// Auteur : Simon-Pierre Boucher — contact@spboucher.ai
/**
 * Rapport PDF ValoPlex — 100 % vectoriel (pdfkit), identité « éditorial sharp » :
 * logo encre/lime, fiche complète du rôle, historique en barres, plan radar des
 * comparables dessiné dans le PDF, tableau des ajustements. Format Lettre.
 */
import PDFDocument from "pdfkit";
import path from "path";
import type { UnitEstimate } from "./estimator";
import { buildProforma } from "./proforma";

function doorsLabelPdf(n: number | null): string {
  if (!n) return "PLEX";
  const map: Record<number, string> = { 2: "DUPLEX", 3: "TRIPLEX", 4: "QUADRUPLEX", 5: "QUINTUPLEX", 6: "SIXPLEX" };
  return map[n] ?? `MULTI ${n} PORTES`;
}

const INK = "#141814";
const INK3 = "#8b928c";
const PAPER = "#f5f3ee";
const SURFACE2 = "#faf9f5";
const GREEN = "#b25f16";
const GREEN_DEEP = "#8a4710";
const LIME = "#ff9f45";
const LIME_SOFT = "#ffedd9";
const AMBER_SOFT = "#fdf3e2";
const DANGER_SOFT = "#fbe9e7";
const LINE = "#dedcd4";

const W = 612;
const CW3 = 612 - 2 * 44;
const H = 792;
const M = 44; // marge

const F = (f: string) => path.join(process.cwd(), "assets", "fonts", f);

const fmt = (v: number | null | undefined) =>
  v == null
    ? "—"
    : new Intl.NumberFormat("fr-CA", {
        style: "currency",
        currency: "CAD",
        maximumFractionDigits: 0,
      }).format(v);

const signed = (v: number) => `${v >= 0 ? "+" : "−"}${fmt(Math.abs(Math.round(v)))}`;
const fmtDist = (m: number) => (m < 1000 ? `${Math.round(m)} m` : `${(m / 1000).toFixed(1)} km`);

const CONF_BG: Record<string, string> = { A: LIME, B: LIME_SOFT, C: AMBER_SOFT, D: DANGER_SOFT };
const CONF_TXT: Record<string, string> = {
  A: "Très fiable", B: "Fiable", C: "Indicative", D: "Peu fiable — marché mince",
};

type Doc = InstanceType<typeof PDFDocument>;

function logo(doc: Doc, x: number, y: number, scale = 1) {
  doc.save();
  doc.font("SG-Bold").fontSize(24 * scale);
  doc.fillColor(PAPER).text("Valo", x, y, { lineBreak: false });
  const w = doc.widthOfString("Valo");
  const bx = x + w + 4 * scale;
  doc.save();
  doc.rotate(-3, { origin: [bx, y + 12 * scale] });
  const bw = doc.widthOfString("Plex") + 12 * scale;
  doc.roundedRect(bx, y - 3 * scale, bw, 30 * scale, 5 * scale).fill(LIME);
  doc.fillColor(INK).text("Plex", bx + 6 * scale, y, { lineBreak: false });
  doc.restore();
  doc.restore();
}

function kicker(doc: Doc, txt: string, x: number, y: number, color = GREEN) {
  doc.rect(x, y + 3.5, 20, 2).fill(color);
  doc.font("JB-Bold").fontSize(8).fillColor(color)
    .text(txt.toUpperCase(), x + 26, y, { characterSpacing: 1.4, lineBreak: false });
}

function pageFrame(doc: Doc, page: number, total: number, generated: string) {
  doc.rect(0, 0, W, H).fill(PAPER);
  // filet de bas de page
  doc.rect(M, H - 46, W - 2 * M, 1.2).fill(INK);
  doc.font("JB-Reg").fontSize(6.5).fillColor(INK3).text(
    "WWW.VALOPLEX.COM — ESTIMATION STATISTIQUE À TITRE INDICATIF · NE REMPLACE PAS UNE ÉVALUATION PROFESSIONNELLE · SIMON-PIERRE BOUCHER · CONTACT@SPBOUCHER.AI",
    M, H - 38, { width: W - 2 * M - 60, characterSpacing: 0.4, lineBreak: false }
  );
  doc.font("JB-Bold").fontSize(7.5).fillColor(INK)
    .text(`${page} / ${total}`, W - M - 40, H - 39, { width: 40, align: "right" });
  doc.font("JB-Reg").fontSize(6.5).fillColor(INK3)
    .text(generated, W - M - 160, H - 30, { width: 160, align: "right" });
}

function card(doc: Doc, x: number, y: number, w: number, h: number, opts?: { shadow?: boolean; fill?: string }) {
  if (opts?.shadow !== false) doc.roundedRect(x + 3.5, y + 3.5, w, h, 8).fill("#e3e1d9");
  doc.roundedRect(x, y, w, h, 8).fillAndStroke(opts?.fill ?? "#ffffff", INK);
  doc.lineWidth(1.3);
}

function kvCell(doc: Doc, x: number, y: number, w: number, h: number, k: string, v: string) {
  doc.lineWidth(0.8);
  doc.roundedRect(x, y, w, h, 4).fillAndStroke(SURFACE2, LINE);
  doc.font("JB-Bold").fontSize(5.8).fillColor(INK3)
    .text(k.toUpperCase(), x + 7, y + 6, { width: w - 14, characterSpacing: 0.7, height: 8, ellipsis: true });
  doc.font("SG-Bold").fontSize(9.2).fillColor(INK)
    .text(v, x + 7, y + 16.5, { width: w - 14, height: h - 20, ellipsis: true });
  doc.lineWidth(1.3);
}

/** Plan radar vectoriel : sujet au centre, comparables par azimut/distance. */
function radar(doc: Doc, cx: number, cy: number, R: number, data: UnitEstimate) {
  const u = data.unit!;
  const comps = data.result.comps;
  const cos = Math.cos((u.lat * Math.PI) / 180);
  const pts = comps.map((c) => ({
    ...c,
    x: (c.lng - u.lng) * 111320 * cos,
    y: (c.lat - u.lat) * 110574,
  }));
  const maxM = Math.max(120, ...pts.map((p) => Math.hypot(p.x, p.y)));
  const ringSets = [
    [100, 250, 500], [250, 500, 1000], [500, 1000, 2000],
    [1000, 2500, 5000], [2500, 5000, 10000], [5000, 10000, 20000], [10000, 25000, 50000],
  ];
  const rings = ringSets.find((s) => maxM <= s[2]) ?? ringSets[ringSets.length - 1];
  const k = R / rings[2];

  // cadre + grille
  doc.save();
  doc.roundedRect(cx - R - 16, cy - R - 16, 2 * (R + 16), 2 * (R + 16), 8).clip();
  doc.rect(cx - R - 16, cy - R - 16, 2 * (R + 16), 2 * (R + 16)).fill("#ffffff");
  doc.lineWidth(0.5).strokeColor("#eceae3");
  for (let g = -R - 16; g <= R + 16; g += 24) {
    doc.moveTo(cx + g, cy - R - 16).lineTo(cx + g, cy + R + 16).stroke();
    doc.moveTo(cx - R - 16, cy + g).lineTo(cx + R + 16, cy + g).stroke();
  }
  // anneaux
  rings.forEach((m, i) => {
    const rr = m * k;
    doc.lineWidth(i === 2 ? 1.3 : 0.8).strokeColor(i === 2 ? INK : "#b9b7ae");
    if (i !== 2) doc.dash(3, { space: 3 });
    doc.circle(cx, cy, rr).stroke();
    doc.undash();
    doc.font("JB-Reg").fontSize(5.5).fillColor(INK3)
      .text(fmtDist(m), cx + rr * 0.7071 + 2, cy - rr * 0.7071 - 7, { lineBreak: false });
  });
  // croix
  doc.lineWidth(0.6).strokeColor("#d5d3ca");
  doc.moveTo(cx, cy - R).lineTo(cx, cy + R).stroke();
  doc.moveTo(cx - R, cy).lineTo(cx + R, cy).stroke();
  // comparables numérotés
  pts.forEach((p, i) => {
    const px = cx + p.x * k;
    const py = cy - p.y * k;
    const rr = 6.5 + p.weight * 3.5;
    doc.circle(px, py, rr).lineWidth(1.1).fillAndStroke(GREEN, INK);
    doc.font("JB-Bold").fontSize(rr > 8.5 ? 7 : 6).fillColor(PAPER)
      .text(String(i + 1), px - rr, py - 3, { width: 2 * rr, align: "center", lineBreak: false });
  });
  // sujet : losange lime
  doc.save().translate(cx, cy).rotate(45);
  doc.rect(-8, -8, 16, 16).lineWidth(1.6).fillAndStroke(LIME, INK);
  doc.rect(-2.5, -2.5, 5, 5).fill(INK);
  doc.restore();
  // nord
  doc.save().translate(cx + R + 2, cy - R - 2);
  doc.path("M0,-9 L4,5 L0,2 L-4,5 Z").fill(INK);
  doc.font("JB-Bold").fontSize(6).fillColor(INK).text("N", -2.2, 8, { lineBreak: false });
  doc.restore();
  doc.restore();
  // bordure du cadre
  doc.roundedRect(cx - R - 16, cy - R - 16, 2 * (R + 16), 2 * (R + 16), 8).lineWidth(1.3).stroke(INK);
}

export async function buildReport(data: UnitEstimate): Promise<Buffer> {
  const u = data.unit!;
  const s = u.specs;
  const r = data.result;
  const generated = new Date().toISOString().slice(0, 16).replace("T", " ");

  const doc = new PDFDocument({ size: "LETTER", margin: 0, info: { Title: `ValoPlex — ${u.adresse ?? ""}` } });
  doc.registerFont("SG-Bold", F("SpaceGrotesk-Bold.ttf"));
  doc.registerFont("SG-Med", F("SpaceGrotesk-Medium.ttf"));
  doc.registerFont("JB-Reg", F("JetBrainsMono-Regular.ttf"));
  doc.registerFont("JB-Bold", F("JetBrainsMono-Bold.ttf"));
  doc.registerFont("Inter", F("Inter-Regular.ttf"));

  const chunks: Buffer[] = [];
  doc.on("data", (c: Buffer) => chunks.push(c));
  const done = new Promise<Buffer>((res) => doc.on("end", () => res(Buffer.concat(chunks))));

  /* =============================== PAGE 1 =============================== */
  pageFrame(doc, 1, 3, generated);

  // bandeau encre
  doc.rect(0, 0, W, 96).fill(INK);
  logo(doc, M, 30);
  doc.font("JB-Reg").fontSize(7).fillColor(LIME)
    .text("RAPPORT D'ÉVALUATION · QUÉBEC", M, 66, { characterSpacing: 1.6, lineBreak: false });
  doc.font("JB-Reg").fontSize(7).fillColor("#9aa39c")
    .text(`ID ${u.id}`, W - M - 200, 34, { width: 200, align: "right" })
    .text(`GÉNÉRÉ LE ${generated}`, W - M - 200, 46, { width: 200, align: "right" })
    .text(`MATRICULE ${s.matricule ?? "—"}`, W - M - 200, 58, { width: 200, align: "right" });
  doc.rect(0, 96, W, 3).fill(LIME);

  // adresse + estimation
  let y = 122;
  kicker(doc, "Valeur estimée au marché", M, y);
  y += 16;
  doc.font("SG-Bold").fontSize(15).fillColor(INK)
    .text(`${(u.adresse ?? "").toUpperCase()}${s.apt ? " APP. " + s.apt : ""} · ${(u.municipalite ?? "").toUpperCase()}`,
      M, y, { width: W - 2 * M });
  y = doc.y + 6;
  doc.font("SG-Bold").fontSize(46).fillColor(INK).text(fmt(r.estimate), M, y);
  y = doc.y + 10;

  // rangée fourchette / confiance / rôle / écart
  const rowY = y;
  const doorsN = u.nbLogements ?? 0;
  const cols = [
    ["GABARIT", doorsLabelPdf(doorsN)],
    ["VALEUR / PORTE", doorsN >= 2 ? fmt(Math.round(r.estimate / doorsN)) : "—"],
    ["FOURCHETTE CALIBRÉE (80 %)", `${fmt(r.low)} → ${fmt(r.high)}`],
    ["ÉVALUATION MUNICIPALE 2026", fmt(u.valeurRole)],
    ["ÉCART VS RÔLE", u.valeurRole ? `${((r.estimate / u.valeurRole - 1) * 100).toFixed(0)} %` : "—"],
  ] as const;
  let cx0 = M;
  for (const [k, v] of cols) {
    doc.font("JB-Bold").fontSize(6.5).fillColor(INK3).text(k, cx0, rowY, { characterSpacing: 0.8, lineBreak: false });
    const lw = doc.widthOfString(k) + cols.length * 0.8;
    doc.font("SG-Bold").fontSize(13).fillColor(INK).text(v, cx0, rowY + 11, { lineBreak: false });
    cx0 += Math.max(doc.widthOfString(v), lw) + 34;
  }
  // pastille confiance
  const confTxt = `CONFIANCE ${r.confidenceLevel} · ${r.confidencePct} % — ${CONF_TXT[r.confidenceLevel].toUpperCase()}`;
  doc.font("JB-Bold").fontSize(7.5);
  const cw = doc.widthOfString(confTxt) + 20;
  doc.roundedRect(M, rowY + 34, cw, 18, 4).lineWidth(1).fillAndStroke(CONF_BG[r.confidenceLevel], INK);
  doc.fillColor(r.confidenceLevel === "D" ? "#b3423a" : INK).text(confTxt, M + 10, rowY + 39.5, { lineBreak: false });

  // fiche de la propriété
  y = rowY + 72;
  kicker(doc, "Fiche de la propriété — registre officiel (rôle 2026)", M, y);
  y += 16;
  const groups: [string, [string, string][]][] = [
    ["BÂTIMENT", [
      ["Année constr.", u.anneeConstruction ? `${u.anneeConstruction}${s.anneeEstimee === "E" ? " (est.)" : ""}` : "—"],
      ["Aire étages", u.aireEtagesM2 ? `${u.aireEtagesM2} m²` : "—"],
      ["Étages", u.specs.nbEtages != null ? String(u.specs.nbEtages) : "—"],
      ["Genre", s.genreConstruction ?? "—"],
      ["Lien phys.", s.lienPhysique ?? "—"],
      ["Logements", u.nbLogements != null ? String(u.nbLogements) : "—"],
      ["Locaux n-rés.", s.nbLocauxNonResid != null ? String(s.nbLocauxNonResid) : "—"],
      ["Chambres loc.", s.nbChambresLocatives != null ? String(s.nbChambresLocatives) : "—"],
    ]],
    ["TERRAIN", [
      ["Superficie", u.superficieTerrainM2 ? `${u.superficieTerrainM2} m²` : "—"],
      ["Mes. frontale", s.frontTerrainM ? `${s.frontTerrainM} m` : "—"],
      ["CUBF", s.cubf ? String(s.cubf) : "—"],
      ["Usage", s.cubfLibelle ?? "—"],
      ["Unité voisin.", s.uniteVoisinage || "—"],
      ["Arrond.", s.arrond || "—"],
    ]],
    ["RÔLE D'ÉVALUATION", [
      ["Val. terrain", fmt(s.valeurTerrain)],
      ["Val. bâtiment", fmt(s.valeurBatiment)],
      ["Val. totale", fmt(u.valeurRole)],
      ["Rôle antér.", fmt(s.valeurAnterieure)],
      ["Cond. marché", s.datCondMarche ?? "—"],
      ["Adresses", s.nAdresses != null ? String(s.nAdresses) : "—"],
    ]],
  ];
  const gW = (W - 2 * M - 2 * 14) / 3;
  const cellH = 30;
  const gH = 4 * (cellH + 6) + 34;
  groups.forEach(([title, rows], gi) => {
    const gx = M + gi * (gW + 14);
    card(doc, gx, y, gW, gH);
    doc.font("JB-Bold").fontSize(7).fillColor(GREEN_DEEP)
      .text(title, gx + 12, y + 11, { characterSpacing: 1.2, lineBreak: false });
    doc.moveTo(gx + 12, y + 24).lineTo(gx + gW - 12, y + 24).dash(2, { space: 3 }).lineWidth(0.8).stroke(LINE).undash();
    const cw2 = (gW - 24 - 6) / 2;
    rows.forEach(([k, v], i) => {
      const col = i % 2, row = Math.floor(i / 2);
      kvCell(doc, gx + 12 + col * (cw2 + 6), y + 32 + row * (cellH + 6), cw2, cellH, k, v);
    });
  });
  y += gH + 24;

  // adresses officielles des portes
  if (s.portesAdresses.length > 0) {
    doc.font("JB-Bold").fontSize(6.2).fillColor(GREEN_DEEP)
      .text("PORTES OFFICIELLES (RÔLE) : ", M, y, { characterSpacing: 0.6, lineBreak: false });
    doc.font("JB-Reg").fontSize(6.2).fillColor(INK3)
      .text(s.portesAdresses.slice(0, 8).join("  ·  ") +
        (s.portesAdresses.length > 8 ? `  (+${s.portesAdresses.length - 8})` : ""),
        M + 118, y, { width: W - 2 * M - 118, height: 14, ellipsis: true });
    y += 16;
  }

  // historique
  kicker(doc, "Valeur estimée par année — 2021 → 2026", M, y);
  y += 16;
  const hist = u.history;
  const hMax = Math.max(...hist.map((h) => h.value ?? 0), 1);
  const histH = hist.length * 21 + 24;
  card(doc, M, y, W - 2 * M, histH);
  hist.forEach((h, i) => {
    const ly = y + 14 + i * 21;
    doc.font("JB-Bold").fontSize(7.5).fillColor(INK).text(String(h.year), M + 14, ly + 2, { lineBreak: false });
    const trackX = M + 52, trackW = W - 2 * M - 52 - 100;
    doc.rect(trackX, ly, trackW, 12).fill(SURFACE2);
    doc.rect(trackX, ly, Math.max(2, ((h.value ?? 0) / hMax) * trackW), 12).fill(h.year === 2026 ? INK : GREEN);
    doc.font("JB-Bold").fontSize(7.5).fillColor(INK)
      .text(fmt(h.value), W - M - 92, ly + 2, { width: 80, align: "right" });
  });

  /* =============================== PAGE 2 =============================== */
  doc.addPage({ size: "LETTER", margin: 0 });
  pageFrame(doc, 2, 3, generated);
  doc.rect(0, 0, W, 8).fill(INK);
  doc.rect(0, 8, W, 2.5).fill(LIME);

  y = 34;
  kicker(doc, "Pourquoi ce prix — le calcul, sans boîte noire", M, y);
  y += 16;
  const tileW = (W - 2 * M - 14) / 2;
  card(doc, M, y, tileW, 64);
  doc.font("JB-Bold").fontSize(6.5).fillColor(INK3).text("MODÈLE HÉDONIQUE PLEX EN RATIO (LIGHTGBM · 91 060 VENTES)", M + 14, y + 11, { characterSpacing: 0.6 });
  doc.font("SG-Bold").fontSize(21).fillColor(INK).text(fmt(r.modelEstimate), M + 14, y + 24);
  doc.font("JB-Reg").fontSize(7).fillColor(GREEN_DEEP).text(`POIDS : ${(r.modelWeight * 100).toFixed(0)} %`, M + 14, y + 49);
  card(doc, M + tileW + 14, y, tileW, 64);
  doc.font("JB-Bold").fontSize(6.5).fillColor(INK3).text("COMPARABLES AJUSTÉS (MÉDIANE PONDÉRÉE)", M + tileW + 28, y + 11, { characterSpacing: 0.6 });
  doc.font("SG-Bold").fontSize(21).fillColor(INK).text(fmt(r.compsEstimate), M + tileW + 28, y + 24);
  doc.font("JB-Reg").fontSize(7).fillColor(GREEN_DEEP).text(
    `POIDS : ${((1 - r.modelWeight) * 100).toFixed(0)} % · ${r.nCompsUsed} COMPS${r.compsDispersionPct != null ? ` · ±${r.compsDispersionPct} %` : ""}`,
    M + tileW + 28, y + 49);
  y += 88;

  // radar + tableau
  kicker(doc, `Plan des comparables — ${r.nCompsUsed} ventes réelles · azimut + distance`, M, y);
  y += 18;
  const R = 118;
  radar(doc, M + R + 16, y + R + 16, R, data);

  const tX = M + 2 * (R + 16) + 16;
  const tW = W - M - tX;
  doc.font("JB-Bold").fontSize(6.2).fillColor(INK3);
  let ty = y + 2;
  r.comps.slice(0, 12).forEach((c, i) => {
    const rowH = 22.5;
    if (i % 2 === 0) doc.rect(tX, ty - 2, tW, rowH).fill(SURFACE2);
    doc.circle(tX + 8, ty + 7, 6).lineWidth(0.9).fillAndStroke(GREEN, INK);
    doc.font("JB-Bold").fontSize(6).fillColor(PAPER).text(String(i + 1), tX + 2, ty + 4.5, { width: 12, align: "center", lineBreak: false });
    doc.font("SG-Bold").fontSize(7.3).fillColor(INK)
      .text(`${c.street ?? ""}`, tX + 19, ty, { width: tW - 90, height: 9, ellipsis: true, lineBreak: false });
    doc.font("JB-Reg").fontSize(5.8).fillColor(INK3)
      .text(`${c.date} · ${fmtDist(c.distanceM)} · VENDU ${fmt(c.amount)} · T ${signed(c.adjTime)} · S ${signed(c.adjArea)} · Â ${signed(c.adjAge)}`,
        tX + 19, ty + 10, { width: tW - 78, height: 8, ellipsis: true, lineBreak: false });
    doc.font("SG-Bold").fontSize(8).fillColor(INK)
      .text(fmt(Math.round(c.adjustedPrice)), tX + tW - 68, ty + 3, { width: 68, align: "right", lineBreak: false });
    ty += rowH;
  });
  // légende radar
  const legY = y + 2 * (R + 16) + 8;
  doc.font("JB-Reg").fontSize(6.3).fillColor(INK3).text(
    "◆ = PROPRIÉTÉ ÉVALUÉE (CENTRE) · ● = VENTE COMPARABLE (TAILLE = POIDS) · T/S/Â = AJUSTEMENTS TEMPS / SUPERFICIE / ÂGE",
    M, legY, { width: W - 2 * M, characterSpacing: 0.4 });

  /* =============================== PAGE 3 : PRO FORMA =============================== */
  doc.addPage({ size: "LETTER", margin: 0 });
  pageFrame(doc, 3, 3, generated);
  doc.rect(0, 0, W, 8).fill(INK);
  doc.rect(0, 8, W, 2.5).fill(LIME);
  y = 34;
  if (doorsN >= 2 && r.estimate > 0) {
    const pf = buildProforma(r.estimate, doorsN, u.valeurRole, u.municipalite);
    kicker(doc, `Pro forma de l'investisseur — taux ${pf.params.tauxHypoPct} % · mise ${pf.params.miseDeFondsPct} % · TGA ${pf.params.tgaPct} %`, M, y);
    y += 18;
    const colW3 = (CW3 - 14) / 2;
    // état des résultats
    card(doc, M, y, colW3, 250);
    doc.font("JB-Bold").fontSize(7).fillColor(GREEN_DEEP).text("ÉTAT DES RÉSULTATS NORMALISÉ (ANNUEL)", M + 12, y + 10, { characterSpacing: 0.8 });
    const lines1: [string, string][] = [
      [`Revenus bruts (${doorsN} portes × ${fmt(Math.round(pf.loyerMoyenMensuel))}/mois)`, fmt(Math.round(pf.revenusBruts))],
      [`Vacance (${pf.params.vacancePct} %)`, fmt(Math.round(pf.vacance))],
      ["Taxes municipales et scolaire", fmt(Math.round(pf.depenses[0].amount + pf.depenses[1].amount))],
      ["Assurances", fmt(Math.round(pf.depenses[2].amount))],
      ["Entretien + gestion", fmt(Math.round(pf.depenses[3].amount + pf.depenses[4].amount))],
      ["Déneigement, énergie, réserve", fmt(Math.round(pf.depenses[5].amount + pf.depenses[6].amount + pf.depenses[7].amount))],
      ["REVENU NET D'EXPLOITATION", fmt(Math.round(pf.rne))],
      ["TGA implicite / MRB", `${pf.tgaImplicitePct.toFixed(2)} % · × ${pf.mrb.toFixed(1)}`],
      ["RNE par porte", fmt(Math.round(pf.rne / doorsN))],
    ];
    lines1.forEach(([k, v], i) => {
      const ly = y + 26 + i * 23;
      const strong = k === "REVENU NET D'EXPLOITATION";
      if (i % 2 === 0) doc.rect(M + 8, ly - 3, colW3 - 16, 21).fill(SURFACE2);
      doc.font(strong ? "JB-Bold" : "Inter").fontSize(strong ? 7.4 : 7.6).fillColor(strong ? INK : "#4d5551")
        .text(k, M + 12, ly, { width: colW3 - 130, height: 18, lineBreak: false, ellipsis: true });
      doc.font("SG-Bold").fontSize(8.4).fillColor(INK)
        .text(v, M + colW3 - 118, ly - 1, { width: 106, align: "right", lineBreak: false });
    });
    // financement + 5 ans
    const x2 = M + colW3 + 14;
    card(doc, x2, y, colW3, 250);
    doc.font("JB-Bold").fontSize(7).fillColor(GREEN_DEEP).text("FINANCEMENT ET PROJECTION 5 ANS", x2 + 12, y + 10, { characterSpacing: 0.8 });
    const lines2: [string, string][] = [
      [`Hypothèque (${100 - pf.params.miseDeFondsPct} %)`, fmt(Math.round(pf.hypotheque))],
      [`Paiement mensuel (${pf.params.amortAns} ans)`, fmt(Math.round(pf.paiementMensuelHypo))],
      ["Cashflow avant impôt / an", fmt(Math.round(pf.cashflowAnnuel))],
      ["Cashflow / porte / mois · DSCR", `${fmt(Math.round(pf.cashflowMensuelParPorte))} · ${pf.dscr.toFixed(2)}`],
      ["Capital remboursé an 1", fmt(Math.round(pf.capitalAn1))],
      ["Rendement global an 1", `${pf.rendementTotalAn1Pct.toFixed(1)} %`],
      [`Équité à 5 ans (appr. ${pf.params.appreciationPct} %/an)`, fmt(Math.round(pf.equite5Ans))],
      ["Gain total 5 ans", fmt(Math.round(pf.gainTotal5Ans))],
      ["Loyer de point mort / marge", `${fmt(Math.round(pf.loyerPointMort))} · ${pf.margeSecuriteLoyerPct.toFixed(0)} %`],
    ];
    lines2.forEach(([k, v], i) => {
      const ly = y + 26 + i * 23;
      if (i % 2 === 0) doc.rect(x2 + 8, ly - 3, colW3 - 16, 21).fill(SURFACE2);
      doc.font("Inter").fontSize(7.6).fillColor("#4d5551")
        .text(k, x2 + 12, ly, { width: colW3 - 130, height: 18, lineBreak: false, ellipsis: true });
      doc.font("SG-Bold").fontSize(8.4).fillColor(INK)
        .text(v, x2 + colW3 - 118, ly - 1, { width: 106, align: "right", lineBreak: false });
    });
    y += 264;
    // liquidités requises
    card(doc, M, y, CW3, 58, { fill: INK });
    doc.font("JB-Bold").fontSize(7).fillColor(LIME).text("LIQUIDITÉS REQUISES — TOUT LE KIT", M + 14, y + 10, { characterSpacing: 1 });
    doc.font("Inter").fontSize(8).fillColor("#e8e6df").text(
      `Mise de fonds ${fmt(Math.round(pf.miseDeFonds))} · Droits de mutation ${fmt(pf.droitsMutation)} · Notaire ${fmt(pf.fraisNotaire)} · Inspection ${fmt(pf.fraisInspection)}`,
      M + 14, y + 24, { lineBreak: false });
    doc.font("SG-Bold").fontSize(14).fillColor(LIME)
      .text(`TOTAL ${fmt(Math.round(pf.liquiditesRequises))}`, M + 14, y + 37, { lineBreak: false });
    y += 72;
    doc.font("JB-Reg").fontSize(6).fillColor(INK3).text(
      "PRO FORMA INDICATIF : LOYER IMPLICITE DÉRIVÉ DE LA VALEUR ESTIMÉE ET DU TGA — PAS DES BAUX RÉELS. TAXES APPROXIMÉES DEPUIS LE RÔLE. NE CONSTITUE PAS UN CONSEIL FINANCIER.",
      M, y, { width: CW3, characterSpacing: 0.3 });
    y += 22;
  }
  // méthodo
  const my = Math.max(legY + 20, ty + 14);
  card(doc, M, my, W - 2 * M, 112, { fill: INK, shadow: false });
  doc.font("JB-Bold").fontSize(7).fillColor(LIME).text("MÉTHODOLOGIE", M + 16, my + 12, { characterSpacing: 1.4 });
  doc.font("Inter").fontSize(7.8).fillColor("#e8e6df").text(
    "L'estimation combine (1) un modèle hédonique spécialisé plex (gradient boosting en ratio prix/rôle, insensible à l'échelle) entraîné sur ~91 000 ventes de plex québécois " +
    "(2021-2026) appariées au rôle d'évaluation foncière géoréférencé du MAMH — erreur médiane de 14 % — et (2) une médiane " +
    "pondérée des ventes comparables voisines, chacune ajustée pour l'évolution du marché (indice mensuel), l'écart de " +
    "superficie (50 % du $/m²) et l'écart d'âge (0,5 %/an, plafonné à ±10 %) et l'écart de portes (50 % du prix par porte, plafonné à ±30 %). La fourchette correspond aux 10e et 90e " +
    "centiles du modèle, calibrés par méthode conforme (couverture 80 % vérifiée), recentrés sur l'estimation finale. L'indice de confiance (A-D) reflète le nombre de comparables, " +
    "leur dispersion et la largeur de la fourchette. Validation selon la norme IAAO sur études de ratios.",
    M + 16, my + 26, { width: W - 2 * M - 32, lineGap: 1.5 });

  doc.end();
  return done;
}