% ==============================================================================
% Séance 6 : Collecte et analyse des données
% IMM1003 — Éléments d'évaluation immobilière
% Université du Québec en Outaouais (UQO)
% Enseignant : Simon-Pierre Boucher — simon-pierre.boucher@uqo.ca
% © 2026 Simon-Pierre Boucher
% ==============================================================================
\documentclass[aspectratio=169,11pt]{beamer}
\usepackage{uqo-style}

\title[IMM1003 --- Séance 6]{Séance 6 : Collecte et analyse des données}
\subtitle{IMM1003 --- Éléments d'évaluation immobilière}
\author[S.-P. Boucher]{Simon-Pierre Boucher}
\institute[UQO]{Professeur --- Département des sciences administratives, Université du Québec en Outaouais}
\date{Automne 2026}

\begin{document}

% --- Page titre ---
\begin{frame}[plain,noframenumbering]
\titlepage
\end{frame}

% --- Plan de la séance ---
\begin{frame}{Plan de la séance}
\tableofcontents
\end{frame}

% ======================================================================
\section{Sources d'information au Québec}
% ======================================================================

\begin{frame}{L'importance de la collecte de données}
\begin{defbox}[Principe fondamental]
La qualité d'une évaluation repose directement sur la \textbf{qualité, la pertinence et la fiabilité} des données recueillies. L'évaluateur doit collecter des données suffisantes pour appuyer chacune de ses analyses et conclusions.
\end{defbox}
\vspace{2mm}
\uqotitle{Types de données requises :}
\begin{enumerate}
    \item Données sur le \textbf{bien-fonds} (sujet)
    \item Données sur le \textbf{marché} (comparables)
    \item Données sur le \textbf{voisinage} et la localisation
    \item Données \textbf{économiques} et démographiques
    \item Données \textbf{juridiques} et réglementaires
\end{enumerate}
\end{frame}

\begin{frame}{Les critères de qualité des données}
\begin{columns}[T]
\begin{column}{0.48\textwidth}
\begin{itemize}
    \item \textbf{Fiabilité} : sources officielles et vérifiables
    \item \textbf{Pertinence} : lien direct avec le mandat
    \item \textbf{Actualité} : données récentes
\end{itemize}
\end{column}
\begin{column}{0.48\textwidth}
\begin{itemize}
    \item \textbf{Suffisance} : quantité adéquate
    \item \textbf{Exactitude} : données vérifiées
    \item \textbf{Objectivité} : sources indépendantes
\end{itemize}
\end{column}
\end{columns}
\vspace{2mm}
\begin{notebox}[À retenir]
Une donnée non vérifiée n'est qu'une \textbf{hypothèse} : elle doit être confirmée avant de fonder une conclusion de valeur.
\end{notebox}
\end{frame}

\begin{frame}{Processus de collecte des données}
\begin{center}
\begin{tikzpicture}[node distance=0.3cm]
\node[uqostep] (s1) {1. \textbf{Identifier} les données nécessaires selon le mandat et les méthodes};
\node[uqostep, below=of s1] (s2) {2. \textbf{Planifier} les sources à consulter et la stratégie de recherche};
\node[uqostep, below=of s2] (s3) {3. \textbf{Collecter} les données primaires (inspection, entrevues) et secondaires (registres)};
\node[uqostep, below=of s3] (s4) {4. \textbf{Vérifier} l'exactitude et la cohérence des données recueillies};
\node[uqostep, below=of s4] (s5) {5. \textbf{Organiser} et classer les données de manière systématique};
\node[uqostep, below=of s5] (s6) {6. \textbf{Analyser} les données dans le cadre des méthodes d'évaluation};

\draw[uqoarrow] (s1) -- (s2);
\draw[uqoarrow] (s2) -- (s3);
\draw[uqoarrow] (s3) -- (s4);
\draw[uqoarrow] (s4) -- (s5);
\draw[uqoarrow] (s5) -- (s6);
\end{tikzpicture}
\end{center}
\end{frame}

\begin{frame}{Le Registre foncier du Québec --- Rôle et contenu}
\begin{defbox}[Registre foncier --- Bureau de la publicité des droits]
Registre \textbf{public} (aujourd'hui sous la responsabilité du ministère des Ressources naturelles et des Forêts) qui assure la \textbf{publicité des droits réels immobiliers}. C'est la source primaire pour confirmer les droits de propriété.
\end{defbox}
\vspace{2mm}
\begin{columns}[T]
\begin{column}{0.48\textwidth}
\uqotitle{Informations disponibles :}
\begin{itemize}
    \item Actes de \textbf{vente} (prix, conditions)
    \item Actes \textbf{hypothécaires} (montants, créanciers)
    \item \textbf{Servitudes} et charges
    \item \textbf{Droits réels} (usufruit, emphytéose)
\end{itemize}
\end{column}
\begin{column}{0.48\textwidth}
\uqotitle{Également :}
\begin{itemize}
    \item \textbf{Avis} (préavis d'exercice, saisies)
    \item \textbf{Baux publiés} : la publication les rend opposables aux tiers (surtout les baux commerciaux de longue durée)
    \item \textbf{Déclarations de copropriété}
\end{itemize}
\end{column}
\end{columns}
\end{frame}

\begin{frame}{Le Registre foncier --- Accès et tarification}
\begin{itemize}
    \item Accès en ligne : \textbf{registrefoncier.gouv.qc.ca}
    \item Recherche par \textbf{lot} (numéro cadastral) ou par \textbf{nom} (index des noms)
    \item \textbf{Index des immeubles} : historique complet des inscriptions d'un lot
    \item Consultation d'un document : \textbf{1,50~\$} depuis le 1\ier{} avril 2026 (1~\$ de 2002 à mars 2026); tarif désormais indexé annuellement
    \item Carte interactive : certains renseignements accessibles \textbf{gratuitement}
    \item Documents numérisés depuis $\approx$ 1985; copies certifiées et autres produits offerts selon une tarification distincte
\end{itemize}
\vspace{1mm}
\begin{importbox}[Obligatoire]
L'évaluateur \textbf{doit} consulter le Registre foncier pour confirmer les droits et les conditions de vente des comparables.
\end{importbox}
\end{frame}

\begin{frame}{Le système Centris (MLS québécois)}
\begin{defbox}[Centris --- Service inter-agences]
\textbf{Centris} est la plateforme de mise en marché des propriétés au Québec, gérée par l'APCIQ --- l'équivalent québécois du système MLS (\textit{Multiple Listing Service}). C'est la source la plus complète de données transactionnelles résidentielles.
\end{defbox}
\vspace{2mm}
\begin{columns}[T]
\begin{column}{0.48\textwidth}
\uqotitle{Données disponibles :}
\begin{itemize}
    \item Inscriptions actives et historiques
    \item Prix demandé et prix vendu
    \item Dates de mise en marché et de vente
    \item Historique des baisses de prix
\end{itemize}
\end{column}
\begin{column}{0.48\textwidth}
\uqotitle{Également :}
\begin{itemize}
    \item Caractéristiques physiques détaillées
    \item Photos et descriptions
    \item Conditions de vente
\end{itemize}
\end{column}
\end{columns}
\end{frame}

\begin{frame}{Centris --- Accès professionnel et limites}
\uqotitle{Accès pour l'évaluateur :}
\begin{itemize}
    \item Accès professionnel via \textbf{Centris.ca}
    \item Outils de recherche de comparables
    \item Rapports statistiques par secteur
    \item \textbf{Matrix} : plateforme détaillée pour professionnels
    \item Historique de données sur plus de 10 ans
\end{itemize}
\vspace{1mm}
\begin{notebox}[Limite]
Ne contient pas les ventes privées (sans courtier), estimées à $\approx$ 15--20\,\% des transactions (ordre de grandeur).
\end{notebox}
\end{frame}

\begin{frame}{Le rôle d'évaluation foncière}
\begin{defbox}[Rôle d'évaluation]
Document officiel préparé par les \textbf{municipalités} (ou la MRC) qui attribue une \textbf{valeur foncière} à chaque propriété pour fins de \textbf{taxation municipale}. Révisé tous les \textbf{3 ans} au Québec.
\end{defbox}
\vspace{2mm}
\begin{columns}[T]
\begin{column}{0.48\textwidth}
\uqotitle{Informations disponibles :}
\begin{itemize}
    \item Valeur du terrain
    \item Valeur du bâtiment
    \item Valeur totale (terrain + bâtiment)
    \item Numéro de matricule
\end{itemize}
\end{column}
\begin{column}{0.48\textwidth}
\uqotitle{Également :}
\begin{itemize}
    \item Dimensions du lot et du bâtiment
    \item Année de construction
    \item Usage et zonage
\end{itemize}
\end{column}
\end{columns}
\end{frame}

\begin{frame}{Le rôle d'évaluation --- Accès et mise en garde}
\uqotitle{Accès :}
\begin{itemize}
    \item En ligne sur le site de la municipalité
    \item Portails spécialisés (p.~ex. \textbf{evalweb.ca})
    \item Gratuit dans la plupart des municipalités
\end{itemize}
\vspace{2mm}
\begin{importbox}[Mise en garde]
La valeur au rôle est établie \textbf{18 mois avant} l'entrée en vigueur du rôle et peut différer significativement de la valeur marchande actuelle. L'évaluateur ne doit \textbf{jamais} se fier uniquement au rôle pour estimer la valeur marchande.
\end{importbox}
\end{frame}

\begin{frame}{Le RDPRM}
\begin{defbox}[RDPRM]
Le \textbf{Registre des droits personnels et réels mobiliers} contient des informations sur les droits réels mobiliers et certains droits personnels pouvant affecter un immeuble (ex.~: hypothèques mobilières sur des équipements intégrés).
\end{defbox}
\vspace{2mm}
\uqotitle{Utilité pour l'évaluateur :}
\begin{itemize}
    \item Vérifier les biens meubles inclus/exclus
    \item Identifier les charges mobilières
    \item Repérer les baux mobiliers (équipements intégrés)
    \item Connaître les droits des créanciers sur les meubles
\end{itemize}
\end{frame}

\begin{frame}{Les registres complémentaires}
\begin{columns}[T]
\begin{column}{0.48\textwidth}
\uqotitle{Cadastre du Québec :}
\begin{itemize}
    \item Plans cadastraux officiels
    \item Numéros de lots
    \item Limites et superficies
\end{itemize}
\vspace{2mm}
\uqotitle{Registre des entreprises (REQ) :}
\begin{itemize}
    \item Propriétaires corporatifs
    \item Liens d'entreprise
\end{itemize}
\end{column}
\begin{column}{0.48\textwidth}
\uqotitle{Autres vérifications utiles :}
\begin{itemize}
    \item \textbf{Répertoire des avis d'expropriation}
    \item \textbf{Registre des lobbyistes} (projets de développement)
    \item \textbf{Plumitif} : litiges en cours visant la propriété ou les parties
\end{itemize}
\end{column}
\end{columns}
\end{frame}

\begin{frame}{Géoportails gouvernementaux}
\begin{columns}[T]
\begin{column}{0.48\textwidth}
\uqotitle{Géoportail du Québec :}
\begin{itemize}
    \item Cartes topographiques
    \item Orthophotos aériennes
    \item Couverture forestière
\end{itemize}
\vspace{2mm}
\uqotitle{SIGAT :}
\begin{itemize}
    \item Système d'information géographique en aménagement du territoire
\end{itemize}
\end{column}
\begin{column}{0.48\textwidth}
\uqotitle{Géo-Index (MERN) :}
\begin{itemize}
    \item Zones inondables
    \item Zones de glissement de terrain
    \item Contraintes naturelles
\end{itemize}
\vspace{2mm}
\uqotitle{Inondations.ca (fédéral) :}
\begin{itemize}
    \item Cartographie des risques d'inondation
\end{itemize}
\end{column}
\end{columns}
\end{frame}

\begin{frame}{Outils cartographiques municipaux et usage pratique}
\uqotitle{Outils municipaux :}
\begin{itemize}
    \item Cartes de zonage en ligne
    \item Plans d'urbanisme
    \item Permis de construction délivrés
    \item Contraintes environnementales
\end{itemize}
\vspace{1mm}
\begin{exbox}[Utilisation pratique par l'évaluateur]
Vérifier les \textbf{zones inondables}, identifier les \textbf{servitudes} visibles, confirmer le \textbf{zonage}, analyser le \textbf{voisinage} et mesurer les \textbf{distances} (services, nuisances).
\end{exbox}
\end{frame}

\begin{frame}{Synthèse des sources d'information}
\begin{center}
\small
\begin{tabular}{@{}>{\bfseries}l >{\raggedright\arraybackslash}p{8.6cm}@{}}
\toprule
\textbf{Source} & \textbf{Contenu clé pour l'évaluateur} \\
\midrule
Registre foncier & Droits, actes de vente, hypothèques, servitudes \\
Centris / MLS & Comparables résidentiels, prix, délais de vente \\
Rôle d'évaluation & Valeur fiscale, dimensions, année de construction \\
RDPRM / Cadastre & Charges mobilières; plans, lots et superficies \\
Géoportails & Zonage, zones inondables, contraintes naturelles \\
Municipalité & Permis, règlements, urbanisme \\
SCHL / ISQ & Marché de l'habitation, données économiques \\
Inspection terrain & Données physiques du bien-fonds (sujet) \\
\bottomrule
\end{tabular}
\end{center}
\vspace{1mm}
\begin{center}
\small Les sources sont \textbf{complémentaires} : aucune ne suffit à elle seule à constituer le dossier d'évaluation.
\end{center}
\end{frame}

% ======================================================================
\section{Données relatives au bien-fonds}
% ======================================================================

\begin{frame}{Identification et description légale}
\begin{defbox}[Description légale du bien-fonds]
Identification officielle et unique d'un immeuble dans les registres publics, suffisamment précise pour le distinguer de tout autre immeuble.
\end{defbox}
\vspace{2mm}
\begin{columns}[T]
\begin{column}{0.48\textwidth}
\uqotitle{Éléments de la description :}
\begin{itemize}
    \item \textbf{Numéro de lot} au cadastre du Québec
    \item \textbf{Circonscription foncière}
    \item \textbf{Municipalité} et adresse civique
    \item \textbf{Numéro de matricule} (rôle)
    \item \textbf{Fraction de copropriété} (le cas échéant)
\end{itemize}
\end{column}
\begin{column}{0.48\textwidth}
\begin{exbox}[Exemple]
\small
Lot \textbf{1~234~567} du cadastre du Québec, circonscription foncière de \textbf{Hull}, Ville de \textbf{Gatineau}.\\[4pt]
\textbf{123, rue Principale}\\
Gatineau (Québec) J8X 1A1\\[4pt]
Matricule : \textbf{7503-21-1234-0-000-0000}
\end{exbox}
\end{column}
\end{columns}
\end{frame}

\begin{frame}{Caractéristiques physiques du terrain}
\begin{columns}[T]
\begin{column}{0.48\textwidth}
\begin{itemize}
    \item \textbf{Superficie} --- en pi$^2$ (1~000 pi$^2$ $\approx$ 93 m$^2$)
    \item \textbf{Dimensions} (largeur $\times$ profondeur)
    \item \textbf{Forme} (régulière, irrégulière, triangulaire)
    \item \textbf{Topographie} (plat, en pente, accidenté)
\end{itemize}
\end{column}
\begin{column}{0.48\textwidth}
\begin{itemize}
    \item \textbf{Sol} (qualité, capacité portante, remblai)
    \item \textbf{Drainage} et gestion des eaux
    \item \textbf{Accès} (rue, ruelle, enclavé)
    \item \textbf{Façade} sur rue (\textit{frontage})
\end{itemize}
\end{column}
\end{columns}
\end{frame}

\begin{frame}{Terrain --- Environnement et services publics}
\begin{columns}[T]
\begin{column}{0.48\textwidth}
\uqotitle{Éléments environnementaux :}
\begin{itemize}
    \item \textbf{Zone inondable} (0--20 ans, 20--100 ans)
    \item \textbf{Contamination} potentielle des sols
    \item \textbf{Milieux humides} protégés
    \item \textbf{Érosion} (berges, falaises); radon et autres risques
\end{itemize}
\end{column}
\begin{column}{0.48\textwidth}
\uqotitle{Services publics :}
\begin{itemize}
    \item Aqueduc municipal ou puits
    \item Égout sanitaire ou fosse septique
    \item Électricité, gaz naturel
    \item Câble, fibre optique
\end{itemize}
\end{column}
\end{columns}
\end{frame}

\begin{frame}{Caractéristiques physiques des améliorations}
\begin{center}
\small
\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.3cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{5.3cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.6cm}@{}}
\toprule
\textbf{Catégorie} & \textbf{Éléments principaux} & \textbf{Source d'information} \\
\midrule
Structure & Fondation, charpente, type de construction & Inspection, plans \\
Dimensions & Superficie habitable, étages, hauteur & Mesurage, plans \\
Composantes & Toiture, revêtement, fenêtres, isolation & Inspection visuelle \\
Systèmes mécaniques & Chauffage, climatisation, plomberie, électricité & Inspection, âge \\
Finitions intérieures & Planchers, cuisines, salles de bain, qualité & Inspection, photos \\
Améliorations extérieures & Garage, piscine, aménagement paysager, clôtures & Inspection, permis \\
\bottomrule
\end{tabular}
\end{center}
\end{frame}

\begin{frame}{Données sur le bâtiment --- Éléments essentiels (1/2)}
\uqotitle{Fiche de collecte --- Bâtiment :}
\begin{itemize}
    \item \textbf{Année de construction}
    \item \textbf{Superficie habitable} (en pi$^2$)
    \item \textbf{Nombre de pièces} (chambres, salles de bain)
    \item \textbf{Nombre d'étages}
    \item \textbf{Type de fondation} (béton, pierre)
    \item \textbf{Type de structure} (bois, acier, béton)
\end{itemize}
\end{frame}

\begin{frame}{Données sur le bâtiment --- Éléments essentiels (2/2)}
\begin{itemize}
    \item \textbf{Revêtement extérieur}
    \item \textbf{Type de toiture} et couverture
    \item \textbf{Système de chauffage}
    \item \textbf{Entrée électrique} (100~A, 200~A)
    \item \textbf{État général} (bon, moyen, à rénover)
\end{itemize}
\vspace{1mm}
\begin{importbox}[Norme OEAQ]
L'évaluateur doit effectuer une \textbf{inspection physique} suffisante du bien-fonds pour appuyer ses analyses. La nature et l'étendue de l'inspection doivent être décrites dans le rapport.
\end{importbox}
\end{frame}

\begin{frame}{Données sur les améliorations --- Extras}
\begin{columns}[T]
\begin{column}{0.48\textwidth}
\begin{itemize}
    \item \textbf{Garage} (attaché, détaché, nombre de véhicules)
    \item \textbf{Sous-sol} (fini, semi-fini, non fini)
    \item \textbf{Piscine} (creusée, hors terre)
    \item \textbf{Terrasse / patio}
    \item \textbf{Foyer / poêle à bois}
\end{itemize}
\end{column}
\begin{column}{0.48\textwidth}
\begin{itemize}
    \item \textbf{Climatisation centrale}
    \item \textbf{Thermopompe}
    \item \textbf{Panneaux solaires}
    \item \textbf{Domotique}
    \item \textbf{Rénovations récentes} (avec dates et coûts)
\end{itemize}
\end{column}
\end{columns}
\end{frame}

\begin{frame}{Servitudes, charges et droits réels}
\begin{defbox}[Servitude --- Art.~1177 C.c.Q.]
Une servitude est une \textbf{charge imposée sur un immeuble} (fonds servant) en faveur d'un autre immeuble (fonds dominant). Elle peut être \textbf{réelle} (liée au terrain) ou \textbf{personnelle} (liée à une personne).
\end{defbox}
\vspace{2mm}
\begin{columns}[T]
\begin{column}{0.48\textwidth}
\uqotitle{Types courants :}
\begin{itemize}
    \item \textbf{Droit de passage}
    \item \textbf{Servitude de vue} (fenêtres)
    \item \textbf{Servitude de non-construction}
\end{itemize}
\end{column}
\begin{column}{0.48\textwidth}
\uqotitle{Également :}
\begin{itemize}
    \item \textbf{Servitude d'utilité publique} (Hydro-Québec, gaz, égout)
    \item \textbf{Servitude de stationnement}
    \item \textbf{Droit d'usage de l'eau}
\end{itemize}
\end{column}
\end{columns}
\end{frame}

\begin{frame}{Servitudes --- Impact sur la valeur}
\begin{itemize}
    \item Servitude d'utilité publique $\rightarrow$ perte de superficie utilisable
    \item Droit de passage $\rightarrow$ perte d'intimité, bruit
    \item Servitude de non-construction $\rightarrow$ limite le potentiel de développement
    \item Servitude avantageuse (fonds dominant) $\rightarrow$ peut ajouter de la valeur
\end{itemize}
\vspace{1mm}
\begin{notebox}[Vérification]
Toujours consulter le \textbf{Registre foncier} et le \textbf{certificat de localisation} pour identifier toutes les servitudes.
\end{notebox}
\end{frame}

\begin{frame}{Le certificat de localisation}
\begin{importbox}[Document essentiel pour l'évaluateur]
Document préparé par un \textbf{arpenteur-géomètre} qui montre la situation actuelle d'un immeuble par rapport aux titres de propriété, au cadastre et aux règlements municipaux.
\end{importbox}
\vspace{2mm}
\begin{columns}[T]
\begin{column}{0.48\textwidth}
\uqotitle{Contenu du certificat :}
\begin{itemize}
    \item Plan montrant les limites du lot
    \item Position des bâtiments sur le lot
    \item Empiétements (s'il y a lieu)
    \item Servitudes apparentes
\end{itemize}
\end{column}
\begin{column}{0.48\textwidth}
\uqotitle{Également :}
\begin{itemize}
    \item Distances aux lignes de lot
    \item Conformité au zonage
    \item Rapport écrit de l'arpenteur
\end{itemize}
\end{column}
\end{columns}
\end{frame}

\begin{frame}{Certificat de localisation --- Lecture par l'évaluateur}
\begin{itemize}
    \item Confirmation des \textbf{dimensions} du lot
    \item Identification des \textbf{empiétements}
    \item Respect des \textbf{marges de recul}
    \item Conformité au \textbf{règlement de zonage}
    \item Présence de \textbf{servitudes}
    \item \textbf{Non-conformités} potentielles
\end{itemize}
\vspace{1mm}
\begin{notebox}[Durée de validité]
Un certificat de localisation est valide tant qu'il n'y a pas eu de changement à la situation de l'immeuble (habituellement 10 ans maximum).
\end{notebox}
\end{frame}

% ======================================================================
\section{Données de marché et comparables}
% ======================================================================

\begin{frame}{Identification des comparables}
\begin{defbox}[Comparable (ou vente comparable)]
Propriété ayant fait l'objet d'une \textbf{transaction récente} et possédant des \textbf{caractéristiques similaires} au bien-fonds évalué, permettant d'en tirer des indications de valeur par comparaison.
\end{defbox}
\vspace{2mm}
\uqotitle{Critères de sélection :}
\begin{enumerate}
    \item \textbf{Proximité géographique} --- même quartier ou secteur similaire
    \item \textbf{Récence de la vente} --- idéalement $<$ 6 mois, max 12--18 mois
    \item \textbf{Similarité physique} --- taille, âge, style, état
    \item \textbf{Conditions de vente} --- transaction de plein gré (\textit{arm's length})
    \item \textbf{Usage similaire} --- même type de propriété
\end{enumerate}
\end{frame}

\begin{frame}{Combien de comparables?}
\uqotitle{Nombre recommandé :}
\begin{itemize}
    \item Minimum : \textbf{3 comparables}
    \item Idéal : \textbf{5 à 7 comparables}
    \item Marché actif : plus de choix
    \item Marché limité : élargir la zone de recherche
\end{itemize}
\vspace{2mm}
\begin{importbox}[Norme OEAQ]
L'évaluateur doit justifier le choix de ses comparables et expliquer pourquoi ils sont pertinents et représentatifs du marché.
\end{importbox}
\end{frame}

\begin{frame}{Critères de sélection --- Localisation, date et type}
\begin{center}
\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{5.2cm}@{}}
\toprule
\textbf{Critère} & \textbf{Idéal} & \textbf{Acceptable} \\
\midrule
Localisation & Même quartier, même rue & Quartier comparable, même ville \\
\addlinespace
Date de vente & $<$ 6 mois & 6 à 18 mois (avec ajustement) \\
\addlinespace
Type de propriété & Identique (ex.~: unifamiliale) & Comparable (ex.~: jumelée si peu d'unifamiliales) \\
\bottomrule
\end{tabular}
\end{center}
\end{frame}

\begin{frame}{Critères de sélection --- Caractéristiques et conditions}
\begin{center}
\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{5.2cm}@{}}
\toprule
\textbf{Critère} & \textbf{Idéal} & \textbf{Acceptable} \\
\midrule
Superficie & $\pm$ 10--15\,\% & $\pm$ 20--25\,\% (avec ajustement) \\
Âge / État & $\pm$ 5--10 ans & $\pm$ 15--20 ans (avec ajustement) \\
Terrain & Similaire en taille et forme & Comparable (avec ajustement) \\
Conditions de vente & Plein gré, aucune condition & Vérifiées et ajustées \\
\bottomrule
\end{tabular}
\end{center}
\vspace{1mm}
\begin{notebox}[Règles de pratique]
Ces fourchettes sont des \textbf{règles de pratique usuelles}, non des normes officielles. Plus un comparable nécessite d'ajustements, moins il est fiable : privilégier ceux qui en exigent le \textbf{moins} possible.
\end{notebox}
\end{frame}

\begin{frame}{Sources de comparables au Québec --- Sources principales}
\begin{center}
\begin{tikzpicture}
\node[uqocard, text width=5.6cm, minimum height=1.5cm] (c1) at (0,0)
    {\textbf{1. Centris / MLS}\\[2pt]\footnotesize Ventes résidentielles, prix, caractéristiques};
\node[uqocard, text width=5.6cm, minimum height=1.5cm] (c2) at (6.6,0)
    {\textbf{2. Registre foncier}\\[2pt]\footnotesize Actes de vente, prix officiel, conditions};
\node[uqocard, text width=5.6cm, minimum height=1.5cm] (c3) at (0,-2)
    {\textbf{3. JLR / Teranet}\\[2pt]\footnotesize Données transactionnelles compilées};
\node[uqocard, text width=5.6cm, minimum height=1.5cm] (c4) at (6.6,-2)
    {\textbf{4. Rôle d'évaluation}\\[2pt]\footnotesize Valeurs fiscales, dimensions, année};
\end{tikzpicture}
\end{center}
\begin{notebox}[Hiérarchie]
Les sources 1 et 2 se \textbf{recoupent} : Centris fournit le contexte de la vente, le Registre foncier en confirme le prix et les parties.
\end{notebox}
\end{frame}

\begin{frame}{Sources de comparables au Québec --- Sources complémentaires}
\begin{center}
\begin{tikzpicture}
\node[uqocard, text width=5.6cm, minimum height=1.5cm] (c5) at (0,0)
    {\textbf{5. Réseau professionnel}\\[2pt]\footnotesize Collègues évaluateurs, courtiers};
\node[uqocard, text width=5.6cm, minimum height=1.5cm] (c6) at (6.6,0)
    {\textbf{6. Banques de données privées}\\[2pt]\footnotesize Altus, CBRE, Colliers};
\node[uqocard, text width=5.6cm, minimum height=1.5cm] (c7) at (0,-2)
    {\textbf{7. Journaux et annonces}\\[2pt]\footnotesize Ventes publiques, enchères};
\node[uqocard, text width=5.6cm, minimum height=1.5cm] (c8) at (6.6,-2)
    {\textbf{8. Entrevues terrain}\\[2pt]\footnotesize Voisins, acheteurs, vendeurs};
\end{tikzpicture}
\end{center}
\begin{notebox}[Usage]
Ces sources complètent les registres officiels, notamment pour les \textbf{ventes privées} et les marchés spécialisés (commercial, industriel).
\end{notebox}
\end{frame}

\begin{frame}{Fiche de comparable --- Identification et vente}
\begin{exbox}[Comparable no 1 --- Identification]
\begin{center}
\small
\begin{tabular}{@{}>{\bfseries}l l@{}}
\toprule
Adresse & 456, rue des Érables, Gatineau (secteur Hull) \\
Type & Unifamiliale détachée \\
Date de vente & 15 juin 2026 \\
Prix vendu & 445~000~\$ \\
Délai sur le marché & 22 jours \\
Conditions & Vente de plein gré, aucune condition particulière \\
Source & Centris no 12345678, confirmée au Registre foncier \\
\bottomrule
\end{tabular}
\end{center}
\end{exbox}
\end{frame}

\begin{frame}{Fiche de comparable --- Caractéristiques physiques}
\begin{exbox}[Comparable no 1 --- Caractéristiques]
\begin{center}
\small
\begin{tabular}{@{}>{\bfseries}l l@{}}
\toprule
Année de construction & 1998 \\
Superficie habitable & 1~350 pi$^2$ \\
Superficie du terrain & $\approx$ 7~000 pi$^2$ (650 m$^2$) \\
Chambres / salles de bain & 3 / 2 \\
Sous-sol & Fini (800 pi$^2$) \\
Garage & Attaché, 1 véhicule \\
Chauffage & Gaz naturel \\
État général & Bon \\
Particularités & Cuisine rénovée en 2022; pas de piscine \\
\bottomrule
\end{tabular}
\end{center}
\end{exbox}
\end{frame}

\begin{frame}{Données de marché --- Au-delà des comparables}
\begin{columns}[T]
\begin{column}{0.48\textwidth}
\begin{itemize}
    \item \textbf{Tendances de prix} (hausse, baisse, stable)
    \item \textbf{Volume de transactions} par mois/trimestre
    \item \textbf{Inventaire} (inscriptions actives)
    \item \textbf{Mois d'inventaire} (offre vs demande)
\end{itemize}
\end{column}
\begin{column}{0.48\textwidth}
\begin{itemize}
    \item \textbf{Ratio prix vendu / prix demandé}
    \item \textbf{Délai moyen de vente}
    \item \textbf{Taux d'inoccupation} (locatif)
    \item \textbf{Loyers} courants et tendances
\end{itemize}
\end{column}
\end{columns}
\end{frame}

\begin{frame}{Données de voisinage}
\begin{columns}[T]
\begin{column}{0.48\textwidth}
\begin{itemize}
    \item \textbf{Qualité} du quartier (résidentiel, mixte)
    \item \textbf{Services} à proximité (écoles, transports, commerces)
    \item \textbf{Nuisances} (bruit, pollution, vues)
    \item \textbf{Développements} prévus ou en cours
\end{itemize}
\end{column}
\begin{column}{0.48\textwidth}
\begin{itemize}
    \item \textbf{Démographie} du secteur
    \item \textbf{Taux de criminalité}
    \item \textbf{Zonage} et réglementation locale
    \item \textbf{Taxes foncières} du secteur
\end{itemize}
\end{column}
\end{columns}
\vspace{1mm}
\begin{notebox}[Rappel]
L'analyse du marché et du voisinage est une étape distincte du processus d'évaluation, mais les données sont souvent collectées simultanément.
\end{notebox}
\end{frame}

% ======================================================================
\section{Vérification et validation des données}
% ======================================================================

\begin{frame}{Pourquoi vérifier les données?}
\begin{importbox}[Principe déontologique --- OEAQ]
L'évaluateur a l'obligation de \textbf{vérifier} les informations sur lesquelles il fonde son opinion de valeur. Des données non vérifiées l'exposent à des \textbf{erreurs}, des \textbf{plaintes déontologiques} et des \textbf{poursuites} en responsabilité professionnelle.
\end{importbox}
\vspace{2mm}
\begin{columns}[T]
\begin{column}{0.48\textwidth}
\uqotitle{Risques des données non vérifiées :}
\begin{itemize}
    \item Prix de vente inexact ou incomplet
    \item Conditions de vente non divulguées
    \item Superficies erronées
\end{itemize}
\end{column}
\begin{column}{0.48\textwidth}
\uqotitle{Également :}
\begin{itemize}
    \item Caractéristiques mal décrites
    \item Transactions entre parties liées
    \item Données obsolètes
\end{itemize}
\end{column}
\end{columns}
\end{frame}

\begin{frame}{Conséquences possibles d'une donnée erronée}
\begin{itemize}
    \item \textbf{Valeur erronée} $\rightarrow$ préjudice au client
    \item \textbf{Perte de crédibilité} professionnelle
    \item \textbf{Plainte} à l'OEAQ
    \item \textbf{Poursuite} en responsabilité civile
    \item \textbf{Invalidation} du rapport en cour
    \item \textbf{Perte d'assurance} professionnelle
\end{itemize}
\end{frame}

\begin{frame}{Confirmation des ventes --- Éléments à confirmer}
\begin{defbox}[Confirmation des ventes]
Vérifier les détails d'une transaction auprès de sources fiables pour s'assurer que les données sont exactes et que la vente reflète les conditions normales du marché.
\end{defbox}
\vspace{2mm}
\begin{columns}[T]
\begin{column}{0.48\textwidth}
\begin{itemize}
    \item \textbf{Prix réel} de la transaction
    \item \textbf{Date} exacte de la vente
    \item \textbf{Conditions} de la vente
    \item \textbf{Inclusions / exclusions} (meubles, équipements)
\end{itemize}
\end{column}
\begin{column}{0.48\textwidth}
\begin{itemize}
    \item \textbf{Financement} particulier (balance de prix)
    \item \textbf{Lien entre les parties}
    \item \textbf{Motivations} de l'acheteur et du vendeur
    \item \textbf{Durée d'exposition} sur le marché
\end{itemize}
\end{column}
\end{columns}
\end{frame}

\begin{frame}{Confirmation des ventes --- Méthodes}
\begin{enumerate}
    \item \textbf{Registre foncier} --- acte de vente publié
    \item \textbf{Centris} --- fiche de vente (prix, conditions)
    \item \textbf{Contact direct} --- courtier impliqué
    \item \textbf{Parties} --- acheteur ou vendeur
    \item \textbf{Notaire} --- si accessible
    \item \textbf{Recoupement} --- rôle d'évaluation, JLR
\end{enumerate}
\end{frame}

\begin{frame}{Conditions particulières affectant les ventes (1/2)}
\begin{center}
\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.4cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.6cm}@{}}
\toprule
\textbf{Condition} & \textbf{Description} & \textbf{Impact sur la comparabilité} \\
\midrule
Vente entre parties liées & Famille, associés, sociétés liées & \uqoalert{Exclure} ou ajuster significativement \\
\addlinespace
Vente sous pression & Faillite, saisie, succession urgente & \uqoalert{Exclure} ou noter la décote \\
\addlinespace
Financement spécial & Balance de prix, taux avantageux & Ajuster pour refléter le financement \\
\bottomrule
\end{tabular}
\end{center}
\end{frame}

\begin{frame}{Conditions particulières affectant les ventes (2/2)}
\begin{center}
\small
\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.4cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.6cm}@{}}
\toprule
\textbf{Condition} & \textbf{Description} & \textbf{Impact sur la comparabilité} \\
\midrule
Inclusions inhabituelles & Meubles, équipements, véhicule & Déduire la valeur des inclusions \\
Reprise de bail & Bail commercial avantageux ou désavantageux & Ajuster pour les conditions locatives \\
Motivation particulière & Achat par voisin, assemblage & \uqoalert{Exclure} ou ajuster \\
\bottomrule
\end{tabular}
\end{center}
\begin{importbox}[Règle d'or]
Seules les ventes de \textbf{plein gré} (\textit{arm's length}) entre parties indépendantes et bien informées devraient servir de comparables sans ajustement majeur.
\end{importbox}
\end{frame}

\begin{frame}{Vérification de la cohérence des données}
\begin{columns}[T]
\begin{column}{0.5\textwidth}
\uqotitle{Tests de cohérence :}
\begin{enumerate}
    \item \textbf{Prix au pied carré} cohérent avec le marché?
    \item \textbf{Ratio prix/évaluation} (rôle) raisonnable?
    \item \textbf{Tendance temporelle} respectée?
    \item \textbf{Cohérence interne} : caractéristiques vs prix?
    \item \textbf{Recoupement des sources} : les données concordent-elles?
\end{enumerate}
\end{column}
\begin{column}{0.46\textwidth}
\begin{exbox}[Détection d'anomalie]
\small\raggedright
\textbf{Comparable suspect :}\\
Prix vendu : 280~000~\$\\
Superficie : 1~500 pi$^2$ $\rightarrow$ 187~\$/pi$^2$\\
Moyenne du secteur : 310~\$/pi$^2$\\[4pt]
\uqoalert{Anomalie!} La vérification révèle une vente entre père et fils.\\
$\Rightarrow$ \textbf{Comparable rejeté}
\end{exbox}
\end{column}
\end{columns}
\end{frame}

\begin{frame}{Liste de vérification --- La vente}
\uqotitle{Avant d'utiliser un comparable :}
\vspace{1mm}
\begin{columns}[T]
\begin{column}{0.48\textwidth}
\begin{itemize}
    \item[$\square$] Prix confirmé au Registre foncier
    \item[$\square$] Vente de plein gré vérifiée
    \item[$\square$] Aucun lien entre les parties
    \item[$\square$] Aucune condition spéciale
    \item[$\square$] Inclusions/exclusions identifiées
\end{itemize}
\end{column}
\begin{column}{0.48\textwidth}
\begin{itemize}
    \item[$\square$] Financement à conditions normales
    \item[$\square$] Délai d'exposition raisonnable
    \item[$\square$] Prix/pi$^2$ cohérent avec le marché
    \item[$\square$] Ratio prix/rôle raisonnable
    \item[$\square$] Caractéristiques physiques confirmées
\end{itemize}
\end{column}
\end{columns}
\end{frame}

\begin{frame}{Liste de vérification --- La propriété}
\uqotitle{Données physiques à valider :}
\vspace{1mm}
\begin{columns}[T]
\begin{column}{0.48\textwidth}
\begin{itemize}
    \item[$\square$] Superficie mesurée ou vérifiée
    \item[$\square$] Nombre de pièces confirmé
    \item[$\square$] Année de construction exacte
    \item[$\square$] Rénovations documentées
    \item[$\square$] Systèmes mécaniques vérifiés
\end{itemize}
\end{column}
\begin{column}{0.48\textwidth}
\begin{itemize}
    \item[$\square$] Servitudes identifiées
    \item[$\square$] Zonage confirmé
    \item[$\square$] Certificat de localisation consulté
    \item[$\square$] Conformité vérifiée (agrandissements)
    \item[$\square$] État de la propriété observé
\end{itemize}
\end{column}
\end{columns}
\end{frame}

\begin{frame}{Processus complet de validation}
\begin{center}
\begin{tikzpicture}[node distance=0.3cm]
\node[uqostep, text width=7.8cm] (s1) {1. Collecte des données brutes};
\node[uqostep, text width=7.8cm, below=of s1] (s2) {2. Évaluer la \textbf{fiabilité} de la source};
\node[uqostep, text width=7.8cm, below=of s2] (s3) {3. \textbf{Confirmation croisée} (2\ieme{} source indépendante)};
\node[uqostep, text width=7.8cm, below=of s3] (s4) {4. Vérifier la \textbf{cohérence} des données};
\node[uqostep, text width=7.8cm, below=of s4] (s5) {5. \textbf{Intégration} dans l'analyse};

\node[uqocard, text width=3.6cm, right=0.9cm of s2, font=\footnotesize]
    (a1) {Source douteuse $\rightarrow$ chercher une source alternative};
\node[uqocard, text width=3.6cm, right=0.9cm of s4, font=\footnotesize]
    (a2) {Anomalie $\rightarrow$ investiguer avant d'utiliser};

\draw[uqoarrow] (s1) -- (s2);
\draw[uqoarrow] (s2) -- (s3);
\draw[uqoarrow] (s3) -- (s4);
\draw[uqoarrow] (s4) -- (s5);
\draw[uqoarrow, dashed] (s2) -- (a1);
\draw[uqoarrow, dashed] (s4) -- (a2);
\end{tikzpicture}
\end{center}
\end{frame}

\begin{frame}{Normes professionnelles --- OEAQ}
\begin{importbox}[OEAQ --- Normes de pratique]
\begin{itemize}
    \item Collecter des données \textbf{suffisantes} pour appuyer ses analyses
    \item \textbf{Vérifier} les données auprès de sources fiables
    \item Divulguer les \textbf{limites} de la collecte
    \item Énoncer clairement les \textbf{hypothèses}
    \item Documenter ses \textbf{sources}
\end{itemize}
\end{importbox}
\end{frame}

\begin{frame}{Normes professionnelles --- NUPPEC/CUSPAP}
\begin{importbox}[ICE --- NUPPEC (CUSPAP)]
Les \textit{Normes uniformes de pratique professionnelle en matière d'évaluation au Canada} exigent :
\begin{itemize}
    \item Une \textbf{diligence raisonnable} dans la collecte
    \item La \textbf{divulgation} de toute information non vérifiable
    \item Un \textbf{niveau de vérification} proportionnel à l'importance de la donnée
    \item La conservation des \textbf{dossiers} (minimum de plusieurs années selon la norme en vigueur)
    \item La \textbf{traçabilité} de chaque donnée utilisée
\end{itemize}
\end{importbox}
\end{frame}

\begin{frame}{Erreurs courantes dans la collecte de données}
\begin{center}
\small
\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.9cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.2cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.2cm}@{}}
\toprule
\textbf{Erreur} & \textbf{Conséquence} & \textbf{Prévention} \\
\midrule
Superficie non vérifiée & Valeur sur- ou sous-estimée & Mesurer ou recouper les sources \\
Vente non confirmée & Comparable non représentatif & Consulter le Registre foncier \\
Servitudes ignorées & Omission d'une charge sur le titre & Vérifier le certificat de localisation \\
Conditions de vente non vérifiées & Comparable biaisé & Contacter le courtier ou les parties \\
Zone inondable non identifiée & Omission d'un facteur majeur & Consulter les géoportails \\
Données obsolètes & Analyse non représentative & Utiliser les données les plus récentes \\
\bottomrule
\end{tabular}
\end{center}
\end{frame}

% ======================================================================
\section{Atelier pratique et synthèse}
% ======================================================================

\begin{frame}{Atelier --- Mise en situation}
\begin{exbox}[Mandat]
Vous devez évaluer une \textbf{maison unifamiliale} située au \textbf{123, rue Principale, Gatineau} (secteur Hull). La propriété a été construite en \textbf{2005}, comprend \textbf{3 chambres}, \textbf{2 salles de bain}, un \textbf{garage attaché} et un \textbf{sous-sol fini}. Le terrain mesure environ \textbf{6~500 pi$^2$} (600 m$^2$).
\end{exbox}
\vspace{2mm}
\uqotitle{Résultat attendu :}
\begin{itemize}
    \item Fiche complète du bien-fonds
    \item 5 comparables identifiés et vérifiés, choix justifié
    \item Identification des ajustements nécessaires
    \item Documentation des sources consultées
\end{itemize}
\end{frame}

\begin{frame}{Atelier --- Questions de travail}
\begin{quizbox}[Questions de l'atelier]
\begin{enumerate}
    \item Quelles sources consultez-vous en premier?
    \item Quelles données collectez-vous sur le bien-fonds?
    \item Comment identifiez-vous vos comparables?
    \item Quels critères de sélection appliquez-vous?
    \item Comment vérifiez-vous vos comparables?
\end{enumerate}
\end{quizbox}
\end{frame}

\begin{frame}{Résumé de la séance}
\begin{enumerate}
    \item Les \textbf{sources d'information} au Québec sont nombreuses et complémentaires : Registre foncier, Centris, rôle d'évaluation, RDPRM, géoportails
    \item Les \textbf{données du bien-fonds} : description légale, caractéristiques physiques, servitudes, certificat de localisation
    \item La sélection des \textbf{comparables} repose sur 5 critères : proximité, récence, similarité, conditions et usage
    \item La \textbf{vérification} est une obligation professionnelle et protège l'évaluateur
    \item Les \textbf{anomalies} doivent être détectées et les données non conformes, exclues
\end{enumerate}
\end{frame}

\begin{frame}{Pour la prochaine séance --- Examen mi-session}
\uqotitle{Réviser les blocs 1 et 2 (séances 1 à 6) :}
\vspace{1mm}
\begin{columns}[T]
\begin{column}{0.48\textwidth}
\begin{itemize}
    \item Rôle de l'évaluateur
    \item Cadre professionnel OEAQ
    \item Principes fondamentaux
\end{itemize}
\end{column}
\begin{column}{0.48\textwidth}
\begin{itemize}
    \item Types de valeurs
    \item Marché immobilier québécois
    \item Collecte et analyse des données
\end{itemize}
\end{column}
\end{columns}
\vspace{2mm}
\begin{notebox}[Conseil]
Pratiquer avec les exercices des ateliers et refaire les quiz des séances précédentes.
\end{notebox}
\end{frame}

\begin{frame}{Questions?}
\contactslide[Prochaine séance : Examen mi-session (Séances 1 à 6)]
\end{frame}

% ======================================================================
\begin{frame}[allowframebreaks]{Références}
\nocite{oeaqNormes,deontOEAQ,cuspap2026,appraisal2020,appraisalCdn,ccq,lfm,registreFoncier,apciq2026,schl2025,oeaqSite,desrosiers2008,rattermann2020}
\printbibliography[heading=none]
\end{frame}

\end{document}
