% ==============================================================================
% Séance 8 : Méthode de comparaison (parité) — Partie 1
% IMM1003 — Éléments d'évaluation immobilière
% Université du Québec en Outaouais (UQO)
% Enseignant : Simon-Pierre Boucher — simon-pierre.boucher@uqo.ca
% © 2026 Simon-Pierre Boucher
% ==============================================================================
\documentclass[aspectratio=169,11pt]{beamer}
\usepackage{uqo-style}

\title[IMM1003 --- Séance 8]{Séance 8 : Méthode de comparaison (parité) --- Partie 1}
\subtitle{IMM1003 --- Éléments d'évaluation immobilière}
\author[S.-P. Boucher]{Simon-Pierre Boucher}
\institute[UQO]{Professeur --- Département des sciences administratives, Université du Québec en Outaouais}
\date{Automne 2026}

\begin{document}

% --- Page titre ---
\begin{frame}[plain,noframenumbering]
\titlepage
\end{frame}

% --- Plan de la séance ---
\begin{frame}{Plan de la séance}
\tableofcontents
\end{frame}

% ======================================================================
\section{Principes et fondement théorique}
% ======================================================================

\begin{frame}{La méthode de comparaison --- Définition}
\begin{defbox}[Définition --- Méthode de comparaison (Sales Comparison Approach)]
Méthode d'évaluation qui estime la valeur d'un bien en le comparant à des \textbf{biens similaires récemment vendus} sur le même marché. Les prix de vente des comparables sont ajustés pour refléter les différences avec le bien sujet, afin d'en déduire une \textbf{indication de valeur}.
\end{defbox}
\vspace{1mm}
\begin{columns}[T]
\begin{column}{0.48\textwidth}
\uqotitle{Aussi appelée :}
\begin{itemize}
    \item Méthode de parité
    \item Approche par comparaison directe
    \item \textit{Sales Comparison Approach} (SCA)
    \item \textit{Direct Comparison Approach} (DCA)
\end{itemize}
\end{column}
\begin{column}{0.48\textwidth}
\uqotitle{Méthode privilégiée pour :}
\begin{itemize}
    \item Propriétés résidentielles
    \item Terrains vacants
    \item Tout bien avec un \textbf{marché actif} de transactions comparables
\end{itemize}
\end{column}
\end{columns}
\end{frame}

\begin{frame}{Fondement théorique --- Le principe de substitution}
\begin{importbox}[Principe de substitution]
Un acheteur rationnel et informé ne paiera pas plus pour un bien que le \textbf{coût d'acquisition d'un substitut équivalent} offrant la même utilité. La valeur d'un bien est donc bornée par les prix payés pour des biens comparables sur le marché.
\end{importbox}
\vspace{1mm}
\uqotitle{Hypothèses sous-jacentes :}
\begin{itemize}
    \item Marché actif avec des transactions récentes
    \item Acheteurs et vendeurs rationnels et informés
    \item Biens substituables disponibles
    \item Absence de contraintes inhabituelles
    \item Délai de mise en marché raisonnable
\end{itemize}
\end{frame}

\begin{frame}{Principe de substitution --- Logique économique}
\begin{enumerate}
    \item Le marché fixe le prix via l'\textbf{offre et la demande}
    \item Les transactions passées révèlent le \textbf{comportement des acheteurs}
    \item Les ajustements reflètent la \textbf{valeur marginale} des différences entre le sujet et chaque comparable
    \item La \textbf{réconciliation} des indications produit l'opinion de valeur
\end{enumerate}
\vspace{1mm}
\begin{notebox}[À retenir]
La méthode de comparaison est la plus \textbf{intuitive} et la plus utilisée : elle reproduit le raisonnement naturel d'un acheteur qui magasine des substituts.
\end{notebox}
\end{frame}

\begin{frame}{Conditions d'application --- Conditions favorables}
\begin{defbox}[Conditions favorables]
\begin{itemize}
    \item Marché actif avec \textbf{suffisamment de ventes} comparables
    \item Biens relativement \textbf{homogènes} (ex. : secteur résidentiel)
    \item Données de vente \textbf{disponibles et vérifiables}
    \item Conditions de marché \textbf{stables} ou ajustables
    \item Biens \textbf{standards} (pas à usage spécialisé)
\end{itemize}
\end{defbox}
\end{frame}

\begin{frame}{Conditions d'application --- Conditions défavorables}
\begin{importbox}[Conditions défavorables]
\begin{itemize}
    \item Peu ou pas de ventes comparables
    \item Biens uniques ou \textbf{spécialisés} (église, hôpital)
    \item Marché inactif ou \textbf{en transition rapide}
    \item Données de vente \textbf{non fiables} ou non accessibles
    \item Nombreuses conditions \textbf{atypiques} de vente
\end{itemize}
\end{importbox}
\vspace{1mm}
\begin{notebox}[Rappel]
Lorsque la méthode de comparaison ne peut s'appliquer efficacement, on privilégie la \textbf{méthode du coût} (biens spécialisés) ou la \textbf{méthode du revenu} (immeubles locatifs).
\end{notebox}
\end{frame}

\begin{frame}{Processus de la méthode de comparaison}
\begin{center}
\begin{tikzpicture}[node distance=0.22cm]
\node[uqostep] (s1) {1. Rechercher et identifier les \textbf{ventes comparables}};
\node[uqostep, below=of s1] (s2) {2. \textbf{Vérifier} les données (conditions de vente, prix confirmé, lien de dépendance)};
\node[uqostep, below=of s2] (s3) {3. Sélectionner les \textbf{unités de comparaison} appropriées (prix total, \$/pi$^2$, etc.)};
\node[uqostep, below=of s3] (s4) {4. Analyser et \textbf{ajuster} chaque comparable selon les critères de comparaison};
\node[uqostep, below=of s4] (s5) {5. \textbf{Réconcilier} les indications de valeur ajustées};
\node[uqostep, below=of s5] (s6) {6. Conclure sur une \textbf{indication de valeur} par la méthode de comparaison};

\draw[uqoarrow] (s1) -- (s2);
\draw[uqoarrow] (s2) -- (s3);
\draw[uqoarrow] (s3) -- (s4);
\draw[uqoarrow] (s4) -- (s5);
\draw[uqoarrow] (s5) -- (s6);
\end{tikzpicture}
\end{center}
\end{frame}

% ======================================================================
\section{Sélection des comparables}
% ======================================================================

\begin{frame}{Critères de sélection --- Le comparable idéal}
\begin{defbox}[Comparable idéal]
Un comparable idéal est une propriété \textbf{identique} au bien sujet, vendue récemment, dans des conditions de marché normales, dans le même secteur. En pratique, on recherche les biens les plus \textbf{similaires possible}.
\end{defbox}
\vspace{1mm}
\begin{center}
\small
\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{8.6cm}@{}}
\toprule
\textbf{Critère} & \textbf{Description} \\
\midrule
Proximité géographique & Même quartier ou secteur comparable (voisinage similaire) \\
\addlinespace
Date de vente récente & Idéalement $<$ 6 mois; acceptable jusqu'à 12--18 mois \\
\addlinespace
Similarité physique & Type, taille, âge, état, nombre de pièces similaires \\
\bottomrule
\end{tabular}
\end{center}
\end{frame}

\begin{frame}{Critères de sélection --- Le comparable idéal (suite)}
\begin{center}
\small
\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{8.6cm}@{}}
\toprule
\textbf{Critère} & \textbf{Description} \\
\midrule
Conditions de vente & Transaction libre, sans lien de dépendance \\
\addlinespace
Usage similaire & Même type d'utilisation (résidentiel, commercial, etc.) \\
\addlinespace
Nombre suffisant & Minimum 3 à 5 comparables recommandés \\
\bottomrule
\end{tabular}
\end{center}
\vspace{1mm}
\begin{notebox}[Norme professionnelle]
Les normes canadiennes (\textbf{CUSPAP 2026}) exigent un nombre \textbf{suffisant} de comparables pour appuyer la conclusion de valeur.
\end{notebox}
\end{frame}

\begin{frame}{Sources de données au Québec --- Sources principales}
\begin{defbox}[Sources principales]
\begin{itemize}
    \item \textbf{Centris (APCIQ)} --- Système MLS québécois : inscriptions, ventes, prix, conditions
    \item \textbf{JLR / Registrex} --- Bases de données de transactions immobilières (prix de vente confirmés par acte notarié)
    \item \textbf{Registre foncier du Québec} --- Actes de vente, hypothèques, servitudes
    \item \textbf{Rôle d'évaluation municipal} --- Valeur foncière, dimensions, année de construction
\end{itemize}
\end{defbox}
\end{frame}

\begin{frame}{Sources de données au Québec --- Sources complémentaires}
\begin{defbox}[Sources complémentaires]
\begin{itemize}
    \item \textbf{SCHL} --- Rapports de marché, mises en chantier, taux d'inoccupation
    \item \textbf{Banques de données internes} --- Évaluations antérieures du bureau
    \item \textbf{Dossier municipal} --- Permis, zonage, non-conformité
    \item \textbf{Courtiers immobiliers} --- Informations sur les conditions de vente
    \item \textbf{Inspection physique} --- Visite des comparables si possible
\end{itemize}
\end{defbox}
\end{frame}

\begin{frame}{Vérification des données de vente}
\begin{importbox}[Étape critique --- Vérification obligatoire]
Avant d'utiliser un comparable, l'évaluateur \textbf{doit} confirmer :
\begin{enumerate}
    \item \textbf{Le prix réel de la transaction} (vs prix affiché ou prix demandé)
    \item \textbf{Les conditions de vente} : vente libre? Lien de dépendance? Vente forcée?
    \item \textbf{Le financement} : conditions de marché normales? Reprise de balance?
    \item \textbf{Les inclusions/exclusions} : meubles, équipements, crédits au vendeur?
    \item \textbf{La motivation des parties} : raisons normales de vente/achat?
\end{enumerate}
\end{importbox}
\end{frame}

\begin{frame}{Transactions à exclure ou à ajuster}
\begin{notebox}[Transactions à exclure ou à ajuster]
\begin{itemize}
    \item Ventes entre parties liées (famille, associés)
    \item Ventes sous contrainte (faillite, saisie, succession pressée)
    \item Ventes avec financement non conventionnel (balance de prix significative)
    \item Ventes avec inclusions inhabituelles (meubles, automobiles, etc.)
\end{itemize}
\end{notebox}
\end{frame}

\begin{frame}{Nombre de comparables --- Exigences minimales}
\begin{defbox}[Exigences minimales]
\begin{itemize}
    \item \textbf{Minimum absolu :} 3 comparables
    \item \textbf{Recommandé :} 3 à 5 comparables
    \item \textbf{Idéal :} 5 ou plus pour une analyse robuste
    \item Le CUSPAP (2026) exige un nombre « suffisant » pour appuyer la conclusion
\end{itemize}
\end{defbox}
\vspace{1mm}
\begin{notebox}[Pourquoi 3 minimum?]
Trois points de données permettent de dégager une \textbf{tendance} et réduisent le risque d'erreur liée à une seule transaction atypique.
\end{notebox}
\end{frame}

\begin{frame}{Nombre de comparables --- Hiérarchie de qualité}
\begin{importbox}[Hiérarchie de qualité]
Privilégiez dans cet ordre :
\begin{enumerate}
    \item Ventes récentes dans le \textbf{même quartier}
    \item Ventes récentes dans un \textbf{quartier similaire}
    \item Ventes un peu plus \textbf{anciennes} dans le même quartier
    \item Ventes dans un \textbf{secteur élargi} comparable
    \item Inscriptions actives et offres refusées (données secondaires seulement)
\end{enumerate}
\end{importbox}
\end{frame}

% ======================================================================
\section{Critères de comparaison détaillés}
% ======================================================================

\begin{frame}{Les critères de comparaison --- Vue d'ensemble}
\begin{center}
\begin{tikzpicture}[
    critcard/.style={uqocard, text width=2.7cm, minimum height=1.05cm, font=\footnotesize},
    rowlab/.style={font=\small\bfseries, text=uqoOr!75!uqoGris, anchor=west}
]
\node[rowlab] (lab1) at (0,0) {Ajustements transactionnels (appliqués en séquence)};
\node[critcard, below right=0.2cm and 0cm of lab1.south west, anchor=north west] (c1)
    {\textbf{1.} Droits de propriété};
\node[critcard, right=0.35cm of c1] (c2) {\textbf{2.} Conditions de financement};
\node[critcard, right=0.35cm of c2] (c3) {\textbf{3.} Conditions de vente};
\node[critcard, right=0.35cm of c3] (c4) {\textbf{4.} Dépenses après achat};
\node[critcard, below=0.35cm of c1.south west, anchor=north west, xshift=1.7cm] (c5)
    {\textbf{5.} Temps (conditions de marché)};

\node[rowlab, below=0.35cm of c5.south west, anchor=north west, xshift=-1.7cm] (lab2)
    {Ajustements de propriété (additifs)};
\node[critcard, below right=0.2cm and 0cm of lab2.south west, anchor=north west, xshift=1.7cm] (c6)
    {\textbf{6.} Localisation};
\node[critcard, right=0.35cm of c6] (c7) {\textbf{7.} Caractéristiques physiques};
\node[critcard, right=0.35cm of c7] (c8) {\textbf{8.} Composantes non immobilières};
\end{tikzpicture}
\end{center}
\begin{center}
\small Chaque critère peut donner lieu à un \textbf{ajustement} du prix de vente du comparable.
\end{center}
\end{frame}

\begin{frame}{Critère 1 : Droits de propriété transférés}
\begin{defbox}[Ajustement pour les droits de propriété]
Le prix d'un comparable peut varier selon la \textbf{nature des droits} transférés. L'évaluateur doit s'assurer de comparer des droits équivalents.
\end{defbox}
\vspace{1mm}
\begin{center}
\small
\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.4cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.8cm}@{}}
\toprule
\textbf{Type de droit} & \textbf{Description} & \textbf{Impact sur la valeur} \\
\midrule
Pleine propriété & Tous les droits sans restriction & Valeur maximale \\
\addlinespace
Propriété avec bail & Terrain loué (bail emphytéotique) & Valeur réduite \\
\addlinespace
Copropriété divise & Fraction : partie privative + quote-part des communes & Selon les charges \\
\addlinespace
Propriété grevée & Servitude, droit de passage & Réduction selon l'impact \\
\bottomrule
\end{tabular}
\end{center}
\end{frame}

\begin{frame}{Critère 1 : Droits de propriété --- Contexte québécois}
\begin{notebox}[Contexte québécois]
Au Québec, le droit de propriété est régi par le \textbf{Code civil du Québec} (art.~947 et s. C.c.Q.). La pleine propriété réunit trois attributs :
\end{notebox}
\vspace{1mm}
\begin{itemize}
    \item \textbf{Usus} --- le droit d'\textit{user} du bien (l'occuper, s'en servir)
    \item \textbf{Fructus} --- le droit d'en \textit{percevoir les fruits} (loyers, revenus)
    \item \textbf{Abusus} --- le droit d'en \textit{disposer} (vendre, hypothéquer, démolir)
\end{itemize}
\vspace{1mm}
Un démembrement (usufruit, emphytéose, servitude) retire un ou plusieurs attributs et \uqoalert{réduit la valeur} du droit évalué.
\end{frame}

\begin{frame}{Critère 2 : Conditions de financement}
\begin{defbox}[Ajustement pour le financement]
Si un comparable a été vendu avec un financement \textbf{non conventionnel} qui a influencé le prix, un ajustement est nécessaire pour refléter les conditions de marché normales.
\end{defbox}
\vspace{1mm}
\begin{columns}[T]
\begin{column}{0.48\textwidth}
\uqotitle{Situations nécessitant un ajustement :}
\begin{itemize}
    \item Reprise de balance par le vendeur (taux avantageux)
    \item Financement créatif (vendeur finance une partie)
    \item Crédit au vendeur pour réparations
    \item Taux d'intérêt sous le marché
\end{itemize}
\end{column}
\begin{column}{0.48\textwidth}
\begin{exbox}[Exemple]
Comparable vendu 425~000~\$ avec reprise de balance de 100~000~\$ à 2\,\% (marché : 5\,\%). L'avantage de financement a gonflé le prix : un ajustement d'environ $-$10~000~\$ le ramène à un prix en conditions de marché normales.
\end{exbox}
\end{column}
\end{columns}
\end{frame}

\begin{frame}{Critère 3 : Conditions de vente}
\begin{importbox}[Transactions non représentatives du marché]
L'évaluateur doit identifier les ventes dont les \textbf{circonstances} ont influencé le prix à la hausse ou à la baisse par rapport au marché.
\end{importbox}
\vspace{1mm}
\begin{center}
\small
\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.1cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.3cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.6cm}@{}}
\toprule
\textbf{Condition} & \textbf{Description} & \textbf{Ajustement} \\
\midrule
Lien de dépendance & Vente entre famille, associés & Généralement à la baisse \\
\addlinespace
Vente forcée & Saisie, faillite & Sous le marché : exclure ou ajuster à la hausse \\
\addlinespace
Motivation spéciale & Urgence de vendre/acheter & Selon la situation \\
\bottomrule
\end{tabular}
\end{center}
\end{frame}

\begin{frame}{Critère 3 : Conditions de vente (suite)}
\begin{center}
\small
\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.1cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.3cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.6cm}@{}}
\toprule
\textbf{Condition} & \textbf{Description} & \textbf{Ajustement} \\
\midrule
Vente en bloc & Plusieurs propriétés ensemble & Escompte de volume possible \\
\addlinespace
Transaction libre & Conditions normales & Aucun ajustement \\
\bottomrule
\end{tabular}
\end{center}
\vspace{1mm}
\begin{notebox}[En pratique]
La transaction \textbf{libre} (sans lien de dépendance, sans contrainte) est la référence : c'est elle qui reflète la définition de la valeur marchande.
\end{notebox}
\end{frame}

\begin{frame}{Critère 4 : Dépenses à engager immédiatement après l'achat}
\begin{defbox}[Ajustement pour dépenses après achat]
Lorsque l'acheteur d'un comparable savait, au moment de la vente, qu'il devrait engager des \textbf{dépenses immédiates} (toiture à remplacer, décontamination, démolition), le prix négocié en tient compte. On ajoute ce coût au prix de vente pour retrouver l'équivalent d'un bien sans ces travaux.
\end{defbox}
\vspace{1mm}
\begin{exbox}[Exemple]
Comparable vendu 410~000~\$; l'acheteur savait devoir remplacer la toiture (coût estimé : 15~000~\$). \\[3pt]
Prix équivalent « toiture en bon état » : $410~000 + 15~000 = 425~000~\$$.
\end{exbox}
\end{frame}

\begin{frame}{Critère 5 : Ajustement pour le temps (conditions de marché)}
\begin{defbox}[Ajustement temporel]
Les conditions du marché évoluent dans le temps. Si un comparable s'est vendu il y a plusieurs mois, son prix doit être ajusté pour refléter l'\textbf{évolution du marché} entre la date de vente et la date d'évaluation.
\end{defbox}
\vspace{1mm}
\begin{columns}[T]
\begin{column}{0.48\textwidth}
\uqotitle{Méthodes d'extraction :}
\begin{itemize}
    \item Analyse des reventes (même bien vendu deux fois)
    \item Analyse de tendance des prix médians
    \item Indices de prix (Teranet, APCIQ)
    \item Régression temporelle
\end{itemize}
\end{column}
\begin{column}{0.48\textwidth}
\begin{exbox}[Exemple]
Marché en hausse de 5\,\% par année à Gatineau. Comparable vendu il y a 12 mois à 400~000~\$.

Ajustement : $+5\,\% = +20~000~\$$

Prix ajusté : 420~000~\$
\end{exbox}
\end{column}
\end{columns}
\end{frame}

\begin{frame}{Critère 5 : Ajustement pour le temps --- Points d'attention}
\begin{notebox}[Important]
L'ajustement temporel se fait \textbf{avant} les ajustements pour les caractéristiques physiques. C'est un ajustement \textbf{transactionnel} (appliqué en séquence).
\end{notebox}
\vspace{1mm}
\begin{itemize}
    \item En marché \textbf{volatile}, l'ajustement temporel est souvent le plus important : le négliger fausse toute la grille
    \item En marché \textbf{stable}, il peut être faible, voire nul --- mais il doit être analysé et documenté
    \item Le taux retenu doit provenir de \textbf{données du marché local} (pas d'une moyenne provinciale)
\end{itemize}
\end{frame}

\begin{frame}{Critère 6 : Localisation}
\begin{defbox}[Ajustement pour la localisation]
La localisation est souvent le facteur le plus \textbf{déterminant} de la valeur immobilière. L'ajustement reflète les différences d'emplacement entre le sujet et le comparable.
\end{defbox}
\vspace{1mm}
\begin{center}
\small
\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{8.6cm}@{}}
\toprule
\textbf{Sous-facteur} & \textbf{Éléments à considérer} \\
\midrule
Quartier / voisinage & Réputation, qualité, homogénéité, tendance \\
\addlinespace
Proximité des services & Écoles, commerces, transports en commun, hôpitaux \\
\addlinespace
Accès et transport & Autoroutes, axes routiers, transport collectif \\
\bottomrule
\end{tabular}
\end{center}
\end{frame}

\begin{frame}{Critère 6 : Localisation (suite)}
\begin{center}
\small
\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{8.6cm}@{}}
\toprule
\textbf{Sous-facteur} & \textbf{Éléments à considérer} \\
\midrule
Environnement & Vue, calme, espaces verts, bord de l'eau \\
\addlinespace
Nuisances & Bruit (autoroute, aéroport), industrie, lignes haute tension \\
\addlinespace
Secteur fiscal & Taux de taxation municipale (varie entre municipalités) \\
\bottomrule
\end{tabular}
\end{center}
\vspace{1mm}
\begin{notebox}[Repère de marché]
À titre d'illustration : prix médian d'une unifamiliale, RMR de Gatineau $\approx$ 477~000~\$ contre 519~000~\$ pour l'ensemble du Québec (APCIQ, juin 2026) --- la localisation explique une large part de ces écarts.
\end{notebox}
\end{frame}

\begin{frame}{Critère 7 : Caractéristiques physiques --- Terrain}
\begin{columns}[T]
\begin{column}{0.48\textwidth}
\begin{defbox}[Éléments du terrain]
\begin{itemize}
    \item \textbf{Superficie} --- plus grand = plus de valeur (rendements décroissants)
    \item \textbf{Forme} --- rectangulaire (optimal) vs irrégulière
    \item \textbf{Topographie} --- plat vs en pente
    \item \textbf{Façade} --- largeur sur la rue
    \item \textbf{Orientation} --- soleil, vue
    \item \textbf{Services} --- égouts, aqueduc, gaz, électricité
\end{itemize}
\end{defbox}
\end{column}
\begin{column}{0.48\textwidth}
\begin{exbox}[Exemple d'ajustement terrain]
\uqotitle{Sujet :} 5~500 pi$^2$ \\
\uqotitle{Comparable :} 7~000 pi$^2$ \\[3pt]
Le comparable a 1~500 pi$^2$ de plus. Valeur marginale du terrain dans le secteur : 10~\$/pi$^2$. \\[3pt]
Ajustement : $-$15~000~\$ au comparable (il vaut plus pour son terrain; on réduit son prix pour le ramener au niveau du sujet).
\end{exbox}
\end{column}
\end{columns}
\end{frame}

\begin{frame}{Critère 7 : Caractéristiques physiques --- Bâtiment (1/2)}
\begin{center}
\small
\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.8cm}@{}}
\toprule
\textbf{Caractéristique} & \textbf{Éléments à comparer} & \textbf{Méthode d'ajustement} \\
\midrule
Type de bâtiment & Bungalow, 2 étages, split-level & Données de marché \\
\addlinespace
Superficie habitable & Pieds carrés (hors sol) & \$/pi$^2$ marginal \\
\addlinespace
Âge effectif & Année de construction + rénovations & Coût de dépréciation \\
\addlinespace
État / qualité & Excellent, bon, moyen, faible & Coût de mise à niveau \\
\bottomrule
\end{tabular}
\end{center}
\end{frame}

\begin{frame}{Critère 7 : Caractéristiques physiques --- Bâtiment (2/2)}
\begin{center}
\small
\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.8cm}@{}}
\toprule
\textbf{Caractéristique} & \textbf{Éléments à comparer} & \textbf{Méthode d'ajustement} \\
\midrule
Nombre de chambres & 2, 3, 4 chambres & Analyse par paires \\
\addlinespace
Salles de bain & Nombre et type (complète, demi) & Données de marché \\
\addlinespace
Sous-sol & Fini, non fini, de plain-pied & \$/pi$^2$ réduit \\
\addlinespace
Garage & Simple, double, attaché, détaché & Coût / extraction \\
\addlinespace
Extras & Piscine, foyer, climatisation & Contribution au marché \\
\bottomrule
\end{tabular}
\end{center}
\end{frame}

\begin{frame}{Critère 8 : Composantes non immobilières}
\begin{defbox}[Biens meubles inclus dans la vente]
Certaines transactions incluent des éléments qui ne font \textbf{pas partie de l'immeuble}. L'évaluateur doit les identifier et les retrancher du prix de vente avant la comparaison.
\end{defbox}
\vspace{1mm}
\begin{columns}[T]
\begin{column}{0.48\textwidth}
\uqotitle{Inclusions courantes à retrancher :}
\begin{itemize}
    \item Électroménagers (réfrigérateur, cuisinière, laveuse, sécheuse)
    \item Meubles et équipements
    \item Équipement de piscine, spa, sauna
    \item Rideaux, stores, luminaires spéciaux
\end{itemize}
\end{column}
\begin{column}{0.48\textwidth}
\begin{exbox}[Exemple]
Comparable vendu 440~000~\$ incluant les électroménagers haut de gamme (valeur estimée : 8~000~\$) et un mobilier de terrasse (2~000~\$). \\[3pt]
\textbf{Prix immobilier ajusté :} \\
$440~000 - 8~000 - 2~000 = 430~000~\$$
\end{exbox}
\end{column}
\end{columns}
\end{frame}

\begin{frame}{Critère 8 : Composantes non immobilières (suite)}
\begin{notebox}[Rappel]
L'évaluation porte sur le \textbf{droit immobilier} seulement. Les biens meubles doivent être exclus de l'analyse.
\end{notebox}
\vspace{1mm}
\begin{itemize}
    \item Au Québec, la promesse d'achat (formulaire de courtage) précise les \textbf{inclusions et exclusions} : source à vérifier systématiquement
    \item Une inclusion importante non retranchée \uqoalert{surestime} le prix du comparable --- et donc la valeur du sujet
\end{itemize}
\end{frame}

\begin{frame}{Ordre d'application des ajustements --- Vue d'ensemble}
\begin{importbox}[Séquence d'ajustements --- Deux catégories]
Les ajustements s'appliquent dans un \textbf{ordre précis}. On distingue les ajustements \textbf{transactionnels} (appliqués en séquence) et les ajustements \textbf{de propriété} (additifs).
\end{importbox}
\vspace{2mm}
\begin{center}
\begin{tikzpicture}[node distance=0.3cm]
\node[uqostep] (s1) {Prix de vente du comparable};
\node[uqostep, below=of s1, fill=uqoOr!15, draw=uqoOr] (s2) {Ajustements \textbf{transactionnels} (en séquence) : droits, financement, conditions de vente, dépenses après achat, temps};
\node[uqostep, below=of s2, fill=uqoOr!15, draw=uqoOr] (s3) {Ajustements \textbf{de propriété} (additifs) : localisation, caractéristiques physiques, composantes non immobilières};
\node[uqostep, below=of s3] (s4) {\textbf{Indication de valeur ajustée} du comparable};

\draw[uqoarrow] (s1) -- (s2);
\draw[uqoarrow] (s2) -- (s3);
\draw[uqoarrow] (s3) -- (s4);
\end{tikzpicture}
\end{center}
\end{frame}

\begin{frame}{Ordre d'application --- Ajustements transactionnels}
\begin{center}
\begin{tikzpicture}[node distance=0.28cm]
\node[uqostep] (s0) {Prix de vente du comparable};
\node[uqostep, below=of s0] (s1) {1. Droits de propriété};
\node[uqostep, below=of s1] (s2) {2. Conditions de financement};
\node[uqostep, below=of s2] (s3) {3. Conditions de vente};
\node[uqostep, below=of s3] (s4) {4. Dépenses à engager immédiatement après l'achat};
\node[uqostep, below=of s4] (s5) {5. Temps (conditions de marché)};
\node[uqostep, below=of s5, fill=uqoOr!15, draw=uqoOr] (s6) {= Prix ajusté transactionnel};

\draw[uqoarrow] (s0) -- (s1);
\draw[uqoarrow] (s1) -- (s2);
\draw[uqoarrow] (s2) -- (s3);
\draw[uqoarrow] (s3) -- (s4);
\draw[uqoarrow] (s4) -- (s5);
\draw[uqoarrow] (s5) -- (s6);
\end{tikzpicture}
\end{center}
\end{frame}

\begin{frame}{Ordre d'application --- Ajustements de propriété}
\begin{center}
\begin{tikzpicture}[node distance=0.3cm]
\node[uqostep] (s0) {Prix ajusté transactionnel};
\node[uqostep, below=of s0] (s1) {$\pm$ Localisation};
\node[uqostep, below=of s1] (s2) {$\pm$ Caractéristiques physiques (terrain, bâtiment)};
\node[uqostep, below=of s2] (s3) {$-$ Composantes non immobilières};
\node[uqostep, below=of s3, fill=uqoOr!15, draw=uqoOr] (s4) {= Indication de valeur ajustée};

\draw[uqoarrow] (s0) -- (s1);
\draw[uqoarrow] (s1) -- (s2);
\draw[uqoarrow] (s2) -- (s3);
\draw[uqoarrow] (s3) -- (s4);
\end{tikzpicture}
\end{center}
\begin{notebox}[Note]
Les ajustements de propriété sont \textbf{additifs} : leur ordre interne n'affecte pas le résultat.
\end{notebox}
\end{frame}

% ======================================================================
\section{Étude de cas résidentiel : Bungalow à Gatineau}
% ======================================================================

\begin{frame}{Étude de cas --- Le sujet : identification}
\begin{importbox}[Propriété sujet --- Bungalow à Gatineau (secteur Hull)]
\begin{itemize}
    \item \textbf{Adresse :} 456, rue des Érables, Gatineau (Hull)
    \item \textbf{Type :} Bungalow détaché, construit en \textbf{2008}
    \item \textbf{Superficie habitable :} 1~200 pi$^2$ (hors sol)
    \item \textbf{Terrain :} 6~000 pi$^2$
    \item \textbf{Date d'évaluation :} 15 septembre 2026
\end{itemize}
\end{importbox}
\vspace{1mm}
\begin{notebox}[Mandat]
Évaluation de la \textbf{valeur marchande} pour fins de financement hypothécaire (rapport abrégé).
\end{notebox}
\end{frame}

\begin{frame}{Étude de cas --- Le sujet : caractéristiques intérieures}
\begin{importbox}[Propriété sujet (suite)]
\begin{itemize}
    \item \textbf{Chambres :} 3
    \item \textbf{Salles de bain :} 1 complète + 1 demi
    \item \textbf{Sous-sol :} partiellement fini (400 pi$^2$)
    \item \textbf{Garage :} simple attaché
    \item \textbf{État :} bon; \textbf{chauffage :} bi-énergie
\end{itemize}
\end{importbox}
\vspace{1mm}
\begin{notebox}[Contexte de marché]
Marché de Gatineau en hausse d'environ \textbf{5\,\% par année} (APCIQ); quatre ventes comparables retenues dans le secteur Hull, conclues entre mars et août 2026.
\end{notebox}
\end{frame}

\begin{frame}{Étude de cas --- Comparables 1 et 2}
\begin{center}
\footnotesize
\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{3.2cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.2cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.2cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.2cm}@{}}
\toprule
\textbf{Caractéristique} & \textbf{Sujet} & \textbf{Comp. 1} & \textbf{Comp. 2} \\
\midrule
Prix de vente & --- & 435~000~\$ & 415~000~\$ \\
Date de vente & (éval. : 15 sept. 2026) & Juillet 2026 & Mai 2026 \\
Localisation & Hull & Hull (similaire) & Hull (inférieure) \\
Type / année & Bungalow, 2008 & Bungalow, 2007 & Bungalow, 2010 \\
Superficie & 1~200 pi$^2$ & 1~250 pi$^2$ & 1~150 pi$^2$ \\
Terrain & 6~000 pi$^2$ & 6~200 pi$^2$ & 5~500 pi$^2$ \\
Chambres & 3 & 3 & 3 \\
Salles de bain & 1 compl. + 1 demi & 1 compl. + 1 demi & 1 complète \\
Sous-sol & Part. fini (400 pi$^2$) & Fini (500 pi$^2$) & Non fini \\
Garage & Simple attaché & Simple attaché & Aucun \\
État & Bon & Bon & Bon \\
Conditions de vente & --- & Libre & Libre \\
\bottomrule
\end{tabular}
\end{center}
\end{frame}

\begin{frame}{Étude de cas --- Comparables 3 et 4}
\begin{center}
\footnotesize
\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{3.2cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.2cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.2cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.2cm}@{}}
\toprule
\textbf{Caractéristique} & \textbf{Sujet} & \textbf{Comp. 3} & \textbf{Comp. 4} \\
\midrule
Prix de vente & --- & 460~000~\$ & 425~000~\$ \\
Date de vente & (éval. : 15 sept. 2026) & Août 2026 & Mars 2026 \\
Localisation & Hull & Hull (supérieure) & Hull (similaire) \\
Type / année & Bungalow, 2008 & Bungalow, 2005 & Bungalow, 2008 \\
Superficie & 1~200 pi$^2$ & 1~350 pi$^2$ & 1~200 pi$^2$ \\
Terrain & 6~000 pi$^2$ & 7~000 pi$^2$ & 6~000 pi$^2$ \\
Chambres & 3 & 4 & 3 \\
Salles de bain & 1 compl. + 1 demi & 2 complètes & 1 compl. + 1 demi \\
Sous-sol & Part. fini (400 pi$^2$) & Fini (600 pi$^2$) & Part. fini (350 pi$^2$) \\
Garage & Simple attaché & Double attaché & Simple attaché \\
État & Bon & Très bon & Moyen \\
Conditions de vente & --- & Libre & Libre \\
\bottomrule
\end{tabular}
\end{center}
\end{frame}

\begin{frame}{Grille d'ajustements --- 1. Ajustements transactionnels}
\begin{center}
\footnotesize
\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{3.9cm} >{\raggedleft\arraybackslash}p{2.1cm} >{\raggedleft\arraybackslash}p{2.1cm} >{\raggedleft\arraybackslash}p{2.1cm} >{\raggedleft\arraybackslash}p{2.1cm}@{}}
\toprule
\textbf{Élément} & \textbf{Comp. 1} & \textbf{Comp. 2} & \textbf{Comp. 3} & \textbf{Comp. 4} \\
\midrule
Prix de vente & 435~000 & 415~000 & 460~000 & 425~000 \\
\midrule
Droits de propriété & 0 & 0 & 0 & 0 \\
Financement & 0 & 0 & 0 & 0 \\
Conditions de vente & 0 & 0 & 0 & 0 \\
Dépenses après achat & 0 & 0 & 0 & 0 \\
Temps (marché) & $+$3~600 & $+$6~900 & $+$1~900 & $+$10~600 \\
\midrule
\textbf{Prix ajusté transact.} & \textbf{438~600} & \textbf{421~900} & \textbf{461~900} & \textbf{435~600} \\
\bottomrule
\end{tabular}
\end{center}
\begin{notebox}[Calcul de l'ajustement de temps]
Marché : $+5\,\%$/an, au prorata des mois écoulés. Ex. Comp.~4 (vendu en mars 2026, 6 mois avant le 15 septembre 2026) : $425~000 \times 5\,\% \times 6/12 \approx +10~600~\$$.
\end{notebox}
\end{frame}

\begin{frame}{Grille d'ajustements --- 2. Ajustements de propriété}
\begin{center}
\footnotesize
\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{3.9cm} >{\raggedleft\arraybackslash}p{2.1cm} >{\raggedleft\arraybackslash}p{2.1cm} >{\raggedleft\arraybackslash}p{2.1cm} >{\raggedleft\arraybackslash}p{2.1cm}@{}}
\toprule
\textbf{Élément} & \textbf{Comp. 1} & \textbf{Comp. 2} & \textbf{Comp. 3} & \textbf{Comp. 4} \\
\midrule
Prix ajusté transact. & 438~600 & 421~900 & 461~900 & 435~600 \\
\midrule
Localisation & 0 & $+$10~000 & $-$15~000 & 0 \\
Superficie (bâtiment) & $-$5~000 & $+$5~000 & $-$15~000 & 0 \\
Terrain & $-$2~000 & $+$5~000 & $-$10~000 & 0 \\
Âge / état & $-$2~000 & $+$3~000 & $-$8~000 & $+$10~000 \\
Sous-sol & $-$5~000 & $+$12~000 & $-$10~000 & $+$3~000 \\
Garage & 0 & $+$20~000 & $-$18~000 & 0 \\
Salles de bain & 0 & $+$5~000 & $-$8~000 & 0 \\
Chambres & 0 & 0 & $-$8~000 & 0 \\
\midrule
Ajustement net (propriété) & $-$14~000 & $+$60~000 & $-$92~000 & $+$13~000 \\
\midrule
\textbf{Prix ajusté final} & \textbf{424~600} & \textbf{481~900} & \textbf{369~900} & \textbf{448~600} \\
\bottomrule
\end{tabular}
\end{center}
\end{frame}

\begin{frame}{Étude de cas --- Ampleur des ajustements}
\begin{center}
\small
\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{2.4cm} >{\raggedleft\arraybackslash}p{2.9cm} >{\raggedleft\arraybackslash}p{2.6cm} >{\raggedleft\arraybackslash}p{2.6cm}@{}}
\toprule
\textbf{Comparable} & \textbf{Ajustement net total} & \textbf{Net (\% du prix)} & \textbf{Brut (\% du prix)} \\
\midrule
Comp. 1 & $-$10~400~\$ & $-$2,4\,\% & 4,0\,\% \\
Comp. 2 & $+$66~900~\$ & $+$16,1\,\% & 16,1\,\% \\
Comp. 3 & $-$90~100~\$ & $-$19,6\,\% & 20,4\,\% \\
Comp. 4 & $+$23~600~\$ & $+$5,6\,\% & 5,6\,\% \\
\bottomrule
\end{tabular}
\end{center}
\vspace{1mm}
\begin{notebox}[Règle de pratique usuelle]
On vise un ajustement \textbf{net $\leq$ 15\,\%} et \textbf{brut $\leq$ 25\,\%} du prix de vente du comparable (\textit{The Appraisal of Real Estate}). Ce n'est pas une norme codifiée, mais un \textbf{repère de fiabilité} : au-delà, le comparable perd de son poids. Ici, les comparables 2 et 3 dépassent le seuil net de 15\,\%.
\end{notebox}
\end{frame}

\begin{frame}{Étude de cas --- Analyse et réconciliation}
\begin{columns}[T]
\begin{column}{0.48\textwidth}
\begin{defbox}[Indications de valeur ajustées]
\begin{itemize}
    \item Comparable 1 : 424~600~\$
    \item Comparable 2 : 481~900~\$
    \item Comparable 3 : 369~900~\$
    \item Comparable 4 : 448~600~\$
\end{itemize}
\vspace{1mm}
\uqotitle{Étendue :} 369~900 à 481~900~\$ \\
\uqotitle{Moyenne :} 431~250~\$
\end{defbox}
\end{column}
\begin{column}{0.48\textwidth}
\begin{importbox}[Analyse de fiabilité]
\begin{itemize}
    \item \textbf{Comp. 1} : très similaire, peu d'ajustements $\rightarrow$ \uqogreen{haute fiabilité}
    \item \textbf{Comp. 2} : net $>$ 15\,\% (garage, sous-sol) $\rightarrow$ fiabilité modérée
    \item \textbf{Comp. 3} : net $\approx$ 20\,\% $\rightarrow$ \uqoalert{faible fiabilité}
    \item \textbf{Comp. 4} : similaire, ajustements raisonnables $\rightarrow$ \uqogreen{bonne fiabilité}
\end{itemize}
\end{importbox}
\end{column}
\end{columns}
\end{frame}

\begin{frame}{Étude de cas --- Conclusion de valeur}
\begin{exbox}[Conclusion de valeur]
En accordant le plus de poids aux comparables 1 (424~600~\$) et 4 (448~600~\$) --- les plus similaires, avec le moins d'ajustements ---, la \textbf{valeur marchande estimée} du sujet au 15 septembre 2026 est de : \textbf{435~000~\$} (arrondi).
\end{exbox}
\vspace{1mm}
\begin{itemize}
    \item Les comparables 2 et 3 servent de \textbf{balises} : ils confirment que la valeur se situe dans l'étendue, sans dicter la conclusion
    \item La conclusion est \textbf{cohérente} avec le prix médian du secteur (RMR Gatineau $\approx$ 477~000~\$ pour l'ensemble du marché, APCIQ juin 2026 --- le sujet est un bungalow modeste)
\end{itemize}
\end{frame}

\begin{frame}{Principes de réconciliation}
\begin{defbox}[Réconciliation --- Ce n'est PAS une simple moyenne]
La réconciliation consiste à pondérer les indications de valeur en fonction de la \textbf{fiabilité} de chaque comparable. L'évaluateur accorde plus de poids au comparable qui présente :
\end{defbox}
\vspace{1mm}
\begin{center}
\small
\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{4.2cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{8cm}@{}}
\toprule
\textbf{Critère de pondération} & \textbf{Explication} \\
\midrule
Moins d'ajustements & Nombre et ampleur faibles = indication plus fiable \\
\addlinespace
Plus similaire au sujet & Moins de différences = moins de risque d'erreur \\
\addlinespace
Vente plus récente & Reflète mieux les conditions actuelles du marché \\
\addlinespace
Même quartier & Élimine l'incertitude de l'ajustement de localisation \\
\addlinespace
Données mieux vérifiées & Confirmation directe du prix et des conditions \\
\bottomrule
\end{tabular}
\end{center}
\end{frame}

% ======================================================================
\section{Unités de comparaison et bonnes pratiques}
% ======================================================================

\begin{frame}{Unités de comparaison courantes}
\begin{center}
\small
\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.4cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.2cm}@{}}
\toprule
\textbf{Unité} & \textbf{Calcul} & \textbf{Usage typique} \\
\midrule
Prix total & Prix de vente global & Résidentiel unifamilial \\
\addlinespace
\$/pi$^2$ habitable & Prix $\div$ superficie hors sol & Résidentiel (comparaison de taille) \\
\addlinespace
\$/pi$^2$ de terrain & Prix terrain $\div$ superficie & Terrains vacants \\
\addlinespace
\$/logement & Prix $\div$ nombre de logements & Plex et immeubles locatifs \\
\addlinespace
\$/chambre & Prix $\div$ nombre de chambres & Hôtels \\
\addlinespace
MRB (multiplicateur) & Prix $\div$ revenus bruts & Immeubles à revenus \\
\bottomrule
\end{tabular}
\end{center}
\end{frame}

\begin{frame}{Unités de comparaison --- En pratique au Québec}
\begin{notebox}[Résidentiel québécois]
Pour les propriétés résidentielles, les unités les plus courantes sont le \textbf{prix total} et le \textbf{\$/pi$^2$ habitable}. Le prix au pi$^2$ permet de normaliser les comparaisons entre biens de tailles différentes.
\end{notebox}
\vspace{1mm}
\begin{itemize}
    \item L'unité retenue doit être celle que \textbf{le marché utilise} pour le type de bien évalué
    \item Comparer les comparables entre eux avec la même unité aide à repérer les \textbf{valeurs aberrantes}
\end{itemize}
\end{frame}

\begin{frame}{Bonnes pratiques --- À faire}
\begin{defbox}[À faire]
\begin{itemize}
    \item Utiliser un \textbf{minimum de 3} comparables
    \item \textbf{Vérifier} chaque vente (prix, conditions)
    \item Privilégier les ventes les plus \textbf{récentes et proches}
    \item Justifier chaque ajustement par des \textbf{données de marché} et documenter les sources et le raisonnement
    \item Appliquer les ajustements dans le \textbf{bon ordre}
    \item Visiter le sujet \textbf{et}, si possible, les comparables
\end{itemize}
\end{defbox}
\end{frame}

\begin{frame}{Bonnes pratiques --- À éviter}
\begin{importbox}[À éviter]
\begin{itemize}
    \item Utiliser des comparables \textbf{trop différents} du sujet
    \item Faire des ajustements \textbf{arbitraires} (sans justification)
    \item Calculer une simple \textbf{moyenne arithmétique}
    \item S'appuyer sur des données \textbf{non vérifiées} ou ignorer les \textbf{conditions de vente} atypiques
    \item Négliger l'ajustement \textbf{temporel} en marché volatile
    \item Appliquer des ajustements nets $>$ 15\,\% du prix du comparable (repère de pratique; brut $>$ 25\,\%)
\end{itemize}
\end{importbox}
\end{frame}

\begin{frame}{Limites de la méthode de comparaison}
\begin{importbox}[Limites à connaître (1/2)]
\begin{enumerate}
    \item \textbf{Dépendance aux données} : exige un marché actif avec des ventes récentes
    \item \textbf{Biens uniques} : difficulté pour les propriétés spécialisées, historiques ou atypiques
    \item \textbf{Subjectivité des ajustements} : deux évaluateurs peuvent proposer des ajustements différents
\end{enumerate}
\end{importbox}
\end{frame}

\begin{frame}{Limites de la méthode de comparaison (suite)}
\begin{importbox}[Limites à connaître (2/2)]
\begin{enumerate}
    \setcounter{enumi}{3}
    \item \textbf{Marchés en transition} : les données passées reflètent mal un marché en changement rapide
    \item \textbf{Conditions atypiques} : difficile de filtrer toutes les transactions non représentatives
    \item \textbf{Données incomplètes} : au Québec, certaines informations ne sont pas toujours publiques
\end{enumerate}
\end{importbox}
\vspace{1mm}
\begin{notebox}[Solution]
C'est pourquoi les normes professionnelles recommandent d'utiliser \textbf{plus d'une méthode} lorsque possible, et de \textbf{réconcilier} les résultats pour une conclusion robuste.
\end{notebox}
\end{frame}

% ======================================================================
\section{Résumé et préparation}
% ======================================================================

\begin{frame}{Résumé de la séance}
\begin{enumerate}
    \item La méthode de comparaison repose sur le \textbf{principe de substitution}
    \item Sélection rigoureuse des comparables : proximité, date, similarité, vérification
    \item \textbf{Huit critères} de comparaison : droits, financement, conditions de vente, dépenses après achat, temps, localisation, caractéristiques physiques, composantes non immobilières
    \item Ajustements \textbf{transactionnels} (en séquence), puis \textbf{de propriété} (additifs)
    \item Réconciliation = pondération par \textbf{fiabilité}, pas une moyenne
\end{enumerate}
\end{frame}

\begin{frame}{Pour la prochaine séance}
\begin{itemize}
    \item Lecture : \textit{The Appraisal of Real Estate}, chapitre sur la méthode de comparaison (\textit{Sales Comparison Approach})
    \item Revoir les techniques d'ajustement (analyse par paires, régression)
    \item Se préparer au \textbf{TP2 --- méthode de comparaison} (présenté à la séance 9, remise à la séance 10)
    \item Exercice : identifier 3 comparables pour une propriété de votre choix sur Centris
\end{itemize}
\end{frame}

\begin{frame}{Questions?}
\contactslide[Prochaine séance : Méthode de comparaison --- Partie 2]
\end{frame}

% ======================================================================
\begin{frame}[allowframebreaks]{Références}
\nocite{appraisal2020,appraisalCdn,rattermann2020,oeaqNormes,cuspap2026,uspap2024,ccq,apciq2026,schl2025,registreFoncier,desrosiers2008}
\printbibliography[heading=none]
\end{frame}

\end{document}