spb/uqo-imm1003

11200:09:04,000 --> 00:09:05,4003Merci.452600:11:55,620 --> 00:11:58,8207On va commencer dans deux minutes.8931000:12:00,820 --> 00:12:02,76011Je vais attendre que tout le monde arrive.121341400:12:03,160 --> 00:12:03,96015Oui.161751800:12:36,520 --> 00:12:37,92019Merci.202162200:13:02,600 --> 00:13:03,78023...242572600:13:27,540 --> 00:13:29,68027Il est 19h, donc on va pouvoir commencer.282983000:13:29,880 --> 00:13:35,22031Bonjour tout le monde. J'espère que vous avez passé une belle semaine jusqu'à323393400:13:35,240 --> 00:13:36,70035maintenant. On est juste mercredi.3637103800:13:37,420 --> 00:13:39,00039Est-ce que vous m'entendez bien, premièrement ?4041114200:13:41,400 --> 00:13:43,58043Oui, parfait. C'est pas merveilleux.4445124600:13:45,340 --> 00:13:47,80047Est-ce que vous avez des questions pour le moment sur le TP ?4849135000:13:48,340 --> 00:13:53,00051Si vous l'avez commencé ou avant qu'on passe à la matière.5253145400:13:56,880 --> 00:13:58,50055Donc, je suppose que c'était bon.5657155800:13:58,640 --> 00:14:02,18059Sinon, après la séance, on pourra en discuter plus en profondeur.6061166200:14:02,880 --> 00:14:06,82063Ce ne sera pas une grosse séance, mais en soi, on va couvrir le plus de matière6465176600:14:06,840 --> 00:14:11,30067possible. Mais c'est de quoi de moins, un peu moins technique maintenant au niveau6869187000:14:11,320 --> 00:14:14,70071de l'évaluation. On va voir vraiment le marché québécois,7273197400:14:14,800 --> 00:14:18,34075puis les données qu'on peut les trouver, et quel type de données,7677207800:14:18,380 --> 00:14:24,42079dans le fond, extrairent dans le contexte d'une évaluation de biens immobiliers.8081218200:14:27,180 --> 00:14:30,52083Ensuite, après ça, les séances qui vont s'en venir, ça va vraiment être,8485228600:14:31,240 --> 00:14:36,58087on va revenir un peu sur le TP, puis aussi la préparation pour l'examen en soi qui8889239000:14:36,600 --> 00:14:39,78091va être fait à la maison, puis vous allez avoir une fenêtre de 72 heures,9293249400:14:39,820 --> 00:14:40,62095comme déjà discuté.9697259800:14:42,980 --> 00:14:45,10099Ici, donc tout ce qu'on va voir aujourd'hui, c'est vraiment,1001012610200:14:45,340 --> 00:14:48,400103c'est plus des principes macro, t'es maintenant le marché québécois,1041052710600:14:48,580 --> 00:14:54,620107c'est tout ce qui touche par exemple à la particularité du marché1081092811000:14:54,640 --> 00:14:57,560111québécois, mais aussi dans le fond tout ce qui touche à l'immobilier,1121132911400:14:57,660 --> 00:14:58,800115donc on va commencer ça.1161173011800:15:01,660 --> 00:15:04,420119Donc, structure et composante de marché, c'est relativement simple.1201213112200:15:05,520 --> 00:15:08,020123Un marché immobilier, c'est un ensemble de mécanismes par lesquels les droits de1241253212600:15:08,040 --> 00:15:10,020127propriété en immobilier sont échangés.1281293313000:15:10,700 --> 00:15:15,060131Quand on passe sur le notaire et tout ça, et qu'il y a un prix qui est déterminé,1321333413400:15:15,580 --> 00:15:19,980135un espace qui est alloué entre différents usages concurrents.1361373513800:15:21,600 --> 00:15:24,100139Ici, c'est simplement pour dire que le marché immobilier,1401413614200:15:24,200 --> 00:15:27,240143c'est l'endroit où on peut échanger un titre de propriété.1441453714600:15:29,360 --> 00:15:31,720147On dirait qu'on vient un peu en arrière au niveau des définitions,1481493815000:15:31,860 --> 00:15:35,200151mais bon, ça fait partie de ce qui est demandé dans cette séance-là.1521533915400:15:36,320 --> 00:15:38,840155Puis la particularité de l'immobilier, qu'est-ce qui est intéressant,1561574015800:15:38,920 --> 00:15:42,060159puis qu'est-ce qui fait que c'est unique, c'est que c'est hétérogène.1601614116200:15:42,500 --> 00:15:44,940163Donc, c'est-à-dire que, par exemple, si admettons vous achetez une action d'une1641654216600:15:44,960 --> 00:15:48,820167compagnie en coté en bourse, admettons Apple ou peu importe,1681694317000:15:48,960 --> 00:15:52,920171ou n'importe quel, admettons, vous achetez donc un titre.1721734417400:15:53,360 --> 00:15:55,680175Mais ce titre-là, il est homogène.1761774517800:15:55,700 --> 00:15:58,480179C'est-à-dire que si quelqu'un d'autre a un titre d'Apple,1801814618200:15:58,600 --> 00:16:00,480183il a la même chose que vous, il a les mêmes droits que vous,1841854718600:16:01,560 --> 00:16:04,440187à moins que ce soit par exemple une action privilégiée ou autre.1881894819000:16:05,020 --> 00:16:08,640191Donc la particularité de l'immobilier, c'est vraiment, tous les biens sont1921934919400:16:08,660 --> 00:16:11,620195différents. Il y en a qui peuvent s'en approcher évidemment,1961975019800:16:11,980 --> 00:16:14,720199mais en soi, un titre de propriété, c'est unique.2002015120200:16:14,740 --> 00:16:18,460203C'est-à-dire que votre maison, votre condominium que vous avez,2042055220600:16:18,540 --> 00:16:22,920207vous avez un titre de propriété, puis il est unique à cet emplacement-là,2082095321000:16:23,140 --> 00:16:25,060211il a ses particularités et tout.2122135421400:16:25,860 --> 00:16:31,040215Et ça, ça rend justement le travail d'un évaluateur agréé plus complexe,2162175521800:16:31,060 --> 00:16:34,840219par exemple, que quelqu'un qui évalue un titre financier où tout est homogène et2202215622200:16:34,860 --> 00:16:35,660223tout.2242255722600:16:37,320 --> 00:16:41,060227Qu'est-ce qui caractérise aussi, c'est l'immobilité du bien,2282295823000:16:41,160 --> 00:16:43,480231c'est-à-dire que c'est une localisation qui est fixe.2322335923400:16:43,880 --> 00:16:46,600235Donc, ça a des avantages, mais des inconvénients.2362376023800:16:46,740 --> 00:16:50,080239Donc, c'est-à-dire que contrairement à d'autres outils financiers ou d'autres titres2402416124200:16:50,100 --> 00:16:53,640243qu'on peut avoir, l'immobilité, c'est probablement un des désavantages de l2442456224600:16:53,660 --> 00:16:57,080247'immobilier. Donc, c'est-à-dire que vous ne pouvez pas le déplacer puis l'amener2482496325000:16:57,100 --> 00:16:59,320251avec vous. Donc, contrairement par exemple à de l'or ou,2522536425400:16:59,580 --> 00:17:02,920255je ne sais pas moi, de l'argent comptant ou peu importe,2562576525800:17:03,080 --> 00:17:08,100259ou simplement une créance bancaire, bien ça, ça peut se déplacer relativement2602616626200:17:08,120 --> 00:17:10,500263facilement, alors que l'immobilier, il faut le vendre pour être capable de le2642656726600:17:10,520 --> 00:17:14,300267déplacer. Donc, si on veut déplacer la valeur, il faut être capable de le vendre à2682696827000:17:14,320 --> 00:17:19,940271quelqu'un d'autre. Et c'est un des avantages en soi de l'immobilier.2722736927400:17:20,520 --> 00:17:24,580275Bon, au Québec, c'est moins un enjeu, par exemple, important.2762777027800:17:25,840 --> 00:17:30,720279Ce n'est pas un risque en soi, étant donné qu'on est quand même dans un pays où les2802817128200:17:30,740 --> 00:17:32,760283droits de propriété sont respectés.2842857228600:17:33,040 --> 00:17:37,720287Mais si on pense, par exemple, à certains pays où les droits de propriété sont des2882897329000:17:37,740 --> 00:17:42,940291fois un peu bafoués par les gouvernements en place, ça peut devenir une béquille de2922937429400:17:42,960 --> 00:17:46,580295l'immobilier dans le sens où, si par exemple il y a un changement de gouvernement,2962977529800:17:46,860 --> 00:17:50,600299puis là il y a des mesures qui sont, ça s'est déjà vu dans certains pays,3003017630200:17:52,840 --> 00:17:55,460303où c'est un petit peu plus maintenant la mentalité marxiste et tout ça,3043057730600:17:55,560 --> 00:17:57,820307donc c'est-à-dire que ça tend un peu vers le communisme,3083097831000:17:57,880 --> 00:18:01,360311donc ça s'est déjà vu par exemple en Amérique du Sud, donc les gouvernements des3123137931400:18:01,380 --> 00:18:04,980315fois peuvent ne pas respecter les droits de propriété, et là avoir de l'immobilier c3163178031800:18:05,000 --> 00:18:06,900319'est un petit peu moins le fun.3203218132200:18:08,280 --> 00:18:11,700323Sinon aussi, transactions peu fréquentes, donc c'est-à-dire que contrairement au3243258232600:18:11,720 --> 00:18:14,060327marché financier où les titres sont échangés en continu,3283298333000:18:14,180 --> 00:18:17,920331puis même maintenant à l'échelle des microsolones, l'immobilier,3323338433400:18:18,040 --> 00:18:19,680335c'est pas de quoi qu'il est échangé.3363378533800:18:20,280 --> 00:18:24,980339C'est échangé plus souvent qu'avant, mais ça reste quand même très limité,3403418634200:18:25,060 --> 00:18:28,520343par exemple, la fréquence auquel on peut vendre un bien immobilier à cause justement3443458734600:18:28,540 --> 00:18:32,800347de toute la paperasse, le notaire, l'échange, donc des droits de propriété,3483498835000:18:33,120 --> 00:18:35,040351le fait qu'il faut financer souvent la transaction.3523538935400:18:35,980 --> 00:18:39,960355puis il y a de l'information qui est imparfaite c'est-à-dire que vous n'avez pas3563579035800:18:39,980 --> 00:18:44,160359accès à toute l'information nécessairement parce que le vendeur lui-même n'a pas3603619136200:18:44,180 --> 00:18:48,920363nécessairement toute l'information concernant par exemple les vis cachés des fois un3643659236600:18:48,940 --> 00:18:54,000367vis caché il n'est pas si caché que ça c'est-à-dire qu'il est caché mais le vendeur3683699337000:18:54,020 --> 00:18:57,540371ne le savait pas c'est-à-dire qu'on peut parler à un terrain qui est plus ou moins3723739437400:18:57,560 --> 00:19:02,560375adapté qui est on pourrait dire un risque de lissement terrain des fois il y a comme3763779537800:19:02,580 --> 00:19:06,580379des citrons qu'on pourrait appeler, c'est pour les autos,3803819638200:19:06,660 --> 00:19:08,740383les citrons, mais il y en a en immobilier également.3843859738600:19:08,900 --> 00:19:12,260387L'information est parfaite, ça fait partie justement de tout ce qui fait que le3883899839000:19:12,280 --> 00:19:13,380391marché immobilier est unique.3923939939400:19:16,240 --> 00:19:20,240395Donc, comme on a dit, c'est un marché qui est inefficace par nature.39639710039800:19:22,580 --> 00:19:26,760399Aussi, c'est un marché que l'offre est limitée et l'offre s'ajuste très lentement à40040110140200:19:26,780 --> 00:19:29,460403cause des droits, à cause des délais de construction et tout.40440510240600:19:29,480 --> 00:19:33,160407Donc, ça, c'est une grosse conséquence qui fait en sorte que l'immobilier,40840910341000:19:33,300 --> 00:19:36,160411c'est souvent de quoi qu'est…41241310441400:19:36,180 --> 00:19:39,420415ou ce que les prix vont bouger souvent plus dans un centre que l'autre.41641710541800:19:39,640 --> 00:19:40,800419Des coûts de transaction élevés.42042110642200:19:40,900 --> 00:19:43,260423Donc, c'est-à-dire que contrairement, par exemple, à des actions,42442510742600:19:43,560 --> 00:19:47,940427des obligations ou même à des commodités sur le marché des futures,42842910843000:19:49,100 --> 00:19:51,720431vendre une maison, vendre un bien immobilier, ça a lien avec des coûts.43243310943400:19:51,800 --> 00:19:56,500435Puis, cette proportion de coûts-là en pourcentage de toute la valeur donnée est43643711043800:19:56,520 --> 00:19:57,460439quand même relativement élevée.44044111144200:19:58,140 --> 00:20:04,400443si on pense à les frais de courtage et tout ça c'est quand même important quand on44444511244600:20:04,420 --> 00:20:08,780447échange une action qu'on t'embourse, on parle aux alentours il y a certains brokers44844911345000:20:08,800 --> 00:20:15,440451qui sont rendus gratuits mais on peut parler de 5$, 9$ et 95$ en certains cas donc45245311445400:20:15,460 --> 00:20:20,620455c'est même pas un pourcentage de la valeur, c'est simplement un frais fixe en45645711545800:20:20,640 --> 00:20:23,640459immobilier c'est pas ça, c'est-à-dire que vous pouvez vendre seul par exemple sur46046111646200:20:23,660 --> 00:20:27,040463des plateformes mais ça vient quand même avec des frais quand même relativement46446511746600:20:27,060 --> 00:20:29,920467élevé malgré tout. Donc, il n'y a pas un coût pilonataire.46846911847000:20:30,160 --> 00:20:33,360471Donc, pour faire un échange, dans le fond, de type de propriété,47247311947400:20:33,500 --> 00:20:36,580475puis vendre une propriété, ça devient avec des coûts relativement élevés.47647712047800:20:38,120 --> 00:20:41,260479C'est aussi un marché que la segmentation locale est forte.48048112148200:20:41,420 --> 00:20:43,460483Donc, c'est-à-dire que dépendamment où vous êtes dans la ville,48448512248600:20:44,080 --> 00:20:49,800487il va y avoir des changements assez importants au niveau des types de construction,48848912349000:20:50,140 --> 00:20:53,380491de la valeur également. Et c'est pour ça que, justement,49249312449400:20:53,540 --> 00:20:56,540495l'expertise de certains professionnels est primordial.49649712549800:20:56,660 --> 00:20:59,820499C'est-à-dire le courtier, l'évaluateur agréé, l'inspecteur.50050112650200:21:00,780 --> 00:21:04,680503Donc, on ne parle pas non plus d'acheter une voiture, c'est important.50450512750600:21:05,600 --> 00:21:08,600507Mais l'immobilier, c'est encore plus important dans le sens où les gens qui vont50850912851000:21:08,620 --> 00:21:11,800511acheter une maison, ils s'engagent.51251312951400:21:13,300 --> 00:21:14,520515On pourrait dire, c'est l'achat d'une vie.51651713051800:21:14,720 --> 00:21:17,060519Donc, c'est en fait d'importance.52052113152200:21:18,180 --> 00:21:20,300523Sur tout l'argent que vous allez gagner au cours de votre vie,52452513252600:21:20,880 --> 00:21:22,740527la propriété que vous allez acheter, elle va représenter.52852913353000:21:23,820 --> 00:21:27,920531C'est la chose que vous allez acheter qui va représenter une plus grosse proportion53253313453400:21:27,940 --> 00:21:31,840535de toute votre revenu. Donc, c'est bien en moyenne.53653713553800:21:32,720 --> 00:21:34,580539Je ne suis pas au courant de votre situation personnellement.54054113654200:21:34,820 --> 00:21:39,060543Ça se peut très bien que vous achetez des Rolex ou je ne sais pas quoi,54454513754600:21:39,300 --> 00:21:41,480547que ça va être beaucoup plus important qu'une maison.54854913855000:21:41,600 --> 00:21:44,380551Mais bon, en moyenne, les gens, c'est la chose le plus important de leur vie.55255313955400:21:46,300 --> 00:21:50,320555Donc, c'est ça qui fait justement que l'évaluateur agréé et le conseil est55655714055800:21:50,340 --> 00:21:51,140559important.56056114156200:21:52,360 --> 00:21:56,400563Maintenant aussi, le marché immobilier québécois, on prédit que c'est séparé en cinq56456514256600:21:56,420 --> 00:22:03,580567grands groupes. Ici, en tant qu'évaluateur agréé, vous allez surtout être concentré56856914357000:22:03,600 --> 00:22:06,640571dans le résidentiel. C'est-à-dire qu'au Québec, on a une particularité aussi qui est57257314457400:22:06,660 --> 00:22:07,460575relativement57657714557800:22:09,760 --> 00:22:11,140579constante. Ça ne change pas vraiment.58058114658200:22:11,700 --> 00:22:15,420583Le poids du résidentiel dans tout l'immobilier global est vraiment important.58458514758600:22:15,880 --> 00:22:17,080587Ce n'est pas comme ça partout.58858914859000:22:17,900 --> 00:22:21,560591Donc, si on pense au marché américain, Il y a beaucoup de commercial versus ici,59259314959400:22:22,460 --> 00:22:25,340595beaucoup d'industriels. Il y a beaucoup de terrains vacants également.59659715059800:22:25,540 --> 00:22:29,200599Ici, les terrains vacants sont, on pourrait dire, sont plus rares.60060115160200:22:29,380 --> 00:22:34,620603Il y en a. Mais le désonage ne se fait pas si rapidement que ça comparé,60460515260600:22:34,640 --> 00:22:39,820607mettons, à certains pays où il y a des terres arabes, donc pas des terres arabes,60860915361000:22:39,860 --> 00:22:43,920611mais des terres non exploitées qui pourraient être désonées,61261315461400:22:44,040 --> 00:22:45,540615donc c'est-à-dire zonées résidentielles et tout.61661715561800:22:45,900 --> 00:22:49,140619Ici, dès qu'il y a un changement de zonage qui se fait,62062115662200:22:49,500 --> 00:22:53,380623habituellement, il y a un promoteur qui est là, qui attend et qui veut justement62462515762600:22:53,400 --> 00:22:56,500627exploiter ça. Donc, c'est ça ici.62862915863000:22:56,680 --> 00:22:58,200631Donc, c'est les cinq catégories.63263315963400:22:59,260 --> 00:23:03,600635Le locatif en soi, donc, c'est simplement, ça peut être logement commercial et mix.63663716063800:23:03,720 --> 00:23:07,120639Donc, le logement qui est dans le fond d'un plex avec des appartements.64064116164200:23:07,140 --> 00:23:13,300643Le commercial, c'est une entreprise de gestion64464516264600:23:13,320 --> 00:23:17,680647immobilière qui loue, par exemple, un centre d'achat ou simplement un mix des deux.64864916365000:23:17,820 --> 00:23:19,700651Donc, on voit souvent ça maintenant dans les nouvelles constructions,65265316465400:23:20,080 --> 00:23:24,680655c'est-à-dire un mix de locatifs de logements avec, au premier étage,65665716565800:23:24,740 --> 00:23:28,380659un commercial. C'est les cinq grandes catégories.66066116666200:23:28,840 --> 00:23:32,260663Ils sont interconnectés, c'est-à-dire que le locatif influence les résidentiels.66466516766600:23:33,100 --> 00:23:36,040667Maintenant, le locatif et le résidentiel influencent le commercial.66866916867000:23:36,060 --> 00:23:40,200671Pourquoi ? Parce que, bon, s'il n'y a aucun résidentiel à côté de votre commerce,67267316967400:23:40,380 --> 00:23:41,240675ça ne va pas se parvenir d'aller.67667717067800:23:41,400 --> 00:23:45,020679Donc, tout ça, c'est… Et le commercial, donc, les bureaux,68068117168200:23:45,220 --> 00:23:48,740683le détail est alimenté par souvent, donc, de l'industriel,68468517268600:23:48,880 --> 00:23:53,460687des entrepôts et tout. Et le terrain, en soi, les terrains qui restent,68868917369000:23:53,540 --> 00:23:55,940691donc, c'est influencé par la quantité de construction qui a déjà été faite,69269317469400:23:55,960 --> 00:23:57,640695donc, dans l'environnement. Donc, on peut voir à quel point,69669717569800:23:57,720 --> 00:24:00,340699un peu, c'est interconnecté tout ensemble.70070117670200:24:03,120 --> 00:24:08,740703Maintenant, bon, de l'unifamilial détaché, donc quand on parle de ça ici,70470517770600:24:09,140 --> 00:24:14,560707l'unifamilial détaché, c'est aux alentours, c'est tout ce qui est bungalow et maison70870917871000:24:14,580 --> 00:24:18,100711deux étages. Pour être considéré comme un détaché, il faut vraiment être une maison,71271317971400:24:18,180 --> 00:24:24,340715pas un jumelé, c'est vraiment une entité, un titre de propriété qui71671718071800:24:24,360 --> 00:24:29,320719est une maison. Donc, c'est aux alentours de 45 % du parc immobilier québécois.72072118172200:24:29,400 --> 00:24:30,420723Donc, c'est relativement important.72472518272600:24:32,760 --> 00:24:34,420727Ça, c'est quand même la même chose dans les autres pays.72872918373000:24:35,860 --> 00:24:39,760731Après ça, ensuite, ce qui est à l'automne, c'est que c'est une bonne proportion de73273318473400:24:39,780 --> 00:24:40,860735tout l'immobilier qui est disponible.73673718573800:24:42,360 --> 00:24:45,120739Tout ce qui est copropriété, divise, les condos et tout,74074118674200:24:45,380 --> 00:24:47,340743il y a une croissance ultra rapide.74474518774600:24:47,440 --> 00:24:50,660747Donc, c'est-à-dire que le 45 % est voué à un peu diminuer à travers le temps.74874918875000:24:51,420 --> 00:24:57,540751parce que justement, l'unifamilial détaché est de plus en plus inaccessible pour l75275318975400:24:57,560 --> 00:25:03,700755'acheteur moyen. Les revenus d'emploi sont75675719075800:25:03,720 --> 00:25:09,460759de moins en moins suffisants pour être capable d'avoir accès à un unifamilial ou du76076119176200:25:09,480 --> 00:25:10,700763moins comme première propriété.76476519276600:25:10,840 --> 00:25:12,140767Donc, la solution, c'est quoi ?76876919377000:25:12,240 --> 00:25:13,780771C'est d'y aller avec des copropriétés.77277319477400:25:13,960 --> 00:25:15,860775C'est pour ça qu'il y a une croissance rapide en ce moment-là.77677719577800:25:17,420 --> 00:25:22,500779Les plexes, deux et cinq logements, ça, je ne sais pas si c'est très rare aux États78078119678200:25:22,520 --> 00:25:27,820783-Unis, vous allez voir, quand vous regardez dans les mollots à Québec ou peu78478519778600:25:27,840 --> 00:25:31,840787importe, il y a soit des constructions des six plexes ou des cinq plexes,78878919879000:25:32,060 --> 00:25:34,420791ça, c'est vraiment une particularité du Québec.79279319979400:25:34,440 --> 00:25:40,660795C'est-à-dire que le petit building avec ces appartements dedans,79679720079800:25:41,340 --> 00:25:46,960799c'est surtout ici que ça existe ailleurs, mais en grande majorité,80080120180200:25:47,060 --> 00:25:48,440803on voit surtout ça au Québec.80480520280600:25:49,800 --> 00:25:53,140807Ça a des certains avantages. Je ne sais pas à quel point,80880920381000:25:53,200 --> 00:25:57,620811maintenant qu'on a la capacité de construire des logements beaucoup plus vastes,81281320481400:25:57,660 --> 00:26:01,460815des 60 logements, 120 logements, à quel point c'est efficient de faire ça.81681720581800:26:01,480 --> 00:26:03,620819Maintenant, ça doit revenir très cher par unité.82082120682200:26:04,780 --> 00:26:08,420823Il y a également aussi des maisons jumelées en rangée, des immeubles d'appartements82482520782600:26:08,440 --> 00:26:12,700827plus, on pourrait dire, pas commerciales, mais de six logements et plus,82882920883000:26:13,000 --> 00:26:14,640831et des maisons mobiles et usinées.83283320983400:26:14,840 --> 00:26:17,740835Donc, ça, c'est un nouveau créneau qui va être probablement très exploité dans le83683721083800:26:17,760 --> 00:26:22,700839futur, étant donné le coût justement de l'unifamilial actuellement qui est84084121184200:26:22,720 --> 00:26:23,520843exorbitant.84484521284600:26:25,420 --> 00:26:27,480847Pourquoi ça va probablement donner une avenue ?84884921385000:26:27,700 --> 00:26:30,720851C'est que les maisons mobiles, ça peut être déplacé et tout.85285321485400:26:31,200 --> 00:26:34,080855Ça vient avec un certain groupe de problèmes.85685721585800:26:34,240 --> 00:26:38,560859Il y a beaucoup de parcs de maisons mobiles où les terrains sont pas...86086121686200:26:40,140 --> 00:26:44,640863En soi, vous êtes propriétaire de la maison mobile, mais vous avez un bail pour le86486521786600:26:44,660 --> 00:26:50,800867terrain. En soi, vous avez le sentiment d'être chez86886921887000:26:50,820 --> 00:26:52,720871vous, mais vous n'êtes pas propriétaire du terrain.87287321987400:26:52,980 --> 00:26:55,640875L'avantage de l'immobilier, c'est souvent que le terrain est à vous.87687722087800:26:56,400 --> 00:26:59,580879C'est un peu un non-sens, mais pour certaines personnes,88088122188200:26:59,900 --> 00:27:06,260883Ça permet donc d'avoir accès à une maison à un prix qui est plus faible.88488522288600:27:06,480 --> 00:27:09,660887Même si en ce moment, les maisons mobiles, ça explose également un petit peu.88888922389000:27:10,580 --> 00:27:12,480891Usiner, donc, c'est tout ce qui est profable et tout ça.89289322489400:27:12,620 --> 00:27:17,400895Donc, les maisons qui sont construites en usine et que les composantes sont amenées89689722589800:27:17,420 --> 00:27:19,780899par la suite pour assembler la maison.90090122690200:27:20,440 --> 00:27:22,160903Pourquoi ça peut être une avenue qui est intéressante ?90490522790600:27:22,180 --> 00:27:24,660907c'est qu'en ce moment, avec la commission de la construction,90890922891000:27:24,760 --> 00:27:28,520911le CCQ, donc c'est les employés, par exemple, de rénovation,91291322991400:27:28,700 --> 00:27:35,060915de construction, plus de construction neuve, leur salaire est réglementé par un91691723091800:27:35,080 --> 00:27:39,000919syndicat. Et ça fait en sorte que construire, par exemple,92092123192200:27:39,080 --> 00:27:41,120923une maison, les coûts ont explosé.92492523292600:27:42,240 --> 00:27:44,940927Une grosse partie des coûts, c'est des salaires et tout.92892923393000:27:45,520 --> 00:27:47,660931Une des solutions, c'est d'y aller avec des maisons usinées.93293323493400:27:48,800 --> 00:27:51,980935Pourquoi ? Parce que dans une usine, on n'a pas besoin de respecter les mêmes normes.93693723593800:27:52,180 --> 00:27:54,840939que sur un chantier, par exemple, de construction neuve.94094123694200:27:56,100 --> 00:28:00,440943Ça a des désavantages. Les maisons sont beaucoup moins personnalisées étant donné qu94494523794600:28:00,460 --> 00:28:04,480947'elles sont construites en usine, donc une sorte de chaîne de montage ou peu94894923895000:28:04,500 --> 00:28:11,260951importe. Ça peut quand même se personnaliser un peu, mais c'est moins habituellement95295323995400:28:11,280 --> 00:28:13,360955qu'on voit que dans un quartier, il y a beaucoup de maisons usinées.95695724095800:28:13,520 --> 00:28:14,440959Ils s'en semblent un petit peu toutes.96096124196200:28:14,920 --> 00:28:18,120963Et ça a une limite au niveau, par exemple, de revêtement et tout.96496524296600:28:18,140 --> 00:28:18,940967Donc,96896924397000:28:20,220 --> 00:28:23,940971c'est ça. Au niveau, maintenant, un petit peu des repères en chiffres,97297324497400:28:23,980 --> 00:28:25,020975donc pour 2026,97697724597800:28:26,780 --> 00:28:31,80097960 % des ménages au Québec sont propriétaires et 40 % sont locataires.98098124698200:28:32,400 --> 00:28:36,000983Donc, ça, c'est à peu près. Ça l'a changé un petit peu.98498524798600:28:36,220 --> 00:28:39,220987Ça l'a diminué. Donc, c'est-à-dire que le 60 % est probablement un petit peu plus98898924899000:28:39,240 --> 00:28:41,060991faible. Qu'est-ce que ça veut dire ça ?99299324999400:28:41,260 --> 00:28:48,160995C'est que 60% des gens ne paient pas de loyer et99699725099800:28:48,180 --> 00:28:51,200999ils sont soit dans un condo, une maison, un duplex qui leur appartient.10001001251100200:28:51,320 --> 00:28:56,7601003C'est-à-dire qu'ils n'ont pas de dépenses mensuelles au niveau des loyers.10041005252100600:28:56,920 --> 00:28:58,1401007Donc, ils ont une hypothèque probablement à payer.10081009253101000:28:58,160 --> 00:29:04,0401011mais bon, le 40% qui reste, c'est des locataires, c'est-à-dire qui sont dans un10121013254101400:29:04,060 --> 00:29:08,5401015appartement ou dans une maison qu'ils louent à un propriétaire.10161017255101800:29:10,380 --> 00:29:12,5401019Au niveau des transactions, donc pour chacune des années,10201021256102200:29:12,660 --> 00:29:16,0801023c'est relativement impressionnant, donc il y a aux alentours de 110 000,10241025257102600:29:16,300 --> 00:29:20,2801027en tout cas entre 80 et 110 000, en ce moment, on est plus aux alentours de 90 00010281029258103000:29:20,300 --> 00:29:23,8401031environ transactions par année au Québec, donc ça veut dire qu'il y a un échange de10321033259103400:29:23,860 --> 00:29:27,4801035titres de propriétés, que ce soit commercial, résidentiel et autres.10361037260103800:29:28,540 --> 00:29:31,9401039Le commercial représente une infime fraction de ce chiffre-là.10401041261104200:29:32,840 --> 00:29:35,5801043Quand un centre d'achat change de main, c'est une transaction.10441045262104600:29:36,320 --> 00:29:39,1601047Donc, ça ne fait pas augmenter beaucoup ce chiffre-là et ça en prend des centres d10481049263105000:29:39,180 --> 00:29:44,1001051'achat qui changent de main pour pouvoir être une partie importante de 90 000 et10521053264105400:29:44,120 --> 00:29:48,2201055autres. C'est surtout surreprésenté par l'unifamilial.10561057265105800:29:49,180 --> 00:29:51,7201059Au niveau des prix médians, ce qui est intéressant, Donc,10601061266106200:29:51,800 --> 00:29:56,4201063on est aux alentours de 519 000 du prix médian de l'unifamilial au Québec.10641065267106600:29:56,580 --> 00:29:59,1401067Donc, ça, ça veut dire que c'est bungalows et les maisons du étage.10681069268107000:29:59,400 --> 00:30:03,6201071C'est quand même important. Étant donné qu'on parle de prix médian,10721073269107400:30:03,820 --> 00:30:05,0201075c'est-à-dire que là, ce n'est pas le prix moyen.10761077270107800:30:05,100 --> 00:30:06,8001079Le prix moyen est pas mal plus élevé que ça.10801081271108200:30:07,620 --> 00:30:12,0201083Ça, ça veut dire que si vous prenez dans le fond tous les prix de toutes les10841085272108600:30:12,040 --> 00:30:17,8801087propriétés de l'unifamilial au Québec, la propriété qui est au milieu,10881089273109000:30:18,120 --> 00:30:20,4201091elle vaut aux alentours de 519 000.10921093274109400:30:21,180 --> 00:30:25,3801095quand on parle d'une maison. Maintenant, le prix médian d'une copropriété,10961097275109800:30:25,560 --> 00:30:26,9801099c'est ce chiffre-là qui est le plus augmenté.11001101276110200:30:27,120 --> 00:30:30,9401103Moi, je dirais dans les deux dernières années, l'unifamilial,11041105277110600:30:31,060 --> 00:30:35,3001107ça s'est stabilisé, mais les copropriétés, ça l'a augmenté quand même de façon11081109278111000:30:35,320 --> 00:30:38,8401111importante parce que 403 000 de valeur médiane, c'est quand même assez élevé pour11121113279111400:30:38,860 --> 00:30:43,7001115des copropriétés. Selon vous, la raison pourquoi dans les dernières années,11161117280111800:30:43,820 --> 00:30:45,3001119c'est les copropriétés qui ont augmenté rapidement ?11201121281112200:30:46,280 --> 00:30:49,1001123L'explication est logique. Après un petit coup ?11241125282112600:30:49,940 --> 00:30:54,4601127À cause du coût ? Oui, un coût moins élevé, plus de possibilité d'acheter si c'est le11281129283113000:30:54,480 --> 00:30:57,0801131coût moins élevé. Je t'en plains ça, exactement.11321133284113400:30:57,320 --> 00:30:59,8801135Donc, c'est-à-dire que là, au départ, il y a eu une suranchante dans l'unité11361137285113800:30:59,900 --> 00:31:04,4201139familiale des maisons. Et là, beaucoup de ménages se sont ramassés dans une11401141286114200:31:04,440 --> 00:31:07,0801143situation où ils ne pouvaient pas être propriétaires par cette avenue-là.11441145287114600:31:07,460 --> 00:31:10,1801147Donc, c'est-à-dire que c'était juste impossible.11481149288115000:31:10,800 --> 00:31:13,0801151Ils arrivent à la banque, ils calculent, ils ne fonctionnent pas.11521153289115400:31:14,160 --> 00:31:16,1401155Ils ne veulent pas payer le loyer, et surtout qu'en ce moment,11561157290115800:31:16,240 --> 00:31:19,5401159avec tout ce qui s'est passé avec les loyers, les gens ont vu qu'ils étaient pas mal11601161291116200:31:19,560 --> 00:31:20,3601163plus vulnérables.11641165292116600:31:22,580 --> 00:31:26,2201167Historiquement, pour ceux-là qui viennent du Québec, qui sont nés ici,11681169293117000:31:28,560 --> 00:31:30,8601171vous avez un petit repas de comment c'était les loyers,11721173294117400:31:30,940 --> 00:31:34,0801175mais pour ceux-là qui viennent d'ailleurs, pour vous mettre en contexte,11761177295117800:31:34,540 --> 00:31:38,0801179au Québec, les loyers, ça n'a pas toujours été aussi dispendieux.11801181296118200:31:38,180 --> 00:31:41,9801183Si on remonte par exemple à il y a 10 ans, les loyers étaient très stables.11841185297118600:31:42,120 --> 00:31:45,3801187C'est-à-dire que c'était pratiquement un désavantage d'être propriétaire.11881189298119000:31:45,500 --> 00:31:46,7001191Ce n'est pas comme aujourd'hui.11921193299119400:31:46,720 --> 00:31:50,2801195Donc, ça a déjà été historiquement pas un bon choix d'avoir une maison et tout ça.11961197300119800:31:51,480 --> 00:31:54,1401199Ça se demandait si c'est un bon choix en ce moment d'acheter une maison également,12001201301120200:31:54,440 --> 00:31:58,9801203avec les prix actuels. Mais c'est vraiment dans les dernières années que ça allait12041205302120600:31:59,000 --> 00:32:00,4801207exploser au niveau des loyers.12081209303121000:32:01,840 --> 00:32:05,0601211Donc, ça, ça a comme mis un… il y a beaucoup de gens qui se sont dit « ouais,12121213304121400:32:05,300 --> 00:32:08,2001215je vais avoir un petit peu le contrôle sur mes dépenses ».12161217305121800:32:08,220 --> 00:32:11,7201219Donc, ça a amené beaucoup de gens à justement faire le pas pour devenir12201221306122200:32:11,740 --> 00:32:16,5601223propriétaire. Et là, ça a fait augmenter les prix de l'unifamilial.12241225307122600:32:16,760 --> 00:32:20,1401227Et là, ce qui arrive à ce moment-là, c'est qu'il y a une bonne partie de la12281229308123000:32:20,160 --> 00:32:23,5401231population qui ne pouvait pas accéder à la propriété du côté unifamilial.12321233309123400:32:23,640 --> 00:32:26,4801235Donc, ils sont dirigés vers tout ce qui est copropriété.12361237310123800:32:27,300 --> 00:32:28,4201239Puis là, c'est la même chose.12401241311124200:32:28,560 --> 00:32:29,9801243C'est le même mécanisme qui est arrivé.12441245312124600:32:30,120 --> 00:32:31,5401247Donc, c'est pour ça que ça monte en ce moment.12481249313125000:32:32,980 --> 00:32:36,9401251C'est la raison pourquoi au Québec, ça semble vraiment exploser beaucoup l12521253314125400:32:36,960 --> 00:32:39,1001255'immobilier. Donc, c'est encore un mystère, honnêtement.12561257315125800:32:39,880 --> 00:32:42,6601259parce qu'en ce moment, si on regarde le marché américain,12601261316126200:32:42,780 --> 00:32:49,9801263il y a eu la baisse de 2008. Il y en a eu une aux alentours des années 2019.12641265317126600:32:50,380 --> 00:32:54,4201267Puis là, il y a un troisième cycle de baisse qui commence en ce moment sur le marché12681269318127000:32:54,440 --> 00:32:57,8201271américain. Donc, les maisons, ils chutent relativement rapidement.12721273319127400:32:58,500 --> 00:32:59,6401275Ici, ça ne semble pas être le cas.12761277320127800:32:59,760 --> 00:33:03,8601279C'est-à-dire qu'ici, on est vraiment dans un marché où dans le meilleur des mondes,12801281321128200:33:03,940 --> 00:33:07,4401283ça va se stabiliser. Ça ne semble pas baisser nécessairement au niveau des prix.12841285322128600:33:07,980 --> 00:33:12,1201287les ventes peuvent diminuer mais le marché ne semble pas capituler dans le sens où12881289323129000:33:12,140 --> 00:33:18,1801291les gens ne vont pas se rendre jusqu'à diminuer le prix demandé en ce moment il12921293324129400:33:18,200 --> 00:33:23,0201295y a des baisses de prix on regarde sur du proprio centré mais ça reste une minorité12961297325129800:33:24,180 --> 00:33:24,9801299habituellement les gens13001301326130200:33:27,500 --> 00:33:33,5801303et aussi on va le voir dans la chaîne de causal des faits sur les prix13041305327130600:33:33,600 --> 00:33:36,5401307pour avoir une baisse de prix habituellement ça prend des13081309328131000:33:38,200 --> 00:33:39,5201311un délai de vente très élevé.13121313329131400:33:39,640 --> 00:33:44,2801315C'est-à-dire qu'en ce moment, dans l'unifamilial, à moins vraiment que vous ayez un13161317330131800:33:44,300 --> 00:33:45,1001319citron,13201321331132200:33:47,060 --> 00:33:50,2601323vous allez avoir des offres. Relativement rapidement.13241325332132600:33:50,500 --> 00:33:54,8201327C'est-à-dire que ça serait surprenant qu'une maison reste sur le marché plus que 5013281329333133000:33:54,840 --> 00:33:56,7401331jours, si le prix demandé est quand même13321333334133400:33:58,500 --> 00:33:59,3001335relativement raisonnable.13361337335133800:34:01,320 --> 00:34:04,5601339Maintenant, au niveau du prix médian pour les Plex, de 2 à 5 logements,13401341336134200:34:04,720 --> 00:34:06,3201343on est aux alentours de 685 000.13441345337134600:34:07,200 --> 00:34:11,4201347Ça ici, ce qui est intéressant, c'est que contrairement à l'immobilier unifamilial,13481349338135000:34:12,160 --> 00:34:15,0001351les PLEX, c'est plus fonction des taux d'intérêt.13521353339135400:34:15,160 --> 00:34:18,4401355C'est-à-dire que qu'est-ce qui drive un peu la valeur des PLEX,13561357340135800:34:18,560 --> 00:34:21,3401359c'est le revenu locatif. Donc, ce n'est pas évalué de la même façon.13601361341136200:34:22,340 --> 00:34:28,3401363Et aussi, donc, les gens, dépendamment de c'est quoi, c'est comment les gens13641365342136600:34:28,360 --> 00:34:31,4601367achètent leurs PLEX, la mise de fonds est plus importante.13681369343137000:34:31,480 --> 00:34:35,7001371Donc, historiquement, ça se situe aux alentours de 125 à 150 000 $ la porte,13721373344137400:34:36,180 --> 00:34:39,7001375à peu près. Donc, si on fait le 5 logements divisé par 5,13761377345137800:34:41,080 --> 00:34:45,8401379on est aux alentours justement 125-150 000 $ par logement.13801381346138200:34:47,280 --> 00:34:49,2601383En prenant pour hypothèse que c'est tous des 5 logements,13841385347138600:34:49,340 --> 00:34:51,8401387mais ce qui n'est pas le cas, mais c'est à peu près ça.13881389348139000:34:52,560 --> 00:34:54,1601391Ça a monté, donc ça n'a pas toujours été ça.13921393349139400:34:55,260 --> 00:34:57,6401395Il y a eu une époque où c'était aux alentours de 100 000,13961397350139800:34:57,740 --> 00:35:00,3601399même des fois 90 000 $ par logement.14001401351140200:35:00,540 --> 00:35:01,6001403Ça dépend également de la ville.14041405352140600:35:03,020 --> 00:35:06,3201407Les loyers tendent vraiment à s'aplatir à travers toutes les municipalités du14081409353141000:35:06,340 --> 00:35:09,5401411Québec. C'est-à-dire qu'historiquement, il y avait des loyers.14121413354141400:35:09,860 --> 00:35:12,1801415Montréal a toujours été un endroit où les loyers étaient relativement élus.14161417355141800:35:12,820 --> 00:35:15,9601419Mais là maintenant, même les villes comme Trois-Rivières et autres,14201421356142200:35:16,320 --> 00:35:19,4801423les loyers montent. C'est-à-dire que des 4,5 en bas de 1 000 $,14241425357142600:35:19,560 --> 00:35:20,3801427ça devient de plus en plus rare.14281429358143000:35:22,260 --> 00:35:27,6001431C'est possible encore d'en avoir, mais bon, surtout dans des grosses villes,14321433359143400:35:27,720 --> 00:35:30,9401435mais même dans des endroits comme Trois-Vueurs et autres,14361437360143800:35:31,320 --> 00:35:35,0401439c'est possible. Ça va être surtout des sessions de bail,14401441361144200:35:35,140 --> 00:35:38,5201443c'est-à-dire que ça va être quelqu'un qui va vous céder son bail et vous allez14441445362144600:35:38,540 --> 00:35:43,2001447continuer le processus parce que sinon, s'il y a un terme qui est mis au bail,14481449363145000:35:43,320 --> 00:35:48,5601451le propriétaire va simplement augmenter le loyer pour justement se mettre au niveau14521453364145400:35:48,580 --> 00:35:49,3801455du marché.14561457365145800:35:51,440 --> 00:35:57,6801459c'est comme ça c'est le marché québécois qui fait comme ça maintenant14601461366146200:35:59,480 --> 00:36:04,2001463au niveau du marché commercial il y a trois types il y a ce qu'on appelle des14641465367146600:36:04,220 --> 00:36:10,2001467classes A, B et C on va plus en détail dans le restant14681469368147000:36:10,220 --> 00:36:13,8601471de la séance c'est quoi exactement mais ce qui est important c'est qu'il y a des14721473369147400:36:13,880 --> 00:36:19,2001475bureaux des commerces de détail donc tout ce qui est centres commerciaux et autres,14761477370147800:36:19,400 --> 00:36:23,3001479hôtels et hébergements, et des propriétés à usage mixte,14801481371148200:36:23,380 --> 00:36:24,8401483c'est-à-dire commercial et résidentiel.14841485372148600:36:25,740 --> 00:36:29,2801487C'est relativement rare au Québec, donc c'est plus à Montréal que ça existe.14881489373149000:36:30,840 --> 00:36:33,1801491Maintenant, l'usage mixte, qu'est-ce que ça veut dire ?14921493374149400:36:33,320 --> 00:36:37,7401495C'est que vous pouvez faire soit un logement dans l'édifice,14961497375149800:36:37,940 --> 00:36:42,8001499ou un commerce. C'est souvent, par exemple, on voit dans certaines régions15001501376150200:36:44,460 --> 00:36:50,6601503des mini-dépendants ou un mini-commerce, dans un quartier15041505377150600:36:50,680 --> 00:36:52,8401507où il y a simplement des logements.15081509378151000:36:53,260 --> 00:36:54,3601511C'est un peu long, justement.15121513379151400:36:54,500 --> 00:36:55,6201515C'est des propriétés à usage mixte.15161517380151800:36:56,680 --> 00:37:03,0001519Ce ne sont pas des zonages, mais c'est comme des acquis qui perdurent15201521381152200:37:03,020 --> 00:37:06,2401523et qui font en sorte que cette propriété-là a ce droit-là,15241525382152600:37:06,320 --> 00:37:10,1801527mais pas les autres. Ça remonte probablement à plusieurs années ces droits-là15281529383153000:37:10,200 --> 00:37:11,0001531acquis.15321533384153400:37:12,760 --> 00:37:14,0201535Qu'est-ce qui est important également ?15361537385153800:37:14,280 --> 00:37:19,4601539Le marché de bureaux. C'est vraiment un qui subit la plus importante transformation15401541386154200:37:19,480 --> 00:37:24,2201543en ce moment. Donc, télétravail, la COVID, ça a amené beaucoup de changements à ce15441545387154600:37:24,240 --> 00:37:26,9801547niveau-là. Et donc, ça fait grepper.15481549388155000:37:27,080 --> 00:37:28,9601551Donc, en ce moment-là, un marché qui ne va pas bien d'immobilier,15521553389155400:37:29,000 --> 00:37:34,4401555c'est les bureaux. Si vous connaissez quelqu'un qui a un parc immobilier de15561557390155800:37:34,460 --> 00:37:37,0001559location, par exemple, de bureaux pour les entreprises,15601561391156200:37:37,240 --> 00:37:38,4801563il ne doit pas être très, très, très content.15641565392156600:37:38,940 --> 00:37:42,8201567Ça ne va vraiment pas bien. La raison est simple, c'est que les gens sont en15681569393157000:37:42,840 --> 00:37:47,2601571télétravail. pourquoi les entreprises continueraient à payer pour des loyers pour un15721573394157400:37:47,280 --> 00:37:54,3001575espace de bureau. Même le gouvernement commence à envisager de céder15761577395157800:37:54,320 --> 00:37:59,3201579certaines propriétés qui sont propriétaires à des promoteurs immobiliers ou même15801581396158200:37:59,340 --> 00:38:03,6001583pour renouveler leur loyer si, par exemple, ils louaient un espace de bureau.15841585397158600:38:04,380 --> 00:38:07,7001587Ce que ça fait en sorte, c'est que ça fait monter le taux d'inoccupation.15881589398159000:38:08,000 --> 00:38:09,4601591Qu'est-ce que ça va amener, évidemment ?15921593399159400:38:09,900 --> 00:38:12,9401595Une retransformation de l'espace locatique.15961597400159800:38:12,960 --> 00:38:17,8601599C'est-à-dire que les propriétaires de ces espaces commerciaux vont en usager16001601401160200:38:17,880 --> 00:38:22,1001603complètement de changer la vocation de l'étifice.16041605402160600:38:22,740 --> 00:38:25,2601607Comme on peut voir, il y en a…16081609403161000:38:25,280 --> 00:38:26,9601611Qu'est-ce qui est très fait en ce moment ?16121613404161400:38:27,200 --> 00:38:28,6801615Les centres commerciaux, c'est moins le cas.16161617405161800:38:28,860 --> 00:38:34,4401619On sent que ça change. L'impact de la COVID sur l'immobilier de bureau a été16201621406162200:38:34,460 --> 00:38:37,7401623vraiment violent. Très, très violent.16241625407162600:38:38,180 --> 00:38:41,9801627L'impact d'Amazon sur les centres commerciaux et tout ça se fait lentement.16281629408163000:38:42,000 --> 00:38:46,0201631Donc, c'est-à-dire qu'on sent que ça va de moins en moins bien pour les centres16321633409163400:38:46,040 --> 00:38:52,1201635commerciaux, mais ce n'est pas non plus un impact qui est si violent que16361637410163800:38:52,140 --> 00:38:54,7801639ça. Donc, on voit qu'il y a des changements, mais de plus en plus,16401641411164200:38:54,880 --> 00:38:59,1601643ce qu'on voit, c'est que c'est converti en immobilier résidentiel pour justement16441645412164600:38:59,180 --> 00:39:03,7801647aider à la punirie de logement et autres.16481649413165000:39:04,760 --> 00:39:08,1601651Le gouvernement autorise ces transformations-là de vocation.16521653414165400:39:10,600 --> 00:39:13,5201655Au niveau, donc, pour vous donner une petite idée, le taux d'inoccupation16561657415165800:39:13,540 --> 00:39:16,6601659actuellement à Montréal des bureaux, il est aux alentours de 18 %,16601661416166200:39:16,680 --> 00:39:18,6201663donc c'est élevé, c'est très élevé.16641665417166600:39:19,140 --> 00:39:22,6001667Donc, c'est-à-dire que si vous avez un espace commercial de bureaux,16681669418167000:39:22,700 --> 00:39:27,2201671il y a 18 % de tout l'espace que c'est vacant, donc c'est-à-dire qu'il n'y a rien16721673419167400:39:27,240 --> 00:39:30,5401675dedans. À Québec, excusez-moi, c'est 12 %.16761677420167800:39:31,540 --> 00:39:36,1401679Et au niveau du prix pour un loyer moyen, donc pour un bureau classe A à Montréal,16801681421168200:39:36,360 --> 00:39:38,8601683c'est aux alentours de 22 à 28 $ le pied carré.16841685422168600:39:39,240 --> 00:39:42,4001687Donc, c'est très cher par mois, évidemment.16881689423169000:39:43,800 --> 00:39:47,2001691Et le taux de capitalisation, c'est-à-dire le rendement qui est attendu par ces16921693424169400:39:47,220 --> 00:39:49,2601695investisseurs-là, c'est aux alentours de 5 à 7 %.16961697425169800:39:49,280 --> 00:39:51,9801699Donc, c'est assez impressionnant.17001701426170200:39:53,340 --> 00:39:56,2601703D'un côté, on a vraiment des taux d'inoccupation qui sont très élevés.17041705427170600:39:56,280 --> 00:39:58,9201707Mais de l'autre côté, on a vraiment de quoi qui est inabordable.17081709428171000:39:59,020 --> 00:40:00,5201711C'est-à-dire que c'est extrêmement cher.17121713429171400:40:01,140 --> 00:40:02,9801715Pour vous donner une idée, un pied carré, ce n'est pas gros.17161717430171800:40:04,460 --> 00:40:08,0401719Si vous avez un espace de nombre de bureaux qui est...17201721431172200:40:08,760 --> 00:40:14,9401723Vous prenez juste l'exemple, par exemple, du campus de l'UQO à Gatineau.17241725432172600:40:16,020 --> 00:40:19,0201727Avoir l'équivalent de ça dans de quoi, mettons, au centre-ville,17281729433173000:40:19,220 --> 00:40:26,6401731ce serait rare de prix. C'est pour ça que, justement, les entreprises c17321733434173400:40:26,660 --> 00:40:30,2201735'est un avantage des employés de télétravail, mais aussi des entreprises,17361737435173800:40:30,280 --> 00:40:35,5401739parce que ça leur permet d'économiser énormément d'argent au niveau des loyers de17401741436174200:40:35,560 --> 00:40:37,3201743bureaux. Mais ça a un impact.17441745437174600:40:37,580 --> 00:40:40,4601747C'est-à-dire que ça a un impact sur les commerces environnables.17481749438175000:40:40,620 --> 00:40:43,0801751C'est-à-dire que tout ce qui est, maintenant, exemple, restauration,17521753439175400:40:45,240 --> 00:40:47,2801755commerce de détail, c'est impacté par ça.17561757440175800:40:47,380 --> 00:40:49,9601759Parce qu'avant, il y avait des gens qui venaient prendre leur café le matin parce qu17601761441176200:40:49,980 --> 00:40:52,8401763'ils allaient au travail. C'était à côté de leur bureau.17641765442176600:40:53,120 --> 00:40:55,4801767Tout ça, s'impacter également, donc ça a un effet cascade.17681769443177000:40:56,200 --> 00:40:57,4801771Mais c'est quand même très limité.17721773444177400:40:57,700 --> 00:41:02,6201775Donc, pour le moment, ça ne semble pas vraiment se déferler sur tous les autres17761777445177800:41:02,640 --> 00:41:05,3001779types. Donc, la restauration, c'est quand même résilient.17801781446178200:41:06,360 --> 00:41:10,5201783Mais pour l'immobilier de bureau, ce n'est pas une belle période.17841785447178600:41:11,000 --> 00:41:12,3001787Je ne crois pas que ça va s'améliorer17881789448179000:41:14,400 --> 00:41:18,8801791parce qu'il y a beaucoup de trafic, donc la congestion c'est assez majeur.17921793449179400:41:20,060 --> 00:41:22,6201795Une des solutions, c'est justement de favoriser le télétravail.17961797450179800:41:23,380 --> 00:41:25,2401799Donc, ça, ça ne va pas aider les mobiles de bureau.18001801451180200:41:26,060 --> 00:41:32,0401803Maintenant, au niveau du marché industriel, on va voir qu'il y a deux segments qui18041805452180600:41:32,060 --> 00:41:34,5801807sont vraiment en forte demande.18081809453181000:41:35,500 --> 00:41:36,9601811Les entrepôts et la logistique.18121813454181400:41:37,360 --> 00:41:38,8201815Pourquoi les entrepôts et la logistique ?18161817455181800:41:38,960 --> 00:41:44,7401819C'est que, par exemple, Amazon, lorsque vous avez commandé avec Amazon Prime et18201821456182200:41:44,760 --> 00:41:48,1001823autres, ça prend beaucoup d'entrepôts à beaucoup d'endroits.18241825457182600:41:48,500 --> 00:41:52,9401827Donc, pour la simple et bonne raison que c'est les camions qui sortent,18281829458183000:41:52,960 --> 00:41:57,3201831par exemple, vous devez avoir vu les camions Intelcom, donc eux autres qui ont des18321833459183400:41:57,340 --> 00:42:00,9201835entrepôts un peu partout au Québec, pour justement desservir tous les clients d18361837460183800:42:00,940 --> 00:42:04,5001839'Amazon. Donc, étant donné que ce n'est pas Amazon qui livre directement au Québec,18401841461184200:42:04,640 --> 00:42:09,3401843c'est Intelcom. Donc, ça amène beaucoup de demandes au niveau des entrepôts et18441845462184600:42:09,360 --> 00:42:10,8801847justement tout ce qui est logistique.18481849463185000:42:14,040 --> 00:42:18,5401851je pense que un investisseur qui voudrait vraiment cibler qui voudrait investir dans18521853464185400:42:18,560 --> 00:42:23,3401855des Real Estate Investment Trust donc c'est vraiment des bons créneaux c'est-à-dire18561857465185800:42:23,360 --> 00:42:27,8601859qu'un REIT pour ceux qui ne le savent pas c'est un titre qui est coté en bourse qui18601861466186200:42:27,880 --> 00:42:32,2201863a comme sous-jacent de l'immobilier donc ça vous permet un peu en quelque sorte d18641865467186600:42:32,240 --> 00:42:36,0401867'investir dans l'immobilier mais dans les marchés financiers donc il y a des REIT18681869468187000:42:36,060 --> 00:42:40,4401871qui sont spécialisés et je crois vraiment que ces deux créneaux-là c'est très bon en18721873469187400:42:40,460 --> 00:42:44,8401875ce moment Et lui qui est le plus émergent, ça reste donc les centres de données.18761877470187800:42:45,920 --> 00:42:49,7401879C'est vraiment le marché industriel et c'est en émergence de façon importante.18801881471188200:42:49,940 --> 00:42:52,1801883C'est-à-dire qu'on va avoir de plus en plus de centres de données dans les18841885472188600:42:52,200 --> 00:42:55,5001887prochaines années. Il va y avoir même des centres de données qui sont spécialisés.18881889473189000:42:55,660 --> 00:43:00,0201891Donc, tout ce qui est centres de calcul au niveau de l'intelligence artificielle,18921893474189400:43:00,100 --> 00:43:03,2801895donc ils sont plus axés sur ce qui est GPU et autres.18961897475189800:43:03,480 --> 00:43:05,2001899Et des centres de données de stockage classique.19001901476190200:43:05,420 --> 00:43:08,2401903Donc, le coût va varier également.19041905477190600:43:08,880 --> 00:43:12,9001907Donc, tout ça, ça va amener justement une demande au niveau de l'évaluation19081909478191000:43:12,920 --> 00:43:17,7601911spécialisée. C'est-à-dire que la municipalité qui va avoir ce centre de données-là19121913479191400:43:17,780 --> 00:43:23,5001915dans la municipalité, il va falloir qu'elle détermine c'est quoi la valeur justement19161917480191800:43:23,520 --> 00:43:25,2401919de ce centre de données-là pour la taxation.19201921481192200:43:26,120 --> 00:43:29,2801923Et ce n'est pas nécessairement facile de pouvoir aller sur un centre de données19241925482192600:43:29,300 --> 00:43:33,3001927comme il le faut. Puis, il y a une des raisons du pourquoi que c'est comme ça.19281929483193000:43:33,420 --> 00:43:36,5001931Le commerce en ligne, la demande va exploser probablement encore.19321933484193400:43:36,520 --> 00:43:39,3601935Donc, elle a déjà explosé, mais ça va encore plus exploser.19361937485193800:43:40,220 --> 00:43:43,5801939Et c'est justement, donc, tout ce qui est entrepôt et autres,19401941486194200:43:43,740 --> 00:43:45,9201943c'est des taux d'inoccupation qui sont très bas.19441945487194600:43:47,340 --> 00:43:51,8801947Et pourquoi les entrepôts ? C'est probablement un des marchés qui est très,19481949488195000:43:54,680 --> 00:43:56,1001951je pourrais dire, qui va être en forte demande.19521953489195400:43:56,180 --> 00:43:59,3001955Il faut continuer de l'aide. C'est que les gens vont faire des concessions.19561957490195800:43:59,400 --> 00:44:01,9401959Donc, ils vont accepter d'avoir une maison plus petite,19601961491196200:44:02,060 --> 00:44:06,4801963un condo plus petit. et en contrepartie, ils vont avoir un entrepôt pour stocker19641965492196600:44:06,500 --> 00:44:08,0801967certaines choses qu'ils ne peuvent pas garder.19681969493197000:44:08,480 --> 00:44:09,8601971On voit de plus en plus ça maintenant.19721973494197400:44:10,280 --> 00:44:12,4201975C'est une des raisons pour eux.19761977495197800:44:13,240 --> 00:44:15,4001979Selon moi, le marché industriel va très bien aller dans les prochaines années.19801981496198200:44:16,540 --> 00:44:21,5401983Mais ça reste à voir. Aussi, le marché des terrains, il y a tout ce qui est terrain19841985497198600:44:21,560 --> 00:44:25,7201987résidentiel constructible. Ça, c'est vraiment un terrain qu'on peut acheter et qu'on19881989498199000:44:25,740 --> 00:44:29,1201991peut construire sans faire aucune demande de changement de zonage.19921993499199400:44:29,580 --> 00:44:32,6401995Il y a des terrains qui sont dits commerciaux et industriels.19961997500199800:44:33,200 --> 00:44:37,6201999des terrains agricoles, des terrains boisés et des terrains développés avec un20002001501200200:44:37,640 --> 00:44:40,9002003potentiel de lotissement. Donc, ça veut dire qu'on va le séparer en lots pour que ça20042005502200600:44:40,920 --> 00:44:43,1402007devienne tous des lots résidentiels.20082009503201000:44:44,800 --> 00:44:49,7602011C'est les terrains qui sont les plus bien évalués en ce moment.20122013504201400:44:49,880 --> 00:44:52,8202015Donc, si vous achetez un terrain qui a un potentiel de lotissement,20162017505201800:44:53,000 --> 00:44:55,7602019ça veut dire que vous êtes capable de séparer ça en lots et de construire de lignes20202021506202200:44:55,780 --> 00:45:00,8602023familiales dessus et de vendre ça à une très grosse valeur par la suite.20242025507202600:45:01,620 --> 00:45:04,4202027encore une fois, ce n'est pas possible de prendre un terrain agricole puis de le20282029508203000:45:04,440 --> 00:45:06,4402031changer en terrain à développer avec des lots20322033509203400:45:08,240 --> 00:45:10,4602035nécessairement automatiques. C'est-à-dire que ça prend plusieurs années.20362037510203800:45:10,820 --> 00:45:13,1402039Il faut que justement l'étalement urbain évolue.20402041511204200:45:14,060 --> 00:45:14,8602043Donc,20442045512204600:45:16,460 --> 00:45:20,5202047ça peut être une bonne décision d'investissement d'acheter des terrains agricoles20482049513205000:45:20,540 --> 00:45:23,9802051dans des régions relativement éloignées de la ville, mais pas trop.20522053514205400:45:24,800 --> 00:45:27,9802055Parce qu'éventuellement, l'étalement urbain va faire en sorte que les zones aux20562057515205800:45:28,000 --> 00:45:29,6202059alentours vont toutes être saturées.20602061516206200:45:30,060 --> 00:45:32,8202063Et là, les gouvernements pourraient décider de faire un changement de zonage.20642065517206600:45:32,940 --> 00:45:36,8802067Et là, c'est vraiment le jackpot au niveau de l'investissement.20682069518207000:45:37,020 --> 00:45:41,8002071Donc, si vous avez un terrain agricole, que vous avez payé un prix ridicule par20722073519207400:45:41,820 --> 00:45:44,5002075rapport, par exemple, à un terrain résidentiel.20762077520207800:45:44,760 --> 00:45:46,3602079C'est-à-dire que là, il y a une plus-value qui était énorme.20802081521208200:45:46,460 --> 00:45:51,8802083Mais ça vient avec une durée où le terrain est inutile ou sert simplement pour des20842085522208600:45:51,900 --> 00:45:52,7602087exploitations agricoles.20882089523209000:45:55,840 --> 00:45:59,4202091Donc, les enjeux, donc, la rarification en zone urbaine.20922093524209400:45:59,620 --> 00:46:03,1802095zonage et réglementation, protection du territoire agricole.20962097525209800:46:03,300 --> 00:46:07,1402099Il y a aussi beaucoup d'enjeux, c'est-à-dire qu'il y a des groupes qui vont s21002101526210200:46:07,160 --> 00:46:12,5002103'opposer également au changement de zonage pour protéger justement la nature et donc21042105527210600:46:12,520 --> 00:46:13,6202107toutes les…21082109528211000:46:15,380 --> 00:46:19,7402111C'est déjà vu, il y a beaucoup de projets en immobilier qui sont très critiqués,21122113529211400:46:20,300 --> 00:46:25,5202115surtout lorsqu'on parle par exemple de prendre une terre agricole puis de la changer21162117530211800:46:25,540 --> 00:46:27,7202119en lot de construction résidentielle.21202121531212200:46:29,120 --> 00:46:31,6602123Ça dépend c'est qui, mais il y a certains groupes qui sont en dehors.21242125532212600:46:33,660 --> 00:46:38,3602127Aussi, donc, au niveau du marché locatif au Québec, il y a une particularité qui s21282129533213000:46:38,380 --> 00:46:40,2802131'appelle le tribunal administratif du logement.21322133534213400:46:40,440 --> 00:46:44,6802135Donc, ça a été beaucoup dans les médias récemment à cause de la crise du logement21362137535213800:46:44,700 --> 00:46:48,1602139qui a eu lieu dans les dernières années et qui a encore lieu,21402141536214200:46:48,220 --> 00:46:50,0802143selon certains.21442145537214600:46:52,660 --> 00:46:58,7002147le tribunal administratif du logement est là pour représenter le locataire mais pour21482149538215000:46:58,720 --> 00:47:02,3402151être un intermédiaire entre les propriétaires et les locataires pour régler leurs21522153539215400:47:02,360 --> 00:47:08,0202155enjeux les problèmes de non-paiement de loyer et autres c'est eux qui ont le pouvoir21562157540215800:47:08,040 --> 00:47:14,7202159de dire tel propriétaire a raison je te demande de quitter le loyer et de21602161541216200:47:14,740 --> 00:47:20,9002163payer maintenant tel frais aussi pour les litiges et autres donc c'est Et ça21642165542216600:47:20,920 --> 00:47:23,1602167a encore dans le soi, donc, tout ce qui est en augmentation de loyer,21682169543217000:47:23,760 --> 00:47:29,7602171les reprises de logement, les litiges et ça a donc, ça a21722173544217400:47:29,780 --> 00:47:34,2402175aussi, il y a des indicateurs, donc, que les propriétaires sont fortement21762177545217800:47:34,260 --> 00:47:37,9802179recommandés, sont fortement encouragés à suivre, donc, au niveau des taux d21802181546218200:47:38,000 --> 00:47:38,8002183'augmentation de loyer.21842185547218600:47:41,000 --> 00:47:43,7202187Encore une fois, ça dépend s'il y a des améliorations ou autres.21882189548219000:47:45,660 --> 00:47:47,5802191Dans les dernières années, ça a montré ses limites, donc,21922193549219400:47:47,680 --> 00:47:51,2002195c'est-à-dire c'est que, bon, historiquement, les loyers étaient quand même stables.21962197550219800:47:51,620 --> 00:47:53,7602199Dans les dernières années, il y a eu un rattrapage qui s'est fait,22002201551220200:47:55,060 --> 00:47:57,7602203et il y a beaucoup de propriétaires qui ont été capables de faire des ajouts aux22042205552220600:47:57,780 --> 00:48:00,8202207immeubles et de monter les loyers, donc, beaucoup plus rapidement que ce que le TAL22082209553221000:48:00,840 --> 00:48:06,3002211recommandait. Encore une fois, c'était le locataire a le droit,22122213554221400:48:06,340 --> 00:48:12,3402215donc, d'aller en cours pour, justement, dire qu22162217555221800:48:12,360 --> 00:48:13,6002219'il n'est pas d'accord avec la hausse et autres.22202221556222200:48:14,860 --> 00:48:18,3402223il y a beaucoup de mécanismes qui ne semblent pas nécessairement fonctionner dans le22242225557222600:48:18,360 --> 00:48:22,8402227sens où malheureusement tout ce qui est fait au tribunal administratif du logement22282229558223000:48:22,860 --> 00:48:25,3802231si par exemple vous êtes un locataire c'est bon à savoir aussi,22322233559223400:48:25,440 --> 00:48:29,8602235si vous êtes locataire et que vous faites une plainte autale pour un propriétaire ça22362237560223800:48:29,880 --> 00:48:33,0002239c'est public, c'est-à-dire qu'il y a un juge qui va aller faire un rapport et ça,22402241561224200:48:33,080 --> 00:48:37,5402243ça va être disponible publiquement, donc maintenant il y a des entreprises qui22442245562224600:48:37,560 --> 00:48:42,6802247offrent un service justement pour savoir, lorsque vous êtes propriétaire et que vous22482249563225000:48:43,040 --> 00:48:47,3402251voulez louer à quelqu'un un logement, il y a des entreprises qui offrent le service22522253564225400:48:47,360 --> 00:48:50,3402255d'aller voir au TAL, dans toutes les documentations du TAL,22562257565225800:48:50,480 --> 00:48:53,2202259est-ce que la personne qui veut louer mon loyer, est-ce qu'elle a déjà fait une22602261566226200:48:53,240 --> 00:48:55,9202263plainte ? Ça fait en sorte que22642265567226600:48:57,720 --> 00:48:59,5802267si vous allez au TAL pour justement22682269568227000:49:01,320 --> 00:49:04,0402271critiquer une augmentation de loyer et autre, ça se peut que ça aille une22722273569227400:49:04,060 --> 00:49:07,4602275répercussion, donc éventuellement sur votre capacité à louer un prochain logement.22762277570227800:49:08,160 --> 00:49:11,8402279Je ne dis pas que c'est une bonne chose, mais c'est important de le comprendre parce22802281571228200:49:11,860 --> 00:49:13,8002283qu'il y en a beaucoup dans cette situation au Québec.22842285572228600:49:14,060 --> 00:49:16,7602287C'est-à-dire que les propriétaires sont capables de le savoir.22882289573229000:49:17,540 --> 00:49:23,6802291Et malheureusement, c'est pas parce que c'est pas tout le monde qui fait22922293574229400:49:23,700 --> 00:49:26,5402295une diligence assez importante dans le sens, même si vous avez raison,22962297575229800:49:26,700 --> 00:49:28,7202299ça ne veut pas dire que ça va vous aider dans le futur.23002301576230200:49:30,640 --> 00:49:35,3202303Encore une fois, c'est la liberté de chacun de faire ce qu'il veut maintenant avec23042305577230600:49:35,340 --> 00:49:40,8202307ça. Mais il y a des évidences que le temps a une certaine limite au Québec.23082309578231000:49:40,840 --> 00:49:42,9402311en ce moment. Ce qui n'a pas toujours été le cas.23122313579231400:49:44,360 --> 00:49:46,5002315Puis encore une fois, il y a eu aussi des histoires de rire.23162317580231800:49:47,540 --> 00:49:50,2802319Les locataires au Québec ont été souvent, et même longtemps,23202321581232200:49:51,800 --> 00:49:54,0002323les propriétaires étaient comme pris en otage à un certain moment.23242325582232600:49:54,200 --> 00:49:55,8602327Donc là, sa chambre s'inversait un petit peu.23282329583233000:49:56,360 --> 00:49:58,6602331C'est des cycles. C'est comme ça.23322333584233400:50:00,060 --> 00:50:03,1202335Bon, maintenant, au niveau des trois marchés qui sont contractés,23362337585233800:50:03,320 --> 00:50:08,9402339il y a trois grands marchés, donc le RMA, donc la région de Montréal.23402341586234200:50:08,960 --> 00:50:11,8802343En ce moment, on est aux alentours de 2,1 % d'inoccupation.23442345587234600:50:12,560 --> 00:50:17,5202347Donc, c'est relativement faible au niveau du résidentiel.23482349588235000:50:17,920 --> 00:50:22,4002351Et là, si on parle vraiment de données qui sont d'octobre 2025,23522353589235400:50:22,620 --> 00:50:26,2002355on peut avoir des données alternatives pour savoir les taux d'inoccupation,23562357590235800:50:26,280 --> 00:50:31,0602359par exemple, avec les gestions immobilières qui, certaines acceptent de partager23602361591236200:50:31,080 --> 00:50:34,1202363leurs données, mais la SHL, malheureusement, ne met pas à jour les données si23642365592236600:50:34,140 --> 00:50:37,7202367souvent que ça. Donc, ça remonte à 2025, ces chiffres-là.23682369593237000:50:38,920 --> 00:50:41,9202371On voyait clairement qu'à ce moment-là, il y avait potentiellement une crise de23722373594237400:50:41,940 --> 00:50:44,6802375logement. C'est-à-dire que lorsqu'on est à 2,1 % d'inoccupation,23762377595237800:50:45,100 --> 00:50:49,3802379ce n'est pas beaucoup. Il y a seulement tout le parc d'immobilier résidentiel à23802381596238200:50:49,400 --> 00:50:52,7202383Montréal. Il y avait simplement 2,1 % des logements qui étaient vacants.23842385597238600:50:53,780 --> 00:50:58,6402387Donc, le loyer moyen de deux chambres était de 1175.23882389598239000:50:59,120 --> 00:51:00,8402391Encore une fois, ça, c'est des données de la SHL.23922393599239400:51:02,300 --> 00:51:08,2402395je suis un peu sceptique des chocs de l'esthé honnêtement mais ça inclut aussi23962397600239800:51:08,260 --> 00:51:10,0602399beaucoup les loyers donc qui n'ont pas encore été24002401601240200:51:12,140 --> 00:51:15,0402403ou ce qu'il n'y a pas eu de changement donc de locataire donc lorsqu'un changement24042405602240600:51:15,060 --> 00:51:17,3002407de locataire ça devient comme les nouveaux prix qui rentrent donc ce ne sont plus24082409603241000:51:17,320 --> 00:51:23,3402411les anciens les anciens loyers donc c'est-à-dire que c'est plus facile pour un24122413604241400:51:23,360 --> 00:51:26,8202415promoteur pour un propriétaire de changer le prix d'un logement lorsqu'il y a un24162417605241800:51:26,840 --> 00:51:30,9202419changement de locataire que lorsque c'est le même locataire et qu'il y a simplement24202421606242200:51:30,940 --> 00:51:34,9002423un nouveau bac ici pour justement des raisons de tal et tout ça.24242425607242600:51:36,320 --> 00:51:39,6202427Au Québec, donc, dans la région de Québec, on était aux endroits de 0,9.24282429608243000:51:39,740 --> 00:51:41,6602431Donc, c'est là que la crise du logement vraiment frappait fort.24322433609243400:51:42,360 --> 00:51:46,3202435Donc, ça veut dire que 1 % des logements étaient disponibles uniquement.24362437610243800:51:46,760 --> 00:51:49,7002439Et c'est là également que les loyers ont augmenté vraiment rapidement.24402441611244200:51:50,220 --> 00:51:51,6002443Donc, si on parle, par exemple,24442445612244600:51:53,620 --> 00:51:57,4002447de tout ce qui est, mettons, de la Ville de Québec, Québec,24482449613245000:51:58,060 --> 00:52:00,7002451on ne s'attend pas à ce que les loyers de la Ville-Québec soient proches de celui de24522453614245400:52:00,720 --> 00:52:03,0202455Montréal, mais ça a été le cas en 2025.24562457615245800:52:05,600 --> 00:52:11,8602459Également à Gatineau, 3,8 % d'inoccupation et donc les24602461616246200:52:11,880 --> 00:52:14,0202463loyers très élevés à ce niveau-là.24642465617246600:52:15,240 --> 00:52:18,4202467La LCHL, c'est une source de données qui est respectable et tout,24682469618247000:52:18,740 --> 00:52:22,3602471mais des fois, donc leurs données semblent un peu déconnectées par rapport à la24722473619247400:52:22,380 --> 00:52:26,3602475réalité, donc de ce qu'on des fois, il y a beaucoup plus,24762477620247800:52:26,580 --> 00:52:27,7002479il y a des données plus à jour.24802481621248200:52:27,840 --> 00:52:29,8802483C'est-à-dire que lorsque les données de la SCHL arrivent,24842485622248600:52:30,400 --> 00:52:34,6602487elles sont souvent un peu dépassées ou elles ne reflètent pas réellement les24882489623249000:52:34,680 --> 00:52:35,4802491conditions du marché.24922493624249400:52:37,400 --> 00:52:42,2602495C'est une bonne question de savoir pourquoi la SCHL leur donner sans mettre,24962497625249800:52:44,220 --> 00:52:46,6202499ne pas refléter la réalité du marché.25002501626250200:52:47,220 --> 00:52:50,1202503Honnêtement, j'avoue que j'ai un peu la misère à croire leurs chiffres,25042505627250600:52:50,200 --> 00:52:56,1802507mais c'est comme ça. Au niveau donc maintenant de la répartition du parc immobilier,25082509628251000:52:56,940 --> 00:53:01,5602511ça c'est la valeur en milliards, donc ça c'est vraiment 2024-2026,25122513629251400:53:01,840 --> 00:53:04,4002515c'est des valeurs qui viennent des municipalités.25162517630251800:53:04,740 --> 00:53:09,4402519L'immobilier résidentiel domine, c'est-à-dire que le plus gros de la valeur est dans25202521631252200:53:09,460 --> 00:53:13,6402523l'immobilier résidentiel, quasiment un trillion de dollars à ce niveau-là.25242525632252600:53:14,080 --> 00:53:19,0802527Ensuite, le commercial institutionnel et industriel, à peu près égal.25282529633253000:53:19,100 --> 00:53:23,5802531et les terrains aux alentours de 100 milliards.25322533634253400:53:23,740 --> 00:53:28,9202535Ça, c'est une idée approximative de la valeur, elle est où,25362537635253800:53:29,080 --> 00:53:30,9802539dans les différents segments de marché au Québec.25402541636254200:53:33,220 --> 00:53:38,4602543Bon, maintenant, on va voir en détail le cycle immobilier.25442545637254600:53:38,580 --> 00:53:41,0002547Donc, comme en économie, il y a des cycles.25482549638255000:53:42,320 --> 00:53:45,5202551Contrairement, par contre, à un cycle économique traditionnel,25522553639255400:53:46,500 --> 00:53:51,0602555récession, expansion, En immobilier, ce n'est pas toujours respecté dans la même25562557640255800:53:51,080 --> 00:53:55,1202559rigueur. C'est-à-dire que c'est très possible qu'il y ait une phase d'expansion,25602561641256200:53:55,220 --> 00:54:00,8802563mais que la phase de refroidissement soit beaucoup plus modeste et que ça reparte25642565642256600:54:00,900 --> 00:54:02,2602567pour une autre phase d'expansion.25682569643257000:54:02,280 --> 00:54:05,7002571Ça ne veut pas dire que ça suit forcément le cycle économique l'entier.25722573644257400:54:07,620 --> 00:54:11,7802575La définition d'un cycle économique, un cycle mobile, c'est une fluctuation25762577645257800:54:11,800 --> 00:54:16,8402579récurrente de l'activité des prix qui est suivie par des phases successives d25802581646258200:54:16,860 --> 00:54:19,4402583'expansion, sommet, contraction et creux.25842585647258600:54:20,900 --> 00:54:23,1002587Historiquement, c'est aux alentours de 7 à 12 ans.25882589648259000:54:23,980 --> 00:54:28,7802591Donc, on peut dire que la durée totale de la phase d'expansion,25922593649259400:54:28,960 --> 00:54:33,4602595le sommet de contraction et de creux dure aux alentours de 7 à 12 ans.25962597650259800:54:33,900 --> 00:54:36,3202599Donc, ça vous donne une petite idée à quoi s'attendre.26002601651260200:54:36,900 --> 00:54:38,4802603Pourquoi c'est important pour un évaluateur ?26042605652260600:54:38,500 --> 00:54:44,1202607c'est que ça permet de comprendre justement pour quelles raisons les prix changent à26082609653261000:54:44,140 --> 00:54:49,4602611travers le temps et quoi s'attendre en fait de mécanisme pour le futur.26122613654261400:54:50,880 --> 00:54:54,4202615Une évaluation qui va être faite dans une phase de creux ou dans une phase d26162617655261800:54:54,440 --> 00:54:59,6802619'expansion va être faite, pas différemment, mais les commentaires que vous allez26202621656262200:54:59,700 --> 00:55:02,2802623mettre sur justement la durée.26242625657262600:55:03,180 --> 00:55:03,9802627de...26282629658263000:55:05,980 --> 00:55:08,0802631On ne fait pas l'évaluation de la même façon lorsqu'on est26322633659263400:55:09,700 --> 00:55:12,2402635au sommet ou lorsqu'on est au cru pour la saine et de bonnes raisons que ça va26362637660263800:55:12,260 --> 00:55:13,7202639changer en récent ou dans l'autre.26402641661264200:55:15,640 --> 00:55:19,4802643Les critères que vous allez utiliser et surtout les anticipations vont être26442645662264600:55:19,500 --> 00:55:20,3002647complètement différentes.26482649663265000:55:22,080 --> 00:55:24,7002651Vous allez contextualiser aussi les données décomparables également.26522653664265400:55:26,020 --> 00:55:31,0002655C'est le travail d'un évaluateur de montrer un petit peu le risque actuel du marché.26562657665265800:55:31,020 --> 00:55:34,9002659Donc, c'est important de savoir qu'on se situe exactement dans ce cycle-là.26602661666266200:55:37,180 --> 00:55:43,2602663Ici, donc, aussi également, c'est possible que ce soit des phases qui soient26642665667266600:55:43,280 --> 00:55:47,9002667locales. C'est-à-dire que c'est peu probable qu'il y ait un cycle complet maintenant26682669668267000:55:47,920 --> 00:55:50,9202671qui se passe dans une région donnée et que dans l'autre,26722673669267400:55:51,020 --> 00:55:51,8802675ça soit complètement l'inverse.26762677670267800:55:52,400 --> 00:55:53,4802679Habituellement, il y a un décalage.26802681671268200:55:54,100 --> 00:56:00,1202683C'est-à-dire que, par exemple, Montréal semble être surtout le leader dans tout ce26842685672268600:56:00,140 --> 00:56:01,8202687qui touche au cycle immobilier.26882689673269000:56:02,580 --> 00:56:06,6602691Par exemple, en ce moment, l'immobilier à Montréal a commencé à refroidir un petit26922693674269400:56:06,680 --> 00:56:08,6402695peu, mais les régions, eux autres, non.26962697675269800:56:09,220 --> 00:56:13,3402699Pour la seule plus bonne raison qu'habituellement, il y a un retard d'à peu près 1 à27002701676270200:56:13,360 --> 00:56:19,46027032 années. Donc, c'est pour ça que justement, c'est important de comprendre le cycle27042705677270600:56:19,480 --> 00:56:24,1602707et de voir donc on est où dans ce cycle-là pour toutes les différentes régions de la27082709678271000:56:24,180 --> 00:56:24,9802711province de Québec.27122713679271400:56:29,200 --> 00:56:33,3002715Donc, maintenant, les causes de pourquoi il y a un cycle immobilier,27162717680271800:56:33,320 --> 00:56:36,2002719pourquoi ça ne peut pas toujours être stable et qu'il n'y ait pas de problème,27202721681272200:56:36,500 --> 00:56:37,8202723parce que c'est une bonne question.27242725682272600:56:38,760 --> 00:56:43,5402727Pourquoi on n'empêche pas justement la demande exagérée pour éviter justement qu'il27282729683273000:56:43,560 --> 00:56:45,8802731y ait un problème dans le sens contraire ensuite qui cause une crise ?27322733684273400:56:47,000 --> 00:56:48,3002735c'est l'économie, c'est comme ça.27362737685273800:56:50,060 --> 00:56:55,4802739Depuis toujours, il y a des bulles dans tous les différents secteurs de l'économie.27402741686274200:56:56,380 --> 00:56:57,5802743Ça remonte, je crois, au tulip.27442745687274600:56:57,720 --> 00:57:00,9202747Donc, il faut vraiment remonter très loin pour voir les premières bulles apparaître.27482749688275000:57:01,100 --> 00:57:02,2802751Puis l'immobilier, ce n'est pas une exception.27522753689275400:57:02,640 --> 00:57:05,1202755Ça fait en ça qu'il y a des cycles à travers le temps.27562757690275800:57:05,660 --> 00:57:09,1002759Mais il y a des raisons aussi qui sont propres à l'immobilier.27602761691276200:57:10,080 --> 00:57:14,7002763Le décalage entre l'offre et la demande, c'est une des raisons les plus probablement27642765692276600:57:14,720 --> 00:57:16,0202767les plus probables de tout ça.27682769693277000:57:16,320 --> 00:57:18,3802771C'est-à-dire que la demande peut changer à tout moment,27722773694277400:57:19,020 --> 00:57:21,5402775mais l'offre ne va pas nécessairement suivre aussi rapidement.27762777695277800:57:22,380 --> 00:57:27,5002779Donc, la construction réagit en retard pour des raisons soit mécaniques parce que ce27802781696278200:57:27,520 --> 00:57:32,0602783n'est pas possible de partir à une construction d'un logement d'un matin sans permis27842785697278600:57:32,080 --> 00:57:35,0602787et autres. Il y a aussi la politique monétaire.27882789698279000:57:35,180 --> 00:57:39,6202791C'est-à-dire que comme au Canada, aux États-Unis, les taux d'intérêt sont déterminés27922793699279400:57:39,640 --> 00:57:43,5002795par un organisme gouvernemental fédéral.27962797700279800:57:43,520 --> 00:57:47,9002799Donc, au Canada, c'est la Banque du Canada qui détermine le taux de financement des28002801701280200:57:47,920 --> 00:57:51,6802803banques. Donc, lorsque vous voyez la Banque du Canada qui détermine les taux d28042805702280600:57:51,700 --> 00:57:55,1202807'intérêt à chaque rencontre, donc, il organise une rencontre aux alentours à tous28082809703281000:57:55,140 --> 00:57:58,8002811les deux mois. C'est ce qu'on appelle donc le taux de financement un jour.28122813704281400:57:58,960 --> 00:58:02,8002815Donc, c'est ça qui permet aux banques de se financer donc entre eux autres.28162817705281800:58:03,080 --> 00:58:07,8202819Donc, ce taux-là va ensuite impacter le taux de financement que les banques vont28202821706282200:58:07,840 --> 00:58:11,3002823accorder aux gens qui veulent acheter des maisons et autres.28242825707282600:58:11,400 --> 00:58:13,0402827Donc, c'est pour ça que ça l'affecte le cycle économique.28282829708283000:58:14,440 --> 00:58:17,7602831le cycle économique, excusez-moi, le cycle immobilier, mais je me trompe tout le28322833709283400:58:17,780 --> 00:58:22,6602835temps. Il y a également donc aussi les cycles économiques généraux qui vont impacter28362837710283800:58:22,680 --> 00:58:26,3802839le cycle immobilier. Donc, pour la simple et bonne raison que s'il y a des pertes d28402841711284200:58:26,400 --> 00:58:30,9402843'emploi, s'il y a une contraction du PIB, ça va impacter la capacité des acheteurs28442845712284600:58:30,960 --> 00:58:35,6202847et de fait même, ça va changer donc où se constitue dans le cycle immobilier en28482849713285000:58:35,640 --> 00:58:36,4402851question.28522853714285400:58:37,500 --> 00:58:39,6402855Il y a également la psychologie du marché.28562857715285800:58:41,100 --> 00:58:45,9402859malheureusement des fois tous les grands boom tous les grands crashs sont causés par28602861716286200:58:45,960 --> 00:58:52,1602863des facteurs psychologiques c'est à dire qu'il y a un changement de psychologie chez28642865717286600:58:52,180 --> 00:58:58,3002867les gens et c'est accentué souvent par l'effet28682869718287000:58:58,320 --> 00:59:01,5202871de mouton les médias sociaux c'est probablement une des raisons pourquoi c'est28722873719287400:59:01,540 --> 00:59:06,0602875encore plus puissant en ce moment c'est que toute psychologie de marché est28762877720287800:59:06,080 --> 00:59:07,2402879accentuée par les médias sociaux28802881721288200:59:09,180 --> 00:59:10,7602883et les politiques gouvernementales également.28842885722288600:59:11,440 --> 00:59:15,6802887Si le marché devient pessimiste subitement, c'est très possible que le marché baisse28882889723289000:59:15,700 --> 00:59:18,0402891pas mal plus que la réalité du pessimisme.28922893724289400:59:20,440 --> 00:59:22,9002895Souvent, c'est ça. C'est une surréaction dans les deux sens.28962897725289800:59:26,680 --> 00:59:29,1402899Un petit peu comme avec l'abus d'Internet.29002901726290200:59:29,240 --> 00:59:32,1802903Les gens, pendant l'abus d'Internet, étaient très optimistes.29042905727290600:59:32,420 --> 00:59:35,1202907Tout le monde voulait acheter des actions technologiques.29082909728291000:59:35,240 --> 00:59:36,2202911Un peu comme avec l'air en ce moment.29122913729291400:59:37,240 --> 00:59:38,2402915Et là, tout le monde exagère.29162917730291800:59:39,540 --> 00:59:43,4802919Tout le monde exagère. Puis là, un moment donné, le réalisme arrive.29202921731292200:59:43,820 --> 00:59:48,7402923Oui, c'est révolutionnaire à l'Internet, mais pas de là à valoriser les entreprises29242925732292600:59:48,760 --> 00:59:51,2402927à ce niveau-là. Et là, il y a un vent de pessimisme qui arrive.29282929733293000:59:51,840 --> 00:59:55,0202931Puis là, ça fait justement un cycle complet à ce niveau-là.29322933734293400:59:56,260 --> 00:59:57,3002935Donc, l'immobilier n'est pas différent.29362937735293801:00:00,140 --> 01:00:02,8402939Mais ce n'est pas aussi violent que dans les marchés financiers.29402941736294201:00:02,920 --> 01:00:06,8202943Dans le sens que des crises, par exemple, comme la crise de 2008,29442945737294601:00:07,760 --> 01:00:12,4402947c'est pas de quoi qui arrive si fréquemment que ça puis surtout c'est pas de quoi29482949738295001:00:12,460 --> 01:00:17,0202951qui serait arrivé normalement dans le marché où il n'y avait pas eu de la fraude ou29522953739295401:00:17,040 --> 01:00:17,8402955des29562957740295801:00:19,000 --> 01:00:23,1602959certains mécanismes donc, comment on pourrait dire systémiques,29602961741296201:00:23,220 --> 01:00:26,8402963donc c'est-à-dire que qu'est-ce qui cause la crise de 2008 c'est pas nécessairement29642965742296601:00:26,860 --> 01:00:30,6202967de quoi qui va se reproduire dans le futur c'est possible,29682969743297001:00:30,840 --> 01:00:36,8002971mais en soi donc c'est un problème relié au financement hypothécaire qui ont29722973744297401:00:36,820 --> 01:00:43,2202975engendré une crise financière, qui ont engendré une crise immobilière qui était29762977745297801:00:43,240 --> 01:00:44,3802979à la base causée par l'immobilier.29802981746298201:00:44,880 --> 01:00:47,8802983Donc, c'est probablement des pires crises immobilières qu'il y a eu.29842985747298601:00:49,260 --> 01:00:52,2002987Il y a eu certains pays qui ont été exposés à des baisses comme il y a eu en 2008,29882989748299001:00:52,220 --> 01:00:56,4802991mais habituellement, les baisses qu'on peut voir sur les marchés financiers,29922993749299401:00:56,600 --> 01:00:59,4002995ce n'est pas la même ordre d'idée qu'on peut voir en immobilier.29962997750299801:01:00,400 --> 01:01:02,8202999Donc, dans les marchés financiers, une baisse de 50 %, c'est possible.30003001751300201:01:02,840 --> 01:01:05,4403003Même si en ce moment, ça semble plus rare.30043005752300601:01:05,600 --> 01:01:07,6003007C'est-à-dire qu'il faut encore remonter à 2008.30083009753301001:01:12,600 --> 01:01:14,4803011Disons que là, en ce moment, ça fait une bonne période.30123013754301401:01:14,580 --> 01:01:16,6603015On est dans une phase où tout monte.30163017755301801:01:19,800 --> 01:01:24,4203019Les gens qui s'en tiennent, il y a certains économistes qui pensent que ça va30203021756302201:01:24,440 --> 01:01:28,3203023cracher. Il y a plusieurs écoles de pensée à ce niveau-là.30243025757302601:01:29,300 --> 01:01:30,7603027Ça fait quand même longtemps qu'il n'y a pas eu de crise.30283029758303001:01:30,780 --> 01:01:35,9803031Donc, c'est soit qu'il y a eu des changements dans les fondamentaux des marchés ou30323033759303401:01:36,000 --> 01:01:36,9403035autre.30363037760303801:01:38,900 --> 01:01:43,4003039Donc, ici, c'est une représentation des quatre phases dont on vient de parler.30403041761304201:01:43,760 --> 01:01:48,4003043Vous avez donc l'expansion ici qui est là, un pic qui est atteint ici,30443045762304601:01:48,920 --> 01:01:51,8203047une contraction et le creux. Et ensuite, ça va pas.30483049763305001:01:52,680 --> 01:01:57,7203051Donc, ici dans l'expansion, il y a certains facteurs qui sont plus omniprésents à ce30523053764305401:01:57,740 --> 01:02:02,4803055niveau-là. Donc, si on regarde, lorsqu'il y a une expansion,30563057765305801:02:02,640 --> 01:02:04,1603059donc ça veut dire que les ventes sont en hausse.30603061766306201:02:05,060 --> 01:02:06,5203063Il y a un inventaire qui augmente également.30643065767306601:02:06,720 --> 01:02:08,5003067Donc, c'est-à-dire qu'il y a beaucoup de...30683069768307001:02:09,520 --> 01:02:10,3203071Excusez-moi.30723073769307401:02:11,580 --> 01:02:13,9403075L'inventaire descend. Donc, c'est-à-dire que lorsqu'il y a une expansion,30763077770307801:02:14,180 --> 01:02:17,1603079c'est qu'il y a des ventes, mais l'inventaire n'augmente pas au même rythme.30803081771308201:02:17,280 --> 01:02:20,5003083Donc, c'est-à-dire que tout ce qui est surcentré, par exemple,30843085772308601:02:20,620 --> 01:02:24,7803087ça diminue. Donc, l'inventaire accessible diminue à travers le temps.30883089773309001:02:25,860 --> 01:02:27,0203091Les délais diminuent également.30923093774309401:02:27,560 --> 01:02:31,9203095donc le délai pour vendre une propriété dans cette zone-là ici diminue et les prix30963097775309801:02:31,940 --> 01:02:36,2803099augmentent. Donc, c'est ce qui caractérise ici en soi cette zone-là.31003101776310201:02:36,520 --> 01:02:38,4603103Et les mises en chantier augmentent également.31043105777310601:02:42,240 --> 01:02:43,0403107Donc,31083109778311001:02:48,160 --> 01:02:53,1603111ici, la zone qui est là, je vais juste l'écrire, donc les ventes sont en hausse.31123113779311401:02:53,180 --> 01:02:57,3003115Donc, ça, c'est quand même très important pour vente en hausse.31163117780311801:02:57,460 --> 01:03:01,6603119L'inventeur, ici, donc, diminue.31203121781312201:03:04,240 --> 01:03:05,8403123Le délai, donc, de vente.31243125782312601:03:09,740 --> 01:03:13,0603127Le délai de vente diminue également.31283129783313001:03:16,460 --> 01:03:18,9203131Je vais essayer de… J'aimerais ça mettre…31323133784313401:03:18,940 --> 01:03:20,2203135Le prix augmente.31363137785313801:03:24,580 --> 01:03:27,0803139et finalement, les mises en chantier augmentent également,31403141786314201:03:27,740 --> 01:03:29,0403143mais avec un certain retard.31443145787314601:03:34,720 --> 01:03:37,7603147Je vais essayer de diminuer la police de tout ça ici.31483149788315001:03:38,200 --> 01:03:40,8003151Désolé, c'est un peu proche à fond, mon enfant, mais merde.31523153789315401:03:47,340 --> 01:03:48,1403155Ici.31563157790315801:03:59,040 --> 01:04:00,9803159et les mises en chantier également.31603161791316201:04:01,700 --> 01:04:05,1603163Donc ça, c'est ce qui caractérise justement le cycle ici,31643165792316601:04:05,280 --> 01:04:10,6403167donc l'expansion, et donc soit une reprise d'un ancien creux qu'on a ici.31683169793317001:04:11,940 --> 01:04:14,8803171Maintenant, lorsqu'on atteint un sommet, là, ça change un petit peu.31723173794317401:04:15,580 --> 01:04:18,7403175Lorsqu'on atteint un sommet, c'est que là, les délais sont extrêmement courts,31763177795317801:04:20,100 --> 01:04:22,1803179mais il y a un inventaire qui est très bas également.31803181796318201:04:22,320 --> 01:04:25,7003183C'est-à-dire que là, on ne peut plus nécessairement les prix continuent de monter,31843185797318601:04:28,080 --> 01:04:31,6003187mais il n'y a comme plus de marge à ce que ça puisse continuer de monter.31883189798319001:04:31,680 --> 01:04:32,9203191Donc, c'est sensiblement la même chose.31923193799319401:04:33,520 --> 01:04:37,0403195Mais maintenant, il y a un ralentissement qui se fait toujours à ce niveau-là.31963197800319801:04:37,520 --> 01:04:40,4803199La raison est simple, c'est qu'on a dit tantôt qu'il y a des mises en chantier.32003201801320201:04:41,020 --> 01:04:44,4003203Donc, les mises en chantier, éventuellement, arrivent avec un certain retard,32043205802320601:04:44,860 --> 01:04:46,4403207mais ça amène des nouvelles constructions.32083209803321001:04:47,060 --> 01:04:51,3603211et là justement, donc la demande était absorbée complètement par la force d32123213804321401:04:51,380 --> 01:04:55,1403215'expansion. C'est-à-dire que là, toute la demande qu'il y avait excédentaire,32163217805321801:04:55,220 --> 01:04:58,7203219elle a été couverte. Et là, ça amène une contraction, un cycle de déclin.32203221806322201:04:59,220 --> 01:05:01,5803223Et là, ça ici, les ventes sont en baisse.32243225807322601:05:01,680 --> 01:05:03,8203227C'est-à-dire que si on...32283229808323001:05:08,180 --> 01:05:11,5003231Au niveau de la contraction, donc les ventes ici deviennent en baisse.32323233809323401:05:12,840 --> 01:05:16,1403235Maintenant, au niveau de l'inventeur, ça augmente, c'est logique.32363237810323801:05:17,700 --> 01:05:20,0603239et le délai de vente augmente.32403241811324201:05:20,840 --> 01:05:21,9003243Donc, c'est l'opposé en soi.32443245812324601:05:24,800 --> 01:05:26,7003247Et les prix, ici, donc, ça, c'est particulier.32483249813325001:05:26,840 --> 01:05:30,9203251Les prix, ça diminue, mais ce n'est pas toujours automatique qu'ils vont diminuer32523253814325401:05:30,940 --> 01:05:31,7403255dans ce cas-là.32563257815325801:05:34,420 --> 01:05:37,2203259Donc, les prix diminuent, mais peuvent rester stables, des fois,32603261816326201:05:37,260 --> 01:05:38,9403263dans certains cas. Stables.32643265817326601:05:40,580 --> 01:05:44,4603267Et là, les mises en chantier, donc, il y a un achetement qui sont faits dans32683269818327001:05:44,480 --> 01:05:49,0603271certains projets. Dans ce cas-là ici, les mises en chantier vont soit arrêtées ou32723273819327401:05:49,080 --> 01:05:50,5403275vont soit diminuées. Pourquoi ?32763277820327801:05:50,680 --> 01:05:53,0603279Parce que là, la prévision c'est que les prix vont baisser.32803281821328201:05:53,720 --> 01:05:57,2603283C'est vraiment donc les deux composants du cycle.32843285822328601:05:57,840 --> 01:06:01,2603287Et là éventuellement, vous l'aurez compris, les ventes sont en baisse,32883289823329001:06:01,780 --> 01:06:05,7803291l'inventaire augmente, bien là il arrive une phase de stabilisation.32923293824329401:06:07,940 --> 01:06:10,9003295Pourquoi ? Parce que justement le fait que les prix diminuent,32963297825329801:06:10,980 --> 01:06:12,6603299ça fait en sorte que les mises en chantier arrêtent.33003301826330201:06:12,680 --> 01:06:15,0203303c'est-à-dire que les mises en chantier ralentissent ici33043305827330601:06:17,220 --> 01:06:19,2203307donc qu'est-ce qui se passe dans la phase de creux bien là,33083309828331001:06:19,460 --> 01:06:23,2803311il n'y a plus de mise en chantier donc l'inventaire va forcément y condamner à33123313829331401:06:23,300 --> 01:06:27,5203315rediminuer éventuellement dans une nouvelle phase de reprise donc c'est pour ça qu33163317830331801:06:27,540 --> 01:06:29,0003319'on dit que c'est l'incénieur est-ce que ça a l'air avec ça ici ?33203321831332201:06:29,680 --> 01:06:31,1003323c'est quand même intuitif33243325832332601:06:33,460 --> 01:06:39,0803327ouais parfait, super, merveilleux donc on continue donc ici,33283329833333001:06:39,380 --> 01:06:44,7803331c'est ça, pour vraiment la reprise et le sommet Donc, les prix sont en hausse au33323333834333401:06:44,800 --> 01:06:48,5203335niveau de la reprise, une hausse modérée, puis après ça,33363337835333801:06:48,540 --> 01:06:50,4403339une accélération. Donc, qu'est-ce que ça veut dire ?33403341836334201:06:50,580 --> 01:06:52,2603343C'est que là, il y a une demande qui est super à l'offre.33443345837334601:06:52,680 --> 01:06:56,3403347Donc, il y a plus de gens qui veulent avoir une propriété qu'il y en a qui veulent33483349838335001:06:56,360 --> 01:06:59,9403351la vendre. Donc, le stock pèse, c'est-à-dire que l'inventaire diminue.33523353839335401:07:00,340 --> 01:07:03,7003355C'est logique. C'est-à-dire que si une personne souhaite vendre sa propriété,33563357840335801:07:04,160 --> 01:07:07,8803359elle va contribuer en augmentant dans un inventaire de propriété avant.33603361841336201:07:08,640 --> 01:07:12,5003363les personnes qui la demandent, veut-elle retirer une propriété de cet inventaire33643365842336601:07:12,520 --> 01:07:13,3203367-là.33683369843337001:07:14,420 --> 01:07:17,0803371Maintenant, qu'est-ce que ça fait en sorte, c'est que les ventes sont en hausse et33723373844337401:07:17,100 --> 01:07:18,0603375les délais de vente sont courts.33763377845337801:07:19,820 --> 01:07:23,8203379Le pic, le point où on est en hausse, c'est que là, si on atteint une hausse qui est33803381846338201:07:23,840 --> 01:07:26,0203383maximale, ça va suivre un ralentissement.33843385847338601:07:26,900 --> 01:07:28,7203387C'est-à-dire que l'offre-là rattrape la demande.33883389848339001:07:29,140 --> 01:07:31,7003391Donc, beaucoup de construction, ou soit qu'il y a moins,33923393849339401:07:32,200 --> 01:07:34,2203395ceux-là qui souhaitent avoir une propriété, il n'y en a plus.33963397850339801:07:34,340 --> 01:07:37,5603399C'est-à-dire qu'on a passé tout le monde.34003401851340201:07:38,760 --> 01:07:41,2003403C'est habituellement à des moments où les prix sont les plus élevés.34043405852340601:07:41,680 --> 01:07:43,5803407C'est-à-dire que des fois, c'est un faux signal.34083409853341001:07:44,420 --> 01:07:46,8603411On pense que les prix sont extrêmement élevés.34123413854341401:07:47,020 --> 01:07:51,4203415Des fois, ce n'est pas signe que ça ne va pas cracher dans les mois à venir.34163417855341801:07:52,440 --> 01:07:54,7203419Forcément, avant un crash, il y avait un pic.34203421856342201:07:55,980 --> 01:07:58,0803423C'est pour ça que quand on atteint des sommets assez hauts,34243425857342601:07:58,980 --> 01:08:02,1003427les gens se mettent aussi un peu le facteur psychologique qu'on parlait de tantôt.34283429858343001:08:02,520 --> 01:08:05,4603431C'est-à-dire que plus les prix sont élevés, plus le facteur psychologique embarque.34323433859343401:08:05,980 --> 01:08:08,3403435et à ce niveau-là, donc c'est beaucoup34363437860343801:08:11,020 --> 01:08:14,2603439éventuellement ça pourrait jouer probablement dans l'immobilier québécois le34403441861344201:08:14,280 --> 01:08:19,1803443psychologique, pourquoi ? Parce que si vous pensez par exemple à prenez juste votre34443445862344601:08:19,200 --> 01:08:23,3803447exemple à vous mettez-vous dans une situation où vous êtes un baby boomer où vous34483449863345001:08:23,400 --> 01:08:28,7403451avez acheté une propriété à 40 000 $ mettons il y a 30 ans ou 40 ans,34523453864345401:08:28,860 --> 01:08:34,8803455et là elle vaut 900 000 puis là vous voyez là, on commence à voir qu'on34563457865345801:08:34,900 --> 01:08:38,0403459est dans un pic ou que dans le fond, il se met à avoir une mini-baisse.34603461866346201:08:39,280 --> 01:08:42,7403463Bien là, la psychologie peut embarquer à ce niveau-là, puis là,34643465867346601:08:43,200 --> 01:08:45,5403467certains vont comme capituler, ils vont dire, bon, moi,34683469868347001:08:45,620 --> 01:08:49,1203471j'aime mieux prendre la valeur que dans ma propriété, puis je vais la vendre.34723473869347401:08:50,020 --> 01:08:51,1603475Parce qu'il y a un risque que ça baisse.34763477870347801:08:51,960 --> 01:08:52,9203479Donc, ça, c'est psychologique.34803481871348201:08:53,820 --> 01:08:55,0603483C'est rationnel également un peu.34843485872348601:08:57,400 --> 01:09:01,8003487Maintenant, ce qui peut aussi contrebalancer ça, c'est que c'est la peur aussi de34883489873349001:09:01,820 --> 01:09:02,8203491continuer à manquer la haute.34923493874349401:09:02,840 --> 01:09:04,9803495Donc, c'est-à-dire que la psychologie va dans les deux sens.34963497875349801:09:06,020 --> 01:09:07,4403499En ce moment, au Québec, il y a beaucoup,35003501876350201:09:09,120 --> 01:09:14,1603503dans les médias sociaux, ils parlent de « fear of missing out »,35043505877350601:09:14,180 --> 01:09:16,1803507donc c'est-à-dire la peur de manquer quelque chose.35083509878351001:09:16,200 --> 01:09:21,1403511mais en immobilier, c'est un phénomène qui est quand même relativement important.35123513879351401:09:21,380 --> 01:09:23,8003515Donc, c'est-à-dire que la non-exposition à l'immobilier,35163517880351801:09:23,860 --> 01:09:26,4803519c'est un risque, comme l'exposition également l'est.35203521881352201:09:27,200 --> 01:09:31,1203523Mais t'imaginer par exemple une personne, comparé à deux personnes,35243525882352601:09:31,240 --> 01:09:33,1603527une qui est exposée à l'immobilier puis une qui ne l'est pas,35283529883353001:09:34,560 --> 01:09:37,0203531bien la personne, dans les cinq dernières années, qui n'était pas exposée à l35323533884353401:09:37,040 --> 01:09:42,0203535'immobilier, son pouvoir d'achat a plus diminué que la personne qui est exposée.35363537885353801:09:42,040 --> 01:09:45,0003539pour la simple et bonne raison que l'immobilier a augmenté de façon disproportionnée35403541886354201:09:45,020 --> 01:09:46,9603543par rapport aux salaires et autres.35443545887354601:09:48,460 --> 01:09:51,5603547Mais si ça s'inverse, donc là, c'est un phénomène contraire.35483549888355001:09:52,800 --> 01:09:58,0403551C'est aussi un… qu'est-ce qui détermine un peu également,35523553889355401:09:58,060 --> 01:10:03,5003555donc, tous ces cycles-là, c'est que tout ce qui est inflation également est35563557890355801:10:03,520 --> 01:10:07,6403559important dans ça. On peut soit être dans un environnement qui est inflationniste,35603561891356201:10:07,780 --> 01:10:09,3603563puis dans un environnement qui est déflationniste.35643565892356601:10:09,820 --> 01:10:12,8803567C'est plus fréquent quand on est dans un environnement qui est inflationniste.35683569893357001:10:13,540 --> 01:10:18,8603571Qu'est-ce que ça veut dire ? C'est que les prix augmentent à travers le temps de35723573894357401:10:18,880 --> 01:10:22,0003575façon positive. C'est-à-dire que tout coûte plus cher d'un matin.35763577895357801:10:22,920 --> 01:10:26,1803579Aujourd'hui, une chose a un certain prix et demain, le prix est plus élevé.35803581896358201:10:27,340 --> 01:10:30,5603583C'est la même chose. Qu'est-ce qui fait qu'il immobilise un avantage dans ce35843585897358601:10:30,580 --> 01:10:36,5003587phénomène-là ? C'est que vous achetez une propriété, la banque vous passe un certain35883589898359001:10:36,520 --> 01:10:38,0603591montant d'argent pour acheter cette propriété-là.35923593899359401:10:38,520 --> 01:10:39,9403595Et cette propriété-là prendra la valeur.35963597900359801:10:41,220 --> 01:10:45,1803599Donc, c'est beau. Vous avez un prêt qui est fixe, c'est-à-dire un montant qui est36003601901360201:10:45,200 --> 01:10:48,6203603fugé, vous devez ce montant-là, mais la valeur de la propriété augmente.36043605902360601:10:49,460 --> 01:10:53,1003607Donc, ça semble être un très bon phénomène.36083609903361001:10:53,660 --> 01:10:57,0403611C'est une façon de s'enrichir, à pouvoir en parler, dans un monde où il y a de l36123613904361401:10:57,060 --> 01:11:00,5803615'inflation. Mais c'est un couteau de loi de l'achat dans le sens que le phénomène36163617905361801:11:00,600 --> 01:11:03,5003619contraire est possible. Donc, s'il y a de la déflation,36203621906362201:11:03,680 --> 01:11:06,2203623comme c'est déjà arrivé dans les années 1920 et autres,36243625907362601:11:06,560 --> 01:11:07,3603627ça fait longtemps qu'il n'y en a pas eu.36283629908363001:11:08,660 --> 01:11:11,8603631Imaginez un monde où il y a beaucoup de déflation, le montant que vous avez comme36323633909363401:11:11,880 --> 01:11:13,6803635hypothèque, lui, est constant.36363637910363801:11:13,960 --> 01:11:15,8203639C'est-à-dire que la banque vous a passé un montant nominal.36403641911364201:11:16,800 --> 01:11:19,8803643Et là, imaginez que les salaires baissent, on est dans une grosse dépression36443645912364601:11:19,900 --> 01:11:24,2603647économique. Mais là, vous allez encore avoir un montant qui n'a pas déflationné.36483649913365001:11:24,280 --> 01:11:28,4203651Donc, c'est-à-dire que, oui, vous profitez lorsqu'il y a de l'inflation avec un36523653914365401:11:28,440 --> 01:11:31,8203655financement hypothécaire, mais c'est l'opposé également dans un environnement36563657915365801:11:31,840 --> 01:11:34,5203659déflationniste. Donc, les salaires baissent, tout baisse.36603661916366201:11:35,620 --> 01:11:41,8403663Là, le ménage perd son emploi, ses revenus diminuent, mais36643665917366601:11:41,860 --> 01:11:43,9803667le prix hypothécaire, lui, il reste constant.36683669918367001:11:44,660 --> 01:11:47,5803671Et en plus, sa maison vaut moins, supposons cette situation-là.36723673919367401:11:47,660 --> 01:11:49,8803675Donc, ça peut devenir éventuellement une situation comme ça.36763677920367801:11:50,500 --> 01:11:52,7803679Peu probable. Il y a plus de chances que ça continue à monter.36803681921368201:11:54,080 --> 01:11:55,2203683mais ce n'est pas impossible.36843685922368601:11:55,400 --> 01:11:58,8603687C'est-à-dire que ça fait partie des choses qui ont déjà été observées.36883689923369001:12:00,760 --> 01:12:02,5003691Maintenant, stagnation des prix, le deadline.36923693924369401:12:04,340 --> 01:12:10,0803695La contraction, c'est ça. Après le pic, là, on est dans une situation où l'offre36963697925369801:12:10,100 --> 01:12:14,0603699surpasse la demande. Les stocks augmentent et les ventes sont en baisse.37003701926370201:12:14,200 --> 01:12:16,2803703C'est-à-dire qu'il y a des délais très longs pour vendre.37043705927370601:12:17,000 --> 01:12:19,9603707Et c'est justement dans les moments où il y a un délai de vente qui est plus élevé37083709928371001:12:20,480 --> 01:12:24,4803711que les gens acceptent de baisser le prix affichées de leur propriété.37123713929371401:12:25,480 --> 01:12:27,9603715Donc, ça fait 100 jours que votre propriété est sur les marchés.37163717930371801:12:28,820 --> 01:12:33,3003719Si on remonte, mettons, il y a 15 ans peut-être, il y avait des maisons qui étaient37203721931372201:12:33,320 --> 01:12:36,3203723en vente pendant deux ans. Ce serait impensable de voir ça.37243725932372601:12:37,320 --> 01:12:41,1803727Mais ça a déjà été le cas. Donc, ça peut rentrer jusqu'à deux ans avant de vendre37283729933373001:12:41,200 --> 01:12:46,6003731une propriété. Puis, ça a changé beaucoup la profession de courtier immobilier.37323733934373401:12:46,700 --> 01:12:51,0003735Pourquoi ? Parce qu'avant un courtier immobilier, quand ça prenait,37363737935373801:12:51,020 --> 01:12:54,1803739un contrat,37403741936374201:12:56,620 --> 01:12:59,1403743elle avait le contrat, par exemple, de vendre une propriété,37443745937374601:12:59,920 --> 01:13:01,5203747il y avait l'enjeu, est-ce que je vais être capable de la vendre ?37483749938375001:13:02,680 --> 01:13:04,6403751Il y avait comme deux phases dans le travail.37523753939375401:13:04,960 --> 01:13:05,7603755Elle est capable d'avoir37563757940375801:13:08,440 --> 01:13:12,6403759le deal, puis aussi être capable de réussir à vendre la propriété.37603761941376201:13:12,860 --> 01:13:13,9203763Aujourd'hui, c'est moins le cas.37643765942376601:13:14,060 --> 01:13:17,6803767C'est surtout convaincre le vendeur, est-ce que ça va être moi qui te représente37683769943377001:13:17,700 --> 01:13:21,2203771comme courtier ? Dans la mesure où c'est fait, si c'est une maison infamiliale,37723773944377401:13:22,280 --> 01:13:25,4403775à moins vraiment que ça soit un citron, il va réussir à la bonne.37763777945377801:13:25,900 --> 01:13:32,1203779Donc, ça a changé un petit peu le métier de courtier, dans la mesure37803781946378201:13:32,140 --> 01:13:34,3603783où le gros du travail, c'est la prospection et autres.37843785947378601:13:38,900 --> 01:13:43,1603787Maintenant, au niveau des six indicateurs pour identifier la force du cycle37883789948379001:13:43,180 --> 01:13:46,8003791immobilier, c'est super important ici, le nombre de transactions.37923793949379401:13:47,240 --> 01:13:49,3403795Le nombre de transactions va fluctuer à travers le temps.37963797950379801:13:49,500 --> 01:13:56,3003799C'est publié également par plusieurs organismes concernant38003801951380201:13:56,320 --> 01:14:03,1803803ça ici. Habituellement, c'est un lag indicator, c'est-à-dire que le38043805952380601:14:03,200 --> 01:14:06,0203807nombre de transactions va commencer à changer et ça va avoir un impact sur les prix38083809953381001:14:06,040 --> 01:14:10,6803811après. Le ratio également d'inscription et vente.38123813954381401:14:11,000 --> 01:14:15,7003815C'est-à-dire que ça, ce que ça veut dire, c'est que c'est le ratio d'inscription,38163817955381801:14:15,720 --> 01:14:18,7803819c'est les nouvelles propriétés en vente pour une période donnée.38203821956382201:14:19,500 --> 01:14:21,3803823et ceux-là qui sont vendus sur la même période.38243825957382601:14:22,100 --> 01:14:26,7803827Donc, si on a un ratio qui est super à 1, par exemple, bien là,38283829958383001:14:26,840 --> 01:14:32,7803831ça nous dit, dans le fond, excusez-moi, désolé, le ratio inscription-vente,38323833959383401:14:32,920 --> 01:14:36,2403835c'est le nombre de mois d'inventaire, c'est-à-dire que c'est tous les propriétés qui38363837960383801:14:36,260 --> 01:14:39,6203839sont en vente, par exemple sur Centrice et autres, comme en ce moment,38403841961384201:14:39,760 --> 01:14:42,1003843c'est aux alentours de 75 000 dans la province de Québec,38443845962384601:14:42,740 --> 01:14:44,7603847sur le nombre de ventes qu'il y a par mois.38483849963385001:14:45,340 --> 01:14:46,8003851Donc, ça vous donne le mois d'inventaire.38523853964385401:14:46,820 --> 01:14:50,2803855C'est-à-dire qu'en ce moment, s'il n'y avait pas de nouvelles inscriptions qui s38563857965385801:14:50,300 --> 01:14:53,5403859'ajoutaient, ça parait tant de mois liquider tout le marché,38603861966386201:14:53,940 --> 01:14:54,7403863donc toutes les propriétaires.38643865967386601:14:56,080 --> 01:14:59,3403867Il y a également le délai moyen de vente, toujours sur le marché.38683869968387001:14:59,540 --> 01:15:03,7603871Donc, c'est possible d'obtenir ces données-là de centriste ou de les mesurer vous38723873969387401:15:03,780 --> 01:15:10,1003875-même en mesurant directement sur les différentes plateformes où les propriétaires38763877970387801:15:10,120 --> 01:15:13,5803879sont listées. le ratio prix vendu-prix demandé.38803881971388201:15:14,260 --> 01:15:19,0403883Parce que oui, c'est possible d'avoir un ratio qui est plus grand qu'un.38843885972388601:15:19,540 --> 01:15:24,0803887Donc d'ailleurs, un ratio moyen de prix vendu sur prix demandé qui est super rare,38883889973389001:15:24,620 --> 01:15:26,8003891ça signale ici.38923893974389401:15:28,880 --> 01:15:31,8603895Habituellement, lorsque le ratio est plus grand qu'un, ça veut dire qu'il y a un38963897975389801:15:31,880 --> 01:15:33,7203899délai de vente aux alentours de...39003901976390201:15:33,740 --> 01:15:36,3403903Ça, je vais l'écrire ici. C'est quand même...39043905977390601:15:41,200 --> 01:15:47,0803907Donc, ici, on va appeler ça un marché qui est plus chaud.39083909978391001:15:48,300 --> 01:15:53,4203911Donc, un marché chaud, ça veut dire qu'il y a un délai de vente aux alentours de 1539123913979391401:15:53,440 --> 01:15:58,8403915à 45 jours par propriété.39163917980391801:16:03,200 --> 01:16:08,1803919et on est dans une situation où on a un ratio de prix vendu,39203921981392201:16:08,320 --> 01:16:14,4003923prix demandé, je vais l'appeler prix vendu sur prix demandé,39243925982392601:16:14,800 --> 01:16:20,8803927qui est supérieur à 1. Maintenant, dans un marché qu39283929983393001:16:20,900 --> 01:16:27,9003931'on va dire froid, on va être dans un ordre aux alentours de 9039323933984393401:16:27,920 --> 01:16:32,1803935à 180 jours pour le délai de vente.39363937985393801:16:36,380 --> 01:16:45,4203939Et le ratio va être prix vendu sur prix demandé, il39403941986394201:16:45,440 --> 01:16:47,9203943va être soit donc il va être FR1.39443945987394601:16:50,580 --> 01:16:53,8403947Maintenant, c'est de quel ordre ?39483949988395001:16:54,280 --> 01:16:57,1003951Donc, c'est-à-dire que c'est possible que ce soit FR1, mais qu'on ne soit pas dans39523953989395401:16:57,120 --> 01:16:58,3803955un marché si froid que ça.39563957990395801:17:02,460 --> 01:17:06,0403959Aussi, donc, au niveau des indicateurs, donc, qui est important,39603961991396201:17:06,080 --> 01:17:08,0803963donc, de tenir en compte, c'est les mises en chantier.39643965992396601:17:08,720 --> 01:17:12,5203967Donc, ça, ça vous permet de voir, donc, à quel point il va avoir des nouvelles,39683969993397001:17:12,580 --> 01:17:16,6403971potentiellement, inscriptions si c'est des promoteurs qui font ces mises argentier39723973994397401:17:16,660 --> 01:17:19,5603975-là et aussi donc le taux d'inoccupation locatif.39763977995397801:17:22,460 --> 01:17:32,6203979À ce niveau-là, ici, dans le marché39803981996398201:17:32,640 --> 01:17:35,3203983qui est dit, je trouve que l'on pourrait dire, les nouvelles inscriptions sont en39843985997398601:17:35,340 --> 01:17:38,6803987baisse et l'inventaire total diminue.39883989998399001:17:40,600 --> 01:17:41,7803991Nouvelle inscription.39923993999399401:17:44,140 --> 01:17:49,3003995En baisse. Et l'inventaire diminue.399639971000399801:17:49,820 --> 01:17:53,2403999En baisse. Et c'est le contraire pour ici.400040011001400201:17:53,560 --> 01:17:54,9804003Donc, si on copie ça comme ça.400440051002400601:18:03,240 --> 01:18:06,4404007Comme ça ici. Donc, les venteurs augmentent et les nouvelles inscriptions,400840091003401001:18:06,520 --> 01:18:10,4004011il y en a de plus en plus. Donc, c'est ça ici pour ça.401240131004401401:18:14,640 --> 01:18:17,6404015Maintenant, là, lorsqu'on… Ah bien, c'est ça.401640171005401801:18:18,200 --> 01:18:22,8804019Ici, donc, j'aurais dû… C'était écrit là sur la slide, ça va avoir reçu.402040211006402201:18:23,160 --> 01:18:25,8204023Bon, bref, on va la couvrir quand même.402440251007402601:18:27,520 --> 01:18:30,8804027un marché chaud donc on pourrait appeler un marché ici de vendeur,402840291008403001:18:31,040 --> 01:18:34,9204031un marché froid c'est le marché d'acheteur ici au niveau d'un marché de vendeur c403240331009403401:18:34,940 --> 01:18:39,8404035'est lorsque par exemple on a à peu près 4 mois d'inventaire donc ça qu'est-ce que403640371010403801:18:39,860 --> 01:18:43,4604039ça veut dire c'est que si vous prenez toutes les propriétés qui sont à vendre en ce404040411011404201:18:43,480 --> 01:18:48,3804043moment et que vous divisez par le nombre de ventes qu'il y a environ à chaque mois404440451012404601:18:49,580 --> 01:18:55,8804047on est aux endroits de 4 c'est-à-dire que en ce moment par exemple sur Centris ou404840491013405001:18:55,900 --> 01:18:58,5804051mettons toutes les comptes, il y a aux alentours de 75 000 propriétés.405240531014405401:18:58,720 --> 01:19:01,2004055Donc, ça veut dire que pour qu'on soit dans un marché de vendeurs,405640571015405801:19:01,260 --> 01:19:04,1004059il faudrait qu'il y ait aux alentours de 20 000 ventes par mois.406040611016406201:19:04,660 --> 01:19:05,7404063Ce qui est quand même logique.406440651017406601:19:05,900 --> 01:19:07,3204067Donc, en ce moment, on est à peu près à ça.406840691018407001:19:08,000 --> 01:19:10,3404071Donc, on n'est pas nécessairement dans un marché d'acheteurs en ce moment.407240731019407401:19:11,000 --> 01:19:14,4004075Et au niveau, donc, on passe dans un marché d'acheteurs lorsqu'il y a eu 8 mois d407640771020407801:19:14,420 --> 01:19:18,2804079'inventaire. C'est-à-dire que, en ce moment, pour le niveau de vente qu'il y a en ce408040811021408201:19:18,300 --> 01:19:21,6204083moment, il faudrait qu'il y ait aux alentours de 120 000,408440851022408601:19:21,640 --> 01:19:25,2404087130 000 propriétés à vente. Donc, on est encore loin de là.408840891023409001:19:25,400 --> 01:19:30,4604091Et on est plus aux alentours d'un délai de vente de 45 jours et moins,409240931024409401:19:31,300 --> 01:19:34,3404095qui confirme encore une fois le marché de vente.409640971025409801:19:34,920 --> 01:19:38,7004099Un marché d'acheteur, c'est que là, on serait dans une situation où le prix vendu410041011026410201:19:38,720 --> 01:19:42,5404103sur le prix demandé est inférieur à 95 ou inférieur à 1.410441051027410601:19:43,160 --> 01:19:47,4604107Pour que ce soit un marché d'acheteur réellement, il faut quand même que…410841091028411001:19:47,480 --> 01:19:49,0204111Ça ici, qu'est-ce que ça veut dire ?411241131029411401:19:49,240 --> 01:19:53,9404115Le plus bas 95, ça veut dire que des fois, lorsqu'une personne fait un offre d411641171030411801:19:53,960 --> 01:19:57,4204119'achat, elle fait un offre d'achat qui est inférieur au prix demandé et que c'est412041211031412201:19:57,440 --> 01:20:02,1804123accepté. Donc, c'est-à-dire que le vendeur accepte de baisser son prix et de vendre412441251032412601:20:02,200 --> 01:20:04,8604127la propriété à l'acheteur à un prix plus faible que ce qu'il a demandé.412841291033413001:20:06,060 --> 01:20:08,7804131Donc, c'est possible aujourd'hui, ça arrive, c'est rare,413241331034413401:20:08,860 --> 01:20:09,7004135mais bon, c'est possible.413641371035413801:20:12,240 --> 01:20:15,6204139Mais là, c'est que dans ce cas-là ici, quand on est en moyenne,414041411036414201:20:15,780 --> 01:20:21,2404143donc le ratio, s'il est en moyenne en bas de 95%, ça veut dire que c'est devenu une414441451037414601:20:21,260 --> 01:20:24,2204147norme. C'est-à-dire que vous demandez un prix et que ça va sortir forcément plus414841491038415001:20:24,240 --> 01:20:28,8804151bas. Donc, ça fait longtemps qu'on n'a pas vu ça au niveau du marché ici.415241531039415401:20:31,260 --> 01:20:34,7804155L'inoccupation locative. Pour être aussi dans un marché de vendeurs,415641571040415801:20:35,180 --> 01:20:36,5204159qu'est-ce qui est caractéristique en ce moment ?416041611041416201:20:36,720 --> 01:20:39,4204163C'est qu'habituellement, on a un gros taux d'inoccupation.416441651042416601:20:39,520 --> 01:20:42,9404167C'est-à-dire qu'un faible taux d'inoccupation, donc il n'y a pas beaucoup de416841691043417001:20:42,960 --> 01:20:48,5004171logements non plus. Donc, ça favorise encore plus justement la demande à ce niveau417241731044417401:20:48,520 --> 01:20:52,9004175-là. Donc, ça, ça confirmerait, donc, ici, le marché d'acheteurs,417641771045417801:20:52,980 --> 01:20:55,7204179donc, c'est habituellement avec des taux d'inoccupation qui sont plus élevés.418041811046418201:20:56,800 --> 01:20:59,9604183Donc, en ce moment, les taux d'inoccupation augmentent,418441851047418601:21:00,020 --> 01:21:04,6404187donc, potentiellement que s'il y a un lag entre cette mesure-là et celle-là ici,418841891048419001:21:04,940 --> 01:21:06,4204191peut-être que c'est un marché d'acheteurs qui s'en vient.419241931049419401:21:06,760 --> 01:21:09,9204195C'est possible. Il y a plusieurs personnes qui commencent,419641971050419801:21:09,980 --> 01:21:13,9404199donc, à penser qu'on va potentiellement rentrer dans un marché d'acheteurs au niveau420042011051420201:21:13,960 --> 01:21:16,8404203de l'immobilier résidentiel, mais ça reste encore à voir.420442051052420601:21:18,040 --> 01:21:21,7004207Il y a plusieurs facteurs qui pourraient justement faire en sorte qu'on a aussi la420842091053421001:21:21,720 --> 01:21:24,6204211crainte d'une augmentation des taux d'intérêt par la Banque du Canada dans les421242131054421401:21:24,640 --> 01:21:29,9004215prochains mois. Étant donné qu'aux États-Unis, les taux d'intérêt ont augmenté à421642171055421801:21:29,920 --> 01:21:32,3804219cause de l'inflation. Donc, un taux d'inflation plus élevé,422042211056422201:21:32,400 --> 01:21:35,8604223ça requiert qu'on augmente les taux d'intérêt sur les marchés pour justement422442251057422601:21:35,880 --> 01:21:39,3604227ralentir l'économie et arrêter la hausse fulgurante des prix.422842291058423001:21:39,980 --> 01:21:42,6204231Et habituellement, quand les Américains augmentent les taux d'intérêt,423242331059423401:21:42,740 --> 01:21:47,6204235le Canada est obligé de suivre pour justement qu'il n'y ait pas d'empitrage possible423642371060423801:21:47,640 --> 01:21:50,3404239entre les deux pays et que notre monnaie soit trop dévaluée par rapport au dollar424042411061424201:21:50,360 --> 01:21:53,6804243américain. Donc, on peut s'attendre à une hausse des taux d'intérêt au Canada dans424442451062424601:21:53,700 --> 01:21:55,3004247les prochains mois ou années.424842491063425001:21:56,800 --> 01:21:59,9004251Mais encore une fois, est-ce que ça va être suffisant pour faire en sorte qu'on va425242531064425401:21:59,920 --> 01:22:01,0804255tomber dans un marché d'acheteurs ?425642571065425801:22:02,040 --> 01:22:06,2204259C'est une bonne question. Il y a déjà une hausse des taux dans les dernières années,426042611066426201:22:06,320 --> 01:22:12,2204263donc après la COVID. ça ne l'avait pas nécessairement fait changer un marché d426442651067426601:22:12,240 --> 01:22:14,7004267'acheteurs. Puis il y a eu une très grosse hausse.426842691068427001:22:14,800 --> 01:22:16,4804271C'est-à-dire que s'il y a une hausse dans les prochains mois,427242731069427401:22:16,560 --> 01:22:17,7404275ça va être une hausse beaucoup plus modeste.427642771070427801:22:20,080 --> 01:22:22,6004279Et la dernière hausse qu'il y avait eu, ça n'avait pas suffi,428042811071428201:22:22,640 --> 01:22:27,3004283donc ralentit le marché. Mais il y a d'autres facteurs qui s'ajoutent aussi en ce428442851072428601:22:27,320 --> 01:22:30,1804287moment, c'est qu'il y a eu des nouvelles constructions,428842891073429001:22:30,420 --> 01:22:31,5204291il y a beaucoup de logements.429242931074429401:22:32,260 --> 01:22:36,1604295Donc on s'en va dans un monde où les logements, ils vont en avoir pas mal plus.429642971075429801:22:36,180 --> 01:22:37,8004299Les taux d'éducation vont augmenter.430043011076430201:22:38,320 --> 01:22:43,5204303Mais est-ce que ça va engendrer une baisse de prix sur le marché de l'unifamilial ?430443051077430601:22:45,260 --> 01:22:47,5404307Je pense que c'est la question que beaucoup de gens se posent.430843091078431001:22:48,320 --> 01:22:49,4804311Est-ce que ça va baisser un jour ?431243131079431401:22:52,600 --> 01:22:54,9404315Il y a 10 ans, j'aurais dit que forcément, ça va baisser.431643171080431801:22:55,240 --> 01:22:59,5604319Mais il y a plusieurs facteurs qui pourraient potentiellement faire en sorte que ça432043211081432201:22:59,580 --> 01:23:00,3804323ne baisse pas.432443251082432601:23:02,620 --> 01:23:09,0404327il y en a certains qui voient il y a plusieurs phénomènes432843291083433001:23:09,060 --> 01:23:13,6804331macroéconomiques c'est important de comprendre ça également mais par exemple tout ce433243331084433401:23:13,700 --> 01:23:19,2404335qui touche à l'intelligence artificielle il y en a plusieurs qui voient un433643371085433801:23:19,260 --> 01:23:22,8004339environnement déflationniste à cause de ça donc c'est à dire que si beaucoup d434043411086434201:23:22,820 --> 01:23:24,5004343'emplois sont remplacés par des434443451087434601:23:28,000 --> 01:23:33,0004347je n'aime pas le terme remplacer mais pour une entreprise donnée,434843491088435001:23:33,100 --> 01:23:36,7604351il y a une diminution du nombre d'employés parce que c'est plus efficient avec l435243531089435401:23:36,780 --> 01:23:39,7004355'intelligence artificielle. Ça fait en sorte que les salaires pourraient435643571090435801:23:39,720 --> 01:23:42,3604359potentiellement baisser dans certains domaines.436043611091436201:23:42,960 --> 01:23:48,7404363Et bon, si les salaires baissent dans une situation où ils pourraient436443651092436601:23:48,760 --> 01:23:51,1404367potentiellement avoir de la déflation, mais ce n'est pas automatique que ça va se436843691093437001:23:51,160 --> 01:23:52,1804371refléter sur le marché immobilier.437243731094437401:23:54,840 --> 01:23:59,2004375Ça reste encore à voir. Donc, c'est pour la simple et bonne raison que ce n'est pas437643771095437801:23:59,220 --> 01:24:01,5804379de quoi qui peut nécessairement être fait.438043811096438201:24:02,580 --> 01:24:05,7204383Les services vont être plus difficiles, c'est-à-dire que le coût des services risque438443851097438601:24:05,740 --> 01:24:08,3204387de diminuer, mais l'immobilier, ça risque de quoi de physique.438843891098439001:24:08,600 --> 01:24:10,2204391Il y a une quantité de terrain limitée.439243931099439401:24:10,880 --> 01:24:15,0204395Les matières premières ne seront pas nécessairement plus abondantes à cause de l439643971100439801:24:15,040 --> 01:24:18,7204399'intelligence artificielle. Donc, ça reste à voir.440044011101440201:24:18,740 --> 01:24:21,6204403Mais ça prend à engendrer une crise au niveau du crédit,440444051102440601:24:21,700 --> 01:24:25,2004407donc hypothécaire. C'est-à-dire que si on…440844091103441001:24:26,120 --> 01:24:32,4604411Juste une petite parenthèse, je vais prendre le441244131104441401:24:32,480 --> 01:24:36,2604415cas le plus extrême. Un radiologue, par exemple, qui ne peut pas dire que les441644171105441801:24:36,280 --> 01:24:37,8604419radiologues vont être remplacés par l'intelligence artificielle,442044211106442201:24:37,940 --> 01:24:41,0204423mais encore une fois, admettons qu'ils le sont.442444251107442601:24:41,400 --> 01:24:43,5804427C'est-à-dire que là, maintenant, tout ce qui analyse l'imagerie,442844291108443001:24:43,660 --> 01:24:47,9804431donc ça se fait plus efficacement, c'est des gens qui ont des très bons salaires.443244331109443401:24:48,000 --> 01:24:51,5404435C'est-à-dire que s'ils perdent leurs revenus, ils ont probablement une hypothèque443644371110443801:24:51,560 --> 01:24:55,3004439financée sur 25 ans, par exemple.444044411111444201:24:56,300 --> 01:24:58,8404443Donc, c'est un risque. C'est-à-dire que s'il y a plusieurs personnes dans cette444444451112444601:24:58,860 --> 01:25:03,2804447situation-là qui se ramassent sans emploi, bien là, ça peut causer un risque au444844491113445001:25:03,300 --> 01:25:04,5004451niveau du crédit hypothécaire et tout.445244531114445401:25:04,660 --> 01:25:06,4204455Donc, ça va impacter les banques, ça va impacter pleinement.445644571115445801:25:06,900 --> 01:25:10,6804459Mais encore là, c'est un scenario qui est probablement dans plusieurs années.446044611116446201:25:10,840 --> 01:25:13,9604463Donc, avant que ce soit la réalité, qu'il y ait des pertes d'emploi de façon446444651117446601:25:13,980 --> 01:25:17,7804467importante à cause de l'intelligence artificielle, Il faut encore une fois qu'il y446844691118447001:25:17,800 --> 01:25:21,3604471ait plusieurs années, ce n'est pas une décennie à passer.447244731119447401:25:21,560 --> 01:25:23,3004475Donc, ça reste à voir.447644771120447801:25:25,020 --> 01:25:27,9604479Parce qu'il y a toujours une séance entre la capacité et l'implémentation dans le448044811121448201:25:27,980 --> 01:25:29,5804483monde réel. C'est une des raisons.448444851122448601:25:31,120 --> 01:25:35,1004487Maintenant, ici, historique des cycles au Québec.448844891123449001:25:36,380 --> 01:25:40,7604491C'est un exemple. Vous voyez que là, on est dans…449244931124449401:25:40,780 --> 01:25:44,4604495c'est incroyable. Il y a eu un cru dans les années 95.449644971125449801:25:45,020 --> 01:25:49,5004499une reprise, donc ici on peut parler d'un cycle complet et là on semble être dans450045011126450201:25:49,520 --> 01:25:52,3204503une hausse, donc on pourrait dire450445051127450601:25:54,080 --> 01:25:55,9004507perpétuelle depuis ce temps-là.450845091128451001:25:56,120 --> 01:25:59,5804511Il y a eu un creux ici, donc vous voyez donc la hausse des taux a quand même eu un451245131129451401:25:59,600 --> 01:26:02,1204515impact malgré tout sur les données.451645171130451801:26:02,920 --> 01:26:07,1604519Ça ne semble pas être reflété nécessairement dans la vie des gens en soi,452045211131452201:26:07,340 --> 01:26:10,7404523donc une mini-baisse de l'immobilier, mais rien de majeur.452445251132452601:26:10,940 --> 01:26:14,7204527Mais ce qui est important de voir, c'est qu'en soi, il y a des cycles,452845291133453001:26:14,880 --> 01:26:18,7204531mais ces cycles-là sont dans une hausse.453245331134453401:26:18,840 --> 01:26:22,1604535Donc, c'est-à-dire que la baisse est beaucoup moins importante que la hausse qui l'a453645371135453801:26:22,180 --> 01:26:24,5404539précédée. Donc, un peu comme les marchés financiers.454045411136454201:26:24,720 --> 01:26:28,9404543Donc, c'est de long run, l'immobilier, c'est quoi de gagner.454445451137454601:26:31,120 --> 01:26:34,5004547Mais bon, c'est pas mal ça. Mais encore une fois, le Québec,454845491138455001:26:34,520 --> 01:26:36,0804551c'est un petit peu une exception à ce niveau-là.455245531139455401:26:36,100 --> 01:26:38,4204555Si on regarde, par exemple, aux États-Unis, c'est beaucoup plus,455645571140455801:26:40,500 --> 01:26:43,3204559les montagnes russes sont plus importantes.456045611141456201:26:44,760 --> 01:26:50,1204563Donc, maintenant, au niveau des phases qui ont dominé le marché immobilier,456445651142456601:26:52,500 --> 01:26:56,3604567sont présentées ici. C'est-à-dire qu'il y a déjà eu des phases d'expansion forte.456845691143457001:26:56,480 --> 01:27:01,1804571Donc, par exemple, de 1997 à 2007, une phase de 150 à 200 %.457245731144457401:27:03,060 --> 01:27:06,6604575c'est logique c'est un peu avant la crise de 2000 puis ça c'est457645771145457801:27:08,360 --> 01:27:09,1604579ici458045811146458201:27:12,680 --> 01:27:18,0604583donc ouais ici de 1997 à 2007 il y a eu une expansion comme il y a eu dans tous les458445851147458601:27:18,080 --> 01:27:21,2604587autres pays donc de l'immobilier, aux États-Unis ça a été plus catastrophique à ce458845891148459001:27:21,280 --> 01:27:24,0604591niveau-là et il y a eu une légère baisse, c'est-à-dire que pendant que les459245931149459401:27:24,080 --> 01:27:28,6004595Américains l'immobilier ça a chuté d'à peu près 30 à 40% donc dans certains dans459645971150459801:27:28,620 --> 01:27:32,9604599certains états au Canada et au Québec, ça a été de l'ordre de 3 à 5 %,460046011151460201:27:32,980 --> 01:27:38,3404603donc rien de majeur. Et ensuite, après ça, donc après la crise de 2008-2009,460446051152460601:27:38,420 --> 01:27:42,8604607il y a eu une expansion modérée pendant 7 ans, donc sur la période combinée dans son460846091153461001:27:42,880 --> 01:27:49,0204611entièreté, 25 à 40 %, et là, de 2018 à 2022,461246131154461401:27:49,180 --> 01:27:53,3604615une expansion rapide, donc proche de 60 % sur cette période-là.461646171155461801:27:54,840 --> 01:27:58,7804619en soi de 2018 à 2020, je dirais, à aujourd'hui.462046211156462201:27:58,920 --> 01:28:00,4004623En ce moment, c'est que là, c'est ça.462446251157462601:28:00,680 --> 01:28:06,0604627La reprise est depuis 2024, mais la correction est modeste.462846291158463001:28:06,180 --> 01:28:07,7404631Donc, 5 à 10 %, c'est très modeste.463246331159463401:28:07,900 --> 01:28:09,2404635Puis, ce n'est pas toutes les villes qui ont été touchées.463646371160463801:28:10,060 --> 01:28:11,7004639C'est un petit portrait, donc, de la situation.464046411161464201:28:12,560 --> 01:28:15,3604643Mais ce qui est important de comprendre, c'est que les baisses sont souvent très464446451162464601:28:15,380 --> 01:28:17,9604647légères et les hausses sont plus importantes.464846491163465001:28:19,000 --> 01:28:23,1604651Et encore une fois, ici, de 1997 à 2017, ça a l'air important,465246531164465401:28:23,360 --> 01:28:25,0804655mais en soi, c'était sur des prix qui étaient beaucoup plus faibles.465646571165465801:28:25,220 --> 01:28:30,0204659C'est-à-dire que lorsqu'une maison vaut 100 000, c'est facile d'avoir une hausse de466046611166466201:28:30,040 --> 01:28:34,3604663100 %. Ce n'est pas encore nécessairement problématique parce que le pourcentage d466446651167466601:28:34,380 --> 01:28:39,1404667'augmentation est malgré tout en dollars plus faible.466846691168467001:28:39,980 --> 01:28:45,5204671Mais aujourd'hui, un 5 % additionnel, on est proche de...467246731169467401:28:45,940 --> 01:28:48,4604675Éventuellement, les propriétés vont être en moyenne d'à peu près 1 000.467646771170467801:28:48,480 --> 01:28:51,1004679mettons qu'on parle de maison des étages à 1 million, bien là,468046811171468201:28:51,160 --> 01:28:55,22046835 %, c'est 50 000. Donc, c'est le salaire moyen augmentant,468446851172468601:28:55,280 --> 01:28:58,7204687mais pas autant pour justifier justement ces hausses-là.468846891173469001:29:01,760 --> 01:29:07,7404691Maintenant, au niveau des facteurs macroéconomiques qui influencent469246931174469401:29:07,760 --> 01:29:13,0404695justement tout ça ici, c'est important de comprendre que c'est tout ça le grand469646971175469801:29:13,060 --> 01:29:16,0204699portrait. Il y en a probablement d'autres également, mais dans l'ensemble.470047011176470201:29:16,160 --> 01:29:19,7204703C'est-à-dire que, de façon globale, qu'est-ce qui influence le prix d'immobilier en470447051177470601:29:19,740 --> 01:29:22,1604707moyenne au Québec, c'est les taux d'intérêt de la Banque du Canada ici.470847091178471001:29:22,740 --> 01:29:27,7204711Donc là, on pense que ça a un impact sur les taux de financement hypothécaire.471247131179471401:29:28,300 --> 01:29:34,4204715Les politiques gouvernementales, c'est-à-dire on pourrait parler par exemple de la471647171180471801:29:34,440 --> 01:29:37,7004719démographie, donc les politiques gouvernementales, des fois tout ce qui touche aux472047211181472201:29:37,720 --> 01:29:39,5204723nouveaux arrivants également.472447251182472601:29:39,980 --> 01:29:44,3004727Donc même si ça reste très limité en fait, porter donc d'impact sur la valeur de l472847291183473001:29:44,320 --> 01:29:45,7604731'immobilier, mais ça peut avoir des impacts.473247331184473401:29:45,780 --> 01:29:52,2604735Également, tout ce qui est les mesures pour assoupler, donc justement pour aider473647371185473801:29:52,280 --> 01:29:56,7004739les nouveaux propriétaires, donc l'exemption de la taxe de bienvenue.474047411186474201:29:56,880 --> 01:29:58,0604743Donc, tout ça, ça rentre là-dedans.474447451187474601:29:58,800 --> 01:30:00,7804747Démographie et immigration, donc le facteur également.474847491188475001:30:01,040 --> 01:30:04,8004751Confiance des ménages, donc c'est-à-dire que les ménages ont une confiance et ça,475247531189475401:30:04,860 --> 01:30:09,6204755ça se reflète dans justement les valeurs immobilières.475647571190475801:30:10,160 --> 01:30:14,3004759Pourquoi ? Parce que si vous êtes confiant que vous allez avoir un emploi encore dans476047611191476201:30:14,320 --> 01:30:18,66047635 ans, que cet emploi-là va vous donner un revenu qui est plus important à travers476447651192476601:30:18,680 --> 01:30:22,5004767le temps, vous allez être plus entrain à vous embarquer dans une hypothèque qui est476847691193477001:30:22,520 --> 01:30:29,3604771plus élevée. C'est-à-dire que vous allez probablement contribuer à faire477247731194477401:30:29,380 --> 01:30:31,5204775monter les prix parce que vous êtes confiant.477647771195477801:30:31,860 --> 01:30:36,4204779C'est un peu ça le mécanisme derrière, mais c'est une façon bizarre de le dire,478047811196478201:30:36,560 --> 01:30:38,4604783mais reste que c'est ça malgré tout.478447851197478601:30:39,060 --> 01:30:42,7804787Donc, la confiance des ménages a un impact, l'inflation et les salaires.478847891198479001:30:42,920 --> 01:30:46,5404791Donc, c'est-à-dire que si les salaires augmentent, l'immobilier va augmenter parce479247931199479401:30:46,560 --> 01:30:48,3204795que la capacité d'un ménage augmente.479647971200479801:30:48,860 --> 01:30:51,2404799Il est capable d'avoir une hypothèque qui est plus élevée.480048011201480201:30:51,340 --> 01:30:55,1204803Donc, ça veut dire qu'il peut acheter une propriété avec un prix plus élevé à taux d480448051202480601:30:55,140 --> 01:30:57,9804807'intérêt réel. Et également, donc, emploi et PIB.480848091203481001:30:58,100 --> 01:31:02,2404811Donc, c'est tous des facteurs qui peuvent influencer, justement,481248131204481401:31:02,580 --> 01:31:07,2404815les valeurs immobilières. Maintenant, au niveau de…481648171205481801:31:07,260 --> 01:31:10,6004819ici, je ne sais pas si on en…482048211206482201:31:10,620 --> 01:31:14,1404823c'est ça, maintenant. Le mécanisme de transmission, donc ça,482448251207482601:31:14,240 --> 01:31:17,6004827c'est un… on va en parler rapidement, mais il est relativement important.482848291208483001:31:19,400 --> 01:31:23,8804831En ce moment, au 15 juillet 2026, les taux étaient à 2,25.483248331209483401:31:24,040 --> 01:31:28,3604835Donc, le taux de financement à un jour, c'est-à-dire le taux auquel les banques se483648371210483801:31:28,380 --> 01:31:30,1004839passent entre eux et la Banque du Canada.484048411211484201:31:30,280 --> 01:31:33,9804843Donc, le taux auquel la Banque du Canada rénumère les banques,484448451212484601:31:34,220 --> 01:31:36,7204847donc la Banque des banques, comme on dit, c'est 2,25.484848491213485001:31:36,860 --> 01:31:38,9604851Donc, ça veut dire que le taux hypothécaire est forcément plus élevé que ça.485248531214485401:31:40,460 --> 01:31:45,6004855Il y a aussi le taux des banques achats, qui est affiché également à tous les mois,485648571215485801:31:46,460 --> 01:31:48,6204859qui est un petit peu plus élevé que ça, mais par exemple,486048611216486201:31:49,420 --> 01:31:52,9604863c'est impossible qu'il y ait un taux hypothécaire qui soit en bas du taux de486448651217486601:31:52,980 --> 01:31:54,4004867financement un jour de la Banque du Canada.486848691218487001:31:55,220 --> 01:31:56,3004871Donc, c'est comme le plancher.487248731219487401:31:56,680 --> 01:31:58,4804875Si ce taux-là change, ça a un impact.487648771220487801:31:59,480 --> 01:32:02,1004879Donc, le mécanisme de transmission, c'est le suivant.488048811221488201:32:02,320 --> 01:32:05,4404883La Banque du Canada peut soit augmenter ou diminuer ses taux ou les maintenir.488448851222488601:32:06,020 --> 01:32:10,8004887Donc, s'il y a un changement, le taux préférentiel des banques ici s'ajuste.488848891223489001:32:11,800 --> 01:32:13,4404891Les taux variables suivent également.489248931224489401:32:16,600 --> 01:32:20,9604895c'est pour ça que justement certains recommandent de prendre des taux variables au489648971225489801:32:20,980 --> 01:32:25,1204899niveau de l'hypothèque et d'autres des taux fixes vous l'aurez compris,490049011226490201:32:25,240 --> 01:32:29,1604903ça dépend de la situation aussi c'est à dire que si on est dans une situation où on490449051227490601:32:29,180 --> 01:32:33,9204907est avec des taux d'intérêt très élevés habituellement prendre un taux variable c490849091228491001:32:33,940 --> 01:32:34,7404911'est la meilleure chose pourquoi ?491249131229491401:32:34,900 --> 01:32:39,0004915parce que les taux vont baisser et là vous allez pouvoir vous prendre un taux fixe491649171230491801:32:39,020 --> 01:32:43,8004919ensuite parce que vous n'êtes pas bloqué dans un bloc de 50 taux fixes Mais si par492049211231492201:32:43,820 --> 01:32:47,4204923contre, vous êtes dans une situation où les taux sont faibles,492449251232492601:32:48,480 --> 01:32:50,6404927bien là, des fois, c'est une bonne idée d'y aller avec un taux fixe,492849291233493001:32:50,660 --> 01:32:53,0604931parce que oui, ça va être plus élevé qu'un taux variable,493249331234493401:32:53,200 --> 01:32:54,5604935au moins, vous allez le geler pour 5 ans.493649371235493801:32:55,560 --> 01:32:58,0004939Et là, vous allez voir les taux augmenter, et là, vous allez être content avec votre494049411236494201:32:58,020 --> 01:33:00,4004943taux fixe qui était initialement peut-être élevé, mais qui là,494449451237494601:33:00,460 --> 01:33:03,2804947maintenant, s'est rendu rien par rapport au nouveau taux.494849491238495001:33:05,620 --> 01:33:07,5204951Ça, c'est des choses que les banques ont compris, malheureusement.495249531239495401:33:08,080 --> 01:33:11,0204955Donc, ils font souvent tout ce qu'il faut pour essayer d'être le gagnant le plus495649571240495801:33:11,040 --> 01:33:13,6004959possible à travers ça. Donc, comme par exemple, en ce moment,496049611241496201:33:13,700 --> 01:33:18,3604963si vous regardez bien, les CPG, donc des banques canadiennes,496449651242496601:33:18,800 --> 01:33:22,0404967ils sont quand même élevés. Donc, c'est-à-dire que pourtant,496849691243497001:33:22,120 --> 01:33:25,7404971le taux d'intérêt n'a pas encore augmenté, mais les banques donnent du bon rendement497249731244497401:33:25,760 --> 01:33:30,3204975sur des CPG, par exemple. Les CPG, ça, c'est des investissements que les ménages497649771245497801:33:30,340 --> 01:33:34,1604979peuvent prendre. Donc, ils acceptent de geler l'argent qu'ils ont pour un taux de498049811246498201:33:34,180 --> 01:33:35,2204983rendement donné sur 5 ans.498449851247498601:33:38,080 --> 01:33:40,1204987Mais le gros problème avec ça, c'est que pendant 5 ans,498849891248499001:33:40,180 --> 01:33:40,9804991vous ne pouvez pas y toucher.499249931249499401:33:40,780 --> 01:33:43,7404995Il y a des CPG de 4 ans, 3 ans et ainsi de suite.499649971250499801:33:44,520 --> 01:33:46,2404999Et en ce moment, les taux augmentent.500050011251500201:33:46,900 --> 01:33:48,0805003Donc, ça, qu'est-ce que ça veut dire ?500450051252500601:33:48,200 --> 01:33:51,2205007C'est que les banques veulent comme…500850091253501001:33:51,240 --> 01:33:57,2805011C'est un peu un piège en soi parce qu'eux,501250131254501401:33:57,320 --> 01:34:00,9805015ils offrent des meilleures rendements pour que les gens placent leur argent parce qu501650171255501801:34:01,000 --> 01:34:03,6605019'ils anticipent une augmentation des taux d'intérêt dans le futur.502050211256502201:34:04,240 --> 01:34:09,5805023C'est une façon d'attirer des investisseurs, d'attirer des ménages pour avoir leur502450251257502601:34:09,600 --> 01:34:12,8005027argent et ensuite, lorsque les taux vont augmenter,502850291258503001:34:15,200 --> 01:34:18,4005031les gens qui vont avoir joué leur argent pour 5 ans, ne pourront pas profiter de503250331259503401:34:18,420 --> 01:34:24,9605035cette hausse-là. En soi, c'est un jeu d'anticipation si503650371260503801:34:24,980 --> 01:34:27,5405039ça ne se réfète pas. C'est-à-dire que les banques à chartes n'ont pas le contrôle504050411261504201:34:27,560 --> 01:34:30,0205043sur le taux directeur. Ça, c'est la Banque du Canada qui le décide.504450451262504601:34:31,200 --> 01:34:35,4405047C'est un comité de, je crois, c'est 12 économistes qui se rencontrent à tous les 12504850491263505001:34:35,460 --> 01:34:37,7205051mois et qui déterminent en fonction de plusieurs chiffres,505250531264505401:34:37,760 --> 01:34:42,1605055l'inflation et autres. est-ce qu'on monte les taux ou non pour contrôler justement505650571265505801:34:42,180 --> 01:34:45,7605059ce chiffre-là. Maintenant, quand le taux préférentiel des banques s'ajuste,506050611266506201:34:47,080 --> 01:34:49,9005063les taux variavent suivent et les taux réagissent via le marché obligatoire.506450651267506601:34:50,020 --> 01:34:52,7805067C'est-à-dire que ça, c'est un mécanisme de transmission.506850691268507001:34:53,400 --> 01:34:58,7405071Et ça, ça impacte justement la capacité des ménages à emprunter.507250731269507401:34:58,920 --> 01:35:02,7405075C'est-à-dire que si, par exemple, le taux fixe augmente énormément,507650771270507801:35:03,300 --> 01:35:08,1605079un ménage va juste pouvoir prendre un financement pas d'écart de tant de dollars,508050811271508201:35:08,220 --> 01:35:11,2205083par exemple, à un salaire donné.508450851272508601:35:12,060 --> 01:35:16,0405087Ici, on suppose que tout est constant sauf le taux.508850891273509001:35:16,800 --> 01:35:18,9205091La personne a le même emploi, le même salaire.509250931274509401:35:19,120 --> 01:35:20,6605095Le marché immobilier est identique.509650971275509801:35:20,780 --> 01:35:21,6605099Donc, il n'y a pas de changement.510051011276510201:35:22,220 --> 01:35:27,3005103Mais les taux changent. Pour un même salaire donné, une personne va pouvoir acheter510451051277510601:35:27,320 --> 01:35:31,1405107une maison beaucoup moins chère si les taux d'intérêt augmentent parce que son510851091278511001:35:31,160 --> 01:35:33,4805111paiement hypothécaire va être plus élevé à un prix donné.511251131279511401:35:34,360 --> 01:35:37,8005115Donc, c'est le mécanisme. Et là, c'est que c'est censé se propager.511651171280511801:35:37,820 --> 01:35:42,5005119Donc, la capacité d'emprunt de ménage change et la demande va changer.512051211281512201:35:43,320 --> 01:35:45,5605123Et là, logiquement, si on l'offrait la demande, ça devrait s'ajouter.512451251282512601:35:46,940 --> 01:35:51,5805127Oui, c'est vrai dans le papier, mais bon, est-ce que ça se réflechait vraiment de512851291283513001:35:51,600 --> 01:35:53,9005131façon aussi claire dans la réalité ?513251331284513401:35:54,020 --> 01:35:57,2405135Non, parce qu'il y a certaines choses qui peuvent être faites pour justement513651371285513801:35:57,260 --> 01:35:59,7405139ralentir ce mécanisme de transmission-là,514051411286514201:36:02,180 --> 01:36:03,5605143dont augmenter les périodes d'amortissement.514451451287514601:36:03,720 --> 01:36:04,8005147Donc, il y a beaucoup de choses qui sont faites.514851491288515001:36:06,280 --> 01:36:11,6005151Mais c'est le mécanisme de transmission des taux d'intérêt vers le marché mobile.515251531289515401:36:12,500 --> 01:36:15,7005155Vous l'aurez compris, si les taux augmentent, ici, donc,515651571290515801:36:15,880 --> 01:36:19,4005159si le taux ici augmente, les taux préférentiels des banques s'ajustent également à516051611291516201:36:19,420 --> 01:36:22,8605163la hausse. Ça fait en sorte que les taux fixes sur les hypothèques augmentent516451651292516601:36:22,880 --> 01:36:28,3605167également. La capacité d'emprunt de ménage diminue et le prix devrait logiquement516851691293517001:36:28,380 --> 01:36:31,7405171baisser éventuellement. C'est la même chose dans l'autre sens.517251731294517401:36:31,760 --> 01:36:34,2605175C'est-à-dire que si la Banque du Canada diminue ses taux,517651771295517801:36:34,760 --> 01:36:39,6405179ici, le taux préférentiel des banques va s'ajuster à la baisse.518051811296518201:36:40,680 --> 01:36:44,2005183Le taux fixe sur l'hypothèque va éventuellement baisser,518451851297518601:36:44,500 --> 01:36:48,6205187ce qui va faire en sorte que la capacité d'emprunt de ménage va augmenter.518851891298519001:36:49,360 --> 01:36:52,9605191Donc, ça, ça veut dire que pour un salaire donné, elle peut emprunter plus et ça va519251931299519401:36:52,980 --> 01:36:56,6405195faire en sorte que les prix de l'immobilier vont s'ajuster à la hausse,519651971300519801:36:56,900 --> 01:36:57,7005199logiquement.520052011301520201:37:01,240 --> 01:37:02,0405203Bon,520452051302520601:37:04,700 --> 01:37:10,3205207maintenant ici donc un impact concret donc une hausse du taux hypothécaire donc de520852091303521001:37:10,340 --> 01:37:11,6005211je crois que je l'ai noté ici.521252131304521401:37:21,920 --> 01:37:25,8405215Ici un prêt hypothécaire de 400 000 avec un amortissement de 25 ans,521652171305521801:37:27,340 --> 01:37:30,6605219c'est un paiement d'envient. Ça en soit ici, ce qu'on pourrait faire,522052211306522201:37:30,900 --> 01:37:34,4805223c'est aller le… je vais ouvrir Excel.522452251307522601:37:35,740 --> 01:37:41,3205227Après ça, c'est… c'est quand même très facile à calculer.522852291308523001:37:41,700 --> 01:37:45,1605231Mais supposons qu'on a un prix hypothécaire qui est de 400 000.523252331309523401:37:47,120 --> 01:37:50,2205235C'est-tu bien 400 000 ? Oui, merveilleux.523652371310523801:37:50,880 --> 01:37:55,3205239Donc, supposons ici qu'on a un taux qui est un taux de 3 %.524052411311524201:37:56,840 --> 01:38:00,1205243donc ici et une période d'amortissement donc de 25 ans.524452451312524601:38:00,680 --> 01:38:04,6205247Donc on va aller calculer ici donc le taux.524852491313525001:38:05,360 --> 01:38:11,3805251Qu'est-ce qu'on pourrait même faire c'est ici enlever ça comme ça525252531314525401:38:11,400 --> 01:38:17,4605255et aller simplement faire un525652571315525801:38:17,480 --> 01:38:23,7005259tableau ici avec par exemple si on prend une situation ce qui est très à 2.5% et526052611316526201:38:23,720 --> 01:38:26,6405263là on va aller calculer le paiement hypothécaire pour un montant de 400 000.526452651317526601:38:27,360 --> 01:38:33,3805267Ici c'est valeur paiement. Je vais essayer526852691318527001:38:33,400 --> 01:38:34,4005271de grossir un petit peu.527252731319527401:38:36,140 --> 01:38:40,2205275Donc là le taux c'est ici maintenant c'est ça divisé par 12.527652771320527801:38:41,000 --> 01:38:44,4005279Le nombre de paiements c'est le 25 ans fois le 12 mois.528052811321528201:38:45,160 --> 01:38:49,6005283La valeur actualisée c'est le moins, le montant du prêt.528452851322528601:38:50,920 --> 01:38:54,2805287La valeur terminale, c'est 0 étant donné qu'on va avoir payé notre hypothèque à la528852891323529001:38:54,300 --> 01:38:59,1805291fin logiquement et une valeur annulée de début de période,529252931324529401:38:59,880 --> 01:39:00,6805295de fin de période.529652971325529801:39:03,780 --> 01:39:06,5805299Donc ici, ça va nous donner le paiement hypothécaire.530053011326530201:39:06,720 --> 01:39:12,2405303Qu'est-ce qu'on va faire ? Le 25 ans ici ne devrait pas changer et le montant non530453051327530601:39:12,260 --> 01:39:14,5005307plus de l'hypothèque, on va le garder constant pour voir l'impact.530853091328531001:39:15,880 --> 01:39:21,9405311Donc, on est aux alentours d'un paiement donc ici de 1695 par mois dans le cas531253131329531401:39:21,960 --> 01:39:24,6205315d'une hypothèque de 400 000 donc.531653171330531801:39:25,440 --> 01:39:31,4605319Si on prend ça ici, on va y aller jusqu'à 10 juste pour voir à532053211331532201:39:31,480 --> 01:39:32,5005323quel point que ce serait horrible.532453251332532601:39:35,640 --> 01:39:39,5805327Donc, c'est ça. Vous voyez ça va être ça va être de quoi être convexe si on fait un532853291333533001:39:39,600 --> 01:39:40,4005331graphique.533253331334533401:39:44,120 --> 01:39:46,3605335Ça va être de quoi être convexe, c'est-à-dire que le montant,533653371335533801:39:46,500 --> 01:39:49,5205339la perte de tissu, c'est de quoi être quand même très linéaire malgré tout,534053411336534201:39:49,680 --> 01:39:52,6205343mais il y a certains paramètres qui vont pouvoir changer et qui pourraient impacter.534453451337534601:39:52,900 --> 01:39:54,9205347Donc, si par exemple,534853491338535001:40:01,940 --> 01:40:06,6405351en soi, il faut vraiment y aller avec des plus petites variations,535253531339535401:40:06,660 --> 01:40:09,8205355mais en soi, il y a un peu de convexité dans chacun des variations ici.535653571340535801:40:10,080 --> 01:40:14,6805359Ça dépend aussi de ce qu'on est situé dans le terme.536053611341536201:40:14,900 --> 01:40:17,9205363Mais de façon générale, vous voyez que ça va avoir un impact.536453651342536601:40:18,960 --> 01:40:23,6005367Supposons maintenant qu'on dit que la personne qui initialement était ici,536853691343537001:40:24,000 --> 01:40:29,9605371par exemple 3 %, elle pouvait emprunter 1 800, elle avait un paiement de 1 896.537253731344537401:40:30,900 --> 01:40:34,0405375Tu vois ce qui détermine le montant qui est ici, c'est simplement ce qu'on est537653771345537801:40:34,060 --> 01:40:38,9005379capable de payer. Et donc, dans le cas ici, si, par exemple,538053811346538201:40:39,180 --> 01:40:43,1205383les taux d'intérêt augmentent, la personne qui était déjà,538453851347538601:40:43,440 --> 01:40:46,4205387elle pouvait acheter à 3 %, mais maintenant, ça change à 5 %,538853891348539001:40:46,440 --> 01:40:48,2205391mais là, elle ne peut plus avoir la propriété de 400 000.539253931349539401:40:48,720 --> 01:40:50,2005395Donc, c'est ça ici, qu'est-ce que ça…539653971350539801:40:50,220 --> 01:40:55,3405399ça fait en fait que la capacité pour une propriété donnée change dépendamment du540054011351540201:40:55,360 --> 01:40:56,1605403ménage.540454051352540601:40:58,240 --> 01:41:03,8005407ici on est dans un cas où ici c'est pratiquement impossible que ça arrive mais on540854091353541001:41:03,820 --> 01:41:05,6205411est aux alentours de ça ici541254131354541401:41:07,960 --> 01:41:09,8405415ici pourquoi il y a 5%541654171355541801:41:15,680 --> 01:41:20,5005419bref c'est très bizarre peu importe, en tout cas vous comprenez le principe c'est542054211356542201:41:20,520 --> 01:41:26,5005423pas les taux d'intérêt impacte le paiement hypothécaire et542454251357542601:41:26,520 --> 01:41:30,8005427ça fait en sorte que justement le montant qu'une personne peut emprunter est542854291358543001:41:30,820 --> 01:41:33,3005431beaucoup moins élevé lorsque les taux augmentent.543254331359543401:41:38,300 --> 01:41:42,6005435Maintenant, ça ici, c'est une représentation graphique du taux d'être directeur de543654371360543801:41:42,620 --> 01:41:47,3805439la Banque du Canada et le prix résidentiel au Québec.544054411361544201:41:49,100 --> 01:41:51,0205443C'est pas nécessairement de...544454451362544601:41:51,040 --> 01:41:56,0205447Vous voyez qu'il y a ici une phase qui pourrait s'apparenter à une phase d'expansion544854491363545001:41:56,040 --> 01:41:57,5805451qui serait peut-être causée par une baisse des taux.545254531364545401:41:57,940 --> 01:42:00,4405455C'est probablement le cas, mais ce n'est pas automatique,545654571365545801:42:00,560 --> 01:42:03,1205459donc ce n'est pas nécessairement une corrélation qui est parfaite.546054611366546201:42:03,700 --> 01:42:07,7005463C'est-à-dire que comme ici, on peut voir, le taux baisse.546454651367546601:42:09,220 --> 01:42:13,4805467On peut voir que la hausse des taux a ralenti, donc la hausse est prise.546854691368547001:42:14,440 --> 01:42:16,4205471Vous voyez ici le plateau qu'il y a là.547254731369547401:42:16,840 --> 01:42:19,3605475Elle a été probablement causée par l'augmentation des taux d'intérêt.547654771370547801:42:20,220 --> 01:42:24,7605479Et là, lorsqu'on recommence à diminuer les taux, il y a une petite attention qui se548054811371548201:42:24,780 --> 01:42:30,9205483dessine. Donc, oui, ça a un impact, mais ça prend une petite diminution,548454851372548601:42:31,240 --> 01:42:37,6405487a un impact beaucoup plus important qu'une augmentation548854891373549001:42:37,660 --> 01:43:06,9405491sur la baisse des prix. C'est549254931374549401:43:06,960 --> 01:43:12,4805495ça. par exemple 2 à 2,5 %. Donc, c'est ce qu'on appelle la convexité.549654971375549801:43:13,680 --> 01:43:16,6005499Mais encore une fois, bon, ce n'est pas nécessairement important pour un évaluateur550055011376550201:43:16,620 --> 01:43:19,9805503d'aller jusque-là. Mais en soi, c'est ce qui explique le mécanisme des taux d550455051377550601:43:20,000 --> 01:43:21,2005507'intérêt sur l'immobilier.550855091378551001:43:23,380 --> 01:43:24,5205511Démographie et immigration maintenant.551255131379551401:43:25,560 --> 01:43:29,9005515La population. On est aux alentours de 9 millions, peut-être un 9,5 en ce moment.551655171380551801:43:30,320 --> 01:43:34,0005519Donc, il y a une croissance qui est exceptionnelle entre 2023 et 2024.552055211381552201:43:35,300 --> 01:43:37,2205523Il y a un ralentissement depuis 2025, par contre.552455251382552601:43:37,800 --> 01:43:40,0205527Donc, il y a eu un restant Sincèrement des seuils et tout ça.552855291383553001:43:40,320 --> 01:43:41,9605531Donc, est-ce que ça va impacter l'immobilier ?553255331384553401:43:42,500 --> 01:43:43,3005535Peut-être.553655371385553801:43:45,520 --> 01:43:47,2805539Il y a également le vieillissement de la population.554055411386554201:43:47,520 --> 01:43:51,7605543C'est-à-dire que la population peut changer, soit parce qu'il y a l'immigration,554455451387554601:43:52,020 --> 01:43:56,9805547soit parce qu'il y a des naissances, mais aussi parce qu'il y a d'autres phénomènes554855491388555001:43:57,000 --> 01:43:58,7405551comme le vieillissement de la population, des décès également.555255531389555401:43:59,420 --> 01:44:05,7405555Donc, c'est un facteur. Maintenant, au niveau de la pression555655571390555801:44:05,760 --> 01:44:12,8005559sur… Chaque ménage additionnel demande un logement, donc ça peut être une556055611391556201:44:12,820 --> 01:44:15,6805563des raisons pourquoi des fois il y a des hausses, il y a une pression sur la556455651392556601:44:15,700 --> 01:44:20,6805567demande. Mais ce n'est pas automatique, donc c'est un facteur qui s'est important.556855691393557001:44:21,560 --> 01:44:27,6005571Bon, maintenant, au niveau des idées,557255731394557401:44:27,720 --> 01:44:33,8005575au niveau de l'ordre de grandeur, le PIB au Québec est aux alentours de 100557655771395557801:44:33,820 --> 01:44:36,4005579milliards, donc le taux de chômage d'à peu près 5 à 6 %.558055811396558201:44:36,420 --> 01:44:41,2805583Ce n'est pas tant important de savoir ça, mais de façon simple,558455851397558601:44:41,360 --> 01:44:46,3205587un ménage en moyenne de médian 72 000 et le taux d'inflation,558855891398559001:44:46,440 --> 01:44:52,0405591c'est entre 2 à 3 %. L'immobilier, c'est aux alentours de 260 000 emplois.559255931399559401:44:52,180 --> 01:44:55,3205595Donc, c'est un gros, gros, gros, gros secteur de l'économie québécoise.559655971400559801:44:55,380 --> 01:44:56,4205599L'immobilier, c'est assez important.560056011401560201:44:58,500 --> 01:45:01,5405603On avait dit tantôt que l'immobilier résidentiel, c'était aux alentours d'un560456051402560601:45:01,560 --> 01:45:04,0405607trillion d'hommes. C'est plus grand que le PIB du Québec.560856091403561001:45:05,400 --> 01:45:07,7805611C'est pas vraiment important.561256131404561401:45:09,280 --> 01:45:11,5405615Mais bon, c'était dans les...561656171405561801:45:11,560 --> 01:45:16,5205619En soi, je le présente, mais est-ce que ça peut être utile pour interpréter ce qui562056211406562201:45:16,540 --> 01:45:22,6205623se passe ? L'inflation est très importante pour562456251407562601:45:22,640 --> 01:45:24,0205627anticiper les changements des taux d'intérêt.562856291408563001:45:24,220 --> 01:45:29,9405631C'est-à-dire que la Banque du Canada doit garder ses taux aux alentours d'une563256331409563401:45:29,960 --> 01:45:36,6205635fourchette de 2 %. Donc, si le taux d'inflation dépasse 3 %,563656371410563801:45:36,640 --> 01:45:39,8805639ça sort de la fourchette raisonnable d'inflation que la Banque du Canada s'est564056411411564201:45:39,900 --> 01:45:41,7805643ciblée. Qu'est-ce que ça veut dire ?564456451412564601:45:41,860 --> 01:45:43,8405647Ça veut dire qu'ils vont probablement être obligés d'augmenter les taux d'intérêt.564856491413565001:45:45,360 --> 01:45:50,7205651au contraire, si les taux passent, si le taux d'inflation passe en bas de 1%,565256531414565401:45:50,740 --> 01:45:54,1805655bien là, on est dans une situation où l'inflation est trop faible et là,565656571415565801:45:54,260 --> 01:45:55,1405659on est probablement566056611416566201:45:56,980 --> 01:45:58,6405663en train de ralentir trop l'économie.566456651417566601:45:58,700 --> 01:45:59,8405667Donc là, les taux d'intérêt vont baisser.566856691418567001:45:59,960 --> 01:46:01,8805671Donc, ils vont stimuler l'économie en baissant les taux d'intérêt.567256731419567401:46:03,460 --> 01:46:06,0605675Donc, ce qui est bien, c'est que pour un évolateur agréé,567656771420567801:46:06,340 --> 01:46:12,1005679l'inflation est comme une sorte de leading indicator, de lagging indicator des taux568056811421568201:46:12,120 --> 01:46:16,1805683d'intérêt. Lorsque vous voyez que l'inflation augmente au-dessus de 3 %,568456851422568601:46:16,200 --> 01:46:18,1005687habituellement, qu'est-ce qui s'en vient ?568856891423569001:46:18,220 --> 01:46:22,7405691C'est probablement une augmentation des taux, donc un resserrement des prix en569256931424569401:46:22,760 --> 01:46:24,3005695immobilier et le contraire est vrai.569656971425569801:46:25,360 --> 01:46:28,8405699Encore une fois, l'ordre de grandeur sur lequel ça va se produire,570057011426570201:46:28,960 --> 01:46:32,3005703c'est bien différent et ça dépend de beaucoup d'autres choses.570457051427570601:46:35,040 --> 01:46:41,1005707Maintenant, l'emploi, ça détermine la capacité d570857091428571001:46:41,120 --> 01:46:43,6605711'emprunt des ménages. Donc, une personne qui va acheter un immobilier,571257131429571401:46:43,720 --> 01:46:46,8605715ça va prendre un emploi stable qu'elle a depuis un certain nombre d'années.571657171430571801:46:46,880 --> 01:46:51,2405719donc habituellement on parle de deux ans pour avoir un emprunt hypothécaire572057211431572201:46:51,260 --> 01:46:56,9005723maintenant le PIB pourquoi c'est important même si c'est une mesure qui est572457251432572601:46:56,920 --> 01:47:00,8405727tellement générale qu'elle ne veut rien dire pour mettons un particulier572857291433573001:47:02,700 --> 01:47:07,5805731pour l'immobilier en soi ça ne nous dit pas de quoi sur l'immobilier mais c'est un573257331434573401:47:07,600 --> 01:47:11,7605735indicateur de santé économique surtout la croissance du PIB plus il y a une bonne573657371435573801:47:11,780 --> 01:47:18,5405739croissance plus l'économie est en santé plus potentiellement le marché immobilier574057411436574201:47:18,560 --> 01:47:21,6405743dans la santé également. Il y a aussi l'endettement, donc,574457451437574601:47:21,740 --> 01:47:23,7005747c'est-à-dire que les ratios d'endettement, c'est important.574857491438575001:47:24,500 --> 01:47:27,3405751Même si ce n'est pas des ratios d'endettement propres à l'immobilier,575257531439575401:47:27,640 --> 01:47:31,9405755par exemple, des données sur les cartes de crédit des ménages,575657571440575801:47:32,040 --> 01:47:36,2805759c'est quand même très important parce que si on remarque qu'il y a un changement,576057611441576201:47:36,400 --> 01:47:39,1605763donc les cartes de crédit des ménages sont de plus en plus pleines,576457651442576601:47:39,300 --> 01:47:41,1605767donc ils sont proches de leur capacité d'emprunt maximale,576857691443577001:47:41,820 --> 01:47:45,6205771bien ça peut signaler qu'il s'en vient des petites turbulences sur le marché577257731444577401:47:45,640 --> 01:47:50,2405775immobilier. Même si l'endettement, tout ce qui touche par exemple au niveau des577657771445577801:47:50,260 --> 01:47:54,5805779cartes de crédit ou l'emprunt qui est hypothécaire reste très minime par rapport au578057811446578201:47:54,600 --> 01:47:56,5405783montant emprunté avec un pré-hypothécaire.578457851447578601:47:57,840 --> 01:48:01,1405787Ici, quand on regarde l'endettement d'un ménage classique au Canada,578857891448579001:48:01,420 --> 01:48:02,9005791on est aux alentours de 175 %.579257931449579401:48:02,920 --> 01:48:07,6405795C'est-à-dire que toutes les dettes qu'une personne a, ça représente aux alentours de579657971450579801:48:07,660 --> 01:48:10,1805799175 % de son salaire, son revenu annuel.580058011451580201:48:10,780 --> 01:48:16,8405803Donc, c'est relativement élevé, même si ça inclut en580458051452580601:48:16,860 --> 01:48:20,7605807soi l'emprunt hypothécaire. C'est-à-dire que ce n'est pas si pératé de nouveau.580858091453581001:48:23,560 --> 01:48:29,0805811Maintenant, au niveau des ratios prix-revenus, Montréal est aux alentours de 8,581258131454581401:48:29,400 --> 01:48:32,8005815Gatineau 6.5 et la moyenne historique, c'est 4 à 5.581658171455581801:48:32,960 --> 01:48:33,8805819Donc, on voit que ça augmente.582058211456582201:48:33,900 --> 01:48:39,8205823C'est-à-dire que le prix d'une propriété sur le revenu d'un ménage moyen,582458251457582601:48:40,080 --> 01:48:41,4205827ça augmente à travers le temps.582858291458583001:48:41,540 --> 01:48:44,8205831C'est-à-dire que c'est de plus en plus difficile pour une personne d'acheter une583258331459583401:48:44,840 --> 01:48:48,2005835propriété, étant donné que ça représente une plus grande proportion de son revenu.583658371460583801:48:49,840 --> 01:48:53,4605839Donc, l'accessibilité de façon globale se détériore par rapport aux normes584058411461584201:48:53,480 --> 01:48:57,1405843historiques. Donc, au Québec, l'accès à la propriété se dégrade.584458451462584601:48:57,320 --> 01:48:58,1205847C'est un fait établi.584858491463585001:49:00,260 --> 01:49:01,0605851Maintenant585258531464585401:49:03,200 --> 01:49:06,7605855Politique Bon c'est ça, ici il y a eu des Il y a eu des mesures qui ont été faites585658571465585801:49:06,780 --> 01:49:12,2405859Pour un peu aider les potentiels propriétaires Même si c'est quand même jugé586058611466586201:49:12,260 --> 01:49:15,2205863insuffisant par les économistes Puis il y a quand même un consensus à ce niveau-là586458651467586601:49:16,220 --> 01:49:22,6605867Il y a le CELIAP qui a été mis en vigueur Il y a le Taxe sur les logements586858691468587001:49:22,680 --> 01:49:25,6005871sous-utilisés Donc en tout cas c'est un C'est presque ça.587258731469587401:49:26,840 --> 01:49:30,7805875Une des raisons pourquoi, et c'est important de bien le comprendre,587658771470587801:49:31,020 --> 01:49:34,6605879c'est que pourquoi le CELIAP, c'est une mesure qui est quand même limitée en fait de588058811471588201:49:34,680 --> 01:49:39,9005883portée, c'est qu'on l'a vu tantôt, donc lorsque l'immobilier puis les actifs comme588458851472588601:49:39,920 --> 01:49:43,9605887les maisons et tout ça se mettent à progresser plus rapidement que les salaires,588858891473589001:49:45,180 --> 01:49:48,8405891ça devient un petit peu impossible pour une personne, maintenant,589258931474589401:49:48,900 --> 01:49:52,0605895de 20 ans, d'économiser assez.589658971475589801:49:52,080 --> 01:49:54,6005899Donc, au Québec, il faut qu'on mette une mise de fonds.590059011476590201:49:54,980 --> 01:49:57,5405903C'est ça qui est problématique en ce moment avec le marché immobilier.590459051477590601:49:57,660 --> 01:50:01,0005907C'est que supposons que vous économisez la mise de fonds.590859091478591001:50:01,060 --> 01:50:04,5805911Le temps que vous fixez une mise de fonds pour une propriété donnée,591259131479591401:50:04,700 --> 01:50:06,3405915mais le temps que vous allez prendre pour l'économiser,591659171480591801:50:07,240 --> 01:50:09,1605919l'immobilier va tellement avoir augmenté de prix que là,592059211481592201:50:09,600 --> 01:50:13,4605923la mise de fonds sera plus cohérente avec la propriété que vous souhaitiez à ce592459251482592601:50:13,480 --> 01:50:17,4005927moment-là. Donc, il devient comme un décalage qui est impossible à rattraper,592859291483593001:50:17,520 --> 01:50:18,9005931dans la mesure où il n'y a pas une correction.593259331484593401:50:21,240 --> 01:50:23,8205935Donc, ici, c'est un peu le phénomène où on est en ce moment.593659371485593801:50:24,000 --> 01:50:29,1405939C'est-à-dire qu'il y a de plus en plus de nouveaux acheteurs qui sont sortis de la594059411486594201:50:29,160 --> 01:50:30,6205943capacité d'acheter une propriété.594459451487594601:50:30,980 --> 01:50:33,6405947Ça devient même très difficile juste avec un salaire.594859491488595001:50:33,920 --> 01:50:36,9805951Et même des fois, on coupe avec deux bons salaires sans l'aide,595259531489595401:50:37,040 --> 01:50:41,3605955par exemple, d'une tierce personne, un parent ou autre,595659571490595801:50:41,400 --> 01:50:43,2005959qui vient de réaider. C'est de plus en plus difficile.596059611491596201:50:44,300 --> 01:50:48,6405963Donc, ça fait en sorte qu'il y a comme une sorte de détachement entre deux groupes.596459651492596601:50:48,660 --> 01:50:49,9805967donc les propriétaires et les locataires.596859691493597001:50:50,960 --> 01:50:53,3605971Historiquement, ce n'est pas bon pour l'économie parce que ça crée beaucoup d597259731494597401:50:53,380 --> 01:50:58,3005975'inégalités qui ne sont pas nécessairement bénéfiques pour l'ensemble de l'économie.597659771495597801:51:00,300 --> 01:51:03,6005979Mais c'est pour ça que ces mesures-là sont limitées en fait d'impact.598059811496598201:51:06,940 --> 01:51:07,7405983Maintenant,598459851497598601:51:09,340 --> 01:51:12,9605987c'est ça ici. Encore vraiment de l'achat par des non-résidents,598859891498599001:51:13,140 --> 01:51:18,5005991ça a déjà été fait dans les deux dernières années par l'ancien gouvernement fédéral599259931499599401:51:18,520 --> 01:51:20,4005995qu'il y avait, ça n'a pas marché.599659971500599801:51:22,000 --> 01:51:23,3005999Ça n'a pas ralenti les prix600060011501600201:51:24,900 --> 01:51:27,5606003nécessairement. Donc, c'est probablement des mesures qui sont beaucoup trop600460051502600601:51:29,500 --> 01:51:33,3006007ciblées et qui ne touchent pas vraiment en soi à l'essence même du problème,600860091503601001:51:34,040 --> 01:51:34,8406011qui est601260131504601401:51:36,560 --> 01:51:38,0206015probablement plus une question monétaire.601660171505601801:51:38,160 --> 01:51:41,7806019C'est-à-dire qu'on peut maintenant dire que c'est les constructions le problème,602060211506602201:51:41,880 --> 01:51:42,9606023il n'y a pas assez de nouvelles constructions,602460251507602601:51:45,320 --> 01:51:48,4806027mais il y a une des raisons pourquoi il y a une crise en ce moment avec l'immobilier602860291508603001:51:48,500 --> 01:51:55,6606031au Québec, c'est parce que les gens, tout le monde, l603260331509603401:51:55,680 --> 01:51:58,2606035'immobilier monte parce que les gens voient que l'immobilier,603660371510603801:51:58,280 --> 01:52:00,0006039c'est une bonne chose pour se protéger contre l'inflation.604060411511604201:52:00,100 --> 01:52:03,4206043Ça fait justement une sorte de surenchère perpétuelle.604460451512604601:52:04,200 --> 01:52:06,3606047Un jour, ça va probablement arrêter, mais c'est une des raisons.604860491513605001:52:06,620 --> 01:52:09,7806051C'est-à-dire que tant que les gouvernements ne contrôlent pas la hausse des prix de605260531514605401:52:09,800 --> 01:52:12,0206055tous les biens, ça risque de continuer.605660571515605801:52:12,160 --> 01:52:15,0406059Même si logiquement, on pourrait s'attendre au contraire,606060611516606201:52:15,120 --> 01:52:17,6606063étant donné que l'inflation, les taux d'intérêt vont monter.606460651517606601:52:18,140 --> 01:52:22,5006067Donc, l'immobilier devrait baisser, mais des fois, la psychologie fait en sorte qu606860691518607001:52:22,520 --> 01:52:27,9006071'il s'agisse un peu cet effet-là parce que les gens sont beaucoup plus informés607260731519607401:52:27,920 --> 01:52:30,8406075aussi au niveau de l'économie.607660771520607801:52:30,940 --> 01:52:34,1206079Donc, maintenant, avec tout l'Internet et tout, les gens comprennent mieux l608060811521608201:52:34,140 --> 01:52:39,1606083'économie. Donc, ils comprennent qu'ils pour se protéger contre des hausses de prix.608460851522608601:52:39,880 --> 01:52:41,6606087Un compte épargne, ce n'est pas nécessairement le plus adapté.608860891523609001:52:41,680 --> 01:52:47,1806091Donc, c'est pas des… historiquement, c'était pas toujours compris,609260931524609401:52:47,300 --> 01:52:50,9606095mais en soi, lorsqu'il y a une période d'inflation importante,609660971525609801:52:51,220 --> 01:52:53,1606099une personne qui a de l'immobilier est beaucoup plus protégée,610061011526610201:52:53,420 --> 01:52:56,7006103même si on pourrait s'attendre à une baisse de prix par la suite à cause de la haute610461051527610601:52:56,720 --> 01:52:57,5206107et tout.610861091528611001:53:01,020 --> 01:53:05,5406111Maintenant, ici donc, les politiques gouvernementales, donc les droits de mutation,611261131529611401:53:05,900 --> 01:53:11,3406115les programmes SHQ, donc logements abordables, donc ça a été beaucoup mis,611661171530611801:53:11,460 --> 01:53:14,0406119donc APH, CELEC également au niveau des promoteurs immobiliers,612061211531612201:53:14,100 --> 01:53:16,4806123donc ça leur permet de construire des logements abordables.612461251532612601:53:17,880 --> 01:53:21,9406127Le TAL qui a encore aussi tout ça, donc le zonage également.612861291533613001:53:22,560 --> 01:53:24,7406131Donc tout ça, ça c'est des choses qui impactent l'immobilier.613261331534613401:53:27,620 --> 01:53:29,3406135Donc impact des politiques sur la valeur.613661371535613801:53:29,540 --> 01:53:33,8606139Donc ici, resserrement donc du test de résistance, donc ça qu'est-ce que ça veut614061411536614201:53:33,880 --> 01:53:38,3406143dire, c'est qu'il y a un suest test qui est fait donc sur les taux d'intérêt que614461451537614601:53:38,360 --> 01:53:41,2006147vous êtes capable donc de payer, donc c'est-à-dire que si vous empruntez à une614861491538615001:53:41,220 --> 01:53:44,1006151banque un montant donné pour vous acheter une propriété,615261531539615401:53:44,820 --> 01:53:47,2206155bien eux ils vont faire une simulation pour voir est-ce que vous allez être capable615661571540615801:53:47,240 --> 01:53:50,9206159de payer s'il y a une augmentation des taux par exemple de 2 %.616061611541616201:53:50,940 --> 01:53:54,7006163Donc, le SWEST-Test, je crois que c'est aux alentours de 5 % en ce moment.616461651542616601:53:54,900 --> 01:53:57,2006167Donc, ils testent jusqu'à 5 % ce que vous êtes capable de payer.616861691543617001:53:57,380 --> 01:54:00,3806171Si vous ne l'êtes pas capable de payer malgré ça, bien là,617261731544617401:54:00,520 --> 01:54:02,7006175ils ne vont pas vous passer l'argent, même si en ce moment-là,617661771545617801:54:02,760 --> 01:54:04,7406179vous avez la capacité de payer avec le taux que vous empruntez.618061811546618201:54:05,300 --> 01:54:08,7006183C'est vraiment un test de résistance à ce niveau-là.618461851547618601:54:09,120 --> 01:54:12,6806187L'impact attendu de ça, c'est une pression à la baisse.618861891548619001:54:14,220 --> 01:54:16,5206191Habituellement, ce que ça fait, c'est que ça réduit la capacité.619261931549619401:54:16,640 --> 01:54:20,4006195Donc, une personne qui pourrait potentiellement acheter cette propriété-là à un taux619661971550619801:54:20,420 --> 01:54:25,0206199donné, elle ne peut pas avec le souvestest, donc ça enlève un acheteur potentiel et620062011551620201:54:25,040 --> 01:54:26,7806203ça fait une pression à la baisse sur les prix.620462051552620601:54:28,300 --> 01:54:29,1006207Le CELIAP,620862091553621001:54:30,640 --> 01:54:40,0206211c'est une mesure qui est là pour stimuler la première propriété621262131554621401:54:40,040 --> 01:54:43,0006215que vous achetez. Donc, ça, qu'est-ce que ça fait ?621662171555621801:54:43,100 --> 01:54:47,5006219C'est que ça vous permet donc de mettre de l'argent à l'abri en soi d'impôt en tant622062211556622201:54:47,520 --> 01:54:51,0406223que premier acheteur pour justement acheter une première propriété pour fournir le622462251557622601:54:51,060 --> 01:54:55,6606227cash down et ensuite vous pouvez le remettre dans ce produit de placement-là.622862291558623001:54:56,340 --> 01:54:59,9006231L'impact qui va être attendu sur la valeur, ça va être une hausse étant donné que ça623262331559623401:54:59,920 --> 01:55:01,5606235va augmenter la quantité d'acheteurs potentiel.623662371560623801:55:03,780 --> 01:55:09,9206239Encadrement des achats par les étrangers, donc des personnes qui investissent de624062411561624201:55:09,940 --> 01:55:13,4006243l'extérieur au Québec. Ça réduit la demande spéculative,624462451562624601:55:13,540 --> 01:55:18,5806247c'est ce qui est attendu, et ça n'a pas d'impact sur la valeur ou une légère baisse.624862491563625001:55:20,300 --> 01:55:23,9406251Logement abordable, ça augmente l'offre, donc c'est censé stabiliser les prix.625262531564625401:55:24,860 --> 01:55:30,9806255Et hausse des droits de mutation, ça freine les transactions et c'est censé avoir625662571565625801:55:31,000 --> 01:55:33,7006259un légère impact à la baisse sur les prix.626062611566626201:55:34,020 --> 01:55:39,0606263Donc, ça fait en sorte que le fait que chaque transaction a un coût plus important,626462651567626601:55:39,280 --> 01:55:41,5806267donc tu imagines qu'il n'y aurait pas de droits de mutation,626862691568627001:55:41,740 --> 01:55:43,9606271bien là, il y aurait beaucoup plus de spéculation.627262731569627401:55:44,960 --> 01:55:45,9406275Donc, c'est ça.627662771570627801:55:48,980 --> 01:55:55,0006279Ici, maintenant, au niveau donc des, ça c'est le prix628062811571628201:55:55,020 --> 01:55:58,1406283donc de l'immobilier, OK, ce n'est pas tant important.628462851572628601:56:06,540 --> 01:56:09,7406287Donc, ça, c'est plus des chiffres, maintenant, qui sont plus ou moins,628862891573629001:56:10,180 --> 01:56:12,5206291pas nécessairement à jour. Donc,629262931574629401:56:14,400 --> 01:56:20,4406295ici, ça, je vais vous laisser regarder, ce n629662971575629801:56:20,460 --> 01:56:23,4606299'est pas nécessairement pertinent, soit pour l'examen ou pour la profession,630063011576630201:56:23,560 --> 01:56:28,6606303donc l'évaluateur. C'est plus la particularité de Gatineau.630463051577630601:56:35,440 --> 01:56:38,8606307Bon, je vais prendre les questions pour le TP, je crois,630863091578631001:56:39,000 --> 01:56:42,4006311en ce moment. Donc, s'il y en avait, mais ça couvre pas mal,631263131579631401:56:42,440 --> 01:56:44,7606315donc, tout ce qui touche aux facteurs, donc, qui impactent,631663171580631801:56:44,780 --> 01:56:49,4606319donc, les prix. Donc, c'est une plus petite séance, mais ça couvre de façon quand632063211581632201:56:49,480 --> 01:56:53,5206323même approfondie en soi, donc, tout l'impact sur la valeur,632463251582632601:56:53,540 --> 01:56:56,6406327donc, de l'immobilier, tous les impacts exogènes qu'il peut y avoir.632863291583633001:56:59,860 --> 01:57:02,5606331Est-ce qu'il y avait des questions sur la matière d'aujourd'hui ?633263331584633401:57:07,520 --> 01:57:10,2606335Ça va bien ? Ça va bien ? Super, merveilleux.633663371585633801:57:10,800 --> 01:57:11,9606339Est-ce qu'il y avait des questions sur le TP ?634063411586634201:57:17,240 --> 01:57:20,0606343Je commence tantôt. La semaine prochaine, je vais en avoir.634463451587634601:57:20,580 --> 01:57:23,3406347Parfait, c'est bon. Je ne sais pas comment c'est.634863491588635001:57:23,700 --> 01:57:26,8406351ok, bon ben super, bon il n'y a pas de problème regardez,635263531589635401:57:26,860 --> 01:57:28,7406355vous avez besoin d'un mal de temps pour le faire de toute façon,635663571590635801:57:28,840 --> 01:57:34,1206359c'était juste pour s'il y avait des questions mais sinon on va arrêter ça pour636063611591636201:57:34,140 --> 01:57:37,5606363aujourd'hui, donc ça va terminer la séance aujourd'hui il va rester donc une séance636463651592636601:57:37,580 --> 01:57:41,4206367de matière avant l'examen ça va être tout ce qui touche à la collègue des données636863691593637001:57:43,960 --> 01:57:48,4406371fait que s'il n'y a pas de questions additionnelles je vous dis à la semaine637263731594637401:57:48,460 --> 01:57:49,2606375prochaine637663771595637801:57:50,580 --> 01:57:52,2206379bonne soirée, merci merci6380