spb/uqo-imm1003

11200:06:02,180 --> 00:06:03,5803Merci.452600:08:12,240 --> 00:08:16,0407Nous allons commencer dans quelques minutes, même pas une minute.8931000:08:21,820 --> 00:08:23,00011Est-ce que vous m'entendez bien ?121341400:08:26,300 --> 00:08:30,12015Oui, on m'entend bien. Comment ça a été l'examen intra ?161751800:08:30,520 --> 00:08:31,32019Est-ce que ça a bien été ?202162200:08:36,120 --> 00:08:37,52023Pour ma part, ça a bien été.242572600:08:42,760 --> 00:08:45,70027Donc, vous allez avoir le TP2 remis aujourd'hui.282983000:08:45,880 --> 00:08:48,88031Donc, j'ai décidé de devancer un petit peu la remise du TP2 pour que vous ayez plus323393400:08:48,900 --> 00:08:50,18035de temps pour le compléter.3637103800:08:52,940 --> 00:08:55,30039Donc, j'ai vraiment su la méthode des comparables.4041114200:08:55,320 --> 00:08:59,46043Donc, on va voir en détail aujourd'hui cette méthode-là.4445124600:08:59,620 --> 00:09:01,22047Donc, on avance un petit peu.4849135000:09:01,400 --> 00:09:03,36051Donc, on approche tranquillement de la fin.5253145400:09:04,200 --> 00:09:08,22055Donc, est-ce qu'il y avait des questions, mettons, sur ce qu'on a vu jusqu'à5657155800:09:08,240 --> 00:09:12,44059présent ? Donc, pour l'examen final, ça va être vraiment à partir de la science-lite.6061166200:09:12,580 --> 00:09:16,10063Donc, la méthode est comparable, méthode de comparaison.6465176600:09:20,940 --> 00:09:21,74067Non.6869187000:09:26,580 --> 00:09:27,74071Parfait, donc on va commencer.7273197400:09:29,020 --> 00:09:32,58075Est-ce que vous aviez tous vu vos résultats de l'examètre sur Modo,7677207800:09:32,740 --> 00:09:35,72079juste pour être sûr, juste pour me confirmer que quelqu'un l'a eu.8081218200:09:38,360 --> 00:09:40,72083Moi, je vais m'aller voir, je n'ai pas le résultat.8485228600:09:41,320 --> 00:09:42,12087Moi non plus.8889239000:09:52,400 --> 00:09:54,14091Moi, pour ma part, je l'ai vu.9293249400:09:55,700 --> 00:09:59,90095OK. Parfait. Ça devrait être disponible, c'est bizarre.9697259800:10:10,320 --> 00:10:13,12099Je vais...1001012610200:10:29,960 --> 00:10:32,080103Ok, moi je la vois. Ok, parfait.1041052710600:10:33,160 --> 00:10:34,680107Donc ça, il y avait un petit délai dans le fond.1081092811000:10:35,300 --> 00:10:39,400111Vous devriez tout l'avoir, donc votre résultat pour l'examen intra.1121132911400:10:40,700 --> 00:10:44,820115Si vous avez des questions, donc il y a vraiment un PDF qui détaille la correction.1161173011800:10:47,720 --> 00:10:49,900119Ce n'est pas une correction ultra sévère, honnêtement.1201213112200:10:52,640 --> 00:10:55,040123Je suis conscient que l'examen est un peu long, donc pour le final,1241253212600:10:55,100 --> 00:10:56,940127je vais ajouter ça, puis ça va être un petit peu plus court.1281293313000:10:58,460 --> 00:11:02,800131l'objectif c'était pas vraiment que ça vous prenne 15 heures désolé c'était un petit1321333413400:11:02,820 --> 00:11:06,160135peu long comparé aux examens que vous avez déjà eu donc c'est vraiment la première1361373513800:11:06,180 --> 00:11:10,460139fois que cet examen là est fait donc vous êtes un petit peu des cobayes mais en soi1401413614200:11:11,560 --> 00:11:17,220143pour la majorité des résultats c'est très bon donc ça il n'y a pas vraiment eu de1441453714600:11:17,240 --> 00:11:18,680147copie catastrophique1481493815000:11:22,360 --> 00:11:26,720151en soi la majorité des questions a été répondu Si, mettons,1521533915400:11:26,860 --> 00:11:31,160155un des éléments, c'est qu'il y en a certains qui mettaient des réponses beaucoup1561574015800:11:31,180 --> 00:11:39,400159trop générales, comme si, mettons, ils détaillaient pas leur réponse1601614116200:11:39,420 --> 00:11:41,620163en fonction des données et tout.1641654216600:11:41,720 --> 00:11:45,500167Donc, c'est vraiment ça un des seuls éléments qui était problématique.1681694317000:11:46,060 --> 00:11:49,320171Mais sinon, est-ce que vous avez tout reçu le résultat de l'examen étrône ?1721734417400:11:51,880 --> 00:11:53,140175Oui, moi, ça vient d'apparaître.1761774517800:11:53,520 --> 00:11:56,920179Parfait. Super. On va commencer la matière d'aujourd'hui.1801814618200:11:57,060 --> 00:12:01,240183Donc, méthode de comparaison, en soi, c'est le cœur du cours.1841854718600:12:03,860 --> 00:12:08,480187Ici, c'est vraiment la méthode qui permet de changer les comparables pour déterminer1881894819000:12:08,500 --> 00:12:10,160191la valeur marchande d'un bien immobilier.1921934919400:12:10,300 --> 00:12:14,100195C'est vraiment le cœur du cours et là, on commence.1961975019800:12:14,880 --> 00:12:19,900199Donc, à la fin de la séance, vous allez devoir être capable de distinguer les prix,2002015120200:12:20,020 --> 00:12:21,260203coût et valeur, je le sais déjà.2042055220600:12:21,280 --> 00:12:24,660207justifier la méthode par le principe de substitution, etc.2082095321000:12:25,480 --> 00:12:28,620211Et donc, appliquer et produire une grille d'ajustement pour les comparables.2122135421400:12:29,180 --> 00:12:33,600215On va faire un petit exemple avec Excel et on va y aller avec ça.2162175521800:12:34,500 --> 00:12:38,940219Donc, on va revenir encore une fois, on va reparler.2202215622200:12:39,720 --> 00:12:43,980223La valeur marchande d'un bien immobilier, c'est déterminé avec la comparaison,2242255722600:12:44,140 --> 00:12:46,640227donc la vente d'un bien substitut ajusté.2282295823000:12:46,880 --> 00:12:50,100231Il y a aussi la méthode des revenus et la méthode des coûts.2322335923400:12:50,120 --> 00:12:53,520235Donc, aujourd'hui, on est vraiment concentré sur la méthode des comparables.2362376023800:12:54,180 --> 00:13:00,480239En soi, c'est la norme numéro un de OERQ, donc c'est vraiment la méthode qui suggère2402416124200:13:00,500 --> 00:13:04,600243pour faire une évaluation d'un bien immobilier résidentiel au Québec.2442456224600:13:05,640 --> 00:13:09,480247Les autres méthodes sont utiles, mais en soi, c'est vraiment la méthode qui est2482496325000:13:09,500 --> 00:13:13,920251privilégiée lors des évaluateurs agréés pour de l'immobilier résidentiel classique,2522536425400:13:14,100 --> 00:13:18,800255dans la mesure où il n'y a pas nécessairement de particularité à ce niveau-là.2562576525800:13:21,200 --> 00:13:24,220259Donc, au niveau de la définition, la méthode d'évaluation,2602616626200:13:24,500 --> 00:13:27,820263la méthode des comparables, c'est vraiment une méthode d'évaluation qui estime la2642656726600:13:27,840 --> 00:13:32,460267valeur d'un bien en la comparant à des biens similaires récemment vendus.2682696827000:13:33,820 --> 00:13:35,900271Pas des biens affichés, donc, mettons, sur l'entreprise,2722736927400:13:36,020 --> 00:13:39,080275vraiment des biens réellement vendus, donc, pour lesquels il y a eu une transaction2762777027800:13:39,100 --> 00:13:43,120279sur le même marché, donc. Les prix de vente, les comparables sont ajustés pour2802817128200:13:43,140 --> 00:13:45,600283refléter les différences, parce qu'on n'aura jamais vraiment,2842857228600:13:45,620 --> 00:13:48,120287donc, des comparables qui sont identiques, donc, c'est ça le problème.2882897329000:13:49,500 --> 00:13:52,800291et c'est ça. En soi, le cœur même de la méthode des comparables,2922937429400:13:52,860 --> 00:13:59,120295c'est faire l'ajustement ensuite pour être capable de bien faire l'apparemment entre2962977529800:13:59,140 --> 00:14:01,280299les comparables qu'on a et le sujet qu'on cherche à évaluer.3003017630200:14:03,620 --> 00:14:07,220303Ici, c'est ce que le textbook de l'OE a pu dire.3043057730600:14:07,480 --> 00:14:11,060307C'est le prix sincère le plus probable pour la valeur marchande.3083097831000:14:11,700 --> 00:14:14,260311En soi, dans un marché libre et ouvert, la méthode des comparables,3123137931400:14:14,300 --> 00:14:19,580315c'est la plus adaptée pour déterminer la valeur marchande d'un bien immobilier au3163178031800:14:19,600 --> 00:14:20,400319Québec.3203218132200:14:22,980 --> 00:14:26,300323Ici, donc, encore une fois, ça se répète un petit peu.3243258232600:14:30,180 --> 00:14:31,360327Ici, ça, c'est quand même important.3283298333000:14:31,700 --> 00:14:37,300331Donc, dans le cas où on aurait, par exemple, il y a eu des études qui ont été3323338433400:14:37,320 --> 00:14:40,760335faites. Si je vois, par exemple, ici, Northcraft et Nell,3363378533800:14:40,820 --> 00:14:42,2003391987, qu'est-ce qu'ils ont fait ?3403418634200:14:42,220 --> 00:14:48,220343c'est qu'ils se sont rendus compte que les évaluateurs3443458734600:14:48,240 --> 00:14:53,020347pour travailler d'évaluer un bien immobilier résidentiel qui était à vendre étaient3483498835000:14:53,040 --> 00:14:56,340351biaisés par le prix de vente qui était affiché de cette propriété-là.3523538935400:14:56,460 --> 00:15:00,980355C'est-à-dire que si, par exemple, vous avez un mandat, vous évaluez une propriété3563579035800:15:01,000 --> 00:15:02,160359qui est en ce moment en vente.3603619136200:15:03,340 --> 00:15:05,100363Mais en soi, qu'est-ce que ça dit de cette étude-là ?3643659236600:15:05,200 --> 00:15:09,180367C'est que les évaluateurs étaient biaisés en fonction du prix qui était affiché.3683699337000:15:09,820 --> 00:15:13,820371C'est-à-dire que normalement, il était censé tenir compte des comparables autour,3723739437400:15:14,160 --> 00:15:19,160375mais pas en soi du prix de vente actuel de la propriété pour laquelle ils ont le3763779537800:15:19,180 --> 00:15:22,060379mandat. Donc, c'est ça ici que cette étude-là a donné.3803819638200:15:22,200 --> 00:15:24,420383Donc, c'est une erreur qui est fréquente, c'est à éviter.3843859738600:15:24,600 --> 00:15:28,780387Donc, en soi, ce n'est pas censé dicter la valeur marchande d'un bien immobilier,3883899839000:15:28,880 --> 00:15:32,420391le prix actuellement en vente d'un bien immobilier.3923939939400:15:37,560 --> 00:15:42,140395Donc ici, les mécanismes de marché, une offre rigide, comme on a dit,39639710039800:15:42,660 --> 00:15:45,480399en soi l'offre en immobilier, c'est la demande qui bouge.40040110140200:15:45,780 --> 00:15:46,580403Donc,40440510240600:15:47,860 --> 00:15:51,000407ici, en soi, c'est un peu la réponse.40840910341000:15:51,260 --> 00:15:53,100411Est-ce qu'il y avait des questions justement pour le moment ?41241310441400:15:53,200 --> 00:15:54,520415Donc, je te montre si c'est quoi la méthode des comparables,41641710541800:15:54,560 --> 00:15:56,740419on l'avait déjà un petit peu vu dans la première partie du cours.42042110642200:15:59,780 --> 00:16:05,720423Ici en soi, pourquoi il faut ajuster pour un bien immobilier selon vous,42442510742600:16:05,800 --> 00:16:12,300427pourquoi on ne peut pas simplement utiliser les comparables de divers transactions42842910843000:16:12,320 --> 00:16:13,740431qui ont lieu autour de notre sujet.43243310943400:16:14,060 --> 00:16:18,200435C'est parce qu'en soi, les propriétés sont uniques, c'est-à-dire que peu importe la43643711043800:16:18,220 --> 00:16:20,500439maison que vous avez, que vous cherchez évaluer ou autre,44044111144200:16:22,960 --> 00:16:24,680443ils n'auront pas une localisation qui vont être uniques,44444511244600:16:24,760 --> 00:16:26,440447donc c'est-à-dire qu'ils ne seront pas à la même place exactement,44844911345000:16:26,620 --> 00:16:27,700451donc ça, ça va impacter la valeur.45245311445400:16:28,420 --> 00:16:31,520455Ils n'ont pas la même durabilité, donc c'est-à-dire que le comparable que vous allez45645711545800:16:31,540 --> 00:16:35,900459utiliser est peut-être plus âgé, plus récent, il a peut-être été des rénovations,46046111646200:16:36,520 --> 00:16:39,720463donc dépendamment de tout ça, ça va impacter la valeur de façon différente.46446511746600:16:40,500 --> 00:16:43,700467Et aussi, donc, c'est indivisible, donc ça veut dire qu'on achète un tout,46846911847000:16:43,800 --> 00:16:46,660471donc vous achetez vraiment un package qui est le terrain,47247311947400:16:46,980 --> 00:16:49,200475le bâtiment et aussi l'environnement.47647712047800:16:50,440 --> 00:16:54,020479Donc, c'est peu probable que vous ayez en soi un comparable qui soit exactement48048112148200:16:54,040 --> 00:16:56,240483identique au sujet que vous cherchez à évaluer.48448512248600:16:57,400 --> 00:17:00,400487Donc, ici aussi, le marché local, il est mince.48848912349000:17:00,500 --> 00:17:02,500491Donc, il y a peu de ventes par signe et par trimestre.49249312449400:17:02,900 --> 00:17:07,980495En soi, il n'existe jamais des comparables qui sont identiques au sujet.49649712549800:17:09,660 --> 00:17:12,600499Donc, en soi, le travail en soi dans la méthode des comparables,50050112650200:17:12,700 --> 00:17:14,380503c'est vraiment de mesurer les différences.50450512750600:17:14,520 --> 00:17:18,720507On est capable de voir vraiment en fonction des critères établis quelle différence50850912851000:17:18,740 --> 00:17:23,120511il y a entre le sujet et le comparable qu'on a dans notre méthode.51251312951400:17:24,420 --> 00:17:27,440515Donc, ça va être le but du CO en ce moment, donc ça va être vraiment de déterminer c51651713051800:17:27,460 --> 00:17:30,880519'est quoi les huit critères, comment ça impacte la valeur et comment faire ces52052113152200:17:30,900 --> 00:17:34,100523ajustements-là donc de façon correcte et juste.52452513252600:17:37,080 --> 00:17:41,400527Donc, ici en soi, donc, on l'avait déjà vu, donc le principe de substitution,52852913353000:17:41,680 --> 00:17:47,660531c'est vraiment le principe Maitre donc qui dit que la53253313453400:17:47,680 --> 00:17:53,660535méthode est comparable. Pourquoi qu'on acheteur donc qui est rationnel et informé,53653713553800:17:53,800 --> 00:17:55,580539donc c'est important, de quoi ce n'est pas toujours le cas,54054113654200:17:55,640 --> 00:17:59,500543mais bon, il ne paiera pas plus pour un bien que le coût d'acquisition d'un54454513754600:17:59,520 --> 00:18:02,420547substitut, donc c'est là que tout prend son sens, équivalent,54854913855000:18:02,520 --> 00:18:06,260551offrant la même utilité. Donc c'est pour ça que la méthode est comparable,55255313955400:18:07,220 --> 00:18:10,560555bien donc en soi de ce principe de substitution-là, c'est à cause du substitut,55655714055800:18:10,700 --> 00:18:14,400559donc c'est-à-dire que si on a des substituts proches qui ont été vendus à tel prix,56056114156200:18:15,100 --> 00:18:20,100563bien pourquoi aujourd'hui une personne paierait plus cher pour un bien immobilier56456514256600:18:20,120 --> 00:18:23,200567dont le substitut par exemple a été vendu une semaine avant à tel prix.56856914357000:18:23,860 --> 00:18:28,360571Donc, l'hypothèse sous-jacente, c'est qu'il y a un marché actif avec des57257314457400:18:28,380 --> 00:18:31,220575transactions récentes. Donc, ça prend ça pour la méthode des comparables.57657714557800:18:32,580 --> 00:18:36,220579Aussi, donc, il y a des acheteurs et vendeurs rationnels et informés.58058114658200:18:37,360 --> 00:18:38,900583Biens substituables disponibles.58458514758600:18:39,020 --> 00:18:42,420587Donc, c'est-à-dire qu'on a vraiment des biens semblables quand même malgré tout.58858914859000:18:42,860 --> 00:18:46,460591Ça va prendre des ajustements, mais il y a des biens quand même similaires qui ont59259314959400:18:46,480 --> 00:18:49,920595été vendus récemment, absence de contraintes inhabituelles,59659715059800:18:50,420 --> 00:18:56,480599donc par exemple faillite, peu importe donc vente de feu et un délai60060115160200:18:56,500 --> 00:18:59,760603de mise en marché raisonnable, ça veut dire simplement que la propriété était en60460515260600:18:59,780 --> 00:19:04,660607vente sur un site de courtage immobilier de façon relative,60860915361000:19:04,960 --> 00:19:08,580611ça a été mis en vente et ça n'a pas été aperçu par quand même une grande quantité d61261315461400:19:08,600 --> 00:19:11,580615'acheteurs potentiels, donc ça n'a pas été acheté vraiment directement ou une61661715561800:19:11,600 --> 00:19:16,000619transaction de gré à gré. On va voir toutes ces hypothèses-là plus en détail,62062115662200:19:16,020 --> 00:19:19,860623mais donc de façon simple, qu'est-ce qui disait que la méthode des comparables et l62462515762600:19:19,880 --> 00:19:22,020627'utilisation de la méthode des comparables, c'est vraiment le principe de62862915863000:19:22,040 --> 00:19:24,700631substitution. On avait déjà parlé, je pense, dans les dernières services.63263315963400:19:30,060 --> 00:19:34,560635En soi, ici, on voudrait vraiment remettre ça avec l'intuition d'un acheteur qui63663716063800:19:34,580 --> 00:19:41,100639magazine. Un acheteur, par exemple, qui visite plusieurs bungalows de Hall,64064116164200:19:41,540 --> 00:19:46,080643dans sa gamme de prix, il compare celui à un garage, mais mettons qu'il n'y aurait64464516264600:19:46,100 --> 00:19:51,100647pas du seul fini, il va refuser donc de payer 460 000 pour ce que le voisin a payé64864916365000:19:51,120 --> 00:19:55,420651435 000 la semaine dernière. Deux choses donc à peu près équivalentes.65265316465400:19:56,520 --> 00:20:01,120655Donc en soi, c'est ça ici un petit peu, c'est un peu une sorte d'absence d65665716565800:20:01,140 --> 00:20:04,100659'arbitrage, c'est-à-dire que ce ne serait pas logique à moins que le marché ait66066116666200:20:04,120 --> 00:20:05,780663changé en une semaine, ce qui est peu probable.66466516766600:20:07,620 --> 00:20:11,700667Et là, le rôle de l'évaluateur ici, c'est vraiment de reconstituer ce raisonnement66866916867000:20:11,720 --> 00:20:16,000671-là à partir des ventes conclues, pas des impressions, donc les comparables sont les67267316967400:20:16,020 --> 00:20:18,560675substituts que l'acheteur type aurait réellement considéré.67667717067800:20:19,540 --> 00:20:22,040679C'est vraiment, les comparables qu'on utilise c'est en soi,68068117168200:20:22,420 --> 00:20:25,420683si l'acheteur n'aurait pas pu être intéressé par ce comparable-là,68468517268600:20:26,860 --> 00:20:29,740687il y a bien des chances que le comparable qu'on utilise n'est pas très adapté.68868917369000:20:30,420 --> 00:20:32,800691Mais ce n'est pas toujours le cas, c'est-à-dire que c'est possible qu'il y ait des69269317469400:20:32,820 --> 00:20:36,340695comparables qu'on utilise dans la mesure qu'on fait énormément d'ajustements que l69669717569800:20:36,360 --> 00:20:38,900699'acheteur n'aurait pas réellement considéré mais qu'on peut utiliser malgré tout.70070117670200:20:40,540 --> 00:20:42,180703Est-ce que ça va jusqu'à maintenant ?70470517770600:20:44,480 --> 00:20:45,940707Oui. Oui, parfait.70870917871000:20:53,900 --> 00:20:59,720711Bon, évidemment, on ne peut pas utiliser la méthode des comparables parce que la71271317971400:20:59,740 --> 00:21:01,680715substitution n'est pas toujours possible.71671718071800:21:01,700 --> 00:21:04,560719Donc, c'est-à-dire que des fois, il y a des marchés qui sont minces,72072118172200:21:04,660 --> 00:21:07,620723donc trop de trois ventes en deux ans dans un village.72472518272600:21:08,500 --> 00:21:11,760727En soi, la méthode est comparable, mais pas nécessairement possible dans ce cas-là.72872918373000:21:12,360 --> 00:21:14,380731Un bien unique, donc c'est-à-dire qu'il y a une église,73273318473400:21:14,480 --> 00:21:17,300735un aréna, une maison patrimoniale, il n'y a pas de substitut réel.73673718573800:21:17,440 --> 00:21:19,280739Donc, la méthode est comparable, elle ne marche pas.74074118674200:21:20,340 --> 00:21:23,520743Le marché en transition rapide, donc les ventes d'il y a six mois,74474518774600:21:23,660 --> 00:21:24,720747donc décrivent un autre marché.74874918875000:21:24,820 --> 00:21:27,720751Donc, ça, c'est possible. un marché qui est très, très,75275318975400:21:27,780 --> 00:21:31,520755très chaud, donc c'est-à-dire qu'il y a beaucoup de ventes et que les acheteurs sont75675719075800:21:31,540 --> 00:21:34,560759très impatients et les prix montrent rapidement, en soi,76076119176200:21:34,640 --> 00:21:35,880763la méthode est comparable dans ce cas-là.76476519276600:21:37,100 --> 00:21:39,880767Impossible, mais les ajustements qu'il va falloir qu'on fasse pour le temps sont76876919377000:21:39,900 --> 00:21:43,080771vraiment importants et la marge d'erreur va être de plus en plus élevée.77277319477400:21:43,200 --> 00:21:44,920775Donc, c'est-à-dire que les marchés à croissance rapide,77677719577800:21:45,460 --> 00:21:47,300779la méthode est comparable, c'est moins78078119678200:21:49,360 --> 00:21:53,360783intéressant de l'utiliser. Mais maintenant, quelle méthode utiliser dans un marché78478519778600:21:53,380 --> 00:21:55,240787en transition rapide, c'est là la question.78878919879000:21:56,420 --> 00:21:59,780791Aussi, les informations fermées, c'est-à-dire que des fois,79279319979400:21:59,880 --> 00:22:03,440795il y a certaines municipalités ou certains endroits que bizarrement,79679720079800:22:03,600 --> 00:22:07,480799toutes les conditions de vente ne sont pas nécessairement connues et le prix est non80080120180200:22:07,500 --> 00:22:11,880803vérifiable. Dans ce cas-là, la méthode des comparables n'est pas utilisable.80480520280600:22:14,500 --> 00:22:20,960807Ici, en soi, l'ordre des évaluateurs exige de justifier la raison80880920381000:22:20,980 --> 00:22:23,180811du pourquoi vous n'allez pas utiliser la méthode des comparables.81281320481400:22:23,280 --> 00:22:26,480815Donc, en soi, c'est pas, c'est pourquoi utiliser les comparables,81681720581800:22:26,580 --> 00:22:28,640819c'est vraiment, si vous ne les utilisez pas, pourquoi ?82082120682200:22:29,460 --> 00:22:33,600823Mais dans tous les cas, pour le résidentiel classique, la méthode des comparables,82482520782600:22:33,720 --> 00:22:38,540827c'est vraiment le singulier. C'est de base, donc c'est vraiment la méthode à82882920883000:22:38,560 --> 00:22:41,500831utiliser dans un premier temps, lorsque vous faites une évaluation immobilière.83283320983400:22:44,880 --> 00:22:48,740835Ici, donc maintenant, avant d'y aller un petit peu plus dans le début du sujet,83683721083800:22:48,760 --> 00:22:55,000839les principes qui sont mobilisés ou qui sont incorporés en soi dans l'intuition84084121184200:22:55,020 --> 00:22:56,120843de la méthode des comparables.84484521284600:22:57,140 --> 00:23:01,800847Comme on a dit, la contribution, c'est-à-dire qu'un élément qu'on ajoute,84884921385000:23:01,860 --> 00:23:02,820851par exemple, une piscine,85285321485400:23:04,960 --> 00:23:08,240855la contribution de la piscine, ce n'est pas nécessairement le coût de l'ajouter.85685721585800:23:08,360 --> 00:23:12,800859Cette piscine-là, c'est vraiment la plus d'alli qu'elle va avoir sur la valeur86086121686200:23:12,820 --> 00:23:14,220863marchande de cette propriété-là.86486521786600:23:14,640 --> 00:23:17,940867Donc, c'est pour ça qu'on dit qu'un élément vaut ce qu'il ajoute à la valeur du tout86886921887000:23:17,960 --> 00:23:19,800871et non son coût. Donc, c'est ça.87287321987400:23:20,080 --> 00:23:24,220875La valeur du tout étant le paquet, soit la propriété avec le terrain et tout le87687722087800:23:24,240 --> 00:23:27,120879reste. Maintenant aussi l'anticipation.88088122188200:23:27,280 --> 00:23:29,760883Donc, la valeur reflète les bénéfices futurs attendus.88488522288600:23:29,960 --> 00:23:31,300887Donc, ça c'est relativement simple.88888922389000:23:32,320 --> 00:23:37,620891Donc, ça peut être soit la jouissance qu'une personne va avoir à utiliser sa maison,89289322489400:23:37,700 --> 00:23:40,340895par exemple, pendant 20 ans dans un quartier paisible.89689722589800:23:40,420 --> 00:23:42,760899Donc, elle s'attend à ce que le quartier soit paisible encore pendant 20 ans.90090122690200:23:43,780 --> 00:23:49,280903Le changement, donc les marchés bougent et donc la valeur de tout le bien immobilier90490522790600:23:49,300 --> 00:23:53,400907qu'on détermine est datée, donc c'est-à-dire cette valeur-là est vraiment apposée à90890922891000:23:53,420 --> 00:23:57,100911une date donnée et non, ce n'est pas une valeur qui va être valable pour par exemple91291322991400:23:57,120 --> 00:23:58,640915deux ans, trois ans dans le futur.91691723091800:24:00,180 --> 00:24:04,240919Aussi donc conformité, un bien conforme à son milieu maximise sa valeur,92092123192200:24:04,380 --> 00:24:08,640923donc c'est-à-dire qu'une maison bungalow dans un quartier où je dis bungalow,92492523292600:24:08,820 --> 00:24:13,400927on maximise la valeur de ce bungalow-là, alors que le contraire serait satisfaire.92892923393000:24:14,280 --> 00:24:16,580931Et aussi donc le principe des rendements des croissants.93293323493400:24:16,920 --> 00:24:20,100935Chaque unité supplémentaire, surtout pour le terrain, apporte de moins en moins de93693723593800:24:20,120 --> 00:24:21,300939valeur. Donc, ça on l'avait déjà vu.94094123694200:24:22,540 --> 00:24:25,640943Donc, ça en soit, c'est vraiment tous les principes qui sont mobilisés dans la94494523794600:24:25,660 --> 00:24:26,460947méthode.94894923895000:24:29,320 --> 00:24:32,580951Mais bon, ça reste donc des principes qui sont observés,95295323995400:24:32,680 --> 00:24:36,820955qui sont plus mécaniques que les gens appliquent sans un petit peu trop le savoir.95695724095800:24:36,980 --> 00:24:38,180959Donc, c'est vraiment ça un peu l'économie.96096124196200:24:38,200 --> 00:24:41,800963Donc, c'est vraiment la réunion entre l'offre et la demande pour des biens mobiliers96496524296600:24:41,820 --> 00:24:44,900967qui font en sorte qu'intuitivement, tous les gens qui transigent des biens mobiliers96896924397000:24:44,920 --> 00:24:47,400971vont un peu appliquer ces principes-là sans le savoir.97297324497400:24:50,220 --> 00:24:51,020975Donc,97697724597800:24:52,260 --> 00:24:55,640979ici, pourquoi la valeur contributive n'est pas égale au coût ?98098124698200:24:55,740 --> 00:24:59,900983Donc, l'exemple de la piscine creusée, c'est vraiment l'exemple le plus répandu et98498524798600:24:59,920 --> 00:25:02,100987qui est probablement le reflet.98898924899000:25:02,120 --> 00:25:05,960991Donc, ce n'est pas nécessairement parce qu'on a un coût d'une amélioration qui est99299324999400:25:05,980 --> 00:25:08,520995de 40 000 que notre propriété va prendre 40 000 de valeur.99699725099800:25:09,540 --> 00:25:14,220999Donc, le montant dont la présence d'une composante augmente le prix qu'un acheteur10001001251100200:25:14,240 --> 00:25:16,0601003type est prêt à payer pour le tout.10041005252100600:25:16,240 --> 00:25:18,0401007Donc, c'est-à-dire l'ensemble de la propriété.10081009253101000:25:18,380 --> 00:25:22,4401011C'est-à-dire qu'on ne va pas évaluer vraiment juste la piscine qui est ajoutée,10121013254101400:25:22,500 --> 00:25:23,9601015mais vraiment l'ensemble de la propriété.10161017255101800:25:24,080 --> 00:25:26,6801019Donc, comment la propriété va prendre de valeur suite à l'ajout de cette piscine.10201021256102200:25:27,900 --> 00:25:33,4001023Donc, c'est pas en soi, donc c'est important de se rappeler ça parce que des fois,10241025257102600:25:33,480 --> 00:25:37,1201027donc, on peut penser, donc, que les coûts des travaux qu'on engendre,10281029258103000:25:37,240 --> 00:25:39,4201031ça va être vraiment sur l'augmentation de valeur, mais c'est pas nécessairement ça.10321033259103400:25:40,460 --> 00:25:44,1801035La plupart du temps, certains travaux vont même ajouter plus de valeur que le coût,10361037260103800:25:44,400 --> 00:25:45,7001039mais c'est également vrai dans le sens.10401041261104200:25:46,000 --> 00:25:47,1001043Et la piscine, c'est un bon écran.10441045262104600:25:49,100 --> 00:25:50,1801047Est-ce que ça l'a fait pour le moment ?10481049263105000:25:50,780 --> 00:25:51,6801051Donc, là, on va10521053264105400:25:53,300 --> 00:25:59,6001055passer, donc, avec la méthode édonique, qui est vraiment en soi la base même de10561057265105800:25:59,620 --> 00:26:03,7401059la méthode des comparables. Si on présume la méthode statistique qui est derrière la10601061266106200:26:03,760 --> 00:26:05,0401063méthode des comparables, c'est ça ici.10641065267106600:26:06,600 --> 00:26:09,8001067Pas besoin nécessairement d'être capable d'appliquer cette façon de faire-là.10681069268107000:26:10,900 --> 00:26:13,2201071La méthode des données, c'est quand même très simple.10721073269107400:26:13,360 --> 00:26:17,1001075C'est Rosen en 1974 qui a amené ça pour la première fois et en soi,10761077270107800:26:17,200 --> 00:26:18,7601079ça peut être appliqué pour bien d'autres choses.10801081271108200:26:19,120 --> 00:26:23,0001083Là, c'est l'immobilier, mais pensez à n'importe quoi, donc les voitures usagées.10841085272108600:26:24,160 --> 00:26:27,5401087on peut appliquer donc une sorte d'équivalent donc de cette façon de faire.10881089273109000:26:28,320 --> 00:26:32,3601091Ici vous avez donc le prix de vente du bien I, donc ici ce sera une maison.10921093274109400:26:33,620 --> 00:26:37,7601095Vous avez donc ici un coefficient 0, donc bêta 0 plus la somme de tous les10961097275109800:26:37,780 --> 00:26:42,1601099coefficients, multiplié par chacune des caractéristiques donc un prix implicite11001101276110200:26:42,180 --> 00:26:44,5601103marginal donc de toutes les caractéristiques de votre propriété.11041105277110600:26:45,740 --> 00:26:48,8401107Ici c'est un terme d'erreur donc ça c'est parce que ça va être un modèle qui va être11081109278111000:26:48,860 --> 00:26:51,5601111estimé ici donc il va y avoir une erreur pour chacune des propriétés qu'on va11121113279111400:26:51,580 --> 00:26:57,8001115estimer. Mais en soi, l'idée de Rosen, c'est qu'un bien différencié est un panier11161117280111800:26:57,820 --> 00:27:00,1401119de caractéristiques. C'est-à-dire que quand on achète une maison,11201121281112200:27:00,360 --> 00:27:04,9401123on achète en soi un ensemble de caractéristiques propres à cette maison-là.11241125282112600:27:05,920 --> 00:27:11,0401127Et ça, on le fait, bon c'est un peu capoté, mais on s'en va déterminer une valeur11281129283113000:27:11,060 --> 00:27:13,6001131implicite à chacune de ces caractéristiques-là lorsqu'on dit un prix,11321133284113400:27:13,640 --> 00:27:15,2201135par exemple, d'achat qu'on fait pour une propriété.11361137285113800:27:15,360 --> 00:27:19,6201139Ou lorsqu'on on va à notre propriété, on s'en va en quelque sorte pricer chacune de11401141286114200:27:19,640 --> 00:27:22,0201143ces valeurs-là individuellement.11441145287114600:27:22,700 --> 00:27:26,2201147Donc, par exemple, ici, si on aurait, je ne sais pas moi,11481149288115000:27:27,100 --> 00:27:30,6001151la première valeur de X, ça serait le nombre de salles de bain,11521153289115400:27:30,700 --> 00:27:33,3001155bien là, on aurait une valeur de X qui serait égale à trois salles de bain,11561157290115800:27:33,360 --> 00:27:34,2401159si on a trois salles de bain.11601161291116200:27:34,960 --> 00:27:38,3601163Donc, vous l'aurez compris ici, le BK va capturer, donc si maintenant,11641165292116600:27:38,780 --> 00:27:42,7601167c'est une coefficient qui est attachée, ça va être la valeur en soi de l'ajout d'une11681169293117000:27:42,780 --> 00:27:44,3001171salle de bain à une propriété.11721173294117400:27:45,700 --> 00:27:48,3001175Et ça, pourquoi c'est important ?11761177295117800:27:48,820 --> 00:27:53,1801179C'est que ça permet d'isoler uniquement la valeur d'une salle de bain,11801181296118200:27:53,280 --> 00:27:55,2801183indépendamment de toutes les autres caractéristiques.11841185297118600:27:56,860 --> 00:27:58,7801187En soi, les valeurs...11881189298119000:28:01,780 --> 00:28:02,9201191Qu'est-ce que ça permet de faire ?11921193299119400:28:03,040 --> 00:28:07,6401195Donc, c'est que ces valeurs de bêta-là ici vont être les ajustements qu'on va11961197300119800:28:07,660 --> 00:28:09,4001199pouvoir faire lorsqu'on fait la méthode des comparables.12001201301120200:28:11,680 --> 00:28:13,8401203Donc, ici, c'est vraiment le...12041205302120600:28:13,860 --> 00:28:15,1601207Si on regarde, par exemple,12081209303121000:28:18,580 --> 00:28:21,8201211lecture des coefficients, par exemple, un bêta qui serait un bêta A,12121213304121400:28:21,920 --> 00:28:24,4601215donc ici, maintenant qu'on aurait, je ne sais pas moi, l'air habitable de la12161217305121800:28:24,480 --> 00:28:27,3401219propriété, on va être prêt à payer telle valeur pour l'air habitable.12201221306122200:28:28,180 --> 00:28:32,3801223Donc, ici, si le coefficient est égal à 150, ça veut dire que notre propriété,12241225307122600:28:32,440 --> 00:28:35,9001227elle a 150 $ par pied carré, donc d'air habitable.12281229308123000:28:37,000 --> 00:28:43,1801231Donc, 50 pieds carré additionnel, c'est aux alentours de 7500 $12321233309123400:28:43,200 --> 00:28:44,0001235de plus.12361237310123800:28:45,280 --> 00:28:48,7401239garage, donc là on aurait un coefficient de 30 000, donc un garage simple,12401241311124200:28:49,020 --> 00:28:51,0601243ajoute 30 000 $ de valeur.12441245312124600:28:53,140 --> 00:28:57,7601247Et ainsi de suite, donc on pourrait avoir également un coefficient temporel,12481249313125000:28:57,960 --> 00:29:04,1201251et là ça rajouterait donc 17,7 % de plus par mois de transaction12521253314125400:29:04,140 --> 00:29:07,9801255reculée. Ici, c'est un peu ça l'intuition, donc d'ailleurs la méthode des12561257315125800:29:08,000 --> 00:29:11,4201259comparables, c'est vraiment d'aller ajuster chacune des différences entre les12601261316126200:29:11,440 --> 00:29:15,4001263comparables et notre sujet, avec, donc, justement, les coefficients ici qui sont,12641265317126600:29:15,740 --> 00:29:18,2001267donc, c'est des conventions qui sont déjà établies, mais en soi,12681269318127000:29:18,560 --> 00:29:21,8401271pour trouver, donc, ces conventions-là, c'est des modèles,12721273319127400:29:21,880 --> 00:29:23,4601275donc, de régression comme ça qui sont utilisés.12761277320127800:29:25,500 --> 00:29:29,2001279Et, en soi ici, donc, comment on utilise les données, donc,12801281321128200:29:29,300 --> 00:29:31,7001283des ventes réellement survenues dans le passé pour aller déterminer,12841285322128600:29:31,720 --> 00:29:35,0201287donc, les coefficients. Et, donc, c'est ça qui nous permet,12881289323129000:29:35,080 --> 00:29:38,6801291donc, justement, de faire les ajustements sur les comparables qu'on va avoir.12921293324129400:29:40,420 --> 00:29:41,4601295Est-ce que c'était clair pour ça ?12961297325129800:29:44,940 --> 00:29:50,5401299Oui. Oui, parfait. Donc, en soi, mettons le modèle qui est ici,13001301326130200:29:51,400 --> 00:29:54,4401303qui est estimé, c'est par les moindres carrés ordinaires,13041305327130600:29:54,540 --> 00:29:56,8401307donc c'est-à-dire qu'on s'en va minimiser ici le terme d'erreur.13081309328131000:29:57,120 --> 00:30:00,0801311Donc, c'est-à-dire que c'est l'erreur que le modèle fait à prévoir le prix13121313329131400:30:00,100 --> 00:30:01,8201315réellement donc de la transaction.13161317330131800:30:03,040 --> 00:30:06,3401319Donc, si à notre temps on aurait, je ne sais pas moi, 10 000 ventes réellement13201321331132200:30:06,360 --> 00:30:09,9401323survenues, bien on va aller donc minimiser le terme d'erreur ici,13241325332132600:30:10,040 --> 00:30:13,1601327donc la somme de tous les termes d'erreur de toutes les propriétés et ça nous permet13281329333133000:30:13,180 --> 00:30:15,6601331donc d'avoir une valeur unique pour chacun des coefficients.13321333334133400:30:16,520 --> 00:30:19,6401335Et ça, ce qui est incroyable, c'est que ça nous permet donc de déterminer13361337335133800:30:20,380 --> 00:30:25,0201339indépendamment de l'emplacement, indépendamment donc de l'ange de la propriété,13401341336134200:30:26,000 --> 00:30:30,9201343indépendamment du moment de la vente, combien vaut une salle de bain ?13441345337134600:30:32,980 --> 00:30:33,9801347Combien vaut deux salles de bain ?13481349338135000:30:34,340 --> 00:30:37,1801351Donc, c'est ça un petit peu l'intuition de ça, c'est que ça permet donc de13521353339135400:30:37,200 --> 00:30:41,1201355déterminer une valeur pour chacune des caractéristiques de la propriété,13561357340135800:30:41,220 --> 00:30:47,0801359indépendamment des autres. C'est quand même très bien pensé comme façon de faire.13601361341136200:30:48,400 --> 00:30:52,8001363Ça a des limites, parce qu'en soi, il y en a qui argumentent sur le fait qu'une13641365342136600:30:52,820 --> 00:30:58,5601367salle de bain, par exemple, dans un secteur plus économiquement développé,13681369343137000:30:58,620 --> 00:31:02,5601371comme on pourrait dire, il va y avoir plus de luxe à l'intérieur.13721373344137400:31:02,740 --> 00:31:04,7401375Donc, il faudrait tenir compte du luxe d'une autre façon.13761377345137800:31:05,300 --> 00:31:06,6801379Mais en soi, si on ne corrige pas.13801381346138200:31:07,720 --> 00:31:10,7401383Oui, M. Bissonette. Oui, en fait, j'ai une question.13841385347138600:31:10,980 --> 00:31:14,4001387On parle peu importe la chambre de bain, mais est-ce que c'est en lien avec la13881389348139000:31:14,420 --> 00:31:17,4801391valeur de la chambre de bain dans un secteur bien précis ou c'est générique ?13921393349139400:31:18,200 --> 00:31:19,3001395Non, c'est vraiment générique.13961397350139800:31:19,640 --> 00:31:23,7801399Donc, c'est sûr que l'avantage de ce modèle-là, c'est que peu importe,14001401351140200:31:23,800 --> 00:31:28,6801403mettons, l'emplacement, l'emplacement, on en tient compte dans une des variables14041405352140600:31:28,700 --> 00:31:30,5601407ici. C'est-à-dire qu'il y aurait une variable, par exemple,14081409353141000:31:30,700 --> 00:31:32,7601411qui serait, est-ce que la propriété est située à Montréal ?14121413354141400:31:32,900 --> 00:31:34,8001415Donc, ça prendrait une valeur de 1 ou de 0 si c'est à Montréal.14161417355141800:31:35,680 --> 00:31:38,8001419Et là, on aurait un coefficient qui serait estimé pour,14201421356142200:31:39,140 --> 00:31:40,2601423est-ce que la propriété est à Montréal ou non ?14241425357142600:31:40,720 --> 00:31:43,3601427Donc, on s'en va vraiment corrigé pour toutes les caractéristiques possibles.14281429358143000:31:43,540 --> 00:31:47,4201431Comme ça, ça nous permet d'avoir un coefficient qui est vraiment propre à la valeur14321433359143400:31:47,440 --> 00:31:50,2401435de ce qu'on mesure. Donc, est-ce que c'est une salle de bain ?14361437360143800:31:50,320 --> 00:31:54,5601439Comment ça vaut ? Indépendamment de l'emplacement, de la taille de la propriété et de14401441361144200:31:54,580 --> 00:31:56,3601443la période de vente. Parfait.14441445362144600:31:56,480 --> 00:31:57,2801447Merci. Merci.14481449363145000:32:00,220 --> 00:32:04,8401451Donc, ici c'est ça un petit peu l'intuition derrière les ajustements qu'on ferait14521453364145400:32:04,860 --> 00:32:06,1801455dans la méthode des comparables.14561457365145800:32:07,400 --> 00:32:12,6601459Et là vous avez donc ici un petit peu l'intuition de comment que ça serait estimé.14601461366146200:32:13,080 --> 00:32:16,2201463En soit, ici si vous regardez, c'est un modèle qui est linéaire,14641465367146600:32:16,320 --> 00:32:19,5201467c'est-à-dire que c'est des additions de coefficients qu'on multiplie à des14681469368147000:32:19,540 --> 00:32:21,7201471variables. Donc, c'est une pente.14721473369147400:32:21,980 --> 00:32:25,4601475Si mettons, il va simplement avec deux dimensions, c'est-à-dire par exemple l'air14761477370147800:32:25,480 --> 00:32:26,7601479habitable et le prix de vente.14801481371148200:32:26,940 --> 00:32:30,4801483Donc, le prix de vente est ici et supposons Donc, on aurait simplement une variable,14841485372148600:32:30,580 --> 00:32:31,7401487donc juste pour la représentation.14881489373149000:32:32,680 --> 00:32:36,1801491Ça serait ça ici. Et là, quand on dit qu'on s'en va minimiser le terme d'erreur,14921493374149400:32:36,300 --> 00:32:38,9601495c'est qu'ici, vous voyez, il y a le petit point là, le petit point là,14961497375149800:32:39,080 --> 00:32:42,4001499on s'en va vraiment minimiser la différence entre chaque point et la ligne.15001501376150200:32:43,900 --> 00:32:48,8201503Et la ligne, donc, qui passe et qui permet de minimiser toute la distance entre15041505377150600:32:48,840 --> 00:32:52,9001507chacun des points et la ligne, c'est cette ligne-là qu'on va retenir comme étant l15081509378151000:32:52,920 --> 00:32:54,1201511'estimateur de nos coefficients.15121513379151400:32:55,320 --> 00:33:00,3801515Et là, extrapoler ça donc en trois dimensions, si maintenant on rajoute l'année de15161517380151800:33:00,400 --> 00:33:04,6001519la vente, le nombre de salles de bain et tout ça, bien là ça devient de quoi en15201521381152200:33:04,620 --> 00:33:08,7601523plusieurs dimensions, donc ça ne serait pas représentable dans un graphique,15241525382152600:33:08,980 --> 00:33:10,6201527mais en soit le principe est le même.15281529383153000:33:12,020 --> 00:33:15,8401531Et donc dépendamment, donc plus on augmente la quantité de propriétés qu'on a15321533384153400:33:15,860 --> 00:33:19,9001535vendues réellement dans notre échantillon, plus ces coefficients-là deviennent15361537385153800:33:19,920 --> 00:33:26,0001539précis. Et là donc ici, si vous regardez bien, on aurait donc une pente qui va15401541386154200:33:26,020 --> 00:33:29,6401543croiser en quelque sorte ici l'axe des Y à 400 000.15441545387154600:33:29,980 --> 00:33:33,5001547Donc ça veut dire que le bêta 0 ici serait de 400 000 donc dans ce cas-là.15481549388155000:33:34,520 --> 00:33:37,6601551Mais bon, en soit donc ça c'est vraiment pour expliquer un peu l'intuition derrière15521553389155400:33:37,680 --> 00:33:41,7801555la méthode incomparable. Mais bon, vous n'aurez pas à faire donc cette estimation15561557390155800:33:41,800 --> 00:33:46,3201559-là, mais malgré tout ça serait faisable sur Excel avec l'analyse statistique donc15601561391156200:33:46,340 --> 00:33:47,9001563qui est disponible dans le solvard Excel.15641565392156600:33:50,560 --> 00:33:55,0201567Ici donc aussi une des choses importantes, vous voyez ici,15681569393157000:33:55,180 --> 00:33:58,3801571il disait bêta 240 000, donc probablement que la pente descendrait.15721573394157400:33:59,560 --> 00:34:04,3401575Le R² donc ça c'est une mesure donc ça veut dire c'est à quel point 81 ici,15761577395157800:34:04,500 --> 00:34:08,7801579ça veut dire que 81 % des variations dans notre prix de vente est expliqué par les15801581396158200:34:08,800 --> 00:34:10,2401583variations dans l'air habitable.15841585397158600:34:11,020 --> 00:34:15,0001587Dans le cas d'un modèle hedonique complet où on aurait toutes les caractéristiques d15881589398159000:34:15,020 --> 00:34:18,6201591'une propriété, un modèle les données qu'atteint des fois,15921593399159400:34:18,860 --> 00:34:24,0401595en tenant compte des effets de géographie, du temps, de la sphérosité de la15961597400159800:34:24,060 --> 00:34:28,2401599propriété, de l'environnement, de toutes les caractéristiques par exemple de luxe de16001601401160200:34:28,260 --> 00:34:31,3001603la propriété, un modèle hedonique peut aller jusqu'à 96%,16041605402160600:34:31,320 --> 00:34:33,4801607même 98% de pouvoir explicatif.16081609403161000:34:35,580 --> 00:34:38,5601611Évidemment, plus qu'on met des propriétés avec un luxe extrême,16121613404161400:34:38,680 --> 00:34:41,5401615c'est-à-dire des propriétés qui ont un prix de vente qui dépasse par exemple 1016161617405161800:34:41,560 --> 00:34:43,6601619millions ou un prix de transaction au-delà de 10 millions,16201621406162200:34:43,800 --> 00:34:48,1401623le modèle va être moins capable de bien prévoir donc les prix de propriétés16241625407162600:34:48,160 --> 00:34:54,1801627extrêmement luxueuses. C'est ça un petit peu le trade-off on pourrait dire donc en16281629408163000:34:54,200 --> 00:34:57,5601631quelque sorte. Mais c'est très bon donc pour les propriétés de type moyenne gamme.16321633409163400:35:01,000 --> 00:35:05,8201635Bon maintenant, donc ça on a dit que c'était vraiment la base donc pour l16361637410163800:35:05,840 --> 00:35:08,2001639'application de la méthode des comparables.16401641411164200:35:08,360 --> 00:35:10,6801643Tout ce qui nous permet donc de faire les ajustements pour les comparables,16441645412164600:35:10,760 --> 00:35:16,0801647c'est déterminé en quelque sorte avec des fondamentaux qu'on tire donc de ces bêtas16481649413165000:35:16,100 --> 00:35:16,9001651-là ici.16521653414165400:35:18,700 --> 00:35:21,5401655Il y a beaucoup de conventions, donc c'est-à-dire que c'est des estimations qui sont16561657415165800:35:21,560 --> 00:35:24,7801659faites relativement souvent, donc les documents de référence mentionnent les valeurs16601661416166200:35:24,800 --> 00:35:27,4401663à utiliser, donc vous n'avez pas nécessairement besoin d'aller estimer ce modèle-là16641665417166600:35:27,460 --> 00:35:28,3601667réellement dans la pratique.16681669418167000:35:32,200 --> 00:35:35,8401671Donc, la méthode donc des comparables, quand est-ce qu'on l'utilise et que c'est16721673419167400:35:35,860 --> 00:35:38,8001675favorable, c'est lorsqu'on a un marché qui est actif.16761677420167800:35:40,000 --> 00:35:44,2001679Il faut forcément que le marché soit très actifs pour que ça soit donc adapté,16801681421168200:35:44,280 --> 00:35:47,2801683puis pour qu'on ait une quantité comparable assez importante.16841685422168600:35:48,680 --> 00:35:51,6401687Il faut que les biens soient relativement homogènes aussi,16881689423169000:35:51,720 --> 00:35:55,5001691donc c'est-à-dire qu'il faut que les comparables qu'on utilise,16921693424169400:35:55,540 --> 00:35:58,8401695donc dans un quartier, il faut qu'ils soient quand même très sans semblables,16961697425169800:35:59,020 --> 00:36:01,4401699donc c'est-à-dire qu'on ne peut pas comparer, je ne sais pas moi,17001701426170200:36:01,980 --> 00:36:04,4601703un château avec un bungalow, ça ne fait aucun sens.17041705427170600:36:05,380 --> 00:36:07,7201707Il faut aussi donc que les données de vente disponible,17081709428171000:36:07,820 --> 00:36:09,3401711soit disponible et vérifiable.17121713429171400:36:10,540 --> 00:36:13,2801715Il faut que les conditions de marché soient stables ou ajustables.17161717430171800:36:13,440 --> 00:36:15,5001719Donc, c'est-à-dire que même si ce n'est pas nécessairement super stable,17201721431172200:36:15,620 --> 00:36:17,7201723il faut être capable de faire un ajustement qui est relativement précis.17241725432172600:36:19,220 --> 00:36:20,4801727Et il faut que ce soit des biens standards.17281729433173000:36:20,780 --> 00:36:22,6601731Donc, pour des usages uniques.17321733434173400:36:22,940 --> 00:36:25,5201735Pour un usage, donc pas pour un usage spécialisé, excusez-moi.17361737435173800:36:27,380 --> 00:36:30,8401739Maintenant, qu'est-ce qu'on constate comme étant des conditions défavorables ?17401741436174200:36:31,640 --> 00:36:32,9801743C'est peu ou pas de vente comparable.17441745437174600:36:33,480 --> 00:36:37,7401747Donc, si mettons que vous êtes dans un quartier où il n'y a aucune vente récente,17481749438175000:36:37,920 --> 00:36:42,1801751bien là, on ne peut pas réellement utiliser la méthode des comparables dans ce cas17521753439175400:36:42,200 --> 00:36:46,7001755-là. Un bien unique ou spécialisé, on ne peut pas utiliser la méthode des17561757440175800:36:46,720 --> 00:36:49,8601759comparables également, donc si on parle d'un église ou d'un hôpital,17601761441176200:36:50,100 --> 00:36:50,9001763ce n'est pas possible.17641765442176600:36:53,660 --> 00:36:57,1201767Donner donc de ventes non fiables, c'est-à-dire si vous n'avez pas vraiment les17681769443177000:36:57,140 --> 00:36:59,7201771conditions de ventes et autres, ça ne pourra pas être possible d'appliquer la17721773444177400:36:59,740 --> 00:37:01,3601775méthode des comparables dans ce cas-là.17761777445177800:37:01,560 --> 00:37:04,2401779Et aussi donc, nombreuses conditions de ventes aspect.17801781446178200:37:05,440 --> 00:37:09,5201783Donc, on va voir dans le cours aujourd'hui huit critères qui vont être importants de17841785447178600:37:10,040 --> 00:37:14,4401787passer un par un pour déterminer est-ce que mon comparable est vraiment solidé,17881789448179000:37:14,520 --> 00:37:17,9601791est-ce qu'il est vraiment adapté à l'utilisation de cette méthode-là.17921793449179400:37:22,300 --> 00:37:24,1801795Donc, on vient de finir le bloc 1.17961797450179800:37:25,420 --> 00:37:28,6001799La méthode de comparaison, c'est la mesure de la valeur marchande telle qu'elle est18001801451180200:37:28,620 --> 00:37:30,5401803définie, donc c'est le prix le plus probable.18041805452180600:37:31,300 --> 00:37:36,2201807C'est vraiment basé sur, on détermine la valeur marchande d'une propriété en18081809453181000:37:36,240 --> 00:37:39,1201811fonction des comparables qu'on choisit avec des ajustements donnés.18121813454181400:37:39,820 --> 00:37:43,2801815Les ajustements sont faits à partir de bêta-côts, comme on a mentionné,18161817455181800:37:43,360 --> 00:37:45,2001819qui proviennent d'un modèle statistique plus avancé.18201821456182200:37:46,560 --> 00:37:49,1801823Ça, c'est vraiment la première partie.18241825457182600:37:49,660 --> 00:37:53,1601827Maintenant, qu'est-ce qu'on va faire, c'est que la recherche et la sélection de nos18281829458183000:37:53,180 --> 00:37:53,9801831comparables.18321833459183400:37:57,360 --> 00:38:01,5201835Pour les choisir nos comparables, il va falloir se fier sur des bases de données18361837460183800:38:01,540 --> 00:38:05,6201839externes. C'est-à-dire qu'on ne pourra pas simplement les chercher,18401841461184200:38:05,660 --> 00:38:07,4201843par exemple, en se promenant dans la vue.18441845462184600:38:08,180 --> 00:38:10,7601847Il va falloir pouvoir les trouver en consultant des données.18481849463185000:38:12,100 --> 00:38:16,6601851On va voir parmi tout ça. Ça, c'est vraiment le processus de la méthode en cette18521853464185400:38:16,680 --> 00:38:20,6201855étape. On commence par définir le sujet.18561857465185800:38:21,440 --> 00:38:22,6801859Ça, ça devrait être déjà choisi.18601861466186200:38:22,760 --> 00:38:24,4601863Vous avez un mandat, c'est le sujet.18641865467186600:38:25,540 --> 00:38:28,9601867Il faut donc premièrement déterminer la date d'évaluation,18681869468187000:38:29,560 --> 00:38:33,0601871quel type de rapport vous allez faire et c'est quoi les droits qui sont évalués.18721873469187400:38:33,160 --> 00:38:37,2601875C'est-à-dire que le sujet que vous allez évaluer, est-ce que c'est une propriété18761877470187800:38:37,280 --> 00:38:43,3201879dont les droits sont pleins ? Est-ce que vous avez des servitudes sur la propriété ?18801881471188200:38:43,620 --> 00:38:45,6001883Est-ce qu'il y a un bail amphithéotique sur la propriété ?18841885472188600:38:46,160 --> 00:38:48,4601887Est-ce que c'est vraiment une propriété avec des droits standards ?18881889473189000:38:49,960 --> 00:38:52,7601891Ensuite, lorsque ça s'est fait, vous allez faire une analyse.18921893474189400:38:53,180 --> 00:38:54,5201895Vous allez analyser le marché.18961897475189800:38:54,640 --> 00:38:56,6801899C'est-à-dire qu'on est dans quel segment de marché ?19001901476190200:38:57,580 --> 00:38:59,7201903Le type, la gamme, le prix et le secteur.19041905477190600:38:59,740 --> 00:39:03,7201907Et là, vous allez choisir une unité de comparaison, donc ça c'est quand même très19081909478191000:39:03,740 --> 00:39:08,6401911important. Et là, ça lorsque c'est fait, là vous allez chercher les comparables.19121913479191400:39:09,540 --> 00:39:13,3001915Et là, la recherche donc des comparables, ça se fait à partir des ventes réellement19161917480191800:39:13,320 --> 00:39:17,8001919survenues, donc dans le registre foncier, vous allez pouvoir utiliser également JLR,19201921481192200:39:18,760 --> 00:39:21,2401923le rôle, les dossiers du bureau et Centris.19241925482192600:39:22,480 --> 00:39:25,2601927On va voir pourquoi Centris est important ici dans cette colonne.19281929483193000:39:26,380 --> 00:39:29,6201931Ensuite, vous allez vérifier pour chacun des comparables que vous allez19321933484193400:39:29,640 --> 00:39:33,6001935sélectionner, donc le prix réel, les conditions de financement,19361937485193800:39:33,820 --> 00:39:36,6401939les conditions, le financement, les inclusions et l'exposition.19401941486194200:39:37,680 --> 00:39:40,8001943Donc, le prix réel, c'est le prix auquel la transaction est survenue,19441945487194600:39:40,900 --> 00:39:45,8401947donc le prix de vente. Les conditions, c'est vraiment, est-ce que c'est une19481949488195000:39:45,860 --> 00:39:49,9401951transaction qui est vraiment le résultat de l'offre et la demande ?19521953489195400:39:50,060 --> 00:39:51,4001955Est-ce que c'est une succession ?19561957490195800:39:51,860 --> 00:39:53,6601959Est-ce que c'est une vente dans la famille ?19601961491196200:39:53,680 --> 00:39:57,6401963Puis, si c'est le cas, bien, ce n'est pas une condition de vente standard.19641965492196600:39:58,660 --> 00:40:02,2401967Le financement. Est-ce que le taux d'intérêt du financement est vraiment un taux qui19681969493197000:40:02,260 --> 00:40:05,0201971reflète le marché ? Parce que si c'est un taux de financement qui est trop faible,19721973494197400:40:07,700 --> 00:40:10,5801975habituellement, ça peut faire en sorte que la propriété va être plus réévaluée,19761977495197800:40:10,620 --> 00:40:13,7201979étant donné que si on veut y savoir un financement qui a un taux plus faible que,19801981496198200:40:13,780 --> 00:40:17,8801983mettons, la majorité des gens sur le marché, bien, ça peut engendrer une explosion19841985497198600:40:17,900 --> 00:40:20,3201987de la valeur de la propriété du prix de vente.19881989498199000:40:22,340 --> 00:40:25,5401991Les inclusions. Est-ce que, par exemple, il y a eu des meubles qui sont inclus ?19921993499199400:40:25,760 --> 00:40:30,1601995Est-ce qu'il y a certaines choses qui ont été ajoutées dans la vente qui font en19961997500199800:40:30,180 --> 00:40:32,1001999sorte que le prix de vente est artificiellement gonflé ?20002001501200200:40:33,260 --> 00:40:37,3602003Et aussi l'exposition. Est-ce que la propriété était en vente assez longtemps sur le20042005502200600:40:37,380 --> 00:40:41,3002007marché ? Donc, c'est là que Centris intervient ici dans ce cas-là.20082009503201000:40:41,980 --> 00:40:45,6202011Parce qu'il faut vraiment savoir que si c'est une transaction qui s'est faite de gré20122013504201400:40:45,640 --> 00:40:50,1802015à gré, donc si on n'est même pas passé par Centris, il y a bien des chances que le20162017505201800:40:50,200 --> 00:40:54,5202019prix ne soit pas vraiment le résultat d'une transaction éclairée.20202021506202200:40:55,300 --> 00:40:58,8402023Et là, lorsque tout ça s'est fait, en fonction de tous ces critères-là que vous20242025507202600:40:58,860 --> 00:41:05,1402027allez vérifier, vous allez sélectionner 3 à 5 comparables que vous allez filtrer et20282029508203000:41:05,160 --> 00:41:07,2802031donc que vous allez filtrer à l'aide d'un score de similarité.20322033509203400:41:07,840 --> 00:41:10,0802035Donc, vous allez prendre vraiment les comparables les plus adaptés,20362037510203800:41:10,160 --> 00:41:11,8802039les plus proches donc du sujet que vous étudiez.20402041511204200:41:13,720 --> 00:41:18,1402043Et là, évidemment, l'échantillon initial peut être beaucoup plus gros que ça.20442045512204600:41:18,240 --> 00:41:21,4402047Donc, vous allez faire un filtre à partir d'un échantillon plus vaste et vous allez20482049513205000:41:21,460 --> 00:41:23,4402051donc en classer. Donc, vous allez en amener quelques-uns.20522053514205400:41:24,300 --> 00:41:26,2602055Des fois, vous n'allez même pas pouvoir faire ça parce qu'il n'y aura pas assez de20562057515205800:41:26,280 --> 00:41:27,0802059comparables.20602061516206200:41:29,140 --> 00:41:31,2802063Ça dépend vraiment du cas précisément.20642065517206600:41:32,000 --> 00:41:35,2402067Et là, lorsque que vous avez sélectionné vos trois à cinq comparables en question,20682069518207000:41:36,140 --> 00:41:39,6002071vous allez ajuster selon les huit critères qu'on va voir,20722073519207400:41:40,060 --> 00:41:44,9602075chacun des comparables pour avoir une valeur ajustée à la fin.20762077520207800:41:46,600 --> 00:41:51,6802079Et là, lorsque ça s'est fait, vous allez réconcilier toutes ces valeurs-là avec des20802081521208200:41:51,700 --> 00:41:55,9202083pondérations que vous allez choisir pour avoir une valeur d'estimation.20842085522208600:41:58,020 --> 00:42:02,7802087Oui. Qu'est-ce que tu faisais par unité de comparaison ?20882089523209000:42:04,540 --> 00:42:05,7402091Unité de comparaison ?20922093524209400:42:07,540 --> 00:42:12,0802095Oui, analyser le marché, segment et unité de comparaison.20962097525209800:42:12,360 --> 00:42:16,0202099Donc, c'est vraiment, par exemple, si on regarde le prix d'une maison,21002101526210200:42:16,120 --> 00:42:17,3402103on va la ramener en pieds carrés.21042105527210600:42:18,500 --> 00:42:24,0802107Ou maintenant, c'est un terrain, on va le ramener en dollars par R de terrain.21082109528211000:42:24,220 --> 00:42:26,3802111Donc, le superficiel du terrain par pieds carrés, mettons,21122113529211400:42:26,460 --> 00:42:30,3002115de terrain. Mais là, on va voir que dans le cas des comparables classiques21162117530211800:42:30,320 --> 00:42:33,6802119résidentiels, on n'a pas nécessaire besoin d'y ramener par unité de comparaison.21202121531212200:42:35,420 --> 00:42:36,5002123Mais c'est ça que ça veut dire.21242125532212600:42:36,640 --> 00:42:41,0202127Donc, c'est vraiment une unité qui ramène sur des bases comparables la valeur d'une21282129533213000:42:41,040 --> 00:42:41,8402131propriété.21322133534213400:42:43,840 --> 00:42:44,8802135Je ne sais pas si c'est clair.21362137535213800:42:45,760 --> 00:42:46,9202139Oui, merci.21402141536214200:43:14,880 --> 00:43:18,8802143tout ce qui est nécessaire. Donc, c'est vraiment 1,50$ par document demandé,21442145537214600:43:18,920 --> 00:43:22,5002147donc depuis avril 2026. Avant, c'était 1$.21482149538215000:43:23,120 --> 00:43:24,7402151Donc, ils ont monté ça, malheureusement.21522153539215400:43:26,260 --> 00:43:32,5402155Centris, donc Centris offre une plateforme où vous avez accès vraiment à toutes21562157540215800:43:32,560 --> 00:43:37,7402159les propriétés qui ont été en vente sur la plateforme, avec tout le temps d21602161541216200:43:37,760 --> 00:43:40,3402163'inscription, comment le temps que ça a été affiché.21642165542216600:43:41,720 --> 00:43:45,1802167Ça a été quoi, par exemple, toutes les caractéristiques,21682169543217000:43:45,240 --> 00:43:47,8602171parce que Centrisse récolte vraiment beaucoup de données sur les propriétés.21722173544217400:43:48,660 --> 00:43:51,2402175Donc, en soi, vraiment, vous n'allez pas nécessairement juste utiliser le registre21762177545217800:43:51,260 --> 00:43:53,1202179foncier, vous allez utiliser le registre foncier et ensuite,21802181546218200:43:53,200 --> 00:43:57,5402183allez voir sur Centrisse, ça a été quoi, l'annonce qui a été faite.21842185547218600:43:57,800 --> 00:44:00,5402187C'est pour ça que Centrisse garde vraiment toutes les inscriptions qu'ils ont eues21882189548219000:44:00,560 --> 00:44:03,7002191depuis les 20 dernières années, je pense.21922193549219400:44:04,180 --> 00:44:06,0602195Donc, vous avez le cas de faire un matching entre les deux.21962197550219800:44:06,500 --> 00:44:08,5402199Et ça, c'est important parce que c'est là que vous allez voir,22002201551220200:44:08,880 --> 00:44:14,0402203est-ce que la propriété a été affichée assez longtemps pour être vraiment une vente22042205552220600:44:14,060 --> 00:44:16,3202207éclairée. Donc, c'est tout ça que ça va vous permettre de faire.22082209553221000:44:18,000 --> 00:44:20,9002211JLR, donc ça, c'est compilation des actes publiés.22122213554221400:44:21,000 --> 00:44:22,6802215Donc, c'est les 10 millions de transactions.22162217555221800:44:23,440 --> 00:44:25,5602219En soi, donc, c'est un abonnement qui est privé.22202221556222200:44:26,720 --> 00:44:28,7202223C'est plus réservé, je crois, pour les courtiers.22242225557222600:44:28,900 --> 00:44:31,1802227Mais en soi, c'est possible d'avoir un abonnement pour les professionnels.22282229558223000:44:31,380 --> 00:44:34,1202231Il y a le rôle d'évaluation également, donc qui est vraiment disponible22322233559223400:44:34,140 --> 00:44:36,3402235gratuitement. Ça, c'est la valeur au rôle.22362237560223800:44:36,440 --> 00:44:37,3202239Donc, ce n'est pas la même chose.22402241561224200:44:38,240 --> 00:44:40,8602243Ça vous donne donc l'année de construction, la matricule et tout ce qui est22442245562224600:44:40,880 --> 00:44:44,7602247information du zonage. Important, ce n'est pas la valeur marchande.22482249563225000:44:45,360 --> 00:44:47,6402251Il faut vraiment faire attention de ne pas comparer les deux.22522253564225400:44:49,820 --> 00:44:54,5802255Maintenant, ici, lorsqu'on veut aller dans les données complémentaires,22562257565225800:44:55,340 --> 00:44:58,9602259donc SCHL, ça vous donne vraiment des rapports sur l'état du marché.22602261566226200:45:00,360 --> 00:45:01,5602263Pourquoi ça peut être intéressant ?22642265567226600:45:01,700 --> 00:45:05,4402267Donc, c'est que ça vous permet de savoir l'ajustement temporel,22682269568227000:45:05,720 --> 00:45:07,1002271qu'est-ce que je dois mettre comme ajoutement ?22722273569227400:45:07,560 --> 00:45:12,2402275Et là, la SHL intervient dans le sens où la SHL vous donne vraiment le taux de22762277570227800:45:12,260 --> 00:45:17,4002279croissance des prix dans toutes les régions pour tel type de propriété et à chaque22802281571228200:45:17,420 --> 00:45:20,3202283mois. Donc, si par exemple dans les cinq derniers mois,22842285572228600:45:20,460 --> 00:45:25,3202287ça a été une croissance de 0,17 % des prix par mois, bien là,22882289573229000:45:25,920 --> 00:45:28,2602291vous pouvez savoir que l'ajustement temporel que vous allez faire,22922293574229400:45:28,400 --> 00:45:33,9402295ça va être 0,17 % pour chacun des mois séparant votre sujet et la vente de votre22962297575229800:45:33,960 --> 00:45:39,0602299comparable. Il y a aussi donc les données des courtiers immobiliers,23002301576230200:45:39,200 --> 00:45:41,9402303donc c'est un peu les mêmes données qui sont sur Centris.23042305577230600:45:43,280 --> 00:45:46,0202307Il y a également donc l'inspection physique que vous allez pouvoir faire,23082309578231000:45:46,140 --> 00:45:50,0602311donc l'état des lieux. Et là donc le dossier du bureau,23122313579231400:45:50,160 --> 00:45:53,6202315donc c'est l'évaluation intérieure, paire de vente donc déjà analysée,23162317580231800:45:53,700 --> 00:45:58,9002319donc ça c'est vraiment tout ce qui est évaluation commerciale et autres.23202321581232200:46:01,160 --> 00:46:04,7602323En soi, donc, c'est vraiment important de croiser les données et non juste d23242325582232600:46:04,780 --> 00:46:07,9002327'utiliser une source. Mais bon, la source la plus importante,23282329583233000:46:07,940 --> 00:46:10,6802331c'est vraiment le registre foncier et je dirais, par exemple,23322333584233400:46:10,780 --> 00:46:15,2202335centriste. Avec ces deux-là, vous êtes quand même capable de faire une bonne partie23362337585233800:46:15,240 --> 00:46:19,0202339du travail. Ça ici, c'est automatique que vous l'avez parce que c'est gratuit,23402341586234200:46:19,140 --> 00:46:20,8002343donc c'est vraiment super simple à aller voir.23442345587234600:46:21,940 --> 00:46:25,3602347Dans la mesure que la propriété est quand même construite depuis un certain temps,23482349588235000:46:25,480 --> 00:46:27,2002351donc si c'est vraiment le quoi qui est nouveau complètement,23522353589235400:46:27,400 --> 00:46:30,4602355bien là, ça va peut-être peut-être juste un terrain qui va être là dans le rôle d23562357590235800:46:30,480 --> 00:46:34,0002359'évaluation. Et c'est important de garder à l'esprit que le rôle d'évaluation,23602361591236200:46:34,020 --> 00:46:39,5002363c'est vraiment qu'est-ce qui a été fait, donc c'est pour trois années basées sur 1823642365592236600:46:39,520 --> 00:46:41,9202367mois avant, donc c'est vraiment pas une valeur qui peut être retenue,23682369593237000:46:42,020 --> 00:46:48,4202371donc la valeur du rôle ne doit pas être un déterminant dans votre façon23722373594237400:46:48,440 --> 00:46:50,7602375de déterminer la valeur marchande du bien immobilier.23762377595237800:46:55,360 --> 00:47:01,3602379Ici donc, le registre foncier comme on a dit c'est vraiment 1,50$ par document23802381596238200:47:01,380 --> 00:47:04,5202383donc ça donne l'index acte, les plans donc de la propriété.23842385597238600:47:05,700 --> 00:47:11,1402387L'acte donne dans le fond en soi le prix déclaré et la date donc rien sur l'état ni23882389598239000:47:11,160 --> 00:47:16,1602391les inclusions donc c'est vraiment juste le prix auquel donc la transaction a eu23922393599239400:47:16,180 --> 00:47:19,2202395lieu et c'est un prix qui est déclaré Donc, ça a ses limites également.23962397600239800:47:21,120 --> 00:47:25,9802399C'est pour ça qu'ici, JLR peut être vraiment quand même très important,24002401601240200:47:26,120 --> 00:47:29,3802403étant donné qu'eux, ils vont vraiment aller faire un travail plus approfondi pour24042405602240600:47:29,400 --> 00:47:31,9402407aller vraiment chercher les conditions de vente et autres.24082409603241000:47:33,060 --> 00:47:38,3802411donc c'est vraiment donc c'est comme si en soi ils vont vraiment faire un GLR c'est24122413604241400:47:38,400 --> 00:47:42,8002415un peu un mélange donc de centristes du registre foncier donc ils vont vraiment tout24162417605241800:47:42,820 --> 00:47:48,1802419agréger pour fournir donc un document pour une propriété détaillée donc24202421606242200:47:52,980 --> 00:47:54,1402423ici ça c'est correct24242425607242600:47:57,000 --> 00:47:57,8002427bon24282429608243000:47:59,380 --> 00:48:04,8602431pour vérifier une vente donc Donc, ici en soi, donc, c'est les questions que vous24322433609243400:48:04,880 --> 00:48:09,3402435allez devoir vous poser pour vérifier si une vente est réellement admissible pour24362437610243800:48:09,360 --> 00:48:11,5602439être incomparable. C'est-à-dire que la propriété qui est vendue,24402441611244200:48:12,020 --> 00:48:14,5602443est-ce que la vente en question est légitime ?24442445612244600:48:14,700 --> 00:48:18,2802447Même pas légitime, mais est-ce qu'elle remplit toutes les conditions pour être24482449613245000:48:18,300 --> 00:48:23,9802451jugée, donc, une vente qui répond à un principe d'offre et demande ?24522453614245400:48:24,940 --> 00:48:27,4802455Premièrement, est-ce que le critère, donc, c'est plein gré ?24562457615245800:48:27,600 --> 00:48:30,8002459Est-ce que c'est un vendeur et un acheteur libre de conclure ou non ?24602461616246200:48:30,900 --> 00:48:34,1002463Donc, c'est-à-dire qu'il n'y a pas de saisie, de faillite ou d'expropriation.24642465617246600:48:35,560 --> 00:48:38,8602467Parce que s'il y a une faillite, bon, mais là, ça veut dire que la personne qui va24682469618247000:48:38,880 --> 00:48:40,3202471aller vendre la propriété, c'est une banque.24722473619247400:48:40,480 --> 00:48:44,0002475Et les banques, habituellement, bon, sont pressées, ils vendent souvent en bas de la24762477620247800:48:44,020 --> 00:48:45,6802479valeur réelle marchande, donc de la propriété.24802481621248200:48:46,680 --> 00:48:49,3802483Est-ce qu'il y a un lien de dépendance, donc, entre le vendeur et l'acheteur.24842485622248600:48:50,300 --> 00:48:53,4802487Donc, partie sans lien familial, donc ça c'est important,24882489623249000:48:53,920 --> 00:48:57,5202491d'affaires ou de société. Donc, si par exemple, c'est une société qui vend à une de24922493624249400:48:57,540 --> 00:49:00,7602495ses filiales une propriété, bien là, c'est très possible qu'il y ait un prix qui24962497625249800:49:00,780 --> 00:49:04,0402499soit artificiellement, soit conflé ou soit à la baisse.25002501626250200:49:04,880 --> 00:49:05,8602503Donc, ça peut aller dans les deux ans.25042505627250600:49:06,700 --> 00:49:08,8202507Et ici en soi, donc, qu'est-ce qui est important de se rappeler,25082509628251000:49:08,920 --> 00:49:12,9402511c'est que bon, ici, certaines conditions, donc certains critères,25122513629251400:49:13,060 --> 00:49:14,9602515s'ils ne sont pas tous remplis, on peut faire un ajustement.25162517630251800:49:16,120 --> 00:49:18,3802519Mais il y a certaines choses qu'on ne pourra pas faire d'ajoutement.25202521631252200:49:18,400 --> 00:49:23,4202523C'est-à-dire que si on voit qu'il y a un lien de dépendance familial ou autre,25242525632252600:49:23,980 --> 00:49:25,5002527il faut écarter le comparable.25282529633253000:49:26,380 --> 00:49:32,3202531C'est-à-dire qu'on ne peut pas quantifier vraiment, si par exemple un lien de25322533634253400:49:32,340 --> 00:49:36,1802535parenté, c'est-à-dire qu'un père vend à son enfant sa maison,25362537635253800:49:37,120 --> 00:49:41,7802539comment savoir quel discount a été fait pour son enfant,25402541636254200:49:41,820 --> 00:49:45,8402543le prix partiellement soit trop haut ou trop bas, mais on n'a aucune idée,25442545637254600:49:45,920 --> 00:49:49,9402547donc on ne peut pas savoir dans le fond à quel point ça va impacter le prix de25482549638255000:49:49,960 --> 00:49:51,4602551vente, donc ce lien de dépendance-là.25522553639255400:49:53,440 --> 00:49:55,7402555Conditions de marché également, donc ça, on peut l'ajouter,25562557640255800:49:55,860 --> 00:49:59,0802559c'est-à-dire une vente conclue dans des conditions de marché de l'époque sans25602561641256200:49:59,100 --> 00:50:03,1602563circonstances exceptionnelles, donc c'est-à-dire qu'on peut ajuster pour le moment25642565642256600:50:03,180 --> 00:50:05,8402567où la vente est survenue, donc si par exemple, c'est il y a six mois,25682569643257000:50:06,440 --> 00:50:07,5002571mais là, c'est possible pour un ajoutement.25722573644257400:50:09,000 --> 00:50:12,9202575Le financement aussi, c'est-à-dire un paiement au comptant ou un financement aux25762577645257800:50:12,940 --> 00:50:14,6802579conditions du marché. Donc, il faut vraiment que ce soit ça,25802581646258200:50:14,720 --> 00:50:17,9002583donc, les conditions. Mais on peut ajouter, donc, si, par exemple,25842585647258600:50:18,760 --> 00:50:22,2402587il y a un paiement qui est fait au comptant, donc, par rapport à un financement25882589648259000:50:22,260 --> 00:50:23,0602591normal.25922593649259400:50:24,220 --> 00:50:27,0202595et exposition au marché, c'est-à-dire que si on voit que sur Centris,25962597650259800:50:27,120 --> 00:50:29,8802599la propriété n'a pas été affichée ou elle a été affichée pendant une journée,26002601651260200:50:30,880 --> 00:50:34,9402603il va falloir aller voir, ajuster le prix pour le fait qu'elle s'est vendue très26042605652260600:50:34,960 --> 00:50:37,1802607rapidement et qu'il n'y aura pas nécessairement eu26082609653261000:50:39,460 --> 00:50:42,5602611une interaction si importante entre le vendeur et l'acheteur.26122613654261400:50:43,120 --> 00:50:47,9002615Ce n'est pas nécessairement une entente éclairée, dans le sens où c'est pour rester26162617655261800:50:47,920 --> 00:50:48,8402619assez longtemps sur le marché.26202621656262200:50:50,060 --> 00:50:53,7802623Tout ça, c'est des critères important et c'est vraiment en soi,26242625657262600:50:53,860 --> 00:50:57,1602627donc, qu'est-ce qui fait en sorte qu'une vente illégitime ou non va être incorporée26282629658263000:50:57,180 --> 00:51:00,4202631dans vos comparables. S'il y a certains critères qui ne sont pas remplis,26322633659263400:51:00,760 --> 00:51:02,2802635il va falloir aller faire un ajustement.26362637660263800:51:03,340 --> 00:51:05,4602639Dans certains cas, donc, un ajustement ne peut pas être fait,26402641661264200:51:05,960 --> 00:51:08,3402643comme le lien de dépendance.26442645662264600:51:15,120 --> 00:51:19,4402647Transactions, donc, à exclure ou à ajuster, donc, cela qu'une vente rentre un26482649663265000:51:19,460 --> 00:51:23,5402651particulier, donc familial, famille associée, c'est à exclure.26522653664265400:51:23,780 --> 00:51:26,2202655Une vente sous contrainte, donc c'est-à-dire faillite saisie,26562657665265800:51:26,540 --> 00:51:27,4602659succession pressée.26602661666266200:51:29,160 --> 00:51:33,5402663Vente avec financement non conventionnel, donc c'est-à-dire une balance de26642665667266600:51:33,560 --> 00:51:36,2802667financement. Souvent il y en a des qui disent « je te cède mon financement,26682669668267000:51:36,880 --> 00:51:39,7402671en soit je te cède la propriété, tu paies juste la balance de l'hypothèque,26722673669267400:51:39,820 --> 00:51:43,8002675donc en soit tu cèdes pour réellement un prix de marché réel.26762677670267800:51:43,920 --> 00:51:48,2402679 » Donc tout ça c'est soit des transactions à exclure ou à ajuster.26802681671268200:51:49,460 --> 00:51:52,6802683Vente avec inclusion, donc c'est-à-dire des fois il y en a qui vendent leur26842685672268600:51:52,700 --> 00:51:57,3002687propriété avec les deux autos, donc en soi le prix est artificiellement gonflé,26882689673269000:51:57,560 --> 00:52:01,1002691c'est la personne qui achète la propriété valorise quand même le fait qu'il y ait26922693674269400:52:01,120 --> 00:52:02,3602695deux autos qui viennent avec la propriété.26962697675269800:52:03,800 --> 00:52:08,6802699Donc avant d'être utilisé incomparable, il faut confirmer donc le prix réel donc27002701676270200:52:08,700 --> 00:52:14,5802703versus le prix affiché ou demandé, donc c'est-à-dire vraiment donc le prix qui est27042705677270600:52:14,600 --> 00:52:17,5802707affiché, par exemple, sur Centris, c'est quoi par rapport au prix de transaction ?27082709678271000:52:18,500 --> 00:52:20,2802711Les conditions de vente, est-ce que c'est libre ?27122713679271400:52:20,560 --> 00:52:23,2202715Est-ce qu'il y a un lien de dépendance ou est-ce que c'est forcé comme transaction ?27162717680271800:52:23,940 --> 00:52:26,7202719Le financement, est-ce que c'est selon les conditions de marché ?27202721681272200:52:26,840 --> 00:52:29,4602723Donc, est-ce que le taux hypothécaire est logique étant donné,27242725682272600:52:29,540 --> 00:52:31,7402727donc, en ce moment, les conditions de financement ?27282729683273000:52:32,660 --> 00:52:34,0602731Est-ce que c'est une reprise de balance ?27322733684273400:52:34,220 --> 00:52:38,2002735Si c'est le cas, bien, ce n'est pas une transaction normale.27362737685273800:52:38,680 --> 00:52:42,0002739Est-ce qu'il y a des inclusions qui affectent le prix de façon disproportionnée,27402741686274200:52:42,100 --> 00:52:45,4202743donc, pas des rideaux, mais des meubles ou des équipements,27442745687274600:52:45,720 --> 00:52:51,7602747ou encore d'autres choses qui augmenteraient de27482749688275000:52:51,780 --> 00:52:52,8802751façon de se proportionner la valeur.27522753689275400:52:53,640 --> 00:52:58,3002755Et la motivation des parties, est-ce que c'est une raison normale de vendre la27562757690275800:52:58,320 --> 00:52:59,1202759propriété ?27602761691276200:53:00,640 --> 00:53:03,3602763Honnêtement, ce n'est pas possible de tout vérifier ça nécessairement.27642765692276600:53:04,740 --> 00:53:08,3202767Mais bon, la motivation des parties, c'est bien dur vraiment à vérifier,27682769693277000:53:08,420 --> 00:53:10,9802771mais bon, les quatre premiers, c'est quand même vérifiable facilement.27722773694277400:53:13,060 --> 00:53:19,4402775Bon, maintenant, un comparable qui est dit idéal, c'est une27762777695277800:53:19,460 --> 00:53:25,5402779propriété qui est identique au bien sujet, vendue récemment dans des conditions27802781696278200:53:25,560 --> 00:53:27,5402783de marché normales dans le même secteur.27842785697278600:53:29,560 --> 00:53:33,2802787Donc, en pratique, ce n'est pas possible d'avoir exactement ça.27882789698279000:53:33,780 --> 00:53:38,7002791Donc, on n'aura pas exactement la même propriété dans le même secteur avec les mêmes27922793699279400:53:38,720 --> 00:53:41,4602795caractéristiques physiques qui étaient vendues, par exemple,27962797700279800:53:41,540 --> 00:53:43,4202799il y a une semaine. Ce ne sera pas possible.28002801701280200:53:43,440 --> 00:53:48,4002803Mais on peut quand même avoir des propriétés qui sont quand même relativement28042805702280600:53:48,420 --> 00:53:50,3802807similaires. En soi, qu'est-ce que ça veut dire ?28082809703281000:53:50,560 --> 00:53:52,7602811C'est une proximité géographique.28122813704281400:53:53,840 --> 00:53:57,1402815Donc, le même quartier ou secteur comparable.28162817705281800:53:57,440 --> 00:53:59,2402819Donc, un voisinage similaire.28202821706282200:53:59,460 --> 00:54:00,9202823C'est ça en soi qui doit être retenu.28242825707282600:54:00,940 --> 00:54:03,6002827une date de vente qui est relativement récente.28282829708283000:54:03,900 --> 00:54:09,8402831Donc, moins de 6 mois idéalement, mais on peut quand même aller jusqu'à 12 et 1828322833709283400:54:09,860 --> 00:54:11,7002835mois dans un marché qui est dit stable.28362837710283800:54:12,600 --> 00:54:18,4202839Donc, par exemple, si on remonterait à 2021-2022, 12 à 18 mois pour incomparable,28402841711284200:54:18,620 --> 00:54:21,1202843c'est énorme. Les prix ont pratiquement fait28442845712284600:54:22,840 --> 00:54:28,6402847x1.5. Donc, la nuance, c'est vraiment dans un marché stable,28482849713285000:54:28,800 --> 00:54:30,4002851on peut aller jusqu'à 12 à 18 mois.28522853714285400:54:31,440 --> 00:54:32,9002855mais idéalement, c'est en bas de six mois.28562857715285800:54:33,200 --> 00:54:35,0002859Donc, c'est-à-dire qu'elle est comparable que vous allez utiliser.28602861716286200:54:35,640 --> 00:54:40,9002863Il faut que la transaction soit survenue dans les six mois à peu près par rapport au28642865717286600:54:40,920 --> 00:54:42,2402867sujet, donc c'est-à-dire par rapport à maintenant.28682869718287000:54:44,040 --> 00:54:46,9002871Mais dans un marché qui est ditable, on peut aller jusqu'à 12 à 18 mois.28722873719287400:54:48,020 --> 00:54:51,5002875Il faut qu'il y ait une similarité physique, donc c'est-à-dire qu'il faut que le28762877720287800:54:51,520 --> 00:54:56,9002879type, la taille, l'âge, l'état, donc l'état des lieux et le nombre de pièces soient28802881721288200:54:56,920 --> 00:55:01,1202883relativement similaires. Mais ça, encore une fois, on peut ajuster dépendamment s'il28842885722288600:55:01,140 --> 00:55:05,4802887y a une différence. Le type, bon, un bungalow, idéalement,28882889723289000:55:05,540 --> 00:55:06,4802891on devrait avoir un bungalow.28922893724289400:55:07,160 --> 00:55:09,1202895Mais encore une fois, si c'est une maison de deux étages,28962897725289800:55:09,140 --> 00:55:13,5802899on peut aller faire un ajoutement dans la mesure où est-ce qu'on a vraiment d'autres29002901726290200:55:13,600 --> 00:55:14,7202903critères qui sont très similaires.29042905727290600:55:14,880 --> 00:55:16,6002907Mais là, tu sais, c'est vraiment toutes des différences.29082909728291000:55:16,740 --> 00:55:19,5402911Donc, c'est-à-dire la taille est différente, l'âge n'est pas en tout la même.29122913729291400:55:19,880 --> 00:55:21,9002915L'état, bon, il y en a un qui est magané et l'autre non.29162917730291800:55:22,080 --> 00:55:24,8802919Mais là, peut-être que votre comparable n'est pas tant adapté.29202921731292200:55:26,020 --> 00:55:30,9402923Mais bon, ce n'est pas donc des différences qui sont, comment on pourrait dire,29242925732292600:55:31,020 --> 00:55:32,6202927fatales. Donc, c'est-à-dire que ce n'est pas comme, par exemple,29282929733293000:55:32,700 --> 00:55:35,2002931un lien de dépendance entre l'acheteur et le vendeur que l'on ne peut juste pas29322933734293400:55:35,220 --> 00:55:37,1402935réconcilier. Ce comparable-là, on ne peut pas l'utiliser.29362937735293800:55:38,420 --> 00:55:42,0802939Condition de vente, donc transaction libre sans lien de dépendance.29402941736294200:55:42,520 --> 00:55:45,7602943Et finalement, un usage qui est similaire, donc même type d'utilisation.29442945737294600:55:45,880 --> 00:55:47,9602947Donc, c'est-à-dire que la personne qui va acheter un bungalow,29482949738295000:55:48,420 --> 00:55:50,4402951qui est maintenant une personne avec une maison, je ne sais pas moi,29522953739295400:55:50,880 --> 00:55:52,2402955où elle vivait avec ses deux enfants.29562957740295800:55:53,700 --> 00:55:59,2402959si la personne achète ça pour faire de quoi, de complètement autre que par exemple29602961741296200:56:00,820 --> 00:56:04,3002963habiter comme une propriété résidentielle, bien là, ça c'est pas le même type d29642965742296600:56:04,320 --> 00:56:06,2402967'utilisation, donc c'est pas un usage qui est dissimilaire.29682969743297000:56:07,180 --> 00:56:10,4402971Donc c'est possible donc dans certains cas où on aurait un zonage qui soit29722973744297400:56:10,460 --> 00:56:12,2002975résidentiel et commercial.29762977745297800:56:14,060 --> 00:56:17,5402979Donc c'est plus rare. Habituellement une maison, c'est pas acheté par exemple pour29802981746298200:56:17,560 --> 00:56:22,1602983faire un centre de données ou autre, mais on ne sait jamais maintenant,29842985747298600:56:22,300 --> 00:56:25,3002987donc c'est un usage similaire, donc c'est préférable.29882989748299000:56:31,880 --> 00:56:36,8602991Donc, maintenant, la méthode de sélection, donc c'est vraiment un entonnoir,29922993749299400:56:36,960 --> 00:56:39,2602995donc on peut le voir comme un entonnoir, comme quand on met des,29962997750299800:56:39,700 --> 00:56:45,6602999pour remplir un pot de lessive, vraiment on va aller faire un filtre,30003001751300200:56:46,180 --> 00:56:49,8203003donc c'est-à-dire qu'on fait un premier filtre, donc sur les propriétés qu'on a,30043005752300600:56:49,860 --> 00:56:53,6803007donc potentielles, donc les comparables potentielles, pour savoir est-ce que c'est30083009753301000:56:53,700 --> 00:56:56,3603011le même type, le même droit, une vente libre et vérifiée.30123013754301400:56:56,640 --> 00:56:57,9203015Donc ça, c'est le premier filtre.30163017755301800:56:58,460 --> 00:57:03,4803019Parce que si ce n'est pas le cas, donc même type, on ne peut pas comparer par30203021756302200:57:03,500 --> 00:57:09,5803023exemple un centre commercial comme étant incomparable d'un30243025757302600:57:09,600 --> 00:57:13,3203027bungalow. Le filtre dure, c'est vraiment lui qui filtre,30283029758303000:57:13,520 --> 00:57:16,1203031bon, est-ce que c'est légal en soi d'incorporer cette comparable ?30323033759303400:57:18,880 --> 00:57:21,9803035habituellement vous allez en avoir quand même pas mal de comparables qui peuvent30363037760303800:57:22,000 --> 00:57:22,8003039être admissibles.30403041761304200:57:25,100 --> 00:57:26,5203043Mais c'est les critères qui vont être retenus.30443045762304600:57:26,800 --> 00:57:28,4803047Est-ce que c'est une vente qui est libre et vérifiée ?30483049763305000:57:28,580 --> 00:57:29,6203051Est-ce que c'est les mêmes droits ?30523053764305400:57:29,960 --> 00:57:30,9203055Est-ce que c'est le même type ?30563057765305800:57:31,740 --> 00:57:32,7603059Supposons qu'il en resterait 40.30603061766306200:57:33,920 --> 00:57:36,0603063Ensuite, il va y avoir le filtre de proximité.30643065767306600:57:37,140 --> 00:57:41,2603067Supposons que par exemple, ça c'était dans toute la ville de Gatineau.30683069768307000:57:41,660 --> 00:57:45,1803071Là, vous allez faire un filtre ensuite maintenant pour la proximité,30723073769307400:57:45,300 --> 00:57:48,7403075donc c'est-à-dire un secteur, la date, la taille et l'âge.30763077770307800:57:50,480 --> 00:57:55,1603079Donc, comme on a dit, on élargit le secteur, par exemple,30803081771308200:57:55,280 --> 00:57:59,4803083ça va être le même secteur, six mois, et là, lorsqu'on est filtré pour tous ces30843085772308600:57:59,500 --> 00:58:02,3403087critères-là, on serait peut-être à 12 propriétés qui restent.30883089773309000:58:03,680 --> 00:58:08,6403091Et là, ensuite, on va appliquer une sorte de score, donc toutes les différences,30923093774309400:58:08,740 --> 00:58:10,2203095tous les ajustements qu'on va devoir faire.30963097775309800:58:11,020 --> 00:58:14,0003099Donc, on va aller vraiment exclure ceux-là qu'il y a trop d'ajustements à faire.31003101776310200:58:14,100 --> 00:58:16,7003103Et là, on va en retenir, par exemple, de 3 à 5.31043105777310600:58:17,660 --> 00:58:20,4003107Et là, ça, c'est important. Donc, ceux-là que vous allez retenir,31083109778311000:58:20,620 --> 00:58:23,7003111c'est vraiment ceux-là qu'il y a des ajustements qui sont limités.31123113779311400:58:23,780 --> 00:58:25,5803115Donc, c'est-à-dire que la quantité d'ajustements.31163117780311800:58:25,980 --> 00:58:29,5203119Parce que chaque ajustement additionnel, c'est un risque d'erreur.31203121781312200:58:30,480 --> 00:58:34,2803123Donc, c'est vraiment de quoi vous allez ajouter ou soustraire à la valeur.31243125782312600:58:34,520 --> 00:58:37,1203127Donc, plus qu'on en a, plus qu'il y a un risque d'erreur important.31283129783313000:58:38,260 --> 00:58:43,3803131donc compter les décors à ajuster et leur ampleur probable donc moins d'ajustement c31323133784313400:58:43,400 --> 00:58:47,9403135'est égal à un meilleur rang donc c'est pour ça qu'on dit donc un ajustement par31363137785313800:58:47,960 --> 00:58:51,6603139exemple c'est un ajustement pour la date donc un ajustement temporel ça compte pour31403141786314200:58:51,680 --> 00:58:55,22031431 un ajustement pour la taille ça compte pour 1 plus qu'on en a,31443145787314600:58:55,360 --> 00:58:59,8003147moins que c'est favorable et là ça c'est vraiment lorsqu'on a fini donc ici on va31483149788315000:58:59,820 --> 00:59:05,9603151appuyer vraiment ce filtre là en ordre donc sur les 12 et là donc c'est c'est31523153789315400:59:05,980 --> 00:59:07,5003155un peu ça la mécanique.31563157790315800:59:09,180 --> 00:59:14,2603159Encore une fois, si vous devez faire un ajustement sur tous les critères,31603161791316200:59:14,860 --> 00:59:17,5203163vous vous dites, Colin, ce n'est peut-être pas un si bon comparable que ça.31643165792316600:59:18,360 --> 00:59:22,8203167C'est pour ça qu'à la fin, on est capable d'arriver avec environ 3 à 5 comparables31683169793317000:59:22,840 --> 00:59:25,5003171qui sont retenus et qui nécessitent le moins d'ajustement,31723173794317400:59:25,660 --> 00:59:31,2203175mais qui remplissent malgré tout toutes les conditions du filtre dur et le filtre de31763177795317800:59:31,240 --> 00:59:32,0403179proximité.31803181796318200:59:44,240 --> 00:59:49,0003183Bon. En soi, donc, dans la mesure où il y a des données qui sont suffisantes et que31843185797318600:59:49,020 --> 00:59:53,2603187vous êtes capable, donc, d'avoir cette quantité de comparables-là,31883189798319000:59:53,820 --> 00:59:56,8803191la loi, donc, dit trois comparables au minimum.31923193799319400:59:57,080 --> 00:59:58,4603195Donc, ça exige trois comparables.31963197800319801:00:00,140 --> 01:00:01,3803199Mais ici, qu'est-ce que ça dit ?32003201801320201:00:01,580 --> 01:00:05,4603203Donc, il faut, donc, vous ne pouvez pas, donc, choisir moins de comparables parce qu32043205802320601:00:05,480 --> 01:00:08,3203207'il n'y en a pas. C'est-à-dire que si vous n'êtes pas capable de choisir trois32083209803321001:00:08,340 --> 01:00:12,2603211comparables qui satisfont les conditions nécessaires, c'est juste que la méthode,32123213804321401:00:12,360 --> 01:00:13,1603215vous ne pouvez pas l'appliquer.32163217805321801:00:14,400 --> 01:00:18,2003219Mais bon, ça dépend. Dans le résidentiel standard, ce serait peu probable que vous n32203221806322201:00:18,220 --> 01:00:19,1403223'ayez pas assez de comparables.32243225807322601:00:19,840 --> 01:00:23,6403227Mais bon, règle du cours, c'est trois à cinq comparables pondérés selon leur32283229808323001:00:23,660 --> 01:00:24,4603231qualité.32323233809323401:00:27,340 --> 01:00:30,2003235Bon, maintenant ici, les unités de comparaison courantes,32363237810323801:00:30,260 --> 01:00:34,9603239donc si on les a déjà vues, vous pouvez faire la méthode des comparables avec le32403241811324201:00:34,980 --> 01:00:37,3403243prix total. Donc, c'est-à-dire le prix de vente global.32443245812324601:00:37,540 --> 01:00:39,8403247Donc, ça va être l'exemple qu'on va faire tantôt, ça va être avec ça.32483249813325001:00:40,960 --> 01:00:44,0803251Vous pouvez le faire, donc, si, par exemple, c'est pour comparer,32523253814325401:00:44,100 --> 01:00:47,8403255donc, la valeur, donc, par unité, donc, de superficie habitable.32563257815325801:00:48,300 --> 01:00:52,0603259Donc, pour le résidentiel, c'est ça aussi, le dollar par pi carré.32603261816326201:00:52,320 --> 01:00:54,6203263Pour les terrains, dollar par pi carré de terrain.32643265817326601:00:55,160 --> 01:00:57,5603267Pour un logement, par exemple, un plex ou un immeuble, bien sûr,32683269818327001:00:57,580 --> 01:00:58,5203271on ne verra pas un cas du cours.32723273819327401:00:58,660 --> 01:01:01,2803275C'est un dollar par logement, donc, par unité, donc, locatif.32763277820327801:01:02,240 --> 01:01:04,3403279Un hôtel, ce serait dollar par chambre, etc.32803281821328201:01:05,580 --> 01:01:09,8203283Bon, dans le cadre du cours, donc ça va être vraiment le prix total et le dollar par32843285822328601:01:09,840 --> 01:01:12,9603287pied carré, donc habitable, qu'on va utiliser dans la méthode des comparables pour32883289823329001:01:12,980 --> 01:01:13,9803291de l'immobilier résidentiel.32923293824329401:01:17,880 --> 01:01:18,6803295Bon,32963297825329801:01:22,020 --> 01:01:27,4203299ici donc, en soi, donc pour déterminer, donc c'est une valeur qui est aberrante,33003301826330201:01:27,740 --> 01:01:31,3403303donc c'est une mini-règle, donc c'est pour ça qu'on va quand même ramener chacun des33043305827330601:01:31,360 --> 01:01:36,4803307comparable à une valeur ici, donc, on dit la règle des 3 %,33083309828331001:01:36,500 --> 01:01:41,2403311donc, c'est une façon, donc, en soi d'explo, par exemple,33123313829331401:01:41,740 --> 01:01:45,0203315un comparable qui serait jugé trop aberrant par rapport aux autres,33163317830331801:01:45,180 --> 01:01:48,8403319par rapport à son prix. Donc, supposons qu'on aurait des comparables ici.33203321831332201:01:49,100 --> 01:01:52,6003323Qu'est-ce qu'on fait ? C'est qu'on ramène le prix de chacun des comparables par33243325832332601:01:52,620 --> 01:01:54,8003327rapport à l'air habitable, donc, en pieds carrés.33283329833333001:01:55,360 --> 01:01:58,7403331On fait la moyenne, donc, de ces dollars par pieds carrés-là,33323333834333401:01:58,780 --> 01:02:01,6803335et on s'en va calculer des quarts en pourcentage par rapport à la moyenne.33363337835333801:02:02,940 --> 01:02:04,9203339Habituellement, si vous avez fait des bons choix comparables,33403341836334201:02:05,140 --> 01:02:09,8403343on ne devrait pas sortir plus ou moins 3 % par rapport à la moyenne.33443345837334601:02:10,220 --> 01:02:14,0203347Donc ici, 351. Donc ici, ils sont tous corrects.33483349838335001:02:14,100 --> 01:02:15,7403351Donc ils sont tous à l'intérieur de 3 %.33523353839335401:02:15,760 --> 01:02:19,2203355Donc là, vous voyez la fourchette, c'est 341 à 361.33563357840335801:02:26,300 --> 01:02:30,7403359Maintenant, ça ici, c'est toutes les données qui vont vous permettre en soi de faire33603361841336201:02:30,760 --> 01:02:35,1603363les bons choix au niveau des ajustements temporels et de savoir est-ce que les33643365842336601:02:35,180 --> 01:02:36,5403367conditions de vente sont correctes.33683369843337001:02:36,620 --> 01:02:41,7803371Tout ça, c'est des données qui proviennent de Centris, de l'APCIQ et de la SHL.33723373844337401:02:42,720 --> 01:02:46,3003375Par exemple, c'est quoi le délai de vente moyen d'une propriété pour savoir est-ce33763377845337801:02:46,320 --> 01:02:48,5603379que les conditions de ma vente sont normales à ce moment-là ?33803381846338201:02:48,980 --> 01:02:52,6603383Il faut aller voir c'est quoi les délais de vente moyen parce que ça change à33843385847338601:02:52,680 --> 01:02:57,2603387travers le temps. Le délai de des années 2000, c'était peut-être deux ans.33883389848339001:02:57,940 --> 01:02:59,3803391Ça avait déjà été deux ans pour un bungalow.33923393849339401:03:00,220 --> 01:03:01,4203395Maintenant, c'est peut-être 30 jours.33963397850339801:03:01,660 --> 01:03:02,4603399Donc, ça change.34003401851340201:03:03,960 --> 01:03:05,2203403Maintenant, deux ans, j'exagère peut-être.34043405852340601:03:05,400 --> 01:03:10,1603407Mettons un an. Dans les années 2000, un bungalow, c'était au moins un an.34083409853341001:03:15,160 --> 01:03:21,1803411Bon. Ici, donc, c'est ça. On va appliquer vraiment une convention pour le34123413854341401:03:21,200 --> 01:03:23,5003415TP et pour le bien-être des exemples.34163417855341801:03:23,520 --> 01:03:26,0003419On va appliquer vraiment des conventions pour chacun des ajustements.34203421856342201:03:27,440 --> 01:03:33,4203423En soi, il y a plusieurs guides qui existent en34243425857342601:03:33,440 --> 01:03:37,9003427fonction des périodes. C'est quoi les ajustements qui sont nécessaires de faire pour34283429858343001:03:37,920 --> 01:03:42,1403431tel critère. Mais bon, pour le bien-être du cours, on va choisir en fonction des34323433859343401:03:42,160 --> 01:03:45,0203435valeurs actuelles du marché, c'est quoi les ajustements donnés,34363437860343801:03:45,060 --> 01:03:47,9403439mais ça ne va pas être vraiment valable dans un an ou dans deux ans.34403441861344201:03:48,560 --> 01:03:52,1203443Donc, dans un an, les conditions du marché vont changer et les ajustements typiques34443445862344601:03:52,140 --> 01:03:52,9403447vont changer également.34483449863345001:03:56,800 --> 01:04:00,7203451Donc, première petite petite cas.34523453864345401:04:01,360 --> 01:04:05,1803455Ici, bon, c'est facile, ceux-là qui ne sont pas bons sont pas mal les derniers,34563457865345801:04:05,200 --> 01:04:10,4803459mais pourquoi ici, donc, on pourrait directement exclure quatre comparables dans ce34603461866346201:04:10,500 --> 01:04:14,2003463décollage-ci ? Sachant que notre sujet, c'est un bon galop de hall,34643465867346601:04:15,200 --> 01:04:20,90034672008, 2200 pieds carrés, trois chambres, garage simple,34683469868347001:04:21,160 --> 01:04:23,8403471un bon état, et évalué au 1er novembre 2026.34723473869347401:04:24,160 --> 01:04:29,0403475C'est-à-dire qu'on cherche à évaluer cette propriété-là en date de 2026,34763477870347801:04:29,180 --> 01:04:29,9803479donc du 1er novembre.34803481871348201:04:31,860 --> 01:04:32,6603483Selon vous ?34843485872348601:04:35,140 --> 01:04:36,4203487On enlève la F. C'est la Elmer.34883489873349001:04:37,640 --> 01:04:41,6003491Exactement. Donc, on enlève la F parce que, bon, ce n'est pas le même secteur.34923493874349401:04:42,320 --> 01:04:46,3003495Très bonne édition. Parfait. La H, ça fait deux ans.34963497875349801:04:47,180 --> 01:04:48,7003499Plus de deux ans. Exactement.35003501876350201:04:50,420 --> 01:04:52,9603503La E parce qu'il y a une vente entre parents.35043505877350601:04:53,900 --> 01:04:56,0803507Exactement. Puis la dernière.35083509878351001:04:59,640 --> 01:05:04,6603511Si maintenant on aurait en enlevé 4, on enlèverait aussi la G parce que le type est35123513879351401:05:04,680 --> 01:05:05,4803515différent.35163517880351801:05:07,020 --> 01:05:08,8603519Donc c'est-à-dire que là on aurait un 2 étage.35203521881352201:05:09,380 --> 01:05:13,3403523Si on veut en prendre 4 parmi 8, ça ne veut pas nécessairement dire qu'on l35243525882352601:05:13,360 --> 01:05:17,4803527'exclurait. si on n'aurait pas les quatre premiers choix qui sont plus légitimes.35283529883353001:05:18,280 --> 01:05:21,8803531Mais bon, dans ce cas-là, on enlèverait donc la G aussi,35323533884353401:05:21,980 --> 01:05:23,2403535c'est-à-dire les quatre derniers.35363537885353801:05:23,420 --> 01:05:25,3003539Et là, c'est vraiment ce qui est retenu ici.35403541886354201:05:26,020 --> 01:05:29,4003543Donc, on écarte la E, comme vous avez dit, le lien de dépendance.35443545887354601:05:31,160 --> 01:05:33,8203547L'écor en soi ici n'est pas quantifiable nécessairement.35483549888355001:05:35,440 --> 01:05:38,8203551Maintenant aussi, on écarte la F parce qu'elle meurt.35523553889355401:05:38,900 --> 01:05:40,6603555Donc, c'est une localisation non comparable.35563557890355801:05:41,420 --> 01:05:43,0003559Ce n'est pas nécessairement adapté.35603561891356201:05:43,800 --> 01:05:46,7803563Aussi, le type, bon, les tailles différentes.35643565892356601:05:47,000 --> 01:05:49,8403567Donc, c'est-à-dire qu'ici, en plus, il y avait la taille qui était relativement35683569893357001:05:49,860 --> 01:05:50,8203571différente par rapport aux autres.35723573894357401:05:50,900 --> 01:05:54,4603575On voit 1700 pieds carrés dérabitable par rapport aux autres qui oscillent entre35763577895357801:05:54,480 --> 01:05:59,74035791100 et 1300 pieds carrés. Donc, c'est ça qui fait en sorte qu'on exclut la G35803581896358201:05:59,760 --> 01:06:05,4203583également. Et finalement, la H, qui est vraiment, bon, une vente qui est trop datée.35843585897358601:06:05,520 --> 01:06:07,5803587Donc, c'est-à-dire qu'il y a deux ans, c'est beaucoup trop éloigné.35883589898359001:06:07,980 --> 01:06:12,2403591Donc, on parle de 25 mois. Donc, l'ajustement de temps dominerait complètement la35923593899359401:06:12,260 --> 01:06:15,8003595grille d'ajustement. C'est-à-dire que ça serait vraiment une composante trop35963597900359801:06:15,820 --> 01:06:18,0203599importante. Puis, s'il y a une erreur dans cette composante-là,36003601901360201:06:18,100 --> 01:06:19,5603603toute notre évaluation tombe à l'eau.36043605902360601:06:20,800 --> 01:06:24,9403607Donc, c'est pour ça qu'il faut limiter les comparables qui vont nécessiter des36083609903361001:06:24,960 --> 01:06:27,3803611ajustements très importants. Et là, c'est ce qu'on a fait ici.36123613904361401:06:28,500 --> 01:06:31,0803615Mais ça ne veut pas dire pour autant qu'on n'aura pas besoin d'ajuster.36163617905361801:06:31,500 --> 01:06:34,0803619C'est-à-dire qu'ici, il va falloir ajuster pour la période malgré tout.36203621906362201:06:34,760 --> 01:06:38,0203623Mais ça va être un ajustement de quelques mois et non 25 mois.36243625907362601:06:38,900 --> 01:06:42,4603627Ici, maintenant, l'ajustement pour l'air habitable, on va le faire également.36283629908363001:06:43,120 --> 01:06:44,7803631mais ça va être quand même très limité.36323633909363401:06:44,920 --> 01:06:47,3803635Donc, c'est-à-dire que là, notre sujet, il y a 1200 p².36363637910363801:06:47,860 --> 01:06:51,7603639Et là, nos comparables, ils ont 1250, 1150, 1350.36403641911364201:06:51,940 --> 01:06:53,4603643Ça reste quand même très gérable.36443645912364601:06:53,860 --> 01:06:57,5803647Le type, aucun ajustement. Le secteur, aucun ajustement.36483649913365001:06:58,400 --> 01:07:01,2003651Donc, vous voyez ici, une vente libre, ça c'est correct,36523653914365401:07:01,800 --> 01:07:05,4003655inclut les électroménagers. Donc, ici, on aurait besoin de faire un ajustement pour36563657915365801:07:05,420 --> 01:07:07,0603659le fait que les électroménagers ont été inclus.36603661916366201:07:07,240 --> 01:07:09,1803663Et ces électroménagers-là ont une valeur de 4000.36643665917366601:07:09,360 --> 01:07:12,2003667Donc, logiquement, on enlèverait potentiellement 4000.36683669918367001:07:13,160 --> 01:07:16,6403671Dans la mesure où l'acheteur a valorisé ces électroménagers-là,36723673919367401:07:16,700 --> 01:07:19,1403675ce n'est pas si évident que ça à faire, mais bon, ça se fait.36763677920367801:07:21,160 --> 01:07:25,1003679Ici, donc, secteur supérieur et là, ici, l'état de vente qui est moyen.36803681921368201:07:25,300 --> 01:07:29,1203683Donc, tout ça, ça va être des ajustements qu'on va devoir faire,36843685922368601:07:29,280 --> 01:07:31,3803687mais c'est des ajustements qui sont dits corrects.36883689923369001:07:31,580 --> 01:07:36,2803691Maintenant, c'est ordonné, c'est-à-dire que ce n'est pas parce qu'il y a des36923693924369401:07:36,300 --> 01:07:37,7003695ajustements à faire que ce n'est pas un bon comparable,36963697925369801:07:37,980 --> 01:07:40,8203699mais il y en a, maintenant, quand on les classe, il y en a que ce sont des37003701926370201:07:40,840 --> 01:07:42,2003703ajustements qui sont trop importants.37043705927370601:07:47,960 --> 01:07:52,7003707Ici par exemple, une des erreurs donc, il y en a une qui était dans la même rue,37083709928371001:07:52,920 --> 01:07:57,7803711quartier donc la E, donc c'était pas écrit que c'était dans la même rue,37123713929371401:07:57,900 --> 01:08:00,9403715mais bon. Si par exemple c'est dans la même rue, mais que là il y a un lien de37163717930371801:08:00,960 --> 01:08:03,7603719parenté, en soit dès qu'il y a un lien entre le vendeur et l'acheteur,37203721931372201:08:03,840 --> 01:08:08,3603723il faut l'explorer, donc c'est pas vraiment de quoi qui est négociable.37243725932372601:08:11,140 --> 01:08:11,9403727Bon,37283729933373001:08:13,560 --> 01:08:16,5603731qu'est-ce qu'on doit maintenant retenir en soi de ce bloc-là ici ?37323733934373401:08:16,720 --> 01:08:22,0003735C'est qu'aucune source seule ne suffit à faire l'analyse des comparables.37363737935373801:08:22,980 --> 01:08:24,9203739Il faut vérifier avant de comparer.37403741936374201:08:25,020 --> 01:08:30,5603743Il y a cinq critères au niveau de la transaction en soi.37443745937374601:08:30,820 --> 01:08:36,2403747Il faut sélectionner en entonneur en fonction des filtres Et il faut que le marché,37483749938375001:08:36,280 --> 01:08:39,8803751il faut qu'on le date comme du monde pour vraiment adapter en fonction de quel37523753939375401:08:39,900 --> 01:08:40,9003755moment la transaction a été faite.37563757940375801:08:43,040 --> 01:08:44,4003759Maintenant, les huit critères.37603761941376201:08:44,720 --> 01:08:48,0003763Donc, ça, c'est vraiment les huit critères qui vont nécessiter des ajustements.37643765942376601:08:49,120 --> 01:08:52,4603767En soi, ici, ce n'est pas compliqué.37683769943377001:08:52,700 --> 01:08:53,9203771C'est huit critères très logiques.37723773944377401:08:54,180 --> 01:08:55,8803775C'est vraiment très intuitif.37763777945377801:08:55,980 --> 01:08:57,6203779Donc, vous allez voir, il n'y a pas de…37803781946378201:08:58,160 --> 01:09:01,7003783Donc, il faut être capable de nommer les critères parce qu'ils sont importants.37843785947378601:09:02,180 --> 01:09:07,7603787Et c'est ça qui permet en soi de reconnaître, c'est ça qui va driver en quelque37883789948379001:09:07,780 --> 01:09:10,3403791sorte les ajustements qu'on va faire dans la méthode des comparables.37923793949379401:09:11,700 --> 01:09:16,1203795Il faut utiliser un catalogue d'ajustements pour faire ces ajustements-là et37963797950379801:09:16,140 --> 01:09:20,4403799appliquer les ajustements dans le bon ordre parce que ça change tout.38003801951380201:09:21,020 --> 01:09:23,4603803Dans la mesure qu'on ne le fait pas dans le bon ordre, ça peut impacter la valeur.38043805952380601:09:23,620 --> 01:09:27,8203807C'est-à-dire que l'ajustement temporel doit être fait habituellement à la fin d'un38083809953381001:09:27,840 --> 01:09:28,8603811certain groupe d'ajustements.38123813954381401:09:28,880 --> 01:09:34,8803815pour que dans le fond, il y ait certaines choses qui doivent évoluer avec38163817955381801:09:34,900 --> 01:09:37,1603819l'ajustement temporel avant. C'est pour ça.38203821956382201:09:38,900 --> 01:09:44,7003823Bon, maintenant, les huit critères, si on les regarde simplement,38243825957382601:09:45,080 --> 01:09:49,6603827il y a les ajustements transactionnels et les ajustements de propriété.38283829958383001:09:50,660 --> 01:09:54,1003831La première ligne ici que vous voyez, c'est vraiment tout ce qui concerne la38323833959383401:09:54,120 --> 01:09:59,4803835transaction. Donc, c'est-à-dire vraiment un ajustement qu'on va faire à cause des38363837960383801:09:59,500 --> 01:10:03,7403839particularités qui touchent à la transaction de la maison ou de la propriété.38403841961384201:10:04,200 --> 01:10:07,8203843Donc, la première chose, c'est le droit de propriété transféré.38443845962384601:10:08,260 --> 01:10:11,7203847Donc, est-ce que c'est vraiment un droit de propriété qui est standard ?38483849963385001:10:12,000 --> 01:10:13,4003851Donc, est-ce qu'il y a des servitudes ?38523853964385401:10:14,300 --> 01:10:15,4203855On va le voir tout en détail.38563857965385801:10:15,600 --> 01:10:18,4603859Donc, on va voir chacun des huit points ici, donc très détaillés.38603861966386201:10:19,740 --> 01:10:23,0203863Ensuite, est-ce qu'il y a des conditions de financement particulières ?38643865967386601:10:25,240 --> 01:10:26,3803867Ensuite, conditions de vente.38683869968387001:10:28,100 --> 01:10:30,2803871Est-ce qu'il y a des dépenses qui ont été faites après l'achat ?38723873969387401:10:30,360 --> 01:10:34,5603875C'est-à-dire, est-ce que l'acheteur a acheté la propriété en sachant très bien qu'il38763877970387801:10:34,580 --> 01:10:36,0403879va devoir débourser un gros montant après ?38803881971388201:10:36,820 --> 01:10:39,9603883Si c'est le cas, la transaction est artificiellement basse.38843885972388601:10:40,620 --> 01:10:45,3203887Et aussi, est-ce que c'est les conditions de marché qui sont relativement récentes ?38883889973389001:10:45,380 --> 01:10:48,4603891Donc, ça rentre dans l'ajustement temporel.38923893974389401:10:48,760 --> 01:10:52,1203895Et là, si on est d'accord, ça touche vraiment tout ce qui touche à la vente.38963897975389801:10:52,140 --> 01:10:55,9603899donc le moment de la vente de la propriété, tout ça, c'est des ajustements qui sont39003901976390201:10:55,980 --> 01:10:59,9803903dits transactionnels. Maintenant, après ça, il y a des ajustements qui sont propres39043905977390601:11:00,000 --> 01:11:04,1003907à la propriété, c'est-à-dire que ça ne change pas nécessairement,39083909978391001:11:04,680 --> 01:11:08,5203911peu importe, dépendamment du type de transaction, ça ne va pas changer ces39123913979391401:11:08,540 --> 01:11:10,6803915ajustements-là. Donc, on parle de la localisation.39163917980391801:11:11,460 --> 01:11:14,1403919Donc, est-ce que notre comparable, dépendamment de où est-ce qui est localisé,39203921981392201:11:14,360 --> 01:11:17,8603923il va y avoir un ajustement. Ensuite, les caractéristiques physiques,39243925982392601:11:18,420 --> 01:11:22,9403927bon ça, c'est le nombre de chambres, l'air habitable, toutes des composantes qui39283929983393001:11:22,960 --> 01:11:27,5803931sont propres à la maison en soi, le bâtiment, le terrain et autres.39323933984393401:11:27,760 --> 01:11:30,4803935Et aussi les composantes non immobilières.39363937985393801:11:30,640 --> 01:11:34,5803939Donc ça, c'est vraiment est-ce que les meubles ont été laissés dans la propriété ?39403941986394201:11:35,000 --> 01:11:38,9203943Ça aurait pu être de quoi transactionnel, mais bon, c'est dans la propriété.39443945987394601:11:39,760 --> 01:11:42,5603947Des fois, c'est que maintenant, il y a certaines choses qui ont été laissées,39483949988395001:11:42,620 --> 01:11:47,7603951par exemple un spot ou des choses comme ça, ça la biaise artificiellement la valeur39523953989395401:11:47,780 --> 01:11:52,0203955de la propriété à la hausse. Donc, ça, c'est vraiment les huit étapes qui doivent39563957990395801:11:52,040 --> 01:11:53,4203959être faites pour faire l'ajustement.39603961991396201:11:54,360 --> 01:11:56,1403963Et donc, c'est sous huit critères.39643965992396601:11:56,400 --> 01:11:57,2003967Donc,39683969993397001:11:58,960 --> 01:12:01,8003971c'est ça qu'on va voir, chacun des critères plus détaillés.39723973994397401:12:01,980 --> 01:12:08,7203975Et après ça, on va faire un exemple comparable avec un cas d'un39763977995397801:12:08,740 --> 01:12:09,5803979bungalow standard.39803981996398201:12:11,240 --> 01:12:13,5803983L'ajustement pour les droits de propriété.39843985997398601:12:15,540 --> 01:12:19,7003987Donc, il faut ajuster donc dépendamment de, est-ce que c'est une pleine propriété,39883989998399001:12:19,800 --> 01:12:22,9403991donc c'est-à-dire est-ce que tous les droits ont été cédés sans restriction.39923993999399401:12:23,540 --> 01:12:25,9003995Donc, ça, ça va avoir un impact maximal sur la valeur.399639971000399801:12:26,100 --> 01:12:29,8803999Donc, par exemple, est-ce que vous avez le droit de louer la propriété ?400040011001400201:12:30,100 --> 01:12:32,5804003Est-ce que vous avez le droit donc d'hypothéquer la propriété ?400440051002400601:12:34,000 --> 01:12:36,5404007Il y a également donc un type de propriété, propriété avec bail.400840091003401001:12:37,100 --> 01:12:38,5404011Donc, c'est-à-dire que le terrain, il est loué.401240131004401401:12:39,140 --> 01:12:42,1204015Vous avez une propriété, mais en soi, le terrain sur lequel vous êtes,401640171005401801:12:42,220 --> 01:12:44,7004019il ne vous appartient pas. C'est un bail amphithéotique,402040211006402201:12:44,800 --> 01:12:46,7404023on l'appelle. C'est-à-dire que c'est un bail de 100 ans.402440251007402601:12:47,240 --> 01:12:50,2804027Et après 100 ans, le gouvernement peut reprendre la propriété.402840291008403001:12:50,620 --> 01:12:51,9204031Il peut reprendre le terrain, excusez-moi.403240331009403401:12:52,260 --> 01:12:54,1204035Mais malheureusement, souvent quand il reprend le terrain,403640371010403801:12:54,580 --> 01:12:55,6204039il reprend la propriété en même temps.404040411011404201:12:57,960 --> 01:13:00,2204043Il y a des cas des maisons aussi mobiles.404440451012404601:13:00,540 --> 01:13:02,8404047Des fois, c'est un terrain qui est loué.404840491013405001:13:02,960 --> 01:13:05,2604051La maison mobile est dessus. Mais au moins, elle peut se déplacer un petit peu.405240531014405401:13:05,820 --> 01:13:11,3204055Par exemple, des fois, au centre-ville, tous les bâtiments qui sont construits sur405640571015405801:13:11,340 --> 01:13:14,2404059les bouches de métro à Montréal, c'est des bails amphithéotiques,406040611016406201:13:14,300 --> 01:13:18,5404063donc c'est-à-dire que dans 100 ans, à partir du moment où le bail a été signé,406440651017406601:13:18,620 --> 01:13:21,0604067donc de 100 ans, le gouvernement peut reprendre le terrain,406840691018407001:13:21,180 --> 01:13:24,1204071étant donné qu'il peut y avoir des maintenances qui doivent être faites en dessous407240731019407401:13:24,140 --> 01:13:25,3204075pour les bouches de métro et autres.407640771020407801:13:27,200 --> 01:13:32,5804079Copropriétés divises, donc ça c'est vraiment des copropriétés,408040811021408201:13:32,660 --> 01:13:35,1604083donc une partie privative et une cote-part commune.408440851022408601:13:36,340 --> 01:13:38,0004087Dans le cas du condominium, c'est beaucoup ça.408840891023409001:13:38,660 --> 01:13:41,7804091Et il y a des propriétés qui sont dites grévées, c'est-à-dire qu'il y a des409240931024409401:13:41,800 --> 01:13:44,4204095servitudes, des droits de passage, Donc, ça a une réduction de prix,409640971025409801:13:44,560 --> 01:13:47,8204099donc de valeur de la propriété, dépendamment de la gravité de la servitude.410041011026410201:13:49,840 --> 01:13:52,7204103Souvent, donc, il y a un exemple de servitude classique,410441051027410601:13:52,900 --> 01:13:55,7204107c'est les propriétés qui ont un santé entre les deux.410841091028411001:13:56,340 --> 01:13:57,8004111Maintenant, vous avez donc une…411241131029411401:13:57,820 --> 01:14:00,3604115Habituellement, il y a la rue qui est maintenant d'un côté.411641171030411801:14:01,420 --> 01:14:04,5404119Maintenant, vous avez un quartier où les propriétés sont…412041211031412201:14:05,240 --> 01:14:08,2404123Si dans votre cour arrière, vous avez une autre propriété,412441251032412601:14:08,780 --> 01:14:12,5404127donc avec la cour arrière aussi également du même côté,412841291033413001:14:13,780 --> 01:14:16,1804131et qu'il y a un sentier qui sépare ces deux propriétés-là,413241331034413401:14:16,540 --> 01:14:20,3604135habituellement, il y a des servitudes qui vont au-delà du sentier pour permettre l413641371035413801:14:20,380 --> 01:14:21,4204139'entretien des sentiers hauts.414041411036414201:14:21,500 --> 01:14:24,2804143Donc, ça, c'est une partie de votre terrain qui est greffée.414441451037414601:14:24,400 --> 01:14:27,3404147Donc, ça, on dit que c'est une servitude ou un droit de passage qui est soit414841491038415001:14:27,360 --> 01:14:29,1404151appliqué par la municipalité ou les gouvernements.415241531039415401:14:30,260 --> 01:14:33,3604155Aussi, dans certains cas où il y a des lignes de transformation électrique,415641571040415801:14:33,660 --> 01:14:36,3804159peu importe, donc, ça dépend de plein de facteurs, mais habituellement,416041611041416201:14:36,400 --> 01:14:41,0204163ces servitudes-là, c'est soit le gouvernement qui va les exploiter ou encore des416441651042416601:14:41,040 --> 01:14:45,5204167vieux droits de passage notariés, Donc, des fois, c'est une personne qui avait416841691043417001:14:45,540 --> 01:14:48,8404171acheté une propriété et qui avait un droit de passage sur les autres terrains.417241731044417401:14:48,920 --> 01:14:50,2404175Donc, c'est vraiment un peu très complexe.417641771045417801:14:50,360 --> 01:14:55,3004179Ça, c'est rendu aussi tutoieur, mais ça impacte la valeur de toutes les propriétés418041811046418201:14:55,320 --> 01:14:56,4404183en soi, donc des qu'il y a une servitude.418441851047418601:14:58,100 --> 01:15:03,6404187Mais bon, en soi, on espère que le sujet qu'on a, c'est une propriété de pleine418841891048419001:15:03,660 --> 01:15:06,0604191propriété. Mais c'est ça, c'est que l'ajustement peut être fait dans les deux sens.419241931049419401:15:06,080 --> 01:15:09,9204195C'est-à-dire que si on a une propriété, donc un bail amphibéotique,419641971050419801:15:10,420 --> 01:15:13,4204199bien là, qu'on utilise des comparables qui sont dites pleines propriétés,420042011051420201:15:13,540 --> 01:15:15,3804203bien là, il va falloir faire un ajustement.420442051052420601:15:15,580 --> 01:15:20,3004207Donc, dépendamment de c'est qui que donc la servitude ou par exemple le bail,420842091053421001:15:20,940 --> 01:15:22,4204211bien l'ajustement va être négatif ou positif.421242131054421401:15:25,580 --> 01:15:28,0404215Maintenant, le contexte québécois ici, donc c'est ça.421642171055421801:15:28,220 --> 01:15:30,9404219C'est-à-dire une propriété qui est une pleine propriété,422042211056422201:15:31,020 --> 01:15:32,6004223donc ça réunit les trois attributs.422442251057422601:15:33,180 --> 01:15:36,9204227Donc, en soi, un petit cours de droit, crash course de droit.422842291058423001:15:37,440 --> 01:15:40,8804231Le droit d'user du bien, c'est-à-dire le droit de l'occuper.423242331059423401:15:41,840 --> 01:15:45,9404235Ensuite, le droit d'en percevoir les fruits, c'est-à-dire les loyers.423642371060423801:15:46,600 --> 01:15:49,9004239Et le droit d'en disposer, c'est-à-dire de vendre et d'hypothéquer.424042411061424201:15:51,780 --> 01:15:54,9604243Si ce n'est pas ces trois-là qui sont remplis, si vous n'avez pas ces trois droits424442451062424601:15:54,980 --> 01:15:59,4804247-là, on considère que ce n'est pas une propriété qui est dite de pleine propriété.424842491063425001:16:00,100 --> 01:16:03,3604251En soi, ça réduit la valeur. Donc, c'est logique.425242531064425401:16:09,400 --> 01:16:14,1604255Bon, maintenant, condition de financement, c'est le deuxième critère.425642571065425801:16:14,360 --> 01:16:17,8404259Donc, c'est vraiment, si incomparable a été vendu avec un financement qui est dit426042611066426201:16:17,860 --> 01:16:22,8204263non conventionnel, qui a influencé donc le prix, un achetement va être nécessaire.426442651067426601:16:23,260 --> 01:16:28,4204267Donc, c'est-à-dire que, par exemple, s'il y a une reprise de balance,426842691068427001:16:28,600 --> 01:16:32,4604271donc des fois, il y en a qui vont reprendre la balance comme étant la transaction,427242731069427401:16:32,480 --> 01:16:35,9004275C'est-à-dire que vous allez payer artificiellement la propriété base.427642771070427801:16:36,280 --> 01:16:39,6804279Un financement créatif. Le vendeur finance une partie du prix.428042811071428201:16:40,080 --> 01:16:43,9404283C'est-à-dire que ça ne passe pas nécessairement devant le notaire.428442851072428601:16:44,040 --> 01:16:46,4004287C'est-à-dire que vous allez rembourser.428842891073429001:16:46,720 --> 01:16:54,1404291Il y a plusieurs choses qui peuvent être faites pour impacter le prix de429242931074429401:16:54,160 --> 01:16:57,4204295transaction réelle. le crédit au vendeur pour réparation,429642971075429801:16:57,500 --> 01:17:02,5004299c'est-à-dire, il y a des fois, il y a une hypothèque qui a un taux qui est en bas430043011076430201:17:02,520 --> 01:17:04,0604303des conditions actuelles du marché.430443051077430601:17:04,400 --> 01:17:09,1404307Tout ça, ça l'impact, le prix de transaction du comparable et vous devez l'ajuster430843091078431001:17:09,160 --> 01:17:14,8804311en conséquence. Par exemple, un acheteur qui a financé à 2% quand le marché est à431243131079431401:17:14,900 --> 01:17:17,82043155%, donc au niveau des taux hypothécaires, on est d'accord qu'il reçoit un cadeau.431643171080431801:17:18,680 --> 01:17:23,1804319Donc, ça, ça veut dire que un vendeur qui est éclairé, qui saurait,432043211081432201:17:23,280 --> 01:17:24,8604323par exemple, les conditions de financement, on va dire,432443251082432601:17:24,920 --> 01:17:28,2204327bien là, même si ça ne fait pas vraiment de sens, mais il pourrait donc demander un432843291083433001:17:28,240 --> 01:17:30,4004331prix plus élevé. Bon, ce n'est pas toujours le cas.433243331084433401:17:31,260 --> 01:17:33,5404335Vous n'êtes pas obligé de révéler le taux hypothécaire.433643371085433801:17:33,900 --> 01:17:37,5604339Mais habituellement, une personne, par exemple, qui aurait un taux de financement de434043411086434201:17:37,580 --> 01:17:40,24043432 %, va être capable de payer plus cher à une propriété.434443451087434601:17:40,860 --> 01:17:43,7404347Vu que le paiement hypothécaire va être plus faible, donc on peut financer un plus434843491088435001:17:43,760 --> 01:17:49,2204351gros montant. Et là, ça va faire en sorte que, bon, ça peut augmenter de façon435243531089435401:17:49,240 --> 01:17:51,3204355artificielle le prix payé pour une propriété donnée.435643571090435801:17:51,340 --> 01:17:54,4804359Donc, c'est pour ça que c'est important de regarder est-ce que le taux de436043611091436201:17:54,500 --> 01:17:59,5604363financement est pointé qu'à une transaction et dans les taux qui sont sur le marché,436443651092436601:17:59,680 --> 01:18:00,5004367qui sont conventionnels.436843691093437001:18:03,680 --> 01:18:06,0804371Bon, ça c'est un exemple, donc pas besoin de faire ça ici.437243731094437401:18:06,960 --> 01:18:09,6404375Donc, c'est vraiment le critère de financement important.437643771095437801:18:12,340 --> 01:18:13,4004379Maintenant, conditions de vente.438043811096438201:18:13,580 --> 01:18:18,7604383Donc, ça c'est tout ce qui touche aux liens, comme on dit,438443851097438601:18:18,840 --> 01:18:20,4804387les conditions, c'est lien de dépendance.438843891098439001:18:20,500 --> 01:18:22,5404391Donc, une vente entre familles et associées.439243931099439401:18:22,680 --> 01:18:25,9604395Donc, c'est à l'impact. C'est non quantifiable.439643971100439801:18:26,080 --> 01:18:28,4604399C'est-à-dire qu'on ne va pas essayer d'ajuster pour ça.440044011101440201:18:29,020 --> 01:18:31,9804403Mais c'est important d'exclure qu'on n'ait pas cette condition-là.440444051102440601:18:32,060 --> 01:18:34,3204407Il ne faut pas qu'il y ait de lien entre le vendeur et l'acheteur.440844091103441001:18:35,120 --> 01:18:39,8604411Une vente forcée. C'est-à-dire une vente qui est faite lors d'une saison d'une441244131104441401:18:39,880 --> 01:18:41,9804415faillite. Donc, c'est souvent vendu sous le marché.441644171105441801:18:43,860 --> 01:18:45,8004419Il faut l'exclure ou l'ajuster à la hausse.442044211106442201:18:46,000 --> 01:18:49,0204423C'est-à-dire que ça va impacter le comparable à la base.442444251107442601:18:49,680 --> 01:18:53,4604427et là, il va falloir donc faire un ajustement qui est positif pour pouvoir que ça442844291108443001:18:53,480 --> 01:18:56,4604431refait donc un marché, une transaction qui aurait été faite dans les conditions443244331109443401:18:56,480 --> 01:19:03,5604435normales. La motivation donc spéciale, c'est-à-dire une urgence de vente ou un443644371110443801:19:03,580 --> 01:19:07,3804439achat. Donc, si par exemple, il y aurait une motivation qui serait hors de norme,444044411111444201:19:07,620 --> 01:19:11,0204443bien là, il faut faire un ajustement ou l'exprimer idéalement.444444451112444601:19:11,620 --> 01:19:13,3404447Ou encore une fois, une vente en bloc.444844491113445001:19:13,480 --> 01:19:17,7804451Donc, c'est-à-dire que si par exemple, une propriété faisait partie d'un package qui445244531114445401:19:17,800 --> 01:19:21,5004455étaient vendus. Bien souvent, il y a un esconde pour le volume.445644571115445801:19:21,860 --> 01:19:25,1004459Donc, comme en ce moment, à Montréal, on voit des condos qui sont vendus en volume446044611116446201:19:25,120 --> 01:19:29,2004463assez important. Bien ça, ça va impacter le prix.446444651117446601:19:29,340 --> 01:19:31,1604467Donc, c'est-à-dire que la personne qui va acheter ça, elle va se dire,446844691118447001:19:31,220 --> 01:19:34,1004471bien là, moi, je t'en achète un condo, bien j'aimerais ça avoir un discount.447244731119447401:19:35,800 --> 01:19:38,0804475Mais le problème, c'est que ça, ça ne reflète pas une transaction normale,447644771120447801:19:38,320 --> 01:19:40,2804479ça reflète un discount de volume.448044811121448201:19:41,080 --> 01:19:43,0204483Donc, tout ça, c'est important d'en tenir compte et ça,448444851122448601:19:43,100 --> 01:19:43,9004487c'est le troisième critère.448844891123449001:19:47,780 --> 01:19:54,2004491Bon, ici, donc c'est ça. Maintenant, ici, donc, dépenses engagées,449244931124449401:19:54,240 --> 01:19:57,0004495donc, juste après l'achat, donc c'est lorsqu'un acheteur,449644971125449801:19:57,320 --> 01:20:00,9204499lorsque l'acheteur d'un comparable savait au moment de la vente qu'il devait450045011126450201:20:00,940 --> 01:20:02,5604503engager, donc, des dépenses immédiates.450445051127450601:20:02,860 --> 01:20:05,2404507Donc, c'est-à-dire, toi, tu as remplacé des contaminations,450845091128451001:20:05,360 --> 01:20:06,1604511des démolitions.451245131129451401:20:07,680 --> 01:20:10,3804515Bien, ça, il faudrait idéalement qu'on en tient compte.451645171130451801:20:10,600 --> 01:20:12,5004519Donc, c'est-à-dire que, pourquoi ?452045211131452201:20:12,680 --> 01:20:14,9604523C'est que, par exemple, s'il y a une décontamination à faire,452445251132452601:20:15,440 --> 01:20:19,6004527bien, en soi, ça ne reflète pas réellement le prix de transaction.452845291133453001:20:19,760 --> 01:20:22,9004531Donc, si on n'en tient pas compte en soi, donc dans les caractéristiques,453245331134453401:20:23,460 --> 01:20:27,3604535le fait qu'il y ait une décontamination à faire et que l'acheteur va aller faire ses453645371135453801:20:27,380 --> 01:20:30,4204539dépenses-là immédiatement après l'achat, bien, dans des conditions normales,454045411136454201:20:30,500 --> 01:20:31,4604543il aurait payé pas mal plus cher.454445451137454601:20:32,040 --> 01:20:33,3804547Donc, il faut aller ajuster pour ça.454845491138455001:20:33,640 --> 01:20:36,9604551Donc, c'est pour ça. Donc, les critères 4, c'est vraiment toutes les dépenses qui455245531139455401:20:36,980 --> 01:20:42,8804555auraient lieu après l'achat. En soi, donc, c'est très dur de corriger pour ça ici,455645571140455801:20:43,060 --> 01:20:47,9604559parce que bon, comme ici l'acheteur, donc le comparable vendu à 410 000,456045611141456201:20:48,040 --> 01:20:52,3004563donc l'acheteur savait devoir remplacer la toiture, donc on a juste de 15 000,456445651142456601:20:52,340 --> 01:20:55,8204567donc on doit augmenter le prix du comparable de 15 000.456845691143457001:20:58,080 --> 01:21:00,3404571Édialement, c'est à éviter, donc ces types de comparables-là,457245731144457401:21:00,440 --> 01:21:03,5604575mais bon, c'est possible de l'ajouter, dans la mesure où on a l'information.457645771145457801:21:07,720 --> 01:21:11,7804579Maintenant, le temps. Donc, ça, c'est la dernière condition des critères458045811146458201:21:11,800 --> 01:21:15,1204583transactionnels. Donc, les conditions de marché évoluent dans le temps.458445851147458601:21:15,300 --> 01:21:18,6004587Si incomparable s'est vendu il y a plusieurs mois, son prix doit être ajusté pour458845891148459001:21:18,620 --> 01:21:24,5404591refléter l'évolution du marché entre la date de vente du comparable et la date d459245931149459401:21:24,560 --> 01:21:25,6804595'évaluation de notre sujet.459645971150459801:21:35,460 --> 01:21:38,5204599Bon, on va faire un exemple détail de ça après.460046011151460201:21:38,840 --> 01:21:43,3004603Maintenant, ensuite, les critères 6, 7 et 8, comme on a dit,460446051152460601:21:43,440 --> 01:21:45,7004607c'est vraiment des critères qui sont propres à la propriété maintenant.460846091153461001:21:46,540 --> 01:21:49,8204611Donc, l'ajustement pour la localisation, donc la localisation est souvent le facteur461246131154461401:21:49,840 --> 01:21:51,7804615le plus déterminant de la valeur immobilière.461646171155461801:21:51,900 --> 01:21:55,1804619Donc, l'ajustement reflète les différences d'emplacement entre notre sujet puis462046211156462201:21:55,200 --> 01:21:59,4804623notre comparable. En pourcentage du prix ajusté transactionnel,462446251157462601:21:59,580 --> 01:22:02,1004627donc quand l'emplacement agit sur toute la propriété.462846291158463001:22:02,120 --> 01:22:05,5804631Donc, au lieu d'être un ajustement en dollars, on va aller vraiment ajuster la463246331159463401:22:05,600 --> 01:22:06,8004635propriété avec un pourcentage.463646371160463801:22:07,640 --> 01:22:10,7204639Donc, les éléments qu'on aurait à considérer dans ce cas-là ici,464046411161464201:22:10,900 --> 01:22:12,4204643c'est le quartier de voisinage.464446451162464601:22:12,720 --> 01:22:16,2804647Bon, est-ce que c'est la même réputation, la même qualité ?464846491163465001:22:16,500 --> 01:22:18,1604651La proximité des services, est-ce que c'est la même ?465246531164465401:22:19,020 --> 01:22:25,1004655Bon, ici en soi, c'est vraiment tous des éléments qui sont vrais dans les465646571165465801:22:25,120 --> 01:22:28,1004659comparables qu'on a. Est-ce que c'est les mêmes critères,466046611166466201:22:28,220 --> 01:22:31,7604663les mêmes éléments ici qu'on considère dans les comparables qu'on a ?466446651167466601:22:32,180 --> 01:22:37,8404667Si, par exemple, on aurait, je ne sais pas moi, un comparable qu'on a,466846691168467001:22:37,980 --> 01:22:41,1204671il y a la vie sur l'eau. Mais le sujet qu'on cherche à évaluer,467246731169467401:22:41,220 --> 01:22:45,2004675lui, il n'y a pas la vie, par exemple, sur un lac ou un fleuve.467646771170467801:22:45,980 --> 01:22:49,3404679Il faut ajuster pour ça. Parce qu'en soi, on peut être dans le même quartier.468046811171468201:22:50,200 --> 01:22:54,6204683Le fait qu'il y en a un qui a la vie sur l'eau, ça hausse sa valeur artificiellement468446851172468601:22:54,640 --> 01:23:00,5404687par rapport au ciel. Donc, il faudrait venir réduire pour justement ce critère468846891173469001:23:00,560 --> 01:23:04,0604691additionnel qui a le comparable par rapport au sujet.469246931174469401:23:09,540 --> 01:23:11,0804695Maintenant, caractéristiques physiques.469646971175469801:23:11,440 --> 01:23:17,8604699Donc, ça, c'est vraiment tout ce qui touche ici aux caractéristiques470047011176470201:23:17,880 --> 01:23:19,5604703physiques, donc terrain et bâtiment.470447051177470601:23:20,000 --> 01:23:22,5204707Donc, les éléments du terrain, c'est la superficie.470847091178471001:23:22,660 --> 01:23:24,9404711Donc, plus grand, c'est plus de valeur.471247131179471401:23:25,420 --> 01:23:27,2404715malgré que ce soit un rendement qui est décroissant.471647171180471801:23:27,760 --> 01:23:32,0004719La forme, une forme rectangulaire, donc c'est optimal, versus une forme irrégulière.472047211181472201:23:33,040 --> 01:23:34,8204723Topographie, donc façade, orientation, etc.472447251182472601:23:35,120 --> 01:23:38,2204727Et les services, donc est-ce qu'il y a les mêmes services au niveau des égouts472847291183473001:23:38,240 --> 01:23:42,9204731aqueducs et électricités. Bon, ça rentre dans les éléments du terrain,473247331184473401:23:43,000 --> 01:23:45,8604735même si ça a choisi l'impact de la propriété dans son ensemble.473647371185473801:23:46,140 --> 01:23:48,7204739Mais bon. Maintenant, le type de bâtiment.474047411186474201:23:49,200 --> 01:23:53,1004743Donc, ça rentre donc, on prédit dans le filtre qui est très dur.474447451187474601:23:53,120 --> 01:23:55,3004747Donc, est-ce que c'est un bungalow, un deux étage ou un palier ?474847491188475001:23:55,840 --> 01:23:58,1204751Maintenant, est-ce que c'est la même superficie habitable,475247531189475401:23:58,700 --> 01:24:04,1404755pieds carrés hors sol, l'âge de la propriété, donc c'est-à-dire l'année donc auquel475647571190475801:24:04,160 --> 01:24:08,4804759ça a été construit et l'année donc de certaines des rénovations,476047611191476201:24:09,080 --> 01:24:10,6804763évidemment, et l'état de la qualité.476447651192476601:24:10,800 --> 01:24:12,7204767Donc, est-ce que c'est une propriété qui est dans un bon état ?476847691193477001:24:13,280 --> 01:24:15,0804771Est-ce que c'est dans un état qui est moyen ou autre ?477247731194477401:24:15,260 --> 01:24:19,1004775Le nombre de chambres de bain, excusez-moi, le nombre de chambres et le nombre de477647771195477801:24:19,120 --> 01:24:25,2004779salles de bain. Est-ce que le garage est simple, double ?478047811196478201:24:25,440 --> 01:24:27,1604783Est-ce que le sol est fini ou partiel ?478447851197478601:24:28,100 --> 01:24:30,7204787Et est-ce qu'il y a une piscine, un foyer, une climatisation ?478847891198479001:24:30,880 --> 01:24:33,6204791Donc, toutes des choses qui sont propres au bâtiment ou au terrain.479247931199479401:24:37,680 --> 01:24:41,3404795Et finalement, composantes qui sont dits non immobilières,479647971200479801:24:41,440 --> 01:24:46,0604799c'est-à-dire vraiment, donc, certaines transactions incluent des éléments qui ne480048011201480201:24:46,080 --> 01:24:47,4004803font pas partie en soi de l'immeuble.480448051202480601:24:47,520 --> 01:24:51,8804807Donc, c'est vraiment, souvent, c'est des électroménagers comme il est mentionné ici,480848091203481001:24:52,360 --> 01:24:54,8404811ce n'est pas piscine, sauna, rideau, store.481248131204481401:24:55,020 --> 01:24:56,6404815Donc, des fois, c'est laissé dans la transaction.481648171205481801:24:56,760 --> 01:24:59,8804819C'est-à-dire que lorsque la propriété est vendue, c'est des choses qui sont laissées482048211206482201:24:59,900 --> 01:25:03,2404823en cadeau. mais ce n'est pas réellement des cadeaux dans la mesure où,482448251207482601:25:03,540 --> 01:25:07,2404827des fois, lorsque c'est dans l'annonce, ça fait en sorte que les gens vont payer482848291208483001:25:07,260 --> 01:25:09,5204831plus cher. Donc, c'est-à-dire que aujourd'hui, battons des rideaux,483248331209483401:25:10,280 --> 01:25:11,6204835tout ça, ça coûte quand même très cher.483648371210483801:25:11,740 --> 01:25:15,9604839Donc, les gens vont être, sans le savoir, ils vont aller mettre un prix plus élevé484048411211484201:25:15,980 --> 01:25:19,3404843pour ça et le vendeur, le prix de vente qu'il va afficher va être plus élevé à cause484448451212484601:25:19,360 --> 01:25:23,4404847de ça également. Donc, ça, il faut venir le réduire, donc l'enlever,484848491213485001:25:23,480 --> 01:25:28,7804851pas nécessairement toute la valeur de ce qui est ajouté,485248531214485401:25:28,840 --> 01:25:31,3804855mais bon, Ça dépend vraiment des conditions du marché.485648571215485801:25:32,680 --> 01:25:38,8404859Bon, ici donc c'est vraiment l'ordre486048611216486201:25:38,860 --> 01:25:42,3404863applicable. On a donc le prix de vente du comparable.486448651217486601:25:42,920 --> 01:25:47,5004867On va faire un premier ajustement pour les droits de propriété.486848691218487001:25:48,700 --> 01:25:54,5004871Ensuite, on va aller faire un ajustement dépendamment de s'il y a des conditions de487248731219487401:25:54,520 --> 01:25:57,5804875financement qui sont avantageuses ou non.487648771220487801:25:58,600 --> 01:26:00,3604879Ensuite, les conditions de vente plus ou moins.488048811221488201:26:01,400 --> 01:26:03,8204883Et là, ici, donc, c'est vraiment le financement.488448851222488601:26:03,920 --> 01:26:06,6204887Donc, c'est parce que souvent, il y en a qui ont des financements qui sont dits488848891223489001:26:06,640 --> 01:26:11,7604891avantageux. Donc, c'est-à-dire qu'il n'y a pas nécessairement de restrictions sur le489248931224489401:26:11,780 --> 01:26:15,1404895financement. Donc, c'est-à-dire qu'il y en a qui ont des taux plus avantageux.489648971225489801:26:15,220 --> 01:26:16,9404899Donc, c'est pour ça que là, on va aller faire une subtraction,490049011226490201:26:17,000 --> 01:26:18,6604903étant donné qu'on va réduire la valeur.490449051227490601:26:19,700 --> 01:26:22,6404907C'est comparable, étant donné que le prix est probablement gonflé artificiellement.490849091228491001:26:23,600 --> 01:26:25,9204911Maintenant aussi, ensuite, on va aller ajouter ou sustra,491249131229491401:26:25,980 --> 01:26:27,3804915donc en fonction des conditions de vente.491649171230491801:26:28,420 --> 01:26:30,8204919Ajouter donc les dépenses qui sont faites après achat.492049211231492201:26:30,940 --> 01:26:33,6004923Donc, dépendamment de si une toiture a à faire, bien là,492449251232492601:26:34,180 --> 01:26:37,3204927ça va venir donc baisser la valeur du comparable de façon artificielle.492849291233493001:26:38,280 --> 01:26:42,9804931Et on va aller multiplier maintenant aussi par 1 plus le taux qu'on va avoir de493249331234493401:26:43,000 --> 01:26:47,0404935croissance pour chacun des mois qui sépare le comparable et notre sujet,493649371235493801:26:47,160 --> 01:26:50,6204939donc la date d'évaluation. Et on multiplie par mois ici.494049411236494201:26:50,760 --> 01:26:51,8404943Donc, ça, c'est vraiment l'ajouté un peu de temps.494449451237494601:26:51,920 --> 01:26:54,3404947Et là, ça, c'est le prix ajusté transactionnel ensuite.494849491238495001:26:54,360 --> 01:26:59,5404951Donc, c'est vraiment le prix de notre comparable qui est ajusté pour tous les495249531239495401:26:59,560 --> 01:27:01,3804955critères propres à la transaction.495649571240495801:27:02,240 --> 01:27:08,4204959Et là, on prend ce prix d'ajusté transactionnel et on va aller ajouter l496049611241496201:27:08,440 --> 01:27:09,8004963'ajustement pour la localisation.496449651242496601:27:11,560 --> 01:27:14,2604967Positif ou négatif, donc dépendamment c'est quoi, ça va impacter.496849691243497001:27:15,060 --> 01:27:17,8804971Ensuite, les caractéristiques physiques plus ou moins également,497249731244497401:27:18,000 --> 01:27:20,7804975donc ça c'est l'étape 7. Et finalement, et là ici c'est important,497649771245497801:27:21,360 --> 01:27:23,9404979l'ajustement pour la localisation, c'est un pourcentage.498049811246498201:27:24,480 --> 01:27:27,1804983Ce n'est pas un ajustement plus ou moins de dollars, c'est vraiment un ajustement498449851247498601:27:27,200 --> 01:27:29,8604987qui est sur l'ensemble de la propriété en pourcentage.498849891248499001:27:30,820 --> 01:27:35,3004991Ici, c'est additif, c'est-à-dire qu'on va aller à la valeur d'une salle de bain ou d499249931249499401:27:35,320 --> 01:27:38,3004995'additionnel ou la valeur d'un garage simple par rapport à un garage double.499649971250499801:27:38,440 --> 01:27:40,0204999Ça va être des ajustements de dollars additifs.500050011251500201:27:41,100 --> 01:27:46,3005003Et finalement, on s'en va soustraire les composants non immobilières dans l'étape 8.500450051252500601:27:46,780 --> 01:27:49,7605007Donc, dépendamment de si, par exemple, la personne n'est,500850091253501001:27:49,980 --> 01:27:53,5805011je ne sais pas moi, la veille sécheuse, les stores ou autres,501250131254501401:27:54,140 --> 01:27:56,2805015ça a gonflé artificiellement la valeur du comparable.501650171255501801:27:56,520 --> 01:27:59,5405019Donc, on va aller soustraire avec les composantes non immobilières.502050211256502201:28:00,280 --> 01:28:04,4605023Et là, ça nous donne donc l'indication de valeur du comparable.502450251257502601:28:07,840 --> 01:28:09,7405027Donc, est-ce qu'il y avait des questions sur ça pour le moment ?502850291258503001:28:10,900 --> 01:28:12,3205031On va aller faire l'exemple.503250331259503401:28:21,200 --> 01:28:22,0005035Pas de questions ?503650371260503801:28:24,080 --> 01:28:27,6605039Je pense en le faisant, ça va être un peu plus clair.504050411261504201:28:28,160 --> 01:28:28,9605043Ok, parfait.504450451262504601:28:30,520 --> 01:28:31,3205047Super.504850491263505001:28:33,940 --> 01:28:38,7805051Donc, là, on va y aller vraiment avec le code du Bungary.505250531264505401:28:38,940 --> 01:28:41,9005055Je vais fermer ça. Je vais aller dans l'Excel.505650571265505801:28:42,260 --> 01:28:43,6405059Désolé. Ici.506050611266506201:28:47,540 --> 01:28:49,5605063Est-ce que vous voyez tout l'excel sur l'écran ?506450651267506601:28:49,680 --> 01:28:50,4805067Oui, je pense que oui.506850691268507001:28:53,240 --> 01:28:54,5205071Donc, qu'est-ce qu'on va faire ici ?507250731269507401:28:54,660 --> 01:28:58,5405075Donc, c'est que là, on va avoir vraiment des hypothèses de dévore.507650771270507801:28:58,640 --> 01:29:00,3005079Donc, ça, c'est un catalogue d'ajustements ici.508050811271508201:29:02,760 --> 01:29:07,1605083En soi, c'est quoi ? C'est qu'on a donc les paramètres d'ajustement ici qu'on va508450851272508601:29:07,180 --> 01:29:12,0205087aller appliquer. Par exemple, le temps dont on va faire un ajustement pour chaque508850891273509001:29:12,040 --> 01:29:16,5005091mois qui sépare donc en soi la vente du comparable et notre sujet,509250931274509401:29:16,660 --> 01:29:19,3005095donc 0,17 % par mois.509650971275509801:29:21,380 --> 01:29:25,8805099Ensuite, un écart de localisation, donc ça va être un pourcentage de 5 %,510051011276510201:29:25,900 --> 01:29:32,6205103donc un secteur supérieur, donc on va aller pénaliser de 5 % similaire,510451051277510601:29:32,720 --> 01:29:37,4005107donc ça va être 0, et un secteur inférieur, donc ça va être plus 5 %.510851091278511001:29:37,980 --> 01:29:42,4205111Donc là, vous l'aurez compris, un secteur inférieur, ça veut dire que là,511251131279511401:29:42,540 --> 01:29:48,1205115on aurait par exemple un comparable qui aurait un secteur qui serait inférieur par511651171280511801:29:48,140 --> 01:29:52,2405119rapport à notre sujet, on va aller faire un ajustement de plus 5% pour que le512051211281512201:29:52,260 --> 01:29:57,7205123comparable ait fait vraiment la localisation de notre sujet et vice-versa,512451251282512601:29:57,800 --> 01:30:03,0405127donc moins 5% ici. Ensuite, R habitable, donc valeur contributive marginale,512851291283513001:30:03,140 --> 01:30:06,6405131c'est-à-dire que là, ici, on aurait 150 $ par…513251331284513401:30:08,800 --> 01:30:12,9205135unité de plus. C'est-à-dire que là, dépendamment, ça va être combien.513651371285513801:30:13,180 --> 01:30:15,0005139On va aller l'ajuster de 150.514051411286514201:30:15,260 --> 01:30:17,4005143Le terrain en pieds carrés, 6 $.514451451287514601:30:18,960 --> 01:30:22,4805147Ici, il y a un seuil d'écor minimal de 1000 $ pour le terrain.514851491288515001:30:22,640 --> 01:30:26,5205151C'est-à-dire que toute différence entre le sujet et le comparable,515251531289515401:30:27,860 --> 01:30:32,9205155qui n'est pas dans le fond de 2000 pieds carrés, on n'en tiendra pas compte.515651571290515801:30:33,300 --> 01:30:37,4405159C'est-à-dire qu'on ne va pas l'ajuster énormément.516051611291516201:30:39,560 --> 01:30:45,7005163Ensuite, âge effectif, c'est par année d'écart, c'est-à-dire que 2000 $ par516451651292516601:30:45,720 --> 01:30:50,4205167année d'écart entre l'âge de la propriété du comparable et du sujet,516851691293517001:30:50,560 --> 01:30:51,9205171c'est-à-dire le moment où il est déconstruit.517251731294517401:30:53,160 --> 01:30:59,7605175L'état, bon ici, comparable en très bon état par rapport à517651771295517801:30:59,780 --> 01:31:03,2405179un sujet qui est bon, là c'est un ajustement ici de moins 8 000.518051811296518201:31:03,420 --> 01:31:06,6805183Donc, c'est-à-dire que là, notre comparable est en très bon état par rapport au518451851297518601:31:06,700 --> 01:31:09,3005187sujet. Que lui, il est juste dans un bon état.518851891298519001:31:09,400 --> 01:31:10,2005191Donc, qu'est-ce que ça veut dire ?519251931299519401:31:10,180 --> 01:31:12,2005195Ça veut dire que le prix de notre comparable est trop haut.519651971300519801:31:13,120 --> 01:31:17,0005199Oui, Geneviève ? Par quoi ils sont déterminés, ces valeurs-là ?520052011301520201:31:18,180 --> 01:31:22,2605203Ça, en ce moment, c'est vraiment, donc, c'est les valeurs,520452051302520601:31:22,320 --> 01:31:23,8005207dans le fond, qui sont prises dans le...520852091303521001:31:23,820 --> 01:31:28,4605211Mais en soi, ils changent. Donc, ce catalogue-là, il est donné par le...521252131304521401:31:28,480 --> 01:31:30,3405215Je pourrais vous donner, dans le fond, c'est plus des valeurs,521652171305521801:31:30,420 --> 01:31:34,2405219maintenant, qui sont logiques en fonction des données du marché en ce moment,522052211306522201:31:35,100 --> 01:31:36,8605223mais ce n'est pas nécessairement ce que vous allez devoir appliquer.522452251307522601:31:36,940 --> 01:31:38,6205227Donc, c'est vraiment plus un exemple dans ce cas-là ici.522852291308523001:31:39,680 --> 01:31:43,3605231C'est vraiment, mais comment ils sont déterminés, c'est le modèle que je vous ai523252331309523401:31:43,380 --> 01:31:48,3205235montré tantôt, les bêtas. Donc, c'est vraiment, c'est comme ça qu'on les trouve.523652371310523801:31:48,440 --> 01:31:52,1405239Donc, en soi, c'est vraiment, c'est les modèles qui drivent donc un peu en fonction524052411311524201:31:52,160 --> 01:31:54,8805243de l'état du marché, des transactions qui sont survenues.524452451312524601:31:54,960 --> 01:31:58,3405247On trouve une valeur, par exemple, pour un comparable donc qui est en bon état.524852491313525001:31:58,440 --> 01:32:00,6005251Donc, c'est vraiment les coefficients qu'on a déterminés.525252531314525401:32:00,620 --> 01:32:04,3405255Mais ce n'est pas nécessairement les vraies valeurs d'ajustement.525652571315525801:32:04,460 --> 01:32:07,8405259C'est vraiment basé sur… c'est plus pour le bien-là de l'exemple.526052611316526201:32:08,580 --> 01:32:12,4405263OK, parfait. Donc, c'est des valeurs qui se retrouvent dans des catalogues dont on n526452651317526601:32:12,460 --> 01:32:15,1605267'a pas besoin de calculer à chaque fois pour chaque propriété.526852691318527001:32:15,180 --> 01:32:17,6205271Totalement. Non, non, non. Ce serait trop.527252731319527401:32:18,340 --> 01:32:20,3405275Ce serait vraiment laborieux d'être obligé de faire ça à chaque fois.527652771320527801:32:20,560 --> 01:32:23,5405279Donc, ça, pas besoin en soi de calculer.528052811321528201:32:23,560 --> 01:32:26,9805283Donc, c'est donné. Il y a vraiment des guides, des catalogues qui sont donnés.528452851322528601:32:28,020 --> 01:32:34,2005287En soi, il y a le groupe Altus, je crois, qui en fournit un catalogue,528852891323529001:32:34,280 --> 01:32:39,1805291donc CPM. Ils fournissent donc des dollars d'ajustement pour chacune des529252931324529401:32:39,200 --> 01:32:41,2405295composantes, mais vous n'avez pas besoin de les déterminer.529652971325529801:32:41,320 --> 01:32:45,0405299Donc, il y a vraiment des ajustements pour chacune des composantes qu'ils vous ont530053011326530201:32:45,060 --> 01:32:48,8205303donnés. Donc là, j'ai pris des valeurs un petit peu plus profiteuses.530453051327530601:32:49,160 --> 01:32:51,9605307Ça réfle quand même la réalité, mais bon, ce n'est pas nécessairement les vraies530853091328531001:32:51,980 --> 01:32:55,4205311valeurs que vous auriez utilisées dans une évaluation réelle.531253131329531401:32:56,240 --> 01:32:57,5605315C'est plus sur le bien-être dans l'électroche.531653171330531801:32:59,480 --> 01:33:01,7205319Parfait ? Parfait, merci. Super.532053211331532201:33:03,320 --> 01:33:09,4405323Donc ici en soi, donc si on retourne, état comparable532453251332532601:33:09,460 --> 01:33:11,9605327en très bon état par rapport à un sujet qui est bon.532853291333533001:33:12,140 --> 01:33:13,8005331Donc là, on viendrait enlever 8000.533253331334533401:33:13,820 --> 01:33:17,4405335Maintenant, un comparable en moyen état par rapport à un sujet qui est bon,533653371335533801:33:18,860 --> 01:33:23,8205339ça c'est vraiment ces données, donc ça serait vraiment plus 12 000.534053411336534201:33:23,940 --> 01:33:29,6005343Là, on pénalise quand même un petit peu de façon le nom qui est venu.534453451337534601:33:29,620 --> 01:33:35,9205347Donc, c'est vraiment le fait que le comparable534853491338535001:33:35,940 --> 01:33:39,7605351soit dans un moyen état. C'est comme si la différence, dans le fond,535253531339535401:33:39,840 --> 01:33:44,1405355entre très bon état et bon état, il y a un impact qui est moins important que,535653571340535801:33:44,240 --> 01:33:46,6205359par exemple, de passer de bon état à moyen état.536053611341536201:33:47,540 --> 01:33:51,7405363C'est pour refléter un peu la réalité, mais bon, regardez ça avec un grain de sel.536453651342536601:33:52,320 --> 01:33:56,6005367Ensuite, chambre à coucher. Donc, ça, c'est une valeur par chambre à coucher de536853691343537001:33:56,620 --> 01:33:58,7805371différence du comparable et du sujet.537253731344537401:33:58,800 --> 01:34:04,5205375Donc, c'est-à-dire que si, par exemple, votre comparable a deux chambres à coucher,537653771345537801:34:04,820 --> 01:34:08,8205379mais que votre sujet en a trois, bien là, vous allez venir,538053811346538201:34:09,140 --> 01:34:12,6605383donc là, on est d'accord, si votre comparable en a moins,538453851347538601:34:12,820 --> 01:34:15,1805387ça veut dire que son prix est plus faible.538853891348539001:34:15,480 --> 01:34:20,4605391Donc, vous allez venir ajuster ce comparable-là en additionnant 10 000 parce qu'il y539253931349539401:34:20,480 --> 01:34:23,0005395a une différence d'une chambre à coucher de plus de 10 000.539653971350539801:34:23,560 --> 01:34:26,6805399Donc, c'est ça l'intuition. Même chose pour le salle de bain,540054011351540201:34:26,800 --> 01:34:27,6005403donc 12 000.540454051352540601:34:29,780 --> 01:34:31,5405407Salle d'eau, donc dans la mesure que c'est une salle d'eau,540854091353541001:34:31,620 --> 01:34:37,5605411ça veut dire qu'il n'y a pas de douche ou de bain.541254131354541401:34:37,700 --> 01:34:39,3205415Donc, c'est vraiment juste un endroit où il y a un évier.541654171355541801:34:39,420 --> 01:34:41,5805419Des fois, c'est là où il y a la veste sécheuse.542054211356542201:34:43,060 --> 01:34:46,6205423Sous-sol fini versus non fini, c'est-à-dire que là, ça c'est 20 000.542454251357542601:34:46,780 --> 01:34:51,2805427C'est-à-dire que par exemple, si vous avez un comparable qui a un sous-sol fini,542854291358543001:34:52,940 --> 01:34:55,6605431mais que vous avez un sujet qui a un sous-sol non fini,543254331359543401:34:57,420 --> 01:35:01,0805435le fait que dans le fond le comparable il y a un solde fini ça veut dire qu'il y a543654371360543801:35:01,100 --> 01:35:03,7605439une valeur qui est artificiellement élevée donc vous allez soustraire 20 000 au544054411361544201:35:03,780 --> 01:35:08,8005443comparable donc c'est toujours dans l'autre sens qu'on en voit la valeur garage544454451362544601:35:08,820 --> 01:35:13,7005447simple versus aucun garage donc c'est 30 000 donc c'est à dire que si votre544854491363545001:35:13,720 --> 01:35:17,7205451comparable a un garage simple mais que votre sujet n'a pas de garage vous allez545254531364545401:35:17,740 --> 01:35:22,9805455soustraire au comparable 30 000 étant donné que votre sujet n'a pas de garage mais545654571365545801:35:23,000 --> 01:35:27,4205459par contre la différence donc Donc, entre un garage double versus un garage simple,546054611366546201:35:27,540 --> 01:35:29,6805463ça, c'est vraiment pour refléter l'état réel de la littérature,546454651367546601:35:29,800 --> 01:35:31,9605467c'est-à-dire que le deuxième garage n'apporte pas autant de valeur que le premier.546854691368547001:35:32,520 --> 01:35:36,7405471Donc, un garage double versus un garage simple, c'est simplement 15 000 de plus.547254731369547401:35:36,880 --> 01:35:41,9405475Donc, c'est-à-dire que là, si votre comparable a un garage double et que votre sujet547654771370547801:35:41,960 --> 01:35:46,1405479a un garage simple, bien là, vous allez soustraire de 15 000 le comparable pour qu548054811371548201:35:46,160 --> 01:35:48,6205483'il reflète réellement l'état du sujet.548454851372548601:35:49,480 --> 01:35:54,9005487mais c'est important donc si on prend l'exemple de on a un comparable qui aurait un548854891373549001:35:54,920 --> 01:35:57,1005491garage qui serait549254931374549401:35:58,980 --> 01:36:04,0005495un comparable qui n'aurait pas de garage mais que votre sujet ait un garage double549654971375549801:36:06,280 --> 01:36:07,4805499quel ajustement qu'on fait ?550055011376550201:36:14,040 --> 01:36:20,0805503On ajoute 45 000 ? On ajoute 45 000 étant donné que l'ajustement va dans550455051377550601:36:20,100 --> 01:36:24,1005507l'autre sens. C'est-à-dire que notre comparable, il n'est pas assez,550855091378551001:36:24,220 --> 01:36:26,7805511donc il n'y a pas de garage, donc la valeur n'est pas vraie.551255131379551401:36:26,960 --> 01:36:28,1405515Il faut vraiment faire un ajustement.551655171380551801:36:28,240 --> 01:36:29,7005519Et là, il faut faire l'ajustement, donc, les deux combinés,552055211381552201:36:29,760 --> 01:36:32,3405523donc, c'est-à-dire que l'ajustement pour le premier garage et pour le deuxième dans552455251382552601:36:32,360 --> 01:36:33,9005527l'autre sens. Donc, on ajoute, comme M.552855291383553001:36:33,940 --> 01:36:38,2205531dit, le 45 000 pour refléter le fait que le sujet a deux garages.553255331384553401:36:39,480 --> 01:36:43,1205535Et là, finalement, donc, piscine creusée, donc, 25 000,553655371385553801:36:43,160 --> 01:36:46,4605539donc, de valeur, donc, par rapport à pas de piscine.554055411386554201:36:48,140 --> 01:36:50,5805543Ici, donc, c'est ça. Donc, les tables correspondantes, donc,554455451387554601:36:50,640 --> 01:36:58,2005547valeur cumulée, 0 pour aucun garage, 30, 45 000 pour 2,554855491388555001:36:58,280 --> 01:37:02,3605551donc ici, simple et double. Et ça, ici, en soi, donc, comment que c'est,555255531389555401:37:02,500 --> 01:37:05,1605555c'est comme ça, donc, que c'est un peu déterminé.555655571390555801:37:05,280 --> 01:37:07,8005559Donc, tout ça ici, ce serait, donc, font les variables que vous auriez dans le556055611391556201:37:07,820 --> 01:37:09,2405563modèle et données qu'on a parlé tantôt.556455651392556601:37:09,340 --> 01:37:12,9005567Donc, tout ça, par exemple, il y a une variable sous-sol finie,556855691393557001:37:13,120 --> 01:37:15,7805571sous-sol non fini. Et là, c'est les coefficients qui sont estimés.557255731394557401:37:15,900 --> 01:37:17,3605575C'est là que la valeur est tirée.557655771395557801:37:18,260 --> 01:37:21,5605579Et ça, c'est bien parce que ça permet vraiment d'avoir une valeur pour chacun des558055811396558201:37:21,580 --> 01:37:25,0205583achetants. Donc, ici, vous avez tous les achetements potentiels.558455851397558601:37:25,160 --> 01:37:25,9605587Donc, ici,558855891398559001:37:27,780 --> 01:37:29,3405591l'état. Donc, ça, c'est quoi ici ?559255931399559401:37:29,700 --> 01:37:33,0805595C'est l'état. Donc, très bon, bon, moyen, les achetements.559655971400559801:37:33,220 --> 01:37:35,1005599Donc, si c'est un état qui est bon, c'est zéro, la base.560056011401560201:37:35,800 --> 01:37:36,6005603Et ainsi de suite.560456051402560601:37:38,560 --> 01:37:40,0405607Maintenant, donc ça, c'est ça.560856091403561001:37:40,360 --> 01:37:45,5005611Là, on va faire le sujet. Donc, le sujet, c'est, dans cet exemple-là,561256131404561401:37:45,600 --> 01:37:50,9805615donc, on veut déterminer, donc, la valeur marchande pour une propriété,561656171405561801:37:51,060 --> 01:37:52,6205619donc, qui est de pleine propriété.562056211406562201:37:52,760 --> 01:37:56,2405623Donc, là, on dit aucune servitude, aucun bail comparable,562456251407562601:37:56,500 --> 01:38:03,1605627aussi en pleine propriété. date d'évaluation le 1er novembre 2026 exigence562856291408563001:38:03,180 --> 01:38:06,5405631du prêteur donc c'est au moins 3 ventes closes donc c'est à dire que là c'est un563256331409563401:38:06,560 --> 01:38:10,5405635prêteur qui vous demande de faire cette évaluation là et il veut absolument donc 3563656371410563801:38:10,560 --> 01:38:13,0005639ventes donc on va retenir donc564056411411564201:38:15,640 --> 01:38:21,28056434 par rapport parmi 8 donc les 4 ici on va en choisir 4 mais en soit le prêteur il564456451412564601:38:21,300 --> 01:38:26,8805647en veut 3 au moins l'unité de comparaison donc pour la finalité donc ça va être le564856491413565001:38:26,900 --> 01:38:31,8205651prix total et le dollar par pied carré habitable pour repérer.565256531414565401:38:32,680 --> 01:38:35,5405655Donc, en soi, les ajustements, ça va être vraiment fait sur le prix total dans ce565656571415565801:38:35,560 --> 01:38:38,5205659cas-là ici, étant donné que les hypothèses, on les a fait en dollars.566056611416566201:38:40,280 --> 01:38:44,2405663Le type de propriété, c'est un bungalow qui a été construit en 2008.566456651417566601:38:45,020 --> 01:38:48,5405667La superficie habitable hors sol, c'est 1200 pieds carré.566856691418567001:38:49,000 --> 01:38:50,7205671Le terrain fait 6000 pieds carré.567256731419567401:38:51,360 --> 01:38:53,3205675Il y a trois chambres à coucher dans cette propriété-là.567656771420567801:38:53,520 --> 01:38:56,4205679Une salle de bain complète, donc c'est-à-dire avec douche et baignoire.568056811421568201:38:57,020 --> 01:38:59,4205683Il y a une salle d'eau, une seule.568456851422568601:38:59,820 --> 01:39:06,3405687Il y a une seule qui est partiellement finie, donc 400 p² niveau568856891423569001:39:06,360 --> 01:39:08,8605691à mi non fini. En soi, on retient partiellement fini.569256931424569401:39:09,240 --> 01:39:12,6805695Un garage qui est simple, qui est un simple attaché.569656971425569801:39:12,840 --> 01:39:16,4205699Donc ici, l'état, c'est un état qui est bon, donc une propriété qui est dans un bon570057011426570201:39:16,440 --> 01:39:18,4805703état. La localisation, c'est hall.570457051427570601:39:19,140 --> 01:39:22,0605707Le chauffage, c'est un bien énergé et aucune piscine creusée.570857091428571001:39:26,160 --> 01:39:29,7205711Bon. Conditions de marché ici, donc là, on peut passer donc aux comparables.571257131429571401:39:31,980 --> 01:39:37,8805715Donc, ici, on a donc les comparables qu'on voit ici en quelque sorte,571657171430571801:39:37,940 --> 01:39:44,5205719donc retenir. Donc, ici, la sélection parmi les, c'est celle-là qu'on a fait tantôt,572057211431572201:39:44,620 --> 01:39:46,1205723donc en soi, c'est la même chose.572457251432572601:39:46,840 --> 01:39:49,4205727Donc, c'est les quatre comparables qu'on retient, c'est ceux-là ici.572857291433573001:39:50,720 --> 01:39:53,2005731Et là, si on va voir donc les comparables qu'on a choisis,573257331434573401:39:53,320 --> 01:39:54,3205735donc ça, c'est les caractéristiques.573657371435573801:39:54,420 --> 01:40:02,0405739Donc, vous avez les prix de vente, les574057411436574201:40:02,060 --> 01:40:04,4605743prix de vente, la date de la vente qui est importante ici,574457451437574601:40:04,560 --> 01:40:09,4005747donc par rapport au 1er novembre 2026, les conditions de vente et de financement,574857491438575001:40:09,480 --> 01:40:12,5805751donc c'est une vente libre, comptant, acte vérifiée, vente libre,575257531439575401:40:12,680 --> 01:40:15,7405755financement conventionnel, ventre libre comptant et ventre libre comptant.575657571440575801:40:15,900 --> 01:40:20,3405759Donc, en soi ici, il n'y a pas grand-chose de problématique et les sources de576057611441576201:40:20,360 --> 01:40:21,7405763vérification sont mentionnées ici.576457651442576601:40:23,320 --> 01:40:28,1605767Maintenant, la localisation, c'est dit similaire, donc les quatre CA,576857691443577001:40:28,320 --> 01:40:31,7605771donc c'est parfait. Ici maintenant, le type, c'est quatre bungalows.577257731444577401:40:33,260 --> 01:40:36,2405775L'année de construction, donc là, diffère quand même un petit peu.577657771445577801:40:36,740 --> 01:40:41,1805779Notre sujet, il y a 2008 et ça, c'est les années de construction des comparables.578057811446578201:40:41,640 --> 01:40:45,6605783la superficie, le terrain, donc le terrain est légèrement différent.578457851447578601:40:46,080 --> 01:40:51,5205787Et là, au niveau des chambres 3, il y a juste le comparable 3 qui a 4 chambres.578857891448579001:40:52,080 --> 01:40:54,8205791Salle de bain, donc le comparable 3, il y a 2 chambres par rapport aux autres.579257931449579401:40:55,620 --> 01:40:58,8005795Et les salles d'eau, il y a juste le comparable 1 et 4 qui en ont.579657971450579801:40:59,240 --> 01:41:00,9005799Le comparable 2 et 3, il n'y en a pas.580058011451580201:41:02,060 --> 01:41:05,7805803Maintenant, sous-sol, le sujet, c'est partiel.580458051452580601:41:06,020 --> 01:41:07,4205807Le comparable 1, il est fini.580858091453581001:41:07,560 --> 01:41:10,0405811Non fini, fini, partiel. et ainsi de suite.581258131454581401:41:10,220 --> 01:41:13,2005815Donc, c'est-à-dire qu'il y a juste le comparable 3 qui est très bon au niveau de l581658171455581801:41:13,220 --> 01:41:14,9205819'état. Les deux premiers, c'est bon.582058211456582201:41:15,360 --> 01:41:17,6005823Et il y a le comparable 4, donc, qui est dans un état moyen.582458251457582601:41:18,100 --> 01:41:21,1005827Et ils n'ont toutes aucune piscine creusée comme le sujet.582858291458583001:41:23,680 --> 01:41:28,0405831Donc, maintenant, si on commence donc avec la grille du premier,583258331459583401:41:30,920 --> 01:41:35,8805835le prix de vente, donc, comme on a dit, c'était 435 000 pour le premier comparable.583658371460583801:41:36,560 --> 01:41:42,6405839Donc, ici en soi, on va aller faire un ajustement qui est dit584058411461584201:41:42,660 --> 01:41:46,0605843ici dans ce cas-là.584458451462584601:41:48,240 --> 01:41:52,6005847Il n'y a aucun ajustement qui est fait sauf pour la période de temps et conditions584858491463585001:41:52,620 --> 01:41:55,1205851du marché. C'est-à-dire qu'ici, tous les ajustements, c'est zéro.585258531464585401:41:55,880 --> 01:41:58,5605855La seule chose qu'on va venir faire ici, c'est qu'on va aller ajuster.585658571465585801:41:58,660 --> 01:42:01,7205859C'est-à-dire que la vente s'est faite le 1er juillet 2026 et là,586058611466586201:42:01,920 --> 01:42:07,4005863c'est en novembre 2026. donc juillet à août, septembre,586458651467586601:42:07,520 --> 01:42:13,6005867octobre, novembre donc 4 mois donc 435 000 qu'on va aller multiplier par le 0.17586858691468587001:42:13,620 --> 01:42:19,5805871multiplié par le 4 mois qui va nous donner un montant additionnel de 2958 dû à la587258731469587401:42:19,600 --> 01:42:25,5805875différence de temps et là ça ici on l'ajoute donc au prix de vente du587658771470587801:42:25,600 --> 01:42:30,3605879comparable étant donné que bon on considère que cette propriété là aujourd'hui elle588058811471588201:42:30,380 --> 01:42:34,9805883se vendrait 2958 plus cher étant donné que, bon, c'est une vente qui date des 4588458851472588601:42:35,000 --> 01:42:40,1805887mois. Donc là, ça, ça nous donne donc l'ajustement ici de plus 2958 et là,588858891473589001:42:40,200 --> 01:42:42,1405891ça nous donne donc le prix ajusté transactionnel.589258931474589401:42:43,760 --> 01:42:45,0005895Et là, maintenant, qu'est-ce qu'on fait ?589658971475589801:42:45,140 --> 01:42:47,8805899C'est qu'on va aller faire donc les ajustements des propriétés donc qui sont dites590059011476590201:42:47,900 --> 01:42:48,7005903additifs.590459051477590601:42:50,900 --> 01:42:54,0605907Localisation, c'est la même chose, c'est zéro ajustement.590859091478591001:42:54,680 --> 01:42:57,7805911Ici, donc l'air habitable, donc c'est-à-dire que là, notre sujet,591259131479591401:42:57,960 --> 01:43:01,4205915il y a 1200, le comparable, il y a 1250.591659171480591801:43:01,700 --> 01:43:06,0605919Donc, là, c'est-à-dire qu'on a un sujet qui a une superficie plus petite.592059211481592201:43:06,460 --> 01:43:09,5005923Donc, là, on va vraiment aller faire un ajustement qui est négatif,592459251482592601:43:09,580 --> 01:43:13,9405927fonction donc d'ajustement les 50 pieds carrés de différence,592859291483593001:43:14,220 --> 01:43:17,1005931modifiés par 150 par pieds carrés d'ajustement.593259331484593401:43:17,340 --> 01:43:19,6205935Et c'est un ajustement qui est négatif, donc de 7500.593659371485593801:43:20,640 --> 01:43:23,6605939Même chose pour le terrain, mais là, attention, le terrain,594059411486594201:43:23,700 --> 01:43:28,0405943on avait mentionné que on considère un ajustement nécessaire lorsqu'il y a une594459451487594601:43:28,060 --> 01:43:30,8405947différence qui est supérieure à 1 000 pieds carrés.594859491488595001:43:31,080 --> 01:43:32,4005951Et là, ça ne remplit aucunement la condition.595259531489595401:43:32,880 --> 01:43:34,6005955Donc, il n'y a pas d'ajustement qui est fait pour le terrain.595659571490595801:43:35,520 --> 01:43:40,7205959L'année de construction, on avait dit que c'était grosso modo 2 000 $ par différence596059611491596201:43:40,740 --> 01:43:42,6005963d'année de construction d'âge.596459651492596601:43:42,680 --> 01:43:45,6205967Donc, 2008-2007, donc là, on a juste de 2 000.596859691493597001:43:45,860 --> 01:43:49,4605971Là, c'est le sujet qui est plus récent par rapport au comparable.597259731494597401:43:50,420 --> 01:43:55,5005975Donc, on doit augmenter la valeur du comparable pour qu'il se reflète le côté plus597659771495597801:43:55,520 --> 01:43:57,8205979récent du sujet. Donc, c'est pour ça qu'ici, on fait plus 2 000 $,598059811496598201:43:57,840 --> 01:43:59,2205983donc 2 000 $ par année de différence.598459851497598601:44:00,480 --> 01:44:03,5805987Ensuite, l'état, c'est le même état, donc aucun ajustement.598859891498599001:44:04,700 --> 01:44:06,3805991Le nombre de chambres, pas d'ajustement non plus.599259931499599401:44:07,040 --> 01:44:11,9405995Bon, une salle de bain complète et une salle d'eau.599659971500599801:44:12,040 --> 01:44:14,7405999Donc, les deux sont identiques à ce niveau-là, donc il n'y a pas d'ajustement.600060011501600201:44:14,840 --> 01:44:20,4806003Mais en soi, ça serait 12 000 $ par salle de bain et 6 000 $ par salle d'eau.600460051502600601:44:20,560 --> 01:44:22,5206007Mais là, la différence ici, c'est zéro, donc ça reste zéro.600860091503601001:44:23,460 --> 01:44:25,9606011Maintenant, le sous-sol partiel par rapport à fini.601260131504601401:44:25,980 --> 01:44:30,5006015Donc, la valeur partielle, on l'avait vu, c'était 10 000 et la valeur finie,601660171505601801:44:30,640 --> 01:44:33,8406019c'est 20 000. Et là, on sait que là, c'est le sujet qui est partiel.602060211506602201:44:33,940 --> 01:44:37,7406023Donc, il faut venir pénaliser le comparable vu que lui est fini.602460251507602601:44:38,480 --> 01:44:40,4406027Donc, de 10 000. Donc, moins 10 000 ici.602860291508603001:44:40,660 --> 01:44:42,8206031Et là, ça, c'est simple. Les valeurs qui sont ici finies,603260331509603401:44:42,920 --> 01:44:44,6806035c'est ceux-là qui sont dans les hypothèses ici.603660371510603801:44:47,300 --> 01:44:48,8606039Donc, valeurs finies, partiel.604060411511604201:44:49,000 --> 01:44:51,6006043Donc, c'est vraiment les valeurs qui sont utilisées pour faire la grille d604460451512604601:44:51,620 --> 01:44:52,4206047'ajoutement.604860491513605001:45:00,720 --> 01:45:02,8406051Donc, ici, c'est ça. Sous-sol partiel fini.605260531514605401:45:03,100 --> 01:45:06,2406055Et là, le garage qui est simple, simple, donc pas d'ajustement à ce niveau-là.605660571515605801:45:06,300 --> 01:45:08,0406059Mais en soi, c'est parce que là, c'est la valeur simple,606060611516606201:45:08,200 --> 01:45:11,4606063moins valeur simple. Donc, c'est 30 000 moins 30 000 qui donne 0 $ d'ajustement.606460651517606601:45:12,780 --> 01:45:16,3206067Et là, ici, maintenant, est-ce qu'il y a une piscine creusée ?606860691518607001:45:16,520 --> 01:45:18,8606071Les deux n'ont aucune piscine creusée, donc pas d'ajustement.607260731519607401:45:19,140 --> 01:45:21,5806075Et là, ça nous donne la composante non immobilière.607660771520607801:45:21,640 --> 01:45:24,7206079Il n'y a aucune composante qui a été mise lors de la vente.608060811521608201:45:24,840 --> 01:45:28,8206083Donc, aucun ajoutement. à ce niveau-là et là, ça nous donne donc justement une608460851522608601:45:28,840 --> 01:45:34,3206087valeur de 422 458 donc de total.608860891523609001:45:46,680 --> 01:45:49,1806091Donc, la valeur est réduite à cause de la différence.609260931524609401:45:49,620 --> 01:45:53,2406095Ici, le comparable donc sa valeur Donc, l'indication de valeur du comparable,609660971525609801:45:53,360 --> 01:45:58,0206099c'est 422 458. Et là, qu'est-ce qu'on doit faire maintenant à ce niveau-là ?610061011526610201:45:58,560 --> 01:46:03,4606103C'est que tous les ajustements, donc ici, le net, donc qu'on appelle,610461051527610601:46:03,520 --> 01:46:05,6606107c'est la somme algébrique de tous les ajustements.610861091528611001:46:05,780 --> 01:46:07,5406111Donc, c'est-à-dire, c'est la sommation de tous les ajustements.611261131529611401:46:08,540 --> 01:46:14,1006115C'est moins 12 542. Donc, ici, c'est simplement la somme de tout ça ici.611661171530611801:46:15,280 --> 01:46:19,2806119Et ça, ici, on le calcule en faisant simplement le...612061211531612201:46:19,300 --> 01:46:20,7206123Donc, là, ici, c'est H6.612461251532612601:46:22,820 --> 01:46:24,4806127Donc, H6, on va voir, c'est ça.612861291533613001:46:24,560 --> 01:46:25,4006131Donc, c'est le prix de vente.613261331534613401:46:25,520 --> 01:46:29,5806135Donc, c'est-à-dire que c'est l'ajustement par rapport au prix de vente.613661371535613801:46:29,880 --> 01:46:31,4806139C'est quoi en pourcentage ? Donc, ça, c'est le net.614061411536614201:46:31,920 --> 01:46:33,0206143Et là, qu'est-ce que ça nous dit ?614461451537614601:46:33,060 --> 01:46:38,2806147C'est qu'en soi, le net, si on va avoir un comparable, donc qu'on n'ajuste pas trop,614861491538615001:46:38,360 --> 01:46:39,8806151il faut que ce soit inférieur à 15 %.615261531539615401:46:39,900 --> 01:46:44,4006155Donc, c'est-à-dire que si ça ici, ça dépasserait 15 %, bien,615661571540615801:46:44,520 --> 01:46:47,1006159ça dépasse un peu, donc, le repas qu'on pourrait accepter,616061611541616201:46:47,140 --> 01:46:50,3006163donc, en fait, l'ajustement. Donc, ça permet donc de limiter certains ajustements616461651542616601:46:50,320 --> 01:46:56,4606167trop importants. Le brut, c'est simplement donc la somme des valeurs absolues616861691543617001:46:56,480 --> 01:46:59,7006171donc des ajustements. C'est-à-dire que là, on prend tous les ajustements qu'on a,617261731544617401:46:59,780 --> 01:47:01,3006175on les ramène positifs et on fait la somme.617661771545617801:47:01,460 --> 01:47:06,3406179Et là, ça nous donne 22 000 et on divise par la même chose,618061811546618201:47:06,440 --> 01:47:10,3206183donc c'est-à-dire ici le prix de vente donc comparable et ça nous permet donc de618461851547618601:47:10,340 --> 01:47:14,2206187voir que la somme donc des valeurs absolues donc de tous les ajustements,618861891548619001:47:14,460 --> 01:47:16,9206191ça représente 5,2 % donc du prix de vente.619261931549619401:47:17,960 --> 01:47:22,3806195Et ça, ça doit donc au-delà de 25 %, c'est problématique.619661971550619801:47:25,520 --> 01:47:27,6006199Et ici, donc, ça nous donne un sujet.620062011551620201:47:28,120 --> 01:47:30,7806203Donc, ici, le nombre d'ajustements qui sont non nuls, c'est 4.620462051552620601:47:31,380 --> 01:47:36,4006207Et le dollar par pied carré de l'indication, donc c'est 352 dollars.620862091553621001:47:38,020 --> 01:47:42,0206211Ici, donc, dépendamment de c'est quoi les autres ajoutements,621262131554621401:47:42,040 --> 01:47:47,4806215Donc, vous pouvez vraiment classer la qualité des ajustements ici en fonction de ces621662171555621801:47:47,500 --> 01:47:50,4206219critères-là. Et c'est comme ça, donc, avec ça ici qu'on va déterminer la622062211556622201:47:50,440 --> 01:47:55,5006223pondération, dépendamment du nombre d'ajustements qu'on va avoir fait et de plein d622462251557622601:47:55,520 --> 01:47:57,5006227'autres facteurs. Mais en soi, le comparable est viable.622862291558623001:47:58,060 --> 01:48:01,4006231Et là, ici, donc, on irait faire la même chose.623262331559623401:48:01,540 --> 01:48:04,0606235C'est-à-dire que là, on aurait, par exemple,623662371560623801:48:07,320 --> 01:48:09,0606239une propriété, donc c'est la même chose.624062411561624201:48:09,340 --> 01:48:12,9006243Ici, c'est correct. avec, là, c'est novembre et là, c'est 1er mai,624462451562624601:48:12,980 --> 01:48:16,3006247donc, 2026, le comparable. Donc, là, c'est six mois de différence.624862491563625001:48:16,500 --> 01:48:18,2006251Donc, on va aller faire un ajustement de six mois ici.625262531564625401:48:18,340 --> 01:48:19,9406255Donc, l'ajustement temporel qui est le plus important.625662571565625801:48:22,020 --> 01:48:23,5606259La localisation, c'est similaire.626062611566626201:48:23,740 --> 01:48:25,1606263Une différence, donc, au niveau de l'air.626462651567626601:48:25,280 --> 01:48:27,6406267Donc, ça, ici, en soi, c'est sensiblement la même chose.626862691568627001:48:27,760 --> 01:48:30,9606271Donc, vous voyez qu'ici, l'ajustement, il n'y a aucune salle d'eau.627262731569627401:48:31,100 --> 01:48:34,0006275Donc, on va aller faire, donc, cet ajustement-là.627662771570627801:48:35,860 --> 01:48:37,0606279Est-ce que c'était clair, donc, pour ça ?628062811571628201:48:37,440 --> 01:48:39,5406283Voulez-vous que je pense que ce n'est pas...628462851572628601:48:42,740 --> 01:48:44,2406287Oui, c'est clair. C'est clair.628862891573629001:48:44,600 --> 01:48:46,7006291Donc, on refait ça pour les quatre comparables en soi.629262931574629401:48:46,940 --> 01:48:49,6206295C'est pour ça que c'est important d'avoir bien les hypothèses spécifiées.629662971575629801:48:52,260 --> 01:48:55,4406299Ici, admettons, on prendrait, c'est une dernière fois, le garage.630063011576630201:48:55,980 --> 01:49:00,5406303Le sujet, c'est simple. Et le comparable, donc, il n'y a aucun garage.630463051577630601:49:00,760 --> 01:49:04,9406307Donc là, c'est-à-dire que là, notre sujet, il faut qu'on ajuste le comparable,630863091578631001:49:05,040 --> 01:49:08,0006311donc ici, à la hausse, pour te rendre compte du fait que notre sujet a un garage631263131579631401:49:08,020 --> 01:49:10,1006315simple. Donc, on va aller prendre la valeur simple.631663171580631801:49:10,580 --> 01:49:12,7806319moins la valeur d'aucun garage, donc on ajoute 30 000.632063211581632201:49:12,980 --> 01:49:15,8806323On avait dit, par rapport à aucun garage, un garage simple,632463251582632601:49:15,980 --> 01:49:18,1406327c'est 30 000 de valeur, donc on va ajouter un comparable de 30 000.632863291583633001:49:19,380 --> 01:49:21,3006331Et là, à la fin, on arrive à la réconciliation.633263331584633401:49:22,280 --> 01:49:26,3206335Et là, ici, qu'est-ce qui nous permet de…633663371585633801:49:26,340 --> 01:49:30,1806339Bon, là, on a utilisé la méthode 40, 35, 25.634063411586634201:49:30,440 --> 01:49:36,6806343Donc, dépendamment de quel scénario vous utilisez, il n'y a pas nécessairement634463451587634601:49:36,700 --> 01:49:39,4606347de… Mais il faut forcément donc ranker les comparables,634863491588635001:49:39,580 --> 01:49:42,1606351donc du plus adapté au moins adapté.635263531589635401:49:43,420 --> 01:49:48,6606355Donc ici, en soi, donc pourquoi on prend le premier ?635663571590635801:49:48,780 --> 01:49:52,0806359Donc le premier, c'est qu'ils sont très similaires, donc c'est très récent.636063611591636201:49:52,580 --> 01:49:58,8806363Et là, si vous regardez donc l'ajustement donc ici,636463651592636601:50:00,500 --> 01:50:07,0006367est de... Donc, c'est ça. Dépendamment de la quantité de la636863691593637001:50:07,020 --> 01:50:10,7206371valeur du pourcentage du net, vous allez ranker les comparables dans l'ordre comme637263731594637401:50:10,740 --> 01:50:13,5406375ça ici. Aussi, de la quantité d'ajoutements.637663771595637801:50:13,660 --> 01:50:16,7606379Il n'y a pas nécessaire de règles claires, mais qu'est-ce qui vous permet ici,638063811596638201:50:16,840 --> 01:50:20,4606383c'est que la valeur que vous allez avoir ici pour l'indication,638463851597638601:50:20,580 --> 01:50:23,6206387qui est la valeur ici après tous les ajustements que vous allez avoir fait,638863891598639001:50:24,100 --> 01:50:26,1406391vous allez les pondérer par639263931599639401:50:27,780 --> 01:50:30,160639540%, 35%, 20% ou 5%, dépendamment de ce que vous utilisez,639663971600639801:50:30,240 --> 01:50:32,3406399parce que vous pouvez utiliser, par exemple, une pondération égale.640064011601640201:50:32,860 --> 01:50:34,7006403Et là, on voit que ça l'influence à la valeur quand même beaucoup.640464051602640601:50:36,080 --> 01:50:38,4806407Il n'y a pas nécessairement une bonne façon de faire, il faut juste l'expliquer.640864091603641001:50:38,620 --> 01:50:41,7806411Donc, ça ici, c'est quand même conservateur dans la mesure où vous pondérez un bon641264131604641401:50:42,780 --> 01:50:44,2206415comparable de façon plus importante.641664171605641801:50:44,520 --> 01:50:46,9006419Le deuxième meilleur, vous le pondérez aussi quand même important.642064211606642201:50:47,020 --> 01:50:51,2006423Puis le dernier, en supposant qu'il est moins bon, vous le pondérez de façon plus642464251607642601:50:51,220 --> 01:50:53,7606427faible. Donc, comme là ici, on voit, il y a un net de moins 20%.642864291608643001:50:53,780 --> 01:50:55,6206431Donc, C'est au-delà du repère.643264331609643401:50:56,140 --> 01:50:58,3206435Donc, là, on pourrait donc appliquer une méthode de 5 %.643664371610643801:50:58,340 --> 01:51:03,9406439Donc, dans ce cas-là ici, dépendamment de c'est quoi, vous pourriez donc,644064411611644201:51:06,740 --> 01:51:08,4406443c'est vraiment le choix.644464451612644601:51:10,800 --> 01:51:13,5606447Si on prend pour hypothèse, mettons que vous avez un seul comparable qui est très644864491613645001:51:13,580 --> 01:51:15,2006451bon, bon, le prudent peut être adapté.645264531614645401:51:15,740 --> 01:51:17,1206455Donc, il n'y a pas vraiment de règles.645664571615645801:51:17,940 --> 01:51:20,1206459Je pense que 40, 35, 25, c'est bien.646064611616646201:51:20,460 --> 01:51:24,0406463Mais encore une fois, on peut y aller avec des, si elles sont toutes de bonne646464651617646601:51:24,060 --> 01:51:26,5806467qualité, par exemple, elles auraient toutes le même net et le même brut,646864691618647001:51:26,880 --> 01:51:30,9206471donc qualité haute, bien 25, 25, 25, 25, ça pourrait être adapté également.647264731619647401:51:31,900 --> 01:51:35,7206475Et là, ça ici, ça vous permet donc de calculer la contribution à la valeur647664771620647801:51:35,740 --> 01:51:39,4206479marchande, donc du comparable 1, 40 % fois l'indication,648064811621648201:51:40,240 --> 01:51:44,0806483ensuite 35 % fois l'indication et ainsi de suite.648464851622648601:51:44,240 --> 01:51:49,1806487Et là, ça vous permet donc d'avoir la contribution totale de 435 000.648864891623649001:51:50,740 --> 01:51:53,9006491Et là, ici, vous ramenez ça, donc, en pied carré, donc,649264931624649401:51:54,060 --> 01:51:59,3006495et ça vous donne, donc, une valeur de 363 $, donc, de valeur marchande par pied649664971625649801:51:59,320 --> 01:52:04,9406499carré, donc, d'adaptable. Donc, c'est ça ici.650065011626650201:52:05,140 --> 01:52:08,5006503Et là, vous pouvez, donc, aller mesurer aussi, donc, la cohérence,650465051627650601:52:08,580 --> 01:52:09,6406507donc, ici, dans ce cas-là.650865091628651001:52:11,480 --> 01:52:15,6006511Donc ici, on voit que la valeur conclue, donc c'est 363.651265131629651401:52:16,160 --> 01:52:18,8006515Le comparable minimum, c'est 341.651665171630651801:52:18,980 --> 01:52:20,7206519Le comparable maximum, c'est 361.652065211631652201:52:21,480 --> 01:52:26,3006523Donc la moyenne, c'est 351. Donc on est plus 3,4 %.652465251632652601:52:27,580 --> 01:52:29,9406527Donc c'est collé avec un sujet qui est en meilleur état.652865291633653001:52:30,060 --> 01:52:31,0806531Donc ici, il n'y a rien d'anormal.653265331634653401:52:35,140 --> 01:52:37,4006535Vous pouvez faire donc des analyses de sensibilité aussi.653665371635653801:52:37,420 --> 01:52:41,9206539mettez en soi vraiment le… qu'est-ce qui est important donc c'est que vous accordez654065411636654201:52:41,940 --> 01:52:44,5406543une pondération qui est appropriée dépendamment du comparable que vous avez.654465451637654601:52:47,080 --> 01:52:50,8206547Ça ici, je vais le mettre sur le module après le Excel qui est ici.654865491638655001:52:50,980 --> 01:52:53,1006551En soi, c'est vraiment le cas donc qui est détaillé dans les slides.655265531639655401:52:54,600 --> 01:52:58,2206555Est-ce qu'il y avait des questions sur ça donc, ce serait la première partie donc655665571640655801:52:58,240 --> 01:53:01,9206559des comparables. Donc en soi, dans le TP, c'est ça qui est appliqué également.656065611641656201:53:07,640 --> 01:53:12,4406563S'il n'y a pas d'autres questions, vous allez avoir le TP sur le module.656465651642656601:53:12,600 --> 01:53:16,0406567Je vais vous l'envoyer aussi par courriel après le cours avec l'énoncé.656865691643657001:53:16,980 --> 01:53:18,4606571Vous allez voir, il est plus court que le premier.657265731644657401:53:20,220 --> 01:53:22,4606575J'ai vu comment faire. Comme quoi, c'était un petit peu trop long.657665771645657801:53:22,580 --> 01:53:24,1206579J'ai ajusté un petit peu en conséquence.658065811646658201:53:25,420 --> 01:53:27,7606583C'est la première fois que le cours est donné comme ça.658465851647658601:53:29,480 --> 01:53:31,9606587Vous allez voir aussi l'examen final va être plus court également.658865891648659001:53:33,060 --> 01:53:35,3006591S'il n'y a pas d'autres questions, je vais terminer la séance.659265931649659401:53:35,320 --> 01:53:37,8806595là. Mais une petite question, moi c'était quand même de revenir pour,659665971650659801:53:37,920 --> 01:53:40,9606599mettons, sur une comparable si possible, mettons, comparable 1.660066011651660201:53:41,640 --> 01:53:45,7206603Est-ce que dans le travail, il va falloir aussi inscrire,660466051652660601:53:45,820 --> 01:53:46,6206607mettons, toutes660866091653661001:53:48,140 --> 01:53:50,5606611les formules de texte, parce que, mettons, le calcul littéral,661266131654661401:53:50,700 --> 01:53:53,6006615c'est bon, je comprends, pour citer, mettons, nos sources exactement,661666171655661801:53:53,820 --> 01:53:54,6206619puis nos ajustements, mais...662066211656662201:53:54,620 --> 01:53:57,9206623En soi, c'est juste pour une indication, ça, là.662466251657662601:53:58,340 --> 01:54:02,2206627Ok, c'est ça. En soi, mettons, dans le TP, dans le temps de traité,662866291658663001:54:02,320 --> 01:54:07,0206631ce serait ça ici, la première, l'ajustement réel, donc c'est-à-dire la formule663266331659663401:54:07,040 --> 01:54:11,3806635Excel, puis tu sais, maintenant, à la limite, peut-être un mini-texte de663666371660663801:54:11,400 --> 01:54:13,1006639raisonnement, mais tu as en soi juste cette colonne-là,664066411661664201:54:13,260 --> 01:54:14,3406643puis cette colonne-là serait correct.664466451662664601:54:15,000 --> 01:54:17,8006647OK. Et à la fin, tu mets le prix ajusté transactionnel ici.664866491663665001:54:17,900 --> 01:54:19,8606651Oui. OK, merci. C'est bon, parfait, merci.665266531664665401:54:20,080 --> 01:54:24,2206655Parfait, yes. Puis, en fait, pour le TP, on a deux semaines,665666571665665801:54:24,440 --> 01:54:28,1406659c'est bien. Oui, c'est ça, donc je le donne aujourd'hui pour que vous ayez deux666066611666666201:54:28,160 --> 01:54:30,3806663semaines, donc c'est ça. Vous allez voir, il est pas mal plus court,666466651667666601:54:30,480 --> 01:54:35,5206667donc il est pas aussi long que le premier, donc ça devrait bien aller parfait on666866691668667001:54:35,540 --> 01:54:39,2406671peut le remettre par courriel aussi toujours comme la première fois parfait super667266731669667401:54:39,260 --> 01:54:43,2406675bien certain merci bon ben bonne soirée merci beaucoup bonne soirée6676