{
  "chapters": {
    "01": [
      {"q": "Quelle est la formule fondamentale de la méthode du coût ?", "c": ["V = RNE ÷ TGA", "V = V<sub>terrain</sub> + (C<sub>neuf</sub> − D<sub>totale</sub>)", "V = prix du comparable ± ajustements", "V = C<sub>neuf</sub> × (1 − âge/vie)"], "a": 1, "e": "Terrain évalué séparément (il ne se déprécie pas) + coût neuf des améliorations moins la dépréciation totale : c’est aussi la carte du cours (blocs 2, 3 et 4).", "url": "/seance/01/#s-1-3"},
      {"q": "Quel principe fonde la méthode du coût ?", "c": ["L’anticipation", "La substitution : le coût d’un substitut équivalent plafonne la valeur", "La conformité", "La concurrence"], "a": 1, "e": "Un acheteur rationnel ne paie pas plus que le coût d’acquérir ou de construire un substitut équivalent. Le principe de <strong>contribution</strong> rappelle ensuite que le marché paie l’utilité, pas les factures.", "url": "/seance/01/#s-1-2"},
      {"q": "Coût ≠ contribution : quelle conséquence en tire-t-on ?", "c": ["Le coût est toujours supérieur à la valeur", "Une surqualité coûteuse peut générer une dépréciation fonctionnelle", "Les coûts indirects sont négligeables", "La valeur du terrain se déprécie"], "a": 1, "e": "Le principe de <strong>contribution</strong> : la valeur d’une composante = ce qu’elle ajoute, pas ce qu’elle a coûté ; d’où surqualité (superadéquation) et dépréciation fonctionnelle.", "url": "/seance/01/#s-1-2"},
      {"q": "Quelles sont les trois formes de dépréciation ?", "c": ["fiscale, comptable, économique", "physique, fonctionnelle, externe", "curable, incurable, totale", "terrain, bâtiment, équipement"], "a": 1, "e": "<strong>Physique</strong> (usure), <strong>fonctionnelle</strong> (conception), <strong>externe</strong> (environnement). Curable/incurable est une classification transversale.", "url": "/seance/01/#s-1-3"},
      {"q": "Pour quel type de propriété la méthode du coût est-elle privilégiée ?", "c": ["Une copropriété dans un projet de 200 unités", "Une église, une école ou une usine spécialisée", "Un bungalow de 1975 dans un quartier homogène", "Un immeuble de 24 logements stabilisé"], "a": 1, "e": "Usage spécial, neuf, industriel spécialisé, patrimoine, assurance ; moins fiable pour les bâtiments très anciens et les propriétés banales en marché actif.", "url": "/seance/01/#s-1-5"},
      {"q": "Quel organisme applique le Code de construction du Québec ?", "c": ["La CCQ (Commission de la construction du Québec)", "La RBQ (Régie du bâtiment du Québec)", "L’OEAQ", "La SCHL"], "a": 1, "e": "La <strong>RBQ</strong> applique le Code de construction ; la <strong>CCQ</strong> encadre la main-d’œuvre (Loi R-20). Le code se nomme en toutes lettres : Code de construction du Québec.", "url": "/seance/01/#s-1-6"},
      {"q": "Comment ont évolué les coûts de construction en 2021 et 2022 ?", "c": ["−5 % puis −3 %", "+2 % puis +2 %", "+19 % puis +14 %", "stables"], "a": 2, "e": "Flambée de <strong>+19 % (2021)</strong> et <strong>+14 % (2022)</strong>, puis ≈ +3 %/an : d’où l’importance de sources de coûts à jour (Altus, Marshall &amp; Swift, RSMeans, soumissions locales).", "url": "/seance/01/#s-1-6"},
      {"q": "Quel article de la Loi sur la fiscalité municipale légitime le coût de remplacement déprécié en évaluation municipale ?", "c": ["art. 1457", "art. 43 et 43.1", "art. 900", "art. 1177"], "a": 1, "e": "La LFM (<strong>art. 43 et 43.1</strong>) légitime le coût de remplacement déprécié pour le rôle d’évaluation.", "url": "/seance/01/#s-1-6"}
    ],
    "02": [
      {"q": "Coût, prix et valeur convergent seulement…", "c": ["pour un immeuble patrimonial", "pour un bâtiment neuf, optimal, en marché équilibré", "quand le taux directeur est nul", "jamais"], "a": 1, "e": "Coût (dépense calculée) ≠ prix (fait observé) ≠ valeur (estimation) ; ils coïncident seulement pour un <strong>bâtiment neuf, optimal, en marché équilibré</strong>.", "url": "/seance/02/#s-2-1"},
      {"q": "Le coût de reproduction est…", "c": ["le coût d’un bâtiment d’utilité équivalente aux normes modernes", "le coût d’une réplique exacte, défauts compris", "le coût historique indexé", "le coût des seuls travaux directs"], "a": 1, "e": "<strong>Reproduction</strong> = réplique exacte (défauts compris) ; <strong>remplacement</strong> = utilité équivalente moderne, qui élimine du coût l’obsolescence fonctionnelle curable.", "url": "/seance/02/#s-2-2"},
      {"q": "Si l’on part du coût de remplacement, la dépréciation fonctionnelle curable…", "c": ["doit être déduite en plus", "ne doit pas être déduite : elle est déjà éliminée du coût neuf", "double automatiquement", "est convertie en dépréciation externe"], "a": 1, "e": "Le remplacement élimine d’emblée les déficiences fonctionnelles curables : <strong>ne jamais les déduire deux fois</strong>.", "url": "/seance/02/#s-2-2"},
      {"q": "Dans le cours, les coûts indirects représentent typiquement…", "c": ["2 à 5 % des directs", "15 à 25 % des directs", "50 % des directs", "un montant fixe de 10 000 $"], "a": 1, "e": "Indirects ≈ <strong>15–25 % des directs</strong> ; profit ≈ 8–15 % de (directs + indirects). Les bases de calcul sont matière à examen.", "url": "/seance/02/#s-2-3"},
      {"q": "Sur quelle base le profit entrepreneurial s’applique-t-il ?", "c": ["Sur les coûts directs seulement", "Sur la somme des coûts directs et indirects", "Sur la valeur du terrain", "Sur le RNE"], "a": 1, "e": "Profit ≈ 8–15 % de <strong>(directs + indirects)</strong>, sauf indication contraire de l’énoncé. L’oublier sous-estime le coût de 8–15 %.", "url": "/seance/02/#s-2-3"},
      {"q": "Quel est le taux combiné TPS + TVQ ?", "c": ["5 %", "9,975 %", "14,975 %", "15,5 %"], "a": 2, "e": "<strong>14,975 %</strong> (5 % + 9,975 %) : incluses au coût si non récupérables (locatif résidentiel), exclues si récupérables (commercial à baux taxables).", "url": "/seance/02/#s-2-3"},
      {"q": "Une erreur de classe de qualité (A–E) entraîne une erreur sur le coût neuf de l’ordre de…", "c": ["1 à 2 %", "5 %", "15 à 40 %", "100 %"], "a": 2, "e": "Base = classe C (100 %) ; une erreur de classe = <strong>15–40 %</strong> d’erreur sur le coût neuf.", "url": "/seance/02/#s-2-5"},
      {"q": "Le bois massif est permis au Québec jusqu’à…", "c": ["3 étages", "6 étages", "12 étages", "aucune limite"], "a": 2, "e": "Ossature légère dominante ; <strong>bois massif permis jusqu’à 12 étages</strong> ; acier, béton, maçonnerie porteuse ou de parement.", "url": "/seance/02/#s-2-5"}
    ],
    "03": [
      {"q": "Le terrain s’évalue…", "c": ["avec le bâtiment, comme un tout indissociable", "séparément, comme s’il était vacant, à son PHMU", "à sa valeur au rôle", "au coût d’acquisition historique"], "a": 1, "e": "<strong>Principe du terrain vacant</strong> : évalué séparément, à son plus haut et meilleur usage (légal, physique, financier, maximalement productif, dans cet ordre) ; il ne se déprécie pas.", "url": "/seance/03/#s-3-1"},
      {"q": "Quelle est la méthode privilégiée d’évaluation du terrain ?", "c": ["L’affectation", "La comparaison directe", "Le résidu foncier", "Le lotissement"], "a": 1, "e": "Hiérarchie de fiabilité : <strong>comparaison &gt; extraction/lotissement &gt; résidu &gt; affectation</strong> ; toujours au moins deux méthodes quand c’est possible.", "url": "/seance/03/#s-3-2"},
      {"q": "La méthode d’extraction consiste à…", "c": ["appliquer un ratio terrain/valeur totale", "soustraire du prix d’une vente bâtie la valeur dépréciée des améliorations", "capitaliser le revenu résiduel du terrain", "additionner les prix des lots"], "a": 1, "e": "V<sub>T</sub> = prix de vente − (C<sub>neuf</sub> − D) ; sensible aux hypothèses de dépréciation → valider par les ratios terrain/total.", "url": "/seance/03/#s-3-3"},
      {"q": "La méthode d’affectation est…", "c": ["la plus fiable", "un dernier recours et une vérification", "interdite par l’OEAQ", "réservée aux terrains agricoles"], "a": 1, "e": "<strong>Affectation</strong> : V<sub>T</sub> = V<sub>totale</sub> × ratio de marché — méthode d’appoint, à corroborer.", "url": "/seance/03/#s-3-4"},
      {"q": "Le résidu foncier exige…", "c": ["un bâtiment ancien fortement déprécié", "un bâtiment neuf au PHMU, un RNE stabilisé et des taux étayés", "l’absence de revenus", "des terrains vacants comparables"], "a": 1, "e": "(RNE − V<sub>b</sub> R<sub>b</sub>) / R<sub>t</sub> : exige bâtiment neuf au PHMU, RNE stabilisé, taux étayés (R<sub>b</sub> &gt; R<sub>t</sub>) ; extrêmement sensible aux taux.", "url": "/seance/03/#s-3-5"},
      {"q": "Les droits de mutation au Québec se calculent sur…", "c": ["le prix payé uniquement", "la valeur au rôle uniquement", "le plus élevé du prix payé et de la valeur au rôle (pondérée)", "le RNE"], "a": 2, "e": "Base = <strong>le plus élevé</strong> du prix ou de la valeur au rôle ; rôle triennal (date de référence 18 mois avant).", "url": "/seance/03/#s-3-6"},
      {"q": "Un terrain en zone verte (LPTAA/CPTAQ) a pour PHMU…", "c": ["résidentiel de haute densité", "commercial", "agricole", "industriel"], "a": 2, "e": "Le PHMU est toujours borné par le cadre légal : <strong>zone verte ⇒ PHMU agricole</strong> ; hiérarchie LAU (schéma → plan → zonage).", "url": "/seance/03/#s-3-6"},
      {"q": "Pour les terrains, quels seuils de vraisemblance des ajustements le chapitre 3 mentionne-t-il ?", "c": ["net ≤ 5 %, brut ≤ 10 %", "net ≤ 25 %, brut ≤ 50 %", "net ≤ 50 %, brut ≤ 100 %", "aucun seuil"], "a": 1, "e": "Seuils usuels au chapitre 3 : <strong>net ≤ 25 %, brut ≤ 50 %</strong> ; pondérer davantage les comparables les moins ajustés. (Le chapitre 4 retient les seuils plus stricts de 15 %/25 % pour qualifier une grille fiable.)", "url": "/seance/03/#s-3-2"}
    ],
    "04": [
      {"q": "Comment évolue la valeur unitaire ($/pi²) d’un terrain quand sa superficie augmente ?", "c": ["Elle augmente proportionnellement", "Elle décroît (économie d’échelle foncière)", "Elle reste constante", "Elle double"], "a": 1, "e": "La valeur unitaire <strong>décroît avec la superficie</strong> ; comparer des tailles trop différentes fausse la grille.", "url": "/seance/04/#s-4-2"},
      {"q": "Selon la règle de Harper (4-3-2-1), quelle part de la valeur porte le premier quart de profondeur (côté rue) ?", "c": ["10 %", "25 %", "40 %", "50 %"], "a": 2, "e": "<strong>40 %</strong>, puis 30 %, 20 %, 10 % ; variante de Davis : 50-25-15-10.", "url": "/seance/04/#s-4-2"},
      {"q": "Un terrain triangulaire subit une décote indicative de…", "c": ["0 %", "−5 à −10 %", "−15 à −30 %", "−50 %"], "a": 2, "e": "Décotes de forme : trapèze −5 à −10 %, <strong>triangle −15 à −30 %</strong> ; topographie de −2 % à −30 % ; toujours valider par le marché.", "url": "/seance/04/#s-4-2"},
      {"q": "L’absence de services (aqueduc, égout) se traduit par une décote proche…", "c": ["de zéro", "du coût de la solution de rechange (septique : −10 à −25 k$ ; puits : −5 à −15 k$)", "de 50 % de la valeur", "du montant des taxes"], "a": 1, "e": "Services absents = décote ≈ coût de la solution de rechange (installation septique, puits).", "url": "/seance/04/#s-4-4"},
      {"q": "Quelle hiérarchie normative encadre l’utilisation du sol au Québec ?", "c": ["Code civil → notaire → arpenteur", "LAU → schéma d’aménagement (MRC) → règlement de zonage municipal", "SCHL → APCIQ → Centris", "OEAQ → CUSPAP → USPAP"], "a": 1, "e": "<strong>LAU → SAD → règlement municipal</strong> ; vérifier conformité, droits acquis, dérogations et changements anticipés.", "url": "/seance/04/#s-4-3"},
      {"q": "Dans l’ordre normatif des ajustements, lequel vient en premier ?", "c": ["Localisation", "Zonage", "Droits transférés", "Services"], "a": 2, "e": "<strong>Droits → financement → conditions de vente → dépenses après vente → temps → localisation → physique → zonage → services</strong>.", "url": "/seance/04/#s-4-6"},
      {"q": "Une grille de terrain est jugée fiable si…", "c": ["net &lt; 15 %, brut &lt; 25 %, ≤ 5 ajustements, écart des valeurs ajustées &lt; 15 %", "elle contient au moins 20 comparables", "tous les ajustements sont positifs", "le sujet a été ajusté"], "a": 0, "e": "Quatre critères : <strong>net &lt; 15 %, brut &lt; 25 %, ≤ 5 ajustements, écart &lt; 15 %</strong> ; la pondération de réconciliation suit la fiabilité.", "url": "/seance/04/#s-4-6"},
      {"q": "Quel taux d’ajustement temporel l’atelier 1 prescrit-il ?", "c": ["0 %", "2 %/an", "6 %/an", "12 %/an"], "a": 2, "e": "Atelier 1 (10 %) : grille de 5 comparables, <strong>taux de temps 6 %/an</strong>, justification de chaque ajustement, pondération motivée, conclusion arrondie.", "url": "/seance/04/#s-4-8"}
    ],
    "05": [
      {"q": "Quelle relation lie coût de reproduction et coût de remplacement ?", "c": ["C<sub>reprod</sub> = C<sub>rempl</sub> − dépréciation physique", "C<sub>reprod</sub> = C<sub>rempl</sub> + obsolescence fonctionnelle curable", "C<sub>reprod</sub> = C<sub>rempl</sub> × 1,15", "ils sont toujours égaux"], "a": 1, "e": "<strong>C<sub>reprod.</sub> = C<sub>rempl.</sub> + obsolescence fonctionnelle curable</strong> — et la valeur finale est identique quel que soit le point de départ.", "url": "/seance/05/#s-5-4"},
      {"q": "Dans quel cas privilégie-t-on la base de reproduction ?", "c": ["Un bungalow de 1985 pour un prêt hypothécaire", "Le patrimoine, l’assurance valeur à neuf, les bâtiments de moins de 5 ans, certains litiges", "Un entrepôt logistique standard", "Toujours"], "a": 1, "e": "Reproduction pour <strong>patrimoine, assurance, bâtiments &lt; 5 ans, litiges</strong> ; remplacement pour l’usage courant.", "url": "/seance/05/#s-5-4"},
      {"q": "Formule d’indexation d’un coût connu vers la date d’évaluation :", "c": ["C<sub>cible</sub> = C<sub>connu</sub> × I<sub>connu</sub> / I<sub>cible</sub>", "C<sub>cible</sub> = C<sub>connu</sub> × I<sub>cible</sub> / I<sub>connu</sub>", "C<sub>cible</sub> = C<sub>connu</sub> + I<sub>cible</sub>", "C<sub>cible</sub> = C<sub>connu</sub> × (1 + TGA)"], "a": 1, "e": "Ratio des indices <strong>I<sub>cible</sub> / I<sub>connu</sub></strong> (IPCB de Statistique Canada, base 2023 = 100, tableau 18-10-0289-01). Ne jamais recycler un coût sans indexer.", "url": "/seance/05/#s-5-5"},
      {"q": "Les facteurs régionaux des guides de coûts sont exprimés sur base…", "c": ["Montréal = 1,00", "Toronto = 1,00", "Gatineau = 1,00", "Ottawa = 1,00"], "a": 1, "e": "Base <strong>Toronto</strong> ; entre deux autres villes, utiliser le ratio des facteurs (Gatineau/Montréal ≈ 0,97).", "url": "/seance/05/#s-5-5"},
      {"q": "Combien de pi² compte un m² ?", "c": ["3,281", "9,29", "10,764", "43 560"], "a": 2, "e": "1 m² ≈ <strong>10,764 pi²</strong> ; en industriel on utilise aussi le $/pi³.", "url": "/seance/05/#s-5-6"},
      {"q": "Combien d’étapes compte le processus d’estimation du coût neuf présenté au chapitre 5 ?", "c": ["trois", "cinq", "huit", "douze"], "a": 2, "e": "<strong>Huit étapes</strong> : mesures → classification → source → coût de base → ajustements (lieu, temps, qualité, taille) → indirects → profit → coût neuf.", "url": "/seance/05/#s-5-8"},
      {"q": "Dans le cas du bungalow, deux sources indépendantes convergent à 0,06 % près vers…", "c": ["295 000 $", "595 000 $", "895 000 $", "1 195 000 $"], "a": 1, "e": "≈ <strong>595 000 $</strong> : la convergence de sources indépendantes est le meilleur gage de crédibilité.", "url": "/seance/05/#s-5-9"},
      {"q": "Quelle source publie des données de coûts à des fins fiscales publiques au Québec ?", "c": ["Altus", "RSMeans", "MEFQ / rôle d’évaluation", "Marshall &amp; Swift"], "a": 2, "e": "Sources : Altus (préliminaire), M&amp;S (calculator/segregated), RSMeans (détail), entrepreneurs (marché local), <strong>MEFQ/rôle</strong> (public, fins fiscales) — toujours en croiser au moins deux.", "url": "/seance/05/#s-5-7"}
    ],
    "06": [
      {"q": "Laquelle des quatre méthodes d’estimation des coûts est la plus précise mais la plus coûteuse ?", "c": ["La méthode comparative", "Le Quantity Survey (quantité et prix unitaires)", "La méthode par composantes", "Le coût indexé"], "a": 1, "e": "<strong>Quantity Survey</strong> : poste par poste, la plus précise ; comparative = rapide ; composantes = équilibre (base de Marshall &amp; Swift) ; indexée = coût original × ratio d’indices.", "url": "/seance/06/#s-6-3"},
      {"q": "En méthode comparative, les comparables doivent être…", "c": ["récents (&lt; 3 ans), même type et région, taille ± 20 %", "de n’importe quelle époque", "situés à Toronto", "au moins deux fois plus grands"], "a": 0, "e": "Comparables <strong>récents (&lt; 3 ans), même type et région, taille ± 20 %</strong> ; six ajustements : taille, qualité, date, localisation, hauteur, forme.", "url": "/seance/06/#s-6-2"},
      {"q": "En Quantity Survey, le coût chargé de la main-d’œuvre s’obtient en ajoutant au taux CCQ…", "c": ["5 à 10 % de charges", "45 à 60 % de charges", "100 % de charges", "rien"], "a": 1, "e": "Taux CCQ + <strong>45–60 % de charges</strong>. Structure type des directs résidentiels : finitions ≈ 37 %, mécanique/électricité ≈ 22 %, enveloppe ≈ 17 %, fondations ≈ 14 %, charpente ≈ 10 %.", "url": "/seance/06/#s-6-3"},
      {"q": "Le coût complet du projet dépasse les coûts directs d’environ…", "c": ["+5 %", "+15 %", "+40 %", "+100 %"], "a": 2, "e": "Coûts directs &lt; coût de construction de l’entrepreneur (+ frais de chantier + profit) &lt; coût complet du projet (+ indirects du promoteur, ≈ <strong>+40 %</strong> sur les directs). Ne jamais comparer des portées différentes.", "url": "/seance/06/#s-6-6"},
      {"q": "Au-delà de quelle ancienneté la fiabilité du coût indexé décroît-elle nettement ?", "c": ["1 an", "3 ans", "≈ 10 ans", "50 ans"], "a": 2, "e": "C = C<sub>0</sub> × I/I<sub>0</sub> ; indexer chaque rénovation depuis sa date ; fiabilité décroissante au-delà de <strong>≈ 10 ans</strong>.", "url": "/seance/06/#s-6-5"},
      {"q": "Quel facteur transversal est décrit comme « le plus puissant » ?", "c": ["L’échelle", "Le périmètre", "La hauteur", "La qualité (0,70 à 1,80+)"], "a": 3, "e": "Échelle (−2 à −5 % par +20 % de superficie), périmètre (P<sub>carré</sub> = 4√S), hauteur (1,03–1,60), <strong>qualité (0,70 à 1,80+) — le plus puissant</strong>.", "url": "/seance/06/#s-6-7"},
      {"q": "Pour un litige ou un bâtiment spécial, quelle méthode choisir ?", "c": ["Comparative", "Quantity Survey", "Indexée", "Aucune"], "a": 1, "e": "Standard → comparative ; <strong>litige/spécial → Quantity Survey</strong> ; atypique ou analyse de dépréciation → composantes ; masse/vérification → indexée.", "url": "/seance/06/#s-6-6"}
    ],
    "07": [
      {"q": "Les coûts directs (hard costs) pèsent quelle part du coût total de construction ?", "c": ["20–30 %", "40–50 %", "60–70 %", "90–95 %"], "a": 2, "e": "<strong>60–70 %</strong> du coût total : matériaux, main-d’œuvre, équipement de chantier, sous-traitants et supervision.", "url": "/seance/07/#s-7-1"},
      {"q": "La marge de l’entrepreneur général est…", "c": ["un coût indirect", "un coût direct", "le profit entrepreneurial du promoteur", "exclue du coût neuf"], "a": 1, "e": "La marge des sous-traitants et de l’entrepreneur général est un <strong>coût direct</strong> ; le profit entrepreneurial du promoteur est un poste distinct (séance 8).", "url": "/seance/07/#s-7-1"},
      {"q": "Ensemble, l’enveloppe et la structure représentent environ…", "c": ["10 % des directs", "25 % des directs", "50 % des directs", "90 % des directs"], "a": 2, "e": "Structure/fondations 20–25 % + enveloppe 22–28 % ≈ <strong>50 % des directs</strong>.", "url": "/seance/07/#s-7-2"},
      {"q": "Quelle particularité québécoise influence les coûts directs ?", "c": ["L’absence de sous-sol", "Sous-sol complet normatif (profondeur de gel), isolation exigeante, chauffage électrique dominant, VRC obligatoire", "L’interdiction du bois", "Des taux de main-d’œuvre libres"], "a": 1, "e": "Sous-sol complet, isolation parmi les plus exigeantes en Amérique du Nord, chauffage électrique (&gt; 80 %), VRC obligatoire, main-d’œuvre uniformisée par la CCQ.", "url": "/seance/07/#s-7-2"},
      {"q": "Le niveau de qualité des finitions fait varier leur coût dans un rapport de…", "c": ["1,1 pour 1", "1,5 pour 1", "3 pour 1 et plus", "10 pour 1"], "a": 2, "e": "<strong>3 pour 1 et plus</strong> (20 à 70 $/pi² et plus) : la calibration de la classe de qualité est l’étape la plus subjective du bordereau.", "url": "/seance/07/#s-7-5"},
      {"q": "Règle d’or des guides de coûts :", "c": ["Une seule source suffit", "Deux sources minimum, écart toléré ± 10–15 %", "Toujours retenir le coût le plus bas", "Ignorer les multiplicateurs"], "a": 1, "e": "Altus (canadien), Marshall &amp; Swift (référence, multiplicateurs et index), RSMeans (détail fin) : <strong>deux sources minimum, écart ± 10–15 %</strong>.", "url": "/seance/07/#s-7-6"},
      {"q": "Repère 2025–2026 pour une résidence de qualité moyenne : coûts directs d’environ…", "c": ["60 $/pi²", "160 $/pi²", "360 $/pi²", "600 $/pi²"], "a": 1, "e": "≈ <strong>160 $/pi²</strong> de directs, soit 210–225 $/pi² de coût complet (directs × 1,30–1,40).", "url": "/seance/07/#s-7-7"}
    ],
    "08": [
      {"q": "Quel poste domine les coûts indirects ?", "c": ["Le marketing", "Les honoraires professionnels (10–15 % en résidentiel, 12–18 % en commercial)", "Les permis", "Les assurances"], "a": 1, "e": "<strong>Honoraires</strong> : architecte 6–12 %, ingénieurs 5–9 % au total, arpenteur et géotechnique au forfait.", "url": "/seance/08/#s-8-2"},
      {"q": "Formule des intérêts intercalaires :", "c": ["I = C<sub>directs</sub> × i × T", "I = C<sub>directs</sub> × i × T × ½", "I = C<sub>directs</sub> × i ÷ T", "I = C<sub>directs</sub> × ½"], "a": 1, "e": "<strong>I = C<sub>directs</sub> × i × T × ½</strong> — durée en années, facteur ½ pour les décaissements progressifs ; taux 2026 : préférentiel (4,45 %) + 1 à 3 %.", "url": "/seance/08/#s-8-3"},
      {"q": "Pour un immeuble commercial à baux taxables, la TPS/TVQ sur la construction…", "c": ["s’ajoute intégralement au coût neuf", "n’est pas un coût (CTI/RTI)", "s’ajoute à 50 %", "remplace le profit"], "a": 1, "e": "Commercial : <strong>CTI/RTI → pas un coût</strong> ; occupant : remboursements partiels plafonnés ; locatif neuf : TPS remboursée à 100 % depuis septembre 2023. Documenter l’hypothèse.", "url": "/seance/08/#s-8-4"},
      {"q": "Lequel constitue un double comptage interdit ?", "c": ["Ajouter le profit après les indirects", "Ajouter les cotisations CCQ et CNESST en indirects alors qu’elles sont déjà dans les taux de main-d’œuvre", "Indexer le coût de base", "Compter la GCR"], "a": 1, "e": "CCQ et CNESST sont déjà dans les taux horaires ; la marge de l’entrepreneur général est déjà dans les directs.", "url": "/seance/08/#s-8-5"},
      {"q": "Le profit entrepreneurial s’inclut-il si le propriétaire a construit pour lui-même ?", "c": ["Non, il n’y a pas de promoteur", "Oui, par le principe de substitution", "Seulement s’il l’a déclaré au fisc", "Seulement pour le commercial"], "a": 1, "e": "<strong>Oui</strong> : le marché exige ce profit (ex ante) ; il s’inclut même en autoconstruction, par le principe de substitution.", "url": "/seance/08/#s-8-6"},
      {"q": "Le coût total dépasse typiquement les directs seuls de…", "c": ["+5 à +10 %", "+30 à +40 %", "+80 à +100 %", "0 %"], "a": 1, "e": "Coût total = directs + indirects + profit : <strong>+30 à +40 %</strong> (résidentiel ≈ +32 %, commercial jusqu’à +42 %).", "url": "/seance/08/#s-8-7"},
      {"q": "Quel plan de garantie est obligatoire pour le résidentiel neuf visé au Québec ?", "c": ["SCHL", "GCR (Garantie de construction résidentielle)", "APCHQ Rénovation", "Sagen"], "a": 1, "e": "<strong>GCR</strong> obligatoire : 1 500–4 000 $/unité (grille 2026 : 2 656,68 $).", "url": "/seance/08/#s-8-5"}
    ],
    "09": [
      {"q": "La dépréciation se définit comme…", "c": ["l’amortissement fiscal du bâtiment", "C<sub>neuf</sub> − valeur contributive des améliorations, à la date d’évaluation", "l’âge chronologique × 2 %", "la perte de valeur du terrain"], "a": 1, "e": "<strong>D = C<sub>neuf</sub> − V<sub>contributive</sub></strong> ; ni amortissement fiscal, ni seule usure, ni fonction mécanique de l’âge.", "url": "/seance/09/#s-9-1"},
      {"q": "Quelle dépréciation est toujours incurable et doit être ventilée entre terrain et bâtiment ?", "c": ["Physique", "Fonctionnelle", "Externe", "Curable"], "a": 2, "e": "L’<strong>externe</strong> : facteurs extérieurs, toujours incurable, à allouer entre terrain et améliorations.", "url": "/seance/09/#s-9-2"},
      {"q": "La déduction pour amortissement (DPA) fiscale…", "c": ["équivaut à la dépréciation économique", "n’a rien à voir : taux prescrits, dégressif, âge chronologique, objectif fiscal", "est calculée par l’évaluateur agréé", "mesure l’usure réelle"], "a": 1, "e": "<strong>DPA ≠ dépréciation</strong> : catégorie 1 à 4 %, dégressif, demi-taux ; la valeur marchande, elle, peut même monter.", "url": "/seance/09/#s-9-3"},
      {"q": "Vie économique totale = …", "c": ["âge chronologique + vie physique", "âge effectif + vie économique restante", "vie physique × 2", "âge effectif − vie restante"], "a": 1, "e": "Quatre durées : physique totale ≥ économique totale = <strong>âge effectif + vie économique restante</strong> ; c’est l’âge effectif qui entre dans les calculs.", "url": "/seance/09/#s-9-4"},
      {"q": "Si le bâtiment ne correspond pas à l’utilisation optimale du terrain…", "c": ["la dépréciation est nulle", "la dépréciation peut être totale et la valeur contributive nulle ou négative (V ≈ V<sub>T</sub> − C<sub>démolition</sub>)", "on ignore le terrain", "on double le coût neuf"], "a": 1, "e": "<strong>HBU d’abord</strong> : dépréciation possiblement totale, valeur contributive nulle ou négative.", "url": "/seance/09/#s-9-5"},
      {"q": "Quelle méthode de mesure de la dépréciation est le « compromis du quotidien » ?", "c": ["Âge-vie simple", "Âge-vie modifiée (entretien différé d’abord, ratio sur le solde)", "Ventilation en six composantes", "Extraction du marché"], "a": 1, "e": "Âge-vie (simpliste), <strong>âge-vie modifiée</strong> (compromis), ventilation en six composantes (rapports détaillés), extraction du marché (validation).", "url": "/seance/09/#s-9-6"},
      {"q": "Quelle est la pondération et la durée de l’examen mi-session d’IMM1033 ?", "c": ["30 %, 3 h", "25 %, 90 min", "20 %, 2 h", "40 %, 3 h"], "a": 1, "e": "Intra : <strong>25 %, 90 minutes</strong>, séances 1–8, feuille recto-verso, calculatrice simple ; maîtriser les sept formules de l’aide-mémoire.", "url": "/seance/09/#s-9-7"}
    ],
    "10": [
      {"q": "Le test de curabilité en dépréciation physique est…", "c": ["technique : la réparation est-elle possible ?", "économique : coût de réparation ≤ valeur ajoutée", "administratif : permis obtenu ?", "fiscal"], "a": 1, "e": "Curable si <strong>coût de réparation ≤ valeur ajoutée</strong> — test économique, non technique.", "url": "/seance/10/#s-10-2"},
      {"q": "La dépréciation physique curable correspond à…", "c": ["la vétusté structurelle", "l’entretien différé, mesuré au coût de réparation au prix du marché", "la moitié du coût neuf", "l’âge chronologique"], "a": 1, "e": "<strong>Entretien différé</strong>, au coût de réparation (taxes, permis, conditions locales inclus). Toujours calculée en premier.", "url": "/seance/10/#s-10-3"},
      {"q": "Formule de la dépréciation incurable court terme par composante :", "c": ["coût neuf × âge chronologique / vie physique", "coût neuf de la composante × âge effectif / durée de vie (ratio plafonné à 100 %)", "coût neuf du bâtiment × âge/vie", "coût de réparation"], "a": 1, "e": "<strong>D<sub>CT</sub> = coût neuf<sub>j</sub> × âge effectif<sub>j</sub> / durée de vie<sub>j</sub></strong>, plafonné à 100 % ; en fin de vie ⇒ curable.", "url": "/seance/10/#s-10-3"},
      {"q": "La base de la dépréciation incurable long terme est…", "c": ["le coût neuf total", "le coût total − curables − coûts neufs des composantes CT", "la valeur du terrain", "le coût des composantes CT"], "a": 1, "e": "<strong>Résidu = C<sub>N</sub> − curables − Σ coûts neufs CT</strong>, puis ratio âge effectif / vie économique du bâtiment.", "url": "/seance/10/#s-10-3"},
      {"q": "Dépréciation physique totale =", "c": ["D<sub>curable</sub> × Σ D<sub>CT</sub> × D<sub>LT</sub>", "D<sub>curable</sub> + Σ D<sub>CT</sub> + D<sub>LT</sub>", "D<sub>LT</sub> seulement", "D<sub>curable</sub> − D<sub>LT</sub>"], "a": 1, "e": "<strong>D<sub>physique</sub> = D<sub>curable</sub> + Σ D<sub>CT</sub> + D<sub>LT</sub></strong>.", "url": "/seance/10/#s-10-3"},
      {"q": "Quel est le standard de l’OEAQ pour mesurer la dépréciation physique ?", "c": ["Âge-vie simple", "Âge-vie modifiée", "La ventilation par composantes", "Le pourcentage forfaitaire"], "a": 2, "e": "Hiérarchie : <strong>ventilation (standard OEAQ)</strong> &gt; âge-vie modifiée &gt; âge-vie simple ; écarts possibles de 10 à 15 points.", "url": "/seance/10/#s-10-4"},
      {"q": "Lequel est un piège classique de la ventilation ?", "c": ["Soustraire les coûts neufs CT du résidu", "Appliquer le ratio CT au coût du bâtiment entier", "Justifier l’âge effectif par l’inspection", "Photographier les composantes"], "a": 1, "e": "Pièges : double comptage curable/CT, oubli de soustraire les coûts neufs CT, <strong>ratio CT appliqué au bâtiment entier</strong>, âge effectif copié sur l’âge chronologique.", "url": "/seance/10/#s-10-6"},
      {"q": "L’inspection du bâtiment fournit…", "c": ["une simple formalité", "le fondement probatoire de la ventilation : grilles par système, échelle 1 à 6, photos datées, historique", "la valeur du terrain", "le TGA"], "a": 1, "e": "Grilles par système, échelle de condition (1 à 6), photos datées, plaques signalétiques, historique de rénovations (reçus !).", "url": "/seance/10/#s-10-5"}
    ],
    "11": [
      {"q": "La dépréciation fonctionnelle est…", "c": ["l’usure due aux intempéries", "la perte de valeur due aux défauts de conception, plan, style ou fonctionnalité, interne au bâtiment", "l’effet d’une autoroute voisine", "l’amortissement fiscal"], "a": 1, "e": "<strong>Interne</strong> au bâtiment, indépendante de l’état physique. Quatre sources : manque, inadéquation, excès (superadéquation), défaut de conception.", "url": "/seance/11/#s-11-1"},
      {"q": "Pour une déficience par ajout, la dépréciation est…", "c": ["le coût de l’élément dans une construction neuve", "le coût d’installation dans l’existant (pénalité complète, l’élément étant exclu du coût neuf)", "zéro", "la valeur de récupération"], "a": 1, "e": "Ajout : D = coût d’installation dans l’existant — l’élément est exclu du coût neuf ⇒ pénalité complète. Piège : retenir la différence au lieu du coût complet.", "url": "/seance/11/#s-11-2"},
      {"q": "Pour une déficience par substitution :", "c": ["D = existant − neuf + démolition − récupération", "D = neuf − existant", "D = démolition seulement", "D = récupération"], "a": 0, "e": "Substitution : <strong>D = existant − neuf + démolition − récupération</strong> ; la pénalité est le surcoût de rénovation.", "url": "/seance/11/#s-11-2"},
      {"q": "Dans le calcul d’une superadéquation, que doit-on retrancher pour éviter le double comptage ?", "c": ["La valeur du terrain", "La dépréciation physique déjà comptée sur l’élément", "Le profit entrepreneurial", "Les intérêts intercalaires"], "a": 1, "e": "D = coût neuf de l’excédent − <strong>dépréciation physique de l’élément</strong> − contribution au marché ; charges d’exploitation excédentaires capitalisables en sus.", "url": "/seance/11/#s-11-3"},
      {"q": "Pour une obsolescence de conception, D =", "c": ["perte de loyer × 12", "(perte de loyer annuelle ÷ TGA) − portion terrain", "perte de loyer ÷ 2", "coût neuf × 10 %"], "a": 1, "e": "<strong>(perte de loyer annuelle ÷ TGA) − portion terrain</strong> ; ratios terrain usuels : banlieue 15–30 %, urbain dense 30–50 %, industriel 5–15 %.", "url": "/seance/11/#s-11-3"},
      {"q": "Combien d’étapes compte le gabarit de The Appraisal of Real Estate pour la fonctionnelle ?", "c": ["deux", "trois", "cinq", "dix"], "a": 2, "e": "<strong>Cinq étapes</strong> : coût de l’élément − physique déjà comptée + correction ou perte − coût au neuf = perte fonctionnelle.", "url": "/seance/11/#s-11-5"},
      {"q": "Lequel n’est pas un des quatre doubles comptages à éviter ?", "c": ["physique / fonctionnelle", "remplacement / fonctionnelle", "superadéquation / physique", "terrain / profit"], "a": 3, "e": "Les quatre : <strong>physique/fonctionnelle, remplacement/fonctionnelle, superadéquation/physique, fonctionnelle/externe</strong>.", "url": "/seance/11/#s-11-5"}
    ],
    "12": [
      {"q": "Deux propriétés distinctives de la dépréciation externe :", "c": ["curable et limitée au bâtiment", "toujours incurable et frappe terrain et améliorations", "toujours nulle en banlieue", "mesurée par l’âge effectif"], "a": 1, "e": "<strong>Toujours incurable ; frappe terrain et améliorations</strong> — d’où l’allocation.", "url": "/seance/12/#s-12-1"},
      {"q": "Une ligne à haute tension entraîne une décote indicative de…", "c": ["0 %", "−2 à −20 % selon le voltage", "−50 %", "−90 %"], "a": 1, "e": "Autoroutes −5 à 15 %, <strong>lignes HT −2 à 20 %</strong>, LET et contamination −10 à 30 % avec stigmatisation résiduelle — ordres de grandeur illustratifs, preuve locale exigée.", "url": "/seance/12/#s-12-2"},
      {"q": "Un ralentissement conjoncturel du marché…", "c": ["est une dépréciation externe à déduire", "est cyclique : rien à déduire ; seul le structurel constitue une dépréciation", "double la dépréciation physique", "annule la valeur du terrain"], "a": 1, "e": "Distinguer <strong>cyclique (rien à déduire)</strong> et <strong>structurel (dépréciation)</strong>.", "url": "/seance/12/#s-12-3"},
      {"q": "Par capitalisation, la dépréciation externe totale =", "c": ["perte de revenu net annuelle × TGA", "perte de revenu net annuelle ÷ TGA", "perte de revenu brut × 10", "RNE ÷ 2"], "a": 1, "e": "<strong>Perte de RNE annuelle ÷ TGA</strong> = dépréciation totale ; les ventes appariées (3 paires et plus) la corroborent.", "url": "/seance/12/#s-12-4"},
      {"q": "L’allocation aux améliorations utilise le ratio…", "c": ["valeur améliorations / valeur totale, sur valeurs avant dépréciation", "valeur terrain / coût neuf", "RNE / prix", "âge / vie"], "a": 0, "e": "D<sub>amél.</sub> = D<sub>totale</sub> × (V<sub>amél.</sub> ÷ V<sub>totale</sub>), ratios sur <strong>valeurs avant dépréciation</strong>.", "url": "/seance/12/#s-12-6"},
      {"q": "Laquelle est une erreur d’allocation ?", "c": ["Allouer 100 % aux améliorations quand le terrain a déjà été ajusté", "Utiliser des ratios avant dépréciation", "Corroborer par des ventes appariées", "Documenter la source du TGA"], "a": 0, "e": "Trois erreurs : double comptage (terrain déjà ajusté), <strong>100 % aux améliorations</strong>, ratio calculé sur valeurs dépréciées.", "url": "/seance/12/#s-12-6"},
      {"q": "Où « vit » la portion terrain de la dépréciation externe dans la formule finale ?", "c": ["Dans la déduction D", "Dans V<sub>T</sub> (valeur du terrain), jamais dans la déduction", "Dans le coût neuf", "Nulle part"], "a": 1, "e": "V = V<sub>T</sub> + [C<sub>N</sub> − D<sub>phys</sub> − D<sub>fonc</sub> − D<sub>éco(amél.)</sub>] : la portion terrain est dans <strong>V<sub>T</sub></strong>.", "url": "/seance/12/#s-12-7"}
    ],
    "13": [
      {"q": "Pourquoi la méthode du coût est-elle souvent la seule applicable aux bâtiments à usage spécial ?", "c": ["Parce qu’ils sont neufs", "Parce qu’il y a peu ou pas de ventes comparables et pas de revenus", "Parce que la loi l’exige", "Parce que le terrain n’a pas de valeur"], "a": 1, "e": "Usage spécial : <strong>peu ou pas de comparables, pas de revenus</strong> ⇒ méthode du coût (municipale, assurance, tribunaux).", "url": "/seance/13/#s-13-1"},
      {"q": "Repère de coût pour un hôpital standard :", "c": ["800–1 200 $/m²", "3 200–4 200 $/m²", "7 000–10 000 $/m²", "50 000 $/m²"], "a": 2, "e": "École 3 200–4 200 ; <strong>hôpital 7 000–10 000</strong> (bloc opératoire 10 000–15 000) ; aréna 3 500–5 000 ; musée 4 500–7 000 ; entrepôt 800–1 200 ; usine lourde 2 500–4 500 $/m².", "url": "/seance/13/#s-13-4"},
      {"q": "Selon le C.c.Q. (art. 900–907), un pont roulant intégré à la structure est…", "c": ["un meuble", "un immeuble (attaché à demeure)", "un bien incorporel", "exclu de toute évaluation"], "a": 1, "e": "Incorporé ou attaché à demeure = <strong>immeuble</strong> (CVAC, ascenseur, pont roulant intégré) ; transportable sans dommage = meuble (chariot, outillage).", "url": "/seance/13/#s-13-7"},
      {"q": "Pour les améliorations locatives, la durée de vie retenue est…", "c": ["la vie physique", "le minimum de la vie physique et de la durée de bail restante", "50 ans", "la vie économique du bâtiment"], "a": 1, "e": "<strong>D = âge / min(vie physique, bail restant)</strong> — le bail (options probables incluses) limite presque toujours.", "url": "/seance/13/#s-13-8"},
      {"q": "Les surcoûts de restauration d’un bâtiment patrimonial atteignent…", "c": ["1,1 × le standard", "2 à 8 × le standard", "20 × le standard", "le même coût"], "a": 1, "e": "<strong>2 à 8 ×</strong> le standard, contre subventions et prestige ; effet positif au Vieux-Québec, souvent négatif au Vieux-Hull (RLRQ, c. P-9.002).", "url": "/seance/13/#s-13-9"},
      {"q": "L’ordre de ventilation des dépréciations est…", "c": ["externe → fonctionnelle → physique", "curable physique → incurable CT → incurable LT → fonctionnelle → externe (améliorations seulement)", "fonctionnelle → physique → externe", "indifférent"], "a": 1, "e": "<strong>Curable → CT → LT → fonctionnelle → externe</strong> ; jamais de dépréciation sur le terrain ; total ≤ coût neuf.", "url": "/seance/13/#s-13-10"},
      {"q": "Dans le cas intégré type (bureau de Gatineau, 1998), la dépréciation totale atteint…", "c": ["12 %", "34,6 %", "54,6 %", "84,6 %"], "a": 2, "e": "Terrain 457 500 $ ; coût neuf 4 895 780 $ ; dépréciation <strong>54,6 %</strong> ; valeur ≈ 2 680 000 $ — le gabarit de l’atelier 3 et de l’examen final.", "url": "/seance/13/#s-13-11"}
    ],
    "14": [
      {"q": "Le processus de la méthode du coût en cinq étapes commence par…", "c": ["le coût neuf", "le HBU et l’inspection", "la dépréciation", "la réconciliation"], "a": 1, "e": "<strong>HBU et inspection → terrain → coût neuf → dépréciation (trois formes) → synthèse V = V<sub>T</sub> + (C<sub>N</sub> − D)</strong>.", "url": "/seance/14/#s-14-1"},
      {"q": "Dans le cas Maloney, le coût neuf de 1 800 000 $ se compose de…", "c": ["directs 1 800 000 $", "directs 1 350 000 $ + indirects 19 % + profit 12 %", "directs 900 000 $ × 2", "terrain + bâtiment"], "a": 1, "e": "<strong>Directs 1 350 000 $ + indirects 19 % + profit 12 %</strong> ≈ 1 800 000 $ ; physique 889 000 $, fonctionnelle 66 000 $, externe 84 500 $ ; valeur 1 050 000 $ (dépréciation 57,8 %).", "url": "/seance/14/#s-14-2"},
      {"q": "Pour un immeuble locatif de 31 ans, la réconciliation du cas retient…", "c": ["coût 100 %", "comparaison 40 %, revenu 35 %, coût 25 %", "moyenne des trois", "revenu 100 %"], "a": 1, "e": "<strong>Comparaison 40 %, revenu 35 %, coût 25 %</strong> ; le coût pèse lourd pour l’usage spécial, le neuf, l’assurance et le municipal — jamais de moyenne mécanique.", "url": "/seance/14/#s-14-3"},
      {"q": "Lequel figure parmi les six pièges de la méthode du coût ?", "c": ["Indexer les coûts", "Oublier le profit (8–15 %)", "Séparer le terrain", "Justifier l’âge effectif"], "a": 1, "e": "Six pièges : double comptage ; confusion reproduction/remplacement ; <strong>oubli du profit</strong> ; mauvais âge effectif ; oubli de l’externe (test d’extraction) ; mauvaise allocation terrain/améliorations.", "url": "/seance/14/#s-14-5"},
      {"q": "Quelle vérification finale le cours impose-t-il ?", "c": ["D<sub>totale</sub> &lt; C<sub>N</sub>", "V &lt; V<sub>T</sub>", "C<sub>N</sub> &lt; D", "profit &gt; 20 %"], "a": 0, "e": "Montrer les calculs, arrondir à la fin, vérifier <strong>D<sub>totale</sub> &lt; C<sub>N</sub></strong> ; aucune dépréciation sur le terrain.", "url": "/seance/14/#s-14-7"},
      {"q": "Quelle est la structure de l’examen final d’IMM1033 ?", "c": ["QCM 50, calculs 50", "QCM 20 pts, développement 30 pts, calculs 25 pts, cas intégrateur 25 pts ; 3 h ; formulaire fourni", "cas intégrateur 100 pts", "oral"], "a": 1, "e": "Final (30 %, 3 h) : <strong>QCM 20, développement 30, calculs 25, cas intégrateur 25</strong> ; calculatrice non programmable et formulaire fourni.", "url": "/seance/14/#s-14-7"}
    ]
  }
}