépenses déclarés pour refléter une exploitation typique : loyers du marché, dépenses stabilisées, provision de gestion et réserve de remplacement même si le propriétaire ne les paie pas (stabilization).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-normes-de-pratique-professionnelle", "url": "/glossaire/#g-normes-de-pratique-professionnelle", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Normes de pratique professionnelle", "text": "Règles de l'OEAQ encadrant la réalisation des mandats et la rédaction des rapports d'évaluation au Québec.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-obligation-de-moyens", "url": "/glossaire/#g-obligation-de-moyens", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Obligation de moyens", "text": "Régime de responsabilité de l'évaluateur : il garantit une démarche diligente et conforme aux normes, non l'exactitude absolue de la valeur (duty of care).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-oeaq", "url": "/glossaire/#g-oeaq", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "OEAQ", "text": "Ordre des évaluateurs agréés du Québec — ordre professionnel régissant l'exercice de l'évaluation au Québec en vertu du Code des professions.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-offre-et-demande-principe-de-l", "url": "/glossaire/#g-offre-et-demande-principe-de-l", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Offre et demande (principe de l')", "text": "La valeur résulte de l'interaction entre la quantité de biens offerts et la demande solvable. Un déséquilibre déplace les prix jusqu'au nouvel équilibre (supply and demand).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-pleine-propriete", "url": "/glossaire/#g-pleine-propriete", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Pleine propriété", "text": "Droit de propriété complet et non démembré, libre de baux ou de droits réels particuliers (fee simple).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-prix", "url": "/glossaire/#g-prix", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Prix", "text": "Montant effectivement payé lors d'une transaction donnée. Le prix constate un fait ; la valeur exprime une opinion (price).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-rapport-abrege", "url": "/glossaire/#g-rapport-abrege", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Rapport abrégé", "text": "Rapport sous forme de formulaire normalisé résumant les analyses ; format courant du financement hypothécaire résidentiel (short form report).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-rapport-complet", "url": "/glossaire/#g-rapport-complet", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Rapport complet", "text": "Rapport narratif détaillé exposant l'intégralité des données, analyses et raisonnements ; exigé en litige et en expropriation (narrative report).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-rapport-restreint", "url": "/glossaire/#g-rapport-restreint", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Rapport restreint", "text": "Lettre d'opinion de quelques pages, à usage strictement limité et interne (restricted report).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-rbe", "url": "/glossaire/#g-rbe", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "RBE", "text": "Revenu brut effectif : RBP moins inoccupation et mauvaises créances, plus autres revenus (effective gross income).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-rbp", "url": "/glossaire/#g-rbp", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "RBP", "text": "Revenu brut potentiel : somme des loyers du marché à pleine occupation (potential gross income).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-reconciliation", "url": "/glossaire/#g-reconciliation", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Réconciliation", "text": "Étape finale où l'évaluateur pondère les indications de valeur des méthodes appliquées pour formuler une conclusion unique et motivée — jamais une simple moyenne (reconciliation).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-registre-foncier", "url": "/glossaire/#g-registre-foncier", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Registre foncier", "text": "Registre public québécois des droits immobiliers : ventes, hypothèques, servitudes. Source officielle des transactions (land register).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-reserve-de-remplacement", "url": "/glossaire/#g-reserve-de-remplacement", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Réserve de remplacement", "text": "Provision annuelle pour le remplacement périodique des composantes à durée de vie limitée (toiture, appareils) — incluse dans les dépenses normalisées (replacement reserve).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-rne", "url": "/glossaire/#g-rne", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "RNE", "text": "Revenu net d'exploitation : RBE moins dépenses d'exploitation, avant service de la dette et impôts. Le numérateur de la capitalisation directe (net operating income, NOI).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-role-d-evaluation", "url": "/glossaire/#g-role-d-evaluation", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Rôle d'évaluation", "text": "Inventaire triennal des immeubles d'une municipalité avec leur valeur aux fins de taxation foncière (assessment roll).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-rpv", "url": "/glossaire/#g-rpv", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "RPV", "text": "Ratio prêt/valeur : montant du prêt divisé par la valeur. Seuil conventionnel : 80 % (loan-to-value ratio, LTV).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-schl", "url": "/glossaire/#g-schl", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "SCHL", "text": "Société canadienne d'hypothèques et de logement : assureur hypothécaire public et source majeure de données sur le marché locatif et les mises en chantier (CMHC).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-servitude", "url": "/glossaire/#g-servitude", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Servitude", "text": "Charge imposée à un immeuble (fonds servant) au profit d'un autre (fonds dominant) : passage, vue, utilité publique. Elle peut affecter la valeur (easement).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-substitution-principe-de", "url": "/glossaire/#g-substitution-principe-de", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Substitution (principe de)", "text": "Un acheteur prudent ne paie pas plus pour un bien que le coût d'acquisition d'un substitut équivalent. Fondement de la méthode de comparaison et de la méthode du coût (principle of substitution).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-syndic", "url": "/glossaire/#g-syndic", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Syndic", "text": "Officier de l'ordre professionnel chargé de recevoir les plaintes et d'enquêter sur les manquements déontologiques des membres (syndic).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-tal", "url": "/glossaire/#g-tal", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "TAL", "text": "Tribunal administratif du logement — tribunal québécois compétent en matière de baux résidentiels (fixation de loyer, reprise, résiliation).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-taux-d-actualisation", "url": "/glossaire/#g-taux-d-actualisation", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Taux d'actualisation", "text": "Taux de rendement exigé par l'investisseur, utilisé pour actualiser les flux futurs dans un DCF. Il excède généralement le TGA du montant de la croissance anticipée (discount rate).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-tga", "url": "/glossaire/#g-tga", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "TGA", "text": "Taux global d'actualisation (taux de capitalisation global) : rapport du RNE au prix de vente. Convertit un revenu annuel en valeur (overall capitalization rate, cap rate).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-terrain-excedentaire", "url": "/glossaire/#g-terrain-excedentaire", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Terrain excédentaire", "text": "Portion de terrain non nécessaire à l'utilisation optimale des améliorations existantes et pouvant être détachée et vendue séparément (excess land).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-uspap", "url": "/glossaire/#g-uspap", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "USPAP", "text": "Uniform Standards of Professional Appraisal Practice — normes américaines de The Appraisal Foundation, référence historique des normes canadiennes.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-utilisation-optimale", "url": "/glossaire/#g-utilisation-optimale", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Utilisation optimale", "text": "Usage raisonnablement probable, légalement permis, physiquement possible, financièrement faisable et maximalement productif d'un bien. S'analyse « comme si vacant » puis « tel qu'amélioré » (highest and best use).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-valeur-d-assurance", "url": "/glossaire/#g-valeur-d-assurance", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Valeur d'assurance", "text": "Coût de reconstruction des améliorations aux fins d'indemnisation, excluant la valeur du terrain (insurable value).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-valeur-d-investissement", "url": "/glossaire/#g-valeur-d-investissement", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Valeur d'investissement", "text": "Valeur d'un bien pour un investisseur donné, selon ses critères propres de rendement et de financement ; elle peut différer de la valeur marchande (investment value).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-valeur-fiscale", "url": "/glossaire/#g-valeur-fiscale", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Valeur fiscale", "text": "Valeur retenue aux fins de taxation foncière, inscrite au rôle d'évaluation (assessment value).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-valeur-liquidative", "url": "/glossaire/#g-valeur-liquidative", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Valeur liquidative", "text": "Valeur probable dans un contexte de vente forcée ou de délai restreint, inférieure à la valeur marchande (liquidation value).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-valeur-marchande", "url": "/glossaire/#g-valeur-marchande", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Valeur marchande", "text": "Prix le plus probable qu'un bien devrait rapporter sur un marché libre et concurrentiel, entre parties consentantes, bien informées et sans contrainte, après une mise en marché raisonnable (market value).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-vie-utile-economique", "url": "/glossaire/#g-vie-utile-economique", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Vie utile économique", "text": "Durée pendant laquelle les améliorations contribuent à la valeur de la propriété. Dénominateur de la méthode âge/vie (economic life).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-vices-caches", "url": "/glossaire/#g-vices-caches", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Vices cachés", "text": "Défauts non apparents lors d'un examen ordinaire. Les hypothèses du rapport excluent expressément la responsabilité de l'évaluateur à leur égard (latent defects).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-zonage", "url": "/glossaire/#g-zonage", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Zonage", "text": "Réglementation municipale déterminant les usages permis sur chaque partie du territoire. Premier critère de l'analyse d'utilisation optimale (zoning).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "video-01-c1", "url": "/videos/01/?t=0", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "video", "title": "Avant le cours : accueil et admission des participants", "text": "Le professeur attend 19 h ; discussion informelle avec un étudiant qui a testé l’outil UQO Éval (700 000 ventes réelles, 3,5 M de propriétés évaluées, onglet Coût expérimental). Bonjour, donc je vais simplement vous dire on va commencer à 19 heures, donc dans 20 Merci. Bonjour tout le monde. donc on va commencer dans environ 7 minutes à 19 heures. C'est relativement tard des cours à 19 heures. Donc on se voit dans 7 minutes. Nous allons commencer dans trois minutes, mais je pense que pas mal tout le monde est là. Neuf participants. Bonjour. Est-ce que c'est toujours comme ça à l'UQO, les cours à 19h ? Il me semble qu'il y en a beaucoup. C'est ma première session à l'UQO, donc c'est la première fois qui m'a frappé, c'est que 19 heures, c'est relativement tard. Je pense", "where": "Séance vidéo 1 — 0:00:00"}, {"id": "video-01-c2", "url": "/videos/01/?t=1415", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "video", "title": "Plan de cours : évaluations, TP et examens à la maison", "text": "Trois TP (seul ou en équipe), deux examens à la maison avec une fenêtre de 72 h ; l’intelligence artificielle n’est pas proscrite, mais l’étudiant reste responsable de ce qu’il remet. Premièrement, bienvenue au cours d'évaluation, l'introduction à l'évaluation immobilière. donc c'est pas un cours qui est tant laborieux au niveau du au niveau de la difficulté donc c'est relativement un cours que tout le monde aurait réussi au niveau des évaluations c'est classique c'est des TP 3 TP à faire en équipe ou seul donc vous avez vraiment la liberté de choisir bon les équipes sont pas grosses je pense quelqu'un je vais admettre Parfait. J'ai admis le 11e participant. Désolé. Donc, c'est ça. Comme je le disais, au niveau des éragarations, c'est vraiment 3TP à faire en équipe pour seu", "where": "Séance vidéo 1 — 0:23:35"}, {"id": "video-01-c3", "url": "/videos/01/?t=1573", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "video", "title": "Calendrier, cas réels de Gatineau, examen de l’OEAQ et lien avec IMM1033", "text": "Les 14 séances suivent le plan de cours ; les cas des TP sont à Gatineau ; le cours a été monté pour préparer l’examen de l’Ordre ; IMM1033 approfondit la méthode du coût. On va vraiment tout couvrir les méthodes d'évaluation immobilière, pas en détail, mais quand même de façon assez complète. Vous avez également les évaluations, l'annonce du TP qui sont ici, donc dans la troisième colonne. Donc, à ce niveau-là, donc ça, c'est super bien détaillé. Et vous avez donc les TP avec les pondérations et donc également les dates de remise et tout. Comme je vous le disais, pour l'examen, ce n'est pas une fenêtre de trois heures habituelle, donc c'est vraiment 72 heures. Donc, ce n'est pas des examens qui sont en lien avec les méthodes d'évaluation immobilière. C'est des", "where": "Séance vidéo 1 — 0:26:13"}, {"id": "video-01-c4", "url": "/videos/01/?t=1718", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "video", "title": "Plan de la séance et définition de l’évaluation immobilière", "text": "Déterminer la valeur d’une propriété à une date donnée ; au Québec, seul un évaluateur agréé peut produire l’évaluation exigée par une banque ; indépendance et rigueur. Bon, donc le plan de la séance, ce ne sera pas une séance de trois heures aujourd'hui. On ne fera pas trois heures sur c'est quoi dans le fond le rôle de Noël à l'agréé et donc l'importance de cette profession-là. On va voir aussi sommairement c'est quoi les trois méthodes. Puis il y a un petit peu le panorama du marché immobilier québécois. Donc, il est un marché qui est vraiment unique. Donc, à ce niveau-là, c'est plus que jamais vrai que c'est un marché qui est unique. Donc, l'évaluateur agréé, de façon simple, c'est quoi ? C'est... Pas l'évaluateur agréé, mais qu'est-ce que l'évaluation im", "where": "Séance vidéo 1 — 0:28:38"}, {"id": "video-01-c5", "url": "/videos/01/?t=1833", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "video", "title": "Devenir évaluateur agréé : le parcours de l’OEAQ et tour de table", "text": "Baccalauréat reconnu, stage supervisé de 48 semaines, examen d’admission (65 %). Les étudiants présentent leur cheminement (certificat, baccalauréat, techniciens en évaluation). Il faut faire un stage supervisé de 48 semaines auprès d'un mètre de stage. L'examen est ici, qui s'apprend 65 % pour passer. En soi, c'est ça le parcours qui est écrit sur le site de l'Ordre des évoluateurs agréés. Est-ce qu'il y en a qui sont avancés beaucoup dans leur programme ou par curiosité ? Je sais qu'il y a un monsieur Tantot qui disait qu'il était déjà sur le marché de l'emploi. Moi, je suis technicien, mais je me formais en même temps. C'est mon deuxième cours du certificat, donc deuxième et troisième cours. Ah, parfait. Au début, disons. Au début, OK, parfait. Puis, pour les autre", "where": "Séance vidéo 1 — 0:30:33"}, {"id": "video-01-c6", "url": "/videos/01/?t=2015", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "video", "title": "Fonctions, qualités et poids de la profession", "text": "Déterminer la valeur marchande, conseiller, rédiger des rapports conformes aux normes, témoigner devant les tribunaux, analyser le marché. Environ 1 100 évaluateurs agréés contre 20 000 courtiers. C'est pas, mettons, les courtiers, je crois, sont à l'entour de 20 000. Donc, c'est sûr qu'on a beaucoup moins besoin d'un évaluateur agréé que d'un courtier. Mais reste que quand même, c'est pas une profession qui est saturée au niveau de l'offre. Donc, c'est vraiment encadré au niveau du code de profession par le lot E-A-Q. Donc, c'est très discipliné à ce niveau. Bon, maintenant, les fonctions d'un évaluateur agréé. c'est relativement simple, ça détermine la valeur marchande d'un bien immobilier. Ça peut conseiller les clients, donc sur l'achat et la vente, et ça résige les rapports. Lorsqu", "where": "Séance vidéo 1 — 0:33:35"}, {"id": "video-01-c7", "url": "/videos/01/?t=2125", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "video", "title": "Professions connexes : courtier, inspecteur, arpenteur-géomètre, notaire", "text": "Ce qui distingue l’évaluateur agréé des autres acteurs de la transaction immobilière. Au niveau des professions connectées à l'immobilier, il y a le valetur agréé, ce que vous souhaitez faire comme profession plus tard. Mais vous allez devoir, j'enlève avec d'autres acteurs du marché. On peut penser donc aux courtiers immobiliers qui, eux, sont rémunérés avec une commission. Puis, il fait 6 litres dans le fonds, la vente et l'achat en rédigeant les offres d'achat, en communiquant des fois avec le notaire. C'est beaucoup plus large comme profession courtier. Il y a l'inspecteur en bâtiment qui, lui, touche plus à ce qui est l'évaluation de l'état physique de la propriété. L'éval", "where": "Séance vidéo 1 — 0:35:25"}, {"id": "video-01-c8", "url": "/videos/01/?t=2205", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "video", "title": "Quand faut-il une évaluation ? Sphère privée et sphère publique", "text": "Financement hypothécaire (valeur marchande → méthode de comparaison), achat-vente, assurance (coût de reconstruction → méthode du coût), états financiers ; fiscalité municipale, expropriation, succession, divorce, litiges. Donc, quand est-ce qu'il faut une évaluation immobilière, c'est là que ça devient très intéressant. Au niveau de la sphère privée, donc quand je dis sphère privée, c'est vraiment société privée au niveau du financement hypothécaire. Ce qui est bien, c'est que des fois, ce n'est pas automatiquement que pour un financement hypothécaire, la banque demande une évaluation immobilière. Mais si elle le demande, il faut que ce soit fait absolument par un évaluateur agréé. C'est là que ça devient intéressant pour vous si c'est la profession que vous souhaitez faire. Donc ça permet aussi à l'achat ou à", "where": "Séance vidéo 1 — 0:36:45"}, {"id": "video-01-c9", "url": "/videos/01/?t=2416", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "video", "title": "L’immobilier dans l’économie québécoise : les ordres de grandeur", "text": "Parc résidentiel d’environ 2 000 G$ (3,1 fois le PIB, +43 % depuis 2021, ≈ 220 000 $ par Québécois), 3,6 M de propriétés, 85 000 à 110 000 transactions par année, 40 % de ménages locataires. Donc, l'importance de l'évaluation immobilière dans l'économie québécoise. Je pense que c'est un des arguments les plus importants pour revendre la profession d'évaluateur agréé. L'immobilier au Québec, ce n'est pas comme, par exemple, aux États-Unis, où l'investissement immobilier est vu comme étant beaucoup plus volatile aux États-Unis. La perception de l'immobilier est très différente d'un pays à l'autre, mais au Québec, c'est vu vraiment comme de quoi être solide. C'est-à-dire que ça a une importance qui est capitale. Quand on regarde maintenant la proportion de l'économie totale du Québec", "where": "Séance vidéo 1 — 0:40:16"}, {"id": "video-01-c10", "url": "/videos/01/?t=2597", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "video", "title": "Secteur financier, public, privé et juridique", "text": "Stabilité du système financier et ratio prêt-valeur ; les municipalités comme grands employeurs ; assurance des syndicats de copropriété par la méthode du coût. Donc, maintenant, au niveau du secteur financier et public. Pour le crédit hypothécaire, c'est là que ça prend… Selon moi, c'est l'aspect le plus important de l'évaluation immobilière, c'est que le petit ratio que les banques utilisent soit respecté et que ça ne soit pas basé sur une valeur qui est étonnée. Ça permet donc une stabilité du système financier, ça amène beaucoup de liens. Est-ce que c'est nécessairement toutes les banques qui demandent absolument ce qu'il y a à un évaluateur agréé, à chaque fois qu'une personne demande un crédit immobilier, C'est sûr que non. Mais ça pourrait deve", "where": "Séance vidéo 1 — 0:43:17"}, {"id": "video-01-c11", "url": "/videos/01/?t=2764", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "video", "title": "La chaîne de valeur immobilière", "text": "Du développement-construction au financement, à la transaction, aux taxes foncières, à l’assurance et aux litiges : où intervient l’évaluateur. Donc, en tout cas, maintenant, au niveau de la chaîne de valeur en immobilier, une bonne évaluation, ça peut vraiment toucher à beaucoup de choses. Donc, lorsqu'il y a une propriété qui est construite, par exemple, on part d'ici, développement et construction, à quel moment que l'évaluateur agréé ou l'évaluation professionnelle est demandée ? Lorsque, supposons, mettons, qu'il y a un constructeur, lui veut vendre la propriété qu'il a construite. Bon, bien, s'il y a un acheteur potentiel, ça lui prend un financement hypothécaire. Et là, l'évaluateur est appelé. Et là, si le financement est acco", "where": "Séance vidéo 1 — 0:46:04"}, {"id": "video-01-c12", "url": "/videos/01/?t=2825", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "video", "title": "Le ratio prêt-valeur : exemple d’une propriété à Gatineau", "text": "Prêt conventionnel si RPV < 80 % ; au-delà, assurance SCHL obligatoire (jusqu’à 95 %). Prix accepté 450 000 $, valeur estimée 430 000 $ : le prêteur retient la moindre des deux et l’acheteur doit combler l’écart. Maintenant, au niveau, donc, de l'évaluation et du financement hypothécaire, le ratio pré-valeur, c'est, comme on a dit, c'est central à l'immobilier. Supposons que, je crois qu'il y a un exemple après, Donc, les banques exigent absolument que, donc ici, le ratio pré-valeur soit inférieur à 80 % pour que ce soit un prêt conventionnel. Donc, ça, ça veut dire quoi ? Ça veut dire que vous ne faites pas affaire avec la SHL pour avoir une assurance hypothécaire. Donc, comment qu'on fait pour déterminer ce ratio-là ? Bien, c'est un peu avec l'évaluateur agréé intervient où ? Au niveau du chiffre qui", "where": "Séance vidéo 1 — 0:47:05"}, {"id": "video-01-c13", "url": "/videos/01/?t=3045", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "video", "title": "Les types de valeur : marchande, d’assurance, fiscale, liquidative, d’investissement", "text": "Valeur au rôle foncier souvent 20 % sous le marché ; modèles hédoniques des grandes villes ; valeur liquidative en vente forcée ; valeur d’investissement par la méthode du revenu. On va commencer par les valeurs qui sont estimées. La valeur marchande, donc, c'est le prix le plus probable sur un marché qui est libre. C'est souvent la méthode des comparables qui est utilisée. Au niveau de la valeur de l'assurance, bien là, ça, c'est le coût de remplacement du bâtiment. Donc, c'est-à-dire que le terrain n'est pas inclus dans ça. Et là, c'est là aussi que beaucoup de gens, ils se ramassent un petit peu. Le coût de remplacement du bâtiment, c'est le coût avec une valeur de dépréciation. Mais souvent, les assurances, il y a souvent vraiment une valeur à neuf, donc c'est moins", "where": "Séance vidéo 1 — 0:50:45"}, {"id": "video-01-c14", "url": "/videos/01/?t=3325", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "video", "title": "Les trois types de rapports d’évaluation", "text": "Rapport complet (expropriation, litiges), rapport normalisé (financement hypothécaire), rapport restreint (opinion rapide). Détails à la séance 13. Maintenant, les types de rapports qu'un évaluateur a gré, Ça fait, il y a comme trois sur l'OEAQ, donc, mentionne qu'il y a trois types de rapports. Le complet est rarement donc demandé, sauf dans des cas d'expropriation et de litige. C'est vraiment très complet, ça. Donc, c'est-à-dire que c'est toutes les méthodes qui doivent être couvertes et il y a un narratif détaillé qui doit être fait. Pour le financement hypothécaire, c'est plutôt la méthode, donc, de… C'est certaines des méthodes, c'est pas toutes les méthodes qui doivent être appliquées, puis c'est vraiment très normalisé. Il n'y a pa", "where": "Séance vidéo 1 — 0:55:25"}, {"id": "video-01-c15", "url": "/videos/01/?t=3381", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "video", "title": "Les trois méthodes : comparaison, coût, revenu — forces et faiblesses", "text": "La comparaison suit le marché (et sa surenchère) ; le coût donne souvent une valeur plus basse et exige beaucoup de données ; le revenu réagit aux loyers. Séances 8 à 12. Bon, maintenant, c'est là que ça devient intéressant. Les méthodes. On va les voir en détail, donc à la séance 8 à 12. La méthode de comparaison, donc la méthode des comparables. Ça, comment ça fonctionne ? C'est que vous déterminez la valeur d'une propriété basée sur les comparables qui ont été des environs. Donc, vous sélectionnez les comparables. Et ensuite, vous allez faire des ajustements assez comparables. Et ça vous permet donc de déterminer, donc, la juste valeur marchande, comme on pourrait dire, de la propriété que vous souhaitez, donc, déterminer une valeur. C'est quoi les faiblesse", "where": "Séance vidéo 1 — 0:56:21"}, {"id": "video-01-c16", "url": "/videos/01/?t=3545", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "video", "title": "Le processus d’évaluation en sept étapes", "text": "Mandat (client, usage, type de valeur, date), collecte de données adaptée à la date, analyse du marché et du voisinage, utilisation optimale, application des méthodes, réconciliation, rédaction. Vous allez identifier l'identification du mandat. Le client, c'est quoi l'usage, le type de valeur qui est le plus adapté pour lui. Et c'est quoi la date de référence. C'est vraiment ça qu'on présente, c'est une fonction. C'est ça les paramètres qui sont importants pour un évaluateur. Ensuite, il y a la collecte de données. La collecte de données doit toujours être adaptée à la date. C'est super important. Parce que si vous prenez des comparables qui ne sont pas récents ou qui sont complètement déconnectés, bien là, ça ne va pas être de quoi qu'il va. La valeur va être vraiment, elle ne va pas", "where": "Séance vidéo 1 — 0:59:05"}, {"id": "video-01-c17", "url": "/videos/01/?t=3695", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "video", "title": "Panorama du marché québécois : segments et prix médians", "text": "Résidentiel, locatif (40 % des ménages, encadré par le TAL, marché en détente), commercial, industriel, agricole. Prix médians APCIQ (juin 2026) : Québec 519 000 $, RMR de Gatineau 477 000 $, Montréal 645 000 $. Donc, ça c'est vraiment ce qui va maintenant au-delà du plexe classique 2 à 5 logements. Et il y a des terrains résidentiels. Donc, ça c'est le marché résidentiel. Puis, il y a le marché locatif. Le marché locatif, c'est 40 % des ménages québécois qui sont locataires. C'est important de savoir que c'est encadré par le TAL, même si c'est vraiment en lien avec l'évaluation immobilière. C'est important de connaître cet organisme. Bon, le marché locatif est en détente. Ça veut dire quoi ? C'est que là, en ce moment, il y a un changement structurel important au Québec. Le marché locatif, bon, même", "where": "Séance vidéo 1 — 1:01:35"}, {"id": "video-01-c18", "url": "/videos/01/?t=3826", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "video", "title": "Particularités juridiques et le duo Gatineau–Ottawa", "text": "Code civil du Québec, publicité des droits, droits de mutation (séance 2). La croissance des prix est plus forte à Gatineau qu’à Ottawa ; inoccupation locative élevée, surtout à Québec. Bon, maintenant, la particularité du marché québécois, c'est régi par plusieurs codes juridiques très spécifiés dans le Code civil du Québec. Donc, c'est ça qui est appliqué. Au niveau des copropriétés, c'est cet article également. On ne rentre pas trop en détail dans ça. Donc, les droits foncés, donc, c'est tout public au Québec. Droits de mutation, etc. Donc, au niveau de l'OTAL, tout ça. De toute façon, on va revoir, donc, la prochaine séance. C'est vraiment le cadre juridique pour les évaluateurs agréés. On va rentrer en détail, donc, dans tout ça ici. Donc, le droit de mutation immobilièr", "where": "Séance vidéo 1 — 1:03:46"}, {"id": "video-01-c19", "url": "/videos/01/?t=3961", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "video", "title": "Pourquoi les prix montent : moteurs et freins", "text": "Démographie, détente des taux, télétravail en région (Victoriaville, Trois-Rivières) ; freins : endettement des ménages, tests de résistance, coûts de construction. Indice des prix sur 10 ans. Qu'est-ce qu'il y a donc au niveau des… pourquoi il y a une tendance qui est à la hausse au niveau maintenant du marché au niveau des prix résidentiels ? Parce qu'il faut vraiment séparer deux choses. Le marché locatif, les prix baissent, mais au niveau des immobiliers, par exemple, le prix d'une propriété, tout ce qui est droit de propriété, ça, il y a une tendance qui est claire depuis près de six ans. Le marché monte. Oui, des fois, il y a des petites corrections mineures, mais c'est assez incroyable la stabilité et la croissance du marché immobilier québécois. Pourquoi c'est comme ça ? C'e", "where": "Séance vidéo 1 — 1:06:01"}, {"id": "video-01-c20", "url": "/videos/01/?t=4173", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "video", "title": "Les acteurs clés : OEAQ, OACIQ, Centris et MLS, SCHL, TAL, registre foncier, municipalités", "text": "Le MLS est un identifiant d’annonce géré par Centris ; la SCHL gère le risque hypothécaire et la titrisation ; le TAL arbitre les litiges locatifs ; les rôles d’évaluation sont publiés dans une base agrégée. L'ordre ici, la deuxième, le OACIQ, c'est l'ordre qui encadre, par exemple, tout ce qui est courtage immobilier. Et également, tout ce qui est courtier hypothécaire. Donc, c'est vraiment le courtier hypothécaire et le courtier immobilier, c'est la même ordre professionnel qui est chapeau, comme on prédit. Maintenant, l'association des courtiers. Ça, c'est quand même important à comprendre. Sur une fiche de propriété, vous avez ce qu'on appelle un MLS. Donc, un MLS, c'est quoi ? C'est un identifiant pour une annonce immobilière. Donc, c'est un identifiant vraiment qui est géré par Centris. Au C", "where": "Séance vidéo 1 — 1:09:33"}, {"id": "video-01-c21", "url": "/videos/01/?t=4355", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "video", "title": "Résumé de la séance et lectures complémentaires", "text": "Profession et réglementation, importance économique, types de valeur et méthodes, particularités québécoises. Les lectures des guides de l’OEAQ sont complémentaires, non obligatoires. Bon, on peut résumer son avis. Ça, c'est pour la séance d'aujourd'hui. Après ça, on va aller présenter l'outil d'évaluation pour que vous n'allez pas réutiliser tout le long des séances pour valider soit l'évaluation que vous allez faire dans le cadre d'un TP ou simplement si ça vous intéresse de l'utiliser. Qu'est-ce qu'on a vu aujourd'hui ? On a vu c'était quoi donc la profession et la réglementation d'un évaluateur agréable. Pourquoi c'est central dans l'économie au Québec ? Les types de valeurs qui peuvent exister et les types de méthodes. Une méthode permet de déterminer un type de valeur", "where": "Séance vidéo 1 — 1:12:35"}, {"id": "video-01-c22", "url": "/videos/01/?t=4447", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "video", "title": "Démonstration de UQO Éval : comparables, annonces à vendre, méthode du coût par photos, modèle hédonique", "text": "Comparables choisis dans un rayon de 2 km avec ajustements automatiques ; 70 000 annonces à vendre comparées à la valeur estimée ; profil technique inféré par IA à partir des photos pour la méthode du coût ; régression hédonique. Ça ne fait pas qu'un évaluateur agréé fait, mais ça montre comment une évaluation d'une propriété peut être faite avec les comparables. Ici, il y a une partie aussi modèle et donnique, donc ça c'est plus une évaluation qui est statistique. Et il y a la méthode des coûts ici. Et c'est détaillé comment la méthode de léger est faite. Au niveau d'analyser, c'est vraiment la méthode est comparable étant donné que c'est central dans l'évaluation immobilière. Au niveau, pour présenter l'outil, je vais prendre une adresse qui est... Maintenant qu'on prend... Je vais prendre de quoi à Québec. Il ne fau", "where": "Séance vidéo 1 — 1:14:07"}, {"id": "video-01-c23", "url": "/videos/01/?t=4760", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "video", "title": "Question : l’IA va-t-elle remplacer l’évaluateur agréé ?", "text": "Réponse : la profession réglementée ne sera pas remplacée mais transformée ; l’IA est complémentaire et la visite de la propriété reste indispensable. Est-ce que vous avez des questions pour le moment ? Bon, donc, moi, j'en arrive peut-être une. Oui. En fait, on regarde tout ça, on passe un peu plus long terme ou quoi que ce soit. Est-ce que la profession peut venir à à être remplacé ou... Oui, c'est ça. C'est une profession qui est réglementée. C'est-à-dire que, par exemple, Ta question est valable. Il valable vraiment, je pense, pour tous les métiers. L'avancée de l'IA, c'est relativement impressionnant dans les dernières années, surtout cette année. Je te dirais, Moi, ce que je te dirais, c'est que pas remplacé, mais elle va changer. C'es", "where": "Séance vidéo 1 — 1:19:20"}, {"id": "video-01-c24", "url": "/videos/01/?t=5048", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "video", "title": "Notes interactives et question sur les rénovations dans la méthode de comparaison", "text": "Le site du cours réunit diapositives, quiz et calculateurs. Les rénovations sont prises en compte par les ajustements de chaque comparable, cœur du travail de l’évaluateur (séance 9). Bon maintenant aussi qu'est-ce que vous avez comme ça c'est le premier outil, sinon vous avez le cours de façon interactif ici je vous ai envoyé le lien donc par courriel s'il y en a qui sont toujours tannés de se connecter sur le site de l'UQO vous allez avoir les diapositives ici donc tout est en une place et donc c'est pas mal ça pour aujourd'hui donc ce n'est pas une grosse séance mais est-ce qu'il y a des questions ? Non. Parfait. Oui, moi j'ai une question, monsieur. Oui, je vous écoute. Vous avez parlé de l'évaluation par la méthode du coût. Qu'en est-il, par exemple, d'une maison qui a", "where": "Séance vidéo 1 — 1:24:08"}, {"id": "video-01-c25", "url": "/videos/01/?t=5195", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "video", "title": "Mot de la fin", "text": "Séance plus courte que les suivantes ; l’enregistrement est mis en ligne ; questions par le forum ou par courriel. Vous avez vraiment les remises des TP, tout ça, c'est quand ? et donc s'il n'y a pas d'autres questions, on va s'arrêter là, je vais mettre le lien du Zoom, donc le MP4 en ligne, donc vous allez pouvoir écouter la séance au besoin mais bon, vous avez tous été pas mal là, donc je ne crois pas que c'est nécessaire mais ça va être en ligne quand même donc si vous avez des questions, vous pouvez m'écrire sur le forum ou par courriel, je réponds relativement rapidement il n'y a pas de problème ça devrait être une très belle session il n'y a pas Ça devrait très bien aller donc s'il n'y a pas de ques", "where": "Séance vidéo 1 — 1:26:35"}, {"id": "video-02-c1", "url": "/videos/02/?t=0", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Avant le cours : accueil et admission des participants", "text": "Le professeur attend 19 h ; discussion informelle avec les premiers arrivés. Merci. ... je Merci. ... Merci. non mais il demande le visa pour la europe bon après un pays je parle bien Attends il demande le visa ceux qui sont canadiens déjà ceux qui sont canadiens ils pourraient aller sans visa Ils puissent vivre là-bas et travailler en europe avec moi ou les européens parce que beaucoup d'européens viennent ici les français fuient je suis chez les dorados ici on veut chasser les canadiens C'est un peu de... C'est un peu de trompe. Je pense que c'est un peu plus facile. Bonjour. Bonjour. Donc, on va commencer dans quatre minutes. On va attendre qu'il soit 19 heures. Bon", "where": "Séance vidéo 2 — 0:00:00"}, {"id": "video-02-c2", "url": "/videos/02/?t=836", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Ouverture : l’onglet Vidéos du site du cours", "text": "Dix participants. L’enregistrement de la séance 1 est en ligne sur uqo-imm1003.app (onglet Vidéos) avec chapitres cliquables et liens vers les notes de cours. Premièrement, je vais faire un petit check parfait, merveilleux parfait, super, donc sur le site donc ici que vous pouvez trouver donc UQO avec le stick du cours vous allez avoir un onglet vidéo ici donc c'est la séance donc la séance qu'on a eu la semaine passée donc vous avez vraiment tout ce qu'on a couvert vous pouvez maintenant aller retourner par exemple aux sections qui sont devenus évaluateurs agréés donc c'est vraiment bien trié ici donc je trouvais ça mieux que vous pouvez le retrouver sur Zoom également mais pour vraiment retrouver les points qu'on a abordés donc ça va être comme ça", "where": "Séance vidéo 2 — 0:13:56"}, {"id": "video-02-c3", "url": "/videos/02/?t=915", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Plan de la séance : le cadre professionnel au Québec", "text": "L’OEAQ et tout ce qui l’entoure occupent la première moitié du cours ; la seconde amorce la séance 3. Pratiquer sans être membre de l’Ordre expose à des poursuites civiles et criminelles. Donc, c'est vraiment, on ne peut pas bypasser cet ordre-là. Il faut vraiment être membre et avoir réussi l'examen et être autorisé par cet ordre-là pour pouvoir pratiquer l'évaluation immobilière. Le fait de ne pas être membre de cet ordre-là, c'est une infraction au Code civil et au Code criminel s'il en découle des conséquences. Par exemple, vous n'êtes pas évaluateur agréé et vous décidez de faire une évaluation pour une propriété donnée. Puis, si ça a des conséquences sur, par exemple, le fait qu'il y a des pertes financières d'un tiers quelconque, vous risquez des poursuites aux civils et", "where": "Séance vidéo 2 — 0:15:15"}, {"id": "video-02-c4", "url": "/videos/02/?t=1014", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "L’OEAQ : la mission de protéger le public", "text": "Ordre régi par le Code des professions et supervisé par l’Office des professions ; seul habilité à décerner le titre. Protéger le public n’est pas défendre les intérêts des membres. Sa première mission, c'est ça, donc, c'est de protéger les gens qui vont faire affaire avec les évaluateurs agréés pour être sûr que, justement, ces membres-là, donc, qui offrent, donc, les services d'évaluation, ils ont les compétences, ils sont intègres, ils sont capables, donc, justement, de faire l'évaluation, la plus juste et la plus impartiale possible. Donc, c'est vraiment... C'est le mandat en soi de cet ordre-là, c'est ça. C'est un ordre qui est régi par les codes de profession, comme on a vu dans la séance. Et c'est un ordre qui... C'est seulement les valeurs agréés, c'est juste cet", "where": "Séance vidéo 2 — 0:16:54"}, {"id": "video-02-c5", "url": "/videos/02/?t=1100", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Les cinq fonctions réglementaires", "text": "Admission, inspection professionnelle (rare en pratique), discipline (bureau du syndic), formation continue (30 h par deux ans) et normes de pratique. Donc, ici maintenant, les fonctions réglementaires, c'est quand même très large. C'est-à-dire, premièrement, il y a l'admission, donc le contrôle des conditions d'accès et de délivrance des permis des délérateurs agréés. C'est eux qui sont responsables de ça. Ensuite, une inspection professionnelle. Donc, ça, c'est une des rares professions où il y a des vérifications sur le terrain. Donc, ça peut agruer. Je ne dirais pas que c'est fréquent. Sur leur site, ils disent qu'il y en faut régulièrement. Mais bon, la réalité, je crois que c'est toute autre chose. C'est-à-dire qu'il n'y a pas des insp", "where": "Séance vidéo 2 — 0:18:20"}, {"id": "video-02-c6", "url": "/videos/02/?t=1200", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Chiffres clés et structure de l’OEAQ", "text": "Fondé en 1969, environ 1 100 membres contre 15 000 courtiers actifs, siège à Montréal, un des 46 ordres professionnels ; conseil d’administration, comité d’admission, direction générale (inspection, syndic, formation). Non, mais oui. Donc, c'est un organisme qui a été fondé en 1969, donc ce n'est pas récent. Contrairement à beaucoup d'autres organismes ou organismes réglementaires, par exemple, si on pense à ce des cours immobiliers, il y a simplement 1100 membres au Québec. Donc, le siège social, c'est à Montréal et c'est une des 46 hors professionnels du système de profession québécois. Avec celle-là, il y en a 45 autres. Donc, c'est un effectif qui est restreint par rapport aux autres hors. Donc, c'est-à-dire qu'il n'y a pas nécessairement énormément de compétition, c'est-à-dire qu'il y a en masse d'ouvra", "where": "Séance vidéo 2 — 0:20:00"}, {"id": "video-02-c7", "url": "/videos/02/?t=1366", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Le processus d’admission : diplôme, stage de 48 semaines, examen à 65 %", "text": "Analyse du dossier académique, stage auprès d’un maître de stage, examen d’admission à note de passage fixe (pas de quota), délivrance du permis, puis formation continue à vie. Donc, ça vous prend un diplôme universitaire, donc reconnu, baccalauréat, concentration et valetation immobilière, donc ce que vous faites en ce moment. Ensuite, après ça, vous allez faire une demande à l'OEAQ, donc pour une analyse de dossier académique. Est-ce que vous remplissez les conditions ? Oui ou non ? De façon simple, c'est ça. Si vous avez un diplôme universitaire qui est reconnu par l'OEAQ, donc il n'y a aucun problème, vous allez donc pouvoir faire un stage de 48 semaines à temps complet auprès de 1 mètre de stage. Lorsque ce stage-là va être fait, là, ça va être l'examen d'admiss", "where": "Séance vidéo 2 — 0:22:46"}, {"id": "video-02-c8", "url": "/videos/02/?t=1501", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Question : peut-on commencer le stage avant la fin du baccalauréat ?", "text": "Oui : les 48 semaines à temps complet sont un indicatif cumulable à temps partiel ; l’expérience pertinente peut être créditée. Ouvrir son dossier à l’OEAQ dès maintenant. Puis, après que j'arrête, je recommence la session. Puis, vu que c'est à temps complet, j'imagine que ça ne va pas pouvoir fonctionner ou disons que je fais du temps partiel. Mais, tu sais, que... En tout cas, est-ce qu'il y a... Oui, ça compte. Le temps complet, c'est un indicatif. Vous n'êtes pas obligé de le faire à temps maintenant. C'est que c'est environ 48 semaines à temps complet, mais vous pouvez le faire à temps partiel. OK. Donc, ce n'est pas obligé d'être dans un 40-minute. En soi, c'est comptabilisé ensuite lors de l'admission. Puis, même exemple, au niveau des stages professionne", "where": "Séance vidéo 2 — 0:25:01"}, {"id": "video-02-c9", "url": "/videos/02/?t=1773", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Formation continue obligatoire : 30 heures par période de deux ans", "text": "Cours, colloques, formations en ligne ; beaucoup moins exigeant que pour les ingénieurs. Défaut de conformité : risque de radiation administrative. Maintenant, concernant les exigences réglementaires, les 30 heures de formation, ça, c'est la règle sur la formation continue obligatoire pour les membres. Comme je vous ai dit, ça peut être des cours, colloques, formation en ligne. Donc, c'est vraiment très... Ça, c'est beaucoup plus... C'est beaucoup moins rigide que, par exemple, la formation initiale. Donc, l'objectif, c'est maintenir les compétences face à l'évaluation du marché et des normes. Si vous ne la faites pas, il y a un risque de radiance administrative. Mais comme je vous ai dit, 30 heures de formation, ce n'est pas non plus éno", "where": "Séance vidéo 2 — 0:29:33"}, {"id": "video-02-c10", "url": "/videos/02/?t=1823", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "L’inspection professionnelle : un contrôle préventif", "text": "Qualité des rapports, respect des normes, tenue des dossiers (conserver cinq ans), déontologie, compétences et indépendance, notamment une facturation jamais conditionnelle à la valeur. C'est vraiment un mécanisme qui est préventif. C'est plus vérification globale de la pratique. C'est ciblé sur des aspects précis. Admettons qu'il y aura un sujet d'actualité, par exemple, quelconque, il peut y avoir des inspections qui vont être faites. Admettons qu'il y aurait un litige en cours, tout ça. Chaque membre est censé être inspecté périodiquement. C'est-à-dire que ça peut être soit sur le terrain ou ça peut être aussi sur la… Quand vous faites par exemple une évaluation, vous avez une obligation de garder toutes ce qui est documentation, données pendant une période déterminée. Hab", "where": "Séance vidéo 2 — 0:30:23"}, {"id": "video-02-c11", "url": "/videos/02/?t=2000", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Le Code de déontologie : nature et devoirs généraux", "text": "Règlement adopté en vertu du Code des professions ; intégrité, objectivité, indépendance, compétence, disponibilité, diligence et secret professionnel. Donc, c'est des règlements adoptés en vertu du Code des professions. Donc, c'est tout manquement, ça peut mener à des mesures disciplinaires. Et il y a deux grands volets, donc qui sont soit les volets généraux, donc envers la société, puis envers l'ordre des évaluateurs agréés, et envers votre client. Si on veut voir, donc au niveau des devoirs qui sont généraux, il y a l'intégrité et l'objectivité. Ça, qu'est-ce que ça veut dire en soi ? c'est que votre évaluation doit être objective, puis elle doit être donc intègre, donc c'est-à-dire qu'il ne doit pas avoir, par exemple, de parti pris, don", "where": "Séance vidéo 2 — 0:33:20"}, {"id": "video-02-c12", "url": "/videos/02/?t=2074", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Les devoirs envers le client et l’exemple des médias sociaux", "text": "Information et consentement éclairé, confidentialité, honoraires justes et raisonnables, conflits d’intérêts, remise des documents. Le cas d’un courtier hypothécaire qui raconte ses dossiers en direct. Confidentialité des données, ça c'est probablement un point qui est le plus débattu en cours. Il y a d'autres professions. Si je peux faire un parallèle, par exemple, honoraire juste et raisonnable, éviter les conflits d'intérêts, évidemment, et remettre les documents au client. Vous devez connaître le je crois que c'est un bon courtier hypothécaire et tout, mais est-ce que vous connaissez le cas de Pierre-Charles-Jolicoeur c'est un gars qui est sur les médias sociaux donc c'est un courtier hypothécaire donc c'est-à-dire que lui il raconte souvent des histoires dans des lives sur les médias so", "where": "Séance vidéo 2 — 0:34:34"}, {"id": "video-02-c13", "url": "/videos/02/?t=2190", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Intégrité et compétence en pratique", "text": "Ne jamais maquiller les données de marché ; refuser toute pression du client sur la conclusion de valeur. Un mandat hors de son champ d’expertise exige de se former ou de s’associer. Maintenant, au niveau, donc, du code de déontologie, intégrité, c'est ne jamais falsifier ni maquiller des données de marché. Donc, c'est-à-dire que vous devez tenir compte de l'intégralité de l'état du marché aux alentours. Donc, vous ne devez pas frauduleusement cacher les données qui vont affecter, par exemple, l'évaluation. Pour faire plaisir à un client ou, je ne sais pas moi, pour que, dans le fond, l'évaluation plaise à un parti ou à une autre. Donc, ça doit être intègre. Et surtout, vous devez refuser toute pression d'un client sur la conclusion de la valeur. Donc, malheureusement, mêm", "where": "Séance vidéo 2 — 0:36:30"}, {"id": "video-02-c14", "url": "/videos/02/?t=2381", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Secret professionnel, honoraires et conflits d’intérêts", "text": "Ne pas divulguer un rapport à des tiers non autorisés ; honoraires jamais liés à la valeur conclue ; on peut évaluer un bien dans lequel on a un intérêt à condition de le divulguer. J'en ai pas vu encore pour le moment sur les médias sociaux des évaluateurs agréés, mais je suis à peu près sûr que ça va arriver un jour, parce que c'est quand même rendu ou non, c'est rendu une façon de se vendre. Mais bon, c'est un couture de nouveau penchant comme je vous dis. Honorat, donc, ça ne doit jamais être lié à la valeur conclue. Donc, c'est-à-dire que vous ne pouvez pas charger 1 % de la valeur de la propriété comme honorat pour évaluer cette propriété-là. Conflit d'intérêt, donc, c'est très important. Si vous êtes un évaluateur agréé, ce qui est spécial, c'est que vous pouvez év", "where": "Séance vidéo 2 — 0:39:41"}, {"id": "video-02-c15", "url": "/videos/02/?t=2482", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Les actes interdits", "text": "Lier les honoraires à la valeur conclue, évaluer un bien où l’on a un intérêt sans le divulguer, surévaluer ou sous-évaluer intentionnellement, accepter un mandat au-delà de sa compétence sans s’outiller. Comme on a dit, au niveau des actes qui sont interdits, lier les honoraires à la valeur conclue. Donc, ce qu'on entend par là, c'est, par exemple, lorsque vous allez remettre un rapport, vous déterminez que la valeur d'une propriété, c'est, je ne sais pas moi, 400 000 $, que l'isonnoreur que vous chargez, il soit une fonction quelconque de ce 400 000 $. Ça, c'est interdit. Ça peut être proportionnel à la grosseur de la propriété. C'est-à-dire que si c'est un château, par rapport à un bungalow, c'est normal que le coût ne soit pas le même. Mais dans ce cas-là, la fonction, ça ne doit pas être l", "where": "Séance vidéo 2 — 0:41:22"}, {"id": "video-02-c16", "url": "/videos/02/?t=2643", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Question : que signifie « lier les honoraires à la valeur conclue » ?", "text": "Exemple : 1 % d’une valeur de 450 000 $ = 4 500 $, interdit. Contraste avec la commission du courtier, tempérée par le risque de ne pas vendre. Monsieur, par rapport au premier tiré, lier les honoraires à la valeur conclue. Je ne comprends pas bien ce que vous pouvez répéter. Oui, tout à fait, oui. Supposons que vous avez un client qui vous demande d'évaluer, par exemple, sa maison ou son condominium, peu importe, et que là, vous arrivez avec l'évaluation. Vous dites, bon, bien, voici mon rapport. La valeur marchande de votre propriété, c'est 450 000 $. Maintenant, vous chargez vos honoraires de la façon suivante. Au lieu d'être un montant forfaitaire qui est déterminé, par exemple, par rapport à la taille de la propriété ou par rappo", "where": "Séance vidéo 2 — 0:44:03"}, {"id": "video-02-c17", "url": "/videos/02/?t=2809", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Information et image ; minute quiz sur les honoraires à 1 %", "text": "Sollicitation abusive et publicité trompeuse interdites. Réponse au quiz : refuser ; les honoraires doivent être justes, raisonnables et convenus d’avance (forfait ou taux horaire). Maintenant, au niveau donc des informations et de l'image, donc manqués aux secrets professionnels, sollicitations donc des clients abusés, donc vous avez besoin par exemple de faire une sollicitation qui est, comment on pourrait dire, qui est exagérée donc c'est-à-dire de l'harcèlement ou autre chose comme ça ou des publicités qui sont fausses et trompeuses. Donc, par exemple, de dire que vous allez faire de la publicité qui ment sur le travail que vous allez faire ou par exemple indiquer que vous chargez simplement 1% de la valeur conclue et que le client fait juste mettre la valeur qu'il ve", "where": "Séance vidéo 2 — 0:46:49"}, {"id": "video-02-c18", "url": "/videos/02/?t=2923", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Les sanctions disciplinaires", "text": "Réprimande, amendes de 2 500 $ à 62 500 $ par infraction, limitation du droit d’exercice, radiation temporaire ou permanente : une gradation selon la gravité et la récidive. Maintenant, au niveau, donc, des sanctions disciplinaires, il y en a quand même, c'est très rare que, maintenant, ça se rend aux mesures graves. Bon, bien, il y a la réprimande, donc, des amendes. Les amendes, ça peut être relativement élevé, donc, si on parle des amendes entre 2 500 et 62 500 $, donc, ça, c'est vraiment, c'est pour toutes les professions, le cas des professions. Il y a vraiment, ça dépend aussi de la gravité de l'infraction. Si par exemple, je ne sais pas moi, on pourrait dire, il n'y a pas beaucoup de cas, il y a moins d'éventails de jurisprudence à ce niveau-là, mais quand", "where": "Séance vidéo 2 — 0:48:43"}, {"id": "video-02-c19", "url": "/videos/02/?t=3027", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Le processus disciplinaire", "text": "Plainte au bureau du syndic, enquête, classement ou plainte disciplinaire, audience du conseil de discipline, décision et sanction, appel possible au Tribunal des professions. Ils vont vérifier, ils vont faire une vérification, vous demander les documents nécessaires. Et là, décider, est-ce que, bon, il y a de quoi, donc, à classer le dossier. Donc, c'est-à-dire que ça se peut que la plainte soit non fondée, donc, c'est pas nécessairement... Des fois, il y en a des gens qui font une plainte parce qu'ils ne sont juste pas contents, puis que, dans le fond, il n'y a aucune raison de faire une plainte. Mais là, dans ce cas-là, il va y avoir un classement. Donc, c'est-à-dire que le dossier va être classé, puis vous êtes... Ça ne va pas aller plus loin. Mais là, ça se peu", "where": "Séance vidéo 2 — 0:50:27"}, {"id": "video-02-c20", "url": "/videos/02/?t=3184", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Les normes de pratique de l’OEAQ, dont l’évaluation de masse", "text": "Exigences minimales : normes générales, contenu des rapports, consultation, révision du rapport d’un confrère et évaluation de masse pour les rôles fonciers municipaux. On va le voir, il y a un chapitre qui est une section du cours qui est juste pour ça, donc comment le rapport doit être rédigé et tout. Les normes de consultation, donc comment vous faites appel aussi à, parce que ça se peut que dans des dossiers plus compliqués, vous allez faire appel à des experts, donc comment que la rémunération fonctionne et tout, vous allez être aussi appelé à faire une révision d'un rapport d'un autre évaluateur. Donc, ça, c'est très possible. Ça va être surtout dans le cas des évaluations qui sont plus larges, soit dans le cas d'un litige dans les tribunaux et tout ça.", "where": "Séance vidéo 2 — 0:53:04"}, {"id": "video-02-c21", "url": "/videos/02/?t=3311", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Trois régimes de responsabilité : civile, disciplinaire, pénale", "text": "Réparer le préjudice (couvert par l’assurance obligatoire), sanctions de l’Ordre (que l’assurance ne couvre pas), poursuites pour exercice illégal ou fraude préméditée. Donc, c'est-à-dire que vous êtes obligé de prendre une assurance pour exercer votre profession. Et s'il y a une faute qui est faite, c'est l'assurance qui va s'occuper de faire la réparation du préjudice causé. Maintenant, la responsabilité disciplinaire, c'est les sanctions à l'ordre pour manquement au cas de déontologie. Donc, malheureusement, l'assurance ne peut pas vous enlever les sanctions, la radiation et tout. C'est au niveau du cas des professions. Et là non plus, au niveau des... C'est vraiment la première partie. L'assurance, c'est vraiment pour la première partie ici. Maintenant, a", "where": "Séance vidéo 2 — 0:55:11"}, {"id": "video-02-c22", "url": "/videos/02/?t=3520", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Responsabilité civile : faute, préjudice et lien de causalité", "text": "Obligation de moyens : l’évaluateur ne garantit pas le résultat. Les trois éléments doivent être prouvés ; exemple du zonage non vérifié et analogie de la conduite avec facultés affaiblies. Maintenant, au niveau des trois éléments qui doivent être prouvés, pour qu'il y ait une responsabilité civile, il faut qu'il y ait une faute. C'est-à-dire que, premièrement, il faut que vous ayez manqué à votre obligation de moyens. C'est-à-dire que vous faites une faute dans le cadre de votre travail même. Mais le fait de faire une faute, ce n'est pas suffisant. C'est-à-dire que si, par exemple, lors de ce rencontre, que vos rapports vous omettez, par exemple, de faire une vérification et tout, puis que le rapport est mal fait, ils peuvent vous sanctionner et vous avertir, mais vous n'allez p", "where": "Séance vidéo 2 — 0:58:40"}, {"id": "video-02-c23", "url": "/videos/02/?t=3740", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Les fautes typiques", "text": "Erreur méthodologique grave, omission de données pertinentes, surévaluation ou sous-évaluation, non-respect des normes. Les aléas du marché ne sont pas une faute si la méthode a été appliquée rigoureusement. Maintenant, les fautes typiques qui peuvent être faites, c'est une erreur méthodologique grave. Par exemple, je ne sais pas moi, un évaluateur n'élige de vérifier le zonage d'un terrain. L'acheteur découvre après l'achat que son projet est impossible. Bon, ça c'est une erreur méthodologique grave ou une omission d'aller chercher les données pertinentes. Le préjudice c'est quoi ? C'est la différence entre le prix payé et la valeur réelle du terrain compte tenu des restrictions. Ça c'est un exemple, et là ça pourrait clairement être démontré que c'est l'évaluateur agréé qui a fait une erreur mét", "where": "Séance vidéo 2 — 1:02:20"}, {"id": "video-02-c24", "url": "/videos/02/?t=3853", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "L’assurance responsabilité : le FARP et la garantie de 2 M$", "text": "Fonds d’assurance administré par l’Ordre ; 2 M$ par sinistre et par période de couverture. Protège le professionnel (comme le médecin) et le public, qui ne pourrait pas être dédommagé autrement. Je suis recommandé de l'avoir parce que ça vous garantit 2 millions de dollars par cynisme. C'est-à-dire que pour l'ensemble des cynisme qui arrive sur la période de couverture de votre assurance. C'est-à-dire que s'il arrive un incident, que malheureusement vous avez fait une erreur méthodologique et que là, ça a entraîné un préjudice et que là, le lien de causalité est prouvé, bien là, vous êtes couvert jusqu'à 2 millions de dollars. Donc, maintenant, au-delà du 2 millions de dollars, c'est là que ça peut devenir plus problématique. Est-ce que, si la poursuite est plus élevée que ça ? Bon, j", "where": "Séance vidéo 2 — 1:04:13"}, {"id": "video-02-c25", "url": "/videos/02/?t=4036", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Question : la prime d’assurance et la cotisation à l’Ordre sont-elles la même chose ?", "text": "Non : deux paiements distincts ; la prime peut augmenter si des sinistres s’accumulent. Est-ce que c'est le même que l'assurance ou c'est vraiment différent ? C'est différent, c'est-à-dire que vous avez un montant pour l'assurance, puis vous avez un frais pour vous maintenir dans l'ordre des évaluces agréables. OK. Donc, c'est vraiment ces deux choses. Parce que dans le fond, l'assurance est obligatoire. Puis contrairement maintenant au montant, la cotisation que vous payez pour l'ordre des évaluateurs agréés, l'assurance est variable. C'est-à-dire qu'en tant que nouvel évaluateur agréé, probablement que le montant est le même pour tout le monde, mais au fur et à mesure que vous", "where": "Séance vidéo 2 — 1:07:16"}, {"id": "video-02-c26", "url": "/videos/02/?t=4108", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Prescription de trois ans et conservation des dossiers cinq ans", "text": "Recours civil dans les trois ans des faits ; aucun délai pour les plaintes disciplinaires. Conserver rapports, données brutes, notes et correspondances (courriels, textos) dans un dossier par client. Ça, c'est dans le cas civil. Civil, ça implique souvent d'autres parties que juste l'organisme des évaluateurs agréés. C'est-à-dire que l'organisme des évaluateurs agréés ne peut jamais implanter des recourses civils contre vous. Eux, c'est plus tout ce qui touche au niveau des plaintes disciplinaires. Et ça, il n'y a aucun délai. C'est-à-dire que l'organisme se réserve le droit d'appliquer des sanctions professionnelles, peu importe le délai. Il n'y a pas de délai de prescription à ces gros-là. Mais maintenant, pour vos clients ou les autres acteurs, eux, ils ont trois ans par rapport au mome", "where": "Séance vidéo 2 — 1:08:28"}, {"id": "video-02-c27", "url": "/videos/02/?t=4274", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Trois référentiels : OEAQ, CUSPAP (AIC) et USPAP (Appraisal Foundation)", "text": "Normes québécoises, canadiennes et américaines ; la méthodologie nord-américaine s’inspire largement de la référence américaine (dernière mise à jour 2024). Fin de la séance prévue vers 21 h 30. Bon, maintenant. Ici, donc, là, on touche tout ce qui touche au niveau des normes de pratiques. Parce qu'en soi, il y a l'organisme des évaluateurs agréés, mais il y a aussi tout ce qui est l'organisme canadien et américain. Donc, on va juste couvrir ça. Après ça, on va prendre une pause de 10 minutes avant de passer à la section 3. Donc, on va faire une plus longue séance aujourd'hui. On devrait prendre deux heures et demie. Mais comme ça, on va être plus en avance pour les autres semaines. Vous avez ici, donc, c'est ça. Ici, il y a l'évaluateur agréé. Donc, c'est vraiment les normes au Québe", "where": "Séance vidéo 2 — 1:11:14"}, {"id": "video-02-c28", "url": "/videos/02/?t=4423", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "La règle d’éthique de l’USPAP : conduite, gestion, confidentialité, tenue de dossiers", "text": "Impartialité, refus de toute rémunération conditionnelle, protection des informations du client, conservation des données et des comparables datés. C'est-à-dire que vous devez être impartial, c'est-à-dire que vous ne devez pas favoriser, par exemple, le client que vous représentez, par exemple, s'il vous demande une évaluation de PSP, vous ne devez pas faire ça. Ça, ça touche à tout ce qui est le volet de la conduite. Maintenant, au niveau de la gestion, vous devez refuser toute rémunération qui est conditionnelle à la conclusion, donc la valeur des révaluations. Finalement, confidentialité, protéger les formations confidentielles du client, donc faire attention aux médias sociaux et tout, c'est surtout là que ça peut agréer. Et tenue de", "where": "Séance vidéo 2 — 1:13:43"}, {"id": "video-02-c29", "url": "/videos/02/?t=4512", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Exemple de violation : un prêteur exige une valeur minimale de 500 000 $", "text": "Accepter viole la règle de conduite (impartialité envers l’acheteur et la banque) et la règle de gestion (rémunération conditionnelle). Parallèle québécois : indépendance et honoraires. L'évaluateur qui accepte viole la règle de conduite. Pourquoi ? Parce qu'il n'est pas impartial. C'est-à-dire que là, il favorise qui ? Il favorise l'acheteur par rapport à la banque. La banque, elle, demande une évaluation qui est impartiale. elle veut vraiment que la propriété soit justement évaluée puis le fait que l'évaluateur agréé décide de mettre une valeur de 500 000, bien là, ça permet que le prêt soit trouvé. Donc, il n'est pas impartial par rapport aux deux parties, c'est-à-dire l'acheteur puis la banque. Et aussi donc, par rapport au point 2, c'est-à-dire la gestion. Donc, c'est-à-", "where": "Séance vidéo 2 — 1:15:12"}, {"id": "video-02-c30", "url": "/videos/02/?t=4600", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "La règle de compétence", "text": "Avant d’accepter : ai-je les compétences ? Sinon, les acquérir, s’associer à un évaluateur compétent ou refuser. Exemple de l’évaluateur résidentiel qui reçoit un centre commercial ; niches comme les centres de données. Ensuite, est-ce que si, par exemple, je ne les ai pas, est-ce qu'il faut vous entier les connaissances et l'expertise requises ? Et si vous ne l'avez pas, vous devez acquérir les compétences, comme on a dit, s'associer à un évaluateur qui est compétent ou refuser le mandat. c'est pas nécessairement obligé de refuser le mandat donc je dirais que le plus simple c'est soit d'acquérir les compétences dans la mesure que c'est faisable je crois qu'aujourd'hui c'est très possible d'acquérir les compétences pour tous les mandats donc dans la mesure que vous le faites sérieusement vous ne serez pas cen", "where": "Séance vidéo 2 — 1:16:40"}, {"id": "video-02-c31", "url": "/videos/02/?t=4694", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Tableau comparatif des référentiels et résumé de la séance", "text": "Champ d’application, éthique, compétence (30 h de formation continue, garder ses preuves), contrôle par l’inspection ; normes courantes sur le site de l’OEAQ. Maintenant, ici, donc, ça, c'est le résumé, donc, des organismes. Donc, à gauche complètement, vous avez pour le Québec, donc, c'est le champ d'application sur le Québec. Ici, tout évaluateur agréé. Maintenant, l'organisation canadienne AIC, donc, c'est l'Institut canadien des évaluateurs. Ça régit tout le Canada, toutes les provinces. Puis maintenant, aux États-Unis, c'est l'Iraple of the Foundation et c'est variable selon les états, le caractère obligatoire de cette porte-là. C'est-à-dire qu'il y a une particularité à chaque état aux États-Unis pour le droit d'évaluation et autres. Maintenan", "where": "Séance vidéo 2 — 1:18:14"}, {"id": "video-02-c32", "url": "/videos/02/?t=4798", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Pause de dix minutes", "text": "Donc, je propose de prendre 10 minutes de pause, puis on revient dans 10 minutes puis on commence donc la séance 3. Ça vous va ? Oui. Merveilleux. Donc, on se revoit dans 10 minutes. Merci. Nous allons pouvoir reprendre. Donc, pour finir la séance 2, on va commencer à couvrir le principe d'offre et de la demande en immobilier. Donc, ça va permettre déjà un peu la prochaine séance.", "where": "Séance vidéo 2 — 1:19:58"}, {"id": "video-02-c33", "url": "/videos/02/?t=5252", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Reprise : le principe de l’offre et de la demande (début de la séance 3)", "text": "La méthode de comparaison est la plus proche de l’offre et de la demande. Offre = biens disponibles ; demande = désir et capacité d’acheter ; l’analyse est toujours locale. L'offre et la demande en soi, c'est comme vous avez déjà vu dans les cours de micro, macro, peu importe. C'est le principe, donc, qu'est-ce qui régit le prix sur les marchés. C'est simplement l'équilibre qu'il peut avoir entre l'offre de biens et de services et la demande. Dans le cas de l'immobilier, c'est la même chose. L'offre et la demande, c'est ce qui guide en soi fondamentalement les prix à l'équilibre. On va voir qu'en soi, il y a la méthode des coûts et tout ça, Mais quelle méthode qui est vraiment plus proche d'être, la méthode des comparables, c'est celle-là qu'on pourrait dire qui", "where": "Séance vidéo 2 — 1:27:32"}, {"id": "video-02-c34", "url": "/videos/02/?t=5390", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Marché équilibré, favorable aux vendeurs ou aux acheteurs", "text": "L’unifamilial québécois est presque toujours en excès de demande ; le condo montréalais a connu deux épisodes opposés et se vend aujourd’hui parfois en lots, signe d’un marché d’acheteurs. C'est le cas surtout, par exemple, dans l'immobilier résidentiel ni familial. Donc, quand on parle, par exemple, des maisons bungalows, des cottages deux étages, c'est très rarement équilibré. Donc, on résiste à l'éducation pratiquement jamais. Au niveau des condominiums, c'est plus tempéré. À Montréal, par exemple, il y a eu deux épisodes où c'était très déséquilibré. C'est-à-dire qu'il y a eu une demande folle pour les condominiums. Puis après ça, il y a eu le contrat qui est agréé. C'est-à-dire qu'il y avait trop d'offres. En ce moment, on pourrait dire que le marché des condominiums à Mont", "where": "Séance vidéo 2 — 1:29:50"}, {"id": "video-02-c35", "url": "/videos/02/?t=5508", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Les composantes de l’offre et son inélasticité à court terme", "text": "Propriétés existantes à vendre, constructions neuves, terrains disponibles. L’offre est figée à court terme ; c’est la demande qui bouge vite. C'est-à-dire une propriété existante qui est en vente par une personne qui l'a habité à un certain temps. Ça rentre dans l'offre immobilière. Les nouvelles constructions également. C'est-à-dire que supposons qu'il y a 10 maisons qui sont construites par un promoteur. Il va les mettre en vente. Ça rentre dans tout ce qui est offre immobilière. Donc, c'est vraiment la possibilité de tout ce qui est surcentré, ça rentre dans tout ce qui est propriété qui contribue à l'offre. Les terrains disponibles également, ça fait partie de l'offre immobilière. Pourquoi ? Parce qu'un terrain, c'est potentiell", "where": "Séance vidéo 2 — 1:31:48"}, {"id": "video-02-c36", "url": "/videos/02/?t=5615", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Ce qui influence la demande : capacité financière, taux, démographie, revenus", "text": "Une baisse des taux augmente le nombre d’acheteurs face à une offre fixe : les prix montent jusqu’à retrouver le même paiement mensuel. Premièrement, la capacité financière donc, c'est-à-dire qu'une hausse donc du revenu, les taux hypothécaires donc c'est-à-dire que si, par exemple quand on dit est-ce que c'est vrai qu'une baisse des taux hypothécaires favorise nécessairement les acheteurs ? C'est plus ou moins vrai. Pourquoi ? Parce que malheureusement, les taux hypothécaires, quand ils baissent, qu'est-ce que ça fait comme mécanisme ? L'offre ne bouge pas. Donc, c'est-à-dire qu'il n'y a pas plus de propriétés en manque. Donc, qu'est-ce que ça va faire ? C'est que la quantité plus d'acheteurs qu'ils vont avoir sur le marché,", "where": "Séance vidéo 2 — 1:33:35"}, {"id": "video-02-c37", "url": "/videos/02/?t=5745", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Le graphique offre-demande : courbes, quantités et déséquilibres", "text": "Plus le prix est élevé, plus de vendeurs et moins d’acheteurs ; l’équilibre P*, Q* est à la jonction des courbes. Le point d’équilibre est-il atteignable en immobilier ? Presque jamais. On est d'accord ? C'est l'offre. Donc, l'équilibre se fait à la jonction entre les deux. Donc, c'est-à-dire qu'à un prix très faible, par exemple, si on est ici, on pourrait maintenant mettre, je vais essayer d'utiliser ça pour voir si ça va fonctionner. Donc, mettons ici le prix Q1. À ce prix-là, il va simplement avoir une quantité Q1 de personnes qui est prêt à vendre sa propriété. Par rapport, par exemple, ici à Q2, où là, on aurait beaucoup plus de gens qui sont prêts à vendre leur propriété à un prix plus élevé. C'est logique, c'est là que la demande. Plus le prix est élevé, plus la quant", "where": "Séance vidéo 2 — 1:35:45"}, {"id": "video-02-c38", "url": "/videos/02/?t=6026", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Prix d’équilibre, surenchère et excès d’offre", "text": "Prix de vente souvent supérieur au prix affiché ; l’évaluateur doit quantifier la surenchère. Condos montréalais : excès d’offre 2017-2019 (offres à 30-40 % sous le prix), excès de demande 2020-2022. Je vous invite à aller voir l'exemple de Montréal, comme on a parlé tantôt. En 2020 et 2022, il y avait un excès de demandes au niveau des condos. Cette situation-là a résulté aussi d'un phénomène, il y avait un excès d'offres en 2017-2019. Donc, si vous allez voir vraiment ces deux situations vraiment exceptionnelles, c'est-à-dire qu'en 2017 jusqu'en 2019, à Montréal, les condos se donnaient. C'est-à-dire qu'il y avait tellement d'offres que vous pourriez, donc, vous allez visiter le condo, vous faisiez une offre, par exemple, de 40%, peut-être même 30% en bas du prix demandé, puis c'était po", "where": "Séance vidéo 2 — 1:40:26"}, {"id": "video-02-c39", "url": "/videos/02/?t=6204", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Déplacement de la demande : l’effet d’une baisse des taux", "text": "De D1 à D2, l’équilibre passe de E1 à E2. Mécanique du taux directeur, du taux 5 ans et de la capacité d’emprunt pour un paiement constant ; la fenêtre d’accessibilité se referme vite. C'est aussi simple que ça. Et ça, comme on a dit, ça peut être dû à quoi ? Ça peut être une augmentation de la quantité d'acheteur, une augmentation, excusez-moi, une baisse des taux d'intérêt. S'il y a une baisse des taux d'intérêt, les gens sont prêts à payer plus. Donc, il y a un déplacement de la demande vers la droite. Donc, ça, c'est clair ici. En soi, c'est pas de quoi ? Donc, un évaluateur agréé va pouvoir aller mettre ça dans son rapport avec ces courbes-là. C'est plus le mécanisme qui en résulte. C'est pour ça que c'est important aussi de comprendre un peu la macro derrière. C'est-à-", "where": "Séance vidéo 2 — 1:43:24"}, {"id": "video-02-c40", "url": "/videos/02/?t=6318", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Pourquoi la hausse des taux de 2022-2023 n’a-t-elle pas fait baisser les prix ?", "text": "Réponse multifactorielle : offre insuffisante et permis limités, vendeurs qui ne capitulent pas, baby-boomers peu endettés. Contraste avec les États-Unis, où les prix suivent les taux dans les deux sens. Maintenant, pourquoi lorsqu'il y a une hausse des taux d'intérêt, le mécanisme n'est pas clairement aussi évident dans l'autre sens ? C'est une bonne question. Il n'y a rien qu'une petite idée sur la… En ce moment, il n'y a pas nécessairement de bonne réponse à ça. Mais pourquoi, par exemple, après la période d'inflation qu'il y a eu pendant la COVID, les taux d'intérêt ont monté et ça ne semble pas avoir nécessairement exercé une pression à la baisse sur les prix ? Il y a une petite idée. La réponse à cette question-là est probablement multifactorielle, mais une des raisons, c'est l'offre. L'", "where": "Séance vidéo 2 — 1:45:18"}, {"id": "video-02-c41", "url": "/videos/02/?t=6502", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Facteurs de déplacement de la demande : immigration, revenus, confiance", "text": "Croissance démographique comme argument politique, hausse des salaires 2020-2025, transferts de richesse des parents vers les jeunes acheteurs, confiance dans la stabilité de l’emploi face à l’IA. Maintenant, donc ici, qu'est-ce que… donc les facteurs de déplacement donc de la courbe des taux d'intérêt, déplacement de la demande, taux d'intérêt, c'est la première chose qui impacte donc la demande des propriétés. C'est vraiment un demand driver, donc c'est-à-dire que si les taux d'intérêt baissent, plus de gens ont les moyens donc d'accéder à une première propriété, donc c'est-à-dire que si par exemple les taux d'intérêt étaient à 5% et que là ils diminuent à 3%, bien la propriété d'entrée par exemple, bien mais là, à 3%, il y a beaucoup de gens qui vont être capables de la payer. Mais c", "where": "Séance vidéo 2 — 1:48:22"}, {"id": "video-02-c42", "url": "/videos/02/?t=6797", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Déplacement de l’offre : coûts de construction, permis, terrains", "text": "Construire coûte parfois plus que le prix de vente ; délais de permis et de chantier, surtout à Montréal ; risque de retournement du marché avant la livraison. Maintenant, au niveau aussi du déplacement de l'offre, il y a les coûts de construction et de la main-d'oeuvre. Donc, c'est-à-dire que, qu'est-ce qui fait en sorte qu'il y a des mises en chantier qui sont faites, c'est les coûts de construction. Si, par exemple, comme en ce moment, c'est relativement spécial, mais on trouve tout que l'immobilier est quand même élevé au Québec, mais pourtant, une des raisons pourquoi il n'y a pas de mise en chantier, c'est que les constructeurs savent que s'ils construisent une maison, les prix en ce moment ne sont pas assez élevés pour justifier la constructio", "where": "Séance vidéo 2 — 1:53:17"}, {"id": "video-02-c43", "url": "/videos/02/?t=6928", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "L’immobilier comme protection contre l’inflation : la masse monétaire", "text": "Création monétaire (M2) depuis la COVID et politiques d’endettement : pourquoi une baisse durable des prix paraît improbable au professeur. La macro affecte tous les marchés, le local ajuste. Donc, ça, c'est une autre chose aussi qui est importante de comprendre, c'est que l'immobilier, c'est un bien qui est contraire, maintenant, par exemple, à son prétendant préféré parallèle. Lorsque vous achetez l'immobilier, vous avez une sorte de protection contre l'inflation. C'est-à-dire que les gouvernements contrôlent l'offre de monnaie. C'est-à-dire que, par exemple, le dollar canadien, il y en a tant en circulation. C'est-à-dire que les banques, comme la Banque nationale et tout ça, peuvent faire des crédits et ça, ça crée la monnaie qu'on dit scripturale. C'est-à-dire que c'est la quan", "where": "Séance vidéo 2 — 1:55:28"}, {"id": "video-02-c44", "url": "/videos/02/?t=7195", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Élasticité de l’offre : court, moyen et long terme", "text": "À court terme, les prix absorbent tout le choc de la demande ; de un à trois ans, offre modérément élastique ; à long terme l’offre devrait suivre, mais le déséquilibre dure depuis plus de trois ans. C'est-à-dire que ça va être la demande qui va bouger et non l'offre. Comme on a dit, supposons que les prix changent. Même si la construction devient rentable, ce ne sera pas instantané qu'il va y avoir une offre de nouvelles constructions qui va apparaître par magie. Alors que la demande, elle, elle bouge rapidement. Une personne, si on baisse les taux, elle est directement capable d'acheter une propriété alors qu'avant, elle ne l'était pas. C'est pour ça qu'on dit que la demande est élastique et l'offre est très inélastique. Les prix absorbent tout le choc de la demande. Donc, s'il y a un ch", "where": "Séance vidéo 2 — 1:59:55"}, {"id": "video-02-c45", "url": "/videos/02/?t=7378", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Le cas de Gatineau et l’effet COVID-télétravail", "text": "Revalorisation du chez-soi, migration de fonctionnaires d’Ottawa, hausse de 40 à 50 % en 2020-2022 (bungalows doublés), pause en 2023, reprise depuis 2024. Régions : Trois-Rivières et Saguenay ont triplé. Bon, maintenant, si on prend un exemple, par exemple, ici au niveau du marché de Gatineau, une des raisons, c'est ça, une des raisons aussi qui justifie la hausse qu'il y a eu, Donc, c'est un cas incroyable qui est arrivé en 2020 et 2022. Si on prend l'exemple, par exemple, de la COVID. Avant la COVID, le marché immobilier était relativement équilibré. C'est-à-dire que les maisons étaient à un prix donné. Si on suppose qu'une bonne partie des ménages, quand ils achetaient une propriété, ils l'achetaient à un prix qu'ils étaient capables de mettre plus. C'est-à-dire qu'on pouvait acheter une ma", "where": "Séance vidéo 2 — 2:02:58"}, {"id": "video-02-c46", "url": "/videos/02/?t=7733", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Implications pour l’évaluateur : lire les conditions de marché", "text": "Réconciliation et prime de surenchère (près de dix acheteurs par vendeur en 2021-2022) ; scepticisme sur la « vague » de ventes des baby-boomers, qui lèguent plutôt à leurs enfants. Ça permet donc de, ça va influencer premièrement la valeur de réconciliation, c'est-à-dire la valeur marchande de cette propriété-là. Un des meilleurs exemples, c'est pendant la COVID, les prix, lorsqu'ils montaient énormément. C'était bien dur de déterminer. La valeur marchande de votre propriété était probablement plus élevée que ce que l'évaluation. Il fallait ajouter un premium pour le fait que le marché est en surenchère et qu'il y a une demande qui est vraiment incroyablement élevée par rapport à l'offre. Donc, pour vous donner une idée, en 2021-2022, on était aux alentours, je crois, de", "where": "Séance vidéo 2 — 2:08:53"}, {"id": "video-02-c47", "url": "/videos/02/?t=7909", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Amortissement sur 30 ans : une fausse bonne idée pour stabiliser les prix ?", "text": "Même mécanisme qu’une baisse de taux : paiement égal, prix plus élevé ; la mesure favorise surtout les vendeurs. On a l'exemple d'augmenter le terme pour les nouveaux acheteurs, de leur permettre d'amortir la propriété sur 30 ans au lieu de 25 ans. Je suppose que vous avez entendu ça, le gouvernement propose cette mesure-là. Pourquoi c'est une fausse bonne idée ? Pour stabiliser les prix, en tout cas. C'est le même mécanisme que les taux d'intérêt. En soi, si on baisse les taux d'intérêt, ça fait en sorte qu'une personne va avoir, pour un prix donné, un paiement plus faible. Donc, c'est-à-dire que si on peut avoir une propriété avec un prix plus élevé pour le même paiement, bien, ça ne va pas stabiliser", "where": "Séance vidéo 2 — 2:11:49"}, {"id": "video-02-c48", "url": "/videos/02/?t=8032", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Statistiques du marché : taux, inflation et croissance des prix par province", "text": "Baisse des taux en 2020 → boom ; hausse 2022-2023 → simple plateau. Québec : +9,5 % par an de 2020 à 2026 après un plateau 2015-2020, soit un rattrapage des régions ; la hausse en pourcentage pèse de plus en plus lourd. Donc, ici, vous avez ça sur le CEDUCO. Ça va un peu avec ce qu'on vient de voir ici. C'est les statistiques du marché immobilier. Donc, on va terminer avec ça. Si on descend un petit peu. Simplement pour finir avec ça. Donc, ici, vous avez justement les taux à court terme et les taux des obligations. Donc, vous voyez vraiment ici ce qui est spécial. Donc, c'est que l'augmentation, donc ici, des taux. Donc, c'est-à-dire là, ici, vous avez la période de la COVID. Il y a une baisse des taux. Donc, c'est de l'argent gratuit, mais vraiment très gratuit, comme au même niveau 2008. Et ensuite, il y a", "where": "Séance vidéo 2 — 2:13:52"}, {"id": "video-02-c49", "url": "/videos/02/?t=8373", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "L’indice des prix MLS (HPI) de l’ACI", "text": "Fichiers XLSX par ville : composite Canada à 100 en janvier 2005, 285 en 2026 ; Ottawa 273. Publication mensuelle, utile pour suivre la tendance d’un marché. Est-ce qu'on peut les obtenir ? Désolé, j'essaie juste de… Je vais mettre… Je crois que c'est ici. « MLS index » « learn more » Ici, je ne me trompe pas. Dans tous les cas, c'est sur le site ici, vous les avez ici donc en fichier XLSX, donc c'est vraiment ces indices-là, donc c'est pour toutes les villes canadiennes. Ça permet donc de voir un peu c'est quoi les tendances du marché, donc c'est vraiment séparé donc en unifamilial, si on va voir un peu à quoi ça ressemble, donc ça va peut-être vous être utile, donc si vous voulez justement avoir une idée donc de la tendance certaines villes. Alle", "where": "Séance vidéo 2 — 2:19:33"}, {"id": "video-02-c50", "url": "/videos/02/?t=8575", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Mot de la fin : le TP1 sera remis la semaine prochaine", "text": "L’enregistrement sera mis en ligne ; le TP1 sera distribué et expliqué à la séance 3.", "where": "Séance vidéo 2 — 2:22:55"}, {"id": "video-02-c51", "url": "/videos/02/?t=8611", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Question : les TP se font-ils en équipe ? Date de remise", "text": "Individuellement ou en équipe, au choix, sans prévenir le professeur ; le TP1 est à remettre le 21 octobre, un mois après sa distribution. Donc, il n'y a pas de problème à ce niveau-là. OK, parce que j'ai vu sur le plan de cours, comme c'est par groupe et tout. Oui, sur le plan de cours, c'est ça, mais en soi, c'est possible de le faire. Donc, comment dire ? Individuellement. Individuellement, mais c'est vrai que je ne sais pas si vous avez accès, donc comment vous pouvez communiquer entre vous. Est-ce que vous avez accès à une sorte de ce que vous voyez, c'est qui les autres membres du cours oui je vais pouvoir les autres participants c'est ça donc si vous voulez le faire en équipe c'est possible donc de de leur écrire, mais com", "where": "Séance vidéo 2 — 2:23:31"}, {"id": "video-03-c1", "url": "/videos/03/?t=0", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Avant le cours : accueil des participants", "text": "Discussion informelle avec les premiers arrivés ; un étudiant déjà en emploi dans le domaine trouve le cours complémentaire à sa pratique. Allô ? Bonjour, ça va bien ? Ça va bien, vous ? Oui, super bien, merci. On va commencer dans quelques minutes. Ça allait pour le cours en ce moment ? C'était pas trop... C'était super intéressant. Merveilleux. aujourd'hui ça va être le premier TP donc c'est ça c'est une plus grosse séance à cause de ça mais c'est très bien ça moi ça fait six mois que j'ai commencé dans le domaine je suis encore en apprentissage je trouve qu'avec ce cours-là c'est vraiment très complémentaire c'est ça, mais c'est bien que vous soyez dans le domaine déjà, ça permet de de voir dans le fond mais c'est ça, mais j'a", "where": "Séance vidéo 3 — 0:00:00"}, {"id": "video-03-c2", "url": "/videos/03/?t=585", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Ouverture et plan de la séance", "text": "Fin des principes amorcés la semaine dernière (substitution, utilisation optimale, anticipation, principes complémentaires), puis section 4 et présentation du TP1 en fin de séance. Oui, parfait. Super. Merveilleux. Excellent. Aujourd'hui, dans le fond, on va vraiment faire la section, on va finir la section dont on avait commencé la semaine passée sur tout ce qui est principe d'offre et demande, principe de substitution et tout. Et ensuite, on va aller dans la section 4 et on va présenter le TP à la fin. On va tourner avec le jeu de slide qu'il y a ici. Ça va être relativement rapide. On va finir le principe de substitution. Comme on avait dit la dernière fois, c'est super simple comme principe. C'est simplement qu'un acheteur rationnel va regarder trois choses.", "where": "Séance vidéo 3 — 0:09:45"}, {"id": "video-03-c3", "url": "/videos/03/?t=635", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Le principe de substitution", "text": "Un acheteur rationnel compare trois alternatives : acheter un comparable, construire l’équivalent ou louer. L’alternative la moins coûteuse l’emporte, de façon agrégée ; limites pratiques (logistique, utilité d’être propriétaire). La valeur la plus élevée, dépendamment de la façon dont on price l'immeuble. Donc, ici, on avait parlé de la comparaison, le coût de construction et les revenus. Donc, s'il y a une alternative qui est plus économique, le principe de substitution va vraiment l'emporter. Et ça va être ça, donc le prix optimal, le prix que selon les marchés, en réalité, c'est pas nécessairement appliqué de façon, l'acheteur ne fait pas ce calcul-là directement, mais on dit que maintenant de façon agrégée, ça va être vrai. C'est-à-dire que si, par exemple, il y a une propriété comparable qui est plus chère que de", "where": "Séance vidéo 3 — 0:10:35"}, {"id": "video-03-c4", "url": "/videos/03/?t=758", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Le principe de l’utilisation optimale : définition", "text": "Pour un terrain donné, il existe une vocation qui produit la valeur la plus élevée ; elle dépend de la légalité, de la faisabilité physique et financière du projet. Donc, ça, c'est le principe de substitution. En soi, c'est simplement ça. L'utilisation optimale, qu'est-ce que ça dit ? C'est que si on a un terrain donné, par exemple, si vous avez un terrain dont vous avez acheté, vous êtes déjà propriétaire, il y a forcément une vocation qui est optimale. Donc, c'est-à-dire qu'il y a un projet que vous pouvez mettre sur ce terrain-là, puis qui va vraiment vous permettre donc d'obtenir la valeur la plus élevée. Et ça, ça dépend de plusieurs facteurs, donc la légalité du projet. Est-ce que c'est possible financièrement ? Est-ce que c'est possible physiquemen", "where": "Séance vidéo 3 — 0:12:38"}, {"id": "video-03-c5", "url": "/videos/03/?t=811", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Les quatre critères, dans l’ordre : légal, physique, financier, maximalement productif", "text": "Un entonnoir séquentiel : sans le critère légal, toute terre agricole près de la ville (20 à 30 000 $ l’hectare) deviendrait un parc de condos. Un usage non permis n’est même pas évalué à l’étape 2. Parce qu'on sait qu'il y a du zonage. C'est-à-dire que si vous avez, je ne sais pas moi, une terre agricole, par exemple, à Québec, dans le coin de Beauport, il y a des terres agricoles qui sont très proches de la ville. On pourrait se dire, mettons, intuitivement, je vais faire un gros parc de condos, c'est l'utilisation optimale de tout ça. C'est vrai. Donc, si on n'avait pas le point 1, probablement que toute ferme ou tout terrain zoné agricole, l'utilisation optimale, ça serait de faire des logements dessus, c'est clair, parce que le prix du pied carré, par exemple, d'un terrain agricole p", "where": "Séance vidéo 3 — 0:13:31"}, {"id": "video-03-c6", "url": "/videos/03/?t=1015", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Légalement permis : zonage et spéculation sur un changement de zonage", "text": "Résidentiel, commercial, mixte, industriel ; certains promoteurs achètent en zone agricole en pariant sur un rezonage futur, ce qui sort de la théorie immobilière. Si c'est oui, on continue. Sinon, bien là, c'est un usage qui est limité. Ensuite, est-ce que c'est physiquement possible selon la topologie du terrain ? Si oui, bon, on continue encore une fois. Est-ce que c'est financièrement faisable ? Si oui, on continue. Et là, est-ce que c'est le projet qui apporte le plus au niveau du maximal productif ? Bien là, on se pose la question. Et là, au niveau du financièrement faisable, c'est là que c'est vraiment plus, c'est pas s'évident que ça. Il faut vraiment donc, on continue à repasser les étapes une par une pour vraiment plus les détailler. Au niveau", "where": "Séance vidéo 3 — 0:16:55"}, {"id": "video-03-c7", "url": "/videos/03/?t=1118", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Physiquement possible : taille, topographie, inondations, sols, services, environnement", "text": "Zones désormais non assurables, argile et glissements de terrain au Saguenay, contamination, aqueduc et égout, transport en commun ; l’exemple des raffineries de Montréal et de Lévis. C'est là que c'est quand même un gros travail de savoir est-ce que c'est possible. Est-ce que c'est possible selon la taille ? Est-ce que le projet, le terrain est suffisamment important pour pouvoir faire le projet que vous souhaitez ? Si la réponse est oui, bien là, c'est bon. La topographie. Des fois, il y a certains terrains qui ont des risques d'inondations. C'est de plus en plus fréquent maintenant que les terrains sont plus à risque. C'est bien important. Donc, ça, c'est relativement nouveau. Donc, c'est-à-dire que c'est de quoi qui est… C'est très récent qu'on se pose la question, est-", "where": "Séance vidéo 3 — 0:18:38"}, {"id": "video-03-c8", "url": "/videos/03/?t=1313", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Financièrement faisable : l’exemple du quadruplex et de l’édifice commercial", "text": "Terrain de 200 000 $ déjà acquis ; construction de 600 000 $ contre 900 000 $ ; revenus nets anticipés et rendement (analogie avec le TRI). Faisable si le rendement est positif, mais faisable ne veut pas dire souhaitable. Maintenant, le financièrement faisable, excusez-moi, Donc, c'est-à-dire, est-ce que les revenus anticipés de votre projet vont être supérieurs au coût ? Donc, ça, c'est-à-dire que vous comparez les revenus anticipés au coût de total, donc terrain et construction. Maintenant, le terrain, vous l'avez, donc, quand on applique cette théorie-là, comme on pourrait dire, c'est lorsque vous avez déjà le terrain. C'est-à-dire que vous voulez en quelque sorte savoir c'est quoi l'utilisation qui est le plus optimal. Quel projet m'en donne le plus possible pour le terrain que j'ai en ce moment. Donc, au n", "where": "Séance vidéo 3 — 0:21:53"}, {"id": "video-03-c9", "url": "/videos/03/?t=1484", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Maximalement productif : la valeur résiduelle du terrain", "text": "Valeur totale estimée (comparables ou revenus) moins le coût de construction = valeur implicite du terrain. Le 6 plex à 270 000 $ de valeur résiduelle l’emporte ; le projet crée 50 000 $ de valeur par rapport au coût total. Ici, donc, c'est ça. C'est le principe de maximale productif, c'est la valeur résiduelle du terrain. Donc, c'est-à-dire que vous avez des projets ici, donc, qui passent l'étape 3. Donc, est-ce que c'est faisable financièrement ? Et si ça passe cette étape-là, au critère 4, donc, vous allez prendre le projet qui vous apporte la valeur résiduelle du terrain la plus importante. Dans le cas qui est ici, donc, bon, le CIPLEX n'est pas nécessairement un rapport, mais la valeur résiduelle du terrain, c'est la valeur, donc, totale estimée ici, donc, de la valeur marchande, comme on pourrait dire. C'es", "where": "Séance vidéo 3 — 0:24:44"}, {"id": "video-03-c10", "url": "/videos/03/?t=1651", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Terrain vacant et terrain amélioré", "text": "L’analyse du terrain vacant cherche le meilleur usage si le terrain était libre ; réserves du professeur sur le vocabulaire de « valeur résiduelle » de l’Ordre. J'aime moyen, maintenant, le principe de valeur résiduelle du terrain, mais c'est comme ça que l'Ordre, donc, le mentionne. Donc, en soi, ce n'est pas nécessairement, ça serait la valeur du terrain, sachant qu'on a choisi cette façon de faire. Mais bon, ce n'est pas clair, le terrain, sur l'évaluation foncière, va rester la même valeur. Donc, c'est plus dans la valeur totale du projet que ça va être reflété. Maintenant, le principe d'anticipation et de changement. Ça, c'est un qui est relativement important.", "where": "Séance vidéo 3 — 0:27:31"}, {"id": "video-03-c11", "url": "/videos/03/?t=1699", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Le principe d’anticipation : la valeur regarde devant", "text": "Revenus de location futurs, plus-value à la revente, jouissance du propriétaire occupant, avantages fiscaux (exemption de gain en capital sur la résidence principale, 50 % imposable sur une résidence secondaire), potentiel de développement. La valeur d'un bien immobilier, c'est une fonction des bénéfices futurs anticipés. Donc, c'est-à-dire que c'est les revenus. Si c'est un immeuble locatif ou même si c'est une maison, donc vous pouvez la louer et générer des revenus. la plus-value potentielle du marché. Et la jouissance, si c'est, par exemple, une propriété qui va être habitée par la personne qui l'achète. C'est simplement les bénéfices futurs dans les années à venir que vous allez tirer de cette propriété. C'est vraiment une valeur qui est plus orientée vers l'avenir. Au niveau des bénéfices anticipés, c'est les revenus de loc", "where": "Séance vidéo 3 — 0:28:19"}, {"id": "video-03-c12", "url": "/videos/03/?t=1868", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Lien avec la méthode du revenu : la capitalisation perpétuelle", "text": "Diviser le revenu annuel anticipé par le taux de rendement souhaité (6,5 % par exemple) ; hypothèse de détention perpétuelle acceptable parce que les flux éloignés pèsent peu. Séances 11 et 12. Maintenant, le lien avec la méthode des revenus, c'est pourquoi, c'est que ça repose directement sur la valeur future. Donc, ici vraiment, c'est l'actualisation des flux monétaires futurs. Mais encore une fois, ce n'est pas tout qui peut être mis là-dedans. C'est-à-dire que la jouissance personnelle, ça ne rentre pas dans les revenus futurs. Le fait donc de l'avantage fiscal, oui, mais vraiment, ce n'est pas tout qui peut être abordé par ce temps. Ici, on va le voir plus en détail à la séance 11 et 12, la méthode du revenu, mais pour vous donner une idée, c'est le revenu qu'une propriété va vo", "where": "Séance vidéo 3 — 0:31:08"}, {"id": "video-03-c13", "url": "/videos/03/?t=1967", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Le principe de changement : le cycle de vie des quartiers", "text": "Croissance, stabilité et maturité, déclin (vieillissement, obsolescence technologique), puis renouveau par revitalisation ou reconversion, comme les centres commerciaux surmontés de condos. Décliner ne veut pas dire perdre de la valeur absolue. Donc, c'est très récent. La valeur de tout le parc, par exemple, est beaucoup plus élevée que si on est dans un quartier où on est plus en fin de vie. Qu'est-ce que ça veut dire un quartier en fin de vie ? C'est un quartier où les maisons ont 50, 70 ans, même 80 ans des fois, et que pour avoir un regain de valeur, il va avoir besoin de rénovation majeure ou simplement d'un autre cycle de construction. C'est-à-dire que souvent, on voit ça dans certains quartiers. Les maisons sont démolies graduellement ou ils sont upgradés de façon importante. Ça dépend. Il y en a qui décident de tout refaire d", "where": "Séance vidéo 3 — 0:32:47"}, {"id": "video-03-c14", "url": "/videos/03/?t=2258", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Cycles de marché : expansion, stabilisation, surchauffe et bulles", "text": "Pourquoi une hausse rapide des prix semble s’auto-alimenter ; derrière chaque bulle il y a une vraie idée, comme la technologie en bourse aujourd’hui. Maintenant aussi, comme tous les marchés immobiliers passent à travers un cycle aussi d'expansion, stabilisation et surchauffe. Encore une fois, la surchauffe, ça ne veut pas nécessairement dire que l'investissement n'est pas rentable. Ça, c'est super important. La raison pourquoi, donc, ici, il y a une expansion, puis il y a souvent, donc, on pourrait dire des cycles de stabilisation puis de surchauffe. La surchauffe, c'est simplement lorsque les prix augmentent. Si vous vous êtes déjà demandé pourquoi, quand les prix augmentent rapidement, les prix semblent augmenter encore plus rapidement d", "where": "Séance vidéo 3 — 0:37:38"}, {"id": "video-03-c15", "url": "/videos/03/?t=2362", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Une évaluation est une photographie datée", "text": "La valeur est établie à une date effective ; une évaluation de six mois vaut mieux que celle d’il y a deux ans, d’où les réévaluations exigées lors des renouvellements hypothécaires. C'est-à-dire que c'est fait pour une date donnée et c'est tout. Donc, c'est-à-dire qu'une évaluation qui a été faite, par exemple, il y a six mois, est quand même une meilleure évaluation que celle qui a été faite il y a deux ans, mais ce n'est pas, donc, ce n'est pas, c'est vraiment pour une date effective. Donc, c'est pour ça que souvent, les évaluations doivent être faites dans le cas de certains emprunts hypothécaires. Donc, c'est pas parce qu'il y a cinq ans, lorsque vous avez renouvelé votre interne hypothécaire, l'évaluation était de telle valeur qu'aujourd'hui, c'est la même chose. Don", "where": "Séance vidéo 3 — 0:39:22"}, {"id": "video-03-c16", "url": "/videos/03/?t=2406", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Facteurs économiques : taux, emploi, inflation et la « cassure » de 2020", "text": "Le financement dépend des taux ; le revenu des ménages touche aussi le commercial. Depuis la COVID, la croissance d’une maison standard rapporte presque autant qu’un salaire : inégalité propriétaires-locataires (Japon, Amérique latine). Aussi, l'emploi et les revenus des ménages. Donc, c'est-à-dire que si le revenu des ménages diminue, par exemple, bien là, l'hypothèque va être plus dur à payer, donc ça l'impacte forcément de l'immobilier. et ça impacte l'immobilier commercial également étant donné que, bon, par exemple, si les ménages ont moins d'argent, bien, forcément, ils vont aller moins, par exemple, dans les restaurants. S'ils vont moins dans certains restaurants, bien là, les édifices commerciaux, eux, c'est qui leur locataire, c'est certains restaurants et, bon, vous voyez donc le principe. Inflation, pouvoir d'achat", "where": "Séance vidéo 3 — 0:40:06"}, {"id": "video-03-c17", "url": "/videos/03/?t=2637", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Facteurs démographiques : Ottawa-Gatineau et le vieillissement", "text": "Migration interne des Ontariens vers Gatineau (propriétés moins chères, essence achetée à Ottawa), égalisation des prix ; vieillissement de la population presque partout sauf en Afrique. Donc, c'est-à-dire qu'un des bons exemples, c'est Ottawa et Gatineau. Donc, c'est-à-dire que c'est très possible. Bien, c'est d'ailleurs un phénomène qui est observé. L'immobilier à Gatineau a explosé parce que beaucoup de gens trouvaient que les propriétés à Ottawa étaient inabordables. Dans la mesure maintenant où la majorité des gens sont en télétravail ou, bon, Gatineau, c'est à côté d'Ottawa, donc ce n'est pas vraiment un problème d'y aller. Il n'y a pas nécessairement de règle qui interdit à quelqu'un qui est en Ontario de dire, bon, mais moi, je vais aller vivre à Gatineau puis je vais", "where": "Séance vidéo 3 — 0:43:57"}, {"id": "video-03-c18", "url": "/videos/03/?t=2758", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Facteurs gouvernementaux : zonage, réglementation, fiscalité, infrastructures", "text": "Taxe annuelle envisagée à New York sur les immeubles de grande valeur, effondrements provoqués historiquement par ce type de mesure ; le tramway de Québec et les études « différence de différences » : la valeur monte dès l’annonce. Lui, il parle d'imposer des taxes annuelles plus importantes sur l'immobilier au-delà d'une telle valeur. Donc, tout ça, c'est des facteurs qui impactent le prix de l'immobilier. C'est sûr que si, par exemple, ici, on aurait une règle qui dirait qu'au-delà d'un million de dollars de valeur d'immobilier, tu es imposé à 5 % chaque année sur cette valeur-là, bien, là, ça serait dans un scénario où l'immobilier vraiment s'effondrait. Parce que ça serait appliqué par un gouvernement qui voudrait… Historiquement, ça n'a jamais été une bonne chose de faire ça, mais bon, c'est possible qu'un jour il y", "where": "Séance vidéo 3 — 0:45:58"}, {"id": "video-03-c19", "url": "/videos/03/?t=2896", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Facteurs technologiques et sociaux : TGV, télétravail et aplatissement de la rente foncière", "text": "Un TGV Québec-Montréal en 30 minutes changerait Trois-Rivières ; le télétravail a déjà fait exploser les petites villes pendant la COVID. Opinion du professeur : le centre-ville gardera une prime. L'Amérique du Nord est pas mal un des seuls qui n'est pas impacté par des réseaux de transport en commun massifs, mais imaginez qu'on construit un TGV entre Québec et Montréal qui va énormément en vide. C'est-à-dire que ça l'arrête à Pro-Rivières, ça l'arrête dans toutes les petites municipalités où c'est logique de croire qu'un TGV pourrait arrêter là. Si on peut faire une distance comme Québec-Montréal en 30 minutes, et qu'on parcourt toutes les villes entre Québec et Montréal, l'immobilier va être impacté. Pourquoi ? Parce que certaines personnes vont dire, bon, mais là, moi, je vais aller", "where": "Séance vidéo 3 — 0:48:16"}, {"id": "video-03-c20", "url": "/videos/03/?t=3071", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Le principe de contribution", "text": "Une amélioration vaut ce qu’elle ajoute à la valeur marchande, pas ce qu’elle coûte : piscine creusée de 50 à 80 000 $ qui ajoute 20 000 $, garage double parfois rentable, sous-sol fini rarement. Maintenant, les autres principes économiques, on a donc la contribution de la valeur totale. Je ne sais pas si on l'avait vu, mais c'est un principe qui dit que lorsqu'on fait une amélioration d'une propriété, on a un coût donné, puis on a une augmentation de valeur qui est attribuée à cette amélioration-là. L'augmentation de valeur est simplement perceptible si on décide, par exemple, avant qu'on détermine un prix de valeur marchande et après. L'augmentation de la valeur, c'est simplement ça la contribution. Maintenant, si la contribution est inférieure au coût d'implémenter ça, bien, ce n'es", "where": "Séance vidéo 3 — 0:51:11"}, {"id": "video-03-c21", "url": "/videos/03/?t=3180", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Le principe de conformité", "text": "Un deuxième étage dans une rue de bungalows ou une maison de luxe à Montréal-Nord plutôt qu’à Westmount : l’homogénéité du quartier rassure le marché et plafonne la contribution. Et là, vous, vous avez comme projet de faire un deuxième étage. C'est possible, ça va être autorisé par la ville. Mais malheureusement, c'est très possible que le deuxième étage que vous construisez ne soit pas évalué aussi, la contribution ne sera pas aussi importante. Donc, c'est-à-dire que oui, ça va vous coûter le même prix qu'une personne qui ferait la même chose dans un quartier où il y a juste des maisons, des étages. Mais malheureusement, la valeur que vous allez prendre ne sera pas aussi importante. Ça, c'est parce qu'habituellement, les quartiers sont censés être plus homogènes et co", "where": "Séance vidéo 3 — 0:53:00"}, {"id": "video-03-c22", "url": "/videos/03/?t=3270", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Progression et régression", "text": "Le bien inférieur profite de ses voisins supérieurs (bungalow délabré à Westmount = potentiel) ; le bien supérieur est tiré vers le bas par un voisinage modeste. Ces deux principes sont opposés, mais c'est comme ça. C'est souvent une question de potentiel. C'est-à-dire que si, par exemple, vous avez un bungalow qui est délabré à Westmount, Donc, c'est un bon signal parce qu'en soi, vous pouvez upgrader cette propriété-là puis la rendre à niveau avec l'environnement, étant donné que toutes les autres propriétés sont dites supérieures. Mais le contraire, c'est que si vous avez de quoi qui est supérieur dans une propriété où tout est inférieur, c'est comme ça. C'est une maison luxueuse dans un quartier modeste, au moins que dans un quartier haut de gamme.", "where": "Séance vidéo 3 — 0:54:30"}, {"id": "video-03-c23", "url": "/videos/03/?t=3339", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Le principe d’équilibre et les quatre agents de production", "text": "Terrain, main-d’œuvre, capital et coordination : sans l’un des quatre, pas de production immobilière adéquate. Du gros bon sens, lié à la méthode du coût. Maintenant, le principe d'équilibre, c'est un principe qui est important, mais qui est moins important un peu, étant donné que ça touche à la méthode des coûts. Qu'est-ce que ça dit ? C'est que si vous n'avez pas ces quatre composantes-là, ça va être très dur d'obtenir la valeur maximale avec une construction. C'est-à-dire que vous devez avoir un terrain qui est parfait. Vous devez avoir de la main-d'oeuvre disponible. En soi, c'est logique, cette théorie-là. Et vous devez avoir le capital, donc le financement. Et vous devez coordonner tout le travail avec le capital et tout ça. Donc, ça dit q", "where": "Séance vidéo 3 — 0:55:39"}, {"id": "video-03-c24", "url": "/videos/03/?t=3423", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Les rendements décroissants", "text": "Au-delà d’un point optimal, chaque dollar investi rapporte moins que sa valeur (zone jaune), puis détruit de la valeur : le château dans un quartier modeste. À prendre avec un grain de sel. Bon, qu'est-ce que ça dit, ça, c'est qu'il arrive un certain point. En réalité, c'est, je ne serais pas prêt à dire que, je veux dire, c'est une propriété de luxe dans une, il arrive un point optimal où ce que, donc, la valeur totale du bien va peut-être même diminuer. C'est-à-dire que, un des meilleurs exemples, c'est si vous avez une propriété où, dans un quartier, maintenant, modeste, une maison qui est équivalent à un château, c'est très possible que le prix, donc plus qu'on grossit la propriété, il diminue éventuellement, étant donné que, bon, ça vient avec des taxes frontières. La person", "where": "Séance vidéo 3 — 0:57:03"}, {"id": "video-03-c25", "url": "/videos/03/?t=3547", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Les externalités positives et négatives", "text": "Parcs, transport en commun, golf (selon le quartier), écoles (résultats mitigés) ; autoroutes, aéroports, sites contaminés, lignes à haute tension ; le cas de Shannon et de la base de Valcartier. Par exemple, les autoroutes, ça, c'est une externalité qui est négative. Positives, ça peut être des parcs. Souvent, les parcs, c'est très bien vu. Donc, les nouvelles familles, ils aiment ça avoir des choses comme ça. Donc, parcs à proximité. Il y a un aéroport à côté, ça, c'est vraiment négatif. C'est surprenant, mais avoir une école à proximité, on pourrait croire que ça apporte une valeur importante à une propriété, mais historiquement, il y a eu des études qui ont confirmé que oui, mais il y en a d'autres que non. Donc, c'est-à-dire que souvent, dans les quartiers les plus de classe moyen", "where": "Séance vidéo 3 — 0:59:07"}, {"id": "video-03-c26", "url": "/videos/03/?t=3742", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Le principe de concurrence : le locatif de luxe à Québec", "text": "Des profits élevés attirent de nouveaux promoteurs, l’offre augmente et les loyers se stabilisent puis déclinent ; les vérifications de solvabilité en location sont moins strictes qu’en hypothèque (cote de crédit sous 600). Maintenant, le principe de la concurrence, c'est le dernier point. Après ça, on va passer à l'autre section. Ça dit que lorsque dans un secteur de l'immobilier ou dans un marché donné, les profits sont élevés, donc c'est-à-dire que c'est très rentable pour un investisseur, bien, ça attire beaucoup de nouveaux joueurs. Donc, c'est-à-dire que si, par exemple, en ce moment, l'immobilier locatif de luxe, c'est un peu le cas d'école au Québec, les loyers ont explosé dans les 4-5 dernières années. Qu'est-ce que ça a fait ? Ça a fait qu'il y a eu de nouveaux promoteurs qui ont construit des parcs de", "where": "Séance vidéo 3 — 1:02:22"}, {"id": "video-03-c27", "url": "/videos/03/?t=3961", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Séance 4 : la valeur marchande, une opinion motivée", "text": "Prix le plus probable dans un marché ouvert et concurrentiel, acheteur et vendeur prudents et informés ; une opinion à une date donnée, pas un fait observé ; la mesure qui sert à fixer un prix affiché. Donc, la valeur marchande. Là, on a parlé de prix, de coûts de construction, de plein de choses, mais la valeur marchande en soi, c'est quoi ? C'est simplement le prix le plus probable qu'un bien immobilier devrait atteindre dans un marché ouvert et concurrentiel. C'est toutes les conditions requises pour une transaction équitable, l'acheteur et le vendeur, agissant chacun de manière prudente et informée. C'est simplement une opinion qui est motivée, ce n'est pas un fait observé. C'est-à-dire qu'une valeur marchande, ça le dit, c'est selon le marché actuel, dans les conditions de marché, cette", "where": "Séance vidéo 3 — 1:06:01"}, {"id": "video-03-c28", "url": "/videos/03/?t=4049", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Conditions essentielles et éléments constitutifs de la valeur", "text": "Parties informées, paiement comptant ou équivalent, aucune concession spéciale ; pouvoir d’achat, rareté, utilité, désir d’acquisition selon l’OEAQ et l’Appraisal Institute. Qu'est-ce que ça prend pour que la valeur marchande soit une bonne mesure ? Il faut que tous les acheteurs et les vendeurs soient informés, évidemment. Il n'y a aucune... Donc, c'est que il faut qu'il y ait... Donc, ça, c'est les conditions essentielles, paiement en argent comptant ou équivalent, les prix ne sont pas influencés par le financement ou concession spéciale. Encore une fois, c'est le prix, donc, c'est la valeur que ça leur est, sachant que c'est un marché qui est normal. C'est-à-dire qu'il n'y a pas de... Le prix, par exemple, que vous voyez à votre ami, ce n'est pas la valeur marc", "where": "Séance vidéo 3 — 1:07:29"}, {"id": "video-03-c29", "url": "/videos/03/?t=4154", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Hypothèses sous-jacentes : transaction hypothétique et acheteur typique", "text": "Le promoteur à qui il manque une seule maison n’est pas un acheteur typique. Si toutes les hypothèses sont réunies, la valeur marchande égale le prix de vente ; la surenchère montre qu’elles ne le sont pas. Hypothèse sous-jacente à la valeur marchande, c'est une transaction qui est hypothétique, qu'on pourrait dire, donc ce n'est pas une transaction qui est réelle. C'est la valeur que votre propriété aurait si les conditions de marché sont rencontrées à une date précise. Et aussi, c'est que c'est un acheteur qui est typique. Donc, par exemple, c'est très possible que, je ne sais pas moi, une personne qui veut faire un projet immobilier dans un quartier donné et là, il a réussi à acheter toutes les maisons allentour et là, il manque juste une maison à acheter et là, la personne est entêtée et elle", "where": "Séance vidéo 3 — 1:09:14"}, {"id": "video-03-c30", "url": "/videos/03/?t=4280", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Ce que la valeur marchande n’est pas", "text": "Ni le prix demandé, ni le prix payé, ni la valeur au rôle, ni le coût de construction, ni la valeur d’assurance, ni la valeur pour un investisseur spécifique. C'est-à-dire qu'un acheteur pour l'usage, on pourrait dire, le plus logique. Donc, une maison, une personne qui va vivre dans cette maison-là, et non un promoteur immobilier, par exemple, qui achèterait pour autre chose. Merveilleux. Donc, c'est ça. Ici, c'est quand même important de savoir tous ces types de valeurs-là, c'est quoi leur gros différence. La valeur marchande, c'est la valeur de référence. Donc, c'est-à-dire que si vous voulez utiliser une valeur pour un investissement, ne prenez pas la valeur, pas pour un investissement, mais par exemple pour déterminer quel prix vous voulez mett", "where": "Séance vidéo 3 — 1:11:20"}, {"id": "video-03-c31", "url": "/videos/03/?t=4323", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "La valeur d’assurance", "text": "La valeur marchande est la référence ; l’assurance repose sur le coût de remplacement (méthode du coût). Tous les autres, c'est des valeurs qui sont appliquées dans différents types d'utilisation ou pour, maintenant, la fiscalité. Bon, ça on l'avait déjà vu, valeur d'assurance, donc c'est, on l'a dit, c'est le coût de construction qui détermine ça, donc c'est comment ça coûte remplacer votre propriété. Maintenant, ici, est-ce qu'on l'avait vu, est-ce que vous vous rappelez ? Je ne suis plus trop sûr, comme c'est redondant un petit peu. On en a parlé, je pense. sur les coûts de construction. Donc, quand on dit une valeur d'assurance, c'est une valeur qui est déterminée par la méthode des coûts. Do", "where": "Séance vidéo 3 — 1:12:03"}, {"id": "video-03-c32", "url": "/videos/03/?t=4413", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "La valeur fiscale : rôle triennal et date de référence 18 mois avant", "text": "Évaluation de masse qui ignore les particularités, sépare terrain et bâtiment ; taux de taxation d’environ 1 %, parfois près de 2 % dans les petites municipalités. Exemple : 380 000 $ × 1,1 % = 4 180 $. Donc, ça sort de calcul pour simplement calculer les taxes. C'est tout. C'est un rôle triennal, donc c'est-à-dire que c'est trois années. Donc, c'est un rôle qui est bon pour trois ans. Et la date de référence, c'est 18 mois avant l'entrée en vigueur du rôle. Ça, c'est très important. C'est-à-dire que la valeur qu'eux déterminent pour la propriété, donc les calculs qu'ils ont faits, c'est des calculs qui sont faits à partir des données d'il y a 18 mois. Donc, ce n'est pas une mesure qui doit être utilisée. En soi, même si elle serait bonne, ce n'est pas une mesure qui doit être utilisée comme", "where": "Séance vidéo 3 — 1:13:33"}, {"id": "video-03-c33", "url": "/videos/03/?t=4556", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "La valeur liquidative : vente forcée, saisie, faillite", "text": "La banque doit remettre la différence au débiteur mais vend vite ; décotes moins fortes qu’aux États-Unis ; l’exemple d’un terrain évalué à 250 M$ vendu 60 M$ pour couvrir une hypothèque de 50 M$. Maintenant, la valeur liquidative, c'est souvent la valeur lors d'une vente forcée, donc dans un délai qui est très restreint, puis souvent dans des mécanismes, donc dans le cadre d'une faillite, d'une saisie hypothécaire. Des fois, un exemple parfait, c'est souvent les banques, lorsqu'ils saisissent une propriété, ce n'est pas nécessairement correct de faire ça, mais bon, les banques fonctionnent comme ça. Supposons qu'ils saisissent une propriété pour la revente, étant donné que la personne ne paye pas son hypothèque, peu importe, mais eux, ils vont aller vendre la propriété parce qu'ils ont", "where": "Séance vidéo 3 — 1:15:56"}, {"id": "video-03-c34", "url": "/videos/03/?t=4723", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "La valeur d’investissement", "text": "Propre à un investisseur : taux de rendement exigé, structure de financement, fiscalité (personnelle ou en société). Très loin de la valeur marchande. Donc, ça dit que la valeur va dépendre des paramètres d'investissement de l'investisseur. Donc, ce ne sera pas nécessairement appliqué dans le cadre du bout de l'examen, mais bon, c'est bon de savoir que ce n'est pas si long. Maintenant, c'est bon pour qui ? C'est bon pour l'investisseur ou, je ne pourrais pas vraiment dire, une personne qui veut déterminer donc ça va être quoi son rendement ou le profit qu'il va réaliser. Mais en soi, ce n'est pas la valeur marchande. C'est vraiment très loin la valeur marchande étant donné que c'est bon pour un investisseur donné pour des caractéristiques do", "where": "Séance vidéo 3 — 1:18:43"}, {"id": "video-03-c35", "url": "/videos/03/?t=4794", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "La valeur d’utilisation", "text": "Valeur pour un usage spécifique, éventuellement différent de l’usage optimal : église convertie en résidence, école en bureaux. Mais aucunement, donc, la valeur que l'utilisateur moyen en ferait.", "where": "Séance vidéo 3 — 1:19:54"}, {"id": "video-03-c36", "url": "/videos/03/?t=4822", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "La valeur hypothécaire : prudence du prêteur, SCHL à 95 %, conventionnel à 80 %", "text": "Base du ratio prêt-valeur, souvent inférieure à la valeur marchande pour garder une marge ; c’est la valeur que les banques demandent aux évaluateurs agréés. Valeur hypothécaire, donc ça, c'est la valeur qui est déterminée par le prêteur pour établir le montant maximum du prêt hypothécaire. Et souvent, donc ça, c'est une valeur qui touche beaucoup aux évaluateurs agréés, étant donné que c'est la valeur qui, souvent, les banques peuvent demander, donc, à un évaluateur agréé de déterminer cette valeur-là. Des fois, non. Mais c'est ce qui va être utilisé comme ratio. C'est-à-dire que pour le ratio pré-valeur, la valeur va être la valeur hypothécaire et ce n'est pas nécessairement la valeur marchande. Souvent, les banques vont appliquer des mesures plu", "where": "Séance vidéo 3 — 1:20:22"}, {"id": "video-03-c37", "url": "/videos/03/?t=4919", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Tableau synthèse des types de valeurs", "text": "Assurance au-dessus ou au-dessous selon les coûts de construction ; fiscale généralement en dessous (un prix sous la valeur au rôle est un signal de ralentissement, sauf addenda) ; liquidative toujours inférieure ; hypothécaire inférieure ou égale. Ici, maintenant, au niveau des synthèses, donc des types de valeurs, marchand d'assurance fiscale liquidative, donc la base, c'est marchande, c'est le prix probable du marché, donc c'est pour les transactions, financement, etc. Assurance, c'est pour le coût de remplacement, couverture d'assurance, donc c'est par rapport donc à la valeur marchande, ici c'est la dernière colonne, donc ça peut être plus grand ou plus bas, ça dépend, Donc, c'est-à-dire que ça dépend si la construction, les coûts de construction sont élevés à certains moments dans le temps. C'est très possible des fois que reconstr", "where": "Séance vidéo 3 — 1:21:59"}, {"id": "video-03-c38", "url": "/videos/03/?t=5098", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Pause de dix minutes", "text": "Yes on se voit dans 10 minutes Très bien monsieur Merci. Bon, nous allons recommencer.", "where": "Séance vidéo 3 — 1:24:58"}, {"id": "video-03-c39", "url": "/videos/03/?t=5691", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Reprise : le module théorique préparatoire au TP1", "text": "Diapositives disponibles sur le site (Ressources → Téléchargements → TP1, module théorique préparatoire) ; l’énoncé PDF et le gabarit Excel seront aussi déposés sur Moodle après le cours. Bon, ça ici, c'est pour l'ETP. C'est certaines choses que, bon, je ne vais pas prendre pour acquis que tout le monde est tout courant de ces mesures-là. On va le passer rapidement. Donc, c'est disponible juste pour vous montrer. Je vais le mettre sur le module aussi, mais donc sur le... Ici 03.app si vous allez ici, donc dans ressources téléchargement, vous avez donc ces diapositives-là ici, donc tableau de bord module théorique préparatoire. Et le TP donc est ici. Il va être également sur model après le cours. Je n'ai pas encore uploadé le nouveau TP. Donc, il y a un Excel, le gabarit et il y", "where": "Séance vidéo 3 — 1:34:51"}, {"id": "video-03-c40", "url": "/videos/03/?t=5771", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Les quatre phases du cycle : le volume ralentit avant les prix", "text": "Expansion, ralentissement, récession, reprise ; les ventes baissent d’abord, le prix médian plafonne puis diminue seulement si l’offre dépasse la demande. Pas une science exacte. Donc ici, on avait vu qu'on a un cycle d'expansion, ralentissement, récession et reprise. Donc, qu'est-ce qui se passe ici ? Pourquoi on peut… C'est très important de comprendre qu'il va y avoir une séance entre le volume de vente et les prix. Donc, c'est-à-dire qu'on peut avoir un ralentissement, les ventes sont en baisse, mais on n'a pas nécessairement une baisse du prix immédiatement. Il faut vraiment aller plus, donc on pourrait dire, en récession. Donc, c'est-à-dire que là, on est vraiment des volumes qui sont très faibles et il y a une offre qui est supérieure à la demande. Donc, c'est d", "where": "Séance vidéo 3 — 1:36:11"}, {"id": "video-03-c41", "url": "/videos/03/?t=5871", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Le TP1 : un portrait du marché de Gatineau avec des données réelles", "text": "Tout est dans le gabarit Excel sauf une question, où l’étudiant collecte lui-même une propriété à vendre sur UQO Éval. Introduction de type tableau de bord ; le TP2 portera sur l’évaluation concrète. Donc, les données sont dans le Excel du gabarit. Donc, ils proviennent du marché réel à Gatineau. Sauf une question où vous allez devoir prendre une propriété en vente réellement. Vous allez pouvoir aller sur le UQEval et prendre toutes les caractéristiques de la propriété pour faire cette question-là. C'est la seule question où on va utiliser des données réelles. Non, c'est toutes des données réelles, c'est juste que c'est la seule question où vous allez devoir aller les chercher vous-même. Sinon, tout va être dans l'Excel gabarit déjà. Pour cette EPI-là, c'est vraiment une introduction. C'es", "where": "Séance vidéo 3 — 1:37:51"}, {"id": "video-03-c42", "url": "/videos/03/?t=5943", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Séries temporelles : tendance, saisonnalité, cycle et bruit", "text": "Ventes par trimestre ; la tendance est le mouvement de fond sur plusieurs années, la saisonnalité se répète chaque année, le cycle dépend des taux et de l’économie, le bruit reste inexpliqué. Une tendance, c'est que vous allez extraire, par exemple, c'est la mesure qu'on dit qu'on pourrait dire le mouvement de fond, qui se fait sur plusieurs années. Oui, M. Bissonnette. Oui, en fait, je veux juste savoir, où est-ce qu'on a ces diapos-là ? Oui, je vais les mettre sur model, dans le fond, après.", "where": "Séance vidéo 3 — 1:39:03"}, {"id": "video-03-c43", "url": "/videos/03/?t=5980", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Question : où trouver ces diapositives ?", "text": "Sur Moodle après le cours, et déjà sur le site du cours dans Ressources → Téléchargements → Travaux pratiques (troisième fichier du TP1). OK, parfait, c'est bon. Mais sinon, ils sont déjà sur le site, dans le fond, où est-ce que je mets les capsules vidéo. Oui. Si vous allez dans ressources, vous allez dans téléchargement, travaux pratiques, c'est vraiment le troisième. Donc, TP1, tableau de bord, module théorique préparatoire. C'est possible. Parfait. Merci. Parfait. Super. Donc, ici, c'est vraiment la décomposition d'une série. Vous n'allez pas être obligé de déterminer la valeur exacte de la tendance et tout ça. Ce n'est pas un cours de stade nécessairement. Mais c'est important de comprendre que dans une série, par exemple,", "where": "Séance vidéo 3 — 1:39:40"}, {"id": "video-03-c44", "url": "/videos/03/?t=6162", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Le taux de variation", "text": "Prix d’aujourd’hui sur le prix d’il y a un an, moins un ; s’applique au prix médian comme aux ventes ; sur quatre ans, on divise par la valeur d’il y a quatre périodes. Le taux de croissance, c'est simplement le prix. Aujourd'hui, par exemple, si on veut avoir la variation sur un an, c'est le prix aujourd'hui et le prix un an avant. C'est tout. Ça peut être le prix médian, ça peut être les ventes. Donc, c'est vraiment un taux de variation. Vous pouvez le voir comme par exemple en bourse, le rendement annuel d'une action. Donc, c'est la même chose. Il y a plusieurs façons de calculer. Le prix aujourd'hui, c'est le prix d'hier, moins le prix moins 1 étant donné que là, on ne met pas le PT moins PT moins 1. Mais bon, ce n'est pas le but. C'est simplement pour vo", "where": "Séance vidéo 3 — 1:42:42"}, {"id": "video-03-c45", "url": "/videos/03/?t=6241", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "La variation sur 12 mois en glissement annuel", "text": "Comparer le trimestre courant au même trimestre un an plus tôt et recalculer à chaque trimestre plutôt qu’une fois par année. Qu'est-ce qu'on fait ? C'est qu'on s'en va simplement faire le rendement sur les 12 mois, étant donné que c'est 4 trimestres. Et on a une mesure GT pour 12 mois. Et quand on dit un glissement annuel, c'est qu'au lieu de le calculer, par exemple, à tous les ans, lorsqu'il y a un trimestre qui s'additionne, on va simplement enlever la dernière mesure qu'on a utilisée, le XT-4, Puis, on va rajouter une nouvelle. Donc, c'est-à-dire que le XT, ça va être la nouvelle mesure de vente de ce trimestre-là. Et on prend, donc, les… Je ne sais pas, je vais essayer de l'expliquer plus clairement, mais… Vous", "where": "Séance vidéo 3 — 1:44:01"}, {"id": "video-03-c46", "url": "/videos/03/?t=6368", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "La moyenne mobile sur quatre trimestres", "text": "Moyenne des quatre dernières valeurs, glissante ; elle élimine la composante saisonnière et le bruit mais réagit plus lentement. Une année complète, recalculée chaque trimestre. Qu'est-ce que ça nous dit ? C'est qu'on va aller calculer la moyenne d'une mesure sur les quatre derniers trimestres et c'est ça, donc, notre moyenne mobile quatre périodes. C'est que par exemple qu'on aurait, je ne sais pas moi, le prix c'est 600 000 au trimestre d'aujourd'hui, 500 000 le trimestre d'avant et là les deux autres d'avant c'est 500 000 puis 600 000, bien vous faites la moyenne simplement de ces quatre mesures-là. Et c'est aujourd'hui la moyenne mobile quatre périodes, c'est simplement ce calcul-là. Donc, sur Excel vous pouvez utiliser une moyenne, vous prenez les quatre dernière", "where": "Séance vidéo 3 — 1:46:08"}, {"id": "video-03-c47", "url": "/videos/03/?t=6637", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Le ratio de saisonnalité (T2 + T3) / (T1 + T4)", "text": "Ventes du printemps et de l’été sur celles de l’hiver et de l’automne ; supérieur à 1 = marché printanier plus actif ; calculé sur une année civile complète, pas en glissement ; à interpréter, pas seulement à calculer. Puis là, pourquoi que c'est ventes T2 plus ventes T3 sur ventes T1 plus ventes T4 ? Mais vous l'aurez compris, ici on dit qu'on veut savoir est-ce que c'est plus actif en hiver ou en été. Bon, l'été incluant le printemps. Si on regarde une année, de janvier à mars, c'est le trimestre 1. De mars à mai, c'est T2 et ainsi de suite. T3, ça va être donc de avril à, je ne sais pas, moins juin, plus juillet ou à août, et là, jusqu'en décembre. Vous comprenez ? Donc, le T1, c'est après Noël. Donc, c'est vraiment les trois premières années passé janvier. Donc, on est d'accord que c'est en hiver. Ensuit", "where": "Séance vidéo 3 — 1:50:37"}, {"id": "video-03-c48", "url": "/videos/03/?t=6935", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "À retenir : interpréter la tendance avec une moyenne mobile", "text": "Ne jamais lire une tendance sur la mesure brute ; justifier le choix par le ratio de saisonnalité. Le cycle n’est pas à modéliser dans le TP. Donc, c'est-à-dire, par exemple, la valeur à tous les trimestres. Il faut utiliser une moyenne mobile. Donc, c'est ça en soi l'objectif. C'est que vous allez interpréter la tendance avec une moyenne mobile. Et ici, vous pouvez également utiliser le ratio de saisonnalité pour dire, « Bon, j'ai fait le choix d'utiliser la moyenne mobile parce que le ratio de saisonnalité varie beaucoup et c'est très dur de dire s'il n'y a aucune saisonnalité jamais. » En soi, le fait d'utiliser une moyenne mobile tout le temps, c'est déjà plus adapté. Mais ça a des inconvénients, c'est-à-dire que si, par exemple", "where": "Séance vidéo 3 — 1:55:35"}, {"id": "video-03-c49", "url": "/videos/03/?t=7040", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "L’indice base 100", "text": "Valeur médiane de l’année sur celle de l’année de base (2021 dans le TP), multipliée par 100 ; 123 = +23 % depuis la base ; croissance 2022-2025 = 125/110 − 1 = 13,6 %. Et ça, qu'est-ce qu'ils font pour pouvoir justement déterminer la valeur de l'indice les autres années ? C'est simplement X, donc de base, c'est la valeur médiane que vous avez. Par exemple, si la première année que vous construisez votre indice, vous avez des bungalows dans la ville de Québec, je ne sais pas, qui sont à 200 000. bien, la période suivante, qu'est-ce que vous allez faire ? C'est simplement de prendre la valeur médiane et toujours la ramener sur la valeur de la base. Et ça vous permet donc d'examiner le prix de l'indice en multipliant par 100, étant donné que c'est un ratio. Le", "where": "Séance vidéo 3 — 1:57:20"}, {"id": "video-03-c50", "url": "/videos/03/?t=7231", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Le taux de croissance annuel composé", "text": "(Valeur finale / valeur initiale)^(1/n) − 1 ; de 100 à 200 en quatre périodes = +100 % au total mais moins par période ; n = différence entre les années, facile à tirer dans Excel. Donc, dans ce cas-là, qu'est-ce qu'il faudrait faire ? Il faudrait simplement aller appliquer la valeur finale sur la valeur initiale et vous allez élever à l'exposant 1 sur n. Et là, vous faites moins 1. En soi, c'est la formule la plus compliquée, mais en soi, c'est niaiseux. Mais c'est juste qu'on élève à la 1 sur le nombre de périodes qu'on regarde. Si, par exemple, on va y aller simplement. On veut regarder le rendement sur 4 périodes. La valeur à la fin des 4 périodes, c'est 100. Mettons, 200. Et au début, c'était de 100. Sur les quatre périodes, vous avez fait une croissance de 200 sur", "where": "Séance vidéo 3 — 2:00:31"}, {"id": "video-03-c51", "url": "/videos/03/?t=7440", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Moyenne et médiane : 833 contre 425", "text": "Une valeur extrême (2 500) gonfle la moyenne ; la médiane résiste aux extrêmes mais réagit aux changements de composition. Utiliser les deux et savoir les interpréter. Maintenant ici, bon, la moyenne et la médiane. La moyenne, c'est pour calculer la moyenne mobile, c'est simplement la somme de la valeur. Ici, c'est la somme de toutes les valeurs fois 1 sur n. Ça revient à dire que c'est x1 plus x2 plus x3 divisé par 3, c'est tout. C'est l'équivalent donc de faire la fonction moyenne dans Excel. Maintenant, la médiane, si on suppose, par exemple, qu'on a ces valeurs-là ici, 380, 410, 425, 450, puis 2500, bien là, si on fait la moyenne de ça, ça va être 833. Bon, ici, c'est en 1000, tout ça. Pourquoi ? Parce qu'il y a cet extrême-là qui influence énormément la", "where": "Séance vidéo 3 — 2:04:00"}, {"id": "video-03-c52", "url": "/videos/03/?t=7745", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Le modèle hédonique et l’évaluation de masse", "text": "Prix = B0 + B1·localisation + B2·surface + … + erreur, estimé par moindres carrés ; une salle de bain « vaut » 20 000 $ toutes choses égales ; variables indicatrices de municipalité, autocorrélation spatiale ; Toronto l’utilise pour son rôle. C'est que, supposons que vous avez une bonne… c'est important dans le TP parce que vous allez devoir vous allez utiliser l'évaluation qui est faite automatiquement. Puis, vous allez devoir commenter pourquoi il y a des faiblesses dans cette évaluation. Et c'est justement parce que c'est fait avec cette façon de faire. Vous avez une base de données avec des prix de vente ici. Et vous avez des caractéristiques pour chacune des propriétés. Un modèle hedonique, c'est quoi ? C'est simplement d'estimer une fonction qui permet de réduire. Ici, vous voyez, vous avez la forme simplifiée, c'est ça ici.", "where": "Séance vidéo 3 — 2:09:05"}, {"id": "video-03-c53", "url": "/videos/03/?t=8009", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "L’estimation d’UQO Éval : hédonique + comparables, et ses limites", "text": "Le condo au 40e étage mal représenté dans les données ; comparables ajustés, rôle, coût calibré et modèle hédonique donnent des valeurs différentes que l’étudiant devra expliquer. Il y a plusieurs raisons. Des fois, c'est parce que c'est susceptible de ne pas être représenté. Par exemple, je ne sais pas moi. Un condo dans une tour de 30 étages, 40 étages, bien, c'est celle-là qui est aux 40 étages, aux 40e étages, par exemple, c'est très possible que le modèle édonique, il projette une valeur qui est beaucoup plus faible que la réalité. La raison, c'est simple, c'est qu'il n'a pas nécessairement appris à pricer les étages supérieurs et donc, il n'y a pas assez. Donc, dans la mesure qu'il y aurait l'étage dans le modèle édonique, si ce n'est même pas utilisé dans le modè", "where": "Séance vidéo 3 — 2:13:29"}, {"id": "video-03-c54", "url": "/videos/03/?t=8148", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Le TP1 dans le gabarit Excel : neuf questions, une seule collecte", "text": "Question 6 : choisir une propriété à vendre parmi les 75 000 d’UQO Éval (préférer un cas simple), saisir ses caractéristiques dans l’onglet Collecte ; prix demandé, valeur au rôle, estimation et intervalle 10-90 % sont fournis. Ici, en soi, la seule question où vous allez devoir aller collecter des données, c'est la question 6. C'est vraiment donc n'importe quelle propriété à vendre et vous allez voir, donc on va aller dans l'Excel. Si vous allez donc dans Collect, vous entrez donc les informations de la propriété que vous avez choisie. Tout ça ici, c'est donné là, donc c'est calculé. Le prix demandé, la valeur au rôle, l'estimation, l'intervalle de confiance ici, donc 10 % et 90 %. Et là, vous pouvez prendre une capture pour bouger nécessairement et vous allez avoir des mesures de comparable, que vous pouvez prendre", "where": "Séance vidéo 3 — 2:15:48"}, {"id": "video-03-c55", "url": "/videos/03/?t=8263", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Démonstration Excel : variation annuelle et indice, figer la cellule de base", "text": "Variation = valeur / valeur précédente − 1 ; indice = valeur / base 2021 × 100 avec le signe $ pour figer la référence (F4 sur PC), puis tirer vers le bas ; indices unifamilial, copropriété et plex depuis l’onglet Données. Comme ça ici, moins divisé par la valeur-là, moins 1. Comme ça. Et là, vous pouvez descendre. Comme ça ici. Donc, c'est vraiment comme ça qu'il faut le faire dans cette collée ici. Maintenant, comme on avait mentionné, là, on veut calculer l'indice. L'indice, on avait dit que c'était simplement la valeur d'une année sur la valeur de référence. Moi, ce que je vous conseille de faire ici, dans ce cas-là, je vais juste faire celle-là, puis après ça, vous allez pouvoir les… On prend ça ici, comme ça. Vous allez choisir, donc, la valeur finale, étant donné qu'on est dans la première année, sur la v", "where": "Séance vidéo 3 — 2:17:43"}, {"id": "video-03-c56", "url": "/videos/03/?t=8548", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Question : peut-on entrer une valeur calculée à la main plutôt qu’une formule ?", "text": "Oui, aucun point perdu si la valeur est bonne ; mais sans formule le professeur ne peut pas faire le suivi d’erreur ni accorder de points partiels. Écrire au professeur si Excel bloque ; l’IA est utile pour les formules. En fait, on a une difficulté avec une formule, on le calcule manuellement pour le rendre, ça revient au même, en fait. Ou ça ne se rapportera peut-être pas sur d'autres pages ? Dans le fond, non. Si admettons que vous avez un problème à la rentrée, dans la mesure que c'est cohérent, vous faites le suivi dans les autres, oui, non, il n'y a pas de problème à ce niveau-là. Par exemple, si vous allez le voûter, vous pourriez, je ne sais pas moi, une façon de faire, ce serait simplement d'aller créer une colonne, je ne sais pas moi, ici. Je préfère ça comme ça. Puis là, vous rajoutez ça comme ça ic", "where": "Séance vidéo 3 — 2:22:28"}, {"id": "video-03-c57", "url": "/videos/03/?t=8741", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Le dossier de dix propriétés : médiane des écarts et part des prix demandés supérieurs à l’estimation", "text": "Écart = prix demandé − estimation ; médiane de −23 000 $ dans la démonstration (estimations trop élevées) ; 5 sur 10 = 50 % contre un repère de 41 % sur 831 propriétés voisines. L’interprétation compte plus que le calcul. C'est celle-là ici. Toutes les informations sur ces propriétés-là, ils vous sont données directement dans l'Excel. Puis vous voyez, vous avez le prix qui est demandé, puis vous avez l'évaluation qui est là. Maintenant, le gros du travail, c'est de dire pourquoi il y a une divergence ? C'est justement là que les points sont vraiment donnés. Est-ce que l'intuition est bonne ? C'est-à-dire, pourquoi il y a une différence d'évaluation, selon vous, pour ça ici ? Il n'y a pas nécessairement juste une bonne réponse. Mais maintenant, vous allez calculer ici, dans un premier temps, la médiane des écart", "where": "Séance vidéo 3 — 2:25:41"}, {"id": "video-03-c58", "url": "/videos/03/?t=9024", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Le financement : la fonction VPM, taux ÷ 12, 25 ans", "text": "Taux affiché 6,09 %, 300 paiements, valeur actualisée = montant du prêt (négatif pour un paiement positif), valeur capitalisée 0 ; capitalisation semestrielle au Canada, mais ÷ 12 accepté. Paiement de 5 198 $ sur 800 000 $, puis 2 599 $ pour la médiane du dossier. Donc, ça, c'est simplement le taux hypothécaire. Dans les slides, vous avez tout ce qui était pour calculer, par exemple, le prix d'un paiement hypothécaire. Je crois que la fonction valeur paiement, donc supposons ici, pour vous le simplifier, là, valeur paiement, c'est votre amie. Vous avez le taux. Ça, c'est le taux qui est mentionné ici, donc, de 16,9 %. 6,09. Et là, c'est important, étant donné que c'est un paiement qui est mensuel, il faut diviser le taux par 12. Donc, c'est la seule petite attrape. Puis encore une fois, au Canada, ce n'est pas réellement divisé par 12, étant donné que c", "where": "Séance vidéo 3 — 2:30:24"}, {"id": "video-03-c59", "url": "/videos/03/?t=9266", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Scénarios 1 et 2 : mise de fonds de 20 %, écart mensuel, revenu et tableau de bord", "text": "Scénario 1 = prix médian des dix prix demandés, scénario 2 = la propriété choisie ; le tableau de bord se remplit automatiquement et il ne reste qu’à formuler des constats. Donc, c'est simplement comme là, par exemple, le prix médian des 10 prix demandés du dossier, ici, donc ça va être le, vous allez, donc votre scénario 2, c'est la propriété que vous avez choisie et le scénario 1, c'est simplement le prix médian, donc les propriétés qu'on vous donne, donc les 10. Donc, supposons qu'ici c'est 500 000, bien là vous entrez la valeur de 500 000. Et là, vous la prenez donc directement à partir du calcul de la médiane. La mise de fond, bien là, c'est simplement 20 % fois cette valeur-là. Le montant du prêt, c'est, comme mettons qu'on mettrait 500 000 ici, 500 000, do", "where": "Séance vidéo 3 — 2:34:26"}, {"id": "video-03-c60", "url": "/videos/03/?t=9443", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Modalités de remise : seul ou à deux, l’Excel suffit, déclaration d’usage de l’IA", "text": "Deux noms possibles malgré l’énoncé ; statut « terminé » dans le gabarit ; indiquer dans quelle mesure l’IA a été utilisée (formules, vérification), sans effet sur la note. Le TP prend quelques heures ; l’essentiel est l’analyse. Donc, en soi, c'est l'Excel. Et vous voyez ici, vous allez avoir le statut en cours et tout ça. Ça vous donne une idée dans le fond. Est-ce que j'ai tout fait ? Ça va être marqué terminé quand ça va être fini. Donc, ça ne vous dira pas si l'annonce est bon. Si vous avez fait la bonne chose. Mais si vous utilisez le jeu de slide qu'on vient de présenter pour l'ETP, avec les notes de cours et tout ça, il n'y a aucun problème. Maintenant, pour Excel, n'importe quel chat GPT, peu importe, si vous avez un problème pour calculer comment figer une cellule, vous pouvez m'écrire ou vous pouvez demander", "where": "Séance vidéo 3 — 2:37:23"}, {"id": "video-03-c61", "url": "/videos/03/?t=9717", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Mot de la fin", "text": "La vidéo sera mise en ligne sur le site ; questions par courriel ou à la prochaine séance. Super, merci. Merci. Bonne soirée. ...", "where": "Séance vidéo 3 — 2:41:57"}, {"id": "p1-1", "url": "/rapport/1/#p1-1", "ch": "R", "chTitle": "Introduction", "kind": "p", "title": "Introduction", "text": "Le logement est à la fois le principal actif des ménages québécois, un canal central de transmission de la politique monétaire (Iacoviello, 2005; Piazzesi et Schneider, 2016) et un déterminant majeur du cycle économique lui-même — au point que Leamer (2007) a pu soutenir que « le logement est le cycle économique ». C'est aussi un enjeu social de premier plan, la pénurie d'offre étant désormais documentée à l'échelle canadienne (Société canadienne d'hypoth\\`eques et de logement, 2022). Or, le débat public s'appuie trop souvent sur des prix moyens ou médians, sensibles à la composition des ventes : un trimestre où se vendent davantage de copropriétés qu'à l'habitude fera mécaniquement « baisser » le prix moyen sans qu'aucune propriété n'ait perdu de valeur.", "where": "Rapport marché — Chapitre 1 · Introduction"}, {"id": "p1-2", "url": "/rapport/1/#p1-2", "ch": "R", "chTitle": "Introduction", "kind": "p", "title": "Introduction", "text": "L'indice des prix des propriétés MLS® corrige ce biais : fondé sur une approche hédonique — dont les fondements théoriques remontent à Rosen (1974) —, il mesure l'évolution du prix d'une propriété de qualité constante (annexe @@REF{annexe:methodo}@@). Il appartient à la même famille d'outils que les indices à ventes répétées développés par Bailey et al. (1963) puis popularisés par Case et Shiller (1987), et constitue l'outil de référence pour analyser la dynamique des prix de l'habitation au Canada (Association canadienne de l'immobilier, 2024).", "where": "Rapport marché — Chapitre 1 · Introduction"}, {"id": "p1-3", "url": "/rapport/1/#p1-3", "ch": "R", "chTitle": "Introduction", "kind": "p", "title": "Objectifs et questions", "text": "Ce document mobilise l'IPP MLS® mensuel, trimestriel et annuel, désaisonnalisé et non désaisonnalisé, ainsi que les grandes séries macroéconomiques canadiennes tirées de FRED, pour répondre à six questions :", "where": "Rapport marché — Chapitre 1 · Introduction"}, {"id": "p1-4", "url": "/rapport/1/#p1-4", "ch": "R", "chTitle": "Introduction", "kind": "p", "title": "Objectifs et questions", "text": "Dans quel environnement de taux, d'inflation, d'activité et de démographie le marché a-t-il évolué (chapitre @@REF{sec:macro}@@) ?", "where": "Rapport marché — Chapitre 1 · Introduction"}, {"id": "p1-5", "url": "/rapport/1/#p1-5", "ch": "R", "chTitle": "Introduction", "kind": "p", "title": "Objectifs et questions", "text": "Comment le Québec se compare-t-il aux autres grands marchés canadiens sur vingt ans, et comment le cycle récent a-t-il redistribué les cartes (chapitres @@REF{sec:canada}@@ à @@REF{sec:cycle}@@) ?", "where": "Rapport marché — Chapitre 1 · Introduction"}, {"id": "p1-6", "url": "/rapport/1/#p1-6", "ch": "R", "chTitle": "Introduction", "kind": "p", "title": "Objectifs et questions", "text": "Comment le choc de taux de 2022 s'est-il transmis aux prix, et que reste-t-il de la hausse une fois l'inflation déduite (chapitre @@REF{sec:reel}@@) ?", "where": "Rapport marché — Chapitre 1 · Introduction"}, {"id": "p1-7", "url": "/rapport/1/#p1-7", "ch": "R", "chTitle": "Introduction", "kind": "p", "title": "Objectifs et questions", "text": "Quelles dynamiques propres caractérisent chacun des six marchés québécois — la province, les RMR de Montréal et de Québec, l'Estrie, la Mauricie et le Centre-du-Québec (chapitre @@REF{sec:regions}@@) ?", "where": "Rapport marché — Chapitre 1 · Introduction"}, {"id": "p1-8", "url": "/rapport/1/#p1-8", "ch": "R", "chTitle": "Introduction", "kind": "p", "title": "Objectifs et questions", "text": "Comment les segments — unifamiliale, plain-pied, à étages, en rangée, appartement — et les saisons structurent-ils les prix (chapitres @@REF{sec:types}@@ et @@REF{sec:saison}@@) ?", "where": "Rapport marché — Chapitre 1 · Introduction"}, {"id": "p1-9", "url": "/rapport/1/#p1-9", "ch": "R", "chTitle": "Introduction", "kind": "p", "title": "Objectifs et questions", "text": "Quel est le profil de risque du marché québécois et comment co-varie-t-il avec les autres grands marchés canadiens (chapitres @@REF{sec:risque}@@ et @@REF{sec:roc}@@) ?", "where": "Rapport marché — Chapitre 1 · Introduction"}, {"id": "p1-10", "url": "/rapport/1/#p1-10", "ch": "R", "chTitle": "Introduction", "kind": "p", "title": "Structure du document", "text": "Le document progresse du général au particulier. Les chapitres @@REF{sec:macro}@@ à @@REF{sec:reel}@@ plantent le décor : environnement macroéconomique, position du Québec dans le paysage canadien, cycle récent et transmission monétaire. Le chapitre @@REF{sec:regions}@@ — le cœur du document — dresse le profil détaillé de chacun des six marchés québécois. Les chapitres @@REF{sec:types}@@ à @@REF{sec:roc}@@ traitent des dimensions transversales : segments de propriété, saisonnalité, risque et co-mouvements, marchés de comparaison hors Québec. Le chapitre @@REF{sec:afford}@@ traduit les prix en charge hypothécaire ; le chapitre @@REF{sec:faits}@@ condense l'ensemble en dix faits stylisés ; le chapitre @@REF{sec:synthese}@@ conclut. Suivent la bibliographie et six annexes : méthodologie, tableaux statistiques, glossaire, chronologie, notes bibliographiques et questions de révision.", "where": "Rapport marché — Chapitre 1 · Introduction"}, {"id": "p1-11", "url": "/rapport/1/#p1-11", "ch": "R", "chTitle": "Introduction", "kind": "p", "title": "Comment lire ce document", "text": "Chaque chapitre s'ouvre sur le constat principal et se referme, lorsque la matière s'y prête, sur un encadré « Points clés ». Les figures adoptent des conventions constantes : les bandes grisées repèrent trois épisodes (crise financière, sept. 2008–juin 2009 ; choc pandémique, mars–août 2020 ; resserrement monétaire, mars 2022–juillet 2023) ; les étiquettes en fin de courbe donnent la dernière valeur ; la source figure sous chaque graphique. Les tableaux détaillés par marché et par année sont regroupés à l'annexe @@REF{annexe:tableaux}@@.", "where": "Rapport marché — Chapitre 1 · Introduction"}, {"id": "p2-1", "url": "/rapport/2/#p2-1", "ch": "R", "chTitle": "Données et méthodologie", "kind": "p", "title": "Sources", "text": "Deux familles de données sont mobilisées.", "where": "Rapport marché — Chapitre 2 · Données et méthodologie"}, {"id": "p2-2", "url": "/rapport/2/#p2-2", "ch": "R", "chTitle": "Données et méthodologie", "kind": "p", "title": "L'IPP MLS® de l'ACI", "text": "Les fichiers officiels de l'ACI (Association canadienne de l'immobilier, 2024) couvrent 60 marchés canadiens de janvier 2005 à juin 2026 (base 100 = janvier 2005), en quatre déclinaisons : mensuelle brute, mensuelle désaisonnalisée, trimestrielle et annuelle. Pour le Québec, six agrégats sont disponibles : la province, les RMR de Montréal et de Québec, l'Estrie, la Mauricie et le Centre-du-Québec. Chaque marché est décrit par un indice composite et jusqu'à cinq indices sectoriels (unifamiliale, plain-pied, à étages, en rangée, appartement), assortis des prix de référence correspondants en dollars courants. Les marchés de l'Estrie, de la Mauricie et du Centre-du-Québec ne publient pas le segment « en rangée », trop peu profond.", "where": "Rapport marché — Chapitre 2 · Données et méthodologie"}, {"id": "p2-3", "url": "/rapport/2/#p2-3", "ch": "R", "chTitle": "Données et méthodologie", "kind": "p", "title": "Les séries macroéconomiques FRED", "text": "FRED (Federal Reserve Bank of St. Louis, 2026) rediffuse pour le Canada les données de l'OCDE et de Statistique Canada. Sont utilisés : le taux interbancaire à 3 mois (approximation du taux directeur), le rendement obligataire fédéral à 10 ans, l'IPC (niveau et glissement annuel), le PIB réel trimestriel, le taux de chômage, la population totale et le taux de change CA/US. Les identifiants exacts des séries figurent à l'annexe @@REF{annexe:methodo}@@.", "where": "Rapport marché — Chapitre 2 · Données et méthodologie"}, {"id": "p2-4", "url": "/rapport/2/#p2-4", "ch": "R", "chTitle": "Données et méthodologie", "kind": "p", "title": "Mesures", "text": "L'ensemble des calculs est réalisé en Python (pandas, NumPy, Matplotlib) à partir d'un script unique et reproductible. Six familles de mesures sont mobilisées :", "where": "Rapport marché — Chapitre 2 · Données et méthodologie"}, {"id": "p2-5", "url": "/rapport/2/#p2-5", "ch": "R", "chTitle": "Données et méthodologie", "kind": "p", "title": "Mesures", "text": "Variations : glissement annuel (variation sur 12 mois) et croissance annuelle moyenne composée (CAM) par sous-période ;", "where": "Rapport marché — Chapitre 2 · Données et méthodologie"}, {"id": "p2-6", "url": "/rapport/2/#p2-6", "ch": "R", "chTitle": "Données et méthodologie", "kind": "p", "title": "Mesures", "text": "Cycle : écart au sommet historique (drawdown) calculé sur les séries désaisonnalisées, avec datation des épisodes (sommet, creux, durée, récupération) ;", "where": "Rapport marché — Chapitre 2 · Données et méthodologie"}, {"id": "p2-7", "url": "/rapport/2/#p2-7", "ch": "R", "chTitle": "Données et méthodologie", "kind": "p", "title": "Mesures", "text": "Prix réels : IPP déflaté par l'IPC canadien (2015 = 100) ;", "where": "Rapport marché — Chapitre 2 · Données et méthodologie"}, {"id": "p2-8", "url": "/rapport/2/#p2-8", "ch": "R", "chTitle": "Données et méthodologie", "kind": "p", "title": "Mesures", "text": "Risque : volatilité annualisée sur fenêtre mobile de 24 mois ; distribution des variations mensuelles et annuelles ; bêta mobile (60 mois) du Québec sur le Canada ;", "where": "Rapport marché — Chapitre 2 · Données et méthodologie"}, {"id": "p2-9", "url": "/rapport/2/#p2-9", "ch": "R", "chTitle": "Données et méthodologie", "kind": "p", "title": "Mesures", "text": "Co-mouvements : corrélations fixes et mobiles (60 mois) des variations entre marchés ;", "where": "Rapport marché — Chapitre 2 · Données et méthodologie"}, {"id": "p2-10", "url": "/rapport/2/#p2-10", "ch": "R", "chTitle": "Données et méthodologie", "kind": "p", "title": "Mesures", "text": "Saisonnalité : écart moyen entre séries brutes et désaisonnalisées, par mois et par marché.", "where": "Rapport marché — Chapitre 2 · Données et méthodologie"}, {"id": "p2-11", "url": "/rapport/2/#p2-11", "ch": "R", "chTitle": "Données et méthodologie", "kind": "p", "title": "Mesures", "text": "Sauf mention contraire, les graphiques utilisent les séries mensuelles non désaisonnalisées et les prix sont en dollars courants (non déflatés). Les mesures de cycle et de risque s'appuient sur les séries désaisonnalisées afin de ne pas confondre saisonnalité et correction.", "where": "Rapport marché — Chapitre 2 · Données et méthodologie"}, {"id": "p3-1", "url": "/rapport/3/#p3-1", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "p", "title": "Le contexte macroéconomique canadien", "text": "Aucun marché du logement ne s'analyse hors de son environnement financier et réel. Ce chapitre fixe le décor : taux, inflation, activité, emploi, démographie et change.", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "p3-2", "url": "/rapport/3/#p3-2", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "p", "title": "Vingt ans de taux : de l'argent gratuit au choc de 2022", "text": "La figure @@REF{fig:taux}@@ résume l'environnement financier dans lequel le marché de l'habitation a évolué. Après la crise financière de 2008, le taux court canadien passe sous 1 % et y demeure — à un bref épisode près — pendant plus d'une décennie, culminant avec les taux planchers de la pandémie (0,1 %). Le renversement de 2022 est le plus brutal de la période : environ 450 points de base en dix-huit mois, portant le taux court au-delà de 5 %. Depuis 2024, la détente est engagée : taux court à 2,3 % en juin 2026, obligations 10 ans à 3,4 %. La courbe des taux, inversée en 2023, s'est repentifiée — configuration typique de fin de cycle restrictif.", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "p3-3", "url": "/rapport/3/#p3-3", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "p", "title": "Vingt ans de taux : de l'argent gratuit au choc de 2022", "text": "@@IMG0@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "fig-fig-taux", "url": "/rapport/3/#fig-fig-taux", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "fig", "title": "Figure 3.1", "text": "Taux interbancaire 3 mois et rendement obligataire 10 ans, Canada, 2005–2026. @@IMG0@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "p3-4", "url": "/rapport/3/#p3-4", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "p", "title": "Vingt ans de taux : de l'argent gratuit au choc de 2022", "text": "Pour le marché hypothécaire, deux lectures complémentaires : le taux court gouverne les prêts à taux variable et le coût de refinancement des prêteurs ; le 10 ans ancre les taux fixes de plus longue durée. Le choc de 2022 a frappé les deux extrémités à la fois — une rareté historique — ce qui explique la violence de la correction dans les marchés les plus endettés (chapitre @@REF{sec:reel}@@). Le rôle des périodes prolongées de taux bas dans la formation des booms immobiliers fait l'objet d'une littérature abondante et contrastée : Taylor (2007) y voit la cause première de la bulle américaine des années 2000, quand Kuttner (2013) conclut que les taux seuls n'expliquent qu'une fraction des hausses observées — le crédit et les anticipations faisant le reste.", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "p3-5", "url": "/rapport/3/#p3-5", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "p", "title": "L'inflation, déclencheur du cycle immobilier 2022–2023", "text": "Ce choc de taux répond à la poussée d'inflation de 2021–2022 (figure @@REF{fig:inflation}@@) : sortie de la fourchette cible de 1–3 % au printemps 2021, l'inflation culmine à plus de 8 % à l'été 2022 — un sommet de quarante ans — avant de revenir dans la cible (2,3 % à la dernière observation disponible, mars 2025), au prix du resserrement le plus rapide de l'histoire moderne de la Banque du Canada (Banque du Canada, 2023). Pour le marché de l'habitation, la séquence est déterminante : c'est l'inflation qui déclenche le resserrement, et c'est le resserrement qui casse le cycle immobilier canadien — mais pas le québécois, comme le montrera le chapitre @@REF{sec:reel}@@.", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "p3-6", "url": "/rapport/3/#p3-6", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "p", "title": "L'inflation, déclencheur du cycle immobilier 2022–2023", "text": "@@IMG1@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "fig-fig-inflation", "url": "/rapport/3/#fig-fig-inflation", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "fig", "title": "Figure 3.2", "text": "Inflation de l'IPC d'ensemble, Canada, glissement annuel, 2005–2025. @@IMG1@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "p3-7", "url": "/rapport/3/#p3-7", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "p", "title": "Activité et emploi : un atterrissage sans effondrement", "text": "Les figures @@REF{fig:pib}@@ et @@REF{fig:chomage}@@ complètent le tableau. L'économie canadienne n'a connu que deux contractions marquées en vingt ans (2009 et 2020) ; le resserrement de 2022–2023 a produit un ralentissement prolongé (croissance du PIB autour de -0,1 % sur quatre trimestres début 2026) sans récession déclarée, et une remontée graduelle du chômage vers 6,5 %. Autrement dit, la correction immobilière canadienne de 2022–2026 est une correction de taux, pas une correction d'emploi — une configuration historiquement moins destructrice pour les prix, car elle ne génère ni vagues de défauts ni ventes forcées massives. C'est précisément la combinaison inverse — endettement élevé et choc d'emploi — qui avait rendu la crise américaine de 2007–2009 si profonde (Mian et Sufi, 2014). Le niveau d'endettement des ménages canadiens, parmi les plus élevés du G7, demeure néanmoins le facteur de vulnérabilité structurel du système (Crawford et Faruqui, 2012).", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "p3-8", "url": "/rapport/3/#p3-8", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "p", "title": "Activité et emploi : un atterrissage sans effondrement", "text": "@@IMG2@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "fig-fig-pib", "url": "/rapport/3/#fig-fig-pib", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "fig", "title": "Figure 3.3", "text": "PIB réel du Canada, variation sur quatre trimestres, 2005–2026. @@IMG2@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "p3-9", "url": "/rapport/3/#p3-9", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "p", "title": "Activité et emploi : un atterrissage sans effondrement", "text": "@@IMG3@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "fig-fig-chomage", "url": "/rapport/3/#fig-fig-chomage", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "fig", "title": "Figure 3.4", "text": "Taux de chômage, Canada, mensuel désaisonnalisé, 2005–2026. @@IMG3@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "p3-10", "url": "/rapport/3/#p3-10", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "p", "title": "La démographie : le choc de demande de 2022–2024", "text": "La figure @@REF{fig:population}@@ met en évidence un déterminant fondamental trop souvent omis : la croissance démographique. Stable autour de 1 % par an pendant quinze ans, elle bondit à 1,9 % en 2022, 2,8 % en 2023 et 3,0 % en 2024 — des rythmes sans précédent depuis les années 1950, portés par l'immigration permanente et temporaire — avant de retomber sous 1 % en 2025 avec le resserrement des cibles migratoires. Ce choc de demande, survenu alors même que les taux montaient, aide à comprendre pourquoi les prix canadiens n'ont pas baissé davantage, et pourquoi les loyers et les marchés abordables (dont le Québec) ont été particulièrement sollicités.", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "p3-11", "url": "/rapport/3/#p3-11", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "p", "title": "La démographie : le choc de demande de 2022–2024", "text": "@@IMG4@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "fig-fig-population", "url": "/rapport/3/#fig-fig-population", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "fig", "title": "Figure 3.5", "text": "Croissance annuelle de la population canadienne, 2005–2025. @@IMG4@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "p3-12", "url": "/rapport/3/#p3-12", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "p", "title": "Le taux de change", "text": "Enfin, la figure @@REF{fig:fx}@@ rappelle la trajectoire du huard : parité avec le dollar américain durant le super-cycle des matières premières (2007–2011), puis glissement vers une fourchette de 1,35 à 1,45 $ CA par $ US. Un dollar faible renchérit les intrants de construction importés et soutient, à la marge, la demande étrangère d'actifs immobiliers canadiens.", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "p3-13", "url": "/rapport/3/#p3-13", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "p", "title": "Le taux de change", "text": "@@IMG5@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "fig-fig-fx", "url": "/rapport/3/#fig-fig-fx", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "fig", "title": "Figure 3.6", "text": "Taux de change, dollars canadiens par dollar américain, moyenne mensuelle, 2005–2026. @@IMG5@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "p3-14", "url": "/rapport/3/#p3-14", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "p", "title": "Le taux de change", "text": "Le tableau @@REF{tab:macro}@@ rassemble les valeurs de référence de ces indicateurs.", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "tab-tab-macro", "url": "/rapport/3/#tab-tab-macro", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "tab", "title": "Tableau 3.1", "text": "Tableau de bord macroéconomique du Canada. Source : FRED ; calculs de l'auteur. Indicateur (Canada)Dernière valeurJanv. 2020Il y a 5 ansObservationTaux court 3 mois2,3 %1,6 %0,1 %juin 2026Rendement obligataire 10 ans3,4 %1,5 %1,4 %juin 2026Inflation IPC (glissement annuel)2,3 %2,4 %0,9 %mars 2025Taux de chômage6,5 %5,5 %7,9 %juin 2026PIB réel (variation sur 4 trim.)-0,1 %-0,3 %0,6 %janv. 2026", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "p3-16", "url": "/rapport/3/#p3-16", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "p", "title": "Le taux de change", "text": "L'environnement 2024–2026 — inflation revenue dans la cible, taux courts autour de 2¼ %, chômage contenu, croissance démographique en net ralentissement — est celui d'un assouplissement graduel. Il est cohérent avec la reprise des prix observée au Québec et laisse présager, pour le reste du Canada, une stabilisation davantage qu'une nouvelle jambe de baisse ; mais le freinage démographique retire au marché un soutien majeur des années 2022–2024.", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "pointscles-3-15", "url": "/rapport/3/#pointscles-3-15", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "pointscles", "title": "Points clés", "text": "L'environnement 2024–2026 — inflation revenue dans la cible, taux courts autour de 2¼ %, chômage contenu, croissance démographique en net ralentissement — est celui d'un assouplissement graduel. Il est cohérent avec la reprise des prix observée au Québec et laisse présager, pour le reste du Canada, une stabilisation davantage qu'une nouvelle jambe de baisse ; mais le freinage démographique retire au marché un soutien majeur des années 2022–2024.", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "p4-1", "url": "/rapport/4/#p4-1", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "p", "title": "Vingt ans de prix : trois régimes, une inversion", "text": "La littérature canadienne a établi de longue date que le pays ne forme pas un marché du logement unique, mais une mosaïque de marchés régionaux segmentés, aux dynamiques propres (Allen et al., 2009). Les cycles de prix y présentent en outre une forte dépendance de durée — plus un boom dure, plus sa probabilité de retournement augmente — documentée conjointement pour le Canada et les États-Unis par Cunningham et Kolet (2011). La période 2005–2026 en offre une illustration exemplaire.", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "p4-2", "url": "/rapport/4/#p4-2", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "p", "title": "Vingt ans de prix : trois régimes, une inversion", "text": "La figure @@REF{fig:provinces}@@ retrace l'IPP composite des quatre grandes provinces et du Canada. Trois régimes s'y dessinent. Jusqu'en 2015, le Québec est un marché lent : il progresse régulièrement mais moins vite que l'Ouest, porté d'abord par le boom pétrolier albertain (2005–2008), puis par l'envolée de Vancouver et Toronto (2015–2017). Entre 2020 et 2022, la pandémie synchronise tous les marchés à la hausse. Depuis 2022, l'inversion est spectaculaire : l'Ontario et la Colombie-Britannique corrigent sous l'effet du resserrement monétaire, tandis que le Québec poursuit sa progression et dépasse, pour la première fois de la période, l'indice canadien (318,9 contre 285,3 en juin 2026).", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "p4-3", "url": "/rapport/4/#p4-3", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "p", "title": "Vingt ans de prix : trois régimes, une inversion", "text": "@@IMG6@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "fig-fig-provinces", "url": "/rapport/4/#fig-fig-provinces", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "fig", "title": "Figure 4.1", "text": "IPP MLS® composite, Canada et grandes provinces, 2005–2026 (janv. 2005 = 100). @@IMG6@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "p4-4", "url": "/rapport/4/#p4-4", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "p", "title": "La trajectoire relative : de 68 à 112", "text": "La figure @@REF{fig:ratio}@@ isole ce mouvement relatif : le ratio de l'indice québécois sur l'indice canadien tombe de 100 à 68 entre 2005 et 2017 — douze années de sous-performance relative, creusées par les booms successifs de l'Ouest — avant une remontée presque ininterrompue qui le porte à 112 en juin 2026, le croisement de la parité survenant en mars 2025. En vingt ans, le marché québécois aura donc été successivement le retardataire puis le meneur du pays, sans jamais changer de rythme propre : c'est surtout le dénominateur canadien qui s'est emballé puis dégonflé. Cette faible synchronisation interrégionale n'a rien d'anormal en soi — les cycles immobiliers restent des phénomènes essentiellement locaux, même à l'ère de la finance globalisée (Hirata et al., 2013) — mais son ampleur au sein d'un même pays, avec une union monétaire et bancaire complète, est remarquable.", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "p4-5", "url": "/rapport/4/#p4-5", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "p", "title": "La trajectoire relative : de 68 à 112", "text": "@@IMG7@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "fig-fig-ratio", "url": "/rapport/4/#fig-fig-ratio", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "fig", "title": "Figure 4.2", "text": "Ratio de l'IPP composite du Québec sur celui du Canada (100), 2005–2026. @@IMG7@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "p4-6", "url": "/rapport/4/#p4-6", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "p", "title": "Des niveaux de prix encore inférieurs, un écart qui se referme", "text": "L'indice masque toutefois les niveaux : la figure @@REF{fig:benchmark}@@ montre les prix de référence en dollars. Malgré une croissance plus rapide en fin de période, la propriété composite type demeure moins chère au Québec (550 400 $) et même dans la RMR de Montréal (596 300 $) qu'à l'échelle canadienne (665 600 $) — l'écart s'étant toutefois fortement resserré depuis 2022 : il était encore de près de 200 000 $ entre le Canada et le Québec au sommet de 2022, il n'est plus que d'environ 115 000 $. La RMR de Québec (444 600 $) demeure l'un des grands marchés les plus abordables au pays.", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "p4-7", "url": "/rapport/4/#p4-7", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "p", "title": "Des niveaux de prix encore inférieurs, un écart qui se referme", "text": "@@IMG8@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "fig-fig-benchmark", "url": "/rapport/4/#fig-fig-benchmark", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "fig", "title": "Figure 4.3", "text": "Prix de référence composite, en milliers de dollars courants, 2005–2026. @@IMG8@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "p4-8", "url": "/rapport/4/#p4-8", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "p", "title": "Croissance comparée par sous-période", "text": "Le tableau @@REF{tab:cagr}@@ décompose la croissance annuelle moyenne en quatre sous-périodes, et la figure @@REF{fig:cagr}@@ classe les seize marchés sur l'ensemble de la période. La lecture par ligne est éclairante : le Québec est le seul grand marché dont la croissance s'accélère de période en période, quand l'Ontario et la Colombie-Britannique voient la leur devenir négative après 2020. L'Alberta suit le chemin inverse du Québec : première en 2005–2010, dernière sur l'ensemble.", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "tab-tab-cagr", "url": "/rapport/4/#tab-tab-cagr", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "tab", "title": "Tableau 4.1", "text": "Croissance annuelle moyenne composée de l'IPP composite (%), par sous-période. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. Marché2005–20102010–20152015–20202020–2026EnsembleCanada+6,4 %+4,5 %+5,9 %+3,7 %+5,0 %Québec (province)+5,4 %+2,8 %+5,2 %+8,3 %+5,6 %RMR de Montréal+5,1 %+2,7 %+5,8 %+8,0 %+5,6 %RMR de Québec+9,0 %+3,7 %+1,4 %+9,5 %+6,1 %Estrie+4,3 %+2,0 %+3,0 %+14,0 %+6,3 %Mauricie+6,7 %+1,8 %+1,9 %+14,6 %+6,7 %Centre-du-Québec+5,9 %+3,5 %+3,0 %+13,9 %+7,0 %Ontario+4,7 %+5,3 %+7,6 %+3,7 %+5,2 %Grand Toronto+4,9 %", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "p4-9", "url": "/rapport/4/#p4-9", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "p", "title": "Croissance comparée par sous-période", "text": "@@IMG9@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "fig-fig-cagr", "url": "/rapport/4/#fig-fig-cagr", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "fig", "title": "Figure 4.4", "text": "Croissance annuelle moyenne de l'IPP composite, 2005–2026, seize marchés canadiens. @@IMG9@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "p4-10", "url": "/rapport/4/#p4-10", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "p", "title": "Le renversement de régime en un graphique", "text": "Le nuage de points de la figure @@REF{fig:scatter}@@ croise la croissance d'avant 2020 (abscisse) et d'après 2020 (ordonnée). Tous les marchés québécois se situent loin au-dessus de la diagonale — leur croissance 2020–2026 excède largement leur croissance 2005–2019, jusqu'à quadrupler en Estrie et en Mauricie — tandis que Toronto, Vancouver, l'Ontario et la Colombie-Britannique, champions d'avant 2020, se retrouvent sous la diagonale. Halifax est le seul grand marché hors Québec à partager le profil québécois, pour des raisons voisines : prix de départ bas, migration interprovinciale, télétravail.", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "p4-11", "url": "/rapport/4/#p4-11", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "p", "title": "Le renversement de régime en un graphique", "text": "@@IMG10@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "fig-fig-scatter", "url": "/rapport/4/#fig-fig-scatter", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "fig", "title": "Figure 4.5", "text": "Croissance annuelle moyenne avant (2005–2019) et après (2020–2026) la pandémie, seize marchés. @@IMG10@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "p4-13", "url": "/rapport/4/#p4-13", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "p", "title": "Le renversement de régime en un graphique", "text": "Sur l'ensemble 2005–2026, la hiérarchie canadienne renverse les idées reçues : les quatre marchés les plus performants sont québécois, et le Grand Toronto (5,2 % par an) fait à peine mieux que la moyenne canadienne (5,0 %). Le ratio Québec/Canada, tombé à 68 en 2017, atteint 112 en juin 2026.", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "pointscles-4-12", "url": "/rapport/4/#pointscles-4-12", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "pointscles", "title": "Points clés", "text": "Sur l'ensemble 2005–2026, la hiérarchie canadienne renverse les idées reçues : les quatre marchés les plus performants sont québécois, et le Grand Toronto (5,2 % par an) fait à peine mieux que la moyenne canadienne (5,0 %). Le ratio Québec/Canada, tombé à 68 en 2017, atteint 112 en juin 2026.", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "p5-1", "url": "/rapport/5/#p5-1", "ch": "R", "chTitle": "Vingt ans de prix au Québec", "kind": "p", "title": "Le récit en une courbe", "text": "La figure @@REF{fig:evenements}@@ condense l'histoire du marché québécois : traversée sans dommage de la crise financière (simple pause, quand l'Ouest recule de 9 %), décennie lente à environ +3 % par an (2011–2016), flambée pandémique, plateau — et non correction — lors du resserrement de 2022–2023, puis reprise vers le sommet historique de juin 2026.", "where": "Rapport marché — Chapitre 5 · Vingt ans de prix au Québec"}, {"id": "p5-2", "url": "/rapport/5/#p5-2", "ch": "R", "chTitle": "Vingt ans de prix au Québec", "kind": "p", "title": "Le récit en une courbe", "text": "@@IMG11@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 5 · Vingt ans de prix au Québec"}, {"id": "fig-fig-evenements", "url": "/rapport/5/#fig-fig-evenements", "ch": "R", "chTitle": "Vingt ans de prix au Québec", "kind": "fig", "title": "Figure 5.1", "text": "IPP composite du Québec : épisodes clés, 2005–2026. @@IMG11@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 5 · Vingt ans de prix au Québec"}, {"id": "p5-3", "url": "/rapport/5/#p5-3", "ch": "R", "chTitle": "Vingt ans de prix au Québec", "kind": "p", "title": "Six marchés, un basculement", "text": "La figure @@REF{fig:regions}@@ compare les six agrégats québécois. Jusqu'en 2020, Montréal domine la dynamique provinciale — la corrélation quasi parfaite (0,99) entre la RMR et la province reflète d'ailleurs son poids dans l'agrégat — et la RMR de Québec mène brièvement après son mini-boom de 2008–2012. La pandémie rebat les cartes : les marchés régionaux — Mauricie, Centre-du-Québec, Estrie — connaissent des hausses annuelles de 20 à 30 % en 2021–2022, nourries par le télétravail et la recherche d'espace, et conservent ensuite l'essentiel de ces gains. Ce déplacement de la demande du centre vers la périphérie est un phénomène continental, documenté aux États-Unis sous le nom d'« effet beigne » (Ramani et Bloom, 2021) et confirmé sur les prix des grandes métropoles par Gupta et al. (2022) ; sa diffusion du marché principal vers les marchés satellites rappelle l'« effet de vague » (ripple effect) analysé par Meen (1999). Depuis 2023, la RMR de Québec et l'Estrie prennent le relais avec des hausses parmi les plus fortes au pays.", "where": "Rapport marché — Chapitre 5 · Vingt ans de prix au Québec"}, {"id": "p5-4", "url": "/rapport/5/#p5-4", "ch": "R", "chTitle": "Vingt ans de prix au Québec", "kind": "p", "title": "Six marchés, un basculement", "text": "@@IMG12@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 5 · Vingt ans de prix au Québec"}, {"id": "fig-fig-regions", "url": "/rapport/5/#fig-fig-regions", "ch": "R", "chTitle": "Vingt ans de prix au Québec", "kind": "fig", "title": "Figure 5.2", "text": "IPP MLS® composite, marchés québécois, 2005–2026 (janv. 2005 = 100). @@IMG12@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 5 · Vingt ans de prix au Québec"}, {"id": "p5-5", "url": "/rapport/5/#p5-5", "ch": "R", "chTitle": "Vingt ans de prix au Québec", "kind": "p", "title": "Six marchés, un basculement", "text": "Le tableau @@REF{tab:apercu}@@ synthétise la situation en juin 2026. Tous les marchés québécois affichent une variation positive sur 12 mois — de +3,6 % dans la RMR de Montréal à +11,8 % en Estrie — alors que l'indice canadien recule de 3,6 %.", "where": "Rapport marché — Chapitre 5 · Vingt ans de prix au Québec"}, {"id": "tab-tab-apercu", "url": "/rapport/5/#tab-tab-apercu", "ch": "R", "chTitle": "Vingt ans de prix au Québec", "kind": "tab", "title": "Tableau 5.1", "text": "Vue d'ensemble des marchés en juin 2026. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. MarchéPrix deréférenceIPPcompositeVar.12 moisCroiss. ann.5 ansCroiss. ann.10 ansCroiss. ann.2005–2026RMR de Montréal596 300 $318,4+3,6 %+4,6 %+7,4 %+5,6 %RMR de Québec444 600 $353,7+6,5 %+8,9 %+6,6 %+6,1 %Estrie492 300 $368,8+11,8 %+11,3 %+10,4 %+6,3 %Mauricie324 800 $399,0+4,1 %+11,4 %+10,2 %+6,7 %Centre-du-Québec356 000 $421,8+8,2 %+11,6 %+10,0 %+7,0 %Québec (province)550 400 $318,9+4,4 %+5,2 %+", "where": "Rapport marché — Chapitre 5 · Vingt ans de prix au Québec"}, {"id": "p5-7", "url": "/rapport/5/#p5-7", "ch": "R", "chTitle": "Vingt ans de prix au Québec", "kind": "p", "title": "Six marchés, un basculement", "text": "Le « rattrapage » régional est le fait marquant de la décennie 2016–2026 au Québec : parti des niveaux les plus bas, le trio Centre-du-Québec – Mauricie – Estrie affiche désormais les multiples de prix les plus élevés de la province (indices de 369 à 422, contre 318 à Montréal). Chacun de ces marchés fait l'objet d'un profil détaillé au chapitre @@REF{sec:regions}@@.", "where": "Rapport marché — Chapitre 5 · Vingt ans de prix au Québec"}, {"id": "pointscles-5-6", "url": "/rapport/5/#pointscles-5-6", "ch": "R", "chTitle": "Vingt ans de prix au Québec", "kind": "pointscles", "title": "Points clés", "text": "Le « rattrapage » régional est le fait marquant de la décennie 2016–2026 au Québec : parti des niveaux les plus bas, le trio Centre-du-Québec – Mauricie – Estrie affiche désormais les multiples de prix les plus élevés de la province (indices de 369 à 422, contre 318 à Montréal). Chacun de ces marchés fait l'objet d'un profil détaillé au chapitre @@REF{sec:regions}@@.", "where": "Rapport marché — Chapitre 5 · Vingt ans de prix au Québec"}, {"id": "p6-1", "url": "/rapport/6/#p6-1", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "p", "title": "Depuis 2020 : deux trajectoires irréconciliables", "text": "La figure @@REF{fig:depuis2020}@@ rebase tous les indices à 100 en janvier 2020. L'écart est saisissant : +66,4 % pour la province en six ans et demi — et jusqu'à +139 % en Mauricie — contre +26,4 % pour le Canada. Aucun marché québécois n'a durablement corrigé après 2022 ; la hausse des taux a tout au plus imposé un plateau de dix-huit mois avant la reprise. Ce plateau sans baisse est cohérent avec la rigidité à la baisse des prix immobiliers : les vendeurs, averses aux pertes, préfèrent retirer leur propriété du marché plutôt que d'accepter un prix inférieur à leur référence d'achat (Genesove et Mayer, 2001) — l'ajustement passe alors par les volumes, non par les prix.", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "p6-2", "url": "/rapport/6/#p6-2", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "p", "title": "Depuis 2020 : deux trajectoires irréconciliables", "text": "@@IMG13@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "fig-fig-depuis2020", "url": "/rapport/6/#fig-fig-depuis2020", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "fig", "title": "Figure 6.1", "text": "IPP composite rebasé à 100 en janvier 2020, marchés québécois et Canada. @@IMG13@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "p6-3", "url": "/rapport/6/#p6-3", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "p", "title": "Le glissement annuel : amplitude et persistance", "text": "La figure @@REF{fig:yoy}@@ superpose les variations sur 12 mois du Québec et du Canada, et la figure @@REF{fig:smallmult}@@ détaille les six marchés québécois face à la référence canadienne. Trois observations : (i) le cycle canadien est nettement plus ample, avec des pointes à +23 % (2021) suivies de replis sous % ; (ii) le Québec n'a connu que deux brefs épisodes de glissement annuel négatif en vingt ans (2009 et 2023) ; (iii) depuis 2024, les courbes divergent durablement — hausse au Québec, baisse au Canada.", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "p6-4", "url": "/rapport/6/#p6-4", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "p", "title": "Le glissement annuel : amplitude et persistance", "text": "@@IMG14@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "fig-fig-yoy", "url": "/rapport/6/#fig-fig-yoy", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "fig", "title": "Figure 6.2", "text": "Variation sur 12 mois de l'IPP composite, Québec et Canada (%), 2006–2026. @@IMG14@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "p6-5", "url": "/rapport/6/#p6-5", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "p", "title": "Le glissement annuel : amplitude et persistance", "text": "@@IMG15@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "fig-fig-smallmult", "url": "/rapport/6/#fig-fig-smallmult", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "fig", "title": "Figure 6.3", "text": "Variation sur 12 mois de l'IPP composite, par marché québécois, face à la référence canadienne. @@IMG15@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "p6-6", "url": "/rapport/6/#p6-6", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "p", "title": "Le pouls trimestriel", "text": "La lecture trimestrielle (figure @@REF{fig:trimestres}@@, tableau @@REF{tab:trimestres}@@) confirme la persistance du régime : sur les douze derniers trimestres, la variation trimestrielle canadienne n'a été positive qu'à quatre reprises, quand la variation québécoise n'a été négative que deux fois — et encore, marginalement, au creux saisonnier. La divergence n'est donc pas un artefact de quelques mois exceptionnels : elle est installée dans la fréquence trimestrielle depuis la mi-2023.", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "p6-7", "url": "/rapport/6/#p6-7", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "p", "title": "Le pouls trimestriel", "text": "@@IMG16@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "fig-fig-trimestres", "url": "/rapport/6/#fig-fig-trimestres", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "fig", "title": "Figure 6.4", "text": "Variation trimestrielle de l'IPP composite, Québec et Canada, douze derniers trimestres. @@IMG16@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "tab-tab-trimestres", "url": "/rapport/6/#tab-tab-trimestres", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "tab", "title": "Tableau 6.1", "text": "IPP composite trimestriel, Canada et marchés québécois, quatorze derniers trimestres. Source : ACI/CREA. TrimestreCanadaQuébecMontréalQuébec (RMR)EstrieMauricieCentre-du-Qc2023Q1300,0260,8266,3252,5261,3282,4301,02023Q2315,0267,6273,0260,7262,4300,0309,82023Q3313,3269,6275,2260,9268,7304,5316,22023Q4301,2267,2272,1265,5270,5315,1322,12024Q1302,2274,1279,5271,6272,7320,2333,92024Q2306,3279,7284,5281,1285,9332,6345,42024Q3300,7282,1286,4288,0294,1339,0353,82024Q4295,7285,6289,7295,3298,0345,5360,22025Q", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "p6-8", "url": "/rapport/6/#p6-8", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "p", "title": "L'écart au sommet : la correction que le Québec n'a pas eue", "text": "La mesure du repli depuis le sommet historique (figure @@REF{fig:drawdown}@@, séries désaisonnalisées) résume le cycle 2022–2026 : le Grand Toronto reste -26,1 % sous son pic, le Canada -20,5 %, le Grand Vancouver -12,2 % — tandis que le Québec établit un nouveau sommet en juin 2026. Pour un prêteur ou un investisseur, cette asymétrie du risque de baisse est probablement la statistique la plus importante du document ; elle est détaillée et datée au chapitre @@REF{sec:risque}@@ (tableau @@REF{tab:drawdowns}@@).", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "p6-9", "url": "/rapport/6/#p6-9", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "p", "title": "L'écart au sommet : la correction que le Québec n'a pas eue", "text": "@@IMG17@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "fig-fig-drawdown", "url": "/rapport/6/#fig-fig-drawdown", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "fig", "title": "Figure 6.5", "text": "Écart au sommet historique de l'IPP composite désaisonnalisé (%), 2005–2026. @@IMG17@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "p6-10", "url": "/rapport/6/#p6-10", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "p", "title": "La photographie de juin 2026 et la fresque 2006–2025", "text": "La figure @@REF{fig:yoybarres}@@ classe les seize marchés selon leur variation sur 12 mois en juin 2026 : les six marchés québécois occupent six des sept premières places (Winnipeg s'intercale), tandis que l'Ontario, la Colombie-Britannique et leurs métropoles sont en territoire négatif. La carte thermique de la figure @@REF{fig:heatmap}@@ replace cette photographie dans vingt ans d'histoire : boom albertain de 2006–2007 (+41 %), crise de 2008–2009, épisode Vancouver–Toronto de 2016–2017, flambée générale de 2021–2022 — plus persistante dans les régions québécoises, qui alignent deux années à plus de 20 % — puis divergence 2023–2025 : bleu à l'ouest de l'Outaouais, rouge à l'est.", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "p6-11", "url": "/rapport/6/#p6-11", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "p", "title": "La photographie de juin 2026 et la fresque 2006–2025", "text": "@@IMG18@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "fig-fig-yoybarres", "url": "/rapport/6/#fig-fig-yoybarres", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "fig", "title": "Figure 6.6", "text": "Variation sur 12 mois de l'IPP composite en juin 2026, seize marchés. @@IMG18@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "p6-12", "url": "/rapport/6/#p6-12", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "p", "title": "La photographie de juin 2026 et la fresque 2006–2025", "text": "@@IMG19@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "fig-fig-heatmap", "url": "/rapport/6/#fig-fig-heatmap", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "fig", "title": "Figure 6.7", "text": "Variation annuelle de l'IPP composite par marché, 2006–2025 (%). @@IMG19@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "p6-14", "url": "/rapport/6/#p6-14", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "p", "title": "La photographie de juin 2026 et la fresque 2006–2025", "text": "Le cycle 2020–2026 se résume en trois chiffres : +66 % au Québec, +26 % au Canada, % pour le Grand Toronto depuis son pic. La correction canadienne est une affaire ontarienne et britanno-colombienne ; à l'est de l'Outaouais, elle n'a tout simplement pas eu lieu.", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "pointscles-6-13", "url": "/rapport/6/#pointscles-6-13", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "pointscles", "title": "Points clés", "text": "Le cycle 2020–2026 se résume en trois chiffres : +66 % au Québec, +26 % au Canada, % pour le Grand Toronto depuis son pic. La correction canadienne est une affaire ontarienne et britanno-colombienne ; à l'est de l'Outaouais, elle n'a tout simplement pas eu lieu.", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "p7-1", "url": "/rapport/7/#p7-1", "ch": "R", "chTitle": "Taux, inflation et prix réels : la transmission monétaire", "kind": "p", "title": "Mêmes taux, réponses opposées", "text": "La figure @@REF{fig:transmission}@@ met en regard le taux court canadien et la croissance des prix au Québec et au Canada. La flambée de 2021 répond partout aux taux planchers ; mais lorsque le taux court bondit de 0 à 5 % en 2022, les deux marchés se séparent : le glissement annuel canadien s'effondre de +30 % à %, quand le glissement québécois ne fait que revenir vers zéro avant de repartir. Trois mécanismes principaux expliquent cette asymétrie : des prix — donc des mises de fonds et des ratios d'endettement — initialement plus faibles au Québec ; une moindre présence d'investisseurs à effet de levier, surreprésentés dans la copropriété torontoise ; et un déficit d'offre régional aggravé par la migration interrégionale post-pandémique. Ce résultat rejoint la littérature théorique et empirique : le canal du crédit amplifie la réponse des prix immobiliers aux taux d'autant plus que les contraintes d'endettement mordent (Iacoviello, 2005; Ortalo-Magné et Rady, 2006), et les épisodes de boom-bust les plus violents sont ceux où le levier des ménages est le plus élevé (Mian et Sufi, 2014; Kaplan et al., 2020). L'asymétrie observée a aussi des conséquences macroéconomiques de second tour, via l'effet de richesse immobilière sur la consommation (Guren et al., 2021) : soutien au Québec, frein en Ontario.", "where": "Rapport marché — Chapitre 7 · Taux, inflation et prix réels : la transmission monétaire"}, {"id": "p7-2", "url": "/rapport/7/#p7-2", "ch": "R", "chTitle": "Taux, inflation et prix réels : la transmission monétaire", "kind": "p", "title": "Mêmes taux, réponses opposées", "text": "@@IMG20@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 7 · Taux, inflation et prix réels : la transmission monétaire"}, {"id": "fig-fig-transmission", "url": "/rapport/7/#fig-fig-transmission", "ch": "R", "chTitle": "Taux, inflation et prix réels : la transmission monétaire", "kind": "fig", "title": "Figure 7.1", "text": "Transmission du choc de taux : taux court (haut) et croissance des prix de l'habitation (bas), 2005–2026. @@IMG20@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 7 · Taux, inflation et prix réels : la transmission monétaire"}, {"id": "p7-3", "url": "/rapport/7/#p7-3", "ch": "R", "chTitle": "Taux, inflation et prix réels : la transmission monétaire", "kind": "p", "title": "Et une fois l'inflation déduite ?", "text": "La hausse québécoise n'est pas qu'une illusion nominale. Déflaté par l'IPC canadien (figure @@REF{fig:reel}@@), l'IPP du Québec vaut encore 1,9 fois son niveau de 2005 — une progression réelle de 3,3 % par an. On note toutefois que le pouvoir d'achat immobilier s'est érodé par à-coups : en termes réels, les prix stagnent de 2011 à 2016 et reculent brièvement en 2022–2023, lorsque l'inflation dépasse la croissance des prix nominaux. La série réelle s'arrête en mars 2025, dernière observation de l'IPC dans FRED au moment de l'extraction. Rappelons avec Himmelberg et al. (2005) qu'un niveau de prix réel élevé n'est pas, en soi, la preuve d'une bulle : le coût d'usage du logement — qui dépend des taux, de la fiscalité et des anticipations (Poterba, 1984) — peut justifier des multiples durablement supérieurs à leurs moyennes historiques lorsque les taux réels sont bas.", "where": "Rapport marché — Chapitre 7 · Taux, inflation et prix réels : la transmission monétaire"}, {"id": "p7-4", "url": "/rapport/7/#p7-4", "ch": "R", "chTitle": "Taux, inflation et prix réels : la transmission monétaire", "kind": "p", "title": "Et une fois l'inflation déduite ?", "text": "@@IMG21@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 7 · Taux, inflation et prix réels : la transmission monétaire"}, {"id": "fig-fig-reel", "url": "/rapport/7/#fig-fig-reel", "ch": "R", "chTitle": "Taux, inflation et prix réels : la transmission monétaire", "kind": "fig", "title": "Figure 7.2", "text": "IPP composite du Québec, nominal et réel (déflaté par l'IPC), 2005–2026. @@IMG21@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 7 · Taux, inflation et prix réels : la transmission monétaire"}, {"id": "p7-6", "url": "/rapport/7/#p7-6", "ch": "R", "chTitle": "Taux, inflation et prix réels : la transmission monétaire", "kind": "p", "title": "Et une fois l'inflation déduite ?", "text": "À choc de taux identique, la réponse des prix va de % (Grand Toronto) à un simple plateau (Québec) : la transmission de la politique monétaire au logement est radicalement hétérogène dans l'espace canadien. Et même corrigée de l'inflation, la propriété québécoise type vaut aujourd'hui près du double de son prix réel de 2005.", "where": "Rapport marché — Chapitre 7 · Taux, inflation et prix réels : la transmission monétaire"}, {"id": "pointscles-7-5", "url": "/rapport/7/#pointscles-7-5", "ch": "R", "chTitle": "Taux, inflation et prix réels : la transmission monétaire", "kind": "pointscles", "title": "Points clés", "text": "À choc de taux identique, la réponse des prix va de % (Grand Toronto) à un simple plateau (Québec) : la transmission de la politique monétaire au logement est radicalement hétérogène dans l'espace canadien. Et même corrigée de l'inflation, la propriété québécoise type vaut aujourd'hui près du double de son prix réel de 2005.", "where": "Rapport marché — Chapitre 7 · Taux, inflation et prix réels : la transmission monétaire"}, {"id": "p8-1", "url": "/rapport/8/#p8-1", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "text": "Ce chapitre constitue le cœur du document : pour chacun des six marchés québécois, quatre figures (indices par segment, prix de référence, rythme annuel face au Canada, résistance aux corrections) et un tableau de bord complet. Cette lecture désagrégée s'impose : un « marché » du logement est en réalité un emboîtement de sous-marchés — géographiques et typologiques — dont la délimitation conditionne la justesse de toute évaluation (Bourassa et al., 1999; Goodman et Thibodeau, 2003). Un fil conducteur : plus le marché était petit et abordable en 2019, plus la décennie 2020 l'a transformé — la mobilité résidentielle jouant ici le rôle d'arbitrage spatial que la théorie lui prête (Head et Lloyd-Ellis, 2012).", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-2", "url": "/rapport/8/#p8-2", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Québec (province) : le marché de référence", "text": "L'agrégat provincial — dominé par le poids de Montréal — établit son sommet historique en juin 2026 à 318,9 (+4,4 % sur 12 mois), un prix de référence de 550 400 $ et une croissance annuelle moyenne de 8,3 % depuis 2020, contre 4,0 % sur 2005–2019. La figure @@REF{fig:regqc-types}@@ montre la hiérarchie des segments : le bloc « maison » (unifamiliale, plain-pied, à étages) évolue de concert autour de l'indice composite, tandis que l'appartement décroche à partir de 2012 — son indice relatif à l'unifamiliale est aujourd'hui de 80. Les prix de référence (figure @@REF{fig:regqc-bench}@@) s'étagent de 424 600 $ (appartement) à 742 800 $ (maison à étages).", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-3", "url": "/rapport/8/#p8-3", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Québec (province) : le marché de référence", "text": "Le rythme annuel (figure @@REF{fig:regqc-yoy}@@) illustre la régularité du marché : hormis 2009 et 2023, jamais de glissement annuel négatif, et une amplitude bien moindre que celle du Canada. Quant aux corrections (figure @@REF{fig:regqc-dd}@@), la pire de la période — % entre mai 2022 et février 2023 — a été effacée en un peu plus d'un an, quand le Canada demeure 20 % sous son pic.", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-4", "url": "/rapport/8/#p8-4", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Québec (province) : le marché de référence", "text": "@@IMG22@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regqc-types", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regqc-types", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.1", "text": "Québec (province) : IPP par type de propriété, 2005–2026. @@IMG22@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-5", "url": "/rapport/8/#p8-5", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Québec (province) : le marché de référence", "text": "@@IMG23@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regqc-bench", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regqc-bench", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.2", "text": "Québec (province) : prix de référence par type, milliers de dollars. @@IMG23@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-6", "url": "/rapport/8/#p8-6", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Québec (province) : le marché de référence", "text": "@@IMG24@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regqc-yoy", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regqc-yoy", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.3", "text": "Québec (province) : variation sur 12 mois face au Canada. @@IMG24@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-7", "url": "/rapport/8/#p8-7", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Québec (province) : le marché de référence", "text": "@@IMG25@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regqc-dd", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regqc-dd", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.4", "text": "Québec (province) : écart au sommet historique face au Canada. @@IMG25@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "tab-tab-regqc", "url": "/rapport/8/#tab-tab-regqc", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "tab", "title": "Tableau 8.1", "text": "Québec (province) : tableau de bord par segment, juin 2026. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. SegmentIPPPrix deréférenceVar.12 moisCroiss. ann.5 ansCroiss. ann.10 ansCroiss. ann.2005–2026Composite318,9550 400 $+4,4 %+5,2 %+7,4 %+5,6 %Unifamiliale348,9623 200 $+4,3 %+5,5 %+8,1 %+6,0 %Plain-pied357,4520 000 $+5,4 %+6,6 %+8,4 %+6,1 %À étages337,2742 800 $+4,6 %+5,2 %+7,7 %+5,8 %En rangée319,8582 000 $+1,1 %+3,4 %+5,9 %+5,6 %Appartement280,8424 600 $+5,7 %+5,2 %+6,5 %+4,9 %", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-8", "url": "/rapport/8/#p8-8", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "RMR de Montréal : la locomotive au long cours", "text": "Première place financière et démographique de la province, la RMR de Montréal (indice 318, prix de référence 596 300 $) a longtemps été le marché québécois : sa corrélation de 0,99 avec l'agrégat provincial en témoigne. Sa trajectoire est celle d'une grande métropole nord-américaine sage : croissance annuelle moyenne de 5,6 % sur vingt ans — identique à celle de la province —, accélération à 8,0 % par an depuis 2020, et une seule correction notable ( % en 2022–2023, récupérée en août 2024).", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-9", "url": "/rapport/8/#p8-9", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "RMR de Montréal : la locomotive au long cours", "text": "Les segments racontent la rareté du sol (figures @@REF{fig:regmtl-types}@@ et @@REF{fig:regmtl-bench}@@) : la maison à étages atteint 840 800 $ et l'unifamiliale 708 400 $, quand l'appartement plafonne à 446 700 $ — son indice relatif à l'unifamiliale, 78, est le plus faible des grands marchés après la RMR de Québec. Fait notable en juin 2026 : la maison en rangée est le seul segment de la province en baisse sur 12 mois ( %), signe d'un segment intermédiaire devenu cher. Le rythme annuel (figure @@REF{fig:regmtl-yoy}@@) montre l'épisode 2017–2019, où Montréal, déjà en accélération, ignore le mini-cycle baissier de Toronto — première manifestation du découplage documenté au chapitre @@REF{sec:risque}@@.", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-10", "url": "/rapport/8/#p8-10", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "RMR de Montréal : la locomotive au long cours", "text": "@@IMG26@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regmtl-types", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regmtl-types", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.5", "text": "RMR de Montréal : IPP par type de propriété, 2005–2026. @@IMG26@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-11", "url": "/rapport/8/#p8-11", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "RMR de Montréal : la locomotive au long cours", "text": "@@IMG27@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regmtl-bench", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regmtl-bench", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.6", "text": "RMR de Montréal : prix de référence par type, milliers de dollars. @@IMG27@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-12", "url": "/rapport/8/#p8-12", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "RMR de Montréal : la locomotive au long cours", "text": "@@IMG28@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regmtl-yoy", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regmtl-yoy", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.7", "text": "RMR de Montréal : variation sur 12 mois face au Canada. @@IMG28@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-13", "url": "/rapport/8/#p8-13", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "RMR de Montréal : la locomotive au long cours", "text": "@@IMG29@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regmtl-dd", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regmtl-dd", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.8", "text": "RMR de Montréal : écart au sommet historique face au Canada. @@IMG29@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "tab-tab-regmtl", "url": "/rapport/8/#tab-tab-regmtl", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "tab", "title": "Tableau 8.2", "text": "RMR de Montréal : tableau de bord par segment, juin 2026. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. SegmentIPPPrix deréférenceVar.12 moisCroiss. ann.5 ansCroiss. ann.10 ansCroiss. ann.2005–2026Composite318,4596 300 $+3,6 %+4,6 %+7,4 %+5,6 %Unifamiliale360,5708 400 $+3,7 %+4,9 %+8,4 %+6,2 %Plain-pied367,7582 000 $+4,3 %+5,7 %+8,7 %+6,3 %À étages348,4840 800 $+5,0 %+4,9 %+8,0 %+6,0 %En rangée323,4608 600 $-1,0 %+2,6 %+5,8 %+5,6 %Appartement280,6446 700 $+5,4 %+5,0 %+6,6 %+4,9 %", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-14", "url": "/rapport/8/#p8-14", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "RMR de Québec : le meneur de l'après-2023", "text": "La capitale nationale présente le profil cyclique le plus singulier de la province. Son histoire en trois temps : un boom précoce en 2008–2012 — quand le reste du pays digère la crise financière, l'indice de Québec progresse de plus de 60 % —, une décennie de quasi-stagnation (2013–2020), puis un réveil spectaculaire : +9,5 % par an depuis 2020, et les hausses annuelles les plus fortes du pays en 2024–2025 (jusqu'à +16 %). L'indice atteint 354 — au-dessus de Montréal — pour un prix de référence de 444 600 $, ce qui en fait toujours l'un des grands marchés les plus abordables au Canada.", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-15", "url": "/rapport/8/#p8-15", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "RMR de Québec : le meneur de l'après-2023", "text": "Sa résistance aux corrections est remarquable (figure @@REF{fig:regqcc-dd}@@) : repli maximal de % seulement en 2022, récupéré en douze mois. Tous les segments participent à la hausse en juin 2026 (+4,2 % à +8,5 % selon le type), et l'appartement — 310 000 $, indice relatif de 73, le plus déprécié de la province — y voit même l'une des plus fortes progressions (+7,8 %), signe d'un rattrapage par le bas alimenté par la contrainte d'abordabilité.", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-16", "url": "/rapport/8/#p8-16", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "RMR de Québec : le meneur de l'après-2023", "text": "@@IMG30@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regqcc-types", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regqcc-types", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.9", "text": "RMR de Québec : IPP par type de propriété, 2005–2026. @@IMG30@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-17", "url": "/rapport/8/#p8-17", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "RMR de Québec : le meneur de l'après-2023", "text": "@@IMG31@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regqcc-bench", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regqcc-bench", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.10", "text": "RMR de Québec : prix de référence par type, milliers de dollars. @@IMG31@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-18", "url": "/rapport/8/#p8-18", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "RMR de Québec : le meneur de l'après-2023", "text": "@@IMG32@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regqcc-yoy", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regqcc-yoy", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.11", "text": "RMR de Québec : variation sur 12 mois face au Canada. @@IMG32@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-19", "url": "/rapport/8/#p8-19", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "RMR de Québec : le meneur de l'après-2023", "text": "@@IMG33@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regqcc-dd", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regqcc-dd", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.12", "text": "RMR de Québec : écart au sommet historique face au Canada. @@IMG33@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "tab-tab-regqcc", "url": "/rapport/8/#tab-tab-regqcc", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "tab", "title": "Tableau 8.3", "text": "RMR de Québec : tableau de bord par segment, juin 2026. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. SegmentIPPPrix deréférenceVar.12 moisCroiss. ann.5 ansCroiss. ann.10 ansCroiss. ann.2005–2026Composite353,7444 600 $+6,5 %+8,9 %+6,6 %+6,1 %Unifamiliale390,2508 100 $+5,9 %+9,1 %+7,2 %+6,6 %Plain-pied389,1462 200 $+7,3 %+9,5 %+7,3 %+6,6 %À étages379,9560 000 $+4,2 %+8,5 %+6,9 %+6,4 %En rangée330,1437 400 $+8,5 %+10,0 %+6,8 %+5,7 %Appartement283,9310 000 $+7,8 %+9,7 %+5,5 %+5,0 %", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-20", "url": "/rapport/8/#p8-20", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Estrie : le marché le plus chaud de juin 2026", "text": "Portée par Sherbrooke, la villégiature et la proximité de Montréal, l'Estrie est le marché le plus dynamique du pays en juin 2026 : +11,8 % sur 12 mois, tous segments entre +9,1 % et +12,7 %. Son indice (369) a plus que doublé depuis janvier 2020 (+14,1 % par an), pour un prix de référence de 492 300 $ — désormais supérieur à celui de la RMR de Québec, du jamais vu avant la pandémie.", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-21", "url": "/rapport/8/#p8-21", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Estrie : le marché le plus chaud de juin 2026", "text": "La figure @@REF{fig:regest-types}@@ montre un marché longtemps plat — l'indice ne gagne que 35 points de 2010 à 2019 — littéralement propulsé par le télétravail : deux années consécutives à plus de 20 % (2021–2022), un plateau court, puis une réaccélération dès 2024. Le repli de 2022–2023 ( %) est effacé en dix-huit mois. L'absence de segment « en rangée » — non publié faute de profondeur — rappelle qu'il s'agit d'un marché de maisons : l'appartement n'y pèse que marginalement, avec un prix de référence de 333 800 $.", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-22", "url": "/rapport/8/#p8-22", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Estrie : le marché le plus chaud de juin 2026", "text": "@@IMG34@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regest-types", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regest-types", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.13", "text": "Estrie : IPP par type de propriété, 2005–2026. @@IMG34@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-23", "url": "/rapport/8/#p8-23", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Estrie : le marché le plus chaud de juin 2026", "text": "@@IMG35@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regest-bench", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regest-bench", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.14", "text": "Estrie : prix de référence par type, milliers de dollars. @@IMG35@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-24", "url": "/rapport/8/#p8-24", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Estrie : le marché le plus chaud de juin 2026", "text": "@@IMG36@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regest-yoy", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regest-yoy", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.15", "text": "Estrie : variation sur 12 mois face au Canada. @@IMG36@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-25", "url": "/rapport/8/#p8-25", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Estrie : le marché le plus chaud de juin 2026", "text": "@@IMG37@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regest-dd", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regest-dd", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.16", "text": "Estrie : écart au sommet historique face au Canada. @@IMG37@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "tab-tab-regest", "url": "/rapport/8/#tab-tab-regest", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "tab", "title": "Tableau 8.4", "text": "Estrie : tableau de bord par segment, juin 2026. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. SegmentIPPPrix deréférenceVar.12 moisCroiss. ann.5 ansCroiss. ann.10 ansCroiss. ann.2005–2026Composite368,8492 300 $+11,8 %+11,3 %+10,4 %+6,3 %Unifamiliale378,3513 000 $+11,5 %+11,5 %+10,7 %+6,4 %Plain-pied373,7452 900 $+9,6 %+11,3 %+10,5 %+6,4 %À étages374,9580 000 $+12,7 %+11,7 %+10,6 %+6,4 %Appartement298,3333 800 $+9,1 %+8,6 %+7,8 %+5,2 %", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-26", "url": "/rapport/8/#p8-26", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Mauricie : le champion de l'après-2020… en consolidation", "text": "Avec un indice de 399 — près de quadruplé depuis 2005 — la Mauricie détient la plus forte croissance post-pandémique de la province (+14,6 % par an depuis 2020) tout en restant son marché le plus abordable : 324 800 $ de prix de référence composite, moins que Winnipeg. C'est l'archétype du rattrapage : parti dernier, propulsé par des acheteurs montréalais en quête d'espace, le marché trifluvien a aligné des hausses annuelles de 24 à 29 % en 2021–2022.", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-27", "url": "/rapport/8/#p8-27", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Mauricie : le champion de l'après-2020… en consolidation", "text": "Son profil récent est toutefois le plus heurté des six marchés : après une nouvelle pointe à +20 % début 2025, le glissement annuel est retombé à +4,1 % et l'indice se situe 4,4 % sous son sommet d'automne 2025 (figure @@REF{fig:regmau-dd}@@) — la seule « mini-correction » en cours au Québec, dans un marché étroit où quelques transactions suffisent à faire bouger l'indice. Sur vingt ans, sa croissance annuelle moyenne (6,7 %) reste la deuxième du pays.", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-28", "url": "/rapport/8/#p8-28", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Mauricie : le champion de l'après-2020… en consolidation", "text": "@@IMG38@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regmau-types", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regmau-types", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.17", "text": "Mauricie : IPP par type de propriété, 2005–2026. @@IMG38@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-29", "url": "/rapport/8/#p8-29", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Mauricie : le champion de l'après-2020… en consolidation", "text": "@@IMG39@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regmau-bench", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regmau-bench", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.18", "text": "Mauricie : prix de référence par type, milliers de dollars. @@IMG39@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-30", "url": "/rapport/8/#p8-30", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Mauricie : le champion de l'après-2020… en consolidation", "text": "@@IMG40@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regmau-yoy", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regmau-yoy", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.19", "text": "Mauricie : variation sur 12 mois face au Canada. @@IMG40@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-31", "url": "/rapport/8/#p8-31", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Mauricie : le champion de l'après-2020… en consolidation", "text": "@@IMG41@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regmau-dd", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regmau-dd", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.20", "text": "Mauricie : écart au sommet historique face au Canada. @@IMG41@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "tab-tab-regmau", "url": "/rapport/8/#tab-tab-regmau", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "tab", "title": "Tableau 8.5", "text": "Mauricie : tableau de bord par segment, juin 2026. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. SegmentIPPPrix deréférenceVar.12 moisCroiss. ann.5 ansCroiss. ann.10 ansCroiss. ann.2005–2026Composite399,0324 800 $+4,1 %+11,4 %+10,2 %+6,7 %Unifamiliale403,5326 800 $+3,9 %+11,3 %+10,3 %+6,7 %Plain-pied415,4311 100 $+2,4 %+10,9 %+10,1 %+6,9 %À étages379,5362 400 $+7,8 %+12,4 %+10,4 %+6,4 %Appartement327,3301 400 $+7,0 %+13,2 %+9,6 %+5,7 %", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-32", "url": "/rapport/8/#p8-32", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Centre-du-Québec : le recordman silencieux", "text": "Drummondville, Victoriaville et leur région détiennent deux records nationaux discrets : l'indice le plus élevé des seize marchés analysés (422, soit une multiplication par 4,2 depuis 2005) et la meilleure croissance annuelle moyenne du pays sur vingt ans (7,0 %). Le tout pour un prix de référence de 356 000 $ — un paradoxe apparent qui illustre le niveau de départ extraordinairement bas de ce marché en 2005.", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-33", "url": "/rapport/8/#p8-33", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Centre-du-Québec : le recordman silencieux", "text": "Sa trajectoire récente est aussi la plus robuste des régions : +13,9 % par an depuis 2020, un repli maximal de % seulement en 2022–2023 — le plus faible de la province — et un nouveau sommet en juin 2026 (+8,2 % sur 12 mois, plain-pied à +9,8 %). La maison à étages, segment étroit ici, est le seul type en croissance modérée (+2,9 %). Comme en Estrie, le segment « en rangée » n'est pas publié.", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-34", "url": "/rapport/8/#p8-34", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Centre-du-Québec : le recordman silencieux", "text": "@@IMG42@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regcdq-types", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regcdq-types", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.21", "text": "Centre-du-Québec : IPP par type de propriété, 2005–2026. @@IMG42@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-35", "url": "/rapport/8/#p8-35", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Centre-du-Québec : le recordman silencieux", "text": "@@IMG43@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regcdq-bench", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regcdq-bench", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.22", "text": "Centre-du-Québec : prix de référence par type, milliers de dollars. @@IMG43@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-36", "url": "/rapport/8/#p8-36", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Centre-du-Québec : le recordman silencieux", "text": "@@IMG44@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regcdq-yoy", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regcdq-yoy", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.23", "text": "Centre-du-Québec : variation sur 12 mois face au Canada. @@IMG44@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-37", "url": "/rapport/8/#p8-37", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Centre-du-Québec : le recordman silencieux", "text": "@@IMG45@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regcdq-dd", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regcdq-dd", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.24", "text": "Centre-du-Québec : écart au sommet historique face au Canada. @@IMG45@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "tab-tab-regcdq", "url": "/rapport/8/#tab-tab-regcdq", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "tab", "title": "Tableau 8.6", "text": "Centre-du-Québec : tableau de bord par segment, juin 2026. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. SegmentIPPPrix deréférenceVar.12 moisCroiss. ann.5 ansCroiss. ann.10 ansCroiss. ann.2005–2026Composite421,8356 000 $+8,2 %+11,6 %+10,0 %+7,0 %Unifamiliale424,1357 900 $+8,2 %+11,6 %+10,1 %+7,0 %Plain-pied442,7367 900 $+9,8 %+11,8 %+10,2 %+7,2 %À étages374,6327 800 $+2,9 %+10,7 %+9,6 %+6,4 %Appartement344,5284 200 $+6,3 %+10,6 %+8,5 %+5,9 %", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-39", "url": "/rapport/8/#p8-39", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Centre-du-Québec : le recordman silencieux", "text": "Les six profils régionaux dessinent une géographie cohérente : deux métropoles au parcours régulier (Montréal, 5,6 % par an sur vingt ans ; Québec, 6,1 %) et trois régions transformées par la décennie 2020 (Centre-du-Québec, Mauricie, Estrie : 6,3 à 7,0 % par an, avec des croissances post-2020 de 14 à 15 % par an). La seule fragilité récente est mauricienne — un marché étroit en consolidation après son doublement express — tandis que l'Estrie et le Centre-du-Québec établissent encore des sommets.", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "pointscles-8-38", "url": "/rapport/8/#pointscles-8-38", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "pointscles", "title": "Points clés", "text": "Les six profils régionaux dessinent une géographie cohérente : deux métropoles au parcours régulier (Montréal, 5,6 % par an sur vingt ans ; Québec, 6,1 %) et trois régions transformées par la décennie 2020 (Centre-du-Québec, Mauricie, Estrie : 6,3 à 7,0 % par an, avec des croissances post-2020 de 14 à 15 % par an). La seule fragilité récente est mauricienne — un marché étroit en consolidation après son doublement express — tandis que l'Estrie et le Centre-du-Québec établissent encore des sommets.", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p9-1", "url": "/rapport/9/#p9-1", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "p", "title": "La hiérarchie provinciale : la prime au terrain", "text": "La figure @@REF{fig:types}@@ décompose l'indice québécois par segment. La hiérarchie est restée remarquablement stable : les segments « maison » (unifamiliale, plain-pied, à étages) évoluent en bloc, tandis que l'appartement en copropriété, structurellement moins dynamique depuis 2012, accuse un retard cumulé d'environ 60 points d'indice sur l'unifamiliale. La figure @@REF{fig:ratioapp}@@ suit directement ce décrochage : le ratio appartement/unifamiliale glisse de 100 à 80 dans la province, et à 78 dans la RMR de Montréal, l'essentiel de la baisse survenant après 2019 — quand la demande pandémique s'est reportée massivement sur l'espace. Cette prime croissante aux segments avec terrain est le symptôme classique d'une offre foncière contrainte : là où le sol est rare ou difficile à développer, la demande se capitalise dans les prix plutôt qu'elle ne suscite des mises en chantier (Saiz, 2010; Glaeser et Gyourko, 2018).", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "p9-2", "url": "/rapport/9/#p9-2", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "p", "title": "La hiérarchie provinciale : la prime au terrain", "text": "@@IMG46@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "fig-fig-types", "url": "/rapport/9/#fig-fig-types", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "fig", "title": "Figure 9.1", "text": "IPP MLS® par type de propriété, Québec, 2005–2026 (janv. 2005 = 100). @@IMG46@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "p9-3", "url": "/rapport/9/#p9-3", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "p", "title": "La hiérarchie provinciale : la prime au terrain", "text": "@@IMG47@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "fig-fig-ratioapp", "url": "/rapport/9/#fig-fig-ratioapp", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "fig", "title": "Figure 9.2", "text": "Ratio de l'IPP appartement sur l'IPP unifamiliale (100), 2005–2026. @@IMG47@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "p9-4", "url": "/rapport/9/#p9-4", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "p", "title": "Chaque segment face au Canada", "text": "Les figures @@REF{fig:tunifam}@@ à @@REF{fig:tapp}@@ comparent, segment par segment, le Québec, ses deux RMR et le Canada. Trois enseignements :", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "p9-5", "url": "/rapport/9/#p9-5", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "p", "title": "Chaque segment face au Canada", "text": "Les maisons québécoises ont désormais surclassé le Canada. Pour l'unifamiliale, le plain-pied et la maison à étages, les courbes québécoises passent au-dessus de la courbe canadienne en 2024–2025 — la RMR de Québec (plain-pied à 389) menant le mouvement.", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "p9-6", "url": "/rapport/9/#p9-6", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "p", "title": "Chaque segment face au Canada", "text": "La maison en rangée raconte la même inversion : longtemps tirée par Toronto et Vancouver, la version canadienne du segment recule depuis 2022, quand les versions québécoises continuent de croître.", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "p9-7", "url": "/rapport/9/#p9-7", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "p", "title": "Chaque segment face au Canada", "text": "L'appartement demeure l'exception. C'est le seul segment où le Canada (269) et le Québec (281–284) restent proches : la copropriété, surconstruite dans les métropoles canadiennes et moins demandée au Québec, est partout le maillon faible — mais c'est aussi le seul segment canadien où la correction post-2022 a été aussi brutale qu'à Toronto (l'indice canadien du segment perd un cinquième de sa valeur).", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "p9-8", "url": "/rapport/9/#p9-8", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "p", "title": "Chaque segment face au Canada", "text": "@@IMG48@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "fig-fig-tunifam", "url": "/rapport/9/#fig-fig-tunifam", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "fig", "title": "Figure 9.3", "text": "L'unifamiliale : Québec, RMR de Montréal, RMR de Québec et Canada. @@IMG48@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "p9-9", "url": "/rapport/9/#p9-9", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "p", "title": "Chaque segment face au Canada", "text": "@@IMG49@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "fig-fig-tplain", "url": "/rapport/9/#fig-fig-tplain", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "fig", "title": "Figure 9.4", "text": "Le plain-pied : Québec, RMR de Montréal, RMR de Québec et Canada. @@IMG49@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "p9-10", "url": "/rapport/9/#p9-10", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "p", "title": "Chaque segment face au Canada", "text": "@@IMG50@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "fig-fig-tetages", "url": "/rapport/9/#fig-fig-tetages", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "fig", "title": "Figure 9.5", "text": "La maison à étages : Québec, RMR de Montréal, RMR de Québec et Canada. @@IMG50@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "p9-11", "url": "/rapport/9/#p9-11", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "p", "title": "Chaque segment face au Canada", "text": "@@IMG51@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "fig-fig-trangee", "url": "/rapport/9/#fig-fig-trangee", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "fig", "title": "Figure 9.6", "text": "La maison en rangée : Québec, RMR de Montréal, RMR de Québec et Canada. @@IMG51@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "p9-12", "url": "/rapport/9/#p9-12", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "p", "title": "Chaque segment face au Canada", "text": "@@IMG52@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "fig-fig-tapp", "url": "/rapport/9/#fig-fig-tapp", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "fig", "title": "Figure 9.7", "text": "L'appartement en copropriété : Québec, RMR de Montréal, RMR de Québec et Canada. @@IMG52@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "p9-13", "url": "/rapport/9/#p9-13", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "p", "title": "Les prix en dollars et le bilan de long terme", "text": "En dollars, la figure @@REF{fig:typesmtl}@@ illustre l'éventail montréalais en juin 2026 : environ 708 000 $ pour l'unifamiliale (et 841 000 $ pour la maison à étages) contre 447 000 $ pour l'appartement. Le tableau @@REF{tab:types}@@ détaille les niveaux et variations par marché, et le tableau @@REF{tab:cagrtypes}@@ dresse le bilan de long terme : dans tous les marchés québécois, l'appartement est le segment le moins performant sur vingt ans, avec un écart de 0,7 à 1,3 point de pourcentage de croissance annuelle par rapport à l'unifamiliale.", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "p9-14", "url": "/rapport/9/#p9-14", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "p", "title": "Les prix en dollars et le bilan de long terme", "text": "@@IMG53@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "fig-fig-typesmtl", "url": "/rapport/9/#fig-fig-typesmtl", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "fig", "title": "Figure 9.8", "text": "Prix de référence par type de propriété, RMR de Montréal, milliers de dollars courants. @@IMG53@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "tab-tab-types", "url": "/rapport/9/#tab-tab-types", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "tab", "title": "Tableau 9.1", "text": "Prix de référence et variation sur 12 mois par type de propriété, juin 2026. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. RMR de MontréalRMR de QuébecQuébec (province)TypePrix réf.Var. 12 m.Prix réf.Var. 12 m.Prix réf.Var. 12 m.Unifamiliale708 400 $+3,7 %508 100 $+5,9 %623 200 $+4,3 %Plain-pied582 000 $+4,3 %462 200 $+7,3 %520 000 $+5,4 %À étages840 800 $+5,0 %560 000 $+4,2 %742 800 $+4,6 %En rangée608 600 $-1,0 %437 400 $+8,5 %582 000 $+1,1 %Appartement446 700 $+5,4 %310 000 $+7,8 %424 600 $+5,7 %", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "tab-tab-cagrtypes", "url": "/rapport/9/#tab-tab-cagrtypes", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "tab", "title": "Tableau 9.2", "text": "Croissance annuelle moyenne 2005–2026 par segment et par marché (%). Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. SegmentCanadaQuébecMontréalQuébec (RMR)EstrieMauricieCentre-du-QcUnifamiliale+5,2 %+6,0 %+6,2 %+6,6 %+6,4 %+6,7 %+7,0 %Plain-pied+5,2 %+6,1 %+6,3 %+6,6 %+6,4 %+6,9 %+7,2 %À étages+5,2 %+5,8 %+6,0 %+6,4 %+6,4 %+6,4 %+6,4 %En rangée+5,4 %+5,6 %+5,6 %+5,7 %———Appartement+4,7 %+4,9 %+4,9 %+5,0 %+5,2 %+5,7 %+5,9 %Composite+5,0 %+5,6 %+5,6 %+6,1 %+6,3 %+6,7 %+7,0 %", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "p9-16", "url": "/rapport/9/#p9-16", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "p", "title": "Les prix en dollars et le bilan de long terme", "text": "L'écart croissant entre maisons et copropriétés — visible dans tous les marchés québécois — traduit une prime de rareté du foncier. Pour la politique du logement, il suggère que l'offre nouvelle, concentrée dans la copropriété, ne dessert qu'imparfaitement la demande, orientée vers les segments avec terrain ; pour l'investisseur, que le « discount » condo (indice relatif de 73 à 81 selon le marché) est devenu un fait structurel, pas une anomalie passagère.", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "pointscles-9-15", "url": "/rapport/9/#pointscles-9-15", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "pointscles", "title": "Points clés", "text": "L'écart croissant entre maisons et copropriétés — visible dans tous les marchés québécois — traduit une prime de rareté du foncier. Pour la politique du logement, il suggère que l'offre nouvelle, concentrée dans la copropriété, ne dessert qu'imparfaitement la demande, orientée vers les segments avec terrain ; pour l'investisseur, que le « discount » condo (indice relatif de 73 à 81 selon le marché) est devenu un fait structurel, pas une anomalie passagère.", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "p10-1", "url": "/rapport/10/#p10-1", "ch": "R", "chTitle": "La saisonnalité des prix", "kind": "p", "title": "Le rythme annuel du marché provincial", "text": "L'écart moyen entre l'indice brut et l'indice désaisonnalisé (figure @@REF{fig:saison}@@) quantifie le « rythme annuel » du marché québécois : les prix culminent au printemps (avril : 1,2 % au-dessus de la tendance) et creusent en fin d'année (décembre : -1,1 %). L'amplitude totale, d'environ 2,3 points de pourcentage, n'est pas anecdotique : elle est du même ordre qu'une demi-année de croissance tendancielle. Cette saisonnalité des prix — et non seulement des volumes — est un fait stylisé robuste des marchés du logement : au Royaume-Uni comme aux États-Unis, Ngai et Tenreyro (2014) documentent des « saisons chaudes » où prix et transactions augmentent de concert, et l'expliquent par l'épaisseur du marché — au printemps, l'abondance simultanée d'acheteurs et de vendeurs améliore la qualité des appariements, ce que les acheteurs paient.", "where": "Rapport marché — Chapitre 10 · La saisonnalité des prix"}, {"id": "p10-2", "url": "/rapport/10/#p10-2", "ch": "R", "chTitle": "La saisonnalité des prix", "kind": "p", "title": "Le rythme annuel du marché provincial", "text": "@@IMG54@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 10 · La saisonnalité des prix"}, {"id": "fig-fig-saison", "url": "/rapport/10/#fig-fig-saison", "ch": "R", "chTitle": "La saisonnalité des prix", "kind": "fig", "title": "Figure 10.1", "text": "Facteur saisonnier moyen de l'IPP composite québécois, par mois, 2005–2026. @@IMG54@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 10 · La saisonnalité des prix"}, {"id": "p10-3", "url": "/rapport/10/#p10-3", "ch": "R", "chTitle": "La saisonnalité des prix", "kind": "p", "title": "Une géographie de la saisonnalité", "text": "La carte thermique de la figure @@REF{fig:saisheat}@@ et le tableau @@REF{tab:saison}@@ (annexe) révèlent que cette saisonnalité est fortement différenciée : discrète dans les grands marchés liquides (amplitude d'environ 2 points à Montréal et dans la province), elle est deux fois plus marquée dans les marchés de villégiature et les petits marchés — jusqu'à 3,9 points en Estrie (+2,6 en juin, hors saison) et 4,1 points au Centre-du-Québec. La comparaison des deux RMR (figure @@REF{fig:saisrmr}@@) montre par ailleurs un printemps plus précoce et plus ample à Québec qu'à Montréal, et un creux de décembre nettement plus profond dans la métropole.", "where": "Rapport marché — Chapitre 10 · La saisonnalité des prix"}, {"id": "p10-4", "url": "/rapport/10/#p10-4", "ch": "R", "chTitle": "La saisonnalité des prix", "kind": "p", "title": "Une géographie de la saisonnalité", "text": "@@IMG55@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 10 · La saisonnalité des prix"}, {"id": "fig-fig-saisheat", "url": "/rapport/10/#fig-fig-saisheat", "ch": "R", "chTitle": "La saisonnalité des prix", "kind": "fig", "title": "Figure 10.2", "text": "Facteur saisonnier moyen par mois et par marché québécois, 2005–2026. @@IMG55@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 10 · La saisonnalité des prix"}, {"id": "p10-5", "url": "/rapport/10/#p10-5", "ch": "R", "chTitle": "La saisonnalité des prix", "kind": "p", "title": "Une géographie de la saisonnalité", "text": "@@IMG56@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 10 · La saisonnalité des prix"}, {"id": "fig-fig-saisrmr", "url": "/rapport/10/#fig-fig-saisrmr", "ch": "R", "chTitle": "La saisonnalité des prix", "kind": "fig", "title": "Figure 10.3", "text": "Facteur saisonnier moyen, RMR de Montréal et RMR de Québec. @@IMG56@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 10 · La saisonnalité des prix"}, {"id": "p10-7", "url": "/rapport/10/#p10-7", "ch": "R", "chTitle": "La saisonnalité des prix", "kind": "p", "title": "Une géographie de la saisonnalité", "text": "Deux implications pratiques : (i) toute comparaison de prix entre saisons doit s'appuyer sur les séries désaisonnalisées — une « hausse » d'avril et une « baisse » de décembre peuvent n'être que le calendrier ; (ii) pour un même bien, l'écart vendeur–acheteur entre avril et décembre représente 2 à 4 % du prix selon le marché — plusieurs milliers, voire dizaines de milliers de dollars.", "where": "Rapport marché — Chapitre 10 · La saisonnalité des prix"}, {"id": "pointscles-10-6", "url": "/rapport/10/#pointscles-10-6", "ch": "R", "chTitle": "La saisonnalité des prix", "kind": "pointscles", "title": "Points clés", "text": "Deux implications pratiques : (i) toute comparaison de prix entre saisons doit s'appuyer sur les séries désaisonnalisées — une « hausse » d'avril et une « baisse » de décembre peuvent n'être que le calendrier ; (ii) pour un même bien, l'écart vendeur–acheteur entre avril et décembre représente 2 à 4 % du prix selon le marché — plusieurs milliers, voire dizaines de milliers de dollars.", "where": "Rapport marché — Chapitre 10 · La saisonnalité des prix"}, {"id": "p11-1", "url": "/rapport/11/#p11-1", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "p", "title": "La volatilité dans le temps", "text": "La volatilité mobile (figure @@REF{fig:vol}@@) établit le premier fait : les grands emballements — 2009, 2018, 2022–2023 (plus de 7 % annualisé) — sont canadiens, la volatilité québécoise restant historiquement contenue entre 1 et 2 %, hormis l'épisode pandémique. Le renversement récent mérite d'être noté : depuis 2025, c'est le Québec, en pleine accélération, qui affiche la volatilité la plus élevée des deux (2,0 % contre 1,0 %).", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "p11-2", "url": "/rapport/11/#p11-2", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "p", "title": "La volatilité dans le temps", "text": "@@IMG57@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "fig-fig-vol", "url": "/rapport/11/#fig-fig-vol", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "fig", "title": "Figure 11.1", "text": "Volatilité annualisée des variations mensuelles désaisonnalisées, fenêtre de 24 mois, 2007–2026. @@IMG57@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "p11-3", "url": "/rapport/11/#p11-3", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "p", "title": "Les distributions : un Québec plus régulier", "text": "Les histogrammes de la figure @@REF{fig:hist}@@ comparent les 257 variations mensuelles désaisonnalisées : moyennes voisines (0,45 % au Québec, 0,40 % au Canada) mais dispersions très différentes (écart-type de 0,66 % contre 0,95 %) et queues bien plus lourdes côté canadien ( % à +4,6 %, contre % à +3,8 %). À rendement de long terme comparable, le « voyage » québécois a donc été nettement moins cahoteux. On notera que dans les deux cas, les variations mensuelles sont fortement autocorrélées — la persistance (momentum) des prix immobiliers, documentée dès Case et Shiller (1989), est l'écart le plus célèbre de cette classe d'actifs à l'efficience des marchés. Les boîtes à moustaches des variations annuelles (figure @@REF{fig:box}@@) confirment à l'échelle des marchés : médianes québécoises parmi les plus élevées, étendues interquartiles étroites à Montréal et pour la province, années extrêmes (points) concentrées dans l'Ouest et en Ontario — à l'exception des années pandémiques des régions québécoises.", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "p11-4", "url": "/rapport/11/#p11-4", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "p", "title": "Les distributions : un Québec plus régulier", "text": "@@IMG58@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "fig-fig-hist", "url": "/rapport/11/#fig-fig-hist", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "fig", "title": "Figure 11.2", "text": "Distribution des variations mensuelles désaisonnalisées, Québec et Canada, 2005–2026. @@IMG58@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "p11-5", "url": "/rapport/11/#p11-5", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "p", "title": "Les distributions : un Québec plus régulier", "text": "@@IMG59@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "fig-fig-box", "url": "/rapport/11/#fig-fig-box", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "fig", "title": "Figure 11.3", "text": "Distribution des variations annuelles de l'IPP composite par marché, 2006–2026. @@IMG59@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "p11-6", "url": "/rapport/11/#p11-6", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "p", "title": "L'anatomie des corrections", "text": "Le tableau @@REF{tab:drawdowns}@@ date les pires épisodes de repli de chaque marché. La lecture est édifiante : les corrections québécoises sont courtes (3 à 9 mois du sommet au creux), peu profondes ( % à %) et récupérées en un à deux ans ; les corrections canadiennes hors Québec sont longues et profondes — 51 mois et % pour Toronto, toujours en cours, 19 mois et % pour le Calgary de 2008 (six ans pour récupérer) comme pour le Vancouver de 2017–2019. L'asymétrie boom long / correction lente est générale sur les marchés du logement — les expansions y durent en moyenne beaucoup plus longtemps que les contractions (Cunningham et Kolet, 2011) — et la lenteur des baisses tient largement au comportement des vendeurs (Genesove et Mayer, 2001) : le marché « gèle » avant de baisser, comme l'illustrent les épisodes britanniques analysés par Muellbauer et Murphy (1997).", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "tab-tab-drawdowns", "url": "/rapport/11/#tab-tab-drawdowns", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "tab", "title": "Tableau 11.1", "text": "Le pire épisode de repli de chaque marché (séries désaisonnalisées), 2005–2026. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. MarchéReplimaximalSommet(pré-repli)CreuxDurée(mois)Sommetrécupéré enÉcart actuelau sommetCanada-20,5 %févr. 2022mai 202651non récupéré-20,5 %Québec (province)-7,0 %mai 2022févr. 20239juin 20240,0 %RMR de Montréal-7,5 %mai 2022févr. 20239août 20240,0 %RMR de Québec-4,8 %mai 2022août 20223août 2023-2,0 %Grand Toronto-26,3 %févr. 2022mai 202651non récupéré-26,1 %Grand Vancouver-16,7 %déc. 2017juill. ", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "p11-7", "url": "/rapport/11/#p11-7", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "p", "title": "Le bêta du Québec sur le Canada", "text": "La figure @@REF{fig:beta}@@ formalise la sensibilité du marché québécois au marché canadien : la pente de la régression mobile des variations mensuelles du Québec sur celles du Canada est en moyenne de 0,26 depuis 2010 — un marché qui n'« encaisse » en moyenne qu'un quart des mouvements canadiens. Ce bêta devient même légèrement négatif en 2018–2020 (Montréal accélère quand Toronto corrige), avant de remonter vers 0,4–0,6 après l'épisode pandémique, qui a synchronisé tous les marchés.", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "p11-8", "url": "/rapport/11/#p11-8", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "p", "title": "Le bêta du Québec sur le Canada", "text": "@@IMG60@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "fig-fig-beta", "url": "/rapport/11/#fig-fig-beta", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "fig", "title": "Figure 11.4", "text": "Bêta mobile (60 mois) des variations mensuelles du Québec sur celles du Canada, 2010–2026. @@IMG60@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "p11-9", "url": "/rapport/11/#p11-9", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "p", "title": "Deux blocs étanches", "text": "La matrice de la figure @@REF{fig:corr}@@ présente les corrélations des glissements annuels entre douze marchés. Elle fait ressortir deux blocs : un bloc « Ontario–Colombie-Britannique–Canada » (corrélations de 0,75 à 0,98 entre eux) et un bloc québécois cohérent (0,63 à 0,99 entre les marchés de la province). Entre les deux, les liens sont faibles : la RMR de Montréal n'est corrélée qu'à 0,54 avec le Grand Toronto, et la RMR de Québec est pratiquement orthogonale au cycle torontois (). L'Alberta, arrimée au cycle des matières premières, ne co-varie avec presque rien.", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "p11-10", "url": "/rapport/11/#p11-10", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "p", "title": "Deux blocs étanches", "text": "@@IMG61@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "fig-fig-corr", "url": "/rapport/11/#fig-fig-corr", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "fig", "title": "Figure 11.5", "text": "Corrélations des variations sur 12 mois de l'IPP composite, 2006–2026. @@IMG61@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "p11-11", "url": "/rapport/11/#p11-11", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "p", "title": "Deux blocs étanches", "text": "La corrélation mobile sur cinq ans (figure @@REF{fig:corrmobile}@@) précise la chronologie : le co-mouvement Montréal–Toronto s'effondre entre 2014 et 2017 — jusqu'à devenir négatif quand Montréal ignore le mini-cycle torontois de 2017–2019 — puis remonte après 2021, l'épisode pandémique (boom puis plateau simultanés) resynchronisant mécaniquement les fenêtres de calcul, sans dépasser 0,55 en fin de période. Même au plus haut, le lien Montréal–Toronto reste très inférieur à la cohésion interne du bloc Ontario–Colombie-Britannique (0,96–0,98).", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "p11-12", "url": "/rapport/11/#p11-12", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "p", "title": "Deux blocs étanches", "text": "@@IMG62@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "fig-fig-corrmobile", "url": "/rapport/11/#fig-fig-corrmobile", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "fig", "title": "Figure 11.6", "text": "Corrélation mobile (60 mois) des variations mensuelles désaisonnalisées, 2010–2026. @@IMG62@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "p11-14", "url": "/rapport/11/#p11-14", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "p", "title": "Deux blocs étanches", "text": "L'indice « canadien » est dominé par Toronto et Vancouver : il co-varie à 0,93–0,95 avec l'Ontario mais à 0,61 seulement avec le Québec, et le bêta québécois moyen n'est que de 0,26. Diagnostiquer le marché québécois à partir des manchettes nationales — ou l'inverse — revient à commettre une erreur d'agrégation caractérisée. Pour un portefeuille immobilier pancanadien, le bloc québécois offre une diversification réelle contre le bloc Ontario–Colombie-Britannique.", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "pointscles-11-13", "url": "/rapport/11/#pointscles-11-13", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "pointscles", "title": "Points clés", "text": "L'indice « canadien » est dominé par Toronto et Vancouver : il co-varie à 0,93–0,95 avec l'Ontario mais à 0,61 seulement avec le Québec, et le bêta québécois moyen n'est que de 0,26. Diagnostiquer le marché québécois à partir des manchettes nationales — ou l'inverse — revient à commettre une erreur d'agrégation caractérisée. Pour un portefeuille immobilier pancanadien, le bloc québécois offre une diversification réelle contre le bloc Ontario–Colombie-Britannique.", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "p12-1", "url": "/rapport/12/#p12-1", "ch": "R", "chTitle": "Les grands marchés du reste du Canada", "kind": "p", "title": "Les grands marchés du reste du Canada", "text": "Pour situer les résultats québécois, ce chapitre passe en revue six grands marchés hors Québec (figures @@REF{fig:rocgrid}@@ à @@REF{fig:rocbench}@@, tableau @@REF{tab:roc}@@).", "where": "Rapport marché — Chapitre 12 · Les grands marchés du reste du Canada"}, {"id": "p12-2", "url": "/rapport/12/#p12-2", "ch": "R", "chTitle": "Les grands marchés du reste du Canada", "kind": "p", "title": "Six trajectoires", "text": "L'épicentre de la correction : 940 800 $ de prix de référence malgré un repli de 26 % depuis février 2022, toujours en cours ( % sur 12 mois). Sur vingt ans, sa croissance (5,2 % par an) est désormais inférieure à celle de tous les marchés québécois.", "where": "Rapport marché — Chapitre 12 · Les grands marchés du reste du Canada"}, {"id": "p12-3", "url": "/rapport/12/#p12-3", "ch": "R", "chTitle": "Les grands marchés du reste du Canada", "kind": "p", "title": "Six trajectoires", "text": "Le marché le plus cher du pays (1 099 100 $) cumule deux corrections : celle de 2017–2019 ( %, liée aux taxes sur les acheteurs étrangers et au resserrement hypothécaire) et celle, inachevée, d'après 2022 ( %).", "where": "Rapport marché — Chapitre 12 · Les grands marchés du reste du Canada"}, {"id": "p12-4", "url": "/rapport/12/#p12-4", "ch": "R", "chTitle": "Les grands marchés du reste du Canada", "kind": "p", "title": "Six trajectoires", "text": "Un cycle de matières premières : boom jusqu'en 2007, correction de 16 % (six ans pour récupérer), décennie blanche, puis rattrapage vigoureux en 2023–2024 — le seul grand marché de l'Ouest proche de son sommet ( %).", "where": "Rapport marché — Chapitre 12 · Les grands marchés du reste du Canada"}, {"id": "p12-5", "url": "/rapport/12/#p12-5", "ch": "R", "chTitle": "Les grands marchés du reste du Canada", "kind": "p", "title": "Six trajectoires", "text": "Un profil « ontarien atténué » : boom pandémique, correction de 14,6 % en 2022, récupération incomplète ( %).", "where": "Rapport marché — Chapitre 12 · Les grands marchés du reste du Canada"}, {"id": "p12-6", "url": "/rapport/12/#p12-6", "ch": "R", "chTitle": "Les grands marchés du reste du Canada", "kind": "p", "title": "Six trajectoires", "text": "Le jumeau atlantique du Québec : prix bas, explosion pandémique (+10 % par an depuis 2020), quasi-retour au sommet ( %).", "where": "Rapport marché — Chapitre 12 · Les grands marchés du reste du Canada"}, {"id": "p12-7", "url": "/rapport/12/#p12-7", "ch": "R", "chTitle": "Les grands marchés du reste du Canada", "kind": "p", "title": "Six trajectoires", "text": "Le marché le plus « québécois » hors Québec : abordable (403 200 $), régulier (5,9 % par an sur vingt ans, meilleure performance hors Québec), au sommet historique et en hausse (+3,8 %) en juin 2026.", "where": "Rapport marché — Chapitre 12 · Les grands marchés du reste du Canada"}, {"id": "p12-8", "url": "/rapport/12/#p12-8", "ch": "R", "chTitle": "Les grands marchés du reste du Canada", "kind": "p", "title": "Six trajectoires", "text": "@@IMG63@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 12 · Les grands marchés du reste du Canada"}, {"id": "fig-fig-rocgrid", "url": "/rapport/12/#fig-fig-rocgrid", "ch": "R", "chTitle": "Les grands marchés du reste du Canada", "kind": "fig", "title": "Figure 12.1", "text": "Six grands marchés hors Québec : IPP composite face au Canada, 2005–2026. @@IMG63@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 12 · Les grands marchés du reste du Canada"}, {"id": "p12-9", "url": "/rapport/12/#p12-9", "ch": "R", "chTitle": "Les grands marchés du reste du Canada", "kind": "p", "title": "Six trajectoires", "text": "@@IMG64@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 12 · Les grands marchés du reste du Canada"}, {"id": "fig-fig-rocdd", "url": "/rapport/12/#fig-fig-rocdd", "ch": "R", "chTitle": "Les grands marchés du reste du Canada", "kind": "fig", "title": "Figure 12.2", "text": "Six grands marchés hors Québec : écart au sommet historique, 2005–2026. @@IMG64@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 12 · Les grands marchés du reste du Canada"}, {"id": "p12-10", "url": "/rapport/12/#p12-10", "ch": "R", "chTitle": "Les grands marchés du reste du Canada", "kind": "p", "title": "Six trajectoires", "text": "@@IMG65@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 12 · Les grands marchés du reste du Canada"}, {"id": "fig-fig-rocbench", "url": "/rapport/12/#fig-fig-rocbench", "ch": "R", "chTitle": "Les grands marchés du reste du Canada", "kind": "fig", "title": "Figure 12.3", "text": "Prix de référence composite, six grands marchés hors Québec, milliers de dollars. @@IMG65@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 12 · Les grands marchés du reste du Canada"}, {"id": "tab-tab-roc", "url": "/rapport/12/#tab-tab-roc", "ch": "R", "chTitle": "Les grands marchés du reste du Canada", "kind": "tab", "title": "Tableau 12.1", "text": "Vue d'ensemble des six grands marchés hors Québec, juin 2026. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. MarchéPrix deréférenceIPPcompositeVar.12 moisCroiss. ann.2005–2026Écart ausommetReplimaximalGrand Toronto940 800 $298,4-5,4 %+5,2 %-26,1 %-26,3 %Grand Vancouver1 099 100 $314,4-6,0 %+5,5 %-12,2 %-16,7 %Calgary576 200 $277,8-0,8 %+4,9 %-2,7 %-16,0 %Ottawa632 200 $273,0-1,3 %+4,8 %-9,2 %-14,6 %Halifax-Dartmouth561 300 $322,8-1,4 %+5,6 %-3,2 %-11,3 %Winnipeg403 200 $339,4+3,8 %+5,9 %0,0 %-9,0 %", "where": "Rapport marché — Chapitre 12 · Les grands marchés du reste du Canada"}, {"id": "p12-11", "url": "/rapport/12/#p12-11", "ch": "R", "chTitle": "Les grands marchés du reste du Canada", "kind": "p", "title": "Note régionale : Ottawa et l'Outaouais", "text": "Le cas d'Ottawa mérite un mot particulier pour le lecteur de l'Outaouais, dont le marché — Gatineau et sa région — n'est pas publié séparément dans les fichiers utilisés ici, mais gravite autour de la capitale fédérale. Ottawa présente un profil hybride instructif : structurellement plus stable que Toronto (emploi public dominant, moins d'investisseurs), il a néanmoins suivi le cycle ontarien lors du resserrement — correction de 14,6 % en 2022, récupération incomplète ( % en juin 2026) — quand les marchés québécois voisins établissaient de nouveaux sommets. La rivière des Outaouais matérialise ainsi, à l'échelle d'une même agglomération transfrontalière, la frontière entre les deux régimes documentés dans ce rapport : côté ontarien, le cycle national ; côté québécois, le régime provincial. Pour l'analyse du marché gatinois, la prudence commande donc de croiser les deux références — Ottawa pour la demande locale (navettage, revenus), le bloc québécois pour la dynamique des prix.", "where": "Rapport marché — Chapitre 12 · Les grands marchés du reste du Canada"}, {"id": "p12-13", "url": "/rapport/12/#p12-13", "ch": "R", "chTitle": "Les grands marchés du reste du Canada", "kind": "p", "title": "Note régionale : Ottawa et l'Outaouais", "text": "La géographie canadienne du logement en 2026 oppose moins l'Est et l'Ouest que les marchés chers et endettés (Toronto, Vancouver, Ottawa), en correction prolongée, aux marchés abordables (Québec, Winnipeg, Halifax, Calgary dans une moindre mesure), au sommet ou proches de l'être. Le niveau de prix initial — donc l'endettement nécessaire pour y accéder — apparaît comme le meilleur prédicteur de la sévérité de la correction 2022–2026.", "where": "Rapport marché — Chapitre 12 · Les grands marchés du reste du Canada"}, {"id": "pointscles-12-12", "url": "/rapport/12/#pointscles-12-12", "ch": "R", "chTitle": "Les grands marchés du reste du Canada", "kind": "pointscles", "title": "Points clés", "text": "La géographie canadienne du logement en 2026 oppose moins l'Est et l'Ouest que les marchés chers et endettés (Toronto, Vancouver, Ottawa), en correction prolongée, aux marchés abordables (Québec, Winnipeg, Halifax, Calgary dans une moindre mesure), au sommet ou proches de l'être. Le niveau de prix initial — donc l'endettement nécessaire pour y accéder — apparaît comme le meilleur prédicteur de la sévérité de la correction 2022–2026.", "where": "Rapport marché — Chapitre 12 · Les grands marchés du reste du Canada"}, {"id": "p13-1", "url": "/rapport/13/#p13-1", "ch": "R", "chTitle": "Abordabilité : la charge hypothécaire", "kind": "p", "title": "Abordabilité : la charge hypothécaire", "text": "Les indices mesurent des variations ; l'acheteur, lui, paie un versement mensuel. Ce chapitre traduit les prix de référence de juin 2026 en charge hypothécaire — l'angle le plus concret de l'abordabilité, et celui par lequel la politique monétaire atteint les ménages. Le calcul suit la logique du coût d'usage (Poterba, 1984; Himmelberg et al., 2005) dans sa composante la plus visible : le service de la dette.", "where": "Rapport marché — Chapitre 13 · Abordabilité : la charge hypothécaire"}, {"id": "p13-2", "url": "/rapport/13/#p13-2", "ch": "R", "chTitle": "Abordabilité : la charge hypothécaire", "kind": "p", "title": "Le paiement mensuel selon le taux", "text": "La figure @@REF{fig:afford}@@ et le tableau @@REF{tab:afford}@@ présentent le paiement mensuel d'un prêt standard (mise de fonds de 20 %, amortissement de 25 ans) sur la propriété de référence de huit marchés, pour des taux de 2 à 7 %. Trois lectures :", "where": "Rapport marché — Chapitre 13 · Abordabilité : la charge hypothécaire"}, {"id": "p13-3", "url": "/rapport/13/#p13-3", "ch": "R", "chTitle": "Abordabilité : la charge hypothécaire", "kind": "p", "title": "Le paiement mensuel selon le taux", "text": "L'écart interrégional est massif. Au taux de 5 %, la propriété type coûte environ 4 380 $ par mois dans le Grand Toronto, 2 780 $ à Montréal, 2 070 $ dans la RMR de Québec et 1 510 $ en Mauricie : l'éventail va du simple au triple à l'intérieur d'un même pays.", "where": "Rapport marché — Chapitre 13 · Abordabilité : la charge hypothécaire"}, {"id": "p13-4", "url": "/rapport/13/#p13-4", "ch": "R", "chTitle": "Abordabilité : la charge hypothécaire", "kind": "p", "title": "Le paiement mensuel selon le taux", "text": "La sensibilité au taux croît avec le prix. Chaque point de pourcentage de taux ajoute environ 450 $ par mois à Toronto, mais 155 $ en Mauricie : le risque de taux est, lui aussi, géographiquement concentré — c'est le mécanisme même de la divergence documentée au chapitre @@REF{sec:reel}@@.", "where": "Rapport marché — Chapitre 13 · Abordabilité : la charge hypothécaire"}, {"id": "p13-5", "url": "/rapport/13/#p13-5", "ch": "R", "chTitle": "Abordabilité : la charge hypothécaire", "kind": "p", "title": "Le paiement mensuel selon le taux", "text": "Le « rattrapage » québécois a un coût. À taux constant de 5 %, la mensualité type de la RMR de Québec égale aujourd'hui celle de la propriété montréalaise type de 2020 : l'avantage d'abordabilité demeure, mais il s'érode à grande vitesse.", "where": "Rapport marché — Chapitre 13 · Abordabilité : la charge hypothécaire"}, {"id": "p13-6", "url": "/rapport/13/#p13-6", "ch": "R", "chTitle": "Abordabilité : la charge hypothécaire", "kind": "p", "title": "Le paiement mensuel selon le taux", "text": "@@IMG66@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 13 · Abordabilité : la charge hypothécaire"}, {"id": "fig-fig-afford", "url": "/rapport/13/#fig-fig-afford", "ch": "R", "chTitle": "Abordabilité : la charge hypothécaire", "kind": "fig", "title": "Figure 13.1", "text": "Paiement hypothécaire mensuel sur la propriété de référence, selon le taux, huit marchés, juin 2026. @@IMG66@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 13 · Abordabilité : la charge hypothécaire"}, {"id": "tab-tab-afford", "url": "/rapport/13/#tab-tab-afford", "ch": "R", "chTitle": "Abordabilité : la charge hypothécaire", "kind": "tab", "title": "Tableau 13.1", "text": "Paiement hypothécaire mensuel (mise de fonds de 20 %, amortissement de 25 ans) sur la propriété de référence, juin 2026. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. Paiement mensuel selon le tauxMarchéPrix deréférence3 %4 %5 %6 %7 %Grand Toronto940 800 $3 569 $3 973 $4 400 $4 849 $5 320 $Canada665 600 $2 525 $2 811 $3 113 $3 431 $3 763 $RMR de Montréal596 300 $2 262 $2 518 $2 789 $3 074 $3 372 $Québec (province)550 400 $2 088 $2 324 $2 574 $2 837 $3 112 $Estrie492 300 $1 868 $2 079 $2 302 $2 538 $2 784 $RMR de Québec444 600 $1 687 $1 877 $2 079 $2 292 $2 514 ", "where": "Rapport marché — Chapitre 13 · Abordabilité : la charge hypothécaire"}, {"id": "p13-8", "url": "/rapport/13/#p13-8", "ch": "R", "chTitle": "Abordabilité : la charge hypothécaire", "kind": "p", "title": "Le paiement mensuel selon le taux", "text": "Ces calculs excluent taxes foncières, assurance, entretien et coût d'opportunité de la mise de fonds — ils sous-estiment donc le coût complet de la propriété. Ils suffisent néanmoins à établir l'essentiel : au Canada, l'abordabilité est d'abord une variable géographique, avant d'être une variable de taux.", "where": "Rapport marché — Chapitre 13 · Abordabilité : la charge hypothécaire"}, {"id": "pointscles-13-7", "url": "/rapport/13/#pointscles-13-7", "ch": "R", "chTitle": "Abordabilité : la charge hypothécaire", "kind": "pointscles", "title": "Points clés", "text": "Ces calculs excluent taxes foncières, assurance, entretien et coût d'opportunité de la mise de fonds — ils sous-estiment donc le coût complet de la propriété. Ils suffisent néanmoins à établir l'essentiel : au Canada, l'abordabilité est d'abord une variable géographique, avant d'être une variable de taux.", "where": "Rapport marché — Chapitre 13 · Abordabilité : la charge hypothécaire"}, {"id": "p14-1", "url": "/rapport/14/#p14-1", "ch": "R", "chTitle": "Dix faits stylisés du marché québécois", "kind": "p", "title": "Dix faits stylisés du marché québécois", "text": "Avant la synthèse, ce chapitre condense l'analyse en dix faits stylisés — des régularités empiriques suffisamment robustes pour servir de points d'ancrage à l'analyse, à l'enseignement et à la décision.", "where": "Rapport marché — Chapitre 14 · Dix faits stylisés du marché québécois"}, {"id": "p14-2", "url": "/rapport/14/#p14-2", "ch": "R", "chTitle": "Dix faits stylisés du marché québécois", "kind": "p", "title": "Dix faits stylisés du marché québécois", "text": "Le Québec est un marché de faible bêta. Sur 2010–2026, le bêta des variations mensuelles québécoises sur les variations canadiennes est en moyenne de 0,26 (figure @@REF{fig:beta}@@) : le Québec n'encaisse qu'un quart des mouvements du marché national.", "where": "Rapport marché — Chapitre 14 · Dix faits stylisés du marché québécois"}, {"id": "p14-3", "url": "/rapport/14/#p14-3", "ch": "R", "chTitle": "Dix faits stylisés du marché québécois", "kind": "p", "title": "Dix faits stylisés du marché québécois", "text": "Les corrections québécoises sont courtes et peu profondes. Pire épisode en vingt et un ans : % sur neuf mois (RMR de Montréal, 2022–2023), récupéré en deux ans ; contre % sur 51 mois, toujours ouvert, pour le Grand Toronto (tableau @@REF{tab:drawdowns}@@).", "where": "Rapport marché — Chapitre 14 · Dix faits stylisés du marché québécois"}, {"id": "p14-4", "url": "/rapport/14/#p14-4", "ch": "R", "chTitle": "Dix faits stylisés du marché québécois", "kind": "p", "title": "Dix faits stylisés du marché québécois", "text": "La croissance québécoise est plus régulière, pas plus faible. Sur vingt ans, la CAM québécoise (5,6 %) dépasse la canadienne (5,0 %) avec un écart-type mensuel inférieur d'un tiers (0,66 % contre 0,95 %, figure @@REF{fig:hist}@@).", "where": "Rapport marché — Chapitre 14 · Dix faits stylisés du marché québécois"}, {"id": "p14-5", "url": "/rapport/14/#p14-5", "ch": "R", "chTitle": "Dix faits stylisés du marché québécois", "kind": "p", "title": "Dix faits stylisés du marché québécois", "text": "Les quatre meilleurs marchés canadiens sur vingt ans sont québécois — Centre-du-Québec, Mauricie, Estrie, RMR de Québec (figure @@REF{fig:cagr}@@) — un fait presque toujours ignoré du discours public, focalisé sur Toronto et Vancouver.", "where": "Rapport marché — Chapitre 14 · Dix faits stylisés du marché québécois"}, {"id": "p14-6", "url": "/rapport/14/#p14-6", "ch": "R", "chTitle": "Dix faits stylisés du marché québécois", "kind": "p", "title": "Dix faits stylisés du marché québécois", "text": "La pandémie a inversé la hiérarchie spatiale. Avant 2020, la croissance décroissait du centre vers la périphérie ; depuis, c'est l'inverse, au Québec (figure @@REF{fig:scatter}@@) comme dans le reste de l'Amérique du Nord (Ramani et Bloom, 2021; Gupta et al., 2022).", "where": "Rapport marché — Chapitre 14 · Dix faits stylisés du marché québécois"}, {"id": "p14-7", "url": "/rapport/14/#p14-7", "ch": "R", "chTitle": "Dix faits stylisés du marché québécois", "kind": "p", "title": "Dix faits stylisés du marché québécois", "text": "Le choc de taux de 2022 n'a pas d'effet uniforme : il est proportionnel au prix initial. De % (Toronto) à un plateau (Québec), la sévérité de la correction suit le niveau d'endettement qu'impose le prix d'entrée (chapitres @@REF{sec:reel}@@ et @@REF{sec:afford}@@).", "where": "Rapport marché — Chapitre 14 · Dix faits stylisés du marché québécois"}, {"id": "p14-8", "url": "/rapport/14/#p14-8", "ch": "R", "chTitle": "Dix faits stylisés du marché québécois", "kind": "p", "title": "Dix faits stylisés du marché québécois", "text": "La copropriété sous-performe structurellement. Ratio appartement/unifamiliale : de 100 à 78–81 selon le marché en vingt ans (figure @@REF{fig:ratioapp}@@) ; c'est le seul segment où le Québec ne domine pas nettement le Canada.", "where": "Rapport marché — Chapitre 14 · Dix faits stylisés du marché québécois"}, {"id": "p14-9", "url": "/rapport/14/#p14-9", "ch": "R", "chTitle": "Dix faits stylisés du marché québécois", "kind": "p", "title": "Dix faits stylisés du marché québécois", "text": "Les prix québécois ont un rythme saisonnier de 2 à 4 points d'amplitude, culminant en avril–juin et creusant en novembre–décembre, deux fois plus marqué dans les marchés de villégiature (figure @@REF{fig:saisheat}@@) — cohérent avec la théorie de l'épaisseur de marché (Ngai et Tenreyro, 2014).", "where": "Rapport marché — Chapitre 14 · Dix faits stylisés du marché québécois"}, {"id": "p14-10", "url": "/rapport/14/#p14-10", "ch": "R", "chTitle": "Dix faits stylisés du marché québécois", "kind": "p", "title": "Dix faits stylisés du marché québécois", "text": "Le cycle québécois n'est pas le cycle canadien. Corrélation Montréal–Toronto : 0,54 ; RMR de Québec–Toronto : ; cohésion interne du bloc québécois : 0,63 à 0,99 (figure @@REF{fig:corr}@@).", "where": "Rapport marché — Chapitre 14 · Dix faits stylisés du marché québécois"}, {"id": "p14-11", "url": "/rapport/14/#p14-11", "ch": "R", "chTitle": "Dix faits stylisés du marché québécois", "kind": "p", "title": "Dix faits stylisés du marché québécois", "text": "La hausse québécoise est réelle. Déflaté par l'IPC, l'indice provincial vaut 1,9 fois son niveau de 2005 (3,3 % par an en termes réels, figure @@REF{fig:reel}@@) — il ne s'agit pas d'une illusion monétaire.", "where": "Rapport marché — Chapitre 14 · Dix faits stylisés du marché québécois"}, {"id": "p15-1", "url": "/rapport/15/#p15-1", "ch": "R", "chTitle": "Synthèse et implications", "kind": "p", "title": "Synthèse et implications", "text": "Au terme de cette analyse, le marché québécois de l'habitation apparaît comme un marché en régime de croissance autonome : historiquement moins volatil que les grands marchés de l'Ouest et de l'Ontario (écart-type mensuel de 0,66 % contre 0,95 %), faiblement arrimé à leur cycle (bêta moyen de 0,26 ; corrélation Montréal–Toronto de 0,54), épargné par la correction de 2022–2023 malgré un choc de taux identique (repli maximal de % contre % à Toronto), et porté depuis 2020 par un rattrapage régional (RMR de Québec, Estrie, Mauricie, Centre-du-Québec) sans précédent dans la période étudiée. Cette vigueur est réelle et non purement nominale : déflatés par l'IPC, les prix québécois ont presque doublé depuis 2005.", "where": "Rapport marché — Chapitre 15 · Synthèse et implications"}, {"id": "p15-2", "url": "/rapport/15/#p15-2", "ch": "R", "chTitle": "Synthèse et implications", "kind": "p", "title": "Quatre implications", "text": "La divergence Québec–Canada depuis 2022 démontre que la transmission de la politique monétaire au marché du logement est fortement hétérogène dans l'espace : à choc de taux identique (chapitre @@REF{sec:macro}@@), la réponse des prix va de % (Toronto) à un simple plateau (Québec). Les niveaux initiaux de prix et d'endettement — et la composition maison/copropriété du parc — en conditionnent l'impact. Toute modélisation « pancanadienne » du canal du logement est, au mieux, une moyenne trompeuse.", "where": "Rapport marché — Chapitre 15 · Synthèse et implications"}, {"id": "p15-3", "url": "/rapport/15/#p15-3", "ch": "R", "chTitle": "Synthèse et implications", "kind": "p", "title": "Quatre implications", "text": "L'avantage québécois se comprime rapidement : avec des hausses de 3,5 à 12 % sur un an contre des baisses ailleurs, l'écart de prix avec le reste du pays se referme par les deux bouts, et les marchés régionaux ont déjà perdu leur statut de refuge bon marché (l'Estrie dépasse désormais la RMR de Québec). Le débat sur l'offre — notamment de segments avec terrain, dont la prime ne cesse de croître (chapitre @@REF{sec:types}@@) — en sort renforcé.", "where": "Rapport marché — Chapitre 15 · Synthèse et implications"}, {"id": "p15-4", "url": "/rapport/15/#p15-4", "ch": "R", "chTitle": "Synthèse et implications", "kind": "p", "title": "Quatre implications", "text": "La faible corrélation entre le bloc québécois et le bloc Ontario–Colombie-Britannique (chapitre @@REF{sec:risque}@@), la brièveté des corrections québécoises (tableau @@REF{tab:drawdowns}@@) et la régularité des distributions de rendement constituent un argument empirique de diversification géographique intracanadienne — avec la réserve de liquidité propre aux petits marchés régionaux.", "where": "Rapport marché — Chapitre 15 · Synthèse et implications"}, {"id": "p15-5", "url": "/rapport/15/#p15-5", "ch": "R", "chTitle": "Synthèse et implications", "kind": "p", "title": "Quatre implications", "text": "Les signaux d'accélération récents — volatilité québécoise repassée au-dessus de la volatilité canadienne, hausses à deux chiffres en Estrie, mini-correction mauricienne après un doublement express — rappellent que le rattrapage peut devenir surchauffe : l'histoire des marchés d'actifs enseigne que les récits d'exception régionale (« ici, c'est différent ») accompagnent souvent les phases d'exubérance (Shiller, 2015; Case et Shiller, 2003). Le freinage démographique de 2025 (figure @@REF{fig:population}@@) retire par ailleurs au marché un soutien majeur. Le suivi des fondamentaux locaux (revenus, migration interrégionale, mises en chantier) s'impose, en gardant à l'esprit qu'un niveau de prix élevé ne suffit pas à diagnostiquer une bulle (Himmelberg et al., 2005).", "where": "Rapport marché — Chapitre 15 · Synthèse et implications"}, {"id": "p15-6", "url": "/rapport/15/#p15-6", "ch": "R", "chTitle": "Synthèse et implications", "kind": "p", "title": "Limites et précautions d'usage", "text": "Quatre limites bornent la portée de ces résultats. Couverture : l'IPP MLS® ne voit que les transactions passant par les systèmes MLS® ; les ventes directes, le neuf vendu par les promoteurs et le marché locatif lui échappent. Agrégation : même à l'échelle d'une RMR, l'indice moyenne des sous-marchés hétérogènes (Bourassa et al., 1999) — un quartier peut corriger quand sa RMR progresse. Étroitesse : dans les petits marchés (Mauricie, Centre-du-Québec), un faible volume de transactions rend l'indice mensuel bruité ; les mesures annuelles y sont plus fiables. Révisions : l'ACI révise les mois récents ; les dernières observations doivent être lues comme provisoires. Enfin, rappelons qu'aucune des mesures présentées — pas même vingt ans de surperformance — n'a de valeur prédictive mécanique : les prix immobiliers sont persistants à court terme (Case et Shiller, 1989), mais les retournements de régime, comme celui de 2020, restent largement imprévisibles.", "where": "Rapport marché — Chapitre 15 · Synthèse et implications"}, {"id": "p15-7", "url": "/rapport/15/#p15-7", "ch": "R", "chTitle": "Synthèse et implications", "kind": "p", "title": "Prolongements", "text": "Les prolongements naturels de ce travail : relier les trajectoires régionales aux fondamentaux (démographie régionale, migration interrégionale, mises en chantier, revenus disponibles) ; modéliser économétriquement la vitesse de transmission des taux hypothécaires aux prix régionaux (modèles à correction d'erreur par marché) ; construire des indicateurs d'abordabilité intégrant revenus et charges d'intérêts, dans l'esprit du coût d'usage (Poterba, 1984; Himmelberg et al., 2005) ; et étendre l'analyse de saisonnalité aux volumes de transactions, que l'IPP ne couvre pas (Ngai et Tenreyro, 2014). Le cadre d'ensemble — le logement comme actif, comme garantie de crédit et comme moteur du cycle — est synthétisé par Davis et Van Nieuwerburgh (2015) et Piazzesi et Schneider (2016), dont ce document constitue, à l'échelle québécoise, une application empirique.", "where": "Rapport marché — Chapitre 15 · Synthèse et implications"}, {"id": "pA-1", "url": "/rapport/A/#pA-1", "ch": "R", "chTitle": "Notes méthodologiques", "kind": "p", "title": "L'IPP MLS®", "text": "L'IPP MLS® est produit par l'ACI à partir des transactions enregistrées dans les systèmes MLS® des chambres immobilières (Association canadienne de l'immobilier, 2024). Deux grandes familles de méthodes existent pour construire un indice de prix « à qualité constante » : les ventes répétées (Bailey et al., 1963; Case et Shiller, 1987), qui suivent les reventes d'un même bien, et l'approche hédonique (Rosen, 1974), qui modélise le prix comme une fonction des attributs du bien. L'IPP MLS® relève de la seconde. Ses principales propriétés :", "where": "Rapport marché — Annexe A · Notes méthodologiques"}, {"id": "pA-2", "url": "/rapport/A/#pA-2", "ch": "R", "chTitle": "Notes méthodologiques", "kind": "p", "title": "L'IPP MLS®", "text": "Approche hédonique. L'indice suit le prix d'une propriété de référence aux attributs constants (superficie, âge, nombre de pièces, localisation, etc.), estimé par régression ; il neutralise ainsi les effets de composition qui polluent prix moyens et médians.", "where": "Rapport marché — Annexe A · Notes méthodologiques"}, {"id": "pA-3", "url": "/rapport/A/#pA-3", "ch": "R", "chTitle": "Notes méthodologiques", "kind": "p", "title": "L'IPP MLS®", "text": "Prix de référence. Le benchmark price traduit l'indice en dollars : c'est la valeur estimée de la propriété de référence du marché considéré.", "where": "Rapport marché — Annexe A · Notes méthodologiques"}, {"id": "pA-4", "url": "/rapport/A/#pA-4", "ch": "R", "chTitle": "Notes méthodologiques", "kind": "p", "title": "L'IPP MLS®", "text": "Base et fréquence. Base 100 en janvier 2005 ; publication mensuelle, avec agrégats trimestriels et annuels, en versions brute et désaisonnalisée.", "where": "Rapport marché — Annexe A · Notes méthodologiques"}, {"id": "pA-5", "url": "/rapport/A/#pA-5", "ch": "R", "chTitle": "Notes méthodologiques", "kind": "p", "title": "L'IPP MLS®", "text": "Limites. Dollars courants ; couverture limitée aux transactions MLS® ; révisions possibles des données récentes ; le composite provincial pondère fortement les grands marchés (Montréal pour le Québec) ; certains segments ne sont pas publiés dans les petits marchés (« en rangée » en Estrie, Mauricie et Centre-du-Québec).", "where": "Rapport marché — Annexe A · Notes méthodologiques"}, {"id": "pA-6", "url": "/rapport/A/#pA-6", "ch": "R", "chTitle": "Notes méthodologiques", "kind": "p", "title": "Les séries FRED", "text": "Les séries macroéconomiques proviennent de FRED (Federal Reserve Bank of St. Louis), qui rediffuse les données de l'OCDE et de Statistique Canada :", "where": "Rapport marché — Annexe A · Notes méthodologiques"}, {"id": "pA-7", "url": "/rapport/A/#pA-7", "ch": "R", "chTitle": "Notes méthodologiques", "kind": "p", "title": "Les séries FRED", "text": "Les séries d'IPC s'arrêtent en mars 2025 au moment de l'extraction ; les mesures réelles s'arrêtent donc à cette date. Le taux interbancaire 3 mois sert d'approximation du taux directeur de la Banque du Canada, dont la série FRED dédiée s'interrompt en 2023.", "where": "Rapport marché — Annexe A · Notes méthodologiques"}, {"id": "pA-8", "url": "/rapport/A/#pA-8", "ch": "R", "chTitle": "Notes méthodologiques", "kind": "p", "title": "Mesures dérivées", "text": "Le glissement annuel est le rapport de l'indice à sa valeur douze mois plus tôt, moins un. La croissance annuelle moyenne composée entre deux dates vaut , où est l'écart en années. L'écart au sommet vaut , sur séries désaisonnalisées. La volatilité annualisée est l'écart-type des variations mensuelles désaisonnalisées sur 24 mois, multiplié par . Le bêta mobile est le rapport de la covariance mobile (60 mois) des variations Québec–Canada à la variance mobile des variations canadiennes. Le facteur saisonnier du mois est la moyenne, sur toutes les années, de l'écart relatif entre indice brut et indice désaisonnalisé au mois .", "where": "Rapport marché — Annexe A · Notes méthodologiques"}, {"id": "tab-tab-annexe1", "url": "/rapport/B/#tab-tab-annexe1", "ch": "R", "chTitle": "Tableaux statistiques", "kind": "tab", "title": "Tableau B.1", "text": "IPP composite annuel (moyenne des mois), Canada, marchés québécois et Ontario, 2005–2025. Source : ACI/CREA. AnnéeCanadaQuébecMontréalQuébec (RMR)EstrieMauricieCentre-du-QcOntario2005104,3102,0101,7103,0105,4105,898,7103,52006116,4106,2105,4110,5110,8112,8101,6109,22007129,1113,5112,4120,7116,1123,6117,5115,52008133,1120,7119,4133,5117,6129,9128,1119,52009128,7124,3122,9143,7118,2134,2131,1118,92010139,5133,7131,7159,8126,1142,4138,0129,42011147,2141,0139,0170,1129,3146,9142,2136,72012154,4146,5144,2177,", "where": "Rapport marché — Annexe B · Tableaux statistiques"}, {"id": "tab-tab-annexe2", "url": "/rapport/B/#tab-tab-annexe2", "ch": "R", "chTitle": "Tableaux statistiques", "kind": "tab", "title": "Tableau B.2", "text": "IPP composite annuel (moyenne des mois), grands marchés hors Québec, 2005–2025. Source : ACI/CREA. AnnéeTorontoOttawaC.-B.VancouverAlbertaCalgaryHalifaxWinnipeg2005103,6102,0106,6105,6106,5107,4102,8106,12006109,2106,1125,1123,8149,9152,6108,1118,02007115,8112,7141,8140,1190,5184,5114,3135,02008119,3120,7150,6149,5181,1178,1121,5152,42009118,2125,2141,7141,6167,5164,1125,3157,82010129,8135,7156,3160,3177,6173,6133,2173,42011138,4142,6169,8180,3176,7172,6140,3186,12012149,1146,2173,6187,4182,317", "where": "Rapport marché — Annexe B · Tableaux statistiques"}, {"id": "tab-tab-annexe5a", "url": "/rapport/B/#tab-tab-annexe5a", "ch": "R", "chTitle": "Tableaux statistiques", "kind": "tab", "title": "Tableau B.3", "text": "Variation annuelle de l'IPP composite (%), Canada, marchés québécois et Ontario, 2006–2025. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. AnnéeCanadaQuébecMontréalQuébec (RMR)EstrieMauricieCentre-du-QcOntario2006+11,6 %+4,1 %+3,6 %+7,3 %+5,1 %+6,6 %+2,9 %+5,5 %2007+10,9 %+6,9 %+6,6 %+9,2 %+4,8 %+9,6 %+15,6 %+5,8 %2008+3,1 %+6,3 %+6,2 %+10,6 %+1,3 %+5,1 %+9,0 %+3,5 %2009-3,3 %+3,0 %+2,9 %+7,6 %+0,5 %+3,3 %+2,3 %-0,5 %2010+8,4 %+7,6 %+7,2 %+11,2 %+6,7 %+6,1 %+5,3 %+8,8 %2011+5,5 %+5,5 %+5,5 %+6,4 %+2,5 %+3,2 %+3,0 %+5,6 %2012+4,9 %+3,", "where": "Rapport marché — Annexe B · Tableaux statistiques"}, {"id": "tab-tab-annexe5b", "url": "/rapport/B/#tab-tab-annexe5b", "ch": "R", "chTitle": "Tableaux statistiques", "kind": "tab", "title": "Tableau B.4", "text": "Variation annuelle de l'IPP composite (%), grands marchés hors Québec, 2006–2025. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. AnnéeTorontoOttawaC.-B.VancouverAlbertaCalgaryHalifaxWinnipeg2006+5,4 %+4,0 %+17,4 %+17,2 %+40,8 %+42,1 %+5,2 %+11,2 %2007+6,0 %+6,2 %+13,3 %+13,2 %+27,1 %+20,9 %+5,7 %+14,4 %2008+3,0 %+7,1 %+6,2 %+6,7 %-4,9 %-3,5 %+6,3 %+12,9 %2009-0,9 %+3,7 %-5,9 %-5,3 %-7,5 %-7,9 %+3,1 %+3,5 %2010+9,8 %+8,4 %+10,3 %+13,2 %+6,0 %+5,8 %+6,3 %+9,9 %2011+6,6 %+5,1 %+8,6 %+12,5 %-0,5 %-0,6 %+5,3 %+7,3 %2012+7,7 %+2,", "where": "Rapport marché — Annexe B · Tableaux statistiques"}, {"id": "tab-tab-annexe3", "url": "/rapport/B/#tab-tab-annexe3", "ch": "R", "chTitle": "Tableaux statistiques", "kind": "tab", "title": "Tableau B.5", "text": "Prix de référence composite, moyenne annuelle, en milliers de dollars courants, 2005–2026. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. AnnéeCanadaQuébecMontréalQuébec (RMR)EstrieMauricieCentre-du-Qc2005244176190130141868320062721841981391489286200730119721115215510199200830820822416815710610820093002152301811581091112010325231247201169116117201134324426021417311912020123592532702231761221252013367255272230180122129201438725727423218212413420154172612802331811221342016480269290233181122136201753528330823418412513920185292993262381", "where": "Rapport marché — Annexe B · Tableaux statistiques"}, {"id": "tab-tab-saison", "url": "/rapport/B/#tab-tab-saison", "ch": "R", "chTitle": "Tableaux statistiques", "kind": "tab", "title": "Tableau B.6", "text": "Facteur saisonnier moyen de l'IPP composite (écart brut / désaisonnalisé, %), par mois et par marché, 2005–2026. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. MoisQuébecMontréalQuébec (RMR)EstrieMauricieCentre-du-QcJanv.-0,15-0,21-0,100,96-0,48-0,16Févr.0,780,711,021,230,920,92Mars1,111,051,331,491,431,55Avr.1,201,131,571,781,572,19Mai1,091,031,201,951,232,40Juin0,870,751,082,641,702,31Juill.0,350,240,482,150,382,01Août0,080,01-0,291,79-0,281,42Sept.-0,02-0,06-0,351,61-0,381,13Oct.-0,21-0,23-0,231,03-1,660,63Nov.-0,55-0,63-0,401,34-1,760,04Déc.-1,10-1,2", "where": "Rapport marché — Annexe B · Tableaux statistiques"}, {"id": "tab-tab-benchseg", "url": "/rapport/B/#tab-tab-benchseg", "ch": "R", "chTitle": "Tableaux statistiques", "kind": "tab", "title": "Tableau B.7", "text": "Prix de référence par segment et par marché, en milliers de dollars, juin 2026. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. SegmentCanadaQuébecMontréalQuébec (RMR)EstrieMauricieCentre-du-QcComposite666550596445492325356Unifamiliale741623708508513327358Plain-pied581520582462453311368À étages874743841560580362328En rangée601582609437———Appartement465425447310334301284", "where": "Rapport marché — Annexe B · Tableaux statistiques"}, {"id": "pB-1", "url": "/rapport/B/#pB-1", "ch": "R", "chTitle": "Tableaux statistiques", "kind": "p", "title": "Données mensuelles récentes, marché par marché", "text": "Les tableaux @@REF{tab:m1}@@ à @@REF{tab:m6}@@ donnent, pour chaque marché québécois, les vingt-quatre dernières observations mensuelles : indice composite, prix de référence et glissement annuel.", "where": "Rapport marché — Annexe B · Tableaux statistiques"}, {"id": "tab-tab-m1", "url": "/rapport/B/#tab-tab-m1", "ch": "R", "chTitle": "Tableaux statistiques", "kind": "tab", "title": "Tableau B.8", "text": "Québec (province) : données mensuelles, 24 derniers mois. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. MoisIPP compositePrix de référenceVar. 12 moisjuill. 2024280,1483 500 $+4,0 %août 2024281,5485 900 $+4,1 %sept. 2024284,4490 800 $+5,8 %oct. 2024285,4492 600 $+6,3 %nov. 2024285,9493 500 $+7,0 %déc. 2024285,4492 600 $+7,5 %janv. 2025289,3499 400 $+7,3 %févr. 2025296,9512 500 $+8,6 %mars 2025300,9519 300 $+8,4 %avr. 2025303,8524 400 $+9,2 %mai 2025306,7529 300 $+9,8 %juin 2025305,6527 500 $+8,4 %ju", "where": "Rapport marché — Annexe B · Tableaux statistiques"}, {"id": "tab-tab-m2", "url": "/rapport/B/#tab-tab-m2", "ch": "R", "chTitle": "Tableaux statistiques", "kind": "tab", "title": "Tableau B.9", "text": "RMR de Montréal : données mensuelles, 24 derniers mois. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. MoisIPP compositePrix de référenceVar. 12 moisjuill. 2024284,0531 900 $+3,2 %août 2024285,5534 700 $+3,4 %sept. 2024289,6542 400 $+5,5 %oct. 2024290,1543 300 $+6,1 %nov. 2024289,7542 600 $+6,4 %déc. 2024289,2541 600 $+7,2 %janv. 2025292,8548 500 $+6,6 %févr. 2025299,6561 200 $+7,6 %mars 2025303,0567 500 $+7,0 %avr. 2025306,4573 900 $+8,3 %mai 2025309,1578 900 $+8,6 %juin 2025307,3575 500 $+7,3 %ju", "where": "Rapport marché — Annexe B · Tableaux statistiques"}, {"id": "tab-tab-m3", "url": "/rapport/B/#tab-tab-m3", "ch": "R", "chTitle": "Tableaux statistiques", "kind": "tab", "title": "Tableau B.10", "text": "RMR de Québec : données mensuelles, 24 derniers mois. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. MoisIPP compositePrix de référenceVar. 12 moisjuill. 2024286,8360 500 $+10,6 %août 2024290,1364 700 $+10,4 %sept. 2024287,1360 900 $+10,1 %oct. 2024290,9365 600 $+8,9 %nov. 2024299,0375 800 $+13,6 %déc. 2024296,5372 700 $+11,5 %janv. 2025303,1381 000 $+14,1 %févr. 2025318,5400 300 $+16,6 %mars 2025325,4409 000 $+18,5 %avr. 2025326,7410 600 $+16,7 %mai 2025332,2417 600 $+19,3 %juin 2025332,2417 600", "where": "Rapport marché — Annexe B · Tableaux statistiques"}, {"id": "tab-tab-m4", "url": "/rapport/B/#tab-tab-m4", "ch": "R", "chTitle": "Tableaux statistiques", "kind": "tab", "title": "Tableau B.11", "text": "Estrie : données mensuelles, 24 derniers mois. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. MoisIPP compositePrix de référenceVar. 12 moisjuill. 2024294,6393 300 $+9,6 %août 2024293,8392 200 $+8,0 %sept. 2024294,0392 500 $+10,8 %oct. 2024297,5397 100 $+11,1 %nov. 2024299,1399 300 $+9,7 %déc. 2024297,5397 200 $+9,6 %janv. 2025303,4405 100 $+12,2 %févr. 2025307,8410 900 $+14,1 %mars 2025319,7426 800 $+15,5 %avr. 2025318,4425 000 $+12,8 %mai 2025322,0429 900 $+12,5 %juin 2025329,9440 400 $+", "where": "Rapport marché — Annexe B · Tableaux statistiques"}, {"id": "tab-tab-m5", "url": "/rapport/B/#tab-tab-m5", "ch": "R", "chTitle": "Tableaux statistiques", "kind": "tab", "title": "Tableau B.12", "text": "Mauricie : données mensuelles, 24 derniers mois. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. MoisIPP compositePrix de référenceVar. 12 moisjuill. 2024340,8277 400 $+13,1 %août 2024337,1274 400 $+12,3 %sept. 2024338,8275 800 $+8,6 %oct. 2024347,1282 500 $+8,3 %nov. 2024339,4276 300 $+10,3 %déc. 2024350,5285 300 $+10,6 %janv. 2025350,6285 400 $+11,2 %févr. 2025368,8300 200 $+14,2 %mars 2025367,0298 700 $+14,3 %avr. 2025376,7306 600 $+14,6 %mai 2025373,5304 000 $+13,2 %juin 2025383,3312 000 ", "where": "Rapport marché — Annexe B · Tableaux statistiques"}, {"id": "tab-tab-m6", "url": "/rapport/B/#tab-tab-m6", "ch": "R", "chTitle": "Tableaux statistiques", "kind": "tab", "title": "Tableau B.13", "text": "Centre-du-Québec : données mensuelles, 24 derniers mois. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. MoisIPP compositePrix de référenceVar. 12 moisjuill. 2024351,3296 500 $+11,3 %août 2024353,8298 600 $+12,5 %sept. 2024355,8300 300 $+11,6 %oct. 2024355,6300 100 $+11,5 %nov. 2024359,8303 700 $+10,9 %déc. 2024367,3310 000 $+12,9 %janv. 2025367,2309 900 $+12,6 %févr. 2025372,9314 700 $+11,9 %mars 2025382,1322 500 $+13,0 %avr. 2025387,1326 700 $+12,9 %mai 2025388,6328 000 $+13,1 %juin 2025390,0329 20", "where": "Rapport marché — Annexe B · Tableaux statistiques"}, {"id": "pC-1", "url": "/rapport/C/#pC-1", "ch": "R", "chTitle": "Glossaire", "kind": "p", "title": "Glossaire", "text": "Méthode statistique estimant la contribution de chaque attribut d'un bien (superficie, localisation, âge…) à son prix, ce qui permet de suivre le prix d'un bien de qualité constante.", "where": "Rapport marché — Annexe C · Glossaire"}, {"id": "pC-2", "url": "/rapport/C/#pC-2", "ch": "R", "chTitle": "Glossaire", "kind": "p", "title": "Glossaire", "text": "Pente de la régression des variations d'un marché sur celles d'un marché de référence ; un bêta de 0,25 signifie qu'une hausse canadienne de 1 % s'accompagne en moyenne d'une hausse québécoise de 0,25 %.", "where": "Rapport marché — Annexe C · Glossaire"}, {"id": "pC-3", "url": "/rapport/C/#pC-3", "ch": "R", "chTitle": "Glossaire", "kind": "p", "title": "Glossaire", "text": "Taux de croissance constant qui, appliqué chaque année, reproduit la variation totale observée entre deux dates.", "where": "Rapport marché — Annexe C · Glossaire"}, {"id": "pC-4", "url": "/rapport/C/#pC-4", "ch": "R", "chTitle": "Glossaire", "kind": "p", "title": "Glossaire", "text": "Retrait des régularités calendaires (le « printemps immobilier ») d'une série, afin d'isoler tendance et cycle.", "where": "Rapport marché — Annexe C · Glossaire"}, {"id": "pC-5", "url": "/rapport/C/#pC-5", "ch": "R", "chTitle": "Glossaire", "kind": "p", "title": "Glossaire", "text": "Pourcentage séparant le niveau courant d'un indice de son maximum historique ; 0 % signifie que le marché est à son sommet.", "where": "Rapport marché — Annexe C · Glossaire"}, {"id": "pC-6", "url": "/rapport/C/#pC-6", "ch": "R", "chTitle": "Glossaire", "kind": "p", "title": "Glossaire", "text": "Variation d'un indice par rapport à sa valeur douze mois plus tôt.", "where": "Rapport marché — Annexe C · Glossaire"}, {"id": "pC-7", "url": "/rapport/C/#pC-7", "ch": "R", "chTitle": "Glossaire", "kind": "p", "title": "Glossaire", "text": "Indice des prix des propriétés fondé sur les transactions des systèmes MLS®, produit par l'ACI.", "where": "Rapport marché — Annexe C · Glossaire"}, {"id": "pC-8", "url": "/rapport/C/#pC-8", "ch": "R", "chTitle": "Glossaire", "kind": "p", "title": "Glossaire", "text": "Valeur estimée, en dollars, de la propriété de référence d'un marché ; traduction monétaire de l'IPP.", "where": "Rapport marché — Annexe C · Glossaire"}, {"id": "pC-9", "url": "/rapport/C/#pC-9", "ch": "R", "chTitle": "Glossaire", "kind": "p", "title": "Glossaire", "text": "Région métropolitaine de recensement (Statistique Canada) ; les RMR de Montréal et de Québec débordent largement les villes centrales.", "where": "Rapport marché — Annexe C · Glossaire"}, {"id": "pC-10", "url": "/rapport/C/#pC-10", "ch": "R", "chTitle": "Glossaire", "kind": "p", "title": "Glossaire", "text": "Écart-type des variations mensuelles ramené à une échelle annuelle (multiplication par ) ; mesure standard de l'ampleur des fluctuations.", "where": "Rapport marché — Annexe C · Glossaire"}, {"id": "pD-1", "url": "/rapport/D/#pD-1", "ch": "R", "chTitle": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "kind": "p", "title": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "text": "Boom des matières premières : l'Alberta s'envole (+41 % en 2006), le huard atteint la parité avec le dollar américain ; le Québec croît sagement à 4–8 % par an.", "where": "Rapport marché — Annexe D · Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026"}, {"id": "pD-2", "url": "/rapport/D/#pD-2", "ch": "R", "chTitle": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "kind": "p", "title": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "text": "Faillite de Lehman Brothers ; la crise financière mondiale atteint le Canada. Les prix corrigent dans l'Ouest ( % à Calgary) ; simple pause au Québec.", "where": "Rapport marché — Annexe D · Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026"}, {"id": "pD-3", "url": "/rapport/D/#pD-3", "ch": "R", "chTitle": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "kind": "p", "title": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "text": "La Banque du Canada porte son taux directeur à 0,25 %, plancher historique ; l'amortissement maximal assuré, porté à 40 ans en 2006, est ramené à 35 ans (2008) — premier d'une série de resserrements macroprudentiels.", "where": "Rapport marché — Annexe D · Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026"}, {"id": "pD-4", "url": "/rapport/D/#pD-4", "ch": "R", "chTitle": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "kind": "p", "title": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "text": "Resserrements successifs des règles hypothécaires (amortissement 35 30 25 ans pour les prêts assurés) ; mini-boom de la RMR de Québec, qui gagne plus de 60 % entre 2008 et 2012.", "where": "Rapport marché — Annexe D · Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026"}, {"id": "pD-5", "url": "/rapport/D/#pD-5", "ch": "R", "chTitle": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "kind": "p", "title": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "text": "« Décennie lente » québécoise : environ +3 % par an ; chute du pétrole en 2014–2015, l'Alberta cale ; Toronto et Vancouver accélèrent.", "where": "Rapport marché — Annexe D · Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026"}, {"id": "pD-6", "url": "/rapport/D/#pD-6", "ch": "R", "chTitle": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "kind": "p", "title": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "text": "Vancouver impose une taxe de 15 % aux acheteurs étrangers ; l'indice y culmine puis fléchit ; l'argent se déplace vers Toronto.", "where": "Rapport marché — Annexe D · Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026"}, {"id": "pD-7", "url": "/rapport/D/#pD-7", "ch": "R", "chTitle": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "kind": "p", "title": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "text": "Fair Housing Plan ontarien (avril) : Toronto corrige de 9 % ; Montréal, pour la première fois, ne suit pas — premier signe du découplage documenté au chapitre @@REF{sec:risque}@@.", "where": "Rapport marché — Annexe D · Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026"}, {"id": "pD-8", "url": "/rapport/D/#pD-8", "ch": "R", "chTitle": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "kind": "p", "title": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "text": "Entrée en vigueur du test de tension hypothécaire (ligne directrice B-20) pour les prêts non assurés ; Vancouver entame une correction de 17 % (2017–2019).", "where": "Rapport marché — Annexe D · Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026"}, {"id": "pD-9", "url": "/rapport/D/#pD-9", "ch": "R", "chTitle": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "kind": "p", "title": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "text": "Pandémie de COVID-19 : taux directeur ramené à 0,25 %, assouplissement quantitatif, confinements. Après deux mois de gel, les prix repartent violemment partout.", "where": "Rapport marché — Annexe D · Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026"}, {"id": "pD-10", "url": "/rapport/D/#pD-10", "ch": "R", "chTitle": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "kind": "p", "title": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "text": "Année record : +23 % au Canada, +20 à +30 % dans les régions québécoises ; télétravail et « effet beigne » (Ramani et Bloom, 2021) redessinent la géographie de la demande ; l'inflation sort de la cible au printemps.", "where": "Rapport marché — Annexe D · Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026"}, {"id": "pD-11", "url": "/rapport/D/#pD-11", "ch": "R", "chTitle": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "kind": "p", "title": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "text": "Sommet des prix canadiens (février) ; première hausse de taux (mars) : début du resserrement le plus rapide de l'histoire moderne de la Banque du Canada (+425 points de base en 2022).", "where": "Rapport marché — Annexe D · Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026"}, {"id": "pD-12", "url": "/rapport/D/#pD-12", "ch": "R", "chTitle": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "kind": "p", "title": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "text": "Correction : % de glissement annuel au Canada au creux ; plateau de neuf mois au Québec ( %) ; entrée en vigueur (janv. 2023) de l'interdiction d'achat par des non-résidents ; taux directeur culminant à 5 % (juill. 2023).", "where": "Rapport marché — Annexe D · Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026"}, {"id": "pD-13", "url": "/rapport/D/#pD-13", "ch": "R", "chTitle": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "kind": "p", "title": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "text": "Choc démographique : croissance de la population de 2,8 % puis 3,0 % — record depuis les années 1950 ; les loyers s'envolent ; les prix québécois repartent dès la mi-2023.", "where": "Rapport marché — Annexe D · Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026"}, {"id": "pD-14", "url": "/rapport/D/#pD-14", "ch": "R", "chTitle": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "kind": "p", "title": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "text": "Détente monétaire graduelle ; réduction des cibles d'immigration (la croissance démographique retombe sous 1 % en 2025) ; le Québec mène les hausses canadiennes (RMR de Québec : +16 % en 2025) ; en mars 2025, l'IPP québécois dépasse l'IPP canadien pour la première fois.", "where": "Rapport marché — Annexe D · Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026"}, {"id": "pD-15", "url": "/rapport/D/#pD-15", "ch": "R", "chTitle": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "kind": "p", "title": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "text": "Taux court autour de 2¼ % ; sommets historiques au Québec (province, Montréal, Estrie, Centre-du-Québec) ; le Canada demeure 20 % sous son pic, Toronto 26 %.", "where": "Rapport marché — Annexe D · Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026"}, {"id": "pE-1", "url": "/rapport/E/#pE-1", "ch": "R", "chTitle": "Notes bibliographiques par chapitre", "kind": "p", "title": "Notes bibliographiques par chapitre", "text": "Pour l'étudiant qui souhaite approfondir, voici les lectures structurantes de chaque partie du document.", "where": "Rapport marché — Annexe E · Notes bibliographiques par chapitre"}, {"id": "pE-2", "url": "/rapport/E/#pE-2", "ch": "R", "chTitle": "Notes bibliographiques par chapitre", "kind": "p", "title": "Notes bibliographiques par chapitre", "text": "Les textes fondateurs sont Bailey et al. (1963) pour les ventes répétées, Rosen (1974) pour l'approche hédonique et Case et Shiller (1987) pour la mise en œuvre moderne ; la documentation officielle de l'indice utilisé ici est Association canadienne de l'immobilier (2024).", "where": "Rapport marché — Annexe E · Notes bibliographiques par chapitre"}, {"id": "pE-3", "url": "/rapport/E/#pE-3", "ch": "R", "chTitle": "Notes bibliographiques par chapitre", "kind": "p", "title": "Notes bibliographiques par chapitre", "text": "Leamer (2007) sur le logement comme cycle économique ; Davis et Van Nieuwerburgh (2015) et Piazzesi et Schneider (2016) pour les synthèses de référence ; Mian et Sufi (2014) sur le rôle de l'endettement des ménages dans les crises ; Crawford et Faruqui (2012) pour le cas canadien.", "where": "Rapport marché — Annexe E · Notes bibliographiques par chapitre"}, {"id": "pE-4", "url": "/rapport/E/#pE-4", "ch": "R", "chTitle": "Notes bibliographiques par chapitre", "kind": "p", "title": "Notes bibliographiques par chapitre", "text": "Le débat classique oppose Taylor (2007) à Kuttner (2013) ; Iacoviello (2005) fournit le cadre théorique du canal du crédit ; Kaplan et al. (2020) la quantification moderne ; Guren et al. (2021) les effets de richesse.", "where": "Rapport marché — Annexe E · Notes bibliographiques par chapitre"}, {"id": "pE-5", "url": "/rapport/E/#pE-5", "ch": "R", "chTitle": "Notes bibliographiques par chapitre", "kind": "p", "title": "Notes bibliographiques par chapitre", "text": "Poterba (1984) et Himmelberg et al. (2005) pour le coût d'usage ; Case et Shiller (2003) et Shiller (2015) pour le diagnostic des bulles.", "where": "Rapport marché — Annexe E · Notes bibliographiques par chapitre"}, {"id": "pE-6", "url": "/rapport/E/#pE-6", "ch": "R", "chTitle": "Notes bibliographiques par chapitre", "kind": "p", "title": "Notes bibliographiques par chapitre", "text": "Allen et al. (2009) sur la segmentation des villes canadiennes ; Meen (1999) sur l'effet de vague ; Bourassa et al. (1999) et Goodman et Thibodeau (2003) sur les sous-marchés ; Head et Lloyd-Ellis (2012) sur mobilité et liquidité ; Hirata et al. (2013) sur la (dé)synchronisation internationale ; Cunningham et Kolet (2011) sur la durée des cycles canadiens.", "where": "Rapport marché — Annexe E · Notes bibliographiques par chapitre"}, {"id": "pE-7", "url": "/rapport/E/#pE-7", "ch": "R", "chTitle": "Notes bibliographiques par chapitre", "kind": "p", "title": "Notes bibliographiques par chapitre", "text": "Ramani et Bloom (2021) sur l'« effet beigne » ; Gupta et al. (2022) sur la revalorisation des périphéries.", "where": "Rapport marché — Annexe E · Notes bibliographiques par chapitre"}, {"id": "pE-8", "url": "/rapport/E/#pE-8", "ch": "R", "chTitle": "Notes bibliographiques par chapitre", "kind": "p", "title": "Notes bibliographiques par chapitre", "text": "Saiz (2010) et Glaeser et Gyourko (2018) sur les contraintes d'offre ; Société canadienne d'hypoth\\`eques et de logement (2022) pour l'estimation canadienne des besoins.", "where": "Rapport marché — Annexe E · Notes bibliographiques par chapitre"}, {"id": "pE-9", "url": "/rapport/E/#pE-9", "ch": "R", "chTitle": "Notes bibliographiques par chapitre", "kind": "p", "title": "Notes bibliographiques par chapitre", "text": "Genesove et Mayer (2001) sur l'aversion aux pertes des vendeurs ; Ortalo-Magné et Rady (2006) sur revenus, crédit et dynamique des prix ; Ngai et Tenreyro (2014) sur la saisonnalité ; Case et Shiller (1989) et Muellbauer et Murphy (1997) sur persistance et cycles.", "where": "Rapport marché — Annexe E · Notes bibliographiques par chapitre"}, {"id": "pF-1", "url": "/rapport/F/#pF-1", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Questions de révision et exercices", "text": "Cette annexe propose des questions de compréhension et des exercices calculables à partir des données du document, regroupés par thème. Les chapitres pertinents sont indiqués entre parenthèses.", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-2", "url": "/rapport/F/#pF-2", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Questions de compréhension", "text": "Pourquoi un prix moyen ou médian peut-il baisser alors même qu'aucune propriété n'a perdu de valeur ? En quoi l'approche hédonique de l'IPP MLS® corrige-t-elle ce problème ? (chap. 1–2)", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-3", "url": "/rapport/F/#pF-3", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Questions de compréhension", "text": "Distinguez indice à ventes répétées et indice hédonique. Citez une limite propre à chacun. (annexe @@REF{annexe:methodo}@@)", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-4", "url": "/rapport/F/#pF-4", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Questions de compréhension", "text": "Décrivez la séquence macroéconomique 2021–2023 : inflation, réaction de la Banque du Canada, effet sur la courbe des taux. (chap. @@REF{sec:macro}@@)", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-5", "url": "/rapport/F/#pF-5", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Questions de compréhension", "text": "Pourquoi dit-on que la correction canadienne de 2022–2026 est une correction « de taux » et non « d'emploi » ? Quelle différence cela fait-il pour les prix ? (chap. @@REF{sec:macro}@@)", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-6", "url": "/rapport/F/#pF-6", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Questions de compréhension", "text": "Expliquez le rôle du choc démographique de 2022–2024 dans la résistance des prix canadiens, puis l'effet attendu de son inversion en 2025. (chap. @@REF{sec:macro}@@)", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-7", "url": "/rapport/F/#pF-7", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Questions de compréhension", "text": "Le ratio IPP Québec / IPP Canada est passé de 100 à 68 puis à 112. Racontez cette trajectoire en identifiant les épisodes moteurs. (chap. @@REF{sec:canada}@@)", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-8", "url": "/rapport/F/#pF-8", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Questions de compréhension", "text": "Qu'est-ce que l'« effet de vague » (ripple effect) et comment s'est-il manifesté au Québec après 2020 ? (chap. @@REF{sec:quebec}@@)", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-9", "url": "/rapport/F/#pF-9", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Questions de compréhension", "text": "Pourquoi l'ajustement d'un marché immobilier au resserrement monétaire passe-t-il souvent par les volumes plutôt que par les prix ? Quel biais comportemental est en jeu ? (chap. @@REF{sec:cycle}@@)", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-10", "url": "/rapport/F/#pF-10", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Questions de compréhension", "text": "Expliquez pourquoi la transmission d'un même choc de taux produit % à Toronto et un simple plateau au Québec. (chap. @@REF{sec:reel}@@)", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-11", "url": "/rapport/F/#pF-11", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Questions de compréhension", "text": "Un doublement des prix nominaux implique-t-il un doublement des prix réels ? Illustrez avec les chiffres du Québec 2005–2025. (chap. @@REF{sec:reel}@@)", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-12", "url": "/rapport/F/#pF-12", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Questions de compréhension", "text": "Comparez les profils de la RMR de Québec et de la RMR de Montréal : cycle, segments, abordabilité. (chap. @@REF{sec:regions}@@)", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-13", "url": "/rapport/F/#pF-13", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Questions de compréhension", "text": "Pourquoi la sous-performance de la copropriété est-elle qualifiée de « structurelle » ? Quelles en sont les implications pour la politique de l'offre ? (chap. @@REF{sec:types}@@)", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-14", "url": "/rapport/F/#pF-14", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Questions de compréhension", "text": "Pourquoi les prix immobiliers montent-ils au printemps même après désaisonnalisation des volumes ? Résumez l'explication par l'épaisseur du marché. (chap. @@REF{sec:saison}@@)", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-15", "url": "/rapport/F/#pF-15", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Questions de compréhension", "text": "Que signifie un bêta de 0,26 ? En quoi ce chiffre justifie-t-il une stratégie de diversification géographique intracanadienne ? (chap. @@REF{sec:risque}@@)", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-16", "url": "/rapport/F/#pF-16", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Questions de compréhension", "text": "Identifiez deux marchés hors Québec au profil « québécois » et justifiez votre choix. (chap. @@REF{sec:roc}@@)", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-17", "url": "/rapport/F/#pF-17", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Exercices de calcul", "text": "À partir du tableau @@REF{tab:annexe1}@@, calculez la croissance annuelle moyenne composée de l'IPP composite de l'Estrie entre 2010 et 2020, puis entre 2020 et 2025. Commentez.", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-18", "url": "/rapport/F/#pF-18", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Exercices de calcul", "text": "À partir du tableau @@REF{tab:annexe3}@@, calculez la variation cumulée du prix de référence de la Mauricie entre 2019 et 2026, en dollars et en pourcentage.", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-19", "url": "/rapport/F/#pF-19", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Exercices de calcul", "text": "À l'aide du tableau @@REF{tab:saison}@@, estimez l'écart de prix attendu, en dollars, entre une vente en avril et une vente en décembre pour la propriété de référence de la RMR de Québec.", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-20", "url": "/rapport/F/#pF-20", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Exercices de calcul", "text": "Reproduisez le calcul du tableau @@REF{tab:afford}@@ pour un taux de 4,5 % et la propriété de référence de l'Estrie (mise de fonds de 20 %, amortissement de 25 ans).", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-21", "url": "/rapport/F/#pF-21", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Exercices de calcul", "text": "À partir du tableau @@REF{tab:annexe5a}@@, calculez l'écart-type des variations annuelles du Québec et de l'Ontario sur 2006–2025 et interprétez la différence à la lumière du chapitre @@REF{sec:risque}@@.", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-22", "url": "/rapport/F/#pF-22", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Exercices de calcul", "text": "En utilisant les mensualités du tableau @@REF{tab:afford}@@, calculez le revenu brut annuel minimal requis pour respecter un ratio d'amortissement brut de la dette de 32 % dans la RMR de Montréal au taux de 5 %.", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-23", "url": "/rapport/F/#pF-23", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Exercices de calcul", "text": "\\", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}]