spb/uqo-imm1003
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1<!DOCTYPE html>2<html lang="fr" data-theme="light">3<head>4<meta charset="utf-8">5<meta name="viewport" content="width=device-width, initial-scale=1, viewport-fit=cover">6<title>Séance 4 — La valeur : concepts et types · IMM1003 — Éléments d’évaluation immobilière</title>7<meta name="description" content="Séance 4 du cours IMM1003 (Éléments d’évaluation immobilière) : La valeur : concepts et types. Notes de cours complètes, explorateurs interactifs, exercices corrigés et quiz.">8<meta name="author" content="Simon-Pierre Boucher — Université du Québec en Outaouais">9<meta name="theme-color" content="#0f6180">10<meta property="og:site_name" content="IMM1003 — UQO">11<meta property="og:title" content="Séance 4 — La valeur : concepts et types · IMM1003 — Éléments d’évaluation immobilière">12<meta property="og:description" content="Séance 4 du cours IMM1003 (Éléments d’évaluation immobilière) : La valeur : concepts et types. Notes de cours complètes, explorateurs interactifs, exercices corrigés et quiz.">13<meta property="og:type" content="website">14<meta property="og:url" content="https://www.uqo-imm1003.app/seance/04/">15<meta property="og:image" content="https://www.uqo-imm1003.app/assets/og.png">16<meta property="og:image:width" content="1200"><meta property="og:image:height" content="630">17<meta property="og:image:alt" content="IMM1003 — Éléments d’évaluation immobilière — UQO">18<meta property="og:locale" content="fr_CA">19<meta name="twitter:card" content="summary_large_image">20<meta name="twitter:title" content="Séance 4 — La valeur : concepts et types · IMM1003 — Éléments d’évaluation immobilière">21<meta name="twitter:description" content="Séance 4 du cours IMM1003 (Éléments d’évaluation immobilière) : La valeur : concepts et types. Notes de cours complètes, explorateurs interactifs, exercices corrigés et quiz.">22<meta name="twitter:image" content="https://www.uqo-imm1003.app/assets/og.png">23<link rel="canonical" href="https://www.uqo-imm1003.app/seance/04/">24<link rel="icon" href="/favicon.svg" type="image/svg+xml">25<link rel="icon" href="/assets/brand/favicon-32.png" sizes="32x32" type="image/png">26<link rel="icon" href="/favicon.ico" sizes="any">27<link rel="apple-touch-icon" href="/assets/brand/apple-touch-icon.png">28<link rel="manifest" href="/manifest.webmanifest">29<link rel="preconnect" href="https://fonts.googleapis.com">30<link rel="preconnect" href="https://fonts.gstatic.com" crossorigin>31<link rel="stylesheet" href="https://fonts.googleapis.com/css2?family=Fira+Sans:ital,wght@0,300;0,400;0,500;0,600;0,700;0,800;1,400;1,600&family=Fraunces:opsz,wght@9..144,500;9..144,600;9..144,700&family=Source+Serif+4:ital,opsz,wght@0,8..60,400;0,8..60,600;0,8..60,700;1,8..60,400&display=swap">32<link rel="stylesheet" href="/assets/katex/katex.min.css">33<link rel="stylesheet" href="/assets/css/site.css">34<script>(function(){try{var t=localStorage.getItem('uqo:theme');if(t)document.documentElement.dataset.theme=JSON.parse(t);var f=localStorage.getItem('uqo:fs');if(f&&JSON.parse(f))document.documentElement.dataset.fs=JSON.parse(f);}catch(e){}})();</script>3536</head>37<body class="course-imm1003 " data-course="imm1003" data-part="2">3839<svg xmlns="http://www.w3.org/2000/svg" style="display:none" aria-hidden="true">40 <symbol id="i-book" viewBox="0 0 24 24"><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" stroke-linejoin="round" d="M2 4h6a4 4 0 0 1 4 4v12a3 3 0 0 0-3-3H2zM22 4h-6a4 4 0 0 0-4 4v12a3 3 0 0 1 3-3h7z"/></symbol>41 <symbol id="i-formula" viewBox="0 0 24 24"><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" stroke-linejoin="round" d="M3 12h3l3 8 4-16 3 8h5"/></symbol>42 <symbol id="i-bulb" viewBox="0 0 24 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l’évaluation immobilière</div><a href="/seance/01/" data-ch="01"><span class="pastille" style="background:#2976bb">1</span><span>Introduction à l'évaluation immobilière</span></a><a href="/seance/02/" data-ch="02"><span class="pastille" style="background:#2976bb">2</span><span>Le cadre professionnel au Québec</span></a><a href="/seance/03/" data-ch="03"><span class="pastille" style="background:#2976bb">3</span><span>Les principes fondamentaux de l'évaluation</span></a><div class="dd-part"><i style="background:#0f8b8d"></i>Partie II — Valeur, marché et données</div><a href="/seance/04/" data-ch="04"><span class="pastille" style="background:#0f8b8d">4</span><span>La valeur : concepts et types</span></a><a href="/seance/05/" data-ch="05"><span class="pastille" style="background:#0f8b8d">5</span><span>Le marché immobilier québécois</span></a><a href="/seance/06/" data-ch="06"><span class="pastille" style="background:#0f8b8d">6</span><span>Collecte et analyse des données</span></a><a href="/seance/07/" data-ch="07"><span class="pastille" style="background:#0f8b8d">7</span><span>Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2</span></a><div class="dd-part"><i style="background:#cca424"></i>Partie III — Les trois méthodes d’évaluation</div><a href="/seance/08/" data-ch="08"><span class="pastille" style="background:#cca424">8</span><span>La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables</span></a><a href="/seance/09/" data-ch="09"><span class="pastille" style="background:#cca424">9</span><span>La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation</span></a><a href="/seance/10/" data-ch="10"><span class="pastille" style="background:#cca424">10</span><span>La méthode du coût</span></a><a href="/seance/11/" data-ch="11"><span class="pastille" style="background:#cca424">11</span><span>La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE</span></a><a href="/seance/12/" data-ch="12"><span class="pastille" style="background:#cca424">12</span><span>La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF</span></a><div class="dd-part"><i style="background:#6b4fbb"></i>Partie IV — Synthèse et pratique professionnelle</div><a href="/seance/13/" data-ch="13"><span class="pastille" style="background:#6b4fbb">13</span><span>Le rapport d'évaluation</span></a><a href="/seance/14/" data-ch="14"><span class="pastille" style="background:#6b4fbb">14</span><span>Révision générale et cas intégrateur</span></a><div class="dd-part">Enregistrements</div><a href="/videos/"><span class="pastille" style="background:var(--rouge)">▶</span><span>Séances vidéo — enregistrements Zoom, transcription synchronisée</span></a><div class="dd-part">Annexes</div><a href="/aide-memoire/"><span class="pastille">A</span><span>Aide-mémoire des formules</span></a><a href="/glossaire/"><span class="pastille">B</span><span>Glossaire</span></a><a href="/rapport/"><span class="pastille" style="background:var(--teal)">R</span><span>Rapport — Le marché de l’habitation au Québec</span></a></div></div><a class="nav-video" href="/videos/"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-video"/></svg> Vidéos</a><div class="dd"><button type="button" aria-expanded="false" aria-haspopup="true">Réviser <span class="caret" aria-hidden="true">▾</span></button><div class="dd-menu "><a href="/aide-memoire/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-formula"/></svg></span><span>Aide-mémoire<span class="dd-desc">Toutes les formules commentées</span></span></a><a href="/glossaire/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span>Glossaire<span class="dd-desc">Termes du métier, équivalents anglais</span></span></a><a href="/definitions/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-list"/></svg></span><span>Toutes les définitions<span class="dd-desc">Les formulations attendues aux examens</span></span></a><a href="/fiches/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-cards"/></svg></span><span>Fiches de révision<span class="dd-desc">Recto-verso, suivi d’acquisition</span></span></a><a href="/carte/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-network"/></svg></span><span>Carte du cours<span class="dd-desc">Les 14 séances et leurs objectifs en un coup d’œil</span></span></a><a href="/exercices/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-pencil"/></svg></span><span>Banque d’exercices<span class="dd-desc">Tous les exercices corrigés</span></span></a></div></div><div class="dd"><button type="button" aria-expanded="false" aria-haspopup="true">S’exercer <span class="caret" aria-hidden="true">▾</span></button><div class="dd-menu "><a href="/quiz/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-quiz"/></svg></span><span>Quiz et examens blancs<span class="dd-desc">QCM avec rétroaction, chronomètre</span></span></a><a href="/entrainement/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-dumbbell"/></svg></span><span>Entraînement<span class="dd-desc">Problèmes à données aléatoires, corrigés pas à pas</span></span></a><a href="/jeux/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-game"/></svg></span><span>Jeux de révision<span class="dd-desc">Association, vrai ou faux, remise en ordre</span></span></a><a href="/outils/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-calc"/></svg></span><span>Calculateurs<span class="dd-desc">Les formules en interactif</span></span></a><a href="/progression/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-progress"/></svg></span><span>Ma progression<span class="dd-desc">Lecture, quiz, objectifs, notes</span></span></a></div></div><div class="dd"><button type="button" aria-expanded="false" aria-haspopup="true">Ressources <span class="caret" aria-hidden="true">▾</span></button><div class="dd-menu "><a href="/diapositives/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-slides"/></svg></span><span>Diapositives<span class="dd-desc">Les 14 présentations en ligne</span></span></a><a href="/videos/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-video"/></svg></span><span>Séances vidéo<span class="dd-desc">Enregistrements Zoom : chapitres, transcription, sous-titres</span></span></a><a href="/ressources/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg></span><span>Téléchargements<span class="dd-desc">Manuel, plan, TP, gabarits Excel</span></span></a><a href="/rapport/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-report"/></svg></span><span>Rapport marché QC<span class="dd-desc">Indices de prix, macro, abordabilité — 26 sections, 67 figures</span></span></a><a href="/bibliographie/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-bib"/></svg></span><span>Bibliographie<span class="dd-desc">Références citées</span></span></a><a href="/recherche/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-search"/></svg></span><span>Recherche<span class="dd-desc">Tout le manuel indexé</span></span></a></div></div></nav>87 <div class="topbar-actions">88 <button class="icon-btn search-btn" type="button" data-action="search" aria-label="Rechercher"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-search"/></svg><span>Rechercher</span><kbd>⌘K</kbd></button>89 <button class="icon-btn" type="button" data-action="theme" aria-label="Thème clair ou sombre" title="Thème"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-sun"/></svg></button>90 <button class="icon-btn menu-btn" type="button" aria-label="Menu" aria-expanded="false"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-menu"/></svg></button>91 </div>92 </div>93 <div class="readbar"><div class="readbar-fill"></div></div>94</header>9596<main id="main" class="chapter-page" data-chapter="04" data-title="Séance 4 — La valeur : concepts et types" data-words="9638">97 98<header class="ch-hero">99 <svg class="deco" viewBox="0 0 1200 300" preserveAspectRatio="xMaxYMin slice" aria-hidden="true"><circle cx="1090" cy="20" r="110"/><circle cx="1160" cy="110" r="160"/><circle class="gold" cx="990" cy="170" r="45"/></svg>100 <div class="watermark" aria-hidden="true">04</div>101 <div class="ch-hero-inner">102 <div class="eyebrow"><span class="part-chip">Partie II</span> Valeur, marché et données · Séance 4 · IMM1003</div>103 <h1>La valeur : concepts et types</h1>104 <div class="ch-sub">Éléments d’évaluation immobilière · Automne 2026 · Simon-Pierre Boucher · UQO</div>105 <div class="ch-meta">106 <span class="chip"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-list"/></svg> 7 sections</span>107 <span class="chip"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg> 8 définitions</span>108 <span class="chip"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-formula"/></svg> 0 formule</span>109 <span class="chip"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-bulb"/></svg> 9 exemples</span>110 <span class="chip"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-pencil"/></svg> 6 exercices</span>111 <span class="chip"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-eye"/></svg> ≈ 54 min de lecture</span>112 113 <span class="chip">Annonce du TP1</span>114 </div>115 <div class="ch-tools">116 117 <a class="btn btn-ghost" href="/files/slides/seance04.pdf" target="_blank" rel="noopener"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-slides"/></svg> Diapositives (PDF)</a>118 <button class="btn btn-ghost" type="button" data-action="revision" aria-pressed="false"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-eye"/></svg> Mode révision</button>119 <button class="btn btn-ghost" type="button" data-action="tts"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-audio"/></svg> Écouter</button>120 <a class="btn btn-ghost" href="#quiz"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-quiz"/></svg> Quiz de la séance</a>121 </div>122 </div>123</header>124<div class="stepper-wrap"><nav class="stepper" aria-label="Sections"><a href="#s-4-1"><span class="n">1</span>La valeur marchande : la notion cardinale</a><a href="#s-4-2"><span class="n">2</span>Les autres types de valeurs</a><a href="#s-4-3"><span class="n">3</span>Valeur, prix et coût : trois concepts distincts</a><a href="#s-4-4"><span class="n">4</span>Les facteurs de la valeur : l'analyse PEGS</a><a href="#s-4-5"><span class="n">5</span>Le cadre juridique québécois de la valeur</a><a href="#s-4-6"><span class="n">6</span>Vers le TP1 : le tableau de bord du marché</a><a href="#s-4-7"><span class="n">7</span>Exercices</a><span class="rem" id="read-remaining"></span></nav></div>125 <div class="ch-layout">126 127<aside class="ch-toc" aria-label="Sommaire de la séance">128 <div class="toc-progress"><div class="bar"><i></i></div><span>0 % lu</span></div>129 <h4>Dans cette séance</h4>130 <ol><li class="lvl2"><a href="#s-4-1"><span class="toc-num">4.1</span><span>La valeur marchande : la notion cardinale</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-4-1-1"><span class="toc-num">4.1.1</span><span>Une opinion, pas un fait</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-4-1-2"><span class="toc-num">4.1.2</span><span>Les conditions essentielles</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-4-1-3"><span class="toc-num">4.1.3</span><span>Les hypothèses sous-jacentes</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-4-1-4"><span class="toc-num">4.1.4</span><span>Définitions comparées : OEAQ, USPAP/NUPPEC, IVS et LFM</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-4-1-5"><span class="toc-num">4.1.5</span><span>Les quatre éléments constitutifs de la valeur</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-4-1-6"><span class="toc-num">4.1.6</span><span>Ce que la valeur marchande n'est pas</span></a></li><li class="lvl2"><a href="#s-4-2"><span class="toc-num">4.2</span><span>Les autres types de valeurs</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-4-2-1"><span class="toc-num">4.2.1</span><span>La valeur d'assurance</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-4-2-2"><span class="toc-num">4.2.2</span><span>La valeur fiscale (valeur au rôle)</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-4-2-3"><span class="toc-num">4.2.3</span><span>La valeur liquidative</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-4-2-4"><span class="toc-num">4.2.4</span><span>La valeur d'investissement</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-4-2-5"><span class="toc-num">4.2.5</span><span>La valeur d'utilisation</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-4-2-6"><span class="toc-num">4.2.6</span><span>La valeur hypothécaire</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-4-2-7"><span class="toc-num">4.2.7</span><span>Tableau synthèse des types de valeurs</span></a></li><li class="lvl2"><a href="#s-4-3"><span class="toc-num">4.3</span><span>Valeur, prix et coût : trois concepts distincts</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-4-3-1"><span class="toc-num">4.3.1</span><span>La distinction fondamentale</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-4-3-2"><span class="toc-num">4.3.2</span><span>Pourquoi le prix s'écarte-t-il de la valeur?</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-4-3-3"><span class="toc-num">4.3.3</span><span>Pourquoi le coût s'écarte-t-il de la valeur?</span></a></li><li class="lvl2"><a href="#s-4-4"><span class="toc-num">4.4</span><span>Les facteurs de la valeur : l'analyse PEGS</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-4-4-1"><span class="toc-num">4.4.1</span><span>La grille PEGS</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-4-4-2"><span class="toc-num">4.4.2</span><span>Les facteurs physiques (P)</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-4-4-3"><span class="toc-num">4.4.3</span><span>Les facteurs économiques (É)</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-4-4-4"><span class="toc-num">4.4.4</span><span>Les facteurs gouvernementaux (G)</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-4-4-5"><span class="toc-num">4.4.5</span><span>Les facteurs sociaux (S)</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-4-4-6"><span class="toc-num">4.4.6</span><span>L'interaction des facteurs</span></a></li><li class="lvl2"><a href="#s-4-5"><span class="toc-num">4.5</span><span>Le cadre juridique québécois de la valeur</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-4-5-1"><span class="toc-num">4.5.1</span><span>Le Code civil du Québec et les biens immeubles</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-4-5-2"><span class="toc-num">4.5.2</span><span>La « valeur réelle » de la Loi sur la fiscalité municipale</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-4-5-3"><span class="toc-num">4.5.3</span><span>Les normes internationales (IVS)</span></a></li><li class="lvl2"><a href="#s-4-6"><span class="toc-num">4.6</span><span>Vers le TP1 : le tableau de bord du marché</span></a></li><li class="lvl2"><a href="#s-4-7"><span class="toc-num">4.7</span><span>Exercices</span></a></li></ol>131 <div class="toc-extra">132 <a href="#objectifs"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-target"/></svg> Objectifs d’apprentissage</a>133 <a href="#synthese"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-clipboard"/></svg> L’essentiel de la séance</a>134 <a href="#quiz"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-quiz"/></svg> Testez-vous</a>135 136 <a href="/fiches/?ch=04"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-cards"/></svg> Fiches de la séance</a>137 <a href="/entrainement/"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-dumbbell"/></svg> Entraînement</a>138 <a href="/aide-memoire/"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-formula"/></svg> Aide-mémoire</a>139 </div>140 <h4 style="margin-top:14px">Raccourcis</h4>141 <div style="font-size:.76rem;color:var(--gris)"><kbd>←</kbd> <kbd>→</kbd> séance précédente / suivante · <kbd>⌘K</kbd> recherche · sélectionnez un passage pour le surligner</div>142</aside>143 <div class="ch-body">144 <div class="revision-banner"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-eye"/></svg><span><strong>Mode révision</strong> — seuls les définitions, formules, mises en garde, « À retenir », notes marginales et la fiche synthèse sont affichés.</span><button class="btn btn-sm btn-ghost" type="button" data-action="revision-off">Quitter</button></div>145 <div style="display:flex;justify-content:flex-end;margin-bottom:8px"><button class="btn btn-sm btn-ghost" type="button" data-action="toggle-solutions">Révéler toutes les solutions</button></div>146 <article class="prose" id="notes">147 <p id="p4-1">Demandez à cinq personnes « combien vaut cette maison? » et vous obtiendrez probablement cinq réponses différentes — toutes défendables. Le propriétaire pensera au prix qu'il en demanderait, l'assureur au coût de la reconstruire, la municipalité au montant inscrit au rôle d'évaluation, le banquier au montant qu'il accepterait de prêter, et l'investisseur au rendement qu'il pourrait en tirer. Aucune de ces réponses n'est fausse : chacune répond simplement à une <em>question différente</em>. Toute la rigueur de l'évaluation immobilière commence ici, dans la capacité à distinguer ces questions et à nommer précisément le type de valeur recherché. Ce chapitre pose ce vocabulaire fondamental : la valeur marchande et ses conditions, les autres types de valeurs, la distinction capitale entre valeur, prix et coût, puis les grandes familles de facteurs qui font monter ou descendre la valeur d'un immeuble.</p>148<section class="box box-obj" id="objectifs"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-target"/></svg></span><span class="box-label">Objectifs d’apprentissage</span><span class="obj-progress" aria-live="polite"></span></div><div class="box-body"><ul><li class="obj"><label><input type="checkbox" class="obj-cb" id="obj-4-1" data-obj="obj-4-1"><span class="obj-text">Énoncer et expliquer la définition de la <strong>valeur marchande</strong> et ses conditions essentielles;</span></label></li><li class="obj"><label><input type="checkbox" class="obj-cb" id="obj-4-2" data-obj="obj-4-2"><span class="obj-text">Comparer les définitions de la valeur marchande selon l'OEAQ, les normes USPAP/NUPPEC, les IVS et la Loi sur la fiscalité municipale;</span></label></li><li class="obj"><label><input type="checkbox" class="obj-cb" id="obj-4-3" data-obj="obj-4-3"><span class="obj-text">Distinguer les principaux <strong>types de valeurs</strong> (assurance, fiscale, liquidative, investissement, utilisation, hypothécaire) et identifier le type approprié selon le mandat;</span></label></li><li class="obj"><label><input type="checkbox" class="obj-cb" id="obj-4-4" data-obj="obj-4-4"><span class="obj-text">Différencier rigoureusement la <strong>valeur</strong>, le <strong>prix</strong> et le <strong>coût</strong>;</span></label></li><li class="obj"><label><input type="checkbox" class="obj-cb" id="obj-4-5" data-obj="obj-4-5"><span class="obj-text">Analyser les facteurs qui influencent la valeur à l'aide de la grille <strong>PEGS</strong> (physiques, économiques, gouvernementaux, sociaux);</span></label></li><li class="obj"><label><input type="checkbox" class="obj-cb" id="obj-4-6" data-obj="obj-4-6"><span class="obj-text">Situer la notion de valeur dans le <strong>cadre juridique québécois</strong> (Code civil, LFM, normes internationales).</span></label></li></ul></div></section>149<h2 id="s-4-1" class="h-section"><span class="h-num">4.1</span><span class="h-text">La valeur marchande : la notion cardinale</span><a class="h-anchor" href="#s-4-1" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h2>150<h3 id="s-4-1-1" class="h-subsection"><span class="h-num">4.1.1</span><span class="h-text">Une opinion, pas un fait</span><a class="h-anchor" href="#s-4-1-1" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>151<p id="p4-8">La <span class="motcle" data-term="valeur marchande">valeur marchande</span> est le concept central de toute la discipline. C'est elle que visent la grande majorité des mandats d'évaluation : achat ou vente, financement hypothécaire, litige matrimonial, expropriation, contestation fiscale. Avant d'en décortiquer la définition, il faut comprendre sa nature profonde : la valeur marchande est une <strong class="c-bleu">opinion motivée</strong>, et non un fait observé.<label for="sn-4-1" class="sn-toggle" title="Note marginale"><span class="sn-mark" aria-hidden="true">◆</span></label><input type="checkbox" id="sn-4-1" class="sn-cb" aria-label="Afficher la note"><span class="sidenote sn-repere">La valeur marchande est une <strong>opinion motivée</strong>, toujours rattachée à une <strong>date</strong> précise.</span></p>152<div class="box box-def" id="def-4-1"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 4.1</span><span class="box-title">— valeur marchande (OEAQ)</span><a class="box-anchor" href="#def-4-1" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p4-9">La valeur marchande est le <strong>prix le plus probable</strong> qu'un bien immobilier devrait atteindre dans un marché <strong>ouvert et concurrentiel</strong>, sous toutes les conditions requises pour une transaction équitable, l'acheteur et le vendeur agissant chacun de manière <strong>prudente, informée et sans contrainte</strong>, et en supposant que le prix n'est pas affecté par un financement ou une condition de vente particulière.</p></div></div>153<p id="p4-10">Chaque mot de cette définition a été pesé, et chacun sera potentiellement exigé à l'examen. Trois idées structurent l'ensemble.</p>154<p id="p4-11">Premièrement, la valeur marchande est un <em>prix probable</em>, non un prix certain. Le marché immobilier n'est pas une bourse où un titre identique s'échange mille fois par jour : chaque immeuble est unique et se transige rarement. L'évaluateur ne peut donc pas « lire » la valeur quelque part; il doit l'<em>inférer</em> à partir d'indices de marché. Sa conclusion est le centre d'une distribution de prix possibles — le prix le plus probable — et non une vérité révélée. C'est pourquoi deux évaluateurs compétents peuvent arriver à des conclusions légèrement différentes sans qu'aucun ne soit fautif, pourvu que chacune soit rigoureusement motivée.</p>155<p id="p4-12">Deuxièmement, la valeur marchande est toujours rattachée à une <span class="motcle" data-term="date d'évaluation">date d'évaluation</span> précise. La valeur d'un immeuble au 1<sup>er</sup> juillet 2024 et au 1<sup>er</sup> mai 2026 sont deux questions distinctes, qui peuvent appeler des réponses fort différentes si le marché a bougé. Un rapport d'évaluation sans date d'évaluation est un rapport invalide : le chiffre n'a de sens que daté.</p>156<p id="p4-13">Troisièmement, la définition décrit une <em>transaction hypothétique</em> dans des conditions idéalisées. On ne demande pas ce que M. Tremblay paierait pour la maison de sa mère, mais ce qu'un <em>acheteur typique</em> paierait à un <em>vendeur typique</em>, tous deux informés, prudents et libres. Ce caractère hypothétique est ce qui rend la valeur marchande <em>objective</em> : elle ne dépend pas des circonstances particulières des parties réelles.</p>157<h3 id="s-4-1-2" class="h-subsection"><span class="h-num">4.1.2</span><span class="h-text">Les conditions essentielles</span><a class="h-anchor" href="#s-4-1-2" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>158<div class="box box-att" id="attention-4-14"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-warning"/></svg></span><span class="box-label">Conditions essentielles de la valeur marchande</span><a class="box-anchor" href="#attention-4-14" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p4-15">La définition suppose que <strong>toutes</strong> les conditions suivantes sont réunies simultanément. L'acheteur et le vendeur doivent être <strong>bien informés</strong> — chacun connaît l'état du bien, les prix récents du secteur et ses propres intérêts, et agit en conséquence. Le bien doit avoir bénéficié d'un <strong>délai raisonnable de mise en marché</strong>, c'est-à-dire d'une exposition suffisante pour que les acheteurs potentiels aient réellement pu se manifester. <strong>Aucune contrainte anormale</strong> ne doit peser sur l'une ou l'autre des parties : ni urgence financière, ni obligation familiale, ni pression judiciaire. Le paiement s'entend en <strong>argent comptant ou son équivalent</strong>, et le prix ne doit être gonflé ni déprimé par un <strong>financement ou une concession spéciale</strong> — balance de prix de vente à taux de faveur, meubles inclus, travaux promis par le vendeur. Si une seule de ces conditions manque dans une transaction réelle, le prix observé peut s'écarter de la valeur marchande — et le comparable devra être ajusté ou rejeté (nous y reviendrons au chapitre <a class="xref" href="/seance/06/">6</a>).</p></div></div>159<p id="p4-16">Ces conditions dessinent en creux tout ce que la valeur marchande <em>n'est pas</em>. Une vente de succession conclue en dix jours pour régler rapidement un dossier ne respecte pas le délai raisonnable. Une vente entre un père et sa fille n'est pas exempte de contrainte affective ni conclue entre parties agissant chacune dans leur propre intérêt. Une vente où le vendeur consent une balance de prix à 2 % d'intérêt incorpore un avantage de financement dans le prix. Dans chacun de ces cas, le <em>prix</em> existe, mais il ne témoigne pas fidèlement de la <em>valeur marchande</em>.</p>160<h3 id="s-4-1-3" class="h-subsection"><span class="h-num">4.1.3</span><span class="h-text">Les hypothèses sous-jacentes</span><a class="h-anchor" href="#s-4-1-3" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>161<p id="p4-17">La doctrine résume habituellement les hypothèses implicites de la valeur marchande en cinq points, qu'il est utile de mémoriser comme une grille de lecture.<label for="sn-4-2" class="sn-toggle" title="Note marginale"><span class="sn-mark" aria-hidden="true">◆</span></label><input type="checkbox" id="sn-4-2" class="sn-cb" aria-label="Afficher la note"><span class="sidenote sn-repere">5 hypothèses : transaction hypothétique, date précise, acheteur typique, mise en marché adéquate, conditions normales.</span></p>162<p id="p4-18">La première hypothèse est celle de la <strong>transaction hypothétique</strong> : on modélise une vente qui n'a pas nécessairement lieu. L'immeuble n'a pas besoin d'être à vendre pour avoir une valeur marchande — la résidence familiale qu'on n'a aucune intention de céder possède néanmoins, à tout moment, un prix le plus probable. C'est ce qui permet d'évaluer aux fins d'un partage matrimonial, d'une planification successorale ou d'un bilan, sans qu'aucune pancarte n'apparaisse jamais sur la pelouse.</p>163<p id="p4-19">La deuxième hypothèse fixe une <strong>date précise</strong> : la valeur est un instantané. Elle vaut à la date d'évaluation et à aucune autre, exactement comme la température relevée par un thermomètre. Dire « cette maison vaut 450 000 $ » sans préciser la date revient à annoncer « il fait 20 degrés » sans dire où ni quand.</p>164<p id="p4-20">La troisième hypothèse raisonne sur l'<strong>acheteur typique</strong> du segment de marché considéré, et non sur un acheteur particulier avec ses goûts, ses moyens ou ses attachements propres. L'acheteur typique d'un bungalow du secteur Aylmer est un ménage aux revenus moyens de la région qui compare plusieurs propriétés semblables — pas le collectionneur excentrique prêt à tout pour la maison de son enfance.</p>165<p id="p4-21">La quatrième hypothèse suppose une <strong>mise en marché adéquate</strong> : une exposition d'une durée et d'une publicité suffisantes pour que le marché ait réellement pu réagir. Une vente conclue en vingt-quatre heures sur simple bouche-à-oreille n'a pas testé le marché.</p>166<p id="p4-22">La cinquième hypothèse, enfin, exige des <strong>conditions normales de marché</strong> : pas de panique généralisée, pas de vente de feu, pas de circonstances extraordinaires. Lorsque le marché lui-même traverse un épisode anormal, l'évaluateur doit le documenter et en tenir compte dans son interprétation des indices de prix.</p>167<h3 id="s-4-1-4" class="h-subsection"><span class="h-num">4.1.4</span><span class="h-text">Définitions comparées : OEAQ, USPAP/NUPPEC, IVS et LFM</span><a class="h-anchor" href="#s-4-1-4" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>168<p id="p4-23">Le Québec vit au confluent de plusieurs corpus normatifs, et l'étudiant doit savoir situer chaque définition dans son contexte d'application. Le tableau suivant compare les quatre formulations principales.</p>169<div class="center"><div class="table-wrap"><table class="tbl"><thead><tr><th>Source</th><th>Formulation caractéristique</th><th>Accent particulier</th></tr></thead><tbody><tr><td>OEAQ</td><td>Prix le plus probable, marché ouvert et concurrentiel, parties prudentes et informées, sans contrainte, délai de mise en marché raisonnable.</td><td>Cadre de pratique québécois</td></tr><tr><td>USPAP / NUPPEC (CUSPAP)</td><td><em>« The most probable price which a property should bring in a competitive and open market, as of a specified date… »</em></td><td>Date précise, marché concurrentiel</td></tr><tr><td>IVS (IVSC)</td><td><em>« The estimated amount for which an asset should exchange on the valuation date between a willing buyer and a willing seller in an arm's length transaction… »</em></td><td>Transaction <strong>sans lien de dépendance</strong></td></tr><tr><td>LFM, art. 43</td><td>« Valeur réelle » : valeur d'échange sur un marché libre et ouvert à la concurrence — prix le plus probable d'une vente de gré à gré.</td><td>Fiscalité municipale québécoise</td></tr></tbody></table></div></div>170<p id="p4-24">Malgré des vocabulaires différents, ces définitions convergent vers le même noyau conceptuel : <strong class="c-or">prix le plus probable, marché ouvert, parties informées et libres, date précise</strong>. Les nuances comptent toutefois. La formulation des IVS insiste sur l'absence de lien de dépendance (<em>arm's length</em>), notion clé lorsqu'on vérifie des comparables. La LFM parle de « <span class="motcle" data-term="valeur réelle">valeur réelle</span> », terme propre à la fiscalité municipale québécoise, qu'il ne faut pas confondre avec une quelconque valeur « vraie » : c'est simplement le nom que le législateur donne à la valeur d'échange aux fins du rôle.</p>171<div class="box box-qc" id="quebec-4-25"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-map"/></svg></span><span class="box-label">Le Code civil ne définit pas la valeur marchande</span><a class="box-anchor" href="#quebec-4-25" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p4-26">Fait notable : le <strong>Code civil du Québec</strong> ne contient aucune définition de la valeur marchande. La notion y est précisée par la <strong>jurisprudence</strong> et la <strong>doctrine</strong>. En matière de fiscalité municipale, c'est l'article 43 de la <strong>Loi sur la fiscalité municipale</strong> qui définit la « valeur réelle ». L'évaluateur québécois doit donc jongler avec un cadre hybride : normes professionnelles (OEAQ, NUPPEC), lois particulières (LFM, Loi sur l'expropriation) et jurisprudence civile.</p></div></div>172<h3 id="s-4-1-5" class="h-subsection"><span class="h-num">4.1.5</span><span class="h-text">Les quatre éléments constitutifs de la valeur</span><a class="h-anchor" href="#s-4-1-5" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>173<p id="p4-27">Pourquoi un bien a-t-il de la valeur? L'analyse économique classique répond que quatre conditions doivent être réunies <em>simultanément</em> pour qu'une valeur marchande existe.<label for="sn-4-3" class="sn-toggle" title="Note marginale"><span class="sn-mark" aria-hidden="true">◆</span></label><input type="checkbox" id="sn-4-3" class="sn-cb" aria-label="Afficher la note"><span class="sidenote sn-terme"><strong class="sn-term">DURP</strong> Moyen mnémotechnique : Désir, Utilité, Rareté, Pouvoir d'achat.</span></p>174<div class="center"><div class="tikz"><img src="/assets/fig/9042734ce17f6b75.svg" alt="Figure" width="463" height="154" style="width:min(100%,671px)" loading="lazy" decoding="async"></div></div>175<p id="p4-28">L'<span class="motcle" data-term="utilité">utilité</span> est la capacité du bien à satisfaire un besoin : se loger, produire un revenu, exploiter un commerce. Un bâtiment condamné, sans usage possible, perd l'essentiel de son utilité — et donc de sa valeur. La <span class="motcle" data-term="rareté">rareté</span> traduit l'offre limitée : l'air est éminemment utile mais sans valeur d'échange parce qu'il n'est pas rare; un terrain riverain dans un secteur recherché est rare, donc précieux. Le <span class="motcle" data-term="désir">désir</span> est la volonté d'acquisition : il ne suffit pas qu'un bien soit utile et rare, encore faut-il que des acheteurs le veuillent (pensons à une usine ultra-spécialisée que personne ne souhaite exploiter). Enfin, le <span class="motcle" data-term="pouvoir d'achat">pouvoir d'achat</span> rend le désir <em>effectif</em> : une demande sans capacité de payer ne crée aucune valeur. C'est précisément par ce canal que les taux d'intérêt influencent les prix immobiliers, comme nous le verrons à la section <a class="xref" href="#s-4-4">4.4</a>.</p>176<div class="box box-rem" id="remarque-4-29"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-pen"/></svg></span><span class="box-label">Remarque</span><a class="box-anchor" href="#remarque-4-29" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p4-30">Ces quatre éléments expliquent élégamment des situations en apparence paradoxales. Pourquoi une maison identique vaut-elle 40 % de moins dans une petite municipalité en déclin démographique? L'utilité est la même, la rareté est moindre (offre abondante, demande faible), le désir est plus faible et le pouvoir d'achat local est inférieur. La valeur n'est jamais une propriété intrinsèque du bien : elle naît de la rencontre entre le bien et son marché.</p></div></div>177<h3 id="s-4-1-6" class="h-subsection"><span class="h-num">4.1.6</span><span class="h-text">Ce que la valeur marchande n'est pas</span><a class="h-anchor" href="#s-4-1-6" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>178<p id="p4-31">L'erreur la plus fréquente du débutant — et du grand public — est de confondre la valeur marchande avec l'un des nombreux autres chiffres qui gravitent autour d'un immeuble.<label for="sn-4-4" class="sn-toggle" title="Note marginale"><span class="sn-mark" aria-hidden="true">◆</span></label><input type="checkbox" id="sn-4-4" class="sn-cb" aria-label="Afficher la note"><span class="sidenote sn-repere">VM <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo mathvariant="normal">≠</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\neq</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8889em;vertical-align:-0.1944em;"></span><span class="mrel"><span class="mrel"><span class="mord katex-vbox"><span class="katex-thinbox"><span class="rlap"><span class="katex-strut" style="height:0.8889em;vertical-align:-0.1944em;"></span><span class="katex-inner"><span class="mord"><span class="mrel"></span></span></span><span class="katex-fix"></span></span></span></span></span><span class="mspace nobreak"></span><span class="mrel">=</span></span></span></span></span> prix demandé <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo mathvariant="normal">≠</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\neq</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8889em;vertical-align:-0.1944em;"></span><span class="mrel"><span class="mrel"><span class="mord katex-vbox"><span class="katex-thinbox"><span class="rlap"><span class="katex-strut" style="height:0.8889em;vertical-align:-0.1944em;"></span><span class="katex-inner"><span class="mord"><span class="mrel"></span></span></span><span class="katex-fix"></span></span></span></span></span><span class="mspace nobreak"></span><span class="mrel">=</span></span></span></span></span> prix payé <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo mathvariant="normal">≠</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\neq</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8889em;vertical-align:-0.1944em;"></span><span class="mrel"><span class="mrel"><span class="mord katex-vbox"><span class="katex-thinbox"><span class="rlap"><span class="katex-strut" style="height:0.8889em;vertical-align:-0.1944em;"></span><span class="katex-inner"><span class="mord"><span class="mrel"></span></span></span><span class="katex-fix"></span></span></span></span></span><span class="mspace nobreak"></span><span class="mrel">=</span></span></span></span></span> valeur au rôle <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo mathvariant="normal">≠</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\neq</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8889em;vertical-align:-0.1944em;"></span><span class="mrel"><span class="mrel"><span class="mord katex-vbox"><span class="katex-thinbox"><span class="rlap"><span class="katex-strut" style="height:0.8889em;vertical-align:-0.1944em;"></span><span class="katex-inner"><span class="mord"><span class="mrel"></span></span></span><span class="katex-fix"></span></span></span></span></span><span class="mspace nobreak"></span><span class="mrel">=</span></span></span></span></span> coût <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo mathvariant="normal">≠</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\neq</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8889em;vertical-align:-0.1944em;"></span><span class="mrel"><span class="mrel"><span class="mord katex-vbox"><span class="katex-thinbox"><span class="rlap"><span class="katex-strut" style="height:0.8889em;vertical-align:-0.1944em;"></span><span class="katex-inner"><span class="mord"><span class="mrel"></span></span></span><span class="katex-fix"></span></span></span></span></span><span class="mspace nobreak"></span><span class="mrel">=</span></span></span></span></span> valeur d'assurance.</span></p>179<p id="p4-32">La valeur marchande n'est <strong>pas le prix demandé</strong>. Le prix affiché sur Centris est l'espoir du vendeur, et souvent une stratégie : gonflé pour laisser place à la négociation dans un marché lent, ou délibérément réduit pour provoquer une surenchère dans un marché tendu. Un immeuble affiché à 599 000 $ « pour créer de l'action » peut valoir 650 000 $; un autre affiché au même montant depuis huit mois n'en vaut peut-être que 540 000.</p>180<p id="p4-33">Elle n'est <strong>pas davantage le prix payé</strong>. Chaque transaction est le résultat d'une négociation particulière, avec ses émotions, son rapport de force et ses circonstances : le coup de cœur qui fait dépasser le budget, le vendeur pressé qui cède trop vite, la surenchère à cinq offres. Le prix est un fait; il témoigne de la valeur seulement lorsque les conditions de la définition étaient réunies.</p>181<p id="p4-34">Elle n'est <strong>pas la valeur au rôle</strong>, qui est une valeur de masse établie par modèles statistiques, à une date de référence antérieure, aux seules fins de la taxation — nous y reviendrons en détail à la section <a class="xref" href="#s-4-2">4.2</a>. Elle n'est <strong>pas le coût de construction</strong> : ce que le bâtiment a coûté ne garantit en rien ce que le marché le paiera, comme le découvre à ses dépens quiconque suréquipe une propriété dans un quartier modeste. Elle n'est <strong>pas la valeur d'assurance</strong>, laquelle exclut le terrain et vise la reconstruction à neuf. Et elle n'est <strong>pas la valeur pour un investisseur particulier</strong>, qui dépend des critères subjectifs — financement, fiscalité, synergies — propres à cet investisseur.</p>182<div class="box box-ex" id="ex-4-1"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-bulb"/></svg></span><span class="box-label">Exemple 4.1</span><span class="box-title">— un même bien, quatre chiffres — secteur Hull, Gatineau</span><a class="box-anchor" href="#ex-4-1" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p4-35">Considérons une maison unifamiliale du secteur Hull, à Gatineau, pour laquelle on observe simultanément :</p>183<div class="center"><div class="table-wrap"><table class="tbl"><thead><tr><th>Chiffre observé</th><th class="al-r">Montant</th></tr></thead><tbody><tr><td>Valeur au rôle (rôle triennal en vigueur)</td><td class="al-r"><span class="num">320 000 $</span></td></tr><tr><td>Prix payé par l'acheteur</td><td class="al-r"><span class="num">465 000 $</span></td></tr><tr><td>Valeur d'assurance (bâtiment seulement)</td><td class="al-r"><span class="num">280 000 $</span></td></tr><tr><td>Valeur marchande estimée par l'évaluateur</td><td class="al-r"><span class="num">450 000 $</span></td></tr></tbody></table></div></div>184<p id="p4-36">Quatre chiffres différents pour le même bien — et aucun n'est « faux ». La valeur au rôle date de la date de référence du rôle (18 mois avant son entrée en vigueur) et provient d'une évaluation de masse. Le prix payé excède la valeur marchande de <span class="num">15 000 $</span> : l'acheteur a surenchéri dans un marché de vendeurs. La valeur d'assurance ne couvre que la reconstruction du bâtiment, terrain exclu. L'opinion de l'évaluateur, elle, répond à la question précise : « quel est le prix le plus probable aujourd'hui, dans des conditions normales? »</p></div></div>185<h2 id="s-4-2" class="h-section"><span class="h-num">4.2</span><span class="h-text">Les autres types de valeurs</span><a class="h-anchor" href="#s-4-2" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h2>186<p id="p4-37">La valeur marchande est la référence, mais elle ne répond pas à toutes les questions. Le premier réflexe professionnel, à la réception d'un mandat, est d'identifier <em>quel type de valeur</em> le client recherche réellement.<label for="sn-4-5" class="sn-toggle" title="Note marginale"><span class="sn-mark" aria-hidden="true">◆</span></label><input type="checkbox" id="sn-4-5" class="sn-cb" aria-label="Afficher la note"><span class="sidenote sn-repere">Première question de tout mandat : <strong>quel type de valeur?</strong></span> Un rapport techniquement impeccable qui répond à la mauvaise question est un rapport inutile — et une faute professionnelle.</p>187<div class="center"><div class="tikz"><img src="/assets/fig/ba4345b7767575bb.svg" alt="Figure" width="455" height="154" style="width:min(100%,660px)" loading="lazy" decoding="async"></div></div>188<h3 id="s-4-2-1" class="h-subsection"><span class="h-num">4.2.1</span><span class="h-text">La valeur d'assurance</span><a class="h-anchor" href="#s-4-2-1" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>189<div class="box box-def" id="def-4-2"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 4.2</span><span class="box-title">— valeur d'assurance</span><a class="box-anchor" href="#def-4-2" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p4-38">La <span class="motcle" data-term="valeur d'assurance">valeur d'assurance</span> est le <strong>coût de remplacement</strong> ou de <strong>reconstruction</strong> des améliorations (bâtiments) uniquement, à neuf, en cas de sinistre. Elle <strong>exclut le terrain</strong>, puisque celui-ci n'est pas détruit par un incendie ou une catastrophe.</p></div></div>190<p id="p4-39">La logique de l'assurance est indemnitaire : remettre l'assuré dans la situation où il se trouvait avant le sinistre. Ce qui brûle, c'est le bâtiment; le terrain demeure. La valeur d'assurance repose donc sur le <em>coût de construction</em> — soit le coût de <span class="motcle" data-term="remplacement">remplacement</span> (un bâtiment de qualité et d'utilité équivalentes, aux normes actuelles), soit le coût de <span class="motcle" data-term="reproduction">reproduction</span> (une réplique identique, pertinente pour les bâtiments patrimoniaux). Elle inclut les frais accessoires souvent oubliés : plans d'architecte, permis, honoraires professionnels, déblaiement des débris.</p>191<div class="box box-ex" id="ex-4-2"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-bulb"/></svg></span><span class="box-label">Exemple 4.2</span><span class="box-title">— valeur d'assurance — secteur Aylmer, Gatineau</span><a class="box-anchor" href="#ex-4-2" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p4-40">Considérons une propriété du secteur Aylmer dont la valeur marchande s'établit à <span class="num">520 000 $</span>, la valeur attribuable au terrain à <span class="num">180 000 $</span>, et la valeur d'assurance — c'est-à-dire le coût de reconstruction à neuf du bâtiment — à <span class="num">400 000 $</span>. Remarquez que <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mn>180</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>+</mo><mn>400</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>=</mo><mn>580</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">$</mi><mo>></mo><mn>520</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">$</mi></mrow><annotation encoding="application/x-tex">180\,000 + 400\,000 = 580\,000\,\$ > 520\,000\,\$</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.7278em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">180</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">+</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6444em;"></span><span class="mord">400</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8056em;vertical-align:-0.0556em;"></span><span class="mord">580</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">$</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8056em;vertical-align:-0.0556em;"></span><span class="mord">520</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">$</span></span></span></span>. La valeur d'assurance du bâtiment <strong class="c-or">excède</strong> ici la portion de la valeur marchande attribuable au bâtiment (<span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mn>520</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>−</mo><mn>180</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>=</mo><mn>340</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">$</mi></mrow><annotation encoding="application/x-tex">520\,000 - 180\,000 =192340\,000\,\$</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.7278em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">520</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">−</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6444em;"></span><span class="mord">180</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8056em;vertical-align:-0.0556em;"></span><span class="mord">340</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">$</span></span></span></span>). Rien d'anormal : reconstruire à neuf coûte souvent plus cher que ce que le marché paie pour un bâtiment usagé. C'est un premier aperçu du rôle central de la <em>dépréciation</em>, au cœur de la méthode du coût (chapitre <a class="xref" href="/seance/10/">10</a>).</p></div></div>193<div class="box box-att" id="attention-4-41"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-warning"/></svg></span><span class="box-label">Attention</span><a class="box-anchor" href="#attention-4-41" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p4-42">Ne jamais estimer la valeur d'assurance en soustrayant mécaniquement la « valeur du terrain au rôle » de la valeur marchande. Le coût de reconstruction se calcule à partir des coûts de construction actuels, pas par résidu. Une couverture d'assurance insuffisante expose le propriétaire à la règle proportionnelle en cas de sinistre partiel.</p></div></div>194<h3 id="s-4-2-2" class="h-subsection"><span class="h-num">4.2.2</span><span class="h-text">La valeur fiscale (valeur au rôle)</span><a class="h-anchor" href="#s-4-2-2" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>195<div class="box box-def" id="def-4-3"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 4.3</span><span class="box-title">— valeur fiscale</span><a class="box-anchor" href="#def-4-3" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p4-43">La <span class="motcle" data-term="valeur fiscale">valeur fiscale</span> est la <strong>valeur réelle</strong> d'un immeuble inscrite au <strong>rôle d'évaluation foncière</strong> municipal, servant de base au calcul des taxes foncières. Au Québec, elle est établie conformément à la Loi sur la fiscalité municipale (art. 43 LFM).</p></div></div>196<p id="p4-44">Le régime québécois présente des particularités que tout évaluateur doit maîtriser.<label for="sn-4-6" class="sn-toggle" title="Note marginale"><span class="sn-mark" aria-hidden="true">◆</span></label><input type="checkbox" id="sn-4-6" class="sn-cb" aria-label="Afficher la note"><span class="sidenote sn-terme"><strong class="sn-term">Rôle triennal</strong> Rôle d'évaluation déposé pour trois exercices financiers consécutifs.</span> Le rôle est <strong>triennal</strong> : il vaut pour trois exercices (par exemple 2026–2027–2028). Les valeurs qui y figurent sont établies à une <strong>date de référence fixée à 18 mois avant l'entrée en vigueur</strong> du rôle : pour un rôle entrant en vigueur le 1<sup>er</sup> janvier 2026, la date de référence est le 1<sup>er</sup> juillet 2024. Il s'agit d'une <span class="motcle" data-term="évaluation de masse">évaluation de masse</span> : environ 3,5 millions d'unités d'évaluation sont traitées au Québec par des modèles statistiques appliqués à des catégories d'immeubles, et non par des évaluations individuelles. Enfin, le contribuable dispose d'un droit de contestation — demande de révision, puis recours au Tribunal administratif du Québec (TAQ) — dont le délai usuel expire le 30 avril suivant le dépôt du rôle.</p>197<div class="box box-ex" id="ex-4-3"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-bulb"/></svg></span><span class="box-label">Exemple 4.3</span><span class="box-title">— calcul des taxes foncières</span><a class="box-anchor" href="#ex-4-3" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p4-45">Une résidence de Gatineau est inscrite au rôle 2026–2027–2028 pour <span class="num">380 000 $</span> (valeurs à la date de référence du 1<sup>er</sup> juillet 2024). Avec un taux global de taxation <em>illustratif</em> de 1,1 % :</p>198<div class="eq"><span class="katex-display"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML" display="block"><semantics><mrow><mrow><mtext>Taxes fonci</mtext><mover accent="true"><mtext>e</mtext><mo>ˋ</mo></mover><mtext>res annuelles</mtext></mrow><mo>=</mo><mn>380</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>×</mo><mn>0,011</mn><mo>=</mo><mn>4180</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">$</mi><mi mathvariant="normal">.</mi></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\text{Taxes foncières annuelles} = 380\,000 \times 0{,}011 = 4180\,\$.</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6944em;"></span><span class="mord text"><span class="mord">Taxes fonci</span><span class="mord katex-accent"><span class="vlist-t"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.6944em;"><span style="top:-3em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="mord">e</span></span><span style="top:-3em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="accent-body" style="left:-0.25em;"><span class="mord">ˋ</span></span></span></span></span></span></span><span class="mord">res annuelles</span></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.7278em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">380</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">×</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8389em;vertical-align:-0.1944em;"></span><span class="mord">0</span><span class="mord"><span class="mpunct">,</span></span><span class="mord">011</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8056em;vertical-align:-0.0556em;"></span><span class="mord">4180</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">$.</span></span></span></span></span></div>199<p id="p4-46">Ce taux est fictif et purement pédagogique : depuis 2024, Gatineau applique des taux <strong>par unité de voisinage</strong>, de sorte qu'il n'existe plus un taux résidentiel unique. Retenez la mécanique : <em>assiette</em> (valeur au rôle) <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>×</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\times</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">×</span></span></span></span> <em>taux</em> = taxes.</p></div></div>200<div class="box box-qc" id="quebec-4-47"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-map"/></svg></span><span class="box-label">Pourquoi la valeur au rôle diffère de la valeur marchande</span><a class="box-anchor" href="#quebec-4-47" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p4-48">Trois causes structurelles de décalage : (1) la <strong>date de référence</strong> — en marché haussier, un rôle fondé sur des valeurs vieilles de 18 mois à 4 ans et demi sous-évalue systématiquement; (2) l'<strong>évaluation de masse</strong> — un modèle statistique ne capte pas les particularités d'un immeuble (rénovations non déclarées, vices, vue exceptionnelle); (3) les <strong>conditions du marché local</strong> qui évoluent différemment selon les secteurs. Le ratio prix de vente / valeur au rôle est d'ailleurs un outil de détection d'anomalies dans l'analyse des comparables (chapitre <a class="xref" href="/seance/06/">6</a>).</p></div></div>201<h3 id="s-4-2-3" class="h-subsection"><span class="h-num">4.2.3</span><span class="h-text">La valeur liquidative</span><a class="h-anchor" href="#s-4-2-3" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>202<div class="box box-def" id="def-4-4"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 4.4</span><span class="box-title">— valeur liquidative</span><a class="box-anchor" href="#def-4-4" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p4-49">La <span class="motcle" data-term="valeur liquidative">valeur liquidative</span> est le prix qu'un bien immobilier est susceptible d'atteindre lors d'une <strong>vente forcée</strong>, dans un <strong>délai restreint</strong>, souvent dans le cadre d'une faillite, d'une saisie hypothécaire ou d'une succession urgente.</p></div></div>203<p id="p4-50">La valeur liquidative viole délibérément deux conditions de la valeur marchande : le délai raisonnable de mise en marché et l'absence de contrainte sur le vendeur. Elle est donc, par construction, <strong class="c-rouge">toujours inférieure</strong> à la valeur marchande. La décote dépend du délai imposé, de la liquidité du segment de marché et de l'état du bien; en pratique, on observe des décotes typiques de <strong class="c-or">15 à 35 %</strong>.<label for="sn-4-7" class="sn-toggle" title="Note marginale"><span class="sn-mark" aria-hidden="true">◆</span></label><input type="checkbox" id="sn-4-7" class="sn-cb" aria-label="Afficher la note"><span class="sidenote sn-repere">Valeur liquidative <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo><</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex"><</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.5782em;vertical-align:-0.0391em;"></span><span class="mrel"><</span></span></span></span> VM, décote typique de 15 à 35 %.</span></p>204<p id="p4-51">Les contextes d'utilisation sont nombreux : saisie hypothécaire (le prêteur veut connaître son scénario pessimiste), faillite (le syndic doit réaliser l'actif), vente sous contrôle de justice, succession à liquider rapidement, analyse de garantie bancaire.</p>205<div class="box box-ex" id="ex-4-4"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-bulb"/></svg></span><span class="box-label">Exemple 4.4</span><span class="box-title">— décote de liquidation d'un triplex</span><a class="box-anchor" href="#ex-4-4" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p4-52">Un triplex a une valeur marchande de <span class="num">750 000 $</span>. Le créancier hypothécaire demande la valeur liquidative dans l'hypothèse d'une vente en 60 jours. L'évaluateur, s'appuyant sur les ventes forcées observées dans le secteur, estime une décote de 17 à 27 % :</p>206<div class="eq"><span class="katex-display"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML" display="block"><semantics><mtable rowspacing="0.25em" columnalign="right left" columnspacing="0em"><mtr><mtd><mstyle scriptlevel="0" displaystyle="true"><mtext>Borne haute</mtext></mstyle></mtd><mtd><mstyle scriptlevel="0" displaystyle="true"><mrow><mrow></mrow><mo>:</mo><mn>750</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>×</mo><mo stretchy="false">(</mo><mn>1</mn><mo>−</mo><mn>0,17</mn><mo stretchy="false">)</mo><mo>=</mo><mn>622</mn><mtext> </mtext><mn>500</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">$</mi></mrow></mstyle></mtd></mtr><mtr><mtd><mstyle scriptlevel="0" displaystyle="true"><mtext>Borne basse</mtext></mstyle></mtd><mtd><mstyle scriptlevel="0" displaystyle="true"><mrow><mrow></mrow><mo>:</mo><mn>750</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>×</mo><mo stretchy="false">(</mo><mn>1</mn><mo>−</mo><mn>0,27</mn><mo stretchy="false">)</mo><mo>=</mo><mn>547</mn><mtext> </mtext><mn>500</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">$</mi></mrow></mstyle></mtd></mtr></mtable><annotation encoding="application/x-tex">\begin{aligned}\text{Borne haute} &: 750\,000 \times (1 - 0{,}17) = 622\,500\,\$\\207\text{Borne basse} &: 750\,000 \times (1 - 0{,}27) = 547\,500\,\$\end{aligned}</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:2.7em;vertical-align:-1.1em;"></span><span class="mord"><span class="mtable"><span class="col-align-r"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:1.6em;"><span style="top:-3.76em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="mord"><span class="mord text"><span class="mord">Borne haute</span></span></span></span><span style="top:-2.26em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="mord"><span class="mord text"><span class="mord">Borne basse</span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:1.1em;"><span></span></span></span></span></span><span class="col-align-l"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:1.6em;"><span style="top:-3.76em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="mord"><span class="mord"></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">:</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mord">750</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">×</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mopen">(</span><span class="mord">1</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">−</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mord">0</span><span class="mord"><span class="mpunct">,</span></span><span class="mord">17</span><span class="mclose">)</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mord">622</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">500</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">$</span></span></span><span style="top:-2.26em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="mord"><span class="mord"></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">:</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mord">750</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">×</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mopen">(</span><span class="mord">1</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">−</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mord">0</span><span class="mord"><span class="mpunct">,</span></span><span class="mord">27</span><span class="mclose">)</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mord">547</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">500</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">$</span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:1.1em;"><span></span></span></span></span></span></span></span></span></span></span></span></div>208<p id="p4-53">La valeur liquidative est donc estimée entre <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>≈</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\approx</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.4831em;"></span><span class="mrel">≈</span></span></span></span> <span class="num">550 000 $</span> et <span class="num">620 000 $</span>. Notez la présentation en fourchette : l'incertitude est plus grande que pour une valeur marchande, et il est légitime de la refléter.</p></div></div>209<h3 id="s-4-2-4" class="h-subsection"><span class="h-num">4.2.4</span><span class="h-text">La valeur d'investissement</span><a class="h-anchor" href="#s-4-2-4" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>210<div class="box box-def" id="def-4-5"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 4.5</span><span class="box-title">— valeur d'investissement</span><a class="box-anchor" href="#def-4-5" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p4-54">La <span class="motcle" data-term="valeur d'investissement">valeur d'investissement</span> est la valeur d'un bien immobilier pour un <strong>investisseur spécifique</strong>, fondée sur ses critères personnels de rendement, sa situation fiscale, son financement et ses objectifs. Elle est <strong>subjective</strong> et peut différer de la valeur marchande.</p></div></div>211<p id="p4-55">Là où la valeur marchande raisonne sur l'acheteur <em>typique</em>, la valeur d'investissement raisonne sur un acheteur <em>particulier</em>. Deux investisseurs regardant le même immeuble avec des exigences de rendement différentes lui attribueront des valeurs différentes — et tous deux auront raison, de leur point de vue.</p>212<div class="box box-ex" id="ex-4-5"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-bulb"/></svg></span><span class="box-label">Exemple 4.5</span><span class="box-title">— deux investisseurs, deux valeurs — Sherbrooke</span><a class="box-anchor" href="#ex-4-5" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p4-56">Un immeuble à revenus de Sherbrooke génère un revenu net d'exploitation (RNE) de <span class="num">60 000 $</span> par année. Sa valeur marchande, établie par comparaison avec les taux du marché (<span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mi>τ</mi><mo>≈</mo><mn>5,0</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">%</mi></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\tau \approx 5{,}0\,\%</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.4831em;"></span><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.1132em;">τ</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">≈</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.9444em;vertical-align:-0.1944em;"></span><span class="mord">5</span><span class="mord"><span class="mpunct">,</span></span><span class="mord">0</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">%</span></span></span></span>), est d'environ <span class="num">1 200 000 $</span>. Deux investisseurs l'examinent, chacun capitalisant le RNE à son taux de rendement exigé :</p>213<div class="eq"><span class="katex-display"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML" display="block"><semantics><mtable rowspacing="0.25em" columnalign="right left" columnspacing="0em"><mtr><mtd><mstyle scriptlevel="0" displaystyle="true"><mrow><mtext>Investisseur A </mtext><mo stretchy="false">(</mo><msub><mi>τ</mi><mi>A</mi></msub><mo>=</mo><mn>4,5</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">%</mi><mo stretchy="false">)</mo></mrow></mstyle></mtd><mtd><mstyle scriptlevel="0" displaystyle="true"><mrow><mrow></mrow><mo>:</mo><msub><mi>V</mi><mi>A</mi></msub><mo>=</mo><mfrac><mrow><mn>60</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn></mrow><mn>0,045</mn></mfrac><mo>≈</mo><mn>1</mn><mtext> </mtext><mn>333</mn><mtext> </mtext><mn>333</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">$</mi></mrow></mstyle></mtd></mtr><mtr><mtd><mstyle scriptlevel="0" displaystyle="true"><mrow><mtext>Investisseur B </mtext><mo stretchy="false">(</mo><msub><mi>τ</mi><mi>B</mi></msub><mo>=</mo><mn>6,5</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">%</mi><mo stretchy="false">)</mo></mrow></mstyle></mtd><mtd><mstyle scriptlevel="0" displaystyle="true"><mrow><mrow></mrow><mo>:</mo><msub><mi>V</mi><mi>B</mi></msub><mo>=</mo><mfrac><mrow><mn>60</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn></mrow><mn>0,065</mn></mfrac><mo>≈</mo><mn>923</mn><mtext> </mtext><mn>077</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">$</mi></mrow></mstyle></mtd></mtr></mtable><annotation encoding="application/x-tex">\begin{aligned}\text{Investisseur A } (\tau_A = 4{,}5\,\%) &: V_A =214 \frac{60\,000}{0{,}045} \approx 1\,333\,333\,\$\\215\text{Investisseur B } (\tau_B = 6{,}5\,\%) &: V_B =216 \frac{60\,000}{0{,}065} \approx 923\,077\,\$\end{aligned}</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:4.7038em;vertical-align:-2.1019em;"></span><span class="mord"><span class="mtable"><span class="col-align-r"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:2.6019em;"><span style="top:-4.6019em;"><span class="pstrut" style="height:3.3214em;"></span><span class="mord"><span class="mord text"><span class="mord">Investisseur A </span></span><span class="mopen">(</span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.1132em;">τ</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3283em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.1132em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mathnormal mtight">A</span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mord">4</span><span class="mord"><span class="mpunct">,</span></span><span class="mord">5</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">%</span><span class="mclose">)</span></span></span><span style="top:-2.1em;"><span class="pstrut" style="height:3.3214em;"></span><span class="mord"><span class="mord text"><span class="mord">Investisseur B </span></span><span class="mopen">(</span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.1132em;">τ</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3283em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.1132em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mathnormal mtight" style="margin-right:0.0502em;">B</span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mord">6</span><span class="mord"><span class="mpunct">,</span></span><span class="mord">5</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">%</span><span class="mclose">)</span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:2.1019em;"><span></span></span></span></span></span><span class="col-align-l"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:2.6019em;"><span style="top:-4.6019em;"><span class="pstrut" style="height:3.3214em;"></span><span class="mord"><span class="mord"></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">:</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.2222em;">V</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3283em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.2222em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mathnormal mtight">A</span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mord"><span class="mopen nulldelimiter"></span><span class="mfrac"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:1.3214em;"><span style="top:-2.314em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="mord"><span class="mord">0</span><span class="mord"><span class="mpunct">,</span></span><span class="mord">045</span></span></span><span style="top:-3.23em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="frac-line" style="border-bottom-width:0.04em;"></span></span><span style="top:-3.677em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="mord"><span class="mord">60</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.8804em;"><span></span></span></span></span></span><span class="mclose nulldelimiter"></span></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">≈</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mord">1</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">333</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">333</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">$</span></span></span><span style="top:-2.1em;"><span class="pstrut" style="height:3.3214em;"></span><span class="mord"><span class="mord"></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">:</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.2222em;">V</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3283em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.2222em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mathnormal mtight" style="margin-right:0.0502em;">B</span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mord"><span class="mopen nulldelimiter"></span><span class="mfrac"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:1.3214em;"><span style="top:-2.314em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="mord"><span class="mord">0</span><span class="mord"><span class="mpunct">,</span></span><span class="mord">065</span></span></span><span style="top:-3.23em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="frac-line" style="border-bottom-width:0.04em;"></span></span><span style="top:-3.677em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="mord"><span class="mord">60</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.8804em;"><span></span></span></span></span></span><span class="mclose nulldelimiter"></span></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">≈</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mord">923</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">077</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">$</span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:2.1019em;"><span></span></span></span></span></span></span></span></span></span></span></span></div>217<p id="p4-57">L'investisseur A, qui se contente d'un rendement de 4,5 % (financement avantageux, horizon long, synergies avec un immeuble voisin qu'il possède déjà), est prêt à payer plus que la valeur marchande. L'investisseur B, plus exigeant, trouvera l'immeuble « trop cher ». La transaction se réalise en général lorsque la valeur d'investissement de l'acheteur est <strong class="c-or">supérieure ou égale</strong> à la valeur marchande : A achètera, B passera son tour.</p></div></div>218<p id="p4-58">Les facteurs propres à l'investisseur incluent son taux de rendement exigé, sa structure de financement, son taux d'imposition, son horizon de détention et les synergies avec ses autres actifs. L'évaluateur peut être mandaté pour estimer une valeur d'investissement — mais il doit alors l'annoncer clairement et ne jamais la présenter comme une valeur marchande.</p>219<h3 id="s-4-2-5" class="h-subsection"><span class="h-num">4.2.5</span><span class="h-text">La valeur d'utilisation</span><a class="h-anchor" href="#s-4-2-5" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>220<div class="box box-def" id="def-4-6"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 4.6</span><span class="box-title">— valeur d'utilisation</span><a class="box-anchor" href="#def-4-6" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p4-59">La <span class="motcle" data-term="valeur d'utilisation">valeur d'utilisation</span> est la valeur d'un bien pour un <strong>usage spécifique</strong>, qui peut différer de l'utilisation optimale reconnue par le marché. Elle s'applique surtout aux biens à usage unique ou spécialisé.</p></div></div>221<p id="p4-60">Une église convertie en résidence, une école reconvertie en bureaux, une ferme exploitée en agrotourisme, une usine construite sur mesure pour un procédé industriel unique, un immeuble patrimonial protégé : dans tous ces cas, la valeur du bien <em>pour son usage actuel</em> peut s'écarter sensiblement de sa valeur d'échange sur le marché. La notion dialogue étroitement avec le principe de l'utilisation optimale (<em>highest and best use</em>) vu au chapitre <a class="xref" href="/seance/03/">3</a> : la valeur d'utilisation mesure la valeur dans un usage <em>donné</em>, l'utilisation optimale cherche l'usage qui <em>maximise</em> la valeur.</p>222<h3 id="s-4-2-6" class="h-subsection"><span class="h-num">4.2.6</span><span class="h-text">La valeur hypothécaire</span><a class="h-anchor" href="#s-4-2-6" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>223<div class="box box-def" id="def-4-7"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 4.7</span><span class="box-title">— valeur hypothécaire</span><a class="box-anchor" href="#def-4-7" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p4-61">La <span class="motcle" data-term="valeur hypothécaire">valeur hypothécaire</span> (ou valeur prêtable) est la valeur retenue par le prêteur pour établir le montant maximal du prêt garanti par l'immeuble. Elle est généralement <strong>conservatrice</strong> par rapport à la valeur marchande.</p></div></div>224<p id="p4-62">Le prêteur ne s'intéresse pas au prix le plus probable aujourd'hui, mais à la valeur <em>durable</em> de sa garantie sur toute la durée du prêt. La valeur hypothécaire sert de dénominateur au <span class="motcle" data-term="ratio prêt-valeur">ratio prêt-valeur</span> (RPV) : un prêt de <span class="num">360 000 $</span> sur une valeur retenue de <span class="num">450 000 $</span> donne un RPV de 80 %. Elle peut exclure des éléments jugés non durables (mobilier, équipements) et adopte une lecture prudente du marché. Les assureurs hypothécaires — SCHL, Sagen, Canada Guaranty — l'exigent pour les prêts à ratio élevé.</p>225<h3 id="s-4-2-7" class="h-subsection"><span class="h-num">4.2.7</span><span class="h-text">Tableau synthèse des types de valeurs</span><a class="h-anchor" href="#s-4-2-7" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>226<div class="center"><div class="table-wrap"><table class="tbl"><thead><tr><th>Type</th><th>Base</th><th>Usage</th><th>Rapport à la VM</th></tr></thead><tbody><tr><td>Marchande</td><td>Prix probable du marché</td><td>Transaction, litige, financement</td><td>Référence</td></tr><tr><td>Assurance</td><td>Coût de remplacement du bâtiment</td><td>Couverture d'assurance</td><td>Peut être <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>></mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">></annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.5782em;vertical-align:-0.0391em;"></span><span class="mrel">></span></span></span></span> ou <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo><</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex"><</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.5782em;vertical-align:-0.0391em;"></span><span class="mrel"><</span></span></span></span></td></tr><tr><td>Fiscale</td><td>Évaluation de masse (LFM)</td><td>Taxation foncière</td><td>Souvent <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo><</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex"><</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.5782em;vertical-align:-0.0391em;"></span><span class="mrel"><</span></span></span></span> en marché haussier</td></tr><tr><td>Liquidative</td><td>Vente forcée, délai restreint</td><td>Faillite, saisie</td><td>Toujours <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo><</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex"><</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.5782em;vertical-align:-0.0391em;"></span><span class="mrel"><</span></span></span></span></td></tr><tr><td>Investissement</td><td>Critères subjectifs d'un investisseur</td><td>Décision d'investissement</td><td>Peut être <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>></mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">></annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.5782em;vertical-align:-0.0391em;"></span><span class="mrel">></span></span></span></span> ou <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo><</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex"><</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.5782em;vertical-align:-0.0391em;"></span><span class="mrel"><</span></span></span></span></td></tr><tr><td>Utilisation</td><td>Usage spécifique du bien</td><td>Biens spécialisés</td><td>Peut être <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>></mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">></annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.5782em;vertical-align:-0.0391em;"></span><span class="mrel">></span></span></span></span> ou <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo><</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex"><</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.5782em;vertical-align:-0.0391em;"></span><span class="mrel"><</span></span></span></span></td></tr><tr><td>Hypothécaire</td><td>Lecture prudente et durable</td><td>Crédit hypothécaire</td><td>Souvent <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>≤</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\leq</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.7719em;vertical-align:-0.136em;"></span><span class="mrel">≤</span></span></span></span></td></tr></tbody></table></div></div>227<div class="box box-att" id="attention-4-63"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-warning"/></svg></span><span class="box-label">Le terrain est-il inclus?</span><a class="box-anchor" href="#attention-4-63" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p4-64">Tous ces types de valeurs incluent le terrain, <strong class="c-rouge">sauf la valeur d'assurance</strong>, qui vise le bâtiment seulement. C'est une question d'examen classique — et une source d'erreurs coûteuses en pratique.</p></div></div>228<div class="box box-terrain" id="terrain-4-65"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-hardhat"/></svg></span><span class="box-label">Sur le terrain</span><a class="box-anchor" href="#terrain-4-65" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p4-66">En pratique, l'identification du type de valeur se joue dès le premier appel du client, et elle est consignée dans la <strong>lettre de mandat</strong>. Un client qui dit « je veux savoir combien vaut mon immeuble » peut vouloir vendre (valeur marchande), s'assurer (valeur d'assurance), contester son compte de taxes (valeur réelle au sens de la LFM, à la date de référence du rôle!) ou convaincre son banquier (valeur hypothécaire). Reformuler le besoin avec le client avant d'accepter le mandat évite des rapports inutilisables — et des plaintes déontologiques.</p></div></div>229<h2 id="s-4-3" class="h-section"><span class="h-num">4.3</span><span class="h-text">Valeur, prix et coût : trois concepts distincts</span><a class="h-anchor" href="#s-4-3" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h2>230<h3 id="s-4-3-1" class="h-subsection"><span class="h-num">4.3.1</span><span class="h-text">La distinction fondamentale</span><a class="h-anchor" href="#s-4-3-1" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>231<p id="p4-67">Dans le langage courant, « ça vaut », « ça coûte » et « ça s'est vendu » s'emploient indifféremment. En évaluation, cette confusion est disqualifiante. Les trois concepts se distinguent par leur nature, leur perspective et leur temporalité.<label for="sn-4-8" class="sn-toggle" title="Note marginale"><span class="sn-mark" aria-hidden="true">◆</span></label><input type="checkbox" id="sn-4-8" class="sn-cb" aria-label="Afficher la note"><span class="sidenote sn-repere">Valeur = opinion (marché); prix = fait (transaction); coût = dépense (production).</span></p>232<div class="center"><div class="tikz"><img src="/assets/fig/211d88aa82a099fd.svg" alt="Figure" width="497" height="96" style="width:min(100%,720px)" loading="lazy" decoding="async"></div></div>233<p id="p4-68">La <strong>valeur</strong> est une <em>estimation</em> : une opinion motivée sur le montant le plus probable, formulée à une date d'évaluation, dans la perspective du marché. Le <span class="motcle" data-term="prix">prix</span> est un <em>fait historique</em> : le montant effectivement payé lors d'une transaction donnée, à une date donnée, issu d'une négociation particulière. Le <span class="motcle" data-term="coût">coût</span> est une <em>dépense de production</em> : ce qu'il a fallu (ou faudrait) débourser en matériaux, main-d'œuvre et frais pour créer le bien.</p>234<div class="center"><div class="table-wrap"><table class="tbl"><thead><tr><th>Critère</th><th>Valeur</th><th>Prix</th><th>Coût</th></tr></thead><tbody><tr><td>Nature</td><td>Estimation, opinion</td><td>Fait historique</td><td>Dépense engagée</td></tr><tr><td>Perspective</td><td>Marché (théorique)</td><td>Transaction (réelle)</td><td>Production (réelle)</td></tr><tr><td>Temporalité</td><td>Date d'évaluation</td><td>Date de transaction</td><td>Date de construction</td></tr><tr><td>Déterminant</td><td>Offre et demande</td><td>Négociation</td><td>Matériaux, main-d'œuvre</td></tr><tr><td>Objectivité</td><td>Opinion motivée</td><td>Montant payé</td><td>Factures</td></tr></tbody></table></div></div>235<h3 id="s-4-3-2" class="h-subsection"><span class="h-num">4.3.2</span><span class="h-text">Pourquoi le prix s'écarte-t-il de la valeur?</span><a class="h-anchor" href="#s-4-3-2" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>236<p id="p4-69">Si toutes les conditions de la valeur marchande étaient toujours réunies, prix et valeur coïncideraient en moyenne. Mais les transactions réelles sont imparfaites, dans les deux directions.</p>237<p id="p4-70">Le <strong class="c-rouge">prix peut excéder la valeur</strong> lorsque l'acheteur est émotif (le « coup de cœur » qui fait déraper l'enchère), lorsqu'il entretient un lien particulier avec le bien (le voisin qui veut agrandir son terrain, l'enfant qui rachète la maison familiale), en situation de surenchère dans un marché de vendeurs, en présence d'information asymétrique au détriment de l'acheteur, ou quand un financement avantageux est incorporé au prix.</p>238<p id="p4-71">Inversement, le <strong class="c-vert">prix peut être inférieur à la valeur</strong> en cas de vente forcée (faillite, succession pressée), de vendeur mal informé sur son marché, de vente entre personnes liées, de mise en marché insuffisante (aucune inscription, aucune publicité) ou de contrainte de temps.</p>239<div class="box box-terrain" id="terrain-4-72"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-hardhat"/></svg></span><span class="box-label">Sur le terrain</span><a class="box-anchor" href="#terrain-4-72" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p4-73">C'est exactement pour cela que la <strong>vérification des comparables</strong> (chapitre <a class="xref" href="/seance/06/">6</a>) est incontournable : chaque prix observé doit être interrogé — <em>ce prix témoigne-t-il de la valeur, ou des circonstances particulières de cette transaction?</em> Un évaluateur qui utilise un prix de complaisance entre parties liées comme comparable contamine toute son analyse.</p></div></div>240<h3 id="s-4-3-3" class="h-subsection"><span class="h-num">4.3.3</span><span class="h-text">Pourquoi le coût s'écarte-t-il de la valeur?</span><a class="h-anchor" href="#s-4-3-3" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>241<p id="p4-74">Le réflexe « ça m'a coûté X, donc ça vaut au moins X » est économiquement faux. Le <strong class="c-rouge">coût peut excéder la valeur</strong> : suréquipement que le marché ne paie pas (piscine intérieure, finitions ultra-luxueuses dans un quartier modeste — nous verrons au chapitre <a class="xref" href="/seance/10/">10</a> la notion de sur-amélioration), construction dans un marché faible, design non fonctionnel, obsolescence dès la livraison. Le <strong class="c-vert">coût peut être inférieur à la valeur</strong> : construction ancienne dont le terrain s'est fortement apprécié, localisation exceptionnelle, rareté du produit, plus-value générale du marché.</p>242<div class="box box-rem" id="remarque-4-75"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-pen"/></svg></span><span class="box-label">le mini-test des trois concepts</span><a class="box-anchor" href="#remarque-4-75" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p4-76">Trois questions pour se tester — répondez avant de lire les réponses.</p>243<ol class="enum"><li>Le montant de <span class="num">485 000 $</span> versé par l'acheteur en mars 2024 : valeur, prix ou coût?</li><li>Le montant de <span class="num">420 000 $</span> nécessaire pour reconstruire la maison aujourd'hui : valeur, prix ou coût?</li><li>L'opinion de l'évaluateur, soit <span class="num">460 000 $</span>, au 1<sup>er</sup> mai 2026 : valeur, prix ou coût?</li></ol>244<p id="p4-80">Réponses : (1) un <strong>prix</strong> — fait historique daté; (2) un <strong>coût</strong> — perspective de production; (3) une <strong>valeur</strong> — opinion motivée et datée.</p></div></div>245<div class="box box-ex" id="ex-4-6"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-bulb"/></svg></span><span class="box-label">Exemple 4.6</span><span class="box-title">— cas intégrateur — maison unifamiliale, secteur Hull</span><a class="box-anchor" href="#ex-4-6" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p4-81">Le tableau suivant réunit, pour une même maison de Gatineau, six montants qui coexistent sans contradiction :</p>246<div class="center"><div class="table-wrap"><table class="tbl"><thead><tr><th>Concept</th><th class="al-r">Montant</th><th>Explication</th></tr></thead><tbody><tr><td>Coût de construction (1998)</td><td class="al-r"><span class="num">185 000 $</span></td><td>Ce qu'il en a coûté à l'époque</td></tr><tr><td>Coût de remplacement (2026)</td><td class="al-r"><span class="num">420 000 $</span></td><td>Reconstruire aujourd'hui</td></tr><tr><td>Valeur au rôle (2026–2028)</td><td class="al-r"><span class="num">355 000 $</span></td><td>Valeurs à la date de référence (1<sup>er</sup> juillet 2024)</td></tr><tr><td>Prix payé (mars 2024)</td><td class="al-r"><span class="num">485 000 $</span></td><td>Surenchère en marché de vendeurs</td></tr><tr><td><strong>Valeur marchande (2026)</strong></td><td class="al-r"><strong><span class="num">460 000 $</span></strong></td><td><strong>Opinion motivée de l'évaluateur</strong></td></tr><tr><td>Valeur d'assurance</td><td class="al-r"><span class="num">330 000 $</span></td><td>Bâtiment seulement, à neuf</td></tr></tbody></table></div></div>247<p id="p4-82">L'étudiant qui sait expliquer <em>pourquoi</em> chacun de ces montants diffère des autres a assimilé l'essentiel du chapitre.</p></div></div>248<h2 id="s-4-4" class="h-section"><span class="h-num">4.4</span><span class="h-text">Les facteurs de la valeur : l'analyse PEGS</span><a class="h-anchor" href="#s-4-4" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h2>249<h3 id="s-4-4-1" class="h-subsection"><span class="h-num">4.4.1</span><span class="h-text">La grille PEGS</span><a class="h-anchor" href="#s-4-4-1" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>250<p id="p4-83">D'où vient la valeur, et pourquoi change-t-elle? L'analyse classique regroupe les forces qui agissent sur la valeur en quatre grandes familles, mémorisées par l'acronyme <span class="motcle" data-term="PEGS">PEGS</span> : facteurs <strong>P</strong>hysiques, <strong>É</strong>conomiques, <strong>G</strong>ouvernementaux et <strong>S</strong>ociaux.<label for="sn-4-9" class="sn-toggle" title="Note marginale"><span class="sn-mark" aria-hidden="true">◆</span></label><input type="checkbox" id="sn-4-9" class="sn-cb" aria-label="Afficher la note"><span class="sidenote sn-terme"><strong class="sn-term">PEGS</strong> Physiques, Économiques, Gouvernementaux, Sociaux : les quatre familles de facteurs de la valeur.</span></p>251<div class="center"><div class="tikz"><img src="/assets/fig/a66445bc73b67ae3.svg" alt="Figure" width="465" height="129" style="width:min(100%,675px)" loading="lazy" decoding="async"></div></div>252<p id="p4-84">Cette grille n'est pas un simple aide-mémoire : c'est un <em>protocole d'analyse</em>. Devant tout mandat, l'évaluateur balaie systématiquement les quatre familles pour identifier les forces à l'œuvre dans le marché local et sur le bien lui-même.</p>253<h3 id="s-4-4-2" class="h-subsection"><span class="h-num">4.4.2</span><span class="h-text">Les facteurs physiques (P)</span><a class="h-anchor" href="#s-4-4-2" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>254<p id="p4-85">Les facteurs physiques se déclinent en deux volets : le <strong>site</strong> et le <strong>bâtiment</strong>.</p>255<p id="p4-86">Du côté du site : la localisation et l'emplacement (le facteur roi — « location, location, location »), la superficie et les dimensions du terrain, la topographie, le drainage et la nature du sol (capacité portante, remblai), la contamination environnementale éventuelle, la vue, l'ensoleillement et l'orientation, ainsi que la disponibilité des services publics (aqueduc, égout, électricité, fibre).</p>256<p id="p4-87">Du côté du bâtiment : l'âge et l'état physique, la superficie habitable, le nombre de pièces et d'étages, la qualité de construction, le design et la fonctionnalité, les rénovations et mises à jour, l'efficacité énergétique.</p>257<div class="box box-ex" id="ex-4-7"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-bulb"/></svg></span><span class="box-label">Exemple 4.7</span><span class="box-title">— le poids de la localisation</span><a class="box-anchor" href="#ex-4-7" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p4-88">Deux maisons rigoureusement identiques, construites au même coût par le même entrepreneur. L'une est située près du lac Leamy à Gatineau; l'autre borde une autoroute. La différence de valeur peut atteindre <span class="num">50 000 $</span> à <span class="num">100 000 $</span> — pour un coût de production identique. La localisation est un attribut du site que ni le propriétaire ni l'entrepreneur ne peuvent modifier : c'est pourquoi les facteurs physiques du <em>site</em> pèsent plus lourd et plus durablement que ceux du bâtiment, lesquels peuvent être corrigés par des rénovations.</p></div></div>258<h3 id="s-4-4-3" class="h-subsection"><span class="h-num">4.4.3</span><span class="h-text">Les facteurs économiques (É)</span><a class="h-anchor" href="#s-4-4-3" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>259<p id="p4-89">Les facteurs économiques opèrent à deux échelles. À l'échelle <strong>macroéconomique</strong> : les taux d'intérêt hypothécaires, l'inflation, la croissance du PIB, le taux de chômage et la politique monétaire de la Banque du Canada. À l'échelle <strong>microéconomique</strong> (le marché local) : les revenus des ménages, l'emploi régional, l'offre de logements disponibles, le taux d'inoccupation et les coûts de construction.</p>260<p id="p4-90">Le canal de transmission le plus puissant est celui des <span class="motcle" data-term="taux d'intérêt">taux d'intérêt</span><label for="sn-4-10" class="sn-toggle" title="Note marginale"><span class="sn-mark" aria-hidden="true">◆</span></label><input type="checkbox" id="sn-4-10" class="sn-cb" aria-label="Afficher la note"><span class="sidenote sn-repere">Règle de pouce : <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>+</mo><mn>1</mn></mrow><annotation encoding="application/x-tex">+1</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.7278em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">+</span><span class="mord">1</span></span></span></span> point de taux <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>≈</mo><mo>−</mo><mn>10</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">%</mi></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\approx -10\,\%</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.4831em;"></span><span class="mrel">≈</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8333em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">−</span><span class="mord">10</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">%</span></span></span></span> de capacité d'emprunt.</span>, parce qu'il agit directement sur le quatrième élément constitutif de la valeur : le pouvoir d'achat effectif. En 2026, le taux directeur de la Banque du Canada se situe à 2,25 % (maintenu le 15 juillet 2026). La règle de pouce à retenir : une hausse de 1 point de pourcentage du taux hypothécaire réduit la capacité d'emprunt des ménages d'environ 10 %.</p>261<div class="box box-ex" id="ex-4-8"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-bulb"/></svg></span><span class="box-label">Exemple 4.8</span><span class="box-title">— taux d'intérêt et capacité d'emprunt</span><a class="box-anchor" href="#ex-4-8" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p4-91">Un ménage gagnant <span class="num">100 000 $</span> par année magasine une propriété. À un taux hypothécaire de 4 % (taux illustratif), son prêt maximal est d'environ <span class="num">450 000 $</span>; à un taux de 6 %, il chute à environ <span class="num">370 000 $</span>. L'écart de <span class="num">80 000 $</span> de pouvoir d'achat se répercute directement sur les prix que ce ménage — et tous les ménages semblables — peuvent offrir. Multipliez par des milliers d'acheteurs : voilà comment la politique monétaire déplace tout un marché. L'effet est amplifié par le <strong>test de résistance</strong> du BSIF, qui qualifie l'emprunteur à un taux supérieur au taux contractuel.</p></div></div>262<h3 id="s-4-4-4" class="h-subsection"><span class="h-num">4.4.4</span><span class="h-text">Les facteurs gouvernementaux (G)</span><a class="h-anchor" href="#s-4-4-4" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>263<p id="p4-92">L'action publique façonne la valeur par trois canaux principaux.</p>264<p id="p4-93"><strong>La réglementation municipale</strong> : zonage et usages permis, règlements de construction, densité maximale autorisée, normes de stationnement, délais de permis, plan d'urbanisme. Un changement de zonage peut créer — ou détruire — une part importante de la valeur d'un terrain du jour au lendemain.</p>265<p id="p4-94"><strong>La taxation</strong> : taxes foncières municipales et scolaires, droits de mutation immobilière (la « taxe de bienvenue »), crédits d'impôt à la rénovation ou à la première accession.</p>266<p id="p4-95"><strong>Les lois provinciales et fédérales</strong> : le Code civil du Québec (propriété, servitudes), la Loi sur la fiscalité municipale, la Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles (CPTAQ), l'encadrement du crédit hypothécaire (ligne directrice B-20 du BSIF, assurance SCHL et assureurs privés), le Tribunal administratif du logement (TAL) pour le locatif, et la Loi sur l'aménagement et l'urbanisme.</p>267<div class="box box-qc" id="quebec-4-96"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-map"/></svg></span><span class="box-label">Assouplissements hypothécaires fédéraux de décembre 2024</span><a class="box-anchor" href="#quebec-4-96" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p4-97">Depuis le <strong>15 décembre 2024</strong>, deux assouplissements majeurs sont en vigueur au Canada : l'amortissement sur <strong>30 ans</strong> est offert aux premiers acheteurs (toutes propriétés) ainsi qu'à tous les acheteurs de constructions <strong>neuves</strong>; et le plafond du prix admissible à l'assurance hypothécaire est passé de 1 M$ à <strong>1,5 M$</strong>. Effet attendu et observé : hausse du pouvoir d'achat, donc de la demande — une illustration en temps réel du facteur G agissant sur la valeur.</p></div></div>268<h3 id="s-4-4-5" class="h-subsection"><span class="h-num">4.4.5</span><span class="h-text">Les facteurs sociaux (S)</span><a class="h-anchor" href="#s-4-4-5" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>269<p id="p4-98">Les facteurs sociaux regroupent la <strong>démographie</strong> — croissance de la population, immigration et migration interne, taille et composition des ménages, vieillissement, pyramide des âges — et les <strong>préférences collectives</strong> : qualité des écoles du quartier, criminalité, vie communautaire, modes de vie, télétravail, perception du secteur.</p>270<div class="box box-ex" id="ex-4-9"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-bulb"/></svg></span><span class="box-label">Exemple 4.9</span><span class="box-title">— la démographie québécoise récente</span><a class="box-anchor" href="#ex-4-9" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p4-99">Le Québec a connu une croissance démographique <strong>exceptionnelle</strong> en 2023–2024, portée surtout par l'immigration <strong>temporaire</strong>, suivie d'un net <strong>ralentissement</strong> depuis 2025 (resserrement des seuils et des programmes, selon l'ISQ). La demande s'est concentrée à Montréal avec un débordement vers Gatineau, Sherbrooke et Québec, exerçant une pression sur les prix et sur les taux d'inoccupation — pression aujourd'hui en voie d'atténuation. Pour l'évaluateur, la leçon est double : la démographie est un moteur puissant de la demande, et elle peut <em>changer de régime</em> rapidement au gré des politiques migratoires (interaction S <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>×</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\times</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">×</span></span></span></span> G).</p></div></div>271<h3 id="s-4-4-6" class="h-subsection"><span class="h-num">4.4.6</span><span class="h-text">L'interaction des facteurs</span><a class="h-anchor" href="#s-4-4-6" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>272<p id="p4-100">Le piège de la grille PEGS serait de la traiter comme quatre colonnes étanches. En réalité, les facteurs <strong class="c-or">interagissent en chaîne</strong>, et c'est leur effet combiné qui détermine la direction et l'amplitude des mouvements de valeur. L'épisode québécois récent l'illustre parfaitement :</p>273<div class="center"><div class="tikz"><img src="/assets/fig/8a3cf2c324617f58.svg" alt="Figure" width="483" height="182" style="width:min(100%,700px)" loading="lazy" decoding="async"></div></div>274<div class="center"><div class="table-wrap"><table class="tbl"><thead><tr><th>Catégorie</th><th>Facteurs clés</th><th>Effet à la hausse</th><th>Effet à la baisse</th></tr></thead><tbody><tr><td>Physiques</td><td>Localisation, état, superficie, terrain</td><td>Bonne localisation, rénovations, vue</td><td>Contamination, vétusté, bruit</td></tr><tr><td>Économiques</td><td>Taux d'intérêt, emploi, revenus</td><td>Baisse des taux, hausse de l'emploi</td><td>Récession, hausse des taux</td></tr><tr><td>Gouvernementaux</td><td>Zonage, taxes, réglementation</td><td>Densification permise, crédit d'impôt</td><td>Hausse des taxes, restrictions</td></tr><tr><td>Sociaux</td><td>Immigration, démographie, préférences</td><td>Croissance de la population, bonnes écoles</td><td>Exode, criminalité, déclin</td></tr></tbody></table></div></div>275<div class="box box-ret" id="aretenir-4-101"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-star"/></svg></span><span class="box-label">À retenir</span><a class="box-anchor" href="#aretenir-4-101" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p4-102">Dans un rapport d'évaluation professionnel, la section « analyse du marché » est essentiellement une analyse PEGS appliquée au marché local à la date d'évaluation. À l'examen, sachez : (1) nommer les quatre familles; (2) donner deux ou trois facteurs concrets par famille; (3) illustrer une <strong>interaction</strong> entre familles par un exemple québécois.</p></div></div>276<h2 id="s-4-5" class="h-section"><span class="h-num">4.5</span><span class="h-text">Le cadre juridique québécois de la valeur</span><a class="h-anchor" href="#s-4-5" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h2>277<h3 id="s-4-5-1" class="h-subsection"><span class="h-num">4.5.1</span><span class="h-text">Le Code civil du Québec et les biens immeubles</span><a class="h-anchor" href="#s-4-5-1" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>278<p id="p4-103">Avant de parler de valeur, encore faut-il savoir <em>ce qui</em> est évalué. Le Code civil du Québec organise la distinction entre meubles et immeubles aux articles 899 à 907.</p>279<p id="p4-104">L'architecture du Code procède par étages. L'article 899 pose la division fondamentale : tous les biens sont soit immeubles, soit meubles. L'article 900 définit le cœur de la catégorie immobilière : les fonds de terre, ainsi que les constructions et ouvrages à caractère permanent qui s'y trouvent — la maison, le garage détaché, la piscine creusée. L'article 901 y rattache les biens <em>incorporés</em> : les meubles qui, intégrés à l'immeuble, perdent leur individualité et assurent l'utilité du tout, comme la tuyauterie, le câblage électrique ou la fournaise. L'article 903 traite du cas intermédiaire des meubles <em>attachés à demeure</em> sans perdre leur individualité — le lave-vaisselle encastré, les stores intégrés — qui demeurent immeubles tant qu'ils restent en place. L'article 907, enfin, ferme le système par une catégorie résiduelle : tout ce qui n'est pas immeuble est meuble.</p>280<p id="p4-105">Ces distinctions ont des conséquences très concrètes en évaluation : le chauffe-eau incorporé fait partie de l'immeuble; les électroménagers « inclus dans la vente » sont des meubles dont la valeur doit être retranchée du prix avant d'utiliser la transaction comme comparable (chapitre <a class="xref" href="/seance/06/">6</a>).<label for="sn-4-11" class="sn-toggle" title="Note marginale"><span class="sn-mark" aria-hidden="true">◆</span></label><input type="checkbox" id="sn-4-11" class="sn-cb" aria-label="Afficher la note"><span class="sidenote sn-repere">Meubles inclus dans un prix de vente = ajustement à faire sur le comparable.</span></p>281<h3 id="s-4-5-2" class="h-subsection"><span class="h-num">4.5.2</span><span class="h-text">La « valeur réelle » de la Loi sur la fiscalité municipale</span><a class="h-anchor" href="#s-4-5-2" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>282<div class="box box-def" id="def-4-8"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 4.8</span><span class="box-title">— valeur réelle (art. 43 LFM)</span><a class="box-anchor" href="#def-4-8" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p4-106">« La valeur réelle d'une unité d'évaluation est sa <strong>valeur d'échange</strong> sur un marché libre et ouvert à la concurrence, soit le prix le plus probable qui peut être payé lors d'une vente de gré à gré dans les conditions suivantes : le vendeur et l'acheteur désirent respectivement vendre et acheter, sans y être forcés, et agissent avec prudence. »</p></div></div>283<p id="p4-107">On reconnaît immédiatement la parenté avec la valeur marchande : marché libre et ouvert, prix le plus probable, parties libres et prudentes. La valeur réelle est le fondement du <strong>rôle d'évaluation foncière</strong> : environ 3,5 millions d'unités d'évaluation au Québec, évaluées en masse, sur un cycle triennal. Le contribuable insatisfait peut demander une révision à l'évaluateur municipal puis exercer un recours devant le TAQ, le fardeau de preuve reposant sur lui, dans le délai usuel du 30 avril suivant le dépôt du rôle.</p>284<h3 id="s-4-5-3" class="h-subsection"><span class="h-num">4.5.3</span><span class="h-text">Les normes internationales (IVS)</span><a class="h-anchor" href="#s-4-5-3" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>285<p id="p4-108">Les <span class="motcle" data-term="International Valuation Standards">International Valuation Standards</span> (IVS), publiées par l'International Valuation Standards Council (IVSC) — édition en vigueur depuis le 31 janvier 2025 — visent l'harmonisation mondiale des pratiques. Elles définissent plusieurs <strong>bases de valeur</strong> : la valeur de marché (<em>Market Value</em>), la valeur d'investissement (<em>Investment Value</em>), la juste valeur (<em>Fair Value</em>, notion comptable des IFRS), la valeur synergétique et la valeur de liquidation. Leur pertinence au Québec est bien réelle : sociétés cotées (IFRS 13), transactions internationales, harmonisation avec les référentiels de l'ICE et de l'OEAQ, convergence progressive USPAP–IVS.</p>286<div class="box box-rem" id="remarque-4-109"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-pen"/></svg></span><span class="box-label">trois étages normatifs</span><a class="box-anchor" href="#remarque-4-109" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p4-110">Retenez l'architecture : <strong>lois québécoises</strong> (C.c.Q., LFM) pour le cadre juridique; <strong>normes professionnelles</strong> (OEAQ, NUPPEC/CUSPAP) pour la pratique canadienne et québécoise; <strong>normes internationales</strong> (IVS) pour l'harmonisation mondiale et la comptabilité. Selon le mandat, une ou plusieurs de ces couches s'appliquent simultanément.</p></div></div>287<h2 id="s-4-6" class="h-section"><span class="h-num">4.6</span><span class="h-text">Vers le TP1 : le tableau de bord du marché</span><a class="h-anchor" href="#s-4-6" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h2>288<div class="box box-terrain" id="terrain-4-111"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-hardhat"/></svg></span><span class="box-label">Travail pratique 1 — Tableau de bord du marché de Gatineau (10 pour cent)</span><a class="box-anchor" href="#terrain-4-111" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p4-112">À compter de cette séance, le premier travail pratique est lancé. Mis en situation comme analyste d'une firme d'évaluation de Gatineau, vous produirez le <strong>tableau de bord trimestriel</strong> du marché résidentiel : six indicateurs de marché calculés (séance 5), diagnostic de phase de cycle, portrait du locatif, effet des taux d'intérêt (fonction <code>VPM</code> d'Excel) et note de synthèse d'une page. Les données sont réelles (APCIQ, Banque du Canada, SCHL) et le secteur d'analyse est personnalisé selon votre code permanent. Les notions du présent chapitre y sont directement mobilisées : distinction <em>prix demandé / prix vendu / valeur</em>, lecture des facteurs économiques, prudence dans l'interprétation des chiffres. Remise à la séance 6; l'utilisation de l'IA est tolérée mais doit être déclarée, et toute réponse doit être ancrée dans les données du dossier.</p></div></div>289<h2 id="s-4-7" class="h-section"><span class="h-num">4.7</span><span class="h-text">Exercices</span><a class="h-anchor" href="#s-4-7" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h2>290<div class="box box-exo" id="exo-4-1"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-pencil"/></svg></span><span class="box-label">Exercice 4.1</span><span class="box-title">— identifier le type de valeur</span><a class="box-anchor" href="#exo-4-1" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p4-113">Pour chacune des situations suivantes, identifiez le type de valeur requis et justifiez en une phrase : (a) un syndic de faillite doit réaliser rapidement un entrepôt; (b) une compagnie d'assurance établit la couverture d'un duplex; (c) un contribuable conteste son compte de taxes; (d) une caisse populaire évalue la garantie d'un prêt; (e) un promoteur calcule ce qu'il peut payer pour un terrain compte tenu de son propre coût de financement.</p></div></div>291<details class="box box-sol"><summary><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-check"/></svg></span><span class="box-label">Solution</span><span class="sol-hint">Cliquer pour révéler</span></summary><div class="box-body"><p id="p4-114">(a) <strong>Valeur liquidative</strong> : vente forcée dans un délai restreint. (b) <strong>Valeur d'assurance</strong> : coût de reconstruction du bâtiment seulement, terrain exclu. (c) <strong>Valeur réelle</strong> au sens de l'art. 43 LFM, à la date de référence du rôle (18 mois avant son entrée en vigueur) — et non la valeur marchande actuelle. (d) <strong>Valeur hypothécaire</strong> : lecture prudente et durable de la garantie, base du ratio prêt-valeur. (e) <strong>Valeur d'investissement</strong> : critères propres à cet investisseur (financement, rendement exigé), qui peut différer de la valeur marchande.</p></div></details>292<div class="box box-exo" id="exo-4-2"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-pencil"/></svg></span><span class="box-label">Exercice 4.2</span><span class="box-title">— valeur, prix ou coût</span><a class="box-anchor" href="#exo-4-2" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p4-115">Classez chaque montant comme valeur, prix ou coût, et précisez la temporalité : (a) <span class="num">312 000 $</span> déboursés en 2021 pour construire un jumelé; (b) <span class="num">529 000 $</span> conclus chez le notaire le 12 mars 2026; (c) <span class="num">545 000 $</span>, opinion d'un évaluateur au 1<sup>er</sup> septembre 2026; (d) <span class="num">560 000 $</span>, montant affiché sur Centris depuis 45 jours; (e) <span class="num">498 000 $</span>, montant qu'exigerait aujourd'hui un entrepreneur pour reconstruire le même jumelé.</p></div></div>293<details class="box box-sol"><summary><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-check"/></svg></span><span class="box-label">Solution</span><span class="sol-hint">Cliquer pour révéler</span></summary><div class="box-body"><p id="p4-116">(a) <strong>Coût</strong> historique (production, 2021). (b) <strong>Prix</strong> — fait transactionnel daté du 12 mars 2026. (c) <strong>Valeur</strong> — opinion motivée au 1<sup>er</sup> septembre 2026. (d) Ni l'un ni l'autre au sens strict : c'est un <strong>prix demandé</strong>, une intention du vendeur — ce n'est ni un fait transactionnel ni une opinion d'évaluation. (e) <strong>Coût</strong> de remplacement actuel (production, 2026). L'écart entre (c) et (e) s'explique notamment par la valeur du terrain et la dépréciation du bâtiment existant.</p></div></details>294<div class="box box-exo" id="exo-4-3"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-pencil"/></svg></span><span class="box-label">Exercice 4.3</span><span class="box-title">— décote de liquidation</span><a class="box-anchor" href="#exo-4-3" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p4-117">Un immeuble de bureaux a une valeur marchande de <span class="num">2 400 000 $</span>. Le créancier demande une valeur liquidative sous l'hypothèse d'une vente en 90 jours. Les données de marché suggèrent une décote de 20 à 30 % pour ce segment. (a) Calculez la fourchette de valeur liquidative. (b) Expliquez quelles conditions de la valeur marchande sont violées dans ce scénario. (c) Le créancier détient une hypothèque de <span class="num">1 900 000 $</span> : commentez sa position.</p></div></div>295<details class="box box-sol"><summary><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-check"/></svg></span><span class="box-label">Solution</span><span class="sol-hint">Cliquer pour révéler</span></summary><div class="box-body"><p id="p4-118">(a) Borne haute : <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mn>2</mn><mtext> </mtext><mn>400</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>×</mo><mo stretchy="false">(</mo><mn>1</mn><mo>−</mo><mn>0,20</mn><mo stretchy="false">)</mo><mo>=</mo><mn>1</mn><mtext> </mtext><mn>920</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">$</mi></mrow><annotation encoding="application/x-tex">2\,400\,000 \times (1-0{,}20) = 1\,920\,000\,\$</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.7278em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">2</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">400</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">×</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:1em;vertical-align:-0.25em;"></span><span class="mopen">(</span><span class="mord">1</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">−</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:1em;vertical-align:-0.25em;"></span><span class="mord">0</span><span class="mord"><span class="mpunct">,</span></span><span class="mord">20</span><span class="mclose">)</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8056em;vertical-align:-0.0556em;"></span><span class="mord">1</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">920</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">$</span></span></span></span>; borne basse : <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mn>2</mn><mtext> </mtext><mn>400</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>×</mo><mo stretchy="false">(</mo><mn>1</mn><mo>−</mo><mn>0,30</mn><mo stretchy="false">)</mo><mo>=</mo><mn>1</mn><mtext> </mtext><mn>680</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">$</mi></mrow><annotation encoding="application/x-tex">2\,400\,000 \times (1-0{,}30) = 1\,680\,000\,\$</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.7278em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">2</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">400</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">×</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:1em;vertical-align:-0.25em;"></span><span class="mopen">(</span><span class="mord">1</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">−</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:1em;vertical-align:-0.25em;"></span><span class="mord">0</span><span class="mord"><span class="mpunct">,</span></span><span class="mord">30</span><span class="mclose">)</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8056em;vertical-align:-0.0556em;"></span><span class="mord">1</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">680</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">$</span></span></span></span>. Fourchette : <span class="num">1 680 000 $</span> à <span class="num">1 920 000 $</span>. (b) Deux conditions tombent : le <strong>délai raisonnable</strong> de mise en marché (90 jours imposés) et l'<strong>absence de contrainte</strong> (vendeur forcé). (c) La créance de <span class="num">1 900 000 $</span> se situe <em>dans</em> la fourchette : en scénario défavorable, le produit de la vente forcée (<span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>≈</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\approx</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.4831em;"></span><span class="mrel">≈</span></span></span></span> <span class="num">1 680 000 $</span>) ne couvrirait pas la créance — il manquerait environ <span class="num">220 000 $</span>. Le prêteur est exposé; il pourrait exiger des garanties additionnelles ou privilégier une vente ordonnée sur un délai plus long.</p></div></details>296<div class="box box-exo" id="exo-4-4"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-pencil"/></svg></span><span class="box-label">Exercice 4.4</span><span class="box-title">— valeur d'investissement et capitalisation</span><a class="box-anchor" href="#exo-4-4" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p4-119">Un immeuble locatif de Gatineau génère un RNE de <span class="num">78 000 $</span>. Le marché transige ce type d'actif à un taux global de capitalisation d'environ 5,5 %. L'investisseur X exige 5,0 %; l'investisseur Y exige 7,0 %. (a) Estimez la valeur marchande. (b) Calculez la valeur d'investissement de chacun. (c) Lequel est susceptible d'acheter, et pourquoi?</p></div></div>297<details class="box box-sol"><summary><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-check"/></svg></span><span class="box-label">Solution</span><span class="sol-hint">Cliquer pour révéler</span></summary><div class="box-body"><p id="p4-120">(a) <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><msub><mi>V</mi><mi>M</mi></msub><mo>=</mo><mn>78</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mi mathvariant="normal">/</mi><mn>0,055</mn><mo>≈</mo><mn>1</mn><mtext> </mtext><mn>418</mn><mtext> </mtext><mn>182</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">$</mi></mrow><annotation encoding="application/x-tex">V_M = 78\,000 / 0{,}055 \approx 1\,418\,182\,\$</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8333em;vertical-align:-0.15em;"></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.2222em;">V</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3283em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.2222em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mathnormal mtight" style="margin-right:0.109em;">M</span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:1em;vertical-align:-0.25em;"></span><span class="mord">78</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000/0</span><span class="mord"><span class="mpunct">,</span></span><span class="mord">055</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">≈</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8056em;vertical-align:-0.0556em;"></span><span class="mord">1</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">418</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">182</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">$</span></span></span></span>, arrondie à <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>≈</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\approx</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.4831em;"></span><span class="mrel">≈</span></span></span></span> <span class="num">1 420 000 $</span>. (b) <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><msub><mi>V</mi><mi>X</mi></msub><mo>=</mo><mn>78</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mi mathvariant="normal">/</mi><mn>0,050</mn><mo>=</mo><mn>1</mn><mtext> </mtext><mn>560</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">$</mi></mrow><annotation encoding="application/x-tex">V_X = 78\,000 / 0{,}050 =2981\,560\,000\,\$</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8333em;vertical-align:-0.15em;"></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.2222em;">V</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3283em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.2222em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mathnormal mtight" style="margin-right:0.0785em;">X</span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:1em;vertical-align:-0.25em;"></span><span class="mord">78</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000/0</span><span class="mord"><span class="mpunct">,</span></span><span class="mord">050</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8056em;vertical-align:-0.0556em;"></span><span class="mord">1</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">560</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">$</span></span></span></span>; <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><msub><mi>V</mi><mi>Y</mi></msub><mo>=</mo><mn>78</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mi mathvariant="normal">/</mi><mn>0,070</mn><mo>≈</mo><mn>1</mn><mtext> </mtext><mn>114</mn><mtext> </mtext><mn>286</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">$</mi></mrow><annotation encoding="application/x-tex">V_Y = 78\,000 / 0{,}070 \approx 1\,114\,286\,\$</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8333em;vertical-align:-0.15em;"></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.2222em;">V</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3283em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.2222em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mathnormal mtight" style="margin-right:0.2222em;">Y</span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:1em;vertical-align:-0.25em;"></span><span class="mord">78</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000/0</span><span class="mord"><span class="mpunct">,</span></span><span class="mord">070</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">≈</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8056em;vertical-align:-0.0556em;"></span><span class="mord">1</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">114</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">286</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">$</span></span></span></span>. (c) X est susceptible d'acheter : sa valeur d'investissement (<span class="num">1 560 000 $</span>) excède la valeur marchande (<span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>≈</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\approx</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.4831em;"></span><span class="mrel">≈</span></span></span></span> <span class="num">1 420 000 $</span>); il peut payer le prix du marché tout en atteignant son rendement cible. Y ne peut offrir qu'environ <span class="num">1 114 000 $</span> sans sacrifier son exigence de 7 % : il sera systématiquement devancé par des acheteurs comme X.</p></div></details>299<div class="box box-exo" id="exo-4-5"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-pencil"/></svg></span><span class="box-label">Exercice 4.5</span><span class="box-title">— analyse PEGS d'un scénario</span><a class="box-anchor" href="#exo-4-5" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p4-121">La municipalité de votre secteur annonce simultanément : (i) un nouveau règlement permettant les triplex dans les zones auparavant réservées à l'unifamiliale; (ii) une hausse de 8 % des taxes foncières; (iii) l'arrivée confirmée d'un employeur de 1 200 emplois; et (iv) la Banque du Canada abaisse son taux directeur de 50 points de base. Classez chaque événement dans la grille PEGS et analysez l'effet net probable sur la valeur des terrains unifamiliaux du secteur.</p></div></div>300<details class="box box-sol"><summary><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-check"/></svg></span><span class="box-label">Solution</span><span class="sol-hint">Cliquer pour révéler</span></summary><div class="box-body"><p id="p4-122">(i) Facteur <strong>G</strong> (zonage) : effet haussier marqué sur les <em>terrains</em>, dont le potentiel de densification augmente (l'utilisation optimale peut passer de l'unifamiliale au triplex). (ii) Facteur <strong>G</strong> (taxation) : effet légèrement baissier — coût de détention accru. (iii) Facteur <strong>S/É</strong> (emploi et démographie locale) : effet haussier sur la demande résidentielle. (iv) Facteur <strong>É</strong> (taux) : effet haussier via le pouvoir d'achat (<span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>≈</mo><mo>+</mo><mn>5</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">%</mi></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\approx +5\,\%</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.4831em;"></span><span class="mrel">≈</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8333em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">+</span><span class="mord">5</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">%</span></span></span></span> de capacité d'emprunt pour 50 pb, selon la règle de pouce). <strong>Effet net</strong> : nettement haussier pour les terrains unifamiliaux bien situés — trois forces haussières convergentes (dont une spécifique au foncier) contre une force baissière modeste. L'exercice illustre l'<em>interaction</em> des familles : c'est la combinaison, non chaque facteur isolé, qui détermine le mouvement.</p></div></details>301<div class="box box-exo" id="exo-4-6"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-pencil"/></svg></span><span class="box-label">Exercice 4.6</span><span class="box-title">— vrai ou faux, avec justification</span><a class="box-anchor" href="#exo-4-6" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p4-123">(a) La valeur au rôle est une bonne approximation de la valeur marchande actuelle. (b) La valeur d'assurance inclut toujours le terrain. (c) Un prix payé supérieur à la valeur marchande implique une erreur de l'évaluateur. (d) La valeur marchande existe même si le propriétaire n'a aucune intention de vendre. (e) Le Code civil du Québec définit la valeur marchande.</p></div></div>302<details class="box box-sol"><summary><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-check"/></svg></span><span class="box-label">Solution</span><span class="sol-hint">Cliquer pour révéler</span></summary><div class="box-body"><p id="p4-124">(a) <strong>Faux</strong> : la valeur au rôle est établie en masse, à une date de référence antérieure de 18 mois à l'entrée en vigueur du rôle; en marché mouvant, l'écart peut être important. (b) <strong>Faux</strong> : la valeur d'assurance vise le bâtiment seulement — le terrain ne brûle pas. (c) <strong>Faux</strong> : le prix est le résultat d'une négociation particulière (émotion, surenchère, lien entre parties); un écart prix–valeur est normal et documenté. (d) <strong>Vrai</strong> : la valeur marchande modélise une transaction <em>hypothétique</em>; aucune mise en vente réelle n'est requise. (e) <strong>Faux</strong> : le C.c.Q. est muet sur la valeur marchande; la notion relève de la jurisprudence et de la doctrine, et l'art. 43 LFM définit la « valeur réelle » aux fins municipales.</p></div></details>303<section class="box box-synth" id="synthese"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-clipboard"/></svg></span><span class="box-label">L’essentiel de la séance</span></div><div class="box-body"><ul><li>La <strong>valeur marchande</strong> est le prix le plus probable dans un marché ouvert et concurrentiel, entre parties prudentes, informées et sans contrainte — une <strong>opinion motivée</strong>, toujours <strong>datée</strong>.</li><li>Conditions essentielles : parties informées, délai de mise en marché raisonnable, aucune contrainte, paiement comptant ou équivalent, aucun financement ou concession spéciale.</li><li>Quatre définitions à savoir situer : <strong>OEAQ</strong>, <strong>USPAP/NUPPEC</strong>, <strong>IVS</strong> (<em>arm's length</em>) et <strong>art. 43 LFM</strong> (« valeur réelle »); le C.c.Q. ne définit pas la valeur marchande.</li><li>Quatre éléments constitutifs de la valeur : <strong>utilité, rareté, désir, pouvoir d'achat</strong> — tous requis simultanément.</li><li>Types de valeurs : <strong>assurance</strong> (bâtiment seul, coût à neuf), <strong>fiscale</strong> (rôle triennal, date de référence 18 mois avant, évaluation de masse), <strong>liquidative</strong> (vente forcée, décote 15–35 %), <strong>investissement</strong> (subjective), <strong>utilisation</strong> (usage spécifique), <strong>hypothécaire</strong> (prudente, base du RPV).</li><li><strong>Valeur <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo mathvariant="normal">≠</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\neq</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8889em;vertical-align:-0.1944em;"></span><span class="mrel"><span class="mrel"><span class="mord katex-vbox"><span class="katex-thinbox"><span class="rlap"><span class="katex-strut" style="height:0.8889em;vertical-align:-0.1944em;"></span><span class="katex-inner"><span class="mord"><span class="mrel"></span></span></span><span class="katex-fix"></span></span></span></span></span><span class="mspace nobreak"></span><span class="mrel">=</span></span></span></span></span> prix <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo mathvariant="normal">≠</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\neq</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8889em;vertical-align:-0.1944em;"></span><span class="mrel"><span class="mrel"><span class="mord katex-vbox"><span class="katex-thinbox"><span class="rlap"><span class="katex-strut" style="height:0.8889em;vertical-align:-0.1944em;"></span><span class="katex-inner"><span class="mord"><span class="mrel"></span></span></span><span class="katex-fix"></span></span></span></span></span><span class="mspace nobreak"></span><span class="mrel">=</span></span></span></span></span> coût</strong> : opinion de marché vs fait transactionnel vs dépense de production. Chacun a sa temporalité propre.</li><li>Grille <strong>PEGS</strong> : facteurs physiques, économiques, gouvernementaux et sociaux — qui agissent en <strong>interaction</strong>, jamais isolément.</li><li>Règle de pouce : <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>+</mo><mn>1</mn></mrow><annotation encoding="application/x-tex">+1</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.7278em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">+</span><span class="mord">1</span></span></span></span> point de taux hypothécaire <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>≈</mo><mo>−</mo><mn>10</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">%</mi></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\approx -10\,\%</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.4831em;"></span><span class="mrel">≈</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8333em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">−</span><span class="mord">10</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">%</span></span></span></span> de capacité d'emprunt.</li><li>Premier réflexe de tout mandat : identifier le <strong>type de valeur</strong> recherché et le consigner dans la lettre de mandat.</li></ul></div></section>304 </article>305 </div>306 </div>307 <section class="ch-quiz" id="quiz"><div class="ch-quiz-inner"><div id="quiz-app"><p class="gl-count">Chargement du quiz…</p></div></div></section>308 309<nav class="ch-pager" aria-label="Navigation entre les séances">310 <a class="prev" href="/seance/03/"><small>← Séance 3</small><b>Les principes fondamentaux de l'évaluation</b></a>311 <a class="next" href="/seance/05/"><small>Séance 5 →</small><b>Le marché immobilier québécois</b></a>312</nav>313 314<div class="read-tools" role="toolbar" aria-label="Outils de lecture">315 <button type="button" data-action="notes" data-tip="Mes notes et surlignages" aria-pressed="false"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-note"/></svg></button>316 <button type="button" data-action="tts" data-tip="Écouter la séance"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-audio"/></svg></button>317 <button type="button" data-action="revision" data-tip="Mode révision" aria-pressed="false"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-eye"/></svg></button>318 <hr>319 <button type="button" data-action="fontsize" data-tip="Taille du texte"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-text"/></svg></button>320 <button type="button" data-action="theme" data-tip="Thème clair / sombre"><svg class="" aria-hidden="true"><use 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class="tts-bar" id="tts-bar" hidden><button type="button" id="tts-prev" aria-label="Paragraphe précédent">⏮</button><button type="button" id="tts-play" aria-label="Lecture / pause">⏸</button><button type="button" id="tts-next" aria-label="Paragraphe suivant">⏭</button><select id="tts-rate" aria-label="Vitesse"><option value="0.85">0,85×</option><option value="1" selected>1×</option><option value="1.15">1,15×</option><option value="1.3">1,3×</option></select><span>Lecture audio</span><button type="button" id="tts-stop" aria-label="Arrêter">■</button></div>332</main>333<footer class="site-footer">334 <div class="footer-inner">335 <div class="footer-brand">336 <img src="/assets/brand/uqo-logo-white.png" alt="UQO" width="140" height="59" style="width:140px;height:auto;margin-bottom:10px">337 <div class="brand-code">IMM1003</div>338 <div>Éléments d’évaluation immobilière</div>339 <div style="opacity:.7;margin-top:6px;font-size:.85rem">Automne 2026 · 3 crédits · premier cycle · 14 séances</div>340 <div style="margin-top:14px;font-size:.85rem">Simon-Pierre Boucher, professeur<br>Département des sciences administratives<br>Université du Québec en Outaouais<br><a href="mailto:simon-pierre.boucher@uqo.ca" style="display:inline;padding:0">simon-pierre.boucher@uqo.ca</a></div>341 </div>342 <div><h4>Étudier</h4><a href="/seance/01/">Séances</a><a href="/videos/">Séances vidéo</a><a href="/aide-memoire/">Aide-mémoire</a><a href="/glossaire/">Glossaire</a><a href="/definitions/">Toutes les définitions</a><a href="/carte/">Carte du cours</a><a href="/exercices/">Banque d’exercices</a></div>343 <div><h4>S’exercer</h4><a href="/quiz/">Quiz et examens blancs</a><a href="/entrainement/">Entraînement</a><a href="/jeux/">Jeux de révision</a><a href="/fiches/">Fiches de révision</a><a href="/outils/">Calculateurs</a><a href="/progression/">Ma progression</a></div>344 <div><h4>Ressources</h4><a href="/diapositives/">Diapositives</a><a href="/ressources/">Téléchargements</a><a href="/rapport/">Rapport — marché de l’habitation</a><a href="/bibliographie/">Bibliographie</a><a href="/recherche/">Recherche</a><a href="https://www.uqo-imm1033.app" rel="noopener">IMM1033 — Méthodes du coût en évaluation immobilière</a></div>345 </div>346 <div class="footer-legal"><div><span>© 2026 Simon-Pierre Boucher — Université du Québec en Outaouais. Document destiné aux étudiantes et étudiants inscrits au cours IMM1003 ; toute reproduction ou diffusion sans autorisation écrite de l’auteur est interdite.</span><span>Généré depuis les sources LaTeX · KaTeX · TikZ</span></div></div>347</footer>348<div id="search-modal" class="search-modal" role="dialog" aria-modal="true" aria-label="Recherche dans les notes">349 <div class="search-box">350 <input type="search" placeholder="Rechercher une notion, une formule, un exemple…" autocomplete="off" spellcheck="false">351 <div class="search-results"></div>352 <div class="search-foot"><span><kbd>↑</kbd><kbd>↓</kbd> naviguer</span><span><kbd>↵</kbd> ouvrir</span><span><kbd>Échap</kbd> fermer</span><span style="margin-left:auto"><a href="/recherche/">Page de recherche complète</a></span></div>353 </div>354</div>355356<script src="/assets/js/app.js" defer></script>357</body>358</html>359