# RECORD 00a2fd8a3af8f6e0e127c590fbea4879d95d7c78 # TITLE: Analysis of Determinants of House Prices Using Hedonic Price Model: The Case of TR 71 Region # YEAR: 2021.0 VENUE: nan DOI: 10.25295/fsecon.895779 # AUTHORS: Arif İğdeli # PAGES: 19 CANDIDATE TABLE PAGES (1-based): [11] # ABSTRACT: Bu arastirmanin amaci TR71 bolgesinde konut fiyatlarinin belirleyicilerini hedonik model yardimiyla analiz etmektir. Yari logaritmik form uzerine kurulan hedonik konut fiyat modelinin analizinde en kucuk kareler tahmincisi kullanilmistir. Analiz bulgusuna gore konutun genisligi, oda sayisi, konutun bulundugu kat, binanin kat sayisi ve banyo sayisi konut fiyatlarini pozitif yonde etkilerken, konutun bulundugu binanin yasi konut fiyatlarini negatif yonde etkilemektedir. Ayrica analiz bulgusunda konutun sahibi yerine emlakci tarafindan satilmasinin konut fiyatlari uzerindeki negatif yonlu etkisi gorulmektedir. Bununla birlikte analiz bulgulari Nigde sehir merkezi temel alindiginda konutun Aksaray, Kirsehir ve Nevsehir illerinde bulunmasinin konut fiyatlari uzerindeki pozitif yonlu etkisine isaret etmektedir. Analiz bulgulari konut fiyatlari uzerinde konutun fiziksel ozelliklerine gore mekânsal faktorlerin etkisinin daha belirgin oldugunu gostermektedir. Analiz bulgularinda konutun isitma sistemleri acisindan kombi, kalorifer, soba ve yerden isinma sisteminin konut fiyatlari uzerinde anlamli bir etkisine rastlanmamaktadir. Son olarak analiz bulgulari konutun site icerisinde yer almasinin konut fiyatlari uzerinde anlamli bir etkiye sahip olmadigina isaret etmektedir. ===== PAGE 1 (score 1, numeric-paren 0, table-words 0, var-words 1) ===== Citation/Atıf: İğdeli, A. (2021). Konut fiyatının belirleyicilerinin hedonik fiyat modeliyle analizi: TR71 bölgesi örneği. Fiscaoeconomia, 5(2), 611-629. doi: 10.25295/fsecon.895779 Fiscaoeconomia E-ISSN: 2564-7504 2021, Volume 5, Issue 2, 611-629 https://dergipark.org.tr/tr/pub/fsecon Konut Fiyatının Belirleyicilerinin Hedonik Fiyat Modeliyle Analizi: TR71 Bölgesi Örneği Analysis of Determinants of House Prices Using Hedonic Price Model: The Case of TR 71 Region Arif İĞDELİ1 Jel Kodları: O18, R12, R31 Anahtar Kelimeler: Bölgesel İktisat, Konut Piyasası, Konut Fiyatı, Hedonik Fiyat Model 1 Dr Öğr. Üyesi, Aksaray Üniversitesi, arifigdeli@hotmail.com ,ORCID:0000-0002-5926-425X Öz Bu araştırmanın amacı 2021 yılı Ocak dönemi için Aksaray, Kırıkkale, Kırşehir, Nevşehir ve Niğde illerinin içerisinde yer aldığı TR71 Bölgesinde konut fiyatlarını belirleyen faktörleri en küçük kareler yöntemi ile analiz etmektir. Konut fiyatlarının belirleyicilerinin incelenmesine yönelik kurulan hedonik fiyat modeli yarı logaritmik form üzerine inşa edilmiştir. Bulgulara göre konut genişliği, oda sayısı, konutun bulunduğu kat, binanın kat sayısı ve banyo sayısının konut fiyatları üzerinde artırıcı etkisi vardır. Ayrıca konutun yaşı ve konutun sahibi tarafından satılması yerine emlakçı tarafından satılmasının konut fiyatları üzerinde azaltıcı etkisi vardır. Konut fiyatı üzerinde konutun fiziksel özelliklerinin yanında mekansal özelliklerinin de etkili olduğu bulgularda tespit edilmiştir. Bulgular Niğde şehir merkezi temel alındığında konutun Aksaray, Kırşehir ve Nevşehir illerinde bulunmasının konut fiyatları üzerindeki pozitif yönlü etkisine işaret etmektedir. Bulgular konut fiyatları üzerinde konutun fiziksel özelliklerine göre mekânsal faktörlerin etkisinin daha belirgin olduğunu göstermektedir. Bulgularda konutun ısıtma sistemleri açısından kombi, kalorifer, soba ve yerden ısınma sisteminin konut fiyatları üzerinde anlamlı bir etkisine rastlanmamaktadır. Son olarak bulgular konutun site içerisinde yer almasının konut fiyatları üzerinde anlamlı bir etkiye sahip olmadığına işaret etmektedir. Research Article/Araştırma Makalesi Submitted/Geliş: 12.03.2021 Accepted/Kabul: 12.04.2021 Doi: 10.25295/fsecon.895779 ===== PAGE 11 (score 19, numeric-paren 14, table-words 0, var-words 0) ===== İğdeli, A. (2021). Konut fiyatının belirleyicilerinin hedonik fiyat modeliyle analizi: TR71 bölgesi örneği. Fiscaoeconomia, 5(2), 611-629. doi: 10.25295/fsecon.895779 621 sunulmasının ardından yarı logaritmik fonksiyonel formdaki hedonik fiyat modeli en küçük kareler yöntemi ile tahmin edilmiştir. Tahmin bulguları Tablo 4’te raporlanmaktadır. Tablo 4. Hedonik Model Analiz Bulguları Değişken Katsayı t istatistik değeri Dirençli Standart Hata mk 0.002*** 7.75 0.000 yas -0.019*** -11.65 0.002 oda 0.096*** 4.90 0.020 kbk 0.024*** 4.69 0.005 bks 0.023*** 5.35 0.004 bs 0.184*** 6.63 0.028 kombi 0.050 0.97 0.051 soba 0.007 0.08 0.091 kalorifer 0.065 0.56 0.113 yer -0.032 -0.25 0.132 site -0.027 -0.76 0.036 emlk -0.047* -1.88 0.026 daire -0.340*** -5.91 0.070 aksaray 0.355*** 6.98 0.044 kırıkkale 0.106 0.23 0.044 kırsehir 0.332*** 6.37 0.045 nevsehir 0.489*** 10.03 0.040 Sabit 12.169*** 103.74 0.115 R-kare 0.6664 F testi 76.12*** Breusch Pagan 62.317*** Durbin Watson 1.837 Not:*,**,*** sırasıyla %1,%5 ve %10 anlamlılık düzeyini göstermektedir. Tablo 4’teki R-kare değerine göre TR71 bölgesindeki konut fiyatlarındaki değişimin %66,7’si modeldeki bağımsız değişkenler tarafından açıklanmaktadır. Bağımsız değişkenler tarafından açıklanamayan %33,3’lük kısmın ise modelde yer almayan değişkenlerden kaynaklandığı düşünülmektedir. F testi bulgusuna göre konut fiyatlarının belirleyicilerini analiz etmek üzere kurulan model %1 anlamlılık düzeyine sahiptir. Modelin anlamlı olduğunun tespit edilmesinden sonra modelde değişen varyans ve otokorelasyon problemlerinin varlığı sırasıyla Breusch Pagan (1979) ve Durbin Watson (1950) testleri ile sınanmıştır. Model için Breusch Pagan test bulgusunda değişen varyansın varlığı tespit edilirken, Durbin Watson test bulgusunda otokorelasyonun varlığı tespit edilmemiştir. Değişen varyans sorunu White (1980) tarafından geliştirilen varyans-kovaryans matrisi kullanılarak giderilmeye çalışılmıştır. Ayrıca modelin yarı logaritmik formda olmasından dolayı açıklayıcı değişkenlerin konut fiyatları üzerindeki etkisinin hesaplanması farklılaşmaktadır. Yarı logaritmik formdaki regresyonlarda kukla değişkenlerin bağımlı değişken üzerindeki etkisinin hesaplanması sürekli değişkenlerin bağımlı değişken üzerindeki etkisinden farklıdır. Kukla değişkenin bağımlı değişken üzerindeki etkisinin hesaplanmasında en küçük kareler yöntemi ile tahmin edilen katsayının e tabanına göre ters logaritması alınır ve elde edilen değer 1’den çıkarılır. Daha sonra elde edilen değer 100 ile çarpılarak yorumlanır (Çiçek ve Hatırlı, ===== PAGE 12 (score 1, numeric-paren 0, table-words 0, var-words 1) ===== İğdeli, A. (2021). Konut fiyatının belirleyicilerinin hedonik fiyat modeliyle analizi: TR71 bölgesi örneği. Fiscaoeconomia, 5(2), 611-629. doi: 10.25295/fsecon.895779 622 2015:107). Bu araştırmada da kukla değişkenlerin konut fiyatları üzerindeki etkisini yansıtan katsayıların hesaplanmasında bu yol takip edilmiştir. Tablo 4’e göre %1 anlamlılık düzeyinde konutun genişliği, oda sayısı, konutun bulunduğu kat, binanın kat sayısı ve banyo sayısının konut fiyatları üzerinde artırıcı etkisi vardır. Ayrıca Tablo 4’de %1 anlamlılık düzeyinde konutun yaşının konut fiyatları üzerinde azaltıcı etkisi gözlenmektedir. Tablo 4’e göre %10 anlamlılık düzeyinde konutun sahibi tarafından satılması temel alındığında konutun emlakçı tarafından satılmasının konut fiyatları üzerinde azaltıcı etkisi vardır. Niğde şehir merkezi referans alındığında konutun Aksaray, Kırşehir ve Nevşehir illerinde bulunmasının konut fiyatları üzerinde artırıcı etkisi vardır. Bulgular aynı özelliklerdeki konutun Niğde yerine Aksaray, Kırşehir ve Nevşehir illerinde olmasının fiyatı sırasıyla %36,%33 ve %49 artırdığını göstermektedir. Bulgulara göre TR71 bölgesinde konutun fiyatlarını etkileyen en önemli faktör konutun bulunduğu ildir. Bulgularda konutun Niğde yerine Kırıkkale’de olmasının konut fiyatları üzerinde anlamlı bir etkisi tespit edilememiştir. Ayrıca bulgulara göre konutun kombi, kalorifer, soba ve yerden ısınmasının konut fiyatları üzerinde anlamlı bir etkisi yoktur. Bu durum kent merkezlerinde doğalgaz kullanımının yaygınlaşması, kent merkezlerinde doğalgaza erişim kolaylığı ve konutu doğalgaz ısınma sistemine dönüştürme maliyetlerinin göreli düşük olması ile açıklanabilir. Araştırmanın örneklemindeki konutların yaklaşık %4’ünün sobalı ve %1’inin kaloriferli olması da doğalgaz kullanımının yaygınlığını ve doğalgaza erişim kolaylığını göstermektedir. Son olarak bulgular konutun site içerisinde olmasının konut fiyatları üzerinde anlamlı bir etkisinin olmadığına işaret etmektedir. 6. Sonuç 1980’li yıllardan itibaren nüfus oranlarındaki artış, ekstansif tarımdan intansif tarıma geçiş, kırsaldan kente göç, sosyal ve kültürel değişimler konut piyasasının Türkiye’deki gelişimini hızlandırmıştır. Özellikle tarımdaki yapısal değişim sonucunda kırsaldan kente göçün yaşanması konut ihtiyacını doğurmuş ve konut fiyatlarında artışa yol açmıştır. Konut harcamalarının hanehalkı bütçesinde önemli bir payı olmasından dolayı konut fiyatlarının artışı hanehalklarının tüketim ve tasarruf gibi iktisadi davranışlarını da etkilemektedir. Konut fiyatlarındaki değişimin hanehalkı bütçesini doğrudan etkilemesi konut fiyatlarını belirleyen faktörlerin araştırmacılar tarafından ilgilenilmesine yol açmıştır. Bu bağlamda araştırmada tüketimin yanı sıra yatırım amaçlı olarak konuta talebin olduğu ve birbirine yakın sosyo- demografik özellikler barındıran illerden oluşan TR71 bölgesinde konut fiyatlarının belirleyicileri hedonik fiyat modeli yardımıyla en küçük kareler yöntemi ile analiz edilmiştir. Bu araştırmada konutun fiziksel yapısının yanında mekansal faktörlerin de konut fiyatı üzerindeki etkisinin tespit edilmesi amaçlanmaktadır. Bulgulara göre TR71 bölgesindeki konut fiyatları konutun genişliği, oda sayısı, bulunduğu kat, binadaki kat sayısı ve banyo sayısı gibi konuta ilişkin fiziksel özelliklerden pozitif yönde etkilenirken, konutun yaşından negatif yönde etkilenmektedir. Bulgular konuta ilişkin fiziksel özellikler arasından konut fiyatını etkileyen en belirgin faktörün banyo sayısı olduğunu göstermektedir. Banyo sayısının konut fiyatları üzerindeki belirgin etkisi konuta eklenen ebeveyn banyosu gibi ek bir banyonun konutun lüks olarak algılanmasına yol açması ile açıklanabilir. Bulgularda kombi, soba, yerden ısıtma, kalorifer gibi ısıtma sistemlerinin konut fiyatları üzerinde anlamlı etkisi tespit edilememiştir. Ayrıca bulgulara göre konutun site içerisinde yer almasının konut fiyatları üzerinde anlamlı etkisi yoktur. Bununla birlikte konutun