spb/uqo-imm1003
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1<!DOCTYPE html>2<html lang="fr" data-theme="light">3<head>4<meta charset="utf-8">5<meta name="viewport" content="width=device-width, initial-scale=1, viewport-fit=cover">6<title>Toutes les définitions · IMM1003 — Éléments d’évaluation immobilière</title>7<meta name="description" content="Principes, méthodes et pratique de l’évaluation immobilière au Québec : fondements, cadre professionnel, analyse de marché et les trois méthodes d’évaluation.">8<meta name="author" content="Simon-Pierre Boucher — Université du Québec en Outaouais">9<meta name="theme-color" content="#0f6180">10<meta property="og:site_name" content="IMM1003 — UQO">11<meta property="og:title" content="Toutes les définitions · IMM1003 — Éléments d’évaluation immobilière">12<meta property="og:description" content="Principes, méthodes et pratique de l’évaluation immobilière au Québec : fondements, cadre professionnel, analyse de marché et les trois méthodes d’évaluation.">13<meta property="og:type" content="website">14<meta property="og:url" content="https://www.uqo-imm1003.app/definitions/">15<meta property="og:image" content="https://www.uqo-imm1003.app/assets/og.png">16<meta property="og:image:width" content="1200"><meta property="og:image:height" content="630">17<meta property="og:image:alt" content="IMM1003 — Éléments d’évaluation immobilière — UQO">18<meta property="og:locale" content="fr_CA">19<meta name="twitter:card" content="summary_large_image">20<meta name="twitter:title" content="Toutes les définitions · IMM1003 — Éléments d’évaluation immobilière">21<meta name="twitter:description" content="Principes, méthodes et pratique de l’évaluation immobilière au Québec : fondements, cadre professionnel, analyse de marché et les trois méthodes d’évaluation.">22<meta name="twitter:image" content="https://www.uqo-imm1003.app/assets/og.png">23<link rel="canonical" href="https://www.uqo-imm1003.app/definitions/">24<link rel="icon" href="/favicon.svg" type="image/svg+xml">25<link rel="icon" href="/assets/brand/favicon-32.png" sizes="32x32" type="image/png">26<link rel="icon" href="/favicon.ico" sizes="any">27<link rel="apple-touch-icon" href="/assets/brand/apple-touch-icon.png">28<link rel="manifest" href="/manifest.webmanifest">29<link rel="preconnect" href="https://fonts.googleapis.com">30<link rel="preconnect" href="https://fonts.gstatic.com" crossorigin>31<link rel="stylesheet" href="https://fonts.googleapis.com/css2?family=Fira+Sans:ital,wght@0,300;0,400;0,500;0,600;0,700;0,800;1,400;1,600&family=Fraunces:opsz,wght@9..144,500;9..144,600;9..144,700&family=Source+Serif+4:ital,opsz,wght@0,8..60,400;0,8..60,600;0,8..60,700;1,8..60,400&display=swap">32<link rel="stylesheet" href="/assets/katex/katex.min.css">33<link rel="stylesheet" href="/assets/css/site.css">34<script>(function(){try{var t=localStorage.getItem('uqo:theme');if(t)document.documentElement.dataset.theme=JSON.parse(t);var 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au contenu</a>83<header class="topbar">84 <div class="topbar-inner">85 <a class="brand" href="/" aria-label="IMM1003 — accueil"><img class="brand-logo" src="/assets/brand/uqo-logo.png" alt="UQO" width="568" height="238"><span class="brand-sep"></span><span class="brand-text"><span class="brand-code">IMM1003</span><span class="brand-title">Éléments d’évaluation immobilière</span></span></a>86 <nav class="topnav" aria-label="Navigation principale"><div class="dd"><button type="button" aria-expanded="false" aria-haspopup="true">Séances <span class="caret" aria-hidden="true">▾</span></button><div class="dd-menu wide"><div class="dd-part"><i style="background:#2976bb"></i>Partie I — Fondements de l’évaluation immobilière</div><a href="/seance/01/" data-ch="01"><span class="pastille" style="background:#2976bb">1</span><span>Introduction à l'évaluation immobilière</span></a><a href="/seance/02/" data-ch="02"><span class="pastille" style="background:#2976bb">2</span><span>Le cadre professionnel au Québec</span></a><a href="/seance/03/" data-ch="03"><span class="pastille" style="background:#2976bb">3</span><span>Les principes fondamentaux de l'évaluation</span></a><div class="dd-part"><i style="background:#0f8b8d"></i>Partie II — Valeur, marché et données</div><a href="/seance/04/" data-ch="04"><span class="pastille" style="background:#0f8b8d">4</span><span>La valeur : concepts et types</span></a><a href="/seance/05/" data-ch="05"><span class="pastille" style="background:#0f8b8d">5</span><span>Le marché immobilier québécois</span></a><a href="/seance/06/" data-ch="06"><span class="pastille" style="background:#0f8b8d">6</span><span>Collecte et analyse des données</span></a><a href="/seance/07/" data-ch="07"><span class="pastille" style="background:#0f8b8d">7</span><span>Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2</span></a><div class="dd-part"><i style="background:#cca424"></i>Partie III — Les trois méthodes d’évaluation</div><a href="/seance/08/" data-ch="08"><span class="pastille" style="background:#cca424">8</span><span>La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables</span></a><a href="/seance/09/" data-ch="09"><span class="pastille" style="background:#cca424">9</span><span>La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation</span></a><a href="/seance/10/" data-ch="10"><span class="pastille" style="background:#cca424">10</span><span>La méthode du coût</span></a><a href="/seance/11/" data-ch="11"><span class="pastille" style="background:#cca424">11</span><span>La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE</span></a><a href="/seance/12/" data-ch="12"><span class="pastille" style="background:#cca424">12</span><span>La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF</span></a><div class="dd-part"><i style="background:#6b4fbb"></i>Partie IV — Synthèse et pratique professionnelle</div><a href="/seance/13/" data-ch="13"><span class="pastille" style="background:#6b4fbb">13</span><span>Le rapport d'évaluation</span></a><a href="/seance/14/" data-ch="14"><span class="pastille" style="background:#6b4fbb">14</span><span>Révision générale et cas intégrateur</span></a><div class="dd-part">Enregistrements</div><a href="/videos/"><span class="pastille" style="background:var(--rouge)">▶</span><span>Séances vidéo — enregistrements Zoom, transcription synchronisée</span></a><div class="dd-part">Annexes</div><a href="/aide-memoire/"><span class="pastille">A</span><span>Aide-mémoire des formules</span></a><a href="/glossaire/"><span class="pastille">B</span><span>Glossaire</span></a><a href="/rapport/"><span class="pastille" style="background:var(--teal)">R</span><span>Rapport — Le marché de l’habitation au Québec</span></a></div></div><a class="nav-video" href="/videos/"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-video"/></svg> Vidéos</a><div class="dd current"><button type="button" aria-expanded="false" aria-haspopup="true">Réviser <span class="caret" aria-hidden="true">▾</span></button><div class="dd-menu "><a href="/aide-memoire/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-formula"/></svg></span><span>Aide-mémoire<span class="dd-desc">Toutes les formules commentées</span></span></a><a href="/glossaire/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span>Glossaire<span class="dd-desc">Termes du métier, équivalents anglais</span></span></a><a href="/definitions/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-list"/></svg></span><span>Toutes les définitions<span class="dd-desc">Les formulations attendues aux examens</span></span></a><a href="/fiches/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-cards"/></svg></span><span>Fiches de révision<span class="dd-desc">Recto-verso, suivi d’acquisition</span></span></a><a href="/carte/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-network"/></svg></span><span>Carte du cours<span class="dd-desc">Les 14 séances et leurs objectifs en un coup d’œil</span></span></a><a href="/exercices/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-pencil"/></svg></span><span>Banque d’exercices<span class="dd-desc">Tous les exercices corrigés</span></span></a></div></div><div class="dd"><button type="button" aria-expanded="false" aria-haspopup="true">S’exercer <span class="caret" aria-hidden="true">▾</span></button><div class="dd-menu "><a href="/quiz/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-quiz"/></svg></span><span>Quiz et examens blancs<span class="dd-desc">QCM avec rétroaction, chronomètre</span></span></a><a href="/entrainement/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-dumbbell"/></svg></span><span>Entraînement<span class="dd-desc">Problèmes à données aléatoires, corrigés pas à pas</span></span></a><a href="/jeux/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-game"/></svg></span><span>Jeux de révision<span class="dd-desc">Association, vrai ou faux, remise en ordre</span></span></a><a href="/outils/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-calc"/></svg></span><span>Calculateurs<span class="dd-desc">Les formules en interactif</span></span></a><a href="/progression/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-progress"/></svg></span><span>Ma progression<span class="dd-desc">Lecture, quiz, objectifs, notes</span></span></a></div></div><div class="dd"><button type="button" aria-expanded="false" aria-haspopup="true">Ressources <span class="caret" aria-hidden="true">▾</span></button><div class="dd-menu "><a href="/diapositives/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-slides"/></svg></span><span>Diapositives<span class="dd-desc">Les 14 présentations en ligne</span></span></a><a href="/videos/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-video"/></svg></span><span>Séances vidéo<span class="dd-desc">Enregistrements Zoom : chapitres, transcription, sous-titres</span></span></a><a href="/ressources/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg></span><span>Téléchargements<span class="dd-desc">Manuel, plan, TP, gabarits Excel</span></span></a><a href="/rapport/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-report"/></svg></span><span>Rapport marché QC<span class="dd-desc">Indices de prix, macro, abordabilité — 26 sections, 67 figures</span></span></a><a href="/bibliographie/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-bib"/></svg></span><span>Bibliographie<span class="dd-desc">Références citées</span></span></a><a href="/recherche/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-search"/></svg></span><span>Recherche<span class="dd-desc">Tout le manuel indexé</span></span></a></div></div></nav>87 <div class="topbar-actions">88 <button class="icon-btn search-btn" type="button" data-action="search" aria-label="Rechercher"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-search"/></svg><span>Rechercher</span><kbd>⌘K</kbd></button>89 <button class="icon-btn" type="button" data-action="theme" aria-label="Thème clair ou sombre" title="Thème"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-sun"/></svg></button>90 <button class="icon-btn menu-btn" type="button" aria-label="Menu" aria-expanded="false"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-menu"/></svg></button>91 </div>92 </div>93 94</header>95<main id="main" class="page"><div class="page-head"><div class="eyebrow">Réviser</div><h1>Toutes les définitions</h1><p class="lead">Les 87 définitions numérotées du manuel, séance par séance — les formulations attendues aux examens.</p></div><div class="two-col"><article class="prose" style="max-width:none"><h2 class="h-section" id="s-1"><span class="h-num">1</span><span class="h-text">Introduction à l'évaluation immobilière</span></h2><div class="box box-def" id="def-1-1"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 1.1</span><span class="box-title">— évaluation immobilière</span><a class="box-anchor" href="/seance/01/#def-1-1" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p1-9">L'<span class="motcle" data-term="évaluation immobilière">évaluation immobilière</span> est l'acte de <strong>déterminer la valeur</strong> d'un droit de propriété immobilière à une <strong>date donnée</strong>, en tenant compte des conditions du marché, par un professionnel qualifié et indépendant.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-1-2"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 1.2</span><span class="box-title">— évaluateur agréé</span><a class="box-anchor" href="/seance/01/#def-1-2" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p1-25">L'<span class="motcle" data-term="évaluateur agréé">évaluateur agréé</span> (É.A.) est un professionnel membre de l'<span class="motcle" data-term="Ordre des évaluateurs agréés du Québec">Ordre des évaluateurs agréés du Québec</span> (OEAQ), seul autorisé à porter ce titre et à émettre une opinion professionnelle sur la valeur d'un bien immobilier.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-1-3"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 1.3</span><span class="box-title">— ratio prêt/valeur</span><a class="box-anchor" href="/seance/01/#def-1-3" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p1-47">Le <span class="motcle" data-term="ratio prêt/valeur">ratio prêt/valeur</span> (RPV) est le rapport entre le montant du prêt hypothécaire et la valeur retenue de la propriété :</p></div></div><h2 class="h-section" id="s-2"><span class="h-num">2</span><span class="h-text">Le cadre professionnel au Québec</span></h2><div class="box box-def" id="def-2-1"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 2.1</span><span class="box-title">— mission de l'OEAQ</span><a class="box-anchor" href="/seance/02/#def-2-1" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p2-8">L'<span class="motcle" data-term="Ordre des évaluateurs agréés du Québec">Ordre des évaluateurs agréés du Québec</span> a pour mission première la <strong>protection du public</strong>. Il s'assure que ses membres exercent leur profession avec compétence, intégrité et conformément aux normes établies.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-2-2"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 2.2</span><span class="box-title">— formation continue obligatoire</span><a class="box-anchor" href="/seance/02/#def-2-2" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p2-15">Tout évaluateur agréé doit accumuler <strong>30 heures</strong> de formation continue par <strong>période de référence de deux ans</strong>, conformément au Règlement sur la formation continue obligatoire des membres de l'OEAQ (RLRQ, c. C-26, r. 127.1) <span class="citation">(<a class="cite" href="/bibliographie/#fcOEAQ" data-cite="fcOEAQ">Québec, 2023</a>)</span>.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-2-3"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 2.3</span><span class="box-title">— inspection professionnelle</span><a class="box-anchor" href="/seance/02/#def-2-3" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p2-17">L'<span class="motcle" data-term="inspection professionnelle">inspection professionnelle</span> est le mécanisme <strong>préventif</strong> par lequel l'Ordre vérifie la qualité de la pratique de ses membres. Elle vise à <strong>corriger et améliorer</strong>, non à punir.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-2-4"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 2.4</span><span class="box-title">— Code de déontologie</span><a class="box-anchor" href="/seance/02/#def-2-4" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p2-21">Le <span class="motcle" data-term="Code de déontologie">Code de déontologie</span> des membres de l'OEAQ établit les <strong>obligations éthiques et professionnelles</strong> de tout évaluateur agréé envers le public, ses clients et la profession (RLRQ, c. C-26, r. 123) <span class="citation">(<a class="cite" href="/bibliographie/#deontOEAQ" data-cite="deontOEAQ">Québec, 2012</a>)</span>.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-2-5"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 2.5</span><span class="box-title">— normes de pratique de l'OEAQ</span><a class="box-anchor" href="/seance/02/#def-2-5" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p2-37">Les normes de pratique établissent les <strong>exigences minimales</strong> que doit respecter tout évaluateur agréé, notamment quant au contenu et à la qualité des rapports.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-2-6"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 2.6</span><span class="box-title">— obligation de moyens</span><a class="box-anchor" href="/seance/02/#def-2-6" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p2-41">L'évaluateur est tenu à une <span class="motcle" data-term="obligation de moyens">obligation de moyens</span>, non de résultat : il ne garantit pas que sa valeur sera « la bonne », mais il s'engage à agir comme un professionnel <strong>prudent et diligent</strong> placé dans les mêmes circonstances. Une valeur qui s'avère erronée n'est fautive que si la démarche pour y parvenir était déficiente.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-2-7"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 2.7</span><span class="box-title">— FARP</span><a class="box-anchor" href="/seance/02/#def-2-7" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p2-44">Tout évaluateur agréé doit souscrire au <span class="motcle" data-term="Fonds d'assurance de la responsabilité professionnelle">Fonds d'assurance de la responsabilité professionnelle</span> (FARP) de l'OEAQ, sauf dispense réglementaire (RLRQ, c. C-26, r. 131). La garantie est de <strong>2 000 000 $ par sinistre</strong> et pour l'ensemble des sinistres d'une période de garantie.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-2-8"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 2.8</span><span class="box-title">— les trois référentiels</span><a class="box-anchor" href="/seance/02/#def-2-8" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p2-50">Au Québec, les normes applicables aux évaluateurs agréés sont les <strong>Normes de pratique professionnelle de l'OEAQ</strong>. Le <span class="motcle" data-term="CUSPAP">CUSPAP</span> (<em>Canadian Uniform Standards of Professional Appraisal Practice</em>) de l'Institut canadien des évaluateurs (AIC) s'applique aux membres de l'AIC partout au Canada, Québec inclus. L'<span class="motcle" data-term="USPAP">USPAP</span> (<em>Uniform Standards of Professional Appraisal Practice</em>) est la référence américaine <span class="citation">(<a class="cite" href="/bibliographie/#oeaqNormes" data-cite="oeaqNormes">Ordre des évaluateurs agréés du Québec, 2024</a>; <a class="cite" href="/bibliographie/#cuspap2026" data-cite="cuspap2026">Appraisal Institute of Canada, 2026</a>; <a class="cite" href="/bibliographie/#uspap2024" data-cite="uspap2024">Appraisal Standards Board, 2024</a>)</span>.</p></div></div><h2 class="h-section" id="s-3"><span class="h-num">3</span><span class="h-text">Les principes fondamentaux de l'évaluation</span></h2><div class="box box-def" id="def-3-1"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 3.1</span><span class="box-title">— principe de l'offre et de la demande</span><a class="box-anchor" href="/seance/03/#def-3-1" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p3-8">La valeur d'un bien immobilier est déterminée par l'interaction entre l'<span class="motcle" data-term="offre">offre</span> (quantité de biens disponibles) et la <span class="motcle" data-term="demande">demande</span> (désir et capacité des acheteurs d'acquérir ces biens) sur un marché donné, à un moment donné.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-3-2"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 3.2</span><span class="box-title">— prix d'équilibre</span><a class="box-anchor" href="/seance/03/#def-3-2" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p3-11">Le <span class="motcle" data-term="prix d'équilibre">prix d'équilibre</span> (<span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><msup><mi>P</mi><mo>∗</mo></msup></mrow><annotation encoding="application/x-tex">P^*</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6887em;"></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.1389em;">P</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.6887em;"><span style="top:-3.063em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mbin mtight">∗</span></span></span></span></span></span></span></span></span></span></span>) est celui auquel la quantité offerte égale la quantité demandée. C'est le prix vers lequel tend le marché en l'absence de perturbations externes.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-3-3"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 3.3</span><span class="box-title">— élasticité</span><a class="box-anchor" href="/seance/03/#def-3-3" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p3-18">L'<span class="motcle" data-term="élasticité">élasticité</span> mesure la sensibilité de la quantité offerte (ou demandée) à une variation du prix. En immobilier, l'offre est généralement <strong>inélastique à court terme</strong>, car la construction prend du temps.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-3-4"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 3.4</span><span class="box-title">— principe de substitution</span><a class="box-anchor" href="/seance/03/#def-3-4" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p3-23">Un acheteur prudent et informé ne paiera pas plus pour un bien immobilier que le <strong>coût d'acquisition d'un bien substitut</strong> offrant une utilité équivalente, que ce soit par achat, construction ou location.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-3-5"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 3.5</span><span class="box-title">— utilisation optimale</span><a class="box-anchor" href="/seance/03/#def-3-5" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p3-29">L'<span class="motcle" data-term="utilisation optimale">utilisation optimale</span> (<em>highest and best use</em>) est l'utilisation <strong>raisonnablement probable</strong> d'un bien immobilier qui est <strong>légalement permise</strong>, <strong>physiquement possible</strong>, <strong>financièrement faisable</strong> et qui produit la <strong>valeur la plus élevée</strong> (maximalement productive).</p></div></div><div class="box box-def" id="def-3-6"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 3.6</span><span class="box-title">— principe d'anticipation</span><a class="box-anchor" href="/seance/03/#def-3-6" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p3-41">La valeur d'un bien immobilier est fonction des <strong>bénéfices futurs anticipés</strong> (revenus, jouissance, plus-value) que le propriétaire s'attend à en retirer. La valeur est tournée vers l'<strong>avenir</strong>, non vers le passé.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-3-7"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 3.7</span><span class="box-title">— principe de changement</span><a class="box-anchor" href="/seance/03/#def-3-7" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p3-45">Les conditions du marché immobilier sont en <strong>constante évolution</strong>. La valeur d'un bien reflète les conditions existantes et anticipées à une <strong>date précise</strong>. Les forces qui influencent la valeur changent continuellement.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-3-8"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 3.8</span><span class="box-title">— principe de contribution</span><a class="box-anchor" href="/seance/03/#def-3-8" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p3-50">La valeur d'une composante d'un bien se mesure par sa <strong>contribution à la valeur totale</strong> du bien, et non par son coût de construction ou d'installation.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-3-9"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 3.9</span><span class="box-title">— principe de conformité</span><a class="box-anchor" href="/seance/03/#def-3-9" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p3-53">Un bien atteint sa <strong>valeur maximale</strong> dans un environnement où les usages sont <strong>homogènes et compatibles</strong>. La conformité au voisinage favorise la stabilité et la croissance de la valeur.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-3-10"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 3.10</span><span class="box-title">— principe d'équilibre</span><a class="box-anchor" href="/seance/03/#def-3-10" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p3-55">La valeur maximale est atteinte lorsqu'il y a <strong>équilibre optimal</strong> entre les quatre agents de production immobilière : le <strong>terrain</strong>, le <strong>travail</strong> (main-d'œuvre), le <strong>capital</strong> et la <strong>gestion</strong> (coordination, entrepreneuriat).</p></div></div><div class="box box-def" id="def-3-11"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 3.11</span><span class="box-title">— rendements décroissants</span><a class="box-anchor" href="/seance/03/#def-3-11" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p3-58">Au-delà d'un certain point, des investissements additionnels dans un bien produisent des <strong>augmentations de valeur de plus en plus faibles</strong>, puis éventuellement des rendements négatifs (suréquipement).</p></div></div><div class="box box-def" id="def-3-12"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 3.12</span><span class="box-title">— principe des externalités</span><a class="box-anchor" href="/seance/03/#def-3-12" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p3-60">La valeur d'un bien est influencée par des facteurs <strong>extérieurs</strong> au bien lui-même, <strong>positifs</strong> (ils augmentent la valeur) ou <strong>négatifs</strong> (ils la diminuent).</p></div></div><div class="box box-def" id="def-3-13"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 3.13</span><span class="box-title">— principe de la concurrence</span><a class="box-anchor" href="/seance/03/#def-3-13" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p3-62">Lorsque les <strong>profits</strong> d'un segment de marché sont élevés, ils attirent de nouveaux développeurs et investisseurs, ce qui <strong>augmente l'offre</strong> et finit par réduire les profits et stabiliser les prix.</p></div></div><h2 class="h-section" id="s-4"><span class="h-num">4</span><span class="h-text">La valeur : concepts et types</span></h2><div class="box box-def" id="def-4-1"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 4.1</span><span class="box-title">— valeur marchande (OEAQ)</span><a class="box-anchor" href="/seance/04/#def-4-1" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p4-9">La valeur marchande est le <strong>prix le plus probable</strong> qu'un bien immobilier devrait atteindre dans un marché <strong>ouvert et concurrentiel</strong>, sous toutes les conditions requises pour une transaction équitable, l'acheteur et le vendeur agissant chacun de manière <strong>prudente, informée et sans contrainte</strong>, et en supposant que le prix n'est pas affecté par un financement ou une condition de vente particulière.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-4-2"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 4.2</span><span class="box-title">— valeur d'assurance</span><a class="box-anchor" href="/seance/04/#def-4-2" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p4-38">La <span class="motcle" data-term="valeur d'assurance">valeur d'assurance</span> est le <strong>coût de remplacement</strong> ou de <strong>reconstruction</strong> des améliorations (bâtiments) uniquement, à neuf, en cas de sinistre. Elle <strong>exclut le terrain</strong>, puisque celui-ci n'est pas détruit par un incendie ou une catastrophe.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-4-3"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 4.3</span><span class="box-title">— valeur fiscale</span><a class="box-anchor" href="/seance/04/#def-4-3" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p4-43">La <span class="motcle" data-term="valeur fiscale">valeur fiscale</span> est la <strong>valeur réelle</strong> d'un immeuble inscrite au <strong>rôle d'évaluation foncière</strong> municipal, servant de base au calcul des taxes foncières. Au Québec, elle est établie conformément à la Loi sur la fiscalité municipale (art. 43 LFM).</p></div></div><div class="box box-def" id="def-4-4"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 4.4</span><span class="box-title">— valeur liquidative</span><a class="box-anchor" href="/seance/04/#def-4-4" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p4-49">La <span class="motcle" data-term="valeur liquidative">valeur liquidative</span> est le prix qu'un bien immobilier est susceptible d'atteindre lors d'une <strong>vente forcée</strong>, dans un <strong>délai restreint</strong>, souvent dans le cadre d'une faillite, d'une saisie hypothécaire ou d'une succession urgente.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-4-5"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 4.5</span><span class="box-title">— valeur d'investissement</span><a class="box-anchor" href="/seance/04/#def-4-5" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p4-54">La <span class="motcle" data-term="valeur d'investissement">valeur d'investissement</span> est la valeur d'un bien immobilier pour un <strong>investisseur spécifique</strong>, fondée sur ses critères personnels de rendement, sa situation fiscale, son financement et ses objectifs. Elle est <strong>subjective</strong> et peut différer de la valeur marchande.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-4-6"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 4.6</span><span class="box-title">— valeur d'utilisation</span><a class="box-anchor" href="/seance/04/#def-4-6" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p4-59">La <span class="motcle" data-term="valeur d'utilisation">valeur d'utilisation</span> est la valeur d'un bien pour un <strong>usage spécifique</strong>, qui peut différer de l'utilisation optimale reconnue par le marché. Elle s'applique surtout aux biens à usage unique ou spécialisé.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-4-7"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 4.7</span><span class="box-title">— valeur hypothécaire</span><a class="box-anchor" href="/seance/04/#def-4-7" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p4-61">La <span class="motcle" data-term="valeur hypothécaire">valeur hypothécaire</span> (ou valeur prêtable) est la valeur retenue par le prêteur pour établir le montant maximal du prêt garanti par l'immeuble. Elle est généralement <strong>conservatrice</strong> par rapport à la valeur marchande.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-4-8"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 4.8</span><span class="box-title">— valeur réelle (art. 43 LFM)</span><a class="box-anchor" href="/seance/04/#def-4-8" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p4-106">« La valeur réelle d'une unité d'évaluation est sa <strong>valeur d'échange</strong> sur un marché libre et ouvert à la concurrence, soit le prix le plus probable qui peut être payé lors d'une vente de gré à gré dans les conditions suivantes : le vendeur et l'acheteur désirent respectivement vendre et acheter, sans y être forcés, et agissent avec prudence. »</p></div></div><h2 class="h-section" id="s-5"><span class="h-num">5</span><span class="h-text">Le marché immobilier québécois</span></h2><div class="box box-def" id="def-5-1"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 5.1</span><span class="box-title">— marché immobilier</span><a class="box-anchor" href="/seance/05/#def-5-1" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p5-8">Le <span class="motcle" data-term="marché immobilier">marché immobilier</span> est l'ensemble des mécanismes par lesquels des droits de propriété immobilière sont <strong>échangés</strong>, des <strong>prix</strong> sont établis et l'<strong>espace</strong> est alloué entre différents usages concurrents.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-5-2"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 5.2</span><span class="box-title">— cycle immobilier</span><a class="box-anchor" href="/seance/05/#def-5-2" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p5-29">Le <span class="motcle" data-term="cycle immobilier">cycle immobilier</span> est la fluctuation <strong>récurrente</strong> de l'activité et des prix, composée de phases successives d'expansion, de sommet, de contraction et de creux. Au Canada, un cycle complet dure en moyenne <strong>7 à 12 ans</strong>.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-5-3"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 5.3</span><span class="box-title">— taux directeur</span><a class="box-anchor" href="/seance/05/#def-5-3" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p5-50">Le <span class="motcle" data-term="taux directeur">taux directeur</span> de la Banque du Canada est le taux d'intérêt cible auquel les grandes institutions financières se prêtent des fonds pour une durée d'un jour. Il influence directement les taux hypothécaires. Au 15 juillet 2026, il est maintenu à <strong>2,25 %</strong>.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-5-4"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 5.4</span><span class="box-title">— indice des conditions de marché (APCIQ/Centris)</span><a class="box-anchor" href="/seance/05/#def-5-4" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p5-78">Rapport entre les <strong>ventes</strong> et les <strong>nouvelles inscriptions</strong> d'une période, utilisé pour qualifier l'état du marché : marché d'acheteurs (ratio <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo><</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex"><</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.5782em;vertical-align:-0.0391em;"></span><span class="mrel"><</span></span></span></span> 40 %), marché équilibré (40–60 %), marché de vendeurs (ratio <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>></mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">></annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.5782em;vertical-align:-0.0391em;"></span><span class="mrel">></span></span></span></span> 60 %).</p></div></div><h2 class="h-section" id="s-6"><span class="h-num">6</span><span class="h-text">Collecte et analyse des données</span></h2><div class="box box-def" id="def-6-1"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 6.1</span><span class="box-title">— principe fondamental de la collecte</span><a class="box-anchor" href="/seance/06/#def-6-1" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p6-8">La qualité d'une évaluation repose directement sur la <strong>qualité, la pertinence et la fiabilité</strong> des données recueillies. L'évaluateur doit collecter des données <strong>suffisantes</strong> pour appuyer chacune de ses analyses et conclusions.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-6-2"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 6.2</span><span class="box-title">— Registre foncier</span><a class="box-anchor" href="/seance/06/#def-6-2" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p6-15">Le <span class="motcle" data-term="Registre foncier">Registre foncier</span> du Québec (Bureau de la publicité des droits, aujourd'hui sous la responsabilité du ministère des Ressources naturelles et des Forêts) est le registre <strong>public</strong> qui assure la <strong>publicité des droits réels immobiliers</strong>. C'est la source primaire pour confirmer les droits de propriété et les conditions des transactions.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-6-3"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 6.3</span><span class="box-title">— Centris</span><a class="box-anchor" href="/seance/06/#def-6-3" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p6-21"><span class="motcle" data-term="Centris">Centris</span> est la plateforme de mise en marché des propriétés au Québec, gérée par l'APCIQ — l'équivalent québécois du système MLS (<em>Multiple Listing Service</em>). C'est la source la plus complète de données transactionnelles résidentielles.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-6-4"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 6.4</span><span class="box-title">— rôle d'évaluation</span><a class="box-anchor" href="/seance/06/#def-6-4" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p6-26">Le <span class="motcle" data-term="rôle d'évaluation">rôle d'évaluation</span> est le document officiel préparé par les municipalités (ou les MRC) qui attribue une <strong>valeur foncière</strong> à chaque propriété aux fins de la <strong>taxation municipale</strong>. Il est révisé tous les <strong>trois ans</strong> au Québec.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-6-5"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 6.5</span><span class="box-title">— description légale</span><a class="box-anchor" href="/seance/06/#def-6-5" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p6-35">La <span class="motcle" data-term="description légale">description légale</span> du bien-fonds est son identification officielle et unique dans les registres publics, suffisamment précise pour le distinguer de tout autre immeuble.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-6-6"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 6.6</span><span class="box-title">— servitude (art. 1177 C.c.Q.)</span><a class="box-anchor" href="/seance/06/#def-6-6" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p6-44">Une <span class="motcle" data-term="servitude">servitude</span> est une <strong>charge imposée sur un immeuble</strong> (le fonds servant) en faveur d'un autre immeuble (le fonds dominant). Elle peut être réelle (liée au terrain) ou personnelle (liée à une personne).</p></div></div><div class="box box-def" id="def-6-7"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 6.7</span><span class="box-title">— certificat de localisation</span><a class="box-anchor" href="/seance/06/#def-6-7" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p6-47">Le <span class="motcle" data-term="certificat de localisation">certificat de localisation</span> est un document d'arpentage, préparé par un <strong>arpenteur-géomètre</strong>, qui montre l'état actuel d'un immeuble par rapport aux titres de propriété, au cadastre et aux règlements municipaux.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-6-8"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 6.8</span><span class="box-title">— vente comparable</span><a class="box-anchor" href="/seance/06/#def-6-8" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p6-51">Un <span class="motcle" data-term="comparable">comparable</span> est une propriété ayant fait l'objet d'une <strong>transaction récente</strong> et possédant des <strong>caractéristiques similaires</strong> au bien-fonds évalué, permettant d'en tirer des indications de valeur par comparaison.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-6-9"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 6.9</span><span class="box-title">— confirmation des ventes</span><a class="box-anchor" href="/seance/06/#def-6-9" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p6-72">La <span class="motcle" data-term="confirmation des ventes">confirmation des ventes</span> consiste à vérifier les détails d'une transaction auprès de sources fiables pour s'assurer que les données sont exactes et que la vente reflète les conditions normales du marché.</p></div></div><h2 class="h-section" id="s-7"><span class="h-num">7</span><span class="h-text">Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2</span></h2><div class="box box-def" id="def-7-1"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 7.1</span><span class="box-title">— l'évaluateur agréé</span><a class="box-anchor" href="/seance/07/#def-7-1" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p7-22">L'<span class="motcle" data-term="évaluateur agréé">évaluateur agréé</span> (É.A.) est un professionnel membre de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ), autorisé à émettre une <strong>opinion indépendante et motivée</strong> sur la valeur d'un bien immobilier. Son titre est <strong>réservé</strong> en vertu du Code des professions (RLRQ, c. C-26).</p></div></div><div class="box box-def" id="def-7-2"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 7.2</span><span class="box-title">— l'utilisation optimale (HBU)</span><a class="box-anchor" href="/seance/07/#def-7-2" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p7-36">L'<span class="motcle" data-term="utilisation optimale">utilisation optimale</span> (<em>highest and best use</em>) est l'usage qui satisfait <strong>cumulativement</strong> quatre critères : (1) <strong>légalement permis</strong>; (2) <strong>physiquement possible</strong>; (3) <strong>financièrement faisable</strong>; (4) <strong>maximalement productif</strong> parmi les usages admissibles.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-7-3"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 7.3</span><span class="box-title">— la valeur marchande — formulation exigible</span><a class="box-anchor" href="/seance/07/#def-7-3" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p7-39">La <span class="motcle" data-term="valeur marchande">valeur marchande</span> est le prix le plus probable qu'un bien devrait atteindre dans un <strong>marché ouvert et concurrentiel</strong>, entre un acheteur et un vendeur <strong>consentants, informés et prudents</strong>, agissant dans leur meilleur intérêt, <strong>sans pression indue</strong>, après un <strong>délai de mise en marché raisonnable</strong>.</p></div></div><h2 class="h-section" id="s-8"><span class="h-num">8</span><span class="h-text">La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables</span></h2><div class="box box-def" id="def-8-1"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 8.1</span><span class="box-title">— méthode de comparaison</span><a class="box-anchor" href="/seance/08/#def-8-1" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p8-9">La <strong>méthode de comparaison</strong> (<em>Sales Comparison Approach</em>) estime la valeur d'un bien en le comparant à des <strong>biens similaires récemment vendus</strong> sur le même marché. Les prix de vente des comparables sont <strong>ajustés</strong> pour refléter leurs différences avec le bien sujet, afin d'en déduire une <strong>indication de valeur</strong>.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-8-2"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 8.2</span><span class="box-title">— principe de substitution appliqué à la comparaison</span><a class="box-anchor" href="/seance/08/#def-8-2" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p8-11">Un acheteur rationnel et informé ne paiera pas plus pour un bien que le <strong>coût d'acquisition d'un substitut équivalent</strong> offrant la même utilité. La valeur d'un bien est donc <strong>bornée</strong> par les prix payés pour des biens comparables sur le marché.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-8-3"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 8.3</span><span class="box-title">— comparable idéal</span><a class="box-anchor" href="/seance/08/#def-8-3" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p8-20">Un <span class="motcle" data-term="comparable">comparable</span> idéal est une propriété <strong>identique</strong> au bien sujet, vendue récemment, dans des conditions de marché normales, dans le même secteur. Comme il n'existe à peu près jamais, on recherche en pratique les biens les plus <strong>similaires possible</strong>, en acceptant que chaque différence résiduelle devra être ajustée.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-8-4"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 8.4</span><span class="box-title">— ajustement temporel</span><a class="box-anchor" href="/seance/08/#def-8-4" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p8-46">L'<span class="motcle" data-term="ajustement temporel">ajustement temporel</span> corrige le prix d'un comparable pour refléter l'<strong>évolution du marché</strong> entre sa date de vente et la date d'évaluation. C'est un ajustement <em>transactionnel</em>, appliqué avant les ajustements de propriété.</p></div></div><h2 class="h-section" id="s-9"><span class="h-num">9</span><span class="h-text">La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation</span></h2><div class="box box-def" id="def-9-1"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 9.1</span><span class="box-title">— le rôle d'un ajustement</span><a class="box-anchor" href="/seance/09/#def-9-1" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p9-8">Aucun comparable n'est identique au sujet. Un <span class="motcle" data-term="ajustement">ajustement</span> transforme le prix de vente d'un comparable pour refléter ce qu'il aurait valu <strong>s'il avait été identique au sujet</strong> à la date d'évaluation.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-9-2"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 9.2</span><span class="box-title">— analyse par paires</span><a class="box-anchor" href="/seance/09/#def-9-2" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p9-29">L'<span class="motcle" data-term="analyse par paires">analyse par paires</span> (<em>paired sales analysis</em>) isole la valeur d'un élément en comparant deux ventes <strong>identiques en tout sauf cet élément</strong> : l'écart de prix mesure la contribution marchande de l'élément.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-9-3"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 9.3</span><span class="box-title">— ajustements net et brut</span><a class="box-anchor" href="/seance/09/#def-9-3" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p9-43">L'ajustement <strong>net</strong> d'un comparable est la <strong>somme algébrique</strong> de ses ajustements (les signes se compensent); l'ajustement <strong>brut</strong> est la <strong>somme des valeurs absolues</strong> (rien ne se compense). Tous deux s'expriment en pourcentage du prix de vente. Repères usuels : net <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>≤</mo><mn>15</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">%</mi></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\leq 15\,\%</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.7719em;vertical-align:-0.136em;"></span><span class="mrel">≤</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8056em;vertical-align:-0.0556em;"></span><span class="mord">15</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">%</span></span></span></span>, brut <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>≤</mo><mn>25</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">%</mi></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\leq 25\,\%</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.7719em;vertical-align:-0.136em;"></span><span class="mrel">≤</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8056em;vertical-align:-0.0556em;"></span><span class="mord">25</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">%</span></span></span></span>.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-9-4"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 9.4</span><span class="box-title">— réconciliation</span><a class="box-anchor" href="/seance/09/#def-9-4" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p9-49">La <span class="motcle" data-term="réconciliation">réconciliation</span> est le processus par lequel l'évaluateur analyse les indications de valeur des comparables ajustés et formule une <strong>conclusion finale</strong> — valeur ponctuelle ou fourchette. Ce n'est <strong>pas une moyenne arithmétique</strong> : c'est un jugement professionnel fondé sur la <strong>fiabilité relative</strong> de chaque indication.</p></div></div><h2 class="h-section" id="s-10"><span class="h-num">10</span><span class="h-text">La méthode du coût</span></h2><div class="box box-def" id="def-10-1"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 10.1</span><span class="box-title">— principe de substitution appliqué au coût</span><a class="box-anchor" href="/seance/10/#def-10-1" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p10-10">Un acheteur rationnel ne paiera pas <strong>plus</strong> pour une propriété existante que le coût de <strong>construire un substitut équivalent</strong>, à condition que le délai de construction soit acceptable et qu'aucune perte d'opportunité ne soit encourue.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-10-2"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 10.2</span><span class="box-title">— coût de remplacement</span><a class="box-anchor" href="/seance/10/#def-10-2" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p10-27">Coût de construire un bâtiment ayant la <strong>même utilité</strong> que le sujet, en utilisant les matériaux, normes et techniques <strong>actuels</strong>.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-10-3"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 10.3</span><span class="box-title">— coût de reproduction</span><a class="box-anchor" href="/seance/10/#def-10-3" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p10-28">Coût de construire une <strong>réplique exacte</strong> du bâtiment sujet, avec les <strong>mêmes matériaux</strong>, le même design et les mêmes techniques de construction.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-10-4"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 10.4</span><span class="box-title">— coûts directs (durs)</span><a class="box-anchor" href="/seance/10/#def-10-4" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p10-34">Coûts directement liés à la <strong>construction physique</strong> du bâtiment : main-d'œuvre (au Québec, encadrée par les conventions de la CCQ), matériaux, équipement de chantier, sous-traitants spécialisés, excavation et fondations, branchements aux services (eau, égout, électricité). Ils représentent typiquement <strong>65 à 80 %</strong> du coût total.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-10-5"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 10.5</span><span class="box-title">— coûts indirects (mous)</span><a class="box-anchor" href="/seance/10/#def-10-5" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p10-35">Coûts <strong>non liés directement</strong> à la construction physique : honoraires professionnels (architecte, ingénieur), permis, frais légaux et notariaux, financement intérimaire, taxes et assurances durant le chantier, gestion de projet. Typiquement <strong>10 à 25 %</strong> du coût total.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-10-6"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 10.6</span><span class="box-title">— profit de l'entrepreneur / du promoteur</span><a class="box-anchor" href="/seance/10/#def-10-6" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p10-36">Rémunération du <strong>risque</strong> et de la coordination du projet, ajoutée aux coûts directs et indirects. Typiquement <strong>5 à 15 %</strong>, selon le marché et le type de projet.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-10-7"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 10.7</span><span class="box-title">— dépréciation</span><a class="box-anchor" href="/seance/10/#def-10-7" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p10-47">La dépréciation est la <strong>perte de valeur</strong> d'un bâtiment par rapport à son coût de remplacement (ou de reproduction) à neuf, <em>quelle qu'en soit la cause</em>.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-10-8"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 10.8</span><span class="box-title">— dépréciation curable</span><a class="box-anchor" href="/seance/10/#def-10-8" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p10-51">La correction est <strong>économiquement justifiable</strong> : le coût de la réparation est <strong>inférieur ou égal</strong> à la valeur qu'elle ajoute.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-10-9"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 10.9</span><span class="box-title">— dépréciation incurable</span><a class="box-anchor" href="/seance/10/#def-10-9" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p10-52">La correction n'est <strong>pas économiquement justifiable</strong> : le coût de la réparation <strong>dépasse</strong> la valeur ajoutée, ou la réparation est matériellement impossible.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-10-10"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 10.10</span><span class="box-title">— entretien différé</span><a class="box-anchor" href="/seance/10/#def-10-10" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p10-56">La dépréciation physique curable correspond à l'<strong>entretien différé</strong> : les travaux de réparation nécessaires et économiquement justifiables au jour de l'évaluation. Elle se mesure par le <strong>coût de la réparation</strong>.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-10-11"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 10.11</span><span class="box-title">— âge chronologique, âge effectif, vie utile</span><a class="box-anchor" href="/seance/10/#def-10-11" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p10-59">L'<strong>âge chronologique</strong> est le nombre d'années écoulées depuis la construction. L'<strong>âge effectif</strong> est l'âge <em>apparent</em> du bâtiment compte tenu de son état réel et de son entretien — il peut être inférieur, égal ou supérieur à l'âge chronologique. La <strong>vie utile restante</strong> est la vie utile totale moins l'âge effectif.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-10-12"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 10.12</span><span class="box-title">— fonctionnelle curable</span><a class="box-anchor" href="/seance/10/#def-10-12" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p10-65">Obsolescence <em>interne</em> dont la correction est économiquement justifiable. Mesure : coût de la mise à jour, moins la valeur récupérable de ce qui est enlevé.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-10-13"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 10.13</span><span class="box-title">— fonctionnelle incurable</span><a class="box-anchor" href="/seance/10/#def-10-13" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p10-67">Obsolescence interne dont la correction n'est <strong>pas justifiable</strong> économiquement. Mesure : perte de revenu ou de valeur <em>capitalisée</em>.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-10-14"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 10.14</span><span class="box-title">— dépréciation économique</span><a class="box-anchor" href="/seance/10/#def-10-14" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p10-69">Perte de valeur causée par des facteurs <strong>extérieurs</strong> au bâtiment et au terrain, sur lesquels le propriétaire n'a <strong>aucun contrôle</strong>. Elle est, par nature, <strong>toujours incurable</strong> : on ne « répare » pas une autoroute.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-10-15"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 10.15</span><span class="box-title">— postulat du terrain vacant</span><a class="box-anchor" href="/seance/10/#def-10-15" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p10-77">Dans la méthode du coût, le terrain est évalué <strong>comme s'il était vacant et disponible pour son utilisation optimale</strong>. Le terrain ne se déprécie pas : seules les améliorations (bâtiments) se déprécient.</p></div></div><h2 class="h-section" id="s-11"><span class="h-num">11</span><span class="h-text">La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE</span></h2><div class="box box-def" id="def-11-1"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 11.1</span><span class="box-title">— principe fondamental de la méthode du revenu</span><a class="box-anchor" href="/seance/11/#def-11-1" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p11-9">La valeur d'un immeuble à revenus correspond à la <strong>valeur présente des bénéfices futurs</strong> que cet immeuble peut générer pour son propriétaire. Un investisseur rationnel paie en fonction de la capacité de l'immeuble à produire des revenus nets.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-11-2"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 11.2</span><span class="box-title">— capitalisation directe</span><a class="box-anchor" href="/seance/11/#def-11-2" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p11-18">Convertit le RNE <strong>stabilisé d'une seule année</strong> en valeur : <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mi>V</mi><mo>=</mo><mtext>RNE</mtext><mi mathvariant="normal">/</mi><mtext>TGA</mtext></mrow><annotation encoding="application/x-tex">V = \text{RNE}/\text{TGA}</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6833em;"></span><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.2222em;">V</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:1em;vertical-align:-0.25em;"></span><span class="mord text"><span class="mord">RNE</span></span><span class="mord">/</span><span class="mord text"><span class="mord">TGA</span></span></span></span></span>. Simple et rapide, elle suppose des revenus et des dépenses <strong>stables</strong> et s'appuie sur des <strong>comparables fiables</strong> (ventes d'immeubles à revenus dont on connaît le RNE).</p></div></div><div class="box box-def" id="def-11-3"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 11.3</span><span class="box-title">— actualisation des flux monétaires (DCF)</span><a class="box-anchor" href="/seance/11/#def-11-3" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p11-19">Actualise <strong>chaque flux futur</strong> sur une période de détention (5 à 10 ans), plus la valeur de revente :</p>96<div class="eq" id="eq-11-2"><span class="katex-display"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML" display="block"><semantics><mtable width="100%"><mtr><mtd width="50%"></mtd><mtd><mrow><mi>V</mi><mtext> </mtext><mo>=</mo><mtext> </mtext><munderover><mo>∑</mo><mrow><mi>t</mi><mo>=</mo><mn>1</mn></mrow><mi>n</mi></munderover><mfrac><mrow><mi>C</mi><msub><mi>F</mi><mi>t</mi></msub></mrow><mrow><mo stretchy="false">(</mo><mn>1</mn><mo>+</mo><mi>r</mi><msup><mo stretchy="false">)</mo><mi>t</mi></msup></mrow></mfrac><mtext> </mtext><mo>+</mo><mtext> </mtext><mfrac><msub><mi>V</mi><mi>n</mi></msub><mrow><mo stretchy="false">(</mo><mn>1</mn><mo>+</mo><mi>r</mi><msup><mo stretchy="false">)</mo><mi>n</mi></msup></mrow></mfrac></mrow></mtd><mtd width="50%"></mtd><mtd><mtext>(11.2)</mtext></mtd></mtr></mtable><annotation encoding="application/x-tex">V \;=\; \sum_{t=1}^{n} \frac{CF_t}{(1+r)^t} \;+\; \frac{V_n}{(1+r)^n}\tag{11.2}</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6833em;"></span><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.2222em;">V</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:2.9185em;vertical-align:-1.2671em;"></span><span class="mop op-limits"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:1.6514em;"><span style="top:-1.8829em;margin-left:0em;"><span class="pstrut" style="height:3.05em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord mathnormal mtight">t</span><span class="mrel mtight">=</span><span class="mord mtight">1</span></span></span></span><span style="top:-3.05em;"><span class="pstrut" style="height:3.05em;"></span><span><span class="mop op-symbol large-op">∑</span></span></span><span style="top:-4.3em;margin-left:0em;"><span class="pstrut" style="height:3.05em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord mathnormal mtight">n</span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:1.2671em;"><span></span></span></span></span></span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord"><span class="mopen nulldelimiter"></span><span class="mfrac"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:1.3603em;"><span style="top:-2.314em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="mord"><span class="mopen">(</span><span class="mord">1</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">+</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.0278em;">r</span><span class="mclose"><span class="mclose">)</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.7196em;"><span style="top:-2.989em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mathnormal mtight">t</span></span></span></span></span></span></span></span></span></span><span style="top:-3.23em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="frac-line" style="border-bottom-width:0.04em;"></span></span><span style="top:-3.677em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.0715em;">C</span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.1389em;">F</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.2806em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.1389em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mathnormal mtight">t</span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.936em;"><span></span></span></span></span></span><span class="mclose nulldelimiter"></span></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">+</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:2.2963em;vertical-align:-0.936em;"></span><span class="mord"><span class="mopen nulldelimiter"></span><span class="mfrac"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:1.3603em;"><span style="top:-2.314em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="mord"><span class="mopen">(</span><span class="mord">1</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">+</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.0278em;">r</span><span class="mclose"><span class="mclose">)</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.5904em;"><span style="top:-2.989em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mathnormal mtight">n</span></span></span></span></span></span></span></span></span></span><span style="top:-3.23em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="frac-line" style="border-bottom-width:0.04em;"></span></span><span style="top:-3.677em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="mord"><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.2222em;">V</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.1514em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.2222em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mathnormal mtight">n</span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.936em;"><span></span></span></span></span></span><span class="mclose nulldelimiter"></span></span></span><span class="katex-tag"><span class="katex-strut" style="height:2.9185em;vertical-align:-1.2671em;"></span><span class="mord text"><span class="mord">(</span><span class="mord"><span class="mord">11.2</span></span><span class="mord">)</span></span></span></span></span></span></div>97<p id="p11-20">Plus complexe mais plus flexible, elle admet des revenus et des dépenses <strong>variables</strong> d'une année à l'autre.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-11-4"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 11.4</span><span class="box-title">— revenu brut potentiel</span><a class="box-anchor" href="/seance/11/#def-11-4" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p11-23">Le <strong>revenu brut potentiel</strong> (RBP) est le revenu total que l'immeuble pourrait générer si <strong>tous les logements étaient loués à 100 %</strong> aux loyers du marché, sans aucune perte.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-11-5"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 11.5</span><span class="box-title">— loyer du marché vs loyer contractuel</span><a class="box-anchor" href="/seance/11/#def-11-5" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p11-25">Le <strong>loyer du marché</strong> est celui qu'obtiendrait chaque logement s'il était mis en location aujourd'hui, établi à partir des comparables; il reflète l'offre et la demande actuelles. Le <strong>loyer contractuel</strong> est celui que paie réellement le locataire selon le bail en vigueur.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-11-6"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 11.6</span><span class="box-title">— dépenses fixes</span><a class="box-anchor" href="/seance/11/#def-11-6" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p11-46">Dépenses qui ne varient pas (ou peu) avec le taux d'occupation : <strong>taxes foncières</strong> (municipales et scolaires) et <strong>assurances</strong> (immeuble et responsabilité civile).</p></div></div><div class="box box-def" id="def-11-7"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 11.7</span><span class="box-title">— dépenses variables</span><a class="box-anchor" href="/seance/11/#def-11-7" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p11-47">Dépenses qui fluctuent avec l'occupation ou l'utilisation : entretien et réparations, énergie des espaces communs, gestion immobilière, conciergerie, déneigement, entretien paysager, publicité et mise en location.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-11-8"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 11.8</span><span class="box-title">— réserve pour remplacement</span><a class="box-anchor" href="/seance/11/#def-11-8" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p11-48">Provision annuelle pour le remplacement des composantes à <strong>durée de vie limitée</strong> (toiture, fenêtres, chauffe-eau, électroménagers). Typiquement 2 à 5 % du RBE. Aussi appelée « réserve structurale ».</p></div></div><div class="box box-def" id="def-11-9"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 11.9</span><span class="box-title">— normalisation et stabilisation</span><a class="box-anchor" href="/seance/11/#def-11-9" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p11-68"><strong>Normaliser</strong> : ajuster revenus et dépenses pour refléter ce qui est typique du marché et de l'immeuble (éliminer le non-récurrent, corriger le sous- ou surestimé, appliquer les taux de marché, recouper avec les ratios). <strong>Stabiliser</strong> : projeter un RNE représentatif d'une année <em>typique</em> — ni la meilleure ni la pire —, à taux d'occupation normal et à dépenses normales. C'est ce RNE stabilisé, et lui seul, que capitalise la méthode directe.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-11-10"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 11.10</span><span class="box-title">— Tribunal administratif du logement</span><a class="box-anchor" href="/seance/11/#def-11-10" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p11-79">Le TAL (anciennement la Régie du logement, jusqu'en 2020) encadre les relations entre locateurs et locataires pour les logements résidentiels au Québec. Il fixe les augmentations de loyer en cas de désaccord, autorise ou refuse les reprises de logement, tranche les litiges, ordonne des réparations et autorise les résiliations de bail.</p></div></div><h2 class="h-section" id="s-12"><span class="h-num">12</span><span class="h-text">La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF</span></h2><div class="box box-def" id="def-12-1"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 12.1</span><span class="box-title">— taux global d'actualisation (TGA)</span><a class="box-anchor" href="/seance/12/#def-12-1" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p12-9">Le TGA (aussi appelé taux de capitalisation ou <em>cap rate</em>) est le ratio entre le <strong>revenu net d'exploitation</strong> (RNE) et le <strong>prix de vente</strong> (ou la valeur) d'un immeuble à revenus :</p>98<div class="eq" id="eq-12-1"><span class="katex-display"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML" display="block"><semantics><mtable width="100%"><mtr><mtd width="50%"></mtd><mtd><mrow><mtext>TGA</mtext><mtext> </mtext><mo>=</mo><mtext> </mtext><mfrac><mtext>RNE</mtext><mtext>Prix de vente (ou valeur)</mtext></mfrac></mrow></mtd><mtd width="50%"></mtd><mtd><mtext>(12.1)</mtext></mtd></mtr></mtable><annotation encoding="application/x-tex">\text{TGA} \;=\; \frac{\text{RNE}}{\text{Prix de vente (ou valeur)}}\tag{12.1}</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6833em;"></span><span class="mord text"><span class="mord">TGA</span></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:2.2963em;vertical-align:-0.936em;"></span><span class="mord"><span class="mopen nulldelimiter"></span><span class="mfrac"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:1.3603em;"><span style="top:-2.314em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="mord"><span class="mord text"><span class="mord">Prix de vente (ou valeur)</span></span></span></span><span style="top:-3.23em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="frac-line" style="border-bottom-width:0.04em;"></span></span><span style="top:-3.677em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="mord"><span class="mord text"><span class="mord">RNE</span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.936em;"><span></span></span></span></span></span><span class="mclose nulldelimiter"></span></span></span><span class="katex-tag"><span class="katex-strut" style="height:2.2963em;vertical-align:-0.936em;"></span><span class="mord text"><span class="mord">(</span><span class="mord"><span class="mord">12.1</span></span><span class="mord">)</span></span></span></span></span></span></div></div></div><div class="box box-def" id="def-12-2"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 12.2</span><span class="box-title">— valeur temps de l'argent</span><a class="box-anchor" href="/seance/12/#def-12-2" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p12-38">Un dollar reçu <strong>aujourd'hui</strong> vaut plus qu'un dollar reçu <strong>demain</strong>, car il peut être investi et générer un rendement. L'actualisation ramène les flux futurs à leur <strong>valeur présente</strong> :</p>99<div class="eq" id="eq-12-5"><span class="katex-display"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML" display="block"><semantics><mtable width="100%"><mtr><mtd width="50%"></mtd><mtd><mrow><mi>F</mi><mi>V</mi><mo>=</mo><mi>P</mi><mi>V</mi><mo>×</mo><mo stretchy="false">(</mo><mn>1</mn><mo>+</mo><mi>r</mi><msup><mo stretchy="false">)</mo><mi>n</mi></msup><mspace width="2em"/><mo>⟺</mo><mspace width="2em"/><mi>P</mi><mi>V</mi><mo>=</mo><mfrac><mrow><mi>F</mi><mi>V</mi></mrow><mrow><mo stretchy="false">(</mo><mn>1</mn><mo>+</mo><mi>r</mi><msup><mo stretchy="false">)</mo><mi>n</mi></msup></mrow></mfrac></mrow></mtd><mtd width="50%"></mtd><mtd><mtext>(12.5)</mtext></mtd></mtr></mtable><annotation encoding="application/x-tex">FV = PV \times (1+r)^n100\qquad\Longleftrightarrow\qquad101PV = \frac{FV}{(1+r)^n}\tag{12.5}</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6833em;"></span><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.1389em;">F</span><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.2222em;">V</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.7667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.1389em;">P</span><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.2222em;">V</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">×</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:1em;vertical-align:-0.25em;"></span><span class="mopen">(</span><span class="mord">1</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">+</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:1em;vertical-align:-0.25em;"></span><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.0278em;">r</span><span class="mclose"><span class="mclose">)</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.7144em;"><span style="top:-3.113em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mathnormal mtight">n</span></span></span></span></span></span></span></span><span class="mspace" style="margin-right:2em;"></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">⟺</span><span class="mspace" style="margin-right:2em;"></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6833em;"></span><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.1389em;">P</span><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.2222em;">V</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:2.2963em;vertical-align:-0.936em;"></span><span class="mord"><span class="mopen nulldelimiter"></span><span class="mfrac"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:1.3603em;"><span style="top:-2.314em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="mord"><span class="mopen">(</span><span class="mord">1</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">+</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.0278em;">r</span><span class="mclose"><span class="mclose">)</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.5904em;"><span style="top:-2.989em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mathnormal mtight">n</span></span></span></span></span></span></span></span></span></span><span style="top:-3.23em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="frac-line" style="border-bottom-width:0.04em;"></span></span><span style="top:-3.677em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.1389em;">F</span><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.2222em;">V</span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.936em;"><span></span></span></span></span></span><span class="mclose nulldelimiter"></span></span></span><span class="katex-tag"><span class="katex-strut" style="height:2.2963em;vertical-align:-0.936em;"></span><span class="mord text"><span class="mord">(</span><span class="mord"><span class="mord">12.5</span></span><span class="mord">)</span></span></span></span></span></span></div></div></div><h2 class="h-section" id="s-13"><span class="h-num">13</span><span class="h-text">Le rapport d'évaluation</span></h2><div class="box box-def" id="def-13-1"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 13.1</span><span class="box-title">— rapport d'évaluation</span><a class="box-anchor" href="/seance/13/#def-13-1" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p13-8">Le rapport d'évaluation est le <strong>document écrit</strong> par lequel l'évaluateur agréé communique à son client les résultats de son analyse, son opinion motivée de la valeur et les fondements sur lesquels elle repose, conformément aux <strong>Normes de pratique professionnelle de l'OEAQ</strong>.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-13-2"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 13.2</span><span class="box-title">— utilisation optimale (<em>highest and best use</em>)</span><a class="box-anchor" href="/seance/13/#def-13-2" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p13-43">L'utilisation optimale est l'usage <strong>raisonnablement probable</strong> et <strong>légalement permis</strong> d'un bien, qui est <strong>physiquement possible</strong>, <strong>financièrement faisable</strong> et qui produit la <strong>valeur la plus élevée</strong>.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-13-3"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 13.3</span><span class="box-title">— obligation de conservation</span><a class="box-anchor" href="/seance/13/#def-13-3" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p13-92">Le dossier d'évaluation doit être conservé <strong>au moins cinq ans</strong> (Règlement sur la tenue des dossiers et des cabinets de consultation de l'OEAQ), sur support papier ou électronique sécurisé. Le CUSPAP prescrit également sa propre durée minimale pour les membres de l'AIC.</p></div></div><h2 class="h-section" id="s-14"><span class="h-num">14</span><span class="h-text">Révision générale et cas intégrateur</span></h2><div class="box box-def" id="def-14-1"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 14.1</span><span class="box-title">— immeuble sujet du cas</span><a class="box-anchor" href="/seance/14/#def-14-1" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p14-11">Immeuble mixte sis au 250, boulevard Saint-Joseph, Gatineau (Québec) ; lot <span class="num">2 345 678</span> du cadastre du Québec ; zonage C-2 (commercial et résidentiel). Terrain de 800 m<sup>2</sup> (20 m <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>×</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\times</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">×</span></span></span></span> 40 m) ; superficie totale brute de 980 m<sup>2</sup> ; construction 2008, bon état, entretien régulier ; valeur au rôle 2026–2028 : <span class="num">1 450 000 $</span>.</p></div></div></article><aside class="side"><h4>Séances</h4><ol><li class="lvl2"><a href="#s-1">1 Introduction à l'évaluation immobilière</a></li><li class="lvl2"><a href="#s-2">2 Le cadre professionnel au Québec</a></li><li class="lvl2"><a href="#s-3">3 Les principes fondamentaux de l'évaluation</a></li><li class="lvl2"><a href="#s-4">4 La valeur : concepts et types</a></li><li class="lvl2"><a href="#s-5">5 Le marché immobilier québécois</a></li><li class="lvl2"><a href="#s-6">6 Collecte et analyse des données</a></li><li class="lvl2"><a href="#s-7">7 Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2</a></li><li class="lvl2"><a href="#s-8">8 La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables</a></li><li class="lvl2"><a href="#s-9">9 La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation</a></li><li class="lvl2"><a href="#s-10">10 La méthode du coût</a></li><li class="lvl2"><a href="#s-11">11 La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE</a></li><li class="lvl2"><a href="#s-12">12 La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF</a></li><li class="lvl2"><a href="#s-13">13 Le rapport d'évaluation</a></li><li class="lvl2"><a href="#s-14">14 Révision générale et cas intégrateur</a></li></ol></aside></div></main>102<footer class="site-footer">103 <div class="footer-inner">104 <div class="footer-brand">105 <img src="/assets/brand/uqo-logo-white.png" alt="UQO" width="140" height="59" style="width:140px;height:auto;margin-bottom:10px">106 <div class="brand-code">IMM1003</div>107 <div>Éléments d’évaluation immobilière</div>108 <div style="opacity:.7;margin-top:6px;font-size:.85rem">Automne 2026 · 3 crédits · premier cycle · 14 séances</div>109 <div style="margin-top:14px;font-size:.85rem">Simon-Pierre Boucher, professeur<br>Département des sciences administratives<br>Université du Québec en Outaouais<br><a href="mailto:simon-pierre.boucher@uqo.ca" style="display:inline;padding:0">simon-pierre.boucher@uqo.ca</a></div>110 </div>111 <div><h4>Étudier</h4><a href="/seance/01/">Séances</a><a href="/videos/">Séances vidéo</a><a href="/aide-memoire/">Aide-mémoire</a><a href="/glossaire/">Glossaire</a><a href="/definitions/">Toutes les définitions</a><a href="/carte/">Carte du cours</a><a href="/exercices/">Banque d’exercices</a></div>112 <div><h4>S’exercer</h4><a href="/quiz/">Quiz et examens blancs</a><a href="/entrainement/">Entraînement</a><a href="/jeux/">Jeux de révision</a><a href="/fiches/">Fiches de révision</a><a href="/outils/">Calculateurs</a><a href="/progression/">Ma progression</a></div>113 <div><h4>Ressources</h4><a href="/diapositives/">Diapositives</a><a href="/ressources/">Téléchargements</a><a href="/rapport/">Rapport — marché de l’habitation</a><a href="/bibliographie/">Bibliographie</a><a href="/recherche/">Recherche</a><a href="https://www.uqo-imm1033.app" rel="noopener">IMM1033 — Méthodes du coût en évaluation immobilière</a></div>114 </div>115 <div class="footer-legal"><div><span>© 2026 Simon-Pierre Boucher — Université du Québec en Outaouais. Document destiné aux étudiantes et étudiants inscrits au cours IMM1003 ; toute reproduction ou diffusion sans autorisation écrite de l’auteur est interdite.</span><span>Généré depuis les sources LaTeX · KaTeX · TikZ</span></div></div>116</footer>117<div id="search-modal" class="search-modal" role="dialog" aria-modal="true" aria-label="Recherche dans les notes">118 <div class="search-box">119 <input type="search" placeholder="Rechercher une notion, une formule, un exemple…" autocomplete="off" spellcheck="false">120 <div class="search-results"></div>121 <div class="search-foot"><span><kbd>↑</kbd><kbd>↓</kbd> naviguer</span><span><kbd>↵</kbd> ouvrir</span><span><kbd>Échap</kbd> fermer</span><span style="margin-left:auto"><a href="/recherche/">Page de recherche complète</a></span></div>122 </div>123</div>124125<script src="/assets/js/app.js" defer></script>126</body>127</html>128