spb/uqo-imm1003

11200:00:32,120 --> 00:00:32,9203Allô ?452600:00:37,620 --> 00:00:41,6807Bonjour, ça va bien ? Ça va bien, vous ?8931000:00:42,000 --> 00:00:46,66011Oui, super bien, merci. On va commencer dans quelques minutes.121341400:00:50,000 --> 00:00:51,56015Ça allait pour le cours en ce moment ?161751800:00:52,380 --> 00:00:54,18019C'était pas trop...202162200:00:55,800 --> 00:00:58,28023C'était super intéressant. Merveilleux.242572600:00:58,880 --> 00:01:03,90027aujourd'hui ça va être le premier TP donc c'est ça c'est une plus grosse séance à282983000:01:03,920 --> 00:01:05,86031cause de ça mais c'est très bien ça323393400:01:08,040 --> 00:01:11,50035moi ça fait six mois que j'ai commencé dans le domaine je suis encore en3637103800:01:11,520 --> 00:01:15,88039apprentissage je trouve qu'avec ce cours-là c'est vraiment très complémentaire c'est4041114200:01:15,900 --> 00:01:17,48043ça, mais c'est bien que vous soyez dans le domaine déjà,4445124600:01:17,540 --> 00:01:23,52047ça permet de de voir dans le fond mais c'est ça, mais j'ai essayé de râler je sais4849135000:01:23,540 --> 00:01:26,70051pas comment le cours était fait avant mais j'ai essayé de le faire de le calquer un5253145400:01:26,720 --> 00:01:31,72055peu plus sur la réalité ben oui, ça a l'air de ça vraiment c'est ça,5657155800:01:31,940 --> 00:01:35,54059c'est l'objectif est-ce que vous donnez d'autres cours dans le certificat ?6061166200:01:36,600 --> 00:01:39,36063oui, je donne la méthode des coups la méthode des coups,6465176600:01:39,380 --> 00:01:43,40067ok est-ce que j'aime vraiment votre façon de voir les choses la façon d'enseigner6869187000:01:43,420 --> 00:01:49,74071aussi oui, ben c'est ça il faut s'adapter à la réalité complètement7273197400:01:53,320 --> 00:01:58,56075mais non, c'est ça on va commencer dans à peu près huit minutes,7677207800:01:58,680 --> 00:02:00,06079donc... Pas de problème.8081218200:08:18,520 --> 00:08:21,10083Nous allons commencer dans deux minutes.8485228600:08:31,640 --> 00:08:33,04087Merci.8889239000:09:45,560 --> 00:09:48,54091Bonjour tout le monde. Bienvenue à la séance 3 du cours.9293249400:09:49,320 --> 00:09:50,30095J'espère que vous allez bien.9697259800:09:52,120 --> 00:09:55,68099Je vais commencer. Est-ce qu'il y avait des questions sur la matière qu'on a vue1001012610200:09:55,700 --> 00:09:56,500103jusqu'à présent.1041052710600:09:58,840 --> 00:10:00,720107C'était correct probablement.1081092811000:10:02,120 --> 00:10:03,500111Est-ce que vous m'entendez bien probablement ?1121132911400:10:04,160 --> 00:10:07,000115Oui, parfait. Super. Merveilleux.1161173011800:10:07,940 --> 00:10:08,740119Excellent.1201213112200:10:10,100 --> 00:10:13,700123Aujourd'hui, dans le fond, on va vraiment faire la section,1241253212600:10:13,740 --> 00:10:19,780127on va finir la section dont on avait commencé la semaine passée sur tout ce qui1281293313000:10:19,800 --> 00:10:23,480131est principe d'offre et demande, principe de substitution et tout.1321333413400:10:23,680 --> 00:10:27,840135Et ensuite, on va aller dans la section 4 et on va présenter le TP à la fin.1361373513800:10:30,060 --> 00:10:33,020139On va tourner avec le jeu de slide qu'il y a ici.1401413614200:10:33,700 --> 00:10:34,720143Ça va être relativement rapide.1441453714600:10:35,380 --> 00:10:37,140147On va finir le principe de substitution.1481493815000:10:37,940 --> 00:10:41,960151Comme on avait dit la dernière fois, c'est super simple comme principe.1521533915400:10:42,260 --> 00:10:47,220155C'est simplement qu'un acheteur rationnel va regarder trois choses.1561574015800:10:47,740 --> 00:10:52,480159La valeur la plus élevée, dépendamment de la façon dont on price l'immeuble.1601614116200:10:52,960 --> 00:10:57,800163Donc, ici, on avait parlé de la comparaison, le coût de construction et les revenus.1641654216600:10:58,280 --> 00:11:01,320167Donc, s'il y a une alternative qui est plus économique,1681694317000:11:02,140 --> 00:11:05,180171le principe de substitution va vraiment l'emporter.1721734417400:11:05,500 --> 00:11:09,800175Et ça va être ça, donc le prix optimal, le prix que selon les marchés,1761774517800:11:10,700 --> 00:11:14,280179en réalité, c'est pas nécessairement appliqué de façon,1801814618200:11:14,540 --> 00:11:18,900183l'acheteur ne fait pas ce calcul-là directement, mais on dit que maintenant de façon1841854718600:11:18,920 --> 00:11:22,040187agrégée, ça va être vrai. C'est-à-dire que si, par exemple,1881894819000:11:22,140 --> 00:11:27,140191il y a une propriété comparable qui est plus chère que de construire l'équivalent,1921934919400:11:27,540 --> 00:11:33,360195forcément, s'il y a un terrain disponible, l'acheteur va décider de construire lui1961975019800:11:33,380 --> 00:11:37,920199-même la propriété. En réalité, c'est plus compliqué de construire une propriété.2002015120200:11:39,380 --> 00:11:41,680203Ce n'est pas nécessairement juste une question de coût,2042055220600:11:41,760 --> 00:11:43,400207c'est une question de logistique aussi.2082095321000:11:44,240 --> 00:11:45,720211Ça me tente de m'en marquer là-dedans.2122135421400:11:45,740 --> 00:11:50,560215Et encore une fois aussi, si le fait de louer le même espace,2162175521800:11:50,960 --> 00:11:54,920219la valeur actualisée de tous les loyers qu'on paierait dans le futur,2202215622200:11:55,180 --> 00:12:01,220223c'est inférieur à construire ou à acheter, possiblement l'acheteur va2242255722600:12:01,240 --> 00:12:06,440227préférer finalement louer. encore une fois, c'est théorique ça.2282295823000:12:06,800 --> 00:12:11,400231C'est vraiment, dans la réalité, c'est pas nécessairement ce qui est fait parce qu2322335923400:12:11,420 --> 00:12:16,480235'il y a d'autres utilités. Certaines personnes vont préférer être propriétaires2362376023800:12:16,500 --> 00:12:18,300239parce que, bon, c'est chez toi.2402416124200:12:18,820 --> 00:12:19,960243T'as pas le risque de te faire2442456224600:12:21,880 --> 00:12:24,380247foot-doll. On peut dire foot-doll, mais bon.2482496325000:12:26,320 --> 00:12:29,060251Il y a des choses qu'on peut pas priceer monétairement.2522536425400:12:29,540 --> 00:12:33,980255C'est pour ça que cette méthode-là, cette théorie-là a quand même des limites assez2562576525800:12:34,000 --> 00:12:36,380259importantes. Mais c'est important de la connaître.2602616626200:12:37,680 --> 00:12:40,520263Donc, ça ici. Maintenant, le principe de l'utilisation optimale.2642656726600:12:40,760 --> 00:12:42,340267Donc, ça, c'est le principe de substitution.2682696827000:12:42,540 --> 00:12:46,000271En soi, c'est simplement ça. L'utilisation optimale, qu'est-ce que ça dit ?2722736927400:12:46,140 --> 00:12:51,780275C'est que si on a un terrain donné, par exemple, si vous avez un terrain dont vous2762777027800:12:51,800 --> 00:12:57,880279avez acheté, vous êtes déjà propriétaire, il y a forcément une vocation qui2802817128200:12:57,900 --> 00:13:02,960283est optimale. Donc, c'est-à-dire qu'il y a un projet que vous pouvez mettre sur ce2842857228600:13:02,980 --> 00:13:06,880287terrain-là, puis qui va vraiment vous permettre donc d'obtenir la valeur la plus2882897329000:13:06,900 --> 00:13:11,700291élevée. Et ça, ça dépend de plusieurs facteurs, donc la légalité du projet.2922937429400:13:12,420 --> 00:13:14,280295Est-ce que c'est possible financièrement ?2962977529800:13:14,820 --> 00:13:17,840299Est-ce que c'est possible physiquement ?3003017630200:13:18,120 --> 00:13:20,560303Donc, c'est-à-dire que c'est pas tous les terrains qui peuvent acquérir,3043057730600:13:20,660 --> 00:13:23,040307par exemple, un immeuble de 12 logements, etc.3083097831000:13:24,080 --> 00:13:26,000311Bon, je vais admettre M. Gagné.3123137931400:13:27,960 --> 00:13:28,760315C'est ça.3163178031800:13:30,140 --> 00:13:33,620319Donc, c'est ici. Les quatre critères de l'utilisation optimale,3203218132200:13:33,900 --> 00:13:37,500323c'est premièrement, est-ce que ce que je veux faire, c'est légal au niveau des3243258232600:13:37,520 --> 00:13:39,460327permis ? Parce qu'on sait qu'il y a du zonage.3283298333000:13:39,580 --> 00:13:43,860331C'est-à-dire que si vous avez, je ne sais pas moi, une terre agricole,3323338433400:13:44,700 --> 00:13:50,400335par exemple, à Québec, dans le coin de Beauport, il y a des terres agricoles qui3363378533800:13:50,420 --> 00:13:51,400339sont très proches de la ville.3403418634200:13:53,020 --> 00:13:58,220343On pourrait se dire, mettons, intuitivement, je vais faire un gros parc de condos,3443458734600:13:58,360 --> 00:13:59,720347c'est l'utilisation optimale de tout ça.3483498835000:14:00,000 --> 00:14:05,520351C'est vrai. Donc, si on n'avait pas le point 1, probablement que toute ferme ou tout3523538935400:14:05,540 --> 00:14:09,620355terrain zoné agricole, l'utilisation optimale, ça serait de faire des logements3563579035800:14:09,640 --> 00:14:12,960359dessus, c'est clair, parce que le prix du pied carré, par exemple,3603619136200:14:13,060 --> 00:14:16,580363d'un terrain agricole par rapport à un terrain résidentiel ou commercial,3643659236600:14:16,900 --> 00:14:18,340367c'est vraiment pas dans la même norme d'idée.3683699337000:14:18,360 --> 00:14:22,720371Donc, on est aux alentours de 20-30 000, je crois, par hectare au niveau des3723739437400:14:22,740 --> 00:14:24,160375terrains agricoles.3763779537800:14:26,120 --> 00:14:28,440379Et bon, dans le résidentiel, ça chiffre.3803819638200:14:28,640 --> 00:14:30,840383C'est vraiment, vraiment, ça ne se price pas en hectare.3843859738600:14:30,960 --> 00:14:36,080387C'est vraiment, c'est plus en, je ne pourrais pas dire en,3883899839000:14:36,200 --> 00:14:39,060391c'est en parcelles de pieds carrés.3923939939400:14:39,220 --> 00:14:41,720395Mais dans un premier temps, il faut que ce soit légal.39639710039800:14:41,860 --> 00:14:44,280399C'est surtout ça que ça dit, donc, cette théorie-là de l'utilisation optimale.40040110140200:14:44,840 --> 00:14:46,820403Maintenant, dans la mesure que c'est légal de le faire,40440510240600:14:47,140 --> 00:14:49,200407bien là, on a comme plusieurs possibilités.40840910341000:14:49,500 --> 00:14:52,080411Donc, est-ce qu'on fait un parc de condos ?41241310441400:14:52,200 --> 00:14:54,220415Est-ce qu'on fait, je ne sais pas moi, une maison ?41641710541800:14:56,880 --> 00:14:59,420419Vraiment toutes les possibilités, donc dépendamment de la taille du terrain.42042110642200:14:59,660 --> 00:15:01,880423Si c'est juste maintenant un petit terrain qui peut accueillir une maison,42442510742600:15:02,020 --> 00:15:04,800427bien là, la question, c'est, est-ce que je fais un duplex,42842910843000:15:05,060 --> 00:15:09,700431une maison simplement, ou est-ce que je décide de faire autre chose ?43243310943400:15:10,560 --> 00:15:12,680435Et c'est là que ça rentre dans le physiquement possible.43643711043800:15:12,700 --> 00:15:16,000439Est-ce que c'est possible au niveau de l'accessibilité ?44044111144200:15:16,380 --> 00:15:17,960443Par exemple, est-ce que Hydro-Québec se rend ?44444511244600:15:18,420 --> 00:15:20,240447Est-ce qu'il y a de la plomberie ?44844911345000:15:20,600 --> 00:15:22,360451Il y a plein de choses, donc la topographie, tout ça.45245311445400:15:22,440 --> 00:15:27,600455Est-ce que le terrain est plus en vase,45645711545800:15:29,980 --> 00:15:31,960459mais en tout cas, il y a certains terrains qui sont en argile,46046111646200:15:32,060 --> 00:15:34,380463donc le sol est en argile, donc c'est plus risqué de faire certains projets.46446511746600:15:35,620 --> 00:15:37,460467Donc, c'est la deuxième question qu'on va se poser.46846911847000:15:39,480 --> 00:15:43,060471Maintenant, si c'est possible physiquement, bien là, c'est financièrement ce que c47247311947400:15:43,080 --> 00:15:47,180475'est faisable. Parce que c'est bien beau tout ça, mais si financièrement ça ne tient47647712047800:15:47,200 --> 00:15:52,580479pas la route, bien le projet, parce que c'est aussi, c'est que dans certaines vonges48048112148200:15:52,600 --> 00:15:58,080483éloignées, on pourrait construire un gros immeuble de logement,48448512248600:15:58,340 --> 00:16:01,160487mais si les loyers ne sont pas élevés, parce que justement,48848912349000:16:01,380 --> 00:16:04,180491on est très éloigné de la ville, bien, ça se peut que le projet ne soit pas49249312449400:16:04,200 --> 00:16:08,980495financièrement faisable. Donc, on regarde, est-ce que les revenus sont super au49649712549800:16:09,000 --> 00:16:12,820499coût ? Et sachant cela, est-ce que c'est un rendement qui est acceptable ?50050112650200:16:13,440 --> 00:16:16,020503Déjà en partant, si les revenus futurs ne sont pas super au coût,50450512750600:16:16,740 --> 00:16:17,880507bien là, ça ne passe pas l'étape 3.50850912851000:16:19,360 --> 00:16:23,460511Et maintenant, lorsqu'on est filtré avec l'étape 3, il faut vraiment voir ça comme51251312951400:16:23,480 --> 00:16:26,880515un entonnoir. C'est-à-dire que les projets, on les fait tous passer dans cet51651713051800:16:26,900 --> 00:16:31,400519entonnoir-là, puis à chaque étape, 1, 2, 3, il y a de moins en moins de projets qui52052113152200:16:31,420 --> 00:16:36,980523restent. Et là, le 4, c'est vraiment qu'est-ce qui produit le plus,52452513252600:16:37,200 --> 00:16:41,240527le maximal productif. C'est la valeur résiduelle la plus élevée parmi toutes les52852913353000:16:41,260 --> 00:16:42,060531possibilités.53253313453400:16:43,480 --> 00:16:45,320535Donc, les critères sont vraiment appliquées dans l'ordre.53653713553800:16:46,320 --> 00:16:51,920539Et donc, si un usage n'est pas légalement permis, on ne voit même pas l'étape 2 pour54054113654200:16:51,940 --> 00:16:54,420543ce projet-là. Donc, c'est ça.54454513754600:16:55,440 --> 00:16:56,800547Donc, ici maintenant, c'est ça.54854913855000:16:56,900 --> 00:16:58,260551Donc, ça, c'est l'analyse séquentielle.55255313955400:16:59,140 --> 00:17:01,080555Est-ce que c'est légalement permis de faire le projet ?55655714055800:17:01,700 --> 00:17:05,300559si c'est oui, on continue. Sinon, bien là, c'est un usage qui est limité.56056114156200:17:05,840 --> 00:17:08,720563Ensuite, est-ce que c'est physiquement possible selon la topologie du terrain ?56456514256600:17:09,280 --> 00:17:11,280567Si oui, bon, on continue encore une fois.56856914357000:17:12,000 --> 00:17:14,160571Est-ce que c'est financièrement faisable ?57257314457400:17:14,900 --> 00:17:20,620575Si oui, on continue. Et là, est-ce que c'est le projet qui apporte le plus au niveau57657714557800:17:20,640 --> 00:17:23,080579du maximal productif ? Bien là, on se pose la question.58058114658200:17:23,960 --> 00:17:28,220583Et là, au niveau du financièrement faisable, c'est là que c'est vraiment plus,58458514758600:17:28,620 --> 00:17:33,680587c'est pas s'évident que ça. Il faut vraiment donc, on continue à repasser les étapes58858914859000:17:33,700 --> 00:17:35,360591une par une pour vraiment plus les détailler.59259314959400:17:35,800 --> 00:17:39,280595Au niveau des éléments à vérifier, au niveau du légalement permis.59659715059800:17:39,920 --> 00:17:42,100599Comme on a dit, c'est le zonage municipal.60060115160200:17:42,740 --> 00:17:43,780603Est-ce que c'est résidentiel ?60460515260600:17:43,940 --> 00:17:46,360607Est-ce que c'est commercial ? Est-ce que c'est mix ou c'est industriel ?60860915361000:17:46,880 --> 00:17:49,120611Parce qu'il y a certaines zones qui sont simplement industrielles.61261315461400:17:52,300 --> 00:17:55,540615Encore une fois, c'est possible que certains promoteurs immobiliers des fois61661715561800:17:55,560 --> 00:18:00,500619décident d'acheter des terrains avec des zones agricole,62062115662200:18:00,580 --> 00:18:05,740623donc ça s'est vu dans certaines villes de la province, c'est-à-dire que c'est un62462515762600:18:05,760 --> 00:18:09,920627pays en soi. C'est-à-dire que vous achetez de quoi de zone agricole,62862915863000:18:09,980 --> 00:18:14,900631vous attendez pendant quelques mois ou quelques années ou même quelques décennies et63263315963400:18:14,920 --> 00:18:18,360635là vous espérez qu'il y a un changement de zonage à cause que justement les63663716063800:18:18,380 --> 00:18:20,300639environnements deviennent plus denses, il y a plus de population,64064116164200:18:20,500 --> 00:18:24,840643donc les gouvernements décident de changer le zonage.64464516264600:18:25,020 --> 00:18:28,980647Ou si vous avez beaucoup d'influence, Donc, ça s'est déjà fait.64864916365000:18:29,140 --> 00:18:30,960651Donc, c'est possible de le faire.65265316465400:18:31,140 --> 00:18:33,300655Mais bon, ce rendu là, ça ne rentre pas vraiment dans la théorie immobilière.65665716565800:18:35,460 --> 00:18:37,300659Donc, maintenant, ça fait tout de suite parfait.66066116666200:18:38,760 --> 00:18:40,680663Ici, est-ce que c'est physiquement possible ?66466516766600:18:41,160 --> 00:18:43,840667C'est là que c'est quand même un gros travail de savoir est-ce que c'est possible.66866916867000:18:43,940 --> 00:18:45,740671Est-ce que c'est possible selon la taille ?67267316967400:18:45,840 --> 00:18:49,480675Est-ce que le projet, le terrain est suffisamment important pour pouvoir faire le67667717067800:18:49,500 --> 00:18:52,320679projet que vous souhaitez ? Si la réponse est oui, bien là,68068117168200:18:52,500 --> 00:18:57,500683c'est bon. La topographie. Des fois, il y a certains terrains qui ont des risques d68468517268600:18:57,520 --> 00:19:01,300687'inondations. C'est de plus en plus fréquent maintenant que les terrains sont plus à68868917369000:19:01,320 --> 00:19:03,000691risque. C'est bien important.69269317469400:19:03,360 --> 00:19:04,840695Donc, ça, c'est relativement nouveau.69669717569800:19:05,000 --> 00:19:06,340699Donc, c'est-à-dire que c'est de quoi qui est…70070117670200:19:06,800 --> 00:19:11,140703C'est très récent qu'on se pose la question, est-ce que ce terrain-là est viable sur70470517770600:19:11,160 --> 00:19:16,10070710, 20 ou 30 ans ? Avant, bon, on disait, s'il y a des inondations,70870917871000:19:16,420 --> 00:19:19,560711c'est périodique. Donc, c'est-à-dire que c'est une rivière qui déborde.71271317971400:19:20,400 --> 00:19:22,640715Puis, ça va se retirer. Donc, il y a les assurances et tout.71671718071800:19:22,660 --> 00:19:24,980719Maintenant, il y a des zones qui sont dites non assurables.72072118172200:19:25,120 --> 00:19:28,520723C'est-à-dire qu'on prend pour acquis que la montée des eaux fait en sorte qu'il y a72472518272600:19:28,540 --> 00:19:30,140727une exposition qui est permanente.72872918373000:19:30,780 --> 00:19:33,800731C'est-à-dire que ce n'est pas toute la province, c'est certains endroits.73273318473400:19:35,360 --> 00:19:37,440735Il y a des endroits aussi qui sont vraiment plus risqués que d'autres.73673718573800:19:38,140 --> 00:19:41,660739Un exemple du Saguenay, par exemple, où il y a eu des inondations au Saguenay dans74074118674200:19:41,680 --> 00:19:45,400743les années 90, ou le déluge qu'il y avait eu.74474518774600:19:45,780 --> 00:19:48,040747Il y a souvent des événements fréquents au Saguenay.74874918875000:19:49,720 --> 00:19:51,380751Soit parce que c'est entouré de…75275318975400:19:51,400 --> 00:19:53,460755c'est très montagneux. Donc, il y a des écoulements d'eau.75675719075800:19:54,160 --> 00:19:55,960759Il y a beaucoup de puits abondantes.76076119176200:19:56,480 --> 00:20:01,880763Et aussi, le sol. Donc, le Saguenay-Saint-Jean s'est reconnu pour être très76476519276600:20:01,900 --> 00:20:03,800767argileux. Donc, c'est-à-dire qu'il y a beaucoup de...76876919377000:20:03,820 --> 00:20:07,440771La possibilité d'avoir des glissements de terrain, c'est vraiment plus...77277319477400:20:07,460 --> 00:20:11,560775une plus forte probabilité. Donc, ça, c'est toutes les choses qu'il faut regarder la77677719577800:20:11,580 --> 00:20:15,400779topologie. Et là, surtout aussi, est-ce que c'est contaminé ?78078119678200:20:15,420 --> 00:20:17,000783Donc, le sous-sol, est-ce que je peux faire de quoi ?78478519778600:20:17,100 --> 00:20:18,420787Donc, est-ce qu'il y a une nappe phréatique, etc.78878919879000:20:19,240 --> 00:20:22,500791Et aussi, si maintenant vous voulez faire un projet de condo,79279319979400:20:22,660 --> 00:20:24,740795bien là, ça serait bien qu'il y ait un transport en commun,79679720079800:20:24,980 --> 00:20:29,120799des routes, que ce ne soit pas juste, c'est tout ça qui est à regarder.80080120180200:20:29,480 --> 00:20:32,320803Donc, lorsqu'on parle de ce que c'est physiquement possible.80480520280600:20:33,620 --> 00:20:36,380807aussi donc les services publics, donc l'aqueduc, égout,80880920381000:20:36,540 --> 00:20:40,500811etc c'est possible donc de s'en sortir sans aqueduc, donc c'est à dire que vous81281320481400:20:40,520 --> 00:20:46,020815pouvez avoir il y en a qui vont prendre de l'eau dans un puer artésien avec une81681720581800:20:46,040 --> 00:20:49,180819fosse septique donc c'est possible, mais encore une fois,82082120682200:20:49,380 --> 00:20:53,720823ça affecte la valeur du projet donc c'est pas tous les acheteurs qui sont à l'aise82482520782600:20:53,740 --> 00:20:57,140827avec le fait de ne pas avoir d'aqueduc, et aussi donc l'environnement,82882920883000:20:57,420 --> 00:21:01,180831ça c'est rendu super important donc c'est à dire que si vous voulez faire par83283320983400:21:01,200 --> 00:21:02,000835exemple83683721083800:21:05,560 --> 00:21:11,260839un parc de maisons en rangée, tout ça, et là, il y a une raffinerie à côté,84084121184200:21:12,000 --> 00:21:14,300843c'est possible. Il va y avoir des gens qui vont vouloir vivre là.84484521284600:21:14,740 --> 00:21:18,320847Mais maintenant, le prix que vous allez charger va être vraiment revu à la baisse,84884921385000:21:18,420 --> 00:21:19,760851sachant qu'il y a une raffinerie juste à côté.85285321485400:21:20,900 --> 00:21:22,660855Dans la province, il n'y en a pas énormément des raffineries.85685721585800:21:22,720 --> 00:21:24,820859Il y en a deux. Il y en a une à Montréal et une à Lévis à Québec.86086121686200:21:26,660 --> 00:21:31,340863Des fois, c'est possible. Maintenant, c'est plus le quartier résidentiel se86486521786600:21:31,360 --> 00:21:34,400867construit souvent autour de la raffinerie parce que le contraire n'est pas vraiment86886921887000:21:34,420 --> 00:21:37,280871possible sans poursuite. C'est-à-dire que si vous êtes propriétaire d'une maison,87287321987400:21:37,540 --> 00:21:39,700875puis que là, il y a une raffinerie qui achète des terrains,87687722087800:21:39,840 --> 00:21:41,760879puis que vous ne serez pas content, puis c'est normal.88088122188200:21:41,940 --> 00:21:43,780883Puis le gouvernement ne le serait pas faire de toute façon.88488522288600:21:44,480 --> 00:21:48,600887Donc, c'est à prendre en compte, mais bon, l'environnement,88888922389000:21:48,720 --> 00:21:51,200891c'est plus, maintenant, au niveau, par exemple, est-ce qu'il y a une autoroute qui89289322489400:21:51,220 --> 00:21:57,140895est à côté et tout ça. Maintenant, le financièrement faisable,89689722589800:21:57,260 --> 00:22:03,040899excusez-moi, Donc, c'est-à-dire, est-ce que les revenus anticipés de votre projet90090122690200:22:03,060 --> 00:22:04,600903vont être supérieurs au coût ?90490522790600:22:05,140 --> 00:22:09,140907Donc, ça, c'est-à-dire que vous comparez les revenus anticipés au coût de total,90890922891000:22:09,240 --> 00:22:10,620911donc terrain et construction.91291322991400:22:12,420 --> 00:22:17,380915Maintenant, le terrain, vous l'avez, donc, quand on applique cette théorie-là,91691723091800:22:17,460 --> 00:22:19,500919comme on pourrait dire, c'est lorsque vous avez déjà le terrain.92092123192200:22:19,520 --> 00:22:25,580923C'est-à-dire que vous voulez en quelque sorte savoir c'est quoi l'utilisation92492523292600:22:25,600 --> 00:22:30,960927qui est le plus optimal. Quel projet m'en donne le plus possible pour le terrain que92892923393000:22:30,980 --> 00:22:35,120931j'ai en ce moment. Donc, au niveau de l'application de ça ici,93293323493400:22:35,660 --> 00:22:37,880935on va prendre cet exemple-là très simple.93693723593800:22:38,020 --> 00:22:41,000939Donc, on aurait un exemple entre deux projets.94094123694200:22:41,180 --> 00:22:43,360943Un catplex puis un édifice commercial.94494523794600:22:44,280 --> 00:22:46,700947Donc, le terrain, on l'a payé 200 000.94894923895000:22:46,720 --> 00:22:49,620951Dans les deux cas, c'est 200 000 parce qu'il est déjà acheté.95295323995400:22:50,220 --> 00:22:53,500955Maintenant, le coût de construction, c'est 600 000 pour le 4plex,95695724095800:22:53,700 --> 00:22:58,080959puis le commercial, on va supposer, je ne sais pas, c'est des entrepôts,96096124196200:22:58,240 --> 00:23:04,240963peu importe, c'est 900 000. Maintenant, le coût total, c'est 800 000 par rapport à 196496524296600:23:04,260 --> 00:23:06,740967,1 million, donc avec le commercial.96896924397000:23:07,900 --> 00:23:11,700971Et là, vous avez donc les revenus nets, donc ici qui sont les revenus nets97297324497400:23:11,720 --> 00:23:18,140975anticipés, donc c'est-à-dire que c'est vraiment la valeur que vous97697724597800:23:18,160 --> 00:23:19,840979allez réaliser à chacune des années.98098124698200:23:20,340 --> 00:23:22,820983Et là, on va appliquer donc ici maintenant un taux de rendement.98498524798600:23:23,280 --> 00:23:25,840987Donc, c'est-à-dire que vous, et là, il faudrait aussi appliquer un taux de98898924899000:23:25,860 --> 00:23:28,580991croissance au revenu, étant donné que ça va changer à travers le temps.99299324999400:23:29,160 --> 00:23:33,640995Donc, mais ici, donc, je ne sais pas s'il y en a qui sont familiarisés avec le tri,99699725099800:23:33,900 --> 00:23:37,580999le taux de rendement interne, on appelle ça l'IRR.10001001251100200:23:37,700 --> 00:23:41,3001003Donc, en finance, c'est beaucoup utilisé.10041005252100600:23:41,380 --> 00:23:42,4201007C'est un peu l'équivalent de ça ici.10081009253101000:23:42,820 --> 00:23:47,2601011Donc, c'est-à-dire, c'est le rendement que le projet vous rapporte par rapport,10121013254101400:23:47,320 --> 00:23:48,5601015mettons, à tous les autres projets.10161017255101800:23:48,660 --> 00:23:51,6401019Donc, ici, clairement, les deux sont faisables financièrement.10201021256102200:23:51,800 --> 00:23:53,3001023Donc, où est-ce que ce ne serait pas faisable ?10241025257102600:23:53,400 --> 00:23:55,7201027Ce serait, mettons, à zéro et en bas.10281029258103000:23:56,200 --> 00:23:58,0401031Donc, c'est-à-dire, si on aurait un rendement qui est négatif.10321033259103400:23:59,120 --> 00:24:01,7201035Maintenant, ce n'est pas parce que c'est faisable que c'est souhaitable.10361037260103800:24:01,960 --> 00:24:05,4001039Donc, c'est-à-dire que là, à 6,5 et à 8, bon, c'est relativement des rendements10401041261104200:24:05,420 --> 00:24:10,2401043corrects. Mais bon, si on est à 2, est-ce que vous allez vous embarquer,10441045262104600:24:10,340 --> 00:24:13,9801047donc vous allez maintenant engeler des capitaux ou de l'argent dans un projet qui10481049263105000:24:14,000 --> 00:24:18,6601051rapporte simplement 2 %, ce ne serait pas nécessairement intelligent étant donné que10521053264105400:24:18,680 --> 00:24:23,8201055l'immobilier, ça reste quand même un investissement risqué et que vous pouvez avoir10561057265105800:24:23,840 --> 00:24:26,0401059le même rendement à la banque, peu importe.10601061266106200:24:26,060 --> 00:24:31,1801063Maintenant, il y aurait aussi le financement hypothécaire à prendre en compte,10641065267106600:24:31,300 --> 00:24:33,7201067mais là, on t'en tient vraiment simplement comme ça ici.10681069268107000:24:34,080 --> 00:24:37,0601071Est-ce que le rendement du projet est positif ou non ?10721073269107400:24:37,240 --> 00:24:39,3001075Si il est positif, on y va, c'est faisable.10761077270107800:24:39,800 --> 00:24:42,2201079Mais ça ne veut pas dire que ça va passer l'étape suivante.10801081271108200:24:44,760 --> 00:24:48,2801083Ici, donc, c'est ça. C'est le principe de maximale productif,10841085272108600:24:48,380 --> 00:24:49,8001087c'est la valeur résiduelle du terrain.10881089273109000:24:50,380 --> 00:24:54,1201091Donc, c'est-à-dire que vous avez des projets ici, donc,10921093274109400:24:54,880 --> 00:24:57,8401095qui passent l'étape 3. Donc, est-ce que c'est faisable financièrement ?10961097275109800:24:58,120 --> 00:25:04,0201099Et si ça passe cette étape-là, au critère 4, donc, vous allez prendre le projet qui11001101276110200:25:04,040 --> 00:25:06,9001103vous apporte la valeur résiduelle du terrain la plus importante.11041105277110600:25:08,540 --> 00:25:11,6401107Dans le cas qui est ici, donc, bon, le CIPLEX n'est pas nécessairement un rapport,11081109278111000:25:11,800 --> 00:25:16,1201111mais la valeur résiduelle du terrain, c'est la valeur, donc,11121113279111400:25:16,340 --> 00:25:21,4801115totale estimée ici, donc, de la valeur marchande, comme on pourrait dire.11161117280111800:25:21,500 --> 00:25:25,7801119C'est-à-dire que votre projet, ici, a une valeur marchande de 850 000.11201121281112200:25:26,040 --> 00:25:27,4601123Et ça, comment c'est déterminé ?11241125282112600:25:28,380 --> 00:25:31,5601127C'est soit parce que vous faites des comparables et tout ça,11281129283113000:25:31,720 --> 00:25:33,8601131ou vous estimez avec la méthode des revenus.11321133284113400:25:33,940 --> 00:25:37,0401135C'est-à-dire que vous actualisez les flux de trésorerie pour avoir une valeur comme11361137285113800:25:37,060 --> 00:25:38,3001139un autre investisseur, le price rate.11401141286114200:25:38,760 --> 00:25:42,3201143Donc, c'est vraiment comment le projet pourrait se revendre immédiatement après la11441145287114600:25:42,340 --> 00:25:45,8601147construction. Et ça, ça vous permet, donc, si vous soustrayez les coûts de11481149288115000:25:45,880 --> 00:25:49,5001151construction, sans le terrain, d'avoir la valeur résiduelle de votre terrain.11521153289115400:25:50,460 --> 00:25:55,1201155Donc, c'est la valeur, donc, implicite du terrain, sachant que vous avez fait ce11561157290115800:25:55,140 --> 00:25:59,8601159projet-là. Et vous voyez, donc, ici, que, bon, là, dans les deux cas,11601161291116200:25:59,940 --> 00:26:02,2001163on serait égal. Maintenant qu'on rajouterait un 6 plex,11641165292116600:26:02,620 --> 00:26:05,4001167là, c'est complètement différent, là, il coûterait un petit peu plus cher que le 411681169293117000:26:05,420 --> 00:26:08,1401171plex, bien, là, il y aurait une valeur résiduelle de 270 000.11721173294117400:26:08,560 --> 00:26:11,7401175Donc, dans ce cas-là, très précis, c'est simplifié aussi,11761177295117800:26:11,860 --> 00:26:16,6601179mais on irait avec le ciplex, étant donné que la valeur résiduelle du terrain est11801181296118200:26:16,680 --> 00:26:17,4801183plus élevée.11841185297118600:26:19,820 --> 00:26:22,8201187Ce qui est important ici, c'est que la valeur totale estimée,11881189298119000:26:23,100 --> 00:26:25,7201191ça peut être plusieurs méthodes.11921193299119400:26:27,540 --> 00:26:32,6201195Ça peut être parce que, par exemple, on a exactement la même chose qui s'est vendue11961197300119800:26:32,640 --> 00:26:34,4601199il y a deux semaines à tel prix.12001201301120200:26:34,480 --> 00:26:37,6601203Donc, on peut inférer ça, mettons que ça se vendrait à peu près à ce prix-là,12041205302120600:26:38,140 --> 00:26:41,4401207sachant les comparables à côté, ou on utilise la méthode des revenus.12081209303121000:26:43,380 --> 00:26:46,3001211La méthode des coûts, dans ce cas-là, ici, pour la valeur totale estimée,12121213304121400:26:46,400 --> 00:26:50,6401215ce n'est pas nécessairement la même façon de faire, étant donné qu'on va arriver à12161217305121800:26:50,660 --> 00:26:54,5601219la même chose. C'est-à-dire qu'on va arriver exactement à 200 000 parce que le coût12201221306122200:26:54,580 --> 00:26:55,7601223de construction, on le connaît déjà.12241225307122600:26:57,020 --> 00:27:02,9001227Donc, ça, c'est vraiment dans le cas où on aurait un projet qui serait en quelque12281229308123000:27:02,920 --> 00:27:05,9801231sorte productif. Donc, il nous permettrait d'avoir de la valeur immédiatement.12321233309123400:27:06,600 --> 00:27:10,4201235Donc là, comme on a vu ici, le projet-là, il nous apporte quelle valeur ?12361237310123800:27:10,540 --> 00:27:12,6601239Si on regarde là-bas, le terrain, on le paye 200 000.12401241311124200:27:13,900 --> 00:27:19,1001243Donc, on a 50 000 ici de valeur créée simplement parce qu'on a choisi ce projet-là12441245312124600:27:19,120 --> 00:27:20,3601247par rapport au coût total.12481249313125000:27:22,000 --> 00:27:23,2001251Est-ce que c'était correct pour ça ici ?12521253314125400:27:24,060 --> 00:27:27,6201255C'est plus… Oui, ça va bien. Ça va bien ?12561257315125800:27:27,720 --> 00:27:28,5201259Merveilleux.12601261316126200:27:31,900 --> 00:27:34,1201263Donc, terrain vacant versus terrain amélioré.12641265317126600:27:35,240 --> 00:27:39,7001267L'analyse du terrain vacant, c'est quel serait le meilleur usage si le terrain était12681269318127000:27:39,720 --> 00:27:44,1201271vacant. Donc, c'est déterminer la valeur du terrain en soi par…12721273319127400:27:44,140 --> 00:27:45,9601275Donc, c'est la méthode des coûts ici.12761277320127800:27:46,080 --> 00:27:50,2801279Donc, c'est ce qu'on vient de faire en soi ici, donc, sachant que le terrain est12801281321128200:27:50,300 --> 00:27:53,7001283vacant, quelle est la meilleure façon, donc, d'aller chercher de la valeur.12841285322128600:27:55,280 --> 00:27:57,9201287J'aime moyen, maintenant, le principe de valeur résiduelle du terrain,12881289323129000:27:58,000 --> 00:28:00,8801291mais c'est comme ça que l'Ordre, donc, le mentionne.12921293324129400:28:01,040 --> 00:28:05,1801295Donc, en soi, ce n'est pas nécessairement, ça serait la valeur du terrain,12961297325129800:28:05,400 --> 00:28:07,4801299sachant qu'on a choisi cette façon de faire.13001301326130200:28:08,860 --> 00:28:11,7601303Mais bon, ce n'est pas clair, le terrain, sur l'évaluation foncière,13041305327130600:28:11,820 --> 00:28:16,2401307va rester la même valeur. Donc, c'est plus dans la valeur totale du projet que ça va13081309328131000:28:16,260 --> 00:28:17,1401311être reflété.13121313329131400:28:19,080 --> 00:28:22,9001315Maintenant, le principe d'anticipation et de changement.13161317330131800:28:23,080 --> 00:28:25,4201319Ça, c'est un qui est relativement important.13201321331132200:28:28,000 --> 00:28:33,1601323La valeur d'un bien immobilier, c'est une fonction des bénéfices futurs anticipés.13241325332132600:28:34,040 --> 00:28:35,7001327Donc, c'est-à-dire que c'est les revenus.13281329333133000:28:35,840 --> 00:28:40,0401331Si c'est un immeuble locatif ou même si c'est une maison,13321333334133400:28:40,200 --> 00:28:42,1401335donc vous pouvez la louer et générer des revenus.13361337335133800:28:42,160 --> 00:28:44,8201339la plus-value potentielle du marché.13401341336134200:28:45,420 --> 00:28:51,2201343Et la jouissance, si c'est, par exemple, une propriété qui va être habitée par la13441345337134600:28:51,240 --> 00:28:56,9001347personne qui l'achète. C'est simplement les bénéfices futurs dans les années à venir13481349338135000:28:56,920 --> 00:28:59,5201351que vous allez tirer de cette propriété.13521353339135400:28:59,680 --> 00:29:05,2001355C'est vraiment une valeur qui est plus orientée vers l'avenir.13561357340135800:29:06,840 --> 00:29:10,0801359Au niveau des bénéfices anticipés, c'est les revenus de location future.13601361341136200:29:10,920 --> 00:29:14,2801363Par exemple, si vous avez une maison et que là, vous prévoyez louer,13641365342136600:29:14,420 --> 00:29:18,5001367je ne sais pas moi, c'est une maison avec un appartenant au sous-sol,13681369343137000:29:18,620 --> 00:29:22,8001371des fois on voit ça, et vous prévoyez louer ça à un étudiant parce que c'est à côté13721373344137400:29:22,820 --> 00:29:26,7001375de l'université de l'UQAM ou c'est à Montréal, tout ça,13761377345137800:29:26,760 --> 00:29:28,8801379ça rentre dans les bénéfices anticipés.13801381346138200:29:30,160 --> 00:29:33,2601383la plus-value à la revente potentielle.13841385347138600:29:33,580 --> 00:29:36,0001387Ça, encore une fois, c'est plus dur de prévoir ça.13881389348139000:29:37,340 --> 00:29:40,9001391Mais bon, si on applique un principe que, habituellement,13921393349139400:29:41,080 --> 00:29:43,8601395il y a un taux de croissance qui est quand même stable au Québec,13961397350139800:29:44,180 --> 00:29:46,9201399c'est quand même possible de savoir à peu près que ça va être où.14001401351140200:29:47,620 --> 00:29:50,7401403Il y a plus de chances qu'on se trompe à la baisse qu'à la hausse si on applique des14041405352140600:29:50,760 --> 00:29:54,8201407taux relativement modérés. Si c'est un propriétaire occupant,14081409353141000:29:55,140 --> 00:29:58,1201411bien là, il y a une jouissance qui est personnelle de ce projet-là.14121413354141400:29:58,140 --> 00:29:59,6201415et surtout les avantages fiscaux.14161417355141800:30:00,180 --> 00:30:03,1001419C'est une propriété, donc votre seule propriété, mais là,14201421356142200:30:03,180 --> 00:30:06,6801423vous avez l'exemption de l'impôt sur les gains en capitaux.14241425357142600:30:07,320 --> 00:30:08,8801427Donc, ça, c'est quand même très bien.14281429358143000:30:09,260 --> 00:30:11,2801431C'est-à-dire que pour ceux-là qui ne sont pas au courant,14321433359143400:30:11,360 --> 00:30:15,5801435au Québec, la résidence principale, la plus-value que vous faites,14361437360143800:30:15,920 --> 00:30:16,8801439vous n'êtes pas imposé dessus.14401441361144200:30:17,420 --> 00:30:21,0401443Donc, c'est-à-dire que vous pouvez la revendre et c'est libre d'impôt.14441445362144600:30:22,140 --> 00:30:25,0001447Si c'était une deuxième propriété, par exemple, bien là,14481449363145000:30:25,180 --> 00:30:30,1001451ça va être 50 % de la plus-value qui va être ajoutée sur votre revenu d'entreprise,14521453364145400:30:30,240 --> 00:30:34,3001455si le building est la propriété d'une entreprise, ou sinon,14561457365145800:30:34,700 --> 00:30:40,2201459ça va être 50 % sur l'impôt personnel de la personne qui est propriétaire.14601461366146200:30:41,020 --> 00:30:46,1201463Mais c'est dans le cas où, vraiment, c'est une résidence secondaire.14641465367146600:30:47,120 --> 00:30:50,9001467Dans le cas d'une entreprise, ça rentre donc dans les…14681469368147000:30:50,920 --> 00:30:54,1401471ce n'est même pas des gains en capitaux, c'est des revenus d'entreprise simplement.14721473369147400:30:54,700 --> 00:30:55,7401475Désolé, juste pour te la refier.14761477370147800:30:56,440 --> 00:30:59,0201479Et le potentiel de développement aussi est important.14801481371148200:30:59,200 --> 00:31:03,5001483C'est-à-dire que si, par exemple, vous avez un projet et que vous pouvez faire une14841485372148600:31:03,520 --> 00:31:06,3201487expansion, bien ça, c'est également dans les bénéfices anticipés.14881489373149000:31:08,440 --> 00:31:11,5001491Maintenant, le lien avec la méthode des revenus, c'est pourquoi,14921493374149400:31:11,680 --> 00:31:16,5601495c'est que ça repose directement sur la valeur future.14961497375149800:31:16,740 --> 00:31:20,7001499Donc, ici vraiment, c'est l'actualisation des flux monétaires futurs.15001501376150200:31:21,840 --> 00:31:24,0201503Mais encore une fois, ce n'est pas tout qui peut être mis là-dedans.15041505377150600:31:24,180 --> 00:31:26,9401507C'est-à-dire que la jouissance personnelle, ça ne rentre pas dans les revenus15081509378151000:31:26,960 --> 00:31:27,7601511futurs.15121513379151400:31:29,080 --> 00:31:33,8801515le fait donc de l'avantage fiscal, oui, mais vraiment, ce n'est pas tout qui peut15161517380151800:31:33,900 --> 00:31:39,8801519être abordé par ce temps. Ici, on va le voir plus en détail à la séance 11 et 12,15201521381152200:31:39,940 --> 00:31:44,5801523la méthode du revenu, mais pour vous donner une idée, c'est le revenu qu'une15241525382152600:31:44,600 --> 00:31:49,9001527propriété va vous rapporter. On peut estimer la valeur avec la méthode d15281529383153000:31:49,920 --> 00:31:55,7801531'actualisation en divisant par le taux de rendement qu'un investisseur souhaiterait.15321533384153400:31:56,480 --> 00:32:00,2801535Donc, c'est-à-dire que si, par exemple, en ce moment sur le marché immobilier,15361537385153800:32:00,520 --> 00:32:03,2001539on a un taux de rendement à peu près de, je ne sais pas moi,15401541386154200:32:03,300 --> 00:32:09,16015436,5 %, bien, vous pouvez diviser le rendement annuel que vous vous anticipez l'année15441545387154600:32:09,180 --> 00:32:11,0201547suivante par le taux de rendement.15481549388155000:32:12,200 --> 00:32:15,9601551Bon, c'est encore une fois, ça pose l'hypothèse que c'est perpétuel.15521553389155400:32:16,060 --> 00:32:19,4001555Donc, c'est-à-dire qu'ici, c'est vraiment, on suppose que vous allez détenir ça15561557390155800:32:19,420 --> 00:32:22,0201559toute votre vie et même après votre mort en réalité.15601561391156200:32:22,400 --> 00:32:27,4001563Mais c'est juste que plus qu'on avance dans le temps, plus le flux de trésorerie qui15641565392156600:32:27,420 --> 00:32:28,8801567est éloigné a moins d'importance.15681569393157000:32:29,020 --> 00:32:32,6601571Donc, on fait le choix d'y aller perpétuel, étant donné que ça ne change pas15721573394157400:32:32,680 --> 00:32:36,6001575vraiment grand-chose. C'est-à-dire que vous le faites sur 20 ans ou à l'infini,15761577395157800:32:37,560 --> 00:32:38,8401579ça va être sensiblement la même chose.15801581396158200:32:38,940 --> 00:32:42,0401583C'est-à-dire que les revenus vraiment plus éloignés n'auront pas d'importance sur la15841585397158600:32:42,060 --> 00:32:42,8601587valeur présente.15881589398159000:32:46,900 --> 00:32:51,3601591Maintenant ici, d'autres choses qu'un évaluateur agréé doit prendre en compte,15921593399159400:32:51,460 --> 00:32:52,4401595c'est le principe de changement.15961597400159800:32:53,240 --> 00:32:56,4401599Donc, c'est de quoi qu'on ne parle pas nécessairement beaucoup,16001601401160200:32:56,660 --> 00:33:01,3401603mais il y a des cycles de vie à des quartiers et à des propriétés.16041605402160600:33:02,000 --> 00:33:06,0201607Donc, si on prend l'exemple, il y a certains quartiers qui sont nouveaux,16081609403161000:33:06,180 --> 00:33:07,4801611bien là, toutes les propriétés sont neuves.16121613404161400:33:08,880 --> 00:33:14,4401615Donc, c'est très récent. La valeur de tout le parc, par exemple,16161617405161800:33:14,620 --> 00:33:17,9001619est beaucoup plus élevée que si on est dans un quartier où on est plus en fin de16201621406162200:33:17,920 --> 00:33:21,1801623vie. Qu'est-ce que ça veut dire un quartier en fin de vie ?16241625407162600:33:21,260 --> 00:33:25,2601627C'est un quartier où les maisons ont 50, 70 ans, même 80 ans des fois,16281629408163000:33:25,440 --> 00:33:30,8401631et que pour avoir un regain de valeur, il va avoir besoin de rénovation majeure ou16321633409163400:33:30,860 --> 00:33:33,7801635simplement d'un autre cycle de construction.16361637410163800:33:33,800 --> 00:33:35,8601639C'est-à-dire que souvent, on voit ça dans certains quartiers.16401641411164200:33:36,200 --> 00:33:40,4801643Les maisons sont démolies graduellement ou ils sont upgradés de façon importante.16441645412164600:33:41,120 --> 00:33:44,9801647Ça dépend. Il y en a qui décident de tout refaire de A à Z.16481649413165000:33:45,100 --> 00:33:48,7801651Il y en a même qui décident de lever la maison, de faire une excavation16521653414165400:33:48,800 --> 00:33:52,0401655additionnelle pour agrandir le sous-sol ou je ne sais pas.16561657415165800:33:52,060 --> 00:33:56,7001659Donc, tout se fait, mais après un certain temps, habituellement,16601661416166200:33:56,820 --> 00:33:58,1001663une propriété est assez dégradée.16641665417166600:34:01,280 --> 00:34:04,0201667Il y en a certains qui réussissent quand même à garder une valeur à travers le16681669418167000:34:04,040 --> 00:34:05,9601671temps, donc en rénovant de façon continue.16721673419167400:34:06,500 --> 00:34:09,7801675Ça prend une assiduité qui est plus importante aussi.16761677420167800:34:11,520 --> 00:34:13,3801679Il y en a qui réussissent, il y en a qui réussissent pas.16801681421168200:34:13,400 --> 00:34:17,8001683C'est-à-dire que là, la propriété, l'acheteur qui va venir va vraiment appliquer un16841685422168600:34:17,820 --> 00:34:21,2001687discount. Il va falloir que je refasse le drain agricole,16881689423169000:34:21,300 --> 00:34:23,7001691il va falloir que je refasse la toiture et ainsi de suite.16921693424169400:34:25,900 --> 00:34:28,9601695Donc ici, c'est vraiment, on pourrait dire, le cycle de vie d'un quartier.16961697425169800:34:29,760 --> 00:34:31,0801699Au départ, il y a une croissance.17001701426170200:34:31,540 --> 00:34:34,2201703Donc maintenant qu'on part avec de quoi qui est nouveau,17041705427170600:34:34,380 --> 00:34:37,3801707un nouveau quartier, par exemple, à Gatineau, on pourrait dire.17081709428171000:34:37,480 --> 00:34:38,3401711Donc il y a un développement.17121713429171400:34:38,600 --> 00:34:40,5801715Donc là, il y a beaucoup de maisons qui se construisent.17161717430171800:34:40,720 --> 00:34:41,9601719Il y a des condos qui se construisent également.17201721431172200:34:42,420 --> 00:34:43,7001723il y a des immeubles à revenus.17241725432172600:34:45,060 --> 00:34:46,9001727Éventuellement, on atteint un point de stabilité.17281729433173000:34:47,000 --> 00:34:48,8201731C'est-à-dire que là, le quartier est saturé.17321733434173400:34:49,440 --> 00:34:53,1401735Il n'y a plus vraiment de possibilité d'agrandir.17361737435173800:34:53,520 --> 00:34:56,7401739La croissance diminue. C'est-à-dire qu'il n'y a pas beaucoup d'édifices qui sont17401741436174200:34:56,760 --> 00:34:59,8601743ajoutés. Et là, on atteint un point d'équilibre et de maturité.17441745437174600:35:01,120 --> 00:35:03,3801747Et là, comme toute chose, éventuellement, ça décline.17481749438175000:35:03,600 --> 00:35:06,8601751C'est-à-dire qu'il y a un vieillissement et il y a de l'obsolescence.17521753439175400:35:07,300 --> 00:35:11,5001755Pourquoi ? Parce que la technologie change.17561757440175800:35:11,980 --> 00:35:15,6001759Donc, on ne sait pas, mettons, dans 20-30 ans, peut-être que les propriétés vont,17601761441176200:35:15,700 --> 00:35:19,8601763je ne sais pas, avoir beaucoup plus de technologie qu'est-ce qu'on a en ce moment17641765442176600:35:20,340 --> 00:35:23,0801767avec l'intelligence artificielle, tout ça, peut-être que les planches,17681769443177000:35:23,200 --> 00:35:26,5401771on ne peut pas vraiment anticiper qu'est-ce qu'il va y avoir comme amélioration et17721773444177400:35:26,560 --> 00:35:28,9401775là, ça fait en sorte que les anciennes propriétés ont moins de valeur.17761777445177800:35:29,120 --> 00:35:30,3001779C'est pour ce qu'on dit obsolescence.17801781446178200:35:32,020 --> 00:35:36,2801783Mais bon, ça ne veut pas nécessairement dire que la propriété va perdre de la valeur17841785447178600:35:36,300 --> 00:35:38,1601787tout court. Donc, c'est-à-dire que c'est très différent.17881789448179000:35:39,420 --> 00:35:42,5601791Le déclin, les propriétés continuent quand même à prendre la valeur,17921793449179400:35:42,660 --> 00:35:45,1801795c'est juste qu'ils vont prendre moins de valeur par rapport à une propriété qui est17961797450179800:35:45,200 --> 00:35:48,5001799neuve. Donc, elle n'aura pas la même valeur qu'une propriété qui va être vraiment au18001801451180200:35:48,520 --> 00:35:51,2601803goût du jour. Mais reste que par rapport à un investissement,18041805452180600:35:51,720 --> 00:35:55,8201807je serais très surpris qu'il y ait une diminution du prix par rapport,18081809453181000:35:55,980 --> 00:35:57,0001811par exemple, à il y a 20 ans.18121813454181400:35:57,200 --> 00:35:58,5801815Ce serait pratiquement impossible.18161817455181800:35:59,360 --> 00:36:01,7201819Donc, c'est vraiment deux choses à tenir en compte.18201821456182200:36:02,020 --> 00:36:05,7201823Ça ne veut pas nécessairement dire que le déclin, que vous n'êtes pas rentable sur l18241825457182600:36:05,740 --> 00:36:10,7801827'investissement. C'est juste que la valeur par rapport à de quoi de récent va être,18281829458183000:36:11,140 --> 00:36:12,7201831la différence va être plus importante.18321833459183400:36:13,520 --> 00:36:17,3201835Et maintenant, le quartier peut avoir un renouveau, c'est-à-dire qu'il y a une18361837460183800:36:17,340 --> 00:36:19,4801839revitalisation ou une reconversion.18401841461184200:36:21,820 --> 00:36:27,1801843Donc, souvent, on commence à voir, par exemple, un des bons exemples,18441845462184600:36:27,200 --> 00:36:28,1401847c'est les immeubles commerciaux.18481849463185000:36:28,700 --> 00:36:31,8201851Donc, surtout tout ce qui est, maintenant, commerce de détail,18521853464185400:36:32,020 --> 00:36:35,1401855certains centres commerciaux, ils ont comme un renouveau en ce moment.18561857465185800:36:35,160 --> 00:36:40,7201859C'est-à-dire qu'il y a beaucoup de promoteurs immobiliers qui réussissent à soit18601861466186200:36:40,740 --> 00:36:43,5401863changer ça pour faire, par exemple, des…18641865467186600:36:43,560 --> 00:36:49,3601867Ils gardent le côté commercial en bas, mais ils font des condominiums sur les autres18681869468187000:36:49,380 --> 00:36:50,3401871étages. Donc, ils ajoutent.18721873469187400:36:52,920 --> 00:36:54,2001875On peut voir ce qu'on met à un renouveau.18761877470187800:36:54,800 --> 00:36:57,4201879Et là, on pourrait dire qu'il y aurait une phase de croissance qui recommencerait,18801881471188200:36:57,480 --> 00:36:58,9401883puis ça tourne comme ça perpétuellement.18841885472188600:37:00,240 --> 00:37:02,8801887Pour un quartier résidentiel, le renouveau, ça va être simplement,18881889473189000:37:03,260 --> 00:37:08,0001891si vous regardez par exemple dans certains quartiers plus âgés,18921893474189400:37:08,060 --> 00:37:12,6001895donc de certaines villes au Québec, vous voyez qu'il y a beaucoup de rénovation des18961897475189800:37:12,620 --> 00:37:17,2401899voies, donc c'est-à-dire que là, le quartier, sans détruire nécessairement les19001901476190200:37:17,260 --> 00:37:21,6001903fondations des bâtiments, il y a des ajouts majeurs qui sont faits et il y a des19041905477190600:37:21,620 --> 00:37:25,1601907modifications qui permettent donc de, sans dire que ça va revenir à un cycle de19081909478191000:37:25,180 --> 00:37:30,4801911croissance aussi important qu'au début, Ça permet donc de repartir un cycle et d19121913479191400:37:30,500 --> 00:37:35,6401915'augmenter la valeur. C'est vu sur certains marchés.19161917480191800:37:38,020 --> 00:37:44,3801919Maintenant aussi, comme tous les marchés immobiliers passent à travers un19201921481192200:37:44,400 --> 00:37:48,1801923cycle aussi d'expansion, stabilisation et surchauffe.19241925482192600:37:48,740 --> 00:37:53,9601927Encore une fois, la surchauffe, ça ne veut pas nécessairement dire que l19281929483193000:37:53,980 --> 00:37:55,9401931'investissement n'est pas rentable.19321933484193400:37:55,960 --> 00:37:57,1201935Ça, c'est super important.19361937485193800:37:58,880 --> 00:38:02,4201939La raison pourquoi, donc, ici, il y a une expansion, puis il y a souvent,19401941486194200:38:02,500 --> 00:38:06,1401943donc, on pourrait dire des cycles de stabilisation puis de surchauffe.19441945487194600:38:06,480 --> 00:38:09,2601947La surchauffe, c'est simplement lorsque les prix augmentent.19481949488195000:38:09,440 --> 00:38:11,9001951Si vous vous êtes déjà demandé pourquoi, quand les prix augmentent rapidement,19521953489195400:38:12,640 --> 00:38:15,1201955les prix semblent augmenter encore plus rapidement dans le futur,19561957490195800:38:15,260 --> 00:38:21,2601959c'est parce que un secteur de l'économie, par exemple,19601961491196200:38:21,300 --> 00:38:24,9801963immobilier résidentiel, les gens ont pris pour acquis que les taux de rendement vont19641965492196600:38:25,000 --> 00:38:27,3601967être importants. Par exemple, les maisons de deux étages et tout ça.19681969493197000:38:27,900 --> 00:38:30,9801971Donc, qu'est-ce que ça fait ? Ça fait en sorte que les constructeurs ou les19721973494197400:38:31,000 --> 00:38:35,0801975investisseurs demandent plus de ça, étant donné que le rendement anticipé est plus19761977495197800:38:35,100 --> 00:38:37,2801979élevé. Et là, ça fait une surchauffe.19801981496198200:38:39,880 --> 00:38:44,1401983Malheureusement, c'est ça qui fait en sorte que c'est la même chose dans les bulles19841985497198600:38:44,160 --> 00:38:48,3001987à la bourse. C'est-à-dire qu'en ce moment, pourquoi la technologie,19881989498199000:38:48,380 --> 00:38:51,8601991ça l'explose ? C'est parce que les gens voient un potentiel.19921993499199400:38:55,120 --> 00:39:00,0001995derrière chaque on pourrait dire bulle il y a une vraie bonne idée par exemple en ce19961997500199800:39:00,020 --> 00:39:03,7601999moment la bourse est très élevée à cause de la technologie parce que les gens voient20002001501200200:39:03,780 --> 00:39:08,7002003un potentiel en intelligence artificielle et ça a overshow c'est à dire que les gens20042005502200600:39:08,720 --> 00:39:13,2202007exagèrent ils vont au-delà de ce que la valeur réelle est mais c'est toujours comme20082009503201000:39:13,240 --> 00:39:18,6802011ça depuis que le monde est monde il y a des bulles spéculatives et il y a des20122013504201400:39:18,700 --> 00:39:23,0602015surshows dans tous les types de marchés Très important,20162017505201800:39:24,140 --> 00:39:28,7202019un évaluateur, donc, une évaluation immobilière, c'est une photographie aussi.20202021506202200:39:28,840 --> 00:39:31,7602023C'est-à-dire que c'est fait pour une date donnée et c'est tout.20242025507202600:39:32,000 --> 00:39:35,3202027Donc, c'est-à-dire qu'une évaluation qui a été faite, par exemple,20282029508203000:39:35,400 --> 00:39:40,5602031il y a six mois, est quand même une meilleure évaluation que celle qui a été faite20322033509203400:39:40,580 --> 00:39:44,7602035il y a deux ans, mais ce n'est pas, donc, ce n'est pas,20362037510203800:39:44,940 --> 00:39:46,5002039c'est vraiment pour une date effective.20402041511204200:39:47,040 --> 00:39:50,6802043Donc, c'est pour ça que souvent, les évaluations doivent être faites dans le cas de20442045512204600:39:50,700 --> 00:39:51,8202047certains emprunts hypothécaires.20482049513205000:39:52,340 --> 00:39:56,0802051Donc, c'est pas parce qu'il y a cinq ans, lorsque vous avez renouvelé votre interne20522053514205400:39:56,100 --> 00:39:59,6602055hypothécaire, l'évaluation était de telle valeur qu'aujourd'hui,20562057515205800:39:59,840 --> 00:40:03,2202059c'est la même chose. Donc, c'est-à-dire qu'il faut que ce soit refait.20602061516206200:40:05,820 --> 00:40:08,6802063Bon, on va passer maintenant aux facteurs économiques.20642065517206600:40:08,800 --> 00:40:14,0402067Donc, ça, c'est une analyse qui permet de voir qu'est-ce qui impacte le prix des20682069518207000:40:14,060 --> 00:40:17,8202071propriétés. Donc, il y a des facteurs externes, économiques,20722073519207400:40:18,460 --> 00:40:20,0802075macroéconomiques, démographiques.20762077520207800:40:20,300 --> 00:40:22,1602079On va tous les passer une par une.20802081521208200:40:22,920 --> 00:40:25,1002083Le facteur économique, c'est super simple.20842085522208600:40:25,500 --> 00:40:27,8402087Les taux d'intérêt et la politique monétaire.20882089523209000:40:29,300 --> 00:40:31,8202091Pourquoi ? Parce que le financement dépend de soi-ci.20922093524209400:40:34,080 --> 00:40:35,9002095Aussi, l'emploi et les revenus des ménages.20962097525209800:40:36,240 --> 00:40:40,0202099Donc, c'est-à-dire que si le revenu des ménages diminue,21002101526210200:40:40,120 --> 00:40:42,5402103par exemple, bien là, l'hypothèque va être plus dur à payer,21042105527210600:40:42,620 --> 00:40:44,3802107donc ça l'impacte forcément de l'immobilier.21082109528211000:40:45,760 --> 00:40:48,2602111et ça impacte l'immobilier commercial également étant donné que,21122113529211400:40:48,300 --> 00:40:49,1002115bon,21162117530211800:40:50,480 --> 00:40:53,6802119par exemple, si les ménages ont moins d'argent, bien, forcément,21202121531212200:40:53,960 --> 00:40:55,8202123ils vont aller moins, par exemple, dans les restaurants.21242125532212600:40:56,100 --> 00:40:59,6002127S'ils vont moins dans certains restaurants, bien là, les édifices commerciaux,21282129533213000:41:00,340 --> 00:41:02,6802131eux, c'est qui leur locataire, c'est certains restaurants et,21322133534213400:41:02,780 --> 00:41:04,8202135bon, vous voyez donc le principe.21362137535213800:41:05,500 --> 00:41:06,7802139Inflation, pouvoir d'achat également.21402141536214200:41:07,960 --> 00:41:09,3402143Mais ça ici, c'est21442145537214600:41:11,740 --> 00:41:17,7602147pas si évident, donc, Donc, la théorie économique, elle dit que lorsque il y21482149538215000:41:17,780 --> 00:41:21,9602151a beaucoup d'inflation, les gens vont prioriser d'autres choses,21522153539215400:41:22,000 --> 00:41:24,6202155mais ce n'est pas nécessairement ce qu'on remarque en ce moment.21562157540215800:41:24,740 --> 00:41:28,3402159Donc, c'est-à-dire que les gens semblent vraiment vouloir prioriser l'immobilier21602161541216200:41:28,360 --> 00:41:32,9602163résidentiel au détriment de beaucoup de choses qu'ils pourraient faire.21642165542216600:41:33,500 --> 00:41:39,2202167Puis, la raison est simple selon moi, c'est qu'il y a eu une sorte de catture qui s21682169543217000:41:39,240 --> 00:41:41,6402171'est faite en 2020 avec la COVID.21722173544217400:41:41,660 --> 00:41:44,7002175C'est-à-dire que l'immobilier a vraiment explosé.21762177545217800:41:45,220 --> 00:41:50,3402179Et ça, ça a envoyé un message qui est clair, c'est que ceux qui ont un bien21802181546218200:41:50,360 --> 00:41:52,1002183immobilier, ce n'est pas nécessairement une bonne chose.21842185547218600:41:54,020 --> 00:41:57,7202187Même, ce n'est vraiment pas économiquement et sociétalement pour l'ensemble de la21882189548219000:41:57,740 --> 00:41:59,7402191société, ce n'est pas une bonne chose, mais reste que les faits sont là.21922193549219400:42:03,720 --> 00:42:08,2002195Si on prend par exemple deux personnes qui ont le même emploi,21962197550219800:42:09,460 --> 00:42:12,0202199Il y en a un qui est locataire, il y en a un qui est propriétaire.22002201551220200:42:13,060 --> 00:42:18,8002203Lui qui est propriétaire, sa qualité de vie est probablement beaucoup mieux que la22042205552220600:42:18,820 --> 00:42:21,4002207personne qui est locataire. Il y en a certains qui vont dire,22082209553221000:42:21,560 --> 00:42:27,1802211si vous prenez l'excédent de vos revenus que vous avez mis dans votre loyer,22122213554221400:42:27,300 --> 00:42:30,9002215que vous l'investissez à la bourse, oui, c'est clair que les marchés financiers font22162217555221800:42:30,920 --> 00:42:34,5002219une progression importante. Mais malheureusement, l'effet de levier sur le marché22202221556222200:42:34,520 --> 00:42:39,4002223financier n'est pas aussi facilement obtenable que lorsqu'on achète un bien22242225557222600:42:39,420 --> 00:42:45,6602227immobilier. Mais c'est vrai. L'immobilier, ça force comme un épargne chez22282229558223000:42:45,680 --> 00:42:47,5802231certains gens et ça, c'est un gros avantage.22322233559223400:42:48,720 --> 00:42:54,8402235Si vous regardez par exemple la maison moyenne au Québec ou22362237560223800:42:54,860 --> 00:43:00,4602239la maison deux étages, dans les dernières années, la croissance des prix,22402241561224200:43:00,620 --> 00:43:04,1202243on est proche du salaire moyen.22442245562224600:43:04,320 --> 00:43:10,2402247C'est-à-dire que la croissance de l'immobilier d'une maison standard apporte22482249563225000:43:10,260 --> 00:43:13,0602251quasiment autant d'équité que votre salaire.22522253564225400:43:13,500 --> 00:43:14,5002255Donc, ce n'était pas ça avant.22562257565225800:43:14,680 --> 00:43:16,8602259Avant, on était beaucoup loin de ce scénario-là.22602261566226200:43:17,240 --> 00:43:23,7402263Donc, ça crée une inégalité entre propriétaires22642265567226600:43:23,760 --> 00:43:24,5602267et locataires.22682269568227000:43:26,780 --> 00:43:28,7002271Il y a des cas où ça s'est inversé.22722273569227400:43:28,800 --> 00:43:29,9002275Donc, le Japon, c'est un bon exemple.22762277570227800:43:31,060 --> 00:43:32,4202279Il y a des cas où ça ne s'est pas inversé.22802281571228200:43:32,500 --> 00:43:38,1002283C'est-à-dire, certains pays d'Amérique latine où il y a eu une séparation et il ne s22842285572228600:43:38,120 --> 00:43:39,0402287'est jamais revenu. Donc,22882289573229000:43:41,480 --> 00:43:45,0802291l'avantage des propriétaires a toujours continué à être dominé par rapport aux22922293574229400:43:45,100 --> 00:43:45,9002295locataires.22962297575229800:43:47,280 --> 00:43:51,1602299Et c'est encore plus vrai dans la mesure que les loyers au Québec ont augmenté quand23002301576230200:43:51,180 --> 00:43:52,7402303même de façon importante dans les dernières années.23042305577230600:43:53,700 --> 00:43:57,4002307Là, ça semble se calmer, mais bon, c'est des facteurs qui drivent en tout le…23082309578231000:43:57,420 --> 00:43:59,6002311Et aussi, donc, maintenant, au niveau des facteurs démographiques,23122313579231400:43:59,940 --> 00:44:05,9602315croissance de la population, qu'elle provienne d'un taux23162317580231800:44:05,980 --> 00:44:09,9002319de natalité plus élevé ou de l'immigration ou de la migration interne.23202321581232200:44:09,980 --> 00:44:13,5402323Donc, c'est-à-dire qu'un des bons exemples, c'est Ottawa et Gatineau.23242325582232600:44:13,900 --> 00:44:15,2202327Donc, c'est-à-dire que c'est très possible.23282329583233000:44:15,980 --> 00:44:17,5602331Bien, c'est d'ailleurs un phénomène qui est observé.23322333584233400:44:17,960 --> 00:44:21,5002335L'immobilier à Gatineau a explosé parce que beaucoup de gens trouvaient que les23362337585233800:44:21,520 --> 00:44:23,5802339propriétés à Ottawa étaient inabordables.23402341586234200:44:24,680 --> 00:44:27,6002343dans la mesure maintenant où la majorité des gens sont en télétravail ou,23442345587234600:44:27,620 --> 00:44:32,0202347bon, Gatineau, c'est à côté d'Ottawa, donc ce n'est pas vraiment un problème d'y23482349588235000:44:32,040 --> 00:44:37,3402351aller. Il n'y a pas nécessairement de règle qui interdit à quelqu'un qui est en23522353589235400:44:37,360 --> 00:44:40,5802355Ontario de dire, bon, mais moi, je vais aller vivre à Gatineau puis je vais avoir un23562357590235800:44:40,600 --> 00:44:43,8602359gain au niveau, donc la propriété va coûter moins cher.23602361591236200:44:43,980 --> 00:44:44,9402363Donc là, c'est moins vrai un petit peu.23642365592236600:44:45,080 --> 00:44:47,6002367L'immobilier, justement, il y a eu une égalisation à cause de ça.23682369593237000:44:47,720 --> 00:44:49,5202371Donc, c'est-à-dire qu'il y a une migration interne.23722373594237400:44:51,360 --> 00:44:56,0202375bon, les gens à Ottawa vont vivre à Gatineau pour l'immobilier qui était moins cher23762377595237800:44:56,040 --> 00:45:01,0202379puis tu vas faire ton plein d'essence à Ottawa étant donné qu'au Québec l'essence23802381596238200:45:01,040 --> 00:45:07,0402383est plus dispendue donc c'est une région qui est spéciale à cet niveau-là le fait23842385597238600:45:07,060 --> 00:45:10,3202387d'avoir donc des réglementations qui sont vraiment distinctes puis qu'il y a juste23882389598239000:45:10,340 --> 00:45:13,8202391un petit pont qui se passe, ça crée des phénomènes comme ça aussi le vieillissement23922393599239400:45:13,840 --> 00:45:18,0202395de la population donc le fait qu'une population vieillisse beaucoup plus rapidement23962397600239800:45:18,040 --> 00:45:19,3202399que certaines autres économies.24002401601240200:45:19,640 --> 00:45:23,4802403Par exemple, on pourrait penser à...24042405602240600:45:24,000 --> 00:45:27,6002407Mais là, c'est quand même... La population vit pas mal partout dans le monde,24082409603241000:45:27,840 --> 00:45:34,3402411sauf dans les... Même en Afrique du Nord, le24122413604241400:45:34,360 --> 00:45:35,6402415vieillissement de la population est important.24162417605241800:45:36,260 --> 00:45:39,5402419Donc, je dirais que certains pays d'Afrique,24202421606242200:45:41,160 --> 00:45:42,7402423c'est un phénomène qui est inversé.24242425607242600:45:42,840 --> 00:45:44,7002427Donc, c'est-à-dire que la population est de plus en plus jeune.24282429608243000:45:44,880 --> 00:45:48,3402431Mais sinon, le reste de la planète, La population vit énormément vite.24322433609243400:45:49,180 --> 00:45:50,0802435La toit des ménages également.24362437610243800:45:54,220 --> 00:45:59,7002439Maintenant, au niveau des autres facteurs, les facteurs gouvernementaux influencent24402441611244200:45:59,720 --> 00:46:02,0002443le prix des propriétés. Changement de zonage.24442445612244600:46:02,520 --> 00:46:03,7602447Les nouvelles réglementations.24482449613245000:46:04,420 --> 00:46:07,2002451C'est-à-dire qu'on ne sait pas vraiment ce qu'il va y avoir comme nouvelles24522453614245400:46:07,220 --> 00:46:12,5802455réglementations. On peut penser par exemple à ce qui se passe à New York avec le24562457615245800:46:12,600 --> 00:46:18,6402459nouveau maire. Lui, il parle d'imposer des taxes annuelles plus24602461616246200:46:18,660 --> 00:46:22,9202463importantes sur l'immobilier au-delà d'une telle valeur.24642465617246600:46:23,060 --> 00:46:25,9202467Donc, tout ça, c'est des facteurs qui impactent le prix de l'immobilier.24682469618247000:46:26,440 --> 00:46:30,2202471C'est sûr que si, par exemple, ici, on aurait une règle qui dirait qu'au-delà d'un24722473619247400:46:30,240 --> 00:46:34,4602475million de dollars de valeur d'immobilier, tu es imposé à 5 % chaque année sur cette24762477620247800:46:34,480 --> 00:46:39,4602479valeur-là, bien, là, ça serait dans un scénario où l'immobilier vraiment s24802481621248200:46:39,480 --> 00:46:44,2602483'effondrait. parce que ça serait appliqué par un gouvernement qui voudrait…24842485622248600:46:46,420 --> 00:46:47,8402487Historiquement, ça n'a jamais été une bonne chose de faire ça,24882489623249000:46:47,900 --> 00:46:49,7802491mais bon, c'est possible qu'un jour il y ait un gouvernement qui le fasse.24922493624249400:46:51,880 --> 00:46:57,4802495Ça n'a pas nécessairement… Souvent, c'est fait pour réinverser la situation,24962497625249800:46:57,600 --> 00:47:00,7202499mais ça fait plus un effondrement de l'immobilier, puis là,25002501626250200:47:00,760 --> 00:47:03,4002503les constructions ralentissent, puis au final, souvent,25042505627250600:47:03,500 --> 00:47:07,8002507il y a plus de gens qui se ramassent sans abri que dans la situation où ce n'était25082509628251000:47:07,820 --> 00:47:10,1402511pas comme ça. Mais c'est très possible que ça arrive.25122513629251400:47:10,700 --> 00:47:11,5002515On ne sait jamais.25162517630251800:47:12,820 --> 00:47:15,1002519Les nouvelles réglementations, politiques fiscales également,25202521631252200:47:15,300 --> 00:47:19,1802523c'est-à-dire que le gouvernement peut changer la façon dont les profits en25242525632252600:47:19,200 --> 00:47:22,9802527immobilier sont imposés et aussi les investissements publics,25282529633253000:47:23,060 --> 00:47:28,1002531transports, infrastructures. Le gouvernement finance un immense projet de tramway à25322533634253400:47:28,120 --> 00:47:31,3002535Québec. C'est très possible que les...25362537635253800:47:31,320 --> 00:47:32,4002539Mais d'ailleurs, ce n'est pas très possible.25402541636254200:47:32,660 --> 00:47:35,6202543Ça va augmenter énormément tous ceux qui sont à côté du tramway.25442545637254600:47:36,200 --> 00:47:40,6002547C'est beaucoup étudié, donc, avec des méthodes hedoniques « difference in difference25482549638255000:47:40,620 --> 00:47:43,5402551 », donc c'est-à-dire qu'ils regardent le prix des propriétés avant la construction25522553639255400:47:43,560 --> 00:47:49,0002555et après. Et souvent, tout ce qui est proche, par exemple,25562557640255800:47:49,040 --> 00:47:52,0402559des nouveaux réseaux de transport en commun, la valeur augmente énormément.25602561641256200:47:52,900 --> 00:47:56,0802563Puis ce qui est intéressant, c'est que ça commence même avant que le projet débute,25642565642256600:47:56,160 --> 00:47:59,9002567donc c'est-à-dire que l'augmentation commence même lorsque le projet est annoncé,25682569643257000:48:00,100 --> 00:48:02,7602571par anticipation, donc c'est là que c'est intéressant.25722573644257400:48:04,680 --> 00:48:09,4002575la valeur complète n'est pas initialement donc incorporée mais au fur et à mesure,25762577645257800:48:09,520 --> 00:48:13,9402579plus que le projet est certain, plus que la valeur va augmenter dans les alentours25802581646258200:48:15,820 --> 00:48:20,3002583au niveau donc des facteurs technologiques et sociaux ça c'est le plus intéressant25842585647258600:48:21,860 --> 00:48:28,0802587on pourrait prendre par exemple si on regarde par exemple la France l'Europe puis25882589648259000:48:28,100 --> 00:48:29,6002591même les pays d'Amérique latine25922593649259400:48:31,380 --> 00:48:35,5402595puis même certains pays les pays, la Russie, les TGV et tout ça.25962597650259800:48:35,960 --> 00:48:40,3402599L'Amérique du Nord est pas mal un des seuls qui n'est pas impacté par des réseaux de26002601651260200:48:40,360 --> 00:48:44,8802603transport en commun massifs, mais imaginez qu'on construit un TGV entre Québec et26042605652260600:48:44,900 --> 00:48:48,1802607Montréal qui va énormément en vide.26082609653261000:48:48,300 --> 00:48:51,3002611C'est-à-dire que ça l'arrête à Pro-Rivières, ça l'arrête dans toutes les petites26122613654261400:48:51,320 --> 00:48:55,6202615municipalités où c'est logique de croire qu'un TGV pourrait arrêter là.26162617655261800:48:57,720 --> 00:49:01,5002619Si on peut faire une distance comme Québec-Montréal en 30 minutes,26202621656262200:49:02,800 --> 00:49:06,6802623et qu'on parcourt toutes les villes entre Québec et Montréal,26242625657262600:49:06,940 --> 00:49:09,3602627l'immobilier va être impacté.26282629658263000:49:09,620 --> 00:49:13,7802631Pourquoi ? Parce que certaines personnes vont dire, bon,26322633659263400:49:13,860 --> 00:49:16,7402635mais là, moi, je vais aller vivre à 3 roues-villards, puis je vais prendre un TGV,26362637660263800:49:16,820 --> 00:49:17,6202639puis je vais aller travailler à Montréal.26402641661264200:49:17,740 --> 00:49:21,1402643Mon salaire est plus élevé à Montréal, oui, mais je peux aller vivre à 3 roues26442645662264600:49:21,160 --> 00:49:23,1402647-villards puis avoir un billet immobilier plus faible.26482649663265000:49:23,520 --> 00:49:24,8002651Donc, c'est une optimisation.26522653664265400:49:26,040 --> 00:49:29,6402655Et c'est pour ça qu'on dit que certaines technologies impactent grandement l26562657665265800:49:29,660 --> 00:49:31,1202659'immobilier. Les TGV, c'est un bon exemple.26602661666266200:49:31,140 --> 00:49:34,4202663C'est-à-dire que dans les pays où il y a des TGV, il y a un aplatissement de la26642665667266600:49:34,440 --> 00:49:40,4202667rente foncière qui appelle, c'est que habituellement, tous les gros quartiers d26682669668267000:49:40,440 --> 00:49:43,8802671'emploi, l'immobilier historiquement déclinait plus qu'on s'éloignait.26722673669267400:49:44,460 --> 00:49:47,8002675Donc, c'est-à-dire que vous avez par exemple le centre-ville de Montréal et là,26762677670267800:49:47,860 --> 00:49:51,7202679vous allez à Laval, Longueuil et plus qu'on s'éloigne, plus que le prix par pied26802681671268200:49:51,740 --> 00:49:56,4602683carré diminue. mais avec justement le télétravail qui est un autre facteur,26842685672268600:49:57,120 --> 00:49:59,1202687le fait qu'il y ait des transports en commun plus efficients,26882689673269000:49:59,480 --> 00:50:01,2202691ça tend à aplatir cette rente-là.26922693674269400:50:01,320 --> 00:50:05,3402695Donc, c'est-à-dire que les gens voient moins d'utilité à rester au centre-ville et26962697675269800:50:05,360 --> 00:50:06,6202699ils peuvent aller s'établir en dehors.27002701676270200:50:07,620 --> 00:50:08,4202703Et ça, qu'est-ce que ça fait ?27042705677270600:50:08,380 --> 00:50:11,2002707Ça fait en sorte que justement, les prix s'égalisent.27082709678271000:50:12,840 --> 00:50:16,1002711Quelqu'un d'intelligent va aller acheter au centre-ville à ce moment-là parce que27122713679271400:50:16,120 --> 00:50:20,2002715malgré tout, je crois qu'il va avoir une valeur plus importante à vivre au centre27162717680271800:50:20,220 --> 00:50:22,4202719-ville toujours par rapport à…27202721681272200:50:22,440 --> 00:50:24,2802723mais bon, ça, c'est mon opinion personnel.27242725682272600:50:24,540 --> 00:50:30,0202727Ce n'est pas ce que dit… mais vous comprenez, donc, ça fait partie de tous les27282729683273000:50:30,040 --> 00:50:32,1802731facteurs qui peuvent influencer le prix de l'immobilier.27322733684273400:50:32,360 --> 00:50:37,7202735Puis, il y a des égalisations et là, la COVID, ça a été un des cas d'école les plus27362737685273800:50:37,740 --> 00:50:41,0402739importants. C'est-à-dire que l'immobilier à Trois-Rivières,27402741686274200:50:42,160 --> 00:50:45,5202743dans toutes les petites villes, on pourrait dire, a explosé.27442745687274600:50:46,320 --> 00:50:48,7602747Pas au point de devenir égal, par exemple, au marché de Montréal,27482749688275000:50:48,780 --> 00:50:52,5002751Mais quand même, c'est assez impressionnant de voir l'augmentation des prix dans des27522753689275400:50:52,520 --> 00:50:56,3602755petites villes comme Trois-Ruers et autres.27562757690275800:50:56,480 --> 00:50:59,4002759Mais ça, c'est surtout à cause du télétravail et non à cause des transports en27602761691276200:50:59,420 --> 00:51:02,0002763commun. Je ne pense pas que personne qui part de Trois-Ruers pourrait aller27642765692276600:51:02,020 --> 00:51:03,7602767travailler à Montréal avec Viara et tout ça.27682769693277000:51:04,000 --> 00:51:04,9402771On n'est pas encore rendu là.27722773694277400:51:05,120 --> 00:51:07,2402775Mais imaginez s'il y avait encore en plus cet impact-là,27762777695277800:51:07,300 --> 00:51:08,3402779ça serait assez important.27802781696278200:51:11,520 --> 00:51:17,5202783Maintenant, les autres principes économiques, on a donc la contribution de la27842785697278600:51:17,540 --> 00:51:22,0802787valeur totale. Je ne sais pas si on l'avait vu, mais c'est un principe qui dit que27882789698279000:51:22,100 --> 00:51:27,3802791lorsqu'on fait une amélioration d'une propriété, on a un coût donné,27922793699279400:51:27,640 --> 00:51:32,1602795puis on a une augmentation de valeur qui est attribuée à cette amélioration-là.27962797700279800:51:33,360 --> 00:51:36,5402799L'augmentation de valeur est simplement perceptible si on décide,28002801701280200:51:36,600 --> 00:51:39,9002803par exemple, avant qu'on détermine un prix de valeur marchande et après.28042805702280600:51:40,480 --> 00:51:42,8202807L'augmentation de la valeur, c'est simplement ça la contribution.28082809703281000:51:43,420 --> 00:51:47,0602811Maintenant, si la contribution est inférieure au coût d'implémenter ça,28122813704281400:51:47,480 --> 00:51:49,6002815bien, ce n'est pas rentable de le faire du point de vue de l'investissement.28162817705281800:51:50,220 --> 00:51:51,9402819Maintenant, ce n'est pas pour une maison.28202821706282200:51:52,060 --> 00:51:53,5202823Il y a quand même des gens qui vont décider, par exemple,28242825707282600:51:53,640 --> 00:51:56,7402827de faire une piscine. Une piscine creusée habituellement,28282829708283000:51:57,120 --> 00:51:59,6602831surtout lorsqu'on parle, mettons, que c'est rendu aux alentours de 50 000 $,28322833709283400:52:00,440 --> 00:52:03,8002835peut-être même plus maintenant, ce serait très surprenant que le fait d'ajouter une28362837710283800:52:03,820 --> 00:52:07,1602839piscine creusée augmente la valeur de votre maison de 50 000.28402841711284200:52:08,660 --> 00:52:10,1802843Les garages, c'est autre chose.28442845712284600:52:10,340 --> 00:52:13,6602847C'est-à-dire, faire un garage double, ça peut potentiellement être rentable.28482849713285000:52:14,720 --> 00:52:17,7402851Finir le sous-sol, donc faire la finition du sous-sol, Habituellement,28522853714285400:52:17,860 --> 00:52:19,9202855ce n'est pas de quoi qu'il permet de récupérer son argent.28562857715285800:52:20,720 --> 00:52:25,0602859Il y a certains sites qui permettent de documenter quelles rénovations sont28602861716286200:52:25,080 --> 00:52:28,5402863rentables. Mais encore une fois, des fois, les gens font ça simplement pour leur28642865717286600:52:28,560 --> 00:52:30,5402867propitulité. Donc, ce n'est pas tout est relié à l'argent.28682869718287000:52:30,960 --> 00:52:32,6402871Mais le principe de contribution, c'est ça ici.28722873719287400:52:34,080 --> 00:52:34,8802875C'est une creusée.28762877720287800:52:36,380 --> 00:52:38,4602879On peut voir ça comme étant un suréquipement.28802881721288200:52:38,760 --> 00:52:44,1002883C'est-à-dire que souvent, ça coûte aux alentours de 80 000 avec tous les chauffe28842885722288600:52:44,120 --> 00:52:47,5002887-eau, etc. Et la valeur pourrait augmenter juste de 20 000.28882889723289000:52:47,660 --> 00:52:49,5602891Encore une fois, ce n'est pas des chiffres exacts, mais bon.28922893724289400:52:50,120 --> 00:52:51,9202895Mais c'est mesurable avec certains modèles hédoniques.28962897725289800:52:52,480 --> 00:52:57,3802899Quelle est la valeur attribuée à une rénovation ou une amélioration de données ?29002901726290200:52:59,700 --> 00:53:01,2602903Maintenant, principe de conformité.29042905727290600:53:01,920 --> 00:53:03,6802907Le principe de conformité, c'est quoi ?29082909728291000:53:03,860 --> 00:53:08,8402911C'est que vous allez choisir des projets qui sont conformes avec l'ensemble du29122913729291400:53:08,860 --> 00:53:11,7002915voisinage. Pourquoi c'est comme ça ?29162917730291800:53:11,820 --> 00:53:16,2002919C'est que, par exemple, vous avez une rue où il y a simplement des bungalows.29202921731292200:53:17,500 --> 00:53:20,3402923et là, vous, vous avez comme projet de faire un deuxième étage.29242925732292600:53:21,440 --> 00:53:24,2602927C'est possible, ça va être autorisé par la ville.29282929733293000:53:25,740 --> 00:53:30,8402931Mais malheureusement, c'est très possible que le deuxième étage que vous construisez29322933734293400:53:30,860 --> 00:53:35,7602935ne soit pas évalué aussi, la contribution ne sera pas aussi importante.29362937735293800:53:36,060 --> 00:53:40,3402939Donc, c'est-à-dire que oui, ça va vous coûter le même prix qu'une personne qui29402941736294200:53:40,360 --> 00:53:42,6802943ferait la même chose dans un quartier où il y a juste des maisons,29442945737294600:53:42,780 --> 00:53:46,0402947des étages. Mais malheureusement, la valeur que vous allez prendre ne sera pas aussi29482949738295000:53:46,060 --> 00:53:49,9002951importante. Ça, c'est parce qu'habituellement, les quartiers sont censés être plus29522953739295400:53:49,920 --> 00:53:51,0202955homogènes et compatibles.29562957740295800:53:54,220 --> 00:53:56,2002959Donc, ça rassure les marchés habituellement.29602961741296200:53:57,080 --> 00:54:00,3802963Ce n'est pas nécessairement vrai dans tous les types d'amélioration.29642965742296600:54:00,880 --> 00:54:04,4802967Mais par exemple, si vous construisez une propriété de luxe,29682969743297000:54:04,580 --> 00:54:10,5202971mais de, je ne sais pas moi, à Montréal-Nord par exemple,29722973744297400:54:10,760 --> 00:54:14,7602975par rapport à Westmont. bien, c'est possible que la valeur ne soit pas aussi29762977745297800:54:14,780 --> 00:54:19,8602979importante à Montréal-Nord, sans dire que c'est reconnu comme étant des quartiers où29802981746298200:54:19,880 --> 00:54:21,1202983le revenu est très différent.29842985747298600:54:21,980 --> 00:54:26,2202987Et habituellement, la valeur dépend donc de l'homogénéité du quartier.29882989748299000:54:29,900 --> 00:54:31,8002991Maintenant, donc ici, progression et réaction.29922993749299400:54:31,900 --> 00:54:36,4202995Donc, un bien qui est inférieur bénéficie de la valeur des biens supérieurs qui sont29962997750299800:54:36,440 --> 00:54:38,7402999environnables. Ça, c'est vrai.30003001751300200:54:38,760 --> 00:54:44,8003003Maintenant, un bien qui est supérieur va voir sa valeur diminuer à cause30043005752300600:54:44,820 --> 00:54:46,4203007de la présence de biens qui sont inférieurs.30083009753301000:54:46,640 --> 00:54:48,5603011Ces deux principes sont opposés, mais c'est comme ça.30123013754301400:54:49,300 --> 00:54:52,5803015C'est souvent une question de potentiel.30163017755301800:54:52,920 --> 00:54:59,2803019C'est-à-dire que si, par exemple, vous avez un bungalow30203021756302200:54:59,300 --> 00:55:05,8403023qui est délabré à Westmount, Donc, c'est un30243025757302600:55:05,860 --> 00:55:11,3803027bon signal parce qu'en soi, vous pouvez upgrader cette propriété-là puis la rendre à30283029758303000:55:11,400 --> 00:55:15,4603031niveau avec l'environnement, étant donné que toutes les autres propriétés sont dites30323033759303400:55:15,480 --> 00:55:20,3003035supérieures. Mais le contraire, c'est que si vous avez de quoi qui est supérieur30363037760303800:55:20,320 --> 00:55:24,7003039dans une propriété où tout est inférieur, c'est comme ça.30403041761304200:55:24,860 --> 00:55:28,7203043C'est une maison luxueuse dans un quartier modeste, au moins que dans un quartier30443045762304600:55:28,740 --> 00:55:30,0203047haut de gamme. C'est comme ça.30483049763305000:55:30,040 --> 00:55:35,7203051C'est simplement une question de préférence souvent et d'homogénéité.30523053764305400:55:39,280 --> 00:55:44,4803055Maintenant, le principe d'équilibre, c'est un principe qui est important,30563057765305800:55:44,800 --> 00:55:47,0003059mais qui est moins important un peu, étant donné que ça touche à la méthode des30603061766306200:55:47,020 --> 00:55:52,3203063coûts. Qu'est-ce que ça dit ? C'est que si vous n'avez pas ces quatre composantes-là,30643065767306600:55:52,460 --> 00:55:55,3203067ça va être très dur d'obtenir la valeur maximale avec une construction.30683069768307000:55:56,160 --> 00:55:58,4603071C'est-à-dire que vous devez avoir un terrain qui est parfait.30723073769307400:55:59,020 --> 00:56:01,2603075Vous devez avoir de la main-d'oeuvre disponible.30763077770307800:56:01,620 --> 00:56:05,9003079En soi, c'est logique, cette théorie-là.30803081771308200:56:06,320 --> 00:56:08,2403083Et vous devez avoir le capital, donc le financement.30843085772308600:56:08,380 --> 00:56:12,9203087Et vous devez coordonner tout le travail avec le capital et tout ça.30883089773309000:56:13,020 --> 00:56:15,9603091Donc, ça dit que ça prend ces quatre agents-là.30923093774309400:56:16,500 --> 00:56:20,4803095En soi, concrètement, comment c'est appliqué en évaluation immobilière ?30963097775309800:56:20,540 --> 00:56:22,4803099J'avoue que ça fait partie des choses qui sont montrées.31003101776310200:56:24,400 --> 00:56:27,0603103Mais bon, c'est juste du gros bon sens, honnêtement.31043105777310600:56:27,900 --> 00:56:30,9803107si tu n'as pas de terrain, puis que tu as les gars de la construction qui sont prêts31083109778311000:56:31,000 --> 00:56:32,8603111à travailler, puis que tu as l'argent, bien, ça ne va pas bien,31123113779311400:56:33,060 --> 00:56:34,9003115parce que tu ne peux pas construire sur un terrain de Walmart,31163117780311800:56:35,060 --> 00:56:37,0603119ça ne te prend un terrain, c'est logique.31203121781312200:56:38,000 --> 00:56:40,4803123Maintenant, si tu as un terrain, tu as l'argent, mais que là,31243125782312600:56:40,540 --> 00:56:42,4803127il n'y a personne qui veut travailler pour toi, puis construire,31283129783313000:56:42,620 --> 00:56:43,7203131bien, ça ne marche pas non plus.31323133784313400:56:44,180 --> 00:56:46,3803135Et même chose, si tu as engagé des gars de construction,31363137785313800:56:46,640 --> 00:56:48,6603139tu as le terrain, mais que tu n'as pas réussi à avoir l'argent pour les payer,31403141786314200:56:49,000 --> 00:56:52,9203143ça ne marche pas plus. Et maintenant, si tu n'as pas quelqu'un qui est là pour tout31443145787314600:56:52,940 --> 00:56:57,8403147coordonner ça, bien, tu n'arriveras pas à avoir, justement une production31483149788315000:56:57,860 --> 00:56:59,0203151immobilière qui est adéquate.31523153789315400:56:59,720 --> 00:57:00,9003155C'est ça que ça dit, grosso modo.31563157790315800:57:03,060 --> 00:57:06,3203159Maintenant, dernier point, donc, avant qu'on passe à l'autre section,31603161791316200:57:06,720 --> 00:57:10,5203163le rendement décroissant. Bon, qu'est-ce que ça dit, ça,31643165792316600:57:10,580 --> 00:57:12,1403167c'est qu'il arrive un certain point.31683169793317000:57:14,040 --> 00:57:17,1603171En réalité, c'est, je ne serais pas prêt à dire que, je veux dire,31723173794317400:57:17,360 --> 00:57:22,7403175c'est une propriété de luxe dans une, il arrive un point optimal où ce que,31763177795317800:57:22,820 --> 00:57:25,1003179donc, la valeur totale du bien va peut-être même diminuer.31803181796318200:57:25,260 --> 00:57:26,1203183C'est-à-dire que,31843185797318600:57:28,920 --> 00:57:33,0403187un des meilleurs exemples, c'est si vous avez une propriété où,31883189798319000:57:33,560 --> 00:57:35,8003191dans un quartier, maintenant, modeste,31923193799319400:57:37,820 --> 00:57:39,9803195une maison qui est équivalent à un château,31963197800319800:57:42,340 --> 00:57:47,9203199c'est très possible que le prix, donc plus qu'on grossit la propriété,32003201801320200:57:48,120 --> 00:57:52,4803203il diminue éventuellement, étant donné que, bon, ça vient avec des taxes frontières.32043205802320600:57:53,000 --> 00:57:55,7203207La personne qui va acheter ça ne va pas nécessairement avoir les mêmes revenus que32083209803321000:57:55,740 --> 00:57:59,3403211dans un quartier plus, on pourrait dire, huppé ou peu importe.32123213804321400:57:59,900 --> 00:58:04,7603215Donc, à un certain point, le surequipement, ça fait en sorte que la valeur du bien32163217805321800:58:04,780 --> 00:58:07,7603219immobilier va baisser. En pratique, est-ce que c'est vrai ?32203221806322200:58:09,680 --> 00:58:14,3603223Je ne sais pas. Il faudrait vraiment que ce soit un quartier délabré.32243225807322600:58:17,460 --> 00:58:18,9203227C'est une théorie qui existe.32283229808323000:58:19,300 --> 00:58:21,4403231Est-ce que c'est en pratique, c'est vraiment la réalité ?32323233809323400:58:21,460 --> 00:58:23,9603235Je pense que, bon, si tu es capable de payer les taxes,32363237810323800:58:24,700 --> 00:58:27,0003239il reste que c'est un château, c'est un château, mais bon,32403241811324200:58:27,580 --> 00:58:32,1603243ça dépend. Je pense qu'il y a certains matos d'amélioration aussi qui engendrent des32443245812324600:58:32,180 --> 00:58:35,4403247coûts plus importants, dont les taxes foncières, mais bon,32483249813325000:58:36,300 --> 00:58:39,4403251c'est à savoir. À un certain point, il y a un point d'équilibre où on a32523253814325400:58:39,460 --> 00:58:40,8803255éventuellement des rendements décroissants.32563257815325800:58:41,000 --> 00:58:44,6803259Donc, c'est-à-dire que chaque amélioration ne sera pas nécessairement impactée dans32603261816326200:58:44,700 --> 00:58:46,8603263le prix à la hauteur des dollars que vous avez investis.32643265817326600:58:46,960 --> 00:58:52,0603267C'est la zone en jaune. Mais maintenant, il y a un point où non seulement vous n32683269818327000:58:52,080 --> 00:58:53,9003271'allez pas récupérer votre argent, mais vous allez perdre l'argent.32723273819327400:58:54,040 --> 00:58:57,3603275C'est-à-dire que vous allez détruire de la valeur en plus que vous n'allez32763277820327800:58:57,380 --> 00:58:59,9403279aucunement récupérer votre investissement, donc d'upgrade ou peu importe.32803281821328200:59:00,580 --> 00:59:02,0803283Donc, c'est ça que ça dit ici.32843285822328600:59:03,720 --> 00:59:05,6803287Comme je vous l'ai dit, c'est à prendre avec un grain de sel.32883289823329000:59:06,720 --> 00:59:11,9203291Maintenant, le principe des externalités, ça, c'est simplement que la valeur peut32923293824329400:59:11,940 --> 00:59:18,0803295être impactée positivement ou négativement, dépendamment de certaines choses qu32963297825329800:59:18,100 --> 00:59:20,0403299'il y a dans l'environnement.33003301826330200:59:20,660 --> 00:59:24,4203303Par exemple, les autoroutes, ça, c'est une externalité qui est négative.33043305827330600:59:25,520 --> 00:59:26,7203307Positives, ça peut être des parcs.33083309828331000:59:26,840 --> 00:59:28,3003311Souvent, les parcs, c'est très bien vu.33123313829331400:59:28,460 --> 00:59:32,5603315Donc, les nouvelles familles, ils aiment ça avoir des choses comme ça.33163317830331800:59:32,820 --> 00:59:35,9603319Donc, parcs à proximité. Il y a un aéroport à côté, ça,33203321831332200:59:36,060 --> 00:59:37,3003323c'est vraiment négatif.33243325832332600:59:40,180 --> 00:59:46,5803327C'est surprenant, mais avoir une école à proximité, on33283329833333000:59:46,600 --> 00:59:49,5603331pourrait croire que ça apporte une valeur importante à une propriété,33323333834333400:59:49,700 --> 00:59:53,7603335mais historiquement, il y a eu des études qui ont confirmé que oui,33363337835333800:59:54,000 --> 00:59:54,9003339mais il y en a d'autres que non.33403341836334200:59:55,720 --> 01:00:01,0603343Donc, c'est-à-dire que souvent, dans les quartiers les plus de classe moyenne,33443345837334601:00:01,080 --> 01:00:06,2603347ce n'est pas automatique que ça apporte une valeur énorme de vivre proche d'une33483349838335001:00:06,280 --> 01:00:09,6603351école secondaire ou primaire, par exemple.33523353839335401:00:10,540 --> 01:00:11,3603355Je n'en ai aucune idée pourquoi.33563357840335801:00:11,620 --> 01:00:12,9803359C'est une bonne question à se poser.33603361841336201:00:14,100 --> 01:00:16,3803363D'autres exemples d'externalités positives à un terrain de golf.33643365842336601:00:16,940 --> 01:00:18,6003367Donc, ça, c'est vraiment au Québec.33683369843337001:00:19,200 --> 01:00:21,6403371Si ta maison est vraiment très proche d'un terrain de golf,33723373844337401:00:22,280 --> 01:00:26,7003375c'est, encore une fois, il faut que ce soit dans un quartier où les gens jouent au33763377845337801:00:26,720 --> 01:00:27,5203379golf.33803381846338201:00:28,940 --> 01:00:34,0003383je ne veux pas dire que il y a un cliché qui dit que c'est plus les personnes aînées33843385847338601:00:34,020 --> 01:00:38,1003387qui jouent au golf je ne veux pas me lancer dans ça je ne dis pas ça mais bon,33883389848339001:00:38,160 --> 01:00:40,6003391reste que je serais très surpris maintenant33923393849339401:00:42,340 --> 01:00:45,9803395je vais m'arrêter là avant de dire de quoi mais bon, vous comprenez ce que je veux33963397850339801:00:46,000 --> 01:00:50,9603399dire habituellement le golf s'est reconnu comme étant un sport qui demande plus de34003401851340201:00:50,980 --> 01:00:56,2403403moyens étant donné le coût des équipements donc d'avoir un terrain de golf à côté d34043405852340601:00:56,260 --> 01:01:02,2403407'un quartier vraiment où les gens sont plus dans le34083409853341001:01:02,260 --> 01:01:05,0803411besoin ou autre, ça ne va pas nécessairement augmenter la valeur.34123413854341401:01:07,060 --> 01:01:09,9403415Maintenant, c'est ça ici. Externalité positive par rapport à la négative,34163417855341801:01:10,080 --> 01:01:12,8603419donc nouveau parc, transport en commun proche.34203421856342201:01:13,120 --> 01:01:15,8403423Comme je l'ai dit ici, ce n'est pas nécessairement vrai,34243425857342601:01:15,980 --> 01:01:18,3603427donc les écoles, les études confirment.34283429858343001:01:18,740 --> 01:01:23,0403431Ça peut être dû comme une externalité positive, mais pas dans tous les secteurs.34323433859343401:01:23,840 --> 01:01:25,9403435Développement commercial de qualité, Donc, est-ce qu'il y a des épiceries ?34363437860343801:01:27,480 --> 01:01:31,9603439Externalité négative, un site contaminé à proximité, autoroute,34403441861344201:01:32,300 --> 01:01:36,4403443dépotoir ou pollution, donc odeur, nausée avant également,34443445862344601:01:36,780 --> 01:01:39,6203447ou lignes à haute tension et tours de télécommunication.34483449863345001:01:41,180 --> 01:01:43,9203451C'est logique. Donc, c'est-à-dire les lignes à haute tension,34523453864345401:01:44,220 --> 01:01:48,2803455il y a certaines études qui me parlent, donc ça peut amener à certains problèmes de34563457865345801:01:48,300 --> 01:01:52,1803459santé. Ce n'est pas nécessairement prouvé par beaucoup d'études,34603461866346201:01:52,240 --> 01:01:55,5403463mais bon, c'est un risque. Il y a certains environnements.34643465867346601:01:56,600 --> 01:02:01,5603467À Québec, il y a l'exemple de Shannon, qui est une municipalité où il y aurait un34683469868347001:02:01,580 --> 01:02:04,1603471taux de cancer par 100 000 habitants qui est beaucoup plus élevé que les autres.34723473869347401:02:04,440 --> 01:02:09,7603475Ce serait dû à la contamination de l'eau potable par une base militaire qui est34763477870347801:02:09,780 --> 01:02:11,4203479juste à côté, donc la base militaire de Valcartier.34803481871348201:02:11,620 --> 01:02:13,2603483Ça, c'est un exemple d'externalité négative.34843485872348601:02:13,280 --> 01:02:17,9003487Et clairement, là-bas, l'immobilier, c'est probablement un des ordres au Québec où l34883489873349001:02:17,920 --> 01:02:20,0603491'immobilier n'est pas si élevé que ça, donc ça confirme un peu ça.34923493874349401:02:22,220 --> 01:02:25,4403495Maintenant, le principe de la concurrence, c'est le dernier point.34963497875349801:02:25,540 --> 01:02:27,1003499Après ça, on va passer à l'autre section.35003501876350201:02:27,500 --> 01:02:30,9803503Ça dit que lorsque dans un secteur de l'immobilier ou dans un marché donné,35043505877350601:02:31,320 --> 01:02:34,4203507les profits sont élevés, donc c'est-à-dire que c'est très rentable pour un35083509878351001:02:34,440 --> 01:02:38,1203511investisseur, bien, ça attire beaucoup de nouveaux joueurs.35123513879351401:02:38,220 --> 01:02:44,5003515Donc, c'est-à-dire que si, par exemple, en ce moment, l'immobilier locatif de luxe,35163517880351801:02:44,680 --> 01:02:50,7203519c'est un peu le cas d'école au Québec, les loyers ont explosé dans les 4-535203521881352201:02:50,740 --> 01:02:52,7403523dernières années. Qu'est-ce que ça a fait ?35243525882352601:02:52,820 --> 01:02:55,5603527Ça a fait qu'il y a eu de nouveaux promoteurs qui ont construit des parcs de condos35283529883353001:02:55,580 --> 01:03:00,1603531locatifs avec de luxe. Malheureusement, ce que ça fait,35323533884353401:03:00,240 --> 01:03:01,6003535c'est qu'il y a beaucoup plus d'offres.35363537885353801:03:01,700 --> 01:03:04,6003539Et là, ça finit donc par stabiliser les prix.35403541886354201:03:05,000 --> 01:03:08,0203543Et là, ça décline. Donc là, on est probablement proche de ce point-là.35443545887354601:03:08,440 --> 01:03:12,3403547Donc, c'est le fait d'avoir un cartier qui est en plein essor,35483549888355001:03:12,520 --> 01:03:14,6003551où ce que les prix augmentent, donc les loyers augmentent,35523553889355401:03:14,680 --> 01:03:17,3003555c'est pour ça qu'il y a beaucoup de promoteurs qui rentrent sur ce marché-là pour35563557890355801:03:17,320 --> 01:03:19,0603559réaliser justement un rendement élevé.35603561891356201:03:19,480 --> 01:03:23,2003563Et ça finit donc par stabiliser à cause de l'offre qui augmente.35643565892356601:03:23,740 --> 01:03:25,7203567Donc, c'est surtout vrai dans la ville de Québec en ce moment.35683569893357001:03:27,800 --> 01:03:30,3603571Si vous connaissez quelqu'un qui veut aller, c'est vraiment le moment.35723573894357401:03:30,600 --> 01:03:33,0203575Les loyers, ça ne va pas très bien.35763577895357801:03:34,380 --> 01:03:38,2203579la raison est simple c'est que lorsqu'on construit beaucoup de logements qui sont35803581896358201:03:38,240 --> 01:03:44,4203583plus haut de gamme ça manie une limite à ce que les gens peuvent payer donc35843585897358601:03:44,440 --> 01:03:49,6203587souvent les gens aussi vont croire qu'ils sont capables de payer un certain loyer et35883589898359001:03:49,640 --> 01:03:53,3403591éventuellement ils vont se dire bon je vais peut-être diminuer mes attentes ça35923593899359401:03:53,360 --> 01:03:59,4403595dépend aussi beaucoup à quel point il y a des mesures pour les hypothèques c35963597900359801:03:59,460 --> 01:04:03,5003599'est beaucoup plus stable parce que les banques font un travail qui est plus36003601901360201:04:03,520 --> 01:04:05,5003603colossal étant donné qu'ils ne veulent pas se faire avoir.36043605902360601:04:05,720 --> 01:04:08,4003607Mais habituellement, lorsqu'une personne veut savoir une hypothèque,36083609903361001:04:08,880 --> 01:04:11,0603611au Canada, en tout cas, par rapport, par exemple, aux États-Unis,36123613904361401:04:11,860 --> 01:04:13,3003615habituellement, c'est parce que la personne va être capable de payer.36163617905361801:04:14,140 --> 01:04:17,1403619Mais pour les loyers, ce n'est pas si automatique que ça parce que les vérifications36203621906362201:04:17,160 --> 01:04:19,3403623ne sont pas nécessairement aussi approfondies.36243625907362601:04:19,460 --> 01:04:24,8003627C'est-à-dire que le score de crédit, des fois, n'est même pas vérifié.36283629908363001:04:25,820 --> 01:04:30,3603631Donc, je veux dire, un préhypothécaire, le score de crédit est vérifié.36323633909363401:04:31,200 --> 01:04:34,3803635L'emploi est vérifié et surtout, est-ce que c'est un contrat ou c'est permanent ?36363637910363801:04:34,860 --> 01:04:38,6203639Donc, tout ça, dans le cas de l'allocation, les gestions immobilières les plus36403641911364201:04:38,640 --> 01:04:42,9003643grosses, oui, ils ont des départements qui ont présents des crédits pour vérifier36443645912364601:04:42,920 --> 01:04:47,4603647est-ce que la personne est solvable ou non, mais c'est très possible.36483649913365001:04:47,480 --> 01:04:49,9003651Donc, souvent, il n'y a pas de réglementation.36523653914365401:04:50,000 --> 01:04:53,4203655C'est-à-dire qu'une banque, lorsque tu as une cote de crédit qui est en bas de 600,36563657915365801:04:54,120 --> 01:04:58,1203659aucun prêt conventionnel peut être fait par une banque à chartes au Canada.36603661916366201:04:58,580 --> 01:05:05,3803663Donc, c'est comme ça. Mais pour la location, si tu as construit un complexe36643665917366601:05:05,400 --> 01:05:08,4203667de condos et que là, tu ne loues rien, ça se peut que tu dises,36683669918367001:05:08,460 --> 01:05:12,0803671bon, je ne suis pas capable d'avoir des gens solvables pour louer mes affaires,36723673919367401:05:12,140 --> 01:05:15,9003675je vais peut-être descendre mes attentes un peu et accepter des gens qui ont 550 et36763677920367801:05:15,920 --> 01:05:18,5203679tout ça. et qui ont des revenus plus volatiles.36803681921368201:05:19,380 --> 01:05:24,1203683Donc, c'est ça. Bon, donc, on va passer.36843685922368601:05:24,860 --> 01:05:25,9803687Est-ce qu'il y avait des questions pour le moment ?36883689923369001:05:29,360 --> 01:05:31,3003691Moi, ça n'a pas. Parfait, merveilleux.36923693924369401:05:37,700 --> 01:05:38,5003695Bon.36963697925369801:05:42,860 --> 01:05:46,5003699C'est un peu, on va revoir un peu les mêmes, ça ne sera pas nécessairement37003701926370201:05:46,520 --> 01:05:50,7403703différent. Donc, c'est un peu redondant, donc certaines séances.37043705927370601:05:50,960 --> 01:05:56,9603707C'est parce que le curriculum de l'ordre est redondant également.37083709928371001:05:57,340 --> 01:06:00,1603711Mais souvent, les choses qui sont plus redondantes sont importantes.37123713929371401:06:01,100 --> 01:06:06,3203715Donc, la valeur marchande. Là, on a parlé de prix, de coûts de construction,37163717930371801:06:07,280 --> 01:06:09,6803719de plein de choses, mais la valeur marchande en soi, c'est quoi ?37203721931372201:06:11,040 --> 01:06:14,9603723C'est simplement le prix le plus probable qu'un bien immobilier devrait atteindre37243725932372601:06:14,980 --> 01:06:16,7003727dans un marché ouvert et concurrentiel.37283729933373001:06:17,120 --> 01:06:20,5803731C'est toutes les conditions requises pour une transaction équitable,37323733934373401:06:20,660 --> 01:06:24,9003735l'acheteur et le vendeur, agissant chacun de manière prudente et informée.37363737935373801:06:25,320 --> 01:06:30,2603739C'est simplement une opinion qui est motivée, ce n'est pas un fait observé.37403741936374201:06:30,380 --> 01:06:35,1803743C'est-à-dire qu'une valeur marchande, ça le dit, c'est selon le marché actuel,37443745937374601:06:35,600 --> 01:06:40,5003747dans les conditions de marché, cette propriété-là a probablement cette valeur-là.37483749938375001:06:40,980 --> 01:06:44,5403751C'est la mesure qui intéresse souvent les gens, C'est-à-dire,37523753939375401:06:45,460 --> 01:06:49,7003755l'évaluation frontière, ça ne vous dit pas grand-chose à part combien de temps que37563757940375801:06:49,720 --> 01:06:53,1803759vous allez payer. Ça vous informe encore moins comment vous pourriez vendre votre37603761941376201:06:53,200 --> 01:06:58,1003763propriété. Donc, c'est une des mesures les plus importantes et c'est surtout une37643765942376601:06:58,120 --> 01:06:59,6003767valeur qui est déterminée à un temps donné.37683769943377001:07:00,500 --> 01:07:04,1603771Donc, c'est la valeur que vous pourriez vendre une propriété à ce moment-là,37723773944377401:07:05,480 --> 01:07:08,8803775sachant le principe de concurrence qu'une marche ouverte est de l'offrir et de la37763777945377801:07:08,900 --> 01:07:09,7003779demande.37803781946378201:07:11,780 --> 01:07:17,8603783C'est la mesure la plus juste et c'est souvent celle-là qui est utilisée par37843785947378601:07:17,880 --> 01:07:20,8803787les acheteurs et pour les vendeurs.37883789948379001:07:20,960 --> 01:07:23,4603791C'est-à-dire que vous voulez savoir la valeur marchande de votre propriété pour être37923793949379401:07:23,480 --> 01:07:26,5403795capable de déterminer un prix, à mettre le prix affiché.37963797950379801:07:29,500 --> 01:07:34,2403799Qu'est-ce que ça prend pour que la valeur marchande soit une bonne mesure ?38003801951380201:07:34,700 --> 01:07:37,0003803Il faut que tous les acheteurs et les vendeurs soient informés,38043805952380601:07:37,100 --> 01:07:37,9003807évidemment.38083809953381001:07:39,880 --> 01:07:44,6803811il n'y a aucune... Donc, c'est que il faut qu'il y ait...38123813954381401:07:44,700 --> 01:07:47,8603815Donc, ça, c'est les conditions essentielles, paiement en argent comptant ou38163817955381801:07:47,880 --> 01:07:51,1603819équivalent, les prix ne sont pas influencés par le financement ou concession38203821956382201:07:51,180 --> 01:07:57,1403823spéciale. Encore une fois, c'est le prix, donc, c'est la valeur que ça leur est,38243825957382601:07:57,360 --> 01:08:00,8003827sachant que c'est un marché qui est normal.38283829958383001:08:01,120 --> 01:08:02,7403831C'est-à-dire qu'il n'y a pas de...38323833959383401:08:04,280 --> 01:08:06,5803835Le prix, par exemple, que vous voyez à votre ami, ce n'est pas la valeur marchande.38363837960383801:08:06,700 --> 01:08:07,9803839Donc, c'est ça que ça veut dire.38403841961384201:08:11,600 --> 01:08:15,4203843Maintenant, qu'est-ce qui influence les éléments constitutifs de la valeur38443845962384601:08:15,440 --> 01:08:19,9803847marchande ? C'est simplement, est-ce que la personne a le pouvoir d'achat,38483849963385001:08:20,020 --> 01:08:25,8603851donc d'achat à propriété, la rareté relative, l'utilité du bien et le désordre d38523853964385401:08:25,880 --> 01:08:31,1003855'acquisition ? Donc, ça, c'est ce que l'Ordre des évaluateurs agréés dit.38563857965385801:08:31,220 --> 01:08:35,3603859Donc, c'est la même chose pour l'Ordre américain, donc,38603861966386201:08:35,380 --> 01:08:41,4603863des appraisals, donc organisations, donc c'est vraiment c'est dur38643865967386601:08:41,480 --> 01:08:44,7603867de voir comment ça permet, moi je suis quelqu'un qui a une technique,38683869968387001:08:44,940 --> 01:08:48,9203871donc la rareté je comprends, le pouvoir d'achat c'est logique,38723873969387401:08:49,020 --> 01:08:52,4403875donc c'est est-ce que les ménages ont les moyens d'acheter une propriété,38763877970387801:08:52,520 --> 01:08:55,9203879donc ça dépend de plein de facteurs donc ça revient un peu à ce qu'on a vu tantôt au38803881971388201:08:55,940 --> 01:09:00,5003883niveau des externalités et tout ça le désir d'acquisition et l'utilité du bien,38843885972388601:09:00,580 --> 01:09:04,0603887donc c'est toutes des choses qui influencent la valeur marchande mais ce n'est pas38883889973389001:09:04,080 --> 01:09:06,5403891juste ça. C'est-à-dire qu'il y a des choses plus rationnelles aussi.38923893974389401:09:07,120 --> 01:09:11,2403895Donc, par exemple, les revenus futurs et autres choses comme ça.38963897975389801:09:14,260 --> 01:09:18,9603899Hypothèse sous-jacente à la valeur marchande, c'est une transaction qui est39003901976390201:09:18,980 --> 01:09:22,0403903hypothétique, qu'on pourrait dire, donc ce n'est pas une transaction qui est réelle.39043905977390601:09:22,120 --> 01:09:25,7803907C'est la valeur que votre propriété aurait si les conditions de marché sont39083909978391001:09:25,800 --> 01:09:28,2203911rencontrées à une date précise.39123913979391401:09:29,240 --> 01:09:31,6603915Et aussi, c'est que c'est un acheteur qui est typique.39163917980391801:09:31,680 --> 01:09:34,6003919Donc, par exemple, c'est très possible que,39203921981392201:09:36,240 --> 01:09:40,2803923je ne sais pas moi, une personne qui veut faire un projet immobilier dans un39243925982392601:09:40,300 --> 01:09:45,1403927quartier donné et là, il a réussi à acheter toutes les maisons allentour et là,39283929983393001:09:45,300 --> 01:09:48,3403931il manque juste une maison à acheter et là, la personne est entêtée et elle ne veut39323933984393401:09:48,360 --> 01:09:49,1603935pas vendre.39363937985393801:09:50,340 --> 01:09:55,8803939Là, ça se peut très bien que la valeur de marché pour cette personne-là,39403941986394201:09:56,160 --> 01:09:58,6803943c'est vraiment un acheteur qui est spécifique.39443945987394601:09:58,780 --> 01:10:01,1203947C'est-à-dire que lui, il va être prêt à mettre beaucoup plus d'argent et ça ne va39483949988395001:10:01,140 --> 01:10:03,0603951pas refléter les conditions normales de marché.39523953989395401:10:03,580 --> 01:10:05,5003955C'est ça qu'on entend ici par acheteur typique.39563957990395801:10:05,740 --> 01:10:10,1803959C'est que dans un marché normal où il n'y avait pas de déséquilibre et qu'il y a une39603961991396201:10:10,200 --> 01:10:11,6003963mise en marché qui est adéquate.39643965992396601:10:11,680 --> 01:10:16,3403967C'est-à-dire que le délai et la publication sont suffisantes et que ce sont des39683969993397001:10:16,360 --> 01:10:17,4003971conditions normales de marché.39723973994397401:10:17,940 --> 01:10:21,4403975Donc, c'est des hypothèses qui sont quand même très fortes,39763977995397801:10:21,460 --> 01:10:24,4403979mais de façon simple, qu'est-ce que ça dit ?39803981996398201:10:24,560 --> 01:10:29,8403983C'est que si tout ça s'est rencontré, la valeur marchande devrait être égale au prix39843985997398601:10:29,860 --> 01:10:31,9603987de vente. C'est ça que ça dit.39883989998399001:10:33,260 --> 01:10:34,2803991Malheureusement, ce n'est pas la réalité.39923993999399401:10:34,300 --> 01:10:36,4403995C'est-à-dire que souvent, on est en surenchère.399639971000399801:10:37,100 --> 01:10:40,0203999Les maisons ne sont pas affichées pendant énormément de temps.400040011001400201:10:40,180 --> 01:10:47,3804003C'est-à-dire que les acheteurs font des offres qui sont supérieures au prix affiché.400440051002400601:10:48,220 --> 01:10:49,7204007Donc, ça, ce n'est pas un marché standard.400840091003401001:10:50,140 --> 01:10:53,4204011C'est ça que ça dit. Toutes les hypothèses ne sont pas rencontrées.401240131004401401:10:55,120 --> 01:11:00,4604015Mais c'est logique. En soi, si le marché est équilibré,401640171005401801:11:00,780 --> 01:11:03,5204019que les acheteurs ont le temps de prendre connaissance de la propriété,402040211006402201:11:04,300 --> 01:11:08,4204023et que là, certains font des offres, le vendeur décide d'accepter ou non,402440251007402601:11:09,120 --> 01:11:12,6604027et qu'il y a un délai qui est suffisant, qu'il n'y a pas d'équilibre au niveau de l402840291008403001:11:12,680 --> 01:11:15,4604031'offre et de la demande, on devrait s'attendre à ce que la valeur marchande soit403240331009403401:11:15,480 --> 01:11:17,3004035égale au prix de vente réel qui va être réalisé.403640371010403801:11:19,960 --> 01:11:22,9804039La valeur marchande, ce n'est pas le prix demandé, ce n'est pas le prix payé,404040411011404201:11:23,280 --> 01:11:25,4604043ce n'est pas la valeur au haut, ce n'est pas le coût de construction,404440451012404601:11:26,400 --> 01:11:29,8204047ce n'est pas la valeur que les assurances utilisent, ce n'est pas la valeur pour un404840491013405001:11:29,840 --> 01:11:33,4604051investisseur qui est spécifique, c'est simplement la valeur que vous devriez vendre,405240531014405401:11:34,300 --> 01:11:36,9604055sachant qu'un marché est équilibré à un acheteur typique.405640571015405801:11:37,420 --> 01:11:42,0204059C'est-à-dire qu'un acheteur pour l'usage, on pourrait dire,406040611016406201:11:42,160 --> 01:11:45,8804063le plus logique. Donc, une maison, une personne qui va vivre dans cette maison-là,406440651017406601:11:46,520 --> 01:11:49,5204067et non un promoteur immobilier, par exemple, qui achèterait pour autre chose.406840691018407001:11:52,740 --> 01:11:53,5404071Merveilleux.407240731019407401:11:55,220 --> 01:11:59,5004075Donc, c'est ça. Ici, c'est quand même important de savoir tous ces types de valeurs407640771020407801:11:59,520 --> 01:12:03,3404079-là, c'est quoi leur gros différence.408040811021408201:12:03,360 --> 01:12:05,3204083La valeur marchande, c'est la valeur de référence.408440851022408601:12:05,740 --> 01:12:08,7404087Donc, c'est-à-dire que si vous voulez utiliser une valeur pour un investissement,408840891023409001:12:09,680 --> 01:12:13,7604091ne prenez pas la valeur, pas pour un investissement, mais par exemple pour409240931024409401:12:13,780 --> 01:12:17,4604095déterminer quel prix vous voulez mettre comme prix de vente ou autre,409640971025409801:12:17,620 --> 01:12:21,8804099c'est la valeur marchande. Tous les autres, c'est des valeurs qui sont appliquées410041011026410201:12:21,900 --> 01:12:24,9804103dans différents types d'utilisation ou pour, maintenant,410441051027410601:12:25,020 --> 01:12:25,8204107la fiscalité.410841091028411001:12:28,320 --> 01:12:31,0004111Bon, ça on l'avait déjà vu, valeur d'assurance, donc c'est,411241131029411401:12:31,020 --> 01:12:33,6604115on l'a dit, c'est le coût de construction qui détermine ça,411641171030411801:12:33,740 --> 01:12:35,6004119donc c'est comment ça coûte remplacer votre propriété.412041211031412201:12:40,880 --> 01:12:41,6804123Maintenant, ici,412441251032412601:12:44,260 --> 01:12:46,4004127est-ce qu'on l'avait vu, est-ce que vous vous rappelez ?412841291033413001:12:47,220 --> 01:12:49,8004131Je ne suis plus trop sûr, comme c'est redondant un petit peu.413241331034413401:12:53,840 --> 01:12:55,0804135On en a parlé, je pense.413641371035413801:13:19,800 --> 01:13:21,5804139sur les coûts de construction.414041411036414201:13:22,460 --> 01:13:27,1804143Donc, quand on dit une valeur d'assurance, c'est une valeur qui est déterminée par414441451037414601:13:27,200 --> 01:13:30,6604147la méthode des coûts. Donc, on avait vu les trois méthodes.414841491038415001:13:30,940 --> 01:13:31,7404151Donc, c'est ça.415241531039415401:13:33,520 --> 01:13:38,5804155Maintenant, la valeur fiscale, c'est la valeur réelle d'un IMED inscrite au rôle d415641571040415801:13:38,600 --> 01:13:40,6604159'évaluation foncière municipale.416041611041416201:13:40,780 --> 01:13:42,9404163Donc, ça sort de calcul pour simplement calculer les taxes.416441651042416601:13:43,140 --> 01:13:43,9404167C'est tout.416841691043417001:13:45,640 --> 01:13:49,4004171C'est un rôle triennal, donc c'est-à-dire que c'est trois années.417241731044417401:13:49,420 --> 01:13:51,0804175Donc, c'est un rôle qui est bon pour trois ans.417641771045417801:13:51,980 --> 01:13:56,3204179Et la date de référence, c'est 18 mois avant l'entrée en vigueur du rôle.418041811046418201:13:56,920 --> 01:14:01,2004183Ça, c'est très important. C'est-à-dire que la valeur qu'eux déterminent pour la418441851047418601:14:01,220 --> 01:14:04,7404187propriété, donc les calculs qu'ils ont faits, c'est des calculs qui sont faits à418841891048419001:14:04,760 --> 01:14:06,5804191partir des données d'il y a 18 mois.419241931049419401:14:07,920 --> 01:14:11,0804195Donc, ce n'est pas une mesure qui doit être utilisée.419641971050419801:14:11,140 --> 01:14:14,3404199En soi, même si elle serait bonne, ce n'est pas une mesure qui doit être utilisée420042011051420201:14:14,360 --> 01:14:17,9204203comme vers la marchande, étant donné qu'ils ont tendance à s'évaluer en ce moment le420442051052420601:14:17,940 --> 01:14:19,9804207prix des propriétés au niveau des évaluations.420842091053421001:14:20,860 --> 01:14:22,5204211Et c'est une évaluation qui est de masse.421242131054421401:14:22,720 --> 01:14:25,0604215Donc, c'est-à-dire que ça ne tient pas compte des caractéristiques de la propriété421642171055421801:14:25,080 --> 01:14:29,5204219nécessairement. Donc, c'est-à-dire que souvent, dans une rue donnée,422042211056422201:14:30,020 --> 01:14:33,7004223s'il y a le même nombre de pieds carrés, que la propriété est sensiblement pareille422442251057422601:14:33,720 --> 01:14:36,5004227au niveau des spectres qu'on pourrait dire général, comme le terrain et tout ça,422842291058423001:14:36,820 --> 01:14:37,8804231ils vont mettre la même valeur.423242331059423401:14:38,580 --> 01:14:40,4604235Donc, c'est-à-dire que ce n'est pas très, très adapté.423642371060423801:14:41,220 --> 01:14:44,3604239Ça ne tient pas compte des particularités, mais c'est basé sur des transactions424042411061424201:14:44,380 --> 01:14:48,9204243réelles 18 mois avant. Ça comprend le terrain et le bâtiment.424442451062424601:14:48,940 --> 01:14:51,4204247et ce qui est très bien, c'est qu'ils séparent sur le rôle,424842491063425001:14:51,560 --> 01:14:53,5404251le terrain et le bâtiment à la valeur de celle-ci.425242531064425401:14:53,680 --> 01:14:55,4004255Ils vous mettent leur rôle avant, donc comment ça va aller.425642571065425801:14:56,380 --> 01:14:58,8804259Souvent, ce n'est pas nécessaire de quoi que les gens sont contents de voir monter,426042611066426201:14:58,960 --> 01:15:03,0204263étant donné que c'est à partir de ce montant-là que les taxes foncières sont426442651067426601:15:03,040 --> 01:15:06,6004267déterminées. Environ 1 %, donc dépendamment de la municipalité.426842691068427001:15:06,740 --> 01:15:08,2004271Il y a certaines municipalités où c'est plus élevé.427242731069427401:15:11,580 --> 01:15:15,9604275Souvent, dans les municipalités où il n'y a pas beaucoup de maisons,427642771070427801:15:16,020 --> 01:15:21,5404279par exemple, On pourrait penser à certaines municipalités de Beauce ou au Saguenay.428042811071428201:15:22,280 --> 01:15:25,2204283Là, tu es maintenant, il peut y avoir 100 maisons et il faut qu'ils gèrent les428442851072428601:15:25,240 --> 01:15:26,2204287égouts et tout ça, et la queduc.428842891073429001:15:26,580 --> 01:15:29,3404291Des fois, on peut avoir des taux de taxation qui sont plus importants,429242931074429401:15:29,480 --> 01:15:33,0804295au-dessus de 1 %, même des fois proches de 2 % dans certaines municipalités,429642971075429801:15:33,960 --> 01:15:37,1404299étant donné que tu as quand même des coûts fixes à couvrir.430043011076430201:15:39,380 --> 01:15:42,3204303Donc, c'est ça ici. Donc, ici, un exemple illustratif.430443051077430601:15:42,540 --> 01:15:49,1404307Si la valeur fiscale est de 380 000 et que le taux de taxation est de 1,1 %,430843091078431001:15:49,160 --> 01:15:53,1204311il va y avoir 4 180 000 de taxes foncières.431243131079431401:15:56,140 --> 01:16:02,2604315Maintenant, la valeur liquidative, c'est souvent la valeur lors d'une vente431643171080431801:16:02,280 --> 01:16:05,7004319forcée, donc dans un délai qui est très restreint, puis souvent dans des mécanismes,432043211081432201:16:05,740 --> 01:16:08,4804323donc dans le cadre d'une faillite, d'une saisie hypothécaire.432443251082432601:16:10,880 --> 01:16:16,9004327Des fois, un exemple parfait, c'est souvent les432843291083433001:16:16,920 --> 01:16:20,2404331banques, lorsqu'ils saisissent une propriété, ce n'est pas nécessairement correct de433243331084433401:16:20,260 --> 01:16:21,8204335faire ça, mais bon, les banques fonctionnent comme ça.433643371085433801:16:22,320 --> 01:16:25,2404339Supposons qu'ils saisissent une propriété pour la revente,434043411086434201:16:25,440 --> 01:16:28,6204343étant donné que la personne ne paye pas son hypothèque,434443451087434601:16:28,720 --> 01:16:32,8004347peu importe, mais eux, ils vont aller vendre la propriété parce qu'ils ont l434843491088435001:16:32,820 --> 01:16:35,7804351'obligation, si par exemple vous leur devez 200 000 d'hypothèque,435243531089435401:16:36,020 --> 01:16:39,8004355ils ont l'obligation de vous redonner la différence du produit de la vente.435643571090435801:16:39,920 --> 01:16:42,0404359Donc, c'est-à-dire que si par exemple ils saisissent votre propriété,436043611091436201:16:42,980 --> 01:16:44,6204363étant donné que vous ne faites pas votre plan hypothécaire,436443651092436601:16:45,760 --> 01:16:49,6604367bien, ils vendent la propriété 300 000, il faut qu'ils vous redonnent le 100 000 qui436843691093437001:16:49,680 --> 01:16:52,0004371manque de différence après avoir couvert l'hypothèque.437243731094437401:16:53,340 --> 01:16:55,6404375Malheureusement, ce qu'ils font, c'est qu'ils pourront aller encore plus vite et437643771095437801:16:55,660 --> 01:16:58,3204379pour que ça soit sûr de sortir, étant donné qu'ils ne toucheront pas la différence,438043811096438201:16:58,540 --> 01:17:00,8404383ils vendent des fois proche du prix.438443851097438601:17:00,980 --> 01:17:04,4604387C'est pour ça qu'il y a beaucoup d'investisseurs, mais c'est moins,438843891098439001:17:04,820 --> 01:17:07,8604391ce n'est pas tant fréquent au Québec des saisis hypothécaires.439243931099439401:17:07,980 --> 01:17:09,8404395Souvent, les banques essaient d'accommoder pour éviter que ça arrive.439643971100439801:17:11,280 --> 01:17:17,1604399En réduisant le paiement d'intérêt, souvent en faisant simplement payer l'intérêt et440044011101440201:17:17,180 --> 01:17:20,2004403le capital s'accumule, donc c'est possible ici dans certains cas.440444051102440601:17:21,500 --> 01:17:24,9204407Mais c'est des bonnes décotes, c'est-à-dire que les ventes aux enchères de banques,440844091103441001:17:25,140 --> 01:17:30,1404411souvent, c'est… qu'est-ce qui fait que ce n'est pas non plus des décotes à l441244131104441401:17:30,160 --> 01:17:33,2004415'américaine, parce qu'aux États-Unis, ça atteint des choses qui sont assez441644171105441801:17:33,220 --> 01:17:36,5604419impressionnantes, c'est-à-dire que vous pouvez avoir des maisons qui valaient 500442044211106442201:17:36,580 --> 01:17:39,7604423000 et qui vendent aux enchères 50 000, ça arrive quand même relativement souvent.442444251107442601:17:40,340 --> 01:17:42,7404427Ici, c'est moins le cas parce que, bon, c'est une enchère.442844291108443001:17:43,600 --> 01:17:45,0204431Les investisseurs ne sont pas non plus443244331109443401:17:46,680 --> 01:17:49,2804435complètement irrationnels. Ils vont quand même accorder une bonne valeur.443644371110443801:17:49,440 --> 01:17:52,8404439Donc, l'enchère va souvent monter à un prix qui est quand même acceptable.444044411111444201:17:54,040 --> 01:17:56,2404443La banque ne dira pas, bon, on arrête ça là, moi je suis payé.444444451112444601:17:56,980 --> 01:17:58,5404447Je n'accepte pas les offres au-dessus.444844491113445001:17:58,660 --> 01:18:02,0204451Non, ils ne sont pas non plus si de mauvaise foi.445244531114445401:18:02,220 --> 01:18:04,9804455Mais il y a quand même des exemples de...445644571115445801:18:05,900 --> 01:18:09,7204459Il y a eu des exemples de récemment, je crois, c'est lui qui est propriétaire des...446044611116446201:18:09,740 --> 01:18:12,4004463Je trouve que c'est ce qu'il a dit au média, le cinéma Gouzeau,446444651117446601:18:12,520 --> 01:18:17,1204467donc le monsieur, lui, la banque aurait donc saisi un terrain qui avait une valeur446844691118447001:18:17,140 --> 01:18:23,1804471de 250 millions sur le marché et bon, elle l'aurait vendu à 60 millions pour couvrir447244731119447401:18:23,200 --> 01:18:29,6404475justement l'hypothèque de 50 millions qui était floué.447644771120447801:18:29,880 --> 01:18:32,8004479Encore là, est-ce que ça valait réellement 250 millions pour un terrain,448044811121448201:18:32,820 --> 01:18:35,8404483c'est questionnable. Mais bon, la valeur équitative, c'est ça.448444851122448601:18:37,220 --> 01:18:39,9804487Donc, saisie hypothécaire, faillite, succession et autres.448844891123449001:18:42,720 --> 01:18:46,0404491Maintenant, la valeur d'investissement, c'est la valeur d'un bien immobilier pour un449244931124449401:18:46,060 --> 01:18:50,4604495investissement spécifique. Donc, c'est basé par exemple sur le taux de rendement qui449644971125449801:18:50,480 --> 01:18:54,7804499est exigé, la structure de financement, le taux d'imposition personnelle.450045011126450201:18:54,980 --> 01:19:00,7604503Donc, c'est des facteurs qui vont impacter la valeur d'investissement.450445051127450601:19:01,640 --> 01:19:07,6404507Par exemple, est-ce qu'une personne qui achète un immeuble personnel va avoir le450845091128451001:19:07,660 --> 01:19:11,3604511même taux de rendement qu'une personne que c'est à l'intérieur d'une compagnie ?451245131129451401:19:11,620 --> 01:19:12,5004515La réponse, c'est non.451645171130451801:19:14,240 --> 01:19:18,1004519Étant donné que le gain en capital, il est différent dépendamment de,452045211131452201:19:18,580 --> 01:19:20,7404523est-ce que c'est votre seconde résidence ou non.452445251132452601:19:21,080 --> 01:19:22,6004527C'est ça la valeur d'investissement.452845291133453001:19:22,720 --> 01:19:25,8604531Donc, ça dit que la valeur va dépendre des paramètres d'investissement de l453245331134453401:19:25,880 --> 01:19:26,9804535'investisseur. Donc,453645371135453801:19:28,700 --> 01:19:31,3804539ce ne sera pas nécessairement appliqué dans le cadre du bout de l'examen,454045411136454201:19:31,460 --> 01:19:33,7204543mais bon, c'est bon de savoir que ce n'est pas si long.454445451137454601:19:33,740 --> 01:19:34,8204547Maintenant, c'est bon pour qui ?454845491138455001:19:34,980 --> 01:19:39,4804551C'est bon pour l'investisseur ou, je ne pourrais pas vraiment dire,455245531139455401:19:39,620 --> 01:19:43,9004555une personne qui veut déterminer donc ça va être quoi son rendement ou le profit qu455645571140455801:19:43,920 --> 01:19:46,0404559'il va réaliser. Mais en soi, ce n'est pas la valeur marchande.456045611141456201:19:46,300 --> 01:19:48,6804563C'est vraiment très loin la valeur marchande étant donné que c'est bon pour un456445651142456601:19:48,700 --> 01:19:51,0004567investisseur donné pour des caractéristiques données.456845691143457001:19:53,740 --> 01:20:00,3004571Valeur d'utilisation, maintenant, c'est la valeur qu'on a pour un usage spécifique.457245731144457401:20:00,700 --> 01:20:04,3404575Donc, ça peut être vraiment différent de l'usage optimal.457645771145457801:20:04,880 --> 01:20:08,1804579Donc, c'est-à-dire, par exemple, un hélice qui est converti en résidence,458045811146458201:20:08,440 --> 01:20:09,8404583une école qui est convertie en bureau.458445851147458601:20:10,300 --> 01:20:15,1604587Donc, c'est vraiment un usage qui est très propre à un acheteur ou à un promoteur458845891148459001:20:15,180 --> 01:20:19,5604591donné. Mais aucunement, donc, la valeur que l'utilisateur moyen en ferait.459245931149459401:20:22,420 --> 01:20:25,5404595Valeur hypothécaire, donc ça, c'est la valeur qui est déterminée par le prêteur pour459645971150459801:20:25,560 --> 01:20:27,5404599établir le montant maximum du prêt hypothécaire.460046011151460201:20:28,460 --> 01:20:32,6404603Et souvent, donc ça, c'est une valeur qui touche beaucoup aux évaluateurs agréés,460446051152460601:20:32,740 --> 01:20:36,9404607étant donné que c'est la valeur qui, souvent, les banques peuvent demander,460846091153461001:20:36,980 --> 01:20:39,5204611donc, à un évaluateur agréé de déterminer cette valeur-là.461246131154461401:20:39,800 --> 01:20:42,5604615Des fois, non. Mais c'est ce qui va être utilisé comme ratio.461646171155461801:20:42,580 --> 01:20:48,0004619C'est-à-dire que pour le ratio pré-valeur, la valeur va être la valeur hypothécaire462046211156462201:20:48,020 --> 01:20:49,4004623et ce n'est pas nécessairement la valeur marchande.462446251157462601:20:49,660 --> 01:20:53,2804627Souvent, les banques vont appliquer des mesures plus…462846291158463001:20:53,300 --> 01:20:59,6004631ils vont être plus confiants, ils vont463246331159463401:20:59,620 --> 01:21:03,0004635mettre un prix moins élevé que la valeur marchande pour avoir plus de marge de463646371160463801:21:03,020 --> 01:21:07,7004639manœuvre. Donc, ça constate la durabilité et la valeur.464046411161464201:21:08,040 --> 01:21:12,0604643C'est une approche qui est prudente du prêteur et ça peut exclure certains éléments.464446451162464601:21:12,360 --> 01:21:17,2004647Donc, c'est exigé par les assureurs hypothécaires.464846491163465001:21:17,280 --> 01:21:21,0004651Donc, si par exemple, on est dans le cas où l'hypothèque est garantie par la SCHL,465246531164465401:21:21,580 --> 01:21:24,2804655il faut que la base du ratio soit respectée.465646571165465801:21:27,120 --> 01:21:31,3004659Donc, dans le cas de la SCHL, c'est 95 %.466046611166466201:21:31,320 --> 01:21:35,4004663Et si on ne fait pas affaire avec la SCHL, la banque va accepter à partir de 80 %.466446651167466601:21:35,420 --> 01:21:41,3404667C'est-à-dire que, vous l'aurez compris, le prêt ne pourra pas représenter plus que466846691168467001:21:41,360 --> 01:21:45,300467180 % de la valeur hypothécaire donnée.467246731169467401:21:47,660 --> 01:21:52,8004675Mais maintenant, c'est important de comprendre ici que la valeur hypothécaire pour l467646771170467801:21:52,820 --> 01:21:55,4604679'immobilier résidentiel va probablement s'approcher de la valeur marchande.468046811171468201:21:59,160 --> 01:22:01,8404683Ici, maintenant, au niveau des synthèses, donc des types de valeurs,468446851172468601:22:01,980 --> 01:22:04,5204687marchand d'assurance fiscale liquidative, donc la base,468846891173469001:22:04,680 --> 01:22:08,8604691c'est marchande, c'est le prix probable du marché, donc c'est pour les transactions,469246931174469401:22:09,800 --> 01:22:12,6204695financement, etc. Assurance, c'est pour le coût de remplacement,469646971175469801:22:13,520 --> 01:22:17,6004699couverture d'assurance, donc c'est par rapport donc à la valeur marchande,470047011176470201:22:17,700 --> 01:22:21,7404703ici c'est la dernière colonne, donc ça peut être plus grand ou plus bas,470447051177470601:22:21,940 --> 01:22:25,1604707ça dépend, Donc, c'est-à-dire que ça dépend si la construction,470847091178471001:22:25,580 --> 01:22:28,8004711les coûts de construction sont élevés à certains moments dans le temps.471247131179471401:22:29,080 --> 01:22:31,4204715C'est très possible des fois que reconstruire un immeuble,471647171180471801:22:31,460 --> 01:22:33,3804719ça coûte plus cher que ce qui te fait en réalité en ce moment.472047211181472201:22:35,460 --> 01:22:41,0404723Maintenant, fiscale, l'évaluation de la taxe foncière, majoritairement c'est en bas472447251182472601:22:41,060 --> 01:22:44,1404727de la valeur marchande. Donc, il y a des cas.472847291183473001:22:44,380 --> 01:22:48,0604731C'est même d'ailleurs une des façons de voir si un marché immobilier est en train de473247331184473401:22:48,080 --> 01:22:52,7604735ralentir ou de couler. c'est que quand on se met à avoir de plus en plus de cas où473647371185473801:22:52,780 --> 01:22:55,6004739la valeur marchande, c'est-à-dire le prix de vente, encore là,474047411186474201:22:55,660 --> 01:22:59,1404743ce n'est pas la valeur marchande, mais bon, on prend pour acquis que c'est quand474447451187474601:22:59,160 --> 01:23:05,2004747même très proche, mais la valeur fiscale, c474847491188475001:23:05,220 --> 01:23:09,2804751'est souvent de quoi qui est un bon indicateur, dans la mesure où il n'y a pas d475247531189475401:23:09,300 --> 01:23:10,6404755'adenda dans la fiche de propriété.475647571190475801:23:10,840 --> 01:23:13,1204759Donc, souvent, on pense qu'il y a un deal, mais des fois,476047611191476201:23:13,220 --> 01:23:17,1404763quand on le lit, il y a des choses qui sont un petit peu moins intéressantes et ça476447651192476601:23:17,160 --> 01:23:20,0804767justifie justement cette décote-là par rapport à la valeur fiscale.476847691193477001:23:20,340 --> 01:23:23,4604771Et c'est justement, des fois, c'est que vu que c'est une évaluation qui est de477247731194477401:23:23,480 --> 01:23:27,6604775masse, bien, les municipalités ne vont pas nécessairement aller pricer toutes ces477647771195477801:23:27,680 --> 01:23:32,0204779petites externalités-là, comme des résinondations, ou des fois,478047811196478201:23:32,080 --> 01:23:34,4804783il y en a même que c'est, bon, le terrain est contaminé.478447851197478601:23:34,880 --> 01:23:37,4804787Donc, c'est-à-dire que des fois, l'évaluation municipale ne tient pas compte de ça.478847891198479001:23:37,720 --> 01:23:40,3004791Donc, c'est là qu'on peut voir une valeur marchande ou un prix de vente qui est479247931199479401:23:40,320 --> 01:23:41,1204795inférieur.479647971200479801:23:42,780 --> 01:23:44,8404799Puis, liquidative, c'est vente forcée, bon, bien, là, ça,480048011201480201:23:44,900 --> 01:23:45,7004803c'est toujours inférieur.480448051202480601:24:12,660 --> 01:24:16,5004807C'est ça. supérieure ou inférieure.480848091203481001:24:16,860 --> 01:24:20,3204811Finalement, la valeur hypothécaire, ça c'est une valeur qui est prudente,481248131204481401:24:20,660 --> 01:24:24,8404815qui est déterminée par la banque, et souvent c'est inférieur ou égal à la valeur481648171205481801:24:24,860 --> 01:24:30,4204819marchande. Donc, ils ne vont pas mettre une valeur hypothécaire qui va être482048211206482201:24:30,440 --> 01:24:31,6204823supérieure à la valeur marchande.482448251207482601:24:32,680 --> 01:24:38,6204827bon s'il y aurait par exemple de la corruption ou je ne sais pas moi pour que le482848291208483001:24:38,640 --> 01:24:42,2604831prêt hypothécaire passe bon c'est peut-être arrivé en 2008 aux étudiants on ne sait483248331209483401:24:42,280 --> 01:24:46,3804835pas mais bon logiquement dans l'intérêt de la banque il faut que ce soit inférieur483648371210483801:24:46,400 --> 01:24:47,8404839ou égal à la valeur marchande484048411211484201:24:49,800 --> 01:24:50,6004843bon484448451212484601:24:53,280 --> 01:24:54,0804847maintenant484848491213485001:24:56,720 --> 01:25:00,6604851je vous propose de prendre une pause de 10 minutes puis après ça,485248531214485401:25:00,860 --> 01:25:04,6404855on va faire le TP étant donné que c'est quand même important ça ici,485648571215485801:25:04,720 --> 01:25:09,1004859on l'a déjà vu on va prendre une pause de 10 minutes puis en revenant,486048611216486201:25:09,140 --> 01:25:14,5604863on va faire j'ai des slides pour le TP il y a des concepts importants à avoir pour486448651217486601:25:14,580 --> 01:25:17,8004867que vous puissiez faire le TP puis on va regarder ensemble tout ce qui est à faire486848691218487001:25:18,180 --> 01:25:21,2804871puis vous allez avoir vraiment un mois pour le réaliser donc,487248731219487401:25:21,500 --> 01:25:22,3004875est-ce que ça vous va ?487648771220487801:25:25,080 --> 01:25:29,0004879Yes on se voit dans 10 minutes Très bien monsieur488048811221488201:25:37,560 --> 01:25:38,9604883Merci.488448851222488601:34:50,720 --> 01:34:53,0804887Bon, nous allons recommencer.488848891223489001:34:57,900 --> 01:35:01,5604891Bon, ça ici, c'est pour l'ETP.489248931224489401:35:02,160 --> 01:35:05,2004895C'est certaines choses que, bon, je ne vais pas prendre pour acquis que tout le489648971225489801:35:05,220 --> 01:35:06,9804899monde est tout courant de ces mesures-là.490049011226490201:35:07,800 --> 01:35:09,0004903On va le passer rapidement.490449051227490601:35:11,220 --> 01:35:13,7804907Donc, c'est disponible juste pour vous montrer.490849091228491001:35:14,980 --> 01:35:18,0804911Je vais le mettre sur le module aussi, mais donc sur le...491249131229491401:35:21,560 --> 01:35:22,3604915ici491649171230491801:35:24,180 --> 01:35:28,160491903.app si vous allez ici, donc dans ressources492049211231492201:35:30,060 --> 01:35:34,5404923téléchargement, vous avez donc ces diapositives-là ici,492449251232492601:35:34,700 --> 01:35:38,2404927donc tableau de bord module théorique préparatoire.492849291233493001:35:38,600 --> 01:35:43,0404931Et le TP donc est ici. Il va être également sur model après le cours.493249331234493401:35:43,820 --> 01:35:45,2804935Je n'ai pas encore uploadé le nouveau TP.493649371235493801:35:45,500 --> 01:35:52,2804939Donc, il y a un Excel, le gabarit et il y a également l'énoncé494049411236494201:35:52,300 --> 01:35:55,7404943PDF. On va le voir après avoir couvert les diaposies au niveau des mesures.494449451237494601:36:00,020 --> 01:36:00,8204947Bon.494849491238495001:36:02,600 --> 01:36:05,2204951Au niveau des mesures que je veux aller voir, donc ça ici,495249531239495401:36:05,340 --> 01:36:07,8204955c'est un récapitulatif, vous pourrez le regarder si vous le souhaitez.495649571240495801:36:09,520 --> 01:36:14,0004959C'est plus. Au niveau des quatre forces du cycle immobilier,496049611241496201:36:14,180 --> 01:36:18,0004963on le voit également. c'est plus donc à ce niveau-là ici,496449651242496601:36:18,100 --> 01:36:20,2804967donc le volume qui ralentit avant les prix.496849691243497001:36:20,420 --> 01:36:24,7604971Donc ici, on avait vu qu'on a un cycle d'expansion, ralentissement,497249731244497401:36:24,900 --> 01:36:27,8404975récession et reprise. Donc, qu'est-ce qui se passe ici ?497649771245497801:36:27,980 --> 01:36:31,4004979Pourquoi on peut… C'est très important de comprendre qu'il va y avoir une séance498049811246498201:36:31,420 --> 01:36:34,3004983entre le volume de vente et les prix.498449851247498601:36:34,740 --> 01:36:39,4204987Donc, c'est-à-dire qu'on peut avoir un ralentissement, les ventes sont en baisse,498849891248499001:36:39,600 --> 01:36:43,9004991mais on n'a pas nécessairement une baisse du prix immédiatement.499249931249499401:36:43,920 --> 01:36:45,9804995Il faut vraiment aller plus, donc on pourrait dire, en récession.499649971250499801:36:46,820 --> 01:36:51,3404999Donc, c'est-à-dire que là, on est vraiment des volumes qui sont très faibles et il y500050011251500201:36:51,360 --> 01:36:52,6805003a une offre qui est supérieure à la demande.500450051252500601:36:52,980 --> 01:36:54,9005007Donc, c'est dans ce cas-là qu'on verrait une baisse de prix.500850091253501001:36:55,520 --> 01:36:57,1005011Mais encore une fois, ce n'est pas une science exacte.501250131254501401:36:57,200 --> 01:37:02,3005015Donc, c'est vraiment le cycle de l'immobilier.501650171255501801:37:03,520 --> 01:37:05,4605019Et c'est pour ça ici, des fois qu'on voit ici, par exemple,502050211256502201:37:05,540 --> 01:37:08,0605023le volume des ventes par rapport au prix médian.502450251257502601:37:08,580 --> 01:37:12,8405027Donc, vous voyez ici, le prix commence, les volumes de ventes commencent à diminuer502850291258503001:37:12,860 --> 01:37:16,4805031énormément. mais malgré tout, le prix médian continue d'augmenter pour503250331259503401:37:16,500 --> 01:37:21,1405035éventuellement plafonner et diminuer au fur et à mesure que le volume se fond.503650371260503801:37:22,020 --> 01:37:24,4805039Donc, ce n'est pas nécessairement automatiquement ça.504050411261504201:37:24,560 --> 01:37:29,5205043C'est-à-dire qu'il peut y avoir, par exemple, un prix qui prend une sorte de plateau504450451262504601:37:29,540 --> 01:37:31,5005047et après ça, on recommence un autre cycle.504850491263505001:37:31,720 --> 01:37:34,4605051Donc, ça ne veut pas nécessairement dire que ça va baisser à tous les cycles.505250531264505401:37:37,340 --> 01:37:42,3805055Bon, maintenant, donc ici, ça indique un peu ça.505650571265505801:37:43,180 --> 01:37:45,9805059Au niveau des mesures, donc, qui sont comme ça, c'est ça ici,506050611266506201:37:46,100 --> 01:37:50,3005063pour les séries temporelles et les tendances et la saisonnalité.506450651267506601:37:50,820 --> 01:37:53,9805067Donc, en soi, le TP1, qu'est-ce que c'est ?506850691268507001:37:54,080 --> 01:37:57,3605071C'est de faire un portrait du marché avec des données réelles.507250731269507401:37:57,740 --> 01:38:01,2805075Donc, les données sont dans le Excel du gabarit.507650771270507801:38:01,420 --> 01:38:05,0805079Donc, ils proviennent du marché réel à Gatineau.508050811271508201:38:08,100 --> 01:38:11,9605083Sauf une question où vous allez devoir prendre une propriété en vente réellement.508450851272508601:38:11,980 --> 01:38:15,1005087Vous allez pouvoir aller sur le UQEval et prendre toutes les caractéristiques de la508850891273509001:38:15,120 --> 01:38:17,5405091propriété pour faire cette question-là.509250931274509401:38:18,520 --> 01:38:21,6605095C'est la seule question où on va utiliser des données réelles.509650971275509801:38:22,840 --> 01:38:25,3205099Non, c'est toutes des données réelles, c'est juste que c'est la seule question où510051011276510201:38:25,340 --> 01:38:26,3605103vous allez devoir aller les chercher vous-même.510451051277510601:38:26,640 --> 01:38:29,1005107Sinon, tout va être dans l'Excel gabarit déjà.510851091278511001:38:30,720 --> 01:38:33,5205111Pour cette EPI-là, c'est vraiment une introduction.511251131279511401:38:33,880 --> 01:38:37,3805115C'est-à-dire que pour le deuxième, ça va être vraiment plus d'évaluation concrète,511651171280511801:38:38,260 --> 01:38:42,3205119déterminer une valeur donnée pour une propriété et la comparer avec les différentes512051211281512201:38:42,340 --> 01:38:47,0805123méthodes. Mais là, ici, c'est vraiment plus un dashboard.512451251282512601:38:47,100 --> 01:38:51,8205127On prédit donc de la tendance, comment le marché immobilier se comporte dans les512851291283513001:38:51,840 --> 01:38:56,1005131dernières années. Et pour ça, donc, il faut être capable de comprendre un peu les513251331284513401:38:56,120 --> 01:38:59,4205135séries de ventes, les tendances et les saisons.513651371285513801:38:59,740 --> 01:39:00,5605139C'est la saisonnalité.514051411286514201:39:02,960 --> 01:39:07,0005143Ici, donc, une série temporelle, par exemple, quand on parle des ventes.514451451287514601:39:07,540 --> 01:39:11,7605147Les ventes, c'est le nombre de ventes de propriétés qu'il y a par intervalle de514851491288515001:39:11,780 --> 01:39:14,7405151temps donné. Souvent, on travaille en trimestre.515251531289515401:39:15,320 --> 01:39:19,5405155Donc, vous allez avoir une série donnée, comme ça ici, par exemple,515651571290515801:39:19,620 --> 01:39:24,6205159ce que vous voyez sur la diapositive, c'est les ventes à travers les différents516051611291516201:39:24,640 --> 01:39:26,8605163trimestres. Donc là, il n'y a pas de mesure, c'est vraiment juste c'est fictif,516451651292516601:39:27,160 --> 01:39:29,1205167ce petit allot-là, mais c'est pour représenter.516851691293517001:39:29,940 --> 01:39:32,8005171une tendance, c'est que vous allez extraire, par exemple,517251731294517401:39:35,420 --> 01:39:37,5205175c'est la mesure qu'on dit qu'on pourrait dire le mouvement de fond,517651771295517801:39:37,600 --> 01:39:39,0605179qui se fait sur plusieurs années.518051811296518201:39:39,480 --> 01:39:42,7205183Oui, M. Bissonnette. Oui, en fait, je veux juste savoir,518451851297518601:39:43,340 --> 01:39:45,7005187où est-ce qu'on a ces diapos-là ?518851891298519001:39:45,980 --> 01:39:48,7405191Oui, je vais les mettre sur model, dans le fond, après.519251931299519401:39:49,020 --> 01:39:53,2805195OK, parfait, c'est bon. Mais sinon, ils sont déjà sur le site,519651971300519801:39:53,360 --> 01:39:54,6405199dans le fond, où est-ce que je mets les capsules vidéo.520052011301520201:39:55,040 --> 01:39:58,3605203Oui. Si vous allez dans ressources, vous allez dans téléchargement,520452051302520601:39:58,380 --> 01:40:01,5805207travaux pratiques, c'est vraiment le troisième.520852091303521001:40:01,860 --> 01:40:04,3005211Donc, TP1, tableau de bord, module théorique préparatoire.521252131304521401:40:04,480 --> 01:40:06,1205215C'est possible. Parfait. Merci.521652171305521801:40:06,280 --> 01:40:07,0805219Parfait. Super.522052211306522201:40:08,680 --> 01:40:12,7205223Donc, ici, c'est vraiment la décomposition d'une série.522452251307522601:40:13,480 --> 01:40:18,3805227Vous n'allez pas être obligé de déterminer la valeur exacte de la tendance et tout522852291308523001:40:18,400 --> 01:40:21,2805231ça. Ce n'est pas un cours de stade nécessairement.523252331309523401:40:21,760 --> 01:40:24,3605235Mais c'est important de comprendre que dans une série, par exemple,523652371310523801:40:24,440 --> 01:40:27,5605239comme les ventes à travers plusieurs trimestres, il y a une tendance.524052411311524201:40:27,760 --> 01:40:30,4005243Donc, c'est vraiment est-ce que globalement, ça augmente ?524452451312524601:40:30,920 --> 01:40:32,5405247Ou c'est stable, ou ça diminue ?524852491313525001:40:34,040 --> 01:40:37,1005251Maintenant, et ça, c'est vraiment sur plusieurs années,525252531314525401:40:37,180 --> 01:40:39,9605255par exemple, sur 5 ans, est-ce que la tendance était à la hausse ?525652571315525801:40:40,860 --> 01:40:43,5605259Vous pouvez le voir juste en faisant une petite ligne, un peu comme l'analyse526052611316526201:40:43,580 --> 01:40:46,1805263technique. Globalement, ça augmente.526452651317526601:40:47,460 --> 01:40:49,6205267Malgré les soubresauts, il y a une tendance hausse.526852691318527001:40:50,640 --> 01:40:55,7005271La saisonnalité, c'est quoi ? C'est simplement de quoi qu'il y ait cyclique.527252731319527401:40:55,920 --> 01:40:58,2005275C'est-à-dire, pas cyclique, mais qui est due aux saisons.527652771320527801:40:58,360 --> 01:41:01,4805279Par exemple, supposons que c'est quatre trimestres ici.528052811321528201:41:02,080 --> 01:41:05,2405283Là, on voit qu'il y a de quoi qui se répète à tous les étés,528452851322528601:41:05,620 --> 01:41:07,8605287à tous les hivers ou peu importe.528852891323529001:41:07,980 --> 01:41:12,3005291C'est de quoi qui est vraiment saisonnal à travers un intervalle d'une année.529252931324529401:41:13,260 --> 01:41:14,6005295Ça, c'est la saisonnalité de la série.529652971325529801:41:16,280 --> 01:41:17,6805299Maintenant, il y a aussi des cycles.530053011326530201:41:18,400 --> 01:41:21,1805303C'est-à-dire que c'est possible aussi que vous observiez des patterns qui sont530453051327530601:41:21,200 --> 01:41:25,9405307répétitifs, mais qui ne sont pas nécessairement dus à où on est dans l'année.530853091328531001:41:26,420 --> 01:41:29,1205311Et ça, c'est la composante cyclique.531253131329531401:41:29,280 --> 01:41:32,8805315Et ça, c'est dû, par exemple, au taux d'intérêt, c'est-à-dire une récession,531653171330531801:41:33,060 --> 01:41:37,5805319une expansion de l'économie. C'est souvent de quoi, c'est un cycle qui va être plus532053211331532201:41:37,600 --> 01:41:40,6205323long qu'une année et ça ne sera pas dû à la saisonnalité.532453251332532601:41:41,120 --> 01:41:44,2605327En immobilier, la saisonnalité, c'est super important, surtout pour les ventes.532853291333533001:41:44,700 --> 01:41:47,7605331Les ventes, ils changent énormément à travers les saisons.533253331334533401:41:47,960 --> 01:41:50,2805335Et c'est des patterns qui sont répétés à chaque année.533653371335533801:41:51,420 --> 01:41:53,2405339Et là, maintenant, on peut décomposer ça justement.534053411336534201:41:53,500 --> 01:41:56,3605343Une série comme ça, il y a une composante qui est tendance.534453451337534601:41:56,540 --> 01:41:59,6605347Donc, c'est-à-dire, c'est de quoi qui augmente tout le temps ou de quoi qui est534853491338535001:41:59,680 --> 01:42:02,2405351stable. Donc, c'est la composante tendance de la série.535253531339535401:42:02,400 --> 01:42:05,9405355Il y a la composante de saisonnalité et cyclique.535653571340535801:42:06,200 --> 01:42:08,0805359Il y a des méthodes statistiques pour les estimer.536053611341536201:42:08,200 --> 01:42:12,0205363Donc, ces mesures-là, vous pouvez vraiment décomposer la série avec des estimateurs,536453651342536601:42:12,080 --> 01:42:12,8805367mais ce n'est pas le but du cours.536853691343537001:42:13,540 --> 01:42:17,2205371Mais là, maintenant qu'on aurait un mini-modèle prédictif et que là,537253731344537401:42:17,440 --> 01:42:20,1205375ces trois composantes-là, tendance, saisonnalité et cycle,537653771345537801:42:20,700 --> 01:42:24,6805379on les a, mais qu'il reste encore des variations qu'on ne peut pas expliquer.538053811346538201:42:25,260 --> 01:42:26,5405383Ça, c'est ce qu'on appelle le bruit.538453851347538601:42:27,160 --> 01:42:32,0605387Donc, c'est des mouvements qui vont se produire dans les ventes,538853891348539001:42:32,100 --> 01:42:34,0605391mais qu'on ne peut pas nécessairement expliquer à l'aide,539253931349539401:42:34,160 --> 01:42:36,2205395par exemple, de la tendance, de la saisonnalité.539653971350539801:42:38,440 --> 01:42:39,6405399Donc, grosso modo, c'est ça.540054011351540201:42:42,080 --> 01:42:45,4205403Maintenant, vous allez devoir également calculer le taux de variation.540454051352540601:42:46,580 --> 01:42:52,8405407Ça, c'est quoi ? c'est par exemple la variation d'une propriété de son prix sur540854091353541001:42:52,860 --> 01:42:56,4205411une année. Vous pouvez le calculer comme vous voulez en soi.541254131354541401:42:56,820 --> 01:43:00,5005415Et même dans l'énoncé, vous avez la formule Excel, mais bon,541654171355541801:43:00,540 --> 01:43:04,3605419il va falloir l'implémenter. Le taux de croissance, c'est simplement le prix.542054211356542201:43:04,800 --> 01:43:08,2205423Aujourd'hui, par exemple, si on veut avoir la variation sur un an,542454251357542601:43:08,880 --> 01:43:11,0005427c'est le prix aujourd'hui et le prix un an avant.542854291358543001:43:11,260 --> 01:43:14,9605431C'est tout. Ça peut être le prix médian, ça peut être les ventes.543254331359543401:43:15,060 --> 01:43:16,3805435Donc, c'est vraiment un taux de variation.543654371360543801:43:16,400 --> 01:43:20,7605439Vous pouvez le voir comme par exemple en bourse, le rendement annuel d'une action.544054411361544201:43:21,380 --> 01:43:25,0405443Donc, c'est la même chose. Il y a plusieurs façons de calculer.544454451362544601:43:25,560 --> 01:43:30,6005447Le prix aujourd'hui, c'est le prix d'hier, moins le prix moins 1 étant donné que là,544854491363545001:43:30,740 --> 01:43:32,4805451on ne met pas le PT moins PT moins 1.545254531364545401:43:32,860 --> 01:43:33,6605455Mais bon, ce n'est pas le but.545654571365545801:43:34,520 --> 01:43:37,9605459C'est simplement pour vous sachez que c'est comme ça que le rendement en pourcentage546054611366546201:43:37,980 --> 01:43:38,7805463est calculé.546454651367546601:43:40,660 --> 01:43:45,9005467encore une fois là c'est sur une période si c'est sur 4 ans vous faites simplement546854691368547001:43:47,440 --> 01:43:53,5005471sur pt-4-1 et là ça va être le rendement sur une période de 4 ans mais547254731369547401:43:53,520 --> 01:43:57,8805475c'est très bien indiqué qu'est-ce qu'on s'attend comme mesure à ce niveau-là ça c547654771370547801:43:57,900 --> 01:44:04,5605479'est le taux de variation maintenant ici la variation sur 12 mois avec548054811371548201:44:04,580 --> 01:44:09,3605483un liste manuel c'est utilisé pour les ventes Et pour plein de choses.548454851372548601:44:09,520 --> 01:44:16,0605487Ça, c'est quoi ? C'est que supposons ici qu'on va avoir la variation d548854891373549001:44:16,080 --> 01:44:17,6805491'une mesure qui est trimestrielle.549254931374549401:44:18,260 --> 01:44:21,0205495Les ventes, c'est comme ça. Les ventes, c'est-à-dire qu'on a des ventes à tous les549654971375549801:44:21,040 --> 01:44:24,2805499trois mois pour une ville donnée, peu importe.550055011376550201:44:24,960 --> 01:44:28,4805503Vous avez la mesure aujourd'hui et vous avez la mesure qui était calculée un an550455051377550601:44:28,500 --> 01:44:34,5805507avant. qu'est-ce qu'on fait ? C'est qu'on s'en va simplement faire le rendement sur550855091378551001:44:34,600 --> 01:44:36,7005511les 12 mois, étant donné que c'est 4 trimestres.551255131379551401:44:37,180 --> 01:44:39,7805515Et on a une mesure GT pour 12 mois.551655171380551801:44:40,200 --> 01:44:44,4605519Et quand on dit un glissement annuel, c'est qu'au lieu de le calculer,552055211381552201:44:44,520 --> 01:44:49,2405523par exemple, à tous les ans, lorsqu'il y a un trimestre qui s'additionne,552455251382552601:44:50,280 --> 01:44:53,8605527on va simplement enlever la dernière mesure qu'on a utilisée,552855291383553001:44:54,100 --> 01:44:56,4005531le XT-4, Puis, on va rajouter une nouvelle.553255331384553401:44:56,480 --> 01:45:00,3005535Donc, c'est-à-dire que le XT, ça va être la nouvelle mesure de vente de ce trimestre553655371385553801:45:00,320 --> 01:45:05,4405539-là. Et on prend, donc, les… Je ne sais pas, je vais essayer de l'expliquer plus554055411386554201:45:05,460 --> 01:45:11,6005543clairement, mais… Vous prenez toujours la valeur aujourd'hui des ventes554455451387554601:45:11,620 --> 01:45:17,1205547et comment ça a été par exemple il y a un an, mais c'est délicieux.554855491388555001:45:17,260 --> 01:45:20,2205551C'est-à-dire que c'est recalculé à tous les trimestres au lieu de calculer à tous555255531389555401:45:20,240 --> 01:45:23,0405555les ans. Donc, c'est une mesure qui va tenir compte, donc,555655571390555801:45:23,220 --> 01:45:24,0605559justement, des 12 derniers mois.556055611391556201:45:25,520 --> 01:45:26,8605563Avec les ventes, ce n'est pas très logique.556455651392556601:45:26,960 --> 01:45:28,1805567Ce serait plus, mettons, le prix, par exemple.556855691393557001:45:28,380 --> 01:45:33,7405571Le prix, la variation du prix sur, on pourrait dire, les 12 derniers mois.557255731394557401:45:33,980 --> 01:45:39,9605575Et pour ça, ça vous prend vraiment, donc, la mesure du trimestre en ce moment et du557655771395557801:45:39,980 --> 01:45:43,2805579trimestre, donc, l'équivalent, donc, de ça, mais il y a 12 mois.558055811396558201:45:48,040 --> 01:45:53,0405583Bon, maintenant, désolé, c'est une partie qui n'est pas nécessairement agréable.558455851397558601:45:55,680 --> 01:46:01,1805587Ça reste donc dans le curriculum, mais bon, je crois que si vous êtes déjà558855891398559001:46:01,200 --> 01:46:04,8405591familialisé avec, si il y en a qui tradent un peu ou qui font beaucoup d'analyses559255931399559401:46:04,860 --> 01:46:07,7405595techniques sur les marchés ou peu importe, vous avez certainement déjà tout vu ça.559655971400559801:46:08,260 --> 01:46:11,6405599Mais bon, ici, on est rendu à la moyenne mobile sur quatre trimestres.560056011401560201:46:12,540 --> 01:46:19,2405603Ça, c'est utilisé, par exemple, pour la moyenne des quatre trimestres sur,560456051402560601:46:19,280 --> 01:46:20,7605607par exemple, les ventes ou peu importe.560856091403561001:46:21,440 --> 01:46:26,2205611Qu'est-ce que ça nous dit ? C'est qu'on va aller calculer la moyenne d'une mesure sur561256131404561401:46:26,240 --> 01:46:29,3805615les quatre derniers trimestres et c'est ça, donc, notre moyenne mobile quatre561656171405561801:46:29,400 --> 01:46:32,2605619périodes. C'est que par exemple qu'on aurait, je ne sais pas moi,562056211406562201:46:33,360 --> 01:46:38,9405623le prix c'est 600 000 au trimestre d'aujourd'hui, 500 000 le trimestre d'avant et là562456251407562601:46:38,960 --> 01:46:43,0605627les deux autres d'avant c'est 500 000 puis 600 000, bien vous faites la moyenne562856291408563001:46:43,080 --> 01:46:44,4605631simplement de ces quatre mesures-là.563256331409563401:46:44,680 --> 01:46:47,1405635Et c'est aujourd'hui la moyenne mobile quatre périodes,563656371410563801:46:47,320 --> 01:46:49,1805639c'est simplement ce calcul-là.564056411411564201:46:50,320 --> 01:46:53,9205643Donc, sur Excel vous pouvez utiliser une moyenne, vous prenez les quatre dernières564456451412564601:46:53,940 --> 01:46:56,7005647valeurs puis vous faites la moyenne ou vous les additionnez puis vous les utilisez564856491413565001:46:56,720 --> 01:47:00,7805651par quatre. Étant donné que c'est la moyenne de quatre valeurs,565256531414565401:47:00,920 --> 01:47:02,7605655c'est la somme de toutes les valeurs divisé par quatre.565656571415565801:47:03,960 --> 01:47:05,1405659Qu'est-ce que ça permet de faire ?566056611416566201:47:05,380 --> 01:47:08,8605663Ça permet d'éliminer les composantes qu'on pourrait dire saisonnales.566456651417566601:47:09,020 --> 01:47:12,5005667C'est-à-dire qu'au lieu d'être influencé par simplement la dernière valeur,566856691418567001:47:13,500 --> 01:47:17,4605671ça vous permet de tenir compte de toutes les valeurs précédentes et de glisser.567256731419567401:47:19,220 --> 01:47:23,6805675Ça a des inconvénients. C'est-à-dire que ça ne va pas s'ajuster aussi rapidement qu567656771420567801:47:23,700 --> 01:47:26,6605679'une mesure unique. C'est-à-dire que si vous utilisez simplement XT,568056811421568201:47:27,420 --> 01:47:32,5605683si vous voyez des changements, c'est bien possible que ce changement-là soit dû à de568456851422568601:47:32,580 --> 01:47:35,1405687la saisonnalité. C'est pour ça qu'on utilise des moyennes mobiles souvent.568856891423569001:47:35,680 --> 01:47:37,6405691Ça va vous être indiqué quand utiliser ça.569256931424569401:47:39,660 --> 01:47:42,9805695Mais sachez que la raison, c'est pour éviter justement qu'il y ait des composantes569656971425569801:47:43,000 --> 01:47:47,4405699saisonnales et qu'on n'interprète pas des grosses variations comme étant de quoi qu570057011426570201:47:47,460 --> 01:47:51,6205703'il y ait. Par exemple, les ventes ont énormément augmenté.570457051427570601:47:51,700 --> 01:47:53,5605707Oui, mais c'est parce qu'on est en été.570857091428571001:47:53,580 --> 01:47:55,0405711les ventes augmentent toujours en été.571257131429571401:47:55,300 --> 01:48:00,2205715Le fait d'étudier une moyenne mobile, ça vient éliminer ce problème-là aussi.571657171430571801:48:00,780 --> 01:48:02,5805719Donc, c'est une façon de corriger la stationnalité.572057211431572201:48:02,940 --> 01:48:06,5405723Si la moyenne mobile, elle, varie énormément par rapport à l'habitude,572457251432572601:48:06,660 --> 01:48:08,3405727bien là, vous pouvez peut-être dire, bien là, il se passe de quoi,572857291433573001:48:08,460 --> 01:48:10,4405731là. Là, c'est peut-être de quoi qui est plus au niveau de la tendance,573257331434573401:48:10,520 --> 01:48:11,3205735il y a de quoi qui se modifie.573657371435573801:48:12,640 --> 01:48:14,3605739Ça a des inconvénients, puis ça a des avantages.574057411436574201:48:14,420 --> 01:48:15,3605743Ça réduit le bruit également.574457451437574601:48:16,700 --> 01:48:21,2205747Mais de façon simple, c'est que une moyenne mobile, c'est simplement si c'est quatre574857491438575001:48:21,240 --> 01:48:23,0005751périodes, bien, vous prenez les quatre dernières périodes,575257531439575401:48:23,080 --> 01:48:23,8805755vous faites la moyenne.575657571440575801:48:25,640 --> 01:48:27,3605759Il y a une fonction Excel d'ailleurs juste pour ça.576057611441576201:48:28,700 --> 01:48:33,2605763Que ça soit donc des mois, des trimestres, il faut toujours voir donc ici le T comme576457651442576601:48:33,280 --> 01:48:37,6805767étant, si c'est une moyenne mobile 4, bien là, dans ce cas-là,576857691443577001:48:37,720 --> 01:48:40,4805771c'est 4 trimestres, mais tu sais, ça aurait pu être 4 jours.577257731444577401:48:40,500 --> 01:48:44,2205775Bon, là, c'est plus en finance, mettons, de marché, mais en soi,577657771445577801:48:44,320 --> 01:48:46,7005779c'est important de comprendre que ça s'applique pour tous les types d'intervalles.578057811446578201:48:46,920 --> 01:48:49,8805783C'est tout. Ici, vous avez un exemple, donc, c'est quoi,578457851447578601:48:50,000 --> 01:48:56,1605787justement, un exemple de moyenne mobile par rapport à comment la mesure elle-même qu578857891448579001:48:56,180 --> 01:48:58,1205791'on utilise pour calculer la moyenne mobile, ça comporte.579257931449579401:48:58,900 --> 01:49:01,1005795Donc, vous voyez, ici, c'est beaucoup plus lisse et là,579657971450579801:49:01,160 --> 01:49:03,2205799il y a des variations. C'est ça qu'elle permet la moyenne mobile.580058011451580201:49:03,840 --> 01:49:06,5205803Elle permet de ne pas interpréter ça ici, le petit job qu'il y a là,580458051452580601:49:06,560 --> 01:49:09,8605807comme étant de quoi de fondamental, mais qui est au final due à la saisonnalité.580858091453581001:49:10,600 --> 01:49:12,8005811Donc, on voit quand même qu'il y a…581258131454581401:49:12,820 --> 01:49:16,6205815et c'est ça. La moyenne mobile, grosso modo, c'est elle qui nous permet de mesurer581658171455581801:49:16,640 --> 01:49:21,4805819en quelque sorte la tendance parce qu'elle est corrigée pour les variations qui sont582058211456582201:49:21,500 --> 01:49:25,1005823interannuelles, c'est-à-dire à l'intérieur d'une année.582458251457582601:49:25,260 --> 01:49:28,1205827Et c'est pour ça qu'on dit que c'est une moyenne mobile sur quatre trimestres parce582858291458583001:49:28,140 --> 01:49:29,2605831que ça couvre un an exactement.583258331459583401:49:31,440 --> 01:49:34,3005835Là, vous allez me dire, bon, mais pourquoi on n'utilise pas une mesure annuelle tout583658371460583801:49:34,320 --> 01:49:37,2405839court ? Parce qu'il faut que ça soit glissant.584058411461584201:49:37,360 --> 01:49:41,9605843Donc, c'est-à-dire qu'on va avoir une nouvelle mesure à tous les trimestres.584458451462584601:49:41,980 --> 01:49:45,5005847C'est-à-dire que si, par exemple, je ne sais pas moi, on est aujourd'hui,584858491463585001:49:47,420 --> 01:49:53,6205851maintenant qu'on est au 31 décembre, bien là, vous allez prendre vraiment la mesure585258531464585401:49:53,640 --> 01:49:56,0005855des quatre trimestres de l'année passée.585658571465585801:49:56,240 --> 01:50:00,9405859Mais lorsqu'on va être rendu trois mois plus tard, bien vous allez prendre de586058611466586201:50:00,960 --> 01:50:05,5805863janvier à mars, mais vous allez prendre aussi neuf mois dans l'année d'avant.586458651467586601:50:05,600 --> 01:50:07,4805867Donc, on va le lisser comme ça.586858691468587001:50:08,380 --> 01:50:11,1405871Éventuellement, le trimestre d'après, vous allez prendre six mois dans l'année587258731469587401:50:11,160 --> 01:50:15,2205875actuelle puis six mois dans l'année d'avant pour éventuellement être trois mois dans587658771470587801:50:15,240 --> 01:50:18,3605879l'année d'avant et neuf mois dans l'année actuelle.588058811471588201:50:18,920 --> 01:50:19,8805883Puis vous le lissez comme ça.588458851472588601:50:20,560 --> 01:50:22,8205887Donc, c'est calculé à tous les trimestres puis ça utilise toujours les quatre588858891473589001:50:22,840 --> 01:50:23,6405891derniers trimestres.589258931474589401:50:25,180 --> 01:50:28,5005895C'est pas que c'est clair. En dessous, c'est juste une moyenne.589658971475589801:50:29,400 --> 01:50:31,0005899Mais ça a quand même beaucoup d'utilité de faire ça.590059011476590201:50:32,440 --> 01:50:35,7405903Maintenant. Ça ici, c'est vraiment intéressant.590459051477590601:50:36,820 --> 01:50:41,1205907Le ratio de saisonnalité. C'est utilisé beaucoup pour les ventes.590859091478591001:50:41,220 --> 01:50:46,0205911Donc, ça, c'est dans le curriculum encore une fois d'organisation des évaluants591259131479591401:50:46,040 --> 01:50:50,5405915agréés. C'est une mesure qui nous dit simplement, lorsque c'est supérieur à 1,591659171480591801:50:51,380 --> 01:50:56,6205919c'est que les ventes sont concentrées au niveau du printemps et de l'été.592059211481592201:50:57,220 --> 01:51:02,2605923Puis là, pourquoi que c'est ventes T2 plus ventes T3 sur ventes T1 plus ventes T4 ?592459251482592601:51:02,760 --> 01:51:07,5805927Mais vous l'aurez compris, ici on dit qu'on veut savoir est-ce que c'est plus actif592859291483593001:51:07,600 --> 01:51:11,6205931en hiver ou en été. Bon, l'été incluant le printemps.593259331484593401:51:12,680 --> 01:51:18,1205935Si on regarde une année, de janvier à mars, c'est le trimestre 1.593659371485593801:51:18,980 --> 01:51:26,4205939De mars à mai,594059411486594201:51:26,640 --> 01:51:30,7005943c'est T2 et ainsi de suite. T3, ça va être donc de avril à,594459451487594601:51:30,740 --> 01:51:34,9605947je ne sais pas, moins juin, plus juillet ou à août, et là,594859491488595001:51:35,080 --> 01:51:36,8005951jusqu'en décembre. Vous comprenez ?595259531489595401:51:37,200 --> 01:51:40,2805955Donc, le T1, c'est après Noël.595659571490595801:51:40,360 --> 01:51:42,5605959Donc, c'est vraiment les trois premières années passé janvier.596059611491596201:51:43,040 --> 01:51:44,2405963Donc, on est d'accord que c'est en hiver.596459651492596601:51:45,220 --> 01:51:48,2405967Ensuite, T2, on est d'accord que c'est plus au niveau du printemps.596859691493597001:51:48,520 --> 01:51:52,2405971Donc, c'est pour ça que c'est vendre T2 est en haut et vendre T3,597259731494597401:51:52,260 --> 01:51:58,2405975c'est l'été. Et vendre T4, c'est l'automne, étant donné que c'est les597659771495597801:51:58,260 --> 01:51:59,0605979derniers mois de l'année.598059811496598201:52:01,120 --> 01:52:06,4805983Donc, qu'est-ce qu'on dit ? C'est que ce ratio-là, c'est simplement les ventes des598459851497598601:52:06,500 --> 01:52:09,2405987trois trimestres du milieu, des deux trimestres du milieu,598859891498599001:52:09,300 --> 01:52:11,5605991excusez-moi, sur ceux qui sont en hiver.599259931499599401:52:12,120 --> 01:52:13,7805995Ceux du milieu étant le printemps puis l'été.599659971500599801:52:13,800 --> 01:52:18,4805999Donc, c'est vraiment, c'est une formule compliquée pour au final juste dire les600060011501600201:52:18,500 --> 01:52:21,4806003ventes en été sur les ventes en hiver.600460051502600601:52:22,720 --> 01:52:26,1406007Et là, donc vous voyez, si c'est supérieur à 1, qu'est-ce que ça veut dire ?600860091503601001:52:26,280 --> 01:52:31,9206011C'est qu'il y a plus de ventes en été puis au printemps qu'il y en a donc à l'hiver601260131504601401:52:31,940 --> 01:52:35,5406015puis à l'automne. Donc, on dit que c'est un marché, donc le printemps c'est plus601660171505601801:52:35,560 --> 01:52:40,4006019actif. C'est comme ça, mais bon.602060211506602201:52:40,660 --> 01:52:43,2006023Et là, on peut comparer cette ratio-là sur plusieurs années.602460251507602601:52:43,540 --> 01:52:47,8606027Et si c'est égal à peu près à 1, ça veut dire que c'est réparti de façon égale à602860291508603001:52:47,880 --> 01:52:50,8606031travers les années. Puis on pourrait avoir le contraire également,603260331509603401:52:50,980 --> 01:52:53,8406035donc ce serait surprenant. Mais habituellement, c'est plus concentré l'été.603660371510603801:52:54,380 --> 01:52:58,6606039Puis au printemps. Donc, c'est possible que vous ayez de quoi qui est toujours égal604060411511604201:52:58,680 --> 01:53:00,1006043à 1. Mais bon, c'est une bonne mesure.604460451512604601:53:00,280 --> 01:53:02,7206047C'est-à-dire que ça, vous le calculez vraiment.604860491513605001:53:03,380 --> 01:53:05,2806051Et c'est important, ça, c'est calculé à toutes les années.605260531514605401:53:05,540 --> 01:53:07,0406055Et ce n'est pas de quoi qui est mobile.605660571515605801:53:07,180 --> 01:53:08,3206059Donc, c'est-à-dire qu'on ne va pas le bouger.606060611516606201:53:08,840 --> 01:53:12,0006063Tu sais, maintenant, quand un trimestre s'est écoulé, on ne fait pas le même calcul606460651517606601:53:12,020 --> 01:53:16,8006067parce que ça nous prend vraiment une année complète, puis une année avec de janvier606860691518607001:53:16,820 --> 01:53:17,8206071à décembre.607260731519607401:53:20,800 --> 01:53:22,8006075Dans ce sens, ça pourrait même être beaucoup plus sophistiqué que ça,607660771520607801:53:22,900 --> 01:53:27,1606079parce que c'est comme ça, mais bon, ça veut dire de quoi sur plusieurs années.608060811521608201:53:27,420 --> 01:53:29,8806083Si par exemple un marché, on a de quoi qui est toujours égal à un,608460851522608601:53:29,960 --> 01:53:36,7206087on va dire que l'été puis le printemps, les ventes ne sont pas vraiment plus608860891523609001:53:36,740 --> 01:53:39,9806091élevées à ce moment-là, donc ça nous indique aussi également est-ce qu'il y a de la609260931524609401:53:40,000 --> 01:53:40,9406095saisonnalité dans les ventes.609660971525609801:53:41,260 --> 01:53:45,1806099Si c'est toujours égal à 1, il n'y a pas de signalité, donc c'est-à-dire que les610061011526610201:53:45,200 --> 01:53:47,1206103ventes sont égales, peu importe le trimestre qu'on est.610461051527610601:53:50,160 --> 01:53:52,6406107Donc, c'est ça, une année complète à une année impartiale,610861091528611001:53:52,720 --> 01:53:55,6606111donc c'est ça, il faut déjà faire ça, c'est vraiment une année entière.611261131529611401:53:58,040 --> 01:54:02,4406115ramener en vente donc à toutes les par mois bon ça c'est611661171530611801:54:05,220 --> 01:54:10,0406119je ne sais pas nécessairement les mesures dans le cadre du TP on va les avoir donc612061211531612201:54:10,060 --> 01:54:15,3006123par trimestre donc c'est ça qui est plus important de comprendre et le ratio encore612461251532612601:54:15,320 --> 01:54:18,5206127une fois c'est beau de calculer mais il faut être capable d'interpréter pourquoi c612861291533613001:54:18,540 --> 01:54:21,6006131'est comme ça pourquoi quand c'est plus grand qu'un 1 ça veut dire que c'est plus613261331534613401:54:21,620 --> 01:54:26,9406135actif au printemps mais tu sais c'est vraiment étudiant C'est pas le...613661371535613801:54:28,620 --> 01:54:29,8606139Ça ne devrait pas vous causer de problème.614061411536614201:54:30,300 --> 01:54:34,1206143En soi, le faire, c'est juste appuyer cette formule-là.614461451537614601:54:34,200 --> 01:54:35,8406147Mais l'intuition, c'est de se dire qu'au final,614861491538615001:54:38,000 --> 01:54:40,5206151les ventes du trimestre 2 et du trimestre 3, ça tombe l'été.615261531539615401:54:40,800 --> 01:54:42,7206155Puis le printemps. C'est pour ça qu'ils sont en haut.615661571540615801:54:43,260 --> 01:54:47,2606159Maintenant, le T1 et le T4, ceux du bas, c'est parce que c'est l'hiver.616061611541616201:54:47,480 --> 01:54:49,4206163Donc, les trois premières années passé Noël.616461651542616601:54:50,440 --> 01:54:56,9406167les trois premiers mois les trois premiers mois passés Noël et finalement aussi616861691543617001:54:56,960 --> 01:55:00,9406171les trois mois avant Noël, c'est-à-dire que le T4 ici c'est,617261731544617401:55:00,960 --> 01:55:06,5406175on pourrait dire octobre, novembre, décembre donc c'est l'automne et l'hiver,617661771545617801:55:06,780 --> 01:55:10,6806179donc c'est les saisons plus froides, donc c'est ça que ça veut dire618061811546618201:55:12,780 --> 01:55:13,5806183maintenant618461851547618601:55:15,040 --> 01:55:19,1006187qu'est-ce qui est à retenir de tout ça, c'est qu'une série ça a une tendance,618861891548619001:55:19,940 --> 01:55:23,0606191de la saisonnalité, un cycle puis du bruit.619261931549619401:55:24,340 --> 01:55:26,9206195Il faut savoir donc qu'est-ce qu'on lit en soi.619661971550619801:55:27,100 --> 01:55:32,5806199Est-ce que la variation est due à la saisonnalité ou c'est dû à une tendance ou à un620062011551620201:55:32,600 --> 01:55:33,4006203cycle ?620462051552620601:55:34,700 --> 01:55:36,9406207Maintenant, le cycle, vous n'allez pas nécessairement être obligé de l'appliquer620862091553621001:55:36,960 --> 01:55:40,4006211dans le cadre du TP, étant donné que ça dépend des taux d'intérêt et tout ça.621262131554621401:55:40,920 --> 01:55:43,8806215Mais ce qui est important de comprendre, c'est que si, admettons,621662171555621801:55:44,200 --> 01:55:49,2606219vous interprétez donc une tendance, c'est très important de ne pas utiliser une622062211556622201:55:49,280 --> 01:55:52,6806223mesure brute. Donc, c'est-à-dire, par exemple, la valeur à tous les trimestres.622462251557622601:55:52,780 --> 01:55:53,8006227Il faut utiliser une moyenne mobile.622862291558623001:55:54,560 --> 01:55:56,4006231Donc, c'est ça en soi l'objectif.623262331559623401:55:56,500 --> 01:55:59,5806235C'est que vous allez interpréter la tendance avec une moyenne mobile.623662371560623801:56:03,320 --> 01:56:08,2206239Et ici, vous pouvez également utiliser le ratio de saisonnalité pour dire,624062411561624201:56:08,240 --> 01:56:12,1606243« Bon, j'ai fait le choix d'utiliser la moyenne mobile parce que le ratio de624462451562624601:56:12,180 --> 01:56:17,2006247saisonnalité varie beaucoup et c'est très dur de dire s'il n'y a aucune saisonnalité624862491563625001:56:17,220 --> 01:56:21,3406251jamais. » En soi, le fait d'utiliser une moyenne mobile tout le temps,625262531564625401:56:21,380 --> 01:56:26,2206255c'est déjà plus adapté. Mais ça a des inconvénients, c'est-à-dire que si,625662571565625801:56:26,340 --> 01:56:32,4406259par exemple, le cas où vous pourriez manquer, mettons, il y aurait toujours626062611566626201:56:32,460 --> 01:56:37,0806263des ratios de saisonnalité constants et que là, vous voudriez capturer des626462651567626601:56:37,100 --> 01:56:40,0606267changements rapides. Donc, c'est-à-dire qu'il se passerait un changement vraiment626862691568627001:56:40,080 --> 01:56:44,6606271important sur un trimestre. Bien là, le fait d'étudier la valeur telle qu'elle,627262731569627401:56:45,140 --> 01:56:47,4006275sachant que les ratios de saisonnalité sont toujours à 1.627662771570627801:56:48,480 --> 01:56:51,4206279Mais bon, en cas du TP, ce n'est pas ça pour le moment,628062811571628201:56:51,560 --> 01:56:52,4006283mais c'est important de le savoir.628462851572628601:56:58,880 --> 01:57:05,0206287Maintenant, ici, en immobilier, si vous allez voir, par exemple,628862891573629001:57:05,200 --> 01:57:08,0206291les indices, donc, des valeurs des propriétés et tout ça,629262931574629401:57:08,900 --> 01:57:13,0606295souvent, vous avez une valeur médiane, donc, c'est-à-dire la valeur des prix de629662971575629801:57:13,080 --> 01:57:16,1606299vente, donc, pour un type de propriété donnée, par exemple,630063011576630201:57:16,260 --> 01:57:19,3006303bungalow dans la ville de Québec, vous avez souvent, donc,630463051577630601:57:19,320 --> 01:57:22,7206307une valeur médiane. Mais vous avez également une valeur de référence d'indice.630863091578631001:57:23,500 --> 01:57:26,3806311Et ça, c'est très, très, très simple, comment c'est calculé.631263131579631401:57:27,380 --> 01:57:30,9406315Si l'indice a commencé, par exemple, je ne sais pas moi,631663171580631801:57:31,000 --> 01:57:34,2606319en 2000, dans les années 2000, qu'est-ce qu'il pose comme hypothèse ?632063211581632201:57:34,340 --> 01:57:37,7006323C'est simplement qu'il commence à une valeur de 100.632463251582632601:57:38,440 --> 01:57:40,8406327Donc, pourquoi 100 ? Parce que c'est comme ça, un indice,632863291583633001:57:40,860 --> 01:57:44,7406331ça a une base de 100. Et ça, qu'est-ce qu'ils font pour pouvoir justement déterminer633263331584633401:57:44,760 --> 01:57:46,2606335la valeur de l'indice les autres années ?633663371585633801:57:46,800 --> 01:57:50,9806339C'est simplement X, donc de base, c'est la valeur médiane que vous avez.634063411586634201:57:51,100 --> 01:57:54,1806343Par exemple, si la première année que vous construisez votre indice,634463451587634601:57:54,260 --> 01:57:57,3406347vous avez des bungalows dans la ville de Québec, je ne sais pas,634863491588635001:57:57,400 --> 01:58:03,1806351qui sont à 200 000. bien, la période suivante, qu'est-ce que vous allez faire ?635263531589635401:58:03,260 --> 01:58:06,3406355C'est simplement de prendre la valeur médiane et toujours la ramener sur la valeur635663571590635801:58:06,360 --> 01:58:10,7006359de la base. Et ça vous permet donc d'examiner le prix de l'indice en multipliant par636063611591636201:58:10,720 --> 01:58:12,6006363100, étant donné que c'est un ratio.636463651592636601:58:13,520 --> 01:58:16,0406367Le multiplier par 100, c'est simplement pour ramener de quoi qu'il va être,636863691593637001:58:16,120 --> 01:58:18,9806371par exemple, 1,23 à 123.637263731594637401:58:20,600 --> 01:58:21,8806375Qu'est-ce que ça veut dire aussi au final ?637663771595637801:58:21,900 --> 01:58:26,5806379Ça veut dire que les propriétés par rapport au point de référence,638063811596638201:58:26,640 --> 01:58:30,8606383ils ont augmenté de 23 %, 1,23 ou 123.638463851597638601:58:31,160 --> 01:58:34,4206387Donc, c'est ça, grosso modo. Si la valeur passe en bas de 100,638863891598639001:58:35,060 --> 01:58:41,1806391ça veut dire que là, le prix de l'indice a diminué par rapport639263931599639401:58:41,200 --> 01:58:43,6606395à la valeur initiale au moment où l'indice a commencé.639663971600639801:58:44,800 --> 01:58:49,4606399Donc là, supposons ici, dans le cadre du travail pratique,640064011601640201:58:49,580 --> 01:58:54,4006403ça va être 2021. Donc, ça veut dire que si on a une valeur de 90 d'indice,640464051602640601:58:54,500 --> 01:58:57,3406407ça veut dire que le prix, et mettons que ce sera en 2026,640864091603641001:58:58,220 --> 01:59:02,5406411bien là, ça veut dire que le prix est 10 % à peu près plus faible que par rapport à641264131604641401:59:02,560 --> 01:59:06,86064152021. Ce qui ne sera pas le cas dans le cadre du TP, ça va être supérieur à ça,641664171605641801:59:06,960 --> 01:59:11,0806419évidemment. Mais si, admettons, et pour déterminer justement la valeur de l'indice642064211606642201:59:11,100 --> 01:59:17,4406423en 2022, c'est simplement XT sur XBAL, c'est le prix médian du642464251607642601:59:17,460 --> 01:59:19,8606427type de propriété que vous regardez en 2022.642864291608643001:59:20,080 --> 01:59:22,5206431sur le prix de 2021, multiplié par 100.643264331609643401:59:23,540 --> 01:59:26,9206435Et maintenant, ce qui est important, c'est que lorsqu'on passe à 2023,643664371610643801:59:28,340 --> 01:59:30,0806439c'est juste dans le fond le cheviau qui change.644064411611644201:59:30,340 --> 01:59:33,7606443Là, vous prenez le prix médian de 2023, toujours sur le prix de 2021,644464451612644601:59:33,860 --> 01:59:34,7806447étant donné que c'est la base.644864491613645001:59:35,340 --> 01:59:39,0006451Et vous multipliez par 100. Ça vous permet donc de calculer la valeur de l'indice.645264531614645401:59:39,460 --> 01:59:43,2406455Et non le rendement, parce qu'en soi, vous comparez toujours à X base qui est 2021.645664571615645801:59:44,740 --> 01:59:50,7806459Donc, il y aurait une autre façon aussi de le voir, c'est simplement que Vous prenez646064611616646201:59:50,800 --> 01:59:54,1406463le rendement de chacune des années, donc le prix médian s'est comporté comment646464651617646601:59:54,160 --> 01:59:57,1006467chaque année, puis vous appliquez cette progression-là à 100,646864691618647001:59:57,280 --> 02:00:00,3206471tout simplement. Donc, il y a plusieurs façons de le calculer.647264731619647402:00:01,020 --> 02:00:04,5006475Si on prend l'exemple, par exemple, ici 2021-2022, bien là,647664771620647802:00:04,580 --> 02:00:07,6206479ça serait entre 110, 2025-125.648064811621648202:00:09,600 --> 02:00:15,9606483entre 2021 et 2025, le prix a progressé ici de 125 sur648464851622648602:00:15,980 --> 02:00:21,1806487110. Moins 1 étant donné que c'est un rendement, donc il a progressé de 13,6 %648864891623649002:00:21,200 --> 02:00:24,5606491depuis 2022. Est-ce que ça, ça allait ?649264931624649402:00:25,500 --> 02:00:29,2206495C'est quand même pas tant… Oui.649664971625649802:00:29,680 --> 02:00:33,5606499Oui, parfait. Le point aussi qui peut être, on va prendre le voir,650065011626650202:00:33,720 --> 02:00:37,0606503c'est le taux de croissance annuel qui est composé.650465051627650602:00:37,080 --> 02:00:38,7006507Donc, c'est l'autre mesure qui est très importante.650865091628651002:00:40,860 --> 02:00:45,9806511C'est bien comme ici, par exemple, dans ce cas-là, on a un taux de croissance depuis651265131629651402:00:46,000 --> 02:00:47,44065152022.651665171630651802:00:50,540 --> 02:00:52,0206519Ça ne nous donne pas la croissance annuelle.652065211631652202:00:52,620 --> 02:00:56,3406523Ici, on est d'accord. Donc, dans ce cas-là, qu'est-ce qu'il faudrait faire ?652465251632652602:00:56,500 --> 02:01:02,9806527Il faudrait simplement aller appliquer la valeur finale sur la valeur initiale652865291633653002:01:03,000 --> 02:01:06,7206531et vous allez élever à l'exposant 1 sur n.653265331634653402:01:07,380 --> 02:01:13,4806535Et là, vous faites moins 1. En soi, c'est la formule la plus653665371635653802:01:13,500 --> 02:01:16,9806539compliquée, mais en soi, c'est niaiseux.654065411636654202:01:17,120 --> 02:01:21,5606543Mais c'est juste qu'on élève à la 1 sur le nombre de périodes qu'on regarde.654465451637654602:01:22,140 --> 02:01:26,3606547Si, par exemple, on va y aller simplement.654865491638655002:01:27,940 --> 02:01:29,8006551On veut regarder le rendement sur 4 périodes.655265531639655402:01:30,460 --> 02:01:33,2006555La valeur à la fin des 4 périodes, c'est 100.655665571640655802:01:34,480 --> 02:01:37,0806559Mettons, 200. Et au début, c'était de 100.656065611641656202:01:38,040 --> 02:01:44,1606563Sur les quatre périodes, vous avez fait une croissance de 200 sur 100 moins 1,656465651642656602:01:44,240 --> 02:01:46,1206567donc de 100 %. On est d'accord ?656865691643657002:01:46,700 --> 02:01:50,7006571Mais maintenant, le problème, c'est que là, si on veut ramener ça au niveau du657265731644657402:01:50,720 --> 02:01:56,8406575rendement par période, la seule différence, c'est qu'on prend le 200 sur le 100,657665771645657802:01:57,520 --> 02:02:00,8806579on l'élève à la puissance 1 sur 4, étant donné qu'on regarde ça sur quatre périodes,658065811646658202:02:01,420 --> 02:02:04,0206583et on fait le moins 1. Et là, ça va être de quoi ?658465851647658602:02:04,280 --> 02:02:06,6406587Qui va être plus faible, évidemment.658865891648659002:02:09,400 --> 02:02:15,6206591Et ce que ça nous permet de voir, c'est que la valeur qu'on a de finale sur initial,659265931649659402:02:15,820 --> 02:02:19,4006595le rendement que ça nous donne, c'est équivalent à combien par période ?659665971650659802:02:21,000 --> 02:02:24,5406599Donc, c'est la même chose, maintenant, si on regarderait quand on dit qu'une660066011651660202:02:24,560 --> 02:02:28,7206603personne a fait un rendement composé en bourse de 10 %,660466051652660602:02:28,740 --> 02:02:35,0406607c'est simplement la valeur finale moins la valeur initiale avec660866091653661002:02:35,060 --> 02:02:37,3806611le 1 sur N, donc si c'est regardé sur 30 ans et tout.661266131654661402:02:38,360 --> 02:02:43,2206615et ça, ça implique justement que c'est réinvesti, c'est-à-dire que la valeur661666171655661802:02:43,240 --> 02:02:46,0406619continue de croire donc l'immobilier c'est un peu comme des actions en soi ici,662066211656662202:02:46,120 --> 02:02:50,6606623puis le dividende on pourrait le voir comme étant les revenus de loyer là dans ce662466251657662602:02:50,680 --> 02:02:55,9406627cas-là, c'est simplement la valeur marchande donc c'est la valeur de la propriété ou662866291658663002:02:55,960 --> 02:02:56,7606631le663266331659663402:02:58,880 --> 02:03:02,4806635pas besoin en fond d'incorporer les loyers, tout cela dedans c'est le taux de663666371660663802:03:02,500 --> 02:03:04,2006639croissance sur une période donnée664066411661664202:03:11,280 --> 02:03:13,5406643Désolé. C'est ça qui était fermé.664466451662664602:03:15,500 --> 02:03:16,7806647C'est ça. Donc, ici, c'est ça.664866491663665002:03:16,920 --> 02:03:20,9006651Le taux de croissance, donc, c'est ça de façon simple.665266531664665402:03:21,540 --> 02:03:24,3806655Sur Excel, il y a des fonctions pour le calculer, mais tu sais,665666571665665802:03:25,100 --> 02:03:26,5806659en soit, vous allez voir, c'est bien indiqué.666066611666666202:03:26,840 --> 02:03:30,2806663C'est la valeur finale sur la valeur initiale, puis s'il y a quatre périodes.666466651667666602:03:30,720 --> 02:03:35,0206667Il faut juste faire attention, par exemple, ici, le n qui est égal à 4.666866691668667002:03:35,380 --> 02:03:38,9006671Pourquoi c'est égal à 4 ? C'est parce que là, on part de 2025 à partir de 2021.667266731669667402:03:39,420 --> 02:03:41,7206675Un truc, c'est que vous prenez les années, puis vous les soustrayez.667666771670667802:03:42,560 --> 02:03:47,2206679Et ça, ce qui est bien, c'est que souvent, dans Excel, vous avez l'année que vous668066811671668202:03:47,240 --> 02:03:51,2806683regardez. Vous pouvez aller calculer le n en prenant simplement la différence entre668466851672668602:03:51,300 --> 02:03:55,4206687les années. Puis comme ça, vous pouvez les drag, puis ça se calcule automatiquement.668866891673669002:04:00,440 --> 02:04:02,8806691Maintenant ici, bon, la moyenne et la médiane.669266931674669402:04:03,800 --> 02:04:07,8406695La moyenne, c'est pour calculer la moyenne mobile, c'est simplement la somme de la669666971675669802:04:07,860 --> 02:04:11,8006699valeur. Ici, c'est la somme de toutes les valeurs fois 1 sur n.670067011676670202:04:11,960 --> 02:04:15,8406703Ça revient à dire que c'est x1 plus x2 plus x3 divisé par 3,670467051677670602:04:16,100 --> 02:04:20,0606707c'est tout. C'est l'équivalent donc de faire la fonction moyenne dans Excel.670867091678671002:04:22,360 --> 02:04:27,9806711Maintenant, la médiane, si on suppose, par exemple, qu'on a ces valeurs-là ici,671267131679671402:04:29,020 --> 02:04:35,1006715380, 410, 425, 450, puis 2500, bien671667171680671802:04:35,120 --> 02:04:38,3006719là, si on fait la moyenne de ça, ça va être 833.672067211681672202:04:39,380 --> 02:04:41,4406723Bon, ici, c'est en 1000, tout ça.672467251682672602:04:42,140 --> 02:04:45,2006727Pourquoi ? Parce qu'il y a cet extrême-là qui influence énormément la valeur de la672867291683673002:04:45,220 --> 02:04:49,5006731moyenne. Maintenant, la médiane, c'est le point milieu.673267331684673402:04:50,120 --> 02:04:53,5806735Donc, vous l'aurez compris, si on les ordonne, c'est 421.673667371685673802:04:54,600 --> 02:04:58,1206739Encore une fois, il y a une fonction Excel qui calcule la médiane.674067411686674202:04:58,680 --> 02:05:01,8606743Donc, pas besoin de les ordonner et tout ça, ça se fait automatiquement.674467451687674602:05:05,600 --> 02:05:08,6206747Qu'est-ce que ça permet donc d'étudier aussi la médiane comme valeur ?674867491688675002:05:08,840 --> 02:05:11,4406751C'est que ça enlève l'influence des propriétés qui sont extrêmes.675267531689675402:05:11,840 --> 02:05:16,4206755C'est tout. C'est pour ça. C'est que dans certains marchés,675667571690675802:05:16,520 --> 02:05:20,1006759il y a des… si on utiliserait, ça peut donner une illusion que le prix moyen d'une676067611691676202:05:20,120 --> 02:05:23,9006763propriété, bien, c'est justement, c'est le problème, c'est que lorsqu'on regarde,676467651692676602:05:24,000 --> 02:05:26,5606767par exemple, le prix moyen des bungalows et tout ça, ou,676867691693677002:05:26,580 --> 02:05:31,2806771mettons, certaines maisons, mais le fait d'incorporer les maisons dans un calcul de677267731694677402:05:31,300 --> 02:05:34,6006775moyenne, mettons, de Westmont et tout ça, ou dans les endroits où c'est 3-4677667771695677802:05:34,620 --> 02:05:38,6206779millions, bien, ça donne une illusion fausse que le prix moyen est élevé.678067811696678202:05:38,920 --> 02:05:41,0806783C'est vrai que le prix moyen est élevé, donc, c'est pas une bonne mesure,678467851697678602:05:41,120 --> 02:05:44,9006787la moyenne. C'est juste ça. Il y aurait des choses aussi qu'on peut faire,678867891698679002:05:44,920 --> 02:05:48,2406791c'est-à-dire c'est enlever les 1 % les plus élevés puis les 1 % les plus faibles,679267931699679402:05:48,380 --> 02:05:49,6806795mais là, c'est un biais statistique.679667971700679802:05:49,800 --> 02:05:53,8206799Donc, une des mesures les plus robustes, c'est la médiane qui peut être utilisée.680068011701680202:05:54,520 --> 02:05:55,6806803Donc, ça a d'autres problèmes.680468051702680602:05:56,440 --> 02:06:01,0206807C'est que ça peut aussi enlever de la précision au niveau des données de la680868091703681002:06:01,040 --> 02:06:06,7806811dispersion. Donc, la meilleure façon de faire, c'est d'utiliser une combinaison des681268131704681402:06:06,800 --> 02:06:11,0406815deux et de voir dans le fond c'est quoi l'avantage d'une pour pouvoir bien l681668171705681802:06:11,060 --> 02:06:16,0406819'interpréter. donc c'est-à-dire que si la moyenne est égale à la médiane ce qui est682068211706682202:06:16,060 --> 02:06:20,6606823impossible, ça veut dire que dans le fond on aurait des prix de propriété qui682468251707682602:06:20,680 --> 02:06:22,5206827seraient vraiment sous forme d'une belle cloche normale,682868291708683002:06:22,720 --> 02:06:29,0806831donc dans ce cas-là ça serait peu probable, mais ils ont chacun leur avantage donc683268331709683402:06:29,100 --> 02:06:34,3206835le fait d'avoir par exemple une moyenne de 833 et une médiane de 425,683668371710683802:06:34,540 --> 02:06:37,3806839qu'est-ce que ça veut dire ? C'est simplement qu'il y a des propriétés avec des684068411711684202:06:37,400 --> 02:06:41,3806843valeurs élevées extrêmes qui influencent la moyenne et que la médiane,684468451712684602:06:41,460 --> 02:06:45,2806847elle en soi, c'est 425. Donc, ça veut dire que si on prend la propriété,684868491713685002:06:45,640 --> 02:06:50,7006851le prix qui est au milieu, c'est-à-dire que 425, il y a autant de propriétés qui685268531714685402:06:50,720 --> 02:06:52,8406855valent moins qu'il y en a qui valent plus.685668571715685802:06:53,060 --> 02:06:55,3606859Donc, c'est vraiment le prix milieu si on en donnerait toutes les propriétés,686068611716686202:06:55,460 --> 02:06:56,6406863par exemple, de l'échantillon qu'on regarde.686468651717686602:06:57,740 --> 02:07:01,3006867Alors que la moyenne, là, on voit que c'est beaucoup plus élevé,686868691718687002:07:01,380 --> 02:07:04,5606871étant donné qu'il y a probablement des valeurs extrêmes dans les millions qui687268731719687402:07:04,580 --> 02:07:05,3806875influencent tout ça.687668771720687802:07:07,380 --> 02:07:09,7006879C'est très rare que c'est dans l'autre sens que ça influence la moyenne.688068811721688202:07:09,980 --> 02:07:13,3606883Donc, mettons qu'il y aurait, je ne sais pas moi, à Détroit où il y avait des688468851722688602:07:13,380 --> 02:07:16,2206887propriétaires à 5 $ pendant la crise de 2008, bon, bien là,688868891723689002:07:16,280 --> 02:07:17,7606891ça pourrait venir biaiser la moyenne dans l'autre sens.689268931724689402:07:17,920 --> 02:07:21,4406895Mais bon, habituellement, c'est plus à la hausse que la moyenne biaise.689668971725689802:07:25,080 --> 02:07:30,0406899Donc, ici, c'est ça. L'indice, donc, c'est à retenir dans le fond de façon simple,690069011726690202:07:30,120 --> 02:07:34,9006903c'est l'indice, calcul de l'indice, le taux de croissance annuel composé.690469051727690602:07:35,180 --> 02:07:36,3206907Donc, c'est comme ça qui s'est appelé.690869091728691002:07:36,340 --> 02:07:39,9006911C'est simplement le rendement pour une période donnée.691269131729691402:07:40,860 --> 02:07:46,1006915Donc, vous avez le rendement sur toutes les périodes, par exemple 4 ans,691669171730691802:07:46,280 --> 02:07:50,3806919et le taux de croissance annuelle composée, c'est le rendement pour une année692069211731692202:07:50,400 --> 02:07:54,8806923moyenne. Donc, c'est-à-dire sur ces 4 ans-là, j'ai fait en moyenne ce rendement-là692469251732692602:07:54,900 --> 02:08:00,2206927par année. Donc, c'est en faisant le valeur finale sur valeur initiale à la 1 sur 4,692869291733693002:08:00,300 --> 02:08:04,0006931par exemple, moins 1. Il faut retenir également que la médiane,693269331734693402:08:04,140 --> 02:08:08,8206935ça résiste aux extrêmes, mais ça réagit au changement de composition.693669371735693802:08:09,020 --> 02:08:17,1806939C'est-à-dire que s'il y a des694069411736694202:08:17,200 --> 02:08:21,2806943propriétés qui s'ajoutent d'un côté ou de l'autre, donc dans les valeurs plus694469451737694602:08:21,300 --> 02:08:24,6406947faibles, ça peut vraiment changer énormément aussi le niveau de la médiane.694869491738695002:08:24,660 --> 02:08:26,8806951Puis la moyenne, elle pourrait être plus robuste dans ce niveau-là.695269531739695402:08:28,440 --> 02:08:31,8406955Donc, de façon simple, il faut juste être capable de comprendre les mesures pour695669571740695802:08:31,860 --> 02:08:33,8006959être capable de faire une interprétation qui est correcte.696069611741696202:08:36,860 --> 02:08:39,3206963Maintenant, ici, si on l'avait déjà vu.696469651742696602:08:44,860 --> 02:08:46,8006967Je vais aller au niveau, donc, d'ici.696869691743697002:08:47,780 --> 02:08:48,5806971de…697269731744697402:08:51,500 --> 02:08:52,3006975Donc, maintenant,697669771745697802:08:54,000 --> 02:08:56,1006979le modèle est donné, donc on va finir avec ça, après ça,698069811746698202:08:56,160 --> 02:08:58,3206983on va présenter le TP. Qu'est-ce que c'est ?698469851747698602:08:58,500 --> 02:09:03,8606987C'est quand on dit une évaluation de masse, donc l'évaluation qui est faite698869891748699002:09:03,880 --> 02:09:06,4806991automatiquement, c'est simplement le modèle est donné.699269931749699402:09:08,220 --> 02:09:11,7406995Comment que ça fonctionne ? C'est que, supposons que vous avez une bonne…699669971750699802:09:11,760 --> 02:09:15,1006999c'est important dans le TP parce que vous allez devoir vous allez utiliser l700070011751700202:09:15,120 --> 02:09:16,3407003'évaluation qui est faite automatiquement.700470051752700602:09:16,800 --> 02:09:18,9007007Puis, vous allez devoir commenter pourquoi il y a des faiblesses dans cette700870091753701002:09:18,920 --> 02:09:22,4007011évaluation. Et c'est justement parce que c'est fait avec cette façon de faire.701270131754701402:09:23,800 --> 02:09:26,1807015Vous avez une base de données avec des prix de vente ici.701670171755701802:09:27,020 --> 02:09:29,8807019Et vous avez des caractéristiques pour chacune des propriétés.702070211756702202:09:31,140 --> 02:09:32,4407023Un modèle hedonique, c'est quoi ?702470251757702602:09:32,580 --> 02:09:38,7607027C'est simplement d'estimer une fonction qui permet de réduire.702870291758703002:09:39,320 --> 02:09:42,5007031Ici, vous voyez, vous avez la forme simplifiée, c'est ça ici.703270331759703402:09:42,520 --> 02:09:45,6607035Donc, la fonction, c'est simplement un coefficient qui est devant chacune703670371760703802:09:45,680 --> 02:09:47,6207039localisation, surface et tout ça.704070411761704202:09:47,940 --> 02:09:52,9807043C'est ça. Et là, vous allez trouver la valeur de B0, de B1 et de B2.704470451762704602:09:53,260 --> 02:09:55,0407047Vous n'aurez pas à faire ça dans le TP, je vous rassure.704870491763705002:09:55,900 --> 02:09:58,4407051Mais c'est une valeur qui va être vraie pour toutes les données.705270531764705402:09:58,840 --> 02:10:00,8007055Donc, qu'est-ce que ça permet de faire ?705670571765705802:10:00,960 --> 02:10:02,5407059C'est que, mettons, dans le cas de, je ne sais pas moi,706070611766706202:10:02,980 --> 02:10:05,9807063le nombre de salles de bain. Le nombre de salles de bain,706470651767706602:10:06,120 --> 02:10:10,0207067si, mettons, que ça serait X1, bien là, vous auriez une valeur de 20 000 ici.706870691768707002:10:10,460 --> 02:10:14,0207071Ça veut simplement dire qu'en moyenne, sur tout votre échantillon,707270731769707402:10:14,280 --> 02:10:17,5607075des fois, c'est estimé sur toute une province, une salle de bain,707670771770707802:10:17,620 --> 02:10:22,6407079ça a une valeur de 20 000 $, sachant toutes les autres caractéristiques constantes.708070811771708202:10:23,160 --> 02:10:27,4007083Et ça, ça permet donc d'inférer la valeur implicite de toutes les caractéristiques d708470851772708602:10:27,420 --> 02:10:28,6407087'une maison ou d'une propriété.708870891773709002:10:30,400 --> 02:10:33,2807091Ça a une faiblesse. Et comment c'est déterminé ça ici ?709270931774709402:10:33,680 --> 02:10:38,0407095C'est que la fin que vous avez à la fin, l'épicillon ici,709670971775709802:10:38,440 --> 02:10:43,2407099c'est un terme d'erreur. c'est que c'est simplement la valeur de B0,710071011776710202:10:43,400 --> 02:10:49,2807103B1, B2 et B3 est déterminée en minimisant l'erreur de chacune des observations710471051777710602:10:49,300 --> 02:10:53,4607107individuelles. Donc, ils appellent ça la somme des termes d'erreur au carré pour que710871091778711002:10:53,480 --> 02:10:55,6607111ça soit toujours positif. C'est ça.711271131779711402:10:55,800 --> 02:10:57,6807115Donc, c'est les moindres coordonaires, c'est en statistique.711671171780711802:10:58,700 --> 02:11:02,0807119Le plus important, c'est de savoir qu'il y a une valeur de B0 qui est ici,712071211781712202:11:02,180 --> 02:11:03,6407123intuitivement, comme par exemple le B0.712471251782712602:11:04,660 --> 02:11:09,8207127C'est la valeur de base. Donc, c'est vraiment, toutes les propriétés vont avoir712871291783713002:11:09,840 --> 02:11:12,6207131cette valeur-là initiale qui n'est pas influencée par aucune caractéristique.713271331784713402:11:13,060 --> 02:11:15,5007135Et ensuite, on additionne la valeur de chacune des caractéristiques.713671371785713802:11:17,440 --> 02:11:18,8007139comme salle de bain ici,714071411786714202:11:23,800 --> 02:11:27,3807143en soi, lorsque tous ces préofficacres-là sont estimés,714471451787714602:11:27,440 --> 02:11:32,3007147donc le B1, B2, B3, si par exemple le X1, c'est le nombre de salles de bain,714871491788715002:11:33,340 --> 02:11:36,4807151pour déterminer une évaluation de masse pour une propriété donnée,715271531789715402:11:36,560 --> 02:11:39,0407155par exemple, qui aurait, je ne sais pas moi, 4 salles de bain,715671571790715802:11:39,480 --> 02:11:42,9807159dans ce cas-là, on va prendre le 20 000 par salle de bain ici qui est estimé,716071611791716202:11:43,040 --> 02:11:45,9807163on va le multiplier par 4. si c'est une propriété qui en a deux,716471651792716602:11:46,100 --> 02:11:46,9007167bien, ça va être négé par deux.716871691793717002:11:47,540 --> 02:11:50,4207171Et c'est comme ça. Puis là, ça nous permet donc de projeter la valeur de la717271731794717402:11:50,440 --> 02:11:52,7807175propriété, sachant une évaluation de masse.717671771795717802:11:53,320 --> 02:11:58,0807179Donc, la municipalité de Toronto utilise cette façon de faire-là pour l'évaluation718071811796718202:11:58,100 --> 02:12:02,0007183aux frontières. Donc, ils ont des grosses bases de données avec les prix de vente718471851797718602:12:02,340 --> 02:12:05,1007187puis les valeurs de chacune des caractéristiques.718871891798719002:12:05,560 --> 02:12:06,8007191Et là, ça, c'est vraiment important.719271931799719402:12:07,120 --> 02:12:10,2407195Ces modèles-là peuvent vraiment être extensionnés avec beaucoup de caractéristiques.719671971800719802:12:10,340 --> 02:12:13,2007199Donc, c'est-à-dire que ça tient compte de l'emplacement.720072011801720202:12:13,900 --> 02:12:16,6607203Donc, c'est-à-dire qu'il y a des effets ici, par exemple,720472051802720602:12:17,740 --> 02:12:20,5607207X, ça pourrait être la municipalité de Québec.720872091803721002:12:20,720 --> 02:12:23,0607211Donc, si on est dans la municipalité de Québec, ça prend une valeur de 1,721272131804721402:12:23,180 --> 02:12:26,0007215sinon c'est 0. Ça, ça permet de tenir compte que c'est dans Québec.721672171805721802:12:27,240 --> 02:12:33,1807219Il y a aussi des modèles qui sont avec des autocorrélations spatiales.722072211806722202:12:33,240 --> 02:12:36,5807223Donc, c'est-à-dire que là, vraiment, il y a de la géométrie qui rentre là-dedans.722472251807722602:12:36,680 --> 02:12:40,4207227Donc, pour que, justement, chacun des prix est influencé par tout ce qui est aux722872291808723002:12:40,440 --> 02:12:43,7807231alentours. Mais bon, ce n'est pas ça le but du cours, mais ça peut vraiment être723272331809723402:12:43,800 --> 02:12:44,7407235complexifié à l'extrême.723672371810723802:12:46,600 --> 02:12:48,8207239Mais ça, c'est comment ça peut être évalué automatiquement.724072411811724202:12:49,740 --> 02:12:52,7807243Et ça a des limites. Vous allez voir que ça a vraiment beaucoup de limites.724472451812724602:12:53,700 --> 02:12:56,5207247Pour les propriétés de luxe, ça ne quantifie pas très bien le luxe.724872491813725002:12:56,580 --> 02:13:00,6207251C'est-à-dire que ça, ici, ça fonctionne quand même relativement bien lorsqu'on est725272531814725402:13:00,640 --> 02:13:04,8407255dans une propriété très moyenne, c'est-à-dire un bungalow simple ou une maison à725672571815725802:13:04,860 --> 02:13:08,2607259deux étages. Mais dès qu'on s'en va dans le quoi qui n'est pas très bien représenté726072611816726202:13:08,280 --> 02:13:12,0207263dans la base de données, bien là, ça peut donner vraiment des grosses erreurs.726472651817726602:13:13,540 --> 02:13:16,5607267Mais encore une fois, c'est la meilleure estimation sachant les données qu'on a.726872691818727002:13:17,440 --> 02:13:19,5607271Sachant qu'on ne veut pas aller, donc, on ne veut pas, dans le fond,727272731819727402:13:19,580 --> 02:13:21,9007275aller faire une analyse spécifique, on veut généraliser à tout,727672771820727802:13:22,080 --> 02:13:23,3807279donc, pour une évaluation de masse.728072811821728202:13:26,040 --> 02:13:27,2407283Donc, c'est ça ici.728472851822728602:13:29,400 --> 02:13:32,0807287Maintenant, l'estimation, donc, que vous allez critiquer,728872891823729002:13:32,300 --> 02:13:35,5207291c'est elle qui est faite, donc, sur le QEval, ça utilise729272931824729402:13:37,520 --> 02:13:41,2607295une combinaison d'un modèle hédonique et des comparables.729672971825729802:13:42,780 --> 02:13:43,5807299Maintenant,730073011826730202:13:44,960 --> 02:13:49,0407303c'est vraiment pourquoi des fois ça va donner une valeur qui est à côté de la730473051827730602:13:49,060 --> 02:13:54,2807307plaque. C'est un peu ça le travail critique qui est à faire.730873091828731002:13:54,760 --> 02:13:58,7607311Il y a plusieurs raisons. Des fois, c'est parce que c'est susceptible de ne pas être731273131829731402:13:58,780 --> 02:14:01,3207315représenté. Par exemple, je ne sais pas moi.731673171830731802:14:04,480 --> 02:14:09,7607319un condo dans une tour de 30 étages, 40 étages, bien, c'est celle-là qui est aux 40732073211831732202:14:09,780 --> 02:14:13,8007323étages, aux 40e étages, par exemple, c'est très possible que le modèle édonique,732473251832732602:14:13,820 --> 02:14:16,1607327il projette une valeur qui est beaucoup plus faible que la réalité.732873291833733002:14:17,160 --> 02:14:21,5407331La raison, c'est simple, c'est qu'il n'a pas nécessairement appris à pricer les733273331834733402:14:21,560 --> 02:14:24,8407335étages supérieurs et donc, il n'y a pas assez.733673371835733802:14:24,980 --> 02:14:27,1407339Donc, dans la mesure qu'il y aurait l'étage dans le modèle édonique,734073411836734202:14:27,680 --> 02:14:31,3807343si ce n'est même pas utilisé dans le modèle, bien, là, c'est normal que ça ne soit734473451837734602:14:31,400 --> 02:14:32,4407347pas représenté.734873491838735002:14:37,640 --> 02:14:41,1407351Maintenant, on avait parlé ici donc des différentes valeurs.735273531839735402:14:41,400 --> 02:14:45,0207355C'est important aussi d'être capable de comprendre donc que c'est toutes des mesures735673571840735802:14:45,040 --> 02:14:51,6607359utilisables. Ça, c'est une représentation donc de comment les valeurs peuvent ici736073611841736202:14:51,680 --> 02:14:56,0807363un peu se différencier. Les comparables ajustés, c'est elle qui est la plus utilisée736473651842736602:14:56,100 --> 02:14:58,6607367en évaluation immobilière. Ça donnerait maintenant une valeur ici.736873691843737002:14:58,900 --> 02:15:01,3207371Ça peut être étendu, donc le rôle d'évaluation foncière pourrait être là.737273731844737402:15:01,820 --> 02:15:03,5607375Le coût calibré, c'est la méthode des coûts.737673771845737802:15:03,720 --> 02:15:06,0407379Et là, il y aurait peut-être le modèle hedonique qui serait même en dessous du rôle.738073811846738202:15:07,320 --> 02:15:09,2207383Vous allez devoir donc les représenter comme ça ici.738473851847738602:15:12,660 --> 02:15:17,1207387Le travail, c'est de comprendre vraiment pourquoi que certaines méthodes marchent738873891848739002:15:17,140 --> 02:15:18,8207391moins pour ce type de propriété-là.739273931849739402:15:19,460 --> 02:15:22,3407395ou encore, c'est pas nécessairement de le faire en soi pour en parler,739673971850739802:15:22,420 --> 02:15:26,0207399étant donné que les valeurs dans ce cas-là ici vont vous être donné.740074011851740202:15:26,300 --> 02:15:27,2607403C'est plus une interprétation.740474051852740602:15:28,220 --> 02:15:32,2207407Et vous allez devoir donc rentrer pour une propriété, donc vous allez choisir,740874091853741002:15:32,300 --> 02:15:35,7007411vous pouvez choisir n'importe laquelle, donc dans les 75 000 qu'il y a à vendre,741274131854741402:15:36,140 --> 02:15:40,6607415mais je vous recommande quand même de choisir celle qui vous fait quand même facile741674171855741802:15:40,680 --> 02:15:43,2407419à interpréter, donc c'est-à-dire que si vous vous embarquez dans le coin qui est742074211856742202:15:44,760 --> 02:15:47,8607423ultra complexe, ben là c'est plus un coutoie de votre rangeant.742474251857742602:15:49,880 --> 02:15:51,1407427On va y aller avec le TP.742874291858743002:15:54,080 --> 02:15:58,6207431Encore une fois, vous pouvez aller voir plus en détail les éléments ici de ces743274331859743402:15:58,640 --> 02:15:59,4407435slides-là.743674371860743802:16:01,240 --> 02:16:05,6007439Ce n'est pas nécessairement tout ultra important, mais ça peut aider pour le TP et744074411861744202:16:05,620 --> 02:16:06,5807443surtout pour l'interprétation.744474451862744602:16:09,600 --> 02:16:15,5807447Le TP en soi, c'est quoi, vous allez avoir un gabarit et vous allez744874491863745002:16:15,600 --> 02:16:18,9607451avoir donc 9 questions à remplir.745274531864745402:16:20,280 --> 02:16:23,6207455Ici, en soi, la seule question où vous allez devoir aller collecter des données,745674571865745802:16:23,780 --> 02:16:24,5807459c'est la question 6.746074611866746202:16:27,500 --> 02:16:31,4207463C'est vraiment donc n'importe quelle propriété à vendre et vous allez voir,746474651867746602:16:31,520 --> 02:16:32,7007467donc on va aller dans l'Excel.746874691868747002:16:36,360 --> 02:16:41,8207471Si vous allez donc dans Collect, vous entrez donc les informations de la propriété747274731869747402:16:41,840 --> 02:16:44,7207475que vous avez choisie. Tout ça ici, c'est donné là, donc c'est calculé.747674771870747802:16:44,920 --> 02:16:50,3407479Le prix demandé, la valeur au rôle, l'estimation, l'intervalle de confiance ici,748074811871748202:16:50,480 --> 02:16:56,6207483donc 10 % et 90 %. Et là, vous pouvez prendre une capture748474851872748602:16:56,640 --> 02:17:01,2807487pour bouger nécessairement et vous allez avoir des mesures de comparable,748874891873749002:17:01,860 --> 02:17:06,2207491que vous pouvez prendre ceux-là qui sont donnés ou les choisir vous-même.749274931874749402:17:06,320 --> 02:17:07,9007495Donc, c'est vraiment à votre guise.749674971875749802:17:08,780 --> 02:17:12,6407499Ce qui est important ici, c'est qu'à la fin, vous allez avoir un dashboard avec750075011876750202:17:12,660 --> 02:17:15,2207503toutes les métriques parce que vous allez analyser ici,750475051877750602:17:15,300 --> 02:17:16,2007507mettons, les données de marché.750875091878751002:17:17,540 --> 02:17:19,8807511Ça, c'est les données de marché qui vous sont données, donc vous n'avez pas besoin d751275131879751402:17:19,900 --> 02:17:24,4007515'aller les chercher. Et là, vous allez calculer donc la variation annuelle.751675171880751802:17:25,000 --> 02:17:27,0407519Donc ici, c'est les ventes réelles par année.752075211881752202:17:27,660 --> 02:17:30,0007523Donc, il faut les calculer à partir des données de marché ici.752475251882752602:17:31,220 --> 02:17:33,6607527Donc, ce n'est pas trop compliqué.752875291883753002:17:34,260 --> 02:17:37,5807531La raison pourquoi ici, les variations annuelles, il n'y a pas de valeur,753275331884753402:17:37,700 --> 02:17:39,1007535c'est que ça nous prend deux mesures.753675371885753802:17:39,240 --> 02:17:42,8207539Donc, on n'a pas la première, étant donné que vous le calculez à partir d'ici.754075411886754202:17:43,440 --> 02:17:46,6207543Donc, variation annuelle, vous l'aurez compris, si on fait un exemple,754475451887754602:17:47,000 --> 02:17:47,9007547bien là, on commencerait comme ça.754875491888755002:17:48,940 --> 02:17:50,3607551On prendrait la valeur qui est ici.755275531889755402:17:50,940 --> 02:17:53,5207555Et là, je ne fais même pas ça comme du monde.755675571890755802:17:55,980 --> 02:18:02,4007559Comme ça ici, moins divisé par la valeur-là, moins756075611891756202:18:02,420 --> 02:18:03,22075631.756475651892756602:18:04,420 --> 02:18:08,3607567Comme ça. Et là, vous pouvez descendre.756875691893757002:18:10,600 --> 02:18:14,2807571Comme ça ici. Donc, c'est vraiment comme ça qu'il faut le faire dans cette collée757275731894757402:18:14,300 --> 02:18:19,1207575ici. Maintenant, comme on avait mentionné, là, on veut calculer l'indice.757675771895757802:18:19,920 --> 02:18:26,1207579L'indice, on avait dit que c'était simplement la valeur d'une année sur la758075811896758202:18:26,140 --> 02:18:29,0407583valeur de référence. Moi, ce que je vous conseille de faire ici,758475851897758602:18:29,140 --> 02:18:31,2807587dans ce cas-là, je vais juste faire celle-là, puis après ça,758875891898759002:18:31,380 --> 02:18:33,7207591vous allez pouvoir les… On prend ça ici, comme ça.759275931899759402:18:35,100 --> 02:18:38,6407595Vous allez choisir, donc, la valeur finale, étant donné qu'on est dans la première759675971900759802:18:38,660 --> 02:18:42,2207599année, sur la valeur de base, ici.760076011901760202:18:42,680 --> 02:18:44,9207603Et là, vous allez multiplier par 1.760476051902760602:18:46,020 --> 02:18:48,7807607Par 100, excusez-moi. Comme ça.760876091903761002:18:50,340 --> 02:18:52,4807611Qu'est-ce que je vous conseille de faire, c'est que dans le cas d'un indice,761276131904761402:18:52,640 --> 02:18:54,0407615la valeur de base est toujours pareille.761676171905761802:18:54,540 --> 02:18:55,5407619Donc, qu'est-ce que vous pouvez faire ?762076211906762202:18:55,680 --> 02:18:59,1207623C'est que vous pouvez simplement aller mettre un dollar ici pour aller figer la762476251907762602:18:59,140 --> 02:19:00,5607627cellule. Donc, ça, qu'est-ce que ça permet de faire ?762876291908763002:19:00,680 --> 02:19:02,7207631C'est que ici, ça va toujours rester C6.763276331909763402:19:03,920 --> 02:19:05,8607635Mais les autres, ils vont avancer.763676371910763802:19:05,940 --> 02:19:09,5207639Donc, quand vous allez drag vers le bas, ça va prendre la valeur de 2022 pour le764076411911764202:19:09,540 --> 02:19:12,1207643haut. Donc là, ça donne 100. C'est ce qu'on veut.764476451912764602:19:12,880 --> 02:19:14,3007647Et si on drag ici comme ça,764876491913765002:19:15,980 --> 02:19:20,0607651Là, vous avez compris, c'est la valeur de l'indice ici qui est calculé avec le point765276531914765402:19:20,080 --> 02:19:22,8607655de référence de 100 pour 2021.765676571915765802:19:27,700 --> 02:19:30,2807659Maintenant, là ici, c'est prix unifamilial.766076611916766202:19:30,300 --> 02:19:36,4007663familial, je766476651917766602:19:36,420 --> 02:19:42,9407667crois qu'au niveau des données,766876691918767002:19:43,280 --> 02:19:47,2207671ça va être donné probablement ici,767276731919767402:19:49,400 --> 02:19:54,2407675c'est ça. Donc, prix médian de toutes, vous avez le prix médian unifamilial,767676771920767802:19:54,540 --> 02:19:57,9407679le prix médian corpo et les plexes.768076811921768202:19:58,060 --> 02:20:00,1007683Donc là, vous voyez, je ne l'ai peut-être pas fait correctement.768476851922768602:20:00,240 --> 02:20:04,2407687Il aurait fallu probablement que je prenne les valeurs de l'onglet de données.768876891923769002:20:05,240 --> 02:20:07,0407691C'est un niveau-là ici. Donc, on va marcher.769276931924769402:20:08,100 --> 02:20:09,9807695C'est toujours de 2021 à 2026.769676971925769802:20:10,140 --> 02:20:12,3007699Donc, vous pouvez... Ce qu'on fait, c'est qu'on change l'onglet.770077011926770202:20:12,540 --> 02:20:16,2807703Par exemple, l'indice corpo là, bien là, ça serait ici égal.770477051927770602:20:16,520 --> 02:20:20,7207707On va dans la donnée. Et là, on prend corpo, c'est où ?770877091928771002:20:21,520 --> 02:20:27,5807711C'est ici. Prémédiant corpo. Bien là, On roule ça comme ça ici,771277131929771402:20:28,160 --> 02:20:32,9207715ça, divisé par ça, comme ça, multiplié par ça.771677171930771802:20:33,660 --> 02:20:39,1607719Et là, ici, on fige la L du bas.772077211931772202:20:43,020 --> 02:20:45,2807723Bon, c'est quoi que j'ai fait de pas correct ?772477251932772602:20:45,940 --> 02:20:47,6207727Je pense que je n'aurais pas dû.772877291933773002:20:59,340 --> 02:21:02,5007731Comme ça. Et là, on ferme ça et on multiplie par 100.773277331934773402:21:04,580 --> 02:21:08,2407735Bon, là, j'ai pas... C'est une bonne question, c'est comment se figer la...773677371935773802:21:08,260 --> 02:21:10,6807739Je n'utilise pas trop souvent la cellule-là.774077411936774202:21:11,020 --> 02:21:15,4207743Il y a une commande qu'on peut faire avec un PC, je crois.774477451937774602:21:15,720 --> 02:21:18,0007747C'est F1 ou... Quelqu'un le sait ?774877491938775002:21:22,320 --> 02:21:25,4407751C'est pas F4 ? Oui, je pense que c'est F4, oui.775277531939775402:21:27,180 --> 02:21:28,6407755Moi, je suis sur un max, c'est le problème.775677571940775802:21:29,960 --> 02:21:32,7207759Mais en tout cas, il faut geler la cellule qui est ici.776077611941776202:21:34,200 --> 02:21:35,9607763Là, je vais geler dans le fond ici.776477651942776602:21:36,480 --> 02:21:38,3407767Tout ce que j'ai à faire, c'est geler le chiffre comme ça.776877691943777002:21:39,000 --> 02:21:41,4807771C'est ça. Et là, après ça, je peux descendre.777277731944777402:21:42,800 --> 02:21:45,2007775Comme ça, ici. Donc là, vous voyez, c'est différent parce que là,777677771945777802:21:45,220 --> 02:21:46,6007779on n'est pas dans l'unifamillage, on est dans le corpore.778077811946778202:21:47,300 --> 02:21:50,3407783Donc, tout ce que vous avez à faire, c'est de mettre un dollar devant le 7,778477851947778602:21:50,440 --> 02:21:53,0007787étant donné que c'est la septième colonne qu'on s'en va fumer.778877891948779002:21:54,700 --> 02:21:56,7007791Et là, c'est toujours par rapport à l'onglet de données.779277931949779402:21:56,920 --> 02:22:01,8207795Donc, c'est ça. Et là, vous devez calculer l'indice des Plex également.779677971950779802:22:02,340 --> 02:22:06,7607799Et là, la vente moyenne de toutes les mesures.780078011951780202:22:07,260 --> 02:22:11,2807803Donc, ici, les ventes moyennes, c'est simplement d'aller chercher,780478051952780602:22:11,660 --> 02:22:17,0207807d'en donner les ventes de toutes les mesures.780878091953781002:22:17,520 --> 02:22:20,9807811Vous pouvez simplement aller appliquer le…781278131954781402:22:21,000 --> 02:22:25,6807815le sens en soi, c'est de reprendre simplement les valeurs qui sont données,781678171955781802:22:26,100 --> 02:22:29,8407819telles quelles. Est-ce qu'il y avait des questions pour cette partie-là ?782078211956782202:22:34,180 --> 02:22:38,7607823En fait, on a une difficulté avec une formule, on le calcule manuellement pour le782478251957782602:22:38,780 --> 02:22:40,2207827rendre, ça revient au même, en fait.782878291958783002:22:41,240 --> 02:22:43,5807831Ou ça ne se rapportera peut-être pas sur d'autres783278331959783402:22:45,780 --> 02:22:52,3207835pages ? Dans le fond, non. Si admettons que vous avez un problème783678371960783802:22:52,780 --> 02:22:57,5407839à la rentrée, dans la mesure que c'est cohérent, vous faites le suivi dans les784078411961784202:22:57,560 --> 02:23:00,9007843autres, oui, non, il n'y a pas de problème à ce niveau-là.784478451962784602:23:01,220 --> 02:23:04,0207847Par exemple, si vous allez le voûter, vous pourriez, je ne sais pas moi,784878491963785002:23:05,560 --> 02:23:09,5807851une façon de faire, ce serait simplement d'aller créer une colonne,785278531964785402:23:09,620 --> 02:23:11,4407855je ne sais pas moi, ici.785678571965785802:23:13,480 --> 02:23:14,7807859Je préfère ça comme ça.786078611966786202:23:16,440 --> 02:23:18,1407863Puis là, vous rajoutez ça comme ça ici.786478651967786602:23:19,280 --> 02:23:22,3007867valeur, maintenant, d'indice initial, puis là, vous allez simplement calculer.786878691968787002:23:22,360 --> 02:23:25,2607871En tout cas, vous prenez, par exemple, le prix initial,787278731969787402:23:25,420 --> 02:23:26,5207875puis là, vous le rajoutez comme ça.787678771970787802:23:26,800 --> 02:23:27,9207879Puis là, c'est la valeur de votre indice.788078811971788202:23:27,980 --> 02:23:30,0407883Comme ça, vous pouvez simplement faire ça, diviser par ça ici.788478851972788602:23:31,020 --> 02:23:32,6407887Et vous pouvez le faire comme vous voulez à ce niveau-là.788878891973789002:23:32,780 --> 02:23:34,2007891C'est vraiment, c'est libre à vous.789278931974789402:23:35,240 --> 02:23:36,8207895Le rentrer à la main, c'est sûr que, tu sais,789678971975789802:23:40,540 --> 02:23:46,6807899il y a, si admettons, vous entrez la valeur de la réponse directement,790079011976790202:23:48,200 --> 02:23:50,7407903le suivi d'erreur ne peut pas se faire sans, mettons, une erreur.790479051977790602:23:52,040 --> 02:23:52,8407907Tu le comprenais ?790879091978791002:23:54,460 --> 02:23:56,9607911Oui, je comprends. C'est ça, donc, ce n'est plus ce qui est,791279131979791402:23:57,000 --> 02:24:00,1007915mais c'est possible. En soi, si, mettons, vous rentrez la valeur directement,791679171980791802:24:00,320 --> 02:24:05,1007919comme, mettons, de 124 ici, vous pouvez rentrer 124, vous ne perdez pas de points.792079211981792202:24:05,680 --> 02:24:08,6407923En soi, comment vous avez obtenu ça, moi, je n'en ai aucune idée.792479251982792602:24:09,220 --> 02:24:10,9607927Mais dans le cas où est-ce que vous le rentrez directement,792879291983793002:24:11,740 --> 02:24:16,2607931je ne peux pas aller voir est-ce que la formule est bien rentrée puis accorder des793279331984793402:24:16,280 --> 02:24:17,7207935points si par exemple il y a une erreur.793679371985793802:24:18,140 --> 02:24:21,3207939Si vous avez choisi une mauvaise valeur, là, il y a une partie des points qui est794079411986794202:24:21,340 --> 02:24:25,1807943donnée. Mais si c'est vraiment la mauvaise valeur puis que là,794479451987794602:24:25,240 --> 02:24:28,9407947il n'y a pas de formule, Excel, Implicite, bien là, c'est plus dur d'aller,794879491988795002:24:29,020 --> 02:24:34,4007951mettons, accorder des points plus additionnels.795279531989795402:24:34,940 --> 02:24:38,2807955Mais comme je vous dis, il ne devrait pas y avoir de problème à ce niveau-là.795679571990795802:24:40,120 --> 02:24:43,9007959Au niveau même des formules Excel, honnêtement,796079611991796202:24:46,620 --> 02:24:48,9007963en tout cas, le796479651992796602:24:51,680 --> 02:24:52,9807967JPT va te meurer à me, c'est nouveau-là.796879691993797002:24:55,580 --> 02:24:57,8607971Je pense que c'est très bon pour Excel et tout ça.797279731994797402:24:58,780 --> 02:24:59,7407975Il est très bon là-dedans.797679771995797802:25:02,160 --> 02:25:06,3007979Vous avez plein d'outils. C'est pour ça que je n'ai pas mis plus de temps que ça798079811996798202:25:06,320 --> 02:25:08,1007983dans comment utiliser Excel798479851997798602:25:09,700 --> 02:25:11,8007987parce qu'il y a tellement d'outils disponibles qu'en soi,798879891998799002:25:11,900 --> 02:25:14,3207991ce n'est pas nécessairement le point du cours.799279931999799402:25:15,600 --> 02:25:20,3607995Mais s'il y en a qui ont des problèmes, sentez-vous, vous êtes bloqué,799679972000799802:25:20,540 --> 02:25:23,6807999ne perdez pas trop de temps, vous pouvez m'écrire et je vais vous répondre par800080012001800202:25:23,700 --> 02:25:25,2208003courriel. Il n'y a aucun problème.800480052002800602:25:25,780 --> 02:25:28,3408007Vous m'envoyez votre Excel avec le problème et je vous renvoie800880092003801002:25:30,140 --> 02:25:33,7608011ce qui cloche et tout ça. À ce niveau-là, ne perdez pas trop de temps non plus.801280132004801402:25:34,200 --> 02:25:37,8008015Ce n'est pas un cours d'Excel en soi, mais c'est juste que c'est la meilleure façon801680172005801802:25:37,820 --> 02:25:39,4008019de faire un TP.802080212006802202:25:41,040 --> 02:25:45,1008023Maintenant, au niveau du dossier, encore une fois, c'est les propriétés qui sont802480252007802602:25:45,120 --> 02:25:51,1408027dans l'énoncé. Si on regarde ici, vous avez les propriétés de référence802880292008803002:25:51,160 --> 02:25:52,5008031ici qui vous sont données.803280332009803402:25:55,260 --> 02:26:00,1408035C'est celle-là ici. Toutes les informations sur ces propriétés-là,803680372010803802:26:00,280 --> 02:26:02,4408039ils vous sont données directement dans l'Excel.804080412011804202:26:02,980 --> 02:26:06,4008043Puis vous voyez, vous avez le prix qui est demandé, puis vous avez l'évaluation qui804480452012804602:26:06,420 --> 02:26:11,4408047est là. Maintenant, le gros du travail, c'est de dire pourquoi il y a une804880492013805002:26:11,460 --> 02:26:15,7008051divergence ? C'est justement là que les points sont vraiment donnés.805280532014805402:26:15,960 --> 02:26:17,1008055Est-ce que l'intuition est bonne ?805680572015805802:26:17,240 --> 02:26:19,3808059C'est-à-dire, pourquoi il y a une différence d'évaluation,806080612016806202:26:19,560 --> 02:26:23,4408063selon vous, pour ça ici ? Il n'y a pas nécessairement juste une bonne réponse.806480652017806602:26:24,140 --> 02:26:28,2208067Mais maintenant, vous allez calculer ici, dans un premier temps,806880692018807002:26:28,760 --> 02:26:31,5008071la médiane des écarts du dossier.807280732019807402:26:31,700 --> 02:26:34,4608075Le dossier, c'est simplement ça ici.807680772020807802:26:34,960 --> 02:26:39,8408079Donc, le prix demandé de ces 10 propriétés-là et l'estimation.808080812021808202:26:40,360 --> 02:26:45,3608083La médiane des écarts, c'est, vous l'aurez compris, c'est simplement la différence808480852022808602:26:45,380 --> 02:26:48,7208087entre ça et ça. Et vous faites la médiane de toutes ces valeurs-là.808880892023809002:26:49,960 --> 02:26:53,5808091Ensuite, part des propriétés dont le prix demandé dépasse l'estimation.809280932024809402:26:54,260 --> 02:26:55,3808095Bien ça, vous l'aurez compris.809680972025809802:26:56,280 --> 02:26:57,8608099Si ça met ton exemple, on s'en va ici.810081012026810202:26:58,940 --> 02:26:59,7408103Là, on fait ça.810481052027810602:27:02,260 --> 02:27:04,9208107Donc, là, ça nous donne… Qu'est-ce que j'ai fait ?810881092028811002:27:04,980 --> 02:27:06,3408111J'ai fait diviser, il fallait que je fasse moins.811281132029811402:27:07,800 --> 02:27:09,0008115Bon, ça, qu'est-ce que ça veut dire ?811681172030811802:27:09,080 --> 02:27:13,8608119Ça veut dire que l'estimation est trop élevée par rapport au prix demandé.812081212031812202:27:14,060 --> 02:27:16,8608123Donc, là, on est négatif. Et le son dry and drop ici.812481252032812602:27:17,600 --> 02:27:23,6608127Bon, la médiane, c'est simplement médiane812881292033813002:27:23,680 --> 02:27:24,7608131de ça ici.813281332034813402:27:26,740 --> 02:27:32,2808135comme ça. Et le 100 pourcentage, on va le mettre en nombre.813681372035813802:27:33,020 --> 02:27:38,0808139Donc, la médiane des écarts, c'est de 23 000 négatifs.814081412036814202:27:38,220 --> 02:27:43,7608143Donc, là, en ce moment, les estimations sont trop élevées par rapport au prix814481452037814602:27:43,780 --> 02:27:44,5808147demandé.814881492038815002:27:45,880 --> 02:27:51,8808151Et si on parle, par exemple, au niveau des parts de la propriété dont le prix815281532039815402:27:51,900 --> 02:27:56,3208155demandé dépasse l'estimation, une façon de faire, ça pourrait être simplement,815681572040815802:27:56,440 --> 02:28:01,1808159donc ici vous voyez, vous pouvez accorder un truc rapide,816081612041816202:28:01,460 --> 02:28:04,4608163c'est d'aller mettre une valeur de 1 quand c'est négatif,816481652042816602:28:04,640 --> 02:28:07,1408167par exemple. Donc là, vous pouvez y aller facilement.816881692043817002:28:07,540 --> 02:28:10,0008171Il y a une fonction pour le faire, mais pour ceux de maintenant qui ne connaissent817281732044817402:28:10,020 --> 02:28:14,6608175pas trop Excel, 0 positif, 0, 1, puis c'est négatif, comme ça,817681772045817802:28:14,740 --> 02:28:16,8208179comme ça. Et là, qu'est-ce que ça vous permet de faire ?818081812046818202:28:16,940 --> 02:28:20,3208183C'est que là, ça dit les parts des propriétés dont le prix demandé dépasse l818481852047818602:28:20,340 --> 02:28:22,7808187'estimation. Bien là, ici, on l'a vu.818881892048819002:28:23,220 --> 02:28:27,0208191Quand l'estimation est plus élevée que le prix, c'est négatif.819281932049819402:28:27,280 --> 02:28:28,4408195Donc, qu'est-ce que ça veut dire ?819681972050819802:28:29,140 --> 02:28:33,3808199C'est que, bon là, pour faciliter ça, j'aurais dû mettre un 1 quand c'est positif.820082012051820202:28:33,400 --> 02:28:35,9208203Mais bon, on peut faire la somme des 1 ici.820482052052820602:28:36,100 --> 02:28:40,7608207On en a 1, 2, 3, 4, il y en a 5.820882092053821002:28:41,100 --> 02:28:47,7208211Donc, ici, 1, 2, 3,821282132054821402:28:47,880 --> 02:28:53,26082154, 5. Grosso modo, c'est aux alentours de la moitié des propriétés qui ont ces 50 %821682172055821802:28:53,280 --> 02:28:58,5008219incidérations. Et là, vous avez une valeur de repère ici de 41 %.822082212056822202:28:59,300 --> 02:29:02,7008223C'est-tu exactement ça ? J'ai oublié un ici.822482252057822602:29:03,700 --> 02:29:04,7008227Désolé, je fais n'importe quoi.822882292058823002:29:06,720 --> 02:29:08,7208231Donc là, dans ce cas-là, ça serait 0.823282332059823402:29:09,520 --> 02:29:11,9808235Et là, vous pourriez même faire ici la somme de...823682372060823802:29:12,000 --> 02:29:14,3008239C'est pour éviter d'étudier des fonctions Excel trop compliquées.824082412061824202:29:14,460 --> 02:29:15,6208243Vous faites la somme de tout ça ici.824482452062824602:29:18,220 --> 02:29:19,98082475. Donc, qu'est-ce que ça veut dire ?824882492063825002:29:20,420 --> 02:29:24,2008251C'est que là, il y en a 5 qui ont une valeur inférieure,825282532064825402:29:24,280 --> 02:29:25,3808255puis il y en a 5 qui ont une valeur supérieure.825682572065825802:29:25,460 --> 02:29:26,8408259Donc ici, le ratio, c'est 50%.826082612066826202:29:26,860 --> 02:29:33,6208263Maintenant, ça dit que le repère ici est, pour les 831 propriétés proches826482652067826602:29:33,640 --> 02:29:37,6008267de ça, proches de ces propriétés-là, c'est aux alentours de 41 %.826882692068827002:29:39,040 --> 02:29:40,2408271Donc, pourquoi c'est comme ça ?827282732069827402:29:41,040 --> 02:29:43,5208275Pourquoi donc dans cet échantillon-là ?827682772070827802:29:44,240 --> 02:29:49,7608279C'est vraiment, c'est un petit commentaire selon vous pourquoi c'est comme ça.828082812071828202:29:49,860 --> 02:29:51,7808283Toutes les bonnes interprétations vont être retenues.828482852072828602:29:51,940 --> 02:29:58,0008287C'est vraiment intuitif. je les ai pris pour que ce soit facile à voir828882892073829002:29:58,020 --> 02:30:00,3408291et c'est sûr que c'est une explication qui est à côté de la plaque ça ne marche pas,829282932074829402:30:00,420 --> 02:30:04,7008295mais bon, ce n'est pas non plus pas besoin d'aller habituellement,829682972075829802:30:04,760 --> 02:30:08,1008299donc ça devrait vous sauter directement si vous avez des doutes,830083012076830202:30:08,200 --> 02:30:09,4208303vous pouvez m'écrire, il n'y a pas de problème830483052077830602:30:11,100 --> 02:30:15,6408307donc c'est ça ici la collecte, c'est vraiment pour la propriété que vous allez830883092078831002:30:15,660 --> 02:30:16,4608311choisir831283132079831402:30:17,820 --> 02:30:20,6408315vous prenez simplement le type de propriété l'air habitable,831683172080831802:30:20,780 --> 02:30:21,5808319valeur ou rôle832083212081832202:30:23,420 --> 02:30:27,5208323le financement Donc, ça, c'est au niveau du, ici, donc,832483252082832602:30:27,860 --> 02:30:30,4008327les taux affichés. Donc, ça, c'est simplement le taux hypothécaire.832883292083833002:30:31,500 --> 02:30:34,0608331Dans les slides, vous avez tout ce qui était pour calculer,833283332084833402:30:34,100 --> 02:30:35,9008335par exemple, le prix d'un paiement hypothécaire.833683372085833802:30:37,740 --> 02:30:41,8808339Je crois que la fonction valeur paiement, donc supposons ici,834083412086834202:30:42,140 --> 02:30:46,1008343pour vous le simplifier, là, valeur paiement, c'est votre amie.834483452087834602:30:47,620 --> 02:30:50,9408347Vous avez le taux. Ça, c'est le taux qui est mentionné ici,834883492088835002:30:51,020 --> 02:30:57,6408351donc, de 16,9 %. 6,09. Et là, c'est important, étant donné que c835283532089835402:30:57,660 --> 02:31:00,0608355'est un paiement qui est mensuel, il faut diviser le taux par 12.835683572090835802:31:00,380 --> 02:31:03,6008359Donc, c'est la seule petite attrape.836083612091836202:31:04,760 --> 02:31:09,9008363Puis encore une fois, au Canada, ce n'est pas réellement divisé par 12,836483652092836602:31:10,000 --> 02:31:10,9208367étant donné que c'est capitalisé.836883692093837002:31:10,940 --> 02:31:14,5408371mais pour le cadre du TP, vous pouvez l'utiliser, la valeur exacte,837283732094837402:31:14,580 --> 02:31:18,1408375donc c'est capitalisé semestriellement, mais bon, diviser par 12,837683772095837802:31:18,280 --> 02:31:20,9008379c'est correct aussi. Aux États-Unis, c'est comme ça qu'ils le font,838083812096838202:31:21,180 --> 02:31:24,2808383mais au Canada, les taux hypothécaires sont calculés différemment.838483852097838602:31:24,860 --> 02:31:29,9208387Donc, il faudrait comme diviser le taux par deux et ensuite aller appliquer donc le838883892098839002:31:29,940 --> 02:31:32,46083911,6, mais bon, diviser par 12, c'est bien correct aussi.839283932099839402:31:32,900 --> 02:31:35,9408395Maintenant, le nombre de paiements, on dit que c'est une hypothèque de 25 ans,839683972100839802:31:36,020 --> 02:31:38,9208399donc fois 12 mois, et là, vous avez la valeur actualisée.840084012101840202:31:39,680 --> 02:31:41,7008403Ça, c'est simplement le montant du prêt.840484052102840602:31:42,520 --> 02:31:44,8008407Valeur capitalisée, c'est le montant qui reste à la fin,840884092103841002:31:44,860 --> 02:31:45,6608411donc c'est zéro.841284132104841402:31:47,280 --> 02:31:50,6008415Ça, je vais le mettre dans les slides.841684172105841802:31:50,680 --> 02:31:52,6608419Dans les slides qui expliquent pas le TP, vous les avez,842084212106842202:31:52,840 --> 02:31:54,9408423mais on va le faire, donc, juste un exemple.842484252107842602:31:55,440 --> 02:31:56,2408427Valeur paiement.842884292108843002:31:57,780 --> 02:32:00,7208431Supposons qu'on a un taux et on demande le taux, donc, de l'hypothèque.843284332109843402:32:00,860 --> 02:32:04,0408435C'est ça ici. Là, ça ne marche pas parce que c'est...843684372110843802:32:06,380 --> 02:32:08,5208439En fait, vous voyez, vous avez raison, je pense que je vais le rentrer à la main.844084412111844202:32:08,620 --> 02:32:11,9208443Bon, 1,09, point virgule,844484452112844602:32:14,940 --> 02:32:17,8408447nombre de paiements. Donc là, c'est une hypothèque, donc,844884492113845002:32:18,060 --> 02:32:22,4008451de, ici, vous avez, donc, le taux de 10 heures d'eau, 25 fois 12 pour le nombre de845284532114845402:32:22,420 --> 02:32:25,2008455paiements, étant donné que le temps hypothécaire au Québec,845684572115845802:32:25,340 --> 02:32:30,4408459au Canada, c'est de 25 ans. En soi, après 5 ans, le taux est renouvelé,846084612116846202:32:30,560 --> 02:32:33,4408463mais on calcule quand même sur 25 ans pour avoir le paiement.846484652117846602:32:34,040 --> 02:32:38,9208467Donc, c'est 25 fois 12 ici. Ensuite, valeur actualisée,846884692118847002:32:38,980 --> 02:32:40,1208471ça, c'est le montant du prêt.847284732119847402:32:40,400 --> 02:32:45,7008475Donc, c'est le 80 % par exemple du prix de la propriété.847684772120847802:32:46,100 --> 02:32:47,7608479Donc, ici, c'est mentionné également.848084812121848202:32:48,420 --> 02:32:52,7808483Donc, donner paiement, c'est simplement le prix de la propriété en question.848484852122848602:32:53,760 --> 02:32:58,0408487Très important, la mise de fonds également, ça va être mentionné dans l'énoncé.848884892123849002:32:58,480 --> 02:33:03,1008491Donc, supposons que ça dit que c'était une mise de fonds de 200 000 et que la849284932124849402:33:03,120 --> 02:33:07,2008495propriété vaut 1 million, le prêt est de 800 000.849684972125849802:33:07,420 --> 02:33:08,5408499Et c'est ça le VA ici.850085012126850202:33:10,600 --> 02:33:11,8008503Donc là, je le rends manuellement.850485052127850602:33:12,040 --> 02:33:14,6008507Et valeur capitalisée, c'est 0, étant donné qu'à la fin,850885092128851002:33:14,700 --> 02:33:15,7208511on veut que ça soit remboursé complètement.851285132129851402:33:17,840 --> 02:33:20,3008515Et là, ici, on va mettre une annuité.851685172130851802:33:20,700 --> 02:33:22,1408519Il y a pas une annuité de fin de période.852085212131852202:33:22,160 --> 02:33:24,5608523Donc, c'est pour dire que c'est à la fin de la période que le paiement est fait.852485252132852602:33:24,900 --> 02:33:29,1008527Vous pouvez mettre 0. Et ça ne marche pas en tout pour m'en faire.852885292133853002:33:29,340 --> 02:33:30,6208531Qu'est-ce que j'ai fait de pas correct ?853285332134853402:33:31,460 --> 02:33:32,9608535Je n'ai pas divisé ça par 12.853685372135853802:33:38,700 --> 02:33:40,6608539Je crois que je n'ai pas fait correctement.854085412136854202:33:45,600 --> 02:33:46,4808543800 000.854485452137854602:33:50,400 --> 02:33:51,6608547Ah, mon Dieu.854885492138855002:33:53,700 --> 02:33:58,8408551Désolé. C'est 0,0609. Donc, on est dans Excel.855285532139855402:33:58,860 --> 02:34:02,1008555un taux, il ne faut pas rentrer le taux en nombre normal.855685572140855802:34:02,520 --> 02:34:07,2008559Donc, le paiement est de 5198 ici, dans ce cas-là, hypothécaire.856085612141856202:34:09,260 --> 02:34:13,2608563Vous allez voir pourquoi. C'est simplement parce que ça fait partie du curriculum d856485652142856602:34:13,280 --> 02:34:14,6408567'être capable de calculer un taux hypothécaire.856885692143857002:34:16,420 --> 02:34:20,2008571Je ne vous en tiendrai pas. La correction ne sera pas nécessairement trop difficile857285732144857402:34:20,220 --> 02:34:22,2608575à ce niveau-là. C'est vraiment de comprendre l'intuition.857685772145857802:34:24,040 --> 02:34:26,9008579Maintenant, c'est que vous voyez, donc ici, c'est mentionné,858085812146858202:34:26,960 --> 02:34:28,4808583la mise de fonds est de 20 %.858485852147858602:34:28,500 --> 02:34:33,4608587Donc, c'est simplement comme là, par exemple, le prix médian des 10 prix demandés du858885892148859002:34:33,480 --> 02:34:39,5008591dossier, ici, donc ça va être le, vous allez, donc votre859285932149859402:34:39,520 --> 02:34:42,6008595scénario 2, c'est la propriété que vous avez choisie et le scénario 1,859685972150859802:34:42,720 --> 02:34:46,8608599c'est simplement le prix médian, donc les propriétés qu'on vous donne,860086012151860202:34:46,880 --> 02:34:51,5008603donc les 10. Donc, supposons qu'ici c'est 500 000, bien là vous entrez la valeur de860486052152860602:34:51,520 --> 02:34:55,7608607500 000. Et là, vous la prenez donc directement à partir du calcul de la médiane.860886092153861002:34:56,060 --> 02:34:59,6408611La mise de fond, bien là, c'est simplement 20 % fois cette valeur-là.861286132154861402:34:59,760 --> 02:35:03,5208615Le montant du prêt, c'est, comme mettons qu'on mettrait 500 000 ici,861686172155861802:35:05,340 --> 02:35:11,8008619500 000, donc si ça va être 20 % fois ça ici, donc862086212156862202:35:11,820 --> 02:35:17,5808623fois 0,20. Et là, le montant du prêt, c'est simplement la valeur,862486252157862602:35:17,820 --> 02:35:20,5408627donc le prix, moins la mise de fonds.862886292158863002:35:20,580 --> 02:35:25,9808631Donc, 40 %. Maintenant, le paiement ici, c'est simplement,863286332159863402:35:26,280 --> 02:35:27,6808635qu'est-ce qu'on vient de faire là ?863686372160863802:35:28,880 --> 02:35:32,7408639Donc, supposons qu'on aurait ça ici, là, on va faire valeur paiement.864086412161864202:35:33,940 --> 02:35:40,0008643Le taux qui est une façon de faire, c'est simplement de faire ça864486452162864602:35:40,020 --> 02:35:46,6408647ici. Ici, on va le diviser par 100 et on le redivise par 12 pour864886492163865002:35:46,660 --> 02:35:50,5608651que, justement, ça soit en nombre décimale et non comme ça ici directement.865286532164865402:35:51,100 --> 02:35:54,2808655Et là, je pense qu'il y a un pourcentage dessus, donc le diviser par 100 n'était pas865686572165865802:35:54,300 --> 02:35:57,0608659nécessaire. Donc, c'est comme ça ici.866086612166866202:35:57,600 --> 02:36:03,8808663Là, 12 fois 25. Ensuite, valeur actualisée, c'est simplement le866486652167866602:36:03,900 --> 02:36:08,7808667montant du prêt. et là, pour que la valeur du paiement soit positive,866886692168867002:36:09,580 --> 02:36:14,1208671le montant du prêt doit être négatif parce que c'est comme des entrées de cash.867286732169867402:36:14,200 --> 02:36:17,6408675C'est-à-dire que la banque, elle vous fournit un montant donné pour votre hypothèque867686772170867802:36:17,660 --> 02:36:20,1008679et vous le remboursez à travers plusieurs paiements.868086812171868202:36:20,220 --> 02:36:21,5208683Donc, il faut que les cash-offs soient opposés.868486852172868602:36:22,000 --> 02:36:25,7608687Si on met la valeur du prêt négatif, les paiements vont être positifs et c'est mieux868886892173869002:36:25,780 --> 02:36:31,7208691pour la représentation. Donc, ici comme ça, à la fin, c'est zéro et annulé de 5869286932174869402:36:31,740 --> 02:36:35,2808695périodes et ça vous donne le paiement de 2599.869686972175869802:36:36,720 --> 02:36:39,7208699Maintenant, écart mensuel par rapport au scénario 1, donc ça,870087012176870202:36:39,740 --> 02:36:40,9808703vous allez devoir documenter.870487052177870602:36:41,180 --> 02:36:48,1808707Le revenu annuel, ça va vous être mentionné ici dans l'énoncé et870887092178871002:36:48,200 --> 02:36:51,7208711vous allez donc faire ici une explication par rapport à ça.871287132179871402:36:52,420 --> 02:36:57,3008715Et à la fin, vous allez avoir ce dashboard-là qui va se faire automatiquement ici871687172180871802:36:57,320 --> 02:37:01,0408719avec toutes les valeurs que vous allez rentrer et calculer.872087212181872202:37:01,860 --> 02:37:05,2608723puis ça va être vraiment ici de tout simplement faire des constats et c'est tout872487252182872602:37:06,020 --> 02:37:10,8008727donc c'est de façon simple c'est ça est-ce qu'il y avait des questions872887292183873002:37:12,400 --> 02:37:15,8408731à la prochaine séance si vous avez des problèmes ou si avant vous pouvez m'écrire873287332184873402:37:15,860 --> 02:37:20,2808735par courriel ou sinon on peut en discuter la semaine prochaine ça prend pas873687372185873802:37:20,300 --> 02:37:24,0008739nécessairement énormément de temps donc dans l'énoncé c'est écrit vous pouvez pas le874087412186874202:37:24,020 --> 02:37:26,7208743faire en équipe mais c'est libre à vous si vous voulez le faire à deux vous pouvez874487452187874602:37:26,740 --> 02:37:31,3608747le faire à deux vous mettez vos deux noms ici et il n'y a pas d'autre chose à874887492188875002:37:31,380 --> 02:37:34,8208751remettre que l'Excel. Donc, en soi, c'est l'Excel.875287532189875402:37:37,260 --> 02:37:40,4408755Et vous voyez ici, vous allez avoir le statut en cours et tout ça.875687572190875802:37:40,700 --> 02:37:41,6808759Ça vous donne une idée dans le fond.876087612191876202:37:41,860 --> 02:37:45,6208763Est-ce que j'ai tout fait ? Ça va être marqué terminé quand ça va être fini.876487652192876602:37:46,340 --> 02:37:48,5408767Donc, ça ne vous dira pas si l'annonce est bon.876887692193877002:37:48,740 --> 02:37:51,1008771Si vous avez fait la bonne chose.877287732194877402:37:51,840 --> 02:37:57,2608775Mais si vous utilisez le jeu de slide qu'on vient de présenter pour l'ETP,877687772195877802:37:59,500 --> 02:38:01,2408779avec les notes de cours et tout ça, il n'y a aucun problème.878087812196878202:38:01,680 --> 02:38:06,0208783Maintenant, pour Excel, n'importe quel chat GPT, peu importe,878487852197878602:38:06,040 --> 02:38:08,8608787si vous avez un problème pour calculer comment figer une cellule,878887892198879002:38:09,080 --> 02:38:12,3208791vous pouvez m'écrire ou vous pouvez demander à...879287932199879402:38:12,620 --> 02:38:14,1808795Peu importe, donc c'est vraiment libre à vous.879687972200879802:38:14,920 --> 02:38:17,1408799Ce que je demande à faire, c'est que si vous utilisez, par exemple,880088012201880202:38:17,760 --> 02:38:21,3008803c'est l'université qui nous le demande, probablement, je n'aurais pas mis cette880488052202880602:38:21,320 --> 02:38:23,9608807chose-là, mais je n'ai pas le choix de le faire, donc, si vous utilisez l880888092203881002:38:23,980 --> 02:38:28,2408811'intelligence artificielle, simplement, écrivez pourquoi dans quelle mesure vous l881288132204881402:38:28,260 --> 02:38:31,4608815'avez utilisée. Donc, c'est-à-dire, je l'ai utilisée pour les formules Excel.881688172205881802:38:33,380 --> 02:38:36,3008819Je l'ai utilisée pour vérifier mon raisonnement sur, par exemple,882088212206882202:38:36,520 --> 02:38:39,7608823l'explication d'en synthèse. Ça n'influencerait aucunement votre note.882488252207882602:38:39,860 --> 02:38:42,1008827Donc, c'est-à-dire que c'est simplement parce que c'est comme ça.882888292208883002:38:42,340 --> 02:38:48,2008831Donc, il n'y a pas de... Mettez maintenant que c'est libre à vous de l'utiliser pour883288332209883402:38:48,220 --> 02:38:49,2608835vérifier qu'est-ce que vous avez fait.883688372210883802:38:50,600 --> 02:38:53,4408839Mais, encore une fois, l'interprétation,884088412211884202:38:56,980 --> 02:39:02,5808843c'est je pourrais m'attendre dire pour faire dans le fond ça ici toutes les étapes884488452212884602:39:02,600 --> 02:39:07,9008847par exemple mécaniques moi je crois que là ça peut être très très bien de vérifier884888492213885002:39:07,920 --> 02:39:13,3808851surtout pour les formules et tout ça et maintenant la synthèse c'est là que là c'est885288532214885402:39:13,400 --> 02:39:18,5208855plus vous qui devez encore une fois quelqu'un peut tout le faire mais c'est qu'il y885688572215885802:39:18,540 --> 02:39:21,7208859a un risque que dans le fond ça soit très très très général comme explication et que886088612216886202:39:21,740 --> 02:39:23,6808863ça ne sera pas nécessairement adapté au cours.886488652217886602:39:25,280 --> 02:39:28,5208867Mettez, encore une fois, vous avez la liberté de faire comme vous le souhaitez.886888692218887002:39:30,100 --> 02:39:32,2808871Mettez vraiment pour les calculs ici quelles formules utiliser.887288732219887402:39:32,980 --> 02:39:35,9008875Il y a des affaires sur Excel, des fois, ça peut être plus rapide de le faire d'une887688772220887802:39:35,920 --> 02:39:37,5208879façon ou d'une autre. C'est vraiment libre à vous.888088812221888202:39:37,580 --> 02:39:40,2408883L'important, c'est que les formules soient là pour faire le suivi.888488852222888602:39:40,860 --> 02:39:41,7408887Si vous ne voulez pas faire de...888888892223889002:39:41,760 --> 02:39:44,3008891Si vous êtes à l'aise avec le fait et que vous êtes sûr de votre réponse,889288932224889402:39:44,500 --> 02:39:45,3008895vous n'êtes pas obligé de mettre889688972225889802:39:47,820 --> 02:39:50,1008899les formules Excel. Vous pouvez simplement mettre les valeurs,890089012226890202:39:50,120 --> 02:39:55,2608903mais soyez conscients que, bon, il y a un risque que si ce n'est pas la bonne chose,890489052227890602:39:55,380 --> 02:39:56,5608907bien là, le suivi d'erreur ne puisse pas être fait.890889092228891002:39:58,440 --> 02:39:59,4808911Donc, est-ce qu'il y avait des questions ?891289132229891402:40:03,900 --> 02:40:05,8808915Ça va venir, je pense. Ça va bien ?891689172230891802:40:05,980 --> 02:40:10,3808919Parfait. Comme je vous ai dit, si vous avez des questions sur le forum,892089212231892202:40:10,960 --> 02:40:15,1208923par courriel, ou à la prochaine séance, il n'y a aucun problème.892489252232892602:40:15,280 --> 02:40:16,4408927Donc, je vais me faire un plaisir de vous répondre.892889292233893002:40:17,900 --> 02:40:23,8808931puis garder à l'esprit que maintenant c'est surtout ça ici donc c'est vraiment l893289332234893402:40:23,900 --> 02:40:26,5008935'interprétation qui est importante c'est le893689372235893802:40:29,360 --> 02:40:33,7408939c'est plus pour travailler maintenant l'intuition en immobilier par rapport à l894089412236894202:40:33,760 --> 02:40:38,7408943'économie plutôt que d'être capable de faire des formules c'est surtout ça dans le894489452237894602:40:38,760 --> 02:40:44,5008947monde que ça vérifie c'est pour ça justement que je mets l'avant la possibilité pour894889492238895002:40:44,520 --> 02:40:49,3008951justement aller plus si tu n'es pas trop de temps à essayer de comprendre comment895289532239895402:40:49,320 --> 02:40:51,6608955faire un moyen... Comment on appelle ça ?895689572240895802:40:53,540 --> 02:40:57,3608959En soi, c'est bien. Dans votre travail, vous allez devoir utiliser Excel et vous l896089612241896202:40:57,380 --> 02:40:59,6008963'utilisez certainement déjà. C'est pour ça que je n'ai pas la...896489652242896602:40:59,620 --> 02:41:02,4408967Je pense que vous n'allez avoir aucun problème à faire ça.896889692243897002:41:03,240 --> 02:41:06,7808971Mais en soi, c'est vraiment au niveau de l'intuition, de l'analyse que c'est...897289732244897402:41:06,800 --> 02:41:08,2808975Le plus gros du travail est à faire.897689772245897802:41:10,920 --> 02:41:13,0608979Juste pour que ça soit clair, pour ne pas, mettons, qu'il y en a qui...898089812246898202:41:13,080 --> 02:41:16,4208983ils passent maintenant leur temps à faire ça ici, puis que là,898489852247898602:41:16,520 --> 02:41:20,3808987ils bottent ça, ce n'est pas nécessairement la chose la plus...898889892248899002:41:20,400 --> 02:41:26,6008991Puis de toute façon, ça prend peut-être une heure ou deux de faire tout ça ici,899289932249899402:41:26,680 --> 02:41:27,9208995donc jusqu'à 5 heures, même pas.899689972250899802:41:28,640 --> 02:41:33,2408999Puis ça, c'est si vous y allez vraiment juste vous, avec aucun aide externe.900090012251900202:41:35,300 --> 02:41:37,6009003Si vous allez maintenant sur des forums Excel, de Chagip,900490052252900602:41:37,660 --> 02:41:39,0009007qui, peu importe, ça va aller beaucoup plus vite.900890092253901002:41:40,100 --> 02:41:43,7409011Ça vous laisse pas mal plus de temps pour justement faire l'analyse ici,901290132254901402:41:43,860 --> 02:41:49,8809015puis penser justement à l'explication qui est par rapport à comment on avait dit,901690172255901802:41:49,960 --> 02:41:51,6609019pourquoi cette valeur-là est différente par rapport à l'autre.902090212256902202:41:52,160 --> 02:41:53,4009023Donc, c'est ça.902490252257902602:41:55,180 --> 02:41:58,4409027Donc, s'il n'y a pas d'autres questions, ça termine pas mal la séance.902890292258903002:41:59,020 --> 02:42:04,0809031Je vais la mettre en ligne, donc, la vidéo sur le site pour ceux qui ne sont pas là,903290332259903402:42:04,220 --> 02:42:05,2409035mais si vous voulez la réécouter.903690372260903802:42:06,340 --> 02:42:10,9609039Sinon, c'est tout pour aujourd'hui, donc ça va aller la semaine prochaine pour la904090412261904202:42:10,980 --> 02:42:11,7809043fin.904490452262904602:42:13,580 --> 02:42:17,3809047Super, merci. Merci. Bonne soirée.904890492263905002:42:44,620 --> 02:42:46,0209051...9052