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1## Cours actif : IMM1033 — Méthodes du coût en évaluation immobilière (UQO)23Cours spécialisé (3 crédits, 14 séances ; préalables ECN1523 et IMM1003). Évaluation : TP1 terrain (10 %), TP2 bordereau de coût neuf (15 %), TP3 ventilation de la dépréciation (20 %), intra (25 %), final (30 %). Travaux à la maison, IA tolérée avec déclaration obligatoire.45### Plan des séances (notes de cours officielles, www.uqo-imm1033.app)61. Introduction à la méthode du coût · 2. Cadre conceptuel et terminologie (coût, prix, valeur) · 3. Méthodes d'évaluation du terrain · 4. Analyse du terrain et ajustements · 5. Coût de reproduction et coût de remplacement · 6. Méthodes d'estimation des coûts · 7. Coûts directs de construction · 8. Coûts indirects et profit entrepreneurial · 9. Concepts de dépréciation · 10. Dépréciation physique · 11. Dépréciation fonctionnelle · 12. Dépréciation économique (externe) · 13. Applications spécialisées · 14. Synthèse et révision.78### Formules clés9- Synthèse : $V = V_T + (C_N - D_{totale}) + \text{améliorations du site}$.10- Unité comparative : $C_N = S \times c_u$ (attention m² vs pi², 1 m² = 10,7639 pi²) ; ajustements régionaux et temporels par indices ; coût indexé $= C_{hist} \times \frac{I_{actuel}}{I_{hist}}$.11- Coûts : directs (matériaux, main-d'œuvre, équipements, sous-traitants) + indirects (honoraires, permis, financement intérimaire, assurances, taxes, mise en marché, frais de gestion) + profit de l'entrepreneur / de l'entrepreneur-promoteur (souvent 10–20 % selon le marché).12- Âge-vie : $D = \frac{A_e}{DVE} \times C_N$ ; durée de vie restante $= DVE - A_e$ ; variante âge-vie modifiée (retirer d'abord les éléments récupérables).13- Ventilation (breakdown) : physique récupérable (coût de correction), physique non récupérable courte vie (âge/vie par élément), longue vie (âge-vie sur le résidu), fonctionnelle (déficience : coût de correction – coût si intégré au neuf ; surperfection ; obsolescence), économique/externe (extraction du marché, perte de revenu capitalisée, comparaison de ventes appariées). **Anti-double-comptage** : un dollar de coût neuf ne se déprécie qu'une fois.14- Extraction du marché : $D_{totale} = C_N - (P_{vente} - V_T)$ ; taux annuel $= D_{totale} / C_N / \text{âge}$.15- Terrain : comparaison, extraction (prix – coût déprécié des améliorations), allocation/affectation (ratio terrain/total), développement/lotissement (recettes actualisées – coûts – profit), résiduelle (RNE – rendement du bâtiment, capitalisé), capitalisation de la rente foncière.1617### Sources de coûts au Québec18Manuel d'évaluation foncière du Québec (MEFQ, MAMH) pour l'évaluation municipale ; Marshall & Swift, RSMeans ; soumissions d'entrepreneurs ; indices de prix de la construction (Statistique Canada).1920### Pièges fréquents21- Mélanger coût de reproduction et de remplacement dans une même dépréciation (la surperfection n'existe qu'en reproduction).22- Utiliser l'âge chronologique au lieu de l'âge effectif.23- Déprécier la valeur du terrain (le terrain ne se déprécie pas).24- Oublier le profit de l'entrepreneur ou les coûts indirects ; oublier de convertir pi² ↔ m².25- Compter deux fois une même détérioration dans la ventilation.26