% ==============================================================================
% Séance 3 : Les principes fondamentaux de l'évaluation
% IMM1003 — Éléments d'évaluation immobilière
% Université du Québec en Outaouais (UQO)
% Enseignant : Simon-Pierre Boucher — simon-pierre.boucher@uqo.ca
% © 2026 Simon-Pierre Boucher
% ==============================================================================
\documentclass[aspectratio=169,11pt]{beamer}
\usepackage{uqo-style}

\title[IMM1003 --- Séance 3]{Séance 3 : Les principes fondamentaux de l'évaluation}
\subtitle{IMM1003 --- Éléments d'évaluation immobilière}
\author[S.-P. Boucher]{Simon-Pierre Boucher}
\institute[UQO]{Professeur --- Département des sciences administratives, Université du Québec en Outaouais}
\date{Automne 2026}

\begin{document}

% --- Page titre ---
\begin{frame}[plain,noframenumbering]
\titlepage
\end{frame}

% --- Plan de la séance ---
\begin{frame}{Plan de la séance}
\tableofcontents
\end{frame}

% ======================================================================
\section{Principe de l'offre et de la demande}
% ======================================================================

\begin{frame}{Le principe de l'offre et de la demande}
\begin{defbox}[Principe de l'offre et de la demande]
La valeur d'un bien immobilier est déterminée par l'interaction entre l'\textbf{offre} (quantité de biens disponibles) et la \textbf{demande} (désir et capacité des acheteurs d'acquérir ces biens) sur un marché donné, à un moment donné.
\end{defbox}
\vspace{2mm}
\begin{itemize}
    \item Fondement \textbf{économique} de tous les autres principes
    \item S'analyse toujours dans un \textbf{marché local} et un segment précis
    \item L'évaluateur qualifie le marché : équilibré, favorable aux vendeurs ou aux acheteurs
\end{itemize}
\end{frame}

\begin{frame}{Offre et demande immobilières --- Composantes}
\begin{columns}[T]
\begin{column}{0.48\textwidth}
\uqotitle{Offre immobilière :}
\begin{itemize}
    \item Propriétés à vendre et nouvelles constructions
    \item Terrains disponibles et conversions d'usage
    \item \textbf{Relativement inélastique} à court terme
\end{itemize}
\end{column}
\begin{column}{0.48\textwidth}
\uqotitle{Demande immobilière :}
\begin{itemize}
    \item Nombre d'acheteurs potentiels
    \item Capacité financière : revenus, crédit, taux hypothécaires
    \item Croissance démographique
    \item \textbf{Plus élastique} à court terme
\end{itemize}
\end{column}
\end{columns}
\end{frame}

\begin{frame}{Courbes d'offre et de demande immobilière}
\begin{center}
\begin{tikzpicture}
\begin{axis}[
    width=10.5cm, height=6.4cm,
    xlabel={Quantité de propriétés ($Q$)},
    ylabel={Prix ($P$)},
    xmin=0, xmax=10,
    ymin=0, ymax=10,
    axis lines=left,
    xtick=\empty,
    ytick=\empty,
    clip=false,
]
% Courbe de demande
\addplot[uqoBleu, very thick, domain=1:9] {10 - x};
\node[uqoBleu, font=\bfseries] at (axis cs:9.3,1.5) {$D$};

% Courbe d'offre
\addplot[uqoRouge, very thick, domain=1:9] {1 + x};
\node[uqoRouge, font=\bfseries] at (axis cs:9.3,9.5) {$O$};

% Point d'équilibre
\addplot[mark=*, mark size=4pt, uqoOr] coordinates {(4.5,5.5)};
\node[uqoOr, font=\bfseries, above right] at (axis cs:4.5,5.5) {$E$ (équilibre)};

% Lignes pointillées
\addplot[dashed, uqoGris, thin] coordinates {(4.5,0) (4.5,5.5)};
\addplot[dashed, uqoGris, thin] coordinates {(0,5.5) (4.5,5.5)};

% Labels
\node[uqoGris, font=\small] at (axis cs:4.5,-0.5) {$Q^*$};
\node[uqoGris, font=\small] at (axis cs:-0.5,5.5) {$P^*$};
\end{axis}
\end{tikzpicture}
\end{center}
\begin{center}
\small Représentation schématique : le marché tend vers le point de rencontre de $O$ et $D$.
\end{center}
\end{frame}

\begin{frame}{L'équilibre du marché immobilier}
\begin{defbox}[Point d'équilibre]
Le \textbf{prix d'équilibre} ($P^*$) est celui auquel la quantité offerte est égale à la quantité demandée. C'est le prix vers lequel tend le marché en l'absence de perturbations externes.
\end{defbox}
\vspace{2mm}
\begin{itemize}
    \item À $P^*$, ni pénurie ni surplus : le marché « s'écoule » normalement
    \item Les marchés immobiliers sont \textbf{rarement} en équilibre parfait
    \item Les délais de vente et le ratio inscriptions/ventes révèlent l'état du marché
\end{itemize}
\end{frame}

\begin{frame}{Déséquilibres du marché}
\begin{columns}[T]
\begin{column}{0.48\textwidth}
\begin{importbox}[Excès de demande ($P < P^*$)]
\begin{itemize}
    \item Plus d'acheteurs que de vendeurs
    \item Surenchères, guerres d'offres
    \item Pression à la \textbf{hausse} sur les prix
\end{itemize}
\end{importbox}
\end{column}
\begin{column}{0.48\textwidth}
\begin{importbox}[Excès d'offre ($P > P^*$)]
\begin{itemize}
    \item Plus de vendeurs que d'acheteurs
    \item Délais de vente plus longs
    \item Pression à la \textbf{baisse} sur les prix
\end{itemize}
\end{importbox}
\end{column}
\end{columns}
\vspace{2mm}
\begin{itemize}
    \item Exemples pédagogiques : marché montréalais 2020--2022 (excès de demande); segment des condos montréalais 2017--2019 (excès d'offre localisé)
\end{itemize}
\end{frame}

\begin{frame}{Déplacements des courbes --- Illustration}
\begin{center}
\begin{tikzpicture}
\begin{axis}[
    width=10.8cm, height=6.1cm,
    xlabel={Quantité ($Q$)},
    ylabel={Prix ($P$)},
    xmin=0, xmax=10,
    ymin=0, ymax=10,
    axis lines=left,
    xtick=\empty,
    ytick=\empty,
    clip=false,
]
% Demande initiale
\addplot[uqoBleu, thick, domain=1:8] {9 - x};
\node[uqoBleu, font=\small] at (axis cs:8.5,1.5) {$D_1$};

% Demande déplacée (hausse)
\addplot[uqoBleu, thick, dashed, domain=2.5:9.5] {11.5 - x};
\node[uqoBleu, font=\small] at (axis cs:9.8,2.2) {$D_2$};

% Offre
\addplot[uqoRouge, very thick, domain=1:9] {1 + x};
\node[uqoRouge, font=\bfseries] at (axis cs:9.3,9.5) {$O$};

% Équilibre initial
\addplot[mark=*, mark size=3pt, uqoGris] coordinates {(4,5)};
\node[uqoGris, font=\scriptsize, below left] at (axis cs:4,5) {$E_1$};

% Nouvel équilibre
\addplot[mark=*, mark size=3pt, uqoOr] coordinates {(5.25,6.25)};
\node[uqoOr, font=\scriptsize, above right] at (axis cs:5.25,6.25) {$E_2$};

% Flèche de déplacement
\draw[->, very thick, uqoVert] (axis cs:6,3.5) -- (axis cs:7.5,3.5);
\node[uqoVert, font=\scriptsize] at (axis cs:6.75,4.1) {Hausse de la demande};
\end{axis}
\end{tikzpicture}
\end{center}
\begin{center}
\small Une hausse de la demande ($D_1 \rightarrow D_2$) déplace l'équilibre de $E_1$ à $E_2$ : prix et quantité augmentent.
\end{center}
\end{frame}

\begin{frame}{Facteurs de déplacement des courbes}
\begin{columns}[T]
\begin{column}{0.48\textwidth}
\uqotitle{Déplacent la demande :}
\begin{itemize}
    \item Taux d'intérêt (taux directeur : 2,25\,\% en 2026)
    \item Immigration et migration interne
    \item Croissance des revenus
    \item Confiance des consommateurs
\end{itemize}
\end{column}
\begin{column}{0.48\textwidth}
\uqotitle{Déplacent l'offre :}
\begin{itemize}
    \item Coûts de construction et de main-d'œuvre
    \item Disponibilité des terrains
    \item Réglementation et délais de permis
    \item Mises en chantier antérieures
\end{itemize}
\end{column}
\end{columns}
\vspace{2mm}
\begin{notebox}[Repère]
Taux directeur de la Banque du Canada : 2,25\,\%, maintenu le 15 juillet 2026.
\end{notebox}
\end{frame}

\begin{frame}{Élasticité de l'offre immobilière}
\begin{defbox}[Élasticité]
L'\textbf{élasticité} mesure la sensibilité de la quantité offerte (ou demandée) à une variation du prix. En immobilier, l'offre est généralement \textbf{inélastique} à court terme, car la construction prend du temps.
\end{defbox}
\vspace{2mm}
\begin{center}
\small
\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.2cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.9cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{5.4cm}@{}}
\toprule
\textbf{Horizon} & \textbf{Élasticité de l'offre} & \textbf{Conséquence} \\
\midrule
Court terme ($<$ 1 an) & Très inélastique & Les prix absorbent tout choc de demande \\
\addlinespace
Moyen terme (1--3 ans) & Modérément élastique & Les nouvelles constructions commencent \\
\addlinespace
Long terme ($>$ 3 ans) & Plus élastique & L'offre s'ajuste, les prix se stabilisent \\
\bottomrule
\end{tabular}
\end{center}
\end{frame}

\begin{frame}{Application au marché québécois}
\begin{exbox}[Exemple --- Marché de Gatineau, 2020--2025]
\begin{itemize}
    \item \textbf{Demande en hausse} : télétravail, migration Ontario $\rightarrow$ Québec, immigration
    \item \textbf{Offre limitée} : peu de terrains, délais de construction, pénurie de main-d'œuvre
    \item \textbf{Résultat} : hausse des prix de $\approx$ 40--50\,\% entre 2020 et 2022 (APCIQ)
    \item Pause du marché en 2023, puis \textbf{reprise graduelle} depuis 2024
    \item L'offre s'ajuste lentement $\rightarrow$ pression maintenue sur les prix
\end{itemize}
\end{exbox}
\end{frame}

\begin{frame}{Pertinence pour l'évaluateur}
\begin{importbox}[Analyse des conditions de marché]
L'évaluateur doit analyser les \textbf{conditions actuelles} d'offre et de demande dans le marché local pour déterminer si le marché est en équilibre, en hausse ou en baisse. Cette analyse influence directement la réconciliation de valeur.
\end{importbox}
\vspace{2mm}
\begin{notebox}[Implication de l'inélasticité]
L'inélasticité de l'offre à court terme explique pourquoi les prix immobiliers peuvent varier fortement en peu de temps.
\end{notebox}
\end{frame}

% ======================================================================
\section{Principe de substitution}
% ======================================================================

\begin{frame}{Le principe de substitution}
\begin{defbox}[Principe de substitution]
Un acheteur prudent et informé ne paiera pas plus pour un bien immobilier que le \textbf{coût d'acquisition d'un bien substitut} offrant une utilité équivalente, que ce soit par achat, construction ou location.
\end{defbox}
\vspace{2mm}
\uqotitle{Fondement :}
\begin{itemize}
    \item Rationalité économique de l'acheteur
    \item Existence d'\textbf{alternatives} sur le marché
    \item Fondement commun des trois méthodes d'évaluation
\end{itemize}
\end{frame}

\begin{frame}{Substitution et les trois méthodes d'évaluation}
\begin{center}
\begin{tikzpicture}
\node[uqocard, text width=3.8cm, minimum height=2.3cm] (comp) {
    \textbf{Comparaison}\\[3pt]
    \textbf{Acheter} un bien comparable existant
};
\node[uqocard, text width=3.8cm, minimum height=2.3cm, right=0.8cm of comp] (cout) {
    \textbf{Coût}\\[3pt]
    \textbf{Construire} un bien équivalent neuf
};
\node[uqocard, text width=3.8cm, minimum height=2.3cm, right=0.8cm of cout] (rev) {
    \textbf{Revenu}\\[3pt]
    \textbf{Investir} pour un rendement similaire
};
\node[above=0.45cm of cout, font=\normalsize\bfseries\color{uqoOr}]
    {Trois formes de substitution};
\end{tikzpicture}
\end{center}
\vspace{1mm}
\begin{notebox}[Principe unificateur]
Le principe de substitution est le \textbf{fondement commun} des trois méthodes d'évaluation. C'est le principe le plus important en évaluation immobilière.
\end{notebox}
\end{frame}

\begin{frame}{Substitution --- Exemples résidentiels}
\begin{exbox}[Exemple 1 --- Achat d'un comparable]
Une maison unifamiliale à Gatineau est offerte à 500~000~\$. Des maisons comparables du même quartier se vendent entre 430~000~\$ et 460~000~\$. Un acheteur rationnel ne paiera pas 500~000~\$ s'il peut acquérir un bien similaire pour moins cher.
\end{exbox}
\vspace{2mm}
\begin{exbox}[Exemple 2 --- Construction d'un équivalent]
Un terrain vaut 120~000~\$ et la construction d'une maison équivalente coûterait 350~000~\$, pour un total de 470~000~\$. Si une maison existante comparable est offerte à 520~000~\$, un acheteur rationnel pourrait choisir de construire.
\end{exbox}
\end{frame}

\begin{frame}{Substitution --- Exemple en immobilier à revenus}
\begin{exbox}[Exemple 3 --- Investissement équivalent]
Un immeuble à revenus à Sherbrooke génère un RNE de 60~000~\$. Si des immeubles comparables offrent un taux de capitalisation de 5,5\,\%, la valeur estimée serait $\approx$ 1~090~000~\$ ($60~000 / 0{,}055$).
\end{exbox}
\vspace{2mm}
\begin{notebox}[Lien avec la suite du cours]
Cette logique de capitalisation sera développée en détail aux séances 11 et 12 (méthode du revenu).
\end{notebox}
\end{frame}

% ======================================================================
\section{Principe de l'utilisation optimale}
% ======================================================================

\begin{frame}{L'utilisation optimale --- \textit{Highest and Best Use}}
\begin{defbox}[Utilisation optimale]
L'utilisation \textbf{raisonnablement probable} d'un bien immobilier qui est \textbf{légalement permise}, \textbf{physiquement possible}, \textbf{financièrement faisable} et qui produit la \textbf{valeur la plus élevée} (maximalement productive).
\end{defbox}
\vspace{2mm}
\begin{importbox}[Importance fondamentale]
\begin{itemize}
    \item \textbf{Préalable} à toute évaluation : elle détermine le type de valeur à estimer
    \item Elle guide le \textbf{choix des comparables}
    \item Elle s'analyse à deux niveaux : terrain vacant \textbf{et} terrain amélioré
    \item Exigence des normes de l'OEAQ et des normes USPAP
\end{itemize}
\end{importbox}
\end{frame}

\begin{frame}{Les quatre critères de l'utilisation optimale}
\begin{center}
\begin{tikzpicture}
\node[uqocard, text width=5.9cm, minimum height=1.75cm] (c1) at (0,0)
    {\textbf{1. Légalement permis}\\[2pt]Zonage, réglementation, servitudes, restrictions};
\node[uqocard, text width=5.9cm, minimum height=1.75cm] (c2) at (6.9,0)
    {\textbf{2. Physiquement possible}\\[2pt]Taille, forme, topographie, sol, accès, services};
\node[uqocard, text width=5.9cm, minimum height=1.75cm] (c3) at (0,-2.15)
    {\textbf{3. Financièrement faisable}\\[2pt]Revenus $>$ coûts, rendement acceptable};
\node[uqocard, text width=5.9cm, minimum height=1.75cm] (c4) at (6.9,-2.15)
    {\textbf{4. Maximalement productif}\\[2pt]Valeur résiduelle la plus élevée parmi les usages faisables};
\end{tikzpicture}
\end{center}
\vspace{1mm}
\begin{notebox}[Ordre séquentiel]
Les critères s'analysent \textbf{dans l'ordre}. Si un usage n'est pas légalement permis, il est inutile de vérifier s'il est physiquement possible.
\end{notebox}
\end{frame}

\begin{frame}{Analyse séquentielle --- Filtre des usages}
\begin{center}
\begin{tikzpicture}[node distance=0.3cm]
\node[uqostep] (s1) {\textbf{1. Légalement permis?} --- sinon : usage éliminé};
\node[uqostep, below=of s1] (s2) {\textbf{2. Physiquement possible?} --- sinon : usage éliminé};
\node[uqostep, below=of s2] (s3) {\textbf{3. Financièrement faisable?} --- sinon : usage éliminé};
\node[uqostep, below=of s3] (s4) {\textbf{4. Maximalement productif?} --- sinon : usage sous-optimal};
\node[uqostep, below=of s4, draw=uqoVert, fill=uqoVert!8, font=\small\bfseries] (s5)
    {Utilisation optimale retenue};

\draw[uqoarrow] (s1) -- node[right, font=\scriptsize\color{uqoVert}] {Oui} (s2);
\draw[uqoarrow] (s2) -- node[right, font=\scriptsize\color{uqoVert}] {Oui} (s3);
\draw[uqoarrow] (s3) -- node[right, font=\scriptsize\color{uqoVert}] {Oui} (s4);
\draw[uqoarrow] (s4) -- node[right, font=\scriptsize\color{uqoVert}] {Oui} (s5);
\end{tikzpicture}
\end{center}
\vspace{1mm}
\begin{center}
\small À chaque étape, les usages non conformes sont écartés; seul le meilleur usage survit au filtre.
\end{center}
\end{frame}

\begin{frame}{Critère 1 : Légalement permis}
\begin{defbox}[Légalement permis]
L'usage envisagé doit être \textbf{autorisé} par les lois, règlements et restrictions applicables au bien immobilier.
\end{defbox}
\vspace{2mm}
\uqotitle{Éléments à vérifier :}
\begin{itemize}
    \item Zonage municipal (résidentiel, commercial, mixte, industriel)
    \item Règlements d'urbanisme et schéma d'aménagement (MRC)
    \item Servitudes et droits de passage
    \item Restrictions publiées au Registre foncier
    \item Normes environnementales
\end{itemize}
\end{frame}

\begin{frame}{Critère 1 : Légalement permis --- Exemple}
\begin{exbox}[Exemple --- Zonage à Gatineau]
Un terrain zoné résidentiel unifamilial (R-1) à Gatineau ne peut légalement accueillir un immeuble de 12 logements, même si cela serait plus rentable. L'évaluateur doit vérifier le \textbf{règlement de zonage} en vigueur.
\end{exbox}
\vspace{2mm}
\begin{notebox}[Attention]
Un changement de zonage \textbf{probable} peut être considéré, mais il doit être raisonnablement anticipé et documenté.
\end{notebox}
\end{frame}

\begin{frame}{Critère 2 : Physiquement possible}
\begin{defbox}[Physiquement possible]
L'usage envisagé doit être \textbf{réalisable} compte tenu des caractéristiques physiques du terrain et de son environnement.
\end{defbox}
\vspace{2mm}
\begin{center}
\small
\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.2cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{9.2cm}@{}}
\toprule
\textbf{Caractéristique} & \textbf{Éléments d'analyse} \\
\midrule
Taille et forme & Superficie suffisante, dimensions adéquates, forme régulière \\
Topographie & Pente, niveau, drainage naturel, risque d'inondation \\
Sol et sous-sol & Capacité portante, contamination, nappe phréatique \\
Accès et desserte & Route, transport en commun, visibilité \\
Services publics & Aqueduc, égout, électricité, gaz, télécommunications \\
Environnement & Voisinage, nuisances, protection des milieux humides \\
\bottomrule
\end{tabular}
\end{center}
\end{frame}

\begin{frame}{Critère 3 : Financièrement faisable}
\begin{defbox}[Financièrement faisable]
Un usage est financièrement faisable si les \textbf{revenus anticipés} (ou la valeur marchande produite) sont supérieurs aux \textbf{coûts} de développement et d'exploitation, procurant un rendement acceptable sur l'investissement.
\end{defbox}
\vspace{2mm}
\begin{itemize}
    \item Comparer revenus anticipés et coûts totaux (terrain + construction)
    \item Vérifier que le \textbf{taux de rendement} atteint le seuil exigé par le marché
    \item Un usage peut être permis et possible, mais \uqoalert{non rentable}
\end{itemize}
\end{frame}

\begin{frame}{Critère 3 --- Exemple d'analyse de faisabilité}
\begin{exbox}[Exemple --- Deux usages potentiels d'un même terrain]
\begin{center}
\small
\begin{tabular}{@{}l r r@{}}
\toprule
\textbf{Élément} & \textbf{Usage A : 4-plex} & \textbf{Usage B : commercial} \\
\midrule
Valeur du terrain & 200~000~\$ & 200~000~\$ \\
Coût de construction & 600~000~\$ & 900~000~\$ \\
Coût total & 800~000~\$ & 1~100~000~\$ \\
Revenu net (RNE) & 52~000~\$ & 88~000~\$ \\
Taux de rendement & 6,5\,\% & 8,0\,\% \\
\textbf{Faisable?} & \textbf{Oui} & \textbf{Oui} \\
\bottomrule
\end{tabular}
\end{center}
\end{exbox}
\vspace{1mm}
\begin{center}
\small Les deux usages sont faisables : le critère 4 départagera le plus productif.
\end{center}
\end{frame}

\begin{frame}{Critère 4 : Maximalement productif}
\begin{defbox}[Maximalement productif]
Parmi les usages permis, possibles et faisables, l'usage \textbf{maximalement productif} est celui qui génère la \textbf{valeur résiduelle la plus élevée} attribuable au terrain.
\end{defbox}
\begin{exbox}[Exemple --- Comparaison des usages faisables]
\begin{center}
\small
\begin{tabular}{@{}l r r r@{}}
\toprule
\textbf{Élément} & \textbf{4-plex} & \textbf{Commercial} & \textbf{6-plex} \\
\midrule
Valeur totale estimée & 850~000~\$ & 1~150~000~\$ & 1~050~000~\$ \\
Coût de construction & 600~000~\$ & 900~000~\$ & 780~000~\$ \\
\textbf{Valeur résiduelle du terrain} & \textbf{250~000~\$} & \textbf{250~000~\$} & \textbf{270~000~\$} \\
\bottomrule
\end{tabular}
\end{center}
Le \textbf{6-plex} produit la valeur résiduelle la plus élevée $\rightarrow$ \uqohighlight{utilisation optimale}.
\end{exbox}
\end{frame}

\begin{frame}{Terrain vacant vs terrain amélioré}
\begin{columns}[T]
\begin{column}{0.48\textwidth}
\begin{defbox}[Analyse du terrain vacant]
\begin{itemize}
    \item Quel serait le meilleur usage si le terrain était vacant?
    \item Détermine la \textbf{valeur du terrain}
    \item Utile pour la méthode du coût
\end{itemize}
\end{defbox}
\end{column}
\begin{column}{0.48\textwidth}
\begin{defbox}[Analyse du terrain amélioré]
\begin{itemize}
    \item L'usage actuel est-il optimal?
    \item Rénover, convertir, démolir ou conserver?
    \item Les améliorations ajoutent-elles de la valeur?
\end{itemize}
\end{defbox}
\end{column}
\end{columns}
\end{frame}

\begin{frame}{Terrain amélioré --- Exemple}
\begin{exbox}[Exemple --- Bungalow en zone de haute densité]
Un bungalow des années 1960 sur un terrain zoné haute densité au centre-ville de Gatineau. Le terrain vaut 300~000~\$; le bungalow ajoute peu de valeur. L'utilisation optimale du terrain amélioré pourrait être la \textbf{démolition et reconstruction} en immeuble à logements.
\end{exbox}
\vspace{2mm}
\begin{notebox}[Question clé]
Garder, modifier ou remplacer? La réponse dépend de la contribution des améliorations à la valeur totale.
\end{notebox}
\end{frame}

% ======================================================================
\section{Principe d'anticipation et de changement}
% ======================================================================

\begin{frame}{Le principe d'anticipation}
\begin{defbox}[Principe d'anticipation]
La valeur d'un bien immobilier est fonction des \textbf{bénéfices futurs anticipés} (revenus, jouissance, plus-value) que le propriétaire s'attend à en retirer. La valeur est tournée vers l'\textbf{avenir}, pas vers le passé.
\end{defbox}
\vspace{2mm}
\uqotitle{Bénéfices anticipés :}
\begin{itemize}
    \item Revenus de location futurs
    \item Plus-value à la revente
    \item Jouissance personnelle (propriétaire-occupant)
    \item Avantages fiscaux
    \item Potentiel de développement
\end{itemize}
\end{frame}

\begin{frame}{Anticipation --- Lien avec la méthode du revenu}
\begin{importbox}[La méthode du revenu repose directement sur ce principe]
\begin{itemize}
    \item Capitalisation des revenus futurs
    \item Actualisation des flux monétaires (DCF)
    \item $V = \dfrac{RNE}{r}$ (capitalisation directe)
\end{itemize}
\end{importbox}
\vspace{2mm}
\begin{notebox}[À venir]
Ces techniques seront approfondies aux séances 11 et 12.
\end{notebox}
\end{frame}

\begin{frame}{Le principe de changement}
\begin{defbox}[Principe de changement]
Les conditions du marché immobilier sont en \textbf{constante évolution}. La valeur d'un bien reflète les conditions existantes et anticipées à une \textbf{date précise}. Les forces qui influencent la valeur changent continuellement.
\end{defbox}
\vspace{2mm}
\begin{itemize}
    \item Aucune valeur n'est \textbf{permanente} : elle est datée
    \item Les quartiers et les propriétés suivent un \textbf{cycle de vie}
    \item L'évaluateur doit repérer les tendances et la phase du cycle
\end{itemize}
\end{frame}

\begin{frame}{Le cycle de vie d'un quartier}
\begin{center}
\begin{tikzpicture}[node distance=0.5cm]
\node[uqocard, text width=2.5cm, minimum height=1.5cm] (p1)
    {\textbf{Croissance}\\[2pt]\small Développement, expansion};
\node[uqocard, text width=2.5cm, minimum height=1.5cm, right=of p1] (p2)
    {\textbf{Stabilité}\\[2pt]\small Équilibre, maturité};
\node[uqocard, text width=2.5cm, minimum height=1.5cm, right=of p2] (p3)
    {\textbf{Déclin}\\[2pt]\small Vieillissement, obsolescence};
\node[uqocard, text width=2.5cm, minimum height=1.5cm, right=of p3] (p4)
    {\textbf{Renouveau}\\[2pt]\small Revitalisation, reconversion};

\draw[uqoarrow, very thick, uqoOr] (p1) -- (p2);
\draw[uqoarrow, very thick, uqoOr] (p2) -- (p3);
\draw[uqoarrow, very thick, uqoOr] (p3) -- (p4);
\draw[uqoarrow, very thick, uqoOr, bend left=25] (p4.south) to (p1.south);
\end{tikzpicture}
\end{center}
\vspace{2mm}
\begin{notebox}[Cycle de vie immobilier]
Tout quartier, toute propriété traverse ces phases. L'évaluateur doit identifier la \textbf{phase actuelle} pour anticiper l'évolution de la valeur.
\end{notebox}
\end{frame}

\begin{frame}{Les cycles immobiliers au Québec --- Illustration schématique}
\begin{center}
\begin{tikzpicture}
\begin{axis}[
    width=12.6cm, height=4.55cm,
    xlabel={Année},
    ylabel={Indice de prix (2000 = 100)},
    xmin=2000, xmax=2026,
    ymin=80, ymax=330,
    xtick={2000,2005,2010,2015,2020,2025},
    x tick label style={/pgf/number format/1000 sep=},
    grid=major, grid style={dashed, gray!30},
    line width=1.5pt,
    mark size=1.8pt,
]
\addplot[uqoBleu, mark=*] coordinates {
    (2000,100) (2002,110) (2004,130) (2006,155) (2008,170) (2010,195)
    (2012,215) (2014,225) (2016,235) (2018,250) (2020,275) (2022,310)
    (2024,295) (2025,300) (2026,305)
};

% Annotations
\node[uqoVert, font=\tiny, above] at (axis cs:2005,140) {Expansion};
\node[uqoOr, font=\tiny, above] at (axis cs:2014,235) {Stabilisation};
\node[uqoRouge, font=\tiny, above] at (axis cs:2021,290) {Surchauffe};
\end{axis}
\end{tikzpicture}
\end{center}
\begin{notebox}[Lecture]
Illustration schématique de la trajectoire des prix résidentiels au Québec : expansion des années 2000, poussée 2020--2022, pause en 2023, reprise graduelle depuis 2024.
\end{notebox}
\end{frame}

\begin{frame}{L'évaluation : une photographie datée}
\begin{importbox}[Implication pour l'évaluateur]
L'évaluation est une \textbf{photographie} du marché à une date donnée. L'évaluateur doit identifier les tendances, mais sa conclusion reflète la valeur à la \textbf{date effective} de l'évaluation.
\end{importbox}
\vspace{2mm}
\begin{itemize}
    \item La \textbf{date effective} est toujours précisée dans le rapport
    \item Une même propriété peut avoir des valeurs différentes à des dates différentes
    \item Les comparables doivent refléter les conditions de marché à cette date
\end{itemize}
\end{frame}

\begin{frame}{Facteurs de changement --- Économie et démographie}
\begin{columns}[T]
\begin{column}{0.48\textwidth}
\uqotitle{Facteurs économiques :}
\begin{itemize}
    \item Taux d'intérêt et politique monétaire
    \item Emploi et revenus des ménages
    \item Inflation et pouvoir d'achat
    \item PIB et croissance économique
\end{itemize}
\end{column}
\begin{column}{0.48\textwidth}
\uqotitle{Facteurs démographiques :}
\begin{itemize}
    \item Croissance de la population
    \item Immigration et migration interne
    \item Vieillissement de la population
    \item Taille des ménages
\end{itemize}
\end{column}
\end{columns}
\end{frame}

\begin{frame}{Facteurs de changement --- Gouvernements, technologie, société}
\begin{columns}[T]
\begin{column}{0.48\textwidth}
\uqotitle{Facteurs gouvernementaux :}
\begin{itemize}
    \item Changements de zonage
    \item Nouvelles réglementations
    \item Politiques fiscales
    \item Investissements publics (transport, infrastructures)
\end{itemize}
\end{column}
\begin{column}{0.48\textwidth}
\uqotitle{Facteurs technologiques et sociaux :}
\begin{itemize}
    \item Télétravail (post-COVID)
    \item Commerce en ligne (impact sur le commercial)
    \item Préférences de vie (urbanisation, banlieue)
    \item Développement durable
\end{itemize}
\end{column}
\end{columns}
\end{frame}

% ======================================================================
\section{Autres principes économiques applicables}
% ======================================================================

\begin{frame}{Principe de contribution}
\begin{defbox}[Principe de contribution]
La valeur d'une composante d'un bien immobilier se mesure par sa \textbf{contribution à la valeur totale} du bien, et non par son coût de construction ou d'installation.
\end{defbox}
\vspace{2mm}
\begin{exbox}[Exemple --- Garage double à Gatineau]
\begin{itemize}
    \item Coût de construction : 45~000~\$
    \item Augmentation de valeur : 35~000~\$
    \item Contribution $<$ coût $\rightarrow$ \textbf{non rentable} du point de vue de l'investissement
\end{itemize}
\end{exbox}
\end{frame}

\begin{frame}{Contribution --- Suramélioration}
\begin{exbox}[Exemple --- Piscine creusée chauffée]
\begin{itemize}
    \item Coût d'installation : 80~000~\$
    \item Augmentation de valeur : 20~000~\$
    \item Contribution $\ll$ coût $\rightarrow$ \textbf{suréquipement} (\textit{superadequacy})
\end{itemize}
\end{exbox}
\vspace{2mm}
\begin{notebox}[Application en évaluation]
L'évaluateur analyse la contribution de chaque composante, non son coût. C'est la base des \textbf{ajustements} dans la méthode de comparaison.
\end{notebox}
\end{frame}

\begin{frame}{Principe de conformité}
\begin{defbox}[Principe de conformité]
Un bien immobilier atteint sa \textbf{valeur maximale} lorsqu'il est situé dans un environnement où les usages sont \textbf{homogènes et compatibles}. La conformité au voisinage favorise la stabilité et la croissance de la valeur.
\end{defbox}
\vspace{2mm}
\begin{itemize}
    \item L'homogénéité du voisinage \textbf{rassure} le marché
    \item Le zonage vise justement à maintenir cette compatibilité des usages
    \item Deux effets dérivés : \textbf{progression} et \textbf{régression}
\end{itemize}
\end{frame}

\begin{frame}{Conformité --- Progression et régression}
\begin{columns}[T]
\begin{column}{0.48\textwidth}
\begin{importbox}[Progression]
\raggedright
Un bien \textbf{inférieur} bénéficie de la valeur des biens supérieurs environnants.\par\vspace{4pt}
Exemple : une petite maison dans un quartier de grandes résidences voit sa valeur \textbf{augmenter}.
\end{importbox}
\end{column}
\begin{column}{0.48\textwidth}
\begin{importbox}[Régression]
\raggedright
Un bien \textbf{supérieur} voit sa valeur diminuer par la présence de biens inférieurs environnants.\par\vspace{4pt}
Exemple : une maison luxueuse dans un quartier modeste vaut \textbf{moins} que dans un quartier haut de gamme.
\end{importbox}
\end{column}
\end{columns}
\end{frame}

\begin{frame}{Principe d'équilibre}
\begin{defbox}[Principe d'équilibre]
La valeur maximale est atteinte lorsqu'il y a un \textbf{équilibre optimal} entre les quatre agents de production immobilière : le \textbf{terrain}, le \textbf{travail} (main-d'œuvre), le \textbf{capital} et la \textbf{gestion} (coordination).
\end{defbox}
\vspace{2mm}
\begin{itemize}
    \item Trop ou trop peu d'un agent $\rightarrow$ perte de valeur
    \item Exemple : bâtiment trop coûteux (capital) pour son terrain
    \item Principe étroitement lié à la \textbf{méthode du coût}
\end{itemize}
\end{frame}

\begin{frame}{Les quatre agents de production immobilière}
\begin{center}
\begin{tikzpicture}
\node[uqocard, text width=5.9cm, minimum height=1.6cm] (a1) at (0,0)
    {\textbf{Terrain}\\[2pt]Localisation, superficie};
\node[uqocard, text width=5.9cm, minimum height=1.6cm] (a2) at (6.9,0)
    {\textbf{Travail}\\[2pt]Main-d'œuvre, construction};
\node[uqocard, text width=5.9cm, minimum height=1.6cm] (a3) at (0,-2)
    {\textbf{Capital}\\[2pt]Investissement, financement};
\node[uqocard, text width=5.9cm, minimum height=1.6cm] (a4) at (6.9,-2)
    {\textbf{Gestion}\\[2pt]Coordination, entrepreneuriat};
\end{tikzpicture}
\end{center}
\vspace{1mm}
\begin{center}
\small La valeur maximale exige un dosage optimal de ces quatre agents.
\end{center}
\end{frame}

\begin{frame}{Principe des rendements décroissants}
\begin{defbox}[Rendements décroissants (rendements marginaux)]
Au-delà d'un certain point, des investissements additionnels dans un bien immobilier produisent des \textbf{augmentations de valeur de plus en plus faibles}, puis éventuellement des rendements négatifs (suréquipement).
\end{defbox}
\begin{center}
\begin{tikzpicture}
\begin{axis}[
    width=9.6cm, height=4.6cm,
    xlabel={Investissement additionnel (\$)},
    ylabel={Valeur totale du bien (\$)},
    xmin=0, xmax=10,
    ymin=0, ymax=10,
    axis lines=left,
    xtick=\empty,
    ytick=\empty,
    clip=false,
]
% Courbe de valeur
\addplot[uqoBleu, very thick, domain=0:9, samples=50] {-0.12*x^2 + 1.9*x + 1};

% Zone optimale
\draw[uqoVert, very thick, dashed] (axis cs:7.9,0) -- (axis cs:7.9,8.55);
\node[uqoVert, font=\scriptsize, above] at (axis cs:7.9,8.7) {Point optimal};

% Zones annotées
\node[uqoVert, font=\scriptsize, align=center] at (axis cs:3,2.5) {Rendements\\croissants};
\node[uqoOr, font=\scriptsize, align=center] at (axis cs:6,4) {Rendements\\décroissants};
\node[uqoRouge, font=\scriptsize, align=center] at (axis cs:9.2,6) {Sur-\\équipement};
\end{axis}
\end{tikzpicture}
\end{center}
\end{frame}

\begin{frame}{Principe des externalités}
\begin{defbox}[Principe des externalités]
La valeur d'un bien immobilier est influencée par des facteurs \textbf{extérieurs} au bien lui-même. Ces externalités peuvent être \textbf{positives} (augmenter la valeur) ou \textbf{négatives} (diminuer la valeur).
\end{defbox}
\vspace{2mm}
\begin{notebox}[Rôle de l'évaluateur]
Identifier et \textbf{quantifier} l'impact des externalités sur la valeur, en s'appuyant sur des données de marché (ventes comparables affectées vs non affectées).
\end{notebox}
\end{frame}

\begin{frame}{Externalités --- Exemples}
\begin{columns}[T]
\begin{column}{0.48\textwidth}
\begin{exbox}[Externalités positives]
\begin{itemize}
    \item Nouveau parc ou espace vert
    \item Transport en commun (Rapibus, STO)
    \item École ou centre de services
    \item Développement commercial de qualité
\end{itemize}
\end{exbox}
\end{column}
\begin{column}{0.48\textwidth}
\begin{importbox}[Externalités négatives]
\begin{itemize}
    \item Site contaminé à proximité
    \item Bruit (autoroute, aéroport)
    \item Dépotoir ou industrie polluante
    \item Ligne à haute tension, tour de télécommunication
\end{itemize}
\end{importbox}
\end{column}
\end{columns}
\vspace{2mm}
\begin{itemize}
    \item L'amélioration des infrastructures publiques agit aussi comme externalité positive
\end{itemize}
\end{frame}

\begin{frame}{Principe de la concurrence}
\begin{defbox}[Principe de la concurrence]
Lorsque les \textbf{profits} dans un segment du marché immobilier sont élevés, ils attirent de nouveaux développeurs et investisseurs, ce qui \textbf{augmente l'offre} et finit par réduire les profits et stabiliser les prix.
\end{defbox}
\vspace{2mm}
\begin{notebox}[Application]
L'évaluateur doit surveiller les projets de développement en cours et approuvés pour anticiper les changements d'offre dans le marché.
\end{notebox}
\end{frame}

\begin{frame}{Concurrence --- Exemple pédagogique}
\begin{exbox}[Exemple pédagogique --- Condos de luxe à Montréal]
\begin{enumerate}
    \item 2015--2018 : profits élevés dans les condos de luxe au centre-ville
    \item 2018--2020 : nombreux projets lancés, offre en forte hausse
    \item 2020--2022 : surplus de condos dans certains secteurs, ralentissement des ventes
    \item Résultat : baisse des prix dans le segment surdesservi
\end{enumerate}
\end{exbox}
\vspace{2mm}
\begin{itemize}
    \item Chronologie stylisée pour illustrer le mécanisme concurrentiel
\end{itemize}
\end{frame}

\begin{frame}{Synthèse des principes fondamentaux (1/2)}
\begin{center}
\small
\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.2cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{5.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.9cm}@{}}
\toprule
\textbf{Principe} & \textbf{Énoncé clé} & \textbf{Méthode liée} \\
\midrule
Offre et demande & Interaction entre acheteurs et vendeurs & Toutes les méthodes \\
\addlinespace
Substitution & Ne pas payer plus qu'un substitut équivalent & Comparaison, coût, revenu \\
\addlinespace
Utilisation optimale & Usage le plus productif parmi ceux permis & Préalable à toute évaluation \\
\addlinespace
Anticipation & Valeur = bénéfices futurs & Revenu (DCF) \\
\addlinespace
Changement & Les marchés évoluent constamment & Analyse de marché \\
\bottomrule
\end{tabular}
\end{center}
\end{frame}

\begin{frame}{Synthèse des principes fondamentaux (2/2)}
\begin{center}
\small
\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.2cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{5.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.9cm}@{}}
\toprule
\textbf{Principe} & \textbf{Énoncé clé} & \textbf{Méthode liée} \\
\midrule
Contribution & Valeur ajoutée $\neq$ coût & Comparaison, coût \\
\addlinespace
Conformité & Homogénéité du voisinage & Comparaison \\
\addlinespace
Équilibre & Équilibre des facteurs de production & Coût \\
\addlinespace
Rendements décroissants & Suraméliorer réduit le rendement & Coût \\
\addlinespace
Externalités & Facteurs externes au bien & Comparaison \\
\bottomrule
\end{tabular}
\end{center}
\end{frame}

% ======================================================================
\section{Résumé et préparation}
% ======================================================================

\begin{frame}{Résumé de la séance}
\begin{enumerate}
    \item L'\textbf{offre et la demande} déterminent les prix; l'offre est inélastique à court terme
    \item Le \textbf{principe de substitution} est le fondement des trois méthodes
    \item L'\textbf{utilisation optimale} est un préalable à toute évaluation (4 critères séquentiels)
    \item L'\textbf{anticipation} oriente la valeur vers le futur; le \textbf{changement} la rend datée
    \item Principes complémentaires : contribution, conformité, équilibre, rendements décroissants, externalités, concurrence
\end{enumerate}
\end{frame}

\begin{frame}{Pour la prochaine séance}
\begin{itemize}
    \item Lecture : \textit{The Appraisal of Real Estate}, chapitres 3--4
    \item Revoir les concepts de \textbf{valeur marchande}
    \item Exercice : identifier l'utilisation optimale d'un terrain de votre quartier
    \item Réflexion : quelle est la différence entre \textbf{valeur}, \textbf{prix} et \textbf{coût}?
\end{itemize}
\end{frame}

\begin{frame}{Questions?}
\contactslide[Prochaine séance : La valeur --- Concepts et types]
\end{frame}

% ======================================================================
\begin{frame}[allowframebreaks]{Références}
\nocite{appraisal2020,appraisalCdn,oeaqNormes,cuspap2026,uspap2024,ccq,rattermann2020,desrosiers2008,schl2025,apciq2026}
\printbibliography[heading=none]
\end{frame}

\end{document}
