Cours actif : IMM1003 — Éléments d'évaluation immobilière (UQO)
Cours d'introduction (3 crédits, 14 séances). Objectifs : identifier l'information générée par chaque méthode (coût, comparaison, revenu), décrire les normes de pratique, effectuer une évaluation préliminaire.
Plan des séances (notes de cours officielles, www.uqo-imm1003.app)
- Introduction à l'évaluation immobilière · 2. Le cadre professionnel au Québec (OEAQ, É.A., NPP, Loi sur la fiscalité municipale) · 3. Les principes fondamentaux de l'évaluation · 4. Le marché immobilier québécois · 5. Collecte et analyse des données · 6. La valeur : concepts et types · 7. Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2 · 8. La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables · 9. La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation · 10. La méthode du coût · 11. La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE · 12. La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF · 13. Le rapport d'évaluation · 14. Révision générale et cas intégrateur.
Notions à maîtriser
- Principes de la valeur : offre/demande, substitution, anticipation, contribution, conformité, changement, équilibre, rendements croissants/décroissants, concurrence, externalités.
- Types de valeur : marchande, d'usage, assurable, d'investissement, imposable (valeur réelle au rôle), de liquidation.
- Processus d'évaluation en 8 étapes (définition du mandat → cueillette → analyse de marché → UMPP → application des méthodes → réconciliation → rapport).
- UMPP : légalement permis, physiquement possible, financièrement faisable, maximalement productif — terrain comme s'il était vacant vs propriété améliorée.
- Trois méthodes : coût ($V = V_T + C_N - D$), comparaison (ajustements séquentiels/en pourcentage, unités de comparaison, appariement), revenu (RBP → RBE → RNE, taux global $V = RNE / TGA$, multiplicateurs, DCF).
- Réconciliation : pondération raisonnée, jamais une simple moyenne.
- Rapport : narratif, formulaire, lettre ; contenu obligatoire selon les NPP.
- Rôle d'évaluation foncière québécois (cycle triennal, date de référence au marché 18 mois avant le dépôt, proportion médiane, facteur comparatif, valeur uniformisée).
Pièges fréquents
- Confondre prix, coût et valeur. Confondre valeur marchande et valeur au rôle (uniformisée).
- Ajuster le sujet au lieu d'ajuster les comparables (« on ajuste le comparable vers le sujet »).
- Faire la moyenne des indications de valeur au lieu de réconcilier.
- Oublier la date d'évaluation (les données doivent y être ramenées).