Méthode d'évaluation du terrain qui applique à la valeur totale d'une propriété un ratio terrain/valeur totale extrait de ventes comparables du secteur (allocation method). Méthode d'appoint, utile quand les ventes de terrains vacants sont rares.
", "id": "g-affectation-methode-d"}, "age chronologique": {"term": "Âge chronologique", "html": "Nombre d'années écoulées depuis la construction du bâtiment (actual age). Il ne mesure pas l'état : deux bâtiments du même âge chronologique peuvent avoir des âges effectifs très différents.
", "id": "g-age-chronologique"}, "age effectif": {"term": "Âge effectif", "html": "Âge que traduit l'état réel du bâtiment compte tenu de l'entretien et des rénovations (effective age). C'est lui — et non l'âge chronologique — qui entre au numérateur de la méthode âge/vie. Il doit être justifié par l'inspection.
", "id": "g-age-effectif"}, "ameliorations": {"term": "Améliorations", "html": "Tout ce qui est construit sur le fonds de terre et qui s'y attache de façon permanente : bâtiment principal, dépendances, aménagements extérieurs (improvements). La méthode du coût évalue les améliorations, jamais le terrain, par le coût déprécié.
", "id": "g-ameliorations"}, "ameliorations locatives": {"term": "Améliorations locatives", "html": "Travaux réalisés par ou pour un locataire afin d'adapter un espace à ses besoins (leasehold improvements). Leur vie économique est limitée par la durée de bail restante (options probables incluses), presque toujours plus courte que leur vie physique.
", "id": "g-ameliorations-locatives"}, "analyse de lotissement": {"term": "Analyse de lotissement", "html": "Méthode d'évaluation d'un terrain à développer : revenus de vente des lots moins coûts de développement, profit du promoteur et actualisation (subdivision development analysis).
", "id": "g-analyse-de-lotissement"}, "assiette fonciere": {"term": "Assiette foncière", "html": "Ensemble des biens immeubles portés au rôle d'évaluation d'une municipalité et sur lesquels sont prélevées les taxes foncières. La qualification meuble/immeuble (art. 900–907 C.c.Q.) en fixe le périmètre.
", "id": "g-assiette-fonciere"}, "batiment a usage special": {"term": "Bâtiment à usage spécial", "html": "Immeuble dont la conception limite l'utilisation à l'usage pour lequel il a été construit (special-purpose property) : église, école, hôpital, aréna. Marché de revente quasi inexistant : la méthode du coût y est souvent la seule applicable.
", "id": "g-batiment-a-usage-special"}, "bordereau de couts": {"term": "Bordereau de coûts", "html": "Tableau structuré des coûts de construction d'un bâtiment, composante par composante (fondations, structure, enveloppe, mécanique, finitions), avec coûts unitaires, quantités et totaux. Livrable central du TP2.
", "id": "g-bordereau-de-couts"}, "citation patrimoine": {"term": "Citation (patrimoine)", "html": "Protection patrimoniale locale décidée par le conseil municipal en vertu de la Loi sur le patrimoine culturel. Moins contraignante que le classement ministériel, elle soumet néanmoins démolition et travaux à approbation.
", "id": "g-citation-patrimoine"}, "classement patrimoine": {"term": "Classement (patrimoine)", "html": "Protection patrimoniale maximale, décidée par le ministre de la Culture en vertu de la Loi sur le patrimoine culturel (RLRQ, c. P-9.002) : interdiction de démolir, obligation d'entretien, matériaux et techniques conformes.
", "id": "g-classement-patrimoine"}, "classe de batiment": {"term": "Classe de bâtiment", "html": "Catégorie structurale utilisée par les guides de coûts (A : résistant au feu; B : semi-résistant; C : ossature ordinaire, etc.). Elle détermine le coût de base au pi2 avant multiplicateurs.
", "id": "g-classe-de-batiment"}, "cout": {"term": "Coût", "html": "Dépense nécessaire pour créer un bien (cost). À distinguer du prix (montant effectivement transigé) et de la valeur (utilité économique). Les trois ne coïncident qu'en marché parfait.
", "id": "g-cout"}, "cout de base": {"term": "Coût de base", "html": "Coût unitaire tiré d'un guide pour une classe et une qualité données, avant multiplicateurs d'ajustement (hauteur, périmètre, région, temps) (base cost).
", "id": "g-cout-de-base"}, "cout de projet": {"term": "Coût de projet", "html": "Enveloppe globale d'un projet : construction, équipements, financement, phases connexes. À ne pas confondre avec le coût de construction seul — l'écart peut atteindre 40–50 % (exemple du CHUM).
", "id": "g-cout-de-projet"}, "cout de remplacement": {"term": "Coût de remplacement", "html": "Coût de construction, à la date d'évaluation, d'un bâtiment d'utilité équivalente avec les matériaux et standards actuels (replacement cost). Base privilégiée pour la valeur marchande; élimine d'emblée les déficiences fonctionnelles curables.
", "id": "g-cout-de-remplacement"}, "cout de reproduction": {"term": "Coût de reproduction", "html": "Coût de construction d'une réplique exacte du bâtiment — mêmes matériaux, même conception, défauts inclus (reproduction cost). Base privilégiée pour l'assurance, le patrimoine et certains litiges.
", "id": "g-cout-de-reproduction"}, "cout indexe methode du": {"term": "Coût indexé (méthode du)", "html": "Estimation du coût actuel par indexation d'un coût historique connu : Cactuel=Coriginal×Iactuel/Ioriginal (trended cost method). Fiabilité décroissante au-delà d'une dizaine d'années.
", "id": "g-cout-indexe-methode-du"}, "couts directs": {"term": "Coûts directs", "html": "Coûts « briques et mortier » : matériaux, main-d'œuvre, équipements de chantier, sous-traitants (hard costs). Ils forment la base sur laquelle se calculent indirects et profit.
", "id": "g-couts-directs"}, "couts indirects": {"term": "Coûts indirects", "html": "Coûts nécessaires au projet mais extérieurs au chantier : honoraires professionnels, financement intérimaire, taxes non récupérables, permis, assurances, frais légaux et administratifs (soft costs). Fourchette usuelle : 15–25 % des directs.
", "id": "g-couts-indirects"}, "curable": {"term": "Curable", "html": "Se dit d'une dépréciation dont la correction est économiquement justifiée : coût de correction ≤ valeur ajoutée (curable). Le test est économique, pas technique.
", "id": "g-curable"}, "cuspap nuppec": {"term": "CUSPAP / NUPPEC", "html": "Canadian Uniform Standards of Professional Appraisal Practice — Normes uniformes de pratique professionnelle en matière d'évaluation au Canada (Institut canadien des évaluateurs). Édition en vigueur : 2026.
", "id": "g-cuspap-nuppec"}, "deficience": {"term": "Déficience", "html": "Élément manquant ou inadéquat par rapport aux standards du marché (deficiency). Source de dépréciation fonctionnelle, curable (par ajout ou substitution) ou incurable selon le test économique.
", "id": "g-deficience"}, "depreciation": {"term": "Dépréciation", "html": "Perte de valeur des améliorations, toutes causes confondues, mesurée par rapport au coût neuf (depreciation). Trois formes : physique, fonctionnelle, externe. À ne pas confondre avec l'amortissement comptable ou fiscal.
", "id": "g-depreciation"}, "depreciation externe economique": {"term": "Dépréciation externe (économique)", "html": "Perte de valeur causée par des facteurs extérieurs à la propriété : inoccupation du secteur, déclin économique, nuisances, réglementation (external/economic obsolescence). Par nature incurable; ne s'applique jamais au terrain évalué avec des comparables du même secteur.
", "id": "g-depreciation-externe-economique"}, "depreciation fonctionnelle": {"term": "Dépréciation fonctionnelle", "html": "Perte de valeur causée par l'inadéquation de la conception ou des composantes aux standards actuels : déficiences et superadéquations (functional obsolescence).
", "id": "g-depreciation-fonctionnelle"}, "depreciation physique": {"term": "Dépréciation physique", "html": "Perte de valeur causée par l'usure et la détérioration matérielles (physical deterioration). Se ventile en curable (entretien différé), incurable court terme (par composante) et incurable long terme (structure).
", "id": "g-depreciation-physique"}, "droits de mutation": {"term": "Droits de mutation", "html": "Taxe municipale exigible lors du transfert d'un immeuble (« taxe de bienvenue »). Barème 2026 : 0,5 % jusqu'à 62 900 $, 1 % jusqu'à 315 000 $, 1,5 % au-delà (Montréal : paliers jusqu'à 4 %).
", "id": "g-droits-de-mutation"}, "duree de vie economique": {"term": "Durée de vie économique", "html": "Période pendant laquelle les améliorations contribuent à la valeur de la propriété (economic life). Plus courte que la vie physique; c'est elle qui sert de dénominateur à la méthode âge/vie.
", "id": "g-duree-de-vie-economique"}, "duree de vie physique": {"term": "Durée de vie physique", "html": "Période pendant laquelle un bâtiment ou une composante peut matériellement fonctionner (physical life).
", "id": "g-duree-de-vie-physique"}, "entretien differe": {"term": "Entretien différé", "html": "Réparations dues mais non réalisées (deferred maintenance). Mesure usuelle de la dépréciation physique curable : la somme des coûts de remise en état rentables.
", "id": "g-entretien-differe"}, "evaluateur agree ea": {"term": "Évaluateur agréé (É.A.)", "html": "Professionnel membre de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec, seul habilité à porter ce titre (Code des professions). Encadré par le code de déontologie et les normes de pratique de l'OEAQ.
", "id": "g-evaluateur-agree-e-a"}, "extraction methode d": {"term": "Extraction (méthode d')", "html": "Méthode d'évaluation du terrain : valeur totale d'une vente bâtie moins la valeur dépréciée des améliorations (extraction method).
", "id": "g-extraction-methode-d"}, "flex industriel": {"term": "Flex industriel", "html": "Bâtiment hybride bureau/entrepôt, typiquement 6–8 m de hauteur libre, coût de 1 800–2 800 $/m2.
", "id": "g-flex-industriel"}, "fonds de terre": {"term": "Fonds de terre", "html": "Le sol lui-même, immeuble par nature au sens de l'article 900 C.c.Q. Le terrain ne se déprécie pas dans la méthode du coût : il s'évalue séparément, comme vacant, à son utilisation optimale.
", "id": "g-fonds-de-terre"}, "grille dajustement": {"term": "Grille d'ajustement", "html": "Tableau normalisé des ajustements appliqués aux comparables (temps d'abord, puis localisation, superficie, zonage, topographie, services) menant aux prix ajustés puis à la valeur pondérée (adjustment grid).
", "id": "g-grille-d-ajustement"}, "guides de couts": {"term": "Guides de coûts", "html": "Répertoires de coûts unitaires de construction : Altus (Canadian Cost Guide), Marshall & Swift (Marshall Valuation Service), RSMeans. Toujours citer le guide, l'édition et les multiplicateurs utilisés.
", "id": "g-guides-de-couts"}, "hauteur libre": {"term": "Hauteur libre", "html": "Distance entre le plancher et le premier obstacle sous la structure (clear height). Variable stratégique de l'industriel : moins de 6 m est désuet, 12 m et plus vise la grande distribution. Une hauteur insuffisante est une déficience fonctionnelle typiquement incurable.
", "id": "g-hauteur-libre"}, "hbu utilisation optimale": {"term": "HBU — Utilisation optimale", "html": "Highest and Best Use : l'usage légalement permis, physiquement possible, financièrement faisable et de productivité maximale. S'analyse pour le terrain vacant puis pour la propriété améliorée; conditionne toute la méthode du coût.
", "id": "g-hbu-utilisation-optimale"}, "immeuble par nature attache a demeure": {"term": "Immeuble par nature / attaché à demeure", "html": "Fonds de terre et constructions permanentes (art. 900 C.c.Q.); meuble incorporé qui perd son individualité (art. 901); meuble attaché à demeure sans perdre son individualité (art. 903). Ces biens entrent dans l'évaluation immobilière et l'assiette foncière.
", "id": "g-immeuble-par-nature-attache-a-demeure"}, "incurable": {"term": "Incurable", "html": "Se dit d'une dépréciation dont la correction coûterait plus cher que la valeur qu'elle ajouterait (incurable). Se mesure par âge/vie (physique) ou par capitalisation de la perte (fonctionnelle, externe).
", "id": "g-incurable"}, "inspection": {"term": "Inspection", "html": "Examen méthodique du bâtiment (structure, enveloppe, systèmes, finitions) documenté par photos et fiches. Fondement de l'âge effectif et de la ventilation de la dépréciation; exigence des normes OEAQ.
", "id": "g-inspection"}, "ipcb": {"term": "IPCB", "html": "Indice des prix de la construction de bâtiments de Statistique Canada (tableau 18-10-0289-01, base 2023 = 100). Référence canadienne pour la méthode du coût indexé.
", "id": "g-ipcb"}, "lotissement": {"term": "Lotissement", "html": "Division d'un terrain en lots à bâtir. Voir analyse de lotissement.
", "id": "g-lotissement"}, "mamh": {"term": "MAMH", "html": "Ministère des Affaires municipales et de l'Habitation, responsable du Manuel d'évaluation foncière du Québec, qui prescrit la méthode du coût pour l'évaluation municipale de nombreux immeubles.
", "id": "g-mamh"}, "manuel devaluation fonciere du quebec mefq": {"term": "Manuel d'évaluation foncière du Québec (MEFQ)", "html": "Cadre normatif de la confection des rôles d'évaluation municipale au Québec : classification des bâtiments, barèmes de coûts, tables de dépréciation.
", "id": "g-manuel-d-evaluation-fonciere-du-quebec-mefq"}, "methode agevie": {"term": "Méthode âge/vie", "html": "Mesure de la dépréciation incurable : ratio âge effectif / durée de vie, appliqué à la base appropriée (age-life method). Simple, mais sensible à l'estimation de l'âge effectif.
", "id": "g-methode-age-vie"}, "methode comparative couts": {"term": "Méthode comparative (coûts)", "html": "Estimation du coût neuf au $/pi2 à partir d'un coût de base de guide, corrigé par multiplicateurs (comparative unit method). La plus rapide; précision moyenne.
", "id": "g-methode-comparative-couts"}, "methode des composantes": {"term": "Méthode des composantes", "html": "Estimation du coût par grandes composantes en place — fondations, structure, enveloppe, mécanique, finitions (unit-in-place method). Bon compromis précision/effort; base du bordereau de coûts.
", "id": "g-methode-des-composantes"}, "methode des quantites": {"term": "Méthode des quantités", "html": "Relevé exhaustif des quantités et prix unitaires de tous les matériaux et travaux (quantity survey method). La plus précise et la plus coûteuse; usage surtout par les estimateurs professionnels.
", "id": "g-methode-des-quantites"}, "meuble": {"term": "Meuble", "html": "Bien qui peut se transporter et qui n'est pas autrement qualifié (art. 905 et 907 C.c.Q.) : chariot élévateur, mobilier, outillage, équipement médical. Exclu de l'évaluation immobilière.
", "id": "g-meuble"}, "oeaq": {"term": "OEAQ", "html": "Ordre des évaluateurs agréés du Québec : encadre la profession (titre réservé, déontologie, inspection professionnelle, normes de pratique).
", "id": "g-oeaq"}, "pont roulant": {"term": "Pont roulant", "html": "Appareil de levage (5 à 100 tonnes et plus) circulant sur des poutres de roulement au-dessus de la dalle. Attaché à demeure, il est immeuble (art. 903 C.c.Q.) et s'évalue au coût installé déprécié.
", "id": "g-pont-roulant"}, "prix": {"term": "Prix", "html": "Montant effectivement payé lors d'une transaction (price). Peut s'écarter de la valeur (vente forcée, lien entre les parties, conditions particulières).
", "id": "g-prix"}, "profit entrepreneurial": {"term": "Profit entrepreneurial", "html": "Rémunération du risque et de la coordination du promoteur, incluse dans le coût neuf : (directs + indirects) × 8–15 % (entrepreneurial profit). Son oubli est le piège no 3.
", "id": "g-profit-entrepreneurial"}, "reconciliation": {"term": "Réconciliation", "html": "Étape finale : pondération justifiée des indications des trois méthodes (comparaison, revenu, coût) pour conclure une valeur unique. Jamais une moyenne mécanique.
", "id": "g-reconciliation"}, "residu foncier methode du": {"term": "Résidu foncier (méthode du)", "html": "Méthode d'évaluation du terrain par capitalisation du revenu résiduel attribuable au terrain, après rémunération du bâtiment (land residual technique).
", "id": "g-residu-foncier-methode-du"}, "role devaluation": {"term": "Rôle d'évaluation", "html": "Inventaire triennal des immeubles d'une municipalité et de leurs valeurs aux fins de taxation. Date de référence : 18 mois avant l'entrée en vigueur du rôle.
", "id": "g-role-d-evaluation"}, "superadequation": {"term": "Superadéquation", "html": "Élément dont le coût excède sa contribution à la valeur (superadequacy, overimprovement) : hall en marbre surdimensionné, systèmes surdimensionnés d'un hôpital, architecture de prestige. Dépréciation fonctionnelle incurable : excès de coût, net de la physique déjà comptée, plus surcoûts d'exploitation capitalisés.
", "id": "g-superadequation"}, "substitution principe de": {"term": "Substitution (principe de)", "html": "Fondement économique de la méthode du coût : un acheteur averti ne paiera pas plus que le coût d'obtention d'un substitut d'utilité équivalente.
", "id": "g-substitution-principe-de"}, "taux global dactualisation tga": {"term": "Taux global d'actualisation (TGA)", "html": "Taux de capitalisation global utilisé pour convertir une perte (ou un revenu) annuel en valeur : V=revenu/TGA (overall capitalization rate). Sert à mesurer les dépréciations fonctionnelle et externe incurables.
", "id": "g-taux-global-d-actualisation-tga"}, "terrain vacant principe du": {"term": "Terrain vacant (principe du)", "html": "Convention centrale : le terrain s'évalue toujours comme s'il était vacant et disponible pour son utilisation optimale, même s'il est bâti.
", "id": "g-terrain-vacant-principe-du"}, "valeur": {"term": "Valeur", "html": "Utilité économique d'un bien; en évaluation, le plus souvent la valeur marchande : le prix le plus probable dans un marché libre et ouvert, entre parties informées et sans lien de dépendance (market value).
", "id": "g-valeur"}, "ventes jumelees": {"term": "Ventes jumelées", "html": "Comparaison de deux ventes semblables en tout sauf le facteur étudié (paired sales) : mesure directe privilégiée de la dépréciation externe et de certains ajustements.
", "id": "g-ventes-jumelees"}, "ventilation de la depreciation": {"term": "Ventilation de la dépréciation", "html": "Décomposition ordonnée de la dépréciation totale : physique curable, incurable court terme, incurable long terme, fonctionnelle curable et incurable, externe (breakdown method). Objet du TP3.
", "id": "g-ventilation-de-la-depreciation"}, "vie restante": {"term": "Vie restante", "html": "Vie économique moins âge effectif (remaining economic life) : l'horizon pendant lequel les améliorations continueront de contribuer à la valeur.
", "id": "g-vie-restante"}, "zonage": {"term": "Zonage", "html": "Réglementation municipale des usages permis (Loi sur l'aménagement et l'urbanisme). Premier critère de l'analyse HBU et facteur d'ajustement des comparables fonciers; un changement de zonage peut créer une dépréciation externe — ou une plus-value.
", "id": "g-zonage"}}}