spb/uqo-imm1003

1IMM1003 — Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation2Enregistrement Zoom du mercredi 23 septembre 2026, 19 h (Zoom) · durée 2 h 433Transcription automatique (whisper large-v3-turbo), non corrigée.45[0:00:00] Avant le cours : accueil des participants6[0:09:45] Ouverture et plan de la séance7[0:10:35] Le principe de substitution8[0:12:38] Le principe de l’utilisation optimale : définition9[0:13:31] Les quatre critères, dans l’ordre : légal, physique, financier, maximalement productif10[0:16:55] Légalement permis : zonage et spéculation sur un changement de zonage11[0:18:38] Physiquement possible : taille, topographie, inondations, sols, services, environnement12[0:21:53] Financièrement faisable : l’exemple du quadruplex et de l’édifice commercial13[0:24:44] Maximalement productif : la valeur résiduelle du terrain14[0:27:31] Terrain vacant et terrain amélioré15[0:28:19] Le principe d’anticipation : la valeur regarde devant16[0:31:08] Lien avec la méthode du revenu : la capitalisation perpétuelle17[0:32:47] Le principe de changement : le cycle de vie des quartiers18[0:37:38] Cycles de marché : expansion, stabilisation, surchauffe et bulles19[0:39:22] Une évaluation est une photographie datée20[0:40:06] Facteurs économiques : taux, emploi, inflation et la « cassure » de 202021[0:43:57] Facteurs démographiques : Ottawa-Gatineau et le vieillissement22[0:45:58] Facteurs gouvernementaux : zonage, réglementation, fiscalité, infrastructures23[0:48:16] Facteurs technologiques et sociaux : TGV, télétravail et aplatissement de la rente foncière24[0:51:11] Le principe de contribution25[0:53:00] Le principe de conformité26[0:54:30] Progression et régression27[0:55:39] Le principe d’équilibre et les quatre agents de production28[0:57:03] Les rendements décroissants29[0:59:07] Les externalités positives et négatives30[1:02:22] Le principe de concurrence : le locatif de luxe à Québec31[1:06:01] Séance 4 : la valeur marchande, une opinion motivée32[1:07:29] Conditions essentielles et éléments constitutifs de la valeur33[1:09:14] Hypothèses sous-jacentes : transaction hypothétique et acheteur typique34[1:11:20] Ce que la valeur marchande n’est pas35[1:12:03] La valeur d’assurance36[1:13:33] La valeur fiscale : rôle triennal et date de référence 18 mois avant37[1:15:56] La valeur liquidative : vente forcée, saisie, faillite38[1:18:43] La valeur d’investissement39[1:19:54] La valeur d’utilisation40[1:20:22] La valeur hypothécaire : prudence du prêteur, SCHL à 95 %, conventionnel à 80 %41[1:21:59] Tableau synthèse des types de valeurs42[1:24:58] Pause de dix minutes43[1:34:51] Reprise : le module théorique préparatoire au TP144[1:36:11] Les quatre phases du cycle : le volume ralentit avant les prix45[1:37:51] Le TP1 : un portrait du marché de Gatineau avec des données réelles46[1:39:03] Séries temporelles : tendance, saisonnalité, cycle et bruit47[1:39:40] Question : où trouver ces diapositives ?48[1:42:42] Le taux de variation49[1:44:01] La variation sur 12 mois en glissement annuel50[1:46:08] La moyenne mobile sur quatre trimestres51[1:50:37] Le ratio de saisonnalité (T2 + T3) / (T1 + T4)52[1:55:35] À retenir : interpréter la tendance avec une moyenne mobile53[1:57:20] L’indice base 10054[2:00:31] Le taux de croissance annuel composé55[2:04:00] Moyenne et médiane : 833 contre 42556[2:09:05] Le modèle hédonique et l’évaluation de masse57[2:13:29] L’estimation d’UQO Éval : hédonique + comparables, et ses limites58[2:15:48] Le TP1 dans le gabarit Excel : neuf questions, une seule collecte59[2:17:43] Démonstration Excel : variation annuelle et indice, figer la cellule de base60[2:22:28] Question : peut-on entrer une valeur calculée à la main plutôt qu’une formule ?61[2:25:41] Le dossier de dix propriétés : médiane des écarts et part des prix demandés supérieurs à l’estimation62[2:30:24] Le financement : la fonction VPM, taux ÷ 12, 25 ans63[2:34:26] Scénarios 1 et 2 : mise de fonds de 20 %, écart mensuel, revenu et tableau de bord64[2:37:23] Modalités de remise : seul ou à deux, l’Excel suffit, déclaration d’usage de l’IA65[2:41:57] Mot de la fin6667[0:00:32] Allô ? Bonjour, ça va bien ? Ça va bien, vous ? Oui, super bien, merci. On va commencer dans quelques minutes.6869[0:00:50] Ça allait pour le cours en ce moment ? C'était pas trop... C'était super intéressant. Merveilleux. aujourd'hui ça va être le premier TP donc c'est ça c'est une plus grosse séance à cause de ça mais c'est très bien ça moi ça fait six mois que j'ai commencé dans le domaine je suis encore en apprentissage je trouve qu'avec ce cours-là c'est vraiment très complémentaire c'est ça, mais c'est bien que vous soyez dans le domaine déjà, ça permet de de voir dans le fond mais c'est ça, mais j'ai essayé de râler je sais pas comment le cours était fait avant mais j'ai essayé de le faire de le calquer un peu plus sur la réalité ben oui, ça a l'air de ça vraiment c'est ça, c'est l'objectif est-ce que vous donnez d'autres cours dans le certificat ?7071[0:01:37] Oui, je donne la méthode des coups la méthode des coups, ok est-ce que j'aime vraiment votre façon de voir les choses la façon d'enseigner aussi oui, ben c'est ça il faut s'adapter à la réalité complètement7273[0:01:53] Mais non, c'est ça on va commencer dans à peu près huit minutes, donc... Pas de problème.7475[0:08:19] Nous allons commencer dans deux minutes. Merci. Bonjour tout le monde. Bienvenue à la séance 3 du cours. J'espère que vous allez bien. Je vais commencer. Est-ce qu'il y avait des questions sur la matière qu'on a vue jusqu'à présent. C'était correct probablement. Est-ce que vous m'entendez bien probablement ?7677[0:10:04] Oui, parfait. Super. Merveilleux. Excellent. Aujourd'hui, dans le fond, on va vraiment faire la section, on va finir la section dont on avait commencé la semaine passée sur tout ce qui est principe d'offre et demande, principe de substitution et tout. Et ensuite, on va aller dans la section 4 et on va présenter le TP à la fin.7879[0:10:30] On va tourner avec le jeu de slide qu'il y a ici. Ça va être relativement rapide. On va finir le principe de substitution. Comme on avait dit la dernière fois, c'est super simple comme principe. C'est simplement qu'un acheteur rationnel va regarder trois choses.8081[0:10:48] La valeur la plus élevée, dépendamment de la façon dont on price l'immeuble. Donc, ici, on avait parlé de la comparaison, le coût de construction et les revenus. Donc, s'il y a une alternative qui est plus économique, le principe de substitution va vraiment l'emporter.8283[0:11:06] Et ça va être ça, donc le prix optimal, le prix que selon les marchés, en réalité, c'est pas nécessairement appliqué de façon, l'acheteur ne fait pas ce calcul-là directement, mais on dit que maintenant de façon agrégée, ça va être vrai. C'est-à-dire que si, par exemple, il y a une propriété comparable qui est plus chère que de construire l'équivalent, forcément, s'il y a un terrain disponible, l'acheteur va décider de construire lui-même la propriété.8485[0:11:34] En réalité, c'est plus compliqué de construire une propriété. Ce n'est pas nécessairement juste une question de coût, c'est une question de logistique aussi. Ça me tente de m'en marquer là-dedans. Et encore une fois aussi, si le fait de louer le même espace, la valeur actualisée de tous les loyers qu'on paierait dans le futur, c'est inférieur à construire ou à acheter, possiblement l'acheteur va préférer finalement louer.8687[0:12:04] Encore une fois, c'est théorique ça. C'est vraiment, dans la réalité, c'est pas nécessairement ce qui est fait parce qu'il y a d'autres utilités. Certaines personnes vont préférer être propriétaires parce que, bon, c'est chez toi. T'as pas le risque de te faire foot-doll.8889[0:12:23] On peut dire foot-doll, mais bon. Il y a des choses qu'on peut pas priceer monétairement. C'est pour ça que cette méthode-là, cette théorie-là a quand même des limites assez importantes. Mais c'est important de la connaître. Donc, ça ici. Maintenant, le principe de l'utilisation optimale.9091[0:12:41] Donc, ça, c'est le principe de substitution. En soi, c'est simplement ça. L'utilisation optimale, qu'est-ce que ça dit ? C'est que si on a un terrain donné, par exemple, si vous avez un terrain dont vous avez acheté, vous êtes déjà propriétaire, il y a forcément une vocation qui est optimale.9293[0:12:59] Donc, c'est-à-dire qu'il y a un projet que vous pouvez mettre sur ce terrain-là, puis qui va vraiment vous permettre donc d'obtenir la valeur la plus élevée. Et ça, ça dépend de plusieurs facteurs, donc la légalité du projet. Est-ce que c'est possible financièrement ?9495[0:13:15] Est-ce que c'est possible physiquement ? Donc, c'est-à-dire que c'est pas tous les terrains qui peuvent acquérir, par exemple, un immeuble de 12 logements, etc. Bon, je vais admettre M. Gagné. C'est ça. Donc, c'est ici. Les quatre critères de l'utilisation optimale, c'est premièrement, est-ce que ce que je veux faire, c'est légal au niveau des permis ?9697[0:13:38] Parce qu'on sait qu'il y a du zonage. C'est-à-dire que si vous avez, je ne sais pas moi, une terre agricole, par exemple, à Québec, dans le coin de Beauport, il y a des terres agricoles qui sont très proches de la ville. On pourrait se dire, mettons, intuitivement, je vais faire un gros parc de condos, c'est l'utilisation optimale de tout ça.9899[0:14:00] C'est vrai. Donc, si on n'avait pas le point 1, probablement que toute ferme ou tout terrain zoné agricole, l'utilisation optimale, ça serait de faire des logements dessus, c'est clair, parce que le prix du pied carré, par exemple, d'un terrain agricole par rapport à un terrain résidentiel ou commercial, c'est vraiment pas dans la même norme d'idée.100101[0:14:18] Donc, on est aux alentours de 20-30 000, je crois, par hectare au niveau des terrains agricoles. Et bon, dans le résidentiel, ça chiffre. C'est vraiment, vraiment, ça ne se price pas en hectare. C'est vraiment, c'est plus en, je ne pourrais pas dire en, c'est en parcelles de pieds carrés.102103[0:14:39] Mais dans un premier temps, il faut que ce soit légal. C'est surtout ça que ça dit, donc, cette théorie-là de l'utilisation optimale. Maintenant, dans la mesure que c'est légal de le faire, bien là, on a comme plusieurs possibilités. Donc, est-ce qu'on fait un parc de condos ?104105[0:14:52] Est-ce qu'on fait, je ne sais pas moi, une maison ? Vraiment toutes les possibilités, donc dépendamment de la taille du terrain. Si c'est juste maintenant un petit terrain qui peut accueillir une maison, bien là, la question, c'est, est-ce que je fais un duplex, une maison simplement, ou est-ce que je décide de faire autre chose ?106107[0:15:11] Et c'est là que ça rentre dans le physiquement possible. Est-ce que c'est possible au niveau de l'accessibilité ? Par exemple, est-ce que Hydro-Québec se rend ? Est-ce qu'il y a de la plomberie ? Il y a plein de choses, donc la topographie, tout ça. Est-ce que le terrain est plus en vase, mais en tout cas, il y a certains terrains qui sont en argile, donc le sol est en argile, donc c'est plus risqué de faire certains projets.108109[0:15:36] Donc, c'est la deuxième question qu'on va se poser. Maintenant, si c'est possible physiquement, bien là, c'est financièrement ce que c'est faisable. Parce que c'est bien beau tout ça, mais si financièrement ça ne tient pas la route, bien le projet, parce que c'est aussi, c'est que dans certaines vonges éloignées, on pourrait construire un gros immeuble de logement, mais si les loyers ne sont pas élevés, parce que justement, on est très éloigné de la ville, bien, ça se peut que le projet ne soit pas financièrement faisable.110111[0:16:06] Donc, on regarde, est-ce que les revenus sont super au coût ? Et sachant cela, est-ce que c'est un rendement qui est acceptable ? Déjà en partant, si les revenus futurs ne sont pas super au coût, bien là, ça ne passe pas l'étape 3. Et maintenant, lorsqu'on est filtré avec l'étape 3, il faut vraiment voir ça comme un entonnoir.112113[0:16:24] C'est-à-dire que les projets, on les fait tous passer dans cet entonnoir-là, puis à chaque étape, 1, 2, 3, il y a de moins en moins de projets qui restent. Et là, le 4, c'est vraiment qu'est-ce qui produit le plus, le maximal productif. C'est la valeur résiduelle la plus élevée parmi toutes les possibilités.114115[0:16:43] Donc, les critères sont vraiment appliquées dans l'ordre. Et donc, si un usage n'est pas légalement permis, on ne voit même pas l'étape 2 pour ce projet-là. Donc, c'est ça. Donc, ici maintenant, c'est ça. Donc, ça, c'est l'analyse séquentielle. Est-ce que c'est légalement permis de faire le projet ?116117[0:17:02] Si c'est oui, on continue. Sinon, bien là, c'est un usage qui est limité. Ensuite, est-ce que c'est physiquement possible selon la topologie du terrain ? Si oui, bon, on continue encore une fois. Est-ce que c'est financièrement faisable ? Si oui, on continue. Et là, est-ce que c'est le projet qui apporte le plus au niveau du maximal productif ?118119[0:17:22] Bien là, on se pose la question. Et là, au niveau du financièrement faisable, c'est là que c'est vraiment plus, c'est pas s'évident que ça. Il faut vraiment donc, on continue à repasser les étapes une par une pour vraiment plus les détailler. Au niveau des éléments à vérifier, au niveau du légalement permis.120121[0:17:40] Comme on a dit, c'est le zonage municipal. Est-ce que c'est résidentiel ? Est-ce que c'est commercial ? Est-ce que c'est mix ou c'est industriel ? Parce qu'il y a certaines zones qui sont simplement industrielles.122123[0:17:52] Encore une fois, c'est possible que certains promoteurs immobiliers des fois décident d'acheter des terrains avec des zones agricole, donc ça s'est vu dans certaines villes de la province, c'est-à-dire que c'est un pays en soi. C'est-à-dire que vous achetez de quoi de zone agricole, vous attendez pendant quelques mois ou quelques années ou même quelques décennies et là vous espérez qu'il y a un changement de zonage à cause que justement les environnements deviennent plus denses, il y a plus de population, donc les gouvernements décident de changer le zonage.124125[0:18:25] Ou si vous avez beaucoup d'influence, Donc, ça s'est déjà fait. Donc, c'est possible de le faire. Mais bon, ce rendu là, ça ne rentre pas vraiment dans la théorie immobilière. Donc, maintenant, ça fait tout de suite parfait. Ici, est-ce que c'est physiquement possible ?126127[0:18:41] C'est là que c'est quand même un gros travail de savoir est-ce que c'est possible. Est-ce que c'est possible selon la taille ? Est-ce que le projet, le terrain est suffisamment important pour pouvoir faire le projet que vous souhaitez ? Si la réponse est oui, bien là, c'est bon.128129[0:18:53] La topographie. Des fois, il y a certains terrains qui ont des risques d'inondations. C'est de plus en plus fréquent maintenant que les terrains sont plus à risque. C'est bien important. Donc, ça, c'est relativement nouveau. Donc, c'est-à-dire que c'est de quoi qui est…130131[0:19:07] C'est très récent qu'on se pose la question, est-ce que ce terrain-là est viable sur 10, 20 ou 30 ans ? Avant, bon, on disait, s'il y a des inondations, c'est périodique. Donc, c'est-à-dire que c'est une rivière qui déborde. Puis, ça va se retirer. Donc, il y a les assurances et tout.132133[0:19:23] Maintenant, il y a des zones qui sont dites non assurables. C'est-à-dire qu'on prend pour acquis que la montée des eaux fait en sorte qu'il y a une exposition qui est permanente. C'est-à-dire que ce n'est pas toute la province, c'est certains endroits. Il y a des endroits aussi qui sont vraiment plus risqués que d'autres.134135[0:19:38] Un exemple du Saguenay, par exemple, où il y a eu des inondations au Saguenay dans les années 90, ou le déluge qu'il y avait eu. Il y a souvent des événements fréquents au Saguenay. Soit parce que c'est entouré de… c'est très montagneux. Donc, il y a des écoulements d'eau. Il y a beaucoup de puits abondantes. Et aussi, le sol. Donc, le Saguenay-Saint-Jean s'est reconnu pour être très argileux.136137[0:20:03] Donc, c'est-à-dire qu'il y a beaucoup de... La possibilité d'avoir des glissements de terrain, c'est vraiment plus... une plus forte probabilité. Donc, ça, c'est toutes les choses qu'il faut regarder la topologie. Et là, surtout aussi, est-ce que c'est contaminé ?138139[0:20:15] Donc, le sous-sol, est-ce que je peux faire de quoi ? Donc, est-ce qu'il y a une nappe phréatique, etc. Et aussi, si maintenant vous voulez faire un projet de condo, bien là, ça serait bien qu'il y ait un transport en commun, des routes, que ce ne soit pas juste, c'est tout ça qui est à regarder. Donc, lorsqu'on parle de ce que c'est physiquement possible. aussi donc les services publics, donc l'aqueduc, égout, etc c'est possible donc de s'en sortir sans aqueduc, donc c'est à dire que vous pouvez avoir il y en a qui vont prendre de l'eau dans un puer artésien avec une fosse septique donc c'est possible, mais encore une fois, ça affecte la valeur du projet donc c'est pas tous les acheteurs qui sont à l'aise avec le fait de ne pas avoir d'aqueduc, et aussi donc l'environnement, ça c'est rendu super important donc c'est à dire que si vous voulez faire par exemple140141[0:21:06] Un parc de maisons en rangée, tout ça, et là, il y a une raffinerie à côté, c'est possible. Il va y avoir des gens qui vont vouloir vivre là. Mais maintenant, le prix que vous allez charger va être vraiment revu à la baisse, sachant qu'il y a une raffinerie juste à côté.142143[0:21:21] Dans la province, il n'y en a pas énormément des raffineries. Il y en a deux. Il y en a une à Montréal et une à Lévis à Québec. Des fois, c'est possible. Maintenant, c'est plus le quartier résidentiel se construit souvent autour de la raffinerie parce que le contraire n'est pas vraiment possible sans poursuite.144145[0:21:35] C'est-à-dire que si vous êtes propriétaire d'une maison, puis que là, il y a une raffinerie qui achète des terrains, puis que vous ne serez pas content, puis c'est normal. Puis le gouvernement ne le serait pas faire de toute façon. Donc, c'est à prendre en compte, mais bon, l'environnement, c'est plus, maintenant, au niveau, par exemple, est-ce qu'il y a une autoroute qui est à côté et tout ça.146147[0:21:53] Maintenant, le financièrement faisable, excusez-moi, Donc, c'est-à-dire, est-ce que les revenus anticipés de votre projet vont être supérieurs au coût ? Donc, ça, c'est-à-dire que vous comparez les revenus anticipés au coût de total, donc terrain et construction.148149[0:22:12] Maintenant, le terrain, vous l'avez, donc, quand on applique cette théorie-là, comme on pourrait dire, c'est lorsque vous avez déjà le terrain. C'est-à-dire que vous voulez en quelque sorte savoir c'est quoi l'utilisation qui est le plus optimal. Quel projet m'en donne le plus possible pour le terrain que j'ai en ce moment.150151[0:22:33] Donc, au niveau de l'application de ça ici, on va prendre cet exemple-là très simple. Donc, on aurait un exemple entre deux projets. Un catplex puis un édifice commercial. Donc, le terrain, on l'a payé 200 000. Dans les deux cas, c'est 200 000 parce qu'il est déjà acheté. Maintenant, le coût de construction, c'est 600 000 pour le 4plex, puis le commercial, on va supposer, je ne sais pas, c'est des entrepôts, peu importe, c'est 900 000. Maintenant, le coût total, c'est 800 000 par rapport à 1,1 million, donc avec le commercial.152153[0:23:08] Et là, vous avez donc les revenus nets, donc ici qui sont les revenus nets anticipés, donc c'est-à-dire que c'est vraiment la valeur que vous allez réaliser à chacune des années. Et là, on va appliquer donc ici maintenant un taux de rendement. Donc, c'est-à-dire que vous, et là, il faudrait aussi appliquer un taux de croissance au revenu, étant donné que ça va changer à travers le temps.154155[0:23:29] Donc, mais ici, donc, je ne sais pas s'il y en a qui sont familiarisés avec le tri, le taux de rendement interne, on appelle ça l'IRR. Donc, en finance, c'est beaucoup utilisé. C'est un peu l'équivalent de ça ici. Donc, c'est-à-dire, c'est le rendement que le projet vous rapporte par rapport, mettons, à tous les autres projets.156157[0:23:49] Donc, ici, clairement, les deux sont faisables financièrement. Donc, où est-ce que ce ne serait pas faisable ? Ce serait, mettons, à zéro et en bas. Donc, c'est-à-dire, si on aurait un rendement qui est négatif. Maintenant, ce n'est pas parce que c'est faisable que c'est souhaitable.158159[0:24:02] Donc, c'est-à-dire que là, à 6,5 et à 8, bon, c'est relativement des rendements corrects. Mais bon, si on est à 2, est-ce que vous allez vous embarquer, donc vous allez maintenant engeler des capitaux ou de l'argent dans un projet qui rapporte simplement 2 %, ce ne serait pas nécessairement intelligent étant donné que l'immobilier, ça reste quand même un investissement risqué et que vous pouvez avoir le même rendement à la banque, peu importe.160161[0:24:26] Maintenant, il y aurait aussi le financement hypothécaire à prendre en compte, mais là, on t'en tient vraiment simplement comme ça ici. Est-ce que le rendement du projet est positif ou non ? Si il est positif, on y va, c'est faisable. Mais ça ne veut pas dire que ça va passer l'étape suivante.162163[0:24:45] Ici, donc, c'est ça. C'est le principe de maximale productif, c'est la valeur résiduelle du terrain. Donc, c'est-à-dire que vous avez des projets ici, donc, qui passent l'étape 3. Donc, est-ce que c'est faisable financièrement ? Et si ça passe cette étape-là, au critère 4, donc, vous allez prendre le projet qui vous apporte la valeur résiduelle du terrain la plus importante.164165[0:25:09] Dans le cas qui est ici, donc, bon, le CIPLEX n'est pas nécessairement un rapport, mais la valeur résiduelle du terrain, c'est la valeur, donc, totale estimée ici, donc, de la valeur marchande, comme on pourrait dire. C'est-à-dire que votre projet, ici, a une valeur marchande de 850 000. Et ça, comment c'est déterminé ? C'est soit parce que vous faites des comparables et tout ça, ou vous estimez avec la méthode des revenus. C'est-à-dire que vous actualisez les flux de trésorerie pour avoir une valeur comme un autre investisseur, le price rate.166167[0:25:39] Donc, c'est vraiment comment le projet pourrait se revendre immédiatement après la construction. Et ça, ça vous permet, donc, si vous soustrayez les coûts de construction, sans le terrain, d'avoir la valeur résiduelle de votre terrain. Donc, c'est la valeur, donc, implicite du terrain, sachant que vous avez fait ce projet-là.168169[0:25:57] Et vous voyez, donc, ici, que, bon, là, dans les deux cas, on serait égal. Maintenant qu'on rajouterait un 6 plex, là, c'est complètement différent, là, il coûterait un petit peu plus cher que le 4 plex, bien, là, il y aurait une valeur résiduelle de 270 000. Donc, dans ce cas-là, très précis, c'est simplifié aussi, mais on irait avec le ciplex, étant donné que la valeur résiduelle du terrain est plus élevée.170171[0:26:20] Ce qui est important ici, c'est que la valeur totale estimée, ça peut être plusieurs méthodes. Ça peut être parce que, par exemple, on a exactement la même chose qui s'est vendue il y a deux semaines à tel prix. Donc, on peut inférer ça, mettons que ça se vendrait à peu près à ce prix-là, sachant les comparables à côté, ou on utilise la méthode des revenus. La méthode des coûts, dans ce cas-là, ici, pour la valeur totale estimée, ce n'est pas nécessairement la même façon de faire, étant donné qu'on va arriver à la même chose.172173[0:26:51] C'est-à-dire qu'on va arriver exactement à 200 000 parce que le coût de construction, on le connaît déjà. Donc, ça, c'est vraiment dans le cas où on aurait un projet qui serait en quelque sorte productif. Donc, il nous permettrait d'avoir de la valeur immédiatement.174175[0:27:07] Donc là, comme on a vu ici, le projet-là, il nous apporte quelle valeur ? Si on regarde là-bas, le terrain, on le paye 200 000. Donc, on a 50 000 ici de valeur créée simplement parce qu'on a choisi ce projet-là par rapport au coût total. Est-ce que c'était correct pour ça ici ? C'est plus…176177[0:27:26] Oui, ça va bien. Ça va bien ? Merveilleux. Donc, terrain vacant versus terrain amélioré. L'analyse du terrain vacant, c'est quel serait le meilleur usage si le terrain était vacant. Donc, c'est déterminer la valeur du terrain en soi par… Donc, c'est la méthode des coûts ici. Donc, c'est ce qu'on vient de faire en soi ici, donc, sachant que le terrain est vacant, quelle est la meilleure façon, donc, d'aller chercher de la valeur.178179[0:27:55] J'aime moyen, maintenant, le principe de valeur résiduelle du terrain, mais c'est comme ça que l'Ordre, donc, le mentionne. Donc, en soi, ce n'est pas nécessairement, ça serait la valeur du terrain, sachant qu'on a choisi cette façon de faire. Mais bon, ce n'est pas clair, le terrain, sur l'évaluation foncière, va rester la même valeur.180181[0:28:13] Donc, c'est plus dans la valeur totale du projet que ça va être reflété. Maintenant, le principe d'anticipation et de changement. Ça, c'est un qui est relativement important.182183[0:28:28] La valeur d'un bien immobilier, c'est une fonction des bénéfices futurs anticipés. Donc, c'est-à-dire que c'est les revenus. Si c'est un immeuble locatif ou même si c'est une maison, donc vous pouvez la louer et générer des revenus. la plus-value potentielle du marché.184185[0:28:45] Et la jouissance, si c'est, par exemple, une propriété qui va être habitée par la personne qui l'achète. C'est simplement les bénéfices futurs dans les années à venir que vous allez tirer de cette propriété. C'est vraiment une valeur qui est plus orientée vers l'avenir.186187[0:29:07] Au niveau des bénéfices anticipés, c'est les revenus de location future. Par exemple, si vous avez une maison et que là, vous prévoyez louer, je ne sais pas moi, c'est une maison avec un appartenant au sous-sol, des fois on voit ça, et vous prévoyez louer ça à un étudiant parce que c'est à côté de l'université de l'UQAM ou c'est à Montréal, tout ça, ça rentre dans les bénéfices anticipés.188189[0:29:30] La plus-value à la revente potentielle. Ça, encore une fois, c'est plus dur de prévoir ça. Mais bon, si on applique un principe que, habituellement, il y a un taux de croissance qui est quand même stable au Québec, c'est quand même possible de savoir à peu près que ça va être où.190191[0:29:48] Il y a plus de chances qu'on se trompe à la baisse qu'à la hausse si on applique des taux relativement modérés. Si c'est un propriétaire occupant, bien là, il y a une jouissance qui est personnelle de ce projet-là. et surtout les avantages fiscaux. C'est une propriété, donc votre seule propriété, mais là, vous avez l'exemption de l'impôt sur les gains en capitaux.192193[0:30:07] Donc, ça, c'est quand même très bien. C'est-à-dire que pour ceux-là qui ne sont pas au courant, au Québec, la résidence principale, la plus-value que vous faites, vous n'êtes pas imposé dessus. Donc, c'est-à-dire que vous pouvez la revendre et c'est libre d'impôt.194195[0:30:22] Si c'était une deuxième propriété, par exemple, bien là, ça va être 50 % de la plus-value qui va être ajoutée sur votre revenu d'entreprise, si le building est la propriété d'une entreprise, ou sinon, ça va être 50 % sur l'impôt personnel de la personne qui est propriétaire.196197[0:30:41] Mais c'est dans le cas où, vraiment, c'est une résidence secondaire. Dans le cas d'une entreprise, ça rentre donc dans les… ce n'est même pas des gains en capitaux, c'est des revenus d'entreprise simplement. Désolé, juste pour te la refier. Et le potentiel de développement aussi est important. C'est-à-dire que si, par exemple, vous avez un projet et que vous pouvez faire une expansion, bien ça, c'est également dans les bénéfices anticipés.198199[0:31:08] Maintenant, le lien avec la méthode des revenus, c'est pourquoi, c'est que ça repose directement sur la valeur future. Donc, ici vraiment, c'est l'actualisation des flux monétaires futurs. Mais encore une fois, ce n'est pas tout qui peut être mis là-dedans. C'est-à-dire que la jouissance personnelle, ça ne rentre pas dans les revenus futurs.200201[0:31:29] Le fait donc de l'avantage fiscal, oui, mais vraiment, ce n'est pas tout qui peut être abordé par ce temps. Ici, on va le voir plus en détail à la séance 11 et 12, la méthode du revenu, mais pour vous donner une idée, c'est le revenu qu'une propriété va vous rapporter.202203[0:31:47] On peut estimer la valeur avec la méthode d'actualisation en divisant par le taux de rendement qu'un investisseur souhaiterait. Donc, c'est-à-dire que si, par exemple, en ce moment sur le marché immobilier, on a un taux de rendement à peu près de, je ne sais pas moi, 6,5 %, bien, vous pouvez diviser le rendement annuel que vous vous anticipez l'année suivante par le taux de rendement.204205[0:32:12] Bon, c'est encore une fois, ça pose l'hypothèse que c'est perpétuel. Donc, c'est-à-dire qu'ici, c'est vraiment, on suppose que vous allez détenir ça toute votre vie et même après votre mort en réalité. Mais c'est juste que plus qu'on avance dans le temps, plus le flux de trésorerie qui est éloigné a moins d'importance. Donc, on fait le choix d'y aller perpétuel, étant donné que ça ne change pas vraiment grand-chose. C'est-à-dire que vous le faites sur 20 ans ou à l'infini, ça va être sensiblement la même chose. C'est-à-dire que les revenus vraiment plus éloignés n'auront pas d'importance sur la valeur présente.206207[0:32:47] Maintenant ici, d'autres choses qu'un évaluateur agréé doit prendre en compte, c'est le principe de changement. Donc, c'est de quoi qu'on ne parle pas nécessairement beaucoup, mais il y a des cycles de vie à des quartiers et à des propriétés. Donc, si on prend l'exemple, il y a certains quartiers qui sont nouveaux, bien là, toutes les propriétés sont neuves.208209[0:33:09] Donc, c'est très récent. La valeur de tout le parc, par exemple, est beaucoup plus élevée que si on est dans un quartier où on est plus en fin de vie. Qu'est-ce que ça veut dire un quartier en fin de vie ? C'est un quartier où les maisons ont 50, 70 ans, même 80 ans des fois, et que pour avoir un regain de valeur, il va avoir besoin de rénovation majeure ou simplement d'un autre cycle de construction.210211[0:33:34] C'est-à-dire que souvent, on voit ça dans certains quartiers. Les maisons sont démolies graduellement ou ils sont upgradés de façon importante. Ça dépend. Il y en a qui décident de tout refaire de A à Z. Il y en a même qui décident de lever la maison, de faire une excavation additionnelle pour agrandir le sous-sol ou je ne sais pas. Donc, tout se fait, mais après un certain temps, habituellement, une propriété est assez dégradée. Il y en a certains qui réussissent quand même à garder une valeur à travers le temps, donc en rénovant de façon continue. Ça prend une assiduité qui est plus importante aussi. Il y en a qui réussissent, il y en a qui réussissent pas.212213[0:34:13] C'est-à-dire que là, la propriété, l'acheteur qui va venir va vraiment appliquer un discount. Il va falloir que je refasse le drain agricole, il va falloir que je refasse la toiture et ainsi de suite. Donc ici, c'est vraiment, on pourrait dire, le cycle de vie d'un quartier.214215[0:34:30] Au départ, il y a une croissance. Donc maintenant qu'on part avec de quoi qui est nouveau, un nouveau quartier, par exemple, à Gatineau, on pourrait dire. Donc il y a un développement. Donc là, il y a beaucoup de maisons qui se construisent. Il y a des condos qui se construisent également.216217[0:34:42] Il y a des immeubles à revenus. Éventuellement, on atteint un point de stabilité. C'est-à-dire que là, le quartier est saturé. Il n'y a plus vraiment de possibilité d'agrandir. La croissance diminue. C'est-à-dire qu'il n'y a pas beaucoup d'édifices qui sont ajoutés. Et là, on atteint un point d'équilibre et de maturité. Et là, comme toute chose, éventuellement, ça décline. C'est-à-dire qu'il y a un vieillissement et il y a de l'obsolescence. Pourquoi ? Parce que la technologie change. Donc, on ne sait pas, mettons, dans 20-30 ans, peut-être que les propriétés vont, je ne sais pas, avoir beaucoup plus de technologie qu'est-ce qu'on a en ce moment avec l'intelligence artificielle, tout ça, peut-être que les planches, on ne peut pas vraiment anticiper qu'est-ce qu'il va y avoir comme amélioration et là, ça fait en sorte que les anciennes propriétés ont moins de valeur. C'est pour ce qu'on dit obsolescence. Mais bon, ça ne veut pas nécessairement dire que la propriété va perdre de la valeur tout court. Donc, c'est-à-dire que c'est très différent.218219[0:35:39] Le déclin, les propriétés continuent quand même à prendre la valeur, c'est juste qu'ils vont prendre moins de valeur par rapport à une propriété qui est neuve. Donc, elle n'aura pas la même valeur qu'une propriété qui va être vraiment au goût du jour. Mais reste que par rapport à un investissement, je serais très surpris qu'il y ait une diminution du prix par rapport, par exemple, à il y a 20 ans. Ce serait pratiquement impossible. Donc, c'est vraiment deux choses à tenir en compte.220221[0:36:02] Ça ne veut pas nécessairement dire que le déclin, que vous n'êtes pas rentable sur l'investissement. C'est juste que la valeur par rapport à de quoi de récent va être, la différence va être plus importante. Et maintenant, le quartier peut avoir un renouveau, c'est-à-dire qu'il y a une revitalisation ou une reconversion.222223[0:36:22] Donc, souvent, on commence à voir, par exemple, un des bons exemples, c'est les immeubles commerciaux. Donc, surtout tout ce qui est, maintenant, commerce de détail, certains centres commerciaux, ils ont comme un renouveau en ce moment. C'est-à-dire qu'il y a beaucoup de promoteurs immobiliers qui réussissent à soit changer ça pour faire, par exemple, des… Ils gardent le côté commercial en bas, mais ils font des condominiums sur les autres étages. Donc, ils ajoutent. On peut voir ce qu'on met à un renouveau. Et là, on pourrait dire qu'il y aurait une phase de croissance qui recommencerait, puis ça tourne comme ça perpétuellement.224225[0:37:00] Pour un quartier résidentiel, le renouveau, ça va être simplement, si vous regardez par exemple dans certains quartiers plus âgés, donc de certaines villes au Québec, vous voyez qu'il y a beaucoup de rénovation des voies, donc c'est-à-dire que là, le quartier, sans détruire nécessairement les fondations des bâtiments, il y a des ajouts majeurs qui sont faits et il y a des modifications qui permettent donc de, sans dire que ça va revenir à un cycle de croissance aussi important qu'au début, Ça permet donc de repartir un cycle et d'augmenter la valeur. C'est vu sur certains marchés.226227[0:37:38] Maintenant aussi, comme tous les marchés immobiliers passent à travers un cycle aussi d'expansion, stabilisation et surchauffe. Encore une fois, la surchauffe, ça ne veut pas nécessairement dire que l'investissement n'est pas rentable. Ça, c'est super important. La raison pourquoi, donc, ici, il y a une expansion, puis il y a souvent, donc, on pourrait dire des cycles de stabilisation puis de surchauffe. La surchauffe, c'est simplement lorsque les prix augmentent. Si vous vous êtes déjà demandé pourquoi, quand les prix augmentent rapidement, les prix semblent augmenter encore plus rapidement dans le futur, c'est parce que un secteur de l'économie, par exemple, immobilier résidentiel, les gens ont pris pour acquis que les taux de rendement vont être importants.228229[0:38:26] Par exemple, les maisons de deux étages et tout ça. Donc, qu'est-ce que ça fait ? Ça fait en sorte que les constructeurs ou les investisseurs demandent plus de ça, étant donné que le rendement anticipé est plus élevé. Et là, ça fait une surchauffe.230231[0:38:40] Malheureusement, c'est ça qui fait en sorte que c'est la même chose dans les bulles à la bourse. C'est-à-dire qu'en ce moment, pourquoi la technologie, ça l'explose ? C'est parce que les gens voient un potentiel.232233[0:38:55] Derrière chaque on pourrait dire bulle il y a une vraie bonne idée par exemple en ce moment la bourse est très élevée à cause de la technologie parce que les gens voient un potentiel en intelligence artificielle et ça a overshow c'est à dire que les gens exagèrent ils vont au-delà de ce que la valeur réelle est mais c'est toujours comme ça depuis que le monde est monde il y a des bulles spéculatives et il y a des surshows dans tous les types de marchés Très important, un évaluateur, donc, une évaluation immobilière, c'est une photographie aussi.234235[0:39:29] C'est-à-dire que c'est fait pour une date donnée et c'est tout. Donc, c'est-à-dire qu'une évaluation qui a été faite, par exemple, il y a six mois, est quand même une meilleure évaluation que celle qui a été faite il y a deux ans, mais ce n'est pas, donc, ce n'est pas, c'est vraiment pour une date effective.236237[0:39:47] Donc, c'est pour ça que souvent, les évaluations doivent être faites dans le cas de certains emprunts hypothécaires. Donc, c'est pas parce qu'il y a cinq ans, lorsque vous avez renouvelé votre interne hypothécaire, l'évaluation était de telle valeur qu'aujourd'hui, c'est la même chose.238239[0:40:01] Donc, c'est-à-dire qu'il faut que ce soit refait. Bon, on va passer maintenant aux facteurs économiques. Donc, ça, c'est une analyse qui permet de voir qu'est-ce qui impacte le prix des propriétés. Donc, il y a des facteurs externes, économiques, macroéconomiques, démographiques. On va tous les passer une par une. Le facteur économique, c'est super simple. Les taux d'intérêt et la politique monétaire. Pourquoi ? Parce que le financement dépend de soi-ci.240241[0:40:34] Aussi, l'emploi et les revenus des ménages. Donc, c'est-à-dire que si le revenu des ménages diminue, par exemple, bien là, l'hypothèque va être plus dur à payer, donc ça l'impacte forcément de l'immobilier. et ça impacte l'immobilier commercial également étant donné que, bon, par exemple, si les ménages ont moins d'argent, bien, forcément, ils vont aller moins, par exemple, dans les restaurants.242243[0:40:56] S'ils vont moins dans certains restaurants, bien là, les édifices commerciaux, eux, c'est qui leur locataire, c'est certains restaurants et, bon, vous voyez donc le principe. Inflation, pouvoir d'achat également. Mais ça ici, c'est pas si évident, donc, Donc, la théorie économique, elle dit que lorsque il y a beaucoup d'inflation, les gens vont prioriser d'autres choses, mais ce n'est pas nécessairement ce qu'on remarque en ce moment.244245[0:41:25] Donc, c'est-à-dire que les gens semblent vraiment vouloir prioriser l'immobilier résidentiel au détriment de beaucoup de choses qu'ils pourraient faire. Puis, la raison est simple selon moi, c'est qu'il y a eu une sorte de catture qui s'est faite en 2020 avec la COVID.246247[0:41:42] C'est-à-dire que l'immobilier a vraiment explosé. Et ça, ça a envoyé un message qui est clair, c'est que ceux qui ont un bien immobilier, ce n'est pas nécessairement une bonne chose. Même, ce n'est vraiment pas économiquement et sociétalement pour l'ensemble de la société, ce n'est pas une bonne chose, mais reste que les faits sont là.248249[0:42:04] Si on prend par exemple deux personnes qui ont le même emploi, Il y en a un qui est locataire, il y en a un qui est propriétaire. Lui qui est propriétaire, sa qualité de vie est probablement beaucoup mieux que la personne qui est locataire. Il y en a certains qui vont dire, si vous prenez l'excédent de vos revenus que vous avez mis dans votre loyer, que vous l'investissez à la bourse, oui, c'est clair que les marchés financiers font une progression importante.250251[0:42:33] Mais malheureusement, l'effet de levier sur le marché financier n'est pas aussi facilement obtenable que lorsqu'on achète un bien immobilier. Mais c'est vrai. L'immobilier, ça force comme un épargne chez certains gens et ça, c'est un gros avantage. Si vous regardez par exemple la maison moyenne au Québec ou la maison deux étages, dans les dernières années, la croissance des prix, on est proche du salaire moyen.252253[0:43:04] C'est-à-dire que la croissance de l'immobilier d'une maison standard apporte quasiment autant d'équité que votre salaire. Donc, ce n'était pas ça avant. Avant, on était beaucoup loin de ce scénario-là. Donc, ça crée une inégalité entre propriétaires et locataires.254255[0:43:27] Il y a des cas où ça s'est inversé. Donc, le Japon, c'est un bon exemple. Il y a des cas où ça ne s'est pas inversé. C'est-à-dire, certains pays d'Amérique latine où il y a eu une séparation et il ne s'est jamais revenu. Donc, l'avantage des propriétaires a toujours continué à être dominé par rapport aux locataires.256257[0:43:47] Et c'est encore plus vrai dans la mesure que les loyers au Québec ont augmenté quand même de façon importante dans les dernières années. Là, ça semble se calmer, mais bon, c'est des facteurs qui drivent en tout le… Et aussi, donc, maintenant, au niveau des facteurs démographiques, croissance de la population, qu'elle provienne d'un taux de natalité plus élevé ou de l'immigration ou de la migration interne.258259[0:44:10] Donc, c'est-à-dire qu'un des bons exemples, c'est Ottawa et Gatineau. Donc, c'est-à-dire que c'est très possible. Bien, c'est d'ailleurs un phénomène qui est observé. L'immobilier à Gatineau a explosé parce que beaucoup de gens trouvaient que les propriétés à Ottawa étaient inabordables.260261[0:44:25] Dans la mesure maintenant où la majorité des gens sont en télétravail ou, bon, Gatineau, c'est à côté d'Ottawa, donc ce n'est pas vraiment un problème d'y aller. Il n'y a pas nécessairement de règle qui interdit à quelqu'un qui est en Ontario de dire, bon, mais moi, je vais aller vivre à Gatineau puis je vais avoir un gain au niveau, donc la propriété va coûter moins cher.262263[0:44:44] Donc là, c'est moins vrai un petit peu. L'immobilier, justement, il y a eu une égalisation à cause de ça. Donc, c'est-à-dire qu'il y a une migration interne. bon, les gens à Ottawa vont vivre à Gatineau pour l'immobilier qui était moins cher puis tu vas faire ton plein d'essence à Ottawa étant donné qu'au Québec l'essence est plus dispendue donc c'est une région qui est spéciale à cet niveau-là le fait d'avoir donc des réglementations qui sont vraiment distinctes puis qu'il y a juste un petit pont qui se passe, ça crée des phénomènes comme ça aussi le vieillissement de la population donc le fait qu'une population vieillisse beaucoup plus rapidement que certaines autres économies.264265[0:45:20] Par exemple, on pourrait penser à... Mais là, c'est quand même... La population vit pas mal partout dans le monde, sauf dans les... Même en Afrique du Nord, le vieillissement de la population est important. Donc, je dirais que certains pays d'Afrique, c'est un phénomène qui est inversé.266267[0:45:43] Donc, c'est-à-dire que la population est de plus en plus jeune. Mais sinon, le reste de la planète, La population vit énormément vite. La toit des ménages également.268269[0:45:54] Maintenant, au niveau des autres facteurs, les facteurs gouvernementaux influencent le prix des propriétés. Changement de zonage. Les nouvelles réglementations. C'est-à-dire qu'on ne sait pas vraiment ce qu'il va y avoir comme nouvelles réglementations. On peut penser par exemple à ce qui se passe à New York avec le nouveau maire.270271[0:46:14] Lui, il parle d'imposer des taxes annuelles plus importantes sur l'immobilier au-delà d'une telle valeur. Donc, tout ça, c'est des facteurs qui impactent le prix de l'immobilier. C'est sûr que si, par exemple, ici, on aurait une règle qui dirait qu'au-delà d'un million de dollars de valeur d'immobilier, tu es imposé à 5 % chaque année sur cette valeur-là, bien, là, ça serait dans un scénario où l'immobilier vraiment s'effondrait.272273[0:46:40] Parce que ça serait appliqué par un gouvernement qui voudrait… Historiquement, ça n'a jamais été une bonne chose de faire ça, mais bon, c'est possible qu'un jour il y ait un gouvernement qui le fasse. Ça n'a pas nécessairement… Souvent, c'est fait pour réinverser la situation, mais ça fait plus un effondrement de l'immobilier, puis là, les constructions ralentissent, puis au final, souvent, il y a plus de gens qui se ramassent sans abri que dans la situation où ce n'était pas comme ça.274275[0:47:09] Mais c'est très possible que ça arrive. On ne sait jamais. Les nouvelles réglementations, politiques fiscales également, c'est-à-dire que le gouvernement peut changer la façon dont les profits en immobilier sont imposés et aussi les investissements publics, transports, infrastructures.276277[0:47:25] Le gouvernement finance un immense projet de tramway à Québec. C'est très possible que les... Mais d'ailleurs, ce n'est pas très possible. Ça va augmenter énormément tous ceux qui sont à côté du tramway. C'est beaucoup étudié, donc, avec des méthodes hedoniques « difference in difference », donc c'est-à-dire qu'ils regardent le prix des propriétés avant la construction et après.278279[0:47:46] Et souvent, tout ce qui est proche, par exemple, des nouveaux réseaux de transport en commun, la valeur augmente énormément. Puis ce qui est intéressant, c'est que ça commence même avant que le projet débute, donc c'est-à-dire que l'augmentation commence même lorsque le projet est annoncé, par anticipation, donc c'est là que c'est intéressant.280281[0:48:05] La valeur complète n'est pas initialement donc incorporée mais au fur et à mesure, plus que le projet est certain, plus que la valeur va augmenter dans les alentours au niveau donc des facteurs technologiques et sociaux ça c'est le plus intéressant on pourrait prendre par exemple si on regarde par exemple la France l'Europe puis même les pays d'Amérique latine puis même certains pays les pays, la Russie, les TGV et tout ça.282283[0:48:36] L'Amérique du Nord est pas mal un des seuls qui n'est pas impacté par des réseaux de transport en commun massifs, mais imaginez qu'on construit un TGV entre Québec et Montréal qui va énormément en vide. C'est-à-dire que ça l'arrête à Pro-Rivières, ça l'arrête dans toutes les petites municipalités où c'est logique de croire qu'un TGV pourrait arrêter là.284285[0:48:58] Si on peut faire une distance comme Québec-Montréal en 30 minutes, et qu'on parcourt toutes les villes entre Québec et Montréal, l'immobilier va être impacté. Pourquoi ? Parce que certaines personnes vont dire, bon, mais là, moi, je vais aller vivre à 3 roues-villards, puis je vais prendre un TGV, puis je vais aller travailler à Montréal.286287[0:49:18] Mon salaire est plus élevé à Montréal, oui, mais je peux aller vivre à 3 roues-villards puis avoir un billet immobilier plus faible. Donc, c'est une optimisation. Et c'est pour ça qu'on dit que certaines technologies impactent grandement l'immobilier. Les TGV, c'est un bon exemple.288289[0:49:31] C'est-à-dire que dans les pays où il y a des TGV, il y a un aplatissement de la rente foncière qui appelle, c'est que habituellement, tous les gros quartiers d'emploi, l'immobilier historiquement déclinait plus qu'on s'éloignait. Donc, c'est-à-dire que vous avez par exemple le centre-ville de Montréal et là, vous allez à Laval, Longueuil et plus qu'on s'éloigne, plus que le prix par pied carré diminue.290291[0:49:54] Mais avec justement le télétravail qui est un autre facteur, le fait qu'il y ait des transports en commun plus efficients, ça tend à aplatir cette rente-là. Donc, c'est-à-dire que les gens voient moins d'utilité à rester au centre-ville et ils peuvent aller s'établir en dehors.292293[0:50:08] Et ça, qu'est-ce que ça fait ? Ça fait en sorte que justement, les prix s'égalisent. Quelqu'un d'intelligent va aller acheter au centre-ville à ce moment-là parce que malgré tout, je crois qu'il va avoir une valeur plus importante à vivre au centre-ville toujours par rapport à… mais bon, ça, c'est mon opinion personnel.294295[0:50:25] Ce n'est pas ce que dit… mais vous comprenez, donc, ça fait partie de tous les facteurs qui peuvent influencer le prix de l'immobilier. Puis, il y a des égalisations et là, la COVID, ça a été un des cas d'école les plus importants. C'est-à-dire que l'immobilier à Trois-Rivières, dans toutes les petites villes, on pourrait dire, a explosé.296297[0:50:46] Pas au point de devenir égal, par exemple, au marché de Montréal, Mais quand même, c'est assez impressionnant de voir l'augmentation des prix dans des petites villes comme Trois-Ruers et autres. Mais ça, c'est surtout à cause du télétravail et non à cause des transports en commun. Je ne pense pas que personne qui part de Trois-Ruers pourrait aller travailler à Montréal avec Viara et tout ça. On n'est pas encore rendu là. Mais imaginez s'il y avait encore en plus cet impact-là, ça serait assez important.298299[0:51:12] Maintenant, les autres principes économiques, on a donc la contribution de la valeur totale. Je ne sais pas si on l'avait vu, mais c'est un principe qui dit que lorsqu'on fait une amélioration d'une propriété, on a un coût donné, puis on a une augmentation de valeur qui est attribuée à cette amélioration-là. L'augmentation de valeur est simplement perceptible si on décide, par exemple, avant qu'on détermine un prix de valeur marchande et après. L'augmentation de la valeur, c'est simplement ça la contribution. Maintenant, si la contribution est inférieure au coût d'implémenter ça, bien, ce n'est pas rentable de le faire du point de vue de l'investissement.300301[0:51:50] Maintenant, ce n'est pas pour une maison. Il y a quand même des gens qui vont décider, par exemple, de faire une piscine. Une piscine creusée habituellement, surtout lorsqu'on parle, mettons, que c'est rendu aux alentours de 50 000 $, peut-être même plus maintenant, ce serait très surprenant que le fait d'ajouter une piscine creusée augmente la valeur de votre maison de 50 000.302303[0:52:09] Les garages, c'est autre chose. C'est-à-dire, faire un garage double, ça peut potentiellement être rentable. Finir le sous-sol, donc faire la finition du sous-sol, Habituellement, ce n'est pas de quoi qu'il permet de récupérer son argent. Il y a certains sites qui permettent de documenter quelles rénovations sont rentables.304305[0:52:26] Mais encore une fois, des fois, les gens font ça simplement pour leur propitulité. Donc, ce n'est pas tout est relié à l'argent. Mais le principe de contribution, c'est ça ici. C'est une creusée. On peut voir ça comme étant un suréquipement. C'est-à-dire que souvent, ça coûte aux alentours de 80 000 avec tous les chauffe-eau, etc.306307[0:52:45] Et la valeur pourrait augmenter juste de 20 000. Encore une fois, ce n'est pas des chiffres exacts, mais bon. Mais c'est mesurable avec certains modèles hédoniques. Quelle est la valeur attribuée à une rénovation ou une amélioration de données ? Maintenant, principe de conformité. Le principe de conformité, c'est quoi ? C'est que vous allez choisir des projets qui sont conformes avec l'ensemble du voisinage. Pourquoi c'est comme ça ? C'est que, par exemple, vous avez une rue où il y a simplement des bungalows.308309[0:53:18] Et là, vous, vous avez comme projet de faire un deuxième étage. C'est possible, ça va être autorisé par la ville. Mais malheureusement, c'est très possible que le deuxième étage que vous construisez ne soit pas évalué aussi, la contribution ne sera pas aussi importante.310311[0:53:36] Donc, c'est-à-dire que oui, ça va vous coûter le même prix qu'une personne qui ferait la même chose dans un quartier où il y a juste des maisons, des étages. Mais malheureusement, la valeur que vous allez prendre ne sera pas aussi importante. Ça, c'est parce qu'habituellement, les quartiers sont censés être plus homogènes et compatibles.312313[0:53:54] Donc, ça rassure les marchés habituellement. Ce n'est pas nécessairement vrai dans tous les types d'amélioration. Mais par exemple, si vous construisez une propriété de luxe, mais de, je ne sais pas moi, à Montréal-Nord par exemple, par rapport à Westmont. bien, c'est possible que la valeur ne soit pas aussi importante à Montréal-Nord, sans dire que c'est reconnu comme étant des quartiers où le revenu est très différent.314315[0:54:22] Et habituellement, la valeur dépend donc de l'homogénéité du quartier.316317[0:54:30] Maintenant, donc ici, progression et réaction. Donc, un bien qui est inférieur bénéficie de la valeur des biens supérieurs qui sont environnables. Ça, c'est vrai. Maintenant, un bien qui est supérieur va voir sa valeur diminuer à cause de la présence de biens qui sont inférieurs.318319[0:54:47] Ces deux principes sont opposés, mais c'est comme ça. C'est souvent une question de potentiel. C'est-à-dire que si, par exemple, vous avez un bungalow qui est délabré à Westmount, Donc, c'est un bon signal parce qu'en soi, vous pouvez upgrader cette propriété-là puis la rendre à niveau avec l'environnement, étant donné que toutes les autres propriétés sont dites supérieures.320321[0:55:16] Mais le contraire, c'est que si vous avez de quoi qui est supérieur dans une propriété où tout est inférieur, c'est comme ça. C'est une maison luxueuse dans un quartier modeste, au moins que dans un quartier haut de gamme. C'est comme ça. C'est simplement une question de préférence souvent et d'homogénéité.322323[0:55:39] Maintenant, le principe d'équilibre, c'est un principe qui est important, mais qui est moins important un peu, étant donné que ça touche à la méthode des coûts. Qu'est-ce que ça dit ? C'est que si vous n'avez pas ces quatre composantes-là, ça va être très dur d'obtenir la valeur maximale avec une construction.324325[0:55:56] C'est-à-dire que vous devez avoir un terrain qui est parfait. Vous devez avoir de la main-d'oeuvre disponible. En soi, c'est logique, cette théorie-là. Et vous devez avoir le capital, donc le financement. Et vous devez coordonner tout le travail avec le capital et tout ça.326327[0:56:13] Donc, ça dit que ça prend ces quatre agents-là. En soi, concrètement, comment c'est appliqué en évaluation immobilière ? J'avoue que ça fait partie des choses qui sont montrées. Mais bon, c'est juste du gros bon sens, honnêtement. si tu n'as pas de terrain, puis que tu as les gars de la construction qui sont prêts à travailler, puis que tu as l'argent, bien, ça ne va pas bien, parce que tu ne peux pas construire sur un terrain de Walmart, ça ne te prend un terrain, c'est logique.328329[0:56:38] Maintenant, si tu as un terrain, tu as l'argent, mais que là, il n'y a personne qui veut travailler pour toi, puis construire, bien, ça ne marche pas non plus. Et même chose, si tu as engagé des gars de construction, tu as le terrain, mais que tu n'as pas réussi à avoir l'argent pour les payer, ça ne marche pas plus.330331[0:56:51] Et maintenant, si tu n'as pas quelqu'un qui est là pour tout coordonner ça, bien, tu n'arriveras pas à avoir, justement une production immobilière qui est adéquate. C'est ça que ça dit, grosso modo. Maintenant, dernier point, donc, avant qu'on passe à l'autre section, le rendement décroissant.332333[0:57:09] Bon, qu'est-ce que ça dit, ça, c'est qu'il arrive un certain point. En réalité, c'est, je ne serais pas prêt à dire que, je veux dire, c'est une propriété de luxe dans une, il arrive un point optimal où ce que, donc, la valeur totale du bien va peut-être même diminuer.334335[0:57:25] C'est-à-dire que, un des meilleurs exemples, c'est si vous avez une propriété où, dans un quartier, maintenant, modeste, une maison qui est équivalent à un château, c'est très possible que le prix, donc plus qu'on grossit la propriété, il diminue éventuellement, étant donné que, bon, ça vient avec des taxes frontières.336337[0:57:53] La personne qui va acheter ça ne va pas nécessairement avoir les mêmes revenus que dans un quartier plus, on pourrait dire, huppé ou peu importe. Donc, à un certain point, le surequipement, ça fait en sorte que la valeur du bien immobilier va baisser. En pratique, est-ce que c'est vrai ?338339[0:58:10] Je ne sais pas. Il faudrait vraiment que ce soit un quartier délabré.340341[0:58:17] C'est une théorie qui existe. Est-ce que c'est en pratique, c'est vraiment la réalité ? Je pense que, bon, si tu es capable de payer les taxes, il reste que c'est un château, c'est un château, mais bon, ça dépend. Je pense qu'il y a certains matos d'amélioration aussi qui engendrent des coûts plus importants, dont les taxes foncières, mais bon, c'est à savoir.342343[0:58:37] À un certain point, il y a un point d'équilibre où on a éventuellement des rendements décroissants. Donc, c'est-à-dire que chaque amélioration ne sera pas nécessairement impactée dans le prix à la hauteur des dollars que vous avez investis. C'est la zone en jaune.344345[0:58:49] Mais maintenant, il y a un point où non seulement vous n'allez pas récupérer votre argent, mais vous allez perdre l'argent. C'est-à-dire que vous allez détruire de la valeur en plus que vous n'allez aucunement récupérer votre investissement, donc d'upgrade ou peu importe.346347[0:59:01] Donc, c'est ça que ça dit ici. Comme je vous l'ai dit, c'est à prendre avec un grain de sel. Maintenant, le principe des externalités, ça, c'est simplement que la valeur peut être impactée positivement ou négativement, dépendamment de certaines choses qu'il y a dans l'environnement.348349[0:59:21] Par exemple, les autoroutes, ça, c'est une externalité qui est négative. Positives, ça peut être des parcs. Souvent, les parcs, c'est très bien vu. Donc, les nouvelles familles, ils aiment ça avoir des choses comme ça. Donc, parcs à proximité. Il y a un aéroport à côté, ça, c'est vraiment négatif.350351[0:59:40] C'est surprenant, mais avoir une école à proximité, on pourrait croire que ça apporte une valeur importante à une propriété, mais historiquement, il y a eu des études qui ont confirmé que oui, mais il y en a d'autres que non. Donc, c'est-à-dire que souvent, dans les quartiers les plus de classe moyenne, ce n'est pas automatique que ça apporte une valeur énorme de vivre proche d'une école secondaire ou primaire, par exemple.352353[1:00:11] Je n'en ai aucune idée pourquoi. C'est une bonne question à se poser. D'autres exemples d'externalités positives à un terrain de golf. Donc, ça, c'est vraiment au Québec. Si ta maison est vraiment très proche d'un terrain de golf, c'est, encore une fois, il faut que ce soit dans un quartier où les gens jouent au golf.354355[1:00:29] Je ne veux pas dire que il y a un cliché qui dit que c'est plus les personnes aînées qui jouent au golf je ne veux pas me lancer dans ça je ne dis pas ça mais bon, reste que je serais très surpris maintenant je vais m'arrêter là avant de dire de quoi mais bon, vous comprenez ce que je veux dire habituellement le golf s'est reconnu comme étant un sport qui demande plus de moyens étant donné le coût des équipements donc d'avoir un terrain de golf à côté d'un quartier vraiment où les gens sont plus dans le besoin ou autre, ça ne va pas nécessairement augmenter la valeur.356357[1:01:07] Maintenant, c'est ça ici. Externalité positive par rapport à la négative, donc nouveau parc, transport en commun proche. Comme je l'ai dit ici, ce n'est pas nécessairement vrai, donc les écoles, les études confirment. Ça peut être dû comme une externalité positive, mais pas dans tous les secteurs.358359[1:01:24] Développement commercial de qualité, Donc, est-ce qu'il y a des épiceries ? Externalité négative, un site contaminé à proximité, autoroute, dépotoir ou pollution, donc odeur, nausée avant également, ou lignes à haute tension et tours de télécommunication. C'est logique. Donc, c'est-à-dire les lignes à haute tension, il y a certaines études qui me parlent, donc ça peut amener à certains problèmes de santé.360361[1:01:49] Ce n'est pas nécessairement prouvé par beaucoup d'études, mais bon, c'est un risque. Il y a certains environnements. À Québec, il y a l'exemple de Shannon, qui est une municipalité où il y aurait un taux de cancer par 100 000 habitants qui est beaucoup plus élevé que les autres.362363[1:02:04] Ce serait dû à la contamination de l'eau potable par une base militaire qui est juste à côté, donc la base militaire de Valcartier. Ça, c'est un exemple d'externalité négative. Et clairement, là-bas, l'immobilier, c'est probablement un des ordres au Québec où l'immobilier n'est pas si élevé que ça, donc ça confirme un peu ça.364365[1:02:22] Maintenant, le principe de la concurrence, c'est le dernier point. Après ça, on va passer à l'autre section. Ça dit que lorsque dans un secteur de l'immobilier ou dans un marché donné, les profits sont élevés, donc c'est-à-dire que c'est très rentable pour un investisseur, bien, ça attire beaucoup de nouveaux joueurs.366367[1:02:38] Donc, c'est-à-dire que si, par exemple, en ce moment, l'immobilier locatif de luxe, c'est un peu le cas d'école au Québec, les loyers ont explosé dans les 4-5 dernières années. Qu'est-ce que ça a fait ? Ça a fait qu'il y a eu de nouveaux promoteurs qui ont construit des parcs de condos locatifs avec de luxe.368369[1:02:59] Malheureusement, ce que ça fait, c'est qu'il y a beaucoup plus d'offres. Et là, ça finit donc par stabiliser les prix. Et là, ça décline. Donc là, on est probablement proche de ce point-là. Donc, c'est le fait d'avoir un cartier qui est en plein essor, où ce que les prix augmentent, donc les loyers augmentent, c'est pour ça qu'il y a beaucoup de promoteurs qui rentrent sur ce marché-là pour réaliser justement un rendement élevé.370371[1:03:19] Et ça finit donc par stabiliser à cause de l'offre qui augmente. Donc, c'est surtout vrai dans la ville de Québec en ce moment. Si vous connaissez quelqu'un qui veut aller, c'est vraiment le moment. Les loyers, ça ne va pas très bien. la raison est simple c'est que lorsqu'on construit beaucoup de logements qui sont plus haut de gamme ça manie une limite à ce que les gens peuvent payer donc souvent les gens aussi vont croire qu'ils sont capables de payer un certain loyer et éventuellement ils vont se dire bon je vais peut-être diminuer mes attentes ça dépend aussi beaucoup à quel point il y a des mesures pour les hypothèques c'est beaucoup plus stable parce que les banques font un travail qui est plus colossal étant donné qu'ils ne veulent pas se faire avoir.372373[1:04:06] Mais habituellement, lorsqu'une personne veut savoir une hypothèque, au Canada, en tout cas, par rapport, par exemple, aux États-Unis, habituellement, c'est parce que la personne va être capable de payer. Mais pour les loyers, ce n'est pas si automatique que ça parce que les vérifications ne sont pas nécessairement aussi approfondies.374375[1:04:19] C'est-à-dire que le score de crédit, des fois, n'est même pas vérifié. Donc, je veux dire, un préhypothécaire, le score de crédit est vérifié. L'emploi est vérifié et surtout, est-ce que c'est un contrat ou c'est permanent ? Donc, tout ça, dans le cas de l'allocation, les gestions immobilières les plus grosses, oui, ils ont des départements qui ont présents des crédits pour vérifier est-ce que la personne est solvable ou non, mais c'est très possible.376377[1:04:47] Donc, souvent, il n'y a pas de réglementation. C'est-à-dire qu'une banque, lorsque tu as une cote de crédit qui est en bas de 600, aucun prêt conventionnel peut être fait par une banque à chartes au Canada. Donc, c'est comme ça. Mais pour la location, si tu as construit un complexe de condos et que là, tu ne loues rien, ça se peut que tu dises, bon, je ne suis pas capable d'avoir des gens solvables pour louer mes affaires, je vais peut-être descendre mes attentes un peu et accepter des gens qui ont 550 et tout ça.378379[1:05:17] Et qui ont des revenus plus volatiles. Donc, c'est ça. Bon, donc, on va passer. Est-ce qu'il y avait des questions pour le moment ?380381[1:05:29] Moi, ça n'a pas. Parfait, merveilleux. Bon. C'est un peu, on va revoir un peu les mêmes, ça ne sera pas nécessairement différent. Donc, c'est un peu redondant, donc certaines séances. C'est parce que le curriculum de l'ordre est redondant également. Mais souvent, les choses qui sont plus redondantes sont importantes.382383[1:06:01] Donc, la valeur marchande. Là, on a parlé de prix, de coûts de construction, de plein de choses, mais la valeur marchande en soi, c'est quoi ? C'est simplement le prix le plus probable qu'un bien immobilier devrait atteindre dans un marché ouvert et concurrentiel.384385[1:06:17] C'est toutes les conditions requises pour une transaction équitable, l'acheteur et le vendeur, agissant chacun de manière prudente et informée. C'est simplement une opinion qui est motivée, ce n'est pas un fait observé. C'est-à-dire qu'une valeur marchande, ça le dit, c'est selon le marché actuel, dans les conditions de marché, cette propriété-là a probablement cette valeur-là.386387[1:06:41] C'est la mesure qui intéresse souvent les gens, C'est-à-dire, l'évaluation frontière, ça ne vous dit pas grand-chose à part combien de temps que vous allez payer. Ça vous informe encore moins comment vous pourriez vendre votre propriété. Donc, c'est une des mesures les plus importantes et c'est surtout une valeur qui est déterminée à un temps donné.388389[1:07:00] Donc, c'est la valeur que vous pourriez vendre une propriété à ce moment-là, sachant le principe de concurrence qu'une marche ouverte est de l'offrir et de la demande.390391[1:07:12] C'est la mesure la plus juste et c'est souvent celle-là qui est utilisée par les acheteurs et pour les vendeurs. C'est-à-dire que vous voulez savoir la valeur marchande de votre propriété pour être capable de déterminer un prix, à mettre le prix affiché.392393[1:07:30] Qu'est-ce que ça prend pour que la valeur marchande soit une bonne mesure ? Il faut que tous les acheteurs et les vendeurs soient informés, évidemment.394395[1:07:40] Il n'y a aucune... Donc, c'est que il faut qu'il y ait... Donc, ça, c'est les conditions essentielles, paiement en argent comptant ou équivalent, les prix ne sont pas influencés par le financement ou concession spéciale. Encore une fois, c'est le prix, donc, c'est la valeur que ça leur est, sachant que c'est un marché qui est normal.396397[1:08:01] C'est-à-dire qu'il n'y a pas de... Le prix, par exemple, que vous voyez à votre ami, ce n'est pas la valeur marchande. Donc, c'est ça que ça veut dire.398399[1:08:12] Maintenant, qu'est-ce qui influence les éléments constitutifs de la valeur marchande ? C'est simplement, est-ce que la personne a le pouvoir d'achat, donc d'achat à propriété, la rareté relative, l'utilité du bien et le désordre d'acquisition ? Donc, ça, c'est ce que l'Ordre des évaluateurs agréés dit.400401[1:08:31] Donc, c'est la même chose pour l'Ordre américain, donc, des appraisals, donc organisations, donc c'est vraiment c'est dur de voir comment ça permet, moi je suis quelqu'un qui a une technique, donc la rareté je comprends, le pouvoir d'achat c'est logique, donc c'est est-ce que les ménages ont les moyens d'acheter une propriété, donc ça dépend de plein de facteurs donc ça revient un peu à ce qu'on a vu tantôt au niveau des externalités et tout ça le désir d'acquisition et l'utilité du bien, donc c'est toutes des choses qui influencent la valeur marchande mais ce n'est pas juste ça.402403[1:09:05] C'est-à-dire qu'il y a des choses plus rationnelles aussi. Donc, par exemple, les revenus futurs et autres choses comme ça.404405[1:09:14] Hypothèse sous-jacente à la valeur marchande, c'est une transaction qui est hypothétique, qu'on pourrait dire, donc ce n'est pas une transaction qui est réelle. C'est la valeur que votre propriété aurait si les conditions de marché sont rencontrées à une date précise.406407[1:09:29] Et aussi, c'est que c'est un acheteur qui est typique. Donc, par exemple, c'est très possible que, je ne sais pas moi, une personne qui veut faire un projet immobilier dans un quartier donné et là, il a réussi à acheter toutes les maisons allentour et là, il manque juste une maison à acheter et là, la personne est entêtée et elle ne veut pas vendre.408409[1:09:50] Là, ça se peut très bien que la valeur de marché pour cette personne-là, c'est vraiment un acheteur qui est spécifique. C'est-à-dire que lui, il va être prêt à mettre beaucoup plus d'argent et ça ne va pas refléter les conditions normales de marché. C'est ça qu'on entend ici par acheteur typique.410411[1:10:06] C'est que dans un marché normal où il n'y avait pas de déséquilibre et qu'il y a une mise en marché qui est adéquate. C'est-à-dire que le délai et la publication sont suffisantes et que ce sont des conditions normales de marché. Donc, c'est des hypothèses qui sont quand même très fortes, mais de façon simple, qu'est-ce que ça dit ? C'est que si tout ça s'est rencontré, la valeur marchande devrait être égale au prix de vente. C'est ça que ça dit. Malheureusement, ce n'est pas la réalité.412413[1:10:34] C'est-à-dire que souvent, on est en surenchère. Les maisons ne sont pas affichées pendant énormément de temps. C'est-à-dire que les acheteurs font des offres qui sont supérieures au prix affiché. Donc, ça, ce n'est pas un marché standard. C'est ça que ça dit. Toutes les hypothèses ne sont pas rencontrées.414415[1:10:55] Mais c'est logique. En soi, si le marché est équilibré, que les acheteurs ont le temps de prendre connaissance de la propriété, et que là, certains font des offres, le vendeur décide d'accepter ou non, et qu'il y a un délai qui est suffisant, qu'il n'y a pas d'équilibre au niveau de l'offre et de la demande, on devrait s'attendre à ce que la valeur marchande soit égale au prix de vente réel qui va être réalisé.416417[1:11:20] La valeur marchande, ce n'est pas le prix demandé, ce n'est pas le prix payé, ce n'est pas la valeur au haut, ce n'est pas le coût de construction, ce n'est pas la valeur que les assurances utilisent, ce n'est pas la valeur pour un investisseur qui est spécifique, c'est simplement la valeur que vous devriez vendre, sachant qu'un marché est équilibré à un acheteur typique.418419[1:11:37] C'est-à-dire qu'un acheteur pour l'usage, on pourrait dire, le plus logique. Donc, une maison, une personne qui va vivre dans cette maison-là, et non un promoteur immobilier, par exemple, qui achèterait pour autre chose.420421[1:11:53] Merveilleux. Donc, c'est ça. Ici, c'est quand même important de savoir tous ces types de valeurs-là, c'est quoi leur gros différence. La valeur marchande, c'est la valeur de référence. Donc, c'est-à-dire que si vous voulez utiliser une valeur pour un investissement, ne prenez pas la valeur, pas pour un investissement, mais par exemple pour déterminer quel prix vous voulez mettre comme prix de vente ou autre, c'est la valeur marchande.422423[1:12:19] Tous les autres, c'est des valeurs qui sont appliquées dans différents types d'utilisation ou pour, maintenant, la fiscalité.424425[1:12:28] Bon, ça on l'avait déjà vu, valeur d'assurance, donc c'est, on l'a dit, c'est le coût de construction qui détermine ça, donc c'est comment ça coûte remplacer votre propriété.426427[1:12:41] Maintenant, ici, est-ce qu'on l'avait vu, est-ce que vous vous rappelez ? Je ne suis plus trop sûr, comme c'est redondant un petit peu.428429[1:12:54] On en a parlé, je pense. sur les coûts de construction. Donc, quand on dit une valeur d'assurance, c'est une valeur qui est déterminée par la méthode des coûts. Donc, on avait vu les trois méthodes. Donc, c'est ça. Maintenant, la valeur fiscale, c'est la valeur réelle d'un IMED inscrite au rôle d'évaluation foncière municipale.430431[1:13:41] Donc, ça sort de calcul pour simplement calculer les taxes. C'est tout. C'est un rôle triennal, donc c'est-à-dire que c'est trois années. Donc, c'est un rôle qui est bon pour trois ans. Et la date de référence, c'est 18 mois avant l'entrée en vigueur du rôle. Ça, c'est très important. C'est-à-dire que la valeur qu'eux déterminent pour la propriété, donc les calculs qu'ils ont faits, c'est des calculs qui sont faits à partir des données d'il y a 18 mois.432433[1:14:08] Donc, ce n'est pas une mesure qui doit être utilisée. En soi, même si elle serait bonne, ce n'est pas une mesure qui doit être utilisée comme vers la marchande, étant donné qu'ils ont tendance à s'évaluer en ce moment le prix des propriétés au niveau des évaluations. Et c'est une évaluation qui est de masse.434435[1:14:23] Donc, c'est-à-dire que ça ne tient pas compte des caractéristiques de la propriété nécessairement. Donc, c'est-à-dire que souvent, dans une rue donnée, s'il y a le même nombre de pieds carrés, que la propriété est sensiblement pareille au niveau des spectres qu'on pourrait dire général, comme le terrain et tout ça, ils vont mettre la même valeur.436437[1:14:39] Donc, c'est-à-dire que ce n'est pas très, très adapté. Ça ne tient pas compte des particularités, mais c'est basé sur des transactions réelles 18 mois avant. Ça comprend le terrain et le bâtiment. et ce qui est très bien, c'est qu'ils séparent sur le rôle, le terrain et le bâtiment à la valeur de celle-ci.438439[1:14:54] Ils vous mettent leur rôle avant, donc comment ça va aller. Souvent, ce n'est pas nécessaire de quoi que les gens sont contents de voir monter, étant donné que c'est à partir de ce montant-là que les taxes foncières sont déterminées. Environ 1 %, donc dépendamment de la municipalité.440441[1:15:07] Il y a certaines municipalités où c'est plus élevé. Souvent, dans les municipalités où il n'y a pas beaucoup de maisons, par exemple, On pourrait penser à certaines municipalités de Beauce ou au Saguenay. Là, tu es maintenant, il peut y avoir 100 maisons et il faut qu'ils gèrent les égouts et tout ça, et la queduc.442443[1:15:27] Des fois, on peut avoir des taux de taxation qui sont plus importants, au-dessus de 1 %, même des fois proches de 2 % dans certaines municipalités, étant donné que tu as quand même des coûts fixes à couvrir. Donc, c'est ça ici. Donc, ici, un exemple illustratif. Si la valeur fiscale est de 380 000 et que le taux de taxation est de 1,1 %, il va y avoir 4 180 000 de taxes foncières.444445[1:15:56] Maintenant, la valeur liquidative, c'est souvent la valeur lors d'une vente forcée, donc dans un délai qui est très restreint, puis souvent dans des mécanismes, donc dans le cadre d'une faillite, d'une saisie hypothécaire. Des fois, un exemple parfait, c'est souvent les banques, lorsqu'ils saisissent une propriété, ce n'est pas nécessairement correct de faire ça, mais bon, les banques fonctionnent comme ça. Supposons qu'ils saisissent une propriété pour la revente, étant donné que la personne ne paye pas son hypothèque, peu importe, mais eux, ils vont aller vendre la propriété parce qu'ils ont l'obligation, si par exemple vous leur devez 200 000 d'hypothèque, ils ont l'obligation de vous redonner la différence du produit de la vente. Donc, c'est-à-dire que si par exemple ils saisissent votre propriété, étant donné que vous ne faites pas votre plan hypothécaire, bien, ils vendent la propriété 300 000, il faut qu'ils vous redonnent le 100 000 qui manque de différence après avoir couvert l'hypothèque.446447[1:16:53] Malheureusement, ce qu'ils font, c'est qu'ils pourront aller encore plus vite et pour que ça soit sûr de sortir, étant donné qu'ils ne toucheront pas la différence, ils vendent des fois proche du prix. C'est pour ça qu'il y a beaucoup d'investisseurs, mais c'est moins, ce n'est pas tant fréquent au Québec des saisis hypothécaires. Souvent, les banques essaient d'accommoder pour éviter que ça arrive.448449[1:17:11] En réduisant le paiement d'intérêt, souvent en faisant simplement payer l'intérêt et le capital s'accumule, donc c'est possible ici dans certains cas. Mais c'est des bonnes décotes, c'est-à-dire que les ventes aux enchères de banques, souvent, c'est… qu'est-ce qui fait que ce n'est pas non plus des décotes à l'américaine, parce qu'aux États-Unis, ça atteint des choses qui sont assez impressionnantes, c'est-à-dire que vous pouvez avoir des maisons qui valaient 500 000 et qui vendent aux enchères 50 000, ça arrive quand même relativement souvent. Ici, c'est moins le cas parce que, bon, c'est une enchère.450451[1:17:44] Les investisseurs ne sont pas non plus complètement irrationnels. Ils vont quand même accorder une bonne valeur. Donc, l'enchère va souvent monter à un prix qui est quand même acceptable. La banque ne dira pas, bon, on arrête ça là, moi je suis payé. Je n'accepte pas les offres au-dessus.452453[1:17:59] Non, ils ne sont pas non plus si de mauvaise foi. Mais il y a quand même des exemples de... Il y a eu des exemples de récemment, je crois, c'est lui qui est propriétaire des... Je trouve que c'est ce qu'il a dit au média, le cinéma Gouzeau, donc le monsieur, lui, la banque aurait donc saisi un terrain qui avait une valeur de 250 millions sur le marché et bon, elle l'aurait vendu à 60 millions pour couvrir justement l'hypothèque de 50 millions qui était floué.454455[1:18:30] Encore là, est-ce que ça valait réellement 250 millions pour un terrain, c'est questionnable. Mais bon, la valeur équitative, c'est ça. Donc, saisie hypothécaire, faillite, succession et autres.456457[1:18:43] Maintenant, la valeur d'investissement, c'est la valeur d'un bien immobilier pour un investissement spécifique. Donc, c'est basé par exemple sur le taux de rendement qui est exigé, la structure de financement, le taux d'imposition personnelle. Donc, c'est des facteurs qui vont impacter la valeur d'investissement. Par exemple, est-ce qu'une personne qui achète un immeuble personnel va avoir le même taux de rendement qu'une personne que c'est à l'intérieur d'une compagnie ? La réponse, c'est non. Étant donné que le gain en capital, il est différent dépendamment de, est-ce que c'est votre seconde résidence ou non. C'est ça la valeur d'investissement.458459[1:19:23] Donc, ça dit que la valeur va dépendre des paramètres d'investissement de l'investisseur. Donc, ce ne sera pas nécessairement appliqué dans le cadre du bout de l'examen, mais bon, c'est bon de savoir que ce n'est pas si long. Maintenant, c'est bon pour qui ? C'est bon pour l'investisseur ou, je ne pourrais pas vraiment dire, une personne qui veut déterminer donc ça va être quoi son rendement ou le profit qu'il va réaliser. Mais en soi, ce n'est pas la valeur marchande. C'est vraiment très loin la valeur marchande étant donné que c'est bon pour un investisseur donné pour des caractéristiques données.460461[1:19:54] Valeur d'utilisation, maintenant, c'est la valeur qu'on a pour un usage spécifique. Donc, ça peut être vraiment différent de l'usage optimal. Donc, c'est-à-dire, par exemple, un hélice qui est converti en résidence, une école qui est convertie en bureau. Donc, c'est vraiment un usage qui est très propre à un acheteur ou à un promoteur donné.462463[1:20:16] Mais aucunement, donc, la valeur que l'utilisateur moyen en ferait.464465[1:20:22] Valeur hypothécaire, donc ça, c'est la valeur qui est déterminée par le prêteur pour établir le montant maximum du prêt hypothécaire. Et souvent, donc ça, c'est une valeur qui touche beaucoup aux évaluateurs agréés, étant donné que c'est la valeur qui, souvent, les banques peuvent demander, donc, à un évaluateur agréé de déterminer cette valeur-là. Des fois, non. Mais c'est ce qui va être utilisé comme ratio. C'est-à-dire que pour le ratio pré-valeur, la valeur va être la valeur hypothécaire et ce n'est pas nécessairement la valeur marchande. Souvent, les banques vont appliquer des mesures plus… ils vont être plus confiants, ils vont mettre un prix moins élevé que la valeur marchande pour avoir plus de marge de manœuvre.466467[1:21:05] Donc, ça constate la durabilité et la valeur. C'est une approche qui est prudente du prêteur et ça peut exclure certains éléments. Donc, c'est exigé par les assureurs hypothécaires. Donc, si par exemple, on est dans le cas où l'hypothèque est garantie par la SCHL, il faut que la base du ratio soit respectée.468469[1:21:27] Donc, dans le cas de la SCHL, c'est 95 %. Et si on ne fait pas affaire avec la SCHL, la banque va accepter à partir de 80 %. C'est-à-dire que, vous l'aurez compris, le prêt ne pourra pas représenter plus que 80 % de la valeur hypothécaire donnée. Mais maintenant, c'est important de comprendre ici que la valeur hypothécaire pour l'immobilier résidentiel va probablement s'approcher de la valeur marchande.470471[1:21:59] Ici, maintenant, au niveau des synthèses, donc des types de valeurs, marchand d'assurance fiscale liquidative, donc la base, c'est marchande, c'est le prix probable du marché, donc c'est pour les transactions, financement, etc. Assurance, c'est pour le coût de remplacement, couverture d'assurance, donc c'est par rapport donc à la valeur marchande, ici c'est la dernière colonne, donc ça peut être plus grand ou plus bas, ça dépend, Donc, c'est-à-dire que ça dépend si la construction, les coûts de construction sont élevés à certains moments dans le temps.472473[1:22:29] C'est très possible des fois que reconstruire un immeuble, ça coûte plus cher que ce qui te fait en réalité en ce moment. Maintenant, fiscale, l'évaluation de la taxe foncière, majoritairement c'est en bas de la valeur marchande. Donc, il y a des cas. C'est même d'ailleurs une des façons de voir si un marché immobilier est en train de ralentir ou de couler.474475[1:22:50] C'est que quand on se met à avoir de plus en plus de cas où la valeur marchande, c'est-à-dire le prix de vente, encore là, ce n'est pas la valeur marchande, mais bon, on prend pour acquis que c'est quand même très proche, mais la valeur fiscale, c'est souvent de quoi qui est un bon indicateur, dans la mesure où il n'y a pas d'adenda dans la fiche de propriété.476477[1:23:11] Donc, souvent, on pense qu'il y a un deal, mais des fois, quand on le lit, il y a des choses qui sont un petit peu moins intéressantes et ça justifie justement cette décote-là par rapport à la valeur fiscale. Et c'est justement, des fois, c'est que vu que c'est une évaluation qui est de masse, bien, les municipalités ne vont pas nécessairement aller pricer toutes ces petites externalités-là, comme des résinondations, ou des fois, il y en a même que c'est, bon, le terrain est contaminé.478479[1:23:35] Donc, c'est-à-dire que des fois, l'évaluation municipale ne tient pas compte de ça. Donc, c'est là qu'on peut voir une valeur marchande ou un prix de vente qui est inférieur. Puis, liquidative, c'est vente forcée, bon, bien, là, ça, c'est toujours inférieur.480481[1:24:13] C'est ça. supérieure ou inférieure. Finalement, la valeur hypothécaire, ça c'est une valeur qui est prudente, qui est déterminée par la banque, et souvent c'est inférieur ou égal à la valeur marchande. Donc, ils ne vont pas mettre une valeur hypothécaire qui va être supérieure à la valeur marchande.482483[1:24:33] Bon s'il y aurait par exemple de la corruption ou je ne sais pas moi pour que le prêt hypothécaire passe bon c'est peut-être arrivé en 2008 aux étudiants on ne sait pas mais bon logiquement dans l'intérêt de la banque il faut que ce soit inférieur ou égal à la valeur marchande bon484485[1:24:53] Maintenant je vous propose de prendre une pause de 10 minutes puis après ça, on va faire le TP étant donné que c'est quand même important ça ici, on l'a déjà vu on va prendre une pause de 10 minutes puis en revenant, on va faire j'ai des slides pour le TP il y a des concepts importants à avoir pour que vous puissiez faire le TP puis on va regarder ensemble tout ce qui est à faire puis vous allez avoir vraiment un mois pour le réaliser donc, est-ce que ça vous va ?486487[1:25:25] Yes on se voit dans 10 minutes Très bien monsieur Merci. Bon, nous allons recommencer.488489[1:34:58] Bon, ça ici, c'est pour l'ETP. C'est certaines choses que, bon, je ne vais pas prendre pour acquis que tout le monde est tout courant de ces mesures-là. On va le passer rapidement. Donc, c'est disponible juste pour vous montrer. Je vais le mettre sur le module aussi, mais donc sur le...490491[1:35:22] Ici 03.app si vous allez ici, donc dans ressources téléchargement, vous avez donc ces diapositives-là ici, donc tableau de bord module théorique préparatoire. Et le TP donc est ici. Il va être également sur model après le cours. Je n'ai pas encore uploadé le nouveau TP.492493[1:35:46] Donc, il y a un Excel, le gabarit et il y a également l'énoncé PDF. On va le voir après avoir couvert les diaposies au niveau des mesures.494495[1:36:00] Bon. Au niveau des mesures que je veux aller voir, donc ça ici, c'est un récapitulatif, vous pourrez le regarder si vous le souhaitez. C'est plus. Au niveau des quatre forces du cycle immobilier, on le voit également. c'est plus donc à ce niveau-là ici, donc le volume qui ralentit avant les prix.496497[1:36:20] Donc ici, on avait vu qu'on a un cycle d'expansion, ralentissement, récession et reprise. Donc, qu'est-ce qui se passe ici ? Pourquoi on peut… C'est très important de comprendre qu'il va y avoir une séance entre le volume de vente et les prix. Donc, c'est-à-dire qu'on peut avoir un ralentissement, les ventes sont en baisse, mais on n'a pas nécessairement une baisse du prix immédiatement.498499[1:36:44] Il faut vraiment aller plus, donc on pourrait dire, en récession. Donc, c'est-à-dire que là, on est vraiment des volumes qui sont très faibles et il y a une offre qui est supérieure à la demande. Donc, c'est dans ce cas-là qu'on verrait une baisse de prix. Mais encore une fois, ce n'est pas une science exacte.500501[1:36:57] Donc, c'est vraiment le cycle de l'immobilier. Et c'est pour ça ici, des fois qu'on voit ici, par exemple, le volume des ventes par rapport au prix médian. Donc, vous voyez ici, le prix commence, les volumes de ventes commencent à diminuer énormément. mais malgré tout, le prix médian continue d'augmenter pour éventuellement plafonner et diminuer au fur et à mesure que le volume se fond.502503[1:37:22] Donc, ce n'est pas nécessairement automatiquement ça. C'est-à-dire qu'il peut y avoir, par exemple, un prix qui prend une sorte de plateau et après ça, on recommence un autre cycle. Donc, ça ne veut pas nécessairement dire que ça va baisser à tous les cycles.504505[1:37:37] Bon, maintenant, donc ici, ça indique un peu ça. Au niveau des mesures, donc, qui sont comme ça, c'est ça ici, pour les séries temporelles et les tendances et la saisonnalité. Donc, en soi, le TP1, qu'est-ce que c'est ? C'est de faire un portrait du marché avec des données réelles.506507[1:37:58] Donc, les données sont dans le Excel du gabarit. Donc, ils proviennent du marché réel à Gatineau.508509[1:38:08] Sauf une question où vous allez devoir prendre une propriété en vente réellement. Vous allez pouvoir aller sur le UQEval et prendre toutes les caractéristiques de la propriété pour faire cette question-là. C'est la seule question où on va utiliser des données réelles.510511[1:38:23] Non, c'est toutes des données réelles, c'est juste que c'est la seule question où vous allez devoir aller les chercher vous-même. Sinon, tout va être dans l'Excel gabarit déjà. Pour cette EPI-là, c'est vraiment une introduction. C'est-à-dire que pour le deuxième, ça va être vraiment plus d'évaluation concrète, déterminer une valeur donnée pour une propriété et la comparer avec les différentes méthodes.512513[1:38:43] Mais là, ici, c'est vraiment plus un dashboard. On prédit donc de la tendance, comment le marché immobilier se comporte dans les dernières années. Et pour ça, donc, il faut être capable de comprendre un peu les séries de ventes, les tendances et les saisons. C'est la saisonnalité.514515[1:39:03] Ici, donc, une série temporelle, par exemple, quand on parle des ventes. Les ventes, c'est le nombre de ventes de propriétés qu'il y a par intervalle de temps donné. Souvent, on travaille en trimestre. Donc, vous allez avoir une série donnée, comme ça ici, par exemple, ce que vous voyez sur la diapositive, c'est les ventes à travers les différents trimestres. Donc là, il n'y a pas de mesure, c'est vraiment juste c'est fictif, ce petit allot-là, mais c'est pour représenter.516517[1:39:30] Une tendance, c'est que vous allez extraire, par exemple, c'est la mesure qu'on dit qu'on pourrait dire le mouvement de fond, qui se fait sur plusieurs années. Oui, M. Bissonnette. Oui, en fait, je veux juste savoir, où est-ce qu'on a ces diapos-là ? Oui, je vais les mettre sur model, dans le fond, après.518519[1:39:49] OK, parfait, c'est bon. Mais sinon, ils sont déjà sur le site, dans le fond, où est-ce que je mets les capsules vidéo. Oui. Si vous allez dans ressources, vous allez dans téléchargement, travaux pratiques, c'est vraiment le troisième. Donc, TP1, tableau de bord, module théorique préparatoire.520521[1:40:04] C'est possible. Parfait. Merci. Parfait. Super. Donc, ici, c'est vraiment la décomposition d'une série. Vous n'allez pas être obligé de déterminer la valeur exacte de la tendance et tout ça. Ce n'est pas un cours de stade nécessairement. Mais c'est important de comprendre que dans une série, par exemple, comme les ventes à travers plusieurs trimestres, il y a une tendance. Donc, c'est vraiment est-ce que globalement, ça augmente ?522523[1:40:31] Ou c'est stable, ou ça diminue ? Maintenant, et ça, c'est vraiment sur plusieurs années, par exemple, sur 5 ans, est-ce que la tendance était à la hausse ? Vous pouvez le voir juste en faisant une petite ligne, un peu comme l'analyse technique. Globalement, ça augmente.524525[1:40:47] Malgré les soubresauts, il y a une tendance hausse. La saisonnalité, c'est quoi ? C'est simplement de quoi qu'il y ait cyclique. C'est-à-dire, pas cyclique, mais qui est due aux saisons. Par exemple, supposons que c'est quatre trimestres ici. Là, on voit qu'il y a de quoi qui se répète à tous les étés, à tous les hivers ou peu importe.526527[1:41:08] C'est de quoi qui est vraiment saisonnal à travers un intervalle d'une année. Ça, c'est la saisonnalité de la série. Maintenant, il y a aussi des cycles. C'est-à-dire que c'est possible aussi que vous observiez des patterns qui sont répétitifs, mais qui ne sont pas nécessairement dus à où on est dans l'année.528529[1:41:26] Et ça, c'est la composante cyclique. Et ça, c'est dû, par exemple, au taux d'intérêt, c'est-à-dire une récession, une expansion de l'économie. C'est souvent de quoi, c'est un cycle qui va être plus long qu'une année et ça ne sera pas dû à la saisonnalité. En immobilier, la saisonnalité, c'est super important, surtout pour les ventes.530531[1:41:45] Les ventes, ils changent énormément à travers les saisons. Et c'est des patterns qui sont répétés à chaque année. Et là, maintenant, on peut décomposer ça justement. Une série comme ça, il y a une composante qui est tendance. Donc, c'est-à-dire, c'est de quoi qui augmente tout le temps ou de quoi qui est stable.532533[1:42:00] Donc, c'est la composante tendance de la série. Il y a la composante de saisonnalité et cyclique. Il y a des méthodes statistiques pour les estimer. Donc, ces mesures-là, vous pouvez vraiment décomposer la série avec des estimateurs, mais ce n'est pas le but du cours.534535[1:42:14] Mais là, maintenant qu'on aurait un mini-modèle prédictif et que là, ces trois composantes-là, tendance, saisonnalité et cycle, on les a, mais qu'il reste encore des variations qu'on ne peut pas expliquer. Ça, c'est ce qu'on appelle le bruit. Donc, c'est des mouvements qui vont se produire dans les ventes, mais qu'on ne peut pas nécessairement expliquer à l'aide, par exemple, de la tendance, de la saisonnalité.536537[1:42:38] Donc, grosso modo, c'est ça. Maintenant, vous allez devoir également calculer le taux de variation. Ça, c'est quoi ? c'est par exemple la variation d'une propriété de son prix sur une année. Vous pouvez le calculer comme vous voulez en soi. Et même dans l'énoncé, vous avez la formule Excel, mais bon, il va falloir l'implémenter.538539[1:43:02] Le taux de croissance, c'est simplement le prix. Aujourd'hui, par exemple, si on veut avoir la variation sur un an, c'est le prix aujourd'hui et le prix un an avant. C'est tout. Ça peut être le prix médian, ça peut être les ventes. Donc, c'est vraiment un taux de variation.540541[1:43:16] Vous pouvez le voir comme par exemple en bourse, le rendement annuel d'une action. Donc, c'est la même chose. Il y a plusieurs façons de calculer. Le prix aujourd'hui, c'est le prix d'hier, moins le prix moins 1 étant donné que là, on ne met pas le PT moins PT moins 1. Mais bon, ce n'est pas le but. C'est simplement pour vous sachez que c'est comme ça que le rendement en pourcentage est calculé. encore une fois là c'est sur une période si c'est sur 4 ans vous faites simplement sur pt-4-1 et là ça va être le rendement sur une période de 4 ans mais c'est très bien indiqué qu'est-ce qu'on s'attend comme mesure à ce niveau-là ça c'est le taux de variation maintenant ici la variation sur 12 mois avec un liste manuel c'est utilisé pour les ventes Et pour plein de choses. Ça, c'est quoi ? C'est que supposons ici qu'on va avoir la variation d'une mesure qui est trimestrielle. Les ventes, c'est comme ça. Les ventes, c'est-à-dire qu'on a des ventes à tous les trois mois pour une ville donnée, peu importe. Vous avez la mesure aujourd'hui et vous avez la mesure qui était calculée un an avant.542543[1:44:30] Qu'est-ce qu'on fait ? C'est qu'on s'en va simplement faire le rendement sur les 12 mois, étant donné que c'est 4 trimestres. Et on a une mesure GT pour 12 mois. Et quand on dit un glissement annuel, c'est qu'au lieu de le calculer, par exemple, à tous les ans, lorsqu'il y a un trimestre qui s'additionne, on va simplement enlever la dernière mesure qu'on a utilisée, le XT-4, Puis, on va rajouter une nouvelle. Donc, c'est-à-dire que le XT, ça va être la nouvelle mesure de vente de ce trimestre-là. Et on prend, donc, les… Je ne sais pas, je vais essayer de l'expliquer plus clairement, mais…544545[1:45:07] Vous prenez toujours la valeur aujourd'hui des ventes et comment ça a été par exemple il y a un an, mais c'est délicieux. C'est-à-dire que c'est recalculé à tous les trimestres au lieu de calculer à tous les ans. Donc, c'est une mesure qui va tenir compte, donc, justement, des 12 derniers mois.546547[1:45:26] Avec les ventes, ce n'est pas très logique. Ce serait plus, mettons, le prix, par exemple. Le prix, la variation du prix sur, on pourrait dire, les 12 derniers mois. Et pour ça, ça vous prend vraiment, donc, la mesure du trimestre en ce moment et du trimestre, donc, l'équivalent, donc, de ça, mais il y a 12 mois.548549[1:45:48] Bon, maintenant, désolé, c'est une partie qui n'est pas nécessairement agréable. Ça reste donc dans le curriculum, mais bon, je crois que si vous êtes déjà familialisé avec, si il y en a qui tradent un peu ou qui font beaucoup d'analyses techniques sur les marchés ou peu importe, vous avez certainement déjà tout vu ça. Mais bon, ici, on est rendu à la moyenne mobile sur quatre trimestres. Ça, c'est utilisé, par exemple, pour la moyenne des quatre trimestres sur, par exemple, les ventes ou peu importe.550551[1:46:21] Qu'est-ce que ça nous dit ? C'est qu'on va aller calculer la moyenne d'une mesure sur les quatre derniers trimestres et c'est ça, donc, notre moyenne mobile quatre périodes. C'est que par exemple qu'on aurait, je ne sais pas moi, le prix c'est 600 000 au trimestre d'aujourd'hui, 500 000 le trimestre d'avant et là les deux autres d'avant c'est 500 000 puis 600 000, bien vous faites la moyenne simplement de ces quatre mesures-là.552553[1:46:45] Et c'est aujourd'hui la moyenne mobile quatre périodes, c'est simplement ce calcul-là. Donc, sur Excel vous pouvez utiliser une moyenne, vous prenez les quatre dernières valeurs puis vous faites la moyenne ou vous les additionnez puis vous les utilisez par quatre.554555[1:46:58] Étant donné que c'est la moyenne de quatre valeurs, c'est la somme de toutes les valeurs divisé par quatre. Qu'est-ce que ça permet de faire ? Ça permet d'éliminer les composantes qu'on pourrait dire saisonnales. C'est-à-dire qu'au lieu d'être influencé par simplement la dernière valeur, ça vous permet de tenir compte de toutes les valeurs précédentes et de glisser.556557[1:47:19] Ça a des inconvénients. C'est-à-dire que ça ne va pas s'ajuster aussi rapidement qu'une mesure unique. C'est-à-dire que si vous utilisez simplement XT, si vous voyez des changements, c'est bien possible que ce changement-là soit dû à de la saisonnalité. C'est pour ça qu'on utilise des moyennes mobiles souvent.558559[1:47:36] Ça va vous être indiqué quand utiliser ça. Mais sachez que la raison, c'est pour éviter justement qu'il y ait des composantes saisonnales et qu'on n'interprète pas des grosses variations comme étant de quoi qu'il y ait. Par exemple, les ventes ont énormément augmenté.560561[1:47:52] Oui, mais c'est parce qu'on est en été. les ventes augmentent toujours en été. Le fait d'étudier une moyenne mobile, ça vient éliminer ce problème-là aussi. Donc, c'est une façon de corriger la stationnalité. Si la moyenne mobile, elle, varie énormément par rapport à l'habitude, bien là, vous pouvez peut-être dire, bien là, il se passe de quoi, là. Là, c'est peut-être de quoi qui est plus au niveau de la tendance, il y a de quoi qui se modifie.562563[1:48:13] Ça a des inconvénients, puis ça a des avantages. Ça réduit le bruit également. Mais de façon simple, c'est que une moyenne mobile, c'est simplement si c'est quatre périodes, bien, vous prenez les quatre dernières périodes, vous faites la moyenne. Il y a une fonction Excel d'ailleurs juste pour ça. Que ça soit donc des mois, des trimestres, il faut toujours voir donc ici le T comme étant, si c'est une moyenne mobile 4, bien là, dans ce cas-là, c'est 4 trimestres, mais tu sais, ça aurait pu être 4 jours.564565[1:48:40] Bon, là, c'est plus en finance, mettons, de marché, mais en soi, c'est important de comprendre que ça s'applique pour tous les types d'intervalles. C'est tout. Ici, vous avez un exemple, donc, c'est quoi, justement, un exemple de moyenne mobile par rapport à comment la mesure elle-même qu'on utilise pour calculer la moyenne mobile, ça comporte.566567[1:48:59] Donc, vous voyez, ici, c'est beaucoup plus lisse et là, il y a des variations. C'est ça qu'elle permet la moyenne mobile. Elle permet de ne pas interpréter ça ici, le petit job qu'il y a là, comme étant de quoi de fondamental, mais qui est au final due à la saisonnalité.568569[1:49:11] Donc, on voit quand même qu'il y a… et c'est ça. La moyenne mobile, grosso modo, c'est elle qui nous permet de mesurer en quelque sorte la tendance parce qu'elle est corrigée pour les variations qui sont interannuelles, c'est-à-dire à l'intérieur d'une année. Et c'est pour ça qu'on dit que c'est une moyenne mobile sur quatre trimestres parce que ça couvre un an exactement. Là, vous allez me dire, bon, mais pourquoi on n'utilise pas une mesure annuelle tout court ? Parce qu'il faut que ça soit glissant. Donc, c'est-à-dire qu'on va avoir une nouvelle mesure à tous les trimestres.570571[1:49:42] C'est-à-dire que si, par exemple, je ne sais pas moi, on est aujourd'hui, maintenant qu'on est au 31 décembre, bien là, vous allez prendre vraiment la mesure des quatre trimestres de l'année passée. Mais lorsqu'on va être rendu trois mois plus tard, bien vous allez prendre de janvier à mars, mais vous allez prendre aussi neuf mois dans l'année d'avant.572573[1:50:06] Donc, on va le lisser comme ça. Éventuellement, le trimestre d'après, vous allez prendre six mois dans l'année actuelle puis six mois dans l'année d'avant pour éventuellement être trois mois dans l'année d'avant et neuf mois dans l'année actuelle. Puis vous le lissez comme ça.574575[1:50:21] Donc, c'est calculé à tous les trimestres puis ça utilise toujours les quatre derniers trimestres. C'est pas que c'est clair. En dessous, c'est juste une moyenne. Mais ça a quand même beaucoup d'utilité de faire ça. Maintenant. Ça ici, c'est vraiment intéressant.576577[1:50:37] Le ratio de saisonnalité. C'est utilisé beaucoup pour les ventes. Donc, ça, c'est dans le curriculum encore une fois d'organisation des évaluants agréés. C'est une mesure qui nous dit simplement, lorsque c'est supérieur à 1, c'est que les ventes sont concentrées au niveau du printemps et de l'été.578579[1:50:57] Puis là, pourquoi que c'est ventes T2 plus ventes T3 sur ventes T1 plus ventes T4 ? Mais vous l'aurez compris, ici on dit qu'on veut savoir est-ce que c'est plus actif en hiver ou en été. Bon, l'été incluant le printemps. Si on regarde une année, de janvier à mars, c'est le trimestre 1. De mars à mai, c'est T2 et ainsi de suite.580581[1:51:28] T3, ça va être donc de avril à, je ne sais pas, moins juin, plus juillet ou à août, et là, jusqu'en décembre. Vous comprenez ? Donc, le T1, c'est après Noël. Donc, c'est vraiment les trois premières années passé janvier. Donc, on est d'accord que c'est en hiver. Ensuite, T2, on est d'accord que c'est plus au niveau du printemps.582583[1:51:49] Donc, c'est pour ça que c'est vendre T2 est en haut et vendre T3, c'est l'été. Et vendre T4, c'est l'automne, étant donné que c'est les derniers mois de l'année. Donc, qu'est-ce qu'on dit ? C'est que ce ratio-là, c'est simplement les ventes des trois trimestres du milieu, des deux trimestres du milieu, excusez-moi, sur ceux qui sont en hiver.584585[1:52:12] Ceux du milieu étant le printemps puis l'été. Donc, c'est vraiment, c'est une formule compliquée pour au final juste dire les ventes en été sur les ventes en hiver. Et là, donc vous voyez, si c'est supérieur à 1, qu'est-ce que ça veut dire ? C'est qu'il y a plus de ventes en été puis au printemps qu'il y en a donc à l'hiver puis à l'automne.586587[1:52:33] Donc, on dit que c'est un marché, donc le printemps c'est plus actif. C'est comme ça, mais bon. Et là, on peut comparer cette ratio-là sur plusieurs années. Et si c'est égal à peu près à 1, ça veut dire que c'est réparti de façon égale à travers les années. Puis on pourrait avoir le contraire également, donc ce serait surprenant.588589[1:52:52] Mais habituellement, c'est plus concentré l'été. Puis au printemps. Donc, c'est possible que vous ayez de quoi qui est toujours égal à 1. Mais bon, c'est une bonne mesure. C'est-à-dire que ça, vous le calculez vraiment. Et c'est important, ça, c'est calculé à toutes les années.590591[1:53:06] Et ce n'est pas de quoi qui est mobile. Donc, c'est-à-dire qu'on ne va pas le bouger. Tu sais, maintenant, quand un trimestre s'est écoulé, on ne fait pas le même calcul parce que ça nous prend vraiment une année complète, puis une année avec de janvier à décembre.592593[1:53:21] Dans ce sens, ça pourrait même être beaucoup plus sophistiqué que ça, parce que c'est comme ça, mais bon, ça veut dire de quoi sur plusieurs années. Si par exemple un marché, on a de quoi qui est toujours égal à un, on va dire que l'été puis le printemps, les ventes ne sont pas vraiment plus élevées à ce moment-là, donc ça nous indique aussi également est-ce qu'il y a de la saisonnalité dans les ventes.594595[1:53:41] Si c'est toujours égal à 1, il n'y a pas de signalité, donc c'est-à-dire que les ventes sont égales, peu importe le trimestre qu'on est. Donc, c'est ça, une année complète à une année impartiale, donc c'est ça, il faut déjà faire ça, c'est vraiment une année entière. ramener en vente donc à toutes les par mois bon ça c'est596597[1:54:05] Je ne sais pas nécessairement les mesures dans le cadre du TP on va les avoir donc par trimestre donc c'est ça qui est plus important de comprendre et le ratio encore une fois c'est beau de calculer mais il faut être capable d'interpréter pourquoi c'est comme ça pourquoi quand c'est plus grand qu'un 1 ça veut dire que c'est plus actif au printemps mais tu sais c'est vraiment étudiant C'est pas le...598599[1:54:29] Ça ne devrait pas vous causer de problème. En soi, le faire, c'est juste appuyer cette formule-là. Mais l'intuition, c'est de se dire qu'au final, les ventes du trimestre 2 et du trimestre 3, ça tombe l'été. Puis le printemps. C'est pour ça qu'ils sont en haut.600601[1:54:43] Maintenant, le T1 et le T4, ceux du bas, c'est parce que c'est l'hiver. Donc, les trois premières années passé Noël. les trois premiers mois les trois premiers mois passés Noël et finalement aussi les trois mois avant Noël, c'est-à-dire que le T4 ici c'est, on pourrait dire octobre, novembre, décembre donc c'est l'automne et l'hiver, donc c'est les saisons plus froides, donc c'est ça que ça veut dire maintenant qu'est-ce qui est à retenir de tout ça, c'est qu'une série ça a une tendance, de la saisonnalité, un cycle puis du bruit. Il faut savoir donc qu'est-ce qu'on lit en soi. Est-ce que la variation est due à la saisonnalité ou c'est dû à une tendance ou à un cycle ?602603[1:55:35] Maintenant, le cycle, vous n'allez pas nécessairement être obligé de l'appliquer dans le cadre du TP, étant donné que ça dépend des taux d'intérêt et tout ça. Mais ce qui est important de comprendre, c'est que si, admettons, vous interprétez donc une tendance, c'est très important de ne pas utiliser une mesure brute.604605[1:55:50] Donc, c'est-à-dire, par exemple, la valeur à tous les trimestres. Il faut utiliser une moyenne mobile. Donc, c'est ça en soi l'objectif. C'est que vous allez interpréter la tendance avec une moyenne mobile.606607[1:56:03] Et ici, vous pouvez également utiliser le ratio de saisonnalité pour dire, « Bon, j'ai fait le choix d'utiliser la moyenne mobile parce que le ratio de saisonnalité varie beaucoup et c'est très dur de dire s'il n'y a aucune saisonnalité jamais. » En soi, le fait d'utiliser une moyenne mobile tout le temps, c'est déjà plus adapté.608609[1:56:23] Mais ça a des inconvénients, c'est-à-dire que si, par exemple, le cas où vous pourriez manquer, mettons, il y aurait toujours des ratios de saisonnalité constants et que là, vous voudriez capturer des changements rapides. Donc, c'est-à-dire qu'il se passerait un changement vraiment important sur un trimestre.610611[1:56:42] Bien là, le fait d'étudier la valeur telle qu'elle, sachant que les ratios de saisonnalité sont toujours à 1. Mais bon, en cas du TP, ce n'est pas ça pour le moment, mais c'est important de le savoir.612613[1:56:59] Maintenant, ici, en immobilier, si vous allez voir, par exemple, les indices, donc, des valeurs des propriétés et tout ça, souvent, vous avez une valeur médiane, donc, c'est-à-dire la valeur des prix de vente, donc, pour un type de propriété donnée, par exemple, bungalow dans la ville de Québec, vous avez souvent, donc, une valeur médiane. Mais vous avez également une valeur de référence d'indice. Et ça, c'est très, très, très simple, comment c'est calculé. Si l'indice a commencé, par exemple, je ne sais pas moi, en 2000, dans les années 2000, qu'est-ce qu'il pose comme hypothèse ? C'est simplement qu'il commence à une valeur de 100. Donc, pourquoi 100 ? Parce que c'est comme ça, un indice, ça a une base de 100.614615[1:57:43] Et ça, qu'est-ce qu'ils font pour pouvoir justement déterminer la valeur de l'indice les autres années ? C'est simplement X, donc de base, c'est la valeur médiane que vous avez. Par exemple, si la première année que vous construisez votre indice, vous avez des bungalows dans la ville de Québec, je ne sais pas, qui sont à 200 000. bien, la période suivante, qu'est-ce que vous allez faire ?616617[1:58:03] C'est simplement de prendre la valeur médiane et toujours la ramener sur la valeur de la base. Et ça vous permet donc d'examiner le prix de l'indice en multipliant par 100, étant donné que c'est un ratio. Le multiplier par 100, c'est simplement pour ramener de quoi qu'il va être, par exemple, 1,23 à 123.618619[1:58:21] Qu'est-ce que ça veut dire aussi au final ? Ça veut dire que les propriétés par rapport au point de référence, ils ont augmenté de 23 %, 1,23 ou 123. Donc, c'est ça, grosso modo. Si la valeur passe en bas de 100, ça veut dire que là, le prix de l'indice a diminué par rapport à la valeur initiale au moment où l'indice a commencé.620621[1:58:45] Donc là, supposons ici, dans le cadre du travail pratique, ça va être 2021. Donc, ça veut dire que si on a une valeur de 90 d'indice, ça veut dire que le prix, et mettons que ce sera en 2026, bien là, ça veut dire que le prix est 10 % à peu près plus faible que par rapport à 2021.622623[1:59:04] Ce qui ne sera pas le cas dans le cadre du TP, ça va être supérieur à ça, évidemment. Mais si, admettons, et pour déterminer justement la valeur de l'indice en 2022, c'est simplement XT sur XBAL, c'est le prix médian du type de propriété que vous regardez en 2022.624625[1:59:20] Sur le prix de 2021, multiplié par 100. Et maintenant, ce qui est important, c'est que lorsqu'on passe à 2023, c'est juste dans le fond le cheviau qui change. Là, vous prenez le prix médian de 2023, toujours sur le prix de 2021, étant donné que c'est la base. Et vous multipliez par 100. Ça vous permet donc de calculer la valeur de l'indice.626627[1:59:39] Et non le rendement, parce qu'en soi, vous comparez toujours à X base qui est 2021. Donc, il y aurait une autre façon aussi de le voir, c'est simplement que Vous prenez le rendement de chacune des années, donc le prix médian s'est comporté comment chaque année, puis vous appliquez cette progression-là à 100, tout simplement.628629[1:59:58] Donc, il y a plusieurs façons de le calculer. Si on prend l'exemple, par exemple, ici 2021-2022, bien là, ça serait entre 110, 2025-125. entre 2021 et 2025, le prix a progressé ici de 125 sur 110. Moins 1 étant donné que c'est un rendement, donc il a progressé de 13,6 % depuis 2022.630631[2:00:24] Est-ce que ça, ça allait ? C'est quand même pas tant… Oui. Oui, parfait. Le point aussi qui peut être, on va prendre le voir, c'est le taux de croissance annuel qui est composé. Donc, c'est l'autre mesure qui est très importante. C'est bien comme ici, par exemple, dans ce cas-là, on a un taux de croissance depuis 2022. Ça ne nous donne pas la croissance annuelle. Ici, on est d'accord.632633[2:00:54] Donc, dans ce cas-là, qu'est-ce qu'il faudrait faire ? Il faudrait simplement aller appliquer la valeur finale sur la valeur initiale et vous allez élever à l'exposant 1 sur n. Et là, vous faites moins 1. En soi, c'est la formule la plus compliquée, mais en soi, c'est niaiseux.634635[2:01:17] Mais c'est juste qu'on élève à la 1 sur le nombre de périodes qu'on regarde. Si, par exemple, on va y aller simplement. On veut regarder le rendement sur 4 périodes. La valeur à la fin des 4 périodes, c'est 100. Mettons, 200. Et au début, c'était de 100. Sur les quatre périodes, vous avez fait une croissance de 200 sur 100 moins 1, donc de 100 %.636637[2:01:46] On est d'accord ? Mais maintenant, le problème, c'est que là, si on veut ramener ça au niveau du rendement par période, la seule différence, c'est qu'on prend le 200 sur le 100, on l'élève à la puissance 1 sur 4, étant donné qu'on regarde ça sur quatre périodes, et on fait le moins 1.638639[2:02:03] Et là, ça va être de quoi ? Qui va être plus faible, évidemment.640641[2:02:09] Et ce que ça nous permet de voir, c'est que la valeur qu'on a de finale sur initial, le rendement que ça nous donne, c'est équivalent à combien par période ? Donc, c'est la même chose, maintenant, si on regarderait quand on dit qu'une personne a fait un rendement composé en bourse de 10 %, c'est simplement la valeur finale moins la valeur initiale avec le 1 sur N, donc si c'est regardé sur 30 ans et tout.642643[2:02:38] Et ça, ça implique justement que c'est réinvesti, c'est-à-dire que la valeur continue de croire donc l'immobilier c'est un peu comme des actions en soi ici, puis le dividende on pourrait le voir comme étant les revenus de loyer là dans ce cas-là, c'est simplement la valeur marchande donc c'est la valeur de la propriété ou le644645[2:02:59] Pas besoin en fond d'incorporer les loyers, tout cela dedans c'est le taux de croissance sur une période donnée646647[2:03:11] Désolé. C'est ça qui était fermé. C'est ça. Donc, ici, c'est ça. Le taux de croissance, donc, c'est ça de façon simple. Sur Excel, il y a des fonctions pour le calculer, mais tu sais, en soit, vous allez voir, c'est bien indiqué. C'est la valeur finale sur la valeur initiale, puis s'il y a quatre périodes.648649[2:03:31] Il faut juste faire attention, par exemple, ici, le n qui est égal à 4. Pourquoi c'est égal à 4 ? C'est parce que là, on part de 2025 à partir de 2021. Un truc, c'est que vous prenez les années, puis vous les soustrayez. Et ça, ce qui est bien, c'est que souvent, dans Excel, vous avez l'année que vous regardez.650651[2:03:48] Vous pouvez aller calculer le n en prenant simplement la différence entre les années. Puis comme ça, vous pouvez les drag, puis ça se calcule automatiquement.652653[2:04:00] Maintenant ici, bon, la moyenne et la médiane. La moyenne, c'est pour calculer la moyenne mobile, c'est simplement la somme de la valeur. Ici, c'est la somme de toutes les valeurs fois 1 sur n. Ça revient à dire que c'est x1 plus x2 plus x3 divisé par 3, c'est tout.654655[2:04:17] C'est l'équivalent donc de faire la fonction moyenne dans Excel. Maintenant, la médiane, si on suppose, par exemple, qu'on a ces valeurs-là ici, 380, 410, 425, 450, puis 2500, bien là, si on fait la moyenne de ça, ça va être 833. Bon, ici, c'est en 1000, tout ça.656657[2:04:42] Pourquoi ? Parce qu'il y a cet extrême-là qui influence énormément la valeur de la moyenne. Maintenant, la médiane, c'est le point milieu. Donc, vous l'aurez compris, si on les ordonne, c'est 421. Encore une fois, il y a une fonction Excel qui calcule la médiane. Donc, pas besoin de les ordonner et tout ça, ça se fait automatiquement.658659[2:05:06] Qu'est-ce que ça permet donc d'étudier aussi la médiane comme valeur ? C'est que ça enlève l'influence des propriétés qui sont extrêmes. C'est tout. C'est pour ça. C'est que dans certains marchés, il y a des… si on utiliserait, ça peut donner une illusion que le prix moyen d'une propriété, bien, c'est justement, c'est le problème, c'est que lorsqu'on regarde, par exemple, le prix moyen des bungalows et tout ça, ou, mettons, certaines maisons, mais le fait d'incorporer les maisons dans un calcul de moyenne, mettons, de Westmont et tout ça, ou dans les endroits où c'est 3-4 millions, bien, ça donne une illusion fausse que le prix moyen est élevé.660661[2:05:39] C'est vrai que le prix moyen est élevé, donc, c'est pas une bonne mesure, la moyenne. C'est juste ça. Il y aurait des choses aussi qu'on peut faire, c'est-à-dire c'est enlever les 1 % les plus élevés puis les 1 % les plus faibles, mais là, c'est un biais statistique.662663[2:05:50] Donc, une des mesures les plus robustes, c'est la médiane qui peut être utilisée. Donc, ça a d'autres problèmes. C'est que ça peut aussi enlever de la précision au niveau des données de la dispersion. Donc, la meilleure façon de faire, c'est d'utiliser une combinaison des deux et de voir dans le fond c'est quoi l'avantage d'une pour pouvoir bien l'interpréter.664665[2:06:12] Donc c'est-à-dire que si la moyenne est égale à la médiane ce qui est impossible, ça veut dire que dans le fond on aurait des prix de propriété qui seraient vraiment sous forme d'une belle cloche normale, donc dans ce cas-là ça serait peu probable, mais ils ont chacun leur avantage donc le fait d'avoir par exemple une moyenne de 833 et une médiane de 425, qu'est-ce que ça veut dire ?666667[2:06:36] C'est simplement qu'il y a des propriétés avec des valeurs élevées extrêmes qui influencent la moyenne et que la médiane, elle en soi, c'est 425. Donc, ça veut dire que si on prend la propriété, le prix qui est au milieu, c'est-à-dire que 425, il y a autant de propriétés qui valent moins qu'il y en a qui valent plus.668669[2:06:53] Donc, c'est vraiment le prix milieu si on en donnerait toutes les propriétés, par exemple, de l'échantillon qu'on regarde. Alors que la moyenne, là, on voit que c'est beaucoup plus élevé, étant donné qu'il y a probablement des valeurs extrêmes dans les millions qui influencent tout ça.670671[2:07:07] C'est très rare que c'est dans l'autre sens que ça influence la moyenne. Donc, mettons qu'il y aurait, je ne sais pas moi, à Détroit où il y avait des propriétaires à 5 $ pendant la crise de 2008, bon, bien là, ça pourrait venir biaiser la moyenne dans l'autre sens.672673[2:07:18] Mais bon, habituellement, c'est plus à la hausse que la moyenne biaise.674675[2:07:25] Donc, ici, c'est ça. L'indice, donc, c'est à retenir dans le fond de façon simple, c'est l'indice, calcul de l'indice, le taux de croissance annuel composé. Donc, c'est comme ça qui s'est appelé. C'est simplement le rendement pour une période donnée. Donc, vous avez le rendement sur toutes les périodes, par exemple 4 ans, et le taux de croissance annuelle composée, c'est le rendement pour une année moyenne.676677[2:07:52] Donc, c'est-à-dire sur ces 4 ans-là, j'ai fait en moyenne ce rendement-là par année. Donc, c'est en faisant le valeur finale sur valeur initiale à la 1 sur 4, par exemple, moins 1. Il faut retenir également que la médiane, ça résiste aux extrêmes, mais ça réagit au changement de composition. C'est-à-dire que s'il y a des propriétés qui s'ajoutent d'un côté ou de l'autre, donc dans les valeurs plus faibles, ça peut vraiment changer énormément aussi le niveau de la médiane.678679[2:08:25] Puis la moyenne, elle pourrait être plus robuste dans ce niveau-là. Donc, de façon simple, il faut juste être capable de comprendre les mesures pour être capable de faire une interprétation qui est correcte.680681[2:08:37] Maintenant, ici, si on l'avait déjà vu. Je vais aller au niveau, donc, d'ici. de…682683[2:08:52] Donc, maintenant, le modèle est donné, donc on va finir avec ça, après ça, on va présenter le TP. Qu'est-ce que c'est ? C'est quand on dit une évaluation de masse, donc l'évaluation qui est faite automatiquement, c'est simplement le modèle est donné. Comment que ça fonctionne ?684685[2:09:09] C'est que, supposons que vous avez une bonne… c'est important dans le TP parce que vous allez devoir vous allez utiliser l'évaluation qui est faite automatiquement. Puis, vous allez devoir commenter pourquoi il y a des faiblesses dans cette évaluation. Et c'est justement parce que c'est fait avec cette façon de faire.686687[2:09:24] Vous avez une base de données avec des prix de vente ici. Et vous avez des caractéristiques pour chacune des propriétés. Un modèle hedonique, c'est quoi ? C'est simplement d'estimer une fonction qui permet de réduire. Ici, vous voyez, vous avez la forme simplifiée, c'est ça ici.688689[2:09:43] Donc, la fonction, c'est simplement un coefficient qui est devant chacune localisation, surface et tout ça. C'est ça. Et là, vous allez trouver la valeur de B0, de B1 et de B2. Vous n'aurez pas à faire ça dans le TP, je vous rassure. Mais c'est une valeur qui va être vraie pour toutes les données.690691[2:09:59] Donc, qu'est-ce que ça permet de faire ? C'est que, mettons, dans le cas de, je ne sais pas moi, le nombre de salles de bain. Le nombre de salles de bain, si, mettons, que ça serait X1, bien là, vous auriez une valeur de 20 000 ici. Ça veut simplement dire qu'en moyenne, sur tout votre échantillon, des fois, c'est estimé sur toute une province, une salle de bain, ça a une valeur de 20 000 $, sachant toutes les autres caractéristiques constantes.692693[2:10:23] Et ça, ça permet donc d'inférer la valeur implicite de toutes les caractéristiques d'une maison ou d'une propriété. Ça a une faiblesse. Et comment c'est déterminé ça ici ? C'est que la fin que vous avez à la fin, l'épicillon ici, c'est un terme d'erreur. c'est que c'est simplement la valeur de B0, B1, B2 et B3 est déterminée en minimisant l'erreur de chacune des observations individuelles.694695[2:10:50] Donc, ils appellent ça la somme des termes d'erreur au carré pour que ça soit toujours positif. C'est ça. Donc, c'est les moindres coordonaires, c'est en statistique. Le plus important, c'est de savoir qu'il y a une valeur de B0 qui est ici, intuitivement, comme par exemple le B0.696697[2:11:05] C'est la valeur de base. Donc, c'est vraiment, toutes les propriétés vont avoir cette valeur-là initiale qui n'est pas influencée par aucune caractéristique. Et ensuite, on additionne la valeur de chacune des caractéristiques. comme salle de bain ici,698699[2:11:24] En soi, lorsque tous ces préofficacres-là sont estimés, donc le B1, B2, B3, si par exemple le X1, c'est le nombre de salles de bain, pour déterminer une évaluation de masse pour une propriété donnée, par exemple, qui aurait, je ne sais pas moi, 4 salles de bain, dans ce cas-là, on va prendre le 20 000 par salle de bain ici qui est estimé, on va le multiplier par 4.700701[2:11:45] Si c'est une propriété qui en a deux, bien, ça va être négé par deux. Et c'est comme ça. Puis là, ça nous permet donc de projeter la valeur de la propriété, sachant une évaluation de masse. Donc, la municipalité de Toronto utilise cette façon de faire-là pour l'évaluation aux frontières.702703[2:11:59] Donc, ils ont des grosses bases de données avec les prix de vente puis les valeurs de chacune des caractéristiques. Et là, ça, c'est vraiment important. Ces modèles-là peuvent vraiment être extensionnés avec beaucoup de caractéristiques. Donc, c'est-à-dire que ça tient compte de l'emplacement.704705[2:12:14] Donc, c'est-à-dire qu'il y a des effets ici, par exemple, X, ça pourrait être la municipalité de Québec. Donc, si on est dans la municipalité de Québec, ça prend une valeur de 1, sinon c'est 0. Ça, ça permet de tenir compte que c'est dans Québec. Il y a aussi des modèles qui sont avec des autocorrélations spatiales.706707[2:12:33] Donc, c'est-à-dire que là, vraiment, il y a de la géométrie qui rentre là-dedans. Donc, pour que, justement, chacun des prix est influencé par tout ce qui est aux alentours. Mais bon, ce n'est pas ça le but du cours, mais ça peut vraiment être complexifié à l'extrême.708709[2:12:47] Mais ça, c'est comment ça peut être évalué automatiquement. Et ça a des limites. Vous allez voir que ça a vraiment beaucoup de limites. Pour les propriétés de luxe, ça ne quantifie pas très bien le luxe. C'est-à-dire que ça, ici, ça fonctionne quand même relativement bien lorsqu'on est dans une propriété très moyenne, c'est-à-dire un bungalow simple ou une maison à deux étages.710711[2:13:05] Mais dès qu'on s'en va dans le quoi qui n'est pas très bien représenté dans la base de données, bien là, ça peut donner vraiment des grosses erreurs. Mais encore une fois, c'est la meilleure estimation sachant les données qu'on a. Sachant qu'on ne veut pas aller, donc, on ne veut pas, dans le fond, aller faire une analyse spécifique, on veut généraliser à tout, donc, pour une évaluation de masse.712713[2:13:26] Donc, c'est ça ici. Maintenant, l'estimation, donc, que vous allez critiquer, c'est elle qui est faite, donc, sur le QEval, ça utilise une combinaison d'un modèle hédonique et des comparables. Maintenant, c'est vraiment pourquoi des fois ça va donner une valeur qui est à côté de la plaque. C'est un peu ça le travail critique qui est à faire.714715[2:13:55] Il y a plusieurs raisons. Des fois, c'est parce que c'est susceptible de ne pas être représenté. Par exemple, je ne sais pas moi.716717[2:14:04] Un condo dans une tour de 30 étages, 40 étages, bien, c'est celle-là qui est aux 40 étages, aux 40e étages, par exemple, c'est très possible que le modèle édonique, il projette une valeur qui est beaucoup plus faible que la réalité. La raison, c'est simple, c'est qu'il n'a pas nécessairement appris à pricer les étages supérieurs et donc, il n'y a pas assez.718719[2:14:25] Donc, dans la mesure qu'il y aurait l'étage dans le modèle édonique, si ce n'est même pas utilisé dans le modèle, bien, là, c'est normal que ça ne soit pas représenté.720721[2:14:38] Maintenant, on avait parlé ici donc des différentes valeurs. C'est important aussi d'être capable de comprendre donc que c'est toutes des mesures utilisables. Ça, c'est une représentation donc de comment les valeurs peuvent ici un peu se différencier. Les comparables ajustés, c'est elle qui est la plus utilisée en évaluation immobilière.722723[2:14:57] Ça donnerait maintenant une valeur ici. Ça peut être étendu, donc le rôle d'évaluation foncière pourrait être là. Le coût calibré, c'est la méthode des coûts. Et là, il y aurait peut-être le modèle hedonique qui serait même en dessous du rôle. Vous allez devoir donc les représenter comme ça ici.724725[2:15:13] Le travail, c'est de comprendre vraiment pourquoi que certaines méthodes marchent moins pour ce type de propriété-là. ou encore, c'est pas nécessairement de le faire en soi pour en parler, étant donné que les valeurs dans ce cas-là ici vont vous être donné. C'est plus une interprétation.726727[2:15:28] Et vous allez devoir donc rentrer pour une propriété, donc vous allez choisir, vous pouvez choisir n'importe laquelle, donc dans les 75 000 qu'il y a à vendre, mais je vous recommande quand même de choisir celle qui vous fait quand même facile à interpréter, donc c'est-à-dire que si vous vous embarquez dans le coin qui est ultra complexe, ben là c'est plus un coutoie de votre rangeant. On va y aller avec le TP. Encore une fois, vous pouvez aller voir plus en détail les éléments ici de ces slides-là. Ce n'est pas nécessairement tout ultra important, mais ça peut aider pour le TP et surtout pour l'interprétation. Le TP en soi, c'est quoi, vous allez avoir un gabarit et vous allez avoir donc 9 questions à remplir.728729[2:16:20] Ici, en soi, la seule question où vous allez devoir aller collecter des données, c'est la question 6.730731[2:16:28] C'est vraiment donc n'importe quelle propriété à vendre et vous allez voir, donc on va aller dans l'Excel. Si vous allez donc dans Collect, vous entrez donc les informations de la propriété que vous avez choisie. Tout ça ici, c'est donné là, donc c'est calculé. Le prix demandé, la valeur au rôle, l'estimation, l'intervalle de confiance ici, donc 10 % et 90 %. Et là, vous pouvez prendre une capture pour bouger nécessairement et vous allez avoir des mesures de comparable, que vous pouvez prendre ceux-là qui sont donnés ou les choisir vous-même.732733[2:17:06] Donc, c'est vraiment à votre guise. Ce qui est important ici, c'est qu'à la fin, vous allez avoir un dashboard avec toutes les métriques parce que vous allez analyser ici, mettons, les données de marché. Ça, c'est les données de marché qui vous sont données, donc vous n'avez pas besoin d'aller les chercher.734735[2:17:21] Et là, vous allez calculer donc la variation annuelle. Donc ici, c'est les ventes réelles par année. Donc, il faut les calculer à partir des données de marché ici. Donc, ce n'est pas trop compliqué. La raison pourquoi ici, les variations annuelles, il n'y a pas de valeur, c'est que ça nous prend deux mesures.736737[2:17:39] Donc, on n'a pas la première, étant donné que vous le calculez à partir d'ici. Donc, variation annuelle, vous l'aurez compris, si on fait un exemple, bien là, on commencerait comme ça. On prendrait la valeur qui est ici. Et là, je ne fais même pas ça comme du monde.738739[2:17:56] Comme ça ici, moins divisé par la valeur-là, moins 1. Comme ça. Et là, vous pouvez descendre. Comme ça ici. Donc, c'est vraiment comme ça qu'il faut le faire dans cette collée ici. Maintenant, comme on avait mentionné, là, on veut calculer l'indice. L'indice, on avait dit que c'était simplement la valeur d'une année sur la valeur de référence.740741[2:18:28] Moi, ce que je vous conseille de faire ici, dans ce cas-là, je vais juste faire celle-là, puis après ça, vous allez pouvoir les… On prend ça ici, comme ça. Vous allez choisir, donc, la valeur finale, étant donné qu'on est dans la première année, sur la valeur de base, ici.742743[2:18:43] Et là, vous allez multiplier par 1. Par 100, excusez-moi. Comme ça. Qu'est-ce que je vous conseille de faire, c'est que dans le cas d'un indice, la valeur de base est toujours pareille. Donc, qu'est-ce que vous pouvez faire ? C'est que vous pouvez simplement aller mettre un dollar ici pour aller figer la cellule.744745[2:19:00] Donc, ça, qu'est-ce que ça permet de faire ? C'est que ici, ça va toujours rester C6. Mais les autres, ils vont avancer. Donc, quand vous allez drag vers le bas, ça va prendre la valeur de 2022 pour le haut. Donc là, ça donne 100. C'est ce qu'on veut. Et si on drag ici comme ça, Là, vous avez compris, c'est la valeur de l'indice ici qui est calculé avec le point de référence de 100 pour 2021.746747[2:19:28] Maintenant, là ici, c'est prix unifamilial. familial, je crois qu'au niveau des données, ça va être donné probablement ici, c'est ça. Donc, prix médian de toutes, vous avez le prix médian unifamilial, le prix médian corpo et les plexes. Donc là, vous voyez, je ne l'ai peut-être pas fait correctement.748749[2:20:00] Il aurait fallu probablement que je prenne les valeurs de l'onglet de données. C'est un niveau-là ici. Donc, on va marcher. C'est toujours de 2021 à 2026. Donc, vous pouvez... Ce qu'on fait, c'est qu'on change l'onglet. Par exemple, l'indice corpo là, bien là, ça serait ici égal. On va dans la donnée.750751[2:20:18] Et là, on prend corpo, c'est où ? C'est ici. Prémédiant corpo. Bien là, On roule ça comme ça ici, ça, divisé par ça, comme ça, multiplié par ça. Et là, ici, on fige la L du bas.752753[2:20:43] Bon, c'est quoi que j'ai fait de pas correct ? Je pense que je n'aurais pas dû.754755[2:20:59] Comme ça. Et là, on ferme ça et on multiplie par 100. Bon, là, j'ai pas... C'est une bonne question, c'est comment se figer la... Je n'utilise pas trop souvent la cellule-là. Il y a une commande qu'on peut faire avec un PC, je crois. C'est F1 ou... Quelqu'un le sait ?756757[2:21:22] C'est pas F4 ? Oui, je pense que c'est F4, oui. Moi, je suis sur un max, c'est le problème. Mais en tout cas, il faut geler la cellule qui est ici. Là, je vais geler dans le fond ici. Tout ce que j'ai à faire, c'est geler le chiffre comme ça. C'est ça. Et là, après ça, je peux descendre.758759[2:21:43] Comme ça, ici. Donc là, vous voyez, c'est différent parce que là, on n'est pas dans l'unifamillage, on est dans le corpore. Donc, tout ce que vous avez à faire, c'est de mettre un dollar devant le 7, étant donné que c'est la septième colonne qu'on s'en va fumer.760761[2:21:55] Et là, c'est toujours par rapport à l'onglet de données. Donc, c'est ça. Et là, vous devez calculer l'indice des Plex également. Et là, la vente moyenne de toutes les mesures. Donc, ici, les ventes moyennes, c'est simplement d'aller chercher, d'en donner les ventes de toutes les mesures.762763[2:22:18] Vous pouvez simplement aller appliquer le… le sens en soi, c'est de reprendre simplement les valeurs qui sont données, telles quelles. Est-ce qu'il y avait des questions pour cette partie-là ?764765[2:22:34] En fait, on a une difficulté avec une formule, on le calcule manuellement pour le rendre, ça revient au même, en fait. Ou ça ne se rapportera peut-être pas sur d'autres pages ? Dans le fond, non. Si admettons que vous avez un problème à la rentrée, dans la mesure que c'est cohérent, vous faites le suivi dans les autres, oui, non, il n'y a pas de problème à ce niveau-là. Par exemple, si vous allez le voûter, vous pourriez, je ne sais pas moi, une façon de faire, ce serait simplement d'aller créer une colonne, je ne sais pas moi, ici.766767[2:23:13] Je préfère ça comme ça. Puis là, vous rajoutez ça comme ça ici. valeur, maintenant, d'indice initial, puis là, vous allez simplement calculer. En tout cas, vous prenez, par exemple, le prix initial, puis là, vous le rajoutez comme ça. Puis là, c'est la valeur de votre indice.768769[2:23:28] Comme ça, vous pouvez simplement faire ça, diviser par ça ici. Et vous pouvez le faire comme vous voulez à ce niveau-là. C'est vraiment, c'est libre à vous. Le rentrer à la main, c'est sûr que, tu sais,770771[2:23:41] Il y a, si admettons, vous entrez la valeur de la réponse directement, le suivi d'erreur ne peut pas se faire sans, mettons, une erreur. Tu le comprenais ? Oui, je comprends. C'est ça, donc, ce n'est plus ce qui est, mais c'est possible. En soi, si, mettons, vous rentrez la valeur directement, comme, mettons, de 124 ici, vous pouvez rentrer 124, vous ne perdez pas de points.772773[2:24:06] En soi, comment vous avez obtenu ça, moi, je n'en ai aucune idée. Mais dans le cas où est-ce que vous le rentrez directement, je ne peux pas aller voir est-ce que la formule est bien rentrée puis accorder des points si par exemple il y a une erreur. Si vous avez choisi une mauvaise valeur, là, il y a une partie des points qui est donnée.774775[2:24:22] Mais si c'est vraiment la mauvaise valeur puis que là, il n'y a pas de formule, Excel, Implicite, bien là, c'est plus dur d'aller, mettons, accorder des points plus additionnels. Mais comme je vous dis, il ne devrait pas y avoir de problème à ce niveau-là. Au niveau même des formules Excel, honnêtement,776777[2:24:47] En tout cas, le JPT va te meurer à me, c'est nouveau-là. Je pense que c'est très bon pour Excel et tout ça. Il est très bon là-dedans. Vous avez plein d'outils. C'est pour ça que je n'ai pas mis plus de temps que ça dans comment utiliser Excel parce qu'il y a tellement d'outils disponibles qu'en soi, ce n'est pas nécessairement le point du cours.778779[2:25:16] Mais s'il y en a qui ont des problèmes, sentez-vous, vous êtes bloqué, ne perdez pas trop de temps, vous pouvez m'écrire et je vais vous répondre par courriel. Il n'y a aucun problème. Vous m'envoyez votre Excel avec le problème et je vous renvoie ce qui cloche et tout ça.780781[2:25:32] À ce niveau-là, ne perdez pas trop de temps non plus. Ce n'est pas un cours d'Excel en soi, mais c'est juste que c'est la meilleure façon de faire un TP. Maintenant, au niveau du dossier, encore une fois, c'est les propriétés qui sont dans l'énoncé. Si on regarde ici, vous avez les propriétés de référence ici qui vous sont données.782783[2:25:55] C'est celle-là ici. Toutes les informations sur ces propriétés-là, ils vous sont données directement dans l'Excel. Puis vous voyez, vous avez le prix qui est demandé, puis vous avez l'évaluation qui est là. Maintenant, le gros du travail, c'est de dire pourquoi il y a une divergence ?784785[2:26:13] C'est justement là que les points sont vraiment donnés. Est-ce que l'intuition est bonne ? C'est-à-dire, pourquoi il y a une différence d'évaluation, selon vous, pour ça ici ? Il n'y a pas nécessairement juste une bonne réponse. Mais maintenant, vous allez calculer ici, dans un premier temps, la médiane des écarts du dossier.786787[2:26:32] Le dossier, c'est simplement ça ici. Donc, le prix demandé de ces 10 propriétés-là et l'estimation. La médiane des écarts, c'est, vous l'aurez compris, c'est simplement la différence entre ça et ça. Et vous faites la médiane de toutes ces valeurs-là. Ensuite, part des propriétés dont le prix demandé dépasse l'estimation.788789[2:26:54] Bien ça, vous l'aurez compris. Si ça met ton exemple, on s'en va ici. Là, on fait ça.790791[2:27:02] Donc, là, ça nous donne… Qu'est-ce que j'ai fait ? J'ai fait diviser, il fallait que je fasse moins. Bon, ça, qu'est-ce que ça veut dire ? Ça veut dire que l'estimation est trop élevée par rapport au prix demandé. Donc, là, on est négatif. Et le son dry and drop ici.792793[2:27:18] Bon, la médiane, c'est simplement médiane de ça ici. comme ça. Et le 100 pourcentage, on va le mettre en nombre. Donc, la médiane des écarts, c'est de 23 000 négatifs. Donc, là, en ce moment, les estimations sont trop élevées par rapport au prix demandé. Et si on parle, par exemple, au niveau des parts de la propriété dont le prix demandé dépasse l'estimation, une façon de faire, ça pourrait être simplement, donc ici vous voyez, vous pouvez accorder un truc rapide, c'est d'aller mettre une valeur de 1 quand c'est négatif, par exemple.794795[2:28:06] Donc là, vous pouvez y aller facilement. Il y a une fonction pour le faire, mais pour ceux de maintenant qui ne connaissent pas trop Excel, 0 positif, 0, 1, puis c'est négatif, comme ça, comme ça. Et là, qu'est-ce que ça vous permet de faire ? C'est que là, ça dit les parts des propriétés dont le prix demandé dépasse l'estimation.796797[2:28:22] Bien là, ici, on l'a vu. Quand l'estimation est plus élevée que le prix, c'est négatif. Donc, qu'est-ce que ça veut dire ? C'est que, bon là, pour faciliter ça, j'aurais dû mettre un 1 quand c'est positif. Mais bon, on peut faire la somme des 1 ici. On en a 1, 2, 3, 4, il y en a 5.798799[2:28:41] Donc, ici, 1, 2, 3, 4, 5. Grosso modo, c'est aux alentours de la moitié des propriétés qui ont ces 50 % incidérations. Et là, vous avez une valeur de repère ici de 41 %. C'est-tu exactement ça ? J'ai oublié un ici. Désolé, je fais n'importe quoi. Donc là, dans ce cas-là, ça serait 0.800801[2:29:10] Et là, vous pourriez même faire ici la somme de... C'est pour éviter d'étudier des fonctions Excel trop compliquées. Vous faites la somme de tout ça ici.802803[2:29:18] 5. Donc, qu'est-ce que ça veut dire ? C'est que là, il y en a 5 qui ont une valeur inférieure, puis il y en a 5 qui ont une valeur supérieure. Donc ici, le ratio, c'est 50%. Maintenant, ça dit que le repère ici est, pour les 831 propriétés proches de ça, proches de ces propriétés-là, c'est aux alentours de 41 %.804805[2:29:39] Donc, pourquoi c'est comme ça ? Pourquoi donc dans cet échantillon-là ? C'est vraiment, c'est un petit commentaire selon vous pourquoi c'est comme ça. Toutes les bonnes interprétations vont être retenues. C'est vraiment intuitif. je les ai pris pour que ce soit facile à voir et c'est sûr que c'est une explication qui est à côté de la plaque ça ne marche pas, mais bon, ce n'est pas non plus pas besoin d'aller habituellement, donc ça devrait vous sauter directement si vous avez des doutes, vous pouvez m'écrire, il n'y a pas de problème donc c'est ça ici la collecte, c'est vraiment pour la propriété que vous allez choisir vous prenez simplement le type de propriété l'air habitable, valeur ou rôle le financement Donc, ça, c'est au niveau du, ici, donc, les taux affichés.806807[2:30:29] Donc, ça, c'est simplement le taux hypothécaire. Dans les slides, vous avez tout ce qui était pour calculer, par exemple, le prix d'un paiement hypothécaire. Je crois que la fonction valeur paiement, donc supposons ici, pour vous le simplifier, là, valeur paiement, c'est votre amie.808809[2:30:48] Vous avez le taux. Ça, c'est le taux qui est mentionné ici, donc, de 16,9 %. 6,09. Et là, c'est important, étant donné que c'est un paiement qui est mensuel, il faut diviser le taux par 12. Donc, c'est la seule petite attrape. Puis encore une fois, au Canada, ce n'est pas réellement divisé par 12, étant donné que c'est capitalisé.810811[2:31:11] Mais pour le cadre du TP, vous pouvez l'utiliser, la valeur exacte, donc c'est capitalisé semestriellement, mais bon, diviser par 12, c'est correct aussi. Aux États-Unis, c'est comme ça qu'ils le font, mais au Canada, les taux hypothécaires sont calculés différemment.812813[2:31:25] Donc, il faudrait comme diviser le taux par deux et ensuite aller appliquer donc le 1,6, mais bon, diviser par 12, c'est bien correct aussi. Maintenant, le nombre de paiements, on dit que c'est une hypothèque de 25 ans, donc fois 12 mois, et là, vous avez la valeur actualisée.814815[2:31:40] Ça, c'est simplement le montant du prêt. Valeur capitalisée, c'est le montant qui reste à la fin, donc c'est zéro. Ça, je vais le mettre dans les slides. Dans les slides qui expliquent pas le TP, vous les avez, mais on va le faire, donc, juste un exemple. Valeur paiement.816817[2:31:58] Supposons qu'on a un taux et on demande le taux, donc, de l'hypothèque. C'est ça ici. Là, ça ne marche pas parce que c'est... En fait, vous voyez, vous avez raison, je pense que je vais le rentrer à la main. Bon, 1,09, point virgule, nombre de paiements. Donc là, c'est une hypothèque, donc, de, ici, vous avez, donc, le taux de 10 heures d'eau, 25 fois 12 pour le nombre de paiements, étant donné que le temps hypothécaire au Québec, au Canada, c'est de 25 ans.818819[2:32:28] En soi, après 5 ans, le taux est renouvelé, mais on calcule quand même sur 25 ans pour avoir le paiement. Donc, c'est 25 fois 12 ici. Ensuite, valeur actualisée, ça, c'est le montant du prêt. Donc, c'est le 80 % par exemple du prix de la propriété. Donc, ici, c'est mentionné également.820821[2:32:48] Donc, donner paiement, c'est simplement le prix de la propriété en question. Très important, la mise de fonds également, ça va être mentionné dans l'énoncé. Donc, supposons que ça dit que c'était une mise de fonds de 200 000 et que la propriété vaut 1 million, le prêt est de 800 000.822823[2:33:07] Et c'est ça le VA ici. Donc là, je le rends manuellement. Et valeur capitalisée, c'est 0, étant donné qu'à la fin, on veut que ça soit remboursé complètement. Et là, ici, on va mettre une annuité. Il y a pas une annuité de fin de période. Donc, c'est pour dire que c'est à la fin de la période que le paiement est fait.824825[2:33:25] Vous pouvez mettre 0. Et ça ne marche pas en tout pour m'en faire. Qu'est-ce que j'ai fait de pas correct ? Je n'ai pas divisé ça par 12.826827[2:33:39] Je crois que je n'ai pas fait correctement. 800 000. Ah, mon Dieu. Désolé. C'est 0,0609. Donc, on est dans Excel. un taux, il ne faut pas rentrer le taux en nombre normal. Donc, le paiement est de 5198 ici, dans ce cas-là, hypothécaire. Vous allez voir pourquoi.828829[2:34:11] C'est simplement parce que ça fait partie du curriculum d'être capable de calculer un taux hypothécaire. Je ne vous en tiendrai pas. La correction ne sera pas nécessairement trop difficile à ce niveau-là. C'est vraiment de comprendre l'intuition. Maintenant, c'est que vous voyez, donc ici, c'est mentionné, la mise de fonds est de 20 %.830831[2:34:28] Donc, c'est simplement comme là, par exemple, le prix médian des 10 prix demandés du dossier, ici, donc ça va être le, vous allez, donc votre scénario 2, c'est la propriété que vous avez choisie et le scénario 1, c'est simplement le prix médian, donc les propriétés qu'on vous donne, donc les 10. Donc, supposons qu'ici c'est 500 000, bien là vous entrez la valeur de 500 000.832833[2:34:53] Et là, vous la prenez donc directement à partir du calcul de la médiane. La mise de fond, bien là, c'est simplement 20 % fois cette valeur-là. Le montant du prêt, c'est, comme mettons qu'on mettrait 500 000 ici, 500 000, donc si ça va être 20 % fois ça ici, donc fois 0,20.834835[2:35:14] Et là, le montant du prêt, c'est simplement la valeur, donc le prix, moins la mise de fonds. Donc, 40 %. Maintenant, le paiement ici, c'est simplement, qu'est-ce qu'on vient de faire là ? Donc, supposons qu'on aurait ça ici, là, on va faire valeur paiement. Le taux qui est une façon de faire, c'est simplement de faire ça ici.836837[2:35:40] Ici, on va le diviser par 100 et on le redivise par 12 pour que, justement, ça soit en nombre décimale et non comme ça ici directement. Et là, je pense qu'il y a un pourcentage dessus, donc le diviser par 100 n'était pas nécessaire. Donc, c'est comme ça ici. Là, 12 fois 25.838839[2:36:00] Ensuite, valeur actualisée, c'est simplement le montant du prêt. et là, pour que la valeur du paiement soit positive, le montant du prêt doit être négatif parce que c'est comme des entrées de cash. C'est-à-dire que la banque, elle vous fournit un montant donné pour votre hypothèque et vous le remboursez à travers plusieurs paiements. Donc, il faut que les cash-offs soient opposés. Si on met la valeur du prêt négatif, les paiements vont être positifs et c'est mieux pour la représentation.840841[2:36:27] Donc, ici comme ça, à la fin, c'est zéro et annulé de 5 périodes et ça vous donne le paiement de 2599. Maintenant, écart mensuel par rapport au scénario 1, donc ça, vous allez devoir documenter. Le revenu annuel, ça va vous être mentionné ici dans l'énoncé et vous allez donc faire ici une explication par rapport à ça.842843[2:36:52] Et à la fin, vous allez avoir ce dashboard-là qui va se faire automatiquement ici avec toutes les valeurs que vous allez rentrer et calculer. puis ça va être vraiment ici de tout simplement faire des constats et c'est tout donc c'est de façon simple c'est ça est-ce qu'il y avait des questions à la prochaine séance si vous avez des problèmes ou si avant vous pouvez m'écrire par courriel ou sinon on peut en discuter la semaine prochaine ça prend pas nécessairement énormément de temps donc dans l'énoncé c'est écrit vous pouvez pas le faire en équipe mais c'est libre à vous si vous voulez le faire à deux vous pouvez le faire à deux vous mettez vos deux noms ici et il n'y a pas d'autre chose à remettre que l'Excel.844845[2:37:33] Donc, en soi, c'est l'Excel. Et vous voyez ici, vous allez avoir le statut en cours et tout ça. Ça vous donne une idée dans le fond. Est-ce que j'ai tout fait ? Ça va être marqué terminé quand ça va être fini. Donc, ça ne vous dira pas si l'annonce est bon. Si vous avez fait la bonne chose.846847[2:37:52] Mais si vous utilisez le jeu de slide qu'on vient de présenter pour l'ETP, avec les notes de cours et tout ça, il n'y a aucun problème. Maintenant, pour Excel, n'importe quel chat GPT, peu importe, si vous avez un problème pour calculer comment figer une cellule, vous pouvez m'écrire ou vous pouvez demander à...848849[2:38:13] Peu importe, donc c'est vraiment libre à vous. Ce que je demande à faire, c'est que si vous utilisez, par exemple, c'est l'université qui nous le demande, probablement, je n'aurais pas mis cette chose-là, mais je n'ai pas le choix de le faire, donc, si vous utilisez l'intelligence artificielle, simplement, écrivez pourquoi dans quelle mesure vous l'avez utilisée.850851[2:38:29] Donc, c'est-à-dire, je l'ai utilisée pour les formules Excel. Je l'ai utilisée pour vérifier mon raisonnement sur, par exemple, l'explication d'en synthèse. Ça n'influencerait aucunement votre note. Donc, c'est-à-dire que c'est simplement parce que c'est comme ça.852853[2:38:42] Donc, il n'y a pas de... Mettez maintenant que c'est libre à vous de l'utiliser pour vérifier qu'est-ce que vous avez fait. Mais, encore une fois, l'interprétation,854855[2:38:57] C'est je pourrais m'attendre dire pour faire dans le fond ça ici toutes les étapes par exemple mécaniques moi je crois que là ça peut être très très bien de vérifier surtout pour les formules et tout ça et maintenant la synthèse c'est là que là c'est plus vous qui devez encore une fois quelqu'un peut tout le faire mais c'est qu'il y a un risque que dans le fond ça soit très très très général comme explication et que ça ne sera pas nécessairement adapté au cours.856857[2:39:25] Mettez, encore une fois, vous avez la liberté de faire comme vous le souhaitez. Mettez vraiment pour les calculs ici quelles formules utiliser. Il y a des affaires sur Excel, des fois, ça peut être plus rapide de le faire d'une façon ou d'une autre. C'est vraiment libre à vous. L'important, c'est que les formules soient là pour faire le suivi.858859[2:39:41] Si vous ne voulez pas faire de... Si vous êtes à l'aise avec le fait et que vous êtes sûr de votre réponse, vous n'êtes pas obligé de mettre860861[2:39:48] Les formules Excel. Vous pouvez simplement mettre les valeurs, mais soyez conscients que, bon, il y a un risque que si ce n'est pas la bonne chose, bien là, le suivi d'erreur ne puisse pas être fait. Donc, est-ce qu'il y avait des questions ?862863[2:40:04] Ça va venir, je pense. Ça va bien ? Parfait. Comme je vous ai dit, si vous avez des questions sur le forum, par courriel, ou à la prochaine séance, il n'y a aucun problème. Donc, je vais me faire un plaisir de vous répondre. puis garder à l'esprit que maintenant c'est surtout ça ici donc c'est vraiment l'interprétation qui est importante c'est le864865[2:40:29] C'est plus pour travailler maintenant l'intuition en immobilier par rapport à l'économie plutôt que d'être capable de faire des formules c'est surtout ça dans le monde que ça vérifie c'est pour ça justement que je mets l'avant la possibilité pour justement aller plus si tu n'es pas trop de temps à essayer de comprendre comment faire un moyen...866867[2:40:51] Comment on appelle ça ? En soi, c'est bien. Dans votre travail, vous allez devoir utiliser Excel et vous l'utilisez certainement déjà. C'est pour ça que je n'ai pas la... Je pense que vous n'allez avoir aucun problème à faire ça. Mais en soi, c'est vraiment au niveau de l'intuition, de l'analyse que c'est...868869[2:41:07] Le plus gros du travail est à faire. Juste pour que ça soit clair, pour ne pas, mettons, qu'il y en a qui... ils passent maintenant leur temps à faire ça ici, puis que là, ils bottent ça, ce n'est pas nécessairement la chose la plus... Puis de toute façon, ça prend peut-être une heure ou deux de faire tout ça ici, donc jusqu'à 5 heures, même pas.870871[2:41:29] Puis ça, c'est si vous y allez vraiment juste vous, avec aucun aide externe. Si vous allez maintenant sur des forums Excel, de Chagip, qui, peu importe, ça va aller beaucoup plus vite. Ça vous laisse pas mal plus de temps pour justement faire l'analyse ici, puis penser justement à l'explication qui est par rapport à comment on avait dit, pourquoi cette valeur-là est différente par rapport à l'autre.872873[2:41:52] Donc, c'est ça. Donc, s'il n'y a pas d'autres questions, ça termine pas mal la séance. Je vais la mettre en ligne, donc, la vidéo sur le site pour ceux qui ne sont pas là, mais si vous voulez la réécouter. Sinon, c'est tout pour aujourd'hui, donc ça va aller la semaine prochaine pour la fin.874875[2:42:14] Super, merci. Merci. Bonne soirée. ...876