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1IMM1003 — Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière2Enregistrement Zoom du mercredi 9 septembre 2026, 19 h (Zoom) · durée 1 h 283Transcription automatique (whisper large-v3-turbo), non corrigée.45[0:00:00] Avant le cours : accueil et admission des participants6[0:23:35] Plan de cours : évaluations, TP et examens à la maison7[0:26:13] Calendrier, cas réels de Gatineau, examen de l’OEAQ et lien avec IMM10338[0:28:38] Plan de la séance et définition de l’évaluation immobilière9[0:30:33] Devenir évaluateur agréé : le parcours de l’OEAQ et tour de table10[0:33:35] Fonctions, qualités et poids de la profession11[0:35:25] Professions connexes : courtier, inspecteur, arpenteur-géomètre, notaire12[0:36:45] Quand faut-il une évaluation ? Sphère privée et sphère publique13[0:40:16] L’immobilier dans l’économie québécoise : les ordres de grandeur14[0:43:17] Secteur financier, public, privé et juridique15[0:46:04] La chaîne de valeur immobilière16[0:47:05] Le ratio prêt-valeur : exemple d’une propriété à Gatineau17[0:50:45] Les types de valeur : marchande, d’assurance, fiscale, liquidative, d’investissement18[0:55:25] Les trois types de rapports d’évaluation19[0:56:21] Les trois méthodes : comparaison, coût, revenu — forces et faiblesses20[0:59:05] Le processus d’évaluation en sept étapes21[1:01:35] Panorama du marché québécois : segments et prix médians22[1:03:46] Particularités juridiques et le duo Gatineau–Ottawa23[1:06:01] Pourquoi les prix montent : moteurs et freins24[1:09:33] Les acteurs clés : OEAQ, OACIQ, Centris et MLS, SCHL, TAL, registre foncier, municipalités25[1:12:35] Résumé de la séance et lectures complémentaires26[1:14:07] Démonstration de UQO Éval : comparables, annonces à vendre, méthode du coût par photos, modèle hédonique27[1:19:20] Question : l’IA va-t-elle remplacer l’évaluateur agréé ?28[1:24:08] Notes interactives et question sur les rénovations dans la méthode de comparaison29[1:26:35] Mot de la fin3031[0:03:08] Bonjour, donc je vais simplement vous dire on va commencer à 19 heures, donc dans 203233[0:12:37] Merci. Bonjour tout le monde. donc on va commencer dans environ 7 minutes à 19 heures.3435[0:15:38] C'est relativement tard des cours à 19 heures. Donc on se voit dans 7 minutes.3637[0:19:25] Nous allons commencer dans trois minutes, mais je pense que pas mal tout le monde est là. Neuf participants. Bonjour.3839[0:19:47] Est-ce que c'est toujours comme ça à l'UQO, les cours à 19h ? Il me semble qu'il y en a beaucoup. C'est ma première session à l'UQO, donc c'est la première fois qui m'a frappé, c'est que 19 heures, c'est relativement tard. Je pense que c'est assez récurrent. En fait, du moins, tous mes cours sont à 19 heures, moi, actuellement. Oui, moi aussi.4041[0:20:08] Ah oui ? Le cours en ligne, en fait, c'est 19 heures. C'est ça. Bien, c'est pratique, ça, mettons, on travaille maintenant dans la journée, puis ça permet de bien concilier le travail, puis les études en même temps. Donc, c'est pas nécessaire de mauvaises choses.4243[0:20:22] Si vous voulez devancer le cours, puis tout le monde est d'accord, moi, j'ai pas de problème. Oui, ça prendrait par exemple l'approbation de 100% du monde, par contre, parce que c'est modifié. Mais de toute façon, tous les cours sont enregistrés. Donc, vraiment, si maintenant vous avez un empêchement, vous pouvez réécouter dans le fond la séance après le cours.4445[0:20:45] Il n'y a pas de problème à ce niveau-là. Je pense qu'il faudrait attendre tout le monde, étant donné que c'est la première séance. Oui, exactement, oui. Oui. Mais je crois qu'on est 11, puis là, il y a 10 participants. Non, dans le fond, il manque deux personnes, parce que je t'ai inclus dans les participants.4647[0:21:06] Bonjour, monsieur. Bonjour, ça va bien ? Ça va bien, toi ? Oui. Donc, on va commencer dans une minute.4849[0:21:22] J'ai déjà testé ton outil par curiosité pour la valeur des propriétés. Ton outil en ligne est intéressant. C'est parce que moi, j'étais déjà dans une entreprise d'évaluation. J'ai fait mon certificat pour éventuellement chercher l'ordre. J'étais curieux de voir versus des évaluations que j'ai faites moi-même.5051[0:21:39] C'est quand même étonnamment, il y a des erreurs. Ce que je trouve, c'est quand même assez précis. C'est quand même déjà une belle idée de ce que c'est. Pour vrai, c'est impressionnant quand même ce que vous avez monté. Oui, c'est ça. tu essaies de travailler avec une évaluation que tu as déjà faite c'est automatique donc tout ce qui est particularité propre à la propriété, ça n'en tient pas compte oui exact, c'est ça, mais c'était quand même surprenant surtout des bonnes comparables pareil ça reste qu'au niveau du volume de traitement vu qu'il y a plus de volume en général il y a quand même une erreur moindre c'est intéressant avec le volume ça se fait rapidement, c'est assez impressionnant en soi les comparables c'est vraiment parce que tu as obtenu les ventes réelles, c'est quand même relativement laborieux.5253[0:22:22] Je ne sais pas si vous connaissez le site du Journal de Québec, je pense, où il y a toutes les ventes historiques disponibles. Donc, l'idée, c'était quoi ? C'est maintenu à jour par le Journal de Québec. L'idée, dans le fond, c'est qu'étant donné qu'il rend ça disponible, mais seulement sur une carte, c'est-à-dire que tu n'es pas capable de les extraire nécessairement.5455[0:22:41] Donc, ça prenait comme un outil pour aller tous les chercher. C'est ça, dans le fond, l'outil qui est derrière. Donc, c'est aux alentours de, je crois, c'est 700 000 ventes. Puis c'est dans le fonds Merger avec une base de données foncière, donc des 3,5 millions de propriétés.5657[0:22:54] Donc, c'est comme ça. Donc, l'évaluation est déjà refaite avec les nouvelles ventes, mais en soi, ils sont tous évalués, donc les 3,5 millions de propriétés. Non, mais c'est intéressant. C'est ça, j'étais surpris d'avoir vu qu'on avait un petit outil comme ça pour le cours quand même.5859[0:23:07] C'est intéressant. Oui, c'est ça. Puis aussi, il y a l'onglet coût que vous pouvez utiliser. Donc, ça, ça fait la méthode des coûts. Donc, c'est assez intéressant aussi. mais ça c'est vraiment plus expérimental dans le sens que je ne suis pas trop confiant de la valeur que ça donne.6061[0:23:21] Donc on va pouvoir commencer la séance. Est-ce qu'il y a quelqu'un qui n'a pas été admis ? Je ne sais pas comment, il a fallu que je vous admette tout manuellement, je ne sais pas pourquoi. Ça doit pouvoir se modifier pour les prochaines séances. Donc on va commencer avec le plan de cours.6263[0:23:37] Premièrement, bienvenue au cours d'évaluation, l'introduction à l'évaluation immobilière. donc c'est pas un cours qui est tant laborieux au niveau du au niveau de la difficulté donc c'est relativement un cours que tout le monde aurait réussi au niveau des évaluations c'est classique c'est des TP 3 TP à faire en équipe ou seul donc vous avez vraiment la liberté de choisir bon les équipes sont pas grosses je pense quelqu'un je vais admettre6465[0:24:18] Parfait. J'ai admis le 11e participant. Désolé. Donc, c'est ça. Comme je le disais, au niveau des éragarations, c'est vraiment 3TP à faire en équipe pour seul. Puis les examens, c'est les examens à la maison également. Donc, il n'y a rien qui est en présentiel.6667[0:24:35] Pour les examens, vous allez avoir, grosso modo, 72 heures pour faire l'examen. Donc, c'est vraiment une fenêtre de 72 heures. C'est à réaliser, donc, un manuscrit, puis après ça, vous pouvez soit le scanner et l'envoyer. Donc, je crois qu'il y a une boîte de dépôt sur le portail de l'UQO.6869[0:24:54] Parce que, pour celui qui est en famille, il y a un exemple plus avec le dépôt des TP. Je ne suis pas trop sûr à ce niveau-là.7071[0:25:05] Pour ma part, je ne pourrais pas vous répondre. J'ai fait deux cours avant, mais c'était seulement deux examens à fond. C'était ouvert sur Moodle pour faire l'examen, mais il n'y a pas de travail à remettre ou quoi que ce soit. C'était ouvert sur Moodle, donc c'est un examen vraiment de trois heures.7273[0:25:23] Moi, je ne suis pas trop à ce niveau-là. Tu as des affaires de fenêtres gelées et que tu n'as pas accès à tes… Là-dessus, je suis assez… Honnêtement, moi, je suis plus de la mentalité que tous les outils qui existent, de l'AI et tout ça, c'est des outils qui font partie maintenant de la réalité.7475[0:25:38] Il faut que... Je ne suis pas une personne qui est en TI à ce niveau-là. Donc, vraiment, les examens, que ce soit les TP, mettez, maintenant, c'est à vous de vérifier si ça fait du sens. C'est vous qui êtes responsable des travaux que vous remettez, mais en soi, l'utilisation de l'intelligence artificielle n'est pas du tout proscrite pour ce cours-là.7677[0:26:02] Même éventuellement, c'est-à-dire sur le marché du travail, ça fait partie maintenant de la nouvelle réalité. À ce niveau-là, c'est un des points que j'ai abordés bientôt, donc c'est déjà fait. Au niveau des séances, c'est ici, donc c'est détaillé dans le plan de cours.7879[0:26:20] On va vraiment tout couvrir les méthodes d'évaluation immobilière, pas en détail, mais quand même de façon assez complète. Vous avez également les évaluations, l'annonce du TP qui sont ici, donc dans la troisième colonne. Donc, à ce niveau-là, donc ça, c'est super bien détaillé.8081[0:26:36] Et vous avez donc les TP avec les pondérations et donc également les dates de remise et tout. Comme je vous le disais, pour l'examen, ce n'est pas une fenêtre de trois heures habituelle, donc c'est vraiment 72 heures. Donc, ce n'est pas des examens qui sont en lien avec les méthodes d'évaluation immobilière.8283[0:26:53] C'est des cas réels, donc ça va être à Gatineau parce que l'exception est un petit peu plus proche. Donc, je ne sais pas ce que vous vivez tous à Gatineau. Il y en a qui sont à Montréal. le campus de Saint-Jérôme par curiosité Saint-Jérôme Saint-Jérôme, ok parfait Mauricie, moi Ottawa, ok finalement avoir pris Gatineau c'était pas tant winner bon c'est pas grave, ça va quand même être à Gatineau parce que les cas sont déjà faits donc c'est ça à ce niveau-là, c'est ça pour le plan de cours ça c'est le barème classique de l'UQO je ne m'attends pas à ce qu'il y a d'échecs dans ce cours-là, ça a moins vraiment de rien faire, donc c'est pas celui de l'objectif.8485[0:27:36] Est-ce que vous voulez tout donc faire l'examen de l'ordre ? Juste pour avoir un petit peu, mettons, une idée à qui je m'adresse. Oui, parfait. Oui, oui, oui, oui. OK, il y a eu plusieurs, parfait, bon, c'est pas mal de tout le monde. Donc, c'est ça, le cours a vraiment été monté pour préparer à cet examen-là, donc c'est tout ça l'objectif du cours.8687[0:27:59] Vraiment, il y a aussi la méthode des coûts que je donne demain. Donc, vraiment la méthode des coûts, on va la couvrir dans le cours ici. C'est juste que l'autre cours, il la couvre beaucoup plus en détail. C'est-à-dire qu'on va vraiment plus en profondeur dans les matériaux et tout ça.8889[0:28:14] Donc, c'est vraiment plus complet. C'est un complément au cours en ce moment. Je crois que c'est également obligatoire dans le certificat ou dans le baccalauréat. Si vous le suivez demain, on va se voir demain également. On va y aller avec la matière du cours.9091[0:28:38] Bon, donc le plan de la séance, ce ne sera pas une séance de trois heures aujourd'hui. On ne fera pas trois heures sur c'est quoi dans le fond le rôle de Noël à l'agréé et donc l'importance de cette profession-là. On va voir aussi sommairement c'est quoi les trois méthodes.9293[0:28:54] Puis il y a un petit peu le panorama du marché immobilier québécois. Donc, il est un marché qui est vraiment unique. Donc, à ce niveau-là, c'est plus que jamais vrai que c'est un marché qui est unique. Donc, l'évaluateur agréé, de façon simple, c'est quoi ? C'est...9495[0:29:14] Pas l'évaluateur agréé, mais qu'est-ce que l'évaluation immobilière ? C'est en soi déterminer la valeur de votre propriété. C'est tout. Mais c'est très important comprendre que c'est à une date donnée. Donc, comme c'est mentionné, c'est vraiment pour un temps précis. L'évaluation n'est pas valable, maintenant, pour deux ans, tout ça parce que le marché est en constante évolution. Et ce qui est bien, c'est que c'est simplement un évaluateur agréé qui peut déterminer cette valeur-là au Québec, en tout cas. Je ne sais pas dans les autres pays comment ça fonctionne, mais ici, vraiment, donc, quand les banques demandent une évaluation immobilière.9697[0:29:46] Je vais mettre une autre personne. Donc, il faut que ce soit absolument fait par un évaluateur agréé. En soi, c'est un processus qui est relativement rigoureux. Donc, quand on compare, par exemple, au comparable qu'un courtier immobilier peut faire, l'évaluateur agréé est tenu de faire vraiment une évaluation qui est beaucoup plus précise et surtout indépendante.9899[0:30:10] C'est-à-dire que je ne suis pas en train de dire que les courtiers ne font pas une évaluation qui n'est pas indépendante. C'est juste que, vraiment, le but de l'évaluation mobile est de faire par un évaluateur agréé. C'est ça. Donc, ça représente un parti, mais c'est obligé d'être indépendant au niveau de son évaluation.100101[0:30:31] Mais oui. Donc, ici, vous avez la définition faite par l'Ordre des évaluateurs agréés. Je vous invite à aller voir leur site. Ce n'est pas fait. Pour obtenir le titre, ça prend un baccalauréat reconnu en administration, concentration de réaction immobilière. C'est mentionné sur lequel est le baccalauréat reconnu.102103[0:30:58] Il faut faire un stage supervisé de 48 semaines auprès d'un mètre de stage. L'examen est ici, qui s'apprend 65 % pour passer. En soi, c'est ça le parcours qui est écrit sur le site de l'Ordre des évoluateurs agréés. Est-ce qu'il y en a qui sont avancés beaucoup dans leur programme ou par curiosité ?104105[0:31:25] Je sais qu'il y a un monsieur Tantot qui disait qu'il était déjà sur le marché de l'emploi. Moi, je suis technicien, mais je me formais en même temps. C'est mon deuxième cours du certificat, donc deuxième et troisième cours. Ah, parfait. Au début, disons. Au début, OK, parfait.106107[0:31:42] Puis, pour les autres ? Moi aussi, je suis technicienne, mais c'est juste mon troisième cours du certificat. OK. Bien, troisième. C'est quand même beaucoup. Trois cours sur un certificat, c'est quoi, c'est du cours ? Je crois. Oui. Parfait. Moi, je fais un baccalauréat et c'est mon troisième session.108109[0:32:00] Troisième session, donc, vous avez à peu près fait la moitié du programme. Oui. Parfait. Moi, de mon côté, j'ai un bac qui est déjà à l'externe. En fait, j'ai un bac en finance, mais je viens faire le certificat pour être évaluateur par la suite. Donc, je fais mon troisième cours.110111[0:32:18] Parfait. Merveilleux. Et moi aussi, je fais mon baccalauréat. Je suis à ma quatrième session. OK. Donc, on est relativement avancé. Donc, quatrième session. Parfait. Je crois que tout le monde a pris la parole. Donc, c'est bien. Merveilleux. Donc, c'est ce cours-là pour vous.112113[0:32:35] En soi, il a vraiment été construit en préparation pour cet examen-là. Il y a quelqu'un qui écrit dans le chat. Bonjour, je n'entends pas le cours. Est-ce que tout le monde m'entend, juste pour être sûr ?114115[0:32:54] On m'entend bien. C'est ça, on vous entend très bien. Parfait.116117[0:33:02] Est-ce que vous m'entendez, Amira ? Amira ? Bon, je ne sais pas trop quoi faire dans cette question.118119[0:33:21] On va continuer. Je ne sais pas s'il y a un problème avec la télépoche. Son zoom est mal installé. La séance va être disponible après, sur laquelle l'osio ne fonctionne pas. Donc, on continue. Donc, vraiment, ici, ce qui est bien avec ça, c'est que ce n'est pas un… Contrairement à nous, par exemple, courtiers immobiliers, ce n'est pas un titre qui est répandu énormément au Québec. Donc, on parle de 1100 membres. Donc, il y a moins de compétition lorsqu'il y a une évaluation qui est demandée.120121[0:33:53] C'est pas, mettons, les courtiers, je crois, sont à l'entour de 20 000. Donc, c'est sûr qu'on a beaucoup moins besoin d'un évaluateur agréé que d'un courtier. Mais reste que quand même, c'est pas une profession qui est saturée au niveau de l'offre. Donc, c'est vraiment encadré au niveau du code de profession par le lot E-A-Q.122123[0:34:12] Donc, c'est très discipliné à ce niveau. Bon, maintenant, les fonctions d'un évaluateur agréé. c'est relativement simple, ça détermine la valeur marchande d'un bien immobilier. Ça peut conseiller les clients, donc sur l'achat et la vente, et ça résige les rapports.124125[0:34:32] Lorsque l'évaluation est faite, il y a un rapport qui est réalisé, et il faut que ce soit conforme aux normes de l'organisation réglementaire. Ça peut des fois être appelé à témoigner devant les tribunaux lorsqu'il y a des litiges ou qu'il y a des transactions, mettons, qui vont engendrer un litige.126127[0:34:48] Et ça analyse le marché immobilier pour des projets potentiels, les investisseurs immobiliers et tout. Donc, ça, c'est vraiment au niveau du rôle. Les qualités, essentielles, parce que c'est vraiment le but de cette profession-là, c'est que c'est indépendant. Puis, c'est vraiment une évaluation qui est objective.128129[0:35:06] Même si ça peut être demandé par une partie dans une transaction immobilière,130131[0:35:12] La réalisation de l'évaluation, c'est de quoi qui est objective. C'est-à-dire que ça dépend pas, par exemple, Il n'y a pas un billet d'un côté ou de l'autre. Donc, c'est pour ça que ça demande une rigueur analytique relativement importante et des compétences techniques.132133[0:35:25] Au niveau des professions connectées à l'immobilier, il y a le valetur agréé, ce que vous souhaitez faire comme profession plus tard. Mais vous allez devoir, j'enlève avec d'autres acteurs du marché. On peut penser donc aux courtiers immobiliers qui, eux, sont rémunérés avec une commission.134135[0:35:48] Puis, il fait 6 litres dans le fonds, la vente et l'achat en rédigeant les offres d'achat, en communiquant des fois avec le notaire. C'est beaucoup plus large comme profession courtier. Il y a l'inspecteur en bâtiment qui, lui, touche plus à ce qui est l'évaluation de l'état physique de la propriété.136137[0:36:07] L'évaluateur a créé des termes de valeur, alors que l'inspecteur, lui, évalue, est-ce que la propriété est en bon état, est-ce qu'il y a des vis cachés, des choses comme ça. L'arpenteur géomètre aussi est important, lui, ça a plus rapport au cadavre, donc il délimite les propriétés et tout.138139[0:36:22] Puis le notaire, lui, c'est l'actualité. Je viens d'admettre, bonjour M. Perrault.140141[0:36:46] Donc, quand est-ce qu'il faut une évaluation immobilière, c'est là que ça devient très intéressant. Au niveau de la sphère privée, donc quand je dis sphère privée, c'est vraiment société privée au niveau du financement hypothécaire. Ce qui est bien, c'est que des fois, ce n'est pas automatiquement que pour un financement hypothécaire, la banque demande une évaluation immobilière. Mais si elle le demande, il faut que ce soit fait absolument par un évaluateur agréé. C'est là que ça devient intéressant pour vous si c'est la profession que vous souhaitez faire.142143[0:37:16] Donc ça permet aussi à l'achat ou à la vente pour une négociation par exemple on est dans un marché de comment dire, de vendeur donc c'est sûr que si vous êtes acheteur vous allez voir quelqu'un l'évaluation c'est ça de ta propriété en ce moment c'est plus ou moins maintenant winner de peut-être essayer d'acheter une maison en amenant l'évaluation il y a bien des chances que le vendeur ne soit pas trop réceptible mais on va peut-être un jour revenir dans un marché d'acheteurs. Au niveau des assurances, donc pour déterminer la couverture qui est adéquate. Et là, c'est là que ça devient intéressant. Au niveau du financement hypothécaire, selon vous, c'est quelle méthode que la banque souhaite que vous utilisez dans l'évaluation ? C'est là que ça prend tout son sens. Donc, ici, dans les différents types de sphères, on s'entend que ce n'est pas la méthode des coûts parce que c'est la valeur marchande qu'elle souhaite savoir. Donc, c'est la méthode décomparable, la méthode qui est plus officielle pour avoir la valeur marchande réelle de votre propriété. Mais lorsqu'on parle de l'assurance, établir la couverture adéquate. La couverture adéquate, c'est quoi ? C'est vraiment au niveau de tout ce qui est coût de reconstruction. Mais ça peut être également la méthode décomparable si on parle, mettons qu'on veut remplacer la propriété par deux coins d'équivalent sur le marché. Donc, ça dépend de l'assurance que vous prenez. Donc, il y a des assurances qui sont plus basées sur le fait de reconstruire, mais aussi, ça peut être également avec la matière des comparables.144145[0:38:49] Au niveau de la comptabilité pour les états financiers et les investisseurs immobiliers. Mais vraiment, je crois que pour le financement hypothécaire, c'est le plus gros marché pour les évaluateurs agréés, étant donné que les banques ont un besoin vraiment important de savoir ce que je parlais de financer un actif qui vaut réellement la valeur que l'acheteur veut demander comme préhépothécaire.146147[0:39:15] C'est là la question centrale même du risque hypothécaire au Québec et au Canada.148149[0:39:22] Donc maintenant, au niveau de la sphère publique et juridique, vous l'aurez compris, fiscalité municipale. Donc, tout ce qui est au niveau du rôle foncier. Également, l'indemnisation qui est faite lorsqu'il y a une expropriation, succession, divorce. Bon, puis les preuves devant les tribunaux lorsqu'il y a un litige, ça prend un expert, c'est l'évaluateur agréé.150151[0:39:49] Maintenant, est-ce qu'il y avait des questions sur la section 1 ? C'est relativement simple.152153[0:39:59] Je vais prendre l'absence de… ça va très bien. Donc, admettre.154155[0:40:08] Bonjour. Bonjour. Donc, je crois qu'il y a un douzième participant qui vient de se jouer à nous.156157[0:40:17] Donc, l'importance de l'évaluation immobilière dans l'économie québécoise. Je pense que c'est un des arguments les plus importants pour revendre la profession d'évaluateur agréé. L'immobilier au Québec, ce n'est pas comme, par exemple, aux États-Unis, où l'investissement immobilier est vu comme étant beaucoup plus volatile aux États-Unis.158159[0:40:42] La perception de l'immobilier est très différente d'un pays à l'autre, mais au Québec, c'est vu vraiment comme de quoi être solide. C'est-à-dire que ça a une importance qui est capitale. Quand on regarde maintenant la proportion de l'économie totale du Québec, l'immobilier, c'est quoi le majeur ?160161[0:40:54] C'est pas juste un… Pour les acheteurs de maisons ou de résidences principales, c'est un investissement qui est ultra important. On parle beaucoup de gros montants qui sont investis lorsqu'on achète une propriété. On parle quand même des risques un peu. Donc, c'est là que c'est l'importance qui est, selon moi, plus que jamais l'immobilier, c'est de quoi qu'il est majeur au Québec.162163[0:41:22] Donc, on va continuer. Donc, au niveau de la valeur totale du parc immobilier, je vous donne une idée de grandeur, Vous pouvez aller voir aussi sur la plateforme d'évaluation indéterminée avec la Wallfather. Donc, ici, je crois que c'est la SCHL qui évaluait ça à 1 500 milliards.164165[0:41:41] Donc, on parle de quand même un gros montant. Ici, on va voir au niveau, donc, de… Ici.166167[0:41:55] Dans le statistique, donc, bon… C'était vrai. Donc, c'est plus que 1 500 milliards. Donc, si on prend toutes les propriétés qui sont évaluées au Québec, donc ça inclut les plexes, les condos, les maisons, on est aux alentours de 2 000 milliards de valeur marchande, c'est-à-dire basé sur la méthode des comparables en ce moment.168169[0:42:16] Donc, c'est 3,1 fois le PIB du Québec. C'est aux alentours de 43 % de hausse depuis 2021. Et ça représente aux alentours de 220 000 par Québécois. Donc, ça ce n'est pas par propriétaire, c'est vraiment par québécois. Donc, on est aux alentours de 9 millions. C'est quand même pas mal d'argent. Il y a aux alentours de 3,6 millions de propriétés résidentielles.170171[0:42:44] Et donc, on peut conclure qu'au niveau des transactions résidentielles par année, il y a environ 85 000 à 110 000 transactions. Donc, c'est-à-dire que c'est une propriété qui change de mode. Et au Québec, il y a environ 40 % des gens qui sont locataires. Ça veut dire qu'il y a 60 % de propriétaires.172173[0:43:04] Donc, ça, c'est potentiellement des clients futurs. Même les locataires, c'est potentiellement des clients futurs s'ils veulent acheter une propriété ou s'ils sont amenés à avoir besoin d'un évaluateur.174175[0:43:17] Donc, maintenant, au niveau du secteur financier et public. Pour le crédit hypothécaire, c'est là que ça prend… Selon moi, c'est l'aspect le plus important de l'évaluation immobilière, c'est que le petit ratio que les banques utilisent soit respecté et que ça ne soit pas basé sur une valeur qui est étonnée.176177[0:43:37] Ça permet donc une stabilité du système financier, ça amène beaucoup de liens.178179[0:43:46] Est-ce que c'est nécessairement toutes les banques qui demandent absolument ce qu'il y a à un évaluateur agréé, à chaque fois qu'une personne demande un crédit immobilier, C'est sûr que non. Mais ça pourrait devenir de plus en plus important dans l'avenir. Pourquoi ?180181[0:43:59] Parce que quand il y a de l'assurance-chart, puis quand, mettons, le marché immobilier est plus en hausse, bien, il y a un risque que les banques se ramassent comme un peu coincées s'ils accordent trop de crédits immobiliers à des prix qui dépassent la valeur marchande réelle.182183[0:44:13] Ou si, mettons, le marché se mettrait à baisser, bien, là, il pourrait avoir une forte demande pour cette profession-là. Est-ce que les banques pourraient demander potentiellement une évaluation à chaque crédit qui est accordée ? Là, ce n'est pas le cas, mais bon, c'est possible. Au niveau aussi, les taxes foncières, souvent les municipalités ont besoin d'évaluateurs agréés. Donc, un des plus gros employeurs pour la profession d'évaluateur agréé, c'est potentiellement les municipalités. Il y a énormément de municipalités au Québec. Je ne saurais pas dire le nombre exact, mais il y en a pas mal.184185[0:44:53] Maintenant au niveau donc de secteur privé et juridique, transactions éclairées, ça permet donc de guider les décisions d'investissement, d'avoir des états financiers qui sont fiables. Donc, ouverture aussi d'assurance qui est adéquate. Donc, c'est-à-dire que si vous demandez, par exemple pour les, si je pourrais donner un exemple pour les sociétés de condos, par exemple, comment on appelle ça ?186187[0:45:20] Pas les... Le syndicat qui gère... Lorsque vous êtes dans un condo, vous êtes propriétaire d'un condo, il y a un organisme, un syndicat de copropriété, qui doit prendre une assurance pour l'ensemble des arts communes et de la propriété. Donc, c'est-à-dire de tous les condos qui sont dans ce syndicat-là.188189[0:45:39] Et souvent, les assurances sont beaucoup plus frileuses au niveau des sociétés de condos, étant donné qu'il y a des risques d'inondation et tout ça. Donc là, c'est souvent la méthode des coûts qu'ils utilisent pour déterminer la valeur de reconstruction de tous les condos pour avoir une assurance qui est vraiment la plus adéquate possible. Au niveau du secteur juridique, donc l'issage immobilier, succession, expropriation comme on avait vu.190191[0:46:04] Donc, en tout cas, maintenant, au niveau de la chaîne de valeur en immobilier, une bonne évaluation, ça peut vraiment toucher à beaucoup de choses. Donc, lorsqu'il y a une propriété qui est construite, par exemple, on part d'ici, développement et construction, à quel moment que l'évaluateur agréé ou l'évaluation professionnelle est demandée ?192193[0:46:31] Lorsque, supposons, mettons, qu'il y a un constructeur, lui veut vendre la propriété qu'il a construite. Bon, bien, s'il y a un acheteur potentiel, ça lui prend un financement hypothécaire. Et là, l'évaluateur est appelé. Et là, si le financement est accordé, bien, il y a une transaction immobilière qui est réalisée.194195[0:46:48] Mais c'est également appelé à plein d'autres endroits, donc, c'est-à-dire au niveau des taxes foncières, investissement immobilier potentiel, assurance immobilière, comme on a vu, et litige juridique. Donc, ça, c'est vraiment, on peut dire, la chaîne de valeur.196197[0:47:06] Maintenant, au niveau, donc, de l'évaluation et du financement hypothécaire, le ratio pré-valeur, c'est, comme on a dit, c'est central à l'immobilier. Supposons que, je crois qu'il y a un exemple après, Donc, les banques exigent absolument que, donc ici, le ratio pré-valeur soit inférieur à 80 % pour que ce soit un prêt conventionnel.198199[0:47:31] Donc, ça, ça veut dire quoi ? Ça veut dire que vous ne faites pas affaire avec la SHL pour avoir une assurance hypothécaire. Donc, comment qu'on fait pour déterminer ce ratio-là ? Bien, c'est un peu avec l'évaluateur agréé intervient où ? Au niveau du chiffre qui est ici, la valeur.200201[0:47:49] Donc, le prêt, ça, c'est un montant que la banque va vous accorder comme prêt. Mais la valeur, c'est là que c'est un peu… Est-ce que c'est réellement le prix qui est payé qui est la valeur ? Pas nécessairement. Donc, c'est-à-dire que si la banque juge que le prêt, donc la valeur que vous payez, est proche donc de la valeur réelle de la propriété, bien, ils ne vont pas demander une évaluation.202203[0:48:10] Mais s'ils ont un doute, bien là, ils vont demander une évaluation chez un évaluateur agréé. Et là, ce qu'ils vont conserver, ça va être la plus petite valeur des deux. En ce moment, je crois que les banques canadiennes, je n'ai pas le chiffre exact, quelle proportion des prêts qu'une évaluation immobilière qui est demandée.204205[0:48:31] C'est sûr que ce ne sera pas maintenant énormément, mais en fonction des conditions du marché qui changent, ça peut potentiellement être de quoi qui bose cette profession-là. Si votre ratio pré-valeur baisse, est supérieure à 80 %, là, c'est une assurance avec la CHL qui est obligatoire.206207[0:48:50] Ça peut aller jusqu'à 95 % pour la CHL. C'est impossible d'acheter une propriété si vous fournissez pas au moins 5 % de cash d'argent. À ce niveau-là, c'est ça. Supposons qu'on prend un exemple d'une propriété à Gatineau. Vous avez accepté en tant qu'acheteur de payer 450 000.208209[0:49:09] Et la banque demande une évaluation parce qu'elle a des petits doutes. Et l'évaluateur agréé, lui, arrive avec la conclusion que c'est 430 000 que ça vaut. Bon, là, c'est des chiffres fictifs. Bien, le ratio prêt-valeur, il va être calculé avec le 430 000 et non le 450 000.210211[0:49:26] Donc, le prêteur retient la moindre des deux valeurs, donc 430 000. C'est quoi l'impact de tout ça ?212213[0:49:33] C'est que vous n'allez pas réellement fournir 20 % de cajambes. c'est que malheureusement, la banque elle va calculer le montant qu'elle va vous donner comme prêt conventionnel, donc c'est 80% fois 430 000. Donc vous allez vous fournir un plus gros cash d'onde que ce qui était prévu initialement.214215[0:49:48] C'est là que ça devient vraiment important, parce que si les banques, ils ne font tout pas ces exercices de déterminer la valeur, bien, c'est là que ça amène des dérives de prix. Donc, si la surenchère immobilière, bien là, parce que c'est un peu ça le problème, c'est que est-ce que les banques font assez de jurisprudence pour s'assurer que la valeur qu'il payait, c'est vraiment un prix qui est juste pour le marché ?216217[0:50:11] Ben là, c'est une bonne question. Peut-être pas ou peut-être que oui, donc, c'est-à-dire le marché immobilier québécois semblera monter quand même à... Il y avait un rattrapage qui devait être fait, mais bon, c'est pas clair que le marché immobilier québécois est surévalué en ce moment.218219[0:50:28] Par rapport, maintenant, aux autres pays, tout ça. On peut pas contre-lure, maintenant, qu'il y a pas une bonne due diligence qui a été faite.220221[0:50:37] Maintenant, est-ce que c'est clair pour le moment ? Je crois que c'est relativement simple. Oui. Oui, parfait. Merveilleux. Bon, maintenant les types d'évaluation. C'est ça que ça devient intéressant.222223[0:50:52] On va commencer par les valeurs qui sont estimées. La valeur marchande, donc, c'est le prix le plus probable sur un marché qui est libre. C'est souvent la méthode des comparables qui est utilisée. Au niveau de la valeur de l'assurance, bien là, ça, c'est le coût de remplacement du bâtiment. Donc, c'est-à-dire que le terrain n'est pas inclus dans ça. Et là, c'est là aussi que beaucoup de gens, ils se ramassent un petit peu. Le coût de remplacement du bâtiment, c'est le coût avec une valeur de dépréciation. Mais souvent, les assurances, il y a souvent vraiment une valeur à neuf, donc c'est moins problématique.224225[0:51:28] Mais le problème ici c'est quoi ? c'est que souvent les assurances quand ils assurrent une valeur à neuf, il faut que vous fassiez les démarches pour aller voir un contracteur il faut que vous ayez l'argent pour financer donc la différence, c'est-à-dire qu'ils ne vont pas nécessairement vous donner l'argent immédiatement donc ça c'est un des défauts des assurances au Québec mais c'est comme ça que les polices fonctionnent au niveau du rôle foncier, c'est la valeur fiscale comment que les municipalités fonctionnent pour déterminer cette valeur-là Ça dépend. Donc, je sais que la Ville de Québec, à Québec, c'est la méthode des comparables qui est utilisée. Les plus grosses municipalités, par exemple au Canada, comme Toronto, ils utilisent ce qu'on appelle des modèles édoniques. Donc, c'est-à-dire que ça, c'est des méthodes statistiques où ils ont une immense base de données et ils s'en vont faire des régressions pour déterminer la valeur de chacun des caractéristiques et c'est comme ça qu'ils peuvent ensuite utiliser ce modèle-là pour déterminer la valeur qu'ils vont inscrire au rôle.226227[0:52:23] Pourquoi les propriétaires ici n'ont pas nécessairement intérêt à ce que cette méthode-là soit utilisée ? Parce qu'en ce moment, les valeurs foncières sont beaucoup plus faibles que la valeur marchande sur le marché. Donc, imaginez si vraiment la valeur qui est inscrite au rôle, c'est la valeur marchande. Il y en a beaucoup qui vont voir leur taxe foncière jumping un petit peu. Donc, ça n'a pas toujours été vrai. Donc, au Québec, ça remonte maintenant il y a peut-être 10 ans, la valeur marchande était quand même proche du rôle municipal.228229[0:52:54] Là, ce n'est plus vrai du tout. Selon moi, il y a quand même au moins 20 % de différence selon moi pour une propriété, par exemple, en moyenne. Donc, ce n'est pas plus. Donc, ça dépend aussi de la valeur de la propriété. Par exemple, des propriétés dans les millions de dollars.230231[0:53:14] Même si aujourd'hui, on ne peut plus dire que c'est si rare que ça. Donc, maintenant, je crois que c'est aux alentours de 20 % des propriétés au Québec qui sont supérieures à, peut-être pas, 20 %. Donc, ce n'est plus considéré comme étant de quoi, de propriété qu'on pourrait dire de luxe.232233[0:53:32] Donc, historiquement, c'était ça. Donc, il y a eu un moment où dans la ville de Québec, parce que moi, je viens de Québec, il y avait une transaction au-dessus d'un million par année. Imaginez. On n'a pas besoin de remonter si loin que ça. On parle peut-être d'il n'y a qu'un dix ans.234235[0:53:48] Donc, imaginez aujourd'hui, il y en a certainement tous les jours. Donc, des transactions au-dessus d'un million. Quand on parle qu'il y a maintenant un bungalow d'un étage, ça se vend plus de 500 000. Bien, ce n'est pas dur de croire qu'une maison de deux étages vaut maintenant à peu près ça.236237[0:54:03] Donc, en moyenne au Canada, le cottage, donc la maison à deux étages est tout une million de prix moyen. Donc, ce n'est pas le prix médium, mais c'est le prix moyen. Maintenant aussi, il y a la valeur liquidative. Donc, c'est la valeur lorsqu'il y a une vente qui est forcée.238239[0:54:18] Donc, c'est la valeur de la propriété, sachant qu'il y a un délai réduit pour la vente. Donc, c'est les banques souvent qui font ça lorsque, par exemple, ils font une saisie de propriété parce qu'il y a une hypothèque qui n'est pas payée ou qu'il y a une hypothèque légale qui est prise.240241[0:54:32] C'est-à-dire que lorsqu'un contracteur n'est pas payé pour des travaux qui étaient réalisés, ils peuvent prendre une hypothèque légale sur une propriété et ainsi se payer. Donc là, il va y avoir une valeur liquidative, une vente forcée. Et ça, c'est une estimation de cette valeur-là.242243[0:54:47] Et il y a la valeur d'investissement. Cette valeur-là, ce n'est pas nécessairement pour les maisons résidentielles classiques, c'est plus pour tout ce qui est jumelé, plex ou un parc de condos, peu importe. Donc, c'est vraiment plus la méthode qu'on appelle des revenus.244245[0:55:05] Donc, c'est comment le revenu ça rapporte. Si j'en suis, j'enlève mes dépens. Donc, c'est la méthode des revenus avec un proforma ou un DCF classique, donc qui vous permet de déterminer la valeur présente, donc des cash flow générés par cette propriété ou ce parc de propriétés.246247[0:55:25] Maintenant, les types de rapports qu'un évaluateur a gré, Ça fait, il y a comme trois sur l'OEAQ, donc, mentionne qu'il y a trois types de rapports. Le complet est rarement donc demandé, sauf dans des cas d'expropriation et de litige. C'est vraiment très complet, ça. Donc, c'est-à-dire que c'est toutes les méthodes qui doivent être couvertes et il y a un narratif détaillé qui doit être fait.248249[0:55:49] Pour le financement hypothécaire, c'est plutôt la méthode, donc, de… C'est certaines des méthodes, c'est pas toutes les méthodes qui doivent être appliquées, puis c'est vraiment très normalisé. Il n'y a pas de narratif qui est rajouté, donc. Ça, c'est plus pour les banques et tout ça.250251[0:56:03] Et si vous avez simplement besoin de, on pourrait dire, d'une opinion sur la valeur ou, mettons, de très rapide, bien là, il va y avoir un rapport restreint. On va voir les rapports, donc, en détail à la séance 13.252253[0:56:21] Bon, maintenant, c'est là que ça devient intéressant. Les méthodes. On va les voir en détail, donc à la séance 8 à 12. La méthode de comparaison, donc la méthode des comparables. Ça, comment ça fonctionne ? C'est que vous déterminez la valeur d'une propriété basée sur les comparables qui ont été des environs.254255[0:56:45] Donc, vous sélectionnez les comparables. Et ensuite, vous allez faire des ajustements assez comparables. Et ça vous permet donc de déterminer, donc, la juste valeur marchande, comme on pourrait dire, de la propriété que vous souhaitez, donc, déterminer une valeur.256257[0:57:00] C'est quoi les faiblesses de cette méthode-là, selon vous ? Une des faiblesses, c'est qu'elle est, elle détermine, c'est pas nécessairement, comme par exemple, quand on dit la méthode des revenus, c'est vraiment une méthode qui est basée sur les loyers ou les revenus réels, donc, d'un plex ou peu importe.258259[0:57:25] Donc, c'est de quoi que si, par exemple, les loyers diminuent, la valeur, par la méthode des revenus, elle va changer à la baisse ou si les loyers ont baissé, par exemple. La méthode est comparable. Le problème, c'est qu'elle est susceptible d'entraîner une hausse du marché si le marché est déjà…260261[0:57:43] C'est une méthode qui ne va pas vraiment réellement corriger pour lui. On prend ça la méthode des coûts.262263[0:57:53] Il est susceptible d'une valeur qui est beaucoup moins élevée que la méthode par les comparables. Étant donné que si le marché est en surenchart, la méthode des comparaisons va continuer à engendrer encore plus de surenchart. Mais c'est la valeur marchande qui est réellement...264265[0:58:10] Pour un vendeur, c'est la méthode des comparables qui est la plus adaptée pour déterminer le prix auquel il va vendre. Ça, c'est ça. Personne n'utilise la méthode des coûts pour déterminer à quel prix je devrais vendre l'appropriation. Ce serait relativement stupide de faire ça.266267[0:58:26] Maintenant, au niveau de la méthode des coûts, c'est la plus compliquée par contre. C'est-à-dire que la méthode des comparables et la méthode des revenus, ce sont deux méthodes qui sont plus simples que la méthode des coûts. Pourquoi ? Parce que la méthode des coûts, ça demande beaucoup de données.268269[0:58:40] Des données sur, par exemple, les matériaux, le coût du, mettons, de la main-d'oeuvre au niveau de la construction. Donc, ça demande de rassembler un ensemble de valeurs puis de métriques qui sont plus laborieuses, mettons, à s'étoper puis à préparer pour faire une évaluation.270271[0:58:59] Donc, c'est ça pour ça. Maintenant, le processus d'évaluation.272273[0:59:10] Vous allez identifier l'identification du mandat. Le client, c'est quoi l'usage, le type de valeur qui est le plus adapté pour lui. Et c'est quoi la date de référence. C'est vraiment ça qu'on présente, c'est une fonction. C'est ça les paramètres qui sont importants pour un évaluateur.274275[0:59:29] Ensuite, il y a la collecte de données. La collecte de données doit toujours être adaptée à la date. C'est super important. Parce que si vous prenez des comparables qui ne sont pas récents ou qui sont complètement déconnectés, bien là, ça ne va pas être de quoi qu'il va. La valeur va être vraiment, elle ne va pas aider donc le client pour qui vous faites cette évaluation.276277[0:59:53] Maintenant, ensuite, il y a l'analyse du marché du voisinage. Pourquoi c'est important ? Parce que ça ne va pas changer la valeur, mais ça vous permet de rajouter des commentaires dans le rapport. C'est-à-dire que vous déterminez une valeur qui est de valeur d'une propriété, mais l'évaluateur agréé peut également ajouter des recommandations et d'autres commentaires pertinents dans son évaluation.278279[1:00:21] C'est là que la valeur est encore plus élevée de cette profession. Donc, l'analyse de l'utilisation optimale et l'application des méthodes d'évaluation. Un rapport complet va appliquer toutes les méthodes et il va y avoir une réconciliation qui va être faite et une conclusion sur la valeur de la propriété.280281[1:00:38] Bon, en pratique, ce n'est pas nécessairement vrai que la méthode des coûts est utilisée, mettons, avec la même pondération que la méthode des comparables. Donc, je pense que, par exemple, pour 90 % des cas dans les transactions immobilières, c'est la méthode des comparables qui est utilisée encore au Québec. Donc, c'est la méthode qui est la plus adaptée pour un vendeur pour maximiser son…282283[1:01:02] Donc, c'est-à-dire que ça vous permet donc de déterminer une valeur juste pour le prix de vente que vous devez mettre. Donc, c'est la méthode qui est étudiée par les courtiers immobiliers aussi. Et donc, je crois que c'est la méthode qui est, comme on pourrait dire, le benchmark des valuations immobilières.284285[1:01:19] Et donc, c'est ça, il y a réconciliation et conclusion de la valeur et ensuite la rédaction du rapport.286287[1:01:28] Donc, est-ce que ça va pour le moment ? Oui. Merveilleux. Bon, maintenant au niveau donc de le panorama du marché immobilier québécois. Le marché résidentiel, c'est quoi ? C'est des maisons, des condos copropriétés et des plexes et des immeubles d'appartements qu'on pourrait dire donc 6 et plus.288289[1:01:53] Donc, ça c'est vraiment ce qui va maintenant au-delà du plexe classique 2 à 5 logements. Et il y a des terrains résidentiels. Donc, ça c'est le marché résidentiel. Puis, il y a le marché locatif. Le marché locatif, c'est 40 % des ménages québécois qui sont locataires. C'est important de savoir que c'est encadré par le TAL, même si c'est vraiment en lien avec l'évaluation immobilière. C'est important de connaître cet organisme.290291[1:02:19] Bon, le marché locatif est en détente. Ça veut dire quoi ? C'est que là, en ce moment, il y a un changement structurel important au Québec. Le marché locatif, bon, même si les médias continuent de dire qu'il y a une crise du logement, objectivement, ce n'est plus vraiment vrai. C'est-à-dire qu'il y a peut-être une crise de logement abordable, mais il y a des unités locatives, il y en a beaucoup. Il y a des taux d'inoccupation qui sont relativement inquiétants au Québec.292293[1:02:55] Donc, à ce niveau-là, c'est ça. Maintenant, au niveau du marché commercial, bureaux, commerces de détail, centres commerciaux, hôtels, etc., les entrepôts au niveau du marché industriel, puis des usines, puis il y a des terrains agricoles, boisés et à développer. Bon, maintenant.294295[1:03:15] Selon l'OPCIQ, en juin 2026, donc ça, c'est le prix médian des propriétés. Donc, dans la province, c'est aux alentours de 519 000. C'est le prix médian, ce n'est pas le prix moyen. Le prix moyen est certainement plus élu que ça. La RMR, donc, de Gatineau, c'est 477.296297[1:03:35] Québec, même chose. Et Montréal, 645 000. Donc, ça, c'est vraiment pris d'une maison unifamiliale.298299[1:03:46] Bon, maintenant, la particularité du marché québécois, c'est régi par plusieurs codes juridiques très spécifiés dans le Code civil du Québec. Donc, c'est ça qui est appliqué. Au niveau des copropriétés, c'est cet article également. On ne rentre pas trop en détail dans ça.300301[1:04:05] Donc, les droits foncés, donc, c'est tout public au Québec. Droits de mutation, etc. Donc, au niveau de l'OTAL, tout ça. De toute façon, on va revoir, donc, la prochaine séance. C'est vraiment le cadre juridique pour les évaluateurs agréés. On va rentrer en détail, donc, dans tout ça ici.302303[1:04:25] Donc, le droit de mutation immobilière, on va également le voir à la prochaine séance. Donc, on va sauter cette diapositive-là. marché de Gatineau et Ottawa donc selon vous est-ce que le marché c'est quel marché qui est le plus en essor en ce moment le marché d'Ottawa ou de Gatineau Ottawa304305[1:04:50] C'est c'est vrai que la valeur des propriétaires peut-être à Ottawa est plus élevée mais quand on regarde maintenant la croissance des prix c'est Gatineau C'est-à-dire que c'est surprenant, mais c'est Gatineau. Puis l'inoccupation locative, Gatineau, c'est très, très, très élevé.306307[1:05:13] Donc, c'est-à-dire que Montréal, Québec, en ce moment, les taux d'inoccupation, surtout à Québec, Québec, c'est vrai, c'est assez inquiétant dans la mesure. Ils ont tellement fait de nouvelles constructions. Puis c'était basé probablement sur des études de marché qui ne prévoyaient pas que les seuils migratoires allaient être révisés.308309[1:05:32] C'est-à-dire qu'au Québec, on est en train de construire beaucoup de logements. Puis là, boum, le gouvernement fait volte-face. Et là, ça engendre, surtout dans la ville de Québec, beaucoup de problèmes. C'est-à-dire qu'il y a beaucoup de nouvelles constructions, des condos locatifs qui sont à 50 % vides.310311[1:05:51] Il n'y a pas de personnes pour louer ces logements-là. Bon, c'est ça.312313[1:06:02] Qu'est-ce qu'il y a donc au niveau des… pourquoi il y a une tendance qui est à la hausse au niveau maintenant du marché au niveau des prix résidentiels ? Parce qu'il faut vraiment séparer deux choses. Le marché locatif, les prix baissent, mais au niveau des immobiliers, par exemple, le prix d'une propriété, tout ce qui est droit de propriété, ça, il y a une tendance qui est claire depuis près de six ans.314315[1:06:25] Le marché monte. Oui, des fois, il y a des petites corrections mineures, mais c'est assez incroyable la stabilité et la croissance du marché immobilier québécois. Pourquoi c'est comme ça ? C'est une très bonne question, mais c'est important de comprendre ce qui peut potentiellement causer cette stabilité-là à la hausse.316317[1:06:48] Selon vous, il y a la croissance démographique qui est soutenue. Ça, c'est une des raisons. Avant la pénurie de logements, Mais bon, c'est une personne maintenant qui a une… la pénurie de logement ne va pas nécessairement causer une hausse du marché, du prix de l'immobilier.318319[1:07:08] La détente des taux d'intérêt, ça c'est clairement un facteur. Et en région, le télétravail. Donc, ça, c'est la COVID, le télétravail. Ça a clairement causé des hausses du prix de l'immobilier dans les sous-régions du Québec. On peut penser à Victoriaville, 3,4 et tout ça.320321[1:07:28] C'est surtout là que c'est incroyable, donc, les hausses qu'il y a eu dans les dernières années. Si on regarde, par exemple, le prix d'un bungalow à 3,4, vous allez voir, c'est assez choquant. Ça a pratiquement triplé par rapport à la valeur initiale. alors que nous mettons des marchés comme Montréal et Québec, bien là, ça a monté, mais peut-être de façon plus modeste.322323[1:07:51] Maintenant, les facteurs qui peuvent faire en sorte que les prix ne continuent pas à monter de façon constante, bien c'est l'endettement élevé des ménages, c'est-à-dire que maintenant, ça a une limite. Mais avec les banques font beaucoup de concessions au niveau, donc à ce niveau-là, pour justement allonger, permettre de simplement payer les intérêts et donner un congé de capital et tout ça.324325[1:08:15] Donc, là-dessus, je suis relativement, mettons, sceptique. Est-ce que l'endettement des ménages va vraiment causer une... La théorie dit que oui, mais en réalité, c'est bien différent. Donc, les tests de résistance hypothécaire, oui, ça peut être un frein, donc au niveau des prix et tout ça, puis du nombre de transactions.326327[1:08:36] Et les coûts de construction élevés, donc ça, c'est surtout vrai au niveau, donc, ça peut engendrer, par contre, une augmentation des prix, mais c'est vrai qu'il risque d'avoir moins de mise en chantier étant donné que construire une propriété, c'est beaucoup plus cher que, mettons, ça l'était il y a 10 ans.328329[1:08:53] Bon, ici, donc, au niveau des prix, donc, de l'indice des prix, donc, d'une propriété, donc, sur à peu près 10 ans, donc, ça, ce n'est pas vraiment des valeurs à jour, mais bon. Si on prend, par exemple, ici, la valeur en 2015 d'une propriété au Québec, bien là, aujourd'hui, on est aux alentours du double, à peu près. Ça, c'est un indice, donc ça veut dire que c'est une valeur qu'au départ, c'est normalisé à 100.330331[1:09:16] Plus tard, donc, dans la science, on va aller voir plutôt des vraies statistiques réelles, donc ça, c'est plus pour les slides, mais bon, ça ne veut pas dire vraiment grand-chose. Ça veut juste dire qu'en disant ça, si on regarde ça de même, c'est... Bon. Maintenant, au niveau des acteurs de clés, Comme on a vu, il y a l'ordre professionnel des évaluateurs agréés.332333[1:09:38] L'ordre ici, la deuxième, le OACIQ, c'est l'ordre qui encadre, par exemple, tout ce qui est courtage immobilier. Et également, tout ce qui est courtier hypothécaire. Donc, c'est vraiment le courtier hypothécaire et le courtier immobilier, c'est la même ordre professionnel qui est chapeau, comme on prédit.334335[1:10:02] Maintenant, l'association des courtiers. Ça, c'est quand même important à comprendre. Sur une fiche de propriété, vous avez ce qu'on appelle un MLS. Donc, un MLS, c'est quoi ? C'est un identifiant pour une annonce immobilière. Donc, c'est un identifiant vraiment qui est géré par Centris. Au Canada, c'est Redder.336337[1:10:22] Donc, c'est-à-dire que c'est vraiment de… tous les courtiers immobiliers sont obligés donc de mettre une annonce sur Centris. Donc, c'est la loi. Donc, ce n'est pas Centris qui agrège réellement les annonces. C'est vraiment que les courtiers sont obligés d'entrer l'annonce sur Centris. Et c'est Centris qui est responsable donc de gérer les MLS au Québec. Il y a la SCHL, donc la Société canadienne d'hypothèque et de logement, qui est responsable de toute la gestion du risque hypothécaire au Canada et de faire également ce qu'on appelle la titrisation des crédits immobiliers.338339[1:10:55] C'est-à-dire que lorsqu'une banque finance des maisons au particulier, donc en accordant des crédits hypothécaires, elle se ramasse avec un risque relativement important et elle peut faire comme option pour alléger son bilan de faire titriser par la SHL les hypothèques. C'est-à-dire que la SHL va prendre le risque de toutes ces hypothèques-là, ou une partie, et elle va émettre des MBS, des mortgage-backed securities, sur le marché financier. Ce n'est pas trop dans le cadre du cours, mais bon, c'est l'objectif de la SHL de façon générale, c'est de gérer le risque hypothécaire canadien.340341[1:11:32] Maintenant, le TAL, donc le tribunal administratif du logement, son objectif, lui, c'est simplement de protéger les locataires, mais c'est de s'assurer qu'il y a un cadre pour ce que, lorsqu'il y a un litige dans le monde de la location, par exemple, lorsqu'il y a un propriétaire qui n'est pas content de son locataire, c'est le tribunal où les litiges se règlent, où il y a vraiment un arbitrage qui est fait. Au niveau maintenant, donc, des lois immobiliers, publicité des lois immobiliers, c'est le registre foncier. Et les municipalités, donc, c'est le rôle d'évaluation, zonage et permis.342343[1:12:12] Ça, c'est de quoi les municipalités, il y en a beaucoup au Québec, ça fait que ça fait en sorte qu'au niveau des rôles d'évaluation, c'est un peu réparti partout. Mais heureusement, le gouvernement du Québec publie tous les rôles de toutes les propriétés dans une base de données agrégée. Donc, pas nécessairement besoin d'aller voir. le rôle sur chaque site de municipalité.344345[1:12:36] Bon, on peut résumer son avis. Ça, c'est pour la séance d'aujourd'hui. Après ça, on va aller présenter l'outil d'évaluation pour que vous n'allez pas réutiliser tout le long des séances pour valider soit l'évaluation que vous allez faire dans le cadre d'un TP ou simplement si ça vous intéresse de l'utiliser.346347[1:13:03] Qu'est-ce qu'on a vu aujourd'hui ? On a vu c'était quoi donc la profession et la réglementation d'un évaluateur agréable. Pourquoi c'est central dans l'économie au Québec ? Les types de valeurs qui peuvent exister et les types de méthodes.348349[1:13:19] Une méthode permet de déterminer un type de valeur ou plusieurs, pas nécessairement juste une. Et le Québec possède des particularités juridiques et réglementaires. Bon. Ça ici maintenant, si vous voulez, vous pouvez donc faire ces lectures-là. Mais tu vois tout ce qui est nécessaire pour… On va vraiment couvrir dans les slides tout ce qui est nécessaire pour les examens et même pour l'examen de… pour cette partie-là.350351[1:13:49] Les lectures c'est vraiment plus, c'est complémentaire, donc vous n'êtes pas obligé de lire le chapitre du guide de pratique de l'AQ parce que le cours était monté avec ces guides-là, c'est vraiment, si vous voulez vraiment aller plus loin.352353[1:14:05] Bon, merveilleux. Donc, si on revient ici au niveau donc de l'outil. cet outil-là, comment il est fait, ce qui est bien, c'est que c'est vraiment le354355[1:14:26] Ça ne fait pas qu'un évaluateur agréé fait, mais ça montre comment une évaluation d'une propriété peut être faite avec les comparables. Ici, il y a une partie aussi modèle et donnique, donc ça c'est plus une évaluation qui est statistique. Et il y a la méthode des coûts ici.356357[1:14:42] Et c'est détaillé comment la méthode de léger est faite. Au niveau d'analyser, c'est vraiment la méthode est comparable étant donné que c'est central dans l'évaluation immobilière.358359[1:14:54] Au niveau, pour présenter l'outil, je vais prendre une adresse qui est... Maintenant qu'on prend...360361[1:15:11] Je vais prendre de quoi à Québec. Il ne faut pas mettre le… Bon, un condo quelconque, par exemple. Ici, vous avez vraiment, donc, ça c'est un condo dans la vue de Québec. C'est peu importe. C'est la valeur qui est déterminée par la méthode des comparables. Comment les comparables sont choisis ? C'est vraiment en fonction de l'emplacement de la propriété. Et dans le fond, c'est une sorte de cercle qui est fait. Puis, c'est les propriétés les plus proches, puis surtout les propriétés les plus ajustées pour ce type de propriété-là. Donc, on n'utilisera pas, par exemple, un plex comme comparable pour un condo. Ce serait un petit peu niaiseux.362363[1:15:53] Donc, c'est le travail qui est fait ici. C'est-à-dire que vous avez votre propriété qui est là et vous avez donc aux alentours, donc on voit jusqu'à 2 km, les comparables qui sont là ici. L'ajustement est fait également dans ça ici. Puis, vous pouvez donc voir le rapport PDF.364365[1:16:08] Encore une fois, ce n'est pas des variateurs agréés, c'est vraiment juste un outil pour vous aider. Puis, voir donc comment les ajustements peuvent être faits. Donc, avec ces rapports-là, on peut voir dans le fond c'est quoi les ajustements qui sont importants.366367[1:16:24] Maintenant, pour voir donc avec des cas réels, c'est-à-dire que dans le cadre des TP, vous allez devoir utiliser des propriétés à vendre. Mettons qu'on va voir ici dans les ventes. Vous avez, ça ici, ça a été laborieux à faire, c'est vraiment d'aller agréger toutes les courtiers immobiliers, donc les annonces qu'il y a.368369[1:16:46] Donc, c'est d'aller chercher toutes les maisons à vendre au Québec. Donc, il y en a à peu près 70 000 en ce moment. Donc, c'est quand même relativement élevé. Mais si on prend, par exemple, dans les récentes, cette maison-là ici. Donc, ça ici, c'est le prix qui est demandé.370371[1:17:04] Et par la méthode des comparables, c'est la valeur. Donc, ça vous dit ici que le prix demandé est 66 000 au-dessus de la méthode des comparables. Et l'évaluation immobilière est de 544 000. Donc, c'est intéressant parce que ça permet de voir, donc, est-ce que l'évaluation est, et là encore une fois, L'évaluateur agréé va aller rajouter sa, il y a vu l'intérieur de la propriété.372373[1:17:26] C'est-à-dire qu'au-delà de tout ça, il faut absolument visiter la propriété pour être capable de faire une évaluation qui est vraiment juste. Mais bon, c'est juste un benchmark, puis voir comment la méthode fonctionne, puis tout de suite autre chose. Et là, si vous voulez aller voir, par exemple, le rapport de l'évaluation par les comparables, c'est ici.374375[1:17:47] Qu'est-ce aussi le je voulais absolument ajouter la méthode des coûts donc à cet outil-là puis là je me suis dit la méthode des coûts c'est ça prend ça prend, il faut que j'aille maintenant c'est quoi la qualité de la propriété donc pour les maisons qui sont à vendre, qu'est-ce que j'ai fait c'est que je suis allé utiliser, si vous comparez ici donc lorsque vous faites analyser avec la méthode des coûts c'est un analyse de photo, donc c'est-à-dire que toutes les fiches de propriété je demande dans un cas, c'est un IA qui est derrière et qui détermine, dans le fond, un vecteur de ce qu'est le plancher, mettons, il était de qualité et tout ça. Donc, il y a vraiment un gros vecteur de caractéristiques qui est fait. Et ensuite, c'est envoyé, donc, avec, mettons, tous les benchmarks au niveau des coûts de construction et tout ça. Donc, ça montre un petit peu comment, mettons, on préfère l'évaluation des coûts ici pour une propriété qui est à vendre.376377[1:18:35] Donc, je vous invite à l'essayer. Donc, c'est l'analyse des photos, encore une fois, c'est les photos qui sont disponibles sur le site, par exemple, du courtier. Donc, c'est pas... Ça ne remplace pas l'évaluateur qui s'en va chez vous et qui regarde vraiment la qualité de la propriété.378379[1:18:51] Mais ça peut être intéressant de voir. On va le laisser finir. Ça, c'est plus long un petit peu parce qu'il faut que chacune des photos soit analysée. Ça peut être un exemple de comment l'IA peut être utilisé dans la profession d'un évaluateur agréé. C'est potentiellement au niveau de tout ce qui analyse des photos et tout ça.380381[1:19:11] Mais encore une fois, ça ne remplace pas la visite sur place, par exemple, d'un évaluateur.382383[1:19:20] Est-ce que vous avez des questions pour le moment ? Bon, donc, moi, j'en arrive peut-être une. Oui. En fait, on regarde tout ça, on passe un peu plus long terme ou quoi que ce soit. Est-ce que la profession peut venir à à être remplacé ou... Oui, c'est ça.384385[1:19:48] C'est une profession qui est réglementée. C'est-à-dire que, par exemple,386387[1:19:56] Ta question est valable. Il valable vraiment, je pense, pour tous les métiers.388389[1:20:01] L'avancée de l'IA, c'est relativement impressionnant dans les dernières années, surtout cette année. Je te dirais,390391[1:20:09] Moi, ce que je te dirais, c'est que pas remplacé, mais elle va changer. C'est-à-dire que c'est important de rester à jour. Moi, je crois que c'est important de rester à jour sur toutes les méthodes d'intelligence artificielle pour voir vraiment comment les appliquer dans la profession. C'est pour ça, justement, que je fais ça. C'est sûr que ça peut inquiéter, mais bon, mon exercice, c'était plus de préparer, maintenant, parce que c'est clair que, maintenant, les gens qui vont faire affaire avec un évolateur agréé, s'ils voient que c'est pas... Moi, je vois ça comme complémentaire.392393[1:20:37] C'est-à-dire que ça permet d'améliorer la qualité d'évaluation, mais ça ne remplace pas. Parfait. C'est ça. Donc, c'est ça. Ici, vous voyez, encore une fois, ça, c'est de quoi ça l'oblige toujours d'aller visiter la propriété. Donc, c'était vraiment pour pouvoir faire un exemple de méthode des coûts sans vraiment aller, parce qu'on ne va pas y aller ensemble aller visiter une propriété, prendre des photos et après ça, déterminer la valeur de la méthode des coûts.394395[1:21:03] C'était vraiment simplement de vous montrer comment ça fonctionnait la méthode des coûts dans un exemple réel. Donc, là, chacune des photos ont été analysées. Et là, ça leur a rédigé un profil technique. Donc, c'est-à-dire que l'IA est allé sortir vraiment ce qu'ils croient être ça.396397[1:21:18] Donc, encore là, cette valeur-là ne vaut rien vraiment pour un professionnel. C'est juste un exemple. Elle est allé inférer, donc, c'est quoi, par exemple ? Qu'est-ce qu'elle pensait qu'il y avait comme... Donc, comme c'est un electric baseboard, ça, c'est généré, donc, par IA.398399[1:21:32] Elle a déterminé qu'il y avait 40 % de penchés de bois, 25 % de céramique, 15% carpet, donc, elle est allée vraiment toute, en fonction des photos, déterminer un vecteur de caractéristiques. Et ça, ça permet justement d'utiliser ça pour avoir la méthode, donc, des coûts qui est attachée aux coûts récents, donc, qui sont publiés par des organismes réglementaires au niveau, par exemple, drain français, c'est ça le coût unitaire, par pied linéaire.400401[1:21:57] Et là, ça, ça détermine justement la valeur qui est ici. Comme là, ici, c'est aucun, la méthode. On va descendre. Bon. Ça n'a pas vraiment beaucoup de sens que le CO.402403[1:22:12] Désolé, la valeur du terrain. Bon, je ne sais pas pourquoi la valeur n'a pas fonctionné. Mais habituellement, il est censé apparaître une valeur. Je vais regarder ce qui se passe. Normalement, ça arrête de fonctionner. Mais peut-être qu'il y a un petit bug. Vous voyez, ça ne marche même pas.404405[1:22:33] Ce n'est pas trop inquiétant ce niveau-là. Mais bon, je pense qu'une personne qui est un petit peu entrepreneur, qui voudrait pousser cette façon, parce que la méthode des coûts, c'est une méthode qui est vraiment importante pour les assurances et tout ça. Donc, cette façon de faire-là, selon moi, c'est une façon qui permet d'innover un petit peu et d'accélérer.406407[1:22:58] La... Mais je vais vous laisser regarder. Donc, le but, ce n'est pas nécessairement de passer trop de sens sur ça, mais ça vous permet donc de voir comment ça peut utiliser l'intelligence artificielle dans ce cas-là ici. Maintenant, au niveau de la méthode hedonique, donc, il n'y a pas de question sur ça à l'examen au niveau de la méthode hedonique.408409[1:23:17] C'est une façon de faire qui est vraiment spécifique aux municipalités et tout ça, mais vous pouvez rentrer donc des paramètres et aller vraiment faire une régression linéaire. sur les caractéristiques. Puis, ça vous permet de déterminer la valeur d'une caractéristique.410411[1:23:30] Si on l'essaie juste rapidement, ça vous donne ça ici, donc, le prix de chacune des caractéristiques. C'est-à-dire le terrain et tout ça. Est-ce que c'est un jumelé ? Est-ce que c'est ici ? Puis là, vous avez les caractéristiques qui sont là. Pourquoi c'est limité comme façon de faire ?412413[1:23:48] C'est que, contrairement à la méthode des comparables, un modèle qui englobe toutes les propriétés du Québec, bien, ça ne peut pas vraiment prendre les extrêmes. Ça détermine vraiment mal la valeur d'une propriété avec un prix relativement élevé, donc une propriété qui est luxueuse et tout ça.414415[1:24:09] Bon maintenant aussi qu'est-ce que vous avez comme ça c'est le premier outil, sinon vous avez le cours de façon interactif ici je vous ai envoyé le lien donc par courriel s'il y en a qui sont toujours tannés de se connecter sur le site de l'UQO vous allez avoir les diapositives ici donc tout est en une place et donc c'est pas mal ça pour aujourd'hui donc ce n'est pas une grosse séance mais est-ce qu'il y a des questions ?416417[1:24:39] Non. Parfait. Oui, moi j'ai une question, monsieur. Oui, je vous écoute. Vous avez parlé de l'évaluation par la méthode du coût. Qu'en est-il, par exemple, d'une maison qui a été rénovée, où il y a eu des modifications, peut-être une piscine, ou des comparables, par exemple.418419[1:25:00] Si on prend la méthode des comparables, ça veut dire que tu ne tiendes pas en compte de toutes les rénovations qui ont été faites, tous les apports qui ont été faits à la maison, si on veut se tenir compte de la méthode des comparables ? Oui, c'est une très bonne question.420421[1:25:15] Je vais retourner ici. Maintenant que je prends, on va retourner voir juste une, bon, ici, maintenant que je prends cette propriété-là, puis là, je, désolé, rapport PDF.422423[1:25:34] Vous voyez, là, il n'y a pas d'ajustements qui sont faits, mais normalement, chacun des comparables est ajusté. Donc, c'est-à-dire qu'ici, vous voyez, on utilise un comparable. Donc, lui qui est ici, c'est celui-là par rapport à la propriété principale. Il y a un ajustement qui est fait et ça, cet ajustement-là est grossier parce que c'est fait automatiquement.424425[1:25:54] Donc, c'est pour réellement, mais l'ajustement, c'est justement, c'est le travail de l'évaluateur à gréer. c'est d'aller justement déterminer cet ajustement-là. Donc, la méthode des comparables, ce n'est pas simplement de prendre des comparables puis faire une moyenne.426427[1:26:05] C'est vraiment d'aller faire un ajustement pour les rénovations qui ont été faites dans la propriété principale. Donc, tout ça est encore dans la méthode des comparables. C'est probablement l'une des méthodes les plus justes. C'est ajusté pour tout ça. Merci. On va le voir en détail dans la séance qui est pour la méthode des comparables.428429[1:26:29] Est-ce qu'il y a d'autres questions ? Donc, c'est vraiment la séance qui va être un petit peu plus courte que les autres. Les autres sont plus remplis, donc je vais commencer un petit peu plus soft. Mais donc, c'est après ça que ça va se ressembler pour la session.430431[1:26:50] Vous avez vraiment les remises des TP, tout ça, c'est quand ? et donc s'il n'y a pas d'autres questions, on va s'arrêter là, je vais mettre le lien du Zoom, donc le MP4 en ligne, donc vous allez pouvoir écouter la séance au besoin mais bon, vous avez tous été pas mal là, donc je ne crois pas que c'est nécessaire mais ça va être en ligne quand même donc si vous avez des questions, vous pouvez m'écrire sur le forum ou par courriel, je réponds relativement rapidement il n'y a pas de problème ça devrait être une très belle session il n'y a pas432433[1:27:23] Ça devrait très bien aller donc s'il n'y a pas de questions je vous laisse sur ça et on va se voir la semaine prochaine merci beaucoup merci bonne soirée434