% ==============================================================================
% Séance 11 : Méthode du revenu — Partie 1
% IMM1003 — Éléments d'évaluation immobilière
% Université du Québec en Outaouais (UQO)
% Enseignant : Simon-Pierre Boucher — simon-pierre.boucher@uqo.ca
% © 2026 Simon-Pierre Boucher
% ==============================================================================
\documentclass[aspectratio=169,11pt]{beamer}
\usepackage{uqo-style}

\title[IMM1003 --- Séance 11]{Séance 11 : Méthode du revenu --- Partie 1}
\subtitle{IMM1003 --- Éléments d'évaluation immobilière}
\author[S.-P. Boucher]{Simon-Pierre Boucher}
\institute[UQO]{Professeur --- Département des sciences administratives, Université du Québec en Outaouais}
\date{Automne 2026}

\begin{document}

% --- Page titre ---
\begin{frame}[plain,noframenumbering]
\titlepage
\end{frame}

% --- Plan de la séance ---
\begin{frame}{Plan de la séance}
\tableofcontents
\end{frame}

% ======================================================================
\section{Principes de capitalisation}
% ======================================================================

\begin{frame}{La méthode du revenu --- Fondement}
\begin{defbox}[Principe fondamental]
La valeur d'un immeuble à revenus correspond à la \textbf{valeur présente des bénéfices futurs} que cet immeuble peut générer pour son propriétaire. Un investisseur rationnel paie en fonction de la capacité de l'immeuble à produire des revenus nets.
\end{defbox}
\vspace{2mm}
\begin{itemize}
    \item Repose sur le \textbf{principe d'anticipation} (séance 3)
    \item L'acheteur acquiert un \textbf{flux de revenus futurs}, pas seulement un bâtiment
    \item Méthode privilégiée pour les immeubles à revenus (plex, multilogements, commercial)
    \item Complète les méthodes de comparaison et du coût
\end{itemize}
\end{frame}

\begin{frame}{L'équation fondamentale de la capitalisation directe}
\begin{importbox}[Formule de capitalisation directe]
\begin{equation*}
\boxed{V = \frac{\text{RNE}}{\text{TGA}}}
\end{equation*}
$V$ = valeur de l'immeuble (\$) \quad
$\text{RNE}$ = revenu net d'exploitation (\$/an) \quad
$\text{TGA}$ = taux global d'actualisation
\end{importbox}
\vspace{2mm}
\begin{exbox}[Exemple simple]
Un immeuble génère un RNE de 60~000~\$/an. Le TGA du marché est de 5,5\,\%.
\begin{equation*}
V = \frac{60~000}{0{,}055} = 1~090~909~\$ \approx 1~091~000~\$
\end{equation*}
\end{exbox}
\end{frame}

\begin{frame}{Capitalisation directe}
\begin{defbox}[Capitalisation directe]
Convertit le RNE \textbf{stabilisé d'une seule année} en valeur : $V = \text{RNE} / \text{TGA}$.
\end{defbox}
\vspace{2mm}
\begin{itemize}
    \item Méthode \textbf{simple et rapide}
    \item Suppose des revenus et des dépenses \textbf{stables} dans le temps
    \item Idéale lorsque le marché fournit des \textbf{comparables fiables} (ventes d'immeubles à revenus)
    \item C'est l'approche développée dans cette séance
\end{itemize}
\end{frame}

\begin{frame}{Actualisation des flux monétaires (DCF)}
\begin{defbox}[Actualisation des flux monétaires (\textit{discounted cash flow})]
Actualise \textbf{chaque flux futur} sur une période de détention (5--10 ans), plus la valeur de revente :
\begin{equation*}
V = \sum_{t=1}^{n} \frac{CF_t}{(1+r)^t} + \frac{V_n}{(1+r)^n}
\end{equation*}
\end{defbox}
\vspace{2mm}
\begin{itemize}
    \item Plus complexe, mais plus \textbf{flexible}
    \item Permet des revenus et des dépenses \textbf{variables} d'une année à l'autre
    \item Idéale pour les projections détaillées (baux commerciaux, repositionnement)
\end{itemize}
\begin{notebox}[Séance 12]
La méthode DCF et le choix du taux seront approfondis à la prochaine séance.
\end{notebox}
\end{frame}

\begin{frame}{Quand utiliser la méthode du revenu?}
\begin{center}
\small
\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.3cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.8cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{5.2cm}@{}}
\toprule
\textbf{Type d'immeuble} & \textbf{Approche privilégiée} & \textbf{Justification} \\
\midrule
Duplex / triplex & Comparaison + revenu & Marché actif, mais revenu pertinent \\
\addlinespace
Plex (4--5 logements) & Revenu + comparaison & Les investisseurs analysent les revenus \\
\addlinespace
Multilogements (6+) & Revenu (primaire) & Acheteurs investisseurs, prix basé sur le RNE \\
\addlinespace
Commercial / bureaux & Revenu (primaire) & Baux complexes, analyse des flux \\
\addlinespace
Industriel & Revenu + coût & Selon le type d'occupant \\
\addlinespace
Unifamiliale & Comparaison & Propriétaire-occupant, pas de revenu \\
\bottomrule
\end{tabular}
\end{center}
\end{frame}

\begin{frame}{Relation entre les trois variables}
\begin{center}
\begin{tikzpicture}[
    card/.style={uqocard, text width=3.4cm, minimum height=1.3cm, font=\footnotesize}
]
\node[card] (v) at (0,0) {\textbf{Valeur (V)}\\[2pt] Ce que l'investisseur\\est prêt à payer};
\node[card] (rne) at (6.6,1.5) {\textbf{RNE}\\[2pt] Revenu net d'exploitation};
\node[card] (tga) at (6.6,-1.5) {\textbf{TGA}\\[2pt] Taux global d'actualisation};

\draw[uqoarrow] (rne) -- node[above, sloped, font=\footnotesize] {$V = \text{RNE} / \text{TGA}$} (v);
\draw[uqoarrow] (v) -- node[below, sloped, font=\footnotesize] {$\text{TGA} = \text{RNE} / V$} (tga);
\draw[uqoarrow] (tga) -- node[right, font=\footnotesize] {$\text{RNE} = V \times \text{TGA}$} (rne);
\end{tikzpicture}
\end{center}
\begin{notebox}[Relations fondamentales]
Connaissant deux des trois variables, on peut toujours déduire la troisième. L'évaluateur estime le RNE et le TGA pour en déduire la valeur.
\end{notebox}
\end{frame}

% ======================================================================
\section{Revenus potentiels et effectifs}
% ======================================================================

\begin{frame}{Revenu brut potentiel (RBP)}
\begin{defbox}[Définition --- RBP]
Le \textbf{revenu brut potentiel} (RBP) correspond au revenu total que l'immeuble pourrait générer si \textbf{tous les logements étaient loués à 100\,\%} aux loyers du marché, sans aucune perte.
\end{defbox}
\vspace{2mm}
\begin{itemize}
    \item Point de départ de la reconstruction des revenus
    \item Calculé sur la base des \textbf{loyers du marché}, et non des loyers des baux en vigueur
    \item Somme annualisée des loyers de tous les logements et locaux
    \item Les revenus accessoires (stationnement, buanderie) s'ajoutent plus loin, au RBE
\end{itemize}
\end{frame}

\begin{frame}{Loyers du marché vs loyers contractuels}
\begin{columns}[T]
\begin{column}{0.48\textwidth}
\uqotitle{Loyers du marché :}
\begin{itemize}
    \item Loyers qu'obtiendrait chaque logement s'il était mis en location aujourd'hui
    \item Établis à partir des comparables du marché
    \item Reflètent l'offre et la demande actuelles
\end{itemize}
\end{column}
\begin{column}{0.48\textwidth}
\uqotitle{Loyers contractuels :}
\begin{itemize}
    \item Loyers actuellement payés selon les baux en vigueur
    \item Souvent inférieurs au marché (locataires de longue date)
    \item Parfois supérieurs (bail récent en marché haussier)
\end{itemize}
\end{column}
\end{columns}
\begin{importbox}[Enjeu majeur au Québec]
Le Tribunal administratif du logement (TAL) encadre les hausses de loyer résidentiel : les loyers de locataires de longue date peuvent être \textbf{significativement inférieurs} aux loyers du marché.
\end{importbox}
\end{frame}

\begin{frame}{Écart contractuel--marché --- Aperçu du cas de la séance}
\begin{exbox}[6-plex à Gatineau (cas complet en section 5)]
\begin{center}
\footnotesize
\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{4.6cm} r r r@{}}
\toprule
\textbf{Logement} & \textbf{Contractuel} & \textbf{Marché} & \textbf{Écart} \\
\midrule
4\textonehalf{} (locataire 8 ans) & 950~\$/mois & 1~150~\$/mois & $-$200~\$ \\
4\textonehalf{} (nouveau bail) & 1~100~\$/mois & 1~150~\$/mois & $-$50~\$ \\
4\textonehalf{} (locataire 12 ans) & 800~\$/mois & 1~150~\$/mois & $-$350~\$ \\
3\textonehalf{} (locataire 9 ans) & 750~\$/mois & 950~\$/mois & $-$200~\$ \\
3\textonehalf{} (locataire 4 ans) & 900~\$/mois & 950~\$/mois & $-$50~\$ \\
3\textonehalf{} (nouveau bail) & 950~\$/mois & 950~\$/mois & 0~\$ \\
\bottomrule
\end{tabular}
\end{center}
\end{exbox}
\begin{notebox}[Lecture]
Écart total : 850~\$/mois (10~200~\$/an), conséquence de l'encadrement des loyers.
\end{notebox}
\end{frame}

\begin{frame}{Les baux au Québec --- Bail résidentiel}
\begin{defbox}[Bail résidentiel]
\begin{itemize}
    \item Régi par le Code civil du Québec (art.~1851--2000, Du louage)
    \item Le bail se \textbf{reconduit automatiquement}; le locataire peut refuser une hausse
    \item En cas de désaccord, le \textbf{TAL fixe le loyer} selon ses critères
    \item La \textbf{clause G} du bail oblige à divulguer le loyer le plus bas payé au cours des 12 derniers mois; le régime a été modifié en 2024 (PL~31)
    \item Durée typique : 12 mois, échéance du 30 juin (« bail du 1\ier{} juillet »)
\end{itemize}
\end{defbox}
\end{frame}

\begin{frame}{Les baux au Québec --- Bail commercial}
\begin{defbox}[Bail commercial]
\begin{itemize}
    \item Régi par le Code civil, mais \textbf{sans encadrement} du TAL
    \item Liberté contractuelle entre les parties
    \item Types : brut, net, net net, triple net (le locataire assume de plus en plus de charges)
    \item Durée typique : 3--10 ans, avec options de renouvellement
    \item Clauses d'indexation (IPC, pourcentage des revenus)
    \item Pas de reconduction automatique
\end{itemize}
\end{defbox}
\end{frame}

\begin{frame}{Fixation des loyers --- Nouvelle méthode du TAL (2026)}
\begin{defbox}[Méthode en vigueur depuis le 1\ier{} janvier 2026]
Le critère de base est désormais la \textbf{moyenne de l'IPC des trois dernières années}, appliquée au loyer.
\end{defbox}
\vspace{1mm}
\begin{itemize}
    \item Ajustement de base pour 2026 : \textbf{3,1\,\%} (baux débutant entre le 2 avril 2026 et le 1\ier{} avril 2027)
    \item S'ajoutent les \textbf{variations réelles} des taxes municipales et scolaires et des assurances
    \item \textbf{Travaux majeurs} : les dépenses admissibles se transfèrent au loyer à raison de \textbf{5\,\% par année}
    \item Partie du loyer liée aux \textbf{services à la personne} (résidences) : indexée à 6,7\,\%
    \item Le locataire peut toujours refuser la hausse; le TAL tranche selon ces critères
\end{itemize}
\end{frame}

\begin{frame}{Fixation des loyers --- Ancien régime et impact}
\begin{notebox}[Ancien régime (« Section G »)]
Jusqu'en 2025, la hausse admissible était calculée \textbf{poste par poste} : pourcentages annuels appliqués aux dépenses d'énergie, d'entretien et de services, plus les variations de taxes et d'assurances. Cette méthode ne s'applique plus qu'aux \textbf{avis donnés avant 2026}.
\end{notebox}
\vspace{1mm}
\begin{importbox}[Impact pour l'évaluateur]
\begin{itemize}
    \item Croissance des revenus résidentiels plus \textbf{prévisible}, ancrée sur l'IPC
    \item Les travaux majeurs se répercutent \textbf{graduellement} (5\,\%/an) sur les loyers
    \item À intégrer dans les projections de revenus (méthode DCF, séance 12)
\end{itemize}
\end{importbox}
\end{frame}

\begin{frame}{Taux d'inoccupation --- SCHL, octobre 2025}
\begin{center}
\begin{tikzpicture}
\begin{axis}[
    ybar,
    width=11.5cm, height=5.4cm,
    bar width=1.3cm,
    ylabel={Taux d'inoccupation (\%)},
    symbolic x coords={Montreal, Quebec, Gatineau},
    xtick=data,
    xticklabels={Montréal, Québec, Gatineau},
    x tick label style={font=\small},
    ymin=0, ymax=5,
    nodes near coords={\pgfmathprintnumber[fixed, precision=1]{\pgfplotspointmeta}},
    nodes near coords style={font=\scriptsize\bfseries, color=uqoBleu},
    every node near coord/.append style={above},
    axis lines*=left,
    ymajorgrids=true,
    grid style={dashed, gray!30},
]
\addplot[fill=uqoBleu, draw=uqoBleu] coordinates {
    (Montreal, 2.1)
    (Quebec, 0.9)
    (Gatineau, 3.8)
};
\draw[dashed, uqoOr, thick] (axis cs:Montreal,3.0) -- (axis cs:Gatineau,3.0)
    node[pos=0.22, above, font=\scriptsize\bfseries, text=uqoOr!60!uqoGris] {Équilibre $\approx$ 3,0\,\%};
\end{axis}
\end{tikzpicture}
\end{center}
\begin{notebox}[Source et lecture]
SCHL, \textit{Rapport sur le marché locatif}, octobre 2025 (immeubles de 3+ logements). Montréal et Québec demeurent sous le taux d'équilibre; \textbf{Gatineau (3,8\,\%) est en détente}.
\end{notebox}
\end{frame}

\begin{frame}{Les autres revenus de l'immeuble}
\uqotitle{Revenus accessoires courants :}
\begin{itemize}
    \item \textbf{Stationnement} : souvent 50--150~\$/mois par place (Gatineau)
    \item \textbf{Buanderie} : laveuses et sécheuses payantes
    \item \textbf{Entreposage} : casiers, espaces de rangement
    \item \textbf{Antennes et télécommunications} : bail sur le toit
    \item \textbf{Distributrices} et machines à boissons
    \item \textbf{Publicité} : panneaux sur la façade
\end{itemize}
\end{frame}

\begin{frame}{Le revenu brut effectif (RBE)}
\begin{importbox}[Formule du RBE]
\begin{align*}
\text{RBE} = \text{RBP} - \text{Inoccupation} - \text{Mauvaises créances} + \text{Autres revenus}
\end{align*}
\end{importbox}
\vspace{2mm}
\begin{notebox}[Pertes typiques]
\begin{itemize}
    \item Inoccupation : 2--5\,\% du RBP (selon la région et le segment)
    \item Mauvaises créances : 0,5--2\,\%
    \item Total des pertes : 3--7\,\% du RBP
\end{itemize}
\end{notebox}
\end{frame}

\begin{frame}{Du RBP au RBE --- Schéma en cascade}
\begin{center}
\begin{tikzpicture}[
    block/.style={uqocard, text width=4.6cm, minimum height=1cm},
    loss/.style={uqocard, draw=uqoRouge, fill=uqoRouge!10, text width=4cm, minimum height=0.8cm},
    gain/.style={uqocard, draw=uqoVert, fill=uqoVert!10, text width=4cm, minimum height=0.8cm}
]
\node[block, fill=uqoBleu!20] (rbp) at (0,3.6) {\textbf{RBP} = 72~000~\$};
\node[loss] (inoc) at (6,3.6) {Inoccupation ($-$3\,\%) : $-$2~160~\$};
\node[loss] (mc) at (6,2.4) {Mauvaises créances ($-$1\,\%) : $-$720~\$};
\node[gain] (autres) at (6,1.2) {Autres revenus : $+$3~600~\$};
\node[block, fill=uqoVert!20] (rbe) at (0,0) {\textbf{RBE} = 72~720~\$};

\draw[uqoarrow, uqoRouge] (rbp.east) -- (inoc.west);
\draw[uqoarrow, uqoRouge] (rbp.south east) -- (mc.west);
\draw[uqoarrow, uqoVert] (autres.west) -- (rbe.north east);
\draw[uqoarrow] (rbp) -- (rbe);
\end{tikzpicture}
\end{center}
\vspace{1mm}
\begin{exbox}[Calcul]
$\text{RBE} = 72~000 - 2~160 - 720 + 3~600 = 72~720~\$$
\end{exbox}
\end{frame}

% ======================================================================
\section{Dépenses d'exploitation}
% ======================================================================

\begin{frame}{Catégories de dépenses d'exploitation}
\begin{columns}[T]
\begin{column}{0.48\textwidth}
\begin{defbox}[Dépenses fixes]
Ne varient pas (ou peu) avec le taux d'occupation :
\begin{itemize}
    \item \textbf{Taxes foncières} (municipales et scolaires)
    \item \textbf{Assurances} (immeuble, responsabilité civile)
\end{itemize}
\end{defbox}
\end{column}
\begin{column}{0.48\textwidth}
\begin{defbox}[Dépenses variables]
Fluctuent avec l'occupation ou l'utilisation :
\begin{itemize}
    \item Entretien et réparations
    \item Énergie (espaces communs)
    \item Gestion immobilière
    \item Conciergerie, déneigement, paysager
    \item Publicité et mise en location
\end{itemize}
\end{defbox}
\end{column}
\end{columns}
\end{frame}

\begin{frame}{Réserve pour remplacement et exclusions}
\begin{columns}[T]
\begin{column}{0.48\textwidth}
\begin{defbox}[Réserve pour remplacement]
\begin{itemize}
    \item Provision annuelle pour les composantes à \textbf{durée de vie limitée}
    \item Toiture, fenêtres, chauffe-eau, appareils, etc.
    \item Typiquement 2--5\,\% du RBE
    \item Aussi appelée « réserve structurale »
\end{itemize}
\end{defbox}
\end{column}
\begin{column}{0.48\textwidth}
\begin{importbox}[Dépenses NON incluses]
\uqoalert{Ne jamais inclure :}
\begin{itemize}
    \item Service de la dette (hypothèque)
    \item Amortissement comptable
    \item Impôt sur le revenu du propriétaire
    \item Dépenses en capital (améliorations)
\end{itemize}
\end{importbox}
\end{column}
\end{columns}
\end{frame}

\begin{frame}{Dépenses fixes --- Taxes foncières}
\begin{itemize}
    \item Basées sur la \textbf{valeur au rôle d'évaluation} (rôle triennal)
    \item Taux variable selon la municipalité et la catégorie d'immeuble
    \item Gatineau : taxation \textbf{par unité de voisinage} depuis 2024 --- taux effectif variant selon la catégorie et le secteur (hypothèse illustrative du cas : $\approx$ 1,3\,\% de la valeur au rôle)
    \item Incluent les taxes municipales, de secteur et scolaires
    \item Ajuster si le rôle en vigueur ne reflète pas la valeur actuelle
\end{itemize}
\end{frame}

\begin{frame}{Dépenses fixes --- Assurances}
\begin{itemize}
    \item Couverture de l'immeuble : incendie, dégâts d'eau, vandalisme
    \item Responsabilité civile du propriétaire
    \item En forte hausse au Québec (2020--2025)
    \item Typiquement 0,3--0,6\,\% de la valeur du bâtiment
    \item Vérifier les exclusions et les franchises
\end{itemize}
\vspace{1mm}
\begin{notebox}[Astuce d'évaluateur]
Toujours demander les \textbf{avis d'imposition} (taxes) et les \textbf{polices d'assurance} au propriétaire pour valider les montants réels.
\end{notebox}
\end{frame}

\begin{frame}{Dépenses variables --- Ordres de grandeur}
\begin{center}
\small
\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{3.9cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.5cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.6cm}@{}}
\toprule
\textbf{Dépense} & \textbf{Estimation typique} & \textbf{Commentaire Québec} \\
\midrule
Entretien / réparations & 3--7\,\% du RBE & Plus élevé pour les immeubles anciens \\
Énergie (propriétaire) & 800--1~500~\$/log./an & Si chauffage inclus; Hydro-Québec \\
Gestion immobilière & 5--8\,\% du RBE & Autogéré : imputer $\approx$ 5\,\% \\
Conciergerie & 3~000--8~000~\$/an & Selon la taille de l'immeuble \\
Déneigement & 2~000--5~000~\$/an & Indispensable au Québec \\
Entretien paysager & 1~000--3~000~\$/an & Été : gazon, haies \\
Publicité / location & 0,5--1\,\% du RBE & Annonces, enquête de crédit \\
Divers / imprévus & 1--2\,\% du RBE & Marge de prudence \\
\bottomrule
\end{tabular}
\end{center}
\end{frame}

\begin{frame}{Réserve pour remplacement --- Composantes}
\begin{defbox}[Objectif]
Provisionner chaque année le remplacement des composantes à durée de vie limitée, pour \textbf{maintenir le potentiel de revenu}.
\end{defbox}
\begin{center}
\footnotesize
\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{5.2cm} r r@{}}
\toprule
\textbf{Composante} & \textbf{Coût estimé} & \textbf{Durée de vie} \\
\midrule
Toiture (6-plex) & 25~000--40~000~\$ & 20--25 ans \\
Fenêtres (6-plex) & 20~000--35~000~\$ & 25--30 ans \\
Chauffe-eau (par unité) & 1~500--2~500~\$ & 10--12 ans \\
Électroménagers (par unité) & 3~000--5~000~\$ & 10--15 ans \\
Revêtement extérieur & 15~000--30~000~\$ & 25--35 ans \\
Système de chauffage & 10~000--20~000~\$ & 20--25 ans \\
\midrule
\textbf{Total estimé} & \textbf{$\approx$ 120~000~\$} & --- \\
\textbf{Réserve annuelle} & \textbf{$\approx$ 5~000--6~000~\$/an} & --- \\
\bottomrule
\end{tabular}
\end{center}
\end{frame}

\begin{frame}{Ratios de dépenses typiques au Québec}
\begin{center}
\small
\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{5.4cm} r r@{}}
\toprule
\textbf{Type d'immeuble} & \textbf{Dépenses/RBE} & \textbf{RNE/RBE} \\
\midrule
Plex (2--5 logements) & 30--40\,\% & 60--70\,\% \\
Multilogements (6--24 log.) & 35--45\,\% & 55--65\,\% \\
Multilogements (25+ log.) & 40--50\,\% & 50--60\,\% \\
Bureau (bail brut) & 40--50\,\% & 50--60\,\% \\
Commerce (triple net) & 5--15\,\% & 85--95\,\% \\
Industriel (net) & 10--25\,\% & 75--90\,\% \\
\bottomrule
\end{tabular}
\end{center}
\vspace{1mm}
\begin{notebox}[Attention]
Ces ratios sont des \textbf{guides} : chaque immeuble s'analyse individuellement. Chauffage inclus ou conciergerie = ratios de dépenses plus élevés; le climat québécois ajoute chauffage et déneigement.
\end{notebox}
\end{frame}

\begin{frame}{Pourquoi exclure la dette et l'impôt?}
\begin{importbox}[Principe fondamental]
Le RNE mesure la performance \textbf{économique de l'immeuble}, indépendamment de la structure de financement et de la situation fiscale du propriétaire.
\end{importbox}
\vspace{2mm}
\begin{columns}[T]
\begin{column}{0.48\textwidth}
\uqotitle{Service de la dette :}
\begin{itemize}
    \item Le financement varie d'un propriétaire à l'autre (RPV de 0 à 80\,\%+)
    \item La dette est un \textbf{choix de l'investisseur}, pas une caractéristique de l'immeuble
    \item Le même immeuble vaut la même chose, peu importe le financement
\end{itemize}
\end{column}
\begin{column}{0.48\textwidth}
\uqotitle{Impôt sur le revenu :}
\begin{itemize}
    \item Le taux d'imposition dépend du propriétaire (particulier, société, FPI)
    \item L'amortissement fiscal est un avantage propre au contribuable
    \item L'immeuble génère le même RNE pour tout propriétaire
\end{itemize}
\end{column}
\end{columns}
\end{frame}

% ======================================================================
\section{Revenu net d'exploitation (RNE)}
% ======================================================================

\begin{frame}{La formule du RNE}
\begin{defbox}[Formule complète]
\begin{align*}
\text{RBP} &= \text{Somme des loyers du marché (100\,\% d'occupation)} \\
\text{RBE} &= \text{RBP} - \text{Inoccupation} - \text{Mauvaises créances} + \text{Autres revenus} \\
\text{RNE} &= \text{RBE} - \text{Dépenses d'exploitation}
\end{align*}
\end{defbox}
\vspace{1mm}
\begin{notebox}[À retenir]
Le RNE est le \textbf{numérateur} de la capitalisation directe : $V = \text{RNE} / \text{TGA}$. Toute erreur dans le RNE se répercute directement sur la valeur.
\end{notebox}
\end{frame}

\begin{frame}{Du RBP au RNE --- Vue d'ensemble}
\begin{center}
\begin{tikzpicture}[node distance=0.3cm]
\node[uqostep, fill=uqoBleu!15] (rbp) {Revenu brut potentiel (RBP)};
\node[uqostep, below=of rbp] (pertes) {$-$ Inoccupation et mauvaises créances \quad $+$ Autres revenus};
\node[uqostep, fill=uqoBleuClair!15, below=of pertes] (rbe) {$=$ Revenu brut effectif (RBE)};
\node[uqostep, below=of rbe] (dep) {$-$ Dépenses d'exploitation (fixes $+$ variables $+$ réserve)};
\node[uqostep, fill=uqoVert!15, below=of dep] (rne) {\textbf{$=$ Revenu net d'exploitation (RNE)}};

\draw[uqoarrow] (rbp) -- (pertes);
\draw[uqoarrow] (pertes) -- (rbe);
\draw[uqoarrow] (rbe) -- (dep);
\draw[uqoarrow] (dep) -- (rne);
\end{tikzpicture}
\end{center}
\end{frame}

\begin{frame}{Reconstruction du RNE --- Les revenus}
\begin{importbox}[Pourquoi reconstruire le RNE?]
Les états financiers du propriétaire ne reflètent pas nécessairement le RNE \textbf{économique} de l'immeuble. L'évaluateur \textbf{reconstruit} le RNE en ajustant les données comptables.
\end{importbox}
\vspace{2mm}
\uqotitle{Ajustements aux revenus :}
\begin{itemize}
    \item Remplacer les loyers contractuels par les loyers du \textbf{marché}
    \item Appliquer un taux d'inoccupation de marché (même si l'immeuble est plein)
    \item Estimer les mauvaises créances au taux normal
    \item Inclure tous les revenus accessoires
\end{itemize}
\end{frame}

\begin{frame}{Reconstruction du RNE --- Les dépenses}
\uqotitle{Ajustements aux dépenses :}
\begin{itemize}
    \item Retirer la dette, l'impôt et l'amortissement comptable
    \item Ajouter des frais de gestion si l'immeuble est autogéré
    \item Normaliser les dépenses inhabituelles ou non récurrentes
    \item Remplacer les montants atypiques par des valeurs de marché
    \item Ajouter la réserve pour remplacement
\end{itemize}
\end{frame}

\begin{frame}{Normalisation du RNE}
\begin{defbox}[Normalisation]
Ajuster les revenus et les dépenses pour refléter ce qui est \textbf{typique du marché} et de l'immeuble :
\begin{itemize}
    \item Éliminer les éléments non récurrents (ex. : réparation majeure ponctuelle)
    \item Corriger les dépenses sous-estimées ou surestimées
    \item Appliquer des taux de marché (gestion, inoccupation)
    \item Comparer aux ratios de marché
\end{itemize}
\end{defbox}
\end{frame}

\begin{frame}{Stabilisation du RNE}
\begin{defbox}[Stabilisation]
Projeter un RNE qui représente une année \textbf{typique et stabilisée} :
\begin{itemize}
    \item Ni l'année la plus élevée ni la plus basse
    \item Taux d'occupation normal et revenus soutenables
    \item Dépenses à des niveaux normaux
    \item Base de la capitalisation directe
\end{itemize}
\end{defbox}
\vspace{1mm}
\begin{notebox}[Pratique]
L'évaluateur analyse généralement \textbf{3 à 5 années} d'états financiers pour dégager les tendances et déterminer un RNE stabilisé représentatif.
\end{notebox}
\end{frame}

% ======================================================================
\section{Exemple complet : 6-plex à Gatineau}
% ======================================================================

\begin{frame}{Présentation de l'immeuble --- Caractéristiques}
\begin{defbox}[Caractéristiques physiques]
\begin{itemize}
    \item \textbf{Localisation} : secteur Hull, Gatineau
    \item \textbf{Type} : 6-plex résidentiel, construit en 1985
    \item \textbf{Composition} : 3 $\times$ 4\textonehalf{} et 3 $\times$ 3\textonehalf
    \item \textbf{Stationnements} : 4 places extérieures
    \item \textbf{Buanderie} : commune (payante); \textbf{chauffage} aux frais des locataires
    \item \textbf{État} : bon, partiellement rénové
\end{itemize}
\end{defbox}
\end{frame}

\begin{frame}{Présentation de l'immeuble --- Données du propriétaire}
\begin{defbox}[Données financières et mandat]
\begin{itemize}
    \item \textbf{Valeur au rôle} : 520~000~\$
    \item \textbf{Taxes foncières} : 7~800~\$/an (avis d'imposition)
    \item \textbf{Assurances} : 3~200~\$/an (police en vigueur)
    \item \textbf{Gestion} : autogéré par le propriétaire
    \item \textbf{Hypothèque} : 2~800~\$/mois (exclue du RNE!)
    \item \textbf{Date d'évaluation} : automne 2026
\end{itemize}
\end{defbox}
\begin{notebox}[Objectif]
Reconstruire le RNE économique de l'immeuble, étape par étape.
\end{notebox}
\end{frame}

\begin{frame}{Étape 1 : Revenu brut potentiel (RBP)}
\begin{exbox}[Revenus locatifs --- Loyers du marché]
\centering
\footnotesize
\renewcommand{\arraystretch}{1.0}%
\begin{tabular}{@{}l l r r r@{}}
\toprule
\textbf{Logement} & \textbf{Type} & \textbf{Contractuel} & \textbf{Marché} & \textbf{Annuel (marché)} \\
\midrule
1 & 4\textonehalf & 950~\$/mois & 1~150~\$/mois & 13~800~\$ \\
2 & 4\textonehalf & 1~100~\$/mois & 1~150~\$/mois & 13~800~\$ \\
3 & 4\textonehalf & 800~\$/mois & 1~150~\$/mois & 13~800~\$ \\
4 & 3\textonehalf & 750~\$/mois & 950~\$/mois & 11~400~\$ \\
5 & 3\textonehalf & 900~\$/mois & 950~\$/mois & 11~400~\$ \\
6 & 3\textonehalf & 950~\$/mois & 950~\$/mois & 11~400~\$ \\
\midrule
\multicolumn{4}{l}{\textbf{Total RBP (loyers du marché)}} & \textbf{75~600~\$} \\
\bottomrule
\end{tabular}
\end{exbox}
\begin{notebox}[Analyse]
Loyers contractuels : 65~400~\$/an vs 75~600~\$ au marché, soit 10~200~\$/an d'écart (13,5\,\%).
\end{notebox}
\end{frame}

\begin{frame}{Étape 2 : Du RBP au RBE}
\begin{exbox}[Calcul du revenu brut effectif]
\centering
\footnotesize
\renewcommand{\arraystretch}{1.0}%
\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{6.7cm} l r@{}}
\toprule
\textbf{Poste} & \textbf{Calcul} & \textbf{Montant} \\
\midrule
Revenu brut potentiel (RBP) & & 75~600~\$ \\
\textit{Moins :} inoccupation (3,0\,\%) & $75~600 \times 0{,}03$ & $-$2~268~\$ \\
\textit{Moins :} mauvaises créances (1,0\,\%) & $75~600 \times 0{,}01$ & $-$756~\$ \\
\textit{Plus :} stationnement (4 places à 75~\$/mois) & $4 \times 75 \times 12$ & $+$3~600~\$ \\
\textit{Plus :} buanderie & Estimé & $+$1~200~\$ \\
\midrule
\textbf{Revenu brut effectif (RBE)} & & \textbf{77~376~\$} \\
\bottomrule
\end{tabular}
\end{exbox}
\begin{notebox}[Justification des taux]
Inoccupation : \textbf{3,8\,\%} observé à Gatineau (SCHL, octobre 2025); hypothèse retenue de \textbf{3,0\,\%} à long terme (taux d'équilibre). Mauvaises créances : 1,0\,\%, pratique standard.
\end{notebox}
\end{frame}

\begin{frame}{Étape 3 : Dépenses d'exploitation}
\begin{exbox}[Détail des dépenses annuelles]
\begin{center}
\footnotesize
\renewcommand{\arraystretch}{1.0}%
\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{5.6cm} r >{\raggedright\arraybackslash}p{4cm}@{}}
\toprule
\textbf{Dépense} & \textbf{Montant} & \textbf{Note} \\
\midrule
\textit{Fixes :} taxes foncières & 7~800~\$ & Avis d'imposition \\
\textit{Fixes :} assurances & 3~200~\$ & Police en vigueur \\
Entretien et réparations & 3~500~\$ & $\approx$ 4,5\,\% du RBE \\
Énergie (espaces communs) & 1~800~\$ & Électricité, éclairage \\
Gestion immobilière (5\,\%) & 3~869~\$ & $77~376 \times 0{,}05$ \\
Conciergerie & 2~400~\$ & Entretien des communs \\
Déneigement & 2~500~\$ & Contrat annuel \\
Entretien paysager & 1~000~\$ & Été \\
Réserve pour remplacement & 4~500~\$ & $\approx$ 5,8\,\% du RBE \\
\midrule
\textbf{Total des dépenses} & \textbf{30~569~\$} & \textbf{39,5\,\% du RBE} \\
\bottomrule
\end{tabular}
\end{center}
\end{exbox}
\end{frame}

\begin{frame}{Étape 4 : Calcul du RNE}
\begin{importbox}[Résultat --- Revenu net d'exploitation]
\begin{align*}
\text{RBP (loyers du marché)} &= 75~600~\$ \\
- \text{Inoccupation (3,0\,\%)} &= -2~268~\$ \\
- \text{Mauvaises créances (1,0\,\%)} &= -756~\$ \\
+ \text{Autres revenus} &= +4~800~\$ \\
\cline{1-2}
\text{RBE} &= 77~376~\$ \\
- \text{Dépenses d'exploitation} &= -30~569~\$ \\
\cline{1-2}
\textbf{RNE} &= \textbf{46~807~\$}
\end{align*}
\end{importbox}
\end{frame}

\begin{frame}{Étape 4 : Ratios et valeur indicative}
\begin{columns}[T]
\begin{column}{0.48\textwidth}
\uqotitle{Ratios de l'immeuble :}
\begin{itemize}
    \item Dépenses/RBE : $30~569 / 77~376 = 39{,}5\,\%$
    \item RNE/RBE : 60,5\,\%
    \item Conforme aux ratios de marché d'un 6-plex (35--45\,\%)
\end{itemize}
\end{column}
\begin{column}{0.48\textwidth}
\uqotitle{Valeur indicative :}
\begin{itemize}
    \item Si TGA $=$ 5,5\,\% :
    \item $V = 46~807 / 0{,}055 = 851~036~\$$
    \item soit $\approx$ \textbf{851~000~\$}
\end{itemize}
\end{column}
\end{columns}
\vspace{2mm}
\begin{notebox}[Séance 12]
L'estimation du TGA (extraction du marché, bandes d'investissement) sera étudiée en détail à la prochaine séance.
\end{notebox}
\end{frame}

\begin{frame}{Synthèse visuelle --- Du RBP à la valeur}
\begin{center}
\begin{tikzpicture}[y=0.045cm]
% Barres (valeurs en milliers de $ ; 1 k$ = 0,045 cm)
\fill[uqoBleu] (0,0) rectangle (1.6,75.6);
\node[font=\scriptsize\bfseries, white] at (0.8,37.8) {75~600};
\node[font=\small, anchor=north] at (0.8,-3) {RBP};

\fill[uqoRouge] (2.1,72.576) rectangle (3.7,75.6);
\node[font=\tiny] at (2.9,80) {$-$3~024};
\node[font=\small, anchor=north] at (2.9,-3) {Pertes};

\fill[uqoVert] (4.2,72.576) rectangle (5.8,77.376);
\node[font=\tiny] at (5.0,82) {$+$4~800};
\node[font=\small, anchor=north] at (5.0,-3) {Autres};

\fill[uqoBleuClair] (6.3,0) rectangle (7.9,77.376);
\node[font=\scriptsize\bfseries, white] at (7.1,38.7) {77~376};
\node[font=\small, anchor=north] at (7.1,-3) {RBE};

\fill[uqoRouge!80] (8.4,46.807) rectangle (10.0,77.376);
\node[font=\tiny] at (9.2,82) {$-$30~569};
\node[font=\small, anchor=north] at (9.2,-3) {Dépenses};

\fill[uqoVert!70!black] (10.5,0) rectangle (12.1,46.807);
\node[font=\scriptsize\bfseries, white] at (11.3,23.4) {46~807};
\node[font=\small, anchor=north] at (11.3,-3) {RNE};

\draw[thick, uqoGris!55] (-0.3,0) -- (12.4,0);
\end{tikzpicture}
\end{center}
\vspace{1mm}
\begin{center}
\begin{tikzpicture}
\node[uqocard, text width=8cm, font=\large, inner ysep=6pt] {
    $V = \dfrac{46~807}{0{,}055} \approx \textbf{851~000~\$}$
};
\end{tikzpicture}
\end{center}
\end{frame}

% ======================================================================
\section{Contexte locatif québécois}
% ======================================================================

\begin{frame}{Le Tribunal administratif du logement (TAL)}
\begin{defbox}[TAL]
Le TAL (anciennement la Régie du logement, jusqu'en 2020) est l'organisme qui encadre les relations entre propriétaires et locataires au Québec pour les \textbf{logements résidentiels}.
\end{defbox}
\vspace{1mm}
\uqotitle{Pouvoirs du TAL :}
\begin{itemize}
    \item Fixer les augmentations de loyer en cas de désaccord
    \item Autoriser ou refuser les reprises de logement
    \item Trancher les litiges propriétaire--locataire
    \item Ordonner des réparations
    \item Autoriser les résiliations de bail
\end{itemize}
\end{frame}

\begin{frame}{Le TAL --- Impact sur l'évaluation}
\begin{itemize}
    \item Loyers contractuels souvent \textbf{inférieurs au marché}
    \item Croissance des revenus limitée par l'encadrement (IPC 3 ans depuis 2026)
    \item Écart entre le RBP contractuel et le RBP au marché
    \item Effet sur la valeur à court terme
    \item Le \textbf{roulement naturel} des locataires permet un rattrapage graduel
\end{itemize}
\end{frame}

\begin{frame}{Le marché locatif au Québec --- SCHL, octobre 2025}
\begin{columns}[T]
\begin{column}{0.48\textwidth}
\uqotitle{Tendances 2024--2026 :}
\begin{itemize}
    \item Croissance démographique soutenue
    \item Coûts de construction élevés
    \item Offre locative accrue : \textbf{détente graduelle} depuis 2024--2025
    \item Taux d'intérêt 2022--2024 ayant comprimé la rentabilité
\end{itemize}
\end{column}
\begin{column}{0.48\textwidth}
\uqotitle{Repères SCHL (octobre 2025) :}
\begin{center}
\small
\begin{tabular}{@{}l r r@{}}
\toprule
\textbf{Ville} & \textbf{Inocc.} & \textbf{Loyer 2 ch.} \\
\midrule
Montréal & 2,1\,\% & $\approx$ 1~175~\$ \\
Québec & 0,9\,\% & $\approx$ 1~160~\$ \\
Gatineau & 3,8\,\% & $\approx$ 1~420~\$ \\
\bottomrule
\end{tabular}
\end{center}
\begin{notebox}[Lecture]
Gatineau : marché en détente, mais loyer moyen le plus élevé au Québec.
\end{notebox}
\end{column}
\end{columns}
\end{frame}

\begin{frame}{Taux d'inoccupation et valeur --- La relation}
\begin{center}
\begin{tikzpicture}
\begin{axis}[
    width=11.8cm, height=4.8cm,
    xlabel={Taux d'inoccupation (\%)},
    ylabel={Impact sur la valeur},
    xmin=0, xmax=8,
    ymin=-15, ymax=15,
    grid=major, grid style={dashed, gray!30},
    axis lines*=left,
    ytick={-15,-10,-5,0,5,10,15},
    yticklabels={$-$15\,\%, $-$10\,\%, $-$5\,\%, 0\,\%, $+$5\,\%, $+$10\,\%, $+$15\,\%},
    line width=1.5pt,
]
\addplot[uqoBleu, mark=*, mark size=1.6pt, smooth] coordinates {
    (0.5, 12) (1.0, 8) (1.5, 5) (2.0, 3) (2.5, 1) (3.0, 0)
    (3.5, -2) (4.0, -4) (5.0, -7) (6.0, -10) (7.0, -13)
};
\draw[dashed, uqoOr, thick] (axis cs:3,-15) -- (axis cs:3,15)
    node[above, font=\scriptsize, text=uqoOr!60!uqoGris] {Équilibre};
\draw[dashed, uqoRouge, thick] (axis cs:3.8,-15) -- (axis cs:3.8,10)
    node[above, font=\scriptsize, text=uqoRouge] {Gatineau (3,8\,\%)};
\end{axis}
\end{tikzpicture}
\end{center}
\begin{notebox}[Interprétation]
Sous 3\,\% (Montréal, Québec) : pression haussière sur les loyers et les valeurs. Gatineau, à 3,8\,\%, est \textbf{au-dessus de l'équilibre} : marché en détente, croissance des loyers plus modérée.
\end{notebox}
\end{frame}

\begin{frame}{Particularités pour l'évaluateur au Québec}
\begin{importbox}[Points de vigilance]
\begin{enumerate}
    \item \textbf{Loyers sous le marché} : les loyers contractuels peuvent être significativement inférieurs au marché en raison du TAL. L'évaluateur utilise les \textbf{loyers du marché} pour le RBP.
    \item \textbf{Chauffage} : vérifier qui paie (locataire ou propriétaire) --- impact majeur sur les dépenses.
    \item \textbf{Bail du 1\ier{} juillet} : la majorité des baux se terminent le 30 juin; période de roulement concentrée.
\end{enumerate}
\end{importbox}
\end{frame}

\begin{frame}{Particularités pour l'évaluateur au Québec (suite)}
\begin{importbox}[Points de vigilance (suite)]
\begin{enumerate}
    \setcounter{enumi}{3}
    \item \textbf{Encadrement du TAL} : depuis 2026, l'ajustement de base suit la moyenne de l'IPC sur 3 ans (3,1\,\% pour 2026) --- il balise la croissance projetée des revenus.
    \item \textbf{Clause G du bail} : divulgation du loyer le plus bas payé au cours des 12 derniers mois; régime modifié en 2024 (PL~31).
    \item \textbf{Données de marché} : valider les paramètres (loyers, inoccupation, dépenses) avec la SCHL et les associations de propriétaires.
\end{enumerate}
\end{importbox}
\end{frame}

% ======================================================================
\section{Résumé et préparation}
% ======================================================================

\begin{frame}{Résumé de la séance}
\begin{enumerate}
    \item La méthode du revenu repose sur $V = \text{RNE} / \text{TGA}$ (principe d'anticipation)
    \item Le RBP se calcule aux \textbf{loyers du marché}, pas aux loyers contractuels
    \item Le RBE ajuste pour l'inoccupation et les mauvaises créances, puis ajoute les autres revenus
    \item Les dépenses d'exploitation \textbf{excluent} dette, amortissement et impôt
    \item Le RNE doit être \textbf{normalisé et stabilisé} avant la capitalisation
    \item Le contexte québécois (TAL, clause G, IPC 3 ans) crée des écarts contractuel--marché
\end{enumerate}
\end{frame}

\begin{frame}{Pour la prochaine séance}
\begin{itemize}
    \item Lecture : \textit{The Appraisal of Real Estate}, chapitres sur l'approche par le revenu (capitalisation)
    \item Consulter les données SCHL sur les taux de capitalisation
    \item Préparer le \textbf{TP3 --- méthode du revenu} (présenté à la séance 12, remise à la séance 13)
    \item Revoir la valeur temps de l'argent (actualisation)
\end{itemize}
\end{frame}

\begin{frame}{Questions?}
\contactslide[Prochaine séance : Méthode du revenu --- Partie 2]
\end{frame}

% ======================================================================
\begin{frame}[allowframebreaks]{Références}
\nocite{appraisal2020,appraisalCdn,oeaqNormes,ccq,loiTAL,talIndices2026,schl2025,schlLocatif2025,desrosiers2008,rattermann2020,baumcrosby2022,ellwood1970}
\printbibliography[heading=none]
\end{frame}

\end{document}