1
00:06:50,820 --> 00:06:55,520
Bonjour tout le monde, on va commencer la séance 3, juste pour être sûr,

2
00:06:55,600 --> 00:06:56,440
est-ce que tout le monde m'entend bien ?

3
00:06:59,800 --> 00:07:01,940
Oui. Oui, parfait. Merveilleux.

4
00:07:02,400 --> 00:07:06,220
Donc, aujourd'hui, on va voir la méthode d'évaluation du terrain.

5
00:07:06,640 --> 00:07:09,600
Puis, on va, dans la première partie, dans la deuxième partie,

6
00:07:09,760 --> 00:07:12,400
on va présenter le TP1.

7
00:07:14,460 --> 00:07:18,020
Le TP1 est disponible sur Model ou sur le site, dans le fond,

8
00:07:18,360 --> 00:07:20,840
du cours qu'on utilise pour les notes et tout ça.

9
00:07:21,700 --> 00:07:23,380
Je vais vous montrer c'est où exactement.

10
00:07:23,400 --> 00:07:26,460
vous allez avoir un gabarit Excel et un énoncé PDF.

11
00:07:28,080 --> 00:07:32,700
Donc, c'est un cas vraiment réel, donc avec un vrai terrain.

12
00:07:32,860 --> 00:07:36,740
Donc, on est dans l'évaluation du terrain, donc ça va être ça qui est le sujet du

13
00:07:36,760 --> 00:07:41,980
TP1. Donc, on va vraiment avoir toute la matière nécessaire pour être capable de

14
00:07:42,000 --> 00:07:48,080
faire le TP1 aujourd'hui. Donc, on a parlé de méthode des coûts

15
00:07:48,100 --> 00:07:48,900
jusqu'à présent,

16
00:07:50,660 --> 00:07:54,060
mais en soi donc ici avant d'aller plus loin dans la méthode des coups et être

17
00:07:54,080 --> 00:07:57,820
capable de couvrir tout un bâtissement dans son ensemble il faut vraiment être

18
00:07:57,840 --> 00:07:58,920
capable de simplement

19
00:08:01,060 --> 00:08:04,580
déterminer la valeur d'un terrain et on va voir que c'est pas

20
00:08:06,840 --> 00:08:13,140
il y a une méthode qui est vraiment la plus adaptée mais qui est pas la plus facile

21
00:08:13,160 --> 00:08:16,600
à faire dans le sens où la méthode est comparable c'est à dire que si vous avez un

22
00:08:16,620 --> 00:08:19,560
terrain et que vous voulez déterminer la valeur de ce terrain-là.

23
00:08:20,000 --> 00:08:22,100
La façon de faire, habituellement, c'est d'utiliser les comparables.

24
00:08:22,400 --> 00:08:24,500
C'est elle qui est recommandée par l'Ordre.

25
00:08:25,400 --> 00:08:27,840
Mais le problème, c'est que les comparables, pour des terrains,

26
00:08:27,900 --> 00:08:31,140
on n'en a pas non plus tout le temps, pour tous les secteurs,

27
00:08:31,240 --> 00:08:36,040
puis surtout dans des secteurs où les gens, maintenant,

28
00:08:36,100 --> 00:08:39,140
sont installés depuis longtemps, il n'y a pas nécessairement de terrain vacant.

29
00:08:39,600 --> 00:08:44,680
Donc, si par hasard, vous avez besoin d'évaluer un terrain dans un quartier où les

30
00:08:44,700 --> 00:08:49,060
gens sont sur un quartier qui est habité depuis plusieurs décennies,

31
00:08:49,840 --> 00:08:52,900
avoir donc des comparaisons de ventes de terrain, c'est beaucoup plus difficile.

32
00:08:53,920 --> 00:08:56,840
Il y a des façons alternatives de pouvoir déterminer la valeur du terrain.

33
00:08:57,720 --> 00:09:00,860
Mais une chose est sûre, c'est que ce n'est pas simplement de prendre la valeur au

34
00:09:00,880 --> 00:09:03,560
rôle et de dire que c'est ça, la valeur du terrain.

35
00:09:04,840 --> 00:09:08,640
Aujourd'hui, c'est à ça que la science va être consacrée.

36
00:09:12,440 --> 00:09:19,100
Donc, ici, en soit, on va voir la méthode d'évaluation du terrain et

37
00:09:19,120 --> 00:09:23,600
la prochaine séance, on va voir comment les ajustements sont faits de façon vraiment

38
00:09:23,620 --> 00:09:26,860
plus intensive. C'est-à-dire qu'aujourd'hui, on va voir un exemple concret,

39
00:09:27,140 --> 00:09:31,200
mais les ajustements, on ne va pas nécessairement être capable de les chiffrer

40
00:09:31,220 --> 00:09:34,860
exactement un par un de façon rigoureuse.

41
00:09:34,880 --> 00:09:36,860
On va vraiment voir le mécanisme, comment ça fonctionne,

42
00:09:37,080 --> 00:09:40,800
mais on va parler dans le détail de chacune des valeurs d'ajustement qu'on va faire.

43
00:09:41,960 --> 00:09:45,100
Donc, pourquoi c'est important le terrain, c'est le point de départ en soi.

44
00:09:45,260 --> 00:09:48,140
Ici, comme on voit, la valeur d'un bâtiment, c'est le terrain,

45
00:09:48,320 --> 00:09:51,480
plus le coût neuf, moins la dépréciation.

46
00:09:52,140 --> 00:09:54,520
Donc, ici en soi, nous, qu'est-ce qu'on veut faire, c'est qu'on va aller vraiment

47
00:09:54,540 --> 00:09:55,920
voir la valeur ici du terrain.

48
00:09:56,400 --> 00:09:59,080
C'est le point d'ancrage, dans le fond, de toute bonne évaluation.

49
00:09:59,960 --> 00:10:02,940
Parce qu'après ça, on va être capable d'ajouter la composante bâtiment.

50
00:10:04,880 --> 00:10:09,620
C'est le gros du travail qui est dans le terrain et vraiment dans la valeur de

51
00:10:09,640 --> 00:10:15,360
dépréciation. Donc, c'est les composantes les plus subjectives du travail qui est à

52
00:10:15,380 --> 00:10:16,180
faire.

53
00:10:17,540 --> 00:10:22,940
Maintenant, bon, ce qui va être important de maîtriser ici,

54
00:10:23,160 --> 00:10:26,140
c'est les comparaisons directes, donc avec les ajustements,

55
00:10:27,040 --> 00:10:30,260
l'extraction. On va voir aussi le ratio terrain-valeur totale,

56
00:10:30,420 --> 00:10:36,360
qui est une façon de faire également pour comparer des terrains avec des objectifs

57
00:10:36,380 --> 00:10:39,460
similaires, le résidu foncier.

58
00:10:39,780 --> 00:10:43,860
Et on va aussi aller voir le principe de terrain vacant qui est dans le fond,

59
00:10:45,000 --> 00:10:49,120
c'est un principe qui dit qu'un terrain, on va déterminer la valeur en utilisant le

60
00:10:49,140 --> 00:10:51,860
maximum qu'on peut soutirer en soi de ce terrain-là.

61
00:10:51,940 --> 00:10:57,660
C'est-à-dire qu'on va l'évaluer avec un projet hypothétique,

62
00:10:57,680 --> 00:11:01,740
puis on va dire, sachant ce projet hypothétique-là, c'est quoi la valeur résiduelle

63
00:11:01,760 --> 00:11:02,560
du terrain ?

64
00:11:04,640 --> 00:11:07,700
Chacune a des forces et des limites, puis c'est important de les comprendre pour

65
00:11:07,720 --> 00:11:11,520
être capable de faire la TP dans votre travail en soi.

66
00:11:12,060 --> 00:11:15,340
Il faut appliquer la bonne méthode d'évaluation de terrain au bon cas qu'on a.

67
00:11:16,160 --> 00:11:18,940
Donc, c'est ça qu'on va voir plus en détail ici.

68
00:11:21,640 --> 00:11:24,880
Donc, vous devez tanner de l'avoir un petit peu, cette équation-là,

69
00:11:24,900 --> 00:11:27,780
Mais bon, c'est la méthode du coût.

70
00:11:28,380 --> 00:11:32,140
On repart toujours de ça. Nous, aujourd'hui, qu'est-ce qu'on va voir ?

71
00:11:32,240 --> 00:11:37,200
Donc, c'est vraiment l'évaluation du terrain séparément de toutes les évaluations.

72
00:11:39,280 --> 00:11:43,760
Si on regarde plus en détail les méthodes possibles, c'est-à-dire que la comparaison

73
00:11:43,780 --> 00:11:49,920
directe, c'est la méthode que vous devez utiliser dans un premier temps si

74
00:11:49,940 --> 00:11:52,200
c'est possible de le faire, s'il y a des comparables adaptés,

75
00:11:52,360 --> 00:11:54,340
parce que c'est elle qui est la fiabilité la plus importante.

76
00:11:55,000 --> 00:11:58,680
Donc, c'est vendre direct de terrain, des vacants similaires,

77
00:11:58,820 --> 00:12:00,420
puis c'est vraiment ce qui vous amène.

78
00:12:00,620 --> 00:12:04,440
Donc, justement, s'il y a un terrain qui est à peu près pareil,

79
00:12:04,540 --> 00:12:07,840
qui était vendu à côté, c'est probablement la meilleure référence pour déterminer la

80
00:12:07,860 --> 00:12:08,980
valeur de votre terrain en ce moment.

81
00:12:09,940 --> 00:12:13,420
On va voir que c'est très possible aussi d'utiliser des comparables qui sont plus

82
00:12:13,440 --> 00:12:16,180
âgés. On va ajuster pour un taux de croissance donné.

83
00:12:17,180 --> 00:12:19,640
Mais encore une fois, il ne faut pas non plus que ce soit des comparables qui datent

84
00:12:19,660 --> 00:12:23,260
de plusieurs années. Il faut quand même être cohérent à ce niveau-là.

85
00:12:24,220 --> 00:12:27,960
Ensuite, il y a l'extraction.

86
00:12:28,160 --> 00:12:30,420
C'est quoi l'extraction ? C'est le prix en soi.

87
00:12:31,820 --> 00:12:35,160
Si on est capable de déterminer qu'il y a une transaction qui a été faite sur le

88
00:12:35,180 --> 00:12:39,620
marché et qu'on peut déterminer la valeur d'un bâtiment qui est déprécié,

89
00:12:39,740 --> 00:12:43,200
donc qui est vendu, on est capable d'inférer la valeur du terrain.

90
00:12:44,220 --> 00:12:45,700
Ça a une fiabilité qui est modérée.

91
00:12:46,740 --> 00:12:47,900
Ça a une limite, pourquoi pas ?

92
00:12:48,040 --> 00:12:51,360
Ça ne prend le prix. Puis aussi, le bâtiment déprécié, c'est vraiment très

93
00:12:51,380 --> 00:12:56,700
subjectif. C'est-à-dire que c'est comme un peu, on s'en va dire que si le prix de

94
00:12:56,720 --> 00:13:00,280
vente, par exemple, d'un complexe immobilier est de temps,

95
00:13:00,740 --> 00:13:03,440
bien, sachant que la valeur du bâtiment est dépréciée, c'est ça,

96
00:13:03,620 --> 00:13:07,760
on est capable de dire que le résiduel, c'est la valeur du terrain.

97
00:13:09,200 --> 00:13:12,600
Ensuite, il y a l'affectation, donc ça, c'est le ratio terrain-valeur,

98
00:13:12,820 --> 00:13:15,500
donc c'est-à-dire que, encore une fois, c'est un dernier recours,

99
00:13:15,840 --> 00:13:19,440
c'est que dans un quartier donné, souvent c'est un ratio qui va être constant.

100
00:13:19,660 --> 00:13:22,700
Donc, c'est-à-dire que si on est capable de voir qu'il y a un pattern où il y a

101
00:13:22,720 --> 00:13:25,580
certains éléments qui sont toujours cohérents au niveau du ratio terrain-valeur,

102
00:13:25,620 --> 00:13:29,440
on peut aller appliquer ce ratio-là au sujet qui nous intéresse.

103
00:13:29,720 --> 00:13:32,260
Et là, bon, ça dit, c'est en dernier recours.

104
00:13:33,320 --> 00:13:37,420
Maintenant aussi, il y a les revenus de l'eau, donc c'est-à-dire pour des

105
00:13:37,440 --> 00:13:39,840
développements immobiliers, pour les grands terrains et tout.

106
00:13:40,380 --> 00:13:44,620
Donc là, on va plus utiliser une méthode de revenus, étant donné qu'on va appliquer

107
00:13:44,640 --> 00:13:48,060
l'indicante des cash flow. On va le voir plus en détail tantôt.

108
00:13:48,940 --> 00:13:50,280
Et finalement, il y a le résidu foncier.

109
00:13:50,520 --> 00:13:53,920
Ça, c'est la capitalisation du revenu résiduel du terrain.

110
00:13:55,400 --> 00:14:01,100
C'est une façon qui est quand même très robuste et c'est surtout appliqué pour un

111
00:14:01,120 --> 00:14:02,220
terrain qui va être à revenu.

112
00:14:02,300 --> 00:14:08,360
C'est-à-dire qu'on peut maintenant supposer qu'on a un projet immobilier

113
00:14:08,380 --> 00:14:13,760
à faire dans le futur. on va supposer qu'il va y avoir des revenus X,

114
00:14:13,780 --> 00:14:18,080
par exemple, pour notre projet mobilier, et on va déterminer une valeur avec ces

115
00:14:18,100 --> 00:14:21,180
revenus-là, et on va aller sous ce travail, justement, à l'écoute de construction.

116
00:14:23,560 --> 00:14:25,600
Il n'y a pas nécessairement une bonne façon de faire.

117
00:14:26,320 --> 00:14:29,800
Encore une fois, les comparables, puis ça reste donc la...

118
00:14:29,820 --> 00:14:32,460
Dans la réalité, c'est que dans le cadre de votre métier,

119
00:14:32,560 --> 00:14:36,560
ça va être vraiment d'appliquer probablement les comparables au niveau du terrain.

120
00:14:37,740 --> 00:14:40,540
Parce que les autres méthodes, ça demande beaucoup d'hypothèses.

121
00:14:40,840 --> 00:14:43,220
Il y a bien des chances que ça donne des résultats, vous allez voir,

122
00:14:43,320 --> 00:14:45,240
qui sont un petit peu à côté de la plaque, donc surtout au niveau,

123
00:14:45,340 --> 00:14:48,900
par exemple, de tout ce qui est, maintenant, actualisation des flux de trésorerie.

124
00:14:49,240 --> 00:14:52,560
Il y a beaucoup d'hypothèses sur les taux d'intérêt et d'autres choses comme ça.

125
00:14:53,760 --> 00:14:55,440
Est-ce qu'il y avait des questions jusqu'à présent pour ça ?

126
00:14:56,100 --> 00:14:58,480
Donc, si on n'est pas rentré en détail, on va les couvrir par une…

127
00:15:01,120 --> 00:15:01,920
Non ? Parfait.

128
00:15:04,300 --> 00:15:05,860
Bon, le principe du terrain vacant.

129
00:15:06,520 --> 00:15:09,240
C'est l'un des premiers éléments qu'on va couvrir.

130
00:15:10,200 --> 00:15:13,860
Qu'est-ce que ça dit ça ? C'est que le terrain, lui, il ne se déprécie pas.

131
00:15:14,500 --> 00:15:17,060
En réalité, il y a une durée de vie limitée.

132
00:15:17,180 --> 00:15:19,140
Donc, c'est-à-dire qu'il peut y avoir un projet dessus.

133
00:15:20,060 --> 00:15:22,740
On démolit le bâtiment et on reprendra le projet.

134
00:15:22,840 --> 00:15:25,880
Donc, ça n'a pas une vie qui en soit…

135
00:15:25,900 --> 00:15:28,900
Il n'y a pas de point de terminaison d'un terrain.

136
00:15:29,160 --> 00:15:33,040
On peut l'utiliser à perpétuité et faire n'importe quel projet dessus.

137
00:15:34,080 --> 00:15:36,740
Les améliorations, par contre, eux dessus vont se déprécier.

138
00:15:36,860 --> 00:15:40,660
Donc, tous les bâtiments, excavation, tout ça, ça va finir par,

139
00:15:40,880 --> 00:15:44,840
comme toute chose, perdre la valeur et ça va se déprécier dans le temps.

140
00:15:45,580 --> 00:15:49,040
Donc, la méthode du coup, c'est vraiment d'aller séparer donc ces deux choses-là.

141
00:15:49,060 --> 00:15:50,540
On va prendre le terrain de façon séparée.

142
00:15:51,580 --> 00:15:57,160
Ça permet aussi de vérifier donc pourquoi donc c'est une cohérence dans l

143
00:15:57,180 --> 00:16:01,360
'évaluation. Souvent, le terrain, c'est une chose qui nous permet de,

144
00:16:02,260 --> 00:16:05,060
selon vous, quelque chose qui est plus propre au terrain,

145
00:16:05,300 --> 00:16:10,400
c'est la localisation. La localisation, c'est quelque chose qui va beaucoup jouer au

146
00:16:10,420 --> 00:16:11,280
niveau de la valeur du terrain.

147
00:16:12,100 --> 00:16:14,480
La valeur au niveau de la localisation, ça ne sera pas dans le bâtiment,

148
00:16:14,580 --> 00:16:15,760
ça va être vraiment dans le terrain.

149
00:16:16,820 --> 00:16:18,760
C'est pour ça que c'est important de se séparer les deux.

150
00:16:19,660 --> 00:16:27,100
Et c'est logique étant donné que ce n'est pas une

151
00:16:27,120 --> 00:16:30,040
unité complète, c'est-à-dire C'est-à-dire que le bâtiment peut être changé,

152
00:16:30,200 --> 00:16:32,780
on peut faire un autre projet dessus, mais la valeur du terrain,

153
00:16:32,820 --> 00:16:37,200
elle est censée être la même, donc, indépendamment du projet.

154
00:16:38,320 --> 00:16:40,600
On va voir que ce n'est pas le cas toujours, donc, c'est-à-dire que,

155
00:16:40,620 --> 00:16:44,100
dépendamment, le résiduel au niveau de la valeur du terrain va être différent.

156
00:16:45,380 --> 00:16:48,500
Maintenant aussi, au niveau des exigences professionnelles,

157
00:16:48,660 --> 00:16:53,460
on a besoin, donc, d'avoir le rôle des valuations foncières qui distinguent le

158
00:16:53,480 --> 00:16:57,540
terrain du bâtiment, pour des fins fiscal et aussi pour la surencure,

159
00:16:57,660 --> 00:16:58,980
c'est-à-dire que le terrain n'est jamais assurable.

160
00:16:59,040 --> 00:17:00,340
Si on avait vu ça la dernière séance,

161
00:17:03,420 --> 00:17:09,160
maintenant, ça commence à être la pierre angulaire de la séance aujourd'hui.

162
00:17:09,580 --> 00:17:14,740
Qu'est-ce que ça dit, évaluer un terrain comme s'il était vacant ?

163
00:17:16,140 --> 00:17:21,280
Ça dit qu'on va aller choisir le projet le plus profitable qui peut se faire sur un

164
00:17:21,300 --> 00:17:25,420
terrain donné. et ça nous dit qu'il faut y aller avec la méthode du plus haut et

165
00:17:25,440 --> 00:17:28,720
meilleur usage. Il y a un terme en blague que je ne me rappelle plus trop,

166
00:17:28,860 --> 00:17:31,220
mais qu'est-ce que ça veut dire dans le fond, c'est qu'on va aller vraiment

167
00:17:31,240 --> 00:17:34,720
appliquer un filtre et on va aller choisir le projet qui est faisable,

168
00:17:35,060 --> 00:17:38,220
le plus adapté pour ce terrain-là et qui apporte la plus grosse valeur résiduelle.

169
00:17:39,580 --> 00:17:40,380
Donc,

170
00:17:41,460 --> 00:17:44,780
qu'est-ce qui est particulier, c'est que même s'il y a un bâtiment qui est déjà sur

171
00:17:44,800 --> 00:17:46,780
le terrain, on peut appliquer pareil cette méthode-là.

172
00:17:46,900 --> 00:17:49,880
C'est-à-dire qu'on fait abstraction du bâtiment et on dit,

173
00:17:50,640 --> 00:17:52,580
moi, je pense que c'est autre chose qui devrait être sur ça.

174
00:17:52,740 --> 00:17:54,060
On va appliquer la méthode par exemple.

175
00:17:55,300 --> 00:17:59,800
C'est sûr qu'il y aurait des coûts de déposition attachés à ça,

176
00:17:59,920 --> 00:18:04,140
mais la façon de faire, c'est vraiment d'y aller comme si le terrain était vacant.

177
00:18:05,840 --> 00:18:09,240
Il y a certains projets immobiliers que, bon, ça serait plus dur de démolir et tout

178
00:18:09,260 --> 00:18:12,560
ça, donc ça reste quand même limité au niveau de la faisabilité,

179
00:18:13,100 --> 00:18:15,380
mais on parle du principe qu'il y a le terrain vacant.

180
00:18:17,080 --> 00:18:21,480
Ça, c'est les quatre filtres qu'il va falloir passer un par un pour déterminer le

181
00:18:21,500 --> 00:18:23,080
meilleur usage de ce terrain-là.

182
00:18:24,320 --> 00:18:27,780
Premièrement, est-ce que c'est légalement permis de faire un projet ?

183
00:18:27,920 --> 00:18:29,780
Donc, c'est-à-dire qu'on peut avoir un éventail de projets donnés,

184
00:18:29,900 --> 00:18:35,880
par exemple, je ne sais pas moi, un parc de condos ou un

185
00:18:35,900 --> 00:18:39,960
duplex, même des entrepôts. Donc, dans un premier temps,

186
00:18:40,220 --> 00:18:42,880
tous les projets, on va les faire passer par le premier filtre.

187
00:18:42,980 --> 00:18:44,080
Donc, est-ce que c'est légalement permis ?

188
00:18:44,600 --> 00:18:47,700
Donc, si votre terrain est zoné agricole, ça ne passe pas l'étape 1.

189
00:18:48,080 --> 00:18:53,620
Donc, c'est-à-dire que le zonage ne permet pas de justement faire des entrepôts vers

190
00:18:53,640 --> 00:18:58,780
un parc de condos. Donc, si vous voyez, ça va vraiment se diriger comme un emploi

191
00:18:58,800 --> 00:19:01,800
noir. C'est-à-dire qu'on va vraiment aller enlever les projets un par un.

192
00:19:03,080 --> 00:19:06,080
Si ce n'est pas légalement permis, ça ne vaut pas la peine de vérifier si c'est

193
00:19:06,100 --> 00:19:06,900
physiquement possible.

194
00:19:09,360 --> 00:19:13,920
Maintenant, si on ne serait pas zoné agricole, dans ce cas-là,

195
00:19:14,020 --> 00:19:18,780
on pourrait par exemple envisager de faire des condos, faire des entrepôts.

196
00:19:19,480 --> 00:19:22,620
Mais là, il faut quand même, malgré tout, aller voir la composante.

197
00:19:22,780 --> 00:19:25,020
Est-ce que c'est possible physiquement de le faire ?

198
00:19:25,140 --> 00:19:27,160
C'est-à-dire qu'il y a certains sols qui sont plus instables.

199
00:19:27,680 --> 00:19:29,200
Donc, c'est des caractéristiques du terrain.

200
00:19:29,920 --> 00:19:33,380
Est-ce que c'est un terrain qui est suffisamment grand pour pouvoir faire le projet ?

201
00:19:34,160 --> 00:19:37,060
Des fois, on peut avoir les yeux plus grands que la pence,

202
00:19:37,220 --> 00:19:41,960
puis c'est-à-dire qu'un projet, par exemple, de condo peut être réalisable sur un

203
00:19:41,980 --> 00:19:45,020
terrain donné, mais finalement, bon, on oublie que ça prend des parkings,

204
00:19:45,120 --> 00:19:48,320
ça prend… il y a plein de choses à penser, donc c'est pas nécessairement toujours

205
00:19:48,340 --> 00:19:50,860
faisable au niveau du sol, puis au niveau de la topographie,

206
00:19:50,940 --> 00:19:54,720
donc les angles et tout ça. Ça, on va le voir plus en détail au niveau de la science

207
00:19:54,740 --> 00:19:58,820
4, donc les ajustements qu'on va faire à ce niveau-là, mais c'est très important de

208
00:19:58,840 --> 00:20:02,780
regarder, donc, est-ce que c'est possible physiquement de le faire sur ce terrain.

209
00:20:04,160 --> 00:20:09,760
Maintenant, si c'est possible physiquement, il faut aller au troisième filtre.

210
00:20:09,920 --> 00:20:11,360
Est-ce que c'est faisable financièrement ?

211
00:20:11,640 --> 00:20:17,840
C'est-à-dire que, est-ce que le projet construit avec

212
00:20:17,860 --> 00:20:22,820
le coût du terrain, ça apporte une plus grande valeur que le coût.

213
00:20:23,020 --> 00:20:27,720
Est-ce que les revenus de ce projet-là vont dépasser le coût de construction et le

214
00:20:27,740 --> 00:20:33,620
coût du terrain ? Donc, vous l'aurez compris, si le coût est plus élevé,

215
00:20:34,080 --> 00:20:35,260
ce n'est pas faisable financièrement.

216
00:20:35,420 --> 00:20:40,160
C'est-à-dire que ce projet-là détruit la valeur, ça ne vaut pas la peine d'aller de

217
00:20:40,180 --> 00:20:40,980
l'avant.

218
00:20:42,060 --> 00:20:48,340
Encore une fois, tous les projets qui sont financièrement faisables vont passer

219
00:20:48,360 --> 00:20:54,180
à l'étape 3. Donc, dès qu'il y a une valeur qui est positive et résiduelle,

220
00:20:54,340 --> 00:20:58,480
on va décider d'y aller. Ça va être vraiment au niveau de l'étape 4 que là,

221
00:20:58,620 --> 00:21:03,100
on va choisir parmi tous ces projets-là, la valeur résiduelle du terrain qui est la

222
00:21:03,120 --> 00:21:08,060
plus élevée. Et là, qu'est-ce qu'on entend par valeur résiduelle du terrain ?

223
00:21:08,780 --> 00:21:12,760
C'est, comment on pourrait dire ça ici ?

224
00:21:12,780 --> 00:21:16,720
Vous avez donc les… je vais essayer de partager mon…

225
00:21:16,740 --> 00:21:22,980
des fois c'est compliqué de… partager

226
00:21:23,000 --> 00:21:25,380
mon iPad, ce ne sera pas long.

227
00:21:43,080 --> 00:21:49,300
Je dirais si… ça devrait apparaître dans pas l'ombre, c'est bizarre.

228
00:21:50,700 --> 00:21:51,620
Je crois que c'est bon.

229
00:21:59,500 --> 00:22:03,480
Est-ce que vous voyez un écran noir comme moi ou…

230
00:22:04,000 --> 00:22:04,800
Oui.

231
00:22:06,160 --> 00:22:08,200
C'est merveilleux ça, ça ne marche pas très bien.

232
00:22:09,440 --> 00:22:12,300
Je vais essayer de trouver une solution pour la prochaine séance à ce niveau-là,

233
00:22:12,560 --> 00:22:17,800
un peu fatiguant. Je voulais écrire, mais bon, je vais y aller verbalement.

234
00:22:17,940 --> 00:22:21,940
De toute façon, on va voir un autre jeu de diaposité où est-ce que le calcul est

235
00:22:21,960 --> 00:22:24,720
détaillé. J'aurais aimé ça pour écrire, mais bon, c'est comme ça.

236
00:22:25,380 --> 00:22:31,520
Ici, l'usage de la valeur résiduelle la plus élevée, c'est qu'on va aller prendre la

237
00:22:31,540 --> 00:22:36,780
valeur présente de tous les flux générés par le projet qu'on va faire sur ce terrain

238
00:22:36,800 --> 00:22:41,860
-là. Donc, c'est par exemple un duplex, les loyers qu'on va générer au fil du temps,

239
00:22:42,500 --> 00:22:47,600
on va les actualiser et ça va être la valeur espérée des revenus du projet.

240
00:22:48,960 --> 00:22:51,320
Et ça, on va le soustraire au coût de construction.

241
00:22:53,740 --> 00:22:56,200
La différence des deux, ça va être la valeur résiduelle du terrain.

242
00:22:56,860 --> 00:23:02,000
Et à l'étape 4, on va simplement prendre la valeur la plus élevée et on va y aller

243
00:23:02,020 --> 00:23:02,920
de l'avant avec ce projet-là.

244
00:23:03,780 --> 00:23:06,540
On dit qu'on y va de l'avant et c'est comme ça qu'on détermine la valeur du terrain,

245
00:23:06,880 --> 00:23:12,280
selon cette méthode-là. Donc, ça implique qu'on choisit un projet avec des critères.

246
00:23:12,420 --> 00:23:14,720
Donc, c'est vraiment très spécial.

247
00:23:15,200 --> 00:23:18,680
Mais bon, ça dit que le terrain, qu'est-ce qui détermine sa valeur en soi,

248
00:23:18,800 --> 00:23:20,920
c'est le projet avec le plus haut potentiel.

249
00:23:23,780 --> 00:23:29,120
Donc ici, dans cet exemple-là, un terrain résidentiel à Gatineau,

250
00:23:29,340 --> 00:23:33,420
zone ERCA, donc résidentiel multifamilial dans le secteur de Halles,

251
00:23:34,140 --> 00:23:36,700
le plus haut potentiel n'est pas une maison unifamiliale,

252
00:23:37,600 --> 00:23:40,000
mais plutôt un immeuble de 4 à 6 logements.

253
00:23:40,320 --> 00:23:44,000
Le zonage le permet, c'est logique, Donc, c'est-à-dire que si,

254
00:23:44,080 --> 00:23:49,240
par exemple, on a quelque chose qui est zonée résidentielle multifamiliale,

255
00:23:49,920 --> 00:23:51,020
bien là, c'est possible d'y aller de l'avant.

256
00:23:51,100 --> 00:23:53,120
Mais si, par exemple, on ne serait pas zonée multifamiliale,

257
00:23:53,780 --> 00:23:56,240
bien là, on ne pourrait pas faire un 4 à 6 logements.

258
00:23:56,600 --> 00:23:59,260
Donc, là, le plus haut potentiel serait peut-être une maison multifamiliale,

259
00:23:59,360 --> 00:24:02,880
tout simplement. Donc, c'est un peu l'exemple, mettons ici,

260
00:24:03,100 --> 00:24:09,200
de la légalité de l'étape 1. Donc, est-ce que le zonage le permet ?

261
00:24:10,380 --> 00:24:13,300
Maintenant, un terrain, bon, c'est un autre exemple ici,

262
00:24:14,100 --> 00:24:18,240
zonée commerciale, c'est sûr que là, ici, un bâtiment commercial,

263
00:24:18,460 --> 00:24:19,640
c'est probablement le plus adapté.

264
00:24:20,560 --> 00:24:25,040
C'est vraiment donc… mais encore une fois, c'est pour ça que le calcul il faut le

265
00:24:25,060 --> 00:24:29,520
faire, c'est qu'un deux étages, ça peut sembler plus rentable sur le coût,

266
00:24:29,640 --> 00:24:32,180
mais ça vient avec une expertise qui est plus importante.

267
00:24:32,340 --> 00:24:35,600
C'est-à-dire que, bon, parce que si on peut extrapoler ça,

268
00:24:35,960 --> 00:24:38,420
ça vaudrait la peine de faire un 100 étages, mais bon, ce n'est pas possible.

269
00:24:38,640 --> 00:24:43,040
C'est-à-dire que là, le coût va être beaucoup plus élevé de construire un 100 étages

270
00:24:43,060 --> 00:24:44,880
par rapport au loyer qu'on va collecter.

271
00:24:45,480 --> 00:24:47,980
Dans un terrain commercial, dans un bâtiment commercial,

272
00:24:48,200 --> 00:24:51,800
la personne ne s'en paiera pas plus cher parce qu'elle est au 20e ou 30e étage.

273
00:24:52,580 --> 00:24:54,280
Donc, en soi, il y a une limite à tout ça.

274
00:24:54,300 --> 00:24:57,360
C'est justement le trade-off qu'on fait dans la différence entre les deux.

275
00:25:00,980 --> 00:25:04,120
Ici, je vais essayer de trouver le…

276
00:25:04,680 --> 00:25:08,300
Donnez-moi juste un instant. Je crois que dans…

277
00:25:12,820 --> 00:25:15,840
Parce que c'est quand même important, donc, ce principe-là.

278
00:25:17,900 --> 00:25:18,700
Merveilleux.

279
00:25:28,420 --> 00:25:31,760
Je crois que c'était ici.

280
00:25:40,420 --> 00:25:42,280
Je vais essayer de le retrouver.

281
00:25:42,540 --> 00:25:43,580
Ce sera pas long. Désolé.

282
00:25:51,160 --> 00:25:52,620
Bon, c'était pas long.

283
00:26:18,600 --> 00:26:22,420
Donc, c'est ça ici, ça je pourrais vous les porter en soi,

284
00:26:22,540 --> 00:26:26,820
c'est le principe de l'utilisation optimale, donc je considère ça ici.

285
00:26:28,340 --> 00:26:31,840
C'est une explication, dans le fond, un petit peu plus détaillée,

286
00:26:31,880 --> 00:26:36,480
donc dans le cours IMM 1003, on le voit aussi, mais je me rends compte,

287
00:26:36,520 --> 00:26:39,280
dans le fond, que c'est probablement mieux expliqué ici,

288
00:26:39,980 --> 00:26:44,880
c'est juste que vu que le cours des méthodes du coup est plus avancé,

289
00:26:45,140 --> 00:26:48,320
je passe rapidement, mais c'est quand même relativement important de bien comprendre

290
00:26:48,340 --> 00:26:49,960
le chemin à chacune des étapes.

291
00:26:50,300 --> 00:26:54,840
Puis vraiment ici, donc ça, c'est où c'est mieux expliqué.

292
00:26:54,960 --> 00:26:58,140
Donc, est-ce que c'est légal au niveau des permis, tout ça ?

293
00:26:59,000 --> 00:27:01,920
Si ça ne l'est pas, donc c'est un usage qui est limité.

294
00:27:02,080 --> 00:27:04,000
Ensuite, là, est-ce que c'est possible physiquement ?

295
00:27:04,640 --> 00:27:07,620
Oui ou non ? Et on continue. Donc, c'est vraiment l'arbre des décisions.

296
00:27:07,780 --> 00:27:09,720
C'est comme ça ici. On part de l'étape 1 à 4.

297
00:27:10,260 --> 00:27:11,320
Et où est-ce que ça devient intéressant ?

298
00:27:11,460 --> 00:27:12,700
Donc, c'est l'exemple ici

299
00:27:15,780 --> 00:27:16,580
avec le...

300
00:27:18,240 --> 00:27:21,520
Donc, on a un cas ici, donc deux usages potentiels pour un terrain.

301
00:27:22,160 --> 00:27:25,320
On a la valeur du terrain, donc le terrain, peu importe ce qu'on fait dessus,

302
00:27:25,540 --> 00:27:28,720
il va nous avoir une valeur, donc un coût de 200 000 $.

303
00:27:29,360 --> 00:27:34,640
Maintenant, le projet d'un 4plex ici va coûter potentiellement 600 000 et l'usage

304
00:27:34,660 --> 00:27:35,920
commercial va être de 900 000.

305
00:27:36,380 --> 00:27:42,320
Ça nous amène à un coût total de 800 000 pour le 4plex et pour le commercial de 1.1

306
00:27:42,340 --> 00:27:48,040
million. Maintenant, ici, les revenus net estimé c'est de 52 000 pour le projet de

307
00:27:48,060 --> 00:27:50,820
4plex et de 88 000 pour le commercial.

308
00:27:52,140 --> 00:27:56,540
Et c'est là donc justement qu'on va aller calculer un taux de rendement donc par

309
00:27:56,560 --> 00:27:58,700
rapport au niveau de ce projet-là.

310
00:27:58,840 --> 00:28:04,800
Donc c'est simplement le revenu ici qu'on va aller donc diviser sur la valeur donc

311
00:28:04,820 --> 00:28:08,720
du projet, donc le coût total ici de 800 000.

312
00:28:09,060 --> 00:28:10,200
Donc vous pouvez faire le calcul.

313
00:28:11,320 --> 00:28:14,320
Et là, qu'est-ce qui détermine si c'est faisable ou non ?

314
00:28:14,460 --> 00:28:16,300
C'est simplement est-ce que notre rendement est positif ?

315
00:28:17,240 --> 00:28:21,240
C'est ça donc ici la question, mais ce serait un rendement d'un pour cent,

316
00:28:21,860 --> 00:28:23,840
on n'ira probablement pas de l'avant, mais c'est faisable.

317
00:28:24,100 --> 00:28:26,980
Donc, c'est ça qu'on dit maintenant l'étape trois, financièrement faisable,

318
00:28:27,120 --> 00:28:29,360
c'est ça. Donc, c'est un taux de rendement qui est positif.

319
00:28:30,320 --> 00:28:34,720
C'est simplement ici en soi donc les revenus qu'on estime pour une année sur la

320
00:28:34,740 --> 00:28:37,900
valeur donc du coût total de de construction avec le terrain.

321
00:28:41,040 --> 00:28:45,180
Et là maintenant ici, c'est là que donc c'est le point qui est important.

322
00:28:45,680 --> 00:28:50,300
La valeur totale qui est estimée, c'est dans le cas ici,

323
00:28:50,600 --> 00:28:56,200
si on applique un taux de rendement donc de 6,5 %, on peut déterminer donc,

324
00:28:57,000 --> 00:28:59,440
le mieux ce serait de prendre un X,

325
00:29:17,480 --> 00:29:24,100
Donc, si je ne me trompe pas, ici, le 52

326
00:29:24,120 --> 00:29:24,920
000.

327
00:29:32,040 --> 00:29:33,080
Donc, c'est ça ici.

328
00:29:41,740 --> 00:29:44,380
Ok, non c'est ça, désolé, je suis dans le champ complètement.

329
00:29:45,220 --> 00:29:50,460
La valeur donc du projet ici c'est un donné tel quel, je ne sais pas pourquoi j

330
00:29:50,480 --> 00:29:52,140
'essaie de tout le tourner, donc c'est ça ici.

331
00:29:52,480 --> 00:29:57,960
La valeur donc totale estimée c'est simplement le projet donc il y a une valeur donc

332
00:29:57,980 --> 00:30:02,220
de 850 000. Et qu'est-ce qu'on dit ici c'est que la valeur résiduelle du terrain,

333
00:30:02,560 --> 00:30:03,760
c'est le quatrième qui retarde.

334
00:30:04,460 --> 00:30:06,260
Désolé, j'étais à côté de la plaque.

335
00:30:07,060 --> 00:30:11,100
Ici, donc, dans la mesure qu'on a déterminée dans cette étape-là que c'est faisable,

336
00:30:11,200 --> 00:30:13,260
donc c'est-à-dire qu'on a un rendement qui est positif,

337
00:30:13,960 --> 00:30:20,000
étant donné qu'on a le 52 000 qui nous donne un rendement de 6,5 % par rapport à

338
00:30:20,020 --> 00:30:23,060
notre coût total ici, bien là, on peut passer à l'étape 4,

339
00:30:23,280 --> 00:30:27,560
donc pour les deux. L'étape 4, c'est simplement de déterminer la valeur résiduelle

340
00:30:27,580 --> 00:30:31,240
du terrain et ça, on le fait avec la valeur totale estimée,

341
00:30:31,340 --> 00:30:34,400
donc Donc, le projet maintenant, il vaudrait comment sur le marché ?

342
00:30:35,000 --> 00:30:37,460
Et là, ici, on arriverait à 850 000.

343
00:30:37,580 --> 00:30:40,540
Donc, c'est arbitraire. Ça ne veut pas nécessairement dire que ça serait 850 000.

344
00:30:40,640 --> 00:30:44,600
Ça pourrait être 750 000. Mais dans ce cas-là, le bâtiment,

345
00:30:44,620 --> 00:30:47,380
donc, il nous a coûté 600 000 à mettre sur le terrain.

346
00:30:47,820 --> 00:30:49,500
Donc, qu'est-ce qui nous reste comme valeur résiduelle ?

347
00:30:49,600 --> 00:30:52,920
C'est 250 000. Et qu'est-ce que ça nous dit, cette façon de faire-là ?

348
00:30:53,040 --> 00:30:57,020
C'est qu'on va aller prendre le projet avec la valeur résiduelle la plus élevée.

349
00:30:57,360 --> 00:31:01,000
C'est simplement ça. Donc, ici, maintenant qu'on ajouterait un ciplexe,

350
00:31:01,020 --> 00:31:03,320
on prendrait le ciplexe ici dans ce cas-là.

351
00:31:03,820 --> 00:31:07,700
Mais encore une fois, ça dépend toujours aussi de la valeur totale estimée.

352
00:31:08,200 --> 00:31:09,660
Il y a beaucoup de paramètres à estimer.

353
00:31:09,800 --> 00:31:13,880
C'est ça qui est quand même relativement complexe avec la méthode des coûts.

354
00:31:14,980 --> 00:31:16,260
Mais dans ce cas-là, c'est ça.

355
00:31:16,980 --> 00:31:19,600
Ici, c'est l'étape 3 et l'étape 4.

356
00:31:20,020 --> 00:31:21,460
Donc, on va revenir aux diapositives.

357
00:31:22,900 --> 00:31:24,200
Est-ce qu'il y avait des questions jusqu'à maintenant ?

358
00:31:24,800 --> 00:31:27,340
Je veux juste être sûre. Je suis dans l'application.

359
00:31:27,360 --> 00:31:32,320
le IM0203. J'essaie de trouver les slides que vous venez de montrer,

360
00:31:32,420 --> 00:31:33,440
puis je les trouve comme pas.

361
00:31:34,120 --> 00:31:37,340
Ah, oui. Peux-vous juste me dire où aller les chercher ?

362
00:31:38,180 --> 00:31:39,660
Oui, dans le fond, vous arrivez ici.

363
00:31:40,380 --> 00:31:43,560
Vous allez dans le fond, vous allez dans le ressource, puis dans le téléchargement,

364
00:31:43,720 --> 00:31:47,100
puis ça va être ici. C'est le principe fondamental d'évaluation,

365
00:31:47,300 --> 00:31:51,020
je crois. Ça va être ici. C'est ça.

366
00:31:51,320 --> 00:31:53,280
Donc, vous allez dans le ressource.

367
00:31:54,100 --> 00:31:55,300
Attendez-moi, je cherche.

368
00:31:57,420 --> 00:31:59,560
Je ne suis pas même pas bonne.

369
00:32:00,200 --> 00:32:01,000
Mais pas de problème.

370
00:32:04,140 --> 00:32:05,620
Je ne le vois même pas, ressources.

371
00:32:07,600 --> 00:32:08,620
Est-ce que vous êtes sur un smartphone ?

372
00:32:10,520 --> 00:32:13,660
Bien, je suis sur emo 1033.app.

373
00:32:14,520 --> 00:32:16,020
Oui, mais est-ce que vous êtes sur un téléphone cellulaire,

374
00:32:16,060 --> 00:32:17,440
je veux dire ? Non, non, je suis sur mon ordinateur.

375
00:32:17,860 --> 00:32:21,560
OK, bien, si vous regardez mon écran, vous ne voyez pas ici le ressource en haut,

376
00:32:21,960 --> 00:32:22,760
dans la bagnette ?

377
00:32:24,060 --> 00:32:26,380
OK, séance vidéo. Attendez-moi, je vais aller voir.

378
00:32:28,220 --> 00:32:31,600
Dans le téléchargement, vous allez avoir tous les documents.

379
00:32:31,780 --> 00:32:33,280
Vous allez voir après ça, séance 3.

380
00:32:33,560 --> 00:32:35,280
C'est les slides de ce cours-là.

381
00:32:35,600 --> 00:32:38,400
C'est dans ça qu'il y a le… Est-ce que je ne vois pas la même affaire que vous ?

382
00:32:38,500 --> 00:32:42,340
Ok, ressources, excusez-moi. Puis là, après ça, vous m'avez dit…

383
00:32:42,360 --> 00:32:45,120
Séance 3. En fond, vous allez voir Manuel Pancourt.

384
00:32:45,360 --> 00:32:46,680
Et ensuite, il y a Diapositive.

385
00:32:46,880 --> 00:32:49,540
Ça va être la séance 3, donc le principe fondamental de l'évaluation.

386
00:32:50,300 --> 00:32:52,640
Je vais suivre toute séance 1.

387
00:32:53,760 --> 00:32:56,720
Je vais à 3 méthodes d'évaluation du terrain.

388
00:32:58,240 --> 00:33:03,920
Ok, donc, mais là, c'est ça. Donc, ici, méthode, là, vous voulez les slides que je

389
00:33:03,940 --> 00:33:05,040
viens de montrer ou ceux-là du courant ?

390
00:33:05,060 --> 00:33:06,880
Oui, non, ceux-là que vous venez de montrer.

391
00:33:07,340 --> 00:33:13,360
Donc, c'est ça ici, si vous regardez, dans votre URL, changez donc

392
00:33:13,380 --> 00:33:18,180
dans le fond le 033 pour 003 ici.

393
00:33:18,540 --> 00:33:21,680
Ok, attendez-moi. C'est l'autre, c'est l'autre, je me sers des slides de l'autre

394
00:33:21,700 --> 00:33:24,120
courant. Ok, ok, ok, excusez.

395
00:33:24,440 --> 00:33:25,240
Il n'y a pas de problème.

396
00:33:29,140 --> 00:33:31,100
les principes fondamentaux de l'évaluation.

397
00:33:31,920 --> 00:33:34,760
C'est ça. Et là, exactement, c'est en soi, puis c'est justement,

398
00:33:34,860 --> 00:33:37,140
c'est plus détaillé un petit peu à ce niveau-là.

399
00:33:37,300 --> 00:33:40,280
Au niveau, donc, parfait. Oui, merci beaucoup.

400
00:33:40,520 --> 00:33:41,320
Super.

401
00:33:43,180 --> 00:33:45,100
Donc, c'est ça ici maintenant.

402
00:33:45,360 --> 00:33:46,160
Donc,

403
00:33:47,580 --> 00:33:51,060
qu'est-ce qui est important de comprendre, c'est que cette façon de faire-là,

404
00:33:51,220 --> 00:33:57,480
on peut l'utiliser pour un terrain vacant, mais aussi pour un terrain qui est

405
00:33:57,500 --> 00:33:59,400
non vacant, donc avec un bâtiment.

406
00:33:59,520 --> 00:34:01,080
Et on va l'évaluer comme s'il était vacant.

407
00:34:04,340 --> 00:34:05,700
Bon, il y a des difficultés pratiques.

408
00:34:05,800 --> 00:34:10,060
Ça veut dire qu'un terrain vacant comparable, c'est rare dans des quartiers établis.

409
00:34:10,180 --> 00:34:14,260
C'est justement pour ça qu'on voit des fois préfilégier cette façon de faire.

410
00:34:16,520 --> 00:34:19,940
Maintenant, au niveau des sources des données, donc qu'est-ce qu'il faut comprendre,

411
00:34:20,040 --> 00:34:23,780
c'est que ça ici, ça marche surtout aussi dans les cas où on a des projets avec des

412
00:34:23,800 --> 00:34:26,460
revenus. Donc, c'est-à-dire que pour de l'immobilier résidentiel,

413
00:34:26,640 --> 00:34:30,580
c'est plus complexe. Donc, c'est souvent pour de l'immobilier résidentiel,

414
00:34:30,700 --> 00:34:34,260
si on veut avoir la valeur d'un terrain, les comparables restent la façon de faire

415
00:34:34,280 --> 00:34:38,480
la plus adaptée. Malheureusement, c'est la méthode des coûts,

416
00:34:38,580 --> 00:34:42,680
mais dans la méthode des coûts, on doit s'en tenir aux comparables la plupart du

417
00:34:42,700 --> 00:34:45,700
temps pour le terrain. Donc, il n'y a pas de free lunch,

418
00:34:45,720 --> 00:34:47,140
comme on dit, c'est vraiment, c'est comme ça.

419
00:34:47,880 --> 00:34:50,800
S'il n'y a pas un projet qui génère un revenu sur ce terrain-là,

420
00:34:50,980 --> 00:34:53,940
ça va être bientôt d'évaluer avec une méthode résiduelle,

421
00:34:54,160 --> 00:34:54,980
quelle que les soins revenus.

422
00:34:55,980 --> 00:35:00,160
Au niveau des données au Québec, il y a le registre foncier du Québec pour avoir

423
00:35:00,180 --> 00:35:01,880
tout ce qui est acte de vente, servitude.

424
00:35:02,060 --> 00:35:05,380
Donc, ça, c'est les informations qui vont vous permettre justement d'avoir les specs

425
00:35:05,400 --> 00:35:07,980
du terrain et tout ça. Il y a le rôle d'évaluation également,

426
00:35:08,180 --> 00:35:09,920
donc les valeurs municipales.

427
00:35:10,260 --> 00:35:12,320
Encore une fois, ce n'est pas ça qui est utilisé pour déterminer la valeur du

428
00:35:12,340 --> 00:35:15,600
terrain. Il y a des bases de données aussi sur les transactions.

429
00:35:15,620 --> 00:35:18,800
Donc, j'ai l'air que c'est très dispendieux, honnêtement,

430
00:35:18,880 --> 00:35:20,360
au niveau des données pour les transactions.

431
00:35:20,880 --> 00:35:27,200
Si vous êtes un évaluateur agréé, malheureusement, je

432
00:35:27,220 --> 00:35:31,580
crois qu'il y a un accès qui est, comme on dit, avec un coût réduit.

433
00:35:31,600 --> 00:35:35,720
Donc, on peut y aller par l'eau, tout ça, mais ça reste quand même des données qui

434
00:35:35,740 --> 00:35:38,520
ont un coût assez important. Donc, d'où l'importance de bien choisir ses

435
00:35:38,540 --> 00:35:43,120
comparables. C'est pour ça que, justement, l'évaluateur agréable charge quand même

436
00:35:43,140 --> 00:35:47,960
un certain prix, étant donné qu'il y a des données à acquérir et ça a un certain

437
00:35:47,980 --> 00:35:53,000
coût. Ensuite, il y a Centrisse et MLS au niveau des annonces et des ventes

438
00:35:53,020 --> 00:35:59,240
récentes. Encore une fois, Centrisse ne garde pas les ventes récentes nécessairement

439
00:35:59,260 --> 00:36:04,180
tout le temps, puis surtout Centrisse a la particularité d'enlever le prix de vente

440
00:36:04,200 --> 00:36:08,000
lorsque c'est vendu, donc c'est-à-dire que vous allez voir une bagnière vendue et

441
00:36:08,020 --> 00:36:09,580
vous n'allez pas savoir le prix.

442
00:36:09,740 --> 00:36:13,420
Donc, je ne sais pas pourquoi ils font ça, mais c'est comme ça.

443
00:36:14,380 --> 00:36:19,460
Du proprio, ce qui est bien avec eux, même si c'est pas la base de données beaucoup

444
00:36:19,480 --> 00:36:24,680
moins importante, c'est qu'ils mettent dans le fond le montant qui est sauvé par le

445
00:36:24,700 --> 00:36:28,360
vendeur, donc ça vous permet d'inférer un peu le prix de vente en prenant simplement

446
00:36:28,380 --> 00:36:29,980
que la commission est sauvée.

447
00:36:31,360 --> 00:36:36,080
On peut avoir une estimation approximative du prix de vente réelle sur du proprio.

448
00:36:36,400 --> 00:36:39,820
Mais encore une fois, il enlève de plus en plus d'informations,

449
00:36:39,940 --> 00:36:43,600
donc justement je crois pour pas que tout le monde puisse reconstituer ce genre de

450
00:36:43,620 --> 00:36:47,800
données-là. Au niveau des municipalités, vous avez donc les réglementations au

451
00:36:47,820 --> 00:36:52,520
niveau du zonage, les plans d'urbanisme et aussi les décisions sur le dézonage

452
00:36:52,540 --> 00:36:54,320
agricole. Donc, ça ici, c'est très important.

453
00:36:55,440 --> 00:37:00,200
Au fur et à mesure qu'on est dans un environnement où il y a une densification qui

454
00:37:00,220 --> 00:37:05,400
est importante, les municipalités décident de dézoner certaines zones qui étaient

455
00:37:05,420 --> 00:37:07,400
initialement agricoles. Pourquoi ?

456
00:37:07,580 --> 00:37:10,620
Pour permettre des constructions qui sont dits résidentielles.

457
00:37:11,920 --> 00:37:13,640
Un des meilleurs exemples, c'est Lévis.

458
00:37:13,820 --> 00:37:17,180
Donc, Lévis a eu une grosse campagne de dézonage agricole.

459
00:37:17,920 --> 00:37:19,240
Et ça, qu'est-ce que ça fait en sorte ?

460
00:37:19,380 --> 00:37:25,480
C'est que, bon, ça a un gros impact sur la valeur d'un terrain.

461
00:37:25,640 --> 00:37:29,460
C'est un des bons exemples, justement, du plus haut potentiel d'un terrain.

462
00:37:29,960 --> 00:37:33,480
Lorsque c'est zoné agricole, la valeur par arc d'un terrain,

463
00:37:33,560 --> 00:37:34,600
c'est aux alentours de 20 000 $.

464
00:37:35,420 --> 00:37:39,220
Mais lorsqu'on décide de dézoné et que là, c'est plus agricole seulement,

465
00:37:39,780 --> 00:37:43,280
bien là, la valeur explose. Parce que justement, le potentiel maximal,

466
00:37:43,500 --> 00:37:48,220
il n'est vraiment plus, c'est plus juste, mettons, une ferme ou autre chose.

467
00:37:48,320 --> 00:37:52,580
Donc là, ce n'est pas comparable en soi, les prix avant et après,

468
00:37:52,680 --> 00:37:53,480
donc le désonage.

469
00:37:55,540 --> 00:38:00,940
Bon, maintenant, la plus importante de tout ça, la méthode donc de comparaison

470
00:38:00,960 --> 00:38:03,540
directe. C'est la plus fiable.

471
00:38:03,900 --> 00:38:06,840
Donc, il n'y a aucune autre méthode qui est plus fiable que ça pour un terrain.

472
00:38:07,000 --> 00:38:10,840
Donc, la méthode de comparaison directe, Ça estime la valeur d'un terrain en la

473
00:38:10,860 --> 00:38:13,340
comparant à des terrains qui sont similaires.

474
00:38:14,000 --> 00:38:17,000
Donc, dans les alentours, et vendus récemment.

475
00:38:18,360 --> 00:38:20,320
Qu'est-ce qui est important à comprendre, c'est qu'il va y avoir un ajustement qui

476
00:38:20,340 --> 00:38:23,520
va être fait au terrain qu'on va décider d'incorporer dans les comparables.

477
00:38:25,200 --> 00:38:27,420
Les avantages, c'est que c'est une méthode qui est fiable et directe.

478
00:38:27,660 --> 00:38:29,620
Ça se base vraiment sur des transactions qui sont réelles.

479
00:38:30,340 --> 00:38:32,900
Ça reflète le marché réellement, donc c'est-à-dire que c'est des prix de vente.

480
00:38:34,500 --> 00:38:37,500
Pour le client à qui vous allez expliquer ça, ça va être très facile de lui faire

481
00:38:37,520 --> 00:38:41,400
comprendre l'intuition. C'est préféré par les tribunaux au niveau du terrain.

482
00:38:41,540 --> 00:38:44,980
C'est-à-dire que, étant donné que c'est la méthode la plus juste,

483
00:38:45,760 --> 00:38:49,160
c'est souvent elle qui est utilisée pour tout ce qui est litige et autres.

484
00:38:50,260 --> 00:38:54,520
Les limites, il y a toujours des limites, c'est que ça requiert des comparables

485
00:38:54,540 --> 00:38:59,660
adéquats. On ne peut pas simplement prendre une maison qui a été vendue et dire,

486
00:38:59,740 --> 00:39:02,100
bon, c'est ça à peu près le terrain dans cette vente-là.

487
00:39:02,120 --> 00:39:06,340
ça prend vraiment une vente d'un terrain réel, c'est-à-dire une unité,

488
00:39:06,440 --> 00:39:10,040
donc un lot qui a été vendu seul, sans bâtiment dessus.

489
00:39:10,900 --> 00:39:15,100
Donc, les terrains vacants sont souvent rares dans les plus grosses municipalités ou

490
00:39:15,120 --> 00:39:21,320
les villes plus densifiées. Et aussi, l'ajustement est quand même relativement

491
00:39:21,340 --> 00:39:24,820
subjectif, même s'il y a des guides et des normes à respecter à ce niveau-là.

492
00:39:26,160 --> 00:39:29,820
Le marché est parfois inactif, donc c'est-à-dire que c'est très possible que des

493
00:39:29,840 --> 00:39:33,380
terrains, souvent ça ne se rend pas non plus aussi facilement qu'un bungalow ou

494
00:39:33,400 --> 00:39:37,360
autre. C'est très possible, si vous regardez par exemple quand vous sortez sur

495
00:39:37,380 --> 00:39:41,820
centristes par la date d'affichage, si vous allez voir dans les plus anciens,

496
00:39:41,900 --> 00:39:44,480
donc ceux-là qui sont sur centristes depuis un certain temps,

497
00:39:44,580 --> 00:39:48,520
c'est souvent des terrains. La raison, c'est que des fois,

498
00:39:48,680 --> 00:39:51,880
les valeurs, donc les prix demandés pour les terrains sont très élevés,

499
00:39:52,480 --> 00:39:56,140
étant donné que, bon, ça couvre un certain potentiel, surtout quand c'est des gros

500
00:39:56,160 --> 00:40:00,840
lots, donc des fois, ça peut avoir une valeur qui est plus importante et que seul un

501
00:40:00,860 --> 00:40:03,500
promoteur va voir. C'est-à-dire que pour une personne, par exemple,

502
00:40:03,940 --> 00:40:06,000
acheter un lot à 1 million, c'est pas nécessairement intéressant,

503
00:40:06,160 --> 00:40:09,500
mais pour un promoteur, ça fait beaucoup de sens s'il sépare souvent plusieurs mini

504
00:40:09,520 --> 00:40:12,200
-lots avec une unité résidentielle sur chaque lot.

505
00:40:14,620 --> 00:40:20,620
ici donc maintenant les 6 étapes de la comparaison directe il faut donc définir

506
00:40:20,640 --> 00:40:25,960
donc c'est quoi les caractéristiques du terrain sur lequel donc on veut avoir donc

507
00:40:25,980 --> 00:40:29,860
une valeur et ça ça demande justement d'aller voir tout ce qui est registre foncier

508
00:40:29,880 --> 00:40:34,680
d'aller voir le cadastre donc c'est là qu'on revient aux données qui en est ici donc

509
00:40:34,700 --> 00:40:39,940
le registre foncier ici acte de vente servitude vous allez avoir donc justement la

510
00:40:39,960 --> 00:40:43,980
superficie exacte du terrain l'angle, la topologie, donc est-ce que c'est un terrain

511
00:40:44,000 --> 00:40:50,220
qui est avec un sol qui est en argile ou en roc, donc

512
00:40:50,240 --> 00:40:55,840
ça a de l'importance. Donc c'est vraiment, chaque terrain est classifié en qualité

513
00:40:55,860 --> 00:40:57,960
de terrain qu'on pourrait dire, donc la composition du sol.

514
00:40:58,800 --> 00:41:04,000
Est-ce que, il y a plusieurs choses qui sont importantes et tout ça,

515
00:41:04,120 --> 00:41:07,380
donc des fois c'est très dur à aller chercher, C'est-à-dire qu'au niveau de la

516
00:41:07,400 --> 00:41:12,300
servitude et tout ce qui est de mesure de superficie, c'est quand même relativement

517
00:41:12,320 --> 00:41:14,060
simple, étant donné qu'il y a un zonage.

518
00:41:14,760 --> 00:41:19,480
Mais pour tout ce qui est de composition du sol, c'est vraiment le travail de l

519
00:41:19,500 --> 00:41:23,420
'évaluateur d'aller vérifier dans certaines bases de données.

520
00:41:23,440 --> 00:41:28,400
bon, ici le sol, c'est souvent de l'argile, donc comme par exemple au Saguenay-Lac

521
00:41:28,420 --> 00:41:30,120
-Saint-Jean, souvent le sol est argileux.

522
00:41:30,520 --> 00:41:34,660
Puis ça, c'est vraiment problématique parce que c'est très susceptible lorsqu'il y a

523
00:41:34,680 --> 00:41:36,640
des inondations, des glissements de terrain et tout.

524
00:41:37,740 --> 00:41:41,060
Ça ne l'arrive pas souvent, mais quand ça l'arrive, c'est vraiment problématique.

525
00:41:42,160 --> 00:41:45,860
Ensuite, quand vous avez défini toutes les caractéristiques de votre terrain que

526
00:41:45,880 --> 00:41:48,860
vous voulez évaluer, bien là, vous passez à l'étape 2 qui est simplement de

527
00:41:48,880 --> 00:41:50,840
rechercher des ventes de terrain incomparables.

528
00:41:51,500 --> 00:41:54,560
Donc là, encore une fois, Des ventes de terrain comparable,

529
00:41:54,760 --> 00:41:57,180
il faut quand même que ça soit sensiblement proche.

530
00:41:57,340 --> 00:42:00,520
Donc, c'est-à-dire que là encore là, il y a un peu un jeu subjectif,

531
00:42:00,680 --> 00:42:02,980
c'est-à-dire qu'est-ce qui est proche et qu'est-ce qui n'est pas proche.

532
00:42:03,980 --> 00:42:10,020
Si vous changez de municipalité, ce n'est pas correct

533
00:42:10,040 --> 00:42:14,420
de prendre le terrain, étant donné que ce n'est pas soumis aux mêmes normes et aux

534
00:42:14,440 --> 00:42:15,860
mêmes taux de taxation et tout ça.

535
00:42:15,960 --> 00:42:21,260
Donc, c'est vraiment biaisé. Donc, habituellement, on va voir à la séance 4 les

536
00:42:21,280 --> 00:42:24,600
règles exactes de tous les ajustements et de tous les comparables qu'on peut

537
00:42:24,620 --> 00:42:25,420
choisir.

538
00:42:28,120 --> 00:42:33,100
Mais une règle du pousse, c'est de se dire que si c'est assez loin pour dire que là,

539
00:42:33,180 --> 00:42:36,280
on change complètement de municipalité et de ville, ce n'est pas adapté.

540
00:42:36,660 --> 00:42:40,280
Au niveau donc maintenant du moment de la vente du comparable,

541
00:42:41,320 --> 00:42:44,360
il faut que ça soit suffisamment récent.

542
00:42:44,380 --> 00:42:47,480
mais le problème, c'est que d'y aller avec trop récent des fois,

543
00:42:47,660 --> 00:42:49,340
on perd des comparables potentiels.

544
00:42:49,820 --> 00:42:51,660
Donc, c'est un peu un trade-off à ce niveau-là.

545
00:42:54,800 --> 00:42:58,580
Maintenant aussi, quand on a recherché des comparables,

546
00:42:58,860 --> 00:43:01,860
il faut être capable d'avoir l'information concernant ces comparables-là.

547
00:43:02,180 --> 00:43:05,780
C'est-à-dire que c'est bien beau de dire qu'on a trouvé un comparable avec un prix

548
00:43:05,800 --> 00:43:09,060
de vente réel, mais il faut être capable d'avoir toutes les mêmes informations qu'on

549
00:43:09,080 --> 00:43:13,400
a obtenues à l'étape 1. Parce que c'est avec ça qu'on va aller faire nos ajoutements

550
00:43:13,420 --> 00:43:16,740
ici. Donc, il faut vérifier et confirmer les données de la vente.

551
00:43:17,260 --> 00:43:19,920
Et ça, c'est vraiment dans l'acte de vente, c'est tout détaillé.

552
00:43:21,440 --> 00:43:25,900
Il faut choisir les unités dans l'étape 4 maintenant de comparaison pertinente.

553
00:43:26,140 --> 00:43:30,720
C'est-à-dire qu'on va servir, souvent c'est le prix par pied carré,

554
00:43:30,840 --> 00:43:35,600
donc ça c'est une unité. Il va falloir déterminer des ratios d'ajustement et des

555
00:43:35,620 --> 00:43:40,140
codes qu'on va appliquer pour chacun des composantes d'ajustement potentiel.

556
00:43:41,620 --> 00:43:44,920
C'est pas nécessairement, donc, c'est probablement une des parties,

557
00:43:44,960 --> 00:43:48,200
donc, les moins intuitives du cours, je dirais, mettons,

558
00:43:48,220 --> 00:43:49,280
les ajustements qu'on va faire.

559
00:43:50,060 --> 00:43:52,860
Ça se fait bien, mais l'important, c'est de comprendre qu'on parle toujours de

560
00:43:52,880 --> 00:43:54,900
mesures par unité d'ajustement.

561
00:43:55,000 --> 00:43:58,260
Donc, c'est-à-dire qu'on ne va jamais parler d'un terrain comme étant 200 000 $.

562
00:43:58,500 --> 00:44:00,420
On va parler d'un prix par prix carré.

563
00:44:01,240 --> 00:44:04,060
Et c'est, justement, c'est toujours par rapport à ça qu'il faut se situer.

564
00:44:04,480 --> 00:44:06,760
C'est là vraiment la particularité.

565
00:44:07,920 --> 00:44:12,140
Et là, ici, quand on va appliquer ces ajustements-là, on va aller réconcilier les

566
00:44:12,160 --> 00:44:15,320
valeurs ajustées. On peut décider de faire une proportion égale,

567
00:44:15,460 --> 00:44:18,660
donc prendre la valeur ajustée pour que tout est comparable et faire une moyenne,

568
00:44:19,200 --> 00:44:23,540
ou aller faire une pondération plus adaptée, donc dépendamment,

569
00:44:23,740 --> 00:44:25,400
en fonction de la distance et tout ça.

570
00:44:25,500 --> 00:44:26,500
Donc, il y a plusieurs façons de faire.

571
00:44:27,140 --> 00:44:31,080
On va présenter elle qui est dans la méthodologie de l'ordre.

572
00:44:33,440 --> 00:44:37,080
Maintenant, la sélection des terrains comparables plus en détail.

573
00:44:37,760 --> 00:44:42,360
Proximité géographique, comme on a dit, même quartier ou un secteur qui est

574
00:44:42,380 --> 00:44:48,840
similaire. Ce secteur similaire, c'est similaire,

575
00:44:48,880 --> 00:44:50,560
mais il faut que ce soit à proximité.

576
00:44:50,580 --> 00:44:55,240
parce que sinon, on peut dire que, par exemple, Gatineau ressemble à Québec.

577
00:44:55,600 --> 00:44:59,800
Ce n'est pas vrai. Ce n'est pas similaire dans le sens que,

578
00:45:00,000 --> 00:45:02,760
il faut que ce soit à proximité.

579
00:45:03,620 --> 00:45:05,500
Mais ça peut être, dans le fond, on pourrait dire souvent,

580
00:45:06,120 --> 00:45:08,580
il y a des zones de recensement.

581
00:45:09,280 --> 00:45:15,120
Donc, certaines zones d'une municipalité, il y a des similarités avec un autre.

582
00:45:15,320 --> 00:45:17,080
Donc, si c'est dans la même...

583
00:45:17,100 --> 00:45:20,460
Une technique, c'est que c'est dans la même ville et que c'est dans des zones

584
00:45:20,480 --> 00:45:25,460
similaires, c'est correct. Mais il ne faut pas non plus sortir de la municipalité à

585
00:45:25,480 --> 00:45:30,900
ce niveau-là. La date de vente, l'ordre dit moins de 12 mois.

586
00:45:31,320 --> 00:45:33,900
C'est-à-dire que si ça dépasse 12 mois, c'est problématique.

587
00:45:34,260 --> 00:45:38,640
C'est logique parce qu'un ajustement de plus de 12 mois,

588
00:45:38,980 --> 00:45:41,080
ça suppose qu'il faut estimer plusieurs taux.

589
00:45:42,400 --> 00:45:45,300
La valeur du terrain va augmenter à travers les 12 mois.

590
00:45:45,500 --> 00:45:51,040
Et plus on agrandit la période, si par exemple on utiliserait des comparables il y a

591
00:45:51,060 --> 00:45:56,120
4 ans, il faudrait faire une supposition sur le taux d'augmentation des prix du

592
00:45:56,140 --> 00:46:01,280
terrain sur 4 ans. Et là, ça, c'est vraiment ça fait beaucoup de suppositions et ça

593
00:46:01,300 --> 00:46:02,720
devient problématique à ce niveau-là.

594
00:46:03,000 --> 00:46:03,900
Donc, 12 mois, c'est correct.

595
00:46:04,300 --> 00:46:06,960
C'est juste, par exemple, si on se dit que c'est 3 % que ça augmente,

596
00:46:07,080 --> 00:46:08,900
on va augmenter sur 3 % pour 12 mois.

597
00:46:09,340 --> 00:46:12,820
Puis si c'est moins, par exemple, 6 mois, ça va être 1,5 %.

598
00:46:13,320 --> 00:46:15,480
Donc, ça reste quand même modeste comme variation.

599
00:46:15,860 --> 00:46:19,560
Alors que lorsqu'on va avec 2 ans, bien là, ça va être 3 % deux fois.

600
00:46:20,620 --> 00:46:25,000
1,03 fois 1,03 moins 1. Et là, après ça, c'est 4 ans, bien là,

601
00:46:25,060 --> 00:46:26,860
ça serait quasiment proche de 12 %.

602
00:46:27,280 --> 00:46:29,680
Donc, là, ça commence à être des ajustements importants.

603
00:46:29,860 --> 00:46:33,200
Ça dépend, donc, c'est pas nécessairement vrai que c'est le même taux à toutes les

604
00:46:33,220 --> 00:46:39,280
années. Donc, ça amènerait beaucoup trop de variations et ces variations-là sont

605
00:46:39,300 --> 00:46:42,120
dues, justement, à des paramètres subjectifs.

606
00:46:43,460 --> 00:46:45,660
Maintenant aussi, il faut que ce soit un usage qui est dissimilaire.

607
00:46:45,740 --> 00:46:49,300
Donc, il faut que ce soit le même zonage, sensiblement ou un usage qui est

608
00:46:49,320 --> 00:46:53,260
compatible. C'est-à-dire que ce n'est pas nécessairement le même zonage exactement,

609
00:46:53,440 --> 00:46:57,980
donc le même code de zonage, mais si c'est proche, ça peut être jugé correct.

610
00:46:58,160 --> 00:46:59,600
Donc, on va faire un ajustement en conséquence.

611
00:47:01,860 --> 00:47:02,900
Maintenant, la taille.

612
00:47:04,680 --> 00:47:07,540
On peut croire que la taille n'est pas importante et qu'on peut prendre n'importe

613
00:47:07,560 --> 00:47:11,460
quelle taille, mais non. Il faut vraiment que ça soit dans un intervalle proche.

614
00:47:11,540 --> 00:47:14,140
C'est-à-dire que ce n'est pas obligé d'être la même taille exactement.

615
00:47:14,160 --> 00:47:17,780
mais si c'est un terrain qui peut juste contenir une maison,

616
00:47:17,940 --> 00:47:22,040
qu'on compare avec des comparables, où ce que l'on pourrait construire pratiquement

617
00:47:22,060 --> 00:47:27,140
12 maisons dessus ou un parc de condominium, ce n'est pas nécessairement correct

618
00:47:27,160 --> 00:47:30,780
parce que la valeur d'une unité résidentielle, par exemple,

619
00:47:30,860 --> 00:47:34,400
d'un terrain qui peut contenir une maison, sa valeur va être beaucoup plus

620
00:47:34,420 --> 00:47:39,620
importante en pécorée qu'un terrain où on aurait, par exemple,

621
00:47:40,480 --> 00:47:42,960
possiblement 12 maisons. d'échelle.

622
00:47:43,080 --> 00:47:43,880
C'est-à-dire que

623
00:47:45,980 --> 00:47:50,060
c'est spécial, mais plus un terrain est petit, plus la valeur en pécorée est élevée.

624
00:47:50,880 --> 00:47:55,320
C'est souvent parce que c'est une question aussi de l'argent que les gens peuvent

625
00:47:55,340 --> 00:47:59,700
mettre pour un terrain. C'est-à-dire qu'une personne peut mettre beaucoup d'argent

626
00:47:59,720 --> 00:48:02,320
pour une maison, mais quand on parle d'un parc de 12 maisons,

627
00:48:02,400 --> 00:48:05,320
c'est différent. Ça va souvent être beaucoup plus rationnel.

628
00:48:06,940 --> 00:48:08,820
C'est observé sur les marchés, c'est comme ça.

629
00:48:09,620 --> 00:48:12,400
Plus le terrain petit, plus le prix par pied carré.

630
00:48:12,780 --> 00:48:16,780
C'est une chose pour en soi le prix par pied carré pour une maison résidentielle,

631
00:48:16,860 --> 00:48:17,660
donc l'intérieur.

632
00:48:19,200 --> 00:48:23,520
Un bungalow par rapport à une maison des étages, ça a possiblement le double de la

633
00:48:23,540 --> 00:48:26,440
superficie, mais pourtant la maison des étages n'est pas nécessairement le double du

634
00:48:26,460 --> 00:48:28,760
bungalow au niveau du prix, qu'on regarde la valeur du bâtiment.

635
00:48:30,680 --> 00:48:35,620
On peut supposer qu'il y a comme une valeur qui est de référence qui est propre aux

636
00:48:35,640 --> 00:48:38,800
deux et que l'ajout d'un pied carré additionnel n'est pas nécessairement autant

637
00:48:38,820 --> 00:48:41,120
valuables au fur et à mesure qu'on augmente.

638
00:48:42,240 --> 00:48:46,580
Maintenant aussi, transaction de pleine concurrence, c'est-à-dire qu'il faut que ce

639
00:48:46,600 --> 00:48:52,580
soit une transaction qui n'est pas une faillite, c'est-à-dire qu'il ne faut pas que

640
00:48:52,600 --> 00:48:56,220
ce soit vendu par une banque, il ne faut pas que ce soit des dons,

641
00:48:56,300 --> 00:49:00,820
c'est-à-dire maintenant, on voit souvent ça, donc à cause des fois,

642
00:49:00,900 --> 00:49:02,900
il y a des parents qui donnent un ton à leurs enfants ou autres,

643
00:49:03,880 --> 00:49:06,540
puis ils mettent un prix symbolique et tout ça, Donc, il faut que ce soit une

644
00:49:06,560 --> 00:49:12,480
transaction qui est de pleine concurrence, c'est-à-dire qui est dans un marché

645
00:49:12,500 --> 00:49:16,520
normal avec pas d'hypothèse sous-jacente.

646
00:49:17,040 --> 00:49:21,860
Il faut que ce soit de quoi qui a été annoncé suffisamment longtemps.

647
00:49:21,980 --> 00:49:24,420
Donc, il faut que ce soit une transaction qui a été pleinement réfléchie pour que ce

648
00:49:24,440 --> 00:49:25,540
soit un comparable qui est acceptable.

649
00:49:25,960 --> 00:49:30,460
Maintenant, c'est très dur de savoir exactement est-ce que c'est le cas.

650
00:49:31,480 --> 00:49:34,320
Mais on peut se fier donc avec le prix de vente par rapport aux autres.

651
00:49:34,420 --> 00:49:36,880
Donc, si on a un comparable qui est complètement déconnecté des autres,

652
00:49:37,820 --> 00:49:38,720
on peut se poser des questions.

653
00:49:39,060 --> 00:49:41,060
Mais encore là, ça amène une certaine subjectivité.

654
00:49:41,200 --> 00:49:43,320
Si on enlève un comparable parce qu'il n'y a pas de sens,

655
00:49:43,460 --> 00:49:47,500
on fait comme un peu une sorte de cherry picking.

656
00:49:47,760 --> 00:49:49,640
Donc, c'est-à-dire qu'on choisit ce qui fait notre affaire et tout ça.

657
00:49:49,660 --> 00:49:55,660
C'est pour ça qu'il y a beaucoup de jugement dans cette façon

658
00:49:55,680 --> 00:49:59,780
de faire-là. Ça prend du jugement et surtout, il faut être capable de déterminer.

659
00:50:00,340 --> 00:50:02,960
Ici, comme on dit, condition de marché normale, pas de vente forcée.

660
00:50:03,400 --> 00:50:07,020
Il ne faut pas que ce soit une liquidation rapide.

661
00:50:07,720 --> 00:50:11,600
Par exemple, même sans que ce soit nécessairement une banque qui saisisse le

662
00:50:11,620 --> 00:50:15,480
terrain, mais si c'est un particulier qui veut vendre très rapidement pour couvrir,

663
00:50:15,520 --> 00:50:19,080
je ne sais pas, une dette ou autre, ou que c'est un promoteur immobilier qui décide

664
00:50:19,100 --> 00:50:22,440
de faire une vente de feu, bien là, si c'est une vente qui est rapide,

665
00:50:22,560 --> 00:50:27,780
ça se peut très bien que le prix obtenu ne soit pas lui qu'on obtiendrait dans un

666
00:50:27,800 --> 00:50:29,200
marché avec des conditions normales.

667
00:50:31,480 --> 00:50:34,960
Une règle générale, donc ici maintenant, c'est d'avoir aux alentours de 3 à 5

668
00:50:34,980 --> 00:50:38,460
comparables, c'est-à-dire que 5 c'est le mieux, mais bon,

669
00:50:38,640 --> 00:50:40,600
ce n'est pas tout le temps le cas, il faut au moins en avoir 3.

670
00:50:40,620 --> 00:50:45,340
Donc, deux comparables, ce n'est pas suffisant parce que cela amène un certain

671
00:50:45,360 --> 00:50:48,620
biais. Imaginez, c'est-à-dire qu'avec deux comparables,

672
00:50:48,720 --> 00:50:51,900
s'il y en a un qui n'est pas nécessairement adapté et qu'on a fait,

673
00:50:52,720 --> 00:50:54,300
on n'a pas une diversification.

674
00:50:54,460 --> 00:50:57,840
C'est-à-dire qu'on est vraiment très vulnérable à chacun des deux comparables qu'on

675
00:50:57,860 --> 00:50:59,560
a. Maintenant, pourquoi partir de trois, c'est correct ?

676
00:50:59,900 --> 00:51:02,720
C'est une bonne question. L'ordre dit ça comme ça.

677
00:51:02,920 --> 00:51:05,100
Donc, c'est probablement un raisonnement logique derrière.

678
00:51:06,980 --> 00:51:08,500
Maintenant, trois, ce n'est pas magique non plus.

679
00:51:08,520 --> 00:51:11,400
je pense que plus de comparables on a, mieux que c'est.

680
00:51:11,560 --> 00:51:14,260
Et maintenant, c'est que ce n'est pas nécessairement possible d'en avoir autant qu

681
00:51:14,280 --> 00:51:17,560
'on veut. Donc, pour les comparables qui sont similaires au sujet,

682
00:51:18,260 --> 00:51:21,200
moins les ajustements sont importants et plus l'estimation est faible.

683
00:51:21,420 --> 00:51:22,220
Donc, c'est ça.

684
00:51:25,020 --> 00:51:30,080
Le problème est aussi que si on a des ajustements qui sont très importants,

685
00:51:30,160 --> 00:51:33,160
donc plus on va avoir une grosse différence entre les comparables qu'on a et le

686
00:51:33,180 --> 00:51:37,720
sujet qu'on veut évaluer, plus on va aller accorder une décote pour certaines

687
00:51:37,740 --> 00:51:41,820
composantes. Donc, étant donné qu'il y a une différence entre le comparable et le

688
00:51:41,840 --> 00:51:48,280
sujet. Si on a vraiment donc des, je ne sais pas moi, trois comparables pratiquement

689
00:51:48,300 --> 00:51:52,220
pareils au terrain qu'on veut évaluer, bien là, wow, il n'y a pas d'ajustement.

690
00:51:52,600 --> 00:51:54,100
C'est une mesure qui est fiable.

691
00:51:55,140 --> 00:51:59,540
C'est aussi simple que ça. Mais dans la mesure où on a une grosse différence de

692
00:51:59,560 --> 00:52:03,900
taille, dans la mesure où ça rentre toujours dans les tailles comparables,

693
00:52:04,000 --> 00:52:05,320
bien là, il va y avoir un achetement qui va être fait.

694
00:52:05,420 --> 00:52:08,340
Et là, si on va faire plusieurs ajustements, plusieurs paramètres,

695
00:52:08,520 --> 00:52:10,620
et que là, on fait ça pour les trois comparables qu'on a,

696
00:52:11,480 --> 00:52:14,760
bien là, on se ramasse avec beaucoup d'hypothèses par-dessus des hypothèses.

697
00:52:15,560 --> 00:52:18,600
Donc, c'est ça en soi, un petit peu l'intuition.

698
00:52:22,000 --> 00:52:28,180
Maintenant, au niveau des unités de superficie, au niveau du résidentiel,

699
00:52:29,200 --> 00:52:33,680
on utilise donc, ça c'est l'ordre qui mentionne l'utilisation,

700
00:52:33,840 --> 00:52:35,580
donc il faut vraiment utiliser ça, c'est comme ça.

701
00:52:36,460 --> 00:52:38,620
Résidentiel, on y voit avec des petits pieds carrés.

702
00:52:38,700 --> 00:52:40,020
Donc, c'est des dollars par pieds carrés.

703
00:52:40,400 --> 00:52:45,560
Lorsqu'on a un comparable, on va déterminer la valeur de ce comparable-là pour

704
00:52:45,580 --> 00:52:47,040
chaque pieds carrés de terrain.

705
00:52:48,060 --> 00:52:53,000
Pourquoi on fait ça ? C'est qu'on ne considère pas nécessairement le…

706
00:52:55,000 --> 00:52:57,260
Si, mettons, je vous dis qu'un terrain a une valeur de 200 000 $,

707
00:52:57,740 --> 00:52:59,340
ça ne vous dit pas à quel point il est cher.

708
00:52:59,640 --> 00:53:01,540
Il faut vraiment ramener la valeur par pieds carrés.

709
00:53:02,040 --> 00:53:05,880
Donc, c'est pour ça qu'on utilise toujours une mesure par unité de superficie.

710
00:53:06,480 --> 00:53:09,900
Et la norme, c'est de dire que lorsqu'on est dans du résidentiel commercial,

711
00:53:10,440 --> 00:53:14,720
on y va avec du pied carré. Lorsqu'on est dans l'industriel et institutionnel,

712
00:53:14,900 --> 00:53:21,040
donc là, c'est vraiment, par exemple, tout ce qui est souple à matons dans les parcs

713
00:53:21,060 --> 00:53:25,180
industriels et tout ça, les gros entrepôts, on va y aller avec de mètres carrés.

714
00:53:25,240 --> 00:53:27,460
C'est logique. C'est souvent des superficies qui sont plus importantes.

715
00:53:28,420 --> 00:53:31,840
Maintenant, au niveau de l'agricole et du développement,

716
00:53:32,340 --> 00:53:33,460
là, on va y aller avec des acres.

717
00:53:33,900 --> 00:53:37,640
Et quand on dit agricole, grand terrain, donc là, c'est vraiment des méga-fermes.

718
00:53:37,720 --> 00:53:39,140
Donc, on va y aller avec des hectares.

719
00:53:39,880 --> 00:53:40,900
Donc, c'est…

720
00:53:43,340 --> 00:53:46,920
De ce que j'ai compris avec le temps, c'est que c'est vraiment…

721
00:53:46,940 --> 00:53:48,560
Les acres, c'est pour les petites fermes.

722
00:53:48,940 --> 00:53:53,380
Souvent, des fermes, maintenant, familiales, plus maintenant des terrains agricoles,

723
00:53:53,400 --> 00:53:59,620
qu'on pourrait dire non commercial.

724
00:54:00,100 --> 00:54:01,740
Il existe des fermes commerciales maintenant.

725
00:54:02,020 --> 00:54:06,960
Mais là, maintenant, les hectares, ce n'est pas vraiment des terrains de football en

726
00:54:06,980 --> 00:54:08,600
perte de vue. Donc, c'est des grosses fermes.

727
00:54:09,880 --> 00:54:11,460
Encore une fois, je ne sais pas.

728
00:54:14,360 --> 00:54:17,440
La comparaison va quand même être bonne, même si vous utilisez des arts.

729
00:54:17,520 --> 00:54:21,600
C'est plus pour la rédaction du rapport que c'est important de bien utiliser l'unité

730
00:54:21,620 --> 00:54:26,820
de mesure appropriée. Mais encore une fois, on va tout revoir ça plus en détail dans

731
00:54:26,840 --> 00:54:29,480
les séances qui suivent. Donc, surtout la prochaine séance,

732
00:54:29,560 --> 00:54:33,760
la séance 4. Et là, ici, c'est vraiment des exemples illustratifs,

733
00:54:33,840 --> 00:54:34,900
donc ce ne sont pas des vraies valeurs.

734
00:54:37,520 --> 00:54:40,620
Maintenant, au niveau des unités de comparaison.

735
00:54:43,940 --> 00:54:47,840
C'est important de voir qu'une unité résidentielle urbaine,

736
00:54:48,220 --> 00:54:51,240
on va avoir un dollar par pied de façade.

737
00:54:51,260 --> 00:54:57,160
Donc, ça, c'est quoi ? C'est qu'on peut être obligé d'avoir un pied de façade,

738
00:54:57,240 --> 00:54:58,680
donc c'est la longueur du terrain.

739
00:54:58,920 --> 00:55:03,640
Donc, le devant de votre maison, une façade et on va avoir aussi une mesure à ce

740
00:55:03,660 --> 00:55:07,760
niveau-là. Une valeur par lot également, des fois, c'est utilisé.

741
00:55:08,240 --> 00:55:11,760
C'est vous acheter un terrain avec plusieurs lots.

742
00:55:12,360 --> 00:55:15,260
On veut être capable de savoir c'est quoi la valeur pour chacun des lots.

743
00:55:16,100 --> 00:55:18,580
Une unité constructible, ça, c'est pas nécessairement, donc,

744
00:55:18,700 --> 00:55:20,200
c'est les unités, par exemple,

745
00:55:21,940 --> 00:55:24,160
multirésidentielles, donc, c'est les appartements ou tout ça,

746
00:55:24,260 --> 00:55:27,280
donc, valeur par unité. Parce que si on a plusieurs étages,

747
00:55:27,360 --> 00:55:30,640
c'est très possible que des mesures de façade ou de l'eau soient pas adaptées.

748
00:55:31,440 --> 00:55:33,800
Et un terrain unique, donc, c'est une valeur pour le terrain global.

749
00:55:34,540 --> 00:55:36,780
Donc, ça, c'est des usages qui sont plus typiques, donc,

750
00:55:36,840 --> 00:55:40,320
qui sont moins, mettons, standardisés que ceux-ci.

751
00:55:46,640 --> 00:55:55,600
Ici maintenant, les

752
00:55:55,620 --> 00:55:58,320
ajustements au niveau transactionnel, si on va y revenir,

753
00:55:59,140 --> 00:56:05,100
c'est moins important. C'est ça, donc ici, c'est le, on va s'en tenir vraiment ici

754
00:56:05,120 --> 00:56:12,080
pour le moment aux ajustements au niveau des composantes

755
00:56:12,100 --> 00:56:14,840
de la propriété. Pas de la propriété, ce qui est monitaire.

756
00:56:15,400 --> 00:56:21,580
Donc, quand on parle de comparable, il faut donc aller faire des ajustements et

757
00:56:21,600 --> 00:56:25,800
c'est justement là que c'est quand même pas tant facile à faire.

758
00:56:25,900 --> 00:56:28,120
On va aller faire l'exemple. On va prendre cet exemple-là ici.

759
00:56:28,140 --> 00:56:30,320
Donc, ça, c'est un sujet. Donc, on aurait, par exemple,

760
00:56:30,400 --> 00:56:35,420
ici, un terrain qui a une superficie, donc, de 8000 pieds carrés avec une façade de

761
00:56:35,440 --> 00:56:40,280
60 pieds. Les zones résidentielles, donc, R2.

762
00:56:40,480 --> 00:56:42,800
Ce R2, c'est unifamilial et bifamilial.

763
00:56:42,960 --> 00:56:45,860
Donc, c'est-à-dire qu'on ne peut pas faire un multirésidentiel sur ça.

764
00:56:46,420 --> 00:56:51,680
C'est vraiment, c'est maintenant tout ce qui est bigénérationnel,

765
00:56:51,780 --> 00:56:54,280
tout ça. Donc, ça peut avoir deux adresses, maximum.

766
00:56:56,280 --> 00:56:59,960
Ici, donc, la topographie, c'est plat, donc c'est régulier.

767
00:57:00,060 --> 00:57:03,640
Donc, ça dit qu'en soi, il n'y a pas de problème de niveau et tout ça.

768
00:57:04,520 --> 00:57:08,540
Et on veut donc avoir, on sait qu'il y a un service d'égout,

769
00:57:08,860 --> 00:57:10,320
de gaz, d'électricité et d'eau.

770
00:57:10,340 --> 00:57:13,100
Ça paraît niaiseux, mais ça change la valeur du terrain.

771
00:57:13,340 --> 00:57:16,280
Pourquoi ? Parce que si on est obligé de faire une fausse sceptique ou autre chose

772
00:57:16,300 --> 00:57:20,500
comme ça, ce n'est pas nécessairement aussi attrayant comme terrain que quelque

773
00:57:20,520 --> 00:57:23,720
chose qui aurait maintenant un aqueduc et les lignes d'hydro déjà passées.

774
00:57:24,280 --> 00:57:29,980
Donc, c'est en soi ici, c'est les caractéristiques qu'on a possiblement besoin,

775
00:57:30,340 --> 00:57:32,920
même qu'on a absolument besoin pour faire une bonne évaluation.

776
00:57:34,140 --> 00:57:37,780
Donc là, ici, on a un exemple de comparaison qu'on pourrait avoir.

777
00:57:38,340 --> 00:57:40,900
Donc, on veut évaluer le sujet qu'on vient de présenter ici,

778
00:57:41,020 --> 00:57:47,200
c'est-à-dire le terrain qu'on a à Gatineau, donc le secteur Elmer.

779
00:57:49,420 --> 00:57:56,800
La date donc de vente, le sujet

780
00:57:56,820 --> 00:58:01,200
n'a pas une date de vente à pouvoir en parler, c'est-à-dire qu'on veut l'évaluer

781
00:58:01,220 --> 00:58:03,320
pour, par exemple, février 2026.

782
00:58:03,920 --> 00:58:07,960
Donc là, ici, on aurait un terrain qui était vendu en décembre 2025.

783
00:58:08,920 --> 00:58:11,260
Est-ce que c'est correct ? Oui, ça rentre à l'intérieur d'un an.

784
00:58:11,500 --> 00:58:15,200
Donc, c'est-à-dire qu'entre février 2026 et décembre 2025,

785
00:58:15,600 --> 00:58:16,760
et aux alentours de deux mois.

786
00:58:17,960 --> 00:58:19,060
Octobre aussi, c'est correct.

787
00:58:19,340 --> 00:58:23,200
Le prix de vente du terrain ici, c'est 120 000 et 135 000.

788
00:58:23,340 --> 00:58:24,740
Donc, ça, c'est vraiment le prix de vente total.

789
00:58:26,860 --> 00:58:31,540
Maintenant, au niveau de la superficie, on a 8 000 pieds carrés pour le sujet qu'on

790
00:58:31,560 --> 00:58:34,040
souhaite déterminer, donc évaluer.

791
00:58:34,220 --> 00:58:38,300
Et les deux comparables qu'on a, 7500 et 9000 picards.

792
00:58:38,980 --> 00:58:42,160
La façade, donc 60, 45 et 65.

793
00:58:42,380 --> 00:58:44,300
Et là, ici, on a un zonage qui est similaire.

794
00:58:45,920 --> 00:58:47,520
Donc, topographie similaire également.

795
00:58:47,940 --> 00:58:53,400
Vous allez voir parce que les comparables C et D, ces paramètres-là vont changer.

796
00:58:53,520 --> 00:58:55,800
Donc là, on a vraiment des comparables proches d'être la même chose.

797
00:58:57,080 --> 00:59:00,920
Maintenant, au niveau des services, on juge que c'est complet pour toute la gang.

798
00:59:01,080 --> 00:59:05,560
Donc, quand on dit complet, c'est qu'on a eau, égout, gaz et électricité.

799
00:59:07,120 --> 00:59:09,380
Bon, le gaz, c'est...

800
00:59:12,000 --> 00:59:14,760
Je pense que dans de l'aqueduc et de l'électricité, c'est ce qui est important.

801
00:59:16,160 --> 00:59:18,900
Le gaz, quand il y a de l'aqueduc, il y a de gaz, mais bon,

802
00:59:19,040 --> 00:59:20,380
ce n'est pas nécessairement automatique.

803
00:59:22,420 --> 00:59:28,180
Au niveau, donc, de la localisation, c'est là que ça peut devenir c'est le

804
00:59:28,200 --> 00:59:30,380
référence, puis le, maintenant, similaire et supérieur,

805
00:59:30,540 --> 00:59:32,980
on va le voir dans la séance 4 comment on fait pour le déterminer.

806
00:59:33,780 --> 00:59:36,160
Mais quand on dit qu'il y a une localisation qui est similaire,

807
00:59:36,640 --> 00:59:39,680
c'est qu'on est sensiblement pas mal à la même place.

808
00:59:39,960 --> 00:59:44,200
C'est, maintenant, une rue où il ne faut vraiment pas que ça soit trop loin.

809
00:59:44,600 --> 00:59:47,640
Quand c'est supérieur, si on prend, maintenant, par exemple,

810
00:59:47,960 --> 00:59:51,520
une propriété qui serait très loin d'un arrêt d'autobus ou,

811
00:59:51,540 --> 00:59:54,640
maintenant, des services, puis que là, on compare avec un terrain qui est plus

812
00:59:54,660 --> 00:59:57,080
proche, maintenant, de tous les services, mais qui est quand même proche malgré

813
00:59:57,100 --> 00:59:59,280
tout, bien là, on aurait une localisation qui est supérieure.

814
01:00:00,560 --> 01:00:04,940
Mais pour déterminer justement, est-ce que c'est supérieur ou inférieur ou

815
01:00:04,960 --> 01:00:08,360
similaire, on va avoir des critères plus détaillés qu'on va voir à la prochaine

816
01:00:08,380 --> 01:00:13,980
séance. Et là, ici, on a un prix de dollars par pied carré,

817
01:00:14,040 --> 01:00:15,940
étant donné que c'est du résidentiel potentiel.

818
01:00:17,040 --> 01:00:21,300
Donc ça, c'est simplement le 120 000 qu'on divise par le 7500.

819
01:00:21,920 --> 01:00:24,880
Et ici, le 135 000 qu'on divise par le 9000.

820
01:00:25,880 --> 01:00:29,760
Donc, c'est la valeur par pieds carrés basée sur un prix de vente réel.

821
01:00:31,200 --> 01:00:33,480
Maintenant, ici, on ne l'a pas parce que c'est ce qu'on veut évaluer.

822
01:00:33,580 --> 01:00:35,560
On veut vraiment obtenir cette…

823
01:00:36,160 --> 01:00:38,960
Et vous allez voir que dans le fond, l'ajustement qu'on va faire,

824
01:00:39,260 --> 01:00:40,560
nous, qu'est-ce qu'on va trouver comme valeur ?

825
01:00:40,720 --> 01:00:44,980
C'est une valeur ici. Donc, on va trouver la valeur qui est ici pour ensuite aller

826
01:00:45,000 --> 01:00:49,000
multiplier par le 8000 pour trouver le prix de vente potentiel.

827
01:00:49,100 --> 01:00:51,280
Donc, la valeur du terrain basée sur notre évaluation.

828
01:00:52,140 --> 01:00:54,880
Donc, on ne va pas prévoir ce montant-là.

829
01:00:54,900 --> 01:00:58,480
va vraiment déterminer le prix en dollars par pique carrée selon les comparables.

830
01:01:01,440 --> 01:01:03,760
Maintenant ici, on a donc d'autres sujets.

831
01:01:04,260 --> 01:01:08,280
Donc, le prix de vente, donc ici, du comparable C, c'est 110 000 et l'autre,

832
01:01:08,440 --> 01:01:12,800
c'est 128 000. Encore une fois, est-ce que c'est correct ici d'utiliser ces deux

833
01:01:12,820 --> 01:01:15,860
comparables-là, sachant que c'est à août 2025 et janvier 2026 ?

834
01:01:16,000 --> 01:01:18,000
Oui, ça rentre dans la période de 1 an.

835
01:01:18,200 --> 01:01:19,520
Donc, c'est totalement correct.

836
01:01:20,760 --> 01:01:23,640
Maintenant, ici, la façade, il y a une petite différence,

837
01:01:23,880 --> 01:01:26,980
donc 50 au niveau du comparable C et 60, donc c'est la même chose.

838
01:01:27,700 --> 01:01:33,740
Le zonage, donc R3 pour le comparable D,

839
01:01:33,840 --> 01:01:34,960
donc ici, qu'est-ce que ça veut dire ?

840
01:01:35,100 --> 01:01:39,280
C'est que R3, je crois que c'est multirésidentiel, mais avec une certaine limite,

841
01:01:39,380 --> 01:01:44,140
donc ce n'est pas R4. Donc, on peut construire plus que maintenant deux logements,

842
01:01:44,300 --> 01:01:47,000
donc le potentiel est plus important.

843
01:01:47,720 --> 01:01:50,640
On va voir comment on peut ajuster ça en soi ici, cette chance-là.

844
01:01:52,800 --> 01:01:56,620
Ici, intuitivement, si je vous disais, est-ce que maintenant l'ajustement qu'on va

845
01:01:56,640 --> 01:02:00,020
venir faire, pour ça, le R3, qu'est-ce que vous pensez que ça va être ?

846
01:02:00,520 --> 01:02:05,660
Si c'est meilleur R3 par rapport à R2, on va appliquer une décote pour le comparable

847
01:02:05,680 --> 01:02:11,700
ici, étant donné que le prix qui est là est probablement trop bon pour ce

848
01:02:11,720 --> 01:02:13,880
comparable ici. Donc, ce sujet-là ici.

849
01:02:13,900 --> 01:02:18,180
C'est-à-dire que si maintenant, par exemple, on a des...

850
01:02:18,720 --> 01:02:22,040
Si on revient par exemple ici supérieur, le fait qu'ici,

851
01:02:22,120 --> 01:02:28,260
ça soit supérieur le comparable P, il faut ajuster la valeur qu'on a ici pour

852
01:02:28,280 --> 01:02:30,360
tenir compte que lui, dans le fond, c'est juste...

853
01:02:30,380 --> 01:02:34,280
C'est normal. Ici, donc tout ce qu'on va avoir, le prix est probablement trop

854
01:02:34,300 --> 01:02:37,880
important par rapport à la référence qui est ici par PICODE.

855
01:02:38,760 --> 01:02:42,180
Donc, c'est là un peu que c'est moins intuitif, mais on va voir son détail.

856
01:02:43,080 --> 01:02:45,960
Service maintenant au niveau du comparable C et D, bon,

857
01:02:47,240 --> 01:02:53,680
j'ai oublié la topographie, ici c'est donc plat, ici il y a une légère pente et

858
01:02:53,700 --> 01:02:55,140
le comparable D, il est plat également.

859
01:02:55,640 --> 01:02:58,780
Maintenant les services, ici c'est complet et le comparable C,

860
01:02:58,840 --> 01:03:01,080
il n'y a pas de cause et complet pour l'autre.

861
01:03:01,700 --> 01:03:03,820
Maintenant localisation, bon, inférieure et similaire.

862
01:03:05,480 --> 01:03:08,560
Là, ça c'est vraiment tous les paramètres qu'on vient de présenter qu'on a besoin.

863
01:03:11,200 --> 01:03:13,900
Si on commence maintenant avec les deux comparables qu'on a ici.

864
01:03:14,000 --> 01:03:15,760
On va aller faire l'ajustement qui est nécessaire.

865
01:03:17,840 --> 01:03:20,240
Selon vous, qu'est-ce qu'on doit faire ici pour justement,

866
01:03:20,500 --> 01:03:22,180
on commence par le prix de vente.

867
01:03:22,280 --> 01:03:24,800
Donc, ici, c'est le premier point qu'on met.

868
01:03:24,940 --> 01:03:29,100
Donc, ça, c'est simplement les prix qu'on a ici déterminés.

869
01:03:29,200 --> 01:03:32,180
Donc, c'est simplement le 120 000 divisé par le 7 500 piquet.

870
01:03:34,700 --> 01:03:38,660
Maintenant, ici, ça, c'est les ajustements qu'on doit faire.

871
01:03:39,200 --> 01:03:43,960
Condition de marché, donc ça c'est simplement le taux de croissance.

872
01:03:44,160 --> 01:03:50,260
Donc ici, l'ordre qu'est-ce qu'il a dit, c'est un 3% par année.

873
01:03:52,540 --> 01:03:54,560
Pourquoi c'est comme ça, c'est une bien bonne question.

874
01:03:54,680 --> 01:03:58,440
C'est probablement basé sur une moyenne de l'inflation qu'il y a eu historiquement.

875
01:03:58,800 --> 01:04:04,500
Mais pour déterminer justement le 0,08, si vous prenez donc le 3%,

876
01:04:04,520 --> 01:04:10,060
et là dans ce cas-là ici, on est aux alentours de décembre 2025,

877
01:04:10,420 --> 01:04:15,420
donc c'est à peu près deux mois qui se sont écoulés, donc si vous prenez 2 sur 12

878
01:04:15,440 --> 01:04:20,640
fois justement le 16, on arrive probablement à un ajustement de 0.08.

879
01:04:20,660 --> 01:04:22,660
Donc je vais le faire avec...

880
01:04:32,480 --> 01:04:35,520
Ça va me donner.5,.4, puis là, ça ici.

881
01:04:39,600 --> 01:04:40,720
Je vais être slide, hein.

882
01:04:46,820 --> 01:04:48,380
Qu'est-ce que j'ai pas fait de décorer ?

883
01:04:48,860 --> 01:04:50,480
Ah oui, c'est fois le 3%. Désolé.

884
01:04:54,200 --> 01:05:00,340
Donc, 0,08. Donc ici, c'est exactement la valeur qu'on a là.

885
01:05:01,900 --> 01:05:02,700
Bon,

886
01:05:07,340 --> 01:05:08,480
ça ne va pas bien. Je cherche mon...

887
01:05:08,500 --> 01:05:14,400
Ah oui, c'est ça. Donc le 0,08 ici, c'est simplement déterminé en prenant le ratio

888
01:05:14,420 --> 01:05:17,840
de mois qui se sont écoulés depuis la vente de votre comparable.

889
01:05:20,100 --> 01:05:24,000
auquel on applique un taux de croissance de 3%, qui est une norme,

890
01:05:24,580 --> 01:05:29,040
à cette valeur-là ici. Donc, ça, c'est le prix de vente du comparable par picolé.

891
01:05:29,620 --> 01:05:31,860
Pour aller justement ajouter pour les conditions de marché,

892
01:05:32,180 --> 01:05:35,800
c'est simplement, donc, vous prenez ici la période qui s'est découlée.

893
01:05:36,000 --> 01:05:38,680
Donc, dans ce cas-là, c'est février et ça s'est vendu en décembre.

894
01:05:39,060 --> 01:05:40,560
Donc, il y a deux mois qui se sont découlés.

895
01:05:41,520 --> 01:05:44,140
Et là, ici, c'est important, c'est 3% par année.

896
01:05:44,300 --> 01:05:48,200
Donc, il y a un sixième d'année en soi qui se sont écoulés depuis la vente.

897
01:05:48,380 --> 01:05:51,680
Donc, on ajuste pour un sixième de 3 %.

898
01:05:52,340 --> 01:05:57,460
Et ça, un sixième de 3 %, ça nous donne aux alentours de son attaque 116,

899
01:05:57,620 --> 01:06:02,220
c'est 0,08. Maintenant, ici, si on retourne le comparable B,

900
01:06:04,580 --> 01:06:08,520
ici, donc, c'est en octobre. Donc là, octobre, novembre,

901
01:06:09,060 --> 01:06:10,840
décembre, janvier, février, donc c'est cinq mois.

902
01:06:11,320 --> 01:06:16,260
Donc, cinq mois, cinq douzièmes de 3 %, ça va probablement nous donner,

903
01:06:16,280 --> 01:06:20,600
donc ici, 0,15. Et là, c'est appliqué à la valeur de 15 $.

904
01:06:22,880 --> 01:06:25,360
Ça, c'est l'ajustement pour les conditions de marché.

905
01:06:26,020 --> 01:06:29,380
Donc, la croissance des prix simplement.

906
01:06:32,560 --> 01:06:36,440
Ça, c'est en condition dans un état normal.

907
01:06:36,460 --> 01:06:41,740
Donc, maintenant, c'est très possible qu'il y a des cas particuliers où l'ajustement

908
01:06:41,760 --> 01:06:45,240
peut être différent, mais l'ordre mentionne donc 3 % par année,

909
01:06:45,340 --> 01:06:49,880
c'est la norme. Donc, pour un terrain, c'est ce qui est jugé acceptable.

910
01:06:50,220 --> 01:06:52,480
C'est-à-dire que vous ne pouvez pas appliquer un taux de croissance qui est moins

911
01:06:52,500 --> 01:06:54,040
élevé que ça, plus élevé que ça.

912
01:06:56,120 --> 01:06:59,580
Il y a une des raisons pourquoi justement on préfère utiliser 12 mois et moins,

913
01:06:59,680 --> 01:07:03,880
c'est parce que justement, si notre 3 % est faux, le fait de composer plusieurs

914
01:07:03,900 --> 01:07:09,900
années, ça fait qu'on accumule une grosse erreur à travers le

915
01:07:09,920 --> 01:07:13,020
temps. Donc, en limitant ça un an, c'est déjà plus acceptable.

916
01:07:15,380 --> 01:07:21,780
Maintenant ici, là, on fait un ajustement qui est pour la localisation.

917
01:07:23,500 --> 01:07:29,240
Pour ça ici, le prochain cours est dédié vraiment à comment on détermine la valeur

918
01:07:29,260 --> 01:07:30,700
qui est ici. Là, c'est symbolique.

919
01:07:31,520 --> 01:07:33,700
Ça va être juste dans le fond, le signe va être le même.

920
01:07:34,140 --> 01:07:36,880
Va être logique, mais la valeur ne sera pas nécessairement exacte.

921
01:07:36,900 --> 01:07:38,380
C'est l'objectif du prochain cours.

922
01:07:39,120 --> 01:07:42,080
C'est comment on fait pour déterminer justement l'ajustement exact.

923
01:07:42,740 --> 01:07:45,360
Mais pour vous donner une petite idée, la localisation,

924
01:07:45,540 --> 01:07:46,580
donc pourquoi il y a un moins 1 ?

925
01:07:47,100 --> 01:07:50,580
C'est probablement parce qu'on est dans le cas ici d'une localisation qui est dite

926
01:07:50,600 --> 01:07:53,860
supérieure. Donc, si on retourne, exactement.

927
01:07:54,060 --> 01:07:56,200
Donc, la localisation est supérieure.

928
01:07:57,580 --> 01:08:02,360
Est-ce que tout le monde était à l'aise avec pourquoi on enlève la valeur au prix

929
01:08:02,380 --> 01:08:04,540
par pied carré, étant donné que c'est supérieur ?

930
01:08:05,220 --> 01:08:07,980
Parce que des fois, peut-être qu'il y en a qui pensent qu'on devrait ajouter,

931
01:08:08,140 --> 01:08:09,240
mais c'est correct.

932
01:08:12,540 --> 01:08:18,400
Non, c'est bon parce qu'on l'enlève pour se remettre au niveau du sujet.

933
01:08:18,740 --> 01:08:20,400
C'est en plein ça. C'est exactement ça.

934
01:08:21,040 --> 01:08:22,660
Tout à fait. Donc, oui, c'est bien.

935
01:08:22,840 --> 01:08:25,580
C'est merveilleux. Des fois, ça peut accrocher à ce niveau-là,

936
01:08:25,660 --> 01:08:27,640
mais vous avez tout compris. C'est ça.

937
01:08:27,740 --> 01:08:28,720
On se met au niveau du sujet.

938
01:08:28,800 --> 01:08:30,380
Même, je pense que je n'aurais pas pu mieux dire, honnêtement.

939
01:08:31,260 --> 01:08:34,620
On se met au niveau du sujet en enlevant une valeur de 1.

940
01:08:34,800 --> 01:08:36,220
Ici, la valeur de 1 est symbolique.

941
01:08:36,860 --> 01:08:40,760
Maintenant, ici, donc, pourquoi on fait un ajustement de zéro pour le comparable A ?

942
01:08:40,920 --> 01:08:46,000
C'est parce qu'on est ici, donc, dans une localisation qui est similaire.

943
01:08:50,840 --> 01:08:55,280
Maintenant, le similaire et le supérieur, ça, c'est vraiment comme ça qu'il faut

944
01:08:55,300 --> 01:08:58,120
vraiment le mentionner. Donc, maintenant, est-ce qu'il y a des niveaux de

945
01:08:58,140 --> 01:08:58,940
supérieure ?

946
01:09:02,040 --> 01:09:05,660
qu'est-ce que l'ordre dit, c'est que dans le fond, on pourrait être tenté de dire,

947
01:09:05,720 --> 01:09:09,240
bon, mais là, c'est supérieur plus-plus, mais non, parce qu'en soi,

948
01:09:10,380 --> 01:09:11,620
il faut quand même que ça soit très proche.

949
01:09:11,780 --> 01:09:15,000
C'est-à-dire qu'ils ont beau dire qu'il faut que ça soit relativement proche pour

950
01:09:15,020 --> 01:09:20,660
dire que soit que le comparable est similairement au niveau de la localisation,

951
01:09:21,280 --> 01:09:23,840
soit qu'il est mieux placé, soit qu'il est moins bien placé.

952
01:09:24,260 --> 01:09:25,420
Donc, il y a comme trois possibilités.

953
01:09:26,720 --> 01:09:29,340
C'est une limite, selon moi, pour avoir des méthodes, des façons de faire plus

954
01:09:29,360 --> 01:09:33,320
adaptées, par exemple, utiliser une distance par rapport à un point de référence,

955
01:09:34,260 --> 01:09:38,420
je ne sais pas moi, une épicerie ou une université, ou peu importe,

956
01:09:38,540 --> 01:09:40,640
pour justement que ce soit plus précis, mais bon, c'est comme ça.

957
01:09:42,500 --> 01:09:45,540
Donc, si c'est juste trois possibilités, ça montre qu'il faut quand même qu'il y ait

958
01:09:45,560 --> 01:09:47,000
les comparables soient relativement proches.

959
01:09:49,280 --> 01:09:52,800
Bon, donc, ici maintenant, au niveau de la superficie, c'est la même logique,

960
01:09:52,880 --> 01:09:55,300
donc, c'est-à-dire que si on a un achatement qui est positif ici,

961
01:09:55,420 --> 01:10:01,460
Ça veut dire qu'on est dans le cas d'un comparable qui a une

962
01:10:01,480 --> 01:10:03,160
superficie qui est plus faible.

963
01:10:03,280 --> 01:10:12,220
Pourquoi ? Parce que si on retourne ici, comparable

964
01:10:12,240 --> 01:10:17,400
A, on ajuste ici la valeur.

965
01:10:34,480 --> 01:10:35,520
Voici de m'y rester.

966
01:10:59,700 --> 01:11:02,380
Ça aurait peut-être le contraire, genre le A c'est un plus,

967
01:11:02,500 --> 01:11:05,780
puis le B c'est un moins. Oui, c'est en plein ça.

968
01:11:06,640 --> 01:11:11,000
Il y a une coquille ici, je ne sais pas pourquoi, mais non,

969
01:11:11,120 --> 01:11:13,300
c'est en plein ça, mais pourtant l'erreur est comme répétée ici.

970
01:11:20,420 --> 01:11:21,220
Il y a

971
01:11:23,940 --> 01:11:29,320
possiblement un erreur, mais je sais qu'il y a une twist avec ça.

972
01:11:31,120 --> 01:11:34,460
Non, mais la superficie ici est plus importante.

973
01:11:36,000 --> 01:11:36,800
Donc,

974
01:11:39,380 --> 01:11:40,300
le

975
01:11:45,860 --> 01:11:48,940
non, c'est justement donc c'est le

976
01:11:50,700 --> 01:11:57,040
je vais revenir par courriel sur ça, je vais me prendre une note mais c'est le

977
01:11:57,060 --> 01:12:02,160
côté qui n'est pas intuitif dans le fond c'est le fait que on est dans vous avez

978
01:12:02,180 --> 01:12:08,340
mentionné tantôt que les plus petits terrains ont une valeur par pied

979
01:12:08,360 --> 01:12:13,180
carré qui était plus élevée donc c'est un ajustement qui est fait justement pour ça,

980
01:12:13,260 --> 01:12:15,400
donc c'est par rapport à l'économie c'est vraiment

981
01:12:17,200 --> 01:12:22,820
intuitif parce que ici, le fait en soi qu'on soit par exemple dans un...

982
01:12:23,720 --> 01:12:27,440
Le fait qu'on a une superficie qui est différente, ça ne l'impacte pas en soi le

983
01:12:27,460 --> 01:12:31,560
prix. On n'a pas besoin d'ajuster pour la taille en soi étant donné qu'on a un prix

984
01:12:31,580 --> 01:12:33,720
qui est par pied carré. Vous comprenez ?

985
01:12:34,840 --> 01:12:36,380
Donc, le problème c'est quoi ?

986
01:12:36,540 --> 01:12:38,560
C'est que plus on est dans le cas d'un terrain qui est grand,

987
01:12:39,500 --> 01:12:44,680
plus il y a une valeur d'échelle, il y a une diminution au niveau du coût d'échelle.

988
01:12:44,700 --> 01:12:49,520
Donc, c'est-à-dire qu'un plus petit terrain, il va avoir une plus grosse valeur par

989
01:12:49,540 --> 01:12:51,040
pied carré qu'un gros terrain.

990
01:12:51,720 --> 01:12:54,320
Et ça, c'est justement l'achatement qu'on fait pour une valeur qui est plus

991
01:12:54,340 --> 01:12:57,920
importante. Donc, ici, on est dans le cas de 8500 par rapport à 8000.

992
01:12:58,680 --> 01:13:02,440
Donc, il y a un achatement qui est fait de plus ici, plus 0.30.

993
01:13:02,580 --> 01:13:04,220
Et c'est le contraire dans le cas de 7000.

994
01:13:04,460 --> 01:13:05,780
Mais non, c'est bon. Ce n'est pas une erreur.

995
01:13:05,900 --> 01:13:08,060
C'est vraiment… Je cherchais juste l'explication.

996
01:13:08,080 --> 01:13:10,320
C'est ça. Donc, c'est ce que ça allait.

997
01:13:10,500 --> 01:13:16,560
On va le revoir à la séance 4, mais l'institution est vraiment qu'ici en

998
01:13:16,580 --> 01:13:21,900
soi, on ajuste déjà pour le pied carré dans la valeur qu'on a ici.

999
01:13:23,240 --> 01:13:27,500
Et là, la seule chose qui reste, c'est simplement l'économie d'échelle qu'on a

1000
01:13:27,520 --> 01:13:28,420
lorsqu'on grosse l'intérêt.

1001
01:13:31,860 --> 01:13:32,660
Ça va ?

1002
01:13:38,880 --> 01:13:40,040
Bon, je prends pour un clic, ça va.

1003
01:13:40,960 --> 01:13:42,460
Donc, maintenant ici, c'est ça.

1004
01:13:43,200 --> 01:13:46,240
Maintenant, pour la topographie, donc, du comparable A et B,

1005
01:13:46,580 --> 01:13:49,160
pas d'ajustement, les services non plus et zonage.

1006
01:13:49,280 --> 01:13:50,080
Donc, là, qu'est-ce qu'on fait ?

1007
01:13:50,100 --> 01:13:53,300
C'est qu'on s'en va additionner, donc, simplement toutes ces composantes-là et ça

1008
01:13:53,320 --> 01:13:56,440
nous donne une valeur indiquée, donc, par dollar de pi carré.

1009
01:13:58,000 --> 01:14:03,220
Donc, c'est ça ici. Maintenant, le comparable ici, C et D,

1010
01:14:03,780 --> 01:14:06,760
c'est le même principe. C'est-à-dire que si on retourne ici maintenant,

1011
01:14:07,400 --> 01:14:11,560
les services, donc c'est complet et là, dans ce cas-là,

1012
01:14:11,720 --> 01:14:18,260
ici, il n'y a pas de gaz. Donc, si on retourne voir ici au niveau des…

1013
01:14:24,340 --> 01:14:28,680
Donc, ici, le fait que le comparable ici n'a pas de service de gaz,

1014
01:14:28,800 --> 01:14:32,060
c'est pour ça qu'on ajoute ici pour corriger la valeur qui va être plus faible que

1015
01:14:32,080 --> 01:14:35,940
prévu. Donc, vous voyez, c'est une grosse différence pour simplement le fait de ne

1016
01:14:35,960 --> 01:14:41,420
pas avoir le gaz. Mais l'intuition, c'est qu'un terrain équivalent avec du gaz va

1017
01:14:41,440 --> 01:14:43,040
avoir une valeur plus importante.

1018
01:14:43,160 --> 01:14:45,660
Donc, on doit ajuster le prix par pied carré, donc du comparable C.

1019
01:14:46,140 --> 01:14:50,820
Et la même chose pour les… Tout ce qui est ici, si on retourne.

1020
01:14:52,400 --> 01:14:54,240
Localisation inférieure. Topographie, donc.

1021
01:14:55,440 --> 01:14:59,840
On va le voir ici. Donc, la topographie, on peut voir qu'il y a une pente qui est

1022
01:14:59,860 --> 01:15:01,860
plus abrute par rapport à un terrain plat.

1023
01:15:02,440 --> 01:15:06,440
c'est une pénalisation donc ici on va aller faire un ajustement positif étant donné

1024
01:15:06,460 --> 01:15:12,020
que le sujet est un terrain plat donc c'est la logique derrière.

1025
01:15:14,440 --> 01:15:20,440
Maintenant ici l'ajustement net donc c'est ce qu'on va voir en dernier et

1026
01:15:20,460 --> 01:15:23,240
là comme je vous ai dit pour déterminer donc toutes ces composantes là ça sera avec

1027
01:15:23,260 --> 01:15:26,820
le prochain cours mais c'est comme ça donc on fait vraiment la détermination des

1028
01:15:26,840 --> 01:15:27,640
comparables.

1029
01:15:32,320 --> 01:15:36,580
Honnêtement, c'est quand même pas tant la composante superficie,

1030
01:15:36,600 --> 01:15:42,160
je pense que je vais quand même la refaire parce que c'est quand même pas tant

1031
01:15:42,180 --> 01:15:47,440
intuitif, mais l'idée c'est que la superficie on n'applique pas la même logique que

1032
01:15:47,460 --> 01:15:54,760
toutes les autres dans le cas ici par exemple, la localisation c'est quoi qui est de

1033
01:15:54,780 --> 01:15:56,860
factuel et ça dépend pas donc du pied carré.

1034
01:15:57,440 --> 01:16:00,680
Mais au niveau de la superficie, c'est que là, on a vraiment un ajustement qui doit

1035
01:16:00,700 --> 01:16:05,600
être fait, étant donné qu'on tient déjà compte de cette unité de mesure ici.

1036
01:16:07,580 --> 01:16:09,080
Et c'est vraiment juste la composante.

1037
01:16:09,660 --> 01:16:11,600
La meilleure façon de le voir, je pense, c'est d'y aller,

1038
01:16:11,680 --> 01:16:14,840
par exemple, avec, je ne sais pas moi,

1039
01:16:16,760 --> 01:16:21,740
Est-ce qu'un terrain qui peut maintenant contenir une maison unifamiliale par

1040
01:16:21,760 --> 01:16:26,720
rapport à un duplex va être exactement, par exemple, si c'est le double de la

1041
01:16:26,740 --> 01:16:32,040
taille, le terrain qui va contenir le duplex ne sera pas exactement le double du

1042
01:16:32,060 --> 01:16:33,700
terrain qui contient une maison unifamiliale.

1043
01:16:33,720 --> 01:16:37,620
pour la simple et bonne raison qu'il y a comme une composante fixe.

1044
01:16:39,360 --> 01:16:42,700
Un terrain très petit va quand même avoir une valeur de base importante.

1045
01:16:43,040 --> 01:16:45,360
Et ça, c'est justement, plus on grossit, plus c'est vrai.

1046
01:16:47,160 --> 01:16:50,520
Et un immense terrain, par exemple, qui pourrait avoir 20-30 maisons,

1047
01:16:50,620 --> 01:16:56,320
ne va pas se vendre le prix de 20 terrains individuels pour en contenir chacune une

1048
01:16:56,340 --> 01:16:59,200
maison. Donc, je pense que c'est la meilleure façon de le voir.

1049
01:16:59,640 --> 01:17:03,460
Et là, c'est justement, on fait cet ajustement-là ici avec la superficie pour ce

1050
01:17:03,480 --> 01:17:05,940
point-là et non pour le fait qu'on a un terrain qui est plus grand.

1051
01:17:06,080 --> 01:17:09,320
Et c'est pour ça que les signes ne sont pas du même sens que l'intuition nous

1052
01:17:09,340 --> 01:17:12,400
dirait. Donc, dans le cas ici, par exemple, du comparable A,

1053
01:17:13,560 --> 01:17:19,060
on nous dit que la localisation, elle est similaire.

1054
01:17:20,820 --> 01:17:22,520
Donc, localisation, donc l'ajetement est zéro.

1055
01:17:23,560 --> 01:17:25,240
Là, c'était la superficie, désolé.

1056
01:17:26,100 --> 01:17:29,180
Superficie, donc la superficie est plus petite.

1057
01:17:29,320 --> 01:17:30,740
Donc, qu'est-ce que ça nous dit ici ?

1058
01:17:31,180 --> 01:17:35,480
c'est que le fait que la superficie soit plus petite, comme on a dit,

1059
01:17:35,680 --> 01:17:39,540
un terrain plus petit va avoir une valeur par pied carré quand même plus élevée qu

1060
01:17:39,560 --> 01:17:44,760
'un terrain plus grand. Donc, dans cette collée ici, il faudrait venir appliquer une

1061
01:17:44,780 --> 01:17:48,700
décote. Et c'est pour ça qu'on a une décote ici de 0.25,

1062
01:17:49,420 --> 01:17:50,780
étant donné que le terrain est plus petit.

1063
01:17:52,100 --> 01:17:53,560
C'est simplement à cause, donc,

1064
01:17:55,340 --> 01:17:57,600
je pense que le plus important, c'est que plus un terrain est grand,

1065
01:17:58,000 --> 01:18:02,140
plus la valeur par pied carré va quand même diminuer il n'y aura pas une croissance

1066
01:18:02,160 --> 01:18:05,020
par exemple du prix par pied carré linéaire.

1067
01:18:05,200 --> 01:18:07,560
Donc il va quand même avoir une diminution.

1068
01:18:07,680 --> 01:18:16,000
C'est-à-dire que par exemple un terrain de 2000 pieds carré ne sera pas le

1069
01:18:16,020 --> 01:18:18,560
double du prix qu'un terrain de 1000 pieds carré à la même emplacement.

1070
01:18:19,100 --> 01:18:24,280
C'est ça. Et ça, ce côté qui n'est pas linéaire, on en tient justement dans l

1071
01:18:24,300 --> 01:18:25,260
'ajustement de la superficie.

1072
01:18:26,380 --> 01:18:27,180
C'est pour ça.

1073
01:18:29,660 --> 01:18:35,900
je ne suis pas sûre de comprendre dans le sens que mon B est 9000 pieds carrés

1074
01:18:35,920 --> 01:18:42,860
mon sujet est 8000 puis on met plus 30 c'est ça en

1075
01:18:42,880 --> 01:18:48,900
soi la valeur est symbole la valeur est pas si vous ne comprenez pas la valeur en

1076
01:18:48,920 --> 01:18:53,180
soi c'est correct mais le signe c'est ça qui est important est-ce que vous ne

1077
01:18:53,200 --> 01:18:55,120
comprenez pas pourquoi c'est un achetement qui est négatif c'est ça ?

1078
01:18:55,620 --> 01:18:59,140
Non, mais c'est parce que le B est plus grand, donc théoriquement,

1079
01:18:59,280 --> 01:19:02,080
il coûterait moins cher le pied carré un peu.

1080
01:19:02,840 --> 01:19:06,660
Non, mais c'est justement, si vous regardez bien ici, l'ajustement qu'on fait,

1081
01:19:06,720 --> 01:19:08,600
c'est sur une valeur par pied carré.

1082
01:19:09,740 --> 01:19:12,900
Donc, c'est déjà, en soi qu'il soit plus grand, ça ne nous importe peu,

1083
01:19:12,980 --> 01:19:14,540
parce qu'on a déjà corrigé pour les pieds carrés.

1084
01:19:15,000 --> 01:19:16,600
OK. Je ne sais pas si vous voulez.

1085
01:19:16,940 --> 01:19:19,260
Si on avait appliqué, mettons ça, sur la valeur totale du terrain,

1086
01:19:19,360 --> 01:19:22,160
je suis d'accord. Mais là, on est dans le cas vraiment d'une valeur en dollars par

1087
01:19:22,180 --> 01:19:24,980
pied carré. OK. Mais la raison maintenant, c'est que là,

1088
01:19:25,140 --> 01:19:27,860
si on ajuste pour ça, on devrait se dire, bon, mais il ne devrait pas avoir des

1089
01:19:27,880 --> 01:19:32,080
ajustements. Mais ce n'est pas comme ça parce que plus un terrain est grand,

1090
01:19:32,860 --> 01:19:36,200
plus justement, il y a, il ne faut pas dire économie d'échelle,

1091
01:19:36,320 --> 01:19:40,640
mais c'est comme ça. Donc, c'est-à-dire le prix par picoré décroît plus le terrain

1092
01:19:40,660 --> 01:19:43,300
aussi. Donc, on en tient compte justement dans l'ajustement de la superficie.

1093
01:19:43,460 --> 01:19:46,120
C'est pour ça. Mais c'est le seul point qui est comme ça.

1094
01:19:46,220 --> 01:19:48,020
Les autres, c'est des ajustements qui sont plus logiques.

1095
01:19:48,340 --> 01:19:52,360
Donc, on se compare au sujet et on ajuste.

1096
01:19:53,500 --> 01:19:55,420
Parfait. Oui.

1097
01:19:57,640 --> 01:20:02,620
Bon, maintenant ici, l'ajustement net, c'est quoi ?

1098
01:20:03,600 --> 01:20:08,460
C'est ici, dans ce cas-là, c'est que c'est simplement le…

1099
01:20:10,920 --> 01:20:14,940
Il faut qu'il y ait un ajustement net, c'est l'ordre qui demande ça,

1100
01:20:15,460 --> 01:20:20,680
il ne faut pas que l'ajustement net soit supérieur à 25 %.

1101
01:20:20,700 --> 01:20:23,860
Et ça, pour le déterminer, ici, comme dans le cas du comparable,

1102
01:20:24,660 --> 01:20:27,420
c'est 1.1 %. Comment on fait pour arriver à ça ?

1103
01:20:27,940 --> 01:20:29,160
C'est simplement, donc,

1104
01:20:32,600 --> 01:20:36,560
vous prenez ici tous les ajustements que vous avez fait et vous les divisez par la

1105
01:20:36,580 --> 01:20:41,980
valeur de 16. Dans ce cas-là, ici, ça serait 0.25 plus le 0.08 sur 16.

1106
01:20:42,600 --> 01:20:48,780
Et là, le net, ça le dit, c'est que les signes négatifs et positifs s

1107
01:20:48,800 --> 01:20:53,700
'offset. Donc, c'est-à-dire qu'ici, on va avoir 0.25 avec 0.08.

1108
01:20:53,840 --> 01:20:56,780
Donc, ça va donner aux alentours de moins 0.17.

1109
01:20:58,200 --> 01:21:01,020
Le brut, donc ici, si on retourne là, l'ajustement brut,

1110
01:21:01,220 --> 01:21:05,020
c'est simplement qu'on veut aller mesurer l'ajustement de toutes les variations.

1111
01:21:05,100 --> 01:21:09,160
Mais vraiment, on veut tenir compte que ce soit positif et négatif.

1112
01:21:09,180 --> 01:21:12,460
C'est-à-dire que dans le cas ici, par exemple, l'ajustement,

1113
01:21:13,060 --> 01:21:14,120
si on regarde,

1114
01:21:16,380 --> 01:21:22,100
le moins 1.1, on va le calculer.

1115
01:21:22,120 --> 01:21:27,580
Ça va être mieux. Si on retourne ici, on va faire ça comme ça.

1116
01:21:32,140 --> 01:21:38,200
Donc, pour déterminer le 1,1 ici, c'est simplement la somme ici

1117
01:21:38,220 --> 01:21:43,120
en soi du 0,08. Donc, on a la valeur de 16, qu'on va l'ajouter,

1118
01:21:43,320 --> 01:21:45,220
et on a les ajustements qu'on fait ici.

1119
01:21:45,340 --> 01:21:49,960
Donc, 0,08 ici, et de moins 0,25 ici.

1120
01:21:51,460 --> 01:21:57,760
En soit, la somme de ces deux ajustements-là, le ratio

1121
01:21:57,780 --> 01:22:02,540
entre le 0.7 et ça, ça va être ça qui va nous déterminer l'ajustement net.

1122
01:22:02,780 --> 01:22:04,320
Donc là, ici, on va le calculer.

1123
01:22:05,160 --> 01:22:06,900
Désolé, ce n'est pas super bien présenté.

1124
01:22:07,740 --> 01:22:11,340
Donc ici, si on fait ensuite comme ça,

1125
01:22:14,440 --> 01:22:16,480
donc moins 1.1 %.

1126
01:22:21,480 --> 01:22:26,240
Pour que ce soit exactement la même valeur, donc ici, le moins 1,1 % est déterminé

1127
01:22:26,260 --> 01:22:30,560
comme ça. Maintenant, l'ajustement brut, c'est presque la même chose.

1128
01:22:30,720 --> 01:22:33,500
C'est juste qu'au lieu d'aller additionner les deux valeurs,

1129
01:22:33,740 --> 01:22:38,240
on va prendre pour acquis. Une façon de le voir, c'est qu'on ramène tous les

1130
01:22:38,260 --> 01:22:41,120
ajustements positivement. Ça, qu'est-ce que ça permet de faire ?

1131
01:22:41,260 --> 01:22:48,140
C'est que même si ici, dans l'ajustement net, il y a un biais,

1132
01:22:48,260 --> 01:22:51,020
c'est que dans le fond, on peut avoir des gros ajustements qui soient,

1133
01:22:51,080 --> 01:22:55,600
mettons, positivement et négativement, mais ça reste quand même des ajustements,

1134
01:22:55,800 --> 01:22:58,100
même si il s'offset, c'est quand même beaucoup de variations.

1135
01:22:58,500 --> 01:23:01,760
Et l'ajustement brut permet justement de capturer toutes les variations qui soient

1136
01:23:01,780 --> 01:23:05,140
positives et négatives. Donc, là, qu'est-ce qu'elle lui dit ?

1137
01:23:05,260 --> 01:23:08,480
C'est qu'il faut également compter un ajustement qui est net et brut.

1138
01:23:09,480 --> 01:23:14,100
Donc ici, je pense que je vais le refaire correctement pour que ça soit…

1139
01:23:15,860 --> 01:23:18,400
On va le faire avec le comparable A et B.

1140
01:23:21,840 --> 01:23:23,820
Donc ici, qu'est-ce qu'on a comme variation ?

1141
01:23:24,020 --> 01:23:28,680
Donc on a le prix… On va mettre le prix ici donc de vente par pied carré.

1142
01:23:34,040 --> 01:23:37,340
Ici, on a 16 et là, on a 15 pour l'autre.

1143
01:23:43,020 --> 01:23:44,960
Maintenant, ensuite, on a le premier ajustement qu'on a fait,

1144
01:23:45,060 --> 01:23:48,520
donc 0,08 pour les conditions de marché.

1145
01:23:48,960 --> 01:23:50,940
Donc, ici, on va mettre ajustement.

1146
01:23:58,100 --> 01:23:59,180
Conditions de marché.

1147
01:24:03,920 --> 01:24:10,120
Donc, les conditions marchantes, on a fait un ajustement de 0,08 et de 0,15

1148
01:24:10,140 --> 01:24:18,800
ici. Maintenant, ensuite, au niveau de la superficie, il

1149
01:24:18,820 --> 01:24:24,940
y a un ajustement qui est négatif ici de 0,25 et de 0

1150
01:24:24,960 --> 01:24:31,200
,30 positif ici. Donc, maintenant, pour déterminer

1151
01:24:31,220 --> 01:24:38,500
l'ajustement net et

1152
01:24:38,520 --> 01:24:44,840
ajustement brut, dans le cas du net, c'est simplement la

1153
01:24:44,860 --> 01:24:50,900
somme de tous les ajustements qui ont été faits ici, auxquels

1154
01:24:50,920 --> 01:24:53,440
on va aller divisé par le prix de vente par pied carré.

1155
01:24:55,240 --> 01:25:01,440
Donc, moins 1,1%. Et maintenant, on peut ici drag and drop

1156
01:25:02,020 --> 01:25:05,240
et là, ça nous donne l'ajustement de

1157
01:25:09,820 --> 01:25:15,840
3,1%. Qu'est-ce que

1158
01:25:15,860 --> 01:25:17,520
j'ai fait ? Combien de rires ici ?

1159
01:25:24,020 --> 01:25:27,760
Ah oui, donc c'est ça. Donc ici, il y a un ajustement qui va être,

1160
01:25:27,920 --> 01:25:30,280
il y a un autre ajustement que j'ai oublié.

1161
01:25:31,020 --> 01:25:37,020
Donc c'est-à-dire que ici, par exemple, on aurait l'ajustement pour

1162
01:25:37,040 --> 01:25:43,140
la localisation, désolé, qui est

1163
01:25:43,160 --> 01:25:49,540
de moins 1. Et là, ici, on va aller simplement ajouter localisation comme

1164
01:25:49,560 --> 01:25:55,700
ça et là on obtient justement le 3.7 ici désolé pour la

1165
01:25:55,720 --> 01:25:58,140
petite coquille ici il n'y a pas d'ajoutement pour la localisation

1166
01:25:59,960 --> 01:26:05,380
bon jusque là c'est correct maintenant pour l'ajoutement brut c'est pratiquement la

1167
01:26:05,400 --> 01:26:10,960
même chose la seule différence c'est que on met toutes les valeurs positives puis on

1168
01:26:10,980 --> 01:26:15,920
les additionne qu'est-ce qu'il faut faire ici c'est simplement on pourrait dire

1169
01:26:17,900 --> 01:26:21,020
une façon de, je ne sais pas s'il y a absolu.

1170
01:26:23,620 --> 01:26:29,540
Donc, oui, ça marche. On prendrait, par exemple, la valeur en absolu ici de le

1171
01:26:29,560 --> 01:26:32,480
chiffre qui est là, ici. On peut le faire pour toutes, mais bon.

1172
01:26:32,800 --> 01:26:36,780
Ici, je sais que ça va donner quand même 0,08, mais la fonction valeur absolue,

1173
01:26:36,920 --> 01:26:40,700
pour ceux-là qui ne savent pas c'est quoi, c'est simplement une fonction qui ramène

1174
01:26:40,720 --> 01:26:45,260
toute valeur positive dans le sens opposé.

1175
01:26:45,320 --> 01:26:47,940
C'est-à-dire que la fonction valeur absolue de moins 8,

1176
01:26:48,180 --> 01:26:54,320
ça va donner 8. C'est tout. Donc ici, plus la fonction valeur absolue

1177
01:26:54,340 --> 01:26:55,160
de ça.

1178
01:26:57,020 --> 01:26:59,680
Je me complique un peu la tête pour que ça fonctionne tout le temps,

1179
01:26:59,900 --> 01:27:05,340
mais bon, c'est plus la fonction valeur absolue de ça ici,

1180
01:27:05,480 --> 01:27:07,540
même s'il n'y a pas de valeur pour qu'on puisse la déplacer.

1181
01:27:08,280 --> 01:27:11,160
Et on s'en va diviser par le prix ici.

1182
01:27:13,260 --> 01:27:19,100
Donc là, ça nous donne un ajustement de 2,1 %, un ajustement de 2,1 %,

1183
01:27:19,120 --> 01:27:20,380
exactement comme ce qui est ici.

1184
01:27:20,560 --> 01:27:24,560
Et là, si on déplace, ça nous donne 9,7 %.

1185
01:27:25,640 --> 01:27:27,600
Donc c'est comme ça en soi que c'est calculé.

1186
01:27:31,080 --> 01:27:37,580
Comme ça ici. Donc c'est ça. De façon simple, vous auriez pu faire

1187
01:27:37,600 --> 01:27:39,600
une deuxième colonne et mettre simplement...

1188
01:27:39,620 --> 01:27:43,680
même, le mieux c'est d'étudier la fonction de valeur absolue et non de multiplier

1189
01:27:43,700 --> 01:27:47,020
par moins un pour inverser le signe parce qu'il y en a qui sont déjà positifs.

1190
01:27:47,300 --> 01:27:51,220
Il faut vraiment simplement tous les ramener du même signe pour qu'on puisse dans le

1191
01:27:51,240 --> 01:27:57,120
fond faire la somme des variations totales et non simplement ceux qui s'obsèdent.

1192
01:27:57,660 --> 01:27:58,660
Est-ce que c'est clair pour ça ?

1193
01:28:01,120 --> 01:28:05,360
Oui. Parfait. Et là ici maintenant, qu'est-ce que l'on demande ?

1194
01:28:05,520 --> 01:28:10,340
C'est que pour que votre comparable, donc, il puisse être utilisé,

1195
01:28:10,840 --> 01:28:16,020
il faut absolument que le seuil net, donc, ça soit de 25%.

1196
01:28:16,040 --> 01:28:18,240
C'est-à-dire qu'il ne faut pas que le...

1197
01:28:18,260 --> 01:28:21,140
Il faut que ça soit, donc, ici, supérieur ou égal à 25%.

1198
01:28:22,800 --> 01:28:25,300
Donc, maintenant, à ce niveau-là, vous êtes correct.

1199
01:28:25,560 --> 01:28:26,520
Ça peut aller dans les deux sens.

1200
01:28:26,660 --> 01:28:30,480
Donc, c'est-à-dire que, ici, vous prenez, donc, le moins 1.1.

1201
01:28:30,780 --> 01:28:33,460
C'est correct. Ce n'est pas une variation, donc, de 25%.

1202
01:28:33,480 --> 01:28:36,220
Parce qu'il y en a... Quand on va faire beaucoup d'ajustements,

1203
01:28:36,560 --> 01:28:38,140
ça va vraiment être plus important que ça.

1204
01:28:38,580 --> 01:28:41,600
Et des fois, on va s'approcher justement d'un seuil comme par exemple,

1205
01:28:41,680 --> 01:28:45,260
ici, vous voyez l'ajustement brut, on est à 18.4.

1206
01:28:45,520 --> 01:28:47,620
Bien là, on est correct vu que c'est brut parce que là,

1207
01:28:47,680 --> 01:28:50,980
c'est 50 %. Donc, il ne faut pas que ça dépasse justement ce seuil-là.

1208
01:28:52,520 --> 01:28:58,840
Ici, encore une fois, vous pourriez faire une fonction sur Excel automatique pour le

1209
01:28:58,860 --> 01:29:04,880
déterminer. Mais, bon, ici, ça remplit la condition, 25 %.

1210
01:29:04,900 --> 01:29:08,040
Là, 3, ça remplit aussi, 50-50 également.

1211
01:29:08,320 --> 01:29:09,120
Donc, c'est correct.

1212
01:29:19,800 --> 01:29:22,780
Maintenant, ici, qu'est-ce qui est fait ?

1213
01:29:22,880 --> 01:29:28,580
Donc, ici, c'est simplement la pondération.

1214
01:29:28,600 --> 01:29:34,640
Donc, il y a une intuition qui est derrière, mais vous allez appuyer

1215
01:29:34,660 --> 01:29:39,380
une pondération qui va être fonction justement de l'ajustement qui est nécessaire.

1216
01:29:39,600 --> 01:29:43,900
On va le voir également au prochain cours pour savoir exactement quelle pondération

1217
01:29:43,920 --> 01:29:46,880
utiliser. Ça peut être un ajustement qui est équipondéré,

1218
01:29:47,120 --> 01:29:53,320
mais habituellement, plus l'ajustement est important, plus la valeur de la

1219
01:29:53,340 --> 01:29:56,740
pondération va être plus faible.

1220
01:29:56,760 --> 01:29:58,760
pour que justement on réduise le risque d'erreur.

1221
01:29:59,240 --> 01:30:02,780
Et s'il n'y a pas beaucoup d'ajustements, bien là, la pondération va être plus

1222
01:30:02,800 --> 01:30:07,040
importante. Et ici, c'est que donc, là on avait une valeur,

1223
01:30:07,140 --> 01:30:13,800
donc justement de, dans ce cas-là, donc ici, on avait les

1224
01:30:13,820 --> 01:30:16,480
valeurs de comparable. Tout ce qu'on fait, c'est simplement les valeurs de moyenne

1225
01:30:16,500 --> 01:30:20,000
pondérées. Donc, c'est-à-dire que ici, dans le cas qui nous intéresse,

1226
01:30:20,300 --> 01:30:23,960
on va aller les frax ici, on a les comparables.

1227
01:30:25,920 --> 01:30:27,200
A, B, C.

1228
01:30:30,620 --> 01:30:32,260
C'est le fun, ça, puisque on dit.

1229
01:30:33,660 --> 01:30:36,680
On a le prix qu'on a déterminé, donc, après ajustement ici,

1230
01:30:36,880 --> 01:30:39,940
donc, c'est-à-dire 15.83 pour le comparable A.

1231
01:30:41,240 --> 01:30:46,960
Ensuite, on a le 14.45. Et là, finalement, le 17.80.

1232
01:30:47,400 --> 01:30:51,020
Et finalement, le 14.75. Et là, qu'est-ce qu'on dit ?

1233
01:30:51,400 --> 01:30:53,020
C'est que là, on applique une pondération.

1234
01:30:53,040 --> 01:30:54,340
Donc, c'est une moyenne pondérée tout simplement.

1235
01:30:55,140 --> 01:30:58,100
Ça, c'est la valeur indiquée par pied carré.

1236
01:31:01,220 --> 01:31:04,160
Et ici, c'est la pondération qu'on applique à chacun des comparables.

1237
01:31:06,980 --> 01:31:09,240
Pondération. Donc, dans ce cas-là ici, c'est symbolique.

1238
01:31:09,440 --> 01:31:15,540
C'est 35, 25, 15, 15 et 25 et

1239
01:31:15,560 --> 01:31:21,820
35. comme ça ici. Et là, pour déterminer justement le prix par pied carré

1240
01:31:23,220 --> 01:31:29,780
pondéré, c'est simplement ici on va aller faire la somme de ça le

1241
01:31:29,800 --> 01:31:33,740
produit de ça avec ça et on va descendre comme ça ici on va faire la somme tout

1242
01:31:33,760 --> 01:31:36,400
simplement. Donc c'est ça multiplié par

1243
01:31:39,520 --> 01:31:42,680
la valeur qui est ici multipliée par la pondération plus la valeur qui est ici

1244
01:31:42,700 --> 01:31:46,400
multipliée par la pondération et ça nous donne donc la valeur qui est ici et on fait

1245
01:31:46,420 --> 01:31:48,720
la somme de tout ça. En soi, c'est une moyenne pondérée.

1246
01:31:49,000 --> 01:31:52,600
Au lieu d'être simplement la somme de tout ça divisé par 4,

1247
01:31:52,800 --> 01:31:54,000
on s'en va appliquer un pourcentage.

1248
01:31:54,840 --> 01:31:55,640
Donc,

1249
01:31:56,680 --> 01:31:59,240
ici, on fait la somme de tout ça et ça va nous donner

1250
01:32:02,160 --> 01:32:08,820
une valeur de 15.54 qui est donc justement ici, on va arrondir ça à 15.50

1251
01:32:09,960 --> 01:32:11,440
et ça nous donne l'ajustement.

1252
01:32:11,860 --> 01:32:13,240
Et ça, l'arrondissement, c'est vraiment comme ça.

1253
01:32:13,260 --> 01:32:19,500
Donc, malheureusement, ça impacte un peu l'évaluation,

1254
01:32:19,520 --> 01:32:24,520
mais c'est le prix par pi carré de notre comparable, des comparables.

1255
01:32:24,620 --> 01:32:28,680
Et là, on peut ensuite de ça aller déterminer le prix du terrain avec ça.

1256
01:32:29,320 --> 01:32:35,100
Et là, si on retourne ensuite, notre terrain avait une superficie de 8000 pi carré,

1257
01:32:35,180 --> 01:32:39,060
lui qui nous intéressait. Donc, tout ce qu'on fait, sachant que ça,

1258
01:32:39,140 --> 01:32:41,960
c'est une mesure pondérée, donc, de nos comparables, on s'en va simplement

1259
01:32:41,980 --> 01:32:44,980
multiplier par 8000 pour avoir la valeur du terrain du sujet.

1260
01:32:45,660 --> 01:32:51,740
Donc, ici, le sujet, la valeur du terrain, donc, dans

1261
01:32:51,760 --> 01:32:53,660
le cas qu'on a 8000 pieds carrés,

1262
01:32:55,820 --> 01:32:59,480
ça va être simplement ça ici, multiplié par la moyenne pondérée,

1263
01:32:59,600 --> 01:33:02,980
comme ça. Donc, ce qui nous donne une valeur de terrain estimée par la méthode

1264
01:33:03,000 --> 01:33:06,980
comparable de 124 000. dans la mesure où on garde les 4 comparables.

1265
01:33:09,220 --> 01:33:14,700
Bon, ça c'est le... C'est sûr que là en ce moment, comment on détermine tous ces

1266
01:33:14,720 --> 01:33:18,120
ajustements-là, on va voir ça plus en détail à la séance 4.

1267
01:33:20,380 --> 01:33:22,740
Donc ça c'est correct, donc 124 000 ici.

1268
01:33:26,040 --> 01:33:29,600
Maintenant on va passer ça rapidement ici, donc la méthode d'extraction.

1269
01:33:30,780 --> 01:33:32,500
Je vais grossir ça ici comme ça.

1270
01:33:33,020 --> 01:33:36,140
c'est estimer la valeur du terrain en soustrayant la valeur déprécie,

1271
01:33:36,220 --> 01:33:39,060
donc des améliorations du prix de vente total de la propriété.

1272
01:33:39,180 --> 01:33:40,260
Donc, qu'est-ce que ça veut dire ?

1273
01:33:41,720 --> 01:33:47,760
En soi, ça implique, comment dire, si vous avez une transaction

1274
01:33:47,780 --> 01:33:51,120
qui est faite pour une propriété, vous êtes capable d'évaluer le terrain avec la

1275
01:33:51,140 --> 01:33:56,420
méthode des coûts. Comment ? Vous avez le prix de vente et vous allez estimer

1276
01:33:56,440 --> 01:33:59,460
justement le coût de reconstruire le bâtiment en oeuvre comme on a vu au dernier

1277
01:33:59,480 --> 01:34:01,660
cours, moins la dépréciation totale.

1278
01:34:02,500 --> 01:34:06,660
Et sachant le prix de vente, moins ça, vous n'êtes pas d'avoir la valeur du terrain.

1279
01:34:06,920 --> 01:34:12,020
En soi, c'est simplement une transformation ici de l'autre équation qu'on avait vue.

1280
01:34:13,300 --> 01:34:17,760
Dans l'autre équation, on veut dire la valeur du bâtiment total,

1281
01:34:17,980 --> 01:34:19,840
c'est simplement ici. Donc,

1282
01:34:22,080 --> 01:34:23,760
je vais regrossir ça comme ça.

1283
01:34:25,440 --> 01:34:29,880
à défaut d'avoir un tableau, on peut déterminer donc la valeur du bâtiment

1284
01:34:31,720 --> 01:34:35,080
en simplement additionnant la valeur du terrain

1285
01:34:39,740 --> 01:34:45,200
et auquel on va aller additionner les coûts de construction neufs moins la

1286
01:34:45,220 --> 01:34:49,100
dépréciation totale. Donc, qu'est-ce qu'on peut faire ?

1287
01:34:49,120 --> 01:34:53,120
c'est que sachant qu'on a une transaction récente pour notre bâtiment,

1288
01:34:53,880 --> 01:34:55,140
on peut aller inférer la valeur du terrain.

1289
01:34:55,300 --> 01:34:57,740
C'est-à-dire que si, sachant que la valeur du bâtiment,

1290
01:34:57,760 --> 01:35:02,860
c'est égal à la valeur du terrain, plus ça ici, on peut simplement aller envoyer ça

1291
01:35:02,880 --> 01:35:05,460
de l'autre côté pour obtenir la valeur du terrain.

1292
01:35:05,700 --> 01:35:07,920
Mais ça implique qu'on a le prix de vente.

1293
01:35:08,120 --> 01:35:10,660
Parce que souvent, ce qu'on veut faire, c'est avoir la valeur du bâtiment,

1294
01:35:10,840 --> 01:35:12,780
mais là, on l'a, étant donné qu'on l'a vendu récemment,

1295
01:35:12,900 --> 01:35:15,900
on a un prix réel. Donc, c'est pour ça qu'on dit que c'est la méthode d'extraction.

1296
01:35:19,280 --> 01:35:22,760
Ça implique qu'une transaction qui est récente, c'est juste ça qui est à retenir.

1297
01:35:26,260 --> 01:35:30,660
Maintenant, quand il y a peu de terrain vacant qui sont vendus dans le secteur,

1298
01:35:31,140 --> 01:35:34,140
c'est un bâtiment qui est relativement neuf parce que la dépréciation,

1299
01:35:34,240 --> 01:35:36,020
tu sais, ça amène une certaine incertitude.

1300
01:35:38,000 --> 01:35:40,040
Il y a eu des améliorations modestes par rapport au terrain,

1301
01:35:40,140 --> 01:35:44,300
donc c'est des zones urbaines, tout ça c'est quand même relativement simple à

1302
01:35:44,320 --> 01:35:48,960
comprendre. C'est une méthode qui n'est vraiment pas très fiable,

1303
01:35:49,060 --> 01:35:53,480
honnêtement, parce que premièrement, ça prend une transaction réelle et souvent,

1304
01:35:53,560 --> 01:35:56,420
la transaction n'est pas là. Donc, c'est-à-dire que si on a la…

1305
01:35:56,440 --> 01:35:59,900
il faudrait vraiment qu'on ait avoir la valeur du terrain,

1306
01:36:00,000 --> 01:36:04,960
sachant qu'on l'a vendu le bâtiment avec le terrain récemment.

1307
01:36:05,800 --> 01:36:09,920
Les cas d'école où ce qu'on va se faire de cette façon de faire ne sont pas super

1308
01:36:09,940 --> 01:36:14,860
répandus. Mais bon, ici donc, la méthode d'extraction, on prend un exemple,

1309
01:36:14,980 --> 01:36:19,700
on aurait une maison unifamiliale, donc à Gatineau de 425 000 avec une superficie

1310
01:36:19,720 --> 01:36:23,440
habitable de 1 500 et là, on a un coût de remplacement neuf,

1311
01:36:23,520 --> 01:36:26,060
donc on nous dit que c'est 185 $ par picard.

1312
01:36:26,880 --> 01:36:28,660
Donc, ça, qu'est-ce que ça veut dire ?

1313
01:36:28,800 --> 01:36:34,780
C'est qu'ici, on aurait un coût total de reconstruction de 267 500.

1314
01:36:35,880 --> 01:36:38,240
Ça, c'est vraiment donc le remplacement qui est neuf.

1315
01:36:40,100 --> 01:36:40,900
on nous dit que

1316
01:36:42,640 --> 01:36:47,020
la durée de vie économique d'un bâtiment c'est 50 ans et on a un âge réel de 15 ans

1317
01:36:47,460 --> 01:36:53,880
ça c'est des c'est un exemple qui est un peu dans la réalité la

1318
01:36:53,900 --> 01:36:57,700
durée de vie économique d'un bâtiment c'est réellement 50 ans et là on doit

1319
01:36:57,720 --> 01:37:00,800
appliquer malheureusement un ajustement qui est linéaire même si c'est pas

1320
01:37:00,820 --> 01:37:03,900
nécessairement la plus adaptée pourquoi un ajustement qui est linéaire c'est parce

1321
01:37:03,920 --> 01:37:07,700
qu'on va avoir une dépréciation donc ça c'est vraiment un cas simple pour ce que c

1322
01:37:07,720 --> 01:37:10,900
'est décrit fictif à la fin pédagogique, c'est que pour déterminer la dépréciation.

1323
01:37:12,420 --> 01:37:14,980
La dépréciation, on suppose que c'est un ajustement qui est linéaire,

1324
01:37:15,060 --> 01:37:16,580
qui fonctionne de la durée de vie d'un bâtiment.

1325
01:37:17,060 --> 01:37:21,760
Dans la réalité, il faudrait ajuster de façon linéaire tous les composantes du

1326
01:37:21,780 --> 01:37:25,400
bâtiment, mais là, on y va plus simplement pour le cas de figure et pour illustrer

1327
01:37:25,420 --> 01:37:30,600
la méthode d'extraction. Donc, dans ce cas-là ici, la valeur dépréciée du bâtiment,

1328
01:37:30,780 --> 01:37:36,400
c'est simplement le coût de construction neuf, 267 000 moins la dépréciation

1329
01:37:36,420 --> 01:37:40,480
linéaire. Et là, on nous a dit que la maison est familiale,

1330
01:37:40,500 --> 01:37:42,600
il est vendu à Gatineau pour 425 000.

1331
01:37:42,760 --> 01:37:49,260
Donc, si on a vendu ce bâtiment-là à 425 000 et

1332
01:37:49,280 --> 01:37:55,180
qu'on dit que reconstruire le même bâtiment nous coûterait 267 000 et qu'on juge que

1333
01:37:55,200 --> 01:38:00,360
la dépréciation, dans ce cas-là, c'est 83 000, bien, c'est logique de dire que,

1334
01:38:00,500 --> 01:38:05,260
sachant que le coût de construction du bâtiment avec la dépréciation,

1335
01:38:05,500 --> 01:38:09,220
c'est 194 000, la valeur du terrain, c'est simplement la différence entre les deux.

1336
01:38:10,340 --> 01:38:13,460
Parce que qu'est-ce qui reste si on enlève le…

1337
01:38:14,980 --> 01:38:18,320
Il y a une théorie qui dit la théorie d'arbitrage, c'est quoi ?

1338
01:38:18,460 --> 01:38:23,660
Donc, c'est que forcément, le terrain doit valoir ça, parce que sinon,

1339
01:38:23,800 --> 01:38:29,920
on pourrait simplement… En finance, c'est utilisé comme façon de faire l

1340
01:38:29,940 --> 01:38:34,020
'arbitrage pour justifier la valorisation de certaines choses,

1341
01:38:34,180 --> 01:38:36,700
mais c'est le résiduel. De façon simple, c'est le résiduel.

1342
01:38:37,260 --> 01:38:42,360
Ici, si le bâtiment qu'on ajoute sur un terrain, on peut le reconstruire avec la

1343
01:38:42,380 --> 01:38:45,480
dépréciation pour 194 000, forcément le terrain vaut ça,

1344
01:38:45,580 --> 01:38:47,800
sachant que le bâtiment total était vendu 425 000.

1345
01:38:48,400 --> 01:38:53,820
Dans ce cas-là, ici, ce serait 230 750, qui est simplement le 425 000,

1346
01:38:53,980 --> 01:38:59,400
ici, moins le 194 000. Donc, c'est simple.

1347
01:38:59,420 --> 01:39:04,980
Ici, c'est un cas de figure qui est fixif totalement.

1348
01:39:06,060 --> 01:39:12,220
Bon, maintenant, ici, dans le cas où est-ce qu'on aurait impact

1349
01:39:12,240 --> 01:39:15,120
de la durée de vie économique retenue sur la valeur d'un terrain.

1350
01:39:15,140 --> 01:39:15,940
Bon,

1351
01:39:18,060 --> 01:39:23,280
ici, dans ce cas-là, donc, c'est dans la mesure où on aurait une dépréciation qui

1352
01:39:23,300 --> 01:39:29,360
serait, on pourrait, je ne sais pas si vous avez, si

1353
01:39:29,380 --> 01:39:33,800
vous consultez le registre, par exemple, foncier de certains bâtiments,

1354
01:39:34,140 --> 01:39:38,500
vous allez voir que dans les quartiers où les maisons sont très,

1355
01:39:38,600 --> 01:39:41,940
très, très, très, très, très vieilles, la valeur du terrain augmente.

1356
01:39:42,880 --> 01:39:44,920
Pourquoi ? Parce que c'est mécanique.

1357
01:39:45,020 --> 01:39:51,780
C'est-à-dire que si on suppose, par exemple, que dans le cas où on aurait une

1358
01:39:51,800 --> 01:39:55,760
valeur d'un bâtiment donné, donc ici, ça c'est la valeur vraiment,

1359
01:39:55,880 --> 01:40:00,440
donc dans le cas de reconstruire la valeur avec la dépréciation,

1360
01:40:00,580 --> 01:40:05,720
la valeur du terrain va augmenter par rapport à la période de dépréciation.

1361
01:40:08,200 --> 01:40:10,200
Ici, ce n'est pas nécessairement...

1362
01:40:24,940 --> 01:40:27,360
Je vais corriger cette slide-là, il y a clairement une erreur dessus.

1363
01:40:28,540 --> 01:40:29,340
Désolé.

1364
01:40:31,480 --> 01:40:34,640
Ça fait aucun sens que la dépréciation soit plus faible.

1365
01:40:35,360 --> 01:40:41,440
ok non excusez-moi je pense que je suis fatigué là c'est la durée de vie donc si on

1366
01:40:41,460 --> 01:40:47,700
changerait le paramètre ici donc de 50 ans dans ce cas-là ça l'impacterait justement

1367
01:40:47,720 --> 01:40:52,280
donc la valeur du terrain plus on augmenterait donc la durée de vie plus la valeur

1368
01:40:52,300 --> 01:40:55,700
du terrain donc va diminuer, c'est logique étant donné que l'ajustement de

1369
01:40:55,720 --> 01:40:57,980
dépréciation va être plus faible étant donné que c'est un ajustement qui est

1370
01:40:58,000 --> 01:40:59,840
linéaire donc c'est simplement pour ça

1371
01:41:02,140 --> 01:41:04,800
maintenant, oubliez la comparaison que j'ai faite avec le relis foncier,

1372
01:41:04,940 --> 01:41:06,320
ce n'est pas nécessairement ça.

1373
01:41:06,440 --> 01:41:10,200
C'est peut-être plus que dans le cas où on aurait un prix de vente qui est constant,

1374
01:41:11,040 --> 01:41:15,100
plus un bâtiment est vieux, plus le terrain va capter de la valeur.

1375
01:41:15,240 --> 01:41:17,340
C'est pour ça. Mais là, ce cas-là, c'est complètement différent.

1376
01:41:17,540 --> 01:41:21,520
C'est juste que, c'est quoi l'impact de la durée de vie sur la valeur résiduelle du

1377
01:41:21,540 --> 01:41:25,780
terrain ? Donc ici, ce que ça dit, c'est qu'un écart de 10 ans dans la durée de vie

1378
01:41:25,800 --> 01:41:28,800
économique fait varier la valeur du terrain de près de 35 000.

1379
01:41:29,140 --> 01:41:32,480
Ce qui est vrai. Ça, c'est où qu'on peut le voir ici.

1380
01:41:32,500 --> 01:41:38,220
c'est simplement la différence entre le 251 000 et le 216 000,

1381
01:41:38,820 --> 01:41:40,280
10 ans dans les deux sens.

1382
01:41:44,060 --> 01:41:50,340
Maintenant, au niveau de la valeur par la validation par

1383
01:41:50,360 --> 01:41:53,560
la ratio valeur terrain, donc ça c'est quoi ici ?

1384
01:41:53,680 --> 01:41:57,340
Terrain total, c'est la valeur de terrain sur la valeur totale du bâtiment.

1385
01:41:59,160 --> 01:42:03,420
Ici, c'est simplement donc des benchmarks, donc c'est-à-dire que vous avez ces

1386
01:42:03,440 --> 01:42:06,400
ratios-là à peu près qui sont des indicatifs uniquement,

1387
01:42:06,700 --> 01:42:10,320
mais vous pouvez vous y comparer et là vous vérifiez justement la valeur que vous

1388
01:42:10,340 --> 01:42:12,360
avez trouvée avec cette façon de faire-là.

1389
01:42:12,820 --> 01:42:17,560
Donc là, dans le cas ici, on arrive à une valeur de terrain de 230 000 et un prix de

1390
01:42:17,580 --> 01:42:19,080
vente de 425 000.

1391
01:42:20,740 --> 01:42:26,620
Donc, si on retourne ici, qu'est-ce que ça dit, terrain sur total ?

1392
01:42:26,880 --> 01:42:29,360
C'est simplement le prix que vous avez trouvé pour le terrain,

1393
01:42:29,440 --> 01:42:32,200
donc la valeur que vous avez trouvé pour le terrain, c'est sur la valeur totale,

1394
01:42:32,240 --> 01:42:34,520
donc, trouvée par un prix de vente réel.

1395
01:42:34,900 --> 01:42:37,340
Donc, le 230 000 sur le 425 000.

1396
01:42:38,240 --> 01:42:40,480
Ça nous donne 54.3. Qu'est-ce que ça dit ?

1397
01:42:40,640 --> 01:42:46,540
C'est que dans le cas d'un unifamilial en banlieue, c'est aux alentours de 25 à 40 %

1398
01:42:46,560 --> 01:42:51,040
le ratio qui est acceptable. Maintenant, au niveau de l'unifamilial proche d'un

1399
01:42:51,060 --> 01:42:54,100
centre-ville, là, ça va être plus de 40 à 60 %.

1400
01:42:54,120 --> 01:42:55,760
Et là, ça, c'est logique, c'est intuitif.

1401
01:42:56,060 --> 01:42:57,900
Pourquoi ? Parce que plus qu'on est proche du centre-ville,

1402
01:42:58,120 --> 01:43:04,220
plus que la localisation est importante et plus qu'on s'attend à ce qu'un ratio

1403
01:43:04,240 --> 01:43:10,120
soit plus élevé. ça c'est donné par l'ordre encore une fois donc c'est simplement un

1404
01:43:10,140 --> 01:43:14,300
benchmark il faut que ce soit dans ces braquettes là si c'est pas dans ces

1405
01:43:14,320 --> 01:43:19,580
braquettes là c'est bizarre donc ça mériterait peut-être que vous revoyez donc

1406
01:43:19,600 --> 01:43:23,740
justement l'évaluation que vous avez faite pour être sûr que c'est correct donc là

1407
01:43:23,760 --> 01:43:28,520
dans ce cas là ici est-ce que c'était mentionné, c'était où maison une familiale

1408
01:43:28,540 --> 01:43:32,540
donc vendue à Gatineau donc on va supposer que c'est au centre-ville de Gatineau

1409
01:43:32,560 --> 01:43:38,440
donc c'est plausible pour un terrain bien situé, mais au-dessus,

1410
01:43:38,960 --> 01:43:40,280
les autres, ils jugent que c'est banlieue.

1411
01:43:40,400 --> 01:43:42,300
Donc, si maintenant, c'est proche du centre-ville, ce serait correct,

1412
01:43:42,440 --> 01:43:45,080
mais si ça serait donc en banlieue, c'est au-dessus de la fourchette.

1413
01:43:46,900 --> 01:43:49,480
Donc, là, on pourrait dire qu'on pourrait y aller avec une autre méthode.

1414
01:43:49,580 --> 01:43:54,760
Maintenant, pour un condo, là, on est aux alentours de 15 à 30 % pour le terrain

1415
01:43:54,780 --> 01:43:55,580
sous-jacent.

1416
01:43:57,240 --> 01:44:01,100
Ça, c'est totalement normal. C'est-à-dire que la valeur du terrain est beaucoup plus

1417
01:44:01,120 --> 01:44:04,700
faible pour un condo, étant donné que, bon, encore une fois,

1418
01:44:04,900 --> 01:44:11,100
on a un terrain qui est commun, puis on le sépare en proportion des pieds

1419
01:44:11,120 --> 01:44:14,960
carrés du condo. Donc, si mettons qu'il y a 50 condos sur un terrain,

1420
01:44:15,100 --> 01:44:19,920
bien là, c'est simplement le prorata, justement, du terrain total qu'on utilise.

1421
01:44:20,060 --> 01:44:21,360
Donc, c'est pour ça que c'est des plus petites valeurs.

1422
01:44:22,040 --> 01:44:25,400
Commercial urbain, 30 à 50 % le range.

1423
01:44:25,940 --> 01:44:31,120
Industriel, 15 à 25. Et agricole avec les bâtiments, donc 50 à 80.

1424
01:44:33,060 --> 01:44:36,560
C'est-tu logique, agricole ? Oui, totalement, parce qu'imaginez une ferme,

1425
01:44:36,640 --> 01:44:41,720
vous avez donc une immense lopin de terre avec des acres et des acres,

1426
01:44:41,860 --> 01:44:45,500
et vous avez un petit bâtiment, donc la ferme, ou la maison,

1427
01:44:45,640 --> 01:44:47,680
ou ce que le fermier habite, peu importe.

1428
01:44:48,380 --> 01:44:51,500
C'est logique que ça soit une proportion qui soit aux alentours de 50 à 80.

1429
01:44:51,780 --> 01:44:54,300
Ça fait du sens économiquement et intuitivement.

1430
01:44:55,200 --> 01:44:59,620
Bon, ça n'est pas… Même moi, j'aurais cru honnêtement que c'était plus élevé que ça.

1431
01:44:59,920 --> 01:45:04,120
C'est-à-dire, je pense, moi, effectivement, je croirais que la valeur du terrain

1432
01:45:04,140 --> 01:45:05,900
pour une ferme, c'est vraiment toute la valeur.

1433
01:45:06,120 --> 01:45:10,060
Mais bon, il faut croire que le bâtiment, des fois, peut avoir une valeur plus

1434
01:45:10,080 --> 01:45:11,900
importante pour que ce soit entre 50 et 80.

1435
01:45:13,400 --> 01:45:15,080
Donc, ça, c'est l'ordre qui nous entonne.

1436
01:45:15,100 --> 01:45:20,460
Ça, c'est des ratios simplement à utiliser au niveau indicatif pour vérifier le

1437
01:45:20,480 --> 01:45:24,800
travail que vous avez fait avec la méthode d'extraction.

1438
01:45:32,200 --> 01:45:38,580
Maintenant, ici, la méthode d'affectation, c'est vraiment très imprécis.

1439
01:45:38,760 --> 01:45:42,620
On va la voir pareil, mais c'est vraiment en dernier recours.

1440
01:45:42,640 --> 01:45:48,440
Ce que ça dit ici, c'est que vous avez un ratio qui est dit typique pour un type de

1441
01:45:48,460 --> 01:45:54,760
terrain donné et vous allez appliquer simplement à la valeur totale

1442
01:45:54,780 --> 01:45:57,720
ce ratio-là pour déterminer justement la valeur du terrain.

1443
01:45:59,260 --> 01:46:02,660
C'est simple et rapide. Ça peut être utilisé comme vérification.

1444
01:46:02,920 --> 01:46:05,140
En tout cas, c'est simplement d'aller appliquer les ratios qui sont ici.

1445
01:46:05,540 --> 01:46:07,920
Mais vous en choisissez un particulièrement.

1446
01:46:07,940 --> 01:46:12,080
Vous pouvez comparer, maintenant, il n'y a pas réellement d'application.

1447
01:46:13,460 --> 01:46:15,820
C'est plus même pas pour dire, bon, je vais avoir la valeur d'un terrain.

1448
01:46:18,440 --> 01:46:22,380
C'est quoi la valeur d'un terrain donné pour un bâtiment particulier ?

1449
01:46:22,660 --> 01:46:24,140
Je vais appliquer une règle du pouce comme ça.

1450
01:46:24,260 --> 01:46:27,460
Donc, je ne vois pas vraiment comment ça pourrait être mis dans un rapport sérieux

1451
01:46:27,480 --> 01:46:30,300
comme façon de faire. Mais bon, c'est important de savoir que ça existe.

1452
01:46:30,960 --> 01:46:32,280
Donc, ça peut être appliqué comme vérification.

1453
01:46:33,380 --> 01:46:35,300
Ça permet de le faire avec peu de données.

1454
01:46:36,200 --> 01:46:39,880
c'est surtout donc pour une vérification ou pour des estimations préliminaires.

1455
01:46:40,740 --> 01:46:44,240
Les ratios, c'est parfois imprécis, donc ça vous prend au moins certains ratios

1456
01:46:44,260 --> 01:46:46,360
comparables, donc ça implique déjà qu'il y a des comparables,

1457
01:46:46,580 --> 01:46:48,280
mais s'il y a des comparables, ça...

1458
01:46:49,200 --> 01:46:52,520
Souvent, donc, dans certains quartiers, on peut dire que c'est un ratio

1459
01:46:52,540 --> 01:46:56,700
approximatif, donc ça peut être appliqué, mais bon.

1460
01:46:58,600 --> 01:47:01,340
Habituellement, il ne faut pas se rendre à utiliser la méthode d'affectation,

1461
01:47:01,360 --> 01:47:04,780
c'est quand même très, très limité en fait de performance et surtout de la

1462
01:47:04,800 --> 01:47:07,840
robustesse du résultat. Puis c'est très important aussi,

1463
01:47:07,900 --> 01:47:09,180
ça suppose que le ratio est stable.

1464
01:47:09,320 --> 01:47:12,840
C'est-à-dire que ce n'est pas vrai que pour tous les bâtiments ou pour toutes les

1465
01:47:12,860 --> 01:47:14,840
maisons unifamiliales, le ratio va être constant.

1466
01:47:15,300 --> 01:47:16,600
Alors que ça, ça suppose que oui.

1467
01:47:17,580 --> 01:47:20,660
Ça a une en la particularité du terrain et c'est vraiment une méthode de dernier

1468
01:47:20,680 --> 01:47:21,480
recours.

1469
01:47:23,380 --> 01:47:28,980
Donc supposons ici pour, encore une fois, pour le fin pédagogique,

1470
01:47:29,000 --> 01:47:34,440
pédagogique, on a une propriété qui est comparable qui est vendue à 450 000.

1471
01:47:36,740 --> 01:47:40,480
Ici, donc le ratio terrain-valeur totale est de 35 %.

1472
01:47:40,500 --> 01:47:46,500
Encore une fois, c'est observé, c'est-à-dire qu'il faut que vous

1473
01:47:46,520 --> 01:47:49,540
ayez ce 35 %-là, c'est simplement une proportion.

1474
01:47:49,780 --> 01:47:53,800
Le 35 %, vous l'appliquez aux 450 000 et ça vous donne la valeur du terrain de votre

1475
01:47:53,820 --> 01:47:56,920
comparable. Elle n'est pas utilisée.

1476
01:47:57,240 --> 01:47:59,320
C'est vraiment pour une bonne façon de faire.

1477
01:48:02,280 --> 01:48:05,660
Bon, il y a déjà. Je vais passer maintenant au TP.

1478
01:48:06,580 --> 01:48:12,320
Donc, pour le TP, vous allez avoir un mois pour le faire.

1479
01:48:14,720 --> 01:48:16,880
Vous allez avoir probablement besoin de la prochaine séance.

1480
01:48:17,320 --> 01:48:21,700
Vous allez avoir besoin de certains concepts de la prochaine séance,

1481
01:48:21,820 --> 01:48:22,940
mais vous pouvez quand même le commencé.

1482
01:48:23,780 --> 01:48:27,080
Je vais l'ouvrir ici. Il est disponible sur le site du cours.

1483
01:48:28,200 --> 01:48:33,620
En soi, ici, vous pouvez le faire en équipe ou seul.

1484
01:48:33,800 --> 01:48:35,900
Vraiment, c'est à votre guise.

1485
01:48:36,220 --> 01:48:38,980
C'est l'évaluation d'un terrain résidentiel vacant.

1486
01:48:39,200 --> 01:48:43,400
C'est vraiment un cas réel. Le 46 rue Michaud à Gatineau.

1487
01:48:46,560 --> 01:48:47,840
Il n'est pas nécessairement très long.

1488
01:48:48,840 --> 01:48:50,900
Ça se fait très bien. Vous avez un mot pour le faire.

1489
01:48:52,000 --> 01:48:56,060
Si vous le faites en équipe, c'est important de mettre vos deux noms dans le Excel.

1490
01:48:56,220 --> 01:48:57,700
En tout cas, c'est simplement l'énoncé.

1491
01:48:58,020 --> 01:49:04,180
C'est pas remettre. C'est simplement pour avoir l'énoncé

1492
01:49:04,200 --> 01:49:05,000
détaillé.

1493
01:49:06,860 --> 01:49:09,580
Il y a 10 questions. En tout cas, c'est de construire un tableau de bord qui vous

1494
01:49:09,600 --> 01:49:11,760
permet de déterminer la valeur d'un terrain.

1495
01:49:14,520 --> 01:49:16,800
Ici, c'est le sujet en question.

1496
01:49:17,060 --> 01:49:19,520
Il vous est donné. C'est vraiment des données réelles.

1497
01:49:20,520 --> 01:49:22,020
C'est une inscription sur les max.

1498
01:49:22,240 --> 01:49:24,780
Et vous avez donc le prix demandé ici de 449 000.

1499
01:49:25,700 --> 01:49:30,100
C'est vraiment donc le prix qui est demandé en ce moment pour ce terrain.

1500
01:49:31,900 --> 01:49:35,720
On va dire que la date des variations, c'est le 23 septembre 2026,

1501
01:49:35,960 --> 01:49:37,400
même si vous allez le faire probablement plus tard.

1502
01:49:38,060 --> 01:49:40,840
Donc, c'est le point d'ancrage.

1503
01:49:41,000 --> 01:49:45,900
La valeur au rôle, c'est le 186 000 au niveau du terrain.

1504
01:49:46,600 --> 01:49:49,540
Bâtiment, 1 $, étant donné que c'est un terrain qui est vide.

1505
01:49:49,560 --> 01:49:53,580
Donc, vous avez ici l'image du sujet sur l'anax.

1506
01:49:53,920 --> 01:49:57,520
Vous avez également d'autres caractéristiques, donc en pieds carrés,

1507
01:49:57,600 --> 01:50:02,180
donc la superficie, le aqueduct qui est égouminsipo, résidentiel,

1508
01:50:02,540 --> 01:50:04,680
ça c'est le zonage et tout ça.

1509
01:50:07,380 --> 01:50:11,000
Maintenant, comment vous pouvez utiliser ça ici ?

1510
01:50:12,720 --> 01:50:15,800
Il y a des ventes réelles que vous allez devoir utiliser également.

1511
01:50:16,400 --> 01:50:17,860
Ça ici, c'est au niveau des terrains.

1512
01:50:19,560 --> 01:50:21,820
c'est des ventes réelles. C'est-à-dire que c'est vraiment,

1513
01:50:22,040 --> 01:50:24,100
ici, la distance, vous l'avez en kilomètres.

1514
01:50:24,440 --> 01:50:26,060
Vous avez également la fast-lade et tout ça.

1515
01:50:26,160 --> 01:50:30,400
C'est ce qui vous permet de faire l'analyse par les comparables pour évaluer cette

1516
01:50:30,420 --> 01:50:31,220
analyse.

1517
01:50:33,940 --> 01:50:36,820
Vous avez également ici les tendances du marché foncé.

1518
01:50:37,000 --> 01:50:41,260
Ça, c'est super important. C'est le prix vendu utilisé par l'euro,

1519
01:50:41,340 --> 01:50:45,160
c'est les moyennes. Vous allez devoir utiliser ça ici un peu pour justement

1520
01:50:45,180 --> 01:50:48,240
justifier vos choix en fonction du nombre de ventes qu'il y a eu.

1521
01:50:48,260 --> 01:50:50,820
Vous voyez, à Gatineau, il n'y a pas eu tant de ventes de terrain que ça.

1522
01:50:50,940 --> 01:50:54,380
On parle de 12 ventes en 2022, 17 ventes en 2023.

1523
01:50:55,260 --> 01:50:57,820
En 2026, on est juste à 7 ventes, mais c'est normal.

1524
01:50:58,720 --> 01:51:01,000
Et vous avez les prix médians par piquare et la superficie.

1525
01:51:01,020 --> 01:51:04,820
Donc, il n'y a pas juste vraiment, il ne faut pas juste appliquer la méthode,

1526
01:51:05,000 --> 01:51:07,140
c'est faire aussi une analyse économique.

1527
01:51:07,580 --> 01:51:10,180
Donc, c'est pour ça que vous avez des données ici qui sont mentionnées.

1528
01:51:14,520 --> 01:51:16,440
ici maintenant donc c'est les

1529
01:51:18,140 --> 01:51:22,480
ça c'est d'autres parce qu'il y a plusieurs questions donc ça c'est des terrains qui

1530
01:51:22,500 --> 01:51:28,300
sont en ce moment à vendre donc à Gatineau donc vous voyez les lots qui sont ici

1531
01:51:29,600 --> 01:51:34,620
vous avez également la valeur au rôle du terrain, donc vous voyez ici c'est le prix

1532
01:51:34,640 --> 01:51:38,340
demandé et le rôle du terrain c'est la valeur d'évaluation foncière

1533
01:51:41,820 --> 01:51:45,380
Je vais aller maintenant, donc vous avez quelques questions à remplir ici à ce

1534
01:51:45,400 --> 01:51:48,880
niveau-là, donc le choix de la méthode d'évaluation, donc pour le terrain que vous

1535
01:51:48,900 --> 01:51:50,420
devez évaluer, donc c'est lui qui est ici.

1536
01:51:51,900 --> 01:51:53,800
Un instant désolé, donc ça ici.

1537
01:51:55,000 --> 01:51:58,820
Et ensuite, donc les tendances du marché, donc ça c'est pourquoi justement il y a

1538
01:51:58,840 --> 01:52:02,240
les données ici au niveau des valeurs moyennes et tout.

1539
01:52:05,820 --> 01:52:10,040
Bon, ça c'est l'énoncé. Maintenant, je vais aller dans l'Excel pour vous le

1540
01:52:10,060 --> 01:52:10,860
présenter.

1541
01:52:14,880 --> 01:52:18,780
Donc, ça ressemble à ça. En soi, ça c'est vraiment la chose qui est à remettre ici.

1542
01:52:19,860 --> 01:52:21,460
C'est pas besoin de remettre le document.

1543
01:52:21,720 --> 01:52:25,480
Vous mettez votre nom ici. le code permanent.

1544
01:52:25,820 --> 01:52:30,800
Donc, je suppose que c'est un code permanent, mais votre identifiant d'étudiant,

1545
01:52:30,920 --> 01:52:32,860
votre matricule, excusez-moi, le matricule.

1546
01:52:33,280 --> 01:52:36,500
Et ça, c'est l'université qui le demande.

1547
01:52:38,080 --> 01:52:40,180
Bon, vous mettez ce que vous voulez.

1548
01:52:40,460 --> 01:52:44,020
C'est simplement une déclaration d'utilisation d'intelligence artificielle.

1549
01:52:44,240 --> 01:52:47,640
Donc, vous l'avez utilisée pour, donc, si vous avez utilisé Chagipiti,

1550
01:52:47,840 --> 01:52:50,860
pourquoi dans le TP ? Ça n'infactera pas votre résultat.

1551
01:52:51,580 --> 01:52:53,940
en soit c'est simplement parce que c'est réglementaire,

1552
01:52:53,960 --> 01:52:59,940
c'est une déclaration d'élire génératif si par exemple c'est pour avoir une

1553
01:52:59,960 --> 01:53:07,080
formule pour Excel ou peu importe en soit simplement ça

1554
01:53:07,100 --> 01:53:11,920
va être lourde si vous ne mettez rien à moins que vraiment vous le fassiez 100% sans

1555
01:53:11,940 --> 01:53:16,460
AI mais bon, c'est libre à vous ça n'impactera pas votre résultat à ce niveau-là

1556
01:53:18,440 --> 01:53:20,960
au niveau de l'onglet données, ça ressemble à ça.

1557
01:53:21,100 --> 01:53:23,460
Donc, ça, c'est vraiment le sujet en question ici.

1558
01:53:24,740 --> 01:53:30,100
Vous avez les ventes réelles pour les comparables, les tendances au niveau du marché

1559
01:53:30,120 --> 01:53:33,560
et ici, c'est les terrains résidentiels en vigueur à Gatineau.

1560
01:53:33,640 --> 01:53:37,360
Donc, c'est les prix demandés en date du 6 septembre 2026.

1561
01:53:37,640 --> 01:53:39,600
Donc, c'est des fiches réelles.

1562
01:53:40,940 --> 01:53:44,440
Des maisons vendues ici et là, vous l'aurez compris, tout ça,

1563
01:53:44,640 --> 01:53:47,380
c'est pour aller appliquer les différentes méthodes avec ces données-là.

1564
01:53:47,500 --> 01:53:50,400
Donc, ici, vraiment, on a des ventes réelles.

1565
01:53:50,520 --> 01:53:52,160
Donc, c'est des terrains à vendre.

1566
01:53:52,240 --> 01:53:56,680
Vous allez avoir le choix de choisir ici un terrain en particulier et d'appliquer

1567
01:53:56,700 --> 01:54:00,320
également pour des… appliquer la méthode.

1568
01:54:00,420 --> 01:54:06,380
Donc, ici, des… puisque vous allez prendre le…

1569
01:54:06,400 --> 01:54:08,180
je cherche donc mes mots aujourd'hui.

1570
01:54:10,200 --> 01:54:13,480
Vous allez donc enlever la valeur dépréciée du bâtiment et tout.

1571
01:54:13,640 --> 01:54:16,780
Je vous recommande d'étudier la plateforme, donc, donc UQO et Val pour le FAD.

1572
01:54:16,900 --> 01:54:18,520
Donc, toutes les données viennent de là-bas en passant.

1573
01:54:18,640 --> 01:54:19,700
Donc, c'est des données qui sont à jour.

1574
01:54:20,100 --> 01:54:23,320
Et vous avez également, donc, des conventions qu'on va voir au prochain cours,

1575
01:54:23,440 --> 01:54:29,640
justement ici. Donc, la profondeur d'Humper, l'arrondissement de valeur conclue.

1576
01:54:29,740 --> 01:54:32,400
Donc, tous ces paramètres-là, on va les voir au prochain cours.

1577
01:54:32,700 --> 01:54:35,580
Mais je vous invite quand même, donc, si vous voulez, à commencer à regarder les

1578
01:54:35,600 --> 01:54:38,400
slides de la prochaine séance pour pouvoir avancer le plus rapidement le TP.

1579
01:54:39,320 --> 01:54:41,620
Donc, l'analyse, donc, va être faite ici.

1580
01:54:41,760 --> 01:54:45,480
Donc, la question 1, 2 et 3, c'est à remplir, donc, dans cet ondelé-là ici.

1581
01:54:47,060 --> 01:54:52,100
C'est vraiment tout ce qui est méthode, tendance du marché foncier et donc sélection

1582
01:54:52,120 --> 01:54:52,920
des ventes.

1583
01:54:54,480 --> 01:55:00,480
Très important, lorsque vous remplissez l'Excel, donc c'est libre à vous vraiment,

1584
01:55:00,660 --> 01:55:03,020
est-ce que vous de remplir avec des formules ou non.

1585
01:55:04,520 --> 01:55:06,960
Moi, je vous recommande de le faire avec des formules pour la simple et bonne raison

1586
01:55:06,980 --> 01:55:09,700
que s'il y a un suivi d'erreur qui va être fait.

1587
01:55:09,960 --> 01:55:14,280
C'est-à-dire que, si maintenant vous remplissez, vous faites le calcul à la main et

1588
01:55:14,300 --> 01:55:17,860
puis vous allez maintenant rentrer les valeurs ici, si ce n'est pas la bonne valeur,

1589
01:55:17,960 --> 01:55:21,360
c'est dommage, mais il n'y aura pas de celui qui peut être fait.

1590
01:55:21,460 --> 01:55:28,480
Alors que si vous entrez une formule, au moins on peut aller faire la logique

1591
01:55:28,500 --> 01:55:30,780
qui est derrière et accorder des points le coéchéant.

1592
01:55:32,280 --> 01:55:35,860
Ici, c'est pour la question 4 à 7, donc ça c'est la grille d'ajustement,

1593
01:55:35,940 --> 01:55:40,380
comme on vient de faire dans le cours en ce moment.

1594
01:55:41,460 --> 01:55:47,480
Pour déterminer les valeurs exactes des ajustements, on va le voir plus en détail au

1595
01:55:47,500 --> 01:55:50,000
niveau de certaines composantes, comment les appliquer.

1596
01:55:50,400 --> 01:55:52,760
Mais encore une fois, c'est vraiment très bien détaillé dans l'énoncé.

1597
01:55:53,500 --> 01:55:57,660
En réalité, vous n'avez pratiquement pas besoin du prochain cours pour faire le TP.

1598
01:56:00,540 --> 01:56:03,420
Vous retenez donc la somme pondérée des ajustements.

1599
01:56:03,600 --> 01:56:05,440
Donc, ici en soi, il n'y a aucune formule qui est entrée.

1600
01:56:05,540 --> 01:56:09,860
C'est vraiment le but du TP, comme on vient de faire, et d'aller déterminer

1601
01:56:09,880 --> 01:56:13,540
justement une valeur en fonction des ventes réelles, donc des comparables.

1602
01:56:15,140 --> 01:56:18,440
Le contrôle, donc ça c'est le ratio terrain total.

1603
01:56:18,660 --> 01:56:22,220
Donc, vous allez vraiment appliquer une méthode de contrôle pour valider justement

1604
01:56:22,240 --> 01:56:25,300
la méthode que vous avez fait, donc des comparables.

1605
01:56:25,320 --> 01:56:27,880
Est-ce que ça fait du sens en sachant justement certains ratios ?

1606
01:56:28,580 --> 01:56:33,320
Et ici, à la fin, ça va remplir ce dashboard-là automatiquement avec toutes les

1607
01:56:33,340 --> 01:56:35,720
valeurs que vous allez trouver.

1608
01:56:37,400 --> 01:56:42,560
Et vous allez simplement commenter ces résultats-là ici dans l'onglet Note.

1609
01:56:43,240 --> 01:56:48,160
Donc, remplir ça ici. Et quand c'est fait, vous allez pouvoir soit me l'envoyer par

1610
01:56:48,180 --> 01:56:52,760
courriel ou sur Model. Il y a une boîte de dépôt, je crois.

1611
01:56:53,200 --> 01:56:55,700
Mais je vais m'en assurer. mais par courriel c'est bien correct.

1612
01:56:59,260 --> 01:57:01,940
Je ne sais pas, je crois que dans l'énoncé,

1613
01:57:03,660 --> 01:57:06,000
quand j'avais construit le TP, j'avais mis une date.

1614
01:57:13,280 --> 01:57:15,580
Donc, c'est en 5, c'est trop.

1615
01:57:15,700 --> 01:57:18,400
Donc, on va dire un mois à partir d'aujourd'hui.

1616
01:57:18,880 --> 01:57:22,720
Donc, ça nous amènerait à la séance dans un mois exactement.

1617
01:57:24,240 --> 01:57:27,380
Ça serait qu'à... Bon, je vais...

1618
01:57:34,040 --> 01:57:38,160
Donc, le 24, donc... Parce qu'à le 22 octobre.

1619
01:57:40,680 --> 01:57:43,540
Le 22 octobre, ouais. Bon, c'est parfait.

1620
01:57:44,520 --> 01:57:47,100
On va se dire le 22 octobre pour la remise.

1621
01:57:47,180 --> 01:57:48,980
Est-ce que ça va pour tout le monde à cet niveau-là ?

1622
01:57:51,780 --> 01:57:52,900
C'est comme vous voulez vraiment.

1623
01:57:52,920 --> 01:57:56,800
Moi, c'est... Oui, ça vous va ?

1624
01:57:57,640 --> 01:57:59,580
Oui, ça donne un mois, c'est parfait.

1625
01:57:59,880 --> 01:58:04,320
Parfait. On va se donner le 22 octobre pour l'ETP.

1626
01:58:11,360 --> 01:58:14,920
Maintenant, pour l'ETP, donc au niveau de certains concepts,

1627
01:58:15,940 --> 01:58:18,180
vous pouvez aller voir sur le...

1628
01:58:20,320 --> 01:58:25,340
Ici, pour l'idée du cours, quand vous arrivez sur la petite application,

1629
01:58:25,600 --> 01:58:30,640
dans ressources, dans téléchargement, si vous allez voir ici dans TP1,

1630
01:58:31,100 --> 01:58:35,140
vous avez l'énoncé du TP qui est sur le module aussi, le gabarit Excel,

1631
01:58:35,640 --> 01:58:42,120
mais vous avez aussi tous les concepts qui sont nécessaires pour faire le TP1 qu

1632
01:58:42,140 --> 01:58:44,240
'on a vu, mais en soi plus détaillé.

1633
01:58:44,260 --> 01:58:46,400
Donc, si, mettons, il y a certaines choses qui ne sont pas claires,

1634
01:58:46,500 --> 01:58:48,120
vous pouvez m'écrire aussi par courriel, il n'y a aucun problème.

1635
01:58:48,840 --> 01:58:53,140
Si, mettons, il y a de quoi qui ne va pas ou que vous ne comprenez vraiment pas.

1636
01:58:53,580 --> 01:58:56,340
Encore une fois, c'est possible, mettons, qu'avant le prochain cours,

1637
01:58:56,740 --> 01:58:59,320
le TP ne soit pas nécessairement super clair à certaines places.

1638
01:59:00,360 --> 01:59:04,900
Donc, ne paniquez pas. Le TP1 est relativement simple, mais bon,

1639
01:59:05,000 --> 01:59:09,220
ça, c'est des diapositives pour justement comprendre tous les concepts qui sont

1640
01:59:09,240 --> 01:59:10,120
nécessaires au TP1.

1641
01:59:13,100 --> 01:59:17,420
donc c'est ça et puis pour le prochain cours qu'est-ce qu'on va voir c'est vraiment

1642
01:59:17,440 --> 01:59:23,820
donc l'analyse donc des ajustements donc du du terrain donc vraiment pourquoi

1643
01:59:23,840 --> 01:59:26,580
qu'on choisit mettons telle valeur au niveau par exemple de l'ajustement de la

1644
01:59:26,600 --> 01:59:32,640
superficie et tout c'est mentionné dans l'énoncé en passant donc du TP donc T c'est

1645
01:59:32,660 --> 01:59:34,200
vraiment le

1646
01:59:35,920 --> 01:59:41,400
je crois vous devriez pas avoir vous avez pas mal de pouvoir tout le faire sans la

1647
01:59:41,420 --> 01:59:43,320
séance 4, même si c'est la semaine prochaine.

1648
01:59:43,440 --> 01:59:46,100
Ça vous laisse quand même beaucoup de temps après la séance 4 pour réaliser le TP.

1649
01:59:48,080 --> 01:59:50,720
Donc, je vais prendre les questions, sinon on finit quand même.

1650
01:59:51,000 --> 01:59:51,800
Eh bien, deux ans.

1651
01:59:54,200 --> 01:59:57,460
S'il n'y a pas de questions, on va se dire à la semaine prochaine.

1652
01:59:59,000 --> 02:00:01,580
Si vous avez des questions, n'hésitez pas pour le TP.

1653
02:00:01,720 --> 02:00:03,600
Vous pouvez m'écrire par courriel ou sur le forum.

1654
02:00:05,600 --> 02:00:08,880
Merci beaucoup. Parfait. Merci, bonne soirée.

1655
02:00:08,900 --> 02:00:09,700
Merci.