spb/uqo-imm1003
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1<!DOCTYPE html>2<html lang="fr" data-theme="light">3<head>4<meta charset="utf-8">5<meta name="viewport" content="width=device-width, initial-scale=1, viewport-fit=cover">6<title>Séance 5 — Le marché immobilier québécois · IMM1003 — Éléments d’évaluation immobilière</title>7<meta name="description" content="Séance 5 du cours IMM1003 (Éléments d’évaluation immobilière) : Le marché immobilier québécois. Notes de cours complètes, explorateurs interactifs, exercices corrigés et quiz.">8<meta name="author" content="Simon-Pierre Boucher — Université du Québec en Outaouais">9<meta name="theme-color" content="#0f6180">10<meta property="og:site_name" content="IMM1003 — UQO">11<meta property="og:title" content="Séance 5 — Le marché immobilier québécois · IMM1003 — Éléments d’évaluation immobilière">12<meta property="og:description" content="Séance 5 du cours IMM1003 (Éléments d’évaluation immobilière) : Le marché immobilier québécois. Notes de cours complètes, explorateurs interactifs, exercices corrigés et quiz.">13<meta property="og:type" content="website">14<meta property="og:url" content="https://www.uqo-imm1003.app/seance/05/">15<meta property="og:image" content="https://www.uqo-imm1003.app/assets/og.png">16<meta property="og:image:width" content="1200"><meta property="og:image:height" content="630">17<meta property="og:image:alt" content="IMM1003 — Éléments d’évaluation immobilière — UQO">18<meta property="og:locale" content="fr_CA">19<meta name="twitter:card" content="summary_large_image">20<meta name="twitter:title" content="Séance 5 — Le marché immobilier québécois · IMM1003 — Éléments d’évaluation immobilière">21<meta name="twitter:description" content="Séance 5 du cours IMM1003 (Éléments d’évaluation immobilière) : Le marché immobilier québécois. Notes de cours complètes, explorateurs interactifs, exercices corrigés et quiz.">22<meta name="twitter:image" content="https://www.uqo-imm1003.app/assets/og.png">23<link rel="canonical" href="https://www.uqo-imm1003.app/seance/05/">24<link rel="icon" href="/favicon.svg" type="image/svg+xml">25<link rel="icon" href="/assets/brand/favicon-32.png" sizes="32x32" type="image/png">26<link rel="icon" href="/favicon.ico" sizes="any">27<link rel="apple-touch-icon" href="/assets/brand/apple-touch-icon.png">28<link rel="manifest" href="/manifest.webmanifest">29<link rel="preconnect" href="https://fonts.googleapis.com">30<link rel="preconnect" href="https://fonts.gstatic.com" crossorigin>31<link rel="stylesheet" href="https://fonts.googleapis.com/css2?family=Fira+Sans:ital,wght@0,300;0,400;0,500;0,600;0,700;0,800;1,400;1,600&family=Fraunces:opsz,wght@9..144,500;9..144,600;9..144,700&family=Source+Serif+4:ital,opsz,wght@0,8..60,400;0,8..60,600;0,8..60,700;1,8..60,400&display=swap">32<link rel="stylesheet" href="/assets/katex/katex.min.css">33<link rel="stylesheet" href="/assets/css/site.css">34<script>(function(){try{var t=localStorage.getItem('uqo:theme');if(t)document.documentElement.dataset.theme=JSON.parse(t);var f=localStorage.getItem('uqo:fs');if(f&&JSON.parse(f))document.documentElement.dataset.fs=JSON.parse(f);}catch(e){}})();</script>3536</head>37<body class="course-imm1003 " data-course="imm1003" data-part="2">3839<svg xmlns="http://www.w3.org/2000/svg" style="display:none" aria-hidden="true">40 <symbol id="i-book" viewBox="0 0 24 24"><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" stroke-linejoin="round" d="M2 4h6a4 4 0 0 1 4 4v12a3 3 0 0 0-3-3H2zM22 4h-6a4 4 0 0 0-4 4v12a3 3 0 0 1 3-3h7z"/></symbol>41 <symbol id="i-formula" viewBox="0 0 24 24"><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" stroke-linejoin="round" d="M3 12h3l3 8 4-16 3 8h5"/></symbol>42 <symbol id="i-bulb" viewBox="0 0 24 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l’évaluation immobilière</div><a href="/seance/01/" data-ch="01"><span class="pastille" style="background:#2976bb">1</span><span>Introduction à l'évaluation immobilière</span></a><a href="/seance/02/" data-ch="02"><span class="pastille" style="background:#2976bb">2</span><span>Le cadre professionnel au Québec</span></a><a href="/seance/03/" data-ch="03"><span class="pastille" style="background:#2976bb">3</span><span>Les principes fondamentaux de l'évaluation</span></a><div class="dd-part"><i style="background:#0f8b8d"></i>Partie II — Valeur, marché et données</div><a href="/seance/04/" data-ch="04"><span class="pastille" style="background:#0f8b8d">4</span><span>La valeur : concepts et types</span></a><a href="/seance/05/" data-ch="05"><span class="pastille" style="background:#0f8b8d">5</span><span>Le marché immobilier québécois</span></a><a href="/seance/06/" data-ch="06"><span class="pastille" style="background:#0f8b8d">6</span><span>Collecte et analyse des données</span></a><a href="/seance/07/" data-ch="07"><span class="pastille" style="background:#0f8b8d">7</span><span>Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2</span></a><div class="dd-part"><i style="background:#cca424"></i>Partie III — Les trois méthodes d’évaluation</div><a href="/seance/08/" data-ch="08"><span class="pastille" style="background:#cca424">8</span><span>La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables</span></a><a href="/seance/09/" data-ch="09"><span class="pastille" style="background:#cca424">9</span><span>La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation</span></a><a href="/seance/10/" data-ch="10"><span class="pastille" style="background:#cca424">10</span><span>La méthode du coût</span></a><a href="/seance/11/" data-ch="11"><span class="pastille" style="background:#cca424">11</span><span>La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE</span></a><a href="/seance/12/" data-ch="12"><span class="pastille" style="background:#cca424">12</span><span>La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF</span></a><div class="dd-part"><i style="background:#6b4fbb"></i>Partie IV — Synthèse et pratique professionnelle</div><a href="/seance/13/" data-ch="13"><span class="pastille" style="background:#6b4fbb">13</span><span>Le rapport d'évaluation</span></a><a href="/seance/14/" data-ch="14"><span class="pastille" style="background:#6b4fbb">14</span><span>Révision générale et cas intégrateur</span></a><div class="dd-part">Enregistrements</div><a href="/videos/"><span class="pastille" style="background:var(--rouge)">▶</span><span>Séances vidéo — enregistrements Zoom, transcription synchronisée</span></a><div class="dd-part">Annexes</div><a href="/aide-memoire/"><span class="pastille">A</span><span>Aide-mémoire des formules</span></a><a href="/glossaire/"><span class="pastille">B</span><span>Glossaire</span></a><a href="/rapport/"><span class="pastille" style="background:var(--teal)">R</span><span>Rapport — Le marché de l’habitation au Québec</span></a></div></div><a class="nav-video" href="/videos/"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-video"/></svg> Vidéos</a><div class="dd"><button type="button" aria-expanded="false" aria-haspopup="true">Réviser <span class="caret" aria-hidden="true">▾</span></button><div class="dd-menu "><a href="/aide-memoire/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-formula"/></svg></span><span>Aide-mémoire<span class="dd-desc">Toutes les formules commentées</span></span></a><a href="/glossaire/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span>Glossaire<span class="dd-desc">Termes du métier, équivalents anglais</span></span></a><a href="/definitions/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-list"/></svg></span><span>Toutes les définitions<span class="dd-desc">Les formulations attendues aux examens</span></span></a><a href="/fiches/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-cards"/></svg></span><span>Fiches de révision<span class="dd-desc">Recto-verso, suivi d’acquisition</span></span></a><a href="/carte/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-network"/></svg></span><span>Carte du cours<span class="dd-desc">Les 14 séances et leurs objectifs en un coup d’œil</span></span></a><a href="/exercices/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-pencil"/></svg></span><span>Banque d’exercices<span class="dd-desc">Tous les exercices corrigés</span></span></a></div></div><div class="dd"><button type="button" aria-expanded="false" aria-haspopup="true">S’exercer <span class="caret" aria-hidden="true">▾</span></button><div class="dd-menu "><a href="/quiz/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-quiz"/></svg></span><span>Quiz et examens blancs<span class="dd-desc">QCM avec rétroaction, chronomètre</span></span></a><a href="/entrainement/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-dumbbell"/></svg></span><span>Entraînement<span class="dd-desc">Problèmes à données aléatoires, corrigés pas à pas</span></span></a><a href="/jeux/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-game"/></svg></span><span>Jeux de révision<span class="dd-desc">Association, vrai ou faux, remise en ordre</span></span></a><a href="/outils/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-calc"/></svg></span><span>Calculateurs<span class="dd-desc">Les formules en interactif</span></span></a><a href="/progression/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-progress"/></svg></span><span>Ma progression<span class="dd-desc">Lecture, quiz, objectifs, notes</span></span></a></div></div><div class="dd"><button type="button" aria-expanded="false" aria-haspopup="true">Ressources <span class="caret" aria-hidden="true">▾</span></button><div class="dd-menu "><a href="/diapositives/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-slides"/></svg></span><span>Diapositives<span class="dd-desc">Les 14 présentations en ligne</span></span></a><a href="/videos/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-video"/></svg></span><span>Séances vidéo<span class="dd-desc">Enregistrements Zoom : chapitres, transcription, sous-titres</span></span></a><a href="/ressources/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg></span><span>Téléchargements<span class="dd-desc">Manuel, plan, TP, gabarits Excel</span></span></a><a href="/rapport/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-report"/></svg></span><span>Rapport marché QC<span class="dd-desc">Indices de prix, macro, abordabilité — 26 sections, 67 figures</span></span></a><a href="/bibliographie/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-bib"/></svg></span><span>Bibliographie<span class="dd-desc">Références citées</span></span></a><a href="/recherche/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-search"/></svg></span><span>Recherche<span class="dd-desc">Tout le manuel indexé</span></span></a></div></div></nav>87 <div class="topbar-actions">88 <button class="icon-btn search-btn" type="button" data-action="search" aria-label="Rechercher"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-search"/></svg><span>Rechercher</span><kbd>⌘K</kbd></button>89 <button class="icon-btn" type="button" data-action="theme" aria-label="Thème clair ou sombre" title="Thème"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-sun"/></svg></button>90 <button class="icon-btn menu-btn" type="button" aria-label="Menu" aria-expanded="false"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-menu"/></svg></button>91 </div>92 </div>93 <div class="readbar"><div class="readbar-fill"></div></div>94</header>9596<main id="main" class="chapter-page" data-chapter="05" data-title="Séance 5 — Le marché immobilier québécois" data-words="7596">97 98<header class="ch-hero">99 <svg class="deco" viewBox="0 0 1200 300" preserveAspectRatio="xMaxYMin slice" aria-hidden="true"><circle cx="1090" cy="20" r="110"/><circle cx="1160" cy="110" r="160"/><circle class="gold" cx="990" cy="170" r="45"/></svg>100 <div class="watermark" aria-hidden="true">05</div>101 <div class="ch-hero-inner">102 <div class="eyebrow"><span class="part-chip">Partie II</span> Valeur, marché et données · Séance 5 · IMM1003</div>103 <h1>Le marché immobilier québécois</h1>104 <div class="ch-sub">Éléments d’évaluation immobilière · Automne 2026 · Simon-Pierre Boucher · UQO</div>105 <div class="ch-meta">106 <span class="chip"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-list"/></svg> 6 sections</span>107 <span class="chip"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg> 4 définitions</span>108 <span class="chip"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-formula"/></svg> 0 formule</span>109 <span class="chip"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-bulb"/></svg> 3 exemples</span>110 <span class="chip"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-pencil"/></svg> 6 exercices</span>111 <span class="chip"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-eye"/></svg> ≈ 42 min de lecture</span>112 <span class="chip"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-chart"/></svg> 1 explorateur interactif</span>113 114 </div>115 <div class="ch-tools">116 117 <a class="btn btn-ghost" href="/files/slides/seance05.pdf" target="_blank" rel="noopener"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-slides"/></svg> Diapositives (PDF)</a>118 <button class="btn btn-ghost" type="button" data-action="revision" aria-pressed="false"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-eye"/></svg> Mode révision</button>119 <button class="btn btn-ghost" type="button" data-action="tts"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-audio"/></svg> Écouter</button>120 <a class="btn btn-ghost" href="#quiz"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-quiz"/></svg> Quiz de la séance</a>121 </div>122 </div>123</header>124<div class="stepper-wrap"><nav class="stepper" aria-label="Sections"><a href="#s-5-1"><span class="n">1</span>Structure et composantes du marché</a><a href="#s-5-2"><span class="n">2</span>Les cycles immobiliers</a><a href="#s-5-3"><span class="n">3</span>Les facteurs macroéconomiques</a><a href="#s-5-4"><span class="n">4</span>Les particularités régionales</a><a href="#s-5-5"><span class="n">5</span>Outils et sources de données de marché</a><a href="#s-5-6"><span class="n">6</span>Exercices</a><span class="rem" id="read-remaining"></span></nav></div>125 <div class="ch-layout">126 127<aside class="ch-toc" aria-label="Sommaire de la séance">128 <div class="toc-progress"><div class="bar"><i></i></div><span>0 % lu</span></div>129 <h4>Dans cette séance</h4>130 <ol><li class="lvl2"><a href="#s-5-1"><span class="toc-num">5.1</span><span>Structure et composantes du marché</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-5-1-1"><span class="toc-num">5.1.1</span><span>Qu'est-ce qu'un marché immobilier?</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-5-1-2"><span class="toc-num">5.1.2</span><span>Un marché profondément imparfait</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-5-1-3"><span class="toc-num">5.1.3</span><span>Les cinq grands segments</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-5-1-4"><span class="toc-num">5.1.4</span><span>Le poids relatif des segments</span></a></li><li class="lvl2"><a href="#s-5-2"><span class="toc-num">5.2</span><span>Les cycles immobiliers</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-5-2-1"><span class="toc-num">5.2.1</span><span>Pourquoi le marché est-il cyclique?</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-5-2-2"><span class="toc-num">5.2.2</span><span>Les quatre phases</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-5-2-3"><span class="toc-num">5.2.3</span><span>Diagnostiquer la phase : six indicateurs</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-5-2-4"><span class="toc-num">5.2.4</span><span>L'histoire cyclique du Québec</span></a></li><li class="lvl2"><a href="#s-5-3"><span class="toc-num">5.3</span><span>Les facteurs macroéconomiques</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-5-3-1"><span class="toc-num">5.3.1</span><span>Vue d'ensemble</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-5-3-2"><span class="toc-num">5.3.2</span><span>Les taux d'intérêt : le levier le plus puissant</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-5-3-3"><span class="toc-num">5.3.3</span><span>La démographie</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-5-3-4"><span class="toc-num">5.3.4</span><span>Emploi, revenus et endettement</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-5-3-5"><span class="toc-num">5.3.5</span><span>Les politiques publiques</span></a></li><li class="lvl2"><a href="#s-5-4"><span class="toc-num">5.4</span><span>Les particularités régionales</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-5-4-1"><span class="toc-num">5.4.1</span><span>Vue d'ensemble des prix</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-5-4-2"><span class="toc-num">5.4.2</span><span>Montréal : le marché dominant</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-5-4-3"><span class="toc-num">5.4.3</span><span>Québec : le marché stable au locatif tendu</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-5-4-4"><span class="toc-num">5.4.4</span><span>Gatineau : le marché interprovincial</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-5-4-5"><span class="toc-num">5.4.5</span><span>Les régions : croissance, défis et effet télétravail</span></a></li><li class="lvl2"><a href="#s-5-5"><span class="toc-num">5.5</span><span>Outils et sources de données de marché</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-5-5-1"><span class="toc-num">5.5.1</span><span>Les sources institutionnelles</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-5-5-2"><span class="toc-num">5.5.2</span><span>Le baromètre des conditions de marché</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-5-5-3"><span class="toc-num">5.5.3</span><span>Où en est le marché en 2026?</span></a></li><li class="lvl2"><a href="#s-5-6"><span class="toc-num">5.6</span><span>Exercices</span></a></li></ol>131 <div class="toc-extra">132 <a href="#objectifs"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-target"/></svg> Objectifs d’apprentissage</a>133 <a href="#synthese"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-clipboard"/></svg> L’essentiel de la séance</a>134 <a href="#quiz"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-quiz"/></svg> Testez-vous</a>135 136 <a href="/fiches/?ch=05"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-cards"/></svg> Fiches de la séance</a>137 <a href="/entrainement/"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-dumbbell"/></svg> Entraînement</a>138 <a href="/aide-memoire/"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-formula"/></svg> Aide-mémoire</a>139 </div>140 <h4 style="margin-top:14px">Raccourcis</h4>141 <div style="font-size:.76rem;color:var(--gris)"><kbd>←</kbd> <kbd>→</kbd> séance précédente / suivante · <kbd>⌘K</kbd> recherche · sélectionnez un passage pour le surligner</div>142</aside>143 <div class="ch-body">144 <div class="revision-banner"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-eye"/></svg><span><strong>Mode révision</strong> — seuls les définitions, formules, mises en garde, « À retenir », notes marginales et la fiche synthèse sont affichés.</span><button class="btn btn-sm btn-ghost" type="button" data-action="revision-off">Quitter</button></div>145 <div style="display:flex;justify-content:flex-end;margin-bottom:8px"><button class="btn btn-sm btn-ghost" type="button" data-action="toggle-solutions">Révéler toutes les solutions</button></div>146 <article class="prose" id="notes">147 <p id="p5-1">L'évaluateur n'évalue jamais un immeuble « dans l'absolu » : il l'évalue <em>dans un marché</em>, à un moment précis de l'histoire de ce marché. Or le marché immobilier québécois n'est pas un bloc homogène : c'est une mosaïque de segments (résidentiel, commercial, industriel, terrains, locatif) et de territoires (Montréal, Québec, Gatineau, les régions) qui évoluent chacun à leur rythme, traversés par des cycles de plusieurs années et secoués par les grandes forces macroéconomiques — taux d'intérêt, démographie, politiques publiques. Ce chapitre construit la culture de marché sans laquelle aucune donnée comparable ne peut être interprétée correctement. Il fournit aussi la matière première directe du TP1, le tableau de bord du marché de Gatineau.</p>148<section class="box box-obj" id="objectifs"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-target"/></svg></span><span class="box-label">Objectifs d’apprentissage</span><span class="obj-progress" aria-live="polite"></span></div><div class="box-body"><ul><li class="obj"><label><input type="checkbox" class="obj-cb" id="obj-5-1" data-obj="obj-5-1"><span class="obj-text">Décrire la <strong>structure</strong> du marché immobilier et ses cinq grands segments, ainsi que leurs caractéristiques distinctives;</span></label></li><li class="obj"><label><input type="checkbox" class="obj-cb" id="obj-5-2" data-obj="obj-5-2"><span class="obj-text">Expliquer pourquoi le marché immobilier est un marché <strong>inefficient</strong> et ce que cela implique pour l'évaluateur;</span></label></li><li class="obj"><label><input type="checkbox" class="obj-cb" id="obj-5-3" data-obj="obj-5-3"><span class="obj-text">Décrire les quatre <strong>phases du cycle immobilier</strong> et identifier la phase courante d'un marché à l'aide de six indicateurs;</span></label></li><li class="obj"><label><input type="checkbox" class="obj-cb" id="obj-5-4" data-obj="obj-5-4"><span class="obj-text">Analyser l'effet des <strong>facteurs macroéconomiques</strong> (taux d'intérêt, démographie, emploi, politiques publiques) sur les valeurs;</span></label></li><li class="obj"><label><input type="checkbox" class="obj-cb" id="obj-5-5" data-obj="obj-5-5"><span class="obj-text">Caractériser les <strong>particularités régionales</strong> des marchés de Montréal, Québec, Gatineau et des régions;</span></label></li><li class="obj"><label><input type="checkbox" class="obj-cb" id="obj-5-6" data-obj="obj-5-6"><span class="obj-text">Utiliser les <strong>sources statistiques</strong> (SCHL, APCIQ/Centris, ISQ, Banque du Canada) et interpréter le baromètre des conditions de marché.</span></label></li></ul></div></section>149<h2 id="s-5-1" class="h-section"><span class="h-num">5.1</span><span class="h-text">Structure et composantes du marché</span><a class="h-anchor" href="#s-5-1" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h2>150<h3 id="s-5-1-1" class="h-subsection"><span class="h-num">5.1.1</span><span class="h-text">Qu'est-ce qu'un marché immobilier?</span><a class="h-anchor" href="#s-5-1-1" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>151<div class="box box-def" id="def-5-1"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 5.1</span><span class="box-title">— marché immobilier</span><a class="box-anchor" href="#def-5-1" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p5-8">Le <span class="motcle" data-term="marché immobilier">marché immobilier</span> est l'ensemble des mécanismes par lesquels des droits de propriété immobilière sont <strong>échangés</strong>, des <strong>prix</strong> sont établis et l'<strong>espace</strong> est alloué entre différents usages concurrents.</p></div></div>152<p id="p5-9">Cette définition mérite qu'on s'y arrête. Un marché n'est pas un lieu : c'est un <em>mécanisme de coordination</em>. Trois fonctions s'y accomplissent simultanément. D'abord, l'<strong>échange de droits</strong> : ce qui se transige n'est pas la brique et le bois, mais des droits de propriété — pleine propriété, copropriété divise, emphytéose, servitudes. Ensuite, la <strong>formation des prix</strong> : la confrontation décentralisée de milliers d'offres et de demandes produit l'information de prix que l'évaluateur recueille et interprète. Enfin, l'<strong>allocation de l'espace</strong> : le jeu des prix décide, à terme, si un coin de rue accueillera un immeuble de bureaux, des logements ou un stationnement.</p>153<h3 id="s-5-1-2" class="h-subsection"><span class="h-num">5.1.2</span><span class="h-text">Un marché profondément imparfait</span><a class="h-anchor" href="#s-5-1-2" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>154<p id="p5-10">Par rapport au marché idéal des manuels d'économie — biens homogènes, information parfaite, transactions instantanées et sans frictions — le marché immobilier accumule les imperfections, et ces imperfections sont précisément <em>la raison d'être de la profession d'évaluateur</em>.<label for="sn-5-1" class="sn-toggle" title="Note marginale"><span class="sn-mark" aria-hidden="true">◆</span></label><input type="checkbox" id="sn-5-1" class="sn-cb" aria-label="Afficher la note"><span class="sidenote sn-repere">Les imperfections du marché sont la raison d'être de l'évaluateur.</span></p>155<p id="p5-11">La première imperfection est l'<strong>hétérogénéité</strong> : chaque propriété est unique, par sa localisation à tout le moins. Deux maisons jumelles construites sur le même plan diffèrent déjà par leur orientation, leur voisin immédiat et leur numéro civique. Il n'existe donc jamais deux immeubles parfaitement identiques — et jamais de prix directement observable pour le bien sujet : tout doit être inféré.</p>156<p id="p5-12">S'y ajoutent l'<strong>immobilité</strong> et la <strong>durabilité</strong> du bien. Un immeuble ne peut être déplacé vers la demande : quand les acheteurs affluent à Gatineau, on ne peut pas y expédier les maisons invendues de la Gaspésie. Le marché est donc <em>spatialement segmenté</em>, et comme le bâtiment dure des décennies, chaque marché local traîne le poids d'un stock ancien qui ne correspond plus nécessairement aux préférences du jour.</p>157<p id="p5-13">Troisième imperfection, la <strong>rareté des transactions</strong> : une propriété donnée se vend en moyenne une fois tous les 10 à 15 ans. L'information de prix est rare, clairsemée dans le temps, et elle vieillit vite — un prix de deux ans est déjà un document d'histoire dans un marché mouvant.</p>158<p id="p5-14">Enfin, l'<strong>information est imparfaite</strong>. Les conditions réelles des ventes — inclusions, liens entre les parties, financement consenti par le vendeur — ne sont pas toujours publiques, et les participants eux-mêmes sont le plus souvent des non-professionnels qui transigent deux ou trois fois dans leur vie.</p>159<p id="p5-15">Les conséquences pratiques pour l'évaluateur sont directes : le marché est <strong class="c-rouge">inefficient</strong> (les prix ne reflètent pas instantanément toute l'information), l'offre s'ajuste avec <strong class="c-rouge">lenteur</strong> (concevoir, autoriser et construire prend des années — d'où les cycles), les coûts de transaction sont élevés (droits de mutation, courtage, notaire, déménagement), et la <strong class="c-rouge">segmentation locale</strong> est forte : le marché des condos du Plateau n'est pas celui des unifamiliales d'Aylmer. Dans un tel environnement, l'expertise professionnelle — la capacité à recueillir, vérifier et interpréter une information rare et bruitée — a une valeur économique considérable.</p>160<h3 id="s-5-1-3" class="h-subsection"><span class="h-num">5.1.3</span><span class="h-text">Les cinq grands segments</span><a class="h-anchor" href="#s-5-1-3" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>161<div class="center"><div class="tikz"><img src="/assets/fig/90bc38ba889691b4.svg" alt="Figure" width="473" height="133" style="width:min(100%,686px)" loading="lazy" decoding="async"></div></div>162<p id="p5-16">Ces segments sont interconnectés : une hausse des coûts de construction (industriel, matériaux) renchérit le neuf résidentiel, ce qui soutient les prix de l'existant; une détente du locatif réduit la pression sur l'accession. L'évaluateur se spécialise généralement dans un ou deux segments, mais doit comprendre l'ensemble.</p>163<h4 id="s-5-1-3-1" class="h-subsubsection"><span class="h-num">5.1.3.1</span><span class="h-text">Le segment résidentiel</span><a class="h-anchor" href="#s-5-1-3-1" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h4>164<p id="p5-17">Le résidentiel domine massivement le marché québécois, tant en nombre de transactions qu'en valeur de parc. On y distingue les <strong>unifamiliales détachées</strong> (environ 45 % du parc), les <strong>copropriétés divises</strong> (condos), en croissance rapide dans les centres urbains, les <span class="motcle" data-term="plex">plex</span> (2 à 5 logements) — une véritable spécificité québécoise, héritée du développement urbain de Montréal et présente dans toutes les villes de la province —, les jumelées et maisons en rangée, les immeubles d'appartements (6 logements et plus) et les maisons mobiles ou usinées.<label for="sn-5-2" class="sn-toggle" title="Note marginale"><span class="sn-mark" aria-hidden="true">◆</span></label><input type="checkbox" id="sn-5-2" class="sn-cb" aria-label="Afficher la note"><span class="sidenote sn-terme"><strong class="sn-term">Plex</strong> Immeuble de 2 à 5 logements, souvent avec propriétaire occupant; forme urbaine typiquement québécoise.</span></p>165<div class="box box-qc" id="quebec-5-18"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-map"/></svg></span><span class="box-label">Repères chiffrés du résidentiel (2026)</span><a class="box-anchor" href="#quebec-5-18" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p5-19">Quelques ordres de grandeur à connaître (APCIQ par le système Centris, cumul janvier–juin 2026; Recensement de 2021 pour le mode d'occupation) :</p>166<div class="center"><div class="table-wrap"><table class="tbl"><thead><tr><th>Indicateur (ensemble du Québec)</th><th class="al-r">Valeur</th></tr></thead><tbody><tr><td>Ménages propriétaires</td><td class="al-r"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>≈</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\approx</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.4831em;"></span><span class="mrel">≈</span></span></span></span> 60 %</td></tr><tr><td>Ménages locataires</td><td class="al-r"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>≈</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\approx</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.4831em;"></span><span class="mrel">≈</span></span></span></span> 40 %</td></tr><tr><td>Transactions résidentielles par année</td><td class="al-r"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>≈</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\approx</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.4831em;"></span><span class="mrel">≈</span></span></span></span> 85 000 à 110 000</td></tr><tr><td>Prix médian — unifamiliale</td><td class="al-r"><span class="num">519 000 $</span></td></tr><tr><td>Prix médian — copropriété</td><td class="al-r"><span class="num">403 000 $</span></td></tr><tr><td>Prix médian — plex (2–5 logements)</td><td class="al-r"><span class="num">685 000 $</span></td></tr></tbody></table></div></div>167<p id="p5-20">La proportion de locataires (<span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>≈</mo><mn>40</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">%</mi></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\approx 40\,\%</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.4831em;"></span><span class="mrel">≈</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8056em;vertical-align:-0.0556em;"></span><span class="mord">40</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">%</span></span></span></span>) est nettement plus élevée que dans le reste du Canada — une donnée structurante pour le segment locatif et pour la politique du logement québécoise.</p></div></div>168<h4 id="s-5-1-3-2" class="h-subsubsection"><span class="h-num">5.1.3.2</span><span class="h-text">Le segment commercial</span><a class="h-anchor" href="#s-5-1-3-2" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h4>169<p id="p5-21">Le commercial regroupe les <strong>bureaux</strong> (hiérarchisés en classes A, B et C, au centre-ville ou en banlieue), le <strong>commerce de détail</strong> (centres commerciaux régionaux, artères commerciales, locaux de proximité), l'<strong>hôtellerie</strong> et les propriétés à <strong>usage mixte</strong>. La tendance de fond depuis 2020 est la transformation du marché des bureaux : le télétravail hybride a fait grimper l'inoccupation des tours des grandes villes — environ 18 % au centre-ville de Montréal, environ 12 % à Québec (ordres de grandeur tirés des rapports de courtage, 2025). Les loyers des bureaux de classe A à Montréal se situent autour de 22 à 28 $ le pied carré, et les taux de capitalisation typiques du commercial oscillent entre 5,5 et 7,5 %.<label for="sn-5-3" class="sn-toggle" title="Note marginale"><span class="sn-mark" aria-hidden="true">◆</span></label><input type="checkbox" id="sn-5-3" class="sn-cb" aria-label="Afficher la note"><span class="sidenote sn-repere">Bureaux : inoccupation structurellement plus élevée depuis le télétravail hybride.</span></p>170<h4 id="s-5-1-3-3" class="h-subsubsection"><span class="h-num">5.1.3.3</span><span class="h-text">Le segment industriel</span><a class="h-anchor" href="#s-5-1-3-3" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h4>171<p id="p5-22">L'industriel — entrepôts et logistique, usines, parcs industriels, et le segment émergent des centres de données — a connu une décennie exceptionnelle : l'essor du commerce en ligne a fait exploser la demande logistique, comprimant les taux d'inoccupation sous les 3 % et propulsant les loyers depuis 2020. C'est un exemple frappant de segment dont le cycle s'est <em>désynchronisé</em> de celui des bureaux : même économie, mêmes taux d'intérêt, trajectoires opposées.</p>172<h4 id="s-5-1-3-4" class="h-subsubsection"><span class="h-num">5.1.3.4</span><span class="h-text">Le segment des terrains</span><a class="h-anchor" href="#s-5-1-3-4" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h4>173<p id="p5-23">Les terrains se déclinent en constructibles (résidentiels, commerciaux, industriels), agricoles, boisés et « à développer » (potentiel de lotissement). Deux enjeux dominent : la <strong>raréfaction</strong> du foncier constructible en zone urbaine, et l'encadrement réglementaire — zonage municipal et, surtout, la protection du territoire agricole par la <span class="motcle" data-term="CPTAQ">CPTAQ</span>, qui verrouille une part importante du territoire périurbain québécois.</p>174<h4 id="s-5-1-3-5" class="h-subsubsection"><span class="h-num">5.1.3.5</span><span class="h-text">Le segment locatif</span><a class="h-anchor" href="#s-5-1-3-5" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h4>175<div class="box box-qc" id="quebec-5-24"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-map"/></svg></span><span class="box-label">Un encadrement unique : le Tribunal administratif du logement</span><a class="box-anchor" href="#quebec-5-24" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p5-25">Le Québec encadre son marché locatif résidentiel comme nulle part ailleurs au Canada. Le <span class="motcle" data-term="TAL">TAL</span> (Tribunal administratif du logement) encadre les augmentations de loyer, les reprises de logement et les litiges propriétaire–locataire. Les indices d'augmentation qu'il publie influencent directement les revenus futurs — donc la <em>valeur</em> — des immeubles à revenus. L'évaluateur d'immeubles locatifs québécois travaille toujours avec le TAL en toile de fond.</p></div></div>176<p id="p5-26">Le locatif québécois n'est pas un marché mais plusieurs. Les trois grandes régions métropolitaines affichaient, à l'enquête locative de la SCHL d'octobre 2025, des situations contrastées :</p>177<div class="center"><div class="table-wrap"><table class="tbl"><thead><tr><th>Région</th><th class="al-c">Inoccupation</th><th class="al-c">Loyer moyen 2 ch.</th><th>Lecture du marché</th></tr></thead><tbody><tr><td>RMR Montréal</td><td class="al-c">2,1 %</td><td class="al-c"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>≈</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\approx</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.4831em;"></span><span class="mrel">≈</span></span></span></span> 1 175 $/mois</td><td>Encore serré, détente graduelle</td></tr><tr><td>RMR Québec</td><td class="al-c">0,9 %</td><td class="al-c"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>≈</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\approx</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.4831em;"></span><span class="mrel">≈</span></span></span></span> 1 160 $/mois</td><td>Très tendu, offre insuffisante</td></tr><tr><td>RMR Gatineau</td><td class="al-c">3,8 %</td><td class="al-c"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>≈</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\approx</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.4831em;"></span><span class="mrel">≈</span></span></span></span> 1 420 $/mois</td><td><strong>En détente</strong> : offre neuve importante</td></tr></tbody></table></div></div>178<p id="p5-27">Fait remarquable : Gatineau affiche à la fois le taux d'inoccupation le plus élevé <em>et</em> le loyer moyen 2 chambres le plus élevé du Québec. Les deux réalités coexistent : les loyers élevés reflètent la proximité d'Ottawa et un parc neuf abondant, dont la livraison récente a précisément détendu le marché.</p>179<h3 id="s-5-1-4" class="h-subsection"><span class="h-num">5.1.4</span><span class="h-text">Le poids relatif des segments</span><a class="h-anchor" href="#s-5-1-4" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>180<div class="center"><div class="tikz"><img src="/assets/fig/5ec47c739c936297.svg" alt="Figure" width="504" height="188" style="width:min(100%,730px)" loading="lazy" decoding="async"></div></div>181<p id="p5-28">Ces ordres de grandeur, estimés à partir des rôles d'évaluation municipaux et des données de l'ISQ (2024–2026), montrent l'écrasante domination du résidentiel : près d'un billion de dollars, soit plus que tous les autres segments réunis. C'est pourquoi les débats de politique publique sur l'habitation ont une portée macroéconomique au Québec.</p>182<h2 id="s-5-2" class="h-section"><span class="h-num">5.2</span><span class="h-text">Les cycles immobiliers</span><a class="h-anchor" href="#s-5-2" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h2>183<h3 id="s-5-2-1" class="h-subsection"><span class="h-num">5.2.1</span><span class="h-text">Pourquoi le marché est-il cyclique?</span><a class="h-anchor" href="#s-5-2-1" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>184<div class="box box-def" id="def-5-2"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 5.2</span><span class="box-title">— cycle immobilier</span><a class="box-anchor" href="#def-5-2" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p5-29">Le <span class="motcle" data-term="cycle immobilier">cycle immobilier</span> est la fluctuation <strong>récurrente</strong> de l'activité et des prix, composée de phases successives d'expansion, de sommet, de contraction et de creux. Au Canada, un cycle complet dure en moyenne <strong>7 à 12 ans</strong>.</p></div></div>185<p id="p5-30">La cause première des cycles tient à un fait technique : <strong class="c-or">l'offre réagit avec retard</strong>. Entre la décision de construire et la livraison des logements s'écoulent deux à cinq ans (conception, zonage, permis, financement, chantier). Quand la demande monte, l'offre ne suit pas tout de suite : les prix flambent, ce qui déclenche une vague de mises en chantier — lesquelles arrivent sur le marché des années plus tard, souvent au moment où la demande s'essouffle, provoquant l'excédent d'offre qui nourrit la phase de contraction. À ce mécanisme structurel s'ajoutent la politique monétaire (les taux), les cycles économiques généraux (emploi, PIB), la psychologie du marché (euphorie et pessimisme s'auto-renforcent) et les interventions gouvernementales.<label for="sn-5-4" class="sn-toggle" title="Note marginale"><span class="sn-mark" aria-hidden="true">◆</span></label><input type="checkbox" id="sn-5-4" class="sn-cb" aria-label="Afficher la note"><span class="sidenote sn-repere">Moteur du cycle : le <strong>décalage</strong> entre la demande (rapide) et l'offre (lente).</span></p>186<p id="p5-31">Pour l'évaluateur, l'analyse du cycle n'est pas un exercice académique. Elle sert à : comprendre les tendances de valeur et anticiper leur direction; <strong>contextualiser les comparables</strong> (un prix de 2021, au sommet de l'euphorie, ne s'interprète pas comme un prix de 2023, en pleine correction); et évaluer le risque pour les clients investisseurs et prêteurs.</p>187<div class="widget" data-widget="cycle"></div>188<h3 id="s-5-2-2" class="h-subsection"><span class="h-num">5.2.2</span><span class="h-text">Les quatre phases</span><a class="h-anchor" href="#s-5-2-2" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>189<div class="center"><div class="tikz"><img src="/assets/fig/6822420a430ca8a4.svg" alt="Figure" width="490" height="242" style="width:min(100%,711px)" loading="lazy" decoding="async"></div></div>190<p id="p5-32"><strong>Phase 1 — Reprise (expansion).</strong> Les prix montent d'abord modérément, puis accélèrent. La demande excède l'offre, les stocks d'inscriptions fondent, les ventes augmentent et les délais de vente raccourcissent. C'est la phase où les acheteurs précoces réalisent les meilleures affaires — et où le pessimisme ambiant hérité du creux retarde la prise de conscience collective.</p>191<p id="p5-33"><strong>Phase 2 — Sommet (pic).</strong> La hausse atteint son maximum puis ralentit. L'offre, stimulée par des années de prix croissants, rattrape enfin la demande : la construction bat son plein. Les prix atteignent des records et la spéculation s'installe — achat sur plans pour revendre, surenchères systématiques. Le sommet ne s'observe avec certitude que rétrospectivement.</p>192<p id="p5-34"><strong>Phase 3 — Contraction (déclin).</strong> Les prix stagnent puis reculent. L'offre excède désormais la demande, les stocks gonflent, les ventes chutent et les délais s'allongent. Les projets lancés au sommet continuent d'être livrés, aggravant l'excédent.</p>193<p id="p5-35"><strong>Phase 4 — Creux (stabilisation).</strong> Les prix touchent leur plancher. L'offre nouvelle s'est tarie (les promoteurs ont cessé de lancer des projets), la demande latente s'accumule. L'inventaire est élevé, les occasions d'achat abondent — pour qui a les liquidités et le courage d'acheter à contre-courant.</p>194<div class="box box-att" id="attention-5-36"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-warning"/></svg></span><span class="box-label">Le cycle et les comparables</span><a class="box-anchor" href="#attention-5-36" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p5-37">L'erreur classique consiste à utiliser des comparables d'une autre phase du cycle sans ajustement temporel. Un prix payé au sommet de 2022 surestime la valeur en creux de 2023; un prix de creux sous-estime la valeur en reprise. L'identification de la phase courante n'est pas décorative : elle conditionne l'<strong>ajustement pour la date de vente</strong> de la méthode de comparaison (chapitres <a class="xref" href="/seance/08/">8</a> et <a class="xref" href="/seance/09/">9</a>).</p></div></div>195<h3 id="s-5-2-3" class="h-subsection"><span class="h-num">5.2.3</span><span class="h-text">Diagnostiquer la phase : six indicateurs</span><a class="h-anchor" href="#s-5-2-3" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>196<p id="p5-38">Comment savoir où l'on se trouve dans le cycle? Six indicateurs, tous disponibles dans les statistiques APCIQ/Centris et SCHL, forment le tableau de bord standard :<label for="sn-5-5" class="sn-toggle" title="Note marginale"><span class="sn-mark" aria-hidden="true">◆</span></label><input type="checkbox" id="sn-5-5" class="sn-cb" aria-label="Afficher la note"><span class="sidenote sn-repere">Les 6 indicateurs : transactions, mois d'inventaire, délai de vente, ratio vendu/demandé, mises en chantier, inoccupation.</span></p>197<ol class="enum"><li>le <strong>nombre de transactions</strong> (volume de ventes);</li><li>le <span class="motcle" data-term="ratio inscriptions/ventes">ratio inscriptions/ventes</span>, exprimé en <strong>mois d'inventaire</strong> : combien de mois faudrait-il pour écouler le stock d'inscriptions au rythme de vente actuel;</li><li>le <strong>délai moyen de vente</strong> (jours sur le marché);</li><li>le <span class="motcle" data-term="ratio prix vendu / prix demandé">ratio prix vendu / prix demandé</span> : au-dessus de 100 %, les surenchères dominent;</li><li>les <strong>mises en chantier</strong> (SCHL);</li><li>le <strong>taux d'inoccupation</strong> locatif.</li></ol>198<div class="center"><div class="table-wrap"><table class="tbl"><thead><tr><th>Indicateur</th><th class="al-c">Marché de vendeurs</th><th class="al-c">Marché d'acheteurs</th></tr></thead><tbody><tr><td>Mois d'inventaire</td><td class="al-c"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo><</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex"><</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.5782em;vertical-align:-0.0391em;"></span><span class="mrel"><</span></span></span></span> 4</td><td class="al-c"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>></mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">></annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.5782em;vertical-align:-0.0391em;"></span><span class="mrel">></span></span></span></span> 8</td></tr><tr><td>Délai de vente (jours)</td><td class="al-c"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo><</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex"><</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.5782em;vertical-align:-0.0391em;"></span><span class="mrel"><</span></span></span></span> 45</td><td class="al-c"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>></mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">></annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.5782em;vertical-align:-0.0391em;"></span><span class="mrel">></span></span></span></span> 90</td></tr><tr><td>Ratio prix vendu / demandé</td><td class="al-c"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>></mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">></annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.5782em;vertical-align:-0.0391em;"></span><span class="mrel">></span></span></span></span> 100 %</td><td class="al-c"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo><</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex"><</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.5782em;vertical-align:-0.0391em;"></span><span class="mrel"><</span></span></span></span> 95 %</td></tr><tr><td>Inoccupation locative</td><td class="al-c"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo><</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex"><</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.5782em;vertical-align:-0.0391em;"></span><span class="mrel"><</span></span></span></span> 2 %</td><td class="al-c"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>></mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">></annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.5782em;vertical-align:-0.0391em;"></span><span class="mrel">></span></span></span></span> 4 %</td></tr></tbody></table></div></div>199<p id="p5-45">Un marché <em>équilibré</em> se situe généralement entre 5 et 7 mois d'inventaire. Aucun indicateur ne suffit isolément : c'est leur <strong>convergence</strong> qui fonde le diagnostic. C'est exactement l'exercice demandé au TP1.</p>200<p id="p5-46">Il faut aussi apprendre à se méfier des indicateurs pris un à un, car chacun a ses angles morts. Le volume de transactions baisse aussi bien quand la demande s'effondre que quand l'offre se tarit — deux situations aux effets opposés sur les prix. Le délai moyen de vente est tiré vers le haut par quelques inscriptions surévaluées qui traînent depuis des mois, alors que le cœur du marché tourne vite; le délai <em>médian</em> est plus honnête. Le ratio prix vendu/demandé, lui, est faussé par les stratégies d'affichage : dans les secteurs où les courtiers inscrivent volontairement bas pour provoquer des surenchères, un ratio de 105 % est la norme et non le signe d'une frénésie. D'où la règle du métier : jamais de diagnostic sur un indicateur unique, jamais de diagnostic sur un seul trimestre, et toujours la même question — <em>les autres indicateurs racontent-ils la même histoire?</em></p>201<div class="box box-ex" id="ex-5-1"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-bulb"/></svg></span><span class="box-label">Exemple 5.1</span><span class="box-title">— diagnostic de phase — secteur fictif de Gatineau</span><a class="box-anchor" href="#ex-5-1" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p5-47">Au trimestre le plus récent, un secteur affiche : 3,2 mois d'inventaire; délai moyen de vente de 31 jours; ratio prix vendu/demandé de 101,5 %; transactions en hausse de 6 % sur un an; mises en chantier en baisse; inoccupation locative de 3,8 %. Diagnostic : les quatre premiers indicateurs pointent vers un <strong>marché de vendeurs</strong> encore actif (inventaire <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo><</mo><mn>4</mn></mrow><annotation encoding="application/x-tex"><4</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.5782em;vertical-align:-0.0391em;"></span><span class="mrel"><</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6444em;"></span><span class="mord">4</span></span></span></span> mois, délais courts, surenchères légères), mais l'inoccupation locative élevée et le recul des mises en chantier suggèrent une <strong>détente amorcée</strong> — probablement une fin de phase d'expansion, en transition vers l'équilibre. L'évaluateur en tirera : des ajustements temporels positifs mais décroissants sur les comparables récents, et de la prudence dans toute projection de croissance des loyers.</p></div></div>202<h3 id="s-5-2-4" class="h-subsection"><span class="h-num">5.2.4</span><span class="h-text">L'histoire cyclique du Québec</span><a class="h-anchor" href="#s-5-2-4" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>203<div class="center"><div class="tikz"><img src="/assets/fig/54d1908d6bf32038.svg" alt="Figure" width="499" height="187" style="width:min(100%,724px)" loading="lazy" decoding="async"></div></div>204<p id="p5-48">L'histoire récente du marché québécois se lit comme une succession de phases bien typées (amplitudes indicatives, compilées à partir des données APCIQ/Centris, SCHL et Teranet) :</p>205<div class="center"><div class="table-wrap"><table class="tbl"><thead><tr><th>Période</th><th>Phase dominante</th><th class="al-c">Durée</th><th class="al-c">Variation (estim.)</th></tr></thead><tbody><tr><td>1988–1996</td><td>Contraction / creux</td><td class="al-c">8 ans</td><td class="al-c"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>−</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">-</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">−</span></span></span></span>15 à <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>−</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">-</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">−</span></span></span></span>20 %</td></tr><tr><td>1997–2007</td><td>Expansion forte</td><td class="al-c">10 ans</td><td class="al-c"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>+</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">+</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">+</span></span></span></span>150 à <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>+</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">+</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">+</span></span></span></span>200 %</td></tr><tr><td>2008–2009</td><td>Pause / légère baisse (crise financière)</td><td class="al-c">1,5 an</td><td class="al-c"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>−</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">-</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">−</span></span></span></span>3 à <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>−</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">-</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">−</span></span></span></span>5 %</td></tr><tr><td>2010–2017</td><td>Expansion modérée</td><td class="al-c">7 ans</td><td class="al-c"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>+</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">+</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">+</span></span></span></span>25 à <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>+</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">+</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">+</span></span></span></span>40 %</td></tr><tr><td>2018–2022</td><td>Expansion rapide (pandémie, taux planchers)</td><td class="al-c">4 ans</td><td class="al-c"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>+</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">+</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">+</span></span></span></span>40 à <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>+</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">+</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">+</span></span></span></span>60 %</td></tr><tr><td>2022–2023</td><td>Correction (resserrement monétaire)</td><td class="al-c">1 an</td><td class="al-c"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>−</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">-</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">−</span></span></span></span>5 à <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>−</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">-</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">−</span></span></span></span>10 %</td></tr><tr><td>2024–2026</td><td>Reprise, puis rééquilibrage</td><td class="al-c">en cours</td><td class="al-c"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>+</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">+</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">+</span></span></span></span>3 à <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>+</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">+</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">+</span></span></span></span>8 %/an</td></tr></tbody></table></div></div>206<p id="p5-49">Deux observations. D'abord, le Québec a historiquement connu des cycles <strong class="c-or">moins volatils</strong> que l'Ontario ou la Colombie-Britannique — la correction de 2022–2023 y a été plus douce que dans le Grand Toronto. Ensuite, remarquez l'asymétrie des phases : les expansions durent 4 à 10 ans, les corrections 1 à 2 ans. Le marché immobilier monte par l'escalier et descend par l'ascenseur — mais il passe beaucoup plus de temps dans l'escalier.</p>207<h2 id="s-5-3" class="h-section"><span class="h-num">5.3</span><span class="h-text">Les facteurs macroéconomiques</span><a class="h-anchor" href="#s-5-3" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h2>208<h3 id="s-5-3-1" class="h-subsection"><span class="h-num">5.3.1</span><span class="h-text">Vue d'ensemble</span><a class="h-anchor" href="#s-5-3-1" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>209<div class="center"><div class="tikz"><img src="/assets/fig/05a4c459a287bfe6.svg" alt="Figure" width="464" height="238" style="width:min(100%,673px)" loading="lazy" decoding="async"></div></div>210<h3 id="s-5-3-2" class="h-subsection"><span class="h-num">5.3.2</span><span class="h-text">Les taux d'intérêt : le levier le plus puissant</span><a class="h-anchor" href="#s-5-3-2" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>211<div class="box box-def" id="def-5-3"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 5.3</span><span class="box-title">— taux directeur</span><a class="box-anchor" href="#def-5-3" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p5-50">Le <span class="motcle" data-term="taux directeur">taux directeur</span> de la Banque du Canada est le taux d'intérêt cible auquel les grandes institutions financières se prêtent des fonds pour une durée d'un jour. Il influence directement les taux hypothécaires. Au 15 juillet 2026, il est maintenu à <strong>2,25 %</strong>.</p></div></div>212<p id="p5-51">Le mécanisme de transmission, à connaître par cœur, comporte cinq maillons.<label for="sn-5-6" class="sn-toggle" title="Note marginale"><span class="sn-mark" aria-hidden="true">◆</span></label><input type="checkbox" id="sn-5-6" class="sn-cb" aria-label="Afficher la note"><span class="sidenote sn-repere">Transmission : taux directeur <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>→</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\to</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.3669em;"></span><span class="mrel">→</span></span></span></span> taux hypothécaires <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>→</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\to</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.3669em;"></span><span class="mrel">→</span></span></span></span> capacité d'emprunt <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>→</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\to</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.3669em;"></span><span class="mrel">→</span></span></span></span> demande <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>→</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\to</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.3669em;"></span><span class="mrel">→</span></span></span></span> prix.</span> Tout part de la Banque du Canada, qui modifie son taux directeur huit fois par année à dates fixes. Le taux préférentiel des banques commerciales s'ajuste dans les heures qui suivent, entraînant immédiatement les taux hypothécaires <em>variables</em>, qui y sont contractuellement arrimés. Les taux <em>fixes</em>, eux, ne répondent pas directement au taux directeur : ils suivent le marché obligataire — essentiellement les rendements des obligations du Canada de 5 ans — qui intègre les <em>anticipations</em> de politique monétaire, si bien que les taux fixes bougent souvent avant même la décision officielle. Le quatrième maillon est la capacité d'emprunt des ménages, qui se dilate ou se contracte avec les taux; le cinquième, la demande effective, puis les prix, qui s'ajustent avec quelques trimestres de retard. L'évaluateur qui suit ce canal de bout en bout peut anticiper la direction du marché plusieurs mois avant qu'elle n'apparaisse dans les statistiques de prix.</p>213<div class="box box-ex" id="ex-5-2"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-bulb"/></svg></span><span class="box-label">Exemple 5.2</span><span class="box-title">— l'effet d'une hausse de 1 point</span><a class="box-anchor" href="#ex-5-2" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p5-52">Pour un prêt de <span class="num">400 000 $</span> amorti sur 25 ans, une hausse de 1 point de pourcentage du taux hypothécaire alourdit le paiement mensuel d'environ 215 $. À budget mensuel constant, le même ménage ne peut plus porter le même capital : sa capacité d'emprunt recule d'environ 10 %. Agrégé sur l'ensemble des acheteurs d'un marché, ce recul se traduit par une pression à la baisse sur les prix. Une baisse de 1 point produit l'effet inverse. L'effet est amplifié par le <strong>test de résistance</strong> du BSIF : l'emprunteur doit se qualifier à un taux supérieur au taux contractuel, si bien que les mouvements de taux modifient l'admissibilité même des acheteurs marginaux — ceux qui, précisément, font les prix dans un marché tendu.</p></div></div>214<p id="p5-53">L'histoire récente offre une expérience naturelle spectaculaire du lien taux–prix : taux d'urgence pandémiques de 0,25 % en 2020–2021 (accompagnés d'une flambée des prix de <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>+</mo><mn>40</mn></mrow><annotation encoding="application/x-tex">+40</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.7278em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">+</span><span class="mord">40</span></span></span></span> à <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>+</mo><mn>60</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">%</mi></mrow><annotation encoding="application/x-tex">+60\,\%</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8333em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">+</span><span class="mord">60</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">%</span></span></span></span>), remontée brutale jusqu'à 5,00 % en 2023 (correction de <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>−</mo><mn>5</mn></mrow><annotation encoding="application/x-tex">-5</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.7278em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">−</span><span class="mord">5</span></span></span></span> à <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>−</mo><mn>10</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">%</mi></mrow><annotation encoding="application/x-tex">-10\,\%</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8333em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">−</span><span class="mord">10</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">%</span></span></span></span>), puis assouplissement graduel vers 2,25 % en 2025–2026 (reprise puis rééquilibrage). La corrélation inverse est manifeste — mais imparfaite : l'immigration et la rareté de l'offre ont soutenu les prix pendant le resserrement, rappelant que les facteurs agissent toujours en interaction.</p>215<h3 id="s-5-3-3" class="h-subsection"><span class="h-num">5.3.3</span><span class="h-text">La démographie</span><a class="h-anchor" href="#s-5-3-3" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>216<p id="p5-54">La population du Québec approche les 9,0 millions d'habitants (ISQ, 2025). Les années 2023–2024 ont connu une croissance démographique exceptionnelle, portée principalement par l'immigration <strong>temporaire</strong> (étudiants, travailleurs), suivie d'un net ralentissement depuis 2025 avec le resserrement des seuils et des programmes. L'immigration permanente s'établit autour de 50 000 admissions par année. À plus long terme, le vieillissement de la population et la réduction de la taille des ménages modifient la <em>composition</em> de la demande (plus de petits logements, de plain-pied, de résidences pour aînés).</p>217<div class="box box-att" id="attention-5-55"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-warning"/></svg></span><span class="box-label">La démographie agit par les ménages, pas par les têtes</span><a class="box-anchor" href="#attention-5-55" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p5-56">La demande de logements ne dépend pas du nombre de personnes mais du nombre de <strong>ménages</strong>. Le Québec forme environ 45 000 à 55 000 nouveaux ménages par année, alors que la construction livre environ 40 000 à 50 000 mises en chantier : le <strong class="c-rouge">déficit structurel</strong> de logements s'accumule, surtout dans les grands centres (Montréal, Québec, Gatineau). Ce déséquilibre offre–demande est le grand facteur haussier de fond du marché québécois actuel.</p></div></div>218<h3 id="s-5-3-4" class="h-subsection"><span class="h-num">5.3.4</span><span class="h-text">Emploi, revenus et endettement</span><a class="h-anchor" href="#s-5-3-4" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>219<p id="p5-57">Quelques repères (ISQ et Statistique Canada, ordres de grandeur 2025–2026) : PIB nominal du Québec d'environ 550 à 600 milliards de dollars; taux de chômage de 5 à 6 %; revenu médian des ménages d'environ <span class="num">72 000 $</span>; inflation de 2 à 3 %; environ 260 000 emplois liés à l'immobilier. L'emploi détermine la capacité d'emprunt des ménages; le PIB signale la santé économique générale.</p>220<p id="p5-58">Deux ratios de tension méritent surveillance : le ratio dette/revenu des ménages canadiens (<span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>≈</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\approx</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.4831em;"></span><span class="mrel">≈</span></span></span></span> 175 %) et le <span class="motcle" data-term="ratio prix/revenu">ratio prix/revenu</span> — environ 8<span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>×</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\times</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">×</span></span></span></span> à Montréal et 6,5<span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>×</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\times</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">×</span></span></span></span> à Gatineau, contre une moyenne historique de 4 à 5<span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>×</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\times</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">×</span></span></span></span>. L'accessibilité s'est détériorée par rapport aux normes historiques : c'est la contrainte qui, à terme, borne la croissance des prix.<label for="sn-5-7" class="sn-toggle" title="Note marginale"><span class="sn-mark" aria-hidden="true">◆</span></label><input type="checkbox" id="sn-5-7" class="sn-cb" aria-label="Afficher la note"><span class="sidenote sn-terme"><strong class="sn-term">Ratio prix/revenu</strong> Prix médian divisé par le revenu médian des ménages; thermomètre de l'accessibilité.</span></p>221<h3 id="s-5-3-5" class="h-subsection"><span class="h-num">5.3.5</span><span class="h-text">Les politiques publiques</span><a class="h-anchor" href="#s-5-3-5" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>222<p id="p5-59">Chaque palier de gouvernement dispose de leviers propres.</p>223<p id="p5-60"><strong>Fédéral</strong> — volet monétaire et prudentiel : taux directeur (Banque du Canada), assurance hypothécaire (SCHL, Sagen, Canada Guaranty), test de résistance (BSIF); volet fiscal et accession : RAP (retrait REER porté à <span class="num">60 000 $</span>), CELIAPP (en vigueur depuis le 1<sup>er</sup> avril 2023), taxe sur les logements sous-utilisés, encadrement de l'achat par des non-résidents.</p>224<p id="p5-61"><strong>Provincial</strong> : droits de mutation immobilière, programmes de la SHQ (logement abordable), CPTAQ (territoire agricole), TAL (encadrement locatif).</p>225<p id="p5-62"><strong>Municipal</strong> : rôle d'évaluation triennal, taxes foncières, zonage et urbanisme, programmes de rénovation.</p>226<div class="center"><div class="table-wrap"><table class="tbl"><thead><tr><th>Politique</th><th>Effet attendu</th><th>Impact sur la valeur</th></tr></thead><tbody><tr><td>Resserrement du test de résistance</td><td>Réduit la capacité d'emprunt</td><td>Pression à la baisse</td></tr><tr><td>CELIAPP (depuis avril 2023)</td><td>Stimule la première accession</td><td>Pression à la hausse</td></tr><tr><td>Encadrement des achats étrangers</td><td>Réduit la demande spéculative</td><td>Neutre à légère baisse</td></tr><tr><td>Logement abordable (offre)</td><td>Augmente l'offre</td><td>Stabilisation des prix</td></tr><tr><td>Hausse des droits de mutation (Montréal)</td><td>Freine les transactions</td><td>Légère pression à la baisse</td></tr></tbody></table></div></div>227<h2 id="s-5-4" class="h-section"><span class="h-num">5.4</span><span class="h-text">Les particularités régionales</span><a class="h-anchor" href="#s-5-4" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h2>228<h3 id="s-5-4-1" class="h-subsection"><span class="h-num">5.4.1</span><span class="h-text">Vue d'ensemble des prix</span><a class="h-anchor" href="#s-5-4-1" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>229<div class="center"><div class="tikz"><img src="/assets/fig/42192366d230b6bb.svg" alt="Figure" width="496" height="174" style="width:min(100%,720px)" loading="lazy" decoding="async"></div></div>230<p id="p5-63">Prix médians des unifamiliales, APCIQ/Centris, cumul janvier–juin 2026 (Gatineau : T1 2026). Hors des grandes RMR, les prix médians sont nettement inférieurs — de l'ordre de <span class="num">300 000 $</span> à <span class="num">420 000 $</span> selon les régions.</p>231<h3 id="s-5-4-2" class="h-subsection"><span class="h-num">5.4.2</span><span class="h-text">Montréal : le marché dominant</span><a class="h-anchor" href="#s-5-4-2" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>232<p id="p5-64">La RMR de Montréal (<span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>≈</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\approx</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.4831em;"></span><span class="mrel">≈</span></span></span></span> 4,3 millions d'habitants) concentre environ la moitié des transactions du Québec. Le marché y est le plus diversifié : unifamiliales de banlieue, copropriétés du centre, et le plus grand parc de plex au pays. Prix médians (janvier–juin 2026) : unifamiliale <span class="num">645 000 $</span>, copropriété <span class="num">429 000 $</span>, plex <span class="num">870 000 $</span>. Inoccupation locative : 2,1 % (SCHL, octobre 2025). L'enjeu structurel est l'<strong class="c-rouge">accessibilité</strong> : avec un ratio prix/revenu au-delà de 8<span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>×</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\times</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">×</span></span></span></span>, le Grand Montréal exclut de l'accession une part croissante des ménages — ce qui alimente en retour la demande locative et le débordement vers les couronnes et les autres régions.</p>233<h3 id="s-5-4-3" class="h-subsection"><span class="h-num">5.4.3</span><span class="h-text">Québec : le marché stable au locatif tendu</span><a class="h-anchor" href="#s-5-4-3" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>234<p id="p5-65">La RMR de Québec (<span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>≈</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\approx</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.4831em;"></span><span class="mrel">≈</span></span></span></span> 840 000 habitants) est dominée par l'unifamiliale, adossée à une économie stable (fonction publique provinciale, assurances, technologies). Prix médian de l'unifamiliale : <span class="num">477 000 $</span> (janvier–juin 2026); loyer moyen 2 chambres : <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>≈</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\approx</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.4831em;"></span><span class="mrel">≈</span></span></span></span> 1 160 $/mois. Fait saillant : avec une inoccupation de <strong class="c-rouge">0,9 %</strong> (SCHL, octobre 2025), c'est le marché locatif le plus tendu des grandes RMR québécoises — l'offre n'y a simplement pas suivi. Le ratio prix/revenu y demeure plus favorable qu'à Montréal.</p>235<h3 id="s-5-4-4" class="h-subsection"><span class="h-num">5.4.4</span><span class="h-text">Gatineau : le marché interprovincial</span><a class="h-anchor" href="#s-5-4-4" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>236<div class="box box-qc" id="quebec-5-66"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-map"/></svg></span><span class="box-label">Gatineau, un cas unique</span><a class="box-anchor" href="#quebec-5-66" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p5-67">Gatineau (<span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>≈</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\approx</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.4831em;"></span><span class="mrel">≈</span></span></span></span> 300 000 habitants) appartient à la RMR d'Ottawa–Gatineau (<span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>≈</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\approx</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.4831em;"></span><span class="mrel">≈</span></span></span></span> 1,5 million), la seule grande région métropolitaine canadienne à cheval sur deux provinces. Les conséquences sont profondes. La fonction publique fédérale représente environ 30 % des emplois de la région : une demande stable, solvable et peu sensible aux cycles économiques régionaux. Les prix gatinois suivent la dynamique d'<strong>Ottawa</strong> autant que celle du Québec, alimentés par une migration résidentielle active de l'Ontario vers le Québec — des ménages qui traversent la rivière pour s'acheter, au même budget, une propriété plus grande. Enfin, le marché est structurellement <strong>bilingue</strong>, et les comparables pertinents peuvent se trouver des deux côtés de la rivière — moyennant de grandes précautions, car la fiscalité, le droit civil et l'encadrement locatif diffèrent d'une rive à l'autre.</p></div></div>237<p id="p5-68">La comparaison Gatineau–Ottawa illustre l'arbitrage des ménages : prix médian d'environ <span class="num">477 000 $</span> à Gatineau (T1 2026) contre un niveau nettement supérieur à Ottawa (écart indicatif de 20 à 30 %); taxes foncières généralement plus élevées et impôt sur le revenu plus lourd côté québécois; frais de garde historiquement plus bas au Québec (écart réduit depuis les ententes fédérales). Au net, le coût global d'habitation demeure inférieur à Gatineau pour la plupart des familles — l'avantage compétitif qui alimente la migration interprovinciale.</p>238<div class="center"><div class="tikz"><img src="/assets/fig/ae19d240a5287ebd.svg" alt="Figure" width="499" height="166" style="width:min(100%,723px)" loading="lazy" decoding="async"></div></div>239<p id="p5-69">Côté locatif, Gatineau présente le profil déjà évoqué : inoccupation de 3,8 % (la plus élevée des grandes RMR québécoises) <em>et</em> loyer moyen 2 chambres d'environ 1 420 $/mois (le plus élevé au Québec), sous l'effet d'une offre neuve abondante. Pour l'évaluateur d'immeubles à revenus, la conséquence est immédiate : pression sur les loyers du neuf, concessions possibles (mois gratuits), et <strong class="c-rouge">prudence dans la projection des revenus</strong> — un loyer affiché n'est pas un loyer encaissé.</p>240<h3 id="s-5-4-5" class="h-subsection"><span class="h-num">5.4.5</span><span class="h-text">Les régions : croissance, défis et effet télétravail</span><a class="h-anchor" href="#s-5-4-5" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>241<p id="p5-70">Hors des trois grandes RMR, les trajectoires divergent fortement. En <strong class="c-vert">croissance rapide</strong> : Laurentides et Lanaudière (exode urbain, télétravail), l'Estrie (attractivité auprès des télétravailleurs), l'Outaouais rural (débordement de Gatineau) et Chaudière-Appalaches (industrie manufacturière). <strong class="c-or">À surveiller</strong> : le Bas-Saint-Laurent (prix encore abordables), le Centre-du-Québec (croissance industrielle) et l'Abitibi (cycle minier favorable). En <strong class="c-rouge">défi</strong> : la Gaspésie (déclin démographique), la Côte-Nord (dépendance aux ressources) et le Nord-du-Québec (marché très restreint).</p>242<div class="box box-ex" id="ex-5-3"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-bulb"/></svg></span><span class="box-label">Exemple 5.3</span><span class="box-title">— l'effet télétravail</span><a class="box-anchor" href="#ex-5-3" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p5-71">Depuis 2020, les régions situées à une ou deux heures de route des grands centres — précisément la couronne où l'on peut accepter de se rendre au bureau deux jours par semaine — ont connu des hausses de prix supérieures à la moyenne provinciale : de l'ordre de <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>+</mo><mn>30</mn></mrow><annotation encoding="application/x-tex">+30</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.7278em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">+</span><span class="mord">30</span></span></span></span> à <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>+</mo><mn>50</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">%</mi></mrow><annotation encoding="application/x-tex">+50\,\%</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8333em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">+</span><span class="mord">50</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">%</span></span></span></span> en trois ans (estimation). C'est un déplacement <em>structurel</em> de la demande (facteur S de la grille PEGS du chapitre <a class="xref" href="/seance/04/">4</a>) : le télétravail a redéfini la notion même de « localisation », en substituant l'accessibilité <em>hebdomadaire</em> à l'accessibilité <em>quotidienne</em>.</p></div></div>243<div class="center"><div class="table-wrap"><table class="tbl"><thead><tr><th>Facteur</th><th>Grands centres</th><th>Villes moyennes</th><th>Régions éloignées</th></tr></thead><tbody><tr><td>Démographie</td><td>Forte croissance</td><td>Croissance modérée</td><td>Déclin possible</td></tr><tr><td>Emploi</td><td>Diversifié</td><td>Quelques secteurs clés</td><td>Ressources naturelles</td></tr><tr><td>Offre</td><td>Limitée, densification</td><td>Terrains disponibles</td><td>Offre abondante</td></tr><tr><td>Liquidité du marché</td><td>Élevée</td><td>Moyenne</td><td>Faible</td></tr><tr><td>Volatilité des prix</td><td>Modérée à élevée</td><td>Modérée</td><td>Liée aux cycles des ressources</td></tr></tbody></table></div></div>244<div class="box box-terrain" id="terrain-5-72"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-hardhat"/></svg></span><span class="box-label">Sur le terrain</span><a class="box-anchor" href="#terrain-5-72" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p5-73">L'implication professionnelle de cette mosaïque régionale : <strong>un comparable pertinent à Montréal ne l'est pas nécessairement en région</strong>. En marché peu liquide (petite municipalité, segment spécialisé), l'évaluateur devra élargir sa zone de recherche, remonter plus loin dans le temps, ajuster davantage — et le divulguer honnêtement dans son rapport. La liquidité du marché conditionne aussi le délai de vente raisonnable, donc l'écart entre valeur marchande et valeur liquidative (chapitre <a class="xref" href="/seance/04/">4</a>).</p></div></div>245<h2 id="s-5-5" class="h-section"><span class="h-num">5.5</span><span class="h-text">Outils et sources de données de marché</span><a class="h-anchor" href="#s-5-5" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h2>246<h3 id="s-5-5-1" class="h-subsection"><span class="h-num">5.5.1</span><span class="h-text">Les sources institutionnelles</span><a class="h-anchor" href="#s-5-5-1" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>247<p id="p5-74">Quatre familles de sources alimentent l'analyse de marché — elles seront étudiées en détail au chapitre <a class="xref" href="/seance/06/">6</a> sous l'angle de la collecte de données sur les biens; on les présente ici sous l'angle de l'analyse <em>macro</em>.</p>248<p id="p5-75">La <span class="motcle" data-term="SCHL">SCHL</span> publie les rapports sur le marché de l'habitation, les mises en chantier et, surtout, l'incontournable <strong>Enquête sur les logements locatifs</strong> : chaque automne, elle mesure l'inoccupation et les loyers de toutes les RMR canadiennes — c'est la référence absolue du segment locatif. L'<span class="motcle" data-term="APCIQ">APCIQ</span>, par son système <span class="motcle" data-term="Centris">Centris</span>, est la référence du résidentiel québécois : ventes, prix médians, inscriptions, délais de vente et baromètre des conditions de marché, publiés mensuellement par région et par type de propriété. L'<strong>ISQ</strong> fournit l'arrière-plan structurel — démographie, économie, statistiques régionales. Viennent enfin les sources complémentaires : la <strong>Banque du Canada</strong> (taux directeur, rapports de stabilité financière), <strong>Statistique Canada</strong> (recensement, IPC), le <strong>Registre foncier</strong> (transactions publiées), les <strong>rôles d'évaluation</strong> municipaux, et les compilateurs privés <strong>JLR</strong> et <strong>Teranet</strong>, dont les indices de prix par ventes répétées permettent de suivre les tendances sans le biais de composition des prix médians.</p>249<div class="box box-rem" id="remarque-5-76"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-pen"/></svg></span><span class="box-label">médiane, moyenne et indice : trois lectures du même marché</span><a class="box-anchor" href="#remarque-5-76" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p5-77">Savoir lire une statistique de prix est aussi important que la trouver. Le <strong>prix moyen</strong> est sensible aux extrêmes : trois ventes de luxe dans un petit secteur suffisent à le gonfler. Le <strong>prix médian</strong> — celui qui partage les ventes en deux moitiés — résiste aux extrêmes, mais souffre du <em>biais de composition</em> : si, un trimestre donné, il se vend surtout des petites propriétés, le médian baisse sans qu'aucune maison n'ait perdu de valeur. L'<strong>indice de ventes répétées</strong> (Teranet) neutralise ce biais en ne comparant que les reventes d'un même immeuble — c'est la meilleure mesure de <em>tendance</em>, mais elle ne dit rien du <em>niveau</em> des prix. L'évaluateur rigoureux cite le médian pour situer le niveau, l'indice pour mesurer la tendance, et ne conclut jamais d'un seul trimestre : trois points de données font une anecdote, huit trimestres font une tendance.</p></div></div>250<h3 id="s-5-5-2" class="h-subsection"><span class="h-num">5.5.2</span><span class="h-text">Le baromètre des conditions de marché</span><a class="h-anchor" href="#s-5-5-2" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>251<div class="box box-def" id="def-5-4"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 5.4</span><span class="box-title">— indice des conditions de marché (APCIQ/Centris)</span><a class="box-anchor" href="#def-5-4" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p5-78">Rapport entre les <strong>ventes</strong> et les <strong>nouvelles inscriptions</strong> d'une période, utilisé pour qualifier l'état du marché : marché d'acheteurs (ratio <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo><</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex"><</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.5782em;vertical-align:-0.0391em;"></span><span class="mrel"><</span></span></span></span> 40 %), marché équilibré (40–60 %), marché de vendeurs (ratio <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>></mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">></annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.5782em;vertical-align:-0.0391em;"></span><span class="mrel">></span></span></span></span> 60 %).</p></div></div>252<div class="center"><div class="tikz"><img src="/assets/fig/f4845e26468b3c56.svg" alt="Figure" width="468" height="139" style="width:min(100%,679px)" loading="lazy" decoding="async"></div></div>253<h3 id="s-5-5-3" class="h-subsection"><span class="h-num">5.5.3</span><span class="h-text">Où en est le marché en 2026?</span><a class="h-anchor" href="#s-5-5-3" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>254<p id="p5-79">Le portrait au moment d'écrire ces notes (mi-2026) : inscriptions en nette hausse (<span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>+</mo><mn>18</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">%</mi></mrow><annotation encoding="application/x-tex">+18\,\%</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8333em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">+</span><span class="mord">18</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">%</span></span></span></span> sur un an en juin 2026), ventes en légère baisse (<span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>−</mo><mn>4</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">%</mi></mrow><annotation encoding="application/x-tex">-4\,\%</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8333em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">−</span><span class="mord">4</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">%</span></span></span></span>), passage graduel de conditions de « vendeurs » (2025) à un <strong class="c-or">rééquilibrage</strong>; les prix progressent encore, mais à rythme modéré. C'est un exemple type de transition de phase — l'occasion de mettre en pratique la grille des six indicateurs.</p>255<div class="box box-terrain" id="terrain-5-80"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-hardhat"/></svg></span><span class="box-label">La section « conditions de marché » d'un rapport</span><a class="box-anchor" href="#terrain-5-80" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p5-81">Dans un rapport d'évaluation professionnel, l'analyse de marché n'est pas un étalage de statistiques : c'est un <em>argument</em>. La structure gagnante tient en quatre mouvements. D'abord situer le <strong>contexte macro</strong> en deux ou trois phrases (taux directeur, tendance provinciale). Ensuite caractériser le <strong>marché local</strong> avec les indicateurs pertinents — mois d'inventaire, délais, ratio vendu/demandé — en citant la source et la période. Puis <strong>qualifier la phase</strong> (marché de vendeurs en détente, marché équilibré, etc.) en montrant la convergence des indicateurs. Enfin, tirer la <strong>conséquence opérationnelle</strong> : ce que ces conditions impliquent pour les ajustements temporels, le délai de vente raisonnable et la fiabilité relative des comparables. Un lecteur — client, prêteur, tribunal — doit pouvoir suivre le fil : contexte, données, diagnostic, conséquence. C'est exactement la note de synthèse demandée au TP1.</p></div></div>256<div class="box box-rem" id="remarque-5-82"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-pen"/></svg></span><span class="box-label">à vous de jouer</span><a class="box-anchor" href="#remarque-5-82" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p5-83">Consultez les statistiques Centris les plus récentes de votre région et répondez : votre marché est-il un marché d'acheteurs, équilibré ou de vendeurs? Quels indicateurs appuient votre diagnostic? C'est exactement le cœur du TP1.</p></div></div>257<h2 id="s-5-6" class="h-section"><span class="h-num">5.6</span><span class="h-text">Exercices</span><a class="h-anchor" href="#s-5-6" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h2>258<div class="box box-exo" id="exo-5-1"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-pencil"/></svg></span><span class="box-label">Exercice 5.1</span><span class="box-title">— diagnostic de phase</span><a class="box-anchor" href="#exo-5-1" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p5-84">Un secteur affiche les indicateurs suivants : 9,5 mois d'inventaire; délai moyen de vente de 104 jours; ratio prix vendu/demandé de 93 %; transactions en baisse de 12 % sur un an; mises en chantier au plus bas depuis 8 ans; inoccupation locative de 4,6 %. (a) Qualifiez le marché et la phase du cycle. (b) Quelles conséquences pour la sélection et l'ajustement des comparables? (c) Un client vous demande si c'est « le bon moment d'acheter » : que répondez-vous, dans les limites de votre rôle?</p></div></div>259<details class="box box-sol"><summary><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-check"/></svg></span><span class="box-label">Solution</span><span class="sol-hint">Cliquer pour révéler</span></summary><div class="box-body"><p id="p5-85">(a) Tous les indicateurs convergent : inventaire <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>></mo><mn>8</mn></mrow><annotation encoding="application/x-tex">>8</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.5782em;vertical-align:-0.0391em;"></span><span class="mrel">></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6444em;"></span><span class="mord">8</span></span></span></span> mois, délais <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>></mo><mn>90</mn></mrow><annotation encoding="application/x-tex">>90</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.5782em;vertical-align:-0.0391em;"></span><span class="mrel">></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6444em;"></span><span class="mord">90</span></span></span></span> jours, ratio <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo><</mo><mn>95</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">%</mi></mrow><annotation encoding="application/x-tex"><95\,\%</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.5782em;vertical-align:-0.0391em;"></span><span class="mrel"><</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8056em;vertical-align:-0.0556em;"></span><span class="mord">95</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">%</span></span></span></span>, volume en baisse, inoccupation <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>></mo><mn>4</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">%</mi></mrow><annotation encoding="application/x-tex">>4\,\%</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.5782em;vertical-align:-0.0391em;"></span><span class="mrel">></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8056em;vertical-align:-0.0556em;"></span><span class="mord">4</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">%</span></span></span></span> — c'est un <strong>marché d'acheteurs</strong>, en phase de <strong>contraction avancée</strong>, possiblement à l'approche du creux (les mises en chantier au plancher annoncent le tarissement de l'offre future). (b) Les comparables récents reflètent un marché baissier : ajustements temporels <em>négatifs</em> pour les ventes plus anciennes conclues en marché plus fort; privilégier les ventes les plus récentes; se méfier des prix demandés (systématiquement au-dessus des prix de vente). (c) L'évaluateur n'est pas conseiller en placement : il peut décrire objectivement l'état du marché (conditions favorables aux acheteurs, inventaire élevé, pouvoir de négociation) sans recommander une décision. La frontière déontologique entre <em>informer</em> et <em>conseiller l'investissement</em> doit être respectée.</p></div></details>260<div class="box box-exo" id="exo-5-2"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-pencil"/></svg></span><span class="box-label">Exercice 5.2</span><span class="box-title">— mois d'inventaire</span><a class="box-anchor" href="#exo-5-2" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p5-86">En juin, un secteur compte 640 inscriptions en vigueur et il s'y est vendu 80 propriétés dans le mois. (a) Calculez les mois d'inventaire. (b) Qualifiez le marché. (c) Trois mois plus tard, les inscriptions montent à 780 et les ventes mensuelles tombent à 65 : recalculez et interprétez la trajectoire.</p></div></div>261<details class="box box-sol"><summary><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-check"/></svg></span><span class="box-label">Solution</span><span class="sol-hint">Cliquer pour révéler</span></summary><div class="box-body"><p id="p5-87">(a) Mois d'inventaire <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>=</mo><mn>640</mn><mi mathvariant="normal">/</mi><mn>80</mn><mo>=</mo><mn>8,0</mn></mrow><annotation encoding="application/x-tex">= 640 / 80 = 8{,}0</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.3669em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:1em;vertical-align:-0.25em;"></span><span class="mord">640/80</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8389em;vertical-align:-0.1944em;"></span><span class="mord">8</span><span class="mord"><span class="mpunct">,</span></span><span class="mord">0</span></span></span></span> mois. (b) À la frontière du marché d'acheteurs (<span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>></mo><mn>8</mn></mrow><annotation encoding="application/x-tex">>8</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.5782em;vertical-align:-0.0391em;"></span><span class="mrel">></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6444em;"></span><span class="mord">8</span></span></span></span> mois); le pouvoir de négociation bascule vers les acheteurs. (c) <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mn>780</mn><mi mathvariant="normal">/</mi><mn>65</mn><mo>=</mo><mn>12,0</mn></mrow><annotation encoding="application/x-tex">780 / 65 = 12{,}0</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:1em;vertical-align:-0.25em;"></span><span class="mord">780/65</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8389em;vertical-align:-0.1944em;"></span><span class="mord">12</span><span class="mord"><span class="mpunct">,</span></span><span class="mord">0</span></span></span></span> mois : le marché s'enfonce nettement en territoire d'acheteurs. La détérioration vient des deux côtés (offre <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>+</mo><mn>22</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">%</mi></mrow><annotation encoding="application/x-tex">+22\,\%</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8333em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">+</span><span class="mord">22</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">%</span></span></span></span>, demande <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>−</mo><mn>19</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">%</mi></mrow><annotation encoding="application/x-tex">-19\,\%</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8333em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">−</span><span class="mord">19</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">%</span></span></span></span>) — signature d'une phase de contraction. L'évaluateur devra intégrer une tendance de prix baissière dans ses ajustements temporels et documenter l'évolution rapide des conditions dans son rapport.</p></div></details>262<div class="box box-exo" id="exo-5-3"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-pencil"/></svg></span><span class="box-label">Exercice 5.3</span><span class="box-title">— effet des taux sur la capacité d'emprunt</span><a class="box-anchor" href="#exo-5-3" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p5-88">Un ménage peut consacrer <span class="num">2400 $</span> par mois au service de son prêt hypothécaire (amortissement 25 ans). En utilisant la règle de pouce du cours (<span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>±</mo><mn>1</mn></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\pm 1</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.7278em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">±</span><span class="mord">1</span></span></span></span> point de taux <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>≈</mo><mo>∓</mo><mn>10</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">%</mi></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\approx \mp 10\,\%</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.4831em;"></span><span class="mrel">≈</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8333em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">∓</span><span class="mord">10</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">%</span></span></span></span> de capacité), et sachant qu'à 4,5 % ce ménage peut emprunter environ <span class="num">432 000 $</span> : (a) estimez sa capacité à 5,5 % et à 3,5 %; (b) expliquez pourquoi le test de résistance du BSIF amplifie l'effet des mouvements de taux; (c) reliez ce mécanisme aux quatre éléments constitutifs de la valeur (chapitre 4).</p></div></div>263<details class="box box-sol"><summary><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-check"/></svg></span><span class="box-label">Solution</span><span class="sol-hint">Cliquer pour révéler</span></summary><div class="box-body"><p id="p5-89">(a) À 5,5 % : <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mn>432</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>×</mo><mn>0,90</mn><mo>≈</mo><mn>388</mn><mtext> </mtext><mn>800</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">$</mi></mrow><annotation encoding="application/x-tex">432\,000 \times 0{,}90 \approx 388\,800\,\$</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.7278em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">432</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">×</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8389em;vertical-align:-0.1944em;"></span><span class="mord">0</span><span class="mord"><span class="mpunct">,</span></span><span class="mord">90</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">≈</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8056em;vertical-align:-0.0556em;"></span><span class="mord">388</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">800</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">$</span></span></span></span> (<span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>≈</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\approx</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.4831em;"></span><span class="mrel">≈</span></span></span></span> <span class="num">389 000 $</span>). À 3,5 % : <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mn>432</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>×</mo><mn>1,10</mn><mo>≈</mo><mn>475</mn><mtext> </mtext><mn>200</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">$</mi></mrow><annotation encoding="application/x-tex">432\,000 \times 1{,}10 \approx264475\,200\,\$</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.7278em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">432</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">×</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8389em;vertical-align:-0.1944em;"></span><span class="mord">1</span><span class="mord"><span class="mpunct">,</span></span><span class="mord">10</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">≈</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8056em;vertical-align:-0.0556em;"></span><span class="mord">475</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">200</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">$</span></span></span></span> (<span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>≈</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\approx</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.4831em;"></span><span class="mrel">≈</span></span></span></span> <span class="num">475 000 $</span>). (b) Le test de résistance qualifie l'emprunteur à un taux <em>supérieur</em> au taux contractuel : toute hausse du taux contractuel déplace aussi le taux de qualification, excluant des acheteurs marginaux du marché — l'effet sur la demande dépasse donc le simple effet mécanique sur le paiement. (c) Les taux agissent sur le <strong>pouvoir d'achat effectif</strong>, quatrième élément constitutif de la valeur : l'utilité, la rareté et le désir peuvent être intacts, mais si le pouvoir d'achat se contracte, la valeur marchande fléchit.</p></div></details>265<div class="box box-exo" id="exo-5-4"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-pencil"/></svg></span><span class="box-label">Exercice 5.4</span><span class="box-title">— lecture régionale</span><a class="box-anchor" href="#exo-5-4" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p5-90">Votre bureau reçoit trois mandats simultanés : (i) un immeuble locatif de 12 logements à Québec; (ii) un immeuble locatif neuf de 12 logements à Gatineau; (iii) une unifamiliale dans une municipalité gaspésienne de 2 000 habitants. Pour chaque mandat, identifiez le principal facteur de marché régional dont il faudra tenir compte et son effet sur l'analyse.</p></div></div>266<details class="box box-sol"><summary><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-check"/></svg></span><span class="box-label">Solution</span><span class="sol-hint">Cliquer pour révéler</span></summary><div class="box-body"><p id="p5-91">(i) Québec : inoccupation de 0,9 % — marché locatif très tendu. Revenus stables et prévisibles, risque locatif faible : les taux de capitalisation exigés y sont comprimés, et les loyers courants sont probablement inférieurs aux loyers de marché (potentiel encadré par le TAL). (ii) Gatineau : inoccupation de 3,8 % et offre neuve abondante — prudence dans la projection des revenus du neuf : concessions (mois gratuits), délais d'absorption, écart loyer affiché / loyer encaissé. (iii) Gaspésie : marché <strong>peu liquide</strong> en contexte de déclin démographique — comparables rares (élargir le territoire et la période de recherche), délais de vente longs, incertitude accrue de l'opinion de valeur à divulguer dans le rapport.</p></div></details>267<div class="box box-exo" id="exo-5-5"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-pencil"/></svg></span><span class="box-label">Exercice 5.5</span><span class="box-title">— cycle et comparables</span><a class="box-anchor" href="#exo-5-5" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p5-92">Vous évaluez une unifamiliale de Gatineau à la date du 1<sup>er</sup> mars 2023, dans un contexte où le marché vient de corriger d'environ 6 % depuis son sommet de mars 2022. Vous disposez de trois ventes comparables par ailleurs identiques : A vendue <span class="num">465 000 $</span> en février 2022; B vendue <span class="num">452 000 $</span> en septembre 2022; C vendue <span class="num">438 000 $</span> en janvier 2023. (a) Pourquoi ne pas simplement faire la moyenne des trois prix? (b) Quel comparable est le plus fiable et pourquoi? (c) Esquissez l'ajustement temporel du comparable A.</p></div></div>268<details class="box box-sol"><summary><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-check"/></svg></span><span class="box-label">Solution</span><span class="sol-hint">Cliquer pour révéler</span></summary><div class="box-body"><p id="p5-93">(a) Les trois prix datent de phases différentes d'un marché en mouvement : une moyenne brute mélangerait des niveaux de marché différents et surestimerait la valeur au 1<sup>er</sup> mars 2023. (b) C, vendue en janvier 2023 : la plus proche de la date d'évaluation, donc le moindre ajustement temporel — et l'on sait qu'un comparable est d'autant plus fiable qu'il exige moins d'ajustements. (c) A a été vendue près du sommet (février 2022). Si le marché a reculé d'environ 6 % entre mars 2022 et mars 2023, l'ajustement temporel est d'environ <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>−</mo><mn>6</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">%</mi></mrow><annotation encoding="application/x-tex">-6\,\%</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8333em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">−</span><span class="mord">6</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">%</span></span></span></span> : <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mn>465</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>×</mo><mn>0,94</mn><mo>≈</mo><mn>437</mn><mtext> </mtext><mn>100</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">$</mi></mrow><annotation encoding="application/x-tex">465\,000 \times 0{,}94 \approx 437\,100\,\$</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.7278em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">465</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">×</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8389em;vertical-align:-0.1944em;"></span><span class="mord">0</span><span class="mord"><span class="mpunct">,</span></span><span class="mord">94</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">≈</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8056em;vertical-align:-0.0556em;"></span><span class="mord">437</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">100</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">$</span></span></span></span> — remarquablement cohérent avec le prix de C, ce qui conforte le diagnostic de tendance.</p></div></details>269<div class="box box-exo" id="exo-5-6"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-pencil"/></svg></span><span class="box-label">Exercice 5.6</span><span class="box-title">— vrai ou faux, avec justification</span><a class="box-anchor" href="#exo-5-6" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p5-94">(a) Le marché immobilier est efficient : les prix intègrent immédiatement toute l'information disponible. (b) Au Québec, environ 40 % des ménages sont locataires. (c) Un taux d'inoccupation élevé implique nécessairement des loyers bas. (d) Les phases d'expansion et de contraction des cycles immobiliers québécois ont des durées à peu près égales. (e) Le baromètre Centris qualifie de « marché de vendeurs » un ratio ventes/nouvelles inscriptions supérieur à 60 %.</p></div></div>270<details class="box box-sol"><summary><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-check"/></svg></span><span class="box-label">Solution</span><span class="sol-hint">Cliquer pour révéler</span></summary><div class="box-body"><p id="p5-95">(a) <strong>Faux</strong> : hétérogénéité, transactions rares, information imparfaite — le marché immobilier est structurellement inefficient; c'est la raison d'être de l'évaluateur. (b) <strong>Vrai</strong> : <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>≈</mo><mn>40</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">%</mi></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\approx 40\,\%</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.4831em;"></span><span class="mrel">≈</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8056em;vertical-align:-0.0556em;"></span><span class="mord">40</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">%</span></span></span></span>, une proportion nettement supérieure à la moyenne canadienne. (c) <strong>Faux</strong> : Gatineau le démontre — inoccupation la plus élevée des grandes RMR québécoises (3,8 %) <em>et</em> loyer moyen 2 chambres le plus élevé au Québec (<span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>≈</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\approx</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.4831em;"></span><span class="mrel">≈</span></span></span></span> 1 420 $) : le niveau des loyers dépend aussi du parc (neuf), des revenus locaux et du marché voisin (Ottawa). (d) <strong>Faux</strong> : les expansions durent historiquement 4 à 10 ans, les corrections 1 à 2 ans — le cycle est asymétrique. (e) <strong>Vrai</strong> : <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>></mo><mn>60</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">%</mi></mrow><annotation encoding="application/x-tex">>60\,\%</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.5782em;vertical-align:-0.0391em;"></span><span class="mrel">></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8056em;vertical-align:-0.0556em;"></span><span class="mord">60</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">%</span></span></span></span> = vendeurs; 40–60 % = équilibré; <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo><</mo><mn>40</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">%</mi></mrow><annotation encoding="application/x-tex"><40\,\%</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.5782em;vertical-align:-0.0391em;"></span><span class="mrel"><</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8056em;vertical-align:-0.0556em;"></span><span class="mord">40</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">%</span></span></span></span> = acheteurs.</p></div></details>271<section class="box box-synth" id="synthese"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-clipboard"/></svg></span><span class="box-label">L’essentiel de la séance</span></div><div class="box-body"><ul><li>Le marché immobilier est un mécanisme d'échange de <strong>droits</strong>, de formation des <strong>prix</strong> et d'allocation de l'<strong>espace</strong> — profondément imparfait : hétérogénéité, immobilité, transactions rares, information incomplète.</li><li>Cinq segments interconnectés : <strong>résidentiel</strong> (dominant, <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>≈</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\approx</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.4831em;"></span><span class="mrel">≈</span></span></span></span> 60 % propriétaires / 40 % locataires), <strong>commercial</strong> (bureaux transformés par le télétravail), <strong>industriel</strong> (logistique en plein essor, inoccupation <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo><</mo><mn>3</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">%</mi></mrow><annotation encoding="application/x-tex"><3\,\%</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.5782em;vertical-align:-0.0391em;"></span><span class="mrel"><</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8056em;vertical-align:-0.0556em;"></span><span class="mord">3</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">%</span></span></span></span>), <strong>terrains</strong> (CPTAQ, raréfaction urbaine) et <strong>locatif</strong> (encadré par le TAL).</li><li>Le <strong>cycle immobilier</strong> (7–12 ans) : reprise <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>→</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\to</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.3669em;"></span><span class="mrel">→</span></span></span></span> sommet <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>→</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\to</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.3669em;"></span><span class="mrel">→</span></span></span></span> contraction <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>→</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\to</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.3669em;"></span><span class="mrel">→</span></span></span></span> creux; moteur principal : le décalage offre–demande.</li><li>Six indicateurs de phase : transactions, <strong>mois d'inventaire</strong> (<span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo><</mo><mn>4</mn></mrow><annotation encoding="application/x-tex"><4</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.5782em;vertical-align:-0.0391em;"></span><span class="mrel"><</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6444em;"></span><span class="mord">4</span></span></span></span> vendeurs, <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>></mo><mn>8</mn></mrow><annotation encoding="application/x-tex">>8</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.5782em;vertical-align:-0.0391em;"></span><span class="mrel">></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6444em;"></span><span class="mord">8</span></span></span></span> acheteurs, 5–7 équilibré), délai de vente, ratio vendu/demandé, mises en chantier, inoccupation.</li><li>Taux directeur 2026 : <strong>2,25 %</strong>; transmission taux <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>→</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\to</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.3669em;"></span><span class="mrel">→</span></span></span></span> capacité d'emprunt <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>→</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\to</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.3669em;"></span><span class="mrel">→</span></span></span></span> demande <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>→</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\to</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.3669em;"></span><span class="mrel">→</span></span></span></span> prix; règle de pouce : <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>+</mo><mn>1</mn></mrow><annotation encoding="application/x-tex">+1</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.7278em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">+</span><span class="mord">1</span></span></span></span> point <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>≈</mo><mo>−</mo><mn>10</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">%</mi></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\approx -10\,\%</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.4831em;"></span><span class="mrel">≈</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8333em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">−</span><span class="mord">10</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">%</span></span></span></span> de capacité.</li><li>Démographie : la demande se compte en <strong>ménages</strong> (45–55 mille/an) contre 40–50 mille mises en chantier — déficit structurel de logements.</li><li>Marchés régionaux contrastés : Montréal (gros volume, accessibilité critique), Québec (stable, locatif ultra-tendu à 0,9 %), <strong>Gatineau</strong> (interprovincial, fonction publique fédérale, locatif en détente à 3,8 % mais loyers les plus élevés du Québec).</li><li>Baromètre Centris : ventes/nouvelles inscriptions — <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo><</mo><mn>40</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">%</mi></mrow><annotation encoding="application/x-tex"><40\,\%</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.5782em;vertical-align:-0.0391em;"></span><span class="mrel"><</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8056em;vertical-align:-0.0556em;"></span><span class="mord">40</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">%</span></span></span></span> acheteurs, 40–60 % équilibré, <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>></mo><mn>60</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">%</mi></mrow><annotation encoding="application/x-tex">>60\,\%</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.5782em;vertical-align:-0.0391em;"></span><span class="mrel">></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8056em;vertical-align:-0.0556em;"></span><span class="mord">60</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">%</span></span></span></span> vendeurs; 2026 = année de <strong>rééquilibrage</strong>.</li><li>Sources à maîtriser : SCHL, APCIQ/Centris, ISQ, Banque du Canada, Statistique Canada, JLR/Teranet.</li></ul></div></section>272 </article>273 </div>274 </div>275 <section class="ch-quiz" id="quiz"><div class="ch-quiz-inner"><div id="quiz-app"><p class="gl-count">Chargement du quiz…</p></div></div></section>276 277<nav class="ch-pager" aria-label="Navigation entre les séances">278 <a class="prev" href="/seance/04/"><small>← Séance 4</small><b>La valeur : concepts et types</b></a>279 <a class="next" href="/seance/06/"><small>Séance 6 →</small><b>Collecte et analyse des données</b></a>280</nav>281 282<div class="read-tools" role="toolbar" aria-label="Outils de lecture">283 <button type="button" data-action="notes" data-tip="Mes notes et surlignages" aria-pressed="false"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-note"/></svg></button>284 <button type="button" data-action="tts" data-tip="Écouter la séance"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-audio"/></svg></button>285 <button type="button" data-action="revision" data-tip="Mode révision" aria-pressed="false"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-eye"/></svg></button>286 <hr>287 <button type="button" data-action="fontsize" data-tip="Taille du texte"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-text"/></svg></button>288 <button type="button" data-action="theme" data-tip="Thème clair / sombre"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-sun"/></svg></button>289 <button type="button" data-action="top" data-tip="Haut de page"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-up"/></svg></button>290</div>291<aside class="notes-panel" id="notes-panel" aria-label="Mes notes">292 <div class="notes-head"><h3>Mes notes — séance 5</h3><button class="icon-btn" type="button" data-action="notes-close" aria-label="Fermer">✕</button></div>293 <div class="notes-body">294 <div><h4>Notes personnelles <span id="notes-saved"></span></h4><textarea placeholder="Vos notes pour cette séance (enregistrées automatiquement sur cet appareil)…"></textarea></div>295 <div><h4>Passages surlignés</h4><ul id="hl-list"></ul></div>296 </div>297 <div class="notes-foot"><button class="btn btn-sm btn-ghost" type="button" data-action="notes-export"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Exporter (Markdown)</button><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/progression/">Toutes mes notes</a></div>298</aside>299<div class="tts-bar" id="tts-bar" hidden><button type="button" id="tts-prev" aria-label="Paragraphe précédent">⏮</button><button type="button" id="tts-play" aria-label="Lecture / pause">⏸</button><button type="button" id="tts-next" aria-label="Paragraphe suivant">⏭</button><select id="tts-rate" aria-label="Vitesse"><option value="0.85">0,85×</option><option value="1" selected>1×</option><option value="1.15">1,15×</option><option value="1.3">1,3×</option></select><span>Lecture audio</span><button type="button" id="tts-stop" aria-label="Arrêter">■</button></div>300</main>301<footer class="site-footer">302 <div class="footer-inner">303 <div class="footer-brand">304 <img src="/assets/brand/uqo-logo-white.png" alt="UQO" width="140" height="59" style="width:140px;height:auto;margin-bottom:10px">305 <div class="brand-code">IMM1003</div>306 <div>Éléments d’évaluation immobilière</div>307 <div style="opacity:.7;margin-top:6px;font-size:.85rem">Automne 2026 · 3 crédits · premier cycle · 14 séances</div>308 <div style="margin-top:14px;font-size:.85rem">Simon-Pierre Boucher, professeur<br>Département des sciences administratives<br>Université du Québec en Outaouais<br><a href="mailto:simon-pierre.boucher@uqo.ca" style="display:inline;padding:0">simon-pierre.boucher@uqo.ca</a></div>309 </div>310 <div><h4>Étudier</h4><a href="/seance/01/">Séances</a><a href="/videos/">Séances vidéo</a><a href="/aide-memoire/">Aide-mémoire</a><a href="/glossaire/">Glossaire</a><a href="/definitions/">Toutes les définitions</a><a href="/carte/">Carte du cours</a><a href="/exercices/">Banque d’exercices</a></div>311 <div><h4>S’exercer</h4><a href="/quiz/">Quiz et examens blancs</a><a href="/entrainement/">Entraînement</a><a href="/jeux/">Jeux de révision</a><a href="/fiches/">Fiches de révision</a><a href="/outils/">Calculateurs</a><a href="/progression/">Ma progression</a></div>312 <div><h4>Ressources</h4><a href="/diapositives/">Diapositives</a><a href="/ressources/">Téléchargements</a><a href="/rapport/">Rapport — marché de l’habitation</a><a href="/bibliographie/">Bibliographie</a><a href="/recherche/">Recherche</a><a href="https://www.uqo-imm1033.app" rel="noopener">IMM1033 — Méthodes du coût en évaluation immobilière</a></div>313 </div>314 <div class="footer-legal"><div><span>© 2026 Simon-Pierre Boucher — Université du Québec en Outaouais. Document destiné aux étudiantes et étudiants inscrits au cours IMM1003 ; toute reproduction ou diffusion sans autorisation écrite de l’auteur est interdite.</span><span>Généré depuis les sources LaTeX · KaTeX · TikZ</span></div></div>315</footer>316<div id="search-modal" class="search-modal" role="dialog" aria-modal="true" aria-label="Recherche dans les notes">317 <div class="search-box">318 <input type="search" placeholder="Rechercher une notion, une formule, un exemple…" autocomplete="off" spellcheck="false">319 <div class="search-results"></div>320 <div class="search-foot"><span><kbd>↑</kbd><kbd>↓</kbd> naviguer</span><span><kbd>↵</kbd> ouvrir</span><span><kbd>Échap</kbd> fermer</span><span style="margin-left:auto"><a href="/recherche/">Page de recherche complète</a></span></div>321 </div>322</div>323324<script src="/assets/js/app.js" defer></script>325</body>326</html>327