% ==============================================================================
% Séance 5 : Le marché immobilier québécois
% IMM1003 — Éléments d'évaluation immobilière
% Université du Québec en Outaouais (UQO)
% Enseignant : Simon-Pierre Boucher — simon-pierre.boucher@uqo.ca
% © 2026 Simon-Pierre Boucher
% ==============================================================================
\documentclass[aspectratio=169,11pt]{beamer}
\usepackage{uqo-style}

\title[IMM1003 --- Séance 5]{Séance 5 : Le marché immobilier québécois}
\subtitle{IMM1003 --- Éléments d'évaluation immobilière}
\author[S.-P. Boucher]{Simon-Pierre Boucher}
\institute[UQO]{Professeur --- Département des sciences administratives, Université du Québec en Outaouais}
\date{Automne 2026}

\begin{document}

% --- Page titre ---
\begin{frame}[plain,noframenumbering]
\titlepage
\end{frame}

% --- Plan de la séance ---
\begin{frame}{Plan de la séance}
\tableofcontents
\end{frame}

% ======================================================================
\section{Structure et composantes du marché}
% ======================================================================

\begin{frame}{Vue d'ensemble du marché immobilier}
\begin{defbox}[Définition --- Marché immobilier]
Ensemble des mécanismes par lesquels des droits de propriété immobilière sont \textbf{échangés}, des \textbf{prix} sont établis et l'\textbf{espace} est alloué entre différents usages concurrents.
\end{defbox}
\vspace{2mm}
\uqotitle{Caractéristiques distinctives :}
\begin{itemize}
    \item Bien \textbf{hétérogène} : chaque propriété est unique
    \item \textbf{Immobilité} du bien (localisation fixe) et \textbf{durabilité} exceptionnelle
    \item Transactions peu fréquentes
    \item Information imparfaite
\end{itemize}
\end{frame}

\begin{frame}{Conséquences pour l'évaluateur}
\begin{itemize}
    \item Marché \textbf{inefficient} par nature
    \item Ajustements \textbf{lents} de l'offre (délais de construction)
    \item Coûts de transaction élevés
    \item \textbf{Segmentation locale} forte
    \item Rôle crucial de l'\uqohighlight{expertise professionnelle}
\end{itemize}
\end{frame}

\begin{frame}{Les cinq grands segments du marché}
\begin{center}
\begin{tikzpicture}
\node[uqocard, text width=1.95cm, minimum height=2.1cm] (res) at (0,0)
    {\textbf{Résidentiel}\\[3pt]\footnotesize Unifamiliales\\Condos\\Plex};
\node[uqocard, text width=1.95cm, minimum height=2.1cm] (com) at (2.55,0)
    {\textbf{Commercial}\\[3pt]\footnotesize Bureaux\\Détail\\Hôtels};
\node[uqocard, text width=1.95cm, minimum height=2.1cm] (ind) at (5.1,0)
    {\textbf{Industriel}\\[3pt]\footnotesize Entrepôts\\Usines\\Parcs ind.};
\node[uqocard, text width=1.95cm, minimum height=2.1cm] (ter) at (7.65,0)
    {\textbf{Terrains}\\[3pt]\footnotesize Constructibles\\Agricoles\\Boisés};
\node[uqocard, text width=1.95cm, minimum height=2.1cm] (loc) at (10.2,0)
    {\textbf{Locatif}\\[3pt]\footnotesize Logements\\Commercial\\Mixte};
\node[above=0.5cm of ind, font=\normalsize\bfseries\color{uqoBleu}]
    {Marché immobilier québécois};
\end{tikzpicture}
\end{center}
\vspace{1mm}
\begin{notebox}[Note]
Ces segments sont interconnectés : un changement dans l'un influence les autres. L'évaluateur doit comprendre l'ensemble du marché, même s'il se spécialise.
\end{notebox}
\end{frame}

\begin{frame}{Le marché résidentiel --- Types de propriétés}
\begin{itemize}
    \item \textbf{Unifamiliales détachées} --- $\approx$ 45\,\% du parc
    \item \textbf{Copropriétés divises (condos)} --- croissance rapide
    \item \textbf{Plex} (2--5 logements) --- spécificité québécoise
    \item \textbf{Maisons jumelées et en rangée}
    \item \textbf{Immeubles d'appartements} (6 logements et plus)
    \item \textbf{Maisons mobiles et usinées}
\end{itemize}
\end{frame}

\begin{frame}{Le marché résidentiel --- Repères chiffrés (2026)}
\begin{center}
\begin{tabular}{@{}l r@{}}
\toprule
\textbf{Indicateur (ensemble du Québec)} & \textbf{Valeur} \\
\midrule
Ménages propriétaires & $\approx$ 60\,\% \\
Ménages locataires & $\approx$ 40\,\% \\
Transactions résidentielles par année & $\approx$ 85~000--110~000 \\
Prix médian --- unifamiliale & 519~000~\$ \\
Prix médian --- copropriété & 403~000~\$ \\
Prix médian --- plex (2--5 logements) & 685~000~\$ \\
\bottomrule
\end{tabular}
\end{center}
\vspace{1mm}
\begin{notebox}[Source]
APCIQ par le système Centris, cumul annuel janvier--juin 2026; Recensement 2021 (59,9\,\% de ménages propriétaires).
\end{notebox}
\end{frame}

\begin{frame}{Le marché commercial --- Sous-segments}
\begin{itemize}
    \item \textbf{Bureaux} : classes A, B et C; centre-ville vs banlieue
    \item \textbf{Commerce de détail} : centres commerciaux régionaux, artères commerciales, locaux de proximité
    \item \textbf{Hôtellerie et hébergement}
    \item \textbf{Propriétés à usage mixte} (commercial + résidentiel)
\end{itemize}
\vspace{1mm}
\begin{importbox}[Tendance de fond]
Le marché des bureaux connaît une transformation majeure depuis 2020 : le télétravail hybride a fait grimper l'inoccupation dans les grandes villes.
\end{importbox}
\end{frame}

\begin{frame}{Le marché commercial --- Indicateurs clés}
\begin{itemize}
    \item Inoccupation des bureaux, Montréal : $\approx$ 18\,\% (centre-ville)
    \item Inoccupation des bureaux, Québec : $\approx$ 12\,\% (indicatif)
    \item Loyer moyen, bureau classe A (Mtl) : $\approx$ 22--28~\$/pi$^{2}$
    \item Taux de capitalisation typiques : 5,5--7,5\,\%
\end{itemize}
\vspace{1mm}
\begin{notebox}[Source]
Ordres de grandeur tirés des rapports de courtage commercial, 2025.
\end{notebox}
\end{frame}

\begin{frame}{Le marché industriel}
\begin{columns}[T]
\begin{column}{0.48\textwidth}
\uqotitle{Sous-segments :}
\begin{itemize}
    \item \textbf{Entrepôts et logistique} --- en forte demande
    \item Usines et manufactures
    \item Parcs industriels municipaux et privés
    \item \textbf{Centres de données} --- segment émergent
\end{itemize}
\end{column}
\begin{column}{0.48\textwidth}
\uqotitle{Tendances :}
\begin{itemize}
    \item Commerce en ligne $\rightarrow$ demande logistique
    \item Taux d'inoccupation très bas ($<$ 3\,\%)
    \item Loyers en forte hausse depuis 2020
\end{itemize}
\end{column}
\end{columns}
\end{frame}

\begin{frame}{Le marché des terrains}
\begin{columns}[T]
\begin{column}{0.48\textwidth}
\uqotitle{Catégories :}
\begin{itemize}
    \item Terrains résidentiels constructibles
    \item Terrains commerciaux et industriels
    \item \textbf{Terres agricoles} (protégées par la CPTAQ)
    \item Terrains boisés
    \item Terrains à développer (potentiel de lotissement)
\end{itemize}
\end{column}
\begin{column}{0.48\textwidth}
\uqotitle{Enjeux :}
\begin{itemize}
    \item Raréfaction en zones urbaines
    \item Zonage et réglementation municipale
    \item Protection du territoire agricole
\end{itemize}
\end{column}
\end{columns}
\end{frame}

\begin{frame}{Le marché locatif québécois --- Encadrement}
\begin{importbox}[Particularité québécoise --- Le Tribunal administratif du logement (TAL)]
Le Québec possède un encadrement unique du marché locatif résidentiel. Le TAL encadre les augmentations de loyer, les reprises de logement et les litiges propriétaire--locataire. Les indices suggérés par le TAL influencent directement la valeur des immeubles à revenus.
\end{importbox}
\end{frame}

\begin{frame}{Le marché locatif --- Trois grands marchés contrastés}
\begin{center}
\small
\begin{tabular}{@{}l c c >{\raggedright\arraybackslash}p{4.2cm}@{}}
\toprule
\textbf{Région} & \textbf{Inoccupation} & \textbf{Loyer moyen 2 ch.} & \textbf{Lecture du marché} \\
\midrule
RMR Montréal & 2,1\,\% & $\approx$ 1~175~\$/mois & Encore serré, détente graduelle \\
\addlinespace
RMR Québec & 0,9\,\% & $\approx$ 1~160~\$/mois & Très tendu, offre insuffisante \\
\addlinespace
RMR Gatineau & 3,8\,\% & $\approx$ 1~420~\$/mois & \textbf{En détente} : offre neuve importante \\
\bottomrule
\end{tabular}
\end{center}
\vspace{1mm}
\begin{notebox}[Source et lecture]
SCHL, Enquête sur les logements locatifs, octobre 2025. Gatineau affiche le loyer moyen 2~chambres \textbf{le plus élevé au Québec} : les situations varient fortement d'une région à l'autre.
\end{notebox}
\end{frame}

\begin{frame}{Répartition du parc immobilier québécois par segment}
\begin{center}
\begin{tikzpicture}
\begin{axis}[
    ybar,
    width=12.6cm, height=5.4cm,
    bar width=1.1cm,
    ylabel={Valeur (milliards \$)},
    symbolic x coords={Residentiel, Commercial, Institutionnel, Industriel, Terrains},
    xtick=data,
    xticklabels={Résidentiel, Commercial, Institutionnel, Industriel, Terrains},
    x tick label style={font=\small},
    ymin=0, ymax=1100,
    nodes near coords,
    nodes near coords style={font=\scriptsize\bfseries, color=uqoBleu},
    every node near coord/.append style={above},
    axis lines*=left,
    ymajorgrids=true,
    grid style={dashed, gray!30},
]
\addplot[fill=uqoBleu, draw=uqoBleu] coordinates {
    (Residentiel, 950)
    (Commercial, 180)
    (Institutionnel, 150)
    (Industriel, 120)
    (Terrains, 100)
};
\end{axis}
\end{tikzpicture}
\end{center}
\begin{notebox}[Lecture]
Ordres de grandeur estimés à partir des rôles d'évaluation municipaux et de l'ISQ (2024--2026). Le résidentiel domine largement la valeur du parc.
\end{notebox}
\end{frame}

% ======================================================================
\section{Analyse des cycles immobiliers}
% ======================================================================

\begin{frame}{Les cycles immobiliers --- Concept}
\begin{defbox}[Définition --- Cycle immobilier]
Fluctuation \textbf{récurrente} de l'activité et des prix, composée de phases successives d'expansion, de sommet, de contraction et de creux. Durée moyenne d'un cycle complet au Canada : \textbf{7 à 12 ans}.
\end{defbox}
\vspace{2mm}
\uqotitle{Pourquoi étudier les cycles?}
\begin{itemize}
    \item Comprendre les \textbf{tendances de valeur} et anticiper les mouvements de prix
    \item Identifier la \textbf{phase courante} du marché local
    \item Contextualiser les \textbf{données comparables}
    \item Évaluer le \textbf{risque} pour les investisseurs
\end{itemize}
\end{frame}

\begin{frame}{Les causes des cycles}
\begin{itemize}
    \item \textbf{Décalage offre--demande} : la construction réagit avec retard
    \item \textbf{Politique monétaire} : taux d'intérêt
    \item Cycles économiques généraux (emploi, PIB)
    \item Psychologie du marché (optimisme / pessimisme)
    \item Politiques gouvernementales
\end{itemize}
\end{frame}

\begin{frame}{Les quatre phases du cycle --- Vue schématique}
\begin{center}
\begin{tikzpicture}[scale=0.88]
% Axes
\draw[->, thick, uqoGris] (0,0) -- (12.6,0) node[right] {\footnotesize Temps};
\draw[->, thick, uqoGris] (0,0) -- (0,5.4) node[above] {\footnotesize Prix / Activité};

% Cycle curve
\draw[very thick, uqoBleu] plot[smooth, tension=0.5] coordinates {
    (0.5,2.5) (1.5,3.2) (3,4.4) (4.4,5.0) (5.4,4.8) (6.4,4.0)
    (7.4,2.9) (8.4,2.1) (8.9,1.9) (9.9,2.4) (10.9,3.4) (12.1,4.6)
};

% Phase labels
\node[uqocard, draw=uqoVert, fill=uqoVert!15, text width=2cm, font=\scriptsize\bfseries] at (1.5,0.9) {1. Reprise\\(expansion)};
\node[uqocard, draw=uqoOr, fill=uqoOr!15, text width=2cm, font=\scriptsize\bfseries] at (4.4,0.9) {2. Sommet\\(pic)};
\node[uqocard, draw=uqoRouge, fill=uqoRouge!15, text width=2cm, font=\scriptsize\bfseries] at (7.4,0.9) {3. Contraction\\(déclin)};
\node[uqocard, text width=2cm, font=\scriptsize\bfseries] at (9.9,0.9) {4. Creux\\(stabilisation)};

% Arrows pointing to curve
\draw[->, dashed, uqoVert] (1.5,1.4) -- (2,3.4);
\draw[->, dashed, uqoOr] (4.4,1.4) -- (4.4,4.6);
\draw[->, dashed, uqoRouge] (7.4,1.4) -- (7,3.3);
\draw[->, dashed, uqoBleu] (9.9,1.4) -- (9.1,2.1);

% Duration annotation
\draw[<->, thick, uqoOr] (0.5,-0.55) -- (12.1,-0.55) node[midway, below, font=\small] {Cycle complet : 7 à 12 ans};
\end{tikzpicture}
\end{center}
\end{frame}

\begin{frame}{Phases 1 et 2 --- Reprise et sommet}
\begin{columns}[T]
\begin{column}{0.48\textwidth}
\uqotitle{1. Reprise (expansion) :}
\begin{itemize}
    \item Prix en hausse modérée, puis accélération
    \item Demande $>$ offre; stocks en baisse
    \item Ventes en hausse, délais de vente courts
\end{itemize}
\end{column}
\begin{column}{0.48\textwidth}
\uqotitle{2. Sommet (pic) :}
\begin{itemize}
    \item Hausse maximale, puis ralentissement
    \item L'offre rattrape la demande; construction forte
    \item Prix records, spéculation
\end{itemize}
\end{column}
\end{columns}
\end{frame}

\begin{frame}{Phases 3 et 4 --- Contraction et creux}
\begin{columns}[T]
\begin{column}{0.48\textwidth}
\uqotitle{3. Contraction (déclin) :}
\begin{itemize}
    \item Stagnation, puis baisse des prix
    \item Offre $>$ demande; stocks en hausse
    \item Ventes en baisse, délais longs
\end{itemize}
\end{column}
\begin{column}{0.48\textwidth}
\uqotitle{4. Creux (stabilisation) :}
\begin{itemize}
    \item Prix plancher, stabilisation
    \item L'offre ralentit; demande latente
    \item Inventaire élevé, occasions d'achat
\end{itemize}
\end{column}
\end{columns}
\vspace{2mm}
\begin{importbox}[Importance pour l'évaluateur]
Identifier la phase du cycle dans son marché local est essentiel pour interpréter correctement les données comparables et ajuster ses analyses.
\end{importbox}
\end{frame}

\begin{frame}{Six indicateurs pour identifier la phase du cycle}
\begin{enumerate}
    \item \textbf{Nombre de transactions} (volume de ventes)
    \item \textbf{Ratio inscriptions / ventes} (mois d'inventaire)
    \item \textbf{Délai moyen de vente} (jours sur le marché)
    \item \textbf{Ratio prix vendu / prix demandé}
    \item \textbf{Mises en chantier}
    \item \textbf{Taux d'inoccupation} locatif
\end{enumerate}
\end{frame}

\begin{frame}{Interprétation des indicateurs}
\begin{center}
\begin{tabular}{@{}l c c@{}}
\toprule
\textbf{Indicateur} & \textbf{Marché de vendeurs} & \textbf{Marché d'acheteurs} \\
\midrule
Mois d'inventaire & $<$ 4 & $>$ 8 \\
Délai de vente (jours) & $<$ 45 & $>$ 90 \\
Ratio prix vendu / demandé & $>$ 100\,\% & $<$ 95\,\% \\
Inoccupation locative & $<$ 2\,\% & $>$ 4\,\% \\
\bottomrule
\end{tabular}
\end{center}
\vspace{1mm}
\begin{notebox}[Repère]
Un marché « équilibré » se situe généralement entre 5 et 7 mois d'inventaire.
\end{notebox}
\end{frame}

\begin{frame}{Historique des cycles au Québec}
\begin{center}
\begin{tikzpicture}
\begin{axis}[
    width=12.6cm, height=4.8cm,
    xlabel={Année}, ylabel={Indice de prix (2000 = 100)},
    xmin=1990, xmax=2027,
    ymin=60, ymax=340,
    xtick={1990,1995,2000,2005,2010,2015,2020,2025},
    grid=major, grid style={dashed, gray!30},
    line width=1.5pt,
    mark size=1.5pt,
    legend style={at={(0.02,0.98)}, anchor=north west},
    axis lines*=left,
]
\addplot[uqoBleu, mark=*] coordinates {
    (1990,85) (1992,80) (1994,75) (1996,72) (1998,78) (2000,100)
    (2002,115) (2004,140) (2006,165) (2008,185) (2010,210)
    (2012,225) (2014,230) (2016,238) (2018,260) (2020,280)
    (2022,310) (2023,295) (2024,305) (2025,310) (2026,315)
};
\addlegendentry{Québec --- Résidentiel}

\draw[dashed, uqoRouge, thick] (axis cs:1996,60) -- (axis cs:1996,340);
\draw[dashed, uqoVert, thick] (axis cs:1998,60) -- (axis cs:1998,340);
\draw[dashed, uqoOr, thick] (axis cs:2022,60) -- (axis cs:2022,340);

\node[font=\tiny, uqoRouge, anchor=east] at (axis cs:1995.5,120) {Creux};
\node[font=\tiny, uqoVert, anchor=west] at (axis cs:1998.5,95) {Reprise};
\node[font=\tiny, uqoOr, anchor=east] at (axis cs:2021.5,270) {Sommet};
\end{axis}
\end{tikzpicture}
\end{center}
\begin{notebox}[Lecture]
Illustration schématique : indices approximatifs compilés à partir d'APCIQ/Centris, de la SCHL et de Teranet.
\end{notebox}
\end{frame}

\begin{frame}{Durée et amplitude des cycles au Québec}
\begin{center}
\small
\begin{tabular}{@{}l >{\raggedright\arraybackslash}p{3.9cm} c c@{}}
\toprule
\textbf{Période} & \textbf{Phase dominante} & \textbf{Durée} & \textbf{Variation (estim.)} \\
\midrule
1988--1996 & Contraction / creux & 8 ans & $-$15 à $-$20\,\% \\
1997--2007 & Expansion forte & 10 ans & $+$150 à $+$200\,\% \\
2008--2009 & Pause / légère baisse & 1,5 an & $-$3 à $-$5\,\% \\
2010--2017 & Expansion modérée & 7 ans & $+$25 à $+$40\,\% \\
2018--2022 & Expansion rapide & 4 ans & $+$40 à $+$60\,\% \\
2022--2023 & Correction & 1 an & $-$5 à $-$10\,\% \\
2024--2026 & Reprise, puis rééquilibrage & en cours & $+$3 à $+$8\,\%/an \\
\bottomrule
\end{tabular}
\end{center}
\vspace{1mm}
\begin{notebox}[Observation]
Amplitudes indicatives (estimations). Le Québec a historiquement connu des cycles \textbf{moins volatils} que l'Ontario ou la Colombie-Britannique.
\end{notebox}
\end{frame}

% ======================================================================
\section{Facteurs macroéconomiques}
% ======================================================================

\begin{frame}{Les facteurs macroéconomiques et l'immobilier}
\begin{center}
\begin{tikzpicture}[
    factor/.style={uqocard, text width=2.5cm, minimum height=0.95cm, font=\footnotesize},
    central/.style={ellipse, draw=uqoOr, fill=uqoOr!15, text width=2.6cm,
        minimum height=1.4cm, text centered, font=\small\bfseries},
]
\node[central] (val) at (0,0) {Valeur\\immobilière};
\node[factor] (taux) at (-4.7,1.8) {Taux d'intérêt\\Banque du Canada};
\node[factor] (demo) at (4.7,1.8) {Démographie\\Immigration};
\node[factor] (emploi) at (-4.7,-1.8) {Emploi\\et PIB};
\node[factor] (conf) at (4.7,-1.8) {Confiance\\des ménages};
\node[factor] (pol) at (0,2.6) {Politiques\\gouvernementales};
\node[factor] (inf) at (0,-2.6) {Inflation\\et salaires};

\draw[uqoarrow] (taux) -- (val);
\draw[uqoarrow] (demo) -- (val);
\draw[uqoarrow] (emploi) -- (val);
\draw[uqoarrow] (conf) -- (val);
\draw[uqoarrow] (pol) -- (val);
\draw[uqoarrow] (inf) -- (val);
\end{tikzpicture}
\end{center}
\end{frame}

\begin{frame}{Taux d'intérêt et marché immobilier}
\begin{defbox}[Taux directeur --- Banque du Canada]
Taux d'intérêt auquel les grandes institutions financières se prêtent des fonds pour une durée d'un jour. Il influence directement les taux hypothécaires. \textbf{Au 15 juillet 2026 : maintenu à 2,25\,\%.}
\end{defbox}
\vspace{2mm}
\uqotitle{Mécanisme de transmission :}
\begin{enumerate}
    \item La Banque du Canada modifie le taux directeur
    \item Le taux préférentiel des banques s'ajuste; les taux variables suivent
    \item Les taux fixes réagissent via le marché obligataire
    \item La capacité d'emprunt des ménages change
    \item La demande et les prix immobiliers s'ajustent
\end{enumerate}
\end{frame}

\begin{frame}{Taux d'intérêt --- Impact concret}
\begin{exbox}[Hausse de 1\,\% du taux hypothécaire]
Prêt de 400~000~\$, amortissement 25 ans :
\begin{itemize}
    \item Paiement mensuel : $+$~215~\$/mois environ
    \item Capacité d'emprunt réduite de $\approx$ 10\,\%
    \item Pression à la baisse sur les prix
\end{itemize}
\end{exbox}
\vspace{2mm}
\begin{itemize}
    \item Une \textbf{baisse} de 1\,\% produit l'effet inverse : stimulation de la demande
    \item L'effet est amplifié par le \textbf{test de résistance} hypothécaire (BSIF)
\end{itemize}
\end{frame}

\begin{frame}{Évolution du taux directeur et des prix (2015--2026)}
\begin{center}
\begin{tikzpicture}
\begin{axis}[
    width=12.6cm, height=4.6cm,
    xlabel={Année},
    axis y line*=left,
    ylabel={Taux directeur (\%)},
    ymin=0, ymax=6,
    xmin=2015, xmax=2026.5,
    xtick={2015,2017,2019,2021,2023,2025},
    grid=major, grid style={dashed, gray!30},
    line width=1.5pt,
    mark size=1.5pt,
    legend style={at={(0.02,0.98)}, anchor=north west},
    ylabel style={uqoRouge},
    y tick label style={color=uqoRouge},
]
\addplot[uqoRouge, mark=square*, thick] coordinates {
    (2015,0.75) (2016,0.50) (2017,1.00) (2018,1.75) (2019,1.75)
    (2020,0.25) (2021,0.25) (2022,4.25) (2023,5.00) (2024,3.25)
    (2025,2.25) (2026,2.25)
};
\addlegendentry{Taux directeur BdC (fin d'année)}
\end{axis}
\begin{axis}[
    width=12.6cm, height=4.6cm,
    axis y line*=right,
    axis x line=none,
    ylabel={Indice de prix (2015 = 100)},
    ymin=90, ymax=230,
    xmin=2015, xmax=2026.5,
    line width=1.5pt,
    mark size=1.5pt,
    legend style={at={(0.98,0.03)}, anchor=south east},
    ylabel style={uqoBleu},
    y tick label style={color=uqoBleu},
]
\addplot[uqoBleu, mark=*, thick] coordinates {
    (2015,100) (2016,105) (2017,110) (2018,118) (2019,125)
    (2020,140) (2021,170) (2022,190) (2023,185) (2024,195)
    (2025,205) (2026,215)
};
\addlegendentry{Prix résidentiel Qc (schématique)}
\end{axis}
\end{tikzpicture}
\end{center}
\begin{notebox}[Lecture]
Taux directeur : Banque du Canada (2,25\,\% maintenu le 15 juillet 2026). La corrélation inverse taux--prix n'est pas parfaite : l'immigration et l'offre modulent la réponse.
\end{notebox}
\end{frame}

\begin{frame}{Démographie et immigration}
\begin{itemize}
    \item Population du Québec : $\approx$ \textbf{9,0 millions} (ISQ, 2025)
    \item Croissance \textbf{exceptionnelle en 2023--2024}, portée par l'immigration temporaire
    \item \uqoalert{Net ralentissement depuis 2025} (resserrement des seuils et des programmes)
    \item Immigration permanente : $\approx$ 50~000 admissions/an
    \item Vieillissement de la population et réduction de la taille des ménages
\end{itemize}
\vspace{1mm}
\begin{notebox}[Source]
ISQ, Statistique Canada --- bilans démographiques 2024--2025.
\end{notebox}
\end{frame}

\begin{frame}{Démographie --- Impact sur l'immobilier}
\begin{importbox}[Pression sur la demande]
\begin{itemize}
    \item Chaque nouveau ménage nécessite un logement
    \item $\approx$ 45~000 à 55~000 nouveaux ménages/an au Québec (ordre de grandeur)
    \item Construction : $\approx$ 40~000 à 50~000 mises en chantier/an
    \item \textbf{Déficit structurel} de logements accumulé
    \item Demande concentrée dans Montréal, Québec et Gatineau
\end{itemize}
\end{importbox}
\end{frame}

\begin{frame}{Emploi, PIB et revenu --- Indicateurs économiques}
\begin{center}
\begin{tabular}{@{}l r@{}}
\toprule
\textbf{Indicateur (Québec)} & \textbf{Ordre de grandeur} \\
\midrule
PIB nominal & $\approx$ 550--600~G\$ \\
Taux de chômage & $\approx$ 5--6\,\% \\
Revenu médian des ménages & $\approx$ 72~000~\$ \\
Taux d'inflation & $\approx$ 2--3\,\% \\
Emplois liés à l'immobilier & $\approx$ 260~000 \\
\bottomrule
\end{tabular}
\end{center}
\vspace{1mm}
\begin{notebox}[Source]
ISQ et Statistique Canada --- ordres de grandeur, 2025--2026.
\end{notebox}
\end{frame}

\begin{frame}{Emploi, PIB et revenu --- Lien avec l'immobilier}
\begin{itemize}
    \item \textbf{Emploi} : détermine la capacité d'emprunt des ménages
    \item \textbf{PIB} : indicateur de santé économique globale
    \item \textbf{Endettement} : ratio dette/revenu $\approx$ 175\,\% au Canada (ordre de grandeur)
    \item \textbf{Ratio prix/revenu} : Montréal $\approx$ 8x; Gatineau $\approx$ 6,5x; moyenne historique $\approx$ 4--5x
    \item \textbf{Accessibilité} : en détérioration par rapport aux normes historiques
\end{itemize}
\end{frame}

\begin{frame}{Politiques gouvernementales --- Fédéral}
\begin{columns}[T]
\begin{column}{0.48\textwidth}
\uqotitle{Monétaire et prudentiel :}
\begin{itemize}
    \item Taux directeur (Banque du Canada)
    \item Assurance hypothécaire (SCHL, Sagen, Canada Guaranty)
    \item Test de résistance hypothécaire (BSIF)
\end{itemize}
\end{column}
\begin{column}{0.48\textwidth}
\uqotitle{Fiscal et accession :}
\begin{itemize}
    \item \textbf{RAP} : retrait REER jusqu'à 60~000~\$
    \item \textbf{CELIAPP} : en vigueur depuis le 1\up{er} avril 2023
    \item Taxe sur les logements sous-utilisés
    \item Encadrement de l'achat par des non-résidents
\end{itemize}
\end{column}
\end{columns}
\end{frame}

\begin{frame}{Politiques gouvernementales --- Provincial et municipal}
\begin{columns}[T]
\begin{column}{0.48\textwidth}
\uqotitle{Provincial :}
\begin{itemize}
    \item Droits de mutation (« taxe de bienvenue »)
    \item Programmes SHQ : logement abordable
    \item CPTAQ : protection du territoire agricole
    \item TAL : encadrement du marché locatif
\end{itemize}
\end{column}
\begin{column}{0.48\textwidth}
\uqotitle{Municipal :}
\begin{itemize}
    \item Rôle d'évaluation triennal
    \item Taxes foncières
    \item Zonage et réglementation d'urbanisme
    \item Programmes de rénovation et subventions
\end{itemize}
\end{column}
\end{columns}
\end{frame}

\begin{frame}{Impact des politiques sur la valeur --- Exemples}
\begin{center}
\small
\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{4.4cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.7cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.6cm}@{}}
\toprule
\textbf{Politique} & \textbf{Effet attendu} & \textbf{Impact sur la valeur} \\
\midrule
Resserrement du test de résistance & Réduit la capacité d'emprunt & Pression à la baisse \\
\addlinespace
CELIAPP (depuis avril 2023) & Stimule la première accession & Pression à la hausse \\
\addlinespace
Encadrement des achats étrangers & Réduit la demande spéculative & Neutre à légère baisse \\
\addlinespace
Logement abordable (offre) & Augmente l'offre & Stabilisation des prix \\
\addlinespace
Hausse des droits de mutation (Mtl) & Freine les transactions & Légère pression à la baisse \\
\bottomrule
\end{tabular}
\end{center}
\end{frame}

% ======================================================================
\section{Particularités régionales au Québec}
% ======================================================================

\begin{frame}{Prix médians --- Unifamiliales (APCIQ, juin 2026)}
\begin{center}
\begin{tikzpicture}
\begin{axis}[
    ybar,
    width=12.6cm, height=5.0cm,
    bar width=1.15cm,
    ylabel={Prix médian (milliers \$)},
    symbolic x coords={RMR Montreal, Province Qc, RMR Gatineau, RMR Quebec},
    xtick=data,
    xticklabels={RMR Montréal, Province Qc, RMR Gatineau, RMR Québec},
    x tick label style={font=\small},
    ymin=0, ymax=780,
    nodes near coords,
    nodes near coords style={font=\scriptsize\bfseries, color=uqoBleu},
    every node near coord/.append style={above},
    axis lines*=left,
    ymajorgrids=true,
    grid style={dashed, gray!30},
]
\addplot[fill=uqoBleu, draw=uqoBleu] coordinates {
    (RMR Montreal, 645)
    (Province Qc, 519)
    (RMR Gatineau, 477)
    (RMR Quebec, 477)
};
\end{axis}
\end{tikzpicture}
\end{center}
\begin{notebox}[Source]
APCIQ/Centris, cumul janvier--juin 2026 (Gatineau : T1 2026). Hors des grandes RMR, les prix médians sont nettement inférieurs (indicatif : 300~000--420~000~\$).
\end{notebox}
\end{frame}

\begin{frame}{Montréal --- Le plus grand marché du Québec}
\begin{columns}[T]
\begin{column}{0.48\textwidth}
\uqotitle{Caractéristiques :}
\begin{itemize}
    \item RMR Montréal : $\approx$ 4,3 millions d'habitants
    \item $\approx$ 50\,\% des transactions du Québec
    \item Marché diversifié : unifamiliales, condos, plex
    \item Fort marché de la copropriété
    \item Inoccupation locative : 2,1\,\% (SCHL, oct. 2025)
\end{itemize}
\end{column}
\begin{column}{0.48\textwidth}
\uqotitle{Prix médians (janv.--juin 2026) :}
\begin{center}
\begin{tabular}{@{}l r@{}}
\toprule
\textbf{Type} & \textbf{Prix médian} \\
\midrule
Unifamiliale & 645~000~\$ \\
Copropriété & 429~000~\$ \\
Plex (2--5 log.) & 870~000~\$ \\
\bottomrule
\end{tabular}
\end{center}
\vspace{2mm}
\begin{importbox}[Enjeu clé]
\raggedright Accessibilité en déclin : le ratio prix/revenu dépasse 8x dans le Grand Montréal.
\end{importbox}
\end{column}
\end{columns}
\end{frame}

\begin{frame}{Québec RMR --- Caractéristiques}
\begin{itemize}
    \item RMR Québec : $\approx$ 840~000 habitants
    \item Marché dominé par les \textbf{unifamiliales}
    \item Économie : fonction publique provinciale, technologies, assurances
    \item Prix historiquement plus abordables, mais en forte progression depuis 2020
    \item Marché locatif \uqoalert{le plus tendu} des grandes RMR : inoccupation 0,9\,\% (SCHL, oct. 2025)
\end{itemize}
\end{frame}

\begin{frame}{Québec RMR --- Repères chiffrés et avantages}
\begin{center}
\begin{tabular}{@{}l r@{}}
\toprule
\textbf{Indicateur} & \textbf{Valeur} \\
\midrule
Prix médian unifamiliale (janv.--juin 2026) & 477~000~\$ \\
Taux d'inoccupation locatif (oct. 2025) & 0,9\,\% \\
Loyer moyen 2 chambres (oct. 2025) & $\approx$ 1~160~\$/mois \\
\bottomrule
\end{tabular}
\end{center}
\vspace{2mm}
\uqotitle{Avantages :}
\begin{itemize}
    \item Ratio prix/revenu plus favorable que Montréal
    \item Qualité de vie élevée et stabilité économique
\end{itemize}
\end{frame}

\begin{frame}{Gatineau --- Le marché interprovincial}
\begin{importbox}[Marché unique au Québec]
Gatineau fait partie de la \textbf{RMR Ottawa--Gatineau}, à cheval entre le Québec et l'Ontario. Les dynamiques de prix sont fortement influencées par le marché d'Ottawa et la fonction publique fédérale.
\end{importbox}
\vspace{2mm}
\uqotitle{Caractéristiques :}
\begin{itemize}
    \item Ville de Gatineau : $\approx$ 300~000 habitants; RMR : $\approx$ 1,5 million
    \item Fonction publique fédérale : $\approx$ 30\,\% des emplois
    \item Migration résidentielle Ontario $\rightarrow$ Québec active
    \item Marché bilingue
\end{itemize}
\end{frame}

\begin{frame}{Gatineau vs Ottawa --- Prix et coût de vie}
\begin{center}
\small
\begin{tabular}{@{}l >{\raggedright\arraybackslash}p{4.1cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.1cm}@{}}
\toprule
 & \textbf{Gatineau} & \textbf{Ottawa} \\
\midrule
Prix médian unifamiliale & $\approx$ 477~000~\$ (T1 2026) & Nettement plus élevé (écart indicatif 20--30\,\%) \\
\addlinespace
Taxes foncières & Généralement plus élevées & Plus basses \\
\addlinespace
Impôt sur le revenu & Plus élevé & Plus bas \\
\addlinespace
Frais de garde & Historiquement plus bas & Écart réduit depuis les ententes fédérales \\
\bottomrule
\end{tabular}
\end{center}
\vspace{1mm}
\begin{notebox}[Lecture]
Malgré une fiscalité plus lourde, le coût global d'habitation demeure inférieur à Gatineau pour la plupart des familles.
\end{notebox}
\end{frame}

\begin{frame}{Gatineau --- Un marché locatif en détente}
\begin{itemize}
    \item Taux d'inoccupation : \textbf{3,8\,\%} --- le plus élevé des grandes RMR québécoises
    \item Loyer moyen 2 chambres : $\approx$ \textbf{1~420~\$/mois} --- \uqohighlight{le plus élevé au Québec}
    \item Offre locative neuve importante (livraisons récentes)
    \item Conséquence pour l'évaluateur : pression sur les loyers du neuf, concessions possibles, prudence dans la projection des revenus
\end{itemize}
\vspace{1mm}
\begin{notebox}[Source]
SCHL, Enquête sur les logements locatifs, octobre 2025.
\end{notebox}
\end{frame}

\begin{frame}{Les régions du Québec --- Marchés en croissance}
\begin{columns}[T]
\begin{column}{0.48\textwidth}
\uqotitle{Croissance rapide :}
\begin{itemize}
    \item \textbf{Laurentides / Lanaudière} : exode urbain, télétravail
    \item \textbf{Estrie} : attractivité pour les télétravailleurs
    \item \textbf{Outaouais rural} : débordement de Gatineau
    \item \textbf{Chaudière-Appalaches} : industrie manufacturière
\end{itemize}
\end{column}
\begin{column}{0.48\textwidth}
\uqotitle{À surveiller :}
\begin{itemize}
    \item \textbf{Bas-Saint-Laurent} : prix encore abordables
    \item \textbf{Centre-du-Québec} : croissance industrielle
    \item \textbf{Abitibi} : cycle minier favorable
\end{itemize}
\end{column}
\end{columns}
\end{frame}

\begin{frame}{Les régions du Québec --- Marchés à défis}
\begin{itemize}
    \item \textbf{Gaspésie} : déclin démographique
    \item \textbf{Côte-Nord} : dépendance aux ressources naturelles
    \item \textbf{Nord-du-Québec} : marché très restreint
\end{itemize}
\vspace{2mm}
\begin{exbox}[Effet du télétravail]
Depuis 2020, les régions situées à 1--2 heures des grands centres connaissent une hausse de prix supérieure à la moyenne provinciale ($+$30 à $+$50\,\% en 3 ans, estimation) en raison du \textbf{télétravail} et de la recherche d'espace.
\end{exbox}
\end{frame}

\begin{frame}{Croissance des prix par région (2020--2025)}
\begin{center}
\begin{tikzpicture}
\begin{axis}[
    xbar,
    width=11.5cm, height=5.3cm,
    bar width=0.26cm,
    xlabel={Hausse cumulative des prix (\%)},
    symbolic y coords={Cote-Nord, Saguenay, Mauricie, Capitale-Nationale, Montreal, Monteregie, Outaouais, Estrie, Laurentides, Lanaudiere},
    ytick=data,
    yticklabels={Côte-Nord, Saguenay, Mauricie, Capitale-Nationale, Montréal, Montérégie, Outaouais, Estrie, Laurentides, Lanaudière},
    y tick label style={font=\scriptsize},
    xmin=0, xmax=80,
    nodes near coords,
    nodes near coords style={font=\tiny, color=uqoBleu},
    every node near coord/.append style={right},
    axis lines*=left,
    xmajorgrids=true,
    grid style={dashed, gray!30},
]
\addplot[fill=uqoBleu, draw=uqoBleu] coordinates {
    (25,Cote-Nord)
    (30,Saguenay)
    (38,Mauricie)
    (40,Capitale-Nationale)
    (42,Montreal)
    (45,Monteregie)
    (48,Outaouais)
    (55,Estrie)
    (60,Laurentides)
    (65,Lanaudiere)
};
\end{axis}
\end{tikzpicture}
\end{center}
\begin{notebox}[Lecture]
Illustration schématique --- estimations à partir d'APCIQ/Centris (unifamiliales, 2020--2025).
\end{notebox}
\end{frame}

\begin{frame}{Gatineau--Ottawa --- Trajectoires de prix}
\begin{center}
\begin{tikzpicture}
\begin{axis}[
    width=12.6cm, height=4.8cm,
    ylabel={Prix médian (milliers \$)},
    xmin=2015, xmax=2026.5,
    ymin=200, ymax=700,
    xtick={2015,2017,2019,2021,2023,2025},
    grid=major, grid style={dashed, gray!30},
    line width=1.5pt,
    mark size=1.8pt,
    legend style={at={(0.02,0.98)}, anchor=north west},
    axis lines*=left,
]
\addplot[uqoBleu, mark=*] coordinates {
    (2015,240) (2016,250) (2017,262) (2018,280) (2019,298)
    (2020,335) (2021,400) (2022,440) (2023,415) (2024,440)
    (2025,460) (2026,477)
};
\addlegendentry{Gatineau}
\addplot[uqoRouge, mark=square*] coordinates {
    (2015,370) (2016,378) (2017,390) (2018,410) (2019,425)
    (2020,480) (2021,560) (2022,610) (2023,575) (2024,590)
    (2025,605) (2026,620)
};
\addlegendentry{Ottawa}
\end{axis}
\end{tikzpicture}
\end{center}
\begin{notebox}[Lecture]
Illustration schématique (point 2026 de Gatineau : APCIQ, T1 2026). L'écart de prix avec Ottawa persiste : un avantage compétitif durable pour Gatineau auprès des ménages de la région.
\end{notebox}
\end{frame}

\begin{frame}{Facteurs régionaux influençant la valeur}
\begin{center}
\footnotesize
\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{2.5cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.2cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.2cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.1cm}@{}}
\toprule
\textbf{Facteur} & \textbf{Grands centres} & \textbf{Villes moyennes} & \textbf{Régions éloignées} \\
\midrule
Démographie & Forte croissance & Croissance modérée & Déclin possible \\
Emploi & Diversifié & Quelques secteurs clés & Ressources naturelles \\
Offre & Limitée, densification & Terrains disponibles & Offre abondante \\
Liquidité du marché & Élevée & Moyenne & Faible \\
Volatilité des prix & Modérée à élevée & Modérée & Liée aux cycles des ressources \\
\bottomrule
\end{tabular}
\end{center}
\vspace{1mm}
\begin{notebox}[Implication pour l'évaluateur]
Adapter l'analyse aux réalités locales : un comparable pertinent à Montréal ne l'est pas nécessairement en région.
\end{notebox}
\end{frame}

% ======================================================================
\section{Outils d'analyse et sources de données}
% ======================================================================

\begin{frame}{Sources institutionnelles de données de marché}
\begin{columns}[T]
\begin{column}{0.48\textwidth}
\uqotitle{SCHL :}
\begin{itemize}
    \item Rapports sur le marché de l'habitation
    \item Mises en chantier
    \item Enquête sur les logements locatifs (inoccupation, loyers)
\end{itemize}
\end{column}
\begin{column}{0.48\textwidth}
\uqotitle{APCIQ / Centris :}
\begin{itemize}
    \item Ventes et prix médians (MLS)
    \item Inscriptions et délais de vente
    \item Baromètre des conditions de marché
\end{itemize}
\end{column}
\end{columns}
\vspace{2mm}
\begin{itemize}
    \item \textbf{ISQ} : démographie, économie et statistiques régionales
\end{itemize}
\end{frame}

\begin{frame}{Sources complémentaires}
\begin{itemize}
    \item \textbf{Banque du Canada} : taux directeur, stabilité financière
    \item \textbf{Statistique Canada} : recensement, IPC et inflation
    \item \textbf{Registre foncier du Québec} : transactions publiées
    \item \textbf{Rôles d'évaluation} municipaux
    \item \textbf{JLR / Teranet} : données transactionnelles et indices de prix
\end{itemize}
\end{frame}

\begin{frame}{Le Baromètre Centris --- Interpréter le marché}
\begin{defbox}[Indice des conditions de marché --- APCIQ/Centris]
Rapport entre les \textbf{ventes} et les \textbf{nouvelles inscriptions}, utilisé pour qualifier l'état du marché.
\end{defbox}
\vspace{2mm}
\begin{center}
\begin{tikzpicture}
\node[uqocard, fill=uqoBleu!15, text width=3.3cm, minimum height=1.2cm] (ach) at (0,0)
    {\textbf{Marché d'acheteurs}\\Ratio $<$ 40\,\%};
\node[uqocard, draw=uqoOr, fill=uqoOr!15, text width=3.3cm, minimum height=1.2cm] (eq) at (4.3,0)
    {\textbf{Marché équilibré}\\Ratio 40--60\,\%};
\node[uqocard, draw=uqoRouge, fill=uqoRouge!15, text width=3.3cm, minimum height=1.2cm] (ven) at (8.6,0)
    {\textbf{Marché de vendeurs}\\Ratio $>$ 60\,\%};

\node[font=\scriptsize, below=0.25cm of ach, align=center] {Prix stables ou en baisse\\Négociation : acheteur};
\node[font=\scriptsize, below=0.25cm of eq, align=center] {Prix stables\\Pouvoir partagé};
\node[font=\scriptsize, below=0.25cm of ven, align=center] {Prix en hausse\\Surenchères possibles};

\draw[->, very thick, uqoGris] (-1.9,-2.2) -- (10.5,-2.2);
\node[font=\scriptsize, uqoGris, anchor=west] at (-1.9,-2.6) {Surplus d'offre};
\node[font=\scriptsize, uqoGris, anchor=east] at (10.5,-2.6) {Pénurie d'offre};
\end{tikzpicture}
\end{center}
\end{frame}

\begin{frame}{Conditions de marché en 2026 --- Rééquilibrage}
\begin{itemize}
    \item Inscriptions en nette hausse : $+$18\,\% sur un an (juin 2026)
    \item Ventes en légère baisse : $-$4\,\% sur un an
    \item Le marché passe de conditions de « vendeurs » (2025) à un \textbf{rééquilibrage}
    \item Les prix continuent de progresser, mais à un rythme modéré
\end{itemize}
\vspace{1mm}
\begin{quizbox}[À vous]
Selon les statistiques Centris les plus récentes, votre région est-elle en marché d'acheteurs, équilibré ou de vendeurs?
\end{quizbox}
\end{frame}

% ======================================================================
\section{Résumé et préparation}
% ======================================================================

\begin{frame}{Résumé de la séance}
\begin{enumerate}
    \item Le marché immobilier est \textbf{segmenté} : résidentiel, commercial, industriel, terrains, locatif
    \item Les \textbf{cycles immobiliers} comportent 4 phases et durent 7 à 12 ans
    \item \textbf{Taux d'intérêt}, \textbf{démographie} et \textbf{politiques publiques} : principaux facteurs macroéconomiques
    \item Le taux directeur est redescendu à \textbf{2,25\,\%} en 2026; le marché se \textbf{rééquilibre}
    \item Les marchés régionaux sont \textbf{contrastés} --- y compris le locatif (Gatineau en détente, Québec très tendu)
    \item \textbf{Gatineau--Ottawa} : un cas unique de marché interprovincial
\end{enumerate}
\end{frame}

\begin{frame}{Pour la prochaine séance}
\begin{itemize}
    \item Lecture : chapitre sur la collecte de données (manuel de l'OEAQ)
    \item Consulter le site du \textbf{Registre foncier} du Québec
    \item Explorer les statistiques \textbf{Centris} pour votre région
    \item Se familiariser avec les données de la \textbf{SCHL}
    \item Réflexion : quelles sources utiliseriez-vous pour évaluer une propriété dans votre quartier?
\end{itemize}
\end{frame}

\begin{frame}{Questions?}
\contactslide[Prochaine séance : Collecte et analyse des données]
\end{frame}

% ======================================================================
\begin{frame}[allowframebreaks]{Références}
\nocite{schl2025,schlLocatif2025,apciq2026,isq2025,bdcTaux2026,talIndices2026,appraisal2020,appraisalCdn,oeaqNormes,ccq,lfm,quebecMutations,osfiMqr,registreFoncier,desrosiers2008,baumcrosby2022}
\printbibliography[heading=none]
\end{frame}

\end{document}