% =============================================================================
% AIDE-MÉMOIRE — IMM1003
% Éléments d'évaluation immobilière
% Simon-Pierre Boucher, UQO
% =============================================================================

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% ---------------------------------------------------------------------------
% Couleurs UQO
% ---------------------------------------------------------------------------
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% ---------------------------------------------------------------------------
% tcolorbox
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% ---------------------------------------------------------------------------
% Configuration page
% ---------------------------------------------------------------------------
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\fancyhead[L]{\small\color{uqoBleu}\textbf{IMM1003} — Aide-mémoire}
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% =============================================================================
\begin{document}

\begin{center}
\includegraphics[height=0.8cm]{uqo-logo.png}\hspace{1cm}{\Large\bfseries\color{uqoBleu} AIDE-MÉMOIRE — IMM1003 — Éléments d'évaluation immobilière}\\[2pt]
{\small\color{uqoBleu} Université du Québec en Outaouais | Automne 2026 | Toutes les formules et concepts clés}
\end{center}

\vspace{4pt}
\begin{multicols}{3}

% =============================================================================
\section*{\color{uqoBleu} Valeur marchande}

\begin{defbox}[Définition OEAQ]
{\small Prix le plus probable qu'un bien obtiendrait en \textbf{marché ouvert}, entre parties \textbf{prudentes et informées}, sans \textbf{contrainte}, avec un \textbf{délai raisonnable}.}
\end{defbox}

{\footnotesize
\textbf{Conditions :} acheteurs/vendeurs informés, délai raisonnable, aucune contrainte, paiement comptant.\\
\textbf{Distinction :} Prix $\neq$ Valeur marchande $\neq$ Valeur fiscale $\neq$ Valeur d'assurance
}

% =============================================================================
\section*{\color{uqoBleu} Principes fondamentaux}

{\footnotesize
\begin{itemize}[leftmargin=*, nosep]
  \item \textbf{Substitution :} acheteur ne paie pas $>$ coût d'un substitut équivalent
  \item \textbf{HBU :} usage permis, physiquement possible, légalement autorisé, financièrement viable $\rightarrow$ valeur maximale
  \item \textbf{Anticipation :} valeur = bénéfices futurs anticipés
  \item \textbf{Offre/demande :} prix au point d'équilibre
  \item \textbf{Contribution :} valeur d'un élément = contribution marginale
  \item \textbf{Conformité :} valeur max quand conforme au quartier
  \item \textbf{Changement :} marché en évolution constante
\end{itemize}
}

% =============================================================================
\section*{\color{uqoBleu} 1. Méthode de comparaison}

\begin{formbox}[Processus en 6 étapes]
{\small
\begin{enumerate}[nosep, leftmargin=*]
  \item Rechercher les comparables
  \item Vérifier les données
  \item Sélectionner les unités de comparaison
  \item Analyser et ajuster
  \item Réconcilier
  \item Conclure la valeur
\end{enumerate}
}
\end{formbox}

\begin{warnbox}[Ordre séquentiel des ajustements]
{\small
\begin{enumerate}[nosep, leftmargin=*]
  \item Droits de propriété
  \item Conditions de financement
  \item Conditions de vente
  \item Conditions de marché (temps)
  \item Localisation
  \item Caractéristiques physiques
\end{enumerate}
Étapes 1--4 : transactionnels (\%) cumulatifs\\
Étapes 5--6 : propriété (\$ ou \%)
}
\end{warnbox}

\begin{tipbox}[Règle d'ajustement]
{\small
Comparable $>$ Sujet $\Rightarrow$ ajustement \textcolor{uqoRouge}{\textbf{négatif}}\\
Comparable $<$ Sujet $\Rightarrow$ ajustement \textcolor{uqoVert}{\textbf{positif}}\\
Toujours ajuster le comparable vers le sujet.
}
\end{tipbox}

{\footnotesize
\textbf{Seuils :} net $<$ $\pm$15\%, brut $<$ 25\% du prix.\\
\textbf{Réconciliation :} pondérer par fiabilité, pas par moyenne simple.
}

% =============================================================================
\section*{\color{uqoBleu} 2. Méthode du coût}

\begin{formbox}[Formule fondamentale]
$$V = C_{\text{neuf}} - D_{\text{totale}} + V_{\text{terrain}}$$
{\small où $D_{\text{totale}} = D_{\text{phys}} + D_{\text{fonct}} + D_{\text{écon}}$}
\end{formbox}

{\footnotesize
\textbf{Coût de remplacement :} utilité équivalente, matériaux actuels.\\
\textbf{Coût de reproduction :} réplique identique, matériaux d'origine.\\[3pt]
\textbf{Dépréciation physique :} usure, vieillissement.\\
\textbf{Dépréciation fonctionnelle :} conception obsolète.\\
\textbf{Dépréciation économique :} facteurs externes.\\[3pt]
\textbf{Idéal pour :} constructions neuves, bâtiments spéciaux, assurance.\\
\textbf{Moins adapté :} résidentiel courant, bâtiments anciens.
}

% =============================================================================
\section*{\color{uqoBleu} 3. Méthode du revenu}

\begin{formbox}[Capitalisation directe]
$$V = \frac{\text{RNE}}{\text{TGA}}$$
{\small $\text{TGA} = \dfrac{\text{RNE}}{\text{Prix}}$ \quad $\text{RNE} = V \times \text{TGA}$}
\end{formbox}

\begin{formbox}[Actualisation des flux (DCF)]
$$V = \sum_{t=1}^{n} \frac{CF_t}{(1+r)^t} + \frac{V_n}{(1+r)^n}$$
\end{formbox}

{\footnotesize
\textbf{RBP} = Revenu brut potentiel (100\% occupé, loyers marché)\\
\textbf{RBE} = RBP $-$ perte inoccupation/mauvaises créances\\
\textbf{RNE} = RBE $-$ dépenses d'exploitation\\[3pt]
\textbf{Bande d'investissement :}
$\text{TGA} = M \times R_m + (1-M) \times R_e$\\
$M$ = ratio prêt/valeur, $R_m$ = constante hypothécaire, $R_e$ = rendement fonds propres
}

\begin{formbox}[Dépenses d'exploitation types]
{\small Taxes foncières, assurances, chauffage, électricité, eau, entretien, déneigement, gestion (5\%), réserve remplacement.\\
\textbf{Exclure :} service dette, amortissement, impôts.}
\end{formbox}

% =============================================================================
\section*{\color{uqoBleu} TGA typiques (Québec)}

{\footnotesize
\begin{tabular}{l c c}
\toprule
\textbf{Type} & \textbf{Métropoles} & \textbf{Régions} \\
\midrule
Plex 2--5 & 4,0--5,5\% & 5,5--7,5\% \\
Multi 6--24 & 4,5--5,5\% & 5,5--7,0\% \\
Multi 25+ & 4,0--5,0\% & 5,0--6,5\% \\
Bureaux A & 5,5--7,0\% & 7,0--9,0\% \\
Bureaux B-C & 7,0--9,0\% & 8,0--11,0\% \\
Commerce & 5,5--7,5\% & 7,0--9,5\% \\
Industriel & 5,0--6,5\% & 6,5--8,5\% \\
\bottomrule
\end{tabular}
}

% =============================================================================
\section*{\color{uqoBleu} Rapport d'évaluation}

{\footnotesize
\textbf{Structure type (9 sections) :}
\begin{enumerate}[nosep, leftmargin=*]
  \item Page titre
  \item Lettre de transmission
  \item Table des matières
  \item Sommaire
  \item Identification du mandat
  \item Description de la propriété
  \item Analyse marché et HBU
  \item Méthodes et réconciliation
  \item Hypothèses, certification, annexes
\end{enumerate}
\textbf{Types :} Complet (10--50+ p.), Abrégé (5--15 p.), Restreint (2--5 p.)
}

% =============================================================================
\section*{\color{uqoBleu} Sources de données}

{\footnotesize
\begin{itemize}[nosep, leftmargin=*]
  \item \textbf{Registre foncier} : actes, hypothèques, servitudes
  \item \textbf{Centris (MLS)} : inscriptions, prix, historique
  \item \textbf{Rôle d'évaluation} : valeur municipale
  \item \textbf{SCHL} : données habitation
  \item \textbf{APCIQ} : statistiques marché
  \item \textbf{Cadastre} : lots, plans, superficies
\end{itemize}
}

% =============================================================================
\section*{\color{uqoBleu} Évaluation du cours}

{\footnotesize
\begin{tabular}{l r}
\toprule
Examen mi-session (S7) & 30\% \\
3 ateliers pratiques & 30\% \\
Examen final & 40\% \\
\bottomrule
\end{tabular}
}

\end{multicols}

\vfill
\begin{center}
{\scriptsize\color{uqoBleu} IMM1003 — UQO — Simon-Pierre Boucher, Professeur — Département des sciences administratives — simon-pierre.boucher@uqo.ca — Automne 2026}
\end{center}

\end{document}