spb/uqo-imm1003
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1<!DOCTYPE html>2<html lang="fr" data-theme="light">3<head>4<meta charset="utf-8">5<meta name="viewport" content="width=device-width, initial-scale=1, viewport-fit=cover">6<title>Séance vidéo 4 — Le marché immobilier québécois · IMM1003 — Éléments d’évaluation immobilière</title>7<meta name="description" content="Enregistrement Zoom de la séance 4 du cours IMM1003 (Le marché immobilier québécois) : 52 chapitres, transcription synchronisée, sous-titres, résumé et points à retenir.">8<meta name="author" content="Simon-Pierre Boucher — Université du Québec en Outaouais">9<meta name="theme-color" content="#0f6180">10<meta property="og:site_name" content="IMM1003 — UQO">11<meta property="og:title" content="Séance vidéo 4 — Le marché immobilier québécois · IMM1003 — Éléments d’évaluation immobilière">12<meta property="og:description" content="Enregistrement Zoom de la séance 4 du cours IMM1003 (Le marché immobilier québécois) : 52 chapitres, transcription synchronisée, sous-titres, résumé et points à retenir.">13<meta property="og:type" content="website">14<meta property="og:url" content="https://www.uqo-imm1003.app/videos/04/">15<meta property="og:image" content="https://www.uqo-imm1003.app/assets/og.png">16<meta property="og:image:width" content="1200"><meta property="og:image:height" content="630">17<meta property="og:image:alt" content="IMM1003 — Éléments d’évaluation immobilière — UQO">18<meta property="og:locale" content="fr_CA">19<meta name="twitter:card" content="summary_large_image">20<meta name="twitter:title" content="Séance vidéo 4 — Le marché immobilier québécois · IMM1003 — Éléments d’évaluation immobilière">21<meta name="twitter:description" content="Enregistrement Zoom de la séance 4 du cours IMM1003 (Le marché immobilier québécois) : 52 chapitres, transcription synchronisée, sous-titres, résumé et points à retenir.">22<meta name="twitter:image" content="https://www.uqo-imm1003.app/assets/og.png">23<link rel="canonical" href="https://www.uqo-imm1003.app/videos/04/">24<link rel="icon" href="/favicon.svg" type="image/svg+xml">25<link rel="icon" href="/assets/brand/favicon-32.png" sizes="32x32" type="image/png">26<link rel="icon" href="/favicon.ico" sizes="any">27<link rel="apple-touch-icon" href="/assets/brand/apple-touch-icon.png">28<link rel="manifest" href="/manifest.webmanifest">29<link rel="preconnect" href="https://fonts.googleapis.com">30<link rel="preconnect" href="https://fonts.gstatic.com" crossorigin>31<link rel="stylesheet" href="https://fonts.googleapis.com/css2?family=Fira+Sans:ital,wght@0,300;0,400;0,500;0,600;0,700;0,800;1,400;1,600&family=Fraunces:opsz,wght@9..144,500;9..144,600;9..144,700&family=Source+Serif+4:ital,opsz,wght@0,8..60,400;0,8..60,600;0,8..60,700;1,8..60,400&display=swap">32<link rel="stylesheet" href="/assets/katex/katex.min.css">33<link rel="stylesheet" href="/assets/css/site.css">34<script>(function(){try{var 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l’évaluation immobilière</div><a href="/seance/01/" data-ch="01"><span class="pastille" style="background:#2976bb">1</span><span>Introduction à l'évaluation immobilière</span></a><a href="/seance/02/" data-ch="02"><span class="pastille" style="background:#2976bb">2</span><span>Le cadre professionnel au Québec</span></a><a href="/seance/03/" data-ch="03"><span class="pastille" style="background:#2976bb">3</span><span>Les principes fondamentaux de l'évaluation</span></a><div class="dd-part"><i style="background:#0f8b8d"></i>Partie II — Valeur, marché et données</div><a href="/seance/04/" data-ch="04"><span class="pastille" style="background:#0f8b8d">4</span><span>La valeur : concepts et types</span></a><a href="/seance/05/" data-ch="05"><span class="pastille" style="background:#0f8b8d">5</span><span>Le marché immobilier québécois</span></a><a href="/seance/06/" data-ch="06"><span class="pastille" style="background:#0f8b8d">6</span><span>Collecte et analyse des données</span></a><a href="/seance/07/" data-ch="07"><span class="pastille" style="background:#0f8b8d">7</span><span>Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2</span></a><div class="dd-part"><i style="background:#cca424"></i>Partie III — Les trois méthodes d’évaluation</div><a href="/seance/08/" data-ch="08"><span class="pastille" style="background:#cca424">8</span><span>La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables</span></a><a href="/seance/09/" data-ch="09"><span class="pastille" style="background:#cca424">9</span><span>La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation</span></a><a href="/seance/10/" data-ch="10"><span class="pastille" style="background:#cca424">10</span><span>La méthode du coût</span></a><a href="/seance/11/" data-ch="11"><span class="pastille" style="background:#cca424">11</span><span>La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE</span></a><a href="/seance/12/" data-ch="12"><span class="pastille" style="background:#cca424">12</span><span>La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF</span></a><div class="dd-part"><i style="background:#6b4fbb"></i>Partie IV — Synthèse et pratique professionnelle</div><a href="/seance/13/" data-ch="13"><span class="pastille" style="background:#6b4fbb">13</span><span>Le rapport d'évaluation</span></a><a href="/seance/14/" data-ch="14"><span class="pastille" style="background:#6b4fbb">14</span><span>Révision générale et cas intégrateur</span></a><div class="dd-part">Enregistrements</div><a href="/videos/"><span class="pastille" style="background:var(--rouge)">▶</span><span>Séances vidéo — enregistrements Zoom, transcription synchronisée</span></a><div class="dd-part">Annexes</div><a href="/aide-memoire/"><span class="pastille">A</span><span>Aide-mémoire des formules</span></a><a href="/glossaire/"><span class="pastille">B</span><span>Glossaire</span></a><a href="/rapport/"><span class="pastille" style="background:var(--teal)">R</span><span>Rapport — Le marché de l’habitation au Québec</span></a></div></div><a class="nav-video" href="/videos/" aria-current="page"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-video"/></svg> Vidéos</a><div class="dd"><button type="button" aria-expanded="false" aria-haspopup="true">Réviser <span class="caret" aria-hidden="true">▾</span></button><div class="dd-menu "><a href="/aide-memoire/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-formula"/></svg></span><span>Aide-mémoire<span class="dd-desc">Toutes les formules commentées</span></span></a><a href="/glossaire/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span>Glossaire<span class="dd-desc">Termes du métier, équivalents anglais</span></span></a><a href="/definitions/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-list"/></svg></span><span>Toutes les définitions<span class="dd-desc">Les formulations attendues aux examens</span></span></a><a href="/fiches/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-cards"/></svg></span><span>Fiches de révision<span class="dd-desc">Recto-verso, suivi d’acquisition</span></span></a><a href="/carte/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-network"/></svg></span><span>Carte du cours<span class="dd-desc">Les 14 séances et leurs objectifs en un coup d’œil</span></span></a><a href="/exercices/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-pencil"/></svg></span><span>Banque d’exercices<span class="dd-desc">Tous les exercices corrigés</span></span></a></div></div><div class="dd"><button type="button" aria-expanded="false" aria-haspopup="true">S’exercer <span class="caret" aria-hidden="true">▾</span></button><div class="dd-menu "><a href="/quiz/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-quiz"/></svg></span><span>Quiz et examens blancs<span class="dd-desc">QCM avec rétroaction, chronomètre</span></span></a><a href="/entrainement/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-dumbbell"/></svg></span><span>Entraînement<span class="dd-desc">Problèmes à données aléatoires, corrigés pas à pas</span></span></a><a href="/jeux/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-game"/></svg></span><span>Jeux de révision<span class="dd-desc">Association, vrai ou faux, remise en ordre</span></span></a><a href="/outils/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-calc"/></svg></span><span>Calculateurs<span class="dd-desc">Les formules en interactif</span></span></a><a href="/progression/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-progress"/></svg></span><span>Ma progression<span class="dd-desc">Lecture, quiz, objectifs, notes</span></span></a></div></div><div class="dd"><button type="button" aria-expanded="false" aria-haspopup="true">Ressources <span class="caret" aria-hidden="true">▾</span></button><div class="dd-menu "><a href="/diapositives/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-slides"/></svg></span><span>Diapositives<span class="dd-desc">Les 14 présentations en ligne</span></span></a><a href="/videos/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-video"/></svg></span><span>Séances vidéo<span class="dd-desc">Enregistrements Zoom : chapitres, transcription, sous-titres</span></span></a><a href="/ressources/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg></span><span>Téléchargements<span class="dd-desc">Manuel, plan, TP, gabarits Excel</span></span></a><a href="/rapport/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-report"/></svg></span><span>Rapport marché QC<span class="dd-desc">Indices de prix, macro, abordabilité — 26 sections, 67 figures</span></span></a><a href="/bibliographie/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-bib"/></svg></span><span>Bibliographie<span class="dd-desc">Références citées</span></span></a><a href="/recherche/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-search"/></svg></span><span>Recherche<span class="dd-desc">Tout le manuel indexé</span></span></a></div></div></nav>87 <div class="topbar-actions">88 <button class="icon-btn search-btn" type="button" data-action="search" aria-label="Rechercher"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-search"/></svg><span>Rechercher</span><kbd>⌘K</kbd></button>89 <button class="icon-btn" type="button" data-action="theme" aria-label="Thème clair ou sombre" title="Thème"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-sun"/></svg></button>90 <button class="icon-btn menu-btn" type="button" aria-label="Menu" aria-expanded="false"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-menu"/></svg></button>91 </div>92 </div>93 94</header>9596<main id="main" class="video-page" data-video="04" data-src="/videos/04/transcript.json" data-title="Séance vidéo 4 — Le marché immobilier québécois" data-start="756">97 98<header class="ch-hero vid-hero">99 <svg class="deco" viewBox="0 0 1200 300" preserveAspectRatio="xMaxYMin slice" aria-hidden="true"><circle cx="1090" cy="20" r="110"/><circle cx="1160" cy="110" r="160"/><circle class="gold" cx="990" cy="170" r="45"/></svg>100 <div class="watermark" aria-hidden="true">04</div>101 <div class="ch-hero-inner">102 <div class="eyebrow"><span class="part-chip"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-video"/></svg> Séance vidéo</span> Enregistrement Zoom · mercredi 30 septembre 2026, 19 h (Zoom) · IMM1003</div>103 <h1>Séance 4 — Le marché immobilier québécois</h1>104 <div class="ch-sub">Éléments d’évaluation immobilière · Automne 2026 · Simon-Pierre Boucher · UQO</div>105 <div class="ch-meta">106 <span class="chip"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-clock"/></svg> 1 h 58</span>107 <span class="chip"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-list"/></svg> 52 chapitres</span>108 <span class="chip"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-cc"/></svg> sous-titres français</span>109 <span class="chip"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-text"/></svg> 17 127 mots transcrits</span>110 <span class="chip"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-slides"/></svg> 29 vues d’écran</span>111 <span class="chip chip-vert" data-video-done="04" hidden><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-check"/></svg> Séance visionnée</span>112 </div>113 <div class="ch-tools">114 <a class="btn btn-ghost" href="/seance/04/"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg> Notes de la séance 4</a>115 <a class="btn btn-ghost" href="/files/slides/seance04.pdf" target="_blank" rel="noopener"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-slides"/></svg> Diapositives (PDF)</a>116 <a class="btn btn-ghost" href="/seance/04/#quiz"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-quiz"/></svg> Quiz de la séance</a>117 <a class="btn btn-ghost" href="#telechargements"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a>118 </div>119 </div>120</header>121 122<div class="vid-layout" id="vid-layout">123 <section class="vid-main" aria-label="Lecteur vidéo">124 <div class="vid-player" id="vid-player" data-state="idle">125 <video id="vid" controls playsinline preload="metadata" poster="/videos/04/poster.webp" data-video-src="/videos/04/video.mp4" data-audio-src="/videos/04/audio.m4a" data-start="756">126 <source src="/videos/04/video.mp4" type="video/mp4">127 <track kind="subtitles" srclang="fr" label="Français (transcription automatique)" src="/videos/04/captions.vtt">128 <track kind="chapters" srclang="fr" label="Chapitres" src="/videos/04/chapters.vtt">129 Votre navigateur ne lit pas la vidéo : <a href="/videos/04/video.mp4">téléchargez le MP4</a>.130 </video>131 <div class="vid-resume" id="vid-resume" hidden><button type="button" class="btn btn-or" data-vid="resume"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> Reprendre à <span id="vid-resume-t"></span></button><button type="button" class="btn btn-ghost" data-vid="restart">Au début du cours</button></div>132 </div>133 <div class="vid-bar" role="toolbar" aria-label="Autres commandes">134 <span class="vid-chapnow" id="vid-chapnow"></span>135 <button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost" data-vid="audio" aria-pressed="false"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-audio"/></svg> Audio seulement</button>136 <button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost" data-vid="link"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-link"/></svg> Copier le lien à cet instant</button>137 <a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/videos/04/video.mp4" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> MP4</a>138 </div>139 <div class="vid-sb-wrap"><div class="vid-sb-head"><h2>Écran au fil de la vidéo</h2><span class="muted">29 changements d’image détectés · cliquez pour y aller</span></div><div class="vid-sb" id="vid-sb" tabindex="0"></div></div>140 </section>141 <aside class="vid-side" aria-label="Chapitres et transcription">142 <div class="vid-tabs" role="tablist"><button type="button" role="tab" aria-selected="true" data-pane="chapters"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-list"/></svg> Chapitres</button><button type="button" role="tab" aria-selected="false" data-pane="transcript"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-text"/></svg> Transcription</button><button type="button" role="tab" aria-selected="false" data-pane="questions"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-quiz"/></svg> Questions</button><button type="button" role="tab" aria-selected="false" data-pane="chat"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-chat"/></svg> Clavardage</button></div>143 <div class="vid-pane" data-pane="chapters"><ol class="vid-chaps" id="vid-chaps"><li class="vc intro" data-t="0" data-end="756" id="c1"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">0:00</span><span class="vc-text"><b>Avant le cours : accueil des participants</b></span></button></li><li class="vc " data-t="756" data-end="901" id="c2"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">12:36</span><span class="vc-text"><b>Ouverture : questions sur le TP1 et plan de la séance</b><small>Aucune question sur le TP1 pour l’instant. Séance moins technique : le marché québécois, ses données et ce qu’on en extrait pour une évaluation ; les prochaines séances reviendront sur le TP et prépareront l’examen maison (fenêtre de 72 h).</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/05/" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="901" data-end="929" id="c3"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">15:01</span><span class="vc-text"><b>Qu’est-ce qu’un marché immobilier ?</b><small>Ensemble de mécanismes par lesquels les droits de propriété s’échangent, un prix se forme et l’espace est alloué entre usages concurrents.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/05/#s-5-1-1" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="929" data-end="1088" id="c4"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">15:29</span><span class="vc-text"><b>Hétérogénéité et immobilité du bien</b><small>Contrairement à une action d’Apple, chaque titre de propriété est unique, ce qui complique le travail de l’évaluateur ; le bien ne se déplace pas, il faut le vendre pour déplacer la valeur (risque politique dans certains pays).</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/05/#s-5-1-2" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="1088" data-end="1180" id="c5"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">18:08</span><span class="vc-text"><b>Transactions rares, information imparfaite, offre rigide</b><small>Paperasse, notaire et financement limitent la fréquence des échanges ; vices cachés et « citrons » ; l’offre s’ajuste lentement (droits, délais de construction).</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/05/#s-5-1-2" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="1180" data-end="1301" id="c6"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">19:40</span><span class="vc-text"><b>Coûts de transaction élevés et segmentation locale</b><small>Vendre une maison coûte un pourcentage important de la valeur, contre quelques dollars fixes pour une action ; la valeur change fortement d’un quartier à l’autre, d’où le rôle du courtier, de l’évaluateur et de l’inspecteur pour « l’achat d’une vie ».</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/05/#s-5-1-2" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="1301" data-end="1443" id="c7"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">21:41</span><span class="vc-text"><b>Les cinq grands segments et leurs interconnexions</b><small>Résidentiel (poids dominant au Québec), locatif, commercial, industriel, terrains ; rareté relative des terrains vacants et promoteurs à l’affût des changements de zonage ; le locatif influence le résidentiel, qui alimente le commercial.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/05/#s-5-1-3" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="1443" data-end="1564" id="c8"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">24:03</span><span class="vc-text"><b>Le résidentiel : unifamilial détaché, copropriétés, plex</b><small>L’unifamilial détaché représente environ 45 % du parc ; les copropriétés croissent très vite faute d’accès à la maison ; les plex de 2 à 5 logements sont une particularité québécoise.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/05/#s-5-1-3" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="1564" data-end="1693" id="c9"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">26:04</span><span class="vc-text"><b>Maisons jumelées, en rangée, mobiles et usinées</b><small>Les maisons mobiles (bail du terrain) et usinées (hors normes de chantier CCQ, moins personnalisées) comme avenues d’abordabilité face aux coûts de construction.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/05/#s-5-1-3" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="1693" data-end="1772" id="c10"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">28:13</span><span class="vc-text"><b>Repères 2026 : 60 % de propriétaires, 90 000 transactions par an</b><small>60 % des ménages sont propriétaires, 40 % locataires ; entre 80 000 et 110 000 transactions par année au Québec, surreprésentées par l’unifamilial ; le commercial n’en est qu’une infime fraction.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/05/#s-5-1-4" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="1772" data-end="1846" id="c11"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">29:32</span><span class="vc-text"><b>Prix médians : 519 000 $ (unifamilial) et 403 000 $ (copropriété)</b><small>Médiane et non moyenne ; l’unifamilial s’est stabilisé depuis deux ans alors que la copropriété grimpe le plus vite.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/05/#s-5-4-1" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc question" data-t="1846" data-end="1943" id="c12"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">30:46</span><span class="vc-text"><b>Question : pourquoi les copropriétés ont-elles le plus augmenté ?</b><small>Réponse d’un étudiant : le coût plus faible. Surenchère initiale sur l’unifamilial, ménages exclus, explosion récente des loyers qui pousse à devenir propriétaire, report vers la copropriété et même mécanisme.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/05/#s-5-4-1" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="1943" data-end="2041" id="c13"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">32:23</span><span class="vc-text"><b>Le Québec ne capitule pas, contrairement au marché américain</b><small>Trois cycles de baisse aux États-Unis (2008, ~2019, aujourd’hui) ; ici les ventes peuvent ralentir sans baisse de prix demandé ; une maison raisonnablement affichée se vend en moins de 50 jours.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/05/#s-5-2-4" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="2041" data-end="2122" id="c14"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">34:01</span><span class="vc-text"><b>Plex : 685 000 $ médian, 125 000 à 150 000 $ la porte</b><small>Valeur tirée par le revenu locatif et les taux d’intérêt, mise de fonds plus élevée ; les loyers s’aplatissent entre les villes (Trois-Rivières rejoint Montréal, 4 ½ sous 1 000 $ devenus rares, cessions de bail).</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/05/#s-5-1-4" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="2122" data-end="2216" id="c15"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">35:22</span><span class="vc-text"><b>Le commercial : classes A, B, C et usage mixte</b><small>Bureaux, commerces de détail, hôtels, propriétés mixtes (commercial + résidentiel), souvent des droits acquis plutôt que du zonage.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/05/#s-5-1-3" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="2216" data-end="2480" id="c16"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">36:56</span><span class="vc-text"><b>Le marché des bureaux, le plus transformé par le télétravail</b><small>Taux d’inoccupation de 18 % à Montréal et 12 % à Québec, loyers classe A de 22 à 28 $ le pied carré, taux de capitalisation de 5 à 7 % ; conversions en résidentiel autorisées ; effet cascade limité sur les commerces voisins.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/05/#s-5-1-3" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="2480" data-end="2643" id="c17"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">41:20</span><span class="vc-text"><b>L’industriel : entrepôts, logistique et centres de données</b><small>Forte demande liée au commerce en ligne (Amazon, Intelcom), REIT spécialisés ; émergence des centres de données (IA, stockage) qui exigeront une évaluation spécialisée pour la taxation municipale.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/05/#s-5-1-3" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="2643" data-end="2789" id="c18"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">44:03</span><span class="vc-text"><b>Le marché des terrains et le potentiel de lotissement</b><small>Résidentiel constructible, commercial-industriel, agricole, boisé, à lotir ; la plus-value du dézonage après des années d’attente ; enjeux de rareté urbaine, protection du territoire agricole et opposition citoyenne.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/05/#s-5-1-3" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="2789" data-end="3008" id="c19"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">46:29</span><span class="vc-text"><b>Le marché locatif et le Tribunal administratif du logement (TAL)</b><small>Intermédiaire entre propriétaires et locataires (hausses, reprises, litiges), taux d’augmentation recommandés dépassés lors du rattrapage récent ; les décisions sont publiques et consultées par des services de vérification des locataires.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/05/#s-5-3-5" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="3008" data-end="3157" id="c20"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">50:08</span><span class="vc-text"><b>Taux d’inoccupation résidentiels 2025 : Montréal, Québec, Gatineau</b><small>RMR de Montréal 2,1 % (loyer moyen deux chambres 1 175 $), Québec 0,9 %, Gatineau 3,8 % selon la SCHL ; données jugées datées et peu représentatives des nouveaux baux.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/05/#s-5-4" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="3157" data-end="3194" id="c21"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">52:37</span><span class="vc-text"><b>Répartition de la valeur du parc : près d’un billion en résidentiel</b><small>Valeurs des rôles 2024-2026 : le résidentiel domine (≈ 1 000 milliards), commercial-institutionnel et industriel à peu près égaux, terrains ≈ 100 milliards.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/05/#s-5-1-4" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="3194" data-end="3331" id="c22"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">53:14</span><span class="vc-text"><b>Le cycle immobilier : définition et durée de 7 à 12 ans</b><small>Fluctuation récurrente en quatre phases (expansion, sommet, contraction, creux), moins régulière que le cycle économique ; pourquoi l’évaluateur doit situer le marché dans le cycle et contextualiser ses comparables.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/05/#s-5-2-1" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="3331" data-end="3389" id="c23"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">55:31</span><span class="vc-text"><b>Des cycles décalés selon les régions</b><small>Montréal mène le cycle, les régions suivent avec un à deux ans de retard : Montréal refroidit déjà, pas les régions.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/05/#s-5-2-1" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="3389" data-end="3600" id="c24"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">56:29</span><span class="vc-text"><b>Les causes des cycles : décalage offre-demande, politique monétaire, économie, psychologie</b><small>Bulles depuis la tulipe ; la construction réagit en retard ; la Banque du Canada fixe le taux de financement à un jour ; pertes d’emploi et PIB ; effet moutonnier amplifié par les médias sociaux et surréaction dans les deux sens (bulle Internet, IA).</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/05/#s-5-2-1" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="3600" data-end="3679" id="c25"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:00:00</span><span class="vc-text"><b>Pourquoi 2008 reste l’exception</b><small>Crise née du financement hypothécaire et de la fraude ; les baisses immobilières sont rarement de l’ordre des –50 % boursiers ; longue phase haussière actuelle et écoles de pensée divergentes sur un krach.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/05/#s-5-2-4" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="3679" data-end="3827" id="c26"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:01:19</span><span class="vc-text"><b>Les quatre phases au tableau : l’expansion</b><small>Ventes en hausse, inventaire en baisse, délais de vente en baisse, prix en hausse, mises en chantier en hausse avec retard (annotations à l’écran).</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/05/#s-5-2-2" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="3827" data-end="3989" id="c27"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:03:47</span><span class="vc-text"><b>Sommet, contraction et creux</b><small>Au sommet, délais très courts et inventaire minimal ; les mises en chantier arrivent et absorbent la demande ; contraction : ventes en baisse, inventaire et délais en hausse, prix en baisse ou stables, chantiers stoppés ; le creux prépare la reprise.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/05/#s-5-2-2" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="3989" data-end="4085" id="c28"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:06:29</span><span class="vc-text"><b>Reprise et pic : demande supérieure à l’offre, puis rattrapage</b><small>Hausse modérée puis accélération, stock qui fond, délais courts ; le pic correspond aux prix les plus élevés et précède tout ralentissement, parfois un faux signal.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/05/#s-5-2-2" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="4085" data-end="4205" id="c29"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:08:05</span><span class="vc-text"><b>La psychologie des propriétaires : capitulation et peur de manquer le bateau</b><small>Le baby-boomer dont la maison de 40 000 $ vaut 900 000 $ peut vendre à la première baisse ; à l’inverse, le FOMO et le risque de ne pas être exposé à l’immobilier quand il monte plus vite que les salaires.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/05/#s-5-2-1" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="4205" data-end="4310" id="c30"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:10:05</span><span class="vc-text"><b>Inflation et déflation : l’hypothèque, une arme à double tranchant</b><small>Dette nominale fixe et actif qui s’apprécie en inflation ; en déflation (années 1920), salaires et valeurs baissent mais la dette reste : scénario peu probable mais déjà observé.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/05/#s-5-3-2" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="4310" data-end="4418" id="c31"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:11:50</span><span class="vc-text"><b>Contraction, délais longs et la mutation du métier de courtier</b><small>Les baisses de prix affiché surviennent après des délais élevés (jadis jusqu’à deux ans) ; aujourd’hui le travail du courtier est surtout la prospection, la vente d’une unifamiliale étant quasi assurée.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/05/#s-5-2-2" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="4418" data-end="4511" id="c32"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:13:38</span><span class="vc-text"><b>Six indicateurs du cycle (1) : transactions, mois d’inventaire, délai de vente</b><small>Le nombre de transactions précède les prix ; mois d’inventaire = inscriptions actives (≈ 75 000 au Québec) ÷ ventes mensuelles ; délai moyen mesurable sur Centris.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/05/#s-5-2-3" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="4511" data-end="4683" id="c33"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:15:11</span><span class="vc-text"><b>Six indicateurs (2) : ratio prix vendu / prix demandé, marché chaud ou froid</b><small>Marché chaud : 15 à 45 jours et ratio supérieur à 1 ; marché froid : 90 à 180 jours et ratio inférieur à 1 ; plus les mises en chantier et le taux d’inoccupation locatif.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/05/#s-5-2-3" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="4683" data-end="4836" id="c34"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:18:03</span><span class="vc-text"><b>Marché de vendeurs ou d’acheteurs : les seuils</b><small>Vendeurs : environ 4 mois d’inventaire (≈ 20 000 ventes par mois pour 75 000 inscriptions), délais sous 45 jours ; acheteurs : 8 mois et plus (il faudrait 120 000 à 130 000 inscriptions), ratio moyen sous 95 %, inoccupation locative élevée.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/05/#s-5-5-2" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="4836" data-end="4982" id="c35"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:20:36</span><span class="vc-text"><b>Vers un marché d’acheteurs ? Taux d’inoccupation en hausse et taux d’intérêt</b><small>Inoccupation qui remonte, crainte d’une hausse des taux pour suivre les États-Unis et l’inflation ; la hausse post-COVID n’avait pas suffi ; afflux de nouveaux logements.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/05/#s-5-5-3" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="4982" data-end="5110" id="c36"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:23:02</span><span class="vc-text"><b>Parenthèse : l’intelligence artificielle, déflation et risque de crédit</b><small>Baisse possible des salaires dans certains métiers (exemple des radiologues), terrain et matériaux non déflationnistes, risque hypothécaire différé de plusieurs années.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/05/#s-5-3-4" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="5110" data-end="5204" id="c37"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:25:10</span><span class="vc-text"><b>Historique des cycles au Québec : des baisses toujours plus petites que les hausses</b><small>Creux de 1995, reprise, hausse quasi perpétuelle ; mini-baisse après la hausse des taux ; contraste avec les montagnes russes américaines.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/05/#s-5-2-4" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="5204" data-end="5341" id="c38"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:26:44</span><span class="vc-text"><b>Les phases dominantes : 1997-2007, 2008-2009, 2010-2017, 2018-2022, reprise 2024</b><small>Expansion de 150 à 200 %, correction de 3 à 5 % (contre 30 à 40 % aux États-Unis), expansion modérée de 25 à 40 %, puis rapide (~60 %), correction modeste de 5 à 10 % ; un 5 % sur une maison d’un million vaut 50 000 $.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/05/#s-5-2-4" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="5341" data-end="5479" id="c39"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:29:01</span><span class="vc-text"><b>Les facteurs macroéconomiques : vue d’ensemble</b><small>Taux de la Banque du Canada, politiques publiques (nouveaux arrivants, exemption de la taxe de bienvenue), démographie et immigration, confiance des ménages, inflation et salaires, emploi et PIB.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/05/#s-5-3-1" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="5479" data-end="5693" id="c40"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:31:19</span><span class="vc-text"><b>Le mécanisme de transmission des taux : du taux directeur à l’hypothèque</b><small>Taux de financement à un jour à 2,25 % au 15 juillet 2026, plancher des taux hypothécaires ; taux préférentiel, taux variables, taux fixes via le marché obligataire ; quand choisir variable ou fixe ; les CPG élevés comme signal d’anticipation des banques ; décisions du comité de la Banque du Canada.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/05/#s-5-3-2" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="5693" data-end="5821" id="c41"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:34:53</span><span class="vc-text"><b>Capacité d’emprunt et prix : la chaîne dans les deux sens</b><small>À salaire égal, une hausse des taux réduit le montant empruntable et la demande, donc les prix (et inversement) ; l’allongement des amortissements peut freiner la transmission.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/05/#s-5-3-2" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="5821" data-end="6098" id="c42"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:37:01</span><span class="vc-text"><b>Démonstration Excel : paiement d’un prêt de 400 000 $ sur 25 ans selon le taux</b><small>Fonction VPM (taux/12, 25 × 12 mois, –400 000, 0) : environ 1 695 $ par mois à 2,5 %, 1 896 $ à 3 % ; table de 2,5 à 10 % montrant la convexité, et le ménage qui ne peut plus acheter la même propriété à 5 %.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/05/#s-5-3-2" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="6098" data-end="6158" id="c43"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:41:38</span><span class="vc-text"><b>Graphique : taux directeur et prix résidentiels au Québec</b><small>Expansion liée aux baisses de taux, plateau pendant la hausse, reprise à la première détente ; une baisse de taux a plus d’effet qu’une hausse (convexité) ; corrélation imparfaite.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/05/#s-5-3-2" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="6158" data-end="6242" id="c44"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:42:38</span><span class="vc-text"><b>Démographie et immigration</b><small>Population d’environ 9 à 9,5 millions, croissance exceptionnelle 2023-2024 puis ralentissement depuis 2025 avec les seuils ; vieillissement ; chaque ménage additionnel demande un logement.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/05/#s-5-3-3" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="6242" data-end="6302" id="c45"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:44:02</span><span class="vc-text"><b>Ordres de grandeur : PIB, chômage, revenu médian, inflation, emplois</b><small>Chômage de 5 à 6 %, revenu médian des ménages 72 000 $, inflation de 2 à 3 %, 260 000 emplois en immobilier ; le résidentiel vaut plus que le PIB du Québec.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/05/#s-5-3-4" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="6302" data-end="6395" id="c46"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:45:02</span><span class="vc-text"><b>L’inflation comme indicateur avancé des taux d’intérêt</b><small>Cible de la Banque du Canada autour de 2 % : au-dessus de 3 %, hausse des taux probable et resserrement ; sous 1 %, baisse pour stimuler.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/05/#s-5-3-2" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="6395" data-end="6503" id="c47"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:46:35</span><span class="vc-text"><b>Emploi, PIB et endettement des ménages</b><small>Deux ans d’emploi stable pour emprunter ; croissance du PIB comme indicateur de santé ; cartes de crédit pleines comme signal de turbulences ; endettement à 175 % du revenu annuel au Canada.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/05/#s-5-3-4" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="6503" data-end="6543" id="c48"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:48:23</span><span class="vc-text"><b>Ratios prix-revenu : Montréal 8, Gatineau 6,5, historique 4 à 5</b><small>L’accessibilité se détériore par rapport aux normes historiques ; l’accès à la propriété se dégrade au Québec.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/05/#s-5-4-1" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="6543" data-end="6781" id="c49"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:49:03</span><span class="vc-text"><b>Politiques publiques : CELIAPP, taxe sur les logements sous-utilisés et leurs limites</b><small>Impossible de rattraper une mise de fonds quand les prix montent plus vite que l’épargne ; fracture propriétaires-locataires ; l’interdiction d’achat par les non-résidents n’a pas ralenti les prix ; le problème est surtout monétaire (surenchère perpétuelle contre l’inflation).</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/05/#s-5-3-5" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="6781" data-end="6966" id="c50"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:53:01</span><span class="vc-text"><b>Impact attendu de chaque politique sur la valeur</b><small>Test de résistance (qualification à ~5 %) : pression à la baisse ; CELIAPP : hausse ; encadrement des acheteurs étrangers : neutre ou légère baisse ; logement abordable (SHQ, APH) : stabilisation ; hausse des droits de mutation : légère baisse et frein à la spéculation.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/05/#s-5-3-5" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="6966" data-end="6995" id="c51"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:56:06</span><span class="vc-text"><b>Particularités de Gatineau (à lire)</b><small>Diapositives de chiffres laissées à la lecture, non requises pour l’examen.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/05/#s-5-4-4" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="6995" data-end="7082.52" id="c52"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:56:35</span><span class="vc-text"><b>Clôture : questions et suite du cours</b><small>Aucune question sur la matière ni sur le TP1 (la plupart le commenceront la semaine prochaine). Dernière séance de matière avant l’examen : la collecte des données.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/06/" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li></ol></div>144 <div class="vid-pane" data-pane="transcript" hidden>145 <div class="tr-tools"><input class="input" type="search" id="tr-search" placeholder="Chercher dans la transcription…" autocomplete="off"><label class="tr-follow"><input type="checkbox" id="tr-follow" checked> Suivre</label></div>146 <div class="tr-count" id="tr-count"></div>147 <div class="tr-list" id="tr-list"><p class="gl-count">Chargement de la transcription…</p></div>148 </div>149 <div class="vid-pane" data-pane="questions" hidden><ul class="vid-q"><li class="vq"><button type="button" class="vq-t" data-t="1846"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 30:46</button><div><b>Pourquoi, dans les dernières années, ce sont les copropriétés dont le prix a le plus augmenté ?</b><p>À cause de leur coût plus faible : la surenchère sur l’unifamilial a exclu beaucoup de ménages qui, poussés par l’explosion des loyers, se sont reportés sur la copropriété, où le même mécanisme de hausse s’est reproduit.</p></div></li><li class="vq"><button type="button" class="vq-t" data-t="7019"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:56:59</button><div><b>Y a-t-il des questions sur la matière ou sur le TP1 ?</b><p>Aucune : la plupart des étudiants commenceront le TP1 la semaine prochaine. Il reste une séance de matière (la collecte des données) avant l’examen maison.</p></div></li></ul></div>150 <div class="vid-pane" data-pane="chat" hidden><ul class="vid-chat"><li class="muted">Aucun message dans le clavardage.</li></ul></div>151 </aside>152</div>153 <div class="page">154 <p class="vid-note"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-warning"/></svg> L’enregistrement commence environ treize minutes avant le début du cours (accueil des participants). Le cours proprement dit commence à 12:37. Séance plus courte (1 h 45), sans pause. Attention : la matière enseignée est celle du chapitre 5 des notes (le marché immobilier québécois : structure et segments, repères chiffrés 2026, cycles et six indicateurs, facteurs macroéconomiques, mécanisme de transmission des taux avec démonstration Excel, démographie, politiques publiques) ; les chapitres renvoient donc aux notes de la séance 5. Les annotations à l’écran sont difficiles à lire autour de 1:03:35 (police trop grosse, le professeur corrige). Aucune question sur le TP1 : la plupart des étudiants ne l’ont pas encore commencé.</p>155 <section class="section" id="resume">156 <div class="section-head"><div><div class="eyebrow">Pour reconstruire la séance</div><h2>Ce qui s’est dit</h2></div><div class="vid-related"><a class="chip" href="/seance/05/">Notes de la séance 5 (le marché immobilier québécois)</a><a class="chip" href="/files/slides/seance05.pdf">Diapositives de la séance 5 (PDF)</a><a class="chip" href="/seance/04/">Notes de la séance 4 (la valeur : concepts et types)</a><a class="chip" href="/seance/06/">Notes de la séance 6 (collecte et analyse des données)</a><a class="chip" href="/files/tp/IMM1003-20_TP1_enonce.pdf">TP1 — énoncé (PDF)</a><a class="chip" href="/files/tp/IMM1003-20_TP1_gabarit.xlsx">TP1 — gabarit Excel</a><a class="chip" href="/files/tp/IMM1003-20_TP1_module_theorique.pdf">TP1 — module théorique préparatoire (PDF)</a><a class="chip" href="/seance/05/#quiz">Quiz de la séance 5</a><a class="chip" href="/videos/03/">Enregistrement de la séance 3</a></div></div>157 <div class="vid-two"><div class="prose" style="max-width:none"><p>Quatrième rencontre, plus courte (environ 1 h 45, sans pause) et moins technique : après les principes et la valeur, le professeur dresse le portrait du marché immobilier québécois, matière du chapitre 5 des notes. Il définit d’abord le marché comme un ensemble de mécanismes d’échange de droits de propriété, puis insiste sur ce qui le rend unique et imparfait : biens hétérogènes et immobiles, transactions rares, information imparfaite, offre rigide, coûts de transaction élevés et forte segmentation locale, d’où l’importance du conseil de l’évaluateur pour « l’achat d’une vie ».</p><p>Les cinq segments sont passés en revue avec des repères chiffrés 2026 : 60 % de propriétaires, 80 000 à 110 000 transactions par année, prix médians de 519 000 $ (unifamilial), 403 000 $ (copropriété, le segment qui monte le plus vite, par report des ménages exclus de la maison) et 685 000 $ (plex, soit 125 000 à 150 000 $ la porte) ; bureaux frappés par le télétravail (18 % d’inoccupation à Montréal, 12 % à Québec, 22 à 28 $ le pied carré, taux de capitalisation de 5 à 7 %), industriel porté par la logistique et les centres de données, terrains à potentiel de lotissement, marché locatif encadré par le TAL avec des taux d’inoccupation SCHL 2025 de 2,1 % (Montréal), 0,9 % (Québec) et 3,8 % (Gatineau). Le résidentiel pèse près d’un billion de dollars au rôle.</p><p>La deuxième heure porte sur les cycles : quatre phases de 7 à 12 ans annotées au tableau (ventes, inventaire, délais, prix, mises en chantier), causes (décalage offre-demande, politique monétaire, cycle économique, psychologie amplifiée par les médias sociaux), décalage régional d’un à deux ans derrière Montréal, et les six indicateurs de diagnostic : transactions, mois d’inventaire (≈ 75 000 inscriptions au Québec), délai de vente, ratio prix vendu / prix demandé, mises en chantier et inoccupation locative. Les seuils d’un marché de vendeurs (4 mois, moins de 45 jours, ratio supérieur à 1) et d’acheteurs (8 mois, ratio sous 95 %) sont posés, avec l’historique québécois de 1995 à la reprise de 2024 où les baisses (3 à 10 %) restent toujours plus petites que les hausses.</p><p>Enfin, les facteurs macroéconomiques : le mécanisme de transmission du taux directeur (2,25 % au 15 juillet 2026) vers les taux préférentiel, variables et fixes puis vers la capacité d’emprunt, illustré dans Excel avec un prêt de 400 000 $ sur 25 ans (≈ 1 695 $ à 2,5 %, 1 896 $ à 3 %) ; l’inflation comme indicateur avancé des taux (cible de 2 %, seuils de 1 % et 3 %) ; démographie et immigration (9 à 9,5 millions, ralentissement depuis 2025) ; emploi, PIB, endettement à 175 % du revenu et ratios prix-revenu (Montréal 8, Gatineau 6,5 contre 4 à 5 historiquement) ; et l’effet attendu des politiques (test de résistance, CELIAPP, encadrement des acheteurs étrangers, logement abordable, droits de mutation). Pas de question sur le TP1 ; la prochaine séance, dernière avant l’examen, portera sur la collecte des données.</p></div><div class="box box-ret vid-ret"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-star"/></svg></span><span class="box-label">À retenir de la séance</span></div><div class="box-body"><ul><li>Le <strong>marché immobilier</strong> est structurellement imparfait : biens hétérogènes et immobiles, transactions rares, information asymétrique, offre rigide, coûts de transaction élevés, segmentation locale forte.</li><li><strong>Cinq segments</strong> interconnectés (résidentiel, locatif, commercial, industriel, terrains) ; au Québec le résidentiel domine (≈ 45 % du parc en unifamilial détaché, près d’un billion de dollars au rôle).</li><li>Repères 2026 : <strong>60 % de propriétaires</strong>, 80 000 à 110 000 transactions par an, prix médians de <strong>519 000 $</strong> (unifamilial), <strong>403 000 $</strong> (copropriété) et <strong>685 000 $</strong> (plex, 125 000 à 150 000 $ la porte).</li><li>Les <strong>bureaux</strong> subissent la plus forte transformation (télétravail : 18 % d’inoccupation à Montréal) ; <strong>entrepôts, logistique et centres de données</strong> sont les segments industriels en demande.</li><li>Un <strong>cycle immobilier</strong> dure 7 à 12 ans en quatre phases (expansion, sommet, contraction, creux) ; les régions suivent Montréal avec un à deux ans de retard, et l’évaluateur doit situer son estimation dans le cycle.</li><li><strong>Six indicateurs</strong> pour diagnostiquer la phase : nombre de transactions, mois d’inventaire, délai de vente, ratio prix vendu / prix demandé, mises en chantier, taux d’inoccupation locatif.</li><li><strong>Marché de vendeurs</strong> : environ 4 mois d’inventaire, délais sous 45 jours, ratio supérieur à 1 ; <strong>marché d’acheteurs</strong> : 8 mois et plus, délais de 90 à 180 jours, ratio moyen sous 95 %.</li><li>Au Québec, les corrections (3 à 5 % en 2008-2009, 5 à 10 % récemment) sont toujours <strong>bien plus petites que les expansions</strong> (150 à 200 % de 1997 à 2007, ~60 % de 2018 à 2022).</li><li><strong>Mécanisme de transmission</strong> : taux directeur (2,25 % au 15 juillet 2026) → taux préférentiel et variables → taux fixes via les obligations → capacité d’emprunt → demande → prix ; un prêt de 400 000 $ sur 25 ans coûte ≈ 1 695 $ par mois à 2,5 % et 1 896 $ à 3 %.</li><li>L’<strong>inflation</strong> est l’indicateur avancé des taux : au-dessus de 3 %, hausse probable et resserrement ; sous 1 %, baisse et stimulation.</li><li>L’<strong>accessibilité se dégrade</strong> : ratio prix-revenu de 8 à Montréal et 6,5 à Gatineau contre 4 à 5 historiquement, endettement des ménages à 175 % du revenu.</li><li>Effet attendu des <strong>politiques publiques</strong> : test de résistance ↓, CELIAPP ↑, encadrement des acheteurs étrangers ≈, logement abordable = stabilisation, droits de mutation ↓ (frein à la spéculation).</li></ul></div></div></div>158 </section>159 <section class="section" id="deroule">160 <div class="section-head"><div><div class="eyebrow">Déroulé</div><h2>Les 52 chapitres, minute par minute</h2><p>Chaque chapitre renvoie au passage de la vidéo et, lorsqu’il existe, à la section correspondante des notes de cours.</p></div></div>161 <div class="table-wrap"><table class="res-table vid-table"><thead><tr><th>Début</th><th>Chapitre</th><th class="al-r">Durée</th><th></th></tr></thead><tbody><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="0"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 0:00</button></td><td><b>Avant le cours : accueil des participants</b></td><td class="al-r muted">12:36</td><td></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="756"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 12:36</button></td><td><b>Ouverture : questions sur le TP1 et plan de la séance</b><div class=muted>Aucune question sur le TP1 pour l’instant. Séance moins technique : le marché québécois, ses données et ce qu’on en extrait pour une évaluation ; les prochaines séances reviendront sur le TP et prépareront l’examen maison (fenêtre de 72 h).</div></td><td class="al-r muted">2:25</td><td><a href="/seance/05/">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="901"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 15:01</button></td><td><b>Qu’est-ce qu’un marché immobilier ?</b><div class=muted>Ensemble de mécanismes par lesquels les droits de propriété s’échangent, un prix se forme et l’espace est alloué entre usages concurrents.</div></td><td class="al-r muted">0:28</td><td><a href="/seance/05/#s-5-1-1">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="929"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 15:29</button></td><td><b>Hétérogénéité et immobilité du bien</b><div class=muted>Contrairement à une action d’Apple, chaque titre de propriété est unique, ce qui complique le travail de l’évaluateur ; le bien ne se déplace pas, il faut le vendre pour déplacer la valeur (risque politique dans certains pays).</div></td><td class="al-r muted">2:39</td><td><a href="/seance/05/#s-5-1-2">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="1088"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 18:08</button></td><td><b>Transactions rares, information imparfaite, offre rigide</b><div class=muted>Paperasse, notaire et financement limitent la fréquence des échanges ; vices cachés et « citrons » ; l’offre s’ajuste lentement (droits, délais de construction).</div></td><td class="al-r muted">1:32</td><td><a href="/seance/05/#s-5-1-2">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="1180"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 19:40</button></td><td><b>Coûts de transaction élevés et segmentation locale</b><div class=muted>Vendre une maison coûte un pourcentage important de la valeur, contre quelques dollars fixes pour une action ; la valeur change fortement d’un quartier à l’autre, d’où le rôle du courtier, de l’évaluateur et de l’inspecteur pour « l’achat d’une vie ».</div></td><td class="al-r muted">2:01</td><td><a href="/seance/05/#s-5-1-2">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="1301"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 21:41</button></td><td><b>Les cinq grands segments et leurs interconnexions</b><div class=muted>Résidentiel (poids dominant au Québec), locatif, commercial, industriel, terrains ; rareté relative des terrains vacants et promoteurs à l’affût des changements de zonage ; le locatif influence le résidentiel, qui alimente le commercial.</div></td><td class="al-r muted">2:22</td><td><a href="/seance/05/#s-5-1-3">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="1443"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 24:03</button></td><td><b>Le résidentiel : unifamilial détaché, copropriétés, plex</b><div class=muted>L’unifamilial détaché représente environ 45 % du parc ; les copropriétés croissent très vite faute d’accès à la maison ; les plex de 2 à 5 logements sont une particularité québécoise.</div></td><td class="al-r muted">2:01</td><td><a href="/seance/05/#s-5-1-3">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="1564"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 26:04</button></td><td><b>Maisons jumelées, en rangée, mobiles et usinées</b><div class=muted>Les maisons mobiles (bail du terrain) et usinées (hors normes de chantier CCQ, moins personnalisées) comme avenues d’abordabilité face aux coûts de construction.</div></td><td class="al-r muted">2:09</td><td><a href="/seance/05/#s-5-1-3">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="1693"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 28:13</button></td><td><b>Repères 2026 : 60 % de propriétaires, 90 000 transactions par an</b><div class=muted>60 % des ménages sont propriétaires, 40 % locataires ; entre 80 000 et 110 000 transactions par année au Québec, surreprésentées par l’unifamilial ; le commercial n’en est qu’une infime fraction.</div></td><td class="al-r muted">1:19</td><td><a href="/seance/05/#s-5-1-4">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="1772"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 29:32</button></td><td><b>Prix médians : 519 000 $ (unifamilial) et 403 000 $ (copropriété)</b><div class=muted>Médiane et non moyenne ; l’unifamilial s’est stabilisé depuis deux ans alors que la copropriété grimpe le plus vite.</div></td><td class="al-r muted">1:14</td><td><a href="/seance/05/#s-5-4-1">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="1846"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 30:46</button></td><td><b>Question : pourquoi les copropriétés ont-elles le plus augmenté ?</b><div class=muted>Réponse d’un étudiant : le coût plus faible. Surenchère initiale sur l’unifamilial, ménages exclus, explosion récente des loyers qui pousse à devenir propriétaire, report vers la copropriété et même mécanisme.</div></td><td class="al-r muted">1:37</td><td><a href="/seance/05/#s-5-4-1">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="1943"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 32:23</button></td><td><b>Le Québec ne capitule pas, contrairement au marché américain</b><div class=muted>Trois cycles de baisse aux États-Unis (2008, ~2019, aujourd’hui) ; ici les ventes peuvent ralentir sans baisse de prix demandé ; une maison raisonnablement affichée se vend en moins de 50 jours.</div></td><td class="al-r muted">1:38</td><td><a href="/seance/05/#s-5-2-4">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="2041"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 34:01</button></td><td><b>Plex : 685 000 $ médian, 125 000 à 150 000 $ la porte</b><div class=muted>Valeur tirée par le revenu locatif et les taux d’intérêt, mise de fonds plus élevée ; les loyers s’aplatissent entre les villes (Trois-Rivières rejoint Montréal, 4 ½ sous 1 000 $ devenus rares, cessions de bail).</div></td><td class="al-r muted">1:21</td><td><a href="/seance/05/#s-5-1-4">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="2122"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 35:22</button></td><td><b>Le commercial : classes A, B, C et usage mixte</b><div class=muted>Bureaux, commerces de détail, hôtels, propriétés mixtes (commercial + résidentiel), souvent des droits acquis plutôt que du zonage.</div></td><td class="al-r muted">1:34</td><td><a href="/seance/05/#s-5-1-3">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="2216"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 36:56</button></td><td><b>Le marché des bureaux, le plus transformé par le télétravail</b><div class=muted>Taux d’inoccupation de 18 % à Montréal et 12 % à Québec, loyers classe A de 22 à 28 $ le pied carré, taux de capitalisation de 5 à 7 % ; conversions en résidentiel autorisées ; effet cascade limité sur les commerces voisins.</div></td><td class="al-r muted">4:24</td><td><a href="/seance/05/#s-5-1-3">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="2480"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 41:20</button></td><td><b>L’industriel : entrepôts, logistique et centres de données</b><div class=muted>Forte demande liée au commerce en ligne (Amazon, Intelcom), REIT spécialisés ; émergence des centres de données (IA, stockage) qui exigeront une évaluation spécialisée pour la taxation municipale.</div></td><td class="al-r muted">2:43</td><td><a href="/seance/05/#s-5-1-3">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="2643"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 44:03</button></td><td><b>Le marché des terrains et le potentiel de lotissement</b><div class=muted>Résidentiel constructible, commercial-industriel, agricole, boisé, à lotir ; la plus-value du dézonage après des années d’attente ; enjeux de rareté urbaine, protection du territoire agricole et opposition citoyenne.</div></td><td class="al-r muted">2:26</td><td><a href="/seance/05/#s-5-1-3">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="2789"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 46:29</button></td><td><b>Le marché locatif et le Tribunal administratif du logement (TAL)</b><div class=muted>Intermédiaire entre propriétaires et locataires (hausses, reprises, litiges), taux d’augmentation recommandés dépassés lors du rattrapage récent ; les décisions sont publiques et consultées par des services de vérification des locataires.</div></td><td class="al-r muted">3:39</td><td><a href="/seance/05/#s-5-3-5">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="3008"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 50:08</button></td><td><b>Taux d’inoccupation résidentiels 2025 : Montréal, Québec, Gatineau</b><div class=muted>RMR de Montréal 2,1 % (loyer moyen deux chambres 1 175 $), Québec 0,9 %, Gatineau 3,8 % selon la SCHL ; données jugées datées et peu représentatives des nouveaux baux.</div></td><td class="al-r muted">2:29</td><td><a href="/seance/05/#s-5-4">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="3157"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 52:37</button></td><td><b>Répartition de la valeur du parc : près d’un billion en résidentiel</b><div class=muted>Valeurs des rôles 2024-2026 : le résidentiel domine (≈ 1 000 milliards), commercial-institutionnel et industriel à peu près égaux, terrains ≈ 100 milliards.</div></td><td class="al-r muted">0:37</td><td><a href="/seance/05/#s-5-1-4">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="3194"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 53:14</button></td><td><b>Le cycle immobilier : définition et durée de 7 à 12 ans</b><div class=muted>Fluctuation récurrente en quatre phases (expansion, sommet, contraction, creux), moins régulière que le cycle économique ; pourquoi l’évaluateur doit situer le marché dans le cycle et contextualiser ses comparables.</div></td><td class="al-r muted">2:17</td><td><a href="/seance/05/#s-5-2-1">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="3331"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 55:31</button></td><td><b>Des cycles décalés selon les régions</b><div class=muted>Montréal mène le cycle, les régions suivent avec un à deux ans de retard : Montréal refroidit déjà, pas les régions.</div></td><td class="al-r muted">0:58</td><td><a href="/seance/05/#s-5-2-1">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="3389"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 56:29</button></td><td><b>Les causes des cycles : décalage offre-demande, politique monétaire, économie, psychologie</b><div class=muted>Bulles depuis la tulipe ; la construction réagit en retard ; la Banque du Canada fixe le taux de financement à un jour ; pertes d’emploi et PIB ; effet moutonnier amplifié par les médias sociaux et surréaction dans les deux sens (bulle Internet, IA).</div></td><td class="al-r muted">3:31</td><td><a href="/seance/05/#s-5-2-1">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="3600"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:00:00</button></td><td><b>Pourquoi 2008 reste l’exception</b><div class=muted>Crise née du financement hypothécaire et de la fraude ; les baisses immobilières sont rarement de l’ordre des –50 % boursiers ; longue phase haussière actuelle et écoles de pensée divergentes sur un krach.</div></td><td class="al-r muted">1:19</td><td><a href="/seance/05/#s-5-2-4">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="3679"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:01:19</button></td><td><b>Les quatre phases au tableau : l’expansion</b><div class=muted>Ventes en hausse, inventaire en baisse, délais de vente en baisse, prix en hausse, mises en chantier en hausse avec retard (annotations à l’écran).</div></td><td class="al-r muted">2:28</td><td><a href="/seance/05/#s-5-2-2">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="3827"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:03:47</button></td><td><b>Sommet, contraction et creux</b><div class=muted>Au sommet, délais très courts et inventaire minimal ; les mises en chantier arrivent et absorbent la demande ; contraction : ventes en baisse, inventaire et délais en hausse, prix en baisse ou stables, chantiers stoppés ; le creux prépare la reprise.</div></td><td class="al-r muted">2:42</td><td><a href="/seance/05/#s-5-2-2">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="3989"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:06:29</button></td><td><b>Reprise et pic : demande supérieure à l’offre, puis rattrapage</b><div class=muted>Hausse modérée puis accélération, stock qui fond, délais courts ; le pic correspond aux prix les plus élevés et précède tout ralentissement, parfois un faux signal.</div></td><td class="al-r muted">1:36</td><td><a href="/seance/05/#s-5-2-2">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="4085"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:08:05</button></td><td><b>La psychologie des propriétaires : capitulation et peur de manquer le bateau</b><div class=muted>Le baby-boomer dont la maison de 40 000 $ vaut 900 000 $ peut vendre à la première baisse ; à l’inverse, le FOMO et le risque de ne pas être exposé à l’immobilier quand il monte plus vite que les salaires.</div></td><td class="al-r muted">2:00</td><td><a href="/seance/05/#s-5-2-1">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="4205"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:10:05</button></td><td><b>Inflation et déflation : l’hypothèque, une arme à double tranchant</b><div class=muted>Dette nominale fixe et actif qui s’apprécie en inflation ; en déflation (années 1920), salaires et valeurs baissent mais la dette reste : scénario peu probable mais déjà observé.</div></td><td class="al-r muted">1:45</td><td><a href="/seance/05/#s-5-3-2">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="4310"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:11:50</button></td><td><b>Contraction, délais longs et la mutation du métier de courtier</b><div class=muted>Les baisses de prix affiché surviennent après des délais élevés (jadis jusqu’à deux ans) ; aujourd’hui le travail du courtier est surtout la prospection, la vente d’une unifamiliale étant quasi assurée.</div></td><td class="al-r muted">1:48</td><td><a href="/seance/05/#s-5-2-2">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="4418"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:13:38</button></td><td><b>Six indicateurs du cycle (1) : transactions, mois d’inventaire, délai de vente</b><div class=muted>Le nombre de transactions précède les prix ; mois d’inventaire = inscriptions actives (≈ 75 000 au Québec) ÷ ventes mensuelles ; délai moyen mesurable sur Centris.</div></td><td class="al-r muted">1:33</td><td><a href="/seance/05/#s-5-2-3">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="4511"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:15:11</button></td><td><b>Six indicateurs (2) : ratio prix vendu / prix demandé, marché chaud ou froid</b><div class=muted>Marché chaud : 15 à 45 jours et ratio supérieur à 1 ; marché froid : 90 à 180 jours et ratio inférieur à 1 ; plus les mises en chantier et le taux d’inoccupation locatif.</div></td><td class="al-r muted">2:52</td><td><a href="/seance/05/#s-5-2-3">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="4683"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:18:03</button></td><td><b>Marché de vendeurs ou d’acheteurs : les seuils</b><div class=muted>Vendeurs : environ 4 mois d’inventaire (≈ 20 000 ventes par mois pour 75 000 inscriptions), délais sous 45 jours ; acheteurs : 8 mois et plus (il faudrait 120 000 à 130 000 inscriptions), ratio moyen sous 95 %, inoccupation locative élevée.</div></td><td class="al-r muted">2:33</td><td><a href="/seance/05/#s-5-5-2">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="4836"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:20:36</button></td><td><b>Vers un marché d’acheteurs ? Taux d’inoccupation en hausse et taux d’intérêt</b><div class=muted>Inoccupation qui remonte, crainte d’une hausse des taux pour suivre les États-Unis et l’inflation ; la hausse post-COVID n’avait pas suffi ; afflux de nouveaux logements.</div></td><td class="al-r muted">2:26</td><td><a href="/seance/05/#s-5-5-3">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="4982"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:23:02</button></td><td><b>Parenthèse : l’intelligence artificielle, déflation et risque de crédit</b><div class=muted>Baisse possible des salaires dans certains métiers (exemple des radiologues), terrain et matériaux non déflationnistes, risque hypothécaire différé de plusieurs années.</div></td><td class="al-r muted">2:08</td><td><a href="/seance/05/#s-5-3-4">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="5110"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:25:10</button></td><td><b>Historique des cycles au Québec : des baisses toujours plus petites que les hausses</b><div class=muted>Creux de 1995, reprise, hausse quasi perpétuelle ; mini-baisse après la hausse des taux ; contraste avec les montagnes russes américaines.</div></td><td class="al-r muted">1:34</td><td><a href="/seance/05/#s-5-2-4">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="5204"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:26:44</button></td><td><b>Les phases dominantes : 1997-2007, 2008-2009, 2010-2017, 2018-2022, reprise 2024</b><div class=muted>Expansion de 150 à 200 %, correction de 3 à 5 % (contre 30 à 40 % aux États-Unis), expansion modérée de 25 à 40 %, puis rapide (~60 %), correction modeste de 5 à 10 % ; un 5 % sur une maison d’un million vaut 50 000 $.</div></td><td class="al-r muted">2:17</td><td><a href="/seance/05/#s-5-2-4">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="5341"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:29:01</button></td><td><b>Les facteurs macroéconomiques : vue d’ensemble</b><div class=muted>Taux de la Banque du Canada, politiques publiques (nouveaux arrivants, exemption de la taxe de bienvenue), démographie et immigration, confiance des ménages, inflation et salaires, emploi et PIB.</div></td><td class="al-r muted">2:18</td><td><a href="/seance/05/#s-5-3-1">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="5479"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:31:19</button></td><td><b>Le mécanisme de transmission des taux : du taux directeur à l’hypothèque</b><div class=muted>Taux de financement à un jour à 2,25 % au 15 juillet 2026, plancher des taux hypothécaires ; taux préférentiel, taux variables, taux fixes via le marché obligataire ; quand choisir variable ou fixe ; les CPG élevés comme signal d’anticipation des banques ; décisions du comité de la Banque du Canada.</div></td><td class="al-r muted">3:34</td><td><a href="/seance/05/#s-5-3-2">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="5693"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:34:53</button></td><td><b>Capacité d’emprunt et prix : la chaîne dans les deux sens</b><div class=muted>À salaire égal, une hausse des taux réduit le montant empruntable et la demande, donc les prix (et inversement) ; l’allongement des amortissements peut freiner la transmission.</div></td><td class="al-r muted">2:08</td><td><a href="/seance/05/#s-5-3-2">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="5821"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:37:01</button></td><td><b>Démonstration Excel : paiement d’un prêt de 400 000 $ sur 25 ans selon le taux</b><div class=muted>Fonction VPM (taux/12, 25 × 12 mois, –400 000, 0) : environ 1 695 $ par mois à 2,5 %, 1 896 $ à 3 % ; table de 2,5 à 10 % montrant la convexité, et le ménage qui ne peut plus acheter la même propriété à 5 %.</div></td><td class="al-r muted">4:37</td><td><a href="/seance/05/#s-5-3-2">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="6098"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:41:38</button></td><td><b>Graphique : taux directeur et prix résidentiels au Québec</b><div class=muted>Expansion liée aux baisses de taux, plateau pendant la hausse, reprise à la première détente ; une baisse de taux a plus d’effet qu’une hausse (convexité) ; corrélation imparfaite.</div></td><td class="al-r muted">1:00</td><td><a href="/seance/05/#s-5-3-2">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="6158"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:42:38</button></td><td><b>Démographie et immigration</b><div class=muted>Population d’environ 9 à 9,5 millions, croissance exceptionnelle 2023-2024 puis ralentissement depuis 2025 avec les seuils ; vieillissement ; chaque ménage additionnel demande un logement.</div></td><td class="al-r muted">1:24</td><td><a href="/seance/05/#s-5-3-3">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="6242"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:44:02</button></td><td><b>Ordres de grandeur : PIB, chômage, revenu médian, inflation, emplois</b><div class=muted>Chômage de 5 à 6 %, revenu médian des ménages 72 000 $, inflation de 2 à 3 %, 260 000 emplois en immobilier ; le résidentiel vaut plus que le PIB du Québec.</div></td><td class="al-r muted">1:00</td><td><a href="/seance/05/#s-5-3-4">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="6302"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:45:02</button></td><td><b>L’inflation comme indicateur avancé des taux d’intérêt</b><div class=muted>Cible de la Banque du Canada autour de 2 % : au-dessus de 3 %, hausse des taux probable et resserrement ; sous 1 %, baisse pour stimuler.</div></td><td class="al-r muted">1:33</td><td><a href="/seance/05/#s-5-3-2">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="6395"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:46:35</button></td><td><b>Emploi, PIB et endettement des ménages</b><div class=muted>Deux ans d’emploi stable pour emprunter ; croissance du PIB comme indicateur de santé ; cartes de crédit pleines comme signal de turbulences ; endettement à 175 % du revenu annuel au Canada.</div></td><td class="al-r muted">1:48</td><td><a href="/seance/05/#s-5-3-4">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="6503"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:48:23</button></td><td><b>Ratios prix-revenu : Montréal 8, Gatineau 6,5, historique 4 à 5</b><div class=muted>L’accessibilité se détériore par rapport aux normes historiques ; l’accès à la propriété se dégrade au Québec.</div></td><td class="al-r muted">0:40</td><td><a href="/seance/05/#s-5-4-1">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="6543"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:49:03</button></td><td><b>Politiques publiques : CELIAPP, taxe sur les logements sous-utilisés et leurs limites</b><div class=muted>Impossible de rattraper une mise de fonds quand les prix montent plus vite que l’épargne ; fracture propriétaires-locataires ; l’interdiction d’achat par les non-résidents n’a pas ralenti les prix ; le problème est surtout monétaire (surenchère perpétuelle contre l’inflation).</div></td><td class="al-r muted">3:58</td><td><a href="/seance/05/#s-5-3-5">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="6781"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:53:01</button></td><td><b>Impact attendu de chaque politique sur la valeur</b><div class=muted>Test de résistance (qualification à ~5 %) : pression à la baisse ; CELIAPP : hausse ; encadrement des acheteurs étrangers : neutre ou légère baisse ; logement abordable (SHQ, APH) : stabilisation ; hausse des droits de mutation : légère baisse et frein à la spéculation.</div></td><td class="al-r muted">3:05</td><td><a href="/seance/05/#s-5-3-5">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="6966"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:56:06</button></td><td><b>Particularités de Gatineau (à lire)</b><div class=muted>Diapositives de chiffres laissées à la lecture, non requises pour l’examen.</div></td><td class="al-r muted">0:29</td><td><a href="/seance/05/#s-5-4-4">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="6995"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:56:35</button></td><td><b>Clôture : questions et suite du cours</b><div class=muted>Aucune question sur la matière ni sur le TP1 (la plupart le commenceront la semaine prochaine). Dernière séance de matière avant l’examen : la collecte des données.</div></td><td class="al-r muted">1:28</td><td><a href="/seance/06/">Notes ↗</a></td></tr></tbody></table></div>162 </section>163 <section class="section" id="telechargements">164 <div class="section-head"><div><div class="eyebrow">Téléchargements</div><h2>Emporter la séance</h2></div></div>165 <div class="table-wrap"><table class="res-table"><thead><tr><th>Fichier</th><th></th></tr></thead><tbody><tr><td><span class="file-icon file-mp4">MP4</span><a href="/videos/04/video.mp4" download>Vidéo complète (MP4, 126,6 Mo)</a><div style="font-size:.85rem;color:var(--gris)">L’enregistrement Zoom original : écran partagé et voix.</div></td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/videos/04/video.mp4" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr><tr><td><span class="file-icon file-m4a">M4A</span><a href="/videos/04/audio.m4a" download>Audio seulement (M4A, 69,0 Mo)</a><div style="font-size:.85rem;color:var(--gris)">Pour écouter la séance en déplacement.</div></td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/videos/04/audio.m4a" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr><tr><td><span class="file-icon file-vtt">VTT</span><a href="/videos/04/captions.vtt" download>Sous-titres (WebVTT)</a><div style="font-size:.85rem;color:var(--gris)">1595 sous-titres synchronisés.</div></td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/videos/04/captions.vtt" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr><tr><td><span class="file-icon file-srt">SRT</span><a href="/videos/04/transcript.srt" download>Sous-titres (SRT)</a><div style="font-size:.85rem;color:var(--gris)">Pour VLC, QuickTime ou tout lecteur.</div></td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/videos/04/transcript.srt" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr><tr><td><span class="file-icon file-txt">TXT</span><a href="/videos/04/transcript.txt" download>Transcription horodatée (texte)</a><div style="font-size:.85rem;color:var(--gris)">17 127 mots, chapitres et minutage.</div></td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/videos/04/transcript.txt" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr><tr><td><span class="file-icon file-vtt">VTT</span><a href="/videos/04/chapters.vtt" download>Chapitres (WebVTT)</a><div style="font-size:.85rem;color:var(--gris)">52 chapitres.</div></td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/videos/04/chapters.vtt" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr></tbody></table></div>166 <p class="gl-count">Transcription automatique (Whisper large-v3-turbo) non corrigée : les noms propres, les chiffres et certains termes techniques peuvent être erronés. Enregistrement destiné aux personnes inscrites au cours ; ne pas rediffuser.</p>167 </section>168 169<nav class="ch-pager" aria-label="Navigation entre les séances vidéo">170 <a class="prev" href="/videos/03/"><small>← Séance vidéo 3</small><b>Les principes fondamentaux de l'évaluation</b></a>171 <a class="next" href="/seance/05/"><small>Poursuivre →</small><b>Notes de la séance 5</b></a>172</nav>173 </div>174</main>175<footer class="site-footer">176 <div class="footer-inner">177 <div class="footer-brand">178 <img src="/assets/brand/uqo-logo-white.png" alt="UQO" width="140" height="59" style="width:140px;height:auto;margin-bottom:10px">179 <div class="brand-code">IMM1003</div>180 <div>Éléments d’évaluation immobilière</div>181 <div style="opacity:.7;margin-top:6px;font-size:.85rem">Automne 2026 · 3 crédits · premier cycle · 14 séances</div>182 <div style="margin-top:14px;font-size:.85rem">Simon-Pierre Boucher, professeur<br>Département des sciences administratives<br>Université du Québec en Outaouais<br><a href="mailto:simon-pierre.boucher@uqo.ca" style="display:inline;padding:0">simon-pierre.boucher@uqo.ca</a></div>183 </div>184 <div><h4>Étudier</h4><a href="/seance/01/">Séances</a><a href="/videos/">Séances vidéo</a><a href="/aide-memoire/">Aide-mémoire</a><a href="/glossaire/">Glossaire</a><a href="/definitions/">Toutes les définitions</a><a href="/carte/">Carte du cours</a><a href="/exercices/">Banque d’exercices</a></div>185 <div><h4>S’exercer</h4><a href="/quiz/">Quiz et examens blancs</a><a href="/entrainement/">Entraînement</a><a href="/jeux/">Jeux de révision</a><a href="/fiches/">Fiches de révision</a><a href="/outils/">Calculateurs</a><a href="/progression/">Ma progression</a></div>186 <div><h4>Ressources</h4><a href="/diapositives/">Diapositives</a><a href="/ressources/">Téléchargements</a><a href="/rapport/">Rapport — marché de l’habitation</a><a href="/bibliographie/">Bibliographie</a><a href="/recherche/">Recherche</a><a href="https://www.uqo-imm1033.app" rel="noopener">IMM1033 — Méthodes du coût en évaluation immobilière</a></div>187 </div>188 <div class="footer-legal"><div><span>© 2026 Simon-Pierre Boucher — Université du Québec en Outaouais. Document destiné aux étudiantes et étudiants inscrits au cours IMM1003 ; toute reproduction ou diffusion sans autorisation écrite de l’auteur est interdite.</span><span>Généré depuis les sources LaTeX · KaTeX · TikZ</span></div></div>189</footer>190<div id="search-modal" class="search-modal" role="dialog" aria-modal="true" aria-label="Recherche dans les notes">191 <div class="search-box">192 <input type="search" placeholder="Rechercher une notion, une formule, un exemple…" autocomplete="off" spellcheck="false">193 <div class="search-results"></div>194 <div class="search-foot"><span><kbd>↑</kbd><kbd>↓</kbd> naviguer</span><span><kbd>↵</kbd> ouvrir</span><span><kbd>Échap</kbd> fermer</span><span style="margin-left:auto"><a href="/recherche/">Page de recherche complète</a></span></div>195 </div>196</div>197198<script src="/assets/js/app.js" defer></script>199</body>200</html>201