WEBVTT
Kind: captions
Language: fr

1
00:05:36.160 --> 00:05:37.560
Merci.

2
00:10:20.760 --> 00:10:24.460
Bon, nous allons commencer. Bienvenue au quatrième cours.

3
00:10:25.260 --> 00:10:26.260
Est-ce que tout le monde m'entend bien ?

4
00:10:28.460 --> 00:10:34.760
Oui. Merveilleux. Super. On va terminer la matière sur l'analyse du terrain

5
00:10:34.780 --> 00:10:38.000
et les ajustements. Ça va être une séance qui est plus courte que la dernière.

6
00:10:39.620 --> 00:10:43.620
Ça va clore dans le fond la section une première partie du cours

7
00:10:46.280 --> 00:10:48.700
avec justement l'analyse du terrain.

8
00:10:49.040 --> 00:10:51.420
Est-ce qu'il y avait des questions pour le TP jusqu'à présent ?

9
00:10:52.420 --> 00:10:58.500
J'ai eu une question par courriel, mais ceux qui est-ce que

10
00:10:58.520 --> 00:11:00.400
ça allait bien ou est-ce que vous l'avez commencé ?

11
00:11:04.480 --> 00:11:07.900
Moi, je ne l'ai pas commencé encore, donc je ne peux pas commenter.

12
00:11:08.260 --> 00:11:09.660
Bon, mais super, il n'y a pas de problème.

13
00:11:10.320 --> 00:11:12.200
On avait un mois pour le remettre ?

14
00:11:12.220 --> 00:11:13.020
Oui, un mois, oui.

15
00:11:14.460 --> 00:11:17.680
Ok, parfait. C'est totalement normal que vous ne l'ayez pas commencé.

16
00:11:17.840 --> 00:11:19.280
C'est juste que je m'informe vraiment.

17
00:11:19.460 --> 00:11:21.700
Je vais m'informer à tous les cours dans le fond si ça va bien,

18
00:11:22.180 --> 00:11:28.000
donc avec le TP, pour être sûr qu'il n'y ait pas de malentendus ou si maintenant il

19
00:11:28.020 --> 00:11:29.060
y a de quoi que ce n'est pas de l'air.

20
00:11:29.140 --> 00:11:32.680
Des fois, il y en a qui ne sont pas à l'aise d'écrire par courriel ou je le demande

21
00:11:32.700 --> 00:11:36.340
simplement pour vérifier. J'imagine que si ça se passe bien,

22
00:11:36.420 --> 00:11:41.120
moi j'ai fait la rencontre interactive hier soir du cours de la séance 4.

23
00:11:41.240 --> 00:11:43.080
J'imagine que quand on fait tous les

24
00:11:44.860 --> 00:11:50.780
travaux interactifs, ça nous aide aussi à mieux comprendre et faire le TP1 dans le

25
00:11:50.800 --> 00:11:54.540
fond. Totalement. C'est aussi dans le fond

26
00:11:56.460 --> 00:11:59.200
se prépare pour l'examen. C'est pour le TP et pour l'examen.

27
00:11:59.680 --> 00:12:01.480
Il y a-tu des questions comme ça dans l'examen ?

28
00:12:02.200 --> 00:12:06.080
Oui. C'est des questions à choix de réponse comme ça, dans le fond ?

29
00:12:06.280 --> 00:12:09.060
Il y a des questions à choix de réponse et il y a des questions,

30
00:12:09.140 --> 00:12:12.460
dans le fond, qui sont plus des cas, un peu comme, mettons,

31
00:12:12.800 --> 00:12:14.780
le TP, mais sans, mettons, la cahier de données.

32
00:12:16.080 --> 00:12:18.180
Il donne les données et il va falloir que tu fasses.

33
00:12:18.420 --> 00:12:24.260
Exactement, donc c'est ça. En soi, je dirais que l'examen est plus facile que le TP.

34
00:12:25.400 --> 00:12:28.680
Il y a une limite, maintenant, de le fait que les données soient déjà là.

35
00:12:28.820 --> 00:12:32.380
Tu n'as pas le côté laborieux d'aller chercher les données.

36
00:12:32.520 --> 00:12:35.320
Puis aussi, il n'y a pas le côté discrétionnaire.

37
00:12:36.600 --> 00:12:39.740
Le TP, il n'y a pas nécessairement de mauvaise réponse.

38
00:12:39.980 --> 00:12:42.600
Mais dans l'examen, étant donné que les données sont déjà là,

39
00:12:43.100 --> 00:12:46.620
c'est une procédure claire. Mais j'ai vu que dans le TP1,

40
00:12:46.760 --> 00:12:47.760
il y avait quand même les données.

41
00:12:47.840 --> 00:12:49.560
Vous nous donnez quand même les comparables.

42
00:12:49.720 --> 00:12:52.560
Vous nous donnez certaines informations à analyser.

43
00:12:52.660 --> 00:12:54.340
Dans le fond, c'est ça ? Exactement.

44
00:12:54.860 --> 00:12:56.960
Mais il y a une question, dans le fond, qu'il faut aller vraiment chercher.

45
00:12:57.780 --> 00:12:59.720
Je crois que c'est la question 7.

46
00:13:00.620 --> 00:13:05.080
Il faut vraiment aller chercher les données sur le UQO Éval,

47
00:13:05.180 --> 00:13:07.880
donc prendre juste, dans le fond, une propriété.

48
00:13:09.620 --> 00:13:15.320
Dans ce cas-là, c'est une propriété, mais là, c'est un terrain.

49
00:13:15.440 --> 00:13:17.100
C'est vraiment un terrain qui est à vendre en ce moment.

50
00:13:17.740 --> 00:13:20.880
Oui, c'est ça, mais j'ai vu dans toutes les étapes, parce que tu sais,

51
00:13:20.960 --> 00:13:24.920
à la fin de la diapo, je pense, mais à la fin du cours interactif,

52
00:13:25.040 --> 00:13:27.460
il y avait comme toutes les étapes à suivre pour le TP1.

53
00:13:27.940 --> 00:13:31.880
Exact. Puis, dans les étapes à suivre, j'ai vu que les propriétés comparables,

54
00:13:31.900 --> 00:13:35.440
il était quand même donné, c'est juste qu'il fallait faire les calculs puis l

55
00:13:35.460 --> 00:13:37.760
'analyse, par contre, à partir de ces données-là.

56
00:13:38.020 --> 00:13:39.160
C'est ça ? Exactement, c'est en plein ça.

57
00:13:39.400 --> 00:13:44.160
Oui, tout à fait. C'est ça. Oui, c'est en soi, les données,

58
00:13:44.280 --> 00:13:45.560
les comparables sont données, tout à fait.

59
00:13:46.460 --> 00:13:49.800
parce que sinon, ça serait un petit peu trop laisser, maintenant,

60
00:13:49.860 --> 00:13:51.100
le choix des comparables. Ça serait

61
00:13:52.860 --> 00:13:56.240
un bon exercice, mais bon, je me suis dit parce que sinon,

62
00:13:56.300 --> 00:13:59.820
la correction, ça serait trop subjective dans la meso.

63
00:14:01.560 --> 00:14:04.260
Mais bon, c'est une très bonne préparation pour l'examen,

64
00:14:04.420 --> 00:14:09.280
donc le TPE. Attendez-vous à de quoi comme similaire, mais en beaucoup,

65
00:14:09.300 --> 00:14:13.000
maintenant, beaucoup plus condensé, donc c'est-à-dire que c'est plus court.

66
00:14:14.160 --> 00:14:18.700
Parfait, merci. Parfait. Donc, on va terminer l'analyse du terrain,

67
00:14:18.920 --> 00:14:21.620
puis là, on va rentrer un petit peu plus en détail dans les ajustements,

68
00:14:21.940 --> 00:14:24.580
puis dans l'intuition qui touche aux ajustements.

69
00:14:26.780 --> 00:14:27.980
Donc, qu'est-ce qu'on va voir ?

70
00:14:28.080 --> 00:14:31.440
Donc, c'est ça, les caractéristiques du terrain, localisation,

71
00:14:31.900 --> 00:14:36.560
services publics, donc tout ce qui permet justement de faire un ajustement au

72
00:14:36.580 --> 00:14:40.900
comparable qu'on va utiliser pour évaluer notre terrain.

73
00:14:43.060 --> 00:14:48.420
Il n'y a pas nécessairement de règles strictes à ce niveau-là,

74
00:14:48.460 --> 00:14:53.700
dans le sens où l'ajustement que vous allez faire, on va voir comment on peut

75
00:14:53.720 --> 00:14:57.980
déterminer la valeur typique qu'on va utiliser.

76
00:14:58.500 --> 00:15:03.920
l'ordre ne mentionne pas et ça c'est le même pour The Apprezzol aux États-Unis et

77
00:15:03.940 --> 00:15:08.660
peu importe, ça n'est pas vraiment du marché c'est-à-dire que l'ajustement que vous

78
00:15:08.680 --> 00:15:14.220
allez faire au niveau des comparables, ça va vraiment être fonction des comparables

79
00:15:14.240 --> 00:15:17.140
que vous avez mais pas du sujet en particulier.

80
00:15:17.260 --> 00:15:20.260
Par exemple si on veut savoir l'ajustement qu'on ferait pour,

81
00:15:20.560 --> 00:15:21.400
je ne sais pas moi

82
00:15:24.460 --> 00:15:28.660
un terrain par exemple qui n'aurait pas d'aqueduc, on va aller voir la différence

83
00:15:28.680 --> 00:15:32.120
entre deux terrains similaires, un avec aqueduc et un sans aqueduc.

84
00:15:32.860 --> 00:15:35.120
Et si maintenant ils ont exactement la même superficie,

85
00:15:35.180 --> 00:15:40.480
ça nous donne un petit peu le discount qu'on va accorder pour un terrain qui n

86
00:15:40.500 --> 00:15:42.020
'aurait pas d'aqueduc par rapport à un qui en aurait.

87
00:15:42.660 --> 00:15:45.480
Donc c'est vraiment une interprétation empirique.

88
00:15:46.000 --> 00:15:50.220
Mais bon, il y a des petits guides, il y a des règles aussi qu'on va utiliser,

89
00:15:50.780 --> 00:15:54.940
mais en soi, l'ajustement n'est pas nécessairement toujours guidé par l'ordre.

90
00:15:54.960 --> 00:16:01.100
C'est vraiment donc très, en soi, c'est votre interprétation et votre travail d

91
00:16:01.120 --> 00:16:05.540
'être capable de déterminer les valeurs à ce moment-là pour le marché donné,

92
00:16:06.080 --> 00:16:07.260
c'est quoi qui est le plus adapté.

93
00:16:10.260 --> 00:16:15.580
Donc, le rappel, on a vu à la séance dernière la méthode de comparaison directe,

94
00:16:15.640 --> 00:16:17.960
l'extraction, l'affectation et les résultats foncés.

95
00:16:17.980 --> 00:16:22.240
Donc, ici en soi, on ne va pas revenir sur ça nécessairement,

96
00:16:22.320 --> 00:16:26.580
mais c'est la formule fondamentale, comme ça, vous n'allez pas l'oublier et ça va

97
00:16:26.600 --> 00:16:28.660
rester clair. Donc, là, on est vraiment dans la valeur du terrain.

98
00:16:29.600 --> 00:16:32.820
Éventuellement, on va voir l'entièreté de tout ça dans les prochaines séances,

99
00:16:33.060 --> 00:16:36.020
mais on se concentre aujourd'hui vraiment sur l'évaluation du terrain.

100
00:16:37.860 --> 00:16:42.020
Ici, donc, les étapes qui sont essentielles, comme on avait vu dans les cours,

101
00:16:42.620 --> 00:16:46.800
c'est d'aller rechercher des terrains qui sont comparables pour évaluer justement le

102
00:16:46.820 --> 00:16:53.080
terrain qu'on a, donc, comme on pourrait dire, pas

103
00:16:53.100 --> 00:16:57.680
contrat, mais on a un mandat d'évaluer un terrain donné et ça nous prend donc des

104
00:16:57.700 --> 00:16:59.580
comparables pour pouvoir justement déterminer la valeur.

105
00:17:00.780 --> 00:17:03.480
Dans un premier temps, les comparables, il faut absolument qu'on analyse les

106
00:17:03.500 --> 00:17:06.100
conditions de vente et que ce soit des conditions de vente qui soient optimales.

107
00:17:06.720 --> 00:17:08.860
Il faut aussi choisir une unité de comparaison.

108
00:17:09.160 --> 00:17:12.580
Donc, on avait mentionné dans les cours que, dépendamment de c'est quoi qu'on

109
00:17:12.600 --> 00:17:16.320
regarde, l'unité de comparaison va être soit des pieds carrés,

110
00:17:16.880 --> 00:17:20.040
des mètres carrés ou des orcs, dépendamment de quel type de terrain on a.

111
00:17:20.360 --> 00:17:23.680
Il faut ensuite faire un ajustement et finalement réconcilier la valeur.

112
00:17:24.480 --> 00:17:25.680
Donc là, qu'est-ce qu'on va faire aujourd'hui ?

113
00:17:25.740 --> 00:17:31.840
On va aller voir plus en détail, donc pour les différents types de particularités de

114
00:17:31.860 --> 00:17:34.200
terrain et de caractéristiques.

115
00:17:34.980 --> 00:17:36.480
Là, justement, donc, va se faire comment.

116
00:17:39.100 --> 00:17:43.160
Ici, donc, on va passer ça. Caractéristiques du terrain.

117
00:17:43.820 --> 00:17:46.340
Donc ça, c'est vraiment toutes les caractéristiques qui sont nécessaires,

118
00:17:46.400 --> 00:17:47.920
donc, que vous devez déterminer.

119
00:17:48.000 --> 00:17:51.440
C'est-à-dire que pour chacun des comparables que vous allez avoir et votre terrain,

120
00:17:51.520 --> 00:17:56.420
donc, de votre sujet d'analyse, Vous devez être capable de déterminer toutes ces

121
00:17:56.440 --> 00:18:01.100
caractéristiques-là ici et être en mesure de vraiment, ça doit être dans un tableau

122
00:18:01.120 --> 00:18:04.300
très clairement détaillé. On parle de la dimension de la superficie,

123
00:18:04.360 --> 00:18:09.080
c'est logique. La forme, donc est-ce que c'est une forme qui est carrée ou

124
00:18:09.100 --> 00:18:12.840
irrégulière ? Donc, ou rectangulaire, ça rentre dans régulier.

125
00:18:13.120 --> 00:18:16.160
Puis on va voir qu'une forme irrégulière, c'est souvent pénalisé.

126
00:18:16.960 --> 00:18:19.880
Pourquoi ? Parce que, imaginez que vous avez un terrain qui est un triangle.

127
00:18:20.680 --> 00:18:22.160
C'est rare, mais c'est possible.

128
00:18:22.560 --> 00:18:28.300
vous n'allez pas pouvoir exploiter la superficie du terrain de façon optimale.

129
00:18:28.380 --> 00:18:31.480
C'est-à-dire que c'est très, très, très désavantagé comme terrain.

130
00:18:31.640 --> 00:18:33.380
Donc, il y a un discount qui va être appliqué à ce niveau-là.

131
00:18:33.480 --> 00:18:34.480
Donc, ça, ça rentre dans toute la forme.

132
00:18:35.220 --> 00:18:36.420
Maintenant, ensuite, la topographie.

133
00:18:36.540 --> 00:18:40.180
Donc, est-ce que c'est un terrain qui est plus plat, incliné ?

134
00:18:41.060 --> 00:18:44.760
Ou donc, dépendamment du niveau d'inclinaison, il va y avoir un discount également.

135
00:18:45.260 --> 00:18:48.300
La nature du sol, on va voir tous les types de nature du sol qui peuvent exister

136
00:18:48.320 --> 00:18:53.700
pour un terrain. et ça nous permet de mesurer justement la portance des bâtiments qu

137
00:18:53.720 --> 00:18:58.180
'il va y avoir dessus. La façade, la profondeur, on va voir que dépendamment de quel

138
00:18:58.200 --> 00:19:03.960
type de profondeur on a et de façade, ça impacte le prix du terrain et finalement le

139
00:19:03.980 --> 00:19:08.500
drainage et l'orientation. Donc, ça c'est vraiment au niveau des caractéristiques

140
00:19:08.520 --> 00:19:11.300
physiques, c'est-à-dire que c'est vraiment les caractéristiques qui touchent au

141
00:19:11.320 --> 00:19:16.960
terrain spécifiquement. Mais il y a également des caractéristiques qu'on pourrait

142
00:19:16.980 --> 00:19:21.160
dire propres à l'environnement, c'est-à-dire au quartier qui serait valable pour le

143
00:19:21.180 --> 00:19:22.040
terrain qui est juste à côté.

144
00:19:23.080 --> 00:19:25.000
Donc, c'est par exemple, est-ce que c'est proche d'un pont,

145
00:19:25.300 --> 00:19:26.980
est-ce que c'est proche d'une autoroute et autres.

146
00:19:27.460 --> 00:19:31.000
Donc, on avait déjà discuté de ça au dernier cours, mais on va vraiment le voir plus

147
00:19:31.020 --> 00:19:31.820
en détail.

148
00:19:33.120 --> 00:19:35.180
Ça ici, c'est les unités qui peuvent être utilisées.

149
00:19:36.600 --> 00:19:41.820
Bon, c'est les équivalences donc ici, c'est les équivalences officielles,

150
00:19:41.960 --> 00:19:45.860
donc selon le cas d'AS, donc ici, donc tout ça, c'est pas nécessairement important,

151
00:19:46.020 --> 00:19:50.180
c'est juste logique. Premièrement, donc ici, la superficie,

152
00:19:50.260 --> 00:19:55.920
donc on avait mentionné au dernier cours que l'impact de l'augmentation de la

153
00:19:55.940 --> 00:20:00.960
superficie, ça c'est vraiment ici, donc la valeur unitaire d'un terrain va diminuer

154
00:20:00.980 --> 00:20:02.760
avec l'augmentation de la superficie.

155
00:20:02.780 --> 00:20:08.820
C'est-à-dire que même si on augmente la valeur d'un pied carré d'un terrain

156
00:20:08.840 --> 00:20:12.600
par dollar ne sera pas la même dépendamment de la superficie qu'on a.

157
00:20:13.080 --> 00:20:17.400
On s'était interrogé au dernier cours, donc justement, pourquoi le signe n'était pas

158
00:20:17.420 --> 00:20:18.800
intuitif ? C'est à cause de ça ici.

159
00:20:18.920 --> 00:20:24.200
C'est-à-dire que la superficie, plus on augmente, plus le dollar par pied carré

160
00:20:24.220 --> 00:20:30.560
diminue. Donc, par exemple, si on prend un terrain de 5 000 pieds carrés ici

161
00:20:30.580 --> 00:20:34.260
à Gatineau, donc on serait à 12 $ par exemple du pied carré,

162
00:20:34.560 --> 00:20:36.660
ce qui nous amènerait à 60 000 $ pour la valeur du terrain.

163
00:20:37.360 --> 00:20:39.920
Mais si on s'en va vers un terrain de 12 000 pieds carrés,

164
00:20:40.880 --> 00:20:42.040
bien là, on voit qu'il y a une diminution.

165
00:20:43.560 --> 00:20:46.760
Ce n'est pas nécessairement exactement ces valeurs-là, mais ça montre donc l

166
00:20:46.780 --> 00:20:52.500
'intuition. C'est une courbe vraiment ici qui décroît, donc ça décroît rapidement et

167
00:20:52.520 --> 00:20:56.500
éventuellement ça s'aplatit. C'est-à-dire que le prix par pied carré finit par se

168
00:20:56.520 --> 00:21:00.700
stabiliser. Donc, mettons, passé de 20 000 à 100 000, il n'y aura pas nécessairement

169
00:21:00.720 --> 00:21:02.080
une grosse diminution rendue là.

170
00:21:02.480 --> 00:21:03.600
C'est vraiment plus au départ.

171
00:21:03.740 --> 00:21:05.760
Donc, quand on est vraiment dans les premiers 10 000, que là,

172
00:21:05.860 --> 00:21:11.140
on a un gros discount. Et ça, ça intervient justement parce qu'on passe probablement

173
00:21:11.160 --> 00:21:12.940
d'un terrain ici qui est unifamilial.

174
00:21:15.560 --> 00:21:18.120
Ici, on est dans une zone où on aura un terrain qui est unifamilial.

175
00:21:18.240 --> 00:21:23.100
Et là, on rentre dans quoi qui est plus probablement multiresidentiel ou autre

176
00:21:23.120 --> 00:21:29.140
application. Donc, c'est-à-dire que ça se peut, donc, des terrains unifamiliales

177
00:21:29.160 --> 00:21:31.000
plus grands que 10 000 pieds carrés.

178
00:21:31.100 --> 00:21:34.720
Il y en a beaucoup. Mais bon, ça ne reste pas la norme non plus.

179
00:21:35.340 --> 00:21:40.580
Donc, la valeur diminue. L'augmentation du pied carré n'augmente pas nécessairement

180
00:21:40.600 --> 00:21:42.540
la valeur du terrain de façon proportionnelle.

181
00:21:46.080 --> 00:21:47.820
Maintenant, ça c'est intéressant quand même.

182
00:21:49.760 --> 00:21:52.220
Ça ne veut pas être mieux, clairement, de plus expliquer que ça.

183
00:21:52.240 --> 00:21:56.420
Un terrain régulier, c'est comme vous avez à gauche, en bas,

184
00:21:56.520 --> 00:21:57.520
donc le terrain rectangulaire.

185
00:21:57.620 --> 00:21:59.420
Donc, ça, c'est ce qu'on appelle un terrain qui se dit régulier.

186
00:22:00.120 --> 00:22:01.380
La majorité des terrains sont comme ça.

187
00:22:01.500 --> 00:22:02.540
C'est-à-dire que c'est des...

188
00:22:02.560 --> 00:22:04.240
Sauf ceux-là qui sont, par exemple,

189
00:22:06.220 --> 00:22:08.180
même ceux qui sont dans les courbures des rues, tout ça,

190
00:22:08.440 --> 00:22:10.480
habituellement, ils essaient de les faire quand même de format régulier.

191
00:22:10.600 --> 00:22:15.160
C'est-à-dire que c'est un terrain qui est dit avec des angles droits sur chacun des

192
00:22:15.180 --> 00:22:15.980
coins.

193
00:22:17.000 --> 00:22:18.320
Ou pratiquement des angles droits.

194
00:22:18.340 --> 00:22:21.000
Donc, ça peut être pas nécessairement un rectangle, un rectangle,

195
00:22:21.280 --> 00:22:23.860
mais bon, ça s'apparente donc à un rectangle ou un carré.

196
00:22:25.280 --> 00:22:26.840
Donc, ça, c'est un terrain régulier.

197
00:22:26.900 --> 00:22:31.140
Un terrain régulier, c'est vraiment un terrain selon lequel,

198
00:22:31.180 --> 00:22:33.260
donc, on a une façade qui est variable.

199
00:22:33.580 --> 00:22:38.320
C'est-à-dire que l'arrière de votre terrain va pas avoir la même longueur que le

200
00:22:38.340 --> 00:22:41.040
devant. Donc, ça l'amène à un terrain irrégulier.

201
00:22:42.040 --> 00:22:44.620
Ici, dans ce cas-là, donc, ce terrain-là, vous voyez que la façade,

202
00:22:44.680 --> 00:22:47.500
non seulement, n'est pas de la même longueur des deux côtés,

203
00:22:47.520 --> 00:22:50.960
mais en plus, elle n'est pas orientée exactement pareil.

204
00:22:51.100 --> 00:22:52.580
C'est-à-dire que ce n'est pas parallèle.

205
00:22:52.880 --> 00:22:55.140
Donc, le fond de votre terrain n'est pas parallèle au devant.

206
00:22:56.160 --> 00:23:00.100
Donc, ça ici, il va y avoir une décote qui va être appliquée pour ces types de

207
00:23:00.120 --> 00:23:06.100
terrains. Et l'intuition est simple, c'est que toute cette zone-là ici que vous

208
00:23:06.120 --> 00:23:07.920
voyez n'est pas nécessairement exploitable.

209
00:23:08.380 --> 00:23:13.540
Étant donné qu'il y a tout un bâtiment, ça suit quand même des formes plus

210
00:23:13.560 --> 00:23:15.820
cartésiennes, donc rectangulaires.

211
00:23:15.840 --> 00:23:22.860
Donc, il y a beaucoup d'accordé de la valeur autant à ce terrain

212
00:23:22.880 --> 00:23:24.920
-là, par exemple, à tous les pieds carrés qui sont là.

213
00:23:25.240 --> 00:23:28.480
Ça ne serait pas nécessairement valable, étant donné que ce n'est pas nécessairement

214
00:23:28.500 --> 00:23:31.600
tout exploitable. Et là, ça, c'est des exemples relativement simples.

215
00:23:31.720 --> 00:23:33.820
Mais pour avoir, il y a des exemples, des fois, des terrains qui sont très

216
00:23:33.840 --> 00:23:38.480
complexes. Donc, maintenant, les l'eau et tout ça sont déterminés beaucoup plus

217
00:23:38.500 --> 00:23:41.000
géométriquement, comme on le prédit.

218
00:23:41.020 --> 00:23:45.360
mais il était à une époque où des fois, c'était vraiment des formes assez

219
00:23:45.380 --> 00:23:48.700
particulières. Puis là, vraiment, il y a beaucoup de valeur qui est perdue à ce

220
00:23:48.720 --> 00:23:49.960
niveau-là, donc au niveau du terrain.

221
00:23:50.680 --> 00:23:53.600
Parce qu'à part, par exemple, des cabanons, tout simplement,

222
00:23:54.360 --> 00:23:56.500
on ne peut pas nécessairement augmenter la toile du bâtiment.

223
00:23:58.680 --> 00:24:02.460
Et encore pire, des fois, il y a certains terrains qu'on ne peut pas occuper plus

224
00:24:02.480 --> 00:24:05.080
que 30 % de la superficie du terrain.

225
00:24:06.060 --> 00:24:08.000
C'est le cas de certaines villes au Québec.

226
00:24:08.640 --> 00:24:10.320
J'ai une petite question. Oui.

227
00:24:10.820 --> 00:24:14.940
Si j'ai un terrain, mettons, un peu, il n'est pas vraiment régulier,

228
00:24:15.040 --> 00:24:15.840
il est un peu

229
00:24:18.100 --> 00:24:22.540
parallèle, les côtés versus les deux bords, mettons qu'il est rectangulaire,

230
00:24:22.640 --> 00:24:25.720
mais pas vraiment. Il me manque un petit triangle pour être parfaitement

231
00:24:25.740 --> 00:24:29.980
rectangulaire. Il manque un petit triangle.

232
00:24:30.320 --> 00:24:33.620
Il est comme penché un peu, puis il est comme dans le coin,

233
00:24:33.680 --> 00:24:37.220
mettons, à droite, il y a comme un triangle pour qu'il soit beau.

234
00:24:37.440 --> 00:24:38.240
Parfait. Il me manque un triangle.

235
00:24:38.160 --> 00:24:43.700
mais là maintenant que je vais acquérir le triangle qui manque là il y a vraiment

236
00:24:43.720 --> 00:24:48.040
une forme bizarre mais il vient comme régulariser la forme de mon terrain qui m

237
00:24:48.060 --> 00:24:53.280
'appartient déjà est-ce que sa valeur serait quand même non parce que dans le fond c

238
00:24:53.300 --> 00:24:58.860
'est pas de quoi qu'il vient pénaliser en soi si vous ajoutez par exemple si

239
00:24:58.880 --> 00:25:03.060
maintenant on dirait qu'on prendrait maintenant ce terrain là ici lui qui est

240
00:25:03.080 --> 00:25:06.380
rectangle et que là on s'en va ajouter un triangle bien reste que la partie

241
00:25:06.400 --> 00:25:10.860
exploitable ça reste le rectangle pareil vous ne perdez pas par exemple c'est que l

242
00:25:10.880 --> 00:25:13.060
'ajout du triangle ne va pas nécessairement être autant

243
00:25:15.260 --> 00:25:19.680
valuable par exemple que l'ordre du rectangle puis encore une fois aussi ça dépend

244
00:25:19.700 --> 00:25:23.580
est-ce que par exemple si on est dans le cas d'un rectangle ici on mettrait un ici

245
00:25:25.060 --> 00:25:31.160
même le dessiner comme ça ici c'est un gros triangle mais

246
00:25:31.180 --> 00:25:37.060
est-ce que le devant ici c'est la façade de la main du bâtiment ou c'est ça la

247
00:25:37.080 --> 00:25:40.600
façade La façade est en avant, oui, la petite surface.

248
00:25:41.760 --> 00:25:47.520
Ah, OK. Donc, dans ce cas-là, la loi de, on va le voir dans la prochaine salle,

249
00:25:47.580 --> 00:25:52.600
la loi de Harper a dit que la valeur est surtout proche de ce qui est devant la rue.

250
00:25:52.720 --> 00:25:57.200
Donc, c'est-à-dire… Ah, OK. Mais en soi, ici, ça ne vient pas pénaliser la

251
00:25:57.220 --> 00:25:58.360
proportion qui est dans le rectangle déjà.

252
00:25:58.820 --> 00:26:02.400
Ça, c'est sûr. C'est vraiment que dans un terrain qui est déjà comme ça,

253
00:26:03.060 --> 00:26:06.220
la partie rectangulaire est moins étrayante.

254
00:26:06.240 --> 00:26:10.440
mais l'ajout d'un triangle ne va pas pénaliser ce qui est déjà dans un rectangle.

255
00:26:10.940 --> 00:26:16.300
Ça, c'est ça. Ce n'est pas, mettons, un défaut qui fait en sorte que tout le terrain

256
00:26:16.320 --> 00:26:19.120
est problématique. Non, non, non, c'est ça.

257
00:26:19.560 --> 00:26:23.420
C'est ça. Mais c'était surtout la valeur du triangle que je me demandais,

258
00:26:23.480 --> 00:26:29.540
parce que vu qu'il y a une forme bizarre, le triangle, il

259
00:26:29.560 --> 00:26:30.540
n'est pas vraiment rectangle.

260
00:26:30.740 --> 00:26:33.080
C'est comme sur la valeur, est-ce que ça ajoute quelque chose ?

261
00:26:34.580 --> 00:26:37.740
Oui, c'est la valeur. Il y a un discount qui est fait.

262
00:26:37.960 --> 00:26:40.900
Il n'est pas autant, la valeur est plus importante, par exemple,

263
00:26:41.000 --> 00:26:42.400
que les pieds carrés que dans le rectangle.

264
00:26:43.100 --> 00:26:44.160
Il y a quand même de la valeur.

265
00:26:44.760 --> 00:26:49.660
Souvent, ça dépend du format des réguliers, mais ça peut être un discount aux

266
00:26:49.680 --> 00:26:51.620
alentours de 10 à 15 % par pieds carrés.

267
00:26:52.500 --> 00:26:54.140
Mais reste que ça donne une valeur malgré tout.

268
00:26:54.400 --> 00:26:57.680
C'est pas vrai. C'est ça. D'accord.

269
00:26:57.860 --> 00:26:58.760
Merci. Parfait. Super.

270
00:27:01.960 --> 00:27:04.020
Bon. Je ne sais pas ce que je peux faire.

271
00:27:04.280 --> 00:27:06.340
Merveilleux. Parfait. Nous allons continuer.

272
00:27:07.220 --> 00:27:08.660
Bon, le petit dessin reste.

273
00:27:10.280 --> 00:27:11.720
J'aime tellement tout le zoom.

274
00:27:15.360 --> 00:27:20.080
Donc, pour faire suite, l'incidence sur la valeur.

275
00:27:20.280 --> 00:27:23.840
Donc, ici, la décote typique, c'est entre 5 et 25 %, donc pour répondre à votre

276
00:27:23.860 --> 00:27:24.660
question,

277
00:27:26.000 --> 00:27:29.620
dépendamment de quel type d'irrégulier on est.

278
00:27:29.640 --> 00:27:33.020
mais on peut s'attendre donc que chaque pied carré donc qui est dans un format

279
00:27:33.040 --> 00:27:37.060
irrégulier donc c'est-à-dire qui est en dehors du rectangle classique on peut

280
00:27:37.080 --> 00:27:42.160
appliquer donc une décote donc de 5 à 25% et là encore une fois c'est à vous de

281
00:27:42.180 --> 00:27:45.700
juger en fonction des comparables qui peut exister quel décote vous appliquer pour

282
00:27:45.720 --> 00:27:49.560
un terrain donné mais le barème donc donné par l'ordre c'est entre 5 et 25

283
00:27:51.800 --> 00:27:55.360
maintenant le terrain irrégulier pourquoi il y a une bonne valeur c'est parce qu'il

284
00:27:55.380 --> 00:27:59.420
maximise l'utilisation c'est simplement pour ça, la construction est facile puis la

285
00:27:59.440 --> 00:28:01.660
valeur de chaque picoré est optimale.

286
00:28:03.360 --> 00:28:08.120
Encore une fois, c'est très possible que quelqu'un ait un architecte qui est

287
00:28:08.140 --> 00:28:13.400
audacieux, qui puisse optimiser le terrain, mais ça vient avec un coût.

288
00:28:13.500 --> 00:28:18.380
C'est-à-dire que l'utilisateur typique ne va pas nécessairement vouloir construire

289
00:28:18.400 --> 00:28:22.460
de quoi qu'il va faire sur un terrain régulier.

290
00:28:22.700 --> 00:28:25.680
C'est très possible qu'une personne puisse maximiser le terrain régulier,

291
00:28:26.140 --> 00:28:28.860
mais ça a un coût important. C'est-à-dire qu'habituellement,

292
00:28:29.020 --> 00:28:33.080
ce n'est pas pour rien que les maisons sont rectangulaires.

293
00:28:33.220 --> 00:28:34.840
Il y en a qui ont des formes particulières.

294
00:28:34.980 --> 00:28:39.840
C'est-à-dire qu'on va aller vraiment chercher toutes les petites formes qui seraient

295
00:28:39.860 --> 00:28:41.200
en dehors des formes réguliers.

296
00:28:42.060 --> 00:28:46.700
Mais la raison qui est donnée, c'est simplement parce qu'un terrain régulier,

297
00:28:46.720 --> 00:28:51.480
ça l'avait une perte d'espace utilisable, coût de construction accru pour justement

298
00:28:52.000 --> 00:28:54.720
être capable de pouvoir maximiser l'utilisation du terrain.

299
00:28:55.300 --> 00:28:59.120
Donc, pour cette raison-là, il y a un des cas qui peut être aux alentours de 5 à 25

300
00:28:59.140 --> 00:28:59.940
%.

301
00:29:01.440 --> 00:29:06.040
Donc, si on a un terrain qui est irrégulier, donc ça reçoit un ajustement qui est

302
00:29:06.060 --> 00:29:08.840
négatif dans l'analyse de comparable.

303
00:29:11.640 --> 00:29:17.840
Si c'est le sujet, donc c'est-à-dire qu'on a un sujet qui est irrégulier et

304
00:29:17.860 --> 00:29:21.760
là, on compare un terrain qui est irrégulier, bien là, on ajusterait négativement le

305
00:29:21.780 --> 00:29:24.680
comparable pour pouvoir justement amener au même niveau,

306
00:29:24.700 --> 00:29:27.080
donc, des régulages.

307
00:29:31.100 --> 00:29:36.800
Maintenant, ici, on a plutôt, donc, les différents types de,

308
00:29:36.940 --> 00:29:38.980
donc, rectangulaire, c'est la référence.

309
00:29:39.180 --> 00:29:44.380
Donc, c'est-à-dire qu'on est dans un cas où, dans le cas de référence,

310
00:29:44.580 --> 00:29:48.440
c'est idéal. Donc, carré, c'est bien.

311
00:29:48.880 --> 00:29:53.540
il peut y avoir des fois une petite décote, mais bon, je ne crois pas,

312
00:29:53.840 --> 00:29:56.940
c'est ce que l'on dit, mais c'est moins flexible.

313
00:29:57.080 --> 00:30:01.180
C'est-à-dire qu'on est dans un cas où ce que souvent, habituellement,

314
00:30:01.260 --> 00:30:07.740
un terrain, c'est vraiment, on construit donc la maison sur une partie et la

315
00:30:07.760 --> 00:30:10.820
cour est en arrière. Quand c'est carré, c'est problématique.

316
00:30:10.920 --> 00:30:13.640
Ça implique souvent d'avoir une maison qui est beaucoup plus petite,

317
00:30:13.840 --> 00:30:16.820
donc ça a le moins de possibilités sur un terrain carré.

318
00:30:16.840 --> 00:30:19.220
ce n'est pas optimal pour construire une maison familiale.

319
00:30:19.820 --> 00:30:22.720
Donc, c'est pour ces raisons-là qu'il peut y avoir un petit discount.

320
00:30:23.820 --> 00:30:29.960
Maintenant, au niveau trapezoïdal, donc ça, c'est vraiment tout ce qui est pour

321
00:30:29.980 --> 00:30:32.360
un rectangle déforme, comme on pourrait dire.

322
00:30:33.640 --> 00:30:35.360
On pourrait dire que c'est une sorte de trapezoïdal.

323
00:30:35.380 --> 00:30:38.600
Ça, ce serait donc un code de trapezoïdal.

324
00:30:38.880 --> 00:30:40.180
Je vais commencer à prononcer le nom.

325
00:30:40.500 --> 00:30:44.540
On est aux alentours de moins 5 à moins 10 % d'ajustement.

326
00:30:45.100 --> 00:30:49.020
Encore une fois, Ça reste un ajustement qui est typique.

327
00:30:50.020 --> 00:30:53.160
Triangulaire, donc là, on sera vraiment dans un cas où le terrain dans son entièreté

328
00:30:53.180 --> 00:30:56.300
est triangulaire. Donc, ce n'est pas juste une section que vous ajoutez.

329
00:30:56.560 --> 00:30:58.220
C'est vraiment le terrain est triangulaire.

330
00:30:58.460 --> 00:31:00.980
Là, on serait dans une cote où il y aurait une perte assez importante,

331
00:31:01.360 --> 00:31:03.080
donc de l'ordre de 15 à 30 %.

332
00:31:04.420 --> 00:31:07.900
C'est normal. Donc, c'est-à-dire que si vous avez un terrain que le devant,

333
00:31:07.920 --> 00:31:12.120
c'est un triangle, c'est la pointe du triangle, la façade,

334
00:31:12.160 --> 00:31:18.200
ça va prendre un architecte vraiment très spécialisé pour un

335
00:31:18.220 --> 00:31:23.360
bâtiment très complexe. Et ça a des coûts importants, d'où la décote importante

336
00:31:23.380 --> 00:31:26.760
également. Maintenant, il y a d'autres cas en L.

337
00:31:27.180 --> 00:31:29.820
Ça dépend de la configuration, mais il y a une décote également,

338
00:31:29.940 --> 00:31:36.340
donc 5 à 15 %. Si un entret, l'accès est limité,

339
00:31:36.360 --> 00:31:40.480
Donc, on pourrait penser, par exemple, à, je ne sais pas moi,

340
00:31:41.080 --> 00:31:45.760
des fois, on a des personnes qui ont leur terrain et n'est pas accessible de la

341
00:31:45.780 --> 00:31:49.200
route. C'est-à-dire que vous avez vraiment simplement une entrée,

342
00:31:49.280 --> 00:31:54.820
mettons, une entrée avec une sorte de route pour aller à votre stationnement.

343
00:31:55.000 --> 00:31:58.880
Mais en soi, le terrain qui vous appartient n'est pas accessible de la route.

344
00:31:59.460 --> 00:32:01.120
Donc là, si on parlerait d'un entourage, ça dépend.

345
00:32:01.140 --> 00:32:04.340
Souvent, certains manoirs, c'est ça, donc c'est pas nécessairement négatif,

346
00:32:04.440 --> 00:32:09.520
mais dans un terrain typique, on peut parler d'un moins 10 à moins 20 % au niveau de

347
00:32:09.540 --> 00:32:13.320
la décote typique. Et tout ce qui est en pointe ou en coin,

348
00:32:14.120 --> 00:32:18.720
ça s'approche du triangle, en soi, moins 10 à moins 25 %,

349
00:32:18.740 --> 00:32:22.940
c'est typique. Donc, qu'est-ce qu'on peut comprendre, c'est que l'ajustement fait

350
00:32:22.960 --> 00:32:29.540
rarement, donc on pénalise rarement au-delà de 30 % un

351
00:32:29.560 --> 00:32:32.900
terrain qui a une forme. différentes du fonds morgueux.

352
00:32:33.400 --> 00:32:37.920
Encore une fois, c'est des décotes typiques et indicatives.

353
00:32:38.080 --> 00:32:43.260
Donc, c'est très possible que le marché change et que les décotes soient plus à jour

354
00:32:43.280 --> 00:32:44.080
éventuellement.

355
00:32:45.720 --> 00:32:47.880
Il faut toujours faire une vérification.

356
00:32:47.900 --> 00:32:50.860
Est-ce que c'est valable encore sur le marché en ce moment ?

357
00:32:51.520 --> 00:32:55.040
Tout le long de l'occasion, vous allez devoir faire avec les données du marché.

358
00:32:55.820 --> 00:33:00.680
Vérifier. Même faire une grille des achetements empiriques qu'on prédit.

359
00:33:00.700 --> 00:33:03.120
c'est-à-dire basé sur les données du marché, c'est bien.

360
00:33:03.220 --> 00:33:05.680
Comme ça, vous avez une grille qui est valable, par exemple,

361
00:33:05.740 --> 00:33:07.660
pour une année, vous refaites les calculs à chaque année,

362
00:33:07.960 --> 00:33:11.860
puis c'est sur ça que vous vous basez, par exemple, pour votre année d'exercice.

363
00:33:13.000 --> 00:33:16.500
Ça ne change pas non plus à tous les deux jours.

364
00:33:16.640 --> 00:33:19.040
Donc, ça peut valoir la peine de faire cet exercice-là.

365
00:33:21.060 --> 00:33:24.340
Mais encore une fois, ça demande d'être capable de le faire pour toutes les

366
00:33:24.360 --> 00:33:27.460
municipalités. C'est peut-être mieux de le faire à la demande aussi.

367
00:33:28.080 --> 00:33:31.460
Ça dépend à quel point vous voulez avoir une économie d'échelle.

368
00:33:34.640 --> 00:33:38.940
Maintenant, au niveau de la topographie, un terrain plat,

369
00:33:38.980 --> 00:33:41.800
c'est idéal. C'est logique. C'est-à-dire que si le terrain est plat,

370
00:33:42.100 --> 00:33:45.480
il n'y a pas de décote, c'est le scénario parfait.

371
00:33:46.480 --> 00:33:53.780
Lorsqu'on est dans une pente qui est dite légère, c'est-à-dire qu'on parle aux

372
00:33:53.800 --> 00:33:56.940
alentours d'une dévice. Ici, en soi, le chiffre qui est là,

373
00:33:57.080 --> 00:33:57.880
ici,

374
00:33:59.320 --> 00:34:04.480
c'est l'angle de la pente. Donc, 1 à 5 %, donc il y a un bon drainage,

375
00:34:04.760 --> 00:34:07.060
donc il n'y aura pas une décote si importante que ça.

376
00:34:09.580 --> 00:34:15.760
Ici, maintenant, la pente

377
00:34:15.780 --> 00:34:21.500
modérée, donc on est… C'est ça, c'est les surcoûts.

378
00:34:23.340 --> 00:34:24.580
Désolé, je dis n'importe quoi.

379
00:34:24.760 --> 00:34:26.480
Je ne pense pas que...

380
00:34:29.020 --> 00:34:30.540
Prenez ça comme étant des valeurs.

381
00:34:31.300 --> 00:34:33.980
Donc, pente modérée, oubliez la langue que je viens de dire,

382
00:34:34.040 --> 00:34:34.840
c'est n'importe quoi.

383
00:34:36.220 --> 00:34:37.980
J'ai oublié quand j'ai fait cette slide-là.

384
00:34:39.220 --> 00:34:44.080
Je regarde le cahier de l'ordre, mais selon moi, ce n'est pas langue.

385
00:34:44.100 --> 00:34:47.940
Donc, c'est-à-dire que c'est vraiment le surcoût qui est engendré par le fait d

386
00:34:47.960 --> 00:34:51.780
'avoir une pente légère. Maintenant, qu'est-ce qui représente une pente légère ?

387
00:34:52.220 --> 00:34:55.340
On voit que c'est vraiment modéré, forte.

388
00:34:56.000 --> 00:34:57.520
Forte, c'est probablement de quoi qu'il est très, très,

389
00:34:57.600 --> 00:35:00.880
très, très, très, une pente relativement importante.

390
00:35:00.900 --> 00:35:03.800
Donc, une pente légère, on peut penser à de quoi, donc,

391
00:35:05.220 --> 00:35:06.620
qui n'est pratiquement pas visible à l'œil nu.

392
00:35:08.760 --> 00:35:11.120
Souvent, par exemple, tout ce qui est proche, par exemple,

393
00:35:11.200 --> 00:35:15.280
d'une falaise ou autre. Mais le plus important, c'est de comprendre que,

394
00:35:15.300 --> 00:35:18.600
donc, ça augmente les coûts de construction.

395
00:35:18.620 --> 00:35:22.080
C'est-à-dire qu'ici, dans le cas d'une pente qui est très forte,

396
00:35:22.200 --> 00:35:24.940
les coûts de construction vont vraiment augmenter de l'ordre de 15 à 20,

397
00:35:25.040 --> 00:35:28.780
40 % par rapport à une propriété qui serait sur un terrain plat.

398
00:35:30.120 --> 00:35:33.460
C'est assez majeur, mais c'est logique dans un sens.

399
00:35:34.660 --> 00:35:38.200
Ici, maintenant, excavation dans le roc.

400
00:35:38.300 --> 00:35:41.620
Donc, ça, c'est vraiment le fait qu'on soit dans un…

401
00:35:41.640 --> 00:35:44.800
il y a certains endroits qui sont plus surélevés par rapport au niveau de la mer.

402
00:35:45.240 --> 00:35:46.120
Souvent, c'est du roc. Donc,

403
00:35:48.340 --> 00:35:50.860
il y a beaucoup de ces régions-là, donc à Gatineau, Ottawa.

404
00:35:52.900 --> 00:35:56.620
Également, il y en a également au niveau du Charlevoix.

405
00:35:57.080 --> 00:36:01.160
Tout ça, donc, c'est des zones où on a vraiment, donc, c'est très rare que c'est au

406
00:36:01.180 --> 00:36:05.560
niveau de la mer, mais c'est des zones montagneuses, je pourrais dire.

407
00:36:06.140 --> 00:36:10.160
Et là, c'est vraiment du rock, donc c'est-à-dire qu'il faut dynamiter forcément pour

408
00:36:10.180 --> 00:36:13.460
faire l'excavation. Ça engendre des coûts assez énormes.

409
00:36:14.280 --> 00:36:17.320
l'étologie dynamique, ça demande dans le fond une certaine expertise.

410
00:36:17.560 --> 00:36:21.280
Donc, c'est-à-dire que l'excavation du terrain ne se fait pas si facilement que ça.

411
00:36:22.080 --> 00:36:24.640
Un terrain accidenté, donc, ça l'amène à une décote qui est importante.

412
00:36:24.980 --> 00:36:28.900
L'ordre ne mentionne pas, donc, l'ordre de la décote, mais parce que c'est très haut

413
00:36:28.920 --> 00:36:32.620
de terminer un chiffre, étant donné qu'il n'y a pas non plus tant de comparables

414
00:36:32.640 --> 00:36:33.440
possibles.

415
00:36:37.440 --> 00:36:40.680
Maintenant, au niveau, donc, le type de sol.

416
00:36:42.380 --> 00:36:46.600
donc ici malgré tout un sol en roc c'est

417
00:36:48.300 --> 00:36:52.280
oui ça l'amène à une construction qui est plus laborieuse mais c'est excellent pour

418
00:36:52.300 --> 00:36:56.740
la suite c'est à dire que le risque d'avoir un glissement de terrain est

419
00:36:56.760 --> 00:37:01.600
pratiquement nul donc avec une surface en roc donc pour la portante c'est bien donc

420
00:37:01.620 --> 00:37:07.560
il va y avoir deux effets qui peuvent donc on pourrait dire se poser donc dans la

421
00:37:07.580 --> 00:37:12.180
mesure maintenant que l'excavation est faite Avoir un type de sol en roc,

422
00:37:12.280 --> 00:37:16.460
c'est bien. Mais lorsqu'on a besoin de faire une excavation importante,

423
00:37:17.080 --> 00:37:18.780
bien là, ça l'engendre des coûts également.

424
00:37:19.000 --> 00:37:19.820
Donc, ça dépend toujours.

425
00:37:22.740 --> 00:37:27.640
Qu'est-ce qui est le plus... Est-ce que l'utilisation du terrain,

426
00:37:27.920 --> 00:37:30.580
c'est de savoir besoin d'un sous-sol ou d'une excavation importante ?

427
00:37:31.020 --> 00:37:34.440
Si ce n'est pas le cas, bien là, on est surtout au niveau d'une bonne portance.

428
00:37:35.080 --> 00:37:36.820
Gravier et sable également, donc c'est bien.

429
00:37:38.420 --> 00:37:44.140
argile ça c'est à éviter c'est vraiment placé comme ça donc ça vous pouvez aller

430
00:37:44.160 --> 00:37:50.840
voir il exige un rapport géothermique mais le gouvernement du Québec publie les

431
00:37:50.860 --> 00:37:55.380
types de sol dans certaines zones du Québec c'est à dire que vous avez des ils

432
00:37:55.400 --> 00:38:00.080
appellent ça des des gson files donc c'est des files avec la longitude et latitude

433
00:38:00.100 --> 00:38:06.100
de certaines zones et ça dit donc le type de sol l'argile c'est

434
00:38:06.120 --> 00:38:13.080
probablement un des sols les plus catastrophiques, donc c'est-à-dire que ça

435
00:38:13.100 --> 00:38:18.640
risque de bouger, donc c'est-à-dire que, pas nécessairement par exemple comme ça

436
00:38:18.660 --> 00:38:21.580
sans aucune raison, mais lorsqu'il y a des inondations,

437
00:38:21.680 --> 00:38:27.420
l'argile, c'est quoi qui peut devenir donc beaucoup plus liquide,

438
00:38:27.520 --> 00:38:30.480
donc ça se liquifie, puis c'est pas ça qu'il y ait des déplacements du sol,

439
00:38:30.900 --> 00:38:33.640
puis ça fait en sorte que justement certaines routes peuvent s'affaisser aux

440
00:38:33.660 --> 00:38:38.400
alentours. Et ça amène donc des problèmes de lissement de terrain.

441
00:38:38.660 --> 00:38:43.720
Dans certains cas, ça peut être même dangereux d'être sur une surface dite

442
00:38:43.740 --> 00:38:47.180
argileuse. C'est pour ça qu'il va y avoir une bonne décote au niveau de ça ici.

443
00:38:47.400 --> 00:38:50.800
Parce qu'il y a une portance qui est moyenne à faible au niveau des parlements.

444
00:38:51.160 --> 00:38:53.100
Si c'est classé comme étant de l'argile ferme ou molle.

445
00:38:54.020 --> 00:39:00.840
Mais encore une fois, c'est le gouvernement qui dit que quelle zone a a

446
00:39:00.860 --> 00:39:07.080
tel type de sol. Des fois, ça peut valoir la peine, dans le cas d'un investissement

447
00:39:07.100 --> 00:39:09.280
majeur, de faire un rapport géotechnique.

448
00:39:10.140 --> 00:39:13.740
Ça implique de faire du forage et plusieurs essais.

449
00:39:13.860 --> 00:39:15.180
C'est quand même très coûteux.

450
00:39:17.300 --> 00:39:24.240
Tout ce qui est aussi sol large, risque de mouvement, de tassement différentiel

451
00:39:24.260 --> 00:39:25.060
et autres.

452
00:39:27.480 --> 00:39:31.940
Nappes phréatiques autre, donc ça veut dire que ça amène un drainage qui coûte eux

453
00:39:31.960 --> 00:39:33.700
également, donc ça reste à éviter.

454
00:39:33.900 --> 00:39:39.940
Et un sol contaminé, ça c'est invendable pratiquement, donc c'est-à-dire qu'un

455
00:39:39.960 --> 00:39:45.220
terrain avec un sol qui est contaminé, sans dire qu'on est de l'ordre de 100% de

456
00:39:45.240 --> 00:39:48.280
décote, ça dépend du coût donc de…

457
00:39:48.300 --> 00:39:52.620
Le terrain par exemple après la décontamination, s'il y a une valeur par exemple de

458
00:39:52.640 --> 00:39:57.280
X, bien pour la majorité des terrains, le coût de décontamination dépasse la valeur

459
00:39:57.300 --> 00:40:01.880
de revente après du terrain. À moins que ce soit un immense terrain,

460
00:40:02.020 --> 00:40:07.320
mais encore une fois, le coût des contaminations augmente au fur et à mesure que le

461
00:40:07.340 --> 00:40:11.380
terrain augmente. C'est pour ça qu'on voit souvent, on se dit pourquoi il y a des

462
00:40:11.400 --> 00:40:14.540
terrains abandonnés, des fois à certains endroits, souvent où il y a des stations

463
00:40:14.560 --> 00:40:18.380
-service, d'ailleurs, où il y a des anciennes stations-service,

464
00:40:18.520 --> 00:40:24.820
des fois, il y a eu des incidents d'écoulement de carburant et ça

465
00:40:24.840 --> 00:40:29.200
ne vaut juste plus la peine d'essayer de décontaminer ce terrain-là dans l'état du

466
00:40:29.220 --> 00:40:32.000
marché actuel. Ce ne sera pas rentable.

467
00:40:34.520 --> 00:40:39.060
C'est comme ça. C'est vraiment très dispendieux parce qu'il y a plusieurs couches à

468
00:40:39.080 --> 00:40:41.140
faire, donc des décontamination et autres.

469
00:40:42.180 --> 00:40:45.900
Ça doit être fait par des... Tu ne peux pas non plus dire que tu veux décontaminer

470
00:40:45.920 --> 00:40:48.920
toi-même. On ne peut pas synchroniser un décontaminateur de ça.

471
00:40:49.140 --> 00:40:53.840
Ça amène une expertise importante avec des coûts relativement élevés.

472
00:40:56.660 --> 00:40:59.760
Et encore une fois, maintenant, c'est moins susceptible d'arriver étant donné que,

473
00:40:59.800 --> 00:41:02.900
bon, s'il arrive un incident, c'est la personne qui est sur le terrain,

474
00:41:03.240 --> 00:41:06.260
comme par exemple une station de service à laquelle ça arriverait et que là,

475
00:41:06.340 --> 00:41:08.700
le gouvernement se rend compte, donc le ministère de l'Environnement se rend compte

476
00:41:08.720 --> 00:41:10.580
qu'il y a un écoulement, c'est au frais de la compagnie.

477
00:41:11.820 --> 00:41:14.760
Dans la mesure où elle ne fait pas défaut ou elle ne fait pas faillite.

478
00:41:14.980 --> 00:41:21.020
Donc, souvent, ça dépend de plusieurs cas possibles, mais tu

479
00:41:21.040 --> 00:41:24.440
es censé être responsable de tour d'écoulement sur un terrain-là.

480
00:41:28.200 --> 00:41:33.240
Maintenant, petit point important, ici, les petits termes utiles,

481
00:41:33.460 --> 00:41:38.340
quand on parle de façade, la façade, c'est le devant du terrain,

482
00:41:38.440 --> 00:41:43.940
c'est-à-dire que c'est vraiment votre terrain qui fait quelle longueur sur la rue.

483
00:41:44.580 --> 00:41:50.300
Par exemple, si vous avez une maison et que vous mesurez la longueur de votre

484
00:41:50.320 --> 00:41:52.560
terrain à partir de la rue, c'est ça la façade.

485
00:41:53.100 --> 00:41:54.580
Donc, c'est ce qui est en rouge ici.

486
00:41:54.900 --> 00:41:57.360
Maintenant, on va parler de la profondeur.

487
00:41:57.900 --> 00:42:00.300
C'est-à-dire que la profondeur, c'est à partir de la rue,

488
00:42:01.240 --> 00:42:04.320
c'est quelle distance qu'il y a entre la rue et le fond de votre terrain.

489
00:42:06.380 --> 00:42:08.660
Dans un cas d'un terrain régulier, c'est représenté ici.

490
00:42:09.540 --> 00:42:12.600
Et le ratio, c'est le ratio profondeur-façade qui est très important,

491
00:42:12.720 --> 00:42:14.480
c'est-à-dire le 120 sur 60.

492
00:42:17.300 --> 00:42:21.880
Ici, plus on a donc un… c'est un ratio qui est dit optimal,

493
00:42:22.080 --> 00:42:23.760
c'est-à-dire qu'on est aux alentours de 2.

494
00:42:24.140 --> 00:42:24.940
Donc,

495
00:42:26.180 --> 00:42:30.360
ça permet… c'est facile de voir ici qu'on peut mettre probablement…

496
00:42:30.380 --> 00:42:34.340
pourquoi c'est optimal. Donc, c'est facile ici.

497
00:42:34.640 --> 00:42:38.460
Je dessine très mal. Une maison et là, vous avez le terrain avec la…

498
00:42:38.480 --> 00:42:40.720
Ici, ce serait le terrain, toute cette zone-là ici.

499
00:42:41.700 --> 00:42:46.040
Donc, si on est dans un cas d'une maison, d'un terrain qui est rectangulaire,

500
00:42:46.860 --> 00:42:50.680
qui est carré, excusez-moi, bien là, ici, si vous voulez avoir un terrain là,

501
00:42:50.720 --> 00:42:51.980
il va falloir séparer ça en deux.

502
00:42:52.100 --> 00:42:54.700
Donc là, ça implique une maison faite sur le large.

503
00:42:54.800 --> 00:42:55.980
Donc ça, ce n'est pas possible nécessairement.

504
00:42:56.340 --> 00:42:58.340
Donc ça implique une maison qui est beaucoup moins longue.

505
00:42:58.420 --> 00:43:04.400
Donc c'est pour ça qu'un terrain carré a moins de valeur qu'un terrain qui

506
00:43:04.420 --> 00:43:06.600
a une profondeur plus longue que la façade.

507
00:43:13.100 --> 00:43:16.260
Désolé, je dessine pas mal de même pour vrai, c'est juste parce que c'est avec une

508
00:43:16.280 --> 00:43:20.260
souris. Mais oui, je dessine mal, mais bon, pas aussi mal que ça.

509
00:43:22.300 --> 00:43:23.100
Maintenant,

510
00:43:24.260 --> 00:43:27.180
donc ici, le ratio, comme on a dit, le ratio idéal, c'est aux alentours de 2.

511
00:43:27.860 --> 00:43:32.660
C'est-à-dire pour 2 pieds de façade.

512
00:43:33.400 --> 00:43:35.900
Excusez-moi, pour 2 pieds de profondeur, on va avoir un pied de façade.

513
00:43:36.940 --> 00:43:39.780
Ça peut aller jusqu'à 3 heures, donc dépendamment de c'est quoi que vous avez comme

514
00:43:39.800 --> 00:43:45.980
projet ou autre. Donc, la façade est souvent plus valorisée qu'à la profondeur.

515
00:43:46.080 --> 00:43:47.060
Qu'est-ce que ça veut dire, ça ?

516
00:43:47.200 --> 00:43:51.640
C'est que ici, si on regarde ça, la zone qui est ici, donc au fond,

517
00:43:51.860 --> 00:43:55.720
va capturer moins de valeur qu'elle qui est au-devant.

518
00:43:56.640 --> 00:44:01.000
Donc, c'est comme ça. Et là, vous allez me dire, bon, c'est spécial,

519
00:44:01.180 --> 00:44:02.720
mais c'est comme ça. Ils appellent ça la règle d'Hopper.

520
00:44:02.740 --> 00:44:06.700
Donc, ce n'est pas une règle qui est valable tout le temps et qui est une science

521
00:44:06.720 --> 00:44:10.340
exacte. Donc, c'est pas une situation immobilier, ce n'est pas une science exacte

522
00:44:10.360 --> 00:44:15.000
tout court, mais ça guide quand même la valeur des terrains à travers le temps et ça

523
00:44:15.020 --> 00:44:19.380
l'a fait de ses preuves. C'est-à-dire que pourquoi ça peut être utile ?

524
00:44:20.460 --> 00:44:25.040
Bien, c'est, supposons, je pense que ça vaut la peine ça de prendre un Excel,

525
00:44:28.240 --> 00:44:31.940
de grossir ça comme ça, pour représenter le terrain, parce que sinon je ne serais

526
00:44:31.960 --> 00:44:38.760
pas capable. Si par exemple on aurait un terrain ici de

527
00:44:38.780 --> 00:44:46.840
cette grosseur-là, on va le séparer en composantes.

528
00:44:49.540 --> 00:44:51.100
Qu'est-ce que ça dit la règle d'Oper ?

529
00:44:51.240 --> 00:44:57.560
C'est que la partie ici, donc en jaune, vaut plus que la partie qui va être ici,

530
00:44:57.720 --> 00:45:00.300
par exemple en orange et ainsi de suite.

531
00:45:00.320 --> 00:45:04.400
Donc, cette zone-là, ici, qu'on va mettre en rouge, désolé,

532
00:45:04.800 --> 00:45:06.640
c'est la zone qui vaut le moins cher du terrain.

533
00:45:07.980 --> 00:45:09.960
Donc là, vous allez me dire, ça sert à quoi de savoir ça ?

534
00:45:10.760 --> 00:45:11.900
En soi, le terrain, c'est un tout.

535
00:45:13.000 --> 00:45:14.260
Où est-ce que ça devient intéressant ?

536
00:45:14.620 --> 00:45:21.160
Si on regarde, par exemple, dans les slides, je vais

537
00:45:21.180 --> 00:45:23.280
les retrouver, les petites slides, ici.

538
00:45:24.580 --> 00:45:27.860
Donc, c'est la règle du 40, 30, 20 et 10.

539
00:45:27.880 --> 00:45:30.780
Donc, on va retourner au Excel encore une fois.

540
00:45:33.560 --> 00:45:37.400
40, 30, 20. Et là, il n'y a pas de rouge ici.

541
00:45:37.520 --> 00:45:41.580
Il va être là, donc 10. Ça ici, on va l'enlever.

542
00:45:44.300 --> 00:45:45.560
Donc ici, on va mettre ça rouge.

543
00:45:45.700 --> 00:45:47.200
Et là, on va mettre ça, peu importe.

544
00:45:48.100 --> 00:45:52.360
Qu'est-ce que ça veut dire ? C'est qu'ici, par exemple, si notre terrain vaut,

545
00:45:52.480 --> 00:45:53.340
je ne sais pas moi,

546
00:45:55.740 --> 00:45:58.540
100 000 $. Bon, on prend un cas 5.

547
00:45:59.180 --> 00:46:04.040
Qu'est-ce que ça veut dire ? C'est qu'ici, la partie qui est là va valoir,

548
00:46:04.240 --> 00:46:10.400
bon c'est ça, en soit c'est ça divisé

549
00:46:10.420 --> 00:46:13.880
par 100 fois ici.

550
00:46:20.920 --> 00:46:23.620
Bon, là c'était simple, étant donné que c'est des multiples de 10.

551
00:46:24.380 --> 00:46:29.420
mais où ça devient intéressant, c'est que si ça c'est votre comparable,

552
00:46:29.760 --> 00:46:32.800
c'est-à-dire que là vous avez un terrain par exemple dans la même zone ici,

553
00:46:34.040 --> 00:46:37.120
exactement à la même emplacement, mais qui est comme ça.

554
00:46:40.260 --> 00:46:42.900
Donc c'est-à-dire qu'il y a trois zones par exemple comme ça ici,

555
00:46:44.220 --> 00:46:45.380
c'est à peu près de cette dimension-là.

556
00:46:45.480 --> 00:46:49.080
Qu'est-ce que vous pouvez comprendre, c'est que si ce terrain-là a une valeur de 100

557
00:46:49.100 --> 00:46:53.860
000 ici, bien lui qui est ici, il ne vaudra pas 75 000.

558
00:46:54.200 --> 00:46:56.340
Il va valoir donc pas mal plus que ça.

559
00:46:56.460 --> 00:46:58.700
Il va valoir la somme de ces trois chiffres-là ici.

560
00:46:58.940 --> 00:47:00.100
C'est ça que ça veut dire la règle d'Hopper.

561
00:47:02.080 --> 00:47:08.660
En soi, c'est vraiment le terrain qui va avoir 25 % de moins de superficie va

562
00:47:08.680 --> 00:47:12.340
être 90 % de la valeur de lui qui est 100 %.

563
00:47:13.240 --> 00:47:17.080
Étant donné que là, on serait dans un cas où on aurait donc le 20 000 ici.

564
00:47:18.960 --> 00:47:20.580
et ça nous sommes à

565
00:47:23.700 --> 00:47:27.040
90 000. Et ça, c'est dans la mesure ici qu'on est devant la rue également.

566
00:47:27.240 --> 00:47:29.680
C'est-à-dire qu'on aurait un terrain pratiquement identique.

567
00:47:29.800 --> 00:47:31.280
C'est juste qu'il y a moins de profondeur.

568
00:47:31.580 --> 00:47:34.420
Dans le même quartier, c'est ça la règle d'or.

569
00:47:35.200 --> 00:47:36.260
Est-ce que c'était clair pour ça ?

570
00:47:39.140 --> 00:47:41.300
C'est quand même intuitif. Oui, c'est clair.

571
00:47:41.680 --> 00:47:42.820
C'est clair ? Parfait.

572
00:47:44.600 --> 00:47:47.060
J'ai trouvé la meilleure façon de répéter cette nature-excellente.

573
00:47:47.080 --> 00:47:48.780
Je ne sais pas pourquoi, vu que c'est carré.

574
00:47:49.440 --> 00:47:52.080
Je ne voulais pas lancer dans les dessins trop…

575
00:47:52.940 --> 00:47:54.380
Donc, c'est ça qu'elle dit, la règle d'Hopper.

576
00:47:54.460 --> 00:47:58.420
C'est-à-dire qu'en soi, ça répartit la valeur d'un terrain en fonction de la

577
00:47:58.440 --> 00:48:02.800
profondeur. Les premiers 25 %, ils valent 40 % de tout le terrain.

578
00:48:03.900 --> 00:48:07.540
Et encore une fois, ça, c'est incomparable.

579
00:48:07.740 --> 00:48:09.480
Donc, c'est là que ça devient utile.

580
00:48:09.500 --> 00:48:14.060
Donc, c'est-à-dire que si ça ici, c'est vrai, donc maintenant,

581
00:48:14.100 --> 00:48:17.780
on a déterminé le 90 000, par exemple, pour l'autre terrain,

582
00:48:17.900 --> 00:48:20.800
mais là, on peut réappliquer la règle Doppin et le reséparer en composantes.

583
00:48:22.600 --> 00:48:24.600
Donc, ça dépend dans quel sens vous le prenez.

584
00:48:25.120 --> 00:48:27.460
Mais en soi, si par exemple,

585
00:48:29.320 --> 00:48:35.240
on pourrait ici, donc, c'est plus dur de l'appliquer dans l'autre sens.

586
00:48:35.260 --> 00:48:39.280
Donc, c'est-à-dire que si le terrain que vous cherchez à évaluer est plus petit,

587
00:48:39.440 --> 00:48:43.720
c'est beaucoup plus simple. Si vous avez un terrain comparable qui est d'une plus

588
00:48:43.740 --> 00:48:46.580
grande taille, étant donné que vous allez simplement prendre ici une proportion de

589
00:48:46.600 --> 00:48:50.200
ça ici. Mais de façon simple, c'est ça.

590
00:48:50.300 --> 00:48:52.880
C'est-à-dire que plus on a une profondeur qui est importante,

591
00:48:53.180 --> 00:48:57.780
plus la partie, donc le dernier ici, le corps, va capturer moins de valeur.

592
00:49:01.680 --> 00:49:07.860
Maintenant, ça revient ici. Si on a un terrain d'une profondeur de 100 pieds

593
00:49:07.880 --> 00:49:12.500
avec une valeur estimée de 80 000, on veut évaluer un terrain identique mais de 75

594
00:49:12.520 --> 00:49:14.880
pieds. Donc, qu'est-ce que ça veut dire ?

595
00:49:15.080 --> 00:49:20.360
C'est qu'on est dans un cas où on aura un terrain qui vaut 72 000 ici,

596
00:49:20.480 --> 00:49:23.820
donc soit 90 % de la valeur. C'est un peu l'exemple qu'on vient de faire.

597
00:49:25.300 --> 00:49:30.240
Pourquoi ? Parce que le dernier 25 pieds, il vaut simplement 10 %,

598
00:49:30.260 --> 00:49:31.200
donc soit 8 000.

599
00:49:32.820 --> 00:49:34.260
En soi, c'est l'exemple qu'on a fait sur Excel.

600
00:49:39.280 --> 00:49:41.520
Qu'est-ce qui est important de se rappeler, c'est que la règle d'Hopper,

601
00:49:41.620 --> 00:49:44.820
c'est un outil d'estimation, comme je l'ai dit, pas une loi absolue.

602
00:49:44.900 --> 00:49:48.140
C'est-à-dire qu'il y a certaines règles aussi qui existent,

603
00:49:48.180 --> 00:49:50.700
donc la règle de Davis, qui est plus conservatrice.

604
00:49:50.780 --> 00:49:57.120
C'est-à-dire qu'au lieu d'être, c'est plus, on parle donc de l'ordre de 50,

605
00:49:57.340 --> 00:50:02.980
25, 15 et 10. Vous voyez, donc, ce n'est pas nécessairement plus conservateur dans

606
00:50:03.000 --> 00:50:07.500
le sens où on applique vraiment une proportion plus importante au premier,

607
00:50:07.540 --> 00:50:14.460
donc 25 %. Donc, c'est vraiment, moi, je dirais, c'est-à-dire que la

608
00:50:14.480 --> 00:50:19.240
profondeur est vraiment moins rémunérée, donc, selon la règle de Davis.

609
00:50:19.940 --> 00:50:24.540
Encore une fois, dans le rapport d'évaluation, est-ce que c'est la règle d'Hopper,

610
00:50:24.600 --> 00:50:25.900
selon moi, c'est elle qui prévaut ?

611
00:50:27.200 --> 00:50:30.380
mais c'est possible donc d'utiliser également la règle de Davis en soi qui est

612
00:50:30.400 --> 00:50:31.780
simplement un changement de pourcentage

613
00:50:34.480 --> 00:50:40.620
est-ce que le marché nous dit est-ce que selon vous mettons le en soi ici

614
00:50:40.640 --> 00:50:44.240
c'est quand même très facile de vérifier est-ce que cette règle-là est valable

615
00:50:44.260 --> 00:50:47.940
empiriquement vous comparez deux terrains dans le même secteur puis vous allez faire

616
00:50:47.960 --> 00:50:53.020
donc un ajustement si ça respecte donc la règle d'Hopper c'est dans ce quartier-là c

617
00:50:53.040 --> 00:50:54.300
'est probablement la règle la plus adaptée

618
00:50:56.320 --> 00:51:01.780
Mais, encore une fois, ça prend dans le même quartier deux terrains avec des

619
00:51:01.800 --> 00:51:07.240
superficies différentes. Et là, est-ce qu'il n'y aurait pas une façon de moderniser

620
00:51:07.260 --> 00:51:09.980
ça ? Probablement que oui, mais bon, c'est comme ça que l'ordre l'enseigne,

621
00:51:10.460 --> 00:51:14.760
puis que c'est dans les, donc dans les, dans le curriculum,

622
00:51:14.920 --> 00:51:17.900
donc on pourrait dire pour l'examen des évaluateurs agréés.

623
00:51:18.180 --> 00:51:19.160
C'est ces règles-là qu'enseigne.

624
00:51:19.520 --> 00:51:24.200
Ça mériterait d'être modernisé selon moi, mais bon, c'est Pourquoi le séparer en

625
00:51:24.220 --> 00:51:25.740
quatre ? Pourquoi le choix de quatre ?

626
00:51:25.940 --> 00:51:27.840
C'est une bonne question. Pourquoi ce n'est pas de quoi qu'il continue ?

627
00:51:28.080 --> 00:51:31.520
C'est une bonne question. Ça permet donc d'analyser le fractionnement d'un terrain.

628
00:51:32.380 --> 00:51:36.500
Puis, ça permet d'estimer la valeur d'un terrain excédentaire,

629
00:51:36.560 --> 00:51:38.340
c'est-à-dire d'une proportion excédentaire.

630
00:51:40.660 --> 00:51:45.720
Évaluer donc une expropriation partielle, donc une prise en arrière l'eau.

631
00:51:46.040 --> 00:51:48.120
Ça, c'est quand même relativement important.

632
00:51:48.300 --> 00:51:52.680
Maintenant que vous voulez céder une partie du terrain arrière,

633
00:51:52.760 --> 00:51:55.980
c'est-à-dire que je ne sais pas quelle situation ou ce que ça pourrait arriver,

634
00:51:56.220 --> 00:51:58.840
mais si c'est la composante qui est arrière du terrain,

635
00:51:59.880 --> 00:52:02.040
elle vaut beaucoup moins que si c'est le devant, par exemple.

636
00:52:03.740 --> 00:52:05.920
Maintenant qu'on le lancerait dans le cas de la règle de Davis,

637
00:52:06.600 --> 00:52:11.860
bien là, ici, si maintenant vous cédez le 50 % qui est plus en arrière,

638
00:52:12.340 --> 00:52:15.080
bien il vaut seulement 25 % de la valeur du terrain initial.

639
00:52:16.000 --> 00:52:18.340
Alors que c'est le devant, bien là, c'est 75 %.

640
00:52:18.920 --> 00:52:24.940
Dans le cas de la règle Harper, ça serait 70 % pour le devant et 30 % pour

641
00:52:24.960 --> 00:52:27.220
l'arrière. En soi, il n'y a pas vraiment une grosse différence entre les deux

642
00:52:27.240 --> 00:52:29.980
règles. C'est simplement un petit décalage du pourcentage.

643
00:52:31.460 --> 00:52:36.980
donc ça c'est pour tout ce qui est format donc terrain et autres donc c'est

644
00:52:39.160 --> 00:52:42.720
donc on va passer maintenant au zonage, localisation et zonage

645
00:52:45.720 --> 00:52:49.400
il y a des ajustements qui peuvent être faits donc comme on dit le principe

646
00:52:49.420 --> 00:52:52.480
fondamental de l'immobilier c'est le location, location,

647
00:52:52.560 --> 00:52:57.380
location donc c'est le self-taught c'est quand même très vrai c'était historiquement

648
00:52:57.400 --> 00:53:03.400
vrai Maintenant, qu'est-ce qui est considéré comme étant d'équat de positif sur la

649
00:53:03.420 --> 00:53:08.220
valeur d'un terrain ? Historiquement, la proximité à des parcs et des écoles,

650
00:53:08.900 --> 00:53:16.060
on peut accorder un terrain

651
00:53:16.080 --> 00:53:20.080
qui est proche d'une école va être plus favorisé au niveau du prix qu'un terrain qui

652
00:53:20.100 --> 00:53:21.000
n'est pas proche d'une école.

653
00:53:21.760 --> 00:53:23.180
Même chose pour le transport en commun.

654
00:53:23.620 --> 00:53:26.160
Même chose pour un quartier avec une vue dégagée.

655
00:53:26.320 --> 00:53:29.380
Proximité des commerces ses services et accès rapide à une autoroute.

656
00:53:30.520 --> 00:53:35.060
Maintenant, comment on fait pour juger la décote ou la surcote,

657
00:53:35.260 --> 00:53:37.600
ou peu importe ? C'est là que ça devient intéressant.

658
00:53:38.440 --> 00:53:42.280
Il n'y a pas de règles nécessairement claires à cet égo là,

659
00:53:42.680 --> 00:53:45.840
étant donné que ça dépend. Ça dépend donc de c'est quoi la ville,

660
00:53:46.280 --> 00:53:48.760
ça dépend du quartier, ça dépend de plein de facteurs.

661
00:53:49.140 --> 00:53:54.540
Mais qu'est-ce qu'on sait, c'est que on peut l'évaluer avec deux ventes.

662
00:53:55.320 --> 00:53:57.660
Réellement, donc deux ventes survenue d'un terrain.

663
00:53:58.600 --> 00:54:01.680
Supposons qu'on est dans un quartier où il y a eu deux terrains qui se sont vendus,

664
00:54:01.800 --> 00:54:03.960
un qui est proche de l'autoroute, mais que l'autre non.

665
00:54:04.660 --> 00:54:06.420
Là, vous êtes capable d'accorder une valeur.

666
00:54:06.780 --> 00:54:10.140
Si maintenant, c'est une vente qui date il y a quand même plusieurs années,

667
00:54:10.260 --> 00:54:16.500
vous pouvez l'ajuster pour le temps en fonction du taux de croissance de 3 %

668
00:54:16.520 --> 00:54:22.780
ou lui que vous choisissez. Ça permet d'avoir la valeur de décote la

669
00:54:22.800 --> 00:54:27.080
plus appropriée. Il n'y a pas nécessairement un benchmark qui dit « Proche d'une

670
00:54:27.100 --> 00:54:30.620
école, ça vaut tant ». Donc, c'est vraiment une analyse qui est empirique.

671
00:54:30.720 --> 00:54:34.040
C'est-à-dire que c'est basé sur les comparables et sur l'historique des ventes.

672
00:54:35.020 --> 00:54:37.000
Donc, ça prend malheureusement.

673
00:54:37.780 --> 00:54:42.940
Aussi, un des points, c'est que ce n'est pas nécessairement obligé de,

674
00:54:43.100 --> 00:54:45.060
si vous avez vraiment, par exemple,

675
00:54:47.020 --> 00:54:49.240
vous n'êtes pas capable dans le quartier que vous recherchez,

676
00:54:49.760 --> 00:54:53.620
d'avoir donc ces deux ventes-là, c'est possible d'aller dans un autre quartier.

677
00:54:54.360 --> 00:54:57.320
si vous avez vraiment toutes les autres caractéristiques constantes.

678
00:54:57.420 --> 00:55:01.660
C'est-à-dire que, par exemple, vous soyez dans une situation où on a pratiquement le

679
00:55:01.680 --> 00:55:04.700
même scénario, c'est-à-dire un terrain qui est proche d'une autoroute,

680
00:55:04.860 --> 00:55:07.680
puis l'autre non, mais que c'est juste le quartier qui est diffère,

681
00:55:07.840 --> 00:55:12.660
bien, c'est possible d'aller vraiment isoler la composante qui est due à l

682
00:55:12.680 --> 00:55:16.940
'autoroute. C'est plus laborieux à ce niveau-là, mais c'est possible.

683
00:55:17.200 --> 00:55:20.700
Ce ne sera pas toujours. Et encore une fois, appliquer ça dans la réalité,

684
00:55:20.960 --> 00:55:22.340
ça prend quand même beaucoup de ventes.

685
00:55:23.100 --> 00:55:24.400
Est-ce que c'est le cas réellement ?

686
00:55:24.580 --> 00:55:29.840
Donc, pas nécessairement. On va voir que pour les comparables,

687
00:55:30.040 --> 00:55:33.560
pour tout ce qui est bâtiment, ça va devenir pas mal plus intéressant dans les

688
00:55:33.580 --> 00:55:36.120
prochaines séances parce que là, il y en a vraiment beaucoup.

689
00:55:36.820 --> 00:55:42.960
Alors que des terrains vides avec rien de dessus, c'est moins la norme.

690
00:55:44.220 --> 00:55:48.380
Il y en a des ventes, mais souvent, ça ne représente pas une grosse proportion de

691
00:55:48.400 --> 00:55:51.440
toutes les ventes qui sont survenues dans le marché immobilier.

692
00:55:52.160 --> 00:55:54.980
Maintenant, au niveau des facteurs qui sont dits négatifs,

693
00:55:55.100 --> 00:55:57.200
donc est-ce que c'est une proximité industrielle ?

694
00:55:57.760 --> 00:55:59.500
Donc, c'est-à-dire, est-ce que c'est proche d'une usine ?

695
00:55:59.880 --> 00:56:01.360
Est-ce que vous êtes dans un parc industriel ?

696
00:56:01.520 --> 00:56:05.340
Donc, j'espère que non. Si vous avez une maison, que votre maison n'est pas proche d

697
00:56:05.360 --> 00:56:08.220
'un parc industriel ou dans le parc industriel, ce qui est peu probable,

698
00:56:08.340 --> 00:56:12.400
mais bon. Bruit, donc tout ce qui est proche des aéroports ou des autoroutes.

699
00:56:12.820 --> 00:56:15.400
Donc, c'est-à-dire qu'il y a une différence entre être proche d'une entrée d

700
00:56:15.420 --> 00:56:17.280
'autoroute puis être à côté d'autoroute.

701
00:56:18.060 --> 00:56:20.700
Donc, c'est-à-dire que si votre maison, par exemple, est construit,

702
00:56:20.720 --> 00:56:23.200
Et puis derrière, l'autoroute passe.

703
00:56:24.380 --> 00:56:25.260
Mais ça, malheureusement,

704
00:56:27.140 --> 00:56:27.940
ça l'amène des bruits.

705
00:56:31.080 --> 00:56:34.400
Une rue, par exemple, de quartier, c'est beaucoup moins passant qu'une autoroute.

706
00:56:34.500 --> 00:56:36.780
Habituellement, une autoroute, ça n'arrête jamais de circuler.

707
00:56:36.860 --> 00:56:40.700
Donc, que vous regardez à 2h du matin, 3h du matin, il y a quand même des gens qui

708
00:56:40.720 --> 00:56:42.440
circulent malgré tout, les camions et autres.

709
00:56:43.080 --> 00:56:46.060
Est-ce qu'il y a une ligne à haute tension aussi qui est proche de votre propriété ?

710
00:56:46.080 --> 00:56:51.300
Donc, dans certains quartiers, dans certaines régions, donc à Gatineau-Gallement,

711
00:56:51.520 --> 00:56:56.980
Montréal, Québec, il y a des zones où les lignes d'Hydro-Québec,

712
00:56:57.060 --> 00:57:03.560
donc de transport haute tension, donc cela qui permet de faire passer les grandes

713
00:57:03.580 --> 00:57:09.040
quantités de courant à travers les différentes villes, ça se trouve que ça passe sur

714
00:57:09.060 --> 00:57:10.060
un terrain à côté de l'autre.

715
00:57:10.080 --> 00:57:16.260
Bien ça, c'est pas très bon, c'est pas une bonne nouvelle

716
00:57:16.280 --> 00:57:20.100
pour la valeur. C'est-à-dire qu'il y a certaines études qui montrent que ça a des

717
00:57:20.120 --> 00:57:25.700
perturbations, soit sur l'organisme, c'est pas nécessairement de quoi qu'il est

718
00:57:25.720 --> 00:57:30.180
fondé, mais c'est suffisamment fondé, il y a suffisamment d'inquiétudes un peu pour

719
00:57:30.200 --> 00:57:33.700
dire que ça peut amener une certaine réticence chez certaines personnes.

720
00:57:34.420 --> 00:57:37.040
Il n'y a pas de preuves, maintenant, scientifiques, comme par exemple,

721
00:57:37.200 --> 00:57:38.840
que tu as la giscose de cancer.

722
00:57:39.020 --> 00:57:40.280
Il n'y a pas de doute.

723
00:57:42.480 --> 00:57:44.180
Mais il y a quand même des inquiétudes.

724
00:57:44.580 --> 00:57:49.420
C'est pour ça que, surtout, ça l'amène à une certaine nuisance électromagnétique.

725
00:57:50.000 --> 00:57:52.800
Il y a plusieurs facteurs qui font en sorte que tu ne veux pas être à côté de l'île,

726
00:57:53.220 --> 00:57:56.200
à haute tension, des fois juste au cas où, peu importe.

727
00:57:56.660 --> 00:57:57.460
Donc,

728
00:57:58.660 --> 00:58:01.160
maintenant, est-ce que c'est proche d'un dépotoir, donc site d'enfouissement ?

729
00:58:01.520 --> 00:58:03.960
Donc, historiquement, les sites d'enfouissement, ça les...

730
00:58:03.980 --> 00:58:07.120
dans la province de Québec, c'est entre des écosentres.

731
00:58:07.760 --> 00:58:11.080
Donc, c'est... mais des anciens sites d'enfouissement ou...

732
00:58:11.700 --> 00:58:12.920
Maintenant, est-ce que quelqu'un...

733
00:58:12.940 --> 00:58:15.360
est-ce qu'il me décote parce que tu es proche d'un site d'enfouissement,

734
00:58:15.440 --> 00:58:16.720
un écosentre ? Je ne sais pas.

735
00:58:17.220 --> 00:58:20.520
Peut-être que oui encore. Mais bon, historiquement, au Québec,

736
00:58:20.700 --> 00:58:23.120
avant qu'il allait aux écosentres, il y avait...

737
00:58:23.140 --> 00:58:25.280
C'est-à-dire que les gens qui allaient porter, par exemple,

738
00:58:25.340 --> 00:58:27.080
des déchets, c'était enfoui dans le sol.

739
00:58:27.280 --> 00:58:29.240
Donc, ça venait avec un certain lot d'odeurs et autres,

740
00:58:29.560 --> 00:58:32.920
parce que ce n'était pas des containers temporaires qu'ensuite la ville vous vient

741
00:58:32.940 --> 00:58:33.740
chercher.

742
00:58:35.040 --> 00:58:39.200
Donc, ça amenait des problèmes d'odeurs un petit peu nauséabondes.

743
00:58:39.340 --> 00:58:43.700
C'est modernisé, donc ça, c'est moins un problème maintenant aussi.

744
00:58:43.920 --> 00:58:46.720
Mais encore une fois, c'est à voir dans les comparables.

745
00:58:46.840 --> 00:58:49.500
Est-ce qu'on peut vraiment voir qu'il y a une différence de prix au niveau du

746
00:58:49.520 --> 00:58:53.540
terrain à ce niveau-là ? Maintenant, tout ce qui est secteur à criminalité est élevé.

747
00:58:54.880 --> 00:58:58.180
Donc, au Québec, c'est moins…

748
00:58:58.200 --> 00:59:02.840
Vous voudriez faire de l'évaluation immobilière aux États-Unis,

749
00:59:03.080 --> 00:59:03.900
ça serait vraiment important.

750
00:59:04.760 --> 00:59:07.820
Ce serait un critère vraiment très, très, très important parce qu'il y a certaines

751
00:59:07.840 --> 00:59:11.100
zones aux États-Unis où c'est très, très, très dangereux.

752
00:59:11.120 --> 00:59:13.780
Je ne dis pas qu'il n'y a aucune zone du Québec qui est dans le cas,

753
00:59:13.880 --> 00:59:19.920
mais bon, ça reste quand même des taux de criminalité acceptables malgré

754
00:59:19.940 --> 00:59:23.820
tout. C'est-à-dire que même si on pense aux pires zones qu'on pourrait dire comme

755
00:59:23.840 --> 00:59:30.120
Montréal-Nord ou à Québec, par exemple, secteur de Limoilou ou autre,

756
00:59:30.640 --> 00:59:33.040
ça reste des endroits quand même très pésibles malgré tout.

757
00:59:34.920 --> 00:59:39.060
mais bon, il y a probablement certaines des codes qui sont accordés malgré ça,

758
00:59:39.260 --> 00:59:43.580
mais vraiment au niveau des facteurs des criminalités, c'est surtout aux États-Unis

759
00:59:43.600 --> 00:59:44.460
que c'est important d'en faire.

760
00:59:47.840 --> 00:59:53.020
Je dirais que c'est un, c'est regardé mais c'est pas nécessairement moi je crois pas

761
00:59:53.040 --> 00:59:56.680
que ça affecte vraiment la valeur d'un terrain à trop en parler,

762
00:59:56.920 --> 01:00:00.040
c'est plus dans le fond des quantités qu'il y a autour par exemple est-ce que c'est

763
01:00:00.060 --> 01:00:01.220
proche des services C'est ce qu'il y a.

764
01:00:02.860 --> 01:00:04.720
C'est peut-être vous à changer éventuellement.

765
01:00:06.000 --> 01:00:06.800
Maintenant,

766
01:00:08.560 --> 01:00:13.480
zonage au Québec. Ça ici, c'est la hiérarchie des types de zonage.

767
01:00:15.880 --> 01:00:18.620
Ça provient de la loi sur l'aménagement et l'urbanisme.

768
01:00:18.740 --> 01:00:21.160
C'est vraiment le gouvernement du Québec qui détermine ça.

769
01:00:22.640 --> 01:00:26.260
Aussi, la MRC qui détermine le schéma d'aménagement et de développement.

770
01:00:27.060 --> 01:00:29.880
Et le plan d'urbanisme et réglementation du zonage.

771
01:00:30.940 --> 01:00:34.280
Ici, le gouvernement du Québec détermine la loi et ensuite,

772
01:00:34.400 --> 01:00:40.120
c'est la municipalité et les MRC qui appliquent les proportions de chaque

773
01:00:40.140 --> 01:00:43.940
municipalité qui vont être sonnées R1, R2, etc.

774
01:00:45.140 --> 01:00:50.200
Lorsque vous voyez une propriété qui est dite R1, c'est un résidentiel unifamilial.

775
01:00:50.220 --> 01:00:55.560
Donc, ça, c'est-à-dire que, je vais vous donner un exemple,

776
01:00:56.140 --> 01:00:59.760
un terrain R1 ne peut pas avoir un jumelé.

777
01:00:59.960 --> 01:01:03.340
Donc, c'est-à-dire que c'est simplement une maison unifamiliale.

778
01:01:03.460 --> 01:01:04.540
Donc, qu'est-ce que ça implique ?

779
01:01:04.660 --> 01:01:08.920
C'est qu'il y a une seule entrée au bâtiment, puis s'il y en a une deuxième,

780
01:01:09.080 --> 01:01:11.960
il ne pourra pas avoir une deuxième adresse.

781
01:01:12.080 --> 01:01:13.440
Donc, c'est-à-dire qu'il n'y a pas d'appartement possible.

782
01:01:14.240 --> 01:01:17.240
C'est possible qu'il y ait une deuxième entrée au bâtiment qui va être construit,

783
01:01:17.360 --> 01:01:20.900
mais vraiment, c'est une résidence unifamiliale, donc il n'y a pas de séparation,

784
01:01:21.000 --> 01:01:23.080
puis il n'y a pas de loyer non plus, donc c'est-à-dire que vous ne pouvez pas louer

785
01:01:23.100 --> 01:01:27.400
une partie du logement. Lorsqu'on passe de R2 à R3, là,

786
01:01:27.520 --> 01:01:30.400
c'est résidentiel bifamilial et trifamilial.

787
01:01:31.100 --> 01:01:35.700
Donc là, on est vraiment dans tout ce qui est, on peut séparer la zone en deux,

788
01:01:35.780 --> 01:01:38.960
donc ça peut être un jumelé et autre.

789
01:01:39.800 --> 01:01:42.480
R4 et R6, c'est résidentiel multifamilial.

790
01:01:42.640 --> 01:01:46.620
Donc, ça peut aller vraiment jusqu'à R4, je crois que c'est jusqu'à Ciplex.

791
01:01:46.820 --> 01:01:53.100
Et ensuite, R6, c'est vraiment le multifamilial, donc vraiment beaucoup plus

792
01:01:53.120 --> 01:01:59.480
de logements. Donc, c'est vraiment gradé de R1

793
01:01:59.500 --> 01:02:04.480
à R6. Ici, encore une fois, le point le plus important,

794
01:02:04.600 --> 01:02:07.900
c'est vraiment la différence de valeur entre un terrain R1 et R2.

795
01:02:08.360 --> 01:02:10.560
même si on a l'impression que ça ne change pas grand-chose,

796
01:02:11.560 --> 01:02:12.900
des fois, ça peut avoir de l'importance.

797
01:02:13.040 --> 01:02:17.800
C'est-à-dire que souvent, maintenant, avec tout ce qui est bifamilial,

798
01:02:17.880 --> 01:02:20.220
ça devient de plus en plus populaire.

799
01:02:20.960 --> 01:02:25.420
Donc, il ne faut pas oublier que ça l'empêche d'avoir deux adresses postales,

800
01:02:25.560 --> 01:02:26.540
le fait d'être arrivé.

801
01:02:28.360 --> 01:02:33.080
Donc, c'est vraiment une maison bifamiliale, une résidence.

802
01:02:36.640 --> 01:02:40.040
C'est applicable tant au niveau des stades qui ne peuvent pas avoir deux lois

803
01:02:40.060 --> 01:02:43.120
fonciers, puis il ne peut pas avoir deux résidences, donc deux adresses.

804
01:02:43.260 --> 01:02:45.420
C'est vraiment, c'est très rigoureux à ce niveau-là.

805
01:02:45.980 --> 01:02:49.980
C'est possible de faire une demande de changement de zonage,

806
01:02:50.000 --> 01:02:53.960
donc de R1, R2. Mais encore une fois, il faut justifier pourquoi.

807
01:02:54.580 --> 01:02:57.220
Puis c'est quand même très long, donc c'est une procedure qui est longue.

808
01:02:59.060 --> 01:03:00.080
Maintenant, commercial, donc.

809
01:03:00.100 --> 01:03:03.540
Donc, c'est-à-dire que le commercial, donc, c'est soit local,

810
01:03:04.060 --> 01:03:07.760
artériel et régional. Donc, qu'est-ce que ça veut dire ça ici ?

811
01:03:07.960 --> 01:03:14.020
C'est que l'artériel commercial, donc, c'est les zones qui sont souvent les plus

812
01:03:14.040 --> 01:03:15.880
proches, donc, de certaines grandes artères.

813
01:03:16.000 --> 01:03:20.300
Donc, c'est moins le sujet du cours, donc, dans le sens où le cours est beaucoup

814
01:03:20.320 --> 01:03:21.700
plus axé, donc, sur le résidentiel.

815
01:03:22.040 --> 01:03:25.960
Mais c'est bon, donc, de savoir que le commercial, ça se sépare vraiment en trois

816
01:03:25.980 --> 01:03:27.800
composantes, donc, trois types de zonage.

817
01:03:30.100 --> 01:03:34.020
Au niveau de l'industriel, c'est vraiment léger, moyen,

818
01:03:34.400 --> 01:03:39.480
lourd. Donc, si c'est L1, I1, excusez-moi, donc c'est industriel léger.

819
01:03:39.920 --> 01:03:41.540
Maintenant, qu'est-ce qu'il y a dans l'industriel léger ?

820
01:03:41.740 --> 01:03:42.880
C'est une très bonne question.

821
01:03:43.920 --> 01:03:47.420
Industriel lourd, c'est vraiment tout ce qui est, on pourrait dire,

822
01:03:47.460 --> 01:03:53.700
raffinage. Donc, usine de traitement des aliments, des

823
01:03:53.720 --> 01:03:54.760
abattoirs, des choses comme ça.

824
01:03:54.880 --> 01:03:56.700
Ça, c'est plus qu'on pourrait contrer industriel.

825
01:03:56.720 --> 01:04:02.060
lourd. Maintenant, léger, c'est probablement, donc, on pourrait s'attendre à ce que

826
01:04:02.080 --> 01:04:07.400
ce soit tout ce qui est maton embouteillage ou chaînes de production alimentaire.

827
01:04:07.780 --> 01:04:09.580
Donc, ça rentre tout dans l'industriel, c'est ici.

828
01:04:10.520 --> 01:04:12.780
Et finalement, il y a agricole et forestier.

829
01:04:14.700 --> 01:04:19.980
Donc, agricole, c'est tout ce qui est ferme et tout ce qui est,

830
01:04:20.020 --> 01:04:24.020
par exemple, production agricoles, les fermettes et autres.

831
01:04:25.040 --> 01:04:29.040
Forestier, ça, c'est un cas qui n'est pas beaucoup documenté,

832
01:04:29.080 --> 01:04:29.880
mais c'est les terres à bois.

833
01:04:29.940 --> 01:04:32.460
Donc, c'est les timberlands. Donc, c'est vraiment tout ce qui est,

834
01:04:32.540 --> 01:04:36.820
les terres qui ne sont pas des fermes, mais qu'on ne peut pas non plus utiliser pour

835
01:04:36.840 --> 01:04:37.980
faire de l'immobilier résidentiel.

836
01:04:38.160 --> 01:04:42.060
Donc, ça vaut très cher. Donc, ça, ici, le forestier, c'est quoi qui est sous

837
01:04:42.080 --> 01:04:44.380
-exploité, mais c'est ce qu'on appelle des terres à bois.

838
01:04:45.020 --> 01:04:50.760
Donc, c'est vraiment des terres qui sont utilisées pour l'exploitation de la forêt.

839
01:04:53.080 --> 01:04:57.840
terres à bois. C'est pas le même, donc ça n'a pas la même vocation,

840
01:04:57.960 --> 01:05:00.440
donc c'est pas le même prix au niveau du terrain.

841
01:05:01.500 --> 01:05:04.960
Il y a beaucoup moins de terres à bois que de terres à agricole,

842
01:05:05.060 --> 01:05:07.420
c'est-à-dire que les fermes, il y en a quand même une bonne quantité.

843
01:05:08.600 --> 01:05:11.040
Les prix augmentent dans le temps également au niveau de l'agricole,

844
01:05:11.140 --> 01:05:14.960
donc c'est-à-dire qu'une ferme, il y a 20 ans, c'était pas tant,

845
01:05:15.420 --> 01:05:20.760
mais là aujourd'hui, je pense que le marché commence à mieux valoriser ce type de

846
01:05:20.780 --> 01:05:21.580
terrain-là.

847
01:05:26.000 --> 01:05:30.920
Maintenant, on arrive donc au niveau de la densité et le coefficient d'occupation du

848
01:05:30.940 --> 01:05:33.200
sol. Qu'est-ce que ça veut dire ça ?

849
01:05:33.360 --> 01:05:34.160
C'est que,

850
01:05:35.460 --> 01:05:43.000
par exemple, dans le cas d'une zone R1 à Gatineau, il y a certains

851
01:05:43.020 --> 01:05:47.260
terrains qui sont obligés, donc il y a un taux d'implémentation maximale du bâtiment

852
01:05:47.280 --> 01:05:49.800
de 40 %. Donc, vous l'aurez compris.

853
01:05:50.600 --> 01:05:55.320
C'est beaucoup moins intéressant lorsqu'on a une implantation maximale de 40 % que,

854
01:05:55.440 --> 01:05:58.260
par exemple, 60 %. Donc, ça va impacter le prix.

855
01:05:58.840 --> 01:06:03.860
Et ça, c'est vraiment, donc, c'est détaillé dans le cadastre et tout ça.

856
01:06:04.920 --> 01:06:08.760
C'est quoi le taux maximal, donc, d'utilisation que vous pouvez faire du terrain.

857
01:06:10.040 --> 01:06:14.760
Il y a des fois aussi que c'est, il y a certains terrains que c'est interdit de

858
01:06:14.780 --> 01:06:18.880
mettre une deuxième, c'est rare, mais par exemple un cabaneau ou autre,

859
01:06:18.960 --> 01:06:20.200
c'est-à-dire que c'est juste une entité.

860
01:06:20.680 --> 01:06:25.880
Il y a beaucoup de règles comme ça qu'il faut bien s'assurer de valider avant de

861
01:06:25.900 --> 01:06:26.920
déterminer la valeur d'un terrain.

862
01:06:29.700 --> 01:06:31.660
Une densité plus élevée, qu'est-ce que ça veut dire ?

863
01:06:31.820 --> 01:06:37.360
C'est qu'on peut construire un bâtiment sur une plus grande proportion de terrain qu

864
01:06:37.380 --> 01:06:39.240
'une densité qui ne serait pas élevée.

865
01:06:39.340 --> 01:06:41.960
On traîne aux alentours par exemple, 60 % par rapport à Cal.

866
01:06:42.760 --> 01:06:46.360
Et également, il y a une hauteur qui est dite « maximal ».

867
01:06:46.380 --> 01:06:50.420
C'est-à-dire que chaque terrain possède, dans le cas d'une R,

868
01:06:50.560 --> 01:06:53.400
par exemple à Gatineau, on pourrait parler de 10 mètres d'auteur maximal.

869
01:06:54.180 --> 01:06:55.680
Ça veut dire que c'est deux étages maximum.

870
01:06:56.680 --> 01:07:00.360
Ce qui est classique pour l'immobilier unifamilial standard.

871
01:07:03.720 --> 01:07:04.840
C'est ça ici.

872
01:07:07.120 --> 01:07:12.120
Maintenant, Maintenant, pourquoi donc c'est important d'analyser le zonage comme ça ?

873
01:07:12.320 --> 01:07:16.880
C'est que, est-ce que le terrain, les questions essentielles en soi ici,

874
01:07:17.080 --> 01:07:19.000
c'est est-ce que le terrain est conforme au zonage actuel ?

875
01:07:20.220 --> 01:07:23.260
Est-ce qu'il y a eu un changement dans le zonage récemment ?

876
01:07:25.700 --> 01:07:27.700
Est-ce que c'est de quoi qui est cohérent aussi avec le quartier ?

877
01:07:27.720 --> 01:07:31.040
C'est-à-dire qu'un terrain, par exemple, R1 sur un axe commercial,

878
01:07:31.980 --> 01:07:38.200
c'est moins intéressant qu'un terrain

879
01:07:38.220 --> 01:07:40.520
C1 sur un axe commercial parce que c'est commercial.

880
01:07:42.960 --> 01:07:44.300
Ici, c'est un exemple positif.

881
01:07:44.380 --> 01:07:47.860
C'est-à-dire que si on aurait un changement de zonage de R1 à C1,

882
01:07:48.040 --> 01:07:50.740
dans ce cas-là précisément, c'est très positif parce que c'est sur un axe

883
01:07:50.760 --> 01:07:55.400
commercial. Mais un terrain commercial, dont un nouveau règlement interdit l'usage

884
01:07:55.420 --> 01:07:58.980
actuel, bien là, ça l'amène à une perte de valeur.

885
01:07:59.180 --> 01:08:04.020
C'est-à-dire qu'imaginez, un terrain qui serait sur un axe commercial qui perdrait

886
01:08:04.040 --> 01:08:09.280
le... Ce serait plus classé C1, ce serait R1, mais là, on serait dans un cas d'une

887
01:08:09.300 --> 01:08:10.100
perte de valeur.

888
01:08:11.440 --> 01:08:13.320
Pourquoi des fois, il y a des changements de zonage ?

889
01:08:15.900 --> 01:08:17.280
Ça dépend donc des municipalités.

890
01:08:17.400 --> 01:08:19.700
Donc, c'est vraiment... Ce n'est pas de quoi qui est le gouvernemental en soi,

891
01:08:19.760 --> 01:08:20.980
c'est vraiment la municipalité.

892
01:08:21.080 --> 01:08:22.420
On va en parler. Ou la MRC.

893
01:08:24.040 --> 01:08:28.640
Une MRC, c'est simplement un regroupement en soi des municipalités.

894
01:08:30.200 --> 01:08:36.380
Par exemple, il y a certaines régions, donc

895
01:08:36.400 --> 01:08:37.560
il y a plusieurs municipalités.

896
01:08:37.700 --> 01:08:41.120
Il y a une MRC qui englobe, donc tout ce qui est aménagement et territoire.

897
01:08:42.740 --> 01:08:47.140
Il y a plusieurs cas. Par exemple, l'île d'Orléans à Québec,

898
01:08:47.440 --> 01:08:50.980
c'est une MRC qui gère toute l'île d'Orléans, mais l'île d'Orléans est séparée en

899
01:08:51.000 --> 01:08:54.660
différentes municipalités. Mais c'est la MRC qui gère donc tout ce qui est

900
01:08:54.680 --> 01:09:00.800
aménagement du territoire et tout ce qui est mettons le foncier

901
01:09:00.820 --> 01:09:01.760
et autres.

902
01:09:05.960 --> 01:09:07.740
Maintenant, est-ce que ça allait jusqu'à présent ?

903
01:09:12.220 --> 01:09:14.060
Oui. Oui, parfait, merveilleux.

904
01:09:14.960 --> 01:09:19.700
Donc, maintenant au niveau des services publics, Parce que malheureusement,

905
01:09:19.920 --> 01:09:23.480
un terrain, habituellement, on veut construire un bâtiment dessus.

906
01:09:23.580 --> 01:09:28.480
Donc, c'est-à-dire que ce n'est pas nécessairement pour juste pouvoir faire un

907
01:09:28.500 --> 01:09:30.560
stationnement. On veut vraiment qu'il y ait un bâtiment.

908
01:09:31.060 --> 01:09:33.880
Malheureusement, ça prend des services publics, dont l'aqueduc.

909
01:09:34.180 --> 01:09:36.700
C'est-à-dire qu'un aqueduc, c'est quoi ?

910
01:09:36.820 --> 01:09:41.140
C'est simplement un réseau qui permet d'avoir de l'eau courante.

911
01:09:41.300 --> 01:09:44.460
C'est-à-dire que c'est ce qui vous permet d'avoir de l'eau dans votre robinet,

912
01:09:45.540 --> 01:09:47.180
qui est de l'eau traitée et autres.

913
01:09:48.020 --> 01:09:51.320
Ça ici, le fait d'avoir un puits privé, c'est-à-dire le fait de ne pas avoir d

914
01:09:51.340 --> 01:09:56.960
'aqueduc possible sur le terrain, c'est-à-dire sans service.

915
01:09:57.280 --> 01:10:02.460
On peut parler d'une décote moyenne pour un terrain donné d'à peu près 5 000 à 15

916
01:10:02.480 --> 01:10:04.920
000. C'est quand même relativement important.

917
01:10:06.340 --> 01:10:11.960
Encore une fois, c'est possible d'avoir un service, pas d'avoir de service d

918
01:10:11.980 --> 01:10:14.060
'aqueduc, mais d'avoir un système d'égout.

919
01:10:14.200 --> 01:10:16.180
Donc, c'est-à-dire qu'il y a certains cas que c'est possible.

920
01:10:16.380 --> 01:10:22.100
C'est-à-dire que vous n'avez pas nécessairement l'aqueduc pour l'eau potale,

921
01:10:22.300 --> 01:10:28.680
mais vous avez donc des égouts pour tout ce qui est résidus

922
01:10:28.700 --> 01:10:33.380
sanitaris et autres. Donc, ça ici, le fait de ne pas avoir des goûts sanitaires,

923
01:10:33.480 --> 01:10:36.920
c'est une des cas vraiment plus importantes, entre 10 000 et 25 000.

924
01:10:37.080 --> 01:10:39.860
Donc, ça, c'est parce que ça implique justement le fait d'avoir une fosse sceptique.

925
01:10:41.620 --> 01:10:46.440
c'est moins le cas dans certaines régions il y a encore beaucoup de gens qui ont su

926
01:10:46.460 --> 01:10:50.500
une fausse sceptique, mais malheureusement ça doit être évité c'est-à-dire que vous

927
01:10:50.520 --> 01:10:56.580
avez donc des toilettes qui sont reliées par une sorte de

928
01:10:56.600 --> 01:11:00.100
conduit et ça, ça s'envoie dans une sorte de compartiment qui est un peu dans le sol

929
01:11:00.120 --> 01:11:02.940
et ça doit être du danger par une compagnie spécialisée parce que justement,

930
01:11:03.180 --> 01:11:05.320
les déchets ne sont pas envoyés dans un des...

931
01:11:07.640 --> 01:11:10.460
ça vient souvent avec des terrains qui sont très éloignés.

932
01:11:11.260 --> 01:11:15.500
Par exemple, vous avez sûrement un ami qui vit quand même très éloigné de la ville.

933
01:11:16.840 --> 01:11:19.440
Des fois, dans les municipalités, c'est beaucoup plus...

934
01:11:20.600 --> 01:11:23.260
Justement, quand il n'y a pas beaucoup de choses aux alentours,

935
01:11:23.320 --> 01:11:26.880
le terrain est très grand. Des fois, il n'y a pas d'acaduc et il n'y a pas d'égout.

936
01:11:27.560 --> 01:11:31.360
Ce n'est pas nécessairement une mauvaise chose, mais c'est que ça amène certains

937
01:11:31.380 --> 01:11:34.920
inconvénients au niveau des vidanges sanitaires et tout ça.

938
01:11:35.660 --> 01:11:39.080
Mais ça vient également avec le fait que le terrain est beaucoup plus abordables

939
01:11:39.100 --> 01:11:42.740
dans la plupart des cas. C'est-à-dire que c'est peu probable que dans le centre

940
01:11:42.760 --> 01:11:47.580
-ville de Montréal, vous ayez une fosse sceptique, mais ça vient avec un prix plus

941
01:11:47.600 --> 01:11:51.140
élevé. Maintenant aussi, les égouts pluriales.

942
01:11:51.240 --> 01:11:52.520
Donc, ça, c'est moins important.

943
01:11:52.600 --> 01:11:54.220
Donc, s'il n'y en a pas, l'électricité.

944
01:11:54.400 --> 01:11:57.940
Bon, on n'en parle pas. Ici, il faut vraiment qu'il y ait un service.

945
01:11:58.060 --> 01:11:59.300
Habituellement, l'électricité, c'est inclus.

946
01:12:01.260 --> 01:12:04.260
Et sans service, ça implique de faire un raccordement.

947
01:12:04.780 --> 01:12:06.060
Ce n'est même pas une décote en soi.

948
01:12:06.080 --> 01:12:10.100
Ça implique qu'il faut faire, à moins que ce soit un chalet qui est au…

949
01:12:10.120 --> 01:12:14.240
Je vois pas la situation où on pourrait acheter un terrain où le raccordement

950
01:12:14.260 --> 01:12:16.380
électrique est pas possible à part…

951
01:12:16.400 --> 01:12:21.840
Non, c'est pour ça qu'il n'y a pas d'ajustement qui est mentionné par l'ordre,

952
01:12:21.900 --> 01:12:23.160
c'est juste que c'est pas envisageable.

953
01:12:23.340 --> 01:12:25.460
Il faut faire un raccordement avec qui est au Québec, logiquement.

954
01:12:26.040 --> 01:12:28.940
Le gaz naturel, ça, c'est sans impact majeur.

955
01:12:29.040 --> 01:12:32.400
Donc, c'est-à-dire que le fait de ne pas avoir une entrée,

956
01:12:33.560 --> 01:12:38.020
que le gaz métro, par exemple, ne fournisse pas la zone où vous êtes,

957
01:12:38.240 --> 01:12:41.240
ce n'est pas censé impacter en soi la valeur du terrain.

958
01:12:41.400 --> 01:12:45.340
Parce qu'il y a des alternatives comme l'hydroélectricité fournie par Hydro-Québec.

959
01:12:45.660 --> 01:12:49.260
Surtout que le gaz naturel, c'est surtout pour tout ce qui est...

960
01:12:50.380 --> 01:12:52.720
Souvent, c'est, mettons, les cuisines et tout ça.

961
01:12:52.820 --> 01:12:54.180
Donc, chauffage, je crois, également un peu.

962
01:12:54.200 --> 01:12:59.300
Donc, c'est vraiment moins important, un activé de gaz naturel pour les terrains.

963
01:13:01.480 --> 01:13:06.460
Maintenant, rue Pavée, ça vous l'aurez compris, c'est qu'il n'y a pas encore de…

964
01:13:07.500 --> 01:13:14.260
Le terrain que vous achetez n'est pas rejoint, n'est pas desservi par un réseau

965
01:13:14.280 --> 01:13:16.920
de routes pavées par la ville.

966
01:13:16.940 --> 01:13:22.260
C'est-à-dire que c'est soit un terrain sur du gravier qui a été fait un peu

967
01:13:22.280 --> 01:13:26.060
improvisé, comme on pourrait dire.

968
01:13:26.780 --> 01:13:30.620
Dans ce cas-là, ça implique une décote du terrain de l'ordre de 5 à 15 %.

969
01:13:30.640 --> 01:13:32.960
Là, c'est une décote en pourcentage.

970
01:13:33.600 --> 01:13:39.040
Dépendamment de la taille du terrain, il va falloir justement faire cette route

971
01:13:39.060 --> 01:13:44.500
pavée-là éventuellement. Et ça, c'est souvent, si vous êtes le seul dans ce secteur

972
01:13:44.520 --> 01:13:48.020
-là, c'est probable que la Ville le fasse juste pour votre terrain.

973
01:13:48.160 --> 01:13:51.080
Donc, habituellement, c'est lorsqu'il y a un développement plus important et que les

974
01:13:51.100 --> 01:13:56.700
taxes le permettent. Les taxes importantes aussi, les municipalités québécoises

975
01:13:56.720 --> 01:13:59.320
peuvent imposer des taxes spéciales pour le raccord de mon service.

976
01:13:59.480 --> 01:14:04.020
C'est-à-dire que ce n'est pas nécessairement simplement la personne qui vit ou qui a

977
01:14:04.040 --> 01:14:08.500
les services raccordés. Ça peut être envoyé à tous les résidents donc,

978
01:14:08.620 --> 01:14:10.280
d'une municipalité de données.

979
01:14:10.740 --> 01:14:14.780
Ça permet donc d'agrandir un peu la zone et ça dépend toujours des règles.

980
01:14:17.300 --> 01:14:22.460
Maintenant, au niveau des infrastructures qui sont dites positives et négatives,

981
01:14:22.560 --> 01:14:26.740
c'est-à-dire que tout ce qui est, par exemple, les autoroutes,

982
01:14:26.860 --> 01:14:31.540
les ponts, les stations de métro, tout ce qui est relié au transport.

983
01:14:32.720 --> 01:14:36.200
On peut penser, par exemple, aux nouveaux échangeurs.

984
01:14:36.220 --> 01:14:42.460
C'est-à-dire que ça paraît gêné, mais le fait d'avoir un échangeur,

985
01:14:42.580 --> 01:14:48.560
ça améliore beaucoup la circulation et ça limite certains inconvénients

986
01:14:48.580 --> 01:14:53.860
lorsqu'on veut se déplacer. Et ça, ça a un impact positif sur un terrain donné.

987
01:14:54.640 --> 01:14:55.820
Est-ce qu'il y a un pont qui est proche ?

988
01:14:55.840 --> 01:15:01.720
Par exemple, si on pense juste à la ville de Québec et les vies,

989
01:15:01.860 --> 01:15:06.480
le fait d'être proche d'un pont, ça permet de rejoindre l'autre rive plus

990
01:15:06.500 --> 01:15:09.020
facilement. Donc, le terrain va valoir plus cher à ce niveau-là.

991
01:15:12.000 --> 01:15:15.200
Maintenant, le fait d'être éloigné de ce pont-là, ça diminue la valeur.

992
01:15:15.380 --> 01:15:16.720
C'est logique. Jusqu'à là, il n'y a pas de problème.

993
01:15:16.740 --> 01:15:21.380
Maintenant, le prolongement d'un rapide bus, station de train léger,

994
01:15:22.080 --> 01:15:24.580
aménagement de parcs et cyclables, ça la meilleure également,

995
01:15:24.720 --> 01:15:26.860
donc la valeur du terrain de façon plus modeste.

996
01:15:27.500 --> 01:15:30.980
Est-ce qu'il y a la fibre optique aussi, donc est-ce que la fibre optique de Bell ou

997
01:15:31.000 --> 01:15:32.700
autre est desservie dans cette zone-là ?

998
01:15:33.100 --> 01:15:37.800
donc des fois certains terrains que c'est tellement éloigné qu'il faut quasiment y

999
01:15:37.820 --> 01:15:41.680
aller avec Starlink donc c'est-à-dire Internet satellite mais là ça c'est possible

1000
01:15:41.700 --> 01:15:46.320
que ça soit qu'il y ait des cas de plus important maintenant les infrastructures

1001
01:15:46.340 --> 01:15:51.740
négatives donc c'est postes de transformation électrique donc ça c'est quoi la poste

1002
01:15:51.760 --> 01:15:56.020
de transformation électrique c'est les les petites zones qu'il y a au Québec qui

1003
01:15:56.040 --> 01:16:00.480
utilise pour les transformateurs donc pour traiter l'ampérage donc tout ça je ne

1004
01:16:00.500 --> 01:16:04.100
connais pas beaucoup là-dedans mais Ils sont très faciles à voir.

1005
01:16:04.260 --> 01:16:08.500
C'est-à-dire que c'est une sorte de terrain avec un grillage marqué Hydro-Québec.

1006
01:16:08.660 --> 01:16:12.940
Puis là, vous voyez plein de tourelles avec des fils qui passent un peu partout.

1007
01:16:13.040 --> 01:16:14.460
C'est ça, c'est de transformation électrique.

1008
01:16:14.880 --> 01:16:17.840
Puis ce n'est pas une bonne chose d'avoir ça à côté de son terrain.

1009
01:16:18.760 --> 01:16:21.380
Est-ce qu'il y a une station d'épuration aussi un peu à cause de l'odeur des fois ?

1010
01:16:21.500 --> 01:16:23.140
Donc, c'est une station d'épuration qui est ouverte.

1011
01:16:23.960 --> 01:16:26.580
Tour de communication, donc ligne à haute tension, on en avait parlé tantôt,

1012
01:16:26.640 --> 01:16:28.560
ou un dépôt en neige. Pourquoi le dépôt en neige ?

1013
01:16:28.600 --> 01:16:29.400
Ce n'est pas une bonne chose.

1014
01:16:29.260 --> 01:16:31.740
C'est parce que ça implique qu'il y a beaucoup de camions qui viennent déverser la

1015
01:16:31.760 --> 01:16:36.660
neige. À tout moment. Donc, c'est problématique beaucoup pour l'hiver.

1016
01:16:36.960 --> 01:16:38.480
Mais dans l'été, ça ne change pas grand-chose.

1017
01:16:38.660 --> 01:16:39.460
Mais bon.

1018
01:16:42.180 --> 01:16:45.640
Maintenant, au niveau des contraintes environnementales,

1019
01:16:45.740 --> 01:16:51.620
ça, c'est très important. C'est probablement un des changements les plus majeurs qu

1020
01:16:51.640 --> 01:16:56.040
'il y a eu dans les dernières années au niveau de l'immobilier,

1021
01:16:56.060 --> 01:16:57.840
je dirais même dans sa globalité.

1022
01:16:59.360 --> 01:17:02.560
C'est un cadre réglementaire qui a été adopté en juin 2025,

1023
01:17:02.840 --> 01:17:04.680
qui est en vigueur depuis le 1er mars 2026.

1024
01:17:04.860 --> 01:17:09.040
Donc, c'est un remplacement de la classification par écurrence.

1025
01:17:09.120 --> 01:17:15.240
C'est-à-dire, ici, avant, on disait qu'une zone était soit inondable 0-20

1026
01:17:15.260 --> 01:17:20.960
ans ou 20-100 ans. C'est-à-dire que c'était juste sur le moment de la survenance,

1027
01:17:21.500 --> 01:17:22.660
donc c'est-à-dire dans combien de temps.

1028
01:17:23.760 --> 01:17:29.940
Mais là, avec justement l'évolution des inondations, la quantité

1029
01:17:29.960 --> 01:17:32.700
d'inondations qu'il y a eu dans les dernières années puis le fait que ça a affecté

1030
01:17:32.720 --> 01:17:36.940
beaucoup des zones qui étaient justement peu à risque selon cette ancienne

1031
01:17:36.960 --> 01:17:43.220
classification-là, bien là maintenant ça a été remis donc en zone très

1032
01:17:43.240 --> 01:17:47.060
élevée, élevée, modérée et faible donc on ne considère pas que ça va arriver donc

1033
01:17:47.080 --> 01:17:50.300
dans 20 ans, on considère que ça peut arriver à tout moment mais que l'occurrence

1034
01:17:50.320 --> 01:17:56.280
est faible donc qu'est-ce que ça veut dire c'est que ici lorsqu'un terrain est

1035
01:17:56.300 --> 01:17:57.600
considéré comme étant très élevé

1036
01:17:59.360 --> 01:18:00.800
toutes les constructions sont interdites.

1037
01:18:01.040 --> 01:18:04.400
C'est-à-dire que c'est interdit de construire de quoi sur un terrain avec une classe

1038
01:18:04.420 --> 01:18:05.540
de risque très élevée.

1039
01:18:07.560 --> 01:18:10.780
C'est pas négatif non plus la quantité maintenant.

1040
01:18:10.940 --> 01:18:12.800
C'est-à-dire que c'est depuis 2026.

1041
01:18:14.980 --> 01:18:19.980
Maintenant, les constructions déjà existantes, eux, ils ne sont pas impactés.

1042
01:18:20.160 --> 01:18:24.860
C'est-à-dire que les gens ne peuvent pas juste partir, mais pour les assurances,

1043
01:18:24.960 --> 01:18:27.600
c'est une catastrophe. C'est-à-dire que les propriétés,

1044
01:18:27.620 --> 01:18:31.040
Donc, si vous avez, mettons, un terrain qui est dans une zone très élevée,

1045
01:18:31.640 --> 01:18:33.820
bien là, votre terrain ne vaut probablement plus rien parce que vous ne pouvez rien

1046
01:18:33.840 --> 01:18:36.840
construire dessus. Mais maintenant, une maison qui est déjà là.

1047
01:18:39.400 --> 01:18:42.260
Bon, sa propriété a déjà perdu la valeur, c'est sûr.

1048
01:18:43.220 --> 01:18:46.240
Mais le problème, c'est que l'assurance va vraiment, c'est pratiquement impossible

1049
01:18:46.260 --> 01:18:47.560
maintenant de s'assurer à ce niveau-là.

1050
01:18:47.680 --> 01:18:51.400
Donc, c'est des zones qui sont vraiment jugées, c'est pratiquement ça qu'il va y

1051
01:18:51.420 --> 01:18:53.500
avoir une inondation dans les cinq années qui viennent.

1052
01:18:54.880 --> 01:18:57.900
et éventuellement, il va y avoir une inondation qui ne va pas se retirer.

1053
01:18:58.040 --> 01:19:01.700
Il appelle ça, lorsqu'il y a une inondation, l'eau se retire.

1054
01:19:02.440 --> 01:19:04.420
Mais là, ce qui est remarqué, c'est que dans certaines zones,

1055
01:19:04.560 --> 01:19:08.980
l'eau ne se retire pas. C'est-à-dire qu'il y a une accumulation d'eau et ça reste

1056
01:19:09.000 --> 01:19:15.280
là. C'est ce qui est attendu avec la hausse des marées et la hausse

1057
01:19:15.300 --> 01:19:16.100
océanique.

1058
01:19:17.620 --> 01:19:19.240
Dans les dernières années, ça a été mesuré.

1059
01:19:19.260 --> 01:19:21.300
Donc, c'est surtout certaines zones côtières.

1060
01:19:22.140 --> 01:19:24.220
On pourrait penser donc tout ce qui est proche du fleuve Saint-Laurent.

1061
01:19:25.980 --> 01:19:29.640
Aussi, au niveau, donc, en soi, on peut mesurer donc ce risque-là aussi un peu avec

1062
01:19:29.660 --> 01:19:33.900
le niveau de la propriété par rapport au niveau de la mer.

1063
01:19:35.540 --> 01:19:38.380
Mais en soi, donc, ce qui est-ce qui drive surtout la valeur,

1064
01:19:38.580 --> 01:19:40.060
c'est les réglementations gouvernementales.

1065
01:19:40.160 --> 01:19:43.100
Donc, c'est ici, donc, comme on l'a dit, très élevé.

1066
01:19:43.660 --> 01:19:45.400
Aucune nouvelle construction n'est permise.

1067
01:19:46.760 --> 01:19:51.140
Élevée, construction fortement restreinte, c'est-à-dire qu'il n'y a pas des

1068
01:19:51.160 --> 01:19:55.740
investissements majeurs, de toute façon, aucune banque va financer dans ces zones

1069
01:19:55.760 --> 01:19:56.560
-là.

1070
01:19:57.680 --> 01:20:00.840
Et maintenant, modérée, c'est permis avec mesures d'immunisation,

1071
01:20:01.000 --> 01:20:06.240
c'est-à-dire qu'il y a des mesures qui sont mises en place pour se protéger,

1072
01:20:06.380 --> 01:20:09.360
c'est-à-dire des mécanismes pour l'évacuation de l'eau et tout.

1073
01:20:09.820 --> 01:20:15.880
et faible, donc c'est permis, excusez-moi, faible, c'est permis avec

1074
01:20:15.900 --> 01:20:18.160
adaptation mineure, donc, du terrain, donc, c'est-à-dire que,

1075
01:20:18.360 --> 01:20:19.600
là, c'est quand même probable.

1076
01:20:19.900 --> 01:20:24.640
Ce qui est important de considérer, c'est que toutes ces zones-là ici,

1077
01:20:24.840 --> 01:20:28.480
faibles, c'est pas le, un terrain peut être aussi considéré sans risque,

1078
01:20:28.860 --> 01:20:31.160
donc, c'est-à-dire que, puis c'est ce qui représente la plus grande quantité de

1079
01:20:31.180 --> 01:20:33.840
terrain, donc, c'est-à-dire que c'est, tout ça ici, c'est pas la majeurité des

1080
01:20:33.860 --> 01:20:37.460
terrains, c'est une très faible proportion, peut-être l'ordre de 2% de tous les

1081
01:20:37.480 --> 01:20:38.600
terrains sont dans ça ici.

1082
01:20:42.240 --> 01:20:44.340
Maintenant, ici, donc, c'est déployé graduellement, donc,

1083
01:20:44.600 --> 01:20:48.840
cette nouvelle réglementation-là, mais bon, c'est en vigueur depuis 2026 pour

1084
01:20:48.860 --> 01:20:52.380
certaines zones. C'est disponible, donc, sur le…

1085
01:20:52.400 --> 01:20:56.000
je pourrais vous retrouver, donc, la map, donc, c'est une map qui est bien détaillée

1086
01:20:56.020 --> 01:20:59.020
et c'est ce qui remplace, donc, ici, maintenant, c'est à prendre en compte,

1087
01:20:59.080 --> 01:21:01.020
donc, pour tous les évaluateurs, étant donné que ça remplace,

1088
01:21:01.040 --> 01:21:03.560
donc, cette mesure-là de risque qui était utilisée avant.

1089
01:21:07.900 --> 01:21:10.480
Bon, maintenant, ici, impact sur la valeur.

1090
01:21:11.080 --> 01:21:14.920
Un risque faible, c'est-à-dire que si vous êtes ici,

1091
01:21:16.560 --> 01:21:18.100
l'impact sur la valeur, c'est quoi ?

1092
01:21:18.220 --> 01:21:22.540
C'est une décote de la valeur du terrain de l'ordre de 20 % à peu près.

1093
01:21:23.060 --> 01:21:27.060
Ce qui est sur l'ordre. Et de 60 %, si c'est un risque très élevé.

1094
01:21:28.420 --> 01:21:29.220
Encore une fois,

1095
01:21:32.260 --> 01:21:33.460
pourquoi ce n'est pas 100 % ?

1096
01:21:35.780 --> 01:21:37.280
Parce que probablement, il y a des

1097
01:21:41.080 --> 01:21:45.520
c'est pas les constructions qui sont officielles qui sont interdites.

1098
01:21:45.700 --> 01:21:48.000
C'est les constructions officielles qui sont non permises,

1099
01:21:48.080 --> 01:21:51.140
mais bon, il peut y avoir quand même une utilité d'avoir un terrain sans bâtiment

1100
01:21:51.160 --> 01:21:51.960
dessus.

1101
01:21:53.840 --> 01:21:55.760
Mais bon, pourquoi c'est une décote de seulement...

1102
01:21:55.780 --> 01:21:58.980
C'est marqué 60 % et plus, donc c'est pour tout ce qui reste très élevé,

1103
01:21:59.060 --> 01:22:00.740
donc c'est vraiment la fourchette qui est en haut.

1104
01:22:02.800 --> 01:22:06.520
Et encore une fois, c'est une très faible proportion de tous les terrains dans la

1105
01:22:06.540 --> 01:22:09.920
province de Québec. et c'est souvent des terrains qui sont proches de l'eau.

1106
01:22:10.420 --> 01:22:13.080
Mais pas proches de l'eau et au niveau de la mer.

1107
01:22:13.220 --> 01:22:16.380
C'est-à-dire que ça prend vraiment...

1108
01:22:17.520 --> 01:22:20.380
Il faut quand même être très malchanceux pour tomber dans ces types de terrains.

1109
01:22:20.580 --> 01:22:24.360
Beaucoup dans la Beauce, si vous connaissez ça, la Beauce est proche de l'Abel

1110
01:22:24.380 --> 01:22:27.260
-Québec. Il y a beaucoup de terrains qui sont très élevés dans cette zone-là.

1111
01:22:27.880 --> 01:22:30.360
C'est-à-dire que ça fait plusieurs fois qu'il y a des inondations subséquentes.

1112
01:22:31.280 --> 01:22:32.420
Ça inonde des maisons.

1113
01:22:34.980 --> 01:22:38.720
il a fallu qu'il y ait plusieurs fois des inondations pour que ça soit classé comme

1114
01:22:38.740 --> 01:22:42.720
étant un risque très élevé maintenant il n'y a pas juste ça qui drive cette mesure

1115
01:22:42.740 --> 01:22:45.220
-là est-ce qu'on est au niveau de la mer ou autre

1116
01:22:46.920 --> 01:22:50.640
maintenant il y a certaines zones où tu es très éloigné d'un cours d'eau mais que

1117
01:22:50.660 --> 01:22:56.640
malgré tout tu es au niveau de l'océan donc ça c'est plus difficile à

1118
01:22:56.660 --> 01:23:00.440
dire pour le gouvernement qu'est-ce qui est très élevé ou non mais

1119
01:23:02.580 --> 01:23:06.620
si on prend l'exemple de la Louisiane aux États-Unis avant qu'il y ait une digue qui

1120
01:23:06.640 --> 01:23:11.720
flanche et qui inompe toute cette zone-là les gens ne pensaient pas que c'était

1121
01:23:11.740 --> 01:23:18.620
possible malheureusement ici au Québec il n'y a pas trop de zones qui sont à

1122
01:23:18.640 --> 01:23:23.480
un niveau négatif par rapport au niveau de la mer c'est-à-dire qu'aux États-Unis il

1123
01:23:23.500 --> 01:23:27.560
y en a quand même pas mal c'est des zones où par exemple on serait à moins 5 mètres

1124
01:23:27.580 --> 01:23:30.180
par rapport au niveau de la mer Donc, ce que ça veut dire,

1125
01:23:30.220 --> 01:23:33.360
c'est qu'il y a forcément des barrages ou des digues qui empêchent l'eau de l'océan

1126
01:23:33.380 --> 01:23:39.940
de s'infiltrer. Si cette digue-là pète, bien là, ça amène pas juste

1127
01:23:39.960 --> 01:23:42.880
un risque pour les bâtiments, mais un risque existentiel pour les habitants.

1128
01:23:43.160 --> 01:23:47.120
Donc, en ce moment, avec le champ mathématique, c'est de plus en plus risqué.

1129
01:23:47.720 --> 01:23:50.800
Il faut que les mesures de contingence soient revues beaucoup.

1130
01:23:51.440 --> 01:23:54.360
C'est pour ça qu'il y a une carte des zones inondables faite par le gouvernement du

1131
01:23:54.380 --> 01:23:58.080
Québec ici. Donc, le schéma d'aménagement de la MRC, tout ça,

1132
01:23:58.160 --> 01:24:00.900
c'est disponible sur ces sources-là.

1133
01:24:01.360 --> 01:24:04.680
Mais vraiment, cartographie, gouvernementale des zones inondables,

1134
01:24:04.720 --> 01:24:07.960
c'est bien détaillé. C'est-à-dire que vous pouvez rentrer une adresse ou une

1135
01:24:07.980 --> 01:24:12.300
logistique latitude, puis ça vous dit quel type de risque vous êtes ici.

1136
01:24:13.360 --> 01:24:16.140
Et encore une fois, ça a été déployé sur 30 % du territoire pour le moment.

1137
01:24:17.780 --> 01:24:20.760
Vous pourrez aller voir, mais ce n'est probablement pas terminé encore.

1138
01:24:20.780 --> 01:24:22.500
C'est-à-dire que ça prend quand même un certain temps.

1139
01:24:25.220 --> 01:24:31.260
Au Québec, il n'y a pas nécessairement, donc là, on

1140
01:24:31.280 --> 01:24:32.740
peut parler du risque inondable.

1141
01:24:32.880 --> 01:24:36.480
Le risque sismique n'est pas assez fréquent, donc il n'y a pas eu assez de

1142
01:24:36.500 --> 01:24:37.340
catastrophes.

1143
01:24:39.460 --> 01:24:44.800
Il n'y a pas eu assez de tremblements de tas qui ont causé des dommages importants

1144
01:24:44.820 --> 01:24:48.700
pour que l'évaluation immobilière s'attarde à ça.

1145
01:24:48.720 --> 01:24:52.380
C'est-à-dire que si on pense au Japon, eux, c'est clair que dans leur métrique,

1146
01:24:52.560 --> 01:24:55.780
il y a le risque sismique. Donc, il y a certaines zones au Japon qui sont vraiment

1147
01:24:55.800 --> 01:24:59.020
très exquis. Ou on pense par exemple à la Californie.

1148
01:24:59.880 --> 01:25:01.420
Mais ce n'est pas pour autant qu'il n'y a pas de risque.

1149
01:25:01.660 --> 01:25:05.300
Donc, c'est-à-dire que malgré le fait qu'on n'en prend pas en compte,

1150
01:25:05.520 --> 01:25:08.200
parce que justement, il n'y a pas eu beaucoup de tremblementaires historiquement,

1151
01:25:08.380 --> 01:25:12.800
est-ce qu'il y a une des plus grandes feuilles de la planète qui est située proche

1152
01:25:12.820 --> 01:25:16.040
du fleuve Saint-Laurent ? La question, c'est qu'il ne faut pas qu'il arrive ce

1153
01:25:16.060 --> 01:25:19.280
tremblementaire-là. S'il arrive, ça va engendrer des dommages assez importants.

1154
01:25:20.320 --> 01:25:23.640
Comme la Colombie-Britannique aussi, la forêt de Saint-Andréas.

1155
01:25:24.100 --> 01:25:27.220
C'est toutes des choses qui sont nécessairement basées sur des peut-être.

1156
01:25:28.380 --> 01:25:32.500
Et là, au Québec, on n'est pas encore rendu là à prendre en compte les tralumenteurs

1157
01:25:32.520 --> 01:25:33.500
dans l'évaluation immobilière.

1158
01:25:33.620 --> 01:25:36.120
Mais les inondations sont des rendus là, à ce niveau-là.

1159
01:25:36.780 --> 01:25:38.660
Parce que ça fait partie de la réalité.

1160
01:25:43.480 --> 01:25:48.380
Maintenant, ici, les zones qui sont à risque de glissement de terrain.

1161
01:25:48.520 --> 01:25:53.660
Donc ça, c'est vraiment aussi un autre problème qui est plus réel.

1162
01:25:54.440 --> 01:25:59.060
C'est-à-dire qu'un risque de glissement de terrain, c'est simplement une partie d

1163
01:25:59.080 --> 01:26:03.600
'une zone qui s'éponde. C'est-à-dire que si vous allez voir au Saguenay-Lac-Saint

1164
01:26:03.620 --> 01:26:08.320
-Jean, il y a une zone qui a disparu complètement.

1165
01:26:08.460 --> 01:26:10.140
C'est-à-dire que ça fait comme un cratage.

1166
01:26:11.420 --> 01:26:14.280
À ce moment-là, il y avait eu beaucoup de...

1167
01:26:14.300 --> 01:26:16.160
je crois que c'est dans les années 70.

1168
01:26:16.940 --> 01:26:20.320
Même cette municipalité-là, je ne me rappelle plus du nom.

1169
01:26:22.480 --> 01:26:24.040
Il y a clairement un cratage qui est visible.

1170
01:26:24.140 --> 01:26:28.720
Les maisons ont juste été emportées dans un immense fossé.

1171
01:26:28.740 --> 01:26:30.700
C'est-à-dire que là, c'est le terrain qui s'est affaissé,

1172
01:26:30.740 --> 01:26:31.580
la route a disparu.

1173
01:26:33.560 --> 01:26:35.700
On considère que ce sont des terrains qui sont argileux,

1174
01:26:35.780 --> 01:26:38.460
donc c'est des talus argileux et c'est des zones à risque.

1175
01:26:38.940 --> 01:26:42.200
Il y a des zones qui sont juste rendues inhabitables, donc certaines zones du Sac de

1176
01:26:42.220 --> 01:26:48.100
laque-Saint-Jean, mais habituellement, lorsqu'on dit qu'on est à un risque élevé de

1177
01:26:48.120 --> 01:26:51.940
lissement de terrain, on parle d'une décote de l'ordre de 30 à 60 %.

1178
01:26:52.800 --> 01:26:58.000
un risque modéré de 10 à 25. Un risque élevé, c'est quand même très rare,

1179
01:26:58.100 --> 01:27:02.400
mais bon, c'est possible. Certaines zones du Saguenay, en soi,

1180
01:27:02.520 --> 01:27:05.780
tout le Saguenay-Saint-Jean est construit sur un talus argileux.

1181
01:27:06.060 --> 01:27:08.300
Maintenant, elles ne sont pas toutes de la même ampleur.

1182
01:27:09.000 --> 01:27:10.900
C'est-à-dire qu'il y a des zones qui sont plus stables qu'il y a d'autres.

1183
01:27:11.920 --> 01:27:17.020
Et le gros problème avec ça, c'est que, contrairement par exemple au tremblement de

1184
01:27:17.040 --> 01:27:21.500
terre, c'est des phénomènes qui arrivent surtout à des intervalles de temps donnés.

1185
01:27:22.580 --> 01:27:27.240
ou avec, mettons, à tous les 300 ans, il y a les plaques tectoniques bougent.

1186
01:27:29.780 --> 01:27:32.560
Les glissements de terrain, c'est souvent causé par la pluie.

1187
01:27:32.880 --> 01:27:35.580
C'est-à-dire que ça n'arrive pas out of nowhere que là,

1188
01:27:35.700 --> 01:27:38.340
tout te fout le camp. Ça prend vraiment beaucoup de pluie,

1189
01:27:38.460 --> 01:27:40.520
et beaucoup de pluie dans un intervalle de temps donné.

1190
01:27:41.360 --> 01:27:45.740
C'est-à-dire que si, par exemple, il tombe 100 000 m de pluie en 4 jours,

1191
01:27:46.480 --> 01:27:49.960
ça n'aura pas le même impact que s'il tombe 100 000 m de pluie en 1 heure.

1192
01:27:51.600 --> 01:27:55.080
puis qu'est-ce qu'on remarque en ce moment c'est qu'il pleut de moins en moins

1193
01:27:55.600 --> 01:27:58.580
lorsqu'on regarde par exemple la durée de l'appui, donc c'est-à-dire que

1194
01:27:59.580 --> 01:28:02.560
historiquement l'appui était beaucoup plus réparti à travers les journées puis à

1195
01:28:02.580 --> 01:28:06.160
travers le temps donc c'est-à-dire qu'il pleuvait sur une plus longue période,

1196
01:28:06.200 --> 01:28:11.760
maintenant il pleut autant mais on a l'impression qu'il pleut jamais donc ça qu'est

1197
01:28:11.780 --> 01:28:13.500
-ce que ça veut dire, c'est que l'appui tombe dans une quantité,

1198
01:28:13.600 --> 01:28:19.180
dans un intervalle de temps donné plus court, et ça c'est le serment parfait pour

1199
01:28:19.200 --> 01:28:21.940
les glissements de terrain. C'est-à-dire que c'est ça qui causait en soi les

1200
01:28:21.960 --> 01:28:25.980
glissements de terrain. C'est ça qui a causé le déluge au Saguenay dans les années

1201
01:28:26.000 --> 01:28:29.180
90. Il y en a même eu récemment.

1202
01:28:30.100 --> 01:28:33.360
Au Saguenay-Lac-Saint-Jean, il y avait une zone complète de la route qui était

1203
01:28:33.380 --> 01:28:37.680
partie. C'est-à-dire, je crois que c'est la…

1204
01:28:37.700 --> 01:28:39.780
c'était quoi déjà le nom ?

1205
01:28:41.640 --> 01:28:43.640
C'était proche de l'Anse-Saint-Jean, donc une zone comme ça.

1206
01:28:44.560 --> 01:28:49.200
C'était une partie de la route qui était partie à cause d'une puits intense.

1207
01:28:49.340 --> 01:28:53.520
C'est-à-dire qu'on parlait beaucoup, une grande quantité de millimètres de puits en

1208
01:28:53.540 --> 01:28:57.440
quelques minutes. Et souvent, ce qui est spécial, c'est que si on regarde la

1209
01:28:57.460 --> 01:28:58.760
municipalité d'à côté, il ne pleut même pas.

1210
01:28:58.900 --> 01:29:00.780
Donc, c'est vraiment concentré des fois à certains endroits.

1211
01:29:01.800 --> 01:29:02.600
Et ça, qu'est-ce que ça fait ?

1212
01:29:02.620 --> 01:29:05.920
C'est que ça amène des risques élevés de lissement de terrain.

1213
01:29:06.420 --> 01:29:08.880
Et c'est souvent beaucoup plus catastrophique un lissement de terrain qu'une

1214
01:29:08.900 --> 01:29:13.500
inondation. Un inondation, des fois, le bâtiment est encore exploitable après.

1215
01:29:14.680 --> 01:29:18.660
un lissement de terrain, ça amène des risques pour la vie humaine et pour le

1216
01:29:18.680 --> 01:29:21.360
bâtiment dans son ensemble. C'est-à-dire que c'est possible qu'après un lissement de

1217
01:29:21.380 --> 01:29:23.460
terrain, votre lot n'existe simplement plus.

1218
01:29:23.880 --> 01:29:27.040
Tout est emporté. Dans ce cas-là, c'est une zone qui est rendue,

1219
01:29:27.120 --> 01:29:31.540
inhabitable. C'est pour ça que c'est très important d'en prendre en compte dans l

1220
01:29:31.560 --> 01:29:34.800
'évaluation si vous êtes dans une zone comme ça.

1221
01:29:35.380 --> 01:29:38.700
Des fois, ce n'est pas cartographié nécessairement par le gouvernement encore.

1222
01:29:38.880 --> 01:29:40.540
C'est pour ça que ça prend des études géotechniques.

1223
01:29:41.760 --> 01:29:45.540
Le ministère donc, la sécurité publique a commencé à faire certaines études dans

1224
01:29:45.560 --> 01:29:49.440
certaines zones pour justement quantifier le risque de lissement de terrain.

1225
01:29:51.340 --> 01:29:55.180
Donc, la cartographie des zones de contrainte, il y a certaines zones qui sont

1226
01:29:55.200 --> 01:29:58.680
cartographiées et aussi, donc, il y a une historique également des tremblements,

1227
01:29:58.840 --> 01:30:02.420
des mouvements de terrain. Donc, vous pouvez, un évaluateur,

1228
01:30:04.700 --> 01:30:06.400
en soi, c'est pas nécessairement à prendre en compte.

1229
01:30:06.720 --> 01:30:09.640
Un évaluateur ne va pas nécessairement regarder ça pour toutes les propriétés.

1230
01:30:09.780 --> 01:30:13.260
Je dirais que c'est simplement, maintenant, certaines zones archileuses,

1231
01:30:13.320 --> 01:30:18.860
comme l'île Laurentide, le Sainte-Nay, donc c'est important,

1232
01:30:19.000 --> 01:30:23.520
à Montélie-Gilles, mais par exemple à Montréal et à Québec ou à Trois-Rivières,

1233
01:30:24.720 --> 01:30:28.160
il n'y a pas nécessairement, à prendre un compte, le risque de glissement de terrain

1234
01:30:28.180 --> 01:30:29.160
pour ne pas en parler.

1235
01:30:32.860 --> 01:30:35.620
Mais une inondation, oui. Donc, inondation, ça touche tous les secteurs,

1236
01:30:35.800 --> 01:30:36.700
donc sans exception.

1237
01:30:38.340 --> 01:30:39.140
Maintenant, Alors,

1238
01:30:40.560 --> 01:30:42.900
ici, donc, pour les sites contaminés, donc, c'est ça ici.

1239
01:30:43.140 --> 01:30:47.320
Lorsqu'un site est contaminé, dépendamment, donc, ça peut coûter beaucoup d'argent.

1240
01:30:49.880 --> 01:30:52.500
Une décontamination, c'est en millions de dollars.

1241
01:30:52.620 --> 01:30:55.660
Donc, dépendamment, il y a plusieurs phases à prendre en compte.

1242
01:30:55.760 --> 01:30:57.740
Donc, c'est-à-dire qu'il y a des études qui doivent être faites.

1243
01:30:58.100 --> 01:31:01.360
Et ça, ça engendre justement des coûts, même avant que la décontamination ait

1244
01:31:01.380 --> 01:31:02.880
commencé. Donc, c'est ça le problème.

1245
01:31:05.020 --> 01:31:08.400
Il y a un répertoire ici, donc, des terrains contaminés qui sont consultables en

1246
01:31:08.420 --> 01:31:11.840
ligne. Donc, c'est le MELCCFQ, donc il fallait le voir.

1247
01:31:12.460 --> 01:31:14.660
Ça dit donc justement quel terrain est contaminé ou non.

1248
01:31:15.440 --> 01:31:19.040
Qu'est-ce qui est important ici, c'est que le répertoire des terrains contaminés,

1249
01:31:19.060 --> 01:31:24.480
il vous permet donc de mesurer le risque implicite qu'un terrain qui n'est pas dans

1250
01:31:24.500 --> 01:31:28.140
cette liste-là le soit. Donc, je vais vous donner un exemple.

1251
01:31:28.340 --> 01:31:31.880
C'est-à-dire que supposons qu'un terrain qui est, je ne sais pas moi,

1252
01:31:33.320 --> 01:31:36.740
une station de service par exemple, ça c'est documenté que le terrain est contaminé,

1253
01:31:36.880 --> 01:31:38.120
puis il est encore contaminé.

1254
01:31:38.980 --> 01:31:42.140
ou qu'il l'a déjà été, mais que cette zone-là a été contaminée,

1255
01:31:42.200 --> 01:31:46.480
c'est important de considérer qu'il y a une probabilité que la contamination se soit

1256
01:31:46.500 --> 01:31:49.700
propagée, donc hors de la zone du terrain.

1257
01:31:50.180 --> 01:31:53.020
Et si justement vous êtes en train d'évaluer un terrain qui est proche,

1258
01:31:53.200 --> 01:31:58.320
donc adjacent ou par exemple à quelques mètres ou centaines de mètres de cette zone

1259
01:31:58.340 --> 01:31:59.140
-là,

1260
01:32:00.580 --> 01:32:02.240
bien c'est un risque à prendre en compte.

1261
01:32:02.380 --> 01:32:05.380
C'est-à-dire que sans appliquer une décote nécessairement,

1262
01:32:05.920 --> 01:32:11.700
il doit avoir l'anticipation d'un problème au niveau de la contamination doit être

1263
01:32:11.720 --> 01:32:12.520
en compte.

1264
01:32:13.740 --> 01:32:18.440
Mais c'est très dur si vous ne faites pas d'études au niveau de...

1265
01:32:19.160 --> 01:32:21.360
Encore une fois, c'est un cadre légal.

1266
01:32:23.240 --> 01:32:25.960
Tant qu'on ne sait pas que c'est contaminé, ce n'est pas un problème nécessairement.

1267
01:32:26.060 --> 01:32:27.480
C'est surtout de quoi le règlementaire.

1268
01:32:27.720 --> 01:32:29.840
C'est-à-dire que c'est plus pour l'environnement.

1269
01:32:29.960 --> 01:32:34.040
C'est le gouvernement qui oblige lorsqu'on sait que c'est contaminé d'être

1270
01:32:34.060 --> 01:32:34.860
décontaminé.

1271
01:32:40.160 --> 01:32:46.220
Maintenant, au niveau des servitudes d'Hydro-Québec, c'est les zones qui

1272
01:32:46.240 --> 01:32:51.480
sont inconstructibles, servitude de passage, donc c'est limite d'utilisation.

1273
01:32:52.780 --> 01:32:58.920
Tout ça ici, vous allez avoir, c'est détaillé, c'est moins de quoi qui est

1274
01:32:58.940 --> 01:33:03.900
réellement important. Il faut vraiment vérifier dans le registre foncier,

1275
01:33:04.020 --> 01:33:06.260
savoir quelles servitudes sont inscrits et tout.

1276
01:33:06.980 --> 01:33:09.140
Et ça, ça implique des décotes habituellement.

1277
01:33:13.400 --> 01:33:18.660
Au niveau de tout ce qui est site patrimoniaux, tout ça ici,

1278
01:33:19.440 --> 01:33:25.520
l'effet est variable. C'est-à-dire que ça peut

1279
01:33:25.540 --> 01:33:27.760
impacter positivement ou négativement.

1280
01:33:27.920 --> 01:33:31.600
C'est-à-dire qu'habituellement, on est plus dans un cas d'un immeuble,

1281
01:33:31.760 --> 01:33:37.000
mais admettons qu'il y a certains terrains qui sont construits comme étant sur un

1282
01:33:37.020 --> 01:33:39.440
site, par exemple, on pourrait dire patrimoineux.

1283
01:33:39.540 --> 01:33:42.960
Par exemple, souvent les vieilles villes, il y a certaines zones qui sont

1284
01:33:42.980 --> 01:33:47.300
historiques. Par exemple, vous acheteriez là les Plaines-Nabrame,

1285
01:33:47.440 --> 01:33:51.880
peu importe le terrain. Il faut pouvoir faire ce que vous voulez dans ce terrain.

1286
01:33:52.560 --> 01:33:57.240
C'est-à-dire qu'il y a une limitation au niveau du potentiel constructible du

1287
01:33:57.260 --> 01:33:58.060
terrain.

1288
01:33:59.360 --> 01:34:02.440
Puis ça, ça peut impacter soit de façon positive ou négative.

1289
01:34:03.120 --> 01:34:05.560
Contraintes de démolition, de rénovation de construction.

1290
01:34:06.400 --> 01:34:08.060
Des fois, il y a des arts de protection autour.

1291
01:34:10.320 --> 01:34:13.040
C'est du cas par contre à ce niveau-là.

1292
01:34:19.320 --> 01:34:23.260
Maintenant, c'est plus au niveau des contraintes environnementales,

1293
01:34:23.360 --> 01:34:27.580
donc les zones agricoles protégées, donc c'est moins…

1294
01:34:27.600 --> 01:34:32.280
ça peut être important d'en prendre compte, c'est tout ce que ça fait en soi,

1295
01:34:32.400 --> 01:34:37.140
donc c'est que souvent il y a des zones d'un terrain qui sont limitées,

1296
01:34:37.240 --> 01:34:38.640
donc vous n'avez pas nécessairement de capacité.

1297
01:34:38.960 --> 01:34:43.860
Donc, lorsqu'il Il y a des protections des boisés.

1298
01:34:43.940 --> 01:34:46.900
Donc, si votre terrain est à côté d'un boisé, il y a une certaine zone du terrain

1299
01:34:46.920 --> 01:34:47.860
que vous ne pourrez pas utiliser.

1300
01:34:48.280 --> 01:34:51.980
Au niveau des banques riveraines aussi, c'est-à-dire tout ce qui est rivière.

1301
01:34:52.180 --> 01:34:54.900
Donc, si votre terrain ne passe pas une rivière, il va avoir une zone que vous n

1302
01:34:54.920 --> 01:34:58.520
'allez pas pouvoir. Vous êtes propriétaire de cette parcelle de terre-là,

1303
01:34:58.540 --> 01:34:59.700
mais vous ne pouvez pas l'utiliser.

1304
01:35:00.660 --> 01:35:03.560
Donc, zone agricole protège également.

1305
01:35:06.200 --> 01:35:07.000
Maintenant,

1306
01:35:08.840 --> 01:35:12.480
Ici, c'est un peu donc la synthèse de la séance d'aujourd'hui.

1307
01:35:12.640 --> 01:35:14.500
Vous avez dit que ce ne serait pas nécessairement, donc après ça,

1308
01:35:14.560 --> 01:35:18.380
c'est un mini-exemple. Mais en tout au niveau de la matière,

1309
01:35:18.540 --> 01:35:23.260
donc ça va pas mal être ça au niveau des métriques et donc tout ce qu'on peut faire

1310
01:35:23.280 --> 01:35:24.080
comme ajoutement.

1311
01:35:27.300 --> 01:35:30.940
le TP il va vraiment vous permettre de voir comment on peut l'appliquer réellement c

1312
01:35:30.960 --> 01:35:37.500
'est pas nécessairement si on sort pas maintenant de moi j'ai la

1313
01:35:37.520 --> 01:35:44.100
première fois que j'ai lu que l'ordre des directeurs je me suis dit my god c'est

1314
01:35:44.120 --> 01:35:50.080
pas très clair c'est à dire que on s'attend à avoir tel décode pour tel type de

1315
01:35:50.100 --> 01:35:54.400
problème mais c'est pas nécessairement le cas puis on peut penser que c'est

1316
01:35:54.420 --> 01:35:59.220
simplement parce que, bon, on veut laisser la latitude,

1317
01:35:59.400 --> 01:36:03.200
mais ce n'est pas juste ça, donc c'est-à-dire que ce n'est pas des facteurs qui sont

1318
01:36:03.220 --> 01:36:04.860
constants dans le temps, donc c'est-à-dire que le fait,

1319
01:36:05.020 --> 01:36:09.000
par exemple, de mettre, l'ordre met des balises, donc c'est-à-dire des ordres de

1320
01:36:09.020 --> 01:36:11.200
grandeur, de discante qu'on peut appliquer ou de décote,

1321
01:36:12.160 --> 01:36:15.560
mais le fait donc de mettre une valeur précise, ça serait vraiment trompeur,

1322
01:36:15.660 --> 01:36:16.940
étant donné que ça change à travers le temps.

1323
01:36:17.680 --> 01:36:23.900
Donc, ici, quand on dit valeur brute du terrain, c'est simplement la

1324
01:36:23.920 --> 01:36:30.020
valeur qui reste au niveau, lorsque vous avez fini votre

1325
01:36:30.040 --> 01:36:35.720
comparable, que vous avez acheté pour la superficie, pour tous les facteurs propres

1326
01:36:35.740 --> 01:36:38.360
à votre terrain, vous avez une valeur brute.

1327
01:36:38.960 --> 01:36:42.920
Et là, de cette valeur-là, vous, vous allez appliquer tout ce qui est discount au

1328
01:36:42.940 --> 01:36:46.280
niveau de l'environnement et des risques d'inondations et autres.

1329
01:36:47.520 --> 01:36:51.600
Donc, par exemple, si vous arrivez avec un terrain qui vaudrait,

1330
01:36:51.680 --> 01:36:53.880
par exemple, je ne sais pas moi, 200 000 $.

1331
01:36:54.260 --> 01:36:57.680
Bon. Mais là, vous regardez. Est-ce que vous êtes dans une zone inondable ?

1332
01:36:59.160 --> 01:37:02.760
Si oui, et que là, vous êtes dans une zone inondable très élevée,

1333
01:37:03.260 --> 01:37:06.720
bien là, vous retirez 60 %, donc selon ce qui est dit par là.

1334
01:37:07.320 --> 01:37:09.760
Donc là, on est déjà rendu à 80 000 $.

1335
01:37:10.020 --> 01:37:10.820
Ça ne va pas très bien.

1336
01:37:12.320 --> 01:37:15.020
Ensuite, vous allez ajuster, donc, au niveau du glissement de terrain,

1337
01:37:15.280 --> 01:37:17.480
si c'est le cas. C'est illustratif ici.

1338
01:37:18.100 --> 01:37:20.200
10 à 60 % ce qu'on avait vu tantôt.

1339
01:37:21.100 --> 01:37:24.860
Et ça, c'est vraiment les pourcentages de balises que l'ordre donne.

1340
01:37:26.500 --> 01:37:30.200
Encore une fois, c'est appliqué sur la valeur résiduelle de la première étape.

1341
01:37:30.920 --> 01:37:33.760
Donc là, vous aurez compris, ça chute vite.

1342
01:37:34.300 --> 01:37:40.560
Si vous êtes dans une de ces composantes-là, le

1343
01:37:40.580 --> 01:37:41.520
terrain part de la valeur rapidement.

1344
01:37:42.280 --> 01:37:46.060
Dans la majorité des cas, vous n'aurez à faire aucun ajustement à cet niveau-là.

1345
01:37:46.280 --> 01:37:47.380
c'est vraiment des cas exceptionnels.

1346
01:37:48.920 --> 01:37:51.240
Patrimonio aussi. Contamination également.

1347
01:37:51.500 --> 01:37:57.380
Donc, ça ne représente même pas 2 % de tous les terrains qui existent dans la

1348
01:37:57.400 --> 01:38:00.980
province. Donc, tout ça ici. Mais c'est important de savoir que ça existe.

1349
01:38:02.340 --> 01:38:04.100
Parce que ça peut amener justement des littérations.

1350
01:38:04.220 --> 01:38:08.900
C'est-à-dire que si vous ne faites pas justement un travail adéquat pour valider que

1351
01:38:08.920 --> 01:38:12.240
vous n'êtes pas dans ces zones-là, vous pouvez inscrire un acheteur potentiel en

1352
01:38:12.260 --> 01:38:15.780
erreur en lui disant qu'un terrain vaut des 100 000 $, alors qu'en réalité,

1353
01:38:15.800 --> 01:38:18.140
il y en vaut 20 000 parce qu'il est dans une zone inondable et qu'il y a un risque

1354
01:38:18.160 --> 01:38:22.800
de lissement de terrain. Donc, c'est quand même un travail qui est important.

1355
01:38:23.120 --> 01:38:26.140
Même si ça ne représente pas une proportion si importante que ça de toutes les

1356
01:38:26.160 --> 01:38:29.220
tâches que vous allez avoir à faire, de tous les mandats que vous allez avoir à

1357
01:38:29.240 --> 01:38:32.860
faire, ça doit quand même être pris en compte à chacune des évaluations.

1358
01:38:33.700 --> 01:38:37.000
Valider, est-ce que je suis dans une zone inondable et est-ce qu'il y a un lissement

1359
01:38:37.020 --> 01:38:37.820
de terrain qui est possible.

1360
01:38:40.420 --> 01:38:43.280
Et attention, ce n'est pas parce que vous n'êtes pas dans une zone inondable qu'il n

1361
01:38:43.300 --> 01:38:45.120
'y a pas de lissement de terrain également qui est possible.

1362
01:38:45.140 --> 01:38:50.200
Donc, c'est-à-dire qu'encore une fois, une zone inondable,

1363
01:38:50.440 --> 01:38:53.340
ce n'est pas une zone qui la pluie cause inondation.

1364
01:38:53.440 --> 01:38:54.340
C'est vraiment un débordement.

1365
01:38:54.520 --> 01:38:57.800
C'est-à-dire que la pluie va causer inondation, mais parce que l'eau aux alentours

1366
01:38:57.820 --> 01:38:58.620
va déborder.

1367
01:39:01.260 --> 01:39:02.820
Une rivière va déborder et autre.

1368
01:39:03.800 --> 01:39:06.900
Si je prends l'exemple du Saguenay-Lac-Saint-Jean, un lissement de terrain est

1369
01:39:06.920 --> 01:39:09.180
possible dans certaines zones, puisque ce n'est pas inondable.

1370
01:39:09.960 --> 01:39:12.620
Donc, c'est-à-dire que c'est possible l'un sans l'autre.

1371
01:39:14.180 --> 01:39:16.380
Maintenant, tout ce qui est contamination, c'est là que c'est le plus,

1372
01:39:16.560 --> 01:39:20.900
c'est moins évident. Tout ça, c'est détaillé dans le cadastre et dans le registre

1373
01:39:20.920 --> 01:39:25.040
foncier. Et tout ce qui est valeur patrimoniale aussi sur le site de gouvernement,

1374
01:39:25.280 --> 01:39:28.220
c'est également donné. Et lorsque vous avez tout enlevé justement ces composantes

1375
01:39:28.240 --> 01:39:30.600
-là, vous avez une valeur nette de terrain.

1376
01:39:31.980 --> 01:39:36.960
Vous l'aurez compris ici, la valeur brute du terrain, c'est une valeur en dollars.

1377
01:39:37.120 --> 01:39:40.700
C'est-à-dire que vous allez vraiment travailler ensuite avec la valeur total du

1378
01:39:40.720 --> 01:39:42.560
terrain et non la valeur par pied carré.

1379
01:39:44.320 --> 01:39:47.540
Lorsque vous avez fait vos ajustements, vous ramenez la valeur du terrain en dollars

1380
01:39:47.560 --> 01:39:51.600
et là, vous continuez les ajustements sur la valeur totale en dollars et non sur la

1381
01:39:51.620 --> 01:39:54.840
valeur par pied carré. Donc, c'est vraiment un ajustement en deux étapes.

1382
01:39:55.340 --> 01:39:58.780
Donc, on part justement des comparables et on détermine une valeur brute.

1383
01:39:59.740 --> 01:40:03.460
Et ensuite, on part de la valeur brute, on en a un peu plus les risques externes.

1384
01:40:03.600 --> 01:40:07.520
Donc, ils ont des dons d'application de terrain et on arrive à la valeur nette.

1385
01:40:08.820 --> 01:40:11.960
Et comme je vous ai dit, la valeur ici, cette composante-là,

1386
01:40:12.140 --> 01:40:17.800
ça va être fait dans une infime fraction de toutes les évaluations que vous allez

1387
01:40:17.820 --> 01:40:21.600
avoir. Bon, maintenant.

1388
01:40:23.820 --> 01:40:28.660
Donc là, on va terminer avec justement les comparables au niveau des terrains,

1389
01:40:28.700 --> 01:40:30.160
plus précisément.

1390
01:40:31.980 --> 01:40:35.160
Les critères qui sont essentiels pour choisir les bons comparables.

1391
01:40:35.180 --> 01:40:40.760
Donc là, vous avez un mandat, vous avez un terrain évalué et vous devez choisir donc

1392
01:40:40.780 --> 01:40:42.260
des comparables qui sont appropriés.

1393
01:40:43.220 --> 01:40:47.960
Les critères qui sont essentiels, c'est avoir une localisation qui est quand même

1394
01:40:47.980 --> 01:40:51.400
similaire. Donc, comme on avait mentionné, le même secteur ou un secteur qui est

1395
01:40:51.420 --> 01:40:52.220
similaire.

1396
01:40:54.180 --> 01:40:57.940
C'est pour ça qu'un évaluateur agréé est pertinent.

1397
01:40:58.160 --> 01:41:00.580
C'est que, encore une fois, c'est selon votre jugement.

1398
01:41:01.220 --> 01:41:04.240
Donc, c'est le jugement qui détermine est-ce que c'est un secteur qui est similaire.

1399
01:41:05.180 --> 01:41:09.180
Vous allez voir, il y a beaucoup de choses dans tout ça qui font en sorte que le

1400
01:41:09.200 --> 01:41:10.440
jugement est ultra important.

1401
01:41:10.620 --> 01:41:13.720
C'est-à-dire que malheureusement, un algorithme automatique ne peut pas

1402
01:41:13.740 --> 01:41:16.780
nécessairement le faire bien parce qu'il y a beaucoup de jugement dans ça.

1403
01:41:16.860 --> 01:41:18.040
Qu'est-ce qui fait qu'un secteur est similaire ?

1404
01:41:18.600 --> 01:41:21.660
Qu'est-ce qui fait ? Et c'est vous qui êtes responsable de la décision que vous allez

1405
01:41:21.680 --> 01:41:24.100
prendre. Est-ce que le secteur est similaire ou non ?

1406
01:41:24.560 --> 01:41:27.560
Il n'y a pas une règle vraiment qui dit, bon, mais tel secteur est similaire.

1407
01:41:27.580 --> 01:41:34.360
C'est vraiment le jugement basé sur une due diligence, donc basé sur une décision

1408
01:41:34.380 --> 01:41:35.420
éclairée, donc comme on présume.

1409
01:41:35.800 --> 01:41:37.980
Dans la mesure que vous êtes capable de la justifier, ça va.

1410
01:41:38.820 --> 01:41:41.660
Maintenant, le zonage. Il faut que ce soit la même classification au niveau du

1411
01:41:41.680 --> 01:41:47.960
zonage. Donc, compatible. Donc, c'est-à-dire que, dépendamment,

1412
01:41:48.040 --> 01:41:51.820
donc, si R1, vous pouvez utiliser une R2, mais vous ne pouvez pas utiliser,

1413
01:41:51.840 --> 01:41:54.420
donc, des zones différentes, c'est-à-dire commerciales.

1414
01:41:57.540 --> 01:42:01.660
Maintenant, l'éperficie, il y a un écart maximal qui est recommandé.

1415
01:42:01.780 --> 01:42:05.900
C'est-à-dire qu'habituellement, vous ne pouvez pas aller à plus ou moins 30 %.

1416
01:42:06.280 --> 01:42:10.620
Ce que ça veut dire, c'est que vous ne pouvez pas utiliser un terrain de 100 000

1417
01:42:10.640 --> 01:42:15.080
pieds carrés comme comparable pour déterminer la valeur d'un terrain de 10 000 pieds

1418
01:42:15.100 --> 01:42:16.820
carrés. Ce n'est pas possible.

1419
01:42:18.260 --> 01:42:23.240
Parce qu'on l'a dit tantôt, il y a une courbe qui est décroissante.

1420
01:42:23.260 --> 01:42:26.660
Donc, si vraiment il y a un écart élevé, bien là, ça va être un petit peu déconnecté

1421
01:42:26.680 --> 01:42:30.680
au niveau de, justement, premièrement, vous risquez d'avoir un sondage qui est

1422
01:42:30.700 --> 01:42:35.680
différent. Puis aussi, c'est peu probable que vous ayez une aussi grosse différence

1423
01:42:35.700 --> 01:42:38.580
de superficie dans un secteur qui est similaire.

1424
01:42:40.260 --> 01:42:41.900
Donc, habituellement, c'est des règles qui ne vont pas.

1425
01:42:42.060 --> 01:42:45.400
C'est-à-dire que s'il y en a une qui ne marche pas, bien les autres risquent de ne

1426
01:42:45.420 --> 01:42:49.060
pas marcher non plus. Plus ou moins 30 % au niveau de la superficie.

1427
01:42:49.400 --> 01:42:51.100
Comme ça, les ajustements sont plus modestes.

1428
01:42:51.120 --> 01:42:53.940
C'est-à-dire que l'ajustement, lorsqu'on a 100 000 pieds carrés,

1429
01:42:54.160 --> 01:42:58.860
avec un sujet de 10 000 pieds carrés, l'ajustement va être important.

1430
01:42:59.700 --> 01:43:01.400
Donc maintenant, date de vente.

1431
01:43:03.540 --> 01:43:06.200
Idéalement, c'est, comme on avait dit, j'avais mentionné Olingo,

1432
01:43:06.340 --> 01:43:10.860
12 mois. Mais c'est possible donc d'y aller jusqu'à la loi,

1433
01:43:10.980 --> 01:43:13.460
donc les normes, c'est jusqu'à 24 mois.

1434
01:43:14.200 --> 01:43:19.080
Mais encore une fois, il ne faudrait pas qu'il y ait 4 comparables sur 5 qui soient

1435
01:43:19.100 --> 01:43:23.320
supérieurs à 12 mois. Donc, idéalement, c'est inférieur à 12 mois.

1436
01:43:24.520 --> 01:43:29.020
Si vous êtes capable d'en avoir, une des règles du pouce,

1437
01:43:29.120 --> 01:43:33.600
c'est que si vous n'avez pas le choix, vous pouvez extensionner jusqu'à 24 mois.

1438
01:43:34.280 --> 01:43:38.420
Mais s'il y a d'autres comparables disponibles, vous ne devez jamais prioriser un

1439
01:43:38.440 --> 01:43:40.200
comparable de 24 mois et moins.

1440
01:43:40.220 --> 01:43:42.360
Vous devez toujours prendre ceux-là qui ont…

1441
01:43:42.380 --> 01:43:48.460
Si le comparable a été vendu

1442
01:43:48.480 --> 01:43:52.380
à l'intérieur des 12 derniers mois, vous pouvez prioriser un comparable,

1443
01:43:52.420 --> 01:43:57.520
par exemple, qui a été vendu il y a 8 mois, s'il y a d'autres composantes qui sont

1444
01:43:57.540 --> 01:44:01.340
plus similaires. C'est-à-dire que vous pouvez prioriser un comparable qui a été

1445
01:44:01.360 --> 01:44:03.840
vendu il y a 8 mois par rapport à un autre qui a été vendu il y a 3 mois.

1446
01:44:04.660 --> 01:44:05.460
Donc, ça, c'est permis.

1447
01:44:07.260 --> 01:44:09.820
Mais lorsqu'on rentre dans tout ce qui est super à 12 mois,

1448
01:44:10.080 --> 01:44:11.680
il faut vraiment que ce soit en dernier recours.

1449
01:44:11.780 --> 01:44:13.380
Donc, c'est-à-dire qu'il n'y a pas d'autre choix du premier.

1450
01:44:15.120 --> 01:44:18.660
Donc, encore une fois, parce qu'on n'est pas capable d'avoir 3 comparables,

1451
01:44:19.120 --> 01:44:21.980
d'atteindre le minimum. Donc, c'est-à-dire le 3 comparables nécessaires pour faire

1452
01:44:22.000 --> 01:44:22.800
cette méthode-là.

1453
01:44:24.360 --> 01:44:26.300
Mais au-delà de 24 mois, ce n'est pas permis.

1454
01:44:26.320 --> 01:44:32.560
C'est-à-dire que ce n'est pas autorisé par les normes d'évaluation

1455
01:44:32.580 --> 01:44:37.640
immobilière. C'est logique étant donné que plus on a augmenté le nombre de mois

1456
01:44:37.660 --> 01:44:44.040
depuis la vente, plus ça met d'importance

1457
01:44:44.060 --> 01:44:49.080
sur le taux de croissance qu'on va appliquer de la valeur de l'argent dans le temps.

1458
01:44:49.240 --> 01:44:54.140
C'est-à-dire que ça rend certains paramètres qui sont des hypothèses trop importants

1459
01:44:54.160 --> 01:44:57.440
dans la valeur totale. Donc, c'est pour ça qu'on limite ça un petit peu.

1460
01:45:00.020 --> 01:45:04.020
Maintenant, une transaction qui est dit arm-lens, donc ça veut dire qu'il est sans

1461
01:45:04.040 --> 01:45:08.920
lien de dépendance. Donc, c'est-à-dire qu'il n'y a pas de...

1462
01:45:09.240 --> 01:45:14.300
C'est une transaction qui est faite sur un marché normal où ce que les mécanismes d

1463
01:45:14.320 --> 01:45:15.500
'offres et de demandes sont respectées.

1464
01:45:16.240 --> 01:45:21.820
Donc, c'est-à-dire que malheureusement, des fois, il y a certaines transactions qui

1465
01:45:21.840 --> 01:45:25.940
sont faites et que ce ne sont pas des transactions qui sont sans lien de

1466
01:45:25.960 --> 01:45:28.060
département. Donc, c'est-à-dire que ce sont des transactions qui sont plus

1467
01:45:28.080 --> 01:45:33.980
officieuses. Donc, c'est-à-dire que, par exemple, une personne qui vendrait à son

1468
01:45:34.000 --> 01:45:37.000
ami un terrain, ça passe comme étant une transaction immobilière.

1469
01:45:37.300 --> 01:45:44.280
Mais en soi, il y a un deal derrière où il y a comme une sorte de service

1470
01:45:44.300 --> 01:45:46.700
rendu. Donc, on ne sait pas nécessairement tous les...

1471
01:45:46.720 --> 01:45:48.740
Ou un père qui vend un terrain.

1472
01:45:48.760 --> 01:45:52.540
mais peu importe, donc, transaction familiale et autre,

1473
01:45:53.460 --> 01:45:55.840
ça fait en sorte que ce n'est pas une transaction qui est jugée,

1474
01:45:55.900 --> 01:45:58.580
donc, basée sur les mécanismes, donc, de l'offre et la demande.

1475
01:45:58.740 --> 01:46:00.740
Donc, ça ne peut pas vraiment être utilisé dans un comparable,

1476
01:46:01.600 --> 01:46:02.500
étant donné que ce serait biaisé.

1477
01:46:05.280 --> 01:46:06.860
Habituellement, c'est quand même très facile à voir.

1478
01:46:07.080 --> 01:46:08.940
Souvent, ça doit être déclaré, mais bon, ça ne l'est pas.

1479
01:46:09.560 --> 01:46:12.300
C'est souvent des prix qui sont un peu, des prix ronds,

1480
01:46:12.460 --> 01:46:15.980
je ne sais pas. Donc, c'est, c'est, c'est, c'est censé être déclaré,

1481
01:46:16.020 --> 01:46:16.820
donc, par les,

1482
01:46:18.540 --> 01:46:22.260
prend par le notaire qui fait la transaction puis qui saisit la transaction.

1483
01:46:22.580 --> 01:46:24.940
Mais bon, il faut s'instruire que ce soit une condition,

1484
01:46:25.280 --> 01:46:30.920
que les conditions de vente sont dites normales et qu'il y a eu justement une

1485
01:46:30.940 --> 01:46:35.040
décision qui était éclairée basée sur les marchés pour déterminer le prix qui était

1486
01:46:35.060 --> 01:46:37.880
payé. Maintenant, les services.

1487
01:46:38.160 --> 01:46:40.400
On essaie donc d'avoir des services qui sont similaires.

1488
01:46:40.540 --> 01:46:42.320
C'est-à-dire que ce n'est pas toujours possible.

1489
01:46:44.660 --> 01:46:46.160
Pourquoi tout ça, c'est essentiel ?

1490
01:46:46.180 --> 01:46:51.280
c'est que si vous réussissez à minimiser cette différence-là,

1491
01:46:51.920 --> 01:46:53.660
l'ajustement après est moins important.

1492
01:46:53.780 --> 01:46:55.020
C'est-à-dire que vous faites moins d'ajustements.

1493
01:46:55.760 --> 01:46:58.500
Plus vous allez avoir des comparables qui ne vont pas respecter ces critères-là,

1494
01:46:59.380 --> 01:47:02.520
plus vous allez devoir faire un ajustement important par la suite.

1495
01:47:03.280 --> 01:47:05.640
Et ça, ça amène un certain biais.

1496
01:47:06.020 --> 01:47:10.320
C'est-à-dire qu'on le dit, les ajustements, c'est beaucoup subjectif.

1497
01:47:10.460 --> 01:47:12.120
C'est basé sur votre analyse du marché.

1498
01:47:12.280 --> 01:47:13.240
C'est basé sur de l'empirique.

1499
01:47:13.340 --> 01:47:15.780
C'est basé sur ce qu'on pense qui est un discount approprié.

1500
01:47:16.660 --> 01:47:19.860
Donc, la solution la plus adaptée, c'est que s'il y a assez de transactions,

1501
01:47:20.480 --> 01:47:24.800
s'il y a assez de comparables qui sont identiques, disponibles,

1502
01:47:25.020 --> 01:47:31.200
vous devez privilégier ces comparables-là parce qu'on est dans une situation où les

1503
01:47:31.220 --> 01:47:34.940
achetements vont être limités et la marge d'erreur est moins importante.

1504
01:47:35.640 --> 01:47:38.900
Donc, on le dit, si on a des comparables identiques ou pratiquement identiques,

1505
01:47:38.980 --> 01:47:42.420
donc qui ont le même zonage, sensiblement la même localisation,

1506
01:47:43.120 --> 01:47:47.320
et en soi, on a simplement la superficie ajustée, donc à plus ou moins 30%,

1507
01:47:47.340 --> 01:47:51.660
et donc le délai de vente. Donc, ça ne sera jamais réellement la même vente,

1508
01:47:51.740 --> 01:47:55.060
mais plus ça s'en approche, plus on a moins d'ajustements à faire.

1509
01:47:55.340 --> 01:47:57.040
C'est l'intention derrière ça.

1510
01:48:01.000 --> 01:48:03.740
Maintenant, au niveau des sources des données.

1511
01:48:07.760 --> 01:48:12.380
C'est probablement le coût le plus important.

1512
01:48:12.600 --> 01:48:15.860
Donc, ici, c'est la source la plus officielle.

1513
01:48:15.960 --> 01:48:21.760
Donc, les transactions, c'est JLR, Terranet, donc qui les font.

1514
01:48:22.080 --> 01:48:24.960
Donc, ces données-là, donc ça, c'est vraiment les données officielles des

1515
01:48:24.980 --> 01:48:26.600
transactions et c'est très détaillé.

1516
01:48:26.720 --> 01:48:32.460
Donc, c'est-à-dire que là-dedans, vous avez vraiment tous les lacs notariés.

1517
01:48:32.600 --> 01:48:35.640
Donc, tout est là. toutes les spécifications.

1518
01:48:35.880 --> 01:48:37.740
Donc, c'est vraiment ultra détaillé, mais c'est payant.

1519
01:48:37.940 --> 01:48:40.840
Donc, c'est-à-dire que c'est soit par transaction.

1520
01:48:41.360 --> 01:48:43.620
Vous avez vraiment, donc, tous les détails.

1521
01:48:44.000 --> 01:48:45.960
Est-ce que la personne a acheté avec une hypothèque ?

1522
01:48:46.260 --> 01:48:48.460
Est-ce que tout est détaillé ?

1523
01:48:49.460 --> 01:48:54.700
Maintenant, il y a, dans le fond, pour tout ce qui est professionnel,

1524
01:48:54.820 --> 01:48:59.820
donc, lorsque vous allez être évaluateur, donc, vous allez être membre de l'ordre,

1525
01:49:00.220 --> 01:49:02.840
vous allez avoir accès à un abonnement qui est payant pour les professionnels.

1526
01:49:02.860 --> 01:49:06.240
C'est-à-dire que ce n'est pas possible d'avoir cet abonnement-là si vous n'êtes pas

1527
01:49:06.260 --> 01:49:08.940
soit un courtier immobilier ou un évaluateur.

1528
01:49:09.420 --> 01:49:13.620
Il faut faire une demande. Ça vous permet donc de ne pas payer à l'unité

1529
01:49:13.640 --> 01:49:18.800
nécessairement. Vous avez comme un package qui vous permet donc d'avoir une quantité

1530
01:49:18.820 --> 01:49:20.400
de transactions à un prix plus réduit.

1531
01:49:21.260 --> 01:49:23.880
Et ça, c'est essentiel. Donc, c'est vraiment la source de données la plus

1532
01:49:23.900 --> 01:49:29.880
essentielle. Donc, c'est ici, à ce niveau-là, c'est vraiment tout ce qui est

1533
01:49:29.900 --> 01:49:35.820
l'historique des ventes. Maintenant, MLS et Centris, ça,

1534
01:49:35.880 --> 01:49:38.480
c'est vraiment tout ce qui touche aux propriétés qui sont affichées.

1535
01:49:40.180 --> 01:49:42.980
Ça, c'est via, donc, c'est les courtiers qui ont accès à ça.

1536
01:49:43.680 --> 01:49:47.300
Et ce n'est pas nécessairement, donc, nécessaire pour un évaluateur agréable,

1537
01:49:47.420 --> 01:49:50.740
mais ça vous permet, donc, il y a certains comparables que vous allez devoir,

1538
01:49:50.760 --> 01:49:54.580
donc, faire à partir des propriétés affichées et non des prix historiques.

1539
01:49:54.960 --> 01:49:59.100
On va le voir plus tard dans le cours, mais ça peut être possible,

1540
01:49:59.180 --> 01:50:00.900
donc ça peut être utile d'avoir ces données-là, MLS.

1541
01:50:02.460 --> 01:50:05.600
Registre foncier, donc, pour les actes, prix, servitude également.

1542
01:50:06.300 --> 01:50:07.960
Donc, c'est en ligne et payant.

1543
01:50:08.080 --> 01:50:10.220
Donc, c'est tout ce qui touche au niveau,

1544
01:50:12.120 --> 01:50:14.740
par exemple, la dimension exacte et autres.

1545
01:50:15.220 --> 01:50:17.140
Le rôle d'évaluation, c'est gratuit et en ligne.

1546
01:50:17.460 --> 01:50:22.040
Donc, c'est tout ce qui touche, maintenant, le prix d'évaluation foncière et autres.

1547
01:50:23.360 --> 01:50:24.920
Cadastre, c'est également en ligne.

1548
01:50:25.460 --> 01:50:29.340
Ce n'est pas payant. Maintenant, les données de marché.

1549
01:50:29.500 --> 01:50:32.940
Donc, ça, c'est tout ce qui touche aux données agrégées du marché et de certains

1550
01:50:32.960 --> 01:50:36.160
critères. Donc, par exemple, comment le marché se comporte.

1551
01:50:36.400 --> 01:50:38.180
Il y a Altus qui fournit des données de marché.

1552
01:50:38.280 --> 01:50:39.320
C'est un abonnement payant également.

1553
01:50:41.180 --> 01:50:43.800
La carte des zones inondables, c'est en ligne et c'est gratuit.

1554
01:50:44.460 --> 01:50:48.400
Et les zones agricoles, vous pouvez les avoir avec le CPTAQ.

1555
01:50:48.500 --> 01:50:49.500
Donc, c'est gratuit également.

1556
01:50:50.460 --> 01:50:56.760
Il faut utiliser toutes ces sources-là de façon intégrée pour être capable d

1557
01:50:56.780 --> 01:50:59.300
'avoir le meilleur framework pour faire une évaluation.

1558
01:50:59.640 --> 01:51:02.400
Ce n'est pas juste une source, c'est toutes ces sources-là.

1559
01:51:07.420 --> 01:51:12.420
Plus votre système va être vraiment rigoureux, puis surtout vous allez avoir un

1560
01:51:12.440 --> 01:51:17.900
système qui va être adapté. Donc, c'est-à-dire que ça vaut la peine de se mettre un

1561
01:51:17.920 --> 01:51:22.640
cadre méthodologique clair dès le départ pour éviter de justement refaire à chaque

1562
01:51:22.660 --> 01:51:27.060
fois un travail qui est laborieux et qui pourrait être justement pas automatisé,

1563
01:51:27.220 --> 01:51:33.320
mais réduit avec le… mettons par exemple, on pourrait

1564
01:51:33.340 --> 01:51:36.640
penser à un chiffrier Excel qui est automatisé par exemple sur la collecte des

1565
01:51:36.660 --> 01:51:37.680
données, ça peut être de quoi qu'il y ait.

1566
01:51:38.880 --> 01:51:41.160
Maintenant, au niveau donc des processus d'ajustement.

1567
01:51:43.540 --> 01:51:46.520
Lorsque vous faites la collecte des données comparables,

1568
01:51:46.700 --> 01:51:51.340
vous allez donc vérifier dans un premier temps, et ici encore une fois,

1569
01:51:51.420 --> 01:51:56.220
ça va être dans le JLR Terranet, est-ce que la vente est Armletch ?

1570
01:51:56.380 --> 01:52:01.300
C'est-à-dire, est-ce qu'elle est faite entre un acheteur et un vendeur qui est dit

1571
01:52:01.320 --> 01:52:06.600
conscient des prix du marché et autres.

1572
01:52:07.540 --> 01:52:12.140
Maintenant, ensuite, il faut choisir l'unité de comparaison que vous allez utiliser.

1573
01:52:12.620 --> 01:52:16.000
Vous les avez ici, on les a mentionnées, donc lorsqu'on est dans un unité familial,

1574
01:52:16.020 --> 01:52:17.980
on utilise du pied carré, etc.

1575
01:52:19.020 --> 01:52:22.700
Il faut identifier les différences entre chaque comparable et le sujet.

1576
01:52:23.840 --> 01:52:27.100
C'est important. pour ensuite quantifier les ajustements.

1577
01:52:28.060 --> 01:52:30.380
C'est important, plus vous allez prendre des comparables qui sont proches,

1578
01:52:30.560 --> 01:52:31.660
moins l'ajustement va être nécessaire.

1579
01:52:34.020 --> 01:52:37.260
C'est ici vraiment que là, on est dans des cas très subjectifs,

1580
01:52:37.360 --> 01:52:38.920
donc quantifier les ajustements.

1581
01:52:39.580 --> 01:52:41.900
Et ça dépend justement de tout ce qui est marché.

1582
01:52:42.800 --> 01:52:44.440
Les ajustements vont changer à travers le temps.

1583
01:52:44.920 --> 01:52:49.100
C'est-à-dire que le marché peut faire en sorte que certaines choses ont de la valeur

1584
01:52:49.120 --> 01:52:50.980
à un temps donné, mais qu'éventuellement, ça change.

1585
01:52:51.940 --> 01:52:55.220
Donc, il faut appliquer, donc, justement, les ajustements au calcul.

1586
01:52:55.720 --> 01:52:57.920
Et là, on réconcilie les valeurs et on conclut.

1587
01:52:58.200 --> 01:53:00.440
Et conclure, donc, c'est ça. Ici, réconcilier les valeurs,

1588
01:53:00.520 --> 01:53:02.420
c'est ça qui va vous permettre, donc, de déterminer la valeur brute,

1589
01:53:02.600 --> 01:53:03.480
comme on a parlé tantôt.

1590
01:53:08.600 --> 01:53:14.680
Donc, ici, certains ajustements affectent la base.

1591
01:53:15.900 --> 01:53:21.540
Ici, c'est tout ce qui, maintenant, que vous pouvez, ce sont des ajustements qui ne

1592
01:53:21.560 --> 01:53:27.540
sont pas basés sur les caractéristiques du terrain à

1593
01:53:27.560 --> 01:53:32.100
proprement parler. Ici, le droit de propriété, est-ce que c'est un plein droit,

1594
01:53:32.120 --> 01:53:34.340
les conditions de la vente, qu'est-ce que c'est une succession ?

1595
01:53:34.560 --> 01:53:36.860
Donc, quand c'est une succession, des fois, il y a une transaction,

1596
01:53:37.000 --> 01:53:38.900
donc ça ne va pas nécessairement être de quoi vous allez pouvoir utiliser.

1597
01:53:39.460 --> 01:53:45.620
Et malheureusement, dans une succession, la succession met un prix de marché

1598
01:53:45.640 --> 01:53:49.940
pour dire que ça a été cédé à tel prix, mais ce n'est pas nécessairement de quoi qui

1599
01:53:49.960 --> 01:53:51.120
est régi selon l'offre et la demande.

1600
01:53:51.800 --> 01:53:55.200
Donc, c'est pour ça que c'est limité l'utilisation, enfin,

1601
01:53:55.220 --> 01:53:59.200
pas limité, ne pas utiliser ces types de ventes-là pour vos comparables.

1602
01:53:59.900 --> 01:54:04.340
Pourquoi ? Parce que, par exemple, souvent, une succession va,

1603
01:54:04.920 --> 01:54:08.580
pour que le calcul de l'impôt de la succession puisse être fait,

1604
01:54:08.660 --> 01:54:12.160
c'est-à-dire que, par exemple, si on est dans le cas d'un terrain que la succession

1605
01:54:12.180 --> 01:54:16.940
cède à quelqu'un, il faut qu'il y ait un calcul qui soit fait pour le calcul du gain

1606
01:54:16.960 --> 01:54:23.000
en capital sur le terrain. Ce n'est pas le bien immobilier principal.

1607
01:54:23.700 --> 01:54:27.860
Donc, pour ça, il faut déterminer un prix de cessation hypothétique.

1608
01:54:27.880 --> 01:54:29.860
C'est-à-dire pour les funds d'impôt.

1609
01:54:30.040 --> 01:54:34.360
Et ça va être ce prix-là qui va être utilisé comme valeur pour la vente.

1610
01:54:34.780 --> 01:54:39.020
Mais malheureusement, c'est un prix qui est déterminé de façon mécanique et non

1611
01:54:39.040 --> 01:54:40.620
selon les conditions du marché.

1612
01:54:40.720 --> 01:54:43.460
C'est-à-dire que ce n'est pas le résultat d'une entente entre un acheteur et un

1613
01:54:43.480 --> 01:54:45.320
vendeur dans un marché ouvert.

1614
01:54:46.760 --> 01:54:47.960
Donc, ça, c'est ça ici.

1615
01:54:50.600 --> 01:54:53.820
Ici, donc, ça, c'est l'ajustement qui aurait, par exemple,

1616
01:54:54.000 --> 01:54:58.260
3 % par année sur un terrain donné, sur le value dernier cours.

1617
01:55:00.840 --> 01:55:06.380
toujours donc ici, ici dans ce cas-là, ça c'est des exemples d'achetements qui sont

1618
01:55:06.400 --> 01:55:10.440
quantitatifs, c'est-à-dire qu'ils sont exprimés en dollars ou en pourcentage,

1619
01:55:10.560 --> 01:55:16.660
c'est des achetements qui sont faits en unité d'une valeur d'achetement,

1620
01:55:16.780 --> 01:55:21.980
par exemple, la superficie c'est un achetement qui est quantitatif,

1621
01:55:22.320 --> 01:55:25.960
le temps également, c'est-à-dire que c'est un nombre de mois qui détermine l

1622
01:55:25.980 --> 01:55:28.520
'achetement que vous allez faire, le nombre de mois qu'il y a eu depuis la vente.

1623
01:55:29.680 --> 01:55:32.300
Maintenant, il y a d'autres ajustements qui sont dits qualitatifs.

1624
01:55:32.460 --> 01:55:37.900
C'est-à-dire que ça va être exprimé selon trois composants.

1625
01:55:38.160 --> 01:55:41.580
C'est toujours ça. C'est vraiment une norme supérieure,

1626
01:55:41.660 --> 01:55:44.420
inférieure ou similaire. C'est-à-dire que pour chacun des comparables que vous allez

1627
01:55:44.440 --> 01:55:48.720
avoir, par exemple, localisation, ça doit être exprimé comme ça.

1628
01:55:51.220 --> 01:55:55.000
Il faut privilégier les ajustements quantitatifs lorsque les données le permettent.

1629
01:55:55.520 --> 01:55:57.240
Toujours, mais ce n'est pas toujours le cas.

1630
01:55:57.740 --> 01:55:58.680
Donc, des fois, ça ne le permet pas.

1631
01:55:59.640 --> 01:56:02.920
Et pour chacun des exemples comme localisation, environnement,

1632
01:56:03.140 --> 01:56:05.800
la vue, c'est un ajustement qui est dit qualitatif.

1633
01:56:05.920 --> 01:56:08.100
Donc, vous devez déterminer est-ce que le comparable que j'ai là,

1634
01:56:08.580 --> 01:56:13.900
il y a une localisation qui est supérieure, inférieure ou similaire à mon sujet.

1635
01:56:15.140 --> 01:56:16.960
Et vous faites ça pour chacun des comparables.

1636
01:56:18.180 --> 01:56:21.540
Et là, ensuite, vous allez pouvoir ajuster en conséquence.

1637
01:56:22.180 --> 01:56:26.020
Et là, maintenant, l'ajustement que vous allez faire pour une différence de ces

1638
01:56:26.040 --> 01:56:29.840
composantes-là, donc c'est-à-dire le fait que ce soit supérieur par rapport à un

1639
01:56:29.860 --> 01:56:35.540
sujet, quel ajustement je fais, c'est basé sur d'autres comparables que vous allez

1640
01:56:35.560 --> 01:56:39.820
utiliser. Donc, vous allez pouvoir vraiment vérifier empiriquement quel ajustement

1641
01:56:39.840 --> 01:56:41.420
qui doit être fait pour telle région donnée.

1642
01:56:42.300 --> 01:56:44.920
Donc, il n'y a pas nécessaire de nombre pour tous les types d'ajustement.

1643
01:56:45.080 --> 01:56:47.080
C'est-à-dire que c'est vrai, on a des benchmarks.

1644
01:56:47.100 --> 01:56:50.260
Vous pouvez les appliquer, mais la meilleure façon de faire,

1645
01:56:50.340 --> 01:56:52.700
c'est d'aller valider aussi empiriquement, est-ce que ça tient la route,

1646
01:56:52.860 --> 01:56:53.780
cet ajustement-là.

1647
01:57:00.200 --> 01:57:04.560
Maintenant, le principe de l'ajustement, donc ici, la règle fondamentale,

1648
01:57:04.700 --> 01:57:11.960
c'est quoi ? C'est qu'on a un comparable et on l'ajuste pour qu'il soit cohérent

1649
01:57:11.980 --> 01:57:14.160
avec le sujet. C'est-à-dire qu'on n'ajuste pas le sujet,

1650
01:57:14.260 --> 01:57:16.220
on a un comparable qui a un prix par prix corré de main.

1651
01:57:17.100 --> 01:57:20.020
et on veut l'ajuster pour qu'il soit aligné avec le sujet.

1652
01:57:22.360 --> 01:57:25.260
On ajuste toujours le comparable vers le sujet et non le contraire.

1653
01:57:25.920 --> 01:57:31.380
Ça, qu'est-ce que ça fait ? C'est que, par exemple, si un comparable a une

1654
01:57:31.400 --> 01:57:37.280
caractéristique qui est supérieure au sujet, on va aller faire un ajustement qui est

1655
01:57:37.300 --> 01:57:43.720
négatif. Donc, si le comparable a, par exemple, une localisation

1656
01:57:43.740 --> 01:57:47.020
qui est meilleure que le sujet, on va faire un ajoutement négatif de la valeur du

1657
01:57:47.040 --> 01:57:49.420
comparable parce qu'on veut qu'il soit lié avec un sujet qui est inférieur.

1658
01:57:50.540 --> 01:57:53.880
Donc, c'est ça l'intuition. Donc, comparable supérieur au sujet,

1659
01:57:54.000 --> 01:57:56.120
c'est un ajoutement qui est négatif, on le ramène vers le bas.

1660
01:57:56.460 --> 01:57:59.820
Et un comparable qui est inférieur au sujet, un ajoutement qui est positif,

1661
01:57:59.880 --> 01:58:04.800
donc on le ramène vers le haut, étant donné que le comparable est inférieur au

1662
01:58:04.820 --> 01:58:09.240
sujet. Donc, c'est ça. Par exemple, si on a une propriété qui est,

1663
01:58:09.260 --> 01:58:12.320
excusez-moi, un terrain qui a une localisation parfaite,

1664
01:58:12.380 --> 01:58:15.820
on veut l'évaluer, mais qu'on a un comparable qui est une localisation qui est

1665
01:58:15.840 --> 01:58:19.280
beaucoup moins intéressante, il va falloir qu'on ajuste la valeur de ce comparable

1666
01:58:19.300 --> 01:58:21.440
-là parce que sinon, le prix ne sera pas assez élevé.

1667
01:58:22.020 --> 01:58:23.240
Donc, c'est ça qu'on dit qu'on le ramène vers l'eau.

1668
01:58:24.640 --> 01:58:27.800
Maintenant, ça c'est l'exemple qu'on avait fait au dernier cours.

1669
01:58:28.120 --> 01:58:28.920
Donc,

1670
01:58:30.300 --> 01:58:33.400
ça termine pas mal la matière aujourd'hui.

1671
01:58:33.500 --> 01:58:34.500
Je t'avais dit que ça allait être plus court.

1672
01:58:34.640 --> 01:58:38.720
Donc, à ce niveau-là. Donc, c'est ça pour le terrain.

1673
01:58:38.880 --> 01:58:42.520
Donc, vraiment, soit la composante de terrain est terminé.

1674
01:58:44.440 --> 01:58:47.400
Je vais vous faire, je vais mettre sur le site du cours,

1675
01:58:49.000 --> 01:58:53.200
puis je vais vous l'envoyer également par courriel, une grille donc empirique des

1676
01:58:53.220 --> 01:58:58.860
ajustements. Parce que moi, ça me dérange un peu que vous n'ayez pas une idée de c

1677
01:58:58.880 --> 01:59:00.440
'est quoi les ajustements qu'il faut faire réellement.

1678
01:59:01.040 --> 01:59:03.620
Donc, ce que j'ai fait, c'est que je suis allé vraiment voir empiriquement en ce

1679
01:59:03.640 --> 01:59:05.700
moment sur le marché qu'est-ce qui est fait comme ajustement,

1680
01:59:05.780 --> 01:59:09.700
qu'est-ce qui devrait être fait comme ajustement en fonction des données qu'il y a

1681
01:59:09.720 --> 01:59:14.280
en vigueur. puis je vais vous l'envoyer donc par courriel pour vous aider donc soit

1682
01:59:14.300 --> 01:59:19.480
pour le TP ou autre ou tout simplement donc pour que vous ayez une petite idée donc

1683
01:59:19.500 --> 01:59:22.380
de c'est quoi les achetements qui devraient être faits en fonction des données donc

1684
01:59:22.400 --> 01:59:27.120
c'est pas de quoi qui est fourni par l'ordre à proprement parler parce que l'ordre,

1685
01:59:27.280 --> 01:59:29.520
ce qu'elle dit c'est que c'est votre travail donc de déterminer ça

1686
01:59:31.240 --> 01:59:34.420
le niveau de l'ajetement il y a juste dans le fond une fourchette qui est donnée

1687
01:59:35.280 --> 01:59:36.080
donc

1688
01:59:38.020 --> 01:59:41.700
si vous avez des questions donc sinon ça va terminer la séance aujourd'hui,

1689
01:59:41.900 --> 01:59:43.540
donc je vais dire que ça va être plus court donc c'est

1690
01:59:46.020 --> 01:59:49.360
le reste c'est simplement le même exemple numérique qu'on avait fait la dernière

1691
01:59:49.380 --> 01:59:50.180
séance

1692
01:59:55.780 --> 01:59:57.420
Merci beaucoup Parfait

1693
02:00:04.460 --> 02:00:08.500
Donc je vous souhaite une excellente fin de soirée puis si vous avez des questions,

1694
02:00:08.600 --> 02:00:10.380
n'hésitez pas à m'écrire par courriel.

1695
02:00:10.620 --> 02:00:15.100
Ça me fera plaisir de vous répondre pour le TP ou pour la matière.

1696
02:00:15.840 --> 02:00:18.760
La semaine prochaine, on va commencer un nouveau chapitre.

1697
02:00:19.260 --> 02:00:22.020
On va oublier le terrain, mais on va vraiment aller vers la méthode plus de bas.

1698
02:00:23.120 --> 02:00:24.000
À la semaine prochaine.

1699
02:00:25.900 --> 02:00:27.780
Merci. Bonne soirée. Bonne soirée.