% ==============================================================================
% Séance 1 : Introduction à la méthode du coût
% IMM1033 — Méthodes du coût en évaluation immobilière
% Université du Québec en Outaouais (UQO)
% Enseignant : Simon-Pierre Boucher — simon-pierre.boucher@uqo.ca
% © 2026 Simon-Pierre Boucher
% ==============================================================================
\documentclass[aspectratio=169,11pt]{beamer}
\usepackage{uqo-style}

\title[IMM1033 --- Séance 1]{Séance 1 : Introduction à la méthode du coût}
\subtitle{IMM1033 --- Méthodes du coût en évaluation immobilière}
\author[S.-P. Boucher]{Simon-Pierre Boucher}
\institute[UQO]{Professeur --- Département des sciences administratives, Université du Québec en Outaouais}
\date{Hiver 2026}

\begin{document}

% --- Page titre ---
\begin{frame}[plain,noframenumbering]
\titlepage
\end{frame}

% --- Plan de la séance ---
\begin{frame}{Plan de la séance}
\tableofcontents
\end{frame}

% ======================================================================
\section{Mise en contexte}
% ======================================================================

\begin{frame}{Bienvenue dans le cours IMM1033}
\begin{defbox}[Objectif général du cours]
Maîtriser la \textbf{méthode du coût} en évaluation immobilière, de l'analyse du terrain à l'estimation de la valeur finale, en passant par le calcul des coûts de construction et l'identification de la dépréciation.
\end{defbox}
\vspace{2mm}
\begin{itemize}
    \item \textbf{14 séances} réparties en 5 blocs thématiques
    \item \textbf{3 travaux pratiques} (TP, avec gabarit Excel Dashboard), 1 examen mi-session, 1 examen final
    \item \textbf{Préalable} : IMM1003 --- Éléments d'évaluation immobilière
\end{itemize}
\end{frame}

\begin{frame}{Les trois travaux pratiques du cours}
\small
\begin{center}
\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{5.6cm} c c@{}}
\toprule
\textbf{Travail pratique} & \textbf{Pondération} & \textbf{Remise} \\
\midrule
TP1 --- Évaluation d'un terrain résidentiel (Gatineau) & 10\,\% & Séance 5 \\
TP2 --- Bordereau de coût de remplacement neuf (quadruplex) & 15\,\% & Séance 9 \\
TP3 --- Ventilation complète de la dépréciation (atelier-entrepôt) & 20\,\% & Séance 13 \\
\bottomrule
\end{tabular}
\end{center}
\vspace{2mm}
\begin{notebox}[Formule commune]
Chaque TP couple un \textbf{énoncé PDF ancré dans des données réelles} (sources citées) et un \textbf{gabarit Excel Dashboard} (formules, listes, graphiques). Données personnalisées par code permanent; IA tolérée avec déclaration.
\end{notebox}
\end{frame}

\begin{frame}{Objectifs de la séance 1}
À la fin de cette séance, vous serez en mesure de :
\vspace{1mm}
\begin{columns}[T]
\begin{column}{0.48\textwidth}
\begin{enumerate}
    \item Situer la méthode du coût parmi les \textbf{trois approches}
    \item Comprendre les \textbf{principes de base} de la valeur
    \item Expliquer la \textbf{formule fondamentale}
    \item Identifier les \textbf{types de propriétés} concernées
\end{enumerate}
\end{column}
\begin{column}{0.48\textwidth}
\begin{enumerate}
    \setcounter{enumi}{4}
    \item Reconnaître \textbf{quand utiliser} la méthode du coût
    \item Énumérer les \textbf{avantages et limites}
    \item Comprendre le \textbf{contexte québécois} d'application
\end{enumerate}
\end{column}
\end{columns}
\end{frame}

\begin{frame}{Structure du cours --- 5 blocs}
\begin{center}
\begin{tikzpicture}[node distance=0.32cm]
    \node[uqostep, fill=uqoBleu!18] (b1) {\textbf{Bloc 1} --- Fondements de la méthode du coût (S1--S2)};
    \node[uqostep, below=of b1] (b2) {\textbf{Bloc 2} --- Évaluation du terrain (S3--S4)};
    \node[uqostep, below=of b2] (b3) {\textbf{Bloc 3} --- Coût de construction (S5--S8)};
    \node[uqostep, below=of b3] (b4) {\textbf{Bloc 4} --- Dépréciation (S9--S12)};
    \node[uqostep, below=of b4] (b5) {\textbf{Bloc 5} --- Applications et intégration (S13--S14)};
    \draw[uqoarrow] (b1) -- (b2);
    \draw[uqoarrow] (b2) -- (b3);
    \draw[uqoarrow] (b3) -- (b4);
    \draw[uqoarrow] (b4) -- (b5);
\end{tikzpicture}
\end{center}
\vspace{1mm}
\begin{notebox}[Repère]
La séance 1 (aujourd'hui) ouvre le bloc 1 : vue d'ensemble de la méthode et de ses fondements.
\end{notebox}
\end{frame}

% ======================================================================
\section{Les trois approches d'évaluation}
% ======================================================================

\begin{frame}{Les trois approches d'évaluation immobilière}
\begin{center}
\begin{tikzpicture}
    \node[uqocard, text width=3.6cm, minimum height=2.3cm] (comp) {
        {\color{uqoVert}\textbf{Comparaison directe}}\\[3pt]
        Analyse des ventes comparables récentes sur le marché
    };
    \node[uqocard, text width=3.6cm, minimum height=2.3cm, right=0.75cm of comp] (rev) {
        {\color{uqoOrange}\textbf{Revenus}}\\[3pt]
        Capitalisation des revenus générés par la propriété
    };
    \node[uqocard, text width=3.6cm, minimum height=2.3cm, right=0.75cm of rev] (cout) {
        {\color{uqoBleu}\textbf{Coût}}\\[3pt]
        Terrain + coût neuf moins dépréciation
    };
    \node[draw=uqoOr, very thick, rounded corners, fit=(cout), inner sep=3pt] {};
    \node[below=0.35cm of cout, font=\footnotesize\bfseries, uqoBleu] {Notre focus dans ce cours};
\end{tikzpicture}
\end{center}
\vspace{1mm}
\begin{importbox}[Rappel important]
Un évaluateur compétent doit maîtriser les trois approches et savoir les \textbf{réconcilier}.
\end{importbox}
\end{frame}

\begin{frame}{Approche par comparaison directe --- Rappel}
\begin{defbox}[Principe]
La valeur d'une propriété est estimée en analysant les \textbf{prix de vente} de propriétés \textbf{comparables} récemment vendues sur le marché.
\end{defbox}
\vspace{2mm}
\begin{columns}[T]
\begin{column}{0.48\textwidth}
    \uqotitle{Forces :}
    \begin{itemize}
        \item Reflète directement le marché
        \item La plus utilisée pour le résidentiel
        \item Facile à comprendre
    \end{itemize}
\end{column}
\begin{column}{0.48\textwidth}
    \uqotitle{Limites :}
    \begin{itemize}
        \item Nécessite des comparables
        \item Difficulté pour propriétés uniques
        \item Marché inactif = peu de données
    \end{itemize}
\end{column}
\end{columns}
\end{frame}

\begin{frame}{Approche par les revenus --- Rappel}
\begin{defbox}[Principe]
La valeur est estimée en convertissant les \textbf{revenus futurs anticipés} en une valeur actuelle par \textbf{capitalisation} ou \textbf{actualisation}.
\end{defbox}
\vspace{2mm}
\begin{columns}[T]
\begin{column}{0.48\textwidth}
    \uqotitle{Forces :}
    \begin{itemize}
        \item Idéale pour immeubles à revenus
        \item Reflète la logique de l'investisseur
        \item Bien adaptée au commercial
    \end{itemize}
\end{column}
\begin{column}{0.48\textwidth}
    \uqotitle{Limites :}
    \begin{itemize}
        \item Inapplicable sans revenus
        \item Sensible aux taux de capitalisation
        \item Données de revenus parfois difficiles à obtenir
    \end{itemize}
\end{column}
\end{columns}
\end{frame}

\begin{frame}{Approche par le coût --- Notre sujet}
\begin{defbox}[Principe fondamental]
La valeur d'une propriété est estimée en additionnant la \textbf{valeur du terrain} et le \textbf{coût de construction neuf} des améliorations, moins toute forme de \textbf{dépréciation}.
\end{defbox}
\vspace{2mm}
\begin{columns}[T]
\begin{column}{0.48\textwidth}
    \uqotitle{Forces :}
    \begin{itemize}
        \item Applicable à toute propriété
        \item Idéale pour propriétés uniques
        \item Seule méthode pour certains bâtiments
        \item Vérification des autres approches
    \end{itemize}
\end{column}
\begin{column}{0.48\textwidth}
    \uqotitle{Limites :}
    \begin{itemize}
        \item Estimation de la dépréciation subjective
        \item Coûts de construction variables
        \item Moins précise pour bâtiments anciens
        \item Terrain parfois difficile à évaluer seul
    \end{itemize}
\end{column}
\end{columns}
\end{frame}

\begin{frame}{Comparaison synthèse des trois approches}
\begin{center}
\small
\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{2.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.2cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.3cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.3cm}@{}}
\toprule
\textbf{Critère} & \textbf{Comparaison} & \textbf{Revenus} & \textbf{Coût} \\
\midrule
Données requises & Ventes comparables & Revenus et taux & Coûts de construction \\
\addlinespace
Usage typique & Résidentiel & Commercial, locatif & Spécial, neuf \\
\addlinespace
Fiabilité max. & Marché actif & Marché locatif stable & Construction récente \\
\addlinespace
Difficulté & Ajustements & Taux de capitalisation & Dépréciation \\
\bottomrule
\end{tabular}
\end{center}
\vspace{1mm}
\begin{notebox}[À retenir]
Aucune approche n'est « supérieure » en soi : le choix dépend du type de propriété et des données disponibles.
\end{notebox}
\end{frame}

% ======================================================================
\section{Principes fondamentaux et formule}
% ======================================================================

\begin{frame}{Le principe de substitution}
\begin{defbox}[Définition]
Un acheteur rationnel ne paiera pas plus pour une propriété que le coût d'acquisition d'un \textbf{substitut équivalent}, que ce soit par achat ou par construction.
\end{defbox}
\vspace{2mm}
\begin{center}
\begin{tikzpicture}
    \node[uqocard, text width=3.5cm, minimum height=1.5cm] (acheter) at (-4.6,0)
        {\textbf{Option A}\\Acheter une propriété existante comparable};
    \node[uqocard, text width=3.5cm, minimum height=1.5cm] (construire) at (0,0)
        {\textbf{Option B}\\Construire une propriété équivalente neuve};
    \node[uqocard, text width=3.5cm, minimum height=1.5cm, draw=uqoVert, fill=uqoVert!10] (valeur) at (4.6,0)
        {\textbf{Valeur}\\= minimum des deux options};
    \draw[uqoarrow, rounded corners=4pt] (acheter.south) -- ++(0,-0.5) -| (valeur.south);
    \draw[uqoarrow] (construire.east) -- (valeur.west);
\end{tikzpicture}
\end{center}
\vspace{1mm}
Ce principe est la \uqohighlight{pierre angulaire} de la méthode du coût.
\end{frame}

\begin{frame}{Le principe de contribution}
\begin{defbox}[Définition]
La valeur d'une composante d'une propriété se mesure par sa \textbf{contribution à la valeur totale}, et non par son coût de construction.
\end{defbox}
\vspace{2mm}
\begin{exbox}[Exemple concret --- La piscine creusée]
\begin{itemize}
    \item Une piscine creusée coûte \textbf{75~000~\$} à construire
    \item Elle n'ajoute peut-être que \textbf{30~000~\$} à la valeur de la maison
    \item La \textbf{contribution} (30~000~\$) $\neq$ le \textbf{coût} (75~000~\$)
    \item La différence = dépréciation fonctionnelle (surqualité)
\end{itemize}
\end{exbox}
\end{frame}

\begin{frame}{Valeur d'usage vs valeur d'échange}
\begin{columns}[T]
\begin{column}{0.48\textwidth}
\begin{defbox}[Valeur d'usage]
\begin{itemize}
    \item Valeur pour un \textbf{utilisateur spécifique}
    \item Basée sur l'\textbf{utilité} du bien
    \item Peut différer de la valeur marchande
    \item Ex. : église pour la paroisse, usine spécialisée
\end{itemize}
\end{defbox}
\end{column}
\begin{column}{0.48\textwidth}
\begin{defbox}[Valeur d'échange]
\begin{itemize}
    \item Valeur \textbf{marchande} (marché ouvert)
    \item Basée sur l'\textbf{offre et la demande}
    \item Prix probable entre parties informées
    \item Ex. : maison unifamiliale typique
\end{itemize}
\end{defbox}
\end{column}
\end{columns}
\vspace{2mm}
La méthode du coût est particulièrement utile lorsque la \uqohighlight{valeur d'usage} diffère significativement de la \uqohighlight{valeur d'échange}.
\end{frame}

\begin{frame}{Autres principes importants}
\begin{columns}[T]
\begin{column}{0.48\textwidth}
\uqotitle{Utilisation optimale (highest and best use) :}
\begin{itemize}
    \item L'utilisation la plus \textbf{probable}
    \item Physiquement \textbf{possible}
    \item Légalement \textbf{permise}
    \item Financièrement \textbf{réalisable}
    \item Rendement \textbf{maximal}
\end{itemize}
\end{column}
\begin{column}{0.48\textwidth}
\uqotitle{Offre et demande :}
\begin{itemize}
    \item La valeur dépend des \textbf{conditions du marché}
    \item Le coût de construction ne garantit \textbf{pas} la valeur marchande
    \item Écart entre coût et valeur = \textbf{dépréciation externe}
\end{itemize}
\end{column}
\end{columns}
\end{frame}

\begin{frame}{Le concept de valeur en évaluation}
\begin{center}
\begin{tikzpicture}
    \node[uqocard, text width=2.7cm, minimum height=1cm, fill=uqoBleu!18, font=\small\bfseries] (valeur) at (0,0) {Valeur marchande};
    \node[uqocard, text width=2.1cm, minimum height=0.8cm] (cout) at (-4.6,1.6) {Coût};
    \node[uqocard, text width=2.1cm, minimum height=0.8cm] (prix) at (4.6,1.6) {Prix};
    \node[uqocard, text width=2.1cm, minimum height=0.8cm] (utilite) at (-4.6,-1.6) {Utilité};
    \node[uqocard, text width=2.1cm, minimum height=0.8cm] (rarete) at (4.6,-1.6) {Rareté};
    \draw[<->, thick, uqoGris] (valeur) -- (cout) node[midway, above, sloped, font=\scriptsize] {peut différer};
    \draw[<->, thick, uqoGris] (valeur) -- (prix) node[midway, above, sloped, font=\scriptsize] {peut différer};
    \draw[<->, thick, uqoGris] (valeur) -- (utilite) node[midway, below, sloped, font=\scriptsize] {influence};
    \draw[<->, thick, uqoGris] (valeur) -- (rarete) node[midway, below, sloped, font=\scriptsize] {influence};
\end{tikzpicture}
\end{center}
\vspace{1mm}
\begin{importbox}[Distinction clé]
\textbf{Coût} $\neq$ \textbf{Prix} $\neq$ \textbf{Valeur} --- trois concepts reliés, mais distincts.
\end{importbox}
\end{frame}

\begin{frame}{La formule de la méthode du coût}
\begin{defbox}[Formule fondamentale]
\begin{center}
{\Large $V = V_{\text{terrain}} + \left( C_{\text{neuf}} - D_{\text{totale}} \right)$}
\end{center}
\end{defbox}
\vspace{2mm}
\begin{itemize}
    \item $V$ : valeur estimée de la propriété
    \item $V_{\text{terrain}}$ : valeur du terrain (estimée séparément)
    \item $C_{\text{neuf}}$ : coût de reproduction ou de remplacement à neuf
    \item $D_{\text{totale}}$ : dépréciation cumulée (physique + fonctionnelle + externe)
\end{itemize}
\end{frame}

\begin{frame}{Diagramme de la méthode du coût}
\begin{center}
\begin{tikzpicture}
    \node[uqocard, text width=3.3cm, minimum height=1.15cm] (terrain) at (-4.7,2)
        {\textbf{Étape 1}\\Estimer la valeur\\du terrain};
    \node[uqocard, text width=3.3cm, minimum height=1.15cm] (cout) at (-4.7,0)
        {\textbf{Étape 2}\\Estimer le coût de construction neuf};
    \node[uqocard, text width=3.3cm, minimum height=1.15cm] (dep) at (-4.7,-2)
        {\textbf{Étape 3}\\Estimer la dépréciation totale};
    \node[uqocard, text width=3.2cm, minimum height=1.15cm, draw=uqoTeal, fill=uqoTeal!12] (batnet) at (0.6,-1)
        {\textbf{Valeur dépréciée}\\des améliorations};
    \node[uqocard, text width=3cm, minimum height=1.15cm, draw=uqoVert, fill=uqoVert!12, font=\small\bfseries] (valeur) at (4.9,0.5)
        {VALEUR\\de la propriété};
    \node[circle, draw=uqoBleu, fill=white, inner sep=1.5pt, font=\bfseries] at (-2.35,-1) {$-$};
    \node[circle, draw=uqoBleu, fill=white, inner sep=1.5pt, font=\bfseries] at (2.9,1.1) {$+$};
    \draw[uqoarrow] (cout.east) -- (batnet.north west);
    \draw[uqoarrow] (dep.east) -- (batnet.south west);
    \draw[uqoarrow] (terrain.east) -| (valeur.north);
    \draw[uqoarrow] (batnet.east) -- (valeur.south west);
\end{tikzpicture}
\end{center}
\end{frame}

\begin{frame}{Les étapes détaillées --- Terrain et coût neuf}
\begin{enumerate}
    \item \textbf{Estimer la valeur du terrain} comme s'il était vacant et disponible
    \begin{itemize}
        \item Méthodes : comparaison directe, extraction, résidu, lotissement, etc.
        \item Objet du \textbf{bloc 2} du cours (séances 3--4)
    \end{itemize}
    \item \textbf{Estimer le coût de construction neuf} des améliorations
    \begin{itemize}
        \item Coût de reproduction ou coût de remplacement
        \item Coûts directs + coûts indirects + profit entrepreneurial
        \item Objet du \textbf{bloc 3} du cours (séances 5--8)
    \end{itemize}
\end{enumerate}
\end{frame}

\begin{frame}{Les étapes détaillées --- Dépréciation et conclusion}
\begin{enumerate}
    \setcounter{enumi}{2}
    \item \textbf{Estimer la dépréciation totale}
    \begin{itemize}
        \item Dépréciation physique (usure, détérioration)
        \item Dépréciation fonctionnelle (désuétude, conception)
        \item Dépréciation externe ou économique (marché, environnement)
        \item Objet du \textbf{bloc 4} du cours (séances 9--12)
    \end{itemize}
    \item \textbf{Additionner} : valeur du terrain + (coût neuf $-$ dépréciation)
\end{enumerate}
\end{frame}

\begin{frame}{Les trois formes de dépréciation --- Aperçu}
\begin{center}
\small
\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{2.8cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{5.6cm}@{}}
\toprule
\textbf{Type} & \textbf{Cause} & \textbf{Exemple} \\
\midrule
Physique & Usure, âge, détérioration & Toiture en fin de vie, fondations fissurées \\
\addlinespace
Fonctionnelle & Désuétude, conception inadéquate & Cuisine trop petite, absence de garage \\
\addlinespace
Externe & Facteurs extérieurs à la propriété & Proximité d'une autoroute, déclin du quartier \\
\bottomrule
\end{tabular}
\end{center}
\vspace{2mm}
\begin{defbox}[Formule complète]
\begin{center}
$D_{\text{totale}} = D_{\text{physique}} + D_{\text{fonctionnelle}} + D_{\text{externe}}$
\end{center}
\end{defbox}
\end{frame}

% ======================================================================
\section{Exemples numériques}
% ======================================================================

\begin{frame}{Exemple 1 --- Maison unifamiliale (énoncé)}
\begin{exbox}[Données de l'exemple]
\begin{itemize}
    \item Maison unifamiliale située à Gatineau
    \item Construite en 2010, évaluée en 2026
    \item Terrain estimé à \textbf{100~000~\$}
    \item Coût de remplacement neuf : \textbf{300~000~\$}
    \item Dépréciation estimée : \textbf{50~000~\$}
\end{itemize}
\end{exbox}
\vspace{2mm}
\begin{quizbox}[Avant de tourner la page]
Quelle est la valeur estimée selon la formule $V = V_{\text{terrain}} + (C_{\text{neuf}} - D_{\text{totale}})$?
\end{quizbox}
\end{frame}

\begin{frame}{Exemple 1 --- Calcul détaillé}
\begin{center}
\small
\begin{tabular}{@{}l r@{}}
\toprule
\textbf{Élément} & \textbf{Montant} \\
\midrule
Valeur du terrain & 100~000~\$ \\
Coût de remplacement à neuf & 300~000~\$ \\
\quad Moins : dépréciation physique & (35~000~\$) \\
\quad Moins : dépréciation fonctionnelle & (10~000~\$) \\
\quad Moins : dépréciation externe & (5~000~\$) \\
\textbf{Dépréciation totale} & \textbf{(50~000~\$)} \\
\midrule
Valeur dépréciée des améliorations & 250~000~\$ \\
\textbf{VALEUR ESTIMÉE} & \textbf{350~000~\$} \\
\bottomrule
\end{tabular}
\end{center}
\vspace{2mm}
\begin{center}
$V = 100~000 + (300~000 - 50~000) = \mathbf{350~000~\$}$
\end{center}
\end{frame}

\begin{frame}{Exemple 1 --- Représentation graphique}
\begin{center}
\begin{tikzpicture}
\begin{axis}[
    ybar stacked,
    width=9.6cm, height=4.7cm,
    bar width=1.7cm,
    ylabel={Milliers de \$},
    symbolic x coords={Cout total, Valeur estimee},
    xtick=data,
    xticklabels={Coût total à neuf, Valeur estimée},
    x tick label style={font=\small},
    enlarge x limits=0.45,
    ymin=0, ymax=460,
    ymajorgrids=true,
    grid style={dashed, gray!30},
    axis lines*=left,
    legend style={at={(0.5,-0.22)}, anchor=north, legend columns=3, font=\scriptsize},
]
\addplot[fill=uqoVert!60, draw=uqoVert] coordinates {(Cout total,100) (Valeur estimee,100)};
\addplot[fill=uqoBleu!60, draw=uqoBleu] coordinates {(Cout total,300) (Valeur estimee,250)};
\addplot[fill=uqoRouge!35, draw=uqoRouge] coordinates {(Cout total,0) (Valeur estimee,50)};
\legend{Terrain (100~k\$), Bâtiment, Dépréciation (50~k\$)}
\end{axis}
\end{tikzpicture}
\end{center}
\begin{notebox}[Lecture]
Coût total à neuf : 400~000~\$; moins 50~000~\$ de dépréciation = \textbf{350~000~\$}.
\end{notebox}
\end{frame}

\begin{frame}{Exemple 2 --- Bâtiment commercial}
\begin{exbox}[Données]
Immeuble de bureaux au centre-ville de Gatineau, construit en 2005, superficie de 2~500~m\textsuperscript{2}.
\end{exbox}
\vspace{1mm}
\begin{center}
\small
\begin{tabular}{@{}l r@{}}
\toprule
\textbf{Élément} & \textbf{Montant} \\
\midrule
Valeur du terrain & 500~000~\$ \\
Coût de remplacement à neuf (2~500~m\textsuperscript{2} $\times$ 1~750~\$/m\textsuperscript{2}) & 4~375~000~\$ \\
Dépréciation totale (25\,\%) & (1~093~750~\$) \\
Valeur dépréciée des améliorations & 3~281~250~\$ \\
\textbf{VALEUR ESTIMÉE} & \textbf{3~781~250~\$} \\
\bottomrule
\end{tabular}
\end{center}
\end{frame}

\begin{frame}{Exemple 3 --- Propriété à usage spécial}
\begin{exbox}[Données --- Église patrimoniale]
Église construite en 1920, rénovée partiellement en 1995. Aucun comparable sur le marché : la méthode du coût est la \textbf{seule approche viable}.
\end{exbox}
\vspace{1mm}
\begin{center}
\small
\begin{tabular}{@{}l r@{}}
\toprule
\textbf{Élément} & \textbf{Montant} \\
\midrule
Valeur du terrain & 200~000~\$ \\
Coût de remplacement neuf & 3~500~000~\$ \\
Dépréciation physique (40\,\%) & (1~400~000~\$) \\
Dépréciation fonctionnelle (15\,\%) & (525~000~\$) \\
Dépréciation externe (5\,\%) & (175~000~\$) \\
\textbf{VALEUR ESTIMÉE} & \textbf{1~600~000~\$} \\
\bottomrule
\end{tabular}
\end{center}
\end{frame}

\begin{frame}{Exercice rapide --- À vous de jouer!}
\begin{quizbox}[Énoncé]
\begin{itemize}
    \item Terrain : \textbf{150~000~\$}
    \item Coût de remplacement neuf : \textbf{425~000~\$}
    \item Dépréciation physique : \textbf{60~000~\$}
    \item Dépréciation fonctionnelle : \textbf{25~000~\$}
    \item Dépréciation externe : \textbf{15~000~\$}
\end{itemize}
\textbf{Question : quelle est la valeur estimée de cette propriété?}
\end{quizbox}
\pause
\begin{exbox}[Solution]
$V = 150~000 + (425~000 - 60~000 - 25~000 - 15~000) = 150~000 + 325~000 = \mathbf{475~000~\$}$
\end{exbox}
\end{frame}

% ======================================================================
\section{Applications, forces et limites}
% ======================================================================

\begin{frame}{Propriétés à usage spécial --- Définition et exemples}
\begin{defbox}[Définition]
Propriétés conçues pour un usage unique et rarement échangées sur le marché libre.
\end{defbox}
\vspace{2mm}
\begin{columns}[T]
\begin{column}{0.48\textwidth}
\begin{itemize}
    \item Églises et lieux de culte
    \item Écoles et universités
    \item Hôpitaux et cliniques
\end{itemize}
\end{column}
\begin{column}{0.48\textwidth}
\begin{itemize}
    \item Postes de pompiers
    \item Aéroports, gares
    \item Musées et bibliothèques
\end{itemize}
\end{column}
\end{columns}
\end{frame}

\begin{frame}{Propriétés à usage spécial --- Pourquoi la méthode du coût?}
\begin{itemize}
    \item Peu ou pas de \textbf{comparables} sur le marché
    \item Pas de marché locatif comparable (approche revenus inapplicable)
    \item Souvent des propriétés \textbf{publiques} ou institutionnelles
    \item Valeur d'usage $>$ valeur d'échange
\end{itemize}
\vspace{1mm}
\begin{notebox}[Lien avec le cadre québécois]
Pour ces immeubles, le coût de remplacement déprécié est souvent la référence retenue en évaluation municipale (voir la section sur la LFM).
\end{notebox}
\end{frame}

\begin{frame}{Constructions neuves et récentes}
\begin{defbox}[Pourquoi la méthode du coût est idéale]
Pour une propriété neuve ou très récente, la dépréciation est \textbf{minimale ou nulle}, ce qui simplifie grandement l'application.
\end{defbox}
\begin{exbox}[Exemple --- Maison neuve]
\begin{itemize}
    \item Terrain : 120~000~\$
    \item Coût de construction réel : 380~000~\$
    \item Dépréciation : $\approx$ 0~\$ (construction terminée il y a 6 mois)
    \item \textbf{Valeur estimée : 500~000~\$}
\end{itemize}
\end{exbox}
Le coût réel de construction fournit alors une \uqohighlight{excellente indication} de la valeur des améliorations.
\end{frame}

\begin{frame}{Propriétés industrielles --- Caractéristiques}
\begin{itemize}
    \item Bâtiments \textbf{spécialisés}, conçus pour un procédé précis
    \item Équipements intégrés au bâtiment
    \item Fondations spéciales (charges lourdes, machinerie)
    \item Systèmes mécaniques complexes
    \item Peu de comparables directs sur le marché
\end{itemize}
\end{frame}

\begin{frame}{Propriétés industrielles --- Défis particuliers}
\begin{itemize}
    \item Distinguer le \textbf{bâtiment} de l'\textbf{équipement} (immeuble vs meuble)
    \item Dépréciation fonctionnelle fréquente
    \item Évolution technologique rapide
    \item Contamination possible du site
    \item Améliorations locatives spécifiques
\end{itemize}
\vspace{1mm}
\begin{importbox}[Conséquence]
La méthode du coût est souvent l'\textbf{approche principale} pour l'industriel spécialisé, mais elle exige une expertise en construction.
\end{importbox}
\end{frame}

\begin{frame}{Patrimoine bâti et bâtiments historiques}
\uqotitle{Enjeux au Québec :}
\begin{itemize}
    \item Bâtiments classés ou cités en vertu de la \textbf{Loi sur le patrimoine culturel} (LPC)
    \item Coût de \textbf{reproduction} souvent impossible (matériaux, techniques disparues)
    \item Coût de \textbf{remplacement} = approche privilégiée
    \item Contraintes de rénovation et d'entretien particulières
\end{itemize}
\vspace{1mm}
\begin{importbox}[Attention]
La valeur patrimoniale peut être distincte de la valeur marchande. L'évaluateur doit bien définir le \textbf{type de valeur} recherché dans son mandat.
\end{importbox}
\end{frame}

\begin{frame}{Évaluation pour fins d'assurance}
\begin{defbox}[Principe]
En assurance, on cherche généralement le \textbf{coût de remplacement à neuf} ou la \textbf{valeur à neuf}, parfois sans déduction de la dépréciation.
\end{defbox}
\vspace{1mm}
\begin{center}
\small
\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{3.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{5.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{2.6cm}@{}}
\toprule
\textbf{Type d'assurance} & \textbf{Base d'évaluation} & \textbf{Terrain inclus?} \\
\midrule
Valeur à neuf & Coût de remplacement neuf & Non \\
\addlinespace
Valeur réelle & Coût neuf $-$ dépréciation physique & Non \\
\addlinespace
Valeur agréée & Montant convenu d'avance & Non \\
\bottomrule
\end{tabular}
\end{center}
\vspace{1mm}
Le terrain n'est généralement \uqoalert{pas assurable}, car il ne peut être détruit.
\end{frame}

\begin{frame}{Autres applications de la méthode du coût}
\begin{columns}[T]
\begin{column}{0.48\textwidth}
\begin{enumerate}
    \item \textbf{Évaluation municipale} --- base du rôle d'évaluation foncière
    \item \textbf{Fins fiscales} --- amortissement, gains en capital
    \item \textbf{Expropriation} --- juste indemnité
    \item \textbf{Financement hypothécaire} --- vérification de la valeur
\end{enumerate}
\end{column}
\begin{column}{0.48\textwidth}
\begin{enumerate}
    \setcounter{enumi}{4}
    \item \textbf{Litiges} --- dommages, partage de biens
    \item \textbf{Faisabilité} --- rentabilité d'un projet de construction
    \item \textbf{Réclamation d'assurance} --- après sinistre (incendie, dégât d'eau)
\end{enumerate}
\end{column}
\end{columns}
\end{frame}

\begin{frame}{Quand la méthode du coût est privilégiée}
\begin{columns}[T]
\begin{column}{0.48\textwidth}
\begin{enumerate}
    \item Propriétés à \textbf{usage spécial} (peu de comparables)
    \item Constructions \textbf{neuves} ou récentes
    \item Propriétés \textbf{rarement vendues}
    \item Marché \textbf{inactif} ou peu de transactions
\end{enumerate}
\end{column}
\begin{column}{0.48\textwidth}
\begin{enumerate}
    \setcounter{enumi}{4}
    \item Évaluation pour fins d'\textbf{assurance}
    \item \textbf{Vérification} des deux autres approches
    \item Études de \textbf{faisabilité} de construction
\end{enumerate}
\end{column}
\end{columns}
\end{frame}

\begin{frame}{Quand la méthode du coût est moins fiable}
\begin{importbox}[Situations problématiques]
\begin{enumerate}
    \item \textbf{Bâtiments très anciens} --- dépréciation difficile à estimer avec précision
    \item \textbf{Marché très actif avec comparables} --- la comparaison directe est plus fiable
    \item \textbf{Propriétés à revenus standards} --- l'approche revenus est préférable
    \item \textbf{Dépréciation externe majeure} --- difficile à quantifier par le coût seul
    \item \textbf{Utilisation non optimale du terrain} --- écart important entre coût et valeur
\end{enumerate}
\end{importbox}
\end{frame}

\begin{frame}{Choix de l'approche selon le type de propriété}
\begin{center}
\small
\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{3.6cm} >{\centering\arraybackslash}p{2.9cm} >{\centering\arraybackslash}p{2.9cm} >{\centering\arraybackslash}p{2.9cm}@{}}
\toprule
\textbf{Type de propriété} & \textbf{Comparaison} & \textbf{Revenus} & \textbf{Coût} \\
\midrule
Maison unifamiliale & \uqogreen{Principale} & --- & Secondaire \\
Immeuble locatif & Secondaire & \uqogreen{Principale} & Secondaire \\
Église, musée & --- & --- & \uqogreen{Seule viable} \\
Bâtiment industriel & Secondaire & Secondaire & \uqogreen{Principale} \\
Construction neuve & Secondaire & --- & \uqogreen{Principale} \\
Centre commercial & Secondaire & \uqogreen{Principale} & Secondaire \\
École publique & --- & --- & \uqogreen{Seule viable} \\
Terrain vacant & \uqogreen{Principale} & Résidu & --- \\
\bottomrule
\end{tabular}
\end{center}
\end{frame}

\begin{frame}{Avantages de la méthode du coût}
\begin{columns}[T]
\begin{column}{0.48\textwidth}
\uqotitle{Avantages majeurs :}
\begin{enumerate}
    \item \textbf{Universalité} --- toute propriété améliorée
    \item \textbf{Compréhension} --- logique intuitive pour les clients
    \item \textbf{Transparence} --- processus détaillé et vérifiable
    \item \textbf{Vérification} --- contrôle des autres approches
\end{enumerate}
\end{column}
\begin{column}{0.48\textwidth}
\uqotitle{Avantages complémentaires :}
\begin{enumerate}
    \setcounter{enumi}{4}
    \item \textbf{Propriétés uniques} --- seule méthode parfois disponible
    \item \textbf{Assurance} --- base de calcul standard
    \item \textbf{Fiscalité} --- ventilation terrain/bâtiment
    \item \textbf{Négociation} --- outil de justification
\end{enumerate}
\end{column}
\end{columns}
\end{frame}

\begin{frame}{Limites de la méthode du coût}
\begin{columns}[T]
\begin{column}{0.48\textwidth}
\uqotitle{Limites importantes :}
\begin{enumerate}
    \item \textbf{Subjectivité} de la dépréciation
    \item \textbf{Données de coûts} pas toujours disponibles
    \item \textbf{Coût $\neq$ valeur} --- écart potentiel
    \item \textbf{Terrains} parfois difficiles à évaluer seuls
\end{enumerate}
\end{column}
\begin{column}{0.48\textwidth}
\uqotitle{Limites complémentaires :}
\begin{enumerate}
    \setcounter{enumi}{4}
    \item \textbf{Bâtiments anciens} --- moins précise
    \item \textbf{Temps} d'analyse plus long
    \item \textbf{Expertise} requise en construction
    \item \textbf{Dépréciation externe} difficile à isoler
\end{enumerate}
\end{column}
\end{columns}
\end{frame}

\begin{frame}{Forces et faiblesses --- Vue d'ensemble}
\begin{center}
\begin{tikzpicture}[dot/.style={circle, inner sep=2.6pt}]
    \draw[->, thick, uqoGris] (-5.6,0) -- (6.2,0) node[below left, font=\small, uqoGris] {Fiabilité de la méthode du coût};
    \draw[->, thick, uqoGris] (0,-0.4) -- (0,4.8) node[right, font=\small, uqoGris] {Pertinence};
    \node[dot, fill=uqoVert, label={[font=\scriptsize]left:Construction neuve}] at (5.1,4.3) {};
    \node[dot, fill=uqoVert, label={[font=\scriptsize]left:Usage spécial}] at (4.1,3.7) {};
    \node[dot, fill=uqoBleu, label={[font=\scriptsize]left:Industriel}] at (3.1,3.1) {};
    \node[dot, fill=uqoBleu, label={[font=\scriptsize]below:Assurance}] at (3.9,2.2) {};
    \node[dot, fill=uqoOrange, label={[font=\scriptsize]right:Résidentiel courant}] at (1,1.3) {};
    \node[dot, fill=uqoOrange, label={[font=\scriptsize]above right:Commercial locatif}] at (0.3,2.2) {};
    \node[dot, fill=uqoRouge, label={[font=\scriptsize]above:Bâtiment très ancien}] at (-2.4,0.9) {};
\end{tikzpicture}
\end{center}
\begin{center}
\small Plus la propriété est récente ou spécialisée, plus la méthode du coût est pertinente et fiable.
\end{center}
\end{frame}

% ======================================================================
\section{Contexte québécois}
% ======================================================================

\begin{frame}{L'Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ)}
\begin{itemize}
    \item \textbf{Ordre professionnel} régi par le Code des professions
    \item Protège le \textbf{public} en encadrant la pratique
    \item Établit les \textbf{normes de pratique} professionnelle
    \item Contrôle l'\textbf{accès} à la profession (titre réservé : É.A.)
    \item Inspection professionnelle et discipline
\end{itemize}
\vspace{1mm}
\begin{exbox}[En lien avec la méthode du coût]
L'OEAQ exige que ses membres maîtrisent les trois approches d'évaluation et puissent \textbf{justifier le choix} de la méthode retenue dans leur rapport.
\end{exbox}
\end{frame}

\begin{frame}{Le rôle d'évaluation foncière}
\begin{defbox}[Définition]
Répertoire de toutes les propriétés d'une municipalité avec leur \textbf{valeur foncière} pour fins de taxation.
\end{defbox}
\vspace{2mm}
\begin{columns}[T]
\begin{column}{0.48\textwidth}
    \uqotitle{Caractéristiques :}
    \begin{itemize}
        \item Rôle \textbf{triennal} (déposé aux 3 ans)
        \item Valeurs à la date de référence du \textbf{1\textsuperscript{er} juillet, 18 mois avant} l'entrée en vigueur du rôle
        \item Inclut terrain et bâtiment
        \item Base de la taxation foncière
    \end{itemize}
\end{column}
\begin{column}{0.48\textwidth}
    \uqotitle{Méthode du coût et rôle :}
    \begin{itemize}
        \item Utilisée en \textbf{évaluation de masse}
        \item Modèles de coûts standardisés
        \item Grilles de dépréciation
        \item Complète l'approche comparative
    \end{itemize}
\end{column}
\end{columns}
\end{frame}

\begin{frame}{La Loi sur la fiscalité municipale (LFM)}
\begin{defbox}[Cadre légal]
La LFM encadre l'évaluation foncière au Québec et définit les règles d'établissement de la \textbf{valeur réelle} des immeubles.
\end{defbox}
\vspace{2mm}
\begin{itemize}
    \item \textbf{Art.~43 LFM} : la valeur réelle est la \textit{valeur d'échange} de l'unité d'évaluation sur un marché libre et ouvert à la concurrence
    \item Pour les immeubles à \textbf{vocation unique} ou à caractère non économique, le coût de remplacement déprécié est généralement retenu (\textbf{art.~43.1 LFM} et jurisprudence)
\end{itemize}
\vspace{1mm}
\begin{notebox}[Portée]
La LFM légitime ainsi le recours à la méthode du coût pour les évaluateurs municipaux.
\end{notebox}
\end{frame}

\begin{frame}{Le Code de construction du Québec et les organismes clés}
\begin{columns}[T]
\begin{column}{0.52\textwidth}
\uqotitle{Rôle pour l'évaluateur :}
\begin{itemize}
    \item Définit les \textbf{normes minimales} de construction
    \item Influence les \textbf{coûts} (matériaux, isolation, sécurité)
    \item Évolution des normes = impact sur la \textbf{dépréciation fonctionnelle}
    \item Base pour l'analyse de \textbf{conformité}
\end{itemize}
\end{column}
\begin{column}{0.44\textwidth}
\uqotitle{Organismes clés :}
\begin{itemize}
    \item \textbf{RBQ} --- Régie du bâtiment du Québec (applique le Code de construction du Québec)
    \item \textbf{CCQ} --- Commission de la construction du Québec (main-d'œuvre, Loi R-20)
    \item \textbf{CNB} --- Code national du bâtiment (adaptation québécoise)
\end{itemize}
\end{column}
\end{columns}
\end{frame}

\begin{frame}{Marché de la construction au Québec --- Particularités}
\begin{columns}[T]
\begin{column}{0.48\textwidth}
\uqotitle{Facteurs de coût spécifiques :}
\begin{itemize}
    \item \textbf{Climat} --- isolation accrue, fondations profondes, toitures adaptées
    \item \textbf{Main-d'œuvre} --- conventions collectives sous la Loi R-20 (CCQ)
    \item \textbf{Matériaux} --- bois abondant, béton et acier importés
    \item \textbf{Réglementation} --- normes énergétiques strictes
\end{itemize}
\end{column}
\begin{column}{0.48\textwidth}
\uqotitle{Tendances récentes :}
\begin{itemize}
    \item Pénurie de main-d'œuvre qualifiée
    \item Transition énergétique et normes vertes
    \item Délais de construction allongés
    \item Contexte financier : taux directeur à 2,25\,\% (2026)
\end{itemize}
\end{column}
\end{columns}
\end{frame}

\begin{frame}{Coûts de construction --- Une forte poussée depuis 2021}
\begin{center}
\begin{tikzpicture}
\begin{axis}[
    ybar,
    width=10.6cm, height=4.9cm,
    bar width=1cm,
    ylabel={Variation annuelle (\%)},
    symbolic x coords={2021, 2022, 2023, 2024, 2025},
    xtick=data,
    ymin=0, ymax=23,
    nodes near coords,
    nodes near coords style={font=\scriptsize\bfseries, color=uqoBleu},
    ymajorgrids=true,
    grid style={dashed, gray!30},
    axis lines*=left,
]
\addplot[fill=uqoBleu, draw=uqoBleu] coordinates {
    (2021, 19) (2022, 14) (2023, 3) (2024, 3) (2025, 3)
};
\end{axis}
\end{tikzpicture}
\end{center}
\begin{notebox}[Source]
Ordres de grandeur : Statistique Canada, indice des prix de la construction de bâtiments (IPCB, tableau 18-10-0289-01, base 2023 = 100). Poussée de +19\,\% (2021) et +14\,\% (2022), puis $\approx$ +3\,\% par an depuis 2023.
\end{notebox}
\end{frame}

\begin{frame}{Exemples concrets --- Contexte québécois}
\begin{exbox}[Cas fictif illustratif 1 --- École primaire à Gatineau]
\begin{itemize}
    \item Immeuble à vocation unique (art.~43.1 LFM et jurisprudence)
    \item Coût de remplacement : 8~500~000~\$; dépréciation : 35\,\%
    \item Valeur des améliorations : 5~525~000~\$ + terrain : 750~000~\$
\end{itemize}
\end{exbox}
\vspace{1mm}
\begin{exbox}[Cas fictif illustratif 2 --- Usine à Sherbrooke]
\begin{itemize}
    \item Bâtiment industriel spécialisé, peu de comparables
    \item Coûts basés sur le \textit{Canadian Cost Guide} d'Altus Group, édition courante (2025--2026)
    \item Dépréciation physique + fonctionnelle (technologie dépassée)
\end{itemize}
\end{exbox}
\end{frame}

\begin{frame}{Sources de données de coûts au Québec}
\begin{center}
\small
\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.4cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.8cm}@{}}
\toprule
\textbf{Source} & \textbf{Type de données} & \textbf{Utilisation} \\
\midrule
Altus Group & Coûts canadiens & \textit{Canadian Cost Guide}, édition courante (2025--2026) \\
\addlinespace
Marshall \& Swift & Manuels de coûts & Bâtiments commerciaux et industriels \\
\addlinespace
RSMeans & Données détaillées & Coûts unitaires par région \\
\addlinespace
Entrepreneurs locaux & Soumissions réelles & Vérification et mise à jour \\
\addlinespace
SCHL & Statistiques & Coûts résidentiels moyens \\
\bottomrule
\end{tabular}
\end{center}
\end{frame}

% ======================================================================
\section{Résumé et préparation}
% ======================================================================

\begin{frame}{Résumé de la séance}
\begin{defbox}[Formule fondamentale]
\begin{center}
$V = V_{\text{terrain}} + (C_{\text{neuf}} - D_{\text{totale}})$
\end{center}
\end{defbox}
\vspace{1mm}
\begin{enumerate}
    \item La méthode du coût est l'une des \textbf{trois approches} reconnues
    \item Le \textbf{principe de substitution} en est le fondement théorique
    \item Trois types de dépréciation : \textbf{physique, fonctionnelle, externe}
    \item Particulièrement utile pour les \textbf{propriétés à usage spécial}
    \item Au Québec : encadrée par l'\textbf{OEAQ} et la \textbf{LFM}
    \item \textbf{Coût $\neq$ valeur} --- distinction fondamentale
\end{enumerate}
\end{frame}

\begin{frame}{Schéma récapitulatif}
\begin{center}
\begin{tikzpicture}
    \node[uqocard, text width=3.4cm, minimum height=1cm, fill=uqoBleu!18, font=\small\bfseries] (mc) at (0,3) {Méthode du coût};
    \node[uqocard, text width=2.8cm, minimum height=0.8cm] (ter) at (-4.8,1.2) {Valeur du terrain};
    \node[uqocard, text width=2.8cm, minimum height=0.8cm] (cout) at (0,1.2) {Coût de construction neuf};
    \node[uqocard, text width=2.8cm, minimum height=0.8cm] (dep) at (4.8,1.2) {Dépréciation totale};
    \node[uqocard, text width=2.3cm, minimum height=0.55cm, draw=uqoGris, fill=uqoGris!10, font=\scriptsize] (dp) at (4.8,-0.25) {Physique};
    \node[uqocard, text width=2.3cm, minimum height=0.55cm, draw=uqoGris, fill=uqoGris!10, font=\scriptsize] (df) at (4.8,-1.05) {Fonctionnelle};
    \node[uqocard, text width=2.3cm, minimum height=0.55cm, draw=uqoGris, fill=uqoGris!10, font=\scriptsize] (de) at (4.8,-1.85) {Externe};
    \node[uqocard, text width=5.4cm, minimum height=1cm, draw=uqoVert, fill=uqoVert!12, font=\small\bfseries] (val) at (0,-1.4) {VALEUR = Terrain + (Coût $-$ Dépréciation)};
    \draw[uqoarrow] (mc) -- (ter);
    \draw[uqoarrow] (mc) -- (cout);
    \draw[uqoarrow] (mc) -- (dep);
    \draw[uqoarrow] (dep) -- (dp);
    \draw[uqoarrow] (dp) -- (df);
    \draw[uqoarrow] (df) -- (de);
    \draw[uqoarrow] (ter) |- (val.west);
    \draw[uqoarrow] (cout) -- (val);
\end{tikzpicture}
\end{center}
\end{frame}

\begin{frame}{Questions de révision (1/2)}
\begin{quizbox}[Testez vos connaissances]
\begin{enumerate}
    \item Nommez les \textbf{trois approches} d'évaluation immobilière.
    \item Quelle est la \textbf{formule fondamentale} de la méthode du coût?
    \item Expliquez le \textbf{principe de substitution} en vos propres mots.
    \item Quelle est la différence entre \textbf{coût} et \textbf{valeur}?
    \item Nommez les \textbf{trois types} de dépréciation.
\end{enumerate}
\end{quizbox}
\end{frame}

\begin{frame}{Questions de révision (2/2)}
\begin{quizbox}[Testez vos connaissances]
\begin{enumerate}
    \setcounter{enumi}{5}
    \item Donnez \textbf{deux exemples} de propriétés à usage spécial.
    \item Pourquoi la méthode du coût est-elle moins fiable pour les bâtiments anciens?
    \item Quelle disposition de la LFM appuie le recours au coût de remplacement?
    \item Expliquez la différence entre \textbf{valeur d'usage} et \textbf{valeur d'échange}.
    \item Quel est le rôle de l'\textbf{OEAQ} dans la pratique professionnelle?
\end{enumerate}
\end{quizbox}
\end{frame}

\begin{frame}{Exercice préparatoire --- Séance 2}
\begin{notebox}[Travail à faire pour la prochaine séance]
\begin{enumerate}
    \item \textbf{Lecture} : \textit{The Appraisal of Real Estate}, 16\textsuperscript{e} édition (2026), chapitre sur la méthode du coût (sections introductives)
    \item \textbf{Lecture} : Rattermann, \textit{The Cost Approach to Value}, chapitres 1--2
    \item \textbf{Exercice} : identifiez \textbf{5 propriétés} de votre région pour lesquelles la méthode du coût serait l'approche la plus pertinente; justifiez votre choix
    \item \textbf{Réflexion} : consultez le rôle d'évaluation de votre municipalité et notez comment la valeur est ventilée entre terrain et bâtiment
\end{enumerate}
\end{notebox}
\end{frame}

\begin{frame}{Aperçu de la séance 2}
\uqotitle{Cadre conceptuel et terminologie :}
\begin{itemize}
    \item Distinction entre \textbf{coût}, \textbf{prix} et \textbf{valeur}
    \item Coût de \textbf{reproduction} vs coût de \textbf{remplacement}
    \item Types de coûts : \textbf{directs}, \textbf{indirects}, \textbf{entrepreneuriaux}
    \item Principes de substitution et de contribution (approfondissement)
    \item Normes professionnelles de l'\textbf{OEAQ}
    \item Révision des concepts de \textbf{construction}
\end{itemize}
\end{frame}

\begin{frame}{Questions?}
\contactslide[Prochaine séance : Cadre conceptuel et terminologie de la méthode du coût]
\end{frame}

% ======================================================================
\begin{frame}[allowframebreaks]{Références}
\nocite{appraisal2026,rattermannCout,oeaqNormes,cuspap2026,uspap2024,ivs2025,lfm,codeProfessions,lpc,codeConstruction,r20,altus2026,marshallswift2025,rsmeans2025,statcanIPCB,schl2025}
\printbibliography[heading=none]
\end{frame}

\end{document}
