1
00:00:05,420 --> 00:00:07,760
Bonjour tout le monde, donc j'espère que vous allez bien.

2
00:00:08,080 --> 00:00:11,380
Aujourd'hui, on va reprendre donc la séance qu'on n'a pas été en mesure de faire

3
00:00:11,400 --> 00:00:14,540
jeudi passé donc à cause d'un problème d'Internet.

4
00:00:14,960 --> 00:00:17,080
Je suis vraiment désolé donc de cet inconvénient-là.

5
00:00:18,480 --> 00:00:20,380
Donc, on va faire la séance relativement rapidement.

6
00:00:20,620 --> 00:00:24,840
Donc, c'est préenregistré évidemment étant donné que ce n'est pas sur les heures

7
00:00:24,860 --> 00:00:28,760
normales de cours. Donc, on va voir la méthode d'estimation des coûts plus en

8
00:00:28,780 --> 00:00:32,100
détail. C'est-à-dire que là, on va vraiment avoir quatre méthodes qui vont permettre

9
00:00:32,120 --> 00:00:38,720
de déterminer le coût de construction d'un bâtiment à partir de la

10
00:00:38,740 --> 00:00:42,440
reconstruction dans le fond par méthode des quantités des coûts de construction,

11
00:00:43,100 --> 00:00:46,200
de ratio également. Donc, on va vraiment avoir quatre méthodes complètes.

12
00:00:49,080 --> 00:00:52,200
Un petit rappel, donc. Pour déterminer la valeur d'un bâtiment,

13
00:00:52,500 --> 00:00:53,860
on utilise la valeur d'un terrain.

14
00:00:54,740 --> 00:00:59,940
Ensuite, on ajoute le coût du bâtiment de construit neuf et on déprécie,

15
00:01:00,020 --> 00:01:02,880
donc on retient la dépréciation totale.

16
00:01:04,040 --> 00:01:09,200
C'est très important de se rappeler aussi qu'il y a des unités de comparaison qui

17
00:01:09,220 --> 00:01:13,180
doivent être similaires, donc des dollars par pied carré et des dollars par mètre

18
00:01:13,200 --> 00:01:17,180
carré. Et on a plusieurs ressources pour obtenir les données afin de faire cette

19
00:01:17,200 --> 00:01:20,560
estimation-là qui sont Altus Group, Marshall & Swift, RSMIC.

20
00:01:22,800 --> 00:01:26,240
Donc, à la fin de la séance, vous allez vraiment être capable d'utiliser la méthode

21
00:01:26,260 --> 00:01:31,600
comparative, la méthode par quantité et prix unitaire, la méthode par composante et

22
00:01:31,620 --> 00:01:32,620
la méthode du coindexé.

23
00:01:35,020 --> 00:01:39,900
Voici donc les quatre méthodes que vous pouvez utiliser en soi.

24
00:01:40,040 --> 00:01:41,880
Donc, il y a la méthode comparative qui est la plus simple.

25
00:01:42,700 --> 00:01:47,940
Donc, vous utilisez donc un coût au pied carré pour une propriété donc similaire en

26
00:01:47,960 --> 00:01:51,040
quelque sorte. Vous utilisez donc des comparables et vous appliquez simplement un

27
00:01:51,060 --> 00:01:53,080
ratio pour déterminer le coût de construction.

28
00:01:54,380 --> 00:01:57,860
Ensuite, il y a la méthode la plus complexe, mais la plus précise,

29
00:01:57,880 --> 00:02:00,660
qui est la Quantity Survey, quantité et prix.

30
00:02:01,060 --> 00:02:02,840
Donc, c'est très précis comme méthode.

31
00:02:03,120 --> 00:02:08,400
C'est probablement la meilleure, mais elle amène énormément de dépenses en temps et

32
00:02:08,420 --> 00:02:13,100
en travail. Donc, c'est relativement laborieux d'appliquer cette méthode-là.

33
00:02:13,700 --> 00:02:17,080
Ensuite, il y a la méthode par composante, qu'on appelle co-installé,

34
00:02:17,460 --> 00:02:20,740
qui est une sorte d'équilibre entre la précision et la rapidité.

35
00:02:21,580 --> 00:02:25,460
Et finalement, le coût indexé, c'est le coût original ajusté.

36
00:02:25,580 --> 00:02:28,140
C'est-à-dire que si une propriété, par exemple, qui a été construite il y a 10 ans,

37
00:02:29,020 --> 00:02:32,620
vous allez simplement prendre le coût de construction réel il y a 10 ans et vous

38
00:02:32,640 --> 00:02:37,880
allez ajuster avec un ratio pour ajuster pour la valeur de l'argent dans le temps.

39
00:02:38,820 --> 00:02:41,880
Chaque méthode répond à des besoins différents selon le contexte.

40
00:02:42,080 --> 00:02:46,400
Le choix dépend de la disponibilité des données et la précision que vous voulez pour

41
00:02:46,420 --> 00:02:47,220
votre évaluation.

42
00:02:48,740 --> 00:02:50,240
Bon, méthode comparative.

43
00:03:17,080 --> 00:03:20,120
et vous allez ajuster pour la superficie de la propriété que vous voulez évaluer.

44
00:03:22,140 --> 00:03:24,960
En soi, c'est une méthode qui est probablement la plus couramment utilisée en

45
00:03:24,980 --> 00:03:27,660
pratique. Ça repose donc sur le principe de substitution.

46
00:03:28,120 --> 00:03:32,440
C'est-à-dire que s'il y a une propriété aux alentours qui est évaluée avec ce type

47
00:03:32,460 --> 00:03:36,500
de ratio-là, forcément la propriété à côté va suivre la même logique au niveau des

48
00:03:36,520 --> 00:03:41,280
coûts. Les coûts unitaires sont en quelque sorte tirés des constructions récentes

49
00:03:41,300 --> 00:03:44,660
locales, du guide des coûts Altus et des données des entrepreneurs.

50
00:03:49,620 --> 00:03:53,960
Comme on a dit, la sélection des comparables, il faut absolument que ce soit le même

51
00:03:53,980 --> 00:03:57,240
type de bâtiment, donc résidentiel, commercial, industriel,

52
00:03:58,180 --> 00:04:00,860
qualité de construction similaire et une taille comparable,

53
00:04:01,200 --> 00:04:03,940
plus ou moins 20 % de taille comparable.

54
00:04:04,480 --> 00:04:06,840
Il faut que la date de construction soit relativement récente,

55
00:04:06,960 --> 00:04:10,760
donc moins de trois ans, et il faut que ce soit la même région géographique.

56
00:04:11,740 --> 00:04:13,740
Il faut qu'il y ait également des composantes similaires.

57
00:04:13,840 --> 00:04:18,280
C'est-à-dire que si vous évaluez un bungalow, ce serait quand même intéressant d

58
00:04:18,300 --> 00:04:22,140
'avoir un bungalow comme comparable et non par exemple un duplex ou autre.

59
00:04:23,980 --> 00:04:26,020
Également, si la propriété que vous évaluez a un sous-sol,

60
00:04:26,880 --> 00:04:29,240
ça pourrait être pratique que les comparables que vous allez utiliser pour faire

61
00:04:29,260 --> 00:04:31,340
votre évaluation aient également un sous-sol.

62
00:04:32,380 --> 00:04:37,480
Mais ce n'est pas absolument nécessaire que ce soit toujours identique.

63
00:04:37,720 --> 00:04:40,760
Il y a des ajustements qu'on peut faire pour corriger le fait qu'on n'a pas le même

64
00:04:40,780 --> 00:04:42,080
type de propriété dans nos comparables.

65
00:04:45,720 --> 00:04:49,140
Maintenant, la sélection des comparables, bon, la source des données,

66
00:04:49,180 --> 00:04:52,080
c'est les permis de construction municipaux, donc des constructions aux alentours,

67
00:04:52,380 --> 00:04:57,300
le rôle d'évaluation foncier, les données de la SHL, les entrepreneurs généraux et

68
00:04:57,320 --> 00:04:58,960
leurs soumissions, donc, qui ont été faites, par exemple,

69
00:04:59,100 --> 00:05:02,100
pour des propriétés aux alentours, et évidemment, donc,

70
00:05:02,260 --> 00:05:04,500
le HALTUS Group, donc, le Canadian Cause Guide.

71
00:05:08,180 --> 00:05:10,480
Maintenant, il y a des ajustements qui peuvent être nécessaires,

72
00:05:10,500 --> 00:05:13,860
donc si par exemple vos comparables sont quand même relativement différents.

73
00:05:14,200 --> 00:05:15,500
Il y a un ajustement de taille.

74
00:05:15,940 --> 00:05:18,800
Bon, il y a une économie d'échelle évidemment, donc plus c'est grand,

75
00:05:19,240 --> 00:05:22,140
plus il va y avoir donc un coût par pied carré qui va être faible.

76
00:05:22,260 --> 00:05:23,740
Donc, il va falloir ajuster pour l'économie d'échelle.

77
00:05:24,700 --> 00:05:28,360
La qualité également. Si les matériaux et la finition sont différents dans les

78
00:05:28,380 --> 00:05:32,200
comparables que vous utilisez et que vous, la propriété est quand même très bas de

79
00:05:32,220 --> 00:05:36,080
gamme, il va falloir un ajustement pour une qualité supérieure.

80
00:05:38,500 --> 00:05:40,040
Ensuite, inflation des coûts.

81
00:05:40,460 --> 00:05:44,340
Si les comparables que vous utilisez sont relativement,

82
00:05:45,140 --> 00:05:48,200
si la propriété que vous évaluez est plus récente et que vous avez des comparables

83
00:05:48,220 --> 00:05:52,500
plus anciens, il va falloir ajouter pour l'évolution de l'argent dans le tas,

84
00:05:52,580 --> 00:05:53,380
la valeur de l'argent dans le tas.

85
00:05:54,260 --> 00:05:57,900
La localisation également, coût de la main-d'oeuvre, les régions plus éloignées,

86
00:05:58,020 --> 00:05:59,980
ça engendre des coûts plus importants.

87
00:06:00,100 --> 00:06:00,900
Tout ça, il faut en venir compte.

88
00:06:02,020 --> 00:06:06,180
Aussi, donc, une hauteur plus que d'étages, plus que les coûts sont importants.

89
00:06:06,280 --> 00:06:09,620
C'est-à-dire que ce n'est pas rajouter un étage, on ne double pas nécessairement les

90
00:06:09,640 --> 00:06:10,680
coûts de construction d'un bungalow.

91
00:06:11,220 --> 00:06:14,460
Des fois, c'est moins important, mais des fois, ça amène plus de complexité,

92
00:06:14,640 --> 00:06:17,040
étant donné que ça demande des matériaux, une structure différente.

93
00:06:18,620 --> 00:06:22,260
Ensuite, la forme. Un pégrimètre, une superficie qui est irrégulière,

94
00:06:22,400 --> 00:06:23,220
c'est plus de coûts également.

95
00:06:23,240 --> 00:06:24,940
Donc, il faut ajuster également à ce niveau-là.

96
00:06:29,060 --> 00:06:33,540
Ici, vous avez donc un exemple du coût unitard qui diminue lorsque la taille du

97
00:06:33,560 --> 00:06:37,360
ventissement augmente. Les frais fixes sont répartis sur plus de superficie.

98
00:06:37,760 --> 00:06:41,460
C'est logique, ce n'est pas nécessairement contre-intuitif tout ça.

99
00:06:42,140 --> 00:06:46,460
Mais en soi, c'est vraiment l'essence même de la méthode par comparaison.

100
00:06:49,040 --> 00:06:52,820
Les coûts, si vous avez besoin des ajustés, on avait déjà vu cette formule-là.

101
00:06:52,840 --> 00:06:57,300
Donc, vous allez simplement prendre l'indice de la date d'évaluation sur l'indice de

102
00:06:57,320 --> 00:07:01,200
la date comparable et vous allez multiplier, donc, par le coût de votre comparable

103
00:07:01,220 --> 00:07:03,180
pour le ramener, donc, à une valeur ajustée.

104
00:07:05,900 --> 00:07:10,040
Maintenant, ça ici, c'est les indices, donc, de qualité.

105
00:07:10,220 --> 00:07:11,980
Donc, c'est-à-dire que si vous avez une propriété, donc,

106
00:07:12,080 --> 00:07:17,620
qui est de qualité, donc, économique, ça va être l'indice relatif par rapport à un

107
00:07:17,640 --> 00:07:19,920
standard qui est de 1. Donc, la référence, c'est vraiment standard.

108
00:07:20,300 --> 00:07:23,300
Et lorsque vous allez à bon, bien là, ça augmente à 1.10,

109
00:07:23,540 --> 00:07:25,700
supérieur à 1.25 et luxe 1.5.

110
00:07:26,800 --> 00:07:31,760
Encore une fois, tout est détaillé dans les guides d'Altus et de Marshall & Swift.

111
00:07:35,600 --> 00:07:39,260
Il y a également des ajustements qui doivent être faits pour les régions et tout ça.

112
00:07:39,900 --> 00:07:43,080
Et vraiment, c'est les facteurs que vous pouvez utiliser.

113
00:07:43,220 --> 00:07:46,360
Mais encore une fois, ces facteurs-là peuvent changer dépendamment de comment la

114
00:07:46,380 --> 00:07:47,740
démographie évolue et autres.

115
00:07:53,220 --> 00:07:58,420
Ici, donc, vous avez un exemple, donc, ici, donc, d'application de la méthode

116
00:07:58,440 --> 00:08:01,480
comparative. Donc, vous avez trois comparables avec un sujet que vous cherchez à

117
00:08:01,500 --> 00:08:05,540
évaluer. Vous allez déterminer, donc, ici, vraiment, pour chacun des comparables,

118
00:08:05,700 --> 00:08:09,020
le coût par pied carré ajusté net.

119
00:08:09,240 --> 00:08:10,700
Donc, c'est la valeur qui est ici en bas.

120
00:08:10,720 --> 00:08:16,620
Et lorsque vous avez déterminé cette valeur-là, vous allez déterminer une valeur

121
00:08:16,640 --> 00:08:21,360
moyenne de coût par pied carré ajusté, basé sur les trois comparables que vous avez.

122
00:08:22,060 --> 00:08:26,720
Et là, lorsque vous avez déterminé cette moyenne-là de 194.36,

123
00:08:27,100 --> 00:08:31,640
vous allez multiplier cela par la superficie du sujet que vous cherchez à évaluer.

124
00:08:31,900 --> 00:08:37,100
Et là, ça va vous donner la valeur des coûts de construction de la propriété sujet,

125
00:08:37,340 --> 00:08:42,720
qui va être de 281 822. Et comme vous pouvez le voir ici,

126
00:08:42,820 --> 00:08:45,220
il y a les coûts de construction de la propriété initialement,

127
00:08:45,520 --> 00:08:49,540
le coût par pied carré de chacun des comparables bruts.

128
00:08:49,840 --> 00:08:52,980
Et là, il y a un ajustement qui est fait ici en pourcentage pour la taille,

129
00:08:53,520 --> 00:08:58,380
la date de ce comparable-là, donc les coûts de construction qui ont été engendrés à

130
00:08:58,400 --> 00:09:00,280
quelle période. Est-ce que ça fait deux ans, trois ans,

131
00:09:00,360 --> 00:09:04,520
quatre ans ? Un ajustement pour la qualité également et la localisation.

132
00:09:07,040 --> 00:09:09,820
Donc, comme vous pouvez le voir, ce n'est vraiment pas une des méthodes les plus

133
00:09:09,840 --> 00:09:13,540
compliquées. C'est la plus appliquée également pour déterminer les coûts de

134
00:09:13,560 --> 00:09:16,920
construction d'un bâtiment parce que c'est la façon de faire la plus simple,

135
00:09:17,240 --> 00:09:20,680
la plus directe. Puis, ce n'est pas nécessairement non plus la moins pressée.

136
00:09:20,780 --> 00:09:22,940
C'est-à-dire que des fois, c'est très bon comme méthode.

137
00:09:23,100 --> 00:09:27,140
Ça permet d'agir un résultat rapidement qui est très proche de la valeur qu'on

138
00:09:27,160 --> 00:09:31,020
obtiendrait, par exemple, avec la quantité séparée de chacun des coûts de

139
00:09:31,040 --> 00:09:31,840
construction.

140
00:09:37,100 --> 00:09:40,520
Bon, ici, c'est un autre exemple qui a été fait sur le même principe.

141
00:09:41,860 --> 00:09:47,700
Bon, maintenant, les avantages de cette méthode-là, c'est que c'est rapide et simple

142
00:09:47,720 --> 00:09:53,020
à appliquer. Donc, les données sont facilement disponibles sur le Altus Guide.

143
00:09:53,440 --> 00:09:55,600
C'est une méthode qui est bien comprise des clients également.

144
00:09:55,740 --> 00:09:58,760
Donc, ça va être très facile d'expliquer à vos clients comment ça vous avez fait

145
00:09:58,780 --> 00:10:01,740
cette valeur-là. Parce que vous allez appliquer une méthode qui est basée sur des

146
00:10:01,760 --> 00:10:05,380
comparables. Les comparables ont des coûts de construction réellement engendrés dans

147
00:10:05,400 --> 00:10:10,020
le passé. et vous allez faire donc une moyenne et appliquer ce ratio-là à la

148
00:10:10,040 --> 00:10:12,440
superficie de la propriété que vous voulez évaluer, que votre client vous a demandé

149
00:10:12,460 --> 00:10:16,100
d'évaluer. Ça reflète le marché actuel, les coûts de construction réels.

150
00:10:17,600 --> 00:10:20,660
Bon, la limite, c'est moins précis que les autres méthodes.

151
00:10:21,280 --> 00:10:23,520
C'est difficile pour des bâtiments qui sont très atypiques,

152
00:10:23,580 --> 00:10:27,200
donc c'est-à-dire que si c'est une propriété qui est très luxueuse ou qui a une

153
00:10:27,220 --> 00:10:29,220
superficie qui est vraiment atypique, une forme atypique,

154
00:10:29,500 --> 00:10:34,020
bien là, des fois, on arrive à un point où cette méthode-là a une limite importante.

155
00:10:35,380 --> 00:10:37,580
Il y a des ajustements aussi qui sont parfois très subjectifs,

156
00:10:37,680 --> 00:10:41,640
comme on a dit, dès qu'il y a des ajustements, il y a un côté subjectif et lorsqu'on

157
00:10:41,660 --> 00:10:46,140
additionne plusieurs ajustements à ce objectif, ça risque d'avoir une erreur cumulée

158
00:10:46,160 --> 00:10:50,000
qui est importante. C'est sensible également au choix des comparables et des fois

159
00:10:50,020 --> 00:10:51,400
les comparables ne sont pas disponibles.

160
00:10:51,660 --> 00:10:53,680
C'est-à-dire qu'on n'a pas nécessairement des comparables avec des coûts de

161
00:10:53,700 --> 00:10:55,900
construction réels dans les environs.

162
00:10:57,620 --> 00:11:02,740
Donc, c'est idéal pour les bâtiments qui sont standards et les évaluations pour eux.

163
00:11:04,000 --> 00:11:06,300
Bon, ça c'était la première méthode.

164
00:11:08,720 --> 00:11:11,080
Maintenant, on va passer donc à la deuxième méthode.

165
00:11:11,460 --> 00:11:14,920
Je vais juste voir ici si ça l'enregistre bien.

166
00:11:15,200 --> 00:11:18,020
Ça pourrait être sûr parce que des fois, je me fais avoir par le…

167
00:11:19,740 --> 00:11:21,320
Tout est bon. Parfait, c'est enregistré.

168
00:11:21,980 --> 00:11:25,380
La deuxième méthode qu'on va voir aujourd'hui, c'est la méthode par quantité et prix

169
00:11:25,400 --> 00:11:30,000
unitaire, Quantity Survey. C'est la méthode la plus dure à appliquer et la plus

170
00:11:30,020 --> 00:11:30,820
précise en même temps.

171
00:11:33,300 --> 00:11:35,700
Comme vous pouvez voir cette formule-là, comment ça fonctionne,

172
00:11:36,000 --> 00:11:40,900
vous allez déterminer le coût neuf d'un bâtiment pour le construire en utilisant la

173
00:11:40,920 --> 00:11:43,600
somme de toutes les quantités.

174
00:11:43,700 --> 00:11:48,040
Donc, ici, par exemple, QI, c'est les quantités du poste I.

175
00:11:48,680 --> 00:11:54,520
Les postes, ça peut être le mur, la toiture et même ça peut être désagrégé encore

176
00:11:54,540 --> 00:11:59,080
plus. Et vous allez multiplier par le prix I, donc le prix unitaire du poste.

177
00:12:00,300 --> 00:12:02,780
Ça en soit, donc, si vous allez vraiment déconstruire, donc,

178
00:12:03,180 --> 00:12:07,200
le coût, donc, de reconstruire un bâtiment, mais vraiment avec les composantes les

179
00:12:07,220 --> 00:12:11,780
plus élémentaires, donc, c'est-à-dire le chauffage, la tuyauterie et autres.

180
00:12:12,340 --> 00:12:16,240
Et vous allez estimer, donc, une quantité nécessaire de prix unitaires,

181
00:12:16,260 --> 00:12:17,060
donc, du poste I.

182
00:12:18,920 --> 00:12:24,520
Donc, ici, si on regarde par exemple la définition, c'est décomposer la construction

183
00:12:24,540 --> 00:12:27,480
en chaque poste de travail, quantifier les matériaux et la main-d'oeuvre,

184
00:12:27,580 --> 00:12:29,000
puis appliquer les prix unitaires courants.

185
00:12:29,920 --> 00:12:32,620
Donc, ça demande en soi d'estimer le QI qui est ici.

186
00:12:33,360 --> 00:12:37,860
Le PI est donné par des fournisseurs de données comme RSM.

187
00:12:38,960 --> 00:12:43,620
Le coin direct maintenant, c'est tout ce qui touche par exemple à l'administration d

188
00:12:43,640 --> 00:12:46,440
'entrepreneurs et autres. Donc, c'est vraiment tout ce qui ne touche pas

189
00:12:46,460 --> 00:12:49,700
nécessairement directement à la construction, mais qui engendre des coûts quand même

190
00:12:49,720 --> 00:12:51,300
pour la construction d'un bâtiment.

191
00:12:52,320 --> 00:12:55,620
Vous allez également donc ici ajouter le profit d'entrepreneur donc dans cette

192
00:12:55,640 --> 00:13:01,420
méthode-là. Il y a des guidelines pour déterminer le profit en soi donc qui est

193
00:13:01,440 --> 00:13:03,820
moyen pour tel type de propriété et autres.

194
00:13:05,160 --> 00:13:08,640
C'est utilisé souvent par les entrepreneurs et les estimateurs professionnels.

195
00:13:09,440 --> 00:13:12,140
Ça équivaut donc à une soumission détaillée donc de la construction.

196
00:13:12,480 --> 00:13:15,100
En soi, c'est comme si vous alliez refaire, c'est l'entrepreneur,

197
00:13:15,280 --> 00:13:20,420
une soumission donc très très très détaillée donc de comment construire le bâtiment

198
00:13:20,440 --> 00:13:21,240
en œuvre.

199
00:13:23,440 --> 00:13:28,060
La décomposition des travaux, donc si on regarde ici le QI puis le PI,

200
00:13:28,460 --> 00:13:31,920
on pourrait dire donc que c'est par huit grandes catégories.

201
00:13:32,500 --> 00:13:35,360
L'excavation et le terrassement, qui est la première catégorie.

202
00:13:35,800 --> 00:13:37,580
Ensuite, il y a la fondation et les dalles.

203
00:13:38,720 --> 00:13:41,980
Donc, ça, c'est vraiment tout ce qui touche à mettre la…

204
00:13:42,000 --> 00:13:43,860
lorsqu'on a fait l'excavation.

205
00:13:43,880 --> 00:13:50,280
On va aller acheter une fondation en béton à la propriété et

206
00:13:50,300 --> 00:13:55,200
acheter des dalles, par exemple, pour que ce soit plus solide et que ce soit stable.

207
00:13:55,920 --> 00:13:57,500
Ensuite, il y a la structure et la charpente.

208
00:13:58,080 --> 00:14:01,740
Donc, ça, c'est tout ce qui permet de monter la propriété sans qu'elle caille de mur

209
00:14:01,760 --> 00:14:03,840
ou autre. C'est vraiment juste la structure du bâtiment.

210
00:14:04,480 --> 00:14:06,820
Ensuite, l'enveloppe, toit, mur, extérieur.

211
00:14:07,900 --> 00:14:11,200
Et là, c'est logique. Ensuite, la cinquième, mécanique,

212
00:14:11,480 --> 00:14:13,760
ces vagues, plomberies, tout ce qui touche à l'aération,

213
00:14:14,160 --> 00:14:17,940
chauffage, climatisation. Six, électricité.

214
00:14:18,640 --> 00:14:22,200
Sept, finition intérieure. Et finalement, la dernière partie pour que la propriété

215
00:14:22,220 --> 00:14:24,760
soit vendable, évidemment, l'aménagement extérieur.

216
00:14:26,580 --> 00:14:28,760
Et qu'est-ce qui est intéressant ici, c'est que l'ordre,

217
00:14:28,960 --> 00:14:31,800
c'est une décomposition qui suit l'ordre chronologique d'un chantier.

218
00:14:33,100 --> 00:14:36,060
Chaque section va être détaillée à la séance 7, des coins indirects.

219
00:14:36,080 --> 00:14:39,360
C'est-à-dire que ça ici, on va aller vraiment le décomposer encore plus en détail à

220
00:14:39,380 --> 00:14:42,640
la prochaine séance. Donc, c'est pour ça qu'ici, la séance est plus courte.

221
00:14:42,760 --> 00:14:45,980
C'est vraiment donc un premier aperçu de la méthode de Quantity Surveyor.

222
00:14:46,960 --> 00:14:48,820
C'est une méthode qui est très, très, très, très, très,

223
00:14:48,840 --> 00:14:53,400
très intéressante. Si vraiment vous êtes capable d'obtenir les données plus

224
00:14:53,420 --> 00:14:57,760
désagrégées, donc de RSMe, ça vous amène donc une grosse valeur ajoutée parce que

225
00:14:57,780 --> 00:15:02,200
vous êtes vraiment capable de déterminer en soi quel est le coût de construction d

226
00:15:02,220 --> 00:15:04,800
'un bâtiment neuf. et c'est comme si vous étiez en choix,

227
00:15:04,920 --> 00:15:07,000
donc c'est comme si vous faisiez la soumission d'un entrepreneur.

228
00:15:08,900 --> 00:15:11,800
Et même, je ne suis pas sûr qu'un entrepreneur fait tout ce travail-là pour arriver

229
00:15:11,820 --> 00:15:12,620
à une soumission.

230
00:15:16,100 --> 00:15:18,320
Maintenant, la source pour les calculs et les quantités,

231
00:15:18,380 --> 00:15:21,420
donc c'est les plans et devis de l'architecte ou de l'ingénieur,

232
00:15:21,720 --> 00:15:25,420
les relevés de terrain et mesures sur place, les normes de code de construction du

233
00:15:25,440 --> 00:15:28,220
Québec et les ratios standards pour les composantes qui sont cachées.

234
00:15:29,760 --> 00:15:35,140
Au niveau des exemples de quantité calculée, on a donc le volume d'excavation et de

235
00:15:35,160 --> 00:15:39,280
béton, l'armature, bois charpente, revêtement en pieds carrés,

236
00:15:39,320 --> 00:15:41,640
là-dessus c'est des pieds linéaires, etc.

237
00:15:41,960 --> 00:15:44,560
Donc, la surface du G-proc également à poser.

238
00:15:50,660 --> 00:15:53,600
Ici, c'est un exemple donc de ce qui serait donné par RS-Mine,

239
00:15:53,860 --> 00:15:58,960
par exemple pour du béton 30 MPa, 245 $ par mètre cube.

240
00:16:00,260 --> 00:16:02,760
Et oui, évidemment, c'est en mètre cube que c'est calculé.

241
00:16:02,960 --> 00:16:07,000
L'armature, le bois, le Jeep Rock, 0.65 $ par pied cube,

242
00:16:07,220 --> 00:16:09,980
par pied coré, excusez-moi, l'isolation également, le R24.

243
00:16:10,640 --> 00:16:12,820
Donc ici, ça, c'est vraiment l'isolation que vous allez mettre,

244
00:16:12,960 --> 00:16:15,900
c'est des planches que vous allez mettre, par exemple, ou la toiture pour isoler la

245
00:16:15,920 --> 00:16:21,860
propriété. Donc, ça va de R24 à R60 si vous voulez vraiment une isolation qui est

246
00:16:21,880 --> 00:16:23,160
vraiment importante.

247
00:16:24,820 --> 00:16:29,160
et tout ça. Donc, ça, c'est juste une petite partie de tous les prix des agrégés que

248
00:16:29,180 --> 00:16:30,420
vous pourriez avoir sur RSM.

249
00:16:35,360 --> 00:16:42,480
Bon, le cadre de la CCQ, la relation de travail encadrée par la loi R20,

250
00:16:42,700 --> 00:16:45,480
relation de travail, formation et gestion de la main-d'oeuvre dans l'industrie de la

251
00:16:45,500 --> 00:16:48,880
construction, c'est tout ce qui permet de déterminer les salaires CCQ.

252
00:16:48,900 --> 00:16:54,480
En soi, au Québec, tous les salaires sur la construction résidentielle et

253
00:16:54,500 --> 00:16:59,540
commerciale neuve suivent cette grille de salaires et la loi R20.

254
00:17:00,420 --> 00:17:05,060
Pour tout ce qui est main-d'oeuvre, vous devez appliquer exactement ces tarifs-là.

255
00:17:09,260 --> 00:17:14,820
Par exemple, pour un compagnon, par exemple, électricien,

256
00:17:15,280 --> 00:17:18,740
le taux de base en janvier 2026, c'est 50 et 67 $ de l'heure.

257
00:17:19,080 --> 00:17:22,100
Le charpentier minuitier, lui, il est plus aux alentours de 47 et 77.

258
00:17:24,300 --> 00:17:28,140
C'est très important de comprendre également que l'employeur qui est l'entrepreneur

259
00:17:28,160 --> 00:17:30,400
va avoir des coûts additionnels.

260
00:17:30,680 --> 00:17:33,080
Donc, ce n'est pas simplement le 50 et 67 qui vont être utilisés.

261
00:17:33,180 --> 00:17:36,560
Il va y avoir une majoration qui va être appliquée pour tenir compte donc des

262
00:17:36,580 --> 00:17:42,620
avantages sociaux, cotisations à la CCQ, la CNESST et les congés payés.

263
00:17:43,360 --> 00:17:48,280
Le courage chargé pour chacun des métiers va plutôt tourner aux alentours de 69 à 81

264
00:17:48,300 --> 00:17:49,100
$ de l'heure.

265
00:17:52,320 --> 00:17:53,120
Bon.

266
00:17:55,160 --> 00:18:00,580
Ici, vous avez maintenant un exemple détaillé pour la fondation résidentielle,

267
00:18:00,680 --> 00:18:03,880
c'est-à-dire une composante, la fondation d'un bâtiment,

268
00:18:04,240 --> 00:18:06,640
du côté résidentiel, toutes les composantes.

269
00:18:07,020 --> 00:18:09,080
Vous avez, par exemple, l'excavation.

270
00:18:09,440 --> 00:18:12,780
Et là, vraiment, on aurait une décomposition ici qui est très précise avec la

271
00:18:12,800 --> 00:18:14,080
méthode de Quantity of Survery.

272
00:18:14,580 --> 00:18:17,520
Vous avez le prix unitaire, par exemple, pour l'excavation.

273
00:18:18,140 --> 00:18:21,940
Et là, on estime qu'on a besoin de 85 quantités, donc, de cette unité-là,

274
00:18:22,120 --> 00:18:24,920
ce qui nous amène à un coût total de 1572.

275
00:18:27,080 --> 00:18:31,340
Et la quantité ici est déterminée, donc, en fonction, donc,

276
00:18:31,380 --> 00:18:34,520
de la superficie, excusez-moi, du volume d'excavation, donc,

277
00:18:34,600 --> 00:18:35,400
en mètres cubes.

278
00:18:36,680 --> 00:18:39,220
Pour les semelles de béton, c'est des mètres cubes également.

279
00:18:39,420 --> 00:18:41,820
Le coffrage des murs, c'est en pieds carrés, évidemment,

280
00:18:41,960 --> 00:18:42,980
étant donné que c'est plus une surface.

281
00:18:44,080 --> 00:18:46,860
Le béton des murs maintenant, c'est en mètre cube étant donné que,

282
00:18:46,900 --> 00:18:49,660
bon, même si c'est appliqué sur une surface du bâtiment,

283
00:18:50,260 --> 00:18:52,040
reste que le béton ait une certaine épaisseur.

284
00:18:52,440 --> 00:18:54,660
Donc, on va aller appliquer ça avec des mètres cubes également.

285
00:18:55,140 --> 00:18:56,700
L'armature, c'est en kilogramme.

286
00:18:58,440 --> 00:19:02,660
L'imperméabilisation, donc tout ce qui permet à la propriété d'être imperméable pour

287
00:19:02,680 --> 00:19:04,240
la pluie, c'est en pieds carrés.

288
00:19:04,760 --> 00:19:06,460
Le défi français, c'est des pieds linéaires.

289
00:19:06,760 --> 00:19:09,540
Et donc, la dalle sur le sol, pieds carrés également.

290
00:19:09,560 --> 00:19:13,700
et le remblayage en mètres cubes étant donné que c'est un volume de remblayage qu'on

291
00:19:13,720 --> 00:19:20,560
applique. Et là, si on s'en fait une sorte de somme, on multiplie la quantité par le

292
00:19:20,580 --> 00:19:23,960
prix unitaire, on fait la somme totale de toutes les composantes,

293
00:19:24,080 --> 00:19:26,980
on arrive au sous-total de la fondation du bâtiment.

294
00:19:27,700 --> 00:19:31,580
Et là, comme on a dit, il y a huit composantes à ça.

295
00:19:31,720 --> 00:19:35,660
Donc, ça nous donne quand même un bon travail de déterminer toutes les quantités

296
00:19:35,680 --> 00:19:36,480
nécessaires ici.

297
00:19:40,600 --> 00:19:44,920
Ici, vous avez maintenant un exemple du poste au niveau de la structure et de l

298
00:19:44,940 --> 00:19:47,920
'enveloppe. Et là, ça, c'est vraiment, si on va voir, par exemple,

299
00:19:49,000 --> 00:19:54,240
structure ici, donc structure charpente, c'est le même principe.

300
00:19:54,340 --> 00:19:57,480
Donc, ici, en soi, vous avez le prix unitaire et la quantité qui est appliquée en

301
00:19:57,500 --> 00:20:00,280
fonction d'une unité de mesure que vous allez déterminer.

302
00:20:00,780 --> 00:20:03,580
Et souvent, donc, pour chacune des composantes, l'unité de mesure,

303
00:20:03,820 --> 00:20:07,700
c'est une sorte de, pas de consensus, mais une norme.

304
00:20:07,720 --> 00:20:09,720
C'est-à-dire que c'est les pieds linéaires, par exemple,

305
00:20:09,820 --> 00:20:13,640
pour la solide de plongée. Maintenant, le travail d'un évaluateur,

306
00:20:13,740 --> 00:20:15,540
c'est vraiment de déterminer ici la quantité.

307
00:20:16,800 --> 00:20:20,260
En premièrement, effectuant les mesures sur la propriété que vous voulez construire.

308
00:20:20,820 --> 00:20:23,600
Donc, ça va dépendre des plans d'architecte et autres.

309
00:20:25,320 --> 00:20:26,440
Donc, ça fait un autre exemple.

310
00:20:26,560 --> 00:20:28,820
Donc, ici, par exemple, pour la structure, l'enveloppe,

311
00:20:28,940 --> 00:20:32,880
etc. Donc, on va vraiment voir ça en détail à la séance 7,

312
00:20:33,240 --> 00:20:36,920
comment chacune des composantes y trouver Et comment déterminer,

313
00:20:37,000 --> 00:20:39,000
donc, avec un peu, ça va être un peu de la géométrie, donc,

314
00:20:39,080 --> 00:20:39,880
c'est quand même intéressant.

315
00:20:40,040 --> 00:20:44,480
Par exemple, comment déterminer le volume de la fondation et autres.

316
00:20:46,580 --> 00:20:49,020
Maintenant aussi, donc, tout ce qui est mécanique et électricité,

317
00:20:49,120 --> 00:20:51,460
donc plomberie, chauffage, électricité.

318
00:20:55,860 --> 00:20:58,240
En soi, c'est simplement une représentation d'un exemple.

319
00:20:58,420 --> 00:21:00,500
Ce n'est pas nécessairement donc un exercice.

320
00:21:00,660 --> 00:21:04,520
En soi, c'est à quoi ça va ressembler donc le travail rendu de l'évaluateur agréé

321
00:21:04,540 --> 00:21:06,700
lorsqu'il applique la méthode de Quantity Observer.

322
00:21:10,580 --> 00:21:15,960
Et là ici, donc lorsque vous avez déterminé pour chacune des composantes le montant

323
00:21:15,980 --> 00:21:19,400
total, donc si on revient là-bas, sous Total Fondation,

324
00:21:19,580 --> 00:21:20,580
c'est lui qui s'en va ici.

325
00:21:23,280 --> 00:21:27,580
Le 20 810. Vous allez faire la même chose pour toutes les sous-composantes.

326
00:21:28,340 --> 00:21:32,780
Et là, vous allez arriver à un coût direct de 145 833, par exemple.

327
00:21:34,880 --> 00:21:37,800
Mais là, ce n'est pas tout. Parce qu'en soi, bon, les coûts directs,

328
00:21:37,820 --> 00:21:41,420
c'est une chose. Mais il faut ajouter également des frais généraux de chantier de 18

329
00:21:41,440 --> 00:21:44,740
% et un profit entrepreneurial d'à peu près 12 %.

330
00:21:44,760 --> 00:21:49,560
Ça va dépendre encore une fois des normes en vigueur pour chacune des années lorsque

331
00:21:49,580 --> 00:21:50,500
vous allez faire l'évaluation.

332
00:21:50,960 --> 00:21:53,640
Ça peut changer. Les profits entrepreneuriales peuvent changer dans le temps.

333
00:21:54,880 --> 00:21:58,600
Et lorsqu'on ajoute tout ça ici, bien là, on arrive à un coût de construction

334
00:21:58,620 --> 00:22:01,140
entrepreneur, donc de 192 733.

335
00:22:01,600 --> 00:22:07,080
Et là, ça ici, on va aller vraiment le ramener en pied carré pour que ça soit donc

336
00:22:07,100 --> 00:22:09,740
une mesure de référence comparable.

337
00:22:10,520 --> 00:22:14,260
Donc, on arrive à 132,92 par pied carré.

338
00:22:18,000 --> 00:22:23,320
Maintenant, les deux, donc ici, pourquoi 132 contre 194 ?

339
00:22:23,880 --> 00:22:29,820
Donc, ici, par exemple, la quantité observée s'arrête donc au coût de construction

340
00:22:29,840 --> 00:22:33,920
de l'entrepreneur alors que les comparables, ça réfète le complet du projet.

341
00:22:35,000 --> 00:22:40,100
C'est vrai, donc, c'est-à-dire qu'ici, par exemple, il faudrait ajouter,

342
00:22:40,160 --> 00:22:44,200
par exemple, tout ce qui touche au coût, par exemple, administratif,

343
00:22:44,280 --> 00:22:46,280
qui ne sont pas nécessairement ajoutés dans ça ici.

344
00:22:46,820 --> 00:22:49,400
Quantity of Surrey, c'est vraiment une mesure, le terrain est là,

345
00:22:50,100 --> 00:22:54,220
comment ça coûte avec un entrepreneur pour aller poser la propriété construite.

346
00:22:58,620 --> 00:23:03,060
Maintenant, au niveau des avantages et limites de la méthode Quantity of Surrey,

347
00:23:03,240 --> 00:23:04,820
c'est la méthode la plus précise.

348
00:23:07,140 --> 00:23:10,300
Ça identifie donc chacune des composantes et les coûts.

349
00:23:10,640 --> 00:23:14,140
C'est transparent et vérifiable, c'est-à-dire que vous pouvez aller vraiment voir

350
00:23:14,160 --> 00:23:16,300
comment ce montant-là a été déterminé.

351
00:23:16,880 --> 00:23:21,960
C'est une mesure qui est valable en fonction des coûts en vigueur sur le marché de

352
00:23:21,980 --> 00:23:25,160
construction. Et c'est très utile pour les bâtiments spécialisés.

353
00:23:25,280 --> 00:23:29,300
C'est-à-dire que si vous avez un bâtiment qui est très luxueux ou qui est vraiment

354
00:23:29,320 --> 00:23:32,500
atypique, cette méthode-là est probablement la plus adaptée étant donné que ça va

355
00:23:32,520 --> 00:23:38,640
vraiment refléter les coûts de matons, par exemple, tout ce qui touche au niveau

356
00:23:38,660 --> 00:23:42,680
du luxe, la pose, par exemple, de comptoir de granit et autres.

357
00:23:43,260 --> 00:23:44,320
Cette méthode-là va en tenir compte.

358
00:23:45,180 --> 00:23:48,300
La limite, par contre, c'est que c'est une méthode qui est très longue et coûteuse.

359
00:23:48,380 --> 00:23:51,300
C'est-à-dire que pour obtenir rien que les données, ça coûte quand même pas mal d

360
00:23:51,320 --> 00:23:56,180
'argent. Donc, RS-Mine, par exemple, l'abonnement de base est aux alentours de 3 000

361
00:23:56,200 --> 00:24:00,380
$. Ça vous permet donc d'avoir vraiment tous les coûts des agrégés de construction.

362
00:24:01,840 --> 00:24:05,260
Ça exige également une expertise en construction qui est quand même très importante.

363
00:24:05,860 --> 00:24:10,600
Ça vous demande donc d'avoir vraiment des connaissances sur l'ordonnancement d'un

364
00:24:10,620 --> 00:24:15,440
chantier en construction, chacune des composants d'une propriété et donc tous les

365
00:24:15,460 --> 00:24:20,640
petits types de matériaux qui vont être utilisés pour chacune des étapes dans la

366
00:24:20,660 --> 00:24:24,940
construction. Ça nécessite également d'avoir les plans détaillés au préalable du

367
00:24:24,960 --> 00:24:26,300
projet que vous devez construire.

368
00:24:26,920 --> 00:24:29,540
Et il y a un risque d'omission de poste.

369
00:24:29,640 --> 00:24:32,200
C'est-à-dire que c'est très possible que vous oubliez de faire,

370
00:24:32,280 --> 00:24:33,080
par exemple,

371
00:24:35,320 --> 00:24:37,360
vous allez rapidement. C'est pour ça que c'est important d'avoir une sorte de

372
00:24:37,380 --> 00:24:40,500
checklist pour être sûr que vous avez vraiment pris en compte toutes les composantes

373
00:24:40,520 --> 00:24:44,260
nécessaires pour arriver à une construction d'un bâtiment neuf complet.

374
00:24:44,760 --> 00:24:48,340
Donc, si vous oubliez la toiture, par exemple, ça va engendrer un coût

375
00:24:48,360 --> 00:24:50,300
artificiellement bas, ce qui n'est pas très bon en soi.

376
00:24:51,960 --> 00:24:56,620
En pratique, c'est surtout utilisé par les estimateurs en construction et pour les

377
00:24:56,640 --> 00:24:58,520
litiges exigeant une grande précision.

378
00:24:58,820 --> 00:25:02,780
Donc, c'est très rare que vous allez devoir utiliser cette méthode-là parce qu'une

379
00:25:02,800 --> 00:25:06,060
banque demande, par exemple, à un client de faire évaluer le coût de la propriété.

380
00:25:06,420 --> 00:25:08,860
Ce serait très surprenant que cette méthode-là soit appliquée souvent.

381
00:25:09,280 --> 00:25:12,840
C'est la plus précise, c'est la plus fiable, mais c'est aussi la plus coûteuse.

382
00:25:16,200 --> 00:25:22,200
Maintenant, la méthode par composante, c'est un peu similaire à

383
00:25:22,220 --> 00:25:27,840
la méthode de Quantitative Survey, mais ça estime le coût en décomposant le bâtiment

384
00:25:27,860 --> 00:25:31,300
en grandes composantes. Et là, comme vous avez vu tantôt,

385
00:25:32,460 --> 00:25:37,240
chacune des composantes qu'on avait, on est allé vraiment le désagréger en matériaux

386
00:25:37,260 --> 00:25:40,780
et en composantes individuelles très détaillées.

387
00:25:40,800 --> 00:25:44,420
Cette méthode-là, elle fait le travail intermédiaire.

388
00:25:44,600 --> 00:25:48,700
On va aller décomposer la propriété en composantes, mais on ne va pas aller en sous

389
00:25:48,720 --> 00:25:52,800
-catégorie. Donc, ici, par exemple, les grandes composantes,

390
00:25:52,900 --> 00:25:55,160
ça va être quoi ? Ça va être fondation, structure, toiture.

391
00:25:56,260 --> 00:26:00,720
Et on applique donc à chacune de ces composantes-là un coût installé incluant les

392
00:26:00,740 --> 00:26:03,960
matériaux, la main-d'oeuvre et les frais généraux de chantier.

393
00:26:03,980 --> 00:26:08,460
C'est-à-dire qu'on ne va pas aller tenir compte dans soi des coûts indirects à part.

394
00:26:08,620 --> 00:26:12,540
On va vraiment les inclure dans la mesure, donc ici, coût installé unitaire.

395
00:26:14,500 --> 00:26:18,420
Le SJ ici, c'est-à-dire qu'on fait vraiment la somme ici de toutes les composantes

396
00:26:18,440 --> 00:26:24,420
J. Donc ici, par exemple, c'est un opérateur d'exformation qui dit qu'on

397
00:26:24,440 --> 00:26:27,020
fait la somme de J est égale à 1 jusqu'à M.

398
00:26:27,780 --> 00:26:32,420
Donc là, dans ce cas-là, ici, il y aurait M composantes pour la construction de ce

399
00:26:32,440 --> 00:26:38,160
bâtiment-là. SJ, c'est vraiment les quantités de composantes J nécessaires.

400
00:26:38,460 --> 00:26:42,080
Et CJ, c'est le co-installé pour chaque unité de composantes J.

401
00:26:43,880 --> 00:26:48,180
C'est appelé également la Segregate Cost Method ou Unit in Place.

402
00:26:48,400 --> 00:26:52,840
C'est un compromis entre la méthode comparative et le Quantity of Service.

403
00:26:53,880 --> 00:26:56,560
La base de données qui est nécessaire pour faire cette méthode-là,

404
00:26:56,660 --> 00:26:57,460
c'est la base de données.

405
00:27:00,060 --> 00:27:01,740
C'est la méthode Marshall & Swift.

406
00:27:01,760 --> 00:27:06,860
Donc, c'est Marshall & Swift qui fournit les données de chacune des CJ ici.

407
00:27:07,340 --> 00:27:11,080
En soi, Marshall & Swift va vous donner CJ et vous, en tant qu'évaluateur,

408
00:27:11,140 --> 00:27:14,260
vous allez devoir déterminer la quantité de la composante nécessaire SJ.

409
00:27:16,200 --> 00:27:19,460
Marshall & Swift donne quand même une bonne indication,

410
00:27:19,520 --> 00:27:21,680
donc dépendamment de c'est quoi la superficie de la propriété,

411
00:27:22,020 --> 00:27:24,960
quel niveau de luxe, ça va être quoi la quantité SJ que vous allez avoir besoin.

412
00:27:25,940 --> 00:27:28,040
Donc, c'est très bien fait, leur site, vous pouvez aller voir.

413
00:27:28,060 --> 00:27:32,240
L'abonnement est beaucoup plus modeste en dollars, donc c'est moins dispendieux qu'à

414
00:27:32,260 --> 00:27:33,720
resmeer. C'est moins précis également.

415
00:27:36,900 --> 00:27:40,840
Par exemple, les composantes type structures et enveloppes,

416
00:27:40,860 --> 00:27:44,360
ça va ressembler à ça ici. Fondation, structure de plancher,

417
00:27:44,900 --> 00:27:46,560
mur extérieur, toiture et fenêtre.

418
00:27:47,100 --> 00:27:49,700
C'est beaucoup moins désagrégé, comme vous pouvez le voir.

419
00:27:49,960 --> 00:27:53,020
Et ça inclut, par exemple, pour la fondation, excavation,

420
00:27:53,380 --> 00:27:57,220
béton, armature. Pour les murs extérieurs, c'est montant,

421
00:27:57,300 --> 00:27:59,740
isolation et revêtement. Donc, c'est vraiment un paquet de gil,

422
00:27:59,780 --> 00:28:00,980
donc, d'une composante donnée.

423
00:28:01,620 --> 00:28:04,300
Et les unités de mesure, par exemple, c'est souvent des pieds carrés,

424
00:28:04,360 --> 00:28:05,540
donc, de la dalle pour la fondation.

425
00:28:05,800 --> 00:28:07,480
Structure de plancher, c'est des pieds carrés également.

426
00:28:08,020 --> 00:28:10,260
Le mur extérieur, ça va être des pieds carrés de mur.

427
00:28:10,420 --> 00:28:13,100
La toiture, c'est des pieds carrés projetés, donc, dépendamment de l'angle de la

428
00:28:13,120 --> 00:28:18,380
toiture. Et la fenêtre, la fenestration, c'est des pieds carrés vitrées.

429
00:28:19,840 --> 00:28:21,780
Encore une fois, c'est des fenêtres installées.

430
00:28:21,800 --> 00:28:25,780
Et là, vous avez donc le coût installé par unité de chacune des composantes ici,

431
00:28:26,040 --> 00:28:32,080
qui est aux alentours, par exemple, pour la fenestration de 45 à 85 $ par pied,

432
00:28:32,320 --> 00:28:33,120
corps et vitré.

433
00:28:35,000 --> 00:28:38,000
Et c'est important ici, donc, les coûts installés indicatifs,

434
00:28:38,140 --> 00:28:41,280
c'est les matériaux, la main-d'oeuvre et les frais de chantier.

435
00:28:43,040 --> 00:28:48,000
Tout combiné ensemble. C'est vraiment une agrégation de tous les coûts indirects et

436
00:28:48,020 --> 00:28:51,100
directs pour chacune des composantes par unité de mesure.

437
00:28:55,160 --> 00:28:59,160
Ici, donc, maintenant, au niveau des composantes, par exemple,

438
00:28:59,240 --> 00:29:02,540
la plomberie, là, l'unité de mesure, des fois, c'est des appareils.

439
00:29:02,660 --> 00:29:06,580
Donc, c'est-à-dire que c'est un coût de plomberie par appareil dans la propriété.

440
00:29:07,140 --> 00:29:09,260
Là, on parle, par exemple, de laveuse, sécheuse et tout ça.

441
00:29:09,800 --> 00:29:14,840
Donc, ici, la plomberie coûterait aux alentours, donc, de 2800 à 4500 par appareil

442
00:29:14,860 --> 00:29:16,320
que vous allez avoir dans la propriété.

443
00:29:16,660 --> 00:29:18,700
Donc, si, par exemple, vous avez une laveuse, une sécheuse,

444
00:29:19,040 --> 00:29:25,120
un lave-vaisselle, tout ce qui met ton évier

445
00:29:25,140 --> 00:29:26,300
et autres, ça rentre là-dedans.

446
00:29:27,940 --> 00:29:30,680
Dans la salle de bain, il y a également le bain, douche,

447
00:29:31,360 --> 00:29:36,400
etc. Tout ça, c'est des appareils qui nécessitent donc de la tuyauterie et de la

448
00:29:36,420 --> 00:29:37,220
plomberie.

449
00:29:38,740 --> 00:29:41,200
La fourchette, donc, ça reflète la qualité de construction.

450
00:29:41,440 --> 00:29:45,360
Donc, ça veut dire que dépendamment quel type de qualité de construction le bâtiment

451
00:29:45,380 --> 00:29:50,580
que vous souhaitez évaluer A, vous allez appliquer un endroit sur la fourchette.

452
00:29:50,760 --> 00:29:53,260
Par exemple, très faible qualité, vous allez aller avec 2800,

453
00:29:53,360 --> 00:29:55,760
par exemple, et 4500, ça va être une qualité plus importante.

454
00:30:01,360 --> 00:30:06,340
Bon, maintenant, le Marshall Valuation Service, donc c'est un service de référence

455
00:30:06,360 --> 00:30:08,560
qui est nord-américain pour l'estimation des coûts.

456
00:30:08,720 --> 00:30:12,240
C'est publié par CoreLogic, donc avec des mises à jour qui sont réguliers,

457
00:30:13,060 --> 00:30:19,100
mises à jour régulières, la méthode calculator est présentée donc à la section 12

458
00:30:19,120 --> 00:30:21,640
du cours. Donc, on va vraiment la voir en détail, mais pour vous donner une petite

459
00:30:21,660 --> 00:30:25,840
idée, en soi, la structure du calcul de Marshall Evaluation Service,

460
00:30:26,040 --> 00:30:27,840
c'est identiquement le type de bâtiment.

461
00:30:28,180 --> 00:30:31,040
Donc, on va aller déterminer dans un premier temps, est-ce que c'est résidentiel,

462
00:30:31,120 --> 00:30:35,140
commercial ou industriel. Ensuite, on va aller déterminer donc une classe de qualité

463
00:30:35,160 --> 00:30:40,700
de 1 à 6. C'est-à-dire qu'un étant une qualité très inférieure,

464
00:30:40,860 --> 00:30:42,540
six étant une qualité incroyable.

465
00:30:42,700 --> 00:30:46,800
C'est-à-dire que là, il y a vraiment un aspect très subjectif à ça.

466
00:30:46,920 --> 00:30:48,720
C'est-à-dire qu'il y a beaucoup de subjectivité.

467
00:30:48,900 --> 00:30:51,880
C'est pour ça que c'est un métier évaluateur agréé qui est quand même très,

468
00:30:51,900 --> 00:30:54,680
très, très protégé pour tout ce qui est automatisation et autres.

469
00:30:54,840 --> 00:30:59,820
Parce qu'il y a tellement de subjectivité que, bon, il n'y a pas des…

470
00:31:00,800 --> 00:31:06,300
Ça ne peut pas être automatisé à un point où le côté humain est remplacé

471
00:31:06,320 --> 00:31:10,300
complètement, étant donné qu'il y a beaucoup de choix qui sont très subjectifs.

472
00:31:10,900 --> 00:31:16,780
Maintenant, ensuite, la troisième étape, c'est établir le coût de base par pied casé

473
00:31:16,800 --> 00:31:19,420
pour chacune des composantes.

474
00:31:19,800 --> 00:31:22,280
Il faut également appliquer un multiplicateur d'étages,

475
00:31:23,320 --> 00:31:28,460
hauteur d'étages, périmètre, actualisation des coûts, donc pour la valeur d'argent

476
00:31:28,480 --> 00:31:29,700
dans le temps, et la localisation.

477
00:31:29,820 --> 00:31:33,320
Et finalement, c'est ajouter les composantes spécifiques non incluses dans les coûts

478
00:31:33,340 --> 00:31:36,660
de base. Ça, c'est la méthode du Marshall Evaluation Service.

479
00:31:36,800 --> 00:31:38,360
On va la voir à la section 12, comme on a mentionné.

480
00:31:43,180 --> 00:31:49,180
Maintenant, ici, vous avez un exemple de la méthode par composante qui serait

481
00:31:49,200 --> 00:31:54,300
appliquée avec une maison familiale à Gatineau, donc de 1450 pieds carrés,

482
00:31:54,820 --> 00:31:58,200
qualité standard pour deux étages, donc un cottage.

483
00:31:59,100 --> 00:32:04,240
La fondation, on aurait donc 725 pieds carrés de dalles,

484
00:32:04,420 --> 00:32:09,340
donc avec un coût unité de 28,50$ qui nous amènerait à un coût de fondation de 20

485
00:32:09,360 --> 00:32:14,080
,663$. Et là, on peut aller appliquer la même logique pour toutes les composantes

486
00:32:14,100 --> 00:32:18,080
ici, donc pour la construction de cette maison infamiliale-là.

487
00:32:19,120 --> 00:32:23,260
Ça nous amènerait donc à des coûts totaux directs installés,

488
00:32:23,280 --> 00:32:28,980
donc de 201,638$. la structure de plancher, le mur extérieur,

489
00:32:29,340 --> 00:32:33,220
la toiture, la plomberie, électricité, chauffage et finition.

490
00:32:34,800 --> 00:32:38,640
Donc, c'est relativement simple par rapport, mettons, à la méthode de Quantity of

491
00:32:38,660 --> 00:32:40,420
Sturic, comme vous pouvez le voir.

492
00:32:40,680 --> 00:32:44,840
En soi, donc, c'est vraiment d'aller déterminer ici les quantités qui sont vraiment

493
00:32:44,860 --> 00:32:48,020
le plus laborieux. Et c'est l'aspect subjectif, donc, de votre travail ici.

494
00:32:52,020 --> 00:32:58,520
Maintenant, lorsque vous allez avoir donc déterminé donc par composante,

495
00:32:58,880 --> 00:33:03,580
c'est très important de comprendre que le profit entrepreneurial n'est pas incorporé

496
00:33:03,600 --> 00:33:09,240
dans le montant. Donc, ça veut dire que vous allez devoir ajouter en plus le profit

497
00:33:09,260 --> 00:33:11,120
entrepreneurial. Donc, là, ici, c'est 10 %.

498
00:33:11,140 --> 00:33:14,980
Mais encore une fois, ça peut varier dépendamment de l'emplacement,

499
00:33:15,520 --> 00:33:17,260
de la demande pour les entrepreneurs.

500
00:33:17,440 --> 00:33:20,800
Donc, plus qu'il y a de demandes, par exemple, plus que les entrepreneurs vont se

501
00:33:20,820 --> 00:33:23,220
permettre de prendre une marge importante sur les constructions neuves.

502
00:33:26,700 --> 00:33:30,220
Maintenant, avantages et limites de cette méthode-là.

503
00:33:30,360 --> 00:33:33,680
Pour chacune des méthodes, on détermine les avantages et les limites.

504
00:33:33,840 --> 00:33:37,400
C'est super important parce qu'en soi, c'est ces avantages-là et ces limites-là qui

505
00:33:37,420 --> 00:33:41,480
vont vous guider vers la méthode la plus appropriée dépendamment du mandat que vous

506
00:33:41,500 --> 00:33:42,300
avez.

507
00:33:43,320 --> 00:33:47,060
Avantage de la méthode par composante, c'est que c'est un bon équilibre selon moi

508
00:33:47,080 --> 00:33:51,620
entre précision et effort. C'est-à-dire que vous allez vraiment avoir une méthode

509
00:33:51,640 --> 00:33:55,140
relativement précise, mais sans fournir le travail aussi laborieux,

510
00:33:55,220 --> 00:33:58,720
par exemple, que la méthode de Quantity of Survey.

511
00:34:00,280 --> 00:34:05,300
C'est une méthode, donc, qui est dépréciation analysable par composant,

512
00:34:05,360 --> 00:34:06,860
donc, c'est-à-dire que vous allez vraiment pouvoir

513
00:34:08,740 --> 00:34:11,360
analyser, donc, la dépréciation de chacune des composantes,

514
00:34:11,460 --> 00:34:12,720
donc, dépendamment de ce qu'on va demander.

515
00:34:13,620 --> 00:34:17,220
Les données sont disponibles à deux endroits, RSMID et Marshall & SWIFT,

516
00:34:17,320 --> 00:34:19,340
donc, c'est-à-dire que si vous avez les données de RSMID,

517
00:34:19,360 --> 00:34:23,600
vous pouvez faire la méthode de Quantity Observer et la méthode par composants.

518
00:34:23,880 --> 00:34:26,760
Si vous avez Marshall & Swift, vous pouvez simplement faire la méthode par

519
00:34:26,780 --> 00:34:29,600
composants, pas la méthode des Quantity Observer.

520
00:34:30,900 --> 00:34:33,200
Ensuite, c'est bien adapté aux évaluateurs.

521
00:34:33,320 --> 00:34:37,500
C'est vraiment un problème, comment on pourrait dire ça,

522
00:34:37,620 --> 00:34:42,520
c'est le juste milieu le plus adapté selon moi pour avoir une méthode rigoureuse,

523
00:34:42,700 --> 00:34:47,220
mais sans nécessairement passer des mois à faire l'évaluation.

524
00:34:48,520 --> 00:34:52,760
Ça a quand même une certaine limite, donc c'est-à-dire que c'est moins précis que la

525
00:34:52,780 --> 00:34:54,180
quantité of survey, évidemment.

526
00:34:55,180 --> 00:34:59,400
C'est des coûts installés moyens, donc c'est-à-dire que ce n'est pas vraiment la

527
00:34:59,420 --> 00:35:01,660
reconstruction en soi de la soumission de l'entrepreneur.

528
00:35:01,780 --> 00:35:03,520
En soi, la quantité of survey, c'est ça.

529
00:35:03,680 --> 00:35:06,920
C'est vraiment où on va aller reconstruire chacune des composantes qui permettent

530
00:35:06,940 --> 00:35:08,260
donc de construire la propriété neuve.

531
00:35:09,940 --> 00:35:12,540
C'est difficile pour des composantes qui sont non-standardes.

532
00:35:13,260 --> 00:35:16,680
Donc, c'est-à-dire qu'encore une fois, Quantity Observer pour une propriété qui

533
00:35:16,700 --> 00:35:19,540
serait vraiment très atypique, ça va rester la référence.

534
00:35:19,760 --> 00:35:23,100
Mais si vous avez une propriété qui est standard, thématome,

535
00:35:23,180 --> 00:35:27,000
une maison familiale vraiment très, très, très, très, très moyenne,

536
00:35:27,080 --> 00:35:30,000
donc c'est-à-dire que thématome affite dans le quartier parfaitement,

537
00:35:30,380 --> 00:35:33,480
bien probablement que la méthode par composante, c'est la plus adaptée.

538
00:35:34,580 --> 00:35:38,840
Maintenant, ça exige donc des bonnes mesures, donc des bonnes données et autres.

539
00:35:39,180 --> 00:35:42,200
Tout ça, c'est vraiment important de comprendre ça pour être en mesure de vraiment

540
00:35:42,220 --> 00:35:46,740
bien choisir la méthode à appliquer lorsque vous devez déterminer le coût de

541
00:35:46,760 --> 00:35:47,940
construction d'une propriété.

542
00:35:50,420 --> 00:35:54,640
Maintenant, la dernière méthode qu'on va voir aujourd'hui,

543
00:35:54,660 --> 00:35:56,680
c'est la méthode du coindexé, branded cost.

544
00:35:56,700 --> 00:36:03,040
Donc, c'est vraiment une méthode qui est précise, mais elle

545
00:36:03,060 --> 00:36:06,880
demande quand même pas mal d'hypothèses et surtout, ça demande qu'on ait le coût

546
00:36:06,900 --> 00:36:10,560
original de construction. Donc, par exemple, supposer que,

547
00:36:11,040 --> 00:36:14,960
je ne sais pas moi, vous avez fait construire votre maison il y a 10 ans.

548
00:36:15,640 --> 00:36:21,600
Et là, vous avez fait appel à un entrepreneur et lui vous a chargé tant de dollars

549
00:36:21,620 --> 00:36:23,160
pour construire cette propriété-là.

550
00:36:23,180 --> 00:36:24,860
Mais là, vous l'avez, le coût.

551
00:36:25,020 --> 00:36:31,060
Le coût original, vous n'avez pas besoin de faire toute la séparation des

552
00:36:31,080 --> 00:36:34,860
coûts individuels des composantes parce que vous avez le coût global de la

553
00:36:34,880 --> 00:36:40,500
propriété. Donc, on va convertir le coût original connu d'un bâtiment en dollars

554
00:36:40,520 --> 00:36:42,760
actuels en appliquant un indice de coût de construction.

555
00:36:43,100 --> 00:36:45,820
C'est-à-dire que vous allez vraiment prendre le coût que ça vous a coûté,

556
00:36:45,900 --> 00:36:52,000
par exemple, il y a 10 ans et vous allez ajuster ça pour l'évolution de l'inflation

557
00:36:52,020 --> 00:36:52,820
sur la construction.

558
00:36:54,540 --> 00:36:56,960
Le co-original, donc, est tiré du contrat de construction,

559
00:36:57,220 --> 00:37:00,940
des factures, du permis de construction et des évaluations antérieures.

560
00:37:01,140 --> 00:37:04,360
C'est la méthode de la pyramide lorsque le co-original est fiable,

561
00:37:04,620 --> 00:37:05,840
mais ça prend un co-original.

562
00:37:06,340 --> 00:37:08,420
Donc, c'est-à-dire que si la propriété est vraiment très âgée,

563
00:37:08,520 --> 00:37:14,120
donc on remonte par exemple à il y a 60 ans, mais là, ce n'est pas trop adapté d

564
00:37:14,140 --> 00:37:14,940
'appliquer cette méthode-là.

565
00:37:19,620 --> 00:37:22,620
Maintenant, l'indice des coûts de construction disponibles.

566
00:37:22,940 --> 00:37:26,320
Premièrement, il y a Statistique Canada qui publie le IPCB,

567
00:37:26,420 --> 00:37:29,580
c'est vraiment l'indice des prix de construction.

568
00:37:30,940 --> 00:37:36,460
La couverture, c'est les 15 RMR, dont Montréal, Québec et Ottawa-Gatineau.

569
00:37:36,640 --> 00:37:40,140
Et c'est une fréquence qui est dite trimestrielle, c'est-à-dire qu'il publie cet

570
00:37:40,160 --> 00:37:41,440
indice-là à tous les trimestres.

571
00:37:41,760 --> 00:37:44,880
Il y a également le Altus Group, qui publie le prix de construction.

572
00:37:44,900 --> 00:37:49,180
publie l'indice de coûts de construction pour le Canada et par région,

573
00:37:49,440 --> 00:37:53,580
et c'est annuel. Marshall & Swift, évidemment, le cost index pour toute l'Amérique

574
00:37:53,600 --> 00:37:59,020
du Nord mensuel. Il y a également le ENR, donc le Building Cost Index,

575
00:37:59,280 --> 00:38:03,560
pour les États-Unis. Donc, il faudrait l'adapter pour le Canada mensuel.

576
00:38:03,660 --> 00:38:08,100
C'est la fréquence la plus faible ici aussi également, mais vraiment adaptée pour le

577
00:38:08,120 --> 00:38:12,860
Québec. C'est probablement donc Altus Group qui fournit le meilleur indice de

578
00:38:12,880 --> 00:38:18,900
construction. Et il y a également RSME, qui est donc vraiment un indice

579
00:38:18,920 --> 00:38:21,500
des coûts de construction pour chacune des villes canadiennes.

580
00:38:22,320 --> 00:38:26,060
C'est probablement le plus précis à ce niveau-là, donc ce n'est pas juste par RMR,

581
00:38:26,580 --> 00:38:28,320
par grande région, c'est vraiment par ville.

582
00:38:29,040 --> 00:38:31,220
Mais le gros désavantage, c'est que c'est annuel.

583
00:38:31,440 --> 00:38:33,460
C'est-à-dire que vous allez avoir une mesure pour chaque année.

584
00:38:34,080 --> 00:38:37,460
Ça peut être adapté, donc, dépendamment, les coûts n'évoluent pas nécessairement si

585
00:38:37,480 --> 00:38:39,140
rapidement que ça à travers une année.

586
00:38:39,540 --> 00:38:42,800
Mais bon, dépendamment, donc, de si, je ne sais pas moi,

587
00:38:43,660 --> 00:38:46,780
les coûts de construction évolueraient, par exemple, de 15 % sur une année complète,

588
00:38:47,160 --> 00:38:49,820
bien là, le fait de faire une évaluation au milieu d'une année,

589
00:38:50,420 --> 00:38:52,820
bien là, vous manquez quand même six mois potentiels, donc,

590
00:38:53,000 --> 00:38:55,020
où il y aurait une augmentation de 7,5 %.

591
00:38:56,680 --> 00:39:00,160
Donc, il faut utiliser également un indice qui est cohérent avec le type de bâtiment

592
00:39:00,180 --> 00:39:01,520
et la région géographique.

593
00:39:03,580 --> 00:39:06,700
Bon, si on regarde l'indice des prix de construction, donc ça,

594
00:39:06,820 --> 00:39:09,920
c'est vraiment une évolution récente pour le Québec.

595
00:39:10,080 --> 00:39:14,060
Donc, si par exemple, on regarde et là, on aurait une référence de 2023.

596
00:39:14,760 --> 00:39:18,100
Le niveau illustratif, donc, c'est simplement que la base,

597
00:39:18,160 --> 00:39:20,400
c'est-à-dire qu'on ramène l'indice en base 2023.

598
00:39:23,000 --> 00:39:28,020
Vous pouvez voir donc ici, 600 $ dépensés en coût de construction en 2023.

599
00:39:28,500 --> 00:39:32,080
Pour avoir la même chose en 2025, ça va vous coûter 105 et 50.

600
00:39:32,360 --> 00:39:36,360
Donc, on parle d'une augmentation combinée de 2,4 et 3 %.

601
00:39:39,820 --> 00:39:44,260
Maintenant, bon, un petit exemple suffrais, donc juste pour être tout ça,

602
00:39:44,300 --> 00:39:45,200
donc que c'est bien maîtrisé.

603
00:39:45,340 --> 00:39:48,740
Une maison qui serait construite en 2015 au coût de 225 000 $.

604
00:39:49,800 --> 00:39:53,200
Si l'IPCB, donc résidentiel Québec, donc un niveau illustratif,

605
00:39:53,240 --> 00:39:59,220
donc avec une base en 2023 de 100 et la base en 2015 serait de 62 et

606
00:39:59,240 --> 00:40:03,180
60 et en 2025 de 105 et 50, bien là, qu'est-ce qu'on fait ?

607
00:40:03,200 --> 00:40:08,280
On s'en va simplement appliquer au 225 000, donc qui est le coût de construction en

608
00:40:08,300 --> 00:40:14,360
2015, le ratio entre l'indice des prix de construction pour

609
00:40:14,380 --> 00:40:19,800
2025 sur l'indice des prix de construction pour 2015, donc c'est-à-dire le 105 et 50

610
00:40:19,820 --> 00:40:26,840
sur le 62 et 60. Et là, ça va nous donner donc un ratio ici de 1,68 multiplié

611
00:40:26,860 --> 00:40:31,120
par le 225 000. Et là, ça va nous donner 379 193.

612
00:40:31,140 --> 00:40:36,980
Ça, c'est vraiment le coût de construction d'origine, mais qu'on va aller donc faire

613
00:40:37,000 --> 00:40:40,260
évoluer pour tenir compte de l'évolution des coûts de construction dans le temps.

614
00:40:40,980 --> 00:40:45,960
On parlerait d'une augmentation, par exemple, ici sur 10 ans de 68,5 %,

615
00:40:45,980 --> 00:40:49,420
dont l'essentiel, donc, est entre 2021 et 2022.

616
00:40:49,660 --> 00:40:53,280
Donc, on parle en soi d'un taux annuel moyen composé de 5,4 %.

617
00:40:54,620 --> 00:40:57,000
Il faut toujours vérifier, donc, est-ce que cette mesure-là,

618
00:40:57,100 --> 00:41:00,440
donc, des coûts de construction, donc, l'indice est cohérente pour le marché local ?

619
00:41:00,620 --> 00:41:04,260
Donc, est-ce que ça reflète vraiment l'évolution des coûts de construction pour cet

620
00:41:04,280 --> 00:41:05,080
environnement-là ?

621
00:41:07,860 --> 00:41:11,600
Ici, par exemple, donc, un bâtiment, ça c'est une autre mise en situation,

622
00:41:11,740 --> 00:41:13,140
donc avec rénovation, par exemple.

623
00:41:14,200 --> 00:41:18,200
Si on prend en compte donc un bâtiment qui a été construit en 2010,

624
00:41:18,460 --> 00:41:22,820
rénové en 2020, chaque élément doit être indexé à partir de sa propre date de

625
00:41:22,840 --> 00:41:25,920
réalisation. Donc, ça, c'est vraiment un scénario qui serait plus complexe.

626
00:41:26,020 --> 00:41:28,000
Donc, c'est-à-dire qu'on aurait vraiment une construction initiale,

627
00:41:28,020 --> 00:41:31,440
mais ensuite, on a une rénovation de la cuisine et une rénovation,

628
00:41:31,540 --> 00:41:33,280
par exemple, de la salle de bain en 2020.

629
00:41:34,000 --> 00:41:38,220
Donc, ici, vous voyez la construction initiale de la propriété a été faite en 2010

630
00:41:38,240 --> 00:41:43,580
avec un coût de 185 000 $. Donc, là, on s'en va vraiment appliquer le ratio.

631
00:41:43,700 --> 00:41:48,160
Donc, c'est-à-dire aujourd'hui, là, c'est vraiment le coût,

632
00:41:48,180 --> 00:41:53,360
par exemple, pour 2025. Donc, on veut déterminer en 2025 la valeur de la propriété.

633
00:41:53,660 --> 00:41:58,580
Donc, on utilise l'indice des prix de construction en 2025 sur l'indice des prix de

634
00:41:58,600 --> 00:42:02,980
construction en 2010. Et là, on obtient un facteur de 1,9.

635
00:42:03,660 --> 00:42:07,900
Et là, ça nous donne un coût total, donc ajuster les coûts de construction de 2010

636
00:42:07,920 --> 00:42:10,520
ramenés en 2025, ça nous donne 352 000.

637
00:42:12,600 --> 00:42:17,300
Maintenant, au niveau de la rénovation de la cuisine, ça a été fait en 2020.

638
00:42:17,820 --> 00:42:21,360
C'est pour ça ici que le chiffre, ce n'est pas 55, c'est 72.

639
00:42:21,520 --> 00:42:24,660
C'est vraiment l'indice des prix de construction en 2020.

640
00:42:25,200 --> 00:42:29,220
On va aller ajouter le montant qui a été dépensé en 2020 pour la cuisine et on le

641
00:42:29,240 --> 00:42:32,200
ramène en coût de 2025. Même chose pour la salle de bain.

642
00:42:33,360 --> 00:42:35,600
Et là, lorsqu'on additionne donc toutes ces composantes-là,

643
00:42:35,840 --> 00:42:39,440
ça nous donne un coût total indexé en tenant compte des rénovations de la salle de

644
00:42:39,460 --> 00:42:41,480
main et de la cuisine de 430 175.

645
00:42:43,440 --> 00:42:45,980
C'est important de prendre en compte les rénovations parce qu'en soi,

646
00:42:46,120 --> 00:42:49,940
on veut vraiment avoir le coût de construction réelle de cette propriété-là aujourd

647
00:42:49,960 --> 00:42:53,660
'hui. Et là, ça inclut les rénovations qui ont été faites pour la mettre à jour.

648
00:42:57,260 --> 00:43:00,740
Maintenant, au niveau des avantages et des limites de cette méthode-là,

649
00:43:01,600 --> 00:43:03,760
il y a premièrement que c'est une méthode qui est rapide.

650
00:43:04,820 --> 00:43:10,140
Il faut que ça incorpore les coûts originals, donc des données objectives.

651
00:43:10,540 --> 00:43:15,640
C'est une unité utile en évaluation de masse aussi également et c'est un indice qui

652
00:43:15,660 --> 00:43:19,120
est facilement accessible. Donc, les données sont très facilement accessibles par la

653
00:43:19,140 --> 00:43:20,280
mesure que vous avez le coût original.

654
00:43:21,780 --> 00:43:26,100
Maintenant, à la limite, le cours original est parfois inconnu ou atypique.

655
00:43:26,220 --> 00:43:29,080
C'est-à-dire que ça peut, par exemple, être des coûts.

656
00:43:29,500 --> 00:43:34,160
Si, par exemple, vous faites affaire avec un entrepreneur qui est votre ami ou je ne

657
00:43:34,180 --> 00:43:36,620
sais pas quoi, il faudra que les coûts soient légèrement biaisés.

658
00:43:37,280 --> 00:43:42,800
Maintenant, les indices, c'est une moyenne régionale et non une valeur qui est très

659
00:43:42,820 --> 00:43:45,760
précise localement. C'est moins fiable sur de longues périodes.

660
00:43:45,780 --> 00:43:48,480
C'est-à-dire que si, par exemple, plus la période est longue,

661
00:43:48,780 --> 00:43:52,300
plus l'ajustement pour l'indice des prix de construction va être fait sur une longue

662
00:43:52,320 --> 00:43:56,240
période, plus vous allez potentiellement incorporer des erreurs importantes à

663
00:43:56,260 --> 00:44:00,220
travers le temps. Donc, c'est mieux d'appliquer cette méthode-là sur une période qui

664
00:44:00,240 --> 00:44:02,080
est quand même restreinte. C'est-à-dire que si on parle,

665
00:44:02,120 --> 00:44:04,780
par exemple, d'un coût de construction qui a été engendré il y a 40 ans,

666
00:44:06,400 --> 00:44:09,420
ce n'est pas nécessairement la façon de faire la plus adaptée d'utiliser cette

667
00:44:09,440 --> 00:44:10,980
méthode-là, même si vous avez une construction.

668
00:44:12,440 --> 00:44:15,320
Parce que, bon, vous allez appliquer des taux de croissance de l'argent dans le

669
00:44:15,340 --> 00:44:19,500
temps sur 40 ans. Donc, là, c'est potentiellement beaucoup d'erreurs d'estimation et

670
00:44:19,520 --> 00:44:23,220
autres. Les méthodes également ont changé à travers le temps,

671
00:44:23,320 --> 00:44:26,260
donc c'est-à-dire que les techniques de construction ont changé,

672
00:44:26,320 --> 00:44:27,840
donc ce n'est pas nécessairement les mêmes façons de faire.

673
00:44:28,000 --> 00:44:31,540
Donc, la mesure que vous avez originale, c'est un coût de construction,

674
00:44:31,600 --> 00:44:33,020
mais avec une méthode qui est différente.

675
00:44:34,940 --> 00:44:38,240
Il faut quand même appliquer ça sur une période qui est plus modérée.

676
00:44:39,220 --> 00:44:42,720
Donc, c'est moins fiable sur les longues périodes et ça ignore donc les rénovations

677
00:44:42,740 --> 00:44:43,920
qui sont non documentées.

678
00:44:47,340 --> 00:44:48,960
Maintenant, on va terminer avec ça aujourd'hui.

679
00:44:48,980 --> 00:44:51,520
Donc, vous voyez, ce n'était pas une si grosse séance que ça.

680
00:44:51,680 --> 00:44:54,000
Donc, on a vu quatre méthodes.

681
00:44:54,300 --> 00:44:57,880
Et là, comme je vous l'ai dit, on va voir cette méthode-là en détail ici et

682
00:44:57,900 --> 00:44:59,880
également elle ici au prochain cours.

683
00:45:00,000 --> 00:45:02,440
Donc, pour voir vraiment chacune des composantes.

684
00:45:03,260 --> 00:45:05,760
Mais bon, pour revenir sur la comparaison des quatre méthodes.

685
00:45:07,020 --> 00:45:10,080
Au niveau de la précision, la méthode comparative, c'est une précision qui est

686
00:45:10,100 --> 00:45:12,140
moyenne. La plus élevée, c'est Quantity of Survey.

687
00:45:13,380 --> 00:45:16,820
La méthode par composante, ça a une précision qui est élevée,

688
00:45:16,880 --> 00:45:18,640
mais pas aussi élevée que la Quantity of Survey.

689
00:45:20,120 --> 00:45:26,140
Et maintenant, au niveau de la méthode de l'index, c'est une précision qui

690
00:45:26,160 --> 00:45:30,160
est faible à moyenne, dépendamment du coût original de construction,

691
00:45:30,320 --> 00:45:31,160
est-ce qu'il est récent ou non.

692
00:45:33,540 --> 00:45:36,300
Maintenant, complexité. Comparative, c'est une complexité qui est très faible,

693
00:45:36,380 --> 00:45:38,180
c'est une méthode qui est super facile à appliquer.

694
00:45:38,880 --> 00:45:41,620
Quantity Observer, on le dit, c'est une méthode qui est très longue à appliquer,

695
00:45:41,700 --> 00:45:43,920
qui demande beaucoup de données, donc la complexité, c'est elle qui est la plus

696
00:45:43,940 --> 00:45:47,080
élevée. La méthode par composante, c'est entre les deux,

697
00:45:47,180 --> 00:45:49,620
donc c'est une méthode qui est avec une complexité moyenne.

698
00:45:49,940 --> 00:45:54,060
Et maintenant, la méthode indexée, c'est une complexité qui est faible également,

699
00:45:54,100 --> 00:45:55,000
comme la méthode comparative.

700
00:45:56,500 --> 00:46:00,420
Maintenant, au niveau du temps requis pour appliquer ces quatre méthodes-là,

701
00:46:00,880 --> 00:46:04,000
la méthode comparative, on peut s'attendre à ce que ça prenne entre une à deux

702
00:46:04,020 --> 00:46:07,080
heures, alors que la quantité observée, on parle d'une semaine de travail,

703
00:46:07,280 --> 00:46:10,820
20 à 40 heures. La méthode par composante, 4 à 8 heures,

704
00:46:11,240 --> 00:46:13,620
et indexée qui est la plus rapide, même pas une heure.

705
00:46:14,660 --> 00:46:16,740
C'est logique. Vous avez le coût de construction original.

706
00:46:17,200 --> 00:46:20,060
Vous allez chercher l'index des prix de construction et vous appliquez la méthode.

707
00:46:20,340 --> 00:46:23,000
En soi, tu es même une demi-heure, c'est déjà très long.

708
00:46:24,940 --> 00:46:29,920
Maintenant, l'expertise. Comparative, bon, c'est l'évaluateur.

709
00:46:33,640 --> 00:46:34,700
Donc, ça prend un évaluateur.

710
00:46:35,740 --> 00:46:39,740
Maintenant, la Quantity Service Survey, c'est un estimateur de chantier.

711
00:46:39,840 --> 00:46:45,240
Donc, c'est-à-dire que ça vous prend vraiment un knowledge qui va au-delà de ce que

712
00:46:45,260 --> 00:46:46,480
l'évaluateur traditionnel fait.

713
00:46:47,280 --> 00:46:49,920
Composante, c'est évaluateur également et indexé, c'est évaluateur.

714
00:46:49,940 --> 00:46:56,080
C'est juste ici que vous avez vraiment besoin d'avoir une expertise en

715
00:46:56,100 --> 00:46:58,580
méthode de construction qui est vraiment plus avancée.

716
00:46:59,240 --> 00:47:02,840
Maintenant, au niveau des données requises, ici, c'est les comparables.

717
00:47:03,800 --> 00:47:06,180
Au niveau de la Quantity of Survey, c'est les plans détaillés.

718
00:47:07,160 --> 00:47:09,340
Par composante, c'est les mesures du bâtiment.

719
00:47:09,620 --> 00:47:12,740
Et indexé, ça vous prend les cours originaux, donc de construction.

720
00:47:14,500 --> 00:47:17,660
L'usage maintenant qui est typique de chacune des méthodes,

721
00:47:17,680 --> 00:47:19,960
Bon, comparative, c'est très courant.

722
00:47:20,860 --> 00:47:23,180
En soi, c'est une des méthodes les plus utilisées.

723
00:47:23,520 --> 00:47:26,220
Maintenant, quantitative survey, c'est les litiges et c'est des utilisations qui

724
00:47:26,240 --> 00:47:29,840
sont très spéciales. Donc, c'est-à-dire que ce n'est pas utilisé par les évaluateurs

725
00:47:29,860 --> 00:47:32,520
agréés de façon répétée à tous les jours.

726
00:47:33,060 --> 00:47:35,280
Maintenant, la méthode par composante, c'est également courant.

727
00:47:35,400 --> 00:47:38,040
Donc, c'est probablement le meilleur des mondes si vous voulez avoir une meilleure

728
00:47:38,060 --> 00:47:39,240
précision que la méthode comparative.

729
00:47:40,060 --> 00:47:42,340
Et la méthode indexée, c'est plus utilisé, par exemple,

730
00:47:42,420 --> 00:47:44,980
pour tout ce qui est évaluation de masse et le municipal.

731
00:47:45,160 --> 00:47:47,460
C'est-à-dire que lorsqu'ils déterminent le rôle d'évaluation frontière,

732
00:47:48,200 --> 00:47:50,140
ils utilisent également une méthode indexée.

733
00:47:54,100 --> 00:47:59,580
Bon, c'est tout pour la CR. Donc, j'essaie de faire ça relativement rapidement pour

734
00:47:59,600 --> 00:48:01,680
ne pas trop que ça vous prenne de temps cette semaine.

735
00:48:03,580 --> 00:48:09,100
Pour l'examen, donc, pour revenir sur ça, l'examen, ça va être en novembre,

736
00:48:09,180 --> 00:48:14,420
donc comme c'était indiqué dans le plan de cours, ça va être sur le bloc 1 à 2,

737
00:48:15,500 --> 00:48:19,400
donc tout ce qui touche les concepts et l'évaluation du terrain.

738
00:48:21,860 --> 00:48:25,760
Sinon, s'il n'y a pas de... Là, je n'ai pas de questions à prendre en soi,

739
00:48:25,880 --> 00:48:28,100
mais je vais vous dire la semaine prochaine.

740
00:48:28,280 --> 00:48:30,080
Puis, je ne sais pas si vous avez des questions sur cette matière-là.

741
00:48:30,280 --> 00:48:32,500
C'est normal que ce soit encore un peu vague à ce niveau-là,

742
00:48:32,580 --> 00:48:35,540
étant donné que là, on n'est pas rentré dans le détail de Quantity of Surrey.

743
00:48:35,900 --> 00:48:39,180
Mais vraiment, au prochain cours, on va aller voir en détail ici ces méthodes-là.

744
00:48:40,120 --> 00:48:46,240
Et je vais également faire une mini-présentation de l'outil

745
00:48:46,260 --> 00:48:51,960
RSMIN. Donc, j'ai réussi à avoir un accès pour un mois en écrivant à RSMain pour

746
00:48:51,980 --> 00:48:53,140
vous montrer un peu comment ça fonctionne.

747
00:48:53,840 --> 00:48:57,340
Donc, ça a été quand même très laborieux à obtenir comme accès.

748
00:48:57,440 --> 00:49:00,400
Ils sont vraiment très réticents à fournir parce que tu peux extraire les données

749
00:49:00,420 --> 00:49:03,440
complètement avec cet outil-là.

750
00:49:03,820 --> 00:49:05,320
Donc, on va voir ça la semaine prochaine.

751
00:49:06,500 --> 00:49:09,920
Je souhaite une belle semaine et on se voit donc juillet.

752
00:49:16,880 --> 00:49:17,680
...