% ============================================================================= % Auteur : Simon-Pierre Boucher % Fonction : Professeur % Département : Département des sciences administratives % Institution : Université du Québec en Outaouais (UQO) % Courriel : simon-pierre.boucher@uqo.ca % ----------------------------------------------------------------------------- % Document : Le marché de l'habitation au Québec — Document de référence % Analyse de l'indice des prix des propriétés MLS® (2005-2026) % et du contexte macroéconomique canadien (FRED) % Compilation : latexmk -pdf rapport_immobilier_quebec.tex % Dépendances : figures/ et tables/ générées par code/analyse_hpi_quebec.py % ============================================================================= \documentclass[12pt]{article} \usepackage[T1]{fontenc} \usepackage[utf8]{inputenc} \usepackage[french]{babel} \usepackage{sourceserifpro} % corps de texte : Source Serif \usepackage{sourcesanspro} % titres, en-têtes, légendes : Source Sans \usepackage{tikz} \usepackage[a4paper,margin=2.5cm,headheight=15pt]{geometry} \usepackage{setspace} \onehalfspacing \usepackage{graphicx} \usepackage{booktabs} \usepackage{makecell} \usepackage{xcolor} \usepackage{fancyhdr} \usepackage{titlesec} \usepackage{caption} \usepackage{microtype} \usepackage{lastpage} \usepackage[round]{natbib} \usepackage{url} \usepackage[most]{tcolorbox} \usepackage[colorlinks=true, linkcolor=uqoblue, urlcolor=uqoblue, citecolor=uqoblue, pdfauthor={Simon-Pierre Boucher}, pdftitle={Le marché de l'habitation au Québec — Document de référence}]{hyperref} % ---------------------------------------------------------------------------- % Couleurs % ---------------------------------------------------------------------------- \definecolor{uqogreen}{HTML}{00693C} \definecolor{uqoblue}{HTML}{2A78D6} \definecolor{accentorange}{HTML}{EB6834} \definecolor{inkdark}{HTML}{0B0B0B} \definecolor{inksoft}{HTML}{52514E} \definecolor{paleback}{HTML}{F5F7F4} % ---------------------------------------------------------------------------- % Titres de sections — style moderne : numéro coloré, barre d'accent courte % ---------------------------------------------------------------------------- \titleformat{\section} {\sffamily\LARGE\bfseries\color{inkdark}} {\textcolor{uqogreen}{\thesection}}{0.7em}{} [\vspace{3pt}{\color{uqogreen}\rule{2.6cm}{2.8pt}}] \titleformat{\subsection} {\sffamily\large\bfseries\color{inkdark}}{\textcolor{uqogreen}{\thesubsection}}{0.7em}{} \titleformat{\subsubsection} {\sffamily\normalsize\bfseries\color{inksoft}}{\thesubsubsection}{0.7em}{} \titlespacing*{\section}{0pt}{*3.2}{*2.2} \titlespacing*{\subsection}{0pt}{*2.6}{*1.4} % Libellés des listes de description en sans-serif \renewcommand*{\descriptionlabel}[1]{\hspace\labelsep {\sffamily\bfseries\color{inkdark}#1}} % Tableaux : lignes légèrement aérées \renewcommand{\arraystretch}{1.18} % ---------------------------------------------------------------------------- % En-tête / pied de page % ---------------------------------------------------------------------------- \pagestyle{fancy} \fancyhf{} \fancyhead[L]{\sffamily\footnotesize\color{inksoft}Le marché de l'habitation au Québec} \fancyhead[R]{\sffamily\footnotesize\color{inksoft}UQO\;\textcolor{uqogreen}{·}\;Sciences administratives} \fancyfoot[C]{\sffamily\footnotesize\color{inksoft}\textcolor{uqogreen}{\rule[-0.5pt]{12pt}{2pt}}\hspace{7pt}\thepage~/~\pageref{LastPage}\hspace{7pt}\textcolor{uqogreen}{\rule[-0.5pt]{12pt}{2pt}}} \renewcommand{\headrulewidth}{0.4pt} \renewcommand{\headrule}{\color{uqogreen}\hrule width\headwidth height 0.6pt} % ---------------------------------------------------------------------------- % Encadrés « Points clés » % ---------------------------------------------------------------------------- \newtcolorbox{pointscles}{ enhanced, breakable, colback=uqogreen!5, colframe=uqogreen, boxrule=0pt, leftrule=3pt, arc=0pt, sharp corners, left=10pt, right=10pt, top=8pt, bottom=8pt, title={\sffamily\bfseries\small POINTS CLÉS}, coltitle=uqogreen, attach title to upper={\par\vspace{3pt}} } \captionsetup{font={small,sf}, labelfont={bf,color=uqogreen}, textfont={color=inksoft}, skip=8pt} % Placement des flottants : éviter les pages de flottants quasi vides \renewcommand{\topfraction}{0.9} \renewcommand{\bottomfraction}{0.6} \renewcommand{\textfraction}{0.07} \renewcommand{\floatpagefraction}{0.72} \setcounter{topnumber}{3} \setcounter{totalnumber}{4} \setlength{\textfloatsep}{26pt plus 4pt minus 2pt} \setlength{\intextsep}{22pt plus 4pt minus 2pt} % Valeurs clés calculées par code/analyse_hpi_quebec.py \input{tables/valeurs_cles} \begin{document} % ============================================================================ % PAGE TITRE % ============================================================================ \begin{titlepage} \singlespacing \begin{tikzpicture}[remember picture, overlay] % barre d'accent verticale à gauche \fill[uqogreen] (current page.north west) rectangle ([xshift=7mm]current page.south west); \fill[uqogreen!25] ([xshift=7mm]current page.north west) rectangle ([xshift=9mm]current page.south west); % bandeau inférieur \fill[uqogreen] ([yshift=26mm]current page.south west) rectangle (current page.south east); \node[anchor=south west, text=white, font=\sffamily\footnotesize, align=left, text width=125mm] at ([xshift=22mm, yshift=9mm]current page.south west) {\textbf{Données}\;\; ACI/CREA, indice des prix des propriétés MLS\textsuperscript{\textregistered}, janv. 2005 -- juin 2026\\ FRED, Federal Reserve Bank of St.~Louis}; \node[anchor=south east, text=white, font=\sffamily\normalsize] at ([xshift=-12mm, yshift=10mm]current page.south east) {\textbf{Juillet 2026}}; \end{tikzpicture}% \sffamily \begin{flushleft} \hspace*{6mm}\begin{minipage}{0.88\textwidth} \includegraphics[width=4.4cm]{uqo-logo.png}\\[0.95cm] {\color{uqogreen}\rule{2.6cm}{3.5pt}}\\[0.6cm] {\fontsize{30}{36}\selectfont\bfseries\color{inkdark} Le marché de l'habitation\\[0.1cm] au Québec\par} \vspace{0.6cm} {\LARGE\color{uqogreen}\bfseries Document de référence\par} \vspace{0.45cm} {\Large\color{inksoft} Analyse de l'indice des prix des propriétés MLS\textsuperscript{\textregistered}\\[0.12cm] (2005--2026) et du contexte macroéconomique canadien\par} \vspace{1.9cm} {\color{inksoft}\rule{2.6cm}{1pt}}\\[0.5cm] {\huge\bfseries\color{inkdark} Simon-Pierre Boucher\par} \vspace{0.3cm} {\large\color{inksoft} Professeur\\[0.08cm] Département des sciences administratives\\[0.08cm] Université du Québec en Outaouais (UQO)\\[0.24cm] \href{mailto:simon-pierre.boucher@uqo.ca}{\texttt{simon-pierre.boucher@uqo.ca}}\par} \end{minipage} \end{flushleft} \vfill \end{titlepage} % ============================================================================ % SOMMAIRE EXÉCUTIF % ============================================================================ \section*{Sommaire exécutif} \addcontentsline{toc}{section}{Sommaire exécutif} Ce document de référence dresse un portrait complet du marché immobilier résidentiel québécois à partir de l'indice des prix des propriétés MLS\textsuperscript{\textregistered} (IPP MLS\textsuperscript{\textregistered}) de l'Association canadienne de l'immobilier (ACI), de janvier 2005 à \VcDerniereObs, replacé dans son contexte macroéconomique (taux d'intérêt, inflation, PIB, chômage, démographie --- séries FRED). Il comporte treize chapitres, 67~figures et une quarantaine de tableaux : panorama canadien, cycle récent, transmission monétaire, profils détaillés des six marchés québécois, analyse par type de propriété, saisonnalité, risque et co-mouvements, grands marchés du reste du Canada, puis annexes statistiques. Six constats structurent l'ensemble. \begin{pointscles} \begin{enumerate}\setlength\itemsep{2pt} \item \textbf{Le Québec est au sommet, le Canada en correction.} En \VcDerniereObs, l'IPP composite du Québec atteint \VcQcHPI{} --- un sommet historique, soit \VcQcMult{} fois son niveau de 2005 --- alors que l'indice canadien demeure \VcCanDD{} sous son pic de février 2022. En mars 2025, l'indice québécois a dépassé l'indice canadien pour la première fois de la période. \item \textbf{Une divergence post-pandémique majeure.} Depuis janvier 2020, les prix québécois ont progressé de \VcQcDepuisVingt, contre \VcCanDepuisVingt{} au Canada. Le resserrement monétaire de 2022--2023 --- taux court porté d'environ 0 à 5~\% --- a fait chuter Toronto de plus d'un quart ; au Québec, il n'a imposé qu'un plateau de neuf mois. \item \textbf{Les marchés « secondaires » québécois mènent le classement canadien.} Sur 2005--2026, le Centre-du-Québec (7,0~\%), la Mauricie (6,7~\%), l'Estrie (6,3~\%) et la RMR de Québec (6,1~\%) affichent les croissances annuelles moyennes les plus élevées des seize marchés analysés. \item \textbf{La hausse est réelle, pas seulement nominale.} Déflaté par l'IPC canadien, le prix des propriétés québécoises a néanmoins presque doublé depuis 2005 (\VcQcReelMult{} fois, soit \VcQcReelCagr{} par an en termes réels). \item \textbf{Un avantage d'abordabilité qui se referme.} Le prix de référence composite s'établit à \VcQcBench{} au Québec et à \VcMtlBench{} dans la RMR de Montréal, contre \VcCanBench{} à l'échelle canadienne --- et 940~800~\$ dans le Grand Toronto. \item \textbf{Un cycle propre au Québec.} Les variations annuelles des prix québécois sont fortement corrélées entre régions de la province (0,63 à 0,99), mais peu synchronisées avec Toronto (\VcCorrMtlTor{} pour Montréal) et Vancouver ; le bêta du Québec sur le Canada est en moyenne de 0,26 depuis 2010 --- un argument de diversification et une mise en garde contre les diagnostics « pancanadiens ». \end{enumerate} \end{pointscles} \clearpage \tableofcontents \clearpage \listoffigures \clearpage \listoftables \clearpage \section*{Sigles et abréviations} \addcontentsline{toc}{section}{Sigles et abréviations} \begin{description}\setlength\itemsep{2pt} \item[ACI / CREA] Association canadienne de l'immobilier (\emph{Canadian Real Estate Association}). \item[CAM] Croissance annuelle moyenne composée. \item[C.-B.] Colombie-Britannique. \item[FRED] \emph{Federal Reserve Economic Data}, base de données de la Federal Reserve Bank of St.~Louis. \item[GA] Glissement annuel (variation sur 12 mois). \item[IPC] Indice des prix à la consommation. \item[IPP MLS\textsuperscript{\textregistered}] Indice des prix des propriétés MLS\textsuperscript{\textregistered} (\emph{MLS\textsuperscript{\textregistered} Home Price Index}). \item[MLS\textsuperscript{\textregistered}] \emph{Multiple Listing Service\textsuperscript{\textregistered}}, systèmes inter-agences des chambres immobilières. \item[NSA / SA] Série non désaisonnalisée / désaisonnalisée (\emph{not seasonally adjusted} / \emph{seasonally adjusted}). \item[OCDE] Organisation de coopération et de développement économiques. \item[PIB] Produit intérieur brut. \item[RMR] Région métropolitaine de recensement. \item[SCHL] Société canadienne d'hypothèques et de logement. \item[UQO] Université du Québec en Outaouais. \end{description} \clearpage \section*{Avant-propos} \addcontentsline{toc}{section}{Avant-propos} Ce document a été conçu comme un \textbf{document de référence} : un état des lieux complet, chiffré et sourcé du marché immobilier résidentiel québécois, destiné d'abord aux étudiantes et étudiants des cours d'immobilier du Département des sciences administratives de l'UQO, mais utile à quiconque --- analyste, prêteur, courtier, décideur public --- doit raisonner sur les prix de l'habitation au Québec. Trois principes ont guidé sa construction. \emph{Reproductibilité}, d'abord : toutes les figures et tous les tableaux sont générés par un script unique à partir des fichiers officiels de l'ACI et de l'API FRED ; aucune valeur n'est saisie à la main, et le document peut être régénéré à chaque mise à jour mensuelle des données. \emph{Comparabilité}, ensuite : les mêmes mesures (glissement annuel, croissance annuelle moyenne, écart au sommet, volatilité, corrélations, facteurs saisonniers) sont appliquées uniformément aux seize marchés étudiés, ce qui autorise des comparaisons rigoureuses. \emph{Ancrage scientifique}, enfin : chaque fait empirique est relié, autant que possible, à la littérature académique en économie du logement, dont les références complètes figurent en fin de document. Le lecteur pressé lira le sommaire exécutif et les encadrés « Points clés » qui closent chaque chapitre ; l'étudiant y trouvera de surcroît, à l'annexe~\ref{annexe:questions}, des questions de révision et des exercices calculables à partir des tableaux des annexes. Les données s'arrêtent en \VcDerniereObs{} ; les constats, eux, sont datés par construction --- c'est la méthode, non la photographie, qu'il convient de retenir. \vspace{0.8cm} \begin{flushright} \emph{Simon-Pierre Boucher}\\ Gatineau, juillet 2026 \end{flushright} \clearpage % ============================================================================ \section{Introduction} % ============================================================================ Le logement est à la fois le principal actif des ménages québécois, un canal central de transmission de la politique monétaire \citep{iacoviello2005,piazzesischneider2016} et un déterminant majeur du cycle économique lui-même --- au point que \citet{leamer2007} a pu soutenir que « le logement \emph{est} le cycle économique ». C'est aussi un enjeu social de premier plan, la pénurie d'offre étant désormais documentée à l'échelle canadienne \citep{schl2022}. Or, le débat public s'appuie trop souvent sur des prix moyens ou médians, sensibles à la composition des ventes : un trimestre où se vendent davantage de copropriétés qu'à l'habitude fera mécaniquement « baisser » le prix moyen sans qu'aucune propriété n'ait perdu de valeur. L'indice des prix des propriétés MLS\textsuperscript{\textregistered} corrige ce biais : fondé sur une approche hédonique --- dont les fondements théoriques remontent à \citet{rosen1974} ---, il mesure l'évolution du prix d'une propriété \emph{de qualité constante} (annexe~\ref{annexe:methodo}). Il appartient à la même famille d'outils que les indices à ventes répétées développés par \citet{bailey1963} puis popularisés par \citet{caseshiller1987}, et constitue l'outil de référence pour analyser la dynamique des prix de l'habitation au Canada \citep{aci2024}. \subsection{Objectifs et questions} Ce document mobilise l'IPP MLS\textsuperscript{\textregistered} mensuel, trimestriel et annuel, désaisonnalisé et non désaisonnalisé, ainsi que les grandes séries macroéconomiques canadiennes tirées de FRED, pour répondre à six questions : \begin{enumerate}\setlength\itemsep{1pt} \item Dans quel environnement de taux, d'inflation, d'activité et de démographie le marché a-t-il évolué (chapitre~\ref{sec:macro}) ? \item Comment le Québec se compare-t-il aux autres grands marchés canadiens sur vingt ans, et comment le cycle récent a-t-il redistribué les cartes (chapitres~\ref{sec:canada} à~\ref{sec:cycle}) ? \item Comment le choc de taux de 2022 s'est-il transmis aux prix, et que reste-t-il de la hausse une fois l'inflation déduite (chapitre~\ref{sec:reel}) ? \item Quelles dynamiques propres caractérisent chacun des six marchés québécois --- la province, les RMR de Montréal et de Québec, l'Estrie, la Mauricie et le Centre-du-Québec (chapitre~\ref{sec:regions}) ? \item Comment les segments --- unifamiliale, plain-pied, à étages, en rangée, appartement --- et les saisons structurent-ils les prix (chapitres~\ref{sec:types} et~\ref{sec:saison}) ? \item Quel est le profil de risque du marché québécois et comment co-varie-t-il avec les autres grands marchés canadiens (chapitres~\ref{sec:risque} et~\ref{sec:roc}) ? \end{enumerate} \subsection{Structure du document} Le document progresse du général au particulier. Les chapitres~\ref{sec:macro} à~\ref{sec:reel} plantent le décor : environnement macroéconomique, position du Québec dans le paysage canadien, cycle récent et transmission monétaire. Le chapitre~\ref{sec:regions} --- le c\oe ur du document --- dresse le profil détaillé de chacun des six marchés québécois. Les chapitres~\ref{sec:types} à~\ref{sec:roc} traitent des dimensions transversales : segments de propriété, saisonnalité, risque et co-mouvements, marchés de comparaison hors Québec. Le chapitre~\ref{sec:afford} traduit les prix en charge hypothécaire ; le chapitre~\ref{sec:faits} condense l'ensemble en dix faits stylisés ; le chapitre~\ref{sec:synthese} conclut. Suivent la bibliographie et six annexes : méthodologie, tableaux statistiques, glossaire, chronologie, notes bibliographiques et questions de révision. \subsection{Comment lire ce document} Chaque chapitre s'ouvre sur le constat principal et se referme, lorsque la matière s'y prête, sur un encadré « Points clés ». Les figures adoptent des conventions constantes : les bandes grisées repèrent trois épisodes (crise financière, sept.~2008--juin~2009 ; choc pandémique, mars--août~2020 ; resserrement monétaire, mars~2022--juillet~2023) ; les étiquettes en fin de courbe donnent la dernière valeur ; la source figure sous chaque graphique. Les tableaux détaillés par marché et par année sont regroupés à l'annexe~\ref{annexe:tableaux}. \clearpage % ============================================================================ \section{Données et méthodologie} % ============================================================================ \subsection{Sources} Deux familles de données sont mobilisées. \subsubsection{L'IPP MLS\textsuperscript{\textregistered} de l'ACI} Les fichiers officiels de l'ACI \citep{aci2024} couvrent 60~marchés canadiens de janvier 2005 à \VcDerniereObs{} (base 100 = janvier 2005), en quatre déclinaisons : mensuelle brute, mensuelle désaisonnalisée, trimestrielle et annuelle. Pour le Québec, six agrégats sont disponibles : la province, les RMR de Montréal et de Québec, l'Estrie, la Mauricie et le Centre-du-Québec. Chaque marché est décrit par un indice composite et jusqu'à cinq indices sectoriels (unifamiliale, plain-pied, à étages, en rangée, appartement), assortis des prix de référence correspondants en dollars courants. Les marchés de l'Estrie, de la Mauricie et du Centre-du-Québec ne publient pas le segment « en rangée », trop peu profond. \subsubsection{Les séries macroéconomiques FRED} FRED \citep{fred2026} rediffuse pour le Canada les données de l'OCDE et de Statistique Canada. Sont utilisés : le taux interbancaire à 3~mois (approximation du taux directeur), le rendement obligataire fédéral à 10~ans, l'IPC (niveau et glissement annuel), le PIB réel trimestriel, le taux de chômage, la population totale et le taux de change \mbox{CA/US}. Les identifiants exacts des séries figurent à l'annexe~\ref{annexe:methodo}. \subsection{Mesures} L'ensemble des calculs est réalisé en Python (pandas, NumPy, Matplotlib) à partir d'un script unique et reproductible. Six familles de mesures sont mobilisées : \begin{itemize}\setlength\itemsep{1pt} \item \textbf{Variations} : glissement annuel (variation sur 12 mois) et croissance annuelle moyenne composée (CAM) par sous-période ; \item \textbf{Cycle} : écart au sommet historique (\emph{drawdown}) calculé sur les séries désaisonnalisées, avec datation des épisodes (sommet, creux, durée, récupération) ; \item \textbf{Prix réels} : IPP déflaté par l'IPC canadien (2015 = 100) ; \item \textbf{Risque} : volatilité annualisée sur fenêtre mobile de 24~mois ; distribution des variations mensuelles et annuelles ; bêta mobile (60~mois) du Québec sur le Canada ; \item \textbf{Co-mouvements} : corrélations fixes et mobiles (60~mois) des variations entre marchés ; \item \textbf{Saisonnalité} : écart moyen entre séries brutes et désaisonnalisées, par mois et par marché. \end{itemize} Sauf mention contraire, les graphiques utilisent les séries mensuelles non désaisonnalisées et les prix sont en dollars courants (non déflatés). Les mesures de cycle et de risque s'appuient sur les séries désaisonnalisées afin de ne pas confondre saisonnalité et correction. \clearpage % ============================================================================ \section{Le contexte macroéconomique canadien}\label{sec:macro} % ============================================================================ Aucun marché du logement ne s'analyse hors de son environnement financier et réel. Ce chapitre fixe le décor : taux, inflation, activité, emploi, démographie et change. \subsection{Vingt ans de taux : de l'argent gratuit au choc de 2022} La figure~\ref{fig:taux} résume l'environnement financier dans lequel le marché de l'habitation a évolué. Après la crise financière de 2008, le taux court canadien passe sous 1~\% et y demeure --- à un bref épisode près --- pendant plus d'une décennie, culminant avec les taux planchers de la pandémie (0,1~\%). Le renversement de 2022 est le plus brutal de la période : environ 450~points de base en dix-huit mois, portant le taux court au-delà de 5~\%. Depuis 2024, la détente est engagée : taux court à \VcTauxTroisMois{} en \VcDerniereObs, obligations 10~ans à \VcTauxDixAns. La courbe des taux, inversée en 2023, s'est repentifiée --- configuration typique de fin de cycle restrictif. \begin{figure}[htbp] \centering \includegraphics[width=\linewidth]{figures/macro01_taux.pdf} \caption{Taux interbancaire 3 mois et rendement obligataire 10 ans, Canada, 2005--2026.} \label{fig:taux} \end{figure} Pour le marché hypothécaire, deux lectures complémentaires : le taux court gouverne les prêts à taux variable et le coût de refinancement des prêteurs ; le 10~ans ancre les taux fixes de plus longue durée. Le choc de 2022 a frappé les deux extrémités à la fois --- une rareté historique --- ce qui explique la violence de la correction dans les marchés les plus endettés (chapitre~\ref{sec:reel}). Le rôle des périodes prolongées de taux bas dans la formation des booms immobiliers fait l'objet d'une littérature abondante et contrastée : \citet{taylor2007} y voit la cause première de la bulle américaine des années 2000, quand \citet{kuttner2013} conclut que les taux seuls n'expliquent qu'une fraction des hausses observées --- le crédit et les anticipations faisant le reste. \subsection{L'inflation, déclencheur du cycle immobilier 2022--2023} Ce choc de taux répond à la poussée d'inflation de 2021--2022 (figure~\ref{fig:inflation}) : sortie de la fourchette cible de 1--3~\% au printemps 2021, l'inflation culmine à plus de 8~\% à l'été 2022 --- un sommet de quarante ans --- avant de revenir dans la cible (\VcInflation{} à la dernière observation disponible, mars 2025), au prix du resserrement le plus rapide de l'histoire moderne de la Banque du Canada \citep{banqueducanada2023}. Pour le marché de l'habitation, la séquence est déterminante : c'est l'inflation qui déclenche le resserrement, et c'est le resserrement qui casse le cycle immobilier canadien --- mais pas le québécois, comme le montrera le chapitre~\ref{sec:reel}. \begin{figure}[htbp] \centering \includegraphics[width=\linewidth]{figures/macro02_inflation.pdf} \caption{Inflation de l'IPC d'ensemble, Canada, glissement annuel, 2005--2025.} \label{fig:inflation} \end{figure} \clearpage \subsection{Activité et emploi : un atterrissage sans effondrement} Les figures~\ref{fig:pib} et~\ref{fig:chomage} complètent le tableau. L'économie canadienne n'a connu que deux contractions marquées en vingt ans (2009 et 2020) ; le resserrement de 2022--2023 a produit un ralentissement prolongé (croissance du PIB autour de \VcPibYoY{} sur quatre trimestres début 2026) sans récession déclarée, et une remontée graduelle du chômage vers \VcChomage. Autrement dit, la correction immobilière canadienne de 2022--2026 est une correction \emph{de taux}, pas une correction \emph{d'emploi} --- une configuration historiquement moins destructrice pour les prix, car elle ne génère ni vagues de défauts ni ventes forcées massives. C'est précisément la combinaison inverse --- endettement élevé \emph{et} choc d'emploi --- qui avait rendu la crise américaine de 2007--2009 si profonde \citep{miansufi2014}. Le niveau d'endettement des ménages canadiens, parmi les plus élevés du G7, demeure néanmoins le facteur de vulnérabilité structurel du système \citep{crawfordfaruqui2012}. \begin{figure}[htbp] \centering \includegraphics[width=\linewidth]{figures/macro03_pib.pdf} \caption{PIB réel du Canada, variation sur quatre trimestres, 2005--2026.} \label{fig:pib} \end{figure} \begin{figure}[htbp] \centering \includegraphics[width=\linewidth]{figures/macro04_chomage.pdf} \caption{Taux de chômage, Canada, mensuel désaisonnalisé, 2005--2026.} \label{fig:chomage} \end{figure} \clearpage \subsection{La démographie : le choc de demande de 2022--2024} La figure~\ref{fig:population} met en évidence un déterminant fondamental trop souvent omis : la croissance démographique. Stable autour de 1~\% par an pendant quinze ans, elle bondit à 1,9~\% en 2022, 2,8~\% en 2023 et 3,0~\% en 2024 --- des rythmes sans précédent depuis les années 1950, portés par l'immigration permanente et temporaire --- avant de retomber sous 1~\% en 2025 avec le resserrement des cibles migratoires. Ce choc de demande, survenu alors même que les taux montaient, aide à comprendre pourquoi les prix canadiens n'ont pas baissé davantage, et pourquoi les loyers et les marchés abordables (dont le Québec) ont été particulièrement sollicités. \begin{figure}[htbp] \centering \includegraphics[width=\linewidth]{figures/macro07_population.pdf} \caption{Croissance annuelle de la population canadienne, 2005--2025.} \label{fig:population} \end{figure} \subsection{Le taux de change} Enfin, la figure~\ref{fig:fx} rappelle la trajectoire du huard : parité avec le dollar américain durant le super-cycle des matières premières (2007--2011), puis glissement vers une fourchette de 1,35 à 1,45~\$~CA par \$~US. Un dollar faible renchérit les intrants de construction importés et soutient, à la marge, la demande étrangère d'actifs immobiliers canadiens. \begin{figure}[htbp] \centering \includegraphics[width=\linewidth]{figures/macro08_cadusd.pdf} \caption{Taux de change, dollars canadiens par dollar américain, moyenne mensuelle, 2005--2026.} \label{fig:fx} \end{figure} Le tableau~\ref{tab:macro} rassemble les valeurs de référence de ces indicateurs. \begin{table}[htbp] \centering\small \input{tables/tab04_macro} \caption{Tableau de bord macroéconomique du Canada. Source : FRED ; calculs de l'auteur.} \label{tab:macro} \end{table} \begin{pointscles} L'environnement 2024--2026 --- inflation revenue dans la cible, taux courts autour de 2¼~\%, chômage contenu, croissance démographique en net ralentissement --- est celui d'un \emph{assouplissement graduel}. Il est cohérent avec la reprise des prix observée au Québec et laisse présager, pour le reste du Canada, une stabilisation davantage qu'une nouvelle jambe de baisse ; mais le freinage démographique retire au marché un soutien majeur des années 2022--2024. \end{pointscles} \clearpage % ============================================================================ \section{Le Québec dans le paysage canadien}\label{sec:canada} % ============================================================================ \subsection{Vingt ans de prix : trois régimes, une inversion} La littérature canadienne a établi de longue date que le pays ne forme pas un marché du logement unique, mais une mosaïque de marchés régionaux segmentés, aux dynamiques propres \citep{allen2009}. Les cycles de prix y présentent en outre une forte dépendance de durée --- plus un boom dure, plus sa probabilité de retournement augmente --- documentée conjointement pour le Canada et les États-Unis par \citet{cunninghamkolet2011}. La période 2005--2026 en offre une illustration exemplaire. La figure~\ref{fig:provinces} retrace l'IPP composite des quatre grandes provinces et du Canada. Trois régimes s'y dessinent. Jusqu'en 2015, le Québec est un marché \emph{lent} : il progresse régulièrement mais moins vite que l'Ouest, porté d'abord par le boom pétrolier albertain (2005--2008), puis par l'envolée de Vancouver et Toronto (2015--2017). Entre 2020 et 2022, la pandémie synchronise tous les marchés à la hausse. Depuis 2022, l'inversion est spectaculaire : l'Ontario et la Colombie-Britannique corrigent sous l'effet du resserrement monétaire, tandis que le Québec poursuit sa progression et \textbf{dépasse, pour la première fois de la période, l'indice canadien} (\VcQcHPI{} contre \VcCanHPI{} en \VcDerniereObs). \begin{figure}[htbp] \centering \includegraphics[width=\linewidth]{figures/fig01_hpi_provinces.pdf} \caption{IPP MLS\textsuperscript{\textregistered} composite, Canada et grandes provinces, 2005--2026 (janv. 2005 = 100).} \label{fig:provinces} \end{figure} \subsection{La trajectoire relative : de 68 à 112} La figure~\ref{fig:ratio} isole ce mouvement relatif : le ratio de l'indice québécois sur l'indice canadien tombe de 100 à 68 entre 2005 et 2017 --- douze années de sous-performance relative, creusées par les booms successifs de l'Ouest --- avant une remontée presque ininterrompue qui le porte à 112 en \VcDerniereObs, le croisement de la parité survenant en mars 2025. En vingt ans, le marché québécois aura donc été successivement le retardataire puis le meneur du pays, sans jamais changer de rythme propre : c'est surtout le dénominateur canadien qui s'est emballé puis dégonflé. Cette faible synchronisation interrégionale n'a rien d'anormal en soi --- les cycles immobiliers restent des phénomènes essentiellement locaux, même à l'ère de la finance globalisée \citep{hirata2013} --- mais son ampleur au sein d'un même pays, avec une union monétaire et bancaire complète, est remarquable. \begin{figure}[htbp] \centering \includegraphics[width=\linewidth]{figures/fig16_ratio_qc_canada.pdf} \caption{Ratio de l'IPP composite du Québec sur celui du Canada ($\times$100), 2005--2026.} \label{fig:ratio} \end{figure} \clearpage \subsection{Des niveaux de prix encore inférieurs, un écart qui se referme} L'indice masque toutefois les \emph{niveaux} : la figure~\ref{fig:benchmark} montre les prix de référence en dollars. Malgré une croissance plus rapide en fin de période, la propriété composite type demeure moins chère au Québec (\VcQcBench) et même dans la RMR de Montréal (\VcMtlBench) qu'à l'échelle canadienne (\VcCanBench) --- l'écart s'étant toutefois fortement resserré depuis 2022 : il était encore de près de 200~000~\$ entre le Canada et le Québec au sommet de 2022, il n'est plus que d'environ 115~000~\$. La RMR de Québec (\VcQccBench) demeure l'un des grands marchés les plus abordables au pays. \begin{figure}[htbp] \centering \includegraphics[width=\linewidth]{figures/fig03_benchmark.pdf} \caption{Prix de référence composite, en milliers de dollars courants, 2005--2026.} \label{fig:benchmark} \end{figure} \subsection{Croissance comparée par sous-période} Le tableau~\ref{tab:cagr} décompose la croissance annuelle moyenne en quatre sous-périodes, et la figure~\ref{fig:cagr} classe les seize marchés sur l'ensemble de la période. La lecture par ligne est éclairante : le Québec est le seul grand marché dont la croissance s'\emph{accélère} de période en période, quand l'Ontario et la Colombie-Britannique voient la leur devenir négative après 2020. L'Alberta suit le chemin inverse du Québec : première en 2005--2010, dernière sur l'ensemble. \begin{table}[htbp] \centering\small \input{tables/tab02_cagr_periodes} \caption{Croissance annuelle moyenne composée de l'IPP composite (\%), par sous-période. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur.} \label{tab:cagr} \end{table} \begin{figure}[htbp] \centering \includegraphics[width=0.9\linewidth]{figures/fig10_cagr.pdf} \caption{Croissance annuelle moyenne de l'IPP composite, 2005--2026, seize marchés canadiens.} \label{fig:cagr} \end{figure} \clearpage \subsection{Le renversement de régime en un graphique} Le nuage de points de la figure~\ref{fig:scatter} croise la croissance d'avant 2020 (abscisse) et d'après 2020 (ordonnée). Tous les marchés québécois se situent loin \emph{au-dessus} de la diagonale --- leur croissance 2020--2026 excède largement leur croissance 2005--2019, jusqu'à quadrupler en Estrie et en Mauricie --- tandis que Toronto, Vancouver, l'Ontario et la Colombie-Britannique, champions d'avant 2020, se retrouvent \emph{sous} la diagonale. Halifax est le seul grand marché hors Québec à partager le profil québécois, pour des raisons voisines : prix de départ bas, migration interprovinciale, télétravail. \begin{figure}[htbp] \centering \includegraphics[width=0.95\linewidth]{figures/fig17_scatter_rattrapage.pdf} \caption{Croissance annuelle moyenne avant (2005--2019) et après (2020--2026) la pandémie, seize marchés.} \label{fig:scatter} \end{figure} \begin{pointscles} Sur l'ensemble 2005--2026, la hiérarchie canadienne renverse les idées reçues : les quatre marchés les plus performants sont québécois, et le Grand Toronto (5,2~\% par an) fait à peine mieux que la moyenne canadienne (5,0~\%). Le ratio Québec/Canada, tombé à 68 en 2017, atteint 112 en \VcDerniereObs. \end{pointscles} \clearpage % ============================================================================ \section{Vingt ans de prix au Québec}\label{sec:quebec} % ============================================================================ \subsection{Le récit en une courbe} La figure~\ref{fig:evenements} condense l'histoire du marché québécois : traversée sans dommage de la crise financière (simple pause, quand l'Ouest recule de 9~\%), décennie lente à environ +3~\% par an (2011--2016), flambée pandémique, plateau --- et non correction --- lors du resserrement de 2022--2023, puis reprise vers le sommet historique de \VcDerniereObs. \begin{figure}[htbp] \centering \includegraphics[width=\linewidth]{figures/fig19_evenements.pdf} \caption{IPP composite du Québec : épisodes clés, 2005--2026.} \label{fig:evenements} \end{figure} \subsection{Six marchés, un basculement} La figure~\ref{fig:regions} compare les six agrégats québécois. Jusqu'en 2020, Montréal domine la dynamique provinciale --- la corrélation quasi parfaite (0,99) entre la RMR et la province reflète d'ailleurs son poids dans l'agrégat --- et la RMR de Québec mène brièvement après son mini-boom de 2008--2012. La pandémie rebat les cartes : les marchés régionaux --- Mauricie, Centre-du-Québec, Estrie --- connaissent des hausses annuelles de 20 à 30~\% en 2021--2022, nourries par le télétravail et la recherche d'espace, et conservent ensuite l'essentiel de ces gains. Ce déplacement de la demande du centre vers la périphérie est un phénomène continental, documenté aux États-Unis sous le nom d'« effet beigne » \citep{ramanibloom2021} et confirmé sur les prix des grandes métropoles par \citet{gupta2022} ; sa diffusion du marché principal vers les marchés satellites rappelle l'« effet de vague » (\emph{ripple effect}) analysé par \citet{meen1999}. Depuis 2023, la RMR de Québec et l'Estrie prennent le relais avec des hausses parmi les plus fortes au pays. \begin{figure}[htbp] \centering \includegraphics[width=\linewidth]{figures/fig02_hpi_quebec_regions.pdf} \caption{IPP MLS\textsuperscript{\textregistered} composite, marchés québécois, 2005--2026 (janv. 2005 = 100).} \label{fig:regions} \end{figure} Le tableau~\ref{tab:apercu} synthétise la situation en \VcDerniereObs. Tous les marchés québécois affichent une variation positive sur 12 mois --- de +3,6~\% dans la RMR de Montréal à +11,8~\% en Estrie --- alors que l'indice canadien recule de 3,6~\%. \begin{table}[htbp] \centering\small \setlength{\tabcolsep}{4.5pt} \input{tables/tab01_apercu} \caption{Vue d'ensemble des marchés en \VcDerniereObs{}. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur.} \label{tab:apercu} \end{table} \begin{pointscles} Le « rattrapage » régional est le fait marquant de la décennie 2016--2026 au Québec : parti des niveaux les plus bas, le trio Centre-du-Québec -- Mauricie -- Estrie affiche désormais les multiples de prix les plus élevés de la province (indices de 369 à 422, contre 318 à Montréal). Chacun de ces marchés fait l'objet d'un profil détaillé au chapitre~\ref{sec:regions}. \end{pointscles} \clearpage % ============================================================================ \section{Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence}\label{sec:cycle} % ============================================================================ \subsection{Depuis 2020 : deux trajectoires irréconciliables} La figure~\ref{fig:depuis2020} rebase tous les indices à 100 en janvier 2020. L'écart est saisissant : \VcQcDepuisVingt{} pour la province en six ans et demi --- et jusqu'à +139~\% en Mauricie --- contre \VcCanDepuisVingt{} pour le Canada. Aucun marché québécois n'a durablement corrigé après 2022 ; la hausse des taux a tout au plus imposé un plateau de dix-huit mois avant la reprise. Ce plateau sans baisse est cohérent avec la rigidité à la baisse des prix immobiliers : les vendeurs, averses aux pertes, préfèrent retirer leur propriété du marché plutôt que d'accepter un prix inférieur à leur référence d'achat \citep{genesovemayer2001} --- l'ajustement passe alors par les volumes, non par les prix. \begin{figure}[htbp] \centering \includegraphics[width=\linewidth]{figures/fig12_depuis2020.pdf} \caption{IPP composite rebasé à 100 en janvier 2020, marchés québécois et Canada.} \label{fig:depuis2020} \end{figure} \subsection{Le glissement annuel : amplitude et persistance} La figure~\ref{fig:yoy} superpose les variations sur 12 mois du Québec et du Canada, et la figure~\ref{fig:smallmult} détaille les six marchés québécois face à la référence canadienne. Trois observations : (i)~le cycle canadien est nettement plus ample, avec des pointes à +23~\% (2021) suivies de replis sous $-10$~\% ; (ii)~le Québec n'a connu que deux brefs épisodes de glissement annuel négatif en vingt ans (2009 et 2023) ; (iii)~depuis 2024, les courbes divergent durablement --- hausse au Québec, baisse au Canada. \begin{figure}[htbp] \centering \includegraphics[width=\linewidth]{figures/fig04_yoy.pdf} \caption{Variation sur 12 mois de l'IPP composite, Québec et Canada (\%), 2006--2026.} \label{fig:yoy} \end{figure} \begin{figure}[htbp] \centering \includegraphics[width=\linewidth]{figures/fig13_smallmultiples_yoy.pdf} \caption{Variation sur 12 mois de l'IPP composite, par marché québécois, face à la référence canadienne.} \label{fig:smallmult} \end{figure} \clearpage \subsection{Le pouls trimestriel} La lecture trimestrielle (figure~\ref{fig:trimestres}, tableau~\ref{tab:trimestres}) confirme la persistance du régime : sur les douze derniers trimestres, la variation trimestrielle canadienne n'a été positive qu'à quatre reprises, quand la variation québécoise n'a été négative que deux fois --- et encore, marginalement, au creux saisonnier. La divergence n'est donc pas un artefact de quelques mois exceptionnels : elle est installée dans la fréquence trimestrielle depuis la mi-2023. \begin{figure}[htbp] \centering \includegraphics[width=\linewidth]{figures/fig21_trimestres.pdf} \caption{Variation trimestrielle de l'IPP composite, Québec et Canada, douze derniers trimestres.} \label{fig:trimestres} \end{figure} \begin{table}[htbp] \centering\small \setlength{\tabcolsep}{5pt} \input{tables/tabq1_trimestres} \caption{IPP composite trimestriel, Canada et marchés québécois, quatorze derniers trimestres. Source : ACI/CREA.} \label{tab:trimestres} \end{table} \clearpage \subsection{L'écart au sommet : la correction que le Québec n'a pas eue} La mesure du repli depuis le sommet historique (figure~\ref{fig:drawdown}, séries désaisonnalisées) résume le cycle 2022--2026 : le Grand Toronto reste \VcTorDD{} sous son pic, le Canada \VcCanDD, le Grand Vancouver \VcVanDD{} --- tandis que le Québec établit un nouveau sommet en \VcDerniereObs. Pour un prêteur ou un investisseur, cette asymétrie du risque de baisse est probablement la statistique la plus importante du document ; elle est détaillée et datée au chapitre~\ref{sec:risque} (tableau~\ref{tab:drawdowns}). \begin{figure}[htbp] \centering \includegraphics[width=\linewidth]{figures/fig07_drawdown.pdf} \caption{Écart au sommet historique de l'IPP composite désaisonnalisé (\%), 2005--2026.} \label{fig:drawdown} \end{figure} \subsection{La photographie de juin 2026 et la fresque 2006--2025} La figure~\ref{fig:yoybarres} classe les seize marchés selon leur variation sur 12 mois en \VcDerniereObs{} : les six marchés québécois occupent six des sept premières places (Winnipeg s'intercale), tandis que l'Ontario, la Colombie-Britannique et leurs métropoles sont en territoire négatif. La carte thermique de la figure~\ref{fig:heatmap} replace cette photographie dans vingt ans d'histoire : boom albertain de 2006--2007 (+41~\%), crise de 2008--2009, épisode Vancouver--Toronto de 2016--2017, flambée générale de 2021--2022 --- plus persistante dans les régions québécoises, qui alignent deux années à plus de 20~\% --- puis divergence 2023--2025 : bleu à l'ouest de l'Outaouais, rouge à l'est. \begin{figure}[htbp] \centering \includegraphics[width=0.9\linewidth]{figures/fig20_yoy_barres.pdf} \caption{Variation sur 12 mois de l'IPP composite en \VcDerniereObs, seize marchés.} \label{fig:yoybarres} \end{figure} \begin{figure}[htbp] \centering \includegraphics[width=\linewidth]{figures/fig06_heatmap_yoy.pdf} \caption{Variation annuelle de l'IPP composite par marché, 2006--2025 (\%).} \label{fig:heatmap} \end{figure} \begin{pointscles} Le cycle 2020--2026 se résume en trois chiffres : +66~\% au Québec, +26~\% au Canada, $-26$~\% pour le Grand Toronto depuis son pic. La correction canadienne est une affaire ontarienne et britanno-colombienne ; à l'est de l'Outaouais, elle n'a tout simplement pas eu lieu. \end{pointscles} \clearpage % ============================================================================ \section{Taux, inflation et prix réels : la transmission monétaire}\label{sec:reel} % ============================================================================ \subsection{Mêmes taux, réponses opposées} La figure~\ref{fig:transmission} met en regard le taux court canadien et la croissance des prix au Québec et au Canada. La flambée de 2021 répond partout aux taux planchers ; mais lorsque le taux court bondit de 0 à 5~\% en 2022, les deux marchés se séparent : le glissement annuel canadien s'effondre de +30~\% à $-17$~\%, quand le glissement québécois ne fait que revenir vers zéro avant de repartir. Trois mécanismes principaux expliquent cette asymétrie : des prix --- donc des mises de fonds et des ratios d'endettement --- initialement plus faibles au Québec ; une moindre présence d'investisseurs à effet de levier, surreprésentés dans la copropriété torontoise ; et un déficit d'offre régional aggravé par la migration interrégionale post-pandémique. Ce résultat rejoint la littérature théorique et empirique : le canal du crédit amplifie la réponse des prix immobiliers aux taux d'autant plus que les contraintes d'endettement mordent \citep{iacoviello2005,ortalomagnerady2006}, et les épisodes de boom-bust les plus violents sont ceux où le levier des ménages est le plus élevé \citep{miansufi2014,kaplan2020}. L'asymétrie observée a aussi des conséquences macroéconomiques de second tour, via l'effet de richesse immobilière sur la consommation \citep{guren2021} : soutien au Québec, frein en Ontario. \begin{figure}[htbp] \centering \includegraphics[width=\linewidth]{figures/macro05_transmission.pdf} \caption{Transmission du choc de taux : taux court (haut) et croissance des prix de l'habitation (bas), 2005--2026.} \label{fig:transmission} \end{figure} \subsection{Et une fois l'inflation déduite ?} La hausse québécoise n'est pas qu'une illusion nominale. Déflaté par l'IPC canadien (figure~\ref{fig:reel}), l'IPP du Québec vaut encore \VcQcReelMult{} fois son niveau de 2005 --- une progression réelle de \VcQcReelCagr{} par an. On note toutefois que le pouvoir d'achat immobilier s'est érodé par à-coups : en termes réels, les prix stagnent de 2011 à 2016 et reculent brièvement en 2022--2023, lorsque l'inflation dépasse la croissance des prix nominaux. La série réelle s'arrête en mars 2025, dernière observation de l'IPC dans FRED au moment de l'extraction. Rappelons avec \citet{himmelberg2005} qu'un niveau de prix réel élevé n'est pas, en soi, la preuve d'une bulle : le coût d'usage du logement --- qui dépend des taux, de la fiscalité et des anticipations \citep{poterba1984} --- peut justifier des multiples durablement supérieurs à leurs moyennes historiques lorsque les taux réels sont bas. \begin{figure}[htbp] \centering \includegraphics[width=\linewidth]{figures/macro06_reel.pdf} \caption{IPP composite du Québec, nominal et réel (déflaté par l'IPC), 2005--2026.} \label{fig:reel} \end{figure} \begin{pointscles} À choc de taux identique, la réponse des prix va de $-26$~\% (Grand Toronto) à un simple plateau (Québec) : la transmission de la politique monétaire au logement est radicalement hétérogène dans l'espace canadien. Et même corrigée de l'inflation, la propriété québécoise type vaut aujourd'hui près du double de son prix réel de 2005. \end{pointscles} \clearpage % ============================================================================ \section{Profils régionaux : les six marchés québécois}\label{sec:regions} % ============================================================================ Ce chapitre constitue le c\oe ur du document : pour chacun des six marchés québécois, quatre figures (indices par segment, prix de référence, rythme annuel face au Canada, résistance aux corrections) et un tableau de bord complet. Cette lecture désagrégée s'impose : un « marché » du logement est en réalité un emboîtement de sous-marchés --- géographiques et typologiques --- dont la délimitation conditionne la justesse de toute évaluation \citep{bourassa1999,goodmanthibodeau2003}. Un fil conducteur : plus le marché était petit et abordable en 2019, plus la décennie 2020 l'a transformé --- la mobilité résidentielle jouant ici le rôle d'arbitrage spatial que la théorie lui prête \citep{headlloydellis2012}. % ---------------------------------------------------------------------------- \subsection{Québec (province) : le marché de référence} % ---------------------------------------------------------------------------- L'agrégat provincial --- dominé par le poids de Montréal --- établit son sommet historique en \VcDerniereObs{} à \VcQcHPI{} (+4,4~\% sur 12 mois), un prix de référence de \VcQcBench{} et une croissance annuelle moyenne de 8,3~\% depuis 2020, contre 4,0~\% sur 2005--2019. La figure~\ref{fig:regqc-types} montre la hiérarchie des segments : le bloc « maison » (unifamiliale, plain-pied, à étages) évolue de concert autour de l'indice composite, tandis que l'appartement décroche à partir de 2012 --- son indice relatif à l'unifamiliale est aujourd'hui de 80. Les prix de référence (figure~\ref{fig:regqc-bench}) s'étagent de 424~600~\$ (appartement) à 742~800~\$ (maison à étages). Le rythme annuel (figure~\ref{fig:regqc-yoy}) illustre la régularité du marché : hormis 2009 et 2023, jamais de glissement annuel négatif, et une amplitude bien moindre que celle du Canada. Quant aux corrections (figure~\ref{fig:regqc-dd}), la pire de la période --- $-7,0$~\% entre mai 2022 et février 2023 --- a été effacée en un peu plus d'un an, quand le Canada demeure 20~\% sous son pic. \begin{figure}[htbp] \centering \includegraphics[width=\linewidth]{figures/reg_quebec_types.pdf} \caption{Québec (province) : IPP par type de propriété, 2005--2026.} \label{fig:regqc-types} \end{figure} \begin{figure}[htbp] \centering \includegraphics[width=\linewidth]{figures/reg_quebec_bench.pdf} \caption{Québec (province) : prix de référence par type, milliers de dollars.} \label{fig:regqc-bench} \end{figure} \begin{figure}[htbp] \centering \includegraphics[width=\linewidth]{figures/reg_quebec_yoy.pdf} \caption{Québec (province) : variation sur 12 mois face au Canada.} \label{fig:regqc-yoy} \end{figure} \begin{figure}[htbp] \centering \includegraphics[width=\linewidth]{figures/reg_quebec_dd.pdf} \caption{Québec (province) : écart au sommet historique face au Canada.} \label{fig:regqc-dd} \end{figure} \begin{table}[htbp] \centering\small \input{tables/tabreg_quebec} \caption{Québec (province) : tableau de bord par segment, \VcDerniereObs. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur.} \label{tab:regqc} \end{table} \clearpage % ---------------------------------------------------------------------------- \subsection{RMR de Montréal : la locomotive au long cours} % ---------------------------------------------------------------------------- Première place financière et démographique de la province, la RMR de Montréal (indice 318, prix de référence \VcMtlBench) a longtemps \emph{été} le marché québécois : sa corrélation de 0,99 avec l'agrégat provincial en témoigne. Sa trajectoire est celle d'une grande métropole nord-américaine sage : croissance annuelle moyenne de \VcMtlCagr{} sur vingt ans --- identique à celle de la province ---, accélération à 8,0~\% par an depuis 2020, et une seule correction notable ($-7,5$~\% en 2022--2023, récupérée en août 2024). Les segments racontent la rareté du sol (figures~\ref{fig:regmtl-types} et~\ref{fig:regmtl-bench}) : la maison à étages atteint 840~800~\$ et l'unifamiliale 708~400~\$, quand l'appartement plafonne à 446~700~\$ --- son indice relatif à l'unifamiliale, 78, est le plus faible des grands marchés après la RMR de Québec. Fait notable en \VcDerniereObs{} : la maison en rangée est le seul segment de la province en baisse sur 12 mois ($-1,0$~\%), signe d'un segment intermédiaire devenu cher. Le rythme annuel (figure~\ref{fig:regmtl-yoy}) montre l'épisode 2017--2019, où Montréal, déjà en accélération, ignore le mini-cycle baissier de Toronto --- première manifestation du découplage documenté au chapitre~\ref{sec:risque}. \begin{figure}[htbp] \centering \includegraphics[width=\linewidth]{figures/reg_montreal_cma_types.pdf} \caption{RMR de Montréal : IPP par type de propriété, 2005--2026.} \label{fig:regmtl-types} \end{figure} \begin{figure}[htbp] \centering \includegraphics[width=\linewidth]{figures/reg_montreal_cma_bench.pdf} \caption{RMR de Montréal : prix de référence par type, milliers de dollars.} \label{fig:regmtl-bench} \end{figure} \begin{figure}[htbp] \centering \includegraphics[width=\linewidth]{figures/reg_montreal_cma_yoy.pdf} \caption{RMR de Montréal : variation sur 12 mois face au Canada.} \label{fig:regmtl-yoy} \end{figure} \begin{figure}[htbp] \centering \includegraphics[width=\linewidth]{figures/reg_montreal_cma_dd.pdf} \caption{RMR de Montréal : écart au sommet historique face au Canada.} \label{fig:regmtl-dd} \end{figure} \begin{table}[htbp] \centering\small \input{tables/tabreg_montreal_cma} \caption{RMR de Montréal : tableau de bord par segment, \VcDerniereObs. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur.} \label{tab:regmtl} \end{table} \clearpage % ---------------------------------------------------------------------------- \subsection{RMR de Québec : le meneur de l'après-2023} % ---------------------------------------------------------------------------- La capitale nationale présente le profil cyclique le plus singulier de la province. Son histoire en trois temps : un boom précoce en 2008--2012 --- quand le reste du pays digère la crise financière, l'indice de Québec progresse de plus de 60~\% ---, une décennie de quasi-stagnation (2013--2020), puis un réveil spectaculaire : +9,5~\% par an depuis 2020, et les hausses annuelles les plus fortes du pays en 2024--2025 (jusqu'à +16~\%). L'indice atteint 354 --- au-dessus de Montréal --- pour un prix de référence de \VcQccBench, ce qui en fait toujours l'un des grands marchés les plus abordables au Canada. Sa résistance aux corrections est remarquable (figure~\ref{fig:regqcc-dd}) : repli maximal de $-4,8$~\% seulement en 2022, récupéré en douze mois. Tous les segments participent à la hausse en \VcDerniereObs{} (+4,2~\% à +8,5~\% selon le type), et l'appartement --- 310~000~\$, indice relatif de 73, le plus déprécié de la province --- y voit même l'une des plus fortes progressions (+7,8~\%), signe d'un rattrapage par le bas alimenté par la contrainte d'abordabilité. \begin{figure}[htbp] \centering \includegraphics[width=\linewidth]{figures/reg_quebec_cma_types.pdf} \caption{RMR de Québec : IPP par type de propriété, 2005--2026.} \label{fig:regqcc-types} \end{figure} \begin{figure}[htbp] \centering \includegraphics[width=\linewidth]{figures/reg_quebec_cma_bench.pdf} \caption{RMR de Québec : prix de référence par type, milliers de dollars.} \label{fig:regqcc-bench} \end{figure} \begin{figure}[htbp] \centering \includegraphics[width=\linewidth]{figures/reg_quebec_cma_yoy.pdf} \caption{RMR de Québec : variation sur 12 mois face au Canada.} \label{fig:regqcc-yoy} \end{figure} \begin{figure}[htbp] \centering \includegraphics[width=\linewidth]{figures/reg_quebec_cma_dd.pdf} \caption{RMR de Québec : écart au sommet historique face au Canada.} \label{fig:regqcc-dd} \end{figure} \begin{table}[htbp] \centering\small \input{tables/tabreg_quebec_cma} \caption{RMR de Québec : tableau de bord par segment, \VcDerniereObs. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur.} \label{tab:regqcc} \end{table} \clearpage % ---------------------------------------------------------------------------- \subsection{Estrie : le marché le plus chaud de juin 2026} % ---------------------------------------------------------------------------- Portée par Sherbrooke, la villégiature et la proximité de Montréal, l'Estrie est le marché le plus dynamique du pays en \VcDerniereObs{} : +11,8~\% sur 12 mois, tous segments entre +9,1~\% et +12,7~\%. Son indice (369) a plus que doublé depuis janvier 2020 (+14,1~\% par an), pour un prix de référence de 492~300~\$ --- désormais supérieur à celui de la RMR de Québec, du jamais vu avant la pandémie. La figure~\ref{fig:regest-types} montre un marché longtemps plat --- l'indice ne gagne que 35~points de 2010 à 2019 --- littéralement propulsé par le télétravail : deux années consécutives à plus de 20~\% (2021--2022), un plateau court, puis une réaccélération dès 2024. Le repli de 2022--2023 ($-6,4$~\%) est effacé en dix-huit mois. L'absence de segment « en rangée » --- non publié faute de profondeur --- rappelle qu'il s'agit d'un marché de maisons : l'appartement n'y pèse que marginalement, avec un prix de référence de 333~800~\$. \begin{figure}[htbp] \centering \includegraphics[width=\linewidth]{figures/reg_estrie_types.pdf} \caption{Estrie : IPP par type de propriété, 2005--2026.} \label{fig:regest-types} \end{figure} \begin{figure}[htbp] \centering \includegraphics[width=\linewidth]{figures/reg_estrie_bench.pdf} \caption{Estrie : prix de référence par type, milliers de dollars.} \label{fig:regest-bench} \end{figure} \begin{figure}[htbp] \centering \includegraphics[width=\linewidth]{figures/reg_estrie_yoy.pdf} \caption{Estrie : variation sur 12 mois face au Canada.} \label{fig:regest-yoy} \end{figure} \begin{figure}[htbp] \centering \includegraphics[width=\linewidth]{figures/reg_estrie_dd.pdf} \caption{Estrie : écart au sommet historique face au Canada.} \label{fig:regest-dd} \end{figure} \begin{table}[htbp] \centering\small \input{tables/tabreg_estrie} \caption{Estrie : tableau de bord par segment, \VcDerniereObs. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur.} \label{tab:regest} \end{table} \clearpage % ---------------------------------------------------------------------------- \subsection{Mauricie : le champion de l'après-2020\ldots{} en consolidation} % ---------------------------------------------------------------------------- Avec un indice de 399 --- près de quadruplé depuis 2005 --- la Mauricie détient la plus forte croissance post-pandémique de la province (+14,6~\% par an depuis 2020) tout en restant son marché le plus abordable : 324~800~\$ de prix de référence composite, moins que Winnipeg. C'est l'archétype du rattrapage : parti dernier, propulsé par des acheteurs montréalais en quête d'espace, le marché trifluvien a aligné des hausses annuelles de 24 à 29~\% en 2021--2022. Son profil récent est toutefois le plus heurté des six marchés : après une nouvelle pointe à +20~\% début 2025, le glissement annuel est retombé à +4,1~\% et l'indice se situe 4,4~\% sous son sommet d'automne 2025 (figure~\ref{fig:regmau-dd}) --- la seule « mini-correction » en cours au Québec, dans un marché étroit où quelques transactions suffisent à faire bouger l'indice. Sur vingt ans, sa croissance annuelle moyenne (6,7~\%) reste la deuxième du pays. \begin{figure}[htbp] \centering \includegraphics[width=\linewidth]{figures/reg_mauricie_types.pdf} \caption{Mauricie : IPP par type de propriété, 2005--2026.} \label{fig:regmau-types} \end{figure} \begin{figure}[htbp] \centering \includegraphics[width=\linewidth]{figures/reg_mauricie_bench.pdf} \caption{Mauricie : prix de référence par type, milliers de dollars.} \label{fig:regmau-bench} \end{figure} \begin{figure}[htbp] \centering \includegraphics[width=\linewidth]{figures/reg_mauricie_yoy.pdf} \caption{Mauricie : variation sur 12 mois face au Canada.} \label{fig:regmau-yoy} \end{figure} \begin{figure}[htbp] \centering \includegraphics[width=\linewidth]{figures/reg_mauricie_dd.pdf} \caption{Mauricie : écart au sommet historique face au Canada.} \label{fig:regmau-dd} \end{figure} \begin{table}[htbp] \centering\small \input{tables/tabreg_mauricie} \caption{Mauricie : tableau de bord par segment, \VcDerniereObs. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur.} \label{tab:regmau} \end{table} \clearpage % ---------------------------------------------------------------------------- \subsection{Centre-du-Québec : le recordman silencieux} % ---------------------------------------------------------------------------- Drummondville, Victoriaville et leur région détiennent deux records nationaux discrets : l'indice le plus élevé des seize marchés analysés (422, soit une multiplication par 4,2 depuis 2005) et la meilleure croissance annuelle moyenne du pays sur vingt ans (7,0~\%). Le tout pour un prix de référence de 356~000~\$ --- un paradoxe apparent qui illustre le niveau de départ extraordinairement bas de ce marché en 2005. Sa trajectoire récente est aussi la plus robuste des régions : +13,9~\% par an depuis 2020, un repli maximal de $-4,0$~\% seulement en 2022--2023 --- le plus faible de la province --- et un nouveau sommet en \VcDerniereObs{} (+8,2~\% sur 12 mois, plain-pied à +9,8~\%). La maison à étages, segment étroit ici, est le seul type en croissance modérée (+2,9~\%). Comme en Estrie, le segment « en rangée » n'est pas publié. \begin{figure}[htbp] \centering \includegraphics[width=\linewidth]{figures/reg_centre_du_quebec_types.pdf} \caption{Centre-du-Québec : IPP par type de propriété, 2005--2026.} \label{fig:regcdq-types} \end{figure} \begin{figure}[htbp] \centering \includegraphics[width=\linewidth]{figures/reg_centre_du_quebec_bench.pdf} \caption{Centre-du-Québec : prix de référence par type, milliers de dollars.} \label{fig:regcdq-bench} \end{figure} \begin{figure}[htbp] \centering \includegraphics[width=\linewidth]{figures/reg_centre_du_quebec_yoy.pdf} \caption{Centre-du-Québec : variation sur 12 mois face au Canada.} \label{fig:regcdq-yoy} \end{figure} \begin{figure}[htbp] \centering \includegraphics[width=\linewidth]{figures/reg_centre_du_quebec_dd.pdf} \caption{Centre-du-Québec : écart au sommet historique face au Canada.} \label{fig:regcdq-dd} \end{figure} \begin{table}[htbp] \centering\small \input{tables/tabreg_centre_du_quebec} \caption{Centre-du-Québec : tableau de bord par segment, \VcDerniereObs. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur.} \label{tab:regcdq} \end{table} \begin{pointscles} Les six profils régionaux dessinent une géographie cohérente : deux métropoles au parcours régulier (Montréal, 5,6~\% par an sur vingt ans ; Québec, 6,1~\%) et trois régions transformées par la décennie 2020 (Centre-du-Québec, Mauricie, Estrie : 6,3 à 7,0~\% par an, avec des croissances post-2020 de 14 à 15~\% par an). La seule fragilité récente est mauricienne --- un marché étroit en consolidation après son doublement express --- tandis que l'Estrie et le Centre-du-Québec établissent encore des sommets. \end{pointscles} \clearpage % ============================================================================ \section{L'analyse par type de propriété}\label{sec:types} % ============================================================================ \subsection{La hiérarchie provinciale : la prime au terrain} La figure~\ref{fig:types} décompose l'indice québécois par segment. La hiérarchie est restée remarquablement stable : les segments « maison » (unifamiliale, plain-pied, à étages) évoluent en bloc, tandis que l'appartement en copropriété, structurellement moins dynamique depuis 2012, accuse un retard cumulé d'environ 60~points d'indice sur l'unifamiliale. La figure~\ref{fig:ratioapp} suit directement ce décrochage : le ratio appartement/unifamiliale glisse de 100 à 80 dans la province, et à 78 dans la RMR de Montréal, l'essentiel de la baisse survenant après 2019 --- quand la demande pandémique s'est reportée massivement sur l'espace. Cette prime croissante aux segments avec terrain est le symptôme classique d'une offre foncière contrainte : là où le sol est rare ou difficile à développer, la demande se capitalise dans les prix plutôt qu'elle ne suscite des mises en chantier \citep{saiz2010,glaesergyourko2018}. \begin{figure}[htbp] \centering \includegraphics[width=\linewidth]{figures/fig05_types_quebec.pdf} \caption{IPP MLS\textsuperscript{\textregistered} par type de propriété, Québec, 2005--2026 (janv. 2005 = 100).} \label{fig:types} \end{figure} \begin{figure}[htbp] \centering \includegraphics[width=\linewidth]{figures/fig18_ratio_app_unifam.pdf} \caption{Ratio de l'IPP appartement sur l'IPP unifamiliale ($\times$100), 2005--2026.} \label{fig:ratioapp} \end{figure} \clearpage \subsection{Chaque segment face au Canada} Les figures~\ref{fig:tunifam} à~\ref{fig:tapp} comparent, segment par segment, le Québec, ses deux RMR et le Canada. Trois enseignements : \begin{itemize}\setlength\itemsep{2pt} \item \textbf{Les maisons québécoises ont désormais surclassé le Canada.} Pour l'unifamiliale, le plain-pied et la maison à étages, les courbes québécoises passent au-dessus de la courbe canadienne en 2024--2025 --- la RMR de Québec (plain-pied à 389) menant le mouvement. \item \textbf{La maison en rangée raconte la même inversion} : longtemps tirée par Toronto et Vancouver, la version canadienne du segment recule depuis 2022, quand les versions québécoises continuent de croître. \item \textbf{L'appartement demeure l'exception.} C'est le seul segment où le Canada (269) et le Québec (281--284) restent proches : la copropriété, surconstruite dans les métropoles canadiennes et moins demandée au Québec, est partout le maillon faible --- mais c'est aussi le seul segment canadien où la correction post-2022 a été aussi brutale qu'à Toronto (l'indice canadien du segment perd un cinquième de sa valeur). \end{itemize} \begin{figure}[htbp] \centering \includegraphics[width=\linewidth]{figures/type_unifamiliale.pdf} \caption{L'unifamiliale : Québec, RMR de Montréal, RMR de Québec et Canada.} \label{fig:tunifam} \end{figure} \begin{figure}[htbp] \centering \includegraphics[width=\linewidth]{figures/type_plainpied.pdf} \caption{Le plain-pied : Québec, RMR de Montréal, RMR de Québec et Canada.} \label{fig:tplain} \end{figure} \begin{figure}[htbp] \centering \includegraphics[width=\linewidth]{figures/type_etages.pdf} \caption{La maison à étages : Québec, RMR de Montréal, RMR de Québec et Canada.} \label{fig:tetages} \end{figure} \begin{figure}[htbp] \centering \includegraphics[width=\linewidth]{figures/type_rangee.pdf} \caption{La maison en rangée : Québec, RMR de Montréal, RMR de Québec et Canada.} \label{fig:trangee} \end{figure} \begin{figure}[htbp] \centering \includegraphics[width=\linewidth]{figures/type_appartement.pdf} \caption{L'appartement en copropriété : Québec, RMR de Montréal, RMR de Québec et Canada.} \label{fig:tapp} \end{figure} \clearpage \subsection{Les prix en dollars et le bilan de long terme} En dollars, la figure~\ref{fig:typesmtl} illustre l'éventail montréalais en \VcDerniereObs{} : environ 708~000~\$ pour l'unifamiliale (et 841~000~\$ pour la maison à étages) contre 447~000~\$ pour l'appartement. Le tableau~\ref{tab:types} détaille les niveaux et variations par marché, et le tableau~\ref{tab:cagrtypes} dresse le bilan de long terme : dans tous les marchés québécois, l'appartement est le segment le moins performant sur vingt ans, avec un écart de 0,7 à 1,3~point de pourcentage de croissance annuelle par rapport à l'unifamiliale. \begin{figure}[htbp] \centering \includegraphics[width=\linewidth]{figures/fig11_types_montreal.pdf} \caption{Prix de référence par type de propriété, RMR de Montréal, milliers de dollars courants.} \label{fig:typesmtl} \end{figure} \begin{table}[htbp] \centering\small \setlength{\tabcolsep}{4pt} \input{tables/tab03_types} \caption{Prix de référence et variation sur 12 mois par type de propriété, \VcDerniereObs. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur.} \label{tab:types} \end{table} \begin{table}[htbp] \centering\small \setlength{\tabcolsep}{4pt} \input{tables/taba4_cagr_types} \caption{Croissance annuelle moyenne 2005--2026 par segment et par marché (\%). Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur.} \label{tab:cagrtypes} \end{table} \begin{pointscles} L'écart croissant entre maisons et copropriétés --- visible dans tous les marchés québécois --- traduit une prime de rareté du foncier. Pour la politique du logement, il suggère que l'offre nouvelle, concentrée dans la copropriété, ne dessert qu'imparfaitement la demande, orientée vers les segments avec terrain ; pour l'investisseur, que le « discount » condo (indice relatif de 73 à 81 selon le marché) est devenu un fait structurel, pas une anomalie passagère. \end{pointscles} \clearpage % ============================================================================ \section{La saisonnalité des prix}\label{sec:saison} % ============================================================================ \subsection{Le rythme annuel du marché provincial} L'écart moyen entre l'indice brut et l'indice désaisonnalisé (figure~\ref{fig:saison}) quantifie le « rythme annuel » du marché québécois : les prix culminent au printemps (avril : \VcSaisonMax{} au-dessus de la tendance) et creusent en fin d'année (décembre : \VcSaisonMin). L'amplitude totale, d'environ 2,3~points de pourcentage, n'est pas anecdotique : elle est du même ordre qu'une demi-année de croissance tendancielle. Cette saisonnalité des \emph{prix} --- et non seulement des volumes --- est un fait stylisé robuste des marchés du logement : au Royaume-Uni comme aux États-Unis, \citet{ngaitenreyro2014} documentent des « saisons chaudes » où prix \emph{et} transactions augmentent de concert, et l'expliquent par l'épaisseur du marché --- au printemps, l'abondance simultanée d'acheteurs et de vendeurs améliore la qualité des appariements, ce que les acheteurs paient. \begin{figure}[htbp] \centering \includegraphics[width=0.88\linewidth]{figures/fig08_saisonnalite.pdf} \caption{Facteur saisonnier moyen de l'IPP composite québécois, par mois, 2005--2026.} \label{fig:saison} \end{figure} \subsection{Une géographie de la saisonnalité} La carte thermique de la figure~\ref{fig:saisheat} et le tableau~\ref{tab:saison} (annexe) révèlent que cette saisonnalité est fortement différenciée : discrète dans les grands marchés liquides (amplitude d'environ 2~points à Montréal et dans la province), elle est deux fois plus marquée dans les marchés de villégiature et les petits marchés --- jusqu'à 3,9~points en Estrie (+2,6 en juin, $-1,3$ hors saison) et 4,1~points au Centre-du-Québec. La comparaison des deux RMR (figure~\ref{fig:saisrmr}) montre par ailleurs un printemps plus précoce et plus ample à Québec qu'à Montréal, et un creux de décembre nettement plus profond dans la métropole. \begin{figure}[htbp] \centering \includegraphics[width=\linewidth]{figures/sais01_heatmap.pdf} \caption{Facteur saisonnier moyen par mois et par marché québécois, 2005--2026.} \label{fig:saisheat} \end{figure} \begin{figure}[htbp] \centering \includegraphics[width=0.92\linewidth]{figures/sais02_rmr.pdf} \caption{Facteur saisonnier moyen, RMR de Montréal et RMR de Québec.} \label{fig:saisrmr} \end{figure} \begin{pointscles} Deux implications pratiques : (i)~toute comparaison de prix entre saisons doit s'appuyer sur les séries désaisonnalisées --- une « hausse » d'avril et une « baisse » de décembre peuvent n'être que le calendrier ; (ii)~pour un même bien, l'écart vendeur--acheteur entre avril et décembre représente 2 à 4~\% du prix selon le marché --- plusieurs milliers, voire dizaines de milliers de dollars. \end{pointscles} \clearpage % ============================================================================ \section{Risque, distributions et co-mouvements}\label{sec:risque} % ============================================================================ \subsection{La volatilité dans le temps} La volatilité mobile (figure~\ref{fig:vol}) établit le premier fait : les grands emballements --- 2009, 2018, 2022--2023 (plus de 7~\% annualisé) --- sont canadiens, la volatilité québécoise restant historiquement contenue entre 1 et 2~\%, hormis l'épisode pandémique. Le renversement récent mérite d'être noté : depuis 2025, c'est le Québec, en pleine accélération, qui affiche la volatilité la plus élevée des deux (2,0~\% contre 1,0~\%). \begin{figure}[htbp] \centering \includegraphics[width=\linewidth]{figures/fig14_volatilite.pdf} \caption{Volatilité annualisée des variations mensuelles désaisonnalisées, fenêtre de 24 mois, 2007--2026.} \label{fig:vol} \end{figure} \subsection{Les distributions : un Québec plus régulier} Les histogrammes de la figure~\ref{fig:hist} comparent les 257~variations mensuelles désaisonnalisées : moyennes voisines (0,45~\% au Québec, 0,40~\% au Canada) mais dispersions très différentes (écart-type de 0,66~\% contre 0,95~\%) et queues bien plus lourdes côté canadien ($-2,6$~\% à +4,6~\%, contre $-1,6$~\% à +3,8~\%). À rendement de long terme comparable, le « voyage » québécois a donc été nettement moins cahoteux. On notera que dans les deux cas, les variations mensuelles sont fortement autocorrélées --- la persistance (\emph{momentum}) des prix immobiliers, documentée dès \citet{caseshiller1989}, est l'écart le plus célèbre de cette classe d'actifs à l'efficience des marchés. Les boîtes à moustaches des variations \emph{annuelles} (figure~\ref{fig:box}) confirment à l'échelle des marchés : médianes québécoises parmi les plus élevées, étendues interquartiles étroites à Montréal et pour la province, années extrêmes (points) concentrées dans l'Ouest et en Ontario --- à l'exception des années pandémiques des régions québécoises. \begin{figure}[htbp] \centering \includegraphics[width=\linewidth]{figures/risk01_hist.pdf} \caption{Distribution des variations mensuelles désaisonnalisées, Québec et Canada, 2005--2026.} \label{fig:hist} \end{figure} \begin{figure}[htbp] \centering \includegraphics[width=0.95\linewidth]{figures/risk02_box.pdf} \caption{Distribution des variations annuelles de l'IPP composite par marché, 2006--2026.} \label{fig:box} \end{figure} \clearpage \subsection{L'anatomie des corrections} Le tableau~\ref{tab:drawdowns} date les pires épisodes de repli de chaque marché. La lecture est édifiante : les corrections québécoises sont courtes (3 à 9~mois du sommet au creux), peu profondes ($-4,0$~\% à $-8,9$~\%) et récupérées en un à deux ans ; les corrections canadiennes hors Québec sont longues et profondes --- 51~mois et $-26$~\% pour Toronto, toujours en cours, 19~mois et $-16$~\% pour le Calgary de 2008 (six ans pour récupérer) comme pour le Vancouver de 2017--2019. L'asymétrie boom long / correction lente est générale sur les marchés du logement --- les expansions y durent en moyenne beaucoup plus longtemps que les contractions \citep{cunninghamkolet2011} --- et la lenteur des baisses tient largement au comportement des vendeurs \citep{genesovemayer2001} : le marché « gèle » avant de baisser, comme l'illustrent les épisodes britanniques analysés par \citet{muellbauermurphy1997}. \begin{table}[htbp] \centering\small \setlength{\tabcolsep}{4pt} \input{tables/tab06_drawdowns} \caption{Le pire épisode de repli de chaque marché (séries désaisonnalisées), 2005--2026. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur.} \label{tab:drawdowns} \end{table} \subsection{Le bêta du Québec sur le Canada} La figure~\ref{fig:beta} formalise la sensibilité du marché québécois au marché canadien : la pente de la régression mobile des variations mensuelles du Québec sur celles du Canada est en moyenne de 0,26 depuis 2010 --- un marché qui n'« encaisse » en moyenne qu'un quart des mouvements canadiens. Ce bêta devient même légèrement négatif en 2018--2020 (Montréal accélère quand Toronto corrige), avant de remonter vers 0,4--0,6 après l'épisode pandémique, qui a synchronisé tous les marchés. \begin{figure}[htbp] \centering \includegraphics[width=\linewidth]{figures/risk03_beta.pdf} \caption{Bêta mobile (60 mois) des variations mensuelles du Québec sur celles du Canada, 2010--2026.} \label{fig:beta} \end{figure} \clearpage \subsection{Deux blocs étanches} La matrice de la figure~\ref{fig:corr} présente les corrélations des glissements annuels entre douze marchés. Elle fait ressortir deux blocs : un bloc « Ontario--Colombie-Britannique--Canada » (corrélations de 0,75 à 0,98 entre eux) et un bloc québécois cohérent (0,63 à 0,99 entre les marchés de la province). Entre les deux, les liens sont faibles : la RMR de Montréal n'est corrélée qu'à \VcCorrMtlTor{} avec le Grand Toronto, et la RMR de Québec est pratiquement orthogonale au cycle torontois ($-0{,}03$). L'Alberta, arrimée au cycle des matières premières, ne co-varie avec presque rien. \begin{figure}[htbp] \centering \includegraphics[width=0.92\linewidth]{figures/fig09_correlations.pdf} \caption{Corrélations des variations sur 12 mois de l'IPP composite, 2006--2026.} \label{fig:corr} \end{figure} La corrélation mobile sur cinq ans (figure~\ref{fig:corrmobile}) précise la chronologie : le co-mouvement Montréal--Toronto s'effondre entre 2014 et 2017 --- jusqu'à devenir négatif quand Montréal ignore le mini-cycle torontois de 2017--2019 --- puis remonte après 2021, l'épisode pandémique (boom puis plateau simultanés) resynchronisant mécaniquement les fenêtres de calcul, sans dépasser 0,55 en fin de période. Même au plus haut, le lien Montréal--Toronto reste très inférieur à la cohésion interne du bloc Ontario--Colombie-Britannique (0,96--0,98). \begin{figure}[htbp] \centering \includegraphics[width=\linewidth]{figures/fig15_corr_mobile.pdf} \caption{Corrélation mobile (60 mois) des variations mensuelles désaisonnalisées, 2010--2026.} \label{fig:corrmobile} \end{figure} \begin{pointscles} L'indice « canadien » est dominé par Toronto et Vancouver : il co-varie à 0,93--0,95 avec l'Ontario mais à 0,61 seulement avec le Québec, et le bêta québécois moyen n'est que de 0,26. Diagnostiquer le marché québécois à partir des manchettes nationales --- ou l'inverse --- revient à commettre une erreur d'agrégation caractérisée. Pour un portefeuille immobilier pancanadien, le bloc québécois offre une diversification réelle contre le bloc Ontario--Colombie-Britannique. \end{pointscles} \clearpage % ============================================================================ \section{Les grands marchés du reste du Canada}\label{sec:roc} % ============================================================================ Pour situer les résultats québécois, ce chapitre passe en revue six grands marchés hors Québec (figures~\ref{fig:rocgrid} à~\ref{fig:rocbench}, tableau~\ref{tab:roc}). \subsection{Six trajectoires} \begin{description}\setlength\itemsep{2pt} \item[Grand Toronto.] L'épicentre de la correction : 940~800~\$ de prix de référence malgré un repli de 26~\% depuis février 2022, toujours en cours ($-5,4$~\% sur 12 mois). Sur vingt ans, sa croissance (5,2~\% par an) est désormais inférieure à celle de tous les marchés québécois. \item[Grand Vancouver.] Le marché le plus cher du pays (1~099~100~\$) cumule deux corrections : celle de 2017--2019 ($-16,7$~\%, liée aux taxes sur les acheteurs étrangers et au resserrement hypothécaire) et celle, inachevée, d'après 2022 ($-12,2$~\%). \item[Calgary.] Un cycle de matières premières : boom jusqu'en 2007, correction de 16~\% (six ans pour récupérer), décennie blanche, puis rattrapage vigoureux en 2023--2024 --- le seul grand marché de l'Ouest proche de son sommet ($-2,7$~\%). \item[Ottawa.] Un profil « ontarien atténué » : boom pandémique, correction de 14,6~\% en 2022, récupération incomplète ($-9,2$~\%). \item[Halifax-Dartmouth.] Le jumeau atlantique du Québec : prix bas, explosion pandémique (+10~\% par an depuis 2020), quasi-retour au sommet ($-3,2$~\%). \item[Winnipeg.] Le marché le plus « québécois » hors Québec : abordable (403~200~\$), régulier (5,9~\% par an sur vingt ans, meilleure performance hors Québec), au sommet historique et en hausse (+3,8~\%) en \VcDerniereObs. \end{description} \begin{figure}[htbp] \centering \includegraphics[width=\linewidth]{figures/roc01_grid.pdf} \caption{Six grands marchés hors Québec : IPP composite face au Canada, 2005--2026.} \label{fig:rocgrid} \end{figure} \begin{figure}[htbp] \centering \includegraphics[width=\linewidth]{figures/roc02_dd.pdf} \caption{Six grands marchés hors Québec : écart au sommet historique, 2005--2026.} \label{fig:rocdd} \end{figure} \begin{figure}[htbp] \centering \includegraphics[width=\linewidth]{figures/roc03_bench.pdf} \caption{Prix de référence composite, six grands marchés hors Québec, milliers de dollars.} \label{fig:rocbench} \end{figure} \begin{table}[htbp] \centering\small \setlength{\tabcolsep}{4.5pt} \input{tables/tab05_roc} \caption{Vue d'ensemble des six grands marchés hors Québec, \VcDerniereObs. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur.} \label{tab:roc} \end{table} \subsection{Note régionale : Ottawa et l'Outaouais} Le cas d'Ottawa mérite un mot particulier pour le lecteur de l'Outaouais, dont le marché --- Gatineau et sa région --- n'est pas publié séparément dans les fichiers utilisés ici, mais gravite autour de la capitale fédérale. Ottawa présente un profil hybride instructif : structurellement plus stable que Toronto (emploi public dominant, moins d'investisseurs), il a néanmoins suivi le cycle \emph{ontarien} lors du resserrement --- correction de 14,6~\% en 2022, récupération incomplète ($-9,2$~\% en \VcDerniereObs) --- quand les marchés québécois voisins établissaient de nouveaux sommets. La rivière des Outaouais matérialise ainsi, à l'échelle d'une même agglomération transfrontalière, la frontière entre les deux régimes documentés dans ce rapport : côté ontarien, le cycle national ; côté québécois, le régime provincial. Pour l'analyse du marché gatinois, la prudence commande donc de croiser les deux références --- Ottawa pour la demande locale (navettage, revenus), le bloc québécois pour la dynamique des prix. \begin{pointscles} La géographie canadienne du logement en 2026 oppose moins l'Est et l'Ouest que les marchés \emph{chers et endettés} (Toronto, Vancouver, Ottawa), en correction prolongée, aux marchés \emph{abordables} (Québec, Winnipeg, Halifax, Calgary dans une moindre mesure), au sommet ou proches de l'être. Le niveau de prix initial --- donc l'endettement nécessaire pour y accéder --- apparaît comme le meilleur prédicteur de la sévérité de la correction 2022--2026. \end{pointscles} \clearpage % ============================================================================ \section{Abordabilité : la charge hypothécaire}\label{sec:afford} % ============================================================================ Les indices mesurent des variations ; l'acheteur, lui, paie un versement mensuel. Ce chapitre traduit les prix de référence de \VcDerniereObs{} en charge hypothécaire --- l'angle le plus concret de l'abordabilité, et celui par lequel la politique monétaire atteint les ménages. Le calcul suit la logique du coût d'usage \citep{poterba1984,himmelberg2005} dans sa composante la plus visible : le service de la dette. \subsection{Le paiement mensuel selon le taux} La figure~\ref{fig:afford} et le tableau~\ref{tab:afford} présentent le paiement mensuel d'un prêt standard (mise de fonds de 20~\%, amortissement de 25~ans) sur la propriété de référence de huit marchés, pour des taux de 2 à 7~\%. Trois lectures : \begin{itemize}\setlength\itemsep{2pt} \item \textbf{L'écart interrégional est massif.} Au taux de 5~\%, la propriété type coûte environ 4~380~\$ par mois dans le Grand Toronto, 2~780~\$ à Montréal, 2~070~\$ dans la RMR de Québec et 1~510~\$ en Mauricie : l'éventail va du simple au triple à l'intérieur d'un même pays. \item \textbf{La sensibilité au taux croît avec le prix.} Chaque point de pourcentage de taux ajoute environ 450~\$ par mois à Toronto, mais 155~\$ en Mauricie : le risque de taux est, lui aussi, géographiquement concentré --- c'est le mécanisme même de la divergence documentée au chapitre~\ref{sec:reel}. \item \textbf{Le « rattrapage » québécois a un coût.} À taux constant de 5~\%, la mensualité type de la RMR de Québec égale aujourd'hui celle de la propriété montréalaise type de 2020 : l'avantage d'abordabilité demeure, mais il s'érode à grande vitesse. \end{itemize} \begin{figure}[htbp] \centering \includegraphics[width=\linewidth]{figures/afford01_paiement.pdf} \caption{Paiement hypothécaire mensuel sur la propriété de référence, selon le taux, huit marchés, \VcDerniereObs.} \label{fig:afford} \end{figure} \begin{table}[htbp] \centering\small \setlength{\tabcolsep}{4.5pt} \input{tables/tab07_abordabilite} \caption{Paiement hypothécaire mensuel (mise de fonds de 20~\%, amortissement de 25 ans) sur la propriété de référence, \VcDerniereObs. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur.} \label{tab:afford} \end{table} \begin{pointscles} Ces calculs excluent taxes foncières, assurance, entretien et coût d'opportunité de la mise de fonds --- ils sous-estiment donc le coût complet de la propriété. Ils suffisent néanmoins à établir l'essentiel : au Canada, l'abordabilité est d'abord une variable \emph{géographique}, avant d'être une variable de taux. \end{pointscles} \clearpage % ============================================================================ \section{Dix faits stylisés du marché québécois}\label{sec:faits} % ============================================================================ Avant la synthèse, ce chapitre condense l'analyse en dix faits stylisés --- des régularités empiriques suffisamment robustes pour servir de points d'ancrage à l'analyse, à l'enseignement et à la décision. \begin{enumerate}\setlength\itemsep{6pt} \item \textbf{Le Québec est un marché de faible bêta.} Sur 2010--2026, le bêta des variations mensuelles québécoises sur les variations canadiennes est en moyenne de 0,26 (figure~\ref{fig:beta}) : le Québec n'encaisse qu'un quart des mouvements du marché national. \item \textbf{Les corrections québécoises sont courtes et peu profondes.} Pire épisode en vingt et un ans : $-7,5$~\% sur neuf mois (RMR de Montréal, 2022--2023), récupéré en deux ans ; contre $-26$~\% sur 51~mois, toujours ouvert, pour le Grand Toronto (tableau~\ref{tab:drawdowns}). \item \textbf{La croissance québécoise est plus régulière, pas plus faible.} Sur vingt ans, la CAM québécoise (\VcQcCagr) dépasse la canadienne (\VcCanCagr) avec un écart-type mensuel inférieur d'un tiers (0,66~\% contre 0,95~\%, figure~\ref{fig:hist}). \item \textbf{Les quatre meilleurs marchés canadiens sur vingt ans sont québécois} --- Centre-du-Québec, Mauricie, Estrie, RMR de Québec (figure~\ref{fig:cagr}) --- un fait presque toujours ignoré du discours public, focalisé sur Toronto et Vancouver. \item \textbf{La pandémie a inversé la hiérarchie spatiale.} Avant 2020, la croissance décroissait du centre vers la périphérie ; depuis, c'est l'inverse, au Québec (figure~\ref{fig:scatter}) comme dans le reste de l'Amérique du Nord \citep{ramanibloom2021,gupta2022}. \item \textbf{Le choc de taux de 2022 n'a pas d'effet uniforme : il est proportionnel au prix initial.} De $-26$~\% (Toronto) à un plateau (Québec), la sévérité de la correction suit le niveau d'endettement qu'impose le prix d'entrée (chapitres~\ref{sec:reel} et~\ref{sec:afford}). \item \textbf{La copropriété sous-performe structurellement.} Ratio appartement/unifamiliale : de 100 à 78--81 selon le marché en vingt ans (figure~\ref{fig:ratioapp}) ; c'est le seul segment où le Québec ne domine pas nettement le Canada. \item \textbf{Les prix québécois ont un rythme saisonnier de 2 à 4 points d'amplitude}, culminant en avril--juin et creusant en novembre--décembre, deux fois plus marqué dans les marchés de villégiature (figure~\ref{fig:saisheat}) --- cohérent avec la théorie de l'épaisseur de marché \citep{ngaitenreyro2014}. \item \textbf{Le cycle québécois n'est pas le cycle canadien.} Corrélation Montréal--Toronto : \VcCorrMtlTor{} ; RMR de Québec--Toronto : $-0{,}03$ ; cohésion interne du bloc québécois : 0,63 à 0,99 (figure~\ref{fig:corr}). \item \textbf{La hausse québécoise est réelle.} Déflaté par l'IPC, l'indice provincial vaut \VcQcReelMult{} fois son niveau de 2005 (\VcQcReelCagr{} par an en termes réels, figure~\ref{fig:reel}) --- il ne s'agit pas d'une illusion monétaire. \end{enumerate} \clearpage % ============================================================================ \section{Synthèse et implications}\label{sec:synthese} % ============================================================================ Au terme de cette analyse, le marché québécois de l'habitation apparaît comme un marché \textbf{en régime de croissance autonome} : historiquement moins volatil que les grands marchés de l'Ouest et de l'Ontario (écart-type mensuel de 0,66~\% contre 0,95~\%), faiblement arrimé à leur cycle (bêta moyen de 0,26 ; corrélation Montréal--Toronto de \VcCorrMtlTor), épargné par la correction de 2022--2023 malgré un choc de taux identique (repli maximal de $-7$~\% contre $-26$~\% à Toronto), et porté depuis 2020 par un rattrapage régional (RMR de Québec, Estrie, Mauricie, Centre-du-Québec) sans précédent dans la période étudiée. Cette vigueur est réelle et non purement nominale : déflatés par l'IPC, les prix québécois ont presque doublé depuis 2005. \subsection{Quatre implications} \begin{description}\setlength\itemsep{3pt} \item[Pour l'analyse économique.] La divergence Québec--Canada depuis 2022 démontre que la transmission de la politique monétaire au marché du logement est fortement hétérogène dans l'espace : à choc de taux identique (chapitre~\ref{sec:macro}), la réponse des prix va de $-26$~\% (Toronto) à un simple plateau (Québec). Les niveaux initiaux de prix et d'endettement --- et la composition maison/copropriété du parc --- en conditionnent l'impact. Toute modélisation « pancanadienne » du canal du logement est, au mieux, une moyenne trompeuse. \item[Pour l'abordabilité.] L'avantage québécois se comprime rapidement : avec des hausses de 3,5 à 12~\% sur un an contre des baisses ailleurs, l'écart de prix avec le reste du pays se referme par les deux bouts, et les marchés régionaux ont déjà perdu leur statut de refuge bon marché (l'Estrie dépasse désormais la RMR de Québec). Le débat sur l'offre --- notamment de segments avec terrain, dont la prime ne cesse de croître (chapitre~\ref{sec:types}) --- en sort renforcé. \item[Pour la gestion de portefeuille immobilier.] La faible corrélation entre le bloc québécois et le bloc Ontario--Colombie-Britannique (chapitre~\ref{sec:risque}), la brièveté des corrections québécoises (tableau~\ref{tab:drawdowns}) et la régularité des distributions de rendement constituent un argument empirique de diversification géographique intracanadienne --- avec la réserve de liquidité propre aux petits marchés régionaux. \item[Pour la vigilance prudentielle.] Les signaux d'accélération récents --- volatilité québécoise repassée au-dessus de la volatilité canadienne, hausses à deux chiffres en Estrie, mini-correction mauricienne après un doublement express --- rappellent que le rattrapage peut devenir surchauffe : l'histoire des marchés d'actifs enseigne que les récits d'exception régionale (« ici, c'est différent ») accompagnent souvent les phases d'exubérance \citep{shiller2015,caseshiller2003}. Le freinage démographique de 2025 (figure~\ref{fig:population}) retire par ailleurs au marché un soutien majeur. Le suivi des fondamentaux locaux (revenus, migration interrégionale, mises en chantier) s'impose, en gardant à l'esprit qu'un niveau de prix élevé ne suffit pas à diagnostiquer une bulle \citep{himmelberg2005}. \end{description} \subsection{Limites et précautions d'usage} Quatre limites bornent la portée de ces résultats. \emph{Couverture} : l'IPP MLS\textsuperscript{\textregistered} ne voit que les transactions passant par les systèmes MLS\textsuperscript{\textregistered} ; les ventes directes, le neuf vendu par les promoteurs et le marché locatif lui échappent. \emph{Agrégation} : même à l'échelle d'une RMR, l'indice moyenne des sous-marchés hétérogènes \citep{bourassa1999} --- un quartier peut corriger quand sa RMR progresse. \emph{Étroitesse} : dans les petits marchés (Mauricie, Centre-du-Québec), un faible volume de transactions rend l'indice mensuel bruité ; les mesures annuelles y sont plus fiables. \emph{Révisions} : l'ACI révise les mois récents ; les dernières observations doivent être lues comme provisoires. Enfin, rappelons qu'aucune des mesures présentées --- pas même vingt ans de surperformance --- n'a de valeur prédictive mécanique : les prix immobiliers sont persistants à court terme \citep{caseshiller1989}, mais les retournements de régime, comme celui de 2020, restent largement imprévisibles. \subsection{Prolongements} Les prolongements naturels de ce travail : relier les trajectoires régionales aux fondamentaux (démographie régionale, migration interrégionale, mises en chantier, revenus disponibles) ; modéliser économétriquement la vitesse de transmission des taux hypothécaires aux prix régionaux (modèles à correction d'erreur par marché) ; construire des indicateurs d'abordabilité intégrant revenus et charges d'intérêts, dans l'esprit du coût d'usage \citep{poterba1984,himmelberg2005} ; et étendre l'analyse de saisonnalité aux volumes de transactions, que l'IPP ne couvre pas \citep{ngaitenreyro2014}. Le cadre d'ensemble --- le logement comme actif, comme garantie de crédit et comme moteur du cycle --- est synthétisé par \citet{davisvn2015} et \citet{piazzesischneider2016}, dont ce document constitue, à l'échelle québécoise, une application empirique. \clearpage \phantomsection \addcontentsline{toc}{section}{Références} \bibliographystyle{apalike} \bibliography{references} \clearpage \appendix % ============================================================================ \section{Notes méthodologiques}\label{annexe:methodo} % ============================================================================ \subsection{L'IPP MLS\textsuperscript{\textregistered}} L'IPP MLS\textsuperscript{\textregistered} est produit par l'ACI à partir des transactions enregistrées dans les systèmes MLS\textsuperscript{\textregistered} des chambres immobilières \citep{aci2024}. Deux grandes familles de méthodes existent pour construire un indice de prix « à qualité constante » : les ventes répétées \citep{bailey1963,caseshiller1987}, qui suivent les reventes d'un même bien, et l'approche hédonique \citep{rosen1974}, qui modélise le prix comme une fonction des attributs du bien. L'IPP MLS\textsuperscript{\textregistered} relève de la seconde. Ses principales propriétés : \begin{itemize}\setlength\itemsep{1pt} \item \textbf{Approche hédonique.} L'indice suit le prix d'une propriété de référence aux attributs constants (superficie, âge, nombre de pièces, localisation, etc.), estimé par régression ; il neutralise ainsi les effets de composition qui polluent prix moyens et médians. \item \textbf{Prix de référence.} Le \emph{benchmark price} traduit l'indice en dollars : c'est la valeur estimée de la propriété de référence du marché considéré. \item \textbf{Base et fréquence.} Base 100 en janvier 2005 ; publication mensuelle, avec agrégats trimestriels et annuels, en versions brute et désaisonnalisée. \item \textbf{Limites.} Dollars courants ; couverture limitée aux transactions MLS\textsuperscript{\textregistered} ; révisions possibles des données récentes ; le composite provincial pondère fortement les grands marchés (Montréal pour le Québec) ; certains segments ne sont pas publiés dans les petits marchés (« en rangée » en Estrie, Mauricie et Centre-du-Québec). \end{itemize} \subsection{Les séries FRED} Les séries macroéconomiques proviennent de FRED (Federal Reserve Bank of St.~Louis), qui rediffuse les données de l'OCDE et de Statistique Canada : \begin{center}\small \begin{tabular}{ll} \toprule Série & Identifiant FRED \\ \midrule Taux interbancaire 3 mois & \texttt{IR3TIB01CAM156N} \\ Rendement obligataire 10 ans & \texttt{IRLTLT01CAM156N} \\ IPC, glissement annuel & \texttt{CPALTT01CAM659N} \\ IPC, niveau (2015 = 100) & \texttt{CANCPIALLMINMEI} \\ Taux de chômage & \texttt{LRUNTTTTCAM156S} \\ PIB réel trimestriel & \texttt{NGDPRSAXDCCAQ} \\ Population totale & \texttt{POPTOTCAA647NWDB} \\ Taux de change CA/US & \texttt{DEXCAUS} \\ \bottomrule \end{tabular} \end{center} Les séries d'IPC s'arrêtent en mars 2025 au moment de l'extraction ; les mesures réelles s'arrêtent donc à cette date. Le taux interbancaire 3~mois sert d'approximation du taux directeur de la Banque du Canada, dont la série FRED dédiée s'interrompt en 2023. \subsection{Mesures dérivées} Le glissement annuel est le rapport de l'indice à sa valeur douze mois plus tôt, moins un. La croissance annuelle moyenne composée entre deux dates vaut $(I_t/I_s)^{1/\Delta}-1$, où $\Delta$ est l'écart en années. L'écart au sommet vaut $I_t/\max_{u\le t} I_u - 1$, sur séries désaisonnalisées. La volatilité annualisée est l'écart-type des variations mensuelles désaisonnalisées sur 24~mois, multiplié par $\sqrt{12}$. Le bêta mobile est le rapport de la covariance mobile (60~mois) des variations Québec--Canada à la variance mobile des variations canadiennes. Le facteur saisonnier du mois $m$ est la moyenne, sur toutes les années, de l'écart relatif entre indice brut et indice désaisonnalisé au mois $m$. \clearpage % ============================================================================ \section{Tableaux statistiques}\label{annexe:tableaux} % ============================================================================ \subsection{IPP composite annuel par marché} \begin{table}[htbp] \centering\small \setlength{\tabcolsep}{4.5pt} \input{tables/taba1_hpi_annuel_1} \caption{IPP composite annuel (moyenne des mois), Canada, marchés québécois et Ontario, 2005--2025. Source : ACI/CREA.} \label{tab:annexe1} \end{table} \begin{table}[htbp] \centering\small \setlength{\tabcolsep}{4.5pt} \input{tables/taba1_hpi_annuel_2} \caption{IPP composite annuel (moyenne des mois), grands marchés hors Québec, 2005--2025. Source : ACI/CREA.} \label{tab:annexe2} \end{table} \clearpage \subsection{Variation annuelle de l'IPP composite par marché} \begin{table}[htbp] \centering\small \setlength{\tabcolsep}{4pt} \input{tables/taba5_yoy_annuel_1} \caption{Variation annuelle de l'IPP composite (\%), Canada, marchés québécois et Ontario, 2006--2025. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur.} \label{tab:annexe5a} \end{table} \begin{table}[htbp] \centering\small \setlength{\tabcolsep}{4pt} \input{tables/taba5_yoy_annuel_2} \caption{Variation annuelle de l'IPP composite (\%), grands marchés hors Québec, 2006--2025. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur.} \label{tab:annexe5b} \end{table} \clearpage \subsection{Prix de référence composite annuel, marchés québécois} \begin{table}[htbp] \centering\small \setlength{\tabcolsep}{4.5pt} \input{tables/taba2_bench_annuel} \caption{Prix de référence composite, moyenne annuelle, en milliers de dollars courants, 2005--2026. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur.} \label{tab:annexe3} \end{table} \subsection{Facteurs saisonniers par marché} \begin{table}[htbp] \centering\small \input{tables/taba3_saison} \caption{Facteur saisonnier moyen de l'IPP composite (écart brut / désaisonnalisé, \%), par mois et par marché, 2005--2026. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur.} \label{tab:saison} \end{table} \subsection{Prix de référence par segment et par marché} \begin{table}[htbp] \centering\small \setlength{\tabcolsep}{4pt} \input{tables/taba6_bench_segments} \caption{Prix de référence par segment et par marché, en milliers de dollars, \VcDerniereObs. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur.} \label{tab:benchseg} \end{table} \clearpage \subsection{Données mensuelles récentes, marché par marché} Les tableaux~\ref{tab:m1} à~\ref{tab:m6} donnent, pour chaque marché québécois, les vingt-quatre dernières observations mensuelles : indice composite, prix de référence et glissement annuel. \begin{table}[htbp] \centering\small \input{tables/tabm_quebec} \caption{Québec (province) : données mensuelles, 24 derniers mois. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur.} \label{tab:m1} \end{table} \begin{table}[htbp] \centering\small \input{tables/tabm_montreal_cma} \caption{RMR de Montréal : données mensuelles, 24 derniers mois. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur.} \label{tab:m2} \end{table} \begin{table}[htbp] \centering\small \input{tables/tabm_quebec_cma} \caption{RMR de Québec : données mensuelles, 24 derniers mois. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur.} \label{tab:m3} \end{table} \begin{table}[htbp] \centering\small \input{tables/tabm_estrie} \caption{Estrie : données mensuelles, 24 derniers mois. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur.} \label{tab:m4} \end{table} \begin{table}[htbp] \centering\small \input{tables/tabm_mauricie} \caption{Mauricie : données mensuelles, 24 derniers mois. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur.} \label{tab:m5} \end{table} \begin{table}[htbp] \centering\small \input{tables/tabm_centre_du_quebec} \caption{Centre-du-Québec : données mensuelles, 24 derniers mois. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur.} \label{tab:m6} \end{table} \clearpage % ============================================================================ \section{Glossaire}\label{annexe:glossaire} % ============================================================================ \begin{description}\setlength\itemsep{3pt} \item[Approche hédonique.] Méthode statistique estimant la contribution de chaque attribut d'un bien (superficie, localisation, âge\ldots) à son prix, ce qui permet de suivre le prix d'un bien \emph{de qualité constante}. \item[Bêta.] Pente de la régression des variations d'un marché sur celles d'un marché de référence ; un bêta de 0,25 signifie qu'une hausse canadienne de 1~\% s'accompagne en moyenne d'une hausse québécoise de 0,25~\%. \item[CAM (croissance annuelle moyenne composée).] Taux de croissance constant qui, appliqué chaque année, reproduit la variation totale observée entre deux dates. \item[Désaisonnalisation.] Retrait des régularités calendaires (le « printemps immobilier ») d'une série, afin d'isoler tendance et cycle. \item[Écart au sommet (\emph{drawdown}).] Pourcentage séparant le niveau courant d'un indice de son maximum historique ; 0~\% signifie que le marché est à son sommet. \item[Glissement annuel.] Variation d'un indice par rapport à sa valeur douze mois plus tôt. \item[IPP MLS\textsuperscript{\textregistered}.] Indice des prix des propriétés fondé sur les transactions des systèmes MLS\textsuperscript{\textregistered}, produit par l'ACI. \item[Prix de référence (\emph{benchmark price}).] Valeur estimée, en dollars, de la propriété de référence d'un marché ; traduction monétaire de l'IPP. \item[RMR.] Région métropolitaine de recensement (Statistique Canada) ; les RMR de Montréal et de Québec débordent largement les villes centrales. \item[Volatilité annualisée.] Écart-type des variations mensuelles ramené à une échelle annuelle (multiplication par $\sqrt{12}$) ; mesure standard de l'ampleur des fluctuations. \end{description} \clearpage % ============================================================================ \section{Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005--2026} \label{annexe:chrono} % ============================================================================ \begin{description}\setlength\itemsep{3pt} \item[2005--2007] Boom des matières premières : l'Alberta s'envole (+41~\% en 2006), le huard atteint la parité avec le dollar américain ; le Québec croît sagement à 4--8~\% par an. \item[Sept. 2008] Faillite de Lehman Brothers ; la crise financière mondiale atteint le Canada. Les prix corrigent dans l'Ouest ($-16$~\% à Calgary) ; simple pause au Québec. \item[2009] La Banque du Canada porte son taux directeur à 0,25~\%, plancher historique ; l'amortissement maximal assuré, porté à 40~ans en 2006, est ramené à 35~ans (2008) --- premier d'une série de resserrements macroprudentiels. \item[2010--2012] Resserrements successifs des règles hypothécaires (amortissement 35 $\rightarrow$ 30 $\rightarrow$ 25~ans pour les prêts assurés) ; mini-boom de la RMR de Québec, qui gagne plus de 60~\% entre 2008 et 2012. \item[2013--2015] « Décennie lente » québécoise : environ +3~\% par an ; chute du pétrole en 2014--2015, l'Alberta cale ; Toronto et Vancouver accélèrent. \item[2016] Vancouver impose une taxe de 15~\% aux acheteurs étrangers ; l'indice y culmine puis fléchit ; l'argent se déplace vers Toronto. \item[2017] \emph{Fair Housing Plan} ontarien (avril) : Toronto corrige de 9~\% ; Montréal, pour la première fois, ne suit pas --- premier signe du découplage documenté au chapitre~\ref{sec:risque}. \item[2018] Entrée en vigueur du test de tension hypothécaire (ligne directrice B-20) pour les prêts non assurés ; Vancouver entame une correction de 17~\% (2017--2019). \item[Mars 2020] Pandémie de COVID-19 : taux directeur ramené à 0,25~\%, assouplissement quantitatif, confinements. Après deux mois de gel, les prix repartent violemment partout. \item[2021] Année record : +23~\% au Canada, +20 à +30~\% dans les régions québécoises ; télétravail et « effet beigne » \citep{ramanibloom2021} redessinent la géographie de la demande ; l'inflation sort de la cible au printemps. \item[Févr.--mars 2022] Sommet des prix canadiens (février) ; première hausse de taux (mars) : début du resserrement le plus rapide de l'histoire moderne de la Banque du Canada (+425~points de base en 2022). \item[2022--2023] Correction : $-17$~\% de glissement annuel au Canada au creux ; plateau de neuf mois au Québec ($-7$~\%) ; entrée en vigueur (janv. 2023) de l'interdiction d'achat par des non-résidents ; taux directeur culminant à 5~\% (juill. 2023). \item[2023--2024] Choc démographique : croissance de la population de 2,8~\% puis 3,0~\% --- record depuis les années 1950 ; les loyers s'envolent ; les prix québécois repartent dès la mi-2023. \item[2024--2025] Détente monétaire graduelle ; réduction des cibles d'immigration (la croissance démographique retombe sous 1~\% en 2025) ; le Québec mène les hausses canadiennes (RMR de Québec : +16~\% en 2025) ; en mars 2025, l'IPP québécois dépasse l'IPP canadien pour la première fois. \item[2026] Taux court autour de 2¼~\% ; sommets historiques au Québec (province, Montréal, Estrie, Centre-du-Québec) ; le Canada demeure 20~\% sous son pic, Toronto 26~\%. \end{description} \clearpage % ============================================================================ \section{Notes bibliographiques par chapitre}\label{annexe:biblio} % ============================================================================ Pour l'étudiant qui souhaite approfondir, voici les lectures structurantes de chaque partie du document. \begin{description}\setlength\itemsep{4pt} \item[Mesure des prix (chap.~2, annexe~\ref{annexe:methodo}).] Les textes fondateurs sont \citet{bailey1963} pour les ventes répétées, \citet{rosen1974} pour l'approche hédonique et \citet{caseshiller1987} pour la mise en \oe uvre moderne ; la documentation officielle de l'indice utilisé ici est \citet{aci2024}. \item[Logement et macroéconomie (chap.~\ref{sec:macro}).] \citet{leamer2007} sur le logement comme cycle économique ; \citet{davisvn2015} et \citet{piazzesischneider2016} pour les synthèses de référence ; \citet{miansufi2014} sur le rôle de l'endettement des ménages dans les crises ; \citet{crawfordfaruqui2012} pour le cas canadien. \item[Taux d'intérêt et prix des logements (chap.~\ref{sec:macro} et~\ref{sec:reel}).] Le débat classique oppose \citet{taylor2007} à \citet{kuttner2013} ; \citet{iacoviello2005} fournit le cadre théorique du canal du crédit ; \citet{kaplan2020} la quantification moderne ; \citet{guren2021} les effets de richesse. \item[Bulles et fondamentaux (chap.~\ref{sec:reel} et~\ref{sec:synthese}).] \citet{poterba1984} et \citet{himmelberg2005} pour le coût d'usage ; \citet{caseshiller2003} et \citet{shiller2015} pour le diagnostic des bulles. \item[Marchés régionaux et segmentation (chap.~\ref{sec:canada}, \ref{sec:quebec} et~\ref{sec:regions}).] \citet{allen2009} sur la segmentation des villes canadiennes ; \citet{meen1999} sur l'effet de vague ; \citet{bourassa1999} et \citet{goodmanthibodeau2003} sur les sous-marchés ; \citet{headlloydellis2012} sur mobilité et liquidité ; \citet{hirata2013} sur la (dé)synchronisation internationale ; \citet{cunninghamkolet2011} sur la durée des cycles canadiens. \item[Pandémie et géographie de la demande (chap.~\ref{sec:quebec}).] \citet{ramanibloom2021} sur l'« effet beigne » ; \citet{gupta2022} sur la revalorisation des périphéries. \item[Offre et abordabilité (chap.~\ref{sec:types} et~\ref{sec:afford}).] \citet{saiz2010} et \citet{glaesergyourko2018} sur les contraintes d'offre ; \citet{schl2022} pour l'estimation canadienne des besoins. \item[Frictions et microstructure (chap.~\ref{sec:cycle}, \ref{sec:saison} et~\ref{sec:risque}).] \citet{genesovemayer2001} sur l'aversion aux pertes des vendeurs ; \citet{ortalomagnerady2006} sur revenus, crédit et dynamique des prix ; \citet{ngaitenreyro2014} sur la saisonnalité ; \citet{caseshiller1989} et \citet{muellbauermurphy1997} sur persistance et cycles. \end{description} \clearpage % ============================================================================ \section{Questions de révision et exercices}\label{annexe:questions} % ============================================================================ Cette annexe propose des questions de compréhension et des exercices calculables à partir des données du document, regroupés par thème. Les chapitres pertinents sont indiqués entre parenthèses. \subsection{Questions de compréhension} \begin{enumerate}\setlength\itemsep{4pt} \item Pourquoi un prix moyen ou médian peut-il baisser alors même qu'aucune propriété n'a perdu de valeur ? En quoi l'approche hédonique de l'IPP MLS\textsuperscript{\textregistered} corrige-t-elle ce problème ? (chap.~1--2) \item Distinguez indice à ventes répétées et indice hédonique. Citez une limite propre à chacun. (annexe~\ref{annexe:methodo}) \item Décrivez la séquence macroéconomique 2021--2023 : inflation, réaction de la Banque du Canada, effet sur la courbe des taux. (chap.~\ref{sec:macro}) \item Pourquoi dit-on que la correction canadienne de 2022--2026 est une correction « de taux » et non « d'emploi » ? Quelle différence cela fait-il pour les prix ? (chap.~\ref{sec:macro}) \item Expliquez le rôle du choc démographique de 2022--2024 dans la résistance des prix canadiens, puis l'effet attendu de son inversion en 2025. (chap.~\ref{sec:macro}) \item Le ratio IPP Québec / IPP Canada est passé de 100 à 68 puis à 112. Racontez cette trajectoire en identifiant les épisodes moteurs. (chap.~\ref{sec:canada}) \item Qu'est-ce que l'« effet de vague » (\emph{ripple effect}) et comment s'est-il manifesté au Québec après 2020 ? (chap.~\ref{sec:quebec}) \item Pourquoi l'ajustement d'un marché immobilier au resserrement monétaire passe-t-il souvent par les volumes plutôt que par les prix ? Quel biais comportemental est en jeu ? (chap.~\ref{sec:cycle}) \item Expliquez pourquoi la transmission d'un même choc de taux produit $-26$~\% à Toronto et un simple plateau au Québec. (chap.~\ref{sec:reel}) \item Un doublement des prix nominaux implique-t-il un doublement des prix réels ? Illustrez avec les chiffres du Québec 2005--2025. (chap.~\ref{sec:reel}) \item Comparez les profils de la RMR de Québec et de la RMR de Montréal : cycle, segments, abordabilité. (chap.~\ref{sec:regions}) \item Pourquoi la sous-performance de la copropriété est-elle qualifiée de « structurelle » ? Quelles en sont les implications pour la politique de l'offre ? (chap.~\ref{sec:types}) \item Pourquoi les prix immobiliers montent-ils au printemps même après désaisonnalisation des volumes ? Résumez l'explication par l'épaisseur du marché. (chap.~\ref{sec:saison}) \item Que signifie un bêta de 0,26 ? En quoi ce chiffre justifie-t-il une stratégie de diversification géographique intracanadienne ? (chap.~\ref{sec:risque}) \item Identifiez deux marchés hors Québec au profil « québécois » et justifiez votre choix. (chap.~\ref{sec:roc}) \end{enumerate} \subsection{Exercices de calcul} \begin{enumerate}\setlength\itemsep{4pt} \item À partir du tableau~\ref{tab:annexe1}, calculez la croissance annuelle moyenne composée de l'IPP composite de l'Estrie entre 2010 et 2020, puis entre 2020 et 2025. Commentez. \item À partir du tableau~\ref{tab:annexe3}, calculez la variation cumulée du prix de référence de la Mauricie entre 2019 et 2026, en dollars et en pourcentage. \item À l'aide du tableau~\ref{tab:saison}, estimez l'écart de prix attendu, en dollars, entre une vente en avril et une vente en décembre pour la propriété de référence de la RMR de Québec. \item Reproduisez le calcul du tableau~\ref{tab:afford} pour un taux de 4,5~\% et la propriété de référence de l'Estrie (mise de fonds de 20~\%, amortissement de 25 ans). \item À partir du tableau~\ref{tab:annexe5a}, calculez l'écart-type des variations annuelles du Québec et de l'Ontario sur 2006--2025 et interprétez la différence à la lumière du chapitre~\ref{sec:risque}. \item En utilisant les mensualités du tableau~\ref{tab:afford}, calculez le revenu brut annuel minimal requis pour respecter un ratio d'amortissement brut de la dette de 32~\% dans la RMR de Montréal au taux de 5~\%. \end{enumerate} \vspace{1cm} \begin{center} {\color{uqogreen}\rule{6cm}{0.8pt}}\\[0.4cm] {\small Document préparé par Simon-Pierre Boucher, professeur, Département des sciences administratives, Université du Québec en Outaouais (UQO) --- \href{mailto:simon-pierre.boucher@uqo.ca}{\texttt{simon-pierre.boucher@uqo.ca}}.\\ Sources : ACI/CREA (IPP MLS\textsuperscript{\textregistered}) et FRED ; tous les calculs, figures et tableaux sont de l'auteur.} \end{center} \end{document}