spb/uqo-imm1003

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1<!DOCTYPE html>2<html lang="fr" data-theme="light">3<head>4<meta charset="utf-8">5<meta name="viewport" content="width=device-width, initial-scale=1, viewport-fit=cover">6<title>Séance 1 — Introduction à l&#x27;évaluation immobilière · IMM1003 — Éléments d’évaluation immobilière</title>7<meta name="description" content="Séance 1 du cours IMM1003 (Éléments d’évaluation immobilière) : Introduction à l&#x27;évaluation immobilière. Notes de cours complètes, explorateurs interactifs, exercices corrigés et quiz.">8<meta name="author" content="Simon-Pierre Boucher — Université du Québec en Outaouais">9<meta name="theme-color" content="#0f6180">10<meta property="og:site_name" content="IMM1003 — UQO">11<meta property="og:title" content="Séance 1 — Introduction à l&#x27;évaluation immobilière · IMM1003 — Éléments d’évaluation immobilière">12<meta property="og:description" content="Séance 1 du cours IMM1003 (Éléments d’évaluation immobilière) : Introduction à l&#x27;évaluation immobilière. Notes de cours complètes, explorateurs interactifs, exercices corrigés et quiz.">13<meta property="og:type" content="website">14<meta property="og:url" content="https://www.uqo-imm1003.app/seance/01/">15<meta property="og:image" content="https://www.uqo-imm1003.app/assets/og.png">16<meta property="og:image:width" content="1200"><meta property="og:image:height" content="630">17<meta property="og:image:alt" content="IMM1003 — Éléments d’évaluation immobilière — UQO">18<meta property="og:locale" content="fr_CA">19<meta name="twitter:card" content="summary_large_image">20<meta name="twitter:title" content="Séance 1 — Introduction à l&#x27;évaluation immobilière · IMM1003 — Éléments d’évaluation immobilière">21<meta name="twitter:description" content="Séance 1 du cours IMM1003 (Éléments d’évaluation immobilière) : Introduction à l&#x27;évaluation immobilière. Notes de cours complètes, explorateurs interactifs, exercices corrigés et quiz.">22<meta name="twitter:image" content="https://www.uqo-imm1003.app/assets/og.png">23<link rel="canonical" href="https://www.uqo-imm1003.app/seance/01/">24<link rel="icon" href="/favicon.svg" type="image/svg+xml">25<link rel="icon" href="/assets/brand/favicon-32.png" sizes="32x32" type="image/png">26<link rel="icon" href="/favicon.ico" sizes="any">27<link rel="apple-touch-icon" href="/assets/brand/apple-touch-icon.png">28<link rel="manifest" href="/manifest.webmanifest">29<link rel="preconnect" href="https://fonts.googleapis.com">30<link rel="preconnect" href="https://fonts.gstatic.com" crossorigin>31<link rel="stylesheet" href="https://fonts.googleapis.com/css2?family=Fira+Sans:ital,wght@0,300;0,400;0,500;0,600;0,700;0,800;1,400;1,600&family=Fraunces:opsz,wght@9..144,500;9..144,600;9..144,700&family=Source+Serif+4:ital,opsz,wght@0,8..60,400;0,8..60,600;0,8..60,700;1,8..60,400&display=swap">32<link rel="stylesheet" href="/assets/katex/katex.min.css">33<link rel="stylesheet" href="/assets/css/site.css">34<script>(function(){try{var t=localStorage.getItem('uqo:theme');if(t)document.documentElement.dataset.theme=JSON.parse(t);var f=localStorage.getItem('uqo:fs');if(f&&JSON.parse(f))document.documentElement.dataset.fs=JSON.parse(f);}catch(e){}})();</script>3536</head>37<body class="course-imm1003 " data-course="imm1003" data-part="1">3839<svg xmlns="http://www.w3.org/2000/svg" style="display:none" aria-hidden="true">40  <symbol id="i-book" viewBox="0 0 24 24"><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" stroke-linejoin="round" d="M2 4h6a4 4 0 0 1 4 4v12a3 3 0 0 0-3-3H2zM22 4h-6a4 4 0 0 0-4 4v12a3 3 0 0 1 3-3h7z"/></symbol>41  <symbol id="i-formula" viewBox="0 0 24 24"><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" stroke-linejoin="round" d="M3 12h3l3 8 4-16 3 8h5"/></symbol>42  <symbol id="i-bulb" viewBox="0 0 24 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style="background:#2976bb"></i>Partie I — Fondements de l’évaluation immobilière</div><a href="/seance/01/" data-ch="01"><span class="pastille" style="background:#2976bb">1</span><span>Introduction à l'évaluation immobilière</span></a><a href="/seance/02/" data-ch="02"><span class="pastille" style="background:#2976bb">2</span><span>Le cadre professionnel au Québec</span></a><a href="/seance/03/" data-ch="03"><span class="pastille" style="background:#2976bb">3</span><span>Les principes fondamentaux de l'évaluation</span></a><div class="dd-part"><i style="background:#0f8b8d"></i>Partie II — Valeur, marché et données</div><a href="/seance/04/" data-ch="04"><span class="pastille" style="background:#0f8b8d">4</span><span>La valeur : concepts et types</span></a><a href="/seance/05/" data-ch="05"><span class="pastille" style="background:#0f8b8d">5</span><span>Le marché immobilier québécois</span></a><a href="/seance/06/" data-ch="06"><span class="pastille" style="background:#0f8b8d">6</span><span>Collecte et analyse des données</span></a><a href="/seance/07/" data-ch="07"><span class="pastille" style="background:#0f8b8d">7</span><span>Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2</span></a><div class="dd-part"><i style="background:#cca424"></i>Partie III — Les trois méthodes d’évaluation</div><a href="/seance/08/" data-ch="08"><span class="pastille" style="background:#cca424">8</span><span>La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables</span></a><a href="/seance/09/" data-ch="09"><span class="pastille" style="background:#cca424">9</span><span>La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation</span></a><a href="/seance/10/" data-ch="10"><span class="pastille" style="background:#cca424">10</span><span>La méthode du coût</span></a><a href="/seance/11/" data-ch="11"><span class="pastille" style="background:#cca424">11</span><span>La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE</span></a><a href="/seance/12/" data-ch="12"><span class="pastille" style="background:#cca424">12</span><span>La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF</span></a><div class="dd-part"><i style="background:#6b4fbb"></i>Partie IV — Synthèse et pratique professionnelle</div><a href="/seance/13/" data-ch="13"><span class="pastille" style="background:#6b4fbb">13</span><span>Le rapport d'évaluation</span></a><a href="/seance/14/" data-ch="14"><span class="pastille" style="background:#6b4fbb">14</span><span>Révision générale et cas intégrateur</span></a><div class="dd-part">Enregistrements</div><a href="/videos/"><span class="pastille" style="background:var(--rouge)">▶</span><span>Séances vidéo — enregistrements Zoom, transcription synchronisée</span></a><div class="dd-part">Annexes</div><a href="/aide-memoire/"><span class="pastille">A</span><span>Aide-mémoire des formules</span></a><a href="/glossaire/"><span class="pastille">B</span><span>Glossaire</span></a><a href="/rapport/"><span class="pastille" style="background:var(--teal)">R</span><span>Rapport — Le marché de l’habitation au Québec</span></a></div></div><a class="nav-video" href="/videos/"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-video"/></svg> Vidéos</a><div class="dd"><button type="button" aria-expanded="false" aria-haspopup="true">Réviser <span class="caret" aria-hidden="true">▾</span></button><div class="dd-menu "><a href="/aide-memoire/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-formula"/></svg></span><span>Aide-mémoire<span class="dd-desc">Toutes les formules commentées</span></span></a><a href="/glossaire/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span>Glossaire<span class="dd-desc">Termes du métier, équivalents anglais</span></span></a><a href="/definitions/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-list"/></svg></span><span>Toutes les définitions<span class="dd-desc">Les formulations attendues aux examens</span></span></a><a href="/fiches/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-cards"/></svg></span><span>Fiches de révision<span class="dd-desc">Recto-verso, suivi d’acquisition</span></span></a><a href="/carte/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-network"/></svg></span><span>Carte du cours<span class="dd-desc">Les 14 séances et leurs objectifs en un coup d’œil</span></span></a><a href="/exercices/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-pencil"/></svg></span><span>Banque d’exercices<span class="dd-desc">Tous les exercices corrigés</span></span></a></div></div><div class="dd"><button type="button" aria-expanded="false" aria-haspopup="true">S’exercer <span class="caret" aria-hidden="true">▾</span></button><div class="dd-menu "><a href="/quiz/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-quiz"/></svg></span><span>Quiz et examens blancs<span class="dd-desc">QCM avec rétroaction, chronomètre</span></span></a><a href="/entrainement/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-dumbbell"/></svg></span><span>Entraînement<span class="dd-desc">Problèmes à données aléatoires, corrigés pas à pas</span></span></a><a href="/jeux/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-game"/></svg></span><span>Jeux de révision<span class="dd-desc">Association, vrai ou faux, remise en ordre</span></span></a><a href="/outils/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-calc"/></svg></span><span>Calculateurs<span class="dd-desc">Les formules en interactif</span></span></a><a href="/progression/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-progress"/></svg></span><span>Ma progression<span class="dd-desc">Lecture, quiz, objectifs, notes</span></span></a></div></div><div class="dd"><button type="button" aria-expanded="false" aria-haspopup="true">Ressources <span class="caret" aria-hidden="true">▾</span></button><div class="dd-menu "><a href="/diapositives/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-slides"/></svg></span><span>Diapositives<span class="dd-desc">Les 14 présentations en ligne</span></span></a><a href="/videos/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-video"/></svg></span><span>Séances vidéo<span class="dd-desc">Enregistrements Zoom : chapitres, transcription, sous-titres</span></span></a><a href="/ressources/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg></span><span>Téléchargements<span class="dd-desc">Manuel, plan, TP, gabarits Excel</span></span></a><a href="/rapport/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-report"/></svg></span><span>Rapport marché QC<span class="dd-desc">Indices de prix, macro, abordabilité — 26 sections, 67 figures</span></span></a><a href="/bibliographie/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-bib"/></svg></span><span>Bibliographie<span class="dd-desc">Références citées</span></span></a><a href="/recherche/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-search"/></svg></span><span>Recherche<span class="dd-desc">Tout le manuel indexé</span></span></a></div></div></nav>87    <div class="topbar-actions">88      <button class="icon-btn search-btn" type="button" data-action="search" aria-label="Rechercher"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-search"/></svg><span>Rechercher</span><kbd>⌘K</kbd></button>89      <button class="icon-btn" type="button" data-action="theme" aria-label="Thème clair ou sombre" title="Thème"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-sun"/></svg></button>90      <button class="icon-btn menu-btn" type="button" aria-label="Menu" aria-expanded="false"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-menu"/></svg></button>91    </div>92  </div>93  <div class="readbar"><div class="readbar-fill"></div></div>94</header>9596<main id="main" class="chapter-page" data-chapter="01" data-title="Séance 1 — Introduction à l&#x27;évaluation immobilière" data-words="8068">97  98<header class="ch-hero">99  <svg class="deco" viewBox="0 0 1200 300" preserveAspectRatio="xMaxYMin slice" aria-hidden="true"><circle cx="1090" cy="20" r="110"/><circle cx="1160" cy="110" r="160"/><circle class="gold" cx="990" cy="170" r="45"/></svg>100  <div class="watermark" aria-hidden="true">01</div>101  <div class="ch-hero-inner">102    <div class="eyebrow"><span class="part-chip">Partie I</span> Fondements de l’évaluation immobilière · Séance 1 · IMM1003</div>103    <h1>Introduction à l'évaluation immobilière</h1>104    <div class="ch-sub">Éléments d’évaluation immobilière · Automne 2026 · Simon-Pierre Boucher · UQO</div>105    <div class="ch-meta">106      <span class="chip"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-list"/></svg> 7 sections</span>107      <span class="chip"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg> 3 définitions</span>108      <span class="chip"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-formula"/></svg> 1 formule</span>109      <span class="chip"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-bulb"/></svg> 2 exemples</span>110      <span class="chip"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-pencil"/></svg> 6 exercices</span>111      <span class="chip"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-eye"/></svg> ≈ 45 min de lecture</span>112      <span class="chip"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-chart"/></svg> 2 explorateurs interactifs</span>113      114    </div>115    <div class="ch-tools">116      <a class="btn btn-ghost btn-video" href="/videos/01/"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-video"/></svg> Enregistrement de la séance</a>117      <a class="btn btn-ghost" href="/files/slides/seance01.pdf" target="_blank" rel="noopener"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-slides"/></svg> Diapositives (PDF)</a>118      <button class="btn btn-ghost" type="button" data-action="revision" aria-pressed="false"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-eye"/></svg> Mode révision</button>119      <button class="btn btn-ghost" type="button" data-action="tts"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-audio"/></svg> Écouter</button>120      <a class="btn btn-ghost" href="#quiz"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-quiz"/></svg> Quiz de la séance</a>121    </div>122  </div>123</header>124<div class="stepper-wrap"><nav class="stepper" aria-label="Sections"><a href="#s-1-1"><span class="n">1</span>Qu'est-ce que l'évaluation immobilière?</a><a href="#s-1-2"><span class="n">2</span>L'évaluateur agréé : un professionnel réglementé</a><a href="#s-1-3"><span class="n">3</span>Quand faut-il une évaluation?</a><a href="#s-1-4"><span class="n">4</span>L'importance économique de l'évaluation</a><a href="#s-1-5"><span class="n">5</span>Types de valeurs, types de rapports, aperçu des méthodes</a><a href="#s-1-6"><span class="n">6</span>Panorama du marché immobilier québécois</a><a href="#s-1-7"><span class="n">7</span>Exercices</a><span class="rem" id="read-remaining"></span></nav></div>125  <div class="ch-layout">126    127<aside class="ch-toc" aria-label="Sommaire de la séance">128  <div class="toc-progress"><div class="bar"><i></i></div><span>0 % lu</span></div>129  <h4>Dans cette séance</h4>130  <ol><li class="lvl2"><a href="#s-1-1"><span class="toc-num">1.1</span><span>Qu'est-ce que l'évaluation immobilière?</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-1-1-1"><span class="toc-num">1.1.1</span><span>Une définition en apparence simple</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-1-1-2"><span class="toc-num">1.1.2</span><span>Une opinion motivée, pas un calcul mécanique</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-1-1-3"><span class="toc-num">1.1.3</span><span>Valeur, prix et coût : trois notions à ne pas confondre</span></a></li><li class="lvl2"><a href="#s-1-2"><span class="toc-num">1.2</span><span>L'évaluateur agréé : un professionnel réglementé</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-1-2-1"><span class="toc-num">1.2.1</span><span>Un titre réservé</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-1-2-2"><span class="toc-num">1.2.2</span><span>Le parcours pour devenir évaluateur agréé</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-1-2-3"><span class="toc-num">1.2.3</span><span>Les fonctions de l'évaluateur</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-1-2-4"><span class="toc-num">1.2.4</span><span>Ne pas confondre : l'écosystème des professions immobilières</span></a></li><li class="lvl2"><a href="#s-1-3"><span class="toc-num">1.3</span><span>Quand faut-il une évaluation?</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-1-3-1"><span class="toc-num">1.3.1</span><span>La sphère privée</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-1-3-2"><span class="toc-num">1.3.2</span><span>La sphère publique et juridique</span></a></li><li class="lvl2"><a href="#s-1-4"><span class="toc-num">1.4</span><span>L'importance économique de l'évaluation</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-1-4-1"><span class="toc-num">1.4.1</span><span>Le poids du parc immobilier québécois</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-1-4-2"><span class="toc-num">1.4.2</span><span>La chaîne de valeur immobilière</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-1-4-3"><span class="toc-num">1.4.3</span><span>L'évaluation et le financement hypothécaire</span></a></li><li class="lvl2"><a href="#s-1-5"><span class="toc-num">1.5</span><span>Types de valeurs, types de rapports, aperçu des méthodes</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-1-5-1"><span class="toc-num">1.5.1</span><span>Plusieurs valeurs pour un même bien</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-1-5-2"><span class="toc-num">1.5.2</span><span>Types de rapports</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-1-5-3"><span class="toc-num">1.5.3</span><span>Les trois méthodes : un premier regard</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-1-5-4"><span class="toc-num">1.5.4</span><span>Le processus d'évaluation en sept étapes</span></a></li><li class="lvl2"><a href="#s-1-6"><span class="toc-num">1.6</span><span>Panorama du marché immobilier québécois</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-1-6-1"><span class="toc-num">1.6.1</span><span>Les segments du marché</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-1-6-2"><span class="toc-num">1.6.2</span><span>Les prix : ordres de grandeur 2026</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-1-6-3"><span class="toc-num">1.6.3</span><span>Les particularités juridiques et réglementaires du Québec</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-1-6-4"><span class="toc-num">1.6.4</span><span>Le marché de Gatineau–Ottawa : notre terrain d'étude</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-1-6-5"><span class="toc-num">1.6.5</span><span>Tendances et acteurs</span></a></li><li class="lvl2"><a href="#s-1-7"><span class="toc-num">1.7</span><span>Exercices</span></a></li></ol>131  <div class="toc-extra">132    <a href="#objectifs"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-target"/></svg> Objectifs d’apprentissage</a>133    <a href="#synthese"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-clipboard"/></svg> L’essentiel de la séance</a>134    <a href="#quiz"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-quiz"/></svg> Testez-vous</a>135    <a href="/videos/01/"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-video"/></svg> Enregistrement vidéo</a>136    <a href="/fiches/?ch=01"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-cards"/></svg> Fiches de la séance</a>137    <a href="/entrainement/"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-dumbbell"/></svg> Entraînement</a>138    <a href="/aide-memoire/"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-formula"/></svg> Aide-mémoire</a>139  </div>140  <h4 style="margin-top:14px">Raccourcis</h4>141  <div style="font-size:.76rem;color:var(--gris)"><kbd>←</kbd> <kbd>→</kbd> séance précédente / suivante · <kbd>⌘K</kbd> recherche · sélectionnez un passage pour le surligner</div>142</aside>143    <div class="ch-body">144      <div class="revision-banner"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-eye"/></svg><span><strong>Mode révision</strong> — seuls les définitions, formules, mises en garde, « À retenir », notes marginales et la fiche synthèse sont affichés.</span><button class="btn btn-sm btn-ghost" type="button" data-action="revision-off">Quitter</button></div>145      <div style="display:flex;justify-content:flex-end;margin-bottom:8px"><button class="btn btn-sm btn-ghost" type="button" data-action="toggle-solutions">Révéler toutes les solutions</button></div>146      <article class="prose" id="notes">147        <p id="p1-1">Combien vaut une maison? La question paraît banale — elle est en réalité redoutable. Le prix affiché sur une fiche Centris n'est qu'une demande du vendeur; le prix payé n'est qu'un fait ponctuel, parfois le fruit d'une surenchère émotive ou d'une vente pressée; le coût de construction, lui, ne garantit rien du tout. Entre ces trois notions — prix, coût, valeur — il existe des écarts que seule une démarche professionnelle rigoureuse permet de mesurer et d'expliquer. C'est précisément le métier de l'évaluateur agréé, et c'est l'objet de ce cours. Cette première séance pose les fondations : ce qu'est l'évaluation immobilière, qui a le droit de la pratiquer au Québec, dans quels contextes elle est requise, et à quoi ressemble le marché immobilier québécois dans lequel elle s'exerce.</p>148<section class="box box-obj" id="objectifs"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-target"/></svg></span><span class="box-label">Objectifs d’apprentissage</span><span class="obj-progress" aria-live="polite"></span></div><div class="box-body"><ul><li class="obj"><label><input type="checkbox" class="obj-cb" id="obj-1-1" data-obj="obj-1-1"><span class="obj-text">Définir l'évaluation immobilière et en dégager les caractéristiques         essentielles (objectivité, indépendance, opinion motivée);</span></label></li><li class="obj"><label><input type="checkbox" class="obj-cb" id="obj-1-2" data-obj="obj-1-2"><span class="obj-text">Décrire le rôle, les fonctions et le parcours de formation de         l'évaluateur agréé au Québec, et le distinguer des autres         professionnels de l'immobilier;</span></label></li><li class="obj"><label><input type="checkbox" class="obj-cb" id="obj-1-3" data-obj="obj-1-3"><span class="obj-text">Identifier les contextes privés, publics et juridiques qui exigent         une évaluation professionnelle;</span></label></li><li class="obj"><label><input type="checkbox" class="obj-cb" id="obj-1-4" data-obj="obj-1-4"><span class="obj-text">Expliquer l'importance économique de l'évaluation, notamment dans le         financement hypothécaire et la fiscalité municipale;</span></label></li><li class="obj"><label><input type="checkbox" class="obj-cb" id="obj-1-5" data-obj="obj-1-5"><span class="obj-text">Nommer les principaux types de valeurs et de rapports d'évaluation,         et situer les trois méthodes dans le processus en sept étapes;</span></label></li><li class="obj"><label><input type="checkbox" class="obj-cb" id="obj-1-6" data-obj="obj-1-6"><span class="obj-text">Dresser un panorama du marché immobilier québécois et de ses         particularités, en particulier le marché de Gatineau–Ottawa.</span></label></li></ul></div></section>149<h2 id="s-1-1" class="h-section"><span class="h-num">1.1</span><span class="h-text">Qu'est-ce que l'évaluation immobilière?</span><a class="h-anchor" href="#s-1-1" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h2>150<h3 id="s-1-1-1" class="h-subsection"><span class="h-num">1.1.1</span><span class="h-text">Une définition en apparence simple</span><a class="h-anchor" href="#s-1-1-1" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>151<p id="p1-8">Commençons par la définition qui servira d'assise à tout le cours.</p>152<div class="box box-def" id="def-1-1"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 1.1</span><span class="box-title">— évaluation immobilière</span><a class="box-anchor" href="#def-1-1" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p1-9">L'<span class="motcle" data-term="évaluation immobilière">évaluation immobilière</span> est l'acte de <strong>déterminer la valeur</strong> d'un droit de propriété immobilière à une <strong>date donnée</strong>, en tenant compte des conditions du marché, par un professionnel qualifié et indépendant.</p></div></div>153<p id="p1-10">Chaque mot de cette définition mérite qu'on s'y arrête, car chacun sera développé au fil des quatorze séances.</p>154<p id="p1-11">D'abord, on évalue un <em>droit de propriété</em><label for="sn-1-1" class="sn-toggle" title="Note marginale"><span class="sn-mark" aria-hidden="true">◆</span></label><input type="checkbox" id="sn-1-1" class="sn-cb" aria-label="Afficher la note"><span class="sidenote sn-repere">On évalue un <strong>droit</strong>, pas seulement un objet physique.</span>, et non simplement un objet physique. La maison de brique que l'on visite n'est que le support matériel d'un faisceau de droits : le droit d'occuper, de louer, de vendre, d'hypothéquer, de léguer. Deux immeubles physiquement identiques peuvent avoir des valeurs très différentes si l'un est grevé d'une servitude de passage, d'un bail à long terme désavantageux ou d'une restriction d'usage. Cette manière de voir a une conséquence pratique immédiate : avant même de mesurer un bâtiment, l'évaluateur doit se demander <em>quel droit</em> on lui demande d'évaluer. Le droit évalué est le plus souvent la pleine propriété, mais il peut s'agir d'un droit démembré ou partiel — usufruit, emphytéose, copropriété divise ou indivise — et nous y reviendrons à la séance 4.</p>155<p id="p1-12">Ensuite, l'évaluation est rattachée à une <em>date donnée</em>, appelée <span class="motcle" data-term="date effective">date effective</span> de l'évaluation. La valeur n'est jamais intemporelle : elle est la photographie d'un marché à un instant précis. Une maison de Gatineau évaluée à <span class="num">380 000 $</span> en janvier 2020 pouvait légitimement valoir <span class="num">520 000 $</span> deux ans plus tard, sans qu'aucune des deux conclusions ne soit erronée. La pandémie n'avait pas changé la maison d'un seul clou; elle avait changé le marché. Le principe de changement, étudié à la séance 3, formalise cette idée, et la date effective deviendra l'un des paramètres contractuels du mandat — elle peut d'ailleurs être passée (évaluation rétrospective, fréquente dans les litiges et les successions) ou, exceptionnellement, future (évaluation prospective d'un projet à construire).</p>156<p id="p1-13">Enfin, l'évaluation tient compte des <em>conditions du marché</em> et elle est produite par un professionnel <em>qualifié et indépendant</em>. Ces deux attributs distinguent l'évaluation professionnelle de l'estimation profane : l'opinion d'un voisin, d'un courtier pressé de conclure ou d'un algorithme en ligne ne constitue pas une évaluation au sens professionnel du terme. Le marché regorge pourtant d'« estimations » de toutes provenances, et une part du travail de l'évaluateur consiste justement à expliquer à son client pourquoi la sienne pèse davantage : parce qu'elle est indépendante, méthodique et engagée sous sa responsabilité professionnelle.</p>157<div class="box box-rem" id="remarque-1-14"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-pen"/></svg></span><span class="box-label">Et les évaluations automatisées?</span><a class="box-anchor" href="#remarque-1-14" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p1-15">Les modèles d'évaluation automatisée (AVM, pour <em>automated valuation models</em>) — ceux qui affichent une « valeur estimée » sur les sites immobiliers — produisent des estimations statistiques instantanées à partir des ventes enregistrées. Ils sont utiles pour dégrossir un marché, et certains prêteurs les emploient pour des dossiers à faible risque. Mais ils ne voient ni l'état réel de l'immeuble, ni ses servitudes, ni la qualité de ses rénovations, et ils se dégradent vite dès que le bien est atypique ou le marché mince. L'AVM est un outil; l'évaluation est un acte professionnel. La distinction fera partie des débats de la profession pendant toute votre carrière.</p></div></div>158<h3 id="s-1-1-2" class="h-subsection"><span class="h-num">1.1.2</span><span class="h-text">Une opinion motivée, pas un calcul mécanique</span><a class="h-anchor" href="#s-1-1-2" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>159<p id="p1-16">Le produit final du travail de l'évaluateur n'est pas un chiffre sorti d'une formule, mais une <span class="motcle" data-term="opinion motivée de la valeur">opinion motivée de la valeur</span><label for="sn-1-2" class="sn-toggle" title="Note marginale"><span class="sn-mark" aria-hidden="true">◆</span></label><input type="checkbox" id="sn-1-2" class="sn-cb" aria-label="Afficher la note"><span class="sidenote sn-repere">Le livrable : une <strong>opinion motivée</strong>, appuyée sur des données vérifiables.</span>. Le mot « opinion » ne signifie pas que le résultat est arbitraire; il signifie que la valeur n'est pas un fait observable directement, mais une conclusion professionnelle tirée d'un raisonnement structuré. Le mot « motivée » signifie que cette conclusion doit être justifiée, documentée et reproductible : un autre évaluateur compétent, disposant des mêmes données, devrait aboutir à une conclusion voisine.</p>160<p id="p1-17">Quatre traits définissent cette démarche, et il vaut la peine de les expliciter dès maintenant parce qu'ils reviendront comme des exigences concrètes dans tout le cours. La démarche est d'abord <strong>analytique</strong> : plutôt que de procéder par intuition globale — « cette maison m'a l'air de valoir 450 000 » —, l'évaluateur décompose le problème en étapes successives : identification précise du bien et du droit, analyse du marché pertinent, application des méthodes, puis réconciliation des résultats. Elle est ensuite <strong>rigoureuse</strong> : chaque donnée mobilisée — une vente comparable, un taux de capitalisation, un coût de construction — doit être vérifiée à la source, car une conclusion ne vaut jamais mieux que la pire de ses données. Elle est aussi <strong>objective</strong> : l'évaluateur n'a aucun intérêt dans le résultat, ne représente ni l'acheteur ni le vendeur, et son honoraire ne dépend jamais de la conclusion. Elle s'appuie enfin sur des <strong>méthodes reconnues</strong> et des normes professionnelles qui fixent le contenu minimal du travail et du rapport — ce qui protège à la fois le public et l'évaluateur lui-même, puisque le respect des normes est sa première ligne de défense en cas de contestation.</p>161<div class="box box-rem" id="remarque-1-18"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-pen"/></svg></span><span class="box-label">Science ou art?</span><a class="box-anchor" href="#remarque-1-18" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p1-19">On décrit souvent l'évaluation comme « une science et un art ». La science, ce sont les données, les méthodes et les calculs; l'art, c'est le jugement professionnel qui intervient dans la sélection des comparables, le calibrage des ajustements et la réconciliation finale. Tout le cours vise à discipliner ce jugement : le rendre explicite, documenté et défendable — jamais à le remplacer par des recettes appliquées aveuglément.</p></div></div>162<h3 id="s-1-1-3" class="h-subsection"><span class="h-num">1.1.3</span><span class="h-text">Valeur, prix et coût : trois notions à ne pas confondre</span><a class="h-anchor" href="#s-1-1-3" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>163<p id="p1-20">Dès cette première séance, il faut installer une distinction que nous approfondirons à la séance 4, car elle est la source d'innombrables confusions — chez les clients, dans les médias, et trop souvent dans les copies d'examen.</p>164<div class="box box-att" id="attention-1-21"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-warning"/></svg></span><span class="box-label">Valeur, prix et coût ne sont pas synonymes</span><a class="box-anchor" href="#attention-1-21" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p1-22">Le <strong class="c-rouge">prix</strong> est un fait historique : le montant effectivement payé lors d'une transaction. Le <strong class="c-rouge">coût</strong> est le total des dépenses requises pour créer le bien (terrain, matériaux, main-d'œuvre, profit). La <strong class="c-rouge">valeur</strong> est une opinion sur le prix le plus probable dans des conditions de marché normales. Un acheteur émotif peut payer un <em>prix</em> supérieur à la <em>valeur</em>; une piscine intérieure peut <em>coûter</em> <span class="num">150 000 $</span> et n'ajouter que <span class="num">40 000 $</span> de <em>valeur</em>. L'évaluateur estime la valeur — il constate les prix et analyse les coûts.</p></div></div>165<p id="p1-23">Cette distinction n'est pas un raffinement de vocabulaire : elle structure les trois méthodes d'évaluation. La méthode de comparaison part des <em>prix</em> observés pour inférer la valeur; la méthode du coût part des <em>coûts</em> de production et les corrige de la dépréciation; la méthode du revenu contourne prix et coûts pour interroger directement la capacité du bien à produire un revenu. Trois chemins, une même destination : l'opinion de valeur.</p>166<h2 id="s-1-2" class="h-section"><span class="h-num">1.2</span><span class="h-text">L'évaluateur agréé : un professionnel réglementé</span><a class="h-anchor" href="#s-1-2" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h2>167<h3 id="s-1-2-1" class="h-subsection"><span class="h-num">1.2.1</span><span class="h-text">Un titre réservé</span><a class="h-anchor" href="#s-1-2-1" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>168<p id="p1-24">Au Québec, l'évaluation immobilière professionnelle est l'affaire d'un professionnel désigné : l'évaluateur agréé.</p>169<div class="box box-def" id="def-1-2"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 1.2</span><span class="box-title">— évaluateur agréé</span><a class="box-anchor" href="#def-1-2" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p1-25">L'<span class="motcle" data-term="évaluateur agréé">évaluateur agréé</span> (É.A.) est un professionnel membre de l'<span class="motcle" data-term="Ordre des évaluateurs agréés du Québec">Ordre des évaluateurs agréés du Québec</span> (OEAQ), seul autorisé à porter ce titre et à émettre une opinion professionnelle sur la valeur d'un bien immobilier.</p></div></div>170<p id="p1-26"><label for="sn-1-3" class="sn-toggle" title="Note marginale"><span class="sn-mark" aria-hidden="true">◆</span></label><input type="checkbox" id="sn-1-3" class="sn-cb" aria-label="Afficher la note"><span class="sidenote sn-terme"><strong class="sn-term">OEAQ</strong> Ordre des évaluateurs agréés du Québec, fondé en 1969; environ 1 100 membres.</span>Le titre « évaluateur agréé » est un <span class="motcle" data-term="titre réservé">titre réservé</span> : l'OEAQ est un ordre professionnel régi par le <em>Code des professions</em> (RLRQ, c. C-26), au même titre que le Barreau ou l'Ordre des CPA. Fondé en <strong>1969</strong>, l'Ordre compte environ <strong>1 100 membres</strong>, un effectif modeste au regard de l'impact économique de la profession — mille personnes, en somme, pour veiller sur la mesure d'un parc immobilier de plus de mille cinq cents milliards de dollars. Sa mission première n'est pas la défense des intérêts de ses membres, mais la <strong class="c-or">protection du public</strong> — une nuance capitale que la séance 2 développera en détail <span class="citation">(<a class="cite" href="/bibliographie/#codeProfessions" data-cite="codeProfessions">Québec, 1973</a>; <a class="cite" href="/bibliographie/#oeaqSite" data-cite="oeaqSite">Ordre des évaluateurs agréés du Québec, 2026</a>)</span>.</p>171<p id="p1-27">Cette réserve de titre distingue nettement l'évaluation du courtage immobilier : le courtier est encadré par un organisme d'autoréglementation (l'OACIQ), mais il n'appartient pas à un ordre professionnel. L'évaluateur, lui, est soumis à un code de déontologie ayant force de règlement, à l'inspection professionnelle et à un processus disciplinaire complet. La différence n'est pas théorique : elle détermine qui peut témoigner comme expert devant un tribunal, qui engage sa responsabilité professionnelle sur une opinion de valeur, et vers qui le public peut se tourner lorsqu'une évaluation est mal faite.</p>172<h3 id="s-1-2-2" class="h-subsection"><span class="h-num">1.2.2</span><span class="h-text">Le parcours pour devenir évaluateur agréé</span><a class="h-anchor" href="#s-1-2-2" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>173<p id="p1-28"><label for="sn-1-4" class="sn-toggle" title="Note marginale"><span class="sn-mark" aria-hidden="true">◆</span></label><input type="checkbox" id="sn-1-4" class="sn-cb" aria-label="Afficher la note"><span class="sidenote sn-repere">Parcours : baccalauréat <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>→</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\rightarrow</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.3669em;"></span><span class="mrel">→</span></span></span></span> stage de 48 semaines <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>→</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\rightarrow</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.3669em;"></span><span class="mrel">→</span></span></span></span> examen (65 %) <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>→</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\rightarrow</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.3669em;"></span><span class="mrel">→</span></span></span></span> permis.</span>Le chemin vers le titre est long, et c'est voulu. Tout commence par un <strong>baccalauréat reconnu</strong> — typiquement en administration avec concentration en évaluation immobilière, ou une formation jugée équivalente après analyse du dossier par l'Ordre. Le diplôme en poche, le candidat doit effectuer un <strong>stage professionnel supervisé de 48 semaines</strong> à temps complet auprès d'un maître de stage, au cours duquel il participe à de véritables mandats : inspections, recherches de titres, grilles de comparables, projets de rapports. Vient ensuite l'<strong>examen d'admission de l'OEAQ</strong>, offert une fois l'an, dont la note de passage est de <strong>65 %</strong> — un examen réputé exigeant, qui porte autant sur le jugement professionnel que sur la technique. La délivrance du permis n'est d'ailleurs pas la fin du parcours, mais le début d'une obligation permanente de <strong>formation continue</strong> (30 heures par période de deux ans, comme nous le verrons à la séance 2) : le droit, les normes et les marchés changent, et la compétence de l'évaluateur doit suivre.</p>174<div class="box box-terrain" id="terrain-1-29"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-hardhat"/></svg></span><span class="box-label">Sur le terrain</span><a class="box-anchor" href="#terrain-1-29" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p1-30">Le stage de 48 semaines n'est pas une formalité : c'est là que se transmet le véritable savoir-faire — comment inspecter un bâtiment, interroger un registre, téléphoner à un courtier pour vérifier les circonstances d'une vente, rédiger un rapport qui résistera à la contestation. Les étudiants qui visent le titre ont intérêt à choisir leur milieu de stage avec soin : un cabinet privé expose au financement et aux litiges, un service municipal d'évaluation à l'évaluation de masse, une institution financière au crédit hypothécaire. Ce premier choix oriente souvent toute une carrière.</p></div></div>175<h3 id="s-1-2-3" class="h-subsection"><span class="h-num">1.2.3</span><span class="h-text">Les fonctions de l'évaluateur</span><a class="h-anchor" href="#s-1-2-3" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>176<p id="p1-31">Le cœur du métier est l'estimation de la <span class="motcle" data-term="valeur marchande">valeur marchande</span>, mais réduire l'évaluateur à cette seule tâche serait mal comprendre la profession. Autour de l'estimation gravitent le <strong>conseil</strong> — éclairer un client sur une décision d'achat, de vente, de financement ou de planification fiscale —, la <strong>rédaction de rapports</strong> conformes aux normes de pratique, le <strong>témoignage d'expert</strong> devant les tribunaux (expropriation, contestation d'évaluation foncière, litige familial, vices cachés) et l'<strong>analyse de marché</strong> au sens large : études de faisabilité, analyses d'utilisation optimale, suivis de portefeuilles immobiliers. Un même professionnel passera, dans la même semaine, d'un bungalow de Hull à un entrepôt logistique, puis à une salle d'audience.</p>177<p id="p1-32">Ces fonctions exigent un profil particulier. L'<span class="motcle" data-term="indépendance">indépendance</span> et l'objectivité viennent en tête : l'évaluateur ne représente personne et son opinion ne doit être influencée ni par le client, ni par le montant de la transaction. S'y ajoutent la rigueur analytique, la compétence technique — un peu de construction, de droit, de finance, d'urbanisme et de statistique à la fois —, une connaissance approfondie du <strong>marché local</strong> — une évaluation à Gatineau ne se fait pas avec des réflexes montréalais — et une aptitude à communiquer clairement, à l'écrit comme à l'oral, car le rapport d'évaluation est un document destiné à convaincre.</p>178<h3 id="s-1-2-4" class="h-subsection"><span class="h-num">1.2.4</span><span class="h-text">Ne pas confondre : l'écosystème des professions immobilières</span><a class="h-anchor" href="#s-1-2-4" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>179<p id="p1-33">Autour d'une même transaction immobilière gravitent plusieurs professionnels dont les rôles sont complémentaires mais distincts. Le tableau <a class="xref" href="#tab-ch01-tab-professions">1.1</a> les situe les uns par rapport aux autres.</p>180<figure class="float-table" id="tab-ch01-tab-professions"><figcaption><span class="fig-label">Tableau 1.1</span> L'évaluateur agréé parmi les professions immobilières</figcaption><div class="table-wrap"><table class="tbl"><thead><tr><th>Profession</th><th>Rôle principal</th><th>Distinction clé</th></tr></thead><tbody><tr><td>Évaluateur agréé</td><td>Déterminer la valeur</td><td>Opinion indépendante, sans lien avec la transaction</td></tr><tr><td>Courtier immobilier</td><td>Faciliter la vente ou l'achat</td><td>Rémunéré à commission; représente une partie</td></tr><tr><td>Inspecteur en bâtiment</td><td>Évaluer l'état physique</td><td>Ne se prononce pas sur la valeur</td></tr><tr><td>Arpenteur-géomètre</td><td>Délimiter les propriétés</td><td>Mesures, bornage, certificat de localisation</td></tr><tr><td>Notaire</td><td>Instrumenter les actes juridiques</td><td>Transfert des droits, non leur valeur</td></tr></tbody></table></div></figure>181<p id="p1-34">La lecture du tableau appelle deux commentaires. Premièrement, ces professions collaborent constamment : l'évaluateur s'appuie sur le certificat de localisation de l'arpenteur-géomètre pour connaître les limites et les servitudes, sur l'acte notarié pour vérifier les conditions d'une vente, et il recommandera une inspection lorsque l'état du bâtiment soulève des doutes qui dépassent son examen visuel. Deuxièmement, la frontière la plus sensible est celle qui sépare l'évaluateur du courtier, parce que leurs livrables se ressemblent en surface.</p>182<div class="box box-att" id="attention-1-35"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-warning"/></svg></span><span class="box-label">Le piège de la « valeur » du courtier</span><a class="box-anchor" href="#attention-1-35" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p1-36">Le courtier produit souvent une « analyse comparative de marché » pour fixer un prix de mise en vente. Cet exercice ressemble à une évaluation, mais il n'en est pas une : le courtier est rémunéré à commission sur la transaction qu'il cherche à conclure, il représente une partie, et son analyse n'engage pas sa responsabilité professionnelle de la même manière. Aux examens comme dans la pratique, ne confondez jamais l'avis d'un intermédiaire intéressé avec l'opinion d'un professionnel indépendant.</p></div></div>183<h2 id="s-1-3" class="h-section"><span class="h-num">1.3</span><span class="h-text">Quand faut-il une évaluation?</span><a class="h-anchor" href="#s-1-3" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h2>184<p id="p1-37">Les mandats d'évaluation naissent dans deux grandes sphères : la sphère privée, où l'évaluation éclaire des décisions économiques, et la sphère publique et juridique, où elle sert de fondement à des décisions administratives ou judiciaires. Passer ces contextes en revue, c'est aussi dresser la carte des futurs employeurs et clients de l'évaluateur.</p>185<h3 id="s-1-3-1" class="h-subsection"><span class="h-num">1.3.1</span><span class="h-text">La sphère privée</span><a class="h-anchor" href="#s-1-3-1" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>186<p id="p1-38"><label for="sn-1-5" class="sn-toggle" title="Note marginale"><span class="sn-mark" aria-hidden="true">◆</span></label><input type="checkbox" id="sn-1-5" class="sn-cb" aria-label="Afficher la note"><span class="sidenote sn-repere">Client le plus fréquent : le <strong>prêteur hypothécaire</strong>.</span>Le contexte le plus fréquent est le <span class="motcle" data-term="financement hypothécaire">financement hypothécaire</span> : avant de prêter des centaines de milliers de dollars garantis par un immeuble, le prêteur exige une évaluation indépendante de sa garantie. C'est un mandat en apparence routinier, mais dont dépend la solidité de tout le système de crédit — nous y reviendrons dans un instant. Vient ensuite l'appui à la <strong>négociation</strong> : un acheteur ou un vendeur peut mandater un évaluateur pour objectiver sa position avant ou pendant une transaction, surtout pour des biens atypiques où les repères manquent. L'<strong>assurance</strong> fournit un troisième courant d'affaires : la couverture doit être fondée sur le coût de remplacement du bâtiment — et non sur la valeur marchande —, ce qui exige un calcul spécifique que la méthode du coût (séance 10) permettra de comprendre. S'y ajoutent enfin les besoins <strong>comptables et fiscaux</strong> — états financiers, transferts d'actifs entre sociétés liées, réorganisations, gel successoral — et les analyses d'<strong>investissement</strong> et de développement : un promoteur qui hésite entre deux usages d'un terrain a besoin d'une analyse de valeur avant de couler la moindre fondation.</p>187<h3 id="s-1-3-2" class="h-subsection"><span class="h-num">1.3.2</span><span class="h-text">La sphère publique et juridique</span><a class="h-anchor" href="#s-1-3-2" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>188<p id="p1-39">L'État est un grand consommateur d'évaluations. La <span class="motcle" data-term="fiscalité municipale">fiscalité municipale</span> repose entièrement sur la valeur des immeubles : la confection du rôle d'évaluation — et sa contestation par les contribuables — occupe une part importante de la profession, au point que l'évaluation municipale constitue un véritable sous-métier, avec ses méthodes de masse et son contentieux propre. En matière d'<span class="motcle" data-term="expropriation">expropriation</span>, l'évaluation établit la juste indemnité due au propriétaire dépossédé : ici, l'opinion de valeur se défend devant un tribunal, contre une contre-expertise. Les <strong>successions</strong> exigent des évaluations à la date du décès, souvent rétrospectives; le <strong>divorce</strong> et la liquidation du patrimoine familial imposent d'évaluer la résidence à des dates précises fixées par le Code civil; et les <strong>litiges</strong> de toute nature — vices cachés, troubles de voisinage, dommages, servitudes contestées — requièrent des évaluations qui serviront de preuve d'expert. Dans tous ces contextes, la valeur n'est pas un renseignement : c'est une pièce au dossier, exposée à la contradiction.</p>189<div class="box box-qc" id="quebec-1-40"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-map"/></svg></span><span class="box-label">Contexte québécois</span><a class="box-anchor" href="#quebec-1-40" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p1-41">Au Québec, plusieurs de ces contextes ont une saveur juridique propre : le patrimoine familial et son partage sont régis par le Code civil du Québec, la fiscalité municipale par la <em>Loi sur la fiscalité municipale</em> (RLRQ, c. F-2.1) et le rôle triennal, l'expropriation par une loi récente qui a réformé le calcul de l'indemnité. L'évaluateur québécois travaille dans un écosystème de droit civil, distinct de la common law du reste du Canada <span class="citation">(<a class="cite" href="/bibliographie/#ccq" data-cite="ccq">Québec, 1991</a>; <a class="cite" href="/bibliographie/#lfm" data-cite="lfm">Québec, 1979</a>)</span>.</p></div></div>190<h2 id="s-1-4" class="h-section"><span class="h-num">1.4</span><span class="h-text">L'importance économique de l'évaluation</span><a class="h-anchor" href="#s-1-4" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h2>191<h3 id="s-1-4-1" class="h-subsection"><span class="h-num">1.4.1</span><span class="h-text">Le poids du parc immobilier québécois</span><a class="h-anchor" href="#s-1-4-1" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>192<p id="p1-42">Pourquoi consacrer un ordre professionnel entier à la valeur des immeubles? Parce que l'immobilier est, de très loin, le premier réservoir de richesse des ménages et une assiette fiscale essentielle. Le tableau <a class="xref" href="#tab-ch01-tab-parc">1.2</a> donne les ordres de grandeur à connaître.</p>193<figure class="float-table" id="tab-ch01-tab-parc"><figcaption><span class="fig-label">Tableau 1.2</span> Le parc immobilier québécois — ordres de grandeur</figcaption><div class="table-wrap"><table class="tbl"><thead><tr><th>Indicateur</th><th class="al-r">Ordre de grandeur</th></tr></thead><tbody><tr><td>Valeur totale du parc immobilier</td><td class="al-r">plus de 1 500 milliards $</td></tr><tr><td>Propriétés résidentielles</td><td class="al-r"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>≈</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\approx</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.4831em;"></span><span class="mrel">≈</span></span></span></span> <span class="num">3 600 000</span></td></tr><tr><td>Part de l'habitation et de l'immobilier dans le PIB québécois</td><td class="al-r"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>≈</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\approx</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.4831em;"></span><span class="mrel">≈</span></span></span></span> 13 à 15 %</td></tr><tr><td>Transactions résidentielles par année</td><td class="al-r"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>≈</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\approx</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.4831em;"></span><span class="mrel">≈</span></span></span></span> <span class="num">85 000</span> à <span class="num">110 000</span></td></tr><tr><td>Ménages locataires</td><td class="al-r"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>≈</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\approx</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.4831em;"></span><span class="mrel">≈</span></span></span></span> 40 %</td></tr></tbody></table></div></figure>194<p id="p1-43">Ces ordres de grandeur, compilés à partir des publications de l'Institut de la statistique du Québec, de la SCHL et de l'APCIQ <span class="citation">(<a class="cite" href="/bibliographie/#isq2025" data-cite="isq2025">Institut de la statistique du Québec, 2025</a>; <a class="cite" href="/bibliographie/#schl2025" data-cite="schl2025">Société canadienne d&#x27;hypothèques et de logement, 2025</a>; <a class="cite" href="/bibliographie/#apciq2026" data-cite="apciq2026">Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec, 2026</a>)</span>, montrent qu'une erreur systématique d'évaluation, même de quelques points de pourcentage, se chiffrerait en dizaines de milliards de dollars à l'échelle de la province. La fiabilité des évaluations est un bien public : elle conditionne le juste partage de l'impôt foncier entre contribuables, la prudence du crédit hypothécaire et la confiance des ménages dans le principal actif de leur patrimoine.</p>195<h3 id="s-1-4-2" class="h-subsection"><span class="h-num">1.4.2</span><span class="h-text">La chaîne de valeur immobilière</span><a class="h-anchor" href="#s-1-4-2" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>196<p id="p1-44">L'évaluation n'est pas une activité périphérique : elle irrigue l'ensemble du cycle immobilier, du développement au litige. La figure <a class="xref" href="#fig-ch01-fig-chaine">1.1</a> en donne une vue d'ensemble.</p>197<figure class="float-figure" id="fig-ch01-fig-chaine"><div class="tikz"><img src="/assets/fig/001c690eab0b1a0f.svg" alt="Figure" width="513" height="119" style="width:min(100%,744px)" loading="lazy" decoding="async"></div><figcaption><span class="fig-label">Figure 1.1</span> L'évaluation professionnelle au cœur de la chaîne de valeur immobilière</figcaption></figure>198<p id="p1-45">Dans le <strong>secteur financier</strong>, l'évaluation est l'assise des décisions de crédit hypothécaire et, par agrégation, de la stabilité du système financier : les crises immobilières — celle des États-Unis en 2008 en tête — ont toutes comporté un volet de défaillance des évaluations, où des valeurs complaisantes ont permis des prêts que les immeubles ne pouvaient pas garantir. Dans le <strong>secteur public</strong>, la taxe foncière représente environ 60 à 70 % des revenus des municipalités québécoises : sans évaluation foncière crédible, pas de finances municipales — et pas d'équité entre contribuables, puisque chacun paie au prorata de la valeur de son immeuble. Dans le <strong>secteur privé</strong>, l'évaluation permet des transactions éclairées, des états financiers fiables et des couvertures d'assurance adéquates. Dans le <strong>secteur juridique</strong>, enfin, elle fournit la preuve chiffrée des litiges, partages et expropriations. Quatre sphères, un même besoin : une mesure crédible de la valeur.</p>199<h3 id="s-1-4-3" class="h-subsection"><span class="h-num">1.4.3</span><span class="h-text">L'évaluation et le financement hypothécaire</span><a class="h-anchor" href="#s-1-4-3" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>200<p id="p1-46">Le lien entre évaluation et crédit mérite un développement, car c'est le mécanisme que vous rencontrerez le plus souvent.</p>201<div class="box box-def" id="def-1-3"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 1.3</span><span class="box-title">— ratio prêt/valeur</span><a class="box-anchor" href="#def-1-3" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p1-47">Le <span class="motcle" data-term="ratio prêt/valeur">ratio prêt/valeur</span> (RPV) est le rapport entre le montant du prêt hypothécaire et la valeur retenue de la propriété :</p></div></div>202<div class="box box-form" id="form-1-1"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-formula"/></svg></span><span class="box-label">Formule 1.1</span><span class="box-title">— ratio prêt/valeur</span><a class="box-anchor" href="#form-1-1" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><div class="eq" id="eq-1-1"><span class="katex-display"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML" display="block"><semantics><mtable width="100%"><mtr><mtd width="50%"></mtd><mtd><mrow><mtext>RPV</mtext><mtext>  </mtext><mo>=</mo><mtext>  </mtext><mfrac><mrow><mtext>Montant du pr</mtext><mover accent="true"><mtext>e</mtext><mo>ˆ</mo></mover><mtext>t</mtext></mrow><mrow><mtext>Valeur retenue de la propri</mtext><mover accent="true"><mtext>e</mtext><mo>ˊ</mo></mover><mtext>t</mtext><mover accent="true"><mtext>e</mtext><mo>ˊ</mo></mover></mrow></mfrac><mo>×</mo><mn>100</mn></mrow></mtd><mtd width="50%"></mtd><mtd><mtext>(1.1)</mtext></mtd></mtr></mtable><annotation encoding="application/x-tex">\text{RPV} \;=\; \frac{\text{Montant du prêt}}{\text{Valeur retenue de la203propriété}} \times 100\tag{1.1}</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6833em;"></span><span class="mord text"><span class="mord">RPV</span></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:2.2519em;vertical-align:-0.8804em;"></span><span class="mord"><span class="mopen nulldelimiter"></span><span class="mfrac"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:1.3714em;"><span style="top:-2.314em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="mord"><span class="mord text"><span class="mord">Valeur retenue de la propri</span><span class="mord katex-accent"><span class="vlist-t"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.6944em;"><span style="top:-3em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="mord">e</span></span><span style="top:-3em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="accent-body" style="left:-0.25em;"><span class="mord">ˊ</span></span></span></span></span></span></span><span class="mord">t</span><span class="mord katex-accent"><span class="vlist-t"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.6944em;"><span style="top:-3em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="mord">e</span></span><span style="top:-3em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="accent-body" style="left:-0.25em;"><span class="mord">ˊ</span></span></span></span></span></span></span></span></span></span><span style="top:-3.23em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="frac-line" style="border-bottom-width:0.04em;"></span></span><span style="top:-3.677em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="mord"><span class="mord text"><span class="mord">Montant du pr</span><span class="mord katex-accent"><span class="vlist-t"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.6944em;"><span style="top:-3em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="mord">e</span></span><span style="top:-3em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="accent-body" style="left:-0.25em;"><span class="mord">ˆ</span></span></span></span></span></span></span><span class="mord">t</span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.8804em;"><span></span></span></span></span></span><span class="mclose nulldelimiter"></span></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">×</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6444em;"></span><span class="mord">100</span></span><span class="katex-tag"><span class="katex-strut" style="height:2.2519em;vertical-align:-0.8804em;"></span><span class="mord text"><span class="mord">(</span><span class="mord"><span class="mord">1.1</span></span><span class="mord">)</span></span></span></span></span></span></div>204<p id="p1-48">La <em>valeur retenue</em> est la <strong>moindre</strong> du prix d'achat et de la valeur d'évaluation.</p></div></div>205<p id="p1-49"><label for="sn-1-6" class="sn-toggle" title="Note marginale"><span class="sn-mark" aria-hidden="true">◆</span></label><input type="checkbox" id="sn-1-6" class="sn-cb" aria-label="Afficher la note"><span class="sidenote sn-terme"><strong class="sn-term">RPV</strong> Ratio prêt/valeur : prêt <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>÷</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\div</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">÷</span></span></span></span> valeur retenue. Seuil clé : 80 %.</span>Le RPV gouverne les conditions du prêt : jusqu'à <strong>80 %</strong>, le prêt est dit <em>conventionnel</em>; au-delà de 80 %, la loi impose une <strong>assurance prêt hypothécaire</strong> (SCHL, Sagen ou Canada Guaranty), dont la prime s'ajoute au coût du crédit. S'ajoute le <span class="motcle" data-term="test de résistance">test de résistance</span> : l'emprunteur doit se qualifier non pas au taux de son contrat, mais au plus élevé du <strong>taux contractuel majoré de 2 points</strong> et du <strong>taux admissible minimal de 5,25 %</strong> fixé par le BSIF <span class="citation">(<a class="cite" href="/bibliographie/#osfiMqr" data-cite="osfiMqr">Bureau du surintendant des institutions financières, 2025</a>)</span>. Ce mécanisme réduit la capacité d'emprunt et, par ricochet, la demande de logements — un lien direct entre réglementation financière et valeurs immobilières que nous retrouverons à la séance 5.</p>206<div class="box box-ex" id="ex-1-1"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-bulb"/></svg></span><span class="box-label">Exemple 1.1</span><span class="box-title">— évaluation inférieure au prix accepté, Gatineau</span><a class="box-anchor" href="#ex-1-1" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p1-50">Un couple fait accepter une offre de <span class="num">450 000 $</span> sur une maison du secteur Aylmer. L'évaluation exigée par le prêteur conclut à <span class="num">430 000 $</span>.</p>207<p id="p1-51"><strong>Étape 1 — valeur retenue.</strong> Le prêteur retient la moindre des deux : <span class="num">430 000 $</span>.</p>208<p id="p1-52"><strong>Étape 2 — prêt maximal conventionnel.</strong></p>209<div class="eq"><span class="katex-display"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML" display="block"><semantics><mrow><mn>430</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>×</mo><mn>80</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">%</mi><mo>=</mo><mn>344</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mtext> $</mtext></mrow><annotation encoding="application/x-tex">430\,000 \times 80\,\% = 344\,000~\text{\$}</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.7278em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">430</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">×</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8056em;vertical-align:-0.0556em;"></span><span class="mord">80</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">%</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8056em;vertical-align:-0.0556em;"></span><span class="mord">344</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace nobreak"> </span><span class="mord text"><span class="mord">$</span></span></span></span></span></span></div>210<p id="p1-53"><strong>Étape 3 — mise de fonds requise.</strong> L'acheteur doit financer la différence entre le <em>prix payé</em> et le prêt :</p>211<div class="eq"><span class="katex-display"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML" display="block"><semantics><mrow><mn>450</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>−</mo><mn>344</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>=</mo><mn>106</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mtext> $</mtext></mrow><annotation encoding="application/x-tex">450\,000 - 344\,000 = 106\,000~\text{\$}</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.7278em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">450</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">−</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6444em;"></span><span class="mord">344</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8056em;vertical-align:-0.0556em;"></span><span class="mord">106</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace nobreak"> </span><span class="mord text"><span class="mord">$</span></span></span></span></span></span></div>212<p id="p1-54">S'il avait compté verser 20 % du prix (<span class="num">90 000 $</span>), il doit maintenant trouver <span class="num">16 000 $</span> de plus — ou renégocier le prix, ou accepter un prêt assuré. L'écart de <span class="num">20 000 $</span> entre prix et valeur se répercute <strong class="c-rouge">entièrement</strong> sur la mise de fonds : voilà pourquoi l'évaluation est souvent le moment de vérité d'une transaction.</p></div></div>213<div class="box box-terrain" id="terrain-1-55"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-hardhat"/></svg></span><span class="box-label">Sur le terrain</span><a class="box-anchor" href="#terrain-1-55" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p1-56">Dans la pratique, l'évaluateur mandaté par le prêteur ne connaît pas toujours le prix accepté — et c'est voulu : certains prêteurs masquent le prix pour éviter que l'évaluation ne soit « aimantée » par lui. Ce biais, appelé ancrage, est un des risques déontologiques les plus étudiés de la profession.</p></div></div>214<div class="widget" data-widget="rpv"></div>215<h2 id="s-1-5" class="h-section"><span class="h-num">1.5</span><span class="h-text">Types de valeurs, types de rapports, aperçu des méthodes</span><a class="h-anchor" href="#s-1-5" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h2>216<h3 id="s-1-5-1" class="h-subsection"><span class="h-num">1.5.1</span><span class="h-text">Plusieurs valeurs pour un même bien</span><a class="h-anchor" href="#s-1-5-1" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>217<p id="p1-57">Une même propriété n'a pas une valeur unique : elle a plusieurs valeurs, selon la question posée. Le tableau <a class="xref" href="#tab-ch01-tab-valeurs">1.3</a> présente les cinq types que vous devez savoir distinguer dès maintenant; la séance 4 les approfondira.</p>218<figure class="float-table" id="tab-ch01-tab-valeurs"><figcaption><span class="fig-label">Tableau 1.3</span> Principaux types de valeurs et leurs usages</figcaption><div class="table-wrap"><table class="tbl"><thead><tr><th>Type de valeur</th><th>Définition</th><th>Utilisation</th></tr></thead><tbody><tr><td>Valeur marchande</td><td>Prix le plus probable sur un marché libre et ouvert</td><td>Financement, transaction, litige</td></tr><tr><td>Valeur d'assurance</td><td>Coût de remplacement du bâtiment (excluant le terrain)</td><td>Couverture d'assurance</td></tr><tr><td>Valeur fiscale</td><td>Valeur inscrite au rôle d'évaluation municipal</td><td>Taxation foncière</td></tr><tr><td>Valeur liquidative</td><td>Valeur en vente forcée, délai de mise en marché réduit</td><td>Faillite, saisie, reprise</td></tr><tr><td>Valeur d'investissement</td><td>Valeur pour un investisseur donné, selon ses critères propres</td><td>Analyse d'investissement</td></tr></tbody></table></div></figure>219<div class="box box-att" id="attention-1-58"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-warning"/></svg></span><span class="box-label">Attention</span><a class="box-anchor" href="#attention-1-58" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p1-59">La valeur fiscale (celle du compte de taxes) n'est <strong class="c-rouge">pas</strong> une estimation de la valeur marchande actuelle : elle reflète les conditions du marché à une date de référence antérieure (18 mois avant l'entrée en vigueur du rôle triennal) et résulte d'une évaluation de masse. Utiliser la valeur au rôle comme preuve de valeur marchande courante est une erreur de débutant — et un grand classique des mauvaises argumentations devant les tribunaux.</p></div></div>220<h3 id="s-1-5-2" class="h-subsection"><span class="h-num">1.5.2</span><span class="h-text">Types de rapports</span><a class="h-anchor" href="#s-1-5-2" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>221<p id="p1-60">Le résultat de l'évaluation se communique dans un rapport, dont l'ampleur varie selon l'usage <span class="citation">(<a class="cite" href="/bibliographie/#oeaqNormes" data-cite="oeaqNormes">Ordre des évaluateurs agréés du Québec, 2024</a>)</span>. Au sommet de la gamme, le <strong>rapport complet</strong> (dit narratif) expose en détail les données, les analyses et les raisonnements sur 30 à 60 pages et parfois davantage; c'est le format des litiges, des expropriations et des mandats complexes, où chaque affirmation doit pouvoir être défendue en contre-interrogatoire. Le <strong>rapport abrégé</strong>, formulaire normalisé d'une dizaine de pages, est le standard du financement hypothécaire résidentiel : il condense la même démarche dans un format que les prêteurs peuvent traiter en volume. Le <strong>rapport restreint</strong>, enfin, tient en une lettre d'opinion de quelques pages, réservée à un usage interne par un client averti qui connaît déjà le bien et le marché. Le format change; la démarche sous-jacente, elle, reste la même, et c'est elle que sanctionnent les normes. La structure détaillée des rapports selon les normes de l'OEAQ fera l'objet de la séance 13.</p>222<h3 id="s-1-5-3" class="h-subsection"><span class="h-num">1.5.3</span><span class="h-text">Les trois méthodes : un premier regard</span><a class="h-anchor" href="#s-1-5-3" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>223<p id="p1-61"><label for="sn-1-7" class="sn-toggle" title="Note marginale"><span class="sn-mark" aria-hidden="true">◆</span></label><input type="checkbox" id="sn-1-7" class="sn-cb" aria-label="Afficher la note"><span class="sidenote sn-repere">Trois méthodes : comparaison, coût, revenu — puis <strong>réconciliation</strong>.</span>Le cœur technique du cours (séances 8 à 12) sera l'étude des trois méthodes d'évaluation reconnues, et il vaut la peine d'en saisir la logique dès aujourd'hui. La <span class="motcle" data-term="méthode de comparaison">méthode de comparaison</span> (ou de parité) estime la valeur à partir des prix de vente de biens comparables récemment transigés, ajustés pour leurs différences : si trois bungalows semblables au vôtre se sont vendus autour de <span class="num">460 000 $</span> dans le même quartier ces derniers mois, la valeur du vôtre ne peut pas en être très éloignée. C'est la méthode reine du résidentiel, parce que les ventes y abondent. La <span class="motcle" data-term="méthode du coût">méthode du coût</span> reconstruit la valeur par l'offre : elle additionne la valeur du terrain et le coût de remplacement du bâtiment, puis retranche la dépréciation accumulée; elle convient aux constructions neuves et aux immeubles spécialisés — écoles, églises, usines — pour lesquels les ventes comparables font défaut. La <span class="motcle" data-term="méthode du revenu">méthode du revenu</span>, enfin, regarde l'immeuble comme un placement : elle convertit les revenus futurs en valeur présente, par capitalisation ou actualisation; c'est la méthode naturelle des immeubles à revenus, du sixplex au centre commercial.</p>224<p id="p1-62">Aucune méthode n'est « la bonne » dans l'absolu : chacune éclaire la valeur sous un angle différent — les prix des acheteurs, les coûts des producteurs, les revenus des investisseurs — et l'évaluateur <strong>réconcilie</strong> leurs indications en pondérant selon la fiabilité des données disponibles. Cette réconciliation, qui est tout sauf une moyenne arithmétique, fera l'objet de la séance 14.</p>225<h3 id="s-1-5-4" class="h-subsection"><span class="h-num">1.5.4</span><span class="h-text">Le processus d'évaluation en sept étapes</span><a class="h-anchor" href="#s-1-5-4" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>226<p id="p1-63">Toute évaluation, du bungalow au centre commercial, suit la même démarche ordonnée, illustrée à la figure <a class="xref" href="#fig-ch01-fig-processus">1.2</a>.</p>227<figure class="float-figure" id="fig-ch01-fig-processus"><div class="tikz"><img src="/assets/fig/a01c46f6bb90b294.svg" alt="Figure" width="418" height="243" style="width:min(100%,607px)" loading="lazy" decoding="async"></div><figcaption><span class="fig-label">Figure 1.2</span> Le processus d'évaluation en sept étapes</figcaption></figure>228<p id="p1-64">Ce processus est le squelette du cours : les séances 4 à 6 couvrent les étapes 1 à 4 (mandat, données, marché, utilisation optimale), les séances 8 à 12 l'étape 5 (les méthodes), et les séances 13 et 14 les étapes 6 et 7 (réconciliation et rapport). Remarquez que l'application des méthodes — l'étape que les débutants imaginent être tout le métier — n'arrive qu'en cinquième position : une évaluation se gagne ou se perd d'abord dans la définition du mandat et la qualité des données.</p>229<h2 id="s-1-6" class="h-section"><span class="h-num">1.6</span><span class="h-text">Panorama du marché immobilier québécois</span><a class="h-anchor" href="#s-1-6" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h2>230<h3 id="s-1-6-1" class="h-subsection"><span class="h-num">1.6.1</span><span class="h-text">Les segments du marché</span><a class="h-anchor" href="#s-1-6-1" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>231<p id="p1-65">Le « marché immobilier » n'existe pas au singulier : il se décompose en segments aux dynamiques propres, que l'évaluateur doit connaître pour situer chaque mandat.</p>232<p id="p1-66">Le <strong>marché résidentiel</strong> comprend les maisons unifamiliales, les copropriétés divises (condos), les <em>plex</em> (2 à 5 logements) — une spécialité québécoise — les immeubles d'appartements (6 logements et plus) et les terrains résidentiels. Le <strong>marché locatif</strong> est particulièrement important au Québec : environ <strong>40 % des ménages</strong> sont locataires, une proportion nettement supérieure à la moyenne canadienne, et les rapports locateur-locataire sont encadrés par le <span class="motcle" data-term="Tribunal administratif du logement">Tribunal administratif du logement</span> (TAL). Après des années de rareté extrême, ce marché est en détente depuis 2024–2025 grâce à une offre locative accrue.</p>233<p id="p1-67">Le <strong>marché commercial</strong> (bureaux, commerce de détail, centres commerciaux, hôtellerie), le <strong>marché industriel</strong> (entrepôts, logistique, usines) et les <strong>terrains</strong> (agricoles, boisés, à développer) complètent le tableau. Chacun mobilise des méthodes et des données différentes — le commercial et l'industriel relèvent surtout de la méthode du revenu, les terrains de la comparaison. Pour l'évaluateur, la première question d'un mandat est toujours : <em>dans quel segment, et dans quel sous-marché local, ce bien se transige-t-il?</em></p>234<h3 id="s-1-6-2" class="h-subsection"><span class="h-num">1.6.2</span><span class="h-text">Les prix : ordres de grandeur 2026</span><a class="h-anchor" href="#s-1-6-2" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>235<figure class="float-table" id="tab-ch01-tab-prix"><figcaption><span class="fig-label">Tableau 1.4</span> Prix médians des unifamiliales, régions choisies (APCIQ, 2026)</figcaption><div class="table-wrap"><table class="tbl"><thead><tr><th>Région</th><th class="al-r">Prix médian</th></tr></thead><tbody><tr><td>RMR de Montréal</td><td class="al-r"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>≈</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\approx</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.4831em;"></span><span class="mrel">≈</span></span></span></span> <span class="num">645 000 $</span></td></tr><tr><td>Ensemble du Québec</td><td class="al-r"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>≈</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\approx</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.4831em;"></span><span class="mrel">≈</span></span></span></span> <span class="num">519 000 $</span></td></tr><tr><td>RMR de Gatineau</td><td class="al-r"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>≈</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\approx</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.4831em;"></span><span class="mrel">≈</span></span></span></span> <span class="num">477 000 $</span></td></tr><tr><td>RMR de Québec</td><td class="al-r"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>≈</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\approx</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.4831em;"></span><span class="mrel">≈</span></span></span></span> <span class="num">477 000 $</span></td></tr></tbody></table></div></figure>236<p id="p1-68"><label for="sn-1-8" class="sn-toggle" title="Note marginale"><span class="sn-mark" aria-hidden="true">◆</span></label><input type="checkbox" id="sn-1-8" class="sn-cb" aria-label="Afficher la note"><span class="sidenote sn-repere">Repère 2026 : unifamiliale médiane à Gatineau <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>≈</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\approx</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.4831em;"></span><span class="mrel">≈</span></span></span></span> 477 000 $.</span> Ces chiffres, tirés des statistiques Centris de l'APCIQ (cumul janvier–juin 2026) <span class="citation">(<a class="cite" href="/bibliographie/#apciq2026" data-cite="apciq2026">Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec, 2026</a>)</span>, serviront de repères tout au long du cours. Notez l'écart Montréal–reste du Québec, d'environ 35 % : le marché québécois est fortement hétérogène, et toute analyse doit être ancrée dans le marché <em>local</em>.</p>237<h3 id="s-1-6-3" class="h-subsection"><span class="h-num">1.6.3</span><span class="h-text">Les particularités juridiques et réglementaires du Québec</span><a class="h-anchor" href="#s-1-6-3" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>238<div class="box box-qc" id="quebec-1-69"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-map"/></svg></span><span class="box-label">Un cadre juridique distinct en Amérique du Nord</span><a class="box-anchor" href="#quebec-1-69" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p1-70">Le Québec est la seule juridiction nord-américaine de tradition civiliste. Pour l'évaluateur, cela signifie : le <strong>Code civil du Québec</strong> plutôt que la common law; la <strong>copropriété divise</strong> régie par les articles 1038 et suivants C.c.Q.; la publicité des droits au <strong>Registre foncier</strong>, registre public consultable en ligne; des <strong>droits de mutation</strong> perçus à chaque transfert (la « taxe de bienvenue »); le <strong>TAL</strong> et l'encadrement des loyers résidentiels; la <em>Loi sur la fiscalité municipale</em> et son <strong>rôle d'évaluation triennal</strong> <span class="citation">(<a class="cite" href="/bibliographie/#ccq" data-cite="ccq">Québec, 1991</a>; <a class="cite" href="/bibliographie/#lfm" data-cite="lfm">Québec, 1979</a>; <a class="cite" href="/bibliographie/#ldmi" data-cite="ldmi">Québec, 1976</a>)</span>.</p></div></div>239<p id="p1-71">Les <span class="motcle" data-term="droits de mutation immobilière">droits de mutation immobilière</span> illustrent bien l'utilité de connaître le cadre fiscal. Le barème de base 2026 (hors Montréal) est progressif par tranches : <strong>0,5 %</strong> jusqu'à <span class="num">62 900 $</span>, <strong>1,0 %</strong> de <span class="num">62 900 $</span> à <span class="num">315 000 $</span>, et <strong>1,5 %</strong> au-delà de <span class="num">315 000 $</span>. Les tranches sont indexées annuellement; une municipalité peut imposer jusqu'à 3 % sur les tranches excédant <span class="num">500 000 $</span>, et Montréal applique son propre barème atteignant 4 % au sommet <span class="citation">(<a class="cite" href="/bibliographie/#quebecMutations" data-cite="quebecMutations">Gouvernement du Québec, 2026</a>)</span>.</p>240<div class="box box-ex" id="ex-1-2"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-bulb"/></svg></span><span class="box-label">Exemple 1.2</span><span class="box-title">— droits de mutation sur une maison de 477 000 $ à Gatineau</span><a class="box-anchor" href="#ex-1-2" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p1-72">Calculons les droits pour un achat au prix médian gatinois de <span class="num">477 000 $</span> (barème de base 2026) :</p>241<div class="eq"><span class="katex-display"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML" display="block"><semantics><mtable rowspacing="0.25em" columnalign="right left" columnspacing="0em"><mtr><mtd><mstyle scriptlevel="0" displaystyle="true"><mrow><mtext>Tranche 1 :</mtext><mspace width="1em"/></mrow></mstyle></mtd><mtd><mstyle scriptlevel="0" displaystyle="true"><mrow><mrow></mrow><mn>62</mn><mtext> </mtext><mn>900</mn><mo>×</mo><mn>0,5</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">%</mi><mo>=</mo><mn>314,50</mn><mtext> $</mtext></mrow></mstyle></mtd></mtr><mtr><mtd><mstyle scriptlevel="0" displaystyle="true"><mrow><mtext>Tranche 2 :</mtext><mspace width="1em"/></mrow></mstyle></mtd><mtd><mstyle scriptlevel="0" displaystyle="true"><mrow><mrow></mrow><mo stretchy="false">(</mo><mn>315</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>−</mo><mn>62</mn><mtext> </mtext><mn>900</mn><mo stretchy="false">)</mo><mo>×</mo><mn>1,0</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">%</mi><mo>=</mo><mn>252</mn><mtext> </mtext><mn>100</mn><mo>×</mo><mn>1,0</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">%</mi><mo>=</mo><mn>2</mn><mtext> </mtext><mn>521,00</mn><mtext> $</mtext></mrow></mstyle></mtd></mtr><mtr><mtd><mstyle scriptlevel="0" displaystyle="true"><mrow><mtext>Tranche 3 :</mtext><mspace width="1em"/></mrow></mstyle></mtd><mtd><mstyle scriptlevel="0" displaystyle="true"><mrow><mrow></mrow><mo stretchy="false">(</mo><mn>477</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>−</mo><mn>315</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo stretchy="false">)</mo><mo>×</mo><mn>1,5</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">%</mi><mo>=</mo><mn>162</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>×</mo><mn>1,5</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">%</mi><mo>=</mo><mn>2</mn><mtext> </mtext><mn>430,00</mn><mtext> $</mtext></mrow></mstyle></mtd></mtr><mtr><mtd><mstyle scriptlevel="0" displaystyle="true"><mrow><mtext>Total :</mtext><mspace width="1em"/></mrow></mstyle></mtd><mtd><mstyle scriptlevel="0" displaystyle="true"><mrow><mrow></mrow><mn>314,50</mn><mo>+</mo><mn>2</mn><mtext> </mtext><mn>521,00</mn><mo>+</mo><mn>2</mn><mtext> </mtext><mn>430,00</mn><mo>=</mo><mn>5</mn><mtext> </mtext><mn>265,50</mn><mtext> $</mtext></mrow></mstyle></mtd></mtr></mtable><annotation encoding="application/x-tex">\begin{aligned}\text{Tranche 1 :}\quad &amp; 62\,900 \times 0{,}5\,\% = 314{,}50~\text{\$}\\242\text{Tranche 2 :}\quad &amp; (315\,000 - 62\,900) \times 1{,}0\,\% =243252\,100 \times 1{,}0\,\% = 2\,521{,}00~\text{\$}\\244\text{Tranche 3 :}\quad &amp; (477\,000 - 315\,000) \times 1{,}5\,\% =245162\,000 \times 1{,}5\,\% = 2\,430{,}00~\text{\$}\\246\text{Total :}\quad &amp; 314{,}50 + 2\,521{,}00 + 2\,430{,}00 =2475\,265{,}50~\text{\$}\end{aligned}</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:5.7em;vertical-align:-2.6em;"></span><span class="mord"><span class="mtable"><span class="col-align-r"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:3.1em;"><span style="top:-5.26em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="mord"><span class="mord text"><span class="mord">Tranche 1 :</span></span><span class="mspace" style="margin-right:1em;"></span></span></span><span style="top:-3.76em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="mord"><span class="mord text"><span class="mord">Tranche 2 :</span></span><span class="mspace" style="margin-right:1em;"></span></span></span><span style="top:-2.26em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="mord"><span class="mord text"><span class="mord">Tranche 3 :</span></span><span class="mspace" style="margin-right:1em;"></span></span></span><span style="top:-0.76em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="mord"><span class="mord text"><span class="mord">Total :</span></span><span class="mspace" style="margin-right:1em;"></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:2.6em;"><span></span></span></span></span></span><span class="col-align-l"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:3.1em;"><span style="top:-5.26em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="mord"><span class="mord"></span><span class="mord">62</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">900</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">×</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mord">0</span><span class="mord"><span class="mpunct">,</span></span><span class="mord">5</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">%</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mord">314</span><span class="mord"><span class="mpunct">,</span></span><span class="mord">50</span><span class="mspace nobreak"> </span><span class="mord text"><span class="mord">$</span></span></span></span><span style="top:-3.76em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="mord"><span class="mord"></span><span class="mopen">(</span><span class="mord">315</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">−</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mord">62</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">900</span><span class="mclose">)</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">×</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mord">1</span><span class="mord"><span class="mpunct">,</span></span><span class="mord">0</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">%</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mord">252</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">100</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">×</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mord">1</span><span class="mord"><span class="mpunct">,</span></span><span class="mord">0</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">%</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mord">2</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">521</span><span class="mord"><span class="mpunct">,</span></span><span class="mord">00</span><span class="mspace nobreak"> </span><span class="mord text"><span class="mord">$</span></span></span></span><span style="top:-2.26em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="mord"><span class="mord"></span><span class="mopen">(</span><span class="mord">477</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">−</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mord">315</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mclose">)</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">×</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mord">1</span><span class="mord"><span class="mpunct">,</span></span><span class="mord">5</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">%</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mord">162</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">×</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mord">1</span><span class="mord"><span class="mpunct">,</span></span><span class="mord">5</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">%</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mord">2</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">430</span><span class="mord"><span class="mpunct">,</span></span><span class="mord">00</span><span class="mspace nobreak"> </span><span class="mord text"><span class="mord">$</span></span></span></span><span style="top:-0.76em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="mord"><span class="mord"></span><span class="mord">314</span><span class="mord"><span class="mpunct">,</span></span><span class="mord">50</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">+</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mord">2</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">521</span><span class="mord"><span class="mpunct">,</span></span><span class="mord">00</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">+</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mord">2</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">430</span><span class="mord"><span class="mpunct">,</span></span><span class="mord">00</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mord">5</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">265</span><span class="mord"><span class="mpunct">,</span></span><span class="mord">50</span><span class="mspace nobreak"> </span><span class="mord text"><span class="mord">$</span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:2.6em;"><span></span></span></span></span></span></span></span></span></span></span></span></div>248<p id="p1-73">L'acheteur devra donc prévoir environ <span class="num">5266 $</span> de droits de mutation — un coût de transaction que l'évaluateur doit connaître, car il influence le comportement des acheteurs et, à la marge, les prix observés. Notez que l'assiette des droits est la <em>plus élevée</em> du prix payé et de la valeur au rôle pondérée par le facteur comparatif : encore une rencontre entre évaluation et fiscalité.</p></div></div>249<div class="widget" data-widget="mutation"></div>250<h3 id="s-1-6-4" class="h-subsection"><span class="h-num">1.6.4</span><span class="h-text">Le marché de Gatineau–Ottawa : notre terrain d'étude</span><a class="h-anchor" href="#s-1-6-4" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>251<p id="p1-74">La région servira de référence principale pour les études de cas du cours, et elle le mérite : c'est un laboratoire unique en Amérique du Nord. La rivière des Outaouais y sépare deux régimes juridiques — droit civil d'un côté, common law de l'autre —, deux fiscalités et deux marchés du logement pourtant intégrés dans une même région métropolitaine d'environ 1,5 million d'habitants. Un ménage peut travailler à Ottawa le jour et dormir à Gatineau le soir; les deux rives se font concurrence pour l'attirer, et l'écart de prix persistant entre elles — l'unifamiliale gatinoise se vend nettement moins cher que son équivalente ontarienne — entretient une migration résidentielle de l'Ontario vers le Québec qui soutient structurellement la demande locale.</p>252<p id="p1-75">Le <strong>poids de la fonction publique fédérale</strong> constitue la seconde singularité : il stabilise l'emploi et les revenus de la région, amortissant les cycles économiques qui secouent des marchés plus dépendants du secteur privé. Il en résulte un marché moins volatil que la moyenne, mais sensible aux politiques fédérales d'embauche et de présence au bureau — le télétravail des fonctionnaires, par exemple, a redistribué la demande vers la périphérie après 2020. Retenez enfin deux repères chiffrés pour 2026 : un prix médian d'unifamiliale d'environ <span class="num">477 000 $</span> et un taux d'inoccupation locatif d'environ 3,8 % selon la SCHL <span class="citation">(<a class="cite" href="/bibliographie/#schl2025" data-cite="schl2025">Société canadienne d&#x27;hypothèques et de logement, 2025</a>)</span> — des chiffres que nos études de cas réutiliseront constamment.</p>253<h3 id="s-1-6-5" class="h-subsection"><span class="h-num">1.6.5</span><span class="h-text">Tendances et acteurs</span><a class="h-anchor" href="#s-1-6-5" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>254<p id="p1-76">Le marché québécois de 2026 est tiraillé entre des <strong>facteurs de soutien</strong> — croissance démographique soutenue, pénurie persistante de logements, détente des taux d'intérêt depuis 2024, demande en région alimentée par le télétravail — et des <strong>facteurs de pression</strong> : accessibilité dégradée, endettement record des ménages, test de résistance hypothécaire et coûts de construction élevés. La trajectoire des prix résidentiels des dernières années en porte la marque : forte poussée 2020–2022, pause en 2023, reprise graduelle depuis 2024.</p>255<p id="p1-77">L'évaluateur doit enfin savoir à qui s'adresser. Le tableau <a class="xref" href="#tab-ch01-tab-acteurs">1.5</a> recense les organismes dont les noms reviendront sans cesse dans le cours.</p>256<figure class="float-table" id="tab-ch01-tab-acteurs"><figcaption><span class="fig-label">Tableau 1.5</span> Acteurs clés du marché immobilier québécois</figcaption><div class="table-wrap"><table class="tbl"><thead><tr><th>Acteur</th><th>Rôle</th></tr></thead><tbody><tr><td>OEAQ</td><td>Ordre professionnel des évaluateurs agréés</td></tr><tr><td>OACIQ</td><td>Encadrement du courtage immobilier</td></tr><tr><td>APCIQ / Centris</td><td>Association des courtiers — statistiques MLS</td></tr><tr><td>SCHL</td><td>Société canadienne d'hypothèques et de logement : données, assurance prêt</td></tr><tr><td>TAL</td><td>Tribunal administratif du logement</td></tr><tr><td>Registre foncier</td><td>Publicité des droits immobiliers</td></tr><tr><td>Municipalités</td><td>Rôle d'évaluation, zonage, permis</td></tr></tbody></table></div></figure>257<div class="box box-terrain" id="terrain-1-78"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-hardhat"/></svg></span><span class="box-label">Sur le terrain</span><a class="box-anchor" href="#terrain-1-78" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p1-79">Prenez l'habitude, dès cette semaine, de consulter ces sources : le site de l'OEAQ (parcours d'admission, normes), les statistiques mensuelles de l'APCIQ pour la RMR de Gatineau, et le portail de données de la SCHL. Un bon évaluateur lit son marché comme un analyste financier lit les cours de bourse : régulièrement, et avec un œil critique sur la méthodologie des chiffres.</p></div></div>258<hr class="sep">259<h2 id="s-1-7" class="h-section"><span class="h-num">1.7</span><span class="h-text">Exercices</span><a class="h-anchor" href="#s-1-7" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h2>260<div class="box box-exo" id="exo-1-1"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-pencil"/></svg></span><span class="box-label">Exercice 1.1</span><span class="box-title">— valeur, prix ou coût?</span><a class="box-anchor" href="#exo-1-1" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p1-80">Pour chacune des situations suivantes, indiquez si le montant mentionné est un <em>prix</em>, un <em>coût</em> ou une <em>valeur</em>. <strong>a)</strong> Une maison d'Aylmer s'est vendue <span class="num">462 000 $</span> après une guerre d'offres impliquant sept acheteurs. <strong>b)</strong> Un entrepreneur estime à <span class="num">385 000 $</span> les dépenses totales (terrain, matériaux, main-d'œuvre, profit) pour construire un bungalow équivalent. <strong>c)</strong> Un évaluateur agréé conclut que le prix le plus probable de la même maison, dans des conditions normales de marché, est de <span class="num">440 000 $</span>. <strong>d)</strong> Le rôle d'évaluation municipal inscrit la propriété à <span class="num">398 000 $</span>.</p></div></div>261<details class="box box-sol"><summary><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-check"/></svg></span><span class="box-label">Solution</span><span class="sol-hint">Cliquer pour révéler</span></summary><div class="box-body"><p id="p1-81"><strong>a)</strong> Un <strong>prix</strong> : c'est un fait historique, le montant effectivement payé — possiblement gonflé par la surenchère. <strong>b)</strong> Un <strong>coût</strong> : la somme des dépenses de production du bien, qui ne préjuge ni du prix ni de la valeur. <strong>c)</strong> Une <strong>valeur</strong> (marchande) : une opinion professionnelle sur le prix le plus probable. L'écart avec le prix payé (<span class="num">22 000 $</span>) illustre qu'un prix particulier peut s'écarter de la valeur. <strong>d)</strong> Une <strong>valeur</strong> également, mais de type <em>fiscal</em> : établie par évaluation de masse à une date de référence antérieure, elle ne constitue pas une preuve de la valeur marchande actuelle.</p></div></details>262<div class="box box-exo" id="exo-1-2"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-pencil"/></svg></span><span class="box-label">Exercice 1.2</span><span class="box-title">— ratio prêt/valeur et mise de fonds</span><a class="box-anchor" href="#exo-1-2" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p1-82">Une acheteuse fait accepter une offre de <span class="num">520 000 $</span> sur une propriété de Hull. L'évaluation mandatée par le prêteur conclut à <span class="num">495 000 $</span>. L'acheteuse souhaite un prêt conventionnel (sans assurance). <strong>a)</strong> Quelle valeur le prêteur retiendra-t-il? <strong>b)</strong> Quel est le prêt maximal conventionnel? <strong>c)</strong> Quelle mise de fonds l'acheteuse doit-elle verser? <strong>d)</strong> Quel pourcentage du <em>prix</em> cette mise de fonds représente-t-elle?</p></div></div>263<details class="box box-sol"><summary><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-check"/></svg></span><span class="box-label">Solution</span><span class="sol-hint">Cliquer pour révéler</span></summary><div class="box-body"><p id="p1-83"><strong>a)</strong> La moindre du prix et de l'évaluation : <span class="num">495 000 $</span>. <strong>b)</strong> <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mn>495</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>×</mo><mn>80</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">%</mi><mo>=</mo><mn>396</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mtext> $</mtext></mrow><annotation encoding="application/x-tex">495\,000 \times 80\,\% = 396\,000~\text{\$}</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.7278em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">495</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">×</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8056em;vertical-align:-0.0556em;"></span><span class="mord">80</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">%</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8056em;vertical-align:-0.0556em;"></span><span class="mord">396</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace nobreak"> </span><span class="mord text"><span class="mord">$</span></span></span></span></span>. <strong>c)</strong> Le prix payé moins le prêt : <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mn>520</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>−</mo><mn>396</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>=</mo><mn>124</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mtext> $</mtext></mrow><annotation encoding="application/x-tex">520\,000 - 396\,000 =264124\,000~\text{\$}</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.7278em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">520</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">−</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6444em;"></span><span class="mord">396</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8056em;vertical-align:-0.0556em;"></span><span class="mord">124</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace nobreak"> </span><span class="mord text"><span class="mord">$</span></span></span></span></span>. <strong>d)</strong> <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mn>124</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mi mathvariant="normal">/</mi><mn>520</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>=</mo><mn>23,8</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">%</mi></mrow><annotation encoding="application/x-tex">124\,000 / 520\,000 = 23{,}8\,\%</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:1em;vertical-align:-0.25em;"></span><span class="mord">124</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000/520</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.9444em;vertical-align:-0.1944em;"></span><span class="mord">23</span><span class="mord"><span class="mpunct">,</span></span><span class="mord">8</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">%</span></span></span></span>. Bien que le seuil conventionnel soit de 20 %, l'écart entre prix et évaluation force une mise de fonds effective de 23,8 % du prix. C'est la conséquence directe de la règle de la <em>moindre valeur retenue</em>.</p></div></details>265<div class="box box-exo" id="exo-1-3"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-pencil"/></svg></span><span class="box-label">Exercice 1.3</span><span class="box-title">— droits de mutation</span><a class="box-anchor" href="#exo-1-3" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p1-84">Calculez les droits de mutation exigibles (barème de base 2026 : 0,5 % jusqu'à <span class="num">62 900 $</span>; 1,0 % de <span class="num">62 900 $</span> à <span class="num">315 000 $</span>; 1,5 % au-delà) pour : <strong>a)</strong> un condo de Gatineau acquis <span class="num">299 000 $</span>; <strong>b)</strong> une résidence de luxe acquise <span class="num">815 000 $</span>.</p></div></div>266<details class="box box-sol"><summary><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-check"/></svg></span><span class="box-label">Solution</span><span class="sol-hint">Cliquer pour révéler</span></summary><div class="box-body"><p id="p1-85"><strong>a)</strong> Tranche 1 : <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mn>62</mn><mtext> </mtext><mn>900</mn><mo>×</mo><mn>0,5</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">%</mi><mo>=</mo><mn>314,50</mn><mtext> $</mtext></mrow><annotation encoding="application/x-tex">62\,900 \times 0{,}5\,\% = 314{,}50~\text{\$}</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.7278em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">62</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">900</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">×</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.9444em;vertical-align:-0.1944em;"></span><span class="mord">0</span><span class="mord"><span class="mpunct">,</span></span><span class="mord">5</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">%</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.9444em;vertical-align:-0.1944em;"></span><span class="mord">314</span><span class="mord"><span class="mpunct">,</span></span><span class="mord">50</span><span class="mspace nobreak"> </span><span class="mord text"><span class="mord">$</span></span></span></span></span>. Tranche 2 : <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo stretchy="false">(</mo><mn>299</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>−</mo><mn>62</mn><mtext> </mtext><mn>900</mn><mo stretchy="false">)</mo><mo>×</mo><mn>1,0</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">%</mi><mo>=</mo><mn>2</mn><mtext> </mtext><mn>361,00</mn><mtext> $</mtext></mrow><annotation encoding="application/x-tex">(299\,000 - 62\,900) \times 1{,}0\,\% = 2\,361{,}00~\text{\$}</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:1em;vertical-align:-0.25em;"></span><span class="mopen">(</span><span class="mord">299</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">−</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:1em;vertical-align:-0.25em;"></span><span class="mord">62</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">900</span><span class="mclose">)</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">×</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.9444em;vertical-align:-0.1944em;"></span><span class="mord">1</span><span class="mord"><span class="mpunct">,</span></span><span class="mord">0</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">%</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.9444em;vertical-align:-0.1944em;"></span><span class="mord">2</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">361</span><span class="mord"><span class="mpunct">,</span></span><span class="mord">00</span><span class="mspace nobreak"> </span><span class="mord text"><span class="mord">$</span></span></span></span></span>. Il n'y a pas de tranche 3 puisque le prix est inférieur à <span class="num">315 000 $</span>. <strong>Total :</strong> <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mn>314,50</mn><mo>+</mo><mn>2</mn><mtext> </mtext><mn>361,00</mn><mo>=</mo><mn>2</mn><mtext> </mtext><mn>675,50</mn><mtext> $</mtext></mrow><annotation encoding="application/x-tex">314{,}50 + 2\,361{,}00 = 2\,675{,}50~\text{\$}</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8389em;vertical-align:-0.1944em;"></span><span class="mord">314</span><span class="mord"><span class="mpunct">,</span></span><span class="mord">50</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">+</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8389em;vertical-align:-0.1944em;"></span><span class="mord">2</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">361</span><span class="mord"><span class="mpunct">,</span></span><span class="mord">00</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.9444em;vertical-align:-0.1944em;"></span><span class="mord">2</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">675</span><span class="mord"><span class="mpunct">,</span></span><span class="mord">50</span><span class="mspace nobreak"> </span><span class="mord text"><span class="mord">$</span></span></span></span></span>. <strong>b)</strong> Tranche 1 : <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mn>314,50</mn><mtext> $</mtext></mrow><annotation encoding="application/x-tex">314{,}50~\text{\$}</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.9444em;vertical-align:-0.1944em;"></span><span class="mord">314</span><span class="mord"><span class="mpunct">,</span></span><span class="mord">50</span><span class="mspace nobreak"> </span><span class="mord text"><span class="mord">$</span></span></span></span></span>. Tranche 2 : <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo stretchy="false">(</mo><mn>315</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>−</mo><mn>62</mn><mtext> </mtext><mn>900</mn><mo stretchy="false">)</mo><mo>×</mo><mn>1,0</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">%</mi><mo>=</mo><mn>2</mn><mtext> </mtext><mn>521,00</mn><mtext> $</mtext></mrow><annotation encoding="application/x-tex">(315\,000 - 62\,900) \times 1{,}0\,\% = 2\,521{,}00~\text{\$}</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:1em;vertical-align:-0.25em;"></span><span class="mopen">(</span><span class="mord">315</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">−</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:1em;vertical-align:-0.25em;"></span><span class="mord">62</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">900</span><span class="mclose">)</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">×</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.9444em;vertical-align:-0.1944em;"></span><span class="mord">1</span><span class="mord"><span class="mpunct">,</span></span><span class="mord">0</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">%</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.9444em;vertical-align:-0.1944em;"></span><span class="mord">2</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">521</span><span class="mord"><span class="mpunct">,</span></span><span class="mord">00</span><span class="mspace nobreak"> </span><span class="mord text"><span class="mord">$</span></span></span></span></span>. Tranche 3 : <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo stretchy="false">(</mo><mn>815</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>−</mo><mn>315</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo stretchy="false">)</mo><mo>×</mo><mn>1,5</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">%</mi><mo>=</mo><mn>7</mn><mtext> </mtext><mn>500,00</mn><mtext> $</mtext></mrow><annotation encoding="application/x-tex">(815\,000 - 315\,000) \times 1{,}5\,\% = 7\,500{,}00~\text{\$}</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:1em;vertical-align:-0.25em;"></span><span class="mopen">(</span><span class="mord">815</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">−</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:1em;vertical-align:-0.25em;"></span><span class="mord">315</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mclose">)</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">×</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.9444em;vertical-align:-0.1944em;"></span><span class="mord">1</span><span class="mord"><span class="mpunct">,</span></span><span class="mord">5</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">%</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.9444em;vertical-align:-0.1944em;"></span><span class="mord">7</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">500</span><span class="mord"><span class="mpunct">,</span></span><span class="mord">00</span><span class="mspace nobreak"> </span><span class="mord text"><span class="mord">$</span></span></span></span></span>. <strong>Total :</strong> <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mn>314,50</mn><mo>+</mo><mn>2</mn><mtext> </mtext><mn>521,00</mn><mo>+</mo><mn>7</mn><mtext> </mtext><mn>500,00</mn><mo>=</mo><mn>10</mn><mtext> </mtext><mn>335,50</mn><mtext> $</mtext></mrow><annotation encoding="application/x-tex">314{,}50 + 2\,521{,}00 + 7\,500{,}00 =26710\,335{,}50~\text{\$}</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8389em;vertical-align:-0.1944em;"></span><span class="mord">314</span><span class="mord"><span class="mpunct">,</span></span><span class="mord">50</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">+</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8389em;vertical-align:-0.1944em;"></span><span class="mord">2</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">521</span><span class="mord"><span class="mpunct">,</span></span><span class="mord">00</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">+</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8389em;vertical-align:-0.1944em;"></span><span class="mord">7</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">500</span><span class="mord"><span class="mpunct">,</span></span><span class="mord">00</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.9444em;vertical-align:-0.1944em;"></span><span class="mord">10</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">335</span><span class="mord"><span class="mpunct">,</span></span><span class="mord">50</span><span class="mspace nobreak"> </span><span class="mord text"><span class="mord">$</span></span></span></span></span>. Remarque : si la municipalité avait adopté un taux majoré de 3 % sur l'excédent de <span class="num">500 000 $</span>, il faudrait scinder la dernière tranche — vérifiez toujours le règlement municipal applicable.</p></div></details>268<div class="box box-exo" id="exo-1-4"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-pencil"/></svg></span><span class="box-label">Exercice 1.4</span><span class="box-title">— choisir le bon professionnel</span><a class="box-anchor" href="#exo-1-4" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p1-86">Pour chacun des besoins suivants, identifiez le professionnel approprié (évaluateur agréé, courtier immobilier, inspecteur en bâtiment, arpenteur-géomètre ou notaire) et justifiez en une phrase. <strong>a)</strong> Établir la juste indemnité pour un immeuble exproprié par la Ville. <strong>b)</strong> Vérifier si la toiture et les fondations présentent des défauts. <strong>c)</strong> Certifier l'emplacement exact des limites du terrain et des bâtiments. <strong>d)</strong> Recevoir l'acte de vente et publier le transfert au Registre foncier. <strong>e)</strong> Mettre la propriété en marché et négocier avec les acheteurs.</p></div></div>269<details class="box box-sol"><summary><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-check"/></svg></span><span class="box-label">Solution</span><span class="sol-hint">Cliquer pour révéler</span></summary><div class="box-body"><p id="p1-87"><strong>a)</strong> <strong>Évaluateur agréé</strong> : l'indemnité d'expropriation repose sur une opinion de valeur indépendante, souvent débattue devant le tribunal. <strong>b)</strong> <strong>Inspecteur en bâtiment</strong> : il se prononce sur l'état physique, jamais sur la valeur. <strong>c)</strong> <strong>Arpenteur-géomètre</strong> : le certificat de localisation et le bornage relèvent de son monopole professionnel. <strong>d)</strong> <strong>Notaire</strong> : au Québec, la vente immobilière est reçue en minute devant notaire, qui en assure la publicité foncière. <strong>e)</strong> <strong>Courtier immobilier</strong> : intermédiaire de mise en marché, encadré par l'OACIQ, rémunéré à commission.</p></div></details>270<div class="box box-exo" id="exo-1-5"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-pencil"/></svg></span><span class="box-label">Exercice 1.5</span><span class="box-title">— type de valeur approprié</span><a class="box-anchor" href="#exo-1-5" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p1-88">Dans chaque scénario, quel type de valeur (marchande, d'assurance, fiscale, liquidative, d'investissement) l'évaluateur doit-il estimer? <strong>a)</strong> Une banque veut connaître ce qu'elle récupérerait en cas de reprise et de revente rapide de l'immeuble. <strong>b)</strong> Un assureur veut fixer le montant de la garantie « bâtiment » d'une police habitation. <strong>c)</strong> Un fonds immobilier évalue ce que vaut un immeuble <em>pour lui</em>, compte tenu de son coût de capital de 6 % et de synergies avec ses autres actifs. <strong>d)</strong> Un tribunal doit trancher la valeur d'une résidence dans un partage de patrimoine familial.</p></div></div>271<details class="box box-sol"><summary><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-check"/></svg></span><span class="box-label">Solution</span><span class="sol-hint">Cliquer pour révéler</span></summary><div class="box-body"><p id="p1-89"><strong>a)</strong> <strong>Valeur liquidative</strong> : délai de vente réduit, conditions de vente forcée — typiquement inférieure à la valeur marchande. <strong>b)</strong> <strong>Valeur d'assurance</strong> : coût de remplacement du bâtiment, excluant le terrain (le terrain ne brûle pas). <strong>c)</strong> <strong>Valeur d'investissement</strong> : propre à cet investisseur et à ses critères; elle peut différer de la valeur marchande sans que personne n'ait tort. <strong>d)</strong> <strong>Valeur marchande</strong> : le standard des litiges civils — prix le plus probable entre parties non liées, informées et non contraintes.</p></div></details>272<div class="box box-exo" id="exo-1-6"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-pencil"/></svg></span><span class="box-label">Exercice 1.6</span><span class="box-title">— réflexion — l'indépendance de l'évaluateur</span><a class="box-anchor" href="#exo-1-6" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p1-90">Un promoteur offre à un évaluateur agréé le mandat d'évaluer les 40 condos de son nouveau projet, en précisant : « J'ai besoin que chaque unité s'évalue au moins au prix de vente, sinon mes acheteurs perdront leur financement. » Identifiez les enjeux professionnels et la réponse appropriée.</p></div></div>273<details class="box box-sol"><summary><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-check"/></svg></span><span class="box-label">Solution</span><span class="sol-hint">Cliquer pour révéler</span></summary><div class="box-body"><p id="p1-91">Le promoteur tente de dicter la <strong>conclusion</strong> de l'évaluation, ce qui heurte de front l'exigence d'<strong>indépendance</strong> et d'objectivité : l'opinion de valeur ne se négocie pas. L'évaluateur peut accepter le mandat — évaluer 40 condos est légitime — mais il doit préciser par écrit que ses conclusions seront celles que les données de marché supportent, sans égard aux besoins de financement du client. Si le promoteur conditionne le mandat (ou les honoraires) à l'atteinte des prix de vente, l'évaluateur doit <strong class="c-rouge">refuser</strong>. Comme nous le verrons à la séance 2, lier la rémunération ou l'obtention du mandat à une conclusion prédéterminée contrevient au Code de déontologie et expose à des sanctions disciplinaires.</p></div></details>274<section class="box box-synth" id="synthese"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-clipboard"/></svg></span><span class="box-label">L’essentiel de la séance</span></div><div class="box-body"><ul><li>L'<strong>évaluation immobilière</strong> est la détermination de la valeur         d'un droit de propriété à une date donnée, par un professionnel         qualifié et indépendant; son livrable est une <strong>opinion         motivée</strong>, documentée et défendable.</li><li>On évalue un <strong>droit</strong>, non un simple objet; la valeur est         toujours rattachée à une <strong>date effective</strong>.</li><li><strong>Valeur</strong> (opinion sur le prix le plus probable),         <strong>prix</strong> (fait historique) et <strong>coût</strong> (dépenses de         production) sont trois notions distinctes.</li><li>L'<strong>évaluateur agréé</strong> porte un titre réservé, encadré par         l'OEAQ (fondé en 1969, <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>≈</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\approx</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.4831em;"></span><span class="mrel">≈</span></span></span></span> 1 100 membres) en vertu du Code des         professions; parcours : baccalauréat, stage de 48 semaines, examen         (65 %), formation continue.</li><li>Ne pas confondre l'évaluateur avec le courtier (intermédiaire à         commission), l'inspecteur (état physique), l'arpenteur-géomètre         (limites) ou le notaire (actes juridiques).</li><li>Contextes de mandat : financement hypothécaire, transactions,         assurance, comptabilité (sphère privée); fiscalité municipale,         expropriation, successions, divorces, litiges (sphère publique et         juridique).</li><li>Le <strong>RPV</strong> (prêt <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>÷</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\div</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">÷</span></span></span></span> moindre du prix et de l'évaluation)         gouverne le crédit : <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>≤</mo><mn>80</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">%</mi></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\leq 80\,\%</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.7719em;vertical-align:-0.136em;"></span><span class="mrel">≤</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8056em;vertical-align:-0.0556em;"></span><span class="mord">80</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">%</span></span></span></span> conventionnel, <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>&gt;</mo><mn>80</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">%</mi></mrow><annotation encoding="application/x-tex">&gt; 80\,\%</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.5782em;vertical-align:-0.0391em;"></span><span class="mrel">&gt;</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8056em;vertical-align:-0.0556em;"></span><span class="mord">80</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">%</span></span></span></span>         assurance obligatoire; test de résistance au plus élevé de         (taux + 2 %) et 5,25 %.</li><li>Cinq types de valeurs à distinguer : marchande, d'assurance,         fiscale, liquidative, d'investissement; trois types de rapports :         complet, abrégé, restreint.</li><li>Trois méthodes d'évaluation — <strong>comparaison, coût, revenu</strong>         — convergent vers une conclusion unique par <strong>réconciliation</strong>;         le processus d'évaluation compte <strong>sept étapes</strong>.</li><li>Le marché québécois : parc de plus de 1 500 milliards $, 40 % de         locataires, cadre civiliste distinct (C.c.Q., Registre foncier,         droits de mutation, TAL, rôle triennal); Gatineau–Ottawa, marché         interprovincial d'étude, unifamiliale médiane <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>≈</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\approx</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.4831em;"></span><span class="mrel">≈</span></span></span></span>         <span class="num">477 000 $</span> en 2026.</li></ul></div></section>275      </article>276    </div>277  </div>278  <section class="ch-quiz" id="quiz"><div class="ch-quiz-inner"><div id="quiz-app"><p class="gl-count">Chargement du quiz…</p></div></div></section>279  280<nav class="ch-pager" aria-label="Navigation entre les séances">281  <span class="spacer"></span>282  <a class="next" href="/seance/02/"><small>Séance 2 →</small><b>Le cadre professionnel au Québec</b></a>283</nav>284  285<div class="read-tools" role="toolbar" aria-label="Outils de lecture">286  <button type="button" data-action="notes" data-tip="Mes notes et surlignages" aria-pressed="false"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-note"/></svg></button>287  <button type="button" data-action="tts" data-tip="Écouter la séance"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-audio"/></svg></button>288  <button type="button" data-action="revision" data-tip="Mode révision" aria-pressed="false"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-eye"/></svg></button>289  <hr>290  <button type="button" data-action="fontsize" data-tip="Taille du texte"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-text"/></svg></button>291  <button type="button" data-action="theme" data-tip="Thème clair / sombre"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-sun"/></svg></button>292  <button type="button" data-action="top" data-tip="Haut de page"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-up"/></svg></button>293</div>294<aside class="notes-panel" id="notes-panel" aria-label="Mes notes">295  <div class="notes-head"><h3>Mes notes — séance 1</h3><button class="icon-btn" type="button" data-action="notes-close" aria-label="Fermer">✕</button></div>296  <div class="notes-body">297    <div><h4>Notes personnelles <span id="notes-saved"></span></h4><textarea placeholder="Vos notes pour cette séance (enregistrées automatiquement sur cet appareil)…"></textarea></div>298    <div><h4>Passages surlignés</h4><ul id="hl-list"></ul></div>299  </div>300  <div class="notes-foot"><button class="btn btn-sm btn-ghost" type="button" data-action="notes-export"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Exporter (Markdown)</button><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/progression/">Toutes mes notes</a></div>301</aside>302<div class="tts-bar" id="tts-bar" hidden><button type="button" id="tts-prev" aria-label="Paragraphe précédent">⏮</button><button type="button" id="tts-play" aria-label="Lecture / pause">⏸</button><button type="button" id="tts-next" aria-label="Paragraphe suivant">⏭</button><select id="tts-rate" aria-label="Vitesse"><option value="0.85">0,85×</option><option value="1" selected>1×</option><option value="1.15">1,15×</option><option value="1.3">1,3×</option></select><span>Lecture audio</span><button type="button" id="tts-stop" aria-label="Arrêter">■</button></div>303</main>304<footer class="site-footer">305  <div class="footer-inner">306    <div class="footer-brand">307      <img src="/assets/brand/uqo-logo-white.png" alt="UQO" width="140" height="59" style="width:140px;height:auto;margin-bottom:10px">308      <div class="brand-code">IMM1003</div>309      <div>Éléments d’évaluation immobilière</div>310      <div style="opacity:.7;margin-top:6px;font-size:.85rem">Automne 2026 · 3 crédits · premier cycle · 14 séances</div>311      <div style="margin-top:14px;font-size:.85rem">Simon-Pierre Boucher, professeur<br>Département des sciences administratives<br>Université du Québec en Outaouais<br><a href="mailto:simon-pierre.boucher@uqo.ca" style="display:inline;padding:0">simon-pierre.boucher@uqo.ca</a></div>312    </div>313    <div><h4>Étudier</h4><a href="/seance/01/">Séances</a><a href="/videos/">Séances vidéo</a><a href="/aide-memoire/">Aide-mémoire</a><a href="/glossaire/">Glossaire</a><a href="/definitions/">Toutes les définitions</a><a href="/carte/">Carte du cours</a><a href="/exercices/">Banque d’exercices</a></div>314    <div><h4>S’exercer</h4><a href="/quiz/">Quiz et examens blancs</a><a href="/entrainement/">Entraînement</a><a href="/jeux/">Jeux de révision</a><a href="/fiches/">Fiches de révision</a><a href="/outils/">Calculateurs</a><a href="/progression/">Ma progression</a></div>315    <div><h4>Ressources</h4><a href="/diapositives/">Diapositives</a><a href="/ressources/">Téléchargements</a><a href="/rapport/">Rapport — marché de l’habitation</a><a href="/bibliographie/">Bibliographie</a><a href="/recherche/">Recherche</a><a href="https://www.uqo-imm1033.app" rel="noopener">IMM1033 — Méthodes du coût en évaluation immobilière</a></div>316  </div>317  <div class="footer-legal"><div><span>© 2026 Simon-Pierre Boucher — Université du Québec en Outaouais. Document destiné aux étudiantes et étudiants inscrits au cours IMM1003 ; toute reproduction ou diffusion sans autorisation écrite de l’auteur est interdite.</span><span>Généré depuis les sources LaTeX · KaTeX · TikZ</span></div></div>318</footer>319<div id="search-modal" class="search-modal" role="dialog" aria-modal="true" aria-label="Recherche dans les notes">320  <div class="search-box">321    <input type="search" placeholder="Rechercher une notion, une formule, un exemple…" autocomplete="off" spellcheck="false">322    <div class="search-results"></div>323    <div class="search-foot"><span><kbd>↑</kbd><kbd>↓</kbd> naviguer</span><span><kbd>↵</kbd> ouvrir</span><span><kbd>Échap</kbd> fermer</span><span style="margin-left:auto"><a href="/recherche/">Page de recherche complète</a></span></div>324  </div>325</div>326327<script src="/assets/js/app.js" defer></script>328</body>329</html>330