% ==============================================================================
% Séance 4 : La valeur : concepts et types
% IMM1003 — Éléments d'évaluation immobilière
% Université du Québec en Outaouais (UQO)
% Enseignant : Simon-Pierre Boucher — simon-pierre.boucher@uqo.ca
% © 2026 Simon-Pierre Boucher
% ==============================================================================
\documentclass[aspectratio=169,11pt]{beamer}
\usepackage{uqo-style}

\title[IMM1003 --- Séance 4]{Séance 4 : La valeur --- Concepts et types}
\subtitle{IMM1003 --- Éléments d'évaluation immobilière}
\author[S.-P. Boucher]{Simon-Pierre Boucher}
\institute[UQO]{Professeur --- Département des sciences administratives, Université du Québec en Outaouais}
\date{Automne 2026}

\begin{document}

% --- Page titre ---
\begin{frame}[plain,noframenumbering]
\titlepage
\end{frame}

% --- Plan de la séance ---
\begin{frame}{Plan de la séance}
\tableofcontents
\end{frame}

% ======================================================================
\section{Définition de la valeur marchande}
% ======================================================================

\begin{frame}{Qu'est-ce que la valeur marchande?}
\begin{defbox}[Valeur marchande --- Définition OEAQ]
Le prix le plus probable qu'un bien immobilier devrait atteindre dans un marché \textbf{ouvert et concurrentiel}, sous toutes les conditions requises pour une transaction équitable, l'acheteur et le vendeur agissant chacun de manière \textbf{prudente, informée et sans contrainte}, et en supposant que le prix n'est pas affecté par un financement ou une condition de vente particulière.
\end{defbox}
\vspace{2mm}
\begin{itemize}
    \item Une \textbf{opinion motivée}, non un fait observé
    \item Toujours rattachée à une \textbf{date d'évaluation} précise
    \item Point de référence de la plupart des mandats d'évaluation
\end{itemize}
\end{frame}

\begin{frame}{Conditions essentielles de la valeur marchande}
\begin{importbox}[Conditions essentielles]
\begin{itemize}
    \item Acheteur et vendeur \textbf{bien informés} et agissant dans leur intérêt
    \item \textbf{Délai raisonnable} de mise en marché
    \item \textbf{Aucune contrainte} anormale sur les parties
    \item Paiement en \textbf{argent comptant} ou équivalent
    \item Prix non influencé par un financement ou une concession spéciale
\end{itemize}
\end{importbox}
\end{frame}

\begin{frame}{Définitions comparées de la valeur marchande (1/2)}
\begin{defbox}[OEAQ]
Prix le plus probable, marché ouvert et concurrentiel, parties prudentes et informées, sans contrainte, délai de mise en marché raisonnable.
\end{defbox}
\vspace{2mm}
\begin{defbox}[USPAP / CUSPAP]
\og The most probable price which a property should bring in a competitive and open market, as of a specified date\ldots{} \fg{} --- accent sur la \textbf{date précise} et le \textbf{marché concurrentiel}.
\end{defbox}
\end{frame}

\begin{frame}{Définitions comparées de la valeur marchande (2/2)}
\begin{defbox}[IVS (IVSC)]
\og The estimated amount for which an asset should exchange on the valuation date between a willing buyer and a willing seller in an arm's length transaction\ldots{} \fg{} --- transaction \textbf{sans lien de dépendance}.
\end{defbox}
\vspace{2mm}
\begin{defbox}[Loi sur la fiscalité municipale (art.~43 LFM)]
\og Valeur réelle \fg{} : la valeur d'échange sur un marché \textbf{libre et ouvert} à la concurrence --- le prix le plus probable d'une vente de gré à gré.
\end{defbox}
\vspace{2mm}
\small\textit{Le Code civil du Québec, lui, ne définit pas la valeur marchande : la notion est précisée par la jurisprudence et la doctrine.}
\end{frame}

\begin{frame}{Éléments constitutifs de la valeur marchande}
\begin{center}
\begin{tikzpicture}[
    central/.style={rectangle, rounded corners, draw=uqoOr, fill=uqoOr,
        text width=5cm, minimum height=1cm, text centered, font=\small\bfseries,
        text=white},
]
\node[central] (vm) {VALEUR MARCHANDE};
\node[uqocard, text width=3.5cm, minimum height=0.75cm, above left=0.6cm and 0.1cm of vm] (e1) {Utilité du bien};
\node[uqocard, text width=3.5cm, minimum height=0.75cm, above right=0.6cm and 0.1cm of vm] (e2) {Rareté relative};
\node[uqocard, text width=3.5cm, minimum height=0.75cm, below left=0.6cm and 0.1cm of vm] (e3) {Désir d'acquisition};
\node[uqocard, text width=3.5cm, minimum height=0.75cm, below right=0.6cm and 0.1cm of vm] (e4) {Pouvoir d'achat};

\draw[uqoarrow] (e1) -- (vm);
\draw[uqoarrow] (e2) -- (vm);
\draw[uqoarrow] (e3) -- (vm);
\draw[uqoarrow] (e4) -- (vm);
\end{tikzpicture}
\end{center}
\begin{notebox}[Les quatre conditions de la valeur]
Pour qu'un bien ait une valeur marchande, les quatre conditions doivent être réunies simultanément : \textbf{utilité}, \textbf{rareté}, \textbf{désir} et \textbf{pouvoir d'achat effectif}.
\end{notebox}
\end{frame}

\begin{frame}{Hypothèses sous-jacentes à la valeur marchande}
\uqotitle{Hypothèses du marché :}
\begin{enumerate}
    \item \textbf{Transaction hypothétique} --- pas une transaction réelle
    \item \textbf{Date précise} --- la valeur est datée
    \item \textbf{Acheteur typique} --- pas un acheteur spécifique
    \item \textbf{Mise en marché adéquate} --- délai et publicité suffisants
    \item \textbf{Conditions normales} de marché
\end{enumerate}
\end{frame}

\begin{frame}{Ce que la valeur marchande n'est pas}
\begin{itemize}
    \item Ce n'est \textbf{pas} le prix demandé
    \item Ce n'est \textbf{pas} le prix payé
    \item Ce n'est \textbf{pas} la valeur au rôle
    \item Ce n'est \textbf{pas} le coût de construction
    \item Ce n'est \textbf{pas} la valeur d'assurance
    \item Ce n'est \textbf{pas} la valeur pour un investisseur spécifique
\end{itemize}
\end{frame}

\begin{frame}{Un même bien, plusieurs chiffres}
\begin{exbox}[Exemple --- Secteur Hull, Gatineau]
\begin{itemize}
    \item Valeur au rôle : 320~000~\$
    \item Prix payé : 465~000~\$
    \item Valeur d'assurance : 280~000~\$
    \item Valeur marchande estimée : 450~000~\$
\end{itemize}
\textbf{Quatre chiffres différents} pour le même bien --- chacun répond à une question différente.
\end{exbox}
\end{frame}

% ======================================================================
\section{Autres types de valeurs}
% ======================================================================

\begin{frame}{Panorama des types de valeurs}
\begin{center}
\begin{tikzpicture}[
    main/.style={rectangle, rounded corners=6pt, draw=uqoOr, fill=uqoOr, text=white,
        text width=6.2cm, minimum height=0.95cm, text centered, font=\small\bfseries},
    tcard/.style={uqocard, text width=3.6cm, minimum height=0.95cm},
]
\node[main] (vm) {Valeur marchande (référence)};
\node[tcard, below=0.55cm of vm] (vf) {Valeur fiscale};
\node[tcard, left=0.45cm of vf] (va) {Valeur d'assurance};
\node[tcard, right=0.45cm of vf] (vl) {Valeur liquidative};
\node[tcard, below=0.45cm of vf] (vu) {Valeur d'utilisation};
\node[tcard, left=0.45cm of vu] (vi) {Valeur d'investissement};
\node[tcard, right=0.45cm of vu] (vh) {Valeur hypothécaire};
\end{tikzpicture}
\end{center}
\vspace{1mm}
\begin{notebox}[Précision]
Chaque type de valeur répond à un \textbf{besoin spécifique}. L'évaluateur doit identifier le type de valeur requis \textbf{dès le début} du mandat.
\end{notebox}
\end{frame}

\begin{frame}{Valeur d'assurance}
\begin{defbox}[Valeur d'assurance]
Le \textbf{coût de remplacement} ou de \textbf{reconstruction} des améliorations (bâtiments) uniquement, à neuf, en cas de sinistre. Elle \textbf{exclut} le terrain, car celui-ci n'est pas détruit par un incendie ou une catastrophe.
\end{defbox}
\vspace{2mm}
\uqotitle{Caractéristiques :}
\begin{itemize}
    \item Basée sur le \textbf{coût de construction}
    \item Exclut la valeur du terrain
    \item Coût de remplacement (qualité équivalente) ou coût de reproduction (identique)
    \item Inclut les frais accessoires (plans, permis, honoraires)
\end{itemize}
\end{frame}

\begin{frame}{Valeur d'assurance --- Exemple}
\begin{exbox}[Exemple --- Secteur Aylmer, Gatineau]
\begin{itemize}
    \item Valeur marchande : 520~000~\$
    \item Valeur du terrain : 180~000~\$
    \item Valeur d'assurance (bâtiment) : 400~000~\$
\end{itemize}
\end{exbox}
\vspace{2mm}
\begin{notebox}[À noter]
La valeur d'assurance peut être \textbf{supérieure} à la valeur marchande attribuable au bâtiment, en raison du coût de reconstruction à neuf.
\end{notebox}
\end{frame}

\begin{frame}{Valeur fiscale (valeur au rôle d'évaluation)}
\begin{defbox}[Valeur fiscale]
La \textbf{valeur réelle} d'un immeuble inscrite au \textbf{rôle d'évaluation foncière} municipal, servant de base au calcul des taxes foncières. Au Québec, elle est établie selon la Loi sur la fiscalité municipale (LFM, art.~43).
\end{defbox}
\vspace{2mm}
\uqotitle{Caractéristiques au Québec :}
\begin{itemize}
    \item Rôle \textbf{triennal} (3 ans) --- p.~ex. rôle 2026--2027--2028
    \item Date de référence : \textbf{18 mois} avant l'entrée en vigueur (1\ier{} juillet 2024 pour un rôle 2026)
    \item Évaluation de masse (pas individuelle)
    \item Comprend terrain + bâtiment
    \item Droit de contestation (TAFQ)
\end{itemize}
\end{frame}

\begin{frame}{Valeur fiscale --- Calcul des taxes foncières}
\begin{exbox}[Exemple illustratif]
\begin{itemize}
    \item Valeur au rôle : 380~000~\$ (rôle 2026--2027--2028, valeurs au 1\ier{} juillet 2024)
    \item Taux \textbf{illustratif hypothétique} : 1,1\,\% (taux fictif à des fins pédagogiques)
    \item Taxes foncières : $380~000 \times 0{,}011 = 4~180~\$$/an
\end{itemize}
\end{exbox}
\vspace{2mm}
\begin{notebox}[Décalage fréquent]
Depuis 2024, Gatineau applique des taux \textbf{par unité de voisinage} : il n'existe plus un taux résidentiel unique. Par ailleurs, la valeur au rôle peut différer significativement de la valeur marchande, surtout en période de hausse rapide des prix.
\end{notebox}
\end{frame}

\begin{frame}{Valeur liquidative (valeur de liquidation)}
\begin{defbox}[Valeur liquidative]
Le prix qu'un bien immobilier est susceptible d'atteindre lors d'une \textbf{vente forcée}, dans un \textbf{délai restreint}, souvent dans le cadre d'une faillite, d'une saisie hypothécaire ou d'une succession urgente.
\end{defbox}
\vspace{2mm}
\uqotitle{Caractéristiques :}
\begin{itemize}
    \item Généralement \textbf{inférieure} à la valeur marchande
    \item Délai de vente \textbf{réduit} (souvent $<$ 90 jours)
    \item Vendeur sous \textbf{contrainte}, mise en marché \textbf{limitée}
    \item Décote typique : 15--35\,\% selon le contexte
\end{itemize}
\end{frame}

\begin{frame}{Valeur liquidative --- Contextes et exemple}
\uqotitle{Contextes d'utilisation :}
\begin{itemize}
    \item Saisie hypothécaire (prêteur)
    \item Faillite (syndic)
    \item Succession --- liquidation rapide
    \item Vente sous contrôle de justice
    \item Garantie bancaire (scénario pessimiste)
\end{itemize}
\vspace{2mm}
\begin{exbox}[Exemple]
Valeur marchande d'un triplex : 750~000~\$. Valeur liquidative estimée (vente forcée, 60 jours) : $\approx$ 550~000 -- 620~000~\$ (décote de 17--27\,\%).
\end{exbox}
\end{frame}

\begin{frame}{Valeur d'investissement}
\begin{defbox}[Valeur d'investissement]
La valeur d'un bien immobilier pour un \textbf{investisseur spécifique}, fondée sur ses critères personnels de rendement, sa situation fiscale, son financement et ses objectifs. Elle est \textbf{subjective} et peut différer de la valeur marchande.
\end{defbox}
\vspace{2mm}
\uqotitle{Facteurs spécifiques à l'investisseur :}
\begin{itemize}
    \item Taux de rendement exigé
    \item Structure de financement propre
    \item Taux d'imposition personnel
    \item Horizon d'investissement
    \item Synergies avec d'autres actifs
\end{itemize}
\end{frame}

\begin{frame}{Valeur d'investissement vs valeur marchande}
\begin{exbox}[Exemple --- Immeuble à revenus, Sherbrooke]
\begin{itemize}
    \item Valeur marchande : 1~200~000~\$
    \item Investisseur A (taux exigé 4,5\,\%) : valeur d'investissement de 1~330~000~\$
    \item Investisseur B (taux exigé 6,5\,\%) : valeur d'investissement de 920~000~\$
\end{itemize}
\end{exbox}
\vspace{2mm}
\begin{notebox}[Condition de transaction]
La transaction se réalise généralement lorsque la valeur d'investissement de l'acheteur est $\geq$ la valeur marchande.
\end{notebox}
\end{frame}

\begin{frame}{Valeur d'utilisation}
\begin{defbox}[Valeur d'utilisation]
La valeur d'un bien pour un \textbf{usage spécifique}, qui peut être différent de l'utilisation optimale du marché. Applicable aux biens à usage unique ou spécialisé.
\end{defbox}
\vspace{2mm}
\uqotitle{Exemples :}
\begin{itemize}
    \item Église convertie en résidence
    \item École reconvertie en bureaux
    \item Ferme utilisée pour l'agrotourisme
    \item Usine à usage unique
    \item Bien patrimonial protégé
\end{itemize}
\end{frame}

\begin{frame}{Valeur hypothécaire (valeur prêtable)}
\begin{defbox}[Valeur hypothécaire]
La valeur déterminée par le prêteur pour établir le montant maximum du prêt hypothécaire. Souvent \textbf{conservatrice} par rapport à la valeur marchande.
\end{defbox}
\vspace{2mm}
\uqotitle{Caractéristiques :}
\begin{itemize}
    \item Base du ratio prêt/valeur (RPV)
    \item Considère la durabilité de la valeur
    \item Approche prudente du prêteur
    \item Peut exclure certains éléments (p.~ex. mobilier)
    \item Exigée par les assureurs hypothécaires : SCHL, Sagen, Canada Guaranty
\end{itemize}
\end{frame}

\begin{frame}{Types de valeurs --- Synthèse (1/2)}
\begin{center}
\small
\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{2.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.4cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{2.8cm}@{}}
\toprule
\textbf{Type} & \textbf{Base} & \textbf{Usage} & \textbf{Rapport à la VM} \\
\midrule
Marchande & Prix probable du marché & Transaction, litige, financement & Référence \\
\addlinespace
Assurance & Coût de remplacement & Couverture d'assurance & Peut être $>$ ou $<$ \\
\addlinespace
Fiscale & Évaluation de masse & Taxation foncière & Peut être $<$ \\
\addlinespace
Liquidative & Vente forcée & Faillite, saisie & Toujours $<$ \\
\bottomrule
\end{tabular}
\end{center}
\end{frame}

\begin{frame}{Types de valeurs --- Synthèse (2/2)}
\begin{center}
\small
\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{2.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.4cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{2.8cm}@{}}
\toprule
\textbf{Type} & \textbf{Base} & \textbf{Usage} & \textbf{Rapport à la VM} \\
\midrule
Investissement & Critères subjectifs & Décision d'investissement & Peut être $>$ ou $<$ \\
\addlinespace
Utilisation & Usage spécifique & Biens spécialisés & Peut être $>$ ou $<$ \\
\addlinespace
Hypothécaire & Valeur prudente & Crédit hypothécaire & Souvent $\leq$ \\
\bottomrule
\end{tabular}
\end{center}
\vspace{2mm}
\begin{notebox}[Terrain inclus?]
Tous ces types de valeurs incluent le terrain, \textbf{sauf la valeur d'assurance}, qui vise le bâtiment seulement.
\end{notebox}
\end{frame}

% ======================================================================
\section{Distinction entre valeur, prix et coût}
% ======================================================================

\begin{frame}{Valeur, prix et coût --- Trois concepts distincts}
\begin{defbox}[Distinction fondamentale]
Bien que souvent confondus dans le langage courant, la \textbf{valeur}, le \textbf{prix} et le \textbf{coût} sont trois concepts économiques \textbf{fondamentalement différents} en évaluation immobilière.
\end{defbox}
\vspace{2mm}
\begin{center}
\begin{tikzpicture}
\node[uqocard, text width=3.85cm, minimum height=2cm] (val) {
    \textbf{\color{uqoBleu}VALEUR}\\[4pt]
    Opinion estimée\\
    Montant \textit{probable}\\
    Tournée vers le \textbf{marché}
};
\node[uqocard, text width=3.85cm, minimum height=2cm, right=0.55cm of val] (prix) {
    \textbf{\color{uqoOr}PRIX}\\[4pt]
    Fait accompli\\
    Montant \textit{payé}\\
    Tourné vers la \textbf{transaction}
};
\node[uqocard, text width=3.85cm, minimum height=2cm, right=0.55cm of prix] (cout) {
    \textbf{\color{uqoVert}COÛT}\\[4pt]
    Dépense réelle\\
    Montant \textit{investi}\\
    Tourné vers la \textbf{production}
};
\end{tikzpicture}
\end{center}
\end{frame}

\begin{frame}{Tableau comparatif --- Valeur, prix et coût}
\begin{center}
\small
\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{2.3cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.4cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.3cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.3cm}@{}}
\toprule
\textbf{Critère} & \textbf{Valeur} & \textbf{Prix} & \textbf{Coût} \\
\midrule
Nature & Estimation, opinion & Fait historique & Dépense engagée \\
\addlinespace
Perspective & Marché (théorique) & Transaction (réelle) & Production (réelle) \\
\addlinespace
Temporalité & Date d'évaluation & Date de transaction & Date de construction \\
\addlinespace
Déterminant & Offre et demande & Négociation & Matériaux, main-d'œuvre \\
\addlinespace
Objectivité & Opinion motivée & Montant payé & Factures \\
\bottomrule
\end{tabular}
\end{center}
\vspace{1mm}
\begin{center}
\small La valeur n'est \textbf{pas nécessairement égale} au prix ni au coût.
\end{center}
\end{frame}

\begin{frame}{Pourquoi valeur $\neq$ prix? }
\begin{columns}[T]
\begin{column}{0.48\textwidth}
\begin{exbox}[Prix $>$ Valeur]
\begin{itemize}
    \item Acheteur émotif (coup de cœur)
    \item Lien spécial (voisin, famille)
    \item Surenchère en marché vendeur
    \item Information asymétrique
    \item Financement avantageux inclus
\end{itemize}
\end{exbox}
\end{column}
\begin{column}{0.48\textwidth}
\begin{exbox}[Prix $<$ Valeur]
\begin{itemize}
    \item Vente forcée (faillite, succession)
    \item Vendeur mal informé
    \item Vente entre personnes liées
    \item Mise en marché insuffisante
    \item Contrainte de temps
\end{itemize}
\end{exbox}
\end{column}
\end{columns}
\end{frame}

\begin{frame}{Pourquoi coût $\neq$ valeur?}
\begin{columns}[T]
\begin{column}{0.48\textwidth}
\begin{exbox}[Coût $>$ Valeur]
\begin{itemize}
    \item Suréquipement (piscine, finitions luxueuses)
    \item Construction dans un marché faible
    \item Design non fonctionnel
    \item Obsolescence fonctionnelle
\end{itemize}
\end{exbox}
\end{column}
\begin{column}{0.48\textwidth}
\begin{exbox}[Coût $<$ Valeur]
\begin{itemize}
    \item Construction ancienne (terrain apprécié)
    \item Localisation exceptionnelle
    \item Rareté du bien
    \item Plus-value du marché
\end{itemize}
\end{exbox}
\end{column}
\end{columns}
\end{frame}

\begin{frame}{Vérifions --- Valeur, prix ou coût?}
\begin{quizbox}[Mini-quiz]
\begin{enumerate}
    \item Le montant de 485~000~\$ versé par l'acheteur en mars 2024 : \textit{valeur, prix ou coût?}
    \item Le montant de 420~000~\$ nécessaire pour reconstruire la maison aujourd'hui : \textit{valeur, prix ou coût?}
    \item L'opinion de l'évaluateur, soit 460~000~\$, au 1\ier{} mai 2026 : \textit{valeur, prix ou coût?}
\end{enumerate}
\end{quizbox}
\vspace{2mm}
\small Réponses discutées en classe : 1)~prix (fait historique); 2)~coût (production); 3)~valeur (opinion datée).
\end{frame}

\begin{frame}{Exemple intégrateur --- Gatineau}
\begin{exbox}[Cas concret --- Maison unifamiliale, secteur Hull]
\begin{center}
\small
\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{4.9cm} r >{\raggedright\arraybackslash}p{4.9cm}@{}}
\toprule
\textbf{Concept} & \textbf{Montant} & \textbf{Explication} \\
\midrule
Coût de construction (1998) & 185~000~\$ & Ce qu'il en a coûté à l'époque \\
Coût de remplacement (2026) & 420~000~\$ & Reconstruire aujourd'hui \\
Valeur au rôle (rôle 2026--2028) & 355~000~\$ & Valeurs au 1\ier{} juillet 2024 (LFM) \\
Prix payé (mars 2024) & 485~000~\$ & Surenchère en marché vendeur \\
\textbf{Valeur marchande (2026)} & \textbf{460~000~\$} & \textbf{Opinion de l'évaluateur} \\
Valeur d'assurance & 330~000~\$ & Bâtiment seulement, à neuf \\
\bottomrule
\end{tabular}
\end{center}
\vspace{1mm}
Six montants différents pour le \textbf{même bien} --- chacun répond à un besoin distinct.
\end{exbox}
\end{frame}

% ======================================================================
\section{Facteurs influençant la valeur --- Analyse PEGS}
% ======================================================================

\begin{frame}{Les quatre catégories de facteurs --- PEGS}
\begin{defbox}[Analyse PEGS]
La valeur d'un bien immobilier est influencée par quatre grandes catégories de facteurs : \textbf{P}hysiques, \textbf{É}conomiques, \textbf{G}ouvernementaux et \textbf{S}ociaux.
\end{defbox}
\vspace{2mm}
\begin{center}
\begin{tikzpicture}[
    pcard/.style={uqocard, text width=5.4cm, minimum height=1.35cm},
]
\node[pcard, draw=uqoBleu] (p) {\textbf{\color{uqoBleu}P}hysiques / environnementaux\\ \footnotesize site, bâtiment, milieu};
\node[pcard, draw=uqoVert, right=0.6cm of p] (e) {\textbf{\color{uqoVert}É}conomiques / financiers\\ \footnotesize taux, emploi, revenus};
\node[pcard, draw=uqoRouge, below=0.5cm of p] (g) {\textbf{\color{uqoRouge}G}ouvernementaux / réglementaires\\ \footnotesize zonage, taxes, lois};
\node[pcard, draw=uqoOr, below=0.5cm of e] (s) {\textbf{\color{uqoOr}S}ociaux / démographiques\\ \footnotesize population, préférences};
\end{tikzpicture}
\end{center}
\end{frame}

\begin{frame}{Facteurs physiques (P) --- Site et terrain}
\begin{itemize}
    \item Localisation et emplacement
    \item Superficie et dimensions du terrain
    \item Topographie, drainage et nature du sol (capacité portante)
    \item Contamination environnementale
    \item Vue, ensoleillement, orientation
    \item Services publics disponibles
\end{itemize}
\end{frame}

\begin{frame}{Facteurs physiques (P) --- Bâtiment}
\begin{itemize}
    \item Âge et état physique
    \item Superficie habitable, nombre de pièces et d'étages
    \item Qualité de construction
    \item Design et fonctionnalité
    \item Rénovations et mises à jour
    \item Efficacité énergétique
\end{itemize}
\end{frame}

\begin{frame}{Facteurs physiques --- Exemple}
\begin{exbox}[Impact de la localisation]
Deux maisons identiques construites au même coût. L'une est située près du lac Leamy (Gatineau), l'autre en bordure d'une autoroute. Différence de valeur potentielle : 50~000 -- 100~000~\$ en raison du facteur \textbf{localisation}.
\end{exbox}
\end{frame}

\begin{frame}{Facteurs économiques (E) --- Macroéconomiques}
\begin{itemize}
    \item Taux d'intérêt hypothécaires
    \item Taux d'inflation
    \item Croissance du PIB
    \item Taux de chômage
    \item Politique monétaire (Banque du Canada)
\end{itemize}
\end{frame}

\begin{frame}{Facteurs économiques (E) --- Microéconomiques}
\begin{itemize}
    \item Revenus des ménages locaux
    \item Emploi dans la région
    \item Offre de logements disponibles
    \item Taux d'inoccupation
    \item Coûts de construction
\end{itemize}
\end{frame}

\begin{frame}{Facteurs économiques --- Impact des taux d'intérêt}
\begin{importbox}[Impact des taux d'intérêt]
\begin{itemize}
    \item Taux directeur de la Banque du Canada : \textbf{2,25\,\%} (2026; maintenu le 15 juillet 2026)
    \item Hausse de 1\,\% du taux hypothécaire $\rightarrow$ réduction du pouvoir d'achat de $\approx$ 10\,\%
    \item Affecte directement l'accessibilité et la demande
\end{itemize}
\end{importbox}
\vspace{2mm}
\begin{exbox}[Exemple --- Capacité d'emprunt (taux illustratifs)]
Ménage, revenu 100~000~\$/an :
\begin{itemize}
    \item Taux 4\,\% $\rightarrow$ prêt max $\approx$ 450~000~\$
    \item Taux 6\,\% $\rightarrow$ prêt max $\approx$ 370~000~\$ (écart : 80~000~\$ de pouvoir d'achat)
\end{itemize}
\end{exbox}
\end{frame}

\begin{frame}{Facteurs gouvernementaux (G) --- Réglementation municipale}
\begin{itemize}
    \item Zonage et usages permis
    \item Règlements de construction
    \item Densité maximale autorisée
    \item Normes de stationnement
    \item Permis de construction
    \item Plan d'urbanisme
\end{itemize}
\end{frame}

\begin{frame}{Facteurs gouvernementaux (G) --- Taxation}
\begin{itemize}
    \item Taxes foncières municipales
    \item Droits de mutation (« taxe de bienvenue »)
    \item Taxe scolaire
    \item Crédits d'impôt (rénovation, première maison)
\end{itemize}
\end{frame}

\begin{frame}{Facteurs gouvernementaux (G) --- Lois provinciales et fédérales}
\begin{itemize}
    \item Code civil du Québec (propriété, servitudes)
    \item Loi sur la fiscalité municipale
    \item Loi sur la protection du territoire agricole
    \item Règles hypothécaires : ligne directrice \textbf{B-20 du BSIF}; assurance prêt (SCHL et assureurs privés)
    \item Tribunal administratif du logement (TAL)
    \item Loi sur l'aménagement et l'urbanisme
\end{itemize}
\end{frame}

\begin{frame}{Facteurs gouvernementaux --- Exemple récent}
\begin{notebox}[Assouplissements hypothécaires fédéraux]
Depuis le \textbf{15 décembre 2024} : amortissement de \textbf{30 ans} pour les premiers acheteurs (toutes propriétés) et pour tous les acheteurs de constructions \textbf{neuves}; plafond du prix assurable relevé de 1~M\$ à \textbf{1,5~M\$}. Effet : hausse du pouvoir d'achat et de la demande.
\end{notebox}
\end{frame}

\begin{frame}{Facteurs sociaux (S) --- Démographie}
\begin{itemize}
    \item Croissance de la population
    \item Immigration et migration interne
    \item Taille et composition des ménages
    \item Vieillissement de la population
    \item Taux de natalité
    \item Pyramide des âges (milléniaux, baby-boomers)
\end{itemize}
\end{frame}

\begin{frame}{Facteurs sociaux (S) --- Qualité de vie et préférences}
\begin{itemize}
    \item Qualité des écoles du quartier
    \item Taux de criminalité
    \item Vie communautaire et services
    \item Préférences de mode de vie
    \item Télétravail et mobilité
    \item Perception du quartier
\end{itemize}
\end{frame}

\begin{frame}{Facteurs sociaux --- Exemple démographique}
\begin{exbox}[Impact démographique au Québec]
\begin{itemize}
    \item Croissance démographique \textbf{exceptionnelle} en 2023--2024, portée surtout par l'immigration \textbf{temporaire}
    \item Net \textbf{ralentissement} depuis 2025 (ISQ)
    \item Demande concentrée à Montréal, avec débordement vers Gatineau, Sherbrooke et Québec
    \item Effet : pression sur les prix et sur le taux d'inoccupation, en voie d'atténuation
\end{itemize}
\end{exbox}
\end{frame}

\begin{frame}{Interaction des facteurs PEGS}
\begin{center}
\begin{tikzpicture}[node distance=0.4cm]
\node[uqostep, text width=12cm, align=left] (s1) {\textbf{Social :} forte croissance démographique (2023--2024), portée par l'immigration temporaire};
\node[uqostep, text width=12cm, align=left, below=of s1] (s2) {\textbf{Économique :} hausse de la demande de logements, emploi en croissance};
\node[uqostep, text width=12cm, align=left, below=of s2] (s3) {\textbf{Gouvernemental :} zonage restrictif, délais de permis, protection du territoire agricole};
\node[uqostep, text width=12cm, align=left, below=of s3] (s4) {\textbf{Physique :} pénurie de terrains, offre limitée, infrastructures insuffisantes};
\node[uqostep, text width=12cm, align=left, below=of s4, draw=uqoOr, fill=white] (s5) {\textbf{Résultat :} hausse des prix immobiliers, crise de l'abordabilité};

\draw[uqoarrow, uqoOr] (s1) -- (s2);
\draw[uqoarrow, uqoOr] (s2) -- (s3);
\draw[uqoarrow, uqoOr] (s3) -- (s4);
\draw[uqoarrow, uqoOr] (s4) -- (s5);
\end{tikzpicture}
\end{center}
\end{frame}

\begin{frame}{Interaction des facteurs PEGS --- Rôle de l'évaluateur}
\begin{importbox}[Rôle de l'évaluateur]
L'évaluateur doit analyser l'\textbf{interaction} des facteurs PEGS dans son marché local. Ces facteurs n'agissent pas isolément : leur effet \textbf{combiné} détermine la direction et l'amplitude des changements de valeur.
\end{importbox}
\end{frame}

\begin{frame}{Les facteurs PEGS --- Tableau de synthèse}
\begin{center}
\small
\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{2.7cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.5cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.1cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.1cm}@{}}
\toprule
\textbf{Catégorie} & \textbf{Facteurs clés} & \textbf{Effet hausse} & \textbf{Effet baisse} \\
\midrule
Physiques & Localisation, état, superficie, terrain & Bonne localisation, rénovations, vue & Contamination, vétusté, bruit \\
\addlinespace
Économiques & Taux d'intérêt, emploi, revenus & Baisse des taux, hausse de l'emploi & Récession, hausse des taux \\
\addlinespace
Gouvernementaux & Zonage, taxes, réglementation & Densification permise, crédit d'impôt & Hausse des taxes, restrictions \\
\addlinespace
Sociaux & Immigration, démographie, préférences & Croissance pop., bonnes écoles & Exode, criminalité, déclin \\
\bottomrule
\end{tabular}
\end{center}
\end{frame}

% ======================================================================
\section{Cadre juridique québécois de la valeur}
% ======================================================================

\begin{frame}{Le Code civil du Québec et les biens immeubles}
\uqotitle{Dispositions pertinentes (art.~899 à 907 C.c.Q.) :}
\begin{itemize}
    \item \textbf{Art.~899} : les biens se divisent en immeubles et en meubles
    \item \textbf{Art.~900} : sont immeubles les fonds de terre et les constructions et ouvrages à caractère permanent qui s'y trouvent
    \item \textbf{Art.~901} : font partie intégrante d'un immeuble les meubles qui y sont incorporés
    \item \textbf{Art.~903} : les meubles qui sont, à demeure, matériellement attachés à l'immeuble
    \item \textbf{Art.~907} : catégorie résiduelle --- tous les autres biens sont meubles
\end{itemize}
\vspace{1mm}
\begin{notebox}[C.c.Q. et valeur marchande]
Le C.c.Q. \textbf{ne définit pas} la valeur marchande : la notion est précisée par la \textbf{jurisprudence} et la \textbf{doctrine}. En fiscalité municipale, c'est la LFM (art.~43) qui définit la « valeur réelle ».
\end{notebox}
\end{frame}

\begin{frame}{La Loi sur la fiscalité municipale et la valeur réelle}
\begin{defbox}[Article 43 --- Loi sur la fiscalité municipale (LFM)]
\og La valeur réelle d'une unité d'évaluation est sa \textbf{valeur d'échange} sur un marché libre et ouvert à la concurrence, soit le prix le plus probable qui peut être payé lors d'une vente de gré à gré dans les conditions suivantes : le vendeur et l'acheteur désirent respectivement vendre et acheter, sans y être forcés, et agissent avec prudence. \fg
\end{defbox}
\end{frame}

\begin{frame}{La Loi sur la fiscalité municipale --- Application}
\begin{columns}[T]
\begin{column}{0.48\textwidth}
\uqotitle{Application :}
\begin{itemize}
    \item Base du \textbf{rôle d'évaluation foncière}
    \item Évaluation de masse (CAMA)
    \item Rôle triennal au Québec
    \item $\approx$ 3,5 millions d'unités évaluées
\end{itemize}
\end{column}
\begin{column}{0.48\textwidth}
\uqotitle{Contestation possible :}
\begin{itemize}
    \item Demande de révision à l'évaluateur municipal
    \item Recours devant le TAFQ
    \item Fardeau de preuve sur le plaignant
    \item Délai : 30 avril suivant le dépôt du rôle
\end{itemize}
\end{column}
\end{columns}
\end{frame}

\begin{frame}{Normes internationales --- IVSC}
\begin{defbox}[International Valuation Standards (IVS)]
Les normes internationales d'évaluation publiées par l'\textbf{International Valuation Standards Council (IVSC)} visent à harmoniser les pratiques d'évaluation à l'échelle mondiale. Édition en vigueur depuis le \textbf{31 janvier 2025}.
\end{defbox}
\vspace{2mm}
\uqotitle{Bases de valeur selon l'IVSC :}
\begin{itemize}
    \item \textbf{Valeur de marché} (Market Value)
    \item \textbf{Valeur d'investissement} (Investment Value)
    \item \textbf{Juste valeur} (Fair Value --- IFRS)
    \item \textbf{Valeur synergétique} (Synergistic Value)
    \item \textbf{Valeur de liquidation} (Liquidation Value)
\end{itemize}
\end{frame}

\begin{frame}{Normes internationales --- Pertinence au Québec}
\begin{itemize}
    \item Sociétés cotées en bourse (IFRS 13)
    \item Transactions internationales
    \item Harmonisation des pratiques
    \item Référence pour l'AIC et l'OEAQ
    \item Convergence USPAP / IVSC
\end{itemize}
\end{frame}


% ======================================================================
\section{Travail pratique 1 (10\,\%) --- annonce}
% ======================================================================

\begin{frame}{TP1 --- Tableau de bord du marché de Gatineau (10\,\%)}
\small
\begin{importbox}[Mandat]
Analyste au sein d'une firme d'évaluation de Gatineau, vous produisez le \textbf{tableau de bord trimestriel} du marché résidentiel pour le comité de direction : indicateurs calculés, diagnostic de cycle, portrait du locatif, effet des taux et note de synthèse d'une page.
\end{importbox}
\vspace{1.5mm}
\uqotitle{Objectifs pédagogiques :}
\begin{itemize}
    \item Calculer et interpréter les \textbf{six indicateurs de marché} (séance 5)
    \item Distinguer prix demandé, prix de vente et valeur (séance 4)
    \item Analyser le marché locatif et l'effet du taux directeur (fonction \texttt{VPM})
    \item Construire un \textbf{tableau de bord Excel} professionnel alimenté par formules
\end{itemize}
\begin{notebox}[Données réelles]
\footnotesize Baromètre APCIQ T2 2026, Banque du Canada (2,25\,\%), SCHL 2025 (inoccupation 3,8\,\%), mises en chantier, emploi Outaouais --- toutes sourcées avec URL et date de consultation dans l'énoncé.
\end{notebox}
\end{frame}

\begin{frame}{TP1 --- Livrables, modalités et Dashboard}
\small
\begin{columns}[T]
\begin{column}{0.56\textwidth}
\uqotitle{Livrables (dépôt Moodle) :}
\begin{itemize}
    \item Gabarit Excel complété ({\small\texttt{TP1\_CodePermanent.xlsx}})
    \item PDF de la note de synthèse (1 page)
\end{itemize}
\vspace{1mm}
\uqotitle{Modalités :}
\begin{itemize}
    \item Individuel --- \textbf{remise : séance 6}
    \item \textbf{Pondération : 10\,\%} (barème /100 dans l'énoncé)
    \item Secteur d'analyse \textbf{personnalisé} selon le code permanent
    \item IA tolérée (chatbot du cours), \textbf{déclaration obligatoire}; toute réponse doit être ancrée dans les données du dossier
\end{itemize}
\end{column}
\begin{column}{0.42\textwidth}
\uqotitle{Aperçu du gabarit Excel :}
\begin{center}
\begin{tikzpicture}[scale=0.72]
  \draw[fill=uqoBleu, draw=none] (0,4.2) rectangle (5.6,4.8);
  \node[text=white, font=\tiny\bfseries] at (2.8,4.5) {DASHBOARD};
  \foreach \i in {0,1,2,3} \draw[fill=uqoBgClair, draw=uqoGrisClair] (\i*1.45,3.4) rectangle (\i*1.45+1.3,4.05);
  \node[font=\tiny, color=uqoGris] at (2.8,3.72) {KPI par formules};
  \draw[fill=white, draw=uqoGrisClair] (0,0.9) rectangle (2.7,3.15);
  \draw[fill=white, draw=uqoGrisClair] (2.9,0.9) rectangle (5.6,3.15);
  \foreach \i/\h in {0/0.5,1/0.9,2/1.35,3/1.1,4/1.6} \draw[fill=uqoBleuClair, draw=none] (0.25+\i*0.46,1.08) rectangle (0.58+\i*0.46,1.08+\h);
  \draw[very thick, uqoOr] (3.15,1.35) -- (3.75,1.85) -- (4.35,1.65) -- (4.95,2.45) -- (5.4,2.65);
  \draw[fill=uqoBgClair, draw=uqoGrisClair] (0,0) rectangle (5.6,0.7);
  \node[font=\tiny, color=uqoGris, text width=5.2cm, align=center] at (2.8,0.35) {Verdict conditionnel + tableau récapitulatif};
\end{tikzpicture}
\end{center}
\vspace{1mm}
{\footnotesize Onglets : Accueil · Données · Calculs/Grille · Analyse · Dashboard.}
\end{column}
\end{columns}
\end{frame}

% ======================================================================
\section{Résumé et préparation}
% ======================================================================

\begin{frame}{Résumé de la séance}
\begin{enumerate}
    \item La \textbf{valeur marchande} est le prix le plus probable dans un marché ouvert
    \item Plusieurs \textbf{types de valeurs} coexistent selon le contexte (assurance, fiscale, liquidative, investissement, etc.)
    \item \textbf{Valeur $\neq$ prix $\neq$ coût} --- trois concepts distincts
    \item Les facteurs \textbf{PEGS} influencent la valeur de manière interactive
    \item Le cadre juridique québécois précise la valeur (LFM, jurisprudence) et les normes l'encadrent (OEAQ, CUSPAP, IVS)
\end{enumerate}
\end{frame}

\begin{frame}{Pour la prochaine séance}
\begin{itemize}
    \item Lecture : \textit{The Appraisal of Real Estate}, chapitres 5--6
    \item Revoir les cycles immobiliers au Québec
    \item Consulter le site de l'APCIQ/Centris (statistiques de marché)
    \item Exercice : comparer la valeur au rôle et le prix de vente de 3 propriétés de votre quartier
\end{itemize}
\vspace{2mm}
\begin{notebox}[Prochaine séance]
\textbf{Séance 5 :} Le marché immobilier québécois --- Structure, cycles et particularités régionales.
\end{notebox}
\end{frame}

\begin{frame}{Questions?}
\contactslide[Prochaine séance : Le marché immobilier québécois]
\end{frame}

% ======================================================================
\begin{frame}[allowframebreaks]{Références}
\nocite{oeaqNormes,appraisal2020,appraisalCdn,cuspap2026,uspap2024,ivs2025,ccq,lfm,schl2025,apciq2026,isq2025,osfiMqr,bdcTaux2026,quebecMutations,oeaqSite}
\printbibliography[heading=none]
\end{frame}

\end{document}
