spb/toveli

1import type { Metadata } from "next";2import { meta } from "@/lib/db";3import { fmtDate } from "@/lib/format";4export const dynamic = "force-dynamic";5export const metadata: Metadata = { title: "Méthodologie et sources", description: "Comment Toveli collecte, relie et évalue les propriétés : sources, rapprochement, modèle d'estimation, limites." };6export default function Methodologie() {7  return (8    <article className="mx-auto max-w-3xl px-4 py-8 prose-sm">9      <h1 className="text-3xl font-extrabold tracking-tight">Méthodologie et sources</h1>10      <p className="mt-2 text-ink-2">Dernière mise à jour des données : {fmtDate(meta("built_at"), "long")}.</p>11      <h2 className="mt-8 text-xl font-bold">1. D'où viennent les annonces</h2>12      <p className="mt-2 text-ink-2">Toveli agrège des annonces publiées publiquement par des courtiers, agences, portails, gestionnaires d'immeubles et propriétaires du Québec. Nous ne conservons que des données factuelles (prix, adresse, caractéristiques, lien) ; les photos sont affichées depuis le site d'origine, dont les droits restent à leur propriétaire. Chaque fiche indique sa source et renvoie à l'annonce d'origine ; les annonces retirées par leur source disparaissent de Toveli à la mise à jour suivante. Pour toute demande de retrait : contact@toveli.ca.</p>13      <h2 className="mt-6 text-xl font-bold">2. Annonce ≠ propriété</h2>14      <p className="mt-2 text-ink-2">Une même propriété peut être annoncée plusieurs fois (plusieurs sources, plusieurs unités, plusieurs dates). Toveli relie les annonces à une <strong>propriété canonique</strong> selon trois clés, par ordre de confiance : l'unité du rôle d'évaluation (jumelage spatial ≤ 40 m, confiance 90 %), une clé d'adresse normalisée « numéro civique + rue + municipalité » (70 %), ou une cellule de coordonnées (40 %). Les unités en copropriété et les adresses ambiguës ne sont pas fusionnées automatiquement ; le niveau de confiance est affiché sur chaque fiche propriété.</p>15      <h2 className="mt-6 text-xl font-bold">3. Rôle d'évaluation et transactions</h2>16      <p className="mt-2 text-ink-2">Les 3,7 millions d'unités d'évaluation proviennent des rôles d'évaluation foncière publiés par le ministère des Affaires municipales et de l'Habitation sur Données Québec (licence ouverte, attribution requise). La valeur au rôle reflète les conditions du marché à une date de référence antérieure : ce n'est pas la valeur actuelle. Les ventes utilisées comme comparables (2021 à aujourd'hui) proviennent d'un flux de transactions publiques ; elles servent au calcul et ne sont pas republiées intégralement.</p>17      <h2 className="mt-6 text-xl font-bold">4. Comment nous estimons une valeur</h2>18      <p className="mt-2 text-ink-2">L'estimation est <strong>hybride</strong> : (a) un modèle hédonique (gradient boosting entraîné sur environ 690 000 ventes québécoises 2021-2026, séparation temporelle entraînement/test, sortie avec intervalle P10–P90) pré-calculé pour chaque unité du rôle ; (b) des ventes comparables proches (rayon et période élargis si le marché est mince), ajustées pour le marché (indice mensuel par type), la superficie (50 % du $/m² du comparable, ± 25 %) et l'âge (0,5 %/an, ± 10 %), puis une médiane pondérée par distance, récence et similarité. Quand les deux existent, l'estimation finale pondère 65 % modèle / 35 % comparables. La <strong>confiance</strong> (A à D) combine le nombre de comparables, leur dispersion, la largeur de la fourchette et la présence du modèle. Chaque ajustement est affiché en dollars.</p>19      <p className="mt-2 text-ink-2">Validation (étude de ratios de type IAAO sur ventes hors échantillon) : erreur absolue médiane d'environ 11 %, ratio médian 0,995, coefficient de dispersion 22,7. Les écarts affichés sur les annonces comparent l'estimation au <em>prix demandé</em>, pas au prix de vente. Pour les logements à louer, un loyer de référence est calculé par médianes de segment (ville/quartier × chambres) avec ajustements et voisins géographiques.</p>20      <h2 className="mt-6 text-xl font-bold">5. Limites connues</h2>21      <ul className="mt-2 list-disc pl-5 text-ink-2 space-y-1"><li>L'état intérieur, les rénovations, le garage, la piscine, la vue et la qualité de construction ne sont pas observés.</li><li>Les marchés ruraux ou peu liquides donnent des fourchettes plus larges et une confiance plus faible.</li><li>Les tours de condos partagent souvent une même géométrie au rôle ; le jumelage peut relier des unités différentes.</li><li>Les superficies et le nombre de pièces déclarés par les sources sont parfois incomplets ou incohérents ; nous affichons les taux de remplissage sur la page Marché.</li><li>Le modèle hédonique est réentraîné périodiquement ; la version est indiquée sur chaque estimation.</li></ul>22      <h2 className="mt-6 text-xl font-bold">6. Ce que Toveli n'est pas</h2>23      <p className="mt-2 text-ink-2">Toveli n'est pas un courtier, ni un évaluateur agréé, ni un prêteur. Les estimations sont statistiques et indicatives, les calculs de financement illustratifs. Pour une décision d'achat, de vente ou de financement, consultez les professionnels compétents (évaluateur agréé OEAQ, courtier, notaire, conseiller hypothécaire).</p>24      <h2 className="mt-6 text-xl font-bold">7. Cartes et scores de quartier</h2>25      <p className="mt-2 text-ink-2">Cartes : OpenFreeMap / OpenMapTiles, données © contributeurs OpenStreetMap (ODbL). Scores de quartier (marche, transport, vélo, calme, services) calculés à partir d'OpenStreetMap et du recensement 2021 de Statistique Canada ; indicatifs.</p>26    </article>27  );28}29