% =============================================================================
%  Auteur      : Simon-Pierre Boucher
%  Fonction    : Professeur
%  Département : Département des sciences administratives
%  Institution : Université du Québec en Outaouais (UQO)
%  Courriel    : simon-pierre.boucher@uqo.ca
% -----------------------------------------------------------------------------
%  Document    : Le marché de l'habitation au Québec — Document de référence
%                Analyse de l'indice des prix des propriétés MLS® (2005-2026)
%                et du contexte macroéconomique canadien (FRED)
%  Compilation : latexmk -pdf rapport_immobilier_quebec.tex
%  Dépendances : figures/ et tables/ générées par code/analyse_hpi_quebec.py
% =============================================================================
\documentclass[12pt]{article}

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            citecolor=uqoblue, pdfauthor={Simon-Pierre Boucher},
            pdftitle={Le marché de l'habitation au Québec — Document de référence}]{hyperref}

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% Titres de sections — style moderne : numéro coloré, barre d'accent courte
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% Libellés des listes de description en sans-serif
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  {\sffamily\bfseries\color{inkdark}#1}}

% Tableaux : lignes légèrement aérées
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% En-tête / pied de page
% ----------------------------------------------------------------------------
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\fancyhead[L]{\sffamily\footnotesize\color{inksoft}Le marché de l'habitation au Québec}
\fancyhead[R]{\sffamily\footnotesize\color{inksoft}UQO\;\textcolor{uqogreen}{·}\;Sciences administratives}
\fancyfoot[C]{\sffamily\footnotesize\color{inksoft}\textcolor{uqogreen}{\rule[-0.5pt]{12pt}{2pt}}\hspace{7pt}\thepage~/~\pageref{LastPage}\hspace{7pt}\textcolor{uqogreen}{\rule[-0.5pt]{12pt}{2pt}}}
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% ----------------------------------------------------------------------------
% Encadrés « Points clés »
% ----------------------------------------------------------------------------
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  enhanced, breakable,
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% Placement des flottants : éviter les pages de flottants quasi vides
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% Valeurs clés calculées par code/analyse_hpi_quebec.py
\input{tables/valeurs_cles}

\begin{document}

% ============================================================================
% PAGE TITRE
% ============================================================================
\begin{titlepage}
  \singlespacing
  \begin{tikzpicture}[remember picture, overlay]
    % barre d'accent verticale à gauche
    \fill[uqogreen] (current page.north west) rectangle
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    \node[anchor=south west, text=white, font=\sffamily\footnotesize,
          align=left, text width=125mm]
      at ([xshift=22mm, yshift=9mm]current page.south west)
      {\textbf{Données}\;\; ACI/CREA, indice des prix des propriétés
       MLS\textsuperscript{\textregistered}, janv. 2005 -- juin 2026\\
       FRED, Federal Reserve Bank of St.~Louis};
    \node[anchor=south east, text=white, font=\sffamily\normalsize]
      at ([xshift=-12mm, yshift=10mm]current page.south east)
      {\textbf{Juillet 2026}};
  \end{tikzpicture}%
  \sffamily
  \begin{flushleft}
    \hspace*{6mm}\begin{minipage}{0.88\textwidth}
      \includegraphics[width=4.4cm]{uqo-logo.png}\\[0.95cm]
      {\color{uqogreen}\rule{2.6cm}{3.5pt}}\\[0.6cm]
      {\fontsize{30}{36}\selectfont\bfseries\color{inkdark}
       Le marché de l'habitation\\[0.1cm] au Québec\par}
      \vspace{0.6cm}
      {\LARGE\color{uqogreen}\bfseries Document de référence\par}
      \vspace{0.45cm}
      {\Large\color{inksoft}
       Analyse de l'indice des prix des propriétés
       MLS\textsuperscript{\textregistered}\\[0.12cm]
       (2005--2026) et du contexte macroéconomique canadien\par}
      \vspace{1.9cm}
      {\color{inksoft}\rule{2.6cm}{1pt}}\\[0.5cm]
      {\huge\bfseries\color{inkdark} Simon-Pierre Boucher\par}
      \vspace{0.3cm}
      {\large\color{inksoft}
       Professeur\\[0.08cm]
       Département des sciences administratives\\[0.08cm]
       Université du Québec en Outaouais (UQO)\\[0.24cm]
       \href{mailto:simon-pierre.boucher@uqo.ca}{\texttt{simon-pierre.boucher@uqo.ca}}\par}
    \end{minipage}
  \end{flushleft}
  \vfill
\end{titlepage}

% ============================================================================
% SOMMAIRE EXÉCUTIF
% ============================================================================
\section*{Sommaire exécutif}
\addcontentsline{toc}{section}{Sommaire exécutif}

Ce document de référence dresse un portrait complet du marché immobilier
résidentiel québécois à partir de l'indice des prix des propriétés
MLS\textsuperscript{\textregistered} (IPP MLS\textsuperscript{\textregistered})
de l'Association canadienne de l'immobilier (ACI), de janvier 2005 à
\VcDerniereObs, replacé dans son contexte macroéconomique (taux d'intérêt,
inflation, PIB, chômage, démographie --- séries FRED). Il comporte treize
chapitres, 67~figures et une quarantaine de tableaux : panorama canadien, cycle
récent, transmission monétaire, profils détaillés des six marchés québécois,
analyse par type de propriété, saisonnalité, risque et co-mouvements, grands
marchés du reste du Canada, puis annexes statistiques. Six constats
structurent l'ensemble.

\begin{pointscles}
\begin{enumerate}\setlength\itemsep{2pt}
  \item \textbf{Le Québec est au sommet, le Canada en correction.} En
  \VcDerniereObs, l'IPP composite du Québec atteint \VcQcHPI{} --- un sommet
  historique, soit \VcQcMult{} fois son niveau de 2005 --- alors que l'indice
  canadien demeure \VcCanDD{} sous son pic de février 2022. En mars 2025,
  l'indice québécois a dépassé l'indice canadien pour la première fois de la
  période.
  \item \textbf{Une divergence post-pandémique majeure.} Depuis janvier 2020,
  les prix québécois ont progressé de \VcQcDepuisVingt, contre
  \VcCanDepuisVingt{} au Canada. Le resserrement monétaire de 2022--2023 ---
  taux court porté d'environ 0 à 5~\% --- a fait chuter Toronto de plus d'un
  quart ; au Québec, il n'a imposé qu'un plateau de neuf mois.
  \item \textbf{Les marchés « secondaires » québécois mènent le classement
  canadien.} Sur 2005--2026, le Centre-du-Québec (7,0~\%), la Mauricie
  (6,7~\%), l'Estrie (6,3~\%) et la RMR de Québec (6,1~\%) affichent les
  croissances annuelles moyennes les plus élevées des seize marchés analysés.
  \item \textbf{La hausse est réelle, pas seulement nominale.} Déflaté par
  l'IPC canadien, le prix des propriétés québécoises a néanmoins presque
  doublé depuis 2005 (\VcQcReelMult{} fois, soit \VcQcReelCagr{} par an en
  termes réels).
  \item \textbf{Un avantage d'abordabilité qui se referme.} Le prix de
  référence composite s'établit à \VcQcBench{} au Québec et à \VcMtlBench{}
  dans la RMR de Montréal, contre \VcCanBench{} à l'échelle canadienne ---
  et 940~800~\$ dans le Grand Toronto.
  \item \textbf{Un cycle propre au Québec.} Les variations annuelles des prix
  québécois sont fortement corrélées entre régions de la province (0,63 à
  0,99), mais peu synchronisées avec Toronto (\VcCorrMtlTor{} pour Montréal)
  et Vancouver ; le bêta du Québec sur le Canada est en moyenne de 0,26
  depuis 2010 --- un argument de diversification et une mise en garde contre
  les diagnostics « pancanadiens ».
\end{enumerate}
\end{pointscles}

\clearpage
\tableofcontents
\clearpage
\listoffigures
\clearpage
\listoftables
\clearpage

\section*{Sigles et abréviations}
\addcontentsline{toc}{section}{Sigles et abréviations}
\begin{description}\setlength\itemsep{2pt}
  \item[ACI / CREA] Association canadienne de l'immobilier (\emph{Canadian
  Real Estate Association}).
  \item[CAM] Croissance annuelle moyenne composée.
  \item[C.-B.] Colombie-Britannique.
  \item[FRED] \emph{Federal Reserve Economic Data}, base de données de la
  Federal Reserve Bank of St.~Louis.
  \item[GA] Glissement annuel (variation sur 12 mois).
  \item[IPC] Indice des prix à la consommation.
  \item[IPP MLS\textsuperscript{\textregistered}] Indice des prix des
  propriétés MLS\textsuperscript{\textregistered} (\emph{MLS\textsuperscript{\textregistered}
  Home Price Index}).
  \item[MLS\textsuperscript{\textregistered}] \emph{Multiple Listing
  Service\textsuperscript{\textregistered}}, systèmes inter-agences des
  chambres immobilières.
  \item[NSA / SA] Série non désaisonnalisée / désaisonnalisée
  (\emph{not seasonally adjusted} / \emph{seasonally adjusted}).
  \item[OCDE] Organisation de coopération et de développement économiques.
  \item[PIB] Produit intérieur brut.
  \item[RMR] Région métropolitaine de recensement.
  \item[SCHL] Société canadienne d'hypothèques et de logement.
  \item[UQO] Université du Québec en Outaouais.
\end{description}
\clearpage

\section*{Avant-propos}
\addcontentsline{toc}{section}{Avant-propos}

Ce document a été conçu comme un \textbf{document de référence} : un état des
lieux complet, chiffré et sourcé du marché immobilier résidentiel québécois,
destiné d'abord aux étudiantes et étudiants des cours d'immobilier du
Département des sciences administratives de l'UQO, mais utile à quiconque ---
analyste, prêteur, courtier, décideur public --- doit raisonner sur les prix
de l'habitation au Québec.

Trois principes ont guidé sa construction. \emph{Reproductibilité},
d'abord : toutes les figures et tous les tableaux sont générés par un script
unique à partir des fichiers officiels de l'ACI et de l'API FRED ; aucune
valeur n'est saisie à la main, et le document peut être régénéré à chaque
mise à jour mensuelle des données. \emph{Comparabilité}, ensuite : les mêmes
mesures (glissement annuel, croissance annuelle moyenne, écart au sommet,
volatilité, corrélations, facteurs saisonniers) sont appliquées uniformément
aux seize marchés étudiés, ce qui autorise des comparaisons rigoureuses.
\emph{Ancrage scientifique}, enfin : chaque fait empirique est relié, autant
que possible, à la littérature académique en économie du logement, dont les
références complètes figurent en fin de document.

Le lecteur pressé lira le sommaire exécutif et les encadrés « Points clés »
qui closent chaque chapitre ; l'étudiant y trouvera de surcroît, à
l'annexe~\ref{annexe:questions}, des questions de révision et des exercices
calculables à partir des tableaux des annexes. Les données s'arrêtent en
\VcDerniereObs{} ; les constats, eux, sont datés par construction --- c'est
la méthode, non la photographie, qu'il convient de retenir.

\vspace{0.8cm}
\begin{flushright}
\emph{Simon-Pierre Boucher}\\
Gatineau, juillet 2026
\end{flushright}
\clearpage

% ============================================================================
\section{Introduction}
% ============================================================================

Le logement est à la fois le principal actif des ménages québécois, un canal
central de transmission de la politique monétaire
\citep{iacoviello2005,piazzesischneider2016} et un déterminant majeur du
cycle économique lui-même --- au point que \citet{leamer2007} a pu soutenir
que « le logement \emph{est} le cycle économique ». C'est aussi un enjeu
social de premier plan, la pénurie d'offre étant désormais documentée à
l'échelle canadienne \citep{schl2022}. Or, le débat public s'appuie trop
souvent sur des prix moyens ou médians, sensibles à la composition des
ventes : un trimestre où se vendent davantage de copropriétés qu'à
l'habitude fera mécaniquement « baisser » le prix moyen sans qu'aucune
propriété n'ait perdu de valeur.

L'indice des prix des propriétés MLS\textsuperscript{\textregistered} corrige
ce biais : fondé sur une approche hédonique --- dont les fondements
théoriques remontent à \citet{rosen1974} ---, il mesure l'évolution du prix
d'une propriété \emph{de qualité constante}
(annexe~\ref{annexe:methodo}). Il appartient à la même famille d'outils que
les indices à ventes répétées développés par \citet{bailey1963} puis
popularisés par \citet{caseshiller1987}, et constitue l'outil de référence
pour analyser la dynamique des prix de l'habitation au Canada
\citep{aci2024}.

\subsection{Objectifs et questions}

Ce document mobilise l'IPP MLS\textsuperscript{\textregistered} mensuel,
trimestriel et annuel, désaisonnalisé et non désaisonnalisé, ainsi que les
grandes séries macroéconomiques canadiennes tirées de FRED, pour répondre à
six questions :
\begin{enumerate}\setlength\itemsep{1pt}
  \item Dans quel environnement de taux, d'inflation, d'activité et de
        démographie le marché a-t-il évolué (chapitre~\ref{sec:macro}) ?
  \item Comment le Québec se compare-t-il aux autres grands marchés canadiens
        sur vingt ans, et comment le cycle récent a-t-il redistribué les
        cartes (chapitres~\ref{sec:canada} à~\ref{sec:cycle}) ?
  \item Comment le choc de taux de 2022 s'est-il transmis aux prix, et que
        reste-t-il de la hausse une fois l'inflation déduite
        (chapitre~\ref{sec:reel}) ?
  \item Quelles dynamiques propres caractérisent chacun des six marchés
        québécois --- la province, les RMR de Montréal et de Québec,
        l'Estrie, la Mauricie et le Centre-du-Québec
        (chapitre~\ref{sec:regions}) ?
  \item Comment les segments --- unifamiliale, plain-pied, à étages, en
        rangée, appartement --- et les saisons structurent-ils les prix
        (chapitres~\ref{sec:types} et~\ref{sec:saison}) ?
  \item Quel est le profil de risque du marché québécois et comment co-varie-t-il
        avec les autres grands marchés canadiens (chapitres~\ref{sec:risque}
        et~\ref{sec:roc}) ?
\end{enumerate}

\subsection{Structure du document}

Le document progresse du général au particulier. Les
chapitres~\ref{sec:macro} à~\ref{sec:reel} plantent le décor : environnement
macroéconomique, position du Québec dans le paysage canadien, cycle récent et
transmission monétaire. Le chapitre~\ref{sec:regions} --- le c\oe ur du
document --- dresse le profil détaillé de chacun des six marchés québécois.
Les chapitres~\ref{sec:types} à~\ref{sec:roc} traitent des dimensions
transversales : segments de propriété, saisonnalité, risque et
co-mouvements, marchés de comparaison hors Québec. Le
chapitre~\ref{sec:afford} traduit les prix en charge hypothécaire ; le
chapitre~\ref{sec:faits} condense l'ensemble en dix faits stylisés ; le
chapitre~\ref{sec:synthese} conclut. Suivent la bibliographie et six
annexes : méthodologie, tableaux statistiques, glossaire, chronologie,
notes bibliographiques et questions de révision.

\subsection{Comment lire ce document}

Chaque chapitre s'ouvre sur le constat principal et se referme, lorsque la
matière s'y prête, sur un encadré « Points clés ». Les figures adoptent des
conventions constantes : les bandes grisées repèrent trois épisodes
(crise financière, sept.~2008--juin~2009 ; choc pandémique,
mars--août~2020 ; resserrement monétaire, mars~2022--juillet~2023) ; les
étiquettes en fin de courbe donnent la dernière valeur ; la source figure
sous chaque graphique. Les tableaux détaillés par marché et par année sont
regroupés à l'annexe~\ref{annexe:tableaux}.

\clearpage

% ============================================================================
\section{Données et méthodologie}
% ============================================================================

\subsection{Sources}

Deux familles de données sont mobilisées.

\subsubsection{L'IPP MLS\textsuperscript{\textregistered} de l'ACI}

Les fichiers officiels de l'ACI \citep{aci2024} couvrent 60~marchés canadiens de janvier 2005
à \VcDerniereObs{} (base 100 = janvier 2005), en quatre déclinaisons :
mensuelle brute, mensuelle désaisonnalisée, trimestrielle et annuelle. Pour le
Québec, six agrégats sont disponibles : la province, les RMR de Montréal et
de Québec, l'Estrie, la Mauricie et le Centre-du-Québec. Chaque marché est
décrit par un indice composite et jusqu'à cinq indices sectoriels
(unifamiliale, plain-pied, à étages, en rangée, appartement), assortis des
prix de référence correspondants en dollars courants. Les marchés de
l'Estrie, de la Mauricie et du Centre-du-Québec ne publient pas le segment
« en rangée », trop peu profond.

\subsubsection{Les séries macroéconomiques FRED}

FRED \citep{fred2026} rediffuse pour le Canada les données
de l'OCDE et de Statistique Canada. Sont utilisés : le taux interbancaire à
3~mois (approximation du taux directeur), le rendement obligataire fédéral à
10~ans, l'IPC (niveau et glissement annuel), le PIB réel trimestriel, le taux
de chômage, la population totale et le taux de change \mbox{CA/US}. Les
identifiants exacts des séries figurent à l'annexe~\ref{annexe:methodo}.

\subsection{Mesures}

L'ensemble des calculs est réalisé en Python (pandas, NumPy, Matplotlib) à
partir d'un script unique et reproductible. Six familles de mesures sont
mobilisées :

\begin{itemize}\setlength\itemsep{1pt}
  \item \textbf{Variations} : glissement annuel (variation sur 12 mois) et
        croissance annuelle moyenne composée (CAM) par sous-période ;
  \item \textbf{Cycle} : écart au sommet historique (\emph{drawdown}) calculé
        sur les séries désaisonnalisées, avec datation des épisodes
        (sommet, creux, durée, récupération) ;
  \item \textbf{Prix réels} : IPP déflaté par l'IPC canadien (2015 = 100) ;
  \item \textbf{Risque} : volatilité annualisée sur fenêtre mobile de
        24~mois ; distribution des variations mensuelles et annuelles ;
        bêta mobile (60~mois) du Québec sur le Canada ;
  \item \textbf{Co-mouvements} : corrélations fixes et mobiles (60~mois) des
        variations entre marchés ;
  \item \textbf{Saisonnalité} : écart moyen entre séries brutes et
        désaisonnalisées, par mois et par marché.
\end{itemize}

Sauf mention contraire, les graphiques utilisent les séries mensuelles non
désaisonnalisées et les prix sont en dollars courants (non déflatés). Les
mesures de cycle et de risque s'appuient sur les séries désaisonnalisées afin
de ne pas confondre saisonnalité et correction.

\clearpage

% ============================================================================
\section{Le contexte macroéconomique canadien}\label{sec:macro}
% ============================================================================

Aucun marché du logement ne s'analyse hors de son environnement financier et
réel. Ce chapitre fixe le décor : taux, inflation, activité, emploi,
démographie et change.

\subsection{Vingt ans de taux : de l'argent gratuit au choc de 2022}

La figure~\ref{fig:taux} résume l'environnement financier dans lequel le
marché de l'habitation a évolué. Après la crise financière de 2008, le taux
court canadien passe sous 1~\% et y demeure --- à un bref épisode près ---
pendant plus d'une décennie, culminant avec les taux planchers de la pandémie
(0,1~\%). Le renversement de 2022 est le plus brutal de la période : environ
450~points de base en dix-huit mois, portant le taux court au-delà de 5~\%.
Depuis 2024, la détente est engagée : taux court à \VcTauxTroisMois{} en
\VcDerniereObs, obligations 10~ans à \VcTauxDixAns. La courbe des taux,
inversée en 2023, s'est repentifiée --- configuration typique de fin de cycle
restrictif.

\begin{figure}[htbp]
  \centering
  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/macro01_taux.pdf}
  \caption{Taux interbancaire 3 mois et rendement obligataire 10 ans, Canada,
  2005--2026.}
  \label{fig:taux}
\end{figure}

Pour le marché hypothécaire, deux lectures complémentaires : le taux court
gouverne les prêts à taux variable et le coût de refinancement des prêteurs ;
le 10~ans ancre les taux fixes de plus longue durée. Le choc de 2022 a frappé
les deux extrémités à la fois --- une rareté historique --- ce qui explique
la violence de la correction dans les marchés les plus endettés
(chapitre~\ref{sec:reel}). Le rôle des périodes prolongées de taux bas dans
la formation des booms immobiliers fait l'objet d'une littérature abondante
et contrastée : \citet{taylor2007} y voit la cause première de la bulle
américaine des années 2000, quand \citet{kuttner2013} conclut que les taux
seuls n'expliquent qu'une fraction des hausses observées --- le crédit et
les anticipations faisant le reste.

\subsection{L'inflation, déclencheur du cycle immobilier 2022--2023}

Ce choc de taux répond à la poussée d'inflation de 2021--2022
(figure~\ref{fig:inflation}) : sortie de la fourchette cible de 1--3~\% au
printemps 2021, l'inflation culmine à plus de 8~\% à l'été 2022 --- un sommet
de quarante ans --- avant de revenir dans la cible (\VcInflation{} à la
dernière observation disponible, mars 2025), au prix du resserrement le plus
rapide de l'histoire moderne de la Banque du Canada
\citep{banqueducanada2023}. Pour le marché de l'habitation,
la séquence est déterminante : c'est l'inflation qui déclenche le
resserrement, et c'est le resserrement qui casse le cycle immobilier
canadien --- mais pas le québécois, comme le montrera le
chapitre~\ref{sec:reel}.

\begin{figure}[htbp]
  \centering
  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/macro02_inflation.pdf}
  \caption{Inflation de l'IPC d'ensemble, Canada, glissement annuel,
  2005--2025.}
  \label{fig:inflation}
\end{figure}

\clearpage

\subsection{Activité et emploi : un atterrissage sans effondrement}

Les figures~\ref{fig:pib} et~\ref{fig:chomage} complètent le tableau.
L'économie canadienne n'a connu que deux contractions marquées en vingt ans
(2009 et 2020) ; le resserrement de 2022--2023 a produit un ralentissement
prolongé (croissance du PIB autour de \VcPibYoY{} sur quatre trimestres début
2026) sans récession déclarée, et une remontée graduelle du chômage vers
\VcChomage. Autrement dit, la correction immobilière canadienne de 2022--2026
est une correction \emph{de taux}, pas une correction \emph{d'emploi} --- une
configuration historiquement moins destructrice pour les prix, car elle ne
génère ni vagues de défauts ni ventes forcées massives. C'est précisément la
combinaison inverse --- endettement élevé \emph{et} choc d'emploi --- qui
avait rendu la crise américaine de 2007--2009 si profonde
\citep{miansufi2014}. Le niveau d'endettement des ménages canadiens, parmi
les plus élevés du G7, demeure néanmoins le facteur de vulnérabilité
structurel du système \citep{crawfordfaruqui2012}.

\begin{figure}[htbp]
  \centering
  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/macro03_pib.pdf}
  \caption{PIB réel du Canada, variation sur quatre trimestres, 2005--2026.}
  \label{fig:pib}
\end{figure}

\begin{figure}[htbp]
  \centering
  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/macro04_chomage.pdf}
  \caption{Taux de chômage, Canada, mensuel désaisonnalisé, 2005--2026.}
  \label{fig:chomage}
\end{figure}

\clearpage

\subsection{La démographie : le choc de demande de 2022--2024}

La figure~\ref{fig:population} met en évidence un déterminant fondamental
trop souvent omis : la croissance démographique. Stable autour de 1~\% par an
pendant quinze ans, elle bondit à 1,9~\% en 2022, 2,8~\% en 2023 et 3,0~\% en
2024 --- des rythmes sans précédent depuis les années 1950, portés par
l'immigration permanente et temporaire --- avant de retomber sous 1~\% en
2025 avec le resserrement des cibles migratoires. Ce choc de demande, survenu
alors même que les taux montaient, aide à comprendre pourquoi les prix
canadiens n'ont pas baissé davantage, et pourquoi les loyers et les marchés
abordables (dont le Québec) ont été particulièrement sollicités.

\begin{figure}[htbp]
  \centering
  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/macro07_population.pdf}
  \caption{Croissance annuelle de la population canadienne, 2005--2025.}
  \label{fig:population}
\end{figure}

\subsection{Le taux de change}

Enfin, la figure~\ref{fig:fx} rappelle la trajectoire du huard : parité avec
le dollar américain durant le super-cycle des matières premières
(2007--2011), puis glissement vers une fourchette de 1,35 à 1,45~\$~CA par
\$~US. Un dollar faible renchérit les intrants de construction importés et
soutient, à la marge, la demande étrangère d'actifs immobiliers canadiens.

\begin{figure}[htbp]
  \centering
  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/macro08_cadusd.pdf}
  \caption{Taux de change, dollars canadiens par dollar américain, moyenne
  mensuelle, 2005--2026.}
  \label{fig:fx}
\end{figure}

Le tableau~\ref{tab:macro} rassemble les valeurs de référence de ces
indicateurs.

\begin{table}[htbp]
  \centering\small
  \input{tables/tab04_macro}
  \caption{Tableau de bord macroéconomique du Canada. Source : FRED ; calculs
  de l'auteur.}
  \label{tab:macro}
\end{table}

\begin{pointscles}
L'environnement 2024--2026 --- inflation revenue dans la cible, taux courts
autour de 2¼~\%, chômage contenu, croissance démographique en net
ralentissement --- est celui d'un \emph{assouplissement graduel}. Il est
cohérent avec la reprise des prix observée au Québec et laisse présager, pour
le reste du Canada, une stabilisation davantage qu'une nouvelle jambe de
baisse ; mais le freinage démographique retire au marché un soutien majeur
des années 2022--2024.
\end{pointscles}

\clearpage

% ============================================================================
\section{Le Québec dans le paysage canadien}\label{sec:canada}
% ============================================================================

\subsection{Vingt ans de prix : trois régimes, une inversion}

La littérature canadienne a établi de longue date que le pays ne forme pas un
marché du logement unique, mais une mosaïque de marchés régionaux segmentés,
aux dynamiques propres \citep{allen2009}. Les cycles de prix y présentent en
outre une forte dépendance de durée --- plus un boom dure, plus sa
probabilité de retournement augmente --- documentée conjointement pour le
Canada et les États-Unis par \citet{cunninghamkolet2011}. La période
2005--2026 en offre une illustration exemplaire.

La figure~\ref{fig:provinces} retrace l'IPP composite des quatre grandes
provinces et du Canada. Trois régimes s'y dessinent. Jusqu'en 2015, le Québec
est un marché \emph{lent} : il progresse régulièrement mais moins vite que
l'Ouest, porté d'abord par le boom pétrolier albertain (2005--2008), puis par
l'envolée de Vancouver et Toronto (2015--2017). Entre 2020 et 2022, la
pandémie synchronise tous les marchés à la hausse. Depuis 2022, l'inversion
est spectaculaire : l'Ontario et la Colombie-Britannique corrigent sous
l'effet du resserrement monétaire, tandis que le Québec poursuit sa
progression et \textbf{dépasse, pour la première fois de la période, l'indice
canadien} (\VcQcHPI{} contre \VcCanHPI{} en \VcDerniereObs).

\begin{figure}[htbp]
  \centering
  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/fig01_hpi_provinces.pdf}
  \caption{IPP MLS\textsuperscript{\textregistered} composite, Canada et
  grandes provinces, 2005--2026 (janv. 2005 = 100).}
  \label{fig:provinces}
\end{figure}

\subsection{La trajectoire relative : de 68 à 112}

La figure~\ref{fig:ratio} isole ce mouvement relatif : le ratio de l'indice
québécois sur l'indice canadien tombe de 100 à 68 entre 2005 et 2017 ---
douze années de sous-performance relative, creusées par les booms successifs
de l'Ouest --- avant une remontée presque ininterrompue qui le porte à 112 en
\VcDerniereObs, le croisement de la parité survenant en mars 2025. En vingt
ans, le marché québécois aura donc été successivement le retardataire puis le
meneur du pays, sans jamais changer de rythme propre : c'est surtout le
dénominateur canadien qui s'est emballé puis dégonflé. Cette faible
synchronisation interrégionale n'a rien d'anormal en soi --- les cycles
immobiliers restent des phénomènes essentiellement locaux, même à l'ère de la
finance globalisée \citep{hirata2013} --- mais son ampleur au sein d'un même
pays, avec une union monétaire et bancaire complète, est remarquable.

\begin{figure}[htbp]
  \centering
  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/fig16_ratio_qc_canada.pdf}
  \caption{Ratio de l'IPP composite du Québec sur celui du Canada
  ($\times$100), 2005--2026.}
  \label{fig:ratio}
\end{figure}

\clearpage

\subsection{Des niveaux de prix encore inférieurs, un écart qui se referme}

L'indice masque toutefois les \emph{niveaux} : la figure~\ref{fig:benchmark}
montre les prix de référence en dollars. Malgré une croissance plus rapide en
fin de période, la propriété composite type demeure moins chère au Québec
(\VcQcBench) et même dans la RMR de Montréal (\VcMtlBench) qu'à l'échelle
canadienne (\VcCanBench) --- l'écart s'étant toutefois fortement resserré
depuis 2022 : il était encore de près de 200~000~\$ entre le Canada et le
Québec au sommet de 2022, il n'est plus que d'environ 115~000~\$. La RMR de
Québec (\VcQccBench) demeure l'un des grands marchés les plus abordables au
pays.

\begin{figure}[htbp]
  \centering
  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/fig03_benchmark.pdf}
  \caption{Prix de référence composite, en milliers de dollars courants,
  2005--2026.}
  \label{fig:benchmark}
\end{figure}

\subsection{Croissance comparée par sous-période}

Le tableau~\ref{tab:cagr} décompose la croissance annuelle moyenne en quatre
sous-périodes, et la figure~\ref{fig:cagr} classe les seize marchés sur
l'ensemble de la période. La lecture par ligne est éclairante : le Québec est
le seul grand marché dont la croissance s'\emph{accélère} de période en
période, quand l'Ontario et la Colombie-Britannique voient la leur devenir
négative après 2020. L'Alberta suit le chemin inverse du Québec : première en
2005--2010, dernière sur l'ensemble.

\begin{table}[htbp]
  \centering\small
  \input{tables/tab02_cagr_periodes}
  \caption{Croissance annuelle moyenne composée de l'IPP composite (\%), par
  sous-période. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur.}
  \label{tab:cagr}
\end{table}

\begin{figure}[htbp]
  \centering
  \includegraphics[width=0.9\linewidth]{figures/fig10_cagr.pdf}
  \caption{Croissance annuelle moyenne de l'IPP composite, 2005--2026, seize
  marchés canadiens.}
  \label{fig:cagr}
\end{figure}

\clearpage

\subsection{Le renversement de régime en un graphique}

Le nuage de points de la figure~\ref{fig:scatter} croise la croissance
d'avant 2020 (abscisse) et d'après 2020 (ordonnée). Tous les marchés
québécois se situent loin \emph{au-dessus} de la diagonale --- leur
croissance 2020--2026 excède largement leur croissance 2005--2019, jusqu'à
quadrupler en Estrie et en Mauricie --- tandis que Toronto, Vancouver,
l'Ontario et la Colombie-Britannique, champions d'avant 2020, se retrouvent
\emph{sous} la diagonale. Halifax est le seul grand marché hors Québec à
partager le profil québécois, pour des raisons voisines : prix de départ bas,
migration interprovinciale, télétravail.

\begin{figure}[htbp]
  \centering
  \includegraphics[width=0.95\linewidth]{figures/fig17_scatter_rattrapage.pdf}
  \caption{Croissance annuelle moyenne avant (2005--2019) et après
  (2020--2026) la pandémie, seize marchés.}
  \label{fig:scatter}
\end{figure}

\begin{pointscles}
Sur l'ensemble 2005--2026, la hiérarchie canadienne renverse les idées
reçues : les quatre marchés les plus performants sont québécois, et le Grand
Toronto (5,2~\% par an) fait à peine mieux que la moyenne canadienne
(5,0~\%). Le ratio Québec/Canada, tombé à 68 en 2017, atteint 112 en
\VcDerniereObs.
\end{pointscles}

\clearpage

% ============================================================================
\section{Vingt ans de prix au Québec}\label{sec:quebec}
% ============================================================================

\subsection{Le récit en une courbe}

La figure~\ref{fig:evenements} condense l'histoire du marché québécois :
traversée sans dommage de la crise financière (simple pause, quand l'Ouest
recule de 9~\%), décennie lente à environ +3~\% par an (2011--2016), flambée
pandémique, plateau --- et non correction --- lors du resserrement de
2022--2023, puis reprise vers le sommet historique de \VcDerniereObs.

\begin{figure}[htbp]
  \centering
  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/fig19_evenements.pdf}
  \caption{IPP composite du Québec : épisodes clés, 2005--2026.}
  \label{fig:evenements}
\end{figure}

\subsection{Six marchés, un basculement}

La figure~\ref{fig:regions} compare les six agrégats québécois. Jusqu'en
2020, Montréal domine la dynamique provinciale --- la corrélation quasi
parfaite (0,99) entre la RMR et la province reflète d'ailleurs son poids dans
l'agrégat --- et la RMR de Québec mène brièvement après son mini-boom de
2008--2012. La pandémie rebat les cartes : les marchés régionaux ---
Mauricie, Centre-du-Québec, Estrie --- connaissent des hausses annuelles de
20 à 30~\% en 2021--2022, nourries par le télétravail et la recherche
d'espace, et conservent ensuite l'essentiel de ces gains. Ce déplacement de
la demande du centre vers la périphérie est un phénomène continental,
documenté aux États-Unis sous le nom d'« effet beigne »
\citep{ramanibloom2021} et confirmé sur les prix des grandes métropoles par
\citet{gupta2022} ; sa diffusion du marché principal vers les marchés
satellites rappelle l'« effet de vague » (\emph{ripple effect}) analysé par
\citet{meen1999}. Depuis 2023, la RMR
de Québec et l'Estrie prennent le relais avec des hausses parmi les plus
fortes au pays.

\begin{figure}[htbp]
  \centering
  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/fig02_hpi_quebec_regions.pdf}
  \caption{IPP MLS\textsuperscript{\textregistered} composite, marchés
  québécois, 2005--2026 (janv. 2005 = 100).}
  \label{fig:regions}
\end{figure}

Le tableau~\ref{tab:apercu} synthétise la situation en \VcDerniereObs. Tous
les marchés québécois affichent une variation positive sur 12 mois --- de
+3,6~\% dans la RMR de Montréal à +11,8~\% en Estrie --- alors que l'indice
canadien recule de 3,6~\%.

\begin{table}[htbp]
  \centering\small
  \setlength{\tabcolsep}{4.5pt}
  \input{tables/tab01_apercu}
  \caption{Vue d'ensemble des marchés en \VcDerniereObs{}. Source : ACI/CREA ;
  calculs de l'auteur.}
  \label{tab:apercu}
\end{table}

\begin{pointscles}
Le « rattrapage » régional est le fait marquant de la décennie 2016--2026 au
Québec : parti des niveaux les plus bas, le trio Centre-du-Québec --
Mauricie -- Estrie affiche désormais les multiples de prix les plus élevés de
la province (indices de 369 à 422, contre 318 à Montréal). Chacun de ces
marchés fait l'objet d'un profil détaillé au chapitre~\ref{sec:regions}.
\end{pointscles}

\clearpage

% ============================================================================
\section{Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence}\label{sec:cycle}
% ============================================================================

\subsection{Depuis 2020 : deux trajectoires irréconciliables}

La figure~\ref{fig:depuis2020} rebase tous les indices à 100 en janvier 2020.
L'écart est saisissant : \VcQcDepuisVingt{} pour la province en six ans et
demi --- et jusqu'à +139~\% en Mauricie --- contre \VcCanDepuisVingt{} pour
le Canada. Aucun marché québécois n'a durablement corrigé après 2022 ; la
hausse des taux a tout au plus imposé un plateau de dix-huit mois avant la
reprise. Ce plateau sans baisse est cohérent avec la rigidité à la baisse
des prix immobiliers : les vendeurs, averses aux pertes, préfèrent retirer
leur propriété du marché plutôt que d'accepter un prix inférieur à leur
référence d'achat \citep{genesovemayer2001} --- l'ajustement passe alors par
les volumes, non par les prix.

\begin{figure}[htbp]
  \centering
  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/fig12_depuis2020.pdf}
  \caption{IPP composite rebasé à 100 en janvier 2020, marchés québécois et
  Canada.}
  \label{fig:depuis2020}
\end{figure}

\subsection{Le glissement annuel : amplitude et persistance}

La figure~\ref{fig:yoy} superpose les variations sur 12 mois du Québec et du
Canada, et la figure~\ref{fig:smallmult} détaille les six marchés québécois
face à la référence canadienne. Trois observations : (i)~le cycle canadien
est nettement plus ample, avec des pointes à +23~\% (2021) suivies de replis
sous $-10$~\% ; (ii)~le Québec n'a connu que deux brefs épisodes de
glissement annuel négatif en vingt ans (2009 et 2023) ; (iii)~depuis 2024,
les courbes divergent durablement --- hausse au Québec, baisse au Canada.

\begin{figure}[htbp]
  \centering
  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/fig04_yoy.pdf}
  \caption{Variation sur 12 mois de l'IPP composite, Québec et Canada (\%),
  2006--2026.}
  \label{fig:yoy}
\end{figure}

\begin{figure}[htbp]
  \centering
  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/fig13_smallmultiples_yoy.pdf}
  \caption{Variation sur 12 mois de l'IPP composite, par marché québécois,
  face à la référence canadienne.}
  \label{fig:smallmult}
\end{figure}

\clearpage

\subsection{Le pouls trimestriel}

La lecture trimestrielle (figure~\ref{fig:trimestres},
tableau~\ref{tab:trimestres}) confirme la persistance du régime : sur les
douze derniers trimestres, la variation trimestrielle canadienne n'a été
positive qu'à quatre reprises, quand la variation québécoise n'a été négative
que deux fois --- et encore, marginalement, au creux saisonnier. La
divergence n'est donc pas un artefact de quelques mois exceptionnels : elle
est installée dans la fréquence trimestrielle depuis la mi-2023.

\begin{figure}[htbp]
  \centering
  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/fig21_trimestres.pdf}
  \caption{Variation trimestrielle de l'IPP composite, Québec et Canada,
  douze derniers trimestres.}
  \label{fig:trimestres}
\end{figure}

\begin{table}[htbp]
  \centering\small
  \setlength{\tabcolsep}{5pt}
  \input{tables/tabq1_trimestres}
  \caption{IPP composite trimestriel, Canada et marchés québécois, quatorze
  derniers trimestres. Source : ACI/CREA.}
  \label{tab:trimestres}
\end{table}

\clearpage

\subsection{L'écart au sommet : la correction que le Québec n'a pas eue}

La mesure du repli depuis le sommet historique (figure~\ref{fig:drawdown},
séries désaisonnalisées) résume le cycle 2022--2026 : le Grand Toronto reste
\VcTorDD{} sous son pic, le Canada \VcCanDD, le Grand Vancouver \VcVanDD{}
--- tandis que le Québec établit un nouveau sommet en \VcDerniereObs. Pour un
prêteur ou un investisseur, cette asymétrie du risque de baisse est
probablement la statistique la plus importante du document ; elle est
détaillée et datée au chapitre~\ref{sec:risque}
(tableau~\ref{tab:drawdowns}).

\begin{figure}[htbp]
  \centering
  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/fig07_drawdown.pdf}
  \caption{Écart au sommet historique de l'IPP composite désaisonnalisé (\%),
  2005--2026.}
  \label{fig:drawdown}
\end{figure}

\subsection{La photographie de juin 2026 et la fresque 2006--2025}

La figure~\ref{fig:yoybarres} classe les seize marchés selon leur variation
sur 12 mois en \VcDerniereObs{} : les six marchés québécois occupent six des
sept premières places (Winnipeg s'intercale), tandis que l'Ontario, la
Colombie-Britannique et leurs métropoles sont en territoire négatif. La carte
thermique de la figure~\ref{fig:heatmap} replace cette photographie dans
vingt ans d'histoire : boom albertain de 2006--2007 (+41~\%), crise de
2008--2009, épisode Vancouver--Toronto de 2016--2017, flambée générale de
2021--2022 --- plus persistante dans les régions québécoises, qui alignent
deux années à plus de 20~\% --- puis divergence 2023--2025 : bleu à l'ouest
de l'Outaouais, rouge à l'est.

\begin{figure}[htbp]
  \centering
  \includegraphics[width=0.9\linewidth]{figures/fig20_yoy_barres.pdf}
  \caption{Variation sur 12 mois de l'IPP composite en \VcDerniereObs, seize
  marchés.}
  \label{fig:yoybarres}
\end{figure}

\begin{figure}[htbp]
  \centering
  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/fig06_heatmap_yoy.pdf}
  \caption{Variation annuelle de l'IPP composite par marché, 2006--2025 (\%).}
  \label{fig:heatmap}
\end{figure}

\begin{pointscles}
Le cycle 2020--2026 se résume en trois chiffres : +66~\% au Québec, +26~\% au
Canada, $-26$~\% pour le Grand Toronto depuis son pic. La correction
canadienne est une affaire ontarienne et britanno-colombienne ; à l'est de
l'Outaouais, elle n'a tout simplement pas eu lieu.
\end{pointscles}

\clearpage

% ============================================================================
\section{Taux, inflation et prix réels : la transmission monétaire}\label{sec:reel}
% ============================================================================

\subsection{Mêmes taux, réponses opposées}

La figure~\ref{fig:transmission} met en regard le taux court canadien et la
croissance des prix au Québec et au Canada. La flambée de 2021 répond partout
aux taux planchers ; mais lorsque le taux court bondit de 0 à 5~\% en 2022,
les deux marchés se séparent : le glissement annuel canadien s'effondre de
+30~\% à $-17$~\%, quand le glissement québécois ne fait que revenir vers
zéro avant de repartir. Trois mécanismes principaux expliquent cette
asymétrie : des prix --- donc des mises de fonds et des ratios
d'endettement --- initialement plus faibles au Québec ; une moindre présence
d'investisseurs à effet de levier, surreprésentés dans la copropriété
torontoise ; et un déficit d'offre régional aggravé par la migration
interrégionale post-pandémique. Ce résultat rejoint la littérature théorique
et empirique : le canal du crédit amplifie la réponse des prix immobiliers
aux taux d'autant plus que les contraintes d'endettement mordent
\citep{iacoviello2005,ortalomagnerady2006}, et les épisodes de boom-bust les
plus violents sont ceux où le levier des ménages est le plus élevé
\citep{miansufi2014,kaplan2020}. L'asymétrie observée a aussi des
conséquences macroéconomiques de second tour, via l'effet de richesse
immobilière sur la consommation \citep{guren2021} : soutien au Québec, frein
en Ontario.

\begin{figure}[htbp]
  \centering
  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/macro05_transmission.pdf}
  \caption{Transmission du choc de taux : taux court (haut) et croissance des
  prix de l'habitation (bas), 2005--2026.}
  \label{fig:transmission}
\end{figure}

\subsection{Et une fois l'inflation déduite ?}

La hausse québécoise n'est pas qu'une illusion nominale. Déflaté par l'IPC
canadien (figure~\ref{fig:reel}), l'IPP du Québec vaut encore \VcQcReelMult{}
fois son niveau de 2005 --- une progression réelle de \VcQcReelCagr{} par an.
On note toutefois que le pouvoir d'achat immobilier s'est érodé par
à-coups : en termes réels, les prix stagnent de 2011 à 2016 et reculent
brièvement en 2022--2023, lorsque l'inflation dépasse la croissance des prix
nominaux. La série réelle s'arrête en mars 2025, dernière observation de
l'IPC dans FRED au moment de l'extraction. Rappelons avec
\citet{himmelberg2005} qu'un niveau de prix réel élevé n'est pas, en soi, la
preuve d'une bulle : le coût d'usage du logement --- qui dépend des taux,
de la fiscalité et des anticipations \citep{poterba1984} --- peut justifier
des multiples durablement supérieurs à leurs moyennes historiques lorsque
les taux réels sont bas.

\begin{figure}[htbp]
  \centering
  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/macro06_reel.pdf}
  \caption{IPP composite du Québec, nominal et réel (déflaté par l'IPC),
  2005--2026.}
  \label{fig:reel}
\end{figure}

\begin{pointscles}
À choc de taux identique, la réponse des prix va de $-26$~\% (Grand Toronto)
à un simple plateau (Québec) : la transmission de la politique monétaire au
logement est radicalement hétérogène dans l'espace canadien. Et même corrigée
de l'inflation, la propriété québécoise type vaut aujourd'hui près du double
de son prix réel de 2005.
\end{pointscles}

\clearpage

% ============================================================================
\section{Profils régionaux : les six marchés québécois}\label{sec:regions}
% ============================================================================

Ce chapitre constitue le c\oe ur du document : pour chacun des six marchés
québécois, quatre figures (indices par segment, prix de référence, rythme
annuel face au Canada, résistance aux corrections) et un tableau de bord
complet. Cette lecture désagrégée s'impose : un « marché » du logement est en
réalité un emboîtement de sous-marchés --- géographiques et typologiques ---
dont la délimitation conditionne la justesse de toute évaluation
\citep{bourassa1999,goodmanthibodeau2003}. Un fil conducteur : plus le
marché était petit et abordable en 2019, plus la décennie 2020 l'a
transformé --- la mobilité résidentielle jouant ici le rôle d'arbitrage
spatial que la théorie lui prête \citep{headlloydellis2012}.

% ----------------------------------------------------------------------------
\subsection{Québec (province) : le marché de référence}
% ----------------------------------------------------------------------------

L'agrégat provincial --- dominé par le poids de Montréal --- établit son
sommet historique en \VcDerniereObs{} à \VcQcHPI{} (+4,4~\% sur 12 mois), un
prix de référence de \VcQcBench{} et une croissance annuelle moyenne de
8,3~\% depuis 2020, contre 4,0~\% sur 2005--2019. La
figure~\ref{fig:regqc-types} montre la hiérarchie des segments : le bloc
« maison » (unifamiliale, plain-pied, à étages) évolue de concert autour de
l'indice composite, tandis que l'appartement décroche à partir de 2012 ---
son indice relatif à l'unifamiliale est aujourd'hui de 80. Les prix de
référence (figure~\ref{fig:regqc-bench}) s'étagent de 424~600~\$
(appartement) à 742~800~\$ (maison à étages).

Le rythme annuel (figure~\ref{fig:regqc-yoy}) illustre la régularité du
marché : hormis 2009 et 2023, jamais de glissement annuel négatif, et une
amplitude bien moindre que celle du Canada. Quant aux corrections
(figure~\ref{fig:regqc-dd}), la pire de la période --- $-7,0$~\% entre mai
2022 et février 2023 --- a été effacée en un peu plus d'un an, quand le
Canada demeure 20~\% sous son pic.

\begin{figure}[htbp]
  \centering
  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/reg_quebec_types.pdf}
  \caption{Québec (province) : IPP par type de propriété, 2005--2026.}
  \label{fig:regqc-types}
\end{figure}

\begin{figure}[htbp]
  \centering
  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/reg_quebec_bench.pdf}
  \caption{Québec (province) : prix de référence par type, milliers de
  dollars.}
  \label{fig:regqc-bench}
\end{figure}

\begin{figure}[htbp]
  \centering
  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/reg_quebec_yoy.pdf}
  \caption{Québec (province) : variation sur 12 mois face au Canada.}
  \label{fig:regqc-yoy}
\end{figure}

\begin{figure}[htbp]
  \centering
  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/reg_quebec_dd.pdf}
  \caption{Québec (province) : écart au sommet historique face au Canada.}
  \label{fig:regqc-dd}
\end{figure}

\begin{table}[htbp]
  \centering\small
  \input{tables/tabreg_quebec}
  \caption{Québec (province) : tableau de bord par segment, \VcDerniereObs.
  Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur.}
  \label{tab:regqc}
\end{table}

\clearpage

% ----------------------------------------------------------------------------
\subsection{RMR de Montréal : la locomotive au long cours}
% ----------------------------------------------------------------------------

Première place financière et démographique de la province, la RMR de Montréal
(indice 318, prix de référence \VcMtlBench) a longtemps \emph{été} le marché
québécois : sa corrélation de 0,99 avec l'agrégat provincial en témoigne. Sa
trajectoire est celle d'une grande métropole nord-américaine sage :
croissance annuelle moyenne de \VcMtlCagr{} sur vingt ans --- identique à
celle de la province ---, accélération à 8,0~\% par an depuis 2020, et une
seule correction notable ($-7,5$~\% en 2022--2023, récupérée en août 2024).

Les segments racontent la rareté du sol (figures~\ref{fig:regmtl-types}
et~\ref{fig:regmtl-bench}) : la maison à étages atteint 840~800~\$ et
l'unifamiliale 708~400~\$, quand l'appartement plafonne à 446~700~\$ ---
son indice relatif à l'unifamiliale, 78, est le plus faible des grands
marchés après la RMR de Québec. Fait notable en \VcDerniereObs{} : la maison
en rangée est le seul segment de la province en baisse sur 12 mois
($-1,0$~\%), signe d'un segment intermédiaire devenu cher. Le rythme annuel
(figure~\ref{fig:regmtl-yoy}) montre l'épisode 2017--2019, où Montréal, déjà
en accélération, ignore le mini-cycle baissier de Toronto --- première
manifestation du découplage documenté au chapitre~\ref{sec:risque}.

\begin{figure}[htbp]
  \centering
  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/reg_montreal_cma_types.pdf}
  \caption{RMR de Montréal : IPP par type de propriété, 2005--2026.}
  \label{fig:regmtl-types}
\end{figure}

\begin{figure}[htbp]
  \centering
  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/reg_montreal_cma_bench.pdf}
  \caption{RMR de Montréal : prix de référence par type, milliers de dollars.}
  \label{fig:regmtl-bench}
\end{figure}

\begin{figure}[htbp]
  \centering
  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/reg_montreal_cma_yoy.pdf}
  \caption{RMR de Montréal : variation sur 12 mois face au Canada.}
  \label{fig:regmtl-yoy}
\end{figure}

\begin{figure}[htbp]
  \centering
  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/reg_montreal_cma_dd.pdf}
  \caption{RMR de Montréal : écart au sommet historique face au Canada.}
  \label{fig:regmtl-dd}
\end{figure}

\begin{table}[htbp]
  \centering\small
  \input{tables/tabreg_montreal_cma}
  \caption{RMR de Montréal : tableau de bord par segment, \VcDerniereObs.
  Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur.}
  \label{tab:regmtl}
\end{table}

\clearpage

% ----------------------------------------------------------------------------
\subsection{RMR de Québec : le meneur de l'après-2023}
% ----------------------------------------------------------------------------

La capitale nationale présente le profil cyclique le plus singulier de la
province. Son histoire en trois temps : un boom précoce en 2008--2012 ---
quand le reste du pays digère la crise financière, l'indice de Québec
progresse de plus de 60~\% ---, une décennie de quasi-stagnation
(2013--2020), puis un réveil spectaculaire : +9,5~\% par an depuis 2020, et
les hausses annuelles les plus fortes du pays en 2024--2025 (jusqu'à +16~\%).
L'indice atteint 354 --- au-dessus de Montréal --- pour un prix de référence
de \VcQccBench, ce qui en fait toujours l'un des grands marchés les plus
abordables au Canada.

Sa résistance aux corrections est remarquable (figure~\ref{fig:regqcc-dd}) :
repli maximal de $-4,8$~\% seulement en 2022, récupéré en douze mois. Tous
les segments participent à la hausse en \VcDerniereObs{} (+4,2~\% à +8,5~\%
selon le type), et l'appartement --- 310~000~\$, indice relatif de 73, le
plus déprécié de la province --- y voit même l'une des plus fortes
progressions (+7,8~\%), signe d'un rattrapage par le bas alimenté par la
contrainte d'abordabilité.

\begin{figure}[htbp]
  \centering
  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/reg_quebec_cma_types.pdf}
  \caption{RMR de Québec : IPP par type de propriété, 2005--2026.}
  \label{fig:regqcc-types}
\end{figure}

\begin{figure}[htbp]
  \centering
  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/reg_quebec_cma_bench.pdf}
  \caption{RMR de Québec : prix de référence par type, milliers de dollars.}
  \label{fig:regqcc-bench}
\end{figure}

\begin{figure}[htbp]
  \centering
  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/reg_quebec_cma_yoy.pdf}
  \caption{RMR de Québec : variation sur 12 mois face au Canada.}
  \label{fig:regqcc-yoy}
\end{figure}

\begin{figure}[htbp]
  \centering
  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/reg_quebec_cma_dd.pdf}
  \caption{RMR de Québec : écart au sommet historique face au Canada.}
  \label{fig:regqcc-dd}
\end{figure}

\begin{table}[htbp]
  \centering\small
  \input{tables/tabreg_quebec_cma}
  \caption{RMR de Québec : tableau de bord par segment, \VcDerniereObs.
  Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur.}
  \label{tab:regqcc}
\end{table}

\clearpage

% ----------------------------------------------------------------------------
\subsection{Estrie : le marché le plus chaud de juin 2026}
% ----------------------------------------------------------------------------

Portée par Sherbrooke, la villégiature et la proximité de Montréal, l'Estrie
est le marché le plus dynamique du pays en \VcDerniereObs{} : +11,8~\% sur 12
mois, tous segments entre +9,1~\% et +12,7~\%. Son indice (369) a plus que
doublé depuis janvier 2020 (+14,1~\% par an), pour un prix de référence de
492~300~\$ --- désormais supérieur à celui de la RMR de Québec, du jamais vu
avant la pandémie.

La figure~\ref{fig:regest-types} montre un marché longtemps plat --- l'indice
ne gagne que 35~points de 2010 à 2019 --- littéralement propulsé par le
télétravail : deux années consécutives à plus de 20~\% (2021--2022), un
plateau court, puis une réaccélération dès 2024. Le repli de 2022--2023
($-6,4$~\%) est effacé en dix-huit mois. L'absence de segment « en rangée »
--- non publié faute de profondeur --- rappelle qu'il s'agit d'un marché de
maisons : l'appartement n'y pèse que marginalement, avec un prix de référence
de 333~800~\$.

\begin{figure}[htbp]
  \centering
  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/reg_estrie_types.pdf}
  \caption{Estrie : IPP par type de propriété, 2005--2026.}
  \label{fig:regest-types}
\end{figure}

\begin{figure}[htbp]
  \centering
  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/reg_estrie_bench.pdf}
  \caption{Estrie : prix de référence par type, milliers de dollars.}
  \label{fig:regest-bench}
\end{figure}

\begin{figure}[htbp]
  \centering
  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/reg_estrie_yoy.pdf}
  \caption{Estrie : variation sur 12 mois face au Canada.}
  \label{fig:regest-yoy}
\end{figure}

\begin{figure}[htbp]
  \centering
  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/reg_estrie_dd.pdf}
  \caption{Estrie : écart au sommet historique face au Canada.}
  \label{fig:regest-dd}
\end{figure}

\begin{table}[htbp]
  \centering\small
  \input{tables/tabreg_estrie}
  \caption{Estrie : tableau de bord par segment, \VcDerniereObs. Source :
  ACI/CREA ; calculs de l'auteur.}
  \label{tab:regest}
\end{table}

\clearpage

% ----------------------------------------------------------------------------
\subsection{Mauricie : le champion de l'après-2020\ldots{} en consolidation}
% ----------------------------------------------------------------------------

Avec un indice de 399 --- près de quadruplé depuis 2005 --- la Mauricie
détient la plus forte croissance post-pandémique de la province (+14,6~\% par
an depuis 2020) tout en restant son marché le plus abordable : 324~800~\$ de
prix de référence composite, moins que Winnipeg. C'est l'archétype du
rattrapage : parti dernier, propulsé par des acheteurs montréalais en quête
d'espace, le marché trifluvien a aligné des hausses annuelles de 24 à 29~\%
en 2021--2022.

Son profil récent est toutefois le plus heurté des six marchés : après une
nouvelle pointe à +20~\% début 2025, le glissement annuel est retombé à
+4,1~\% et l'indice se situe 4,4~\% sous son sommet d'automne 2025
(figure~\ref{fig:regmau-dd}) --- la seule « mini-correction » en cours au
Québec, dans un marché étroit où quelques transactions suffisent à faire
bouger l'indice. Sur vingt ans, sa croissance annuelle moyenne (6,7~\%) reste
la deuxième du pays.

\begin{figure}[htbp]
  \centering
  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/reg_mauricie_types.pdf}
  \caption{Mauricie : IPP par type de propriété, 2005--2026.}
  \label{fig:regmau-types}
\end{figure}

\begin{figure}[htbp]
  \centering
  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/reg_mauricie_bench.pdf}
  \caption{Mauricie : prix de référence par type, milliers de dollars.}
  \label{fig:regmau-bench}
\end{figure}

\begin{figure}[htbp]
  \centering
  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/reg_mauricie_yoy.pdf}
  \caption{Mauricie : variation sur 12 mois face au Canada.}
  \label{fig:regmau-yoy}
\end{figure}

\begin{figure}[htbp]
  \centering
  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/reg_mauricie_dd.pdf}
  \caption{Mauricie : écart au sommet historique face au Canada.}
  \label{fig:regmau-dd}
\end{figure}

\begin{table}[htbp]
  \centering\small
  \input{tables/tabreg_mauricie}
  \caption{Mauricie : tableau de bord par segment, \VcDerniereObs. Source :
  ACI/CREA ; calculs de l'auteur.}
  \label{tab:regmau}
\end{table}

\clearpage

% ----------------------------------------------------------------------------
\subsection{Centre-du-Québec : le recordman silencieux}
% ----------------------------------------------------------------------------

Drummondville, Victoriaville et leur région détiennent deux records nationaux
discrets : l'indice le plus élevé des seize marchés analysés (422, soit une
multiplication par 4,2 depuis 2005) et la meilleure croissance annuelle
moyenne du pays sur vingt ans (7,0~\%). Le tout pour un prix de référence de
356~000~\$ --- un paradoxe apparent qui illustre le niveau de départ
extraordinairement bas de ce marché en 2005.

Sa trajectoire récente est aussi la plus robuste des régions : +13,9~\% par
an depuis 2020, un repli maximal de $-4,0$~\% seulement en 2022--2023 --- le
plus faible de la province --- et un nouveau sommet en \VcDerniereObs{}
(+8,2~\% sur 12 mois, plain-pied à +9,8~\%). La maison à étages, segment
étroit ici, est le seul type en croissance modérée (+2,9~\%). Comme en
Estrie, le segment « en rangée » n'est pas publié.

\begin{figure}[htbp]
  \centering
  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/reg_centre_du_quebec_types.pdf}
  \caption{Centre-du-Québec : IPP par type de propriété, 2005--2026.}
  \label{fig:regcdq-types}
\end{figure}

\begin{figure}[htbp]
  \centering
  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/reg_centre_du_quebec_bench.pdf}
  \caption{Centre-du-Québec : prix de référence par type, milliers de
  dollars.}
  \label{fig:regcdq-bench}
\end{figure}

\begin{figure}[htbp]
  \centering
  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/reg_centre_du_quebec_yoy.pdf}
  \caption{Centre-du-Québec : variation sur 12 mois face au Canada.}
  \label{fig:regcdq-yoy}
\end{figure}

\begin{figure}[htbp]
  \centering
  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/reg_centre_du_quebec_dd.pdf}
  \caption{Centre-du-Québec : écart au sommet historique face au Canada.}
  \label{fig:regcdq-dd}
\end{figure}

\begin{table}[htbp]
  \centering\small
  \input{tables/tabreg_centre_du_quebec}
  \caption{Centre-du-Québec : tableau de bord par segment, \VcDerniereObs.
  Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur.}
  \label{tab:regcdq}
\end{table}

\begin{pointscles}
Les six profils régionaux dessinent une géographie cohérente : deux
métropoles au parcours régulier (Montréal, 5,6~\% par an sur vingt ans ;
Québec, 6,1~\%) et trois régions transformées par la décennie 2020
(Centre-du-Québec, Mauricie, Estrie : 6,3 à 7,0~\% par an, avec des
croissances post-2020 de 14 à 15~\% par an). La seule fragilité récente est
mauricienne --- un marché étroit en consolidation après son doublement
express --- tandis que l'Estrie et le Centre-du-Québec établissent encore
des sommets.
\end{pointscles}

\clearpage

% ============================================================================
\section{L'analyse par type de propriété}\label{sec:types}
% ============================================================================

\subsection{La hiérarchie provinciale : la prime au terrain}

La figure~\ref{fig:types} décompose l'indice québécois par segment. La
hiérarchie est restée remarquablement stable : les segments « maison »
(unifamiliale, plain-pied, à étages) évoluent en bloc, tandis que
l'appartement en copropriété, structurellement moins dynamique depuis 2012,
accuse un retard cumulé d'environ 60~points d'indice sur l'unifamiliale. La
figure~\ref{fig:ratioapp} suit directement ce décrochage : le ratio
appartement/unifamiliale glisse de 100 à 80 dans la province, et à 78 dans la
RMR de Montréal, l'essentiel de la baisse survenant après 2019 --- quand la
demande pandémique s'est reportée massivement sur l'espace. Cette prime
croissante aux segments avec terrain est le symptôme classique d'une offre
foncière contrainte : là où le sol est rare ou difficile à développer, la
demande se capitalise dans les prix plutôt qu'elle ne suscite des mises en
chantier \citep{saiz2010,glaesergyourko2018}.

\begin{figure}[htbp]
  \centering
  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/fig05_types_quebec.pdf}
  \caption{IPP MLS\textsuperscript{\textregistered} par type de propriété,
  Québec, 2005--2026 (janv. 2005 = 100).}
  \label{fig:types}
\end{figure}

\begin{figure}[htbp]
  \centering
  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/fig18_ratio_app_unifam.pdf}
  \caption{Ratio de l'IPP appartement sur l'IPP unifamiliale ($\times$100),
  2005--2026.}
  \label{fig:ratioapp}
\end{figure}

\clearpage

\subsection{Chaque segment face au Canada}

Les figures~\ref{fig:tunifam} à~\ref{fig:tapp} comparent, segment par
segment, le Québec, ses deux RMR et le Canada. Trois enseignements :

\begin{itemize}\setlength\itemsep{2pt}
  \item \textbf{Les maisons québécoises ont désormais surclassé le Canada.}
  Pour l'unifamiliale, le plain-pied et la maison à étages, les courbes
  québécoises passent au-dessus de la courbe canadienne en 2024--2025 --- la
  RMR de Québec (plain-pied à 389) menant le mouvement.
  \item \textbf{La maison en rangée raconte la même inversion} : longtemps
  tirée par Toronto et Vancouver, la version canadienne du segment recule
  depuis 2022, quand les versions québécoises continuent de croître.
  \item \textbf{L'appartement demeure l'exception.} C'est le seul segment où
  le Canada (269) et le Québec (281--284) restent proches : la copropriété,
  surconstruite dans les métropoles canadiennes et moins demandée au Québec,
  est partout le maillon faible --- mais c'est aussi le seul segment
  canadien où la correction post-2022 a été aussi brutale qu'à Toronto
  (l'indice canadien du segment perd un cinquième de sa valeur).
\end{itemize}

\begin{figure}[htbp]
  \centering
  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/type_unifamiliale.pdf}
  \caption{L'unifamiliale : Québec, RMR de Montréal, RMR de Québec et Canada.}
  \label{fig:tunifam}
\end{figure}

\begin{figure}[htbp]
  \centering
  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/type_plainpied.pdf}
  \caption{Le plain-pied : Québec, RMR de Montréal, RMR de Québec et Canada.}
  \label{fig:tplain}
\end{figure}

\begin{figure}[htbp]
  \centering
  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/type_etages.pdf}
  \caption{La maison à étages : Québec, RMR de Montréal, RMR de Québec et
  Canada.}
  \label{fig:tetages}
\end{figure}

\begin{figure}[htbp]
  \centering
  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/type_rangee.pdf}
  \caption{La maison en rangée : Québec, RMR de Montréal, RMR de Québec et
  Canada.}
  \label{fig:trangee}
\end{figure}

\begin{figure}[htbp]
  \centering
  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/type_appartement.pdf}
  \caption{L'appartement en copropriété : Québec, RMR de Montréal, RMR de
  Québec et Canada.}
  \label{fig:tapp}
\end{figure}

\clearpage

\subsection{Les prix en dollars et le bilan de long terme}

En dollars, la figure~\ref{fig:typesmtl} illustre l'éventail montréalais en
\VcDerniereObs{} : environ 708~000~\$ pour l'unifamiliale (et 841~000~\$ pour
la maison à étages) contre 447~000~\$ pour l'appartement. Le
tableau~\ref{tab:types} détaille les niveaux et variations par marché, et le
tableau~\ref{tab:cagrtypes} dresse le bilan de long terme : dans tous les
marchés québécois, l'appartement est le segment le moins performant sur vingt
ans, avec un écart de 0,7 à 1,3~point de pourcentage de croissance annuelle
par rapport à l'unifamiliale.

\begin{figure}[htbp]
  \centering
  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/fig11_types_montreal.pdf}
  \caption{Prix de référence par type de propriété, RMR de Montréal, milliers
  de dollars courants.}
  \label{fig:typesmtl}
\end{figure}

\begin{table}[htbp]
  \centering\small
  \setlength{\tabcolsep}{4pt}
  \input{tables/tab03_types}
  \caption{Prix de référence et variation sur 12 mois par type de propriété,
  \VcDerniereObs. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur.}
  \label{tab:types}
\end{table}

\begin{table}[htbp]
  \centering\small
  \setlength{\tabcolsep}{4pt}
  \input{tables/taba4_cagr_types}
  \caption{Croissance annuelle moyenne 2005--2026 par segment et par marché
  (\%). Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur.}
  \label{tab:cagrtypes}
\end{table}

\begin{pointscles}
L'écart croissant entre maisons et copropriétés --- visible dans tous les
marchés québécois --- traduit une prime de rareté du foncier. Pour la
politique du logement, il suggère que l'offre nouvelle, concentrée dans la
copropriété, ne dessert qu'imparfaitement la demande, orientée vers les
segments avec terrain ; pour l'investisseur, que le « discount » condo
(indice relatif de 73 à 81 selon le marché) est devenu un fait structurel,
pas une anomalie passagère.
\end{pointscles}

\clearpage

% ============================================================================
\section{La saisonnalité des prix}\label{sec:saison}
% ============================================================================

\subsection{Le rythme annuel du marché provincial}

L'écart moyen entre l'indice brut et l'indice désaisonnalisé
(figure~\ref{fig:saison}) quantifie le « rythme annuel » du marché
québécois : les prix culminent au printemps (avril : \VcSaisonMax{} au-dessus
de la tendance) et creusent en fin d'année (décembre : \VcSaisonMin).
L'amplitude totale, d'environ 2,3~points de pourcentage, n'est pas
anecdotique : elle est du même ordre qu'une demi-année de croissance
tendancielle. Cette saisonnalité des \emph{prix} --- et non seulement des
volumes --- est un fait stylisé robuste des marchés du logement : au
Royaume-Uni comme aux États-Unis, \citet{ngaitenreyro2014} documentent des
« saisons chaudes » où prix \emph{et} transactions augmentent de concert, et
l'expliquent par l'épaisseur du marché --- au printemps, l'abondance
simultanée d'acheteurs et de vendeurs améliore la qualité des appariements,
ce que les acheteurs paient.

\begin{figure}[htbp]
  \centering
  \includegraphics[width=0.88\linewidth]{figures/fig08_saisonnalite.pdf}
  \caption{Facteur saisonnier moyen de l'IPP composite québécois, par mois,
  2005--2026.}
  \label{fig:saison}
\end{figure}

\subsection{Une géographie de la saisonnalité}

La carte thermique de la figure~\ref{fig:saisheat} et le
tableau~\ref{tab:saison} (annexe) révèlent que cette saisonnalité est
fortement différenciée : discrète dans les grands marchés liquides (amplitude
d'environ 2~points à Montréal et dans la province), elle est deux fois plus
marquée dans les marchés de villégiature et les petits marchés --- jusqu'à
3,9~points en Estrie (+2,6 en juin, $-1,3$ hors saison) et 4,1~points au
Centre-du-Québec. La comparaison des deux RMR (figure~\ref{fig:saisrmr})
montre par ailleurs un printemps plus précoce et plus ample à Québec qu'à
Montréal, et un creux de décembre nettement plus profond dans la métropole.

\begin{figure}[htbp]
  \centering
  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/sais01_heatmap.pdf}
  \caption{Facteur saisonnier moyen par mois et par marché québécois,
  2005--2026.}
  \label{fig:saisheat}
\end{figure}

\begin{figure}[htbp]
  \centering
  \includegraphics[width=0.92\linewidth]{figures/sais02_rmr.pdf}
  \caption{Facteur saisonnier moyen, RMR de Montréal et RMR de Québec.}
  \label{fig:saisrmr}
\end{figure}

\begin{pointscles}
Deux implications pratiques : (i)~toute comparaison de prix entre saisons
doit s'appuyer sur les séries désaisonnalisées --- une « hausse » d'avril et
une « baisse » de décembre peuvent n'être que le calendrier ; (ii)~pour un
même bien, l'écart vendeur--acheteur entre avril et décembre représente 2 à
4~\% du prix selon le marché --- plusieurs milliers, voire dizaines de
milliers de dollars.
\end{pointscles}

\clearpage

% ============================================================================
\section{Risque, distributions et co-mouvements}\label{sec:risque}
% ============================================================================

\subsection{La volatilité dans le temps}

La volatilité mobile (figure~\ref{fig:vol}) établit le premier fait : les
grands emballements --- 2009, 2018, 2022--2023 (plus de 7~\% annualisé) ---
sont canadiens, la volatilité québécoise restant historiquement contenue
entre 1 et 2~\%, hormis l'épisode pandémique. Le renversement récent mérite
d'être noté : depuis 2025, c'est le Québec, en pleine accélération, qui
affiche la volatilité la plus élevée des deux (2,0~\% contre 1,0~\%).

\begin{figure}[htbp]
  \centering
  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/fig14_volatilite.pdf}
  \caption{Volatilité annualisée des variations mensuelles désaisonnalisées,
  fenêtre de 24 mois, 2007--2026.}
  \label{fig:vol}
\end{figure}

\subsection{Les distributions : un Québec plus régulier}

Les histogrammes de la figure~\ref{fig:hist} comparent les 257~variations
mensuelles désaisonnalisées : moyennes voisines (0,45~\% au Québec, 0,40~\%
au Canada) mais dispersions très différentes (écart-type de 0,66~\% contre
0,95~\%) et queues bien plus lourdes côté canadien ($-2,6$~\% à +4,6~\%,
contre $-1,6$~\% à +3,8~\%). À rendement de long terme comparable, le
« voyage » québécois a donc été nettement moins cahoteux. On notera que dans
les deux cas, les variations mensuelles sont fortement autocorrélées --- la
persistance (\emph{momentum}) des prix immobiliers, documentée dès
\citet{caseshiller1989}, est l'écart le plus célèbre de cette classe d'actifs
à l'efficience des marchés. Les boîtes à
moustaches des variations \emph{annuelles} (figure~\ref{fig:box}) confirment
à l'échelle des marchés : médianes québécoises parmi les plus élevées,
étendues interquartiles étroites à Montréal et pour la province, années
extrêmes (points) concentrées dans l'Ouest et en Ontario --- à l'exception
des années pandémiques des régions québécoises.

\begin{figure}[htbp]
  \centering
  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/risk01_hist.pdf}
  \caption{Distribution des variations mensuelles désaisonnalisées, Québec et
  Canada, 2005--2026.}
  \label{fig:hist}
\end{figure}

\begin{figure}[htbp]
  \centering
  \includegraphics[width=0.95\linewidth]{figures/risk02_box.pdf}
  \caption{Distribution des variations annuelles de l'IPP composite par
  marché, 2006--2026.}
  \label{fig:box}
\end{figure}

\clearpage

\subsection{L'anatomie des corrections}

Le tableau~\ref{tab:drawdowns} date les pires épisodes de repli de chaque
marché. La lecture est édifiante : les corrections québécoises sont courtes
(3 à 9~mois du sommet au creux), peu profondes ($-4,0$~\% à $-8,9$~\%) et
récupérées en un à deux ans ; les corrections canadiennes hors Québec sont
longues et profondes --- 51~mois et $-26$~\% pour Toronto, toujours en cours,
19~mois et $-16$~\% pour le Calgary de 2008 (six ans pour récupérer) comme
pour le Vancouver de 2017--2019. L'asymétrie boom long / correction lente est
générale sur les marchés du logement --- les expansions y durent en moyenne
beaucoup plus longtemps que les contractions \citep{cunninghamkolet2011} ---
et la lenteur des baisses tient largement au comportement des vendeurs
\citep{genesovemayer2001} : le marché « gèle » avant de baisser, comme
l'illustrent les épisodes britanniques analysés par
\citet{muellbauermurphy1997}.

\begin{table}[htbp]
  \centering\small
  \setlength{\tabcolsep}{4pt}
  \input{tables/tab06_drawdowns}
  \caption{Le pire épisode de repli de chaque marché (séries
  désaisonnalisées), 2005--2026. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur.}
  \label{tab:drawdowns}
\end{table}

\subsection{Le bêta du Québec sur le Canada}

La figure~\ref{fig:beta} formalise la sensibilité du marché québécois au
marché canadien : la pente de la régression mobile des variations mensuelles
du Québec sur celles du Canada est en moyenne de 0,26 depuis 2010 --- un
marché qui n'« encaisse » en moyenne qu'un quart des mouvements canadiens.
Ce bêta devient même légèrement négatif en 2018--2020 (Montréal accélère
quand Toronto corrige), avant de remonter vers 0,4--0,6 après l'épisode
pandémique, qui a synchronisé tous les marchés.

\begin{figure}[htbp]
  \centering
  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/risk03_beta.pdf}
  \caption{Bêta mobile (60 mois) des variations mensuelles du Québec sur
  celles du Canada, 2010--2026.}
  \label{fig:beta}
\end{figure}

\clearpage

\subsection{Deux blocs étanches}

La matrice de la figure~\ref{fig:corr} présente les corrélations des
glissements annuels entre douze marchés. Elle fait ressortir deux blocs :
un bloc « Ontario--Colombie-Britannique--Canada » (corrélations de 0,75 à
0,98 entre eux) et un bloc québécois cohérent (0,63 à 0,99 entre les marchés
de la province). Entre les deux, les liens sont faibles : la RMR de Montréal
n'est corrélée qu'à \VcCorrMtlTor{} avec le Grand Toronto, et la RMR de
Québec est pratiquement orthogonale au cycle torontois ($-0{,}03$).
L'Alberta, arrimée au cycle des matières premières, ne co-varie avec presque
rien.

\begin{figure}[htbp]
  \centering
  \includegraphics[width=0.92\linewidth]{figures/fig09_correlations.pdf}
  \caption{Corrélations des variations sur 12 mois de l'IPP composite,
  2006--2026.}
  \label{fig:corr}
\end{figure}

La corrélation mobile sur cinq ans (figure~\ref{fig:corrmobile}) précise la
chronologie : le co-mouvement Montréal--Toronto s'effondre entre 2014 et
2017 --- jusqu'à devenir négatif quand Montréal ignore le mini-cycle
torontois de 2017--2019 --- puis remonte après 2021, l'épisode pandémique
(boom puis plateau simultanés) resynchronisant mécaniquement les fenêtres de
calcul, sans dépasser 0,55 en fin de période. Même au plus haut, le lien
Montréal--Toronto reste très inférieur à la cohésion interne du bloc
Ontario--Colombie-Britannique (0,96--0,98).

\begin{figure}[htbp]
  \centering
  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/fig15_corr_mobile.pdf}
  \caption{Corrélation mobile (60 mois) des variations mensuelles
  désaisonnalisées, 2010--2026.}
  \label{fig:corrmobile}
\end{figure}

\begin{pointscles}
L'indice « canadien » est dominé par Toronto et Vancouver : il co-varie à
0,93--0,95 avec l'Ontario mais à 0,61 seulement avec le Québec, et le bêta
québécois moyen n'est que de 0,26. Diagnostiquer le marché québécois à partir
des manchettes nationales --- ou l'inverse --- revient à commettre une erreur
d'agrégation caractérisée. Pour un portefeuille immobilier pancanadien, le
bloc québécois offre une diversification réelle contre le bloc
Ontario--Colombie-Britannique.
\end{pointscles}

\clearpage

% ============================================================================
\section{Les grands marchés du reste du Canada}\label{sec:roc}
% ============================================================================

Pour situer les résultats québécois, ce chapitre passe en revue six grands
marchés hors Québec (figures~\ref{fig:rocgrid} à~\ref{fig:rocbench},
tableau~\ref{tab:roc}).

\subsection{Six trajectoires}

\begin{description}\setlength\itemsep{2pt}
  \item[Grand Toronto.] L'épicentre de la correction : 940~800~\$ de prix de
  référence malgré un repli de 26~\% depuis février 2022, toujours en cours
  ($-5,4$~\% sur 12 mois). Sur vingt ans, sa croissance (5,2~\% par an) est
  désormais inférieure à celle de tous les marchés québécois.
  \item[Grand Vancouver.] Le marché le plus cher du pays (1~099~100~\$)
  cumule deux corrections : celle de 2017--2019 ($-16,7$~\%, liée aux taxes
  sur les acheteurs étrangers et au resserrement hypothécaire) et celle,
  inachevée, d'après 2022 ($-12,2$~\%).
  \item[Calgary.] Un cycle de matières premières : boom jusqu'en 2007,
  correction de 16~\% (six ans pour récupérer), décennie blanche, puis
  rattrapage vigoureux en 2023--2024 --- le seul grand marché de l'Ouest
  proche de son sommet ($-2,7$~\%).
  \item[Ottawa.] Un profil « ontarien atténué » : boom pandémique, correction
  de 14,6~\% en 2022, récupération incomplète ($-9,2$~\%).
  \item[Halifax-Dartmouth.] Le jumeau atlantique du Québec : prix bas,
  explosion pandémique (+10~\% par an depuis 2020), quasi-retour au sommet
  ($-3,2$~\%).
  \item[Winnipeg.] Le marché le plus « québécois » hors Québec : abordable
  (403~200~\$), régulier (5,9~\% par an sur vingt ans, meilleure performance
  hors Québec), au sommet historique et en hausse (+3,8~\%) en
  \VcDerniereObs.
\end{description}

\begin{figure}[htbp]
  \centering
  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/roc01_grid.pdf}
  \caption{Six grands marchés hors Québec : IPP composite face au Canada,
  2005--2026.}
  \label{fig:rocgrid}
\end{figure}

\begin{figure}[htbp]
  \centering
  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/roc02_dd.pdf}
  \caption{Six grands marchés hors Québec : écart au sommet historique,
  2005--2026.}
  \label{fig:rocdd}
\end{figure}

\begin{figure}[htbp]
  \centering
  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/roc03_bench.pdf}
  \caption{Prix de référence composite, six grands marchés hors Québec,
  milliers de dollars.}
  \label{fig:rocbench}
\end{figure}

\begin{table}[htbp]
  \centering\small
  \setlength{\tabcolsep}{4.5pt}
  \input{tables/tab05_roc}
  \caption{Vue d'ensemble des six grands marchés hors Québec,
  \VcDerniereObs. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur.}
  \label{tab:roc}
\end{table}

\subsection{Note régionale : Ottawa et l'Outaouais}

Le cas d'Ottawa mérite un mot particulier pour le lecteur de l'Outaouais,
dont le marché --- Gatineau et sa région --- n'est pas publié séparément
dans les fichiers utilisés ici, mais gravite autour de la capitale fédérale.
Ottawa présente un profil hybride instructif : structurellement plus stable
que Toronto (emploi public dominant, moins d'investisseurs), il a néanmoins
suivi le cycle \emph{ontarien} lors du resserrement --- correction de
14,6~\% en 2022, récupération incomplète ($-9,2$~\% en \VcDerniereObs) ---
quand les marchés québécois voisins établissaient de nouveaux sommets. La
rivière des Outaouais matérialise ainsi, à l'échelle d'une même
agglomération transfrontalière, la frontière entre les deux régimes
documentés dans ce rapport : côté ontarien, le cycle national ; côté
québécois, le régime provincial. Pour l'analyse du marché gatinois, la
prudence commande donc de croiser les deux références --- Ottawa pour la
demande locale (navettage, revenus), le bloc québécois pour la dynamique des
prix.

\begin{pointscles}
La géographie canadienne du logement en 2026 oppose moins l'Est et l'Ouest
que les marchés \emph{chers et endettés} (Toronto, Vancouver, Ottawa), en
correction prolongée, aux marchés \emph{abordables} (Québec, Winnipeg,
Halifax, Calgary dans une moindre mesure), au sommet ou proches de l'être. Le
niveau de prix initial --- donc l'endettement nécessaire pour y accéder ---
apparaît comme le meilleur prédicteur de la sévérité de la correction
2022--2026.
\end{pointscles}

\clearpage

% ============================================================================
\section{Abordabilité : la charge hypothécaire}\label{sec:afford}
% ============================================================================

Les indices mesurent des variations ; l'acheteur, lui, paie un versement
mensuel. Ce chapitre traduit les prix de référence de \VcDerniereObs{} en
charge hypothécaire --- l'angle le plus concret de l'abordabilité, et celui
par lequel la politique monétaire atteint les ménages. Le calcul suit la
logique du coût d'usage \citep{poterba1984,himmelberg2005} dans sa composante
la plus visible : le service de la dette.

\subsection{Le paiement mensuel selon le taux}

La figure~\ref{fig:afford} et le tableau~\ref{tab:afford} présentent le
paiement mensuel d'un prêt standard (mise de fonds de 20~\%, amortissement de
25~ans) sur la propriété de référence de huit marchés, pour des taux de 2 à
7~\%. Trois lectures :

\begin{itemize}\setlength\itemsep{2pt}
  \item \textbf{L'écart interrégional est massif.} Au taux de 5~\%, la
  propriété type coûte environ 4~380~\$ par mois dans le Grand Toronto,
  2~780~\$ à Montréal, 2~070~\$ dans la RMR de Québec et 1~510~\$ en
  Mauricie : l'éventail va du simple au triple à l'intérieur d'un même pays.
  \item \textbf{La sensibilité au taux croît avec le prix.} Chaque point de
  pourcentage de taux ajoute environ 450~\$ par mois à Toronto, mais 155~\$
  en Mauricie : le risque de taux est, lui aussi, géographiquement
  concentré --- c'est le mécanisme même de la divergence documentée au
  chapitre~\ref{sec:reel}.
  \item \textbf{Le « rattrapage » québécois a un coût.} À taux constant de
  5~\%, la mensualité type de la RMR de Québec égale aujourd'hui celle de la
  propriété montréalaise type de 2020 : l'avantage d'abordabilité demeure,
  mais il s'érode à grande vitesse.
\end{itemize}

\begin{figure}[htbp]
  \centering
  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/afford01_paiement.pdf}
  \caption{Paiement hypothécaire mensuel sur la propriété de référence, selon
  le taux, huit marchés, \VcDerniereObs.}
  \label{fig:afford}
\end{figure}

\begin{table}[htbp]
  \centering\small
  \setlength{\tabcolsep}{4.5pt}
  \input{tables/tab07_abordabilite}
  \caption{Paiement hypothécaire mensuel (mise de fonds de 20~\%,
  amortissement de 25 ans) sur la propriété de référence, \VcDerniereObs.
  Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur.}
  \label{tab:afford}
\end{table}

\begin{pointscles}
Ces calculs excluent taxes foncières, assurance, entretien et coût
d'opportunité de la mise de fonds --- ils sous-estiment donc le coût complet
de la propriété. Ils suffisent néanmoins à établir l'essentiel : au Canada,
l'abordabilité est d'abord une variable \emph{géographique}, avant d'être une
variable de taux.
\end{pointscles}

\clearpage

% ============================================================================
\section{Dix faits stylisés du marché québécois}\label{sec:faits}
% ============================================================================

Avant la synthèse, ce chapitre condense l'analyse en dix faits stylisés ---
des régularités empiriques suffisamment robustes pour servir de points
d'ancrage à l'analyse, à l'enseignement et à la décision.

\begin{enumerate}\setlength\itemsep{6pt}
  \item \textbf{Le Québec est un marché de faible bêta.} Sur 2010--2026, le
  bêta des variations mensuelles québécoises sur les variations canadiennes
  est en moyenne de 0,26 (figure~\ref{fig:beta}) : le Québec n'encaisse
  qu'un quart des mouvements du marché national.
  \item \textbf{Les corrections québécoises sont courtes et peu profondes.}
  Pire épisode en vingt et un ans : $-7,5$~\% sur neuf mois (RMR de
  Montréal, 2022--2023), récupéré en deux ans ; contre $-26$~\% sur
  51~mois, toujours ouvert, pour le Grand Toronto
  (tableau~\ref{tab:drawdowns}).
  \item \textbf{La croissance québécoise est plus régulière, pas plus
  faible.} Sur vingt ans, la CAM québécoise (\VcQcCagr) dépasse la
  canadienne (\VcCanCagr) avec un écart-type mensuel inférieur d'un tiers
  (0,66~\% contre 0,95~\%, figure~\ref{fig:hist}).
  \item \textbf{Les quatre meilleurs marchés canadiens sur vingt ans sont
  québécois} --- Centre-du-Québec, Mauricie, Estrie, RMR de Québec
  (figure~\ref{fig:cagr}) --- un fait presque toujours ignoré du discours
  public, focalisé sur Toronto et Vancouver.
  \item \textbf{La pandémie a inversé la hiérarchie spatiale.} Avant 2020,
  la croissance décroissait du centre vers la périphérie ; depuis, c'est
  l'inverse, au Québec (figure~\ref{fig:scatter}) comme dans le reste de
  l'Amérique du Nord \citep{ramanibloom2021,gupta2022}.
  \item \textbf{Le choc de taux de 2022 n'a pas d'effet uniforme : il est
  proportionnel au prix initial.} De $-26$~\% (Toronto) à un plateau
  (Québec), la sévérité de la correction suit le niveau d'endettement
  qu'impose le prix d'entrée (chapitres~\ref{sec:reel}
  et~\ref{sec:afford}).
  \item \textbf{La copropriété sous-performe structurellement.} Ratio
  appartement/unifamiliale : de 100 à 78--81 selon le marché en vingt ans
  (figure~\ref{fig:ratioapp}) ; c'est le seul segment où le Québec ne
  domine pas nettement le Canada.
  \item \textbf{Les prix québécois ont un rythme saisonnier de 2 à 4 points
  d'amplitude}, culminant en avril--juin et creusant en novembre--décembre,
  deux fois plus marqué dans les marchés de villégiature
  (figure~\ref{fig:saisheat}) --- cohérent avec la théorie de l'épaisseur
  de marché \citep{ngaitenreyro2014}.
  \item \textbf{Le cycle québécois n'est pas le cycle canadien.} Corrélation
  Montréal--Toronto : \VcCorrMtlTor{} ; RMR de Québec--Toronto : $-0{,}03$ ;
  cohésion interne du bloc québécois : 0,63 à 0,99
  (figure~\ref{fig:corr}).
  \item \textbf{La hausse québécoise est réelle.} Déflaté par l'IPC,
  l'indice provincial vaut \VcQcReelMult{} fois son niveau de 2005
  (\VcQcReelCagr{} par an en termes réels, figure~\ref{fig:reel}) --- il ne
  s'agit pas d'une illusion monétaire.
\end{enumerate}

\clearpage

% ============================================================================
\section{Synthèse et implications}\label{sec:synthese}
% ============================================================================

Au terme de cette analyse, le marché québécois de l'habitation apparaît comme
un marché \textbf{en régime de croissance autonome} : historiquement moins
volatil que les grands marchés de l'Ouest et de l'Ontario (écart-type mensuel
de 0,66~\% contre 0,95~\%), faiblement arrimé à leur cycle (bêta moyen de
0,26 ; corrélation Montréal--Toronto de \VcCorrMtlTor), épargné par la
correction de 2022--2023 malgré un choc de taux identique (repli maximal de
$-7$~\% contre $-26$~\% à Toronto), et porté depuis 2020 par un rattrapage
régional (RMR de Québec, Estrie, Mauricie, Centre-du-Québec) sans précédent
dans la période étudiée. Cette vigueur est réelle et non purement nominale :
déflatés par l'IPC, les prix québécois ont presque doublé depuis 2005.

\subsection{Quatre implications}

\begin{description}\setlength\itemsep{3pt}
  \item[Pour l'analyse économique.] La divergence Québec--Canada depuis 2022
  démontre que la transmission de la politique monétaire au marché du
  logement est fortement hétérogène dans l'espace : à choc de taux identique
  (chapitre~\ref{sec:macro}), la réponse des prix va de $-26$~\% (Toronto) à
  un simple plateau (Québec). Les niveaux initiaux de prix et d'endettement
  --- et la composition maison/copropriété du parc --- en conditionnent
  l'impact. Toute modélisation « pancanadienne » du canal du logement est,
  au mieux, une moyenne trompeuse.
  \item[Pour l'abordabilité.] L'avantage québécois se comprime rapidement :
  avec des hausses de 3,5 à 12~\% sur un an contre des baisses ailleurs,
  l'écart de prix avec le reste du pays se referme par les deux bouts, et les
  marchés régionaux ont déjà perdu leur statut de refuge bon marché (l'Estrie
  dépasse désormais la RMR de Québec). Le débat sur l'offre --- notamment de
  segments avec terrain, dont la prime ne cesse de croître
  (chapitre~\ref{sec:types}) --- en sort renforcé.
  \item[Pour la gestion de portefeuille immobilier.] La faible corrélation
  entre le bloc québécois et le bloc Ontario--Colombie-Britannique
  (chapitre~\ref{sec:risque}), la brièveté des corrections québécoises
  (tableau~\ref{tab:drawdowns}) et la régularité des distributions de
  rendement constituent un argument empirique de diversification
  géographique intracanadienne --- avec la réserve de liquidité propre aux
  petits marchés régionaux.
  \item[Pour la vigilance prudentielle.] Les signaux d'accélération récents
  --- volatilité québécoise repassée au-dessus de la volatilité canadienne,
  hausses à deux chiffres en Estrie, mini-correction mauricienne après un
  doublement express --- rappellent que le rattrapage peut devenir
  surchauffe : l'histoire des marchés d'actifs enseigne que les récits
  d'exception régionale (« ici, c'est différent ») accompagnent souvent les
  phases d'exubérance \citep{shiller2015,caseshiller2003}. Le freinage
  démographique de 2025 (figure~\ref{fig:population}) retire par ailleurs au
  marché un soutien majeur. Le suivi des fondamentaux locaux (revenus,
  migration interrégionale, mises en chantier) s'impose, en gardant à
  l'esprit qu'un niveau de prix élevé ne suffit pas à diagnostiquer une
  bulle \citep{himmelberg2005}.
\end{description}

\subsection{Limites et précautions d'usage}

Quatre limites bornent la portée de ces résultats. \emph{Couverture} :
l'IPP MLS\textsuperscript{\textregistered} ne voit que les transactions
passant par les systèmes MLS\textsuperscript{\textregistered} ; les ventes
directes, le neuf vendu par les promoteurs et le marché locatif lui
échappent. \emph{Agrégation} : même à l'échelle d'une RMR, l'indice moyenne
des sous-marchés hétérogènes \citep{bourassa1999} --- un quartier peut
corriger quand sa RMR progresse. \emph{Étroitesse} : dans les petits marchés
(Mauricie, Centre-du-Québec), un faible volume de transactions rend l'indice
mensuel bruité ; les mesures annuelles y sont plus fiables.
\emph{Révisions} : l'ACI révise les mois récents ; les dernières observations
doivent être lues comme provisoires. Enfin, rappelons qu'aucune des mesures
présentées --- pas même vingt ans de surperformance --- n'a de valeur
prédictive mécanique : les prix immobiliers sont persistants à court terme
\citep{caseshiller1989}, mais les retournements de régime, comme celui de
2020, restent largement imprévisibles.

\subsection{Prolongements}

Les prolongements naturels de ce travail : relier les trajectoires régionales
aux fondamentaux (démographie régionale, migration interrégionale, mises en
chantier, revenus disponibles) ; modéliser économétriquement la vitesse de
transmission des taux hypothécaires aux prix régionaux (modèles à correction
d'erreur par marché) ; construire des indicateurs d'abordabilité intégrant
revenus et charges d'intérêts, dans l'esprit du coût d'usage
\citep{poterba1984,himmelberg2005} ; et étendre l'analyse de saisonnalité aux
volumes de transactions, que l'IPP ne couvre pas
\citep{ngaitenreyro2014}. Le cadre d'ensemble --- le logement comme actif,
comme garantie de crédit et comme moteur du cycle --- est synthétisé par
\citet{davisvn2015} et \citet{piazzesischneider2016}, dont ce document
constitue, à l'échelle québécoise, une application empirique.

\clearpage
\phantomsection
\addcontentsline{toc}{section}{Références}
\bibliographystyle{apalike}
\bibliography{references}

\clearpage
\appendix

% ============================================================================
\section{Notes méthodologiques}\label{annexe:methodo}
% ============================================================================

\subsection{L'IPP MLS\textsuperscript{\textregistered}}

L'IPP MLS\textsuperscript{\textregistered} est produit par l'ACI à partir des
transactions enregistrées dans les systèmes
MLS\textsuperscript{\textregistered} des chambres immobilières
\citep{aci2024}. Deux grandes familles de méthodes existent pour construire
un indice de prix « à qualité constante » : les ventes répétées
\citep{bailey1963,caseshiller1987}, qui suivent les reventes d'un même bien,
et l'approche hédonique \citep{rosen1974}, qui modélise le prix comme une
fonction des attributs du bien. L'IPP
MLS\textsuperscript{\textregistered} relève de la seconde. Ses principales
propriétés :

\begin{itemize}\setlength\itemsep{1pt}
  \item \textbf{Approche hédonique.} L'indice suit le prix d'une propriété de
  référence aux attributs constants (superficie, âge, nombre de pièces,
  localisation, etc.), estimé par régression ; il neutralise ainsi les effets
  de composition qui polluent prix moyens et médians.
  \item \textbf{Prix de référence.} Le \emph{benchmark price} traduit
  l'indice en dollars : c'est la valeur estimée de la propriété de référence
  du marché considéré.
  \item \textbf{Base et fréquence.} Base 100 en janvier 2005 ; publication
  mensuelle, avec agrégats trimestriels et annuels, en versions brute et
  désaisonnalisée.
  \item \textbf{Limites.} Dollars courants ; couverture limitée aux
  transactions MLS\textsuperscript{\textregistered} ; révisions possibles des
  données récentes ; le composite provincial pondère fortement les grands
  marchés (Montréal pour le Québec) ; certains segments ne sont pas publiés
  dans les petits marchés (« en rangée » en Estrie, Mauricie et
  Centre-du-Québec).
\end{itemize}

\subsection{Les séries FRED}

Les séries macroéconomiques proviennent de FRED (Federal Reserve Bank of
St.~Louis), qui rediffuse les données de l'OCDE et de Statistique Canada :

\begin{center}\small
\begin{tabular}{ll}
\toprule
Série & Identifiant FRED \\
\midrule
Taux interbancaire 3 mois & \texttt{IR3TIB01CAM156N} \\
Rendement obligataire 10 ans & \texttt{IRLTLT01CAM156N} \\
IPC, glissement annuel & \texttt{CPALTT01CAM659N} \\
IPC, niveau (2015 = 100) & \texttt{CANCPIALLMINMEI} \\
Taux de chômage & \texttt{LRUNTTTTCAM156S} \\
PIB réel trimestriel & \texttt{NGDPRSAXDCCAQ} \\
Population totale & \texttt{POPTOTCAA647NWDB} \\
Taux de change CA/US & \texttt{DEXCAUS} \\
\bottomrule
\end{tabular}
\end{center}

Les séries d'IPC s'arrêtent en mars 2025 au moment de l'extraction ; les
mesures réelles s'arrêtent donc à cette date. Le taux interbancaire 3~mois
sert d'approximation du taux directeur de la Banque du Canada, dont la série
FRED dédiée s'interrompt en 2023.

\subsection{Mesures dérivées}

Le glissement annuel est le rapport de l'indice à sa valeur douze mois plus
tôt, moins un. La croissance annuelle moyenne composée entre deux dates vaut
$(I_t/I_s)^{1/\Delta}-1$, où $\Delta$ est l'écart en années. L'écart au
sommet vaut $I_t/\max_{u\le t} I_u - 1$, sur séries désaisonnalisées. La
volatilité annualisée est l'écart-type des variations mensuelles
désaisonnalisées sur 24~mois, multiplié par $\sqrt{12}$. Le bêta mobile est
le rapport de la covariance mobile (60~mois) des variations
Québec--Canada à la variance mobile des variations canadiennes. Le facteur
saisonnier du mois $m$ est la moyenne, sur toutes les années, de l'écart
relatif entre indice brut et indice désaisonnalisé au mois $m$.

\clearpage

% ============================================================================
\section{Tableaux statistiques}\label{annexe:tableaux}
% ============================================================================

\subsection{IPP composite annuel par marché}

\begin{table}[htbp]
  \centering\small
  \setlength{\tabcolsep}{4.5pt}
  \input{tables/taba1_hpi_annuel_1}
  \caption{IPP composite annuel (moyenne des mois), Canada, marchés québécois
  et Ontario, 2005--2025. Source : ACI/CREA.}
  \label{tab:annexe1}
\end{table}

\begin{table}[htbp]
  \centering\small
  \setlength{\tabcolsep}{4.5pt}
  \input{tables/taba1_hpi_annuel_2}
  \caption{IPP composite annuel (moyenne des mois), grands marchés hors
  Québec, 2005--2025. Source : ACI/CREA.}
  \label{tab:annexe2}
\end{table}

\clearpage

\subsection{Variation annuelle de l'IPP composite par marché}

\begin{table}[htbp]
  \centering\small
  \setlength{\tabcolsep}{4pt}
  \input{tables/taba5_yoy_annuel_1}
  \caption{Variation annuelle de l'IPP composite (\%), Canada, marchés
  québécois et Ontario, 2006--2025. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur.}
  \label{tab:annexe5a}
\end{table}

\begin{table}[htbp]
  \centering\small
  \setlength{\tabcolsep}{4pt}
  \input{tables/taba5_yoy_annuel_2}
  \caption{Variation annuelle de l'IPP composite (\%), grands marchés hors
  Québec, 2006--2025. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur.}
  \label{tab:annexe5b}
\end{table}

\clearpage

\subsection{Prix de référence composite annuel, marchés québécois}

\begin{table}[htbp]
  \centering\small
  \setlength{\tabcolsep}{4.5pt}
  \input{tables/taba2_bench_annuel}
  \caption{Prix de référence composite, moyenne annuelle, en milliers de
  dollars courants, 2005--2026. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur.}
  \label{tab:annexe3}
\end{table}

\subsection{Facteurs saisonniers par marché}

\begin{table}[htbp]
  \centering\small
  \input{tables/taba3_saison}
  \caption{Facteur saisonnier moyen de l'IPP composite (écart brut /
  désaisonnalisé, \%), par mois et par marché, 2005--2026. Source : ACI/CREA ;
  calculs de l'auteur.}
  \label{tab:saison}
\end{table}

\subsection{Prix de référence par segment et par marché}

\begin{table}[htbp]
  \centering\small
  \setlength{\tabcolsep}{4pt}
  \input{tables/taba6_bench_segments}
  \caption{Prix de référence par segment et par marché, en milliers de
  dollars, \VcDerniereObs. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur.}
  \label{tab:benchseg}
\end{table}

\clearpage

\subsection{Données mensuelles récentes, marché par marché}

Les tableaux~\ref{tab:m1} à~\ref{tab:m6} donnent, pour chaque marché
québécois, les vingt-quatre dernières observations mensuelles : indice
composite, prix de référence et glissement annuel.

\begin{table}[htbp]
  \centering\small
  \input{tables/tabm_quebec}
  \caption{Québec (province) : données mensuelles, 24 derniers mois. Source :
  ACI/CREA ; calculs de l'auteur.}
  \label{tab:m1}
\end{table}

\begin{table}[htbp]
  \centering\small
  \input{tables/tabm_montreal_cma}
  \caption{RMR de Montréal : données mensuelles, 24 derniers mois. Source :
  ACI/CREA ; calculs de l'auteur.}
  \label{tab:m2}
\end{table}

\begin{table}[htbp]
  \centering\small
  \input{tables/tabm_quebec_cma}
  \caption{RMR de Québec : données mensuelles, 24 derniers mois. Source :
  ACI/CREA ; calculs de l'auteur.}
  \label{tab:m3}
\end{table}

\begin{table}[htbp]
  \centering\small
  \input{tables/tabm_estrie}
  \caption{Estrie : données mensuelles, 24 derniers mois. Source : ACI/CREA ;
  calculs de l'auteur.}
  \label{tab:m4}
\end{table}

\begin{table}[htbp]
  \centering\small
  \input{tables/tabm_mauricie}
  \caption{Mauricie : données mensuelles, 24 derniers mois. Source :
  ACI/CREA ; calculs de l'auteur.}
  \label{tab:m5}
\end{table}

\begin{table}[htbp]
  \centering\small
  \input{tables/tabm_centre_du_quebec}
  \caption{Centre-du-Québec : données mensuelles, 24 derniers mois. Source :
  ACI/CREA ; calculs de l'auteur.}
  \label{tab:m6}
\end{table}

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\section{Glossaire}\label{annexe:glossaire}
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\begin{description}\setlength\itemsep{3pt}
  \item[Approche hédonique.] Méthode statistique estimant la contribution de
  chaque attribut d'un bien (superficie, localisation, âge\ldots) à son prix,
  ce qui permet de suivre le prix d'un bien \emph{de qualité constante}.
  \item[Bêta.] Pente de la régression des variations d'un marché sur celles
  d'un marché de référence ; un bêta de 0,25 signifie qu'une hausse
  canadienne de 1~\% s'accompagne en moyenne d'une hausse québécoise de
  0,25~\%.
  \item[CAM (croissance annuelle moyenne composée).] Taux de croissance
  constant qui, appliqué chaque année, reproduit la variation totale observée
  entre deux dates.
  \item[Désaisonnalisation.] Retrait des régularités calendaires (le
  « printemps immobilier ») d'une série, afin d'isoler tendance et cycle.
  \item[Écart au sommet (\emph{drawdown}).] Pourcentage séparant le niveau
  courant d'un indice de son maximum historique ; 0~\% signifie que le marché
  est à son sommet.
  \item[Glissement annuel.] Variation d'un indice par rapport à sa valeur
  douze mois plus tôt.
  \item[IPP MLS\textsuperscript{\textregistered}.] Indice des prix des
  propriétés fondé sur les transactions des systèmes
  MLS\textsuperscript{\textregistered}, produit par l'ACI.
  \item[Prix de référence (\emph{benchmark price}).] Valeur estimée, en
  dollars, de la propriété de référence d'un marché ; traduction monétaire de
  l'IPP.
  \item[RMR.] Région métropolitaine de recensement (Statistique Canada) ;
  les RMR de Montréal et de Québec débordent largement les villes centrales.
  \item[Volatilité annualisée.] Écart-type des variations mensuelles ramené à
  une échelle annuelle (multiplication par $\sqrt{12}$) ; mesure standard de
  l'ampleur des fluctuations.
\end{description}

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\section{Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005--2026}
\label{annexe:chrono}
% ============================================================================

\begin{description}\setlength\itemsep{3pt}
  \item[2005--2007] Boom des matières premières : l'Alberta s'envole
  (+41~\% en 2006), le huard atteint la parité avec le dollar américain ;
  le Québec croît sagement à 4--8~\% par an.
  \item[Sept. 2008] Faillite de Lehman Brothers ; la crise financière
  mondiale atteint le Canada. Les prix corrigent dans l'Ouest ($-16$~\% à
  Calgary) ; simple pause au Québec.
  \item[2009] La Banque du Canada porte son taux directeur à 0,25~\%,
  plancher historique ; l'amortissement maximal assuré, porté à 40~ans en
  2006, est ramené à 35~ans (2008) --- premier d'une série de
  resserrements macroprudentiels.
  \item[2010--2012] Resserrements successifs des règles hypothécaires
  (amortissement 35 $\rightarrow$ 30 $\rightarrow$ 25~ans pour les prêts
  assurés) ; mini-boom de la RMR de Québec, qui gagne plus de 60~\% entre
  2008 et 2012.
  \item[2013--2015] « Décennie lente » québécoise : environ +3~\% par an ;
  chute du pétrole en 2014--2015, l'Alberta cale ; Toronto et Vancouver
  accélèrent.
  \item[2016] Vancouver impose une taxe de 15~\% aux acheteurs étrangers ;
  l'indice y culmine puis fléchit ; l'argent se déplace vers Toronto.
  \item[2017] \emph{Fair Housing Plan} ontarien (avril) : Toronto corrige de
  9~\% ; Montréal, pour la première fois, ne suit pas --- premier signe du
  découplage documenté au chapitre~\ref{sec:risque}.
  \item[2018] Entrée en vigueur du test de tension hypothécaire (ligne
  directrice B-20) pour les prêts non assurés ; Vancouver entame une
  correction de 17~\% (2017--2019).
  \item[Mars 2020] Pandémie de COVID-19 : taux directeur ramené à 0,25~\%,
  assouplissement quantitatif, confinements. Après deux mois de gel, les
  prix repartent violemment partout.
  \item[2021] Année record : +23~\% au Canada, +20 à +30~\% dans les
  régions québécoises ; télétravail et « effet beigne »
  \citep{ramanibloom2021} redessinent la géographie de la demande ;
  l'inflation sort de la cible au printemps.
  \item[Févr.--mars 2022] Sommet des prix canadiens (février) ; première
  hausse de taux (mars) : début du resserrement le plus rapide de
  l'histoire moderne de la Banque du Canada (+425~points de base en 2022).
  \item[2022--2023] Correction : $-17$~\% de glissement annuel au Canada au
  creux ; plateau de neuf mois au Québec ($-7$~\%) ; entrée en vigueur
  (janv. 2023) de l'interdiction d'achat par des non-résidents ; taux
  directeur culminant à 5~\% (juill. 2023).
  \item[2023--2024] Choc démographique : croissance de la population de
  2,8~\% puis 3,0~\% --- record depuis les années 1950 ; les loyers
  s'envolent ; les prix québécois repartent dès la mi-2023.
  \item[2024--2025] Détente monétaire graduelle ; réduction des cibles
  d'immigration (la croissance démographique retombe sous 1~\% en 2025) ;
  le Québec mène les hausses canadiennes (RMR de Québec : +16~\% en 2025) ;
  en mars 2025, l'IPP québécois dépasse l'IPP canadien pour la première
  fois.
  \item[2026] Taux court autour de 2¼~\% ; sommets historiques au Québec
  (province, Montréal, Estrie, Centre-du-Québec) ; le Canada demeure
  20~\% sous son pic, Toronto 26~\%.
\end{description}

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\section{Notes bibliographiques par chapitre}\label{annexe:biblio}
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Pour l'étudiant qui souhaite approfondir, voici les lectures structurantes de
chaque partie du document.

\begin{description}\setlength\itemsep{4pt}
  \item[Mesure des prix (chap.~2, annexe~\ref{annexe:methodo}).] Les textes
  fondateurs sont \citet{bailey1963} pour les ventes répétées,
  \citet{rosen1974} pour l'approche hédonique et \citet{caseshiller1987}
  pour la mise en \oe uvre moderne ; la documentation officielle de l'indice
  utilisé ici est \citet{aci2024}.
  \item[Logement et macroéconomie (chap.~\ref{sec:macro}).]
  \citet{leamer2007} sur le logement comme cycle économique ;
  \citet{davisvn2015} et \citet{piazzesischneider2016} pour les synthèses de
  référence ; \citet{miansufi2014} sur le rôle de l'endettement des ménages
  dans les crises ; \citet{crawfordfaruqui2012} pour le cas canadien.
  \item[Taux d'intérêt et prix des logements (chap.~\ref{sec:macro}
  et~\ref{sec:reel}).] Le débat classique oppose \citet{taylor2007} à
  \citet{kuttner2013} ; \citet{iacoviello2005} fournit le cadre théorique du
  canal du crédit ; \citet{kaplan2020} la quantification moderne ;
  \citet{guren2021} les effets de richesse.
  \item[Bulles et fondamentaux (chap.~\ref{sec:reel}
  et~\ref{sec:synthese}).] \citet{poterba1984} et \citet{himmelberg2005}
  pour le coût d'usage ; \citet{caseshiller2003} et \citet{shiller2015} pour
  le diagnostic des bulles.
  \item[Marchés régionaux et segmentation (chap.~\ref{sec:canada},
  \ref{sec:quebec} et~\ref{sec:regions}).] \citet{allen2009} sur la
  segmentation des villes canadiennes ; \citet{meen1999} sur l'effet de
  vague ; \citet{bourassa1999} et \citet{goodmanthibodeau2003} sur les
  sous-marchés ; \citet{headlloydellis2012} sur mobilité et liquidité ;
  \citet{hirata2013} sur la (dé)synchronisation internationale ;
  \citet{cunninghamkolet2011} sur la durée des cycles canadiens.
  \item[Pandémie et géographie de la demande (chap.~\ref{sec:quebec}).]
  \citet{ramanibloom2021} sur l'« effet beigne » ; \citet{gupta2022} sur la
  revalorisation des périphéries.
  \item[Offre et abordabilité (chap.~\ref{sec:types}
  et~\ref{sec:afford}).] \citet{saiz2010} et \citet{glaesergyourko2018} sur
  les contraintes d'offre ; \citet{schl2022} pour l'estimation canadienne
  des besoins.
  \item[Frictions et microstructure (chap.~\ref{sec:cycle},
  \ref{sec:saison} et~\ref{sec:risque}).] \citet{genesovemayer2001} sur
  l'aversion aux pertes des vendeurs ; \citet{ortalomagnerady2006} sur
  revenus, crédit et dynamique des prix ; \citet{ngaitenreyro2014} sur la
  saisonnalité ; \citet{caseshiller1989} et \citet{muellbauermurphy1997}
  sur persistance et cycles.
\end{description}

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\section{Questions de révision et exercices}\label{annexe:questions}
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Cette annexe propose des questions de compréhension et des exercices
calculables à partir des données du document, regroupés par thème. Les
chapitres pertinents sont indiqués entre parenthèses.

\subsection{Questions de compréhension}

\begin{enumerate}\setlength\itemsep{4pt}
  \item Pourquoi un prix moyen ou médian peut-il baisser alors même
  qu'aucune propriété n'a perdu de valeur ? En quoi l'approche hédonique de
  l'IPP MLS\textsuperscript{\textregistered} corrige-t-elle ce problème ?
  (chap.~1--2)
  \item Distinguez indice à ventes répétées et indice hédonique. Citez une
  limite propre à chacun. (annexe~\ref{annexe:methodo})
  \item Décrivez la séquence macroéconomique 2021--2023 : inflation,
  réaction de la Banque du Canada, effet sur la courbe des taux.
  (chap.~\ref{sec:macro})
  \item Pourquoi dit-on que la correction canadienne de 2022--2026 est une
  correction « de taux » et non « d'emploi » ? Quelle différence cela
  fait-il pour les prix ? (chap.~\ref{sec:macro})
  \item Expliquez le rôle du choc démographique de 2022--2024 dans la
  résistance des prix canadiens, puis l'effet attendu de son inversion en
  2025. (chap.~\ref{sec:macro})
  \item Le ratio IPP Québec / IPP Canada est passé de 100 à 68 puis à 112.
  Racontez cette trajectoire en identifiant les épisodes moteurs.
  (chap.~\ref{sec:canada})
  \item Qu'est-ce que l'« effet de vague » (\emph{ripple effect}) et
  comment s'est-il manifesté au Québec après 2020 ?
  (chap.~\ref{sec:quebec})
  \item Pourquoi l'ajustement d'un marché immobilier au resserrement
  monétaire passe-t-il souvent par les volumes plutôt que par les prix ?
  Quel biais comportemental est en jeu ? (chap.~\ref{sec:cycle})
  \item Expliquez pourquoi la transmission d'un même choc de taux produit
  $-26$~\% à Toronto et un simple plateau au Québec.
  (chap.~\ref{sec:reel})
  \item Un doublement des prix nominaux implique-t-il un doublement des
  prix réels ? Illustrez avec les chiffres du Québec 2005--2025.
  (chap.~\ref{sec:reel})
  \item Comparez les profils de la RMR de Québec et de la RMR de Montréal :
  cycle, segments, abordabilité. (chap.~\ref{sec:regions})
  \item Pourquoi la sous-performance de la copropriété est-elle qualifiée
  de « structurelle » ? Quelles en sont les implications pour la politique
  de l'offre ? (chap.~\ref{sec:types})
  \item Pourquoi les prix immobiliers montent-ils au printemps même après
  désaisonnalisation des volumes ? Résumez l'explication par l'épaisseur du
  marché. (chap.~\ref{sec:saison})
  \item Que signifie un bêta de 0,26 ? En quoi ce chiffre justifie-t-il une
  stratégie de diversification géographique intracanadienne ?
  (chap.~\ref{sec:risque})
  \item Identifiez deux marchés hors Québec au profil « québécois » et
  justifiez votre choix. (chap.~\ref{sec:roc})
\end{enumerate}

\subsection{Exercices de calcul}

\begin{enumerate}\setlength\itemsep{4pt}
  \item À partir du tableau~\ref{tab:annexe1}, calculez la croissance
  annuelle moyenne composée de l'IPP composite de l'Estrie entre 2010 et
  2020, puis entre 2020 et 2025. Commentez.
  \item À partir du tableau~\ref{tab:annexe3}, calculez la variation
  cumulée du prix de référence de la Mauricie entre 2019 et 2026, en
  dollars et en pourcentage.
  \item À l'aide du tableau~\ref{tab:saison}, estimez l'écart de prix
  attendu, en dollars, entre une vente en avril et une vente en décembre
  pour la propriété de référence de la RMR de Québec.
  \item Reproduisez le calcul du tableau~\ref{tab:afford} pour un taux de
  4,5~\% et la propriété de référence de l'Estrie (mise de fonds de 20~\%,
  amortissement de 25 ans).
  \item À partir du tableau~\ref{tab:annexe5a}, calculez l'écart-type des
  variations annuelles du Québec et de l'Ontario sur 2006--2025 et
  interprétez la différence à la lumière du chapitre~\ref{sec:risque}.
  \item En utilisant les mensualités du tableau~\ref{tab:afford}, calculez
  le revenu brut annuel minimal requis pour respecter un ratio
  d'amortissement brut de la dette de 32~\% dans la RMR de Montréal au taux
  de 5~\%.
\end{enumerate}

\vspace{1cm}
\begin{center}
{\color{uqogreen}\rule{6cm}{0.8pt}}\\[0.4cm]
{\small Document préparé par Simon-Pierre Boucher, professeur, Département
des sciences administratives, Université du Québec en Outaouais (UQO) ---
\href{mailto:simon-pierre.boucher@uqo.ca}{\texttt{simon-pierre.boucher@uqo.ca}}.\\
Sources : ACI/CREA (IPP MLS\textsuperscript{\textregistered}) et FRED ;
tous les calculs, figures et tableaux sont de l'auteur.}
\end{center}

\end{document}
