spb/uqo-imm1003
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1<!DOCTYPE html>2<html lang="fr" data-theme="light">3<head>4<meta charset="utf-8">5<meta name="viewport" content="width=device-width, initial-scale=1, viewport-fit=cover">6<title>Chapitre 1 — Introduction · Rapport · IMM1003 — Éléments d’évaluation immobilière</title>7<meta name="description" content="Chapitre 1 du rapport sur le marché de l’habitation au Québec : Introduction.">8<meta name="author" content="Simon-Pierre Boucher — Université du Québec en Outaouais">9<meta name="theme-color" content="#0f6180">10<meta property="og:site_name" content="IMM1003 — UQO">11<meta property="og:title" content="Chapitre 1 — Introduction · Rapport · IMM1003 — Éléments d’évaluation immobilière">12<meta property="og:description" content="Chapitre 1 du rapport sur le marché de l’habitation au Québec : Introduction.">13<meta property="og:type" content="website">14<meta property="og:url" content="https://www.uqo-imm1003.app/rapport/1/">15<meta property="og:image" content="https://www.uqo-imm1003.app/assets/og.png">16<meta property="og:image:width" content="1200"><meta property="og:image:height" content="630">17<meta property="og:image:alt" content="IMM1003 — Éléments d’évaluation immobilière — UQO">18<meta property="og:locale" content="fr_CA">19<meta name="twitter:card" content="summary_large_image">20<meta name="twitter:title" content="Chapitre 1 — Introduction · Rapport · IMM1003 — Éléments d’évaluation immobilière">21<meta name="twitter:description" content="Chapitre 1 du rapport sur le marché de l’habitation au Québec : Introduction.">22<meta name="twitter:image" content="https://www.uqo-imm1003.app/assets/og.png">23<link rel="canonical" href="https://www.uqo-imm1003.app/rapport/1/">24<link rel="icon" href="/favicon.svg" type="image/svg+xml">25<link rel="icon" href="/assets/brand/favicon-32.png" sizes="32x32" type="image/png">26<link rel="icon" href="/favicon.ico" sizes="any">27<link rel="apple-touch-icon" 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xmlns="http://www.w3.org/2000/svg" style="display:none" aria-hidden="true">40 <symbol id="i-book" viewBox="0 0 24 24"><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" stroke-linejoin="round" d="M2 4h6a4 4 0 0 1 4 4v12a3 3 0 0 0-3-3H2zM22 4h-6a4 4 0 0 0-4 4v12a3 3 0 0 1 3-3h7z"/></symbol>41 <symbol id="i-formula" viewBox="0 0 24 24"><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" stroke-linejoin="round" d="M3 12h3l3 8 4-16 3 8h5"/></symbol>42 <symbol id="i-bulb" viewBox="0 0 24 24"><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" stroke-linejoin="round" d="M9 18h6M10 22h4M12 2a7 7 0 0 0-4 12.7c.6.5 1 1.3 1 2.3h6c0-1 .4-1.8 1-2.3A7 7 0 0 0 12 2z"/></symbol>43 <symbol id="i-pencil" viewBox="0 0 24 24"><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" stroke-linejoin="round" d="M12 20h9M16.5 3.5a2.1 2.1 0 0 1 3 3L7 19l-4 1 1-4z"/></symbol>44 <symbol id="i-warning" 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src="/assets/brand/uqo-logo.png" alt="UQO" width="568" height="238"><span class="brand-sep"></span><span class="brand-text"><span class="brand-code">IMM1003</span><span class="brand-title">Éléments d’évaluation immobilière</span></span></a>86 <nav class="topnav" aria-label="Navigation principale"><div class="dd"><button type="button" aria-expanded="false" aria-haspopup="true">Séances <span class="caret" aria-hidden="true">▾</span></button><div class="dd-menu wide"><div class="dd-part"><i style="background:#2976bb"></i>Partie I — Fondements de l’évaluation immobilière</div><a href="/seance/01/" data-ch="01"><span class="pastille" style="background:#2976bb">1</span><span>Introduction à l'évaluation immobilière</span></a><a href="/seance/02/" data-ch="02"><span class="pastille" style="background:#2976bb">2</span><span>Le cadre professionnel au Québec</span></a><a href="/seance/03/" data-ch="03"><span class="pastille" style="background:#2976bb">3</span><span>Les principes fondamentaux de l'évaluation</span></a><div class="dd-part"><i style="background:#0f8b8d"></i>Partie II — Valeur, marché et données</div><a href="/seance/04/" data-ch="04"><span class="pastille" style="background:#0f8b8d">4</span><span>La valeur : concepts et types</span></a><a href="/seance/05/" data-ch="05"><span class="pastille" style="background:#0f8b8d">5</span><span>Le marché immobilier québécois</span></a><a href="/seance/06/" data-ch="06"><span class="pastille" style="background:#0f8b8d">6</span><span>Collecte et analyse des données</span></a><a href="/seance/07/" data-ch="07"><span class="pastille" style="background:#0f8b8d">7</span><span>Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2</span></a><div class="dd-part"><i style="background:#cca424"></i>Partie III — Les trois méthodes d’évaluation</div><a href="/seance/08/" data-ch="08"><span class="pastille" style="background:#cca424">8</span><span>La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables</span></a><a href="/seance/09/" data-ch="09"><span class="pastille" style="background:#cca424">9</span><span>La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation</span></a><a href="/seance/10/" data-ch="10"><span class="pastille" style="background:#cca424">10</span><span>La méthode du coût</span></a><a href="/seance/11/" data-ch="11"><span class="pastille" style="background:#cca424">11</span><span>La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE</span></a><a href="/seance/12/" data-ch="12"><span class="pastille" style="background:#cca424">12</span><span>La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF</span></a><div class="dd-part"><i style="background:#6b4fbb"></i>Partie IV — Synthèse et pratique professionnelle</div><a href="/seance/13/" data-ch="13"><span class="pastille" style="background:#6b4fbb">13</span><span>Le rapport d'évaluation</span></a><a href="/seance/14/" data-ch="14"><span class="pastille" style="background:#6b4fbb">14</span><span>Révision générale et cas intégrateur</span></a><div class="dd-part">Enregistrements</div><a href="/videos/"><span class="pastille" style="background:var(--rouge)">▶</span><span>Séances vidéo — enregistrements Zoom, transcription synchronisée</span></a><div class="dd-part">Annexes</div><a href="/aide-memoire/"><span class="pastille">A</span><span>Aide-mémoire des formules</span></a><a href="/glossaire/"><span class="pastille">B</span><span>Glossaire</span></a><a href="/rapport/"><span class="pastille" style="background:var(--teal)">R</span><span>Rapport — Le marché de l’habitation au Québec</span></a></div></div><a class="nav-video" href="/videos/"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-video"/></svg> Vidéos</a><div class="dd"><button type="button" aria-expanded="false" aria-haspopup="true">Réviser <span class="caret" aria-hidden="true">▾</span></button><div class="dd-menu "><a href="/aide-memoire/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-formula"/></svg></span><span>Aide-mémoire<span class="dd-desc">Toutes les formules commentées</span></span></a><a href="/glossaire/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span>Glossaire<span class="dd-desc">Termes du métier, équivalents anglais</span></span></a><a href="/definitions/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-list"/></svg></span><span>Toutes les définitions<span class="dd-desc">Les formulations attendues aux examens</span></span></a><a href="/fiches/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-cards"/></svg></span><span>Fiches de révision<span class="dd-desc">Recto-verso, suivi d’acquisition</span></span></a><a href="/carte/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-network"/></svg></span><span>Carte du cours<span class="dd-desc">Les 14 séances et leurs objectifs en un coup d’œil</span></span></a><a href="/exercices/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-pencil"/></svg></span><span>Banque d’exercices<span class="dd-desc">Tous les exercices corrigés</span></span></a></div></div><div class="dd"><button type="button" aria-expanded="false" aria-haspopup="true">S’exercer <span class="caret" aria-hidden="true">▾</span></button><div class="dd-menu "><a href="/quiz/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-quiz"/></svg></span><span>Quiz et examens blancs<span class="dd-desc">QCM avec rétroaction, chronomètre</span></span></a><a href="/entrainement/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-dumbbell"/></svg></span><span>Entraînement<span class="dd-desc">Problèmes à données aléatoires, corrigés pas à pas</span></span></a><a href="/jeux/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-game"/></svg></span><span>Jeux de révision<span class="dd-desc">Association, vrai ou faux, remise en ordre</span></span></a><a href="/outils/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-calc"/></svg></span><span>Calculateurs<span class="dd-desc">Les formules en interactif</span></span></a><a href="/progression/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-progress"/></svg></span><span>Ma progression<span class="dd-desc">Lecture, quiz, objectifs, notes</span></span></a></div></div><div class="dd current"><button type="button" aria-expanded="false" aria-haspopup="true">Ressources <span class="caret" aria-hidden="true">▾</span></button><div class="dd-menu "><a href="/diapositives/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-slides"/></svg></span><span>Diapositives<span class="dd-desc">Les 14 présentations en ligne</span></span></a><a href="/videos/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-video"/></svg></span><span>Séances vidéo<span class="dd-desc">Enregistrements Zoom : chapitres, transcription, 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class="" aria-hidden="true"><use href="#i-search"/></svg><span>Rechercher</span><kbd>⌘K</kbd></button>89 <button class="icon-btn" type="button" data-action="theme" aria-label="Thème clair ou sombre" title="Thème"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-sun"/></svg></button>90 <button class="icon-btn menu-btn" type="button" aria-label="Menu" aria-expanded="false"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-menu"/></svg></button>91 </div>92 </div>93 94</header>9596<main id="main" class="page">97 <div class="page-head"><div class="eyebrow">Le marché de l’habitation au Québec · Chapitre 1</div><h1>Introduction</h1></div>98 <div class="two-col"><article class="prose"><p id="p1-1">Le logement est à la fois le principal actif des ménages québécois, un canal central de transmission de la politique monétaire <span class="citation">(<a class="cite" href="/bibliographie/#iacoviello2005" data-cite="iacoviello2005">Iacoviello, 2005</a>; <a class="cite" href="/bibliographie/#piazzesischneider2016" data-cite="piazzesischneider2016">Piazzesi et Schneider, 2016</a>)</span> et un déterminant majeur du cycle économique lui-même — au point que <a class="cite" href="/bibliographie/#leamer2007" data-cite="leamer2007">Leamer (2007)</a> a pu soutenir que « le logement <em>est</em> le cycle économique ». C'est aussi un enjeu social de premier plan, la pénurie d'offre étant désormais documentée à l'échelle canadienne <span class="citation">(<a class="cite" href="/bibliographie/#schl2022" data-cite="schl2022">Société canadienne d'hypoth\`eques et de logement, 2022</a>)</span>. Or, le débat public s'appuie trop souvent sur des prix moyens ou médians, sensibles à la composition des ventes : un trimestre où se vendent davantage de copropriétés qu'à l'habitude fera mécaniquement « baisser » le prix moyen sans qu'aucune propriété n'ait perdu de valeur.</p>99<p id="p1-2">L'indice des prix des propriétés MLS<sup>®</sup> corrige ce biais : fondé sur une approche hédonique — dont les fondements théoriques remontent à <a class="cite" href="/bibliographie/#rosen1974" data-cite="rosen1974">Rosen (1974)</a> —, il mesure l'évolution du prix d'une propriété <em>de qualité constante</em> (annexe <a class="xref" href="/rapport/A/#top">A</a>). Il appartient à la même famille d'outils que les indices à ventes répétées développés par <a class="cite" href="/bibliographie/#bailey1963" data-cite="bailey1963">Bailey et al. (1963)</a> puis popularisés par <a class="cite" href="/bibliographie/#caseshiller1987" data-cite="caseshiller1987">Case et Shiller (1987)</a>, et constitue l'outil de référence pour analyser la dynamique des prix de l'habitation au Canada <span class="citation">(<a class="cite" href="/bibliographie/#aci2024" data-cite="aci2024">Association canadienne de l'immobilier, 2024</a>)</span>.</p>100<h2 id="s-1-1" class="h-section"><span class="h-num">1.1</span><span class="h-text">Objectifs et questions</span><a class="h-anchor" href="#s-1-1" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h2>101<p id="p1-3">Ce document mobilise l'IPP MLS<sup>®</sup> mensuel, trimestriel et annuel, désaisonnalisé et non désaisonnalisé, ainsi que les grandes séries macroéconomiques canadiennes tirées de FRED, pour répondre à six questions :</p>102<ol class="enum"><li>Dans quel environnement de taux, d'inflation, d'activité et de démographie le marché a-t-il évolué (chapitre <a class="xref" href="/rapport/3/#top">3</a>) ?</li><li>Comment le Québec se compare-t-il aux autres grands marchés canadiens sur vingt ans, et comment le cycle récent a-t-il redistribué les cartes (chapitres <a class="xref" href="/rapport/4/#top">4</a> à <a class="xref" href="/rapport/6/#top">6</a>) ?</li><li>Comment le choc de taux de 2022 s'est-il transmis aux prix, et que reste-t-il de la hausse une fois l'inflation déduite (chapitre <a class="xref" href="/rapport/7/#top">7</a>) ?</li><li>Quelles dynamiques propres caractérisent chacun des six marchés québécois — la province, les RMR de Montréal et de Québec, l'Estrie, la Mauricie et le Centre-du-Québec (chapitre <a class="xref" href="/rapport/8/#top">8</a>) ?</li><li>Comment les segments — unifamiliale, plain-pied, à étages, en rangée, appartement — et les saisons structurent-ils les prix (chapitres <a class="xref" href="/rapport/9/#top">9</a> et <a class="xref" href="/rapport/10/#top">10</a>) ?</li><li>Quel est le profil de risque du marché québécois et comment co-varie-t-il avec les autres grands marchés canadiens (chapitres <a class="xref" href="/rapport/11/#top">11</a> et <a class="xref" href="/rapport/12/#top">12</a>) ?</li></ol>103<h2 id="s-1-2" class="h-section"><span class="h-num">1.2</span><span class="h-text">Structure du document</span><a class="h-anchor" href="#s-1-2" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h2>104<p id="p1-10">Le document progresse du général au particulier. Les chapitres <a class="xref" href="/rapport/3/#top">3</a> à <a class="xref" href="/rapport/7/#top">7</a> plantent le décor : environnement macroéconomique, position du Québec dans le paysage canadien, cycle récent et transmission monétaire. Le chapitre <a class="xref" href="/rapport/8/#top">8</a> — le cœur du document — dresse le profil détaillé de chacun des six marchés québécois. Les chapitres <a class="xref" href="/rapport/9/#top">9</a> à <a class="xref" href="/rapport/12/#top">12</a> traitent des dimensions transversales : segments de propriété, saisonnalité, risque et co-mouvements, marchés de comparaison hors Québec. Le chapitre <a class="xref" href="/rapport/13/#top">13</a> traduit les prix en charge hypothécaire ; le chapitre <a class="xref" href="/rapport/14/#top">14</a> condense l'ensemble en dix faits stylisés ; le chapitre <a class="xref" href="/rapport/15/#top">15</a> conclut. Suivent la bibliographie et six annexes : méthodologie, tableaux statistiques, glossaire, chronologie, notes bibliographiques et questions de révision.</p>105<h2 id="s-1-3" class="h-section"><span class="h-num">1.3</span><span class="h-text">Comment lire ce document</span><a class="h-anchor" href="#s-1-3" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h2>106<p id="p1-11">Chaque chapitre s'ouvre sur le constat principal et se referme, lorsque la matière s'y prête, sur un encadré « Points clés ». Les figures adoptent des conventions constantes : les bandes grisées repèrent trois épisodes (crise financière, sept. 2008–juin 2009 ; choc pandémique, mars–août 2020 ; resserrement monétaire, mars 2022–juillet 2023) ; les étiquettes en fin de courbe donnent la dernière valeur ; la source figure sous chaque graphique. Les tableaux détaillés par marché et par année sont regroupés à l'annexe <a class="xref" href="/rapport/B/#top">B</a>.</p><nav class="ch-pager" style="padding:0;margin-top:40px"><a class="prev" href="/rapport/"><small>←</small><b>Sommaire du rapport</b></a><a class="next" href="/rapport/2/"><small>Chapitre 2 →</small><b>Données et méthodologie</b></a></nav></article><aside class="side"><h4>Dans cette section</h4><ol><li class="lvl2"><a href="#s-1-1">1.1 Objectifs et questions</a></li><li class="lvl2"><a href="#s-1-2">1.2 Structure du document</a></li><li class="lvl2"><a href="#s-1-3">1.3 Comment lire ce document</a></li></ol><h4>Rapport</h4><ol><li class="lvl2"><a href="/rapport/1/" class="active"><span class="toc-num">1</span> Introduction</a></li><li class="lvl2"><a href="/rapport/2/" class=""><span class="toc-num">2</span> Données et méthodologie</a></li><li class="lvl2"><a href="/rapport/3/" class=""><span class="toc-num">3</span> Le contexte macroéconomique canadien</a></li><li class="lvl2"><a href="/rapport/4/" class=""><span class="toc-num">4</span> Le Québec dans le paysage canadien</a></li><li class="lvl2"><a href="/rapport/5/" class=""><span class="toc-num">5</span> Vingt ans de prix au Québec</a></li><li class="lvl2"><a href="/rapport/6/" class=""><span class="toc-num">6</span> Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence</a></li><li class="lvl2"><a href="/rapport/7/" class=""><span class="toc-num">7</span> Taux, inflation et prix réels : la transmission monétaire</a></li><li class="lvl2"><a href="/rapport/8/" class=""><span class="toc-num">8</span> Profils régionaux : les six marchés québécois</a></li><li class="lvl2"><a href="/rapport/9/" class=""><span class="toc-num">9</span> L'analyse par type de propriété</a></li><li class="lvl2"><a href="/rapport/10/" class=""><span class="toc-num">10</span> La saisonnalité des prix</a></li><li class="lvl2"><a href="/rapport/11/" class=""><span class="toc-num">11</span> Risque, distributions et co-mouvements</a></li><li class="lvl2"><a href="/rapport/12/" class=""><span class="toc-num">12</span> Les grands marchés du reste du Canada</a></li><li class="lvl2"><a href="/rapport/13/" class=""><span class="toc-num">13</span> Abordabilité : la charge hypothécaire</a></li><li class="lvl2"><a href="/rapport/14/" class=""><span class="toc-num">14</span> Dix faits stylisés du marché québécois</a></li><li class="lvl2"><a href="/rapport/15/" class=""><span class="toc-num">15</span> Synthèse et implications</a></li><li class="lvl2"><a href="/rapport/A/" class=""><span class="toc-num">A</span> Notes méthodologiques</a></li><li class="lvl2"><a href="/rapport/B/" class=""><span class="toc-num">B</span> Tableaux statistiques</a></li><li class="lvl2"><a href="/rapport/C/" class=""><span class="toc-num">C</span> Glossaire</a></li><li class="lvl2"><a href="/rapport/D/" class=""><span class="toc-num">D</span> Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026</a></li><li class="lvl2"><a href="/rapport/E/" class=""><span class="toc-num">E</span> Notes bibliographiques par chapitre</a></li><li class="lvl2"><a href="/rapport/F/" class=""><span class="toc-num">F</span> Questions de révision et exercices</a></li></ol><div class="toc-extra"><a href="/rapport/">← Sommaire et métriques</a></div></aside></div>107</main>108<footer class="site-footer">109 <div class="footer-inner">110 <div class="footer-brand">111 <img src="/assets/brand/uqo-logo-white.png" alt="UQO" width="140" height="59" style="width:140px;height:auto;margin-bottom:10px">112 <div class="brand-code">IMM1003</div>113 <div>Éléments d’évaluation immobilière</div>114 <div style="opacity:.7;margin-top:6px;font-size:.85rem">Automne 2026 · 3 crédits · premier cycle · 14 séances</div>115 <div style="margin-top:14px;font-size:.85rem">Simon-Pierre Boucher, professeur<br>Département des sciences administratives<br>Université du Québec en Outaouais<br><a href="mailto:simon-pierre.boucher@uqo.ca" style="display:inline;padding:0">simon-pierre.boucher@uqo.ca</a></div>116 </div>117 <div><h4>Étudier</h4><a href="/seance/01/">Séances</a><a href="/videos/">Séances vidéo</a><a href="/aide-memoire/">Aide-mémoire</a><a href="/glossaire/">Glossaire</a><a href="/definitions/">Toutes les définitions</a><a href="/carte/">Carte du cours</a><a href="/exercices/">Banque d’exercices</a></div>118 <div><h4>S’exercer</h4><a href="/quiz/">Quiz et examens blancs</a><a href="/entrainement/">Entraînement</a><a href="/jeux/">Jeux de révision</a><a href="/fiches/">Fiches de révision</a><a href="/outils/">Calculateurs</a><a href="/progression/">Ma progression</a></div>119 <div><h4>Ressources</h4><a href="/diapositives/">Diapositives</a><a href="/ressources/">Téléchargements</a><a href="/rapport/">Rapport — marché de l’habitation</a><a href="/bibliographie/">Bibliographie</a><a href="/recherche/">Recherche</a><a href="https://www.uqo-imm1033.app" rel="noopener">IMM1033 — Méthodes du coût en évaluation immobilière</a></div>120 </div>121 <div class="footer-legal"><div><span>© 2026 Simon-Pierre Boucher — Université du Québec en Outaouais. Document destiné aux étudiantes et étudiants inscrits au cours IMM1003 ; toute reproduction ou diffusion sans autorisation écrite de l’auteur est interdite.</span><span>Généré depuis les sources LaTeX · KaTeX · TikZ</span></div></div>122</footer>123<div id="search-modal" class="search-modal" role="dialog" aria-modal="true" aria-label="Recherche dans les notes">124 <div class="search-box">125 <input type="search" placeholder="Rechercher une notion, une formule, un exemple…" autocomplete="off" spellcheck="false">126 <div class="search-results"></div>127 <div class="search-foot"><span><kbd>↑</kbd><kbd>↓</kbd> naviguer</span><span><kbd>↵</kbd> ouvrir</span><span><kbd>Échap</kbd> fermer</span><span style="margin-left:auto"><a href="/recherche/">Page de recherche complète</a></span></div>128 </div>129</div>130131<script src="/assets/js/app.js" defer></script>132</body>133</html>134