[{"id": "def-def-1-1", "type": "def", "ch": "01", "num": "Définition 1.1", "front": "approche par le coût", "back": "

L'approche par le coût estime la valeur d'une propriété en additionnant la valeur du terrain, évaluée séparément comme s'il était vacant, et le coût de construction à neuf des améliorations, duquel on soustrait toute forme de dépréciation (physique, fonctionnelle et externe).

", "url": "/seance/01/#def-1-1"}, {"id": "def-def-1-2", "type": "def", "ch": "01", "num": "Définition 1.2", "front": "principe de substitution", "back": "

Un acheteur rationnel et informé ne paiera pas plus pour une propriété que le coût d'acquisition d'un substitut équivalent, que ce substitut soit obtenu par l'achat d'une propriété existante comparable ou par la construction d'une propriété neuve rendant les mêmes services.

", "url": "/seance/01/#def-1-2"}, {"id": "def-def-1-3", "type": "def", "ch": "01", "num": "Définition 1.3", "front": "principe de contribution", "back": "

La valeur d'une composante d'une propriété se mesure par sa contribution à la valeur totale de l'ensemble, et non par son coût de construction individuel.

", "url": "/seance/01/#def-1-3"}, {"id": "def-def-1-4", "type": "def", "ch": "01", "num": "Définition 1.4", "front": "propriété à usage spécial", "back": "

Propriété conçue pour un usage unique ou très spécialisé, rarement échangée sur le marché libre : églises et lieux de culte, écoles, hôpitaux, postes de pompiers, aéroports, musées, bibliothèques.

", "url": "/seance/01/#def-1-4"}, {"id": "def-def-2-1", "type": "def", "ch": "02", "num": "Définition 2.1", "front": "coût", "back": "

Le coût (cost) est le montant total des dépenses nécessaires pour créer ou produire un bien immobilier : matériaux, main-d'œuvre, frais indirects et profit du producteur. Il est tourné vers le passé (coût historique) ou le présent (coût actuel de production).

", "url": "/seance/02/#def-2-1"}, {"id": "def-def-2-2", "type": "def", "ch": "02", "num": "Définition 2.2", "front": "prix", "back": "

Le prix (price) est le montant effectivement payé lors d'une transaction conclue. C'est un fait accompli, observable (acte de vente, Registre foncier), qui reflète les conditions particulières de la vente et les motivations des parties.

", "url": "/seance/02/#def-2-2"}, {"id": "def-def-2-3", "type": "def", "ch": "02", "num": "Définition 2.3", "front": "valeur marchande", "back": "

La valeur (value), au sens de la valeur marchande, est une estimation du prix le plus probable qu'obtiendrait un bien sur un marché libre et ouvert, entre des parties informées, prudentes et non contraintes, après un délai de mise en marché raisonnable.

", "url": "/seance/02/#def-2-3"}, {"id": "def-def-2-4", "type": "def", "ch": "02", "num": "Définition 2.4", "front": "coût de reproduction", "back": "

Le coût de reproduction (reproduction cost) est le coût estimé pour construire, aux prix courants, une réplique exacte du bâtiment existant : mêmes matériaux, mêmes normes de construction, même conception architecturale, même qualité d'exécution — défauts compris.

", "url": "/seance/02/#def-2-4"}, {"id": "def-def-2-5", "type": "def", "ch": "02", "num": "Définition 2.5", "front": "coût de remplacement", "back": "

Le coût de remplacement (replacement cost) est le coût estimé pour construire, aux prix courants, un bâtiment d'utilité équivalente, avec des matériaux et des techniques modernes, conformément aux normes actuelles du Code de construction du Québec.

", "url": "/seance/02/#def-2-5"}, {"id": "def-def-2-6", "type": "def", "ch": "02", "num": "Définition 2.6", "front": "coûts directs", "back": "

Les coûts directs sont les dépenses directement liées à la construction physique du bâtiment : matériaux, main-d'œuvre, sous-traitants, équipement de chantier, supervision et préparation du site. Ils constituent la base de calcul des coûts indirects et du profit.

", "url": "/seance/02/#def-2-6"}, {"id": "def-def-2-7", "type": "def", "ch": "02", "num": "Définition 2.7", "front": "coûts indirects", "back": "

Les coûts indirects sont les dépenses nécessaires à la réalisation du projet mais non directement liées à la construction physique : honoraires professionnels, permis, taxes non récupérables, assurances de chantier, financement intérimaire, frais légaux, administration et mise en marché. Ils représentent typiquement 15 à 25 % des coûts directs.

", "url": "/seance/02/#def-2-7"}, {"id": "def-def-2-8", "type": "def", "ch": "02", "num": "Définition 2.8", "front": "profit entrepreneurial", "back": "

Le profit entrepreneurial (entrepreneurial profit) est la rémunération que le promoteur s'attend à recevoir pour le risque, la coordination et l'expertise investis dans le projet. Il se calcule typiquement à 8–15 % de la somme (coûts directs +++ coûts indirects) et fait partie du coût neuf : sans lui, personne n'entreprendrait le projet.

", "url": "/seance/02/#def-2-8"}, {"id": "def-def-2-9", "type": "def", "ch": "02", "num": "Définition 2.9", "front": "NUPPEC", "back": "

Les Normes uniformes de pratique professionnelle en évaluation au Canada (NUPPEC) sont la version française des CUSPAP publiées par l'Appraisal Institute of Canada (AIC); l'édition en vigueur est celle de 2026 (Appraisal Institute of Canada, 2026).

", "url": "/seance/02/#def-2-9"}, {"id": "def-def-3-1", "type": "def", "ch": "03", "num": "Définition 3.1", "front": "principe du terrain vacant", "back": "

Le terrain s'évalue comme s'il était vacant et disponible pour être développé à son usage le plus profitable — son plus haut et meilleur usage (PHMU) —, en faisant abstraction des améliorations existantes, même lorsqu'il est bâti.

", "url": "/seance/03/#def-3-1"}, {"id": "def-def-3-2", "type": "def", "ch": "03", "num": "Définition 3.2", "front": "comparaison directe (terrain)", "back": "

La méthode de comparaison directe estime la valeur d'un terrain en analysant les prix de vente de terrains vacants similaires récemment vendus, ajustés pour les différences avec le terrain sujet.

", "url": "/seance/03/#def-3-2"}, {"id": "def-def-3-3", "type": "def", "ch": "03", "num": "Définition 3.3", "front": "méthode d'extraction", "back": "

La méthode d'extraction (ou d'abstraction) estime la valeur du terrain en soustrayant du prix de vente total d'une propriété améliorée la valeur dépréciée de ses améliorations : Vterrain=Prix de vente−(Cneuf−Dtotale)V_{\\text{terrain}} = \\text{Prix de vente} - (C_{\\text{neuf}} -\nD_{\\text{totale}})Vterrain​=Prix de vente−(Cneuf​−Dtotale​).

", "url": "/seance/03/#def-3-3"}, {"id": "def-def-3-4", "type": "def", "ch": "03", "num": "Définition 3.4", "front": "méthode d'affectation", "back": "

La méthode d'affectation (allocation method) applique à la valeur totale d'une propriété un ratio typique terrain/valeur totale observé sur le marché : Vterrain=Vtotale×Rterrain/totalV_{\\text{terrain}} = V_{\\text{totale}} \\times\nR_{\\text{terrain/total}}Vterrain​=Vtotale​×Rterrain/total​.

", "url": "/seance/03/#def-3-4"}, {"id": "def-def-3-5", "type": "def", "ch": "03", "num": "Définition 3.5", "front": "analyse de lotissement", "back": "

L'analyse de lotissement (subdivision development method) évalue un grand terrain subdivisible en soustrayant des revenus anticipés de la vente des lots tous les coûts de développement, le profit du promoteur et le coût du temps (actualisation sur la période d'absorption). Le solde est la valeur résiduelle du terrain brut.

", "url": "/seance/03/#def-3-5"}, {"id": "def-def-3-6", "type": "def", "ch": "03", "num": "Définition 3.6", "front": "résidu foncier", "back": "

La technique du résidu foncier (land residual technique) isole le revenu net attribuable au terrain en soustrayant du revenu net d'exploitation (RNE) le rendement requis par les améliorations, puis capitalise ce résidu au taux du terrain :

\n
Vterrain  =  RNE−(Vbaˆtiment×Rb)Rt(3.1)V_{\\text{terrain}} \\;=\\;\n\\frac{\\text{RNE} - (V_{\\text{bâtiment}} \\times R_b)}{R_t}\\tag{3.1}Vterrain​=Rt​RNE−(Vbaˆtiment​×Rb​)​(3.1)
\n

où RbR_bRb​ est le taux de rendement du bâtiment (rendement sur et de l'investissement — il inclut la récupération du capital) et RtR_tRt​ le taux de capitalisation du terrain.

", "url": "/seance/03/#def-3-6"}, {"id": "def-def-4-1", "type": "def", "ch": "04", "num": "Définition 4.1", "front": "façade et profondeur", "back": "

La façade (frontage) est la largeur du terrain donnant sur la rue. La profondeur est la distance de la ligne de rue au fond du terrain. Le rapport profondeur/façade situe le terrain par rapport au standard du secteur, généralement de 2:1 à 3:1 en résidentiel.

", "url": "/seance/04/#def-4-1"}, {"id": "def-def-4-2", "type": "def", "ch": "04", "num": "Définition 4.2", "front": "règle de Harper (4-3-2-1)", "back": "

La règle de Harper répartit la valeur d'un terrain selon la profondeur : en divisant la profondeur standard en quatre quarts égaux, le premier quart (côté rue) porte 40 % de la valeur, le deuxième 30 %, le troisième 20 % et le dernier 10 %.

", "url": "/seance/04/#def-4-2"}, {"id": "def-def-4-3", "type": "def", "ch": "04", "num": "Définition 4.3", "front": "hiérarchie normative de l'aménagement", "back": "

Au Québec, l'encadrement de l'utilisation du sol suit trois paliers emboîtés. Le gouvernement du Québec fixe le cadre général par la Loi sur l'aménagement et l'urbanisme (LAU); la MRC ou la communauté métropolitaine le décline dans son schéma d'aménagement et de développement (SAD), auquel les règlements locaux doivent se conformer; enfin, la municipalité traduit le tout dans son plan d'urbanisme et son règlement de zonage, seul document qui s'applique lot par lot — c'est donc lui que l'évaluateur consulte en premier.

", "url": "/seance/04/#def-4-3"}, {"id": "def-def-4-4", "type": "def", "ch": "04", "num": "Définition 4.4", "front": "COS et taux d'implantation", "back": "

Le coefficient d'occupation du sol (COS) est le rapport entre la superficie totale de plancher et la superficie du terrain. Le taux d'implantation est le rapport entre l'emprise au sol du bâtiment et la superficie du terrain. Les marges (avant, latérales, arrière) fixent les distances minimales aux limites du lot.

", "url": "/seance/04/#def-4-4"}, {"id": "def-def-4-5", "type": "def", "ch": "04", "num": "Définition 4.5", "front": "règle fondamentale de l'ajustement", "back": "

On ajuste toujours le comparable vers le sujet, jamais l'inverse. Le comparable a un prix connu que l'on corrige; le sujet n'a pas de prix — c'est sa valeur qu'on cherche. Conséquence directe : un comparable supérieur au sujet reçoit un ajustement négatif; un comparable inférieur reçoit un ajustement positif.

", "url": "/seance/04/#def-4-5"}, {"id": "def-def-4-6", "type": "def", "ch": "04", "num": "Définition 4.6", "front": "analyse par paires (paired sales analysis)", "back": "

Technique consistant à isoler l'effet d'une seule variable en comparant deux ventes qui ne diffèrent que par cette variable : l'écart de prix, corrigé des différences résiduelles mineures, mesure la contribution marchande de la variable.

", "url": "/seance/04/#def-4-6"}, {"id": "def-def-5-1", "type": "def", "ch": "05", "num": "Définition 5.1", "front": "coût, prix, valeur", "back": "

Le coût est la dépense engagée pour produire un bien : un montant objectif et mesurable, tourné vers le présent ou le passé. Le prix est le montant effectivement payé lors d'une transaction : un fait historique, qui peut s'écarter de la valeur. La valeur est une notion économique : l'estimation, par un évaluateur, du prix le plus probable sur un marché libre — une opinion motivée, non un fait.

", "url": "/seance/05/#def-5-1"}, {"id": "def-def-5-2", "type": "def", "ch": "05", "num": "Définition 5.2", "front": "coût de reproduction (reproduction cost)", "back": "

Coût de création d'une réplique exacte du bâtiment existant, en utilisant les mêmes matériaux, la même conception, les mêmes normes de construction et la même qualité d'exécution — y compris toutes les déficiences et obsolescences de l'original.

", "url": "/seance/05/#def-5-2"}, {"id": "def-def-5-3", "type": "def", "ch": "05", "num": "Définition 5.3", "front": "coût de remplacement (replacement cost)", "back": "

Coût de construction d'un bâtiment offrant la même utilité que le bâtiment existant, en utilisant des matériaux et des techniques modernes, conformément aux normes de construction actuelles.

", "url": "/seance/05/#def-5-3"}, {"id": "def-def-5-4", "type": "def", "ch": "05", "num": "Définition 5.4", "front": "principe de la date d'évaluation", "back": "

Le coût de construction doit être estimé à la date d'évaluation — ni à la date de construction réelle du bâtiment, ni à une date future.

", "url": "/seance/05/#def-5-4"}, {"id": "def-def-6-1", "type": "def", "ch": "06", "num": "Définition 6.1", "front": "méthode comparative", "back": "

Estimer le coût neuf en multipliant la superficie du bâtiment par un coût unitaire dérivé de constructions récentes comparables :

\n
Cneuf  =  S×c$/pi2.(6.1)C_{\\text{neuf}} \\;=\\; S \\times c_{\\$/\\text{pi}^2}.\\tag{6.1}Cneuf​=S×c$/pi2​.(6.1)
", "url": "/seance/06/#def-6-1"}, {"id": "def-def-6-2", "type": "def", "ch": "06", "num": "Définition 6.2", "front": "Quantity Survey", "back": "

Décomposer la construction en chacun de ses postes de travail, quantifier les matériaux et la main-d'œuvre, puis appliquer les prix unitaires courants :

\n
Cneuf  =  ∑i=1nQi×Pi  +  Cindirects  +  Profit(6.2)C_{\\text{neuf}} \\;=\\; \\sum_{i=1}^{n} Q_i \\times P_i\n\\;+\\; C_{\\text{indirects}} \\;+\\; \\text{Profit}\\tag{6.2}Cneuf​=i=1∑n​Qi​×Pi​+Cindirects​+Profit(6.2)
\n

où QiQ_iQi​ est la quantité du poste iii et PiP_iPi​ son prix unitaire.

", "url": "/seance/06/#def-6-2"}, {"id": "def-def-6-3", "type": "def", "ch": "06", "num": "Définition 6.3", "front": "méthode par composantes", "back": "

Décomposer le bâtiment en grandes composantes (fondations, structure, toiture, plomberie, etc.) et appliquer à chacune un coût installé — matériaux, main-d'œuvre et frais généraux de chantier compris :

\n
Cneuf  =  ∑j=1mSj×Cj(6.4)C_{\\text{neuf}} \\;=\\; \\sum_{j=1}^{m} S_j \\times C_j\\tag{6.4}Cneuf​=j=1∑m​Sj​×Cj​(6.4)
\n

où SjS_jSj​ est la quantité de la composante jjj et CjC_jCj​ son coût installé unitaire. Aussi appelée Segregated Cost Method ou Unit-in-Place; c'est la base de la méthode Marshall & Swift.

", "url": "/seance/06/#def-6-3"}, {"id": "def-def-7-1", "type": "def", "ch": "07", "num": "Définition 7.1", "front": "coûts directs", "back": "

Les coûts directs (aussi appelés hard costs) sont l'ensemble des dépenses directement liées à la construction physique du bâtiment : les matériaux de construction, la main-d'œuvre affectée au chantier (salaires et avantages sociaux), l'équipement de chantier, les sous-traitants spécialisés et la supervision directe des travaux.

", "url": "/seance/07/#def-7-1"}, {"id": "def-def-7-2", "type": "def", "ch": "07", "num": "Définition 7.2", "front": "enveloppe du bâtiment", "back": "

L'enveloppe est la barrière physique entre l'intérieur et l'extérieur du bâtiment. Elle assure la protection contre les intempéries, l'isolation thermique et l'étanchéité à l'air. Elle regroupe les murs extérieurs et leur revêtement, l'isolation, la toiture (revêtement), ainsi que les fenêtres et portes extérieures. Elle représente typiquement 22 à 28 % des coûts directs — le poste le plus lourd.

", "url": "/seance/07/#def-7-2"}, {"id": "def-def-7-3", "type": "def", "ch": "07", "num": "Définition 7.3", "front": "finitions intérieures", "back": "

Les finitions intérieures regroupent tous les éléments visibles à l'intérieur du bâtiment : cloisons, revêtements de sol, peinture, armoires, comptoirs, moulures, portes intérieures et quincaillerie. Elles représentent 15 à 20 % des coûts directs.

", "url": "/seance/07/#def-7-3"}, {"id": "def-def-7-4", "type": "def", "ch": "07", "num": "Définition 7.4", "front": "finitions extérieures", "back": "

Les finitions extérieures regroupent les aménagements situés hors de l'enveloppe : entrée de garage, terrasses et patios, clôtures, aménagement paysager, trottoirs, balcons, remises et piscines. Elles représentent 5 à 8 % des coûts directs.

", "url": "/seance/07/#def-7-4"}, {"id": "def-def-7-5", "type": "def", "ch": "07", "num": "Définition 7.5", "front": "équipements spécialisés", "back": "

Installations non standard qui ajoutent des fonctionnalités particulières au bâtiment; elles comptent pour 3 à 7 % des coûts directs.

", "url": "/seance/07/#def-7-5"}, {"id": "def-def-8-1", "type": "def", "ch": "08", "num": "Définition 8.1", "front": "coûts indirects", "back": "

Les coûts indirects (ou soft costs) sont toutes les dépenses nécessaires à la réalisation d'un projet de construction autres que les coûts directs de main-d'œuvre, de matériaux et d'équipement de chantier. Ils représentent typiquement 15 à 25 % des coûts directs, et peuvent dépasser 30 % pour des projets complexes ou spécialisés.

", "url": "/seance/08/#def-8-1"}, {"id": "def-def-8-2", "type": "def", "ch": "08", "num": "Définition 8.2", "front": "honoraires professionnels", "back": "

Rémunération des professionnels impliqués dans la conception, la surveillance et la gestion du projet de construction : architecte, ingénieurs, arpenteur-géomètre, gestionnaire de projet, évaluateur agréé. C'est la composante la plus importante des coûts indirects.

", "url": "/seance/08/#def-8-2"}, {"id": "def-def-8-3", "type": "def", "ch": "08", "num": "Définition 8.3", "front": "taxes de vente sur la construction neuve", "back": "

La construction neuve est assujettie à la TPS fédérale (5 %) et à la TVQ québécoise (9,975 %), soit 14,975 % au total. Leur traitement dans le coût de remplacement dépend toutefois du statut fiscal de l'immeuble : occupant, locatif ou commercial.

", "url": "/seance/08/#def-8-3"}, {"id": "def-def-8-4", "type": "def", "ch": "08", "num": "Définition 8.4", "front": "profit entrepreneurial", "back": "

Le profit entrepreneurial (ou profit du promoteur) rémunère le promoteur-développeur pour : le risque assumé dans le projet, le temps consacré à la coordination, le coût d'opportunité du capital immobilisé et l'expertise apportée. Il se distingue du profit de l'entrepreneur général, déjà inclus dans les coûts directs.

", "url": "/seance/08/#def-8-4"}, {"id": "def-def-9-1", "type": "def", "ch": "09", "num": "Définition 9.1", "front": "dépréciation", "back": "

La dépréciation est la perte de valeur d'une amélioration par rapport à son coût de reproduction ou de remplacement à neuf, mesurée à la date d'évaluation :

\n
Dtotale  =  Cneuf  −  Vameˊliorations contributrices(9.1)D_{\\text{totale}} \\;=\\; C_{\\text{neuf}} \\;-\\;\nV_{\\text{améliorations contributrices}}\\tag{9.1}Dtotale​=Cneuf​−Vameˊliorations contributrices​(9.1)
", "url": "/seance/09/#def-9-1"}, {"id": "def-def-9-2", "type": "def", "ch": "09", "num": "Définition 9.2", "front": "curable et incurable", "back": "

Une composante de dépréciation est curable lorsque sa correction est économiquement justifiée : le coût de la correction est inférieur ou égal au gain de valeur qu'elle procure. Elle est incurable lorsque la correction n'est pas économiquement viable — même si elle est techniquement possible.

", "url": "/seance/09/#def-9-2"}, {"id": "def-def-9-3", "type": "def", "ch": "09", "num": "Définition 9.3", "front": "dépréciation physique", "back": "

Perte de valeur causée par l'usure, le vieillissement et la détérioration des composantes physiques du bâtiment : intempéries, cycles de gel-dégel, usage, manque d'entretien.

", "url": "/seance/09/#def-9-3"}, {"id": "def-def-9-4", "type": "def", "ch": "09", "num": "Définition 9.4", "front": "dépréciation fonctionnelle", "back": "

Perte de valeur causée par des déficiences de conception, une inadéquation aux usages actuels ou une surqualité (superadéquation) des améliorations. Le bâtiment n'est pas usé : il est mal adapté aux attentes du marché d'aujourd'hui.

", "url": "/seance/09/#def-9-4"}, {"id": "def-def-9-5", "type": "def", "ch": "09", "num": "Définition 9.5", "front": "dépréciation externe", "back": "

Perte de valeur causée par des facteurs extérieurs à la propriété, hors du contrôle du propriétaire : nuisances de localisation (autoroute, ligne à haute tension, contamination, quartier en déclin) ou facteurs économiques et réglementaires (récession locale, suroffre, zonage défavorable, hausse des taux). Elle est toujours incurable : aucune intervention sur la propriété ne peut la corriger.

", "url": "/seance/09/#def-9-5"}, {"id": "def-def-9-6", "type": "def", "ch": "09", "num": "Définition 9.6", "front": "les quatre durées de vie", "back": "

La vie physique totale est la période pendant laquelle le bâtiment peut physiquement exister; la vie économique totale, la période pendant laquelle il contribue à la valeur de la propriété — toujours inférieure ou égale à la vie physique, car un bâtiment cesse de valoir avant de cesser de tenir debout. L'âge effectif est l'âge apparent du bâtiment compte tenu de son état et de son entretien, déterminé par jugement professionnel; la vie économique restante est la période de contribution économique qui reste à courir.

", "url": "/seance/09/#def-9-6"}, {"id": "def-def-9-7", "type": "def", "ch": "09", "num": "Définition 9.7", "front": "principe du rattachement à l'utilisation optimale", "back": "

La dépréciation se mesure toujours en référence à l'utilisation optimale (highest and best use, HBU) du terrain, considéré comme s'il était vacant. Avant tout calcul de dépréciation, l'évaluateur doit déterminer si le bâtiment actuel correspond à cette utilisation optimale.

", "url": "/seance/09/#def-9-7"}, {"id": "def-def-10-1", "type": "def", "ch": "10", "num": "Définition 10.1", "front": "dépréciation physique", "back": "

La dépréciation physique est la perte de valeur des améliorations causée par l'usure, le vieillissement et l'action des intempéries sur les composantes d'un bâtiment. Elle traduit en dollars la détérioration matérielle du bien, indépendamment de sa conception (dépréciation fonctionnelle) et de son environnement (dépréciation économique).

", "url": "/seance/10/#def-10-1"}, {"id": "def-def-10-2", "type": "def", "ch": "10", "num": "Définition 10.2", "front": "curabilité (dépréciation physique)", "back": "

Un item de dépréciation physique est curable lorsque le coût de sa réparation ou de son remplacement est inférieur ou égal à l'augmentation de valeur qui en résulterait. Il est incurable dans le cas contraire. Formellement :

\n
Curable  ⟺  Couˆt de reˊparation  ≤  Valeur ajouteˊe reˊsultante\\text{Curable} \\iff \\text{Coût de réparation} \\;\\leq\\; \\text{Valeur ajoutée résultante}Curable⟺Couˆt de reˊparation≤Valeur ajouteˊe reˊsultante
", "url": "/seance/10/#def-10-2"}, {"id": "def-def-10-3", "type": "def", "ch": "10", "num": "Définition 10.3", "front": "entretien différé", "back": "

La dépréciation physique curable correspond à l'entretien différé (deferred maintenance) : l'ensemble des réparations et remplacements que l'acheteur type effectuerait immédiatement après l'acquisition, parce que leur coût est égal ou inférieur à la valeur qu'ils ajoutent. Elle se mesure au coût de réparation au prix du marché.

", "url": "/seance/10/#def-10-3"}, {"id": "def-def-10-4", "type": "def", "ch": "10", "num": "Définition 10.4", "front": "dépréciation incurable court terme", "back": "

La dépréciation incurable court terme (short-lived) frappe les composantes dont la durée de vie utile est inférieure à celle du bâtiment, mais dont le remplacement n'est pas encore économiquement justifiable au moment de l'évaluation : la composante n'est pas en fin de vie, elle est simplement partiellement consommée.

", "url": "/seance/10/#def-10-4"}, {"id": "def-def-10-5", "type": "def", "ch": "10", "num": "Définition 10.5", "front": "dépréciation incurable long terme", "back": "

La dépréciation incurable long terme (long-lived) frappe les composantes dont la durée de vie égale ou excède celle du bâtiment : les éléments structuraux et permanents (fondations, charpente, dalle, murs porteurs, colonnes et poutres, ossature du toit, isolation structurale, maçonnerie structurale). Ces composantes ne sont jamais remplacées séparément : elles durent aussi longtemps que le bâtiment lui-même.

", "url": "/seance/10/#def-10-5"}, {"id": "def-def-11-1", "type": "def", "ch": "11", "num": "Définition 11.1", "front": "dépréciation fonctionnelle", "back": "

La dépréciation fonctionnelle (ou obsolescence fonctionnelle) est la perte de valeur d'un bâtiment attribuable à des défauts de conception, de plan, de style ou de fonctionnalité qui réduisent son utilité ou son attrait par rapport aux attentes actuelles du marché.

", "url": "/seance/11/#def-11-1"}, {"id": "def-def-11-2", "type": "def", "ch": "11", "num": "Définition 11.2", "front": "curabilité (dépréciation fonctionnelle)", "back": "

Une déficience fonctionnelle est curable si le coût de sa correction est inférieur ou égal à la valeur ajoutée par cette correction; elle est incurable dans le cas contraire. Le test repose sur la rationalité économique, pas sur la faisabilité technique : un défaut peut être techniquement réparable mais économiquement incurable.

", "url": "/seance/11/#def-11-2"}, {"id": "def-def-11-3", "type": "def", "ch": "11", "num": "Définition 11.3", "front": "déficience par ajout", "back": "

Une déficience par ajout vise un élément absent du bâtiment que le marché actuel considère comme nécessaire ou standard. Le bâtiment a été construit sans cet élément et il n'a jamais été ajouté; l'élément n'est donc pas inclus dans le coût neuf estimé.

", "url": "/seance/11/#def-11-3"}, {"id": "def-def-11-4", "type": "def", "ch": "11", "num": "Définition 11.4", "front": "déficience par substitution", "back": "

Une déficience par substitution vise un élément présent dans le bâtiment mais inadéquat, désuet ou obsolète, qui doit être remplacé par un élément conforme aux attentes actuelles du marché.

", "url": "/seance/11/#def-11-4"}, {"id": "def-def-11-5", "type": "def", "ch": "11", "num": "Définition 11.5", "front": "superadéquation", "back": "

La superadéquation (superadequacy) survient lorsqu'un bâtiment contient des éléments ou des améliorations qui dépassent les attentes et les besoins du marché pour ce type de propriété dans ce secteur. Le principe fondamental : le marché ne paie pas pour l'excès de qualité — un acheteur typique ne verse pas de supplément pour un élément qu'il ne recherche pas.

", "url": "/seance/11/#def-11-5"}, {"id": "def-def-11-6", "type": "def", "ch": "11", "num": "Définition 11.6", "front": "obsolescence de conception", "back": "

L'obsolescence de conception (design obsolescence) survient lorsque le plan, la configuration ou l'agencement du bâtiment ne correspond plus aux attentes et au mode de vie actuels des acheteurs ou des locataires, et qu'il est trop coûteux de modifier la structure pour y remédier.

", "url": "/seance/11/#def-11-6"}, {"id": "def-def-12-1", "type": "def", "ch": "12", "num": "Définition 12.1", "front": "dépréciation économique (obsolescence externe)", "back": "

La dépréciation économique est la perte de valeur d'une propriété causée par des facteurs extérieurs à la propriété elle-même, sur lesquels le propriétaire n'a aucun contrôle : environnement physique, économique, réglementaire ou social.

", "url": "/seance/12/#def-12-1"}, {"id": "def-def-12-2", "type": "def", "ch": "12", "num": "Définition 12.2", "front": "ventes appariées", "back": "

La méthode des ventes appariées (paired sales analysis) compare des propriétés similaires dont certaines sont affectées par le facteur externe et d'autres non : la différence de prix, une fois les autres écarts ajustés, isole la dépréciation économique.

", "url": "/seance/12/#def-12-2"}, {"id": "def-def-13-1", "type": "def", "ch": "13", "num": "Définition 13.1", "front": "bâtiment à usage spécial", "back": "

Un bâtiment à usage spécial (special-purpose property) est un immeuble dont la conception, l'aménagement ou la construction sont tellement spécifiques qu'ils limitent son utilisation à l'usage pour lequel il a été construit.

", "url": "/seance/13/#def-13-1"}, {"id": "def-def-13-2", "type": "def", "ch": "13", "num": "Définition 13.2", "front": "qualification des biens — C.c.Q.", "back": "

Le Code civil du Québec organise la qualification des biens en une gradation dont l'évaluateur doit connaître chaque échelon. L'article 900 pose le socle : les fonds de terre et les constructions à caractère permanent sont des immeubles par nature. L'article 901 traite du meuble incorporé : dès qu'il perd son individualité en s'intégrant à la construction — la brique dans le mur, la tuyauterie noyée dans la dalle —, il devient partie intégrante de l'immeuble. L'article 903 vise le cas intermédiaire, le plus litigieux en pratique : le meuble attaché à demeure qui conserve son individualité (un ascenseur, un système CVAC, un pont roulant boulonné à la structure) est immeuble tant qu'il y reste. Enfin, les articles 905 et 907 ferment le système : tout ce qui peut se transporter, et tout bien que la loi ne qualifie pas autrement, est meuble.

", "url": "/seance/13/#def-13-2"}, {"id": "def-def-13-3", "type": "def", "ch": "13", "num": "Définition 13.3", "front": "améliorations locatives", "back": "

Les améliorations locatives (leasehold improvements) sont les travaux réalisés par ou pour un locataire afin d'adapter un espace locatif à ses besoins spécifiques : cloisons et aménagement de bureaux, revêtements de sol spéciaux, éclairage personnalisé, installations électriques et informatiques, plomberie additionnelle, systèmes de sécurité, vitrines et devantures.

", "url": "/seance/13/#def-13-3"}, {"id": "form-form-1-1", "type": "form", "ch": "01", "num": "Formule 1.1", "front": "plafond de substitution", "back": "
Vbien  ≤  min⁡(Cconstruction neuve,  Pcomparable,  VANrevenus)(1.1)V_{\\text{bien}} \\;\\leq\\; \\min\\bigl(C_{\\text{construction neuve}},\\;\nP_{\\text{comparable}},\\; \\text{VAN}_{\\text{revenus}}\\bigr)\\tag{1.1}Vbien​≤min(Cconstruction neuve​,Pcomparable​,VANrevenus​)(1.1)
\n

La valeur d'un bien ne peut durablement excéder le coût du moins cher de ses substituts : construire un équivalent neuf, acheter un comparable existant, ou acquérir un flux de revenus équivalent.

", "url": "/seance/01/#form-1-1"}, {"id": "form-form-1-2", "type": "form", "ch": "01", "num": "Formule 1.2", "front": "formule fondamentale de la méthode du coût", "back": "
V  =  Vterrain  +  (Cneuf−Dtotale)(1.2)V \\;=\\; V_{\\text{terrain}} \\;+\\; \\bigl(C_{\\text{neuf}} - D_{\\text{totale}}\\bigr)\\tag{1.2}V=Vterrain​+(Cneuf​−Dtotale​)(1.2)
\n

où VVV est la valeur estimée de la propriété; VterrainV_{\\text{terrain}}Vterrain​ la valeur du terrain, estimée séparément comme s'il était vacant; CneufC_{\\text{neuf}}Cneuf​ le coût de reproduction ou de remplacement à neuf des améliorations; et DtotaleD_{\\text{totale}}Dtotale​ la dépréciation cumulée.

", "url": "/seance/01/#form-1-2"}, {"id": "form-form-1-3", "type": "form", "ch": "01", "num": "Formule 1.3", "front": "décomposition de la dépréciation", "back": "
Dtotale  =  Dphysique  +  Dfonctionnelle  +  Dexterne(1.3)D_{\\text{totale}} \\;=\\; D_{\\text{physique}} \\;+\\; D_{\\text{fonctionnelle}}\n\\;+\\; D_{\\text{externe}}\\tag{1.3}Dtotale​=Dphysique​+Dfonctionnelle​+Dexterne​(1.3)
", "url": "/seance/01/#form-1-3"}, {"id": "form-form-2-1", "type": "form", "ch": "02", "num": "Formule 2.1", "front": "composition du coût total", "back": "
Ctotal  =  Cdirects  +  Cindirects  +  Profit entrepreneurial(2.1)C_{\\text{total}} \\;=\\; C_{\\text{directs}} \\;+\\; C_{\\text{indirects}}\n\\;+\\; \\text{Profit entrepreneurial}\\tag{2.1}Ctotal​=Cdirects​+Cindirects​+Profit entrepreneurial(2.1)
\n

avec, en ordres de grandeur : coûts indirects ≈\\approx≈ 15–25 % des coûts directs; profit entrepreneurial ≈\\approx≈ 8–15 % de la somme (directs +++ indirects). Le terrain est exclu : il s'évalue séparément.

", "url": "/seance/02/#form-2-1"}, {"id": "form-form-4-1", "type": "form", "ch": "04", "num": "Formule 4.1", "front": "méthode du coût — rappel", "back": "
V  =  Vterrain+(Cneuf−Dtotale)(4.1)V \\;=\\; V_{\\text{terrain}} + \\bigl(C_{\\text{neuf}} - D_{\\text{totale}}\\bigr)\\tag{4.1}V=Vterrain​+(Cneuf​−Dtotale​)(4.1)
\n

où VterrainV_{\\text{terrain}}Vterrain​ est la valeur du terrain nu, CneufC_{\\text{neuf}}Cneuf​ le coût de reproduction ou de remplacement à neuf et DtotaleD_{\\text{totale}}Dtotale​ la dépréciation cumulée.

", "url": "/seance/04/#form-4-1"}, {"id": "form-form-4-2", "type": "form", "ch": "04", "num": "Formule 4.2", "front": "ajustement pour le temps (taux simple)", "back": "
Atemps  =  Pvente×τannuel×nmois12(4.2)A_{\\text{temps}} \\;=\\; P_{\\text{vente}} \\times \\tau_{\\text{annuel}} \\times\n\\frac{n_{\\text{mois}}}{12}\\tag{4.2}Atemps​=Pvente​×τannuel​×12nmois​​(4.2)
\n

où PventeP_{\\text{vente}}Pvente​ est le prix du comparable, τannuel\\tau_{\\text{annuel}}τannuel​ le taux d'appréciation annuel du marché et nmoisn_{\\text{mois}}nmois​ l'ancienneté de la vente en mois.

", "url": "/seance/04/#form-4-2"}, {"id": "form-form-5-1", "type": "form", "ch": "05", "num": "Formule 5.1", "front": "relation reproduction–remplacement", "back": "
Creproduction  =  Cremplacement+Obsolescence fonctionnelle curable(5.1)C_{\\text{reproduction}} \\;=\\; C_{\\text{remplacement}} +\n\\text{Obsolescence fonctionnelle curable}\\tag{5.1}Creproduction​=Cremplacement​+Obsolescence fonctionnelle curable(5.1)
", "url": "/seance/05/#form-5-1"}, {"id": "form-form-5-2", "type": "form", "ch": "05", "num": "Formule 5.2", "front": "indexation temporelle des coûts", "back": "
Cdate cible  =  Cdate connue×Idate cibleIdate connue(5.2)C_{\\text{date cible}} \\;=\\; C_{\\text{date connue}} \\times\n\\frac{I_{\\text{date cible}}}{I_{\\text{date connue}}}\\tag{5.2}Cdate cible​=Cdate connue​×Idate connue​Idate cible​​(5.2)
\n

où III désigne l'indice de coûts de construction à chaque date.

", "url": "/seance/05/#form-5-2"}, {"id": "form-form-5-3", "type": "form", "ch": "05", "num": "Formule 5.3", "front": "coût unitaire au pied carré", "back": "
c  =  CtotalSpi2(5.3)c \\;=\\; \\frac{C_{\\text{total}}}{S_{\\text{pi}^2}}\\tag{5.3}c=Spi2​Ctotal​​(5.3)
", "url": "/seance/05/#form-5-3"}, {"id": "form-form-5-4", "type": "form", "ch": "05", "num": "Formule 5.4", "front": "conversion pi2 ↔\\leftrightarrow↔ m2", "back": "
c$/m2  =  c$/pi2×10,764(5.4)c_{\\$/\\text{m}^2} \\;=\\; c_{\\$/\\text{pi}^2} \\times 10{,}764\\tag{5.4}c$/m2​=c$/pi2​×10,764(5.4)
", "url": "/seance/05/#form-5-4"}, {"id": "form-form-5-5", "type": "form", "ch": "05", "num": "Formule 5.5", "front": "méthode calculator (Marshall & Swift)", "back": "
C  =  Cbase×Mhauteur×Mpeˊrimeˋtre×Meˊtages×IactuelIbase×Mlocal(5.5)C \\;=\\; C_{\\text{base}} \\times M_{\\text{hauteur}} \\times M_{\\text{périmètre}}\n\\times M_{\\text{étages}} \\times \\frac{I_{\\text{actuel}}}{I_{\\text{base}}}\n\\times M_{\\text{local}}\\tag{5.5}C=Cbase​×Mhauteur​×Mpeˊrimeˋtre​×Meˊtages​×Ibase​Iactuel​​×Mlocal​(5.5)
\n

où les MMM sont les multiplicateurs de hauteur d'étage, de périmètre (forme), d'étages multiples et de localisation, et III les indices de mise à jour temporelle.

", "url": "/seance/05/#form-5-5"}, {"id": "form-form-5-6", "type": "form", "ch": "05", "num": "Formule 5.6", "front": "coût de base", "back": "
Cbase  =  cunitaire×S(ou ×V pour un calcul au volume)(5.6)C_{\\text{base}} \\;=\\; c_{\\text{unitaire}} \\times S\n\\qquad\\text{(ou } \\times V \\text{ pour un calcul au volume)}\\tag{5.6}Cbase​=cunitaire​×S(ou ×V pour un calcul au volume)(5.6)
", "url": "/seance/05/#form-5-6"}, {"id": "form-form-5-7", "type": "form", "ch": "05", "num": "Formule 5.7", "front": "coût neuf total", "back": "
Cneuf  =  Cdirects+Cindirects+Profit entrepreneurial(5.7)C_{\\text{neuf}} \\;=\\; C_{\\text{directs}} + C_{\\text{indirects}} +\n\\text{Profit entrepreneurial}\\tag{5.7}Cneuf​=Cdirects​+Cindirects​+Profit entrepreneurial(5.7)
\n

Ordres de grandeur : coûts indirects 8–15 % des coûts directs (honoraires, financement intérimaire, permis, assurances, administration); profit entrepreneurial 10–20 % des coûts directs et indirects. Les séances 7 et 8 détaillent ces composantes.

", "url": "/seance/05/#form-5-7"}, {"id": "form-form-6-1", "type": "form", "ch": "06", "num": "Formule 6.1", "front": "du taux de base au coût employeur « chargé »", "back": "
Couˆt horaire chargeˊ  ≈  Taux de base×(1+0,45 aˋ 0,60)(6.3)\\text{Coût horaire chargé} \\;\\approx\\; \\text{Taux de base} \\times\n(1 + 0{,}45~\\text{à}~0{,}60)\\tag{6.3}Couˆt horaire chargeˊ≈Taux de base×(1+0,45 aˋ 0,60)(6.3)
\n

Les charges (avantages sociaux, cotisations CCQ et CNESST, congés payés) ajoutent environ 45 à 60 % au taux de base.

", "url": "/seance/06/#form-6-1"}, {"id": "form-form-6-2", "type": "form", "ch": "06", "num": "Formule 6.2", "front": "coût indexé", "back": "
Cactuel  =  Coriginal×IactuelIoriginal(6.5)C_{\\text{actuel}} \\;=\\; C_{\\text{original}} \\times\n\\frac{I_{\\text{actuel}}}{I_{\\text{original}}}\\tag{6.5}Cactuel​=Coriginal​×Ioriginal​Iactuel​​(6.5)
\n

où CoriginalC_{\\text{original}}Coriginal​ est le coût de construction documenté (contrat, factures, permis, évaluation antérieure) et III l'indice de coûts.

", "url": "/seance/06/#form-6-2"}, {"id": "form-form-6-3", "type": "form", "ch": "06", "num": "Formule 6.3", "front": "ratio de périmètre", "back": "
Rp  =  PsujetPcarreˊ eˊquivalentouˋPcarreˊ=4S.(6.6)R_p \\;=\\; \\frac{P_{\\text{sujet}}}{P_{\\text{carré équivalent}}}\n\\qquad\\text{où}\\qquad\nP_{\\text{carré}} = 4\\sqrt{S}.\\tag{6.6}Rp​=Pcarreˊ eˊquivalent​Psujet​​ouˋPcarreˊ​=4S​.(6.6)
\n

Un bâtiment irrégulier a plus de murs extérieurs par pied carré de plancher qu'un carré de même superficie : son coût unitaire est majoré.

", "url": "/seance/06/#form-6-3"}, {"id": "form-form-7-1", "type": "form", "ch": "07", "num": "Formule 7.1", "front": "place des coûts directs dans la méthode du coût", "back": "
V  =  Vterrain  +  (Cdirects+Cindirects+Pentrepreneur⏟couˆt aˋ neuf  −  Dtotale)(7.1)V \\;=\\; V_{\\text{terrain}} \\;+\\;\n\\bigl(\\underbrace{C_{\\text{directs}} + C_{\\text{indirects}} +\nP_{\\text{entrepreneur}}}_{\\text{coût à neuf}} \\;-\\; D_{\\text{totale}}\\bigr)\\tag{7.1}V=Vterrain​+(couˆt aˋ neufCdirects​+Cindirects​+Pentrepreneur​​​−Dtotale​)(7.1)
\n

Les coûts directs constituent le premier — et de loin le plus important — des trois blocs du coût à neuf.

", "url": "/seance/07/#form-7-1"}, {"id": "form-form-8-1", "type": "form", "ch": "08", "num": "Formule 8.1", "front": "intérêts intercalaires avec facteur 12\\tfrac{1}{2}21​", "back": "
I  =  Cdirects×i×T×12(8.1)I \\;=\\; C_{\\text{directs}} \\times i \\times T \\times \\frac{1}{2}\\tag{8.1}I=Cdirects​×i×T×21​(8.1)
\n

où III désigne les intérêts intercalaires, CdirectsC_{\\text{directs}}Cdirects​ les coûts directs de construction, iii le taux d'intérêt annuel du prêt de construction et TTT la durée de construction en années. Le facteur 12\\tfrac{1}{2}21​ traduit l'hypothèse que les décaissements étant progressifs, c'est en moyenne la moitié du montant qui est empruntée pendant la durée des travaux.

", "url": "/seance/08/#form-8-1"}, {"id": "form-form-8-2", "type": "form", "ch": "08", "num": "Formule 8.2", "front": "profit entrepreneurial", "back": "
Pentrepreneur  =  (Cdirects+Cindirects)×τP,τP∈[8 %, 15 %](8.2)P_{\\text{entrepreneur}} \\;=\\;\n\\bigl(C_{\\text{directs}} + C_{\\text{indirects}}\\bigr) \\times \\tau_P,\n\\qquad \\tau_P \\in [8\\,\\%,\\,15\\,\\%]\\tag{8.2}Pentrepreneur​=(Cdirects​+Cindirects​)×τP​,τP​∈[8%,15%](8.2)
\n

La base est le sous-total directs + indirects, jamais les directs seuls ni le prix de vente.

", "url": "/seance/08/#form-8-2"}, {"id": "form-form-8-3", "type": "form", "ch": "08", "num": "Formule 8.3", "front": "coût total de construction", "back": "
Ctotal=Cdirects+Cindirects+PentrepreneurCindirects=honoraires+financement+taxes/permis+assurances/leˊgal+marketing/adminPentrepreneur=(Cdirects+Cindirects)×τP(8.3)\\begin{aligned}C_{\\text{total}} &= C_{\\text{directs}} + C_{\\text{indirects}} +\nP_{\\text{entrepreneur}}\\\\\nC_{\\text{indirects}} &= \\text{honoraires} + \\text{financement} +\n\\text{taxes/permis}\\\\\n&\\quad + \\text{assurances/légal} + \\text{marketing/admin}\\\\\nP_{\\text{entrepreneur}} &= (C_{\\text{directs}} + C_{\\text{indirects}})\n\\times \\tau_P\\end{aligned}\\tag{8.3}Ctotal​Cindirects​Pentrepreneur​​=Cdirects​+Cindirects​+Pentrepreneur​=honoraires+financement+taxes/permis+assurances/leˊgal+marketing/admin=(Cdirects​+Cindirects​)×τP​​(8.3)
\n

et, pour boucler la méthode du coût : V=Vterrain+(Ctotal−Dtotale)V = V_{\\text{terrain}} + (C_{\\text{total}} - D_{\\text{totale}})V=Vterrain​+(Ctotal​−Dtotale​) — le coût total est le coût neuf avant dépréciation.

", "url": "/seance/08/#form-8-3"}, {"id": "form-form-9-1", "type": "form", "ch": "09", "num": "Formule 9.1", "front": "décomposition de la dépréciation totale", "back": "
Dtotale  =  Dphysique  +  Dfonctionnelle  +  Dexterne(9.2)D_{\\text{totale}} \\;=\\; D_{\\text{physique}} \\;+\\; D_{\\text{fonctionnelle}}\n\\;+\\; D_{\\text{externe}}\\tag{9.2}Dtotale​=Dphysique​+Dfonctionnelle​+Dexterne​(9.2)
\n

Chaque type se subdivise en curable et incurable — sauf l'externe, toujours incurable.

", "url": "/seance/09/#form-9-1"}, {"id": "form-form-9-2", "type": "form", "ch": "09", "num": "Formule 9.2", "front": "relation fondamentale des durées de vie", "back": "
Vie eˊconomique totale  =  Aˆge effectif  +  Vie eˊconomique restante(9.3)\\text{Vie économique totale} \\;=\\; \\text{Âge effectif} \\;+\\;\n\\text{Vie économique restante}\\tag{9.3}Vie eˊconomique totale=Aˆge effectif+Vie eˊconomique restante(9.3)
", "url": "/seance/09/#form-9-2"}, {"id": "form-form-9-3", "type": "form", "ch": "09", "num": "Formule 9.3", "front": "méthode âge-vie", "back": "
D  =  Aˆge effectifVie eˊconomique totale×Cneuf(9.4)D \\;=\\; \\frac{\\text{Âge effectif}}{\\text{Vie économique totale}}\n\\times C_{\\text{neuf}}\\tag{9.4}D=Vie eˊconomique totaleAˆge effectif​×Cneuf​(9.4)
", "url": "/seance/09/#form-9-3"}, {"id": "form-form-9-4", "type": "form", "ch": "09", "num": "Formule 9.4", "front": "méthode âge-vie modifiée", "back": "
Dtotale  =  Dphys. curable  +  Aˆge effectifVie eˊconomique totale×(Cneuf−Dphys. curable)(9.5)D_{\\text{totale}} \\;=\\; D_{\\text{phys.\\,curable}} \\;+\\;\n\\frac{\\text{Âge effectif}}{\\text{Vie économique totale}}\n\\times \\bigl(C_{\\text{neuf}} - D_{\\text{phys.\\,curable}}\\bigr)\\tag{9.5}Dtotale​=Dphys.curable​+Vie eˊconomique totaleAˆge effectif​×(Cneuf​−Dphys.curable​)(9.5)
\n

On mesure d'abord directement l'entretien différé (coût de remise en état), puis on applique le ratio âge-vie au solde du coût neuf — la portion non déjà dépréciée par ce constat.

", "url": "/seance/09/#form-9-4"}, {"id": "form-form-9-5", "type": "form", "ch": "09", "num": "Formule 9.5", "front": "extraction de la dépréciation du marché", "back": "
Dextraite  =  Cneuf  −  (Pvente−Vterrain)(9.6)D_{\\text{extraite}} \\;=\\; C_{\\text{neuf}} \\;-\\;\n\\bigl(P_{\\text{vente}} - V_{\\text{terrain}}\\bigr)\\tag{9.6}Dextraite​=Cneuf​−(Pvente​−Vterrain​)(9.6)
\n

Divisée par le coût neuf puis par l'âge, elle livre un taux annuel moyen applicable au sujet.

", "url": "/seance/09/#form-9-5"}, {"id": "form-form-10-1", "type": "form", "ch": "10", "num": "Formule 10.1", "front": "formule fondamentale de la méthode du coût", "back": "
V  =  Vterrain  +  (Couˆt neuf−Deˊpreˊciation totale)(10.1)V \\;=\\; V_{\\text{terrain}} \\;+\\; \\bigl(\\text{Coût neuf} - \\text{Dépréciation totale}\\bigr)\\tag{10.1}V=Vterrain​+(Couˆt neuf−Deˊpreˊciation totale)(10.1)
\n

où la dépréciation totale se décompose en trois formes :

\n
Dtotale  =  Dphysique  +  Dfonctionnelle  +  Deˊconomique(10.2)D_{\\text{totale}} \\;=\\; D_{\\text{physique}} \\;+\\; D_{\\text{fonctionnelle}} \\;+\\; D_{\\text{économique}}\\tag{10.2}Dtotale​=Dphysique​+Dfonctionnelle​+Deˊconomique​(10.2)
", "url": "/seance/10/#form-10-1"}, {"id": "form-form-10-2", "type": "form", "ch": "10", "num": "Formule 10.2", "front": "dépréciation physique curable", "back": "
Dcurable  =  ∑i=1nCouˆt de reˊparationi(items d’entretien diffeˊreˊ)(10.3)D_{\\text{curable}} \\;=\\; \\sum_{i=1}^{n} \\text{Coût de réparation}_i\n\\qquad \\text{(items d'entretien différé)}\\tag{10.3}Dcurable​=i=1∑n​Couˆt de reˊparationi​(items d’entretien diffeˊreˊ)(10.3)
", "url": "/seance/10/#form-10-2"}, {"id": "form-form-10-3", "type": "form", "ch": "10", "num": "Formule 10.3", "front": "incurable court terme, par composante", "back": "

Pour chaque composante jjj à courte durée de vie non classée curable :

\n
DCT,j  =  Couˆt neufj×Aˆge effectifjDureˊe de vie utilej,Aˆge effectifjDureˊe de viej≤100 %(10.4)D_{\\text{CT},j} \\;=\\; \\text{Coût neuf}_j \\times\n\\frac{\\text{Âge effectif}_j}{\\text{Durée de vie utile}_j},\n\\qquad \\frac{\\text{Âge effectif}_j}{\\text{Durée de vie}_j} \\leq 100\\,\\%\\tag{10.4}DCT,j​=Couˆt neufj​×Dureˊe de vie utilej​Aˆge effectifj​​,Dureˊe de viej​Aˆge effectifj​​≤100%(10.4)
", "url": "/seance/10/#form-10-3"}, {"id": "form-form-10-4", "type": "form", "ch": "10", "num": "Formule 10.4", "front": "incurable long terme — formule résiduelle", "back": "
DLT  =  (Couˆt total−Dcurable−∑Couˆts neufs CT)⏟couˆt reˊsiduel (composantes aˋ longue vie)×Aˆge effectifbaˆtimentDureˊe de vie eˊconomique(10.5)D_{\\text{LT}} \\;=\\; \\underbrace{\\Bigl(\\text{Coût total} - D_{\\text{curable}}\n- \\textstyle\\sum \\text{Coûts neufs CT}\\Bigr)}_{\\text{coût résiduel (composantes à longue vie)}}\n\\times \\frac{\\text{Âge effectif}_{\\text{bâtiment}}}{\\text{Durée de vie économique}}\\tag{10.5}DLT​=couˆt reˊsiduel (composantes aˋ longue vie)(Couˆt total−Dcurable​−∑Couˆts neufs CT)​​×Dureˊe de vie eˊconomiqueAˆge effectifbaˆtiment​​(10.5)
\n

L'âge effectif et la durée de vie sont ici ceux du bâtiment global, non d'une composante.

", "url": "/seance/10/#form-10-4"}, {"id": "form-form-10-5", "type": "form", "ch": "10", "num": "Formule 10.5", "front": "méthode âge-vie", "back": "

Un ratio unique appliqué au coût de remplacement total :

\n
Dphysique  =  Couˆt neuf×Aˆge effectifDureˊe de vie eˊconomique(10.6)D_{\\text{physique}} \\;=\\; \\text{Coût neuf} \\times\n\\frac{\\text{Âge effectif}}{\\text{Durée de vie économique}}\\tag{10.6}Dphysique​=Couˆt neuf×Dureˊe de vie eˊconomiqueAˆge effectif​(10.6)
", "url": "/seance/10/#form-10-5"}, {"id": "form-form-10-6", "type": "form", "ch": "10", "num": "Formule 10.6", "front": "méthode âge-vie modifiée", "back": "
Dtotale  =  Dcurable+(Couˆt neuf−Dcurable)×Aˆge effectifDureˊe de vie eˊconomique(10.7)D_{\\text{totale}} \\;=\\; D_{\\text{curable}} +\n\\bigl(\\text{Coût neuf} - D_{\\text{curable}}\\bigr) \\times\n\\frac{\\text{Âge effectif}}{\\text{Durée de vie économique}}\\tag{10.7}Dtotale​=Dcurable​+(Couˆt neuf−Dcurable​)×Dureˊe de vie eˊconomiqueAˆge effectif​(10.7)
", "url": "/seance/10/#form-10-6"}, {"id": "form-form-11-1", "type": "form", "ch": "11", "num": "Formule 11.1", "front": "dépréciation curable par ajout", "back": "
Dajout  =  couˆt d’installation de l’eˊleˊment dans le baˆtiment existant(11.1)D_{\\text{ajout}} \\;=\\; \\text{coût d'installation de l'élément dans le\nbâtiment existant}\\tag{11.1}Dajout​=couˆt d’installation de l’eˊleˊment dans le baˆtiment existant(11.1)
", "url": "/seance/11/#form-11-1"}, {"id": "form-form-11-2", "type": "form", "ch": "11", "num": "Formule 11.2", "front": "dépréciation curable par substitution", "back": "
Dsubst  =  couˆt d’installation du remplacement dans l’existant−couˆt d’installation dans une construction neuve+couˆt de deˊmolition / retrait de l’eˊleˊment actuel−valeur reˊcupeˊreˊe de l’eˊleˊment retireˊ(11.2)\\begin{aligned}D_{\\text{subst}} \\;=\\;{} & \\text{coût d'installation du remplacement dans\nl'existant} \\\\\n{}-{} & \\text{coût d'installation dans une construction neuve} \\\\\n{}+{} & \\text{coût de démolition / retrait de l'élément actuel} \\\\\n{}-{} & \\text{valeur récupérée de l'élément retiré}\\end{aligned}\\tag{11.2}Dsubst​=−+−​couˆt d’installation du remplacement dans l’existantcouˆt d’installation dans une construction neuvecouˆt de deˊmolition / retrait de l’eˊleˊment actuelvaleur reˊcupeˊreˊe de l’eˊleˊment retireˊ​(11.2)
", "url": "/seance/11/#form-11-2"}, {"id": "form-form-11-3", "type": "form", "ch": "11", "num": "Formule 11.3", "front": "dépréciation par superadéquation", "back": "
Dsuper  =  couˆt de l’eˊleˊment superadeˊquat (dans le neuf)−deˊpreˊciation physique sur cet eˊleˊment−valeur ajouteˊe (contribution au marcheˊ)(11.3)\\begin{aligned}D_{\\text{super}} \\;=\\;{} & \\text{coût de l'élément superadéquat (dans le neuf)}\n\\\\\n{}-{} & \\text{dépréciation physique sur cet élément} \\\\\n{}-{} & \\text{valeur ajoutée (contribution au marché)}\\end{aligned}\\tag{11.3}Dsuper​=−−​couˆt de l’eˊleˊment superadeˊquat (dans le neuf)deˊpreˊciation physique sur cet eˊleˊmentvaleur ajouteˊe (contribution au marcheˊ)​(11.3)
\n

Autrement dit : coût neuf déprécié physiquement −-− contribution au marché.

", "url": "/seance/11/#form-11-3"}, {"id": "form-form-11-4", "type": "form", "ch": "11", "num": "Formule 11.4", "front": "obsolescence de conception — capitalisation de la perte", "back": "

Méthode privilégiée — capitalisation de la perte de revenus :

\n
Dconception  =  perte de loyer annuelleTGA  −  portion attribuable au terrain(11.4)D_{\\text{conception}} \\;=\\;\n\\frac{\\text{perte de loyer annuelle}}{\\text{TGA}}\n\\;-\\; \\text{portion attribuable au terrain}\\tag{11.4}Dconception​=TGAperte de loyer annuelle​−portion attribuable au terrain(11.4)
\n

Méthode alternative — différence de valeur (ventes appariées) :

\n
Dconception  =  valeur avec plan moderne  −  valeur avec plan actuel(11.5)D_{\\text{conception}} \\;=\\; \\text{valeur avec plan moderne}\n\\;-\\; \\text{valeur avec plan actuel}\\tag{11.5}Dconception​=valeur avec plan moderne−valeur avec plan actuel(11.5)
", "url": "/seance/11/#form-11-4"}, {"id": "form-form-11-5", "type": "form", "ch": "11", "num": "Formule 11.5", "front": "dépréciation fonctionnelle totale", "back": "
Dfonctionnelle  =  Dcurable (ajouts)+Dcurable (substitutions)+Dincurable (superadeˊquation)+Dincurable (conception)(11.6)\\begin{aligned}D_{\\text{fonctionnelle}} \\;=\\;{} & D_{\\text{curable (ajouts)}}\n+ D_{\\text{curable (substitutions)}} \\\\\n{}+{} & D_{\\text{incurable (superadéquation)}}\n+ D_{\\text{incurable (conception)}}\\end{aligned}\\tag{11.6}Dfonctionnelle​=+​Dcurable (ajouts)​+Dcurable (substitutions)​Dincurable (superadeˊquation)​+Dincurable (conception)​​(11.6)
", "url": "/seance/11/#form-11-5"}, {"id": "form-form-12-1", "type": "form", "ch": "12", "num": "Formule 12.1", "front": "capitalisation de la perte de revenus", "back": "
Deˊco totale  =  Perte de revenu net annuelleTGA(12.1)D_{\\text{éco totale}} \\;=\\;\n\\frac{\\text{Perte de revenu net annuelle}}{\\text{TGA}}\\tag{12.1}Deˊco totale​=TGAPerte de revenu net annuelle​(12.1)
\n

où la perte de revenu === revenu normal (sans le facteur externe) −-− revenu réel (avec le facteur), après dépenses, et où le TGA est le taux global d'actualisation du marché pour ce type de propriété.

", "url": "/seance/12/#form-12-1"}, {"id": "form-form-12-2", "type": "form", "ch": "12", "num": "Formule 12.2", "front": "allocation par la méthode du ratio", "back": "
Deˊco, ameˊliorations  =  Deˊco, totale×Valeur des ameˊliorationsValeur totale de la proprieˊteˊ(12.2)D_{\\text{éco, améliorations}} \\;=\\; D_{\\text{éco, totale}} \\times\n\\frac{\\text{Valeur des améliorations}}{\\text{Valeur totale de la propriété}}\\tag{12.2}Deˊco, ameˊliorations​=Deˊco, totale​×Valeur totale de la proprieˊteˊValeur des ameˊliorations​(12.2)
\n

Le ratio se calcule sur les valeurs avant dépréciation économique; le complément (portion terrain) est reflété dans la valeur du terrain.

", "url": "/seance/12/#form-12-2"}, {"id": "form-form-12-3", "type": "form", "ch": "12", "num": "Formule 12.3", "front": "formule complète de la méthode du coût", "back": "
  V  =  VT  +  [ CN−Dphys−Dfonc−Deˊco(ameˊl.) ]  (12.3)\\boxed{\\;V \\;=\\; V_T \\;+\\;\n\\Bigl[\\, C_N - D_{\\text{phys}} - D_{\\text{fonc}} - D_{\\text{éco(amél.)}} \\,\\Bigr]\\;}\\tag{12.3}V=VT​+[CN​−Dphys​−Dfonc​−Deˊco(ameˊl.)​]​(12.3)
\n

où VVV est la valeur estimée de la propriété; VTV_TVT​ la valeur du terrain (déjà ajustée pour la dépréciation économique, s'il y a lieu); CNC_NCN​ le coût neuf (reproduction ou remplacement); DphysD_{\\text{phys}}Dphys​ et DfoncD_{\\text{fonc}}Dfonc​ les dépréciations physique et fonctionnelle (curable +++ incurable); et Deˊco(ameˊl.)D_{\\text{éco(amél.)}}Deˊco(ameˊl.)​ la dépréciation économique, portion améliorations seulement — la portion terrain étant reflétée dans VTV_TVT​.

", "url": "/seance/12/#form-12-3"}, {"id": "form-form-13-1", "type": "form", "ch": "13", "num": "Formule 13.1", "front": "dépréciation des améliorations locatives", "back": "

La durée de vie économique des améliorations locatives est limitée par la durée du bail, et non par leur durée de vie physique :

\n
D=Aˆge effectifmin⁡(Dureˊe de vie physique, Dureˊe de bail restante)(13.1)D = \\frac{\\text{Âge effectif}}\n {\\min\\bigl(\\text{Durée de vie physique},\\ \\text{Durée de bail restante}\\bigr)}\\tag{13.1}D=min(Dureˊe de vie physique, Dureˊe de bail restante)Aˆge effectif​(13.1)
\n
VariableSignification
DDDTaux de dépréciation à appliquer au coût des améliorations
Âge effectifÂge des améliorations, corrigé de leur état
Durée de bail restanteTerme restant, options incluses si leur exercice est probable
", "url": "/seance/13/#form-13-1"}, {"id": "form-form-14-1", "type": "form", "ch": "14", "num": "Formule 14.1", "front": "formule fondamentale de la méthode du coût", "back": "
 V  =  VT+(CN−Dtotale) ouˋDtotale=Dphys+Dfonc+Dext(14.1)\\boxed{\\,V \\;=\\; V_T + \\bigl(C_N - D_{\\text{totale}}\\bigr)\\,}\n\\qquad\\text{où}\\qquad\nD_{\\text{totale}} = D_{\\text{phys}} + D_{\\text{fonc}} + D_{\\text{ext}}\\tag{14.1}V=VT​+(CN​−Dtotale​)​ouˋDtotale​=Dphys​+Dfonc​+Dext​(14.1)
\n
VariableSignification
VVVValeur estimée de la propriété
VTV_TVT​Valeur du terrain (comme s'il était vacant, à son utilisation optimale)
CNC_NCN​Coût neuf des améliorations (remplacement ou reproduction)
DphysD_{\\text{phys}}Dphys​Dépréciation physique (curable, incurable CT et LT)
DfoncD_{\\text{fonc}}Dfonc​Dépréciation fonctionnelle (curable, incurable)
DextD_{\\text{ext}}Dext​Dépréciation externe/économique (améliorations seulement)
", "url": "/seance/14/#form-14-1"}, {"id": "form-form-14-2", "type": "form", "ch": "14", "num": "Formule 14.2", "front": "coût neuf total", "back": "
CN=Cdirects+Cindirects+Profit=1 350 000+256 500+192 780=1 799 280 $(14.2)C_N = C_{\\text{directs}} + C_{\\text{indirects}} + \\text{Profit}\n= 1~350~000 + 256~500 + 192~780 = 1~799~280~\\$\\tag{14.2}CN​=Cdirects​+Cindirects​+Profit=1 350 000+256 500+192 780=1 799 280 $(14.2)
\n

arrondi à 1 800 000 $. Vérification de cohérence : 1 800 000/10 000=180 $/pi21~800~000 / 10~000 = 180~\\$/\\text{pi}^21 800 000/10 000=180 $/pi2, dans la fourchette des guides pour un bureau de classe B à Gatineau (≈\\approx≈ 160–200 $/pi2).

", "url": "/seance/14/#form-14-2"}, {"id": "form-form-14-3", "type": "form", "ch": "14", "num": "Formule 14.3", "front": "cohérence base de coût / dépréciation", "back": "
Reproduction : V=VT+(Creprod−Dphys−Dfonc,cur−Dfonc,inc−Dext)Remplacement : V=VT+(Crempl−Dphys−Dfonc,inc−Dext)(14.3)\\begin{aligned}\\text{Reproduction : } V &= V_T + \\bigl(C_{\\text{reprod}}\n - D_{\\text{phys}} - D_{\\text{fonc,cur}} - D_{\\text{fonc,inc}}\n - D_{\\text{ext}}\\bigr)\\\\\n\\text{Remplacement : } V &= V_T + \\bigl(C_{\\text{rempl}}\n - D_{\\text{phys}} - D_{\\text{fonc,inc}} - D_{\\text{ext}}\\bigr)\\end{aligned}\\tag{14.3}Reproduction : VRemplacement : V​=VT​+(Creprod​−Dphys​−Dfonc,cur​−Dfonc,inc​−Dext​)=VT​+(Crempl​−Dphys​−Dfonc,inc​−Dext​)​(14.3)
\n

Le coût de remplacement élimine d'emblée les déficiences fonctionnelles curables : les déduire de nouveau serait une double déduction. Avec le remplacement, on ne déduit que la fonctionnelle incurable (superadéquation, obsolescence de conception). Relation entre les deux bases : Creprod=Crempl+obsolescence fonctionnelle curableC_{\\text{reprod}} = C_{\\text{rempl}} +\n\\text{obsolescence fonctionnelle curable}Creprod​=Crempl​+obsolescence fonctionnelle curable.

", "url": "/seance/14/#form-14-3"}, {"id": "g-affectation-methode-d", "type": "gloss", "ch": "G", "num": "", "front": "Affectation (méthode d')", "back": "

Méthode d'évaluation du terrain qui applique à la valeur totale d'une propriété un ratio terrain/valeur totale extrait de ventes comparables du secteur (allocation method). Méthode d'appoint, utile quand les ventes de terrains vacants sont rares.

", "url": "/glossaire/#g-affectation-methode-d"}, {"id": "g-age-chronologique", "type": "gloss", "ch": "G", "num": "", "front": "Âge chronologique", "back": "

Nombre d'années écoulées depuis la construction du bâtiment (actual age). Il ne mesure pas l'état : deux bâtiments du même âge chronologique peuvent avoir des âges effectifs très différents.

", "url": "/glossaire/#g-age-chronologique"}, {"id": "g-age-effectif", "type": "gloss", "ch": "G", "num": "", "front": "Âge effectif", "back": "

Âge que traduit l'état réel du bâtiment compte tenu de l'entretien et des rénovations (effective age). C'est lui — et non l'âge chronologique — qui entre au numérateur de la méthode âge/vie. Il doit être justifié par l'inspection.

", "url": "/glossaire/#g-age-effectif"}, {"id": "g-ameliorations", "type": "gloss", "ch": "G", "num": "", "front": "Améliorations", "back": "

Tout ce qui est construit sur le fonds de terre et qui s'y attache de façon permanente : bâtiment principal, dépendances, aménagements extérieurs (improvements). La méthode du coût évalue les améliorations, jamais le terrain, par le coût déprécié.

", "url": "/glossaire/#g-ameliorations"}, {"id": "g-ameliorations-locatives", "type": "gloss", "ch": "G", "num": "", "front": "Améliorations locatives", "back": "

Travaux réalisés par ou pour un locataire afin d'adapter un espace à ses besoins (leasehold improvements). Leur vie économique est limitée par la durée de bail restante (options probables incluses), presque toujours plus courte que leur vie physique.

", "url": "/glossaire/#g-ameliorations-locatives"}, {"id": "g-analyse-de-lotissement", "type": "gloss", "ch": "G", "num": "", "front": "Analyse de lotissement", "back": "

Méthode d'évaluation d'un terrain à développer : revenus de vente des lots moins coûts de développement, profit du promoteur et actualisation (subdivision development analysis).

", "url": "/glossaire/#g-analyse-de-lotissement"}, {"id": "g-assiette-fonciere", "type": "gloss", "ch": "G", "num": "", "front": "Assiette foncière", "back": "

Ensemble des biens immeubles portés au rôle d'évaluation d'une municipalité et sur lesquels sont prélevées les taxes foncières. La qualification meuble/immeuble (art. 900–907 C.c.Q.) en fixe le périmètre.

", "url": "/glossaire/#g-assiette-fonciere"}, {"id": "g-batiment-a-usage-special", "type": "gloss", "ch": "G", "num": "", "front": "Bâtiment à usage spécial", "back": "

Immeuble dont la conception limite l'utilisation à l'usage pour lequel il a été construit (special-purpose property) : église, école, hôpital, aréna. Marché de revente quasi inexistant : la méthode du coût y est souvent la seule applicable.

", "url": "/glossaire/#g-batiment-a-usage-special"}, {"id": "g-bordereau-de-couts", "type": "gloss", "ch": "G", "num": "", "front": "Bordereau de coûts", "back": "

Tableau structuré des coûts de construction d'un bâtiment, composante par composante (fondations, structure, enveloppe, mécanique, finitions), avec coûts unitaires, quantités et totaux. Livrable central du TP2.

", "url": "/glossaire/#g-bordereau-de-couts"}, {"id": "g-citation-patrimoine", "type": "gloss", "ch": "G", "num": "", "front": "Citation (patrimoine)", "back": "

Protection patrimoniale locale décidée par le conseil municipal en vertu de la Loi sur le patrimoine culturel. Moins contraignante que le classement ministériel, elle soumet néanmoins démolition et travaux à approbation.

", "url": "/glossaire/#g-citation-patrimoine"}, {"id": "g-classement-patrimoine", "type": "gloss", "ch": "G", "num": "", "front": "Classement (patrimoine)", "back": "

Protection patrimoniale maximale, décidée par le ministre de la Culture en vertu de la Loi sur le patrimoine culturel (RLRQ, c. P-9.002) : interdiction de démolir, obligation d'entretien, matériaux et techniques conformes.

", "url": "/glossaire/#g-classement-patrimoine"}, {"id": "g-classe-de-batiment", "type": "gloss", "ch": "G", "num": "", "front": "Classe de bâtiment", "back": "

Catégorie structurale utilisée par les guides de coûts (A : résistant au feu; B : semi-résistant; C : ossature ordinaire, etc.). Elle détermine le coût de base au pi2 avant multiplicateurs.

", "url": "/glossaire/#g-classe-de-batiment"}, {"id": "g-cout", "type": "gloss", "ch": "G", "num": "", "front": "Coût", "back": "

Dépense nécessaire pour créer un bien (cost). À distinguer du prix (montant effectivement transigé) et de la valeur (utilité économique). Les trois ne coïncident qu'en marché parfait.

", "url": "/glossaire/#g-cout"}, {"id": "g-cout-de-base", "type": "gloss", "ch": "G", "num": "", "front": "Coût de base", "back": "

Coût unitaire tiré d'un guide pour une classe et une qualité données, avant multiplicateurs d'ajustement (hauteur, périmètre, région, temps) (base cost).

", "url": "/glossaire/#g-cout-de-base"}, {"id": "g-cout-de-projet", "type": "gloss", "ch": "G", "num": "", "front": "Coût de projet", "back": "

Enveloppe globale d'un projet : construction, équipements, financement, phases connexes. À ne pas confondre avec le coût de construction seul — l'écart peut atteindre 40–50 % (exemple du CHUM).

", "url": "/glossaire/#g-cout-de-projet"}, {"id": "g-cout-de-remplacement", "type": "gloss", "ch": "G", "num": "", "front": "Coût de remplacement", "back": "

Coût de construction, à la date d'évaluation, d'un bâtiment d'utilité équivalente avec les matériaux et standards actuels (replacement cost). Base privilégiée pour la valeur marchande; élimine d'emblée les déficiences fonctionnelles curables.

", "url": "/glossaire/#g-cout-de-remplacement"}, {"id": "g-cout-de-reproduction", "type": "gloss", "ch": "G", "num": "", "front": "Coût de reproduction", "back": "

Coût de construction d'une réplique exacte du bâtiment — mêmes matériaux, même conception, défauts inclus (reproduction cost). Base privilégiée pour l'assurance, le patrimoine et certains litiges.

", "url": "/glossaire/#g-cout-de-reproduction"}, {"id": "g-cout-indexe-methode-du", "type": "gloss", "ch": "G", "num": "", "front": "Coût indexé (méthode du)", "back": "

Estimation du coût actuel par indexation d'un coût historique connu : Cactuel=Coriginal×Iactuel/IoriginalC_{\\text{actuel}} = C_{\\text{original}} \\times I_{\\text{actuel}} /\nI_{\\text{original}}Cactuel​=Coriginal​×Iactuel​/Ioriginal​ (trended cost method). Fiabilité décroissante au-delà d'une dizaine d'années.

", "url": "/glossaire/#g-cout-indexe-methode-du"}, {"id": "g-couts-directs", "type": "gloss", "ch": "G", "num": "", "front": "Coûts directs", "back": "

Coûts « briques et mortier » : matériaux, main-d'œuvre, équipements de chantier, sous-traitants (hard costs). Ils forment la base sur laquelle se calculent indirects et profit.

", "url": "/glossaire/#g-couts-directs"}, {"id": "g-couts-indirects", "type": "gloss", "ch": "G", "num": "", "front": "Coûts indirects", "back": "

Coûts nécessaires au projet mais extérieurs au chantier : honoraires professionnels, financement intérimaire, taxes non récupérables, permis, assurances, frais légaux et administratifs (soft costs). Fourchette usuelle : 15–25 % des directs.

", "url": "/glossaire/#g-couts-indirects"}, {"id": "g-curable", "type": "gloss", "ch": "G", "num": "", "front": "Curable", "back": "

Se dit d'une dépréciation dont la correction est économiquement justifiée : coût de correction ≤\\le≤ valeur ajoutée (curable). Le test est économique, pas technique.

", "url": "/glossaire/#g-curable"}, {"id": "g-cuspap-nuppec", "type": "gloss", "ch": "G", "num": "", "front": "CUSPAP / NUPPEC", "back": "

Canadian Uniform Standards of Professional Appraisal Practice — Normes uniformes de pratique professionnelle en matière d'évaluation au Canada (Institut canadien des évaluateurs). Édition en vigueur : 2026.

", "url": "/glossaire/#g-cuspap-nuppec"}, {"id": "g-deficience", "type": "gloss", "ch": "G", "num": "", "front": "Déficience", "back": "

Élément manquant ou inadéquat par rapport aux standards du marché (deficiency). Source de dépréciation fonctionnelle, curable (par ajout ou substitution) ou incurable selon le test économique.

", "url": "/glossaire/#g-deficience"}, {"id": "g-depreciation", "type": "gloss", "ch": "G", "num": "", "front": "Dépréciation", "back": "

Perte de valeur des améliorations, toutes causes confondues, mesurée par rapport au coût neuf (depreciation). Trois formes : physique, fonctionnelle, externe. À ne pas confondre avec l'amortissement comptable ou fiscal.

", "url": "/glossaire/#g-depreciation"}, {"id": "g-depreciation-externe-economique", "type": "gloss", "ch": "G", "num": "", "front": "Dépréciation externe (économique)", "back": "

Perte de valeur causée par des facteurs extérieurs à la propriété : inoccupation du secteur, déclin économique, nuisances, réglementation (external/economic obsolescence). Par nature incurable; ne s'applique jamais au terrain évalué avec des comparables du même secteur.

", "url": "/glossaire/#g-depreciation-externe-economique"}, {"id": "g-depreciation-fonctionnelle", "type": "gloss", "ch": "G", "num": "", "front": "Dépréciation fonctionnelle", "back": "

Perte de valeur causée par l'inadéquation de la conception ou des composantes aux standards actuels : déficiences et superadéquations (functional obsolescence).

", "url": "/glossaire/#g-depreciation-fonctionnelle"}, {"id": "g-depreciation-physique", "type": "gloss", "ch": "G", "num": "", "front": "Dépréciation physique", "back": "

Perte de valeur causée par l'usure et la détérioration matérielles (physical deterioration). Se ventile en curable (entretien différé), incurable court terme (par composante) et incurable long terme (structure).

", "url": "/glossaire/#g-depreciation-physique"}, {"id": "g-droits-de-mutation", "type": "gloss", "ch": "G", "num": "", "front": "Droits de mutation", "back": "

Taxe municipale exigible lors du transfert d'un immeuble (« taxe de bienvenue »). Barème 2026 : 0,5 % jusqu'à 62 900 $, 1 % jusqu'à 315 000 $, 1,5 % au-delà (Montréal : paliers jusqu'à 4 %).

", "url": "/glossaire/#g-droits-de-mutation"}, {"id": "g-duree-de-vie-economique", "type": "gloss", "ch": "G", "num": "", "front": "Durée de vie économique", "back": "

Période pendant laquelle les améliorations contribuent à la valeur de la propriété (economic life). Plus courte que la vie physique; c'est elle qui sert de dénominateur à la méthode âge/vie.

", "url": "/glossaire/#g-duree-de-vie-economique"}, {"id": "g-duree-de-vie-physique", "type": "gloss", "ch": "G", "num": "", "front": "Durée de vie physique", "back": "

Période pendant laquelle un bâtiment ou une composante peut matériellement fonctionner (physical life).

", "url": "/glossaire/#g-duree-de-vie-physique"}, {"id": "g-entretien-differe", "type": "gloss", "ch": "G", "num": "", "front": "Entretien différé", "back": "

Réparations dues mais non réalisées (deferred maintenance). Mesure usuelle de la dépréciation physique curable : la somme des coûts de remise en état rentables.

", "url": "/glossaire/#g-entretien-differe"}, {"id": "g-evaluateur-agree-e-a", "type": "gloss", "ch": "G", "num": "", "front": "Évaluateur agréé (É.A.)", "back": "

Professionnel membre de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec, seul habilité à porter ce titre (Code des professions). Encadré par le code de déontologie et les normes de pratique de l'OEAQ.

", "url": "/glossaire/#g-evaluateur-agree-e-a"}, {"id": "g-extraction-methode-d", "type": "gloss", "ch": "G", "num": "", "front": "Extraction (méthode d')", "back": "

Méthode d'évaluation du terrain : valeur totale d'une vente bâtie moins la valeur dépréciée des améliorations (extraction method).

", "url": "/glossaire/#g-extraction-methode-d"}, {"id": "g-flex-industriel", "type": "gloss", "ch": "G", "num": "", "front": "Flex industriel", "back": "

Bâtiment hybride bureau/entrepôt, typiquement 6–8 m de hauteur libre, coût de 1 800–2 800 $/m2.

", "url": "/glossaire/#g-flex-industriel"}, {"id": "g-fonds-de-terre", "type": "gloss", "ch": "G", "num": "", "front": "Fonds de terre", "back": "

Le sol lui-même, immeuble par nature au sens de l'article 900 C.c.Q. Le terrain ne se déprécie pas dans la méthode du coût : il s'évalue séparément, comme vacant, à son utilisation optimale.

", "url": "/glossaire/#g-fonds-de-terre"}, {"id": "g-grille-d-ajustement", "type": "gloss", "ch": "G", "num": "", "front": "Grille d'ajustement", "back": "

Tableau normalisé des ajustements appliqués aux comparables (temps d'abord, puis localisation, superficie, zonage, topographie, services) menant aux prix ajustés puis à la valeur pondérée (adjustment grid).

", "url": "/glossaire/#g-grille-d-ajustement"}, {"id": "g-guides-de-couts", "type": "gloss", "ch": "G", "num": "", "front": "Guides de coûts", "back": "

Répertoires de coûts unitaires de construction : Altus (Canadian Cost Guide), Marshall & Swift (Marshall Valuation Service), RSMeans. Toujours citer le guide, l'édition et les multiplicateurs utilisés.

", "url": "/glossaire/#g-guides-de-couts"}, {"id": "g-hauteur-libre", "type": "gloss", "ch": "G", "num": "", "front": "Hauteur libre", "back": "

Distance entre le plancher et le premier obstacle sous la structure (clear height). Variable stratégique de l'industriel : moins de 6 m est désuet, 12 m et plus vise la grande distribution. Une hauteur insuffisante est une déficience fonctionnelle typiquement incurable.

", "url": "/glossaire/#g-hauteur-libre"}, {"id": "g-hbu-utilisation-optimale", "type": "gloss", "ch": "G", "num": "", "front": "HBU — Utilisation optimale", "back": "

Highest and Best Use : l'usage légalement permis, physiquement possible, financièrement faisable et de productivité maximale. S'analyse pour le terrain vacant puis pour la propriété améliorée; conditionne toute la méthode du coût.

", "url": "/glossaire/#g-hbu-utilisation-optimale"}, {"id": "g-immeuble-par-nature-attache-a-demeure", "type": "gloss", "ch": "G", "num": "", "front": "Immeuble par nature / attaché à demeure", "back": "

Fonds de terre et constructions permanentes (art. 900 C.c.Q.); meuble incorporé qui perd son individualité (art. 901); meuble attaché à demeure sans perdre son individualité (art. 903). Ces biens entrent dans l'évaluation immobilière et l'assiette foncière.

", "url": "/glossaire/#g-immeuble-par-nature-attache-a-demeure"}, {"id": "g-incurable", "type": "gloss", "ch": "G", "num": "", "front": "Incurable", "back": "

Se dit d'une dépréciation dont la correction coûterait plus cher que la valeur qu'elle ajouterait (incurable). Se mesure par âge/vie (physique) ou par capitalisation de la perte (fonctionnelle, externe).

", "url": "/glossaire/#g-incurable"}, {"id": "g-inspection", "type": "gloss", "ch": "G", "num": "", "front": "Inspection", "back": "

Examen méthodique du bâtiment (structure, enveloppe, systèmes, finitions) documenté par photos et fiches. Fondement de l'âge effectif et de la ventilation de la dépréciation; exigence des normes OEAQ.

", "url": "/glossaire/#g-inspection"}, {"id": "g-ipcb", "type": "gloss", "ch": "G", "num": "", "front": "IPCB", "back": "

Indice des prix de la construction de bâtiments de Statistique Canada (tableau 18-10-0289-01, base 2023 === 100). Référence canadienne pour la méthode du coût indexé.

", "url": "/glossaire/#g-ipcb"}, {"id": "g-lotissement", "type": "gloss", "ch": "G", "num": "", "front": "Lotissement", "back": "

Division d'un terrain en lots à bâtir. Voir analyse de lotissement.

", "url": "/glossaire/#g-lotissement"}, {"id": "g-mamh", "type": "gloss", "ch": "G", "num": "", "front": "MAMH", "back": "

Ministère des Affaires municipales et de l'Habitation, responsable du Manuel d'évaluation foncière du Québec, qui prescrit la méthode du coût pour l'évaluation municipale de nombreux immeubles.

", "url": "/glossaire/#g-mamh"}, {"id": "g-manuel-d-evaluation-fonciere-du-quebec-mefq", "type": "gloss", "ch": "G", "num": "", "front": "Manuel d'évaluation foncière du Québec (MEFQ)", "back": "

Cadre normatif de la confection des rôles d'évaluation municipale au Québec : classification des bâtiments, barèmes de coûts, tables de dépréciation.

", "url": "/glossaire/#g-manuel-d-evaluation-fonciere-du-quebec-mefq"}, {"id": "g-methode-age-vie", "type": "gloss", "ch": "G", "num": "", "front": "Méthode âge/vie", "back": "

Mesure de la dépréciation incurable : ratio âge effectif / durée de vie, appliqué à la base appropriée (age-life method). Simple, mais sensible à l'estimation de l'âge effectif.

", "url": "/glossaire/#g-methode-age-vie"}, {"id": "g-methode-comparative-couts", "type": "gloss", "ch": "G", "num": "", "front": "Méthode comparative (coûts)", "back": "

Estimation du coût neuf au $/pi2 à partir d'un coût de base de guide, corrigé par multiplicateurs (comparative unit method). La plus rapide; précision moyenne.

", "url": "/glossaire/#g-methode-comparative-couts"}, {"id": "g-methode-des-composantes", "type": "gloss", "ch": "G", "num": "", "front": "Méthode des composantes", "back": "

Estimation du coût par grandes composantes en place — fondations, structure, enveloppe, mécanique, finitions (unit-in-place method). Bon compromis précision/effort; base du bordereau de coûts.

", "url": "/glossaire/#g-methode-des-composantes"}, {"id": "g-methode-des-quantites", "type": "gloss", "ch": "G", "num": "", "front": "Méthode des quantités", "back": "

Relevé exhaustif des quantités et prix unitaires de tous les matériaux et travaux (quantity survey method). La plus précise et la plus coûteuse; usage surtout par les estimateurs professionnels.

", "url": "/glossaire/#g-methode-des-quantites"}, {"id": "g-meuble", "type": "gloss", "ch": "G", "num": "", "front": "Meuble", "back": "

Bien qui peut se transporter et qui n'est pas autrement qualifié (art. 905 et 907 C.c.Q.) : chariot élévateur, mobilier, outillage, équipement médical. Exclu de l'évaluation immobilière.

", "url": "/glossaire/#g-meuble"}, {"id": "g-oeaq", "type": "gloss", "ch": "G", "num": "", "front": "OEAQ", "back": "

Ordre des évaluateurs agréés du Québec : encadre la profession (titre réservé, déontologie, inspection professionnelle, normes de pratique).

", "url": "/glossaire/#g-oeaq"}, {"id": "g-pont-roulant", "type": "gloss", "ch": "G", "num": "", "front": "Pont roulant", "back": "

Appareil de levage (5 à 100 tonnes et plus) circulant sur des poutres de roulement au-dessus de la dalle. Attaché à demeure, il est immeuble (art. 903 C.c.Q.) et s'évalue au coût installé déprécié.

", "url": "/glossaire/#g-pont-roulant"}, {"id": "g-prix", "type": "gloss", "ch": "G", "num": "", "front": "Prix", "back": "

Montant effectivement payé lors d'une transaction (price). Peut s'écarter de la valeur (vente forcée, lien entre les parties, conditions particulières).

", "url": "/glossaire/#g-prix"}, {"id": "g-profit-entrepreneurial", "type": "gloss", "ch": "G", "num": "", "front": "Profit entrepreneurial", "back": "

Rémunération du risque et de la coordination du promoteur, incluse dans le coût neuf : (directs +++ indirects) ×\\times× 8–15 % (entrepreneurial profit). Son oubli est le piège no 3.

", "url": "/glossaire/#g-profit-entrepreneurial"}, {"id": "g-reconciliation", "type": "gloss", "ch": "G", "num": "", "front": "Réconciliation", "back": "

Étape finale : pondération justifiée des indications des trois méthodes (comparaison, revenu, coût) pour conclure une valeur unique. Jamais une moyenne mécanique.

", "url": "/glossaire/#g-reconciliation"}, {"id": "g-residu-foncier-methode-du", "type": "gloss", "ch": "G", "num": "", "front": "Résidu foncier (méthode du)", "back": "

Méthode d'évaluation du terrain par capitalisation du revenu résiduel attribuable au terrain, après rémunération du bâtiment (land residual technique).

", "url": "/glossaire/#g-residu-foncier-methode-du"}, {"id": "g-role-d-evaluation", "type": "gloss", "ch": "G", "num": "", "front": "Rôle d'évaluation", "back": "

Inventaire triennal des immeubles d'une municipalité et de leurs valeurs aux fins de taxation. Date de référence : 18 mois avant l'entrée en vigueur du rôle.

", "url": "/glossaire/#g-role-d-evaluation"}, {"id": "g-superadequation", "type": "gloss", "ch": "G", "num": "", "front": "Superadéquation", "back": "

Élément dont le coût excède sa contribution à la valeur (superadequacy, overimprovement) : hall en marbre surdimensionné, systèmes surdimensionnés d'un hôpital, architecture de prestige. Dépréciation fonctionnelle incurable : excès de coût, net de la physique déjà comptée, plus surcoûts d'exploitation capitalisés.

", "url": "/glossaire/#g-superadequation"}, {"id": "g-substitution-principe-de", "type": "gloss", "ch": "G", "num": "", "front": "Substitution (principe de)", "back": "

Fondement économique de la méthode du coût : un acheteur averti ne paiera pas plus que le coût d'obtention d'un substitut d'utilité équivalente.

", "url": "/glossaire/#g-substitution-principe-de"}, {"id": "g-taux-global-d-actualisation-tga", "type": "gloss", "ch": "G", "num": "", "front": "Taux global d'actualisation (TGA)", "back": "

Taux de capitalisation global utilisé pour convertir une perte (ou un revenu) annuel en valeur : V=revenu/TGAV = \\text{revenu}/\\text{TGA}V=revenu/TGA (overall capitalization rate). Sert à mesurer les dépréciations fonctionnelle et externe incurables.

", "url": "/glossaire/#g-taux-global-d-actualisation-tga"}, {"id": "g-terrain-vacant-principe-du", "type": "gloss", "ch": "G", "num": "", "front": "Terrain vacant (principe du)", "back": "

Convention centrale : le terrain s'évalue toujours comme s'il était vacant et disponible pour son utilisation optimale, même s'il est bâti.

", "url": "/glossaire/#g-terrain-vacant-principe-du"}, {"id": "g-valeur", "type": "gloss", "ch": "G", "num": "", "front": "Valeur", "back": "

Utilité économique d'un bien; en évaluation, le plus souvent la valeur marchande : le prix le plus probable dans un marché libre et ouvert, entre parties informées et sans lien de dépendance (market value).

", "url": "/glossaire/#g-valeur"}, {"id": "g-ventes-jumelees", "type": "gloss", "ch": "G", "num": "", "front": "Ventes jumelées", "back": "

Comparaison de deux ventes semblables en tout sauf le facteur étudié (paired sales) : mesure directe privilégiée de la dépréciation externe et de certains ajustements.

", "url": "/glossaire/#g-ventes-jumelees"}, {"id": "g-ventilation-de-la-depreciation", "type": "gloss", "ch": "G", "num": "", "front": "Ventilation de la dépréciation", "back": "

Décomposition ordonnée de la dépréciation totale : physique curable, incurable court terme, incurable long terme, fonctionnelle curable et incurable, externe (breakdown method). Objet du TP3.

", "url": "/glossaire/#g-ventilation-de-la-depreciation"}, {"id": "g-vie-restante", "type": "gloss", "ch": "G", "num": "", "front": "Vie restante", "back": "

Vie économique moins âge effectif (remaining economic life) : l'horizon pendant lequel les améliorations continueront de contribuer à la valeur.

", "url": "/glossaire/#g-vie-restante"}, {"id": "g-zonage", "type": "gloss", "ch": "G", "num": "", "front": "Zonage", "back": "

Réglementation municipale des usages permis (Loi sur l'aménagement et l'urbanisme). Premier critère de l'analyse HBU et facteur d'ajustement des comparables fonciers; un changement de zonage peut créer une dépréciation externe — ou une plus-value.

", "url": "/glossaire/#g-zonage"}]