% =============================================================================
% AIDE-MÉMOIRE — IMM1033
% Méthodes du coût en évaluation immobilière
% Simon-Pierre Boucher, UQO
% =============================================================================

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% ---------------------------------------------------------------------------
% Couleurs UQO
% ---------------------------------------------------------------------------
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% Configuration page
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% =============================================================================
\begin{document}

\begin{center}
\includegraphics[height=1.5cm]{uqo-logo.png}\\[0.3cm]
{\Large\bfseries\color{uqoBleu} AIDE-M\'EMOIRE --- IMM1033 --- M\'ethodes du co\^ut en \'evaluation immobili\`ere}\\[0.2cm]
{\large\color{uqoBleu} Simon-Pierre Boucher}\\[0.1cm]
{\normalsize\color{uqoBleu} Professeur --- D\'epartement des sciences administratives}\\[0.1cm]
{\small\color{uqoBleu}\faIcon{envelope}\quad simon-pierre.boucher@uqo.ca \qquad \faIcon{map-marker-alt}\quad Pavillon Alexandre-Tach\'e, Gatineau}\\[0.1cm]
{\small\color{uqoBleu} Universit\'e du Qu\'ebec en Outaouais | Hiver 2026 | Toutes les formules et concepts cl\'es}
\end{center}

\vspace{4pt}
\begin{multicols}{3}

% =============================================================================
\section*{\color{uqoBleu} Formule fondamentale}

\begin{formbox}[Méthode du coût]
$$\boxed{V = V_{\text{terrain}} + \left( C_{\text{neuf}} - D_{\text{totale}} \right)}$$
{\small où $D_{\text{totale}} = D_{\text{phys}} + D_{\text{fonct}} + D_{\text{écon}}$\\[2pt]
$C_{\text{neuf}} = C_{\text{directs}} + C_{\text{indirects}} + \text{Profit}$}
\end{formbox}

{\footnotesize
\textbf{Quand utiliser :} constructions neuves, bâtiments spéciaux (églises, hôpitaux, écoles), évaluation d'assurance, marchés inactifs, vérification des autres méthodes.\\
\textbf{Moins adapté :} résidentiel courant, bâtiments très anciens, terrains dominants.
}

% =============================================================================
\section*{\color{uqoBleu} Évaluation du terrain}

{\footnotesize
\textbf{Principe :} terrain évalué comme \textbf{vacant et disponible} pour son HBU.\\[3pt]
\textbf{4 méthodes :}
\begin{enumerate}[nosep, leftmargin=*]
  \item \textbf{Comparaison directe} — ventes de terrains similaires
  \item \textbf{Extraction} — $V_{\text{terrain}} = \text{Prix total} - V_{\text{bâtiment déprécié}}$
  \item \textbf{Affectation} — ratio terrain/total observé sur le marché
  \item \textbf{Résidu foncier} — $V_{\text{terrain}} = V_{\text{totale}} - V_{\text{améliorations}}$
\end{enumerate}

\textbf{Critères d'ajustement :}\\
Localisation, superficie, façade, zonage, topographie, services, forme, contraintes.
}

% =============================================================================
\section*{\color{uqoBleu} Coût de remplacement vs reproduction}

\begin{defbox}[Distinction clé]
{\small
\textbf{Remplacement :} même utilité, matériaux et techniques \textbf{actuels}. Le plus courant.\\
\textbf{Reproduction :} réplique exacte, matériaux \textbf{d'origine}. Pour bâtiments patrimoniaux.
}
\end{defbox}

% =============================================================================
\section*{\color{uqoBleu} 4 méthodes d'estimation des coûts}

{\footnotesize
\begin{tabular}{l c c}
\toprule
\textbf{Méthode} & \textbf{Précision} & \textbf{Temps} \\
\midrule
Comparative (\$/pi\textsuperscript{2}) & Faible & Court \\
Par composantes & Moyenne & Moyen \\
Coût indexé & Moyenne & Court \\
Quantité et prix & Élevée & Long \\
\bottomrule
\end{tabular}
}

% =============================================================================
\section*{\color{uqoBleu} Coûts directs (70--85\%)}

{\footnotesize
\begin{tabular}{l c}
\toprule
\textbf{Composante} & \textbf{\% typique} \\
\midrule
Structure et fondations & 15--20\% \\
Enveloppe (murs, toit) & 20--25\% \\
Mécanique (CVAC, plomb., élec.) & 25--35\% \\
Finitions intérieures & 15--25\% \\
Aménagement extérieur & 3--5\% \\
\bottomrule
\end{tabular}
}

% =============================================================================
\section*{\color{uqoBleu} Coûts indirects (15--25\%)}

{\footnotesize
\begin{itemize}[nosep, leftmargin=*]
  \item Honoraires architecte : 5--8\%
  \item Honoraires ingénieurs : 3--5\%
  \item Permis et frais municipaux : 1--2\%
  \item Assurance construction : 0,5--1,5\%
  \item Frais de financement : 2--4\%
  \item Frais légaux et notaire : forfait
  \item Frais administratifs : 1--3\%
\end{itemize}
}

% =============================================================================
\section*{\color{uqoBleu} Profit entrepreneurial}

\begin{formbox}[Calcul]
{\small
$\text{Profit} = \text{Taux} \times (C_{\text{directs}} + C_{\text{indirects}})$\\[2pt]
Typique : \textbf{8--15\%} selon le risque et le type de projet.
}
\end{formbox}

% =============================================================================
\section*{\color{uqoBleu} Dépréciation physique}

\begin{warnbox}[3 méthodes de calcul]
{\small
\textbf{1. Âge-vie :} $D = \dfrac{\text{Âge effectif}}{\text{Durée vie éco.}} \times C_{\text{neuf}}$\\[4pt]
\textbf{2. Âge-vie modifié :}\\
$D = D_{\text{curable}} + \dfrac{\text{Âge eff.}}{\text{DVE}} \times (C_{\text{neuf}} - D_{\text{curable}})$\\[4pt]
\textbf{3. Ventilation :} calcul séparé curable + incurable courte/longue durée.
}
\end{warnbox}

{\footnotesize
\textbf{Curable :} entretien différé, coût de remise en état.\\
\textbf{Incurable courte durée :} toiture, CVAC, revêtement, fenêtres — ratio âge/durée vie composante.\\
\textbf{Incurable longue durée :} structure, fondation — ratio âge effectif/DVE sur le solde.
}

% =============================================================================
\section*{\color{uqoBleu} Durées de vie typiques}

{\footnotesize
\begin{tabular}{l c}
\toprule
\textbf{Composante} & \textbf{Durée} \\
\midrule
Structure / fondation & 50--75 ans \\
Toiture membrane & 15--25 ans \\
Toiture bardeaux & 20--30 ans \\
CVAC & 15--20 ans \\
Revêtement vinyle & 25--35 ans \\
Revêtement brique & 40--60 ans \\
Fenêtres PVC & 20--30 ans \\
Plomberie cuivre & 40--50 ans \\
Électricité & 30--40 ans \\
Planchers bois & 25--35 ans \\
\bottomrule
\end{tabular}
}

% =============================================================================
\section*{\color{uqoBleu} Dépréciation fonctionnelle}

{\footnotesize
\textbf{Curable — Déficience requérant ajout :}\\
$D = \text{Coût d'ajout}$\\[2pt]
\textbf{Curable — Déficience requérant substitution :}\\
$D = \text{Coût substitution} - \text{Valeur récupérée}$\\[4pt]
\textbf{Incurable — Surqualité :}\\
$D = \text{Coût élément} - \text{Contribution à la valeur}$\\[2pt]
\textbf{Incurable — Obsolescence :}\\
$D = \text{Capitalisation perte de revenus}$
}

\begin{tipbox}[Éviter le double comptage]
{\small Ne jamais compter la même perte dans la dépréciation physique ET fonctionnelle. Déduire les éléments curables \textbf{avant} d'appliquer le ratio âge-vie.}
\end{tipbox}

% =============================================================================
\section*{\color{uqoBleu} Dépréciation économique}

{\footnotesize
\textbf{Causes :} détérioration voisinage, changement zonage, offre excédentaire, facteurs économiques, nuisances, contamination.\\[3pt]
\textbf{Méthodes de mesure :}
\begin{enumerate}[nosep, leftmargin=*]
  \item \textbf{Capitalisation perte de revenus :}\\
  $D_{\text{écon}} = \dfrac{\Delta \text{RNE}}{\text{TGA}} \times \text{\% allocation bâtiment}$
  \item \textbf{Extraction marché (paired sales) :}\\
  Comparer ventes avec/sans le facteur externe.
\end{enumerate}
\textbf{Allocation :} la dépréciation externe affecte terrain ET bâtiment; allouer proportionnellement.
}

% =============================================================================
\section*{\color{uqoBleu} Assemblage final}

\begin{formbox}[Processus en 5 étapes]
{\small
\begin{enumerate}[nosep, leftmargin=*]
  \item Évaluer le terrain (comparaison)
  \item Estimer le coût neuf (directs + indirects + profit)
  \item Calculer la dépréciation totale (3 types)
  \item Soustraire la dépréciation du coût neuf
  \item Additionner la valeur du terrain
\end{enumerate}
}
\end{formbox}

% =============================================================================
\section*{\color{uqoBleu} Applications spécialisées}

{\footnotesize
\textbf{Bâtiments à usage spécial :} méthode du coût souvent \textbf{seule approche} applicable.\\
\textbf{Bâtiments patrimoniaux :} coût de \textbf{reproduction} privilégié; loi sur le patrimoine culturel.\\
\textbf{Machinerie/équipement :} évaluer séparément avec dépréciation propre.\\
\textbf{Améliorations locatives :} durée de vie = durée du bail.
}

% =============================================================================
\section*{\color{uqoBleu} Évaluation du cours}

{\footnotesize
\begin{tabular}{l r}
\toprule
Atelier 1 — Terrain (S4) & 10\% \\
Atelier 2 — Coûts (S8) & 15\% \\
Examen mi-session (S9) & 25\% \\
Atelier 3 — Cas intégré (S13) & 20\% \\
Examen final & 30\% \\
\bottomrule
\end{tabular}
}

\end{multicols}

\vfill
\begin{center}
{\scriptsize\color{uqoBleu} IMM1033 — UQO — Simon-Pierre Boucher — Document de référence pédagogique — Hiver 2026}
\end{center}

\end{document}