spb/uqo-imm1003
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1<!DOCTYPE html>2<html lang="fr" data-theme="light">3<head>4<meta charset="utf-8">5<meta name="viewport" content="width=device-width, initial-scale=1, viewport-fit=cover">6<title>Séance vidéo 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables · IMM1003 — Éléments d’évaluation immobilière</title>7<meta name="description" content="Enregistrement Zoom de la séance 8 du cours IMM1003 (La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables) : 57 chapitres, transcription synchronisée, sous-titres, résumé et points à retenir.">8<meta name="author" content="Simon-Pierre Boucher — Université du Québec en Outaouais">9<meta name="theme-color" content="#0f6180">10<meta property="og:site_name" content="IMM1003 — UQO">11<meta property="og:title" content="Séance vidéo 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables · IMM1003 — Éléments d’évaluation immobilière">12<meta property="og:description" content="Enregistrement Zoom de la séance 8 du cours IMM1003 (La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables) : 57 chapitres, transcription synchronisée, sous-titres, résumé et points à retenir.">13<meta property="og:type" content="website">14<meta property="og:url" content="https://www.uqo-imm1003.app/videos/08/">15<meta property="og:image" content="https://www.uqo-imm1003.app/assets/og.png">16<meta property="og:image:width" content="1200"><meta property="og:image:height" content="630">17<meta property="og:image:alt" content="IMM1003 — Éléments d’évaluation immobilière — UQO">18<meta property="og:locale" content="fr_CA">19<meta name="twitter:card" content="summary_large_image">20<meta name="twitter:title" content="Séance vidéo 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables · IMM1003 — Éléments d’évaluation immobilière">21<meta name="twitter:description" content="Enregistrement Zoom de la séance 8 du cours IMM1003 (La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables) : 57 chapitres, transcription synchronisée, sous-titres, résumé et points à retenir.">22<meta name="twitter:image" content="https://www.uqo-imm1003.app/assets/og.png">23<link rel="canonical" href="https://www.uqo-imm1003.app/videos/08/">24<link rel="icon" href="/favicon.svg" type="image/svg+xml">25<link rel="icon" href="/assets/brand/favicon-32.png" sizes="32x32" type="image/png">26<link rel="icon" href="/favicon.ico" sizes="any">27<link rel="apple-touch-icon" href="/assets/brand/apple-touch-icon.png">28<link rel="manifest" href="/manifest.webmanifest">29<link rel="preconnect" href="https://fonts.googleapis.com">30<link rel="preconnect" href="https://fonts.gstatic.com" crossorigin>31<link rel="stylesheet" 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class="brand-title">Éléments d’évaluation immobilière</span></span></a>86 <nav class="topnav" aria-label="Navigation principale"><div class="dd"><button type="button" aria-expanded="false" aria-haspopup="true">Séances <span class="caret" aria-hidden="true">▾</span></button><div class="dd-menu wide"><div class="dd-part"><i style="background:#2976bb"></i>Partie I — Fondements de l’évaluation immobilière</div><a href="/seance/01/" data-ch="01"><span class="pastille" style="background:#2976bb">1</span><span>Introduction à l'évaluation immobilière</span></a><a href="/seance/02/" data-ch="02"><span class="pastille" style="background:#2976bb">2</span><span>Le cadre professionnel au Québec</span></a><a href="/seance/03/" data-ch="03"><span class="pastille" style="background:#2976bb">3</span><span>Les principes fondamentaux de l'évaluation</span></a><div class="dd-part"><i style="background:#0f8b8d"></i>Partie II — Valeur, marché et données</div><a href="/seance/04/" data-ch="04"><span class="pastille" style="background:#0f8b8d">4</span><span>La valeur : concepts et types</span></a><a href="/seance/05/" data-ch="05"><span class="pastille" style="background:#0f8b8d">5</span><span>Le marché immobilier québécois</span></a><a href="/seance/06/" data-ch="06"><span class="pastille" style="background:#0f8b8d">6</span><span>Collecte et analyse des données</span></a><a href="/seance/07/" data-ch="07"><span class="pastille" style="background:#0f8b8d">7</span><span>Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2</span></a><div class="dd-part"><i style="background:#cca424"></i>Partie III — Les trois méthodes d’évaluation</div><a href="/seance/08/" data-ch="08"><span class="pastille" style="background:#cca424">8</span><span>La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables</span></a><a href="/seance/09/" data-ch="09"><span class="pastille" style="background:#cca424">9</span><span>La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation</span></a><a href="/seance/10/" data-ch="10"><span class="pastille" style="background:#cca424">10</span><span>La méthode du coût</span></a><a href="/seance/11/" data-ch="11"><span class="pastille" style="background:#cca424">11</span><span>La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE</span></a><a href="/seance/12/" data-ch="12"><span class="pastille" style="background:#cca424">12</span><span>La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF</span></a><div class="dd-part"><i style="background:#6b4fbb"></i>Partie IV — Synthèse et pratique professionnelle</div><a href="/seance/13/" data-ch="13"><span class="pastille" style="background:#6b4fbb">13</span><span>Le rapport d'évaluation</span></a><a href="/seance/14/" data-ch="14"><span class="pastille" style="background:#6b4fbb">14</span><span>Révision générale et cas intégrateur</span></a><div class="dd-part">Enregistrements</div><a href="/videos/"><span class="pastille" style="background:var(--rouge)">▶</span><span>Séances vidéo — enregistrements Zoom, transcription synchronisée</span></a><div class="dd-part">Annexes</div><a href="/aide-memoire/"><span class="pastille">A</span><span>Aide-mémoire des formules</span></a><a href="/glossaire/"><span class="pastille">B</span><span>Glossaire</span></a><a href="/rapport/"><span class="pastille" style="background:var(--teal)">R</span><span>Rapport — Le marché de l’habitation au Québec</span></a></div></div><a class="nav-video" href="/videos/" aria-current="page"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-video"/></svg> Vidéos</a><div class="dd"><button type="button" aria-expanded="false" aria-haspopup="true">Réviser <span class="caret" aria-hidden="true">▾</span></button><div class="dd-menu "><a href="/aide-memoire/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-formula"/></svg></span><span>Aide-mémoire<span class="dd-desc">Toutes les formules commentées</span></span></a><a href="/glossaire/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span>Glossaire<span class="dd-desc">Termes du métier, équivalents anglais</span></span></a><a href="/definitions/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-list"/></svg></span><span>Toutes les définitions<span class="dd-desc">Les formulations attendues aux examens</span></span></a><a href="/fiches/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-cards"/></svg></span><span>Fiches de révision<span class="dd-desc">Recto-verso, suivi d’acquisition</span></span></a><a href="/carte/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-network"/></svg></span><span>Carte du cours<span class="dd-desc">Les 14 séances et leurs objectifs en un coup d’œil</span></span></a><a href="/exercices/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-pencil"/></svg></span><span>Banque d’exercices<span class="dd-desc">Tous les exercices corrigés</span></span></a></div></div><div class="dd"><button type="button" aria-expanded="false" aria-haspopup="true">S’exercer <span class="caret" aria-hidden="true">▾</span></button><div class="dd-menu "><a href="/quiz/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-quiz"/></svg></span><span>Quiz et examens blancs<span class="dd-desc">QCM avec rétroaction, chronomètre</span></span></a><a href="/entrainement/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-dumbbell"/></svg></span><span>Entraînement<span class="dd-desc">Problèmes à données aléatoires, corrigés pas à pas</span></span></a><a href="/jeux/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-game"/></svg></span><span>Jeux de révision<span class="dd-desc">Association, vrai ou faux, remise en ordre</span></span></a><a href="/outils/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-calc"/></svg></span><span>Calculateurs<span class="dd-desc">Les formules en interactif</span></span></a><a href="/progression/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-progress"/></svg></span><span>Ma progression<span class="dd-desc">Lecture, quiz, objectifs, notes</span></span></a></div></div><div class="dd"><button type="button" aria-expanded="false" aria-haspopup="true">Ressources <span class="caret" aria-hidden="true">▾</span></button><div class="dd-menu "><a href="/diapositives/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-slides"/></svg></span><span>Diapositives<span class="dd-desc">Les 14 présentations en ligne</span></span></a><a href="/videos/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-video"/></svg></span><span>Séances vidéo<span class="dd-desc">Enregistrements Zoom : chapitres, transcription, sous-titres</span></span></a><a href="/ressources/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg></span><span>Téléchargements<span class="dd-desc">Manuel, plan, TP, gabarits Excel</span></span></a><a href="/rapport/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-report"/></svg></span><span>Rapport marché QC<span class="dd-desc">Indices de prix, macro, abordabilité — 26 sections, 67 figures</span></span></a><a href="/bibliographie/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-bib"/></svg></span><span>Bibliographie<span class="dd-desc">Références citées</span></span></a><a href="/recherche/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-search"/></svg></span><span>Recherche<span class="dd-desc">Tout le manuel indexé</span></span></a></div></div></nav>87 <div class="topbar-actions">88 <button class="icon-btn search-btn" type="button" data-action="search" aria-label="Rechercher"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-search"/></svg><span>Rechercher</span><kbd>⌘K</kbd></button>89 <button class="icon-btn" type="button" data-action="theme" aria-label="Thème clair ou sombre" title="Thème"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-sun"/></svg></button>90 <button class="icon-btn menu-btn" type="button" aria-label="Menu" aria-expanded="false"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-menu"/></svg></button>91 </div>92 </div>93 94</header>9596<main id="main" class="video-page" data-video="08" data-src="/videos/08/transcript.json" data-title="Séance vidéo 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables" data-start="490">97 98<header class="ch-hero vid-hero">99 <svg class="deco" viewBox="0 0 1200 300" preserveAspectRatio="xMaxYMin slice" aria-hidden="true"><circle cx="1090" cy="20" r="110"/><circle cx="1160" cy="110" r="160"/><circle class="gold" cx="990" cy="170" r="45"/></svg>100 <div class="watermark" aria-hidden="true">08</div>101 <div class="ch-hero-inner">102 <div class="eyebrow"><span class="part-chip"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-video"/></svg> Séance vidéo</span> Enregistrement Zoom · mercredi 4 novembre 2026, 19 h (Zoom) · IMM1003</div>103 <h1>Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables</h1>104 <div class="ch-sub">Éléments d’évaluation immobilière · Automne 2026 · Simon-Pierre Boucher · UQO</div>105 <div class="ch-meta">106 <span class="chip"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-clock"/></svg> 1 h 55</span>107 <span class="chip"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-list"/></svg> 57 chapitres</span>108 <span class="chip"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-cc"/></svg> sous-titres français</span>109 <span class="chip"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-text"/></svg> 17 930 mots transcrits</span>110 <span class="chip"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-slides"/></svg> 149 vues d’écran</span>111 <span class="chip chip-vert" data-video-done="08" hidden><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-check"/></svg> Séance visionnée</span>112 </div>113 <div class="ch-tools">114 <a class="btn btn-ghost" href="/seance/08/"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg> Notes de la séance 8</a>115 <a class="btn btn-ghost" href="/files/slides/seance08.pdf" target="_blank" rel="noopener"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-slides"/></svg> Diapositives (PDF)</a>116 <a class="btn btn-ghost" href="/seance/08/#quiz"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-quiz"/></svg> Quiz de la séance</a>117 <a class="btn btn-ghost" href="#telechargements"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a>118 </div>119 </div>120</header>121 122<div class="vid-layout" id="vid-layout">123 <section class="vid-main" aria-label="Lecteur vidéo">124 <div class="vid-player" id="vid-player" data-state="idle">125 <video id="vid" controls playsinline preload="metadata" poster="/videos/08/poster.webp" data-video-src="/videos/08/video.mp4" data-audio-src="/videos/08/audio.m4a" data-start="490">126 <source src="/videos/08/video.mp4" type="video/mp4">127 <track kind="subtitles" srclang="fr" label="Français (transcription automatique)" src="/videos/08/captions.vtt">128 <track kind="chapters" srclang="fr" label="Chapitres" src="/videos/08/chapters.vtt">129 Votre navigateur ne lit pas la vidéo : <a href="/videos/08/video.mp4">téléchargez le MP4</a>.130 </video>131 <div class="vid-resume" id="vid-resume" hidden><button type="button" class="btn btn-or" data-vid="resume"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> Reprendre à <span id="vid-resume-t"></span></button><button type="button" class="btn btn-ghost" data-vid="restart">Au début du cours</button></div>132 </div>133 <div class="vid-bar" role="toolbar" aria-label="Autres commandes">134 <span class="vid-chapnow" id="vid-chapnow"></span>135 <button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost" data-vid="audio" aria-pressed="false"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-audio"/></svg> Audio seulement</button>136 <button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost" data-vid="link"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-link"/></svg> Copier le lien à cet instant</button>137 <a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/videos/08/video.mp4" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> MP4</a>138 </div>139 <div class="vid-sb-wrap"><div class="vid-sb-head"><h2>Écran au fil de la vidéo</h2><span class="muted">149 changements d’image détectés · cliquez pour y aller</span></div><div class="vid-sb" id="vid-sb" tabindex="0"></div></div>140 </section>141 <aside class="vid-side" aria-label="Chapitres et transcription">142 <div class="vid-tabs" role="tablist"><button type="button" role="tab" aria-selected="true" data-pane="chapters"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-list"/></svg> Chapitres</button><button type="button" role="tab" aria-selected="false" data-pane="transcript"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-text"/></svg> Transcription</button><button type="button" role="tab" aria-selected="false" data-pane="questions"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-quiz"/></svg> Questions</button><button type="button" role="tab" aria-selected="false" data-pane="chat"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-chat"/></svg> Clavardage</button></div>143 <div class="vid-pane" data-pane="chapters"><ol class="vid-chaps" id="vid-chaps"><li class="vc intro" data-t="0" data-end="492" id="c1"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">0:00</span><span class="vc-text"><b>Avant le cours : accueil des participants (le cours commence à 8:12)</b></span></button></li><li class="vc " data-t="492" data-end="567" id="c2"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">8:12</span><span class="vc-text"><b>Ouverture : retour sur l’examen intra, TP2 remis plus tôt, plan de la séance</b><small>Le TP2 est devancé pour laisser plus de temps ; il porte sur la méthode des comparables, vue en détail aujourd’hui. L’examen final portera sur la matière à partir de cette séance.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/08/" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc question" data-t="567" data-end="714" id="c3"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">9:27</span><span class="vc-text"><b>Question : les résultats de l’examen intra sont-ils visibles sur Moodle ?</b><small>Certains ne les voyaient pas ; ils apparaissent après un court délai. Un PDF détaille la correction, peu sévère ; l’examen était long (le final sera raccourci) et les résultats sont très bons, le seul défaut récurrent étant des réponses trop générales, non ancrées dans les données.</small></span></button><a class="vc-link" href="/ressources/" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="714" data-end="760" id="c4"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">11:54</span><span class="vc-text"><b>Objectifs : distinguer prix, coût et valeur ; justifier la méthode ; produire une grille d’ajustements</b><small>La méthode de comparaison est le cœur du cours ; un exemple complet sera fait dans Excel.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/08/#s-8-1" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="760" data-end="801" id="c5"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">12:40</span><span class="vc-text"><b>La méthode de comparaison parmi les trois méthodes : la norme no 1 de l’OEAQ</b><small>Valeur marchande = vente d’un bien substitut ajusté ; méthode privilégiée pour le résidentiel classique au Québec, à côté du revenu et du coût.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/08/#s-8-1-1" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="801" data-end="878" id="c6"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">13:21</span><span class="vc-text"><b>Définition : des biens similaires réellement vendus, ajustés pour les différences</b><small>Pas des biens affichés : des transactions conclues sur le même marché. Le cœur de la méthode est l’ajustement, puisqu’aucun comparable n’est identique ; prix sincère le plus probable dans un marché libre et ouvert.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/08/#s-8-1-1" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="878" data-end="938" id="c7"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">14:38</span><span class="vc-text"><b>L’ancrage sur le prix demandé : Northcraft et Neale (1987)</b><small>Les évaluateurs sont biaisés par le prix affiché de la propriété qu’ils évaluent ; le prix demandé ne doit jamais dicter la valeur marchande.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/08/#s-8-1-1" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="938" data-end="1062" id="c8"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">15:38</span><span class="vc-text"><b>Offre rigide, demande mobile ; pourquoi il faut ajuster : unicité, durabilité, indivisibilité, marché mince</b><small>Chaque propriété a une localisation unique, un âge et un état propres ; on achète un tout (terrain, bâtiment, environnement) ; peu de ventes par secteur et par trimestre. Le travail consiste à mesurer les différences selon huit critères.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/08/#s-8-1-2" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="1062" data-end="1170" id="c9"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">17:42</span><span class="vc-text"><b>Le principe de substitution et ses hypothèses</b><small>Un acheteur rationnel et informé ne paie pas plus que le coût d’un substitut équivalent. Hypothèses : marché actif, parties informées, substituts disponibles, absence de contraintes inhabituelles, délai de mise en marché raisonnable.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/08/#s-8-1-2" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="1170" data-end="1238" id="c10"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">19:30</span><span class="vc-text"><b>L’intuition de l’acheteur qui magasine : refuser 460 000 $ quand le voisin a payé 435 000 $</b><small>Une forme d’absence d’arbitrage ; l’évaluateur reconstitue ce raisonnement à partir de ventes conclues, pas d’impressions. Les comparables sont les substituts que l’acheteur type aurait considérés.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/08/#s-8-1-2" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="1238" data-end="1369" id="c11"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">20:38</span><span class="vc-text"><b>Quand la substitution manque : marché mince, bien unique, transition rapide, information fermée</b><small>Trois ventes en deux ans dans un village, église ou aréna, marché très chaud où l’ajustement temporel domine, prix non vérifiables. L’Ordre exige de justifier pourquoi on n’utilise pas la méthode.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/08/#s-8-1-3" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="1369" data-end="1490" id="c12"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">22:49</span><span class="vc-text"><b>Les autres principes mobilisés : contribution, anticipation, changement, conformité, rendements décroissants</b><small>Un élément vaut ce qu’il ajoute au tout ; la valeur reflète des bénéfices futurs et elle est datée ; un bien conforme à son milieu maximise sa valeur.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/08/#s-8-1-2" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="1490" data-end="1555" id="c13"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">24:50</span><span class="vc-text"><b>Valeur contributive ≠ coût : la piscine creusée</b><small>Un coût de 40 000 $ n’ajoute pas 40 000 $ de valeur ; on évalue l’effet sur le prix que l’acheteur type est prêt à payer pour l’ensemble.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/08/#s-8-1-2" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="1555" data-end="1694" id="c14"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">25:55</span><span class="vc-text"><b>Le modèle hédonique (Rosen, 1974) : la formule, symbole par symbole</b><small>Prix = β₀ + Σ βₖ xₖ + ε : un bien différencié est un panier de caractéristiques, chaque β est un prix implicite marginal estimé sur des ventes réelles. Les β sont les ajustements de la grille.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/08/#s-8-1-2" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="1694" data-end="1868" id="c15"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">28:14</span><span class="vc-text"><b>Lire les coefficients : 150 $/pi² d’aire habitable, 30 000 $ pour un garage, effet temporel par mois</b><small>Cinquante pieds carrés de plus valent 7 500 $ ; les conventions du cours proviennent de tels modèles de régression estimés sur les ventes passées.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/08/#s-8-1-2" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc question" data-t="1868" data-end="1931" id="c16"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">31:08</span><span class="vc-text"><b>Question : la valeur d’une salle de bain dépend-elle du secteur ?</b><small>Le coefficient est générique : la localisation est contrôlée par d’autres variables du modèle (par exemple une indicatrice Montréal), ce qui isole la valeur d’une salle de bain indépendamment de l’emplacement, de la taille et de la date.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/08/#s-8-1-2" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="1931" data-end="2132" id="c17"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">32:11</span><span class="vc-text"><b>Moindres carrés, droite d’ajustement et R² : douze unifamiliales de Hull</b><small>Minimiser la distance entre les points et la droite ; β₀ lu à l’ordonnée ; un R² de 0,81 avec la seule aire habitable, jusqu’à 0,96–0,98 pour un modèle complet, moins bon pour le très haut de gamme. Faisable dans Excel, mais non exigé.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/08/#s-8-1-2" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="2132" data-end="2294" id="c18"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">35:32</span><span class="vc-text"><b>Conditions favorables et défavorables à la méthode ; synthèse du bloc 1</b><small>Marché actif, biens homogènes, ventes vérifiables, conditions stables ou ajustables, biens standards ; à l’inverse, absence de ventes, bien unique, données non fiables, conditions de vente atypiques.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/08/#s-8-1-3" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="2294" data-end="2520" id="c19"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">38:14</span><span class="vc-text"><b>Bloc 2 — Le processus en sept étapes : sujet, marché, unité, recherche, vérification, sélection, ajustement, réconciliation</b><small>Définir le sujet (date, rapport, droits évalués), analyser le segment, choisir l’unité, chercher dans le Registre foncier, JLR, le rôle et Centris, vérifier prix réel, conditions, financement, inclusions et exposition, retenir 3 à 5 comparables par score de similarité, ajuster selon huit critères, pondérer.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/08/#s-8-1-4" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc question" data-t="2520" data-end="2596" id="c20"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">42:00</span><span class="vc-text"><b>Question : qu’est-ce qu’une unité de comparaison ?</b><small>Ramener le prix sur une base commune : $/pi² habitable pour une maison, $/pi² de terrain pour un lot ; dans le résidentiel classique, on travaille souvent sur le prix total.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/08/#s-8-5" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="2596" data-end="2691" id="c21"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">43:16</span><span class="vc-text"><b>Sources québécoises : Registre foncier (1,50 $ par document depuis avril 2026), Centris, JLR, rôle d’évaluation</b><small>L’acte donne le prix déclaré et la date, rien sur l’état ni les inclusions ; Centris conserve les inscriptions et le temps d’exposition ; JLR agrège les actes ; le rôle (gratuit) n’est pas la valeur marchande.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/08/#s-8-2-2" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="2691" data-end="2879" id="c22"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">44:51</span><span class="vc-text"><b>Sources complémentaires : SCHL (taux de croissance mensuel pour l’ajustement temporel), courtiers, inspection, dossiers du bureau</b><small>Croiser les sources ; Registre foncier + Centris font l’essentiel du travail. Le rôle est établi 18 mois avant pour trois ans et ne doit pas déterminer la valeur.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/08/#s-8-2-2" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="2879" data-end="3075" id="c23"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">47:59</span><span class="vc-text"><b>Vérifier une vente : plein gré, lien de dépendance, conditions de marché, financement, exposition</b><small>Les cinq critères de la séance 6. Un lien de dépendance (famille, société et filiale) n’est pas quantifiable : on écarte ; les autres défauts s’ajustent (date, comptant, exposition trop courte sur Centris).</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/08/#s-8-2-3" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="3075" data-end="3193" id="c24"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">51:15</span><span class="vc-text"><b>Transactions à exclure ou à ajuster : famille, contrainte, financement non conventionnel, inclusions, motivation</b><small>Faillite, saisie, succession pressée, reprise de balance, vente avec les deux autos… Confirmer le prix réel contre le prix affiché, la liberté de la vente, le financement, les inclusions disproportionnées ; la motivation est rarement vérifiable.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/08/#s-8-2-3" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="3193" data-end="3392" id="c25"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">53:13</span><span class="vc-text"><b>Le comparable idéal : même secteur, vente de moins de 6 mois (12 à 18 en marché stable), similarité physique, vente libre, même usage</b><small>En 2021–2022, 12 à 18 mois auraient été énormes (prix × 1,5). Type, taille, âge, état et pièces s’ajustent ; un lien de dépendance ne se répare pas.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/08/#s-8-2-1" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="3392" data-end="3594" id="c26"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">56:32</span><span class="vc-text"><b>L’entonnoir de sélection : filtre dur, filtre de proximité, score d’ajustements</b><small>Même type, mêmes droits, vente libre et vérifiée (40 restent) ; secteur, date, taille, âge (12 restent) ; puis compter les écarts à ajuster : moins d’ajustements, meilleur rang. Chaque ajustement est un risque d’erreur.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/08/#s-8-2-1" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="3594" data-end="3627" id="c27"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">59:54</span><span class="vc-text"><b>Combien de comparables ? Trois au minimum ; règle du cours : trois à cinq pondérés selon leur qualité</b><small>Si trois comparables valides sont introuvables, la méthode ne s’applique pas.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/08/#s-8-2-1" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="3627" data-end="3749" id="c28"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:00:27</span><span class="vc-text"><b>Unités de comparaison courantes et règle des 3 % : le $/pi² des quatre comparables</b><small>Prix total et $/pi² habitable dans le cours ; $/logement, $/chambre ailleurs. Les quatre comparables se situent entre 341 et 361 $/pi², à ± 3 % d’une moyenne de 351 $ : aucune valeur aberrante.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/08/#s-8-5" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="3749" data-end="3837" id="c29"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:02:29</span><span class="vc-text"><b>Repères de marché (Centris, APCIQ, SCHL) et conventions d’ajustement du cours</b><small>Délais de vente moyens, taux de croissance : des conventions calées sur le marché actuel, qui ne vaudront plus dans un an.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/08/#s-8-5" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="3837" data-end="3926" id="c30"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:03:57</span><span class="vc-text"><b>Exercice « 4 parmi 8 » : huit ventes candidates à Hull</b><small>Sujet : bungalow de Hull, 2008, 1 200 pi², trois chambres, garage simple, bon état, évalué au 1er novembre 2026. Les étudiants écartent F (Aylmer), H (25 mois) et E (vente entre parents).</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/08/#s-8-2-1" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="3926" data-end="4091" id="c31"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:05:26</span><span class="vc-text"><b>Décisions : écarter E (lien de dépendance), F (secteur), G (deux étages, 1 700 pi²), H (ajustement temporel dominant)</b><small>Les quatre retenues demandent encore des ajustements gérables : quelques mois, 50 à 150 pi², électroménagers inclus (4 000 $), secteur supérieur, état moyen.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/08/#s-8-2-1" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="4091" data-end="4123" id="c32"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:08:11</span><span class="vc-text"><b>Synthèse du bloc 2 : aucune source ne suffit seule, vérifier avant de comparer, sélectionner en entonnoir, dater le marché</b></span></button><a class="vc-link" href="/seance/08/#s-8-2-3" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="4123" data-end="4331" id="c33"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:08:43</span><span class="vc-text"><b>Bloc 3 — Les huit critères : cinq transactionnels en séquence, trois de propriété additifs</b><small>Droits transférés, financement, conditions de vente, dépenses après achat, temps ; puis localisation, caractéristiques physiques, composantes non immobilières. Utiliser un catalogue et respecter l’ordre.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/08/#s-8-3" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="4331" data-end="4526" id="c34"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:12:11</span><span class="vc-text"><b>Critère 1 : droits de propriété — pleine propriété, bail emphytéotique, copropriété divise, servitudes</b><small>Terrain loué (maisons mobiles, édifices sur les bouches de métro à Montréal), sentiers et lignes électriques grevant un lot ; l’ajustement joue dans les deux sens.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/08/#s-8-3-1" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="4526" data-end="4569" id="c35"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:15:26</span><span class="vc-text"><b>Le contexte québécois : user, percevoir les fruits, disposer</b><small>La pleine propriété réunit les trois attributs ; sinon, la valeur est réduite.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/08/#s-8-3-1" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="4569" data-end="4692" id="c36"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:16:09</span><span class="vc-text"><b>Critère 2 : conditions de financement — reprise de balance, financement créatif, crédit vendeur, taux sous le marché</b><small>Un acheteur financé à 2 % quand le marché est à 5 % peut payer plus cher : prix gonflé à ajuster vers l’équivalence au comptant.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/08/#s-8-3-2" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="4692" data-end="4788" id="c37"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:18:12</span><span class="vc-text"><b>Critère 3 : conditions de vente — lien de dépendance (exclure), vente forcée (exclure ou ajuster à la hausse), motivation spéciale, vente en bloc</b><small>Les condos vendus en volume à Montréal reflètent un escompte de quantité, pas une transaction normale.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/08/#s-8-3-3" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="4788" data-end="4868" id="c38"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:19:48</span><span class="vc-text"><b>Critère 4 : dépenses à engager immédiatement après l’achat</b><small>Décontamination, démolition, toiture : un comparable vendu 410 000 $ dont l’acheteur savait devoir remplacer la toiture (15 000 $) est ajusté à la hausse ; à éviter quand c’est possible.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/08/#s-8-3-4" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="4868" data-end="4907" id="c39"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:21:08</span><span class="vc-text"><b>Critère 5 : le temps (conditions de marché)</b><small>Ajuster le prix du comparable pour l’évolution du marché entre sa date de vente et la date d’évaluation ; exemple détaillé dans le cas.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/08/#s-8-3-5" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="4907" data-end="4990" id="c40"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:21:47</span><span class="vc-text"><b>Critère 6 : la localisation, en pourcentage du prix ajusté transactionnel</b><small>Quartier, proximité des services, vue sur l’eau : un comparable avec vue dans le même quartier doit être réduit.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/08/#s-8-3-6" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="4990" data-end="5078" id="c41"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:23:10</span><span class="vc-text"><b>Critère 7 : caractéristiques physiques du terrain et du bâtiment</b><small>Superficie (rendements décroissants), forme, topographie, services ; type, aire habitable, âge et rénovations, état, chambres, salles de bain, garage, sous-sol, piscine, foyer, climatisation.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/08/#s-8-3-7" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="5078" data-end="5130" id="c42"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:24:38</span><span class="vc-text"><b>Critère 8 : composantes non immobilières (électroménagers, rideaux, stores, spa)</b><small>Laissées « en cadeau », elles gonflent le prix affiché et payé : à soustraire, pas nécessairement en totalité.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/08/#s-8-3-8" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="5130" data-end="5320" id="c43"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:25:30</span><span class="vc-text"><b>L’ordre d’application : la cascade du prix de vente à l’indication de valeur</b><small>Droits, financement, conditions de vente, dépenses après achat, × (1 + taux)ᵐᵒⁱˢ = prix ajusté transactionnel ; puis localisation en %, caractéristiques physiques en $ additifs, moins les composantes non immobilières.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/08/#s-8-4" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="5320" data-end="5434" id="c44"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:28:40</span><span class="vc-text"><b>Bloc 4 — Le cas du bungalow de Hull dans Excel : le catalogue d’ajustements</b><small>Temps 0,17 % par mois, localisation ± 5 % (secteur supérieur ou inférieur), aire habitable 150 $/pi², terrain 6 $/pi² au-delà d’un seuil de 1 000 pi².</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/08/#s-8-6" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="5434" data-end="5473" id="c45"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:30:34</span><span class="vc-text"><b>Âge effectif (2 000 $ par année d’écart) et état (très bon −8 000 $, moyen +12 000 $ par rapport à bon)</b><small>On ajuste toujours le comparable, jamais le sujet : un comparable meilleur que le sujet reçoit un ajustement négatif.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/08/#s-8-6-4" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc question" data-t="5473" data-end="5632" id="c46"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:31:13</span><span class="vc-text"><b>Question : d’où viennent les valeurs du catalogue d’ajustements ?</b><small>Des coefficients de modèles hédoniques estimés sur les transactions (les β de tout à l’heure) ; des catalogues professionnels (Altus) fournissent des ajustements par composante sans qu’on ait à les recalculer. Les valeurs du cours sont pédagogiques, cohérentes avec le marché mais pas celles d’une évaluation réelle.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/08/#s-8-6-4" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="5632" data-end="5860" id="c47"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:33:52</span><span class="vc-text"><b>Chambres 10 000 $, salle de bain 12 000 $, salle d’eau 6 000 $, sous-sol fini 20 000 $, garage simple 30 000 $ et double 45 000 $, piscine creusée 25 000 $</b><small>Le deuxième garage vaut moins que le premier (15 000 $ de plus) ; un comparable sans garage face à un sujet à garage double reçoit +45 000 $ (réponse d’un étudiant).</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/08/#s-8-6-4" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="5860" data-end="5966" id="c48"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:37:40</span><span class="vc-text"><b>Le mandat et le sujet : bungalow 2008 de 1 200 pi² à Hull, pleine propriété, évalué au 1er novembre 2026, prêteur exigeant trois ventes closes</b><small>Terrain 6 000 pi², trois chambres, une salle de bain et une salle d’eau, sous-sol partiellement fini, garage simple attaché, bon état, bi-énergie, pas de piscine ; unité : prix total et $/pi².</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/08/#s-8-6-1" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="5966" data-end="6084" id="c49"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:39:26</span><span class="vc-text"><b>Les quatre comparables retenus : prix, dates, conditions de vente et de financement, caractéristiques</b><small>435 000 $ (juillet), 415 000 $ (mai), 460 000 $ (août, 4 chambres, 2 salles de bain, très bon état), 425 000 $ (mars, état moyen) ; ventes libres vérifiées au Registre foncier et sur Centris.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/08/#s-8-6-2" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="6084" data-end="6175" id="c50"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:41:24</span><span class="vc-text"><b>Grille du comparable 1 : 435 000 $, seul ajustement transactionnel = 4 mois × 0,17 % (+2 958 $)</b><small>Juillet à novembre 2026 : la vente se conclurait aujourd’hui 2 958 $ plus cher, d’où le prix ajusté transactionnel.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/08/#s-8-6-3" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="6175" data-end="6358" id="c51"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:42:55</span><span class="vc-text"><b>Ajustements de propriété : aire habitable −7 500 $, terrain sous le seuil, âge +2 000 $, sous-sol fini −10 000 $ → indication 422 458 $</b><small>Le sujet est plus petit (1 200 contre 1 250 pi²) et plus récent (2008 contre 2007) ; même état, mêmes pièces, même garage, aucune piscine ni composante non immobilière.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/08/#s-8-6-4" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="6358" data-end="6448" id="c52"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:45:58</span><span class="vc-text"><b>Ajustement net (−12 542 $, −2,9 %) et brut (5,2 %) : seuils de 15 % et 25 %</b><small>Le net est la somme algébrique, le brut la somme des valeurs absolues, tous deux rapportés au prix de vente ; au-delà des seuils, le comparable est trop ajusté.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/08/#s-8-6-5" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="6448" data-end="6559" id="c53"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:47:28</span><span class="vc-text"><b>Nombre d’ajustements non nuls (4), $/pi² de l’indication (352 $) ; comparables 2 à 4 : six mois, salle d’eau manquante, garage +30 000 $</b><small>Ces indicateurs classent la qualité des comparables et guident la pondération ; la même grille est répétée pour les quatre.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/08/#s-8-6-5" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="6559" data-end="6722" id="c54"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:49:19</span><span class="vc-text"><b>Réconciliation : pondération 40 / 35 / 20 / 5 ou égale ; valeur conclue 435 000 $, soit 363 $/pi²</b><small>Classer du plus au moins adapté selon le net et le nombre d’ajustements ; un comparable à −20 % de net reçoit 5 %. Pas de règle unique : il faut expliquer son choix ; pondérer n’est pas moyenner.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/08/#s-8-6-6" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="6722" data-end="6768" id="c55"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:52:02</span><span class="vc-text"><b>Vérifier la cohérence : 363 $/pi² contre 341–361 (moyenne 351, +3,4 %), cohérent avec un sujet en meilleur état ; sensibilité</b></span></button><a class="vc-link" href="/seance/08/#s-8-6-7" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="6768" data-end="6815" id="c56"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:52:48</span><span class="vc-text"><b>Clôture : gabarit Excel et énoncé du TP2 sur Moodle et par courriel ; TP et examen final raccourcis</b><small>Le TP2 applique exactement cette grille ; il est plus court que le TP1.</small></span></button><a class="vc-link" href="/ressources/" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc question" data-t="6815" data-end="6895.210667" id="c57"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:53:35</span><span class="vc-text"><b>Question : faut-il inscrire les formules dans la grille du TP2 ? Remise dans deux semaines, par courriel</b><small>La formule Excel et un court texte de raisonnement suffisent, avec le prix ajusté transactionnel ; remise possible par courriel comme pour le TP1.</small></span></button><a class="vc-link" href="/ressources/" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li></ol></div>144 <div class="vid-pane" data-pane="transcript" hidden>145 <div class="tr-tools"><input class="input" type="search" id="tr-search" placeholder="Chercher dans la transcription…" autocomplete="off"><label class="tr-follow"><input type="checkbox" id="tr-follow" checked> Suivre</label></div>146 <div class="tr-count" id="tr-count"></div>147 <div class="tr-list" id="tr-list"><p class="gl-count">Chargement de la transcription…</p></div>148 </div>149 <div class="vid-pane" data-pane="questions" hidden><ul class="vid-q"><li class="vq"><button type="button" class="vq-t" data-t="567"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 9:27</button><div><b>Les résultats de l’examen de mi-session sont-ils disponibles sur Moodle ?</b><p>Oui, après un court délai d’affichage. Un PDF détaille la correction ; elle n’est pas sévère, l’examen était long (le final sera plus court) et les résultats sont très bons. Principale faiblesse observée : des réponses trop générales, non appuyées sur les données du cas.</p></div></li><li class="vq"><button type="button" class="vq-t" data-t="1868"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 31:08</button><div><b>La valeur estimée d’une salle de bain est-elle propre à un secteur ou générique ?</b><p>Générique : le modèle hédonique contrôle la localisation par d’autres variables (par exemple une indicatrice « Montréal »), ce qui isole la valeur d’une salle de bain indépendamment de l’emplacement, de la taille et de la période de vente.</p></div></li><li class="vq"><button type="button" class="vq-t" data-t="2520"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 42:00</button><div><b>Qu’entend-on par « unité de comparaison » ?</b><p>Une base commune pour comparer : $/pi² habitable pour une maison, $/pi² de terrain pour un lot, $/logement pour un plex. Dans le résidentiel classique du cours, on peut travailler directement sur le prix total.</p></div></li><li class="vq"><button type="button" class="vq-t" data-t="5473"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:31:13</button><div><b>D’où viennent les valeurs du catalogue d’ajustements (0,17 %, 150 $/pi², 2 000 $/an…) ?</b><p>Des coefficients de modèles hédoniques estimés sur les transactions ; des catalogues professionnels (Altus, par exemple) fournissent des ajustements par composante qu’on n’a pas à recalculer pour chaque propriété. Les valeurs du cours sont pédagogiques et ne seront plus valables dans un an.</p></div></li><li class="vq"><button type="button" class="vq-t" data-t="6815"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:53:35</button><div><b>Dans le TP2, faut-il inscrire les formules littérales de chaque ajustement ? Quelle est la remise ?</b><p>La formule Excel et, au besoin, un court texte de raisonnement suffisent, avec le prix ajusté transactionnel. Le TP2 est remis aujourd’hui pour laisser deux semaines ; il est plus court que le TP1 et peut être rendu par courriel comme la première fois.</p></div></li></ul></div>150 <div class="vid-pane" data-pane="chat" hidden><ul class="vid-chat"><li class="muted">Aucun message dans le clavardage.</li></ul></div>151 </aside>152</div>153 <div class="page">154 <p class="vid-note"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-warning"/></svg> L’enregistrement commence huit minutes avant le cours (accueil silencieux) ; le cours proprement dit commence à 8:12. Séance de 1 h 47 sans pause, le cœur du cours : retour sur l’examen de mi-session (résultats sur Moodle, correction détaillée en PDF), remise anticipée du TP2, puis les quatre premiers blocs de la séance 8 — fondements de la méthode de comparaison (substitution, valeur contributive, modèle hédonique), sources et vérification des ventes, entonnoir de sélection et exercice « 4 parmi 8 », les huit critères et l’ordre des ajustements, et le cas du bungalow de Hull travaillé dans le gabarit Excel (catalogue d’ajustements, grille du comparable 1, net et brut, réconciliation 40/35/20/5, cohérence). Le bloc 5 (exercices) n’est pas fait en classe. Le TP2 est à remettre dans deux semaines, par courriel ou Moodle ; le professeur annonce un examen final plus court que l’intra.</p>155 <section class="section" id="resume">156 <div class="section-head"><div><div class="eyebrow">Pour reconstruire la séance</div><h2>Ce qui s’est dit</h2></div><div class="vid-related"><a class="chip" href="/seance/08/">Notes de la séance 8 (méthode de comparaison, partie 1)</a><a class="chip" href="/files/slides/seance08.pdf">Diapositives de la séance 8 (PDF, 105 pages)</a><a class="chip" href="/seance/09/">Notes de la séance 9 (ajustements et réconciliation, partie 2)</a><a class="chip" href="/files/tp/IMM1003-20_TP2_enonce.pdf">TP2 — énoncé (PDF)</a><a class="chip" href="/files/tp/IMM1003-20_TP2_gabarit.xlsx">TP2 — gabarit Excel</a><a class="chip" href="/seance/06/">Notes de la séance 6 (collecte et vérification des données de vente)</a><a class="chip" href="/seance/03/">Notes de la séance 3 (les principes fondamentaux de l’évaluation)</a><a class="chip" href="/aide-memoire/">Aide-mémoire des formules</a><a class="chip" href="/seance/08/#quiz">Quiz de la séance 8</a><a class="chip" href="/videos/06/">Enregistrement de la séance 6</a></div></div>157 <div class="vid-two"><div class="prose" style="max-width:none"><p>Cœur du cours : la méthode de comparaison, norme no 1 de l’OEAQ pour le résidentiel. Après un retour sur l’examen de mi-session, le professeur pose les fondements — substitution, valeur contributive (la piscine creusée), biais d’ancrage sur le prix demandé — et montre que les ajustements d’une grille sont les coefficients d’un modèle hédonique (Rosen, 1974) estimé par moindres carrés sur les ventes réelles.</p><p>Bloc 2 : le processus en sept étapes, les sources québécoises (Registre foncier à 1,50 $ par document, Centris, JLR, rôle, SCHL), la vérification d’une vente selon cinq critères, les transactions à exclure ou à ajuster, le comparable idéal, l’entonnoir de sélection (filtre dur, proximité, score d’ajustements) et l’exercice « 4 parmi 8 » sur huit ventes de Hull.</p><p>Bloc 3 : les huit critères de comparaison — cinq transactionnels appliqués en séquence (droits, financement, conditions de vente, dépenses après achat, temps), trois de propriété additifs (localisation en %, caractéristiques physiques, composantes non immobilières) — et la cascade d’application.</p><p>Bloc 4 : le cas du bungalow de Hull dans Excel — catalogue d’ajustements (0,17 %/mois, ± 5 %, 150 $/pi², 2 000 $/an, 10 000 $ par chambre, 30 000 / 45 000 $ de garage…), grille du comparable 1 (435 000 $ → 422 458 $), net −2,9 % et brut 5,2 % face aux seuils 15 % / 25 %, réconciliation 40/35/20/5 pour une valeur conclue de 435 000 $ (363 $/pi²) et contrôle de cohérence. Le TP2 applique la même grille ; remise dans deux semaines.</p></div><div class="box box-ret vid-ret"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-star"/></svg></span><span class="box-label">À retenir de la séance</span></div><div class="box-body"><ul><li>La méthode de comparaison estime la valeur marchande à partir de biens similaires <strong>réellement vendus</strong>, ajustés pour leurs différences ; norme no 1 de l’OEAQ, elle exige une justification lorsqu’on y renonce.</li><li>Principe de substitution : un acheteur rationnel et informé ne paie pas plus que le coût d’un substitut équivalent ; hypothèses de marché actif, parties informées, absence de contraintes, exposition raisonnable. Ne jamais s’ancrer sur le prix demandé (Northcraft et Neale, 1987).</li><li>Valeur contributive ≠ coût : un élément vaut ce qu’il ajoute au tout. Modèle hédonique P = β₀ + Σ βₖxₖ + ε : les β (150 $/pi², 30 000 $ de garage…) sont les ajustements de la grille ; R² de 0,81 avec l’aire seule, jusqu’à 0,96–0,98 pour un modèle complet.</li><li>Sources : Registre foncier (prix déclaré et date, 1,50 $/document), Centris (exposition, inscriptions), JLR, rôle d’évaluation (pas la valeur marchande), SCHL (taux de croissance mensuel). Aucune source ne suffit seule.</li><li>Vérifier chaque vente : plein gré, absence de lien de dépendance (non quantifiable → exclure), conditions de marché, financement conventionnel, exposition suffisante. Exclure ou ajuster : famille, faillite, reprise de balance, inclusions, motivation.</li><li>Comparable idéal : même secteur, moins de 6 mois (12 à 18 en marché stable), type, taille, âge, état et pièces similaires, même usage. Entonnoir : filtre dur → proximité → score ; <strong>moins d’ajustements = meilleur rang</strong>. Trois comparables au minimum, trois à cinq pondérés.</li><li>Règle des 3 % : les $/pi² des comparables retenus doivent rester à ± 3 % de leur moyenne (341–361 $ autour de 351 $).</li><li>Huit critères : 1 droits transférés, 2 financement, 3 conditions de vente, 4 dépenses après achat, 5 temps (en séquence, × (1 + taux)ᵐᵒⁱˢ) → prix ajusté transactionnel ; 6 localisation (en %), 7 caractéristiques physiques, 8 composantes non immobilières (additifs) → indication de valeur.</li><li>On ajuste toujours le comparable, jamais le sujet : comparable meilleur → ajustement négatif ; comparable moins bon → positif. Un comparable sans garage face à un sujet à garage double : +45 000 $.</li><li>Cas de Hull : comparable 1 à 435 000 $ + 4 mois × 0,17 % (+2 958 $) − 7 500 $ (aire) + 2 000 $ (âge) − 10 000 $ (sous-sol) = 422 458 $ ; net −2,9 % (seuil 15 %), brut 5,2 % (seuil 25 %), 4 ajustements non nuls.</li><li>Réconciliation : pondérer selon la qualité (40/35/20/5, ou égale si tous sont bons), expliquer le choix ; valeur conclue 435 000 $ = 363 $/pi², +3,4 % sur la moyenne des comparables, cohérent avec un sujet en meilleur état.</li><li>TP2 : même grille, énoncé et gabarit Excel sur Moodle et par courriel ; formules Excel + court raisonnement suffisent ; remise dans deux semaines, par courriel ou Moodle.</li></ul></div></div></div>158 </section>159 <section class="section" id="deroule">160 <div class="section-head"><div><div class="eyebrow">Déroulé</div><h2>Les 57 chapitres, minute par minute</h2><p>Chaque chapitre renvoie au passage de la vidéo et, lorsqu’il existe, à la section correspondante des notes de cours.</p></div></div>161 <div class="table-wrap"><table class="res-table vid-table"><thead><tr><th>Début</th><th>Chapitre</th><th class="al-r">Durée</th><th></th></tr></thead><tbody><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="0"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 0:00</button></td><td><b>Avant le cours : accueil des participants (le cours commence à 8:12)</b></td><td class="al-r muted">8:12</td><td></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="492"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 8:12</button></td><td><b>Ouverture : retour sur l’examen intra, TP2 remis plus tôt, plan de la séance</b><div class=muted>Le TP2 est devancé pour laisser plus de temps ; il porte sur la méthode des comparables, vue en détail aujourd’hui. L’examen final portera sur la matière à partir de cette séance.</div></td><td class="al-r muted">1:15</td><td><a href="/seance/08/">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="567"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 9:27</button></td><td><b>Question : les résultats de l’examen intra sont-ils visibles sur Moodle ?</b><div class=muted>Certains ne les voyaient pas ; ils apparaissent après un court délai. Un PDF détaille la correction, peu sévère ; l’examen était long (le final sera raccourci) et les résultats sont très bons, le seul défaut récurrent étant des réponses trop générales, non ancrées dans les données.</div></td><td class="al-r muted">2:27</td><td><a href="/ressources/">Ouvrir ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="714"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 11:54</button></td><td><b>Objectifs : distinguer prix, coût et valeur ; justifier la méthode ; produire une grille d’ajustements</b><div class=muted>La méthode de comparaison est le cœur du cours ; un exemple complet sera fait dans Excel.</div></td><td class="al-r muted">0:46</td><td><a href="/seance/08/#s-8-1">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="760"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 12:40</button></td><td><b>La méthode de comparaison parmi les trois méthodes : la norme no 1 de l’OEAQ</b><div class=muted>Valeur marchande = vente d’un bien substitut ajusté ; méthode privilégiée pour le résidentiel classique au Québec, à côté du revenu et du coût.</div></td><td class="al-r muted">0:41</td><td><a href="/seance/08/#s-8-1-1">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="801"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 13:21</button></td><td><b>Définition : des biens similaires réellement vendus, ajustés pour les différences</b><div class=muted>Pas des biens affichés : des transactions conclues sur le même marché. Le cœur de la méthode est l’ajustement, puisqu’aucun comparable n’est identique ; prix sincère le plus probable dans un marché libre et ouvert.</div></td><td class="al-r muted">1:17</td><td><a href="/seance/08/#s-8-1-1">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="878"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 14:38</button></td><td><b>L’ancrage sur le prix demandé : Northcraft et Neale (1987)</b><div class=muted>Les évaluateurs sont biaisés par le prix affiché de la propriété qu’ils évaluent ; le prix demandé ne doit jamais dicter la valeur marchande.</div></td><td class="al-r muted">1:00</td><td><a href="/seance/08/#s-8-1-1">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="938"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 15:38</button></td><td><b>Offre rigide, demande mobile ; pourquoi il faut ajuster : unicité, durabilité, indivisibilité, marché mince</b><div class=muted>Chaque propriété a une localisation unique, un âge et un état propres ; on achète un tout (terrain, bâtiment, environnement) ; peu de ventes par secteur et par trimestre. Le travail consiste à mesurer les différences selon huit critères.</div></td><td class="al-r muted">2:04</td><td><a href="/seance/08/#s-8-1-2">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="1062"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 17:42</button></td><td><b>Le principe de substitution et ses hypothèses</b><div class=muted>Un acheteur rationnel et informé ne paie pas plus que le coût d’un substitut équivalent. Hypothèses : marché actif, parties informées, substituts disponibles, absence de contraintes inhabituelles, délai de mise en marché raisonnable.</div></td><td class="al-r muted">1:48</td><td><a href="/seance/08/#s-8-1-2">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="1170"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 19:30</button></td><td><b>L’intuition de l’acheteur qui magasine : refuser 460 000 $ quand le voisin a payé 435 000 $</b><div class=muted>Une forme d’absence d’arbitrage ; l’évaluateur reconstitue ce raisonnement à partir de ventes conclues, pas d’impressions. Les comparables sont les substituts que l’acheteur type aurait considérés.</div></td><td class="al-r muted">1:08</td><td><a href="/seance/08/#s-8-1-2">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="1238"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 20:38</button></td><td><b>Quand la substitution manque : marché mince, bien unique, transition rapide, information fermée</b><div class=muted>Trois ventes en deux ans dans un village, église ou aréna, marché très chaud où l’ajustement temporel domine, prix non vérifiables. L’Ordre exige de justifier pourquoi on n’utilise pas la méthode.</div></td><td class="al-r muted">2:11</td><td><a href="/seance/08/#s-8-1-3">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="1369"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 22:49</button></td><td><b>Les autres principes mobilisés : contribution, anticipation, changement, conformité, rendements décroissants</b><div class=muted>Un élément vaut ce qu’il ajoute au tout ; la valeur reflète des bénéfices futurs et elle est datée ; un bien conforme à son milieu maximise sa valeur.</div></td><td class="al-r muted">2:01</td><td><a href="/seance/08/#s-8-1-2">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="1490"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 24:50</button></td><td><b>Valeur contributive ≠ coût : la piscine creusée</b><div class=muted>Un coût de 40 000 $ n’ajoute pas 40 000 $ de valeur ; on évalue l’effet sur le prix que l’acheteur type est prêt à payer pour l’ensemble.</div></td><td class="al-r muted">1:05</td><td><a href="/seance/08/#s-8-1-2">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="1555"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 25:55</button></td><td><b>Le modèle hédonique (Rosen, 1974) : la formule, symbole par symbole</b><div class=muted>Prix = β₀ + Σ βₖ xₖ + ε : un bien différencié est un panier de caractéristiques, chaque β est un prix implicite marginal estimé sur des ventes réelles. Les β sont les ajustements de la grille.</div></td><td class="al-r muted">2:19</td><td><a href="/seance/08/#s-8-1-2">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="1694"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 28:14</button></td><td><b>Lire les coefficients : 150 $/pi² d’aire habitable, 30 000 $ pour un garage, effet temporel par mois</b><div class=muted>Cinquante pieds carrés de plus valent 7 500 $ ; les conventions du cours proviennent de tels modèles de régression estimés sur les ventes passées.</div></td><td class="al-r muted">2:54</td><td><a href="/seance/08/#s-8-1-2">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="1868"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 31:08</button></td><td><b>Question : la valeur d’une salle de bain dépend-elle du secteur ?</b><div class=muted>Le coefficient est générique : la localisation est contrôlée par d’autres variables du modèle (par exemple une indicatrice Montréal), ce qui isole la valeur d’une salle de bain indépendamment de l’emplacement, de la taille et de la date.</div></td><td class="al-r muted">1:03</td><td><a href="/seance/08/#s-8-1-2">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="1931"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 32:11</button></td><td><b>Moindres carrés, droite d’ajustement et R² : douze unifamiliales de Hull</b><div class=muted>Minimiser la distance entre les points et la droite ; β₀ lu à l’ordonnée ; un R² de 0,81 avec la seule aire habitable, jusqu’à 0,96–0,98 pour un modèle complet, moins bon pour le très haut de gamme. Faisable dans Excel, mais non exigé.</div></td><td class="al-r muted">3:21</td><td><a href="/seance/08/#s-8-1-2">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="2132"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 35:32</button></td><td><b>Conditions favorables et défavorables à la méthode ; synthèse du bloc 1</b><div class=muted>Marché actif, biens homogènes, ventes vérifiables, conditions stables ou ajustables, biens standards ; à l’inverse, absence de ventes, bien unique, données non fiables, conditions de vente atypiques.</div></td><td class="al-r muted">2:42</td><td><a href="/seance/08/#s-8-1-3">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="2294"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 38:14</button></td><td><b>Bloc 2 — Le processus en sept étapes : sujet, marché, unité, recherche, vérification, sélection, ajustement, réconciliation</b><div class=muted>Définir le sujet (date, rapport, droits évalués), analyser le segment, choisir l’unité, chercher dans le Registre foncier, JLR, le rôle et Centris, vérifier prix réel, conditions, financement, inclusions et exposition, retenir 3 à 5 comparables par score de similarité, ajuster selon huit critères, pondérer.</div></td><td class="al-r muted">3:46</td><td><a href="/seance/08/#s-8-1-4">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="2520"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 42:00</button></td><td><b>Question : qu’est-ce qu’une unité de comparaison ?</b><div class=muted>Ramener le prix sur une base commune : $/pi² habitable pour une maison, $/pi² de terrain pour un lot ; dans le résidentiel classique, on travaille souvent sur le prix total.</div></td><td class="al-r muted">1:16</td><td><a href="/seance/08/#s-8-5">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="2596"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 43:16</button></td><td><b>Sources québécoises : Registre foncier (1,50 $ par document depuis avril 2026), Centris, JLR, rôle d’évaluation</b><div class=muted>L’acte donne le prix déclaré et la date, rien sur l’état ni les inclusions ; Centris conserve les inscriptions et le temps d’exposition ; JLR agrège les actes ; le rôle (gratuit) n’est pas la valeur marchande.</div></td><td class="al-r muted">1:35</td><td><a href="/seance/08/#s-8-2-2">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="2691"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 44:51</button></td><td><b>Sources complémentaires : SCHL (taux de croissance mensuel pour l’ajustement temporel), courtiers, inspection, dossiers du bureau</b><div class=muted>Croiser les sources ; Registre foncier + Centris font l’essentiel du travail. Le rôle est établi 18 mois avant pour trois ans et ne doit pas déterminer la valeur.</div></td><td class="al-r muted">3:08</td><td><a href="/seance/08/#s-8-2-2">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="2879"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 47:59</button></td><td><b>Vérifier une vente : plein gré, lien de dépendance, conditions de marché, financement, exposition</b><div class=muted>Les cinq critères de la séance 6. Un lien de dépendance (famille, société et filiale) n’est pas quantifiable : on écarte ; les autres défauts s’ajustent (date, comptant, exposition trop courte sur Centris).</div></td><td class="al-r muted">3:16</td><td><a href="/seance/08/#s-8-2-3">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="3075"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 51:15</button></td><td><b>Transactions à exclure ou à ajuster : famille, contrainte, financement non conventionnel, inclusions, motivation</b><div class=muted>Faillite, saisie, succession pressée, reprise de balance, vente avec les deux autos… Confirmer le prix réel contre le prix affiché, la liberté de la vente, le financement, les inclusions disproportionnées ; la motivation est rarement vérifiable.</div></td><td class="al-r muted">1:58</td><td><a href="/seance/08/#s-8-2-3">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="3193"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 53:13</button></td><td><b>Le comparable idéal : même secteur, vente de moins de 6 mois (12 à 18 en marché stable), similarité physique, vente libre, même usage</b><div class=muted>En 2021–2022, 12 à 18 mois auraient été énormes (prix × 1,5). Type, taille, âge, état et pièces s’ajustent ; un lien de dépendance ne se répare pas.</div></td><td class="al-r muted">3:19</td><td><a href="/seance/08/#s-8-2-1">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="3392"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 56:32</button></td><td><b>L’entonnoir de sélection : filtre dur, filtre de proximité, score d’ajustements</b><div class=muted>Même type, mêmes droits, vente libre et vérifiée (40 restent) ; secteur, date, taille, âge (12 restent) ; puis compter les écarts à ajuster : moins d’ajustements, meilleur rang. Chaque ajustement est un risque d’erreur.</div></td><td class="al-r muted">3:22</td><td><a href="/seance/08/#s-8-2-1">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="3594"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 59:54</button></td><td><b>Combien de comparables ? Trois au minimum ; règle du cours : trois à cinq pondérés selon leur qualité</b><div class=muted>Si trois comparables valides sont introuvables, la méthode ne s’applique pas.</div></td><td class="al-r muted">0:33</td><td><a href="/seance/08/#s-8-2-1">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="3627"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:00:27</button></td><td><b>Unités de comparaison courantes et règle des 3 % : le $/pi² des quatre comparables</b><div class=muted>Prix total et $/pi² habitable dans le cours ; $/logement, $/chambre ailleurs. Les quatre comparables se situent entre 341 et 361 $/pi², à ± 3 % d’une moyenne de 351 $ : aucune valeur aberrante.</div></td><td class="al-r muted">2:02</td><td><a href="/seance/08/#s-8-5">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="3749"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:02:29</button></td><td><b>Repères de marché (Centris, APCIQ, SCHL) et conventions d’ajustement du cours</b><div class=muted>Délais de vente moyens, taux de croissance : des conventions calées sur le marché actuel, qui ne vaudront plus dans un an.</div></td><td class="al-r muted">1:28</td><td><a href="/seance/08/#s-8-5">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="3837"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:03:57</button></td><td><b>Exercice « 4 parmi 8 » : huit ventes candidates à Hull</b><div class=muted>Sujet : bungalow de Hull, 2008, 1 200 pi², trois chambres, garage simple, bon état, évalué au 1er novembre 2026. Les étudiants écartent F (Aylmer), H (25 mois) et E (vente entre parents).</div></td><td class="al-r muted">1:29</td><td><a href="/seance/08/#s-8-2-1">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="3926"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:05:26</button></td><td><b>Décisions : écarter E (lien de dépendance), F (secteur), G (deux étages, 1 700 pi²), H (ajustement temporel dominant)</b><div class=muted>Les quatre retenues demandent encore des ajustements gérables : quelques mois, 50 à 150 pi², électroménagers inclus (4 000 $), secteur supérieur, état moyen.</div></td><td class="al-r muted">2:45</td><td><a href="/seance/08/#s-8-2-1">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="4091"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:08:11</button></td><td><b>Synthèse du bloc 2 : aucune source ne suffit seule, vérifier avant de comparer, sélectionner en entonnoir, dater le marché</b></td><td class="al-r muted">0:32</td><td><a href="/seance/08/#s-8-2-3">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="4123"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:08:43</button></td><td><b>Bloc 3 — Les huit critères : cinq transactionnels en séquence, trois de propriété additifs</b><div class=muted>Droits transférés, financement, conditions de vente, dépenses après achat, temps ; puis localisation, caractéristiques physiques, composantes non immobilières. Utiliser un catalogue et respecter l’ordre.</div></td><td class="al-r muted">3:28</td><td><a href="/seance/08/#s-8-3">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="4331"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:12:11</button></td><td><b>Critère 1 : droits de propriété — pleine propriété, bail emphytéotique, copropriété divise, servitudes</b><div class=muted>Terrain loué (maisons mobiles, édifices sur les bouches de métro à Montréal), sentiers et lignes électriques grevant un lot ; l’ajustement joue dans les deux sens.</div></td><td class="al-r muted">3:15</td><td><a href="/seance/08/#s-8-3-1">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="4526"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:15:26</button></td><td><b>Le contexte québécois : user, percevoir les fruits, disposer</b><div class=muted>La pleine propriété réunit les trois attributs ; sinon, la valeur est réduite.</div></td><td class="al-r muted">0:43</td><td><a href="/seance/08/#s-8-3-1">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="4569"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:16:09</button></td><td><b>Critère 2 : conditions de financement — reprise de balance, financement créatif, crédit vendeur, taux sous le marché</b><div class=muted>Un acheteur financé à 2 % quand le marché est à 5 % peut payer plus cher : prix gonflé à ajuster vers l’équivalence au comptant.</div></td><td class="al-r muted">2:03</td><td><a href="/seance/08/#s-8-3-2">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="4692"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:18:12</button></td><td><b>Critère 3 : conditions de vente — lien de dépendance (exclure), vente forcée (exclure ou ajuster à la hausse), motivation spéciale, vente en bloc</b><div class=muted>Les condos vendus en volume à Montréal reflètent un escompte de quantité, pas une transaction normale.</div></td><td class="al-r muted">1:36</td><td><a href="/seance/08/#s-8-3-3">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="4788"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:19:48</button></td><td><b>Critère 4 : dépenses à engager immédiatement après l’achat</b><div class=muted>Décontamination, démolition, toiture : un comparable vendu 410 000 $ dont l’acheteur savait devoir remplacer la toiture (15 000 $) est ajusté à la hausse ; à éviter quand c’est possible.</div></td><td class="al-r muted">1:20</td><td><a href="/seance/08/#s-8-3-4">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="4868"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:21:08</button></td><td><b>Critère 5 : le temps (conditions de marché)</b><div class=muted>Ajuster le prix du comparable pour l’évolution du marché entre sa date de vente et la date d’évaluation ; exemple détaillé dans le cas.</div></td><td class="al-r muted">0:39</td><td><a href="/seance/08/#s-8-3-5">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="4907"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:21:47</button></td><td><b>Critère 6 : la localisation, en pourcentage du prix ajusté transactionnel</b><div class=muted>Quartier, proximité des services, vue sur l’eau : un comparable avec vue dans le même quartier doit être réduit.</div></td><td class="al-r muted">1:23</td><td><a href="/seance/08/#s-8-3-6">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="4990"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:23:10</button></td><td><b>Critère 7 : caractéristiques physiques du terrain et du bâtiment</b><div class=muted>Superficie (rendements décroissants), forme, topographie, services ; type, aire habitable, âge et rénovations, état, chambres, salles de bain, garage, sous-sol, piscine, foyer, climatisation.</div></td><td class="al-r muted">1:28</td><td><a href="/seance/08/#s-8-3-7">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="5078"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:24:38</button></td><td><b>Critère 8 : composantes non immobilières (électroménagers, rideaux, stores, spa)</b><div class=muted>Laissées « en cadeau », elles gonflent le prix affiché et payé : à soustraire, pas nécessairement en totalité.</div></td><td class="al-r muted">0:52</td><td><a href="/seance/08/#s-8-3-8">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="5130"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:25:30</button></td><td><b>L’ordre d’application : la cascade du prix de vente à l’indication de valeur</b><div class=muted>Droits, financement, conditions de vente, dépenses après achat, × (1 + taux)ᵐᵒⁱˢ = prix ajusté transactionnel ; puis localisation en %, caractéristiques physiques en $ additifs, moins les composantes non immobilières.</div></td><td class="al-r muted">3:10</td><td><a href="/seance/08/#s-8-4">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="5320"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:28:40</button></td><td><b>Bloc 4 — Le cas du bungalow de Hull dans Excel : le catalogue d’ajustements</b><div class=muted>Temps 0,17 % par mois, localisation ± 5 % (secteur supérieur ou inférieur), aire habitable 150 $/pi², terrain 6 $/pi² au-delà d’un seuil de 1 000 pi².</div></td><td class="al-r muted">1:54</td><td><a href="/seance/08/#s-8-6">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="5434"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:30:34</button></td><td><b>Âge effectif (2 000 $ par année d’écart) et état (très bon −8 000 $, moyen +12 000 $ par rapport à bon)</b><div class=muted>On ajuste toujours le comparable, jamais le sujet : un comparable meilleur que le sujet reçoit un ajustement négatif.</div></td><td class="al-r muted">0:39</td><td><a href="/seance/08/#s-8-6-4">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="5473"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:31:13</button></td><td><b>Question : d’où viennent les valeurs du catalogue d’ajustements ?</b><div class=muted>Des coefficients de modèles hédoniques estimés sur les transactions (les β de tout à l’heure) ; des catalogues professionnels (Altus) fournissent des ajustements par composante sans qu’on ait à les recalculer. Les valeurs du cours sont pédagogiques, cohérentes avec le marché mais pas celles d’une évaluation réelle.</div></td><td class="al-r muted">2:39</td><td><a href="/seance/08/#s-8-6-4">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="5632"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:33:52</button></td><td><b>Chambres 10 000 $, salle de bain 12 000 $, salle d’eau 6 000 $, sous-sol fini 20 000 $, garage simple 30 000 $ et double 45 000 $, piscine creusée 25 000 $</b><div class=muted>Le deuxième garage vaut moins que le premier (15 000 $ de plus) ; un comparable sans garage face à un sujet à garage double reçoit +45 000 $ (réponse d’un étudiant).</div></td><td class="al-r muted">3:48</td><td><a href="/seance/08/#s-8-6-4">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="5860"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:37:40</button></td><td><b>Le mandat et le sujet : bungalow 2008 de 1 200 pi² à Hull, pleine propriété, évalué au 1er novembre 2026, prêteur exigeant trois ventes closes</b><div class=muted>Terrain 6 000 pi², trois chambres, une salle de bain et une salle d’eau, sous-sol partiellement fini, garage simple attaché, bon état, bi-énergie, pas de piscine ; unité : prix total et $/pi².</div></td><td class="al-r muted">1:46</td><td><a href="/seance/08/#s-8-6-1">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="5966"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:39:26</button></td><td><b>Les quatre comparables retenus : prix, dates, conditions de vente et de financement, caractéristiques</b><div class=muted>435 000 $ (juillet), 415 000 $ (mai), 460 000 $ (août, 4 chambres, 2 salles de bain, très bon état), 425 000 $ (mars, état moyen) ; ventes libres vérifiées au Registre foncier et sur Centris.</div></td><td class="al-r muted">1:58</td><td><a href="/seance/08/#s-8-6-2">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="6084"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:41:24</button></td><td><b>Grille du comparable 1 : 435 000 $, seul ajustement transactionnel = 4 mois × 0,17 % (+2 958 $)</b><div class=muted>Juillet à novembre 2026 : la vente se conclurait aujourd’hui 2 958 $ plus cher, d’où le prix ajusté transactionnel.</div></td><td class="al-r muted">1:31</td><td><a href="/seance/08/#s-8-6-3">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="6175"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:42:55</button></td><td><b>Ajustements de propriété : aire habitable −7 500 $, terrain sous le seuil, âge +2 000 $, sous-sol fini −10 000 $ → indication 422 458 $</b><div class=muted>Le sujet est plus petit (1 200 contre 1 250 pi²) et plus récent (2008 contre 2007) ; même état, mêmes pièces, même garage, aucune piscine ni composante non immobilière.</div></td><td class="al-r muted">3:03</td><td><a href="/seance/08/#s-8-6-4">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="6358"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:45:58</button></td><td><b>Ajustement net (−12 542 $, −2,9 %) et brut (5,2 %) : seuils de 15 % et 25 %</b><div class=muted>Le net est la somme algébrique, le brut la somme des valeurs absolues, tous deux rapportés au prix de vente ; au-delà des seuils, le comparable est trop ajusté.</div></td><td class="al-r muted">1:30</td><td><a href="/seance/08/#s-8-6-5">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="6448"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:47:28</button></td><td><b>Nombre d’ajustements non nuls (4), $/pi² de l’indication (352 $) ; comparables 2 à 4 : six mois, salle d’eau manquante, garage +30 000 $</b><div class=muted>Ces indicateurs classent la qualité des comparables et guident la pondération ; la même grille est répétée pour les quatre.</div></td><td class="al-r muted">1:51</td><td><a href="/seance/08/#s-8-6-5">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="6559"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:49:19</button></td><td><b>Réconciliation : pondération 40 / 35 / 20 / 5 ou égale ; valeur conclue 435 000 $, soit 363 $/pi²</b><div class=muted>Classer du plus au moins adapté selon le net et le nombre d’ajustements ; un comparable à −20 % de net reçoit 5 %. Pas de règle unique : il faut expliquer son choix ; pondérer n’est pas moyenner.</div></td><td class="al-r muted">2:43</td><td><a href="/seance/08/#s-8-6-6">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="6722"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:52:02</button></td><td><b>Vérifier la cohérence : 363 $/pi² contre 341–361 (moyenne 351, +3,4 %), cohérent avec un sujet en meilleur état ; sensibilité</b></td><td class="al-r muted">0:46</td><td><a href="/seance/08/#s-8-6-7">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="6768"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:52:48</button></td><td><b>Clôture : gabarit Excel et énoncé du TP2 sur Moodle et par courriel ; TP et examen final raccourcis</b><div class=muted>Le TP2 applique exactement cette grille ; il est plus court que le TP1.</div></td><td class="al-r muted">0:47</td><td><a href="/ressources/">Ouvrir ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="6815"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:53:35</button></td><td><b>Question : faut-il inscrire les formules dans la grille du TP2 ? Remise dans deux semaines, par courriel</b><div class=muted>La formule Excel et un court texte de raisonnement suffisent, avec le prix ajusté transactionnel ; remise possible par courriel comme pour le TP1.</div></td><td class="al-r muted">1:20</td><td><a href="/ressources/">Ouvrir ↗</a></td></tr></tbody></table></div>162 </section>163 <section class="section" id="telechargements">164 <div class="section-head"><div><div class="eyebrow">Téléchargements</div><h2>Emporter la séance</h2></div></div>165 <div class="table-wrap"><table class="res-table"><thead><tr><th>Fichier</th><th></th></tr></thead><tbody><tr><td><span class="file-icon file-mp4">MP4</span><a href="/videos/08/video.mp4" download>Vidéo complète (MP4, 182,8 Mo)</a><div style="font-size:.85rem;color:var(--gris)">L’enregistrement Zoom original : écran partagé et voix.</div></td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/videos/08/video.mp4" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr><tr><td><span class="file-icon file-m4a">M4A</span><a href="/videos/08/audio.m4a" download>Audio seulement (M4A, 65,1 Mo)</a><div style="font-size:.85rem;color:var(--gris)">Pour écouter la séance en déplacement.</div></td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/videos/08/audio.m4a" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr><tr><td><span class="file-icon file-vtt">VTT</span><a href="/videos/08/captions.vtt" download>Sous-titres (WebVTT)</a><div style="font-size:.85rem;color:var(--gris)">1669 sous-titres synchronisés.</div></td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/videos/08/captions.vtt" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr><tr><td><span class="file-icon file-srt">SRT</span><a href="/videos/08/transcript.srt" download>Sous-titres (SRT)</a><div style="font-size:.85rem;color:var(--gris)">Pour VLC, QuickTime ou tout lecteur.</div></td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/videos/08/transcript.srt" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr><tr><td><span class="file-icon file-txt">TXT</span><a href="/videos/08/transcript.txt" download>Transcription horodatée (texte)</a><div style="font-size:.85rem;color:var(--gris)">17 930 mots, chapitres et minutage.</div></td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/videos/08/transcript.txt" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr><tr><td><span class="file-icon file-vtt">VTT</span><a href="/videos/08/chapters.vtt" download>Chapitres (WebVTT)</a><div style="font-size:.85rem;color:var(--gris)">57 chapitres.</div></td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/videos/08/chapters.vtt" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr></tbody></table></div>166 <p class="gl-count">Transcription automatique (Whisper large-v3-turbo) non corrigée : les noms propres, les chiffres et certains termes techniques peuvent être erronés. Enregistrement destiné aux personnes inscrites au cours ; ne pas rediffuser.</p>167 </section>168 169<nav class="ch-pager" aria-label="Navigation entre les séances vidéo">170 <a class="prev" href="/videos/06/"><small>← Séance vidéo 6</small><b>Collecte et analyse des données</b></a>171 <a class="next" href="/seance/08/"><small>Poursuivre →</small><b>Notes de la séance 8</b></a>172</nav>173 </div>174</main>175<footer class="site-footer">176 <div class="footer-inner">177 <div class="footer-brand">178 <img src="/assets/brand/uqo-logo-white.png" alt="UQO" width="140" height="59" style="width:140px;height:auto;margin-bottom:10px">179 <div class="brand-code">IMM1003</div>180 <div>Éléments d’évaluation immobilière</div>181 <div style="opacity:.7;margin-top:6px;font-size:.85rem">Automne 2026 · 3 crédits · premier cycle · 14 séances</div>182 <div style="margin-top:14px;font-size:.85rem">Simon-Pierre Boucher, professeur<br>Département des sciences administratives<br>Université du Québec en Outaouais<br><a href="mailto:simon-pierre.boucher@uqo.ca" style="display:inline;padding:0">simon-pierre.boucher@uqo.ca</a></div>183 </div>184 <div><h4>Étudier</h4><a href="/seance/01/">Séances</a><a href="/videos/">Séances vidéo</a><a href="/aide-memoire/">Aide-mémoire</a><a href="/glossaire/">Glossaire</a><a href="/definitions/">Toutes les définitions</a><a href="/carte/">Carte du cours</a><a href="/exercices/">Banque d’exercices</a></div>185 <div><h4>S’exercer</h4><a href="/quiz/">Quiz et examens blancs</a><a href="/entrainement/">Entraînement</a><a href="/jeux/">Jeux de révision</a><a href="/fiches/">Fiches de révision</a><a href="/outils/">Calculateurs</a><a href="/progression/">Ma progression</a></div>186 <div><h4>Ressources</h4><a href="/diapositives/">Diapositives</a><a href="/ressources/">Téléchargements</a><a href="/rapport/">Rapport — marché de l’habitation</a><a href="/bibliographie/">Bibliographie</a><a href="/recherche/">Recherche</a><a href="https://www.uqo-imm1033.app" rel="noopener">IMM1033 — Méthodes du coût en évaluation immobilière</a></div>187 </div>188 <div class="footer-legal"><div><span>© 2026 Simon-Pierre Boucher — Université du Québec en Outaouais. Document destiné aux étudiantes et étudiants inscrits au cours IMM1003 ; toute reproduction ou diffusion sans autorisation écrite de l’auteur est interdite.</span><span>Généré depuis les sources LaTeX · KaTeX · TikZ</span></div></div>189</footer>190<div id="search-modal" class="search-modal" role="dialog" aria-modal="true" aria-label="Recherche dans les notes">191 <div class="search-box">192 <input type="search" placeholder="Rechercher une notion, une formule, un exemple…" autocomplete="off" spellcheck="false">193 <div class="search-results"></div>194 <div class="search-foot"><span><kbd>↑</kbd><kbd>↓</kbd> naviguer</span><span><kbd>↵</kbd> ouvrir</span><span><kbd>Échap</kbd> fermer</span><span style="margin-left:auto"><a href="/recherche/">Page de recherche complète</a></span></div>195 </div>196</div>197198<script src="/assets/js/app.js" defer></script>199</body>200</html>201