WEBVTT
Kind: captions
Language: fr

1
00:11:38.160 --> 00:11:39.560
Merci.

2
00:13:13.740 --> 00:13:17.200
Merveilleux, donc on peut commencer il est 19 heures.

3
00:13:18.060 --> 00:13:23.700
Donc bonjour, bienvenue au cours de méthode d'évaluation par les coûts,

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00:13:23.720 --> 00:13:29.740
donc IMM 1033. par curiosité qui était

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00:13:29.760 --> 00:13:35.700
là hier je pense qu'il y a des noms que je reconnais au cours de dans le fond

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00:13:35.720 --> 00:13:37.140
méthode en évaluation immobilière

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00:13:40.380 --> 00:13:47.500
est-ce qu'il y avait des gens présents hier, non merveilleux donc

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00:13:47.520 --> 00:13:51.900
je pense que vous avez déjà fait le cours IMM 1003 dans ce cas là

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00:13:56.600 --> 00:14:02.020
oui Oui, parfait. Merci. Vous avez le droit de désactiver votre micro pour parler.

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00:14:02.420 --> 00:14:08.740
Il n'y a pas de problème. Donc, au niveau du cours, c'est relativement classique.

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00:14:09.060 --> 00:14:12.520
Tout le cours est en ligne, donc il n'y a pas d'examen à présentiel.

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00:14:12.920 --> 00:14:17.580
C'est vraiment deux examens qui vont être faits à la maison.

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00:14:17.740 --> 00:14:20.340
Vous allez avoir une fenêtre de 72 heures pour faire les examens.

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00:14:20.860 --> 00:14:23.860
Et il y a trois TP à faire individuellement ou en équipe.

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00:14:23.880 --> 00:14:28.260
Donc, en équipe, ça va peut-être être plus difficile étant donné qu'on n'est pas

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00:14:28.280 --> 00:14:33.440
beaucoup dans le cours, mais c'est vraiment libre à vous de le faire en équipe.

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00:14:36.420 --> 00:14:41.320
Maintenant, le but du cours en soi, c'est vraiment d'approfondir la méthode d

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00:14:41.340 --> 00:14:42.820
'évaluation immobilière par les coûts.

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00:14:42.840 --> 00:14:48.960
Donc, on va vraiment faire un survoil assez important de cette

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00:14:48.980 --> 00:14:54.520
méthode-là, comment l'appliquer, pourquoi c'est important et aussi dans quel cas l

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00:14:54.540 --> 00:14:57.220
'appliquer et pourquoi c'est pertinent pour certains types de propriétés.

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00:15:00.000 --> 00:15:03.800
Ici, vous avez dans le plan de cours le déroulement de chacune des séances.

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00:15:04.120 --> 00:15:07.500
Vous pouvez voir vraiment qu'est-ce qu'on va couvrir à chacune des séances données,

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00:15:08.220 --> 00:15:13.660
le moment où les TP vont être annoncés et les examens, à quel moment qui sont fixés

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00:15:13.680 --> 00:15:16.400
et la fenêtre orale de 72 heures.

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00:15:19.220 --> 00:15:22.880
Ce n'est pas un examen qui va être fait sur le module avec l'interface qui est

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00:15:22.900 --> 00:15:27.220
figée. Vous allez le faire comme vous voulez, tapis, crayon,

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00:15:27.420 --> 00:15:32.840
puis vous envoyez simplement par courriel l'énoncé de l'examen rempli.

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00:15:34.560 --> 00:15:37.520
C'est libre à vous de le résoudre comment vous le souhaitez.

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00:15:37.680 --> 00:15:39.680
Ce sont des cas appliqués réels.

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00:15:40.160 --> 00:15:43.280
donc c'est pas maintenant des questions à choix multiples,

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00:15:43.440 --> 00:15:47.680
c'est vraiment un cas d'évaluation mobilière par les coûts c'est sûr que c'est une

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00:15:47.700 --> 00:15:50.300
méthode qui est quand même relativement compliquée à appliquer sachant que ça prend

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00:15:50.320 --> 00:15:52.520
beaucoup de renseignements sur les coûts de construction et tout,

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00:15:52.960 --> 00:15:56.460
on va faire des hypothèses un petit peu pour ça, mais on va avoir l'occasion d

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00:15:56.480 --> 00:16:01.860
'appliquer réellement la méthode avec des données réelles et des propriétés donc

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00:16:01.880 --> 00:16:03.360
réellement en vente sur le marché en ce moment

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00:16:05.620 --> 00:16:09.880
au niveau du parème donc ça ressemble à ça ici c'est le même pour tous les cours,

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00:16:10.060 --> 00:16:15.720
je crois à l'UQO. Donc, je ne crois pas qu'il va y avoir d'échecs ou même d'aider.

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00:16:15.820 --> 00:16:21.580
Donc, c'est un cours que si on met les efforts et le temps à couvrir le contenu,

41
00:16:22.060 --> 00:16:27.700
il n'aurait pas de problème. Donc, ce n'est pas de quoi qu'il y ait difficile en soi

42
00:16:27.720 --> 00:16:32.540
comme matière. Est-ce que vous souhaitez tous faire l'examen de l'ordre

43
00:16:32.560 --> 00:16:36.440
éventuellement ou c'est un cours que vous prenez comme ça à côté ?

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00:16:36.460 --> 00:16:38.160
juste pour être sûr parce que

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00:16:41.580 --> 00:16:44.880
oui, Michel, parfait. Ok, merveilleux.

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00:16:45.120 --> 00:16:45.940
Le pouce est parfait.

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00:16:48.060 --> 00:16:53.260
C'est ça, donc c'est vraiment un cours qui a été monté basé sur le contenu de

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00:16:53.280 --> 00:16:55.820
préparation pour devenir un évaluateur agréé.

49
00:16:56.000 --> 00:16:58.240
Donc, l'examen de la certification.

50
00:17:00.240 --> 00:17:05.200
C'est très, très, très le contenu est couvert en totalité pour la méthode des cours.

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00:17:06.240 --> 00:17:10.200
On va commencer avec les diapositives de la séance 1.

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00:17:10.520 --> 00:17:13.300
Ce ne sera pas une grosse séance comparée aux autres, donc on ne prendra pas de

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00:17:13.320 --> 00:17:15.520
pause et ça va probablement être une heure à peu près.

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00:17:16.320 --> 00:17:17.920
La première séance est toujours plus courte.

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00:17:25.460 --> 00:17:31.460
Donc, comme on a dit, 3 TP et 14 séances avec 2

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00:17:31.480 --> 00:17:36.380
examens. Donc, oui, Cathy. Les TP, quand vous dites les TP,

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00:17:36.520 --> 00:17:37.820
c'est les travaux, j'imagine ?

58
00:17:38.420 --> 00:17:39.680
Oui, c'est les travaux pratiques, oui.

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00:17:39.880 --> 00:17:45.040
Désolé. Mais tu es jour à ça, il y en a trois, donc ce ne sont pas des gros travaux.

60
00:17:45.280 --> 00:17:47.040
Donc, ce ne sont pas des affaires qui prennent maintenant,

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00:17:47.460 --> 00:17:50.880
une fin de semaine. Tu as une journée et c'est relativement fini.

62
00:17:51.660 --> 00:17:52.460
Parfait, merci.

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00:17:56.420 --> 00:18:01.340
Bon, donc c'est ça. Les TP en soi comptent pour simplement 35 % de la note.

64
00:18:03.200 --> 00:18:04.380
les examens, donc, c'est la balance.

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00:18:06.380 --> 00:18:07.280
Au niveau, donc, c'est ça.

66
00:18:09.620 --> 00:18:12.160
Pour les TP, donc, c'est comme je vous dis, c'est libre à vous vraiment de

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00:18:15.400 --> 00:18:17.980
vous mettre en équipe ou non, mais il y a le besoin, donc,

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00:18:18.040 --> 00:18:21.940
d'être en équipe. Des fois, mettons, tes coordonnées, c'est quasiment plus

69
00:18:21.960 --> 00:18:24.320
compliqué, t'es, mettons, que, honnêtement, ça se fait tout seul,

70
00:18:24.480 --> 00:18:29.000
très facilement. Donc, l'utilisation de l'intelligence artificielle est tolérée,

71
00:18:29.160 --> 00:18:32.260
donc, dans la mesure où que vous déclarez, donc, pourquoi vous l'avez utilisée.

72
00:18:35.480 --> 00:18:39.920
C'est ça. À la fin de la séance, alors qu'à la fin de cette séance-ci,

73
00:18:40.040 --> 00:18:43.540
vous allez être capable de voir, donc, comment la méthode des coûts se situe par

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00:18:43.560 --> 00:18:45.720
rapport aux autres approches, que vous connaissez déjà,

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00:18:45.840 --> 00:18:48.880
donc, la méthode des comparables, puis la méthode des revenus.

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00:18:49.900 --> 00:18:52.420
Comprendre les principes de base, la formule identitaire,

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00:18:52.440 --> 00:18:55.400
donc, de cette méthode-là, et les types de propriétés qui sont concernés.

78
00:18:56.580 --> 00:18:59.700
Parce que ce n'est pas tous les types de propriétés qu'on peut utiliser pour la

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00:18:59.720 --> 00:19:03.440
méthode des coûts. C'est pour ça que c'est important d'être capable de reconnaître

80
00:19:03.460 --> 00:19:05.160
quand est-ce que c'est important de l'utiliser.

81
00:19:05.800 --> 00:19:10.180
Il y a des avantages également qui sont liés à ça, puis le contexte en lien avec

82
00:19:10.200 --> 00:19:11.000
cette méthode-là.

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00:19:13.840 --> 00:19:17.340
Donc, il y a cinq blocs en soi au niveau de l'application.

84
00:19:18.280 --> 00:19:23.520
On va voir le fondement de la méthode du coût, qui est en soi une évaluation du

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00:19:23.540 --> 00:19:26.920
terrain. C'est comment ça coûte pour construire la propriété.

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00:19:27.840 --> 00:19:31.560
on n'applique qu'une dépréciation parce qu'en soi, on veut vraiment avoir la valeur

87
00:19:31.580 --> 00:19:34.760
d'une propriété qui est, pas la valeur, mais le coût d'une propriété qui est déjà

88
00:19:34.780 --> 00:19:36.640
construite et qu'on veut évaluer.

89
00:19:37.120 --> 00:19:39.540
Donc, il y a une dépréciation parce qu'en soi, ce n'est pas une propriété qui est

90
00:19:39.560 --> 00:19:43.600
neuve. Et tout ça, ça nous permet d'avoir une application qui est intégrative.

91
00:19:44.020 --> 00:19:46.360
On va couvrir ça à travers les 14 séances.

92
00:19:47.940 --> 00:19:51.860
Aujourd'hui, on va vraiment avoir les fondements et on va continuer les fondements

93
00:19:51.880 --> 00:19:53.580
la semaine prochaine, donc plus en détail.

94
00:19:55.380 --> 00:20:01.240
Donc, les trois approches, comparaison directe, donc méthode des comparables,

95
00:20:01.500 --> 00:20:04.240
c'est celle-là qui est classique pour les résidentiels au Québec.

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00:20:04.960 --> 00:20:08.040
Vous prenez des propriétés qui sont transigées récemment,

97
00:20:08.100 --> 00:20:12.820
donc autour de la propriété que vous voulez évaluer, vous faites des ajustements et

98
00:20:12.840 --> 00:20:16.880
ça vous permet donc d'obtenir une valeur marchande, on présente donc la valeur

99
00:20:16.900 --> 00:20:22.860
obtenue par les comparables. Si, par exemple, vous voulez évaluer un édifice ou une

100
00:20:22.880 --> 00:20:26.540
propriété dont il y a un revenu locatif qui est généré,

101
00:20:26.640 --> 00:20:34.000
c'est-à-dire que vous avez un bloc appartement ou un duplex,

102
00:20:34.120 --> 00:20:37.860
donc tout ce qui génère des revenus, la méthode des revenus est plus appropriée dans

103
00:20:37.880 --> 00:20:41.320
la mesure où c'est vraiment de quoi qui n'est pas utilisé comme résilience

104
00:20:41.340 --> 00:20:45.780
principale. et la méthode des coûts qui est, comme on vient de dire,

105
00:20:45.960 --> 00:20:49.060
le terrain plus le coût de construction en oeuf moins la dépréciation.

106
00:20:49.920 --> 00:20:53.200
Le cours en soi ici, il va couvrir cette méthode-là.

107
00:20:54.400 --> 00:20:59.080
On va toujours faire une comparaison, on va venir maintenant pour comparer les trois

108
00:20:59.100 --> 00:21:03.940
méthodes, mais en soi le focus du cours est vraiment sur cette façon de faire-là.

109
00:21:05.060 --> 00:21:09.140
C'est une des méthodes qui est la plus complexe parce que ça demande des

110
00:21:09.160 --> 00:21:10.820
connaissances dans tout ce qui est matériaux de construction.

111
00:21:12.020 --> 00:21:18.080
Donc, c'est relativement laborieux maintenant d'obtenir une juste

112
00:21:18.100 --> 00:21:19.760
valeur maintenant pour reconstruire une propriété.

113
00:21:19.840 --> 00:21:21.280
Il y a beaucoup de caractéristiques à tenir en compte.

114
00:21:22.080 --> 00:21:28.060
Et c'est une des façons de faire qui a le plus de valeur maintenant pour une valeur

115
00:21:28.080 --> 00:21:31.120
d'agrément parce que c'est pas facilement…

116
00:21:31.140 --> 00:21:36.180
on peut pas appliquer cette façon de faire-là si facilement que ça.

117
00:21:40.940 --> 00:21:46.520
Maintenant, l'approche par les comparaisons directes, c'est simplement donc évaluer

118
00:21:46.540 --> 00:21:49.580
une propriété, donc sa valeur, en analysant les prix de vente,

119
00:21:49.600 --> 00:21:50.980
donc des propriétés qui sont comparables.

120
00:21:53.440 --> 00:21:55.440
Ça réfléchit le marché, donc c'est ça l'avantage.

121
00:21:56.120 --> 00:21:59.020
C'est beaucoup utilisé dans le résidentiel, puis c'est intuitif,

122
00:21:59.120 --> 00:21:59.920
puis c'est facile à comprendre.

123
00:22:01.540 --> 00:22:03.280
La limite, c'est que ça prend des comparables.

124
00:22:03.920 --> 00:22:07.260
Ce n'est pas nécessairement automatique que lorsque vous voulez avoir la valeur de

125
00:22:07.280 --> 00:22:12.620
propriété, il y a eu des transactions récentes, donc proches de cette propriété-là.

126
00:22:13.760 --> 00:22:19.540
Donc, c'est très dur pour des propriétés qui sont uniques et qui ont un marché qui

127
00:22:19.560 --> 00:22:21.500
est peu actif ou qui a peu de données.

128
00:22:22.760 --> 00:22:29.240
Donc, c'est vraiment que la méthode des coûts devient une méthode alternative

129
00:22:29.260 --> 00:22:31.600
qui est la seule en ce qu'on peut utiliser.

130
00:22:33.360 --> 00:22:36.040
Mais comme je vous l'ai dit, dans l'immobilier résidentiel,

131
00:22:36.180 --> 00:22:39.440
ça reste la méthode décomparable qui est la plus utilisée.

132
00:22:41.140 --> 00:22:45.480
La méthode des revenus, comme on a dit, c'est déterminer la valeur en convertissant

133
00:22:45.500 --> 00:22:47.880
les revenus futurs anticipés en valeur actuelle.

134
00:22:48.040 --> 00:22:53.500
Donc, c'est simplement la valeur présente des loyers auxquels on enlève les dépenses

135
00:22:54.040 --> 00:22:57.460
pour obtenir une valeur présente des revenus futurs.

136
00:22:58.220 --> 00:23:01.060
C'est idéal pour tout ce qui est immeubles à revenus.

137
00:23:01.580 --> 00:23:03.640
Ça reflète un peu la logique des investisseurs.

138
00:23:04.140 --> 00:23:05.460
C'est très adapté au commercial.

139
00:23:06.300 --> 00:23:08.420
Donc, c'est vraiment, c'est très rare qu'on va appliquer ça.

140
00:23:09.760 --> 00:23:13.100
Vous pouvez acheter un condo, par exemple, puis faire la méthode des revenus,

141
00:23:13.300 --> 00:23:18.080
mais ça entend que vous n'obtiendrez pas la valeur réellement du condo.

142
00:23:18.200 --> 00:23:19.660
Vous allez avoir une valeur qui est plus faible.

143
00:23:19.940 --> 00:23:22.340
Excusez-moi, monsieur, le micro, il coupe un peu.

144
00:23:22.940 --> 00:23:24.880
On a du mal un petit peu à vous entendre.

145
00:23:25.220 --> 00:23:26.060
Ah, OK. Est-ce que ça fait longtemps ?

146
00:23:26.920 --> 00:23:29.780
Non, non. C'était juste dans les dernières secondes.

147
00:23:30.020 --> 00:23:30.820
Est-ce que là, c'est correct ?

148
00:23:31.220 --> 00:23:34.720
Oui. Parfait. Désolée. Merci d'avoir mentionné.

149
00:23:35.080 --> 00:23:35.880
Pas de problème.

150
00:23:37.480 --> 00:23:42.400
Donc, comme on disait, la méthode au niveau des revenus,

151
00:23:42.600 --> 00:23:46.340
c'est vraiment appliqué pour tout ce qui est, on pourrait dire investissement

152
00:23:46.360 --> 00:23:51.020
immobilier. Donc, c'est vraiment pour, lorsque vous achetez un duplex,

153
00:23:52.340 --> 00:23:57.600
Ciplex, etc. Là, vous allez utiliser la méthode des revenus parce que c'est un

154
00:23:57.620 --> 00:24:00.000
investissement en soi, mais ce n'est pas parce que vous achetez,

155
00:24:00.040 --> 00:24:03.460
par exemple, un condo et que là, vous le louez que c'est avantageux d'utiliser la

156
00:24:03.480 --> 00:24:07.720
méthode des revenus. Parce qu'en soi, vous n'allez pas nécessairement vendre à une

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00:24:07.740 --> 00:24:12.140
autre personne qui veut avoir ça comme investissement.

158
00:24:12.260 --> 00:24:15.980
Donc, c'est beaucoup plus avantageux de le voir comme étant incomparable d'un autre

159
00:24:16.000 --> 00:24:19.420
condo qui est acheté par une personne qui a acheté ça comme une résidence

160
00:24:19.440 --> 00:24:24.100
principale. Mais c'est logique, donc c'est-à-dire qu'un condo,

161
00:24:24.240 --> 00:24:28.440
qu'on utilise la méthode des revenus pour le pricing, il y a bien des chances qu'on

162
00:24:28.460 --> 00:24:29.680
aille en bas de la valeur marchande.

163
00:24:32.700 --> 00:24:35.660
Maintenant, méthode des coûts, c'est l'approche donc du cours,

164
00:24:36.460 --> 00:24:41.700
c'est en soi déterminer la valeur d'une propriété qui est estimée en additionnant la

165
00:24:41.720 --> 00:24:46.860
valeur du terrain, les coûts de construction neuf et des améliorations moins la

166
00:24:46.880 --> 00:24:52.520
dépréciation. Ici, c'est important, la valeur du terrain est déterminée en étudiant

167
00:24:52.540 --> 00:24:58.200
la méthode des comparables. C'est-à-dire qu'on ne peut pas reconstruire un terrain,

168
00:24:58.320 --> 00:25:02.620
donc la seule façon d'obtenir ce terrain-là, c'est en l'achetant sur le marché à

169
00:25:02.640 --> 00:25:05.500
quelqu'un. Donc, c'est pour ça qu'on est sur la méthode des comparables.

170
00:25:05.620 --> 00:25:07.960
On ne peut pas appliquer donc un coût de reconstruction à ça.

171
00:25:08.860 --> 00:25:11.660
Mais pour tout ce qui est, maintenant, ce qui va sur le terrain,

172
00:25:11.960 --> 00:25:14.440
bien là, on va aller chercher vraiment le coût de construction neuf.

173
00:25:14.460 --> 00:25:18.060
Donc, on va aller voir exactement comment la propriété est faite,

174
00:25:18.560 --> 00:25:21.740
les matériaux, le niveau de luxe à l'intérieur.

175
00:25:22.140 --> 00:25:25.380
Et on va aller voir aussi la main-d'oeuvre pour construire ça.

176
00:25:25.520 --> 00:25:32.760
Et on va faire un calcul global pour ajouter tout ce

177
00:25:32.780 --> 00:25:34.580
qui est maintenant main-d'oeuvre de plomberie, tout ça.

178
00:25:35.500 --> 00:25:39.080
Et c'est souvent qu'il y a des benchmarks qui sont utilisés dans ce cas-là.

179
00:25:39.480 --> 00:25:43.280
Par exemple, une cuisine qu'on va mettre, on va dire haut de gamme.

180
00:25:44.040 --> 00:25:46.080
on appelle ça du pied linéaire.

181
00:25:46.300 --> 00:25:48.900
Donc, maintenant, la cuisine qu'on cherche à reconstruire,

182
00:25:49.060 --> 00:25:53.120
elle fait tant de pieds linéaires, il y a un benchmark qui dit que pour telle

183
00:25:53.140 --> 00:25:55.700
qualité de cuisine, c'est le coût par pied linéaire.

184
00:25:56.220 --> 00:25:58.820
Donc, c'est le même qu'on peut aller vraiment redéterminer la valeur du coût de

185
00:25:58.840 --> 00:25:59.640
construction global.

186
00:26:03.500 --> 00:26:05.940
Maintenant, la force, c'est que c'est applicable à toutes les propriétés,

187
00:26:06.060 --> 00:26:07.820
mais ce n'est pas nécessairement la meilleure chose.

188
00:26:10.280 --> 00:26:13.740
En ce moment, dans un marché comme celui de la première de Québec,

189
00:26:14.260 --> 00:26:19.080
il y a beaucoup de chances que l'application de la méthode d'approche par les coûts

190
00:26:19.100 --> 00:26:26.800
vous amène à un prix qui est inférieur à la valeur marchande avec

191
00:26:26.820 --> 00:26:29.900
la dépréciation, évidemment. Donc, c'est sûr que si on n'applique pas de

192
00:26:29.920 --> 00:26:31.760
dépréciation, il y a bien des chances de se faire plus élevé,

193
00:26:31.940 --> 00:26:36.560
mais la méthode des coûts tend à être beaucoup plus conservatrice que la valeur

194
00:26:36.580 --> 00:26:41.780
marchande. Donc, c'est idéal pour des propriétés qui sont uniques et c'est surtout

195
00:26:41.800 --> 00:26:44.740
la seule méthode qui est utilisée dans certains types de bâtiments.

196
00:26:45.180 --> 00:26:48.080
On va voir quel type de bâtiment, mais par exemple les églises,

197
00:26:48.220 --> 00:26:51.040
ça en fait partie. Donc, ça a vraiment un usage qui est plus de niche.

198
00:26:51.300 --> 00:26:54.280
Les hôpitaux, c'est la méthode d'écho qui est utilisée.

199
00:26:54.900 --> 00:26:57.640
Parce qu'il y a de la machinerie à l'intérieur, donc il y a des équipements qui

200
00:26:57.660 --> 00:27:02.580
valent très cher, donc ça ne fait aucun sens d'utiliser la méthode des comparables,

201
00:27:02.640 --> 00:27:03.440
il n'y en a pas nécessairement.

202
00:27:03.860 --> 00:27:05.940
Ou par exemple d'autres méthode comme la méthode des revenus.

203
00:27:07.780 --> 00:27:12.480
La limite, c'est que ici, la dépréciation, c'est des choses qui sont extrêmement

204
00:27:12.500 --> 00:27:15.960
subjectives. Donc, c'est-à-dire que quelle dépréciation on applique,

205
00:27:16.160 --> 00:27:21.760
c'est probablement même le cœur en soi du cours, c'est quel niveau de dépréciation

206
00:27:21.780 --> 00:27:23.540
on va utiliser. Ce n'est pas tant évident.

207
00:27:23.680 --> 00:27:28.540
Donc, c'est probablement la limite la plus importante parce que ça amène beaucoup de

208
00:27:28.560 --> 00:27:32.360
subjectivité. Les coûts de construction également sont très variables.

209
00:27:32.520 --> 00:27:36.160
Donc, c'est-à-dire qu'on va avoir des benchmarks que ça reste des valeurs qui vont

210
00:27:36.180 --> 00:27:40.040
être moyennes. Donc, pour certaines villes, à certains moments,

211
00:27:40.140 --> 00:27:42.200
des fois, les coûts de construction peuvent changer très rapidement.

212
00:27:44.220 --> 00:27:47.780
C'est moins précis, donc, pour les anciens bâtiments.

213
00:27:48.560 --> 00:27:49.860
Puis c'est logique. Pourquoi ?

214
00:27:49.980 --> 00:27:55.200
Parce que plus le bâtiment est ancien, plus on va avoir une dépréciation qui va être

215
00:27:55.220 --> 00:27:58.640
importante. Et on l'a dit tantôt, c'est quoi qui est subjectif.

216
00:27:58.760 --> 00:28:04.860
Donc, plus le montant qu'on va aller soustraire et qui est subjectif lui

217
00:28:04.880 --> 00:28:07.780
-même est important, donc plus notre estimation risque d'être moins précise.

218
00:28:07.880 --> 00:28:11.320
Mais dans le cas d'une propriété qui est neuve, c'est la meilleure méthode parce qu

219
00:28:11.340 --> 00:28:16.940
'elle est neuve. On prend le coût du terrain plus toutes les dépenses qu'on a faites

220
00:28:16.960 --> 00:28:19.800
pour la construire, puis on a la valeur par l'approche,

221
00:28:19.860 --> 00:28:23.760
par les coûts. Pour pricer une propriété neuve, c'est probablement la meilleure

222
00:28:23.780 --> 00:28:28.120
façon de faire. Et parfois, un terrain très difficile à évaluer seul,

223
00:28:28.560 --> 00:28:29.900
ça peut être aussi un

224
00:28:31.700 --> 00:28:33.880
en dessous ça revient à la méthode des comparables donc c'est pas nécessairement

225
00:28:33.900 --> 00:28:35.420
pertinent dans ce cas-là

226
00:28:38.400 --> 00:28:39.200
bon

227
00:28:40.720 --> 00:28:44.260
si on fait la synthèse donc maintenant des trois méthodes

228
00:28:46.340 --> 00:28:49.940
au niveau des comparaisons donc la méthode des comparaisons ça nous prend au niveau

229
00:28:49.960 --> 00:28:55.180
des données requises, des ventes qui sont comparables ça c'est dès qu'on a ça on est

230
00:28:55.200 --> 00:28:59.000
capable donc d'appuyer cette méthode-là Au niveau maintenant des revenus,

231
00:28:59.200 --> 00:29:03.620
c'est évident, ça nous prend les revenus de la propriété et ça nous prend un taux d

232
00:29:03.640 --> 00:29:07.420
'intérêt, le taux donc d'actualisation qu'on va utiliser.

233
00:29:08.440 --> 00:29:11.220
Et au niveau donc des coûts, la méthode des coûts, ça nous prend un coût de

234
00:29:11.240 --> 00:29:12.040
construction.

235
00:29:14.680 --> 00:29:18.860
Maintenant au niveau de l'usage, comparable c'est vraiment l'immobilier résidentiel,

236
00:29:19.040 --> 00:29:23.480
une maison, un bungalow classique, un condo, c'est vraiment ça qui est privilégié.

237
00:29:24.040 --> 00:29:26.280
Au Au niveau de la méthode des revenus, comme on le dit,

238
00:29:26.380 --> 00:29:32.480
locatif immobilier, donc locatif résidentiel, pour les gestions immobilières

239
00:29:32.500 --> 00:29:38.540
par exemple, qui ont un parc immobilier et qui veulent avoir donc la valeur d

240
00:29:38.560 --> 00:29:41.620
'un 24 logements, ça va être la méthode des revenus.

241
00:29:42.440 --> 00:29:46.520
Pour le commercial également, donc un centre d'achat, on a des loyers qui rentrent

242
00:29:46.540 --> 00:29:49.640
donc pour tous les commerces dans le centre d'achat, donc ça nous permet d'avoir une

243
00:29:49.660 --> 00:29:50.720
valeur qui est la plus adaptée.

244
00:29:51.420 --> 00:29:55.100
pour maintenant pour la méthode des coûts c'est surtout au niveau des propriétés qui

245
00:29:55.120 --> 00:30:00.580
sont neuves et compréhension spéciale ce qu'on entend par spécial c'est un usage qui

246
00:30:00.600 --> 00:30:05.040
est très très très de niche comme on l'a dit les hôpitaux les églises et autres

247
00:30:06.860 --> 00:30:10.360
au niveau de la fiabilité

248
00:30:12.500 --> 00:30:17.560
c'est très très très très très très fiable la méthode des comparaisons lorsqu'on a

249
00:30:17.580 --> 00:30:22.300
un marché qui est très très actif Donc, c'est-à-dire que s'il y a beaucoup de

250
00:30:22.320 --> 00:30:26.020
transactions, la méthode des comparables devient extrêmement viable.

251
00:30:27.860 --> 00:30:31.240
Au niveau donc de la méthode des revenus, c'est lorsque donc il y a un marché

252
00:30:31.260 --> 00:30:34.340
locatif qui est stable. Donc, c'est-à-dire que s'il y a beaucoup de,

253
00:30:34.720 --> 00:30:40.780
si les loyers changent souvent, bien la valeur va être moins précise et surtout si

254
00:30:40.800 --> 00:30:43.800
maintenant il y a des grosses différences de loyers à travers une ville,

255
00:30:43.920 --> 00:30:47.040
bien ça se peut très bien que la valeur qu'on obtient est moins pertinente.

256
00:30:47.700 --> 00:30:49.980
et pour la méthode des coûts, donc ça va vraiment au niveau des constructions

257
00:30:50.000 --> 00:30:51.560
récentes que ça va être le plus important.

258
00:30:52.660 --> 00:30:55.320
La difficulté, comme on l'a dit, pour la méthode des comparaisons,

259
00:30:55.440 --> 00:30:56.820
il y a un ajustement qui est également à faire.

260
00:30:56.920 --> 00:31:00.340
Donc, ce n'est pas juste pour la méthode des coûts qu'on fait une dépréciation.

261
00:31:00.640 --> 00:31:02.880
Lorsqu'on fait les comparables, vous l'avez fait,

262
00:31:05.440 --> 00:31:07.880
vous avez appliqué cette méthode-là, donc il y a un ajustement qui est fait pour

263
00:31:07.900 --> 00:31:09.000
chacun des comparables qu'on choisit.

264
00:31:10.080 --> 00:31:12.580
Les revenus, c'est le choix du taux de capitalisation, évidemment.

265
00:31:15.300 --> 00:31:20.380
ça influence vraiment beaucoup la valeur présente et donc c'est le choix le plus

266
00:31:20.400 --> 00:31:24.620
adapté. Donc, quel rendement qu'on veut sur notre investissement et c'est ce qui

267
00:31:24.640 --> 00:31:28.320
doit être dans la valeur. Donc, un taux de capitalisation,

268
00:31:28.940 --> 00:31:32.160
on pourrait dire que l'investissement moyen s'attend sur les marchés,

269
00:31:32.280 --> 00:31:36.180
c'est ça qui détermine à peu près le taux qui doit être utilisé.

270
00:31:36.500 --> 00:31:38.400
Et au niveau des coûts, c'est vraiment la dépréciation.

271
00:31:38.540 --> 00:31:42.620
Donc, c'est à à ce niveau-là, c'est là que c'est le nord de la gare.

272
00:31:46.160 --> 00:31:52.160
Donc, on va rentrer un petit peu en détail maintenant au niveau des définitions

273
00:31:52.180 --> 00:31:55.080
un petit peu qu'on pourrait dire en lien avec la méthode des coûts.

274
00:31:57.140 --> 00:32:00.000
Le principe de substitution, si vous ne savez pas déjà c'est quoi,

275
00:32:00.360 --> 00:32:03.520
c'est simplement le fait que, c'est vraiment logique et en soi,

276
00:32:03.720 --> 00:32:08.360
c'est un nom simplement pour dire qu'on va prendre le choix qui fait le plus notre

277
00:32:08.380 --> 00:32:14.020
affaire. Un acheteur qui est rationnel va payer pour une propriété le minimum entre

278
00:32:14.040 --> 00:32:20.200
deux choses, c'est-à-dire le coût de construction ou un substitut

279
00:32:20.220 --> 00:32:25.400
équivalent. C'est-à-dire que si on est capable d'acheter une propriété existante

280
00:32:25.420 --> 00:32:31.660
comparable, on va prendre le meilleur des choix entre ça et la

281
00:32:31.680 --> 00:32:33.220
construire une propriété équivalente.

282
00:32:34.100 --> 00:32:36.540
C'est aussi simple que ça, donc c'est le minimum des deux options.

283
00:32:38.460 --> 00:32:42.160
si le marché est, dans la mesure qu'il y a un terrain qui est disponible,

284
00:32:42.240 --> 00:32:44.480
évidemment. Mais si, par exemple, il y aurait

285
00:32:46.560 --> 00:32:50.700
le marché immobilier, la valeur marchande explose et que là,

286
00:32:50.780 --> 00:32:53.020
il y a beaucoup de terrain disponible et que les coûts de construction ne sont pas

287
00:32:53.040 --> 00:32:55.780
si élevés que ça, forcément, la personne voyelle avec l'option B.

288
00:32:57.760 --> 00:33:01.620
Et vice-versa. Donc, c'est vraiment à comparaison de données.

289
00:33:05.580 --> 00:33:09.700
Bon, ici maintenant, le principe de contribution, c'est que la valeur d'une

290
00:33:09.720 --> 00:33:12.960
composante d'une propriété se mesure par sa contribution à la valeur totale et donc

291
00:33:12.980 --> 00:33:14.220
par son coût de construction.

292
00:33:14.980 --> 00:33:16.100
Donc, qu'est-ce que ça veut dire ?

293
00:33:16.220 --> 00:33:18.940
C'est que la contribution, ce n'est pas nécessairement le coût.

294
00:33:20.100 --> 00:33:23.760
Ça, c'est beaucoup utilisé, par exemple, lorsqu'on fait des rénovations sur une

295
00:33:23.780 --> 00:33:28.380
propriété. Vous construisez une piscine creusée, elle beaucoup de 75 000,

296
00:33:29.120 --> 00:33:32.500
c'est très possible que la contribution à la valeur totale de la propriété,

297
00:33:33.180 --> 00:33:37.180
c'est-à-dire la valeur marchande avant la construction d'une piscine et la valeur

298
00:33:37.200 --> 00:33:39.900
marchande après, elle ne soit pas de 75 000.

299
00:33:40.360 --> 00:33:42.040
Elle va être, maintenant, peut-être de 30 000.

300
00:33:43.680 --> 00:33:44.740
Maintenant, aujourd'hui, c'est spécial.

301
00:33:44.860 --> 00:33:46.240
Des fois, ça peut être le contraire.

302
00:33:46.340 --> 00:33:49.920
C'est-à-dire que la contribution n'est pas nécessairement égale au coût,

303
00:33:50.080 --> 00:33:50.940
mais ça peut être le contraire.

304
00:33:51.080 --> 00:33:54.220
Donc, ça dépend vraiment de la contribution, de ce qui est fait comme ajout.

305
00:33:56.140 --> 00:33:59.860
J'aurais tendance à dire qu'avant, la contribution était plus faible que le coût,

306
00:33:59.960 --> 00:34:01.240
mais des fois, aujourd'hui, on ne sait jamais.

307
00:34:01.880 --> 00:34:04.680
Des ajouts dans une propriété, ça peut faire augmenter plus la valeur de la

308
00:34:04.700 --> 00:34:07.400
propriété parce que c'est vraiment les ajouts qui sont pertinents.

309
00:34:08.800 --> 00:34:12.240
Le plus important, c'est de voir que les deux mesures ne sont pas reliées.

310
00:34:15.020 --> 00:34:18.440
Le coût, c'est simplement comment ça vous a coûté faire venir l'entrepreneur pour

311
00:34:18.460 --> 00:34:21.460
faire cet ajout-là, les matériaux et tout, donc le coût de la piscine en soi,

312
00:34:21.720 --> 00:34:23.160
comment ça vous a coûté la construire.

313
00:34:23.860 --> 00:34:27.440
Et Et la contribution, c'est simplement la différence de valeur marchande.

314
00:34:28.740 --> 00:34:30.960
Mettons qu'il y aurait une transaction avant de faire la piscine,

315
00:34:31.060 --> 00:34:33.500
puis après, la différence entre les deux, c'est la contribution.

316
00:34:35.360 --> 00:34:38.920
Et donc, la dépréciation, ils appellent ça la dépréciation fonctionnelle.

317
00:34:39.140 --> 00:34:42.740
Donc, ça, en soi, c'est que des fois, on va mettre une surqualité.

318
00:34:42.860 --> 00:34:46.880
Donc, on va aller faire des ajouts qui ne seront pas nécessairement souhaités par

319
00:34:46.900 --> 00:34:52.700
beaucoup de gens. Donc, on va avoir de la misère à passer la totalité des coûts à l

320
00:34:52.720 --> 00:34:56.120
'acheteur moyen. Donc, si on prend l'exemple de…

321
00:34:56.140 --> 00:35:03.480
si vous avez une maison, c'est surtout lorsque les ajouts qui sont faits

322
00:35:03.500 --> 00:35:09.000
sont très… c'est en même temps avec des choses comme une cave à 20,

323
00:35:09.100 --> 00:35:12.760
ultra luxueuse, mais dans une maison qui n'est pas nécessairement…

324
00:35:12.780 --> 00:35:16.540
vous faites des ajouts comme ça dans une maison qui ne reflète pas nécessairement la

325
00:35:16.560 --> 00:35:19.200
personne qui a une cave à 20.

326
00:35:19.220 --> 00:35:22.600
Je ne veux pas dire qu'une personne qui a une maison de 500 000 n'a pas de cavavin,

327
00:35:22.700 --> 00:35:25.260
mais si par exemple on parle…

328
00:35:26.500 --> 00:35:27.580
Vous comprenez ce que je veux dire ?

329
00:35:30.020 --> 00:35:33.780
Souvent ça va avec la qualité et le prix de la propriété.

330
00:35:35.560 --> 00:35:38.960
Je ne pense pas qu'une personne, admettons construit une cavavin de 200 000 dans une

331
00:35:38.980 --> 00:35:42.840
maison de 500 000, elle va être capable de repasser la totalité des coûts de la

332
00:35:42.860 --> 00:35:45.380
cavavin. C'est ça un peu l'intuition.

333
00:35:47.860 --> 00:35:50.900
Maintenant, au niveau de la valeur d'usage versus la valeur d'échange.

334
00:35:51.580 --> 00:35:55.660
La valeur d'usage, c'est la valeur qu'on a pour un utilisateur qui est spécifique.

335
00:35:55.860 --> 00:35:57.380
C'est basé vraiment sur l'utilité du bien.

336
00:35:58.340 --> 00:36:00.820
On peut penser à une église ou une usine qui est spécialisée.

337
00:36:01.440 --> 00:36:04.940
c'est pas pour l'acheteur moyen nécessairement, c'est-à-dire que c'est une valeur

338
00:36:04.960 --> 00:36:09.880
qui est vraiment propre pour certaines catégories d'agents économiques comme des,

339
00:36:10.380 --> 00:36:16.380
par exemple si on pense à une raffinerie ben je pense pas que si on offre ça

340
00:36:16.400 --> 00:36:22.040
par exemple à un investisseur immobilier qui lui veut faire des condos sur ça,

341
00:36:22.240 --> 00:36:26.860
il va être prêt à payer la valeur réelle de la raffinerie donc c'est vraiment propre

342
00:36:26.880 --> 00:36:29.580
aux gens qui veulent exploiter du pétrole et tout donc ça c'est plus au niveau de la

343
00:36:29.600 --> 00:36:33.580
valeur de l'usage Maintenant, la valeur d'échange, c'est simplement la valeur qui

344
00:36:33.600 --> 00:36:37.180
est basée sur un principe d'offrir de la demande, donc la valeur marchande.

345
00:36:37.500 --> 00:36:40.840
Donc, ça, c'est vraiment le prix probable entre des parties informées et c'est

346
00:36:40.860 --> 00:36:42.360
souvent le cas d'une maison ni familiale.

347
00:36:42.940 --> 00:36:49.080
C'est la valeur d'échange typique d'un marché comme l'immobilier

348
00:36:49.100 --> 00:36:49.900
résidentiel.

349
00:36:53.940 --> 00:37:00.760
Maintenant, au niveau des autres principes importants, on

350
00:37:00.780 --> 00:37:06.280
a ici l'utilisation le plus probable, physiquement possible,

351
00:37:06.440 --> 00:37:09.700
donc ça c'est vraiment l'utilisation optimale, c'est un principe qui est important,

352
00:37:09.900 --> 00:37:10.920
mais surtout l'offre et la demande.

353
00:37:12.480 --> 00:37:16.120
L'offre et la demande, c'est probablement le principe qui régit le plus l'immobilier

354
00:37:16.140 --> 00:37:17.900
résidentiel, donc traditionnel.

355
00:37:19.100 --> 00:37:23.540
Il y a un écart entre coût et valeur, donc c'est la dépréciation qui est excellente.

356
00:37:24.840 --> 00:37:27.660
Maintenant, ça ici, c'est parfait.

357
00:37:28.320 --> 00:37:32.180
Donc, ça ici, je pense que c'est la slide la plus importante.

358
00:37:32.820 --> 00:37:36.240
Le coût, ce n'est pas le prix et ce n'est pas la valeur.

359
00:37:38.200 --> 00:37:42.120
Qu'est-ce qui détermine en soi la valeur marchande ?

360
00:37:46.740 --> 00:37:49.680
Il y a deux choses. Donc, c'est la rareté et l'utilité.

361
00:37:50.480 --> 00:37:54.140
Et ce n'est pas vrai que la valeur marchande va nécessairement être égale au coût et

362
00:37:54.160 --> 00:37:58.000
elle peut différer du prix. Le coût, le prix et la valeur,

363
00:37:58.140 --> 00:38:04.280
ce n'est pas la même chose. Par exemple, une propriété peut être affichée à un prix

364
00:38:04.300 --> 00:38:09.520
surévalué de 550 000, avoir une valeur réelle sur le marché,

365
00:38:09.640 --> 00:38:13.760
bon, c'est comparable à 500 000, mais coûter 400 000 à reconstruire.

366
00:38:14.640 --> 00:38:17.640
C'est très possible. Donc, c'est trois concepts reliés,

367
00:38:17.740 --> 00:38:22.920
mais distants. Puis, ce n'est pas nécessairement vrai à tout moment qu'ils vont être

368
00:38:22.940 --> 00:38:24.940
toujours supérieurs l'un à l'autre.

369
00:38:26.680 --> 00:38:32.000
Souvent, le prix, si par exemple un courtier immobilier fait un travail qui est

370
00:38:32.020 --> 00:38:35.740
correct au niveau des comparables avant de mettre un prix de vente,

371
00:38:36.120 --> 00:38:39.280
le prix va être relativement proche de la valeur marchande.

372
00:38:41.320 --> 00:38:45.220
Il peut être des fois plus élevé à la demande du client ou moins élevé si,

373
00:38:45.360 --> 00:38:48.880
par exemple, on est dans un marché que la personne veut vendre plus rapidement ou

374
00:38:48.900 --> 00:38:49.700
non.

375
00:38:50.740 --> 00:38:53.300
Je crois que maintenant, la valeur marchande et le prix,

376
00:38:53.320 --> 00:38:55.760
c'est souvent ceux qui sont les plus proches, mais c'est plus au niveau du coût que

377
00:38:55.780 --> 00:39:00.880
ça va réellement différer, dépendamment par exemple du niveau d'activité du marché.

378
00:39:04.300 --> 00:39:08.260
Maintenant, ici, on a donc la formule fondamentale du cours.

379
00:39:08.620 --> 00:39:09.620
Ce n'est pas super compliqué.

380
00:39:12.940 --> 00:39:16.160
On ne fera pas, mettons, des grosses mathématiques dans ce cours-là.

381
00:39:16.280 --> 00:39:20.860
C'est vraiment une des seules choses, je crois, de la formule la plus importante,

382
00:39:20.980 --> 00:39:23.420
c'est celle-là. C'est la valeur basée sur la méthode des cours.

383
00:39:25.040 --> 00:39:26.400
La valeur du terrain, comme on a dit.

384
00:39:26.940 --> 00:39:33.180
Et on ajoute simplement le coût de construction pour reproduire la propriété neuve.

385
00:39:33.580 --> 00:39:34.900
Donc, c'est-à-dire de la reconstruire.

386
00:39:35.160 --> 00:39:38.760
Mais on enlève la dépréciation étant donné que on a donc des

387
00:39:41.040 --> 00:39:45.360
la propriété qu'on évalue n'est pas nécessairement neuve et surtout à l'un de l

388
00:39:45.380 --> 00:39:50.160
'usure et est peut-être plus adaptée au goût du marché et surtout l'environnement a

389
00:39:50.180 --> 00:39:53.860
peut-être changé. Donc c'est là qu'on va voir aussi que la dépréciation ça incorpore

390
00:39:53.880 --> 00:39:56.360
beaucoup de facteurs. C'est vraiment subjectif.

391
00:39:56.840 --> 00:40:00.260
C'est-à-dire que par exemple la propriété que vous avez,

392
00:40:00.500 --> 00:40:04.500
il y a une autoroute qui s'est construite à côté ou une usine qui s'est construite,

393
00:40:04.620 --> 00:40:06.760
bien ça va falloir le mettre dans la dépréciation totale,

394
00:40:06.980 --> 00:40:09.500
parce que ce n'est pas incorporé nécessairement dans les coûts de construction.

395
00:40:14.040 --> 00:40:18.660
Bon, maintenant ici, le diagramme au niveau des coûts, vous avez trois étapes.

396
00:40:18.800 --> 00:40:21.140
Vous estimez la valeur de la propriété, la valeur du terrain,

397
00:40:21.180 --> 00:40:22.480
excusez-moi, avec la méthode des comparables.

398
00:40:23.240 --> 00:40:27.000
Et ensuite, à l'étape 2, vous estimez le coût de construction en œuvre et vous

399
00:40:27.020 --> 00:40:28.240
estimez la dépréciation totale.

400
00:40:28.780 --> 00:40:31.660
Et ça, vous faites donc la différence et ça vous donne la valeur dépréciée des

401
00:40:31.680 --> 00:40:36.520
améliorations. vous additionnez ça à la valeur du terrain ici et ça vous donne la

402
00:40:36.540 --> 00:40:38.120
valeur de la propriété selon la méthode des cours.

403
00:40:39.180 --> 00:40:40.960
Donc ça revient à dire dans le sens de la formule qu'on vient de voir,

404
00:40:41.180 --> 00:40:44.360
c'est juste une façon plus schématique de la représenter.

405
00:40:47.720 --> 00:40:52.440
Maintenant, comme on disait, au niveau de l'estimation de la valeur du terrain,

406
00:40:52.720 --> 00:40:55.540
c'est la méthode de comparaison directe qui est utilisée.

407
00:40:56.240 --> 00:41:01.440
On va voir ça donc un petit peu plus au niveau du bloc 2 du cours,

408
00:41:01.540 --> 00:41:04.840
donc la séance 3 et 4. L'estimation du coût de reconstruction,

409
00:41:05.260 --> 00:41:08.140
c'est lui qui est le plus laborieux, c'est le coût de reproduction,

410
00:41:08.320 --> 00:41:11.900
le coût de remplacement, c'est-à-dire le coût direct, les coûts indirects et les

411
00:41:11.920 --> 00:41:14.820
profits donc entreprenariels, donc maintenant des entreprenariats hauts.

412
00:41:16.980 --> 00:41:20.100
Et maintenant, l'estimation de la dépréciation totale.

413
00:41:20.340 --> 00:41:21.660
Et c'est là, ici, que ça devient,

414
00:41:24.240 --> 00:41:27.520
c'est pas que c'est plus abordé, c'est juste que c'est très difficile de faire des

415
00:41:27.540 --> 00:41:30.960
choix qui sont valables ou vrais.

416
00:41:32.780 --> 00:41:36.000
De déterminer comment le marché a changé et comment l'environnement a changé,

417
00:41:36.060 --> 00:41:41.480
ce n'est pas nécessairement si évident que ça, étant donné qu'est-ce qu'on se

418
00:41:41.500 --> 00:41:45.740
compare à avant ou on se compare par exemple par rapport aux autres quartiers.

419
00:41:45.760 --> 00:41:51.980
C'est-à-dire que c'est très difficile d'aller appliquer une dépréciation sans

420
00:41:52.000 --> 00:41:54.760
faire une analyse qu'on présente aux statistiques avant.

421
00:41:57.740 --> 00:42:04.000
Ici, on pourrait prendre comme exemple, s'il y a un autoroute qui s'est ajouté

422
00:42:04.020 --> 00:42:05.060
à côté de votre propriété,

423
00:42:07.080 --> 00:42:11.680
ce n'est pas super le fun d'avoir la nuit des voitures qui passent à 100 km heure et

424
00:42:11.700 --> 00:42:12.520
qui nous empêchent de dormir.

425
00:42:12.760 --> 00:42:14.640
Mais quelle valeur on enlève pour ça ?

426
00:42:15.780 --> 00:42:18.800
C'est une bonne question. Puis maintenant, est-ce que cette valeur-là qu'on enlève

427
00:42:18.820 --> 00:42:19.940
dépend de la valeur de la propriété ?

428
00:42:20.920 --> 00:42:22.360
Donc, est-ce que c'est linéaire comme retrait ?

429
00:42:22.460 --> 00:42:24.560
Donc, ce n'est pas une question qu'on peut se demander.

430
00:42:24.800 --> 00:42:27.820
Donc, quelle valeur qui est la plus juste ?

431
00:42:29.720 --> 00:42:33.600
Ce qui est plus facile à déterminer, c'est au niveau de l'usure et de la

432
00:42:33.620 --> 00:42:37.000
détérioration. Il y a des benchmarks qui sont relativement clairs à ce niveau-là.

433
00:42:37.640 --> 00:42:42.360
Quel pourcentage de discount on applique sur tout ce qui est maintenant l'usure de

434
00:42:42.380 --> 00:42:44.200
la cuisine, etc.

435
00:42:47.500 --> 00:42:52.780
Maintenant, un autre des choses, c'est qu'il peut avoir une dépréciation qu'on

436
00:42:52.800 --> 00:42:53.600
appelle

437
00:42:54.860 --> 00:43:01.000
fonctionnelle. C'est-à-dire que les besoins des acheteurs peuvent

438
00:43:01.020 --> 00:43:05.080
changer. Donc, c'est-à-dire qu'une propriété qui était attirante,

439
00:43:05.120 --> 00:43:08.740
mettons, il y a 30 ans, elle peut représenter, par exemple,

440
00:43:10.320 --> 00:43:12.160
des avantages qui sont relativement majeurs.

441
00:43:12.260 --> 00:43:14.000
Par exemple, mettons, on pourrait

442
00:43:16.580 --> 00:43:21.020
Il y a 20 ans, les aires plutôt fermées, c'était très populaire.

443
00:43:21.560 --> 00:43:23.400
Donc, on avait des propriétés qui étaient…

444
00:43:23.420 --> 00:43:24.680
il n'y avait pas beaucoup d'air ouvert.

445
00:43:25.280 --> 00:43:27.420
Aujourd'hui, les aires ouvertes, c'est vraiment très valorisé.

446
00:43:27.640 --> 00:43:32.080
Donc, c'est… ça, on peut parler, mettons, d'une propriété qui n'a pas d'air ouverte.

447
00:43:32.100 --> 00:43:36.460
C'est une désuétude de la fonctionnelle de la propriété.

448
00:43:37.280 --> 00:43:38.760
Mais ce n'est pas nécessairement…

449
00:43:42.580 --> 00:43:48.080
Il faut enlever… Il faut déprécier un peu, mais ce n'est pas évident quelle valeur

450
00:43:48.100 --> 00:43:50.440
de dépréciation on applique pour ce cas-là particulier.

451
00:43:52.280 --> 00:43:54.440
C'est ça qui est intéressant avec cette façon de faire-là.

452
00:43:54.460 --> 00:43:58.040
c'est qu'il y a beaucoup de choses qui sont très subjectives,

453
00:43:58.240 --> 00:44:02.120
puis malheureusement, ce n'est pas nécessairement guidé à tous les points,

454
00:44:02.200 --> 00:44:04.480
donc qu'est-ce qu'il faut faire, donc c'est vraiment pour ceux qui ont des

455
00:44:04.500 --> 00:44:08.040
évaluateurs à dégrer quelle valeur qu'on applique comme petit compte.

456
00:44:11.260 --> 00:44:14.680
Maintenant, au niveau, comme on a dit, les trois types de dépréciation,

457
00:44:14.820 --> 00:44:17.900
donc tout ça combiné ensemble, ça nous donne vraiment la dépréciation qui est

458
00:44:17.920 --> 00:44:18.720
totale.

459
00:44:23.720 --> 00:44:28.300
Ici donc, usure, âge détérioration, c'est vraiment la dépréciation qui est physique.

460
00:44:28.780 --> 00:44:30.620
Est-ce que la toiture est finie ?

461
00:44:30.780 --> 00:44:32.680
Est-ce qu'elle est au milieu de sa vie ?

462
00:44:33.180 --> 00:44:37.800
Donc, c'est important de savoir ça parce que si elle est à refaire complètement,

463
00:44:38.580 --> 00:44:42.640
dans le coût de construction neuve, tout ce qui est, mettons qu'on a ajouté comme

464
00:44:42.660 --> 00:44:47.680
coût de toiture et tout cela, il va va falloir l'enlever presque totalement avec la

465
00:44:47.700 --> 00:44:50.160
dépréciation pour tenir compte justement de l'état actuel de la propriété.

466
00:44:51.900 --> 00:44:55.700
Fonctionnalité, ça c'est fonctionnel, c'est vraiment, est-ce que c'est la désuétude,

467
00:44:56.360 --> 00:44:58.320
conception inadéquate, comme on a dit, cuisine trop petite,

468
00:44:59.100 --> 00:45:00.180
absence de garage et tout ça.

469
00:45:03.880 --> 00:45:05.740
Absence de garage, c'est peut-être moins vrai, mais bon,

470
00:45:06.360 --> 00:45:07.840
c'est pas nécessaire.

471
00:45:09.680 --> 00:45:12.440
Tu vends une propriété, donc il n'y a pas de garage, donc c'est comme ça.

472
00:45:12.460 --> 00:45:15.800
mais les cuisines trop petites, ça, c'est vraiment pour un pied carré donné.

473
00:45:16.460 --> 00:45:18.860
Des fois, il y avait des propriétés, donc il y avait des très petites cuisines,

474
00:45:18.980 --> 00:45:21.460
puis souvent des pièces qui ne sont pas nécessairement…

475
00:45:25.780 --> 00:45:29.540
Avoir une aussi grosse superficie pour, par exemple, une salle de bain au premier

476
00:45:29.560 --> 00:45:32.080
étage, ce n'est pas nécessairement de quoi qui est souhaitable.

477
00:45:32.400 --> 00:45:36.300
Donc, ça peut faire partie des huétudes qu'on dit fonctionnelles.

478
00:45:36.820 --> 00:45:40.440
Maintenant, au niveau de la dépréciation qu'on dit externe,

479
00:45:40.460 --> 00:45:42.720
c'est des facteurs extérieurs à la propriété.

480
00:45:43.360 --> 00:45:44.700
Est-ce que tu es proche d'une autoroute ?

481
00:45:45.120 --> 00:45:46.700
Est-ce que c'est un quartier qui est en déclin ?

482
00:45:47.540 --> 00:45:51.980
Est-ce que le taux de taxation foncière dans ce quartier-là,

483
00:45:52.060 --> 00:45:54.020
dans cette municipalité-là, il a augmenté énormément ?

484
00:45:54.300 --> 00:45:58.080
Ça va contribuer à affecter les causes externes.

485
00:45:58.180 --> 00:46:00.340
C'est vraiment où la criminalité a augmenté énormément.

486
00:46:01.340 --> 00:46:05.040
Ça rentre dans un quartier en déclin ou environnement externe.

487
00:46:05.900 --> 00:46:07.500
Est-ce qu'il y a un risque inondable également ?

488
00:46:07.520 --> 00:46:12.060
C'est-à-dire que maintenant, la carte des risques inondables au Québec a changé

489
00:46:12.080 --> 00:46:14.400
énormément. Donc, à tous les quatre ans, il y a un peu plus de nouvelles.

490
00:46:14.600 --> 00:46:17.860
Puis, à tous les quatre ans, on a l'impression que les zones inondables,

491
00:46:17.880 --> 00:46:22.940
il y en a de plus en plus. Donc, ça fait partie des risques potentiels.

492
00:46:23.060 --> 00:46:25.720
Puis, on peut donc appliquer une dépréciation pour ça.

493
00:46:25.860 --> 00:46:29.140
Parce qu'il y a un jour un risque que les assurances disent,

494
00:46:29.220 --> 00:46:34.140
bon, bien, cette section-là, par exemple, de telle municipalité,

495
00:46:34.220 --> 00:46:35.540
on ne prend plus le risque d'assurer ça.

496
00:46:36.600 --> 00:46:41.720
et là, ça devient problématique si ça arrive parce que les banques demandent

497
00:46:41.740 --> 00:46:45.840
absolument ce que les prêts hypothécaires soient assurés,

498
00:46:45.920 --> 00:46:46.820
donc les propriétés soient assurées.

499
00:46:46.960 --> 00:46:49.060
Donc, si tu n'es plus capable de t'assurer, ça devient…

500
00:46:49.080 --> 00:46:50.880
Mais ça ne peut pas arriver que tu ne sois plus capable de t'assurer,

501
00:46:51.080 --> 00:46:53.440
mais le coût d'assurance peut énormément monter.

502
00:46:56.280 --> 00:46:59.460
Bon, ici, exemple numérique, on va passer sur parce que c'est un petit peu trop…

503
00:47:02.100 --> 00:47:04.880
parce qu'après ça, on va aller voir un exemple interactif.

504
00:47:05.000 --> 00:47:09.060
Mais bon, ici, au niveau maintenant des définitions et exemples,

505
00:47:09.760 --> 00:47:12.840
les propriétés qui sont conçues pour un usage unique, c'est souvent ceux-là qui sont

506
00:47:12.860 --> 00:47:16.600
très adaptés pour la méthode des coûts.

507
00:47:17.000 --> 00:47:24.600
Si on pense aux églises et aux lieux cultes, je ne pense pas que la

508
00:47:24.620 --> 00:47:27.200
valeur, donc pour, par exemple,

509
00:47:31.020 --> 00:47:34.660
une église a peut-être plus de valeur, par exemple, pour une organisation religieuse

510
00:47:34.680 --> 00:47:38.180
que pour, par exemple, un promoteur immobilier qui veut juste l'utiliser pour faire

511
00:47:38.200 --> 00:47:41.220
des condos. Peut-être qu'il y a plus de valeur pour le promoteur immobilier,

512
00:47:41.460 --> 00:47:45.740
mais non, on sait plus. Les écoles et les universités, hôpitaux et cliniques,

513
00:47:46.620 --> 00:47:49.580
postes de pompiers, aéroports et tout ce qui est musées,

514
00:47:49.700 --> 00:47:53.740
ça fait partie des choses que la méthode des coûts, c'est souvent la plus adaptée.

515
00:47:54.480 --> 00:47:57.920
Les aéroports, on comprend pourquoi, donc c'est-à-dire c'est comment on peut évaluer

516
00:47:57.940 --> 00:48:00.000
la valeur d'un aéroport par la méthode des comparables.

517
00:48:01.080 --> 00:48:02.340
Il y a des comparables, évidemment.

518
00:48:02.580 --> 00:48:04.100
Il y a des aéroports qui sont vendus.

519
00:48:04.880 --> 00:48:07.440
Souvent, c'est détenu par les gouvernements fédéraux, les pays,

520
00:48:07.620 --> 00:48:10.320
mais il y en a des aéroports, par exemple l'aéroport de Londres,

521
00:48:10.500 --> 00:48:15.100
qui est détenu par des caisses de retraite, dont la Caisse de dépôt et de placement

522
00:48:15.120 --> 00:48:18.180
du Québec. Mais il n'y a pas énormément de transactions qui sont faites.

523
00:48:18.580 --> 00:48:20.440
Donc, appliquer la méthode des comparables pour un aéroport,

524
00:48:21.080 --> 00:48:24.100
il vaut mieux donc aller la déterminer en disant, bon, ça va coûter de temps pour

525
00:48:24.120 --> 00:48:26.380
construire cet agroport-là avec tous les équipements.

526
00:48:27.260 --> 00:48:31.180
Donc, c'est pour ça que la méthode des coûts est la plus adaptée dans le cas des

527
00:48:31.200 --> 00:48:32.900
usages spéciales comme celui-là ici.

528
00:48:35.060 --> 00:48:36.640
Maintenant, ici, pourquoi la méthode des coûts ?

529
00:48:36.720 --> 00:48:39.880
C'est que, comme on vient de dire, il n'y a pas de comparable sur les marchés.

530
00:48:40.460 --> 00:48:44.820
Il n'y a pas de marché locatif comparable, donc approche des revenus inapplicables.

531
00:48:46.100 --> 00:48:48.840
Et souvent, donc, c'est des propriétés qui sont publiques ou institutionnelles.

532
00:48:48.860 --> 00:48:53.200
Donc, c'est souvent aussi des propriétés qui ont la valeur d'usage,

533
00:48:53.280 --> 00:48:56.940
donc la valeur pour un groupe restreint d'individus dépasse largement la valeur que

534
00:48:56.960 --> 00:49:03.020
le marché, donc c'est-à-dire l'acheteur moyen pricerait donc cette propriété-là.

535
00:49:04.500 --> 00:49:06.580
Donc, c'est ça.

536
00:49:11.120 --> 00:49:14.400
Pour les propriétés qui sont neuves, c'est là que ça devient ultra intéressant,

537
00:49:14.720 --> 00:49:17.160
c'est la méthode des coûts qui est la plus idéale.

538
00:49:17.700 --> 00:49:23.700
Donc, pourquoi ? Parce que la méthode des comparables, elle va aller donc comparer

539
00:49:23.720 --> 00:49:27.160
pour des caractéristiques données pour un pied-corré donné pour un emplacement.

540
00:49:27.940 --> 00:49:32.040
Mais elle ne va pas vraiment aller donner la juste valeur d'une propriété qui est

541
00:49:32.060 --> 00:49:36.080
neuve. Donc, c'est-à-dire que, oui, on ajuste pour, mettons,

542
00:49:36.360 --> 00:49:39.660
la qualité de la cuisine, tout ça, dans la méthode des comparables.

543
00:49:39.860 --> 00:49:43.620
On fait quelques ajustements importants, mais ça ne va jamais être capable de donner

544
00:49:43.640 --> 00:49:47.820
la vraie valeur d'une propriété qui est neuve, étant donné justement que ce n'est

545
00:49:47.840 --> 00:49:49.520
pas transgénéralement des propriétés neuves.

546
00:49:49.600 --> 00:49:53.760
Donc, il y en a qui sont sur les marchés, mais la méthode des comparables,

547
00:49:53.780 --> 00:49:58.420
c'est vraiment un outil qui permet d'avoir la valeur par rapport au ventre à côté,

548
00:49:58.500 --> 00:50:03.460
donc dans un secteur donné. Lorsque c'est une propriété qui est construite,

549
00:50:03.620 --> 00:50:05.980
mettons, on presse dans les trois derniers mois ou les six derniers mois,

550
00:50:06.860 --> 00:50:08.760
clairement, la méthode des coûts, c'est la plus adaptée.

551
00:50:09.320 --> 00:50:11.740
Et on le dit, qu'est-ce qu'il y a dans cette façon de faire-là ?

552
00:50:11.880 --> 00:50:16.480
C'est la dépréciation. Et là, dans ce cas-là ici, ça, c'est une facture qu'on a

553
00:50:16.500 --> 00:50:18.120
réellement. C'est le coût que ça a coûté.

554
00:50:18.260 --> 00:50:20.780
L'entrepreneur, tout ça, ce n'est pas de la spéculation.

555
00:50:21.500 --> 00:50:24.000
Et le terrain aussi, vous l'avez acheté pour faire cette construction-là.

556
00:50:25.180 --> 00:50:27.180
Donc, en soi, il n'y a pas besoin de faire d'évaluation.

557
00:50:27.200 --> 00:50:31.220
C'est vraiment, c'est additionner le coût de, si vous faites construire une maison,

558
00:50:31.360 --> 00:50:35.000
si c'est peut-être déjà fait, vous êtes obligé d'acheter le terrain ou de trouver un

559
00:50:35.020 --> 00:50:39.680
terrain. Souvent même, maintenant, ce qui est utilisé, c'est qu'il y a des

560
00:50:39.700 --> 00:50:41.300
promoteurs immobiliers qui vous vendent le terrain.

561
00:50:41.460 --> 00:50:46.840
Donc, vous prenez ce promoteur immobilier pour construire la propriété,

562
00:50:47.120 --> 00:50:50.500
vous avez un prix qui est directement déterminé.

563
00:50:52.700 --> 00:51:00.100
Honnêtement, la valeur de la propriété, c'est clairement le coût de construction

564
00:51:00.120 --> 00:51:00.920
plus du terrain.

565
00:51:03.200 --> 00:51:06.780
Est-ce que le marché va forcément évaluer ?

566
00:51:06.880 --> 00:51:08.340
Est-ce que ça va être de quoi il va être liquide malgré tout ?

567
00:51:08.480 --> 00:51:11.860
Ça reste une bonne question. Je pense que oui, mais surtout en ce moment.

568
00:51:15.520 --> 00:51:18.880
Au niveau maintenant des propriétés industrielles, c'est ça.

569
00:51:20.160 --> 00:51:23.340
Bâtiment spécialisé, c'est ça conçu pour un procédé précis,

570
00:51:23.540 --> 00:51:26.360
c'est des équipements qui sont intégrés au bâtiment, la méthode des coûts c'est la

571
00:51:26.380 --> 00:51:30.020
plus adaptée. Fondation spéciale, donc des charges lourdes machineries,

572
00:51:30.120 --> 00:51:33.580
système mécanique complexe, tout ça c'est vraiment la méthode des coûts qui est

573
00:51:33.600 --> 00:51:36.120
utilisée, les autres ne peuvent pas être appliqués dans ce cas.

574
00:51:37.720 --> 00:51:43.180
La méthode des revenus non plus, étant donné que, bon, on pourrait toujours dire,

575
00:51:43.340 --> 00:51:47.760
on va louer, par exemple, on loue un hôpitau à, je ne sais pas,

576
00:51:48.860 --> 00:51:51.620
au gouvernement, puis nous paye un loyer dans cet hôpitau,

577
00:51:51.700 --> 00:51:55.500
pour louer notre hôpital. Là, on utilise la méthode des revenus,

578
00:51:55.600 --> 00:51:58.380
mais c'est un peu de tripart les cheveux, puis surtout,

579
00:51:58.880 --> 00:52:03.020
trouver le montant qui va être payé pour louer ce gros complexe hospitalier,

580
00:52:03.080 --> 00:52:04.180
ce n'est pas si évident que ça.

581
00:52:04.400 --> 00:52:07.620
C'est pour ça que la méthode des coûts, pour des choses complexes comme ça,

582
00:52:07.760 --> 00:52:08.740
c'est la plus adaptée.

583
00:52:12.800 --> 00:52:17.080
La méthode des coûts, ça permet également de distinguer le bâtiment et l'équipement,

584
00:52:17.800 --> 00:52:21.580
la dépréciation fonctionnelle, l'évolution technologique rapide et plein d'autres

585
00:52:21.600 --> 00:52:24.660
choses. C'est-à-dire que lorsque, par exemple, un data center,

586
00:52:26.680 --> 00:52:29.480
le data center, honnêtement, je ne pense pas qu'il y ait de quoi qu'il peut être

587
00:52:29.500 --> 00:52:32.980
aussi mieux pricé que par la méthode des coûts.

588
00:52:33.380 --> 00:52:38.780
On parle de plusieurs milliards de dollars pour juste construire de quoi qu'il y ait

589
00:52:38.800 --> 00:52:40.120
la même grosseur qu'un Costco.

590
00:52:41.440 --> 00:52:45.880
Je ne pense pas que c'est la valeur pour un monsieur, madame,

591
00:52:45.980 --> 00:52:47.760
tout le monde, c'est clairement pas la même valeur, par exemple,

592
00:52:47.860 --> 00:52:50.960
que pour OpenAI ou Microsoft ou peu importe.

593
00:52:53.460 --> 00:52:56.180
Maintenant, donc c'est ici.

594
00:52:58.580 --> 00:53:01.660
Je Je vais aller. Est-ce que vous aviez des questions pour le moment ?

595
00:53:06.860 --> 00:53:09.660
Non ? Non, ça va. Parfait.

596
00:53:11.300 --> 00:53:13.760
Donc, on va voir deux choses ici.

597
00:53:14.900 --> 00:53:16.320
Je l'ai mis sur le site du cours.

598
00:53:16.460 --> 00:53:17.540
Je crois que je vous envoie un courriel.

599
00:53:18.320 --> 00:53:25.320
Toute la matière qu'on va couvrir cette session-ci, vous l'avez ici de façon plus

600
00:53:25.340 --> 00:53:28.460
interactive. L'URL est ici et il est sur le site du cours également.

601
00:53:29.320 --> 00:53:31.740
Donc, au-dessus, je pense, du plan de cours ou peut-être en dessous.

602
00:53:32.240 --> 00:53:36.820
Donc, vous avez le lien. C'est vraiment chacune des séances qu'on va couvrir

603
00:53:36.840 --> 00:53:40.360
ensemble. Les séances Zoom vont être également, vous allez voir,

604
00:53:40.440 --> 00:53:41.740
il va y avoir un ongelé qui va s'ajouter ici.

605
00:53:41.980 --> 00:53:47.300
Si vous voulez, vous n'êtes pas capable d'assister à la séance ou vous trouvez qu'il

606
00:53:47.320 --> 00:53:49.700
est trop tard, maintenant, pour se faire un cours à 19 heures,

607
00:53:49.800 --> 00:53:52.220
je comprends très bien. Vous pouvez réécouter la séance ici.

608
00:53:54.760 --> 00:53:56.440
Donc, il n'y a aucun problème à ce niveau-là.

609
00:53:56.460 --> 00:54:00.520
Donc, c'est vraiment, toutes les séances vont être disponibles après le cours.

610
00:54:01.480 --> 00:54:06.440
Habituellement, il y a un délai, par exemple, de 15 minutes avant que la séance soit

611
00:54:06.460 --> 00:54:10.780
disponible. Au niveau, donc, il y a des exercices également et les ressources,

612
00:54:10.860 --> 00:54:12.320
donc, c'est, mettons, les slides et tout ça.

613
00:54:14.040 --> 00:54:16.940
Le deuxième outil que je vous encourage à utiliser dans le cadre du cours,

614
00:54:17.120 --> 00:54:20.720
c'est, je vous ai envoyé le lien sur le site du cours.

615
00:54:20.740 --> 00:54:26.620
C'est relativement expérimental, mais en soi, pour tout ce qui est TP et tout ça,

616
00:54:26.740 --> 00:54:30.360
ça va vous permettre de mieux évaluer.

617
00:54:31.940 --> 00:54:34.200
Est-ce que vous avez bien fait une bonne évaluation et tout ?

618
00:54:34.560 --> 00:54:37.300
Est-ce que c'est cohérent, par exemple, avec ce que cet outil-là dit ?

619
00:54:38.760 --> 00:54:43.460
je trouve ça bien puis honnêtement c'est bon c'est pas l'outil qui donne les

620
00:54:43.480 --> 00:54:48.460
évaluations les plus justes mais ça peut donner comme un bon benchmark pour débuter

621
00:54:50.060 --> 00:54:54.980
pourquoi je fais ça c'est parce que ça permet d'avoir une application plus dans le

622
00:54:55.000 --> 00:54:57.900
monde réel au lieu d'être juste des chiffres maintenant qu'on rentre dans Excel sur

623
00:54:57.920 --> 00:55:04.260
des prix de vente qui au final sont sortis d'un livre je trouve pas ça super t

624
00:55:04.280 --> 00:55:08.020
'es comme un peu dans les slides on voit additionner des colonnes avec des…

625
00:55:08.040 --> 00:55:11.740
Dans la réalité, ce n'est pas nécessairement aussi simple que ça et je crois que cet

626
00:55:11.760 --> 00:55:16.220
outil-là permet de voir donc pas la complexité mais comment l'appliquer réellement à

627
00:55:16.240 --> 00:55:19.000
des propriétés donc réellement en vendre.

628
00:55:19.680 --> 00:55:24.920
Ici, vous avez donc c'est séparé en plusieurs onglets, vous avez analyser donc vous

629
00:55:24.940 --> 00:55:28.660
pouvez l'essayer. Si vous êtes propriétaire ou vous êtes locataire,

630
00:55:28.780 --> 00:55:31.880
vous pouvez entrer donc l'adresse où vous demeurez donc ça fonctionne pour toutes

631
00:55:31.900 --> 00:55:33.860
les propriétés de la province du Québec.

632
00:55:34.800 --> 00:55:39.500
C'est basé en soi sur le cadastre du Québec, c'est-à-dire tous les registres

633
00:55:39.520 --> 00:55:44.300
fonciers, toutes les propriétés en soi sont documentées dans le registre foncier

634
00:55:44.320 --> 00:55:45.680
disponible sur le site du gouvernement.

635
00:55:46.600 --> 00:55:53.080
Et c'est combiné à 745 000 ventes réelles qui sont venues entre 2021 et 2026.

636
00:55:54.220 --> 00:55:58.320
Et ça, cet outil-là, c'est une tentative de faire une méthode décomparable,

637
00:55:58.540 --> 00:56:02.860
mais vous allez voir, l'ajustement qui est fait n'est pas vraiment bien fait.

638
00:56:03.000 --> 00:56:05.060
C'est vraiment juste à titre indicatif.

639
00:56:06.020 --> 00:56:11.580
Donc, si on prend par exemple, je ne sais pas si, je vais prendre un,

640
00:56:13.600 --> 00:56:19.700
qu'est-ce que, bon, on peut prendre,

641
00:56:20.000 --> 00:56:22.880
on va prendre une au hasard comme ça ici.

642
00:56:24.100 --> 00:56:28.240
Je ne sais pas c'est où ça, mais bon, c'est à Montréal,

643
00:56:28.380 --> 00:56:33.900
donc ici. C'est une tentative de faire la méthode des comparables en utilisant les

644
00:56:33.920 --> 00:56:36.420
ventres réels qui sont survenus dans les cinq dernières années.

645
00:56:36.880 --> 00:56:40.340
Si on le fait aujourd'hui, c'est les ventres les plus récentes qui sont retenues.

646
00:56:40.920 --> 00:56:44.740
Et vous voyez donc vraiment que la méthode des comparables ici,

647
00:56:45.260 --> 00:56:47.380
si on descend, elle est appliquée là.

648
00:56:48.360 --> 00:56:52.240
Ça, c'est la propriété que vous avez entrée l'adresse et vous avez donc les

649
00:56:52.260 --> 00:56:54.620
comparables qui sont dans un rayon de 2 km.

650
00:56:55.680 --> 00:57:00.260
Ça, c'est chouette parce que vous voyez vraiment les propriétés qui sont retenues.

651
00:57:00.440 --> 00:57:03.200
Est-ce qu'en réalité, ce serait forcément tout cela qui serait retenu ?

652
00:57:03.380 --> 00:57:09.700
Non. Mais ça prend un petit peu un côté délérateur agréé justement qui détermine

653
00:57:09.720 --> 00:57:13.380
quelle propriété est retenue, pourquoi elle est retenue et surtout,

654
00:57:13.580 --> 00:57:16.640
quel ajustement est fait. Ici, c'est des ajustements qui sont automatiques donc c

655
00:57:16.660 --> 00:57:17.460
'est clairement pas

656
00:57:20.480 --> 00:57:25.920
que la valeur qui est obtenue n'est pas nécessairement l'évaluation la plus juste,

657
00:57:26.000 --> 00:57:28.460
mais c'est plus pour montrer l'exercice pour la méthode des compagnes.

658
00:57:29.080 --> 00:57:30.360
Donc ça, c'est utilisé dans l'autre cours.

659
00:57:30.800 --> 00:57:33.080
Mais on va aller vers la méthode des coûts dans pas long.

660
00:57:34.060 --> 00:57:36.760
Vous pouvez faire l'exercice avec une propriété qui est en vente.

661
00:57:36.980 --> 00:57:41.860
Donc ici, si vous allez dans le nom de l'est en vente, on va s'en servir pour les TP

662
00:57:41.880 --> 00:57:47.940
et pour les 3TP. Vous allez devoir prendre une propriété qui est réellement

663
00:57:47.960 --> 00:57:50.320
en vente sur le marché immobilier en ce moment.

664
00:57:51.060 --> 00:57:55.840
donc c'est ici vous avez la base de données donc disponible c'est 70 000 propriétés

665
00:57:55.860 --> 00:58:00.880
en ce moment dans la province de Québec donc c'est vraiment agrégé à partir de Remax

666
00:58:00.900 --> 00:58:06.380
du Proprio il y a même une Ubi dedans donc c'est tout tout est agrégé à partir de

667
00:58:06.400 --> 00:58:11.620
leur site donc c'est des connecteurs donc que j'ai attaché pour qu'ils soient

668
00:58:11.640 --> 00:58:17.440
disponibles ici on peut donc utiliser par exemple on prend,

669
00:58:17.720 --> 00:58:22.560
je ne sais pas, je vais faire un test, celle-là qui est ici,

670
00:58:23.380 --> 00:58:29.400
donc vous voyez la mesure donc de l'évaluation

671
00:58:29.420 --> 00:58:35.500
ici dans ce cas-là, si on la fait, on

672
00:58:35.520 --> 00:58:39.880
obtient donc une valeur de 580 000 par la méthode des comparables qui est faite

673
00:58:39.900 --> 00:58:42.740
automatiquement, alors que le prix de vente ici si on retourne,

674
00:58:42.940 --> 00:58:45.680
il était de, je crois, aux alentours de 600 quelques milles.

675
00:58:46.500 --> 00:58:50.900
Ça a des défauts, ce n'est pas parfait, mais quand même ici on voit que l

676
00:58:50.920 --> 00:58:52.780
'appréciation est relativement importante.

677
00:58:52.980 --> 00:58:55.520
Et ça, c'est la valeur qui serait déterminée par la méthode des comparables à

678
00:58:55.540 --> 00:58:59.560
travers le temps. Donc, vous allez pouvoir aller chercher vos comparables ici pour

679
00:58:59.580 --> 00:59:00.440
faire votre exercice.

680
00:59:02.200 --> 00:59:05.560
Et même si vous ne voulez pas que ce soit automatique, vous pouvez faire l

681
00:59:05.580 --> 00:59:11.600
'évaluation vous-même. C'est-à-dire qu'après ça, il pas falloir que vous

682
00:59:11.620 --> 00:59:14.600
vous transposiez ça dans Excel et tout ça, mais vous avez vraiment les comparables

683
00:59:14.620 --> 00:59:16.400
qui sont disponibles ici pour cette propriété-là.

684
00:59:16.900 --> 00:59:18.940
Et là, vous pouvez choisir donc ceux-là qui sont les plus adaptés.

685
00:59:20.580 --> 00:59:22.960
Et ensuite, donc, aller puis faire les ajustements qui sont nécessaires.

686
00:59:24.740 --> 00:59:25.780
Est-ce qu'il y avait des questions pour ça ?

687
00:59:30.180 --> 00:59:34.560
Non, parfait. Maintenant, le cas qui nous intéresse le plus ici maintenant,

688
00:59:34.620 --> 00:59:37.700
c'est la méthode des coûts. Donc, dans le TP3, c'est un cas intégrateur.

689
00:59:37.820 --> 00:59:40.360
Vous allez devoir refaire la méthode des comparables.

690
00:59:40.380 --> 00:59:41.420
donc c'est pour ça que je vous montre ça ici.

691
00:59:42.720 --> 00:59:44.360
La méthode des coûts, c'est quoi en soi ?

692
00:59:44.460 --> 00:59:46.660
C'est simplement le fait de reconstruire donc

693
00:59:49.320 --> 00:59:52.340
de reconstruire donc la propriété donc dans son entièreté.

694
00:59:53.160 --> 00:59:56.720
Là, j'avais eu des problèmes parce que la méthode incomparable,

695
00:59:56.780 --> 01:00:02.760
ça a été plus facile, mais pour faire donc justement un benchmark automatique donc

696
01:00:02.780 --> 01:00:06.140
pour que vous puissiez comparer ce que vous allez obtenir dans le cadre du PP,

697
01:00:06.960 --> 01:00:09.920
c'était bien dur, mettons, si on prend maintenant une propriété avant ici,

698
01:00:10.880 --> 01:00:17.120
d'être capable d'obtenir une méthode de la valeur par les coûts qui

699
01:00:17.140 --> 01:00:20.080
est valable donc 100% du temps ou même qui est proche de la réalité.

700
01:00:20.740 --> 01:00:25.040
Mais bon, j'ai fait une petite tentative et vous me direz si elle est proche de ça,

701
01:00:25.380 --> 01:00:28.420
probablement pas. Mais si par exemple on prend l'exemple ici,

702
01:00:29.100 --> 01:00:33.960
ça c'est une propriété qui est à vendre à Julie, vous pouvez donc Donc,

703
01:00:33.980 --> 01:00:34.920
je vais voir la méthode des cours.

704
01:00:37.200 --> 01:00:38.000
Ici, un instant.

705
01:00:40.120 --> 01:00:42.760
Qu'est-ce qui est fait ici ? Donc, c'est compliqué.

706
01:00:42.900 --> 01:00:51.020
Donc, en soi, c'est qu'on peut tenter de capturer,

707
01:00:51.120 --> 01:00:53.780
donc, les niveaux de matériaux, donc, de la propriété, puis tout,

708
01:00:53.840 --> 01:00:57.780
mettons, la superficie. Donc, tout vraiment ce qu'on fait lors de l'inspection,

709
01:00:57.960 --> 01:01:00.440
je me suis dit, comment faire pour que ça soit automatique ?

710
01:01:00.520 --> 01:01:03.940
Donc, c'est qu'il y a une mini-A derrière qui va analyser les photos puis qui s'en

711
01:01:03.960 --> 01:01:05.080
va lister les caractéristiques.

712
01:01:05.960 --> 01:01:10.640
Et ensuite, c'est annexé donc au coût de construction qui sont fournis par l

713
01:01:10.660 --> 01:01:15.740
'organisme donc je crois que c'est Altus et tout ça donc que je vais utiliser et ça

714
01:01:15.760 --> 01:01:16.880
détermine donc un coût

715
01:01:18.960 --> 01:01:21.820
de construction de données en fonction du coût de la main-d'avis et tout ça.

716
01:01:22.260 --> 01:01:26.020
Et ce qui est intéressant, c'est que vous avez vraiment ici toutes les valeurs qui

717
01:01:26.040 --> 01:01:28.780
sont utilisées. Tout ça ici, c'est à jour.

718
01:01:29.260 --> 01:01:31.960
Vous pouvez aller voir sur le site avec la référence Donc,

719
01:01:32.040 --> 01:01:35.720
vous voyez vraiment tous les types de qualité de construction,

720
01:01:36.880 --> 01:01:39.300
la main-d'oeuvre, tout est listé ici.

721
01:01:40.240 --> 01:01:44.660
Je vous invite à le challenger parce qu'en soi, c'est probablement très loin de la

722
01:01:44.680 --> 01:01:47.540
réalité. Il y a beaucoup de jugements dans cette méthode-là.

723
01:01:48.840 --> 01:01:54.280
Mais en soi, ça va être vraiment un exercice comme ça que le TP3 a à faire.

724
01:01:55.080 --> 01:01:59.140
Vous allez avoir à prendre une propriété qui est réellement en vente et aller faire.

725
01:01:59.160 --> 01:02:02.120
Donc, vous ne seriez pas obligé d'aller, maintenant, vérifier la personne et de

726
01:02:02.140 --> 01:02:04.420
cogner. Je recommande d'ailleurs de ne pas le faire.

727
01:02:05.100 --> 01:02:07.300
Mais en soi, donc, ça va être d'insérer un petit peu, maintenant,

728
01:02:07.320 --> 01:02:11.000
les qualités de cette propriété-là et d'être capable, donc,

729
01:02:11.040 --> 01:02:15.960
de faire la méthode des coûts et de comparer, justement,

730
01:02:16.020 --> 01:02:17.860
avec d'autres méthodes comme les comparables et autres.

731
01:02:21.640 --> 01:02:24.520
Maintenant, ce que je trouve intéressant, donc, avant qu'on retourne pour les

732
01:02:24.540 --> 01:02:26.260
slides, c'est les statistiques, donc, du marché.

733
01:02:26.820 --> 01:02:28.180
J'ai peut-être juste une petite question.

734
01:02:28.200 --> 01:02:34.280
Oui. Avant de faire le TP3, est-ce qu'on va revoir cet aspect-là

735
01:02:35.600 --> 01:02:39.860
où on se lance avec UCO et Val, puis dans le fond…

736
01:02:39.880 --> 01:02:41.380
Non, non, on va tout voir en détail.

737
01:02:41.680 --> 01:02:45.560
Oh, oui. Ah, OK. Non, non, on va tout voir en détail.

738
01:02:45.640 --> 01:02:48.420
C'était juste pour vous montrer dans le fond que vous allez pouvoir comparer avec

739
01:02:48.440 --> 01:02:50.760
cet outil-là. C'est plus pour vous aider, mettons.

740
01:02:52.280 --> 01:02:54.820
Puis, en soi, essayez d'avoir une meilleure valeur, mettons,

741
01:02:54.880 --> 01:02:56.700
que ça ici, parce que comme je vous ai dit, c'est automatique.

742
01:02:56.860 --> 01:02:59.720
Mais, tu sais, c'est plus, maintenant, pour vous dire, pour cette propriété-là,

743
01:03:00.400 --> 01:03:04.340
c'est maintenant un début d'évaluation qui est faite, mais bon,

744
01:03:04.500 --> 01:03:08.860
comment je peux l'améliorer ? C'est parce que c'est comment maintenant,

745
01:03:09.080 --> 01:03:11.260
moi, est-ce que je suis d'accord maintenant avec le fait que moi,

746
01:03:11.320 --> 01:03:13.820
je pense que la cuisine n'est pas réellement de telle qualité.

747
01:03:13.980 --> 01:03:17.760
Il y a beaucoup de choses qui sont probablement que maintenant,

748
01:03:17.860 --> 01:03:19.520
la méthode automatique ne fait pas très bien.

749
01:03:20.080 --> 01:03:24.180
Donc, ça permet dans le fond d'avoir un petit peu, c'est la façon de faire comment c

750
01:03:24.200 --> 01:03:27.220
'est fait, mais en tout cas, il faut que vous le refassiez de votre côté.

751
01:03:28.740 --> 01:03:33.740
C'est la seule façon que je les trouve dans le fond pour que ça soit plus serré.

752
01:03:34.540 --> 01:03:39.280
C'est parfait. Je me demandais si on allait le revoir aussi dans le cours avant de

753
01:03:39.300 --> 01:03:40.440
faire le travail un petit peu.

754
01:03:40.720 --> 01:03:43.880
Oui, on va tout revoir tout en détail.

755
01:03:44.400 --> 01:03:48.920
C'est vraiment la fin. OK, merci.

756
01:03:50.820 --> 01:03:52.480
Maintenant, c'est pour ça ici.

757
01:03:52.680 --> 01:03:55.280
Je vous invite à aller voir l'onglet statistique également ici.

758
01:03:55.300 --> 01:03:59.900
vous avez vraiment tout ce qui est en lien avec le marché immobilier,

759
01:03:59.940 --> 01:04:03.920
c'est quand même intéressant, vous voyez vraiment le pourcentage des ventes par type

760
01:04:03.940 --> 01:04:07.080
de biens, ça vous donne une petite idée donc de où se constitue.

761
01:04:07.440 --> 01:04:11.100
Donc l'immobilier total c'est 2 trillions donc c'est quand même important.

762
01:04:11.380 --> 01:04:13.980
Si on prendrait maintenant la valeur par la méthode des comparables de toutes les

763
01:04:14.000 --> 01:04:18.680
immobiliers au Québec des 3,7 millions de propriétés, on arriverait à 2 trillions,

764
01:04:18.700 --> 01:04:21.040
de, c'est-à-dire 2000 milliards de dollars.

765
01:04:24.240 --> 01:04:28.180
Donc, environ deux fois l'avoir net d'Ellen Musk.

766
01:04:29.860 --> 01:04:30.960
C'est assez incroyable.

767
01:04:34.060 --> 01:04:36.860
On va continuer avec les slides pour terminer la séance.

768
01:04:37.140 --> 01:04:39.000
Donc, ça va reprendre une heure, comme j'avais dit.

769
01:04:39.880 --> 01:04:41.520
Ça va être plus court, cette séance-ci.

770
01:04:42.140 --> 01:04:44.360
Pour que l'introduction soit plus soft.

771
01:04:44.500 --> 01:04:48.340
Mais la prochaine séance, ça va être probablement deux heures et demie avec une

772
01:04:48.360 --> 01:04:49.160
pause.

773
01:04:51.220 --> 01:04:55.400
Maintenant, les enjeux au Québec, donc tout ce qui est maintenant au niveau de la

774
01:04:55.420 --> 01:05:01.200
loi du patrimoine culturel, c'est des enjeux qui sont importants parce que ça l

775
01:05:01.220 --> 01:05:04.000
'affecte donc le fait d'avoir des mesures comme ça ici,

776
01:05:04.340 --> 01:05:09.040
ça l'impacte beaucoup. qu'est-ce qu'on peut faire avec une propriété et surtout qu

777
01:05:09.060 --> 01:05:09.860
'est-ce qui est

778
01:05:11.140 --> 01:05:13.400
on ne peut pas toucher un exemple à une église, tout ça,

779
01:05:13.500 --> 01:05:17.520
donc c'est là que la méthode des coûts devient ultra importante donc le coût de

780
01:05:17.540 --> 01:05:21.820
reproduction n'est pas possible et le coût de remplacement c'est l'approche qui est

781
01:05:21.840 --> 01:05:22.960
la plus privilégiée.

782
01:05:25.820 --> 01:05:26.680
Maintenant, ici

783
01:05:28.740 --> 01:05:30.440
pourquoi c'est important la méthode des coûts ?

784
01:05:30.720 --> 01:05:33.080
C'est surtout aussi beaucoup pour les assurances.

785
01:05:34.040 --> 01:05:38.380
L'assurance, ça ne va pas vraiment ça ne l'importe pas vraiment la valeur marchande.

786
01:05:38.480 --> 01:05:41.220
C'est-à-dire comment votre propriété coûterait sur le marché.

787
01:05:41.840 --> 01:05:46.280
Parce qu'un terrain, ça ne brûle pas nécessairement qu'il arrive un feu ou une

788
01:05:46.300 --> 01:05:51.100
inondation. Donc, l'assurance en soi, c'est vraiment un coût de remplacement du

789
01:05:51.120 --> 01:05:51.920
bâtiment.

790
01:05:53.340 --> 01:05:56.600
Donc, on a des assurances qui sont dites valeur à neuf.

791
01:05:56.960 --> 01:05:59.700
C'est-à-dire que c'est le coût de remplacement à neuf.

792
01:06:00.020 --> 01:06:01.400
Donc, le terrain n'est pas inclus, évidemment.

793
01:06:02.620 --> 01:06:07.280
Donc, c'est souvent un montant d'assurance qui est supérieure à la valeur donc

794
01:06:07.300 --> 01:06:09.540
marchande de votre propriété, moins le terrain.

795
01:06:10.520 --> 01:06:14.040
La valeur réelle, c'est le coût neuf, moins la dépréciation physique.

796
01:06:14.640 --> 01:06:18.180
Ça, c'est un petit caisse parce que dans le fond, bon, là,

797
01:06:19.280 --> 01:06:22.420
tu as beau avoir ce montant-là, tu n'es pas capable de reconstruire ta propriété.

798
01:06:22.540 --> 01:06:25.000
Il n'y a pas un promoteur immobilier qui va te dire « Ah,

799
01:06:25.060 --> 01:06:27.820
moi, je te reconstruis ta valeur dans l'état où ce qu'elle était,

800
01:06:28.520 --> 01:06:30.400
puis je te charge juste dans le fond justement le coût neuf,

801
01:06:30.520 --> 01:06:33.460
moins la dépréciation. » C'est ça le gros problème.

802
01:06:33.480 --> 01:06:37.020
C'est bien important quand vous prenez l'assurance, surtout pour tout ce qui est,

803
01:06:37.040 --> 01:06:39.340
mettons, les sociétés de condos, tout ça.

804
01:06:39.860 --> 01:06:44.300
Souvent, les assurances pour le bâtiment entier, c'est des valeurs réelles.

805
01:06:44.420 --> 01:06:47.220
Donc, il faut bien faire attention entre valeur réelle et valeur à neuf,

806
01:06:47.420 --> 01:06:51.060
c'est très différent. Et il y a la valeur agrégée.

807
01:06:51.120 --> 01:06:55.100
Donc, c'est le montant que vous pouvez, dans le fond, une entente entre l'assureur

808
01:06:55.120 --> 01:06:56.260
et vous pour un montant donné.

809
01:06:57.200 --> 01:06:59.440
Donc, tout ça, le terrain n'est jamais inclus.

810
01:06:59.580 --> 01:07:02.720
Mais c'est guidé souvent par la méthode des coûts ou le valeur à neuf.

811
01:07:05.800 --> 01:07:11.620
Les autres méthodes utilisées, c'est par exemple l'évaluation municipale foncière.

812
01:07:11.760 --> 01:07:13.920
Donc, c'est souvent basé un peu sur la méthode des coûts.

813
01:07:15.600 --> 01:07:20.640
Pourquoi ? Parce que si la valeur marchand influençait le rôle foncier,

814
01:07:20.720 --> 01:07:21.920
ce serait quand même relativement problématique.

815
01:07:22.480 --> 01:07:23.880
Mais ce n'est pas nécessairement juste ça.

816
01:07:23.980 --> 01:07:26.300
Donc, ils utilisent beaucoup l'approche par les comparables,

817
01:07:26.400 --> 01:07:32.440
mais c'est juste que les comparables sont beaucoup utilisés sur des ventes

818
01:07:32.460 --> 01:07:35.400
réelles ajustées. Donc, ça dépend aussi des municipalités.

819
01:07:35.680 --> 01:07:38.620
Comme par exemple, si on prend Toronto, qui n'est pas dans la province de Québec,

820
01:07:39.540 --> 01:07:41.060
eux, ils utilisent ce qu'on appelle un modèle édonique.

821
01:07:41.160 --> 01:07:44.300
C'est-à-dire qu'ils utilisent des ventes réelles et ils s'en vont estimer un gros

822
01:07:44.320 --> 01:07:47.260
modèle linéaire pour déterminer la valeur de chacun des caractéristiques d'une

823
01:07:47.280 --> 01:07:50.260
maison. Et c'est comme ça qu'ils déterminent le rôle foncier.

824
01:07:50.560 --> 01:07:53.820
Le problème avec ça, c'est que le rôle foncier est souvent très élevé à Toronto.

825
01:07:54.060 --> 01:07:58.840
C'est-à-dire que ça s'approche souvent de la valeur de la propriété qu'on peut voir

826
01:07:58.860 --> 01:08:00.580
par exemple sur Centris ou Welter.

827
01:08:00.600 --> 01:08:03.480
Donc, c'est… Imaginez le prix des maisons qu'en ce moment,

828
01:08:03.620 --> 01:08:07.180
si le taux de taxation foncier serait vraiment sur cette valeur-là.

829
01:08:08.440 --> 01:08:10.960
Je ne sais pas si tout le monde serait très heureux si ça arriverait,

830
01:08:11.040 --> 01:08:15.140
mais bon, c'est ça. Mais bon, il n'y a rien qui nous dit que ça ne va pas

831
01:08:15.160 --> 01:08:21.240
reconverger, mais depuis 5 ans ou maintenant 10 ans, il y a une séparation

832
01:08:21.260 --> 01:08:24.060
entre la valeur foncière et la valeur marchande, donc des propriétés.

833
01:08:24.840 --> 01:08:30.380
je ne crois pas que ça va revenir parce que si on applique un taux d'augmentation,

834
01:08:30.580 --> 01:08:33.460
ce serait surprenant que ça reconverge comme c'était par le passé.

835
01:08:34.620 --> 01:08:37.560
Pour les fins fiscales aussi, donc l'amortissement, le gain en capital,

836
01:08:38.060 --> 01:08:40.640
l'expropriation, donc comment qu'on détermine une juste indemnité,

837
01:08:40.980 --> 01:08:42.320
on va utiliser la méthode des coûts.

838
01:08:43.500 --> 01:08:45.860
Vérification de la valeur pour le financement hypothécaire,

839
01:08:46.180 --> 01:08:50.280
souvent c'est la méthode des comparables, mais la méthode des coûts est utilisée

840
01:08:50.300 --> 01:08:54.980
pour les litiges, la faisabilité d'un projet et les signifient donc la réclamation

841
01:08:55.000 --> 01:08:55.800
aux assurances.

842
01:08:58.240 --> 01:09:03.160
Quand la méthode des coûts est privilégiée pour vraiment s'assurer,

843
01:09:03.480 --> 01:09:06.280
une propriété à usage spécial comme on a dit ou ce qu'il y a peu de comparable,

844
01:09:07.000 --> 01:09:12.060
une construction neuve ou récente, ça c'est vraiment automatique,

845
01:09:12.580 --> 01:09:16.520
une propriété qui est rarement vendue, c'est-à-dire dans un secteur où des fois il n

846
01:09:16.540 --> 01:09:20.540
'y a pas beaucoup de ventes, ça peut être appliqué, un marché qui est inactif,

847
01:09:20.600 --> 01:09:25.060
c'est-à-dire il y a certains types de propriétés, par exemple,

848
01:09:25.100 --> 01:09:25.900
si on pense aux

849
01:09:30.500 --> 01:09:32.700
fermes ou des choses comme ça qui ne sont pas transgressées,

850
01:09:32.760 --> 01:09:37.200
par exemple, aux mêmes fréquences que des propriétés résidentielles.

851
01:09:39.480 --> 01:09:42.020
Des fois, également, il y a des quartiers qui sont beaucoup moins liquides que d

852
01:09:42.040 --> 01:09:44.180
'autres, c'est-à-dire qu'il n'y a pas beaucoup de transactions.

853
01:09:45.820 --> 01:09:47.500
Comme par exemple, si on pense à aujourd'hui

854
01:09:49.280 --> 01:09:53.400
des quartiers résidentiels où il y a beaucoup de maisons de deux étages.

855
01:09:55.300 --> 01:09:59.160
Il n'y a pas beaucoup de transactions de maisons de deux étages depuis deux ans.

856
01:09:59.380 --> 01:10:03.520
C'est-à-dire que les gens cherchent une maison de deux étages.

857
01:10:03.960 --> 01:10:07.820
C'est vraiment un gros... C'est spécial, ce phénomène-là,

858
01:10:07.900 --> 01:10:10.140
parce que maintenant, ça remonte au début de la COVID.

859
01:10:10.340 --> 01:10:13.720
Après la COVID, il y avait de la surhanchante, c'était surtout sur des bungalows.

860
01:10:13.900 --> 01:10:18.180
C'est-à-dire que les gens, c'était ça qui avait les moyens d'acheter.

861
01:10:19.020 --> 01:10:23.080
Le prix des bungalows ont monté énormément jusqu'au point que là,

862
01:10:23.160 --> 01:10:26.000
les gens se sont dit, bien là, c'est rendu le même prix qu'une maison des étages.

863
01:10:26.620 --> 01:10:30.480
Donc là, la sur-en-chart, c'est comme déplacé vers les maisons des étages et là,

864
01:10:30.580 --> 01:10:36.480
c'est là qu'on est rendu. Les gens ne sont pas prêts à se départir d'un bien qui a

865
01:10:36.500 --> 01:10:38.520
un potentiel probablement de valeur plus important.

866
01:10:42.240 --> 01:10:43.040
Maintenant,

867
01:10:44.240 --> 01:10:45.560
on C'est ça pour ceci.

868
01:10:47.320 --> 01:10:50.780
Quand la méthode de coût est moins fiable, donc des bâtiments très anciens,

869
01:10:51.220 --> 01:10:55.340
comme on l'a dit, la dépréciation, c'est difficile à estimer.

870
01:10:56.200 --> 01:11:00.640
Puis, plus que le montant de dépréciation est élevé, dans le cas d'un bâtiment

871
01:11:00.660 --> 01:11:03.740
ancien, ça va prendre une très grosse dépréciation, à moins que ce soit de coût de

872
01:11:03.760 --> 01:11:08.440
patrimoine. mais là encore là, c'est très difficile aussi à évaluer malgré tout.

873
01:11:09.060 --> 01:11:12.700
Un marché qui est très actif avec des comparables, la méthode des coûts,

874
01:11:12.820 --> 01:11:16.360
ce n'est pas souhaitable. Utiliser les comparables, c'est beaucoup plus facile.

875
01:11:18.040 --> 01:11:21.060
Propriétés à revenus standards, donc l'approche des revenus,

876
01:11:21.080 --> 01:11:26.120
c'est la plus justifiée. Dépréciation externe majeure, donc.

877
01:11:27.520 --> 01:11:28.640
Qu'est-ce que ça veut dire ça ?

878
01:11:28.800 --> 01:11:33.200
C'est que, mettons, qu'il y aurait, je ne sais pas moi,

879
01:11:33.660 --> 01:11:36.980
un glissement de terrain dans une municipalité de données,

880
01:11:37.120 --> 01:11:41.580
c'est bien dur de quantifier c'est quoi l'impact d'un glissement de terrain sur une

881
01:11:41.600 --> 01:11:44.680
propriété, si maintenant le sol s'est affaissé ou tout ça.

882
01:11:44.800 --> 01:11:46.020
Donc, ça, c'est des cas extrêmes.

883
01:11:47.560 --> 01:11:49.720
Et donc, une utilisation optimale du terrain.

884
01:11:49.840 --> 01:11:52.520
Donc, il y a un écart qui va être important entre le coût et la valeur.

885
01:11:56.560 --> 01:11:58.960
Maintenant, ici, c'est probablement le…

886
01:11:58.980 --> 01:12:03.280
ça va être une d'ailleurs cela qu'on va voir qui est la plus importante.

887
01:12:04.100 --> 01:12:10.100
Si vous avez toutes les méthodes utilisées en évaluation immobilière et vous avez

888
01:12:10.120 --> 01:12:11.760
donc les types de propriétés.

889
01:12:13.360 --> 01:12:20.100
On le dit, pour les maisons familiales classiques, c'est les comparables qui sont la

890
01:12:20.120 --> 01:12:23.560
méthode de number one. Méthode des revenus, ça ne fait aucun sens,

891
01:12:23.680 --> 01:12:27.280
donc ce n'est pas utilisé. La méthode des coûts peut être secondaire.

892
01:12:27.580 --> 01:12:31.360
C'est-à-dire que ça peut être appliqué de façon secondaire,

893
01:12:31.460 --> 01:12:32.560
surtout quand c'est de quoi qu'il est neuf.

894
01:12:32.660 --> 01:12:33.820
Mais ça, ici, on en parle dans la construction.

895
01:12:34.700 --> 01:12:38.540
Mais ça peut être appliqué. Donc, ce n'est pas proscrit d'utiliser la méthode des

896
01:12:38.560 --> 01:12:40.160
coûts dans le cas d'une maison infamiliale.

897
01:12:40.440 --> 01:12:45.820
Ça permet aussi d'apporter une deuxième valeur à la méthode par les comparables.

898
01:12:46.020 --> 01:12:49.100
Mais reste que la méthode comparable est la plus adaptée.

899
01:12:49.800 --> 01:12:51.700
Maintenant, au niveau des immeubles locatifs.

900
01:12:53.700 --> 01:12:55.040
Les comparables, ça peut être appliqué.

901
01:12:55.700 --> 01:12:58.640
C'est secondaire par contre. C'est-à-dire que vous pouvez vous dire,

902
01:12:58.800 --> 01:13:02.820
si mettons, il y aurait, par exemple, vous voulez déterminer la valeur d'un 6

903
01:13:02.840 --> 01:13:07.200
logements, si un 6 logements qui était vendu dans le même coin,

904
01:13:08.180 --> 01:13:11.520
vous pouvez utiliser la méthode des comparables dans la mesure que vous ajoutez,

905
01:13:11.620 --> 01:13:16.240
par exemple, pour certaines spécificités de ce 6 plexes-là ou peu importe.

906
01:13:16.420 --> 01:13:18.020
Mais ça reste une méthode qui est secondaire.

907
01:13:18.160 --> 01:13:19.400
La principale, c'est les retenus.

908
01:13:19.900 --> 01:13:25.020
Donc, il faut vraiment que vous vous tenez compte des loyers réels de l'édifice avec

909
01:13:25.040 --> 01:13:28.460
le taux d'inoccupation et que vous appliquez une méthode,

910
01:13:28.540 --> 01:13:32.540
donc vous appliquez une croissance des revenus puis vous actualisez.

911
01:13:32.820 --> 01:13:35.840
Donc, c'est la méthode la plus utilisée.

912
01:13:35.940 --> 01:13:40.000
Donc, les pro-format en immobilier, tout ça, les banques pour évaluer votre actif,

913
01:13:40.100 --> 01:13:41.980
si vous accordez le prix, ils vont utiliser la méthode des revenus aussi.

914
01:13:42.540 --> 01:13:46.600
Et la méthode de coût. Donc, ça ici, c'est aussi très secondaire.

915
01:13:46.800 --> 01:13:49.560
C'est faisable. Donc, c'est-à-dire que combien ça coûterait reconstruire le 6

916
01:13:49.580 --> 01:13:51.400
logements, moins la dépréciation.

917
01:13:51.720 --> 01:13:53.080
C'est ici qu'il y a plus de chances.

918
01:13:53.340 --> 01:13:55.600
Ici, donc, ça, c'est spécial, mais dans les immeubles locatifs,

919
01:13:56.740 --> 01:14:02.900
c'est un des rares marchés où la méthode des coûts en ce moment est énormément

920
01:14:02.920 --> 01:14:05.920
élevée. Donc, c'est-à-dire que ça coûte très cher à construire

921
01:14:07.580 --> 01:14:10.060
un immeuble locatif. Donc, c'est...

922
01:14:10.600 --> 01:14:14.180
On entend souvent dans les médias, mettons, les loyers montrent...

923
01:14:16.280 --> 01:14:17.800
La hausse des loyers était...

924
01:14:18.720 --> 01:14:22.460
Et pas justement, par exemple, pour des vieux logements,

925
01:14:22.640 --> 01:14:25.580
mais pour les nouveaux logements, malheureusement, les prix qu'on voit sur les

926
01:14:25.600 --> 01:14:28.580
marchés, c'est parce que les coûts de construction reflètent réellement ça.

927
01:14:28.680 --> 01:14:32.420
Donc, construire un logement, mettons, de 6 unités en montant,

928
01:14:32.680 --> 01:14:34.380
ça prend souvent une structure en béton.

929
01:14:35.540 --> 01:14:38.280
C'est astronomique, donc, tous les coûts qui doivent être faits.

930
01:14:38.300 --> 01:14:44.620
Donc, la valeur qui est amenée par la méthode des coûts est souvent far

931
01:14:44.640 --> 01:14:48.820
away des autres façons de déterminer les revenus.

932
01:14:50.760 --> 01:14:53.840
Excusez-moi, pas les revenus, mais la valeur de la propriété.

933
01:14:54.280 --> 01:14:58.320
Donc, ça, c'est un des rares exceptions parce que la méthode des coûts est

934
01:14:58.340 --> 01:15:01.040
supérieure. Ça n'a pas toujours été vrai.

935
01:15:01.060 --> 01:15:06.360
C'est vraiment récemment avec l'augmentation du coût de la main-d'oeuvre en

936
01:15:06.380 --> 01:15:12.900
construction des matériaux, du béton, de tout ce qui constitue une propriété.

937
01:15:13.440 --> 01:15:15.300
Maintenant, une église ou un musée.

938
01:15:15.740 --> 01:15:17.120
Bon, comparaison, on oublie ça.

939
01:15:17.220 --> 01:15:19.200
Il n'y a pas assez d'exemples dans les alentours.

940
01:15:20.140 --> 01:15:23.240
Revenu, bon, je ne suis pas vraiment pour une église ou pour un musée.

941
01:15:23.400 --> 01:15:25.100
La seule qui est viable, c'est la méthode d'égo.

942
01:15:25.980 --> 01:15:28.220
Un bâtiment qui est industriel.

943
01:15:28.240 --> 01:15:31.280
C'est possible d'appliquer donc une méthode des comparaisons.

944
01:15:31.460 --> 01:15:33.300
Il y a des bâtiments industriels qui peuvent être similaires,

945
01:15:33.380 --> 01:15:37.840
qui se sont vendus dans les alentours, mais tu es rendu donc près de l'offre pour

946
01:15:37.860 --> 01:15:44.460
une église, mais bon, c'est l'organisme qui vous prépare à

947
01:15:44.480 --> 01:15:50.480
l'ordre des valiateurs agréés, dit que c'est secondaire dans les deux cas,

948
01:15:51.120 --> 01:15:52.400
au niveau des revenus également.

949
01:15:53.480 --> 01:15:57.120
La méthode la plus justifiée, c'est la méthode des coûts ici.

950
01:15:58.080 --> 01:16:00.300
Construction neuve, comparaison, ça peut être appliqué.

951
01:16:00.400 --> 01:16:04.220
Ça ne va pas donner une valeur qui est loin de la plate nécessairement,

952
01:16:04.300 --> 01:16:05.600
mais ce n'est pas la plus adaptée.

953
01:16:06.800 --> 01:16:08.900
Revenu, on n'applique pas ça comme pour une maison ni familiale.

954
01:16:09.020 --> 01:16:11.240
Qu'elle soit neuve ou non, il ne faut pas appliquer la méthode des revenus.

955
01:16:11.800 --> 01:16:14.080
Mais là, dans ce cas-là ici, contrairement à la maison ni familiale,

956
01:16:15.160 --> 01:16:17.740
la construction neuve, c'est le contraire.

957
01:16:17.840 --> 01:16:19.640
C'est-à-dire qu'on recommande la méthode des coûts.

958
01:16:21.240 --> 01:16:23.980
Les centres commerciaux, méthode principale, c'est revenu,

959
01:16:24.240 --> 01:16:27.260
c'est des loyers, donc les commerces payent un loyer.

960
01:16:30.400 --> 01:16:34.800
Comparaison, oui, il y a probablement des petits centres d'achat de quartier qui

961
01:16:34.820 --> 01:16:38.180
sont des fois transigés, tout ça, donc c'est possible qu'il y ait des comparables

962
01:16:38.200 --> 01:16:41.900
disponibles. Et coût également, donc on peut appliquer la méthode des coûts,

963
01:16:42.300 --> 01:16:44.580
c'est totalement valable dans ce cas-là ici.

964
01:16:44.900 --> 01:16:46.960
Souvent, les centres d'achat ne sont pas utilisés, par exemple,

965
01:16:47.080 --> 01:16:50.120
il n'y a pas de grosses dépréciations nécessairement appliquées,

966
01:16:50.220 --> 01:16:51.600
étant donné que ce n'est pas des bâtiments, par exemple,

967
01:16:51.700 --> 01:16:58.440
qui datent de 50 ou 100 ans. École publique, la méthode,

968
01:16:58.560 --> 01:17:05.040
c'est les coûts, parce que, bon, comparable, c'est un usage qui est très spécifique,

969
01:17:05.140 --> 01:17:11.440
qui est le même revenu, non, parce que c'est utilisé par la personne qui le détient,

970
01:17:11.500 --> 01:17:13.240
donc il n'y a pas nécessairement de location ou à ce niveau.

971
01:17:15.600 --> 01:17:17.980
terrain vacant, donc c'est la méthode des comparaisons,

972
01:17:18.160 --> 01:17:23.880
c'est la principale. Donc, à ce niveau-là, la valeur résidue peut être soit les

973
01:17:23.900 --> 01:17:28.420
barrières amphithéotiques, on peut potentiellement utiliser ça pour la méthode des

974
01:17:28.440 --> 01:17:32.040
revenus, mais retenez surtout que c'est la méthode des comparaisons qui est la

975
01:17:32.060 --> 01:17:33.880
principale pour les terrains vacants.

976
01:17:36.120 --> 01:17:39.520
Merveilleux. Maintenant, l'avantage de la méthode des coûts,

977
01:17:40.200 --> 01:17:42.340
c'est que ce sont l'universalité.

978
01:17:42.500 --> 01:17:45.220
Donc, toutes les propriétés, donc, toutes propriétés qui étaient améliorées,

979
01:17:46.080 --> 01:17:46.880
c'est, donc,

980
01:17:48.560 --> 01:17:51.180
ça amène une universalité, donc, de la méthode.

981
01:17:51.520 --> 01:17:55.280
C'est logique puis intuitif pour les clients, c'est-à-dire que ça semble plus

982
01:17:55.300 --> 01:18:00.180
intuitif du moins, cette façon de faire-là, parce que ça dit,

983
01:18:00.300 --> 01:18:03.500
au final, je veux reconstruire ça à quelque part d'autre,

984
01:18:03.620 --> 01:18:07.160
c'est ce que ça va me coûter, moins la dépréciation peut la ramener dans l'état,

985
01:18:07.300 --> 01:18:10.400
donc, du produit qu'on évalue, par exemple.

986
01:18:11.620 --> 01:18:15.640
La transparence, donc c'est-à-dire que c'est des coûts qui est réellement reliés au

987
01:18:15.660 --> 01:18:19.460
coût et non par exemple aux comparables où les comparables,

988
01:18:19.600 --> 01:18:24.580
c'est basé sur des ventes. Donc c'est-à-dire que si les ventes qu'on utilise par

989
01:18:24.600 --> 01:18:28.680
exemple pour déterminer la valeur de notre propriété sont piésées,

990
01:18:28.780 --> 01:18:33.620
donc par exemple on est dans un marché où tout est pratiquement sur-enchaire,

991
01:18:34.140 --> 01:18:37.800
la valeur qu'on va obtenir par les comparables va refléter les prix de sur-en

992
01:18:37.820 --> 01:18:41.340
-charge. Donc, on va potentiellement traiter la sur-en-charge.

993
01:18:42.020 --> 01:18:46.800
Mais reste que c'est le prix qu'on doit qui est dans un la valeur marchande dans un

994
01:18:46.820 --> 01:18:48.960
marché où il y a beaucoup d'acheteurs par rapport aux vendeurs.

995
01:18:49.680 --> 01:18:52.400
Mais ce n'est pas nécessairement la valeur de reconstruction.

996
01:18:53.280 --> 01:18:55.620
C'est ça la particularité.

997
01:18:59.100 --> 01:19:00.280
Véification contre les avocations.

998
01:19:00.980 --> 01:19:04.960
Ça ici, c'est un excès. La méthode des coûts peut être utilisée pour valider,

999
01:19:05.040 --> 01:19:07.840
donc la méthode est comparable dans le cas d'une évaluation qui doit être plus

1000
01:19:07.860 --> 01:19:09.620
rigoureuse ou vraiment plus détaillée.

1001
01:19:12.500 --> 01:19:15.080
Pour certaines propriétés uniques, c'est la seule méthode qui peut être appliquée.

1002
01:19:15.400 --> 01:19:17.140
En assurance, c'est la base qui est standard.

1003
01:19:21.080 --> 01:19:25.320
Si maintenant, comme on a dit, les limites au niveau de ces méthodes-là,

1004
01:19:25.680 --> 01:19:30.260
la subjectivité de la dépréciation, il peut y avoir un écart potentiel entre la

1005
01:19:30.280 --> 01:19:34.100
valeur et le coût. Et le terrain, c'est parfois très difficile à évaluer,

1006
01:19:34.220 --> 01:19:36.520
étant donné qu'il n'y a pas nécessairement des comparables.

1007
01:19:39.440 --> 01:19:46.100
Les bâtiments trop anciens, ce n'est pas très

1008
01:19:46.120 --> 01:19:50.360
adapté, étant donné, comme on a dit, la dépréciation va être trop importante dans le

1009
01:19:50.380 --> 01:19:55.700
calcul. Donc, le risque d'erreur va dépendre de beaucoup trop de facteurs

1010
01:19:55.720 --> 01:19:59.120
subjectifs. Et là, si on est là maintenant avec un bâtiment qui est à 200 ans,

1011
01:19:59.240 --> 01:20:03.500
on peut se ramasser à retirer 2 millions moins de valeur de construction de 3.

1012
01:20:03.680 --> 01:20:06.820
Donc, c'est moins adapté, plus bâtiment vu.

1013
01:20:07.460 --> 01:20:11.740
Mais surtout, c'est que c'est une façon de faire qui demande une expertise beaucoup

1014
01:20:11.760 --> 01:20:15.800
plus approfondie. C'est-à-dire que ça prend des connaissances sur tout ce qui est

1015
01:20:15.820 --> 01:20:21.320
matériau de construction, qualité des constructions, les coûts.

1016
01:20:22.480 --> 01:20:26.020
il faut vraiment comprendre le processus de construction des bâtiments pour être

1017
01:20:26.040 --> 01:20:31.560
capable de faire cette méthode-là donc ça on va le voir relativement bien tout au

1018
01:20:31.580 --> 01:20:35.640
long de la session toutes les composantes par exemple qui doivent être appliquées c

1019
01:20:35.660 --> 01:20:41.900
'est pas un cours de méthode de construction mais c'est on voit vraiment quel type

1020
01:20:41.920 --> 01:20:45.440
de matériaux dans une maison sont construits comme étant plus haut de gamme,

1021
01:20:45.460 --> 01:20:50.740
moyenne gamme pas de gamme puis vraiment il y en a qui sont intuitifs Si on met par

1022
01:20:50.760 --> 01:20:54.780
exemple tout ce qui est vénile pour recouvrir la maison,

1023
01:20:55.780 --> 01:20:57.320
comment c'est déterminé le prix de ça ?

1024
01:20:57.500 --> 01:20:58.640
C'est par pied carré.

1025
01:21:01.500 --> 01:21:05.180
Chaque carré de un pied par un pied, ça a un coût.

1026
01:21:05.340 --> 01:21:08.100
Que ce soit la brique ou le vénile ou autre revêtement extérieur,

1027
01:21:08.440 --> 01:21:13.120
ça a un coût qui quantifie par unité de pied carré.

1028
01:21:14.340 --> 01:21:20.640
et la main-d'oeuvre est inclue dans cette valeur-là par rapport

1029
01:21:20.660 --> 01:21:23.460
au coût du marché en ce moment-là.

1030
01:21:25.700 --> 01:21:31.320
Donc, comment on a dit ça ? Ici, c'est une représentation de la fiabilité des

1031
01:21:31.340 --> 01:21:36.880
méthodes. Comme on a dit, la pertinence pour les constructions neuves,

1032
01:21:36.960 --> 01:21:39.360
c'est probablement le plus justifié.

1033
01:21:39.480 --> 01:21:44.400
C'est très pertinent et c'est surtout très fiable, Étant donné qu'il n'y a aucune…

1034
01:21:44.420 --> 01:21:48.140
en soi, vous n'avez pas à faire toutes les constructions neuves,

1035
01:21:48.240 --> 01:21:49.720
c'est la seule méthode qui s'impose.

1036
01:21:49.880 --> 01:21:53.720
Usage spécial également, aéroport, hôpital, tout ça, industriel,

1037
01:21:53.900 --> 01:21:56.260
pour les assurances. Quand les assurances veulent avoir cette façon de faire,

1038
01:21:56.380 --> 01:21:58.380
on est obligé d'utiliser la méthode des coûts.

1039
01:21:59.120 --> 01:22:02.580
Le commercial locatif, bon, la fiabilité de la méthode,

1040
01:22:02.600 --> 01:22:05.280
c'est moins, c'est quand même pertinent, mais bon.

1041
01:22:06.100 --> 01:22:11.560
Mais où est-ce que ça devient beaucoup moins pertinent et peu fiable,

1042
01:22:11.660 --> 01:22:15.560
c'est le résidentiel ici. Mais il y a une raison aussi,

1043
01:22:15.700 --> 01:22:21.360
c'est que ça reste que c'est quand même, si maintenant on pourrait dire,

1044
01:22:21.740 --> 01:22:24.300
c'est pas négatif, ça ajoute pas maintenant, on pourrait dire,

1045
01:22:25.040 --> 01:22:26.960
un risque de,

1046
01:22:28.640 --> 01:22:33.840
la valeur ne va pas être tant out of bound que maintenant si on utilise un bâtiment

1047
01:22:33.860 --> 01:22:36.220
très ancien. C'est pour ça qu'il y a de l'autre côté de la petite ligne.

1048
01:22:36.400 --> 01:22:37.760
C'est parce que ça, c'est vraiment proscrit.

1049
01:22:38.440 --> 01:22:45.320
Si c'est un bâtiment de 75 ans, la méthode des coûts, il faut remplir ça parce qu'il

1050
01:22:45.340 --> 01:22:48.800
faut qu'il y ait une méchante dépréciation qui soit appliquée.

1051
01:22:48.980 --> 01:22:51.900
Puis là, c'est beaucoup trop difficile à quantifier.

1052
01:22:52.380 --> 01:22:54.500
Donc, la valeur va vraiment être extrêmement biaisée.

1053
01:22:54.620 --> 01:23:01.060
Donc, c'est pour ça que la fiabilité est vraiment un autre

1054
01:23:01.080 --> 01:23:06.840
côté de l'axe. Donc, ce graphique-là, en soi, ça provient du document au CHQ.

1055
01:23:09.160 --> 01:23:15.020
Donc, c'est ça. Contexte québécois, donc, c'est l'ordre professionnel qui régit le

1056
01:23:15.040 --> 01:23:17.100
code de profession, donc des valeteurs agréés.

1057
01:23:17.220 --> 01:23:18.440
Mais ça, vous savez déjà tout ça.

1058
01:23:22.440 --> 01:23:25.000
Donc, ça ici, ça va être plus dans le…

1059
01:23:25.020 --> 01:23:27.820
Je pense que je m'arrêterai ici pour cette semaine.

1060
01:23:28.080 --> 01:23:31.440
Donc, on va voir ça dans tout ce qui est réglementation la semaine prochaine.

1061
01:23:32.660 --> 01:23:34.920
Je prendrai les questions, donc, s'il y en a.

1062
01:23:35.320 --> 01:23:37.220
Donc, vous avez dit que ça, la durée 1h, donc c'est…

1063
01:23:37.240 --> 01:23:40.420
on est dans la durée 1h10. Donc, c'est la première séance qui est plus courte.

1064
01:23:42.060 --> 01:23:46.320
Donc, sentez-vous à l'aise de poser les questions que vous voulez.

1065
01:23:46.340 --> 01:23:48.460
Donc, si vous avez des interrogations sur le déroulement,

1066
01:23:48.640 --> 01:23:52.280
vous pouvez enlever votre micro et parler.

1067
01:23:54.780 --> 01:23:57.540
De mon côté, ça va. Ça va ? Parfait.

1068
01:23:57.640 --> 01:24:01.380
Donc, comme je vous ai dit, c'est vraiment la première séance qui est plus courte

1069
01:24:01.400 --> 01:24:02.980
pour commencer plus en 12 heures.

1070
01:24:03.040 --> 01:24:05.720
Mais les prochaines séances, il faut s'attendre maintenant au moins deux heures par

1071
01:24:05.740 --> 01:24:10.040
séance. Puis, comme je vous ai dit, toutes les séances vont être disponibles sur le

1072
01:24:10.060 --> 01:24:12.780
site du cours après. Vous allez le voir, donc, dans 15 minutes.

1073
01:24:12.800 --> 01:24:18.960
Je vais vous envoyer par courriel après chaque séance, le lien vers la vidéo de la

1074
01:24:18.980 --> 01:24:19.800
séance ici.

1075
01:24:22.220 --> 01:24:27.400
Sinon, c'est tout pour moi. Est-ce qu'on va faire des exercices pendant le cours ou

1076
01:24:27.420 --> 01:24:33.500
c'est vraiment interactif qu'on doit le faire par nous autres même

1077
01:24:33.520 --> 01:24:39.560
sur le site interactif ? Oui, dans les slides, on va faire plein d

1078
01:24:39.580 --> 01:24:41.880
'exercices. Donc là, c'est parce que c'est vraiment l'introduction,

1079
01:24:41.980 --> 01:24:48.080
mais oui, on ne sait pas. En soi, dans les slides, il y a des exercices

1080
01:24:48.100 --> 01:24:50.920
qui sont suffisants pour faire les examens.

1081
01:24:51.580 --> 01:24:54.740
Donc, le contenu des slides est le seul contenu du cours.

1082
01:24:55.120 --> 01:24:58.960
Donc, vous allez voir, il y a des slides qui ont peut-être 60 pages.

1083
01:24:59.440 --> 01:25:00.800
C'est vraiment tout le contenu du cours est dedans.

1084
01:25:01.320 --> 01:25:03.820
C'est comme maintenant, à la fin, il y a des lectures complémentaires,

1085
01:25:03.900 --> 01:25:10.960
mais c'est complémentaire. C'est vraiment pour vraiment tout le contenu qui est pour

1086
01:25:10.980 --> 01:25:14.180
la méthode des coups de l'OEAQ et dans les slides.

1087
01:25:14.760 --> 01:25:19.360
C'est vraiment la meilleure. Si on lit les slides dans le cours comme il faut et qu

1088
01:25:19.380 --> 01:25:23.560
'on fait les petits quiz interactifs que vous avez mis et qu'on fait les exercices

1089
01:25:23.580 --> 01:25:25.420
du cours des séances, ça devrait bien aller.

1090
01:25:25.560 --> 01:25:27.980
C'est ce que je comprends. Oui, c'est sûr.

1091
01:25:29.280 --> 01:25:32.220
Ça va bien aller. Si vous faites tout ça, il n'y a aucun stress.

1092
01:25:32.400 --> 01:25:35.840
Ça va très bien aller. puis en plus, si vous écoutez les vidéos maintenant du cours,

1093
01:25:36.220 --> 01:25:39.020
oui, ça va très bien. Parfait, merci.

1094
01:25:39.140 --> 01:25:42.420
Parfait. Bon, bien, donc, on va s'arrêter là s'il n'y a pas d'autres questions.

1095
01:25:43.800 --> 01:25:47.340
Je vous souhaite une... Bon vendredi et une bonne fin de semaine.

1096
01:25:47.380 --> 01:25:48.920
J'ai peut-être une dernière petite question.

1097
01:25:49.720 --> 01:25:55.720
Dans le site EcoEval, il y a la valeur au rôle, il y

1098
01:25:55.740 --> 01:25:59.380
a la valeur... Attendez, là, parce que je ne suis plus devant.

1099
01:26:00.040 --> 01:26:05.940
Il y a la première valeur, tu t'écris pédis, je ne sais pas c'est quoi mettons il

1100
01:26:05.960 --> 01:26:09.120
donne une première valeur après ça il donne le rôle puis après ça il donne une

1101
01:26:09.140 --> 01:26:13.880
dernière valeur après l'estimation, c'est quoi cette valeur-là à la fin,

1102
01:26:13.980 --> 01:26:17.080
c'est-tu comme la valeur marchande puis lui il estime entre le rôle puis la valeur

1103
01:26:17.100 --> 01:26:22.840
marchande ou ? Je vais aller voir, ici vous dites Si vous prenez,

1104
01:26:23.040 --> 01:26:28.560
écrivez n'importe quelle propriété au début Ouais je pense que dans le fond c'est

1105
01:26:28.580 --> 01:26:34.560
plus ici comme ça Non c'est en haut Oui, ça ici, vous voyez

1106
01:26:34.580 --> 01:26:37.200
733 500, c'est quoi cette valeur-là ?

1107
01:26:37.720 --> 01:26:41.920
Ah, ici, donc ça c'est vraiment l'estimation par exemple.

1108
01:26:43.060 --> 01:26:48.100
Que le site fait, mais à la fin, la dernière valeur, ça représente quoi,

1109
01:26:48.140 --> 01:26:52.580
savez-vous ? Vous voulez dire donc le 617 000 ici ?

1110
01:26:53.100 --> 01:26:58.660
Bien, il y a 617 400, puis après ça, si vous regardez sur la ligne…

1111
01:26:59.420 --> 01:27:03.760
Ici, là ? Non, en haut. Oui. la ligne du temps où ce qui est écrit,

1112
01:27:03.880 --> 01:27:09.060
le 617 000, si vous remontez encore, vous voyez le petit losange où il établit votre

1113
01:27:09.080 --> 01:27:12.200
valeur d'estimation. Mais si vous allez plus à droite, la même ligne,

1114
01:27:12.760 --> 01:27:16.580
vous voyez 733 500. C'est quoi ces valeurs-là sur cette ligne ?

1115
01:27:16.820 --> 01:27:19.760
C'est un intervalle de confiance, étant donné que chaque mesure,

1116
01:27:19.960 --> 01:27:21.840
il y a un score de fiabilité qui est accordé.

1117
01:27:21.980 --> 01:27:25.360
C'est-à-dire que c'est la variabilité des comparables et tout ça.

1118
01:27:26.000 --> 01:27:31.220
Qu'est-ce que ça dit ? C'est que dans 80 % du cas, c'est-à-dire le percentile 10 ici,

1119
01:27:32.040 --> 01:27:37.200
le personnel 90, c'est vraiment, donc, 80 % du temps, ça va être dans cette

1120
01:27:37.220 --> 01:27:40.760
braquette-là. Donc, si on arrive à une valeur qui est estimée ici,

1121
01:27:40.860 --> 01:27:43.440
vous voyez quel rôle ici, c'est vraiment l'intervalle de confiance qu'on pourrait

1122
01:27:43.460 --> 01:27:46.660
dire. Ah, OK. Ça, c'est ça, c'est le maximum de la valeur,

1123
01:27:46.700 --> 01:27:48.120
dans le fond, qu'on pourrait...

1124
01:27:48.140 --> 01:27:52.340
Bien, c'est ça, oui. C'est vraiment le maximum, mais c'est surtout,

1125
01:27:52.440 --> 01:27:55.960
c'est sûr que la valeur, mettons, réelle va être à l'intérieur de cette braquette

1126
01:27:55.980 --> 01:27:58.460
-là. OK. C'est ça. On peut...

1127
01:27:58.480 --> 01:28:01.140
C'est... C'est une ordre de grandeur.

1128
01:28:01.280 --> 01:28:02.460
C'est une ordre de grandeur, c'est ça.

1129
01:28:03.220 --> 01:28:05.260
Le rôle est à l'intérieur de cet ordre de grandeur.

1130
01:28:05.460 --> 01:28:08.240
Mais vous avez ici à droite, si vous regardez, un score de fiabilité.

1131
01:28:08.340 --> 01:28:10.180
Puis ça, c'est important parce que ce n'est pas nécessairement,

1132
01:28:10.240 --> 01:28:11.680
ils ne sont pas toutes fiables, donc les mesures.

1133
01:28:12.240 --> 01:28:15.260
Souvent, quand il n'y a pas de comparable à C, il y a un score de fiabilité qui est

1134
01:28:15.280 --> 01:28:18.060
plus faible. Où ça ? Ici à droite, oui.

1135
01:28:18.480 --> 01:28:19.980
Oui, c'est ça.

1136
01:28:21.980 --> 01:28:25.040
Mais habituellement, comme vous voyez, 22 % super gros rôle,

1137
01:28:25.280 --> 01:28:27.860
ça fait du sens. Oui, c'est ça.

1138
01:28:27.880 --> 01:28:34.440
ok, merci bon ben on va se quitter sur ça puis je vous souhaite donc bonne

1139
01:28:34.460 --> 01:28:37.680
fin de semaine puis on se parle la semaine prochaine merci,

1140
01:28:37.700 --> 01:28:40.000
au revoir merci, bonne soirée