spb/uqo-imm1003

1WEBVTT2Kind: captions3Language: fr451600:00:32.120 --> 00:00:32.9207Allô ?8921000:00:37.620 --> 00:00:41.68011Bonjour, ça va bien ? Ça va bien, vous ?121331400:00:42.000 --> 00:00:46.66015Oui, super bien, merci. On va commencer dans quelques minutes.161741800:00:50.000 --> 00:00:51.56019Ça allait pour le cours en ce moment ?202152200:00:52.380 --> 00:00:54.18023C'était pas trop...242562600:00:55.800 --> 00:00:58.28027C'était super intéressant. Merveilleux.282973000:00:58.880 --> 00:01:03.90031aujourd'hui ça va être le premier TP donc c'est ça c'est une plus grosse séance à323383400:01:03.920 --> 00:01:05.86035cause de ça mais c'est très bien ça363793800:01:08.040 --> 00:01:11.50039moi ça fait six mois que j'ai commencé dans le domaine je suis encore en4041104200:01:11.520 --> 00:01:15.88043apprentissage je trouve qu'avec ce cours-là c'est vraiment très complémentaire c'est4445114600:01:15.900 --> 00:01:17.48047ça, mais c'est bien que vous soyez dans le domaine déjà,4849125000:01:17.540 --> 00:01:23.52051ça permet de de voir dans le fond mais c'est ça, mais j'ai essayé de râler je sais5253135400:01:23.540 --> 00:01:26.70055pas comment le cours était fait avant mais j'ai essayé de le faire de le calquer un5657145800:01:26.720 --> 00:01:31.72059peu plus sur la réalité ben oui, ça a l'air de ça vraiment c'est ça,6061156200:01:31.940 --> 00:01:35.54063c'est l'objectif est-ce que vous donnez d'autres cours dans le certificat ?6465166600:01:36.600 --> 00:01:39.36067oui, je donne la méthode des coups la méthode des coups,6869177000:01:39.380 --> 00:01:43.40071ok est-ce que j'aime vraiment votre façon de voir les choses la façon d'enseigner7273187400:01:43.420 --> 00:01:49.74075aussi oui, ben c'est ça il faut s'adapter à la réalité complètement7677197800:01:53.320 --> 00:01:58.56079mais non, c'est ça on va commencer dans à peu près huit minutes,8081208200:01:58.680 --> 00:02:00.06083donc... Pas de problème.8485218600:08:18.520 --> 00:08:21.10087Nous allons commencer dans deux minutes.8889229000:08:31.640 --> 00:08:33.04091Merci.9293239400:09:45.560 --> 00:09:48.54095Bonjour tout le monde. Bienvenue à la séance 3 du cours.9697249800:09:49.320 --> 00:09:50.30099J'espère que vous allez bien.1001012510200:09:52.120 --> 00:09:55.680103Je vais commencer. Est-ce qu'il y avait des questions sur la matière qu'on a vue1041052610600:09:55.700 --> 00:09:56.500107jusqu'à présent.1081092711000:09:58.840 --> 00:10:00.720111C'était correct probablement.1121132811400:10:02.120 --> 00:10:03.500115Est-ce que vous m'entendez bien probablement ?1161172911800:10:04.160 --> 00:10:07.000119Oui, parfait. Super. Merveilleux.1201213012200:10:07.940 --> 00:10:08.740123Excellent.1241253112600:10:10.100 --> 00:10:13.700127Aujourd'hui, dans le fond, on va vraiment faire la section,1281293213000:10:13.740 --> 00:10:19.780131on va finir la section dont on avait commencé la semaine passée sur tout ce qui1321333313400:10:19.800 --> 00:10:23.480135est principe d'offre et demande, principe de substitution et tout.1361373413800:10:23.680 --> 00:10:27.840139Et ensuite, on va aller dans la section 4 et on va présenter le TP à la fin.1401413514200:10:30.060 --> 00:10:33.020143On va tourner avec le jeu de slide qu'il y a ici.1441453614600:10:33.700 --> 00:10:34.720147Ça va être relativement rapide.1481493715000:10:35.380 --> 00:10:37.140151On va finir le principe de substitution.1521533815400:10:37.940 --> 00:10:41.960155Comme on avait dit la dernière fois, c'est super simple comme principe.1561573915800:10:42.260 --> 00:10:47.220159C'est simplement qu'un acheteur rationnel va regarder trois choses.1601614016200:10:47.740 --> 00:10:52.480163La valeur la plus élevée, dépendamment de la façon dont on price l'immeuble.1641654116600:10:52.960 --> 00:10:57.800167Donc, ici, on avait parlé de la comparaison, le coût de construction et les revenus.1681694217000:10:58.280 --> 00:11:01.320171Donc, s'il y a une alternative qui est plus économique,1721734317400:11:02.140 --> 00:11:05.180175le principe de substitution va vraiment l'emporter.1761774417800:11:05.500 --> 00:11:09.800179Et ça va être ça, donc le prix optimal, le prix que selon les marchés,1801814518200:11:10.700 --> 00:11:14.280183en réalité, c'est pas nécessairement appliqué de façon,1841854618600:11:14.540 --> 00:11:18.900187l'acheteur ne fait pas ce calcul-là directement, mais on dit que maintenant de façon1881894719000:11:18.920 --> 00:11:22.040191agrégée, ça va être vrai. C'est-à-dire que si, par exemple,1921934819400:11:22.140 --> 00:11:27.140195il y a une propriété comparable qui est plus chère que de construire l'équivalent,1961974919800:11:27.540 --> 00:11:33.360199forcément, s'il y a un terrain disponible, l'acheteur va décider de construire lui2002015020200:11:33.380 --> 00:11:37.920203-même la propriété. En réalité, c'est plus compliqué de construire une propriété.2042055120600:11:39.380 --> 00:11:41.680207Ce n'est pas nécessairement juste une question de coût,2082095221000:11:41.760 --> 00:11:43.400211c'est une question de logistique aussi.2122135321400:11:44.240 --> 00:11:45.720215Ça me tente de m'en marquer là-dedans.2162175421800:11:45.740 --> 00:11:50.560219Et encore une fois aussi, si le fait de louer le même espace,2202215522200:11:50.960 --> 00:11:54.920223la valeur actualisée de tous les loyers qu'on paierait dans le futur,2242255622600:11:55.180 --> 00:12:01.220227c'est inférieur à construire ou à acheter, possiblement l'acheteur va2282295723000:12:01.240 --> 00:12:06.440231préférer finalement louer. encore une fois, c'est théorique ça.2322335823400:12:06.800 --> 00:12:11.400235C'est vraiment, dans la réalité, c'est pas nécessairement ce qui est fait parce qu2362375923800:12:11.420 --> 00:12:16.480239'il y a d'autres utilités. Certaines personnes vont préférer être propriétaires2402416024200:12:16.500 --> 00:12:18.300243parce que, bon, c'est chez toi.2442456124600:12:18.820 --> 00:12:19.960247T'as pas le risque de te faire2482496225000:12:21.880 --> 00:12:24.380251foot-doll. On peut dire foot-doll, mais bon.2522536325400:12:26.320 --> 00:12:29.060255Il y a des choses qu'on peut pas priceer monétairement.2562576425800:12:29.540 --> 00:12:33.980259C'est pour ça que cette méthode-là, cette théorie-là a quand même des limites assez2602616526200:12:34.000 --> 00:12:36.380263importantes. Mais c'est important de la connaître.2642656626600:12:37.680 --> 00:12:40.520267Donc, ça ici. Maintenant, le principe de l'utilisation optimale.2682696727000:12:40.760 --> 00:12:42.340271Donc, ça, c'est le principe de substitution.2722736827400:12:42.540 --> 00:12:46.000275En soi, c'est simplement ça. L'utilisation optimale, qu'est-ce que ça dit ?2762776927800:12:46.140 --> 00:12:51.780279C'est que si on a un terrain donné, par exemple, si vous avez un terrain dont vous2802817028200:12:51.800 --> 00:12:57.880283avez acheté, vous êtes déjà propriétaire, il y a forcément une vocation qui2842857128600:12:57.900 --> 00:13:02.960287est optimale. Donc, c'est-à-dire qu'il y a un projet que vous pouvez mettre sur ce2882897229000:13:02.980 --> 00:13:06.880291terrain-là, puis qui va vraiment vous permettre donc d'obtenir la valeur la plus2922937329400:13:06.900 --> 00:13:11.700295élevée. Et ça, ça dépend de plusieurs facteurs, donc la légalité du projet.2962977429800:13:12.420 --> 00:13:14.280299Est-ce que c'est possible financièrement ?3003017530200:13:14.820 --> 00:13:17.840303Est-ce que c'est possible physiquement ?3043057630600:13:18.120 --> 00:13:20.560307Donc, c'est-à-dire que c'est pas tous les terrains qui peuvent acquérir,3083097731000:13:20.660 --> 00:13:23.040311par exemple, un immeuble de 12 logements, etc.3123137831400:13:24.080 --> 00:13:26.000315Bon, je vais admettre M. Gagné.3163177931800:13:27.960 --> 00:13:28.760319C'est ça.3203218032200:13:30.140 --> 00:13:33.620323Donc, c'est ici. Les quatre critères de l'utilisation optimale,3243258132600:13:33.900 --> 00:13:37.500327c'est premièrement, est-ce que ce que je veux faire, c'est légal au niveau des3283298233000:13:37.520 --> 00:13:39.460331permis ? Parce qu'on sait qu'il y a du zonage.3323338333400:13:39.580 --> 00:13:43.860335C'est-à-dire que si vous avez, je ne sais pas moi, une terre agricole,3363378433800:13:44.700 --> 00:13:50.400339par exemple, à Québec, dans le coin de Beauport, il y a des terres agricoles qui3403418534200:13:50.420 --> 00:13:51.400343sont très proches de la ville.3443458634600:13:53.020 --> 00:13:58.220347On pourrait se dire, mettons, intuitivement, je vais faire un gros parc de condos,3483498735000:13:58.360 --> 00:13:59.720351c'est l'utilisation optimale de tout ça.3523538835400:14:00.000 --> 00:14:05.520355C'est vrai. Donc, si on n'avait pas le point 1, probablement que toute ferme ou tout3563578935800:14:05.540 --> 00:14:09.620359terrain zoné agricole, l'utilisation optimale, ça serait de faire des logements3603619036200:14:09.640 --> 00:14:12.960363dessus, c'est clair, parce que le prix du pied carré, par exemple,3643659136600:14:13.060 --> 00:14:16.580367d'un terrain agricole par rapport à un terrain résidentiel ou commercial,3683699237000:14:16.900 --> 00:14:18.340371c'est vraiment pas dans la même norme d'idée.3723739337400:14:18.360 --> 00:14:22.720375Donc, on est aux alentours de 20-30 000, je crois, par hectare au niveau des3763779437800:14:22.740 --> 00:14:24.160379terrains agricoles.3803819538200:14:26.120 --> 00:14:28.440383Et bon, dans le résidentiel, ça chiffre.3843859638600:14:28.640 --> 00:14:30.840387C'est vraiment, vraiment, ça ne se price pas en hectare.3883899739000:14:30.960 --> 00:14:36.080391C'est vraiment, c'est plus en, je ne pourrais pas dire en,3923939839400:14:36.200 --> 00:14:39.060395c'est en parcelles de pieds carrés.3963979939800:14:39.220 --> 00:14:41.720399Mais dans un premier temps, il faut que ce soit légal.40040110040200:14:41.860 --> 00:14:44.280403C'est surtout ça que ça dit, donc, cette théorie-là de l'utilisation optimale.40440510140600:14:44.840 --> 00:14:46.820407Maintenant, dans la mesure que c'est légal de le faire,40840910241000:14:47.140 --> 00:14:49.200411bien là, on a comme plusieurs possibilités.41241310341400:14:49.500 --> 00:14:52.080415Donc, est-ce qu'on fait un parc de condos ?41641710441800:14:52.200 --> 00:14:54.220419Est-ce qu'on fait, je ne sais pas moi, une maison ?42042110542200:14:56.880 --> 00:14:59.420423Vraiment toutes les possibilités, donc dépendamment de la taille du terrain.42442510642600:14:59.660 --> 00:15:01.880427Si c'est juste maintenant un petit terrain qui peut accueillir une maison,42842910743000:15:02.020 --> 00:15:04.800431bien là, la question, c'est, est-ce que je fais un duplex,43243310843400:15:05.060 --> 00:15:09.700435une maison simplement, ou est-ce que je décide de faire autre chose ?43643710943800:15:10.560 --> 00:15:12.680439Et c'est là que ça rentre dans le physiquement possible.44044111044200:15:12.700 --> 00:15:16.000443Est-ce que c'est possible au niveau de l'accessibilité ?44444511144600:15:16.380 --> 00:15:17.960447Par exemple, est-ce que Hydro-Québec se rend ?44844911245000:15:18.420 --> 00:15:20.240451Est-ce qu'il y a de la plomberie ?45245311345400:15:20.600 --> 00:15:22.360455Il y a plein de choses, donc la topographie, tout ça.45645711445800:15:22.440 --> 00:15:27.600459Est-ce que le terrain est plus en vase,46046111546200:15:29.980 --> 00:15:31.960463mais en tout cas, il y a certains terrains qui sont en argile,46446511646600:15:32.060 --> 00:15:34.380467donc le sol est en argile, donc c'est plus risqué de faire certains projets.46846911747000:15:35.620 --> 00:15:37.460471Donc, c'est la deuxième question qu'on va se poser.47247311847400:15:39.480 --> 00:15:43.060475Maintenant, si c'est possible physiquement, bien là, c'est financièrement ce que c47647711947800:15:43.080 --> 00:15:47.180479'est faisable. Parce que c'est bien beau tout ça, mais si financièrement ça ne tient48048112048200:15:47.200 --> 00:15:52.580483pas la route, bien le projet, parce que c'est aussi, c'est que dans certaines vonges48448512148600:15:52.600 --> 00:15:58.080487éloignées, on pourrait construire un gros immeuble de logement,48848912249000:15:58.340 --> 00:16:01.160491mais si les loyers ne sont pas élevés, parce que justement,49249312349400:16:01.380 --> 00:16:04.180495on est très éloigné de la ville, bien, ça se peut que le projet ne soit pas49649712449800:16:04.200 --> 00:16:08.980499financièrement faisable. Donc, on regarde, est-ce que les revenus sont super au50050112550200:16:09.000 --> 00:16:12.820503coût ? Et sachant cela, est-ce que c'est un rendement qui est acceptable ?50450512650600:16:13.440 --> 00:16:16.020507Déjà en partant, si les revenus futurs ne sont pas super au coût,50850912751000:16:16.740 --> 00:16:17.880511bien là, ça ne passe pas l'étape 3.51251312851400:16:19.360 --> 00:16:23.460515Et maintenant, lorsqu'on est filtré avec l'étape 3, il faut vraiment voir ça comme51651712951800:16:23.480 --> 00:16:26.880519un entonnoir. C'est-à-dire que les projets, on les fait tous passer dans cet52052113052200:16:26.900 --> 00:16:31.400523entonnoir-là, puis à chaque étape, 1, 2, 3, il y a de moins en moins de projets qui52452513152600:16:31.420 --> 00:16:36.980527restent. Et là, le 4, c'est vraiment qu'est-ce qui produit le plus,52852913253000:16:37.200 --> 00:16:41.240531le maximal productif. C'est la valeur résiduelle la plus élevée parmi toutes les53253313353400:16:41.260 --> 00:16:42.060535possibilités.53653713453800:16:43.480 --> 00:16:45.320539Donc, les critères sont vraiment appliquées dans l'ordre.54054113554200:16:46.320 --> 00:16:51.920543Et donc, si un usage n'est pas légalement permis, on ne voit même pas l'étape 2 pour54454513654600:16:51.940 --> 00:16:54.420547ce projet-là. Donc, c'est ça.54854913755000:16:55.440 --> 00:16:56.800551Donc, ici maintenant, c'est ça.55255313855400:16:56.900 --> 00:16:58.260555Donc, ça, c'est l'analyse séquentielle.55655713955800:16:59.140 --> 00:17:01.080559Est-ce que c'est légalement permis de faire le projet ?56056114056200:17:01.700 --> 00:17:05.300563si c'est oui, on continue. Sinon, bien là, c'est un usage qui est limité.56456514156600:17:05.840 --> 00:17:08.720567Ensuite, est-ce que c'est physiquement possible selon la topologie du terrain ?56856914257000:17:09.280 --> 00:17:11.280571Si oui, bon, on continue encore une fois.57257314357400:17:12.000 --> 00:17:14.160575Est-ce que c'est financièrement faisable ?57657714457800:17:14.900 --> 00:17:20.620579Si oui, on continue. Et là, est-ce que c'est le projet qui apporte le plus au niveau58058114558200:17:20.640 --> 00:17:23.080583du maximal productif ? Bien là, on se pose la question.58458514658600:17:23.960 --> 00:17:28.220587Et là, au niveau du financièrement faisable, c'est là que c'est vraiment plus,58858914759000:17:28.620 --> 00:17:33.680591c'est pas s'évident que ça. Il faut vraiment donc, on continue à repasser les étapes59259314859400:17:33.700 --> 00:17:35.360595une par une pour vraiment plus les détailler.59659714959800:17:35.800 --> 00:17:39.280599Au niveau des éléments à vérifier, au niveau du légalement permis.60060115060200:17:39.920 --> 00:17:42.100603Comme on a dit, c'est le zonage municipal.60460515160600:17:42.740 --> 00:17:43.780607Est-ce que c'est résidentiel ?60860915261000:17:43.940 --> 00:17:46.360611Est-ce que c'est commercial ? Est-ce que c'est mix ou c'est industriel ?61261315361400:17:46.880 --> 00:17:49.120615Parce qu'il y a certaines zones qui sont simplement industrielles.61661715461800:17:52.300 --> 00:17:55.540619Encore une fois, c'est possible que certains promoteurs immobiliers des fois62062115562200:17:55.560 --> 00:18:00.500623décident d'acheter des terrains avec des zones agricole,62462515662600:18:00.580 --> 00:18:05.740627donc ça s'est vu dans certaines villes de la province, c'est-à-dire que c'est un62862915763000:18:05.760 --> 00:18:09.920631pays en soi. C'est-à-dire que vous achetez de quoi de zone agricole,63263315863400:18:09.980 --> 00:18:14.900635vous attendez pendant quelques mois ou quelques années ou même quelques décennies et63663715963800:18:14.920 --> 00:18:18.360639là vous espérez qu'il y a un changement de zonage à cause que justement les64064116064200:18:18.380 --> 00:18:20.300643environnements deviennent plus denses, il y a plus de population,64464516164600:18:20.500 --> 00:18:24.840647donc les gouvernements décident de changer le zonage.64864916265000:18:25.020 --> 00:18:28.980651Ou si vous avez beaucoup d'influence, Donc, ça s'est déjà fait.65265316365400:18:29.140 --> 00:18:30.960655Donc, c'est possible de le faire.65665716465800:18:31.140 --> 00:18:33.300659Mais bon, ce rendu là, ça ne rentre pas vraiment dans la théorie immobilière.66066116566200:18:35.460 --> 00:18:37.300663Donc, maintenant, ça fait tout de suite parfait.66466516666600:18:38.760 --> 00:18:40.680667Ici, est-ce que c'est physiquement possible ?66866916767000:18:41.160 --> 00:18:43.840671C'est là que c'est quand même un gros travail de savoir est-ce que c'est possible.67267316867400:18:43.940 --> 00:18:45.740675Est-ce que c'est possible selon la taille ?67667716967800:18:45.840 --> 00:18:49.480679Est-ce que le projet, le terrain est suffisamment important pour pouvoir faire le68068117068200:18:49.500 --> 00:18:52.320683projet que vous souhaitez ? Si la réponse est oui, bien là,68468517168600:18:52.500 --> 00:18:57.500687c'est bon. La topographie. Des fois, il y a certains terrains qui ont des risques d68868917269000:18:57.520 --> 00:19:01.300691'inondations. C'est de plus en plus fréquent maintenant que les terrains sont plus à69269317369400:19:01.320 --> 00:19:03.000695risque. C'est bien important.69669717469800:19:03.360 --> 00:19:04.840699Donc, ça, c'est relativement nouveau.70070117570200:19:05.000 --> 00:19:06.340703Donc, c'est-à-dire que c'est de quoi qui est…70470517670600:19:06.800 --> 00:19:11.140707C'est très récent qu'on se pose la question, est-ce que ce terrain-là est viable sur70870917771000:19:11.160 --> 00:19:16.10071110, 20 ou 30 ans ? Avant, bon, on disait, s'il y a des inondations,71271317871400:19:16.420 --> 00:19:19.560715c'est périodique. Donc, c'est-à-dire que c'est une rivière qui déborde.71671717971800:19:20.400 --> 00:19:22.640719Puis, ça va se retirer. Donc, il y a les assurances et tout.72072118072200:19:22.660 --> 00:19:24.980723Maintenant, il y a des zones qui sont dites non assurables.72472518172600:19:25.120 --> 00:19:28.520727C'est-à-dire qu'on prend pour acquis que la montée des eaux fait en sorte qu'il y a72872918273000:19:28.540 --> 00:19:30.140731une exposition qui est permanente.73273318373400:19:30.780 --> 00:19:33.800735C'est-à-dire que ce n'est pas toute la province, c'est certains endroits.73673718473800:19:35.360 --> 00:19:37.440739Il y a des endroits aussi qui sont vraiment plus risqués que d'autres.74074118574200:19:38.140 --> 00:19:41.660743Un exemple du Saguenay, par exemple, où il y a eu des inondations au Saguenay dans74474518674600:19:41.680 --> 00:19:45.400747les années 90, ou le déluge qu'il y avait eu.74874918775000:19:45.780 --> 00:19:48.040751Il y a souvent des événements fréquents au Saguenay.75275318875400:19:49.720 --> 00:19:51.380755Soit parce que c'est entouré de…75675718975800:19:51.400 --> 00:19:53.460759c'est très montagneux. Donc, il y a des écoulements d'eau.76076119076200:19:54.160 --> 00:19:55.960763Il y a beaucoup de puits abondantes.76476519176600:19:56.480 --> 00:20:01.880767Et aussi, le sol. Donc, le Saguenay-Saint-Jean s'est reconnu pour être très76876919277000:20:01.900 --> 00:20:03.800771argileux. Donc, c'est-à-dire qu'il y a beaucoup de...77277319377400:20:03.820 --> 00:20:07.440775La possibilité d'avoir des glissements de terrain, c'est vraiment plus...77677719477800:20:07.460 --> 00:20:11.560779une plus forte probabilité. Donc, ça, c'est toutes les choses qu'il faut regarder la78078119578200:20:11.580 --> 00:20:15.400783topologie. Et là, surtout aussi, est-ce que c'est contaminé ?78478519678600:20:15.420 --> 00:20:17.000787Donc, le sous-sol, est-ce que je peux faire de quoi ?78878919779000:20:17.100 --> 00:20:18.420791Donc, est-ce qu'il y a une nappe phréatique, etc.79279319879400:20:19.240 --> 00:20:22.500795Et aussi, si maintenant vous voulez faire un projet de condo,79679719979800:20:22.660 --> 00:20:24.740799bien là, ça serait bien qu'il y ait un transport en commun,80080120080200:20:24.980 --> 00:20:29.120803des routes, que ce ne soit pas juste, c'est tout ça qui est à regarder.80480520180600:20:29.480 --> 00:20:32.320807Donc, lorsqu'on parle de ce que c'est physiquement possible.80880920281000:20:33.620 --> 00:20:36.380811aussi donc les services publics, donc l'aqueduc, égout,81281320381400:20:36.540 --> 00:20:40.500815etc c'est possible donc de s'en sortir sans aqueduc, donc c'est à dire que vous81681720481800:20:40.520 --> 00:20:46.020819pouvez avoir il y en a qui vont prendre de l'eau dans un puer artésien avec une82082120582200:20:46.040 --> 00:20:49.180823fosse septique donc c'est possible, mais encore une fois,82482520682600:20:49.380 --> 00:20:53.720827ça affecte la valeur du projet donc c'est pas tous les acheteurs qui sont à l'aise82882920783000:20:53.740 --> 00:20:57.140831avec le fait de ne pas avoir d'aqueduc, et aussi donc l'environnement,83283320883400:20:57.420 --> 00:21:01.180835ça c'est rendu super important donc c'est à dire que si vous voulez faire par83683720983800:21:01.200 --> 00:21:02.000839exemple84084121084200:21:05.560 --> 00:21:11.260843un parc de maisons en rangée, tout ça, et là, il y a une raffinerie à côté,84484521184600:21:12.000 --> 00:21:14.300847c'est possible. Il va y avoir des gens qui vont vouloir vivre là.84884921285000:21:14.740 --> 00:21:18.320851Mais maintenant, le prix que vous allez charger va être vraiment revu à la baisse,85285321385400:21:18.420 --> 00:21:19.760855sachant qu'il y a une raffinerie juste à côté.85685721485800:21:20.900 --> 00:21:22.660859Dans la province, il n'y en a pas énormément des raffineries.86086121586200:21:22.720 --> 00:21:24.820863Il y en a deux. Il y en a une à Montréal et une à Lévis à Québec.86486521686600:21:26.660 --> 00:21:31.340867Des fois, c'est possible. Maintenant, c'est plus le quartier résidentiel se86886921787000:21:31.360 --> 00:21:34.400871construit souvent autour de la raffinerie parce que le contraire n'est pas vraiment87287321887400:21:34.420 --> 00:21:37.280875possible sans poursuite. C'est-à-dire que si vous êtes propriétaire d'une maison,87687721987800:21:37.540 --> 00:21:39.700879puis que là, il y a une raffinerie qui achète des terrains,88088122088200:21:39.840 --> 00:21:41.760883puis que vous ne serez pas content, puis c'est normal.88488522188600:21:41.940 --> 00:21:43.780887Puis le gouvernement ne le serait pas faire de toute façon.88888922289000:21:44.480 --> 00:21:48.600891Donc, c'est à prendre en compte, mais bon, l'environnement,89289322389400:21:48.720 --> 00:21:51.200895c'est plus, maintenant, au niveau, par exemple, est-ce qu'il y a une autoroute qui89689722489800:21:51.220 --> 00:21:57.140899est à côté et tout ça. Maintenant, le financièrement faisable,90090122590200:21:57.260 --> 00:22:03.040903excusez-moi, Donc, c'est-à-dire, est-ce que les revenus anticipés de votre projet90490522690600:22:03.060 --> 00:22:04.600907vont être supérieurs au coût ?90890922791000:22:05.140 --> 00:22:09.140911Donc, ça, c'est-à-dire que vous comparez les revenus anticipés au coût de total,91291322891400:22:09.240 --> 00:22:10.620915donc terrain et construction.91691722991800:22:12.420 --> 00:22:17.380919Maintenant, le terrain, vous l'avez, donc, quand on applique cette théorie-là,92092123092200:22:17.460 --> 00:22:19.500923comme on pourrait dire, c'est lorsque vous avez déjà le terrain.92492523192600:22:19.520 --> 00:22:25.580927C'est-à-dire que vous voulez en quelque sorte savoir c'est quoi l'utilisation92892923293000:22:25.600 --> 00:22:30.960931qui est le plus optimal. Quel projet m'en donne le plus possible pour le terrain que93293323393400:22:30.980 --> 00:22:35.120935j'ai en ce moment. Donc, au niveau de l'application de ça ici,93693723493800:22:35.660 --> 00:22:37.880939on va prendre cet exemple-là très simple.94094123594200:22:38.020 --> 00:22:41.000943Donc, on aurait un exemple entre deux projets.94494523694600:22:41.180 --> 00:22:43.360947Un catplex puis un édifice commercial.94894923795000:22:44.280 --> 00:22:46.700951Donc, le terrain, on l'a payé 200 000.95295323895400:22:46.720 --> 00:22:49.620955Dans les deux cas, c'est 200 000 parce qu'il est déjà acheté.95695723995800:22:50.220 --> 00:22:53.500959Maintenant, le coût de construction, c'est 600 000 pour le 4plex,96096124096200:22:53.700 --> 00:22:58.080963puis le commercial, on va supposer, je ne sais pas, c'est des entrepôts,96496524196600:22:58.240 --> 00:23:04.240967peu importe, c'est 900 000. Maintenant, le coût total, c'est 800 000 par rapport à 196896924297000:23:04.260 --> 00:23:06.740971,1 million, donc avec le commercial.97297324397400:23:07.900 --> 00:23:11.700975Et là, vous avez donc les revenus nets, donc ici qui sont les revenus nets97697724497800:23:11.720 --> 00:23:18.140979anticipés, donc c'est-à-dire que c'est vraiment la valeur que vous98098124598200:23:18.160 --> 00:23:19.840983allez réaliser à chacune des années.98498524698600:23:20.340 --> 00:23:22.820987Et là, on va appliquer donc ici maintenant un taux de rendement.98898924799000:23:23.280 --> 00:23:25.840991Donc, c'est-à-dire que vous, et là, il faudrait aussi appliquer un taux de99299324899400:23:25.860 --> 00:23:28.580995croissance au revenu, étant donné que ça va changer à travers le temps.99699724999800:23:29.160 --> 00:23:33.640999Donc, mais ici, donc, je ne sais pas s'il y en a qui sont familiarisés avec le tri,10001001250100200:23:33.900 --> 00:23:37.5801003le taux de rendement interne, on appelle ça l'IRR.10041005251100600:23:37.700 --> 00:23:41.3001007Donc, en finance, c'est beaucoup utilisé.10081009252101000:23:41.380 --> 00:23:42.4201011C'est un peu l'équivalent de ça ici.10121013253101400:23:42.820 --> 00:23:47.2601015Donc, c'est-à-dire, c'est le rendement que le projet vous rapporte par rapport,10161017254101800:23:47.320 --> 00:23:48.5601019mettons, à tous les autres projets.10201021255102200:23:48.660 --> 00:23:51.6401023Donc, ici, clairement, les deux sont faisables financièrement.10241025256102600:23:51.800 --> 00:23:53.3001027Donc, où est-ce que ce ne serait pas faisable ?10281029257103000:23:53.400 --> 00:23:55.7201031Ce serait, mettons, à zéro et en bas.10321033258103400:23:56.200 --> 00:23:58.0401035Donc, c'est-à-dire, si on aurait un rendement qui est négatif.10361037259103800:23:59.120 --> 00:24:01.7201039Maintenant, ce n'est pas parce que c'est faisable que c'est souhaitable.10401041260104200:24:01.960 --> 00:24:05.4001043Donc, c'est-à-dire que là, à 6,5 et à 8, bon, c'est relativement des rendements10441045261104600:24:05.420 --> 00:24:10.2401047corrects. Mais bon, si on est à 2, est-ce que vous allez vous embarquer,10481049262105000:24:10.340 --> 00:24:13.9801051donc vous allez maintenant engeler des capitaux ou de l'argent dans un projet qui10521053263105400:24:14.000 --> 00:24:18.6601055rapporte simplement 2 %, ce ne serait pas nécessairement intelligent étant donné que10561057264105800:24:18.680 --> 00:24:23.8201059l'immobilier, ça reste quand même un investissement risqué et que vous pouvez avoir10601061265106200:24:23.840 --> 00:24:26.0401063le même rendement à la banque, peu importe.10641065266106600:24:26.060 --> 00:24:31.1801067Maintenant, il y aurait aussi le financement hypothécaire à prendre en compte,10681069267107000:24:31.300 --> 00:24:33.7201071mais là, on t'en tient vraiment simplement comme ça ici.10721073268107400:24:34.080 --> 00:24:37.0601075Est-ce que le rendement du projet est positif ou non ?10761077269107800:24:37.240 --> 00:24:39.3001079Si il est positif, on y va, c'est faisable.10801081270108200:24:39.800 --> 00:24:42.2201083Mais ça ne veut pas dire que ça va passer l'étape suivante.10841085271108600:24:44.760 --> 00:24:48.2801087Ici, donc, c'est ça. C'est le principe de maximale productif,10881089272109000:24:48.380 --> 00:24:49.8001091c'est la valeur résiduelle du terrain.10921093273109400:24:50.380 --> 00:24:54.1201095Donc, c'est-à-dire que vous avez des projets ici, donc,10961097274109800:24:54.880 --> 00:24:57.8401099qui passent l'étape 3. Donc, est-ce que c'est faisable financièrement ?11001101275110200:24:58.120 --> 00:25:04.0201103Et si ça passe cette étape-là, au critère 4, donc, vous allez prendre le projet qui11041105276110600:25:04.040 --> 00:25:06.9001107vous apporte la valeur résiduelle du terrain la plus importante.11081109277111000:25:08.540 --> 00:25:11.6401111Dans le cas qui est ici, donc, bon, le CIPLEX n'est pas nécessairement un rapport,11121113278111400:25:11.800 --> 00:25:16.1201115mais la valeur résiduelle du terrain, c'est la valeur, donc,11161117279111800:25:16.340 --> 00:25:21.4801119totale estimée ici, donc, de la valeur marchande, comme on pourrait dire.11201121280112200:25:21.500 --> 00:25:25.7801123C'est-à-dire que votre projet, ici, a une valeur marchande de 850 000.11241125281112600:25:26.040 --> 00:25:27.4601127Et ça, comment c'est déterminé ?11281129282113000:25:28.380 --> 00:25:31.5601131C'est soit parce que vous faites des comparables et tout ça,11321133283113400:25:31.720 --> 00:25:33.8601135ou vous estimez avec la méthode des revenus.11361137284113800:25:33.940 --> 00:25:37.0401139C'est-à-dire que vous actualisez les flux de trésorerie pour avoir une valeur comme11401141285114200:25:37.060 --> 00:25:38.3001143un autre investisseur, le price rate.11441145286114600:25:38.760 --> 00:25:42.3201147Donc, c'est vraiment comment le projet pourrait se revendre immédiatement après la11481149287115000:25:42.340 --> 00:25:45.8601151construction. Et ça, ça vous permet, donc, si vous soustrayez les coûts de11521153288115400:25:45.880 --> 00:25:49.5001155construction, sans le terrain, d'avoir la valeur résiduelle de votre terrain.11561157289115800:25:50.460 --> 00:25:55.1201159Donc, c'est la valeur, donc, implicite du terrain, sachant que vous avez fait ce11601161290116200:25:55.140 --> 00:25:59.8601163projet-là. Et vous voyez, donc, ici, que, bon, là, dans les deux cas,11641165291116600:25:59.940 --> 00:26:02.2001167on serait égal. Maintenant qu'on rajouterait un 6 plex,11681169292117000:26:02.620 --> 00:26:05.4001171là, c'est complètement différent, là, il coûterait un petit peu plus cher que le 411721173293117400:26:05.420 --> 00:26:08.1401175plex, bien, là, il y aurait une valeur résiduelle de 270 000.11761177294117800:26:08.560 --> 00:26:11.7401179Donc, dans ce cas-là, très précis, c'est simplifié aussi,11801181295118200:26:11.860 --> 00:26:16.6601183mais on irait avec le ciplex, étant donné que la valeur résiduelle du terrain est11841185296118600:26:16.680 --> 00:26:17.4801187plus élevée.11881189297119000:26:19.820 --> 00:26:22.8201191Ce qui est important ici, c'est que la valeur totale estimée,11921193298119400:26:23.100 --> 00:26:25.7201195ça peut être plusieurs méthodes.11961197299119800:26:27.540 --> 00:26:32.6201199Ça peut être parce que, par exemple, on a exactement la même chose qui s'est vendue12001201300120200:26:32.640 --> 00:26:34.4601203il y a deux semaines à tel prix.12041205301120600:26:34.480 --> 00:26:37.6601207Donc, on peut inférer ça, mettons que ça se vendrait à peu près à ce prix-là,12081209302121000:26:38.140 --> 00:26:41.4401211sachant les comparables à côté, ou on utilise la méthode des revenus.12121213303121400:26:43.380 --> 00:26:46.3001215La méthode des coûts, dans ce cas-là, ici, pour la valeur totale estimée,12161217304121800:26:46.400 --> 00:26:50.6401219ce n'est pas nécessairement la même façon de faire, étant donné qu'on va arriver à12201221305122200:26:50.660 --> 00:26:54.5601223la même chose. C'est-à-dire qu'on va arriver exactement à 200 000 parce que le coût12241225306122600:26:54.580 --> 00:26:55.7601227de construction, on le connaît déjà.12281229307123000:26:57.020 --> 00:27:02.9001231Donc, ça, c'est vraiment dans le cas où on aurait un projet qui serait en quelque12321233308123400:27:02.920 --> 00:27:05.9801235sorte productif. Donc, il nous permettrait d'avoir de la valeur immédiatement.12361237309123800:27:06.600 --> 00:27:10.4201239Donc là, comme on a vu ici, le projet-là, il nous apporte quelle valeur ?12401241310124200:27:10.540 --> 00:27:12.6601243Si on regarde là-bas, le terrain, on le paye 200 000.12441245311124600:27:13.900 --> 00:27:19.1001247Donc, on a 50 000 ici de valeur créée simplement parce qu'on a choisi ce projet-là12481249312125000:27:19.120 --> 00:27:20.3601251par rapport au coût total.12521253313125400:27:22.000 --> 00:27:23.2001255Est-ce que c'était correct pour ça ici ?12561257314125800:27:24.060 --> 00:27:27.6201259C'est plus… Oui, ça va bien. Ça va bien ?12601261315126200:27:27.720 --> 00:27:28.5201263Merveilleux.12641265316126600:27:31.900 --> 00:27:34.1201267Donc, terrain vacant versus terrain amélioré.12681269317127000:27:35.240 --> 00:27:39.7001271L'analyse du terrain vacant, c'est quel serait le meilleur usage si le terrain était12721273318127400:27:39.720 --> 00:27:44.1201275vacant. Donc, c'est déterminer la valeur du terrain en soi par…12761277319127800:27:44.140 --> 00:27:45.9601279Donc, c'est la méthode des coûts ici.12801281320128200:27:46.080 --> 00:27:50.2801283Donc, c'est ce qu'on vient de faire en soi ici, donc, sachant que le terrain est12841285321128600:27:50.300 --> 00:27:53.7001287vacant, quelle est la meilleure façon, donc, d'aller chercher de la valeur.12881289322129000:27:55.280 --> 00:27:57.9201291J'aime moyen, maintenant, le principe de valeur résiduelle du terrain,12921293323129400:27:58.000 --> 00:28:00.8801295mais c'est comme ça que l'Ordre, donc, le mentionne.12961297324129800:28:01.040 --> 00:28:05.1801299Donc, en soi, ce n'est pas nécessairement, ça serait la valeur du terrain,13001301325130200:28:05.400 --> 00:28:07.4801303sachant qu'on a choisi cette façon de faire.13041305326130600:28:08.860 --> 00:28:11.7601307Mais bon, ce n'est pas clair, le terrain, sur l'évaluation foncière,13081309327131000:28:11.820 --> 00:28:16.2401311va rester la même valeur. Donc, c'est plus dans la valeur totale du projet que ça va13121313328131400:28:16.260 --> 00:28:17.1401315être reflété.13161317329131800:28:19.080 --> 00:28:22.9001319Maintenant, le principe d'anticipation et de changement.13201321330132200:28:23.080 --> 00:28:25.4201323Ça, c'est un qui est relativement important.13241325331132600:28:28.000 --> 00:28:33.1601327La valeur d'un bien immobilier, c'est une fonction des bénéfices futurs anticipés.13281329332133000:28:34.040 --> 00:28:35.7001331Donc, c'est-à-dire que c'est les revenus.13321333333133400:28:35.840 --> 00:28:40.0401335Si c'est un immeuble locatif ou même si c'est une maison,13361337334133800:28:40.200 --> 00:28:42.1401339donc vous pouvez la louer et générer des revenus.13401341335134200:28:42.160 --> 00:28:44.8201343la plus-value potentielle du marché.13441345336134600:28:45.420 --> 00:28:51.2201347Et la jouissance, si c'est, par exemple, une propriété qui va être habitée par la13481349337135000:28:51.240 --> 00:28:56.9001351personne qui l'achète. C'est simplement les bénéfices futurs dans les années à venir13521353338135400:28:56.920 --> 00:28:59.5201355que vous allez tirer de cette propriété.13561357339135800:28:59.680 --> 00:29:05.2001359C'est vraiment une valeur qui est plus orientée vers l'avenir.13601361340136200:29:06.840 --> 00:29:10.0801363Au niveau des bénéfices anticipés, c'est les revenus de location future.13641365341136600:29:10.920 --> 00:29:14.2801367Par exemple, si vous avez une maison et que là, vous prévoyez louer,13681369342137000:29:14.420 --> 00:29:18.5001371je ne sais pas moi, c'est une maison avec un appartenant au sous-sol,13721373343137400:29:18.620 --> 00:29:22.8001375des fois on voit ça, et vous prévoyez louer ça à un étudiant parce que c'est à côté13761377344137800:29:22.820 --> 00:29:26.7001379de l'université de l'UQAM ou c'est à Montréal, tout ça,13801381345138200:29:26.760 --> 00:29:28.8801383ça rentre dans les bénéfices anticipés.13841385346138600:29:30.160 --> 00:29:33.2601387la plus-value à la revente potentielle.13881389347139000:29:33.580 --> 00:29:36.0001391Ça, encore une fois, c'est plus dur de prévoir ça.13921393348139400:29:37.340 --> 00:29:40.9001395Mais bon, si on applique un principe que, habituellement,13961397349139800:29:41.080 --> 00:29:43.8601399il y a un taux de croissance qui est quand même stable au Québec,14001401350140200:29:44.180 --> 00:29:46.9201403c'est quand même possible de savoir à peu près que ça va être où.14041405351140600:29:47.620 --> 00:29:50.7401407Il y a plus de chances qu'on se trompe à la baisse qu'à la hausse si on applique des14081409352141000:29:50.760 --> 00:29:54.8201411taux relativement modérés. Si c'est un propriétaire occupant,14121413353141400:29:55.140 --> 00:29:58.1201415bien là, il y a une jouissance qui est personnelle de ce projet-là.14161417354141800:29:58.140 --> 00:29:59.6201419et surtout les avantages fiscaux.14201421355142200:30:00.180 --> 00:30:03.1001423C'est une propriété, donc votre seule propriété, mais là,14241425356142600:30:03.180 --> 00:30:06.6801427vous avez l'exemption de l'impôt sur les gains en capitaux.14281429357143000:30:07.320 --> 00:30:08.8801431Donc, ça, c'est quand même très bien.14321433358143400:30:09.260 --> 00:30:11.2801435C'est-à-dire que pour ceux-là qui ne sont pas au courant,14361437359143800:30:11.360 --> 00:30:15.5801439au Québec, la résidence principale, la plus-value que vous faites,14401441360144200:30:15.920 --> 00:30:16.8801443vous n'êtes pas imposé dessus.14441445361144600:30:17.420 --> 00:30:21.0401447Donc, c'est-à-dire que vous pouvez la revendre et c'est libre d'impôt.14481449362145000:30:22.140 --> 00:30:25.0001451Si c'était une deuxième propriété, par exemple, bien là,14521453363145400:30:25.180 --> 00:30:30.1001455ça va être 50 % de la plus-value qui va être ajoutée sur votre revenu d'entreprise,14561457364145800:30:30.240 --> 00:30:34.3001459si le building est la propriété d'une entreprise, ou sinon,14601461365146200:30:34.700 --> 00:30:40.2201463ça va être 50 % sur l'impôt personnel de la personne qui est propriétaire.14641465366146600:30:41.020 --> 00:30:46.1201467Mais c'est dans le cas où, vraiment, c'est une résidence secondaire.14681469367147000:30:47.120 --> 00:30:50.9001471Dans le cas d'une entreprise, ça rentre donc dans les…14721473368147400:30:50.920 --> 00:30:54.1401475ce n'est même pas des gains en capitaux, c'est des revenus d'entreprise simplement.14761477369147800:30:54.700 --> 00:30:55.7401479Désolé, juste pour te la refier.14801481370148200:30:56.440 --> 00:30:59.0201483Et le potentiel de développement aussi est important.14841485371148600:30:59.200 --> 00:31:03.5001487C'est-à-dire que si, par exemple, vous avez un projet et que vous pouvez faire une14881489372149000:31:03.520 --> 00:31:06.3201491expansion, bien ça, c'est également dans les bénéfices anticipés.14921493373149400:31:08.440 --> 00:31:11.5001495Maintenant, le lien avec la méthode des revenus, c'est pourquoi,14961497374149800:31:11.680 --> 00:31:16.5601499c'est que ça repose directement sur la valeur future.15001501375150200:31:16.740 --> 00:31:20.7001503Donc, ici vraiment, c'est l'actualisation des flux monétaires futurs.15041505376150600:31:21.840 --> 00:31:24.0201507Mais encore une fois, ce n'est pas tout qui peut être mis là-dedans.15081509377151000:31:24.180 --> 00:31:26.9401511C'est-à-dire que la jouissance personnelle, ça ne rentre pas dans les revenus15121513378151400:31:26.960 --> 00:31:27.7601515futurs.15161517379151800:31:29.080 --> 00:31:33.8801519le fait donc de l'avantage fiscal, oui, mais vraiment, ce n'est pas tout qui peut15201521380152200:31:33.900 --> 00:31:39.8801523être abordé par ce temps. Ici, on va le voir plus en détail à la séance 11 et 12,15241525381152600:31:39.940 --> 00:31:44.5801527la méthode du revenu, mais pour vous donner une idée, c'est le revenu qu'une15281529382153000:31:44.600 --> 00:31:49.9001531propriété va vous rapporter. On peut estimer la valeur avec la méthode d15321533383153400:31:49.920 --> 00:31:55.7801535'actualisation en divisant par le taux de rendement qu'un investisseur souhaiterait.15361537384153800:31:56.480 --> 00:32:00.2801539Donc, c'est-à-dire que si, par exemple, en ce moment sur le marché immobilier,15401541385154200:32:00.520 --> 00:32:03.2001543on a un taux de rendement à peu près de, je ne sais pas moi,15441545386154600:32:03.300 --> 00:32:09.16015476,5 %, bien, vous pouvez diviser le rendement annuel que vous vous anticipez l'année15481549387155000:32:09.180 --> 00:32:11.0201551suivante par le taux de rendement.15521553388155400:32:12.200 --> 00:32:15.9601555Bon, c'est encore une fois, ça pose l'hypothèse que c'est perpétuel.15561557389155800:32:16.060 --> 00:32:19.4001559Donc, c'est-à-dire qu'ici, c'est vraiment, on suppose que vous allez détenir ça15601561390156200:32:19.420 --> 00:32:22.0201563toute votre vie et même après votre mort en réalité.15641565391156600:32:22.400 --> 00:32:27.4001567Mais c'est juste que plus qu'on avance dans le temps, plus le flux de trésorerie qui15681569392157000:32:27.420 --> 00:32:28.8801571est éloigné a moins d'importance.15721573393157400:32:29.020 --> 00:32:32.6601575Donc, on fait le choix d'y aller perpétuel, étant donné que ça ne change pas15761577394157800:32:32.680 --> 00:32:36.6001579vraiment grand-chose. C'est-à-dire que vous le faites sur 20 ans ou à l'infini,15801581395158200:32:37.560 --> 00:32:38.8401583ça va être sensiblement la même chose.15841585396158600:32:38.940 --> 00:32:42.0401587C'est-à-dire que les revenus vraiment plus éloignés n'auront pas d'importance sur la15881589397159000:32:42.060 --> 00:32:42.8601591valeur présente.15921593398159400:32:46.900 --> 00:32:51.3601595Maintenant ici, d'autres choses qu'un évaluateur agréé doit prendre en compte,15961597399159800:32:51.460 --> 00:32:52.4401599c'est le principe de changement.16001601400160200:32:53.240 --> 00:32:56.4401603Donc, c'est de quoi qu'on ne parle pas nécessairement beaucoup,16041605401160600:32:56.660 --> 00:33:01.3401607mais il y a des cycles de vie à des quartiers et à des propriétés.16081609402161000:33:02.000 --> 00:33:06.0201611Donc, si on prend l'exemple, il y a certains quartiers qui sont nouveaux,16121613403161400:33:06.180 --> 00:33:07.4801615bien là, toutes les propriétés sont neuves.16161617404161800:33:08.880 --> 00:33:14.4401619Donc, c'est très récent. La valeur de tout le parc, par exemple,16201621405162200:33:14.620 --> 00:33:17.9001623est beaucoup plus élevée que si on est dans un quartier où on est plus en fin de16241625406162600:33:17.920 --> 00:33:21.1801627vie. Qu'est-ce que ça veut dire un quartier en fin de vie ?16281629407163000:33:21.260 --> 00:33:25.2601631C'est un quartier où les maisons ont 50, 70 ans, même 80 ans des fois,16321633408163400:33:25.440 --> 00:33:30.8401635et que pour avoir un regain de valeur, il va avoir besoin de rénovation majeure ou16361637409163800:33:30.860 --> 00:33:33.7801639simplement d'un autre cycle de construction.16401641410164200:33:33.800 --> 00:33:35.8601643C'est-à-dire que souvent, on voit ça dans certains quartiers.16441645411164600:33:36.200 --> 00:33:40.4801647Les maisons sont démolies graduellement ou ils sont upgradés de façon importante.16481649412165000:33:41.120 --> 00:33:44.9801651Ça dépend. Il y en a qui décident de tout refaire de A à Z.16521653413165400:33:45.100 --> 00:33:48.7801655Il y en a même qui décident de lever la maison, de faire une excavation16561657414165800:33:48.800 --> 00:33:52.0401659additionnelle pour agrandir le sous-sol ou je ne sais pas.16601661415166200:33:52.060 --> 00:33:56.7001663Donc, tout se fait, mais après un certain temps, habituellement,16641665416166600:33:56.820 --> 00:33:58.1001667une propriété est assez dégradée.16681669417167000:34:01.280 --> 00:34:04.0201671Il y en a certains qui réussissent quand même à garder une valeur à travers le16721673418167400:34:04.040 --> 00:34:05.9601675temps, donc en rénovant de façon continue.16761677419167800:34:06.500 --> 00:34:09.7801679Ça prend une assiduité qui est plus importante aussi.16801681420168200:34:11.520 --> 00:34:13.3801683Il y en a qui réussissent, il y en a qui réussissent pas.16841685421168600:34:13.400 --> 00:34:17.8001687C'est-à-dire que là, la propriété, l'acheteur qui va venir va vraiment appliquer un16881689422169000:34:17.820 --> 00:34:21.2001691discount. Il va falloir que je refasse le drain agricole,16921693423169400:34:21.300 --> 00:34:23.7001695il va falloir que je refasse la toiture et ainsi de suite.16961697424169800:34:25.900 --> 00:34:28.9601699Donc ici, c'est vraiment, on pourrait dire, le cycle de vie d'un quartier.17001701425170200:34:29.760 --> 00:34:31.0801703Au départ, il y a une croissance.17041705426170600:34:31.540 --> 00:34:34.2201707Donc maintenant qu'on part avec de quoi qui est nouveau,17081709427171000:34:34.380 --> 00:34:37.3801711un nouveau quartier, par exemple, à Gatineau, on pourrait dire.17121713428171400:34:37.480 --> 00:34:38.3401715Donc il y a un développement.17161717429171800:34:38.600 --> 00:34:40.5801719Donc là, il y a beaucoup de maisons qui se construisent.17201721430172200:34:40.720 --> 00:34:41.9601723Il y a des condos qui se construisent également.17241725431172600:34:42.420 --> 00:34:43.7001727il y a des immeubles à revenus.17281729432173000:34:45.060 --> 00:34:46.9001731Éventuellement, on atteint un point de stabilité.17321733433173400:34:47.000 --> 00:34:48.8201735C'est-à-dire que là, le quartier est saturé.17361737434173800:34:49.440 --> 00:34:53.1401739Il n'y a plus vraiment de possibilité d'agrandir.17401741435174200:34:53.520 --> 00:34:56.7401743La croissance diminue. C'est-à-dire qu'il n'y a pas beaucoup d'édifices qui sont17441745436174600:34:56.760 --> 00:34:59.8601747ajoutés. Et là, on atteint un point d'équilibre et de maturité.17481749437175000:35:01.120 --> 00:35:03.3801751Et là, comme toute chose, éventuellement, ça décline.17521753438175400:35:03.600 --> 00:35:06.8601755C'est-à-dire qu'il y a un vieillissement et il y a de l'obsolescence.17561757439175800:35:07.300 --> 00:35:11.5001759Pourquoi ? Parce que la technologie change.17601761440176200:35:11.980 --> 00:35:15.6001763Donc, on ne sait pas, mettons, dans 20-30 ans, peut-être que les propriétés vont,17641765441176600:35:15.700 --> 00:35:19.8601767je ne sais pas, avoir beaucoup plus de technologie qu'est-ce qu'on a en ce moment17681769442177000:35:20.340 --> 00:35:23.0801771avec l'intelligence artificielle, tout ça, peut-être que les planches,17721773443177400:35:23.200 --> 00:35:26.5401775on ne peut pas vraiment anticiper qu'est-ce qu'il va y avoir comme amélioration et17761777444177800:35:26.560 --> 00:35:28.9401779là, ça fait en sorte que les anciennes propriétés ont moins de valeur.17801781445178200:35:29.120 --> 00:35:30.3001783C'est pour ce qu'on dit obsolescence.17841785446178600:35:32.020 --> 00:35:36.2801787Mais bon, ça ne veut pas nécessairement dire que la propriété va perdre de la valeur17881789447179000:35:36.300 --> 00:35:38.1601791tout court. Donc, c'est-à-dire que c'est très différent.17921793448179400:35:39.420 --> 00:35:42.5601795Le déclin, les propriétés continuent quand même à prendre la valeur,17961797449179800:35:42.660 --> 00:35:45.1801799c'est juste qu'ils vont prendre moins de valeur par rapport à une propriété qui est18001801450180200:35:45.200 --> 00:35:48.5001803neuve. Donc, elle n'aura pas la même valeur qu'une propriété qui va être vraiment au18041805451180600:35:48.520 --> 00:35:51.2601807goût du jour. Mais reste que par rapport à un investissement,18081809452181000:35:51.720 --> 00:35:55.8201811je serais très surpris qu'il y ait une diminution du prix par rapport,18121813453181400:35:55.980 --> 00:35:57.0001815par exemple, à il y a 20 ans.18161817454181800:35:57.200 --> 00:35:58.5801819Ce serait pratiquement impossible.18201821455182200:35:59.360 --> 00:36:01.7201823Donc, c'est vraiment deux choses à tenir en compte.18241825456182600:36:02.020 --> 00:36:05.7201827Ça ne veut pas nécessairement dire que le déclin, que vous n'êtes pas rentable sur l18281829457183000:36:05.740 --> 00:36:10.7801831'investissement. C'est juste que la valeur par rapport à de quoi de récent va être,18321833458183400:36:11.140 --> 00:36:12.7201835la différence va être plus importante.18361837459183800:36:13.520 --> 00:36:17.3201839Et maintenant, le quartier peut avoir un renouveau, c'est-à-dire qu'il y a une18401841460184200:36:17.340 --> 00:36:19.4801843revitalisation ou une reconversion.18441845461184600:36:21.820 --> 00:36:27.1801847Donc, souvent, on commence à voir, par exemple, un des bons exemples,18481849462185000:36:27.200 --> 00:36:28.1401851c'est les immeubles commerciaux.18521853463185400:36:28.700 --> 00:36:31.8201855Donc, surtout tout ce qui est, maintenant, commerce de détail,18561857464185800:36:32.020 --> 00:36:35.1401859certains centres commerciaux, ils ont comme un renouveau en ce moment.18601861465186200:36:35.160 --> 00:36:40.7201863C'est-à-dire qu'il y a beaucoup de promoteurs immobiliers qui réussissent à soit18641865466186600:36:40.740 --> 00:36:43.5401867changer ça pour faire, par exemple, des…18681869467187000:36:43.560 --> 00:36:49.3601871Ils gardent le côté commercial en bas, mais ils font des condominiums sur les autres18721873468187400:36:49.380 --> 00:36:50.3401875étages. Donc, ils ajoutent.18761877469187800:36:52.920 --> 00:36:54.2001879On peut voir ce qu'on met à un renouveau.18801881470188200:36:54.800 --> 00:36:57.4201883Et là, on pourrait dire qu'il y aurait une phase de croissance qui recommencerait,18841885471188600:36:57.480 --> 00:36:58.9401887puis ça tourne comme ça perpétuellement.18881889472189000:37:00.240 --> 00:37:02.8801891Pour un quartier résidentiel, le renouveau, ça va être simplement,18921893473189400:37:03.260 --> 00:37:08.0001895si vous regardez par exemple dans certains quartiers plus âgés,18961897474189800:37:08.060 --> 00:37:12.6001899donc de certaines villes au Québec, vous voyez qu'il y a beaucoup de rénovation des19001901475190200:37:12.620 --> 00:37:17.2401903voies, donc c'est-à-dire que là, le quartier, sans détruire nécessairement les19041905476190600:37:17.260 --> 00:37:21.6001907fondations des bâtiments, il y a des ajouts majeurs qui sont faits et il y a des19081909477191000:37:21.620 --> 00:37:25.1601911modifications qui permettent donc de, sans dire que ça va revenir à un cycle de19121913478191400:37:25.180 --> 00:37:30.4801915croissance aussi important qu'au début, Ça permet donc de repartir un cycle et d19161917479191800:37:30.500 --> 00:37:35.6401919'augmenter la valeur. C'est vu sur certains marchés.19201921480192200:37:38.020 --> 00:37:44.3801923Maintenant aussi, comme tous les marchés immobiliers passent à travers un19241925481192600:37:44.400 --> 00:37:48.1801927cycle aussi d'expansion, stabilisation et surchauffe.19281929482193000:37:48.740 --> 00:37:53.9601931Encore une fois, la surchauffe, ça ne veut pas nécessairement dire que l19321933483193400:37:53.980 --> 00:37:55.9401935'investissement n'est pas rentable.19361937484193800:37:55.960 --> 00:37:57.1201939Ça, c'est super important.19401941485194200:37:58.880 --> 00:38:02.4201943La raison pourquoi, donc, ici, il y a une expansion, puis il y a souvent,19441945486194600:38:02.500 --> 00:38:06.1401947donc, on pourrait dire des cycles de stabilisation puis de surchauffe.19481949487195000:38:06.480 --> 00:38:09.2601951La surchauffe, c'est simplement lorsque les prix augmentent.19521953488195400:38:09.440 --> 00:38:11.9001955Si vous vous êtes déjà demandé pourquoi, quand les prix augmentent rapidement,19561957489195800:38:12.640 --> 00:38:15.1201959les prix semblent augmenter encore plus rapidement dans le futur,19601961490196200:38:15.260 --> 00:38:21.2601963c'est parce que un secteur de l'économie, par exemple,19641965491196600:38:21.300 --> 00:38:24.9801967immobilier résidentiel, les gens ont pris pour acquis que les taux de rendement vont19681969492197000:38:25.000 --> 00:38:27.3601971être importants. Par exemple, les maisons de deux étages et tout ça.19721973493197400:38:27.900 --> 00:38:30.9801975Donc, qu'est-ce que ça fait ? Ça fait en sorte que les constructeurs ou les19761977494197800:38:31.000 --> 00:38:35.0801979investisseurs demandent plus de ça, étant donné que le rendement anticipé est plus19801981495198200:38:35.100 --> 00:38:37.2801983élevé. Et là, ça fait une surchauffe.19841985496198600:38:39.880 --> 00:38:44.1401987Malheureusement, c'est ça qui fait en sorte que c'est la même chose dans les bulles19881989497199000:38:44.160 --> 00:38:48.3001991à la bourse. C'est-à-dire qu'en ce moment, pourquoi la technologie,19921993498199400:38:48.380 --> 00:38:51.8601995ça l'explose ? C'est parce que les gens voient un potentiel.19961997499199800:38:55.120 --> 00:39:00.0001999derrière chaque on pourrait dire bulle il y a une vraie bonne idée par exemple en ce20002001500200200:39:00.020 --> 00:39:03.7602003moment la bourse est très élevée à cause de la technologie parce que les gens voient20042005501200600:39:03.780 --> 00:39:08.7002007un potentiel en intelligence artificielle et ça a overshow c'est à dire que les gens20082009502201000:39:08.720 --> 00:39:13.2202011exagèrent ils vont au-delà de ce que la valeur réelle est mais c'est toujours comme20122013503201400:39:13.240 --> 00:39:18.6802015ça depuis que le monde est monde il y a des bulles spéculatives et il y a des20162017504201800:39:18.700 --> 00:39:23.0602019surshows dans tous les types de marchés Très important,20202021505202200:39:24.140 --> 00:39:28.7202023un évaluateur, donc, une évaluation immobilière, c'est une photographie aussi.20242025506202600:39:28.840 --> 00:39:31.7602027C'est-à-dire que c'est fait pour une date donnée et c'est tout.20282029507203000:39:32.000 --> 00:39:35.3202031Donc, c'est-à-dire qu'une évaluation qui a été faite, par exemple,20322033508203400:39:35.400 --> 00:39:40.5602035il y a six mois, est quand même une meilleure évaluation que celle qui a été faite20362037509203800:39:40.580 --> 00:39:44.7602039il y a deux ans, mais ce n'est pas, donc, ce n'est pas,20402041510204200:39:44.940 --> 00:39:46.5002043c'est vraiment pour une date effective.20442045511204600:39:47.040 --> 00:39:50.6802047Donc, c'est pour ça que souvent, les évaluations doivent être faites dans le cas de20482049512205000:39:50.700 --> 00:39:51.8202051certains emprunts hypothécaires.20522053513205400:39:52.340 --> 00:39:56.0802055Donc, c'est pas parce qu'il y a cinq ans, lorsque vous avez renouvelé votre interne20562057514205800:39:56.100 --> 00:39:59.6602059hypothécaire, l'évaluation était de telle valeur qu'aujourd'hui,20602061515206200:39:59.840 --> 00:40:03.2202063c'est la même chose. Donc, c'est-à-dire qu'il faut que ce soit refait.20642065516206600:40:05.820 --> 00:40:08.6802067Bon, on va passer maintenant aux facteurs économiques.20682069517207000:40:08.800 --> 00:40:14.0402071Donc, ça, c'est une analyse qui permet de voir qu'est-ce qui impacte le prix des20722073518207400:40:14.060 --> 00:40:17.8202075propriétés. Donc, il y a des facteurs externes, économiques,20762077519207800:40:18.460 --> 00:40:20.0802079macroéconomiques, démographiques.20802081520208200:40:20.300 --> 00:40:22.1602083On va tous les passer une par une.20842085521208600:40:22.920 --> 00:40:25.1002087Le facteur économique, c'est super simple.20882089522209000:40:25.500 --> 00:40:27.8402091Les taux d'intérêt et la politique monétaire.20922093523209400:40:29.300 --> 00:40:31.8202095Pourquoi ? Parce que le financement dépend de soi-ci.20962097524209800:40:34.080 --> 00:40:35.9002099Aussi, l'emploi et les revenus des ménages.21002101525210200:40:36.240 --> 00:40:40.0202103Donc, c'est-à-dire que si le revenu des ménages diminue,21042105526210600:40:40.120 --> 00:40:42.5402107par exemple, bien là, l'hypothèque va être plus dur à payer,21082109527211000:40:42.620 --> 00:40:44.3802111donc ça l'impacte forcément de l'immobilier.21122113528211400:40:45.760 --> 00:40:48.2602115et ça impacte l'immobilier commercial également étant donné que,21162117529211800:40:48.300 --> 00:40:49.1002119bon,21202121530212200:40:50.480 --> 00:40:53.6802123par exemple, si les ménages ont moins d'argent, bien, forcément,21242125531212600:40:53.960 --> 00:40:55.8202127ils vont aller moins, par exemple, dans les restaurants.21282129532213000:40:56.100 --> 00:40:59.6002131S'ils vont moins dans certains restaurants, bien là, les édifices commerciaux,21322133533213400:41:00.340 --> 00:41:02.6802135eux, c'est qui leur locataire, c'est certains restaurants et,21362137534213800:41:02.780 --> 00:41:04.8202139bon, vous voyez donc le principe.21402141535214200:41:05.500 --> 00:41:06.7802143Inflation, pouvoir d'achat également.21442145536214600:41:07.960 --> 00:41:09.3402147Mais ça ici, c'est21482149537215000:41:11.740 --> 00:41:17.7602151pas si évident, donc, Donc, la théorie économique, elle dit que lorsque il y21522153538215400:41:17.780 --> 00:41:21.9602155a beaucoup d'inflation, les gens vont prioriser d'autres choses,21562157539215800:41:22.000 --> 00:41:24.6202159mais ce n'est pas nécessairement ce qu'on remarque en ce moment.21602161540216200:41:24.740 --> 00:41:28.3402163Donc, c'est-à-dire que les gens semblent vraiment vouloir prioriser l'immobilier21642165541216600:41:28.360 --> 00:41:32.9602167résidentiel au détriment de beaucoup de choses qu'ils pourraient faire.21682169542217000:41:33.500 --> 00:41:39.2202171Puis, la raison est simple selon moi, c'est qu'il y a eu une sorte de catture qui s21722173543217400:41:39.240 --> 00:41:41.6402175'est faite en 2020 avec la COVID.21762177544217800:41:41.660 --> 00:41:44.7002179C'est-à-dire que l'immobilier a vraiment explosé.21802181545218200:41:45.220 --> 00:41:50.3402183Et ça, ça a envoyé un message qui est clair, c'est que ceux qui ont un bien21842185546218600:41:50.360 --> 00:41:52.1002187immobilier, ce n'est pas nécessairement une bonne chose.21882189547219000:41:54.020 --> 00:41:57.7202191Même, ce n'est vraiment pas économiquement et sociétalement pour l'ensemble de la21922193548219400:41:57.740 --> 00:41:59.7402195société, ce n'est pas une bonne chose, mais reste que les faits sont là.21962197549219800:42:03.720 --> 00:42:08.2002199Si on prend par exemple deux personnes qui ont le même emploi,22002201550220200:42:09.460 --> 00:42:12.0202203Il y en a un qui est locataire, il y en a un qui est propriétaire.22042205551220600:42:13.060 --> 00:42:18.8002207Lui qui est propriétaire, sa qualité de vie est probablement beaucoup mieux que la22082209552221000:42:18.820 --> 00:42:21.4002211personne qui est locataire. Il y en a certains qui vont dire,22122213553221400:42:21.560 --> 00:42:27.1802215si vous prenez l'excédent de vos revenus que vous avez mis dans votre loyer,22162217554221800:42:27.300 --> 00:42:30.9002219que vous l'investissez à la bourse, oui, c'est clair que les marchés financiers font22202221555222200:42:30.920 --> 00:42:34.5002223une progression importante. Mais malheureusement, l'effet de levier sur le marché22242225556222600:42:34.520 --> 00:42:39.4002227financier n'est pas aussi facilement obtenable que lorsqu'on achète un bien22282229557223000:42:39.420 --> 00:42:45.6602231immobilier. Mais c'est vrai. L'immobilier, ça force comme un épargne chez22322233558223400:42:45.680 --> 00:42:47.5802235certains gens et ça, c'est un gros avantage.22362237559223800:42:48.720 --> 00:42:54.8402239Si vous regardez par exemple la maison moyenne au Québec ou22402241560224200:42:54.860 --> 00:43:00.4602243la maison deux étages, dans les dernières années, la croissance des prix,22442245561224600:43:00.620 --> 00:43:04.1202247on est proche du salaire moyen.22482249562225000:43:04.320 --> 00:43:10.2402251C'est-à-dire que la croissance de l'immobilier d'une maison standard apporte22522253563225400:43:10.260 --> 00:43:13.0602255quasiment autant d'équité que votre salaire.22562257564225800:43:13.500 --> 00:43:14.5002259Donc, ce n'était pas ça avant.22602261565226200:43:14.680 --> 00:43:16.8602263Avant, on était beaucoup loin de ce scénario-là.22642265566226600:43:17.240 --> 00:43:23.7402267Donc, ça crée une inégalité entre propriétaires22682269567227000:43:23.760 --> 00:43:24.5602271et locataires.22722273568227400:43:26.780 --> 00:43:28.7002275Il y a des cas où ça s'est inversé.22762277569227800:43:28.800 --> 00:43:29.9002279Donc, le Japon, c'est un bon exemple.22802281570228200:43:31.060 --> 00:43:32.4202283Il y a des cas où ça ne s'est pas inversé.22842285571228600:43:32.500 --> 00:43:38.1002287C'est-à-dire, certains pays d'Amérique latine où il y a eu une séparation et il ne s22882289572229000:43:38.120 --> 00:43:39.0402291'est jamais revenu. Donc,22922293573229400:43:41.480 --> 00:43:45.0802295l'avantage des propriétaires a toujours continué à être dominé par rapport aux22962297574229800:43:45.100 --> 00:43:45.9002299locataires.23002301575230200:43:47.280 --> 00:43:51.1602303Et c'est encore plus vrai dans la mesure que les loyers au Québec ont augmenté quand23042305576230600:43:51.180 --> 00:43:52.7402307même de façon importante dans les dernières années.23082309577231000:43:53.700 --> 00:43:57.4002311Là, ça semble se calmer, mais bon, c'est des facteurs qui drivent en tout le…23122313578231400:43:57.420 --> 00:43:59.6002315Et aussi, donc, maintenant, au niveau des facteurs démographiques,23162317579231800:43:59.940 --> 00:44:05.9602319croissance de la population, qu'elle provienne d'un taux23202321580232200:44:05.980 --> 00:44:09.9002323de natalité plus élevé ou de l'immigration ou de la migration interne.23242325581232600:44:09.980 --> 00:44:13.5402327Donc, c'est-à-dire qu'un des bons exemples, c'est Ottawa et Gatineau.23282329582233000:44:13.900 --> 00:44:15.2202331Donc, c'est-à-dire que c'est très possible.23322333583233400:44:15.980 --> 00:44:17.5602335Bien, c'est d'ailleurs un phénomène qui est observé.23362337584233800:44:17.960 --> 00:44:21.5002339L'immobilier à Gatineau a explosé parce que beaucoup de gens trouvaient que les23402341585234200:44:21.520 --> 00:44:23.5802343propriétés à Ottawa étaient inabordables.23442345586234600:44:24.680 --> 00:44:27.6002347dans la mesure maintenant où la majorité des gens sont en télétravail ou,23482349587235000:44:27.620 --> 00:44:32.0202351bon, Gatineau, c'est à côté d'Ottawa, donc ce n'est pas vraiment un problème d'y23522353588235400:44:32.040 --> 00:44:37.3402355aller. Il n'y a pas nécessairement de règle qui interdit à quelqu'un qui est en23562357589235800:44:37.360 --> 00:44:40.5802359Ontario de dire, bon, mais moi, je vais aller vivre à Gatineau puis je vais avoir un23602361590236200:44:40.600 --> 00:44:43.8602363gain au niveau, donc la propriété va coûter moins cher.23642365591236600:44:43.980 --> 00:44:44.9402367Donc là, c'est moins vrai un petit peu.23682369592237000:44:45.080 --> 00:44:47.6002371L'immobilier, justement, il y a eu une égalisation à cause de ça.23722373593237400:44:47.720 --> 00:44:49.5202375Donc, c'est-à-dire qu'il y a une migration interne.23762377594237800:44:51.360 --> 00:44:56.0202379bon, les gens à Ottawa vont vivre à Gatineau pour l'immobilier qui était moins cher23802381595238200:44:56.040 --> 00:45:01.0202383puis tu vas faire ton plein d'essence à Ottawa étant donné qu'au Québec l'essence23842385596238600:45:01.040 --> 00:45:07.0402387est plus dispendue donc c'est une région qui est spéciale à cet niveau-là le fait23882389597239000:45:07.060 --> 00:45:10.3202391d'avoir donc des réglementations qui sont vraiment distinctes puis qu'il y a juste23922393598239400:45:10.340 --> 00:45:13.8202395un petit pont qui se passe, ça crée des phénomènes comme ça aussi le vieillissement23962397599239800:45:13.840 --> 00:45:18.0202399de la population donc le fait qu'une population vieillisse beaucoup plus rapidement24002401600240200:45:18.040 --> 00:45:19.3202403que certaines autres économies.24042405601240600:45:19.640 --> 00:45:23.4802407Par exemple, on pourrait penser à...24082409602241000:45:24.000 --> 00:45:27.6002411Mais là, c'est quand même... La population vit pas mal partout dans le monde,24122413603241400:45:27.840 --> 00:45:34.3402415sauf dans les... Même en Afrique du Nord, le24162417604241800:45:34.360 --> 00:45:35.6402419vieillissement de la population est important.24202421605242200:45:36.260 --> 00:45:39.5402423Donc, je dirais que certains pays d'Afrique,24242425606242600:45:41.160 --> 00:45:42.7402427c'est un phénomène qui est inversé.24282429607243000:45:42.840 --> 00:45:44.7002431Donc, c'est-à-dire que la population est de plus en plus jeune.24322433608243400:45:44.880 --> 00:45:48.3402435Mais sinon, le reste de la planète, La population vit énormément vite.24362437609243800:45:49.180 --> 00:45:50.0802439La toit des ménages également.24402441610244200:45:54.220 --> 00:45:59.7002443Maintenant, au niveau des autres facteurs, les facteurs gouvernementaux influencent24442445611244600:45:59.720 --> 00:46:02.0002447le prix des propriétés. Changement de zonage.24482449612245000:46:02.520 --> 00:46:03.7602451Les nouvelles réglementations.24522453613245400:46:04.420 --> 00:46:07.2002455C'est-à-dire qu'on ne sait pas vraiment ce qu'il va y avoir comme nouvelles24562457614245800:46:07.220 --> 00:46:12.5802459réglementations. On peut penser par exemple à ce qui se passe à New York avec le24602461615246200:46:12.600 --> 00:46:18.6402463nouveau maire. Lui, il parle d'imposer des taxes annuelles plus24642465616246600:46:18.660 --> 00:46:22.9202467importantes sur l'immobilier au-delà d'une telle valeur.24682469617247000:46:23.060 --> 00:46:25.9202471Donc, tout ça, c'est des facteurs qui impactent le prix de l'immobilier.24722473618247400:46:26.440 --> 00:46:30.2202475C'est sûr que si, par exemple, ici, on aurait une règle qui dirait qu'au-delà d'un24762477619247800:46:30.240 --> 00:46:34.4602479million de dollars de valeur d'immobilier, tu es imposé à 5 % chaque année sur cette24802481620248200:46:34.480 --> 00:46:39.4602483valeur-là, bien, là, ça serait dans un scénario où l'immobilier vraiment s24842485621248600:46:39.480 --> 00:46:44.2602487'effondrait. parce que ça serait appliqué par un gouvernement qui voudrait…24882489622249000:46:46.420 --> 00:46:47.8402491Historiquement, ça n'a jamais été une bonne chose de faire ça,24922493623249400:46:47.900 --> 00:46:49.7802495mais bon, c'est possible qu'un jour il y ait un gouvernement qui le fasse.24962497624249800:46:51.880 --> 00:46:57.4802499Ça n'a pas nécessairement… Souvent, c'est fait pour réinverser la situation,25002501625250200:46:57.600 --> 00:47:00.7202503mais ça fait plus un effondrement de l'immobilier, puis là,25042505626250600:47:00.760 --> 00:47:03.4002507les constructions ralentissent, puis au final, souvent,25082509627251000:47:03.500 --> 00:47:07.8002511il y a plus de gens qui se ramassent sans abri que dans la situation où ce n'était25122513628251400:47:07.820 --> 00:47:10.1402515pas comme ça. Mais c'est très possible que ça arrive.25162517629251800:47:10.700 --> 00:47:11.5002519On ne sait jamais.25202521630252200:47:12.820 --> 00:47:15.1002523Les nouvelles réglementations, politiques fiscales également,25242525631252600:47:15.300 --> 00:47:19.1802527c'est-à-dire que le gouvernement peut changer la façon dont les profits en25282529632253000:47:19.200 --> 00:47:22.9802531immobilier sont imposés et aussi les investissements publics,25322533633253400:47:23.060 --> 00:47:28.1002535transports, infrastructures. Le gouvernement finance un immense projet de tramway à25362537634253800:47:28.120 --> 00:47:31.3002539Québec. C'est très possible que les...25402541635254200:47:31.320 --> 00:47:32.4002543Mais d'ailleurs, ce n'est pas très possible.25442545636254600:47:32.660 --> 00:47:35.6202547Ça va augmenter énormément tous ceux qui sont à côté du tramway.25482549637255000:47:36.200 --> 00:47:40.6002551C'est beaucoup étudié, donc, avec des méthodes hedoniques « difference in difference25522553638255400:47:40.620 --> 00:47:43.5402555 », donc c'est-à-dire qu'ils regardent le prix des propriétés avant la construction25562557639255800:47:43.560 --> 00:47:49.0002559et après. Et souvent, tout ce qui est proche, par exemple,25602561640256200:47:49.040 --> 00:47:52.0402563des nouveaux réseaux de transport en commun, la valeur augmente énormément.25642565641256600:47:52.900 --> 00:47:56.0802567Puis ce qui est intéressant, c'est que ça commence même avant que le projet débute,25682569642257000:47:56.160 --> 00:47:59.9002571donc c'est-à-dire que l'augmentation commence même lorsque le projet est annoncé,25722573643257400:48:00.100 --> 00:48:02.7602575par anticipation, donc c'est là que c'est intéressant.25762577644257800:48:04.680 --> 00:48:09.4002579la valeur complète n'est pas initialement donc incorporée mais au fur et à mesure,25802581645258200:48:09.520 --> 00:48:13.9402583plus que le projet est certain, plus que la valeur va augmenter dans les alentours25842585646258600:48:15.820 --> 00:48:20.3002587au niveau donc des facteurs technologiques et sociaux ça c'est le plus intéressant25882589647259000:48:21.860 --> 00:48:28.0802591on pourrait prendre par exemple si on regarde par exemple la France l'Europe puis25922593648259400:48:28.100 --> 00:48:29.6002595même les pays d'Amérique latine25962597649259800:48:31.380 --> 00:48:35.5402599puis même certains pays les pays, la Russie, les TGV et tout ça.26002601650260200:48:35.960 --> 00:48:40.3402603L'Amérique du Nord est pas mal un des seuls qui n'est pas impacté par des réseaux de26042605651260600:48:40.360 --> 00:48:44.8802607transport en commun massifs, mais imaginez qu'on construit un TGV entre Québec et26082609652261000:48:44.900 --> 00:48:48.1802611Montréal qui va énormément en vide.26122613653261400:48:48.300 --> 00:48:51.3002615C'est-à-dire que ça l'arrête à Pro-Rivières, ça l'arrête dans toutes les petites26162617654261800:48:51.320 --> 00:48:55.6202619municipalités où c'est logique de croire qu'un TGV pourrait arrêter là.26202621655262200:48:57.720 --> 00:49:01.5002623Si on peut faire une distance comme Québec-Montréal en 30 minutes,26242625656262600:49:02.800 --> 00:49:06.6802627et qu'on parcourt toutes les villes entre Québec et Montréal,26282629657263000:49:06.940 --> 00:49:09.3602631l'immobilier va être impacté.26322633658263400:49:09.620 --> 00:49:13.7802635Pourquoi ? Parce que certaines personnes vont dire, bon,26362637659263800:49:13.860 --> 00:49:16.7402639mais là, moi, je vais aller vivre à 3 roues-villards, puis je vais prendre un TGV,26402641660264200:49:16.820 --> 00:49:17.6202643puis je vais aller travailler à Montréal.26442645661264600:49:17.740 --> 00:49:21.1402647Mon salaire est plus élevé à Montréal, oui, mais je peux aller vivre à 3 roues26482649662265000:49:21.160 --> 00:49:23.1402651-villards puis avoir un billet immobilier plus faible.26522653663265400:49:23.520 --> 00:49:24.8002655Donc, c'est une optimisation.26562657664265800:49:26.040 --> 00:49:29.6402659Et c'est pour ça qu'on dit que certaines technologies impactent grandement l26602661665266200:49:29.660 --> 00:49:31.1202663'immobilier. Les TGV, c'est un bon exemple.26642665666266600:49:31.140 --> 00:49:34.4202667C'est-à-dire que dans les pays où il y a des TGV, il y a un aplatissement de la26682669667267000:49:34.440 --> 00:49:40.4202671rente foncière qui appelle, c'est que habituellement, tous les gros quartiers d26722673668267400:49:40.440 --> 00:49:43.8802675'emploi, l'immobilier historiquement déclinait plus qu'on s'éloignait.26762677669267800:49:44.460 --> 00:49:47.8002679Donc, c'est-à-dire que vous avez par exemple le centre-ville de Montréal et là,26802681670268200:49:47.860 --> 00:49:51.7202683vous allez à Laval, Longueuil et plus qu'on s'éloigne, plus que le prix par pied26842685671268600:49:51.740 --> 00:49:56.4602687carré diminue. mais avec justement le télétravail qui est un autre facteur,26882689672269000:49:57.120 --> 00:49:59.1202691le fait qu'il y ait des transports en commun plus efficients,26922693673269400:49:59.480 --> 00:50:01.2202695ça tend à aplatir cette rente-là.26962697674269800:50:01.320 --> 00:50:05.3402699Donc, c'est-à-dire que les gens voient moins d'utilité à rester au centre-ville et27002701675270200:50:05.360 --> 00:50:06.6202703ils peuvent aller s'établir en dehors.27042705676270600:50:07.620 --> 00:50:08.4202707Et ça, qu'est-ce que ça fait ?27082709677271000:50:08.380 --> 00:50:11.2002711Ça fait en sorte que justement, les prix s'égalisent.27122713678271400:50:12.840 --> 00:50:16.1002715Quelqu'un d'intelligent va aller acheter au centre-ville à ce moment-là parce que27162717679271800:50:16.120 --> 00:50:20.2002719malgré tout, je crois qu'il va avoir une valeur plus importante à vivre au centre27202721680272200:50:20.220 --> 00:50:22.4202723-ville toujours par rapport à…27242725681272600:50:22.440 --> 00:50:24.2802727mais bon, ça, c'est mon opinion personnel.27282729682273000:50:24.540 --> 00:50:30.0202731Ce n'est pas ce que dit… mais vous comprenez, donc, ça fait partie de tous les27322733683273400:50:30.040 --> 00:50:32.1802735facteurs qui peuvent influencer le prix de l'immobilier.27362737684273800:50:32.360 --> 00:50:37.7202739Puis, il y a des égalisations et là, la COVID, ça a été un des cas d'école les plus27402741685274200:50:37.740 --> 00:50:41.0402743importants. C'est-à-dire que l'immobilier à Trois-Rivières,27442745686274600:50:42.160 --> 00:50:45.5202747dans toutes les petites villes, on pourrait dire, a explosé.27482749687275000:50:46.320 --> 00:50:48.7602751Pas au point de devenir égal, par exemple, au marché de Montréal,27522753688275400:50:48.780 --> 00:50:52.5002755Mais quand même, c'est assez impressionnant de voir l'augmentation des prix dans des27562757689275800:50:52.520 --> 00:50:56.3602759petites villes comme Trois-Ruers et autres.27602761690276200:50:56.480 --> 00:50:59.4002763Mais ça, c'est surtout à cause du télétravail et non à cause des transports en27642765691276600:50:59.420 --> 00:51:02.0002767commun. Je ne pense pas que personne qui part de Trois-Ruers pourrait aller27682769692277000:51:02.020 --> 00:51:03.7602771travailler à Montréal avec Viara et tout ça.27722773693277400:51:04.000 --> 00:51:04.9402775On n'est pas encore rendu là.27762777694277800:51:05.120 --> 00:51:07.2402779Mais imaginez s'il y avait encore en plus cet impact-là,27802781695278200:51:07.300 --> 00:51:08.3402783ça serait assez important.27842785696278600:51:11.520 --> 00:51:17.5202787Maintenant, les autres principes économiques, on a donc la contribution de la27882789697279000:51:17.540 --> 00:51:22.0802791valeur totale. Je ne sais pas si on l'avait vu, mais c'est un principe qui dit que27922793698279400:51:22.100 --> 00:51:27.3802795lorsqu'on fait une amélioration d'une propriété, on a un coût donné,27962797699279800:51:27.640 --> 00:51:32.1602799puis on a une augmentation de valeur qui est attribuée à cette amélioration-là.28002801700280200:51:33.360 --> 00:51:36.5402803L'augmentation de valeur est simplement perceptible si on décide,28042805701280600:51:36.600 --> 00:51:39.9002807par exemple, avant qu'on détermine un prix de valeur marchande et après.28082809702281000:51:40.480 --> 00:51:42.8202811L'augmentation de la valeur, c'est simplement ça la contribution.28122813703281400:51:43.420 --> 00:51:47.0602815Maintenant, si la contribution est inférieure au coût d'implémenter ça,28162817704281800:51:47.480 --> 00:51:49.6002819bien, ce n'est pas rentable de le faire du point de vue de l'investissement.28202821705282200:51:50.220 --> 00:51:51.9402823Maintenant, ce n'est pas pour une maison.28242825706282600:51:52.060 --> 00:51:53.5202827Il y a quand même des gens qui vont décider, par exemple,28282829707283000:51:53.640 --> 00:51:56.7402831de faire une piscine. Une piscine creusée habituellement,28322833708283400:51:57.120 --> 00:51:59.6602835surtout lorsqu'on parle, mettons, que c'est rendu aux alentours de 50 000 $,28362837709283800:52:00.440 --> 00:52:03.8002839peut-être même plus maintenant, ce serait très surprenant que le fait d'ajouter une28402841710284200:52:03.820 --> 00:52:07.1602843piscine creusée augmente la valeur de votre maison de 50 000.28442845711284600:52:08.660 --> 00:52:10.1802847Les garages, c'est autre chose.28482849712285000:52:10.340 --> 00:52:13.6602851C'est-à-dire, faire un garage double, ça peut potentiellement être rentable.28522853713285400:52:14.720 --> 00:52:17.7402855Finir le sous-sol, donc faire la finition du sous-sol, Habituellement,28562857714285800:52:17.860 --> 00:52:19.9202859ce n'est pas de quoi qu'il permet de récupérer son argent.28602861715286200:52:20.720 --> 00:52:25.0602863Il y a certains sites qui permettent de documenter quelles rénovations sont28642865716286600:52:25.080 --> 00:52:28.5402867rentables. Mais encore une fois, des fois, les gens font ça simplement pour leur28682869717287000:52:28.560 --> 00:52:30.5402871propitulité. Donc, ce n'est pas tout est relié à l'argent.28722873718287400:52:30.960 --> 00:52:32.6402875Mais le principe de contribution, c'est ça ici.28762877719287800:52:34.080 --> 00:52:34.8802879C'est une creusée.28802881720288200:52:36.380 --> 00:52:38.4602883On peut voir ça comme étant un suréquipement.28842885721288600:52:38.760 --> 00:52:44.1002887C'est-à-dire que souvent, ça coûte aux alentours de 80 000 avec tous les chauffe28882889722289000:52:44.120 --> 00:52:47.5002891-eau, etc. Et la valeur pourrait augmenter juste de 20 000.28922893723289400:52:47.660 --> 00:52:49.5602895Encore une fois, ce n'est pas des chiffres exacts, mais bon.28962897724289800:52:50.120 --> 00:52:51.9202899Mais c'est mesurable avec certains modèles hédoniques.29002901725290200:52:52.480 --> 00:52:57.3802903Quelle est la valeur attribuée à une rénovation ou une amélioration de données ?29042905726290600:52:59.700 --> 00:53:01.2602907Maintenant, principe de conformité.29082909727291000:53:01.920 --> 00:53:03.6802911Le principe de conformité, c'est quoi ?29122913728291400:53:03.860 --> 00:53:08.8402915C'est que vous allez choisir des projets qui sont conformes avec l'ensemble du29162917729291800:53:08.860 --> 00:53:11.7002919voisinage. Pourquoi c'est comme ça ?29202921730292200:53:11.820 --> 00:53:16.2002923C'est que, par exemple, vous avez une rue où il y a simplement des bungalows.29242925731292600:53:17.500 --> 00:53:20.3402927et là, vous, vous avez comme projet de faire un deuxième étage.29282929732293000:53:21.440 --> 00:53:24.2602931C'est possible, ça va être autorisé par la ville.29322933733293400:53:25.740 --> 00:53:30.8402935Mais malheureusement, c'est très possible que le deuxième étage que vous construisez29362937734293800:53:30.860 --> 00:53:35.7602939ne soit pas évalué aussi, la contribution ne sera pas aussi importante.29402941735294200:53:36.060 --> 00:53:40.3402943Donc, c'est-à-dire que oui, ça va vous coûter le même prix qu'une personne qui29442945736294600:53:40.360 --> 00:53:42.6802947ferait la même chose dans un quartier où il y a juste des maisons,29482949737295000:53:42.780 --> 00:53:46.0402951des étages. Mais malheureusement, la valeur que vous allez prendre ne sera pas aussi29522953738295400:53:46.060 --> 00:53:49.9002955importante. Ça, c'est parce qu'habituellement, les quartiers sont censés être plus29562957739295800:53:49.920 --> 00:53:51.0202959homogènes et compatibles.29602961740296200:53:54.220 --> 00:53:56.2002963Donc, ça rassure les marchés habituellement.29642965741296600:53:57.080 --> 00:54:00.3802967Ce n'est pas nécessairement vrai dans tous les types d'amélioration.29682969742297000:54:00.880 --> 00:54:04.4802971Mais par exemple, si vous construisez une propriété de luxe,29722973743297400:54:04.580 --> 00:54:10.5202975mais de, je ne sais pas moi, à Montréal-Nord par exemple,29762977744297800:54:10.760 --> 00:54:14.7602979par rapport à Westmont. bien, c'est possible que la valeur ne soit pas aussi29802981745298200:54:14.780 --> 00:54:19.8602983importante à Montréal-Nord, sans dire que c'est reconnu comme étant des quartiers où29842985746298600:54:19.880 --> 00:54:21.1202987le revenu est très différent.29882989747299000:54:21.980 --> 00:54:26.2202991Et habituellement, la valeur dépend donc de l'homogénéité du quartier.29922993748299400:54:29.900 --> 00:54:31.8002995Maintenant, donc ici, progression et réaction.29962997749299800:54:31.900 --> 00:54:36.4202999Donc, un bien qui est inférieur bénéficie de la valeur des biens supérieurs qui sont30003001750300200:54:36.440 --> 00:54:38.7403003environnables. Ça, c'est vrai.30043005751300600:54:38.760 --> 00:54:44.8003007Maintenant, un bien qui est supérieur va voir sa valeur diminuer à cause30083009752301000:54:44.820 --> 00:54:46.4203011de la présence de biens qui sont inférieurs.30123013753301400:54:46.640 --> 00:54:48.5603015Ces deux principes sont opposés, mais c'est comme ça.30163017754301800:54:49.300 --> 00:54:52.5803019C'est souvent une question de potentiel.30203021755302200:54:52.920 --> 00:54:59.2803023C'est-à-dire que si, par exemple, vous avez un bungalow30243025756302600:54:59.300 --> 00:55:05.8403027qui est délabré à Westmount, Donc, c'est un30283029757303000:55:05.860 --> 00:55:11.3803031bon signal parce qu'en soi, vous pouvez upgrader cette propriété-là puis la rendre à30323033758303400:55:11.400 --> 00:55:15.4603035niveau avec l'environnement, étant donné que toutes les autres propriétés sont dites30363037759303800:55:15.480 --> 00:55:20.3003039supérieures. Mais le contraire, c'est que si vous avez de quoi qui est supérieur30403041760304200:55:20.320 --> 00:55:24.7003043dans une propriété où tout est inférieur, c'est comme ça.30443045761304600:55:24.860 --> 00:55:28.7203047C'est une maison luxueuse dans un quartier modeste, au moins que dans un quartier30483049762305000:55:28.740 --> 00:55:30.0203051haut de gamme. C'est comme ça.30523053763305400:55:30.040 --> 00:55:35.7203055C'est simplement une question de préférence souvent et d'homogénéité.30563057764305800:55:39.280 --> 00:55:44.4803059Maintenant, le principe d'équilibre, c'est un principe qui est important,30603061765306200:55:44.800 --> 00:55:47.0003063mais qui est moins important un peu, étant donné que ça touche à la méthode des30643065766306600:55:47.020 --> 00:55:52.3203067coûts. Qu'est-ce que ça dit ? C'est que si vous n'avez pas ces quatre composantes-là,30683069767307000:55:52.460 --> 00:55:55.3203071ça va être très dur d'obtenir la valeur maximale avec une construction.30723073768307400:55:56.160 --> 00:55:58.4603075C'est-à-dire que vous devez avoir un terrain qui est parfait.30763077769307800:55:59.020 --> 00:56:01.2603079Vous devez avoir de la main-d'oeuvre disponible.30803081770308200:56:01.620 --> 00:56:05.9003083En soi, c'est logique, cette théorie-là.30843085771308600:56:06.320 --> 00:56:08.2403087Et vous devez avoir le capital, donc le financement.30883089772309000:56:08.380 --> 00:56:12.9203091Et vous devez coordonner tout le travail avec le capital et tout ça.30923093773309400:56:13.020 --> 00:56:15.9603095Donc, ça dit que ça prend ces quatre agents-là.30963097774309800:56:16.500 --> 00:56:20.4803099En soi, concrètement, comment c'est appliqué en évaluation immobilière ?31003101775310200:56:20.540 --> 00:56:22.4803103J'avoue que ça fait partie des choses qui sont montrées.31043105776310600:56:24.400 --> 00:56:27.0603107Mais bon, c'est juste du gros bon sens, honnêtement.31083109777311000:56:27.900 --> 00:56:30.9803111si tu n'as pas de terrain, puis que tu as les gars de la construction qui sont prêts31123113778311400:56:31.000 --> 00:56:32.8603115à travailler, puis que tu as l'argent, bien, ça ne va pas bien,31163117779311800:56:33.060 --> 00:56:34.9003119parce que tu ne peux pas construire sur un terrain de Walmart,31203121780312200:56:35.060 --> 00:56:37.0603123ça ne te prend un terrain, c'est logique.31243125781312600:56:38.000 --> 00:56:40.4803127Maintenant, si tu as un terrain, tu as l'argent, mais que là,31283129782313000:56:40.540 --> 00:56:42.4803131il n'y a personne qui veut travailler pour toi, puis construire,31323133783313400:56:42.620 --> 00:56:43.7203135bien, ça ne marche pas non plus.31363137784313800:56:44.180 --> 00:56:46.3803139Et même chose, si tu as engagé des gars de construction,31403141785314200:56:46.640 --> 00:56:48.6603143tu as le terrain, mais que tu n'as pas réussi à avoir l'argent pour les payer,31443145786314600:56:49.000 --> 00:56:52.9203147ça ne marche pas plus. Et maintenant, si tu n'as pas quelqu'un qui est là pour tout31483149787315000:56:52.940 --> 00:56:57.8403151coordonner ça, bien, tu n'arriveras pas à avoir, justement une production31523153788315400:56:57.860 --> 00:56:59.0203155immobilière qui est adéquate.31563157789315800:56:59.720 --> 00:57:00.9003159C'est ça que ça dit, grosso modo.31603161790316200:57:03.060 --> 00:57:06.3203163Maintenant, dernier point, donc, avant qu'on passe à l'autre section,31643165791316600:57:06.720 --> 00:57:10.5203167le rendement décroissant. Bon, qu'est-ce que ça dit, ça,31683169792317000:57:10.580 --> 00:57:12.1403171c'est qu'il arrive un certain point.31723173793317400:57:14.040 --> 00:57:17.1603175En réalité, c'est, je ne serais pas prêt à dire que, je veux dire,31763177794317800:57:17.360 --> 00:57:22.7403179c'est une propriété de luxe dans une, il arrive un point optimal où ce que,31803181795318200:57:22.820 --> 00:57:25.1003183donc, la valeur totale du bien va peut-être même diminuer.31843185796318600:57:25.260 --> 00:57:26.1203187C'est-à-dire que,31883189797319000:57:28.920 --> 00:57:33.0403191un des meilleurs exemples, c'est si vous avez une propriété où,31923193798319400:57:33.560 --> 00:57:35.8003195dans un quartier, maintenant, modeste,31963197799319800:57:37.820 --> 00:57:39.9803199une maison qui est équivalent à un château,32003201800320200:57:42.340 --> 00:57:47.9203203c'est très possible que le prix, donc plus qu'on grossit la propriété,32043205801320600:57:48.120 --> 00:57:52.4803207il diminue éventuellement, étant donné que, bon, ça vient avec des taxes frontières.32083209802321000:57:53.000 --> 00:57:55.7203211La personne qui va acheter ça ne va pas nécessairement avoir les mêmes revenus que32123213803321400:57:55.740 --> 00:57:59.3403215dans un quartier plus, on pourrait dire, huppé ou peu importe.32163217804321800:57:59.900 --> 00:58:04.7603219Donc, à un certain point, le surequipement, ça fait en sorte que la valeur du bien32203221805322200:58:04.780 --> 00:58:07.7603223immobilier va baisser. En pratique, est-ce que c'est vrai ?32243225806322600:58:09.680 --> 00:58:14.3603227Je ne sais pas. Il faudrait vraiment que ce soit un quartier délabré.32283229807323000:58:17.460 --> 00:58:18.9203231C'est une théorie qui existe.32323233808323400:58:19.300 --> 00:58:21.4403235Est-ce que c'est en pratique, c'est vraiment la réalité ?32363237809323800:58:21.460 --> 00:58:23.9603239Je pense que, bon, si tu es capable de payer les taxes,32403241810324200:58:24.700 --> 00:58:27.0003243il reste que c'est un château, c'est un château, mais bon,32443245811324600:58:27.580 --> 00:58:32.1603247ça dépend. Je pense qu'il y a certains matos d'amélioration aussi qui engendrent des32483249812325000:58:32.180 --> 00:58:35.4403251coûts plus importants, dont les taxes foncières, mais bon,32523253813325400:58:36.300 --> 00:58:39.4403255c'est à savoir. À un certain point, il y a un point d'équilibre où on a32563257814325800:58:39.460 --> 00:58:40.8803259éventuellement des rendements décroissants.32603261815326200:58:41.000 --> 00:58:44.6803263Donc, c'est-à-dire que chaque amélioration ne sera pas nécessairement impactée dans32643265816326600:58:44.700 --> 00:58:46.8603267le prix à la hauteur des dollars que vous avez investis.32683269817327000:58:46.960 --> 00:58:52.0603271C'est la zone en jaune. Mais maintenant, il y a un point où non seulement vous n32723273818327400:58:52.080 --> 00:58:53.9003275'allez pas récupérer votre argent, mais vous allez perdre l'argent.32763277819327800:58:54.040 --> 00:58:57.3603279C'est-à-dire que vous allez détruire de la valeur en plus que vous n'allez32803281820328200:58:57.380 --> 00:58:59.9403283aucunement récupérer votre investissement, donc d'upgrade ou peu importe.32843285821328600:59:00.580 --> 00:59:02.0803287Donc, c'est ça que ça dit ici.32883289822329000:59:03.720 --> 00:59:05.6803291Comme je vous l'ai dit, c'est à prendre avec un grain de sel.32923293823329400:59:06.720 --> 00:59:11.9203295Maintenant, le principe des externalités, ça, c'est simplement que la valeur peut32963297824329800:59:11.940 --> 00:59:18.0803299être impactée positivement ou négativement, dépendamment de certaines choses qu33003301825330200:59:18.100 --> 00:59:20.0403303'il y a dans l'environnement.33043305826330600:59:20.660 --> 00:59:24.4203307Par exemple, les autoroutes, ça, c'est une externalité qui est négative.33083309827331000:59:25.520 --> 00:59:26.7203311Positives, ça peut être des parcs.33123313828331400:59:26.840 --> 00:59:28.3003315Souvent, les parcs, c'est très bien vu.33163317829331800:59:28.460 --> 00:59:32.5603319Donc, les nouvelles familles, ils aiment ça avoir des choses comme ça.33203321830332200:59:32.820 --> 00:59:35.9603323Donc, parcs à proximité. Il y a un aéroport à côté, ça,33243325831332600:59:36.060 --> 00:59:37.3003327c'est vraiment négatif.33283329832333000:59:40.180 --> 00:59:46.5803331C'est surprenant, mais avoir une école à proximité, on33323333833333400:59:46.600 --> 00:59:49.5603335pourrait croire que ça apporte une valeur importante à une propriété,33363337834333800:59:49.700 --> 00:59:53.7603339mais historiquement, il y a eu des études qui ont confirmé que oui,33403341835334200:59:54.000 --> 00:59:54.9003343mais il y en a d'autres que non.33443345836334600:59:55.720 --> 01:00:01.0603347Donc, c'est-à-dire que souvent, dans les quartiers les plus de classe moyenne,33483349837335001:00:01.080 --> 01:00:06.2603351ce n'est pas automatique que ça apporte une valeur énorme de vivre proche d'une33523353838335401:00:06.280 --> 01:00:09.6603355école secondaire ou primaire, par exemple.33563357839335801:00:10.540 --> 01:00:11.3603359Je n'en ai aucune idée pourquoi.33603361840336201:00:11.620 --> 01:00:12.9803363C'est une bonne question à se poser.33643365841336601:00:14.100 --> 01:00:16.3803367D'autres exemples d'externalités positives à un terrain de golf.33683369842337001:00:16.940 --> 01:00:18.6003371Donc, ça, c'est vraiment au Québec.33723373843337401:00:19.200 --> 01:00:21.6403375Si ta maison est vraiment très proche d'un terrain de golf,33763377844337801:00:22.280 --> 01:00:26.7003379c'est, encore une fois, il faut que ce soit dans un quartier où les gens jouent au33803381845338201:00:26.720 --> 01:00:27.5203383golf.33843385846338601:00:28.940 --> 01:00:34.0003387je ne veux pas dire que il y a un cliché qui dit que c'est plus les personnes aînées33883389847339001:00:34.020 --> 01:00:38.1003391qui jouent au golf je ne veux pas me lancer dans ça je ne dis pas ça mais bon,33923393848339401:00:38.160 --> 01:00:40.6003395reste que je serais très surpris maintenant33963397849339801:00:42.340 --> 01:00:45.9803399je vais m'arrêter là avant de dire de quoi mais bon, vous comprenez ce que je veux34003401850340201:00:46.000 --> 01:00:50.9603403dire habituellement le golf s'est reconnu comme étant un sport qui demande plus de34043405851340601:00:50.980 --> 01:00:56.2403407moyens étant donné le coût des équipements donc d'avoir un terrain de golf à côté d34083409852341001:00:56.260 --> 01:01:02.2403411'un quartier vraiment où les gens sont plus dans le34123413853341401:01:02.260 --> 01:01:05.0803415besoin ou autre, ça ne va pas nécessairement augmenter la valeur.34163417854341801:01:07.060 --> 01:01:09.9403419Maintenant, c'est ça ici. Externalité positive par rapport à la négative,34203421855342201:01:10.080 --> 01:01:12.8603423donc nouveau parc, transport en commun proche.34243425856342601:01:13.120 --> 01:01:15.8403427Comme je l'ai dit ici, ce n'est pas nécessairement vrai,34283429857343001:01:15.980 --> 01:01:18.3603431donc les écoles, les études confirment.34323433858343401:01:18.740 --> 01:01:23.0403435Ça peut être dû comme une externalité positive, mais pas dans tous les secteurs.34363437859343801:01:23.840 --> 01:01:25.9403439Développement commercial de qualité, Donc, est-ce qu'il y a des épiceries ?34403441860344201:01:27.480 --> 01:01:31.9603443Externalité négative, un site contaminé à proximité, autoroute,34443445861344601:01:32.300 --> 01:01:36.4403447dépotoir ou pollution, donc odeur, nausée avant également,34483449862345001:01:36.780 --> 01:01:39.6203451ou lignes à haute tension et tours de télécommunication.34523453863345401:01:41.180 --> 01:01:43.9203455C'est logique. Donc, c'est-à-dire les lignes à haute tension,34563457864345801:01:44.220 --> 01:01:48.2803459il y a certaines études qui me parlent, donc ça peut amener à certains problèmes de34603461865346201:01:48.300 --> 01:01:52.1803463santé. Ce n'est pas nécessairement prouvé par beaucoup d'études,34643465866346601:01:52.240 --> 01:01:55.5403467mais bon, c'est un risque. Il y a certains environnements.34683469867347001:01:56.600 --> 01:02:01.5603471À Québec, il y a l'exemple de Shannon, qui est une municipalité où il y aurait un34723473868347401:02:01.580 --> 01:02:04.1603475taux de cancer par 100 000 habitants qui est beaucoup plus élevé que les autres.34763477869347801:02:04.440 --> 01:02:09.7603479Ce serait dû à la contamination de l'eau potable par une base militaire qui est34803481870348201:02:09.780 --> 01:02:11.4203483juste à côté, donc la base militaire de Valcartier.34843485871348601:02:11.620 --> 01:02:13.2603487Ça, c'est un exemple d'externalité négative.34883489872349001:02:13.280 --> 01:02:17.9003491Et clairement, là-bas, l'immobilier, c'est probablement un des ordres au Québec où l34923493873349401:02:17.920 --> 01:02:20.0603495'immobilier n'est pas si élevé que ça, donc ça confirme un peu ça.34963497874349801:02:22.220 --> 01:02:25.4403499Maintenant, le principe de la concurrence, c'est le dernier point.35003501875350201:02:25.540 --> 01:02:27.1003503Après ça, on va passer à l'autre section.35043505876350601:02:27.500 --> 01:02:30.9803507Ça dit que lorsque dans un secteur de l'immobilier ou dans un marché donné,35083509877351001:02:31.320 --> 01:02:34.4203511les profits sont élevés, donc c'est-à-dire que c'est très rentable pour un35123513878351401:02:34.440 --> 01:02:38.1203515investisseur, bien, ça attire beaucoup de nouveaux joueurs.35163517879351801:02:38.220 --> 01:02:44.5003519Donc, c'est-à-dire que si, par exemple, en ce moment, l'immobilier locatif de luxe,35203521880352201:02:44.680 --> 01:02:50.7203523c'est un peu le cas d'école au Québec, les loyers ont explosé dans les 4-535243525881352601:02:50.740 --> 01:02:52.7403527dernières années. Qu'est-ce que ça a fait ?35283529882353001:02:52.820 --> 01:02:55.5603531Ça a fait qu'il y a eu de nouveaux promoteurs qui ont construit des parcs de condos35323533883353401:02:55.580 --> 01:03:00.1603535locatifs avec de luxe. Malheureusement, ce que ça fait,35363537884353801:03:00.240 --> 01:03:01.6003539c'est qu'il y a beaucoup plus d'offres.35403541885354201:03:01.700 --> 01:03:04.6003543Et là, ça finit donc par stabiliser les prix.35443545886354601:03:05.000 --> 01:03:08.0203547Et là, ça décline. Donc là, on est probablement proche de ce point-là.35483549887355001:03:08.440 --> 01:03:12.3403551Donc, c'est le fait d'avoir un cartier qui est en plein essor,35523553888355401:03:12.520 --> 01:03:14.6003555où ce que les prix augmentent, donc les loyers augmentent,35563557889355801:03:14.680 --> 01:03:17.3003559c'est pour ça qu'il y a beaucoup de promoteurs qui rentrent sur ce marché-là pour35603561890356201:03:17.320 --> 01:03:19.0603563réaliser justement un rendement élevé.35643565891356601:03:19.480 --> 01:03:23.2003567Et ça finit donc par stabiliser à cause de l'offre qui augmente.35683569892357001:03:23.740 --> 01:03:25.7203571Donc, c'est surtout vrai dans la ville de Québec en ce moment.35723573893357401:03:27.800 --> 01:03:30.3603575Si vous connaissez quelqu'un qui veut aller, c'est vraiment le moment.35763577894357801:03:30.600 --> 01:03:33.0203579Les loyers, ça ne va pas très bien.35803581895358201:03:34.380 --> 01:03:38.2203583la raison est simple c'est que lorsqu'on construit beaucoup de logements qui sont35843585896358601:03:38.240 --> 01:03:44.4203587plus haut de gamme ça manie une limite à ce que les gens peuvent payer donc35883589897359001:03:44.440 --> 01:03:49.6203591souvent les gens aussi vont croire qu'ils sont capables de payer un certain loyer et35923593898359401:03:49.640 --> 01:03:53.3403595éventuellement ils vont se dire bon je vais peut-être diminuer mes attentes ça35963597899359801:03:53.360 --> 01:03:59.4403599dépend aussi beaucoup à quel point il y a des mesures pour les hypothèques c36003601900360201:03:59.460 --> 01:04:03.5003603'est beaucoup plus stable parce que les banques font un travail qui est plus36043605901360601:04:03.520 --> 01:04:05.5003607colossal étant donné qu'ils ne veulent pas se faire avoir.36083609902361001:04:05.720 --> 01:04:08.4003611Mais habituellement, lorsqu'une personne veut savoir une hypothèque,36123613903361401:04:08.880 --> 01:04:11.0603615au Canada, en tout cas, par rapport, par exemple, aux États-Unis,36163617904361801:04:11.860 --> 01:04:13.3003619habituellement, c'est parce que la personne va être capable de payer.36203621905362201:04:14.140 --> 01:04:17.1403623Mais pour les loyers, ce n'est pas si automatique que ça parce que les vérifications36243625906362601:04:17.160 --> 01:04:19.3403627ne sont pas nécessairement aussi approfondies.36283629907363001:04:19.460 --> 01:04:24.8003631C'est-à-dire que le score de crédit, des fois, n'est même pas vérifié.36323633908363401:04:25.820 --> 01:04:30.3603635Donc, je veux dire, un préhypothécaire, le score de crédit est vérifié.36363637909363801:04:31.200 --> 01:04:34.3803639L'emploi est vérifié et surtout, est-ce que c'est un contrat ou c'est permanent ?36403641910364201:04:34.860 --> 01:04:38.6203643Donc, tout ça, dans le cas de l'allocation, les gestions immobilières les plus36443645911364601:04:38.640 --> 01:04:42.9003647grosses, oui, ils ont des départements qui ont présents des crédits pour vérifier36483649912365001:04:42.920 --> 01:04:47.4603651est-ce que la personne est solvable ou non, mais c'est très possible.36523653913365401:04:47.480 --> 01:04:49.9003655Donc, souvent, il n'y a pas de réglementation.36563657914365801:04:50.000 --> 01:04:53.4203659C'est-à-dire qu'une banque, lorsque tu as une cote de crédit qui est en bas de 600,36603661915366201:04:54.120 --> 01:04:58.1203663aucun prêt conventionnel peut être fait par une banque à chartes au Canada.36643665916366601:04:58.580 --> 01:05:05.3803667Donc, c'est comme ça. Mais pour la location, si tu as construit un complexe36683669917367001:05:05.400 --> 01:05:08.4203671de condos et que là, tu ne loues rien, ça se peut que tu dises,36723673918367401:05:08.460 --> 01:05:12.0803675bon, je ne suis pas capable d'avoir des gens solvables pour louer mes affaires,36763677919367801:05:12.140 --> 01:05:15.9003679je vais peut-être descendre mes attentes un peu et accepter des gens qui ont 550 et36803681920368201:05:15.920 --> 01:05:18.5203683tout ça. et qui ont des revenus plus volatiles.36843685921368601:05:19.380 --> 01:05:24.1203687Donc, c'est ça. Bon, donc, on va passer.36883689922369001:05:24.860 --> 01:05:25.9803691Est-ce qu'il y avait des questions pour le moment ?36923693923369401:05:29.360 --> 01:05:31.3003695Moi, ça n'a pas. Parfait, merveilleux.36963697924369801:05:37.700 --> 01:05:38.5003699Bon.37003701925370201:05:42.860 --> 01:05:46.5003703C'est un peu, on va revoir un peu les mêmes, ça ne sera pas nécessairement37043705926370601:05:46.520 --> 01:05:50.7403707différent. Donc, c'est un peu redondant, donc certaines séances.37083709927371001:05:50.960 --> 01:05:56.9603711C'est parce que le curriculum de l'ordre est redondant également.37123713928371401:05:57.340 --> 01:06:00.1603715Mais souvent, les choses qui sont plus redondantes sont importantes.37163717929371801:06:01.100 --> 01:06:06.3203719Donc, la valeur marchande. Là, on a parlé de prix, de coûts de construction,37203721930372201:06:07.280 --> 01:06:09.6803723de plein de choses, mais la valeur marchande en soi, c'est quoi ?37243725931372601:06:11.040 --> 01:06:14.9603727C'est simplement le prix le plus probable qu'un bien immobilier devrait atteindre37283729932373001:06:14.980 --> 01:06:16.7003731dans un marché ouvert et concurrentiel.37323733933373401:06:17.120 --> 01:06:20.5803735C'est toutes les conditions requises pour une transaction équitable,37363737934373801:06:20.660 --> 01:06:24.9003739l'acheteur et le vendeur, agissant chacun de manière prudente et informée.37403741935374201:06:25.320 --> 01:06:30.2603743C'est simplement une opinion qui est motivée, ce n'est pas un fait observé.37443745936374601:06:30.380 --> 01:06:35.1803747C'est-à-dire qu'une valeur marchande, ça le dit, c'est selon le marché actuel,37483749937375001:06:35.600 --> 01:06:40.5003751dans les conditions de marché, cette propriété-là a probablement cette valeur-là.37523753938375401:06:40.980 --> 01:06:44.5403755C'est la mesure qui intéresse souvent les gens, C'est-à-dire,37563757939375801:06:45.460 --> 01:06:49.7003759l'évaluation frontière, ça ne vous dit pas grand-chose à part combien de temps que37603761940376201:06:49.720 --> 01:06:53.1803763vous allez payer. Ça vous informe encore moins comment vous pourriez vendre votre37643765941376601:06:53.200 --> 01:06:58.1003767propriété. Donc, c'est une des mesures les plus importantes et c'est surtout une37683769942377001:06:58.120 --> 01:06:59.6003771valeur qui est déterminée à un temps donné.37723773943377401:07:00.500 --> 01:07:04.1603775Donc, c'est la valeur que vous pourriez vendre une propriété à ce moment-là,37763777944377801:07:05.480 --> 01:07:08.8803779sachant le principe de concurrence qu'une marche ouverte est de l'offrir et de la37803781945378201:07:08.900 --> 01:07:09.7003783demande.37843785946378601:07:11.780 --> 01:07:17.8603787C'est la mesure la plus juste et c'est souvent celle-là qui est utilisée par37883789947379001:07:17.880 --> 01:07:20.8803791les acheteurs et pour les vendeurs.37923793948379401:07:20.960 --> 01:07:23.4603795C'est-à-dire que vous voulez savoir la valeur marchande de votre propriété pour être37963797949379801:07:23.480 --> 01:07:26.5403799capable de déterminer un prix, à mettre le prix affiché.38003801950380201:07:29.500 --> 01:07:34.2403803Qu'est-ce que ça prend pour que la valeur marchande soit une bonne mesure ?38043805951380601:07:34.700 --> 01:07:37.0003807Il faut que tous les acheteurs et les vendeurs soient informés,38083809952381001:07:37.100 --> 01:07:37.9003811évidemment.38123813953381401:07:39.880 --> 01:07:44.6803815il n'y a aucune... Donc, c'est que il faut qu'il y ait...38163817954381801:07:44.700 --> 01:07:47.8603819Donc, ça, c'est les conditions essentielles, paiement en argent comptant ou38203821955382201:07:47.880 --> 01:07:51.1603823équivalent, les prix ne sont pas influencés par le financement ou concession38243825956382601:07:51.180 --> 01:07:57.1403827spéciale. Encore une fois, c'est le prix, donc, c'est la valeur que ça leur est,38283829957383001:07:57.360 --> 01:08:00.8003831sachant que c'est un marché qui est normal.38323833958383401:08:01.120 --> 01:08:02.7403835C'est-à-dire qu'il n'y a pas de...38363837959383801:08:04.280 --> 01:08:06.5803839Le prix, par exemple, que vous voyez à votre ami, ce n'est pas la valeur marchande.38403841960384201:08:06.700 --> 01:08:07.9803843Donc, c'est ça que ça veut dire.38443845961384601:08:11.600 --> 01:08:15.4203847Maintenant, qu'est-ce qui influence les éléments constitutifs de la valeur38483849962385001:08:15.440 --> 01:08:19.9803851marchande ? C'est simplement, est-ce que la personne a le pouvoir d'achat,38523853963385401:08:20.020 --> 01:08:25.8603855donc d'achat à propriété, la rareté relative, l'utilité du bien et le désordre d38563857964385801:08:25.880 --> 01:08:31.1003859'acquisition ? Donc, ça, c'est ce que l'Ordre des évaluateurs agréés dit.38603861965386201:08:31.220 --> 01:08:35.3603863Donc, c'est la même chose pour l'Ordre américain, donc,38643865966386601:08:35.380 --> 01:08:41.4603867des appraisals, donc organisations, donc c'est vraiment c'est dur38683869967387001:08:41.480 --> 01:08:44.7603871de voir comment ça permet, moi je suis quelqu'un qui a une technique,38723873968387401:08:44.940 --> 01:08:48.9203875donc la rareté je comprends, le pouvoir d'achat c'est logique,38763877969387801:08:49.020 --> 01:08:52.4403879donc c'est est-ce que les ménages ont les moyens d'acheter une propriété,38803881970388201:08:52.520 --> 01:08:55.9203883donc ça dépend de plein de facteurs donc ça revient un peu à ce qu'on a vu tantôt au38843885971388601:08:55.940 --> 01:09:00.5003887niveau des externalités et tout ça le désir d'acquisition et l'utilité du bien,38883889972389001:09:00.580 --> 01:09:04.0603891donc c'est toutes des choses qui influencent la valeur marchande mais ce n'est pas38923893973389401:09:04.080 --> 01:09:06.5403895juste ça. C'est-à-dire qu'il y a des choses plus rationnelles aussi.38963897974389801:09:07.120 --> 01:09:11.2403899Donc, par exemple, les revenus futurs et autres choses comme ça.39003901975390201:09:14.260 --> 01:09:18.9603903Hypothèse sous-jacente à la valeur marchande, c'est une transaction qui est39043905976390601:09:18.980 --> 01:09:22.0403907hypothétique, qu'on pourrait dire, donc ce n'est pas une transaction qui est réelle.39083909977391001:09:22.120 --> 01:09:25.7803911C'est la valeur que votre propriété aurait si les conditions de marché sont39123913978391401:09:25.800 --> 01:09:28.2203915rencontrées à une date précise.39163917979391801:09:29.240 --> 01:09:31.6603919Et aussi, c'est que c'est un acheteur qui est typique.39203921980392201:09:31.680 --> 01:09:34.6003923Donc, par exemple, c'est très possible que,39243925981392601:09:36.240 --> 01:09:40.2803927je ne sais pas moi, une personne qui veut faire un projet immobilier dans un39283929982393001:09:40.300 --> 01:09:45.1403931quartier donné et là, il a réussi à acheter toutes les maisons allentour et là,39323933983393401:09:45.300 --> 01:09:48.3403935il manque juste une maison à acheter et là, la personne est entêtée et elle ne veut39363937984393801:09:48.360 --> 01:09:49.1603939pas vendre.39403941985394201:09:50.340 --> 01:09:55.8803943Là, ça se peut très bien que la valeur de marché pour cette personne-là,39443945986394601:09:56.160 --> 01:09:58.6803947c'est vraiment un acheteur qui est spécifique.39483949987395001:09:58.780 --> 01:10:01.1203951C'est-à-dire que lui, il va être prêt à mettre beaucoup plus d'argent et ça ne va39523953988395401:10:01.140 --> 01:10:03.0603955pas refléter les conditions normales de marché.39563957989395801:10:03.580 --> 01:10:05.5003959C'est ça qu'on entend ici par acheteur typique.39603961990396201:10:05.740 --> 01:10:10.1803963C'est que dans un marché normal où il n'y avait pas de déséquilibre et qu'il y a une39643965991396601:10:10.200 --> 01:10:11.6003967mise en marché qui est adéquate.39683969992397001:10:11.680 --> 01:10:16.3403971C'est-à-dire que le délai et la publication sont suffisantes et que ce sont des39723973993397401:10:16.360 --> 01:10:17.4003975conditions normales de marché.39763977994397801:10:17.940 --> 01:10:21.4403979Donc, c'est des hypothèses qui sont quand même très fortes,39803981995398201:10:21.460 --> 01:10:24.4403983mais de façon simple, qu'est-ce que ça dit ?39843985996398601:10:24.560 --> 01:10:29.8403987C'est que si tout ça s'est rencontré, la valeur marchande devrait être égale au prix39883989997399001:10:29.860 --> 01:10:31.9603991de vente. C'est ça que ça dit.39923993998399401:10:33.260 --> 01:10:34.2803995Malheureusement, ce n'est pas la réalité.39963997999399801:10:34.300 --> 01:10:36.4403999C'est-à-dire que souvent, on est en surenchère.400040011000400201:10:37.100 --> 01:10:40.0204003Les maisons ne sont pas affichées pendant énormément de temps.400440051001400601:10:40.180 --> 01:10:47.3804007C'est-à-dire que les acheteurs font des offres qui sont supérieures au prix affiché.400840091002401001:10:48.220 --> 01:10:49.7204011Donc, ça, ce n'est pas un marché standard.401240131003401401:10:50.140 --> 01:10:53.4204015C'est ça que ça dit. Toutes les hypothèses ne sont pas rencontrées.401640171004401801:10:55.120 --> 01:11:00.4604019Mais c'est logique. En soi, si le marché est équilibré,402040211005402201:11:00.780 --> 01:11:03.5204023que les acheteurs ont le temps de prendre connaissance de la propriété,402440251006402601:11:04.300 --> 01:11:08.4204027et que là, certains font des offres, le vendeur décide d'accepter ou non,402840291007403001:11:09.120 --> 01:11:12.6604031et qu'il y a un délai qui est suffisant, qu'il n'y a pas d'équilibre au niveau de l403240331008403401:11:12.680 --> 01:11:15.4604035'offre et de la demande, on devrait s'attendre à ce que la valeur marchande soit403640371009403801:11:15.480 --> 01:11:17.3004039égale au prix de vente réel qui va être réalisé.404040411010404201:11:19.960 --> 01:11:22.9804043La valeur marchande, ce n'est pas le prix demandé, ce n'est pas le prix payé,404440451011404601:11:23.280 --> 01:11:25.4604047ce n'est pas la valeur au haut, ce n'est pas le coût de construction,404840491012405001:11:26.400 --> 01:11:29.8204051ce n'est pas la valeur que les assurances utilisent, ce n'est pas la valeur pour un405240531013405401:11:29.840 --> 01:11:33.4604055investisseur qui est spécifique, c'est simplement la valeur que vous devriez vendre,405640571014405801:11:34.300 --> 01:11:36.9604059sachant qu'un marché est équilibré à un acheteur typique.406040611015406201:11:37.420 --> 01:11:42.0204063C'est-à-dire qu'un acheteur pour l'usage, on pourrait dire,406440651016406601:11:42.160 --> 01:11:45.8804067le plus logique. Donc, une maison, une personne qui va vivre dans cette maison-là,406840691017407001:11:46.520 --> 01:11:49.5204071et non un promoteur immobilier, par exemple, qui achèterait pour autre chose.407240731018407401:11:52.740 --> 01:11:53.5404075Merveilleux.407640771019407801:11:55.220 --> 01:11:59.5004079Donc, c'est ça. Ici, c'est quand même important de savoir tous ces types de valeurs408040811020408201:11:59.520 --> 01:12:03.3404083-là, c'est quoi leur gros différence.408440851021408601:12:03.360 --> 01:12:05.3204087La valeur marchande, c'est la valeur de référence.408840891022409001:12:05.740 --> 01:12:08.7404091Donc, c'est-à-dire que si vous voulez utiliser une valeur pour un investissement,409240931023409401:12:09.680 --> 01:12:13.7604095ne prenez pas la valeur, pas pour un investissement, mais par exemple pour409640971024409801:12:13.780 --> 01:12:17.4604099déterminer quel prix vous voulez mettre comme prix de vente ou autre,410041011025410201:12:17.620 --> 01:12:21.8804103c'est la valeur marchande. Tous les autres, c'est des valeurs qui sont appliquées410441051026410601:12:21.900 --> 01:12:24.9804107dans différents types d'utilisation ou pour, maintenant,410841091027411001:12:25.020 --> 01:12:25.8204111la fiscalité.411241131028411401:12:28.320 --> 01:12:31.0004115Bon, ça on l'avait déjà vu, valeur d'assurance, donc c'est,411641171029411801:12:31.020 --> 01:12:33.6604119on l'a dit, c'est le coût de construction qui détermine ça,412041211030412201:12:33.740 --> 01:12:35.6004123donc c'est comment ça coûte remplacer votre propriété.412441251031412601:12:40.880 --> 01:12:41.6804127Maintenant, ici,412841291032413001:12:44.260 --> 01:12:46.4004131est-ce qu'on l'avait vu, est-ce que vous vous rappelez ?413241331033413401:12:47.220 --> 01:12:49.8004135Je ne suis plus trop sûr, comme c'est redondant un petit peu.413641371034413801:12:53.840 --> 01:12:55.0804139On en a parlé, je pense.414041411035414201:13:19.800 --> 01:13:21.5804143sur les coûts de construction.414441451036414601:13:22.460 --> 01:13:27.1804147Donc, quand on dit une valeur d'assurance, c'est une valeur qui est déterminée par414841491037415001:13:27.200 --> 01:13:30.6604151la méthode des coûts. Donc, on avait vu les trois méthodes.415241531038415401:13:30.940 --> 01:13:31.7404155Donc, c'est ça.415641571039415801:13:33.520 --> 01:13:38.5804159Maintenant, la valeur fiscale, c'est la valeur réelle d'un IMED inscrite au rôle d416041611040416201:13:38.600 --> 01:13:40.6604163'évaluation foncière municipale.416441651041416601:13:40.780 --> 01:13:42.9404167Donc, ça sort de calcul pour simplement calculer les taxes.416841691042417001:13:43.140 --> 01:13:43.9404171C'est tout.417241731043417401:13:45.640 --> 01:13:49.4004175C'est un rôle triennal, donc c'est-à-dire que c'est trois années.417641771044417801:13:49.420 --> 01:13:51.0804179Donc, c'est un rôle qui est bon pour trois ans.418041811045418201:13:51.980 --> 01:13:56.3204183Et la date de référence, c'est 18 mois avant l'entrée en vigueur du rôle.418441851046418601:13:56.920 --> 01:14:01.2004187Ça, c'est très important. C'est-à-dire que la valeur qu'eux déterminent pour la418841891047419001:14:01.220 --> 01:14:04.7404191propriété, donc les calculs qu'ils ont faits, c'est des calculs qui sont faits à419241931048419401:14:04.760 --> 01:14:06.5804195partir des données d'il y a 18 mois.419641971049419801:14:07.920 --> 01:14:11.0804199Donc, ce n'est pas une mesure qui doit être utilisée.420042011050420201:14:11.140 --> 01:14:14.3404203En soi, même si elle serait bonne, ce n'est pas une mesure qui doit être utilisée420442051051420601:14:14.360 --> 01:14:17.9204207comme vers la marchande, étant donné qu'ils ont tendance à s'évaluer en ce moment le420842091052421001:14:17.940 --> 01:14:19.9804211prix des propriétés au niveau des évaluations.421242131053421401:14:20.860 --> 01:14:22.5204215Et c'est une évaluation qui est de masse.421642171054421801:14:22.720 --> 01:14:25.0604219Donc, c'est-à-dire que ça ne tient pas compte des caractéristiques de la propriété422042211055422201:14:25.080 --> 01:14:29.5204223nécessairement. Donc, c'est-à-dire que souvent, dans une rue donnée,422442251056422601:14:30.020 --> 01:14:33.7004227s'il y a le même nombre de pieds carrés, que la propriété est sensiblement pareille422842291057423001:14:33.720 --> 01:14:36.5004231au niveau des spectres qu'on pourrait dire général, comme le terrain et tout ça,423242331058423401:14:36.820 --> 01:14:37.8804235ils vont mettre la même valeur.423642371059423801:14:38.580 --> 01:14:40.4604239Donc, c'est-à-dire que ce n'est pas très, très adapté.424042411060424201:14:41.220 --> 01:14:44.3604243Ça ne tient pas compte des particularités, mais c'est basé sur des transactions424442451061424601:14:44.380 --> 01:14:48.9204247réelles 18 mois avant. Ça comprend le terrain et le bâtiment.424842491062425001:14:48.940 --> 01:14:51.4204251et ce qui est très bien, c'est qu'ils séparent sur le rôle,425242531063425401:14:51.560 --> 01:14:53.5404255le terrain et le bâtiment à la valeur de celle-ci.425642571064425801:14:53.680 --> 01:14:55.4004259Ils vous mettent leur rôle avant, donc comment ça va aller.426042611065426201:14:56.380 --> 01:14:58.8804263Souvent, ce n'est pas nécessaire de quoi que les gens sont contents de voir monter,426442651066426601:14:58.960 --> 01:15:03.0204267étant donné que c'est à partir de ce montant-là que les taxes foncières sont426842691067427001:15:03.040 --> 01:15:06.6004271déterminées. Environ 1 %, donc dépendamment de la municipalité.427242731068427401:15:06.740 --> 01:15:08.2004275Il y a certaines municipalités où c'est plus élevé.427642771069427801:15:11.580 --> 01:15:15.9604279Souvent, dans les municipalités où il n'y a pas beaucoup de maisons,428042811070428201:15:16.020 --> 01:15:21.5404283par exemple, On pourrait penser à certaines municipalités de Beauce ou au Saguenay.428442851071428601:15:22.280 --> 01:15:25.2204287Là, tu es maintenant, il peut y avoir 100 maisons et il faut qu'ils gèrent les428842891072429001:15:25.240 --> 01:15:26.2204291égouts et tout ça, et la queduc.429242931073429401:15:26.580 --> 01:15:29.3404295Des fois, on peut avoir des taux de taxation qui sont plus importants,429642971074429801:15:29.480 --> 01:15:33.0804299au-dessus de 1 %, même des fois proches de 2 % dans certaines municipalités,430043011075430201:15:33.960 --> 01:15:37.1404303étant donné que tu as quand même des coûts fixes à couvrir.430443051076430601:15:39.380 --> 01:15:42.3204307Donc, c'est ça ici. Donc, ici, un exemple illustratif.430843091077431001:15:42.540 --> 01:15:49.1404311Si la valeur fiscale est de 380 000 et que le taux de taxation est de 1,1 %,431243131078431401:15:49.160 --> 01:15:53.1204315il va y avoir 4 180 000 de taxes foncières.431643171079431801:15:56.140 --> 01:16:02.2604319Maintenant, la valeur liquidative, c'est souvent la valeur lors d'une vente432043211080432201:16:02.280 --> 01:16:05.7004323forcée, donc dans un délai qui est très restreint, puis souvent dans des mécanismes,432443251081432601:16:05.740 --> 01:16:08.4804327donc dans le cadre d'une faillite, d'une saisie hypothécaire.432843291082433001:16:10.880 --> 01:16:16.9004331Des fois, un exemple parfait, c'est souvent les433243331083433401:16:16.920 --> 01:16:20.2404335banques, lorsqu'ils saisissent une propriété, ce n'est pas nécessairement correct de433643371084433801:16:20.260 --> 01:16:21.8204339faire ça, mais bon, les banques fonctionnent comme ça.434043411085434201:16:22.320 --> 01:16:25.2404343Supposons qu'ils saisissent une propriété pour la revente,434443451086434601:16:25.440 --> 01:16:28.6204347étant donné que la personne ne paye pas son hypothèque,434843491087435001:16:28.720 --> 01:16:32.8004351peu importe, mais eux, ils vont aller vendre la propriété parce qu'ils ont l435243531088435401:16:32.820 --> 01:16:35.7804355'obligation, si par exemple vous leur devez 200 000 d'hypothèque,435643571089435801:16:36.020 --> 01:16:39.8004359ils ont l'obligation de vous redonner la différence du produit de la vente.436043611090436201:16:39.920 --> 01:16:42.0404363Donc, c'est-à-dire que si par exemple ils saisissent votre propriété,436443651091436601:16:42.980 --> 01:16:44.6204367étant donné que vous ne faites pas votre plan hypothécaire,436843691092437001:16:45.760 --> 01:16:49.6604371bien, ils vendent la propriété 300 000, il faut qu'ils vous redonnent le 100 000 qui437243731093437401:16:49.680 --> 01:16:52.0004375manque de différence après avoir couvert l'hypothèque.437643771094437801:16:53.340 --> 01:16:55.6404379Malheureusement, ce qu'ils font, c'est qu'ils pourront aller encore plus vite et438043811095438201:16:55.660 --> 01:16:58.3204383pour que ça soit sûr de sortir, étant donné qu'ils ne toucheront pas la différence,438443851096438601:16:58.540 --> 01:17:00.8404387ils vendent des fois proche du prix.438843891097439001:17:00.980 --> 01:17:04.4604391C'est pour ça qu'il y a beaucoup d'investisseurs, mais c'est moins,439243931098439401:17:04.820 --> 01:17:07.8604395ce n'est pas tant fréquent au Québec des saisis hypothécaires.439643971099439801:17:07.980 --> 01:17:09.8404399Souvent, les banques essaient d'accommoder pour éviter que ça arrive.440044011100440201:17:11.280 --> 01:17:17.1604403En réduisant le paiement d'intérêt, souvent en faisant simplement payer l'intérêt et440444051101440601:17:17.180 --> 01:17:20.2004407le capital s'accumule, donc c'est possible ici dans certains cas.440844091102441001:17:21.500 --> 01:17:24.9204411Mais c'est des bonnes décotes, c'est-à-dire que les ventes aux enchères de banques,441244131103441401:17:25.140 --> 01:17:30.1404415souvent, c'est… qu'est-ce qui fait que ce n'est pas non plus des décotes à l441644171104441801:17:30.160 --> 01:17:33.2004419'américaine, parce qu'aux États-Unis, ça atteint des choses qui sont assez442044211105442201:17:33.220 --> 01:17:36.5604423impressionnantes, c'est-à-dire que vous pouvez avoir des maisons qui valaient 500442444251106442601:17:36.580 --> 01:17:39.7604427000 et qui vendent aux enchères 50 000, ça arrive quand même relativement souvent.442844291107443001:17:40.340 --> 01:17:42.7404431Ici, c'est moins le cas parce que, bon, c'est une enchère.443244331108443401:17:43.600 --> 01:17:45.0204435Les investisseurs ne sont pas non plus443644371109443801:17:46.680 --> 01:17:49.2804439complètement irrationnels. Ils vont quand même accorder une bonne valeur.444044411110444201:17:49.440 --> 01:17:52.8404443Donc, l'enchère va souvent monter à un prix qui est quand même acceptable.444444451111444601:17:54.040 --> 01:17:56.2404447La banque ne dira pas, bon, on arrête ça là, moi je suis payé.444844491112445001:17:56.980 --> 01:17:58.5404451Je n'accepte pas les offres au-dessus.445244531113445401:17:58.660 --> 01:18:02.0204455Non, ils ne sont pas non plus si de mauvaise foi.445644571114445801:18:02.220 --> 01:18:04.9804459Mais il y a quand même des exemples de...446044611115446201:18:05.900 --> 01:18:09.7204463Il y a eu des exemples de récemment, je crois, c'est lui qui est propriétaire des...446444651116446601:18:09.740 --> 01:18:12.4004467Je trouve que c'est ce qu'il a dit au média, le cinéma Gouzeau,446844691117447001:18:12.520 --> 01:18:17.1204471donc le monsieur, lui, la banque aurait donc saisi un terrain qui avait une valeur447244731118447401:18:17.140 --> 01:18:23.1804475de 250 millions sur le marché et bon, elle l'aurait vendu à 60 millions pour couvrir447644771119447801:18:23.200 --> 01:18:29.6404479justement l'hypothèque de 50 millions qui était floué.448044811120448201:18:29.880 --> 01:18:32.8004483Encore là, est-ce que ça valait réellement 250 millions pour un terrain,448444851121448601:18:32.820 --> 01:18:35.8404487c'est questionnable. Mais bon, la valeur équitative, c'est ça.448844891122449001:18:37.220 --> 01:18:39.9804491Donc, saisie hypothécaire, faillite, succession et autres.449244931123449401:18:42.720 --> 01:18:46.0404495Maintenant, la valeur d'investissement, c'est la valeur d'un bien immobilier pour un449644971124449801:18:46.060 --> 01:18:50.4604499investissement spécifique. Donc, c'est basé par exemple sur le taux de rendement qui450045011125450201:18:50.480 --> 01:18:54.7804503est exigé, la structure de financement, le taux d'imposition personnelle.450445051126450601:18:54.980 --> 01:19:00.7604507Donc, c'est des facteurs qui vont impacter la valeur d'investissement.450845091127451001:19:01.640 --> 01:19:07.6404511Par exemple, est-ce qu'une personne qui achète un immeuble personnel va avoir le451245131128451401:19:07.660 --> 01:19:11.3604515même taux de rendement qu'une personne que c'est à l'intérieur d'une compagnie ?451645171129451801:19:11.620 --> 01:19:12.5004519La réponse, c'est non.452045211130452201:19:14.240 --> 01:19:18.1004523Étant donné que le gain en capital, il est différent dépendamment de,452445251131452601:19:18.580 --> 01:19:20.7404527est-ce que c'est votre seconde résidence ou non.452845291132453001:19:21.080 --> 01:19:22.6004531C'est ça la valeur d'investissement.453245331133453401:19:22.720 --> 01:19:25.8604535Donc, ça dit que la valeur va dépendre des paramètres d'investissement de l453645371134453801:19:25.880 --> 01:19:26.9804539'investisseur. Donc,454045411135454201:19:28.700 --> 01:19:31.3804543ce ne sera pas nécessairement appliqué dans le cadre du bout de l'examen,454445451136454601:19:31.460 --> 01:19:33.7204547mais bon, c'est bon de savoir que ce n'est pas si long.454845491137455001:19:33.740 --> 01:19:34.8204551Maintenant, c'est bon pour qui ?455245531138455401:19:34.980 --> 01:19:39.4804555C'est bon pour l'investisseur ou, je ne pourrais pas vraiment dire,455645571139455801:19:39.620 --> 01:19:43.9004559une personne qui veut déterminer donc ça va être quoi son rendement ou le profit qu456045611140456201:19:43.920 --> 01:19:46.0404563'il va réaliser. Mais en soi, ce n'est pas la valeur marchande.456445651141456601:19:46.300 --> 01:19:48.6804567C'est vraiment très loin la valeur marchande étant donné que c'est bon pour un456845691142457001:19:48.700 --> 01:19:51.0004571investisseur donné pour des caractéristiques données.457245731143457401:19:53.740 --> 01:20:00.3004575Valeur d'utilisation, maintenant, c'est la valeur qu'on a pour un usage spécifique.457645771144457801:20:00.700 --> 01:20:04.3404579Donc, ça peut être vraiment différent de l'usage optimal.458045811145458201:20:04.880 --> 01:20:08.1804583Donc, c'est-à-dire, par exemple, un hélice qui est converti en résidence,458445851146458601:20:08.440 --> 01:20:09.8404587une école qui est convertie en bureau.458845891147459001:20:10.300 --> 01:20:15.1604591Donc, c'est vraiment un usage qui est très propre à un acheteur ou à un promoteur459245931148459401:20:15.180 --> 01:20:19.5604595donné. Mais aucunement, donc, la valeur que l'utilisateur moyen en ferait.459645971149459801:20:22.420 --> 01:20:25.5404599Valeur hypothécaire, donc ça, c'est la valeur qui est déterminée par le prêteur pour460046011150460201:20:25.560 --> 01:20:27.5404603établir le montant maximum du prêt hypothécaire.460446051151460601:20:28.460 --> 01:20:32.6404607Et souvent, donc ça, c'est une valeur qui touche beaucoup aux évaluateurs agréés,460846091152461001:20:32.740 --> 01:20:36.9404611étant donné que c'est la valeur qui, souvent, les banques peuvent demander,461246131153461401:20:36.980 --> 01:20:39.5204615donc, à un évaluateur agréé de déterminer cette valeur-là.461646171154461801:20:39.800 --> 01:20:42.5604619Des fois, non. Mais c'est ce qui va être utilisé comme ratio.462046211155462201:20:42.580 --> 01:20:48.0004623C'est-à-dire que pour le ratio pré-valeur, la valeur va être la valeur hypothécaire462446251156462601:20:48.020 --> 01:20:49.4004627et ce n'est pas nécessairement la valeur marchande.462846291157463001:20:49.660 --> 01:20:53.2804631Souvent, les banques vont appliquer des mesures plus…463246331158463401:20:53.300 --> 01:20:59.6004635ils vont être plus confiants, ils vont463646371159463801:20:59.620 --> 01:21:03.0004639mettre un prix moins élevé que la valeur marchande pour avoir plus de marge de464046411160464201:21:03.020 --> 01:21:07.7004643manœuvre. Donc, ça constate la durabilité et la valeur.464446451161464601:21:08.040 --> 01:21:12.0604647C'est une approche qui est prudente du prêteur et ça peut exclure certains éléments.464846491162465001:21:12.360 --> 01:21:17.2004651Donc, c'est exigé par les assureurs hypothécaires.465246531163465401:21:17.280 --> 01:21:21.0004655Donc, si par exemple, on est dans le cas où l'hypothèque est garantie par la SCHL,465646571164465801:21:21.580 --> 01:21:24.2804659il faut que la base du ratio soit respectée.466046611165466201:21:27.120 --> 01:21:31.3004663Donc, dans le cas de la SCHL, c'est 95 %.466446651166466601:21:31.320 --> 01:21:35.4004667Et si on ne fait pas affaire avec la SCHL, la banque va accepter à partir de 80 %.466846691167467001:21:35.420 --> 01:21:41.3404671C'est-à-dire que, vous l'aurez compris, le prêt ne pourra pas représenter plus que467246731168467401:21:41.360 --> 01:21:45.300467580 % de la valeur hypothécaire donnée.467646771169467801:21:47.660 --> 01:21:52.8004679Mais maintenant, c'est important de comprendre ici que la valeur hypothécaire pour l468046811170468201:21:52.820 --> 01:21:55.4604683'immobilier résidentiel va probablement s'approcher de la valeur marchande.468446851171468601:21:59.160 --> 01:22:01.8404687Ici, maintenant, au niveau des synthèses, donc des types de valeurs,468846891172469001:22:01.980 --> 01:22:04.5204691marchand d'assurance fiscale liquidative, donc la base,469246931173469401:22:04.680 --> 01:22:08.8604695c'est marchande, c'est le prix probable du marché, donc c'est pour les transactions,469646971174469801:22:09.800 --> 01:22:12.6204699financement, etc. Assurance, c'est pour le coût de remplacement,470047011175470201:22:13.520 --> 01:22:17.6004703couverture d'assurance, donc c'est par rapport donc à la valeur marchande,470447051176470601:22:17.700 --> 01:22:21.7404707ici c'est la dernière colonne, donc ça peut être plus grand ou plus bas,470847091177471001:22:21.940 --> 01:22:25.1604711ça dépend, Donc, c'est-à-dire que ça dépend si la construction,471247131178471401:22:25.580 --> 01:22:28.8004715les coûts de construction sont élevés à certains moments dans le temps.471647171179471801:22:29.080 --> 01:22:31.4204719C'est très possible des fois que reconstruire un immeuble,472047211180472201:22:31.460 --> 01:22:33.3804723ça coûte plus cher que ce qui te fait en réalité en ce moment.472447251181472601:22:35.460 --> 01:22:41.0404727Maintenant, fiscale, l'évaluation de la taxe foncière, majoritairement c'est en bas472847291182473001:22:41.060 --> 01:22:44.1404731de la valeur marchande. Donc, il y a des cas.473247331183473401:22:44.380 --> 01:22:48.0604735C'est même d'ailleurs une des façons de voir si un marché immobilier est en train de473647371184473801:22:48.080 --> 01:22:52.7604739ralentir ou de couler. c'est que quand on se met à avoir de plus en plus de cas où474047411185474201:22:52.780 --> 01:22:55.6004743la valeur marchande, c'est-à-dire le prix de vente, encore là,474447451186474601:22:55.660 --> 01:22:59.1404747ce n'est pas la valeur marchande, mais bon, on prend pour acquis que c'est quand474847491187475001:22:59.160 --> 01:23:05.2004751même très proche, mais la valeur fiscale, c475247531188475401:23:05.220 --> 01:23:09.2804755'est souvent de quoi qui est un bon indicateur, dans la mesure où il n'y a pas d475647571189475801:23:09.300 --> 01:23:10.6404759'adenda dans la fiche de propriété.476047611190476201:23:10.840 --> 01:23:13.1204763Donc, souvent, on pense qu'il y a un deal, mais des fois,476447651191476601:23:13.220 --> 01:23:17.1404767quand on le lit, il y a des choses qui sont un petit peu moins intéressantes et ça476847691192477001:23:17.160 --> 01:23:20.0804771justifie justement cette décote-là par rapport à la valeur fiscale.477247731193477401:23:20.340 --> 01:23:23.4604775Et c'est justement, des fois, c'est que vu que c'est une évaluation qui est de477647771194477801:23:23.480 --> 01:23:27.6604779masse, bien, les municipalités ne vont pas nécessairement aller pricer toutes ces478047811195478201:23:27.680 --> 01:23:32.0204783petites externalités-là, comme des résinondations, ou des fois,478447851196478601:23:32.080 --> 01:23:34.4804787il y en a même que c'est, bon, le terrain est contaminé.478847891197479001:23:34.880 --> 01:23:37.4804791Donc, c'est-à-dire que des fois, l'évaluation municipale ne tient pas compte de ça.479247931198479401:23:37.720 --> 01:23:40.3004795Donc, c'est là qu'on peut voir une valeur marchande ou un prix de vente qui est479647971199479801:23:40.320 --> 01:23:41.1204799inférieur.480048011200480201:23:42.780 --> 01:23:44.8404803Puis, liquidative, c'est vente forcée, bon, bien, là, ça,480448051201480601:23:44.900 --> 01:23:45.7004807c'est toujours inférieur.480848091202481001:24:12.660 --> 01:24:16.5004811C'est ça. supérieure ou inférieure.481248131203481401:24:16.860 --> 01:24:20.3204815Finalement, la valeur hypothécaire, ça c'est une valeur qui est prudente,481648171204481801:24:20.660 --> 01:24:24.8404819qui est déterminée par la banque, et souvent c'est inférieur ou égal à la valeur482048211205482201:24:24.860 --> 01:24:30.4204823marchande. Donc, ils ne vont pas mettre une valeur hypothécaire qui va être482448251206482601:24:30.440 --> 01:24:31.6204827supérieure à la valeur marchande.482848291207483001:24:32.680 --> 01:24:38.6204831bon s'il y aurait par exemple de la corruption ou je ne sais pas moi pour que le483248331208483401:24:38.640 --> 01:24:42.2604835prêt hypothécaire passe bon c'est peut-être arrivé en 2008 aux étudiants on ne sait483648371209483801:24:42.280 --> 01:24:46.3804839pas mais bon logiquement dans l'intérêt de la banque il faut que ce soit inférieur484048411210484201:24:46.400 --> 01:24:47.8404843ou égal à la valeur marchande484448451211484601:24:49.800 --> 01:24:50.6004847bon484848491212485001:24:53.280 --> 01:24:54.0804851maintenant485248531213485401:24:56.720 --> 01:25:00.6604855je vous propose de prendre une pause de 10 minutes puis après ça,485648571214485801:25:00.860 --> 01:25:04.6404859on va faire le TP étant donné que c'est quand même important ça ici,486048611215486201:25:04.720 --> 01:25:09.1004863on l'a déjà vu on va prendre une pause de 10 minutes puis en revenant,486448651216486601:25:09.140 --> 01:25:14.5604867on va faire j'ai des slides pour le TP il y a des concepts importants à avoir pour486848691217487001:25:14.580 --> 01:25:17.8004871que vous puissiez faire le TP puis on va regarder ensemble tout ce qui est à faire487248731218487401:25:18.180 --> 01:25:21.2804875puis vous allez avoir vraiment un mois pour le réaliser donc,487648771219487801:25:21.500 --> 01:25:22.3004879est-ce que ça vous va ?488048811220488201:25:25.080 --> 01:25:29.0004883Yes on se voit dans 10 minutes Très bien monsieur488448851221488601:25:37.560 --> 01:25:38.9604887Merci.488848891222489001:34:50.720 --> 01:34:53.0804891Bon, nous allons recommencer.489248931223489401:34:57.900 --> 01:35:01.5604895Bon, ça ici, c'est pour l'ETP.489648971224489801:35:02.160 --> 01:35:05.2004899C'est certaines choses que, bon, je ne vais pas prendre pour acquis que tout le490049011225490201:35:05.220 --> 01:35:06.9804903monde est tout courant de ces mesures-là.490449051226490601:35:07.800 --> 01:35:09.0004907On va le passer rapidement.490849091227491001:35:11.220 --> 01:35:13.7804911Donc, c'est disponible juste pour vous montrer.491249131228491401:35:14.980 --> 01:35:18.0804915Je vais le mettre sur le module aussi, mais donc sur le...491649171229491801:35:21.560 --> 01:35:22.3604919ici492049211230492201:35:24.180 --> 01:35:28.160492303.app si vous allez ici, donc dans ressources492449251231492601:35:30.060 --> 01:35:34.5404927téléchargement, vous avez donc ces diapositives-là ici,492849291232493001:35:34.700 --> 01:35:38.2404931donc tableau de bord module théorique préparatoire.493249331233493401:35:38.600 --> 01:35:43.0404935Et le TP donc est ici. Il va être également sur model après le cours.493649371234493801:35:43.820 --> 01:35:45.2804939Je n'ai pas encore uploadé le nouveau TP.494049411235494201:35:45.500 --> 01:35:52.2804943Donc, il y a un Excel, le gabarit et il y a également l'énoncé494449451236494601:35:52.300 --> 01:35:55.7404947PDF. On va le voir après avoir couvert les diaposies au niveau des mesures.494849491237495001:36:00.020 --> 01:36:00.8204951Bon.495249531238495401:36:02.600 --> 01:36:05.2204955Au niveau des mesures que je veux aller voir, donc ça ici,495649571239495801:36:05.340 --> 01:36:07.8204959c'est un récapitulatif, vous pourrez le regarder si vous le souhaitez.496049611240496201:36:09.520 --> 01:36:14.0004963C'est plus. Au niveau des quatre forces du cycle immobilier,496449651241496601:36:14.180 --> 01:36:18.0004967on le voit également. c'est plus donc à ce niveau-là ici,496849691242497001:36:18.100 --> 01:36:20.2804971donc le volume qui ralentit avant les prix.497249731243497401:36:20.420 --> 01:36:24.7604975Donc ici, on avait vu qu'on a un cycle d'expansion, ralentissement,497649771244497801:36:24.900 --> 01:36:27.8404979récession et reprise. Donc, qu'est-ce qui se passe ici ?498049811245498201:36:27.980 --> 01:36:31.4004983Pourquoi on peut… C'est très important de comprendre qu'il va y avoir une séance498449851246498601:36:31.420 --> 01:36:34.3004987entre le volume de vente et les prix.498849891247499001:36:34.740 --> 01:36:39.4204991Donc, c'est-à-dire qu'on peut avoir un ralentissement, les ventes sont en baisse,499249931248499401:36:39.600 --> 01:36:43.9004995mais on n'a pas nécessairement une baisse du prix immédiatement.499649971249499801:36:43.920 --> 01:36:45.9804999Il faut vraiment aller plus, donc on pourrait dire, en récession.500050011250500201:36:46.820 --> 01:36:51.3405003Donc, c'est-à-dire que là, on est vraiment des volumes qui sont très faibles et il y500450051251500601:36:51.360 --> 01:36:52.6805007a une offre qui est supérieure à la demande.500850091252501001:36:52.980 --> 01:36:54.9005011Donc, c'est dans ce cas-là qu'on verrait une baisse de prix.501250131253501401:36:55.520 --> 01:36:57.1005015Mais encore une fois, ce n'est pas une science exacte.501650171254501801:36:57.200 --> 01:37:02.3005019Donc, c'est vraiment le cycle de l'immobilier.502050211255502201:37:03.520 --> 01:37:05.4605023Et c'est pour ça ici, des fois qu'on voit ici, par exemple,502450251256502601:37:05.540 --> 01:37:08.0605027le volume des ventes par rapport au prix médian.502850291257503001:37:08.580 --> 01:37:12.8405031Donc, vous voyez ici, le prix commence, les volumes de ventes commencent à diminuer503250331258503401:37:12.860 --> 01:37:16.4805035énormément. mais malgré tout, le prix médian continue d'augmenter pour503650371259503801:37:16.500 --> 01:37:21.1405039éventuellement plafonner et diminuer au fur et à mesure que le volume se fond.504050411260504201:37:22.020 --> 01:37:24.4805043Donc, ce n'est pas nécessairement automatiquement ça.504450451261504601:37:24.560 --> 01:37:29.5205047C'est-à-dire qu'il peut y avoir, par exemple, un prix qui prend une sorte de plateau504850491262505001:37:29.540 --> 01:37:31.5005051et après ça, on recommence un autre cycle.505250531263505401:37:31.720 --> 01:37:34.4605055Donc, ça ne veut pas nécessairement dire que ça va baisser à tous les cycles.505650571264505801:37:37.340 --> 01:37:42.3805059Bon, maintenant, donc ici, ça indique un peu ça.506050611265506201:37:43.180 --> 01:37:45.9805063Au niveau des mesures, donc, qui sont comme ça, c'est ça ici,506450651266506601:37:46.100 --> 01:37:50.3005067pour les séries temporelles et les tendances et la saisonnalité.506850691267507001:37:50.820 --> 01:37:53.9805071Donc, en soi, le TP1, qu'est-ce que c'est ?507250731268507401:37:54.080 --> 01:37:57.3605075C'est de faire un portrait du marché avec des données réelles.507650771269507801:37:57.740 --> 01:38:01.2805079Donc, les données sont dans le Excel du gabarit.508050811270508201:38:01.420 --> 01:38:05.0805083Donc, ils proviennent du marché réel à Gatineau.508450851271508601:38:08.100 --> 01:38:11.9605087Sauf une question où vous allez devoir prendre une propriété en vente réellement.508850891272509001:38:11.980 --> 01:38:15.1005091Vous allez pouvoir aller sur le UQEval et prendre toutes les caractéristiques de la509250931273509401:38:15.120 --> 01:38:17.5405095propriété pour faire cette question-là.509650971274509801:38:18.520 --> 01:38:21.6605099C'est la seule question où on va utiliser des données réelles.510051011275510201:38:22.840 --> 01:38:25.3205103Non, c'est toutes des données réelles, c'est juste que c'est la seule question où510451051276510601:38:25.340 --> 01:38:26.3605107vous allez devoir aller les chercher vous-même.510851091277511001:38:26.640 --> 01:38:29.1005111Sinon, tout va être dans l'Excel gabarit déjà.511251131278511401:38:30.720 --> 01:38:33.5205115Pour cette EPI-là, c'est vraiment une introduction.511651171279511801:38:33.880 --> 01:38:37.3805119C'est-à-dire que pour le deuxième, ça va être vraiment plus d'évaluation concrète,512051211280512201:38:38.260 --> 01:38:42.3205123déterminer une valeur donnée pour une propriété et la comparer avec les différentes512451251281512601:38:42.340 --> 01:38:47.0805127méthodes. Mais là, ici, c'est vraiment plus un dashboard.512851291282513001:38:47.100 --> 01:38:51.8205131On prédit donc de la tendance, comment le marché immobilier se comporte dans les513251331283513401:38:51.840 --> 01:38:56.1005135dernières années. Et pour ça, donc, il faut être capable de comprendre un peu les513651371284513801:38:56.120 --> 01:38:59.4205139séries de ventes, les tendances et les saisons.514051411285514201:38:59.740 --> 01:39:00.5605143C'est la saisonnalité.514451451286514601:39:02.960 --> 01:39:07.0005147Ici, donc, une série temporelle, par exemple, quand on parle des ventes.514851491287515001:39:07.540 --> 01:39:11.7605151Les ventes, c'est le nombre de ventes de propriétés qu'il y a par intervalle de515251531288515401:39:11.780 --> 01:39:14.7405155temps donné. Souvent, on travaille en trimestre.515651571289515801:39:15.320 --> 01:39:19.5405159Donc, vous allez avoir une série donnée, comme ça ici, par exemple,516051611290516201:39:19.620 --> 01:39:24.6205163ce que vous voyez sur la diapositive, c'est les ventes à travers les différents516451651291516601:39:24.640 --> 01:39:26.8605167trimestres. Donc là, il n'y a pas de mesure, c'est vraiment juste c'est fictif,516851691292517001:39:27.160 --> 01:39:29.1205171ce petit allot-là, mais c'est pour représenter.517251731293517401:39:29.940 --> 01:39:32.8005175une tendance, c'est que vous allez extraire, par exemple,517651771294517801:39:35.420 --> 01:39:37.5205179c'est la mesure qu'on dit qu'on pourrait dire le mouvement de fond,518051811295518201:39:37.600 --> 01:39:39.0605183qui se fait sur plusieurs années.518451851296518601:39:39.480 --> 01:39:42.7205187Oui, M. Bissonnette. Oui, en fait, je veux juste savoir,518851891297519001:39:43.340 --> 01:39:45.7005191où est-ce qu'on a ces diapos-là ?519251931298519401:39:45.980 --> 01:39:48.7405195Oui, je vais les mettre sur model, dans le fond, après.519651971299519801:39:49.020 --> 01:39:53.2805199OK, parfait, c'est bon. Mais sinon, ils sont déjà sur le site,520052011300520201:39:53.360 --> 01:39:54.6405203dans le fond, où est-ce que je mets les capsules vidéo.520452051301520601:39:55.040 --> 01:39:58.3605207Oui. Si vous allez dans ressources, vous allez dans téléchargement,520852091302521001:39:58.380 --> 01:40:01.5805211travaux pratiques, c'est vraiment le troisième.521252131303521401:40:01.860 --> 01:40:04.3005215Donc, TP1, tableau de bord, module théorique préparatoire.521652171304521801:40:04.480 --> 01:40:06.1205219C'est possible. Parfait. Merci.522052211305522201:40:06.280 --> 01:40:07.0805223Parfait. Super.522452251306522601:40:08.680 --> 01:40:12.7205227Donc, ici, c'est vraiment la décomposition d'une série.522852291307523001:40:13.480 --> 01:40:18.3805231Vous n'allez pas être obligé de déterminer la valeur exacte de la tendance et tout523252331308523401:40:18.400 --> 01:40:21.2805235ça. Ce n'est pas un cours de stade nécessairement.523652371309523801:40:21.760 --> 01:40:24.3605239Mais c'est important de comprendre que dans une série, par exemple,524052411310524201:40:24.440 --> 01:40:27.5605243comme les ventes à travers plusieurs trimestres, il y a une tendance.524452451311524601:40:27.760 --> 01:40:30.4005247Donc, c'est vraiment est-ce que globalement, ça augmente ?524852491312525001:40:30.920 --> 01:40:32.5405251Ou c'est stable, ou ça diminue ?525252531313525401:40:34.040 --> 01:40:37.1005255Maintenant, et ça, c'est vraiment sur plusieurs années,525652571314525801:40:37.180 --> 01:40:39.9605259par exemple, sur 5 ans, est-ce que la tendance était à la hausse ?526052611315526201:40:40.860 --> 01:40:43.5605263Vous pouvez le voir juste en faisant une petite ligne, un peu comme l'analyse526452651316526601:40:43.580 --> 01:40:46.1805267technique. Globalement, ça augmente.526852691317527001:40:47.460 --> 01:40:49.6205271Malgré les soubresauts, il y a une tendance hausse.527252731318527401:40:50.640 --> 01:40:55.7005275La saisonnalité, c'est quoi ? C'est simplement de quoi qu'il y ait cyclique.527652771319527801:40:55.920 --> 01:40:58.2005279C'est-à-dire, pas cyclique, mais qui est due aux saisons.528052811320528201:40:58.360 --> 01:41:01.4805283Par exemple, supposons que c'est quatre trimestres ici.528452851321528601:41:02.080 --> 01:41:05.2405287Là, on voit qu'il y a de quoi qui se répète à tous les étés,528852891322529001:41:05.620 --> 01:41:07.8605291à tous les hivers ou peu importe.529252931323529401:41:07.980 --> 01:41:12.3005295C'est de quoi qui est vraiment saisonnal à travers un intervalle d'une année.529652971324529801:41:13.260 --> 01:41:14.6005299Ça, c'est la saisonnalité de la série.530053011325530201:41:16.280 --> 01:41:17.6805303Maintenant, il y a aussi des cycles.530453051326530601:41:18.400 --> 01:41:21.1805307C'est-à-dire que c'est possible aussi que vous observiez des patterns qui sont530853091327531001:41:21.200 --> 01:41:25.9405311répétitifs, mais qui ne sont pas nécessairement dus à où on est dans l'année.531253131328531401:41:26.420 --> 01:41:29.1205315Et ça, c'est la composante cyclique.531653171329531801:41:29.280 --> 01:41:32.8805319Et ça, c'est dû, par exemple, au taux d'intérêt, c'est-à-dire une récession,532053211330532201:41:33.060 --> 01:41:37.5805323une expansion de l'économie. C'est souvent de quoi, c'est un cycle qui va être plus532453251331532601:41:37.600 --> 01:41:40.6205327long qu'une année et ça ne sera pas dû à la saisonnalité.532853291332533001:41:41.120 --> 01:41:44.2605331En immobilier, la saisonnalité, c'est super important, surtout pour les ventes.533253331333533401:41:44.700 --> 01:41:47.7605335Les ventes, ils changent énormément à travers les saisons.533653371334533801:41:47.960 --> 01:41:50.2805339Et c'est des patterns qui sont répétés à chaque année.534053411335534201:41:51.420 --> 01:41:53.2405343Et là, maintenant, on peut décomposer ça justement.534453451336534601:41:53.500 --> 01:41:56.3605347Une série comme ça, il y a une composante qui est tendance.534853491337535001:41:56.540 --> 01:41:59.6605351Donc, c'est-à-dire, c'est de quoi qui augmente tout le temps ou de quoi qui est535253531338535401:41:59.680 --> 01:42:02.2405355stable. Donc, c'est la composante tendance de la série.535653571339535801:42:02.400 --> 01:42:05.9405359Il y a la composante de saisonnalité et cyclique.536053611340536201:42:06.200 --> 01:42:08.0805363Il y a des méthodes statistiques pour les estimer.536453651341536601:42:08.200 --> 01:42:12.0205367Donc, ces mesures-là, vous pouvez vraiment décomposer la série avec des estimateurs,536853691342537001:42:12.080 --> 01:42:12.8805371mais ce n'est pas le but du cours.537253731343537401:42:13.540 --> 01:42:17.2205375Mais là, maintenant qu'on aurait un mini-modèle prédictif et que là,537653771344537801:42:17.440 --> 01:42:20.1205379ces trois composantes-là, tendance, saisonnalité et cycle,538053811345538201:42:20.700 --> 01:42:24.6805383on les a, mais qu'il reste encore des variations qu'on ne peut pas expliquer.538453851346538601:42:25.260 --> 01:42:26.5405387Ça, c'est ce qu'on appelle le bruit.538853891347539001:42:27.160 --> 01:42:32.0605391Donc, c'est des mouvements qui vont se produire dans les ventes,539253931348539401:42:32.100 --> 01:42:34.0605395mais qu'on ne peut pas nécessairement expliquer à l'aide,539653971349539801:42:34.160 --> 01:42:36.2205399par exemple, de la tendance, de la saisonnalité.540054011350540201:42:38.440 --> 01:42:39.6405403Donc, grosso modo, c'est ça.540454051351540601:42:42.080 --> 01:42:45.4205407Maintenant, vous allez devoir également calculer le taux de variation.540854091352541001:42:46.580 --> 01:42:52.8405411Ça, c'est quoi ? c'est par exemple la variation d'une propriété de son prix sur541254131353541401:42:52.860 --> 01:42:56.4205415une année. Vous pouvez le calculer comme vous voulez en soi.541654171354541801:42:56.820 --> 01:43:00.5005419Et même dans l'énoncé, vous avez la formule Excel, mais bon,542054211355542201:43:00.540 --> 01:43:04.3605423il va falloir l'implémenter. Le taux de croissance, c'est simplement le prix.542454251356542601:43:04.800 --> 01:43:08.2205427Aujourd'hui, par exemple, si on veut avoir la variation sur un an,542854291357543001:43:08.880 --> 01:43:11.0005431c'est le prix aujourd'hui et le prix un an avant.543254331358543401:43:11.260 --> 01:43:14.9605435C'est tout. Ça peut être le prix médian, ça peut être les ventes.543654371359543801:43:15.060 --> 01:43:16.3805439Donc, c'est vraiment un taux de variation.544054411360544201:43:16.400 --> 01:43:20.7605443Vous pouvez le voir comme par exemple en bourse, le rendement annuel d'une action.544454451361544601:43:21.380 --> 01:43:25.0405447Donc, c'est la même chose. Il y a plusieurs façons de calculer.544854491362545001:43:25.560 --> 01:43:30.6005451Le prix aujourd'hui, c'est le prix d'hier, moins le prix moins 1 étant donné que là,545254531363545401:43:30.740 --> 01:43:32.4805455on ne met pas le PT moins PT moins 1.545654571364545801:43:32.860 --> 01:43:33.6605459Mais bon, ce n'est pas le but.546054611365546201:43:34.520 --> 01:43:37.9605463C'est simplement pour vous sachez que c'est comme ça que le rendement en pourcentage546454651366546601:43:37.980 --> 01:43:38.7805467est calculé.546854691367547001:43:40.660 --> 01:43:45.9005471encore une fois là c'est sur une période si c'est sur 4 ans vous faites simplement547254731368547401:43:47.440 --> 01:43:53.5005475sur pt-4-1 et là ça va être le rendement sur une période de 4 ans mais547654771369547801:43:53.520 --> 01:43:57.8805479c'est très bien indiqué qu'est-ce qu'on s'attend comme mesure à ce niveau-là ça c548054811370548201:43:57.900 --> 01:44:04.5605483'est le taux de variation maintenant ici la variation sur 12 mois avec548454851371548601:44:04.580 --> 01:44:09.3605487un liste manuel c'est utilisé pour les ventes Et pour plein de choses.548854891372549001:44:09.520 --> 01:44:16.0605491Ça, c'est quoi ? C'est que supposons ici qu'on va avoir la variation d549254931373549401:44:16.080 --> 01:44:17.6805495'une mesure qui est trimestrielle.549654971374549801:44:18.260 --> 01:44:21.0205499Les ventes, c'est comme ça. Les ventes, c'est-à-dire qu'on a des ventes à tous les550055011375550201:44:21.040 --> 01:44:24.2805503trois mois pour une ville donnée, peu importe.550455051376550601:44:24.960 --> 01:44:28.4805507Vous avez la mesure aujourd'hui et vous avez la mesure qui était calculée un an550855091377551001:44:28.500 --> 01:44:34.5805511avant. qu'est-ce qu'on fait ? C'est qu'on s'en va simplement faire le rendement sur551255131378551401:44:34.600 --> 01:44:36.7005515les 12 mois, étant donné que c'est 4 trimestres.551655171379551801:44:37.180 --> 01:44:39.7805519Et on a une mesure GT pour 12 mois.552055211380552201:44:40.200 --> 01:44:44.4605523Et quand on dit un glissement annuel, c'est qu'au lieu de le calculer,552455251381552601:44:44.520 --> 01:44:49.2405527par exemple, à tous les ans, lorsqu'il y a un trimestre qui s'additionne,552855291382553001:44:50.280 --> 01:44:53.8605531on va simplement enlever la dernière mesure qu'on a utilisée,553255331383553401:44:54.100 --> 01:44:56.4005535le XT-4, Puis, on va rajouter une nouvelle.553655371384553801:44:56.480 --> 01:45:00.3005539Donc, c'est-à-dire que le XT, ça va être la nouvelle mesure de vente de ce trimestre554055411385554201:45:00.320 --> 01:45:05.4405543-là. Et on prend, donc, les… Je ne sais pas, je vais essayer de l'expliquer plus554455451386554601:45:05.460 --> 01:45:11.6005547clairement, mais… Vous prenez toujours la valeur aujourd'hui des ventes554855491387555001:45:11.620 --> 01:45:17.1205551et comment ça a été par exemple il y a un an, mais c'est délicieux.555255531388555401:45:17.260 --> 01:45:20.2205555C'est-à-dire que c'est recalculé à tous les trimestres au lieu de calculer à tous555655571389555801:45:20.240 --> 01:45:23.0405559les ans. Donc, c'est une mesure qui va tenir compte, donc,556055611390556201:45:23.220 --> 01:45:24.0605563justement, des 12 derniers mois.556455651391556601:45:25.520 --> 01:45:26.8605567Avec les ventes, ce n'est pas très logique.556855691392557001:45:26.960 --> 01:45:28.1805571Ce serait plus, mettons, le prix, par exemple.557255731393557401:45:28.380 --> 01:45:33.7405575Le prix, la variation du prix sur, on pourrait dire, les 12 derniers mois.557655771394557801:45:33.980 --> 01:45:39.9605579Et pour ça, ça vous prend vraiment, donc, la mesure du trimestre en ce moment et du558055811395558201:45:39.980 --> 01:45:43.2805583trimestre, donc, l'équivalent, donc, de ça, mais il y a 12 mois.558455851396558601:45:48.040 --> 01:45:53.0405587Bon, maintenant, désolé, c'est une partie qui n'est pas nécessairement agréable.558855891397559001:45:55.680 --> 01:46:01.1805591Ça reste donc dans le curriculum, mais bon, je crois que si vous êtes déjà559255931398559401:46:01.200 --> 01:46:04.8405595familialisé avec, si il y en a qui tradent un peu ou qui font beaucoup d'analyses559655971399559801:46:04.860 --> 01:46:07.7405599techniques sur les marchés ou peu importe, vous avez certainement déjà tout vu ça.560056011400560201:46:08.260 --> 01:46:11.6405603Mais bon, ici, on est rendu à la moyenne mobile sur quatre trimestres.560456051401560601:46:12.540 --> 01:46:19.2405607Ça, c'est utilisé, par exemple, pour la moyenne des quatre trimestres sur,560856091402561001:46:19.280 --> 01:46:20.7605611par exemple, les ventes ou peu importe.561256131403561401:46:21.440 --> 01:46:26.2205615Qu'est-ce que ça nous dit ? C'est qu'on va aller calculer la moyenne d'une mesure sur561656171404561801:46:26.240 --> 01:46:29.3805619les quatre derniers trimestres et c'est ça, donc, notre moyenne mobile quatre562056211405562201:46:29.400 --> 01:46:32.2605623périodes. C'est que par exemple qu'on aurait, je ne sais pas moi,562456251406562601:46:33.360 --> 01:46:38.9405627le prix c'est 600 000 au trimestre d'aujourd'hui, 500 000 le trimestre d'avant et là562856291407563001:46:38.960 --> 01:46:43.0605631les deux autres d'avant c'est 500 000 puis 600 000, bien vous faites la moyenne563256331408563401:46:43.080 --> 01:46:44.4605635simplement de ces quatre mesures-là.563656371409563801:46:44.680 --> 01:46:47.1405639Et c'est aujourd'hui la moyenne mobile quatre périodes,564056411410564201:46:47.320 --> 01:46:49.1805643c'est simplement ce calcul-là.564456451411564601:46:50.320 --> 01:46:53.9205647Donc, sur Excel vous pouvez utiliser une moyenne, vous prenez les quatre dernières564856491412565001:46:53.940 --> 01:46:56.7005651valeurs puis vous faites la moyenne ou vous les additionnez puis vous les utilisez565256531413565401:46:56.720 --> 01:47:00.7805655par quatre. Étant donné que c'est la moyenne de quatre valeurs,565656571414565801:47:00.920 --> 01:47:02.7605659c'est la somme de toutes les valeurs divisé par quatre.566056611415566201:47:03.960 --> 01:47:05.1405663Qu'est-ce que ça permet de faire ?566456651416566601:47:05.380 --> 01:47:08.8605667Ça permet d'éliminer les composantes qu'on pourrait dire saisonnales.566856691417567001:47:09.020 --> 01:47:12.5005671C'est-à-dire qu'au lieu d'être influencé par simplement la dernière valeur,567256731418567401:47:13.500 --> 01:47:17.4605675ça vous permet de tenir compte de toutes les valeurs précédentes et de glisser.567656771419567801:47:19.220 --> 01:47:23.6805679Ça a des inconvénients. C'est-à-dire que ça ne va pas s'ajuster aussi rapidement qu568056811420568201:47:23.700 --> 01:47:26.6605683'une mesure unique. C'est-à-dire que si vous utilisez simplement XT,568456851421568601:47:27.420 --> 01:47:32.5605687si vous voyez des changements, c'est bien possible que ce changement-là soit dû à de568856891422569001:47:32.580 --> 01:47:35.1405691la saisonnalité. C'est pour ça qu'on utilise des moyennes mobiles souvent.569256931423569401:47:35.680 --> 01:47:37.6405695Ça va vous être indiqué quand utiliser ça.569656971424569801:47:39.660 --> 01:47:42.9805699Mais sachez que la raison, c'est pour éviter justement qu'il y ait des composantes570057011425570201:47:43.000 --> 01:47:47.4405703saisonnales et qu'on n'interprète pas des grosses variations comme étant de quoi qu570457051426570601:47:47.460 --> 01:47:51.6205707'il y ait. Par exemple, les ventes ont énormément augmenté.570857091427571001:47:51.700 --> 01:47:53.5605711Oui, mais c'est parce qu'on est en été.571257131428571401:47:53.580 --> 01:47:55.0405715les ventes augmentent toujours en été.571657171429571801:47:55.300 --> 01:48:00.2205719Le fait d'étudier une moyenne mobile, ça vient éliminer ce problème-là aussi.572057211430572201:48:00.780 --> 01:48:02.5805723Donc, c'est une façon de corriger la stationnalité.572457251431572601:48:02.940 --> 01:48:06.5405727Si la moyenne mobile, elle, varie énormément par rapport à l'habitude,572857291432573001:48:06.660 --> 01:48:08.3405731bien là, vous pouvez peut-être dire, bien là, il se passe de quoi,573257331433573401:48:08.460 --> 01:48:10.4405735là. Là, c'est peut-être de quoi qui est plus au niveau de la tendance,573657371434573801:48:10.520 --> 01:48:11.3205739il y a de quoi qui se modifie.574057411435574201:48:12.640 --> 01:48:14.3605743Ça a des inconvénients, puis ça a des avantages.574457451436574601:48:14.420 --> 01:48:15.3605747Ça réduit le bruit également.574857491437575001:48:16.700 --> 01:48:21.2205751Mais de façon simple, c'est que une moyenne mobile, c'est simplement si c'est quatre575257531438575401:48:21.240 --> 01:48:23.0005755périodes, bien, vous prenez les quatre dernières périodes,575657571439575801:48:23.080 --> 01:48:23.8805759vous faites la moyenne.576057611440576201:48:25.640 --> 01:48:27.3605763Il y a une fonction Excel d'ailleurs juste pour ça.576457651441576601:48:28.700 --> 01:48:33.2605767Que ça soit donc des mois, des trimestres, il faut toujours voir donc ici le T comme576857691442577001:48:33.280 --> 01:48:37.6805771étant, si c'est une moyenne mobile 4, bien là, dans ce cas-là,577257731443577401:48:37.720 --> 01:48:40.4805775c'est 4 trimestres, mais tu sais, ça aurait pu être 4 jours.577657771444577801:48:40.500 --> 01:48:44.2205779Bon, là, c'est plus en finance, mettons, de marché, mais en soi,578057811445578201:48:44.320 --> 01:48:46.7005783c'est important de comprendre que ça s'applique pour tous les types d'intervalles.578457851446578601:48:46.920 --> 01:48:49.8805787C'est tout. Ici, vous avez un exemple, donc, c'est quoi,578857891447579001:48:50.000 --> 01:48:56.1605791justement, un exemple de moyenne mobile par rapport à comment la mesure elle-même qu579257931448579401:48:56.180 --> 01:48:58.1205795'on utilise pour calculer la moyenne mobile, ça comporte.579657971449579801:48:58.900 --> 01:49:01.1005799Donc, vous voyez, ici, c'est beaucoup plus lisse et là,580058011450580201:49:01.160 --> 01:49:03.2205803il y a des variations. C'est ça qu'elle permet la moyenne mobile.580458051451580601:49:03.840 --> 01:49:06.5205807Elle permet de ne pas interpréter ça ici, le petit job qu'il y a là,580858091452581001:49:06.560 --> 01:49:09.8605811comme étant de quoi de fondamental, mais qui est au final due à la saisonnalité.581258131453581401:49:10.600 --> 01:49:12.8005815Donc, on voit quand même qu'il y a…581658171454581801:49:12.820 --> 01:49:16.6205819et c'est ça. La moyenne mobile, grosso modo, c'est elle qui nous permet de mesurer582058211455582201:49:16.640 --> 01:49:21.4805823en quelque sorte la tendance parce qu'elle est corrigée pour les variations qui sont582458251456582601:49:21.500 --> 01:49:25.1005827interannuelles, c'est-à-dire à l'intérieur d'une année.582858291457583001:49:25.260 --> 01:49:28.1205831Et c'est pour ça qu'on dit que c'est une moyenne mobile sur quatre trimestres parce583258331458583401:49:28.140 --> 01:49:29.2605835que ça couvre un an exactement.583658371459583801:49:31.440 --> 01:49:34.3005839Là, vous allez me dire, bon, mais pourquoi on n'utilise pas une mesure annuelle tout584058411460584201:49:34.320 --> 01:49:37.2405843court ? Parce qu'il faut que ça soit glissant.584458451461584601:49:37.360 --> 01:49:41.9605847Donc, c'est-à-dire qu'on va avoir une nouvelle mesure à tous les trimestres.584858491462585001:49:41.980 --> 01:49:45.5005851C'est-à-dire que si, par exemple, je ne sais pas moi, on est aujourd'hui,585258531463585401:49:47.420 --> 01:49:53.6205855maintenant qu'on est au 31 décembre, bien là, vous allez prendre vraiment la mesure585658571464585801:49:53.640 --> 01:49:56.0005859des quatre trimestres de l'année passée.586058611465586201:49:56.240 --> 01:50:00.9405863Mais lorsqu'on va être rendu trois mois plus tard, bien vous allez prendre de586458651466586601:50:00.960 --> 01:50:05.5805867janvier à mars, mais vous allez prendre aussi neuf mois dans l'année d'avant.586858691467587001:50:05.600 --> 01:50:07.4805871Donc, on va le lisser comme ça.587258731468587401:50:08.380 --> 01:50:11.1405875Éventuellement, le trimestre d'après, vous allez prendre six mois dans l'année587658771469587801:50:11.160 --> 01:50:15.2205879actuelle puis six mois dans l'année d'avant pour éventuellement être trois mois dans588058811470588201:50:15.240 --> 01:50:18.3605883l'année d'avant et neuf mois dans l'année actuelle.588458851471588601:50:18.920 --> 01:50:19.8805887Puis vous le lissez comme ça.588858891472589001:50:20.560 --> 01:50:22.8205891Donc, c'est calculé à tous les trimestres puis ça utilise toujours les quatre589258931473589401:50:22.840 --> 01:50:23.6405895derniers trimestres.589658971474589801:50:25.180 --> 01:50:28.5005899C'est pas que c'est clair. En dessous, c'est juste une moyenne.590059011475590201:50:29.400 --> 01:50:31.0005903Mais ça a quand même beaucoup d'utilité de faire ça.590459051476590601:50:32.440 --> 01:50:35.7405907Maintenant. Ça ici, c'est vraiment intéressant.590859091477591001:50:36.820 --> 01:50:41.1205911Le ratio de saisonnalité. C'est utilisé beaucoup pour les ventes.591259131478591401:50:41.220 --> 01:50:46.0205915Donc, ça, c'est dans le curriculum encore une fois d'organisation des évaluants591659171479591801:50:46.040 --> 01:50:50.5405919agréés. C'est une mesure qui nous dit simplement, lorsque c'est supérieur à 1,592059211480592201:50:51.380 --> 01:50:56.6205923c'est que les ventes sont concentrées au niveau du printemps et de l'été.592459251481592601:50:57.220 --> 01:51:02.2605927Puis là, pourquoi que c'est ventes T2 plus ventes T3 sur ventes T1 plus ventes T4 ?592859291482593001:51:02.760 --> 01:51:07.5805931Mais vous l'aurez compris, ici on dit qu'on veut savoir est-ce que c'est plus actif593259331483593401:51:07.600 --> 01:51:11.6205935en hiver ou en été. Bon, l'été incluant le printemps.593659371484593801:51:12.680 --> 01:51:18.1205939Si on regarde une année, de janvier à mars, c'est le trimestre 1.594059411485594201:51:18.980 --> 01:51:26.4205943De mars à mai,594459451486594601:51:26.640 --> 01:51:30.7005947c'est T2 et ainsi de suite. T3, ça va être donc de avril à,594859491487595001:51:30.740 --> 01:51:34.9605951je ne sais pas, moins juin, plus juillet ou à août, et là,595259531488595401:51:35.080 --> 01:51:36.8005955jusqu'en décembre. Vous comprenez ?595659571489595801:51:37.200 --> 01:51:40.2805959Donc, le T1, c'est après Noël.596059611490596201:51:40.360 --> 01:51:42.5605963Donc, c'est vraiment les trois premières années passé janvier.596459651491596601:51:43.040 --> 01:51:44.2405967Donc, on est d'accord que c'est en hiver.596859691492597001:51:45.220 --> 01:51:48.2405971Ensuite, T2, on est d'accord que c'est plus au niveau du printemps.597259731493597401:51:48.520 --> 01:51:52.2405975Donc, c'est pour ça que c'est vendre T2 est en haut et vendre T3,597659771494597801:51:52.260 --> 01:51:58.2405979c'est l'été. Et vendre T4, c'est l'automne, étant donné que c'est les598059811495598201:51:58.260 --> 01:51:59.0605983derniers mois de l'année.598459851496598601:52:01.120 --> 01:52:06.4805987Donc, qu'est-ce qu'on dit ? C'est que ce ratio-là, c'est simplement les ventes des598859891497599001:52:06.500 --> 01:52:09.2405991trois trimestres du milieu, des deux trimestres du milieu,599259931498599401:52:09.300 --> 01:52:11.5605995excusez-moi, sur ceux qui sont en hiver.599659971499599801:52:12.120 --> 01:52:13.7805999Ceux du milieu étant le printemps puis l'été.600060011500600201:52:13.800 --> 01:52:18.4806003Donc, c'est vraiment, c'est une formule compliquée pour au final juste dire les600460051501600601:52:18.500 --> 01:52:21.4806007ventes en été sur les ventes en hiver.600860091502601001:52:22.720 --> 01:52:26.1406011Et là, donc vous voyez, si c'est supérieur à 1, qu'est-ce que ça veut dire ?601260131503601401:52:26.280 --> 01:52:31.9206015C'est qu'il y a plus de ventes en été puis au printemps qu'il y en a donc à l'hiver601660171504601801:52:31.940 --> 01:52:35.5406019puis à l'automne. Donc, on dit que c'est un marché, donc le printemps c'est plus602060211505602201:52:35.560 --> 01:52:40.4006023actif. C'est comme ça, mais bon.602460251506602601:52:40.660 --> 01:52:43.2006027Et là, on peut comparer cette ratio-là sur plusieurs années.602860291507603001:52:43.540 --> 01:52:47.8606031Et si c'est égal à peu près à 1, ça veut dire que c'est réparti de façon égale à603260331508603401:52:47.880 --> 01:52:50.8606035travers les années. Puis on pourrait avoir le contraire également,603660371509603801:52:50.980 --> 01:52:53.8406039donc ce serait surprenant. Mais habituellement, c'est plus concentré l'été.604060411510604201:52:54.380 --> 01:52:58.6606043Puis au printemps. Donc, c'est possible que vous ayez de quoi qui est toujours égal604460451511604601:52:58.680 --> 01:53:00.1006047à 1. Mais bon, c'est une bonne mesure.604860491512605001:53:00.280 --> 01:53:02.7206051C'est-à-dire que ça, vous le calculez vraiment.605260531513605401:53:03.380 --> 01:53:05.2806055Et c'est important, ça, c'est calculé à toutes les années.605660571514605801:53:05.540 --> 01:53:07.0406059Et ce n'est pas de quoi qui est mobile.606060611515606201:53:07.180 --> 01:53:08.3206063Donc, c'est-à-dire qu'on ne va pas le bouger.606460651516606601:53:08.840 --> 01:53:12.0006067Tu sais, maintenant, quand un trimestre s'est écoulé, on ne fait pas le même calcul606860691517607001:53:12.020 --> 01:53:16.8006071parce que ça nous prend vraiment une année complète, puis une année avec de janvier607260731518607401:53:16.820 --> 01:53:17.8206075à décembre.607660771519607801:53:20.800 --> 01:53:22.8006079Dans ce sens, ça pourrait même être beaucoup plus sophistiqué que ça,608060811520608201:53:22.900 --> 01:53:27.1606083parce que c'est comme ça, mais bon, ça veut dire de quoi sur plusieurs années.608460851521608601:53:27.420 --> 01:53:29.8806087Si par exemple un marché, on a de quoi qui est toujours égal à un,608860891522609001:53:29.960 --> 01:53:36.7206091on va dire que l'été puis le printemps, les ventes ne sont pas vraiment plus609260931523609401:53:36.740 --> 01:53:39.9806095élevées à ce moment-là, donc ça nous indique aussi également est-ce qu'il y a de la609660971524609801:53:40.000 --> 01:53:40.9406099saisonnalité dans les ventes.610061011525610201:53:41.260 --> 01:53:45.1806103Si c'est toujours égal à 1, il n'y a pas de signalité, donc c'est-à-dire que les610461051526610601:53:45.200 --> 01:53:47.1206107ventes sont égales, peu importe le trimestre qu'on est.610861091527611001:53:50.160 --> 01:53:52.6406111Donc, c'est ça, une année complète à une année impartiale,611261131528611401:53:52.720 --> 01:53:55.6606115donc c'est ça, il faut déjà faire ça, c'est vraiment une année entière.611661171529611801:53:58.040 --> 01:54:02.4406119ramener en vente donc à toutes les par mois bon ça c'est612061211530612201:54:05.220 --> 01:54:10.0406123je ne sais pas nécessairement les mesures dans le cadre du TP on va les avoir donc612461251531612601:54:10.060 --> 01:54:15.3006127par trimestre donc c'est ça qui est plus important de comprendre et le ratio encore612861291532613001:54:15.320 --> 01:54:18.5206131une fois c'est beau de calculer mais il faut être capable d'interpréter pourquoi c613261331533613401:54:18.540 --> 01:54:21.6006135'est comme ça pourquoi quand c'est plus grand qu'un 1 ça veut dire que c'est plus613661371534613801:54:21.620 --> 01:54:26.9406139actif au printemps mais tu sais c'est vraiment étudiant C'est pas le...614061411535614201:54:28.620 --> 01:54:29.8606143Ça ne devrait pas vous causer de problème.614461451536614601:54:30.300 --> 01:54:34.1206147En soi, le faire, c'est juste appuyer cette formule-là.614861491537615001:54:34.200 --> 01:54:35.8406151Mais l'intuition, c'est de se dire qu'au final,615261531538615401:54:38.000 --> 01:54:40.5206155les ventes du trimestre 2 et du trimestre 3, ça tombe l'été.615661571539615801:54:40.800 --> 01:54:42.7206159Puis le printemps. C'est pour ça qu'ils sont en haut.616061611540616201:54:43.260 --> 01:54:47.2606163Maintenant, le T1 et le T4, ceux du bas, c'est parce que c'est l'hiver.616461651541616601:54:47.480 --> 01:54:49.4206167Donc, les trois premières années passé Noël.616861691542617001:54:50.440 --> 01:54:56.9406171les trois premiers mois les trois premiers mois passés Noël et finalement aussi617261731543617401:54:56.960 --> 01:55:00.9406175les trois mois avant Noël, c'est-à-dire que le T4 ici c'est,617661771544617801:55:00.960 --> 01:55:06.5406179on pourrait dire octobre, novembre, décembre donc c'est l'automne et l'hiver,618061811545618201:55:06.780 --> 01:55:10.6806183donc c'est les saisons plus froides, donc c'est ça que ça veut dire618461851546618601:55:12.780 --> 01:55:13.5806187maintenant618861891547619001:55:15.040 --> 01:55:19.1006191qu'est-ce qui est à retenir de tout ça, c'est qu'une série ça a une tendance,619261931548619401:55:19.940 --> 01:55:23.0606195de la saisonnalité, un cycle puis du bruit.619661971549619801:55:24.340 --> 01:55:26.9206199Il faut savoir donc qu'est-ce qu'on lit en soi.620062011550620201:55:27.100 --> 01:55:32.5806203Est-ce que la variation est due à la saisonnalité ou c'est dû à une tendance ou à un620462051551620601:55:32.600 --> 01:55:33.4006207cycle ?620862091552621001:55:34.700 --> 01:55:36.9406211Maintenant, le cycle, vous n'allez pas nécessairement être obligé de l'appliquer621262131553621401:55:36.960 --> 01:55:40.4006215dans le cadre du TP, étant donné que ça dépend des taux d'intérêt et tout ça.621662171554621801:55:40.920 --> 01:55:43.8806219Mais ce qui est important de comprendre, c'est que si, admettons,622062211555622201:55:44.200 --> 01:55:49.2606223vous interprétez donc une tendance, c'est très important de ne pas utiliser une622462251556622601:55:49.280 --> 01:55:52.6806227mesure brute. Donc, c'est-à-dire, par exemple, la valeur à tous les trimestres.622862291557623001:55:52.780 --> 01:55:53.8006231Il faut utiliser une moyenne mobile.623262331558623401:55:54.560 --> 01:55:56.4006235Donc, c'est ça en soi l'objectif.623662371559623801:55:56.500 --> 01:55:59.5806239C'est que vous allez interpréter la tendance avec une moyenne mobile.624062411560624201:56:03.320 --> 01:56:08.2206243Et ici, vous pouvez également utiliser le ratio de saisonnalité pour dire,624462451561624601:56:08.240 --> 01:56:12.1606247« Bon, j'ai fait le choix d'utiliser la moyenne mobile parce que le ratio de624862491562625001:56:12.180 --> 01:56:17.2006251saisonnalité varie beaucoup et c'est très dur de dire s'il n'y a aucune saisonnalité625262531563625401:56:17.220 --> 01:56:21.3406255jamais. » En soi, le fait d'utiliser une moyenne mobile tout le temps,625662571564625801:56:21.380 --> 01:56:26.2206259c'est déjà plus adapté. Mais ça a des inconvénients, c'est-à-dire que si,626062611565626201:56:26.340 --> 01:56:32.4406263par exemple, le cas où vous pourriez manquer, mettons, il y aurait toujours626462651566626601:56:32.460 --> 01:56:37.0806267des ratios de saisonnalité constants et que là, vous voudriez capturer des626862691567627001:56:37.100 --> 01:56:40.0606271changements rapides. Donc, c'est-à-dire qu'il se passerait un changement vraiment627262731568627401:56:40.080 --> 01:56:44.6606275important sur un trimestre. Bien là, le fait d'étudier la valeur telle qu'elle,627662771569627801:56:45.140 --> 01:56:47.4006279sachant que les ratios de saisonnalité sont toujours à 1.628062811570628201:56:48.480 --> 01:56:51.4206283Mais bon, en cas du TP, ce n'est pas ça pour le moment,628462851571628601:56:51.560 --> 01:56:52.4006287mais c'est important de le savoir.628862891572629001:56:58.880 --> 01:57:05.0206291Maintenant, ici, en immobilier, si vous allez voir, par exemple,629262931573629401:57:05.200 --> 01:57:08.0206295les indices, donc, des valeurs des propriétés et tout ça,629662971574629801:57:08.900 --> 01:57:13.0606299souvent, vous avez une valeur médiane, donc, c'est-à-dire la valeur des prix de630063011575630201:57:13.080 --> 01:57:16.1606303vente, donc, pour un type de propriété donnée, par exemple,630463051576630601:57:16.260 --> 01:57:19.3006307bungalow dans la ville de Québec, vous avez souvent, donc,630863091577631001:57:19.320 --> 01:57:22.7206311une valeur médiane. Mais vous avez également une valeur de référence d'indice.631263131578631401:57:23.500 --> 01:57:26.3806315Et ça, c'est très, très, très simple, comment c'est calculé.631663171579631801:57:27.380 --> 01:57:30.9406319Si l'indice a commencé, par exemple, je ne sais pas moi,632063211580632201:57:31.000 --> 01:57:34.2606323en 2000, dans les années 2000, qu'est-ce qu'il pose comme hypothèse ?632463251581632601:57:34.340 --> 01:57:37.7006327C'est simplement qu'il commence à une valeur de 100.632863291582633001:57:38.440 --> 01:57:40.8406331Donc, pourquoi 100 ? Parce que c'est comme ça, un indice,633263331583633401:57:40.860 --> 01:57:44.7406335ça a une base de 100. Et ça, qu'est-ce qu'ils font pour pouvoir justement déterminer633663371584633801:57:44.760 --> 01:57:46.2606339la valeur de l'indice les autres années ?634063411585634201:57:46.800 --> 01:57:50.9806343C'est simplement X, donc de base, c'est la valeur médiane que vous avez.634463451586634601:57:51.100 --> 01:57:54.1806347Par exemple, si la première année que vous construisez votre indice,634863491587635001:57:54.260 --> 01:57:57.3406351vous avez des bungalows dans la ville de Québec, je ne sais pas,635263531588635401:57:57.400 --> 01:58:03.1806355qui sont à 200 000. bien, la période suivante, qu'est-ce que vous allez faire ?635663571589635801:58:03.260 --> 01:58:06.3406359C'est simplement de prendre la valeur médiane et toujours la ramener sur la valeur636063611590636201:58:06.360 --> 01:58:10.7006363de la base. Et ça vous permet donc d'examiner le prix de l'indice en multipliant par636463651591636601:58:10.720 --> 01:58:12.6006367100, étant donné que c'est un ratio.636863691592637001:58:13.520 --> 01:58:16.0406371Le multiplier par 100, c'est simplement pour ramener de quoi qu'il va être,637263731593637401:58:16.120 --> 01:58:18.9806375par exemple, 1,23 à 123.637663771594637801:58:20.600 --> 01:58:21.8806379Qu'est-ce que ça veut dire aussi au final ?638063811595638201:58:21.900 --> 01:58:26.5806383Ça veut dire que les propriétés par rapport au point de référence,638463851596638601:58:26.640 --> 01:58:30.8606387ils ont augmenté de 23 %, 1,23 ou 123.638863891597639001:58:31.160 --> 01:58:34.4206391Donc, c'est ça, grosso modo. Si la valeur passe en bas de 100,639263931598639401:58:35.060 --> 01:58:41.1806395ça veut dire que là, le prix de l'indice a diminué par rapport639663971599639801:58:41.200 --> 01:58:43.6606399à la valeur initiale au moment où l'indice a commencé.640064011600640201:58:44.800 --> 01:58:49.4606403Donc là, supposons ici, dans le cadre du travail pratique,640464051601640601:58:49.580 --> 01:58:54.4006407ça va être 2021. Donc, ça veut dire que si on a une valeur de 90 d'indice,640864091602641001:58:54.500 --> 01:58:57.3406411ça veut dire que le prix, et mettons que ce sera en 2026,641264131603641401:58:58.220 --> 01:59:02.5406415bien là, ça veut dire que le prix est 10 % à peu près plus faible que par rapport à641664171604641801:59:02.560 --> 01:59:06.86064192021. Ce qui ne sera pas le cas dans le cadre du TP, ça va être supérieur à ça,642064211605642201:59:06.960 --> 01:59:11.0806423évidemment. Mais si, admettons, et pour déterminer justement la valeur de l'indice642464251606642601:59:11.100 --> 01:59:17.4406427en 2022, c'est simplement XT sur XBAL, c'est le prix médian du642864291607643001:59:17.460 --> 01:59:19.8606431type de propriété que vous regardez en 2022.643264331608643401:59:20.080 --> 01:59:22.5206435sur le prix de 2021, multiplié par 100.643664371609643801:59:23.540 --> 01:59:26.9206439Et maintenant, ce qui est important, c'est que lorsqu'on passe à 2023,644064411610644201:59:28.340 --> 01:59:30.0806443c'est juste dans le fond le cheviau qui change.644464451611644601:59:30.340 --> 01:59:33.7606447Là, vous prenez le prix médian de 2023, toujours sur le prix de 2021,644864491612645001:59:33.860 --> 01:59:34.7806451étant donné que c'est la base.645264531613645401:59:35.340 --> 01:59:39.0006455Et vous multipliez par 100. Ça vous permet donc de calculer la valeur de l'indice.645664571614645801:59:39.460 --> 01:59:43.2406459Et non le rendement, parce qu'en soi, vous comparez toujours à X base qui est 2021.646064611615646201:59:44.740 --> 01:59:50.7806463Donc, il y aurait une autre façon aussi de le voir, c'est simplement que Vous prenez646464651616646601:59:50.800 --> 01:59:54.1406467le rendement de chacune des années, donc le prix médian s'est comporté comment646864691617647001:59:54.160 --> 01:59:57.1006471chaque année, puis vous appliquez cette progression-là à 100,647264731618647401:59:57.280 --> 02:00:00.3206475tout simplement. Donc, il y a plusieurs façons de le calculer.647664771619647802:00:01.020 --> 02:00:04.5006479Si on prend l'exemple, par exemple, ici 2021-2022, bien là,648064811620648202:00:04.580 --> 02:00:07.6206483ça serait entre 110, 2025-125.648464851621648602:00:09.600 --> 02:00:15.9606487entre 2021 et 2025, le prix a progressé ici de 125 sur648864891622649002:00:15.980 --> 02:00:21.1806491110. Moins 1 étant donné que c'est un rendement, donc il a progressé de 13,6 %649264931623649402:00:21.200 --> 02:00:24.5606495depuis 2022. Est-ce que ça, ça allait ?649664971624649802:00:25.500 --> 02:00:29.2206499C'est quand même pas tant… Oui.650065011625650202:00:29.680 --> 02:00:33.5606503Oui, parfait. Le point aussi qui peut être, on va prendre le voir,650465051626650602:00:33.720 --> 02:00:37.0606507c'est le taux de croissance annuel qui est composé.650865091627651002:00:37.080 --> 02:00:38.7006511Donc, c'est l'autre mesure qui est très importante.651265131628651402:00:40.860 --> 02:00:45.9806515C'est bien comme ici, par exemple, dans ce cas-là, on a un taux de croissance depuis651665171629651802:00:46.000 --> 02:00:47.44065192022.652065211630652202:00:50.540 --> 02:00:52.0206523Ça ne nous donne pas la croissance annuelle.652465251631652602:00:52.620 --> 02:00:56.3406527Ici, on est d'accord. Donc, dans ce cas-là, qu'est-ce qu'il faudrait faire ?652865291632653002:00:56.500 --> 02:01:02.9806531Il faudrait simplement aller appliquer la valeur finale sur la valeur initiale653265331633653402:01:03.000 --> 02:01:06.7206535et vous allez élever à l'exposant 1 sur n.653665371634653802:01:07.380 --> 02:01:13.4806539Et là, vous faites moins 1. En soi, c'est la formule la plus654065411635654202:01:13.500 --> 02:01:16.9806543compliquée, mais en soi, c'est niaiseux.654465451636654602:01:17.120 --> 02:01:21.5606547Mais c'est juste qu'on élève à la 1 sur le nombre de périodes qu'on regarde.654865491637655002:01:22.140 --> 02:01:26.3606551Si, par exemple, on va y aller simplement.655265531638655402:01:27.940 --> 02:01:29.8006555On veut regarder le rendement sur 4 périodes.655665571639655802:01:30.460 --> 02:01:33.2006559La valeur à la fin des 4 périodes, c'est 100.656065611640656202:01:34.480 --> 02:01:37.0806563Mettons, 200. Et au début, c'était de 100.656465651641656602:01:38.040 --> 02:01:44.1606567Sur les quatre périodes, vous avez fait une croissance de 200 sur 100 moins 1,656865691642657002:01:44.240 --> 02:01:46.1206571donc de 100 %. On est d'accord ?657265731643657402:01:46.700 --> 02:01:50.7006575Mais maintenant, le problème, c'est que là, si on veut ramener ça au niveau du657665771644657802:01:50.720 --> 02:01:56.8406579rendement par période, la seule différence, c'est qu'on prend le 200 sur le 100,658065811645658202:01:57.520 --> 02:02:00.8806583on l'élève à la puissance 1 sur 4, étant donné qu'on regarde ça sur quatre périodes,658465851646658602:02:01.420 --> 02:02:04.0206587et on fait le moins 1. Et là, ça va être de quoi ?658865891647659002:02:04.280 --> 02:02:06.6406591Qui va être plus faible, évidemment.659265931648659402:02:09.400 --> 02:02:15.6206595Et ce que ça nous permet de voir, c'est que la valeur qu'on a de finale sur initial,659665971649659802:02:15.820 --> 02:02:19.4006599le rendement que ça nous donne, c'est équivalent à combien par période ?660066011650660202:02:21.000 --> 02:02:24.5406603Donc, c'est la même chose, maintenant, si on regarderait quand on dit qu'une660466051651660602:02:24.560 --> 02:02:28.7206607personne a fait un rendement composé en bourse de 10 %,660866091652661002:02:28.740 --> 02:02:35.0406611c'est simplement la valeur finale moins la valeur initiale avec661266131653661402:02:35.060 --> 02:02:37.3806615le 1 sur N, donc si c'est regardé sur 30 ans et tout.661666171654661802:02:38.360 --> 02:02:43.2206619et ça, ça implique justement que c'est réinvesti, c'est-à-dire que la valeur662066211655662202:02:43.240 --> 02:02:46.0406623continue de croire donc l'immobilier c'est un peu comme des actions en soi ici,662466251656662602:02:46.120 --> 02:02:50.6606627puis le dividende on pourrait le voir comme étant les revenus de loyer là dans ce662866291657663002:02:50.680 --> 02:02:55.9406631cas-là, c'est simplement la valeur marchande donc c'est la valeur de la propriété ou663266331658663402:02:55.960 --> 02:02:56.7606635le663666371659663802:02:58.880 --> 02:03:02.4806639pas besoin en fond d'incorporer les loyers, tout cela dedans c'est le taux de664066411660664202:03:02.500 --> 02:03:04.2006643croissance sur une période donnée664466451661664602:03:11.280 --> 02:03:13.5406647Désolé. C'est ça qui était fermé.664866491662665002:03:15.500 --> 02:03:16.7806651C'est ça. Donc, ici, c'est ça.665266531663665402:03:16.920 --> 02:03:20.9006655Le taux de croissance, donc, c'est ça de façon simple.665666571664665802:03:21.540 --> 02:03:24.3806659Sur Excel, il y a des fonctions pour le calculer, mais tu sais,666066611665666202:03:25.100 --> 02:03:26.5806663en soit, vous allez voir, c'est bien indiqué.666466651666666602:03:26.840 --> 02:03:30.2806667C'est la valeur finale sur la valeur initiale, puis s'il y a quatre périodes.666866691667667002:03:30.720 --> 02:03:35.0206671Il faut juste faire attention, par exemple, ici, le n qui est égal à 4.667266731668667402:03:35.380 --> 02:03:38.9006675Pourquoi c'est égal à 4 ? C'est parce que là, on part de 2025 à partir de 2021.667666771669667802:03:39.420 --> 02:03:41.7206679Un truc, c'est que vous prenez les années, puis vous les soustrayez.668066811670668202:03:42.560 --> 02:03:47.2206683Et ça, ce qui est bien, c'est que souvent, dans Excel, vous avez l'année que vous668466851671668602:03:47.240 --> 02:03:51.2806687regardez. Vous pouvez aller calculer le n en prenant simplement la différence entre668866891672669002:03:51.300 --> 02:03:55.4206691les années. Puis comme ça, vous pouvez les drag, puis ça se calcule automatiquement.669266931673669402:04:00.440 --> 02:04:02.8806695Maintenant ici, bon, la moyenne et la médiane.669666971674669802:04:03.800 --> 02:04:07.8406699La moyenne, c'est pour calculer la moyenne mobile, c'est simplement la somme de la670067011675670202:04:07.860 --> 02:04:11.8006703valeur. Ici, c'est la somme de toutes les valeurs fois 1 sur n.670467051676670602:04:11.960 --> 02:04:15.8406707Ça revient à dire que c'est x1 plus x2 plus x3 divisé par 3,670867091677671002:04:16.100 --> 02:04:20.0606711c'est tout. C'est l'équivalent donc de faire la fonction moyenne dans Excel.671267131678671402:04:22.360 --> 02:04:27.9806715Maintenant, la médiane, si on suppose, par exemple, qu'on a ces valeurs-là ici,671667171679671802:04:29.020 --> 02:04:35.1006719380, 410, 425, 450, puis 2500, bien672067211680672202:04:35.120 --> 02:04:38.3006723là, si on fait la moyenne de ça, ça va être 833.672467251681672602:04:39.380 --> 02:04:41.4406727Bon, ici, c'est en 1000, tout ça.672867291682673002:04:42.140 --> 02:04:45.2006731Pourquoi ? Parce qu'il y a cet extrême-là qui influence énormément la valeur de la673267331683673402:04:45.220 --> 02:04:49.5006735moyenne. Maintenant, la médiane, c'est le point milieu.673667371684673802:04:50.120 --> 02:04:53.5806739Donc, vous l'aurez compris, si on les ordonne, c'est 421.674067411685674202:04:54.600 --> 02:04:58.1206743Encore une fois, il y a une fonction Excel qui calcule la médiane.674467451686674602:04:58.680 --> 02:05:01.8606747Donc, pas besoin de les ordonner et tout ça, ça se fait automatiquement.674867491687675002:05:05.600 --> 02:05:08.6206751Qu'est-ce que ça permet donc d'étudier aussi la médiane comme valeur ?675267531688675402:05:08.840 --> 02:05:11.4406755C'est que ça enlève l'influence des propriétés qui sont extrêmes.675667571689675802:05:11.840 --> 02:05:16.4206759C'est tout. C'est pour ça. C'est que dans certains marchés,676067611690676202:05:16.520 --> 02:05:20.1006763il y a des… si on utiliserait, ça peut donner une illusion que le prix moyen d'une676467651691676602:05:20.120 --> 02:05:23.9006767propriété, bien, c'est justement, c'est le problème, c'est que lorsqu'on regarde,676867691692677002:05:24.000 --> 02:05:26.5606771par exemple, le prix moyen des bungalows et tout ça, ou,677267731693677402:05:26.580 --> 02:05:31.2806775mettons, certaines maisons, mais le fait d'incorporer les maisons dans un calcul de677667771694677802:05:31.300 --> 02:05:34.6006779moyenne, mettons, de Westmont et tout ça, ou dans les endroits où c'est 3-4678067811695678202:05:34.620 --> 02:05:38.6206783millions, bien, ça donne une illusion fausse que le prix moyen est élevé.678467851696678602:05:38.920 --> 02:05:41.0806787C'est vrai que le prix moyen est élevé, donc, c'est pas une bonne mesure,678867891697679002:05:41.120 --> 02:05:44.9006791la moyenne. C'est juste ça. Il y aurait des choses aussi qu'on peut faire,679267931698679402:05:44.920 --> 02:05:48.2406795c'est-à-dire c'est enlever les 1 % les plus élevés puis les 1 % les plus faibles,679667971699679802:05:48.380 --> 02:05:49.6806799mais là, c'est un biais statistique.680068011700680202:05:49.800 --> 02:05:53.8206803Donc, une des mesures les plus robustes, c'est la médiane qui peut être utilisée.680468051701680602:05:54.520 --> 02:05:55.6806807Donc, ça a d'autres problèmes.680868091702681002:05:56.440 --> 02:06:01.0206811C'est que ça peut aussi enlever de la précision au niveau des données de la681268131703681402:06:01.040 --> 02:06:06.7806815dispersion. Donc, la meilleure façon de faire, c'est d'utiliser une combinaison des681668171704681802:06:06.800 --> 02:06:11.0406819deux et de voir dans le fond c'est quoi l'avantage d'une pour pouvoir bien l682068211705682202:06:11.060 --> 02:06:16.0406823'interpréter. donc c'est-à-dire que si la moyenne est égale à la médiane ce qui est682468251706682602:06:16.060 --> 02:06:20.6606827impossible, ça veut dire que dans le fond on aurait des prix de propriété qui682868291707683002:06:20.680 --> 02:06:22.5206831seraient vraiment sous forme d'une belle cloche normale,683268331708683402:06:22.720 --> 02:06:29.0806835donc dans ce cas-là ça serait peu probable, mais ils ont chacun leur avantage donc683668371709683802:06:29.100 --> 02:06:34.3206839le fait d'avoir par exemple une moyenne de 833 et une médiane de 425,684068411710684202:06:34.540 --> 02:06:37.3806843qu'est-ce que ça veut dire ? C'est simplement qu'il y a des propriétés avec des684468451711684602:06:37.400 --> 02:06:41.3806847valeurs élevées extrêmes qui influencent la moyenne et que la médiane,684868491712685002:06:41.460 --> 02:06:45.2806851elle en soi, c'est 425. Donc, ça veut dire que si on prend la propriété,685268531713685402:06:45.640 --> 02:06:50.7006855le prix qui est au milieu, c'est-à-dire que 425, il y a autant de propriétés qui685668571714685802:06:50.720 --> 02:06:52.8406859valent moins qu'il y en a qui valent plus.686068611715686202:06:53.060 --> 02:06:55.3606863Donc, c'est vraiment le prix milieu si on en donnerait toutes les propriétés,686468651716686602:06:55.460 --> 02:06:56.6406867par exemple, de l'échantillon qu'on regarde.686868691717687002:06:57.740 --> 02:07:01.3006871Alors que la moyenne, là, on voit que c'est beaucoup plus élevé,687268731718687402:07:01.380 --> 02:07:04.5606875étant donné qu'il y a probablement des valeurs extrêmes dans les millions qui687668771719687802:07:04.580 --> 02:07:05.3806879influencent tout ça.688068811720688202:07:07.380 --> 02:07:09.7006883C'est très rare que c'est dans l'autre sens que ça influence la moyenne.688468851721688602:07:09.980 --> 02:07:13.3606887Donc, mettons qu'il y aurait, je ne sais pas moi, à Détroit où il y avait des688868891722689002:07:13.380 --> 02:07:16.2206891propriétaires à 5 $ pendant la crise de 2008, bon, bien là,689268931723689402:07:16.280 --> 02:07:17.7606895ça pourrait venir biaiser la moyenne dans l'autre sens.689668971724689802:07:17.920 --> 02:07:21.4406899Mais bon, habituellement, c'est plus à la hausse que la moyenne biaise.690069011725690202:07:25.080 --> 02:07:30.0406903Donc, ici, c'est ça. L'indice, donc, c'est à retenir dans le fond de façon simple,690469051726690602:07:30.120 --> 02:07:34.9006907c'est l'indice, calcul de l'indice, le taux de croissance annuel composé.690869091727691002:07:35.180 --> 02:07:36.3206911Donc, c'est comme ça qui s'est appelé.691269131728691402:07:36.340 --> 02:07:39.9006915C'est simplement le rendement pour une période donnée.691669171729691802:07:40.860 --> 02:07:46.1006919Donc, vous avez le rendement sur toutes les périodes, par exemple 4 ans,692069211730692202:07:46.280 --> 02:07:50.3806923et le taux de croissance annuelle composée, c'est le rendement pour une année692469251731692602:07:50.400 --> 02:07:54.8806927moyenne. Donc, c'est-à-dire sur ces 4 ans-là, j'ai fait en moyenne ce rendement-là692869291732693002:07:54.900 --> 02:08:00.2206931par année. Donc, c'est en faisant le valeur finale sur valeur initiale à la 1 sur 4,693269331733693402:08:00.300 --> 02:08:04.0006935par exemple, moins 1. Il faut retenir également que la médiane,693669371734693802:08:04.140 --> 02:08:08.8206939ça résiste aux extrêmes, mais ça réagit au changement de composition.694069411735694202:08:09.020 --> 02:08:17.1806943C'est-à-dire que s'il y a des694469451736694602:08:17.200 --> 02:08:21.2806947propriétés qui s'ajoutent d'un côté ou de l'autre, donc dans les valeurs plus694869491737695002:08:21.300 --> 02:08:24.6406951faibles, ça peut vraiment changer énormément aussi le niveau de la médiane.695269531738695402:08:24.660 --> 02:08:26.8806955Puis la moyenne, elle pourrait être plus robuste dans ce niveau-là.695669571739695802:08:28.440 --> 02:08:31.8406959Donc, de façon simple, il faut juste être capable de comprendre les mesures pour696069611740696202:08:31.860 --> 02:08:33.8006963être capable de faire une interprétation qui est correcte.696469651741696602:08:36.860 --> 02:08:39.3206967Maintenant, ici, si on l'avait déjà vu.696869691742697002:08:44.860 --> 02:08:46.8006971Je vais aller au niveau, donc, d'ici.697269731743697402:08:47.780 --> 02:08:48.5806975de…697669771744697802:08:51.500 --> 02:08:52.3006979Donc, maintenant,698069811745698202:08:54.000 --> 02:08:56.1006983le modèle est donné, donc on va finir avec ça, après ça,698469851746698602:08:56.160 --> 02:08:58.3206987on va présenter le TP. Qu'est-ce que c'est ?698869891747699002:08:58.500 --> 02:09:03.8606991C'est quand on dit une évaluation de masse, donc l'évaluation qui est faite699269931748699402:09:03.880 --> 02:09:06.4806995automatiquement, c'est simplement le modèle est donné.699669971749699802:09:08.220 --> 02:09:11.7406999Comment que ça fonctionne ? C'est que, supposons que vous avez une bonne…700070011750700202:09:11.760 --> 02:09:15.1007003c'est important dans le TP parce que vous allez devoir vous allez utiliser l700470051751700602:09:15.120 --> 02:09:16.3407007'évaluation qui est faite automatiquement.700870091752701002:09:16.800 --> 02:09:18.9007011Puis, vous allez devoir commenter pourquoi il y a des faiblesses dans cette701270131753701402:09:18.920 --> 02:09:22.4007015évaluation. Et c'est justement parce que c'est fait avec cette façon de faire.701670171754701802:09:23.800 --> 02:09:26.1807019Vous avez une base de données avec des prix de vente ici.702070211755702202:09:27.020 --> 02:09:29.8807023Et vous avez des caractéristiques pour chacune des propriétés.702470251756702602:09:31.140 --> 02:09:32.4407027Un modèle hedonique, c'est quoi ?702870291757703002:09:32.580 --> 02:09:38.7607031C'est simplement d'estimer une fonction qui permet de réduire.703270331758703402:09:39.320 --> 02:09:42.5007035Ici, vous voyez, vous avez la forme simplifiée, c'est ça ici.703670371759703802:09:42.520 --> 02:09:45.6607039Donc, la fonction, c'est simplement un coefficient qui est devant chacune704070411760704202:09:45.680 --> 02:09:47.6207043localisation, surface et tout ça.704470451761704602:09:47.940 --> 02:09:52.9807047C'est ça. Et là, vous allez trouver la valeur de B0, de B1 et de B2.704870491762705002:09:53.260 --> 02:09:55.0407051Vous n'aurez pas à faire ça dans le TP, je vous rassure.705270531763705402:09:55.900 --> 02:09:58.4407055Mais c'est une valeur qui va être vraie pour toutes les données.705670571764705802:09:58.840 --> 02:10:00.8007059Donc, qu'est-ce que ça permet de faire ?706070611765706202:10:00.960 --> 02:10:02.5407063C'est que, mettons, dans le cas de, je ne sais pas moi,706470651766706602:10:02.980 --> 02:10:05.9807067le nombre de salles de bain. Le nombre de salles de bain,706870691767707002:10:06.120 --> 02:10:10.0207071si, mettons, que ça serait X1, bien là, vous auriez une valeur de 20 000 ici.707270731768707402:10:10.460 --> 02:10:14.0207075Ça veut simplement dire qu'en moyenne, sur tout votre échantillon,707670771769707802:10:14.280 --> 02:10:17.5607079des fois, c'est estimé sur toute une province, une salle de bain,708070811770708202:10:17.620 --> 02:10:22.6407083ça a une valeur de 20 000 $, sachant toutes les autres caractéristiques constantes.708470851771708602:10:23.160 --> 02:10:27.4007087Et ça, ça permet donc d'inférer la valeur implicite de toutes les caractéristiques d708870891772709002:10:27.420 --> 02:10:28.6407091'une maison ou d'une propriété.709270931773709402:10:30.400 --> 02:10:33.2807095Ça a une faiblesse. Et comment c'est déterminé ça ici ?709670971774709802:10:33.680 --> 02:10:38.0407099C'est que la fin que vous avez à la fin, l'épicillon ici,710071011775710202:10:38.440 --> 02:10:43.2407103c'est un terme d'erreur. c'est que c'est simplement la valeur de B0,710471051776710602:10:43.400 --> 02:10:49.2807107B1, B2 et B3 est déterminée en minimisant l'erreur de chacune des observations710871091777711002:10:49.300 --> 02:10:53.4607111individuelles. Donc, ils appellent ça la somme des termes d'erreur au carré pour que711271131778711402:10:53.480 --> 02:10:55.6607115ça soit toujours positif. C'est ça.711671171779711802:10:55.800 --> 02:10:57.6807119Donc, c'est les moindres coordonaires, c'est en statistique.712071211780712202:10:58.700 --> 02:11:02.0807123Le plus important, c'est de savoir qu'il y a une valeur de B0 qui est ici,712471251781712602:11:02.180 --> 02:11:03.6407127intuitivement, comme par exemple le B0.712871291782713002:11:04.660 --> 02:11:09.8207131C'est la valeur de base. Donc, c'est vraiment, toutes les propriétés vont avoir713271331783713402:11:09.840 --> 02:11:12.6207135cette valeur-là initiale qui n'est pas influencée par aucune caractéristique.713671371784713802:11:13.060 --> 02:11:15.5007139Et ensuite, on additionne la valeur de chacune des caractéristiques.714071411785714202:11:17.440 --> 02:11:18.8007143comme salle de bain ici,714471451786714602:11:23.800 --> 02:11:27.3807147en soi, lorsque tous ces préofficacres-là sont estimés,714871491787715002:11:27.440 --> 02:11:32.3007151donc le B1, B2, B3, si par exemple le X1, c'est le nombre de salles de bain,715271531788715402:11:33.340 --> 02:11:36.4807155pour déterminer une évaluation de masse pour une propriété donnée,715671571789715802:11:36.560 --> 02:11:39.0407159par exemple, qui aurait, je ne sais pas moi, 4 salles de bain,716071611790716202:11:39.480 --> 02:11:42.9807163dans ce cas-là, on va prendre le 20 000 par salle de bain ici qui est estimé,716471651791716602:11:43.040 --> 02:11:45.9807167on va le multiplier par 4. si c'est une propriété qui en a deux,716871691792717002:11:46.100 --> 02:11:46.9007171bien, ça va être négé par deux.717271731793717402:11:47.540 --> 02:11:50.4207175Et c'est comme ça. Puis là, ça nous permet donc de projeter la valeur de la717671771794717802:11:50.440 --> 02:11:52.7807179propriété, sachant une évaluation de masse.718071811795718202:11:53.320 --> 02:11:58.0807183Donc, la municipalité de Toronto utilise cette façon de faire-là pour l'évaluation718471851796718602:11:58.100 --> 02:12:02.0007187aux frontières. Donc, ils ont des grosses bases de données avec les prix de vente718871891797719002:12:02.340 --> 02:12:05.1007191puis les valeurs de chacune des caractéristiques.719271931798719402:12:05.560 --> 02:12:06.8007195Et là, ça, c'est vraiment important.719671971799719802:12:07.120 --> 02:12:10.2407199Ces modèles-là peuvent vraiment être extensionnés avec beaucoup de caractéristiques.720072011800720202:12:10.340 --> 02:12:13.2007203Donc, c'est-à-dire que ça tient compte de l'emplacement.720472051801720602:12:13.900 --> 02:12:16.6607207Donc, c'est-à-dire qu'il y a des effets ici, par exemple,720872091802721002:12:17.740 --> 02:12:20.5607211X, ça pourrait être la municipalité de Québec.721272131803721402:12:20.720 --> 02:12:23.0607215Donc, si on est dans la municipalité de Québec, ça prend une valeur de 1,721672171804721802:12:23.180 --> 02:12:26.0007219sinon c'est 0. Ça, ça permet de tenir compte que c'est dans Québec.722072211805722202:12:27.240 --> 02:12:33.1807223Il y a aussi des modèles qui sont avec des autocorrélations spatiales.722472251806722602:12:33.240 --> 02:12:36.5807227Donc, c'est-à-dire que là, vraiment, il y a de la géométrie qui rentre là-dedans.722872291807723002:12:36.680 --> 02:12:40.4207231Donc, pour que, justement, chacun des prix est influencé par tout ce qui est aux723272331808723402:12:40.440 --> 02:12:43.7807235alentours. Mais bon, ce n'est pas ça le but du cours, mais ça peut vraiment être723672371809723802:12:43.800 --> 02:12:44.7407239complexifié à l'extrême.724072411810724202:12:46.600 --> 02:12:48.8207243Mais ça, c'est comment ça peut être évalué automatiquement.724472451811724602:12:49.740 --> 02:12:52.7807247Et ça a des limites. Vous allez voir que ça a vraiment beaucoup de limites.724872491812725002:12:53.700 --> 02:12:56.5207251Pour les propriétés de luxe, ça ne quantifie pas très bien le luxe.725272531813725402:12:56.580 --> 02:13:00.6207255C'est-à-dire que ça, ici, ça fonctionne quand même relativement bien lorsqu'on est725672571814725802:13:00.640 --> 02:13:04.8407259dans une propriété très moyenne, c'est-à-dire un bungalow simple ou une maison à726072611815726202:13:04.860 --> 02:13:08.2607263deux étages. Mais dès qu'on s'en va dans le quoi qui n'est pas très bien représenté726472651816726602:13:08.280 --> 02:13:12.0207267dans la base de données, bien là, ça peut donner vraiment des grosses erreurs.726872691817727002:13:13.540 --> 02:13:16.5607271Mais encore une fois, c'est la meilleure estimation sachant les données qu'on a.727272731818727402:13:17.440 --> 02:13:19.5607275Sachant qu'on ne veut pas aller, donc, on ne veut pas, dans le fond,727672771819727802:13:19.580 --> 02:13:21.9007279aller faire une analyse spécifique, on veut généraliser à tout,728072811820728202:13:22.080 --> 02:13:23.3807283donc, pour une évaluation de masse.728472851821728602:13:26.040 --> 02:13:27.2407287Donc, c'est ça ici.728872891822729002:13:29.400 --> 02:13:32.0807291Maintenant, l'estimation, donc, que vous allez critiquer,729272931823729402:13:32.300 --> 02:13:35.5207295c'est elle qui est faite, donc, sur le QEval, ça utilise729672971824729802:13:37.520 --> 02:13:41.2607299une combinaison d'un modèle hédonique et des comparables.730073011825730202:13:42.780 --> 02:13:43.5807303Maintenant,730473051826730602:13:44.960 --> 02:13:49.0407307c'est vraiment pourquoi des fois ça va donner une valeur qui est à côté de la730873091827731002:13:49.060 --> 02:13:54.2807311plaque. C'est un peu ça le travail critique qui est à faire.731273131828731402:13:54.760 --> 02:13:58.7607315Il y a plusieurs raisons. Des fois, c'est parce que c'est susceptible de ne pas être731673171829731802:13:58.780 --> 02:14:01.3207319représenté. Par exemple, je ne sais pas moi.732073211830732202:14:04.480 --> 02:14:09.7607323un condo dans une tour de 30 étages, 40 étages, bien, c'est celle-là qui est aux 40732473251831732602:14:09.780 --> 02:14:13.8007327étages, aux 40e étages, par exemple, c'est très possible que le modèle édonique,732873291832733002:14:13.820 --> 02:14:16.1607331il projette une valeur qui est beaucoup plus faible que la réalité.733273331833733402:14:17.160 --> 02:14:21.5407335La raison, c'est simple, c'est qu'il n'a pas nécessairement appris à pricer les733673371834733802:14:21.560 --> 02:14:24.8407339étages supérieurs et donc, il n'y a pas assez.734073411835734202:14:24.980 --> 02:14:27.1407343Donc, dans la mesure qu'il y aurait l'étage dans le modèle édonique,734473451836734602:14:27.680 --> 02:14:31.3807347si ce n'est même pas utilisé dans le modèle, bien, là, c'est normal que ça ne soit734873491837735002:14:31.400 --> 02:14:32.4407351pas représenté.735273531838735402:14:37.640 --> 02:14:41.1407355Maintenant, on avait parlé ici donc des différentes valeurs.735673571839735802:14:41.400 --> 02:14:45.0207359C'est important aussi d'être capable de comprendre donc que c'est toutes des mesures736073611840736202:14:45.040 --> 02:14:51.6607363utilisables. Ça, c'est une représentation donc de comment les valeurs peuvent ici736473651841736602:14:51.680 --> 02:14:56.0807367un peu se différencier. Les comparables ajustés, c'est elle qui est la plus utilisée736873691842737002:14:56.100 --> 02:14:58.6607371en évaluation immobilière. Ça donnerait maintenant une valeur ici.737273731843737402:14:58.900 --> 02:15:01.3207375Ça peut être étendu, donc le rôle d'évaluation foncière pourrait être là.737673771844737802:15:01.820 --> 02:15:03.5607379Le coût calibré, c'est la méthode des coûts.738073811845738202:15:03.720 --> 02:15:06.0407383Et là, il y aurait peut-être le modèle hedonique qui serait même en dessous du rôle.738473851846738602:15:07.320 --> 02:15:09.2207387Vous allez devoir donc les représenter comme ça ici.738873891847739002:15:12.660 --> 02:15:17.1207391Le travail, c'est de comprendre vraiment pourquoi que certaines méthodes marchent739273931848739402:15:17.140 --> 02:15:18.8207395moins pour ce type de propriété-là.739673971849739802:15:19.460 --> 02:15:22.3407399ou encore, c'est pas nécessairement de le faire en soi pour en parler,740074011850740202:15:22.420 --> 02:15:26.0207403étant donné que les valeurs dans ce cas-là ici vont vous être donné.740474051851740602:15:26.300 --> 02:15:27.2607407C'est plus une interprétation.740874091852741002:15:28.220 --> 02:15:32.2207411Et vous allez devoir donc rentrer pour une propriété, donc vous allez choisir,741274131853741402:15:32.300 --> 02:15:35.7007415vous pouvez choisir n'importe laquelle, donc dans les 75 000 qu'il y a à vendre,741674171854741802:15:36.140 --> 02:15:40.6607419mais je vous recommande quand même de choisir celle qui vous fait quand même facile742074211855742202:15:40.680 --> 02:15:43.2407423à interpréter, donc c'est-à-dire que si vous vous embarquez dans le coin qui est742474251856742602:15:44.760 --> 02:15:47.8607427ultra complexe, ben là c'est plus un coutoie de votre rangeant.742874291857743002:15:49.880 --> 02:15:51.1407431On va y aller avec le TP.743274331858743402:15:54.080 --> 02:15:58.6207435Encore une fois, vous pouvez aller voir plus en détail les éléments ici de ces743674371859743802:15:58.640 --> 02:15:59.4407439slides-là.744074411860744202:16:01.240 --> 02:16:05.6007443Ce n'est pas nécessairement tout ultra important, mais ça peut aider pour le TP et744474451861744602:16:05.620 --> 02:16:06.5807447surtout pour l'interprétation.744874491862745002:16:09.600 --> 02:16:15.5807451Le TP en soi, c'est quoi, vous allez avoir un gabarit et vous allez745274531863745402:16:15.600 --> 02:16:18.9607455avoir donc 9 questions à remplir.745674571864745802:16:20.280 --> 02:16:23.6207459Ici, en soi, la seule question où vous allez devoir aller collecter des données,746074611865746202:16:23.780 --> 02:16:24.5807463c'est la question 6.746474651866746602:16:27.500 --> 02:16:31.4207467C'est vraiment donc n'importe quelle propriété à vendre et vous allez voir,746874691867747002:16:31.520 --> 02:16:32.7007471donc on va aller dans l'Excel.747274731868747402:16:36.360 --> 02:16:41.8207475Si vous allez donc dans Collect, vous entrez donc les informations de la propriété747674771869747802:16:41.840 --> 02:16:44.7207479que vous avez choisie. Tout ça ici, c'est donné là, donc c'est calculé.748074811870748202:16:44.920 --> 02:16:50.3407483Le prix demandé, la valeur au rôle, l'estimation, l'intervalle de confiance ici,748474851871748602:16:50.480 --> 02:16:56.6207487donc 10 % et 90 %. Et là, vous pouvez prendre une capture748874891872749002:16:56.640 --> 02:17:01.2807491pour bouger nécessairement et vous allez avoir des mesures de comparable,749274931873749402:17:01.860 --> 02:17:06.2207495que vous pouvez prendre ceux-là qui sont donnés ou les choisir vous-même.749674971874749802:17:06.320 --> 02:17:07.9007499Donc, c'est vraiment à votre guise.750075011875750202:17:08.780 --> 02:17:12.6407503Ce qui est important ici, c'est qu'à la fin, vous allez avoir un dashboard avec750475051876750602:17:12.660 --> 02:17:15.2207507toutes les métriques parce que vous allez analyser ici,750875091877751002:17:15.300 --> 02:17:16.2007511mettons, les données de marché.751275131878751402:17:17.540 --> 02:17:19.8807515Ça, c'est les données de marché qui vous sont données, donc vous n'avez pas besoin d751675171879751802:17:19.900 --> 02:17:24.4007519'aller les chercher. Et là, vous allez calculer donc la variation annuelle.752075211880752202:17:25.000 --> 02:17:27.0407523Donc ici, c'est les ventes réelles par année.752475251881752602:17:27.660 --> 02:17:30.0007527Donc, il faut les calculer à partir des données de marché ici.752875291882753002:17:31.220 --> 02:17:33.6607531Donc, ce n'est pas trop compliqué.753275331883753402:17:34.260 --> 02:17:37.5807535La raison pourquoi ici, les variations annuelles, il n'y a pas de valeur,753675371884753802:17:37.700 --> 02:17:39.1007539c'est que ça nous prend deux mesures.754075411885754202:17:39.240 --> 02:17:42.8207543Donc, on n'a pas la première, étant donné que vous le calculez à partir d'ici.754475451886754602:17:43.440 --> 02:17:46.6207547Donc, variation annuelle, vous l'aurez compris, si on fait un exemple,754875491887755002:17:47.000 --> 02:17:47.9007551bien là, on commencerait comme ça.755275531888755402:17:48.940 --> 02:17:50.3607555On prendrait la valeur qui est ici.755675571889755802:17:50.940 --> 02:17:53.5207559Et là, je ne fais même pas ça comme du monde.756075611890756202:17:55.980 --> 02:18:02.4007563Comme ça ici, moins divisé par la valeur-là, moins756475651891756602:18:02.420 --> 02:18:03.22075671.756875691892757002:18:04.420 --> 02:18:08.3607571Comme ça. Et là, vous pouvez descendre.757275731893757402:18:10.600 --> 02:18:14.2807575Comme ça ici. Donc, c'est vraiment comme ça qu'il faut le faire dans cette collée757675771894757802:18:14.300 --> 02:18:19.1207579ici. Maintenant, comme on avait mentionné, là, on veut calculer l'indice.758075811895758202:18:19.920 --> 02:18:26.1207583L'indice, on avait dit que c'était simplement la valeur d'une année sur la758475851896758602:18:26.140 --> 02:18:29.0407587valeur de référence. Moi, ce que je vous conseille de faire ici,758875891897759002:18:29.140 --> 02:18:31.2807591dans ce cas-là, je vais juste faire celle-là, puis après ça,759275931898759402:18:31.380 --> 02:18:33.7207595vous allez pouvoir les… On prend ça ici, comme ça.759675971899759802:18:35.100 --> 02:18:38.6407599Vous allez choisir, donc, la valeur finale, étant donné qu'on est dans la première760076011900760202:18:38.660 --> 02:18:42.2207603année, sur la valeur de base, ici.760476051901760602:18:42.680 --> 02:18:44.9207607Et là, vous allez multiplier par 1.760876091902761002:18:46.020 --> 02:18:48.7807611Par 100, excusez-moi. Comme ça.761276131903761402:18:50.340 --> 02:18:52.4807615Qu'est-ce que je vous conseille de faire, c'est que dans le cas d'un indice,761676171904761802:18:52.640 --> 02:18:54.0407619la valeur de base est toujours pareille.762076211905762202:18:54.540 --> 02:18:55.5407623Donc, qu'est-ce que vous pouvez faire ?762476251906762602:18:55.680 --> 02:18:59.1207627C'est que vous pouvez simplement aller mettre un dollar ici pour aller figer la762876291907763002:18:59.140 --> 02:19:00.5607631cellule. Donc, ça, qu'est-ce que ça permet de faire ?763276331908763402:19:00.680 --> 02:19:02.7207635C'est que ici, ça va toujours rester C6.763676371909763802:19:03.920 --> 02:19:05.8607639Mais les autres, ils vont avancer.764076411910764202:19:05.940 --> 02:19:09.5207643Donc, quand vous allez drag vers le bas, ça va prendre la valeur de 2022 pour le764476451911764602:19:09.540 --> 02:19:12.1207647haut. Donc là, ça donne 100. C'est ce qu'on veut.764876491912765002:19:12.880 --> 02:19:14.3007651Et si on drag ici comme ça,765276531913765402:19:15.980 --> 02:19:20.0607655Là, vous avez compris, c'est la valeur de l'indice ici qui est calculé avec le point765676571914765802:19:20.080 --> 02:19:22.8607659de référence de 100 pour 2021.766076611915766202:19:27.700 --> 02:19:30.2807663Maintenant, là ici, c'est prix unifamilial.766476651916766602:19:30.300 --> 02:19:36.4007667familial, je766876691917767002:19:36.420 --> 02:19:42.9407671crois qu'au niveau des données,767276731918767402:19:43.280 --> 02:19:47.2207675ça va être donné probablement ici,767676771919767802:19:49.400 --> 02:19:54.2407679c'est ça. Donc, prix médian de toutes, vous avez le prix médian unifamilial,768076811920768202:19:54.540 --> 02:19:57.9407683le prix médian corpo et les plexes.768476851921768602:19:58.060 --> 02:20:00.1007687Donc là, vous voyez, je ne l'ai peut-être pas fait correctement.768876891922769002:20:00.240 --> 02:20:04.2407691Il aurait fallu probablement que je prenne les valeurs de l'onglet de données.769276931923769402:20:05.240 --> 02:20:07.0407695C'est un niveau-là ici. Donc, on va marcher.769676971924769802:20:08.100 --> 02:20:09.9807699C'est toujours de 2021 à 2026.770077011925770202:20:10.140 --> 02:20:12.3007703Donc, vous pouvez... Ce qu'on fait, c'est qu'on change l'onglet.770477051926770602:20:12.540 --> 02:20:16.2807707Par exemple, l'indice corpo là, bien là, ça serait ici égal.770877091927771002:20:16.520 --> 02:20:20.7207711On va dans la donnée. Et là, on prend corpo, c'est où ?771277131928771402:20:21.520 --> 02:20:27.5807715C'est ici. Prémédiant corpo. Bien là, On roule ça comme ça ici,771677171929771802:20:28.160 --> 02:20:32.9207719ça, divisé par ça, comme ça, multiplié par ça.772077211930772202:20:33.660 --> 02:20:39.1607723Et là, ici, on fige la L du bas.772477251931772602:20:43.020 --> 02:20:45.2807727Bon, c'est quoi que j'ai fait de pas correct ?772877291932773002:20:45.940 --> 02:20:47.6207731Je pense que je n'aurais pas dû.773277331933773402:20:59.340 --> 02:21:02.5007735Comme ça. Et là, on ferme ça et on multiplie par 100.773677371934773802:21:04.580 --> 02:21:08.2407739Bon, là, j'ai pas... C'est une bonne question, c'est comment se figer la...774077411935774202:21:08.260 --> 02:21:10.6807743Je n'utilise pas trop souvent la cellule-là.774477451936774602:21:11.020 --> 02:21:15.4207747Il y a une commande qu'on peut faire avec un PC, je crois.774877491937775002:21:15.720 --> 02:21:18.0007751C'est F1 ou... Quelqu'un le sait ?775277531938775402:21:22.320 --> 02:21:25.4407755C'est pas F4 ? Oui, je pense que c'est F4, oui.775677571939775802:21:27.180 --> 02:21:28.6407759Moi, je suis sur un max, c'est le problème.776077611940776202:21:29.960 --> 02:21:32.7207763Mais en tout cas, il faut geler la cellule qui est ici.776477651941776602:21:34.200 --> 02:21:35.9607767Là, je vais geler dans le fond ici.776877691942777002:21:36.480 --> 02:21:38.3407771Tout ce que j'ai à faire, c'est geler le chiffre comme ça.777277731943777402:21:39.000 --> 02:21:41.4807775C'est ça. Et là, après ça, je peux descendre.777677771944777802:21:42.800 --> 02:21:45.2007779Comme ça, ici. Donc là, vous voyez, c'est différent parce que là,778077811945778202:21:45.220 --> 02:21:46.6007783on n'est pas dans l'unifamillage, on est dans le corpore.778477851946778602:21:47.300 --> 02:21:50.3407787Donc, tout ce que vous avez à faire, c'est de mettre un dollar devant le 7,778877891947779002:21:50.440 --> 02:21:53.0007791étant donné que c'est la septième colonne qu'on s'en va fumer.779277931948779402:21:54.700 --> 02:21:56.7007795Et là, c'est toujours par rapport à l'onglet de données.779677971949779802:21:56.920 --> 02:22:01.8207799Donc, c'est ça. Et là, vous devez calculer l'indice des Plex également.780078011950780202:22:02.340 --> 02:22:06.7607803Et là, la vente moyenne de toutes les mesures.780478051951780602:22:07.260 --> 02:22:11.2807807Donc, ici, les ventes moyennes, c'est simplement d'aller chercher,780878091952781002:22:11.660 --> 02:22:17.0207811d'en donner les ventes de toutes les mesures.781278131953781402:22:17.520 --> 02:22:20.9807815Vous pouvez simplement aller appliquer le…781678171954781802:22:21.000 --> 02:22:25.6807819le sens en soi, c'est de reprendre simplement les valeurs qui sont données,782078211955782202:22:26.100 --> 02:22:29.8407823telles quelles. Est-ce qu'il y avait des questions pour cette partie-là ?782478251956782602:22:34.180 --> 02:22:38.7607827En fait, on a une difficulté avec une formule, on le calcule manuellement pour le782878291957783002:22:38.780 --> 02:22:40.2207831rendre, ça revient au même, en fait.783278331958783402:22:41.240 --> 02:22:43.5807835Ou ça ne se rapportera peut-être pas sur d'autres783678371959783802:22:45.780 --> 02:22:52.3207839pages ? Dans le fond, non. Si admettons que vous avez un problème784078411960784202:22:52.780 --> 02:22:57.5407843à la rentrée, dans la mesure que c'est cohérent, vous faites le suivi dans les784478451961784602:22:57.560 --> 02:23:00.9007847autres, oui, non, il n'y a pas de problème à ce niveau-là.784878491962785002:23:01.220 --> 02:23:04.0207851Par exemple, si vous allez le voûter, vous pourriez, je ne sais pas moi,785278531963785402:23:05.560 --> 02:23:09.5807855une façon de faire, ce serait simplement d'aller créer une colonne,785678571964785802:23:09.620 --> 02:23:11.4407859je ne sais pas moi, ici.786078611965786202:23:13.480 --> 02:23:14.7807863Je préfère ça comme ça.786478651966786602:23:16.440 --> 02:23:18.1407867Puis là, vous rajoutez ça comme ça ici.786878691967787002:23:19.280 --> 02:23:22.3007871valeur, maintenant, d'indice initial, puis là, vous allez simplement calculer.787278731968787402:23:22.360 --> 02:23:25.2607875En tout cas, vous prenez, par exemple, le prix initial,787678771969787802:23:25.420 --> 02:23:26.5207879puis là, vous le rajoutez comme ça.788078811970788202:23:26.800 --> 02:23:27.9207883Puis là, c'est la valeur de votre indice.788478851971788602:23:27.980 --> 02:23:30.0407887Comme ça, vous pouvez simplement faire ça, diviser par ça ici.788878891972789002:23:31.020 --> 02:23:32.6407891Et vous pouvez le faire comme vous voulez à ce niveau-là.789278931973789402:23:32.780 --> 02:23:34.2007895C'est vraiment, c'est libre à vous.789678971974789802:23:35.240 --> 02:23:36.8207899Le rentrer à la main, c'est sûr que, tu sais,790079011975790202:23:40.540 --> 02:23:46.6807903il y a, si admettons, vous entrez la valeur de la réponse directement,790479051976790602:23:48.200 --> 02:23:50.7407907le suivi d'erreur ne peut pas se faire sans, mettons, une erreur.790879091977791002:23:52.040 --> 02:23:52.8407911Tu le comprenais ?791279131978791402:23:54.460 --> 02:23:56.9607915Oui, je comprends. C'est ça, donc, ce n'est plus ce qui est,791679171979791802:23:57.000 --> 02:24:00.1007919mais c'est possible. En soi, si, mettons, vous rentrez la valeur directement,792079211980792202:24:00.320 --> 02:24:05.1007923comme, mettons, de 124 ici, vous pouvez rentrer 124, vous ne perdez pas de points.792479251981792602:24:05.680 --> 02:24:08.6407927En soi, comment vous avez obtenu ça, moi, je n'en ai aucune idée.792879291982793002:24:09.220 --> 02:24:10.9607931Mais dans le cas où est-ce que vous le rentrez directement,793279331983793402:24:11.740 --> 02:24:16.2607935je ne peux pas aller voir est-ce que la formule est bien rentrée puis accorder des793679371984793802:24:16.280 --> 02:24:17.7207939points si par exemple il y a une erreur.794079411985794202:24:18.140 --> 02:24:21.3207943Si vous avez choisi une mauvaise valeur, là, il y a une partie des points qui est794479451986794602:24:21.340 --> 02:24:25.1807947donnée. Mais si c'est vraiment la mauvaise valeur puis que là,794879491987795002:24:25.240 --> 02:24:28.9407951il n'y a pas de formule, Excel, Implicite, bien là, c'est plus dur d'aller,795279531988795402:24:29.020 --> 02:24:34.4007955mettons, accorder des points plus additionnels.795679571989795802:24:34.940 --> 02:24:38.2807959Mais comme je vous dis, il ne devrait pas y avoir de problème à ce niveau-là.796079611990796202:24:40.120 --> 02:24:43.9007963Au niveau même des formules Excel, honnêtement,796479651991796602:24:46.620 --> 02:24:48.9007967en tout cas, le796879691992797002:24:51.680 --> 02:24:52.9807971JPT va te meurer à me, c'est nouveau-là.797279731993797402:24:55.580 --> 02:24:57.8607975Je pense que c'est très bon pour Excel et tout ça.797679771994797802:24:58.780 --> 02:24:59.7407979Il est très bon là-dedans.798079811995798202:25:02.160 --> 02:25:06.3007983Vous avez plein d'outils. C'est pour ça que je n'ai pas mis plus de temps que ça798479851996798602:25:06.320 --> 02:25:08.1007987dans comment utiliser Excel798879891997799002:25:09.700 --> 02:25:11.8007991parce qu'il y a tellement d'outils disponibles qu'en soi,799279931998799402:25:11.900 --> 02:25:14.3207995ce n'est pas nécessairement le point du cours.799679971999799802:25:15.600 --> 02:25:20.3607999Mais s'il y en a qui ont des problèmes, sentez-vous, vous êtes bloqué,800080012000800202:25:20.540 --> 02:25:23.6808003ne perdez pas trop de temps, vous pouvez m'écrire et je vais vous répondre par800480052001800602:25:23.700 --> 02:25:25.2208007courriel. Il n'y a aucun problème.800880092002801002:25:25.780 --> 02:25:28.3408011Vous m'envoyez votre Excel avec le problème et je vous renvoie801280132003801402:25:30.140 --> 02:25:33.7608015ce qui cloche et tout ça. À ce niveau-là, ne perdez pas trop de temps non plus.801680172004801802:25:34.200 --> 02:25:37.8008019Ce n'est pas un cours d'Excel en soi, mais c'est juste que c'est la meilleure façon802080212005802202:25:37.820 --> 02:25:39.4008023de faire un TP.802480252006802602:25:41.040 --> 02:25:45.1008027Maintenant, au niveau du dossier, encore une fois, c'est les propriétés qui sont802880292007803002:25:45.120 --> 02:25:51.1408031dans l'énoncé. Si on regarde ici, vous avez les propriétés de référence803280332008803402:25:51.160 --> 02:25:52.5008035ici qui vous sont données.803680372009803802:25:55.260 --> 02:26:00.1408039C'est celle-là ici. Toutes les informations sur ces propriétés-là,804080412010804202:26:00.280 --> 02:26:02.4408043ils vous sont données directement dans l'Excel.804480452011804602:26:02.980 --> 02:26:06.4008047Puis vous voyez, vous avez le prix qui est demandé, puis vous avez l'évaluation qui804880492012805002:26:06.420 --> 02:26:11.4408051est là. Maintenant, le gros du travail, c'est de dire pourquoi il y a une805280532013805402:26:11.460 --> 02:26:15.7008055divergence ? C'est justement là que les points sont vraiment donnés.805680572014805802:26:15.960 --> 02:26:17.1008059Est-ce que l'intuition est bonne ?806080612015806202:26:17.240 --> 02:26:19.3808063C'est-à-dire, pourquoi il y a une différence d'évaluation,806480652016806602:26:19.560 --> 02:26:23.4408067selon vous, pour ça ici ? Il n'y a pas nécessairement juste une bonne réponse.806880692017807002:26:24.140 --> 02:26:28.2208071Mais maintenant, vous allez calculer ici, dans un premier temps,807280732018807402:26:28.760 --> 02:26:31.5008075la médiane des écarts du dossier.807680772019807802:26:31.700 --> 02:26:34.4608079Le dossier, c'est simplement ça ici.808080812020808202:26:34.960 --> 02:26:39.8408083Donc, le prix demandé de ces 10 propriétés-là et l'estimation.808480852021808602:26:40.360 --> 02:26:45.3608087La médiane des écarts, c'est, vous l'aurez compris, c'est simplement la différence808880892022809002:26:45.380 --> 02:26:48.7208091entre ça et ça. Et vous faites la médiane de toutes ces valeurs-là.809280932023809402:26:49.960 --> 02:26:53.5808095Ensuite, part des propriétés dont le prix demandé dépasse l'estimation.809680972024809802:26:54.260 --> 02:26:55.3808099Bien ça, vous l'aurez compris.810081012025810202:26:56.280 --> 02:26:57.8608103Si ça met ton exemple, on s'en va ici.810481052026810602:26:58.940 --> 02:26:59.7408107Là, on fait ça.810881092027811002:27:02.260 --> 02:27:04.9208111Donc, là, ça nous donne… Qu'est-ce que j'ai fait ?811281132028811402:27:04.980 --> 02:27:06.3408115J'ai fait diviser, il fallait que je fasse moins.811681172029811802:27:07.800 --> 02:27:09.0008119Bon, ça, qu'est-ce que ça veut dire ?812081212030812202:27:09.080 --> 02:27:13.8608123Ça veut dire que l'estimation est trop élevée par rapport au prix demandé.812481252031812602:27:14.060 --> 02:27:16.8608127Donc, là, on est négatif. Et le son dry and drop ici.812881292032813002:27:17.600 --> 02:27:23.6608131Bon, la médiane, c'est simplement médiane813281332033813402:27:23.680 --> 02:27:24.7608135de ça ici.813681372034813802:27:26.740 --> 02:27:32.2808139comme ça. Et le 100 pourcentage, on va le mettre en nombre.814081412035814202:27:33.020 --> 02:27:38.0808143Donc, la médiane des écarts, c'est de 23 000 négatifs.814481452036814602:27:38.220 --> 02:27:43.7608147Donc, là, en ce moment, les estimations sont trop élevées par rapport au prix814881492037815002:27:43.780 --> 02:27:44.5808151demandé.815281532038815402:27:45.880 --> 02:27:51.8808155Et si on parle, par exemple, au niveau des parts de la propriété dont le prix815681572039815802:27:51.900 --> 02:27:56.3208159demandé dépasse l'estimation, une façon de faire, ça pourrait être simplement,816081612040816202:27:56.440 --> 02:28:01.1808163donc ici vous voyez, vous pouvez accorder un truc rapide,816481652041816602:28:01.460 --> 02:28:04.4608167c'est d'aller mettre une valeur de 1 quand c'est négatif,816881692042817002:28:04.640 --> 02:28:07.1408171par exemple. Donc là, vous pouvez y aller facilement.817281732043817402:28:07.540 --> 02:28:10.0008175Il y a une fonction pour le faire, mais pour ceux de maintenant qui ne connaissent817681772044817802:28:10.020 --> 02:28:14.6608179pas trop Excel, 0 positif, 0, 1, puis c'est négatif, comme ça,818081812045818202:28:14.740 --> 02:28:16.8208183comme ça. Et là, qu'est-ce que ça vous permet de faire ?818481852046818602:28:16.940 --> 02:28:20.3208187C'est que là, ça dit les parts des propriétés dont le prix demandé dépasse l818881892047819002:28:20.340 --> 02:28:22.7808191'estimation. Bien là, ici, on l'a vu.819281932048819402:28:23.220 --> 02:28:27.0208195Quand l'estimation est plus élevée que le prix, c'est négatif.819681972049819802:28:27.280 --> 02:28:28.4408199Donc, qu'est-ce que ça veut dire ?820082012050820202:28:29.140 --> 02:28:33.3808203C'est que, bon là, pour faciliter ça, j'aurais dû mettre un 1 quand c'est positif.820482052051820602:28:33.400 --> 02:28:35.9208207Mais bon, on peut faire la somme des 1 ici.820882092052821002:28:36.100 --> 02:28:40.7608211On en a 1, 2, 3, 4, il y en a 5.821282132053821402:28:41.100 --> 02:28:47.7208215Donc, ici, 1, 2, 3,821682172054821802:28:47.880 --> 02:28:53.26082194, 5. Grosso modo, c'est aux alentours de la moitié des propriétés qui ont ces 50 %822082212055822202:28:53.280 --> 02:28:58.5008223incidérations. Et là, vous avez une valeur de repère ici de 41 %.822482252056822602:28:59.300 --> 02:29:02.7008227C'est-tu exactement ça ? J'ai oublié un ici.822882292057823002:29:03.700 --> 02:29:04.7008231Désolé, je fais n'importe quoi.823282332058823402:29:06.720 --> 02:29:08.7208235Donc là, dans ce cas-là, ça serait 0.823682372059823802:29:09.520 --> 02:29:11.9808239Et là, vous pourriez même faire ici la somme de...824082412060824202:29:12.000 --> 02:29:14.3008243C'est pour éviter d'étudier des fonctions Excel trop compliquées.824482452061824602:29:14.460 --> 02:29:15.6208247Vous faites la somme de tout ça ici.824882492062825002:29:18.220 --> 02:29:19.98082515. Donc, qu'est-ce que ça veut dire ?825282532063825402:29:20.420 --> 02:29:24.2008255C'est que là, il y en a 5 qui ont une valeur inférieure,825682572064825802:29:24.280 --> 02:29:25.3808259puis il y en a 5 qui ont une valeur supérieure.826082612065826202:29:25.460 --> 02:29:26.8408263Donc ici, le ratio, c'est 50%.826482652066826602:29:26.860 --> 02:29:33.6208267Maintenant, ça dit que le repère ici est, pour les 831 propriétés proches826882692067827002:29:33.640 --> 02:29:37.6008271de ça, proches de ces propriétés-là, c'est aux alentours de 41 %.827282732068827402:29:39.040 --> 02:29:40.2408275Donc, pourquoi c'est comme ça ?827682772069827802:29:41.040 --> 02:29:43.5208279Pourquoi donc dans cet échantillon-là ?828082812070828202:29:44.240 --> 02:29:49.7608283C'est vraiment, c'est un petit commentaire selon vous pourquoi c'est comme ça.828482852071828602:29:49.860 --> 02:29:51.7808287Toutes les bonnes interprétations vont être retenues.828882892072829002:29:51.940 --> 02:29:58.0008291C'est vraiment intuitif. je les ai pris pour que ce soit facile à voir829282932073829402:29:58.020 --> 02:30:00.3408295et c'est sûr que c'est une explication qui est à côté de la plaque ça ne marche pas,829682972074829802:30:00.420 --> 02:30:04.7008299mais bon, ce n'est pas non plus pas besoin d'aller habituellement,830083012075830202:30:04.760 --> 02:30:08.1008303donc ça devrait vous sauter directement si vous avez des doutes,830483052076830602:30:08.200 --> 02:30:09.4208307vous pouvez m'écrire, il n'y a pas de problème830883092077831002:30:11.100 --> 02:30:15.6408311donc c'est ça ici la collecte, c'est vraiment pour la propriété que vous allez831283132078831402:30:15.660 --> 02:30:16.4608315choisir831683172079831802:30:17.820 --> 02:30:20.6408319vous prenez simplement le type de propriété l'air habitable,832083212080832202:30:20.780 --> 02:30:21.5808323valeur ou rôle832483252081832602:30:23.420 --> 02:30:27.5208327le financement Donc, ça, c'est au niveau du, ici, donc,832883292082833002:30:27.860 --> 02:30:30.4008331les taux affichés. Donc, ça, c'est simplement le taux hypothécaire.833283332083833402:30:31.500 --> 02:30:34.0608335Dans les slides, vous avez tout ce qui était pour calculer,833683372084833802:30:34.100 --> 02:30:35.9008339par exemple, le prix d'un paiement hypothécaire.834083412085834202:30:37.740 --> 02:30:41.8808343Je crois que la fonction valeur paiement, donc supposons ici,834483452086834602:30:42.140 --> 02:30:46.1008347pour vous le simplifier, là, valeur paiement, c'est votre amie.834883492087835002:30:47.620 --> 02:30:50.9408351Vous avez le taux. Ça, c'est le taux qui est mentionné ici,835283532088835402:30:51.020 --> 02:30:57.6408355donc, de 16,9 %. 6,09. Et là, c'est important, étant donné que c835683572089835802:30:57.660 --> 02:31:00.0608359'est un paiement qui est mensuel, il faut diviser le taux par 12.836083612090836202:31:00.380 --> 02:31:03.6008363Donc, c'est la seule petite attrape.836483652091836602:31:04.760 --> 02:31:09.9008367Puis encore une fois, au Canada, ce n'est pas réellement divisé par 12,836883692092837002:31:10.000 --> 02:31:10.9208371étant donné que c'est capitalisé.837283732093837402:31:10.940 --> 02:31:14.5408375mais pour le cadre du TP, vous pouvez l'utiliser, la valeur exacte,837683772094837802:31:14.580 --> 02:31:18.1408379donc c'est capitalisé semestriellement, mais bon, diviser par 12,838083812095838202:31:18.280 --> 02:31:20.9008383c'est correct aussi. Aux États-Unis, c'est comme ça qu'ils le font,838483852096838602:31:21.180 --> 02:31:24.2808387mais au Canada, les taux hypothécaires sont calculés différemment.838883892097839002:31:24.860 --> 02:31:29.9208391Donc, il faudrait comme diviser le taux par deux et ensuite aller appliquer donc le839283932098839402:31:29.940 --> 02:31:32.46083951,6, mais bon, diviser par 12, c'est bien correct aussi.839683972099839802:31:32.900 --> 02:31:35.9408399Maintenant, le nombre de paiements, on dit que c'est une hypothèque de 25 ans,840084012100840202:31:36.020 --> 02:31:38.9208403donc fois 12 mois, et là, vous avez la valeur actualisée.840484052101840602:31:39.680 --> 02:31:41.7008407Ça, c'est simplement le montant du prêt.840884092102841002:31:42.520 --> 02:31:44.8008411Valeur capitalisée, c'est le montant qui reste à la fin,841284132103841402:31:44.860 --> 02:31:45.6608415donc c'est zéro.841684172104841802:31:47.280 --> 02:31:50.6008419Ça, je vais le mettre dans les slides.842084212105842202:31:50.680 --> 02:31:52.6608423Dans les slides qui expliquent pas le TP, vous les avez,842484252106842602:31:52.840 --> 02:31:54.9408427mais on va le faire, donc, juste un exemple.842884292107843002:31:55.440 --> 02:31:56.2408431Valeur paiement.843284332108843402:31:57.780 --> 02:32:00.7208435Supposons qu'on a un taux et on demande le taux, donc, de l'hypothèque.843684372109843802:32:00.860 --> 02:32:04.0408439C'est ça ici. Là, ça ne marche pas parce que c'est...844084412110844202:32:06.380 --> 02:32:08.5208443En fait, vous voyez, vous avez raison, je pense que je vais le rentrer à la main.844484452111844602:32:08.620 --> 02:32:11.9208447Bon, 1,09, point virgule,844884492112845002:32:14.940 --> 02:32:17.8408451nombre de paiements. Donc là, c'est une hypothèque, donc,845284532113845402:32:18.060 --> 02:32:22.4008455de, ici, vous avez, donc, le taux de 10 heures d'eau, 25 fois 12 pour le nombre de845684572114845802:32:22.420 --> 02:32:25.2008459paiements, étant donné que le temps hypothécaire au Québec,846084612115846202:32:25.340 --> 02:32:30.4408463au Canada, c'est de 25 ans. En soi, après 5 ans, le taux est renouvelé,846484652116846602:32:30.560 --> 02:32:33.4408467mais on calcule quand même sur 25 ans pour avoir le paiement.846884692117847002:32:34.040 --> 02:32:38.9208471Donc, c'est 25 fois 12 ici. Ensuite, valeur actualisée,847284732118847402:32:38.980 --> 02:32:40.1208475ça, c'est le montant du prêt.847684772119847802:32:40.400 --> 02:32:45.7008479Donc, c'est le 80 % par exemple du prix de la propriété.848084812120848202:32:46.100 --> 02:32:47.7608483Donc, ici, c'est mentionné également.848484852121848602:32:48.420 --> 02:32:52.7808487Donc, donner paiement, c'est simplement le prix de la propriété en question.848884892122849002:32:53.760 --> 02:32:58.0408491Très important, la mise de fonds également, ça va être mentionné dans l'énoncé.849284932123849402:32:58.480 --> 02:33:03.1008495Donc, supposons que ça dit que c'était une mise de fonds de 200 000 et que la849684972124849802:33:03.120 --> 02:33:07.2008499propriété vaut 1 million, le prêt est de 800 000.850085012125850202:33:07.420 --> 02:33:08.5408503Et c'est ça le VA ici.850485052126850602:33:10.600 --> 02:33:11.8008507Donc là, je le rends manuellement.850885092127851002:33:12.040 --> 02:33:14.6008511Et valeur capitalisée, c'est 0, étant donné qu'à la fin,851285132128851402:33:14.700 --> 02:33:15.7208515on veut que ça soit remboursé complètement.851685172129851802:33:17.840 --> 02:33:20.3008519Et là, ici, on va mettre une annuité.852085212130852202:33:20.700 --> 02:33:22.1408523Il y a pas une annuité de fin de période.852485252131852602:33:22.160 --> 02:33:24.5608527Donc, c'est pour dire que c'est à la fin de la période que le paiement est fait.852885292132853002:33:24.900 --> 02:33:29.1008531Vous pouvez mettre 0. Et ça ne marche pas en tout pour m'en faire.853285332133853402:33:29.340 --> 02:33:30.6208535Qu'est-ce que j'ai fait de pas correct ?853685372134853802:33:31.460 --> 02:33:32.9608539Je n'ai pas divisé ça par 12.854085412135854202:33:38.700 --> 02:33:40.6608543Je crois que je n'ai pas fait correctement.854485452136854602:33:45.600 --> 02:33:46.4808547800 000.854885492137855002:33:50.400 --> 02:33:51.6608551Ah, mon Dieu.855285532138855402:33:53.700 --> 02:33:58.8408555Désolé. C'est 0,0609. Donc, on est dans Excel.855685572139855802:33:58.860 --> 02:34:02.1008559un taux, il ne faut pas rentrer le taux en nombre normal.856085612140856202:34:02.520 --> 02:34:07.2008563Donc, le paiement est de 5198 ici, dans ce cas-là, hypothécaire.856485652141856602:34:09.260 --> 02:34:13.2608567Vous allez voir pourquoi. C'est simplement parce que ça fait partie du curriculum d856885692142857002:34:13.280 --> 02:34:14.6408571'être capable de calculer un taux hypothécaire.857285732143857402:34:16.420 --> 02:34:20.2008575Je ne vous en tiendrai pas. La correction ne sera pas nécessairement trop difficile857685772144857802:34:20.220 --> 02:34:22.2608579à ce niveau-là. C'est vraiment de comprendre l'intuition.858085812145858202:34:24.040 --> 02:34:26.9008583Maintenant, c'est que vous voyez, donc ici, c'est mentionné,858485852146858602:34:26.960 --> 02:34:28.4808587la mise de fonds est de 20 %.858885892147859002:34:28.500 --> 02:34:33.4608591Donc, c'est simplement comme là, par exemple, le prix médian des 10 prix demandés du859285932148859402:34:33.480 --> 02:34:39.5008595dossier, ici, donc ça va être le, vous allez, donc votre859685972149859802:34:39.520 --> 02:34:42.6008599scénario 2, c'est la propriété que vous avez choisie et le scénario 1,860086012150860202:34:42.720 --> 02:34:46.8608603c'est simplement le prix médian, donc les propriétés qu'on vous donne,860486052151860602:34:46.880 --> 02:34:51.5008607donc les 10. Donc, supposons qu'ici c'est 500 000, bien là vous entrez la valeur de860886092152861002:34:51.520 --> 02:34:55.7608611500 000. Et là, vous la prenez donc directement à partir du calcul de la médiane.861286132153861402:34:56.060 --> 02:34:59.6408615La mise de fond, bien là, c'est simplement 20 % fois cette valeur-là.861686172154861802:34:59.760 --> 02:35:03.5208619Le montant du prêt, c'est, comme mettons qu'on mettrait 500 000 ici,862086212155862202:35:05.340 --> 02:35:11.8008623500 000, donc si ça va être 20 % fois ça ici, donc862486252156862602:35:11.820 --> 02:35:17.5808627fois 0,20. Et là, le montant du prêt, c'est simplement la valeur,862886292157863002:35:17.820 --> 02:35:20.5408631donc le prix, moins la mise de fonds.863286332158863402:35:20.580 --> 02:35:25.9808635Donc, 40 %. Maintenant, le paiement ici, c'est simplement,863686372159863802:35:26.280 --> 02:35:27.6808639qu'est-ce qu'on vient de faire là ?864086412160864202:35:28.880 --> 02:35:32.7408643Donc, supposons qu'on aurait ça ici, là, on va faire valeur paiement.864486452161864602:35:33.940 --> 02:35:40.0008647Le taux qui est une façon de faire, c'est simplement de faire ça864886492162865002:35:40.020 --> 02:35:46.6408651ici. Ici, on va le diviser par 100 et on le redivise par 12 pour865286532163865402:35:46.660 --> 02:35:50.5608655que, justement, ça soit en nombre décimale et non comme ça ici directement.865686572164865802:35:51.100 --> 02:35:54.2808659Et là, je pense qu'il y a un pourcentage dessus, donc le diviser par 100 n'était pas866086612165866202:35:54.300 --> 02:35:57.0608663nécessaire. Donc, c'est comme ça ici.866486652166866602:35:57.600 --> 02:36:03.8808667Là, 12 fois 25. Ensuite, valeur actualisée, c'est simplement le866886692167867002:36:03.900 --> 02:36:08.7808671montant du prêt. et là, pour que la valeur du paiement soit positive,867286732168867402:36:09.580 --> 02:36:14.1208675le montant du prêt doit être négatif parce que c'est comme des entrées de cash.867686772169867802:36:14.200 --> 02:36:17.6408679C'est-à-dire que la banque, elle vous fournit un montant donné pour votre hypothèque868086812170868202:36:17.660 --> 02:36:20.1008683et vous le remboursez à travers plusieurs paiements.868486852171868602:36:20.220 --> 02:36:21.5208687Donc, il faut que les cash-offs soient opposés.868886892172869002:36:22.000 --> 02:36:25.7608691Si on met la valeur du prêt négatif, les paiements vont être positifs et c'est mieux869286932173869402:36:25.780 --> 02:36:31.7208695pour la représentation. Donc, ici comme ça, à la fin, c'est zéro et annulé de 5869686972174869802:36:31.740 --> 02:36:35.2808699périodes et ça vous donne le paiement de 2599.870087012175870202:36:36.720 --> 02:36:39.7208703Maintenant, écart mensuel par rapport au scénario 1, donc ça,870487052176870602:36:39.740 --> 02:36:40.9808707vous allez devoir documenter.870887092177871002:36:41.180 --> 02:36:48.1808711Le revenu annuel, ça va vous être mentionné ici dans l'énoncé et871287132178871402:36:48.200 --> 02:36:51.7208715vous allez donc faire ici une explication par rapport à ça.871687172179871802:36:52.420 --> 02:36:57.3008719Et à la fin, vous allez avoir ce dashboard-là qui va se faire automatiquement ici872087212180872202:36:57.320 --> 02:37:01.0408723avec toutes les valeurs que vous allez rentrer et calculer.872487252181872602:37:01.860 --> 02:37:05.2608727puis ça va être vraiment ici de tout simplement faire des constats et c'est tout872887292182873002:37:06.020 --> 02:37:10.8008731donc c'est de façon simple c'est ça est-ce qu'il y avait des questions873287332183873402:37:12.400 --> 02:37:15.8408735à la prochaine séance si vous avez des problèmes ou si avant vous pouvez m'écrire873687372184873802:37:15.860 --> 02:37:20.2808739par courriel ou sinon on peut en discuter la semaine prochaine ça prend pas874087412185874202:37:20.300 --> 02:37:24.0008743nécessairement énormément de temps donc dans l'énoncé c'est écrit vous pouvez pas le874487452186874602:37:24.020 --> 02:37:26.7208747faire en équipe mais c'est libre à vous si vous voulez le faire à deux vous pouvez874887492187875002:37:26.740 --> 02:37:31.3608751le faire à deux vous mettez vos deux noms ici et il n'y a pas d'autre chose à875287532188875402:37:31.380 --> 02:37:34.8208755remettre que l'Excel. Donc, en soi, c'est l'Excel.875687572189875802:37:37.260 --> 02:37:40.4408759Et vous voyez ici, vous allez avoir le statut en cours et tout ça.876087612190876202:37:40.700 --> 02:37:41.6808763Ça vous donne une idée dans le fond.876487652191876602:37:41.860 --> 02:37:45.6208767Est-ce que j'ai tout fait ? Ça va être marqué terminé quand ça va être fini.876887692192877002:37:46.340 --> 02:37:48.5408771Donc, ça ne vous dira pas si l'annonce est bon.877287732193877402:37:48.740 --> 02:37:51.1008775Si vous avez fait la bonne chose.877687772194877802:37:51.840 --> 02:37:57.2608779Mais si vous utilisez le jeu de slide qu'on vient de présenter pour l'ETP,878087812195878202:37:59.500 --> 02:38:01.2408783avec les notes de cours et tout ça, il n'y a aucun problème.878487852196878602:38:01.680 --> 02:38:06.0208787Maintenant, pour Excel, n'importe quel chat GPT, peu importe,878887892197879002:38:06.040 --> 02:38:08.8608791si vous avez un problème pour calculer comment figer une cellule,879287932198879402:38:09.080 --> 02:38:12.3208795vous pouvez m'écrire ou vous pouvez demander à...879687972199879802:38:12.620 --> 02:38:14.1808799Peu importe, donc c'est vraiment libre à vous.880088012200880202:38:14.920 --> 02:38:17.1408803Ce que je demande à faire, c'est que si vous utilisez, par exemple,880488052201880602:38:17.760 --> 02:38:21.3008807c'est l'université qui nous le demande, probablement, je n'aurais pas mis cette880888092202881002:38:21.320 --> 02:38:23.9608811chose-là, mais je n'ai pas le choix de le faire, donc, si vous utilisez l881288132203881402:38:23.980 --> 02:38:28.2408815'intelligence artificielle, simplement, écrivez pourquoi dans quelle mesure vous l881688172204881802:38:28.260 --> 02:38:31.4608819'avez utilisée. Donc, c'est-à-dire, je l'ai utilisée pour les formules Excel.882088212205882202:38:33.380 --> 02:38:36.3008823Je l'ai utilisée pour vérifier mon raisonnement sur, par exemple,882488252206882602:38:36.520 --> 02:38:39.7608827l'explication d'en synthèse. Ça n'influencerait aucunement votre note.882888292207883002:38:39.860 --> 02:38:42.1008831Donc, c'est-à-dire que c'est simplement parce que c'est comme ça.883288332208883402:38:42.340 --> 02:38:48.2008835Donc, il n'y a pas de... Mettez maintenant que c'est libre à vous de l'utiliser pour883688372209883802:38:48.220 --> 02:38:49.2608839vérifier qu'est-ce que vous avez fait.884088412210884202:38:50.600 --> 02:38:53.4408843Mais, encore une fois, l'interprétation,884488452211884602:38:56.980 --> 02:39:02.5808847c'est je pourrais m'attendre dire pour faire dans le fond ça ici toutes les étapes884888492212885002:39:02.600 --> 02:39:07.9008851par exemple mécaniques moi je crois que là ça peut être très très bien de vérifier885288532213885402:39:07.920 --> 02:39:13.3808855surtout pour les formules et tout ça et maintenant la synthèse c'est là que là c'est885688572214885802:39:13.400 --> 02:39:18.5208859plus vous qui devez encore une fois quelqu'un peut tout le faire mais c'est qu'il y886088612215886202:39:18.540 --> 02:39:21.7208863a un risque que dans le fond ça soit très très très général comme explication et que886488652216886602:39:21.740 --> 02:39:23.6808867ça ne sera pas nécessairement adapté au cours.886888692217887002:39:25.280 --> 02:39:28.5208871Mettez, encore une fois, vous avez la liberté de faire comme vous le souhaitez.887288732218887402:39:30.100 --> 02:39:32.2808875Mettez vraiment pour les calculs ici quelles formules utiliser.887688772219887802:39:32.980 --> 02:39:35.9008879Il y a des affaires sur Excel, des fois, ça peut être plus rapide de le faire d'une888088812220888202:39:35.920 --> 02:39:37.5208883façon ou d'une autre. C'est vraiment libre à vous.888488852221888602:39:37.580 --> 02:39:40.2408887L'important, c'est que les formules soient là pour faire le suivi.888888892222889002:39:40.860 --> 02:39:41.7408891Si vous ne voulez pas faire de...889288932223889402:39:41.760 --> 02:39:44.3008895Si vous êtes à l'aise avec le fait et que vous êtes sûr de votre réponse,889688972224889802:39:44.500 --> 02:39:45.3008899vous n'êtes pas obligé de mettre890089012225890202:39:47.820 --> 02:39:50.1008903les formules Excel. Vous pouvez simplement mettre les valeurs,890489052226890602:39:50.120 --> 02:39:55.2608907mais soyez conscients que, bon, il y a un risque que si ce n'est pas la bonne chose,890889092227891002:39:55.380 --> 02:39:56.5608911bien là, le suivi d'erreur ne puisse pas être fait.891289132228891402:39:58.440 --> 02:39:59.4808915Donc, est-ce qu'il y avait des questions ?891689172229891802:40:03.900 --> 02:40:05.8808919Ça va venir, je pense. Ça va bien ?892089212230892202:40:05.980 --> 02:40:10.3808923Parfait. Comme je vous ai dit, si vous avez des questions sur le forum,892489252231892602:40:10.960 --> 02:40:15.1208927par courriel, ou à la prochaine séance, il n'y a aucun problème.892889292232893002:40:15.280 --> 02:40:16.4408931Donc, je vais me faire un plaisir de vous répondre.893289332233893402:40:17.900 --> 02:40:23.8808935puis garder à l'esprit que maintenant c'est surtout ça ici donc c'est vraiment l893689372234893802:40:23.900 --> 02:40:26.5008939'interprétation qui est importante c'est le894089412235894202:40:29.360 --> 02:40:33.7408943c'est plus pour travailler maintenant l'intuition en immobilier par rapport à l894489452236894602:40:33.760 --> 02:40:38.7408947'économie plutôt que d'être capable de faire des formules c'est surtout ça dans le894889492237895002:40:38.760 --> 02:40:44.5008951monde que ça vérifie c'est pour ça justement que je mets l'avant la possibilité pour895289532238895402:40:44.520 --> 02:40:49.3008955justement aller plus si tu n'es pas trop de temps à essayer de comprendre comment895689572239895802:40:49.320 --> 02:40:51.6608959faire un moyen... Comment on appelle ça ?896089612240896202:40:53.540 --> 02:40:57.3608963En soi, c'est bien. Dans votre travail, vous allez devoir utiliser Excel et vous l896489652241896602:40:57.380 --> 02:40:59.6008967'utilisez certainement déjà. C'est pour ça que je n'ai pas la...896889692242897002:40:59.620 --> 02:41:02.4408971Je pense que vous n'allez avoir aucun problème à faire ça.897289732243897402:41:03.240 --> 02:41:06.7808975Mais en soi, c'est vraiment au niveau de l'intuition, de l'analyse que c'est...897689772244897802:41:06.800 --> 02:41:08.2808979Le plus gros du travail est à faire.898089812245898202:41:10.920 --> 02:41:13.0608983Juste pour que ça soit clair, pour ne pas, mettons, qu'il y en a qui...898489852246898602:41:13.080 --> 02:41:16.4208987ils passent maintenant leur temps à faire ça ici, puis que là,898889892247899002:41:16.520 --> 02:41:20.3808991ils bottent ça, ce n'est pas nécessairement la chose la plus...899289932248899402:41:20.400 --> 02:41:26.6008995Puis de toute façon, ça prend peut-être une heure ou deux de faire tout ça ici,899689972249899802:41:26.680 --> 02:41:27.9208999donc jusqu'à 5 heures, même pas.900090012250900202:41:28.640 --> 02:41:33.2409003Puis ça, c'est si vous y allez vraiment juste vous, avec aucun aide externe.900490052251900602:41:35.300 --> 02:41:37.6009007Si vous allez maintenant sur des forums Excel, de Chagip,900890092252901002:41:37.660 --> 02:41:39.0009011qui, peu importe, ça va aller beaucoup plus vite.901290132253901402:41:40.100 --> 02:41:43.7409015Ça vous laisse pas mal plus de temps pour justement faire l'analyse ici,901690172254901802:41:43.860 --> 02:41:49.8809019puis penser justement à l'explication qui est par rapport à comment on avait dit,902090212255902202:41:49.960 --> 02:41:51.6609023pourquoi cette valeur-là est différente par rapport à l'autre.902490252256902602:41:52.160 --> 02:41:53.4009027Donc, c'est ça.902890292257903002:41:55.180 --> 02:41:58.4409031Donc, s'il n'y a pas d'autres questions, ça termine pas mal la séance.903290332258903402:41:59.020 --> 02:42:04.0809035Je vais la mettre en ligne, donc, la vidéo sur le site pour ceux qui ne sont pas là,903690372259903802:42:04.220 --> 02:42:05.2409039mais si vous voulez la réécouter.904090412260904202:42:06.340 --> 02:42:10.9609043Sinon, c'est tout pour aujourd'hui, donc ça va aller la semaine prochaine pour la904490452261904602:42:10.980 --> 02:42:11.7809047fin.904890492262905002:42:13.580 --> 02:42:17.3809051Super, merci. Merci. Bonne soirée.905290532263905402:42:44.620 --> 02:42:46.0209055...9056