1
00:05:36,160 --> 00:05:37,560
Merci.

2
00:10:20,760 --> 00:10:24,460
Bon, nous allons commencer. Bienvenue au quatrième cours.

3
00:10:25,260 --> 00:10:26,260
Est-ce que tout le monde m'entend bien ?

4
00:10:28,460 --> 00:10:34,760
Oui. Merveilleux. Super. On va terminer la matière sur l'analyse du terrain

5
00:10:34,780 --> 00:10:38,000
et les ajustements. Ça va être une séance qui est plus courte que la dernière.

6
00:10:39,620 --> 00:10:43,620
Ça va clore dans le fond la section une première partie du cours

7
00:10:46,280 --> 00:10:48,700
avec justement l'analyse du terrain.

8
00:10:49,040 --> 00:10:51,420
Est-ce qu'il y avait des questions pour le TP jusqu'à présent ?

9
00:10:52,420 --> 00:10:58,500
J'ai eu une question par courriel, mais ceux qui est-ce que

10
00:10:58,520 --> 00:11:00,400
ça allait bien ou est-ce que vous l'avez commencé ?

11
00:11:04,480 --> 00:11:07,900
Moi, je ne l'ai pas commencé encore, donc je ne peux pas commenter.

12
00:11:08,260 --> 00:11:09,660
Bon, mais super, il n'y a pas de problème.

13
00:11:10,320 --> 00:11:12,200
On avait un mois pour le remettre ?

14
00:11:12,220 --> 00:11:13,020
Oui, un mois, oui.

15
00:11:14,460 --> 00:11:17,680
Ok, parfait. C'est totalement normal que vous ne l'ayez pas commencé.

16
00:11:17,840 --> 00:11:19,280
C'est juste que je m'informe vraiment.

17
00:11:19,460 --> 00:11:21,700
Je vais m'informer à tous les cours dans le fond si ça va bien,

18
00:11:22,180 --> 00:11:28,000
donc avec le TP, pour être sûr qu'il n'y ait pas de malentendus ou si maintenant il

19
00:11:28,020 --> 00:11:29,060
y a de quoi que ce n'est pas de l'air.

20
00:11:29,140 --> 00:11:32,680
Des fois, il y en a qui ne sont pas à l'aise d'écrire par courriel ou je le demande

21
00:11:32,700 --> 00:11:36,340
simplement pour vérifier. J'imagine que si ça se passe bien,

22
00:11:36,420 --> 00:11:41,120
moi j'ai fait la rencontre interactive hier soir du cours de la séance 4.

23
00:11:41,240 --> 00:11:43,080
J'imagine que quand on fait tous les

24
00:11:44,860 --> 00:11:50,780
travaux interactifs, ça nous aide aussi à mieux comprendre et faire le TP1 dans le

25
00:11:50,800 --> 00:11:54,540
fond. Totalement. C'est aussi dans le fond

26
00:11:56,460 --> 00:11:59,200
se prépare pour l'examen. C'est pour le TP et pour l'examen.

27
00:11:59,680 --> 00:12:01,480
Il y a-tu des questions comme ça dans l'examen ?

28
00:12:02,200 --> 00:12:06,080
Oui. C'est des questions à choix de réponse comme ça, dans le fond ?

29
00:12:06,280 --> 00:12:09,060
Il y a des questions à choix de réponse et il y a des questions,

30
00:12:09,140 --> 00:12:12,460
dans le fond, qui sont plus des cas, un peu comme, mettons,

31
00:12:12,800 --> 00:12:14,780
le TP, mais sans, mettons, la cahier de données.

32
00:12:16,080 --> 00:12:18,180
Il donne les données et il va falloir que tu fasses.

33
00:12:18,420 --> 00:12:24,260
Exactement, donc c'est ça. En soi, je dirais que l'examen est plus facile que le TP.

34
00:12:25,400 --> 00:12:28,680
Il y a une limite, maintenant, de le fait que les données soient déjà là.

35
00:12:28,820 --> 00:12:32,380
Tu n'as pas le côté laborieux d'aller chercher les données.

36
00:12:32,520 --> 00:12:35,320
Puis aussi, il n'y a pas le côté discrétionnaire.

37
00:12:36,600 --> 00:12:39,740
Le TP, il n'y a pas nécessairement de mauvaise réponse.

38
00:12:39,980 --> 00:12:42,600
Mais dans l'examen, étant donné que les données sont déjà là,

39
00:12:43,100 --> 00:12:46,620
c'est une procédure claire. Mais j'ai vu que dans le TP1,

40
00:12:46,760 --> 00:12:47,760
il y avait quand même les données.

41
00:12:47,840 --> 00:12:49,560
Vous nous donnez quand même les comparables.

42
00:12:49,720 --> 00:12:52,560
Vous nous donnez certaines informations à analyser.

43
00:12:52,660 --> 00:12:54,340
Dans le fond, c'est ça ? Exactement.

44
00:12:54,860 --> 00:12:56,960
Mais il y a une question, dans le fond, qu'il faut aller vraiment chercher.

45
00:12:57,780 --> 00:12:59,720
Je crois que c'est la question 7.

46
00:13:00,620 --> 00:13:05,080
Il faut vraiment aller chercher les données sur le UQO Éval,

47
00:13:05,180 --> 00:13:07,880
donc prendre juste, dans le fond, une propriété.

48
00:13:09,620 --> 00:13:15,320
Dans ce cas-là, c'est une propriété, mais là, c'est un terrain.

49
00:13:15,440 --> 00:13:17,100
C'est vraiment un terrain qui est à vendre en ce moment.

50
00:13:17,740 --> 00:13:20,880
Oui, c'est ça, mais j'ai vu dans toutes les étapes, parce que tu sais,

51
00:13:20,960 --> 00:13:24,920
à la fin de la diapo, je pense, mais à la fin du cours interactif,

52
00:13:25,040 --> 00:13:27,460
il y avait comme toutes les étapes à suivre pour le TP1.

53
00:13:27,940 --> 00:13:31,880
Exact. Puis, dans les étapes à suivre, j'ai vu que les propriétés comparables,

54
00:13:31,900 --> 00:13:35,440
il était quand même donné, c'est juste qu'il fallait faire les calculs puis l

55
00:13:35,460 --> 00:13:37,760
'analyse, par contre, à partir de ces données-là.

56
00:13:38,020 --> 00:13:39,160
C'est ça ? Exactement, c'est en plein ça.

57
00:13:39,400 --> 00:13:44,160
Oui, tout à fait. C'est ça. Oui, c'est en soi, les données,

58
00:13:44,280 --> 00:13:45,560
les comparables sont données, tout à fait.

59
00:13:46,460 --> 00:13:49,800
parce que sinon, ça serait un petit peu trop laisser, maintenant,

60
00:13:49,860 --> 00:13:51,100
le choix des comparables. Ça serait

61
00:13:52,860 --> 00:13:56,240
un bon exercice, mais bon, je me suis dit parce que sinon,

62
00:13:56,300 --> 00:13:59,820
la correction, ça serait trop subjective dans la meso.

63
00:14:01,560 --> 00:14:04,260
Mais bon, c'est une très bonne préparation pour l'examen,

64
00:14:04,420 --> 00:14:09,280
donc le TPE. Attendez-vous à de quoi comme similaire, mais en beaucoup,

65
00:14:09,300 --> 00:14:13,000
maintenant, beaucoup plus condensé, donc c'est-à-dire que c'est plus court.

66
00:14:14,160 --> 00:14:18,700
Parfait, merci. Parfait. Donc, on va terminer l'analyse du terrain,

67
00:14:18,920 --> 00:14:21,620
puis là, on va rentrer un petit peu plus en détail dans les ajustements,

68
00:14:21,940 --> 00:14:24,580
puis dans l'intuition qui touche aux ajustements.

69
00:14:26,780 --> 00:14:27,980
Donc, qu'est-ce qu'on va voir ?

70
00:14:28,080 --> 00:14:31,440
Donc, c'est ça, les caractéristiques du terrain, localisation,

71
00:14:31,900 --> 00:14:36,560
services publics, donc tout ce qui permet justement de faire un ajustement au

72
00:14:36,580 --> 00:14:40,900
comparable qu'on va utiliser pour évaluer notre terrain.

73
00:14:43,060 --> 00:14:48,420
Il n'y a pas nécessairement de règles strictes à ce niveau-là,

74
00:14:48,460 --> 00:14:53,700
dans le sens où l'ajustement que vous allez faire, on va voir comment on peut

75
00:14:53,720 --> 00:14:57,980
déterminer la valeur typique qu'on va utiliser.

76
00:14:58,500 --> 00:15:03,920
l'ordre ne mentionne pas et ça c'est le même pour The Apprezzol aux États-Unis et

77
00:15:03,940 --> 00:15:08,660
peu importe, ça n'est pas vraiment du marché c'est-à-dire que l'ajustement que vous

78
00:15:08,680 --> 00:15:14,220
allez faire au niveau des comparables, ça va vraiment être fonction des comparables

79
00:15:14,240 --> 00:15:17,140
que vous avez mais pas du sujet en particulier.

80
00:15:17,260 --> 00:15:20,260
Par exemple si on veut savoir l'ajustement qu'on ferait pour,

81
00:15:20,560 --> 00:15:21,400
je ne sais pas moi

82
00:15:24,460 --> 00:15:28,660
un terrain par exemple qui n'aurait pas d'aqueduc, on va aller voir la différence

83
00:15:28,680 --> 00:15:32,120
entre deux terrains similaires, un avec aqueduc et un sans aqueduc.

84
00:15:32,860 --> 00:15:35,120
Et si maintenant ils ont exactement la même superficie,

85
00:15:35,180 --> 00:15:40,480
ça nous donne un petit peu le discount qu'on va accorder pour un terrain qui n

86
00:15:40,500 --> 00:15:42,020
'aurait pas d'aqueduc par rapport à un qui en aurait.

87
00:15:42,660 --> 00:15:45,480
Donc c'est vraiment une interprétation empirique.

88
00:15:46,000 --> 00:15:50,220
Mais bon, il y a des petits guides, il y a des règles aussi qu'on va utiliser,

89
00:15:50,780 --> 00:15:54,940
mais en soi, l'ajustement n'est pas nécessairement toujours guidé par l'ordre.

90
00:15:54,960 --> 00:16:01,100
C'est vraiment donc très, en soi, c'est votre interprétation et votre travail d

91
00:16:01,120 --> 00:16:05,540
'être capable de déterminer les valeurs à ce moment-là pour le marché donné,

92
00:16:06,080 --> 00:16:07,260
c'est quoi qui est le plus adapté.

93
00:16:10,260 --> 00:16:15,580
Donc, le rappel, on a vu à la séance dernière la méthode de comparaison directe,

94
00:16:15,640 --> 00:16:17,960
l'extraction, l'affectation et les résultats foncés.

95
00:16:17,980 --> 00:16:22,240
Donc, ici en soi, on ne va pas revenir sur ça nécessairement,

96
00:16:22,320 --> 00:16:26,580
mais c'est la formule fondamentale, comme ça, vous n'allez pas l'oublier et ça va

97
00:16:26,600 --> 00:16:28,660
rester clair. Donc, là, on est vraiment dans la valeur du terrain.

98
00:16:29,600 --> 00:16:32,820
Éventuellement, on va voir l'entièreté de tout ça dans les prochaines séances,

99
00:16:33,060 --> 00:16:36,020
mais on se concentre aujourd'hui vraiment sur l'évaluation du terrain.

100
00:16:37,860 --> 00:16:42,020
Ici, donc, les étapes qui sont essentielles, comme on avait vu dans les cours,

101
00:16:42,620 --> 00:16:46,800
c'est d'aller rechercher des terrains qui sont comparables pour évaluer justement le

102
00:16:46,820 --> 00:16:53,080
terrain qu'on a, donc, comme on pourrait dire, pas

103
00:16:53,100 --> 00:16:57,680
contrat, mais on a un mandat d'évaluer un terrain donné et ça nous prend donc des

104
00:16:57,700 --> 00:16:59,580
comparables pour pouvoir justement déterminer la valeur.

105
00:17:00,780 --> 00:17:03,480
Dans un premier temps, les comparables, il faut absolument qu'on analyse les

106
00:17:03,500 --> 00:17:06,100
conditions de vente et que ce soit des conditions de vente qui soient optimales.

107
00:17:06,720 --> 00:17:08,860
Il faut aussi choisir une unité de comparaison.

108
00:17:09,160 --> 00:17:12,580
Donc, on avait mentionné dans les cours que, dépendamment de c'est quoi qu'on

109
00:17:12,600 --> 00:17:16,320
regarde, l'unité de comparaison va être soit des pieds carrés,

110
00:17:16,880 --> 00:17:20,040
des mètres carrés ou des orcs, dépendamment de quel type de terrain on a.

111
00:17:20,360 --> 00:17:23,680
Il faut ensuite faire un ajustement et finalement réconcilier la valeur.

112
00:17:24,480 --> 00:17:25,680
Donc là, qu'est-ce qu'on va faire aujourd'hui ?

113
00:17:25,740 --> 00:17:31,840
On va aller voir plus en détail, donc pour les différents types de particularités de

114
00:17:31,860 --> 00:17:34,200
terrain et de caractéristiques.

115
00:17:34,980 --> 00:17:36,480
Là, justement, donc, va se faire comment.

116
00:17:39,100 --> 00:17:43,160
Ici, donc, on va passer ça. Caractéristiques du terrain.

117
00:17:43,820 --> 00:17:46,340
Donc ça, c'est vraiment toutes les caractéristiques qui sont nécessaires,

118
00:17:46,400 --> 00:17:47,920
donc, que vous devez déterminer.

119
00:17:48,000 --> 00:17:51,440
C'est-à-dire que pour chacun des comparables que vous allez avoir et votre terrain,

120
00:17:51,520 --> 00:17:56,420
donc, de votre sujet d'analyse, Vous devez être capable de déterminer toutes ces

121
00:17:56,440 --> 00:18:01,100
caractéristiques-là ici et être en mesure de vraiment, ça doit être dans un tableau

122
00:18:01,120 --> 00:18:04,300
très clairement détaillé. On parle de la dimension de la superficie,

123
00:18:04,360 --> 00:18:09,080
c'est logique. La forme, donc est-ce que c'est une forme qui est carrée ou

124
00:18:09,100 --> 00:18:12,840
irrégulière ? Donc, ou rectangulaire, ça rentre dans régulier.

125
00:18:13,120 --> 00:18:16,160
Puis on va voir qu'une forme irrégulière, c'est souvent pénalisé.

126
00:18:16,960 --> 00:18:19,880
Pourquoi ? Parce que, imaginez que vous avez un terrain qui est un triangle.

127
00:18:20,680 --> 00:18:22,160
C'est rare, mais c'est possible.

128
00:18:22,560 --> 00:18:28,300
vous n'allez pas pouvoir exploiter la superficie du terrain de façon optimale.

129
00:18:28,380 --> 00:18:31,480
C'est-à-dire que c'est très, très, très désavantagé comme terrain.

130
00:18:31,640 --> 00:18:33,380
Donc, il y a un discount qui va être appliqué à ce niveau-là.

131
00:18:33,480 --> 00:18:34,480
Donc, ça, ça rentre dans toute la forme.

132
00:18:35,220 --> 00:18:36,420
Maintenant, ensuite, la topographie.

133
00:18:36,540 --> 00:18:40,180
Donc, est-ce que c'est un terrain qui est plus plat, incliné ?

134
00:18:41,060 --> 00:18:44,760
Ou donc, dépendamment du niveau d'inclinaison, il va y avoir un discount également.

135
00:18:45,260 --> 00:18:48,300
La nature du sol, on va voir tous les types de nature du sol qui peuvent exister

136
00:18:48,320 --> 00:18:53,700
pour un terrain. et ça nous permet de mesurer justement la portance des bâtiments qu

137
00:18:53,720 --> 00:18:58,180
'il va y avoir dessus. La façade, la profondeur, on va voir que dépendamment de quel

138
00:18:58,200 --> 00:19:03,960
type de profondeur on a et de façade, ça impacte le prix du terrain et finalement le

139
00:19:03,980 --> 00:19:08,500
drainage et l'orientation. Donc, ça c'est vraiment au niveau des caractéristiques

140
00:19:08,520 --> 00:19:11,300
physiques, c'est-à-dire que c'est vraiment les caractéristiques qui touchent au

141
00:19:11,320 --> 00:19:16,960
terrain spécifiquement. Mais il y a également des caractéristiques qu'on pourrait

142
00:19:16,980 --> 00:19:21,160
dire propres à l'environnement, c'est-à-dire au quartier qui serait valable pour le

143
00:19:21,180 --> 00:19:22,040
terrain qui est juste à côté.

144
00:19:23,080 --> 00:19:25,000
Donc, c'est par exemple, est-ce que c'est proche d'un pont,

145
00:19:25,300 --> 00:19:26,980
est-ce que c'est proche d'une autoroute et autres.

146
00:19:27,460 --> 00:19:31,000
Donc, on avait déjà discuté de ça au dernier cours, mais on va vraiment le voir plus

147
00:19:31,020 --> 00:19:31,820
en détail.

148
00:19:33,120 --> 00:19:35,180
Ça ici, c'est les unités qui peuvent être utilisées.

149
00:19:36,600 --> 00:19:41,820
Bon, c'est les équivalences donc ici, c'est les équivalences officielles,

150
00:19:41,960 --> 00:19:45,860
donc selon le cas d'AS, donc ici, donc tout ça, c'est pas nécessairement important,

151
00:19:46,020 --> 00:19:50,180
c'est juste logique. Premièrement, donc ici, la superficie,

152
00:19:50,260 --> 00:19:55,920
donc on avait mentionné au dernier cours que l'impact de l'augmentation de la

153
00:19:55,940 --> 00:20:00,960
superficie, ça c'est vraiment ici, donc la valeur unitaire d'un terrain va diminuer

154
00:20:00,980 --> 00:20:02,760
avec l'augmentation de la superficie.

155
00:20:02,780 --> 00:20:08,820
C'est-à-dire que même si on augmente la valeur d'un pied carré d'un terrain

156
00:20:08,840 --> 00:20:12,600
par dollar ne sera pas la même dépendamment de la superficie qu'on a.

157
00:20:13,080 --> 00:20:17,400
On s'était interrogé au dernier cours, donc justement, pourquoi le signe n'était pas

158
00:20:17,420 --> 00:20:18,800
intuitif ? C'est à cause de ça ici.

159
00:20:18,920 --> 00:20:24,200
C'est-à-dire que la superficie, plus on augmente, plus le dollar par pied carré

160
00:20:24,220 --> 00:20:30,560
diminue. Donc, par exemple, si on prend un terrain de 5 000 pieds carrés ici

161
00:20:30,580 --> 00:20:34,260
à Gatineau, donc on serait à 12 $ par exemple du pied carré,

162
00:20:34,560 --> 00:20:36,660
ce qui nous amènerait à 60 000 $ pour la valeur du terrain.

163
00:20:37,360 --> 00:20:39,920
Mais si on s'en va vers un terrain de 12 000 pieds carrés,

164
00:20:40,880 --> 00:20:42,040
bien là, on voit qu'il y a une diminution.

165
00:20:43,560 --> 00:20:46,760
Ce n'est pas nécessairement exactement ces valeurs-là, mais ça montre donc l

166
00:20:46,780 --> 00:20:52,500
'intuition. C'est une courbe vraiment ici qui décroît, donc ça décroît rapidement et

167
00:20:52,520 --> 00:20:56,500
éventuellement ça s'aplatit. C'est-à-dire que le prix par pied carré finit par se

168
00:20:56,520 --> 00:21:00,700
stabiliser. Donc, mettons, passé de 20 000 à 100 000, il n'y aura pas nécessairement

169
00:21:00,720 --> 00:21:02,080
une grosse diminution rendue là.

170
00:21:02,480 --> 00:21:03,600
C'est vraiment plus au départ.

171
00:21:03,740 --> 00:21:05,760
Donc, quand on est vraiment dans les premiers 10 000, que là,

172
00:21:05,860 --> 00:21:11,140
on a un gros discount. Et ça, ça intervient justement parce qu'on passe probablement

173
00:21:11,160 --> 00:21:12,940
d'un terrain ici qui est unifamilial.

174
00:21:15,560 --> 00:21:18,120
Ici, on est dans une zone où on aura un terrain qui est unifamilial.

175
00:21:18,240 --> 00:21:23,100
Et là, on rentre dans quoi qui est plus probablement multiresidentiel ou autre

176
00:21:23,120 --> 00:21:29,140
application. Donc, c'est-à-dire que ça se peut, donc, des terrains unifamiliales

177
00:21:29,160 --> 00:21:31,000
plus grands que 10 000 pieds carrés.

178
00:21:31,100 --> 00:21:34,720
Il y en a beaucoup. Mais bon, ça ne reste pas la norme non plus.

179
00:21:35,340 --> 00:21:40,580
Donc, la valeur diminue. L'augmentation du pied carré n'augmente pas nécessairement

180
00:21:40,600 --> 00:21:42,540
la valeur du terrain de façon proportionnelle.

181
00:21:46,080 --> 00:21:47,820
Maintenant, ça c'est intéressant quand même.

182
00:21:49,760 --> 00:21:52,220
Ça ne veut pas être mieux, clairement, de plus expliquer que ça.

183
00:21:52,240 --> 00:21:56,420
Un terrain régulier, c'est comme vous avez à gauche, en bas,

184
00:21:56,520 --> 00:21:57,520
donc le terrain rectangulaire.

185
00:21:57,620 --> 00:21:59,420
Donc, ça, c'est ce qu'on appelle un terrain qui se dit régulier.

186
00:22:00,120 --> 00:22:01,380
La majorité des terrains sont comme ça.

187
00:22:01,500 --> 00:22:02,540
C'est-à-dire que c'est des...

188
00:22:02,560 --> 00:22:04,240
Sauf ceux-là qui sont, par exemple,

189
00:22:06,220 --> 00:22:08,180
même ceux qui sont dans les courbures des rues, tout ça,

190
00:22:08,440 --> 00:22:10,480
habituellement, ils essaient de les faire quand même de format régulier.

191
00:22:10,600 --> 00:22:15,160
C'est-à-dire que c'est un terrain qui est dit avec des angles droits sur chacun des

192
00:22:15,180 --> 00:22:15,980
coins.

193
00:22:17,000 --> 00:22:18,320
Ou pratiquement des angles droits.

194
00:22:18,340 --> 00:22:21,000
Donc, ça peut être pas nécessairement un rectangle, un rectangle,

195
00:22:21,280 --> 00:22:23,860
mais bon, ça s'apparente donc à un rectangle ou un carré.

196
00:22:25,280 --> 00:22:26,840
Donc, ça, c'est un terrain régulier.

197
00:22:26,900 --> 00:22:31,140
Un terrain régulier, c'est vraiment un terrain selon lequel,

198
00:22:31,180 --> 00:22:33,260
donc, on a une façade qui est variable.

199
00:22:33,580 --> 00:22:38,320
C'est-à-dire que l'arrière de votre terrain va pas avoir la même longueur que le

200
00:22:38,340 --> 00:22:41,040
devant. Donc, ça l'amène à un terrain irrégulier.

201
00:22:42,040 --> 00:22:44,620
Ici, dans ce cas-là, donc, ce terrain-là, vous voyez que la façade,

202
00:22:44,680 --> 00:22:47,500
non seulement, n'est pas de la même longueur des deux côtés,

203
00:22:47,520 --> 00:22:50,960
mais en plus, elle n'est pas orientée exactement pareil.

204
00:22:51,100 --> 00:22:52,580
C'est-à-dire que ce n'est pas parallèle.

205
00:22:52,880 --> 00:22:55,140
Donc, le fond de votre terrain n'est pas parallèle au devant.

206
00:22:56,160 --> 00:23:00,100
Donc, ça ici, il va y avoir une décote qui va être appliquée pour ces types de

207
00:23:00,120 --> 00:23:06,100
terrains. Et l'intuition est simple, c'est que toute cette zone-là ici que vous

208
00:23:06,120 --> 00:23:07,920
voyez n'est pas nécessairement exploitable.

209
00:23:08,380 --> 00:23:13,540
Étant donné qu'il y a tout un bâtiment, ça suit quand même des formes plus

210
00:23:13,560 --> 00:23:15,820
cartésiennes, donc rectangulaires.

211
00:23:15,840 --> 00:23:22,860
Donc, il y a beaucoup d'accordé de la valeur autant à ce terrain

212
00:23:22,880 --> 00:23:24,920
-là, par exemple, à tous les pieds carrés qui sont là.

213
00:23:25,240 --> 00:23:28,480
Ça ne serait pas nécessairement valable, étant donné que ce n'est pas nécessairement

214
00:23:28,500 --> 00:23:31,600
tout exploitable. Et là, ça, c'est des exemples relativement simples.

215
00:23:31,720 --> 00:23:33,820
Mais pour avoir, il y a des exemples, des fois, des terrains qui sont très

216
00:23:33,840 --> 00:23:38,480
complexes. Donc, maintenant, les l'eau et tout ça sont déterminés beaucoup plus

217
00:23:38,500 --> 00:23:41,000
géométriquement, comme on le prédit.

218
00:23:41,020 --> 00:23:45,360
mais il était à une époque où des fois, c'était vraiment des formes assez

219
00:23:45,380 --> 00:23:48,700
particulières. Puis là, vraiment, il y a beaucoup de valeur qui est perdue à ce

220
00:23:48,720 --> 00:23:49,960
niveau-là, donc au niveau du terrain.

221
00:23:50,680 --> 00:23:53,600
Parce qu'à part, par exemple, des cabanons, tout simplement,

222
00:23:54,360 --> 00:23:56,500
on ne peut pas nécessairement augmenter la toile du bâtiment.

223
00:23:58,680 --> 00:24:02,460
Et encore pire, des fois, il y a certains terrains qu'on ne peut pas occuper plus

224
00:24:02,480 --> 00:24:05,080
que 30 % de la superficie du terrain.

225
00:24:06,060 --> 00:24:08,000
C'est le cas de certaines villes au Québec.

226
00:24:08,640 --> 00:24:10,320
J'ai une petite question. Oui.

227
00:24:10,820 --> 00:24:14,940
Si j'ai un terrain, mettons, un peu, il n'est pas vraiment régulier,

228
00:24:15,040 --> 00:24:15,840
il est un peu

229
00:24:18,100 --> 00:24:22,540
parallèle, les côtés versus les deux bords, mettons qu'il est rectangulaire,

230
00:24:22,640 --> 00:24:25,720
mais pas vraiment. Il me manque un petit triangle pour être parfaitement

231
00:24:25,740 --> 00:24:29,980
rectangulaire. Il manque un petit triangle.

232
00:24:30,320 --> 00:24:33,620
Il est comme penché un peu, puis il est comme dans le coin,

233
00:24:33,680 --> 00:24:37,220
mettons, à droite, il y a comme un triangle pour qu'il soit beau.

234
00:24:37,440 --> 00:24:38,240
Parfait. Il me manque un triangle.

235
00:24:38,160 --> 00:24:43,700
mais là maintenant que je vais acquérir le triangle qui manque là il y a vraiment

236
00:24:43,720 --> 00:24:48,040
une forme bizarre mais il vient comme régulariser la forme de mon terrain qui m

237
00:24:48,060 --> 00:24:53,280
'appartient déjà est-ce que sa valeur serait quand même non parce que dans le fond c

238
00:24:53,300 --> 00:24:58,860
'est pas de quoi qu'il vient pénaliser en soi si vous ajoutez par exemple si

239
00:24:58,880 --> 00:25:03,060
maintenant on dirait qu'on prendrait maintenant ce terrain là ici lui qui est

240
00:25:03,080 --> 00:25:06,380
rectangle et que là on s'en va ajouter un triangle bien reste que la partie

241
00:25:06,400 --> 00:25:10,860
exploitable ça reste le rectangle pareil vous ne perdez pas par exemple c'est que l

242
00:25:10,880 --> 00:25:13,060
'ajout du triangle ne va pas nécessairement être autant

243
00:25:15,260 --> 00:25:19,680
valuable par exemple que l'ordre du rectangle puis encore une fois aussi ça dépend

244
00:25:19,700 --> 00:25:23,580
est-ce que par exemple si on est dans le cas d'un rectangle ici on mettrait un ici

245
00:25:25,060 --> 00:25:31,160
même le dessiner comme ça ici c'est un gros triangle mais

246
00:25:31,180 --> 00:25:37,060
est-ce que le devant ici c'est la façade de la main du bâtiment ou c'est ça la

247
00:25:37,080 --> 00:25:40,600
façade La façade est en avant, oui, la petite surface.

248
00:25:41,760 --> 00:25:47,520
Ah, OK. Donc, dans ce cas-là, la loi de, on va le voir dans la prochaine salle,

249
00:25:47,580 --> 00:25:52,600
la loi de Harper a dit que la valeur est surtout proche de ce qui est devant la rue.

250
00:25:52,720 --> 00:25:57,200
Donc, c'est-à-dire… Ah, OK. Mais en soi, ici, ça ne vient pas pénaliser la

251
00:25:57,220 --> 00:25:58,360
proportion qui est dans le rectangle déjà.

252
00:25:58,820 --> 00:26:02,400
Ça, c'est sûr. C'est vraiment que dans un terrain qui est déjà comme ça,

253
00:26:03,060 --> 00:26:06,220
la partie rectangulaire est moins étrayante.

254
00:26:06,240 --> 00:26:10,440
mais l'ajout d'un triangle ne va pas pénaliser ce qui est déjà dans un rectangle.

255
00:26:10,940 --> 00:26:16,300
Ça, c'est ça. Ce n'est pas, mettons, un défaut qui fait en sorte que tout le terrain

256
00:26:16,320 --> 00:26:19,120
est problématique. Non, non, non, c'est ça.

257
00:26:19,560 --> 00:26:23,420
C'est ça. Mais c'était surtout la valeur du triangle que je me demandais,

258
00:26:23,480 --> 00:26:29,540
parce que vu qu'il y a une forme bizarre, le triangle, il

259
00:26:29,560 --> 00:26:30,540
n'est pas vraiment rectangle.

260
00:26:30,740 --> 00:26:33,080
C'est comme sur la valeur, est-ce que ça ajoute quelque chose ?

261
00:26:34,580 --> 00:26:37,740
Oui, c'est la valeur. Il y a un discount qui est fait.

262
00:26:37,960 --> 00:26:40,900
Il n'est pas autant, la valeur est plus importante, par exemple,

263
00:26:41,000 --> 00:26:42,400
que les pieds carrés que dans le rectangle.

264
00:26:43,100 --> 00:26:44,160
Il y a quand même de la valeur.

265
00:26:44,760 --> 00:26:49,660
Souvent, ça dépend du format des réguliers, mais ça peut être un discount aux

266
00:26:49,680 --> 00:26:51,620
alentours de 10 à 15 % par pieds carrés.

267
00:26:52,500 --> 00:26:54,140
Mais reste que ça donne une valeur malgré tout.

268
00:26:54,400 --> 00:26:57,680
C'est pas vrai. C'est ça. D'accord.

269
00:26:57,860 --> 00:26:58,760
Merci. Parfait. Super.

270
00:27:01,960 --> 00:27:04,020
Bon. Je ne sais pas ce que je peux faire.

271
00:27:04,280 --> 00:27:06,340
Merveilleux. Parfait. Nous allons continuer.

272
00:27:07,220 --> 00:27:08,660
Bon, le petit dessin reste.

273
00:27:10,280 --> 00:27:11,720
J'aime tellement tout le zoom.

274
00:27:15,360 --> 00:27:20,080
Donc, pour faire suite, l'incidence sur la valeur.

275
00:27:20,280 --> 00:27:23,840
Donc, ici, la décote typique, c'est entre 5 et 25 %, donc pour répondre à votre

276
00:27:23,860 --> 00:27:24,660
question,

277
00:27:26,000 --> 00:27:29,620
dépendamment de quel type d'irrégulier on est.

278
00:27:29,640 --> 00:27:33,020
mais on peut s'attendre donc que chaque pied carré donc qui est dans un format

279
00:27:33,040 --> 00:27:37,060
irrégulier donc c'est-à-dire qui est en dehors du rectangle classique on peut

280
00:27:37,080 --> 00:27:42,160
appliquer donc une décote donc de 5 à 25% et là encore une fois c'est à vous de

281
00:27:42,180 --> 00:27:45,700
juger en fonction des comparables qui peut exister quel décote vous appliquer pour

282
00:27:45,720 --> 00:27:49,560
un terrain donné mais le barème donc donné par l'ordre c'est entre 5 et 25

283
00:27:51,800 --> 00:27:55,360
maintenant le terrain irrégulier pourquoi il y a une bonne valeur c'est parce qu'il

284
00:27:55,380 --> 00:27:59,420
maximise l'utilisation c'est simplement pour ça, la construction est facile puis la

285
00:27:59,440 --> 00:28:01,660
valeur de chaque picoré est optimale.

286
00:28:03,360 --> 00:28:08,120
Encore une fois, c'est très possible que quelqu'un ait un architecte qui est

287
00:28:08,140 --> 00:28:13,400
audacieux, qui puisse optimiser le terrain, mais ça vient avec un coût.

288
00:28:13,500 --> 00:28:18,380
C'est-à-dire que l'utilisateur typique ne va pas nécessairement vouloir construire

289
00:28:18,400 --> 00:28:22,460
de quoi qu'il va faire sur un terrain régulier.

290
00:28:22,700 --> 00:28:25,680
C'est très possible qu'une personne puisse maximiser le terrain régulier,

291
00:28:26,140 --> 00:28:28,860
mais ça a un coût important. C'est-à-dire qu'habituellement,

292
00:28:29,020 --> 00:28:33,080
ce n'est pas pour rien que les maisons sont rectangulaires.

293
00:28:33,220 --> 00:28:34,840
Il y en a qui ont des formes particulières.

294
00:28:34,980 --> 00:28:39,840
C'est-à-dire qu'on va aller vraiment chercher toutes les petites formes qui seraient

295
00:28:39,860 --> 00:28:41,200
en dehors des formes réguliers.

296
00:28:42,060 --> 00:28:46,700
Mais la raison qui est donnée, c'est simplement parce qu'un terrain régulier,

297
00:28:46,720 --> 00:28:51,480
ça l'avait une perte d'espace utilisable, coût de construction accru pour justement

298
00:28:52,000 --> 00:28:54,720
être capable de pouvoir maximiser l'utilisation du terrain.

299
00:28:55,300 --> 00:28:59,120
Donc, pour cette raison-là, il y a un des cas qui peut être aux alentours de 5 à 25

300
00:28:59,140 --> 00:28:59,940
%.

301
00:29:01,440 --> 00:29:06,040
Donc, si on a un terrain qui est irrégulier, donc ça reçoit un ajustement qui est

302
00:29:06,060 --> 00:29:08,840
négatif dans l'analyse de comparable.

303
00:29:11,640 --> 00:29:17,840
Si c'est le sujet, donc c'est-à-dire qu'on a un sujet qui est irrégulier et

304
00:29:17,860 --> 00:29:21,760
là, on compare un terrain qui est irrégulier, bien là, on ajusterait négativement le

305
00:29:21,780 --> 00:29:24,680
comparable pour pouvoir justement amener au même niveau,

306
00:29:24,700 --> 00:29:27,080
donc, des régulages.

307
00:29:31,100 --> 00:29:36,800
Maintenant, ici, on a plutôt, donc, les différents types de,

308
00:29:36,940 --> 00:29:38,980
donc, rectangulaire, c'est la référence.

309
00:29:39,180 --> 00:29:44,380
Donc, c'est-à-dire qu'on est dans un cas où, dans le cas de référence,

310
00:29:44,580 --> 00:29:48,440
c'est idéal. Donc, carré, c'est bien.

311
00:29:48,880 --> 00:29:53,540
il peut y avoir des fois une petite décote, mais bon, je ne crois pas,

312
00:29:53,840 --> 00:29:56,940
c'est ce que l'on dit, mais c'est moins flexible.

313
00:29:57,080 --> 00:30:01,180
C'est-à-dire qu'on est dans un cas où ce que souvent, habituellement,

314
00:30:01,260 --> 00:30:07,740
un terrain, c'est vraiment, on construit donc la maison sur une partie et la

315
00:30:07,760 --> 00:30:10,820
cour est en arrière. Quand c'est carré, c'est problématique.

316
00:30:10,920 --> 00:30:13,640
Ça implique souvent d'avoir une maison qui est beaucoup plus petite,

317
00:30:13,840 --> 00:30:16,820
donc ça a le moins de possibilités sur un terrain carré.

318
00:30:16,840 --> 00:30:19,220
ce n'est pas optimal pour construire une maison familiale.

319
00:30:19,820 --> 00:30:22,720
Donc, c'est pour ces raisons-là qu'il peut y avoir un petit discount.

320
00:30:23,820 --> 00:30:29,960
Maintenant, au niveau trapezoïdal, donc ça, c'est vraiment tout ce qui est pour

321
00:30:29,980 --> 00:30:32,360
un rectangle déforme, comme on pourrait dire.

322
00:30:33,640 --> 00:30:35,360
On pourrait dire que c'est une sorte de trapezoïdal.

323
00:30:35,380 --> 00:30:38,600
Ça, ce serait donc un code de trapezoïdal.

324
00:30:38,880 --> 00:30:40,180
Je vais commencer à prononcer le nom.

325
00:30:40,500 --> 00:30:44,540
On est aux alentours de moins 5 à moins 10 % d'ajustement.

326
00:30:45,100 --> 00:30:49,020
Encore une fois, Ça reste un ajustement qui est typique.

327
00:30:50,020 --> 00:30:53,160
Triangulaire, donc là, on sera vraiment dans un cas où le terrain dans son entièreté

328
00:30:53,180 --> 00:30:56,300
est triangulaire. Donc, ce n'est pas juste une section que vous ajoutez.

329
00:30:56,560 --> 00:30:58,220
C'est vraiment le terrain est triangulaire.

330
00:30:58,460 --> 00:31:00,980
Là, on serait dans une cote où il y aurait une perte assez importante,

331
00:31:01,360 --> 00:31:03,080
donc de l'ordre de 15 à 30 %.

332
00:31:04,420 --> 00:31:07,900
C'est normal. Donc, c'est-à-dire que si vous avez un terrain que le devant,

333
00:31:07,920 --> 00:31:12,120
c'est un triangle, c'est la pointe du triangle, la façade,

334
00:31:12,160 --> 00:31:18,200
ça va prendre un architecte vraiment très spécialisé pour un

335
00:31:18,220 --> 00:31:23,360
bâtiment très complexe. Et ça a des coûts importants, d'où la décote importante

336
00:31:23,380 --> 00:31:26,760
également. Maintenant, il y a d'autres cas en L.

337
00:31:27,180 --> 00:31:29,820
Ça dépend de la configuration, mais il y a une décote également,

338
00:31:29,940 --> 00:31:36,340
donc 5 à 15 %. Si un entret, l'accès est limité,

339
00:31:36,360 --> 00:31:40,480
Donc, on pourrait penser, par exemple, à, je ne sais pas moi,

340
00:31:41,080 --> 00:31:45,760
des fois, on a des personnes qui ont leur terrain et n'est pas accessible de la

341
00:31:45,780 --> 00:31:49,200
route. C'est-à-dire que vous avez vraiment simplement une entrée,

342
00:31:49,280 --> 00:31:54,820
mettons, une entrée avec une sorte de route pour aller à votre stationnement.

343
00:31:55,000 --> 00:31:58,880
Mais en soi, le terrain qui vous appartient n'est pas accessible de la route.

344
00:31:59,460 --> 00:32:01,120
Donc là, si on parlerait d'un entourage, ça dépend.

345
00:32:01,140 --> 00:32:04,340
Souvent, certains manoirs, c'est ça, donc c'est pas nécessairement négatif,

346
00:32:04,440 --> 00:32:09,520
mais dans un terrain typique, on peut parler d'un moins 10 à moins 20 % au niveau de

347
00:32:09,540 --> 00:32:13,320
la décote typique. Et tout ce qui est en pointe ou en coin,

348
00:32:14,120 --> 00:32:18,720
ça s'approche du triangle, en soi, moins 10 à moins 25 %,

349
00:32:18,740 --> 00:32:22,940
c'est typique. Donc, qu'est-ce qu'on peut comprendre, c'est que l'ajustement fait

350
00:32:22,960 --> 00:32:29,540
rarement, donc on pénalise rarement au-delà de 30 % un

351
00:32:29,560 --> 00:32:32,900
terrain qui a une forme. différentes du fonds morgueux.

352
00:32:33,400 --> 00:32:37,920
Encore une fois, c'est des décotes typiques et indicatives.

353
00:32:38,080 --> 00:32:43,260
Donc, c'est très possible que le marché change et que les décotes soient plus à jour

354
00:32:43,280 --> 00:32:44,080
éventuellement.

355
00:32:45,720 --> 00:32:47,880
Il faut toujours faire une vérification.

356
00:32:47,900 --> 00:32:50,860
Est-ce que c'est valable encore sur le marché en ce moment ?

357
00:32:51,520 --> 00:32:55,040
Tout le long de l'occasion, vous allez devoir faire avec les données du marché.

358
00:32:55,820 --> 00:33:00,680
Vérifier. Même faire une grille des achetements empiriques qu'on prédit.

359
00:33:00,700 --> 00:33:03,120
c'est-à-dire basé sur les données du marché, c'est bien.

360
00:33:03,220 --> 00:33:05,680
Comme ça, vous avez une grille qui est valable, par exemple,

361
00:33:05,740 --> 00:33:07,660
pour une année, vous refaites les calculs à chaque année,

362
00:33:07,960 --> 00:33:11,860
puis c'est sur ça que vous vous basez, par exemple, pour votre année d'exercice.

363
00:33:13,000 --> 00:33:16,500
Ça ne change pas non plus à tous les deux jours.

364
00:33:16,640 --> 00:33:19,040
Donc, ça peut valoir la peine de faire cet exercice-là.

365
00:33:21,060 --> 00:33:24,340
Mais encore une fois, ça demande d'être capable de le faire pour toutes les

366
00:33:24,360 --> 00:33:27,460
municipalités. C'est peut-être mieux de le faire à la demande aussi.

367
00:33:28,080 --> 00:33:31,460
Ça dépend à quel point vous voulez avoir une économie d'échelle.

368
00:33:34,640 --> 00:33:38,940
Maintenant, au niveau de la topographie, un terrain plat,

369
00:33:38,980 --> 00:33:41,800
c'est idéal. C'est logique. C'est-à-dire que si le terrain est plat,

370
00:33:42,100 --> 00:33:45,480
il n'y a pas de décote, c'est le scénario parfait.

371
00:33:46,480 --> 00:33:53,780
Lorsqu'on est dans une pente qui est dite légère, c'est-à-dire qu'on parle aux

372
00:33:53,800 --> 00:33:56,940
alentours d'une dévice. Ici, en soi, le chiffre qui est là,

373
00:33:57,080 --> 00:33:57,880
ici,

374
00:33:59,320 --> 00:34:04,480
c'est l'angle de la pente. Donc, 1 à 5 %, donc il y a un bon drainage,

375
00:34:04,760 --> 00:34:07,060
donc il n'y aura pas une décote si importante que ça.

376
00:34:09,580 --> 00:34:15,760
Ici, maintenant, la pente

377
00:34:15,780 --> 00:34:21,500
modérée, donc on est… C'est ça, c'est les surcoûts.

378
00:34:23,340 --> 00:34:24,580
Désolé, je dis n'importe quoi.

379
00:34:24,760 --> 00:34:26,480
Je ne pense pas que...

380
00:34:29,020 --> 00:34:30,540
Prenez ça comme étant des valeurs.

381
00:34:31,300 --> 00:34:33,980
Donc, pente modérée, oubliez la langue que je viens de dire,

382
00:34:34,040 --> 00:34:34,840
c'est n'importe quoi.

383
00:34:36,220 --> 00:34:37,980
J'ai oublié quand j'ai fait cette slide-là.

384
00:34:39,220 --> 00:34:44,080
Je regarde le cahier de l'ordre, mais selon moi, ce n'est pas langue.

385
00:34:44,100 --> 00:34:47,940
Donc, c'est-à-dire que c'est vraiment le surcoût qui est engendré par le fait d

386
00:34:47,960 --> 00:34:51,780
'avoir une pente légère. Maintenant, qu'est-ce qui représente une pente légère ?

387
00:34:52,220 --> 00:34:55,340
On voit que c'est vraiment modéré, forte.

388
00:34:56,000 --> 00:34:57,520
Forte, c'est probablement de quoi qu'il est très, très,

389
00:34:57,600 --> 00:35:00,880
très, très, très, une pente relativement importante.

390
00:35:00,900 --> 00:35:03,800
Donc, une pente légère, on peut penser à de quoi, donc,

391
00:35:05,220 --> 00:35:06,620
qui n'est pratiquement pas visible à l'œil nu.

392
00:35:08,760 --> 00:35:11,120
Souvent, par exemple, tout ce qui est proche, par exemple,

393
00:35:11,200 --> 00:35:15,280
d'une falaise ou autre. Mais le plus important, c'est de comprendre que,

394
00:35:15,300 --> 00:35:18,600
donc, ça augmente les coûts de construction.

395
00:35:18,620 --> 00:35:22,080
C'est-à-dire qu'ici, dans le cas d'une pente qui est très forte,

396
00:35:22,200 --> 00:35:24,940
les coûts de construction vont vraiment augmenter de l'ordre de 15 à 20,

397
00:35:25,040 --> 00:35:28,780
40 % par rapport à une propriété qui serait sur un terrain plat.

398
00:35:30,120 --> 00:35:33,460
C'est assez majeur, mais c'est logique dans un sens.

399
00:35:34,660 --> 00:35:38,200
Ici, maintenant, excavation dans le roc.

400
00:35:38,300 --> 00:35:41,620
Donc, ça, c'est vraiment le fait qu'on soit dans un…

401
00:35:41,640 --> 00:35:44,800
il y a certains endroits qui sont plus surélevés par rapport au niveau de la mer.

402
00:35:45,240 --> 00:35:46,120
Souvent, c'est du roc. Donc,

403
00:35:48,340 --> 00:35:50,860
il y a beaucoup de ces régions-là, donc à Gatineau, Ottawa.

404
00:35:52,900 --> 00:35:56,620
Également, il y en a également au niveau du Charlevoix.

405
00:35:57,080 --> 00:36:01,160
Tout ça, donc, c'est des zones où on a vraiment, donc, c'est très rare que c'est au

406
00:36:01,180 --> 00:36:05,560
niveau de la mer, mais c'est des zones montagneuses, je pourrais dire.

407
00:36:06,140 --> 00:36:10,160
Et là, c'est vraiment du rock, donc c'est-à-dire qu'il faut dynamiter forcément pour

408
00:36:10,180 --> 00:36:13,460
faire l'excavation. Ça engendre des coûts assez énormes.

409
00:36:14,280 --> 00:36:17,320
l'étologie dynamique, ça demande dans le fond une certaine expertise.

410
00:36:17,560 --> 00:36:21,280
Donc, c'est-à-dire que l'excavation du terrain ne se fait pas si facilement que ça.

411
00:36:22,080 --> 00:36:24,640
Un terrain accidenté, donc, ça l'amène à une décote qui est importante.

412
00:36:24,980 --> 00:36:28,900
L'ordre ne mentionne pas, donc, l'ordre de la décote, mais parce que c'est très haut

413
00:36:28,920 --> 00:36:32,620
de terminer un chiffre, étant donné qu'il n'y a pas non plus tant de comparables

414
00:36:32,640 --> 00:36:33,440
possibles.

415
00:36:37,440 --> 00:36:40,680
Maintenant, au niveau, donc, le type de sol.

416
00:36:42,380 --> 00:36:46,600
donc ici malgré tout un sol en roc c'est

417
00:36:48,300 --> 00:36:52,280
oui ça l'amène à une construction qui est plus laborieuse mais c'est excellent pour

418
00:36:52,300 --> 00:36:56,740
la suite c'est à dire que le risque d'avoir un glissement de terrain est

419
00:36:56,760 --> 00:37:01,600
pratiquement nul donc avec une surface en roc donc pour la portante c'est bien donc

420
00:37:01,620 --> 00:37:07,560
il va y avoir deux effets qui peuvent donc on pourrait dire se poser donc dans la

421
00:37:07,580 --> 00:37:12,180
mesure maintenant que l'excavation est faite Avoir un type de sol en roc,

422
00:37:12,280 --> 00:37:16,460
c'est bien. Mais lorsqu'on a besoin de faire une excavation importante,

423
00:37:17,080 --> 00:37:18,780
bien là, ça l'engendre des coûts également.

424
00:37:19,000 --> 00:37:19,820
Donc, ça dépend toujours.

425
00:37:22,740 --> 00:37:27,640
Qu'est-ce qui est le plus... Est-ce que l'utilisation du terrain,

426
00:37:27,920 --> 00:37:30,580
c'est de savoir besoin d'un sous-sol ou d'une excavation importante ?

427
00:37:31,020 --> 00:37:34,440
Si ce n'est pas le cas, bien là, on est surtout au niveau d'une bonne portance.

428
00:37:35,080 --> 00:37:36,820
Gravier et sable également, donc c'est bien.

429
00:37:38,420 --> 00:37:44,140
argile ça c'est à éviter c'est vraiment placé comme ça donc ça vous pouvez aller

430
00:37:44,160 --> 00:37:50,840
voir il exige un rapport géothermique mais le gouvernement du Québec publie les

431
00:37:50,860 --> 00:37:55,380
types de sol dans certaines zones du Québec c'est à dire que vous avez des ils

432
00:37:55,400 --> 00:38:00,080
appellent ça des des gson files donc c'est des files avec la longitude et latitude

433
00:38:00,100 --> 00:38:06,100
de certaines zones et ça dit donc le type de sol l'argile c'est

434
00:38:06,120 --> 00:38:13,080
probablement un des sols les plus catastrophiques, donc c'est-à-dire que ça

435
00:38:13,100 --> 00:38:18,640
risque de bouger, donc c'est-à-dire que, pas nécessairement par exemple comme ça

436
00:38:18,660 --> 00:38:21,580
sans aucune raison, mais lorsqu'il y a des inondations,

437
00:38:21,680 --> 00:38:27,420
l'argile, c'est quoi qui peut devenir donc beaucoup plus liquide,

438
00:38:27,520 --> 00:38:30,480
donc ça se liquifie, puis c'est pas ça qu'il y ait des déplacements du sol,

439
00:38:30,900 --> 00:38:33,640
puis ça fait en sorte que justement certaines routes peuvent s'affaisser aux

440
00:38:33,660 --> 00:38:38,400
alentours. Et ça amène donc des problèmes de lissement de terrain.

441
00:38:38,660 --> 00:38:43,720
Dans certains cas, ça peut être même dangereux d'être sur une surface dite

442
00:38:43,740 --> 00:38:47,180
argileuse. C'est pour ça qu'il va y avoir une bonne décote au niveau de ça ici.

443
00:38:47,400 --> 00:38:50,800
Parce qu'il y a une portance qui est moyenne à faible au niveau des parlements.

444
00:38:51,160 --> 00:38:53,100
Si c'est classé comme étant de l'argile ferme ou molle.

445
00:38:54,020 --> 00:39:00,840
Mais encore une fois, c'est le gouvernement qui dit que quelle zone a a

446
00:39:00,860 --> 00:39:07,080
tel type de sol. Des fois, ça peut valoir la peine, dans le cas d'un investissement

447
00:39:07,100 --> 00:39:09,280
majeur, de faire un rapport géotechnique.

448
00:39:10,140 --> 00:39:13,740
Ça implique de faire du forage et plusieurs essais.

449
00:39:13,860 --> 00:39:15,180
C'est quand même très coûteux.

450
00:39:17,300 --> 00:39:24,240
Tout ce qui est aussi sol large, risque de mouvement, de tassement différentiel

451
00:39:24,260 --> 00:39:25,060
et autres.

452
00:39:27,480 --> 00:39:31,940
Nappes phréatiques autre, donc ça veut dire que ça amène un drainage qui coûte eux

453
00:39:31,960 --> 00:39:33,700
également, donc ça reste à éviter.

454
00:39:33,900 --> 00:39:39,940
Et un sol contaminé, ça c'est invendable pratiquement, donc c'est-à-dire qu'un

455
00:39:39,960 --> 00:39:45,220
terrain avec un sol qui est contaminé, sans dire qu'on est de l'ordre de 100% de

456
00:39:45,240 --> 00:39:48,280
décote, ça dépend du coût donc de…

457
00:39:48,300 --> 00:39:52,620
Le terrain par exemple après la décontamination, s'il y a une valeur par exemple de

458
00:39:52,640 --> 00:39:57,280
X, bien pour la majorité des terrains, le coût de décontamination dépasse la valeur

459
00:39:57,300 --> 00:40:01,880
de revente après du terrain. À moins que ce soit un immense terrain,

460
00:40:02,020 --> 00:40:07,320
mais encore une fois, le coût des contaminations augmente au fur et à mesure que le

461
00:40:07,340 --> 00:40:11,380
terrain augmente. C'est pour ça qu'on voit souvent, on se dit pourquoi il y a des

462
00:40:11,400 --> 00:40:14,540
terrains abandonnés, des fois à certains endroits, souvent où il y a des stations

463
00:40:14,560 --> 00:40:18,380
-service, d'ailleurs, où il y a des anciennes stations-service,

464
00:40:18,520 --> 00:40:24,820
des fois, il y a eu des incidents d'écoulement de carburant et ça

465
00:40:24,840 --> 00:40:29,200
ne vaut juste plus la peine d'essayer de décontaminer ce terrain-là dans l'état du

466
00:40:29,220 --> 00:40:32,000
marché actuel. Ce ne sera pas rentable.

467
00:40:34,520 --> 00:40:39,060
C'est comme ça. C'est vraiment très dispendieux parce qu'il y a plusieurs couches à

468
00:40:39,080 --> 00:40:41,140
faire, donc des décontamination et autres.

469
00:40:42,180 --> 00:40:45,900
Ça doit être fait par des... Tu ne peux pas non plus dire que tu veux décontaminer

470
00:40:45,920 --> 00:40:48,920
toi-même. On ne peut pas synchroniser un décontaminateur de ça.

471
00:40:49,140 --> 00:40:53,840
Ça amène une expertise importante avec des coûts relativement élevés.

472
00:40:56,660 --> 00:40:59,760
Et encore une fois, maintenant, c'est moins susceptible d'arriver étant donné que,

473
00:40:59,800 --> 00:41:02,900
bon, s'il arrive un incident, c'est la personne qui est sur le terrain,

474
00:41:03,240 --> 00:41:06,260
comme par exemple une station de service à laquelle ça arriverait et que là,

475
00:41:06,340 --> 00:41:08,700
le gouvernement se rend compte, donc le ministère de l'Environnement se rend compte

476
00:41:08,720 --> 00:41:10,580
qu'il y a un écoulement, c'est au frais de la compagnie.

477
00:41:11,820 --> 00:41:14,760
Dans la mesure où elle ne fait pas défaut ou elle ne fait pas faillite.

478
00:41:14,980 --> 00:41:21,020
Donc, souvent, ça dépend de plusieurs cas possibles, mais tu

479
00:41:21,040 --> 00:41:24,440
es censé être responsable de tour d'écoulement sur un terrain-là.

480
00:41:28,200 --> 00:41:33,240
Maintenant, petit point important, ici, les petits termes utiles,

481
00:41:33,460 --> 00:41:38,340
quand on parle de façade, la façade, c'est le devant du terrain,

482
00:41:38,440 --> 00:41:43,940
c'est-à-dire que c'est vraiment votre terrain qui fait quelle longueur sur la rue.

483
00:41:44,580 --> 00:41:50,300
Par exemple, si vous avez une maison et que vous mesurez la longueur de votre

484
00:41:50,320 --> 00:41:52,560
terrain à partir de la rue, c'est ça la façade.

485
00:41:53,100 --> 00:41:54,580
Donc, c'est ce qui est en rouge ici.

486
00:41:54,900 --> 00:41:57,360
Maintenant, on va parler de la profondeur.

487
00:41:57,900 --> 00:42:00,300
C'est-à-dire que la profondeur, c'est à partir de la rue,

488
00:42:01,240 --> 00:42:04,320
c'est quelle distance qu'il y a entre la rue et le fond de votre terrain.

489
00:42:06,380 --> 00:42:08,660
Dans un cas d'un terrain régulier, c'est représenté ici.

490
00:42:09,540 --> 00:42:12,600
Et le ratio, c'est le ratio profondeur-façade qui est très important,

491
00:42:12,720 --> 00:42:14,480
c'est-à-dire le 120 sur 60.

492
00:42:17,300 --> 00:42:21,880
Ici, plus on a donc un… c'est un ratio qui est dit optimal,

493
00:42:22,080 --> 00:42:23,760
c'est-à-dire qu'on est aux alentours de 2.

494
00:42:24,140 --> 00:42:24,940
Donc,

495
00:42:26,180 --> 00:42:30,360
ça permet… c'est facile de voir ici qu'on peut mettre probablement…

496
00:42:30,380 --> 00:42:34,340
pourquoi c'est optimal. Donc, c'est facile ici.

497
00:42:34,640 --> 00:42:38,460
Je dessine très mal. Une maison et là, vous avez le terrain avec la…

498
00:42:38,480 --> 00:42:40,720
Ici, ce serait le terrain, toute cette zone-là ici.

499
00:42:41,700 --> 00:42:46,040
Donc, si on est dans un cas d'une maison, d'un terrain qui est rectangulaire,

500
00:42:46,860 --> 00:42:50,680
qui est carré, excusez-moi, bien là, ici, si vous voulez avoir un terrain là,

501
00:42:50,720 --> 00:42:51,980
il va falloir séparer ça en deux.

502
00:42:52,100 --> 00:42:54,700
Donc là, ça implique une maison faite sur le large.

503
00:42:54,800 --> 00:42:55,980
Donc ça, ce n'est pas possible nécessairement.

504
00:42:56,340 --> 00:42:58,340
Donc ça implique une maison qui est beaucoup moins longue.

505
00:42:58,420 --> 00:43:04,400
Donc c'est pour ça qu'un terrain carré a moins de valeur qu'un terrain qui

506
00:43:04,420 --> 00:43:06,600
a une profondeur plus longue que la façade.

507
00:43:13,100 --> 00:43:16,260
Désolé, je dessine pas mal de même pour vrai, c'est juste parce que c'est avec une

508
00:43:16,280 --> 00:43:20,260
souris. Mais oui, je dessine mal, mais bon, pas aussi mal que ça.

509
00:43:22,300 --> 00:43:23,100
Maintenant,

510
00:43:24,260 --> 00:43:27,180
donc ici, le ratio, comme on a dit, le ratio idéal, c'est aux alentours de 2.

511
00:43:27,860 --> 00:43:32,660
C'est-à-dire pour 2 pieds de façade.

512
00:43:33,400 --> 00:43:35,900
Excusez-moi, pour 2 pieds de profondeur, on va avoir un pied de façade.

513
00:43:36,940 --> 00:43:39,780
Ça peut aller jusqu'à 3 heures, donc dépendamment de c'est quoi que vous avez comme

514
00:43:39,800 --> 00:43:45,980
projet ou autre. Donc, la façade est souvent plus valorisée qu'à la profondeur.

515
00:43:46,080 --> 00:43:47,060
Qu'est-ce que ça veut dire, ça ?

516
00:43:47,200 --> 00:43:51,640
C'est que ici, si on regarde ça, la zone qui est ici, donc au fond,

517
00:43:51,860 --> 00:43:55,720
va capturer moins de valeur qu'elle qui est au-devant.

518
00:43:56,640 --> 00:44:01,000
Donc, c'est comme ça. Et là, vous allez me dire, bon, c'est spécial,

519
00:44:01,180 --> 00:44:02,720
mais c'est comme ça. Ils appellent ça la règle d'Hopper.

520
00:44:02,740 --> 00:44:06,700
Donc, ce n'est pas une règle qui est valable tout le temps et qui est une science

521
00:44:06,720 --> 00:44:10,340
exacte. Donc, c'est pas une situation immobilier, ce n'est pas une science exacte

522
00:44:10,360 --> 00:44:15,000
tout court, mais ça guide quand même la valeur des terrains à travers le temps et ça

523
00:44:15,020 --> 00:44:19,380
l'a fait de ses preuves. C'est-à-dire que pourquoi ça peut être utile ?

524
00:44:20,460 --> 00:44:25,040
Bien, c'est, supposons, je pense que ça vaut la peine ça de prendre un Excel,

525
00:44:28,240 --> 00:44:31,940
de grossir ça comme ça, pour représenter le terrain, parce que sinon je ne serais

526
00:44:31,960 --> 00:44:38,760
pas capable. Si par exemple on aurait un terrain ici de

527
00:44:38,780 --> 00:44:46,840
cette grosseur-là, on va le séparer en composantes.

528
00:44:49,540 --> 00:44:51,100
Qu'est-ce que ça dit la règle d'Oper ?

529
00:44:51,240 --> 00:44:57,560
C'est que la partie ici, donc en jaune, vaut plus que la partie qui va être ici,

530
00:44:57,720 --> 00:45:00,300
par exemple en orange et ainsi de suite.

531
00:45:00,320 --> 00:45:04,400
Donc, cette zone-là, ici, qu'on va mettre en rouge, désolé,

532
00:45:04,800 --> 00:45:06,640
c'est la zone qui vaut le moins cher du terrain.

533
00:45:07,980 --> 00:45:09,960
Donc là, vous allez me dire, ça sert à quoi de savoir ça ?

534
00:45:10,760 --> 00:45:11,900
En soi, le terrain, c'est un tout.

535
00:45:13,000 --> 00:45:14,260
Où est-ce que ça devient intéressant ?

536
00:45:14,620 --> 00:45:21,160
Si on regarde, par exemple, dans les slides, je vais

537
00:45:21,180 --> 00:45:23,280
les retrouver, les petites slides, ici.

538
00:45:24,580 --> 00:45:27,860
Donc, c'est la règle du 40, 30, 20 et 10.

539
00:45:27,880 --> 00:45:30,780
Donc, on va retourner au Excel encore une fois.

540
00:45:33,560 --> 00:45:37,400
40, 30, 20. Et là, il n'y a pas de rouge ici.

541
00:45:37,520 --> 00:45:41,580
Il va être là, donc 10. Ça ici, on va l'enlever.

542
00:45:44,300 --> 00:45:45,560
Donc ici, on va mettre ça rouge.

543
00:45:45,700 --> 00:45:47,200
Et là, on va mettre ça, peu importe.

544
00:45:48,100 --> 00:45:52,360
Qu'est-ce que ça veut dire ? C'est qu'ici, par exemple, si notre terrain vaut,

545
00:45:52,480 --> 00:45:53,340
je ne sais pas moi,

546
00:45:55,740 --> 00:45:58,540
100 000 $. Bon, on prend un cas 5.

547
00:45:59,180 --> 00:46:04,040
Qu'est-ce que ça veut dire ? C'est qu'ici, la partie qui est là va valoir,

548
00:46:04,240 --> 00:46:10,400
bon c'est ça, en soit c'est ça divisé

549
00:46:10,420 --> 00:46:13,880
par 100 fois ici.

550
00:46:20,920 --> 00:46:23,620
Bon, là c'était simple, étant donné que c'est des multiples de 10.

551
00:46:24,380 --> 00:46:29,420
mais où ça devient intéressant, c'est que si ça c'est votre comparable,

552
00:46:29,760 --> 00:46:32,800
c'est-à-dire que là vous avez un terrain par exemple dans la même zone ici,

553
00:46:34,040 --> 00:46:37,120
exactement à la même emplacement, mais qui est comme ça.

554
00:46:40,260 --> 00:46:42,900
Donc c'est-à-dire qu'il y a trois zones par exemple comme ça ici,

555
00:46:44,220 --> 00:46:45,380
c'est à peu près de cette dimension-là.

556
00:46:45,480 --> 00:46:49,080
Qu'est-ce que vous pouvez comprendre, c'est que si ce terrain-là a une valeur de 100

557
00:46:49,100 --> 00:46:53,860
000 ici, bien lui qui est ici, il ne vaudra pas 75 000.

558
00:46:54,200 --> 00:46:56,340
Il va valoir donc pas mal plus que ça.

559
00:46:56,460 --> 00:46:58,700
Il va valoir la somme de ces trois chiffres-là ici.

560
00:46:58,940 --> 00:47:00,100
C'est ça que ça veut dire la règle d'Hopper.

561
00:47:02,080 --> 00:47:08,660
En soi, c'est vraiment le terrain qui va avoir 25 % de moins de superficie va

562
00:47:08,680 --> 00:47:12,340
être 90 % de la valeur de lui qui est 100 %.

563
00:47:13,240 --> 00:47:17,080
Étant donné que là, on serait dans un cas où on aurait donc le 20 000 ici.

564
00:47:18,960 --> 00:47:20,580
et ça nous sommes à

565
00:47:23,700 --> 00:47:27,040
90 000. Et ça, c'est dans la mesure ici qu'on est devant la rue également.

566
00:47:27,240 --> 00:47:29,680
C'est-à-dire qu'on aurait un terrain pratiquement identique.

567
00:47:29,800 --> 00:47:31,280
C'est juste qu'il y a moins de profondeur.

568
00:47:31,580 --> 00:47:34,420
Dans le même quartier, c'est ça la règle d'or.

569
00:47:35,200 --> 00:47:36,260
Est-ce que c'était clair pour ça ?

570
00:47:39,140 --> 00:47:41,300
C'est quand même intuitif. Oui, c'est clair.

571
00:47:41,680 --> 00:47:42,820
C'est clair ? Parfait.

572
00:47:44,600 --> 00:47:47,060
J'ai trouvé la meilleure façon de répéter cette nature-excellente.

573
00:47:47,080 --> 00:47:48,780
Je ne sais pas pourquoi, vu que c'est carré.

574
00:47:49,440 --> 00:47:52,080
Je ne voulais pas lancer dans les dessins trop…

575
00:47:52,940 --> 00:47:54,380
Donc, c'est ça qu'elle dit, la règle d'Hopper.

576
00:47:54,460 --> 00:47:58,420
C'est-à-dire qu'en soi, ça répartit la valeur d'un terrain en fonction de la

577
00:47:58,440 --> 00:48:02,800
profondeur. Les premiers 25 %, ils valent 40 % de tout le terrain.

578
00:48:03,900 --> 00:48:07,540
Et encore une fois, ça, c'est incomparable.

579
00:48:07,740 --> 00:48:09,480
Donc, c'est là que ça devient utile.

580
00:48:09,500 --> 00:48:14,060
Donc, c'est-à-dire que si ça ici, c'est vrai, donc maintenant,

581
00:48:14,100 --> 00:48:17,780
on a déterminé le 90 000, par exemple, pour l'autre terrain,

582
00:48:17,900 --> 00:48:20,800
mais là, on peut réappliquer la règle Doppin et le reséparer en composantes.

583
00:48:22,600 --> 00:48:24,600
Donc, ça dépend dans quel sens vous le prenez.

584
00:48:25,120 --> 00:48:27,460
Mais en soi, si par exemple,

585
00:48:29,320 --> 00:48:35,240
on pourrait ici, donc, c'est plus dur de l'appliquer dans l'autre sens.

586
00:48:35,260 --> 00:48:39,280
Donc, c'est-à-dire que si le terrain que vous cherchez à évaluer est plus petit,

587
00:48:39,440 --> 00:48:43,720
c'est beaucoup plus simple. Si vous avez un terrain comparable qui est d'une plus

588
00:48:43,740 --> 00:48:46,580
grande taille, étant donné que vous allez simplement prendre ici une proportion de

589
00:48:46,600 --> 00:48:50,200
ça ici. Mais de façon simple, c'est ça.

590
00:48:50,300 --> 00:48:52,880
C'est-à-dire que plus on a une profondeur qui est importante,

591
00:48:53,180 --> 00:48:57,780
plus la partie, donc le dernier ici, le corps, va capturer moins de valeur.

592
00:49:01,680 --> 00:49:07,860
Maintenant, ça revient ici. Si on a un terrain d'une profondeur de 100 pieds

593
00:49:07,880 --> 00:49:12,500
avec une valeur estimée de 80 000, on veut évaluer un terrain identique mais de 75

594
00:49:12,520 --> 00:49:14,880
pieds. Donc, qu'est-ce que ça veut dire ?

595
00:49:15,080 --> 00:49:20,360
C'est qu'on est dans un cas où on aura un terrain qui vaut 72 000 ici,

596
00:49:20,480 --> 00:49:23,820
donc soit 90 % de la valeur. C'est un peu l'exemple qu'on vient de faire.

597
00:49:25,300 --> 00:49:30,240
Pourquoi ? Parce que le dernier 25 pieds, il vaut simplement 10 %,

598
00:49:30,260 --> 00:49:31,200
donc soit 8 000.

599
00:49:32,820 --> 00:49:34,260
En soi, c'est l'exemple qu'on a fait sur Excel.

600
00:49:39,280 --> 00:49:41,520
Qu'est-ce qui est important de se rappeler, c'est que la règle d'Hopper,

601
00:49:41,620 --> 00:49:44,820
c'est un outil d'estimation, comme je l'ai dit, pas une loi absolue.

602
00:49:44,900 --> 00:49:48,140
C'est-à-dire qu'il y a certaines règles aussi qui existent,

603
00:49:48,180 --> 00:49:50,700
donc la règle de Davis, qui est plus conservatrice.

604
00:49:50,780 --> 00:49:57,120
C'est-à-dire qu'au lieu d'être, c'est plus, on parle donc de l'ordre de 50,

605
00:49:57,340 --> 00:50:02,980
25, 15 et 10. Vous voyez, donc, ce n'est pas nécessairement plus conservateur dans

606
00:50:03,000 --> 00:50:07,500
le sens où on applique vraiment une proportion plus importante au premier,

607
00:50:07,540 --> 00:50:14,460
donc 25 %. Donc, c'est vraiment, moi, je dirais, c'est-à-dire que la

608
00:50:14,480 --> 00:50:19,240
profondeur est vraiment moins rémunérée, donc, selon la règle de Davis.

609
00:50:19,940 --> 00:50:24,540
Encore une fois, dans le rapport d'évaluation, est-ce que c'est la règle d'Hopper,

610
00:50:24,600 --> 00:50:25,900
selon moi, c'est elle qui prévaut ?

611
00:50:27,200 --> 00:50:30,380
mais c'est possible donc d'utiliser également la règle de Davis en soi qui est

612
00:50:30,400 --> 00:50:31,780
simplement un changement de pourcentage

613
00:50:34,480 --> 00:50:40,620
est-ce que le marché nous dit est-ce que selon vous mettons le en soi ici

614
00:50:40,640 --> 00:50:44,240
c'est quand même très facile de vérifier est-ce que cette règle-là est valable

615
00:50:44,260 --> 00:50:47,940
empiriquement vous comparez deux terrains dans le même secteur puis vous allez faire

616
00:50:47,960 --> 00:50:53,020
donc un ajustement si ça respecte donc la règle d'Hopper c'est dans ce quartier-là c

617
00:50:53,040 --> 00:50:54,300
'est probablement la règle la plus adaptée

618
00:50:56,320 --> 00:51:01,780
Mais, encore une fois, ça prend dans le même quartier deux terrains avec des

619
00:51:01,800 --> 00:51:07,240
superficies différentes. Et là, est-ce qu'il n'y aurait pas une façon de moderniser

620
00:51:07,260 --> 00:51:09,980
ça ? Probablement que oui, mais bon, c'est comme ça que l'ordre l'enseigne,

621
00:51:10,460 --> 00:51:14,760
puis que c'est dans les, donc dans les, dans le curriculum,

622
00:51:14,920 --> 00:51:17,900
donc on pourrait dire pour l'examen des évaluateurs agréés.

623
00:51:18,180 --> 00:51:19,160
C'est ces règles-là qu'enseigne.

624
00:51:19,520 --> 00:51:24,200
Ça mériterait d'être modernisé selon moi, mais bon, c'est Pourquoi le séparer en

625
00:51:24,220 --> 00:51:25,740
quatre ? Pourquoi le choix de quatre ?

626
00:51:25,940 --> 00:51:27,840
C'est une bonne question. Pourquoi ce n'est pas de quoi qu'il continue ?

627
00:51:28,080 --> 00:51:31,520
C'est une bonne question. Ça permet donc d'analyser le fractionnement d'un terrain.

628
00:51:32,380 --> 00:51:36,500
Puis, ça permet d'estimer la valeur d'un terrain excédentaire,

629
00:51:36,560 --> 00:51:38,340
c'est-à-dire d'une proportion excédentaire.

630
00:51:40,660 --> 00:51:45,720
Évaluer donc une expropriation partielle, donc une prise en arrière l'eau.

631
00:51:46,040 --> 00:51:48,120
Ça, c'est quand même relativement important.

632
00:51:48,300 --> 00:51:52,680
Maintenant que vous voulez céder une partie du terrain arrière,

633
00:51:52,760 --> 00:51:55,980
c'est-à-dire que je ne sais pas quelle situation ou ce que ça pourrait arriver,

634
00:51:56,220 --> 00:51:58,840
mais si c'est la composante qui est arrière du terrain,

635
00:51:59,880 --> 00:52:02,040
elle vaut beaucoup moins que si c'est le devant, par exemple.

636
00:52:03,740 --> 00:52:05,920
Maintenant qu'on le lancerait dans le cas de la règle de Davis,

637
00:52:06,600 --> 00:52:11,860
bien là, ici, si maintenant vous cédez le 50 % qui est plus en arrière,

638
00:52:12,340 --> 00:52:15,080
bien il vaut seulement 25 % de la valeur du terrain initial.

639
00:52:16,000 --> 00:52:18,340
Alors que c'est le devant, bien là, c'est 75 %.

640
00:52:18,920 --> 00:52:24,940
Dans le cas de la règle Harper, ça serait 70 % pour le devant et 30 % pour

641
00:52:24,960 --> 00:52:27,220
l'arrière. En soi, il n'y a pas vraiment une grosse différence entre les deux

642
00:52:27,240 --> 00:52:29,980
règles. C'est simplement un petit décalage du pourcentage.

643
00:52:31,460 --> 00:52:36,980
donc ça c'est pour tout ce qui est format donc terrain et autres donc c'est

644
00:52:39,160 --> 00:52:42,720
donc on va passer maintenant au zonage, localisation et zonage

645
00:52:45,720 --> 00:52:49,400
il y a des ajustements qui peuvent être faits donc comme on dit le principe

646
00:52:49,420 --> 00:52:52,480
fondamental de l'immobilier c'est le location, location,

647
00:52:52,560 --> 00:52:57,380
location donc c'est le self-taught c'est quand même très vrai c'était historiquement

648
00:52:57,400 --> 00:53:03,400
vrai Maintenant, qu'est-ce qui est considéré comme étant d'équat de positif sur la

649
00:53:03,420 --> 00:53:08,220
valeur d'un terrain ? Historiquement, la proximité à des parcs et des écoles,

650
00:53:08,900 --> 00:53:16,060
on peut accorder un terrain

651
00:53:16,080 --> 00:53:20,080
qui est proche d'une école va être plus favorisé au niveau du prix qu'un terrain qui

652
00:53:20,100 --> 00:53:21,000
n'est pas proche d'une école.

653
00:53:21,760 --> 00:53:23,180
Même chose pour le transport en commun.

654
00:53:23,620 --> 00:53:26,160
Même chose pour un quartier avec une vue dégagée.

655
00:53:26,320 --> 00:53:29,380
Proximité des commerces ses services et accès rapide à une autoroute.

656
00:53:30,520 --> 00:53:35,060
Maintenant, comment on fait pour juger la décote ou la surcote,

657
00:53:35,260 --> 00:53:37,600
ou peu importe ? C'est là que ça devient intéressant.

658
00:53:38,440 --> 00:53:42,280
Il n'y a pas de règles nécessairement claires à cet égo là,

659
00:53:42,680 --> 00:53:45,840
étant donné que ça dépend. Ça dépend donc de c'est quoi la ville,

660
00:53:46,280 --> 00:53:48,760
ça dépend du quartier, ça dépend de plein de facteurs.

661
00:53:49,140 --> 00:53:54,540
Mais qu'est-ce qu'on sait, c'est que on peut l'évaluer avec deux ventes.

662
00:53:55,320 --> 00:53:57,660
Réellement, donc deux ventes survenue d'un terrain.

663
00:53:58,600 --> 00:54:01,680
Supposons qu'on est dans un quartier où il y a eu deux terrains qui se sont vendus,

664
00:54:01,800 --> 00:54:03,960
un qui est proche de l'autoroute, mais que l'autre non.

665
00:54:04,660 --> 00:54:06,420
Là, vous êtes capable d'accorder une valeur.

666
00:54:06,780 --> 00:54:10,140
Si maintenant, c'est une vente qui date il y a quand même plusieurs années,

667
00:54:10,260 --> 00:54:16,500
vous pouvez l'ajuster pour le temps en fonction du taux de croissance de 3 %

668
00:54:16,520 --> 00:54:22,780
ou lui que vous choisissez. Ça permet d'avoir la valeur de décote la

669
00:54:22,800 --> 00:54:27,080
plus appropriée. Il n'y a pas nécessairement un benchmark qui dit « Proche d'une

670
00:54:27,100 --> 00:54:30,620
école, ça vaut tant ». Donc, c'est vraiment une analyse qui est empirique.

671
00:54:30,720 --> 00:54:34,040
C'est-à-dire que c'est basé sur les comparables et sur l'historique des ventes.

672
00:54:35,020 --> 00:54:37,000
Donc, ça prend malheureusement.

673
00:54:37,780 --> 00:54:42,940
Aussi, un des points, c'est que ce n'est pas nécessairement obligé de,

674
00:54:43,100 --> 00:54:45,060
si vous avez vraiment, par exemple,

675
00:54:47,020 --> 00:54:49,240
vous n'êtes pas capable dans le quartier que vous recherchez,

676
00:54:49,760 --> 00:54:53,620
d'avoir donc ces deux ventes-là, c'est possible d'aller dans un autre quartier.

677
00:54:54,360 --> 00:54:57,320
si vous avez vraiment toutes les autres caractéristiques constantes.

678
00:54:57,420 --> 00:55:01,660
C'est-à-dire que, par exemple, vous soyez dans une situation où on a pratiquement le

679
00:55:01,680 --> 00:55:04,700
même scénario, c'est-à-dire un terrain qui est proche d'une autoroute,

680
00:55:04,860 --> 00:55:07,680
puis l'autre non, mais que c'est juste le quartier qui est diffère,

681
00:55:07,840 --> 00:55:12,660
bien, c'est possible d'aller vraiment isoler la composante qui est due à l

682
00:55:12,680 --> 00:55:16,940
'autoroute. C'est plus laborieux à ce niveau-là, mais c'est possible.

683
00:55:17,200 --> 00:55:20,700
Ce ne sera pas toujours. Et encore une fois, appliquer ça dans la réalité,

684
00:55:20,960 --> 00:55:22,340
ça prend quand même beaucoup de ventes.

685
00:55:23,100 --> 00:55:24,400
Est-ce que c'est le cas réellement ?

686
00:55:24,580 --> 00:55:29,840
Donc, pas nécessairement. On va voir que pour les comparables,

687
00:55:30,040 --> 00:55:33,560
pour tout ce qui est bâtiment, ça va devenir pas mal plus intéressant dans les

688
00:55:33,580 --> 00:55:36,120
prochaines séances parce que là, il y en a vraiment beaucoup.

689
00:55:36,820 --> 00:55:42,960
Alors que des terrains vides avec rien de dessus, c'est moins la norme.

690
00:55:44,220 --> 00:55:48,380
Il y en a des ventes, mais souvent, ça ne représente pas une grosse proportion de

691
00:55:48,400 --> 00:55:51,440
toutes les ventes qui sont survenues dans le marché immobilier.

692
00:55:52,160 --> 00:55:54,980
Maintenant, au niveau des facteurs qui sont dits négatifs,

693
00:55:55,100 --> 00:55:57,200
donc est-ce que c'est une proximité industrielle ?

694
00:55:57,760 --> 00:55:59,500
Donc, c'est-à-dire, est-ce que c'est proche d'une usine ?

695
00:55:59,880 --> 00:56:01,360
Est-ce que vous êtes dans un parc industriel ?

696
00:56:01,520 --> 00:56:05,340
Donc, j'espère que non. Si vous avez une maison, que votre maison n'est pas proche d

697
00:56:05,360 --> 00:56:08,220
'un parc industriel ou dans le parc industriel, ce qui est peu probable,

698
00:56:08,340 --> 00:56:12,400
mais bon. Bruit, donc tout ce qui est proche des aéroports ou des autoroutes.

699
00:56:12,820 --> 00:56:15,400
Donc, c'est-à-dire qu'il y a une différence entre être proche d'une entrée d

700
00:56:15,420 --> 00:56:17,280
'autoroute puis être à côté d'autoroute.

701
00:56:18,060 --> 00:56:20,700
Donc, c'est-à-dire que si votre maison, par exemple, est construit,

702
00:56:20,720 --> 00:56:23,200
Et puis derrière, l'autoroute passe.

703
00:56:24,380 --> 00:56:25,260
Mais ça, malheureusement,

704
00:56:27,140 --> 00:56:27,940
ça l'amène des bruits.

705
00:56:31,080 --> 00:56:34,400
Une rue, par exemple, de quartier, c'est beaucoup moins passant qu'une autoroute.

706
00:56:34,500 --> 00:56:36,780
Habituellement, une autoroute, ça n'arrête jamais de circuler.

707
00:56:36,860 --> 00:56:40,700
Donc, que vous regardez à 2h du matin, 3h du matin, il y a quand même des gens qui

708
00:56:40,720 --> 00:56:42,440
circulent malgré tout, les camions et autres.

709
00:56:43,080 --> 00:56:46,060
Est-ce qu'il y a une ligne à haute tension aussi qui est proche de votre propriété ?

710
00:56:46,080 --> 00:56:51,300
Donc, dans certains quartiers, dans certaines régions, donc à Gatineau-Gallement,

711
00:56:51,520 --> 00:56:56,980
Montréal, Québec, il y a des zones où les lignes d'Hydro-Québec,

712
00:56:57,060 --> 00:57:03,560
donc de transport haute tension, donc cela qui permet de faire passer les grandes

713
00:57:03,580 --> 00:57:09,040
quantités de courant à travers les différentes villes, ça se trouve que ça passe sur

714
00:57:09,060 --> 00:57:10,060
un terrain à côté de l'autre.

715
00:57:10,080 --> 00:57:16,260
Bien ça, c'est pas très bon, c'est pas une bonne nouvelle

716
00:57:16,280 --> 00:57:20,100
pour la valeur. C'est-à-dire qu'il y a certaines études qui montrent que ça a des

717
00:57:20,120 --> 00:57:25,700
perturbations, soit sur l'organisme, c'est pas nécessairement de quoi qu'il est

718
00:57:25,720 --> 00:57:30,180
fondé, mais c'est suffisamment fondé, il y a suffisamment d'inquiétudes un peu pour

719
00:57:30,200 --> 00:57:33,700
dire que ça peut amener une certaine réticence chez certaines personnes.

720
00:57:34,420 --> 00:57:37,040
Il n'y a pas de preuves, maintenant, scientifiques, comme par exemple,

721
00:57:37,200 --> 00:57:38,840
que tu as la giscose de cancer.

722
00:57:39,020 --> 00:57:40,280
Il n'y a pas de doute.

723
00:57:42,480 --> 00:57:44,180
Mais il y a quand même des inquiétudes.

724
00:57:44,580 --> 00:57:49,420
C'est pour ça que, surtout, ça l'amène à une certaine nuisance électromagnétique.

725
00:57:50,000 --> 00:57:52,800
Il y a plusieurs facteurs qui font en sorte que tu ne veux pas être à côté de l'île,

726
00:57:53,220 --> 00:57:56,200
à haute tension, des fois juste au cas où, peu importe.

727
00:57:56,660 --> 00:57:57,460
Donc,

728
00:57:58,660 --> 00:58:01,160
maintenant, est-ce que c'est proche d'un dépotoir, donc site d'enfouissement ?

729
00:58:01,520 --> 00:58:03,960
Donc, historiquement, les sites d'enfouissement, ça les...

730
00:58:03,980 --> 00:58:07,120
dans la province de Québec, c'est entre des écosentres.

731
00:58:07,760 --> 00:58:11,080
Donc, c'est... mais des anciens sites d'enfouissement ou...

732
00:58:11,700 --> 00:58:12,920
Maintenant, est-ce que quelqu'un...

733
00:58:12,940 --> 00:58:15,360
est-ce qu'il me décote parce que tu es proche d'un site d'enfouissement,

734
00:58:15,440 --> 00:58:16,720
un écosentre ? Je ne sais pas.

735
00:58:17,220 --> 00:58:20,520
Peut-être que oui encore. Mais bon, historiquement, au Québec,

736
00:58:20,700 --> 00:58:23,120
avant qu'il allait aux écosentres, il y avait...

737
00:58:23,140 --> 00:58:25,280
C'est-à-dire que les gens qui allaient porter, par exemple,

738
00:58:25,340 --> 00:58:27,080
des déchets, c'était enfoui dans le sol.

739
00:58:27,280 --> 00:58:29,240
Donc, ça venait avec un certain lot d'odeurs et autres,

740
00:58:29,560 --> 00:58:32,920
parce que ce n'était pas des containers temporaires qu'ensuite la ville vous vient

741
00:58:32,940 --> 00:58:33,740
chercher.

742
00:58:35,040 --> 00:58:39,200
Donc, ça amenait des problèmes d'odeurs un petit peu nauséabondes.

743
00:58:39,340 --> 00:58:43,700
C'est modernisé, donc ça, c'est moins un problème maintenant aussi.

744
00:58:43,920 --> 00:58:46,720
Mais encore une fois, c'est à voir dans les comparables.

745
00:58:46,840 --> 00:58:49,500
Est-ce qu'on peut vraiment voir qu'il y a une différence de prix au niveau du

746
00:58:49,520 --> 00:58:53,540
terrain à ce niveau-là ? Maintenant, tout ce qui est secteur à criminalité est élevé.

747
00:58:54,880 --> 00:58:58,180
Donc, au Québec, c'est moins…

748
00:58:58,200 --> 00:59:02,840
Vous voudriez faire de l'évaluation immobilière aux États-Unis,

749
00:59:03,080 --> 00:59:03,900
ça serait vraiment important.

750
00:59:04,760 --> 00:59:07,820
Ce serait un critère vraiment très, très, très important parce qu'il y a certaines

751
00:59:07,840 --> 00:59:11,100
zones aux États-Unis où c'est très, très, très dangereux.

752
00:59:11,120 --> 00:59:13,780
Je ne dis pas qu'il n'y a aucune zone du Québec qui est dans le cas,

753
00:59:13,880 --> 00:59:19,920
mais bon, ça reste quand même des taux de criminalité acceptables malgré

754
00:59:19,940 --> 00:59:23,820
tout. C'est-à-dire que même si on pense aux pires zones qu'on pourrait dire comme

755
00:59:23,840 --> 00:59:30,120
Montréal-Nord ou à Québec, par exemple, secteur de Limoilou ou autre,

756
00:59:30,640 --> 00:59:33,040
ça reste des endroits quand même très pésibles malgré tout.

757
00:59:34,920 --> 00:59:39,060
mais bon, il y a probablement certaines des codes qui sont accordés malgré ça,

758
00:59:39,260 --> 00:59:43,580
mais vraiment au niveau des facteurs des criminalités, c'est surtout aux États-Unis

759
00:59:43,600 --> 00:59:44,460
que c'est important d'en faire.

760
00:59:47,840 --> 00:59:53,020
Je dirais que c'est un, c'est regardé mais c'est pas nécessairement moi je crois pas

761
00:59:53,040 --> 00:59:56,680
que ça affecte vraiment la valeur d'un terrain à trop en parler,

762
00:59:56,920 --> 01:00:00,040
c'est plus dans le fond des quantités qu'il y a autour par exemple est-ce que c'est

763
01:00:00,060 --> 01:00:01,220
proche des services C'est ce qu'il y a.

764
01:00:02,860 --> 01:00:04,720
C'est peut-être vous à changer éventuellement.

765
01:00:06,000 --> 01:00:06,800
Maintenant,

766
01:00:08,560 --> 01:00:13,480
zonage au Québec. Ça ici, c'est la hiérarchie des types de zonage.

767
01:00:15,880 --> 01:00:18,620
Ça provient de la loi sur l'aménagement et l'urbanisme.

768
01:00:18,740 --> 01:00:21,160
C'est vraiment le gouvernement du Québec qui détermine ça.

769
01:00:22,640 --> 01:00:26,260
Aussi, la MRC qui détermine le schéma d'aménagement et de développement.

770
01:00:27,060 --> 01:00:29,880
Et le plan d'urbanisme et réglementation du zonage.

771
01:00:30,940 --> 01:00:34,280
Ici, le gouvernement du Québec détermine la loi et ensuite,

772
01:00:34,400 --> 01:00:40,120
c'est la municipalité et les MRC qui appliquent les proportions de chaque

773
01:00:40,140 --> 01:00:43,940
municipalité qui vont être sonnées R1, R2, etc.

774
01:00:45,140 --> 01:00:50,200
Lorsque vous voyez une propriété qui est dite R1, c'est un résidentiel unifamilial.

775
01:00:50,220 --> 01:00:55,560
Donc, ça, c'est-à-dire que, je vais vous donner un exemple,

776
01:00:56,140 --> 01:00:59,760
un terrain R1 ne peut pas avoir un jumelé.

777
01:00:59,960 --> 01:01:03,340
Donc, c'est-à-dire que c'est simplement une maison unifamiliale.

778
01:01:03,460 --> 01:01:04,540
Donc, qu'est-ce que ça implique ?

779
01:01:04,660 --> 01:01:08,920
C'est qu'il y a une seule entrée au bâtiment, puis s'il y en a une deuxième,

780
01:01:09,080 --> 01:01:11,960
il ne pourra pas avoir une deuxième adresse.

781
01:01:12,080 --> 01:01:13,440
Donc, c'est-à-dire qu'il n'y a pas d'appartement possible.

782
01:01:14,240 --> 01:01:17,240
C'est possible qu'il y ait une deuxième entrée au bâtiment qui va être construit,

783
01:01:17,360 --> 01:01:20,900
mais vraiment, c'est une résidence unifamiliale, donc il n'y a pas de séparation,

784
01:01:21,000 --> 01:01:23,080
puis il n'y a pas de loyer non plus, donc c'est-à-dire que vous ne pouvez pas louer

785
01:01:23,100 --> 01:01:27,400
une partie du logement. Lorsqu'on passe de R2 à R3, là,

786
01:01:27,520 --> 01:01:30,400
c'est résidentiel bifamilial et trifamilial.

787
01:01:31,100 --> 01:01:35,700
Donc là, on est vraiment dans tout ce qui est, on peut séparer la zone en deux,

788
01:01:35,780 --> 01:01:38,960
donc ça peut être un jumelé et autre.

789
01:01:39,800 --> 01:01:42,480
R4 et R6, c'est résidentiel multifamilial.

790
01:01:42,640 --> 01:01:46,620
Donc, ça peut aller vraiment jusqu'à R4, je crois que c'est jusqu'à Ciplex.

791
01:01:46,820 --> 01:01:53,100
Et ensuite, R6, c'est vraiment le multifamilial, donc vraiment beaucoup plus

792
01:01:53,120 --> 01:01:59,480
de logements. Donc, c'est vraiment gradé de R1

793
01:01:59,500 --> 01:02:04,480
à R6. Ici, encore une fois, le point le plus important,

794
01:02:04,600 --> 01:02:07,900
c'est vraiment la différence de valeur entre un terrain R1 et R2.

795
01:02:08,360 --> 01:02:10,560
même si on a l'impression que ça ne change pas grand-chose,

796
01:02:11,560 --> 01:02:12,900
des fois, ça peut avoir de l'importance.

797
01:02:13,040 --> 01:02:17,800
C'est-à-dire que souvent, maintenant, avec tout ce qui est bifamilial,

798
01:02:17,880 --> 01:02:20,220
ça devient de plus en plus populaire.

799
01:02:20,960 --> 01:02:25,420
Donc, il ne faut pas oublier que ça l'empêche d'avoir deux adresses postales,

800
01:02:25,560 --> 01:02:26,540
le fait d'être arrivé.

801
01:02:28,360 --> 01:02:33,080
Donc, c'est vraiment une maison bifamiliale, une résidence.

802
01:02:36,640 --> 01:02:40,040
C'est applicable tant au niveau des stades qui ne peuvent pas avoir deux lois

803
01:02:40,060 --> 01:02:43,120
fonciers, puis il ne peut pas avoir deux résidences, donc deux adresses.

804
01:02:43,260 --> 01:02:45,420
C'est vraiment, c'est très rigoureux à ce niveau-là.

805
01:02:45,980 --> 01:02:49,980
C'est possible de faire une demande de changement de zonage,

806
01:02:50,000 --> 01:02:53,960
donc de R1, R2. Mais encore une fois, il faut justifier pourquoi.

807
01:02:54,580 --> 01:02:57,220
Puis c'est quand même très long, donc c'est une procedure qui est longue.

808
01:02:59,060 --> 01:03:00,080
Maintenant, commercial, donc.

809
01:03:00,100 --> 01:03:03,540
Donc, c'est-à-dire que le commercial, donc, c'est soit local,

810
01:03:04,060 --> 01:03:07,760
artériel et régional. Donc, qu'est-ce que ça veut dire ça ici ?

811
01:03:07,960 --> 01:03:14,020
C'est que l'artériel commercial, donc, c'est les zones qui sont souvent les plus

812
01:03:14,040 --> 01:03:15,880
proches, donc, de certaines grandes artères.

813
01:03:16,000 --> 01:03:20,300
Donc, c'est moins le sujet du cours, donc, dans le sens où le cours est beaucoup

814
01:03:20,320 --> 01:03:21,700
plus axé, donc, sur le résidentiel.

815
01:03:22,040 --> 01:03:25,960
Mais c'est bon, donc, de savoir que le commercial, ça se sépare vraiment en trois

816
01:03:25,980 --> 01:03:27,800
composantes, donc, trois types de zonage.

817
01:03:30,100 --> 01:03:34,020
Au niveau de l'industriel, c'est vraiment léger, moyen,

818
01:03:34,400 --> 01:03:39,480
lourd. Donc, si c'est L1, I1, excusez-moi, donc c'est industriel léger.

819
01:03:39,920 --> 01:03:41,540
Maintenant, qu'est-ce qu'il y a dans l'industriel léger ?

820
01:03:41,740 --> 01:03:42,880
C'est une très bonne question.

821
01:03:43,920 --> 01:03:47,420
Industriel lourd, c'est vraiment tout ce qui est, on pourrait dire,

822
01:03:47,460 --> 01:03:53,700
raffinage. Donc, usine de traitement des aliments, des

823
01:03:53,720 --> 01:03:54,760
abattoirs, des choses comme ça.

824
01:03:54,880 --> 01:03:56,700
Ça, c'est plus qu'on pourrait contrer industriel.

825
01:03:56,720 --> 01:04:02,060
lourd. Maintenant, léger, c'est probablement, donc, on pourrait s'attendre à ce que

826
01:04:02,080 --> 01:04:07,400
ce soit tout ce qui est maton embouteillage ou chaînes de production alimentaire.

827
01:04:07,780 --> 01:04:09,580
Donc, ça rentre tout dans l'industriel, c'est ici.

828
01:04:10,520 --> 01:04:12,780
Et finalement, il y a agricole et forestier.

829
01:04:14,700 --> 01:04:19,980
Donc, agricole, c'est tout ce qui est ferme et tout ce qui est,

830
01:04:20,020 --> 01:04:24,020
par exemple, production agricoles, les fermettes et autres.

831
01:04:25,040 --> 01:04:29,040
Forestier, ça, c'est un cas qui n'est pas beaucoup documenté,

832
01:04:29,080 --> 01:04:29,880
mais c'est les terres à bois.

833
01:04:29,940 --> 01:04:32,460
Donc, c'est les timberlands. Donc, c'est vraiment tout ce qui est,

834
01:04:32,540 --> 01:04:36,820
les terres qui ne sont pas des fermes, mais qu'on ne peut pas non plus utiliser pour

835
01:04:36,840 --> 01:04:37,980
faire de l'immobilier résidentiel.

836
01:04:38,160 --> 01:04:42,060
Donc, ça vaut très cher. Donc, ça, ici, le forestier, c'est quoi qui est sous

837
01:04:42,080 --> 01:04:44,380
-exploité, mais c'est ce qu'on appelle des terres à bois.

838
01:04:45,020 --> 01:04:50,760
Donc, c'est vraiment des terres qui sont utilisées pour l'exploitation de la forêt.

839
01:04:53,080 --> 01:04:57,840
terres à bois. C'est pas le même, donc ça n'a pas la même vocation,

840
01:04:57,960 --> 01:05:00,440
donc c'est pas le même prix au niveau du terrain.

841
01:05:01,500 --> 01:05:04,960
Il y a beaucoup moins de terres à bois que de terres à agricole,

842
01:05:05,060 --> 01:05:07,420
c'est-à-dire que les fermes, il y en a quand même une bonne quantité.

843
01:05:08,600 --> 01:05:11,040
Les prix augmentent dans le temps également au niveau de l'agricole,

844
01:05:11,140 --> 01:05:14,960
donc c'est-à-dire qu'une ferme, il y a 20 ans, c'était pas tant,

845
01:05:15,420 --> 01:05:20,760
mais là aujourd'hui, je pense que le marché commence à mieux valoriser ce type de

846
01:05:20,780 --> 01:05:21,580
terrain-là.

847
01:05:26,000 --> 01:05:30,920
Maintenant, on arrive donc au niveau de la densité et le coefficient d'occupation du

848
01:05:30,940 --> 01:05:33,200
sol. Qu'est-ce que ça veut dire ça ?

849
01:05:33,360 --> 01:05:34,160
C'est que,

850
01:05:35,460 --> 01:05:43,000
par exemple, dans le cas d'une zone R1 à Gatineau, il y a certains

851
01:05:43,020 --> 01:05:47,260
terrains qui sont obligés, donc il y a un taux d'implémentation maximale du bâtiment

852
01:05:47,280 --> 01:05:49,800
de 40 %. Donc, vous l'aurez compris.

853
01:05:50,600 --> 01:05:55,320
C'est beaucoup moins intéressant lorsqu'on a une implantation maximale de 40 % que,

854
01:05:55,440 --> 01:05:58,260
par exemple, 60 %. Donc, ça va impacter le prix.

855
01:05:58,840 --> 01:06:03,860
Et ça, c'est vraiment, donc, c'est détaillé dans le cadastre et tout ça.

856
01:06:04,920 --> 01:06:08,760
C'est quoi le taux maximal, donc, d'utilisation que vous pouvez faire du terrain.

857
01:06:10,040 --> 01:06:14,760
Il y a des fois aussi que c'est, il y a certains terrains que c'est interdit de

858
01:06:14,780 --> 01:06:18,880
mettre une deuxième, c'est rare, mais par exemple un cabaneau ou autre,

859
01:06:18,960 --> 01:06:20,200
c'est-à-dire que c'est juste une entité.

860
01:06:20,680 --> 01:06:25,880
Il y a beaucoup de règles comme ça qu'il faut bien s'assurer de valider avant de

861
01:06:25,900 --> 01:06:26,920
déterminer la valeur d'un terrain.

862
01:06:29,700 --> 01:06:31,660
Une densité plus élevée, qu'est-ce que ça veut dire ?

863
01:06:31,820 --> 01:06:37,360
C'est qu'on peut construire un bâtiment sur une plus grande proportion de terrain qu

864
01:06:37,380 --> 01:06:39,240
'une densité qui ne serait pas élevée.

865
01:06:39,340 --> 01:06:41,960
On traîne aux alentours par exemple, 60 % par rapport à Cal.

866
01:06:42,760 --> 01:06:46,360
Et également, il y a une hauteur qui est dite « maximal ».

867
01:06:46,380 --> 01:06:50,420
C'est-à-dire que chaque terrain possède, dans le cas d'une R,

868
01:06:50,560 --> 01:06:53,400
par exemple à Gatineau, on pourrait parler de 10 mètres d'auteur maximal.

869
01:06:54,180 --> 01:06:55,680
Ça veut dire que c'est deux étages maximum.

870
01:06:56,680 --> 01:07:00,360
Ce qui est classique pour l'immobilier unifamilial standard.

871
01:07:03,720 --> 01:07:04,840
C'est ça ici.

872
01:07:07,120 --> 01:07:12,120
Maintenant, Maintenant, pourquoi donc c'est important d'analyser le zonage comme ça ?

873
01:07:12,320 --> 01:07:16,880
C'est que, est-ce que le terrain, les questions essentielles en soi ici,

874
01:07:17,080 --> 01:07:19,000
c'est est-ce que le terrain est conforme au zonage actuel ?

875
01:07:20,220 --> 01:07:23,260
Est-ce qu'il y a eu un changement dans le zonage récemment ?

876
01:07:25,700 --> 01:07:27,700
Est-ce que c'est de quoi qui est cohérent aussi avec le quartier ?

877
01:07:27,720 --> 01:07:31,040
C'est-à-dire qu'un terrain, par exemple, R1 sur un axe commercial,

878
01:07:31,980 --> 01:07:38,200
c'est moins intéressant qu'un terrain

879
01:07:38,220 --> 01:07:40,520
C1 sur un axe commercial parce que c'est commercial.

880
01:07:42,960 --> 01:07:44,300
Ici, c'est un exemple positif.

881
01:07:44,380 --> 01:07:47,860
C'est-à-dire que si on aurait un changement de zonage de R1 à C1,

882
01:07:48,040 --> 01:07:50,740
dans ce cas-là précisément, c'est très positif parce que c'est sur un axe

883
01:07:50,760 --> 01:07:55,400
commercial. Mais un terrain commercial, dont un nouveau règlement interdit l'usage

884
01:07:55,420 --> 01:07:58,980
actuel, bien là, ça l'amène à une perte de valeur.

885
01:07:59,180 --> 01:08:04,020
C'est-à-dire qu'imaginez, un terrain qui serait sur un axe commercial qui perdrait

886
01:08:04,040 --> 01:08:09,280
le... Ce serait plus classé C1, ce serait R1, mais là, on serait dans un cas d'une

887
01:08:09,300 --> 01:08:10,100
perte de valeur.

888
01:08:11,440 --> 01:08:13,320
Pourquoi des fois, il y a des changements de zonage ?

889
01:08:15,900 --> 01:08:17,280
Ça dépend donc des municipalités.

890
01:08:17,400 --> 01:08:19,700
Donc, c'est vraiment... Ce n'est pas de quoi qui est le gouvernemental en soi,

891
01:08:19,760 --> 01:08:20,980
c'est vraiment la municipalité.

892
01:08:21,080 --> 01:08:22,420
On va en parler. Ou la MRC.

893
01:08:24,040 --> 01:08:28,640
Une MRC, c'est simplement un regroupement en soi des municipalités.

894
01:08:30,200 --> 01:08:36,380
Par exemple, il y a certaines régions, donc

895
01:08:36,400 --> 01:08:37,560
il y a plusieurs municipalités.

896
01:08:37,700 --> 01:08:41,120
Il y a une MRC qui englobe, donc tout ce qui est aménagement et territoire.

897
01:08:42,740 --> 01:08:47,140
Il y a plusieurs cas. Par exemple, l'île d'Orléans à Québec,

898
01:08:47,440 --> 01:08:50,980
c'est une MRC qui gère toute l'île d'Orléans, mais l'île d'Orléans est séparée en

899
01:08:51,000 --> 01:08:54,660
différentes municipalités. Mais c'est la MRC qui gère donc tout ce qui est

900
01:08:54,680 --> 01:09:00,800
aménagement du territoire et tout ce qui est mettons le foncier

901
01:09:00,820 --> 01:09:01,760
et autres.

902
01:09:05,960 --> 01:09:07,740
Maintenant, est-ce que ça allait jusqu'à présent ?

903
01:09:12,220 --> 01:09:14,060
Oui. Oui, parfait, merveilleux.

904
01:09:14,960 --> 01:09:19,700
Donc, maintenant au niveau des services publics, Parce que malheureusement,

905
01:09:19,920 --> 01:09:23,480
un terrain, habituellement, on veut construire un bâtiment dessus.

906
01:09:23,580 --> 01:09:28,480
Donc, c'est-à-dire que ce n'est pas nécessairement pour juste pouvoir faire un

907
01:09:28,500 --> 01:09:30,560
stationnement. On veut vraiment qu'il y ait un bâtiment.

908
01:09:31,060 --> 01:09:33,880
Malheureusement, ça prend des services publics, dont l'aqueduc.

909
01:09:34,180 --> 01:09:36,700
C'est-à-dire qu'un aqueduc, c'est quoi ?

910
01:09:36,820 --> 01:09:41,140
C'est simplement un réseau qui permet d'avoir de l'eau courante.

911
01:09:41,300 --> 01:09:44,460
C'est-à-dire que c'est ce qui vous permet d'avoir de l'eau dans votre robinet,

912
01:09:45,540 --> 01:09:47,180
qui est de l'eau traitée et autres.

913
01:09:48,020 --> 01:09:51,320
Ça ici, le fait d'avoir un puits privé, c'est-à-dire le fait de ne pas avoir d

914
01:09:51,340 --> 01:09:56,960
'aqueduc possible sur le terrain, c'est-à-dire sans service.

915
01:09:57,280 --> 01:10:02,460
On peut parler d'une décote moyenne pour un terrain donné d'à peu près 5 000 à 15

916
01:10:02,480 --> 01:10:04,920
000. C'est quand même relativement important.

917
01:10:06,340 --> 01:10:11,960
Encore une fois, c'est possible d'avoir un service, pas d'avoir de service d

918
01:10:11,980 --> 01:10:14,060
'aqueduc, mais d'avoir un système d'égout.

919
01:10:14,200 --> 01:10:16,180
Donc, c'est-à-dire qu'il y a certains cas que c'est possible.

920
01:10:16,380 --> 01:10:22,100
C'est-à-dire que vous n'avez pas nécessairement l'aqueduc pour l'eau potale,

921
01:10:22,300 --> 01:10:28,680
mais vous avez donc des égouts pour tout ce qui est résidus

922
01:10:28,700 --> 01:10:33,380
sanitaris et autres. Donc, ça ici, le fait de ne pas avoir des goûts sanitaires,

923
01:10:33,480 --> 01:10:36,920
c'est une des cas vraiment plus importantes, entre 10 000 et 25 000.

924
01:10:37,080 --> 01:10:39,860
Donc, ça, c'est parce que ça implique justement le fait d'avoir une fosse sceptique.

925
01:10:41,620 --> 01:10:46,440
c'est moins le cas dans certaines régions il y a encore beaucoup de gens qui ont su

926
01:10:46,460 --> 01:10:50,500
une fausse sceptique, mais malheureusement ça doit être évité c'est-à-dire que vous

927
01:10:50,520 --> 01:10:56,580
avez donc des toilettes qui sont reliées par une sorte de

928
01:10:56,600 --> 01:11:00,100
conduit et ça, ça s'envoie dans une sorte de compartiment qui est un peu dans le sol

929
01:11:00,120 --> 01:11:02,940
et ça doit être du danger par une compagnie spécialisée parce que justement,

930
01:11:03,180 --> 01:11:05,320
les déchets ne sont pas envoyés dans un des...

931
01:11:07,640 --> 01:11:10,460
ça vient souvent avec des terrains qui sont très éloignés.

932
01:11:11,260 --> 01:11:15,500
Par exemple, vous avez sûrement un ami qui vit quand même très éloigné de la ville.

933
01:11:16,840 --> 01:11:19,440
Des fois, dans les municipalités, c'est beaucoup plus...

934
01:11:20,600 --> 01:11:23,260
Justement, quand il n'y a pas beaucoup de choses aux alentours,

935
01:11:23,320 --> 01:11:26,880
le terrain est très grand. Des fois, il n'y a pas d'acaduc et il n'y a pas d'égout.

936
01:11:27,560 --> 01:11:31,360
Ce n'est pas nécessairement une mauvaise chose, mais c'est que ça amène certains

937
01:11:31,380 --> 01:11:34,920
inconvénients au niveau des vidanges sanitaires et tout ça.

938
01:11:35,660 --> 01:11:39,080
Mais ça vient également avec le fait que le terrain est beaucoup plus abordables

939
01:11:39,100 --> 01:11:42,740
dans la plupart des cas. C'est-à-dire que c'est peu probable que dans le centre

940
01:11:42,760 --> 01:11:47,580
-ville de Montréal, vous ayez une fosse sceptique, mais ça vient avec un prix plus

941
01:11:47,600 --> 01:11:51,140
élevé. Maintenant aussi, les égouts pluriales.

942
01:11:51,240 --> 01:11:52,520
Donc, ça, c'est moins important.

943
01:11:52,600 --> 01:11:54,220
Donc, s'il n'y en a pas, l'électricité.

944
01:11:54,400 --> 01:11:57,940
Bon, on n'en parle pas. Ici, il faut vraiment qu'il y ait un service.

945
01:11:58,060 --> 01:11:59,300
Habituellement, l'électricité, c'est inclus.

946
01:12:01,260 --> 01:12:04,260
Et sans service, ça implique de faire un raccordement.

947
01:12:04,780 --> 01:12:06,060
Ce n'est même pas une décote en soi.

948
01:12:06,080 --> 01:12:10,100
Ça implique qu'il faut faire, à moins que ce soit un chalet qui est au…

949
01:12:10,120 --> 01:12:14,240
Je vois pas la situation où on pourrait acheter un terrain où le raccordement

950
01:12:14,260 --> 01:12:16,380
électrique est pas possible à part…

951
01:12:16,400 --> 01:12:21,840
Non, c'est pour ça qu'il n'y a pas d'ajustement qui est mentionné par l'ordre,

952
01:12:21,900 --> 01:12:23,160
c'est juste que c'est pas envisageable.

953
01:12:23,340 --> 01:12:25,460
Il faut faire un raccordement avec qui est au Québec, logiquement.

954
01:12:26,040 --> 01:12:28,940
Le gaz naturel, ça, c'est sans impact majeur.

955
01:12:29,040 --> 01:12:32,400
Donc, c'est-à-dire que le fait de ne pas avoir une entrée,

956
01:12:33,560 --> 01:12:38,020
que le gaz métro, par exemple, ne fournisse pas la zone où vous êtes,

957
01:12:38,240 --> 01:12:41,240
ce n'est pas censé impacter en soi la valeur du terrain.

958
01:12:41,400 --> 01:12:45,340
Parce qu'il y a des alternatives comme l'hydroélectricité fournie par Hydro-Québec.

959
01:12:45,660 --> 01:12:49,260
Surtout que le gaz naturel, c'est surtout pour tout ce qui est...

960
01:12:50,380 --> 01:12:52,720
Souvent, c'est, mettons, les cuisines et tout ça.

961
01:12:52,820 --> 01:12:54,180
Donc, chauffage, je crois, également un peu.

962
01:12:54,200 --> 01:12:59,300
Donc, c'est vraiment moins important, un activé de gaz naturel pour les terrains.

963
01:13:01,480 --> 01:13:06,460
Maintenant, rue Pavée, ça vous l'aurez compris, c'est qu'il n'y a pas encore de…

964
01:13:07,500 --> 01:13:14,260
Le terrain que vous achetez n'est pas rejoint, n'est pas desservi par un réseau

965
01:13:14,280 --> 01:13:16,920
de routes pavées par la ville.

966
01:13:16,940 --> 01:13:22,260
C'est-à-dire que c'est soit un terrain sur du gravier qui a été fait un peu

967
01:13:22,280 --> 01:13:26,060
improvisé, comme on pourrait dire.

968
01:13:26,780 --> 01:13:30,620
Dans ce cas-là, ça implique une décote du terrain de l'ordre de 5 à 15 %.

969
01:13:30,640 --> 01:13:32,960
Là, c'est une décote en pourcentage.

970
01:13:33,600 --> 01:13:39,040
Dépendamment de la taille du terrain, il va falloir justement faire cette route

971
01:13:39,060 --> 01:13:44,500
pavée-là éventuellement. Et ça, c'est souvent, si vous êtes le seul dans ce secteur

972
01:13:44,520 --> 01:13:48,020
-là, c'est probable que la Ville le fasse juste pour votre terrain.

973
01:13:48,160 --> 01:13:51,080
Donc, habituellement, c'est lorsqu'il y a un développement plus important et que les

974
01:13:51,100 --> 01:13:56,700
taxes le permettent. Les taxes importantes aussi, les municipalités québécoises

975
01:13:56,720 --> 01:13:59,320
peuvent imposer des taxes spéciales pour le raccord de mon service.

976
01:13:59,480 --> 01:14:04,020
C'est-à-dire que ce n'est pas nécessairement simplement la personne qui vit ou qui a

977
01:14:04,040 --> 01:14:08,500
les services raccordés. Ça peut être envoyé à tous les résidents donc,

978
01:14:08,620 --> 01:14:10,280
d'une municipalité de données.

979
01:14:10,740 --> 01:14:14,780
Ça permet donc d'agrandir un peu la zone et ça dépend toujours des règles.

980
01:14:17,300 --> 01:14:22,460
Maintenant, au niveau des infrastructures qui sont dites positives et négatives,

981
01:14:22,560 --> 01:14:26,740
c'est-à-dire que tout ce qui est, par exemple, les autoroutes,

982
01:14:26,860 --> 01:14:31,540
les ponts, les stations de métro, tout ce qui est relié au transport.

983
01:14:32,720 --> 01:14:36,200
On peut penser, par exemple, aux nouveaux échangeurs.

984
01:14:36,220 --> 01:14:42,460
C'est-à-dire que ça paraît gêné, mais le fait d'avoir un échangeur,

985
01:14:42,580 --> 01:14:48,560
ça améliore beaucoup la circulation et ça limite certains inconvénients

986
01:14:48,580 --> 01:14:53,860
lorsqu'on veut se déplacer. Et ça, ça a un impact positif sur un terrain donné.

987
01:14:54,640 --> 01:14:55,820
Est-ce qu'il y a un pont qui est proche ?

988
01:14:55,840 --> 01:15:01,720
Par exemple, si on pense juste à la ville de Québec et les vies,

989
01:15:01,860 --> 01:15:06,480
le fait d'être proche d'un pont, ça permet de rejoindre l'autre rive plus

990
01:15:06,500 --> 01:15:09,020
facilement. Donc, le terrain va valoir plus cher à ce niveau-là.

991
01:15:12,000 --> 01:15:15,200
Maintenant, le fait d'être éloigné de ce pont-là, ça diminue la valeur.

992
01:15:15,380 --> 01:15:16,720
C'est logique. Jusqu'à là, il n'y a pas de problème.

993
01:15:16,740 --> 01:15:21,380
Maintenant, le prolongement d'un rapide bus, station de train léger,

994
01:15:22,080 --> 01:15:24,580
aménagement de parcs et cyclables, ça la meilleure également,

995
01:15:24,720 --> 01:15:26,860
donc la valeur du terrain de façon plus modeste.

996
01:15:27,500 --> 01:15:30,980
Est-ce qu'il y a la fibre optique aussi, donc est-ce que la fibre optique de Bell ou

997
01:15:31,000 --> 01:15:32,700
autre est desservie dans cette zone-là ?

998
01:15:33,100 --> 01:15:37,800
donc des fois certains terrains que c'est tellement éloigné qu'il faut quasiment y

999
01:15:37,820 --> 01:15:41,680
aller avec Starlink donc c'est-à-dire Internet satellite mais là ça c'est possible

1000
01:15:41,700 --> 01:15:46,320
que ça soit qu'il y ait des cas de plus important maintenant les infrastructures

1001
01:15:46,340 --> 01:15:51,740
négatives donc c'est postes de transformation électrique donc ça c'est quoi la poste

1002
01:15:51,760 --> 01:15:56,020
de transformation électrique c'est les les petites zones qu'il y a au Québec qui

1003
01:15:56,040 --> 01:16:00,480
utilise pour les transformateurs donc pour traiter l'ampérage donc tout ça je ne

1004
01:16:00,500 --> 01:16:04,100
connais pas beaucoup là-dedans mais Ils sont très faciles à voir.

1005
01:16:04,260 --> 01:16:08,500
C'est-à-dire que c'est une sorte de terrain avec un grillage marqué Hydro-Québec.

1006
01:16:08,660 --> 01:16:12,940
Puis là, vous voyez plein de tourelles avec des fils qui passent un peu partout.

1007
01:16:13,040 --> 01:16:14,460
C'est ça, c'est de transformation électrique.

1008
01:16:14,880 --> 01:16:17,840
Puis ce n'est pas une bonne chose d'avoir ça à côté de son terrain.

1009
01:16:18,760 --> 01:16:21,380
Est-ce qu'il y a une station d'épuration aussi un peu à cause de l'odeur des fois ?

1010
01:16:21,500 --> 01:16:23,140
Donc, c'est une station d'épuration qui est ouverte.

1011
01:16:23,960 --> 01:16:26,580
Tour de communication, donc ligne à haute tension, on en avait parlé tantôt,

1012
01:16:26,640 --> 01:16:28,560
ou un dépôt en neige. Pourquoi le dépôt en neige ?

1013
01:16:28,600 --> 01:16:29,400
Ce n'est pas une bonne chose.

1014
01:16:29,260 --> 01:16:31,740
C'est parce que ça implique qu'il y a beaucoup de camions qui viennent déverser la

1015
01:16:31,760 --> 01:16:36,660
neige. À tout moment. Donc, c'est problématique beaucoup pour l'hiver.

1016
01:16:36,960 --> 01:16:38,480
Mais dans l'été, ça ne change pas grand-chose.

1017
01:16:38,660 --> 01:16:39,460
Mais bon.

1018
01:16:42,180 --> 01:16:45,640
Maintenant, au niveau des contraintes environnementales,

1019
01:16:45,740 --> 01:16:51,620
ça, c'est très important. C'est probablement un des changements les plus majeurs qu

1020
01:16:51,640 --> 01:16:56,040
'il y a eu dans les dernières années au niveau de l'immobilier,

1021
01:16:56,060 --> 01:16:57,840
je dirais même dans sa globalité.

1022
01:16:59,360 --> 01:17:02,560
C'est un cadre réglementaire qui a été adopté en juin 2025,

1023
01:17:02,840 --> 01:17:04,680
qui est en vigueur depuis le 1er mars 2026.

1024
01:17:04,860 --> 01:17:09,040
Donc, c'est un remplacement de la classification par écurrence.

1025
01:17:09,120 --> 01:17:15,240
C'est-à-dire, ici, avant, on disait qu'une zone était soit inondable 0-20

1026
01:17:15,260 --> 01:17:20,960
ans ou 20-100 ans. C'est-à-dire que c'était juste sur le moment de la survenance,

1027
01:17:21,500 --> 01:17:22,660
donc c'est-à-dire dans combien de temps.

1028
01:17:23,760 --> 01:17:29,940
Mais là, avec justement l'évolution des inondations, la quantité

1029
01:17:29,960 --> 01:17:32,700
d'inondations qu'il y a eu dans les dernières années puis le fait que ça a affecté

1030
01:17:32,720 --> 01:17:36,940
beaucoup des zones qui étaient justement peu à risque selon cette ancienne

1031
01:17:36,960 --> 01:17:43,220
classification-là, bien là maintenant ça a été remis donc en zone très

1032
01:17:43,240 --> 01:17:47,060
élevée, élevée, modérée et faible donc on ne considère pas que ça va arriver donc

1033
01:17:47,080 --> 01:17:50,300
dans 20 ans, on considère que ça peut arriver à tout moment mais que l'occurrence

1034
01:17:50,320 --> 01:17:56,280
est faible donc qu'est-ce que ça veut dire c'est que ici lorsqu'un terrain est

1035
01:17:56,300 --> 01:17:57,600
considéré comme étant très élevé

1036
01:17:59,360 --> 01:18:00,800
toutes les constructions sont interdites.

1037
01:18:01,040 --> 01:18:04,400
C'est-à-dire que c'est interdit de construire de quoi sur un terrain avec une classe

1038
01:18:04,420 --> 01:18:05,540
de risque très élevée.

1039
01:18:07,560 --> 01:18:10,780
C'est pas négatif non plus la quantité maintenant.

1040
01:18:10,940 --> 01:18:12,800
C'est-à-dire que c'est depuis 2026.

1041
01:18:14,980 --> 01:18:19,980
Maintenant, les constructions déjà existantes, eux, ils ne sont pas impactés.

1042
01:18:20,160 --> 01:18:24,860
C'est-à-dire que les gens ne peuvent pas juste partir, mais pour les assurances,

1043
01:18:24,960 --> 01:18:27,600
c'est une catastrophe. C'est-à-dire que les propriétés,

1044
01:18:27,620 --> 01:18:31,040
Donc, si vous avez, mettons, un terrain qui est dans une zone très élevée,

1045
01:18:31,640 --> 01:18:33,820
bien là, votre terrain ne vaut probablement plus rien parce que vous ne pouvez rien

1046
01:18:33,840 --> 01:18:36,840
construire dessus. Mais maintenant, une maison qui est déjà là.

1047
01:18:39,400 --> 01:18:42,260
Bon, sa propriété a déjà perdu la valeur, c'est sûr.

1048
01:18:43,220 --> 01:18:46,240
Mais le problème, c'est que l'assurance va vraiment, c'est pratiquement impossible

1049
01:18:46,260 --> 01:18:47,560
maintenant de s'assurer à ce niveau-là.

1050
01:18:47,680 --> 01:18:51,400
Donc, c'est des zones qui sont vraiment jugées, c'est pratiquement ça qu'il va y

1051
01:18:51,420 --> 01:18:53,500
avoir une inondation dans les cinq années qui viennent.

1052
01:18:54,880 --> 01:18:57,900
et éventuellement, il va y avoir une inondation qui ne va pas se retirer.

1053
01:18:58,040 --> 01:19:01,700
Il appelle ça, lorsqu'il y a une inondation, l'eau se retire.

1054
01:19:02,440 --> 01:19:04,420
Mais là, ce qui est remarqué, c'est que dans certaines zones,

1055
01:19:04,560 --> 01:19:08,980
l'eau ne se retire pas. C'est-à-dire qu'il y a une accumulation d'eau et ça reste

1056
01:19:09,000 --> 01:19:15,280
là. C'est ce qui est attendu avec la hausse des marées et la hausse

1057
01:19:15,300 --> 01:19:16,100
océanique.

1058
01:19:17,620 --> 01:19:19,240
Dans les dernières années, ça a été mesuré.

1059
01:19:19,260 --> 01:19:21,300
Donc, c'est surtout certaines zones côtières.

1060
01:19:22,140 --> 01:19:24,220
On pourrait penser donc tout ce qui est proche du fleuve Saint-Laurent.

1061
01:19:25,980 --> 01:19:29,640
Aussi, au niveau, donc, en soi, on peut mesurer donc ce risque-là aussi un peu avec

1062
01:19:29,660 --> 01:19:33,900
le niveau de la propriété par rapport au niveau de la mer.

1063
01:19:35,540 --> 01:19:38,380
Mais en soi, donc, ce qui est-ce qui drive surtout la valeur,

1064
01:19:38,580 --> 01:19:40,060
c'est les réglementations gouvernementales.

1065
01:19:40,160 --> 01:19:43,100
Donc, c'est ici, donc, comme on l'a dit, très élevé.

1066
01:19:43,660 --> 01:19:45,400
Aucune nouvelle construction n'est permise.

1067
01:19:46,760 --> 01:19:51,140
Élevée, construction fortement restreinte, c'est-à-dire qu'il n'y a pas des

1068
01:19:51,160 --> 01:19:55,740
investissements majeurs, de toute façon, aucune banque va financer dans ces zones

1069
01:19:55,760 --> 01:19:56,560
-là.

1070
01:19:57,680 --> 01:20:00,840
Et maintenant, modérée, c'est permis avec mesures d'immunisation,

1071
01:20:01,000 --> 01:20:06,240
c'est-à-dire qu'il y a des mesures qui sont mises en place pour se protéger,

1072
01:20:06,380 --> 01:20:09,360
c'est-à-dire des mécanismes pour l'évacuation de l'eau et tout.

1073
01:20:09,820 --> 01:20:15,880
et faible, donc c'est permis, excusez-moi, faible, c'est permis avec

1074
01:20:15,900 --> 01:20:18,160
adaptation mineure, donc, du terrain, donc, c'est-à-dire que,

1075
01:20:18,360 --> 01:20:19,600
là, c'est quand même probable.

1076
01:20:19,900 --> 01:20:24,640
Ce qui est important de considérer, c'est que toutes ces zones-là ici,

1077
01:20:24,840 --> 01:20:28,480
faibles, c'est pas le, un terrain peut être aussi considéré sans risque,

1078
01:20:28,860 --> 01:20:31,160
donc, c'est-à-dire que, puis c'est ce qui représente la plus grande quantité de

1079
01:20:31,180 --> 01:20:33,840
terrain, donc, c'est-à-dire que c'est, tout ça ici, c'est pas la majeurité des

1080
01:20:33,860 --> 01:20:37,460
terrains, c'est une très faible proportion, peut-être l'ordre de 2% de tous les

1081
01:20:37,480 --> 01:20:38,600
terrains sont dans ça ici.

1082
01:20:42,240 --> 01:20:44,340
Maintenant, ici, donc, c'est déployé graduellement, donc,

1083
01:20:44,600 --> 01:20:48,840
cette nouvelle réglementation-là, mais bon, c'est en vigueur depuis 2026 pour

1084
01:20:48,860 --> 01:20:52,380
certaines zones. C'est disponible, donc, sur le…

1085
01:20:52,400 --> 01:20:56,000
je pourrais vous retrouver, donc, la map, donc, c'est une map qui est bien détaillée

1086
01:20:56,020 --> 01:20:59,020
et c'est ce qui remplace, donc, ici, maintenant, c'est à prendre en compte,

1087
01:20:59,080 --> 01:21:01,020
donc, pour tous les évaluateurs, étant donné que ça remplace,

1088
01:21:01,040 --> 01:21:03,560
donc, cette mesure-là de risque qui était utilisée avant.

1089
01:21:07,900 --> 01:21:10,480
Bon, maintenant, ici, impact sur la valeur.

1090
01:21:11,080 --> 01:21:14,920
Un risque faible, c'est-à-dire que si vous êtes ici,

1091
01:21:16,560 --> 01:21:18,100
l'impact sur la valeur, c'est quoi ?

1092
01:21:18,220 --> 01:21:22,540
C'est une décote de la valeur du terrain de l'ordre de 20 % à peu près.

1093
01:21:23,060 --> 01:21:27,060
Ce qui est sur l'ordre. Et de 60 %, si c'est un risque très élevé.

1094
01:21:28,420 --> 01:21:29,220
Encore une fois,

1095
01:21:32,260 --> 01:21:33,460
pourquoi ce n'est pas 100 % ?

1096
01:21:35,780 --> 01:21:37,280
Parce que probablement, il y a des

1097
01:21:41,080 --> 01:21:45,520
c'est pas les constructions qui sont officielles qui sont interdites.

1098
01:21:45,700 --> 01:21:48,000
C'est les constructions officielles qui sont non permises,

1099
01:21:48,080 --> 01:21:51,140
mais bon, il peut y avoir quand même une utilité d'avoir un terrain sans bâtiment

1100
01:21:51,160 --> 01:21:51,960
dessus.

1101
01:21:53,840 --> 01:21:55,760
Mais bon, pourquoi c'est une décote de seulement...

1102
01:21:55,780 --> 01:21:58,980
C'est marqué 60 % et plus, donc c'est pour tout ce qui reste très élevé,

1103
01:21:59,060 --> 01:22:00,740
donc c'est vraiment la fourchette qui est en haut.

1104
01:22:02,800 --> 01:22:06,520
Et encore une fois, c'est une très faible proportion de tous les terrains dans la

1105
01:22:06,540 --> 01:22:09,920
province de Québec. et c'est souvent des terrains qui sont proches de l'eau.

1106
01:22:10,420 --> 01:22:13,080
Mais pas proches de l'eau et au niveau de la mer.

1107
01:22:13,220 --> 01:22:16,380
C'est-à-dire que ça prend vraiment...

1108
01:22:17,520 --> 01:22:20,380
Il faut quand même être très malchanceux pour tomber dans ces types de terrains.

1109
01:22:20,580 --> 01:22:24,360
Beaucoup dans la Beauce, si vous connaissez ça, la Beauce est proche de l'Abel

1110
01:22:24,380 --> 01:22:27,260
-Québec. Il y a beaucoup de terrains qui sont très élevés dans cette zone-là.

1111
01:22:27,880 --> 01:22:30,360
C'est-à-dire que ça fait plusieurs fois qu'il y a des inondations subséquentes.

1112
01:22:31,280 --> 01:22:32,420
Ça inonde des maisons.

1113
01:22:34,980 --> 01:22:38,720
il a fallu qu'il y ait plusieurs fois des inondations pour que ça soit classé comme

1114
01:22:38,740 --> 01:22:42,720
étant un risque très élevé maintenant il n'y a pas juste ça qui drive cette mesure

1115
01:22:42,740 --> 01:22:45,220
-là est-ce qu'on est au niveau de la mer ou autre

1116
01:22:46,920 --> 01:22:50,640
maintenant il y a certaines zones où tu es très éloigné d'un cours d'eau mais que

1117
01:22:50,660 --> 01:22:56,640
malgré tout tu es au niveau de l'océan donc ça c'est plus difficile à

1118
01:22:56,660 --> 01:23:00,440
dire pour le gouvernement qu'est-ce qui est très élevé ou non mais

1119
01:23:02,580 --> 01:23:06,620
si on prend l'exemple de la Louisiane aux États-Unis avant qu'il y ait une digue qui

1120
01:23:06,640 --> 01:23:11,720
flanche et qui inompe toute cette zone-là les gens ne pensaient pas que c'était

1121
01:23:11,740 --> 01:23:18,620
possible malheureusement ici au Québec il n'y a pas trop de zones qui sont à

1122
01:23:18,640 --> 01:23:23,480
un niveau négatif par rapport au niveau de la mer c'est-à-dire qu'aux États-Unis il

1123
01:23:23,500 --> 01:23:27,560
y en a quand même pas mal c'est des zones où par exemple on serait à moins 5 mètres

1124
01:23:27,580 --> 01:23:30,180
par rapport au niveau de la mer Donc, ce que ça veut dire,

1125
01:23:30,220 --> 01:23:33,360
c'est qu'il y a forcément des barrages ou des digues qui empêchent l'eau de l'océan

1126
01:23:33,380 --> 01:23:39,940
de s'infiltrer. Si cette digue-là pète, bien là, ça amène pas juste

1127
01:23:39,960 --> 01:23:42,880
un risque pour les bâtiments, mais un risque existentiel pour les habitants.

1128
01:23:43,160 --> 01:23:47,120
Donc, en ce moment, avec le champ mathématique, c'est de plus en plus risqué.

1129
01:23:47,720 --> 01:23:50,800
Il faut que les mesures de contingence soient revues beaucoup.

1130
01:23:51,440 --> 01:23:54,360
C'est pour ça qu'il y a une carte des zones inondables faite par le gouvernement du

1131
01:23:54,380 --> 01:23:58,080
Québec ici. Donc, le schéma d'aménagement de la MRC, tout ça,

1132
01:23:58,160 --> 01:24:00,900
c'est disponible sur ces sources-là.

1133
01:24:01,360 --> 01:24:04,680
Mais vraiment, cartographie, gouvernementale des zones inondables,

1134
01:24:04,720 --> 01:24:07,960
c'est bien détaillé. C'est-à-dire que vous pouvez rentrer une adresse ou une

1135
01:24:07,980 --> 01:24:12,300
logistique latitude, puis ça vous dit quel type de risque vous êtes ici.

1136
01:24:13,360 --> 01:24:16,140
Et encore une fois, ça a été déployé sur 30 % du territoire pour le moment.

1137
01:24:17,780 --> 01:24:20,760
Vous pourrez aller voir, mais ce n'est probablement pas terminé encore.

1138
01:24:20,780 --> 01:24:22,500
C'est-à-dire que ça prend quand même un certain temps.

1139
01:24:25,220 --> 01:24:31,260
Au Québec, il n'y a pas nécessairement, donc là, on

1140
01:24:31,280 --> 01:24:32,740
peut parler du risque inondable.

1141
01:24:32,880 --> 01:24:36,480
Le risque sismique n'est pas assez fréquent, donc il n'y a pas eu assez de

1142
01:24:36,500 --> 01:24:37,340
catastrophes.

1143
01:24:39,460 --> 01:24:44,800
Il n'y a pas eu assez de tremblements de tas qui ont causé des dommages importants

1144
01:24:44,820 --> 01:24:48,700
pour que l'évaluation immobilière s'attarde à ça.

1145
01:24:48,720 --> 01:24:52,380
C'est-à-dire que si on pense au Japon, eux, c'est clair que dans leur métrique,

1146
01:24:52,560 --> 01:24:55,780
il y a le risque sismique. Donc, il y a certaines zones au Japon qui sont vraiment

1147
01:24:55,800 --> 01:24:59,020
très exquis. Ou on pense par exemple à la Californie.

1148
01:24:59,880 --> 01:25:01,420
Mais ce n'est pas pour autant qu'il n'y a pas de risque.

1149
01:25:01,660 --> 01:25:05,300
Donc, c'est-à-dire que malgré le fait qu'on n'en prend pas en compte,

1150
01:25:05,520 --> 01:25:08,200
parce que justement, il n'y a pas eu beaucoup de tremblementaires historiquement,

1151
01:25:08,380 --> 01:25:12,800
est-ce qu'il y a une des plus grandes feuilles de la planète qui est située proche

1152
01:25:12,820 --> 01:25:16,040
du fleuve Saint-Laurent ? La question, c'est qu'il ne faut pas qu'il arrive ce

1153
01:25:16,060 --> 01:25:19,280
tremblementaire-là. S'il arrive, ça va engendrer des dommages assez importants.

1154
01:25:20,320 --> 01:25:23,640
Comme la Colombie-Britannique aussi, la forêt de Saint-Andréas.

1155
01:25:24,100 --> 01:25:27,220
C'est toutes des choses qui sont nécessairement basées sur des peut-être.

1156
01:25:28,380 --> 01:25:32,500
Et là, au Québec, on n'est pas encore rendu là à prendre en compte les tralumenteurs

1157
01:25:32,520 --> 01:25:33,500
dans l'évaluation immobilière.

1158
01:25:33,620 --> 01:25:36,120
Mais les inondations sont des rendus là, à ce niveau-là.

1159
01:25:36,780 --> 01:25:38,660
Parce que ça fait partie de la réalité.

1160
01:25:43,480 --> 01:25:48,380
Maintenant, ici, les zones qui sont à risque de glissement de terrain.

1161
01:25:48,520 --> 01:25:53,660
Donc ça, c'est vraiment aussi un autre problème qui est plus réel.

1162
01:25:54,440 --> 01:25:59,060
C'est-à-dire qu'un risque de glissement de terrain, c'est simplement une partie d

1163
01:25:59,080 --> 01:26:03,600
'une zone qui s'éponde. C'est-à-dire que si vous allez voir au Saguenay-Lac-Saint

1164
01:26:03,620 --> 01:26:08,320
-Jean, il y a une zone qui a disparu complètement.

1165
01:26:08,460 --> 01:26:10,140
C'est-à-dire que ça fait comme un cratage.

1166
01:26:11,420 --> 01:26:14,280
À ce moment-là, il y avait eu beaucoup de...

1167
01:26:14,300 --> 01:26:16,160
je crois que c'est dans les années 70.

1168
01:26:16,940 --> 01:26:20,320
Même cette municipalité-là, je ne me rappelle plus du nom.

1169
01:26:22,480 --> 01:26:24,040
Il y a clairement un cratage qui est visible.

1170
01:26:24,140 --> 01:26:28,720
Les maisons ont juste été emportées dans un immense fossé.

1171
01:26:28,740 --> 01:26:30,700
C'est-à-dire que là, c'est le terrain qui s'est affaissé,

1172
01:26:30,740 --> 01:26:31,580
la route a disparu.

1173
01:26:33,560 --> 01:26:35,700
On considère que ce sont des terrains qui sont argileux,

1174
01:26:35,780 --> 01:26:38,460
donc c'est des talus argileux et c'est des zones à risque.

1175
01:26:38,940 --> 01:26:42,200
Il y a des zones qui sont juste rendues inhabitables, donc certaines zones du Sac de

1176
01:26:42,220 --> 01:26:48,100
laque-Saint-Jean, mais habituellement, lorsqu'on dit qu'on est à un risque élevé de

1177
01:26:48,120 --> 01:26:51,940
lissement de terrain, on parle d'une décote de l'ordre de 30 à 60 %.

1178
01:26:52,800 --> 01:26:58,000
un risque modéré de 10 à 25. Un risque élevé, c'est quand même très rare,

1179
01:26:58,100 --> 01:27:02,400
mais bon, c'est possible. Certaines zones du Saguenay, en soi,

1180
01:27:02,520 --> 01:27:05,780
tout le Saguenay-Saint-Jean est construit sur un talus argileux.

1181
01:27:06,060 --> 01:27:08,300
Maintenant, elles ne sont pas toutes de la même ampleur.

1182
01:27:09,000 --> 01:27:10,900
C'est-à-dire qu'il y a des zones qui sont plus stables qu'il y a d'autres.

1183
01:27:11,920 --> 01:27:17,020
Et le gros problème avec ça, c'est que, contrairement par exemple au tremblement de

1184
01:27:17,040 --> 01:27:21,500
terre, c'est des phénomènes qui arrivent surtout à des intervalles de temps donnés.

1185
01:27:22,580 --> 01:27:27,240
ou avec, mettons, à tous les 300 ans, il y a les plaques tectoniques bougent.

1186
01:27:29,780 --> 01:27:32,560
Les glissements de terrain, c'est souvent causé par la pluie.

1187
01:27:32,880 --> 01:27:35,580
C'est-à-dire que ça n'arrive pas out of nowhere que là,

1188
01:27:35,700 --> 01:27:38,340
tout te fout le camp. Ça prend vraiment beaucoup de pluie,

1189
01:27:38,460 --> 01:27:40,520
et beaucoup de pluie dans un intervalle de temps donné.

1190
01:27:41,360 --> 01:27:45,740
C'est-à-dire que si, par exemple, il tombe 100 000 m de pluie en 4 jours,

1191
01:27:46,480 --> 01:27:49,960
ça n'aura pas le même impact que s'il tombe 100 000 m de pluie en 1 heure.

1192
01:27:51,600 --> 01:27:55,080
puis qu'est-ce qu'on remarque en ce moment c'est qu'il pleut de moins en moins

1193
01:27:55,600 --> 01:27:58,580
lorsqu'on regarde par exemple la durée de l'appui, donc c'est-à-dire que

1194
01:27:59,580 --> 01:28:02,560
historiquement l'appui était beaucoup plus réparti à travers les journées puis à

1195
01:28:02,580 --> 01:28:06,160
travers le temps donc c'est-à-dire qu'il pleuvait sur une plus longue période,

1196
01:28:06,200 --> 01:28:11,760
maintenant il pleut autant mais on a l'impression qu'il pleut jamais donc ça qu'est

1197
01:28:11,780 --> 01:28:13,500
-ce que ça veut dire, c'est que l'appui tombe dans une quantité,

1198
01:28:13,600 --> 01:28:19,180
dans un intervalle de temps donné plus court, et ça c'est le serment parfait pour

1199
01:28:19,200 --> 01:28:21,940
les glissements de terrain. C'est-à-dire que c'est ça qui causait en soi les

1200
01:28:21,960 --> 01:28:25,980
glissements de terrain. C'est ça qui a causé le déluge au Saguenay dans les années

1201
01:28:26,000 --> 01:28:29,180
90. Il y en a même eu récemment.

1202
01:28:30,100 --> 01:28:33,360
Au Saguenay-Lac-Saint-Jean, il y avait une zone complète de la route qui était

1203
01:28:33,380 --> 01:28:37,680
partie. C'est-à-dire, je crois que c'est la…

1204
01:28:37,700 --> 01:28:39,780
c'était quoi déjà le nom ?

1205
01:28:41,640 --> 01:28:43,640
C'était proche de l'Anse-Saint-Jean, donc une zone comme ça.

1206
01:28:44,560 --> 01:28:49,200
C'était une partie de la route qui était partie à cause d'une puits intense.

1207
01:28:49,340 --> 01:28:53,520
C'est-à-dire qu'on parlait beaucoup, une grande quantité de millimètres de puits en

1208
01:28:53,540 --> 01:28:57,440
quelques minutes. Et souvent, ce qui est spécial, c'est que si on regarde la

1209
01:28:57,460 --> 01:28:58,760
municipalité d'à côté, il ne pleut même pas.

1210
01:28:58,900 --> 01:29:00,780
Donc, c'est vraiment concentré des fois à certains endroits.

1211
01:29:01,800 --> 01:29:02,600
Et ça, qu'est-ce que ça fait ?

1212
01:29:02,620 --> 01:29:05,920
C'est que ça amène des risques élevés de lissement de terrain.

1213
01:29:06,420 --> 01:29:08,880
Et c'est souvent beaucoup plus catastrophique un lissement de terrain qu'une

1214
01:29:08,900 --> 01:29:13,500
inondation. Un inondation, des fois, le bâtiment est encore exploitable après.

1215
01:29:14,680 --> 01:29:18,660
un lissement de terrain, ça amène des risques pour la vie humaine et pour le

1216
01:29:18,680 --> 01:29:21,360
bâtiment dans son ensemble. C'est-à-dire que c'est possible qu'après un lissement de

1217
01:29:21,380 --> 01:29:23,460
terrain, votre lot n'existe simplement plus.

1218
01:29:23,880 --> 01:29:27,040
Tout est emporté. Dans ce cas-là, c'est une zone qui est rendue,

1219
01:29:27,120 --> 01:29:31,540
inhabitable. C'est pour ça que c'est très important d'en prendre en compte dans l

1220
01:29:31,560 --> 01:29:34,800
'évaluation si vous êtes dans une zone comme ça.

1221
01:29:35,380 --> 01:29:38,700
Des fois, ce n'est pas cartographié nécessairement par le gouvernement encore.

1222
01:29:38,880 --> 01:29:40,540
C'est pour ça que ça prend des études géotechniques.

1223
01:29:41,760 --> 01:29:45,540
Le ministère donc, la sécurité publique a commencé à faire certaines études dans

1224
01:29:45,560 --> 01:29:49,440
certaines zones pour justement quantifier le risque de lissement de terrain.

1225
01:29:51,340 --> 01:29:55,180
Donc, la cartographie des zones de contrainte, il y a certaines zones qui sont

1226
01:29:55,200 --> 01:29:58,680
cartographiées et aussi, donc, il y a une historique également des tremblements,

1227
01:29:58,840 --> 01:30:02,420
des mouvements de terrain. Donc, vous pouvez, un évaluateur,

1228
01:30:04,700 --> 01:30:06,400
en soi, c'est pas nécessairement à prendre en compte.

1229
01:30:06,720 --> 01:30:09,640
Un évaluateur ne va pas nécessairement regarder ça pour toutes les propriétés.

1230
01:30:09,780 --> 01:30:13,260
Je dirais que c'est simplement, maintenant, certaines zones archileuses,

1231
01:30:13,320 --> 01:30:18,860
comme l'île Laurentide, le Sainte-Nay, donc c'est important,

1232
01:30:19,000 --> 01:30:23,520
à Montélie-Gilles, mais par exemple à Montréal et à Québec ou à Trois-Rivières,

1233
01:30:24,720 --> 01:30:28,160
il n'y a pas nécessairement, à prendre un compte, le risque de glissement de terrain

1234
01:30:28,180 --> 01:30:29,160
pour ne pas en parler.

1235
01:30:32,860 --> 01:30:35,620
Mais une inondation, oui. Donc, inondation, ça touche tous les secteurs,

1236
01:30:35,800 --> 01:30:36,700
donc sans exception.

1237
01:30:38,340 --> 01:30:39,140
Maintenant, Alors,

1238
01:30:40,560 --> 01:30:42,900
ici, donc, pour les sites contaminés, donc, c'est ça ici.

1239
01:30:43,140 --> 01:30:47,320
Lorsqu'un site est contaminé, dépendamment, donc, ça peut coûter beaucoup d'argent.

1240
01:30:49,880 --> 01:30:52,500
Une décontamination, c'est en millions de dollars.

1241
01:30:52,620 --> 01:30:55,660
Donc, dépendamment, il y a plusieurs phases à prendre en compte.

1242
01:30:55,760 --> 01:30:57,740
Donc, c'est-à-dire qu'il y a des études qui doivent être faites.

1243
01:30:58,100 --> 01:31:01,360
Et ça, ça engendre justement des coûts, même avant que la décontamination ait

1244
01:31:01,380 --> 01:31:02,880
commencé. Donc, c'est ça le problème.

1245
01:31:05,020 --> 01:31:08,400
Il y a un répertoire ici, donc, des terrains contaminés qui sont consultables en

1246
01:31:08,420 --> 01:31:11,840
ligne. Donc, c'est le MELCCFQ, donc il fallait le voir.

1247
01:31:12,460 --> 01:31:14,660
Ça dit donc justement quel terrain est contaminé ou non.

1248
01:31:15,440 --> 01:31:19,040
Qu'est-ce qui est important ici, c'est que le répertoire des terrains contaminés,

1249
01:31:19,060 --> 01:31:24,480
il vous permet donc de mesurer le risque implicite qu'un terrain qui n'est pas dans

1250
01:31:24,500 --> 01:31:28,140
cette liste-là le soit. Donc, je vais vous donner un exemple.

1251
01:31:28,340 --> 01:31:31,880
C'est-à-dire que supposons qu'un terrain qui est, je ne sais pas moi,

1252
01:31:33,320 --> 01:31:36,740
une station de service par exemple, ça c'est documenté que le terrain est contaminé,

1253
01:31:36,880 --> 01:31:38,120
puis il est encore contaminé.

1254
01:31:38,980 --> 01:31:42,140
ou qu'il l'a déjà été, mais que cette zone-là a été contaminée,

1255
01:31:42,200 --> 01:31:46,480
c'est important de considérer qu'il y a une probabilité que la contamination se soit

1256
01:31:46,500 --> 01:31:49,700
propagée, donc hors de la zone du terrain.

1257
01:31:50,180 --> 01:31:53,020
Et si justement vous êtes en train d'évaluer un terrain qui est proche,

1258
01:31:53,200 --> 01:31:58,320
donc adjacent ou par exemple à quelques mètres ou centaines de mètres de cette zone

1259
01:31:58,340 --> 01:31:59,140
-là,

1260
01:32:00,580 --> 01:32:02,240
bien c'est un risque à prendre en compte.

1261
01:32:02,380 --> 01:32:05,380
C'est-à-dire que sans appliquer une décote nécessairement,

1262
01:32:05,920 --> 01:32:11,700
il doit avoir l'anticipation d'un problème au niveau de la contamination doit être

1263
01:32:11,720 --> 01:32:12,520
en compte.

1264
01:32:13,740 --> 01:32:18,440
Mais c'est très dur si vous ne faites pas d'études au niveau de...

1265
01:32:19,160 --> 01:32:21,360
Encore une fois, c'est un cadre légal.

1266
01:32:23,240 --> 01:32:25,960
Tant qu'on ne sait pas que c'est contaminé, ce n'est pas un problème nécessairement.

1267
01:32:26,060 --> 01:32:27,480
C'est surtout de quoi le règlementaire.

1268
01:32:27,720 --> 01:32:29,840
C'est-à-dire que c'est plus pour l'environnement.

1269
01:32:29,960 --> 01:32:34,040
C'est le gouvernement qui oblige lorsqu'on sait que c'est contaminé d'être

1270
01:32:34,060 --> 01:32:34,860
décontaminé.

1271
01:32:40,160 --> 01:32:46,220
Maintenant, au niveau des servitudes d'Hydro-Québec, c'est les zones qui

1272
01:32:46,240 --> 01:32:51,480
sont inconstructibles, servitude de passage, donc c'est limite d'utilisation.

1273
01:32:52,780 --> 01:32:58,920
Tout ça ici, vous allez avoir, c'est détaillé, c'est moins de quoi qui est

1274
01:32:58,940 --> 01:33:03,900
réellement important. Il faut vraiment vérifier dans le registre foncier,

1275
01:33:04,020 --> 01:33:06,260
savoir quelles servitudes sont inscrits et tout.

1276
01:33:06,980 --> 01:33:09,140
Et ça, ça implique des décotes habituellement.

1277
01:33:13,400 --> 01:33:18,660
Au niveau de tout ce qui est site patrimoniaux, tout ça ici,

1278
01:33:19,440 --> 01:33:25,520
l'effet est variable. C'est-à-dire que ça peut

1279
01:33:25,540 --> 01:33:27,760
impacter positivement ou négativement.

1280
01:33:27,920 --> 01:33:31,600
C'est-à-dire qu'habituellement, on est plus dans un cas d'un immeuble,

1281
01:33:31,760 --> 01:33:37,000
mais admettons qu'il y a certains terrains qui sont construits comme étant sur un

1282
01:33:37,020 --> 01:33:39,440
site, par exemple, on pourrait dire patrimoineux.

1283
01:33:39,540 --> 01:33:42,960
Par exemple, souvent les vieilles villes, il y a certaines zones qui sont

1284
01:33:42,980 --> 01:33:47,300
historiques. Par exemple, vous acheteriez là les Plaines-Nabrame,

1285
01:33:47,440 --> 01:33:51,880
peu importe le terrain. Il faut pouvoir faire ce que vous voulez dans ce terrain.

1286
01:33:52,560 --> 01:33:57,240
C'est-à-dire qu'il y a une limitation au niveau du potentiel constructible du

1287
01:33:57,260 --> 01:33:58,060
terrain.

1288
01:33:59,360 --> 01:34:02,440
Puis ça, ça peut impacter soit de façon positive ou négative.

1289
01:34:03,120 --> 01:34:05,560
Contraintes de démolition, de rénovation de construction.

1290
01:34:06,400 --> 01:34:08,060
Des fois, il y a des arts de protection autour.

1291
01:34:10,320 --> 01:34:13,040
C'est du cas par contre à ce niveau-là.

1292
01:34:19,320 --> 01:34:23,260
Maintenant, c'est plus au niveau des contraintes environnementales,

1293
01:34:23,360 --> 01:34:27,580
donc les zones agricoles protégées, donc c'est moins…

1294
01:34:27,600 --> 01:34:32,280
ça peut être important d'en prendre compte, c'est tout ce que ça fait en soi,

1295
01:34:32,400 --> 01:34:37,140
donc c'est que souvent il y a des zones d'un terrain qui sont limitées,

1296
01:34:37,240 --> 01:34:38,640
donc vous n'avez pas nécessairement de capacité.

1297
01:34:38,960 --> 01:34:43,860
Donc, lorsqu'il Il y a des protections des boisés.

1298
01:34:43,940 --> 01:34:46,900
Donc, si votre terrain est à côté d'un boisé, il y a une certaine zone du terrain

1299
01:34:46,920 --> 01:34:47,860
que vous ne pourrez pas utiliser.

1300
01:34:48,280 --> 01:34:51,980
Au niveau des banques riveraines aussi, c'est-à-dire tout ce qui est rivière.

1301
01:34:52,180 --> 01:34:54,900
Donc, si votre terrain ne passe pas une rivière, il va avoir une zone que vous n

1302
01:34:54,920 --> 01:34:58,520
'allez pas pouvoir. Vous êtes propriétaire de cette parcelle de terre-là,

1303
01:34:58,540 --> 01:34:59,700
mais vous ne pouvez pas l'utiliser.

1304
01:35:00,660 --> 01:35:03,560
Donc, zone agricole protège également.

1305
01:35:06,200 --> 01:35:07,000
Maintenant,

1306
01:35:08,840 --> 01:35:12,480
Ici, c'est un peu donc la synthèse de la séance d'aujourd'hui.

1307
01:35:12,640 --> 01:35:14,500
Vous avez dit que ce ne serait pas nécessairement, donc après ça,

1308
01:35:14,560 --> 01:35:18,380
c'est un mini-exemple. Mais en tout au niveau de la matière,

1309
01:35:18,540 --> 01:35:23,260
donc ça va pas mal être ça au niveau des métriques et donc tout ce qu'on peut faire

1310
01:35:23,280 --> 01:35:24,080
comme ajoutement.

1311
01:35:27,300 --> 01:35:30,940
le TP il va vraiment vous permettre de voir comment on peut l'appliquer réellement c

1312
01:35:30,960 --> 01:35:37,500
'est pas nécessairement si on sort pas maintenant de moi j'ai la

1313
01:35:37,520 --> 01:35:44,100
première fois que j'ai lu que l'ordre des directeurs je me suis dit my god c'est

1314
01:35:44,120 --> 01:35:50,080
pas très clair c'est à dire que on s'attend à avoir tel décode pour tel type de

1315
01:35:50,100 --> 01:35:54,400
problème mais c'est pas nécessairement le cas puis on peut penser que c'est

1316
01:35:54,420 --> 01:35:59,220
simplement parce que, bon, on veut laisser la latitude,

1317
01:35:59,400 --> 01:36:03,200
mais ce n'est pas juste ça, donc c'est-à-dire que ce n'est pas des facteurs qui sont

1318
01:36:03,220 --> 01:36:04,860
constants dans le temps, donc c'est-à-dire que le fait,

1319
01:36:05,020 --> 01:36:09,000
par exemple, de mettre, l'ordre met des balises, donc c'est-à-dire des ordres de

1320
01:36:09,020 --> 01:36:11,200
grandeur, de discante qu'on peut appliquer ou de décote,

1321
01:36:12,160 --> 01:36:15,560
mais le fait donc de mettre une valeur précise, ça serait vraiment trompeur,

1322
01:36:15,660 --> 01:36:16,940
étant donné que ça change à travers le temps.

1323
01:36:17,680 --> 01:36:23,900
Donc, ici, quand on dit valeur brute du terrain, c'est simplement la

1324
01:36:23,920 --> 01:36:30,020
valeur qui reste au niveau, lorsque vous avez fini votre

1325
01:36:30,040 --> 01:36:35,720
comparable, que vous avez acheté pour la superficie, pour tous les facteurs propres

1326
01:36:35,740 --> 01:36:38,360
à votre terrain, vous avez une valeur brute.

1327
01:36:38,960 --> 01:36:42,920
Et là, de cette valeur-là, vous, vous allez appliquer tout ce qui est discount au

1328
01:36:42,940 --> 01:36:46,280
niveau de l'environnement et des risques d'inondations et autres.

1329
01:36:47,520 --> 01:36:51,600
Donc, par exemple, si vous arrivez avec un terrain qui vaudrait,

1330
01:36:51,680 --> 01:36:53,880
par exemple, je ne sais pas moi, 200 000 $.

1331
01:36:54,260 --> 01:36:57,680
Bon. Mais là, vous regardez. Est-ce que vous êtes dans une zone inondable ?

1332
01:36:59,160 --> 01:37:02,760
Si oui, et que là, vous êtes dans une zone inondable très élevée,

1333
01:37:03,260 --> 01:37:06,720
bien là, vous retirez 60 %, donc selon ce qui est dit par là.

1334
01:37:07,320 --> 01:37:09,760
Donc là, on est déjà rendu à 80 000 $.

1335
01:37:10,020 --> 01:37:10,820
Ça ne va pas très bien.

1336
01:37:12,320 --> 01:37:15,020
Ensuite, vous allez ajuster, donc, au niveau du glissement de terrain,

1337
01:37:15,280 --> 01:37:17,480
si c'est le cas. C'est illustratif ici.

1338
01:37:18,100 --> 01:37:20,200
10 à 60 % ce qu'on avait vu tantôt.

1339
01:37:21,100 --> 01:37:24,860
Et ça, c'est vraiment les pourcentages de balises que l'ordre donne.

1340
01:37:26,500 --> 01:37:30,200
Encore une fois, c'est appliqué sur la valeur résiduelle de la première étape.

1341
01:37:30,920 --> 01:37:33,760
Donc là, vous aurez compris, ça chute vite.

1342
01:37:34,300 --> 01:37:40,560
Si vous êtes dans une de ces composantes-là, le

1343
01:37:40,580 --> 01:37:41,520
terrain part de la valeur rapidement.

1344
01:37:42,280 --> 01:37:46,060
Dans la majorité des cas, vous n'aurez à faire aucun ajustement à cet niveau-là.

1345
01:37:46,280 --> 01:37:47,380
c'est vraiment des cas exceptionnels.

1346
01:37:48,920 --> 01:37:51,240
Patrimonio aussi. Contamination également.

1347
01:37:51,500 --> 01:37:57,380
Donc, ça ne représente même pas 2 % de tous les terrains qui existent dans la

1348
01:37:57,400 --> 01:38:00,980
province. Donc, tout ça ici. Mais c'est important de savoir que ça existe.

1349
01:38:02,340 --> 01:38:04,100
Parce que ça peut amener justement des littérations.

1350
01:38:04,220 --> 01:38:08,900
C'est-à-dire que si vous ne faites pas justement un travail adéquat pour valider que

1351
01:38:08,920 --> 01:38:12,240
vous n'êtes pas dans ces zones-là, vous pouvez inscrire un acheteur potentiel en

1352
01:38:12,260 --> 01:38:15,780
erreur en lui disant qu'un terrain vaut des 100 000 $, alors qu'en réalité,

1353
01:38:15,800 --> 01:38:18,140
il y en vaut 20 000 parce qu'il est dans une zone inondable et qu'il y a un risque

1354
01:38:18,160 --> 01:38:22,800
de lissement de terrain. Donc, c'est quand même un travail qui est important.

1355
01:38:23,120 --> 01:38:26,140
Même si ça ne représente pas une proportion si importante que ça de toutes les

1356
01:38:26,160 --> 01:38:29,220
tâches que vous allez avoir à faire, de tous les mandats que vous allez avoir à

1357
01:38:29,240 --> 01:38:32,860
faire, ça doit quand même être pris en compte à chacune des évaluations.

1358
01:38:33,700 --> 01:38:37,000
Valider, est-ce que je suis dans une zone inondable et est-ce qu'il y a un lissement

1359
01:38:37,020 --> 01:38:37,820
de terrain qui est possible.

1360
01:38:40,420 --> 01:38:43,280
Et attention, ce n'est pas parce que vous n'êtes pas dans une zone inondable qu'il n

1361
01:38:43,300 --> 01:38:45,120
'y a pas de lissement de terrain également qui est possible.

1362
01:38:45,140 --> 01:38:50,200
Donc, c'est-à-dire qu'encore une fois, une zone inondable,

1363
01:38:50,440 --> 01:38:53,340
ce n'est pas une zone qui la pluie cause inondation.

1364
01:38:53,440 --> 01:38:54,340
C'est vraiment un débordement.

1365
01:38:54,520 --> 01:38:57,800
C'est-à-dire que la pluie va causer inondation, mais parce que l'eau aux alentours

1366
01:38:57,820 --> 01:38:58,620
va déborder.

1367
01:39:01,260 --> 01:39:02,820
Une rivière va déborder et autre.

1368
01:39:03,800 --> 01:39:06,900
Si je prends l'exemple du Saguenay-Lac-Saint-Jean, un lissement de terrain est

1369
01:39:06,920 --> 01:39:09,180
possible dans certaines zones, puisque ce n'est pas inondable.

1370
01:39:09,960 --> 01:39:12,620
Donc, c'est-à-dire que c'est possible l'un sans l'autre.

1371
01:39:14,180 --> 01:39:16,380
Maintenant, tout ce qui est contamination, c'est là que c'est le plus,

1372
01:39:16,560 --> 01:39:20,900
c'est moins évident. Tout ça, c'est détaillé dans le cadastre et dans le registre

1373
01:39:20,920 --> 01:39:25,040
foncier. Et tout ce qui est valeur patrimoniale aussi sur le site de gouvernement,

1374
01:39:25,280 --> 01:39:28,220
c'est également donné. Et lorsque vous avez tout enlevé justement ces composantes

1375
01:39:28,240 --> 01:39:30,600
-là, vous avez une valeur nette de terrain.

1376
01:39:31,980 --> 01:39:36,960
Vous l'aurez compris ici, la valeur brute du terrain, c'est une valeur en dollars.

1377
01:39:37,120 --> 01:39:40,700
C'est-à-dire que vous allez vraiment travailler ensuite avec la valeur total du

1378
01:39:40,720 --> 01:39:42,560
terrain et non la valeur par pied carré.

1379
01:39:44,320 --> 01:39:47,540
Lorsque vous avez fait vos ajustements, vous ramenez la valeur du terrain en dollars

1380
01:39:47,560 --> 01:39:51,600
et là, vous continuez les ajustements sur la valeur totale en dollars et non sur la

1381
01:39:51,620 --> 01:39:54,840
valeur par pied carré. Donc, c'est vraiment un ajustement en deux étapes.

1382
01:39:55,340 --> 01:39:58,780
Donc, on part justement des comparables et on détermine une valeur brute.

1383
01:39:59,740 --> 01:40:03,460
Et ensuite, on part de la valeur brute, on en a un peu plus les risques externes.

1384
01:40:03,600 --> 01:40:07,520
Donc, ils ont des dons d'application de terrain et on arrive à la valeur nette.

1385
01:40:08,820 --> 01:40:11,960
Et comme je vous ai dit, la valeur ici, cette composante-là,

1386
01:40:12,140 --> 01:40:17,800
ça va être fait dans une infime fraction de toutes les évaluations que vous allez

1387
01:40:17,820 --> 01:40:21,600
avoir. Bon, maintenant.

1388
01:40:23,820 --> 01:40:28,660
Donc là, on va terminer avec justement les comparables au niveau des terrains,

1389
01:40:28,700 --> 01:40:30,160
plus précisément.

1390
01:40:31,980 --> 01:40:35,160
Les critères qui sont essentiels pour choisir les bons comparables.

1391
01:40:35,180 --> 01:40:40,760
Donc là, vous avez un mandat, vous avez un terrain évalué et vous devez choisir donc

1392
01:40:40,780 --> 01:40:42,260
des comparables qui sont appropriés.

1393
01:40:43,220 --> 01:40:47,960
Les critères qui sont essentiels, c'est avoir une localisation qui est quand même

1394
01:40:47,980 --> 01:40:51,400
similaire. Donc, comme on avait mentionné, le même secteur ou un secteur qui est

1395
01:40:51,420 --> 01:40:52,220
similaire.

1396
01:40:54,180 --> 01:40:57,940
C'est pour ça qu'un évaluateur agréé est pertinent.

1397
01:40:58,160 --> 01:41:00,580
C'est que, encore une fois, c'est selon votre jugement.

1398
01:41:01,220 --> 01:41:04,240
Donc, c'est le jugement qui détermine est-ce que c'est un secteur qui est similaire.

1399
01:41:05,180 --> 01:41:09,180
Vous allez voir, il y a beaucoup de choses dans tout ça qui font en sorte que le

1400
01:41:09,200 --> 01:41:10,440
jugement est ultra important.

1401
01:41:10,620 --> 01:41:13,720
C'est-à-dire que malheureusement, un algorithme automatique ne peut pas

1402
01:41:13,740 --> 01:41:16,780
nécessairement le faire bien parce qu'il y a beaucoup de jugement dans ça.

1403
01:41:16,860 --> 01:41:18,040
Qu'est-ce qui fait qu'un secteur est similaire ?

1404
01:41:18,600 --> 01:41:21,660
Qu'est-ce qui fait ? Et c'est vous qui êtes responsable de la décision que vous allez

1405
01:41:21,680 --> 01:41:24,100
prendre. Est-ce que le secteur est similaire ou non ?

1406
01:41:24,560 --> 01:41:27,560
Il n'y a pas une règle vraiment qui dit, bon, mais tel secteur est similaire.

1407
01:41:27,580 --> 01:41:34,360
C'est vraiment le jugement basé sur une due diligence, donc basé sur une décision

1408
01:41:34,380 --> 01:41:35,420
éclairée, donc comme on présume.

1409
01:41:35,800 --> 01:41:37,980
Dans la mesure que vous êtes capable de la justifier, ça va.

1410
01:41:38,820 --> 01:41:41,660
Maintenant, le zonage. Il faut que ce soit la même classification au niveau du

1411
01:41:41,680 --> 01:41:47,960
zonage. Donc, compatible. Donc, c'est-à-dire que, dépendamment,

1412
01:41:48,040 --> 01:41:51,820
donc, si R1, vous pouvez utiliser une R2, mais vous ne pouvez pas utiliser,

1413
01:41:51,840 --> 01:41:54,420
donc, des zones différentes, c'est-à-dire commerciales.

1414
01:41:57,540 --> 01:42:01,660
Maintenant, l'éperficie, il y a un écart maximal qui est recommandé.

1415
01:42:01,780 --> 01:42:05,900
C'est-à-dire qu'habituellement, vous ne pouvez pas aller à plus ou moins 30 %.

1416
01:42:06,280 --> 01:42:10,620
Ce que ça veut dire, c'est que vous ne pouvez pas utiliser un terrain de 100 000

1417
01:42:10,640 --> 01:42:15,080
pieds carrés comme comparable pour déterminer la valeur d'un terrain de 10 000 pieds

1418
01:42:15,100 --> 01:42:16,820
carrés. Ce n'est pas possible.

1419
01:42:18,260 --> 01:42:23,240
Parce qu'on l'a dit tantôt, il y a une courbe qui est décroissante.

1420
01:42:23,260 --> 01:42:26,660
Donc, si vraiment il y a un écart élevé, bien là, ça va être un petit peu déconnecté

1421
01:42:26,680 --> 01:42:30,680
au niveau de, justement, premièrement, vous risquez d'avoir un sondage qui est

1422
01:42:30,700 --> 01:42:35,680
différent. Puis aussi, c'est peu probable que vous ayez une aussi grosse différence

1423
01:42:35,700 --> 01:42:38,580
de superficie dans un secteur qui est similaire.

1424
01:42:40,260 --> 01:42:41,900
Donc, habituellement, c'est des règles qui ne vont pas.

1425
01:42:42,060 --> 01:42:45,400
C'est-à-dire que s'il y en a une qui ne marche pas, bien les autres risquent de ne

1426
01:42:45,420 --> 01:42:49,060
pas marcher non plus. Plus ou moins 30 % au niveau de la superficie.

1427
01:42:49,400 --> 01:42:51,100
Comme ça, les ajustements sont plus modestes.

1428
01:42:51,120 --> 01:42:53,940
C'est-à-dire que l'ajustement, lorsqu'on a 100 000 pieds carrés,

1429
01:42:54,160 --> 01:42:58,860
avec un sujet de 10 000 pieds carrés, l'ajustement va être important.

1430
01:42:59,700 --> 01:43:01,400
Donc maintenant, date de vente.

1431
01:43:03,540 --> 01:43:06,200
Idéalement, c'est, comme on avait dit, j'avais mentionné Olingo,

1432
01:43:06,340 --> 01:43:10,860
12 mois. Mais c'est possible donc d'y aller jusqu'à la loi,

1433
01:43:10,980 --> 01:43:13,460
donc les normes, c'est jusqu'à 24 mois.

1434
01:43:14,200 --> 01:43:19,080
Mais encore une fois, il ne faudrait pas qu'il y ait 4 comparables sur 5 qui soient

1435
01:43:19,100 --> 01:43:23,320
supérieurs à 12 mois. Donc, idéalement, c'est inférieur à 12 mois.

1436
01:43:24,520 --> 01:43:29,020
Si vous êtes capable d'en avoir, une des règles du pouce,

1437
01:43:29,120 --> 01:43:33,600
c'est que si vous n'avez pas le choix, vous pouvez extensionner jusqu'à 24 mois.

1438
01:43:34,280 --> 01:43:38,420
Mais s'il y a d'autres comparables disponibles, vous ne devez jamais prioriser un

1439
01:43:38,440 --> 01:43:40,200
comparable de 24 mois et moins.

1440
01:43:40,220 --> 01:43:42,360
Vous devez toujours prendre ceux-là qui ont…

1441
01:43:42,380 --> 01:43:48,460
Si le comparable a été vendu

1442
01:43:48,480 --> 01:43:52,380
à l'intérieur des 12 derniers mois, vous pouvez prioriser un comparable,

1443
01:43:52,420 --> 01:43:57,520
par exemple, qui a été vendu il y a 8 mois, s'il y a d'autres composantes qui sont

1444
01:43:57,540 --> 01:44:01,340
plus similaires. C'est-à-dire que vous pouvez prioriser un comparable qui a été

1445
01:44:01,360 --> 01:44:03,840
vendu il y a 8 mois par rapport à un autre qui a été vendu il y a 3 mois.

1446
01:44:04,660 --> 01:44:05,460
Donc, ça, c'est permis.

1447
01:44:07,260 --> 01:44:09,820
Mais lorsqu'on rentre dans tout ce qui est super à 12 mois,

1448
01:44:10,080 --> 01:44:11,680
il faut vraiment que ce soit en dernier recours.

1449
01:44:11,780 --> 01:44:13,380
Donc, c'est-à-dire qu'il n'y a pas d'autre choix du premier.

1450
01:44:15,120 --> 01:44:18,660
Donc, encore une fois, parce qu'on n'est pas capable d'avoir 3 comparables,

1451
01:44:19,120 --> 01:44:21,980
d'atteindre le minimum. Donc, c'est-à-dire le 3 comparables nécessaires pour faire

1452
01:44:22,000 --> 01:44:22,800
cette méthode-là.

1453
01:44:24,360 --> 01:44:26,300
Mais au-delà de 24 mois, ce n'est pas permis.

1454
01:44:26,320 --> 01:44:32,560
C'est-à-dire que ce n'est pas autorisé par les normes d'évaluation

1455
01:44:32,580 --> 01:44:37,640
immobilière. C'est logique étant donné que plus on a augmenté le nombre de mois

1456
01:44:37,660 --> 01:44:44,040
depuis la vente, plus ça met d'importance

1457
01:44:44,060 --> 01:44:49,080
sur le taux de croissance qu'on va appliquer de la valeur de l'argent dans le temps.

1458
01:44:49,240 --> 01:44:54,140
C'est-à-dire que ça rend certains paramètres qui sont des hypothèses trop importants

1459
01:44:54,160 --> 01:44:57,440
dans la valeur totale. Donc, c'est pour ça qu'on limite ça un petit peu.

1460
01:45:00,020 --> 01:45:04,020
Maintenant, une transaction qui est dit arm-lens, donc ça veut dire qu'il est sans

1461
01:45:04,040 --> 01:45:08,920
lien de dépendance. Donc, c'est-à-dire qu'il n'y a pas de...

1462
01:45:09,240 --> 01:45:14,300
C'est une transaction qui est faite sur un marché normal où ce que les mécanismes d

1463
01:45:14,320 --> 01:45:15,500
'offres et de demandes sont respectées.

1464
01:45:16,240 --> 01:45:21,820
Donc, c'est-à-dire que malheureusement, des fois, il y a certaines transactions qui

1465
01:45:21,840 --> 01:45:25,940
sont faites et que ce ne sont pas des transactions qui sont sans lien de

1466
01:45:25,960 --> 01:45:28,060
département. Donc, c'est-à-dire que ce sont des transactions qui sont plus

1467
01:45:28,080 --> 01:45:33,980
officieuses. Donc, c'est-à-dire que, par exemple, une personne qui vendrait à son

1468
01:45:34,000 --> 01:45:37,000
ami un terrain, ça passe comme étant une transaction immobilière.

1469
01:45:37,300 --> 01:45:44,280
Mais en soi, il y a un deal derrière où il y a comme une sorte de service

1470
01:45:44,300 --> 01:45:46,700
rendu. Donc, on ne sait pas nécessairement tous les...

1471
01:45:46,720 --> 01:45:48,740
Ou un père qui vend un terrain.

1472
01:45:48,760 --> 01:45:52,540
mais peu importe, donc, transaction familiale et autre,

1473
01:45:53,460 --> 01:45:55,840
ça fait en sorte que ce n'est pas une transaction qui est jugée,

1474
01:45:55,900 --> 01:45:58,580
donc, basée sur les mécanismes, donc, de l'offre et la demande.

1475
01:45:58,740 --> 01:46:00,740
Donc, ça ne peut pas vraiment être utilisé dans un comparable,

1476
01:46:01,600 --> 01:46:02,500
étant donné que ce serait biaisé.

1477
01:46:05,280 --> 01:46:06,860
Habituellement, c'est quand même très facile à voir.

1478
01:46:07,080 --> 01:46:08,940
Souvent, ça doit être déclaré, mais bon, ça ne l'est pas.

1479
01:46:09,560 --> 01:46:12,300
C'est souvent des prix qui sont un peu, des prix ronds,

1480
01:46:12,460 --> 01:46:15,980
je ne sais pas. Donc, c'est, c'est, c'est, c'est censé être déclaré,

1481
01:46:16,020 --> 01:46:16,820
donc, par les,

1482
01:46:18,540 --> 01:46:22,260
prend par le notaire qui fait la transaction puis qui saisit la transaction.

1483
01:46:22,580 --> 01:46:24,940
Mais bon, il faut s'instruire que ce soit une condition,

1484
01:46:25,280 --> 01:46:30,920
que les conditions de vente sont dites normales et qu'il y a eu justement une

1485
01:46:30,940 --> 01:46:35,040
décision qui était éclairée basée sur les marchés pour déterminer le prix qui était

1486
01:46:35,060 --> 01:46:37,880
payé. Maintenant, les services.

1487
01:46:38,160 --> 01:46:40,400
On essaie donc d'avoir des services qui sont similaires.

1488
01:46:40,540 --> 01:46:42,320
C'est-à-dire que ce n'est pas toujours possible.

1489
01:46:44,660 --> 01:46:46,160
Pourquoi tout ça, c'est essentiel ?

1490
01:46:46,180 --> 01:46:51,280
c'est que si vous réussissez à minimiser cette différence-là,

1491
01:46:51,920 --> 01:46:53,660
l'ajustement après est moins important.

1492
01:46:53,780 --> 01:46:55,020
C'est-à-dire que vous faites moins d'ajustements.

1493
01:46:55,760 --> 01:46:58,500
Plus vous allez avoir des comparables qui ne vont pas respecter ces critères-là,

1494
01:46:59,380 --> 01:47:02,520
plus vous allez devoir faire un ajustement important par la suite.

1495
01:47:03,280 --> 01:47:05,640
Et ça, ça amène un certain biais.

1496
01:47:06,020 --> 01:47:10,320
C'est-à-dire qu'on le dit, les ajustements, c'est beaucoup subjectif.

1497
01:47:10,460 --> 01:47:12,120
C'est basé sur votre analyse du marché.

1498
01:47:12,280 --> 01:47:13,240
C'est basé sur de l'empirique.

1499
01:47:13,340 --> 01:47:15,780
C'est basé sur ce qu'on pense qui est un discount approprié.

1500
01:47:16,660 --> 01:47:19,860
Donc, la solution la plus adaptée, c'est que s'il y a assez de transactions,

1501
01:47:20,480 --> 01:47:24,800
s'il y a assez de comparables qui sont identiques, disponibles,

1502
01:47:25,020 --> 01:47:31,200
vous devez privilégier ces comparables-là parce qu'on est dans une situation où les

1503
01:47:31,220 --> 01:47:34,940
achetements vont être limités et la marge d'erreur est moins importante.

1504
01:47:35,640 --> 01:47:38,900
Donc, on le dit, si on a des comparables identiques ou pratiquement identiques,

1505
01:47:38,980 --> 01:47:42,420
donc qui ont le même zonage, sensiblement la même localisation,

1506
01:47:43,120 --> 01:47:47,320
et en soi, on a simplement la superficie ajustée, donc à plus ou moins 30%,

1507
01:47:47,340 --> 01:47:51,660
et donc le délai de vente. Donc, ça ne sera jamais réellement la même vente,

1508
01:47:51,740 --> 01:47:55,060
mais plus ça s'en approche, plus on a moins d'ajustements à faire.

1509
01:47:55,340 --> 01:47:57,040
C'est l'intention derrière ça.

1510
01:48:01,000 --> 01:48:03,740
Maintenant, au niveau des sources des données.

1511
01:48:07,760 --> 01:48:12,380
C'est probablement le coût le plus important.

1512
01:48:12,600 --> 01:48:15,860
Donc, ici, c'est la source la plus officielle.

1513
01:48:15,960 --> 01:48:21,760
Donc, les transactions, c'est JLR, Terranet, donc qui les font.

1514
01:48:22,080 --> 01:48:24,960
Donc, ces données-là, donc ça, c'est vraiment les données officielles des

1515
01:48:24,980 --> 01:48:26,600
transactions et c'est très détaillé.

1516
01:48:26,720 --> 01:48:32,460
Donc, c'est-à-dire que là-dedans, vous avez vraiment tous les lacs notariés.

1517
01:48:32,600 --> 01:48:35,640
Donc, tout est là. toutes les spécifications.

1518
01:48:35,880 --> 01:48:37,740
Donc, c'est vraiment ultra détaillé, mais c'est payant.

1519
01:48:37,940 --> 01:48:40,840
Donc, c'est-à-dire que c'est soit par transaction.

1520
01:48:41,360 --> 01:48:43,620
Vous avez vraiment, donc, tous les détails.

1521
01:48:44,000 --> 01:48:45,960
Est-ce que la personne a acheté avec une hypothèque ?

1522
01:48:46,260 --> 01:48:48,460
Est-ce que tout est détaillé ?

1523
01:48:49,460 --> 01:48:54,700
Maintenant, il y a, dans le fond, pour tout ce qui est professionnel,

1524
01:48:54,820 --> 01:48:59,820
donc, lorsque vous allez être évaluateur, donc, vous allez être membre de l'ordre,

1525
01:49:00,220 --> 01:49:02,840
vous allez avoir accès à un abonnement qui est payant pour les professionnels.

1526
01:49:02,860 --> 01:49:06,240
C'est-à-dire que ce n'est pas possible d'avoir cet abonnement-là si vous n'êtes pas

1527
01:49:06,260 --> 01:49:08,940
soit un courtier immobilier ou un évaluateur.

1528
01:49:09,420 --> 01:49:13,620
Il faut faire une demande. Ça vous permet donc de ne pas payer à l'unité

1529
01:49:13,640 --> 01:49:18,800
nécessairement. Vous avez comme un package qui vous permet donc d'avoir une quantité

1530
01:49:18,820 --> 01:49:20,400
de transactions à un prix plus réduit.

1531
01:49:21,260 --> 01:49:23,880
Et ça, c'est essentiel. Donc, c'est vraiment la source de données la plus

1532
01:49:23,900 --> 01:49:29,880
essentielle. Donc, c'est ici, à ce niveau-là, c'est vraiment tout ce qui est

1533
01:49:29,900 --> 01:49:35,820
l'historique des ventes. Maintenant, MLS et Centris, ça,

1534
01:49:35,880 --> 01:49:38,480
c'est vraiment tout ce qui touche aux propriétés qui sont affichées.

1535
01:49:40,180 --> 01:49:42,980
Ça, c'est via, donc, c'est les courtiers qui ont accès à ça.

1536
01:49:43,680 --> 01:49:47,300
Et ce n'est pas nécessairement, donc, nécessaire pour un évaluateur agréable,

1537
01:49:47,420 --> 01:49:50,740
mais ça vous permet, donc, il y a certains comparables que vous allez devoir,

1538
01:49:50,760 --> 01:49:54,580
donc, faire à partir des propriétés affichées et non des prix historiques.

1539
01:49:54,960 --> 01:49:59,100
On va le voir plus tard dans le cours, mais ça peut être possible,

1540
01:49:59,180 --> 01:50:00,900
donc ça peut être utile d'avoir ces données-là, MLS.

1541
01:50:02,460 --> 01:50:05,600
Registre foncier, donc, pour les actes, prix, servitude également.

1542
01:50:06,300 --> 01:50:07,960
Donc, c'est en ligne et payant.

1543
01:50:08,080 --> 01:50:10,220
Donc, c'est tout ce qui touche au niveau,

1544
01:50:12,120 --> 01:50:14,740
par exemple, la dimension exacte et autres.

1545
01:50:15,220 --> 01:50:17,140
Le rôle d'évaluation, c'est gratuit et en ligne.

1546
01:50:17,460 --> 01:50:22,040
Donc, c'est tout ce qui touche, maintenant, le prix d'évaluation foncière et autres.

1547
01:50:23,360 --> 01:50:24,920
Cadastre, c'est également en ligne.

1548
01:50:25,460 --> 01:50:29,340
Ce n'est pas payant. Maintenant, les données de marché.

1549
01:50:29,500 --> 01:50:32,940
Donc, ça, c'est tout ce qui touche aux données agrégées du marché et de certains

1550
01:50:32,960 --> 01:50:36,160
critères. Donc, par exemple, comment le marché se comporte.

1551
01:50:36,400 --> 01:50:38,180
Il y a Altus qui fournit des données de marché.

1552
01:50:38,280 --> 01:50:39,320
C'est un abonnement payant également.

1553
01:50:41,180 --> 01:50:43,800
La carte des zones inondables, c'est en ligne et c'est gratuit.

1554
01:50:44,460 --> 01:50:48,400
Et les zones agricoles, vous pouvez les avoir avec le CPTAQ.

1555
01:50:48,500 --> 01:50:49,500
Donc, c'est gratuit également.

1556
01:50:50,460 --> 01:50:56,760
Il faut utiliser toutes ces sources-là de façon intégrée pour être capable d

1557
01:50:56,780 --> 01:50:59,300
'avoir le meilleur framework pour faire une évaluation.

1558
01:50:59,640 --> 01:51:02,400
Ce n'est pas juste une source, c'est toutes ces sources-là.

1559
01:51:07,420 --> 01:51:12,420
Plus votre système va être vraiment rigoureux, puis surtout vous allez avoir un

1560
01:51:12,440 --> 01:51:17,900
système qui va être adapté. Donc, c'est-à-dire que ça vaut la peine de se mettre un

1561
01:51:17,920 --> 01:51:22,640
cadre méthodologique clair dès le départ pour éviter de justement refaire à chaque

1562
01:51:22,660 --> 01:51:27,060
fois un travail qui est laborieux et qui pourrait être justement pas automatisé,

1563
01:51:27,220 --> 01:51:33,320
mais réduit avec le… mettons par exemple, on pourrait

1564
01:51:33,340 --> 01:51:36,640
penser à un chiffrier Excel qui est automatisé par exemple sur la collecte des

1565
01:51:36,660 --> 01:51:37,680
données, ça peut être de quoi qu'il y ait.

1566
01:51:38,880 --> 01:51:41,160
Maintenant, au niveau donc des processus d'ajustement.

1567
01:51:43,540 --> 01:51:46,520
Lorsque vous faites la collecte des données comparables,

1568
01:51:46,700 --> 01:51:51,340
vous allez donc vérifier dans un premier temps, et ici encore une fois,

1569
01:51:51,420 --> 01:51:56,220
ça va être dans le JLR Terranet, est-ce que la vente est Armletch ?

1570
01:51:56,380 --> 01:52:01,300
C'est-à-dire, est-ce qu'elle est faite entre un acheteur et un vendeur qui est dit

1571
01:52:01,320 --> 01:52:06,600
conscient des prix du marché et autres.

1572
01:52:07,540 --> 01:52:12,140
Maintenant, ensuite, il faut choisir l'unité de comparaison que vous allez utiliser.

1573
01:52:12,620 --> 01:52:16,000
Vous les avez ici, on les a mentionnées, donc lorsqu'on est dans un unité familial,

1574
01:52:16,020 --> 01:52:17,980
on utilise du pied carré, etc.

1575
01:52:19,020 --> 01:52:22,700
Il faut identifier les différences entre chaque comparable et le sujet.

1576
01:52:23,840 --> 01:52:27,100
C'est important. pour ensuite quantifier les ajustements.

1577
01:52:28,060 --> 01:52:30,380
C'est important, plus vous allez prendre des comparables qui sont proches,

1578
01:52:30,560 --> 01:52:31,660
moins l'ajustement va être nécessaire.

1579
01:52:34,020 --> 01:52:37,260
C'est ici vraiment que là, on est dans des cas très subjectifs,

1580
01:52:37,360 --> 01:52:38,920
donc quantifier les ajustements.

1581
01:52:39,580 --> 01:52:41,900
Et ça dépend justement de tout ce qui est marché.

1582
01:52:42,800 --> 01:52:44,440
Les ajustements vont changer à travers le temps.

1583
01:52:44,920 --> 01:52:49,100
C'est-à-dire que le marché peut faire en sorte que certaines choses ont de la valeur

1584
01:52:49,120 --> 01:52:50,980
à un temps donné, mais qu'éventuellement, ça change.

1585
01:52:51,940 --> 01:52:55,220
Donc, il faut appliquer, donc, justement, les ajustements au calcul.

1586
01:52:55,720 --> 01:52:57,920
Et là, on réconcilie les valeurs et on conclut.

1587
01:52:58,200 --> 01:53:00,440
Et conclure, donc, c'est ça. Ici, réconcilier les valeurs,

1588
01:53:00,520 --> 01:53:02,420
c'est ça qui va vous permettre, donc, de déterminer la valeur brute,

1589
01:53:02,600 --> 01:53:03,480
comme on a parlé tantôt.

1590
01:53:08,600 --> 01:53:14,680
Donc, ici, certains ajustements affectent la base.

1591
01:53:15,900 --> 01:53:21,540
Ici, c'est tout ce qui, maintenant, que vous pouvez, ce sont des ajustements qui ne

1592
01:53:21,560 --> 01:53:27,540
sont pas basés sur les caractéristiques du terrain à

1593
01:53:27,560 --> 01:53:32,100
proprement parler. Ici, le droit de propriété, est-ce que c'est un plein droit,

1594
01:53:32,120 --> 01:53:34,340
les conditions de la vente, qu'est-ce que c'est une succession ?

1595
01:53:34,560 --> 01:53:36,860
Donc, quand c'est une succession, des fois, il y a une transaction,

1596
01:53:37,000 --> 01:53:38,900
donc ça ne va pas nécessairement être de quoi vous allez pouvoir utiliser.

1597
01:53:39,460 --> 01:53:45,620
Et malheureusement, dans une succession, la succession met un prix de marché

1598
01:53:45,640 --> 01:53:49,940
pour dire que ça a été cédé à tel prix, mais ce n'est pas nécessairement de quoi qui

1599
01:53:49,960 --> 01:53:51,120
est régi selon l'offre et la demande.

1600
01:53:51,800 --> 01:53:55,200
Donc, c'est pour ça que c'est limité l'utilisation, enfin,

1601
01:53:55,220 --> 01:53:59,200
pas limité, ne pas utiliser ces types de ventes-là pour vos comparables.

1602
01:53:59,900 --> 01:54:04,340
Pourquoi ? Parce que, par exemple, souvent, une succession va,

1603
01:54:04,920 --> 01:54:08,580
pour que le calcul de l'impôt de la succession puisse être fait,

1604
01:54:08,660 --> 01:54:12,160
c'est-à-dire que, par exemple, si on est dans le cas d'un terrain que la succession

1605
01:54:12,180 --> 01:54:16,940
cède à quelqu'un, il faut qu'il y ait un calcul qui soit fait pour le calcul du gain

1606
01:54:16,960 --> 01:54:23,000
en capital sur le terrain. Ce n'est pas le bien immobilier principal.

1607
01:54:23,700 --> 01:54:27,860
Donc, pour ça, il faut déterminer un prix de cessation hypothétique.

1608
01:54:27,880 --> 01:54:29,860
C'est-à-dire pour les funds d'impôt.

1609
01:54:30,040 --> 01:54:34,360
Et ça va être ce prix-là qui va être utilisé comme valeur pour la vente.

1610
01:54:34,780 --> 01:54:39,020
Mais malheureusement, c'est un prix qui est déterminé de façon mécanique et non

1611
01:54:39,040 --> 01:54:40,620
selon les conditions du marché.

1612
01:54:40,720 --> 01:54:43,460
C'est-à-dire que ce n'est pas le résultat d'une entente entre un acheteur et un

1613
01:54:43,480 --> 01:54:45,320
vendeur dans un marché ouvert.

1614
01:54:46,760 --> 01:54:47,960
Donc, ça, c'est ça ici.

1615
01:54:50,600 --> 01:54:53,820
Ici, donc, ça, c'est l'ajustement qui aurait, par exemple,

1616
01:54:54,000 --> 01:54:58,260
3 % par année sur un terrain donné, sur le value dernier cours.

1617
01:55:00,840 --> 01:55:06,380
toujours donc ici, ici dans ce cas-là, ça c'est des exemples d'achetements qui sont

1618
01:55:06,400 --> 01:55:10,440
quantitatifs, c'est-à-dire qu'ils sont exprimés en dollars ou en pourcentage,

1619
01:55:10,560 --> 01:55:16,660
c'est des achetements qui sont faits en unité d'une valeur d'achetement,

1620
01:55:16,780 --> 01:55:21,980
par exemple, la superficie c'est un achetement qui est quantitatif,

1621
01:55:22,320 --> 01:55:25,960
le temps également, c'est-à-dire que c'est un nombre de mois qui détermine l

1622
01:55:25,980 --> 01:55:28,520
'achetement que vous allez faire, le nombre de mois qu'il y a eu depuis la vente.

1623
01:55:29,680 --> 01:55:32,300
Maintenant, il y a d'autres ajustements qui sont dits qualitatifs.

1624
01:55:32,460 --> 01:55:37,900
C'est-à-dire que ça va être exprimé selon trois composants.

1625
01:55:38,160 --> 01:55:41,580
C'est toujours ça. C'est vraiment une norme supérieure,

1626
01:55:41,660 --> 01:55:44,420
inférieure ou similaire. C'est-à-dire que pour chacun des comparables que vous allez

1627
01:55:44,440 --> 01:55:48,720
avoir, par exemple, localisation, ça doit être exprimé comme ça.

1628
01:55:51,220 --> 01:55:55,000
Il faut privilégier les ajustements quantitatifs lorsque les données le permettent.

1629
01:55:55,520 --> 01:55:57,240
Toujours, mais ce n'est pas toujours le cas.

1630
01:55:57,740 --> 01:55:58,680
Donc, des fois, ça ne le permet pas.

1631
01:55:59,640 --> 01:56:02,920
Et pour chacun des exemples comme localisation, environnement,

1632
01:56:03,140 --> 01:56:05,800
la vue, c'est un ajustement qui est dit qualitatif.

1633
01:56:05,920 --> 01:56:08,100
Donc, vous devez déterminer est-ce que le comparable que j'ai là,

1634
01:56:08,580 --> 01:56:13,900
il y a une localisation qui est supérieure, inférieure ou similaire à mon sujet.

1635
01:56:15,140 --> 01:56:16,960
Et vous faites ça pour chacun des comparables.

1636
01:56:18,180 --> 01:56:21,540
Et là, ensuite, vous allez pouvoir ajuster en conséquence.

1637
01:56:22,180 --> 01:56:26,020
Et là, maintenant, l'ajustement que vous allez faire pour une différence de ces

1638
01:56:26,040 --> 01:56:29,840
composantes-là, donc c'est-à-dire le fait que ce soit supérieur par rapport à un

1639
01:56:29,860 --> 01:56:35,540
sujet, quel ajustement je fais, c'est basé sur d'autres comparables que vous allez

1640
01:56:35,560 --> 01:56:39,820
utiliser. Donc, vous allez pouvoir vraiment vérifier empiriquement quel ajustement

1641
01:56:39,840 --> 01:56:41,420
qui doit être fait pour telle région donnée.

1642
01:56:42,300 --> 01:56:44,920
Donc, il n'y a pas nécessaire de nombre pour tous les types d'ajustement.

1643
01:56:45,080 --> 01:56:47,080
C'est-à-dire que c'est vrai, on a des benchmarks.

1644
01:56:47,100 --> 01:56:50,260
Vous pouvez les appliquer, mais la meilleure façon de faire,

1645
01:56:50,340 --> 01:56:52,700
c'est d'aller valider aussi empiriquement, est-ce que ça tient la route,

1646
01:56:52,860 --> 01:56:53,780
cet ajustement-là.

1647
01:57:00,200 --> 01:57:04,560
Maintenant, le principe de l'ajustement, donc ici, la règle fondamentale,

1648
01:57:04,700 --> 01:57:11,960
c'est quoi ? C'est qu'on a un comparable et on l'ajuste pour qu'il soit cohérent

1649
01:57:11,980 --> 01:57:14,160
avec le sujet. C'est-à-dire qu'on n'ajuste pas le sujet,

1650
01:57:14,260 --> 01:57:16,220
on a un comparable qui a un prix par prix corré de main.

1651
01:57:17,100 --> 01:57:20,020
et on veut l'ajuster pour qu'il soit aligné avec le sujet.

1652
01:57:22,360 --> 01:57:25,260
On ajuste toujours le comparable vers le sujet et non le contraire.

1653
01:57:25,920 --> 01:57:31,380
Ça, qu'est-ce que ça fait ? C'est que, par exemple, si un comparable a une

1654
01:57:31,400 --> 01:57:37,280
caractéristique qui est supérieure au sujet, on va aller faire un ajustement qui est

1655
01:57:37,300 --> 01:57:43,720
négatif. Donc, si le comparable a, par exemple, une localisation

1656
01:57:43,740 --> 01:57:47,020
qui est meilleure que le sujet, on va faire un ajoutement négatif de la valeur du

1657
01:57:47,040 --> 01:57:49,420
comparable parce qu'on veut qu'il soit lié avec un sujet qui est inférieur.

1658
01:57:50,540 --> 01:57:53,880
Donc, c'est ça l'intuition. Donc, comparable supérieur au sujet,

1659
01:57:54,000 --> 01:57:56,120
c'est un ajoutement qui est négatif, on le ramène vers le bas.

1660
01:57:56,460 --> 01:57:59,820
Et un comparable qui est inférieur au sujet, un ajoutement qui est positif,

1661
01:57:59,880 --> 01:58:04,800
donc on le ramène vers le haut, étant donné que le comparable est inférieur au

1662
01:58:04,820 --> 01:58:09,240
sujet. Donc, c'est ça. Par exemple, si on a une propriété qui est,

1663
01:58:09,260 --> 01:58:12,320
excusez-moi, un terrain qui a une localisation parfaite,

1664
01:58:12,380 --> 01:58:15,820
on veut l'évaluer, mais qu'on a un comparable qui est une localisation qui est

1665
01:58:15,840 --> 01:58:19,280
beaucoup moins intéressante, il va falloir qu'on ajuste la valeur de ce comparable

1666
01:58:19,300 --> 01:58:21,440
-là parce que sinon, le prix ne sera pas assez élevé.

1667
01:58:22,020 --> 01:58:23,240
Donc, c'est ça qu'on dit qu'on le ramène vers l'eau.

1668
01:58:24,640 --> 01:58:27,800
Maintenant, ça c'est l'exemple qu'on avait fait au dernier cours.

1669
01:58:28,120 --> 01:58:28,920
Donc,

1670
01:58:30,300 --> 01:58:33,400
ça termine pas mal la matière aujourd'hui.

1671
01:58:33,500 --> 01:58:34,500
Je t'avais dit que ça allait être plus court.

1672
01:58:34,640 --> 01:58:38,720
Donc, à ce niveau-là. Donc, c'est ça pour le terrain.

1673
01:58:38,880 --> 01:58:42,520
Donc, vraiment, soit la composante de terrain est terminé.

1674
01:58:44,440 --> 01:58:47,400
Je vais vous faire, je vais mettre sur le site du cours,

1675
01:58:49,000 --> 01:58:53,200
puis je vais vous l'envoyer également par courriel, une grille donc empirique des

1676
01:58:53,220 --> 01:58:58,860
ajustements. Parce que moi, ça me dérange un peu que vous n'ayez pas une idée de c

1677
01:58:58,880 --> 01:59:00,440
'est quoi les ajustements qu'il faut faire réellement.

1678
01:59:01,040 --> 01:59:03,620
Donc, ce que j'ai fait, c'est que je suis allé vraiment voir empiriquement en ce

1679
01:59:03,640 --> 01:59:05,700
moment sur le marché qu'est-ce qui est fait comme ajustement,

1680
01:59:05,780 --> 01:59:09,700
qu'est-ce qui devrait être fait comme ajustement en fonction des données qu'il y a

1681
01:59:09,720 --> 01:59:14,280
en vigueur. puis je vais vous l'envoyer donc par courriel pour vous aider donc soit

1682
01:59:14,300 --> 01:59:19,480
pour le TP ou autre ou tout simplement donc pour que vous ayez une petite idée donc

1683
01:59:19,500 --> 01:59:22,380
de c'est quoi les achetements qui devraient être faits en fonction des données donc

1684
01:59:22,400 --> 01:59:27,120
c'est pas de quoi qui est fourni par l'ordre à proprement parler parce que l'ordre,

1685
01:59:27,280 --> 01:59:29,520
ce qu'elle dit c'est que c'est votre travail donc de déterminer ça

1686
01:59:31,240 --> 01:59:34,420
le niveau de l'ajetement il y a juste dans le fond une fourchette qui est donnée

1687
01:59:35,280 --> 01:59:36,080
donc

1688
01:59:38,020 --> 01:59:41,700
si vous avez des questions donc sinon ça va terminer la séance aujourd'hui,

1689
01:59:41,900 --> 01:59:43,540
donc je vais dire que ça va être plus court donc c'est

1690
01:59:46,020 --> 01:59:49,360
le reste c'est simplement le même exemple numérique qu'on avait fait la dernière

1691
01:59:49,380 --> 01:59:50,180
séance

1692
01:59:55,780 --> 01:59:57,420
Merci beaucoup Parfait

1693
02:00:04,460 --> 02:00:08,500
Donc je vous souhaite une excellente fin de soirée puis si vous avez des questions,

1694
02:00:08,600 --> 02:00:10,380
n'hésitez pas à m'écrire par courriel.

1695
02:00:10,620 --> 02:00:15,100
Ça me fera plaisir de vous répondre pour le TP ou pour la matière.

1696
02:00:15,840 --> 02:00:18,760
La semaine prochaine, on va commencer un nouveau chapitre.

1697
02:00:19,260 --> 02:00:22,020
On va oublier le terrain, mais on va vraiment aller vers la méthode plus de bas.

1698
02:00:23,120 --> 02:00:24,000
À la semaine prochaine.

1699
02:00:25,900 --> 02:00:27,780
Merci. Bonne soirée. Bonne soirée.